Masarykova univerzita. Právnická fakulta Katedra práva životního prostředí a pozemkového práva. studijní obor: Právní vztahy k nemovitostem

Masarykova univerzita Právnická fakulta Katedra práva životního prostředí a pozemkového práva

studijní obor: Právní vztahy k nemovitostem

Bakalářská práce

DRAŽBA NEMOVITOSTÍ

Ing. Jiří Eliáš

2013/2014

Prohlášení Prohlašuji, že jsem práci na téma Dražba nemovitostí zpracoval sám. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použil k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury. V Brně dne 31. 10. 2014

Ing. Jiří Eliáš

1

Poděkování

Za cenné rady a odborné vedení při zpracování bakalářské práce děkuji zejména vedoucí bakalářské práce JUDr. Janě Dudové, Ph.D. Zároveň děkuji všem, kteří mi poskytli potřebné informace a materiály ke zpracování, zejména pak Exekutorskému úřadu Brno-město JUDr. Karla Urbana, konkrétně exekutorské kandidátce Mgr. Petře Eliášové.

2

Abstrakt: Tato bakalářská práce je zaměřena na dražby nemovitostí z pohledu přímého účastníka dražeb - dražitele. V první části práce je popsaná právní úprava této problematiky a její vývoj od roku 2001 po současnost. V dalších částech pak práce popisuje průběh samotné dražby a poukazuje také na pletichy při veřejných dražbách a na jejích důsledky jak trestněprávní, tak ekonomické. Závěr práce pak obsahuje doporučení autora na změny, který by dle jeho názoru měl zákonodárce přijmout ke zvýšení transparentnosti dražeb nemovitostí.

Seznam klíčových slov: Dražba nemovitostí, dražitel, exekuce, povinný, oprávněný, dražební vyhláška, pletichy, elektronická dražba

Abstract: This thesis is focused on the real estate auctions from the perspective of a direct participant in the auctions - auctioneer. There is described the legislation in this area and its development from 2001 to the present in the first part of this thesis. In other parts of the thesis describes the progress of the auction itself, and also points out at public auctions intrigues and on its criminal and also economic consequences. The coclusion of the thesis then provides the recommendation of the author on the changes, which should, according to his opinion, the legislator had to take to increase transparency of real estate auctions.

List of keywords: Real estate auction, auctioneer, execution, obliged, entitled, auction notice, intrigues, electronic auction

3

Obsah OBSAH ...................................................................................................................................... 4 SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK..................................................................................... 5 1.

ÚVOD ................................................................................................................................. 6

2.

PRÁVNÍ ÚPRAVA DRAŽEB NEMOVITOSTÍ ........................................................... 8 2.1. 2.2.

DRAŽBA NEMOVITÝCH VĚCÍ PODLE OSŘ A EXEKUČNÍHO ŘÁDU ................................... 8 DRAŽBA NEMOVITÝCH VĚCÍ PODLE ZOVD ................................................................. 11

3. VÝVOJ DRAŽBY NEMOVITÝCH VĚCÍ DLE EXEKUČNÍHO ŘÁDU OD ROKU 2001 .......................................................................................................................................... 16 3.1. 3.2. 3.3.

Předpoklady pro provedení exekuce prodejem nemovitých věcí povinného ........ 16 Střet exekucí dle zákona o střetu exekucí .............................................................. 17 Jednotlivé fáze exekuce prodejem nemovitých věcí .............................................. 20 3.3.1. Vydání exekučního příkazu ........................................................................ 20 3.3.2. Znalecký posudek ....................................................................................... 23 3.3.3. Usnesení o ceně........................................................................................... 27 3.3.4. Dražební vyhláška ....................................................................................... 31 3.3.5. Usnesení o příklepu ..................................................................................... 35 3.3.6. Usnesení o rozvrhu ..................................................................................... 38

4.

DRAŽBA NEMOVITÝCH VĚCÍ V PRAXI ................................................................ 42

5.

PLETICHY PŘI VEŘEJNÝCH DRAŽBÁCH ............................................................ 45

6.

ELEKTRONICKÉ DRAŽBY ........................................................................................ 49

7.

ZÁVĚR............................................................................................................................. 52

4

Seznam použitých zkratek Exekuční řád

zákon č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti, ve znění pozdějších předpisů

OSŘ

zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů

OZ

zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

OZ 64

zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

TZ

zákon č. 40/2009 Sb., trestní zákoník, ve znění pozdějších předpisů

TZ 61

zákon č. 140/1961 Sb., trestní zákon, ve znění pozdějších předpisů

„velká“ novela

zákon č. 396/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony

Zákon o malé privatizaci

zákon č. 427/1990 Sb., o převodech vlastnictví státu k některým věcem na jiné právnické nebo fyzické osoby

ZoOM

zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů

Zákon o střetu exekucí

zákon č. 119/2001 Sb., kterým se stanoví pravidla pro případy souběžně probíhajících výkonu rozhodnutí, ve znění pozdějších předpisů

ZoVD

zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, ve znění pozdějších předpisů

5

1. Úvod Volba tématu textu má vícero důvodů. Jedním z nich je skutečnost, že dražba nemovitých věcí je tématem stále aktuálním a v praxi často se opakujícím. Lze si vzpomenout např. na před několika lety vzniklou finanční krizi, která svými důsledky negativně zapůsobila na mnoho podnikatelů i dalších osob. Finanční problémy velkého počtu z nich pak musely být řešeny např. nuceným prodejem jejich majetku, kterým jsou často i nemovité věci. Prodej nemovitých věcí však samozřejmě nemusí být nutně vždy spojen pouze s doznívající krizí a stejně tak nemusí jít vždy o prodej nucený - v některých případech může vzejít iniciativa vedoucí k realizaci dražby od vlastníka nemovité věci. Dalším významným důvodem, který mě vedl k rozhodnutí zabývat se dražbou nemovitých věcí, byla skutečnost, že jsem se v letech 2010 – 2013 pracoval pro společnost, jejíž podnikání spočívalo ve výkupu a následném prodeji nemovitých věcí. V uvedených letech jsem se za uvedenou společnost účastnil několika stovek dražeb, kdy se jednalo jak o fyzická dražební jednání či o dražby elektronické. V rámci těchto jednání jsem pak vydražil cca 80 nemovitých věcí. Díky komunikaci s mnoha exekutorskými úřady po celé republice jsem měl možnost poznat nejen různý přístup jednotlivých úřadů, ale i různý výklad toho, jak by měly (ve stejné věci) postupovat. Přestože měl postup vycházet ze stejného právního předpisu, resp. ze stejných ustanovení, nebyl tento postup vždy shodný. Této skutečnosti bude blíže věnována kapitola pojednávající o dražbě nemovitých věcí v praxi, kde jsou doplněny i některé případy nesprávného postupu při dražbě. V textu nebude popsán pouze vývoj dražeb spolu s relevantní právní úpravou. Rovněž budou zmíněny osobní zkušenosti týkající se praktického dražebního jednání, pletich a příkladů, které vedly až k rozhodování krajských soudů o usnesení o platnosti či rušení usnesení o příklepu. Co se struktury práce týče, po úvodu bude nejprve následovat kapitola týkající se právní úpravy dražeb nemovitých věcí. Další kapitola pak bude věnována vývoji dražby nemovitých věcí podle exekučního řádu od roku 2001, kdy budou zmíněny zejména předpoklady pro provedení exekuce prodejem nemovitých věcí povinného, střet exekucí, jednotlivé fáze exekuce prodejem nemovitých věcí. Třetí kapitola bude zaměřena na dražbu nemovitých věcí v praxi. Právě v této kapitole budou popsány některé praktické zkušenosti a různý přístup exekutorů. Následovat bude kapitola zabývající se pletichami při veřejných 6

dražbách, ve které budou připomenuty trestněprávní aspekty některých protiprávních jednání narušujících řádný průběh dražby. Dále pak budou zmíněny elektronické dražby a jejich význam. Poté již bude následovat závěr obsahující zamyšlení nad tím, jakým směrem by se právní úprava dražby nemovitých věcí měla vyvíjet, aby byla maximálně transparentní a v maximální možné míře sloužila k uspokojení pohledávek věřitele a splnění závazků povinného. Práce si neklade za cíl přinést nové převratné myšlenek, neboť dle mého názoru v zásadě vše dobré již bylo vymyšleno, což dokládá např. „velká“ novela1, která se vrací k institutu předražku známého již z exekucí z první republiky. Jejím cílem je spíše předložit některé postřehy z pohledu osoby dražitele, která není exekučním řízením samotným vůbec spjata a není v žádném vztahu s povinným, věřitelem, exekutorem či dražebníkem a také z pohledu někoho, kdo se prodejem nemovitých věcí zabývá profesně či jen jako někdo, kdo se rozhodl si formou dražby pořídit si své bydlení. Jako metoda práce byla použita především metoda popisná. Nezbývá než doufat, že díky mé praktické zkušenosti bude v práci na problémy týkající se dražeb nemovitých věcí dostatečně upozorněno a čtenáři budou předloženy další případné sporné body s dražbou nemovitých věcí související.

1

Jedná se o významnou novelu OSŘ. Tato novela bude v textu ještě vícekrát zmíněna.

7

2. Právní úprava dražeb nemovitých věcí V této kapitole bude pojednáno o právní úpravě dražby nemovitých věcí tak, jak je normována v části šesté OSŘ a v ustanoveních hlavy IV díl 4 exekučního řádu. Následně bude zaměřena pozornost na právní úpravu dražby nemovitých věcí zakotvenou v ZoVD. V rámci této kapitoly budou dále zmíněny i některé rozdíly v právní úpravě podle uvedených právních předpisů. 2.1.Dražba nemovitých věcí podle OSŘ a exekučního řádu Dražba nemovitých věcí je komplexně upravena v šesté části OSŘ s názvem výkon rozhodnutí. Jedná se o jeden ze způsobů výkonu rozhodnutí při vymáhání peněžitého plnění. Do roku 2001, kdy nabyl účinnosti exekuční řád, prováděly nedobrovolné dražby nemovitých věcí výlučně soudy. Činnost soudu při výkonu rozhodnutí prodejem nemovitých věcí je upravena v § 335 až 338 OSŘ. Řízení o výkon rozhodnutí prodejem nemovitých věcí je zahájeno podáním návrhu oprávněného (věřitele) na jeho nařízení. Z návrhu musí být zřejmé označení věřitele a dlužníka, stanovena výše vymáhané pohledávky (včetně příslušenství a nákladů nalézacího řízení, pokud vznikly) a uvedeno rozhodnutí, kterým byla vymáhaná pohledávka přiznána (např. platební rozkaz, rozsudek soudu, notářský zápis a jiné). Stejnopis uvedeného rozhodnutí s doložkou vykonatelnosti musí být přiložen k návrhu na nařízení výkonu rozhodnutí, a to s výjimkou případů, kdy je návrh na výkon rozhodnutí podáván u stejného soudu, který současně rozhodoval jako soud prvního stupně. Dále je nutné v návrhu přesně specifikovat nemovitou věc, u které oprávněný navrhuje výkon rozhodnutí a doložit listiny, které stvrzují vlastnické právo povinného (vlastnické právo se zpravidla dokládá výpisem z katastru nemovitostí). Výkon rozhodnutí prodejem nemovitých věcí lze nařídit i na nemovité věci, které jsou ve společném jmění povinného a manžela povinného, pokud se jedná o vymáhání závazku, který vznikl za trvání manželství, byť jen jednomu z manželů. Pro účely výkonu rozhodnutí je za majetek patřící do společného jmění manželů považován i majetek, který netvoří součást společného jmění proto, že byl zákonem stanovený rozsah společného jmění manželů zúžen nebo byl vyhrazen ke dni zániku manželství.2 Zúžení společného jmění nebo jeho vyhrazení ke dni zániku manželství vzniká na základě smlouvy sepsané formou notářského zápisu, případně rozhodnutím soudu (v těchto případech se však

2

ust. § 262a OSŘ

8

zpravidla jedná o výsledek sporného řízení a nikoliv o dohodu manželů, proto je nutné posuzovat zúžení společného jmění individuálně). Jsou – li splněny všechny výše uvedené podmínky, soud rozhodne usnesením o nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitých věcí. Jak již bylo uvedeno výše, v roce 2001 nabyl účinnosti exekuční řád. Jedním z důvodů vzniku tohoto zákona byla velmi pomalá činnosti soudů. Ty při provádění výkonu rozhodnutí měly i několikaleté průtahy v řízení. V tomto zákoně je vymezena působnost soudních exekutorů, kterým byla mimo jiné svěřena pravomoc soudů upravená v části šesté OSŘ. Jejich činnost je označována jako činnost exekuční. Soudní exekutoři mají podle § 52 exekučního řádu při exekuční činnosti oprávnění provádět všechny úkony, které OSŘ a další právní předpisy jinak svěřují pouze soudu, soudci, vykonavateli či jinému zaměstnanci soudu, pokud nestanoví tento zákon jinak.3 Nastala tak situace, kdy výkon rozhodnutí (exekuci) prodejem nemovitých věcí mohl provádět jak soud, tak i soudní exekutor. To, zda provede výkon rozhodnutí soud, nebo exekuci soudní exekutor, bylo zcela v dispozici oprávněného. Základním rozdílem mezi výkonem rozhodnutí a exekucí je zejména to, že při nařízení výkonu rozhodnutí musí oprávněný uvést způsob výkonu (srážkami ze mzdy s uvedením zaměstnavatele, přikázáním pohledávky z účtu s uvedením bankovního ústavu a čísla účtu povinného, prodejem movitých věcí s jejich přesným označením či prodejem nemovitých věcí atd.). Je – li podán exekuční návrh, oprávněný nemusí způsob provedení exekuce uvádět (resp. pokud by jej uvedl, soudní exekutor není v tomto rozsahu návrhem vázán). Soudní exekutor sám prověří majetkové poměry povinného a i s ohledem na výši vymáhané pohledávky rozhodne, jakým způsobem exekuci provede. Exekuci na vymožení peněžitého plnění lze s odkazem na § 59 exekučního řádu provést srážkami ze mzdy či jiných příjmů, přikázáním pohledávky, prodejem movitých věcí a nemovitých věcí, postižením podniku, zřízením exekutorského zástavního práva k nemovitým věcem povinného, správou nemovitých věcí povinného nebo pozastavením řidičského oprávnění.

3

Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 28. 3. 2006, sp. zn. 20 Cdo 2706/2004 vyslovil, že „v řízení podle zákona č. 120/2001 Sb. je soudní exekutor nositelem delegované státní moci a vztah mezi ním a účastníkem tohoto řízení není vztahem soukromoprávním. V případném sporu mezi nimi není dána pravomoc soudu.“

9

Exekuci lze v rámci jednoho řízení provést i více, případně všemi zákonem stanovenými způsoby, a to současně nebo postupně, je – li pro to důvod. Při rozhodování o způsobu provedení exekuce je však exekutor povinen dodržet princip přiměřenosti. Dle toho nemůže být forma provedení exekuce zjevně nevhodná a nepřiměřená ve vztahu k výši vymáhané pohledávky. V tomto směru je exekutor omezen § 58 odst. 2 exekučního řádu zakotvujícím postup při provádění exekuce. V prvé řadě je provedena exekuce přikázáním pohledávky povinného, srážkou ze mzdy či jiných příjmů, správou nemovitých věcí, pozastavením řidičského oprávnění nebo zřízením exekutorského zástavního práva. Pouze pokud jsou tyto způsoby provedení exekuce k vymožení dlužné částky včetně nákladů oprávněného a nákladů exekuce nepostačující, přistoupí soudní exekutor k prodeji movitých věcí, k prodeji nemovitých věcí či k postižení podniku. V praxi to tedy znamená, že poté, co je exekutor pověřen provedením exekuce, zjistí si z jemu dostupných rejstříků a evidencí majetek povinného, tj. příjmy, zaměstnavatele, účty, vozidla, nemovité věci apod., a teprve poté rozhodne (nezaplatí – li dlužník v zákonem stanovené třicetidenní lhůtě pohledávku „dobrovolně“), s ohledem na výši vymáhané pohledávky, jakým způsobem exekuci provede. Prodej nemovitých věcí povinného v dražbě je tak až jedna z posledních možností provedení exekuce. Vzhledem k tomu, že právní úprava prodeje nemovitých věcí není v exekučním řádu upravena komplexně, soudní exekutor postupuje dle příslušných ustanovení OSŘ.4 Po tzv. „velké“ novele účinné od 1. 1. 2013, bylo stanoveno, na základě kterých exekučních titulů může provést výkon rozhodnutí soud a na základě kterých rozhodnutí může být podán exekuční návrh a provedena exekuce dle exekučního řádu. Dle § 274 OSŘ lze nařídit a provést výkon rozhodnutí na základě: − vykonatelných rozhodnutí soudů a jiných orgánů činných v trestním řízení, pokud přiznávají právo či postihují majetek, − vykonatelných rozhodnutí a smírů rozhodčích komisí, − vykonatelných rozhodnutí a dohod státních notářství, − notářských zápisů se svolením k vykonatelnosti, − vykonatelných rozhodnutí a jiných exekučních titulů orgánů veřejné moci, − rozhodnutí orgánů Evropských společenství 4

ust. § 335 a násl. OSŘ

10

− a jiných vykonatelných rozhodnutí, schválených smírů a listin, u kterých soudní výkon zákon připouští. Exekučním titulem se pro účely exekučního řízení vedeného soudním exekutorem dle § 40 exekučního řádu rozumí: − vykonatelné rozhodnutí soudu nebo exekutora, pokud přiznává právo, zavazuje k povinnosti nebo postihuje majetek, − vykonatelné rozhodnutí soudů a jiných orgánů činných v trestním řízení, pokud přiznávají právo či postihují majetek, − vykonatelný rozhodčí nález, − notářský zápis se svolením k vykonatelnosti, − vykonatelné rozhodnutí a jiný exekuční titul orgánu veřejné moci − a jiná vykonatelná rozhodnutí a schválené smíry a listiny, jejichž výkon připouští zákon (např. seznam přihlášek konkurzních věřitelů). Exekučním titulem je dále exekutorský zápis (uznání závazku dlužníkem a dohoda o splátkovém kalendáři) se svolením k vykonatelnosti, pokud byl exekutorem sepsán k 31. 12. 2012.5 S účinností „velké“ novely byla soudním exekutorům odejmuta pravomoc sepisovat exekutorské zápisy o dohodách mezi věřitelem a dlužníkem (nadále tak mohou být o dohodách mezi věřiteli a dlužníky sepisovány pouze notářské zápisy). 2.2.Dražba nemovitých věcí podle ZoVD Dražba nemovitých věcí nemusí proběhnout pouze podle ustanovení exekučního řádu, resp. norem OSŘ. V této podkapitole bude rozebrána právní úprava nacházející se v ZoVD, podle které může být nemovitá věc rovněž vydražena. Budou zde také zmíněny některé rozdíly mezi uvedenými způsoby dražby. Hned na začátku kapitoly je třeba připomenout slova Nejvyššího soudu, že „provádění exekuce, resp. provádění soudního výkonu rozhodnutí prodejem (nemovitých) věcí formou dražby a dražbu realizovanou podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, nelze ztotožňovat, protože jde o rozdílné instituty, při nichž dochází ke zpeněžení nemovitostí a uspokojení pohledávky věřitele.“6

Problematika veřejných dražeb byla v českém právním řádu řešena již dříve. Impulsem pro rozsáhlou diskusi o otázkách veřejných dražeb a jejich charakteru bylo zejména 5 6

Srov. čl. IV „velké“ novely Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 1. 2011, sp. zn. 29 Cdo 1361/2009.

11

přijetí zákona o malé privatizaci. Podle tohoto předpisu proběhl velký počet veřejných dražeb provozních jednotek.7 Dne 1. 5. 2000 nabyl účinnosti ZoVD. Důvodová zpráva zdůrazňovala nutnost jeho přijetí nedostatečnou dosavadní právní úpravou, kdy přijetí nového ZoVD bylo vyvoláno zejména potřebou bank. „Stávající právní úprava dosud umožňuje uspokojení věřitele pouze prodejem nemovitosti v soudním řízení o výkonu rozhodnutí. Uspokojení věřitele zpeněžením nemovitosti dražbou prováděnou soudem je poměrně složité a časově náročné. V řadě případů lze dosáhnout stejného výsledku veřejnou dražbou mimo soudní exekuci, která je ostatně pro vlastníka hypotékou zatížené nemovitosti ekonomicky výhodnější. Dražba mimo soudní exekuci není však zákonem dostatečně upravena. Proto bankovní ústavy, které projektují poskytování hypotečních úvěrů jako svou obchodní aktivitu, požadují umožnit zpeněžení zástav ve veřejných dražbách.“8 ZoVD je členěn na čtyři části, a to následující: − Společná ustanovení (§ 1 - 16a) − Dražby dobrovolné (§ 17 - 35) − Dražby nedobrovolné (§ 36 - 61) − Závěrečná ustanovení (§ 62 - 68) Z výše uvedeného je zřejmé, že tento předpis rozeznává dva základní typy dražeb. Pro oba konstruuje nejprve společnou úpravu a následně se již zabývá zvláštní úpravou, která je specifická pro dražby dobrovolné na straně jedné a dražby nedobrovolné na straně druhé. Společnou je zejména skutečnost, že „bez ohledu na to, zda je dražba organizována z vůle vlastníka věci nebo zda jde o nucený výkon např. zástavního práva, je dražba podle zákona o veřejných dražbách způsobem přechodu vlastnického práva.“9 Účastníkem dražby podle ustanovení ZoVD je ve smyslu § 2 písm. c) tohoto zákona osoba přítomná při dražbě, která se dostavila nebo přihlásila v prostředí veřejné datové sítě na určené adrese, a to za účelem činit podání, splňující podmínky podle ZoVD. Zde je třeba zmínit zejména negativní vymezení účastníků dražby podle § 3 ZoVD.

7

HULMÁK, Milan. Uzavírání smluv v civilním právu. Praha: C.H. Beck, 2008, s. 149. Důvodová zpráva zákonu č. 26/2000 Sb., zákona o veřejných dražbách. 9 HULMÁK, Milan. Uzavírání smluv v civilním právu. Praha: C.H. Beck, 2008, s. 150. 8

12

Dražba dobrovolná je prováděna na návrh vlastníka.10 Pro účely ZoVD je za vlastníka považována i osoba oprávněná hospodařit s předmětem dražby vlastníkem zmocněná nebo osoba na základě zvláštního právního předpisu oprávněna předmět dražby zcizit. Za vlastníka je zde považován i likvidátor a insolvenční správce.11 Dražba dobrovolná je prováděna na základě písemné smlouvy o provedení dražby uzavřené mezi navrhovatelem a dražebníkem a obsahující náležitosti podle § 19 ZoVD.12 Dražebník následně vyhlásí konání dražby dražební vyhláškou způsobem a s obsahem podle § 20 ZoVD. Samotný průběh dražby dobrovolné je zakotven v § 23 ZoVD. Podle tohoto ustanovení jsou účastníci dražby povinni na vyzvání dražebníka nebo osoby jím písemně pověřené, doložit svou totožnost, popřípadě své oprávnění jednat za účastníka dražby, doložit své čestné prohlášení, že nejsou osobami vyloučenými z dražby, dát se zapsat do seznamu účastníků dražby a převzít dražební číslo, jsou-li rozdávána. Rovněž je prokazováno složení dražební jistoty, byla-li požadována. Dražit může každý, kdo se včas dostaví k zapsání do dražby a prokáže splnění podmínek stát se účastníkem dražby. Licitátor zahájí dražbu, přičemž učiní vyvolání, označí předmět a uvede jeho odhadnutou nebo zjištěnou ceny a popis dalších skutečností podle § 20 odst. 1 písm. d) ZoVD, nebo alespoň odkaz na jejich popis v dražební vyhlášce. Draží se, pokud účastníci dražby činí vyšší podání, přičemž licitátor může snížit výši minimálního příhozu. Nebylo-li přes dvojí výzvu a příslušné prohlášení licitátora učiněno vyšší podání, oznámí licitátor ještě jednou poslední podání a po třetí výzvě udělí příklep účastníku dražby, který učinil nejvyšší podání.13 V případě, že několik účastníků dražby učiní stejné nejvyšší podání, rozhoduje o osobě, které je udělen příklep, los (v případě, že má některá z těchto osob předkupní právo k předmětu dražby, je příklep udělen této osobě). Pokud nebylo učiněno nejnižší podání, sníží licitátor nejnižší podání o částku sjednanou ve smlouvě o provedení dražby. Pokud nikdo neučiní ani nejnižší podání nebo není učiněno 10

ust. § 17 odst. 1 ZoVD ust. § 17 odst. 4 ZoVD 12 ust. § 19 ZoVD 13 K podávání nabídek se vyjádřil i Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 6. 6. 2013, sp. zn. 21 Cdo 3361/2011, kde uvedl: „Licitátor vyzývá účastníky dražby před udělením příklepu k podávání nabídek celkem třemi výzvami. Dostatečný časový prostor k podání nabídky musí licitátor poskytnout účastníkům po každé z těchto výzev a je nepřípustné, aby licitátor bezdůvodně poskytl účastníkům po každé z těchto výzev zcela rozdílnou dobu k učinění nabídky, mohou-li účastníci důvodně očekávat, že časový úsek k podání nabídky bude po každé z výzev obdobně dlouhý. V rozporu s takovým oprávněným očekáváním by byl postup licitátora, který by účastníkům dražby poskytl výrazně kratší časový prostor pro podání nabídky po třetí výzvě, ve srovnání s dobou poskytnutou pro nabídky po výzvách předcházejících. Účastníci dražby musí mít možnost tuto dobu předvídat a postup licitátora pro ně nesmí být překvapující. Není tedy možné učinit závěr, že jen proto, že zákon o veřejných dražbách neurčuje nejkratší dobu, kterou má licitátor poskytnout účastníkům dražby po výzvě k podání nabídky, by určení takové doby bylo ponecháno pouze na libovůli licitátora.“ 11

13

nejnižší podání ani po jeho snížení, licitátor dražbu ukončí. Jinak je dražba skončena udělením příklepu.14 ZoVD dává za splnění podmínek podle § 24 možnost napadnout dražbu návrhem soudu, aby soud vyslovil neplatnost dražby.15 Dražba nedobrovolná je prováděna na návrh dražebního věřitele (osoba, disponující pohledávkou zajištěnou zástavním právem k předmětu dražby, včetně soudcovského zástavního práva), jehož pohledávka je přiznána vykonatelným soudním rozhodnutím, vykonatelným rozhodčím nálezem, je doložena vykonatelným notářským či jiným vykonatelným rozhodnutím, jehož soudní výkon připouští zákon.16 Veřejná dražba nedobrovolná je podobně jako dražba dobrovolná prováděna na základě písemné smlouvy; smlouvu uzavírá navrhovatel a dražebník podle § 39 ZoVD.17 Dražební vyhláška v případě dražby nedobrovolné musí splňovat náležitosti podle § 43 ZoVD. Tato úprava je podobná jako v případě dražební vyhlášky u dražby dobrovolné18, kdy rozdíly vyplývají z rozdílu mezi povahou dražby dobrovolné a nedobrovolné. Velmi podobný je rovněž průběh dražby. Ten je v případě dražby nedobrovolné upraven v § 47 ZoVD. Jako rozdíl oproti průběhu dražby dobrovolné je třeba zmínit povinnost osvědčení průběhu dražby notářským zápisem, pokud nejnižší podání činí 1 000 000 Kč.19 Kromě toho je v případě shodných nejvyšších podání favorizována nejen osoba mající předkupní právo vůči předmětu dražby, ale i jeho spoluvlastník.20 V případě dražby nedobrovolné se neuplatní obdoba § 23 odst. 12 ZoVD. Pokud není učiněno ani nejnižší podání nebo nebylo-li při opakované dražbě učiněno nejnižší podání ani po jeho snížení, licitátor dražbu ukončí.21 Nejnižší podání činí nejméně polovinu odhadu ceny předmětu dražby, přičemž nelze snížit, nejedná-li se o opakovanou dražbu.22 I v případě dražby nedobrovolné lze podat k soudu návrh na vyslovení neplatnosti dražby.23 V tomto případě Nejvyšší soud vyslovil, že „veřejná nedobrovolná dražba je neplatná, jen jestliže její neplatnost vyslovil soud; neplatnost této dražby přitom soud nemůže posuzovat v jiném řízení

14

ust. § 23 ZoVD ust. § 24 ZoVD 16 ust.§ 36 ZoVD 17 ust.§ 39 ZoVD 18 ust.§ 20 ZoVD 19 ust. § 47 odst. 8 ZoVD 20 ust. § 47 odst. 11 ZoVD; uvedené ustanovení dále dodává, že pokud příslušné podání učiní více spoluvlastníků, rozhoduje nejvyšší výše spoluvlastnického podílu; v případě stejné výše potom los. 21 ust. § 47 odst. 14 ZoVD 22 ust. § 47 odst. 15 ZoVD 23 ust. § 48 ZoVD 15

14

než v řízení podle ustanovení § 48 odst. 3 nebo 4 zákona o veřejných dražbách, a to ani jako otázku předběžnou. Soud může vyslovit neplatnost veřejné nedobrovolné dražby, jen jestliže byl splněn některý z důvodů neplatnosti dražby, jež jsou taxativně vypočteny v ustanoveních § 48 odst. 3 a 4 zákona o veřejných dražbách.“24 Nejvyšší soud se zabýval i případem, kdy byla prodávána ve veřejné nedobrovolné dražbě věc v podílovém spoluvlastnictví více osob. K tomuto případu Nejvyšší soud uvedl, že „(...) otázka platnosti takové dražby (se posuzuje) vůči každému z takových spoluvlastnických podílů na vydražené věci samostatně; není proto vyloučeno, že bude (může být) shledáno neplatným vydražení pouze některého z více spoluvlastnických podílů na prodané věci. Shledá-li soud důvod neplatnosti veřejné nedobrovolné dražby pouze ohledně některého ze spoluvlastnických podílů na prodané věci, neznamená to bez dalšího neplatnost celé veřejné nedobrovolné dražby.“25 K dražbám podle ZoVD je pak dále třeba doplnit, že i když „vydražitel zaplatil cenu dosaženou vydražením (nejvyšší podání) ve stanovené lhůtě a i když jde o platnou dražbu (žaloba o neplatnost veřejné dražby podle ustanovení buď vůbec nebyla podána, nebo jí nebylo pravomocným soudním rozhodnutím vyhověno), vydražitel nenabývá vlastnictví nebo jiné právo k předmětu dražby, jestliže není možné spolehlivě (jednoznačně) - s přihlédnutím ke všem okolnostem případu - dovodit, co bylo vydraženo (co vlastně tvořilo předmět dražby) nebo kdo je vydražitelem.“26 V závěru této podkapitoly lze shrnout některé rozdíly mezi dražbou podle ZoVD na straně jedné a dražbou prováděnou podle OSŘ na straně druhé. Za jeden z významných rozdílů lze považovat skutečnost, že dražba podle ZoVD je prováděna na základě smlouvy. Vyvolávací cenu v případě ZoVD představuje nejméně polovina27 odhadní ceny (viz výše), v případě dražby OSŘ dvě třetiny.28 Dalším rozdílem je v případě ZoVD může být výše minimálního příhozu snížena (viz výše), zatímco OSŘ toto neumožňuje. Zásadním je však rozdíl týkající se zániku práv, který je spojen s přechodem vlastnického práva k vydražené nemovité věci. V případě OSŘ dochází k zániku práv podle § 336l odst. 5 OSŘ, zatímco ZoVD obsahuje odlišnou úpravu. Může se tak stát, že vydražitel teprve po udělení příklepu zjistí, že nemovitá věc je zatížena některými právy třetích osob, která nově nabyté vlastnické právo vydražitele k nemovité věci omezují.

24

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 9. 2013, sp. zn. 21 Cdo 3802/2012. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 9. 2010, sp. zn. 21 Cdo 2993/2009. 26 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 10. 2009, sp. zn. 29 Cdo 1441/2007. 27 ust. § 47 odst. 15 ZoVD 28 ust. § 336e odst. 1 OSŘ 25

15

3. Vývoj dražby nemovitých věcí dle exekučního řádu od roku 2001 V této kapitole bude věnována pozornost vývoji dražby nemovitých věcí dle exekučního řádu od roku 2001. V rámci tohoto bude věnován prostor zejména předpokladům pro provedení exekuce prodejem nemovitých věcí povinného, střetu exekucí, jednotlivým fázím exekuce prodejem nemovitých věcí a dalším souvisejícím otázkám. 3.1. Předpoklady pro provedení exekuce prodejem nemovitých věcí povinného Základním předpokladem pro provedení exekuce prodejem nemovitých věcí povinného je existence vykonatelné pohledávky oprávněného za povinným. Vykonatelnou pohledávkou se rozumí pohledávka, která byla přiznána některým z exekučních titulů dle § 40 exekučního řádu. O nich bylo pojednáno již v části 2.1. této práce. Dalším předpokladem je podání tzv. exekučního návrhu. Exekučním návrhem se rozumí písemný návrh věřitele (pro účely exekučního řízení oprávněného) na nařízení exekuce na majetek dlužníka. Náležitosti exekučního návrhu jsou upraveny v § 38 exekučního řádu. V exekučním návrhu musí oprávněný uvést soudního exekutora, kterého chce pověřit provedením exekuce, včetně uvedení jeho sídla. Dále musí návrh obsahovat označení oprávněného a povinného (jméno a příjmení/název, trvalé pobyt/sídlo, datum narození nebo rodné číslo/IČ). V návrhu je nutné uvést přesnou výši vymáhané pohledávky, včetně toho, zda byla pohledávka alespoň částečně vymožena a v jakém rozsahu. Další povinnou náležitostí exekučního návrhu je přesná specifikace exekučního titulu; originál nebo stejnopis exekučního titulu s doložkou vykonatelnosti je potřeba připojit k exekučnímu návrhu. Návrh musí být datován a podepsán. Exekuční návrh podává oprávněný u soudního exekutora, kterého si pro provedení exekuce zvolil. Doručením exekučního návrhu soudnímu exekutorovi je zahájeno exekuční řízení. Jsou – li splněny všechny zákonné náležitosti a předpoklady pro vedení exekuce, postoupí exekutor návrh k místně příslušnému soudu se žádostí o vydání pověření k provedení exekuce. Do tzv. „velké“ novely byla právní úprava zahájení exekučního řízení odlišná. Oprávněný podával tzv. návrh na nařízení exekuce, a to nejdříve k rukám místně příslušného soudu (tím byl obecný soud dlužníka), který návrh posoudil a splňoval – li veškeré zákonné náležitosti, vydal usnesení o nařízení exekuce a o pověření soudního exekutora k jejímu provedení. Usnesení bylo doručeno soudnímu exekutorovi, který jej dále doručil účastníkům 16

řízení. Současně mohl zahájit kroky k zjišťování a zajišťování majetku povinného. V roce 2009 došlo k dílčí novele exekučního řádu (zákon č. 286/2009 Sb.), kdy návrh na nařízení exekuce měl být již podán k rukám zvoleného soudního exekutora, který tento návrh posoudil z hlediska správnosti a z hlediska všech zákonem požadovaných náležitostí a následně jej postoupil k exekučnímu soudu (obecný soud dlužníka). Postup exekučního soudu byl shodný; byly – li splněny všechny zákonem stanovené předpoklady, vydal usnesení o nařízení exekuce a pověření soudního exekutora k jejímu provedení. Usnesení bylo doručováno soudnímu exekutorovi, který jej dále doručil účastníkům řízení a prováděl kroky k zjišťování a zajišťování majetku povinného. Proti usnesení o nařízení exekuce bylo odvolání přípustné. Podle účinné právní úpravy soud poté, kdy obdrží žádost exekutora o pověření k provedení exekuce, posoudí exekuční návrh i žádost exekutora a jsou – li splněny všechny zákonem stanovené podmínky, vydá pověření k provedení exekuce, které doručí soudnímu exekutorovi. V pověření je označen exekuční soud, exekutor, který má exekuci vést, exekuční titul s uvedením orgánu či osoby, která jej vydala, oprávněný a povinný a podpis a datum. Pověření není soudním rozhodnutím29 a účastníkům exekučního řízení se nedoručuje. V okamžiku, kdy soudní exekutor obdrží pověření k provedení exekuce, může činit kroky směřující k vymáhání pohledávky. Vyhotoví vyrozumění o zahájení exekučního řízení (v souladu s § 44 exekučního řádu), které spolu s exekučním návrhem, kopií exekučního titulu a s výzvou k zaplacení dlužné částky zašle povinnému. Současně exekutor prověřuje majetkové poměry povinného a zjistí – li postižitelný majetek (v tomto případě nemovitou věc), vydá ohledně něj exekuční příkaz (bod 3.3.1. této práce). Vzhledem k tomu, že v exekučním řízení se již nevydává usnesení o nařízení exekuce, ale pouze pověření exekutora, které se účastníkům nedoručuje, a vyrozumění o zahájení exekučního řízení, které není rozhodnutím a odvolání proti němu není přípustné, nově se může povinný bránit proti exekuci návrhem na zastavení exekuce, který lze podat ve lhůtě 30 – ti dnů od doručení výzvy k zaplacení dlužné částky (v tomto smyslu byla zvýšena procesní ochrana práv dlužníka, neboť původně bylo možné podat odvolání do usnesení o nařízení exekuce ve lhůtě 15 – ti dnů od doručení usnesení). 3.2.Střet exekucí dle zákona o střetu exekucí Zákon o střetu exekucí upravuje postup soudů, soudních exekutorů, správců daně a orgánů veřejné správy při provádění exekuce za situace, kdy jsou výkony rozhodnutí (či exekucemi) 29

ust. § 41a odst. 5 exekučního řádu

17

soudů, exekutorů či orgánů veřejné správy či správcem daně souběžně postiženy tytéž majetkové hodnoty povinného. Ve vztahu k prodeji nemovitých věcí se jedná o situaci, kdy jsou nemovité věci povinného postiženy více exekučními příkazy (či usneseními o nařízení výkonu rozhodnutí). Uvedenou skutečnost exekutor zjistí při vydávání exekučního příkazu k výpisu z katastru nemovitostí, kde jsou tato omezení zapsána v části „C“ listu vlastnictví. Postup při prodeji nemovitých věcí za situace, kdy na nemovité věci vázne více výše uvedených omezení vlastnického práva, je upraven takto: „Postihují – li exekuce souběžně stejné nemovitosti povinného, provede se ta exekuce, která byla nejdříve nařízena; řízení v ostatních exekucích se ohledně této věci dnem právní moci jejich nařízení přerušují. Pořadí nařízení exekuce se řídí dnem, kdy příslušnému katastrálnímu úřadu: -

bylo doručeno usnesení, jímž soud nařídil výkon rozhodnutí prodejem nemovitostí,

-

byl doručen exekuční příkaz vydaný soudním exekutorem,

-

byl doručen exekuční příkaz vydaný správcem daně.“30

Ve skutečnosti to tedy znamená, že soudní exekutor (či soud, správce daně atd.), který chce provést dražbu nemovitých věcí povinného, musí v prvé řadě zkoumat z výpisu z katastru nemovitostí, zda je jím vydaný exekuční příkaz (usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí) zapsán na listu vlastnictví jako první v pořadí (rozhodující pro pořadí je datum doručení exekučního příkazu či usnesení katastrálnímu úřadu). Pokud je tato podmínka splněna, lze zahájit úkony vedoucí k dražbě nemovitých věcí. Pokud exekuční příkaz konkrétního soudního exekutora (či usnesení soudu) není první v pořadí, je toto řízení ze zákona přerušeno a exekuci prodejem nemovitých věcí nemůže tento exekutor (či soud) v daném řízení provést. Pokračovat v této exekuci lze pouze tehdy, jestliže v dříve nařízené exekuci nebyly do jejího pravomocného skončení nemovité věci prodány. Může nastat i situace, kdy více exekučních příkazů (či usnesení soudů o nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitých věcí) mají stejné pořadí, neboť byly tentýž den doručeny příslušnému katastrálnímu úřadu. V takovém případě rozhodne obecný soud povinného, která z těchto exekucí bude provedena.

30

ust. § 14 zákona o střetu exekucí

18

Oprávněný z exekučního řízení, v němž bylo řízení přerušeno (viz výše), má možnost přihlásit svoji pohledávku do exekučního řízení, ve kterém bude dražba nemovitých věcí nařízena. Takto přihlášená pohledávka bude exekutorem (či jiným orgánem) provádějícím dražbu nemovitých věcí následně zohledněna v rámci tzv. rozvrhu podstaty (bod 3.3.5. této práce). Právní úprava týkající se střetu exekucí prodejem nemovitých věcí byla zásadním způsobem dotčena „velkou“ novelou. Hlavním důvodem této změny byla skutečnost, že v mnoha exekučních řízeních (či řízeních o výkon rozhodnutí), ve kterých bylo možné nařídit a provést dražbu nemovitých věcí, docházelo z různých důvodů k průtahům řízení, kdy orgán provádějící exekuci v tomto konkrétním případě nečinil žádné kroky k dražbě. Ostatní věřitelé se tak dostávali do situace, kdy nebylo možné jejich pohledávku uspokojit, neboť jimi zahájené exekuční řízení prodejem nemovitých věcí bylo s ohledem na pozdější pořadí exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí přerušeno. Nová právní úprava tak řeší situace, kdy orgán (soud, exekutor či správce daně), jehož exekuční příkaz je prvním v pořadí, nečiní po dobu delší než tři měsíce žádné kroky k dražbě nemovitých věcí, byť by je činit mohl a měl.31 V takovém případě může oprávněný z přerušené exekuce vyzvat orgán, který exekuci má provádět, aby tak učinil. V případě, že orgán, který má exekuci provádět, tomuto návrhu oprávněného z přerušené exekuce vyhoví, vydá usnesení o přerušení exekuce a toto doručí oprávněnému z přerušené exekuce, který podal výzvu a dále orgánu, který provádí exekuci na návrh tohoto oprávněného. Po právní moci usnesení o přerušení exekuce pokračuje v exekuci prodejem nemovitých věcí orgán, který vede exekuce na návrh oprávněného, který výzvu podal. V případě, že orgán, který má exekuci provádět, výzvě oprávněného z přerušené exekuce nevyhoví a exekuci prodejem nemovitých věcí nepřeruší, může se tento oprávněný domáhat u soudu, aby byla exekuce nadále prováděna v jím zahájeném řízení. O tomto návrhu oprávněného z přerušené exekuce rozhoduje soud, v jehož obvodu je nemovitá věc. Účastníky řízení jsou v tomto případě navrhovatel (tedy oprávněný z přerušené exekuce) a účastníci exekuce, která má být prováděna a kde je exekutor nečinný. Pokud soud návrhu oprávněného z přerušené exekuce vyhoví, vydá o tom usnesení, které doručuje jak účastníkům řízení, tak i orgánu, který má exekuci provést a orgánu, který má v provádění exekuce pokračovat, a to do

31

ust. § 15a zákona o střetu exekucí

19

vlastních rukou. Po právní moci rozhodnutí o přerušení exekuce pokračuje v provádění exekuce orgán, který vedl exekuci původně přerušenou. V případě, že v mezidobí (tedy po podání návrhu oprávněného z přerušené exekuce k soudu, ale před vydáním usnesení dle předchozího odstavce) rozhodne orgán, který exekuci provádí, o jejím přerušení, soud řízení o návrhu oprávněného zastaví. 3.3.Jednotlivé fáze exekuce prodejem nemovitých věcí Bylo – li na návrh oprávněného zahájeno exekuční řízení za účelem vymožení peněžité pohledávky a pověřil – li exekuční soud soudního exekutora provedením exekuce, zahájí exekutor úkony směřující k vymožení pohledávky. Exekutor v prvé řadě zjišťuje majetek povinného, a to nahlédnutím do katastru nemovitostí, zda vlastní nějaké nemovité věci, do obchodního rejstříku, zda je společníkem obchodní společnosti nebo do registru živnostenského podnikání, zda je povinný osobou samostatně výdělečně činnou. Dále se z registru vozidel prověřuje, zda povinný vlastní motorové vozidlo, prověřují se stavební spořitelny a penzijní fondy, dále jsou v souladu s § 33 a 34 exekučního řádu vyzývány peněžní ústavy ke sdělení, zda povinný má veden u daného peněžního ústavu účet a s jakým zůstatkem, činí se dotazy na zdravotní pojišťovny, u kterých lze zjistit případného zaměstnavatele povinného, na úřady práce a odbory státní sociální podpory, zda povinný pobírá podporu v nezaměstnanosti či exekucí postižitelné dávky státní sociální podpory. 3.3.1. Vydání exekučního příkazu Jakmile je zjištěn majetek povinného, vystaví soudní exekutor exekuční příkaz. Exekutor je povinen vždy zvolit takový způsob provedení exekuce, který není zřejmě nevhodný, zejména vzhledem k nepoměru výše závazků povinného a hodnoty věci, ze které má být vymožení pohledávky dosaženo (za dodržení principu přiměřenosti podle § 47 odst. 1 ve spojení s § 58 odst. 2 exekučního řádu, jak bylo popsáno v bodu 2.1. této práce). Ve vztahu k nemovitým věcem povinného soudní exekutor zpravidla vydává exekuční příkaz ihned, jakmile zjistí, že povinný nemovité věci vlastní. Samotná exekuce prodejem nemovitých věcí je však provedena až v okamžiku, kdy ostatní způsoby provedení exekuce nevedou k uspokojení vymáhané pohledávky. Exekuční příkaz je rozhodnutím soudního exekutora, kterým se konkretizuje jeden ze způsobů provedení exekuce. Náležitosti exekučního příkazu jsou obsaženy v § 48 exekučního řádu. Exekuční příkaz obsahuje označení exekučního soudu, soudního exekutora, který vede 20

exekuční řízení, exekuční titul s uvedením orgánu, který titul vydal, označení účastníků řízení, dále je nutné uvést výši vymáhané pohledávky, způsob provedení exekuce, označení osob, kterým je exekuční příkaz doručován a dále výrok, poučení o odvolání datum a místo vydání exekučního příkazu a podpis exekutora. Ve výroku exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí musí být přesně specifikována nemovitá věc, která má být předmětem dražby. Povinný nesmí majetek, který je postižen exekučním příkazem, převést na třetí osobu, zatížit jej, či s ním jinak nakládat. Pokud by porušil tuto povinnost, je takový právní úkon neplatný, o čemž je povinný v exekučním příkazu poučen. Povinnému je dále uložena oznamovací povinnost, zda a kdo má k nemovité věci předkupní právo, právo odpovídající věcnému břemeni či nájemní právo. Povinný je současně poučen, že v případě, že tuto oznamovací povinnost nesplní, odpovídá za škodu tím způsobenou. Proti exekučnímu příkazu není přípustné odvolání. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí se doručuje oprávněnému, povinnému, případně manželovi povinného, jde – li o nemovitou věc ve společném jmění manželů a dále katastrálnímu úřadu, v jehož obvodu se postižená nemovitá věc nachází. Soudní exekutor má poté, kdy exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí nabude právní moci, povinnost doručit tento příkaz i s vyznačenou doložkou právní moci osobám, které stanoví zákon,32 a to: -

osoby, které mají k nemovitým věcem předkupní právo; zpravidla se jedná o spoluvlastníky nemovité věci (tito mají zákonné předkupní právo, jsou zapsáni v části A listu vlastnictví), dále jsou to osoby, které mají předkupní právo zřízené smluvně (tato předkupní práva jsou zapsána v části C listu vlastnictví);

-

osoby, které mají k nemovitým věcem zřízeno věcné právo; nejčastěji se jedná o zástavní právo zřízené za účelem zajištění pohledávky třetí osoby, např. zástava peněžního ústavu pro zajištění hypotéky apod.,

-

osoby, které mají k nemovitým věcem nájemní právo; hovoříme o nájemcích bytů, nebytových prostor, pozemků. Existenci nájemního práva je povinen oznámit soudnímu exekutorovi dlužník. Zpravidla však dlužníci tuto povinnost vůbec nesplní, soudní exekutor se tak o existenci nájemního práva obvykle dozví až na

32

ust. § 335b odst. 4 OSŘ

21

základě zjištění znalce, který nemovité věci oceňuje pro účely dražby a vypracovává znalecký posudek. -

finanční úřad a obecní úřad, v jejichž obvodu je nemovitá věc;

-

finanční úřad a obecní úřad, v jejichž obvodu má povinný své bydliště (sídlo nebo místo podnikání).

Soudní exekutor dále vyvěsí exekuční příkaz s doložkou právní moci na úřední desce (případně na elektronické úřední desce) a o právní moci exekučního příkazu informuje i příslušný katastrální úřad (v jehož obvodu se postižená nemovitá věc nachází), a to formou tzv. vyrozumění o nabytí právní moci.33 Zvláštní situace nastává v okamžiku, kdy soudní exekutor zjistí, že povinný vlastní nemovitou věc nezapsanou v katastru nemovitostí. Jedná se o budovy, u kterých buď opomenutím, nebo mnohdy zcela záměrně není katastrální úřad o existenci takové stavby informován (vlastník stavby nepředloží stavební povolení a následně ani kolaudační rozhodnutí). Vlastnické právo k nemovité věci nezapsané v katastru nemovitostí lze zjistit na příslušném stavebním úřadě, zda bylo této osobě vydáno stavební povolení a pokud bylo vydáno, jeho kopie je soudnímu exekutorovi poskytnuta pro účely exekučního řízení. Je – li potvrzeno, že vlastníkem nemovité věci je povinný (případně je nemovitá věc ve společném jmění povinného a manžela povinného), vydá soudní exekutor exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, kde ve výroku uvede obvyklé pojmenování nemovité věci a jakékoliv další údaje, které jsou mu známy (např. ze stavebního povolení nebo z kolaudačního rozhodnutí) a označí pozemek, na němž se nemovitost nachází.34 Problematickou může být tato situace z hlediska souběhu exekucí dle zákona o souběhu exekucí. U exekuce prodejem nemovitých věcí je rozhodující pro pořadí jednotlivých exekučních příkazů datum jejich doručení příslušnému katastrálnímu úřadu. Vzhledem k tomu, že v tomto případě se jedná o nemovité věci v katastru nemovitostí nezapsané, exekuční příkaz se katastrálnímu úřadu nedoručuje. Je tak otázkou, pokud je na nemovitou věc povinného vydáno více exekučních příkazů, jaký okamžik je rozhodující pro určení jejich pořadí. Z praxe soudních exekutorů vyplývá, že zpravidla respektují přednostní pořadí exekutora, který doručil tento exekuční příkaz povinnému jako první a tím i právo tohoto 33 34

ust. § 335b odst. 5 OSŘ ust. § 335b odst. 3 OSŘ

22

exekutora nemovité věci dražit. Není však stanoven zákonný rámec, který by toto pravidlo potvrzoval, takže pokud by některý z exekutorů toto pravidlo nerespektoval, dá se předpokládat, že by z jeho strany nedošlo k porušení zákona o souběhu exekucí. 3.3.2. Znalecký posudek Soudní exekutor přistupuje k vypracování znaleckého posudku až ve chvíli, kdy je exekuce prodejem nemovitých věcí nařízena pravomocně a kdy povinný nezaplatil vymáhanou pohledávku ve stanovené lhůtě nebo se dá z dosavadních zjištění předpokládat, že pohledávka nebude v dohledné době uhrazena. K vypracování znaleckého posudku určí soudní exekutor soudního znalce z oboru stavebnictví. 35Z důvodu hospodárnosti je zpravidla vybrán znalec, který působí v oblasti, kde se oceňovaná nemovitá věc nachází. Soudní exekutor ustanoví znalce formou usnesení, ve kterém určí osobu znalce, dále dobu, ve které má být posudek vypracován a počet vyhotovení znaleckého posudku. Soudnímu znalci je v usnesení uloženo určit obvyklou cenu nemovitých věcí, které jsou specifikovány v samotném usnesení o ustanovení znalce nebo v přiloženém exekučním příkazu k prodeji nemovitých věcí, včetně příslušenství. Povinný je povinen na výzvu soudu nebo soudního znalce umožnit prohlídku nemovitých věcí. Pokud tuto povinnost nesplní, provede se ohledání nemovitých věcí (za tímto účelem je možné zajistit do nemovitých věcí přístup i bez souhlasu povinného36). Znalecký posudek lze vypracovat i bez ohledání nemovitých věcí, pokud povinný neposkytne součinnosti a má – li znalec k dispozici dostatečné informace o oceňované nemovité věci. Tato situace často nastává zejména při oceňování bytových jednotek. Znalec získá informace z písemných podkladů z katastru nemovitostí (kupní smlouva, prohlášení vlastníka apod.), dále ze součinností správců domu, kteří mají k dispozici konkrétnější informace o stavu bytu a dále na základě sdělení sousedů či rodinných příslušníků. Zákon dokonce připouští, že pro ocenění nemovitých věcí není nutné vypracovávat znalecký posudek. Předpokladem je, že uvedená nemovitá věc již byla dříve oceněna a že se nezměnily okolnosti rozhodující pro stanovení ceny nemovitých věcí.37 Tato situace může nastat v okamžiku, kdy soudní exekutor, jehož exekuční příkaz je první v pořadí, přistoupí 35

Seznam všech soudních znalců je k dispozici na webové stránce české justice, a to www.justice.cz. ust. § 336 odst. 3 OSŘ 37 ust. § 336 odst. 4 OSŘ 36

23

k ocenění nemovitých věcí. Než však dojde k nařízení dražby, povinný svoji pohledávku zaplatí a důvody pro nařízení dražby tak pominou. V případě, kdy má povinný další exekuci, může původně vypracovaný znalecký posudek využít soudní exekutor, který měl exekuční příkaz původně jako druhý v pořadí a nyní může dražit. Lhůta, kterou soudní exekutor určí pro vypracování znaleckého posudku, je pro soudního znalce závazná a pouze ze závažných důvodů může být na žádost znalce prodloužena. Obvykle bývala soudnímu znalci dána lhůta 30 dnů pro vypracování posudku. Avšak vzhledem k tomu, že soudní znalec písemně vyzývá povinného ke zpřístupnění nemovitých věcí s určením konkrétního data, kdy povinný zpravidla na tuto výzvu nereaguje a tuto součinnost neposkytne, a teprve poté znalec učiní prohlídku nemovitých věcí, z praxe vyplývá, že je tato lhůta pro následné místní šetření a pro vypracování znaleckého posudku dost krátká. Soudní exekutoři tak po předchozí domluvě již stanovují lhůtu delší, např. 60 dnů. V určitých případech může být znalec na svoji žádost zproštěn povinnosti znalecký posudek vypracovat. Jedná se však jen o závažné důvody, jako je například zdravotní indispozice, výkon jiné práce, která brání znalecké činnosti (v některých případech jsou znalci zvoleni např. do obecních zastupitelstev apod. a znaleckou činnost přeruší), případně větší množství pracovních závazků, které znalec řádně zdůvodní a ze kterých vyplývá, že by znalecký posudek nebyl schopen ve stanovené lhůtě vypracovat. Rozhodně tak neplatí, že znalec je zproštěn úkolu vypracovat znalecký posudek jen pro to, že se mu touto konkrétní záležitostí nechce zabývat. V takovém případě, zejména jedná – li se o opakovaný liknavý postup znalce, je na místě na tento přístup upozornit soud, v jehož obvodu je znalec zapsán. Nedodrží – li znalec uloženou lhůtu, může to mít za následek snížení odměny, popřípadě mu může být uložena pořádková pokuta až do výše 50.000,- Kč podle § 53 OSŘ. Účelem posudku je stanovit v čase a místě obvyklou cenu nemovitých věcí. Pro potřeby znaleckého posudku se vymezují pojmy a výchozí stanoviska následovně: Obvyklá cena majetku a služeb je přesně definovaná v § 2 ZoOM tak, že „(m)ajetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak 24

do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Pojem "obvyklý" (znamená běžný, pravidelně se opakující, odpovídající zvyku) existuje pouze u zboží, se kterým se běžně obchoduje, lze ji zjistit analýzou trhu v dané době a místě a odhadnout ji (nikoliv stanovit) poměrně přesně nebo jen s malým rozptylem od průměrné hodnoty. Tržní hodnota, jíž lze přibližně obvyklou cenu nahradit, je definována jako „(…) hodnota, jíž je s největší pravděpodobnosti možno dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi, při čemž jeho podmínky a okolnosti jsou definovány prakticky shodně jako v případě obvyklé ceny.“38 Tržním oceněním nelze určit hodnotu nemovité věci či služby absolutně, ale jen interpretovat chování kupujících na trhu ve vztahu k dané nemovité věci. Z logiky věci pak vždy půjde pouze o subjektivní názor zpracovatele, stanovený ovšem na základě znalostí a dostupných informací k datu podání posudku. Především je třeba si uvědomit, že nemovitou věc lze prodat jen za tolik, kolik je někdo ochoten zaplatit, a to bez ohledu na její věcnou hodnotu. Pro zpracování znaleckého posudku jsou nastaveny metody stanovení (odhadu) obvyklé ceny:

1. Dle cenového předpisu Cenový předpis se pokouší porovnávací indexovou metodou vyjádřit současný tržní charakter nemovité věci. Výsledná cena má charakter ceny zjištěné. Obecně se tedy snaží reagovat na situaci trhu podle konkrétní nabídky a poptávky v dané době a místě. S ohledem na technické možnosti vyhlášky se však může, pochopitelně, jednat jen o údaje globální, vypovídající o průměrné hodnotě daného druhu staveb ve velikostně odpovídajících obcích příslušného okresu. Je tedy vždy na znalci, aby po zjištění ceny dle cenového předpisu posoudil, zda v daném případě odpovídá i obvyklé ceně v konkrétním případě, a pokud tak není, stanovil ji pokud možno jinými použitelnými metodami. 38

Že lze jako cenu obvyklou vymezit i cenu tržní, konstatuje rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 5. 2009, sp. zn. 28 Cdo 2401/2008.

25

2. Analýza trhu Vychází se z přímého porovnání s obdobnými nemovitými věcmi. Nejdostupnějším a nejčastěji používaným registrem je nabídka na specializovaných internetových serverech. V nich se poměrně dobře odráží obecně vnímaná atraktivita konkrétní lokality i rozvinutost trhu a nepochybně minimálně informativně reflektují aktuální cenovou úroveň. Zde je však nutné si uvědomit, že inzerované ceny mají charakter cen nabídkových, určených pro pozdější vyjednávání, které zpravidla nebývají v plné výši dosaženy a po určité době od zveřejnění jsou i vícekrát v nabídce korigovány slevami. Naopak, nabízené ceny, které se výrazně odchylují od ekonomické reality, aniž tento fakt reflektují a reagují na něj, nebývají dosaženy vůbec a postupně jsou z nabídky staženy, aniž by došlo k prodeji. Podle ověřených poznatků se dosažená kupní cena v průměru pohybuje o 10 až 20 % níže než nabídková, byla-li tato v nabídkovém procesu navržena s ohledem na možnosti trhu. Samotné přímé porovnání pak spočívá v tom, že nemovitá věc, jejíž obvyklá (tržní) cena má být stanovena, je porovnána s dostatečně velkým souborem obdobných nemovitých věcí (minimálně pět prvků), které byly v nedávném čase (obvykle se uvažuje s intervalem půl roku) ve stejném, nebo podobném místě za známou cenu prodány, nebo je známá cena, za kterou jsou nabízeny. Vychází se z předpokladu, že mezi souhrnem parametrů nemovité věci (její užitnou hodnotou, atraktivitou, technickým stavem, polohou atd.) a její cenou existuje úměra. Vyčíslením odlišností zmíněných veličin je pak vyjádřen vzájemný poměr mezi posuzovanou nemovitou věcí a jednotlivými srovnávacími objekty a následným výpočtem je pak možné aproximovat předpokládanou dosažitelnou cenu. Konkrétně tak, že známá dosažená cena (resp. cena, o níž se předpokládá, že bude dosažena), té které srovnávací nemovité věci je vydělena celkovým koeficientem odlišnosti a cena takto vypočítaná je cenou, za kterou by měla být prodána oceňovaná nemovitá věc, pokud by tato byla odvozena od konkrétní srovnávací nemovité věci. Tento postup je proveden u všech srovnávacích nemovitých věcí a za nejpravděpodobnější výslednou cenu je považován aritmetický průměr všech parciálně určených cen. Takto určená cena se pak může týkat jak měrné jednotky (m3 obestavěného prostoru, m2 podlahové plochy atp.) tak i objektu jako celku. Je potřeba zdůraznit, že vlastní tržní cena se tvoří na trhu až s uskutečněným prodejem. Před tímto prodejem, resp. koupí není známa její přesná výše. Z těchto důvodů a z povahy obvyklé ceny plyne, že obvyklou cenu nelze dopředu úplně přesně a jednoznačně vypočítat ani sebepřesnějším početním úkonem, nýbrž vždy pouze více nebo méně přesně

26

odhadnout. V případě stanovení obvyklé ceny se tedy vždy jedná jen o odborný odhad, nikoliv o přesnou částku. Na základě výše uvedených pravidel a principů je vypracován a soudnímu exekutorovi předložen znalecký posudek, z něhož vyplývá výsledná cena nemovité věci. Součástí znaleckého posudku bývají fotografie oceňované nemovité věci, dále se do příloh zpravidla přikládá kopie listu vlastnictví, exekuční příkaz s doložkou právní moci, usnesení o ustanovení znalce či další listiny, na základě kterých znalec posudek vypracovával. Znalecký posudek je zpravidla předkládán ve trojím vyhotovení (každý z účastníků řízení obdrží jedno vyhotovení a jedno zůstane soudnímu exekutorovi v exekučním spise). V současné době je znalecký posudek předkládán současně i v elektronické podobě, neboť posudky jsou po vydání dražební vyhlášky zveřejňovány na webových stránkách exekutorů a dále na portálu dražeb vedeném Exekutorskou komorou ČR39, aby se s nemovitou věcí mohli seznámit všichni potencionální zájemci o dražbu. Vypracovaný znalecký posudek, který splňuje všechny zákonné požadavky, je podkladem pro stanovení výsledné ceny nemovité věci, od které se dále odvíjí nejnižší podání v samotné dražbě. 3.3.3. Usnesení o ceně Poté, kdy je exekuce prodejem nemovitých věcí pravomocně nařízena a je vypracován znalecký posudek, jak bylo popsáno v předchozí kapitole, přistoupí soudní exekutor k vydání rozhodnutí o ceně nemovitých věcí povinného. Právní rámec je dán § 336a OSŘ. I tato část výkonu rozhodnutí prošla významnou novelizací.40 V současné době je nastavena dvoukolejnost při provádění exekuce prodejem nemovitých věcí, neboť dle výše uvedené novely řízení zahájená přede dnem nabytí její účinnosti se dokončí podle dosavadních právních předpisů.41 V této souvislosti je na místě srovnání tzv. „staré“ úpravy (tedy před účinností „velké“ novely) a úpravy „nové“. 39

www.portaldrazeb.cz novelizace provedena „velkou“ novelou 41 Čl. II odst. 1 „velké“ novely 40

27

Dle původního ustanovení § 336a OSŘ, na základě vypracovaného znaleckého posudku, dle výsledků ocenění a případně dle ohledání nemovité věci určí soud (potažmo exekutor): -

cenu nemovité věci a jejího příslušenství,

-

cenu jednotlivých práv a závad s nemovitou věcí spojených

-

dále se uvedou závady, které prodejem v dražbě nezaniknou

-

výslednou cenu.

Právy se, ve smyslu § 336a odst. 1 písm. b) OSŘ, rozumí práva, která váznou jako věcná břemena na cizí nemovité věci a té nemovité věci, která je předmětem ocenění, přináší určitý prospěch. Takové právo zvyšuje hodnotu prodávané nemovité věci a promítne se tak i do ceny výsledné. Takovým právem je např. právo věcného břemene příjezdu a přístupu přes cizí pozemek apod. Naopak závada váznoucí na oceňované nemovité věci její hodnotu snižuje. Jedná se o věcná břemena, která omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch třetí osoby tak, že je povinen něco trpět, něčeho se zdržet nebo něco konat.42 Práva odpovídající věcnému břemenu jsou spojena buď s vlastnictvím nemovité věci, nebo svědčí konkrétní osobě. Oprávnění vázané na konkrétní osobě oprávněné je určeno právě jen této osobě a nepřechází na právní nástupce (nové vlastníky nemovité věci). Věcná břemena spojená s nemovitou věcí přecházejí i na vydražitele. Věcným břemenem je tak např. právo bezplatného bydlení ve vztahu k bytu či rodinnému domu, právo užívání nebytových prostor, právo přechodu či přejezdu přes cizí pozemek, břemeno veřejné cesty, právo čerpání vody ze studny apod.43 Jsou – li v průběhu řízení zjištěna věcná břemena, jak byla popsána v předchozích odstavcích, v usnesení o ceně o nich musí být rozhodnuto. Další nutnou náležitostí usnesení o ceně je určení závad, které prodejem v dražbě nezaniknou.44 Jedná se o závady, na jejichž zachování je dán zájem nejen osob z těchto závad oprávněných, ale i zájem společenský. Kromě závad zmíněných v předchozím odstavci se

42

Původní znění § OZ Srov. TRIPES, Antonín. Exekuce v soudní praxi. 2. vyd. Praha : C. H. Beck, 2001. s. 405. 44 ust. § 336 odst. 1 OSŘ 43

28

takovou závadou rozumí i nájem bytu. Dále je možné lze zařadit i nájem nebytových prostor, je – li dán společenský zájem na jejich dalším trvání.45 Mohou nastat situace, kdy je zjištěna závada na nemovité věci váznoucí, u níž soudní exekutor dospěje k právnímu názoru, že nemovitou věc nadále nemá zatěžovat. Tyto situace jsou řešeny v rámci poslední fáze prodeje nemovitých věcí v rámci výkonu rozhodnutí (exekuce), v rámci rozvrhu podstaty. Po zohlednění všech okolností, které jsou uvedeny v předchozích odstavcích, po zohlednění veškerých práv zřízených ve prospěch oceňované nemovité věci, závad na nemovitých věcech váznoucích a zejména po určení závad, které prodejem v dražbě nezaniknou, je určena cena výsledná.46 Pokud na nemovité věci neváznou žádné závady či nejsou k ní vázána žádná práva, výsledná cena bude vyjadřovat hodnotu nemovité věci včetně jejího příslušenství. Pokud jsou práva či závada zjištěny, výsledná cena je určena rozdílem mezi cenou nemovité věci a jejího příslušenství a cenou práv s nemovitou věcí spojených (na straně jedné) a cenou závad na nemovité věci váznoucí (na straně druhé). Z výroku usnesení o ceně tak musí být patrná cena nemovité věci, cena práva, které jí svědčí, cena závady, která na ní vázne (a která nezaniká), ale i určení, že žádná závada nebyla zjištěna (případně uvést cenu v částce 0,- Kč) a výsledná cena, která zohledňuje práva i závady, a proto může být vyšší či nižší než cena nemovitých věcí dle výroku I. usnesení. Usnesení o ceně nemovitých věcí musí být odůvodněno. Z odůvodnění musí být patrné, z jakých údajů exekutor při určení ceny vycházel, oč se opíral, musí být plně přezkoumatelné. Proti usnesení o ceně totiž zákon připouští odvolání a je tak nutné, aby v rámci přezkumu napadeného usnesení bylo zřejmé, z jakých skutečností exekutor při rozhodování o ceně nemovitých věcí vycházel. Usnesení o ceně nemovitých věcí je doručováno oprávněnému (a osobám, které přistoupili jako další oprávněný), povinnému a dále osobám, o nichž je známo, že pro ně váznou na nemovité věci práva nebo závady.47 Usnesení o ceně nemovitých věcí, které nabylo právní moci (nebylo tedy napadeno odvoláním), je podkladem pro stanovení nejnižšího podání při vydání dražební vyhlášky. Je na místě zmínit i často propagovaný právní názor, že jednou vydané a pravomocné usnesení o ceně nelze změnit. Výjimkou z tohoto pravidla můžou být případy, kdy v průběhu řízení

45

Srov. TRIPES, Antonín. Exekuce v soudní praxi. 2. vyd. Praha : C. H. Beck, 2001. s. 406. ust. § 336 odst. 1 písm. d) OSŘ 47 ust. § 336 odst. 4 OSŘ 46

29

dojde k podstatné změně stavu na nemovité věci (dojde k jejímu zhodnocení, nebo naopak k zásadnímu poškození, např. po požáru apod.). Za této situace se jedná o důvody, které umožňují nové ocenění nemovité věci a vydání nového usnesení o ceně. Rozhodnutí o ceně nemovitých věcí v rámci výkonu rozhodnutí prošlo účinností novely č. 396/2012 Sb. celkem zásadními změnami. Po účinnosti „velké“ novely nastaly změny v rozhodování o ceně nemovité věci. Právní rámec je dán taktéž § 336a OSŘ, kdy v návaznosti na vypracovaný znalecký posudek bude v usnesení samostatně určena: -

nemovitá věc,

-

její příslušenství,

-

výsledná cena nemovité věci včetně jejího příslušenství,

-

dále soudu (exekutorovi) oznámená nebo jinak známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou,

-

a dále i ta nájemní, pachtovní práva, výměnky a práva odpovídající věcnému břemeni, které zaniknou.

Na rozdíl od předchozí právní úpravy (účinné před „velkou“ novelou) se již věcná břemena, nájemní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou, nebudou oceňovat samostatně, pouze se v konkrétním výroku usnesení o ceně výslovně uvedou. Při ocenění se vychází ze tří základních zásad: „1) všechna tato práva, jež jsou známa ohledně postižené nemovité věci, je nutné uvést v rozhodnutí; 2) všechna práva uvedená v rozhodnutí přecházejí na vydražitele, ledaže se výjimečně u některých stanoví jinak a konečně 3) všechna práva v rozhodnutí neuvedená zanikají.“48 V této souvislosti je nutné zmínit závady, které výrazně omezují možnost prodat nemovitou věc v dražbě a u nichž zákon předpokládá, že v rámci usnesení může být rozhodnuto o jejich zániku.49 Komentář48 hovoří o tzv. excesivních závadách, kterými se rozumí nájemní práva a pachtovní práva za předpokladu, že výnos z nich je zcela nepřiměřený v místě a čase obvyklém, anebo že výměnek či věcné břemeno představuje neodůvodněnou výhodu osobě oprávněné a je taktéž zcela nepřiměřené v daném místě a čase, a to za předpokladu, že toto právo výrazně omezuje prodej oceňované nemovité věci v dražbě. Obě 48

SMOLÍK, Petr. § 336a Usnesení o ceně. In: SVOBODA, Karel; SMOLÍK, Petr; LEVÝ, Jiří a kol. Občanský soudní řád. Komentář. Praha : C. H. Beck, 2013, s. 1155. 49 ust. § 336a odst. 2 OSŘ

30

podmínky (tedy nepřiměřenost a její souvislost s omezenou možností prodeje) musí být splněny současně, nepostačuje pouze existence jedné z nich. Dále pak platí, že nájemní práva, která prodejem nemovité věci v dražbě nezanikají (např. nájem bytu), tak nezaniknou ani v případě, že nebyly zohledněny v usnesení o ceně z důvodu a nejsou uvedeny ani v dražební vyhlášce z důvodu, že se o nich soud (exekutor) nedozvěděl.50 Závěrem je tedy nutno shrnout, že výsledná cena nemovitých věcí (dle § 336a odst. 1 písm. c) OSŘ) bude v sobě zahrnovat cenu samotné nemovité věci, včetně jejího příslušenství, po zohlednění práv, které nemovité věci svědčí a přejdou na vydražitele, i závad, které prodejem v dražbě nezaniknou a vydražitel je převezme. Zásadní změnou oproti původní úpravě totiž je, že se vydražitel nebude mít možnost u žádné závady rozhodnout, zda ji převezme či nikoliv (v právní úpravě platné před novelou se tyto situace řešily v rámci rozvrhového jednání). Usnesení o ceně nemovité věci je vydáno bez nařízeného jednání, při určení ceny je vycházeno z vypracovaného znaleckého posudku, případně dalších listin, které jsou pro určení ceny podstatné. Rozhodnutí je doručováno účastníkům dle § 336a odst. 3 OSŘ, kdy tyto osoby mají právo podat i odvolání.51 Dále mohou podat odvolání třetí osoby, jejichž práva nebyla v rámci rozhodování o ceně zohledněna, neboť soud (exekutor) k nim nepřihlédl. Odvolání není oprávněn podat spoluvlastník (doposud byla v této věci rozhodovací praxe soudů nejednotná, některé soudy odvolání spoluvlastníků akceptovaly jako odvolání podané osobou k tomu oprávněnou, jiné ne) ani zástavní věřitelé.52 3.3.4. Dražební vyhláška Vydání dražební vyhlášky můžeme považovat za třetí fázi výkonu rozhodnutí (exekuce) prodejem nemovitých věcí, která nastává poté, kdy exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí (resp. usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitých věcí) je v právní moci (fáze první) a dále poté, kdy bylo pravomocně rozhodnuto o ceně dražených nemovitých věcí (viz popis v bodu 3.3.3.).

50

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 2. 2012, sp. zn. 20 Cdo 1115/2010. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 4. 2006, sp. zn. 20 Cdo 2329/2005. 52 Rozhodnutí Krajského soudu v Plzni sp. zn. 15Co 452/98. 51

31

I v této fázi exekuce prodejem nemovitých věcí se zásadně projevila „velká“ novela OSŘ, která odlišuje způsob dražby provedené u exekucí nařízených do 31. 12. 2012 a u exekucí po 1. 1. 2013 a je tedy opět nutné uvést některé odlišnosti. Dražební vyhláška je rozhodnutí, kterým se určí nemovitá věc, která je předmětem dražby, včetně jejího příslušenství, čas a místo dražebního jednání, výsledná cena, výše nejnižšího podání, výše jistoty a způsob jejího zaplacení. Dále jsou uvedena případná existující práva a závady s nemovitou věcí související a závady, které prodejem v dražbě nezaniknou a další upozornění a dílčí výzvy týkající se zejména věřitelů povinného, jakým způsobem mohou přihlásit svoji pohledávku do dražebního jednání, dále poučení pro osoby s předkupním právem apod. Konkrétní taxativní výčet náležitostí dražební vyhlášky je stanoven v § 336b OSŘ. V zákoně je dále uveden konkrétní výčet osob a orgánů, kterým je dražební vyhláška doručována, kterému z účastníků se doručuje do vlastních rukou (srov. s § 336c OSŘ). Dle původní právní úpravy účinné před „velkou“ novelou je dražební vyhláška rozhodnutím, proti které zákon připouští odvolání. Dražbu je možné realizovat v místě dražené nemovité věci, u soudu (resp. v sídle soudního exekutora), nebo na jiném vhodném místě (v případě většího množství zájemců je možné realizovat dražbu v jiných vhodných prostorách, kongresových sálech apod.). Dražební vyhláška musí být vydána nejméně 30 dnů před jejím konáním.53 Pro účely dražebního jednání se pro určení částky, která je výchozí částkou na které dražba začíná, vychází z pravomocného usnesení o ceně nemovitých věcí (viz bod 3.3.3. této práce). Tzv. nejnižší podání54, tj. částka, na které dražba začíná, je určena ve výši 2/3 výsledné ceny, tedy ceny určené ve znaleckém posudku. Proto, aby se zájemce o nemovitou věc mohl dražby účastnit, je nutné uhradit tzv. jistotu.55 Pro její výši platí, že nesmí přesáhnout 3/4 ceny nejnižšího podání. Tedy příklad, je – li nemovitá věc oceněna částkou 900.000,- Kč, činí nejnižší podání, na kterém je dražební jednání zahájeno, 2/3 z uvedené ceny, tedy v tomto případě 600.000,- Kč. Výše jistoty, kterou musí zájemce složit proto, aby byl připuštěn k dražbě, v tomto případě činí maximálně 450.000,- Kč (3/4 z nejnižšího podání). Výše jistoty nesmí být vyšší, než připouští zákon, může být nižší.

53

ust. § 336d OSŘ ust. § 336e odst. 1 OSŘ 55 ust. § 336e odst. 2 OSŘ 54

32

Dražební jednání může řídit pouze soudce, resp. soudní exekutor nebo jím pověřený exekutorský kandidát.56 Zákon výslovně stanoví, že dražbu nemovité věci nemůže provádět exekutorský koncipient.57 Dražitelem může být fyzická i právnická osoba, dále obec, vyšší územně právní celek nebo i stát. Z účasti na dražbě jsou vyloučeni soudci a zaměstnanci soudů (dle exekučního řádu tedy soudní exekutor a zaměstnanci exekutorského úřadu), dále povinný a jeho manžel/ka a dále tzv. obmeškaný vydražitel. Tím je osoba, která se již jednou u téže nemovité věci a v témže exekučním řízení dražby zúčastnila, vydražila nemovitou věc, ale nedoplatila ve stanovené lhůtě nejvyšší dosažené podání a dražba tak byla marná (došlo ke zrušení příklepu ze zákona).58 Zvláštní postavení v dražbě mají osoby s předkupním právem (jedná se zejména o spoluvlastníky nemovitých věcí). Tyto osoby mohou uplatnit předkupní právo pouze v rámci dražebního jednání za předpokladu, že jej nejpozději do zahájení dražebního jednání prokázali. Předkupní právo spoluvlastníků však zpravidla vyplývá ze samotného listu vlastnictví, což je považováno za dostatečně průkazné a další listiny (nabývací titul apod.) se po spoluvlastnících nevyžaduje. V případě, že do okamžiku zahájení dražebního jednání byla podána tzv. vylučovací žaloba59, je nutné dražební jednání odročit. Samotný průběh dražby je upraven v § 336 a násl. OSŘ. Poté, kdy je dražební jednání zahájeno, zkonstatuje soudní exekutor, co je předmětem dražby, rozhodne, zda je prokázáno předkupní právo (nyní nově i výhrada zpětné koupě) a oznámí, jací věřitelé přihlásili pohledávky do dražebního jednání. Následně jsou dražitelé vyzváni, aby zahájili svá podání. Současně je rozhodnuto o výši, o kterou mohou dražitelé navyšovat nejnižší podání (příhoz).60 Dražitelé jsou tak vázání svými podáními v tom smyslu, že mohou „přihodit“ více, než bylo určeno, ale nemohou „přihodit“ méně. Příklep se udělí dražiteli, který učinil nejvyšší podání. Pokud učinilo více dražitelů stejné podání, soud udělí příklep tomu dražiteli, kterému svědčí předkupní právo (resp. výhrada zpětné koupě). Nemá – li žádný dražitel předkupní právo, přistoupí se k losování. V tomto směru došlo k významné změně „velkou“ novelou, 56

ust. § 25 exekučního řádu ust. 21 odst. 2 exekučního řádu 58 ust. § 336m odst. 2 OSŘ 59 Žaloba na vyloučení věci z výkonu rozhodnutí dle § 267 OSŘ. 60 ust. § 62 vyhlášky č. 37/1992 Sb., o jednacím řádu pro okresní a krajské soudy, ve znění pozdějších předpisů 57

33

kdy před novelou byl dán dražitelům prostor k tomu, aby se dohodli, komu nemovitá věc připadne a až za předpokladu, že se nedohodnou, je přistoupeno k losování. Příklep je tak udělen tomu dražiteli, který byl určen losem. Před samotným udělením příklepu se exekutor dotáže přítomných dražitelů, zda někdo podává námitku do dražby. V případě, že je námitka důvodná, je jí vyhověno a v dražbě se pokračuje. V opačném případě je námitka zamítnuta a příklep je dražiteli, který učinil poslední nejvyšší podání, udělen. Pokud se do dražby nepřihlásil žádný zájemce a nemovitá věc nebyla vydražena61, dražební jednání je ukončeno. Další dražební jednání je možné nařídit nejdříve po uplynutí lhůty 3 měsíců od bezúspěšné dražby. V tomto smyslu je nutné upozornit na odlišnost při dražbě nemovité věci v rámci výkonu rozhodnutí a v rámci exekučního řízení. V rámci výkonu rozhodnutí (dražbu provádí soud) je možné nařídit další dražební jednání pouze na návrh oprávněného (tedy věřitele, v jehož prospěch je výkon rozhodnutí nařízen a prováděn). Pokud takový návrh neučiní do jednoho roku, soud výkon rozhodnutí prodejem nemovitých věcí zastaví. V rámci exekučního řízení je situace odlišná. Podle § 58 odst. 3 exekučního řádu způsob exekuce určí pověřený exekutor, který postupuje při provádění exekuce dle § 46 odst. 1 exekučního řádu rychle a účelně, přitom činí i bez návrhu úkony směřující k jejímu provedení. Exekutor provádí exekuci až do vymožení pohledávky a jejího příslušenství. Z uvedeného je zřejmý podstatný rozdíl v úpravě provedení výkonu prodejem nemovitých věcí a exekucí prodejem nemovitých věcí. Soudní exekutor nepotřebuje k provedení exekuce prodejem nemovitých věcí návrh oprávněného, nepotřebuje ani návrh oprávněného k dalšímu dražebnímu jednání. Exekutor je povinen, poté, co mu bylo doručeno usnesení o nařízení exekuce s pověřením k jejímu provedení (pověření exekutora k provedení exekuce), činit úkony, kterými vede efektivně exekuci k jejímu provedení, a to do doby, kdy exekuce skončí vynuceným splněním povinnosti (případně zastavením či upuštěním od exekuce). Exekutor je povinen činit uvedené kroky, a to i bez návrhu oprávněného, soudu, či jiných osob.62 Při dalším dražebním jednání se nejnižší podání stanoví ve výši 1/2 ceny výsledné (ceny stanovené v usnesení o ceně, srov. bod 3.3.3. této práce). V případě, že nemovitá věc není vydražena ani za takto snížené nejnižší podání, zákon nevylučuje nařízení dalšího

61

Nebylo učiněno ani nejnižší podání – srov. s § 336m OSŘ.

34

dražebního jednání, ovšem výše nejnižšího podání se již nemění (minimem je 1/2 ceny výsledné). Po „velké“ novele OSŘ došlo k několika zásadním změnám. V prvé řadě proti dražební vyhlášce není přípustné odvolání.63 V dražební vyhlášce se již neuvádějí práva a závady spojené s nemovitými věcmi a závady, které prodejem v dražbě nezaniknou (původní úprava daná § 336b odst. 2 písm. f) a g) OSŘ), ale uvádí se věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní či předkupní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou. V této souvislosti je každý, kdo má k nemovité věci nájemní, pachtovní právo, výměnek či věcné břemeno nezapsané v katastru nemovitostí, aby takové právo oznámil a doložil listinami, jinak takové právo zanikne příklepem. V případě zemědělského pachtu zanikne koncem pachtovního roku.64 Dále jsou upozorněny osoby, které mají k nemovité věci předkupní právo nebo výhradu zpětné koupě, že jej mohou uplatnit jen v dražbě. V případě, že dražený pozemek je zatížen právem stavby65, jsou dražitelé na tuto skutečnost v dražební vyhlášce upozorněni. Další odlišností od předchozí právní úpravy je stanovení nejnižšího podání v případě dalšího dražebního jednání. Jak bylo pojednáno výše, v případě, že nemovitá věc nebyla vydražena v prvním dražebním jednání, v dalším dražebním jednání se snižuje nejnižší podání na 50% výsledné ceny. V případě, že není nemovitá věc vydražena ani za tuto částku, je možné nařídit (po uplynutí tří měsíců – srov. s ust. § 336m OSŘ) další dražební jednání, kde je možné nejnižší podání snížit na 40% výsledné ceny, ve čtvrtém dražebním jednání na 30% výsledné ceny a v pátém dražebním jednání na 25% výsledné ceny. 3.3.5. Usnesení o příklepu V případě, že je dražba úspěšná, udělí soudní exekutor dražiteli, který učinil poslední nejvyšší podání, příklep. V usnesení o příklepu je uveden vydražitel, nemovité věci, kterých se dražba týkala, částka, za jakou byly nemovité věci vydražena a dále výše složené jistoty a doplatek nejvyššího podání spolu se stanovením lhůty, ve které musí být doplatek uhrazen. Usnesení o příklepu se doručuje oprávněnému, povinnému, vydražiteli a dále dražitelům, kteří vznesli proti udělení příklepu námitku, které nebylo vyhověno.66 Proti usnesení o příklepu je odvolání přípustné a kromě osob uvedených v předchozí větě může odvolání podat i ten věřitel, kterému nebyla doručena dražební vyhláška, a proto se nezúčastnil dražebního jednání. 63

ust. § 336c odst. 5 OSŘ ust. § 336b odst. 3 OSŘ 65 ust. § 1240 a násl. OSŘ 66 ust. § 336k OSŘ 64

35

Opět je nutné zohlednit postup soudního exekutora při udělení příklepu před účinností „velké“ novely a po ní. V rámci úpravy před výše uvedenou novelou zákona nastávají pro vydražitele dva rozhodné okamžiky. Prvním z nich je okamžik tzv. převzetí nemovitých věcí. Vydražitel je oprávněn převzít vydražené nemovité věci následující den po vydání usnesení o příklepu, o čemž je povinen informovat soud (resp. soudního exekutora).67 Odborná literatura uvádí, že k samotné držbě vydražené nemovité věci spolu s příslušenstvím postačuje příklep udělený při dražbě samotné, není nutné vyčkat na doručení usnesení o udělení příklepu. V případě, že vydražitel vlastnické právo nenabude (např. nedoplatí – li ve stanovené lhůtě nejvyšší podání), je povinen vrátit nemovitou věc povinnému zpět spolu s užitky a nahradit škodu, která vznikla v době hospodaření vydražitele s nemovitou věcí. Převzetím nemovité věci se vydražitel nestává vlastníkem nemovité věci.68 Druhým okamžikem je okamžik nabytí vlastnického práva, kterým nastane za splnění dvou předpokladů, a to nabytí právní moci usnesení o příklepu a dále doplacení nejvyššího podání ve lhůtě stanovené v usnesení o příklepu, a to zpětně ke dni udělení příklepu. Po novele OSŘ došlo v právní úpravě týkající se příklepu k zásadním změnám. Jednou z nich je institut „předražku“, upravený v § 336ja OSŘ. Tento institut umožňuje, aby ve lhůtě 15 – ti dnů ode dne zveřejnění usnesení o příklepu třetí osoba navrhla navýšení nejvyššího podání o částku minimálně o čtvrtinu vyšší, než jaké bylo nejvyšší podání. Návrh musí být podán písemně, podpisy musí být ověřeny a podmínkou je, aby v této lhůtě byl předražek i uhrazen (viz odst. 2 citovaného ustanovení). Po uplynutí 15- ti denní lhůty, je – li předražek uhrazen, vyzve soudní exekutor vydražitele, aby ve lhůtě 3 dnů oznámil, zda navýší své nejvyšší podání na částku, která byla navržena v rámci předražku. Poté vydá usnesení o předražku69, ve kterém je usnesení o příklepu zrušeno a rozhodne, kdo je předražitelem a za jakou cenu. V usnesení o příklepu (o předražku) dále soud (resp. exekutor) vyzve povinného, aby ve lhůtě 15 ti dnů od nabytí právní moci rozhodnutí předmětné nemovité věci vyklidil (usnesení o příklepu je tak nově exekučním titulem pro případné vyklizení nemovitých věcí).

67

ust. § 336l odst. 1 OSŘ TRIPES, Antonín. Exekuce v soudní praxi. 2. vyd. Praha : C. H. Beck, 2001, s. 427. 69 ust. § 336ja odst. 3 OSŘ 68

36

Vydražitel je oprávněn převzít vydražené nemovité věci s příslušenstvím v den, který následuje po doplacení nejvyššího podání (nejdříve však po uplynutí 15- ti denní lhůty, viz výše). V případě, že byl podán návrh na předražek, je možné nemovité věci převzít až dnem, který následuje po dni, kdy bylo předražiteli doručeno usnesení o předražku. Vlastníkem se vydražitel stane za předpokladu, že usnesení o příklepu nabude právní moci a nejvyšší podání je ve stanovené lhůtě zaplaceno, a to ke dni vydání usnesení o příklepu. Předražitel se stane vlastníkem nemovitých věcí s příslušenstvím až v okamžiku nabytí právní moci usnesení o předražku (za předpokladu, že je předražek zaplacen). Proti usnesení o příklepu i usnesení o předražku je odvolání přípustné. Je nutné zmínit i situaci, kdy vydražitel neuhradí nejvyšší podání učiněné při dražbě nemovitých věcí. Na tuto situaci pamatuje OSŘ v § 336m. odst. 2. Za situace, kdy vydražitel neuhradí doplatek nejvyššího podání ve lhůtě stanovené v usnesení o příklepu (tato nesmí být delší než dva měsíce – srov. § 336j odst. 3 písm. a) OSŘ), zákon umožňuje prodloužení lhůty až o jeden měsíc. V případě, že vydražitel neuhradí nejvyšší podání ani v takto prodloužené lhůtě, usnesení o příklepu se ruší marným uplynutím lhůty. Exekutor následně nařídí další dražební jednání. V této situaci je nutné zmínit, že v případě, kdy dražba byla zahájena na nejnižším podání ve výši 2/3 ceny výsledné, po zrušení příklepu z důvodu neuhrazení nejvyššího podání se nařizuje další dražební jednání, kde je nejnižší podání už na 1/2 ceny výsledné. Tzv. obmeškaný vydražitel je tak povinen uhradit náklady, které soudnímu exekutorovi a účastníkům vznikly v souvislosti s dalším dražebním jednáním, dále škodu, která tímto jeho jednáním vznikla, a pokud bylo v dalším dražebním jednání dosaženo nižšího nejvyššího podání, je povinen zaplatit rozdíl na nejvyšším podání. Na tyto závazky se v prvé řadě použije dražitelem složená jistota (složená dle § 336b odst. 2 písm. f) OSŘ). O výši těchto závazku je rozhodováno usnesením. Je – li složená jistota vyšší než dluhy, které jednáním obmeškaného vydražitele vznikly, vrátí se následně přeplatek obmeškanému vydražiteli. Jsou – li dluhy vyšší a vydražitel nedoplatí tento rozdíl, lze podle vykonatelného usnesení o dluzích podat exekuční návrh proti tomuto vydražiteli. Částky odpovídající náhradě nákladů exekutora a účastníků řízení připadají těmto osobám. Ostatní náhrady připadají do rozdělované podstaty.

37

Další novinkou zřízenou „velkou“ novelou OSŘ je možnost vydražitele doplatit nejvyšší podání prostřednictvím úvěru. Je však nutné splnit některé základní předpoklady:70 -

v prvé řadě je vydražitel povinen předložit smlouvu o úvěru, ve které bude úvěr účelově vázán na úhradu nejvyššího podání;

-

úvěr bude vyplacen exekutorovi ve lhůtě nejpozději 2 měsíců od právní moci příklepu;

-

je akceptován pouze úvěr poskytovaný peněžním ústavem, který je oprávněn vykonávat činnost dle zákona o bankách.

Za předpokladu, že jsou uvedené podmínky splněny, zřídí exekutor ve prospěch peněžního ústavu vydražitele, který úvěr poskytnul, zástavní právo na vydražených nemovitých věcech. V případě, že není úvěr ve stanovené lhůtě zaplacen k rukám exekutora a lhůta pro doplacení nejvyššího podání tak uplyne marně, exekutor zástavní právo zruší. Toto rozhodnutí se doručuje pouze vydražiteli a odvolání proti němu není přípustné.71 Jsou – li splněny podmínky pro přechod vlastnického práva (právní moc a doplacení nejvyššího podání), vyrozumí soudní exekutor o této skutečnosti příslušný katastrální úřad, který vyznačí změnu vlastnického práva na příslušeném listu vlastnictví. 3.3.6. Usnesení o rozvrhu V případě úspěšného vydražení nemovitých věcí, v návaznosti na právní moc usnesení o příklepu (předražku) a uhrazení nejvyššího podání, nastává další fáze prodeje nemovitých věcí v dražbě a to rozvrh výtěžku (rozdělované podstaty). Jeho účelem je rozdělení výtěžku z prodeje nemovitých věcí povinného mezi věřitele dlužníka, podle pravidel stanovených příslušnými ustanoveními OSŘ. Opět spatřujeme rozdíly v právní úpravě před a po „velké“ novele. Původní právní úprava stanovila, že poté, co usnesení o příklepu nabylo právní moci a vydražitel doplatit nejvyšší podání ve stanovené lhůtě, je nařízeno rozvrhové jednání.72 K tomuto jednání jsou předvoláni zákonem předvídaní účastníci řízení, tedy oprávněný, v jehož prospěch byla exekuce nařízena, povinný, vydražitel a dále osoby, které

70

ust. § 336l odst. 4 OSŘ ust. § 336l odst. 4 OSŘ 72 ust. § 337 OSŘ 71

38

přihlásili pohledávku řádně a včas (vyjma těch, jejichž přihláška byla odmítnuta pro opožděnost73). Věřitelé, kteří přihlásili své pohledávky, jsou povinni je vyčíslit ke dni rozvrhového jednání, včetně úrokového příslušenství, dále jsou povinni uvést, do jaké skupiny pohledávka patří (o tomto bude pojednáno v dalším odstavci) a skutečnosti, které jsou významné pro určení pořadí přihlášené pohledávky. Dále v přihlášce uvedou, zda souhlasí s převzetím pohledávky vydražitelem, nebo zda toto výslovně vylučují a žádají zaplacení pohledávky z rozvrhu výtěžku. Účastníci řízení mohou taktéž při rozvrhovém jednání popřít vyčíslené pohledávky jiných věřitelů, a to co do pravosti, jejich výše či zařazení do skupiny nebo pořadí. Vydražitel se dále vyjádří, zda přebírá pohledávky, u nichž věřitelé nepožadovali jejich zaplacení z rozvrhu podstaty. Musí tak učinit v průběhu rozvrhového jednání, k pozdějším vyjádřením se již nepřihlíží. Příslušné normy OSŘ stanoví celkem 7 skupin, do kterých jsou jednotlivé pohledávky přihlášených věřitelů zařazovány, a to podle následujících pravidel.74 V první skupině je pohledávka nákladů řízení vzniklých státu75 v souvislosti s prováděním dražby, nové dražby nebo další dražby. Do druhé skupiny náleží pohledávky z hypotečních úvěrů, případně části těchto pohledávek, které slouží ke krytí jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů. Ve třetí skupině jsou pohledávka oprávněného, pohledávka toho, kdo přistoupil jako další oprávněný a dále pohledávky zajištěné zástavním právem. Zástavním právem se v tomto případě rozumí jak zástavní právo smluvní, tak i zástavní práva zřízená rozhodnutím soudu (usnesení o zřízení soudcovského zástavního práva), dále zástavní práva exekutorská (zřízená exekučním příkazem soudního exekutora) a dále zástavní práva zřízená z rozhodnutí příslušeného správce daně. Do třetí skupiny patří náhrady za věcná břemena nebo nájemní práva, s výjimkou těch, o nichž bylo rozhodnuto, že nezaniknou (dle § 336a odst. 1 písm. c) OSŘ). Do čtvrté skupiny náleží pohledávky nedoplatků výživného, do páté skupiny pohledávky daní a poplatků, pojistného na veřejné zdravotní pojištění, pojistné na sociální zabezpečení a příspěvků na státní politiku zaměstnanosti, pokud nebyly zařazeny do skupiny třetí (jako pohledávky zajištěné zástavním právem, např. soudcovské zástavní právo nebo zástavní právo zřízené správcem daně). S účinností od 1. 1. 2013 patří do šesté skupiny

73

Přihlášku lze podat nejpozději do zahájení dražebního jednání, srov. s § 336f OSŘ. ust. § 337c OSŘ 75 Resp. exekutora § 66 odst. 7 zákona o střetu exekucí 74

39

pohledávky náhrady újmy na zdraví způsobené trestným činem. Do sedmé skupiny patří všechny ostatní pohledávky, které nebylo možné zařadit do některé z předchozích skupin. Jakmile jsou přihlášené pohledávky rozřazeny do jednotlivých skupin, je nutné stanovit jejich pořadí v rámci konkrétní skupiny. U pohledávky oprávněného je pro pořadí pohledávky rozhodující den, kdy byl podán k soudu (resp. k soudnímu exekutorovi) exekuční návrh. U pohledávky přihlášené je pro pořadí rozhodující den, kdy byla doručena přihláška. U pohledávky zajištěné zástavním právem je rozhodujícím dnem den vzniku zástavního práva. V tomto smyslu je nutné uvést některé okolnosti rozhodující pro určení vzniku zástavního práva. Smluvní zástavní právo k nemovitým věcem vzniká okamžikem vkladu smlouvy o zřízení zástavního práva do katastru nemovitostí. Zástavní práva zřízená rozhodnutím soudu vznikají ke dni podání návrhu k soudu na jeho zřízení.76 Exekutorské zástavní právo vzniká okamžikem doručení exekučního příkazu katastru nemovitostí.77 Zástavní práva zřízená správcem daně vznikají taktéž okamžikem doručení rozhodnutí o zřízení zástavního práva katastru nemovitostí. Není od věci zmínit zvláštní kategorii zástavních práv vzniklých ze zákona. Typickým příkladem bylo zákonné zástavní právo vzniklé podle (dnes již zrušeného) zákona č. 72/1994 Sb, zákon o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, konkrétně § 15 tohoto zákona, kdy k zajištění pravomocně přisouzených pohledávek vlastníků jednotek z vzniklých z povinností spojených s náklady se správou domu a pozemku vzniká dnem právní moci rozhodnutí soudu vlastníkům jednotek zástavní právo k jednotce povinného vlastníka. Vzhledem k tomu, že existence takového zástavního práva nevyplývala z listu vlastnictví, bylo nutné existenci tohoto zákonného zástavního práva výslovně uvést v přihlášce pohledávky. V současné době je právní úprava týkající se vlastnictví bytů upravena v OZ78 a vznik zákonného zástavního práva z příslušných ustanovení již nevyplývá. U pohledávek náhrady škody nebo nemajetkové újmy způsobené trestným činem či z bezdůvodného obohacení získaného trestným činem, byla – li nemovitá věc zajištěna v trestním řízení a v době podání přihlášky zajištění trvá, je pro pořadí těchto pohledávek rozhodující den právní moci rozhodnutí o zajištění nemovité věci podle trestního řádu.

76

ust. § 338d OSŘ ust. § 69a zákona o střetu exekucí 78 V § 1158 - § 1222 OZ 77

40

Výsledkem tohoto procesu je rozvrhové usnesení, v němž je výsledně určeno, kterému věřiteli a v jaké výši půjde výtěžek z dražby nemovitých věcí povinného. Dále je v něm rozhodnuto o pohledávkách, které byly popřeny co do pravosti, výše nebo zařazení do skupiny či co do určení pořadí v rámci skupiny. Zásadním účinkem rozvrhového usnesení je, že dnem jeho právní moci zanikají zástavní práva váznoucí na nemovitých věcech (bez ohledu na to, zda jimi zajištěná pohledávka či nebyla uspokojena z výtěžku). Po „velké“ novele OSŘ s účinností od 1. 1. 2013 došlo ke změně i v této části procesní úpravy. Nově je určena sedmi denní zákonná lhůta ode dne konání první dražby, ve které je nutné zveřejnit oznámení o přihlášených pohledávkách. V tomto oznámení je nutné se vypořádat se všemi přihlášenými pohledávkami, včetně jejich zařazení do skupiny a pořadí ve skupině. Dále jsou zde uvedeny přihlášky, které byly odmítnuty a z jakého důvodu. Pokud nebylo o některé pohledávce rozhodnuto, je nutné tak učinit v dodatečném oznámení. Pokud není vznesena žádná námitka některého z přihlášených věřitelů, nebyla – li popřena žádná pohledávka nebo nepožádal – li alespoň jeden z věřitelů o nařízení rozvrhového jednání, rozvrhové jednání se nenařizuje. Poté, kdy je usnesení o příklepu (předražku) v právní moci a je doplaceno nejvyšší podání, rozhodne exekutor o rozvržení rozdělované podstaty (dle pravidel stanovených výše). Po právní moci rozvrhového usnesení rozešle soudní exekutor výtěžek z dražby věřitelům, kterým byl výtěžek přiznán. Právní mocí dále zanikají zástavní práva na vydražených nemovitých věcech, o čemž exekutor vyrozumí příslušný katastrální úřad, který zajistí výmaz zástavních práv z příslušeného listu vlastnictví. Tímto je ukončena poslední fáze exekuce prodejem nemovitých věcí.

41

4. Dražba nemovitých věcí v praxi Úvodem této kapitoly je třeba připomenout, že dražba může probíhat buď podle exekučního řádu, resp. OSŘ, nebo podle zákona o veřejných dražbách. Průběh se pak může v některých věcech lišit - v následujícím prostoru bude soustředěna pozornost především na znaky, které jsou oběma uvedeným způsobům společné. Vzhledem k tomu, že tato kapitola je zaměřena na praxi, bude průběh dražby popsán zejména z pohledu dražitele. Pro dražitele začíná dražba "přípravnou" fází. Poté, co se dražitel dozví o dražbě, v níž je dražena vhodná nemovitá věc, je třeba zjistit podstatné informace. Tyto zjistí z dražební vyhlášky, která by měla obsahovat všechny údaje, které před začátkem dražby potřebuje. Z pohledu dražitele je jednou z významných informací výše jistoty. Výše jistoty a způsoby jejího zaplacení, které může dražební vyhláška stanovit, se v obou případech liší. Jistota musí být zaplacena před zahájením dražby, resp. ve stanovené lhůtě. Dražitelem může být jak osoba fyzická, tak i právnická. Za právnickou osobu se účastní dražby oprávněná fyzická osoba. Ta před zahájením dražby dražitel prokáže svoji totožnost. Rovněž je ověřováno, zda byla zaplacena stanovená jistota. Poté, co je dražba zahájena, probíhá přihazování. Zde je třeba upozornit, že v případě ZoVD může být výše minimálního příhozu snížena, zatímco v případě dražby podle OSŘ toto možné není. Příklep je udělen dražiteli, kterým je učiněno nejvyšší podání. V případě, že je toto podání učiněno několika osobami, rozhoduje o osobě, jíž má být příklep udělen, los. Je-li však mezi dražiteli spoluvlastník nemovité věci nebo osoba, která má k nemovité věci předkupní právo, je příklep v případě rovnosti podání udělen jí. Udělením příklepu dražba končí. Výsledek dražby je možné napadnout. V případě dražby podle OSŘ je toto možno učinit prostřednictvím odvolání, v případě dražby podle ZoVD mohou v souladu s podmínkami v něm stanovenými vyjmenované osoby navrhnout soudu, aby soud vyslovil neplatnost dražby. Výše byl popsán postup tak, jak vyplývá z příslušných zákonných ustanovení. Je však třeba říci, že zákonné znění je věc jedna a jeho reálná aplikace věc druhá, která tomuto znění ne vždy odpovídá. Bylo-li zmíněno, že se v tomto textu objeví některé praktické poznámky z pohledu osoby, která se v oblasti nemovitých věcí několik let pohybuje, nabízí tato kapitola vhodné místa k některým postřehům z praxe. Tyto postřehy budou ilustrovány dvěma 42

reálnými případy, na nichž bude poukázáno, jak někteří exekutoři zákonná ustanovení upravující dražby někdy vykládají. V prvním případě exekutor určil v usnesení o nařízení dražebního jednání výši dražební jistoty a způsob složení této dražební jistoty. V dražební vyhlášce navíc v souladu s § 336e odst. 2 OSŘ uvedl, že, v případě platby na bankovní účet soudního exekutora lze přihlédnout jen tehdy, bylo-li před zahájením dražebního jednání zjištěno, že na účet soudního exekutora došla. Zájemce o dražbu tak učinil a splnil i další podmínky nutné k tomu, aby se mohl dražby účastnit. Přesto však nedošlo k jeho zápisu do seznamu dražitelů a přidělení dražebního čísla s tím, že soudní exekutor není přítomen a přítomní exekutorští koncipienti, případně další zaměstnanci exekutora, nemají přístup k bankovnímu účtu a nemohou tedy složení dražební jistoty ověřit. Ze samotné účasti na dražebním jednání však odvolatel nebyl soudním exekutorem vyloučen a této dražbě byl přítomen. I přes absenci zákonné výzvy exekutora k uplatnění námitek před udělením příklepu dle § 336j odst. 2 OSŘ se zájemce o dražbu rozhodl vznést námitky proti udělení příklepu s poukazem na výše uvedené. Krajský soud v Plzni zájemci o dražbu svým usnesením ze dne 11. 4. 2011, č. j. 11Co 118/2011 - 446 vyhověl a zrušil usnesení o příklepu, když uvedl, „že hlediska § 336e odst. 2 a § 336h odst. 2 OSŘ opět za použití § 52 odst. 1 exekučního řádu podle názoru odvolacího soudu třeba učinit takové opatření, aby bylo možno před zahájením dražby zjistit, zda jistota na účet došla či nikoliv. V posuzované věci proto dospěl odvolací soud k závěru, že odvolatel měl být k dražbě připuštěn. Nestalo-li se tak, došlo v řízení k vadě, která pro odvolatele znamenala, že se dražby nemohl zúčastnit (srovnej usnesení Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 20 Cdo 2006/2006). Odvolatel za této situace nepatří k osobám vymezeným ust. § 336k odst. 1 o.s.ř. Odvolací soud však dospěl k závěru, že je k podání odvolání legitimován na základě odstavce třetího uvedeného ustanovení.“79 V jiném případě bylo třemi dražiteli učiněno shodné podání ve výši 2.250.000,- Kč. K výzvě soudního exekutora se dražitelé nedohodli na tom, kdo z nich by se měl stát vydražitelem. Soudní exekutor poté namísto losování vyzval k dalšímu podání, které činilo 2.350.000,- Kč a které učinili dva z dražitelů. Toto podání již nebylo zvýšeno ani po třetí výzvě a dva dražitelé, kteří podání 2.350.000,- Kč mezi sebou uzavřeli dohody, na jejichž základě pak byl příklep jednomu z nich udělen. Třetí dražitel namítl proti příklepu porušení ustanovení § 336j odst. 1 OSŘ, přičemž tato námitka proti přidělení příklepu byla označena za 79

Usnesení Krajského soudu v Plzni ze dne 11. 4. 2011, č. j. 11Co 118/2011 – 446.

43

nedůvodnou námitku proti průběhu dražby. Soudním exekutorem nebylo považováno „tvrzení“ třetího dražitele za námitky proti příklepu a vyhlásil usnesení o příklepu. K odvolání třetího dražitele soud usnesení o příklepu i v tomto případě zrušil, když uvedl, že „(v) přezkoumávané věci sice soudní exekutor v protokolu o dražbě uvedl, že byl „učiněn příklep“ manželům (XY), nicméně k udělení příklepu de iure mohlo dojít až vyhlášením usnesení o přidělení příklepu. Odvolatelka vznesla po výzvě soudního exekutora dříve, než došlo takto k zákonnému udělení příklepu, námitku obsahující výhrady k průběhu dražby s tím, že došlo k porušení zákona, pokud bylo pokračováno po shodném podání všech dražitelů při položce 2.250.000,-- Kč, tedy podle svého obsahu jednoznačně námitku, která v případě její důvodnosti bránila udělení příklepu. Soudní exekutor v napadeném usnesení neuvedl, že byly vzneseny námitky, ale naopak uvedl, že námitky vzneseny nebyly. Navíc v protokolu o dražbě neuvedl průběh dražby tak, jak požaduje zákon, uvedením jednotlivých podání, včetně dražebních pokynů „poprvé“, „podruhé“ a „potřetí“. Zatížil tak své rozhodnutí vadou spočívající v porušení zákona a odvolacímu soudu nezbylo než jeho rozhodnutí za užití ustanovení § 336k odst. 3 o. s. ř. změnit tak, že se příklep neuděluje.“80 Již na výše uvedených případech lze demonstrovat, že postup exekutorů při provádění dražby není ve všech případech v souladu se zákonem, resp. že si příslušná zákonná ustanovení vykládají nesprávným způsobem.

80

Usnesení Krajského soudu v Brně ze dne 9. 2. 2012, č. j. 58Co 435/2011-155.

44

5. Pletichy při veřejných dražbách V souvislosti s dražbou nemovitých věcí je třeba zmínit významný problém, který je v praxi s dražbami spojen. Tímto problém jsou tzv. pletichy při veřejných dražbách. V rámci této kapitoly bude nejprve představena příslušná právní úprava obsažená v trestněprávních předpisech a následně bude přiblíženo jednání, které lze za pletichy při veřejných dražbách považovat. Následně bude kapitola zakončena ekonomickými důsledky pletich při veřejných dražbách. 5.1 Trestněprávní úprava Řádný průběh veřejné dražby má velký význam. Toto si dlouhodobě uvědomuje i zákonodárce, který se rozhodl postihovat některé formy protiprávního jednání související s veřejnými dražbami i trestněprávními prostředky. Pletichy při veřejných držbách byly trestným činem již podle příslušných ustanovení TZ 61. Zde byla právní úprava obsažena v části druhé, hlavě druhé, oddílu druhém, který byl věnován "Trestným činům proti hospodářské kázni". Pletich ve veřejné dražbě se pak dopustil ten, kdo: a) lstí nebo pohrůžkou násilí nebo jiné těžké újmy přiměl jiného, aby se zdržel účasti na podávání návrhů při dražbě, b) jinému poskytl, nabídl nebo slíbil majetkový nebo jiný prospěch za to, že se zdrží podávání návrhů při dražbě, nebo c) žádal nebo přijal majetkový nebo jiný prospěch za to, že se zdrží podávání návrhů při dražbě. Pokud pachatel spáchal výše uvedený trestný čin, stanovil TZ 61 pro takový případ trest odnětí svobody v délce až dvou let, přičemž pachatel mohl být potrestán rovněž peněžitým trestem.81 S trestným činem pletich při veřejné dražbě úzce souvisel i trestný čin podle § 128a tohoto zákona, kterým bylo neoprávněné zvýhodnění osoby. Toho se pachatel dopustil tehdy, pokud „v souvislosti s veřejnou soutěží nebo veřejnou dražbou v úmyslu způsobit jinému škodu nebo opatřit sobě nebo jinému prospěch zjedná některému soutěžiteli nebo účastníku dražby přednost nebo výhodnější podmínky na úkor jiných soutěžitelů“.82 V odst. 2 a 3 uvedeného ustanovení pak byly obsaženy kvalifikované skutkové podstaty uvedeného trestného činu.

81 82

ust. § 128c TZ 61 ust. § 128a odst. 1 TZ 61

45

Ustanovení § 128a - 128c byla do TZ 61 doplněna zákonem č. 557/1991 Sb. Nově vložená ustanovení měla napomoci zajištění řádného průběhu nejen v případě veřejných dražeb, ale i veřejných soutěží. V době přijetí zmíněné novely bylo vložení těchto ustanovení motivováno dle důvodové zprávy zejména tím, aby „v období přechodu naší ekonomiky na tržní hospodářství byla zvláštní ochrana poskytnuta privatizaci a privatizovanému majetku.“83 V uvedeném období bylo nutno soustředit na zajištění řádného průběhu veřejných dražeb zvýšenou pozornost, neboť probíhala tzv. malá privatizace, která byla uskutečňována cestou veřejných dražeb privatizovaných provozoven.84 Ustanovení pro boj proti pletichám při veřejných dražbách přejal i TZ, který s účinností od 1. 1. 2010 nahradil TZ 61. Trestný čin pletich při veřejné dražbě je tak v současné době upraven v § 258 TZ, přičemž vychází z dřívější úpravy TZ 61 zmíněné výše. Toto lze demonstrovat i důvodovou zprávou k trestnímu zákoníku, která k tomuto dodává: „Dosavadní trestné činy zjednání výhody při veřejné soutěži a veřejné dražbě (§ 254), pletichy při veřejné soutěži (§ 255) osnova rozšiřuje i na zadávání veřejných zakázek. U trestných činů zjednání výhody při zadání veřejné zakázky, při veřejné soutěži a veřejné dražbě (§ 254), pletichy při zadání veřejné zakázky a při veřejné soutěži (§ 255) a pletichy při veřejné dražbě (§ 256) osnova umožňuje širší použití alternativních trestů (zákaz činnosti) a doplňuje zvlášť přitěžující okolnosti, tak aby kvalifikované skutkové podstaty navazovaly na ostatní hospodářské trestné činy.“85 5.2 Pletichy při veřejných dražbách v praxi Zatímco výše byla přiblížena platná a účinná právní úprava obsažená v TZ, v této podkapitole bude představeno jednání, které lze označit jako pletichy při veřejných dražbách, v praxi. Již v úvodu je třeba říci, že problém pletich se týká především dražeb probíhajících formou osobního dražebního jednání. Celá věc je realizována tak, že před konáním dražbě je mezi subjekty uzavřena dohoda o následném postupu. V rámci této dohody je smluveno, kdo se při dražbě zdrží přihazování. Tato osoba se pak zdrží přihazování již záhy po zahájení dražby, čímž umožní druhé osobě, aby získala draženou nemovitou věc za vyvolávací cenu, případně za cenu vyvolávající cenu jen mírně převyšující. Tato cena je každopádně (výrazně) nižší než cena odhadní. Osoba, která se zdrží přihazování (případně která při shodném podání ustoupí), následně obdrží od vydražitele určitou finanční odměnu. Další možností je dohoda 83

Důvodová zpráva k zákonu č. 557/1991 Sb., kterým se mění a doplňuje trestní zákon. ŠÁMAL, P., PÚRY, F., RIZMAN, S. Trestní zákon. 6. vydání. Praha : C. H. Beck, 2004, s. 843 85 Důvodová zpráva k zákonu č. 40/2009 Sb., trestní zákoník. 84

46

dražitelů o tom, že příhoz nebude učiněn nikým z nich a o vydražiteli rozhodne losování. I zde vydražitel ostatní dražitele "odmění". Někteří exekutoři se snaží proti pletichám ve formě dohody při shodném podání bojovat např. neumožněním dražitelům, kteří uvedli shodné podání, odejít z dražební místnosti - dohoda musí být provedena přímo před dražebníkem nebo možnost dohody není vůbec připuštěna a o věci má rovnou rozhodnout losování. Lze však konstatovat, že tento postup nemůže pletichám při veřejných dražbách zcela zamezit. V souvislosti se shodnými podáními lze navíc doplnit, že např. exekuční řád či ZoVD shodné podání nepřipouští. V případech obou zmíněných zákonů musí cena nabízená další osobou vždy vyšší. Navíc výklad zákona tento postup umožňuje i exekutorům, ti však uvedené možnosti využívají pouze v některých případech. Existuje i další způsob dohody, kterou mohou dražitelé před zahájením dražby mezi sebou uzavřít - podle ní neučiní podání dokonce nikdo z dražitelů. V důsledku toho není nemovitá věc napoprvé vydražena a vyvolávací cena se následně snižuje, přičemž toto snížení může i ve svém důsledku výtěžek použitelný pro uspokojení pohledávek věřitelů dramaticky redukovat.86 5.3 Ekonomické pletichy při veřejných dražbách Příslušné normy TZ chrání svými ustanoveními zájmy účastníků dražby z hlediska rovného přístupu k veřejným dražbám.87 Pletichy při veřejných dražbách mají pro zúčastněné osoby významné ekonomické důsledky. Tento význam je umocněn skutečností, že v případě dražeb nemovitých věcí se zpravidla jedná o milionové částky. Pokud jde o zmíněné důsledky, jsou rozdílné pro následující dvě skupiny osob. Pozitivní efekt má realizace dohody o postupu při dražbě pro osoby, které ji mezi sebou uzavřely - tedy pro dražitele zúčastněné na pletichách. Vydražitel získá levně nemovitou věc, kterou by jinak získal za výrazně vyšší cenu. Díky tomu může jejím následným prodejem či jinou dispozicí s ní dosáhnout výrazně vyššího zisku, než kterého by dosáhl za běžných konkurenčních podmínek. Dražitel, který odstoupil, pak získá od vydražitele okamžitou finanční odměnu. Ta sice nedosahuje očekávaného zisku vydražitele, nicméně ji získává zpravidla ihned. 86

V případě, že není učiněno ani nejnižší podání, resp. pokud vydražitel nezaplatí nejvyšší podání, je za podmínek podle § 336m OSŘ, nařízeno další dražební jednání. Tak může v některých případech dojít a na páté dražební jednání, kde je nejnižší podání stanoveno na 25 % výsledné ceny ve smyslu § 336a odst. 1 § 336m OSŘ. 87 ŠÁMAL, P. a kol. Trestní zákoník. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2012, s. 2636

47

Naopak veskrze negativní důsledky mají pletichy při veřejných dražbách pro dlužníka a jeho věřitele. Nízký výtěžek z prodeje nemovitých věcí v důsledku realizace nekalých dohod mezi dražiteli způsobuje, že pohledávky věřitelů jsou uspokojeny v menší míře a je proto třeba postihovat i další majetek dlužníka. Obě tyto strany jsou tak poškozovány. Z výše uvedeného je zřejmé, že pletichy při veřejných dražbách přinášejí neoprávněný prospěch jejich účastníkům, zatímco dlužníka a jeho věřitele poškozují, a to mnohdy velmi citelným způsobem. Vzhledem k tomu, že se nejedná o jev ojedinělý a navíc jde o vysoké částky, rozhodl se zákonodárce již za účinnosti trestního zákona takové jednání postihovat. Problémem však je skutečnost, že existence výše popsaných dohod je v praxi prokazována poměrně obtížně. Protiprávnímu jednání dražitelů označovanému jako pletichy při veřejných dražbách mohou zabránit (alespoň do určité míry) elektronické dražby, o kterých bude blíže pojednáno v následující kapitole.

48

6. Elektronické dražby Právní řád prochází neustálým vývojem. Jeho ustanovení musí odpovídat době, kdy jsou aplikována a je tak nezbytné jej průběžně přizpůsobovat moderním trendům, aby mohl efektivně sloužit svému účelu. Vzhledem k prudkému rozvoji elektronizace bylo nezbytné tento trend promítnout i v souvislosti s veřejnými dražbami. Ještě dříve, než byla ustanovení o elektronických dražbách zakotvena do ZoVD, došlo k umožnění elektronických dražeb novelizací OSŘ. Tato novelizace byla provedena zákonem č. 286/2009 Sb., který do OSŘ vložil § 336o. Toto ustanovení umožnilo provádění elektronických dražeb s tím, že v dražební vyhlášce musel být stanoven88 − způsob registrace dražitelů, − způsob elektronické dražby, − čas zahájení a ukončení elektronické dražby, během kterého lze zvyšovat podání, − způsob určení vydražitele v případě podle § 336j odst. 1 věty druhé, − způsob zveřejnění usnesení o příklepu, − termín přihlášení pohledávek, − termín uplatnění předkupního práva a způsob sdělení rozhodnutí, zda je předkupní právo prokázáno, − termín uplatnění námitek proti příklepu. Vzhledem k tomu, že uvedené ustanovení o elektronických dražbách neobsahovalo komplexní, ale toliko rámcovou úpravu89, stanoví OSŘ pro elektronickou dražbu obdobné použití ustanovení § 336b až 336n.90 Důvodová zpráva k účelu ustanovení o elektronických dražbách, které novela přinesla, uvádí, že „(p)rávní úprava elektronických dražeb přináší další zrychlení postupu soudu v rámci výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti. Dražby by se tímto způsobem mohl rovněž účastnit širší okruh osob, což by mohlo přinést i vyšší cenu a lepší uspokojení vymáhaných pohledávek. V neposlední řadě by elektronické dražby měly

88

ust. § 336o odst. 2 OSŘ, ve znění účinném od 1. 11. 2009 DLOUHÁ, Eva. § 336o Elektronická dražba. In: DRÁPAL, Ljubomír; BURES, Jaroslav; DLOUHÁ, Eva a kol. Občanský soudní řád II. Komentář § 201-376. Praha : C. H. Beck, 2009, s. 2538. 90 ust. § 336o odst. 4 OSŘ 89

49

vnést do výkonu rozhodnutí větší transparentnost, protože bude možno všechny úkony dražitelů dohledat v elektronických záznamech.“91 Ustanovení § 336o OSŘ bylo dále novelizováno, přičemž lze připomenout, že dle platného znění v případě, že více dražitelů učiní stejné nejvyšší podání, „udělí soud příklep nejprve tomu dražiteli, kterému svědčí předkupní právo nebo výhrada zpětné koupě. Není-li příklep takto udělen, udělí jej dražiteli, který podání učinil jako první. Ustanovení § 336j odst. 1 věty druhé se nepoužije.“92 Ustanovení o elektronických dražbách bylo doplněno rovněž do zákona ZoVD. Zde došlo s účinností od 1. 1. 2013 k vložení § 16a. Podle tohoto ustanovení probíhá elektronická dražba „na adrese ve veřejné datové síti, kde se prostřednictvím technického zařízení nebo programového vybavení realizuje přechod vlastnického nebo jiného práva, přičemž dražebník je povinen zajistit jednoznačně identifikovatelný přenos datových zpráv od účastníků dražby.“93 Zákon dále stanoví zvláštní náležitosti dražební vyhlášky v případě elektronické dražby.94 Ustanovení § 16a ZoVD v souvislosti elektronickými dražbami ve svém původním znění uvádělo, že elektronická dražba smí být prováděna pouze dražebníkem splňujícím podmínky podle § 6 odst. 3 ZoVD.95 Podobně jako v případě § 336o OSŘ nebyla elektronická dražba v § 16a ZoVD v jeho původním znění upravena komplexně. Ohledně dalších záležitostí odkazovala na přiměřené použití ostatních ustanovení ZoVD.96 Tento odkaz je v platném znění nahrazen zmocněním Ministerstva pro místní rozvoj k vydání příslušné vyhlášky,97 přičemž povinnost dražebníka splnit podmínky podle § 6 odst. 3 ZoVD byla z ustanovení vyškrtnuta - obojí v rámci novelizace provedené zákonem č. 303/2013 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím rekodifikace soukromého práva. Podle jeho důvodové zprávy měla novela „zrušit stávající znění

91

Důvodová zpráva k zákonu č. 303/2013 Sb., kterým se mění zákon č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 119/2001 Sb., kterým se stanoví pravidla pro případy souběžně probíhajících výkonů rozhodnutí, zákon č. 262/2006 Sb., zákoník práce, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů. 92 ust. § 336o odst. 3 OSŘ 93 ust. § 16a odst. 2 ZoVD 94 ust. § 16a odst. 4 ZoVD 95 ust. § 16a odst. 5 ZoVD, ve znění účinném od 1. 1. 2013 96 ust. § 16a odst. 6 ZoVD, ve znění účinném od 1. 1. 2013 97 ust. § 16a odst. 5 ZoVD

50

ustanovení odst. 5 a 6. Ustanovení odst. 5 nedůvodně brání pořádat elektronické dražby i ostatním dražebníkům, kteří nesplňují podmínky § 6 odst. 3, a tím dochází k jejich diskriminaci. Zároveň se předpokládá vydání vyhlášky, která upraví podrobnosti při stanovení podmínek postupu při elektronické dražbě.“98 Výše uvedenou vyhláškou je vyhláška č. 18/2014 Sb., o stanovení podmínek postupu při elektronické dražbě, která nabyla účinnosti dne 30. 1. 2014. Vyhláška č. 18/2014 Sb. upravuje registraci prostřednictvím účastníka dražby a podmínky přípustnosti jeho účasti v dražbě,99 náležitosti detailu dražby (tzn. výčet údajů, které zde musí být uvedeny),100 a samotný její průběh.101 V rámci úpravy průběhu elektronické dražby je stanoven počátek jejího zahájení, který nastává prohlášením o zahájení dražby, které se zobrazí v elektronickém dražebním systému. Dále jsou stanoveny informace, které se účastníku dražby v jejím průběhu zobrazují (dotaz na to, zda chce skutečně učinit podání v zadané výši, výzva poprvé, podruhé a potřetí), posouvání časového limitu pro příjem dalších podání v případě, kdy je posledních 5 minutách před uplynutím doby, během které lze činit podání, učiněno podání účastníkem dražby, a udělení příklepu. Rovněž je stanovena povinnost licitátora k provádění kontroly dostupnosti adresy ve veřejné datové síti, kde elektronická dražba probíhá, prostřednictvím k tomu zřízené služby včetně případných opatření, kdy dojde k omezení přístupu k elektronickému dražebnímu systému.102 Vyhláška č. 18/2014 Sb., o stanovení podmínek postupu při elektronické dražbě dále stanoví náležitosti záznamu o průběhu elektronické dražby a povinnost jejich ochrany proti neoprávněnému přístupu, změně a zničení.103 Tato vyhláška rovněž stanoví požadavky na elektronické dražební systémy.104 Cílem vyhlášky je tak v kombinaci s § 16a ZoVD poskytnut dostatečný právní rámec k realizaci elektronických dražeb, které jsou nejen praktické pro účastníky dražby, ale je díky nim možno účinněji bojovat proti pletichám při veřejných dražbách popsaných v předcházející kapitole. 98 Důvodová zpráva k zákonu č. 303/2013 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím rekodifikace soukromého práva. 99 ust. § 3 vyhlášky č. 18/2014 Sb., o stanovení podmínek postupu při elektronické dražbě 100 ust. § 4 vyhlášky č. 18/2014 Sb., o stanovení podmínek postupu při elektronické dražbě 101 ust. § 5 vyhlášky č. 18/2014 Sb., o stanovení podmínek postupu při elektronické dražbě 102 tamtéž 103 ust. § 6 vyhlášky č. 18/2014 Sb., o stanovení podmínek postupu při elektronické dražbě 104 ust. § 7 vyhlášky č. 18/2014 Sb., o stanovení podmínek postupu při elektronické dražbě

51

7. Závěr V textu byla alespoň v základních rysech přiblížena právní úprava dražby nemovitých věcí spolu s dalšími otázkami, které s touto problematikou souvisí. Rozsah textu klade jistá omezení na jeho obsah, kdy není možno obsáhnout celé téma komplexně do nejmenších detailů. Přesto lze však mít za to, že cíl práce definovaný v úvodu byl naplněn. Závěrem lze (i pohledem člověka působícího v praxi a majícího zkušenosti a přehled o praktických aspektech věci) říci, že dražba nemovitých věcí by měla být v budoucnu realizována prostřednictvím dražeb elektronických, neboť tímto způsobem může být přinejmenším do určité míry zamezeno možným pletichám i případným chybám exekutorů. Kromě toho lze dosáhnout i další významné výhody spojené s elektronickými dražbami, kdy lze takto zpřístupnit možnost dražit nemovité věci daleko širšímu okruhu potenciálních dražitelů. V případě, že je u dražby nutná jejich fyzická přítomnost, mnohdy se dražby neúčastní z důvodu velké vzdálenosti v kombinaci s nemalým rizikem, že se příslušná dražba neuskuteční a oni tak svůj čas a náklady spojené s cestou vynaloží zbytečně. Další výhodou elektronických dražeb jej jejich vyšší míra transparentnosti a rovněž efektivity. I díky praktické dosažitelnosti pro větší okruh dražitelů v nich lze dosáhnout vyšších cen vydražených cen, díky kterým lze z výtěžku prodeje nemovité věci uspokojit pohledávky věřitelů ve větší míře. Toto je pak výhodnější jak pro věřitele, tak i pro dlužníka, který je prostřednictvím dražby často nucen řešit své dluhy. K tomuto také zcela jistě přispěla poslední novela, která zavedla nejen institut předražku, ale zejména možnost pořídit si nemovitou věc v dražbě formou hypotéky, což významnou měrou rozšířilo okruh potenciálních dražitelů. Kromě pozitivních stránek elektronických dražeb je však třeba zmínit i jeden z problémů, který je s dražbami spojen. V některých případech dochází k tzv. zdržování povinných, kdy dochází k opakovanému podávání insolvenčních návrhů povinných, díky kterým jsou dražby na poslední chvíli odročovány. Není výjimkou, že dražba nemovitých věcí je nařízena např. 5x a 5x je těsně před dražbou odročena z důvodu podání insolvenčního návrhu povinného, přičemž všechny předešlé insolvenční návrhy byly soudem zamítnuty. Toto lze podle mého názoru záměrné vyhýbání se povinnost uhradit své závazky a poškozování věřitelů. Tento text se uvedeným problémem blíže nezabývá, nicméně s tématem souvisí a zákonodárcem by měl být do budoucna jednoznačně řešen.

52

Rovněž je třeba zmínit skutečnost, že v současné době existuje mnoho www stránek či portálů,105 kde je možno dražit. Mnozí exekutoři mají navíc své dražební stránky na různých platformách. Dražby exekutorů by sice dle vnitřního stavovského předpisu měly být uveřejňovány na www.portaldrazeb.cz, ale samotná elektronická dražba je již na jiném portále. Navíc ne všechny dražby jsou na tomto portále dle mých zkušeností zveřejňovány a v nemalém počtu nabízených dražeb není zveřejněno znalecké ocenění Zároveň každý, kdo má zájem dražit se na těchto jednotlivých portálech musí zaregistrovat a zaslat potřebné identifikační podklady, což s sebou nese ne sice nějak velké, ale přesto určité náklady. Dražby dle ZoVD musí být povinně zveřejňovány na www.centralniadresa.cz. Tato stránka je však velice nepřehledná a hledání dražeb velice obtížné a zdlouhavé. Jelikož o tomto povinném zveřejňování většina lidí neví, existuje opět spousta dražebních portálů jednotlivých společností, kde je opět nutné se registrovat atd. Vzhledem k výše uvedené roztříštěnosti a z ní vyplývající nepřehlednosti lze do budoucna doporučit sjednocení portálů v jeden, který bude garantovat a provozovat např. Exekutorská komora či Ministerstvo spravedlnosti a kde povinně budou všichni exekutoři a dražebníci zveřejňovat všechny dražby a podklady k nim.

105

Webové stránky exekutorů např.: www.exdrazby.cz www.okdrazby.cz www.drazby-exekutori.cz www.drazby-exekuce-online.cz www.drazby.exekutornovozamsky.cz Dále dražební stránky: www.eurodrazby.cz www.subasta.cz www.prokonzulta.cz www.naxos.cz www.drazbyeu.cz www.drazby.cz www.drazby.net

53

Seznam použité literatury: [1] [2] [3] [4]

[5] [6] [7] [8]

DRÁPAL, Ljubomír; BUREŠ, Jaroslav; DLOUHÁ, Eva a kol. Občanský soudní řád : Komentář I, § 1 až 200 za. Praha : C. H. Beck, 2009, 1579 s. ISBN 978-80-7400-107-9. DRÁPAL, Ljubomír; BUREŠ, Jaroslav a kol. Občanský soudní řád : Komentář II, § 201 až 376. Praha : C. H. Beck, 2009, s. 1581-3341. ISBN 978-80-7400-107-9. HULMÁK, Milan. Uzavírání smluv v civilním právu. Praha: C. H. Beck, 2008, 203 s. ISBN 978-80-7400-062-1. KASÍKOVÁ, Martina a kol. (Mgr. Zdeněk Kučera, JUDr. Vladimír Plášil, JUDr. PhDr. Karel Šimka, LL.M., JUDr. Miroslava Jirmanová, JUDr. Jaroslav Hubáček) Zákon o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád). Komentář. 2. vyd. Praha : C. H. Beck, 2010, 658 s. ISBN 978-80-7400-179-6. SVOBODA, Karel; SMOLÍK, Petr; LEVÝ, Jiří a kol. Občanský soudní řád. Komentář. Praha : C. H. Beck, 2013, 1398 s. ISBN 978-80-7400-506-0. ŠÁMAL, P. a kol. Trestní zákoník. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2012, 3614 s. ŠÁMAL, P., PÚRY, F., RIZMAN, S. Trestní zákon. 6. vydání. Praha : C. H. Beck, 2004, 1753 s. TRIPES, Antonín. Exekuce v soudní praxi. 2. vyd. Praha: C. H. Beck, 2001, 660 s. ISBN 80-7179-483-X.

Seznam použitých právních předpisů [1] [2] [3] [4]

Zákon č. 140/1961 Sb., trestní zákon, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 11. 10. 2014]. Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 11. 10. 2014]. Zákon č. 557/1991 Sb., kterým se mění a doplňuje trestní zákon. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 11. 10. 2014]. Důvodová zpráva k zákonu č 557/1991 Sb., kterým se mění a doplňuje trestní zákon. In: Sněmovní tisky [online]. Parlament České republiky, Poslanecká sněmovna 1991, Sněmovní tisk 1002. [cit. 30. 9. 2014] Dostupné z: http://www.psp.cz/eknih/1990fs/tisky/t1002_02.htm

[5]

[6] [7]

[8]

Vyhláška č. 37/1992 Sb., o jednacím řádu pro okresní a krajské soudy, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 19. 10. 2014]. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 8. 10. 2014]. Vyhláška o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 1. 10. 2014]. Zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 11. 9. 2014].

54

Zákon č. 119/2001 Sb., kterým se stanoví pravidla pro případy souběžně probíhajících výkonů rozhodnutí, ve znění pozdějších předpisů, In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 3. 9. 2014]. [10] Důvodová zpráva k zákonu č. 119/2001 Sb., kterým se mění zákon č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 119/2001 Sb., kterým se stanoví pravidla pro případy souběžně probíhajících výkonů rozhodnutí, zákon č. 262/2006 Sb., zákoník práce, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů. In: Sněmovní tisky [online]. Parlament České republiky, Poslanecká sněmovna 2009, V. volební období, tisk 804/0. [cit. 5. 10. 2014]. Dostupné z: 2009, Sněmovní

[9]

http://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?O=5&CT=804&CT1=0

[11] Zákon č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti a o změně dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů, In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 2. 9.2014]. [12] Zákon č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. WoltersKluwer ČR [cit. 29. 9. 2014]. [13] Důvodová zpráva zákonu č 137/2006 Sb., o veřejných dražbách. In: Sněmovní tisky [online]. Parlament České republiky, Poslanecká sněmovna 1999, III. volební období, 1999, Sněmovní tisk 156/0. [cit. 11. 10. 2014]. Dostupné z: http://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?O=3&CT=156&CT1=0

[14] Zákon č. 40/2009 Sb., trestní zákoník, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 3. 9. 2014]. [15] Důvodová zpráva k zákonu č. 40/2009 Sb., trestní zákoník. In: Sněmovní tisky [online]. Parlament České republiky, Poslanecká sněmovna 2008, V. volební období, 2008, Sněmovní tisk 410/0, část 1/9. [cit. 30. 9. 2014]. Dostupné z: http://www.psp.cz/sqw/historie.sqw?o=5&T=410

[16] Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 12. 9. 2014]. [17] Zákon č. 396/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 12. 9. 2014]. [18] Zákon č. 303/2013 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím rekodifikace soukromého práva. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 6. 9. 2014]. [19] Důvodová zpráva k zákonu č. 303/2013 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím rekodifikace soukromého práva. In: Sněmovní tisky [online]. Parlament České republiky, Poslanecká sněmovna 2013, VI. volební období, 2013, Sněmovní tisk 930/0, část 1/6. [cit. 5. 1. 2014]. Dostupné z: http://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?O=6&CT=930&CT1=0

55

Seznam použité judikatury [1]

[2]

[3] [4] [5]

[6]

[7]

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 9. 2010, sp. zn. 21 Cdo 2993/2009. In: Beckonline [právní informační systém]. Nakladatelství C. H. Beck [cit. 8. 9. 2014]. Dostupné z: http://www.beck-online.cz/ Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 1. 2011, sp. zn. 29 Cdo 1361/2009. In: Beckonline [právní informační systém]. Nakladatelství C. H. Beck [cit. 8. 10. 2014]. Dostupné z: http://www.beck-online.cz/ Usnesení Krajského soudu v Plzni ze dne 11. 4. 2011, č. j. 11 Co 118/2011 – 446. Usnesení Krajského soudu v Brně ze dne 9. 2. 2012, č. j. 58 Co 435/2011-155. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 2. 2012, sp. zn. 20 Cdo 1115/2010. In: Beckonline [právní informační systém]. Nakladatelství C. H. Beck [cit. 6. 10. 2014]. Dostupné z: http://www.beck-online.cz/ Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. 6. 2013, sp. zn. 21 Cdo 3361/2011. In: Beckonline [právní informační systém]. Nakladatelství C. H. Beck [cit. 30. 9. 2014]. Dostupné z: http://www.beck-online.cz/ Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 9. 2013, sp. zn. 21 Cdo 3802/2012. In: Beckonline [právní informační systém]. Nakladatelství C. H. Beck [cit. 30. 9. 2014]. Dostupné z: http://www.beck-online.cz/

56