Právnická fakulta Masarykovy univerzity Právní vztahy k nemovitostem Katedra dějin státu a práva BAKALÁŘSKÁ PRÁCE. Oceňování nemovitostí v dějinách

Právnická fakulta Masarykovy univerzity Právní vztahy k nemovitostem Katedra dějin státu a práva

BAKALÁŘSKÁ PRÁCE Oceňování nemovitostí v dějinách

Ing. Jana Dvořáková

2012/2013

Čestné prohlášení

Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci na téma „Oceňování nemovitostí v dějinách“ zpracovala sama. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem pouţila k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu pouţitých pramenů a literatury. ………………………….

2

Poděkování

Za cenné rady a odborné vedení při zpracování diplomové práce děkuji vedoucímu diplomové práce JUDr. Renatě Veselé, Ph.D. a všem ostatním, kteří mě poskytli potřebné informace a materiály. Zároveň děkuji svému manţelovi a kolegům v zaměstnání, kteří mi poskytli potřebnou podporu po dobu mého studia.

3

Abstrakt, seznam klíčových slov: Abstrakt: Bakalářská práce Oceňování nemovitostí v dějinách se zabývá vývojem právních předpisů v oceňování s ohledem na vývoj dějin státu a to od roku 1897 do současnosti. Cílem této bakalářské práce je seznámení s metodikou oceňování, prolínáním se událostmi v dějinách současné České republiky a s ukázkou praktického příkladu ocenění.

Abstract: Bachelor thesis Valuation in history deals with the development of legislation in the valuation with respect to the development history of the state and from 1897 to the present. The aim of this work is to present the methodology of valuation , blending with current events in the history of Czech Republic as an example of a practical example of valuation.

Seznam klíčových slov / List of keywords: nemovitost / property oceňování / valuation odhadce (znalec) / appraiser ( expert ) oceňovací metody / valuation methods parcelní číslo / parcel number pozemek / land popisné číslo / street number výměra parcely / area plots pořizovací cena / cost

4

OBSAH OBSAH .......................................................................................................... 5 1.

ÚVOD ..................................................................................................... 7

2. OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ A PŘEDCHOZÍ PŘEDPISY ........... 8 2.1. Oceňovací období a jejich rozdělení ............................................... 8 2.2. Právní předpisy prvního oceňovacího období ................................. 8 2.3. Právní předpisy druhého oceňovacího období ................................ 9 2.4. Právní předpisy třetího oceňovacího období ................................. 10 2.5. Právní předpisy čtvrtého oceňovacího období .............................. 11 2.6. Historický vývoj z pohledu vlastnictví do roku 1897 ..................... 12 3. OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ V I. OCEŇOVACÍM OBDOBÍ (1897 – 1964) ................................................................................................ 13 3.1. Letmý pohled do historie................................................................ 13 3.2. Základní předpisy I. oceňovacího období ...................................... 16 3.2.1. Oceňování v době do 20.6.1939.................................................. 17 3.2.2. Oceňování v době od 21.6.1939 do 31.5.1953............................ 18 3.2.3. Oceňování v době od 1.6.1953 do 30.4.1964.............................. 22 4. OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ VE II. OCEŇOVACÍM OBDOBÍ (1.5.1964 – 31.12.1984) ................................................................................ 25 4.1. Pohled do historie .......................................................................... 25 4.2. Základní oceňovací předpisy II. oceňovacího období ................... 25 5. OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ VE III. OCEŇOVACÍM OBDOBÍ (1.1.1985 – 31.10.1994) ................................................................................ 29 5.1. Pohled do historie .......................................................................... 29 5.2. Základní oceňovací předpisy III. oceňovacího období .................. 29 6. OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ VE IV. OCEŇOVACÍM OBDOBÍ (1.11.1994 – DODNES) ............................................................................... 34 6.1. Základní oceňovací předpisy IV. oceňovacího období .................. 34 6.2. Přehled oceňovacích metod ........................................................... 38 Metoda nákladová vychází z položkových rozpočtů, stavebních podílů konstrukcí, vlivu rekonstrukce a opotřebení metodou lineární či analytickou. Koeficienty používané pro metodu nákladovou ............... 38 7. UKÁZKA ZNALECKÉHO POSUDKU PODLE ................................ 41 VYHLÁŠKY Č. 43/1969 SB. ...................................................................... 41 7.1. Rodinný dům .................................................................................. 41 7.1.1. Popis ........................................................................................... 41 7.1.2. Výměry pro ocenění .................................................................... 43 7.1.3. Zjištění charakteru objektu ......................................................... 44 7.1.4. Zařazení do kvalitativní třídy podle přílohy č.1 vyhlášky č.43/1969 Sb.......................................................................................... 44 7.1.5. Stáří a opotřebení ....................................................................... 45 7.1.6. Výpočet ceny ............................................................................... 45 7.2. Pozemek ......................................................................................... 45 5

8. UKÁZKA ZNALECKÉHO POSUDKU PODLE ................................ 46 VYHLÁŠKY Č.3/2008 SB., V PLATNÉM ZNĚNÍ ................................. 46 8.1. Rodinný dům .................................................................................. 46 8.1.1. Popis ........................................................................................... 46 8.1.2. Výměry pro ocenění .................................................................... 46 8.1.3. Zjištění charakteru objektu a způsobu ocenění ........................... 46 8.1.4. Koeficienty .................................................................................. 47 8.1.5. Stáří a opotřebení ....................................................................... 47 8.1.6. Výpočet ceny ............................................................................... 47 8.2. Pozemek ......................................................................................... 49 9. ZÁVĚR .................................................................................................... 50 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY A PRAMENŮ ............................. 52 PRÁVNÍ PŘEDPISY .................................................................................. 52 PŘÍLOHA Č.1 ............................................................................................. 54 PŘÍLOHA Č.2 ............................................................................................. 55 PŘÍLOHA Č.3 ............................................................................................. 56 PŘÍLOHA Č.4 ............................................................................................. 57

6

1. ÚVOD Počátky oceňovacích předpisů jsou datovány jiţ před rokem 1897. Pro tuto bakalářskou práci jsem si však vybrala období od roku 1897 aţ do současnosti, kde je moţné ukázat provázanost mezi dějinami na území České republiky a právní tvorbou předpisů, které měly význam na oceňování nemovitostí. Zpočátku popisovaného období se oceňování nemovitostí řídilo pouze situací na trhu, neboť o jejich ceně rozhodoval pouze poměr poptávky a nabídky. Bylo to období „volných cen“, a téţ z tohoto důvodu i období tzv. zlatého věku oceňování. Tato volná tvorba cen nemovitostí, ovlivňována pouze nabídkou a poptávkou byla ukončena k 20.06.1939 vyhlášením nejvyšších cen k tomuto datu, později nazývaných stopcenami. Ţádný z těchto předpisů by nemohl vzniknout, kdyby vlastnické právo

k nemovitostem

obecně

a

vlastnické

právo

k pozemkům

neprocházelo změnami v důsledku historického vývoje země. Neboť mě toto téma velice zajímá, zvolila jsem si jej jako téma své bakalářské práce.

7

2. OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ A PŘEDCHOZÍ PŘEDPISY

2.1. Oceňovací období a jejich rozdělení Na

území

nynější

České

republiky

lze

sledovat

z hlediska

oceňovacích předpisů pro nemovitosti a metodiky oceňování, oceňovací období od roku 1897 do současnosti. Oceňovací období jsou rozdělena na: období od roku 1897 do 30.4.1964 - I. oceňovací období období od 1.5.1964 do 31.12.1984 – II. oceňovací období období od 1.1.1985 do 31.10.1994 – III. oceňovací období období od 1.11.1994 dodnes – IV. oceňovací období

2.2. Právní předpisy prvního oceňovacího období V jednotlivých letech byly platné následující právní předpisy: období od roku 1897 do roku 1933 Patent ze dne 9.srpna 1854 ř.z.č. 208, týkající se soudních odhadů Nařízení ministerstva spravedlnosti č. 175/1897 ř.z. (odhadní řád)1 období od roku 1933 do roku 1939 Vládní nařízení č. 100/1933 Sb. z. a n., kterým se vydávají předpisy o odhadu nemovitostí v řízení exekučním (odhadní řád) období od roku 1939 do roku 1950 Nařízení předsedy vlády č. 175 ze dne 20.7.1939, o zákazu zvýšení cen Zákon č. 134/1946 Sb., o dávce z majetkového přírůstku a o dávce z majetku

1

BRADÁČ, A., FIALA, J., HLAVINKOVÁ V., Nemovitosti Oceňování a právní vztahy, 4.přepracované a doplněné vydání, Linde Praha a.s., 2007, str. 736, ISBN 978-80-7201-679-2

8

Vládní nařízení č. 106/1947 Sb., o přídělu drobných konfiskovaných ţivnostenských podniků Vyhláška č. 140/1947 Ú.l., o nejvyšších cenách za upotřebené zboţí Zákon č. 142/1947 Sb., o revisi první pozemkové reformy Vládní nařízení č. 163/1947 Sb., o přídělu konfiskovaných rodinných domků Vyhláška č. 97/1949 Sb., o úplném znění přídělového nařízení pro rodinné domky Vládne nariadenie č. 177/1950 Zb., o odhadoch nehnutelných vecí období od roku 1951 do roku 1964 Zákon č. 41/1953 Sb., o peněţní reformě Směrnice ministerstva financí o generální inventarizaci, publikované v částce 43 Úředního listu ročník 19542

2.3. Právní předpisy druhého oceňovacího období období od roku 1964 do roku 1969 Vyhláška č. 73/1964 Sb., o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastnění nemovitostí období od roku 1969 do roku 1984 Vyhláška č. 43/1969 Sb., o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastnění nemovitostí Výměr č. 315/126/78 o cenách porostů Výměr č. 120/47/79 o cenách pozemků Výměr č. 982/80 o rozšíření platnosti výměru č. 120/47/79 o cenách pozemků Metodická pomůcka pro oceňování pozemků podle výměru ČCÚ a SCÚ č. 120/47/793

2

BRADÁČ, A., FIALA, J., HLAVINKOVÁ V., Nemovitosti Oceňování a právní vztahy, 4.přepracované a doplněné vydání, Linde Praha a.s., 2007, str. 737, ISBN 978-80-7201-679-2 3 BRADÁČ, A., FIALA, J., HLAVINKOVÁ V., Nemovitosti Oceňování a právní vztahy, 4.přepracované a doplněné vydání, Linde Praha a.s., 2007, str. 737, ISBN 978-80-7201-679-2

9

2.4. Právní předpisy třetího oceňovacího období období od roku 1985 do roku 1987 Vyhláška č. 128/1984 Sb., o cenách staveb, pozemků, porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků období od roku 1988 do roku 1990 Vyhláška č. 182/1988 Sb., o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků Vyhláška č. 316/1990 Sb., kterou se mění a doplňuje vyhláška č. 182/1988 Sb. Vyhláška č. 589/1990 Sb., kterou se mění a doplňuje vyhláška č. 182/1988 Sb., ve znění vyhlášky č. 316/1990 Sb. Vyhláška č. 40/1991 Sb., kterou se mění a doplňuje vyhláška č. 182/1988 Sb., ve znění vyhlášky č. 316/1990 Sb. a č. 589/1990 Sb. období od roku 1991 do roku 1994 Vyhláška č. 393/1991 Sb., o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků Vyhláška MF ČR č. 110/1992 Sb., kterou se mění a doplňuje vyhláška č. 393/1991 Sb., o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků Vyhláška MF ČR č. 611/1992 Sb., kterou se mění a doplňuje vyhláška č. 393/1991 Sb., o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků, ve znění vyhlášky č. 110/1992 Sb. Výměr MF ČR č. 9/16/1992, kterým se stanoví způsob zpracování cenových map pozemků4

4

BRADÁČ, A., FIALA, J., HLAVINKOVÁ V., Nemovitosti Oceňování a právní vztahy, 4.přepracované a doplněné vydání, Linde Praha a.s., 2007, str. 738, ISBN 978-80-7201-679-2

10

2.5. Právní předpisy čtvrtého oceňovacího období období od roku 1994 do roku 1997 Vyhláška č. 178/1994 Sb., o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů období od roku 1998 do současnosti Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Vyhláška č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Vyhláška č. 127/1999 Sb., kterou se mění a doplňuje vyhláška č. 279/1997 Sb. Vyhláška č. 173/2000 Sb., kterou se mění a doplňuje vyhláška č. 279/1997 Sb. Vyhláška č. 338/2001 Sb., kterou se mění a doplňuje vyhláška č. 279/1997 Sb. Vyhláška č. 325/2002 Sb., kterou se mění a doplňuje vyhláška č. 279/1997 Sb. Vyhláška č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Vyhláška č. 452/2003 Sb., kterou se mění a doplňuje vyhláška č. 540/2002 Sb.5 Vyhláška č. 640/2004 Sb., kterou se mění a doplňuje vyhláška č. 540/2002 Sb. Vyhláška č. 617/2006 Sb., kterou se mění a doplňuje vyhláška č. 540/2002 Sb. Vyhláška č. 76/2007 Sb., kterou se mění a doplňuje vyhláška č. 540/2002 Sb. Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., (oceňovací vyhláška) prošla do současnosti několika novelizacemi - ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů

5

BRADÁČ, A., FIALA, J., HLAVINKOVÁ V., Nemovitosti Oceňování a právní vztahy, 4.přepracované a doplněné vydání, Linde Praha a.s., 2007, str. 738, ISBN 978-80-7201-679-2

11

2.6. Historický vývoj z pohledu vlastnictví do roku 1897 Za období, v nichţ docházelo k rozsáhlým změnám vlastnických vztahů k pozemkům, je povaţována doba po roce 1620, tj. doba pobělohorská6.

V tomto

období

sice

došlo

k rozsáhlým

změnám

vlastnických vztahů k pozemkům, ale co se týkalo vlastníků, šlo nadále o feudální uspořádání, kde velké rodiny podrţely pozemkový majetek. Evidenci, nařízenou patentem z roku 1817, obstarával zemský archiv katastrálních map, jemuţ v zimě pomáhali někteří zeměměřiči, kteří se vrátili z polních prací. Ti se snaţili zachytit změny i měřením v terénu a vyznačovali je v daňových mapách, které pak odevzdávali berním úřadům k dalšímu řízení. Uvedené okolnosti znamenaly zátěţ pro vedení katastru. Docházelo k prudkému nárůstu změn obsahu katastru, se kterými se při jeho koncipování nepočítalo. Příslušné orgány na tuto situaci nedokázaly reagovat, a tak katastr chátral. Nařízením císaře Františka Josefa I ze dne 09. 02. 1849, který vládl od roku 1848 do roku 1916, byl zrušen patent Františka II, ze dne 09. 04. 1793, který stanovoval zásadu udrţování tereziánsko-josefského katastru v souladu se skutečným stavem a s platnou evidencí. Od té doby se stabilní katastr stal jedinou platnou úřední evidencí pozemkové daně. Údrţba katastrální mapy a písemného operátu nestačila drţet krok se změnami v přírodě a došlo k zastarávání údajů. V době vzniku stabilního katastru fungovala poklidná pozemková drţba s jednoduchými změnami ve vlastnických vztazích a v konfiguraci pozemků. Kombinací vlivu politických změn a hospodářských a technických vlivů došlo k situaci, ţe pojem „stabilní“ v názvu katastru ztratil své oprávnění.

6

KARFÍK, Z., KARLÍKOVÁ, M., SPÁČIL, J., Pozemky a právo, Nakladatelství ORAC, s.r.o., 2001, str. 7, ISBN 80-86199-28-2

12

3. OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ V I. OCEŇOVACÍM OBDOBÍ (1897 – 1964) 3.1. Letmý pohled do historie Na začátku tohoto období byly historické české země součástí Rakousko-Uherské monarchie a v závěru tohoto období uţ byly součástí Československé socialistické republiky. Větší změny ve vztahu k vlastnictví pozemků nastaly pak v období po skončení třicetileté války. Aţ do vzniku Československé republiky v roce 1918 k podstatným zásahům do struktury vlastnického práva k pozemkům nedošlo. Atentát

na

rakousko-uherského

následníka

trůnu

Františka

Ferdinanda d Este spáchaný 28.června 1914 v bosenském Sarajevu byl ve vyhrocené mezinárodně politické atmosféře té doby posledním podnětem k rozpoutání válečného konfliktu, který v krátké době zasáhl všechny kontinenty. Válečný konflikt byl završen dne 28.října 1918, kdy v Praze byla zveřejněna nóta ministra zahraničí hraběte Andrássyho o kapitulaci Rakouska-Uherska. Československé hranice byly potvrzeny mírovými smlouvami uzavřenými ve Versailles, Saint-Germain a Trianonu. Po vzniku Československé republiky (ČSR) v r.1918 se v souvislosti se změnami v právních a technických normách začalo poslání stabilního katastru měnit. Kromě fiskální funkce začal stabilní katastr plnit i funkci všeobecně hospodářskou a technickou. Území Československé republiky vzniklo spojením třech částí s rozdílným právním systémem. Nové území tvořily tyto součásti: -

historické země, tzn. Čechy a Morava, kde platily bývalé rakouské zákony

-

Slovensko a Podkarpatská Rus, kde platily bývalé uherské zákony

-

část Horního Slezska (Hlučínska), připojená k ČSR na podkladě plebiscitu, kde platily bývalé pruské zákony Po vzniku Československé republiky, kdy došlo ke zlomení politické

moci především šlechty, která byla vlastníkem rozsáhlých pozemků, se přistupuje k pozemkové reformě, tj. k zabrání majetku v určitém rozsahu.7 7

KARFÍK, Z., KARLÍKOVÁ, M., SPÁČIL, J., Pozemky a právo, Nakladatelství ORAC, s.r.o., 2001, str. 7, ISBN 80-86199-28-2

13

První pozemková reforma znamenala vyplnění přání provést přerozdělení vlastnického práva. Zákon vydaný Národním výborem dne 09. listopadu 1918 zakázal zcizení, zastavení, zatíţení veškerých pozemků a budov zapsaných v zemských deskách, tj. znamenalo to omezení vlastnického práva. Tento zákon8 byl vydán počátkem listopadu 1918 a teprve nová vláda ve svém programu 9. ledna 1919 vyhlásila vyvlastnění dolů a velkostatků. Zákon zbavoval půdy část všech velkostatkářů, kteří měli více neţ 150 ha půdy zemědělské nebo více neţ 250 ha půdy vůbec. Velkostatky obecní, zemské i státní byly ze záboru vyloučeny. Vlastnické právo přecházelo na stát za náhradu. Na tento zákon pak navazovaly další předpisy, které měly formu zákona. Šlo např. o zákon přídělový9 z roku 1920, zákon o hospodaření na zabraném, ale dosud nepřevzatém majetku pozemkovém z února 1920. V dubnu 1920 byl přijat zákon náhradový10. Tento zákon stanovil cenu pozemků z předválečné ceny pozemků, tj. z let 1913 – 1915. Pozemkový katastr (od roku 1927) obsahoval součásti podstatné, vedlejší a pomocné. Podstatnou byl měřický operát, písemný operát, sbírka listin a úhrnné výkazy. Hospodářské začátky nově vzniklé republiky Československé byly poměrně krušné. Slabá hospodářská situace byla zhoršována i v důsledku společné měny s Rakouskem a Maďarskem, v nichţ byla hospodářská situace ještě horší, ale kterou někdejší rakousko-uherská banka ve Vídni řešila tisknutím stále nových bankovek. Ke konci čtyřicátých let došlo v naší zemi k zásadnímu politickému obratu (1948), v jehoţ důsledku bylo hospodářství země na desítky roků zapojeno do světa protikladného výrobního způsobu socialistického, se zcela odlišnými hospodářskými vztahy, vazbami, orientací a zkušenostmi, neţ jaké zde panovaly doposud. Rozvoj pozemkového katastru byl narušen válečnými událostmi, ale hlavně i politickým vývojem po roce 1948. V poválečném období došlo k odsunu Němců, ke konfiskaci majetku zrádců a kolaborantů, k realizaci druhé pozemkové reformy včetně osídlování pohraničních oblastí.

8

Zákon č. 215/1919 Sb. z. a n., o zabrání velkého majetku (zákon záborový) Zákon č. 81/1920 Sb. z. a n., o přídělu zabrané půdy a úpravě právních poměrů k ní (zákon přídělový) 10 Zákon č. 77/1922 Sb. z. a n., kterým se vydávají přechodná ustanovení k zákonu č. 329/1920 Sb. z. a n., pokud jde o jednotlivé parcely nebo části parcel ze zabraného majetku pozemkového (zákon drobnopřídělový) 9

14

Po třech letech došlo k zásahu do dosavadní praxe ve vedení pozemkových knih. Ústava 9. května 1948 změnila to, ţe veřejný statek přestal být předmětem zápisu do pozemkových knih a byl zapisován do zvláštního seznamu. Přesto pozemkový katastr a pozemková kniha plnila své poslání a fungovala. To platilo do konce roku 1950. Zákon č. 142/1947 Sb., o revisi první pozemkové reformy stanovil v § 1 předmět revise: „(1) Úprava pozemkového vlastnictví, provedená podle zákona ze dne 16. dubna 1919, č. 215 Sb., o zabrání velkého majetku pozemkového (v dalším "zákon záborový"), a podle předpisů jej provádějících (první pozemková reforma), se podrobuje revisi, pokud jde o a) pozemkový majetek, který byl ze záboru vyloučen podle § 3, písm. a) nebo propuštěn podle § 11, věty druhé záborového zákona nebo ponechán vlastníku podle § 20 zákona ze dne 30. ledna 1920, č. 81 Sb., kterým se vydávají po rozumu § 10 záborového zákona ustanovení o přídělu zabrané půdy a upravuje se právní poměr k přidělené půdě (zákon přídělový), je-li dosud ve vlastnictví osob, u nichž byl ze záboru vyloučen nebo propuštěn (ponechán), nebo jejich dědiců, b) zabraný pozemkový majetek, o němž dosud nebylo rozhodnuto ani propuštěním ze záboru, ani ponecháním podle § 20 přídělového zákona, a u něhož dosud nebylo provedeno přídělové řízení (revise dohod o převzetí zabrané půdy), c) majetkové soubory, u nichž bylo rozhodnuto, že nebude použito ustanovení § 4 záborového zákona, nebo které byly ze záboru propuštěny, d) zemědělské a lesní podniky nebo jiné samostatné hospodářské jednotky, vytvořené ze zabraného majetku pozemkového jednak přídělem nebo směnou podle přídělového zákona nebo koupí půdy zabrané podle § 7 záborového zákona, jednak koupí půdy ze záboru vyloučené podle § 3, písm. a) nebo propuštěné podle § 11 záborového zákona, po případě půdy ponechané podle § 20 přídělového zákona, přesahuje-li jejich výměra 50 ha veškeré půdy (v dalším "zbytkové statky"). Pokud podle dalších ustanovení bude vlastníkům zbytkových statků ponechána půda do výměry 50 ha, mají právo, aby jim byly ponechány pozemky zemědělské nebo lesní pokud možno podle jejich volby co do druhu. Do této výměry se nezapočítává pozemkový majetek, který nebyl získán z půdy původně zabrané nebo ze záboru propuštěné (ponechané).“

15

Změnou bylo vydání nového občanského zákoníku11. Zákon v §25 stanovil: „Součástí pozemku je všechno, co na něm vzejde. Stavby nejsou součástí pozemku.“. Vznikem jednotné evidence půdy (JEP) podle usnesení vlády č.192 ze dne 25.1.1956, byl význam katastru značně okleštěn. JEP evidovala pouze faktické uţívací vztahy k pozemkům a po roce 1956 se pozemkový katastr přestal pouţívat zcela.12 Nastalo období socialistické výstavby, které bylo politicky završeno v roce 1960 přijetím ústavy, a dosavadní Československá republika se změnila na Československou socialistickou republiku. Tento stručný přehled událostí změn měl dopad i na trh s nemovitostmi, a tím i na jejich oceňování.

3.2. Základní předpisy I. oceňovacího období Základní předpisy tohoto období byly, jak uţ jsem dříve zmínila, nařízení č.175/1897 Ř.z., o odhadu nemovitostí (tzv. odhadní řád nemovitostí) – účinné od 1.8.1897 do 15.7.1933 nařízení č.100/1933 Sb. z. a n., o odhadu nemovitostí v řízení exekučním (tzv. odhadní řád) – účinné od 16.7.1933 aţ do 30.4.1964, i kdyţ s řadou omezení, a to: -

nařízením č.175/1939 Sb. z. a n., o zákazu zvýšení cen, s účinností

od

20.6.1939

–

došlo

k ustálení

cen

nemovitostí na úrovni, které dosáhly k 20.6.1939 -

nařízením č.416/1940 Sb. z. a n., o zákazu zvýšení cen, s účinností od 30.11.1940 – oceňování po tomto datu bylo podle cen stanovených pro stavební podnikání a platných v době pořízení (tj. podle pořizovacích cen). Posléze se začaly oceňovat podle pořizovacích cen i nemovitosti pořízené od 21.6.1939, tedy po 20.6.1939

-

zákon č.41/1953 Sb., o peněţní reformě, s účinností od 1.6.1953 – došlo k přepočtu cen nemovitostí v poměru 5:1 (5 korun staré měny za 1 korunu nové měny)

11

Zákon č. 141/1950 Sb., občanský zákoník BUMBA, J., České katastry od 11. do 21.století, Grada Publishing, a.s., 2007, str. 102, ISBN 978-80247-2318-1 12

16

Z toho plyne, ţe znalec musel rozlišovat, zda byla nemovitost pořízena: v období do 20.6.1939 v období 21.6.1939 do 31.5.1953 v období 1.6.1953 do 30.4.1964

3.2.1. Oceňování v době do 20.6.1939 Podle nařízení č. 100/1933 byly nemovitosti spíše odhadovány neţ oceňovány. Odhadní hodnota se zjišťovala podle: hodnoty prodejní – kaţdý znalec měl vlastní databázi ze svého regionu a porovnáváním oceňované nemovitosti s předešlými cenami jiţ realizovaných prodejů dospěl k její hodnotě. Šlo vlastně o cenu obvyklou zjištěnou porovnávacím způsobem. Ţádný předpis pro výpočet ceny nemovitostí neexistoval. Tato metoda se pouţívala v případech, kdy se jednalo o: -

dosud nezastavěné stavební pozemky

-

jednotlivé parcely prodávané samostatně bez ohledu na hospodářský celek, jehoţ jsou součástí

-

budovy, které nebyly podrobeny domovní dani činţovní

-

malé a střední usedlosti s polním nebo lesním hospodářstvím (asi do 115 aţ 20 ha)

-

nedostavěné domy nebo nemovitosti sice určené k výnosu, které však v době odhadu výnos nepřinášely (např. u továren, v nichţ se ještě nezačalo pracovat)

kapitalizování ročního čistého výtěţku neboli podle výnosové hodnoty – zjistil se hrubý výtěţek, jeţ poskytují jednotlivé části hospodářství náleţející k odhadované nemovitosti a z této částky byly odečteny náklady s hospodařením, pak daně aj. Tato metoda se pouţívala v případech: -

velkých statků s polním nebo lesním hospodářstvím (asi nad 20 ha)

-

nemovitostí spojených s průmyslovou výrobou či podniky horními, pokud byly v činnosti

aritmetickým průměrem obou výše uvedených hodnot – pouţívala se u budov podléhajících domovní dani činţovní, a to i s nezastavěnými plochami k nim patřícími.

17

Obecné schéma ocenění pro nemovitosti oceňované do 20.6.1939: CO = CČ x Kp CO.........cena časová CČ.........věcná hodnota neboli časová cena, kterou určil odhadce na základě svých znalostí a své databáze Kp..........koeficient prodejnosti pro dané místo a čas, podle situace na trhu s nemovitostmi a dle posouzení odhadce či znalce čistý roční výtěţek (výnos) Výnosová hodnota (HK) = ----------------------------------------- x 100 (Kč) úroková míra Úroková míra byla určována vrchním zemským soudem vţdy na rok dopředu. Průměr z hodnoty výnosové a hodnoty prodejní se rovná aritmetickému průměru z jiţ stanovených hodnot CO a HK.13

3.2.2. Oceňování v době od 21.6.1939 do 31.5.1953 Období se dělí na tři samostatné úseky: -

na období od 21.6.1939 do 31.12.1945

-

na období od 1.1.1946 do 31.12.1949

-

na období od 1.1.1950 do 31.5.1953

Po 20.6.1939 bylo období tzv. regulované tvorby cen. Cena nemovitostí se uţ neřídila nabídkou a poptávkou na trhu s nemovitostmi, nýbrţ byla regulována administrativními zásahy centrálních úřadů. Také v tomto období se sice stanovovala cena nemovitostí podle: vl. nař. č.100/1933 Sb.z.a.n. (odhadní řád), avšak za omezení na základě - od 20.6.1939 se postupovalo, ale s omezením. nař.č.175/1939 Sb.z.a.n., o zákazu zvyšování cen, a od 30.11.1940 i na základě – nařízením byl vydán zákaz zvyšování cen všeho zboţí, tedy i nemovitostí, nad jejich stav ke dni 20.6.1939. Těmto cenám se říkalo stopceny. Stopceny se týkaly nemovitostí i cen stavebních prací, ty se však kalkulovaly.

13

WEIGEL, L., Oceňování nemovitostí podle předchozích cenových předpisů, Nakladatelství CERM s.r.o., Brno, 2002, str. 39, ISBN 80-7204-259-9

18

nař.č.416/1940

Sb.z.a.n.,

o

tvoření

cen

stavebních

úkonů

z 21.11.1940 - vyňalo tvorbu cen stavebních prací z bezprostředního područí nařízení č. 175/1939 Sb. Nařízení mělo zabránit dalšímu stoupání cenové hladiny stavebních úkonů a prací. Za tím účelem nařízení obsahovalo kalkulační vzorec, podle něhoţ se měly ceny povinně vykalkulovat. Vzorec zahrnoval: -

mzdy a platy (včetně sociálních dávek)

-

hmoty (i s dopravným aţ na pracoviště)

-

povšechné náklady, coţ byla výrobní reţie

-

zvláštní náklady (stavební pojištění, licenční poplatky)

-

kalkulovaný zisk (včetně rizika)

-

daň z obratu

V čem tedy spočívala změna: V době od 20.6.1939 do vydání nařízení č. 416/1940 Sb. měla stavební firma povinnost cenu za stavební práce pro nabídkové řízení vykalkulovat. Pokud byla vykalkulovaná cena niţší neţ stopcena, prodej se mohl uskutečnit bez problémů. Pokud však vykalkulovaná cena převýšila stopcenu, bylo povinností firmy poţádat Nejvyšší úřad cenový v Praze pro případ od případu o výjimku a o schválení této vyšší ceny, to vše s doloţením jednak kalkulace ceny platné ke dni 20.6.1939 a jednak kalkulace ceny poţadované jako výjimky, tedy vyšší. Po vydání nařízení č. 416/1940 Sb. se věc pro stavební firmy zjednodušila v tom, ţe sice opět musela cenu vykalkulovat, ale tentokrát podle nového a přiléhavějšího kalkulačního vzorce, do kterého mohla u materiálů uţ započítat jejich skutečné pořizovací ceny, a u mezd a platů jejich skutečně vyplácenou výši, a u reţií náklady a kalkulovány zisk v přiměřené výši dle výsledků hospodaření předešlého roku. Obdobně postupoval i odhadce při stanovení hodnoty nemovitosti. Ceny staveb dokončovaných v období po 30.11.1940 se začaly určovat nikoliv ve výši stopcen, ale podle cen stanovených pro stavební podnikání a platných v době pořízení, tedy pořizovacími cenami. Dodatečně a postupně se hranice 30.11.1940 setřela tím, ţe pro toto oceňování pořizovací cenou se začalo tolerovat datum od 21.6.1939.

19

Oceňování nemovitostí v období po 20.6.1939 do 31.12.1945 Prvně musel odhadce rozlišit, zda se jedná o nemovitost pořízenou (stavbu dokončenou) do 20.6.1939 anebo stavbu postavenou nebo dokončenou po 20.6.1939. Zjištění hodnoty nemovitosti pořízené do 20.6.1939 – oceňovaly se stopcenou, a to podle CČ = SC – A CČ...... představuje věcnou hodnotu či časovou cenu SC…...stopcena, kterou určil odhadce na základě své databáze a znalostí A…......znehodnocení staveb (opotřebení) Oceňování v období od 1.1.1946 do 31.12.1949 – po osvobození došlo opět ke sjednocení násilně rozdělené republiky a k obnovení její bývalé suverenity. Nejdůleţitější předpisy tohoto období: zákon č. 134/1946 Sb. z. a n. o dávce z majetkového přírůstku a o dávce z majetku – nemovitosti se oceňovaly k 15.11.1945 stavebním nákladem, který odpovídal cenovým předpisům, takţe u nemovitostí pořízených před 20.6.1939 cenami platnými k tomuto dni, tedy stopcenami. U nemovitostí pořízených v době od 21.6.1939 do 15.11.1945 pořizovacími cenami platnými pro stavební podnikání v době pořízení nemovitostí, a pokud to z nějakého důvodu nebylo moţné, tak cenou obecnou. zákony o přidělování konfiskátů – vyhláška č.97/1949 Sb. v případě přídělů rodinných domků vyhláška GSHR č. 3477/1948 Ú.I. – vyhláška byla základním předpisem pro tvorbu nákladů stavebních podniků, a její páteří byl tzv. odborový kalkulační vzorec obsahující 12 sloţek pro tvorbu nákladů (jednicové mzdy, jednicový materiál, správní reţie, odbytová reţie, zvláštní riziko, …) kalkulace podle tzv. akce K – ČSSZ, n.p. vydalo Popisník stavebních prací a dodávek, kterým byly odstraněny dosavadní moţnosti voleb variant pro provedení téţe práce, a Katalog jednicových nákladů s předepsáním potřebného mnoţství práce a hmot.

20

Obecné schéma oceňování v době 1946 - 1949 Zjištění hodnoty nemovitostí pořízených do 20.6.1939 – oceňovaly se stopcenou, a to podle CČ = SC – A CČ...... představuje věcnou hodnotu či časovou cenu SC…...stopcena, kterou určil odhadce na základě své databáze a znalostí A…......představovalo znehodnocení staveb (opotřebení) Oceňování v období od 1.1.1950 do 31.5.1953

- nejdůleţitější předpisy

tohoto období: vyhláška č. 35/1950 Ú.l., o tvoření cen podnikových výkonů v podnicích stavebního průmyslu, zároveň dnem 14.1.1950, byla zrušena platnost protektorátního předpisu č. 416/1940 Sb., který tlumil dopady nařízení pro ceny ve stavebnictví vyhláška č. 451/1950 Ú.I. byla předepsána všem stavebním podnikům, které fakturovaly podle akce K. Nařizovala sráţku 15% z kaţdé faktury vystavené v roce 1950, aby se zčásti přibrzdil nelegální růst cen stavebních prací. normálová kalkulace – byla sestavena na základě tzv. normálů, tedy znormovaných

pracovních

vypracovaných

výkonových

postupů norem

podle lidské

a

v roce

1950

strojní

práce,

nákladových norem provozu strojů, spotřebních norem hmot, ceníků hmot prací HSV a ceníků prací PSV. Normálová kalkulace se dělila na tři stupně: - normálová kalkulace I.stupně (NK I.) - normálová kalkulace I.stupně (NK II.) – hlavním smyslem byla tvorba odbytové kalkulace, podle které se práce fakturovala stavebníkovi. - normálová kalkulace I.stupně (NK III.) ceníky ministerstva místního hospodářství – pouţívaly se jen u malých novostaveb o celkových investičních nákladech do 100 tisíc Kč, rekonstrukčních prací a generálních oprav o celkových nákladech do 200 tisíc Kč a údrţbových prací bez omezení. Platnost ceníků skončila v roce 1961. Byl přijat občanský zákoník č.141/1950 Sb., který začal rozlišovat do té doby nezvyklé druhy vlastnictví: socialistické, soukromé a osobní. Dále 21

byl platný odhadní řád č. 100/1933 Sb., nařízení č. 175/1939 Sb., o zákazu zvyšování cen k 20.6.1939. První úlohou kaţdého odhadce či znalce muselo být určení, zda byla nemovitost pořízena do 20.6.1939 anebo aţ po tomto datu. Zjištění hodnoty nemovitosti pořízené do 20.6.1939 – oceňovaly se stopcenou, a to podle CČ = SC – A CČ...... představuje věcnou hodnotu či časovou cenu SC…...stopcena, kterou určil odhadce na základě své databáze a znalostí A…......představovalo znehodnocení staveb (opotřebení)

3.2.3. Oceňování v době od 1.6.1953 do 30.4.1964 20.6.1939 nastal první předěl. 1.6.1953 nastal druhý předěl, který vznikl v důsledku peněţní reformy na základě zákona č.41/1953 Sb. Základní předpisy od 1.6.1953 do 30.4.1964: zákon č. 41/1953 Sb., o peněţní reformě – znamenala přepočet všech nákladů a cen k 1.6.1953 v poměru 5:1, cen nemovitostí opatřených před 1.6.1953 směrnicí ministerstva financí o generální inventarizaci základních fondů – vztahovala se na všechny hospodářské, rozpočtové a ostatní organizace, vyjma jednotných zemědělských druţstev, kterým ukládala povinnost provést generální inventarizaci základních fondů, určit stupeň jejich opotřebení a nově je ocenit, a to k datu 1.1.1955 způsobem podle směrnice. Ocenění základních fondů podle směrnice spočívalo ve stanovení jejich nové reprodukční pořizovací hodnoty. Tou se rozuměla hodnota odpovídající peněţní částce, kterou by bylo potřeba vynaloţit v rozhodný den na pořízení nových základních fondů tuzemské výroby, které jsou co do kapacity stejné jako základní fondy oceňované, popřípadě s nimi srovnatelné. Reprodukční pořizovací hodnota základních fondů se vypočetla: u budov a staveb dokončených před 1.1.1951 dle ceníku ministerstva stavebnictví, u budov a staveb provedených v roce 1951 vynásobením původní pořizovací hodnoty koeficientem 0,944,

22

u budov a staveb započatých po 1.1.1951, ale dokončených v době od 1.1.1952 do rozhodného dne, opět podle původní pořizovací hodnoty, ale s tím, ţe hodnota stavebních prací provedených do 31.12.1951 se vynásobila koeficientem 0,944. u stavebních a zemědělských pozemků na podkladě ceníků vydaných ministerstvem místního hospodářství, zemědělství, lesů a dřevařského průmyslu. Opotřebení: O = ((A – B) / A) x 100 (%) A……….normovaná celková doba upotřebitelnosti základního fondu B……….zbývající doba upotřebitelnosti zavedení rozpočtové soustavy pro výstavbu 1959 neboli nové rozpočtové

soustavy

(„NOROS

1959“)

–

vycházela

z velkoobchodních cen stavebních prací a byla tvořena systémem jednotných rozpočtových podkladů, z nichţ se vypracoval rozpočet stavby. Na nemovitosti pořizované po datu 1.6.1953 se jiţ redukce 1:5 nevztahovala, neboť jiţ byly pořízeny v nové měně, takţe se nejčastěji ocenily podle pořizovacích cen dle normálové kalkulace NK II, a od roku 1959 podle nové rozpočtové soustavy (NOROS 1959). Obecné schéma ocenění: Nemovitost pořízena do 20.6.1939 – pokud byla nemovitost pořízena do 20.6.1939, pak se její časová cena zjistila stopcenou, u staveb s odpočtem opotřebení za počet roků jejího uţívání, ale tato hodnota se ještě musela přepočítat v poměru 1:5 CČ = (SC – A) / 5 CČ ….představuje věcnou hodnotu či časovou cenu SC…..stopcena, kterou určil odhadce na základě svých znalostí a své databáze A……znehodnocení u staveb (dnes opotřebení) za počet roků jejího uţívání Zjištění hodnoty nemovitostí pořízených od 21.6.1939 do 31.5.1953 – oceňovaly se cenami platnými pro stavební podnikání v době pořízení, tj. pořizovacími cenami, s odpočtem opotřebení za počet roků jejího uţívání, a tato hodnota se ještě musela přepočítat v poměru 1:5

23

CČ = (CP – A) / 5 CČ …...představuje věcnou hodnotu či časovou cenu CP……pořizovací cena, kterou určil odhadce na základě svých znalostí a své databáze (pro nemovitosti pořízené od 21.6. 1939 do

1949 se pořizovací cena zjišťovala podle dokladů

či stopceny či pořizovací cenou obdobné stavby, pro nemovitosti pořízené v období 1949 – 1950 pořizovací cenou vykalkulovanou na základě akce K, pro nemovitosti pořízené v době od 1.1.1951 do 3.5.1953 pořizovanou cenou podle normálové kalkulace II.stupně) A……..znehodnocení u staveb (dnes opotřebení) za počet roků jejího uţívání Nemovitost pořízena po 1.6.1953 – se jiţ redukce 1:5 nevztahovala, neboť jiţ byly pořízeny v nové měně, takţe se ocenily podle pořizovacích cen dle normálové kalkulace NK II CČ = CP – A CČ …….představuje věcnou hodnotu či časovou cenu CP……..pořizovací cena, kterou určil odhadce na základě svých znalostí a své databáze (pro nemovitosti pořízené od 1.6.1953 do 30.6.1959 byla zdrojem pořizovací cena zjištěná dle normálové kalkulace II., kdeţto pro nemovitosti pořízené v období od druhé poloviny roku 1959 do 30.4.1964 to byly rozpočtové ceny podle katalogů NOROS 1959) A……….znehodnocení u staveb (dnes opotřebení) za počet roků uţívání14

14

WEIGEL, L., Oceňování nemovitostí podle předchozích cenových předpisů, Nakladatelství CERM s.r.o., Brno, 2002, str. 55, ISBN 80-7204-259-9

24

4. OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ VE II. OCEŇOVACÍM OBDOBÍ (1.5.1964 – 31.12.1984) Toto oceňovací období bylo obdobím „socialistické výstavby“. Na začátku tohoto období byly České země i Slovensko součástí jedné republiky, od roku 1969 došlo k federativnímu uspořádání obou republik. Kaţdá republika měla pak vlastní oceňovací předpisy.

4.1. Pohled do historie Nový občanský zákoník č. 40/1964, který nabyl účinnosti 1.4.1964, přinesl řadu změn, které měly za následek vytvoření nové legislativy týkající se evidování nemovitostí. Zřízením evidence nemovitostí podle zákona č. 22/1964

Sb.,

o

evidenci

nemovitostí

došlo

k opětnému

evidování

vlastnických a jiných majetkových práv k nemovitostem. Z technického hlediska byl podkladem evidence nemovitostí (EN) původní operát bývalé JEP ve shodné struktuře: - měřický operát - písemný operát - úhrnné a sumarizační výkazy a sbírka listin Písemný operát byl rozšířen o list vlastnictví. Právní vztahy se evidovaly na základě ověřených kopií nebo originálů listin předkládaných k zápisu na listech vlastnictví, které měly strukturu obdobnou bývalé pozemkové knize.15

4.2. Základní oceňovací předpisy II. oceňovacího období Základními předpisy tohoto období byly: vyhláška č. 73/1964 Sb., o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastnění nemovitostí s účinností od 1.5.1964 do 31.5.1969 15

BUMBA, J., České katastry od 11. do 21.století, Grada Publishing, a.s., 2007, str. 103, ISBN 978-80247-2318-1

25

vyhláška č. 43/1969 Sb., o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastnění nemovitostí s účinností od 1.6.1969 do 31.12.1984 Vyhláška č. 73/1964 Sb. určovala: -

ceny staveb nabývaných od občanů z jejich osobního vlastnictví občany, socialistickými organizacemi, jinými neţ socialistickými organizacemi

-

ceny práva osobního uţívání pozemků

-

výši a způsob náhrady při vyvlastnění za stavby v osobním vlastnictví a nemovitosti v soukromém vlastnictví

Na základě toho lze vyhlášku charakterizovat jako závazný cenový předpis pro oceňování staveb v určité přesně vymezené oblasti a jako náhradový předpis, který řešil oceňování pro všechny druhy nemovitostí při jejich

vyvlastnění

občanovi

nebo

jiné

neţ

socialistické

organizaci

socialistickou organizací. Co se týkalo oceňování staveb v osobním vlastnictví z hlediska jejich převodu na organizace, byla vyhláška jednosměrná, neboť řešila pouze oceňování případů, kdy občan takové stavby prodával organizaci (socialistické nebo jiné neţ socialistické), ale neřešila oceňování staveb pro případy opačné, tedy kdy občan chtěl sám od těchto organizací stavbu koupit. Tato situace byla částečně řešena samostatně vydanou Směrnicí č. 10/1964 Věstníku MF pro prodej RD z národního majetku občanům. Směrnice byla účinná od 1.5.1964 po celou dobu vyhlášky č. 73/1964 Sb. 16 Oceňování bylo odvislé dle druhu a formy vlastnictví, dle subjektů převodu. Podle toho vyhláška řešila: 1) Ocenění staveb v osobním vlastnictví -

při jejich převodu od občana na občana – postupovalo se dle části první vyhlášky17, § 2-10, přičemţ takto zjištěné ceny se pokládaly za nejvyšší (maximální)

16

WEIGEL, L., Oceňování nemovitostí podle předchozích cenových předpisů, Nakladatelství CERM s.r.o., Brno, 2002, str. 59, ISBN 80-7204-259-9 17 Vyhláška č. 73/1964 Sb., o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastnění nemovitostí

26

-

při jejich smluvním převodu od občana na socialistickou organizaci, resp. od jiné neţ socialistické organizaci na socialistickou organizaci - postupovalo se dle části třetí vyhlášky18, § 24, který uváděl, ţe „socialistické organizace se nesmějí zavazovat ani k vyšším úplatám ani k jiným náhradám než poskytovaným při vyvlastnění“.

-

při jejich převodu ze socialistické organizace na občana – tento případ vyhláška neřešila, bylo třeba postupovat podle Směrnice č.10/1964 Sb.

2) Ocenění staveb v soukromém vlastnictví -

při jejich smluvním převodu od občana (nebo jiné neţ socialistické

organizace)

na

socialistickou

organizaci

–

postupovalo se dle části třetí vyhlášky19, § 24, a protoţe předmětem převodu byly nemovitosti v soukromém vlastnictví, postupovalo se v tomto případě podle části druhé, a to u staveb podle §14 a 17, u pozemků podle §15 a 16, u porostů podle §18 a 19. -

při jejich smluvním převodu od občana na socialistickou organizaci, resp. od jiné neţ socialistické organizaci na socialistickou organizaci občana – nebylo moţno vyhlášku pouţít, neboť tento druh převodu vůbec neřešila a tak se ocenění

těchto

nemovitostí

provedlo

podle

zvyklostí

I.

oceňovacího období (stopcenou nebo cenou platnou pro stavební podnikání v době pořízení nemovitosti) -

převod výše uvedených nemovitostí od socialistické organizace na občana – tento případ vyhláška neřešila, ale takový převod tehdy ani nebyl z principu moţný. Na pozemek pro stavbu v osobním vlastnictví stát občanovi na jeho ţádost zřídil „právo osobního užívání pozemku"20

18

Vyhláška č. 73/1964 Sb., o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastnění nemovitostí 19 Vyhláška č. 73/1964 Sb., o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastnění nemovitostí 20 Vyhláška č. 73/1964 Sb., o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastnění nemovitostí

27

3) Ocenění nemovitostí bez ohledu na jejich druh a formu vlastnictví -

převod mezi socialistickými organizacemi navzájem – ocenění se provedlo podle Směrnice o generální inventarizaci základních fondů. Převod se uskutečnil dle vyhlášky o správě národního majetku21 a i podle hospodářského zákoníku22.

21 22

Vyhláška č. 104/1966 Sb., o správě národního majetku Zákon č. 109/1964 Sb., hospodářský zákoník

28

5. OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ VE III. OCEŇOVACÍM OBDOBÍ (1.1.1985 – 31.10.1994) V tomto období došlo ke změně politických a hospodářských poměrů, kdy jeden politický a hospodářský systém byl nahrazen systémem principiálně protichůdným, coţ se promítlo i do oceňování nemovitostí.

5.1. Pohled do historie Po roce 1989 došlo k zásadní změně vlastnického práva. Dřívější zákony č. 122/1975 Sb. a č. 123/1975 Sb. byly nahrazeny. Šlo o obnovení vlastnických vztahů a o naplnění vlastnického práva jako takového. Vlastnictví je jedno ze základních lidských práv, které je zaručeno ústavně, článkem 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod: „(1) Každý má právo vlastnit majetek. Vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu. Dědění se zaručuje. (3) Vlastnictví zavazuje. Nesmí být zneužito na újmu práv druhých anebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy. Jeho výkon nesmí poškozovat lidské zdraví, přírodu a životní prostředí nad míru stanovenou zákonem. (4) Vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva je možné ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu.“23

5.2. Základní oceňovací předpisy III. oceňovacího období Základními předpisy tohoto období byly: vyhláška č. 128/1984 Sb., o cenách staveb, pozemků, porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za

dočasné

uţívání

pozemků,

s účinností

od

1.1.1985

do

31.12.1988

23

Usnesení Předsednictva ČNR č. 2/1993 Sb., o vyhlášení Listiny základních práv a svobod

29

vyhláška č. 182/1988 Sb., o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků, s účinností od 1.1.1989 do 31.10.1991. Tato vyhláška byla vzhledem ke změně politických, společenských a hospodářských poměrů z listopadu 1989 třikrát novelizována, a to vyhláškou č. 316/1990 Sb.s účinností od 1.9.1990, vyhláškou č. 589/1990 Sb. s účinností od 1.1.1991 a vyhláškou č. 40/1991 Sb. vyhláška č. 393/1991 Sb., o cenách staveb, pozemků, porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků, s účinností od 1.11.1991 do 31.10.1994. Tato vyhláška byla dvakrát novelizována, a to vyhláškou č. 110/1992 Sb. s účinností od 24.3.1992 a vyhláškou č. 611/1992 Sb. s účinností od 1.1.1993 Oproti vyhláškám druhého oceňovacího období došlo k liberalizaci oceňování. Rozdíly v oceňování v závislosti na druhu a formě vlastnictví uţ nebyly tak příkré a četné. Vyhláška č. 128/1984 Sb. uţ nebyla rozčleněna do částí, ale do oddílů. Náhrady za vyvlastnění nemovitostí uţ nebyly předmětem této vyhlášky, ale nové vyhlášky č. 122/1984 Sb. Vyhláška č. 182/1988 Sb. nahradila předchozí vyhlášku č. 128/1994 Sb. a byla novelizována novelou č. 316/1990 Sb. Původní vyhláška č. 182/1988 Sb., která vešla v účinnost od 1.1.1989, byla koncipována pro původní poměry socialistického hospodářství. Proto nemohla vyhovět zcela novým odlišným poţadavkům rodícího se kapitalistického hospodářství. Novela byla snahou o změnu, i kdyţ základní systém oceňování bodováním, stejně jako struktura vyhlášky zůstaly zachovány. Novela č. 589/1990 Sb. byla další reakcí na změněné podmínky oceňování nemovitostí, zejména souvisela se vznikem nových právních subjektů participujících na převodech a přechodech nemovitého majetku. Novela rozdělila původní vyhlášku na tři části. Základní systém oceňování bodováním byl zachován. Proti novelizované vyhlášce č. 182/1988 Sb., která byla novelou č. 589/1990 Sb. dále doplněna a z části změněna, ale nikoliv zrušena, došlo k těmto hlavním změnám s dopadem na oceňování. Obsah vyhlášky byl novelou rozšířen. Obsah předchozí úpravy vyhlášky touto novelou přešel do 30

nové vytvořené části první vyhlášky. Tato část vyhlášky řešila ceny staveb, pozemků a trvalých porostů při jejich převodech a přechodech mezi československými subjekty, úhrady za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhrady za dočasné uţívání pozemků (nájem) podle občanského zákoníku. Nově byla vloţena část druhá a třetí. Paragrafy druhé části se týkaly úplatných převodů vlastnictví nebo práva hospodaření ke stavbám, pozemkům a trvalým porostům mezi československými subjekty bez zahraniční účasti, uzavřených na základě smlouvy podle hospodářského zákoníku. Cena takových staveb se sjednávala dohodou. Pouze u staveb likvidovaných v souladu s územně plánovací dokumentací ve prospěch investiční výstavby. Nově byla vloţena část třetí, týkající se cen staveb, pozemků a trvalých porostů při převodech na československý subjekt se zahraniční účastí nebo jiný neţ československý subjekt. Při převodech a přechodech nemovitostí se v těchto případech jejich cena zjistí v cenové úrovni zahraničního trhu přepočtené na československou měnu kurzem platným ke dni uzavření smlouvy nebo přechodu vlastnictví. Při smluvních převodech bylo moţno sjednat i cenu odlišnou od ceny zjištěné, cena však byla platná aţ po schválení MF ČR. Náhrada za dočasné uţívání pozemků se v těchto případech sjednávala dohodou. Novela č. 40/1991 Sb., ze dne 11.1.1991, kterou se mění a doplňuje vyhláška o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků, byla vynucena naléhavou potřebou stanovit způsob zjištění vyvolávací ceny staveb, pozemků a trvalých porostů ve vlastnictví státu pro účely veřejné draţby. Základní systém oceňování bodováním zůstal i zachován. Proti novelizované vyhlášce č. 182/1988 Sb., která byla novelou č. 40/1991 Sb. dále doplněna a z části změněna, ale nikoliv zrušena. Obsah vyhlášky byl doplněn o část čtvrtou, která se týkala zjišťování vyvolávací ceny staveb, pozemků a trvalých porostů ve vlastnictví státu pro účely veřejné draţby. Cena stavby ve vlastnictví státu určené pro veřejnou draţbu se zjistila vynásobením pořizovací ceny stavby (podle účetní evidence) indexem. Pokud byla po roce 1970 provedena generální oprava stavby, její přístavba nebo nástavba, zvyšuje se vyvolávací cena o 10%.

31

Cena

pozemků

a

trvalých

porostů

se

ţádným

způsobem

neregulovala. Vyhláška MF ČR č. 393/1991 Sb. z 5.9.1991, o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků. Účinnost vyhlášky byla od 1.11.1991 do 31.10.1994. Tato vyhláška byla s ohledem na další a pokračující politické a hospodářské změny (mj. také vznik samostatné České republiky) ještě dvakrát v průběhu své účinnosti novelizována, a to vyhláškou č. 110/1992 Sb. od 24.3.1992 vyhláškou č. 611/1992 Sb. od 1.1.1993 Vyhláška č. 393/1991 Sb. se vztahuje na zjišťování a sjednávání cen staveb pozemků a trvalých porostů při jejich převodech nebo přechodech mezi fyzickými i právnickými osobami. Dále se touto vyhláškou stanoví způsob zjištění anebo podmínky sjednání: -

úhrady za zřízení práva osobního uţívání pozemků

-

náhrady za dočasné uţívání pozemků

-

cen staveb, které stavební úřad nařídil nebo povolil k odstranění z důvodů na straně vlastníka

-

cen staveb, které mají být v souladu s územně plánovací dokumentací likvidovány z důvodů investiční výstavby, a cen pozemků a trvalých porostů převáděných z téhoţ důvodu na stavebníka

-

vyvolávací ceny staveb, pozemků a trvalých porostů ve vlastnictví státu pro účely veřejné draţby

Náhrady za vyvlastnění nemovitostí uţ nebyly předmětem této vyhlášky, ale pro ten účel jiţ dříve vydané vyhlášky č. 122/1984 Sb. Novela č. 110/1992 Sb., jedná se o vyhlášku MF ČR z 21.2.1992, kterou se doplňuje vyhláška č. 393/1991 Sb., o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků. Účinnost novely byla od 24.3.1992 do 31.10.1994

32

Základní systém oceňování bodováním, stejně jako všechny ostatní §§ vyhlášky č. 393/1991 Sb. zůstaly zachovány, novelou byl pouze doplněn § 25 ve věci vyvolávací ceny pro veřejnou draţbu. „Cena zjištěná podle odstavců 1 až 3 je maximální vyvolávací cena pro veřejnou dražbu. Tato vyvolávací cena může být před zahájením veřejné dražby snížena v souladu s tržními principy a v závislosti na místních podmínkách."24 Zákon č. 403/1990 Sb., o zmírnění některých majetkových křivd Zákon se vztahuje na následky majetkových křivd způsobených fyzickým a soukromým právnickým osobám odnětím vlastnického práva k nemovitým, popřípadě movitým věcem podle vládního nařízení č. 15/1959 Sb., o opatřeních

týkajících

se

některých

věcí

uţívaných

organizacemi

socialistického sektoru, podle zákona č. 71/1959 Sb., o opatřeních týkajících se některého soukromého domovního majetku, a znárodněním zestátněním na základě výměrů některých odvětvových ministerstev, vydaných po roce 1955 a odvolávajících se na znárodňovací předpisy z roku 1948. Za odnětí vlastnického práva ve smyslu tohoto zákona se povaţuje i přechod vlastnického práva na základě kupní smlouvy podle § 4 odst. 1 a 2 vládního nařízení č. 15/1959 Sb.: „(1) Nájemce může najatou věc koupit, jestliže ji nezbytně potřebuje k plnění svých úkolů. Předmětem koupě mohou být jen věci movité v ceně nejvýše 10 000 Kčs a věci nemovité v ceně nejvýše 50 000 Kčs. (2) K platnosti kupní smlouvy je třeba souhlasu příslušného orgánu.“25

24

Vyhláška č. 393/1991 Sb., o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků ve znění vyhlášek č. 110/1992 Sb., č. 611/1992 Sb. a ve znění zákona č. 38/1993 Sb. 25 Vládní nařízení č. 15/1959 Sb., o opatřeních týkajících se některých věcí uţívaných organizacemi socialistického sektoru

33

6. OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ VE IV. OCEŇOVACÍM OBDOBÍ (1.11.1994 – dodnes) V roce 1994 vstoupila Česká republika jiţ do druhého roku své samostatné existence a proběhla druhá vlna kupónové privatizace. Toto období je nazýváno „Oceňováním podle současných předpisů“.

6.1. Základní oceňovací předpisy IV. oceňovacího období Nemovitosti podle Občanského zákoníku - dle § 119 občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb., ve znění dalších předpisů) od 1.4.1964: „(1) Věci jsou movité nebo nemovité. (2) Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.“

Stavby podle stavebního zákona 1.1.2008 nabyl účinnost nový stavební zákon, vydaný pod č. 183/2006 Sb. K zákonu byly vydány vyhlášky č.: 498/2006 Sb., o autorizovaných inspektorech 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti 501/206 Sb., o obecných poţadavcích na vyuţívání území 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení, veřejnoprávní smlouvy a územního opatření 526/2006 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona ve věcech stavebního řádu 137/1998 Sb., o obecných technických poţadavcích na výstavbu 561/2006 Sb., o stanovení seznamu aglomerací pro účely hodnocení a sniţování hluku

34

369/2001 Sb., o obecných technických poţadavcích zabezpečujících uţívání staveb osobami s omezenou schopnosti pohybu a orientace, ve znění vyhlášky č. 492/2006 Sb. a zákony č.: 360/1992 Sb., o výkonu povolání autorizovaných architektů a o výkonu povolání autorizovaných inţenýrů a techniků činných ve výstavbě 186/2006 Sb. o změně některých zákonů souvisejících s přijetím stavebního zákona a zákona o vyvlastnění - dle stavebního zákoníku, do 31.12.2007: „(1) Za stavbu se považují veškerá stavební díla bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, účel a dobu trvání. (2) Stavby mohou být (a) trvalé (b) dočasné, u nichž se předem omezí doba jejich trvání.“ - dle stavebního zákona č. 183/2006 Sb. § 2 odst. 3, od 1.1.2008: „Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebné technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad omezí dobu jejího trvání. Stavba, která slouží reklamním účelům, je stavba pro reklamu.“ - dle §3, zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb., se stavby člení: „(1) Pro účely oceňování se stavby člení na: a) stavby pozemní, kterými jsou 1. budovy, jimiž se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory 2. venkovní úpravy b) stavby inženýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody kanalizace, věže, stožáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru c) vodní nádrže a rybníky 35

d) jiné stavby Členění staveb na jednotlivé druhy stanoví vyhláška. (2) Pro účely oceňování se stavba posuzuje podle účelu užití. Při nesouladu mezi účelem užití stavby uvedeným v kolaudačním rozhodnutí nebo v kolaudačním souhlasu nebo ve stavebním povolení nebo ve veřejnoprávní smlouvě nahrazující stavební povolení nebo v ohlášení či v oznámení stavebníka stavebnímu úřadu

nebo

v souhlasu

stavebního

úřadu

nebo

v certifikátu

autorizovaného inspektora a skutečným užitím se vychází při oceňování ze skutečného užití stavby. Nejsou-li zachovány doklady o účelu, pro který byla stavba povolena, nebo při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem platí, že stavba je určená k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena. Jestliže vybavení stavby nasvědčuje několika účelům, má se za to, že stavba je určena k účelu, ke kterému se užívá bez závad.“ Pozemky podle zákona o oceňování majetku V zákonu č. 151/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů, je uvedeno: „§ 9 - Členění pozemků (1) Pro účely oceňování se pozemky člení na a) stavební pozemky, kterými jsou 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím, regulačním plánem, veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí, nebo územním souhlasem určeny k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, 2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí,

36

b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost c) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní plochy, e) jiné pozemky, které nejsou uvedeny v písmenech a) až d) (2) Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není též pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod. (3) Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu.“ V § 2 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) je definován stavební pozemek takto: „(1) V tomto zákoně se rozumí b) stavebním pozemkem pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem, c) zastavěným stavebním pozemkem pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami,“ Pro oceňování se začaly pouţívat metody: nákladová (zaloţená na koeficientech),

porovnávací,

výnosová,

kombinace

metod.

Vyhláška

Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., (oceňovací vyhláška) prošla do současnosti několika novelizacemi - ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. prošla do současnosti mnoha novelizacemi. Příklad ocenění dle současných právních předpisů je v kapitole 7.

37

6.2. Přehled oceňovacích metod Metoda nákladová vychází z poloţkových rozpočtů, stavebních podílů konstrukcí, vlivu rekonstrukce a opotřebení metodou lineární či analytickou. Koeficienty pouţívané pro metodu nákladovou K1…......koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v platném znění K2..........koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaţí v objektu, popřípadě samostatně oceňované části, se vypočte podle vzorce 6,60 K2 = 0,92 + ------, PZP kde 0,92 a 6,60 jsou konstanty, PZP ..... průměrná zastavěná plocha v m2, K3........koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaţí v objektu, popřípadě samostatně oceňované části podle vzorce 2,10 K3 = ---- + 0,30 pro budovy, v kde v ....... průměrná výška podlaţí v metrech, 2,10; 0,30 jsou konstanty, K4 ...... koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce K4 = 1 + (0,54 x n) kde 1 a 0,54 jsou konstanty, n.......součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 15 v tabulce č. 1 pro budovy, s nadstandardním vybavením, sníţený o součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením zjištěných z uvedených tabulek.

38

K5 ..... koeficient polohový podle přílohy č. 14, Ki ..... koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38 vyhlášky č. 3/2008 Sb., vztaţený k cenové úrovni roku 1994, Kp ..... koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Ocenění metodou zjištění věcné hodnoty Věcnou hodnotu nebo-li časovou cenou se rozumí cena, za kterou je moţno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), sníţená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, ţe je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obecné, je u staveb pouţito cen z cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti. Ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných (odúročených) příjmů, které je moţno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosaţení těchto příjmů. Odhad obvyklé ceny prostým průměrem Podstatou metody je zjištění hodnoty nemovitosti jako prostý aritmetický průměr z hodnoty věcné a hodnoty výnosové: CN + CV COB = ----------2

kde COB…...cena obecná CN……cena

zjištěná nákladovým způsobem (věcná hodnota,

časová cena) CV……cena zjištěná výnosovým způsobem Odhad obvyklé ceny váţeným průměrem Při metodě váţeného průměru je opět vypočten aritmetický průměr z hodnoty věcné a výnosové, ovšem průměr váţený – jednotlivým hodnotám je dána rozdílná váha:

39

CN + n x CV COB = ----------------n+1 kde COB…...váţeným

průměrem

zjištěná

cena

všech

staveb

na

pozemku (včetně ceny pozemku, pokud mají stavby i pozemek stejného vlastníka) CN……nákladovým způsobem zjištěná cena všech staveb na pozemku (+ cenu pozemku, pokud mají stavby i pozemek stejného vlastníka). Tato cena má vţdy váhu 1. CV……výnosovým způsobem zjištěná cena staveb (+ pozemku, pokud mají stavby i pozemek stejného vlastníka) n..…….váha ceny zjištěné výnosovým způsobem CV Metoda třídy polohy Tato metoda spočívá v poznání, ţe cena stavebního pozemku je ve zcela určité relaci jak k celkové ceně nemovitosti, tak k výnosu z nájmu. Procentuální podíl ceny pozemku je určen pomocí tzv. klíče třídy polohy. V tomto klíči jsou obsaţena různá kritéria, např. dopravní vztahy, obytné budovy a jejich poloha ve vztahu k obchodu, průmyslovému území, oblasti s nízkou vyuţitelností pozemku, vysoký počet podlaţí, otevřený nebo uzavřený způsob zastavění, povyšující faktory (lázně, výhledové vyuţití), redukční faktory (hluk z průmyslu, zastínění) atd. Pouţíváno je 5 + 2 klíčů třídy polohy, podle kterých se hodnotí na základě slovního popisu. Metoda porovnávací (srovnávací) Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a draţeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto posudku je odhadovaná prodejní cena se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.

40

7. UKÁZKA ZNALECKÉHO POSUDKU PODLE VYHLÁŠKY č. 43/1969 Sb. 7.1. Rodinný dům Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 15.05.1977

7.1.1. Popis Dům je obdélníkového půdorysu, podsklepený, s jedním nadzemním podlaţím a podkrovím. Do domku se vchází z ulice po předloţených schodech, vstupuje se do zádveří. Odtud se vstupuje do kuchyně a obývacího pokoje. Okna (tři) jsou do ulice. Z kuchyně se na druhou stranu vchází do haly, kde se následně vstupuje do koupelny, komory, kotelny a obývacího pokoje. Nosná konstrukce: zděná tloušťky převáţně 30 cm, na základových pásech. Izolace: proti zemní vlhkosti, převáţně nefunkční Vnější povrchy obvodových stěn: břízolitové omítky Vnitřní povrchy obvodových stěn: hladké vápenné Střecha: původní sedlová Střešní krytina: tašky pálené dvoudráţkové na laťování Oplechování: parapety, ţlaby, svody, oplechování komínů a štítů Bleskosvod: je Napojení na přípojky: vody, kanalizace, elektro, plyn, telefon Objekt je tvořen těmito provozně propojenými částmi: původní část (uliční) z roku 1953: zádveří, 2 pokoje, kuchyň, sklep přístavba (dvorní část) z roku 1971: chodba, koupelna, komora, kotelna a obývací pokoj Popis vybavení suterénu: Obvodové zdivo: zděné tl. 45 cm Vnitřní úprava zdiva: omítka vápenná hrubá Stropy: s rovným podhledem, omítané, vápenná omítka Schodiště: jednoramenné Podlahy a dlaţby: dusaná hlína Dveře: dřevěné v dřevěné zárubni El. instalace: 220V

41

Výčet místností podlaţí: sklep Popis vybavení 1.NP – původní část: Obvodové zdivo: vyzdívané tl. 30 cm Vnitřní úprava zdiva: omítka vápenná hladká Vnitřní obklady: nejsou Stropy: dřevěné, trámové rovné s omítnutým podhledem Povrch stropů: vápenná omítka hladká Schodiště: jednoramenné, povrch stupňů – dřevo Podlahy obytných místností: dřevěné prkenné Podlahy ostatních místností: betonová dlaţba Okna: dřevěná dvojitá Dveře: dřevěné, plné a prosklené Vytápění: lokální na pevná paliva, WAW El. instalace: světelný proud Rozvod vody: el. průtokový ohřívač Kanalizace z kuchyně Zdroj teplé vody: plynový průtokový ohřívač Kuchyňské vybavení: mycí dřez, sporák Výčet místností podlaţí: 2x pokoj, kuchyň, zádveří, schodiště Popis vybavení 1.NP – přistavěná část 1.NP: Obvodové zdivo: vyzdívané tl. 30 cm Vnitřní úprava zdiva: omítka vápenná hladká, obklad v koupelnách Vnitřní obklady: nejsou Stropy: betonové Povrch stropů: vápenná omítka hladká Podlahy obytných místností: dřevěné prkenné Podlahy ostatních místností: betonová dlaţba Okna: dřevěná dvojitá Dveře: dřevěné, plné a prosklené Vytápění: lokální na pevná paliva, WAW El. instalace: světelný proud Rozvod vody: el. průtokový ohřívač Kanalizace z koupelny, WC, sprchy Zdroj teplé vody: plynový průtokový ohřívač Výčet místností podlaţí: pokoj, hala, komora, koupelna, sprcha

42

Popis vybavení podkroví – pouze nad původní částí: Obvodové zdivo: vyzdívané tl. 30 cm Vnitřní úprava zdiva: omítka vápenná hladká Stropy: s rovným podhledem, skosené, omítané Schodiště: jednoramenné, povrch stupňů – dřevo Podlahy a dlaţby: koberec Okna: střešní, plastová Dveře: poklop ze dřeva umístěn na schodišti mezi 1.NP a podkrovím El. instalace: 220V Výčet místností podlaţí: pokoj

7.1.2. Výměry pro ocenění podlaţí

místnost

1.PP 1.NP

sklep zádveří síň obývací pokoj kuchyň koupelna +WC pokoj sklad kotelna chodba

celkem 1.NP podkroví Celkem

pokoj

vnitřní rozměry (m) délka šířka 7,00 5,37 1,84 1,00 5,37 2,55 3,70 3,67

výměra m2 37,59 1,84 13,67 13,58

bytová (m2) obytná příslušenství 37,59 1,84 13,67 13,58

3,60 1,86

1,49 1,45

5,35 2,70

5,88 1,54 2,22 2,63

2,82 1,22 1,23 2,62

16,60 1,88 2,73 6,88 65,23

16,60

30,18

1,88 2,73 6,88 35,05

44,59

44,59 74,77

72,64

7,93

5,62

5,35 2,70

V rodinném domku nejsou ţádné přechodně obyvatelné, společné nebo provozní prostory a kuchyň nepřesahuje 12 m2. Výpočet obestavěného prostoru (ČSN 73 4055) pro zjištění poměru mezi původní částí a přístavbou: Obestavěný prostor: Základy:

(7,50 x 2 + 6,57 x 3) x 0,60 x 0,50 = 10,41 m3

1.PP:

7,50 x 6,57 x 2,10 = 103,48 m3

1.NP – původní část:

7,50 x 6,57 x 2,55 = 125,65 m3

1.NP – přistavěná část:

(11,46 x 2,10) + (2,73 x 2,42) + (16,60 x 2,47) = 24,07 + 6,61 + 41 = 71,68 m3

Podkroví:

7,93 x 5,62 x (2,65/2) = 59,05 m3

43

Obestavěný prostor původní části:

298,59 m3

Obestavěný prostor přistavěné části:

71,68 m3

Celkový obestavěný prostor:

370,27 m3

Podíl obestavěného prostoru původní části

80,64 %

Podíl obestavěného prostoru přístavby

19,36 %

7.1.3. Zjištění charakteru objektu Objekt nemá provozní místnosti dle § 59 zákona č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty, má tři obytné místnosti kromě kuchyně a nejedná se o zemědělskou usedlost. Je tedy rodinným domem.

7.1.4. Zařazení do kvalitativní třídy podle přílohy č.1 vyhlášky č.43/1969 Sb. znak 1.zdivo 2.fasáda 3.střecha 4.schodiště 5.izolace 6.zárubně 7.podlahy 8.dlaţby 9.vytápění 10.kuchyně 11.příprava teplé vody 12.lázeň 13.záchod 14.voda 15.elektrické instalace 16.okna 17.dveře 18.prádelna 19.sušárna 20.sklep 21.vestavěná garáţ Celkem hodnoceno znaků v I.třídě ve II.třídě ve III.třídě ve IV.třídě celkem

provedení cihelné tl 30cm břízolitová omítka pálené tašky na latích dřevo, tesařsky zpracované bez podstupnic zdiva proti zemní vlhkosti dřevěné podlahy cementové dlaţdice lokální na tuhá paliva, WAW plynový sporák, dřez se studenou vodou teplá voda z karmy vana obloţená, umyvadlo - dlaţba splachovací, obloţený, dlaţba teplá v koupelně, kuchyni zásuvky, zvonek dvojitá překliţované, zámky s vloţkami není není na palivo není

0 znaků 8 znaků 8 znaků 5 znaků 21 znaků

x1 x2 x3 x4

třída III II II IV III III IV III II II II III III II II II III IV IV III IV 21

0 16 24 20 60

44

Dvě třetiny kladných odpovědí (2 x 21/3 = 14,00). V součtu I. a II. třídy není dosaţeno dvou třetin kladných odpovědí. Výpočtem: 60/21 = 2,86, coţ je mezi 2,34 a 3,33, stavba se zařadí do III.třídy kvality s jednotkovou sazbou 1 720 Kčs/m2.

7.1.5. Stáří a opotřebení Původní stavba pořízená v roce 1953 Stáří původní stavby: S1

1977 – 1953 = 24 roků

Předpokládaná další ţivotnost původní stavby při řádné údrţbě: T 76 roků Celková ţivotnost původní stavby: Z1

S1 + T =

100 roků

Roční procento opotřebení původní části Pr1

100% / Z1

1,0000%

Opotřebení původní části: A1

S1 x Pr1 =

24,00%

Původní stavba pořízená v roce 1971 Stáří přístavby: S2

1977 – 1971 = 6 roků

Procento ročního opotřebení přístavby: Pr2

Pr1

Opotřebení přístavby: A2

S2 x Pr2 =

1,45% 8,70%

7.1.6. Výpočet ceny Výchozí cena v Kčs/m2 Z toho část A – výchozí cena původní části Opotřebení části A Původní část A po odpočtu opotřebení Z toho část B – výchozí cena přístavby Opotřebení části B Přístavba B po odpočtu opotřebení Celkem část A + B

74,77 m2 x 1 720 Kč/m2 80,64%, tj.

128 604,40 Kčs

24,00%

- 24 889,58 Kčs 78 817,01 Kčs

19,36%, tj.

24 897,81 Kčs

8,70%

- 2 166, 11 Kčs 22 731,70 Kčs

103 706,59 Kčs

101 548,71 Kčs

7.2. Pozemek Pozemek číslo Cena za 1m2 pozemku z roku 1939 Cena pozemku v cenové hladině ke dni 20.6.1939

349

zastavěná plocha a nádvoří

134 m2 15,00 K 2 010,00 K

Cena po převedení na novou měnu

402,00 Kčs

Cena rodinného domku a pozemku byla dle vyhlášky č.43/1969Sb. 101 950 Kčs. 45

8. UKÁZKA ZNALECKÉHO POSUDKU PODLE VYHLÁŠKY č.3/2008 Sb., v platném znění 8.1. Rodinný dům 8.1.1. Popis Popis je shodný s popisem části 5.1.1.

8.1.2. Výměry pro ocenění podlaţí

místnost

1.PP 1.NP

sklep zádveří síň obývací pokoj kuchyň koupelna+W C pokoj sklad kotelna chodba

celkem 1.NP podkroví Celkem

pokoj

vnitřní rozměry (m) délka šířka 7,00 5,37 1,84 1,00 5,37 2,55 3,70 3,67

výměra m2 37,59 1,84 13,67 13,58

3,60 1,86

1,49 1,45

5,35 2,70

5,88 1,54 2,22 2,63

2,82 1,22 1,23 2,62

16,60 1,88 2,73 6,88 65,23

7,93

5,62

44,59 147,41

Obestavěný prostor: Základy se nezapočítávají. 1.PP:

7,50 x 6,57 x 2,10 = 103,48 m3

1.NP – původní část:

7,50 x 6,57 x 2,55 = 125,65 m3

1.NP – přistavěná část:

(11,46 x 2,10) + (2,73 x 2,42) + (16,60 x 2,47) = 24,07 + 6,61 + 41 = 71,68 m3

Podkroví:

7,93 x 5,62 x (2,65/2) = 59,05 m3

Celkový obestavěný prostor: 359,86 m3

8.1.3. Zjištění charakteru objektu a způsobu ocenění Podle § 2 písmeno a) bod 2 vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných poţadavcích na vyuţívání území, platí pro rodinný dům: „Stavba pro bydlení, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží a podkroví,“

46

-

více neţ polovina podlahové plochy odpovídá poţadavkům na trvalé bydlení

-

RD má maximálně tři byty

-

Objekt má maximálně dvě nadzemní a jedno podzemní podlaţí a podkroví

Vzhledem k výše uvedenému se jedná o rodinný dům typu C se sklonitou střechou. V domě nejsou pronajaty ţádné prostory.

8.1.4. Koeficienty K4 ...... koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce K4 = 1 + (0,54 x n) kde 1 a 0,54 jsou konstanty, n ....... součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze

č. 15 v tabulce č. 1 pro budovy, s nadstandardním

vybavením, sníţený o součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením zjištěných z uvedených tabulek. K5 ..... koeficient polohový podle přílohy č. 14, Ki ..... koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38, vztaţený k cenové úrovni roku 1994, Kp ..... koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39.

8.1.5. Stáří a opotřebení Původní stavba pořízená v roce 1953 Stáří původní stavby: S1

2013 – 1953 = 60 roků

Předpokládaná další ţivotnost původní stavby při řádné údrţbě: T 40 roků Celková ţivotnost původní stavby: Z1

S1 + T =

100 roků

Roční procento opotřebení původní části Pr1

100% / Z1

1,0000%

8.1.6. Výpočet ceny Počet obyvatel: 651 Základní cena je 2 290 Kč / m3 obestavěného prostoru, typ A. Ki = 2,146, Kpod = 1,12 ZC = 2 564,80 Kč/ m3 obestavěného prostoru

47

Index konstrukce a vybavení (příloha č.20a, tabulka 2) Název znaku 0. Typ stavby - Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou, do poloviny ZP 1. Druh stavby – dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn – méně jak 45 cm 4. Podlaţnost - Hodnota větší neţ 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 6. Způsob vytápění stavby – Lokální vytápění el. nebo plynem 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - krb 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD – Vedlejší stavby v ZP nad 25m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údrţbou

č. I II III II I V

Vi typ A (příloha 6) -0,01 0,00 -0,02 0,00 0,08

II III II III II

-0,04 0,00 0,01 0,00 0,00

II III II

0,00 0,00 1,05

Koeficient pro stáří nad 50 do 80 let včetně: 0,7 Podlaţnost Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaţí:

ZP1 = 65,23 m2

Zastavěná plocha všech podlaţí:

ZP = 147,41 m2

Podlaţnost:

ZP/ZP1= 147,41/65,23=2,26

12

IV = (1 + ΣVi) x V13 = [1 + (-0,01 – 0,02 + 0,08 - 0,04 + 0,01 + 1,05)] x 0,7 = i=1

= 1,449 Index polohy (příloha č.18a, tabulka 4) Název znaku 1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturního nebo hospodářského – bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci – centrální území obce 3. Okolní zástavba a ţivotní prostředí v okolí nemovitosti – objekty pro bydlení 4. Obchod, sluţby, kultura v obci – více obchodů nebo sluţeb, pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport v obci – základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci – ţádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava – dobré dopravní spojení 8. Obyvatelstvo – bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí – průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti – bez vlivu 11. Vlivy neuvedené – bez dalších vlivů

č. I

Vi 0,00

III II

0,01 0,00

III

0,03

III I III II II III II

0,00 -0,03 0,04 0,00 0,00 0,00 0,00

11

IP = (1 + Σ Pi) = 1 + (0,01 + 0,03 – 0,03 + 0,04) = 1,050 i=1

48

Index trhy (příloha č.18a, tabulka 1) Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je niţší neţ nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu

č. II

Vi -0,05

II II

0,00 0,00

3

IT = (1 + Σ Ti) = 1 - 0,05 = 0,950 i=1

Index cenového porovnání I = IV x IP x IT = 1,449 x 1,050 x 0,950 = 1,445 Cena upravená CU = IPC x I = 2 564,80 Kč/m3 x 1,445 = 3 706,14 Kč/m3 CP = CU x OP = 3 706,14 Kč/m3 x 359,86 m3 = 1 333 691,54 Kč

8.2. Pozemek Stavební pozemek Počet obyvatel: 651 Cp = 35 + (a – 100) x 0,007414 = 35 + (651 – 1000) x 0,007414 = 32,412514 Kč/m2 ZC = Cp x 1,00 = 32,41 Kč/m2 Koeficient odloučení katastrálního území Základní cena stavebního pozemku Celkem poloţky 1, 2 KU1 koeficient úprav - sráţky KU2 koeficient úprav - přiráţky Pozemek číslo p.č. Druh pozemku Výměra pozemku m2 Umístění pozemku Koeficient změny cen Koeficient prodejnosti ZCU podle §28, odst. 1, 2, bez Kp ZCU podle §28, odst. 1, 2, s Kp Cena pozemku bez Kp Cena pozemku s Kp

Ki Kp Kč/m2 Kč/m2 Kč Kč

§ 28 odst. 1 písm. l Kč/m2 Sráţky a přiráţky celkem

1,00 32,41 0 1,00 1,00

1299/8 zastavěná plocha 349 pozemek zastavěný rodinným domem

2,146 ZC x KU1 x KU2 x Ki ZC x KU1 x KU2 x Ki x Kp

1,721 69,55 119,70 41 775,30 41 780 Kč

Cena rodinného domku a pozemku byla dle vyhlášky č.3/2008 Sb. po zaokrouhlení 1 375 471 Kč.

49

9. ZÁVĚR Cílem diplomové práce bylo ukázat provázanost mezi dějinami na území dnešní České republiky, změnou právních předpisů s ukázkou příkladu ocenění stejné nemovitosti s odstupem několika let. Oceňování prošlo v důsledku politických, hospodářských událostí vývojem metod, které byly v průběhu několika let pouţity. K nim patřily tyto metody, které vţdy reagovaly na události v zemi: hodnota prodejní kapitalizování ročního čistého výtěţku aritmetickým průměrem náhradovým předpisem stopcenou a dnes i patří: metoda zjištění věcné hodnoty metoda výnosové hodnoty metoda zjištění obvyklé ceny prostým průměrem porovnávací metody metoda zjištění obvyklé ceny pomocí koeficientu prodejnosti Není tedy moţné pochopit metodiku oceňování, pokud by nedošlo k provázanosti na historické události země. V důsledku dnešní stagnace ve stavebnictví, jejíţ počátek se vztahuje k americké hypoteční krizi z roku 2007, která následně přerostla ve světovou finanční krizi, došlo k navýšení nabídky nad poptávkou u nemovitostí a mnohdy prodejní cena nemovitosti neodráţí náklady spojené na její pořízení. Příčinou krize je i vliv tlaku na střední vrstvu obyvatelstva, která ve společnosti by měla představovat největší skupinu. Výdaje domácností na spotřebu v letech 2010 a 2011 poklesly a ve třech čtvrtletích roku 2012 byly tyto výdaje oproti stejnému období předchozího roku reálně i nominálně niţší. Snaha omezovat spotřebu české domácnosti je pouze reakcí na pokles úhrnu příjmů domácností. Tento pokles výdajů domácností má a bude mít i vliv na cenu nemovitostí, a to do té doby, dokud nedojde k překonání období krize, a především k podpoře střední vrstvy obyvatelstva České republiky, která nejvíce ovlivňuje pohyb nabídky a poptávky po nemovitostech.

50

Za směrodatný ukazatel není moţné brát v úvahu inzerované ceny nemovitostí v inzercích realitních kanceláří, neboť inzerovaná cena většinou neodpovídá ceně prodejní. Realitní makléři navíc mnohdy nemají ponětí o oceňovacích metodách a ceny se rozcházejí od hodnoty dle oceňovacích metodik dle vlastního uváţení realitního makléře. Česká republika v současnosti zaţívá nejdelší období levných hypoték a úroky stále ještě klesají. Od září roku 2012 nabízejí banky hypotéky s průměrnou sazbou pod 4%, na takové úrovni byly jen v roce 2005. Během podzimu 2012 banky své hypotéky ještě zlevnily tak, ţe úroky i s fixními sazbami spadli někde i pod 3%. Hypotéky mohou navíc ještě zlevnit a odhaduji, ţe niţší úrokové sazby se budou drţet ještě po dobu jednoho roku. Díky této skutečnosti došlo a dochází k nárůstu zájmů o hypotéky, tj. zájmu o pořízení vlastní nemovitosti ovšem v důsledku niţších příjmů domácností, dochází k jejich pečlivějšímu zváţení vlastních výdajů. Cena na konkrétním příkladu nemovitosti v této bakalářské práci vzrostla mnohonásobně. Politické a hospodářské změny měly vliv na vývoj oceňovacích předpisů, a tedy současně došlo i vzhledem ke změně reţimu a ekonomice hospodaření k nárůstu hodnoty nemovitostí. Tak jako v minulosti, tak i v současnosti existuje a v budoucnosti bude existovat vliv na cenu nemovitostí. Ať uţ vlivem bude pokračující krize, niţší příjmy domácnosti, postupná likvidace střední vrstvy obyvatelstva vládou, realitní makléři nemající odborné vědomosti, výše úroků v hypotečních úvěrech, hodnota nemovitostí stále byla hodnotou, hodnotou je a v budoucnu svojí hodnotu mít bude.

51

Seznam použité literatury a pramenů SCHELLE, K. a kol., Meziválečné Československo a Evropa, KEY Publishing s.r.o., Ostrava, 2008, ISBN 978-80-87071-98-4 KARFÍK, Z., KARLÍKOVÁ, M., SPÁČIL, J., Pozemky a právo, nakladatelství ORAC, s.r.o., 2001, ISBN 80-86199-28-2 WEIGEL, L., Oceňování nemovitostí podle předchozích cenových předpisů, Nakladatelství CERM s.r.o., Brno, 2002, ISBN 80-7204-259-9 BUMBA, J., České katastry od 11. do 21.století, Grada Publishing, a.s., 2007, ISBN 978-80-247-2318-1 BRADÁČ, A., FIALA J., HLAVINKOVÁ, V., Nemovitosti Oceňování a právní vztahy, 4.přepracované a doplněné vydání, Linde Praha a.s., 2007, ISBN 978-80-7201-679-2

Právní předpisy Nařízení Ministerstva spravedlnosti č. 175/1897 ř.z. (odhadní řád) Usnesení Předsednictva ČNR č. 2/1993 Sb., o vyhlášení Listiny základních práv a svobod Vyhláška č. 393/1991 Sb., o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků ve znění vyhlášek č. 110/1992 Sb., č. 611/1992 Sb. a ve znění zákona č. 38/1993 Sb. Vládní nařízení č. 15/1959 Sb., o opatřeních týkajících se některých věcí uţívaných organizacemi socialistického sektoru Vládní nařízení č. 100/1933 Sb. z. a n., kterým se vydávají předpisy o odhadu nemovitostí v řízení exekučním (odhadní řád) Nařízení předsedy vlády č. 175, o zákazu zvýšení cen Vyhláška č. 97/1949 Sb., o úplném znění přídělového nařízení pro rodinné domky Vyhláška č. 73/1964 Sb., o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastnění nemovitostí Vyhláška č. 43/1969 Sb., o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastnění nemovitostí Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. (oceňovací vyhláška) v platném znění Vyhláška č. 104/1966 Sb., o správě národního majetku

52

Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., (oceňovací vyhláška) prošla do současnosti několika novelizacemi - ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 142/1947 Sb., o revisi první pozemkové reformy Zákon č. 41/1953 Sb., o peněţní reformě Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění), ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb. a zákona č. 350/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 215/1919 Sb. z. a n., o zabrání velkého majetku (zákon záborový) Zákon č. 81/1920 Sb. z. a n., o přídělu zabrané půdy a úpravě právních poměrů k ní (zákon přídělový) Zákon č. 77/1922 Sb. z. a n., kterým se vydávají přechodná ustanovení k zákonu č. 329/1920 Sb. z. a n., pokud jde o jednotlivé parcely nebo části parcel ze zabraného majetku pozemkového (zákon drobnopřídělový) Zákon č. 109/1964 Sb., hospodářský zákoník Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

53

II.

2013

I.

31.10.1994

31.12.1984

30.4.1964

1.6.1953

20.6.1939

1897

Příloha č.1

III. IV.

Obr.1 Časová osa oceňovacích období26

26

WEIGEL, L., Oceňování nemovitostí podle předchozích cenových předpisů, Nakladatelství CERM s.r.o., Brno, 2002, str. 33, ISBN 80-7204-259-9

54

30.4.1964

1.6.1953

14.1.1950

30.11.1940

20.6.1939

1897

15.7.1933

Příloha č.2

1. 2. 3. 4. 5. I. OCEŇOVACÍ OBDOBÍ Obr. 2 Časová osa I.oceňovacího období (1. NV č. 175/1897 Řz., 2. Vl.nař.č.100/1933 Sb., 3. Nař.č. 175/1939 Sb., Nař. č. 416/1940 Sb., Zák. č. 41/1953 Sb.)27

27

WEIGEL, L., Oceňování nemovitostí podle předchozích cenových předpisů, Nakladatelství CERM s.r.o., Brno, 2002, str. 37, ISBN 80-7204-259-9

55

31.12.1984

1.9.1980

1.4.1979

1.6.1978

1.5.1964

1.6.1969

Příloha č.3

1. 2.

3.

4. 5. II. OCEŇOVACÍ OBDOBÍ Obr. 3 Časová osa II. oceňovacího období a základní předpisy pro oceňování nemovitostí28

28

WEIGEL, L., Oceňování nemovitostí podle předchozích cenových předpisů, Nakladatelství CERM s.r.o., Brno, 2002, str. 56, ISBN 80-7204-259-9

56

31.10.1994

1.1.1993

24.3.1992

1.11.1991

21.1.1991

1.1.1991

1.9.1990

1.1.1985

1.1.1989

Příloha č.4

1. 2. A B C 3. D E III. OCEŇOVACÍ OBDOBÍ Obr. 4 Časová osa III. oceňovacího období a základní předpisy pro oceňování nemovitostí (1 Vyhl.č.128/1984 Sb., 2. Vyhl. č. 182/1988 Sb., A – Vyhl. č. 316/1990 Sb., B – Vyhl. č. 589/1990 Sb., C – Vyhl. č. 40/1991 Sb., 3 Vyhl. č. 393/1991 Sb., D – Vyhl. č. 110/1992 Sb., E – Vyhl. č. 611/1992 Sb.)29

29

WEIGEL, L., Oceňování nemovitostí podle předchozích cenových předpisů, Nakladatelství CERM s.r.o., Brno, 2002, str. 66, ISBN 80-7204-259-9

57