Právnická fakulta Masarykovy univerzity Obor Právní vztahy k nemovitostem

Právnická fakulta Masarykovy univerzity Obor Právní vztahy k nemovitostem

Katedra finančního práva a národního hospodářství

Bakalářská práce TRŽNÍ OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ Eva Hradilová

2009/2010

„Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci na téma: Trţní oceňování pozemků zpracovala sama. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem pouţila k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu pouţitých pramenů a literatury“. _____________________ vlastnoruční podpis 2

Poděkování Na tomto místě chci poděkovat prof. JUDr. Josefu Fialovi, CSc. za to, ţe věnuje spoustu svého času, umu, šarmu a energie šíření do profesních řad znalců vědění v oblasti práva a pokouší se vzbudit zájem této profese alespoň o základy práva tak, aby znalec nebyl jen výpočtový stroj, ale mohl svým klientům poskytnout širší informace v oblasti nemovitostí. Jen díky Vám, pane profesore, jsem ve svém věku získala dostatek odvahy ke studiu na Masarykově universitě v Brně, za coţ Vám z celého srdce děkuji.

3

Obsah Úvod…………………………………………………………………………………….5 1. Tržní cena jako jeden ze způsobu určení hodnoty pozemku……………………...6 2. Pozemek jako specifické zboží……………………………………………………..7 2.1. Členění pozemků podle druhu……………………………………………………8 2.2. Vliv změny druhu pozemku na trţní cenu………………………………………..11 3. Důvody stanovení tržní ceny pozemků……………………………………………12 3.1. Občansko právní vztahy (převod, přechod)……………………………………...12 3.2. Developerské záměry……………………………………………………………13 3.3. Hypotéky………………………………………………………………………..13 3.4. Rozhodování soudů……………………………………………………………..14 3.5. Vyvlastnění……………………………………………………………………...14 3.6. Exekuce………………………………………………………………………....15 4. Právní regulace „tržních“ cen v roce 1989………………………………………...15 5. Tržní cena po roce 1990 – právní regulace v ČR………………………………….17 5.1. Zákon č. 151/1997 Sb…………………………………………………………..20 5.2. Zákon o majetku státu, postup Úřadu pro zast. státu ve věcech majetkových…....21 5.3. Směrnice ŘSD…………………………………………………………………..22 6. Tržní cena pozemku jako odraz ekonomiky společnosti………………………....23 7. Cena pozemku komunikací – konkrétní tvorba a výpočet tržní ceny……………24 7.1. Občansko právní vztahy…………………………………………………………26 7.1.1. Občan – občan……………………………………………………………26 7.1.2. Občan - stát (veřejnoprávní korporace)…………………………………..26 7.2. Developerské záměry (PO, veřejnoprávní korporace)……………………………27 7.3. Vyvlastnění………………………………………………………………………28 8. Cena pozemku pro stavbu komunikace – výpočet tržní ceny – příklad....................29 8.1. Určení ceny pozemku metodou výnosové ceny………………………………… 29 8.2. Určení ceny pozemku metodou srovnání………………………………………….31 Závěr……………………………………………………………………………………33 Resumé…………………………………………………………………………………35 Seznam použitých pramenů…………………………………………………………..37 Příloha č. 1 Předpisy pro oceňování nemovitostí v období od 17.11.1989 do 30.6.2010…38 Příloha č. 2 Druhy pozemků pro účely katastru dle vyhlášky č. 26/2007 Sb……………..39 4

Úvod V porevolučním období se do slovníku obyvatel států, které prodělávaly bouřlivé společensko ekonomické změny, na čelní místo propracovaly slova, která v zájmu předchozího reţimu měly úlohu sekundární. V popředí dnes stojí kategorie, která snad ani – z hlediska ţivota člověka, který trvá, aniţ by jedinec mohl ovlivnit jeho počátek či konec – takovou váhu nemá. A přece právě slovo hodnota, myšleno speciálně ve významu cena „hýbe světem“. V oblasti nemovitostí, jako kategorie hmatatelné, věcné, reálně a poznatelné, má slovo cena význam primární, neboť právě v souvislosti s nimi je jejich neoddiskutovatelným, ne-li základním znakem. Dobře koupit nemovitost či naopak dobře prodat chce kaţdý, ba málem kaţdý nemovitost vlastní, či přinejmenším nějakou nemovitost uţívá na základě některého z právních titulů, jeţ nám nabízí např. občanský zákoník. Definice pojmu „nemovitost“ zde zařazuje obecně řečeno jednak stavby, jednak pozemky, které jsou něčím natolik specifickým, a v souvislosti s pojmem „cena“ natolik variabilním, ţe analyzovat způsob jejich oceňování včetně oceňování trţním způsobem je v zásadě obor ţivý, stále se vyvíjející, s otevřeným prostorem pro objevování nových postupů při řešení tohoto problému. Předmětem práce ovšem nejsou metody výpočtu trţních cen pozemků, jejichţ tvorbou, aplikací či výuce výpočtových metod se věnuje Ústav soudního inţenýrství, ale zmapování vývoje přístupu legislativy k trţním (obvyklým) cenám nemovitostí a především pozemků v ČR za posledních 20 let jako odrazu transformace tvorby cen v občanskoprávních vztazích. Při analýze tohoto vývoje bude problematika posuzována z hlediska různých typů subjektů, které vstupovaly do těchto vztahů těsně před rokem 1989, kdy ceny podléhaly totální právní regulaci a vstupují dnes, kdy diktatura i v této oblasti lidského konání zaniká a je, v souladu s demokratickými dogmaty, posunutá do roviny volní. Vykonává 20 let po společenských změnách opravdu regulační dozor nad cenami pozemků trh se svými dvěmi základními nástroji: nabídkou a poptávkou nebo (a v jakých právních vztazích) zde přetrvává tendence legislativy zasahovat formou regulace do této oblasti. Při hledání odpovědi na uvedenou otázku provedu konkrétní analýzu cen pozemků při jejich převodu u jediného druhu a to u pozemků evidovaných jako ostatní plocha, uţívaných pro komunikace dle definice § 9 odst. 1) věta první zákona č. 13/1997 Sb. v platném znění, tj. dálnic a silnic I. třídy, s pouţitím dvou základních metod určení ceny pozemku: výnosové a srovnávací.

5

1. Tržní cena jako jeden ze způsobu určení hodnoty pozemku Hodnota věci je jejím neoddělitelným znakem s tím, ţe v této práci se se slovem „hodnota“ vţdy bude spojovat její cena. Jiţ obecný zákoník občanský uvádí: „§ 304 Určená hodnota věcí je její cena. Ma-li se věc odhadnouti soudem, musí se odhadnouti určitou sumou peněžní.“1) Fakt, ţe věc, můţe mít pro člověka hodnotu i jiného typu je neoddiskutovatelný a je aplikovatelný i na věc jakou je pozemek. Pojem „hodnota“ pro další text bude chápan jen jako finanční částka a přitom „…jako taková není skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie vyjadřující peněţní vztah mezi zboţím (a sluţbami), které lze koupit od prodávajícího na jedné straně a kupujícím na straně druhé…….Podle

ekonomické

koncepce hodnota vyjadřuje uţitek, prospěch vlastníka zboţí nebo sluţby k datu, k němuţ se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, trţní hodnota apod.), přitom kaţdá z nich můţe být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vţdy nutno zcela přesně definovat jaká hodnota je zjišťována. 2) Trţní cena je jen jedním ze způsobů jak určit hodnotu pozemku a nejenom jeho. Důvody pro vyčíslení trţní ceny pozemku (či nemovitostí vůbec) bývají různé, avšak směřují ke stejnému cíli. Zjistit v daném místě a čase finanční částku, jeţ by za určitou věc (v našem případě nemovitost, pozemek) stálo za to straně prodávající onu věc prodat a straně prodávající by se vyplatilo danou věc koupit. Pak před uzavřením příslušné smlouvy v některých situacích třetí strana má určit, a pokud moţno definovat jedním číslem, právě onu hodnotu věci – např. pozemku. Tato vypočtena - určena hodnota je hodnotou nabídkovou a pokud se transakce realizuje je i cenou sjednanou. Můţe být nazvaná rovněţ cenou obvyklou, pokud platí v širším měřítku. Dovolila bych si tvrdit, ţe obvyklá hodnota věci reprezentuje shodu veřejnosti na hodnotě této věci nutno dodat v daném místě a čase. Je to cena – finanční částka, kterou v dané společnosti by byl ochotný dat za konkrétní věc „kaţdý“ a na druhé straně kaţdému, kdo by danou věc vlastnil by se oplatilo za tuto částku danou věc prodat. Přitom tato hodnota je zaloţená na obecně vnímané budoucnosti a odzrcadluje ekonomické a peněţní podmínky konkrétní společnosti. Trţní mechanizmus se opírá o nabídku a poptávku u konkrétního zboţí a cena konkrétního zboţí je závislá na mnoţství určitého typu zboţí na trhu. Trţní cena je výsledkem vyhodnocení momentální situace na trhu. Velmi výstiţně je graficky znázorněna trţní – rovnováţná cena zboţí jako závislost objemu nabídky a objemu poptávky. Pak obecná (trţní) cena jako jediná hodnota je 1)

císařský patent ze dne 1.6.1811, č. 946 sb. zák. soud., platný do roku 1950

2)

BRADÁČ, Albert, Soudní inţenýrství, CERM akademické nakladatelství, s.r.o. 1. vydání

6

Graf č. 1

Trţní cena jako závislost ceny na objemu poptávky a nabídky3)

průsečíkem křivek v místě průniku objemu nabídky s objemem poptávky na trhu. Jednotlivé vynášené hodnoty vycházejí ze skutečných cen, jaké byly za zboţí poţadovány – dosahovány, při známém mnoţství téhoţ. Výsledná numerická hodnota určená jedním číslem je momentem, kdy při určení trţní ceny máme dostatek informací z oblasti uskutečněných obchodů té jedné konkrétní věci v daném místě a čase, coţ v oblasti nemovitostí bývá problematické, neboť dostatečný reprezentativní vzorek se pohybuje nad 10 obdobných jedinců. Jisté je, ţe trţní cena zboţí nemovitostí - se pohybuje v mnoţině hodnot, kde minimální hodnotu tvoří částka, za kterou je ochotná ještě strana prodávající věc prodat a maximální hodnotu tvoří částka, za kterou je ještě ochoten kupující věc koupit 2. Pozemek jako specifické zboží Obsahem této práce je úvaha o obvyklé ceně jediného typu zboţí – pozemku. Toto zboţí má určité vlastnosti, které v oblasti nemovitostí jsou jedinečné. Předně je to zboţí, jehoţ mnoţství je konečné, jednoznačně dané výměrou - plochou. Plocha České republiky činí 78 865 km2, je rozdělená evidenčně do 13 027 katastrů

4)

a pokud v posledních létech došlo ke změně plochy ČR

jednalo se o dořešení některých příhraničních oblastí především se Slovenskou republikou. Samozřejmě můţe dojít i ke slučování či dělení katastrů či změnám výměr pozemků, k nímţ dochází 3)

BRADÁČ, Albert, Soudní inţenýrství, CERM akademické nakladatelství, s.r.o. 1. vydání

4)

Malý lexikon obcí 2009

7

v souvislosti s geodetickými měřeními k různým

úkonům, neboť geodetické nástroje, kterými

disponují zeměměřiči 21. století se od těch z dřívějších období svými technickými parametry značně liší. Obnova katastrálního operátu, jejíţ součásti je upřesnění výměr, je nakonec jedním z cílů v současné době probíhajících pozemkových úprav. 2.1. Členění pozemků podle druhu Podle ustanovení § 27 katastrálního zákona č. 344/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů se rozumí pozemkem "část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků . Parcela je definována v ustanovení § 27 písm. b) téhoţ zákona jako „pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem“. Z toho vyplývá, ţe kaţdá jednotlivá parcela je samostatnou věcí, samostatným předmětem občanskoprávních vztahů. Kaţdou jednotlivou parcelu lze prodat, směnit, zastavit, apod. Přitom pozemek můţe sestávat z jedné, ale také z více přilehlých parcel, viz. Nejvyšší soud Rc 44/2000 Stanovisko Cpjn 38/39: „Pozemek… nemusí být vždy totožný s parcelou, nýbrž může zahrnovat více parcel…“ Toto stanovisko soudu je důleţité pro praxi, kdy by mohly vznikat nejasnosti, která „parcelní čísla“ tvoří např. stavební pozemek. Příloha k vyhlášce č. 26/2007 Sb. účinná ode dne 1.3.2007 definuje v tabulce č. I. deset druhů pozemků jak je lze nalézt v katastrálním operátu. (citace viz. příloha č. 2 této práce). Stavební zákon č. 183/2006 Sb. se rovněţ v úvodních ustanoveních věnuje definici pojmů, nevynechávaje rozlišení pozemků podle druhu jak s nimi dále pracuje. Jiné vymezení pojmu „pozemek“ najdeme v daňových předpisech ( např. zákon č. 338/1992 Sb. o dani z nemovitosti v platném znění) a v neposlední řadě pojem pozemek definuje i občanský zákoník č. 40/1964 Sb. v platném znění. Vymezení druhu pozemků definované § 9 zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů definuje pozemky a poměrně podrobně je člení v § 9 odst. 1) pro účely oceňování na: a) stavební pozemky, kterými jsou 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění; (10) je-li zvláštním předpisem stanovena přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu k zastavění, 2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy – staveniště nebo ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a

8

pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí, b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, c) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrže a vodní toky, e) jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyužitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, bažina.6) ovšem především ve svém odstavci 3) řeší jev stále dosti často se vyskytující a to nesoulad evidenčního se skutečným stavem:

„…Při nesouladu mezi stavem vedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu.“ Poměrně často se v praxi s tímto nesouladem setkáváme, a ač změna druhu pozemku je vyjma evidenční změny orné půdy na trvalý travní porost administrativně procesem dosti sloţitým, znalec má touto dikcí zákona ţivot značně usnadněn. Jestliţe způsob vyuţití pozemku v druhu např. „chmelnice“ je zcela jednoznačně daný, uţ způsob vyuţití pozemku ostatní plocha v sobě skrývá mnoho moţností od pozemků zastavěných komunikacemi, hřbitovem aţ po neplodnou půdu. Právě druh pozemku a moţnosti změn ve způsobu jeho vyuţití patří mezi rozhodující znaky určující cenu tohoto zboţí. Výchozím bodem pro stanovení ceny pozemku, trţní obzvlášť, je právě druhové zařazení parcel z nichţ se pozemek skládá, a které jsou určitě v momentě ocenění zařazené pod některý druh dle katastrální vyhlášky, avšak jeho zařazení pro účely ocenění v momentě ocenění či určení hodnoty v budoucnu můţe být diametrálně odlišné. Pozemek jako část zemského povrchu má hodnotu, která vychází z jeho uţitečnosti, přesněji moţnosti vyuţití. Zásadní vliv na cenu pozemku má tedy jeho druh ne tak evidenční jako reálný. Pro potřeby ocenění můţeme rozdělit pozemky zásadně na dva druhy: A) zemědělské pozemky, které tvoří 54 % celkové výměry České republiky. Tvoří je orná půda, chmelnice, vinice, zahrady (výměra do 0,25 ha), ovocné sady, trvalý travní porost (dříve louky, pastviny) jako pozemky, které jsou nejenom v těchto druzích na LV evidovány, ale jsou i v těchto druzích uţívány bez moţnosti (i výhledové) změnit účel vyuţití a

9

B) nezemědělské pozemky, jeţ tvoří lesní pozemky, vodní plochy (pozemky na nichţ jsou rybníky, vodní toky, vodní nádrţe, močály nebo baţiny), zastavěné plochy a nádvoří, ostatní plochy (silnice, ţeleznice, letištní plochy, přístavy, manipulační plochy, veřejná zeleň, hřiště, koupaliště, rekreační plochy, staveniště). Pokud pozemky rozdělíme pojmově na nezastavitelné a zastavitelné, pak dochází ke zcela odlišnému promíchání výše uvedených skupin. a) nezastavitelné pozemky - nejsou určeny k zastavění (např. územním plánem). Tvoří je především pozemky pro zemědělské účely (čili především skupina A), ale i pozemky nezemědělské, tj. část pozemků ze skupiny B). b) zastavitelné pozemky – z hlediska oceňování jsou to pozemky evidované ve všech druzích dle katastrální vyhlášky (tedy skupina A i B), které jsou určené územním nebo regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo stavebním povolením k zastavění. Obecně se dá říci, ţe zastavitelné pozemky mají vţdy větší hodnotu (v našem případě tedy půjde především o cenu, jako finanční částku) neţ pozemky nezastavitelné. Samostatné místo pak při oceňování mají pozemky jiţ zastavěné, které lze rozdělit do čtyř podskupin a jejichţ hodnota – cena je úzce spjata s typem stavby, který se na pozemcích nachází. Jedná se o: a)

Pozemky zastavěné trvalou stavbou

b)

Pozemky zastavěné stavbou dočasnou, tzn. stavbou u níţ je předem omezena doba jejího trvání (stavby zřizované ke krátkodobému vyuţití, případně stavby umisťované na pozemcích určených k jinému vyuţití atd.)

c)

Pozemky zastavěné stavbou určenou k odstranění (nařízením stavebního úřadu či z podnětu vlastníka stavby)

d)

Pozemky zastavěné nepovolenou stavbou (černá stavba), tzn. stavba postavená bez stavebního povolení Jedním ze základních pilířů určení trţní ceny pozemků je tedy jejich správné druhové určení,

které klade na zpracovatele dobrozdání o trţní ceně určené plochy vysoké nároky v oblasti znalosti např. územně plánovací dokumentace, moţnosti obce svými nástroji omezit, či naopak rozšířit způsob vyuţití určitého území s tím, ţe například i činnosti jiných orgánů a organizačních sloţek státu v území můţe v určitém časovém horizontu některé lokality ve své aktivitě značně a i časově dlouhodobě omezit. (např. omezení v nakládání pozemky v lokalitě nedořešených pozemkových úprav v rámci opravných prostředků proti rozhodnutí jedním z jejich účastníků či územně plánovací koncepce, které dlouhodobě omezují vlastníky pozemku v souvislosti se zamýšlenými a nakonec třeba nerealizovanými investičními záměry).

10

2.2. Vliv změny druhu pozemku na tržní cenu Zákon č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) v novodobé historii České republiky nahradil zákon č. 50/1976 Sb. o územním plánování a stavebním řádu s tím, ţe se zde promítají zkušenosti v dané oblasti, jeţ byly získány od roku 1989. Vliv veřejného práva na právní akt jakým je koupě – prodej z oblasti soukromého práva je zásadní. Uţ v § 1 větě první mimo jiné čteme: "Tento zákon upravuje ve věcech územního plánování zejména cíle a úkoly územního plánování…..“, přičemţ v mnohá případech pro stanovení ceny určitého druhu pozemků jsou tyto „cíle a úkoly“ rozhodující. Tentýţ zákon z hlediska druhu pozemků v § 2 uvádí základní pojmy, s nimiţ dále pracuje: V tomto zákoně se rozumí a) změnou v území změna jeho využití nebo prostorového uspořádání, včetně umisťování staveb a jejich změn, b) stavebním pozemkem pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem, c) zastavěným stavebním pozemkem pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami, d) zastavěným územím území vymezené územním plánem nebo postupem podle tohoto zákona; nemá-li obec takto vymezené zastavěné území, je zastavěným územím zastavěná část obce vymezená k 1. září 1966 a vyznačená v mapách evidence nemovitostí (dále jen "intravilán"), e) nezastavitelným pozemkem pozemek, jenž nelze zastavět na území obce, která nemá vydaný územní plán, a to 1. pozemek veřejné zeleně a parku1) sloužící obecnému užívání; 2. v intravilánu zemědělský pozemek nebo soubor sousedících zemědělských pozemků o výměře větší než 0,5 ha, s tím, že do tohoto souboru zemědělských pozemků se nezahrnují zahrady o výměře menší než 0,1 ha a pozemky, které jsou součástí zastavěných stavebních pozemků; 3. v intravilánu lesní pozemek nebo soubor sousedících lesních pozemků o výměře větší než 0,5 ha, f) nezastavěným územím pozemky nezahrnuté do zastavěného území nebo do zastavitelné plochy, g) plochou část území tvořená pozemkem nebo souborem pozemků, která je vymezena v politice územního rozvoje, zásadách územního rozvoje nebo územním plánu, popřípadě v územně plánovacích podkladech s ohledem na stávající nebo požadovaný způsob jejího využití a její význam, h) plochou nadmístního, popřípadě republikového významu plocha, která svým významem, rozsahem nebo využitím ovlivní území více obcí nebo více městských částí na území hlavního města Prahy, popřípadě území více krajů, i) koridorem plocha vymezená pro umístění vedení dopravní a technické infrastruktury nebo opatření nestavební povahy, j) zastavitelnou plochou plocha vymezená k zastavění v územním plánu nebo v zásadách územního rozvoje.

11

Funkce územního plánování jsou mimo jiné dynamické, tzn. otvírají cesty ke druhovým změnám v oblasti vyuţití ploch, jimiţ Česká republika disponuje. Nezastavitelný pozemek se díky územně plánovací dokumentaci mění na zastavitelný a tím především mění a často zásadně svou cenu. Dále § 80 zákona č. 183/2006 Sb. v platném znění definuje situace, ve kterých při změně druhu pozemku ve smyslu katastrálního zákona je nutno vydat rozhodnutí o změně vyuţití území: a) terénní úpravy podle § 3 odst. 1, b) stanovení dobývacího prostoru, c) manipulační plochy, prodejní plochy a tržiště, d) hřbitovy, e) změny druhu pozemku přesahující výměru 300 m2, zejména zřizování, rušení a úpravy vinic, chmelnic, lesů, parků, zahrad a sadů, pokud podmínky nejsou stanoveny schválenými pozemkovými úpravami nebo jiným územním rozhodnutím, f) úpravy pozemků, které mají vliv na schopnost vsakování vody. Z výše uvedeného je zřejmé, ţe územně plánovací dokumentace, její stav v daném čase a moţnosti změn v oblasti druhovém ve vztahu k pozemkům je nutno pečlivě zkoumat, neboť právě ony mohou výrazně ovlivnit trţní cenu jako cenu ke dni s výhledem do budoucnosti. Orgány naplňující cíle stavebního zákona ovšem mohou vlastníky pozemků v určitém území i natolik omezit, (stavební uzávěra, biokoridor, ochranné pásmo), kdy vlastník půdy v dané lokalitě má nárok aţ na náhradu za ujmu způsobenou rozhodnutím správního orgánu. Tato je definována v části třetí, Hlavě III oddíl 2 § 102 stavebního zákona. Mimo definice situace, kdy náhrada můţe být udělena, stanovuje i výši této náhrady a odkazuje vzniklou situaci na zákon č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Je nutno podotknout, ţe zde odst. 4) § 102 stavebního zákona připouští nejenom finanční náhradu dle zákona o oceňování majetku, ale i náhradu ve formě jiného pozemku. 3. Důvody stanovení tržní ceny pozemků Trţní cena jako výsledek komplexního průzkumu situace vztaţeného ke konkrétnímu území (místě) v daném čase s výhledem do budoucnosti a přitom zohledňující z doby minulé uskutečněné obdobné obchody, má své místo u všech uzavíraných obchodů. Její pozice je ovšem v různých právních vztazích odlišná. Přitom koupě věci, nemovitosti nevyjímaje, patří do oblasti práva soukromého, kdy postavení účastníku vztahu je rovné, ač zde vcházejí do vztahu jakékoliv subjekty. (FO, PO, stát a jeho sloţky, veřejnoprávní korporace).

3.1. Občansko právní vztahy (převod, přechod) Škála občanskoprávních úkonů, při kterých dochází ke změně vlastnických vztahů a jako takové jsou definovány občanským zákoníkem je široká, a jsou i takové, kde ke změně vlastníka dochází a

12

na ceně (ani trţní) vůbec nezáleţí. V současné době (od 1.1.2008) zákonem č. 357/1992 Sb. v platném znění dle § 19 odst. 1) a dost. 3) jsou osvobozené od daně darovací a daně dědické osoby zařazené v I. a II. skupině (definice v § 11 téhoţ zákona), coţ u daně darovací má za následek stav „totálního neoceňování“ u dani dědické je situace rozporuplná. Způsobuje ji problematika odměny notáře v dědickém řízení a taky situace, kdy dědicové z důvodu ceny nedojdou k dědické dohodě, ba nesouhlasí ani s děděním ze zákona. V jiném postavení jsou obchody sjednávané mezi občany. Zde nasávají různé situace, kde kategorii „cena“ nelze pominout (uţ jenom z důvodu neplatnosti kupní smlouvy6) pro neuvedení kupní ceny) ovšem její sjednávání se opírá o různé způsoby od prodeje za symbolickou 1,00 Kč, přes cenu dle platného oceňovacího předpisu (viz. příloha č. 1 práce, překvapivě mnoho účastníků smluvního vztahu o prodeji nemovitostí dodnes lpí na této v zásadě uměle vytvořené ceně), po cenu sjednanou volnou dohodou mezi účastníky (nejcennější podklad pro určení obvyklé ceny znalcem) aţ po cenu dopředu navrţenou znalcem pomocí znaleckého posudku (expertízy, odborného odhadu znalé osoby) o obvyklé (trţní) ceně. Co ovšem nastane v případě, ţe ve vztahu, jeţ podléhá občanskému zákoníku, jednou ze stran je Česká republika, konkrétně reprezentovaná jejími jednotlivými sloţkami, tj. subjekty, jeţ mají právo hospodařit s majetkem státu? V případě, ţe Česká republika nemovitosti nabývá, jejich cena „smluvní“ nesmí překročit cenu dle platné vyhlášky ke dni převodu (vyjímky byly do účinnosti zákona č. 416/2009 Sb. moţné jen se souhlasem MF ČR), v momentě, kdy ČR majetek prodává příslušné právní normy, směrnice a vnitřní pokyny jednotlivých organizačních sloţek jasně hovoří o „ceně obvyklé“. Kam aţ tímto postupem lze dojít je snad nejmarkantněji vidět u převodu pozemků pro účely stavby silnic v lokalitě, kde platí cenová mapa pozemků (viz. dále).

3.2. Developerské záměry Tyto převody, jeţ jsou právně sjednávané v rovině fyzická osoba – fyzická osoba, fyzická osoba – právnická osoba a právnická osoba – právnická osoba se opírají nečastěji o odborné posouzení ceny kvalifikovanou osobou – znalcem či jiným subjektem, který má přístup k potřebným informacím či přinejmenším se tak jeví některé straně budoucího obchodu. Pokud k převodu za cenu stanovenou odborným vyjádřením či za cenu v jiné výši dojde je tato rovněţ důleţitým podkladem pro další určování cen obvyklých v určeném místě a daném čase.

3.3. Hypotéky Specifikum fenoménu jakým je úvěr je především cena. Hypotéka je čistě finančním vztahem, jde o výdělek věřitele pomocí manipulaci s penězi a nemovitosti kde mají úlohu záruky. Ţádanou 6)

§ 39 zákona č. 40/1964 Sb. - občanský zákoník ve znění svých změn

13

komoditou jsou zde především stavby, z pozemků na čelní místo se dostává plocha, určená v momentě poskytnutí úvěru k zastavění a to nikoliv k zastavění v mlhavé budoucnosti, ale nejčastěji jiţ na základě listiny, která stavební činnost na pozemku umoţňuje v momentě poskytnutí finanční částky zástavním věřitelem (stavební povolení či souhlas dle stavebního zákona). Základem pro výpočet výše úvěru, jeţ je zástavní věřitel ochoten poskytnout a vzít přitom do zástavy konkrétní nemovitost, je vţdy odhad obvyklé ceny, zpracovaný více či méně kvalifikovanou osobou, kterou volí zástavní věřitel sám (není zde zákonná povinnost kvalifikace odhadce) a z takto stanovené ceny akceptované zástavním věřitelem on sám určuje procentuální výši, kterou v konečném efektu je ochoten budoucímu dluţníkovi půjčit. Nemovitost – a to i pozemek, je pak brán do zástavy a tato právní situace je vyznačena na příslušném listu vlastnickém v katastrálním operátu7). Zde je nutno zmínit, ţe v našem prostředí není obvyklé brát do zástavy zemědělskou půdu, pozemky plnící funkci lesa, v popředí jsou pozemky především definované v § 2 odst. 1) písmene b) stavebního zákona.

3.4. Rozhodování soudů Občansko právní spory projednávané u soudů všech typů a některé trestní záleţitosti vyţadují stanovení ceny nemovitosti. Zde do sporu vstupují znalci, nakonec znalec jako subjekt jmenovaný především krajskými soudy má slouţit pro potřebu svého zřizovatele. Pokud soudce či senát dospěje k rozhodnutí, ţe v daném případě je nutné pro kvalifikované stanovisko soudu stanovit cenu nemovitostí, ve většině usnesení poţaduje (po znalcích) stanovení ceny obvyklé určité nemovitosti, čímţ je dané místo. Zajímavosti těchto usnesení je fakt, ţe často čas, ke kterému má znalec cenu stanovit, zasahuje do doby minulé. Nutno dodat, ţe tato práce se pak opírá o obdobné smluvní vztahy uzavřené v soudem stanovené době a znalec má větší moţnost se opřít o faktické, reálné podklady.

3.5. Vyvlastnění Slovo, které v minulosti bylo synonymem bezpráví ani dnes nemá lepší pověst. Přitom v rámci právní definice a cenové relace má zcela jiné parametry. Předně tuto problematiku řeší speciální zákon č. 184/2006 Sb.,

účely vyvlastnění definuje § 170 stavebního zákona. § 10 zákona o

vyvlastnění (č. 184/2006 Sb.) definuje problematiku náhrad při vyvlastnění, kdy základní situace je popisována v odst. 1): „…za vyvlastnění náleží vyvlastňovanému náhrada a) ve výši obvyklé ceny pozemku, nebo stavby, včetně jejích součástí a příslušenství, došlo – li k odnětí vlastnického práva 7)

§ 1 zákona č. 265/1992 Sb. v platném znění

14

b) ve výši ceny práva odpovídajícímu věcnému břemeni, došlo – li k omezení vlastnického práva k pozemku nebo stavbě zřízením věcného břemene nebo došlo – li k odnětí nebo omezení práva odpovídajícího věcnému břemeni.“ Zde se jednoznačně zmiňuje cena obvyklá, její definice je zakotvená v § 2 odst. 1) zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění (zákon o oceňování majetku), a tedy určitě se nejedná o v minulosti aplikované náhrady dle platné dobové oceňovací vyhlášky. Z hlediska pojmů obecného práva nastává situace, kdy vztah v doposud zmíněných situacích podléhající právu soukromému z různých důvodů přechází do práva veřejného, jednání je podmíněno veřejným zájmem a stát z původně rovné pozice uplatňuje své mocenské nástroje.

3.6. Exekuce Zákon 120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a změně dalších zákonů v § 66 odstavec 5) říká: „Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu“ s odkazem přímo na § 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění. 4. Právní regulace „tržních“ cen v roce 1989 Předpisy, zabývající se problematikou oceňování nemovitostí datujeme na našem území od roku 1897 (nařízení ministrů práv, věci vnitra a orby č. 175/1897 Ř.z. o odhadu nemovitostí, tzv. odhadní řád nemovitostí), které bylo účinné od 1.8.1897 a platné do roku 1933, následované odhadním řádem – vládní nařízení č. 100/1933 Sb. z. a n. (o odhadu nemovitostí v řízení exekučním). Předpis znám pod jménem „stop ceny“ – nařízení předsedy vlády č. 175/1939 Sb. (20.6.1939 – 30.4.1964) pak nahrazovaly jiţ zcela reţimu poplatné vyhlášky, kdy jedním z hlavních úkolů systému bylo potlačení práva soukromého v oblasti převodu nemovitostí a sjednávání cen zboţí. Den 17.11.1989 vstoupil do revolučního dění za dobu platnosti Vyhlášky ministerstva financí, cen a mezd České socialistické republiky ze dne 13.10.1988 o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků č. 182/1988 Sb., jeţ v § 25 praví, ţe předpis nabyl účinnosti 1.1.1989 a jiţ z názvu je zřejmé, ţe je výsledkem dlouholetého přizpůsobování se cenového předpisu poţadavkům dobových občanskoprávních norem. Problematiku cen pozemků a zdůrazňuji cen jediných, bez jakékoliv moţnosti volního určování výše ceny mezi stranami občanskoprávního vztahu, řeší oddíl osmý předpisu (totoţné místo zabíraly pozemky i v předpise předchozím, vyhlášce č. 128/1984 Sb.) a jednotlivá paragrafová znění tohoto oddílu neřeší ceny pozemků dle jednotlivých druhů, ale dle právních aktů, k nimţ se ceny stanovovaly. A tak:

15

§ 14 ceny pozemků určoval v dnes běţných právních vztazích, které způsobují změnu vlastnictví – změnu vlastníka pozemku (převod i přechod), § 15 úhrada za zřízení práva osobního uţívání pozemků odkazoval při určení ceny zpět na § 14 s tím, ţe tento typ „umělého“ právního vztahu se vztahoval jen na situace, kdy nabyvatel nabýval pozemek určený pro stavbu a proto zde čteme, ţe způsob ocenění je totoţný jako v občanskoprávních vztazích „normálních“, obsahuje zde situaci kdy pozemek je zastavěn stavbou objektem k bydlení či stavbou pro individuální rekreaci, § 16 náhrada za dočasné uţívání pozemků definuje ceny pozemků dalšího atypického vlastnického vztahu a jedná se vlastně o nájemné. To vyplývá nejenom z pojmu „dočasné uţívání pozemků“, ale i z faktu, ţe ceny jsou stanoveny za pevné období jednoho roku. Tady jednotlivé odstavce avizují různé výše náhrady v závislosti na způsobu, jakým je půda vyuţívaná, a v odst. 1) mimo zahrad nalezneme i pozemky pod stavbami pro individuální rekreaci. V odstavci 4) vyhláška nezapomněla ani na případy, kdy na „nájemní“ půdě stojí jiná stavba neţ rekreační objekt, pak náhrada činila 5% z hodnoty pozemku stanovené dle odst. 1) § 15, coţ fakticky vede opět k ocenění dle § 14 předpisu. Odstavce 2) a 3) stanovují náhrady – nájem za zemědělskou půdu, kdy právě odst. 3) podle kvality půdy zvyšuje základní sazby náhrad. Tabulky č. I. a II. umoţňovaly úpravy cen jednotlivých pozemků, jednalo se však pouze o úpravy směrem dolů. Sráţky z ceny moţno bylo za určitých předpokladů uplatnit a to u pozemků dle odstavce 1) a 2) § 14, tzn. u pozemků „stavebních“. Jestliţe tedy § 14 určuje způsob oceňování půdy všech typů, pak § 15 se věnuje jen pozemkům určeným pod stavbu nebo jiţ fakticky zastavěným, neboť jenom k těmto pozemkům bylo moţno zřídit právo osobního uţívání. Náhrady za uţívání pozemků mohly vzniknout pro jakýkoliv typ pozemku, reţim předpokládal nájem všech druhů pozemků. Zajímavosti systému byl fakt, ţe předpisem dané ceny byly zároveň cenami trţními, posudek byl neoddělitelnou přílohou smlouvy, jednota ceny posudkové – dle předpisu a ceny sjednané – trţní byla přísně střeţená pod sankcí zabavení věci bez náhrady i trestů odnětí svobody. Tato moţnost strávení části svého ţivota v dobovém nápravném zařízení zde byla i pro znalce, kteří

by

nepřehlédnutelným způsobem přizpůsobovali cenu dle předpisu poţadavkům některé ze smluvních stran. Oceňování nemovitostí bylo tedy jakýmsi mechanickým aplikačním procesem, kdy znalec, po zařazení posuzovaného pozemku do příslušného druhu, mechanicky nenáročným způsobem stanovil jeho cenu trţně – administrativní pro daný typ občanskoprávního vztahu. Pro úplnost si dovolím zmínit předpis – vyhlášku č. 205/1988 ze dne 24.11.1988, účinnost ke dni 1.1.1989, kterou vydalo ministerstvo financií, cien a miezd Sloveskej socialistickej republiky, jeţ řešila

16

problematiku „cen staveb, pozemkov, trvalých porastov, úhradách za zriadenie práva osobného uţívania pozemkov a o náhradách za dočasné uţíváni pozemkov“ na území Slovenska věcně v zásadě stejným způsobem jak je uvedeno výše. 5. Tržní cena po roce 1990 – právní regulace v ČR V době „porevoluční“, která se vyznačovala především gremiální snahou ničit vše staré a vše vytvářet nové i oblast oceňování, určování hodnoty věcí a to hlavně v oblasti sjednávání cen, nemovitosti nevyjímaje, docházelo ke změnám, které přišly na svět právě pro oblast oceňování nemovitostí ve formě předpisu -Vyhlášky ministerstva financí České republiky č. 316/1990 Sb. ze dne 27.7.1990, kterou se mění a doplňuje vyhláška č. 182/1988 Sb., o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků (účinnost ode dne 1.9.1990). Přitom tato vyhláška předpis předchozí neruší, ale pouze ve formě novely doplňuje. Uţ ze samotného názvu předpisu je zřejmé, ţe institut práva osobního uţívání je stále na světě. Aţ novela občanského zákoníku (č. 40/1964 Sb.) účinná od 1. ledna 1992 (zákon č. 509/1991 Sb.) v § 872 říká: (1)

Právo osobního užívání pozemku, vzniklé podle dosavadních předpisů, které trvá ke dni nabytí účinnosti

tohoto zákona, mění se dnem účinnosti tohoto zákona na vlastnictví fyzické osoby. Ustanovení § 8 odst. 1 zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, tím není dotčeno. Z hlediska tvorby cen je vyhláška č. 316/1990 Sb. převratná, neboť lze zde vypozorovat první známky snah o „trţní“ oceňování nemovitostí. Nejmarkantněji – jak jinak – narůstají ceny pozemků dle odst. 1) § 14 – nepřesně řečeno pozemků stavebních, kdy poprvé jsou města Praha a Brno od sebe oddělená, a jestliţe ceny (dle předpisu) oproti předchozí vyhlášce narůstají o 1000 % v Brně, v Praze z původních 20,00 Kč/m2 za období necelých jedenácti měsíců (počítáno od 17.11.1989) vyšplhala jednotková cena na 250,00 Kč/m2 a jak víme, byl to teprve začátek. Po stopách tohoto předpisu šly v zásadě všechny komodity počínaje rohlíkem přes pohonné hmoty a konče cenami léků, nicméně cena pozemků svůj první cenový krok či spíše skok zvládla v čase rekordním. Na druhé straně záhy na scénu vstupuje zákon č. 526/1990 Sb. o cenách, jeţ nabyl účinnosti 1.1.1991. Předpis se vztahuje: „… na uplatňování, regulaci a kontrolu cen výrobků, výkonů, prací a služeb (dále jen "zboží") pro tuzemský trh, včetně cen zboží z dovozu a cen zboží určeného pro vývoz.“ Jedná se o omezení, kterým stát usměrňuje ceny vybraných komodit či přímo nařizuje výše cen v určitých situacích, tato omezení však uţ nezasahují do občanskoprávních vztahů, podléhajících vzkříšené oblasti práva soukromého kam převody nemovitostí náleţí.

17

Poprvé v oceňovacím předpise (vyhlášce č. 316/1990 Sb.) najdeme tabulku cen zemědělských pozemků v závislosti na bonitní půdně-ekologické jednotce, ač zjišťování hodnoty BPEJ do doby zavedení této informace na LV bylo pro znalce sloţitější. Neexistence tohoto údaje v části F listu vlastnického je dnes jiţ výjimkou. Pokud § 15 změněn ani odstraněn nebyl (náhrady za osobní uţívání pozemků), v § 16 u výše náhrad z pozemků (nájemného z pozemků) dochází ke značné diferenciaci a to především v závislosti na druhu pozemku. Nejenţe jsou zde začleněny zcela doposud nevídané pojmy jako jsou „pozemky určené k podnikání“, ale i v rozsáhlé skupině v předchozích předpisech chápané jako kvalitativně

jednotný soubor,

v zemědělských pozemcích, jsou náhrady rozděleny do čtyř

(popřípadě pěti – zvláštní sazba platí pro zahrady) skupin, kdy nejvyšší nájemné – 2 % z ceny náleţí sadům, vinicím a chmelnicím, 1,5 % orné půdě, 1 % pastvinám a loukám (dnes označeno trvalý travní porost) a 0,5 % pozemkům ostatním. Jiţ zmiňované zahrady získaly náhrady jako pozemky „stavební“, tj. ve výši 5 %, 2 % případně čtyřech procent v závislosti na právní situaci v jaké k jejich nájmu dochází. Tabulka č. I. a č. II. pro úpravu (sníţení) cen „stavebních“ pozemků zůstává zachována, stále je moţno ceny jen sniţovat, pokud moţnosti úprav cen dle tabulky č. II. jsou málem totoţné jako v předpise předchozím, tabulka č. I umoţňuje i úpravu ceny o 60 % dolů z původních 30 % (lokalita, která není s obcí stavebně srostlá). Za největší přínos tohoto předpisu (vyhlášky č. 316/1990 Sb.) povaţují § 21 a vzhledem k jeho významu si dovolují jej citovat v plném znění: „Při převodech staveb, pozemků a trvalých porostů pouze mezi občany lze sjednat zvýšení ceny zjištěné podle předchozích ustanovení bez omezení. V ostatních případech může zvýšení činit až 40 % a to zejména vzhledem k místu, poloze a zvláštnímu vybavení. Zvýšení nelze uhradit ze státního rozpočtu“ a právě první věta tohoto ustanovení „mezi občany“, dnes vystiţněji mezi fyzickými osobami a pravda i mezi osobami právnickými, zasadila semínko, ze kterého vyklíčily trţní ceny, základ znaleckých posudků o cenách obvyklých. Neméně zajímavý § 23 téhoţ předpisu pokládá základy dnes platným zákonům o majetku státu, např. zákonu č. 526/1991 Sb. či třeba cenovým výměrům č. 01, neboť v jeho obsahu není ani tak určující to, co tam napsané je jako to, co tam napsané není: „Při všech převodech staveb a pozemků, s výjimkou převodů od občanů do státního vlastnictví může ministerstvo financí České republiky na žádost převodce před uzavřením smlouvy udělit výjimku z ustanovení této vyhlášky a stanovit cenu vyšší. Obdobně lze zvýšit náhradu za dočasné užívání pozemku ve státním vlastnictví.“ Vyhláška č. 316/1990 Sb. byla „aktualizována“ dvěmi předpisy a to vyhláškou č. 589/1990 Sb. ze dne 27.12.1990, účinnost ode dne 1.1.1991 a vyhláškou č. 40/1991 Sb. ze dne 11.1.1991 s účinnosti

18

ode dne 21.1.1991. Mimo nemilé skutečnosti, jeţ přetrvává málem do dnešního dne, ţe den vyhlášení je skoro dnem účinnosti, obsahuji tyto normativní právní akty především pojmy v dosavadních normách nemyslitelné. Tak vyhláška č. 589/1990 Sb. obsahuje slova: „cena sjednaná dohodou“, „….náklady se rovnají nákladů na pořízení stejných nebo porovnatelných staveb a pozemků v místě stavby a v době jejího převodu…..“ či formulaci „…musí odpovídat náhradám v místě nemovitosti obvyklým….“. Vyskytuje se zde i věta: „Při smluvních převodech lze sjednat i cenu odlišnou od ceny zjištěné“. Horkou jehlou šitá vyhláška č. 40/1991 Sb. potřebovala rychle vyřešit nový jev a to veřejné draţby, konkrétně stanovení vyvolávací ceny nemovitostí a šlo o nemovitosti ve vlastnictví státu, jeţ byly draţeny. Pro stavby byla vytvořená tabulka indexů a koeficientů. Podstatně zajímavěji řešil tento předpis postup, jak stanovit vyvolávací ceny pozemků, jeţ byly veřejně draţeny. Dovolím si citovat celé znění § 23e, jeţ byl nazván Pozemky a trvalé porosty: „1) Cena pozemků se nereguluje. Při určení vyvolávací ceny pozemků se přihlíží zejména k velikosti a významu obce, druhu stavebního pozemku, obchodní a průmyslové poloze, přístupnosti a infrastruktuře, případně dalším zvláštním podmínkám, které mohou mít vliv na výši ceny. 2) Vyvolávací ceny trvalých porostů se nereguluje. Při vyvolávací ceně trvalého porostu se přihlíží zejména ke kvalitě, druhu a prostředí.“ Bezbřehá šíře odst. 1) tohoto § byla nejednou důkladně vyuţitá a, bohuţel, i zneuţitá. Rodil se kapitalizmus a nešváry minulého reţimu, namířené víc proti reţimu neţ pro získání bohatství, nabíraly jiných, podstatně dravějších tvarů. Dne 1. listopadu 1991 nabyla účinnosti vyhláška č. 393/1991 Sb., kterou postihly tři novely (vyhlášky č. 110/1992 Sb., č. 38/1993 Sb. a č. 611/1992 Sb.), jeţ byla s účinností ode dne 1. 11. 1994 nahrazena vyhláškou č. 178/1994 Sb. (jen jedna novela č. 295/1995 Sb.). Tento předpis i nadále zachovával základní strukturu svého členění jak předpisy předchozí a dál se přizpůsoboval dobovým společensko ekonomickým změnám. V souladu s postupem „trţního“ oceňování dochází znovu ke značnému zvyšování cen pozemků s tím, ţe cenové nůţky mezi pozemky obecně řečeno stavebními a zemědělskými – určenými k zemědělské výrobě - se rozevírají čím dál tím víc. Vyhláška poprvé zmiňuje pojem „Cenová mapa stavebních pozemků“, různě oceňuje stavební pozemky podle stavebních jako takových, stavebních pod objekty individuální rekreace a poprvé i pozemků stavebních zastavěných veřejnou komunikaci. V oblasti cen pozemků zemědělských se zde (vyjma nesouhlasu účastníků řízení před státním orgánem) upouští od oceňování dle BPEJ a zavádí pevné ceny dle jednotlivých druhů těchto pozemků. I nadále v §§ 16 a 17 jsou stanoveny výše náhrad a úhrad za zřízení práva osobního uţívání pozemků a za jejich uţívání dočasné.

19

Změny do cen pozemků přinesla aţ novela v pořadí třetí – vyhláška č. 611/1992 Sb., ve snaze dal se přibliţovat poţadavkům a úkolům praxe v oblasti tvorby cen a změnám v oblasti legislativy. Ruší se 30 % sníţení ceny pozemku stavebního, pokud je pod veřejnou komunikací, ale především zaniká § 16 jako bezpředmětný – právo osobního uţívání pozemků zaniklo, a § 17 řeší přímo sjednané nájemné. Od 1.11.1994 nabývá účinnosti vyhláška Ministerstva financí ČR ze dne 25.8.1994 č. 178/1994 Sb., která se svou jedinou novelou č. 295/1995 Sb. platila do 31.12.1997. Jednak zde namísto členění cen pozemků dle právních vztahů dochází k druhovému členění - § 23 stavební pozemky, § 25 zemědělské pozemky, § 26 lesní pozemky a zalesněné nelesní pozemky, § 27 jiné pozemky a § 24 poprvé definuje cenové mapy stavebních pozemků. V tomto relativně dlouhém období klidu a stabilizace oceňovacího předpisu jako reprezentanta cen „administrativních“ ţijí svým ţivotem ceny „trţní“, aby s účinnosti ke dni 1.1.1998 došlo k jejich zakotvení v zákoně.

5.1. Zákon č. 151/1997 Sb. Rok 1997 přináší v oblasti oceňování zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) i jeho prováděcí předpis – vyhlášku č. 279/1997 Sb. Uvedený zákon (účinnost ke dni 1.1.1998) definuje předmět své úpravy (§ 1), vyjmenovává způsoby oceňování majetku včetně taxativního určení metod a pro potřeby oceňování nemovitostí vymezuje některé pojmy. Z hlediska trţní ceny nemovitostí je nejdůleţitější § 2 Způsoby oceňování majetku a sluţeb, kde odstavec 1), věta první zní: (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Nemohu se ubránit citaci § 306 z jiţ zmíněného císařského patentu ze dne 1.6.1811, č. 946 sb. zák. soud., který říká: Není-li nic jiného vymíněno nebo zákonem ustanoveno, je při odhadu věci směrnicí vždy cena obecná. Další věta prvního odstavce § 2 zákona č. 151/1997 Sb. problematiku obvyklé ceny blíţe specifikuje: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Císařský patent v totoţné věci uvádí:

20

§ 305 Odhadne-li se věc podle užitku, který v určité době a na určitém místě obvykle a obecně dává, ustanoví se její řádná a obecná cena; hledí-li se však ke zvláštním poměrům a ke zvláštní oblibě, kterou má ve věci pro náhodné její vlastnosti ten, komu se její hodnota má nahraditi, je to její cena mimořádná. Netuším, zda tvůrce definice dle § 2 znal císařský patent či nikoliv. Zdá se však, ţe jsme v posledním desetiletí dvacátého století objevili jiţ objevené. Před více jak 150-ti léty……. Slova § 2 odst. 1) zákona č. 151/1997 Sb. (dnes jiţ v platném znění) jsou základní výbavou kaţdého, jehoţ úkolem je cestou znaleckého posudku, expertízy, odhadu či jiného pojednání pro jakýkoliv účel stanovit cenu obvyklou – „trţní“, obvyklou cenu pozemku nevyjímaje. Dochází k jednoznačné dvojkolejnosti stanovení cen. Ceny administrativní budou i nadále stanovovány podle vyhlášek, (viz příloha č. 1 práce) a jsou počítány k různým úkonům stanoveným různými předpisy – především zákon č. 357/1992 Sb. o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí v platném znění, na druhé straně „trţní“ ceny, definované § 2 zákona č. 151/1997 Sb.

jsou

určovány nejenom u majetkových řízeních v občanskoprávních sporech, exekucích, ale i v případech, kde na straně občanskoprávního úkonu dle občanského zákoníku je subjektem prodávajícím stát. Na druhé straně právě on, díky legislativním pravidlům regulativního charakteru, v občanskoprávních úkonech jako strana kupující se účinně domáhá ceny administrativní.

5.2. Zákon o majetku státu, postup Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových Ve sféře speciální regulace zůstávají převody „do“ či „z“ majetku státu. Zákon č. 219/2000 Sb. definuje dvě rozdílné situace. Jednak moment, kdy stát úplatně majetek nabývá. Pak: „Při úplatném nabývání majetku lze cenu sjednat pouze do výše rovnající se ocenění tohoto majetku podle zvláštního právního předpisu. (jedná se o platnou vyhlášku jako prováděcí předpis zákona č. 151/1997 Sb.). Ve veřejném zájmu může Ministerstvo financí dát předchozí souhlas ke sjednání ceny vyšší. To platí obdobně, je-li majetek nabýván v dražbě. Sjednání ceny vyšší bez souhlasu MF ČR má za následek neplatnost smlouvy.“ Na druhé straně pro prodej majetku z vlastnictví státu platí § 22: „Při úplatném převodu věci se cena sjednává nejméně ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak. (§1 a § 3 zákona č. 526/1990 Sb.). Zásady postupu při zjišťování zájemců o koupi, nepůjde-li o přímý prodej vybrané osobě, upraví prováděcí právní předpis.“ „Zásady oceňování majetku státu“, jako interní předpis pro pracovníky Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových definovaly mimo jiné, ţe věcné břemeno se zřizuje za úplatu a dále majetek státu se převádí či pronajímá nejméně za cenu v místě a čase obvyklou avšak direktivně stanovily umělé postupy, jak poţadovanou cenu obvyklou numericky vypočítat. V roce 2010 dochází i zde k upozadění těchto specifických metod a pravidel, důraz je kladen na metodu porovnání, tj. vyhledání uskutečněných převodů obdobného majetku v daném místě a nedávnem čase mezi jakýmikoliv subjekty. Úřad současně poţaduje, aby tyto obchody byly v posudcích uvedeny adresně a

21

ač přístup k informacím v katastru je v zásadě neomezený, osobně nejsem přesvědčena, ţe tyto informace, či uţ získané z archívu katastrálního úřadu či z archívu znalce, lze veřejně šířit. V podvědomí snad všech lidí je ustálen názor, ţe cena „trţní“ je vţdy vyšší, neţ cena dle zvláštního předpisu. Pokud jen vzpomenu příklad, kdy Úřad pro zastupování státu (kterého veškerý majetek na území ČR je v současné době paradoxně omezen v nakládání exekucí) nabízí do prodeje pozemky evidované jako zemědělské a ve skutečnosti se jedná o prudký svah zaplevelený náletovými křovisky, jeho cena administrativní je jednoznačně stanovitelná dle platné vyhlášky, na druhé straně jeho cena „trţní“ a speciálně stanovena metodou porovnání je – čestně oceněno dle pravidel metody ocenění porovnáním – rovná nule. Nelze v území nalézt odpovídající mnoţství uzavřených obchodů obdobného majetku, neboť prostě tento majetek je neprodejný, obzvlášť v době, kdy plošně málem kaţdý řeší reálné sníţení příjmů ba dokonce cca 10 % produktivních obyvatel postihuje nezaměstnanost a tak není ţádný rozumný důvod kupovat nemovitost výše uvedeného druhu. Dodejme ještě, ţe Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových nabývá do vlastnictví státu nemovitosti (a nejenom), jeţ jsou potřebné pro jeho hospodaření a naopak prodává ten majetek – nemovitosti, jeţ pro své hospodaření nepotřebuje. K prvnímu případu dochází jen velmi zřídka.

5.3. Směrnice ŘSD Pravidlo specifického oceňování (nákup za cenu administrativní, prodej za cenu obvyklou) se odráţelo naprosto identicky v interním předpise, podle kterého nakládá s majetkem státu Ředitelství silnic a dálnic pomocí svých jednotlivých pracovišť. Směrnice, jeţ je v této věci vypracovaná a byla v praxi důsledně dodrţována do účinnosti zákona č. 416/2009 Sb. a aplikována především na pozemky, určené pro výstavbu silnic a dálnic (konkrétně dálnice, rychlostní komunikace a silnice I. třídy8)) jednak u nových staveb po vydání územního rozhodnutí na výše uvedené, na pozemky těmito stavbami jiţ zastavěné pokud k převodu dochází dohodou, na výši věcného břemene jako náhrady za existenci komunikací v majetku státu v případě, ţe se takové zřizuje smluvně. Tato situace - zřízení věcného břemene - nastane především v momentě, kdy komunikace nejvyšších tříd jsou jiţ vybudovány a nedošlo dříve k převodu pozemků pod nimi, případně k vyvlastnění v době, kdy to zákon umoţňoval. Na dobrovolné převody ploch určených pod dálnice, silnice typu R a I. třídy všechny vyhlášky, jeţ následovaly po účinnosti zákona č. 151/1997 Sb. čili po 1.1.1998 mají zvláštní odstavec, jeţ je včleněn do § řešícího cenu stavebních pozemků. Nesmíme zapomínat, ţe cenu stavebních pozemků řeší i paragraf s názvem „cenové mapy“ a situace, kdy se tyto dva momenty sejdou je v právních předpisech řešena řekněme kuriózně. 8)

§ 9, odst. 1) věta první zákona č. 13/1997 Sb. v platném znění

22

Pokud např. po realizaci stavby silnic vyšších tříd dojde k poznání, ţe jsou zde plochy, jeţ pro hospodaření státu – v tomto případě nejčastěji pro provoz vybudované komunikace – nejsou potřeba, stát prostřednictvím jednotlivých pracovišť ŘSD tento majetek nabízí k odprodeji. A zde opět ve směrnici definice podmiňuje výši ceny: „nejméně za cenu v místě a čase obvyklou“. Nutno zdůraznit, ţe do prodeje nejdou plochy pod komunikacemi či jejich příslušenstvím, ale plochy okolo dokončených silnic, které např. pokud se nachází v zastavěných částech obcí, jsou nejednou plochami velmi lukrativními. Původně však (před účinností zákona č. 419/2009 Sb.) státem nabyté dohodou za cenu dle předpisu musí být prodány za cenu obvyklou. Rovněţ zde vládne mýtus, ţe tato je vyšší, neţ administrativní. Pro úplnost dodávám, ţe pokud dochází k vyvlastnění ploch v rámci řízení o povolení stavby silnic, cena těchto ploch spadá do situace definované zákonem o vyvlastnění čili do výše „v místě a čase obvyklé“. 6. Tržní cena pozemku jako odraz ekonomiky společnosti Společenské změny, jeţ proběhly ve státech tzv. „východního bloku“ dávají odborníkům v oblasti ekonomiky široké pole působnosti ke zkoumání, zda přerod specifické ekonomie, jeţ byla nastolena minulým reţimem, naplnil obecně známé ekonomické

mechanizmy definované

uznávanými kapacitami v oboru ekonomie. V oblasti tvorby cen (nemovitostí či jakéhokoliv zboţí a sluţeb) jednoznačně regulovaný, pod pohrůţkou sankcí dodrţovaný cenový systém, přešel do sféry volní, ceny (s výjimkami – cenový výměr 01, zákon o majetku státu apod.) utváří trh, tj. nabídka a poptávka. Maje za sebou 20 let změn kaţdý (minimálně ten, kdo nakupuje potraviny) si uvědomuje cenu rohlíku, která jako regulovaná činila 0,10 Kč/kus, vrcholu dosáhla cenou 2,50 Kč/kus, dnešní cena se ustálila na hodnotě 0,90 – 1,60 Kč/kus. Na tomto příkladu si dovolím demonstrovat fakt, ţe pokud cena mezní je definována pevnou částkou, aktuální trţní cenu vyjádřit jedním číslem lze jen velmi obtíţně. A to na cenu rohlíku působí mnoho vlivů, je ovšem jisté, ţe nejde o zboţí, jehoţ mnoţství je konečné. Trţní ceny pozemků, tak jak ceny zboţí všeho druhu, ţijí svým ţivotem, který je ovšem úzce spjat se stavem ekonomiky v obci, regionu, státě ba i v měřítku širším a dále z trţních cen či obchodního pohybu určitého druhu pozemků lze vydedukovat aktivity či přímo ekonomickou „sílu“ jednotlivých regionů. Jednoznačně je zřejmé, ţe nejvyšších finančních hodnot dosahují ceny pozemků stavebních – určených pod stavby různého typu či jiţ stavbou (k nějakému účelu uţívanou) zastavěné. Na druhé straně za relativně málo peněz lze pořídit velké aţ rozlehlé plochy zemědělské půdy.

23

Současnou ekonomickou situaci charakterizuje stav „krize“. Přitom ovšem globálně nedošlo k jevu, jeţ je za jiných ekonomických krizí obvyklý a to přelévání investic z akcii do realií, tj. do nemovitosti a zlata, jeţ jsou chápány jako statky se spolehlivou a stabilní hodnotou. Ba naopak realitní trh je všeobecně v útlumu, objemy realitních obchodů oproti roku 2008 poklesly a to zejména proto, ţe potenciálním investorům chyběly a chybějí finanční zdroje na provedení zamýšlených investic. V oblasti trhu s pozemky shledáváme na jedné straně vyčerpaný zdroj zajímavých lokalit – stavební proluky v centrech měst, na druhé straně částečné zastavení úvěrů na developerské projekty na volných stavebních pozemcích (greenfields) a v oblasti brownfields (pozemků zastavěných morálně a často i technicky doţilými stavbami) lokality nejvíce atraktivní jsou jiţ rovněţ vyčerpány a rozvoj brownfieldů v méně atraktivních lokalitách naráţí na potřebu velkých financí spojených s odstraněním starých ekologických zátěţí a nevyjasněných majetkových vztahů. Trh s nestavebními pozemky v zásadě neexistuje pomineme – li období, kdy byl houfně prodáván lesní pozemek s lesním porostem v mýtním věku „na stojato“, s čímţ bylo spojeno mnoho nekalých praktik. Tento boom utichl v souvislosti s přetrvávající krizi v dřevozpracujícím průmyslu. Zájem o zemědělskou půdu, zejména v takových oblastech jako je Znojemsko či Šumava, stále stoupá a to snad jako v jediném sektoru trhu došlo zde lokálně k výraznějšímu zvýšení cen zemědělsky obdělávaných ploch. Toto zvýšení úzce souvisí se společnou zemědělskou politikou Evropské unie i s rozdílem cen půdy v českém pohraničí a blízkém zahraničí (zejména Bavorsko a Rakousko). Na druhé straně zbývající lokality převáţně trh se zemědělskou půdou nevytvořily. Je však oblast, kde dlouhodobě a z hlediska lokality celorepublikově evidujeme ţivý pohyb na trhu s pozemky ve všech druzích dle katastrálního zákona. Jde o obchodní vztah v zásadě v souladu s pravidly obchodního zákoníku, tj. smluvní převod majetku, nabyvatelem je však výlučně stát, neboť pozemky kupuje pod stavby veřejného zájmu – komunikace. V souladu se zákonem o pozemních komunikacích se jedná o pozemky pod dálnicemi, rychlostními komunikacemi a silnicemi I. třídy, které do vlastnictví státu patří. Vzhledem k tomu, ţe posílení dopravního systému je i v zájmu Evropské unie, jedná se o oblast širších investičních zájmů. Nahlédněme tedy do problematiky tvorby cen se zaměřením na ceny obvyklé („trţní“) při převodech tohoto jediného typu pozemku – zastavěného nebo územně plánovacími nástroji určeného k zastavění dálnicí, rychlostní komunikací či silnici i. třídy. 7. Cena pozemku pro stavbu komunikace – konkrétní tvorba a výpočet tržní ceny Nemohu se ubránit zjištění, ţe praktická práce současných znalců, jejichţ znaleckým úkolem je určení obvyklé – trţní ceny nemovitostí je zatíţená předrevoluční dobou, kdy veškeré oceňování

24

spočívalo v zařazení příslušné nemovitosti pod nějakou šablonu dle platného oceňovacího předpisu, jednoduché dosazení výměr do tabulky, na konci které „vypadl“ výsledek. Trvalá snaha odborníků v oboru vytvořit pro následovníky výpočtový model, do kterého dosadíme zjištěné či určené předpoklady aby na konci – dnes jiţ odborně vytvořených výpočtových modelů, o kterých se běţnému znalci před rokem 1989 ani nesnilo – stálo poţadované jednoznačně dané číslo jako výsledek. Výpočtové metody cen pozemků jako takových si dovolím snad jen taxativně vyjmenovat. Vedle cen dle předpisu dnes je často aplikována metoda třídy polohy ve všech svých obměnách (autorem základní myšlenky je švýcarský architekt Wolfgang Naegeli a je zaloţena na poznání, ţe cena stavebního pozemku je ve zcela určité relaci jak k celkové ceně nemovitosti, tak k výnosu z nájmu) jako je Kokošková obměna metody třídy polohy, Sammetová metoda, dále zrozená v SRN indexová porovnávací metoda pro zjištění hodnoty pozemků a další, jeţ jsou nejčastěji vyuţívány při tvorbě cenových map pozemků. Cenové mapy stavebních pozemků jako nástroj oceňování v novodobých dějinách ČR, nalezneme poprvé v § 15 vyhlášky č. 393/1991 Sb. V Cenovém věstníku Ministerstva financí ČR bylo publikováno sdělení k tvorbě cenových map, dále pak Výměr Ministerstva financí ČR č. 9/16/1992 ze dne 12.11.1992 stanovil způsob zpracování cenových map pozemků. Platnost výměru nastala dne 1.1.1993. Zde se uvádí: „Ministerstvo financí ČR podle § 2 odst. 2 písm. e) zákona České národní rady č. 265/1991 Sb. o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, stanoví: Podle §15 odst. 1 vyhlášky ministerstva ČR č. 393/1991 Sb. o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního užívání pozemků a náhradách za dočasné užívání pozemků, lze použít k ocenění

pozemku cenové mapy. Tento výměr stanoví způsob zpracování cenových map pozemků (dále jen „cenová mapa“). Cenové mapy, u nás aplikované především na pozemky stavební (definovány v § 9 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění) lze vytvářet i u pozemků zemědělských. Pravda pro jejich tvorbu musí být trhem vytvořená dostatečně rozsáhlá databáze dat, coţ jak je uvedeno výše, v ČR na většině území nenajdeme a tak základní metoda pro tvorbu cen v cenové mapě – metoda porovnání – zde nenajde realizační základ. Velmi zajímavá situace nastane v momentě, kdy v území s platnou cenovou mapou stavebních pozemků je vydáno územní rozhodnutí na realizaci komunikace. 7.1. Občansko právní vztahy – převody pozemků pro a pod komunikace 7.1.1. Občan – občan (tj. fyzická, případně právnická osoba) Je zřejmé, ţe občané mezi sebou pozemky pod veřejně přístupnými komunikacemi neobchodují i kdyţ tato situace je moţná a to v případě, ţe na pozemku pod realizovanou silnicí vázne věcné

25

břemeno existence této cesty. Vzhledem k tomu, ţe takto definované ploše nebyly odebrány vlastnické práva, můţe tyto vlastník převézt dál. Nelze říci, ţe se jedná o vztah častý, vţdy ovšem tyto plochy budou postihnuty změnou vlastnických práv přechodem. Vlastnictví občanů jako fyzických osob (nakonec se tato situace vztahuje i na osoby právnické) pozemků pod komunikacemi se nejčastěji vyskytuje u obsluţných komunikací ke konkrétním stavbám, které pouţívají jen vlastníci těchto staveb a subjekty spřízněné, ve sféře právnických osob se jedná především o komunikační plochy a plochy související ve výrobních areálech. Ceny se sjednávají dohodou, ve zdrcujících případech nejdou pod cenu dle předpisu, která u úplatných převodů je nejniţším základem daně z převodu nemovitostí. 7.1.2. Občan - stát (veřejnoprávní korporace) V tomto vztahu se v zásadě výhradně obchodují ve sféře dobrovolnosti pozemky za cenu dle předpisu. Důsledně se tohoto pravidla drţely především organizační sloţky státu, kterým to ukládal interní předpis – viz. výše. V listopadu roku 2009 byl vydán zákon č. 416/2009 Sb. o urychlení výstavby dopravní infrastruktury, v jehoţ § 3 čteme: „Při uzavírání smlouvy o získání potřebných práv k pozemku nebo stavbě se kupní cena pozemku nebo stavby, včetně všech jejích součástí a příslušenství, a cena práva odpovídající věcnému břemeni sjednává ve výši tržní ceny obvyklé v daném místě a čase. Pokud je cena pozemku, stavby nebo věcného břemene zjištěná jiným způsobem ocenění podle zvláštního právního předpisu (chápej platná oceňovací vyhláška) vyšší než cena tržní, použije se takto zjištěná cena. Nezbytnou součástí smlouvy je ustanovení o způsobu a lhůtě vyplacení kupní ceny nebo ceny práva odpovídajícího věcnému břemeni.“ Přitom v dřívějších létech pro zmírnění tvrdosti pravidel je kaţdoročně v příslušném cenovém výměru č. 01 definovaná minimální cena, která musí být vyplacena straně prodávající za převod pozemku pro nebo pod stavbou konkrétního typu silnice a to i v případě, kdy cena dle předpisu je niţší. A tak nejniţší cena pozemku pod dálnici či rychlostní komunikaci v případě, ţe nabyvatelem je „stát“ činí k dnešnímu dni 100,00 Kč/m2, přitom dle platné oceňovací vyhlášky (č. 460/2009 Sb.) pro obec s počtem obyvatel do 1.000 (v okrese Zlín) je cena vypočtena v nejlepším případě ve výši 25,95 Kč/m2. Co přinese v praxi při určování „trţní ceny obvyklé“ u pozemku pod stavbami silnic v majetku státu fakt, ţe tato se zjišťuje nejlépe metodou srovnání a doposud pro srovnání byly dobrovolné převody uzavírány za cenu dle předpisu nechci ani pomyslet. Nicméně z mého pohledu vidím v zákoně č. 416/2009 Sb. konečně uznání faktu, ţe výše ceny „trţní“ můţe být stanovena – vypočtena i pod výši ceny dle předpisu. A to je pro mne vítané, zákonem definované, prolomení mýtu o trţní ceně. Pro srovnání připomenu zdánlivě nesouvisející znění § 10 odst. 1) písmeno a)

26

zákona č. 357/1992 Sb., kde postavení ceny sjednané (základ určení cen obvyklých) a ceny dle předpisu (platná oceňovací vyhláška) je obecně vnímané jako poškozující poplatníka daně9). V situaci, kdy od občana (případně právnické osoby) pozemky kupují kraje či obce je rovněţ snaha důsledně dodrţovat předpisy platné pro majetek státu, ač veřejnoprávní korporace těmito mantinely zákonem svázané nejsou. Výjimku z této praxe spíše najdeme nikoliv ve větších obcích, ale právě v obcích malých, kde nejčastěji jsou budovány či vykupovány pozemky pro silnice III. třídy případně jen obsluţné komunikace v obci, kde cenový výměr doporučuje cenu 40,00 Kč/m2, avšak občan vesnice si v posledních létech dokázal prosadit stejnou cenu jako za plochy různých veřejných prostranství či vybavení obcí (např. plochy pod sběrné dvory). Nejednou se tato cena dobrovolně sjednaná v malých obcích vyšplhá i nad 100,00 Kč/m2. 7.2. Developerské záměry (PO, veřejnoprávní korporace) V oblasti budování veřejných komunikací investice ze soukromého kapitálu u nás není obvyklá. Nejčastější nalézáme dva případy: - při realizaci nové zástavby, např. osady RD, je na počátku vykoupena celá plocha za jednotnou cenu, developer zainventuje jak inţenýrské sítě tak komunikace, které pak dle dříve sjednané smlouvy bezúplatně převede do majetku obce. Ve skutečnosti je cena nejenom stavební činnosti v území – inţenýrské připravenosti území pro zástavbu – ale i cena ploch zastavěných cestami „skrytá“ v konečné ceně jednotlivých parcel pod konkrétní rodinné domky. Takovým developerem je často samá obec, která se chová obdobně, s tím rozdílem, ţe pozemky pod obsluţnými komunikacemi nikomu bezúplatně nepřevádí, neboť je jiţ vlastní. Tak např. v lokalitě Kvítkovice – Nivy obec vykoupila plochu pod novou čtvrť za 250,00 Kč/m2, stavební parcely s inţenýrskou vybavenosti navazující na vybudované komunikace prodávala za 1.000,00 – 1.200,00 Kč/m2. - bohuţel není výjimkou situace, kdy podnikající subjekt, a dovolím si napsat subjekt typu „podnikavec“ v území, o kterém dopředu je zřejmé, ţe zde bude realizována komunikace8) (tato informace je dlouho do předu zřejmá z územně plánovacích podkladů) buď skoupí plochy za symbolické ceny ještě před vydáním rozhodnutí o umístění stavby či regulačního plánu případně (a ani tato situace není ojedinělá) podepíše s vlastníky ploch v lokalitě budoucí smlouvy, ve které slibuje velmi lukrativní, značně vyšší cenu neţ je cena dle předpisu. Současně institutem předkupního práva zaváţe tyto vlastníky k někdy i několikaletému závazku tyto plochy jinému subjektu nepřevádět. Ţe dojde k jakémusi „patu“ v území a sliby o bájných cenách jsou plané, není třeba zdůrazňovat. 8) 9)

§ 9, odst. 1) věta první zákona č. 13/1997 Sb. v platném znění § 10, odst. 1) písm. a) zákona č. 357/1992 Sb. v platném znění určuje základ daně z převodu nemovitostí: „cena zjištěná podle zvláštního právního

předpisu….i v případě, je-li cena nemovitostí sjednaná dohodou niţší…“

27

7.3. Vyvlastnění V procesu vyvlastnění – nedobrovolnému převodu práv či uţ vlastnických či ve významu věcného břemene - dochází k odnětí oněch práv za náhradu s důrazem na cenu dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. (v platném znění), ta je vţdy stanovena znaleckým posudkem a snem kaţdého znalce je, určit výši náhrady tak, aby částka nim stanovená byla opravdu nejenom obvyklá, ale aby byla plně akceptovatelná jako cena trţní, coţ v idealistickém pojetí je cena,

akceptovatelná „kaţdým“.

Poslední slovo dávám do uvozovek proto, ţe je obecným pravidlem, ţe kaţdému vyhovět v zásadě nejde, nelze případně ani očekávat, ţe subjekt, kterému zabírají půdu (byť k účelu, jehoţ přínos pocítí i on sám) bude objektivně posuzovat problematiku vyvlastnění a výše náhrady za odnětí jeho práv, kterou on a priori povaţuje za bezpráví, tudíţ není ze své pozice objektivní. Nicméně trţní cena v mých očích je výše náhrady za konkrétní pozemek v daném místě a čase, na které by se shodli „všichni ostatní“. Dodejme, ţe je to částka, která by obstála i u nejvyšších soudních instancí dnešní Evropy. Přitom vyvlastnění, jako právní mocenský akt ze strany státu ač ve smyslu veřejného zájmu, je chápán obzvlášť v těchto případech jako bezpráví. A kauzy tohoto typu jsou s oblibou vyhledávány medii. Mladá fronta dnes dne 27.5.2010 věnuje půl strany tématu vyvlastnění pozemků na trase D 11. Spor trvá údajně 17 let. Jiţ zmiňovaný zákon č. 416/2009 Sb., jeţ má urychlit problémy s nabýváním pozemků pod veřejně prospěšné stavby, jakými stavby komunikací nejvyšších tříd jsou, řeší především zkrácení lhůt či zmírnění tvrdosti zákona při jednotlivých krocích dle stavebního zákona a zákona o vyvlastnění. Ani on nedokázal vyřešit spor o dostavbu dálnice D 11 a jeho řešení je v nedohlednu. Přitom pokud farmářka, jeţ hraje hlavní roli v kauze, opravdu měla dostat v případě dohody jiné tři hektary za ty zabrané, kolem 21 milionů korun vyrovnání a navíc 130 hektarů půdy do dlouhodobého pronájmu pak fakt, ţe vláda raději odsouhlasila prosté vyvlastnění snad ani nikoho nepřekvapuje. Verdikt není konečný. Trţní cena pozemku, a v této části práce pozemku s účelem vyuţití veřejná komunikace, je tedy hodnota definovaná jedním číslem. Cesty, jak se k ní dopátrat se pokusím vymezit níţe. U konkrétních výpočtů pouţijí své domovské prostředí – obec Otrokovice, katastrální území Kvítkovice u Otrokovic, Zlínský kraj. Protoţe oblast cen pozemků pod komunikacemi při jejich převodu do vlastnictví státu byla doposud (do účinnosti zákona č. 416/2009 Sb.) důsledně sevřena regulačními předpisy, je úkol stanovit cenu obvyklou značně ztíţený a např. metoda srovnání jako nejpreferovanější metoda zjištění „trţní“ ceny zde selhává. Nelze taky brát ohled na situaci, kdy pokud stavbu komunikace brzdí poslední vlastník, hledá cestu jak jeho poţadavkům vyjít vstříc a zahájit práce na realizaci stavby komunikace…dodavatel stavby.

28

8. Cena pozemku pro stavbu komunikace – výpočet tržní ceny - příklad

8.1. Stanovení ceny nemovitostí metodou výnosové ceny Výnosová cena – definice pojmu Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tuto problematiku analyzuji ze dvou úhlu pohledu: - výnos z nájmu pozemku - výnos z vkladu, který byl vloţen na počátku – investice do pozemku a její návratnost při odprodeji téhoţ.

Výnos z nájmu pozemku (regulované ceny)

Dle ústních jednání s příslušnými subjekty je nutno konstatovat, ţe nájem těchto pozemků pod

komunikacemi, jeţ neslouţí komerčnímu vyuţití se uzavírá jen vyjímečně, uzavírají je města, jeţ se striktně řídí platným cenovým výměrem číslo 1 (platným pro daný rok). Pak tedy je cena nájmu pro rok 2010 v obci Otrokovice (18 538 obyvatel) definována částkou 12,00 Kč/m2/rok. Nákladem na pozemek je by byla daň z nemovitostí ovšem dle § 4 odst. 1) písmeno o) zákona č. 338/1992 Sb. o dani z nemovitostí (v platném znění) jsou pozemky určené pro veřejnou dopravu od daně osvobozeny. Předpokládá se dále, ţe o údrţbu pozemku se stará nájemce, čili jiné náklady vlastník nemá. Pak pro konkrétní pozemek o určité ploše v zadaném místě: Plocha posuzovaného pozemku……………………….…………576,00 m2 Nájemné dosaţitelné…………………roční…………………….12,00 Kč/m2 Hrubé nájemné celkem………………………………………….6.912,00 Kč Náklady…………………………………………………………..0,00 Kč Čistý výnos z nájmu……………………………………………6.912,00 Kč Výnosová hodnota nemovitosti stanovená tzv. věčnou rentou: Úroková míra: 8,00 % Výnosová hodnota: 6 912/8 * 100

=

86 400,00 Kč

(pozn.: výše míry kapitalizace – vyhl. 460/2009 Sb., příloha č. 16, pol. č. 10)

Výnos z nájmu pozemku - tržní nájem z pořizovací ceny

Pokud posuzujeme nájemné nevázané cenovou regulaci, obecně vzato na současném trhu

v lokalitě zlínského kraje výhodně uzavřený nájem je ten, kdy vklad do pozemku zastavěný stavbou ve vlastnictví jiného subjektu se vrátí do 10-ti let od uzavření nájmu. Z toho lze odvodit následující:

29

Plocha posuzovaného pozemku…………………………….……576,00 m2 Pořizovací jednotková cena…(ze smlouvy)…………….……..94,41 Kč/m2 Nájemné dosaţitelné volný trh…….roční……………………….9,44 Kč/m2 Hrubé nájemné celkem………………………………………….5.437,44 Kč Náklady: daň z nemovitosti:……………….......................................-0,00 Kč Čistý výnos z nájmu volný trh…………………………………..5.437,44 Kč Výnosová hodnota nemovitosti stanovená tzv. věčnou rentou: Úroková míra: 8,00 % Výnosová hodnota: 5 437,44/8 * 100

=

67 968,00 Kč

(pozn.: výše míry kapitalizace – vyhl. 460/2009 Sb., příloha č. 16)

Výnos z nájmu pozemku - tržní nájem z ceny dle předpisu Tentýţ výpočet aplikuji na cenu dle předpisu ke dni vypracování posudku. Plocha posuzovaného pozemku………………………………..576,00 m2 Jednotková cena dle předpisu…(mimo zastavěné území)……….258,26 Kč/m2 Nájemné dosaţitelné volný trh…….roční………10%………….25,82 Kč/m2 Hrubé nájemné celkem………………………………………..14.875,58 Kč Náklady: daň z nemovitosti:……………………...........................-0,00 Kč Čistý výnos z nájmu volný trh…………………………………14.875,58 Kč Výnosová hodnota nemovitosti stanovená tzv. věčnou rentou: Úroková míra: 8,00 % Výnosová hodnota: 14 875/8 * 100

=

185 944,80 Kč

(pozn.: výše míry kapitalizace – vyhl. 460/2009 Sb., příloha č. 16)

Výnos z vkladu

Dle nabývacího titulu posuzovaný pozemek pořízen vlastníky za celkovou cenu 120.000,00 Kč,

coţ činí 94,41 Kč/m2. Z toho cena za posuzovaný pozemek, oddělený z tohoto pozemku (potřebný ke stavbě silnice) činí: Plocha posuzovaného pozemku………………………………576,00 m2 Jednotková cena……..……………………….……………….94,41 Kč/m2 Cena posuzovaného pozemku v roce 1996 (nabytí) …………54.380,16 Kč Pokud tento obnos uloţím dne 1.1.1997 v bance na dosaţitelný 2 % stabilizovaný úrok ke dni 31.12.2009 bude na tomto kontě 70 349,41 Kč, při úroku 5 % by zde bylo ke stejnému datu 102 546,10 Kč, při úroku 10 % 187 742,70 Kč bez odpočtu daně z příjmu. Poslední úroková míra vkladu 10 % jako trvalá hodnota v období od 1.1.1997 do 31.12.2009 je spíše nereálná, je

30

pravděpodobná u jiného způsobu nakládání s financemi neţli jednoduchý vklad na bankovní produkt s běţným výnosem. Připusťme tedy pro naše úvahy střední hodnotu – trvalou úrokovou míru 5 % působící po celou dobu na vklad. Pak na konci, tj. dne 31.12.2009 zde bude částka 102 546,10 Kč jako konečná hodnota z původního vkladu 54.382,38 Kč.

8.2. Stanovení ceny nemovitostí metodou srovnání Srovnatelná cena – definice pojmu Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Na základě provedeného průzkumu a konzultací znalec musí jednoznačně konstatovat, ţe se mu nepodařilo zjistit ţádnou výjimku ve zkoumané lokalitě. Z proběhnuvších jednání vyplynulo, ţe obchody pozemků určených pod stavbu jakéhokoliv typu komunikací, jeţ jsou určený veřejnosti, nebo obchody s pozemky těmito stavbami jiţ zastavěné nepřekročí ceny dané cenovým výměrem č. 1 a platnou prováděcí vyhláškou zákona č. 151/1997 Sb. ke dni ocenění Z výše uvedeného pak vyplývá: Plocha posuzovaného pozemku…………………………………………576,00 m2 Jednotková cena dosahování ve stávajícím obchodním styku……….258,26 Kč/m2 Cena pozemku celkem……..…………………………………………148.757,76 Kč Pro přehlednost seřazuji v následující tabulce skutečnosti zjištěné i vypočtené: Z jištěné a vy počtené ceny pozem ku parclení číslo 1 6 6 9 /8 1 v k.ú. K vítkovice u O trokovic, plocha 5 7 6 ,0 m 2

m e to d a p o p is kupní cena výn o s z n á jm u - re g u la c e výn o s z n á jm u - trh 1 výn o s z n á jm u - trh 2 výn o s z vk la d u 2 % ú ro k výn o s z vk la d u 5 % ú ro k výn o s z vk la d u 1 0 % ú ro k s ro vn á va c í c e n a (vyh lá š k o vá )

Tabulka číslo 1.

je d n . c e n a p o ze m k u K č /m 2 9 4 ,4 1 1 5 0 ,0 0 1 1 8 ,0 0 3 2 2 ,8 2 1 2 2 ,1 3 1 7 8 ,0 3 3 2 5 ,9 4 2 5 8 ,2 6

c e n a c e lk e m Kč 54 86 67 185 70 102 187 148

3 8 0 ,1 6 4 0 0 ,0 0 9 6 8 ,0 0 9 4 4 ,8 0 3 4 9 ,4 1 5 4 6 ,1 0 7 4 2 ,7 0 7 5 7 ,7 6

n á ru s t c e n y o p ro ti p o říze n í % 59 25 242 29 89 245 174

Shrnutí výsledků výpočtu dle jednotlivých výpočtových metod

Na první pohled je zřejmé, ţe výsledky pouţitých výpočtových metod se řadí do dvou protipolů, jejichţ hranici tvoří cena dle předpisu, která současně ve specifických podmínkách trhu s pozemky pod komunikacemi nevyužívanými ke komerčním účelům je cenou srovnávací.

31

Hluboko pod touho cenou je nejenom hodnota, která vyplynula z uloţení částky na reálný a běţný úrok 2 % ročně do banky, ale i hodnota, která je naprosto trţní a vychází z faktu, ţe v současné době jsou uzavírány trţní nájmy pozemků zastavěných stavbami jiného vlastníka ve výši 10 % z pořizovací ceny a tyto nájmy jsou obecně považovány za velmi lukrativní. Vedle toho výnosově nejlepší je výnos z uloţeného vkladu na 10 % imaginární, tj. ve skutečnosti nedosaţitelný úrok a současně i výnos z tržního nájmu, ovšem základem jeho stanovení je jednotková cena pozemku nikoliv z pořizovací ale z ceny dle předpisu platné ke dni ocenění. Odpověď na otázku, zda stavba rychlostní komunikace, která v budoucnu má být součásti sítě dálnic ČR, je stavbou vyuţívanou ke komerčním účelům či nikoliv, mi nepřísluší. Přitom je to výchozí bod pro stanovení obvyklé ceny posuzovaného pozemku, neboť paradoxně srovnávací cena vychází z cen, uzavřených v souvislosti se zcela nekomerčními komunikacemi v obci – plochy ulic, či mezi obcemi silnice niţších tříd, a dále pak z cen uzavřených pod silnici R55 pod taktovkou cen regulovaných pro stavby nekomerčního charakteru. Nicméně pojem „mýtné“ se přece jen spojuje s faktem, ţe za uţívání komunikace dálničního typu, kde silnice typu R spadá, je vlastně vybírán „nájem“, finanční částka, jeţ by měla být primárně uţitá vlastníkem k údrţbě komunikace a k budování dalších cest. Za zmínku stojí zjištění, ţe v cenové mapě č. 10, jeţ v současné době platí na území statutárního města Zlína, se v textové části dočteme, ţe pokud přes pozemky opatřené cenou v cenové mapě bude vedena veřejná komunikace, cena dle cenové mapy neplatí. Údiv vlastníků, kteří očekávají při výkupu jednotkovou cenu cca 1.300,00 Kč/m2 a posudek určí cenu kolem 400,00 Kč/m2 je často bezmezný a situace velmi často končí vyvlastněním na základě faktu, ţe k dohodě nedošlo. Pak bude obvyklá cena pozemku pro účely vyvlastnění cenou z cenové mapy nebo cenou dle předpisu? Bude se odpověď na tuto otázku hledat lépe po účinnosti zákona č. 416/2009 Sb.? A nemohl pomoci při řešeni tohoto palčivého problému další odstavec v posledně zmíněném předpisu, jeţ by říkal, ţe od určité plochy zemědělské půdy, jeţ je třeba zabrat pro veřejné prospěšné stavby, náleţí vlastníkovi jen a výlučně náhrada v podobě obdobných zemědělských ploch např. s výměrou 1,5 násobku půdy zabrané? Nakonec byla by to jen prostá aplikace dávno vyzkoušeného způsobu v zemích Evropy, jejichţ dálniční sítě slavily své narozeniny podstatně dřív, neţ ty naše. Škoda, ţe toto pravidlo a klidně s retrospektivním účinkem na kauzy jiţ zahájené (D 11) nenašlo své místo právě v zákoně o urychlení výstavby dopravní infrastruktury. Občas jsou vyvlastňované pozemky v trasách dotčených silnic ve vlastnictví státu o ploše zanedbatelné z hlediska zemědělského vyuţití, jejichţ vlastníci půdu osobně neobdělávají a stavba ve veřejném zájmů je láká ke spekulacím. Tento vliv ovšem do posudku o ceně pozemku ve smyslu zákona č. 416/2009 Sb. se, bohuţel, nedá promítnout.

32

Závěr Změny, jeţ prošla společnost České republiky ve sféře politické přinesly očekávané změny ve všech oblastech lidského konání, přičemţ nejmarkantněji se tyto odráţejí v ekonomice. Normativním základem společnosti evropského typu je právní řád, který v demokratické společnosti vymezuje zásady chování jejich subjektů. Ve sféře tvorby cen jakéhokoliv zboţí je i jednotlivcům zcela odmítajícím trţní systém ekonomiky zřejmý rozdíl mezi situací, kdy totéţ zboţí mělo na území celé země stejnou cenu ba ceny veškerého zboţí byly striktně diktovány a kontrolovány zákonem. Přechod od diktátu po stav volnosti ve všech oblastech chování nebývá jednoduchý, vývoj tvorby cen pozemků za posledních 20 let postihly stejné vývojové fáze jako jiné oblasti, kdy z přesného dodrţování daných pravidel došlo i k situaci opačné, k jakési euforické kulminaci cen některých typů pozemků či snahy trţní ceny v určitých typech vztahů nepodřizovat ţádným pravidlům, ba opírat je o jediný cíl - dosaţení vysokých zisků jako protikladu doby, kdy faktická hodnota těchto byla upozaďována a postavena

do pozice

marginální. Trţní metody oceňování pozemků a to jak ploch stavebních tak půdy zemědělské, jeţ vycházejí ze základní metody Nageliho či různých modifikací metody výnosové běţně aplikované na ceny pozemků v západní části Evropy se v těchto ekonomikách osvědčily. U nás prezentovány jsou rovněţ reálně aplikovatelné, avšak např. v oblasti cen zemědělské půdy naše společnost jakoby „nedorostla“ k těmto vzorcům, ceny zemědělské půdy jsou bohuţel i z pozice diktatury státu drţeny na úrovni, která neodpovídá významu této komodity a v budoucnu musí dojít k přiblíţeni pohledu české ekonomiky státům s větší zodpovědnosti k této problematice. Věřím, ţe je trvale neudrţitelný postoj subjektu hospodařících na plochách jiných vlastníku názor, jeţ aplikuje stát u svých zemědělsky obhospodařovaných ploch, ţe výše ročního nájemného má dosahovat pouze 1 % z hodnoty průměrné ceny půdy v katastru, který vyvolává u vlastníku půdy pocit, ţe jde o majetek neatraktivní, ale především drţí trţní ceny těchto hluboko pod faktickou hodnotu, jakou půda zemědělská má. Na druhé straně extrém, jeţ v oblasti atraktivních ploch určených pro zastavění v centrech měst vyhnal jednotkové ceny do astronomických výšin má konečně (ač aţ vlivem celosvětové krize) tendenci ne-li poklesu pak přinejmenším stagnace, coţ vede i ke sniţování cen v nově vyhotovovaných cenových mapách stavebních pozemků. Oblast, která v České republice patří mezi nejkritičtější je problematika cen ploch, určených pro výstavbu dopravní infrastruktury. Zde dochází k nejtvrdším střetům mezi občanem a státem a kladný porevoluční vývoj v této oblasti, kdy jednou z priorit společnosti vybudování účelné a funkční dopravní sítě,

33

od počátku bylo

nebyl doprovázen cílenou politikou téhoţ státu

v zajišťování a přípravě takové legislativy a takového nakládání s půdou, jaká je obvyklá ve společnostech, s nimiţ se chceme srovnávat. A jejich zkušenosti nám byly vţdy k dispozici o to víc, ţe dnes s nimi zasedáme u jednoho stolu při rozhodování o dalších osudech Evropy. Následky nezkušenosti, podcenění demokratických práv jednotlivce či moţná prostá ignorace faktu, ţe i přes mnohaleté snahy minulého systému zpřetrhat vztah jednotlivce k půdě se toto nepodařilo, je vidět nejenom na úseku dálnice D 11 a zákon č. 416/2009 Sb. tuto zátěţ, jako mávnutím kouzelného proutku, neodstraní. Je však nepopiratelným faktem, ţe zmírňuje a vlastně zcela v tomto zatím jediném občanskoprávním vztahu, kde na straně kupce je stát, likviduje nerovné postavení cen: ceny administrativní a ceny „trţně obvyklé“, čímţ značně přibliţuje smluvní vztah stát (jako nabyvatel) versus jiný subjekt (jako převodce) soukromému právu, do jakého převody nemovitostí jednoznačně patří.

34

Resumé Changes which the society in the Czech Republic went through in political sphere brought anticipated changes in all realms of human doing whereas the most striking ones are reflected in economics. Prescriptive base of the European society is juristic order

which defines

fundamentals of behaviour of their subjects in the democratic society. In the sphere of price-formation of any article there is an obvious difference between situation when the same article had same price all over the country and even all prices were strictly dictated and controled by the law even to ones who utterly deny the market system of economics. The crossing from dictatorship to free-state in each aspect of behaviour is never simple. In last 20 years, the developement of price formation of land went through precise developement stages as other spheres where, keeping precisely given rules, even the opposite situation occured – to some euforic culmination of prices of certain sorts of land or some endeavor not to conform the market prices in certain situations to any rules or even follow the only goal – achive the highest profit as an antagonism to the time when the virtual value of those were put to background and placed into marginal position. Market methods of land evaluation both foundation and agriculture soil which comes from the Nageli method or various modifications of profitable method commonly applicated on land prices in western Europe have proven themselves worth. In our country they are also factually applicable, however e.g. in the sphere of agriculture soil prices our society as if „failed to follow these patterns“. The prices of agriculture soil are regrettably kept on level which do not fully correspond with meaning of this commodity and in the future the czech economics must come to some enclosure to those who have greater responsibility in this matter. I belive that an attitude of subjects making their bussines on land of another owner is unbearable. The opinion that our goverment applies on their agriculturally controled land that value of annual rent should reach only 1% of average soil price displayed in the land register which evokes the feeling for owners that it is unappealing but, above all keeps the market value of soil deeply under virtual valuer of soil. On the other hand, the extreme which, in appealing locations in city´s downtowns, kicked up prices to astronomical heights has (because of the World crisis) if not sinking at least stagnating state which leads to lowering prices in recently drawn maps of foundation soil. The sphere which is the most critical in the Czech Republic is that concerning the cost of areas ment for construction of traffic infrastructure. The hardest crash between citizens and the goverment takes place here and the positive post-revolution developement when one of top society´s priority was to build an efficient and practical traffical network was not accompanied

35

by goal-directed politics of the state in securing and preparing of such legislative and of such dispose of soil that is quite usual in societies we want to come up with. And their experience have been at our disposal even more since we sit togather at one table deciding furthe fate of the Europe. Consequences of inexperience, underestimating democratic rights of a single or bare ignoration of fact that despite the years-running efforts of last regime to sever the relation between a single and soil was not sucessfull is pretty obvious not only on compartment of highway D11 and law nr. 416/2009 CoL will not dispose of this burden in a blink of an eye. It is an unquestionable fact that it ease or even in this unique citizen-law realtion where the buyer is the State, liquidates the unequality of prices: the administrative price and the „commonlymarket“ price therby significantly brigs near the contractual relation „the State“ (as an aquirer) versus other subject (as a conveyer) to the private law sector in which estate conveyance undoubtably belongs.

36

Seznam použitých pramenů Literatura BRADÁČ, Albert, Soudní inţenýrství, CERM akademické nakladatelství, s.r.o. 1. vydání Malý lexikon obcí 2009 Mladá fronta Dnes ze dne 27. května 2010 Právní předpisy Císařský patent ze dne 1.6.1811, č. 946 sb. zák. soud., platný do roku 1950 Zákon č. 40/1964 Sb. - občanský zákoník ve znění svých změn Zákon č. 526/1990 Sb. v platném znění o cenách Zákon č. 265/1992 Sb. ve znění pozdějších předpisů (zápisový zákon) Zákon č. 338/1992 Sb. v platném znění o dani z nemovitostí Zákon č. 344/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů (katastrální zákon) Zákon č. 357/1992 Sb. v platném znění o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí Zákon č. 13/1997 Sb. v platném znění o pozemních komunikacích Zákon č. 151/1997 Sb. v platném znění (zákon o oceňování majetku) včetně jeho prováděcích předpisů Zákon č. 219/2000 Sb. o majetku státu a jejím vystupování v právních vztazích v platném znění Nejvyšší soud Rc 44/2000 Stanovisko Cpjn 38/39 Zákon 120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) Zákon č. 183/2006 Sb. (stavební zákon) v platném znění Zákon č. 184/2006 Sb. v platném znění (zákon o vyvlastnění) Vyhláška č. 26/2007 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb. a zákon č. 344/1992 Sb. Zákon č. 416/2009 Sb. o urychlení výstavby dopravní infrastruktury Výměr MF ČR č. 1/2010 (regulované ceny)

37

Příloha č. 1 Předpisy pro oceňování nemovitostí v období 17.11.1989 až 30.6.2010 Vyhláška č. 182/1988 Sb. účinná ke dni 17.11.1989 1. novela č. 316/1990 Sb. 2. novela č. 589/1990 Sb. 3. novela č. 40/1991 Sb. Vyhláška č. 393/1991 Sb. účinná ke dni 1.11.1991 1. novela č. 110/1992 Sb. 2. novela č. 611/1992 Sb. Vyhláška č. 178/1994 Sb. účinná ke dni 1.11.1994 1. novela č. 295/1995 Sb. Vyhláška č. 279/1997 Sb. účinná ke dni 1.1.1998 1. novela č. 127/1999 Sb. 2. novela č. 173/2000 Sb. 3. novela č. 338/2001 Sb. 4. novela č. 325/2002 Sb. Vyhláška č. 540/2002 Sb. účinná ke dni 1.1.2003 1. novela č. 452/2003 Sb. 2. novela č. 640/2004 Sb. 3. novela č. 617/2006 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb. účinná od 1.1.2008 1. novela č. 456/2008 Sb. 2. novela č. 460/2009 Sb. Cenotvorba – zákony v období od 17.11.1989 151/1997 Sb. zákon o oceňování majetku účinný od 1.1.1998 265/1991 Sb. o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen účinný od 1.1.1991

38

Příloha č. 2 Druhy pozemků pro účely katastru dle vyhlášky č. 26/2007 Sb. 1. Druh pozemku ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Název Charakteristika druhu pozemku pro účely katastru ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------orná půda Pozemek, a) na němž se pravidelně pěstují obilniny, okopaniny, pícniny, technické plodiny a jiné zemědělské plodiny, b) který je dočasně zatravňován (víceleté pícniny na orné půdě). ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------chmelnice Pozemek, na němž se pěstuje chmel. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------vinice Pozemek, na němž se pěstuje vinná réva. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------zahrada Pozemek, a) na němž se trvale a převážně pěstuje zelenina, květiny a jiné zahradní plodiny, zpravidla pro vlastní potřebu, b) souvisle osázený ovocnými stromy nebo ovocnými keři, který zpravidla tvoří souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------ovocný sad Pozemek souvisle osázený ovocnými stromy nebo ovocnými keři nebo pozemek tvořící s okolními pozemky takto osázený souvislý celek [§ 3i písm. e) zákona č. 252/1997 Sb.] ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------trvalý travní Pozemek porostlý travinami, u něhož hlavní výtěžek je seno (tráva) nebo porost je určený k trvalému spásání, i když je za účelem zúrodnění rozoráván. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------lesní pozemek Pozemek s lesním porostem a pozemek, u něhož byly lesní porosty odstraněny za účelem jejich obnovy, lesní průsek a nezpevněná lesní cesta, není-li širší než 4 m, a pozemek, na němž byly lesní porosty dočasně odstraněny na základě rozhodnutí orgánu státní správy lesů [§ 3 odst. 1 písm. a) zákona č. 289/1995 Sb.]. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------vodní plocha Pozemek, na němž je koryto vodního toku, vodní nádrž, močál, mokřad nebo bažina. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------zastavěná plocha Pozemek, na němž je a nádvoří a) budova nebo rozestavěná budova podle § 2 odst. 1 písm. b), d) a e) katastrálního zákona, včetně nádvoří, vyjma skleníku, který je v katastru evidován jako budova, postaveného na zemědělském nebo lesním pozemku, budovy postavené na lesním pozemku a budovy evidované na pozemku vodní plocha, b) společný dvůr podle § 4 odst. 4 písm. c), c) zbořeniště, d) vodní dílo. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------ostatní plocha Pozemek neuvedený v předcházejících druzích pozemků

39