Právnická fakulta Masarykovy univerzity. Katedra občanského práva

Právnická fakulta Masarykovy univerzity Obor Právo a právní věda

Katedra občanského práva

Diplomová práce

ZÁNIK NÁJMU BYTU V NOVÉM OBČANSKÉM ZÁKONÍKU

Alena Lepičová 2013/2014

„Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma Zánik nájmu bytu v novém občanském zákoníku zpracovala sama. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použila k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury.“

…………………………………………… Alena Lepičová

2

Na tomto místě bych ráda poděkovala JUDr. Markétě Selucké, Ph.D., vedoucí mé diplomové práce, za cenné rady, připomínky a především za ochotný a vstřícný přístup při zpracování diplomové práce. Zároveň bych chtěla poděkovat své rodině za podporu během studia na Právnické fakultě Masarykovy univerzity.

3

Abstrakt: Diplomová práce se zabývá jednotlivými způsoby zániku nájmu bytu v novém občanském zákoníku – zákonu č. 89/2012 Sb. Práce je zaměřena na podrobnou analýzu jednotlivých způsobů zániku nájmu bytu, a to jak v předchozím občanském zákoníku – zákonu č. 40/1964 Sb., tak i v novém občanském zákoníku. Zároveň je právní úprava v novém občanském zákoníku komparována se způsoby zániku nájmu bytu v předchozím občanském zákoníku a v rakouském právním řádu. Jedním z cílů je také posouzení změny právního postavení nájemce a pronajímatele. Značnou část této práce představuje právní úprava výpovědi, která prošla významnými změnami.

Klíčová slova: zánik nájmu bytu, skončení nájmu bytu, nový občanský zákoník, občanský zákoník, nájem, výpověď, dědění nájmu bytu, přechod nájmu bytu

Abstract: The diploma thesis deals with various ways of termination of flat lease in the new Civil Code – Act. No. 89/2012 Coll. This thesis primarily focuses on detailed analysis of ways of termination of flat lease, namely both in the previous Civil Code – Act. No. 40/1964 Coll. and the new Civil Code. The new legal regulation is simultaneously compared with the legislation of ways of termination of flat lease in the previous Civil Code and austrian legal regulation. One of the intent is an alteration assessment of the legal position of lessor and lessee. The extensive part of this thesis takes the legal regulation of notice of termination, which was significant transformed.

Key words: termination the flat lease, new Civil Code, Civil Code, lease, notice of termination, inheritance of flat lease, transition of flat lease

4

Obsah Seznam pouţitých zkratek .................................................................................................................. 7 Úvod ................................................................................................................................................... 8 1

2

3

4

Zánik nájmu bytu obecně ......................................................................................................... 11 1. 1

Zánik nájmu bytu v zákoně č. 40/1964 Sb. ...................................................................... 11

1. 2

Zánik nájmu bytu v OZ .................................................................................................... 13

1. 3

Zánik nájmu bytu v rakouském právním řádu.................................................................. 15

Zánik nájmu bytu uplynutím doby ........................................................................................... 16 2. 1

Zánik nájmu bytu uplynutím doby v zákoně č. 40/1964 Sb. ............................................ 16

2. 2

Zánik nájmu bytu uplynutím doby v OZ .......................................................................... 17

2. 3

Zánik nájmu bytu uplynutím doby v rakouském právním řádu ....................................... 19

Zánik nájmu bytu dohodou ...................................................................................................... 20 3. 1

Zánik nájmu bytu dohodou v zákoně č. 40/1964 Sb. ....................................................... 20

3. 2

Zánik nájmu bytu dohodou dle OZ .................................................................................. 21

3. 3

Zánik nájmu bytu dohodou v rakouském právním řádu ................................................... 22

Zánik nájmu bytu výpovědí...................................................................................................... 24 4. 1

Výpověď z nájmu bytu jako právní jednání ..................................................................... 26

4. 1. 1 Výpověď v zákoně č. 40/1964 Sb. ................................................................................ 26 4. 1. 2 Výpověď v OZ .............................................................................................................. 29 4. 1. 3 Výpověď v rakouském právním řádu ............................................................................ 34 5

Zánik nájmu bytu výpovědí ze strany pronajímatele ............................................................... 36 5. 1

Výpověď ze strany pronajímatele v zákoně č. 40/1964 Sb. ............................................. 36

5. 1. 1 Výpověď bez přivolení soudu ....................................................................................... 36 5. 1. 2 Výpověď s přivolením soudu ........................................................................................ 39 5. 2

Výpověď ze strany pronajímatele v OZ ........................................................................... 41

5. 2. 1 Výpověď nájmu sjednaného na dobu určitou nebo neurčitou s výpovědní dobou........ 42 5. 2. 2 Výpověď nájmu sjednaného na dobu neurčitou s výpovědní dobou............................. 52 5. 2. 3 Výpověď bez výpovědní doby ...................................................................................... 55 5. 3

Výpověď ze strany pronajímatele v rakouském právním řádu......................................... 58

5. 3. 1 Okamţité zrušení nájmu bytu pronajímatelem .............................................................. 62 6

Výpověď ze strany nájemce ..................................................................................................... 63 6. 1

Výpověď ze strany nájemce v zákoně č. 40/1964 Sb. ...................................................... 63

6. 2

Výpověď ze strany nájemce v OZ .................................................................................... 63

6. 2. 1 Výpověď nájmu bytu na dobu neurčitou ....................................................................... 64 6. 2. 2 Výpověď nájmu bytu na dobu určitou........................................................................... 64 5

6. 2. 3 Výpověď nájmu bytu bez výpovědní doby ................................................................... 65 6. 3 7

Výpověď ze strany nájemce v rakouském právním řádu ................................................. 66

Zánik nájmu bytu smrtí nájemce .............................................................................................. 67 7. 1

Přechod nájmu bytu .......................................................................................................... 68

7. 1. 1 Společný nájem bytu ..................................................................................................... 68 7. 1. 2 Společný nájem bytu manţely ....................................................................................... 68 7. 1. 3 Samostatný nájemce ...................................................................................................... 69 7. 2

Dědění nájmu bytu ........................................................................................................... 73

7. 3

Rakouská právní úprava ................................................................................................... 77

8

Zánik nájmu bytu odstoupením od smlouvy ............................................................................ 78 8. 1

Odstoupení od nájemní smlouvy v zákoně č. 40/1964 Sb................................................ 78

8. 1. 1 Zákonné důvody pro odstoupení od smlouvy ............................................................... 78 8. 1. 2 Důvody pro odstoupení vyplývající z nájemní smlouvy ............................................... 79 8. 2

Odstoupení od nájemní smlouvy v OZ............................................................................. 80

8. 3

Odstoupení od nájemní smlouvy v rakouské právní úpravě ............................................ 81

9

Zánik nájmu bytu splynutím .................................................................................................... 82

10 10. 1 11

Zánik nájmu bytu pro nemoţnost plnění .............................................................................. 83 Nemoţnost plnění v rakouské právní úpravě ............................................................... 84 Srovnání právních úprav ...................................................................................................... 86

Závěr ................................................................................................................................................ 88 Příloha 1 – přehled způsobů zániku nájmu bytu v OZ ..................................................................... 90 Příloha 2 ........................................................................................................................................... 91 Seznam pouţitých pramenů ............................................................................................................. 92

6

Seznam použitých zkratek ABGB

- Allgemeines bürgeliches Gesetzbuch

MRG

- Mietrechtsgesetz

OZ

- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

OZ 1964

- zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník

OGH

- Oberster Gerichtshof

o.s.ř.

- zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád

SZ

- zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

ZPO

- Zivilprozessordnung

ZŘS

- zákon č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních

7

Úvod Mezi základní lidská práva patří i právo na bydlení. Ačkoli toto právo není výslovně zakotvené v Listině základních práv a svobod, jeho existence vyplývá z mezinárodních dokumentů, kterými je Česká republika vázána.1 Potřebu bydlet řadíme mezi základní lidské potřeby. Jako taková je uskutečňována jak na základě věcných práv – zejména vlastnického práva, tak na základě práv závazkových, a to především prostřednictvím nájmu. Institut nájmu, kterým je rozuměno dočasné uţívání individuálně určené věci za úplatu, je vedle vlastnického práva řazen mezi nejčastější způsoby uskutečňování práva na bydlení. V České republice bylo v roce 2010 více neţ 4,5 mil bytů, z čehoţ odhadem 920 tisíc bytů činily byty nájemní.2 V přepočtu na jednotlivé domácnosti pak v nájemním bytě bydlelo 22,6 % domácností.3 Právní regulace nájmu bytu se tedy stala pro mnoho lidí velmi důleţitou. V situaci, kdy více neţ kaţdá pátá domácnost ţije v nájemním bytě, je právní úprava institutu nájmu bytu významnou, neboť se značně dotýká velkého mnoţství obyvatel ČR. Cílem právní úpravy by pak mělo být při zohlednění zájmů nájemce i pronajímatele zajištění pokojného výkonu nájemního práva v bytě. Důleţitá je především právní regulace zániku nájmu bytu, neboť z hlediska právní jistoty by měly být podmínky, za kterých je moţno nájem bytu ukončit, stanoveny jasně a zároveň by měl být brán ohled na ochranu nájemce, který je povaţován za slabší smluvní stranu. Právní úprava by měla zajistit, aby nebylo moţné zrušit nájemní vztah ze strany pronajímatele kdykoli, libovolně a bezdůvodně, neboť nájemce by jinak ţil v permanentní nejistotě ohledně data zániku jeho práva v bytě bydlet. Zároveň ale nesmí docházet k situacím, kdy nájemce značně porušuje svá práva vyplývající z nájmu a pronajímatel nemá moţnost nájem bytu ukončit, čímţ by se samotné pronajímání bytů stalo velmi nevýhodné. V této diplomové práci se chci zabývat institutem zániku nájmu bytu v novém občanském zákoníku - zákonu č. 89/2012 Sb., občanský zákoník4 (dále jen „občanský zákoník“ či „nový občanský zákoník“), který nabyl účinnosti 1. 1. 2014. Nabytí účinnosti nového občanského zákoníku se stalo dlouho očekávaným momentem. Po roce 1989, kdy došlo ke změně společenských, politických a hospodářských podmínek bylo zřejmé, ţe platný občanský zákoník

1

Těmito dokumenty jsou např. Revidovaná Evropská sociální charta z r. 1996, Mezinárodní pakt o hospodářských sociálních a kulturních právech. Právem na bydlení se zabývaly i Nejvyšší soud (Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 7. 2003, sp. zn. 22 Cdo 1630/2002. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 3. 1. 2014].) a Ústavní soud (Nález Ústavního soudu ze dne 21. 6. 2000, sp. zn. Pl.ÚS 3/2000. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 11. 12. 2013].) 2 III. Bytová politika [online]. Ministerstvo pro místní rozvoj ČR [cit. 10. 2. 2014]. Dostupné z: http://www.mmr.cz/cs/Ministerstvo/Ministerstvo/FAQ/III-BYTOVA-POLITIKA 3 Tamtéţ. 4 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014].

8

(tj. OZ 1964) jiţ nadále nemůţe novým poměrům vyhovět.5 I přes provedení rozsáhlé novelizace byla potřebná celková rekodifikace. Práce na novém občanském zákoníku byly nicméně zahájeny aţ v roce 2000.6 Během čtrnácti let, kdy byl tento občanský zákoník vytvářen, nebylo díky politické situaci vţdy zcela jasné, zda jeho účinnost nebude odloţena. V účinnost ale nakonec vstoupil 1. 1. 2014. Tato diplomová práce je dokončena na počátku roku 2014, tedy v době, kdy občanský zákoník právě nabyl účinnosti a jehoţ právní úprava je úpravou novou a dosud ne zcela zaţitou a obecně známou. Po padesáti letech platnosti občanského zákoníku – zákona č. 40/1964 Sb.7 (dále jen „občanský zákoník 1964“) došlo k jeho nahrazení zcela novým občanským zákoníkem. Zatímco k právní úpravě zániku nájmu bytu dle občanského zákoníku 1964 existuje mnoho odborných publikací a také se vytvořila rozsáhlá judikatura, k zániku nájmu bytu v OZ nalezneme pouze několik článků, přičemţ judikatura zde pochopitelně chybí. Cílem této práce je zejména podrobněji rozebrat jednotlivé důvody zániku nájmu bytu v OZ a srovnat tato ustanovení s předchozí právní úpravou OZ 1964. Nový občanský zákoník si jako jeden z cílů stanovil odpoutání se od dosavadní právní úpravy „socialistických občanských zákoníků“ (občanských zákoníků z roku 1950 a 1964) a přiblíţení se moderním evropským občanským zákoníkům, které vycházejí z římského práva.8 Bude tedy velmi zajímavé zjistit, jak se OZ s právní úpravou zániku nájmu bytu vypořádal. Dalším cílem této práce je v závislosti na inspiraci občanského zákoníku evropskými občanskými zákoníky rozbor právní úpravy zániku nájmu bytu v rakouské právní úpravě. Z důvodu, ţe se rakouský občanský zákoník stal jedním ze zdrojů rekodifikační komise,9 a také z geografického hlediska pokládám za uţitečné analyzovat právní úpravu této sousední země. Zajímavým bude také jistě zjištění, zda nová právní úprava ovlivní postavení nájemce, jako slabší smluvní strany, a pokud ano, tak do jaké míry. Celkově se domnívám, ţe téma diplomové práce je vysoce aktuální, a to jednak z důvodu nabytí účinnosti nového občanského zákoníku, jednak z důleţitosti právní úpravy zániku nájmu bytu. V úvodní kapitole se věnuji nájmu bytu a zániku nájmu bytu obecně. Metodou deskripce se snaţím o vymezení institutu nájmu bytu jak v předchozí právní úpravě, tak v novém občanském zákoníku i v rakouském právním řádu. Další kapitoly poté pojednávají o jednotlivých způsobech zániku nájmu bytu. V rámci těchto kapitol se opět zabývám jak právní úpravou v OZ 1964, tak v OZ a také rakouskou právní úpravou. Podrobněji se zaměřím na právní úpravu výpovědi. Tato

5

ELIÁŠ, Karel. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou a rejstříkem. Ostrava: Nakladatelství Sagit, a.s., 2012. 1119 s. ISBN 978-80-7208-922-2. S. 39. 6 ELIÁŠ, Karel. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou a rejstříkem. Ostrava: Nakladatelství Sagit, a.s., 2012. 1119 s. ISBN 978-80-7208-922-2. S. 39. 7 Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit.11. 2. 2014] 8 Tamtéţ s. 48. 9 Tamtéţ s. 47.

9

kapitola je nejrozsáhlejší, a nalezneme v ní jednak právní úpravu výpovědi jako právního jednání, jednak analýzu jednotlivých výpovědních důvodů, kterým věnuji značnou část této práce. Další kapitolou, která bude podrobněji rozebrána, je zánik nájmu bytu smrtí nájemce. Nový občanský zákoník totiţ přináší řadu novinek. Jednou z nich je např. dědění nájmu bytu. Pokládám proto za důleţité věnovat pozornost právě těmto novým institutům. V závěrečné kapitole bych ráda shrnula dosavadní poznatky a prostřednictvím metody komparace upozornila na nejvýraznější rozdíly těchto právních úprav. Hlavní pouţitou metodou je v této diplomové práci metoda analýzy. Práce je rozdělena do jednotlivých kapitol, v rámci kterých dochází k hlubšímu zkoumání jejich dílčích částí. Částečně, zejména u jednotlivých výpovědních důvodů pouţívám i metodu analogie, a to zejména při aplikaci judikatury. V případě výpovědních důvodů, které prošly jen malou proměnou a jejichţ právní úprava je v OZ podobná té předchozí, lze předpokládat, ţe budoucí judikatura bude navazovat na tu dosavadní a nebude tedy značně odlišná. Další pouţitou metodou je metoda komparace. Tuto metodu vyuţívám zejména ke srovnávání jednotlivých právních úprav, abych poukázala na nejmarkantnější rozdíly, nicméně celkově je pouţita jen málo. Hlavním cílem této práce je totiţ analyzovat jednotlivé výpovědní důvody, nikoli důkladně porovnat zmíněné právní úpravy. Důkladné porovnání právních úprav, zejména hlubší komparace OZ a rakouského právního řádu, by jistě byla velkým přínosem, nicméně toto detailnější porovnání by překročilo rámec mé diplomové práce.

10

1

Zánik nájmu bytu obecně

1. 1

Zánik nájmu bytu v zákoně č. 40/1964 Sb.

Nájem můţeme definovat jako úplatný občanskoprávní závazkový vztah, jehoţ subjekty jsou pronajímatel a nájemce, a na základě kterého pronajímatel přenechává nájemci individuálně určenou věc, aby ji dočasně uţíval nebo z ní bral uţitky, přičemţ je nájemce povinen zaplatit nájemné. Nájem bytu je poté závazkový právní vztah, jehoţ předmětem je byt, jako věc individuálně určená. Nájem bytu byl před rokem 2014 upraven v části osmé hlavě sedmé oddílu čtvrtém občanského zákoníku 1964. Konkrétně bychom právní úpravu nájmu bytu nalezli v ustanoveních § 685 aţ § 719 OZ 1964, kdy tato úprava navazovala na obecnou úpravu nájmu a byla k ní ve vztahu lex specialis. To znamená, ţe právní úprava týkající se nájmu bytu, a tedy i jeho zániku, se řídila v prvé řadě speciálními ustanoveními občanského zákoníku 1964 uvedenými ve výše zmíněné hlavě sedmé, pokud ovšem některý institut zde upraven nebyl, pouţila se právní úprava pojednávající o nájmu obecně, resp. se aplikovala obecná ustanovení upravující závazky. Předmětem nájmu zde byl byt. Ten nebyl zvláštním druhem nemovitosti, ale jednalo se o samostatný předmět občanskoprávních vztahů dle § 118 odst. 2 OZ 1964. Ačkoli tehdejší občanský zákoník označoval byt za samostatný předmět občanskoprávních vztahů a upravoval některé právní vztahy, které se k tomuto předmětu vázaly, sám jeho definici nepodával.10 Definici tohoto pojmu bylo ale moţné nalézt v zákoně č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů,11 v § 2 písm. b), kde bylo stanoveno, ţe bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Zákon o vlastnictví bytů nicméně pozbyl, stejně jako OZ 1964, k 31. 12. 2013 účinnosti. Dále byl a nadále je pojem byt obsaţen v § 3 písm. g) prováděcí vyhlášky ke stavebnímu zákonu, vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických poţadavcích na stavby.12 Podle této vyhlášky je za byt povaţován soubor místností, popřípadě jedna bytová místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje poţadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu uţívání určen. Důleţitá je ale skutečnost, ţe tyto definice platí, resp. platily jen pro výše zmíněné zákony.13 Definicí pojmu byt se jiţ několikrát zabýval i Nejvyšší soud, který dovodil, ţe

10

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 1. 2002, sp. zn. 26 Cdo 400/2000. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 18. 2. 2014]. 11 Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. 12 Vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických poţadavcích na stavby. In: CODEXIS [právní informační systém]. Atlas Consulting [cit. 11. 10. 2013]. 13 Srov. dikci § 2 písm. b) zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů – „Pro účely tohoto zákona se rozumí (…)“

11

vymezení bytu jako předmětu občanskoprávních vztahů zásadně předpokládá pravomocné kolaudační rozhodnutí stavebního úřadu o tom, ţe soubor místností je způsobilý k trvalému užívání a je určen k trvalému bydlení.14 Nájem bytu, jako občanskoprávní vztah, vzniká, mění se a zaniká. Nejčastějším způsobem vzniku nájmu bytu bylo uzavření písemné nájemní smlouvy, přičemţ nájem bytu mohl vzniknout i na základě jiných právních skutečností, kterými byly např. uzavření manţelství s nájemcem bytu, smrt či trvalé opuštění domácnosti nájemcem bytu.15 Samotný zánik nájmu bytu, který je předmětem této práce můţeme dělit na zánik absolutní a relativní. Absolutním zánikem nájmu bytu je skutečnost, kdy nájem bytu skončil a dále uţ nepokračuje. Nájem bytu tedy nepřechází na jinou osobu a byt je právně volný.16 „O relativním zániku nájemního poměru mluvíme zpravidla v případě, kdy nájem zaniká vůči určitému subjektu, avšak v nájmu pokračuje subjekt jiný, např. jsou-li splněny podmínky pro přechod nájemního práva….“17 Práva a povinnosti vyplývající z nájmu bytu u relativního zániku tedy přejdou na jiný subjekt. Nájem bytu mohl skončit na základě několika právních skutečností. Dle § 710 OZ 1964 jimi byly dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem, výpověď či jiný způsob stanovený tímto zákonem. Jiným způsobem stanoveným občanským zákoníkem zde byl myšlen jednak způsob ukončení nájmu bytu v případě, kdy byl nájem sjednán na dobu práce nájemce,18 jednak ostatní způsoby zániku obecného nájmu a způsoby zániku závazků vůbec. Důleţitou skutečností, která se týkala právě zániku nájmu bytu, bylo, ţe nájem bytu byl dle § 685 odst. 3 OZ 1964 definován jako nájem chráněný. Předchozí občanský zákoník se vyznačoval značným stupněm ochrany nájemce, coţ se projevovalo například v povinnosti uzavřít nájemní smlouvu v písemné formě pod sankcí absolutní neplatnosti a také taxativním výčtem výpovědních důvodů ze strany pronajímatele bytu.19 V některých případech mohl dokonce pronajímatel vypovědět nájem bytu pouze s přivolením soudu.

14 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 10. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1010/97. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014].; dále např. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 7. 2003, sp. zn. 26 Cdo 2317/2002. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. 15 SELUCKÁ, Markéta. Nájem a podnájem bytu. Brno: Vydavatelství a nakladatelství CP Books, a.s., 2005. 150 s. ISBN 80-251-0800-7. S. 18. 16 Tamtéţ s. 36. 17 ZUKLÍNOVÁ, Michaela. Nájemní smlouva, zvláštní ustanovení o nájmu bytu: § 663 - § 719 občanského zákoníku. Podrobný komentář k jednotlivým ustanovením včetně vybrané judikatury a komentáře k právní úpravě této problematiky v tzv. novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2012. 319 s. ISBN 978-80-7201-890-1. S. 246. 18 KŘEČEK, Stanislav. Právní změny nájemního bydlení od 1. 11. 2011. Praha: Nakladatelství Leges, s. r. o., 2011. 80 s. ISBN 978-80-87212-81-3. S. 42. 19 DOBROVOLNÁ, Eva. Některé aspekty ochrany nájemce bytu jako slabší strany právního vztahu v kontextu návrhu nového občanského zákoníku. In: COFOLA 2010 : the Conference Proceedings [online].

12

1. 2

Zánik nájmu bytu v OZ

V občanském zákoníku je institut nájmu zakotven v části čtvrté, která upravuje relativní majetková práva, v hlavě druhé, dílu druhém a oddílu třetím v ustanoveních § 2201 an. OZ. Nájemní smlouvou dochází k přenechání věci k uţití jinému, jak stanoví název tohoto dílu. Obecný nájem v OZ se liší od předchozí právní úpravy, jelikoţ ta opravňovala nájemce, aby předmět nájmu nejen uţíval, ale i bral z něj poţitky – nájemci tedy náleţelo ius utendi i ius fruendi, nově institut nájmu přiznává nájemci pouze právo uţívací – jen pouze ius utendi. Institut, který umoţňuje věc jak uţívat, tak i poţívat, je nově zavedený pacht, který je řazen spolu s nájmem do stejného dílu. S právem věc uţívat je zde spojeno právo brát z ní plody a uţitky a nabývat k nim vlastnické právo, čímţ se pacht liší od nájmu.20 Nájem dle OZ můţeme tady definovat jako občanskoprávní vztah, na základě kterého se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Věcí, jako předmětem nájmu zde můţe být pouze věc nemovitá nebo nezuţivatelná věc movitá. Obsahově se z hlediska předmětu nájmu nová právní úprava neliší od té předešlé, pouze se zde mění názvy právních pojmů. Na obecná ustanovení o nájmu navazuje speciální úprava lišící se v předmětu nájmu. V pododdílu druhém pak nalezneme zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu. Zatímco předchozí právní úprava obsahovala speciální ustanovení pouze pro nájem bytu, nově je předmětem zvláštní právní úpravy i dům. V OZ také nově nalezneme legální definici bytu, která v OZ 1964 chyběla. Bytem se dle § 2236 OZ rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Dále je ale stanoveno, ţe pokud si smluvní strany ujednají, ţe předmětem nájmu dle § 2235 OZ bude jiný neţ obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. Jako byt lze tedy nově pronajmout i jakýkoli jiný prostor, aniţ by byl dle pravomocného kolaudačního rozhodnutí určen za byt, jak tomu bylo dosud. Dle § 2235 OZ sleduje tato zvláštní právní úprava zajištění bytových potřeb nájemce. Bytová potřeba dle důvodové zprávy vyjadřuje nejen účel, ke kterému byt běţně slouţí, tj. bydlení, ale i skutečnost, ţe byt musí být k bydlení vhodný a zdravotně způsobilý. Z toho tedy vyplývá, ţe pokud si smluvní strany ujednají, ţe předmětem chráněného nájmu dle § 2235 OZ bude prostor odlišný od bytu (vymezeného kolaudačním rozhodnutím) a domu, musí tento prostor být k bydlení vhodný a k bydlení zdravotně způsobilý! Ale co znamená prostor vhodný k bydlení, uţ zákon neříká. Dle mého názoru aţ judikatura určí, co prostor vhodný k bydlení znamená, jelikoţ kaţdý subjekt má jiné potřeby. Nově je tedy stejně jako nájem bytu a domu, za určitých okolností, chráněn např. i

Brno: Masarykova univerzita, 2010 [cit. 19. 9. 2013]. s. 459 – 474. ISBN 978-80-210-5151-5. Dostupné z: http://www.law.muni.cz/sborniky/cofola2010/files/sbornik/sbornik.pdf 20 ELIÁŠ 2012 op. cit., s. 837.

13

nájem garáţe, obytného vozu aj. Jak jiţ bylo výše řečeno, předmětem chráněného nájmu je zde i dům, který slouţí k bytové potřebě nájemce. Dle OZ 1964 nájem domu chráněn nebyl, právní úprava nájmu domu se řídila obecnými ustanoveními o nájmu, a to i přesto, ţe dům slouţil stejně jako byt k uspokojování potřeby bydlení. Nově je ochrana přiznána i nájemci domu. Toto ustanovení vnímám jako pozitivní, jelikoţ v současné době nejen byty, ale i domy jsou pronajímány za účelem bydlení. Je tudíţ nanejvýš vhodné, poskytnout i nájemcům domů stejnou právní ochranu jako nájemcům bytů. Je ale nezbytné mít na paměti, ţe pod pojmem nájem bytu se v OZ schovává nájem bytu spolu s nájmem domu a za určitých podmínek i s nájmem jiných prostor. V této práci nicméně pracuji pouze s pojmem byt, resp. nájem bytu, přičemţ jsem si ale vědoma, co je pod tímto pojmem skryto. Stejně jako v předešlé právní úpravě je nejčastějším způsobem vzniku nájmu bytu nájemní smlouva, která ale nově nemusí jiţ obsahovat označení bytu, jeho příslušenství atd. Poţadavek písemné formy nájemní smlouvy k bytu a domu je zachován, nicméně pronajímatel nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy. Uţívá-li ale nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, ţe nájem bytu je po právu, je na základě právní fikce smlouva řádně uzavřena. Mezi jednotlivé způsoby skončení nájmu bytu, kterými se v této práci zabývám, patří: skončení nájmu bytu dohodou, uplynutím doby, výpovědí, odstoupením od smlouvy, splynutím, dále skončení nájmu bytu pro nemožnost plnění a skončení nájmu bytu smrtí nájemce. V důsledku smrti nájemce dochází k přechodu nájmu bytu, přičemţ po přechodu nájmu bytu (relativní zánik nájmu bytu) můţe tento nájem skončit i oznámením o nepokračování v nájmu (absolutní zánik nájmu bytu). K relativnímu zániku nájmu bytu můţe dojít i v důsledku postoupení nájemní smlouvy dle § 1895 OZ a také v případě změny vlastnictví bytu dle § 2221 OZ. Těmito způsoby skončení nájmu bytu se ale v této práci podrobněji nezabývám, neboť institut postoupení smlouvy je institutem obecným a jeho důkladná analýza by přesahovala rozsah této práce. Obdobně je tomu i u změny vlastnictví bytu, ke které můţe dojít např. na základě kupní či darovací smlouvy. Jednotlivé způsoby skončení nájmu bytu se od právní úpravy zániku nájmu bytu v OZ 1964 příliš neodchýlily, liší se pouze v rozšíření o skončení nájmu bytu děděním. Dědění nájmu bytu jako způsob skončení nájmu bytu je úplnou novinkou, která můţe nastat jako následek smrti nájemce. Rozdíl oproti předchozí právní úpravě je pak také samozřejmě v obsahových odlišnost jednotlivých důvodů skončení nájmu bytu a domu. Jak je patrné, v občanském zákoníku také dochází ke změně v názvech, namísto zániku nájmu bytu hovoří OZ o skončení nájmu bytu. Z důvodu, ţe se jedná pouze o změnu v označení, jsou výrazy zánik nájmu a skončení nájmu v této práci občas zaměňovány, přesto jsem si ale vědoma odlišného pojmosloví v OZ.

14

Shodně s právní úpravou v OZ 1964 můţeme zánik nájmu bytu rozdělit na zánik absolutní a zánik relativní.21 Mezi relativní způsoby zániku nájmu bytu v OZ patří zánik nájmu bytu přechodem a děděním. Absolutním zánikem nájmu bytu je poté zánik nájmu bytu uplynutím doby, dohodou, výpovědí, zánikem bytu, splynutím, odstoupením od smlouvy a oznámením o nepokračování v nájmu.

1. 3

Zánik nájmu bytu v rakouském právním řádu

V rakouské právní úpravě nalezneme ustanovení o nájmu především ve dvou právních předpisech. Prvním z nich je ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch),22 který upravuje obecná ujednání o nájmu, a druhým předpisem je Mietrechtsgesetz (MRG).23 Ve vztahu k ABGB je MRG lex specialis.24 V části ABGB, nalezneme ujednání, která upravují všeobecně závazky, tedy i jejich vznik, změnu a zánik. Nájem (Miete) spadá v ustanoveních ABGB pod obecný pojem Bestandvertrag. Bestandvertrag je upraven v § 1090 ABGB a spočívá v dočasném přenechání nezuživatelné věci nebo její části k užívání (Gebrauch) za úplatu.25 Helmut Würth v Komentáři k ABGB26 při definici pojmu Bestandvertrag pouţívá pojem der Gebrauch (…Überlassung des Gebrauchs), přičemţ tento pojem spočívá buď v pouhém přenechání věci k uţívání (nájem) nebo v případě pachtu i k poţívání (Fruchtziehung, Nutzung). Nájemní a pachtovní smlouva je poté upravena v § 1091 ABGB. Stejně jako v OZ nalezneme tedy v rakouském právním řádu úpravu jak nájmu, tak i pachtu, ale na rozdíl od OZ má rakouská právní úprava pro tyto pojmy společný název. MRG upravuje dle § 1 tohoto zákona nájem bytů, jednotlivých částí bytu a také nájem nebytových prostor. Dle § 1 odst. 2 MRG ale do působnosti tohoto zákona nespadá nájem např. bytů slouţících k rekreaci, sluţebních bytů nebo nájem garáţí. Bytem se pak rozumí samostatná a stavebně uzavřená část budovy, která je vhodná k tomu, aby slouţila k uspokojení bytových potřeb osob.27

21

Příloha 1 REPUBLIKA RAKOUSKO. JGS Nr. 946., Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch. In: Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) [online]. Jusline [cit. 8. 2. 2014]. Dostupné z: http://www.jusline.at/Allgemeines_Buergerliches_Gesetzbuch_%28ABGB%29.html 23 REPUBLIKA RAKOUSKO. BGBl. Nr. 520/1981., Mietrechtsgesetz. In: Mietrechtsgesetz [online]. Jusline [cit. 8. 2. 2014]. Dostupné z: http://www.jusline.at/Mietrechtsgesetz_%28MRG%29.html 24 ZUKLÍNOVÁ 2012 op. cit., s. 116. 25 RUMMEL, Peter. Kommentar zum Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch, 1. Band. MANZ: Wien, 1990. 2439 s. ISBN 3-214-04416-8. S. 1881. 26 RUMMEL 1990 op. cit., s. 1881. 27 např. Rozhodnutí OGH ze dne 12. 10. 1999, sp. zn. 5 Ob 244/99i. In: RIS - Justiz [právní informační systém]. Bundeskanzleramt [cit. 5. 3. 2014]. Dostupné z: http://www.ris.bka.gv.at/Jus/ či Rozhodnutí OGH ze dne 23. 1. 2004, sp. zn. 8 Ob 136/03p. In: RIS - Justiz [právní informační systém]. Bundeskanzleramt [cit. 5. 3. 2014]. Dostupné z: http://www.ris.bka.gv.at/Jus/ 22

15

2

Zánik nájmu bytu uplynutím doby

2. 1

Zánik nájmu bytu uplynutím doby v zákoně č. 40/1964 Sb.

Dle obecných ustanovení o závazcích zanikaly práva a povinnosti vyplývající ze závazku i uplynutím doby, na kterou byly omezeny. V hlavě sedmé, která upravovala obecný nájem, bylo dále stanoveno, ţe nájem končí uplynutím doby, na kterou byl sjednán, nedohodne-li se pronajímatel s nájemcem jinak. Skutečnost, ţe nájem bytu skočí uplynutím doby, vyplývala tedy jednak z obecných ustanovení o nájmu, jednak z § 710 odst. 3 OZ 1964. Na základě ustanovení § 685 odst. 1 OZ 1964 bylo moţné nájem sjednat na dobu určitou nebo bez určení doby užívání. Uplynutím doby mohl ale skončit pouze nájem bytu sjednaný na dobu určitou.28 Aby mohlo dojít k zániku nájmu bytu uplynutím doby, muselo tedy z ustanovení nájemní smlouvy vyplývat, ţe nájem byl sjednán na dobu určitou a toto časové omezení muselo být jasně vymezeno. Smlouva o nájmu bytu musela, stejně jako jiné právní úkony, vyhovovat obecným náleţitostem právních úkonů stanovených v § 34 an. OZ 1964, mimo jiné i poţadavku určitosti. Poţadavek určitosti se vztahoval i na ujednání o době trvání nájmu.29 Proto vymezení doby trvání nájmu bytu k události, o které nebylo jisté, zda v budoucnu nastane, nešlo povaţovat za dostatečně určité.30 Dle judikatury Nejvyššího soudu se „smlouvou o nájmu bytu uzavřenou na dobu trvání pracovního poměru nájemce u pronajímatele, který byl sjednán na dobu neurčitou, nezakládá nájem na dobu určitou; nelze totiž usoudit, kdy (ke kterému časovému okamžiku) nastane právní skutečnost, s níž je spojován zánik nájemního vztahu“.31 Nájem bytu tedy zanikl uplynutím doby, na kterou byl sjednán, pouze u nájmu bytu uzavřeného na dobu určitou, kdy tato určitost byla jasně vymezena v nájemní smlouvě. K otázce sjednání nájemní smlouvy na dobu určitou je třeba ještě dodat, ţe ne kaţdé - byť určité – časové vymezení zakládalo vznik nájemní smlouvy na dobu určitou. V minulosti docházelo k případům, kdy si smluvní strany sice ujednaly smlouvu na dobu určitou, nicméně fakticky se jednalo o smlouvu uzavřenou na dobu neurčitou. Například pokud byla dohodnuta doba nájmu na 100 let, jednalo se většinou o chování in fraudem legis. Danou problematiku vyřešil Nejvyšší soud, který judikoval, ţe z legální definice nájemní smlouvy neplyne a priori omezení ohledně délky sjednaného nájemního vztahu, nicméně ujednání o délce nájmu přesahujícího obvyklou délku

28

Toto vyplývá jednak z logiky věci, jednak z §710 odst. 3 OZ 1964. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7. 2. 2001, sp. zn. 26 Cdo 1127/99. In: KORECKÁ, Věra. Přehled judikatury ve věcech nájmu bytu. 2. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, a. s. 847 s. ISBN 978-80-7357-637-0. S. 94. 30 FIALA, J.; KORECKÁ, V.; KURKA, V. Vlastnictví a nájem bytů. 3. vyd. Praha: Linde Praha, a. s., 2005. 315 s. ISBN 80-7201-511-7. S. 193. 31 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 8. 2005, sp. zn. 26 Cdo 2102/2003. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. 29

16

lidského ţivota nemůţe poţívat výhod smluvního vztahu uzavřeného na dobu určitou. Takové ujednání způsobilo, ţe obsahově šlo o smlouvu sjednanou na dobu neurčitou.32 Do 30. 3. 2006 bylo také moţné pouţít pro zánik nájmu bytu ustanovení o obnovení nájmu dle obecné právní úpravy. Na základě ustanovení § 676 odst. 2 OZ 1964 platilo, ţe uţívá-li nájemce věci i po skončení nájmu a pronajímatel proti tomu nepodá návrh na vydání věci nebo na vyklizení nemovitosti u soudu do 30 dnů, obnovuje se nájemní smlouva za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně. Nájem sjednaný na dobu delší než rok se obnovuje vždy na rok, nájem sjednaný na dobu kratší se obnovuje na tuto dobu. Toto ustanovení o obnovení nájmu bylo dle judikatury moţné pouţít i pro obnovení nájmu bytu a často se vyuţívalo.33 Bylo běţné, ţe pronajímatel a nájemce sjednávali nájemní smlouvu na dobu určitou a posléze pronajímatel opakovaně nezaţaloval.34 Vše ale bylo změněno novelou občanského zákoníku, zákonem č. 107/2006 Sb., na základě které byla právní úprava rozšířena o § 686a OZ 1964. Ten ve svém odstavci šestém vyloučil pouţití ustanovení o obnovení nájmu pro nájem bytu. V právní úpravě OZ 1964 je obnovení nájmu bytu vyloučeno ustanovením § 710 odst. 3 OZ 1964.35 Dle judikatury bylo ovšem moţné, aby si smluvní strany dohodly moţnost obnovení nájemního vztahu k bytu sjednaného na dobu určitou.36 Nájem bytu sjednaný na dobu určitou zanikl tedy uplynutím doby, na kterou byl sjednán, pokud nedošlo k jeho obnovení, na základě vyloučení ustanovení § 710 odst. 3 věty druhé OZ 1964 v nájemní smlouvě.

2. 2

Zánik nájmu bytu uplynutím doby v OZ

Zatímco v předešlé právní úpravě byl zánik práv a povinností uplynutím doby systematicky zařazen do oddílu zánik závazků, v občanském zákoníku toto ustanovení nalezneme – dle mého názoru poněkud nešťastně – v části první, hlavě páté, dílu druhém, kde je upraven význam času. Dle § 603 OZ totiţ práva a povinnosti zaniknou uplynutím doby, na kterou byly omezeny. Ve speciální úpravě o nájmu bytu a domu jiţ nenalezneme moţnost skončení nájmu i uplynutím doby, jako je tomu v § 710 odst. 3 OZ 1964. Stejně jako tomu bylo před rokem 2014, tak i dnes v nové právní úpravě lze uzavřít nájemní smlouvu jak na dobu určitou, tak na dobu neurčitou a platí, ţe pouze nájemní smlouva

32

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 3. 2007, sp. zn. 28 Cdo 2747/2004. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 12. 12. 2013]. 33 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 5. 2. 1998, sp. zn. 2 Cdon 141/97. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 29. 11. 2013]. 34 ELIÁŠ 2008 op. cit., s. 2036. 35 Stalo se tak novelou občanského zákoníku, zákonem č. 132/2011 Sb. 36 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 6. 2010, sp. zn. 26 Cdo 2951/2008. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 3. 1. 2014].

17

uzavřená na dobu určitou můţe skončit uplynutím doby. K otázce určitosti nájemní smlouvy je vhodné poznamenat, ţe stejně jako ostatní právní jednání, i nájemní smlouva musí být určitá, aby nebyla posuzována jako zdánlivé právní jednání, ke kterému se nepřihlíţí (§ 553 a § 554 OZ). Lze se domnívat, ţe i od roku 2014 bude určitost časového vymezení nájmu bytu a domu posuzována obdobně jako tomu bylo v OZ 1964. Proto je důleţité, aby při sjednání nájemní smlouvy k bytu a domu nebylo pochyb o tom, na jak dlouho je smlouva uzavírána. Nájmy sjednané na dobu neúměrně dlouhou, o nichţ bylo pojednáno výše, znamenají často v praxi problém a mohou přinášet i právní nejistotu.37 Na tento problém reaguje občanský zákoník ustanovením § 2204 OZ, ve kterém stanoví, ţe nájem ujednaný na dobu určitou – a to delší neţ 50 let – bude ve skutečnosti posuzován jako nájem sjednaný na dobu neurčitou. V prvních padesáti letech ale lze nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době. Tato vyvratitelná domněnka má zajistit, aby nedocházelo k problémům spojeným s nájmy ujednanými na dobu delší, neţ je průměrný lidský ţivot. Důleţité je zde poznamenat, ţe v prvních padesáti letech lze nájem vypovědět pouze z důvodů, které si strany sjednaly jako výpovědní důvody. Pokud ţádné výpovědní důvody stanoveny nebyly, nelze uplatnit výpovědní důvody stanovené zákonem, pro které lze vypovědět nájem na dobu určitou. Jelikoţ je ale toto ustanovení konstruováno jako vyvratitelná domněnka, lze ji vyvrátit důkazem, ţe si strany výslovně ujednaly něco jiného, nebo tím, ţe z okolností případu je zřejmé, ţe strany nechtěly, aby se jednalo o případ předpokládaný zákonem.38 Tato ustanovení se dle přechodných a závěrečných ustanovení OZ vztahují i na nájmy, které byly sjednány před účinností OZ. Občanský zákoník opět upravuje institut obnovení nájmu bytu (pokračování v nájmu), který byl v minulosti zrušen v roce 2006. Nově lze pokračovat v nájmu bytu, pokud nájemce uţívá byt alespoň tři měsíce po dni, kdy měl nájem skončit a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil. Oproti právní úpravě před rokem 2006 jsou zde tři významné změny. Zaprvé, délka doby, po kterou pokračuje nájemce v uţívání bytu, se ze třiceti dnů prodlouţila na tři měsíce. Tuto změnu přivítali zejména pronajímatelé, protoţe dřívější třicetidenní lhůta v praxi nestačila k tomu, aby pronajímatel uplatnil své právo u soudu. Docházelo k případům, ţe ţaloba na vyklizení bytu byla podána pozdě a jako taková byla zamítnuta. Platí zde zásada vigilantibus iura skripta sunt, přičemţ pronajímatel má dost času na to, aby uplatnil své právo. Další změnou je, ţe pokud chce pronajímatel zabránit obnovení nájmu, postačí, pokud písemně vyzve nájemce, aby byt opustil. Uţ není potřeba, aby pronajímatel podával ţalobu na vyklizení bytu a domáhal se tedy svého práva u soudu. Tento formalismus je odstraněn, nyní postačí, pokud pronajímatel nájemce vyzve. Postavení

37

ELIÁŠ 2012 op. cit., s. 839. PRAŢÁK, Zbyněk. Občanský zákoník II. s komentářem. Český Těšín: Poradce, s. r. o., 2012. 320 s. ISBN 978-80-7365-338-5. S. 160. 38

18

pronajímatele je oproti předchozí právní úpravě značně posíleno. Změnila se i doba, na kterou se nájem obnovuje. Dle § 2285 OZ je nájem znovu ujednán na tutéţ dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let.

2. 3

Zánik nájmu bytu uplynutím doby v rakouském právním řádu

Stejně jako v občanském zákoníku, tak i v rakouské právní úpravě nalezneme institut obnovení nájmu bytu. Ten je zařazen do speciálních ustanovení upravujících nájem bytu. Dle § 29 odst. 3 písm. b) MRG se má za to, ţe se nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou, které nebyly po uplynutí této doby vypovězeny ani prodlouženy, obnovují na dobu tří let. Obecně pro nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou platí, ţe mohou být sjednány na dobu minimálně tří let. Zatímco pronajímatel nájemní smlouvu na dobu určitou vypovědět nemůţe (má pouze právo odstoupit od smlouvy), nájemce je oprávněn po uplynutí 1 roku od uzavření smlouvy tuto smlouvu vypovědět. Po podání výpovědi nájemcem – min. po jednom roce trvání smlouvy – běţí tříměsíční výpovědní lhůta, která končí koncem posledního měsíce.39 U institutu obnovení nájmu bytu, pokud se nájem obnoví na dobu tří let, můţe nájemce, stejně jako u smluv na dobu určitou, vypovědět nájemní smlouvu po jednom roce trvání obnoveného nájemního vztahu. Pokud dále po třech letech nedojde k zániku obnovené nájemní smlouvy k bytu, má se za to, ţe se nájemní vztah obnovuje na dobu neurčitou.

39

Das Bundesministerium für Justiz informiert: Mietrechtsgesetz heute (in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2006) [online]. Wien: Ernst Krell, 2009. [cit. 29. 9. 2013]. Dostupné z: http://www.svkrell.at/downloads/gesetze/MRG_Fassung%201.10.2006.pdf

19

3

Zánik nájmu bytu dohodou

3. 1

Zánik nájmu bytu dohodou v zákoně č. 40/1964 Sb.

Jednou ze základních zásad soukromého práva je zásada autonomie vůle. Ta mimo jiné spočívá v moţnosti subjektu určit, zda právní úkon učiní či nikoli. Dle § 2 odst. 2 OZ 1964 měli účastníci v občanskoprávních vztazích rovné postavení. To znamená, ţe subjekty občanskoprávních vztahů mohly závazkové právní vztahy jednak uzavírat, jednak je rušit. A pokud „dohoda účastníků nájemního vztahu o jeho zániku neodporuje kogentním ustanovením zákona či jiného obecně závazného právního předpisu, je pouze na vůli účastníků, zda takovou dohodu uzavřou.“40 Obecně byla dohoda o zrušení závazku (dissoluce) upravena v § 570 an. OZ 1964. Obsahem tohoto ustanovení byla dohoda stran o tom, ţe původní závazek se ruší, aniţ by strany ujednaly závazek nový. V praxi docházelo k dissoluci nejčastěji, pronajímatel a nájemce se dohodli, ţe nájem bytu skončí a byt zůstane právně volný. Další moţností, ne tak častou, byla dohoda o zrušení závazku a jeho nahrazení závazkem novým (privativní novace dle § 570 odst. 1 OZ 1964). Dohodou mohl skončit nájem bytu na dobu určitou i neurčitou. Zánik nájmu bytu dohodou byl konkrétně upraven v § 710 odst. 1 OZ 1964, kde bylo stanoveno, ţe nájem bytu zanikne písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem. Toto ustanovení bylo z právního hlediska nadbytečné, neboť obecně mohl závazek zaniknout dohodou smluvních stran. Zákonodárce měl nejspíše úmysl zdůraznit povinnost učinit dohodu o zániku nájmu bytu v písemné formě. Poţadavek písemné formy u dohody vyplýval (mimo § 710 odst. 1 OZ 1964) i z § 40 odst. 2 OZ 1964. Písemně uzavřená dohoda mohla být totiţ měněna pouze písemně, jinak se jednalo o absolutně neplatný právní úkon, ze kterého neplynuly ţádné právní následky. Nájemní smlouva na byt musela být uzavřena v písemné formě, tudíţ i dohoda o jejím zániku musela být písemná. Pokud pronajímatel a nájemce uzavřeli dohodu o zániku nájmu bytu v jiné neţ písemné formě, pak k zániku nájmu bytu nedošlo a nájemní vztah pokračoval. Byt nebyl právně volný – pronajímatel ho nemohl dále pronajímat – a nájemce musel nadále platit nájemné, resp. mu narůstal dluh za nájemné. Dohodu o zániku nájmu bytu nešlo tedy uzavřít ústně ani konkludentně – např. odstěhováním se z bytu.41 Bylo ovšem moţné uzavřít tuto dohodu formou soudního smíru dle § 99 odst. 1. zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu,42 jak judikoval

40

DEJLOVÁ op. cit., s. 1-2. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 10. 2001, sp. zn. 26 Cdo 451/2000. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 27. 1. 2014]. 42 Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 28. 2. 2014]. 41

20

Nejvyšší soud.43 Dohoda o zániku nájmu bytu uzavřená formou soudního smíru měla potom účinky pravomocného rozsudku, tudíţ byla vykonatelná. Smluvní strany rovněţ mohly uzavřít dohodu formou notářského zápisu.44 Dohoda o zániku nájmu bytu byla právním úkonem, musela tedy splňovat náleţitosti právního úkonu dle § 37 OZ 1964. Mimo jiné bylo důleţité, aby dohoda byla určitá a srozumitelná. Zákon přesně neříkal, co je obsahem této dohody, nicméně bylo moţné dovodit, ţe je nezbytné, aby dohoda o zániku nájmu bytu obsahovala identifikaci smluvních stran, přesné označení závazku (tudíţ i vymezení předmětu závazku atd.) projev vůle a dobu, kdy nájem bytu zaniká. Doba zániku nájmu mohla být vymezena jednak konkrétním datem, ale také určitým časovým úsekem nebo mohla být vázána na konkrétní v budoucnu nastalou událost.45 „V dohodě o skončení nájmu bytu nejsou účastníci omezeni lhůtou, kdy má skončit nájem bytu, stanovenou zákonem pro výpověď z nájmu bytu.“46 Dle judikatury dále nebylo nezbytné, aby projevy vůle stran, stejně jako jejich podpisy byly na téţe listině.47

3. 2

Zánik nájmu bytu dohodou dle OZ

Nový občanský zákoník vyjadřuje dle důvodové zprávy respekt k člověku a respekt k jeho soukromé vůli. Velký důraz je v něm kladen na zásadu autonomie vůle, kdy takto svobodně projevená vůle má klíčový význam pro soukromý ţivot jedince. Zatímco předchozí občanský zákoník 1964 vycházel spíše ze zásady rovnosti subjektů, v OZ převaţuje zásada autonomie vůle. Ta ale musí mít určité mantinely, je omezena např. poţadavkem poctivosti jednání, ochranou dobré víry atd. Jak jiţ bylo řečeno výše, zásada autonomie vůle spočívá mimo jiné v moţnosti subjektu rozhodnout se, zda do právního vztahu vstoupí, ale také v moţnosti dohodnout se na zániku závazku. Stejně jako v předchozí právní úpravě 1964 si tedy mohou smluvní strany ujednat skončení nájmu bytu. Nový občanský zákoník upravuje dissoluci v § 1981 OZ, kde je stanoveno, ţe stranám je na vůli ujednat si zánik závazku, aniţ bude zřízen závazek nový. V ustanoveních upravujících skončení nájmu bytu a domu moţnost zániku nájmu bytu a domu dohodou nenajdeme, právní úprava se tedy bude řídit pouze ustanoveními o zániku závazků obecně. Bylo by nadbytečné znovu opakovat moţnost ukončení nájmu bytu dohodou i ve speciální části, tak jako tomu bylo v OZ

43

Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 16. 11. 2006, sp. zn. 26 Cdo 2438/2006. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. 44 DEJLOVÁ op. cit., s. 3. 45 ELIÁŠ 2008 op. cit., s. 2089. 46 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 10. 2001, sp. zn. 26 Cdo 451/2000. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 27. 1. 2014]. 47 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 12. 2003, sp. zn. 26 Cdo 2094/2003. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014].

21

1964. Tato obecná úprava plní svůj účel a postačí. Smlouva strany zavazuje. Lze ji změnit nebo zrušit jen se souhlasem všech stran, anebo z jiných zákonných důvodů (§ 1759 OZ). Nájemní smlouvu lze tedy zrušit, pokud se pronajímatel a nájemce dohodnou. Při zjišťování formy dohody o skončení nájmu bytu musíme v prvé řadě vycházet ze skutečnosti, ţe nájemní smlouva k bytu, jako právní jednání musí mít dle § 2237 OZ formu písemnou. V oddílu upravujícím formu právních jednání je pak stanoveno, ţe vyžaduje-li zákon pro právní jednání určitou formu, lze obsah právního jednání změnit projevem vůle v téže nebo přísnější formě; vyžaduje-li tuto formu jen ujednání stran, lze obsah právního jednání změnit i v jiné formě, pokud to ujednání stran nevylučuje (§ 564 OZ). Z toho vyplývá, ţe pro změnu obsahu nájemní smlouvy k bytu je vyţadována také písemná forma. Pokud tedy obsahem nájemní smlouvy je ustanovení, ţe nájem bytu je sjednán na dobu neurčitou, lze obsah tohoto právního jednání změnit pouze v písemné formě. Změněný obsah pak bude vyjadřovat zánik nájmu bytu. Nedodrţení písemné dohody o skončení nájmu bytu má ale za následek pouze relativní neplatnost. Na rozdíl od OZ 1964 tedy ústně či konkludentně uzavřená dohoda o skončení nájmu bytu nebude absolutně neplatnou, ale pouze relativně neplatnou. V případě, kdy nájemce odevzdá klíče pronajímateli, pronajímatel klíče přijme a nájemce se z bytu vystěhuje, nájem bytu zanikne. Konkludentní dohoda bude pouze relativně neplatná. Tuto změnu vnímám jako pozitivní. Stejně jako v předchozí právní úpravě OZ 1964, tak i v novém občanském zákoníku je vyţadováno, aby právní jednání – dohoda o zániku nájmu bytu – obsahovalo určité náleţitosti a nebylo díky tomuto nedostatku posuzováno jako zdánlivé.48 Obsah dohody o skončení nájmu bytu a domu by měl obsahovat, stejně jako v OZ 1964 náleţitosti subjektu - označení smluvních stran, náleţitosti projevu – forma, náleţitosti vůle (absence omylu, svoboda) a náleţitosti předmětu (dovolenost).49 Dále by také mělo být z dohody patrné, kdy nájem bytu a domu skončí.

3. 3

Zánik nájmu bytu dohodou v rakouském právním řádu

V Rakousku, stejně jako v České republice je moţné ukončit nájemní vztah dohodou smluvních stran. Vyplývá to mimo jiné ze zásady autonomie vůle, která je jednou ze zásad ABGB. Stejně jako v předchozí právní úpravě OZ 1964, v OZ, tak i v ABGB je umoţněn obecně zánik závazku dohodou. Pronajímatel a nájemce zde svobodně souhlasí, ţe nájemní smlouva k určitému datu skončí. Na rozdíl od výpovědi (stejně jako v OZ 1964, OZ) zde neplyne ţádná lhůta, ani není potřeba ukončit smlouvu k určitému datu. Zákon ani neklade poţadavky na formu dohody o

48

Úprava právního jednání v novém občanském zákoníku [online]. Praha: Glatzova & Co., 2011 [cit. 15. 12. 2013]. Dostupné z: http://www.glatzova.com/files/download/glatzova-newsletter-legal-news-zari-2011.pdf 49 Právní jednání a jeho vady [online]. Praha: Havel, Holásek & partners s.r.o., 2012 [cit. 27. 12. 2013]. Dostupné z: http://www.havelholasek.cz/images/stories/publikace/rekodifikacni_novinky_cz_2012_08.pdf

22

skončení nájmu bytu. Můţe být učiněna nejen písemně, ale i ústně či konkludentně.50 Rakouská právní úprava je tedy volnější neţ právní úprava dle OZ, neboť ústní a konkludentní dohoda o zániku nájmu bytu je platnou. Nicméně lze konstatovat, ţe právní úprava v OZ se odchýlila od OZ 1964 a má tendenci se přiklonit k rakouskému právnímu řádu.

50

Mietrecht für Mieter [online]. Wien: AK.portal – Portal der Arbeiterkammern, 2012. [cit. 29. 9. 2013]. Dostupné z: http://media.arbeiterkammer.at/wien/PDF/Publikationen/Mietrecht.pdf

23

4

Zánik nájmu bytu výpovědí

Jedním z velmi častých důvodů zániku nájemního vztahu je výpověď. Zánik nájmu bytu výpovědí je řazen mezi absolutní způsoby zániku nájmu, neboť nájem dále nepřechází na jinou osobu, ale zaniká. Od ostatních absolutních způsobů zániku nájmu bytu se výpověď značně odlišuje. Zatímco zanikne-li nájem uplynutím doby, je jeho zánik způsoben právní událostí – okolností nezávislou na vůli člověka.51 V případě zániku nájmu dohodou musí dojít k uzavření dvoustranného právního jednání – pronajímatel i nájemce projeví vůli v nájmu dále nepokračovat. Na rozdíl od těchto právních skutečností, které způsobují zánik nájmu bytu, je výpověď jednostranné právní jednání. Protoţe se jedná o jednostranné právní jednání, kdy jeho uplatnění závisí pouze na vůli jedné ze stran, je velmi důleţité, aby institut výpovědi a jednotlivých výpovědních důvodů byl podrobně upraven v zákoně. V případě, kdy by tomu tak nebylo, a zákon by stanovil moţnost jednostranného ukončení právního vztahu bez stanovení výpovědních důvodů, nebyla by nijak chráněna smluvní strana proti svévoli druhé smluvní strany ukončit nájemní vztah. Právní jistota by byla téměř nulová. Nájem bytu je ale charakterizován jako nájem chráněný. Občanský zákoník 1964 se vyznačoval značným stupněm ochrany nájemce, coţ se mimo jiné projevovalo taxativním vymezením výpovědních důvodů ze strany pronajímatele.52 V určitých případech mohl pronajímatel vypovědět nájem pouze s přivolením soudu, coţ také bylo projevem značného stupně ochrany nájemce. Právní úprava zániku nájmu bytu tedy byla a nyní stále je rozsáhlejší neţ ostatní důvody zániku, neboť bylo důleţité stanovit kritéria, za kterých bylo moţno nájem bytu vypovědět. Systematicky byl zánik nájmu bytu výpovědí v předchozí právní úpravě zařazen v části osmé, hlavě sedmé, oddílu čtvrtém, a to konkrétně v ustanovení § 710 an. OZ 1964. Obecný zánik nájmu výpovědí, který byl ve vztahu ke speciální právní úpravě lex generalis, pak bylo moţné nalézt ve třetím, předcházejícím oddílu v § 677 a § 678 OZ 1964. Výpověď bylo moţné charakterizovat jako jednostranný hmotněprávní úkon, který byl adresován druhé smluvní straně. Dle občanského zákoníku 1964 musela mít výpověď obligatorně písemnou formu, jinak byla neplatná.53 Výpovědní doba činila tří měsíce a nešlo ji ujednáním stran zkrátit. V předešlé právní úpravě mohl nájem bytu vypovědět jak nájemce, tak pronajímatel, přičemţ bylo moţné výpovědí ukončit nájemní vztah sjednaný na dobu určitou i neurčitou. Obecně ale šlo dle § 667 OZ 1964 zrušit výpovědí pouze nájemní smlouvu sjednanou na dobu neurčitou. Dle § 710 odst. 1 OZ 1964 zanikl nájem bytu písemnou dohodou, písemnou výpovědí nebo jiným způsobem stanoveným

51

(teoreticky, neboť dobu, na kterou se nájem uzavírá, si strany sjednají v nájemní smlouvě). ZUKLÍNOVÁ 2012 op. cit., s. 111 53 Blíţe k výpovědi jako právnímu úkonu v podkapitole 4. 1. 52

24

občanským zákoníkem (OZ 1964). Dle odstavce třetího tohoto ustanovení poté v případě, ţe nájem bytu byl sjednán na dobu určitou, zanikl také uplynutím této doby. Z výkladu tohoto ustanovení můţeme vyvodit, ţe nájem bytu sjednaný na dobu určitou zanikl nejen uplynutím doby, ale i dohodou a výpovědí.54 Nájemce mohl písemnou výpovědí vypovědět nájem sjednaný na dobu určitou i neurčitou a to i bez udání důvodu. Oproti tomu pronajímatel se musel řídit kogentní úpravou OZ 1964, kde byly výpovědní důvody taxativně vymezeny. Jeho výpověď musela být odůvodněna a to pouze výpovědním důvodem či důvody, které stanovil zákon. V určitých případech navíc musel k výpovědi ze strany pronajímatele přivolit soud. Tímto tedy můţeme rozlišit výpověď dle OZ 1964 na výpověď s přivolením soudu a výpověď bez přivolení soudu. V předešlé právní úpravě byl také upraven institut bytových náhrad. Pokud byl nájem bytu ukončen výpovědí ze strany pronajímatele, měl v určitých případech vymezených ustanovením § 712 OZ 1964 pronajímatel povinnost zajistit nájemci náhradní byt nebo náhradní ubytování. Institut bytových náhrad byl dalším z projevů konceptu nájmu bytu jako nájmu chráněného. Z důvodu ochrany nájemce byla tedy právní úprava výpovědních důvodů ze strany pronajímatele daleko rozsáhlejší. Občanský zákoník usiluje o to, aby byl ponechán co největší prostor svobodné iniciativě jednotlivce. Proto je kladen hlavní důraz na zásadu autonomie vůle, která ovládá celé soukromé právo, nikoli na zásadu rovnosti, která se promítá jen do některých oblastí občanskoprávní úpravy.55 Svobodná iniciativa jednotlivce ale musí mít určité meze, musí být určitým způsobem regulována. Meze, které ohraničují zásadu autonomie vůle, jsou jednak zásady a jednak kogentní zákonná ustanovení. Mezi zásadami je vhodné zdůraznit zásadu poctivosti a zásadu ochrany dobré víry. V občanskoprávních vztazích by měla být uplatňována zásada, ţe zákon a veřejná moc mají vůli jednotlivce v privátním styku omezovat co nejméně.56 Jednou z oblastí, kde dochází k regulaci právního vztahu pomocí kogentních ustanovení, je stejně jako v předešlé právní úpravě výpověď z nájmu bytu. Obdobně jako tomu bylo před rokem 2014, tak i dnes v OZ je chráněna slabší smluvní strana, a proto je důleţité jasně stanovit pravidla, kdy můţe nájem bytu výpovědí zaniknout. Výpověď jako jeden ze způsobů zániku závazku je obecně upravena v ustanoveních o závazcích, konkrétně v § 1998 an. OZ, obecnou právní úpravu skončení nájmu výpovědí nalezneme poté v ustanovení § 2226 an OZ. Speciální právní úprava pojednávající o skončení nájmu bytu a domu výpovědí, která je předmětem úpravy této kapitoly, je poté obsaţena v

54

DEJLOVÁ op. cit., s. 7. ELIÁŠ, Karel. Charakteristika návrhu nového občanského zákoníku. In: ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; TICHÝ, Luboš. Sborník statí z diskusních fór o rekodifikaci občanského práva. Praha: ASPI, 2006. s. 28-43. ISBN 80-7357-207-9. 56 Tamtéţ s. 30. 55

25

ustanovení § 2286 an. OZ. Tato právní úprava se pouţije subsidiárně ve vztahu k obecné úpravě skončení nájmu. Oproti předchozí právní úpravě zániku nájmu bytu výpovědí se úprava v OZ značně odlišuje. Je zde patrný posun od striktně kogentní právní úpravy a značného stupně ochrany nájemce jako slabší smluvní strany k moţnosti vypovědět nájemní vztah k bytu i na základě relativně neurčitého ustanovení a to pokud je dán jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu, coţ pozici nájemce oslabuje. Výpověď můţeme charakterizovat jako jednostranné hmotněprávní jednání, které je adresováno druhé smluvní straně. Tím se tedy vůbec neliší od předešlé právní úpravy. Stejně jako tomu bylo před účinností OZ, tak i nyní je obligatorně vyţadována písemná forma výpovědi. Koncepce rozdělení výpovědních důvodů v OZ je oproti předchozí právní úpravě úplně jiná. Zatímco OZ 1964 dělil výpovědní důvody na výpovědní důvody bez přivolení soudu (§ 711 OZ 1964) a výpovědní důvody s přivolení soudu (§ 711a OZ 1964), zákonodárce zvolil v novém občanském zákoníku dělení jiné. Někteří autoři57 sice primárně rozdělují výpovědní důvody na ty, u nichţ se uplatní tříměsíční výpovědní doba a na ty, u nichţ můţe dojít k výpovědi bez výpovědní doby, já se ale budu drţet systematického dělení dle OZ, neboť mám za to, ţe toto dělení je přehlednější. Nejprve je dle OZ rozlišeno, zda nájemní vztah vypoví nájemce (§ 2287 OZ) nebo pronajímatel (§ 2288 an. OZ). U výpovědi ze strany pronajímatele musíme rozlišit, zda se jedná o nájem na dobu určitou nebo neurčitou. V § 2288 odst. 1 OZ poté nalezneme výpovědní důvody nájmu bytu, který byl sjednán na dobu určitou nebo neurčitou. V odstavci druhém jsou dále navíc vymezeny výpovědní důvody, které se uplatní pouze v případě, ţe nájem byl sjednán na dobu neurčitou a stejně jako pro odstavec první zde platí, ţe výpovědní doba je tříměsíční. Nad rámec tohoto má pronajímatel právo vypovědět nájem bytu bez výpovědní doby a poţadovat, aby mu nájemce byt bez zbytečného odkladu odevzdal (§ 2289 OZ). Toto právo má pronajímatel ale pouze v případě, poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závaţným způsobem. Stejnou moţnost má ale i nájemce, a to dle § 2232 OZ. Moţnost skončit nájemní vztah výpovědí bez výpovědní doby, kterou OZ zavádí, je novum. Na druhé straně OZ úplně opouští institut soudního přivolení k výpovědi a institut bytových náhrad, které byly upraveny v OZ 1964. Toto jsou základní koncepční změny, které OZ zavádí, podrobněji se jednotlivým výpovědním důvodům věnuji v kapitole 5.

4. 1

Výpověď z nájmu bytu jako právní jednání 4. 1. 1 Výpověď v zákoně č. 40/1964 Sb.

V předešlé právní úpravě byla výpověď jako jeden z obecných způsobů zániku závazků upravena v § 582 OZ 1964. Tento institut byl upraven i v ustanoveních pojednávajících o skončení obecného

57

Např. PETRIC, Mariana. Výpověď z nájmu bytu pronajímatelem dnes a podle NOZ. Rekodifikace & praxe. 2013, roč. 1, č. 2, s. 12-16. ISSN 1805-6822.

26

nájmu. V souvislosti se zánikem nájmu bytu se ale nejdůleţitější právní úprava výpovědi nacházela v části osmé, hlavě sedmé, oddílu čtvrtém občanského zákoníku, v ustanoveních § 710 an. OZ 1964. Jak jiţ bylo řečeno výše, výpověď bylo moţno charakterizovat jako jednostranný hmotněprávní úkon, který byl adresován druhé smluvní straně. Jednalo se o projev vůle, směřující k zániku nájmu bytu. Výpovědí dle OZ 1964 byl jednostranný právní úkon – to znamená, ţe k jejímu vzniku stačil projev vůle pouze jedné smluvní strany. V případě, ţe byla výpověď podána ze strany pronajímatele, postačil tedy pouze projev vůle pronajímatele. Skutečnost, ţe se jednalo o adresovaný právní úkon, spočívala v povinnosti doručit výpověď druhé smluvní straně. Povinnost doručit výpověď vyplývala z § 710 odst. 2, věty třetí OZ 1964 a také z § 711 odst. 3 OZ 1964, kde byla výslovně stanovena povinnost doručit výpověď nájemci, pokud je dána ze strany pronajímatele. Dle ustanovení § 45 odst. 1 OZ 1964 působil projev vůle vůči nepřítomné osobě v okamţiku, kdy jí došel, tj. kdy se dostal do sféry její dispozice.58 Dle judikatury Nejvyššího soudu bylo třeba slovním spojením „dostane do sféry jeho dispozice“ rozumět konkrétní moţnost nepřítomné osoby seznámit se s jí adresovaným právním úkonem. Platilo tedy, ţe pokud „nájemci bytu měli objektivně možnost na základě oznámení pošty vyzvednout si uloženou žalobu obsahující výpověď z nájmu bytu a seznámit se s jejím obsahem dříve, než se nevyzvednutá zásilka vrátila zpět, pak hmotněprávní účinky výpovědi nastaly v okamžiku, kdy žalovaní (…) této objektivní možnosti seznámit se s obsahem zásilky (a tudíž i s výpovědí z nájmu bytů) nevyužili.“59 Výpověď musela být učiněna v písemné formě, jinak byla neplatná. Povinnost písemné formy výpovědi vyplývala z ustanovení § 710 odst. 1 OZ 1964, kde bylo stanoveno, ţe nájem bytu zanikne písemnou výpovědí. Zákonodárce se v těchto ustanoveních dle mého názoru zbytečně opakoval, neboť i nadále byla vyzdvihována povinnost písemné formy výpovědi. Nedodrţení zákonné formy výpovědi mělo dle § 40 odst. 1 OZ 1964 za následek její absolutní neplatnost. Výpověď učiněná ústně či konkludentně byla tedy neplatná ex tunc, k její neplatnosti se přihlíţelo ex lege a zákon s ní nespojoval ţádné právní následky. Jak jiţ bylo řečeno výše, výpověď dle OZ 1964 byla právním úkonem, tudíţ musela splňovat i náleţitosti právního úkonu. Pojmovými znaky právního úkonu byly vůle, projev vůle, zaměření projevu vůle, uznání projevu vůle právním řádem a nastoupení následků. Aby výpověď jako právní úkon byla způsobilá vyvolat právní následky, bylo třeba, aby vedle pojmových znaků právního úkonu došlo k naplnění kvalitativních podmínek, označovaných jako náleţitosti právního

58

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 3. 2005, sp. zn. 26 Cdo 864/2004. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 10. 2013]. 59 Tamtéţ.

27

úkonu.60 Náleţitosti právního úkonu bylo moţné rozdělit na obecné a obsahové. Obecnými náleţitostmi pak byly náleţitosti subjektu, vůle, projevu vůle, shoda vůle a projevu vůle a náleţitosti předmětu. V souvislosti s výpovědí bych chtěla upozornit na náleţitosti projevu vůle, kterými jsou určitost, srozumitelnost a forma. Dle § 37 odst. 1 OZ 1964 musel být právní úkon učiněn svobodně a váţně, určitě a srozumitelně; jinak byl neplatný. Z výpovědi muselo být tedy patrno, o který konkrétní byt se jedná61 a také musela obsahovat jasný a určitý projev vůle skončit nájem.62 Aby výpověď nebyla posuzována jako neplatný právní úkon, musel být předmětem výpovědi vţdy celý byt, který byl předmětem nájmu, nikoli jen jeho část.63 Mezi obsahové náleţitosti se dle právní teorie řadily náleţitosti podstatné, bez kterých by právní úkon nevznikl, a dále náleţitosti pravidelné a nahodilé. Podstatnými náleţitostmi výpovědi z nájmu bytu byla lhůta, kdy má nájem skončit (výpovědní lhůta), a v případě, kdy byla výpověď podána ze strany pronajímatele dle § 711 OZ 1964, musela ještě výpověď obsahovat výpovědní důvod, poučení nájemce o moţnosti podat do 60 dnů ţalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu a pokud nájemci podle zákona příslušela bytová náhrada, tak i závazek pronajímatele zajistit nájemci odpovídající bytovou náhradu.64 Obdobně tomu bylo i u výpovědi podané dle § 711a OZ 1964. Pokud by některá z podstatných náleţitostí chyběla, výpověď by byla absolutně neplatná. To dokazovala např. i dikce ustanovení § 710 odst. 2 OZ 1964, neboť v písemné výpovědi musí být uvedena lhůta, kdy má nájem skončit. Výpovědní lhůta činila nejméně 3 měsíce a musela skončit ke konci kalendářního měsíce. V případě, ţe pronajímatel uvedl výpovědní lhůtu kratší neţ 3 měsíce, byla taková výpověď povaţována za neplatnou.65 Stejně tomu bylo i v případě, pokud byla podána výpověď kratší neţ 3 měsíce ze strany nájemce. Dle tehdejší judikatury Nejvyššího soudu splní pronajímatel svou povinnost, pokud ve výpovědi „dostatečně určitým způsobem vymezí, ke kterému datu nájemní poměr skončí; jinak je výpověď absolutně neplatná.“ 66 Nejvyšší soud dále judikoval, ţe počátek běhu výpovědní lhůty ve výpovědi uveden být nemusí. Nebylo ale moţné povaţovat za platnou výpověď ze dne 24. 6., která byla doručena druhé straně 2. 7., a kde bylo stanoveno, ţe výpovědní lhůta činí tři měsíce, počíná běţet dne 1. 7. a (její běh) a tudíţ i nájem bytu skončí dne 30. 9. Nájem totiţ skončil aţ 30. 10. a tudíţ byla tato výpověď

60

FIALA, Josef a kol. Občanské právo hmotné. 3. vyd. Brno: Masarykova univerzita a nakladatelství Doplněk, 2002. 436 s. ISBN 80-7239-111-9. S. 34. 61 SELUCKÁ 2005 op. cit., s. 44. 62 FIALA, Josef; KINDL, Milan. Občanský zákoník. Komentář. II. díl. Praha: Wolters Kluwer ČR, a. s., 2009. 788 s. ISBN 978-80-7357-395-9. S. 1373. 63 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7. 2. 2000, sp. zn. 26 Cdo 1616/98. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 8. 11. 2013]. 64 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 1. 2010, sp. zn. 26 Cdo 136/2009. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. 65 SELUCKÁ 2005 op. cit., s. 44. 66 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 1. 2010, sp. zn. 26 Cdo 136/2009. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014].

28

neplatná.67 Ve výpovědi ze strany pronajímatele musel být rovněţ uveden výpovědní důvod, a to pouze ten, který byl stanoven zákonem. Pronajímatel měl přesně uvést skutkové okolnosti, které jej k výpovědi vedly a tyto podřadit pod jeden z výpovědních důvodů dle § 711 či § 711a OZ 1964. Pronajímatel nebyl povinen konkrétně citovat zákonné ustanovení, o které se ve výpovědi opíral, nicméně jím uvedený důvod muselo být moţno podřadit pod zákonem stanovený výpovědní důvod.68 V případě výpovědi podané dle § 711a OZ 1964 bylo navíc potřeba přivolení soudu k výpovědi. Nájemce oproti tomu neměl povinnost uvést výpovědní důvod, ani nepotřeboval k výpovědi přivolení soudu. Platilo: „nájemce může tedy nájem vypovědět z jakýchkoli důvodů, nebo i bez uvedení důvodů, musí pouze uvést výpovědní lhůtu tak, jak je stanoveno zákonem.“69 4. 1. 2 Výpověď v OZ Oproti předchozí právní úpravě jiţ není moţné charakterizovat výpověď jako právní úkon, neboť nový občanský zákoník se navrací k tradičnímu českému pojmosloví a zavádí pojem právní jednání.70 Právním jednáním je poté takové jednání, které „obsahuje prohlášení vůle, že určité právní účinky mají nastat, a s kterým právní řád, dobré mravy, zvyklosti a zavedená praxe stran právě tyto účinky spojují.“71 Výpověď dle OZ můţeme charakterizovat jako jednostranné adresované právní jednání, které má za následek skončení nájmu bytu. Jednostranné právní jednání má stejné účinky jako jednostranný právní úkon, o kterém bylo pojednáno výše. V OZ nejsou v tomto ohledu patné ţádné změny. Výpověď jako adresované právní jednání je dále třeba doručit druhé smluvní straně. Teorie dojití právního úkonu, která je vyuţitelná dle občanského zákoníku 1964, se nově uplatní i v nové právní úpravě, tedy ve stávajícím občanském zákoníku.72 Výslovně je stanoveno, ţe právní jednání působí vůči nepřítomné osobě od okamţiku, kdy jí projev vůle dojde. Zmaří-li ale vědomě druhá smluvní strana dojití, na základě právní fikce platí, ţe jí projev vůle došel (§ 570 odst. 1 OZ). Předchozí judikaturu k OZ 1964 by bylo moţné pouţít i v souvislosti dojití výpovědi dle nového občanského zákoníku. Opět zde odkazuji na judikaturu Nejvyššího soudu, podle které je pro doručení rozhodný okamţik, kdy měl adresát právního úkonu – zde tedy právního jednání – objektivní moţnost seznámit se s danou zásilkou. Pokud byla zásilka obsahující výpověď uloţena u pošty a toto bylo adresátovi poštou oznámeno a adresát byl vyrozuměn, ţe si ji můţe (téhoţ dne)

67

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 1. 2010, sp. zn. 26 Cdo 136/2009. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. 68 DEJLOVÁ op. cit., s. 16. 69 ZUKLÍNOVÁ 2012 op. cit., s. 251. 70 HURDÍK, Jan a kol. Občanské právo hmotné. Obecná část. Absolutní majetková práva. Plzeň: Aleš Čeněk, 2013. 308 s. ISBN 978-80-7380-377-3. S. 172. 71 Tamtéţ. 72 BEZOUŠKA, Petr; PIECHOWICZOVÁ, Lucie. Nový občanský zákoník – nejdůležitější změny. Olomouc: ANAG, spol s r.o., 2013. 375 s. ISBN 978-80-7263-819-2. S. 87.

29

vyzvednout, pak objektivně tohoto dne nastala moţnost adresáta seznámit se s danou zásilkou a tím pádem došlo téhoţ dne i k doručení.73 Dané lze pouţít i pro případ nové právní úpravy. Pokud by tedy např. pronajímatel poslal ke konci měsíce výpověď prostřednictvím pošty a oznámení o moţnosti vyzvednout si zásilku na poště by bylo vhozeno nájemci do schránky, pak se má za to, ţe výpověď došla tohoto dne. V případě, ţe by si nájemce vyzvedl zásilku na poště aţ po pár dnech, tedy následující měsíc, výpovědní doba by běţela jiţ od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně – tedy v našem případě ode dne, kdy bylo oznámení o moţnosti vyzvednout si zásilku vhozeno do schránky nájemce. Stejně jako v předchozí právní úpravě právních úkonů, tak i u právního jednání rozlišujeme pojmové znaky právního jednání. Ty jsou v zásadě shodné s pojmovými znaky právních úkonů.74 Mezi pojmové znaky právního jednání se tedy řadí vůle, projev vůle, zaměření projevu vůle, uznání projevu vůle právním řádem a nastoupení následků. V souvislosti s těmito pojmovými znaky bych jen uvedla, ţe projev vůle je nutno vykládat s přihlédnutím k zavedené praxi stran, tomu, co jednání předcházelo, i tomu, co strany daly následně najevo, jaký obsah a význam jednání přikládají (§ 556 odst. 2 OZ). Aby právní jednání bylo posuzováno jako platné, musí obsahovat náleţitosti obecné i obsahové. Mezi obecné náleţitosti, které jsou vyţadovány pro kaţdé platné právní jednání, patří náleţitosti subjektu (svéprávnost), náleţitosti vůle (svobodná a prostá omylu), náleţitosti projevu vůle a náleţitosti předmětu. Mezi náleţitosti projevu vůle právního jednání řadíme určitost, srozumitelnost a formu. Z výpovědi musí být tedy patrný jasný projev vůle skončit nájem bytu a tento projev vůle musí být vyjádřen dostatečně srozumitelně. Určitost zde spočívá, stejně jako v OZ 1964, v jasném vymezení bytu, o který se jedná. V případě nájmu domu, musí být takto určitě vymezen i dům, jehoţ nájem se vypovídá. Srozumitelnou je poté taková výpověď, jejíţ obsah lze pomocí výkladu jasně určit. Občanský zákoník vnímá výpověď nesplňující dané náleţitosti jako vadné právní jednání. Následky těchto vad se ale oproti OZ 1964 velmi odlišují. Dle § 37 odst. 1 OZ 1964 musel být právní úkon učiněn svobodně a váţně, určitě a srozumitelně, jinak byl neplatný. Neplatným byl tento právní úkon absolutně. Oproti tomu, v OZ je takové právní jednání povaţováno za zdánlivé. Dle ustanovení § 553 odst. 1 OZ o právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem. Na rozdíl od OZ 1964, který „spojuje nedostatek vůle, vážnosti, určitosti a srozumitelnosti projevu vůle s absolutní neplatností právního úkonu, vychází navrhovaná úprava (rozuměj OZ) z pojetí, že se v takových případech o

73 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 11. 2012, sp. zn. 26 Cdo 2988/2011. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 21. 12. 2013]. 74 KOUKAL, Pavel. Náleţitosti právních úkonů, následky vadných právních úkonů [online]. 2012 [cit. 18. 11. 2013]. Dostupné z: https://is.muni.cz/auth/el/1422/podzim2013/MP1003Z/um/37028067/?studium=454425

30

projev vůle vůbec nejedná.“75 Tato koncepce zdánlivých právních jednání odpovídá nicotnosti v OZ 1964.76 Na zdánlivé právní jednání je tedy třeba pohlíţet jako na nicotné, tudíţ jakoby vůbec nevzniklo. Stejně jako k absolutně neplatnému právnímu úkonu, tak i ke zdánlivému právnímu jednání soud přihlíţí ex offo. Na rozdíl od předchozí právní úpravy mají strany moţnost projev vůle dodatečně vyjasnit. Poté by se k vadě nepřihlíţelo a na právní jednání by se hledělo jako na platné ex tunc. Výslovně je v OZ uvedeno, ţe byl-li projev vůle mezi stranami dodatečně vyjasněn, nepřihlíţí se k jeho vadě a hledí se, jako by tu bylo právní jednání od počátku (§ 553 odst. 2 OZ). Dle mého názoru ale nelze toto ustanovení aplikovat pro jednostranné právní jednání - výpověď. Z dikce občanského zákoníku vyplývá, ţe k vyjasnění můţe dojít pouze mezi stranami právního jednání. Nelze si představit situaci, kdy by ve výpovědi nebylo dostatečně určitě stanoveno, o který konkrétní byt se jedná a poté by mohla strana, která nájem vypověděla, dodatečně byt specifikovat. Pokud by nájemce měl v nájmu např. dva různé byty od stejného pronajímatele, byl by v právní nejistotě a nevěděl, zda byl vypovězen nájem jednoho či druhého bytu. Hleděl by na výpověď jako na nicotnou. Zákon také neříká, do jaké doby by takto mohla strana učinit. Není moţné, aby např. po uplynutí dvou měsíců, kdy uţ běţí výpovědní doba, pronajímatel přesně specifikoval byt a tím by se na výpověď jako na právní jednání hledělo, jako by od počátku existovala. V ustanovení § 2286 odst. 1 OZ je pro výpověď obligatorně stanovena písemná forma. Zatímco nedodrţení písemné formy výpovědi dle OZ 1964 mělo za následek absolutní neplatnost tohoto právního úkonu, dle OZ půjde o neplatnost relativní. Nový občanský zákoník sice zachovává rozdělení neplatnosti na absolutní a relativní, kritérium dělení je ale jiné. V OZ se obnovuje staré pravidlo hodnocení absolutní a relativní neplatnosti podle toho, zda je neplatnost v zájmu veřejného pořádku – pak půjde o neplatnost absolutní – nebo v zájmu ochrany konkrétní osoby – neplatnost relativní.77 Jelikoţ nedodrţení písemné formy se zjevně nepříčí dobrým mravům a zjevně nenarušuje veřejný pořádek (§ 588 OZ), je výpověď učiněná ústně či konkludentně pouze relativně neplatná. Mezi obsahové náleţitosti právního jednání se řadí výpovědní doba, výpovědní důvod a poučení nájemce vznést námitky. Výpověď z nájmu bytu jako právní jednání by tedy měla obsahovat jednak náleţitosti obecné, jednak obsahové. V souvislosti s obsahovými náleţitostmi pak platí, ţe jejich přítomnost se liší v závislosti na typu výpovědi. Výpověď můţe být učiněna jednak ze strany pronajímatele, jednak ze strany nájemce a dále je nově zaveden i institut výpovědi

75

ELIÁŠ 2012 op. cit., s. 251. KOUKAL, Pavel. Náleţitosti právních úkonů, následky vadných právních úkonů [online]. 2012 [cit. 18. 11. 2013]. Dostupné z: https://is.muni.cz/auth/el/1422/podzim2013/MP1003Z/um/37028067/?studium=454425us 77 HURDÍK op. cit., s. 180. 76

31

bez uvedení důvodu. Tudíţ musíme nejprve zjistit, o jaký druh výpovědi se jedná, aby bylo moţno správně určit její podstatné obsahové náleţitosti. Výpovědní doba V předchozí právní úpravě byl stírán rozdíl mezi dobou a lhůtou v právním slova smyslu a tyto pojmy se pouţívaly vcelku libovolně. Nový občanský zákoník ale striktně rozlišuje mezi dobami a lhůtami. Zatímco lhůtou se rozumí časový úsek určený k uplatnění práva u druhé strany, dobou je myšlen časový úsek, po jehoţ uplynutí zaniká právo nebo povinnost bez dalšího. 78 Nově je tedy opuštěn pojem výpovědní lhůta a nahrazen pojmem výpovědní doba. Ze strany pronajímatele i ze strany nájemce činí výpovědní doba tři měsíce. U výpovědi dané nájemcem se uplatní § 2231 odst. 1 OZ, kde je stanoveno, ţe výpovědní doba pro nemovité věci obecně činí tři měsíce. Pronajímatel můţe stejně jako nájemce vypovědět nájem na dobu určitou i neurčitou také v tříměsíční době (§ 2288 odst. 1, 2 OZ), navíc má moţnost vypovědět nájem okamţitě, bez výpovědní doby. Běh výpovědní doby začíná od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Počátek běhu výpovědní doby je tedy shodný s předchozí právní úpravou. Na rozdíl od občanského zákoníku 1964, kde výpovědní lhůta musela skončit ke konci kalendářního měsíce, OZ jiţ neupravuje konec běhu této výpovědní doby. Podle obecných pravidel pro počítání času tudíţ konec lhůty připadá na den, který se pojmenováním nebo číslem shoduje se dnem, na který připadá skutečnost, od níţ se lhůta nebo doba počítá (§ 605 odst. 2 OZ). A jelikoţ se výpovědní doba počítá od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně, konec lhůty připadne opět na první den v měsíci. Pokud bude například výpověď doručena 6. 1., výpovědní doba poběţí od 1. 2 a skončí 1. 5., nikoli 31. 4., jak tomu bylo podle předchozí právní úpravy. Občanský zákoník můţe znamenat zbytečné komplikace, dle mého názoru měl zákonodárce dosavadní úpravu zachovat, neboť byla jiţ obecně známá a zaţitá. Další nejasnost můţe nastat ohledně skutečnosti, zda uvedení výpovědní doby ve výpovědi je podstatnou náleţitostí, bez níţ je právní jednání neurčité a tudíţ i zdánlivé. Zatímco předchozí občanský zákoník jasně stanoví, ţe v písemné výpovědi musí být uvedena lhůta, kdy má nájem skončit a její absenci sankcionuje absolutní neplatností, v OZ toto výslovně stanoveno není. Výpovědní doba, pokud je výpověď dána ze strany pronajímatele i ze strany nájemce, podstatnou náleţitostí dle mého názoru rozhodně je. Nájem můţe být totiţ nově vypovězen buď s tříměsíční výpovědní dobou, nebo bez výpovědní doby a to jak ze strany nájemce, tak ze strany pronajímatele. Uvedení výpovědní doby nutné je, neboť v opačném případě by druhá strana nevěděla, zda má bez

78

ČERMÁK, Petr. Promlčení a prekluze v novém občanském zákoníku [online]. 2012 [cit. 23. 10. 2013]. Dostupné z: http://www.prf.cuni.cz/petr-cermak-1404045926.html

32

zbytečného odkladu byt odevzdat nebo zda jí běţí tříměsíční výpovědní doba a byla by tudíţ v právní nejistotě. Občanský zákoník upravuje i výpověď, jejíţ výpovědní doba činí pouze 2 měsíce. Jedná se o případ úmrtí nájemce dle ustanovení § 2283 odst. 1 OZ. Pronajímatel pak můţe vypovědět nájem v tříměsíční objektivní lhůtě poté, co se dozví, ţe nájemce zemřel, nájem nepřechází na členy nájemcovi domácnosti a kdo je nájemcovým dědicem nebo kdo spravuje pozůstalost (blíţe v podkapitole 7. 2). S výjimkou ustanovení § 2283 odst. 2 OZ není moţné, aby výpovědní doba byla kratší neţ 3 měsíce. Vyplývá to z postavení nájemce jako slabší smluvní strany, která je chráněna. Nový občanský zákoník totiţ výslovně stanoví, ţe k ujednáním zkracujícím nájemcova práva, plynoucí z nájmu bytu dle speciálních ustanovení OZ, se nepřihlíţí (§ 2235 odst. 1 OZ). Výpovědní důvod U výpovědi dané pronajímatelem je výpovědní důvod obligatorní náleţitostí výpovědi vţdy. Vyplývá to z ustanovení § 2288 odst. 3 OZ, kdy má pronajímatel povinnost uvést výpovědní důvod, pokud je vypovězen nájem na dobu určitou i neurčitou. V případě, kdy je vypovězen nájem bez výpovědní doby, musí opět pronajímatel uvést výpovědní důvod (§ 2291 odst. 3 OZ). V opačném případě by výpověď byla zdánlivá. Oproti předchozí právní úpravě zde není změna, výpovědní důvod uveden být musí. V případě nájemce je ale situace jiná. Dle obecných ustanovení o nájmu, nájemce výpověď odůvodnit nemusí (§ 2231 odst. 2 OZ). Dle důvodové zprávy upravuje celé ustanovení § 2231 OZ, tudíţ i odstavec 2, skončení nájmu na dobu neurčitou. Výpověď nájmu na dobu neurčitou ze strany nájemce tedy odůvodněna být nemusí. Ve speciálním ustanovení pojednávajícím o výpovědi nájmu bytu na dobu určitou ze strany nájemce není výslovně stanovena povinnost tuto výpověď odůvodnit. Nájemce můţe vypovědět nájem na dobu určitou, pokud se změní okolnosti, z nichţ strany při vzniku závazku vycházely, a po nájemci nelze rozumně poţadovat, aby v nájmu bytu setrval i nadále. Pokud by nájemce ve výpovědi ale tyto důvody neuvedl, nebo by pouze konstatoval, ţe se změnily okolnosti dle § 2287 OZ bez jejich konkrétního uvedení, výpověď by dle mého názoru nebyla dostatečně určitá. To by mělo za následek její zdánlivost. Poučení o právu vznést námitky V předchozí právní úpravě byla při ukončení nájmu výpovědí bez přivolení soudu povinnost pronajímatele poučit nájemce o jeho právu podat do 60 dnů ţalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu. Při absenci tohoto poučení byla výpověď absolutně neplatná. Nový občanský zákoník klade obdobně na pronajímatele povinnost poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď 33

neplatná (§ 2286 odst. 2 OZ). Od okamţiku doručení výpovědi plyne nájemci dvouměsíční prekluzivní doba, aby podal návrh k soudu na přezkoumání výpovědi. Co je myšleno námitkou, zákon nestanoví. Námitky vůči oprávněnosti výpovědi uplatní dle ustanovení § 2290 OZ nájemce u soudu a to zřejmě ve formě určovací ţaloby, zda výpověď je oprávněná. Obsahem této ţaloby jsou nejspíše tyto námitky nájemce.79 Dle důvodové zprávy k OZ je v právu nájemce podat návrh soudu vyjádřena zásada vigilantibus iura scripta sunt, kdy je pouze na nájemci, aby vyjádřil nesouhlas s výpovědí a bránil se u soudu. Skutečnost, ţe nájemce je slabší smluvní stranou vyjadřuje povinnost pronajímatele uvést poučení o moţnosti vznést námitky proti výpovědi u soudu. 80 Nedodrţení této povinnosti je sankciováno neplatností právního jednání. 4. 1. 3 Výpověď v rakouském právním řádu Rakouská právní úprava upravuje výpověď jako jeden ze způsobů zániku nájmu (i pachtu) v § 1116 an. ABGB. Jedná se o obecnou právní úpravu výpovědi, která je společná jak pro nájem (a pacht) obecně, tak i pro nájem bytu. Speciální právní úpravu výpovědi z nájmu bytu poté upravuje MRG. Výpověď (Kündigung) je jednostranný, adresovaný projev vůle, který po uplynutí určité doby ukončí k určitému datu závazkový právní vztah (tedy pacht či nájem).81 Stejně jako v českém právním řádu zde poţívá nájemce jisté ochrany a je chápán jako slabší smluvní strana. Jádrem ochrany nájemce je tradičně omezení pronajímatele dát nájemci výpověď pouze z „důležitých“ důvodů (wichtige Gründe), které jsou upraveny v § 30 odst. 2 MRG.82 Výpověď je způsobem zániku nájmu bytu jak pro nájemní vztah sjednaný na dobu neurčitou, tak i na dobu určitou. Zatímco výpověď nájmu sjednaného na dobu neurčitou můţe dát jak nájemce, tak i pronajímatel, u nájmu sjednaného na dobu určitou je k výpovědi oprávněn pouze nájemce. Tato koncepce představuje vedle moţnosti dát výpověď pouze z důleţitých důvodů další ochranu nájemce. Forma výpovědi je poněkud odlišná od našeho právního řádu. Zatímco dle předchozí právní úpravy i dle OZ je vyţadována písemná výpověď, v rakouském právním řádu jsou moţné formy dvě. První z nich je forma písemná, ale druhou je pro nás neznámá forma soudní výpovědi. Nájemce můţe učinit výpověď jak písemnou, tak i soudní a je pouze na něm, kterou formu si zvolí, s tím, ţe obě formy se liší (§ 29 odst. 2, § 33 MRG). Pronajímatel ale můţe nájem sjednaný na dobu neurčitou vypovědět pouze prostřednictvím soudu (§ 33 MRG). Důleţité je rozlišit formu výpovědi podanou prostřednictvím soudu, která je upravena v § 33 MRG a institut

79

Zápis z jednání legislativně právní komise SON ČR 6/2013 [online]. Praha: Sdruţení nájemníků ČR, 2013 [cit. 26. 10. 2013]. Dostupné z: http://www.son.cz/download.php?tab_active=1&par_download=1 80 ELIÁŠ 2012 op. cit., s. 868. 81 RUMMEL 1990 op. cit., s. 1958. 82 WÜRTH, Helmut; ZINGHER, Karl. Miet- und Wohnrecht. 19. přeprac. vyd. Wien: MANZ, 1989. 935 s. ISBN 3-214-13201-6. S. 260.

34

přivolení soudu k výpovědi dle českého občanského zákoníku 1964. Nejedná se o totéţ, naopak se tyto instituty značně odlišují. Dle OZ 1964 musel v určitých případech pronajímatel podat soudu ţalobu na přivolení výpovědi z nájmu bytu a zároveň musel výpověď doručit nájemci. A teprve soud rozhodl, zda je výpověď oprávněná a k výpovědi buď přivolil, nebo nikoli. V rakouském právním řádu výpověď podanou prostřednictvím soudu upravuje ustanovení § 33 MRG, ale také § 560 - § 564 ZPO (Zivilprozessordnung, občanský soudní řád)83. Dle ustanovení § 562 odst. 1 ZPO lze soudní výpověď podat písemně nebo ústně. Tato výpověď musí obsahovat zejména označení předmětu nájmu (musí být tedy jasné, o který konkrétní byt se jedná), okamžik, kdy má k zániku nájmu bytu dojít a poučení nájemce o možnosti podat proti výpovědi námitky. Nájemce můţe podat námitky do 4 týdnů (§ 562 odst. 1 ZPO). Soud se meritorně výpovědí bude zabývat pouze v případě, kdy nájemce podá proti výpovědi námitky, v opačném případě se ţádné řízení konat nebude a pronajímatel můţe podat ţalobu na vyklizení bytu.84

83

REPUBLIKA RAKOUSKO. RGBl. Nr. 113/1895., Zivilprozessordnung. In: Zivilprozessordnung (ZPO). [online]. Jusline [cit. 8. 2. 2014]. Dostupné z: https://www.jusline.at/Zivilprozessordnung_%28ZPO%29.html 84 DOBROVOLNÁ, Eva. Výpovědní důvody nájmu bytu v české a rakouské právní úpravě [online]. 2010 [cit. 12. 12. 2013]. Diplomová práce. Masarykova univerzita, Právnická fakulta. Dostupné z: http://is.muni.cz/th/204602/pravf_m/Vypovedni_duvody_najmu_bytu_v_ceske_a_rakouske_pravni_uprave.p df

35

5

Zánik nájmu bytu výpovědí ze strany pronajímatele

Výpověď z nájmu bytu je častým způsobem zániku nájmu bytu. Stejně jako má moţnost vypovědět nájem nájemce, toto právo náleţí i pronajímateli. Obdobně jako v předchozí právní úpravě, tak i v novém občanském zákoníku je právní úprava výpovědi ze strany pronajímatele daleko rozsáhlejší, neţ úprava výpovědi ze strany nájemce či jakýkoli jiný způsob zániku nájmu bytu. Důvodem je skutečnost, ţe nájemce je povaţován za slabší smluvní stranu, které náleţí jistý stupeň ochrany. Občanský zákoník 1964 stanovil, ţe nájem bytu je chráněn a ochrana nájemce se projevovala zejména právě v moţnosti pronajímatele vypovědět nájem jen z důvodů stanovených v zákoně. Dalším projevem ochrany nájemce v OZ 1964 bylo právo pronajímatele v určitých případech vypovědět nájem pouze s přivolením soudu. Nájemce je nadále chráněn i v OZ, který tuto ochranu vyjadřuje jednak zdánlivostí právních jednání, která zkracují práva nájemce a jednak i vymezením výpovědních důvodů, na jejichţ základě je moţno nájem vypovědět.

5. 1

Výpověď ze strany pronajímatele v zákoně č. 40/1964 Sb.

Občanský zákoník 1964 upravoval výpověď ze strany pronajímatele zejména v ustanovení § 711 a § 711a OZ 1964. Pronajímatel mohl vypovědět nájem jak na dobu neurčitou, tak dokonce i na dobu určitou. Kritériem rozdělení zde byla povinnost přivolení soudu k výpovědi. Zatímco pokud byla dána výpověď dle § 711 OZ 1964, přivolení soudu se nevyţadovalo, v případě výpovědi dle § 711a OZ 1964 byl pronajímatel navíc povinen podat návrh soudu na přivolení k výpovědi. Občanský zákoník také upravoval institut bytových náhrad. 5. 1. 1 Výpověď bez přivolení soudu Pronajímatel měl moţnost vypovědět nájem bez přivolení soudu pouze z taxativně stanovených důvodů. Nešlo tedy připustit, aby byl vypovězen z jiného, zákonem neuvedeného důvodu. Obligatorní náleţitostí výpovědi dle § 711 odst. 3 OZ 1964 byl výpovědní důvod. Pronajímatel tedy musel ve výpovědi uvést, v čem spatřuje důvod výpovědi a tento důvod musel jasně specifikovat. V případě, ţe ve výpovědi bylo pouze uvedeno, ţe pronajímatel vypovídá nájem dle § 711 odst. 2 písm. a) OZ 1964 z důvodu, ţe nájemce hrubě porušuje dobré mravy v domě, odůvodnění výpovědi nebylo dostatečné. Pronajímatel musel totiţ jasně vymezit, v čem spočívá toto hrubé porušování dobrých mravů. Poté, co pronajímatel doručil řádně odůvodněnou písemnou výpověď, která obsahovala poučení nájemce o moţnosti podat do 60 dnů ţalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu, plynula nájemci ona šedesátidenní lhůta na podání ţaloby. Zároveň byl pronajímatel povinen zajistit nájemci přístřeší (§ 712 odst. 5 OZ 1964). V případě, kdy nájemce podal ţalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu, nebyl povinen byt vyklidit, pokud soudní řízení nebylo ještě ukončeno pravomocným soudním rozhodnutím. Zároveň platilo, ţe nájemce je 36

povinen byt vyklidit do 15 dnů ode dne zajištění přístřeší. Povinností pronajímatele tedy bylo zajistit přístřeší. Tím se dle OZ 1964 rozumělo dočasné ubytování do doby, neţ si nájemce opatřil řádné ubytování a prostor k uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby, nejdéle však na dobu 6 měsíců. Přístřeší představovalo jakési provizorium do doby, neţ došlo k obstarání si jiného bydlení nájemcem a mohlo mít podobu ubytování v hotelu, ubytovně nebo noclehárně.85 V rámci hodnocení, zda dané ubytování bylo moţné povaţovat za přístřeší, se uplatnilo např. kritérium lokalizace přístřeší nebo také cena. Dle Nejvyššího soudu bylo určujícím hlediskem, zda cena nebyla nepřiměřená místním poměrům, přičemţ úhrada za přístřeší mohla být i vyšší neţ činilo nájemné.86 Umístění přístřeší navíc muselo být posouzeno také s ohledem na to, zda ho bylo moţné zajistit v obci, kde se nacházel vyklizovaný byt. Přístřeší mohlo být i v jiné obci, nicméně bylo nutno přihlíţet k tomu, zda splnilo svůj účel. Přístřeší, které bylo vzdáleno od vyklizovaného bytu asi 250 km, vhodným přístřeším nebylo, pokud existovala moţnost ho zajistit blíţe k vyklizovanému bytu. Jeho umístění bylo totiţ důleţité také s ohledem na osobní, rodinné, pracovní či jiné vztahy vyklizované osoby.87 Mezi jednotlivé výpovědní důvody dle § 711 odst. 2 OZ 1964 patřilo hrubé porušování dobrých mravů v domě, hrubé porušování povinností nájemce, skutečnost, ţe nájemce měl dva a více bytů, neuţívání bytu bez váţných důvodů a také skutečnost, ţe šlo o byt zvláštního určení a nájemce nebyl zdravotně postiţená osoba. Občanský zákoník přejímá některé výpovědní důvody uvedené v předchozí právní úpravě, proto bych v tomto oddílu zmínila pouze výpovědní důvody, které se dle OZ jiţ neuplatní a také poukázala na důvody, které k jejich vyloučení zákonodárce vedly. Ostatní výpovědní důvody jsou rozebrány v souvislosti s novým občanským zákoníkem v podkapitole 5. 2. a) Nájemce měl dva nebo více bytů - § 711 odst. 2 písm. c) OZ 1964 Pronajímatel mohl nájem vypovědět bez přivolení soudu, měl-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, ţe po něm nebylo moţné spravedlivě poţadovat, aby uţíval pouze jeden byt. Aby byla výpověď oprávněná, muselo dojít ke kumulativnímu splnění dvou podmínek. První z nich byla skutečnost, ţe nájemce měl dva a více bytů. Pro posouzení této podmínky bylo rozhodné, zda nájemci svědčilo dva či více právních titulů, které zakládaly právo na bydlení trvalé povahy.88 Nájemce tedy mohl mít další byt (resp. byty) pronajat, mohlo mu k němu náleţet právo

85

Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 5. 2005, sp. zn. 20 Cdo 1314/2004. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 11. 12. 2013]. 86 Tamtéţ. 87 Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 28. 5. 2008, sp. zn. 20 Cdo 2922/2007. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. 88 Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 3. 2011, sp. zn. 26 Cdo 2985/2010. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014].

37

odpovídající věcnému břemenu a také samozřejmě mohl být jeho vlastníkem či spoluvlastníkem. Druhou podmínkou byla skutečnost, ţe na nájemci nešlo spravedlivě poţadovat, aby uţíval pouze jeden byt. Jednalo se o relativně abstraktní hypotézu, jejíţ naplnění vţdy záleţelo na konkrétních okolnostech případu. Toto kritérium bylo nutno posuzovat v souladu s dobrými mravy, zda bylo moţné na nájemci spravedlivě poţadovat, aby uţíval jiný byt neţ ten, z jehoţ nájmu mu byla doručena výpověď.89 K tomuto se vyjádřil Nejvyšší soud, který judikoval, ţe „o situaci, kdy na nájemci nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt (…), jde především tehdy, jestliže užívá k bydlení současně dva byty, z nichž ani jeden nevyhovuje svou velikostí či kvalitou bytové potřebě nájemce a členů jeho rodiny, nebo tehdy, užívá-li druhý byt v místě svého pracoviště, odkud nemůže denně dojíždět do místa trvalého bydliště apod.“90 Tento výpovědní důvod nepokládám v současné situaci na trhu s byty za nutný a jeví se mi jako omezující s ohledem na práva nájemce. V situace, kdy je moţné vlastnit více bytů, není důvod, aby bylo omezeno právo mít více bytů v nájmu. Jak, dle mého názoru velice správně, konstatoval Stanislav Balík, ml., za standardních poměrů nemůţe být komukoli bráněno ve vlastnictví či realizaci nájemního práva k více bytům, pokud nájemce řádně plní své povinnosti.91 Tento výpovědní důvod je pozůstatkem socialistické minulosti, kdy bylo v rámci spravedlivého hospodaření s byty vyţadováno, aby nájemce měl ve vlastnictví či v nájmu pouze jeden byt.92 Dnes jiţ není účelné bránit nájemci, aby uţíval více bytů. V nové právní úpravě jiţ tato skutečnost výpovědním důvodem není, coţ dle mého názoru plně reflektuje dnešní situaci. Nejen, ţe se změnila politická situace, ale jiná je i situace bytová, kdy je v ČR kolem půl milionu volných bytů.93 Celkový ţivotní styl by byl tímto výpovědním důvodem velmi omezen, neboť mnoho osob má pronajato byt za účelem rekreace či pobytu v místě pracoviště, přičemţ bydlí jinde. b) Nájemce neužíval byt bez vážného důvodu - § 711 odst. 2 písm. d) OZ 1964 Pronajímatel měl také moţnost dát výpověď v případě, kdy nájemce byt neuţíval bez váţného důvodu nebo ho uţíval jen občas. Zákon nestanovil dobu, po kterou bylo nutno byt neuţívat, aby byl naplněn výpovědní důvod. Lze se ale domnívat, ţe se jednalo např. o situaci, kdy byl byt dlouhodobě opuštěn. Výpovědní důvod se tedy neuplatnil v případě, kdy nájemce odjel na pár týdnů na dovolenou. Výpovědní důvod byl naplněn i v případě, kdy byl byt bez váţného

89

DEJLOVÁ op. cit., s. 48. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 1. 2. 2005, sp. zn. 26 Cdo 909/2004. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 7. 2. 2014]. 91 ELIÁŠ 2008 op. cit., s. 2094. 92 ZUKLÍNOVÁ 2012 op. cit., s. 261. 93 ŠEVELA, Vladimír. Český realitní rekord. V zemi je půl milionu prázdných bytů a domů [online]. 2013 [cit. 12. 10. 2013]. Dostupné z: http://bydleni.idnes.cz/levne-byty-cwp/stavba.aspx?c=A131003_134742_stavba_web 90

38

důvodu uţíván pouze občas. Váţnými důvody pro neuţívání bytu nebo jeho uţívání pouze občas mohlo být dle Nejvyššího soudu např. ústavní léčení, nepříznivý zdravotní stav nájemce nebo člena jeho domácnosti a také výkon zaměstnání mimo obec, v níţ se byt nachází.94 V kaţdém jednotlivém případě bylo důleţité posuzovat konkrétní okolnosti, které vedly k neuţívání či občasnému uţívání bytu. Proto i v případě, kdy nájemci, kteří měli pronajatý byt v Chebu, kde bydleli, pracovali v Plzni, a tudíţ byt uţívali pouze jednou týdně, měli právo setrvat v nájemním vztahu, neboť výpovědní důvod dán nebyl. Váţným důvodem zde byla skutečnost, ţe byt v Plzni byl příliš malý, nevyhovující a nájemci měli nadále v úmyslu soustavně uţívat předmětný byt v Chebu.95 Tento výpovědní důvod byl stejně jako výpovědní důvod dle § 711 odst. 2 písm. c) OZ 1964 pozůstatkem z doby, kdy neexistoval volný trh s byty a výše nájmu byla deformována regulací ze strany státu.96 Dnes ale není důvod k tomu, aby za ustálených poměrů, kdy nájemce řádně plní své povinnost, bylo stanoveno právo pronajímatele vypovědět nájem proto, ţe nájemce uţívá byt jen občas.97 Nezařazení tohoto výpovědního důvodu do OZ proto vnímám jako velmi správné. c) Byt zvláštního určení - § 711 odst. 2 písm. e) OZ 1964 Výpověď mohla být pronajímatelem dána i v případě, kdy se jednalo o byt zvláštního určení a nájemce nebyla osoba zdravotně postiţená. Jednalo se o specifický výpovědní důvod, který mohl být dán právě pouze osobě, která nebyla zdravotně postiţená. Zároveň se musel jednat o byt zvláštního určení, kterým byl byt zvlášť upravený pro ubytování postiţených osob.98 Výpovědní důvod se ale neuplatnil, pokud nájemcem byla osoba starší 70 let. 5. 1. 2 Výpověď s přivolením soudu Stejně jako u výpovědi bez přivolení soudu, mohl takto pronajímatel vypovědět nájem sjednaný na dobu určitou i na dobu neurčitou a pouze z taxativně stanovených důvodů. Navíc bylo k výpovědním důvodům dle § 711a odst. 1 písm. a) aţ c) OZ 1964 nutné přivolení soudu. Rozhodlli se tedy pronajímatel, ţe podá výpověď s přivolením soudu, musel nejen doručit výpověď nájemci, ale zároveň musel u příslušného soudu podat žalobu na přivolení výpovědi z nájmu

94

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 10. 2010, sp. zn. 26 Cdo 801/2009. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 5. 2. 2014]. 95 Nález Ústavního soudu ze dne 10. 6. 2003, sp. zn. I. ÚS 360/02. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. 96 KŘEČEK, S.; HRUBÝ, J. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. 5. aktual. vyd. Praha: Linde Praha, a. s., 2007. 191 s. ISBN 978-80-7201-659-4. S. 74. 97 ZUKLÍNOVÁ 2012 op. cit., s. 262. 98 ELIÁŠ 2008 op. cit., s. 2096.

39

bytu. Okolnosti, které byly rozhodné pro oprávněnost ţaloby, musely existovat k okamţiku doručení výpovědi nájemci. Pronajímatel měl dvě moţnosti, jak výpověď podat. První bylo klasické doručení výpovědi nájemci, druhou začlenění výpovědi do ţaloby na přivolení výpovědi. Pokud pronajímatel nedoručil výpověď nájemci před tím, neţ byla podána ţaloba, mohl tuto výpověď učinit součástí ţaloby o přivolení výpovědi z nájmu bytu, jeţ sama o sobě výpovědí z nájmu bytu nebyla.99 V řízení o přivolení výpovědi z nájmu bytu bylo soudem zkoumáno, zda je výpověď platným právním úkonem a zda došlo k naplnění skutkové podstaty výpovědního důvodu. I pokud by výpověď byla dána po právu, soud by byl oprávněn k výpovědi nepřivolit, pokud by bývalo šlo o výkon práva v rozporu s dobrými mravy.100 Pokud soud k výpovědi přivolil, byl oprávněn určit délku výpovědní doby a rozhodnout o povinnosti byt vyklidit. V případě, kdy nájem bytu skončil výpovědí dle § 711a OZ 1964, měl nájemce právo na náhradní byt. Náhradní byt byl typem bytové náhrady a bylo za něj moţno povaţovat byt, který podle velikosti a vybavení zajišťoval lidsky důstojné ubytování nájemce a členů jeho domácnosti. Tento náhradní byt musel být dále podle místních podmínek zásadně rovnocenný bytu, který měl nájemce vyklidit. Náhradním bytem dle judikatury nemohl být „byt s podstatně nižší podlahovou plochou nebo s podstatně menším počtem obytných místností než má vyklizovaný byt.“101 Nebylo vyţadováno, aby náhradním bytem byl byt, který byl podlahovou plochou totoţný a celkově téměř stejný, neboť tohoto poţadavku by bylo obtíţné dosáhnout. Na pronajímatele se ale kladly poţadavky, aby vyvinul úsilí a opatřil nájemci byt, který se podle místních podmínek nejvíce blíţil vyklizovanému bytu.102 Nový občanský zákoník bytové náhrady jiţ neupravuje, povinnost pronajímatele zajistit nájemci bytovou náhradu tak odpadá. Dle přechodného ustanovení § 3076 OZ nicméně platí: bylo-li přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona zahájeno řízení o neplatnosti výpovědi nájmu bytu, dokončí se podle dosavadních právních předpisů; právo nájemce na bytovou náhradu nebo na jiná plnění podle dosavadních právních předpisů nejsou dotčena. Mezi jednotlivé výpovědní důvody patřila potřeba bytu pro samotného pronajímatele nebo jeho příbuzné, kteří byli vymezeni v zákoně, dále byl důvodem veřejný zájem na vyklizení bytu a také vůle vlastníka či nájemce nebytového prostoru, kde byl provozován obchod nebo jiná podnikatelská činnost, uţívat byt, který stavebně souvisel s těmito nebytovými prostory. Občanský zákoník přejal jako výpovědní důvod potřebu bytu pro pronajímatele nebo člena jeho rodiny a

99

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 7. 2001, sp. zn. 20 Cdo 2937/99. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. 100 ZUKLÍNOVÁ 2012 op. cit., s. 276. 101 Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 11. 2008, sp. zn. 20 Cdo 927/2007. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 4. 1. 2014]. 102 Tamtéţ.

40

potřebu vyklizení bytu z důvodu veřejného zájmu. Výpovědní důvod dle § 711a odst. 1 písm. c) OZ 1964 jiţ nadále mezi výpovědními důvody zařazen není. a)

Souvislost s obchodem nebo jinou podnikatelskou činností - § 711a odst. 1 písm. c) OZ 1964 Pronajímatel mohl vypovědět nájem také za předpokladu, ţe předmětný byt souvisel

stavebně s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostorů chtěl tento byt uţívat. Aktivní legitimaci k podání ţaloby měl pronajímatel, nemuselo se ale vţdy jednat o jeho potřebu, neboť předmětný byt mohl potřebovat vlastník nebo nájemce nebytového prostoru.103 Dále se muselo jednat o byt, který stavebně souvisel s daným nebytovým prostorem. Při posuzování, zda se jednalo o byt, který stavebně souvisí s nebytovými prostory či nikoli, se pouţily stavební předpisy.

5. 2

Výpověď ze strany pronajímatele v OZ

Občanský zákoník upravuje výpověď ze strany pronajímatele v § 2288 an. OZ. Celkově se právní úprava výpovědi ze strany pronajímatele v občanském zákoníku značně odlišuje od té předešlé. Mezi nejvýraznější změny patří jednak zánik povinnosti přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu, jednak zánik bytových náhrad, které uţ občanský zákoník neupravuje. Další změnou je celkové koncepční uspořádání výpovědních důvodů. Zatímco v OZ 1964 se výpovědní důvody lišily podle toho, zda je k výpovědi nutné přivolení soudu či nikoli, občanský zákoník zavádí dělení jiné. Jak jiţ bylo řečeno v kapitole 4, lze výpověď ze strany pronajímatele rozdělit na výpověď s výpovědní dobou a na výpověď bez výpovědní doby. O výpověď s tříměsíční výpovědní dobou by šlo v případech dle § 2288 odst. 1 a 2 NZ, kde jsou stanoveny jednotlivé výpovědní důvody. V případě, ţe by nájemce porušil svou povinnost zvlášť závaţným způsobem, mohl by být nájem nově vypovězen i bez výpovědní doby a došlo by tedy k okamţitému zrušení nájmu bytu. Toto dělení ale nepovaţuji za příliš vhodné, neboť se domnívám, ţe pro smluvní strany je lepší rozlišovat výpovědní důvody podle atributů nájemní smlouvy. Výpovědní doba je aţ následkem, začne běţet aţ po podání samotné výpovědi. Navíc výpověď bez výpovědní doby vnímám jako moţnost zrušení nájmu bytu, která by měla následovat aţ v případě, kdy nelze nájem vypovědět s tříměsíční výpovědní dobou. Zákon toto sice výslovně nikde nestanoví, nicméně to dle mého názoru vyplývá z ochrany nájemce jako slabší smluvní strany. Pokud tedy nájemce značně poruší své povinnosti, bude třeba rozlišit, zda se jedná o hrubé porušení dle § 2288 odst. 1 písm. a) OZ či porušení zvlášť závaţné, které můţe mít za následek právě výpověď bez výpovědní doby. Pokud

103

KŘEČEK, HRUBÝ a kol. op. cit., s. 116.

41

nebude jasné, o jaké porušení se jedná, měl by se pronajímatel dle mého názoru spíše přiklonit k výpovědi s výpovědní dobou, neboť nájemce je jako slabší smluvní strana chráněn. V této práci se proto přikloním k dělení, které odráţí rozdělení výpovědních důvodu v občanském zákoníku. Nejprve tedy rozeberu jednotlivé výpovědní důvody, kterými dojde k zániku nájmu bytu ujednaného na dobu určitou i neurčitou, dále pak budou následovat výpovědní důvody nájmu bytu ujednaného pouze na dobu neurčitou a nakonec se budu zabývat výpovědí bez výpovědní doby. 5. 2. 1 Výpověď nájmu sjednaného na dobu určitou nebo neurčitou s výpovědní dobou Pronajímatel má dle § 2288 odst. 1 OZ právo vypovědět nájem bytu, který byl ujednán na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, pokud nájemce hrubě poruší svou povinnost, která vyplývá z nájmu, je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin, který spáchal proti pronajímateli nebo další osobě uvedené pod písm. b), je-li nutné vyklidit byt z důvodu veřejného zájmu a nakonec můţe být výpovědním důvodem jiný obdobně závaţný důvod pro vypovězení nájmu. Oproti předchozí právní úpravě je velkou změnou skutečnost, ţe nájem jiţ nemusí být ze strany pronajímatele vypovězen pouze z taxativně stanovených důvodů, ale nově je moţno výpovědí ukončit nájem i pokud je zde jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Hypotéza této normy je vyjádřena relativně abstraktně, coţ má za následek, ţe vedle výpovědních důvodů stanovených pod písmeny a) aţ c) ustanovení § 2288 odst. 1 OZ, zde přicházejí v úvahu i obdobné výpovědní důvody. Proto se domnívám, ţe zákonodárce v tomto odstavci prvním, uvádí výpovědní důvody pouze demonstrativně. Postavení nájemce je tedy v tomto případě horší neţ tomu bylo v OZ 1964. O výpovědi z nájmu bytu ve smyslu právního jednání bylo blíţe pojednáno v podkapitole 4. 1., zde je důleţité, aby písemná výpověď byla doručena nájemci a obsahovala výpovědní důvod. Další obligatorní náleţitostí výpovědi je poučení nájemce o právu vznést do dvou měsíců proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání její oprávněnosti soudem. Povinnost soudního přivolení k výpovědi sice zanikla, nicméně nájemce se po doručení výpovědi můţe sám proti ní bránit ţalobou. Jiţ není potřeba splnit několik podmínek, aby mohla být výpověď nájemci dána, ale na druhou stranu nájemce disponuje právem bránit se proti výpovědi u soudu sám. a) Hrubé porušení povinností Pronajímatel můţe dle § 2288 odst. 1 písm. a) OZ vypovědět nájem, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu. Někteří autoři se domnívají, ţe tento výpovědní důvod je

42

srovnatelný s reţimem § 711 odst. 2 písm. a) i b) OZ 1964,104 já ale zastáván názor jiný. Shodu v těchto výpovědních důvodech jistě nalezneme, ale jen zčásti. Předchozí OZ 1964 jako výpovědní důvod uváděl skutečnost, ţe nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, přičemţ demonstrativně uváděl nezaplacení nájemného, nezaplacení úhrad za uţívání bytu nebo nedoplnění peněţních prostředků na kauci bytu. Občanský zákoník podřazuje neplacení nájemného pod porušení povinnosti zvlášť závaţným způsobem, tudíţ tuto skutečnost sankcionuje právem pronajímatele vypovědět nájem bez výpovědní doby. Navíc výpovědní důvod dle § 711 odst. 2 písm. a) OZ 1964, kdy jsou hrubě porušovány dobré mravy, se zaměřil spíše na chování nájemce vůči ostatním nájemcům bytů v domě, kdeţto výpovědní důvod dle § 711 odst. 2 písm. b) OZ 1964 se vztahoval na případy, kdy nájemce porušoval povinnosti, které vyplývaly z jeho právního vztahu k pronajímateli.105 Je proto moţné pouţít částečně předchozí judikaturu k výpovědnímu důvodu dle § 711 odst. 2 písm. b) OZ 1964, ale je nutno dbát na skutečnost, ţe ne vţdy bude hrubým porušením povinnosti totéţ, co v předchozí právní úpravě. Z jazykového výkladu OZ 1964 by se dalo dovodit, ţe nájemce musel opakovaně porušovat svou povinnost, vyplývající z nájmu bytu, aby došlo k naplnění výpovědního důvodu. Tento výklad by ale býval neumoţnil uplatnit výpovědní důvod v případě, kdy by se jednalo o velmi závaţné, byť jednorázové porušení povinnosti.106 Proto byl výpovědní důvod naplněn i v případě, kdy se jednalo o jednorázové hrubé porušení povinnosti. V občanském zákoníku lze vypovědět nájem bytu, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost. Pokud bychom při čistě jazykovém výkladu vycházeli pouze ze základních gramatických, morfologických a syntaktických pravidel, bylo by sankciováno pouze jednorázové hrubé porušení povinnosti.107 Vhodnější ale bude pouţít výklad logický, kdy na základě argumentu a maiori ad minus, bude v úvahu přicházet i porušení povinnosti vícekrát, dlouhodobě a nikoli pouze jednorázově. Nicméně oproti OZ 1964 zde vidím rozdíl v tom, ţe v určitých případech, postačí jen pouhé jednorázové hrubé porušení povinností, zatímco v předchozí právní úpravě muselo dojít k porušení vícekrát. Pozice pronajímatele je dle mého názoru oproti OZ 1964 posílena, neboť občanský zákoník na prvním místě uvádí porušení jednorázové, na rozdíl od předchozí právní úpravy. Zároveň ale vţdy musí dojít k hrubému porušení povinností, přičemţ je nutno dodat, ţe hrubým porušením bude i menší porušování povinností nájemce dlouhodobě, vícekrát.

104

PETRIC, Mariana. Výpověď z nájmu bytu pronajímatelem dnes a podle NOZ. Rekodifikace & praxe. 2013, roč. 1, č. 2, s. 12-16. ISSN 1805-6822. 105 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7. 6. 2007, sp. zn. 26 Cdo 1012/2006. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. 106 KŘEČEK, HRUBÝ a kol. op. cit., s. 57. 107 HARVÁNEK, Jaromír a kol. Teorie práva. Plzeň: Aleš Čeněk, 2008. 501 s. ISBN 978-80-7380-104-5. S. 373.

43

Aby došlo k naplnění skutkové podstaty výpovědního důvodu, musí jít o hrubé porušení povinností. Toto platilo pro OZ 1964 a nyní platí i pro nový občanský zákoník. Proto je moţné do jisté míry vycházet z judikatury k OZ 1964, díky které se pokusím vymezit, co je hrubým porušováním povinností myšleno. Zda se jedná o porušení hrubé či nikoli, je nutné posuzovat zvlášť v kaţdém jednotlivém případě a tato skutečnost musí být odůvodněna jak hledisky objektivními, tak i subjektivními.108 Přihlíţí se přitom k tomu, jaká je motivace jednání nájemce, zda dosud plnil řádně své povinnosti či nikoli a také, jaká doba uplynula od porušení povinnosti nájemcem do doby podání výpovědi pronajímatelem.109 Pro posouzení intenzity porušení povinností nájemce je významná také okolnost, zda nájemce v důsledku porušení svých povinností způsobil pronajímateli škodu či jestli způsobil újmu na právech či oprávněných zájmech jiných osob (např. ostatních uţivatelů domu atd.).110 Pod tento výpovědní důvod spadá také porušení jiných právních předpisů, kterými můţe být např. zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu111 (dále jen „stavební zákon“) nebo i předpisy poţární ochrany atd.112 V novém občanském zákoníku je také důleţité rozlišit, zda se jedná o porušení hrubé a ne pouze porušení povinnosti nebo závaţné porušení povinnosti či zvlášť závaţné porušení povinnosti, neboť zákon spojuje s rozdílným stupněm porušení různé následky. V některých případech OZ výslovně uvádí, kdy k hrubému porušení povinnosti dojde. Pokud dojde k hrubému porušení povinnosti nájemcem, můţe pronajímatel podat výpověď v obecné tříleté promlčecí lhůtě. I přesto, ţe OZ umoţňuje promlčecí lhůtu smluvně zkrátit, v tomto případě si zkrácení lhůty strany ujednat nemohou, neboť by toto ujednání zkracovalo právo nájemce a tudíţ by bylo posuzováno jako zdánlivé. Důleţité je ale především vymezit, jaké konkrétní povinnosti vyplývající z nájmu, jsou dle tohoto výpovědního důvodu myšleny. Dle předchozí právní úpravy se hrubým porušením povinností mělo na mysli, mimo případy stanovené přímo ve výpovědním důvodu, zejména provádění oprav v bytě bez předchozího souhlasu pronajímatele, uţívání bytu k podnikatelským účelům bez vědomí pronajímatele, přenechání bytu do podnájmu bez písemného souhlasu pronajímatele nebo neumoţnění pronajímateli, aby provedl nezbytné opravy v bytě atd. Jak jiţ bylo řečeno výše, v OZ pod tento výpovědní důvod jiţ není moţné podřadit skutečnost, ţe nájemce nezaplatil nájemné a úhrady za byt za dobu alespoň tří měsíců. Nicméně dle mého názoru můţe být za hrubé porušení povinností povaţováno dlouhodobé a opakované neplacení nájemného včas či

108

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7. 3. 2005, sp. zn. 26 Cdo 2751/2004. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. 109 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 1999, sp. zn. 20 Cdo 2059/98. In: CODEXIS [právní informační systém]. Atlas Consulting [cit. 11. 10. 2013]. 110 Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 10. 5. 2011, sp zn. 26 Cdo 2706/2010. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. 111 Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 5. 3. 2014]. 112 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7. 3. 2005, sp. zn. 26 Cdo 2751/2004.

44

placení pouze části nájemného, kdy dluh nedosahuje výše dle § 2291 odst. 2 OZ. Nájemce by mohl např. platit vţdy jen část nájemného, doplatek by bylo obtíţné od něho získat a celá situace by se dlouhodobě opakovala. Souhrnně by sice dluh na nájemném nepřesahoval výši nájemného a nákladů za tři měsíce, nicméně celkově toto chování jako hrubé porušení povinností nájemce posuzováno být můţe. Mezi povinnosti nájemce v OZ patří povinnosti smluvní a povinnosti určené zákonem. V nájemní smlouvě je moţné si ujednat určitou povinnost ze strany nájemce, jejíţ porušení bude posuzováno jako hrubé dle § 2288 odst. 1 písm. a) OZ, nicméně je potřeba pamatovat na skutečnost, ţe toto ujednání nesmí zkracovat nájemcova práva, jinak by se k němu nepřihlíţelo. Jelikoţ je předmětem nájmu dle OZ i dům, můţe například nájemní smlouva obsahovat povinnost nájemce kaţdoročně umoţnit povinnou kontrolu komínu v domě s tím, ţe porušení této povinnosti bude posuzováno jako hrubé. Za hrubé pak můţe být za určitých okolností povaţováno porušení zákonných povinností užívat byt řádně a v souladu s nájemní smlouvou - § 2255 odst. 1 OZ, provádět a hradit náklady na běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu - § 2257 odst. 2 OZ, neprovádět přestavbu nebo jinou změnu bytu nebo domu bez souhlasu pronajímatele - § 2263 odst. 1 OZ, oznamovací povinnost dle § 2264 odst. 1 OZ a také povinnost vyplývající z ustanovení § 2274 až § 2276 OZ. Nejvyšší soud judikoval, ţe nájemce hrubě poruší svou povinnost užívat byt řádně, pokud dopustí, aby v bytě byl „tak velký nepořádek, který svědčí o tom, že nájemce několik let nevynášel odpadky a nachází se zde nepotřebné krámy, jako např. televize, různé druhy rozbitého nábytku, staré hadry (…) a zbytky jídla“ a byt je z tohoto důvodu prakticky neuţivatelný, neboť na podlaze se nachází asi 30 cm vrstva hadrů, novin a odpadků.113 Tato skutečnost by jistě měla za následek moţnost podání výpovědi pronajímatelem z důvodu hrubého porušení povinností nájemce i dle OZ, nicméně by zde mohla být podána i výpověď bez výpovědní doby, jelikoţ mám za to, ţe se jedná o porušení povinností zvlášť závaţným způsobem, kdy dochází k poškozování bytu a vzniku škod (§ 2291 odst. 2 OZ). Je třeba si uvědomit, ţe pokud intenzita porušení povinnosti je velmi vysoká, mohou být naplněny i znaky porušení povinnosti zvlášť závaţným způsobem. Dle § 2263 odst. 1 OZ můţe nájemce provést úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu nebo domu pouze se souhlasem pronajímatele. Pokud by k souhlasu nedošlo, mělo by to nejspíš za následek také hrubé porušení povinnosti nájemcem. Za určitých okolností by mohlo být za takovéto

113

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7. 6. 2007, sp. zn. 26 Cdo 1012/2006. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014].

45

porušení povaţováno např. nahrazení původních podlahových krytin v bytě za jiné.114 Hrubým porušením by jistě byla situace, kdy by stavební úprava v bytě nebo domě vyţadovala ohlášení stavebnímu úřadu či stavební povolení a nájemce by tuto úpravu provedl i bez příslušného povolení. Nájemce má také dle § 2264 OZ povinnost oznámit pronajímateli poškození nebo vadu v bytě, které zjistí. Tyto vady nebo poškození musejí být takového rázu, ţe je potřeba je bez prodlení odstranit, neboť brání obvyklému bydlení. Pokud by se jednalo o poškození nebo vadu, kterou by bylo potřeba odstranit, aby nedocházelo k dalšímu poškození bytu, tak by neoznámení této vady mohlo mít za následek výpověď z nájmu bytu pro hrubé porušení povinností. Nájemce poruší hrubě svou povinnost, pokud dá byt nebo jeho část do podnájmu, aniţ by sám v bytě trvale bydlel (§ 2276 OZ). O hrubé porušení povinnosti půjde také v případě, kdy je výslovně ve smlouvě ujednán zákaz podnájmu a nájemce tuto dohodu poruší. Neoprávněný podnájem je tedy stejně jako v předchozí právní úpravě výpovědním důvodem pro hrubé porušení povinností nájemcem. b) Odsouzení pro úmyslný trestný čin Zcela novým výpovědním důvodem je v OZ skutečnost, kdy je nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v domě nachází. Tento, ani obdobný výpovědní důvod v OZ 1964 nenalezneme, nicméně byl převzat z prvorepublikového zákona č. 44/1928 Sb., o ochraně nájemníků115 (dále jen „zákon o ochraně nájemníků“). Inspirace ustanovením § 1 odst. 2 bodu 2 zákona o ochraně nájemníků je patrná, neboť stejně jako v OZ bylo pro naplnění výpovědního důvodu rozhodující odsouzení nájemníka pro trestný čin, který se stíhá z úřední moci, spáchaný na pronajímateli nebo na jeho choti v domě bydlící, nebo pro trestný čin proti bezpečnosti cti spáchaný na těchto osobách zlým nakládáním nebo pro trestný čin proti cizímu majetku spáchaný na obyvatelích domu. Shodně s OZ upravuje tento výpovědní důvod i rakouský právní řád, a to v § 30 odst. 2 bodu 3 MRG. K tomu, aby došlo k naplnění skutkové podstaty tohoto výpovědního důvodu, musí dojít ke splnění určitých podmínek. Předmětem útoku tohoto trestného činu jsou buď osoby taxativně vymezeny v zákoně (pronajímatel, člen pronajímatelovy domácnosti, osoby bydlící v domě, kde se předmětný byt nachází), nebo majetek, který se nachází v domě. Dále je potřeba, aby byl nájemce ze spáchání tohoto trestného činu uznán vinným pravomocným rozhodnutím soudu. Z dřívější

114

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 10. 2009, sp. zn. 26 Cdo 4004/2008. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. 115 Zákon č. 44/1928 Sb. z. a n., o ochraně nájemníků, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 27. 2. 2014].

46

judikatury k zákonu o ochraně nájemníků vyplývá, ţe není rozhodné, zda se jedná o podmíněné či nepodmíněné odsouzení, neboť civilněprávní následky odsouzení pro trestný čin nepomíjejí z důvodu skutečnosti, ţe se jedná o odsouzení nepodmíněné.116 Zároveň je tento judikát zajímavým také z toho důvodu, ţe upozorňuje na skutečnost, ţe při společném nájmu bytu manţeli je výpovědní důvod naplněn i v případě odsouzení pro trestný čin jednoho z manželů. Z hlediska pronajímatele je tato skutečnost pochopitelná, neboť po něm nelze poţadovat, aby nájemcem jeho bytu byla osoba, která spáchala trestný čin např. proti jeho osobě. Zároveň ale můţe nastat situace, kdy deviantní manţel spáchá nejen trestný čin vymezený v § 2288 odst. 1 písm. b) OZ, ale současně bude páchat i domácí násilí na jeho manţelce. Ta poté, spolu se svým deviantním manţelem, dostane výpověď z nájmu bytu. Avšak bylo by moţné, za určité situace, označit obdobnou výpověď v rozporu s dobrými mravy. c) Veřejný zájem Dle § 2288 odst. 1 písm. c) OZ můţe pronajímatel vypovědět nájem bytu, má-li být byt vyklizen, protoţe je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naloţit tak, ţe byt nebude možné vůbec užívat. Předchozí právní úprava umoţňovala pronajímateli vypovědět nájem nejen z důvodu veřejného zájmu, nýbrţ i v případě, kdy byt nebylo moţno po delší dobu uţívat z důvodu oprav domu či bytu. Tento výpovědní důvod tedy není recepcí § 711a odst. 1 písm. b) OZ 1964, nově je výpovědním důvodem pouze vyklizení bytu z důvodu veřejného zájmu. Aby mohlo dojít k naplnění skutkové podstaty tohoto výpovědního důvodu, je potřeba splnit kumulativně dvě podmínky. První z nich je existence veřejného zájmu a druhou úplná nemoţnost byt uţívat. Zákon nedefinuje pojem veřejný zájem, nicméně částečně bychom mohli vycházet ze stavebního zákona.117 Dle ustanovení § 170 odst. 1 SZ by se mohlo jednat o situaci, kdy z důvodu veřejného zájmu je potřeba bytový dům, ve kterém se byt nachází, vyvlastnit. Důvodem pro odejmutí vlastnického práva by pak byla potřeba pozemku, na kterém se bytový dům nachází, pro vybudování veřejně prospěšné stavby dopravní a technické infrastruktury, veřejně prospěšného opatření pro sniţování ohroţení oblasti přírodními katastrofami nebo například opatření z důvodu obrany státu. Dalšími důvody pro podání výpovědi by bylo nařízení odstranění stavby (§ 129 SZ) nebo nařízení neodkladného odstranění stavby stavebním úřadem (§ 135 SZ). Takové rozhodnutí stavební úřad vydá například v případě, kdy bytový dům svým závadným stavem ohroţuje ţivot a zdraví osob. Dle OZ 1964 bylo v případě výpovědi dle § 711a odst. 1

116

Rozhodnutí Krajského soudu v Praze ze dne 15. 6. 1950, č. j. R XIX 511/50. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. 117 DEJLOVÁ op. cit., s. 41.

47

písm. b) OZ 1964 potřeba přivolení soudu k výpovědi. Nejvyšší soud dovodil, ţe k výpovědi je moţno přivolit pouze v případě, kdy přílohou ţaloby na přivolení k výpovědi z nájmu bytu je správní akt stavebního úřadu (jiného subjektu určeného stavebním zákonem), který podle stavebněprávních předpisů dokládá nutnost změny stavby, změny uţívání stavby nebo odstranění stavby.118 Samotná skutečnost, ţe dům je určen k demolici dle územního plánu, není rozhodná pro moţnost podání výpovědi, vţdy je nutné doloţit správní rozhodnutí příslušného orgánu.119 Proto i podle nového OZ by dle mého názoru mělo být moţno dát nájemci výpověď pouze v případě, ţe existuje rozhodnutí stavebního úřadu, na základě kterého nebude moţné byt nebo dům vůbec uţívat. Pokud by dům nebo byt vyţadoval úpravy, při jejichţ provádění by nebylo moţné byt nebo dům po delší dobu uţívat, opravňovalo by to pronajímatele také podat výpověď. Výpovědní důvod dle § 2288 odst. 1 písm. c) OZ by se zde ale neuplatnil, nicméně by nájem bytu šlo vypovědět dle § 2288 odst. 1 písm. d) OZ, neboť nemoţnost uţívat byt z důvodu nutných oprav by jistě byl jiný obdobně závaţný důvod pro vypovězení nájmu. d) Jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu Nově můţe pronajímatel dle § 2288 odst. 1 písm. d) OZ také vypovědět nájem bytu, je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu bytu. Jiným obdobně závaţným důvodem je myšlen důvod, který dosahuje stejné úrovně závaţnosti jako ostatní skutečnosti, které mají za následek výpověď z nájmu bytu dle § 2288 odst. 1 písm. a) aţ c) OZ. Zákonodárce tedy na rozdíl od předchozí právní úpravy OZ 1964 umoţňuje vypovědět nájem bytu v důsledku skutečností, které nejsou stanoveny zákonem přímo. Tím, ţe je ustanovení § 2288 odst. 1 OZ demonstrativní a hypotéza právní normy pod písm. d) relativně abstraktní, umoţňuje OZ zákonodárci reagovat na široký okruh skutečností, které mohou mít za následek výpověď z nájmu bytu. Důvody, pro něţ je moţno takto nájem bytu vypovědět, spočívají jednak na straně nájemce (porušování povinností…), jednak nezávisí ani na jedné smluvní straně (potřeba opravy bytu, domu…). Toto ustanovení bychom mohli označit za tzv. sběrný paragraf, který se uplatní v případě, kdy není moţné pouţít výpovědní důvody dle § 2288 odst. 1 písm. a) aţ c) OZ a zároveň se jedná o jiný obdobně závaţný důvod pro vypovězení nájmu bytu. Stupeň závaţnosti, kterého je potřeba dosáhnout nesmí být malý, nepatrný a zároveň by neměl dosahovat takové závaţnosti, aby bylo moţné vypovědět nájem bytu bez výpovědní doby. Měl by být stejně nebo obdobně závaţný jako ostatní výpovědní důvody, které zákon v § 2288 OZ

118

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 4. 2009, sp. zn. 26 Cdo 1642/2008. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 17. 11. 2013]. 119 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 9. 1999, sp. zn. 26 Cdo 919/99. In: CODEXIS [právní informační systém]. Atlas Consulting [cit. 10. 10. 2013].

48

stanoví. Pokud nájemce porušuje své povinnosti zvlášť závaţným způsobem, má sice pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, ale samozřejmě můţe nájem vypovědět i s výpovědní dobou, např. právě dle § 2288 odst. 1 písm. d) OZ. Stane se tak v situaci, kdy pronajímatel chce být solidární a ponechá nájemci tříměsíční výpovědní dobu. Tato situace ale nastane nejspíš jen zřídka. Dle důvodové zprávy je třeba obecnou klauzuli „jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu“ vykládat restriktivně.120 V OZ 1964 není takovýto výpovědní důvod obsaţen, proto ani nemůţeme vycházet z předchozí judikatury, abychom mohli určit, jaké konkrétní důvody jsou myšleny. Pod tento výpovědní důvod bychom ale mohli zahrnout případy, které jsou v OZ 1964 výpovědními důvody, ale které nový OZ neupravuje. Mezi jiné obdobně závaţné důvody pro vypovězení nájmu bytu bych tak zařadila např. porušování dobrých mravů v domě závaţným způsobem; potřebu opravy bytu nebo domu, při jejichţ provádění nelze byt po delší dobu uţívat; a také neohlášení dlouhodobé nepřítomnosti v bytě (§ 2269 OZ); chov zvířete vyvolávající závaţné problémy (§ 2258 OZ), neoznámení zvýšení počtu osob žijících v bytě (§ 2272 OZ) atd. 1) Porušování dobrých mravů v domě V předchozí právní úpravě bylo moţné nájem bytu vypovědět v případě, ţe nájemce nebo ti, kdo s ním bydleli, přes písemnou výstrahu hrubě porušovali dobré mravy v domě. Tento výpovědní důvod jiţ v novém OZ stanoven není, nicméně jsem toho názoru, ţe takovéto chování by mělo být sankciováno a proto bych ho podřadila pod obdobně závaţný důvod dle § 2288 odst. 1 písm. d) OZ. Nájemce v tomto případě svým chováním obtěţuje a zasahuje do práv třetích osob (ostatních nájemců bytů v domě), proto porušování dobrých mravů nelze podřadit pod výpovědní důvod pro hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu, který se vztahuje na případy, kdy nájemce porušuje povinnosti vyplývající z jeho vztahu vůči pronajímateli.121 Předchozí občanský zákoník stanovil povinnost pronajímatele písemně upozornit nájemce na hrubé porušování dobrých mravů, ale v OZ, kde tento výpovědní důvod upraven není, nutnost písemného upozornění jiţ odpadá. Pronajímatel by nicméně měl nájemce upozornit, ţe jeho opětovné chování můţe mít za následek výpověď z nájmu bytu. Dle judikatury k OZ 1964 se hrubým porušováním dobrých mravů v domě rozumělo např. „obtěžování ostatních nájemců nad míru přiměřenou poměrům různými imisemi, např. nadměrným hlukem, pachem, hmyzem, nečistotami, neadekvátním chovem zvířat, nebo o slovní či dokonce fyzické útoky vůči ostatním nájemcům nebo vůči pronajímateli.“122 Na skutečnost, zda půjde o závaţné porušování dobrých mravů, které můţe mít za následek

120

ELIÁŠ 2012 op. cit., s. 868. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7. 6. 2007, sp. zn. 26 Cdo 1012/2006. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. 122 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 1. 3. 2011, sp. zn. 26 Cdo 2093/2010. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. 121

49

výpověď, pak má vliv např. délka trvání porušování dobrých mravů, opakovanost tohoto chování či závaţnost vzniklých následků.123 2) Potřeba opravy bytu nebo domu Zatímco výpověď dle § 2288 odst. 1 písm. c) OZ je moţno nájemci dát v případě, kdy z důvodu veřejného zájmu nejde jiţ nadále byt uţívat, podle písm. d) můţe být výpovědním důvodem skutečnost, kdy sice neexistuje např. ţádné rozhodnutí stavebního úřadu o odstranění stavby z důvodu veřejného zájmu, nicméně je v zájmu pronajímatele či vlastníka domu nebo bytu tento dům nebo byt opravit či zrekonstruovat. Byt nebo dům je ve špatném technickém stavu a je nutné či velmi vhodné ho opravit. Tato skutečnost byla v OZ 1964 výpovědním důvodem (§ 711a odst. 1 písm. b) OZ 1964), nicméně do nového OZ jiţ zařazena nebyla. V předchozí právní úpravě byla pod jeden výpovědní důvod společně zařazena jednak potřeba bytu z důvodu veřejného zájmu a jednak potřeba oprav domu či bytu, při jejichţ provádění nešlo byt nebo dům po delší dobu uţívat. Pokud je tedy výpovědním důvodem dle OZ potřeba vyklizení domu nebo bytu z důvodu veřejného zájmu, lze se oprávněně domnívat, ţe i potřeba oprav domu nebo bytu spadá pod jiný obdobně závaţný důvod pro vypovězení nájmu bytu dle § 2288 odst. 1 písm. d) OZ. Mělo by jít o nezbytné a zároveň závaţné opravy, které dům nebo byt vyţadují a jejichţ neprovedením by hrozila újma na právech vlastníka nebo jiných osob.124 A dále by opravy měly být takového charakteru, ţe by znemoţňovaly byt či dům po delší dobu uţívat. Judikatura k OZ 1964 vyjadřovala nutnost existence správního rozhodnutí vydaného dle stavebního zákona, aby mohlo k takové výpovědi dojít.125 Tímto rozhodnutím pak bylo rozhodnutí o povolení stavby. Domnívám se, ţe v novém občanském zákoníku jiţ není potřeba dokládat rozhodnutí stavebního úřadu, ale záleţí spíše na celkových okolnostech. Lze si totiţ představit situaci, kdy v bytě bude nutné udělat nové omítky, štuky, rozvody a podlahu, dle SZ půjde ale pouze o stavební úpravu, kterou se nezasahuje do nosných konstrukcí, a tudíţ nebude potřeba ani povolení ani ohlášení (§ 103 odst. 1 písm. d) SZ). V případě, kdy by se nájemce domníval, ţe opravy nejsou nezbytné a pronajímatel výpovědí sleduje pouze uvolnění bytu, můţe samozřejmě podat návrh soudu na přezkoumání výpovědi. Výpověď by ale nebylo moţno dle mého názoru dát nájemci, který je s opravou domu srozuměn, souhlasí s ní a omezení jeho bydlení mu nevadí či je ochoten se na určitou dobu

123

Tamtéţ. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 6. 2008, sp. zn. 26 Cdo 2817/2007. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. 125 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 12. 2001, sp. zn. 26 Cdo 40/2001. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. 124

50

odstěhovat a po pominutí překáţek se do bytu opět vrátit. V určitých případech je totiţ moţné i v průběhu rekonstrukce či oprav v bytě nadále, sice s omezením, bydlet. 3) Neohlášení dlouhodobé nepřítomnosti Jednou z povinností nájemce je informovat pronajímatele o tom, ţe bude po dobu delší neţ dva měsíce pobývat mimo byt a tudíţ mu bude byt po tuto dobu obtíţně dostupný (§ 2269 OZ). Zároveň musí nájemce určit osobu, která po dobu jeho nepřítomnosti zajistí v nezbytných případech vstup do bytu. Jedná se o situaci, kdy nájemce uţ dopředu o své nepřítomnosti ví, nikoli tedy o situaci, kdy by byl např. náhle dlouhodobě hospitalizován. Pokud nájemce tuto povinnost nesplní a např. odcestuje na půl roku do zahraničí, aniţ by o tom dal pronajímateli vědět a aniţ by určil osobu, která má do bytu přístup, má toto jednání za následek porušení povinností nájemce. V případě, kdy z tohoto důvodu nastane vážná újma, bude se jednat o porušení povinností nájemce závažným způsobem. Váţná újma v tomto případě nemusí vzniknout pouze pronajímateli, ale i ostatním nájemníkům v domě nebo i třetí osobě. V tomto případě se sice jedná o neplnění povinnosti nájemce, a tudíţ by v úvahu přicházel spíše výpovědní důvod dle § 2288 odst. 1 písm. a) OZ, avšak zákon výslovně označuje toto porušení povinnosti za porušení závaţným způsobem, čímţ toto jednání podřazuje pod výpovědní důvod dle písm. d) tohoto ustanovení. 126 Nicméně ať uţ se bude jednat o výpovědní důvod dle písm. a) nebo písm. d) odst. 1. § 2288 OZ, následek bude stejný. 4) Chov zvířete vyvolávající závaţné problémy Dle ustanovení § 2258 OZ má nájemce právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě (§ 2258 OZ). Posouzení celé situace bude jistě záleţet na velikosti bytu, druhu a mnoţství zvířat chovaných v bytě a také na druhu obtíţí, které chov zvířete působí. Důleţité je posoudit jednak závaţnost obtíţí, jejich četnost či opakovanost. Obtíţemi se má zřejmě na mysli např. obtěţování zvukem, zápachem nebo špínou zvířaty způsobenou. Vţdy ale záleţí na posouzení konkrétního případu. Chov jednoho křečka jistě nevyvolá obtíţe, jinak tomu ale můţe být v případě chovu tří irských vlkodlaků, kteří permanentně štěkají, v bytě o dispozici 1+kk. Dále je dle mého názoru také důleţité upozornit nájemce na skutečnost, ţe chov zvířete působí problémy a poukázat na moţnost výpovědi z nájmu bytu, pokud se dané problémy budou opakovat či pokud nájemce nedá zvíře pryč z bytu. Aţ v případě, kdy se problémy i přes upozornění opakují, můţe dojít k výpovědi z nájmu bytu dle § 2288 odst. 1 písm. d) OZ. Tento výpovědní důvod bych zařadila právě pod ustanovení § 2288 odst. 1 písm. d) OZ neboť se domnívám, ţe nejde o hrubé porušení povinností nájemce dle §

126

PRAŢÁK op. cit., s. 175.

51

2288 odst. 1 písm. a) OZ, neboť jeho závadné chování působí spíše vůči třetím osobám, tedy ostatním nájemníkům bytů v domě.127 5) Neoznámení zvýšení počtu osob ţijících v bytě Výpovědním důvodem dle § 2288 odst. 1 písm. d) OZ je také skutečnost, kdy nájemce do bytu přijme nového člena své domácnosti a tuto skutečnost do dvou měsíců neoznámí pronajímateli. Tuto povinnost upravuje § 2272 odst. 1 OZ. Nájemce má totiţ povinnost bez zbytečného odkladu tuto skutečnost pronajímateli ohlásit. Zákon spojuje porušení této povinnosti s vyvratitelnou právní domněnkou závaţného porušení povinnosti. Zároveň důvodová zpráva stanoví, ţe opakované porušení této povinnosti má za následek hrubé či zvlášť závaţné porušení povinnosti s důsledky, které z tohoto plynou.128 Výpovědním důvodem dle § 2288 odst. 1 písm. d) OZ můţe být i jiná skutečnost, jiný obdobně závaţný důvod pro vypovězení nájmu bytu. Pokud pronajímatel nenajde vhodný výpovědní důvod, můţe se nyní opírat právě o toto ustanovení. Lze tedy předpokládat, ţe do budoucna bude toto ustanovení předmětem častého posuzování soudy a aţ judikatura určí, co lze za výpovědní důvod dle tohoto ustanovení označit a co nikoli. 5. 2. 2 Výpověď nájmu sjednaného na dobu neurčitou s výpovědní dobou V případě, kdy je nájem bytu sjednán na dobu neurčitou, má pronajímatel moţnost vypovědět nájem bytu nejen v případech uvedených v § 2288 odst. 1 OZ, ale navíc i pokud nastane situace vyjádřená v § 2288 odst. 2 písm. a) nebo b) OZ. Opět se jedná o výpověď s výpovědní dobou, která je tříměsíční. Na rozdíl od odstavce prvního tohoto ustanovení, je v odstavci druhém taxativně stanoveno, které konkrétní skutečnosti mohou způsobit skončení nájmu bytu výpovědí. Nelze tudíţ nájem vypovědět pro jiný obdobný důvod, jako je tomu v § 2288 odst. 1 OZ. Nájem bytu lze vypovědět v případě, ţe má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno nebo v případě, ţe potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni. Potřeba bytu pro pronajímatele, manţela nebo příbuzného byla výpovědním důvodem v předešlé právní úpravě, kde byla v § 711a odst. 1 písm. a) OZ 1964 vyjádřena moţnost vypovědět nájem bytu s přivolením

127

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7. 6. 2007, sp. zn. 26 Cdo 1012/2006. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 15. 2. 2014]. 128 ELIÁŠ 2012 op. cit., s. 863.

52

soudu, potřeboval-li pronajímatel byt pro sebe, manţela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence. Nový občanský zákoník dle mého názoru poněkud nevhodně umoţňuje z důvodu potřeby bytu pro pronajímatele nebo jeho příbuzného vypovědět nájem bytu sjednaný pouze na dobu neurčitou. Nastat můţe totiţ i situace, kdy nájem bude ujednán na dobu určitou, např. 7 let, a po třech letech trvání nájmu dojde k rozvodu manţelů, kdy jeden z manţelů bude byt potřebovat. Potřeba bytu, jehoţ nájem byl ujednán na dobu určitou, by neumoţňovala pronajímateli nájem vypovědět. Jedinou moţností by bylo podat výpověď dle § 2288 odst. 1 písm. d) OZ a odůvodnit ji tím, ţe se jedná o jiný obdobně závaţný důvod pro vypovězení nájmu. Lze ale důvodně předpokládat, ţe by nájemce podal návrh soudu na přezkoumání výpovědi. Proto se mi jako daleko vhodnější jevila úprava v předešlém občanském zákoníku, kdy bylo takto moţno vypovědět nájem ujednaný jak na dobu neurčitou, tak na dobu určitou, a to s přivolením soudu. Bytovou potřebu je nutno chápat v širším smyslu. O potřebu bydlet v předmětném bytě se jedná jednak v případě, kdy pronajímatel (či osoba příbuzná) vlastní byt nemá, jednak v případě, kdy potřeba bydlení v předmětném bytě je dána na základě lepší dostupnosti do zaměstnání, školy, k lékaři nebo velikosti bytu apod.129 Vše ovšem záleţí na posouzení konkrétní situace. Důleţité je také nezapomenout na to, ţe v některých případech sice výpovědní důvod dán je, nicméně jeho uplatnění by vzhledem k okolnostem bylo v rozporu s dobrými mravy, a proto se tedy nemůţe uplatnit.130 Aby výpověď byla určitá, musí být jasně specifikováno, pro jakou osobu pronajímatel byt potřebuje a nejen odkaz na zákonné ustanovení. Občanský zákoník také chrání nájemce před zneuţitím tohoto výpovědního důvodu, neboť se můţe stát, ţe pronajímatel sice ve výpovědi uvede, ţe byt potřebuje pro svého příbuzného, nicméně ten se do bytu nikdy fakticky nenastěhuje a byt bude volný, tudíţ ho bude moţno dále pronajmout, třeba za vyšší nájemné. V ustanovení § 2289 OZ je stanoveno, ţe pokud pronajímatel do jednoho měsíce od vyklizení bytu nájemcem daný byt nevyuţije pro účel, který byl stanoven ve výpovědi, je povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu. Problematické ovšem bude, pokud pronajímatel pronajme byt třetí osobě, odlišné od osoby stanovené ve výpovědi. Zároveň občanský zákoník stanoví, ţe tato měsíční lhůta neběţí po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno, čímţ reaguje na častou potřebu byt před předáním další osobě upravit (např. vybílit, zrenovovat).

129

ELIÁŠ 2008 op. cit., s. 2102. Usnesení Ústavního soudu ze dne 17. 12. 2009, sp. zn. I. ÚS 1728/07. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. 130

53

a) Potřeba bytu pro pronajímatele či jeho manžela Dle § 2288 odst. 2 písm. a) OZ můţe pronajímatel vypovědět nájem v případě, ţe má být byt uţíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manţelství, nebo manţelství bylo jiţ rozvedeno. Dle judikatury l OZ 1964 je moţné, aby nájem dle § 711a odst. 1 písm. a) OZ 1964 vypověděl z důvodu potřeby pro sebe pouze pronajímatel, který je fyzickou osobou, neboť jen ta můţe mít bytovou potřebu.131 Zároveň je bytovou potřebou myšleno nejen to, ţe pronajímatel nemá vlastní byt, ale i skutečnost, ţe pronajímatel chce zlepšit své bytové podmínky a bydlet v domě, jehoţ je vlastníkem a mít tak i lepší podmínky ke správě domu.132 Obecně se předpokládá, ţe manţelé ţijí společně v domácnosti. Občanský zákoník tuto skutečnost vyjadřuje ve formě povinnosti, kdy v § 687 odst. 2 OZ stanoví, ţe manţelé jsou povinni ţít spolu. Aby mohlo dojít k vypovězení nájmu bytu, musí být splněny dvě podmínky. První podmínkou je, ţe je podán návrh na rozvod manţelství nebo je manţelství jiţ rozvedeno. A druhou podmínkou je skutečnost, ţe manţel jiţ nadále nezamýšlí ţít ve společné domácnosti a hodlá tuto domácnost opustit. Oproti předchozí právní úpravě spočívá rozdíl v tom, ţe nový OZ uvádí jako výpovědní důvod potřebu pro manţela pouze v případě, kdy je podán návrh na rozvod manţelství nebo je jiţ manţelství rozvedeno. Pokud manţelství funguje, nelze dle tohoto výpovědního důvodu nájem bytu vypovědět, pokud by manţel potřeboval předmětný byt např. z pracovního důvodu. Můţe totiţ nastat situace, kdy manţel získá práci v jiném městě, a proto potřebuje přechodně v tomto bytě bydlet. Dle mého názoru by proto zákon měl s touto moţností počítat a tudíţ se mi předchozí právní úprava jevila pro pronajímatele (resp. jeho manţela) příznivější. Na druhou stranu OZ 1964 neumoţňuje vypovědět nájem bytu z důvodu potřeby pro manţela, pokud je jiţ manţelství rozvedeno – dotyčný totiţ nadále po rozvodu manţelem není. b) Potřeba bytu pro příbuzné pronajímatele či příbuzné jeho manžela Osobami uvedenými v § 2288 odst. 2 písm. b) OZ jsou příbuzní pronajímatele nebo jeho manţela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni. Na rozdíl od předchozího občanského zákoníku, kde byly taxativně vymezeny děti pronajímatele, jeho vnuci, zeť nebo snacha, rodiče a sourozenci pronajímatele, dopadá nově tento výpovědní důvod na širší příbuzenstvo. Nově tedy půjde o prarodiče pronajímatele, příbuzné manţela pronajímatele v přímé linii (nově prarodiče, děti

131

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 10. 2006, sp. zn. 26 Cdo 1973/2006. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 17. 2. 2014]. 132 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 1. 2011, sp. zn. 26 Cdo 4118/2008. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 4. 1. 2014].

54

manţela, jeho vnuci atd.) a příbuzné pronajímatele nebo jeho manţela ve vedlejší linii v druhém stupni, tedy o bratra nebo sestru. 5. 2. 3 Výpověď bez výpovědní doby Úplnou novinkou občanského zákoníku je moţnost pronajímatele vypovědět nájem bytu s okamţitou účinností, aniţ by plynula výpovědní doba. V OZ 1964 nic obdobného nenalezneme. I přesto, ţe nájemce je slabší smluvní stranou, která poţívá ochrany, zákonodárce přistoupil k úpravě výpovědi bez výpovědního důvodu. Domnívám se, ţe materiálním pramenem tohoto ustanovení, mohlo být velmi závaţné chování nájemce, které působilo pronajímateli škody většího rozsahu, kdy tento nepoctivý nájemce i po podání výpovědi z nájmu bytu pronajímatelem mohl nadále 3 měsíce v bytě bydlet a třeba i porušovat své povinnosti, páchat škody a neplatit nájemné. Cílem tohoto ustanovení je v určitých případech okamţitě zrušit nájemní vztah a nájemce co nejdříve vystěhovat, aby nadále neporušoval své povinnosti a nepáchal škody. Dle § 2291 odst. 1 OZ platí, ţe poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. K tomu, aby mohlo dojít k výpovědi bez výpovědní doby, je nutné splnit několik podmínek. Zaprvé musí dojít k porušování povinností nájemce zvlášť závažným způsobem. Zákon v § 2291 odst. 2 OZ demonstrativně vymezuje, které chování se povaţuje za zvlášť závaţné. Ve výčtu nalezneme jak porušení povinností vyplývajících z nájmu, které poškozují zájmy pronajímatele, tak i závadné chování působící vůči třetím osobám. Za toto závadné chování se povaţuje nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozování bytu nebo domu závažným nebo nenapravitelným způsobem, působení jinak závažných škod nebo obtíží pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívání neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Míra porušování povinností musí být větší neţ hrubá dle ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) OZ, ale obdobně jako u tohoto výpovědního důvodu bude záleţet na okolnostech konkrétního případu, na intenzitě porušování, na době, po kterou porušování trvá a v neposlední řadě také na výši a charakteru způsobených škod. Zvlášť závaţné porušování povinností ve smyslu poškozování bytu nebo domu závaţným nebo nenapravitelným způsobem a působení škod nebo obtíţí pronajímateli nebo jiným osobám je obdobné jako závadné chování dle § 2288 odst. 1 písm. a) nebo d) OZ s tím rozdílem, ţe míra porušování povinností je daleko větší. Proto v tomto oddílu dále podrobněji rozeberu ostatní dva vymezené výpovědní důvody. Další podmínkou je výzva adresovaná nájemci, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav. Výzvou je docíleno toho, ţe případná výpověď bez výpovědní doby není pro nájemce nečekaná, neboť si musí být vědom, ţe při trvání závadného stavu a stálém porušování povinností, můţe být následkem jeho chování právě tato 55

výpověď. V jaké formě musí být výzva učiněna, ze zákona nevyplývá. Lze se domnívat, ţe výzva můţe být i ústní, nicméně pro pronajímatele bude jistě vhodnější učinit výzvu v písemné formě, a to z důvodu případného dokazování. Jako ostatní právní jednání, musí i výzva být určitá. Pronajímatel musí jasně vyzvat nájemce, aby odstranil závadné chování nebo protiprávní stav (a tato porušení jasně ve výzvě specifikuje). Zároveň by dle mého názoru mělo být ve výzvě uvedeno, ţe toto škodlivé chování můţe mít za následek výpověď dle § 2291 OZ. V případě, ţe pronajímatel nevyzve nájemce k odstranění škodlivého jednání, k následně podané výpovědi se nepřihlíţí. Pokud v přiměřené době (vzhledem k okolnostem) nedojde k odstranění závadného chování nebo protiprávního stavu, má pronajímatel právo podat výpověď z nájmu bytu s okamţitými účinky. Výpověď musí splňovat poţadavky uvedené v podkapitole 4. 1., přičemţ je výslovně zákonem stanoveno, ţe musí být odůvodněna. Pronajímatel musí ve výpovědi uvést, v čem spatřuje zvlášť závaţné porušení nájemcovy povinnosti, jinak by výpověď byla zdánlivá. a) Nezaplacení nájemného Dle § 2291 odst. 2 OZ se za porušení povinnosti zvlášť závaţným způsobem povaţuje nezaplacení nájemného a nákladů za sluţby za dobu alespoň tří měsíců. Obdobný výpovědní důvod se nacházel v předchozí právní úpravě, kde se nezaplacení nájemného a úhrad za plnění poskytovaných s uţíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného povaţovalo za hrubé porušení povinností nájemce dle § 711 odst. 2 písm. b) OZ 1964. Do 30. 3. 2006 bylo znění výpovědního důvodu obdobné, jako v novém občanském zákoníku, výpovědním důvodem byla skutečnost, kdy nájemce nezaplatil nájemné nebo úhradu za plnění spojená s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce (§ 711 odst. 1 písm. d) OZ 1964 ve znění účinném do 30. 3. 2006). Na první pohled by tedy bylo moţné čerpat z tehdejší judikatury. Dle té bylo moţné vypovědět nájem bytu jednak z důvodu, kdy nájemcem nebyla placena ţádná částka, ale rovněţ za situace, kdy nájemce neplatil nájemné v plné výši, tj. bylo placeno v niţší částce neţ dohodnuté.133 Zároveň dle judikatury Nejvyššího soudu byla výpovědním důvodem skutečnost, kdy nájemce nezaplatil nájemné za tři bezprostředně po sobě jdoucí měsíce, ale k výpovědi mohlo dojít i tehdy, kdy tato doba byla naplněna součtem měsíců, které nešly za sebou.134 K hrubému porušení povinností a tedy i k moţnosti podat výpověď došlo aţ v situaci, kdy nájemce byl v prodlení byť jen s částí nájemného i za čtvrtý měsíc.135 Dle právní úpravy OZ 1964 do 30. 3. 2006 bylo tedy moţné

133

Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 6. 2. 2003, sp. zn. 26 Cdo 585/2002. In: CODEXIS [právní informační systém]. Atlas Consulting [cit. 14. 1. 2014]. 134 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7. 9. 2005, sp. zn. 26 Cdo 229/2005. In: CODEXIS [právní informační systém]. Atlas Consulting [cit. 13. 11. 2013]. 135 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 5. 2005, sp. zn. 26 Cdo 206/2005. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014].

56

vypovědět nájem, pokud při ujednaném měsíčním nájemném ve výši 5 000 Kč, nájemce zaplatil v lednu 4 000 Kč, v červnu 3000 Kč a v srpnu 4 500 Kč. Jak jiţ bylo řečeno, výpověď bez výpovědní doby je krajním řešením v případě, kdy nelze vypovědět nájem s výpovědní dobou a kdy dochází k porušování povinností zvlášť závaţným způsobem. Dle mého názoru by ovšem bylo nepřiměřeně tvrdé povaţovat za zvlášť závaţné porušení povinností s následkem okamţitého zrušení nájmu bytu prodlení nájemce s placením pouze části nájemného za tři měsíce, které nejdou bezprostředně po sobě. Z tohoto důvodu není vhodné zcela vycházet z judikatury OZ 1964 do 30. 3. 2006. Toto porušení povinnosti bych označila za hrubé s následky dle § 2288 odst. 1 písm. a) OZ. Za zvlášť závaţné porušení povinnosti ale povaţuji nezaplacení nájemného v plné výši za tři bezprostředně po sobě jdoucí měsíce. Nicméně teprve judikatura určí, jaké případy neplacení nájemného budou povaţovány za zvlášť závaţné. b) Neoprávněné užívání bytu k jinému účelu Pokud nájemce neoprávněně uţívá byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, neţ je ujednáno, můţe to mít za následek výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby. Uţíváním bytu k jinému účelu je například podnikání v bytě, který byl pronajat za účelem bydlení. Všeobecně dle OZ platí, ţe nájemce můţe v bytě pracovat nebo podnikat, pokud to nezpůsobí zvýšené zatíţení pro byt nebo dům. Zvýšeným zatíţením se má na mysli např. zatíţení v podobě mnoţství osob, které byt navštěvují, zvýšené mnoţství hluku, prachu, pachu apod.136 Dále dle důvodové zprávy k OZ nelze vyloučit moţnost provozovat v bytě např. tzv. svobodná povolání či povolání jinak tvůrčí povahy (např. spisovatelé, malíři apod.). Tato povolání totiţ neznamenají zatíţení ani pro byt, ani pro ostatní osoby. Není ani vyloučeno, umístit sídlo podnikatele na adrese bytu, jak ostatně konstatuje i dosavadní judikatura.137 Adresou podnikatelské činnosti můţe být adresa bytu i v případě, kdy se jedná o podnikání, které zjevně nelze v bytě provozovat. Samotná provozovna a tudíţ i faktický výkon podnikání se ovšem musí nacházet jinde.138 Za zvlášť závaţné porušení povinností můţe být povaţováno např. provozování obchodu se zvířaty, kdy dochází jednak ke zvýšenému počtu návštěvníků bytu (zákazníků) a jednak k obtěţování ostatních obyvatel hlukem a pachem plynoucím z tohoto podnikání.

136

ELIÁŠ 2012 op. cit., s. 858. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 24. 8. 2009, sp. zn. 26 Cdo 4752/2007. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. 138 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 1. 2001, sp. zn. 26 Cdo 1846/2000. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. 137

57

5. 3

Výpověď ze strany pronajímatele v rakouském právním řádu

Pronajímatel je v rakouském právním řádu, stejně jako u nás, chápán jako silnější smluvní strana a jako takový nepoţívá příliš ochrany. Vypovědět nájemní vztah můţe jen za splnění určitých podmínek a výpověď musí být vţdy podaná prostřednictvím soudu (tzv. soudní výpověď), nikoli pouze písemně nájemci. Pronajímatel také můţe vypovědět pouze nájem ujednaný na dobu neurčitou, čímţ se úprava v rakouském právním řádu liší od úpravy v OZ. Výjimkou je situace, kdy si strany v nájemní smlouvě ujednají, ţe je pronajímatel oprávněn vypovědět i nájem ujednaný na dobu určitou, přičemţ pronajímatel takto můţe nájem vypovědět pouze z důvodů dle § 30 odst. 2 MRG. Nájem ujednaný na dobu neurčitou lze vypovědět v tříměsíční výpovědní době, která končí ke konci měsíce. Strany si ale opět mohou dojednat jinou (delší) výpovědní dobu a výpovědní termín. Důleţitý je okamţik dojití výpovědi nájemci, neboť se od něho počítá běh výpovědní doby. Pronajímatel můţe dle § 30 odst. 1 MRG vypovědět nájem bytu pouze na základě „důleţitých důvodů“, resp. pouze ze závaţných důvodů. Toto ustanovení je generální klauzulí a navazuje na něj demonstrativní výčet těchto důvodů, obsaţený v § 30 odst. 2 MRG.139 O generální klauzuli se jedná z toho důvodu, ţe jakýkoli jiný výpovědní důvod musí být důvodem závažným dle § 30 odst. 1 MRG. Jako závaţný důvod nemůţe být zároveň posuzována moţnost vzniku takového důvodu v budoucnu. Skutečnost, která by měla za následek ukončení nájmu bytu výpovědí, musí jiţ existovat, anebo se s jistotou předpokládá, ţe co nevidět nastane.140 Na straně pronajímatele musí zároveň existovat naléhavá potřeba nájem bytu vypovědět, přičemţ pronajímatel nesmí úmyslně způsobit vznik tohoto závaţného důvodu.141 Úprava v OZ se díky ustanovení § 2288 odst. 1 písm. d) OZ daleko více přiblíţila rakouské právní úpravě. Oproti OZ 1964 není vymezení výpovědních důvodů v OZ a MRG tak striktní a taxativní. Prvním z demonstrativního výčtu výpovědních důvodů je závaţným důvodem v MRG nezaplacení nájemného dle § 30 odst. 2 bodu 1 MRG. V případě, kdy se nájemce dostane do prodlení, je pronajímatel povinen mu zaslat upomínku a upozornit nájemce na dluh a na moţnost vzniku výpovědního důvodu v důsledku jeho neplacení. Tento tradiční výpovědní důvod nalezneme i v českém právním řádu. Pro pronajímatele je totiţ z ekonomického hlediska velmi důleţité, aby nájemce plnil své povinnosti, a to zejména platil nájemné. V MRG ale nalezneme z hlediska nájemce daleko přísnější právní úpravu neţ v OZ 1964. Zatímco dle § 711 odst. 2 písm.

139

RUMMEL, Peter. Kommentar zum Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch, 2. Band. Wien: MANZ, 2002. ISBN 3-214-04556-8. S. II/5 212 140 Rozhodnutí OGH ze dne 12. 8. 1996, sp. zn. 4 Ob 2135/96s. In: RIS - Justiz [právní informační systém]. Bundeskanzleramt [cit. 5. 3. 2014]. Dostupné z: http://www.ris.bka.gv.at/Jus/ 141 Rozhodnutí OGH ze dne 25. 2. 1988, sp. zn. 7 Ob 1503/88. In: RIS - Justiz [právní informační systém]. Bundeskanzleramt [cit. 5. 3. 2014]. Dostupné z: http://www.ris.bka.gv.at/Jus/

58

b) OZ 1964 bylo moţné vypovědět nájem aţ v případě, kdy nedoplatek na nájemném dosáhne výše trojnásobku měsíčního nájemného, dle MRG je minimální poţadovaná doba prodlení s placením nájemného stanovena na 8 dní. V OZ je dle mého názoru právní úprava pro nájemce poněkud příznivější neţ v MRG. Pronajímatel sice můţe vypovědět nájem bytu okamţitě, bez výpovědní doby, ale doba prodlení nájemce s platbou musí činit minimálně 3 měsíce. Stejně jako v MRG musí pronajímatel nájemce na toto upozornit. Doba prodlení nájemce s platbou je delší neţ v MRG a v případě, kdy se nájemce dostane do finanční tísně, má více času si sehnat potřebné finance neţ dojde k výpovědi. Ustanovení § 30 odst. 2 bodu 2 MRG stíhá výpovědí nájemce, jehoţ nájemné spočívá buď zcela, nebo zčásti v poskytování určitých služeb, které souvisejí s nájmem bytu, a který toto poskytování v rozporu se smlouvou odmítá. Nájemné můţe být třeba niţší s tím, ţe nájemce bude vykonávat určité sluţby. Zároveň se ale musí jednat o sluţby, jejichţ výkon byl podmíněn vznikem nájemní smlouvy, resp. výkon těchto sluţeb je pro pronajímatel důleţitý a nejedná se jen o nějaké vedlejší, zanedbatelné povinnosti nájemce.142 Domnívám se, ţe příkladem můţe být nájem bytu, který se nachází poblíţ školy, s tím, ţe nájemce bude vykonávat funkci školníka. Obdobně tomu bude i v případě, kdy bude nájemce povinen uklízet celý bytový dům, atd. Pronajímatel zde nemusí nájemce na moţnost výpovědi upozorňovat, nemusí mu zasílat např. upomínku.143 V našem právním řádu obdobný výpovědní důvod jako samostatné ustanovení nenalezneme. Dle § 30 odst. 2 bodu 3 MRG lze nájem bytu vypovědět, pokud je uţívání předmětu nájmu značně nepříznivé, přičemţ zde MRG jmenovitě stanoví jednotlivé závaţné důvody pro vypovězení nájmu. Jedním z nich je zanedbávání bytu zlým způsobem, dalším je skutečnost, kdy nájemce svým bezohledným, pohoršivým (neslušným), nebo hrubě nevhodným chováním obtěžuje ostatní spolubydlící v domě, anebo skutečnost, kdy nájemce spáchá trestný čin proti majetku, morálce či trestný čin proti tělesné bezpečnosti (resp. ţivotu, zdraví) a tím se proviní vůči pronajímateli nebo osobám spolubydlícím. Zároveň platí, ţe všechny tyto skutečnosti musejí být značně nepříznivé (závaţné). V našem právním řádu nalezneme srovnatelné výpovědní důvody, které se více či méně odlišují. V OZ je jím např. výpovědní důvod dle § 2288 odst. 1 písm. a) a b) OZ. V určitých případech, ovšem při značně závaţném chování nájemce, by tomuto výpovědnímu důvodu mohla odpovídat moţnost vypovězení nájmu bytu bez výpovědní doby dle § 2291 odst. 2 OZ. Dalším výpovědním důvodem uvedeným v ustanovení § 30 odst. 2 bodu 4 MRG je moţnost vypovědět nájem bytu v případě, ţe nájemce dá byt úplně do podnájmu nebo za situace, kdy jej dá do podnájmu úplně či částečně, ale za nepřiměřeně vysokou úplatu. V novém

142 143

WÜRTH, ZINGHER op. cit., s. 269. Tamtéţ.

59

občanském zákoníku můţe pronajímatel z obdobného důvodu nájem vypovědět pro hrubé porušení povinností dle § 2288 odst. 1 písm. a) OZ. V případě, kdy nájemce zemře, platí dle MRG (i dle OZ 1964, OZ), ţe nájem bytu nezaniká. Právo nájmu v případě úmrtí je upraveno v § 14 MRG. Pronajímatel pak ale můţe dle § 30 odst. 2 bodu 5 MRG nájem bytu vypovědět, ovšem pouze za předpokladu, ţe byt uţ dále nebude slouţit naléhavé potřebě bydlení osob oprávněných ke vstupu do bytu (resp. osob blízkých). Mezi osoby oprávněné ke vstupu do bytu patří dle § 14 odst. 3 MRG manţel, ţivotní partner, příbuzní v řadě přímé, včetně osvojených dětí a sourozenci předchozího nájemce, za předpokladu, ţe jiţ dříve s nájemcem bydleli ve společné domácnosti. V novém občanském zákoníku má pronajímatel také moţnost nájem bytu v případě úmrtí nájemce vypovědět, ovšem tento institut je poněkud odlišný od klasické výpovědi a blíţe se mu věnuji v podkapitole 7. 2. Dalším výpovědním důvodem dle § 30 odst. 2 bodu 6 MRG je skutečnost, kdy pronajatý byt není pravidelně využíván k uspokojení naléhavé bytové potřeby nájemce nebo osob oprávněných ke vstupu do bytu (dle § 14 odst. 3 MRG; zmíněných výše), jedině ţe by byl nájemce nepřítomen z důvodu pracovního, zdravotního (např. léčebný pobyt) či studijního. Tento výpovědní důvod byl zakotven v § 711 odst. 2 písm. d) OZ 1964, ale v občanském zákoníku jej jiţ nenajdeme. Výpovědní důvod dle § 30 odst. 2 bodu 7 MRG je obdobný tomu předešlému s tím rozdílem, ţe se pouţije pouze pro nebytové prostory. Pro nájem bytu jej uplatnit nelze. Další výpovědní důvody uvedené v § 30 odst. 2 bodu 8 – 11 MRG představují moţnost vypovědět nájem z důvodu naléhavé potřeby bydlení ze strany pronajímatele. Tyto výpovědní důvody jsou obdobné výpovědním důvodům dle § 711a OZ 1964 a § 2288 odst. 2 OZ s tím rozdílem, ţe dle OZ 1964 je potřeba přivolení soudu. Dle bodu 8 je důvodem pro vypovězení nájmu bytu skutečnost, ţe pronajímatel potřebuje byt pro sebe nebo pro příbuzné v linii přímé sestupné, přičemţ při zachování nájemní smlouvy by pronajímateli vznikla nepoměrně větší nevýhoda, neţ vyplyne z výpovědi pro nájemce. Zároveň platí, ţe poměřování zájmů pronajímatele a nájemce odpadá, pokud je byt ve vlastnictví pronajímatele. Výpovědní důvod dle bodu 9 je obdobný tomu předcházejícímu s tím rozdílem, ţe pronajímatel potřebuje předmět nájmu (zde byt) pro sebe nebo pro příbuzné v linii přímé a zajistí nájemci bytovou náhradu dle § 32 MRG. Příbuzní, pro které pronajímatel byt potřebuje, tedy mohou být na rozdíl od bodu 8 i rodiče či prarodiče pronajímatele. Další výpovědní důvod je téměř totoţný s výpovědním důvodem dle § 711a odst. 1 písm. c) OZ 1964. Dle § 30 odst. 2 bodu 10 MRG můţe pronajímatel vypovědět nájem bytu z důvodu, ţe byt potřebuje pro své zaměstnance. Důleţité pro naplnění skutkové podstaty je skutečnost, ţe byt byl jiţ před podáním výpovědi určen k ubytování zaměstnanců či jiných pracovníků a nyní jej pronajímatel opět potřebuje pro svůj podnik, resp. pro opětovné

60

ubytování zaměstnanců. Pokud je vlastníkem bytu stát, spolková země nebo obec (pouze tyto a ţádné jiné správní orgány),144 můţe být nájem bytu vypovězen na základě § 30 odst. 2 bodu 11 MRG. Nájem můţe být vypovězen pouze v případě, kdy bude byt používán pro veřejnou správu ve větší míře, neţ je jeho dosavadní vyuţití. Nájemci v případě výpovědi náleţí bytová náhrada dle § 32 MRG. Další výpovědní důvody jsou upraveny v ustanoveních § 30 odst. 2 bodu 12-16 MRG. Výpovědní důvod dle § 30 odst. 2 bodu 12 MRG lze vyuţít v případě, ţe se jedná o vztah podnájemní, nikoli nájem bytu obecně. Nájemce pak můţe vypovědět podnájemní vztah v případě, kdy by pokračováním v podnájmu byly porušeny jeho důleţité zájmy, zejména pokud potřebuje byt pro sebe nebo pro své blízké příbuzné. Dle § 30 odst. 2 bodu 13 MRG si pronajímatel a nájemce mohou v nájemní smlouvě písemně ujednat, ţe za výpovědní důvod bude povaţována konkrétní skutečnost stanovená v nájemní smlouvě. Tato okolnost musí být pro nájemce nebo jeho blízké příbuzné důleţitá a také významná. Nemůţe se tedy jednat o jakoukoli náhodnou a bezvýznamnou skutečnost. Tato okolnost musí být objektivně posuzována jako důležitá, jinak ji nelze jako výpovědní důvod sjednat.145 Dalším výpovědním důvodem dle bodu 14 je skutečnost, kdy nelze dále zajistit (ani při zvýšení nájemného) řádné uţívání bytového domu, ve kterém se byt nachází, a zároveň je vydáno pravomocné rozhodnutí o zbourání bytového domu. Ustanovení § 30 odst. 2 bodu 15 MRG je obdobné tomu předešlému a upravuje situaci, kdy má být bytový dům nebo část domu, ve které se předmětný byt nachází, zbourána nebo přestavěna s tím, ţe místně příslušný orgán státní správy rozpozná, ţe samotná přestavba nebo novostavba je při zohlednění zájmů nájemce ve veřejném zájmu.146 Nájemci pak opět náleţí bytová náhrada. Tyto výpovědní důvody jsou obdobné výpovědnímu důvodu dle § 711a odst. 1 písm. b) OZ 1964, nájemci dle českého právního řádu - dle OZ 1964 také náleţela bytová náhrada. V občanském zákoníku podobný výpovědní důvod nalezneme v ustanovení § 2288 odst. 1 písm. c) OZ, nově ale není pronajímatel povinen zajistit nájemci bytovou náhradu, čímţ se toto ustanovení liší od výpovědních důvodů dle MRG. Posledním výpovědním důvodem dle § 30 odst. 2 bodu 16 MRG je situace, kdy nájemce odmítá provést opravy v bytě, které jsou nutné ke zvýšení standardu bydlení, a ani není ochoten umoţnit povedení oprav pronajímateli. Tento výpovědní důvod platí pouze pro byty kategorie D a nájemci opět přísluší bytová náhrada.

144

RUMMEL 2002 op. cit., s. 230. APATHY, Peter; RIEDLER, Andreas. Bürgerliches Recht, Band III. Wien: Springer-Verlag Wien New York, 2000. 206 s. ISBN 3-211-83462-1. S. 81. 146 Tamtéţ s. 82. 145

61

5. 3. 1 Okamžité zrušení nájmu bytu pronajímatelem V rakouském právním řádu nacházíme institut, který je obdobný institutu výpovědi bez výpovědní doby, který je zakotven v občanském zákoníku. Doposud, dle právní úpravy OZ 1964, nebylo moţné okamţitě zrušit nájem bytu, nicméně pro rakouský právní řád to není ţádná novinka. Někteří autoři rozlišují výpověď na řádnou (ordentliche) mimořádnou (außerordentliche), přičemţ právě k mimořádné výpovědi můţe dojít v případě okamţitého zrušení nájmu bytu.147 Okamţité zrušení nájmu bytu ze strany pronajímatele je upraveno v § 1118 ABGB a tato právní úprava je společná jak pro nájem, tak i pro pacht. Aniţ by tak bylo dohodnuto v nájemní smlouvě, je pronajímatel oprávněn (u všech typů bytů) k okamţitému předčasnému ukončení nájemní smlouvy v případě, kdy nájemce užívá předmět nájmu značně nevýhodným (resp. škodlivým) způsobem nebo pokud je nájemce v prodlení s placením nájemného více než jeden měsíc

148

anebo

v případě, kdy má být budova nově přestavěna. Pronajímatel můţe nájem bytu ukončit buď prostřednictvím soudu, písemně nebo i ústně. Pokud nájemce neakceptuje zánik nájmu bytu a nadále v bytě zůstává, můţe pronajímatel podat ţalobu na vyklizení bytu.

147

APATHY, Peter; RIEDLER, Andreas. Bürgerliches Recht, Band III. Wien: Springer-Verlag Wien New York, 2000. 206 s. ISBN 3-211-83462-1. S. 76. 148 Mietrecht für Mieter [online]. Wien: AK.portal – Portal der Arbeiterkammern, 2012. [cit. 29. 9. 2013]. Dostupné z: http://media.arbeiterkammer.at/wien/PDF/Publikationen/Mietrecht.pdf

62

6

Výpověď ze strany nájemce

6. 1

Výpověď ze strany nájemce v zákoně č. 40/1964 Sb.

Ve předchozím občanském zákoníku měl nájemce oproti pronajímateli v případě vypovězení nájmu bytu daleko lepší postavení. Jeho právo nájem bytu vypovědět nebylo prakticky omezeno. Zákon nestanovil výpovědní důvody a ani povinnost výpověď odůvodnit. Nájemce mohl vypovědět nájem sjednaný jak na dobu neurčitou, tak dokonce i na dobu určitou. Pronajímatel, který byl a nadále je povaţován za silnější smluvní stranu, zde nepoţíval ţádné ochrany. Nájemce mohl tedy svévolně ukončit nájem kdykoli a nemusel svůj záměr vůbec odůvodňovat. Jsem toho názoru, ţe pronajímatel se dostal do značné právní nejistoty, neboť ani v případě uzavření nájmu na dobu určitou, si nemohl být jist, zda tento nájem po krátké době neskončí. Přikláním se zde k názoru Hany Dejlové, která povaţuje za vhodnější, aby zákon z důvodu zachování větší rovnosti smluvních stran stanovil výpovědní důvody, kdy můţe nájemce nájem uzavřený na dobu určitou vypovědět.149 Tato úprava by neznamenala zásah do ochrany nájemce jako slabší smluvní strany, ale zabránila by do jisté míry pocitu právní nejistoty u pronajímatele. Nový občanský zákoník se k dané problematice z hlediska pronajímatele postavil lépe. Výpovědní lhůta v OZ 1964 činila 3 měsíce a nešlo ji zkrátit. I kdyţ zákonodárce nesvazoval nájemce povinností výpověď odůvodnit a umoţnil mu ji učinit prakticky kdykoli, nájemce musel učinit výpověď jako platný právní úkon. To znamená, ţe výpověď musela být v písemné formě a učiněna dostatečně určitě a srozumitelně atd.

6. 2

Výpověď ze strany nájemce v OZ

Stejně jako v OZ 1964, tak i dle nového občanského zákoníku má nájemce právo vypovědět nájem bytu ujednaný na dobu neurčitou i na dobu určitou. Nájemce dále můţe vypovědět nájem na dobu určitou i neurčitou buď s výpovědní dobou, nebo nově i bez výpovědní doby. V případě, kdy je vypovídán nájem s výpovědní dobou, činí tato doba 3 měsíce, a to jak pro výpověď nájmu na dobu určitou, tak i neurčitou. Jak jiţ bylo řečeno výše, v podkapitole 4. 1., výpovědní doba tvoří podstatnou náleţitost výpovědi a její neuvedení by mělo za následek zdánlivost výpovědi. Pronajímatel musí mít totiţ moţnost rozlišit, zda nájemce dává výpověď, u níţ plyne výpovědní doba, či zda se jedná o vypovězení nájmu bez výpovědní doby dle § 2232 OZ. Otázkou je, zda můţe být výpovědní doba v případě výpovědi ze strany nájemce kratší neţ 3 měsíce. Zatímco občanský zákoník 1964 výslovně stanovil, ţe výpovědní lhůta nesmí být kratší neţ 3 měsíce, nový občanský zákoník pouze konstatuje, ţe výpovědní doba je u nemovité věci tříměsíční a dále výpovědní dobu v ustanoveních o výpovědi ze strany nájemce neupravuje.

149

DEJLOVÁ op. cit., s. 71.

63

Zatímco pro nájemce, jako slabší smluvní stranu platí, ţe ujednání, která v ustanoveních o nájmu bytu zkracují jeho práva, jsou zdánlivá, pronajímatel chráněn nikterak není. Pokud tedy nájemce vypoví nájem bytu a ve výpovědi uvede například dvouměsíční výpovědní dobu, výpověď zdánlivá nebude a bude se na ni nahlíţet jako na existující. Toto porušení zákonného ustanovení bude sankciováno relativní neplatností. Bude tedy na pronajímateli, aby se bránil u soudu. Novinkou je také moţnost nájemcova dědice vypovědět nájem. Ten můţe vypovědět nájem poté, co se dozvěděl o smrti nájemce, o svém dědickém právu a o tom, ţe práva a povinnosti z nájmu nepřešla na člena nájemcovy domácnosti (§ 2283 odst. 2 OZ). Výpovědní doba zde činí 2 měsíce. Objektivní lhůta je 6 měsíců a běţí od okamţiku úmrtí nájemce. Nájemcům dědic můţe poté takto vypovědět nájem v subjektivní lhůtě 3 měsíce. Zákon dále stanoví, ţe stejná práva vypovědět nájem má i správce pozůstalosti. 6. 2. 1 Výpověď nájmu bytu na dobu neurčitou Výpověď nájmu ujednaného na dobu neurčitou je v občanském zákoníku logicky zachována. Zákon ji upravuje v ustanoveních upravujících nájem obecně. Na rozdíl od výpovědi nájmu na dobu určitou ji nájemce můţe podat z jakéhokoli důvodu nebo bez udání důvodu a tato výpověď tudíţ nemusí být odůvodněna. Vyţadováno je pouze uvedení výpovědní doby, aby bylo zřejmé, ţe se jedná o výpověď dle § 2231 odst. 1 OZ. 6. 2. 2 Výpověď nájmu bytu na dobu určitou Stejně jako v předchozí právní úpravě, i v OZ můţe nájemce vypovědět nájem ujednaný na dobu určitou. Nově ale lze takto postupovat za splnění určitých podmínek. Nájemce můţe vypovědět nájem, pouze pokud se změní okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval (§ 2287 OZ). Oproti OZ 1964 jiţ nemůţe nájemce vypovědět nájem sjednaný na dobu určitou kdykoli, nýbrţ pouze za určitých okolností. Dle důvodové zprávy k OZ se jedná o vyjádření zásady clausula rebus sic stantibus. Tato zásada je v postatě vyjádřena v kaţdé smlouvě dlouhodobého charakteru.150 V případě výpovědi ze strany nájemce musí být kumulativně splněny dvě podmínky. Zaprvé, musí dojít ke změně okolností, z nichţ strany při vzniku nájmu bytu zřejmě vycházely. A za druhé, při změně těchto okolností nebude moţné po nájemci rozumně poţadovat, aby v nájmu setrval. Ustanovení § 2287 OZ je vyjádřeno relativně abstraktně, neboť zákon nedefinuje, co lze rozumně požadovat a co nikoliv. Cílem zákonodárce je zřejmě dosáhnout větší obecnosti a abstraktnosti,151 neboť taxativní

150 151

ELIÁŠ 2012 op. cit., s. 867. HARVÁNEK op. cit., s. 181.

64

vymezení výpovědních důvodů by nebylo účelné. Důvodová zpráva k OZ uvádí příkladem skutečnost, ţe nájemce získá práci v jiném místě a dojíţdění za prací by bylo velmi obtíţné.152 V situaci, kdy je důvodovou zprávou uvedena okolnost, která je závislá na vůli nájemce (nájemce se můţe rozhodnout, zda uzavře pracovní smlouvu s místem výkonu v jiném, vzdáleném místě či nikoli), tím spíše, na základě argumentu a maiori ad minus, zde lze uvést i okolnosti, které na vůli nájemce nezávisí a které budou mít za následek moţnost nájem vypovědět. Takovými okolnostmi bude např. dlouhodobá hospitalizace nájemce nebo výstavba velkého průmyslového objektu v blízkosti bytu, který si nájemce pronajal z důvodu pěkného výhledu a klidného prostředí. Všechny tyto okolnosti mají společné, ţe po nájemci nelze objektivně poţadovat, aby v nájmu setrval. Ve výpovědi musí nájemce tyto okolnosti jasně vymezit, jinak by se jednalo o zdánlivé právní jednání. Zákon sice výslovně nestanoví povinnost nájemce výpověď odůvodnit (na rozdíl od pronajímatele), nicméně neuvedení okolností dle § 2287 OZ by mělo za následek neurčitost výpovědi dle § 553 odst. 1 OZ a výpověď by byla zdánlivá. 6. 2. 3 Výpověď nájmu bytu bez výpovědní doby Nájemce je také oprávněn vypovědět nájem bez výpovědní doby, a to v případě, kdy pronajímatel porušuje své povinnosti tím, ţe dle § 2266 OZ neodstraní poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě poté, co mu to bylo nájemcem oznámeno, a zároveň toto poškození nebo vada jsou způsobeny okolnostmi, za které nájemce neodpovídá. Takto můţe nájemce vypovědět nájem ujednaný na dobu určitou i neurčitou. Pronajímatel má totiţ povinnost odstranit poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu to nájemce oznámil. Pokud toto pronajímatel neučiní a vadu neodstraní ani nájemce na náklady pronajímatele, tak má pronajímatel ještě dodatečnou lhůtu na to, aby poškození nebo vady odstranil. Zároveň se musí jednat o vadu nebo poškození, které je třeba bez prodlení odstranit nebo které brání obvyklému bydlení (§ 2264 odst. 1 OZ). Nelze tedy dle mého názoru vypovědět nájem bytu pro neodstranění vady menšího charakteru, která nebrání uţívání bytu - např. poškozené ţaluzie u jednoho okna. Délku lhůty zákon nestanoví, lze se ale domnívat, ţe ale bude přiměřená okolnostem.Zákon dále stanoví, ţe tato úprava se pouţije i pro případ, kdy uţívání bytu brání právo třetí osoby anebo ustanovení zákona či rozhodnutí orgánu veřejné moci vydané na základě zákona. Výpověď z nájmu bytu ze strany pronajímatele bez výpovědní doby je dle mého názoru řazena v OZ nesystematicky, a to v ustanoveních pojednávajících o úpravách a jiných změnách bytu nebo domu. Lepším by jistě bylo zařazení v ustanoveních o skončení nájmu bytu. Jako lex generalis k ustanovení § 2266 OZ je chápáno ustanovení § 2232 OZ, kde je obecně stanoveno, ţe pronajímatel musí porušit své povinnosti zvlášť závažným způsobem a tím způsobit značnou

152

ELIÁŠ 2012 op. cit., s. 867.

65

újmu druhé straně, aby mohl nájemce vypovědět nájem bez výpovědní doby. Z obecných ustanovení o skončení nájmu také vyplývá, ţe výpověď musí být odůvodněna (§ 2231 odst. 2 OZ). I přes skutečnost, ţe nájemce je obecně vnímán jako slabší smluvní strana, která musí být chráněna, můj názor je takový, ţe v předchozí právní úpravě (v OZ 1964) zániku nájmu výpovědí mu bylo poskytováno příliš mnoho volnosti na úkor pronajímatele. Nový občanský zákoník dle mého názoru velmi vhodně váţe moţnost nájemce vypovědět nájem na dobu určitou na splnění určitých podmínek, ne tedy na jeho libovůli, jak tomu bylo před rokem 2014. Ochrana nájemce dotčena není, pouze je zabráněno tomu, aby vypověděl nájem na dobu určitou, který si ujednal, aniţ by k tomu měl oprávněné důvody. Právní jistota pronajímatele se jistě zvýší, coţ vnímám velmi kladně.

6. 3

Výpověď ze strany nájemce v rakouském právním řádu

Nájemce je dle rakouského právního řádu oprávněn vypovědět nájem ujednaný na dobu určitou i dobu neurčitou. Nájemce má na rozdíl od pronajímatele v případě zániku nájmu bytu daleko jednodušší postavení. Nejen ţe můţe vypovědět nájem bytu z jakéhokoli důvodu a i bez udání důvodu, ale můţe učinit výpověď i v písemné formě (a ne pouze ve formě soudní výpovědi jako pronajímatel). V případě nájmu bytu sjednaného na dobu určitou můţe nájemce vypovědět nájem aţ po uplynutí určité stanovené doby nájmu. Tato doba činí dle § 29 odst. 2 MRG nejméně jeden rok, ale můţe být i smluvně prodlouţena. Po uplynutí jednoho roku má nájemce neomezitelné právo nájem bytu vypovědět. Výpovědní doba činí 3 měsíce a musí skončit ke konci měsíce. Příkladem můţe být situace, kdy je nájem bytu uzavřen dne 1. 8. 2004 na dobu určitou a to na dobu sedmi let. Nájem by měl tedy skončit dne 31. 7. 2011 (dle rakouské právní úpravy počítání času). Nejdříve můţe nájemce nájem vypovědět po uplynutí jednoho roku ode dne účinnosti nájemní smlouvy, tj. 1. 8. 2005. Z důvodu, ţe výpovědní doba činí 3 měsíce a končí ke konci měsíce, skončí nájem bytu na základě doručení výpovědi pronajímateli ze dne 1. 8. 2005, dne 31. 11. 2005.153 Nájem ujednaný na dobu určitou lze vypovědět s měsíční výpovědní dobou. Na základě aplikace § 29 odst. 2 MRG, můţe být tato výpovědní doba smluvně prodlouţena.154

153

Mietrecht für Mieter [online]. Wien: AK.portal – Portal der Arbeiterkammern, 2012. [cit. 29. 9. 2013]. Dostupné z: http://media.arbeiterkammer.at/wien/PDF/Publikationen/Mietrecht.pdf 154 Rozhodnutí OGH ze dne 24. 5. 2007, sp. zn. 2 Ob 85/07z. In: RIS - Justiz [právní informační systém]. Bundeskanzleramt [cit. 5. 3. 2014]. Dostupné z: http://www.ris.bka.gv.at/Jus/

66

7

Zánik nájmu bytu smrtí nájemce

Právní událost, kterou je smrt, měla dle občanského zákoníku 1964 za následek přechod nájmu bytu. V OZ 1964 byl přechod nájmu bytu upraven v § 706 an. OZ 1964. Přechod nájmu bytu byl sice povaţován za jeden ze způsobů zániku nájmu bytu, ve skutečnosti ale k zániku nájemní smlouvy nedošlo, neboť na jejím základě nadále nájemní vztah mezi pronajímatele a novými nájemci, na které nájem bytu přešel, trval.155 Nejednalo se ale o klasické právní nástupnictví, neboť nový nájemce nevstupoval do práv a závazků původního nájemce a neodpovídal tedy např. za nedoplatky na nájemné.156 Přecházely na něho pouze práva a povinnosti předchozího nájemce, která nesouvisela s peněţitým plněním, tedy např. povinnost odstranit poškození a závady, které v bytě vznikly před přechodem nájmu. Přechod nájmu bytu můţeme označit jako sukcesi sui generis, neboť za splnění určitých podmínek nájemní vztah trvá, ale dojde ke změně jednoho subjektu. Zvláštní charakter tohoto právního nástupnictví je důsledkem povahy nájmu bytu, coby práva obsahově členitého a vnitřně různorodého.157 Specifikem je vztah tohoto právního nástupnictví k dědickému právu. Jak jiţ bylo řečeno, platí totiţ, ţe „peněžitá práva a povinnosti zemřelého nájemce, a to včetně povinnosti zaplatit nájemné za dobu do jeho smrti se spravují obecným režimem dědění.“158 Právní úprava přechodu nájmu bytu v OZ 1964 prošla na základě novely č. 132/2011 Sb. výraznými změnami. Dle právní úpravy platné do 31. 10. 2011 přešlo nájemní právo v důsledku smrti nájemce v první řadě na tzv. privilegované osoby, kterými byli jeho děti, rodiče, sourozenci, zeť nebo snacha, za předpokladu, ţe v den smrti nájemce s ním ţili ve společné domácnosti a neměli vlastní byt a za druhé mohlo toto právo přejít na vnuky nájemce a další osoby, kteří ţili s nájemcem ve společné domácnosti nepřetrţitě minimálně 3 roky, pečovali o společnou domácnost nebo byli na nájemce odkázáni výţivou a stejně jako u privilegovaných osob neměli vlastní byt. Novelou č. 132/2011 Sb. došlo k zařazení vnuka do první, privilegované skupiny a také k tomu, ţe obligatorními podmínkami nutnými k přechodu nájmu bytu byla neexistence vlastního bytu a skutečnost, ţe osoba, na kterou měl nájem přejít, žila ve společné domácnosti s nájemcem, ke dni jeho smrti. Zároveň byla u osob, které byly odlišné od nájemcova manţela, partnera, rodiče, sourozence, zetě nebo snachy, dítěte nebo vnuka, povinnost souhlasu pronajímatele s jejím bydlením v bytě. Tato koncepce vycházela z právní úpravy, která jiţ byla předvídána novým občanským zákoníkem. V době, kdy došlo k novelizaci OZ 1964, se jiţ předpokládalo, ţe

155

DEJLOVÁ, op. cit. s. 76. Tamtéţ. 157 LUŢNÁ, Romana. Přechod nájmu bytu. IHNED.cz [online]. Economia, 2009 [cit. 28. 11. 2013]. ISSN 1213-7693. Dostupné z: http://pravniradce.ihned.cz/c1-37244470-prechod-najmu-bytu 158 Tamtéţ. 156

67

novelizovaná právní úprava bude mít delší platnost neţ samotný občanský zákoník 1964.159 Tento předpoklad byl naplněn, neboť právní úprava přechodu nájmu bytu v novém občanském zákoníku zůstala, aţ na malé nuance, zachována. Naprostou novinkou související se smrtí nájemce je přechod nájmu bytu na nájemcova dědice, který je novým způsobem zániku nájmu bytu. V občanském zákoníku můţe tedy smrt nájemce mít za následek jednak přechod nájmu bytu a jednak dědění nájmu bytu. Z důvodu, ţe nová právní úprava přechodu nájmu bytu je téměř totoţná s právní úpravou dle OZ 1964 po novelizaci novelou č. 132/2011 Sb., nebudu se zde jiţ věnovat předchozí právní úpravě, nýbrţ pouze přechodu nájmu bytu v OZ a děděním nájmu bytu v OZ.

7. 1

Přechod nájmu bytu

Přechod nájmu bytu je upraven v § 2279 an. OZ. Důleţité pro právní posouzení po smrti nájemce je rozlišit, zda se jedná o společný nájem bytu nebo zda jde o společný nájem bytu manžely či zda byl nájemce pouze jedna osoba a tudíţ sám a další nájemci neexistovali. 7. 1. 1 Společný nájem bytu V případě, kdy by se jednalo o společný nájem bytu, který je upraven v § 2270 OZ, neměla by smrt jednoho z nájemců za následek přechod nájmu bytu, ale právním důsledkem by byla pouze změna počtu nájemců. Nájem bytu by tedy trval, práva a povinnosti vyplývající z nájmu bytu by připadly na ostatní, zbylé nájemce. 7. 1. 2 Společný nájem bytu manžely Právní následky smrti jednoho z manţelů při existenci společného nájemního práva manţelů jsou upraveny v části druhé OZ, tedy nikoli v ustanoveních o skončení nájmu bytu či obecně u zániku závazků, jak bychom intuitivně mohli očekávat, ale v ustanoveních upravujících rodinné právo. Dle § 746 odst. 1 OZ platí, ţe mají-li manţelé k domu nebo bytu společné nájemní právo, jsou zavázáni a oprávněni společně a nerozdílně. V případě smrti jednoho z manţelů se pouţije ustanovení § 766 OZ. V případě, ţe zanikne manţelství smrtí manţela a manţelé měli společné nájemní právo k bytu nebo domu, zůstane nájemcem bytu pozůstalý manţel. To platí ale pouze za situace, ţe se v nájemním bytě nebo domě nacházela jejich rodinná domácnost. Pojem rodinná domácnost je dle důvodové zprávy k OZ pojmem zdomácnělým a v celku jednoznačně definovatelným, přičemţ je důleţité mít na paměti, ţe pouţití tohoto pojmu můţe mít v různých částech OZ význam podle

159

KŘEČEK op. cit., s. 35.

68

souvislostí více či méně posunutý.160 Mají-li manţelé rodinnou domácnost, nesou náklady na její fungování společně (§ 691 odst. 1 OZ),161 přičemţ obvyklé vybavení rodinné domácnosti je vymezeno v § 698 OZ. Stejné důsledky jako smrt jednoho z manţelů, kteří mají společný nájem bytu, má i opuštění rodinné domácnosti jedním z manţelů s úmyslem nevrátit se.162 7. 1. 3 Samostatný nájemce Dle § 2278 odst. 1 OZ platí, ţe zemře-li nájemce a nejde-li o společný nájem bytu, přejde nájem na člena nájemcovy domácnosti, který v bytě žil ke dni smrti nájemce a nemá vlastní byt. Je-li touto osobou někdo jiný než nájemcův manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk, přejde na ni nájem, jen pokud pronajímatel souhlasil s přechodem nájmu na tuto osobu. Toto ustanovení nám vyjadřuje dvě obecné podmínky pro přechod nájmu bytu, které jsou společné jak osobám taxativně vyjmenovaným v tomto ustanovení, tak i osobám ostatním. První podmínkou je žití v bytě ke dni smrti nájemce. Oproti předchozí právní úpravě OZ 1964, kdy zákon poţadoval ţití s nájemcem ve společné domácnosti, dle OZ postačí ţití v bytě. Podmínka souţití ve společné domácnosti byla v občanském zákoníku 1964 zakotvena jiţ před novelou č. 132/2011 Sb. (tedy do 31. 10. 2011). Z tehdejšího komentáře plyne, ţe pojem společná domácnost je v případě osob taxativně vyjmenovaných nutno vykládat poněkud volněji neţ jako trvalé souţití fyzických osob, které společně uhrazují náklady na své potřeby (§ 115 OZ 1964).163 „Důsledná aplikace ustanovení § 115 by vedla např. k tomu, že by nájemní právo nemohlo přejít např. na ženaté či vdané dítě nájemce, které s ním (myšleno s nájemcem) sice žilo v jednom bytě, ale jehož rodina vytvářela samostatné spotřební společenství.“164 V OZ je tato podmínka oproti předchozí právní úpravě vyjádřena šířeji. Vyţaduje se pouze ţití v bytě, nikoli jiţ ve společné domácnosti. Z hlediska výkladu je nová právní úprava volnější, nicméně prakticky cílí zákonodárce na téměř tytéţ situace. Zároveň ale musí ţití v bytě dosahovat určitého stupně trvalosti. Dle mého názoru by podmínka naplněna nebyla, pokud by osoba ţila s nájemcem např. pár dní před jeho smrtí (tím více by toto nestačilo za předpokladu, kdy by nájemce umíral). Dle judikatury Nejvyššího soudu se „soužití považuje za trvalé, jestliže tu jsou objektivně zjistitelné okolnosti, svědčící o souhlasné vůli nájemce bytu a osoby žijící s ním v jeho bytě, žít v trvalém životním společenství.“165 A proto není pro tyto účely dostačující občasné navštěvování nájemce,

160

ELIÁŠ 2012 op. cit., s. 300. a contrario dle § 691 odst. 1 OZ 162 ELIÁŠ 2012 op. cit., s. 336. 163 ELIÁŠ 2008 op. cit., s. 2077. 164 Tamtéţ. 165 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 2. 2013, sp. zn. 26 Cdo 2896/2012. In: CODEXIS [právní informační systém]. Atlas Consulting [cit. 8. 1. 2014]. 161

69

příleţitostná pomoc v domácnosti nebo formální přihlášení se k trvalému pobytu v nájemním bytě nebo domě.166 Druhou podmínkou je neexistence vlastního bytu. Nejvyšší soud se k této problematice vyjádřil např. v rozsudku ze dne 7. 12. 2011, sp. zn. 26 Cdo 2491/2010, v němţ stanovil, ţe „slovy „mít vlastní byt” zákon postihuje nejen právo bydlení, jehož titulem je vlastnictví bytu (nemovitosti), nýbrž všechny právní důvody (výlučné nebo odvozené právo, právo nájmu nebo společného nájmu, právo z věcného břemene, právo založené nepojmenovanou smlouvou podle § 51 obč. zák.167), od nichž se odvíjí takové právo na bydlení, jež svým charakterem slouží k trvalému (nikoliv jen přechodnému) uspokojování bytové potřeby jeho nositele“.168 Při splnění těchto dvou podmínek přejde nájem bytu na osoby taxativně vyjmenované v § 2279 odst. 1 OZ, tedy na manžela, partnera169, rodiče, sourozence, zetě, snachu, dítě nebo vnuka nájemce. Na manţela nájemce přejde nájem bytu v důsledku společného nájmu bytu manţeli, jak jiţ bylo řečeno výše. Oproti právní úpravě před novelou č. 132/2011 Sb. je v této skupině osob zařazen i vnuk nájemce. Druhou skupinou osob, na které můţe nájem bytu po smrti nájemce přejít, jsou osoby odlišné od těchto taxativně vymezených osob. Můţe jimi být buď osoba příbuzná, tedy např. neteř, synovec, pravnuk atd., nebo i jen osoba známá, která splňuje dané podmínky, např. kamarád. Obligatorní podmínkou přechodu nájmu na tyto osoby je souhlas pronajímatele. Nová právní úprava je tedy odlišná od té předchozí, neboť dle OZ 1964 byl podmínkou přechodu nájmu bytu na tyto osoby souhlas pronajímatele s jejich bydlením v bytě, nikoli tedy souhlas s přechodem nájmu bytu. Zatímco v OZ 1964 byl vyţadován písemný souhlas s bydlením osob v bytě, v OZ můţe být souhlas s přechodem nájmu bytu jak písemný, tak i ústní či konkludentní. Toto je důsledkem liberalistického pojetí občanského zákoníku, kdy v popředí stojí bezformálnost právních jednání. Dle § 2280 OZ přecházejí práva a povinnosti z nájmu bytu přednostně na nájemcovy potomky, pokud splní obě obecné podmínky pro přechod nájmu bytu, které byly rozebrány výše. Toto se tedy týká dětí a vnuků nájemce. Na ostatní potomky přejde právo nájmu pouze v případě, kdy pronajímatel s tímto přechodem souhlasil. Jeli takovýchto potomků více, přejdou na ně práva a povinnosti z nájmu bytu společně a nerozdílně (§ 2280 OZ).

166

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 7. 2002, sp. zn. 28 Cdo 942/2002. In: CODEXIS [právní informační systém]. Atlas Consulting [cit. 12. 10. 2013]. 167 Nyní OZ 1964. 168 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7. 12. 2011, sp. zn. 26 Cdo 2491/2010. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. 169 Partnerem zde můţe být pouze osoba, která je stejného pohlaví jako nájemce a uzavřela s nájemcem partnerství dle zákona č. 115/2006 Sb., o registrovaném partnerství a o změně některých souvisejících zákonů.

70

Pokud právo nájmu nepřejde na nájemcovy potomky, přejde na manţela, partnera, rodiče, sourozence, zetě nebo snachu či na ostatní členy nájemcovy domácnosti, kteří ale musejí mít souhlas pronajímatele. V případě, kdy by v bytě ţila ţena jako samostatný nájemce, společně se svým bratrem a jeho přítelkyní, kteří nemají vlastní byt, přešel by v případě její smrti nájem bytu na jejího bratra a v případě souhlasu pronajímatele i na jeho přítelkyni. Pokud by ale tato ţena jako samostatný nájemce ţila v bytě se svým synem a jeho přítelkyní, přešel by nájem v případě její smrti pouze na jejího syna, neboť potomci nájemce mají dle § 2280 OZ přednostní právo nájmu bytu. Dle § 2279 odst. 3 OZ poté platí, ţe pokud splňuje podmínky pro přechod nájmu více členů nájemcovy domácnosti, pak přejdou práva a povinnosti z nájmu na všechny společně a nerozdílně. Noví nájemci, na které nájem bytu přešel, tak budou ve vztahu aktivní a pasivní solidarity. Přechod nájmu bytu je sám o sobě relativním zánikem nájmu bytu, neboť byt se nestává prázdným a volným, nýbrţ je dále pronajímán. Poté, kdy jiţ došlo k přechodu nájmu bytu na osoby uvedené v § 2279 odst. 1 OZ, zákon vymezuje další způsoby skončení nájmu bytu. Tento nájem bytu můţe kromě obecných moţností skončení nájmu bytu (dohoda, odstoupení od smlouvy, výpověď …), skončit také uplynutím doby dle zvláštního ustanovení § 2279 odst. 2 OZ, anebo oznámením o nepokračování v nájmu (§ 2279 odst. 4 OZ). K přechodu nájmu bytu totiţ dochází ex lege splněním podmínek uvedených zákonem. Osoba, na kterou nájem bytu přešel, se tedy stává novým nájemcem při splnění podmínek okamžikem smrti původního nájemce.170 Nájem bytu poté můţe zaniknout buď uplynutím doby, nebo oznámením o nepokračování, přičemţ tyto dva způsoby skončení nájmu bytu mají za následek jeho absolutní zánik. Nájem bytu po jeho přechodu skončí nejpozději uplynutím dvou let ode dne, kdy nájem bytu přešel (§ 2279 odst. 2 OZ). V situaci, kdy by původní nájemce zemřel 1. 2. 2015 a nájem by byl sjednán na dobu určitou do 1. 9. 2015, končí nájem dne 1. 9. 2015. Pokud by za stejné situace byla nájemní smlouva sjednána na dobu neurčitou, končil by nájem za dva roky, tedy 1. 2. 2017. Zákonem jsou ale stanoveny dvě výjimky a to za situace, kdy nájem bytu přejde na osobu, která již dosáhla věku 70 let, a také na osobu, které ještě není 18 let a je tedy osobou nezletilou. V prvním případě nájem bytu uplynutím dvou let nekončí, nově trvá po dobu neurčitou a k jeho zániku musí dojít jiným způsobem stanoveným zákonem (např. výpovědím, dohodou). Pokud nájem bytu přejde na osobu, která ještě nedosáhla osmnácti let, končí nájem bytu nejpozději dnem, kdy osoba dosáhne věku 20 let. S. Křeček v souvislosti s touto právní úpravou poukazuje na moţné problémy. Pokud by totiţ „v bytě nájemce, který zemřel, bydlely jeho děti spolu s pětasedmdesátiletou

170

Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 16. 2. 2010, sp. zn. 26 Cdo 4779/2009. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014].

71

babičkou, bude pro ně výhodnější tvrdit, že nájem přešel jen na onu babičku, neboť ta získá nájem na dobu neurčitou.“171 Dle § 2279 odst. 4 OZ zaniká nájem bytu také okamžikem dojití oznámení o nepokračování v nájmu pronajímateli. Kaţdá osoba, která splňuje podmínky pro přechod nájmu bytu, můţe totiţ do jednoho měsíce (prekluzivní doba)172 od smrti nájemce písemně pronajímateli oznámit, ţe v nájmu nadále nehodlá pokračovat. Na rozdíl od předchozí právní úpravy, v OZ zákonodárce upřesnil okamţik zániku nájmu bytu. Zatímco v OZ 1964 bylo stanoveno, ţe nájem zaniká dnem oznámení o nepokračování, v OZ je okamţikem zániku nájmu bytu den dojití oznámení o nepokračování pronajímateli. Dle § 2280 OZ můţe také kaţdý nájemcům potomek sám za sebe prohlásit, ţe v nájmu nechce pokračovat. Oznámení o nepokračování má za následek absolutní zánik nájmu bytu, který zaniká aţ okamţikem dojití oznámení pronajímateli a nikoli smrtí původního nájemce. Toto oznámení, jako právní jednání musí být určité a musí být učiněno v písemné formě. Absence písemné formy má ale za následek pouze relativní neplatnost. Běh jednotlivých lhůt a zánik nájmu bytu po přechodu je graficky znázorněn v Příloze 2 na Časové ose 1. S. Křeček se ve své publikaci popisuje, ţe § 706 odst. 4 OZ 1964 (nyní § 2279 odst. 4 OZ) upravuje stav, „kdy osoba, na kterou by ze zákona měl přejít nájem bytu, toto své právo odmítá.“173 Dále je stanoveno, ţe pokud oznámení o nepokračování v nájmu není do jednoho měsíce pronajímateli doručeno, „stávají se osoby splňující podmínky přechodu nájmu řádnými nájemci bytu ze zákona.“174 S touto konstrukcí nesouhlasím. Dle mého názoru se nájemce stává „řádným nájemcem“ okamţikem přechodu nájmu bytu, tedy okamžikem úmrtí původního nájemce za splnění dalších podmínek, jak vyplývá z ustanovení § 2279 odst. 1 OZ (stejná úprava je i v § 706 odst. 1 OZ 1964). Tento nový nájemce má poté právo ukončit nájem bytu oznámením o nepokračování, které musí být doručeno pronajímateli do jednoho měsíce ode dne smrti původního nájemce. Nájemci po uplynutí jednoměsíční doby nevznikají jiná další práva a nestává se tedy jakýmsi řádným nájemcem. Zároveň tuto konstrukci chápu tak, ţe není moţné, aby osoba, na kterou by měl nájem bytu přejít, toto své právo odmítla a vyloučila tak pro futuro přechod nájmu bytu. Odmítnout nájem bytu můţe aţ okamţikem, kdy se stala novým nájemcem, a to právě institutem oznámení o nepokračování v nájmu bytu. Ukončit nájemní vztah můţe ale i jiným způsobem, např. dohodou s pronajímatelem.

171

KŘEČEK op. cit., s. 38. Změny v ustanovení § 706 Občanského zákoníku (přechod nájmu bytu) po novele provedené zákonem č. 132/2011 Sb. [online]. Praha: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR, 2012 [cit. 30. 11. 2013]. Dostupné z: http://www.mmr.cz/getmedia/f8583d91-3535-4981-a074-66fa1af21b0e/706-OZ-vyklad-k-prechodu-najmu 173 KŘEČEK op. cit., s. 38. 174 Tamtéţ. 172

72

7. 2

Dědění nájmu bytu

Úplnou novinkou, se kterou přichází OZ je přechod nájmu bytu v případě smrti nájemce na jeho dědice. Dědictví jako obecné právní nástupnictví se v souvislosti s úmrtím nájemce a přechodem bytu uplatňovalo dříve jen tehdy, pokud existovaly peněţité pohledávky pronajímatele související s nájmem bytu, neboť ty nepřecházely na nového nájemce, nýbrţ na dědice. K přechodu nájmu bytu na nájemcova dědice dojde pouze v případě, kdy nájem nepřešel na členy jeho domácnosti dle § 2279 odst. 1 OZ. K takové situaci můţe dojít tehdy, pokud členové nájemcovy domácnosti neexistují, nebo pokud tyto osoby přechod nájmu pro sebe odmítly či v případě, ţe pronajímatel s přechodem nájmu na tyto osoby nesouhlasil, za předpokladu, ţe jeho souhlas byl obligatorní.175 Za dluhy, které vznikly do okamţiku úmrtí nájemce, nově odpovídají solidárně členové nájemcovy domácnosti a jeho dědici. Okamţikem, kdy dojde k přechodu nájmu na nájemcova dědice je při vyloučení členů domácnosti okamžik smrti zůstavitele. K dědění nájmu dojde tedy okamţikem smrti nájemce. Okruh osob, na které má nájem bytu přejít, není ale samozřejmě v momentě smrti nájemce ještě znám. Pro zjištění konkrétních dědiců je potřeba vyčkat na rozhodnutí soudu. Dle občanského zákoníku a zákona č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních176 (dále jen „zákon o zvláštních řízeních soudních“) není zcela patrné, zda zákonodárce pokládá za okamţik určení nájemcových dědiců vyhlášení vyrozumění o dědickém právu dle § 164 odst. 1 ZŘS, či zda je nutno vyčkat na vydání rozhodnutí o dědictví dle § 184 a § 185 ZŘS. Dle § 164 odst. 1 ZŘS soud po určité době projednávání dědictví, kdy dochází zejména k různým šetřením, vyrozumí usnesením kaţdého, o němţ lze mít podle dosavadních výsledků řízení za to, ţe je zůstavitelovým dědicem, o jeho dědickém právu. Jak je patrné, toto usnesení nevyjadřuje konečné potvrzení o nabytí dědictví a dle mého názoru slouţí k upřesnění okruhu osob, o jejichţ dědické právo se jedná. Skutečnost, kdy dojde k vymezení dědiců, je velmi důleţitá, a to nejen z hlediska běhu lhůt. Z dikce ustanovení § 2283 a § 2284 OZ je zřejmá nezbytnost určení okamţiku, kdy je zjištěno, kdo je nájemcových dědicem - § 2283 odst. 1 OZ; okamţiku kdy se nájemcův dědic dozví o svém dědickém právu - § 2283 odst. 2 OZ a okamţiku, kdy je nájemcův dědic znám - § 2284 OZ. Pokud bychom se nejprve přiklonili k závěru, ţe pro vymezení nájemcových dědiců je rozhodný okamţik vyhlášení usnesení dle § 164 ZŘS, ke zjištění nájemcových dědiců by došlo jistě dříve neţ v případě čekání na vydání rozhodnutí o dědictví. To by bylo jistě vítané jak pro pronajímatele, tak i pro nájemcovy dědice – vymezené tedy zatím jen na základě usnesení dle §

175

RABAN, Přemysl a kol. Občanské právo hmotné. Relativní majetková práva. Brno: Václav Klemm Vydavatelství a nakladatelství, 2013. 476 s. ISBN 978-80-87713-10-5. S. 193. 176 Zákon č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 20. 3. 2014].

73

164 ZŘS. Bez problémů se ale tento postup neobejde. Zákon o zvláštních řízeních soudních nabízí hned několik skutečností, které značně zkomplikují dědění nájmu. Pokud je totiţ dědic neznámého pobytu, doručí se mu usnesení o vyrozumění o dědickém právu vyhláškou, kde se mu určí lhůta, ve které je nutné se přihlásit soudu. Tato lhůta přitom činí minimálně 6 měsíců. V souvislosti s nájmem bytu můţe dojít k situaci, kdy nájemcovi dědici určení dle § 164 ZŘS nájem bytu skončí – např. výpovědí dle § 2283 odst. 2 OZ. Dědic neznámého pobytu, který se po 6 měsících přihlásí soudu, se nebude moci stát novým nájemcem, neboť nájem bytu jiţ zanikl výpovědí podanou ostatními dědici. Obdobně by tomu bylo v případě osoby nevyrozuměné dle § 167 ZŘS a v případě sporných skutečností dle § 168 a § 170 ZŘS. Je důleţité si uvědomit, ţe vyrozumění o dědickém právu není konečným rozhodnutím ve věci a okruh osob, které takto byly o svém dědickém právu vyrozuměny, se můţe ještě změnit. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe není vhodné vázat okamţik určení nájemcových dědiců na vyhlášení usnesení dle § 164 ZŘS. Vhodnější se dle mého názoru bude opřít aţ o rozhodnutí o dědictví, ve kterém jiţ dojde k potvrzení nabytí dědictví. Pro stanovení konkrétních dědiců je tedy dle mého názoru nutno vyčkat na vydání rozhodnutí o dědictví dle § 184 an. ZŘS. Do té doby nelze s jistotou určit, kdo nájemcovým dědicem je a kdo nikoli. Určení nájemcova dědice má velký význam z důvodu uplatnění práv v určité lhůtě po smrti nájemce. Po přechodu nájmu bytu na nájemcova dědice se totiţ neuplatní ustanovení o ukončení nájmu nejpozději do dvou let od přechodu (§ 2279 odst. 2 OZ), neboť to platí pouze pro členy nájemcovy domácnosti. Přejde-li nájem na nájemcova dědice, není nová doba jeho trvání zákonem omezena. Nájem tedy končí dle nájemní smlouvy.177 Zákon zde ale stanoví moţnost ukončení nájmu výpovědí, a to jak ze strany pronajímatele, tak i ze strany nájemcova dědice. Pronajímatel může nájem vypovědět bez uvedení důvodu s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že nájemce zemřel, že práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti nepřešla a kdo je nájemcovým dědicem nebo kdo spravuje jeho pozůstalost (§ 2283 odst. 1 OZ). Výpověď, jako právní jednání, se neliší od klasické výpovědi a tudíţ i pro ni platí písemná forma, určitost, srozumitelnost a ostatní atributy řečené v podkapitole 4. 1. Výpovědní doba zde činí dva měsíce, čímţ se liší od obecné tříměsíční výpovědní doby. Pronajímatel můţe nájem vypovědět ve lhůtě tří měsíců od okamţiku, kdy dojde ke kumulativnímu naplnění těchto podmínek: nájemce zemře; nedojde k přechodu povinností z nájmu na člena nájemcovy domácnosti; dědicem je určitá osoba nebo byl ustanoven správce pozůstalosti a pronajímatel se o všech těchto skutečnostech dozví. Není zde stanovena ţádná speciální objektivní promlčecí lhůta (platí pouze obecná – 3 roky), takţe můţe, a dle mého názoru i bude, velmi často docházet k situaci, kdy doba od úmrtí nájemce do podání výpovědi

177

V případě, kdy byl nájem ujednán na dobu určitou, končí dnem stanoveným v nájemní smlouvě. Pokud je nájem ujednán na dobu neurčitou, trvá nadále.

74

pronajímatelem bude činit i několik měsíců. Aby bylo moţno konkrétně určit dědice, a tedy naplnit podmínku, ţe pronajímatel ví, kdo je nájemcovým dědicem (§ 2283 odst. 1 OZ), je nutno vyčkat na ukončení dědického řízení a na vydání rozhodnutí o dědictví. Okruh potenciálních dědiců zde nestačí. To ale můţe trvat i několik měsíců od okamţiku úmrtí zůstavitele. Pokud by ale pronajímatel chtěl ukončit nájem co nejdříve, nemusí čekat na ukončení dědického řízení, ale můţe postupovat dle § 2284 OZ. Dle tohoto ustanovení totiţ platí, ţe pokud není nájemcův dědic znám ani do šesti měsíců ode dne nájemcovy smrti, může pronajímatel byt vyklidit; tím nájem zaniká. Dalším okamţikem zániku nájmu bytu je tedy okamžik vyklizení bytu pronajímatelem po uplynutí šesti měsíců od okamţiku úmrtí zůstavitele. Věci z bytu pronajímatel uloží na náklad nájemcova dědice ve veřejném skladišti nebo u jiného schovatele; nepřevezme-li nájemcův dědic věci bez zbytečného odkladu, může je pronajímatel na jeho účet vhodným způsobem prodat (§ 2284 OZ). Nájemce má stejně jako pronajímatel moţnost vypovědět nájem s dvouměsíční výpovědní dobou poté, co se dozví o smrti nájemce, o tom, ţe práva a povinnosti z nájmu nepřešla na členy nájemcovy domácnosti a o svém dědickém právu. Na rozdíl od pronajímatele nemůţe ale podat výpověď bez uvedení důvodu a plyne mu nejen tříměsíční subjektivní promlčení lhůta (stejně jako pronajímateli), ale navíc i objektivní promlčecí lhůta v délce 6 měsíců od smrti nájemce (§ 2283 odst. 2 OZ). Opět je ale nezbytné vyčkat na ukončení dědického řízení a na vydání rozhodnutí, které určí, kdo je dědicem zůstavitele. Dle mého názoru bude často docházet k tomu, ţe z důvodu dlouhého trvání dědického řízení, právo nájemcova dědice podat výpověď zanikne po šesti měsících uplynutím objektivní promlčecí lhůty. V případě, ţe nájemce bude chtít nájem bytu ukončit, bude muset takto učinit prostřednictvím jiných právních jednání (např. dohodou). Pro lepší představu běhu jednotlivých lhůt v případě dědění nájmu bytu je v Příloze 2 - Časové ose 2 této práce vloţena časová osa, která by měla přispět k ujasnění institutu dědění nájmu bytu. Celkově tuto konstrukci vnímám jako velmi problematickou. Typicky můţe nastat situace, kdy nájemce zemře, nájem přejde na nájemcovy dědice, kteří v okamţiku smrti nájemce ještě nebudou známi. Dědické řízení bude trvat několik měsíců, přičemţ po šesti měsících zanikne právo dědiců nájem vypovědět. Vydáním rozhodnutí o dědictví budou určeni konkrétní dědicové, kteří jsou vlastně novými nájemci ode dne úmrtí zůstavitele – původního nájemce. P. Raban se domnívá, ţe „díky nové úpravě je jasný právní osud práva pronajímatele na nájemné po okamžiku smrti nájemce“ a ţe „zřejmý je i režim užívání bytu a správa věcí v něm nájemcem zanechaných.“178 Pronajímatel můţe po dědicích, určených rozhodnutím o dědictví, poţadovat doplatek nájemného od okamţiku úmrtí zůstavitele, neboť nájem na dědice přejde tímto okamţikem. Můţe tedy nastat i situace, kdy po šesti měsících, kdy ještě není znám konkrétní dědic, pronajímatel byt vyklidí, čímţ

178

RABAN op. cit., s. 193.

75

nájem zanikne, a zároveň po ukončení dědického řízení bude po dědicích poţadovat nájemné za šest měsíců. Dědici sice neměli vůbec moţnost v bytě bydlet, neboť byli určeni aţ např. po uplynutí osmi měsíců, nicméně uţ dluţí na nájemném za šest měsíců. Pro pronajímatele bude tedy výhodné vyčkat i několik měsíců a pak vyklidit byt těsně před ukončením dědického řízení a poţadovat po dědicích nájemné např. za zmíněných osm měsíců. Ad absurdum tedy můţe nastat situace, kdy by hodnota pozůstalosti byla např. 200 000,- Kč (např. ve formě peněţních prostředků na účtu zůstavitele) a zároveň by došlo i k přechodu nájmu bytu na dědice. Neţ by ale došlo k ukončení dědického řízení a určení konkrétního dědice, mohl by se dluh na nájemném vyšplhat třeba na 240 000,-Kč (v případě nájemného ve výši 30 000,-Kč za měsíc a prodlení s platbou za 8 měsíců). Dědic by tedy ještě musel doplatit 40 000,-Kč „ze svého“, aniţ by měl moţnost v bytě jakkoli pobývat. Dědictví sice můţe odmítnout, ale pouze jako celek. Poţadovat po dědici nájemné za dobu, po kterou nemohl v bytě pobývat, bude dle mého názoru v rozporu s dobrými mravy. Nicméně její prominutí na druhé straně bude na úkor pronajímatele, který nebude moci po určitou dobu byt dále pronajímat, a tudíţ z ekonomického hlediska bude ve ztrátě. Celkově se mi tato koncepce dědění nájmu bytu jeví jako nedomyšlená. Pro dědice bude obtíţné i získání věcí, které v bytě po zůstaviteli zbyly. Pokud pronajímatel byt vyklidí, uloţí věci z bytu na náklad nájemcova dědice ve veřejném skladišti nebo u jiného schovatele. Zákon stanoví, ţe pokud si nájemcův dědic nepřevezme věci bez zbytečného odkladu, můţe je pronajímatel na jeho účet vhodným způsobem prodat. Z dikce zákona vyplývá, ţe si věci musí převzít nájemcův dědic, čímţ je dle mého názoru myšlena osoba určená dědickým řízení, nikoli dědic pouze potenciální. Opět tedy můţe nastat problematická situace, kdy pronajímatel byt po šesti měsících vyklidí a věci uloţí do veřejného skladiště. Cena za skladování můţe být i poměrně vysoká a dědic jistě nebude nadšen z povinnosti platit za skladování, tím spíš, pokud se bude jednat o věci staré a pro dědice nepotřebné. Není ani zcela jasné, kdo je dle zákona jiným schovatelem. Můţe jím být i samotný pronajímatel? Dle mého názoru jím být můţe. Zároveň tato právní úprava staví do nevýhodné pozice i pronajímatele, neboť ten nebude moci s bytem po smrti nájemce disponovat, nebude ho moci tedy např. dále pronajmout. Z této kapitoly je patrné, ţe právní úprava dědění nájmu bytu není bezproblémová a přináší mnoho komplikací. A to i v případě, kdy za okamţik rozhodný pro určení nájemcova dědice pokládáme vydání rozhodnutí o dědictví. Domnívám se, ţe právní úprava dědění nájmu bytu v OZ není dobrým řešením a do budoucna přinese v praxi mnoho problémů.

76

7. 3

Rakouská právní úprava

Dle § 1116a ABGB nájem bytu z důvodu smrti nájemce nebo pronajímatele nezaniká.179 Dle § 14 odst. 2 MRG vstupují po smrti nájemce do nájemního vztahu osoby vymezené v odstavci 3, pokud do 14 dnů po smrti nájemce pronajímateli neoznámí, že v nájmu nechtějí pokračovat. Osobami oprávněnými dle odst. 3 jsou manţel, ţivotní partner, příbuzní v řadě přímé, včetně adoptivních dětí a sourozenců zemřelého nájemce. Tento výčet je taxativní a nelze jej analogicky rozšířit.180 Pro přechod nájmu na tyto osoby je ale nezbytné splnění dvou podmínek – osoba, na kterou nájem bytu přechází, musí mít naléhavou potřebu bydlení a zároveň tato osoba musel již dříve žít s nájemcem v bytě ve společné domácnosti. Za ţivotního partnera (druha) se ve smyslu tohoto ustanovení povaţuje osoba, která ţila s nájemcem nejméně tři roky ve společné domácnosti. V novém občanském zákoníku je přechod nájmu bytu upraven obdobně s tím rozdílem, ţe v určitých případech musí pronajímatel s přechodem nájmu bytu souhlasit a také doba, ve které můţe nový nájemce podat oznámení o nepokračování v nájmu je delší. K přechodu nájmu bytu dochází dle § 12 MRG i v případě trvalého opuštění bytu nájemcem. Nájem bytu přejde na manţela, příbuzné v řadě přímé, včetně adoptivních dětí a sourozenců nájemce s tím, ţe manţel a příbuzní v řadě přímé musí splňovat podmínku souţití s nájemcem ve společné domácnosti po dobu dvou let. Sourozenec musí splňovat podmínku souţití po dobu nejméně pěti let. Obecně lze říci, ţe právní úprava přechodu nájmu bytu v OZ 1964 (po novelizaci zákonem č. 132/2011 Sb.) i v novém OZ je velmi podobná té rakouské. Liší se sice oprávněné osoby a jednotlivé lhůty, nicméně oproti právní úpravě před 31. 10. 2011 je zde patrné velmi vysoké přiblíţení obou právních úprav. Dědění nájmu bytu ale nalezneme pouze v OZ, v ABGB ani v MRG nikoli.

179 180

§ 1116a ABGB je dispozitivní WÜRTH, ZINGHER op. cit., s. 125.

77

8

Zánik nájmu bytu odstoupením od smlouvy

8. 1

Odstoupení od nájemní smlouvy v zákoně č. 40/1964 Sb.

Jedním ze způsobů zániku nájmu bytu v občanském zákoníku 1964 bylo i odstoupení od smlouvy. Základním ustanovením, ze kterého se vycházelo, byl § 48 odst. 1 a 2 OZ 1964. Odstoupit od smlouvy bylo tedy moţné pouze v případě, pokud to bylo zákonem stanoveno, anebo stranami dohodnuto. Jednalo se o mimořádný způsob zániku nájmu bytu, ke kterému mělo dojít pouze ve výjimečných případech.181 V případě, kdy došlo k odstoupení od nájemní smlouvy, účinky odstoupení nastávaly totiţ okamţitě po doručení odstoupení druhé smluvní straně. Neplynula zde tedy ţádná lhůta, ve které měla druhá smluvní strana moţnost zajistit si jiné ubytování (v případě odstoupení ze strany pronajímatele) nebo moţnost najít nového nájemce, aby byt nebyl prázdný (v případě odstoupení ze strany nájemce). Nájem bytu zanikl okamţikem doručení odstoupení od smlouvy, jako bezvadného jednostranného prvního úkonu. Obecně má odstoupení od smlouvy za následek zánik smlouvy s účinky ex tunc, nicméně zákon nebo dohoda stran můţe stanovit, ţe účinky odstoupení nastávají ex nunc.182 Zde nezastávám stejný názor jako H. Dejlová, dle které mělo odstoupení od nájemní smlouvy k bytu vzhledem k charakteru této smlouvy účinky ex nunc.183 Odstoupení od nájemní smlouvy k bytu dle mého názoru účinky ex tunc nemělo, neboť zákon nestanovil opak. Forma tohoto právního úkonu zákonem výslovně předepsána nebyla, nicméně v důsledku ustanovení § 40 odst. 2 OZ 1964 a skutečnosti, ţe nájemní smlouva byla v OZ 1964 obligatorně písemná, bylo nutno učinit odstoupení v písemné formě. 8. 1. 1 Zákonné důvody pro odstoupení od smlouvy Dle § 49 OZ 1964 měl účastník, který uzavřel smlouvu v tísni a za nápadně nevýhodných podmínek, právo od smlouvy odstoupit. V obecných ustanoveních o nájmu bylo odstoupení od nájemní smlouvy upraveno v § 679 OZ 1964. Dané ustanovení šlo pouţít i pro odstoupení od nájmu bytu, speciální úprava odstoupení od smlouvy u nájmu bytu totiţ chyběla.184 Dle ustanovení § 679 odst. 1 OZ 1964 byl nájemce oprávněn odstoupit od smlouvy kdykoliv, byla-li pronajatá věc předána ve stavu nezpůsobilém ke smluvenému nebo obvyklému užívání, anebo stane-li se později – aniž by nájemce porušil svoji povinnost – nezpůsobilou ke smluvenému nebo obvyklému užívání,

181

FIALA, Josef; KINDL, Milan. Občanský zákoník. Komentář. II. díl. Praha: Wolters Kluwer ČR, a. s., 2009. 788 s. ISBN 978-80-7357-395-9. S. 2022. 182 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 11. 2011, sp. zn. 33 Cdo 284/2010. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. 183 DEJLOVÁ op. cit., s. 73. 184 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 6. 2010, sp. zn. 26 Cdo 2386/2009. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 23. 2. 2014].

78

stane-li se neupotřebitelnou anebo bude-li mu odňata taková část věci, že by tím byl zmařen účel smlouvy. Toto ustanovení odráţelo povinnost pronajímatele zakotvenou v § 664 OZ 1964, kdy byl pronajímatel povinen přenechat nájemci věc ve stavu způsobilém ke smluvenému uţívání a v tomto stavu věc udrţovat. V případě, kdy pronajímatel tuto povinnost porušil, mohl nájemce od nájemní smlouvy odstoupit. Zároveň dle odstavce druhého platilo, ţe právo na odstoupení od smlouvy měl nájemce za předpokladu, kdy místnosti v bytě byly zdraví závadné, přičemţ toto právo nájemci náleţelo i za předpokladu, kdy o tomto při uzavření nájemní smlouvy věděl. Nájemce se svého práva na odstoupení od smlouvy nemohl předem vzdát. Pronajímatel mohl dle ustanovení § 679 odst. 3 OZ 1964 odstoupit od smlouvy kdykoli, užíval-li nájemce přes písemnou výstrahu pronajatou věc nebo trpělo-li užívání věci takovým způsobem, že pronajímateli vznikala škoda, nebo že mu hrozila značná škoda. Závadné chování nájemce muselo dosahovat určité intenzity, aby bylo moţno od smlouvy odstoupit.185 Dle jazykového výkladu dospějeme k závěru, ţe škoda musela vznikat (nebo právě vznikla) či v případě značné škody pouze hrozil její vznik. Občanský zákoník 1964 ale nedefinoval pojem značná škoda, coţ mohlo působit problémy. Důvod pro odstoupení od smlouvy musel být zároveň vyšší intenzity, neţ byly výpovědní důvody dle ustanovení § 711 odst. 2 písm. a) a b) OZ 1964.186 Podmínkou pro uplatnění práva na odstoupení od smlouvy pronajímatelem byla dále písemná výstraha, jako jednostranný právní úkon, která byla doručena nájemci, a v níţ byl nájemce upozorněn na následky, které mohly nastat v případě pokračování jeho škodlivého jednání. Od nájemní smlouvy k bytu nešlo odstoupit v případě, kdy nájemce neplatil nájemné, z tohoto důvodu bylo moţné nájem bytu pouze vypovědět (§ 711 odst. 2 písm. b) OZ 1964). 8. 1. 2 Důvody pro odstoupení vyplývající z nájemní smlouvy Od nájemní smlouvy bylo moţné odstoupit i v případě, ţe si tuto moţnost zániku nájmu bytu strany ujednaly. Jednalo se o obecná ustanovení, která šla pouţít i pro nájemní smlouvu na byt. Zákon nevylučoval, aby si pronajímatel a nájemce dohodly, jaké další skutečnosti budou mít za následek moţnost odstoupení jedné strany od nájemní smlouvy, nicméně bylo důleţité vzít v úvahu tyto okolnosti. Zaprvé, ujednání v nájemní smlouvě nesmělo být neplatné. Nesmělo být tedy např. protizákonné či contra bonos mores. Zadruhé bylo třeba vzít v úvahu, ţe nájem bytu byl a i nyní je chráněn. Tato skutečnost značně omezila moţnost ujednat si odstoupení od nájemní smlouvy v případech, kdy by toto ujednání zvýhodňovalo pronajímatele. Dle § 685 odst. 3 OZ 1964 platilo: nájem bytu je chráněn; pronajímatel jej může vypovědět jen z důvodů stanovených v zákoně.

185

ELIÁŠ 2008 op. cit., s. 2023. ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. jubilejní vyd. Praha: C.H. Beck, 2006. 1465 s. ISBN 80-7179-486-4. S. 1191. 186

79

Jelikoţ bylo dovoleno vypovědět nájem jen z taxativně stanovených důvodů a s tříměsíční výpovědní lhůtou, lze dospět k závěru (argumentum a maiori ad minus), ţe nebylo moţné zakotvit do nájemní smlouvy moţnost odstoupení od smlouvy z důvodu stejného či obdobného výpovědnímu či dokonce méně závaţného neţ byl výpovědní důvod. Takové ustanovení by bylo neplatné. Dle mého názoru mohla být naprostá většina smluvených důvodů pro odstoupení od nájemní smlouvy ze strany pronajímatele neplatných, neboť zvýhodňovala pronajímatele. Na druhé straně šlo ujednat poměrně mnoho důvodů pro odstoupení od nájemní smlouvy ze strany nájemce, neboť pronajímatel, jako silnější smluvní strana, chráněn nebyl a i nyní není.

8. 2

Odstoupení od nájemní smlouvy v OZ

Význam institutu odstoupení od nájemní smlouvy v OZ klesá, neboť zákon nově upravuje právo smluvní strany vypovědět nájem bytu bez výpovědní doby.187 Na rozdíl od odstoupení, nastávají právní účinky výpovědi ex nunc, proto je výpověď bez výpovědní doby dle mého názoru pro obě smluvní strany vhodnější. Nový občanský zákoník řadí odstoupení od smlouvy mezi jiné způsoby zániku závazků a jako takové jej upravuje v ustanovení § 2001 an. OZ. Jedná se o obecná ustanovení, která ale můţeme pouţít i na nájem bytu. Ve speciálních ustanoveních upravujících nájem (na rozdíl od OZ 1964) či nájem bytu totiţ ţádná speciální ustanovení týkající se odstoupení od nájemní smlouvy nenalezneme. Z tohoto důvodu pouţijeme obecnou právní úpravu. Opět, stejně jako v předchozí právní úpravě, je důleţité mít na paměti skutečnost, ţe nájem bytu je chráněn a nájemce je povaţován za slabší smluvní stranu. Stejně jako v OZ 1964 lze odstoupit od smlouvy v případě, ţe tak stanoví zákon nebo si to strany ujednají (§ 2001 OZ). Ze zákona lze od smlouvy odstoupit v případě, kdy strana poruší smlouvu podstatným způsobem, přičemţ je stanovena vyvratitelná domněnka, ţe podstatným porušením je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala (§ 2002 OZ). V případě takového porušení povinnosti můţe druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Tímto se právní úprava v OZ liší od té předchozí, neboť občanský zákoník 1964 nestanovil ţádnou lhůtu, ve které by bylo moţno právo na odstoupení od nájemní smlouvy uplatnit. Plynula zde pouze obecná tříletá promlčecí lhůta. V případě, kdy jsou naplněny podmínky pro odstoupení od smlouvy, má oprávněná strana právo, nikoli povinnost, od smlouvy odstoupit. Z toho vyplývá, ţe v případě, kdy oprávněná strana mohla

187

ELIÁŠ 2008 op. cit., s. 2024.

80

od smlouvy odstoupit a neučinila tak, nebrání jí to odstoupit od smlouvy v případě dalšího, opětovného naplnění podmínek pro odstoupení (§ 2003 odst. 2 OZ). Zatímco odstavec první ustanovení § 2002 OZ upravuje situaci, kdy jiţ k porušení povinnosti došlo, v § 2002 odst. 2 OZ jsou stanoveny podmínky pro odstoupení od smlouvy v případě, kdy k porušení povinnosti ještě nedošlo, nicméně z chování druhé strany nepochybně vyplývá, ţe poruší smlouvu podstatným způsobem. Pokud takovéto porušení povinnosti hrozí, je oprávněná strana povinna vyzvat druhou stranu, aby jí dala přiměřenou jistotu. Výzva můţe být i neformální a jejím obsahem je zřejmě jednak povinnost sloţit přiměřenou jistotu, která by oprávněné straně v případě podstatného porušení povinnosti nahradila náklady a dle mého názoru i vyjádření povinnosti zdrţet se škodlivého jednání. Pokud z chování jedné strany nepochybně vyplyne, ţe poruší smlouvu podstatným způsobem a zároveň pokud nedá na výzvu oprávněné strany přiměřenou jistotu, pak můţe oprávněná strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. V ustanovení § 2003 OZ je poté stanoveno, ţe jakmile oprávněná strana oznámí druhé straně, že od smlouvy odstupuje, nebo že na smlouvě setrvává, nemůže volbu již sama změnit. Strany si mohou zároveň moţnost odstoupit od nájemní smlouvy ujednat ve smlouvě. Ujednaná moţnost odstoupení od smlouvy ze strany nájemce zřejmě problémy činit nebude. Jiné to ale bude v případě ujednání zvýhodňujícího pronajímatele. V ustanovení § 2235 odst. 1 OZ je výslovně stanoveno, ţe k ujednáním zkracujícím nájemcova práva se nepřihlíţí, jsou tudíţ nicotná. Z důvodu, ţe nově má pronajímatel moţnost vypovědět nájem i bez výpovědní lhůty, jsem toho názoru, ţe není moţné ujednat důvody pro odstoupení ze strany pro pronajímatele, neboť by se tímto zkracovala práva nájemce.

8. 3

Odstoupení od nájemní smlouvy v rakouské právní úpravě

Za téměř totoţných skutečností, na základě kterých bylo podle občanského zákoníku 1964 moţno odstoupit od nájemní smlouvy ze strany nájemce, je v rakouském právním řádu moţno zrušit nájemní vztah okamžitě. Dle § 1117 ABGB k tomuto můţe dojít za situace, kdy byl byt předán ve stavu nebo se bez zavinění nájemce dostal do stavu, který jej činí nezpůsobilým k užívání, anebo v případě, kdy je byt zdravotně závadný. Okamţité zrušení nájemní smlouvy ze strany nájemce je moţné učinit jak u smluv uzavřených na dobu určitou, tak i u smluv na dobu neurčitou.

81

9

Zánik nájmu bytu splynutím

Splynutí je jedním z obecných způsobů zániku závazku. V občanském zákoníku 1964 byl upraven pouze v § 584 OZ 1964. Z důvodu, ţe právní úprava neupravovala splynutí u nájmu obecně, ani v ustanoveních o nájmu bytu a ani zánik nájmu bytu splynutím nevylučovala, pouţila se obecná právní úprava. Jako splynutí byl a stále je označován zánik práva a povinnosti (závazku), kdy splyne jakýmkoli způsobem právo s povinností v jedné osobě. Ke splynutí můţe dojít z několika různých důvodů. Jedním z nejčastějších důvodů splynutí v souvislosti se zánikem nájmu bytu je splynutí v důsledku převodu či přechodu vlastnického práva k bytu.188 Nájemce koupí předmětný byt od vlastníka, čímţ se stane novým vlastníkem bytu. Okamţikem účinnost kupní smlouvy (či jiné, např. darovací) nájem bytu zanikne. Jedná se o absolutní zánik nájmu bytu, neboť byt je nadále právně volný, lze jej tedy znovu pronajmout. Nový občanský zákoník změny v právní úpravě skončení nájmu bytu splynutím nepřináší. Opět, stejně jako v OZ 1964 nenajdeme speciální ustanovení o zániku nájmu bytu splynutím, proto se postupuje podle obecné právní úpravy upravující splynutí. Splynutí, jako jiný způsob zániku závazku, je upraveno v § 1993 a § 1994 OZ. Stejně jako v OZ 1964, tak i v novém občanském zákoníku platí: splyne-li jakýmkoli způsobem právo s povinností v jedné osobě, zaniknou právo i povinnost, nestanoví-li zákon jinak (§ 1993 odst. 1 OZ). Splynutí jako způsob zániku závazku je v rakouské právní úpravě upraven v ustanovení § 1445 a § 1446 ABGB. MRG neobsahuje speciální právní úpravu zániku nájmu bytu splynutím, proto se zde pouţijí ustanovení ABGB. Jedná se o klasický způsob zániku, který se neliší od splynutí dle českého právního řádu.

188

DEJLOVÁ op. cit., s. 72.

82

10

Zánik nájmu bytu pro nemožnost plnění

Nemoţnost plnění je jedním z obecných způsobů zániku závazku, který byl upraven v OZ 1964, a nyní ho nalezneme i v novém občanském zákoníku. V OZ 1964 byla nemoţnost plnění upravena v ustanovení § 575 an. OZ 1964. V případě, kdy se plnění stalo nemoţným, povinnost dluţníka plnit zanikla. V ustanoveních o nájmu byl zánik nájmu pro nemoţnost plnit upraven v § 680 odst. 1 OZ 1964. Ten stanovil, ţe zničením pronajaté věci nájemní smlouva zaniká. Jednalo se o speciální právní úpravu, která se pouţila i pro zánik nájmu bytu, neboť úprava nemoţnosti plnění pro nájem bytu v zákoně chyběla. Nemoţnost plnění obecně můţeme rozdělit na počáteční a následnou nemožnost plnění.189 Pokud se jednalo o plnění, které bylo od počátku nemoţné, byl právní úkon dle § 37 odst. 2 OZ 1964 neplatný, přičemţ neplatnost nastávala ex tunc. Ustanovení § 575 odst. 1 OZ 1964 ale upravovalo situaci, kdy se plnění stalo nemoţným aţ následně, po uzavření platné nájemní smlouvy, resp. nájemní smlouvy na byt. Závazek zanikl okamţikem, kdy nemoţnost plnit nastala.190 Zároveň musela být splněna podmínka, ţe se jednalo o nemoţnost plnění, která byla objektivní. Nezáleţelo tedy ani na jedné ze smluvních stran. „Uvedený způsob zániku nájmu bytu se tak bude vztahovat prakticky pouze na případy, kdy se stane nemožným plnění, k němuž je povinen pronajímatel, a to plnění spočívající v jeho povinnosti poskytnout nájemci byt, jenž je předmětem nájemní smlouvy.“191 Ustanovení § 680 odst. 1 OZ 1964 navazovalo na obecnou právní úpravu nemoţnosti plnění a stanovilo, ţe v případě nájmu zanikne nájemní smlouva zničením pronajaté věci.192 V případě nájmu bytu zanikl tedy nájem zničením předmětného bytu a jednalo se o zánik absolutní. Ke zničení bytu muselo dojít na základě objektivní okolnosti, tedy skutečnosti, která nebyla závislá na vůli člověka. Takovou skutečností byl např. v únoru 2013 výbuch plynu v panelovém domě ve Frenštátu pod Radhoštěm, který zdemoloval celý bytový dům. Případný nájem k bytu v tomto domě zanikl okamţikem výbuchu, resp. okamţikem zničení bytu. Nejvyšší soud opakovaně ve své judikatuře konstatoval, ţe „za situace, kdy předmět nájmu zanikl, nemá pronajímatel povinnost zajistit nájemci přiměřený náhradní byt.“193 V této souvislosti je důleţité upozornit na moţnou kolizi s výpovědním důvodem dle § 711a odst. 1 písm. b) OZ 1964, coţ připomíná H. Dejlová.194 V případě, kdy byt nebylo moţné pro nutné opravy delší dobu

189

FIALA, Josef; KINDL, Milan a kol. Občanské právo hmotné. 2. vyd. Plzeň: Aleš Čeněk, 2009. 650 s. ISBN 978-80-7380-228-8. S. 428-429. 190 ŠVESTKA op. cit., s. 1021. 191 DEJLOVÁ op. cit., s. 5. 192 Tamtéţ s. 6. 193 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 7. 2010, sp. zn. 26 Cdo 4840/2008. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 20. 2. 2014]. 194 DEJLOVÁ op. cit., s. 6.

83

uţívat, byl pronajímatel oprávněn dát nájemci výpověď, přičemţ byl ale povinen zajistit mu bytovou náhradu. Z tohoto důvodu bylo nutné rozlišit zničení bytu, kdy se jednalo o zničení absolutní, kdy daný byt nebylo moci do budoucna nikdy vyuţít pro bydlení (§ 680 odst. 1 OZ 1964) a pouhé poničení bytu, kdy byt byl nezpůsobilý k bydlení, ale tato nezpůsobilost byla pouze dočasná a existovala zde objektivní moţnost byt opravit a znovu ho vyuţívat k bydlení (s důsledkem moţnosti nájem vypovědět dle § 711a odst. 1 písm. b) OZ 1964). Ve sporných situacích bylo tedy pro nájemce výhodnější tvrdit, ţe ke zničení bytu nedošlo a ţe se jedná pouze o krátkodobou nemoţnost byt uţívat. Nová právní úprava nepřináší v tomto směru ţádné zásadní změny a drţí se dosavadní tradiční koncepce, kdy závazek obecně zaniká z důvodu nemoţnosti plnění. Toto nicméně potvrzuje i důvodová zpráva, dle které OZ přejímá dosavadní platnou úpravu následné moţnosti plnění.195 Následná nemoţnost plnění je obecně upravena jako jiný způsob zániku závazků v ustanovení § 2006 OZ. B. Havel ale v souvislosti s novou právní úpravou nemoţnosti plnění poukazuje na moţnost vzniku interpretačních problémů.196 Dle něho totiţ nový občanský zákoník na rozdíl od předchozí právní úpravy pracuje nejen s pojmem nemožnost plnění (resp. plnění nemoţné), ale i s pojmem nesplnitelnost, kdy daný závazek je nesplnitelný. Nesplnitelnost závazku a nemoţnost závazek splnit neznamenají totéţ, ale v OZ jsou koncepčně konstruovány tak, ţe nesplnitelnost je překryta nemoţností. Z toho lze poté dovodit, ţe jakýkoli nesplnitelný závazek zaniká pro nemoţnost plnění. Nemoţným se pak stane i závazek, který, byť objektivně splnitelný je, se příčí náboţenskému vyznání subjektu, je proto z jeho strany nesplnitelný a tudíţ i nemoţný. Zánik nájmu bytu pro nemoţnost plnění se bude opírat o § 2226 OZ. Ten sice upravuje skončení nájmu obecně, ale pouţije se i pro speciální právní úpravu nájmu bytu. Ta toto ustanovení totiţ nevylučuje a ani nestanoví nic jiného. Dle § 2226 odst. 1 OZ platí, ţe zanikne-li věc během doby nájmu, nájem skončí. Nájem je spojen s existencí věci, nutně tedy skončí s jejím zánikem.197 Nájem bytu tedy skončí zánikem bytu. Shodně s předchozí právní úpravou k tomu dojde v situacích, kdy byt bude úplně zničen a jeho další uţívání nebude vůbec moţné.

10. 1 Nemožnost plnění v rakouské právní úpravě Zánik předmětu nájmu je v rakouském právním řádu upraven v § 1112 ABGB, přičemţ toto ustanovení je společné jak pro nájem, tak i pro pacht. ABGB stanoví, ţe okamžikem zániku věci, která je předmětem nájmu (zde bytu) nájemní smlouva zaniká. V případě, kdy se tak stane vinou

195

ELIÁŠ 2012 op. cit., s. 788. ELIÁŠ 2008 op. cit., s. 1683. 197 ELIÁŠ 2012 op. cit., s. 847. 196

84

jedné smluvní strany, náleţí druhé smluvní straně náhrada. Pokud k zániku bytu ale dojde nešťastnou náhodou, pak jedna strana není té druhé odpovědna. V souvislosti se zánikem nájmu je důleţité zmínit ustanovení § 7 MRG, jehoţ název je „znovuobnovení“ a upravuje povinnost obnovit (zničený) předmět nájmu. Dle tohoto ustanovení platí, ţe pronajímatel má povinnost provést stavební úpravy a stavebně technicky obnovit předmět nájmu, pokud se tento předmět nájmu stal zčásti či zcela nepoužitelným v důsledku náhody, a pokud toho lze uhradit z plnění poskytnutého pojišťovnou. Toto ustanovení dále odkazuje na § 1104 ABGB, který stanoví, ţe povinnost nájemce platit nájemné zaniká v případě, kdy se předmět nájmu stane nepotřebným či nepouţitelným z důvodu mimořádných událostí. Zároveň je zde demonstrativně stanoveno, ţe mimořádnými okolnostmi jsou např. poţár, válka, epidemie, velké záplavy, extrémní počasí.

85

11

Srovnání právních úprav

V této kapitole bych ráda shrnula základní poznatky, ke kterým jsem v této práci došla, a také upozornila na nejvýznamnější rozdíly, které přináší nový občanský zákoník. Domnívám se, ţe shrnutí a celkové porovnání právních úprav v OZ 1964, v OZ a v MRG přispěje k lepší představě o jednotlivých důvodech zániku nájmu bytu a právním postavení smluvních stran. Změnou, která ovlivnila všechny způsoby zániku nájmu bytu, je dominantní postavení zásady autonomie vůle. Zatímco předchozí občanský zákoník vycházel spíše ze zásady rovnosti, v novém občanském zákoníku je vyzdviţena svobodná iniciativa jednotlivce, vyjádřená právě zásadou autonomie vůle.198 Smluvním stranám je dáván daleko větší prostor pro vytyčení vzájemných práv dohodou. Na rozdíl od absolutní neplatnosti právních úkonů v OZ 1964, je nový občanský zákoník stavěn na relativní neplatnosti vadných právních jednání. To samozřejmě ovlivňuje právní jednání související se zánikem nájmu bytu. Zatímco dle předchozí právní úpravy byla ústní výpověď z nájmu bytu absolutně neplatná, nově je toto právní jednání pouze relativně neplatné. Obdobně tomu je např. při ústním oznámení o nepokračování v nájmu bytu dle § 2279 odst. 2 OZ. Další novinkou je skutečnost, ţe předmětem speciální právní úpravy nájmu dle § 2235 an. OZ je nejen byt, ale i dům. Zároveň si strany mohou ujednat, ţe k obývání bude pronajat i jiný neţ obytný prostor. Toto je významná změna oproti OZ 1964, dle kterého byl za byt povaţován pouze souhrn místností, který byl jako byt vymezen kolaudačním rozhodnutím. V případě zániku nájmu bytu uplynutím doby došlo k nejvýraznější změně u institutu obnovení nájmu bytu. Opět (stejně jako dle právní úpravy občanského zákoníku 1964 před novelou č. 107/2006) je moţné obnovit nájem bytu v případě, kdy jej nájemce uţívá i po uplynutí doby, na kterou byl nájem bytu sjednán. Změnila se délka doby, po kterou je potřebné byt po uplynutí doby nájmu uţívat. Ta jiţ nečiní 30 dnů, ale nově 3 měsíce, coţ je výhodnější pro pronajímatele. Ten ve lhůtě tří měsíců nemusí podat žalobu na vyklizení nemovitosti, ale postačí písemná výzva nájemci. V případě obnovení nájmu se nájem obnovuje maximálně na 2 roky, nikoli pouze na 1 rok. V rakouském právním řádu se nájem obnovuje na 3 roky. Nový občanský zákoník také reaguje na skutečnost, kdy byly nájmy sjednávány na dobu určitou, přičemţ tato doba byla nepřiměřeně dlouhá. Nově platí, ţe nájem ujednaný na dobu delší než 50 let je posuzován jako nájem ujednaný na dobu neurčitou, přičemţ jsou stanoveny další podmínky pro ukončení tohoto nájmu. Dohoda o zániku nájmu bytu musí být stejně jako v OZ 1964 učiněna v písemné formě, nicméně její ústní či konkludentní forma má za následek pouze relativní neplatnost. V rakouském právním řádu lze poté platně takovou dohodu uzavřít písemně, ústně i konkludentně

198

ELIÁŠ 2012 op. cit., s. 49.

86

Výraznou změnou prošla právní úprava výpovědi. Dle mého názoru se jedná o nejvýznamnější a nejrozsáhlejší změnu v souvislosti se způsoby zániku nájmu bytu, proto se částí této práce pojednávající o výpovědi věnuji podrobněji a rozsáhleji. Předchozí koncepce výpovědi a členění výpovědních důvodů byly změněny. Domnívám se, ţe změna právní úpravy výpovědi má na smluvní strany nájmu v souvislosti se zánikem nájmu bytu asi největší dopad. Zrušeno je rozdělení výpovědi ze strany pronajímatele na výpověď bez přivolení soudu a s přivolením soudu s tím, ţe institut soudního přivolení k výpovědi úplně zanikl. V novém občanském zákoníku jiţ také nenalezneme institut bytových náhrad. Novinek ohledně právní úpravy výpovědi je mnoho a jsou zásadní. Začlenění výpovědního důvodu dle § 2288 odst. 1 písm. d) OZ má za následek, ţe výčet výpovědních důvodů jiţ není taxativní, ale lze nájem bytu vypovědět i pro jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu, coţ značně rozšířilo moţnosti pronajímatele. Zároveň lze nájem bytu vypovědět i bez výpovědní doby, čímţ dojde k okamţitému zrušení nájemního vztahu. Nově je upraven také právní institut námitek proti výpovědi. Opět se OZ přibliţuje rakouské právní úpravě, neboť si lze všimnout několika shodných prvků v obou právních úpravách. Stejně jako v OZ, i v MRG je výčet výpovědních důvodů demonstrativní a také v MRG nalezneme moţnost vypovědět nájem okamţitě, tzv. mimořádnou výpovědí. Zároveň v obou těchto právních úpravách nalezneme výpovědní důvod z důvodu spáchání trestného činu ze strany nájemce, který je pro občanský zákoník také novinkou. Dalším novým institutem je dědění nájmu bytu. Dosud v případě úmrtí nájemce docházelo pouze k přechodu nájmu bytu na osoby vymezené v zákoně, nově je zakotvena jak právní úprava přechodu nájmu bytu, tak dědění nájmu bytu. Právní úprava dědění nájmu bytu se mi ale jeví poněkud komplikovaná a z hlediska právní úpravy nejasná. V případě přechodu nájmu bytu můţe dojít k zániku nájmu bytu i oznámením o nepokračování v nájmu, čímţ dojde k absolutnímu zániku nájmu. Dědění nájmu bytu je rakouskému právnímu řádu neznámé, v ABGB nalezneme pouze úpravu přechodu nájmu. Zánik nájmu bytu odstoupením od smlouvy, splynutím a pro nemoţnost plnění pak zásadními změnami neprošel, nicméně odlišnosti od právní úpravy dle OZ 1964 zde nalezneme.

87

Závěr Cílem této diplomové práce byla především analýza jednotlivých důvodů zániku nájmu bytu v novém občanském zákoníku a porovnání této právní úpravy s předchozím občanským zákoníkem – zákonem č. 40/1964 Sb. a s rakouskou právní úpravou. Dalším záměrem bylo zjistit, jak nový občanský zákoník ovlivnil právní postavení nájemce z hlediska jeho ochrany. Z analýzy jednotlivých způsobů zániku nájmu bytu vyplynulo, ţe tyto způsoby můţeme rozdělit do tří skupin. První skupinu by tvořily způsoby zániku nájmu bytu, které nový OZ ovlivnil pouze částečně, okrajově či dokonce vůbec a jejichţ právní úprava zůstává vesměs stejná a liší se pouze v důsledku nové právní úpravy obecných institutů občanského práva (např. nová úprava právního jednání atd.). Další skupinou jsou důvody zániku nájmu bytu, které byly novým občanským zákoníkem zásadně změněny a jejichţ právní úprava tak nekoresponduje s předchozím občanským zákoníkem. Do této skupiny patří především zánik nájmu bytu výpovědí, který prodělal mnoho zásadních změn a kterému byla věnována velká část této práce. Do poslední skupiny bych zařadila způsoby zániku nájmu bytu, které jsou novinkou a dosud v právním řádu neměly své místo. Zcela novým institutem je tak např. dědění nájmu bytu. Celkově lze shrnout, ţe nový občanský zákoník některé způsoby zániku nájmu bytu zachoval téměř nedotčeny, jiné prošly zásadními změnami a zároveň v OZ nalezneme i zcela nové instituty, které umoţňují nájem bytu skončit. Součástí této diplomové práce byla i analýza zániku nájmu bytu v rakouské právní úpravě a její stručná komparace zejména s novým občanským zákoníkem, ale i s předchozí právní úpravou OZ 1964. Dle důvodové zprávy k OZ se nový občanský zákoník snaţí přiblíţit právní úpravě moderních evropských občanských zákoníků. V souvislosti s rakouským právním řádem lze konstatovat, ţe právní úprava způsobů zániku nájmu bytu v OZ se opravdu podobá té rakouské. Tento fakt je nejvíce patrný u právní úpravy výpovědi z nájmu bytu a u jednotlivých výpovědních důvodů. Způsoby zániku nájmu bytu, které prošly změnou, se tedy spíše odchylují od předchozí právní úpravy v OZ 1964 a přiklánějí k té rakouské. Zároveň ale v OZ nalezneme i instituty, které jsou novinkou i pro rakouský právní řád. K velkým změnám došlo z hlediska právního postavení nájemce. Ten v předchozí právní úpravě poţíval jako slabší smluvní strana značné ochrany. Účinností nového občanského zákoníku se ale jeho postavení změnilo. Na základě analýzy jednotlivých způsobů zániku nájmu bytu jsem dospěla k závěru, ţe postavení nájemce je v novém občanském zákoníku oproti předchozí právní úpravě oslabeno. Zhoršení právního postavení nájemce je markantní zejména v právní úpravě výpovědi nájmu bytu. Nájem bytu můţe pronajímatel vypovědět i na základě jiného, zákonem

88

jasně nedefinovaného výpovědního důvodu199, zrušen je institut soudního přivolení k výpovědi a také institut bytových náhrad. Nově má pronajímatel (i nájemce) moţnost vypovědět nájem bytu okamţitě, bez výpovědní doby. Za určité situace je ale okamţité zrušení nájmu bytu potřebné, neboť i nájemce můţe zvlášť závaţným způsobem porušovat své povinnosti a proto je nutné ochránit i pronajímatele. V některých případech200 proto vnímám omezení práv nájemce jako spravedlivé a přínosné. Všechny tyto změny se ale citelně dotýkají postavení nájemce. Lze uzavřít, ţe právní postavení nájemce a pronajímatele mají tendenci se vyrovnávat. Nový občanský zákoník ale také přinesl řadu nejasností a nedostatků. Problematická se mi jeví právní úprava dědění nájmu bytu, která dle mého názoru bude mít za následek vznik mnoha nejasných situací a problémů. De lege ferenda bych uvítala detailnější a propracovanější právní úpravu zániku nájmu bytu děděním a také námitek dle § 2286 odst. 2 OZ. Na závěr lze jen konstatovat, ţe i přes některé nedostatky a problematické instituty, se mi právní úprava zániku nájmu bytu v novém občanském zákoníku jeví jako dobrá. Do budoucna ovšem bude významnou roli hrát judikatura, která by měla problematické otázky vyjasnit. Bude tedy velmi zajímavé sledovat tento vývoj, neboť právě judikatura můţe domněnky, které byly v této práci vyřčeny, potvrdit či naopak vyvrátit.

199 200

§ 2288 odst. 1 písm. d) OZ Např. výpověď ze strany nájemce na dobu určitou je nově podmíněna splněním určitých podmínek

89

Příloha 1 – přehled způsobů zániku nájmu bytu v OZ

90

Příloha 2 Časová osa 1 – přechod nájmu bytu

Časová osa 2 – dědění nájmu bytu

91

Seznam použitých pramenů Seznam odborné literatury: BEZOUŠKA, Petr; PIECHOWICZOVÁ, Lucie. Nový občanský zákoník – nejdůležitější změny. Olomouc: ANAG, spol s r.o., 2013. 375 s. ISBN 978-80-7263-819-2. DEJLOVÁ, Hana. Zánik nájmu bytu. 2. vyd. Praha: C. H. Beck, 2005. 93 s. ISBN 80-7179390-6. ELIÁŠ, Karel. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou a rejstříkem. Ostrava: Nakladatelství Sagit, a.s., 2012. 1119 s. ISBN 978-80-7208-922-2. ELIÁŠ, Karel a kol. Občanský zákoník, Velký akademický komentář. Praha: Linde Praha, a. s., 2008. 2639 s. ISBN 978-80-7201-687-7. FIALA, Josef a kol. Občanské právo hmotné. 3. vyd. Brno: Masarykova univerzita a nakladatelství Doplněk, 2002. 436 s. ISBN 80-7239-111-9. FIALA, Josef a kol. Občanské právo: výklad je zpracován k právnímu stavu ke dni 31. 5. 2012. 2. aktual. a dopl. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, a. s., 2012. 1000 s. ISBN 978-807357-948-7. FIALA, Josef; KINDL, Milan. Občanský zákoník. Komentář. II. díl. Praha: Wolters Kluwer ČR, a. s., 2009. 788 s. ISBN 978-80-7357-395-9. FIALA, Josef; KINDL, Milan a kol. Občanské právo hmotné. 2. vyd. Plzeň: Aleš Čeněk, 2009. 650 s. ISBN 978-80-7380-228-8. FIALA, J.; KORECKÁ, V.; KURKA, V. Vlastnictví a nájem bytů. 3. vyd. Praha: Linde Praha, a. s., 2005. 315 s. ISBN 80-7201-511-7. HARVÁNEK, Jaromír a kol. Teorie práva. Plzeň: Aleš Čeněk, 2008. 501 s. ISBN 978-807380-104-5. HURDÍK, Jan a kol. Občanské právo hmotné. Obecná část. Absolutní majetková práva. Plzeň: Aleš Čeněk, 2013. 308 s. ISBN 978-80-7380-377-3. KOCOUREK, Jiří. Byty, nebytové prostory, nájem a vlastnictví bytů. 6. dopl. vyd. Praha: EUROUNION s. r. o., 2003. 496 s. ISBN 80-7317-022-1. KORECKÁ, Věra. Přehled judikatury ve věcech nájmu bytu. 2. aktualizované a rozšířené vydání. Praha: Wolters Kluwer ČR, a. s., 2011. 847 s. ISBN 978-80-7357-637-0. KŘEČEK, S.; HRUBÝ, J. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. 5. aktual. vyd. Praha: Linde Praha, a. s., 2007. 191 s. ISBN 978-80-7201-659-4. KŘEČEK, Stanislav. Právní změny nájemního bydlení od 1. 11. 2011. Praha: Nakladatelství Leges, s. r. o., 2011. 80 s. ISBN 978-80-87212-81-3. 92

PRAŢÁK, Zbyněk. Občanský zákoník II. s komentářem. Český Těšín: Poradce, s. r. o., 2012. 320 s. ISBN 978-80-7365-338-5. RABAN, Přemysl a kol. Občanské právo hmotné. Relativní majetková práva. Brno: Václav Klemm – Vydavatelství a nakladatelství, 2013. 476 s. ISBN 978-80-87713-10-5. SELUCKÁ, Markéta. Nájem a podnájem bytu. Brno: Vydavatelství a nakladatelství CP Books, a.s., 2005. 150 s. ISBN 80-251-0800-7. ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. jubilejní vyd. Praha: C.H. Beck, 2006. 1465 s. ISBN 80-7179-486-4. ZUKLÍNOVÁ, Michaela. Nájemní smlouva, zvláštní ustanovení o nájmu bytu: § 663 - § 719 občanského zákoníku. Podrobný komentář k jednotlivým ustanovením včetně vybrané judikatury a komentáře k právní úpravě této problematiky v tzv. novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2012. 319 s. ISBN 978-80-7201-890-1.

Seznam odborných článků: ČERMÁK, Petr. Promlčení a prekluze v novém občanském zákoníku [online]. 2012 [cit. 23. 10. 2013]. Dostupné z: http://www.prf.cuni.cz/petr-cermak-1404045926.html DOBROVOLNÁ, Eva. Některé aspekty ochrany nájemce bytu jako slabší strany právního vztahu v kontextu návrhu nového občanského zákoníku. In: COFOLA 2010 : the Conference Proceedings [online]. Brno: Masarykova univerzita, 2010 [cit. 19. 9. 2013]. s. 459 – 474. ISBN 978-80-210-5151-5. Dostupné z: http://www.law.muni.cz/sborniky/cofola2010/files/sbornik/sbornik.pdf DOBROVOLNÁ, Eva. Výpovědní důvody nájmu bytu v české a rakouské právní úpravě [online]. 2010 [cit. 12. 12. 2013]. Diplomová práce. Masarykova univerzita, Právnická fakulta. Dostupné

z:

http://is.muni.cz/th/204602/pravf_m/Vypovedni_duvody_najmu_bytu_v_ceske_a_rakouske_p ravni_uprave.pdf ELIÁŠ, Karel. Charakteristika návrhu nového občanského zákoníku. In: ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; TICHÝ, Luboš. Sborník statí z diskusních fór o rekodifikaci občanského práva. Praha: ASPI, 2006. s. 28-43. ISBN 80-7357-207-9. KOUKAL, Pavel. Náleţitosti právních úkonů, následky vadných právních úkonů [online]. 2012 [cit. 18. 11. 2013]. Dostupné z: https://is.muni.cz/auth/el/1422/podzim2013/MP1003Z/um/37028067/?studium=454425 LUŢNÁ, Romana. Přechod nájmu bytu. IHNED.cz [online]. Economia, 2009 [cit. 28. 11. 2013]. ISSN 1213-7693. Dostupné z: http://pravniradce.ihned.cz/c1-37244470-prechodnajmu-bytu 93

PETRIC, Mariana. Výpověď z nájmu bytu pronajímatelem dnes a podle NOZ. Rekodifikace & praxe. 2013, roč. 1, č. 2, s. 12-16. ISSN 1805-6822. Právní jednání a jeho vady [online]. Praha: Havel, Holásek & partners s.r.o., 2012 [cit. 27. 12. 2013]. Dostupné z: http://www.havelholasek.cz/images/stories/publikace/rekodifikacni_novinky_cz_2012_08.pdf ŠEVELA, Vladimír. Český realitní rekord. V zemi je půl milionu prázdných bytů a domů [online]. 2013 [cit. 12. 10. 2013]. Dostupné z: http://bydleni.idnes.cz/levne-byty-cwp/stavba.aspx?c=A131003_134742_stavba_web Úprava právního jednání v novém občanském zákoníku [online]. Praha: Glatzova & Co., 2011 [cit. 15. 12. 2013]. Dostupné z: http://www.glatzova.com/files/download/glatzova-newsletterlegal-news-zari-2011.pdf Zápis z jednání legislativně právní komise SON ČR 6/2013 [online]. Praha: Sdruţení nájemníků ČR, 2013 [cit. 26. 10. 2013]. Dostupné z: http://www.son.cz/download.php?tab_active=1&par_download=1 Změny v ustanovení § 706 Občanského zákoníku (přechod nájmu bytu) po novele provedené zákonem č. 132/2011 Sb. [online]. Praha: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR, 2012 [cit. 30. 11. 2013]. Dostupné z: http://www.mmr.cz/getmedia/f8583d91-3535-4981-a07466fa1af21b0e/706-OZ-vyklad-k-prechodu-najmu III. Bytová politika [online]. Ministerstvo pro místní rozvoj ČR [cit. 10. 2. 2014]. Dostupné z: http://www.mmr.cz/cs/Ministerstvo/Ministerstvo/FAQ/III-BYTOVA-POLITIKA

Zahraniční zdroje: APATHY, Peter; RIEDLER, Andreas. Bürgerliches Recht, Band III. Wien: Springer-Verlag Wien New York, 2000. 206 s. ISBN 3-211-83462-1. DITTRICH, Robert; TADES, Helmuth. Das Allgemeine bürgerliche Gesetzbuch. Wien: MANZ´sche Verlags- und Universitätsbuchhandlung GmbH, 2007. 1278 s. ISBN 3-21402272-5. RUMMEL, Peter. Kommentar zum Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch, 1. Band. Wien: MANZ, 1990. 2439 s. ISBN 3-214-04416-8. RUMMEL, Peter. Kommentar zum Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch, 2. Band. Wien: MANZ, 2002. ISBN 3-214-04556-8. WÜRTH, Helmut; ZINGHER, Karl. Miet- und Wohnrecht. 19. přeprac. vyd. Wien: MANZ, 1989. 935 s. ISBN 3-214-13201-6.

94

Das Bundesministerium für Justiz informiert: Mietrechtsgesetz heute (in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2006) [online]. Wien: Ernst Krell, 2009. [cit. 29. 9. 2013]. Dostupné z: http://www.svkrell.at/downloads/gesetze/MRG_Fassung%201.10.2006.pdf Mietrecht für Mieter [online]. Wien: AK.portal – Portal der Arbeiterkammern, 2012. [cit. 29. 9. 2013]. Dostupné z: http://media.arbeiterkammer.at/wien/PDF/Publikationen/Mietrecht.pdf

Judikatura: Rozhodnutí Krajského soudu v Praze ze dne 15. 6. 1950, č. j. R XIX 511/50. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 5. 2. 1998, sp. zn. 2 Cdon 141/97. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 29. 11. 2013]. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 1999, sp. zn. 20 Cdo 2059/98. In: CODEXIS [právní informační systém]. Atlas Consulting [cit. 11. 10. 2013]. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 9. 1999, sp. zn. 26 Cdo 919/99. In: CODEXIS [právní informační systém]. Atlas Consulting [cit. 10. 10. 2013]. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 10. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1010/97. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7. 2. 2000, sp. zn. 26 Cdo 1616/98. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 8. 11. 2013]. Nález Ústavního soudu ze dne 21. 6. 2000, sp. zn. Pl.ÚS 3/2000. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 11. 12. 2013]. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 1. 2001, sp. zn. 26 Cdo 1846/2000. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7. 2. 2001, sp. zn. 26 Cdo 1127/99. In: KORECKÁ, Věra. Přehled judikatury ve věcech nájmu bytu. 2. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, a. s. 847 s. ISBN 978-80-7357-637-0. S. 94. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 7. 2001, sp. zn. 20 Cdo 2937/99. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 10. 2001, sp. zn. 26 Cdo 451/2000. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 27. 1. 2014]. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 12. 2001, sp. zn. 26 Cdo 40/2001. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 1. 2002, sp. zn. 26 Cdo 400/2000. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 18. 2. 2014]. 95

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 7. 2002, sp. zn. 28 Cdo 942/2002. In: CODEXIS [právní informační systém]. Atlas Consulting [cit. 12. 10. 2013]. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 7. 2003, sp. zn. 26 Cdo 2317/2002 In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 6. 2. 2003, sp. zn. 26 Cdo 585/2002. In: CODEXIS [právní informační systém]. Atlas Consulting [cit. 14. 1. 2014]. Nález Ústavního soudu ze dne 10. 6. 2003, sp. zn. I. ÚS 360/02. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 7. 2003, sp. zn. 26 Cdo 2317/2002. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 7. 2003, sp. zn. 22 Cdo 1630/2002. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 3. 1. 2014]. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 12. 2003, sp. zn. 26 Cdo 2094/2003. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 1. 2. 2005, sp. zn. 26 Cdo 909/2004. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 7. 2. 2014]. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7. 3. 2005, sp. zn. 26 Cdo 2751/2004. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 3. 2005, sp. zn. 26 Cdo 864/2004. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 10. 2013]. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 5. 2005, sp. zn. 26 Cdo 206/2005. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 5. 2005, sp. zn. 20 Cdo 1314/2004. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 11. 12. 2013]. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 8. 2005, sp. zn. 26 Cdo 2102/2003. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7. 9. 2005, sp. zn. 26 Cdo 229/2005. In: CODEXIS [právní informační systém]. Atlas Consulting [cit. 13. 11. 2013]. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 10. 2006, sp. zn. 26 Cdo 1973/2006. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 17. 2. 2014]. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 16. 11. 2006, sp. zn. 26 Cdo 2438/2006. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 3. 2007, sp. zn. 28 Cdo 2747/2004. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 12. 12. 2013].

96

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7. 6. 2007, sp. zn. 26 Cdo 1012/2006. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 15. 2. 2014]. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 28. 5. 2008, sp. zn. 20 Cdo 2922/2007. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 6. 2008, sp. zn. 26 Cdo 2817/2007. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 11. 2008, sp. zn. 20 Cdo 927/2007. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 4. 1. 2014]. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 4. 2009, sp. zn. 26 Cdo 1642/2008. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 17. 11. 2013]. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 24. 8. 2009, sp. zn. 26 Cdo 4752/2007. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 10. 2009, sp. zn. 26 Cdo 4004/2008. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. Usnesení Ústavního soudu ze dne 17. 12. 2009, sp. zn. I. ÚS 1728/07. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 1. 2010, sp. zn. 26 Cdo 136/2009. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 16. 2. 2010, sp. zn. 26 Cdo 4779/2009. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 6. 2010, sp. zn. 26 Cdo 2386/2009. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 23. 2. 2014]. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 6. 2010, sp. zn. 26 Cdo 2951/2008. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 3. 1. 2014]. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 7. 2010, sp. zn. 26 Cdo 4840/2008. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 20. 2. 2014]. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 10. 2010, sp. zn. 26 Cdo 801/2009. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 5. 2. 2014]. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 1. 3. 2011, sp. zn. 26 Cdo 2093/2010. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 3. 2011, sp. zn. 26 Cdo 2985/2010. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 10. 5. 2011, sp zn. 26 Cdo 2706/2010. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014].

97

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 11. 2011, sp. zn. 33 Cdo 284/2010. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7. 12. 2011, sp. zn. 26 Cdo 2491/2010. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014]. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 11. 2012, sp. zn. 26 Cdo 2988/2011. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 21. 12. 2013]. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 2. 2013, sp. zn. 26 Cdo 2896/2012. In: CODEXIS [právní informační systém]. Atlas Consulting [cit. 8. 1. 2014].

Zahraniční judikatura: Rozhodnutí OGH ze dne 25. 2. 1988, sp. zn. 7 Ob 1503/88. In: RIS - Justiz [právní informační systém]. Bundeskanzleramt [cit. 5. 3. 2014]. Dostupné z: http://www.ris.bka.gv.at/Jus/ Rozhodnutí OGH ze dne 12. 8. 1996, sp. zn. 4 Ob 2135/96s. In: RIS - Justiz [právní informační

systém].

Bundeskanzleramt

[cit.

5.

3.

2014].

Dostupné

z:

http://www.ris.bka.gv.at/Jus/ Rozhodnutí OGH ze dne 12. 10. 1999, sp. zn. 5 Ob 244/99i. In: RIS - Justiz [právní informační systém]. Bundeskanzleramt [cit. 5. 3. 2014]. Dostupné z: http://www.ris.bka.gv.at/Jus/ Rozhodnutí OGH ze dne 23. 1. 2004, sp. zn. 8 Ob 136/03p. In: RIS - Justiz [právní informační systém]. Bundeskanzleramt [cit. 5. 3. 2014]. Dostupné z: http://www.ris.bka.gv.at/Jus/ Rozhodnutí OGH ze dne 24. 5. 2007, sp. zn. 2 Ob 85/07z. In: RIS - Justiz [právní informační systém]. Bundeskanzleramt [cit. 5. 3. 2014]. Dostupné z: http://www.ris.bka.gv.at/Jus/

Seznam právních předpisů: Zákon č. 44/1928 Sb. z. a n., o ochraně nájemníků, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 27. 2. 2014]. Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 28. 2. 2014]. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 28. 2. 2014]. Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 13. 2. 2014].

98

Zákon č. 115/2006 Sb., o registrovaném partnerství a o změně některých souvisejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 27. 2. 2014]. Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 5. 3. 2014]. Zákon č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 20. 3. 2014]. REPUBLIKA RAKOUSKO. JGS Nr. 946., Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch. In: Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) [online]. Jusline [cit. 8. 2. 2014]. Dostupné z: http://www.jusline.at/Allgemeines_Buergerliches_Gesetzbuch_%28ABGB%29.html REPUBLIKA RAKOUSKO. BGBl. Nr. 520/1981., Mietrechtsgesetz. In: Mietrechtsgesetz [online]. Jusline [cit. 8. 2. 2014]. Dostupné z: http://www.jusline.at/Mietrechtsgesetz_%28MRG%29.html REPUBLIKA RAKOUSKO. RGBl. Nr. 113/1895., Zivilprozessordnung. In: Zivilprozessordnung (ZPO). [online]. Jusline [cit. 8. 2. 2014]. Dostupné z: https://www.jusline.at/Zivilprozessordnung_%28ZPO%29.html Vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických poţadavcích na stavby. In: CODEXIS [právní informační systém]. Atlas Consulting [cit. 11. 10. 2013].

99