Jaarverslag IJsseldal Wonen

Jaarverslag IJsseldal Wonen 2013

Jaarverslag IJsseldal Wonen 2013

Auteur(s) Datum

IJsseldal Wonen Definitief 24 juni 2014

Inhoud 1.

Van het bestuur

4

1.1 1.2 1.3 1.4

Voorwoord Graag stellen wij ons voor Belangrijkste resultaten in 2013 Een blik op 2014 en verder

4 6 7 8

2.

Volkshuisvestingsverslag

9

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

Onze klanten Onze woningen Onze wijken en buurten Onze samenwerkingspartners Onze organisatie Onze financiën

9 12 17 19 21 24

3.

Verslag van de Raad van Toezicht

29

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8

Inleiding Hoofdlijnen van de Governance structuur Bestuur Raad van Toezicht Toezicht Activiteiten van de Raad van Toezicht Goedkeuring van de jaarstukken 2013 Nawoord

29 29 29 30 33 34 37 37

4.

Kengetallen

38

5.

Jaarrekening

40

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12

Balans per 31 december 2013 (na voorgestelde resultaatbestemming) Winst- en verliesrekening over 2013 Kasstromenoverzicht 2013 Algemene toelichting Grondslagen voor waardering van activa en passiva Grondslagen van resultaatbepaling Financiële instrumenten en risicobeheersing Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Toelichting op de balans Toelichting op de winst- en verliesrekening Overige informatie Overige gegevens

40 42 43 44 45 55 58 59 61 72 77 80

Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen

3

1.

Van het bestuur

1.1

Voorwoord

Voor u ligt het eerste jaarverslag van IJsseldal Wonen. IJsseldal Wonen is het resultaat van een fusie tussen Goed Wonen uit Twello en De Groene Waarden uit Gorssel. We zijn een jonge organisatie, maar hebben via onze rechtsvoorgangers een lange historie op het gebied van wonen in de gemeenten Lochem en Voorst. De fusie is een eerste stap op weg naar een regionale plattelandscorporatie in de Stedendriehoek Apeldoorn, Deventer, Zutphen. Voorlopig willen we dit bereiken in de vorm van een intensieve samenwerking met andere plattelandscorporaties, zoals Sprengenland Wonen en Woningstichting Brummen. Daarvoor moet je wel eerst zelf de zaken op orde hebben. En daarop lag het accent in 2013. Bij een fusie verdwijnen tal van vanzelfsprekendheden. Werkprocessen moeten opnieuw worden vormgegeven, takenpakketten worden herverdeeld, financiële aansturing moet opnieuw worden ingericht en ga zo maar door. Voor de medewerkers betekende dit een periode van onzekerheid, maar ook de mogelijkheid om zelf mee te bouwen aan een nieuwe organisatie. Daarvoor hebben we als eerste onze missie en kernwaarden herijkt: IJsseldal Wonen werkt samen aan passend wonen in een prettige, landelijke omgeving, voor diegenen die daar niet zelf in kunnen voorzien. We stellen daarbij de klant centraal, werken samen op basis van wederkerigheid en handelen transparant en integer. Samen met medewerkers hebben we onze kernwaarden geladen. Daarbij kwamen tal van vragen en dilemma’s aan de orde. Wat betekent het om de klant centraal te stellen? Hoe ga je in de praktijk om met tegengestelde belangen tussen de huidige bewoner en mogelijk toekomstige klanten? Wat mogen we van elkaar en van externe partijen verwachten als we samenwerken op basis van wederkerigheid? En hoe geven we integer handelen in de praktijk handen en voeten? Deze laatste discussie leidde tot een heldere uitspraak: ’het moet in de krant kunnen’. De consequentie van deze missie is dat we ons weer meer gaan richten op onze kerntaak: goed wonen voor mensen met een smalle beurs. Maar wel vanuit het perspectief van de inclusieve samenleving. Een samenleving waarin de regie bij mensen zelf ligt, waaraan iedereen gelijkwaardig deel kan nemen, waar iedereen tot zijn recht komt en waar mensen worden aangesproken op hun talenten in plaats van hun beperkingen. Vervolgens hebben we gesprekken gevoerd met onze belangrijkste partners: de huurdersbelangenvereniging, de gemeenten Lochem en Voorst en de zorgen welzijnsorganisaties. Zij hebben input geleverd op onze missie en visie en meegeholpen om landelijke ontwikkelingen te vertalen naar lokale gevolgen. Dit heeft geresulteerd in ons strategisch beleidsplan, waarbij we vier speerpunten hebben geformuleerd. Dit zijn: goede en gelijke slaagkansen voor woningzoekenden, betaalbaar wonen, zelfredzame wijken en buurten en passende dienstverlening. Om de speerpunten te kunnen realiseren hebben we twee randvoorwaarden gesteld: een professionele werkorganisatie en een gezonde financiële situatie.


4

Met name die laatste staat onder druk. De verhuurdersheffing en de bijdrage voor Vestia kosten ons de komende jaren € 2,75 miljoen per jaar. Onze mooie ambities gaan dus gepaard met een forse bezuinigingsopdracht. Daarom hebben we keuzes gemaakt; in het huurbeleid, bij de meerjarenonderhoudsplanning en in de omvang en planning van investeringen. Ook onze eigen organisatie ontkomt niet aan een bezuinigingsopdracht. We willen de kosten in de komende jaren met 20 procent verlagen. De koers voor de komende jaren is daarmee wel helder. Eerst in control komen, dan pas nieuwe ambities. Dat betekent niet dat we stil gaan zitten. We blijven ook in 2014 werken aan prettig wonen in het mooie landelijke gebied van de gemeenten Voorst en Lochem. Yolanda Winkelhorst Directeur-bestuurder IJsseldal Wonen


5

1.2

Graag stellen wij ons voor

Zoals in het voorwoord genoemd hebben we in 2013 de missie, visie en kernwaarden voor IJsseldal Wonen geformuleerd zodat helder is wat voor soort organisatie IJsseldal Wonen wil zijn en waar we voor willen staan. Onze missie IJsseldal Wonen werkt samen aan passend wonen in een prettige, landelijke omgeving, voor diegenen die daar niet zelf in kunnen voorzien. Onze visie in het kort Wij geloven in de kracht van mensen en dromen van een inclusieve samenleving waarin iedereen meedoet.  Wij zetten in op sterke buurten, waar mensen (zowel huurders als kopers) elkaar kennen en helpen, ‘noaberschap’ noemen we dat.  Wij willen het goed doen voor onze klanten.  Wij doen niet overal hetzelfde, maar leveren waar nodig maatwerk.  We zoeken naar optimale oplossingen in de schaalgrootte van de regio.  We zoeken actief de samenwerking, waarbij niet geldt ‘u vraagt, wij draaien’, maar ‘samen zorgen voor een synergie-effect’.  Wij stimuleren zelfwerkzaamheid.  Wij verkiezen co-makership boven traditionele participatie.  Wij geven optimaal inzicht in de keuzes die we maken en wat dat kost.  Wij bepalen samen met onze partners onze opgaven waarbij we durven te experimenteren, maar ook durven te stoppen.  Wij vinden de effecten van onze prestaties (outcome) minstens zo belangrijk als de prestaties zelf (output).  Wij gaan duurzaam om met onze klanten, onze vastgoedvoorraad en ons vermogen. Onze kernwaarden Wij stellen de klant centraal Wij zijn wezenlijk en oprecht geïnteresseerd in onze huurders, in onze partners en in elkaar. In het dagelijks gesprek dat we met huurders en partners voeren, ligt bovendien de legitimering van ons handelen. We luisteren, nemen mensen serieus, tonen respect en kunnen ook als collega’s op elkaar rekenen. Binnen de bandbreedtes die we met elkaar afspreken zien we het als uitdaging om keuzes en maatwerk te leveren aan onze huurders. Wij werken samen op basis van wederkerigheid Wij zijn van de slimme samenwerking. Dit betekent dat we vanuit de opgave bepalen welke samenwerkingspartner het meest voor de hand ligt. Om te voorkomen dat we dit elke keer opnieuw moeten doen, zorgen we voor een optimaal netwerk van partijen waarmee we een verbinding hebben op missie- en visieniveau. We stemmen onze investeringsruimte af op de inbreng van anderen. Zo waarborgen we een integrale aanpak op het brede gebied van wonen. Integer en transparant Wij zijn eerlijk en open naar elkaar en naar de buitenwereld en spreken elkaar aan op ieders verantwoordelijkheid. We zeggen wat we doen en we doen wat we zeggen. Integriteit gaat voor ons hand in hand met transparantie. Wij leggen verantwoording af over onze keuzes en resultaten, ook over onze fouten en tegenvallers. Integriteit betekent ook dat wij op een verantwoorde wijze omgaan met het vastgoed en de middelen die ons ter beschikking staan en dat wij de bijbehorende risico’s goed managen. We werken immers met maatschappelijk eigendom.


6

Ons handelingskader in 2013 Het jaar 2013 stond in het teken van het samengaan van mensen, middelen en werkwijzen. We hebben een start gemaakt met het herschrijven van de belangrijkste werkprocessen en het beschrijven van nieuwe beleids- en toetsingskaders voor IJsseldal Wonen. ICT-systemen zijn op elkaar aangesloten en is er een nieuw intranet ontwikkeld voor de interne communicatie. Om gedurende het jaar de reguliere werkzaamheden toch zo goed mogelijk te kunnen blijven uitvoeren, hebben we in de gemeente Lochem gewerkt met bestaand beleid en lopende afspraken van De Groene Waarden. Voor de gemeente Voorst is het beleid van Goed Wonen leidend geweest. Dit is ook gecommuniceerd naar onze huurders. Eind 2013 is het nieuwe ondernemingsplan voor IJsseldal Wonen gereed gekomen. Dit plan is begin 2014 door de Raad van Toezicht goedgekeurd. Het plan, dat de naam Dichter bij de kern draagt, beschrijft onze ambities en speerpunten voor de periode 2014-2017 en vormt vanaf 2014 ons handelingskader. De nieuwe werkprocessen worden in 2014 afgerond en geïmplementeerd in de organisatie. 1.3

Belangrijkste resultaten in 2013

Klantgericht werken IJsseldal Wonen wil de klant meer centraal stellen. Dit vraagt om een andere manier van denken en werken. We hebben in 2013 een dienstverleningsconcept ontwikkeld. Het dienstverleningsconcept geeft richting aan de wijze waarop en de kwaliteit waarmee we ons tot onze (huidige en toekomstige) klanten willen verhouden. Uitgangspunten zijn dat we de klant en niet het vastgoed centraal stellen, dat klanten ‘zaken doen’ met de frontlijnmedewerkers, dat niet wij maar de klant zelf bepaalt wat goed is voor hem en we contactmomenten gebruiken om in gesprek te gaan met die klant. Het dienstverleningsconcept is besproken met medewerkers en de huudersbelangenverenigingen en wordt in 2014 uitgerold. Dit doen we onder andere door het inrichten van een klantcontactcentrum (KCC), het opzetten van rayonteams en het samenvoegen van de afdelingen Woonservice en Vastgoed. Begin 2013 heeft De Groene Waarden de KWH-trofee overhandigd gekregen voor de eerste plaatsnotering op de prestatie-index 2012. Hoewel de prijs feitelijk geldt voor de kwaliteit van de dienstverlening van De Groene Waarden, voelt het voor IJsseldal Wonen als een stimulans om in te blijven zetten op maximale klanttevredenheid. In het voorjaar zijn de KWH-metingen voor IJsseldal Wonen gestart. Het doel is om in 2015 het KWH-label voor IJsseldal Wonen te halen. Eind 2013 hebben we, in samenwerking met de huurdersbelangenvereniging, de eerste klantenpanels georganiseerd. Met huurders is gesproken over de kwaliteit van onze dienstverlening bij het huren van een nieuwe woning, de afhandeling van reparatieverzoeken en onderhoud. Algemene conclusie is dat met name de communicatie en het nakomen van afspraken echt beter moeten. Deze feiten worden nu meegenomen in de beschrijving van de werkprocessen en de inrichting van het KCC. Het werken met klantenpanels is goed bevallen en wordt in 2014 gecontinueerd. Nieuwbouw We hebben in 2013 een groot aantal nieuwbouwprojecten opgeleverd. In totaal maar liefst 160 woningen waarvan 137 huur- en 23 koopwoningen, een prachtige prestatie. Zo zijn de laatste 25 woningen van de wijkvernieuwing Hofstraatbuurt in Wilp opgeleverd. In Twello hebben we vier appartementsgebouwen opgeleverd: de Stinzenhof, de Schaeckerhof, het appartementencomplex in het Stationskwartier en het complex aan de Duistervoordseweg, op de voormalige locatie van bouwbedrijf Van den Belt. In Voorst hebben we de eerste fase van de nieuwbouw van het servicecomplex De Nieuwenhof afgerond. In Gorssel leverden we in het nieuwbouwproject Grooterkamp in totaal 27 woningen op. En in het Stationskwartier leverden we zeven woningen op, waarvan drie woon-werkwoningen.

Door de veranderende wereld om ons heen en onze daarmee gepaard gaande financiële positie, hebben we de nieuwbouwplanning flink naar beneden moeten bijstellen. Zo hebben we besloten om de bouw van fase 2 van De Nieuwenhof en de bouw van het appartementencomplex aan het Marktplein in Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen

7

Twello uit te stellen. En de plannen om in Voorst een supermarkt en winkels te ontwikkelen en de ontwikkeling van een brede school in Twello zijn komen te vervallen. Organisatieontwikkeling Sinds de fusie begin 2013 hebben zich enkele belangrijke externe en interne ontwikkelingen voorgedaan die van invloed zijn op onze organisatiestructuur en formatie, zoals de beperktere investeringsmogelijkheden, nieuwe wetgeving, teruglopende nieuwbouw, de roep om efficiënter werken en onze ambities op het gebied van klantbenadering. Dit heeft geresulteerd in een plan voor de organisatie voor de periode 2013-2017. Het plan beschrijft hoe we willen komen tot inkrimping van de formatie (met name in de top) en hoe medewerkers naar meer taakvolwassenheid kunnen groeien. Deze taakvolwassenheid willen we onder andere bereiken met behulp van intervisie. Hier zijn we in 2013 mee begonnen. In klein verband leren medewerkers feedback te geven aan elkaar en gebruik te maken van elkaars kennis. Samenwerking IJsseldal Wonen wil in verbinding komen met de partijen om zich heen. Wij hebben andere partijen nodig om te komen tot een samenleving waarin iedereen mee kan doen. In 2013 sloten we een samenwerkingsovereenkomst met Trimenzo voor de realisatie van twee woongroepen voor dementerende ouderen in woonzorgcentrum Martinushof in Twello. Ook met de gefuseerde huurdersbelangenvereniging stelden we een vernieuwde samenwerkingsovereenkomst op. Deze is begin 2014 ondertekend. In de gemeente Lochem werkten we met diverse partijen samen om senioren in de gemeente te ondersteunen bij het opplussen van hun woning. En met LochemEnergie hebben we in Eefde het eerste zonnepanelenproject uitgerold.

1.4

Een blik op 2014 en verder

De meerjarenbegroting geeft aan dat de huidige financiële positie van IJsseldal Wonen broos is. Voor 2014 en 2015 is er weinig financiële speelruimte, omdat we willen voldoen aan de criteria van de externe toezichthouders. De verwachting is dat er vanaf 2016 weer meer ruimte ontstaat als gevolg van kostenbesparing, het exploiteren van nieuwbouw, afname van leegstand en het wegvallen van voorfinanciering van nieuwbouwprojecten. Dit financiële kader is bepalend geweest bij de totstandkoming van onze koers voor de komende jaren. De jaren 2014 en 2015 zetten we vooral in op het financieel in control komen, de ontwikkeling van onze organisatie, het optimaliseren van de werkprocessen en het verstevigen van ons netwerk. Vanaf 2016 is er weer meer ruimte voor extra investeringen en daarmee de realisatie van onze ambities. Die ambitie is vooral gericht op het werken aan een inclusieve samenleving. Een samenleving waarin de regie bij de mensen zelf ligt, waaraan iedereen gelijkwaardig deel kan nemen en iedereen tot zijn recht komt. We zoeken daarbij de samenwerking met anderen op, om aan te sluiten bij de vragen die leven in de lokale gemeenschap. Want juist in de lokale gemeenschappen ligt het vertrekpunt van ons handelen. Dat betekent dat wij intensief moeten samenwerken met de gemeenten Voorst en Lochem, de huurdersbelangenvereniging, dorpsraden en de zorgen welzijnsorganisaties. Maar onze belangrijkste partners zijn onze klanten, de huurders. Deze kanteling in denken vraagt om een andere manier van werken en een brede inzet op het terrein van wonen.


8

2.

Volkshuisvestingsverslag

2.1

Onze klanten

Woonruimteverdeling De woonruimteverdeling voor woningen met een huurprijs tot € 681,02 in de Stedendriehoek Apeldoorn, Zutphen en Deventer, wordt voor ons uitgevoerd door Woonkeus Stedendriehoek. Bij dit verdeelsysteem zijn op dit moment de gemeenten Apeldoorn, Brummen, Deventer, Lochem (deels), Voorst en Zutphen aangesloten. Woonkeus Stedendriehoek verzorgt namens de samenwerkende woningcorporaties de voorlichting aan woningzoekenden, publicatie van alle beschikbaar komende huurwoningen, volgordebepaling van de kandidaten, afhandeling van urgentieverzoeken en geschillen en het verstrekken van woningmarktinformatie. Vanaf 2013 wordt het vrijgekomen woningbezit van de voormalige woningstichting De Groene Waarden ook te huur aangeboden via Woonkeus Stedendriehoek. De ingeschreven woningzoekenden van De Groene Waarden behielden bij de overgang hun opgebouwde rechten. In 2013 is naast toewijzing op basis van inschrijfduur, een deel van het woningaanbod via loting toegewezen. Dit vergroot de slagingskansen voor starters en voor woningzoekenden die met spoed op zoek zijn naar een woning. Het percentage woningen dat verhuurd mag worden via loting is in 2013 verhoogd van 10% naar 15%. Informatie van Woonkeus Stedendriehoek over de woningzoekendenmarkt in de Stedendriehoek:  Woningzoekenden uit het landelijk gebied slagen sneller dan die uit het stedelijk gebied: Brummen (41%), Voorst (39%), Lochem (32%), Zutphen en Apeldoorn (28%) en Deventer (25%).  10% van de ingeschreven woningzoekenden is daadwerkelijk actief op zoek naar woonruimte.  Senioren zijn aanmerkelijk minder actief op zoek naar een huurwoning. De meest actieve woningzoekenden zijn de mensen onder 30 jaar, gevolgd door de leeftijdsgroep 30 tot en met 54 jaar.  Het slagingspercentage van jongeren onder 23 jaar blijft stijgen: 20% in 2013, 15% in 2012, 8% in 2011.  Gemiddeld reageren er 42 woningzoekenden op een woning die wordt aangeboden op basis van inschrijfduur.  Gemiddeld reageren er 60 woningzoekenden op een woning die wordt aangeboden door middel van loting. In de gemeenten Lochem en Voorst zijn in 2013 in totaal 478 woningzoekenden actief geweest. Ook hier geldt dat de woningzoekenden onder de 30 jaar met 48% het meest actief zijn. Tabel 1: Actief woningzoekenden verdeeld naar leeftijdscategorie

Gemeente Lochem Voorst Totaal

18-22 jaar 21 33 54

Leeftijdscategorie 23-29 jaar 30-54 jaar 55-64 jaar 52 56 11 124 110 25 176 166 36

Totaal 65+ 16 30 46

156 322 478

De meest actieve woningzoekenden hebben een inschrijftijd opgebouwd van tussen de drie en vijf jaar. De groep die langer dan vijf jaar staat ingeschreven is het minst actief op de woningmarkt. Zij hebben veelal geen concrete verhuiswens, maar staan ingeschreven uit voorzorg.


9

Tabel 2: Actief woningzoekenden verdeeld naar inschrijfduur


<1 jaar 29 45 74

1-3 jaar 36 69 105

Inschrijfduur 3-5 jaar 54 126 180

Totaal 5-7 jaar 18 58 76

>7 jaar 19 24 43

156 322 478

In 2013 zijn 252 huurwoningen via Woonkeus Stedendriehoek toegewezen. Het gaat dan om zowel bestaande woningen als nieuwbouwwoningen. Hiervan heeft 88% (223) een huurprijs onder de huurtoeslaggrens van € 681,02. Tabel 3: Toegewezen huurwoningen verdeeld naar huurprijs


< 374,44 5 5

374,44-535,91 22 44 66

Huurprijs (in €) 535,91- 574,35 11 25 36

Totaal 574,35- 681,02 15 101 116

> 681,02 29 29

48 204 252

Als een woning vrijkomt, trekken wij de huurprijs van die woning op naar de streefhuur. Omdat wij veel eengezinswoningen in ons bezit hebben met een hoge kwaliteit en dus een hoge maximale huurprijs, heeft 58% van de woningen die zijn aangeboden in 2013 een huurprijs die hoger is dan € 574,35. Slagingskansen Het gemiddelde slagingspercentage van woningzoekenden in de gemeenten Lochem en Voorst ligt met 36% in 2013 ruim boven het gemiddelde in de Stedendriehoek (27%). Er is de laatste jaren sprake van een verbetering van het algemene slagingspercentage doordat er meer aanbod is en minder wordt gereageerd op woningen. Door de invoering van het lotingssysteem in 2012 is ook de slagingskans van woningzoekenden met een korte inschrijfduur sterk gestegen: van 8% in 2011 naar 20% in 2013. IJsseldal Wonen heeft in totaal 28 woningen op basis van loting geadverteerd. Gemiddeld aantal reacties De verhouding tussen vraag en aanbod van huurwoningen kan behalve in het slagingspercentage ook worden uitgedrukt in het aantal reacties per woning. Het aantal reacties zegt iets over de populariteit van geadverteerde woningen. Tabel 4: Geplaatste woningadvertenties en reacties

Gemeente

Aantal geplaatste advertenties

Totaal aantal reacties

Aantal reacties per advertentie

37 94

952 2.814

26 30

131

3.766

29

Lochem Voorst Totaal

Doordat we in de gemeente Lochem in 2013 zijn gaan deelnemen aan Woonkeus Stedendriehoek, zien we daar een stijging van het aantal reacties op woningadvertenties. Daarentegen zien we een daling in Voorst. In 2013 reageerden er bij ons gemiddeld 29 woningzoekenden per geadverteerde woning (34 in 2012). In de gehele Stedendriehoek ligt dit op 45. Het aantal reacties verschilt overigens voor de verschillende woningtypen. Op seniorenwoningen komen gemiddeld 5 reacties, terwijl 50 reacties op een eengezinswoning eerder regel dan uitzondering is.


10

Toewijzing primaire doelgroep Woningcorporaties zijn verplicht om minstens 90% van de vrijkomende woningen met een huurprijs tot en met € 681,02 toe te wijzen aan de primaire doelgroep. Dit zijn huishoudens met een belastbaar inkomen onder € 34.229. In 2013 heeft 24% van de nieuwe huurders die een woning zijn gaan huren met een huurprijs tot € 681,02 een inkomen onder € 34.229. Wij voldoen dan ook aan de 90%-norm. Huisvesting bijzondere doelgroepen Het aantal woningen dat buiten de reguliere woonruimteverdeling is toegewezen aan bijzondere doelgroepen is in 2013 beperkt gebleven. Zo’n 90% van de vrijgekomen woningen hebben we door middel van inschrijfduur of door loting toegewezen. We constateren dat er een procentuele afname is van woningen die door middel directe bemiddeling of door urgentie zijn toegewezen. Tabel 5: Toewijzing sociale huurwoningen

Totaal toegewezen

Gewone woningzoekenden

Directe bemiddeling

Sociale/ medische urgenten

Herstructureringsurgenten

204

13

6

0

223

Aanvragen voor directe bemiddeling of urgentie worden behandeld in de onafhankelijke regionale urgentiecommissie. Er zijn in 2013 in totaal 11 aanvragen binnengekomen bij de urgentiecommissie. Hiervan zijn er drie door de commissie afgewezen en 1 urgentieaanvraag is niet in behandeling genomen. IJsseldal Wonen heeft daarnaast vijf woningen toegewezen aan statushouders en één woning is beschikbaar gesteld aan Vrouwenopvang. Huurprijsbeleid Per 1 juli 2013 hebben we de huren van de woningen verhoogd en gebruik gemaakt van de inkomensafhankelijke huurverhoging als het huishoudinkomen in 2011 hoger was dan € 33.614. We hebben hiervoor moeten kiezen vanwege de verhuurdersheffing en de heffing van het Centraal Fonds die aan de corporaties wordt opgelegd. We maken ons wel grote zorgen over de stijgende woonlasten van de huurders De basishuurverhoging bedraagt in 2013 4% en voor de hogere inkomens 4,5% respectievelijk 6,5%. Voor een aantal complexen is afgeweken van de basisuitgangspunten vanwege de marktpositie of andere omstandigheden. De gemiddelde huurverhoging voor woningen is in 2013 is uitgekomen op 3,94%. De streefhuren zoals die voor de fusie tussen Goed Wonen en De Groene Waarden waren bepaald, zijn in 2013 gehandhaafd. Het streven is om in 2014 een nieuw huurprijsbeleid vast te stellen. Verhuiskostenregeling We hebben een verhuiskostenregeling die is vastgesteld in het ‘Reglement inzake bijdragen in de kosten van verhuizing bij sloop en vervangende nieuwbouw van IJsseldal Wonen’. In 2013 bedraagt de vergoeding € 5.658 (met ingang van 1 maart 2013). Deze vergoeding is uitgekeerd aan bewoners van woningen die in 2013 gesloopt zijn, waaronder De Nieuwenhof in Voorst en de Hofstraatbuurt in Wilp. Er zijn in 2013 26 vergoedingen uitgekeerd met een totaalbedrag van € 149.000. KWH IJsseldal Wonen is aangesloten bij het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huurwoningen (KWH). Dit centrum verstrekt onder andere het KWH Huurlabel. Het label is een middel om de kwaliteit van de dienstverlening te meten. Voor de fusie hanteerde De Groene Waarden het KWH Huurlabel al. In 2012 werd Woningstichting De Groene Waarden zelfs nummer één in de benchmark prestatie-index waarbij alle aangesloten leden op prestaties worden vergeleken.


11

Ons doel is om in 2015 het Huurlabel te halen. We zijn daarom in 2013 gestart met het meten van de resultaten. De meetgegevens zijn nog vrij beperkt. Zo hebben we nog geen meetgegevens van het planmatig onderhoud. In 2014 wordt een plan van aanpak opgesteld voor een verdere implementatie van KWH. Tabel 6: Scores KWH in 2013

Meetonderdeel Bereikbaarheid Communicatie en informatie Woning zoeken Nieuwe woning Huur opzeggen Reparaties Onderhoud Klachten behandelen Gemiddeld

Resultaat 2013 7,1 7,4 7,8 7,3 8,2 7,4 Geen meetresultaten 5,6 7,2

De lage notering bij het onderdeel ‘klachten behandelen’ komt mede doordat de informatievoorziening rondom het melden van klachten niet voldeed aan de eisen van het KWH. Dit zal bij het plan van aanpak worden meegenomen. Herinrichten werkprocessen In 2013 zijn we gestart met het herinrichten van de belangrijkste werkprocessen. Intern is hieraan uitgebreid aandacht besteed. In samenwerking met de huurdersbelangenvereniging zijn voor vier klantgerelateerde processen (woning betrekken, woning verlaten, reparatieverzoeken en onderhoud) klantenpanels georganiseerd om een bijdrage te krijgen vanuit de klant zelf. Het resultaat van deze klantenpanels is gecomprimeerd vastgelegd in een film die zowel aan de medewerkers als aan alle paneldeelnemers is vertoond. De uitkomsten zijn meegenomen in de nieuwe werkprocessen. In 2014 worden deze werkprocessen vastgesteld. Klachtencommissie IJsseldal Wonen werkt in 2013 nog met twee bestaande onafhankelijke klachtencommissies die geschillen tussen huurders en IJsseldal Wonen in behandeling nemen. Vanaf 2014 zullen de twee klachtencommissies vervangen worden door een nieuwe commissie vanuit Woonkeus Stedendriehoek. De commissie oefent haar werkzaamheden uit volgens het vastgestelde ‘Reglement Klachtencommissie’. Het advies dat de commissie uitbrengt is bindend. In 2013 zijn er geen geschillen voorgelegd.

2.2

Onze woningen

Ontwikkeling woningbezit IJsseldal Wonen exploiteert 3.344 huurwoningen in de gemeenten Voorst en Lochem. Naast het woningbezit verhuren we tevens zorgwoningen en -complexen, maatschappelijk onroerend goed, garages, parkeerplaatsen en commerciële ruimten. De helft van onze totale woningvoorraad is gelegen in de kern Twello.


12

Tabel 7: Woningbezit op 31-12-2013

Kern Twello Gorssel Eefde Voorst Terwolde Wilp Epse Klarenbeek Almen Harfsen Teuge Nijbroek De Vecht Joppe Totaal

Aantal woningen 1.775 359 352 250 133 145 75 67 65 63 35 12 6 7 3.344

Tabel 8: Woningbezit verdeeld naar huurprijs

Huurcategorie

Aantal

Percentage

Goedkoop, tot € 374,44 Betaalbaar, tot € 574,35 Middelduur, tot € 681,02

426 2.396 323

13 72 9

Duur, vanaf € 681,02 Totaal

199 3.344

6 100

Het overgrote gedeelte van onze woningvoorraad (85%) heeft een huurprijs tot € 574,35 en is hierdoor betaalbaar voor onze primaire doelgroep. We zien dat het aandeel woningen in het middeldure en dure segment de komende jaren groter wordt. Dit is een zorgpunt waar aandacht aan zal worden besteed, onder andere bij het opstellen van nieuw strategisch voorraadbeleid. Tabel 9: Woningbezit verdeeld naar woningtype

Woningtype

Percentage

Eengezinswoning

81

Appartement levensloopgeschikt

13

Appartement zonder lift

3

Zorgwoningen

3

Woonwagens *

0

* 4 stuks

Wonen met een plus Door het scheiden van wonen en zorg en de verdergaande extramuralisering van zorg, zijn ouderen genoodzaakt om steeds langer thuis te blijven wonen. Daarom zijn we in de gemeente Lochem het project ‘Wonen met een plus’ gestart. Bij dit project kiezen huurders voorzieningen uit die het woongemak verbeteren. Het gaat om kleine aanpassingen zoals een tweede trapleuning, het verwijderen van drempels en het plaatsen van een tweede toilet. In het verlengde hiervan zijn we samen met onder andere Stichting Welzijn Lochem en Dementienetwerk een pilotproject gestart om mensen met dementie langer zelfstandig thuis te laten wonen. Dit project wordt financieel ondersteund door de provincie. In maart 2014 is een evaluatierapport verschenen.


13

Nieuwbouw In 2013 hebben we in totaal 157 nieuwbouw-huurwoningen opgeleverd. In Twello zijn er vooral veel appartementen bijgekomen. De herstructurering van de Hofstraatbuurt in Wilp is zo goed als afgerond. In Gorssel is de eerste fase van het uitbreidingsgebied Grooterkamp gerealiseerd. Hier hebben we 18 koopwoningen Koopgarant verkocht aan koopstarters uit met name de gemeente Lochem. Daarnaast zijn er negen huurwoningen gerealiseerd. Het project De Nieuwenhof in Voorst betreft vervangende nieuwbouw. De tweede fase van dit project, de bouw van twee luxe appartementengebouwen, zullen we niet zelf meer gaan realiseren. Dit project gaat in 2014 in de verkoop. Tabel 10: Totaal aantal nieuwbouwwoningen opgeleverd in 2013

Project Hofstraatbuurt, Wilp LMB-terrein, De Vecht Locatie van de Belt, Twello Schaeckerhof, Twello Stinzenhof, Twello Stationskwartier, Twello Stationskwartier, Twello De Nieuwenhof fase 1, Voorst De Grooterf, Eefde De Grooterkamp, Gorssel De Grooterkamp, Gorssel

Totaal opgeleverd

Aantal

Woningtype

Categorie

25 4 12 27 26 9 7 22 1 9 18

eengezinswoningen eengezinswoningen appartementen appartementen appartementen appartementen eengezinswoningen appartementen eengezinswoning nultredenwoningen eengezinswoningen

huur koop huur huur huur huur huur huur koop huur koop 137 huur 23 koop

160

Betaalbaar 7

Middelduur 11

5

7 18

5

4

17

56

Tabel 11: Totaal aantal nieuwbouwwoningen in ontwikkeling

Marktplein II, Twello

Woningtype appartementen appartementen

Categorie huur huur

24

appartementen

huur

4

eengezinswoningen

koop

3 13

eengezinswoningen eengezinswoningen

koop huur

Kapperallee, Gorssel

3

nultredenwoningen

huur

De Grooterf, Eefde

2

kavels

koop

LMB-terrein, De Vecht Nijbroek Grooterkamp fase 2, Gorssel

Totaal in ontwikkeling


9 26

22

In 2014 en 2015 verwachten we nog ruim 100 woningen op te leveren. Daarna neemt de nieuwbouwopgave af en bouwen we alleen nog huurwoningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens.

Aantal woningen 37 21

7

9 7

Voor de indeling naar prijscategorie in bovenstaande tabel is gebruik gemaakt van de kale huurprijs, zonder huurverhogingen door eventuele keuzes en meerwerk en zonder dat rekening is gehouden met woonlastengaranties of huurkortingen.

Project Beekzone, Twello De Beek, De Brug, De Bron

Duur

107

14

64

Verkoop Het bestaande verkoopbeleid van de rechtsvoorgangers Goed Wonen en De Groene Waarden is in 2013 gecontinueerd. In 2014 wordt een nieuw strategisch voorraadbeleid voor het totale woningbezit van IJsseldal Wonen opgesteld. Verkoop is daar een belangrijk onderdeel in. Het koopproduct ‘Goed Kopen’, dat is gebaseerd op erfpacht, bieden we sinds medio 2013 niet meer aan. Financiers zijn terughoudend geworden in het verstrekken van leningen als er sprake is van erfpacht. Omdat wij geen garantie van financiering meer kunnen geven, zijn we gestopt met dit product. Ook het product ‘Koopgarant’ bieden wij vanwege de financiële risico’s vanaf 2013 niet meer aan. We verkopen nu alleen nog woningen onder reguliere condities. Koopstarters kunnen nog wel een starterslening aanvragen bij de gemeente. Tabel 12: Verkoop in 2013

Aantal woningen begroot voor verkoop Aantal verkopen gerealiseerd Verschil

15 16 + 1

Opbrengst begroot Opbrengst gerealiseerd Verschil

€ 2.100.000 € 2.004.000 -/-- € 96.000

Het resultaat uit verkoop ad € 2,0 miljoen is opgebouwd uit de resultaten van de verkopen in 2013 (€ 1,9 miljoen) en het verkoopresultaat op de verkopen onder voorwaarden (€ 0,1 miljoen). De totale verkoopopbrengst in 2013 is € 5,1 miljoen (ingaande kasstroom). In totaal zijn er 19 eenheden verkocht (raming 15), onder te verdelen in 16 woningen, twee bedrijfspanden en één erfpachtkavel. Na aftrek van de boekwaarden (verminderd met de gerealiseerde herwaardering), resteert een bate van per saldo € 1,9 miljoen. Dit is iets lager dan begroot (€ 2,1 miljoen). In 2013 hebben we vier woningen teruggekocht. Hiervan zijn er twee weer verkocht, één is er verhuurd en één staat nog te koop. Er is in 2013 één woning aangekocht voor de ontwikkeling van Marktplein II. Onderhoud Het onderhoudsbeleid van IJsseldal Wonen is vastgelegd in de (meerjarenonderhouds-)begroting. We hebben het onderhoud verdeeld in vier categorieën:  planmatig onderhoud  reparatieverzoeken  mutatieonderhoud  individuele woningverbetering Het planmatig onderhoud wordt uitgevoerd op basis van de vervangingscyclus van de diverse onderdelen van de woning. Het doel is om op tijd preventief onderhoud uit te voeren, zodat de onderdelen zo lang mogelijk meegaan. De reparatieverzoeken worden uitgevoerd op initiatief van de klant. Het gaat hierbij om kleine onderhoudswerkzaamheden. De reparatiewerkzaamheden aan de buitenkant van de woning komen voor rekening van de verhuurder. De reparatiewerkzaamheden aan de binnenzijde van de woning komen, conform het huurrecht, veelal voor rekening van de huurder. Hiervoor kunnen huurders lid worden van ons glas- en servicefonds. Tegen een maandelijkse bijdrage worden deze reparaties dan door IJsseldal Wonen uitgevoerd. Mutatieonderhoud voeren we uit bij het opnieuw verhuren van een woning. Hierbij moet de woning voldoen aan het gewenste kwaliteitspeil. Er wordt geen asbest meer geaccepteerd in zelf aangebrachte voorzieningen. Hierop wordt extra gecontroleerd.


15

Onder individuele woningverbetering verstaan we het vervangen van badkamers, toiletten of keukens op verzoek van de klant. Afhankelijk van de ouderdom van de vertrekken, ontvangen de klanten een aanbieding waarbij het onderhoud gratis of tegen bijbetaling van de vervroegde afschrijving wordt uitgevoerd. In het kader van de bezuinigingsdoelstellingen zijn ook de uitgaven aan de individuele woningverbeteringen kritisch onder de loep genomen. Gezien de hoge technische kwaliteit bleek het technisch verantwoord om de onderhoudscycli van badkamers, toiletten en keukens te verlengen. Hierdoor zal deze vorm van onderhoud in de toekomst sterk afnemen. Keuzevrijheid is een belangrijk uitgangspunt bij IJsseldal Wonen. Alleen bij onderhoud aan de buitenzijde van de woning of op basis van veiligheidsvoorschriften is de huurder verplicht mee te werken. Waar mogelijk heeft de huurder keuzemogelijkheden in de afwerking, bijvoorbeeld bij vervanging van keuken, badkamer of toilet. Tabel 13: Onderhoud in 2013

Soort onderhoud Planmatig onderhoud (incl. contractenonderhoud)

Begroting 2013 x €1.000

Realisatie 2013 x € 1.000

5.862

2.855

660 210 6.732

702 330 69 3.956

Reparatieverzoeken Mutatieonderhoud Asbestsanering Totaal

Het planmatig onderhoud is gedurende 2013 fors bijgesteld vanwege bezuinigingen. Voor de reparatieverzoeken en het mutatieonderhoud is sprake van grotere uitgaven dan was begroot. Voor een deel zijn deze kosten niet goed te beïnvloeden. Daarnaast is er in dit eerste jaar na fusie sprake geweest van wisselingen in budgetverantwoordelijkheden en niet eenduidige werkafspraken. Dat is van invloed geweest op de onderhoudsuitgaven. Verduurzaming woningbezit Wij verduurzamen onze bestaande woningvoorraad door bij planmatig onderhoud en bij mutatie de energiezuinigheid van woningen te verbeteren. In 2018 willen we onze woningen gemiddeld op label B hebben. Het bezit in de gemeente Lochem heeft gemiddeld label B. In de gemeente Voorst zal door de vele nieuwbouw en sloop van oude woningen sinds 2011 naar verwachting het gemiddelde energielabel in 2013 op C uitkomen. In 2014 wordt een actueel overzicht gemaakt voor ons hele woningbezit. Grafiek 1: Energielabels woningbezit gemeente Voorst (stand 2011)


16

Grafiek 2: Energielabels woningbezit gemeente Lochem (stand 2013)

Dit jaar zijn we een samenwerking aangegaan met LochemEnergie, een lokale coöperatieve vereniging die zich inzet voor duurzaamheid. Samen met LochemEnergie willen we op 50 huurwoningen in de gemeente Lochem zonnepanelen plaatsen. LochemEnergie financiert de zonnepanelen en verhuurt deze aan de bewoners. De financiering komt deels via de provincie en deels via de eigen leden. In 2014 starten we daadwerkelijk met de uitvoering van het project.

2.3

Onze wijken en buurten

Maatschappelijk en commercieel vastgoed Ons maatschappelijk vastgoed (inclusief zorgvastgoed) bestaat uit:  Drie steunpunten in Epse, Almen en Harfsen van waaruit zorgen welzijnsdiensten worden verleend aan de omliggende woningen. De steunpunten zijn verhuurd aan zorgorganisatie Sutfene. De woningen worden rechtstreeks door IJsseldal Wonen aan de huurders verhuurd.  De beschermde woonvorm Hassinkhof in Gorssel. Dit zijn 10 eenheden met gemeenschappelijke ruimtes die verhuurd worden aan Philadelphia Zorg.  De beschermde woonvorm Kapperallee in Eefde. Dit zijn 18 eenheden met gemeenschappelijke ruimtes die verhuurd worden aan Trajectum Hanzeborg.  De buurtsuper in Almen, die gerund wordt door Support en Co. Hierbij worden mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt ingezet, die via het werk in de buurtsuper weer werkervaring kunnen opdoen en daardoor betere kansen hebben op de reguliere arbeidsmarkt.  De werken expositieruimte voor de kunstkring in Twello die wordt verhuurd met huurkorting.  De beschermende woonvormen Daslook 4 en De Barnte 14 voor cliënten van Zozijn.  Zeventien woningen verhuren wij in Twello aan De Passerel voor huisvesting van hun cliënten.  Zorggroep Apeldoorn huurt in Torenbosch 12 in Twello een dagopvangruimte.  Drie wooneenheden in Voorst die wij verhuren aan ‘s Heerenloo Zorggroep.  Een verzorgingstehuis in Twello dat wij verhuren aan Trimenzo.  Een verpleeghuis in Twello dat wordt verhuurd aan Zorggroep Apeldoorn. We hebben in 2013 overleg gevoerd met de werkgroep uit Harfsen die zich bezighoudt met de ontwikkeling van een Kulturhus in het dorp. IJsseldal Wonen faciliteert de werkgroep met € 12.500 om het haalbaarheidsonderzoek verder uit te werken. Ook onderzoeken wij of de drie steunpunten optimaler gebruikt kunnen worden door de lokale gemeenschap. Ons maatschappelijk en commercieel vastgoed, exclusief zorgvastgoed, betreft per 31 december 2013 in totaal 6.445 m2 met een jaarhuur van € 671.552. Hiervan is 2.819 m2 met een totale jaarhuur van € 349.397 maatschappelijk vastgoed. IJsseldal Wonen richt zich de komende jaren vooral op sociale huurwoningen. In de toekomst zal het aandeel commerciële ruimten dan ook afnemen door delen ervan te verkopen. Passend binnen dit kader zijn eind 2013 twee commerciële ruimten verkocht met een gezamenlijke oppervlakte van 1.876 m2 en een jaarhuur van € 211.248. Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen

17

Investeringen in leefbaarheid Bij onze investeringen in leefbaarheid hanteren we de volgende uitgangspunten:  Het belangrijkste uitgangspunt is dat huurders in eerste instantie zelf verantwoordelijk zijn voor hun eigen leefomgeving. Wanneer zij zelf in staat zijn om de knelpunten op te lossen, is er geen ondersteuning van anderen nodig.  Leefbaarheid is geen zaak van ons alleen. Investeringen in leefbaarheid doen we altijd samen met andere partijen.  De inzet van IJsseldal Wonen moet een toegevoegde waarde hebben voor onze huurders of andere kwetsbare inwoners in ons werkgebied. Het is niet uitgesloten dat ook anderen profijt hebben van deze inzet, om bijvoorbeeld een bepaalde schaalgrootte te halen.  De inzet van IJsseldal Wonen moet een relatie vertonen met ons woningbezit in de betreffende kern.  De inzet moet passen binnen de wettelijke kaders, nu en in de toekomstige Herzieningswet.  Alle activiteiten die op het terrein van leefbaarheid worden ontplooid moeten een (maatschappelijk) rendement opleveren. We hebben in 2013 diverse lokale initiatieven ondersteund om de leefbaarheid in wijken en/of de zelfredzaamheid van mensen te verbeteren. Dit doen we door een financiële bijdrage te leveren of door zelf fysieke maatregelen te treffen. Enkele voorbeelden van activiteiten die we in 2013 hebben gefaciliteerd:  subsidiëring van de Kunstkring Voorst door een jaarlijkse huurkorting;  sponsoring van het Klompenfeest in Twello;  groenonderhoud;  verlichting achterpaden;  sponsoring van buurtbarbecues in Voorst;  sponsoring van de renovatie van de Kinderboerderij in Teuge;  sponsoring van een kookboek in Voorst door buurtbewoners gemaakt;  bijdrage aan buurtbemiddeling;  ondersteuning financiële thuisadministratie;  ondersteuning Hulpfonds Gorssel e.o.;  ondersteuning jongerenwerk (straathoekwerker);  ondersteuning van het vervoersproject van Stichting Ouderenwerk Lochem;  ondersteuning van het ‘Thuis informatie project’;  sponsoring van de renovatie van een peuterplein in Eefde;  sponsoring van het jazzfestival in Gorssel;  ondersteuning van het openluchttheater in Gorssel. We hebben bij een aantal complexen inloopbijeenkomsten georganiseerd waarbij onze woonconsulenten en opzichters met bewoners in gesprek gaan over de woonbeleving en de leefbaarheid in het desbetreffende complex. Onze woonconsulenten en opzichters zijn verder actief in de wijken als het gaat om overlast, betalingsachterstanden en andere problematiek die van invloed zijn op de leefbaarheid. Vanaf 2014 gaan we ons nog meer inzetten om het buurten en wijken zelfredzamer te maken (het zogenaamde ‘noaberschap’). Wij juichen het initiatief dat burgers nemen om de buurt te verbeteren sterk toe. Sociaal netwerk In de gemeente Voorst zijn we aangesloten bij een regulier OGGZ-overleg (Openbare Geestelijke Gezondheidszorg) en in het Sociale Vangnet. Hier vindt op financieel en sociaal-maatschappelijk terrein afstemming plaats tussen IJsseldal Wonen, de gemeente Voorst en hulpverlenende instanties. Ook in de gemeente Lochem heeft IJsseldal Wonen een uitgebreid netwerk opgebouwd. De lijnen met diverse maatschappelijke instellingen zijn kort waardoor op basis van wederkerigheid problemen worden aangepakt.


18

Voor gezinnen waarin sprake is van meervoudige problematiek zijn we in 2013 samen met de gemeente Lochem en enkele maatschappelijke organisaties in Epse gestart met een maatschappelijke carrousel. Deze carrousel krijgt een vervolg in de gehele gemeente Lochem.

2.4

Onze samenwerkingspartners

Onze inzet op het gebied van de woningmarkt en de leefbaarheid wordt in belangrijke mate bepaald in overleg met onze samenwerkingspartners. We ontlenen immers ons bestaansrecht aan onze prestaties en de maatschappelijke waardering hiervoor. De belangrijkste stakeholders bij het opstellen van ons beleid zijn de gemeenten Lochem en Voorst, de huurdersbelangenvereniging, de dorpsraden en de deelnemers van het netwerk wonen, welzijn en zorg. Om de inbreng van de stakeholders te waarborgen is de samenwerking vastgelegd in een convenant met de gemeenten, een samenwerkingsovereenkomst met de huurdersbelangenvereniging en het masterplan Wonen, Welzijn en Zorg Lochem. Voor de dorpsraden geldt dat we met name gebruik maken van de door hen opgestelde dorpsplannen. Bij de uitvoering werken we met veel partners samen. Hierbij verschuift het accent van een samenwerkingsovereenkomst naar een meer contractuele samenwerking; meer gericht op concrete prestaties, doelstellingen en financiële afspraken. Het resultaat van de lokale verankering moet zijn dat we de prestaties leveren waar behoefte aan is en die gewaardeerd worden. Gemeenten Lochem en Voorst De gemeente is de belangrijkste stakeholder als het gaat om beleid op de woningmarkt. We stellen samen de Woonvisie op, die richtinggevend is voor het strategisch voorraadbeleid en onze strategie wat betreft voorzieningen en accommodatiebeleid. In 2013 is voor de gemeente Lochem een nieuwe Woonvisie vastgesteld waar we een bijdrage aan hebben geleverd. De samenwerkingen met de gemeente Lochem en de gemeente Voorst zijn vastgelegd in prestatieafspraken. De prestatieafspraken met beide gemeenten omvatten de periode 2013 en 2014. De prestatieafspraken worden jaarlijks geëvalueerd. De prestaties in 2013 komen grotendeels overeen met hetgeen is afgesproken. Bij afwijkingen weten we elkaar goed te vinden, om de consequenties in kaart te brengen en aanvullende maatregelen te nemen. Het overleg met de gemeenten verloopt langs verschillende sporen. Er is een ambtelijk overleg voor lopende zaken en voor onderwerpen die worden voorbereid voor het bestuurlijk overleg. Voor incidentele projecten verloopt het overleg meer in projectvorm. Op bestuurlijk niveau heeft de bestuurder overleg gehad met de wethouders Ruimtelijke Ordening en Wonen van beide gemeenten. Bespreekpunten hierbij waren de fusie, het beleid van IJsseldal Wonen, de ontwikkeling van de Woonvisie, de lokale invulling van de regionale woningbouwprogrammering en een aantal dossiers dat nog afgewikkeld moest worden. Huurdersbelangenvereniging IJsseldal In 2013 zijn de huurdersbelangenverenigingen van Goed Wonen en De Groene Waarden gefuseerd tot Huudersbelangenvereniging (HBV) IJsseldal. De HBV is na deze fusie het vertegenwoordigende overlegorgaan van huurders. Met de HBV is een samenwerkingsovereenkomst gesloten waarin het overleg, de informatievoorziening en de financiële ondersteuning is geregeld. In 2013 heeft de HBV een financiele bijdrage ontvangen van € 12.445. De directie van IJsseldal Wonen en het bestuur van de HBV zijn in 2013 vier keer bijeen geweest voor een reguliere vergadering. Verder zijn er nog diverse overleggen geweest. Besproken onderwerpen in 2013:  De fusie van de huurdersbelangenverenigingen  De nieuwbouwprojecten IJsseldal Wonen  Het advies van de HBV over de werving van twee nieuwe kandidaten voor de Raad van Toezicht  Het jaarverslag en begroting van de HBV  Het opstellen van een nieuwe samenwerkingsovereenkomst Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen

19

   

De adviesaanvraag voor jaarlijkse huurverhoging Het opzetten van klantenpanels Het advies van de HBV op het visiedocument en ondernemingsplan 2014-2017 van IJsseldal Wonen De samenwerking met LochemEnergie over zonnepanelen voor huurders.

Het overleg met de HBV voldoet aan de vereisten van de Wet op het overleg huurders/verhuurder. Dorpsraden Ons werkgebied bestaat uit 14 kernen. In een aantal van deze kernen is een dorpsraad actief. De dorpsraad wordt gezien als vertegenwoordiger van de betreffende kern en functioneert als aanspreekpunt en belangenbehartiger bij collectieve zaken. De meeste kernen hebben een dorpsplan dat periodiek geactualiseerd wordt. De informatie uit de dorpsplannen vormt een belangrijke inbreng voor ons beleid, zowel op gebied van de woningmarkt als met betrekking tot leefbaarheid. Het is de kerngerichte vertaling ervan. Met de dorpsraad in Epse zijn we in gesprek om het steunpunt bij ’t Wansink een bredere functie te geven. In Harfsen ondersteunen we de dorpsraad die meewerkt aan de ontwikkeling van een Kulturhus. In Wilp is er overleg geweest met de dorpsraad over de bijstelling van het nieuwbouwprogramma. Vanwege de fusie is er in 2013 minder aandacht besteed aan de contacten met de dorpsraden. Vanaf 2014 willen we dit weer intensiveren. Zorg- en welzijnsorganisaties We werken samen met onze zorgen welzijnspartners om een zo goed mogelijk resultaat te krijgen voor de klant. Dit kan zijn aan een gezamenlijk project, maar ook aan een integraal aanbod voor een individuele klant. Bij een gezamenlijk project wordt de samenwerking geconcretiseerd en meer verzakelijkt naar overeenkomsten, eindprestaties, verdeling van kosten en inbreng van personele capaciteiten. Bij individuele klanten gaat het vaak om overleg tussen allerlei instanties om een zo goed mogelijk integraal aanbod te kunnen doen. Uit de laatste overleggen komen ook signalen naar voren, die dan weer vragen om een projectmatige aanpak. In de gemeente Lochem nemen we deel aan het netwerk Wonen, Welzijn en Zorg. Hierin zitten onder andere Stichting Ouderwerk Lochem, SKW, Sensire, Sutfene en Viverion. Om te zorgen voor een integraal aanbod van voorzieningen op het gebied van wonen, welzijn en zorg is het Masterplan Wonen, Welzijn en Zorg opgesteld. Dit plan is vertaald in een uitvoeringsplan. In de gemeente Voorst nemen we deel aan het Sociaal Vangnet waarin met name gezinnen met financiële problemen besproken worden. Bij dit overleg zitten onder andere de gemeente, Sensire en de Stadsbank. Voor gezinnen met sociale problematiek is het OGGZ-overleg opgericht. Hierin werken we samen met maatschappelijke organisaties, de gemeente en de wijkagenten. Daarnaast werken we op projectbasis geregeld samen met partijen als Humanitas, Stichting Vluchtelingenwerk, ouderenadviseurs, Dimence en sociaal cultureel werk. IJsseldal Wonen zet het Laatste Kans-beleid in voor huurders die extra begeleid worden om huisuitzetting te voorkomen. Zij krijgen nog een kans om met begeleiding van Stichting Het Vierde Huis te blijven wonen, mits zij zich inspannen om hun leven weer op orde te krijgen. Er liepen in 2013 acht trajecten met het Vierde Huis. Hiervan zijn er vier vroegtijdig beëindigd omdat de huurders hun afspraken niet na zijn gekomen. Ook zijn drie trajecten positief afgesloten en er zijn nog twee trajecten die doorlopen in 2014. In 2013 zijn er negen huurwoningen gedwongen ontruimd. In zes gevallen ging het om betalingsachterstanden en in drie gevallen is er een hennepkwekerij ontmanteld.


20

Met de lokaal actieve zorginstellingen is er regelmatig overleg over onderwerpen als huisvestingsbehoefte, de gevolgen van scheiden van wonen en zorg en woonzorgvisies. Wij verhuren aan diverse zorginstellingen vastgoed. We exploiteren een verzorgingshuis en een verpleeghuis (Martinushof) in Twello. Vanwege de zorgfaciliteiten zijn er aanleunwoningen gesitueerd. De functie van verzorgingshuis verdwijnt door nieuwe regelgeving. We zijn nu met twee zorgaanbieders in gesprek over de toekomst van dit gebied. Collega corporaties In de gemeente Lochem is woningcorporatie Viverion werkzaam in de kernen waar wij geen woningbezit hebben. Op bestuurlijk niveau vindt er jaarlijks afstemming plaats, onder andere ter voorbereiding van het bestuurlijk overleg met de gemeente Lochem. In de Stedendriehoek werken we met collega corporaties samen op het gebied van de woonruimteverdeling. Het woningaanbod van de deelnemende corporaties wordt via Woonkeus Stedendriehoek georganiseerd. Door een goede samenwerking met de collega corporaties in de Stedendriehoek zijn door de provincie Gelderland financiële middelen toegezegd voor extra investeringen in het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Wij willen met deze bijdrage van de provincie zo’n 150 woningen in de gemeente Voorst energiezuiniger maken. IJsseldal Wonen is lid van de brancheorganisatie Aedes. De directeur-bestuurder van IJsseldal Wonen is tevens lid van het dagelijks bestuur van Aedes.

2.5

Onze organisatie

Organisatiestructuur en formatie IJsseldal Wonen wordt geleid door een directeur-bestuurder die verantwoordelijk is voor het besturen van de woningstichting. Wij kennen de volgende afdelingen:  Staf: houdt zich bezig met strategie, beleidsontwikkeling, control, communicatie, participatie en kwaliteitscontrole.  Bedrijfsvoering: is verantwoordelijk voor de financieel-economische zaken, huuradministratie en automatisering.  Vastgoed: is verantwoordelijk voor beheer van het bestaande bezit, de ontwikkeling van nieuwbouw en het bedrijfsbureau.  Woonservice: onderhoudt alle klantencontacten met huurders en woningzoekenden. Grafiek 3: Organogram IJsseldal Wonen per 31-12-2013

Directeurbestuurder

Staf

Bedrijfsvoering


Control

Vastgoed

Woonservice

21

Tabel 14: Organisatie uitgedrukt in formatie

Afdeling Bestuur Staf Control Woonservice Vastgoed Bedrijfsvoering Totaal

Aantal fte’s * 1,00 4,31 0,56 13,86 7,61 5,86 33,20

* Er is in dit overzicht geen rekening gehouden met uitzendkrachten, extra uren bij het secretariaat en interimmanagers. Ziekteverzuim Het totale verzuimpercentage over het jaar 2013 is uitgekomen op 4,34%. Eén medewerker is langdurig arbeidsongeschikt. Bestuurlijke organisatie IJsseldal Wonen kent een bestuurlijke organisatie die bestaat uit de directeur-bestuurder en een Raad van Toezicht. Beiden onderschrijven de Aedes code en de bijbehorende governance code. Om good governance ook in de praktijk handen en voeten te geven werken we volgens:  Statuten  Reglement Raad van Toezicht  Bestuursreglement, waarin aanvullend op de statuten is vastgelegd welke besluiten de bestuurder mag nemen met en zonder voorafgaande goedkeuring door de RvT. De bevoegdheden van de directeur-bestuurder zijn nader uitgewerkt in de procuratie en mandateringsregeling  Financierings- en beleggingsstatuut  Integriteitsbeleid, vertaald in een integriteitscode en klokkenluidersregeling. Deze documenten worden elk jaar door de directeur-bestuurder en Raad van Toezicht beoordeeld op overeenstemming met de meest actuele codes en waar nodig aangepast. Alle actuele versies zijn te downloaden op onze website. Wanneer medewerkers vinden dat zaken niet conform de codes lopen, kunnen ze gebruik maken van een klokkenluidersregeling. Hierin is de mogelijkheid opgenomen om zaken te melden bij een vertrouwenspersoon. Integriteit Integriteit is een van de kernwaarden van IJsseldal Wonen. Wij hebben het vertaald als eerlijk, betrouwbaar en transparant handelen. Het integriteitsbeleid is uitgewerkt in een integriteitscode en klokkenluidersregeling. Medewerkers kunnen zaken waarbij integriteitskwesties melden bij hun leidinggevende of bij de vertrouwenspersoon. Er is in 2013 geen melding binnengekomen op het gebied van schending van integriteit. Verbindingen IJsseldal Wonen heeft een bestuurlijke verbinding met de Stichting Woonkeus Stedendriehoek. Woonkeus is opgericht voor de uitvoering van de regionale woonruimteverdeling in de Stedendriehoek. IJsseldal Wonen is als deelnemer vertegenwoordigd in de Raad van Toezicht. De kosten van de organisatie c.q. de dienstverlening worden verdeeld over de deelnemende verhuurders en gemeenten. Daarnaast ontvangt Woonkeus inkomsten uit inschrijfgelden van woningzoekenden. Woonkeus publiceert jaarlijks een openbaar jaarverslag. Daarnaast had IJsseldal Wonen tot medio 2013 een bestuurlijke en financiële deelneming in Triax Vastgoed B.V. voor een nominaal bedrag van € 10.000. Er waren in totaal drie aandeelhouders die ieder een belang had van 331/3% in Triax vastgoed B.V. Naast IJsseldal Wonen waren Woonbedrijf Ieder1 (Deventer) en Viverion (Lochem/Goor) aandeelhouders. De vennootschap is in mei 2013 opgeheven, wat een kleine verliespost van € 2.000 heeft opgeleverd. Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen

22

Ook hebben wij in verband met de nieuwbouwontwikkelingen op de Nieuwenhof een financiële bijdrage geleverd aan de servicestichting Résidence de Nieuwenhof vanwege de grote leegstand. Het bedrag om de servicestichting te ondersteunen bedroeg € 120.000 op jaarbasis. In 2014 stopt deze bijdrage omdat de eerste fase van de nieuwbouw dan gerealiseerd is. IJsseldal Wonen had in 2013 een zetel in de Raad van Toezicht van de stichting. Begin 2014 is de servicestichting failliet gegaan. Dit heeft voor IJsseldal Wonen geleid tot een financiële strop van € 72.000 (afwaardering van een vordering op de stichting). Personeelsvertegenwoordiging We hebben een ondernemingsraad (OR) die als vertegenwoordiging van het personeel overleg voert met de directeur-bestuurder. Het jaar 2013 heeft voor de OR met name in het teken gestaan van de organisatieontwikkeling na de fusie. Er is hierover veelvuldig overleg gevoerd met de directeurbestuurder. Onderwerpen die daarnaast aan de orde zijn gekomen:  Notitie ziekteverzuim en opleidingsbeleid  Inhoud personeelsbijeenkomsten  Sociaal plan  Advies twee nieuwe leden Raad van Toezicht  Adviesaanvraag organisatie afdeling Vastgoed  Advies notitie ‘Werken aan IJsseldal Wonen’  Keuze nieuwe directie en managementteam fusieorganisatie  Keuze Raad van Toezicht fusieorganisatie. Werken aan IJsseldal Wonen Sinds de fusie hebben zich enkele belangrijke externe en interne ontwikkelingen voorgedaan die van invloed zijn op onze organisatiestructuur en formatie. Extern  Het nieuwbouwprogramma is in beide gemeenten naar beneden bijgesteld. Dit komt onder andere door de demografische ontwikkelingen in de gemeenten.  De wettelijke kaders zorgen voor een afname aan activiteiten op gebied van koopwoningen, commercieel vastgoed en maatschappelijk vastgoed.  De verhuurders- en saneringsheffing leggen een druk op onze bedrijfskosten en kasstromen die hoger is dan verwacht. Hierdoor nemen onze investeringsmogelijkheden af en moeten we efficiënter gaan werken.  Het toezicht op woningcorporaties neemt toe. Intern     



De discussies rondom de missie, visie en koers van IJsseldal Wonen zijn aanleiding voor een cultuurverandering. De verandering van pand naar klant legt de opdrachtgeversrol bij Woonservice neer. De operationele beleidsbeslissingen zullen lager in de organisatie komen te liggen. Het centraal stellen van de klant stelt andere eisen aan alle medewerkers. De bijdrage van IJsseldal Wonen aan de inclusieve samenleving vertaalt zich in competenties, maar legt ook beslag op de financiële middelen. Sturen op betaalbare woonlasten, zodat onze doelgroep goed kan participeren in de samenleving, zal bijvoorbeeld ten koste gaan van huurruimte. Om de financiële continuïteit te garanderen zal er een efficiencyslag moeten plaatsvinden. De manier waarop we klanten willen bedienen leidt tot het samenvoegen van de afdelingen Woonservice en Vastgoed en het invoeren van twee rayonteams en een klantcontactcentrum.


23

Tot 2017 zal de organisatie daarom gefaseerd aangepast worden om tot een efficiëntere inrichting van de organisatie te komen en een andere manier van (samen)werken. Hier is in 2013 een start mee gemaakt:  We zijn aan de slag gegaan met de werkprocessen die moeten aansluiten bij de uitgangspunten van de nieuwe organisatie.  We zijn gestart met intervisiegroepen om te leren feedback te geven aan elkaar en beter met elkaar samen te werken.  Met alle medewerkers zijn startgesprekken gevoerd waarbij werkafspraken zijn gemaakt.  Er is in het najaar een nieuwe manager aangesteld die zowel de afdeling Vastgoed als de afdeling Woonservice aanstuurt en de samenvoeging van de afdelingen oppakt. Het managementteam is hierdoor teruggebracht van vier naar drie leden.  We zijn gestart met de voorbereiding voor het werken in rayonteams. We willen hier in 2014 mee gaan starten.  Voor Woonservice is een plan uitgewerkt om te komen tot een klantcontactcentrum, met het doel om 80% van de vragen af te handelen in de frontoffice. Ook hier starten we in 2014 mee.  De formatie op Vastgoed is aangepast: de functie projectleider nieuwbouw is in de loop van het jaar vervallen en er is een nieuwe medewerker Vastgoed geworven.  Het secretariaat is opgesplitst in operationele taken en het directiesecretariaat.

2.6

Onze financiën

Algemeen Het financiële beleid van IJsseldal Wonen is erop gericht om de financiële continuïteit op lange termijn veilig te stellen, zodat we onze volkshuisvestelijke taken ook in de toekomst kunnen blijven uitvoeren. Hierbij streven we naar een optimale financieringsstructuur met zo laag mogelijke kosten en waarbij toegang tot de kapitaalmarkt gewaarborgd is. Het waarborgen van de financiële continuïteit was in het eerste jaar als IJsseldal Wonen een belangrijk doel. De impact van de jaarlijkse verhuurdersheffing (vanaf 2014 jaarlijks € 2,0 tot 2,5 miljoen) en de bijdrage in de saneringssteun (2013: € 0,7 miljoen) op de financiële mogelijkheden is groot en heeft onder andere tot een forse bijstelling van het investeringsprogramma geleid. Andere belangrijke redenen om het investeringsprogramma, maar ook de ambities op andere beleidsvelden aan te passen, zijn de verscherpte kaders vanuit de overheid op het gebied van woningtoewijzing en investeringsbeleid (DAEB) en het nieuwe toetsingskader dat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft geïntroduceerd. IJsseldal Wonen heeft als uitgangspunt bij het aangaan van verplichtingen, dat de financiering van deze verplichtingen geborgd moet zijn. De ontwikkeling van een nieuw toetsingskader en de transitie van beleid naar uitvoering zijn voor het WSW reden geweest om in 2013 haar oordeel over kredietwaardigheid van corporaties uit te stellen en slechts voor een beperkte periode faciliteringsvolume beschikbaar te stellen. Uiteindelijk heeft IJsseldal Wonen in maart 2014 € 15,2 miljoen faciliteringsvolume beschikbaar gesteld gekregen. De vertraging, als gevolg van het transitieproces binnen het WSW, in de beschikbaarstelling van het faciliteringvolume is voor IJsseldal Wonen aanleiding geweest om het aangaan van nieuwe verplichtingen aan te houden. IJsseldal Wonen heeft het bijgestelde beleid verwerkt in een geactualiseerde meerjarenbegroting. Hierin is gestreefd naar een juiste verhouding tussen enerzijds kostenbesparing en huurverhoging en anderzijds investeren en verkopen. Op basis hiervan voldoet IJsseldal Wonen, met voldoende marge, aan de financiële normen die het WSW stelt en zijn in het investeringsprogramma alleen nog investeringen voor de directe doelgroep (DAEB) opgenomen. De geactualiseerde meerjarenbegroting 2014, getoetst aan de nieuwe financiële normen van het WSW, geeft het volgende beeld:


24

Tabel 15: WSW Risico Score Model

Ratio Interest coverage ratio Debt service coverage ratio Loan to value (bedrijfswaarde) Solvabiliteit Dekkingsratio

Uitkomst 1,93 1,42 64% 35% 21%

Norm >1,4 >1,0 < 75% > 20% < 50%

Enkele belangrijke uitgangspunten die aan de meerjarenbegroting ten grondslag liggen zijn:  De huren worden geharmoniseerd tot maximaal de huurtoeslaggrens. Tot 2018 schommelt de gemiddelde jaarlijkse huurverhoging tussen de 3,75 en 4%. Hierna is inflatievolgend huurbeleid het uitgangspunt.  In 2014 en 2015 worden er 20 woningen verkocht. In de jaren hierna gaan we uit van jaarlijks 15 woningen.  Projectposities voor niet-DAEB ontwikkelingen worden gestaakt en verkocht.  De verhuurdersheffing is structureel ingerekend en bedraagt vanaf 2017 € 2,5 miljoen.  In 2014, maar vooral vanaf 2015, dalen de kosten voor de werkorganisatie structureel door een daling van de formatie. IJsseldal Wonen voldoet met het aangepaste beleid aan de aangescherpte regels vanuit de overheid op het gebied van investeren voor de doelgroep en de inkomenscriteria voor de woningtoewijzing. Hiernaast worden de financiële effecten van de verhuurdersheffing en de saneringsbijdrage opgevangen. Het realiseren van de bijstellingen is gepland in de jaren 2014 en 2015. IJsseldal Wonen zal in de komende jaren de voortgang hiervan monitoren en indien nodig bijstellen. Vermogen De balans geeft een overzicht van de waarde van de bezittingen en schulden. De waardering van de vastgoedvoorraad heeft een grote invloed op de omvang van de balans en waardeveranderingen hierin beïnvloeden het jaarresultaat sterk. IJsseldal Wonen waardeert, conform de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, de sociale vastgoedvoorraad op bedrijfswaarde en de vastgoedbeleggingen op basis van marktwaarde. De totale waarde van de activa bedraagt in de jaarrekening € 268 miljoen. Hiertegenover staat een schuld van € 172 miljoen. Dit betekent dat € 96 miljoen van het bezit van IJsseldal Wonen is gefinancierd met eigen vermogen. De solvabiliteit (gedefinieerd als de verhouding tussen het eigen vermogen en het totale vermogen) is ultimo 2013 36%. Jaarresultaat Het jaarresultaat 2013 is € 2,0 miljoen negatief. Dit resultaat is een uitvloeisel van de feitelijke bedrijfsvoering op het gebied van verhuur, verkoop en projectontwikkeling over het afgelopen jaar en de waardeontwikkeling van ons vastgoed. De onderstaande tabel geeft hiervan het overzicht. Tabel 16: Jaarresultaat

€ 1.000

2013

2012

Verhuurexploitatie Resultaat uit verkoop Onrendabele toppen en afwaardering projecten en grondposities Niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille

1.232 2.004 -/- 5.109 345

174 2.807 -/- 5.611 -/- 6.922

Belastingen (en resultaat deelneming) Totaal

-/- 503 -/- 2.031

553 -/- 8.999


25

De verhuurexploitatie is de kernactiviteit van IJsseldal Wonen. Het verhuren, beheren, onderhouden en financieren van de woningen en andere verhuureenheden levert per saldo een positief resultaat van € 1,2 miljoen op. Ten opzichte van 2012 is het resultaat uit verhuurexploitatie verbeterd met € 1,1 miljoen. Dit komt voornamelijk door hogere verhuuropbrengsten (€ 1,4 miljoen) en lagere onderhoudslasten (€ 1,1 miljoen), waartegenover hogere overige bedrijfslasten staan ad € 1,3 miljoen (waaronder hogere kosten saneringssteun CFV en verhuurdersheffing € 0,7 miljoen, alsmede hogere incidentele lasten ad € 0,6 miljoen). In 2013 hebben we 16 huurwoningen, twee teruggekochte Koopgarantwoningen, twee bedrijfspanden en een erfpachtkavel verkocht. Dit resulteert in € 2,0 miljoen boekwinst. IJsseldal Wonen wil haar nieuwbouwwoningen beschikbaar houden voor de doelgroep en wil een kwalitatief goede woning aan de woningmarkt toevoegen. De mis-match die ontstaat doordat de stichtingskosten van woningen niet volledig in de huurprijs verrekend kunnen worden, wordt gekapitaliseerd en op het moment van investeren ten laste van het vermogen gebracht. In 2013 hebben we per saldo € 5,1 miljoen afgewaardeerd. Tabel 17: Stand afwaardering

Nieuwbouwprojecten De Beek, De Brug, De Bron Nieuwenhof fase 1 Vd Belt huurappartementen Schaeckerhof Stinzenhof Stationskwartier Hofstraatbuurt woningen fase 2 Kapperallee Eefde Beekzicht huurappartementen Grooterkamp fase 1 Subtotaal Grondposities Gestaakte projecten Onverkochte woningen Woningen die opnieuw in verhuur zijn genomen Voorzieningen verliezen op toekomstige koopprojecten Totaal

Ultimo 2012 totaal ORT 1.637 1.010 1.132 1.976 2.469 1.253 2.953 0 0 554 12.984

Ultimo 2013 totaal ORT 1.736 1.511 1.055 2.031 1.855 1.934 2.336 197 2.766 649 16.070

Jaarr. 2013 resultaat 99 501 -77 55 -614 681 -617 197 2.766 95 3.086

0 0 0 0

336 112 286 465

336 112 286 465

0

825

827

12.984

18.094

5.110

De post belastingen en deelneming heeft (op € 2.000 na) betrekking op het afboeken van de actieve belastinglatentie. Deze belastinglatentie van € 0,5 miljoen is tot en met 2012 ontstaan, maar na het bijstellen van de meerjarenbegroting in 2013 verwachten we niet meer dat deze post wordt gerealiseerd. Risico’s Organisatie IJsseldal Wonen is een corporatie in beweging. Het jaar 2013 is het eerste jaar van de gefuseerde organisatie, waarin de samensmelting van de twee corporaties nog niet is afgerond. Vanaf 2014 wordt er gewerkt met één primair informatiesysteem en kan de administratieve organisatie met bijbehorende interne controles hierop worden ingericht.


26

In 2013 is hier nog onvoldoende aandacht voor geweest. Hiernaast verhogen de wisselingen in het management van de organisatie, een andere organisatiestructuur en de wens om de klant steeds meer dienstverlening via het web aan te bieden, tijdelijk het risicoprofiel van IJsseldal Wonen. Deze wijzigingen, gekoppeld aan in veel gevallen een ander takenpakket voor medewerkers, vragen extra aandacht. We zijn ons ervan bewust dat dit niet ten koste mag gaan van de dienstverlening aan onze klanten. Liquiditeiten IJsseldal Wonen heeft van het WSW voor € 15,2 miljoen faciliteringsvolume voor geborgde financieringen, toegekend gekregen. Op basis hiervan kunnen naar verwachting alle activiteiten tot medio 2015 worden gefinancierd. Het WSW zal in 2014, voor het eerst op basis van haar nieuwe beoordelingssystematiek, met een nieuw oordeel over kredietwaardigheid en faciliteringsvolume komen. IJsseldal Wonen voldoet aan de financiële criteria van het WSW. In aanvulling daarop beoordeelt het WSW ons in 2014 aan de hand van 24 kwalitatieve vragen. De combinatie van de financiële ratio’s en het beeld dat het WSW vormt aan de hand van de beantwoording van de vragen, is bepalend voor het afgeven van toekomstig faciliteringsvolume. Wij investeren alleen nog in of ten behoeve van sociale woningen. Dit betekent dat we ontwikkelingen buiten het sociale domein hebben gestaakt en posities op dit gebied willen afstoten. In 2014, maar vooral ook in 2015 zetten wij hier fors op in en hebben we respectievelijk € 4,5 miljoen en € 10 miljoen aan extra verkoopopbrengsten ingerekend. Projectontwikkeling De projectenportefeuille slinkt. We hebben steeds minder projecten in ontwikkeling. Toch willen we, gezien de grote financiële impact, de project control verder ontwikkelen en naar een hoger beheersingsniveau brengen. Dit betekent in eerste instantie het uniformeren van de kaders, het ontwikkelproces en het verantwoordingsproces. Huidig bezit IJsseldal heeft over het algemeen goed verhuurbaar bezit. De reguliere leegstand is beperkt en niet structureel. De dure huurwoningen (> € 700 huur per maand) zijn over het algemeen moeilijker te verhuren. Extra aandacht vraagt het zorgvastgoed. Aflopende huurcontracten in 2016 bij twee grote zorgcomplexen en een veranderende zorgmarkt verhogen het verhuurrisico. Inmiddels zijn wij met de huurders in overleg over hun wensen voor de toekomst en de mogelijkheden om de huurtermijn te verlengen. Treasury De voorwaarden voor het aantrekken en beleggen van geld zijn ingekaderd in het treasurystatuut. Het statuut zal in 2014 worden geactualiseerd en aangepast worden aan de nieuwe organisatie, maar biedt nu nog voldoende waarborgen. IJsseldal Wonen heeft geen beleggingen uitstaan en in 2013 ook niet gehad. Ook zijn er geen actuele financieringen of derivaten waar toezichtbelemmerende bepalingen op van kracht zijn of waar een situatie van marktwaardeverrekening kan ontstaan. IJsseldal Wonen stuurt in haar treasurybeleid op zo laag mogelijke kosten, realiseerbaar binnen de kaders van het statuut en de kaders gesteld door het WSW en de kaders van het CFV, voor zover deze laatste twee al niet een onderdeel zijn van het statuut. Fiscaliteit Om de fiscale risico’s te beheersen en de fiscale mogelijkheden optimaal te gebruiken wordt met enige regelmaat externe expertise ingehuurd. IJsseldal Wonen heeft haar basisprocessen zodanig ingericht dat bij de aangiften voor loonbelasting en omzetbelasting maximaal gebruik gemaakt wordt van de basisadministraties. Hierdoor worden risico’s beperkt.


27

Voor het opstellen van de aangifte vennootschapsbelasting kan dit niet in voldoende mate. Deze aangifte wordt dan ook met ondersteuning van een extern adviseur opgesteld. De aangiften 2012 van de rechtsvoorgangers worden op korte termijn ingediend.


28

3.

Verslag van de Raad van Toezicht

3.1

Inleiding

De start van IJsseldal Wonen betekende ook de start van een nieuwe Raad van Toezicht. Vanuit de afspraken die voorafgaand aan de fusie zijn gemaakt, bestond de Raad per 1 januari 2013 uit twee leden vanuit voormalig Goed Wonen, twee leden vanuit voormalig De Groene Waarden en een nieuw lid. De Raad van Toezicht had zich vooraf gerealiseerd dat het een bijzonder jaar zou worden. Het eerste jaar na een fusie staat immers in het teken van opbouwen. Opbouwen van de organisatie, investeren in de relatie met stakeholders en een nieuwe positie vinden in het krachtenveld van het wonen in de gemeenten Voorst en Lochem. De Raad heeft vanuit deze wetenschap ook het toezicht ingevuld, met ruimte voor de bestuurder, maar ook met advies en goed toezicht op kritische momenten. In mei 2013 is de voorzitter, Rob Goossens onverwacht op 48-jarige leeftijd overleden. De heer Goossens heeft zich in de afgelopen twee jaar intensief bezig gehouden met IJsseldal Wonen. Eerst via de begeleidingscommissie bij de voorbereiding van de fusie, en vervolgens als voorzitter van de nieuwe Raad van Toezicht. Hij was gedurende deze periode een belangrijke sparringpartner voor het bestuur. Zijn overlijden heeft dan ook een grote leegte achtergelaten binnen de Raad van Toezicht.

3.2

Hoofdlijnen van de Governance structuur

IJsseldal Wonen is een stichting met twee lagen: het bestuur, bestaande uit de directeur-bestuurder (die als directeur de leiding heeft over de werkorganisatie en als bestuurder de stichting in alle opzichten vertegenwoordigt) en de Raad van Toezicht. De Raad houdt toezicht op het bestuur, adviseert het bestuur en is de werkgever van het bestuur.

3.3

Bestuur

Directeur-bestuurder Het bestuur van Woningstichting IJsseldal Wonen werd gevormd door de directeur-bestuurder, mevrouw drs. Yolanda Winkelhorst-Wensink RA. Haar leeftijd is 43 jaar. Zij vervult deze functie sinds 1 januari 2013, daarvoor was zij directeur-bestuurder bij De Groene Waarden in Gorssel. Haar arbeidscontract is gesloten voor onbepaalde tijd. Er is niet op voorhand een schadeloosstelling met haar overeengekomen voor het geval de woningstichting het contract met haar zou willen ontbinden. In 2013 had ze de volgende nevenfuncties: Vanuit de rol als directeur-bestuurder:  lid Raad van Toezicht bij Woonkeus  lid Raad van Toezicht bij Servicestichting De Nieuwenhof Als lid van het Algemeen Bestuur van Aedes:  voorzitter Auditcommissie Aedes  lid Raad van Toezicht STAK Woonservice Penningmeester Kulturhus Bredevoort Beoordeling van het functioneren Jaarlijks wordt aan het einde van het jaar het functioneren van de directeur-bestuurder met haar besproken door de remuneratiecommissie. Dit jaar is stilgestaan bij de persoonlijke ontwikkeling, die noodzakelijk is bij de gewenste besturingsstijl. Daarnaast zijn de ontwikkelingen op de vooraf overeengekomen speerpunten besproken. De Raad is tevreden over de voortgang van de organisatieontwikkeling en de ondernemingsstrategie. Maar daarnaast maakt zij zich zorgen over de mate waarin IJsseldal Wonen in control is. Hierover zijn vervolgafspraken gemaakt. Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen

29

Honorering Voorafgaand aan de fusie was een honorering overeengekomen die past binnen de door het VTW en Aedes gedragen Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties. Deze bestond uit een vast inkomen van € 90.000 en een variabel deel van € 6.000. Vervolgens werd deze afspraak doorkruist door de WNT en met name de toenmalige staffel. De Raad heeft besloten de honorering op basis van deze wet naar beneden bij te stellen, maar het verschil in depot aan te houden, in afwachting van het advies van het VTW. In december is de WNT-staffel door de rechter afgekeurd, waarna er een nieuwe staffel is ingevoerd. De oorspronkelijk vastgestelde honorering past binnen deze nieuwe staffel, waardoor deze alsnog is toegekend. Voor het variabele deel heeft de Raad geconstateerd dat de vooraf overeengekomen speerpunten zijn gerealiseerd, hetgeen heeft geleid tot volledige toekenning van dit bedrag. De beloning van de directeur-bestuurder was in 2013 daarmee als volgt samengesteld:  totaal vast inkomen (gegarandeerd jaarinkomen incl. vakantietoeslag): € 90.000 (2012: € 82.271)  resultaatafhankelijk variabel inkomen: € 6.000 (2012: € 4.000)  pensioenkosten: € 20.050 (2012: € 18.121)  vergoedingen en werkgeversdeel sociale lasten € 9.198 (2012: € 9.337). De directeur-bestuurder heeft een auto van de woningstichting tot haar beschikking. Het betreft een auto met 0% bijtelling. Er vonden in 2013 tussen de woningstichting en de directeur-bestuurder geen transacties met tegenstrijdig belang plaats (Governance Code, principe II.3).

3.4

Raad van Toezicht

Profiel De profielschets van de Raad van Toezicht bestaat uit een algemeen kwaliteitsprofiel voor alle leden, aangevuld met specifieke eisen per lid. De profielschets staat gepubliceerd op onze website en is op 28 januari 2013 vastgesteld. Het algemeen kwaliteitsprofiel ziet er als volgt uit. ‘De leden van de Raad van Toezicht dienen samen een multidisciplinair team te vormen. Voor de integrale besluitvorming zijn leden nodig die generalist zijn en daarnaast een aandachtsgebied hebben. Van de leden wordt besluitvaardigheid en resultaatgerichtheid verwacht. Zij moeten in staat zijn scherpe discussies collegiaal te voeren. Zij moeten weten waarop zij dienen te sturen en de juiste vragen kunnen stellen. Hierbij is het gewenst een zeker evenwicht te bereiken tussen personen afkomstig uit het bedrijfsleven en afkomstig uit de non-profitsector.’ De leden beschikken over de volgende nader geformuleerde kwaliteiten:  Het hebben van een helikopterview, analytisch vermogen en het kunnen onderscheiden van hoofd- en bijzaken, het kunnen beoordelen van complexe vraagstukken.  Gevoel hebben voor taakafbakening tussen bestuurder en toezichthouder. Het in hoofdlijnen kunnen functioneren als klankbord voor de bestuurder op diverse (deel)terreinen van beleid.  Het hebben van kennis en ervaring in bestuurlijke besluitvormingsprocessen.  Het kunnen werken in teamverband.  Voldoende kennis op financieel gebied om begrotingen en jaarstukken van IJsseldal Wonen te kunnen beoordelen.  Het hebben van een algemene interesse voor de samenleving en de volkshuisvesting.  Beschikken over eigenschappen als discussievaardigheid, vergadervaardigheid, besluitvaardigheid en communicatievaardigheid. Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen

30

Minimaal twee leden dienen woonachtig te zijn in het actieve werkgebied van IJsseldal Wonen. Daarnaast zullen de leden binding moeten voelen met de samenleving in het algemeen en de volkshuisvesting in het bijzonder. Binnen de Raad van Toezicht zullen naast een brede visie de volgende disciplines/deskundigheden aanwezig zijn:  financieel-economisch  volkshuisvestelijk/ruimtelijke ordening  zorg en welzijn  bedrijfskunde/organisatiekunde  klantenperspectief. Hiertoe zijn de specifieke profielen ontwikkeld. Van ieder lid van de Raad van Toezicht wordt verwacht dat hij of zij de ontwikkelingen ten aanzien van zijn of haar kennisgebied weet te vertalen naar de volkshuisvesting en naar IJsseldal Wonen in het bijzonder. Samenstelling De samenstelling van de Raad van Toezicht was gedurende 2013 als volgt: De heer R. (Rob) Goossens, voorzitter tot mei 2013, woonplaats Bathmen, leeftijd 48 jaar, directeur Zorgidee B.V. Overleden op 17 mei 2013. Nevenfuncties:  voorzitter stichting Helpernoord  bestuurslid Eagles4Deventer  initiatiefnemer stichting Gezondheidscentra Oeganda  voorzitter clubkampioenschappen TC Bathmen. Bijzondere aandachtsgebieden: vastgoed en projectontwikkeling, met name op scheidslijn wonen en zorg, commercieel en sociaal. De heer Ing. P. (Peter) Schrijver, vice-voorzitter tot mei en vervolgens voorzitter vanaf mei 2013, woonplaats Epse, leeftijd 51 jaar, zelfstandig ondernemer in de agrarische sector. Nevenfuncties:  dagelijks bestuurslid Waterschap Rijn en IJssel  lid ledenraad Univé Platteland Verzekeringen  lid Provinciaal Bestuur LTO-Noord  lid Bezwarencommissie Waterschap Groot Salland  lid Raad van Toezicht Pro Wonen  bestuurslid Marke en Gorsselse Heide. Bijzondere aandachtsgebieden: openbaar bestuur, financiën. De heer Th. (Tom) van der Meulen, lid op voordracht Huurdersbelangenvereniging, woonplaats Gorssel, leeftijd 66 jaar, directeur Ideon B.V. Nevenfuncties:  lid Raad van Toezicht Antroz, ouderenzorg  lid van het Bestuur van Stichting Calefax  lid bestuur Golfvereniging De Graafschap. Bijzondere aandachtsgebieden: zorg en welzijn en klantperspectief. Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen

31

De heer drs. P.H. (Patrick) Hijlkema RA, lid, woonplaats Heino, leeftijd 38 jaar, directeuraandeelhouder PHinadin B.V. Zelfstandig interimmanager en managementadviseur. Nevenfuncties:  lid Raad van Toezicht Stichting Openbare Scholengemeenschap Erasmus, Almelo  lid Raad van Toezicht Stichting Openbaar Primair Onderwijs Apeldoorn (Leerplein055). Bijzondere aandachtgebieden: financiën en verslaglegging. Mevrouw J. (Joke) Roeterdink, lid op voordracht Huurdersbelangenvereniging, woonplaats Twello, leeftijd 50 jaar, Verenigingsmanager Sportclubs. Nevenfuncties: geen. Bijzondere aandachtsgebieden: klantperspectief. Binnen de Raad van Toezicht zijn twee commissies actief. De auditcommissie bestond gedurende het verslagjaar uit Peter Schrijver en Patrick Hijlkema. De remuneratiecommissie bestond uit Rob Goossens en Tom van der Meulen. Peter Schrijver heeft de vacante positie van Rob Goossens na zijn overlijden, ingenomen. Benoeming, herbenoeming, aftreden Statutair is bepaald dat leden van de Raad van Toezicht voor vier jaar worden benoemd. Zij kunnen ten hoogste één keer worden herbenoemd. Termijnen bij de rechtsvoorganger worden hierbij meegenomen. In 2013 waren er twee mutaties binnen de Raad van Toezicht. In mei 2013 overleed zoals eerder vermeld Rob Goossen en eind 2013 was Joke Roeterdink als gevolg van het einde van haar zittingstermijn aftredend. Mevrouw Roeterdink heeft vanuit haar achtergrond de belangen van de huurders vertegenwoordigd. Zij had zowel oog voor de primaire als secundaire doelgroep en wist zakelijke belangen te combineren met een menselijke maat. Mevrouw Roeterdink zal als toehoorder aanwezig blijven in 2014 voor zover het de afwikkeling van de arbeidsovereenkomst met de voormalig bestuurder en het onderzoek naar de projecten betreft. Per 1 januari 2014 zijn Heleen Buijs en Arnoud Spithoven als nieuwe leden benoemd, waarbij Arnoud Spithoven per die datum zitting zal nemen in de auditcommissie en Peter Schrijver hierin zal opvolgen. Het rooster van aftreden ziet er nu als volgt uit: Naam

Functie

Benoemingsperiode

Lopende termijn

Peter Schrijver

Voorzitter

2012 t/m 2015

2

Tom van der Meulen

Lid

2012 t/m 2015

2

Patrick Hijlkema

Lid

2013 t/m 2016

1

Heleen Buijs

Lid

2014 t/m 2017

1

Arnoud Spithoven

Lid

2014 t/m 2017

1

Onafhankelijkheid, transacties met tegenstrijdig belang Alle leden van de Raad zijn ‘onafhankelijk in formele zin’, zoals bedoeld in de Governance Code (principe III.2). Er vonden in 2013 tussen de woningstichting en leden van de Raad geen transacties met tegenstrijdig belang plaats (Governance Code, principe III.6).


32

Honorering De vergoeding voor de Raad bedroeg in 2013 in totaal € 24.150 (inclusief BTW). De vergoeding van de leden van de Raad is gebaseerd op de Wet Normering Topinkomens en de begin 2013 geldende staffel. Hierin is vastgelegd dat de vergoeding voor commissarissen maximaal 5% bedraagt van de maximale honorering van de bestuurder, en de vergoeding voor de voorzitter maximaal 7,5%. Dit heeft geleid tot een vergoeding van € 4.250 voor leden en € 6.375 voor de voorzitter. De vergoeding is exclusief btw. De kosten van de BTW voor enkele leden zijn voor rekening van de woningstichting. Hierdoor ontstaat het verschil tussen de toegekende honoraria en de totale vergoeding.

3.5

Toezicht

Toezichtskader Het toezichtskader bevat de spelregels waarbinnen de Raad van Toezicht zijn toezicht uitoefent. Het kader is gedeeltelijk extern bepaald (door het BBSH, de Aedes code en de governance code) en gedeeltelijk intern. De interne regels voor het functioneren van het toezicht zijn vastgelegd in de statuten van IJsseldal Wonen, het Reglement voor de Raad van Toezicht, het Reglement voor de Auditcommissie, het Reglement voor de Remuneratiecommissie en het Bestuursreglement. Alle documenten zijn opgesteld aan de hand van de laatste eisen op gebied van governance en vastgesteld in de eerste vergadering van de Raad van Toezicht op 28 januari 2013. De documenten zijn voor iedereen toegankelijk op de website van IJsseldal Wonen. In de statuten en reglementen is bepaald welke (voorgenomen) besluiten van het bestuur ter goedkeuring aan de Raad moeten worden voorgelegd. Dit zijn bijvoorbeeld de vaststelling van het ondernemingsplan, de begroting, het directie- en volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening. Toetsingskader Het toetsingskader omvat de instrumenten waarmee de Raad zijn toezicht inhoudelijk vormgeeft. Die instrumenten bevatten de criteria waar de prestaties van de corporatie tegen afgezet worden. Het toetsingskader is zowel taakstellend als normatief, dat wil zeggen dat er zowel de te bereiken doelstellingen in zijn opgenomen als de grenzen (normen) waarbinnen de activiteiten van de corporatie moeten worden uitgevoerd. Als toetsingskader heeft de Raad in 2013 gehanteerd: het meerwaardedocument fusie, het activiteitenplan en de begroting 2013. Daarnaast werd tevens gewerkt met het geaccordeerde afwegingskader investeringen en het treasurystatuut. Ook de door de Raad goed te keuren incidentele voorstellen en besluiten van het bestuur zijn onderdeel van het toetsingskader. Toetsingsinformatie De belangrijkste toetsingsinformatie is opgenomen in de tussentijdse rapportage van het bestuur. Daarin worden de bereikte resultaten afgezet tegen de in de begroting opgenomen voornemens. In 2013 stonden er drie viermaandsrapportages op het programma. Dit is niet gerealiseerd. Uiteindelijk is de rapportage beperkt gebleven tot een rapportage over het eerste halfjaar van 2013. De organisatie had merkbaar moeite om na de fusie opnieuw in control te komen. Hierop heeft de Raad haar toezicht geïntensiveerd op specifieke onderwerpen, met name de projectportefeuille. Hierover is diverse malen afzonderlijk gerapporteerd. Governance Code Woningcorporaties IJsseldal Wonen onderschrijft als Aedes-lid de Governance Code. Deze is in juli 2011 geactualiseerd. De Code kent als voorschrift: ‘pas toe of leg uit’. De principes resp. uitwerkingen van die principes in de Code die wij niet toepassen zijn de volgende: Met betrekking tot het principe: Rechtspositie en bezoldiging bestuur (II.2): volgens de Code wordt een lid van het bestuur voor een periode van maximaal vier jaar benoemd. De huidige directeur-bestuurder is voor onbepaalde tijd benoemd. Dit was ook de situatie bij de rechtsvoorganger. De Raad heeft er bewust voor gekozen hier niet aan te tornen. Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen

33

Met betrekking tot het principe: Taak en Werkwijze (III.1). De Code bepaalt dat de Raad ten minste eenmaal per jaar buiten aanwezigheid van het bestuur zijn eigen functioneren en dat van de individuele leden bepreekt. Deze evaluatie is in 2013 achterwege gebleven. Door het overlijden van de voorzitter bestond de Raad nog uit vier leden, waarvan er één aan het eind van 2013 aftrad wegens einde zittingstermijnen. De Raad vond het niet zinvol in deze samenstelling te evalueren en heeft ervoor gekozen om dit begin 2014 op te pakken met een voltallige Raad van Toezicht.

3.6

Activiteiten van de Raad van Toezicht

De Raad heeft het afgelopen jaar zeven maal vergaderd conform de reguliere cyclus. De agenda van de reguliere bijeenkomsten heeft een vaste structuur:  Algemeen: het verslag van de vorige vergadering en mededelingen van de directie: het gaat daarbij meestal over relevante voorvallen binnen de sector, het werkgebied van de corporatie en de werkorganisatie.  Onderwerpen ter bespreking: o.a. de planning van nieuwe en de voortgang van lopende nieuwbouwprojecten, de planning en uitvoering van bijzondere verkoopprojecten, de gang van zaken binnen de organisatie.  Onderwerpen ter goedkeuring: (voorgenomen) besluiten van het bestuur, zoals genoemd in de statuten, het Reglement voor de Raad van Toezicht en het Directiestatuut.  Governance: alle onderwerpen die te maken hebben met het bestuur, het (interne en externe) toezicht en de verantwoording van bestuur en toezicht. In de eerste vergadering stond de start van een nieuwe Raad van Toezicht centraal. Dit kwam tot uiting in de goedkeuring van de totale governancestructuur en de benoeming van het vijfde lid, de heer Hijlkema. Tijdens deze vergadering is ook de samenstelling van de auditcommissie en de remuneratiecommissie bepaald. Eveneens is de vertrouwenspersoon benoemd. Daarnaast is het besluit genomen over de honorering van de bestuurder. Deze volgt de WNT, maar op advies van de VTW is besloten het verschil tussen de oorspronkelijk toegekende honorering bij de fusie en het bedrag conform de WNT in depot aan te houden, totdat er meer zekerheid komt. De tweede vergadering stond in het teken van de activiteiten van IJsseldal Wonen en de financiële vertaling hiervan. Het activiteitenplan en de begroting over 2013 zijn uitgebreid besproken, evenals het meerjarenperspectief en de beoordeling van de risico’s. In maart was de derde vergadering. Deze werd voorafgegaan door gesprekken met de huurdersbelangenvereniging, de ondernemingsraad, de MT-leden en de bestuurder. Naast kennismaken, stonden deze gesprekken in het teken van de eerste ervaringen met IJsseldal Wonen. Tijdens de reguliere vergadering zijn de projecten gepresenteerd en zijn de afrondende rapportages van Goed Wonen en De Groene Waarden over 2012 aan de orde gekomen. In juni was de vierde reguliere vergadering van de Raad van Toezicht. Tijdens deze vergadering zijn de missie en kernwaarden van IJsseldal Wonen besproken en goedgekeurd. Daarnaast is in aanwezigheid van de accountant gesproken over de jaarstukken van de rechtsvoorgangers van IJsseldal Wonen. Door de afstemming van de waarderingsgrondslagen en de aanpassingen aan de nieuwe RJ 645 hadden deze jaarstukken nog niet voldoende kwaliteit om in deze vergadering te worden goedgekeurd. Dit is onder toezicht van de Auditcommissie, nadat ze voorzien waren van een goedkeurende controleverklaring, verder afgewikkeld. Op de vijfde vergadering in september is het strategisch beleidsplan gepresenteerd. Er is door de Raad uitgebreid gediscussieerd over de inhoud van het plan. Zo zijn o.a. de afbakening van de doelgroep, het vergroten van kansen voor verschillende doelgroepen, en de rol van de corporatie op gebied van zelfredzame wijken en buurten aan bod gekomen. Daarnaast is de bijbehorende organisatie ontwikkeling besproken. Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen

34

Doelstelling is te komen tot een professionele organisatie waarbij de medewerkers van IJsseldal Wonen professioneel, klantgericht, integer en transparant handelen. De organisatie moet in staat zijn om voortdurend mee te bewegen met de externe ontwikkelingen en de behoeften van onze doelgroep. Daarbij wordt efficiënt en effectief gewerkt. Dat vraagt nogal wat van de ontwikkeling van medewerkers. De Raad realiseert zich dat, maar ziet zowel de koers als de hernieuwde inrichting van de organisatie als de juiste ontwikkelrichting van IJsseldal Wonen. In de zesde vergadering in oktober is uitgebreid stilgestaan bij de verantwoordingsinformatie. Naast de rapportage over het eerste halfjaar, zijn de stand van zaken van de nieuwbouwprojecten, liquiditeiten en verkopen tot en met het derde kwartaal besproken. Geconstateerd werd dat er nog een slag gemaakt moet worden in de kwaliteit en tijdigheid van verantwoordingsinformatie, en dat er meer aandacht moet komen voor het risicomanagement. Dit werd door de bestuurder ondersteund, die naar aanleiding daarvan een plan liet presenteren om beter in control te komen. Verder is in deze vergadering de benoeming van een nieuwe accountant goedgekeurd. Tijdens de zevende en laatste vergadering van 2013 moest de Raad helaas concluderen dat het plan voor verbetering van de bedrijfsvoering nog niet had geleid tot de gewenste tijdigheid, aangezien de begroting voor 2014 nog niet gereed was. De voorbereidingen waren wel in volle gang en werden met de nodige aandacht door de Auditcommissie gevolgd. De Raad heeft in deze vergadering stilgestaan bij de commotie over de honorering van de voormalig bestuurder van Goed Wonen. Daarnaast heeft de Raad besloten om een onderzoek in te stellen naar diverse projecten, om te beoordelen of er aanleiding en mogelijkheden zijn om de resultaten hiervan bij te sturen. Om de Raad in 2014 weer te completeren, zijn twee nieuwe leden voorgedragen en benoemd. Tijdens deze vergaderingen zijn de volgende governance besluiten genomen. Genomen besluit 13-01 13-02 13-03 13-06 13-07 13-08 13-11 13-14 13-16 13-17 13-21 13-22

Benoeming van de heer Hijlkema als nieuw lid van de RvT. Besluit tot het volgen van het voorstel van VTW over de nieuwe honoreringscode directeur/bestuurder. De RvT gaat akkoord met de (nieuwe) reglementen in de governance map en stelt deze allemaal vast Goedkeuring activiteitenplan, de begroting 2013 en de meerjarenprognose 2013-2017 Mandaat verstrekt aan Auditcommissie ter afhandeling van de jaarrekeningen van De Groene Waarden en Goed Wonen 2013 Goedkeuring aan het Startdocument IJsseldal Wonen, missie en kernwaarden. Goedkeuring aan het Visiedocument na aanpassing van opmerkingen Besluit om twee leden van HBV zitting te laten nemen in de selectiecommissie voor beide vacante functies in Raad. De RvT keurt het strategisch beleidsplan goed. De RvT keurt het voorgenomen besluit inz. de organisatieontwikkeling goed, evenals de uitgewerkte fasering ervan. De RvT gaat akkoord met de benoeming van mevrouw H.W.J. Buijs en de heer A. Spithoven De RvT gaat akkoord met de arbeidsvoorwaardenbrief aan de directeur/bestuurder d.d. 9 december 2013.


Datum vergadering 28-01-2013 28-01-2013 28-01-2013 26-02-1013 11-06-2013 11-06-2013 15-07-2013 15-07-2013 17-09-2013 17-09-2013 16-12-2013 16-12-2013

35

Naast de reguliere vergaderingen is de Raad van Toezicht in 2013 drie keer bijeen gekomen voor een specifiek thema. In april presenteerde de bestuurder haar bevindingen na de eerste 100 dagen IJsseldal Wonen. De actuele ontwikkelingen qua Regeerakkoord werden gecombineerd met de interne stand van zaken. Aan de hand van de 7-S indeling, werden inzichten gedeeld op gebied van structuur, strategie, sleutelfunctionarissen, staf, stijlen, ICT, en cultuur. Dit heeft geleid tot een reset in het plan van aanpak voor de ontwikkeling van IJsseldal Wonen. De tweede extra vergadering in juli had twee hoofdonderwerpen: het ondernemingsplan en de werving van de nieuwe RvT-leden. Voor het ondernemingsplan waren de missie en kernwaarden al goedgekeurd. In deze vergadering is uitgebreid stilgestaan bij de visie. Daarnaast is besloten het ondernemingsplan te splitsen naar een strategisch beleidsplan, en een daarvan afgeleid concreet vertaald ondernemingsplan met een cijfermatige onderbouwing. De splitsing had als voordeel dat er meer zorgvuldigheid en kwaliteit kon worden geleverd, en er ruimte werd gemaakt voor het betrekken van stakeholders bij dit belangrijke plan. Daarnaast stond de werving van nieuwe RvT-leden op het programma. Door het overlijden van Rob Goossens en het vertrek van Joke Roeterdink, ontstonden er twee vacatures. Besloten is om deze gelijktijdig per 1 januari 2014 in te vullen. Het feit dat er twee vacatures tegelijk waren gaf aanleiding om de profielen nog eens goed onder de loep te nemen. Niet alleen qua inhoudelijke competenties, maar ook qua stijlen qua besluitvorming en samenwerking binnen de Raad. De Raad heeft besloten zich hierbij extern te laten ondersteunen. Van de twee vacatures, was er één benoeming nodig op voordracht van de huurdersbelangenvereniging. Gezien de samenhang in de benoemingen is besloten om het gehele traject van werving in samenwerking met de huurdersbelangenvereniging vorm te geven. De huurdersbelangenvereniging heeft hiermee ingestemd. De derde extra bijeenkomst heeft plaatsgevonden in december, naar aanleiding van de ontwikkelingen rondom de functie van adviseur strategie, regionale ontwikkeling en onderzoek. De invulling van deze functie door de voormalige bestuurder van Goed Wonen bleek niet tot een voldoende takenpakket te leiden in verhouding tot de beschikbare uren. In overleg is besloten tot beëindigen van de arbeidsovereenkomst. Tegelijkertijd ontstond er commotie over de in het verleden getroffen regelingen inclusief de in die regelingen opgenomen vertrekregeling. De Raad heeft besloten een moreel appèl te doen aan de voormalige bestuurder om af te zien van een deel van de regeling en een juridisch onderzoek te starten om te beoordelen of er juist gehandeld is. Inmiddels is duidelijk dat de regelingen niet onder de Wet Normering Topinkomens vallen, en juridisch verantwoord tot stand zijn gekomen. Integriteitscode/Klokkenluiderregeling IJsseldal Wonen heeft een integriteitscode en een klokkenluiderregeling. De Raad heeft de integriteitscode op zichzelf van toepassing verklaard. Er zijn geen bijzonderheden te melden als gevolg van situaties van afhankelijkheid of tegenstrijdige belangen. Extern toezicht De Raad heeft kennis genomen van de jaarlijkse beoordelingen over de rechtsvoorgangers van IJsseldal Wonen door het Centraal Fonds Volkshuisvesting, het Ministerie en het WSW. Daarnaast is de jaarlijkse analyse Corporatie in Perspectief aan bod gekomen. Auditcommissie De Auditcommissie bestaat uit twee leden van de Raad van Toezicht en is ingesteld om het interne financiële toezicht te versterken. De Auditcommissie bespreekt de volgende onderwerpen voor met de manager Bedrijfsvoering en de controller:  jaarrekening/jaarverslag  begroting  liquiditeit en solvabiliteit  investeringsbeslissingen


36

   

administratieve organisatie en interne beheersing management control en informatievoorziening relatie met de externe accountant overige financiële aangelegenheden.

De Auditcommissie heeft in het verslagjaar drie keer vergaderd. Om goed zicht te houden op het in control geraken van de organisatie is besloten om in 2014 vaker bij elkaar te komen. Remuneratiecommissie De Remuneratiecommissie bestaat uit twee leden van de Raad van Toezicht en is ingesteld om al hetgeen rondom functioneren, beoordelen en honoreren van de (voormalige) bestuurder(s) van de organisatie voor te bespreken. De Remuneratiecommissie spreekt onder andere met de bestuurder over de te behalen doelstellingen, de behaalde resultaten en de daaraan gekoppelde beloning. De Remuneratiecommissie heeft in het verslagjaar drie keer vergaderd, onder andere als gevolg van de maatschappelijke aandacht voor de met de voormalige bestuurder getroffen regelingen. Externe accountant Het verslagjaar 2012 van Goed Wonen is gecontroleerd door PWC Accountants. Het verslagjaar 2012 van De Groene Waarden is gecontroleerd door Deloitte. Beide accountantskantoren waren vertegenwoordigd bij het bespreken van de betreffende jaarstukken. De Raad heeft besloten om met de start van IJsseldal Wonen ook te kiezen voor een nieuwe accountant. Na een uitgebreid selectieproces hebben twee kantoren een presentatie gehouden voor het bestuur en de auditcommissie. Naar aanleiding van de presentatie en de offerte is gekozen voor BDO Accountants. Zij hebben met ingang van verslagjaar 2013 hun werkzaamheden gestart. De bevindingen in de managementletter van 2013 waren aanleiding voor de Auditcommissie om het toezicht te intensiveren. Dit heeft geleid tot een plan van aanpak voor verbetering dat nauwlettend wordt gevolgd.

3.7

Goedkeuring van de jaarstukken 2013

In dit jaarverslag treft u het directie- en volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening over 2013 aan. Het jaarverslag is vastgesteld door het bestuur. Vervolgens is de jaarrekening door BDO Accountants onderzocht en goedgekeurd, zoals blijkt uit de controleverklaring die u aan het eind van dit verslag aantreft. Daarnaast heeft BDO Accountants het volkshuisvestingsverslag beoordeeld. De Raad van Toezicht van IJsseldal Wonen heeft van gedachten gewisseld met de accountant over de jaarrekening, de interne berichtgeving, het interne beheersingssysteem en het accountantsverslag. In de vergadering van de Raad van Toezicht van mei 2014 heeft de Raad de jaarstukken goedgekeurd. Deze goedkeuring strekt tot decharge van het bestuur voor het gevoerde beleid. Het resultaat over het verslagjaar bedraagt € 2,0 miljoen negatief. Dit resultaat wordt ten laste van het eigen vermogen gebracht.

3.8

Nawoord

Het jaar 2013 was een bewogen jaar. Het besluit tot fusie had een grote impact op de organisatie, maar was in de ogen van de Raad noodzakelijk om de toekomst van de positie van de huurders van IJsseldal Wonen te waarborgen. Vanuit de Raad hebben we er alle vertrouwen in dat de ingezette koers vanuit IJsseldal Wonen een belangrijke bijdrage zal leveren aan het prettig wonen in de gemeenten Voorst en Lochem. Namens de Raad van Toezicht, P. Schrijver, voorzitter Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen

37

4.

Kengetallen

Onze klanten

2013

2012

2011

2010

2009

Aantal huuropzeggingen Mutatiegraad (%)

217 7

208 7

169 5

205 7

220 7

Gem. aantal reacties per geadverteerde woning Huurachterstand in % jaarhuur (incl. bedrijfsruimtes)

29 0,71

34 0,89

37 0,81

38 0,39

35 0,69

Huurderving in % van jaarhuur (incl. bedrijfsruimtes)

2,94

2,12

1,97

1,57

1,37

Onze woningen

2013

2012

2011

2010

2009

3.344 399

3.284 407

3.291 391

3.301 356

3.272 248

3.743

3.691

3.682

3.657

3.520

2 68

2 54

57 54

57 51

57 46

Aantal opgeleverd

137

49

18

65

109

Aantal aangekocht Aantal verkocht

3 -16

3 -24

1 -18

0 -21

0 -26

Aantal gesloopt/uit exploitatie Overige mutaties Huurprijsklassen

-67 3

-35 0

-11 0

-18 3

0 0

Aantallen wooneenheden en overig bezit Aantal wooneenheden Overige verhuureenheden (maatschappelijk vastgoed, bedrijfsruimtes, garages, parkeerplekken en overig) In bezit In beheer In koopgarantportefeuille Veranderingen woningbezit

Goedkoop (tot € 374,44)

426

448

N/B

N/B

N/B

2.396 323

2.349 308

N/B N/B

N/B N/B

N/B N/B

Duur, boven huurtoeslaggrens (vanaf € 681,02) Onderhoud

199

179

N/B

N/B

N/B

Aantal opdrachten reparaties per wooneenheid Aantal opdrachten mutatieonderhoud per wooneenheid Totaal kosten onderhoud (x € 1.000)

1,14 0,18

1,34 0,26

1,56 0,14

1,55 0,12

1,30 0,15

3.956

5.033

3.378

3.988

4.380

Kosten onderhoud per wooneenheid

1.183

1.533

1.026

1.208

1.339

Onze organisatie Aantal medewerkers

2013

2012

2011

2010

2009

39

40

41

39

41

Aantal formatieplaatsen Aantal fte per 100 woningen

33,2 0,99

32,6 0,99

33,6 1,02

33,4 1,01

32,6 1,00

Betaalbaar (tot € 574,35) Middelduur, tot huurtoeslaggrens (€ 681,02)

Onze financiën WOZ-waarde (x € 1.000) Eigen vermogen (x € 1.000) Voorzieningen (x € 1.000) Solvabiliteit (eigen vermogen/totaal vermogen, %) Loan to value (leningen kredietinstellingen/MVA i/e) Liquiditeit (current ratio) Huuropbrengsten (x € 1.000) Netto bedrijfslasten (exclusief leefbaarheidsuitgaven) per wooneenheid

2013

2012

2011

2010

2009

587.385 96.457

613.603 115.218

N/B 124.375

N/B N/B

N/B N/B

2.124 36,0

3.977 41,8

3.946 45,5

N/B N/B

N/B N/B

0,64 0,45

0,58 0,61

0,56 0,73

N/B N/B

N/B N/B

20.042

18.689

18.192

N/B

N/B

1.571

1.422

1.315

N/B

N/B

Tot en met 2010 ontbreken financiële cijfers op basis van actuele waarde van één van de rechtsvoorgangers. Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen

38


39

5.

Jaarrekening

5.1

Balans per 31 december 2013 (na voorgestelde resultaatbestemming)

(x € 1.000) ACTIVA

31-12-2013

31-12-2012

201.868 3.261 2.626

211.862 7.527 2.695

34.377 3.420 10.814

27.858 6.478 9.539

0

10

256.366

265.969

332 4.138

403 2.853

147 10 0 232

173 82 501 4.861

6.797

697

11.656

9.570

268.022

275.539

Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Financiële vaste activa Deelnemingen Som der vaste activa

Vlottende activa Voorraden Woningen bestemd voor de verkoop Kavels bestemd voor de verkoop Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Latente belastingvordering Overige vorderingen Liquide middelen Som der vlottende activa Totaal activa


40

PASSIVA

31-12-2013

31-12-2012

96.457

115.218

64

93

2.031 93

3.959 18

Langlopende schulden Schulden aan overheden Schulden aan kredietinstellingen Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden Waarborgsommen

97 132.044 10.989 279

101 130.663 9.597 292

Totaal langlopende schulden

242.054

259.941

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Schulden aan gemeenten Belastingen en premies sociale verzekering Overige schulden

19.205 1.412 4 903 4.444

7.146 3.645 15 1.266 3.526

Totaal kortlopende schulden

25.968

15.598

268.022

275.539

Eigen vermogen Overige reserves Egalisatierekening Voorzieningen Onrendabele investeringen nieuwbouw Loopbaanontwikkelingsbudget

Kortlopende schulden

Totaalpassiva


41

5.2

Winst- en verliesrekening over 2013

(x € 1.000) 2013

2012

Bedrijfsopbrengsten Huren Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

20.042 379 2.004 245 229

18.689 320 2.807 319 275

Som der bedrijfsopbrengsten

22.899

22.410

2.373

2.754

5.109 71 1.811 284 339 3.956 591 4.804

5.611 59 1.963 256 348 5.033 409 3.513

19.338

19.946

3.561

2.464

345

-/- 6.922

11 5.445

43 5.137

Saldo financiële baten en lasten

-/- 5.434

-/- 5.094

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

-/- 1.528

-/- 9.552

-/- 501 -/- 2

553 -

-/- 2.031

-/- 8.999

Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Erfpacht Salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Lasten servicecontracten Overige bedrijfskosten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Financiële baten en lasten Rentebaten Rentelasten

Belastingen Resultaat deelnemingen Resultaat na belastingen


42

5.3

Kasstromenoverzicht 2013

(x € 1.000)

2013 Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: - afschrijvingen - gerealiseerde herwaardering n.a.v. afschrijvingen en verkopen - waardeveranderingen materiële vaste activa , vastgoedbeleggingen en voorraden Veranderingen in werkkapitaal: - mutatie vlottende vorderingen - mutatie egalisatierekening - mutatie voorzieningen - mutatie kortlopende schulden

2013

2012

2012

3.561

2.464

5.926 -4.246

7.242 -5.166

5.109

5.671

4.424 -29 75 -2.414

362 -15 -9 -1.126 8.845

6.959

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

12.406

9.423

Interest Belastingen Afname actieve belastinglatentie

-5.155 -198 501

-4.952 1.287 -557

Kasstroom uit operationele activiteiten

7.554

5.201

-2

0

Resultaat deelnemingen Investeringen in materiële vaste activa, vastgoedbeleggingen en voorraden Desinvesteringen materiële vaste activa, vastgoedbeleggingen en voorraden Afname financiële vaste activa

-22.542

-14.894

5.796 10

2.439 0

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen van langlopende schulden Ontvangsten uit kortlopende schulden Aflossingen van kortlopende schulden

Toename geldmiddelen

Toename geldmiddelen


-12.455

-16.738

-12.455

12.149 -3.865 11.000 -4.000

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Liquide middelen 1-1 Liquide middelen 31-12

-16.736 16.260 -2.581 4.000 -6.000 15.284

11.679

6.100

4.425

697 6.797

-3.728 697 6.100

4.425

43

5.4

Algemene toelichting

Algemeen Woningstichting IJsseldal Wonen is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij is werkzaam in de gemeente Voorst en de gemeente Lochem. IJsseldal Wonen werkt binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Twello, de feitelijke vestigingsplaats is Marktplein 110 te Twello. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. IJsseldal Wonen is op 1 januari 2013 ontstaan uit een fusie tussen de Woningstichting Goed Wonen uit Twello en Woningstichting De Groene Waarden uit Gorssel. Effecten regeringsbeleid IJsseldal Wonen is in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. Hiertegenover staat de door de regering doorgevoerde verruiming van het huurbeleid, waardoor de huren sneller kunnen stijgen. Jaarlijks wordt de hoogte van beide heffingen door de overheid en het CFV opnieuw bepaald en deze kan in theorie op nul gesteld worden. IJsseldal Wonen neemt voorzichtigheidshalve als uitgangspunt bij haar beleidskeuzes aan dat zowel de verhuurdersheffing als de verruiming van het huurbeleid structurele maatregelen zijn en dat de omvang van de verhuurdersheffing per woning vanaf 2018 stabiel blijft. Het CFV zal, naar onze verwachting, in de eerste vijf jaren een in omvang afnemende heffing opleggen. Hierna verwachten wij dat deze heffing zich stabiliseert tot een half procent van de huursom In de waardering van ons vastgoed en de investeringsplannen is rekening gehouden met de hiervoor geschetste verwachtingen en uitgangspunten. Dit heeft grote negatieve impact op de financiële slagkracht van de organisatie. Om, in deze veranderende omstandigheden, de financiële continuïteit van de organisatie te waarborgen, is een beleid ingezet van kostenbesparing, beperking van investeringen en helaas is ook versnelde verhoging van de huren noodzakelijk. De toegang tot de kapitaalmarkt is gewaarborgd. Het WSW stelt voldoende faciliteringsvolume (€ 15,2 miljoen op basis van meerjarenbegroting 2013) beschikbaar voor het aantrekken van voldoende geborgde financieringen om onze plannen te realiseren. Het WSW heeft in 2013 nieuwe financiële toetsingscriteria geformuleerd. Deze criteria zijn de: dekkingsratio, interest coverage ratio, debt service coverage ratio, loan to value en solvabiliteitsratio. IJsseldal Wonen voldoet ook op grond van de meerjarenbegroting 2014 ruimschoots aan alle door het WSW gestelde normen, evenals aan de al jaren geldende toets met de 2%-aflossingsfictie. Grondslagen voor consolidatie Triax Vastgoed B.V is in 2013 opgeheven. IJsseldal Wonen had een belang van 33 1/3 procent in Triax Vastgoed B.V. Op basis van artikel 2:407.1 BW werd in 2012 van consolidatie afgezien omdat het belang van de deelneming van te verwaarlozen betekenis is. Schattingswijzigingen In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting (toelichting mutatie bedrijfswaarde).


44

Presentatiewijziging De jaarrekening 2013 is de eerste jaarrekening van IJsseldal Wonen als gefuseerde organisatie. De in deze jaarrekening opgenomen vergelijkende cijfers over 2012 zijn pro forma samengevoegde cijfers van de beide rechtsvoorgangers. Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van IJsseldal Wonen zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.

5.5

Grondslagen voor waardering van activa en passiva

Algemeen Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2012 is een herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW en de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, zoals uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste schattingswijzigingen zoals opgenomen in de toelichting op de waardering van de materiële vaste activa in exploitatie. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid de bouwvergunning is ontvangen.

Materiële vaste activa Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgingsof vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen

45

op de verkrijgingsof vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Afschrijving geschiedt lineair, gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Verwerking van groot onderhoud IJsseldal Wonen verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activaregistratie zijn te herleiden wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen. Verplichtingen tot herstel Voor verplichtingen tot herstel na afloop van het gebruik van het actief (ontmantelingskosten) wordt een voorziening getroffen voor het verwachte bedrag op het moment van activering. Dit bedrag wordt verwerkt als onderdeel van de vervaardigingsprijs van het materieel vast actief.

Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van IJsseldal Wonen is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert IJsseldal Wonen zich als vastgoedbeheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde.


46

Waarderingsgrondslag IJsseldal Wonen waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs en daarna tegen de actuele waarde zijnde de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of wijzigen van de oorspronkelijke capaciteit. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris als separate componenten onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Complexindeling Complexen worden gedefinieerd op basis van type en bouwjaar en locatie. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de in januari 2014 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 10 jaar, behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan tien jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente, alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening van het sociaal vastgoed zijn onder meer de volgende uitgangspunten gehanteerd:  jaarlijkse huurverhoging 2014 3,56%, 2015-2018 3,87%, daarna 2%; de huur van sociale huurwoningen wordt afgetopt op de liberalisatiegrens (€ 681);  jaarlijkse huurderving van 1,5% in 2014, daarna 1,0%; Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen

47

         

 

jaarlijks 180 mutaties (mutatiegraad ca. 5,5%); huurharmonisatie tot 60-80% van de maximaal redelijke huur (met als maximum de huurtoeslaggrens), conform het bestaande beleid; jaarlijkse stijging van de bouwkosten en personeelskosten met 3%; jaarlijkse stijging van de overige bedrijfslasten met 2% tot en met 2018 en 3% vanaf 2019; genormeerde variabele overige bedrijfslasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) van € 863 per verhuureenheid (tienjaarsgemiddelde); genormeerde onderhoudskosten per woning: klachten € 220, mutatie € 89, planmatig € 881; een restwaarde van € 5.000 per woning op basis van de geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode; een rekenrente van 5,25%; toekomstige verkoopplannen voor de komende vijf jaar; een geschatte resterende levensduur van de complexen van 15-60 jaar, met een minimum van 15 jaar (tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is); voor alle nieuwbouwcomplexen is uitgegaan van een levensduur van 50 jaar; een verhuurdersheffing op basis van de volgende percentages van de WOZ-waarden (per € 1.000) van het sociaal bezit: 2014 3,81%, 2015 4,49%, 2016 4,91%, 2017 en verder 5,36%; de bijdrage saneringssteun aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting en vennootschapsbelasting zijn niet ingerekend.

De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd. Mutaties in bedrijfswaarde Mutaties in de bedrijfswaarde van een complex worden als volgt verwerkt:  Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering), indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen

48

bijzonder waardeverminderingsverlies. 

Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies.

Het hiervoor genoemde bijzondere waardeverminderingsverlies (respectievelijk de terugname daarvan) worden ten laste (respectievelijk ten gunste) van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Afschrijvingen Per component wordt lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2013 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als sociaal vastgoed in exploitatie. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Bijzondere waardevermindering IJsseldal Wonen beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijJaarverslag 2013 IJsseldal Wonen

49

gings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte opbrengstwaarde.

Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘commercieel vastgoed in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Algemene uitgangspunten De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld.

Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en overig commercieel vastgoed. Waarderingsgrondslag IJsseldal Wonen waardeert commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. In afwijking van de waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie, wordt commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd op basis van reële waarde. Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgesteld:  Recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed: of (indien deze niet beschikbaar zijn)  Recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in waardebepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn):  Minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata; of (indien deze niet beschikbaar zijn):  Contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen.  In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van IJsseldal Wonen, zoals lopende huurcontracten. Bovenstaande waardebepalingen worden uitgevoerd door externe taxateurs van taxatie-validatie instituten welke zijn erkend door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV). Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst-enverliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.


50

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden IJsseldal Wonen verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. IJsseldal Wonen onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie. Als gerealiseerde verkoop kwalificeren:  Verkopen waarbij IJsseldal Wonen het recht op terugkoop heeft tegen reële waarde op terugkoopmoment.  Verkopen waarbij IJsseldal Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur. Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op moment van verkoop als resultaat verantwoord onder de post ‘netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille’. Als financieringstransactie kwalificeren:  Verkopen waarbij IJsseldal Wonen het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment.  Verkopen waarbij IJsseldal Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur.  Verkopen waarbij IJsseldal Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment. Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt:  De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt:  Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies.  Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies.  De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden (eerste waardering).  De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Typering Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen

51

Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als commercieel vastgoed in exploitatie. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Na oplevering vindt waardering plaats tegen reële waarde. Bijzondere waardevermindering IJsseldal Wonen beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte reële waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven.

Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen waarop geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien daartoe aanleiding is bestaat, een lagere waarde.

Voorraden Voorraad woningen bestemd voor de verkoop De voorraden bestemd voor de verkoop (onverkochte woningen uit projectontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Voorraad kavels bestemd voor de verkoop De in het bezig zijnde kavels waarvoor geen bouwplannen bestaan, zijn opgenomen onder dit hoofd. Waardering geschiedt tegen aanschafwaarde of lagere verkoopwaarde.

Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie.


52

Huurdebiteuren Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen-tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen contante waarde. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot saldering, simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

Egalisatierekening Woonrecht De Nieuwenhof Waardering van het woonrecht De Nieuwenhof heeft bij eerste waardering plaatsgevonden op basis van de getaxeerde waarde. Waardering vindt plaats door aan de getaxeerde waarde rente toe te rekenen en de genoten woonrechten ten gunste van het resultaat te brengen. Uitbetaalde woonrechten worden in mindering gebracht op de egalisatierekening.

Voorzieningen Algemeen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen met uitzondering van een voorziening voor pensioenen die wordt bepaald op basis van contante waarde volgens actuariële grondslagen. Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget De voorziening loopbaanontwikkelingsbudget is opgenomen naar aanleiding van een arbeidsvoorwaarJaarverslag 2013 IJsseldal Wonen

53

de in de cao voor woningcorporaties. Deze arbeidsvoorwaarde houdt in dat de werkgever verplicht is een budget voor loopbaanontwikkeling per medewerker ter beschikking te stellen, afhankelijk van het aantal dienstjaren en percentage dienstverband. Voor een medewerker met een fulltime dienstverband wordt maximaal € 900 per jaar voor 5 jaren, € 4.500 beschikbaar gesteld. De voorziening is bepaald op basis van de cao-verplichting verminderd met reeds gemaakte kosten. Pensioenen IJsseldal Wonen heeft voor bijna al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling – deze geldt sinds januari 1992). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). IJsseldal Wonen betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaalt. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo 31 december 2013 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 114%. In 2014 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 105% te hebben. Het pensioenfonds verwacht hieraan te kunnen blijven voldoen en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. IJsseldal Wonen heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door IJsseldal Wonen. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen. De pensioenregeling van de stichting (SPW) betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling.

Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.


54

5.6

Grondslagen van resultaatbepaling

Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd, verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa. Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.

Bedrijfsopbrengsten Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan wet –en regelgeving. Voor het verslagjaar 2013 bedroeg het gemiddelde huurverhogingspercentage 3,87% (2012: 2,30%). Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de overige bedrijfslasten. Hieronder worden ook de ontvangen bedragen van huurders opgenomen ter dekking van uitgaven in het kader van het glas- en servicefonds. Hiervan vindt geen verrekening plaats. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen  Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie  Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden  Netto verkoopopbrengst bij levering van vastgoed bestemd voor de verkoop  Netto verkoopopbrengst bij levering van onderhanden projecten en voorraden. De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst verminderd met de boekwaarde en de eventuele uit de verkoop voortvloeiende vrijval van (voorheen) ongerealiseerde herwaardering. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen

55

De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.

Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgingsof vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op Sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde). Op de afschrijvingslasten wordt de door de afschrijvingen gerealiseerde vrijval van de (voorheen) ongerealiseerde herwaardering in mindering gebracht. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Op terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Erfpacht Jaarlijks wordt door de gemeente voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtcontracten maken onderdeel uit van de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel van de materiële vaste activa in exploitatie en/of de vastgoed beleggingen. Salarissen, sociale lasten en pensioenlasten Salarissen, sociale lasten en pensioenlasten worden op basis van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening. Voor de uitvoering van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de (semi)publieke sector (WNT) heeft de instelling zich gehouden aan de Beleidsregels toepassing WNT. De instelling heeft de Beleidsregels toepassing WNT, waaronder het wetsvoorstel Aanpassingswet WNT, als normenkader bij het opmaken van deze jaarrekening gehanteerd. Eerder genoemd wetsvoorstel mag op grond van de mededeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties van 12 februari 2014 worden toegepast als ware de wettekst reeds in werking getreden. Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen onderhoudskosten verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen

56

plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het onderhoud bestaat uit kosten van derden. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Lasten servicecontracten Dit betreffen servicekosten die ten laste van huurders en bewoners worden gebracht. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De opbrengsten worden verantwoord onder de opbrengsten servicecontracten. De uitgaven en vergoedingen in het kader van het glas- en servicefonds worden op eenzelfde wijze verantwoord. In tegenstelling tot de servicekosten vindt hierover geen verrekening plaats. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

Niet gerealiseerde waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa.

Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

Belastingen Belastingen op de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingen overeenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslag-datum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting.

Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen

57

5.7

Financiële instrumenten en risicobeheersing

Algemeen Op grond van het treasurybeleid van IJsseldal Wonen is het mogelijk gebruik te maken van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Het gebruik van financiele instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen/beleggingsportefeuille leidt die vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Voor derivaten aan te gaan na 1 oktober 2012 geldt dat IJsseldal Wonen zich volgens haar treasurystatuut onverkort houdt aan de Beleidregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting. IJsseldal Wonen heeft op de balansdatum geen derivatencontracten in bezit.

Risico’s Valutarisico IJsseldal Wonen is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico. Prijsrisico IJsseldal Wonen loopt geen risico’s ten aanzien van de waardering van effecten. Renterisico IJsseldal Wonen heeft geen rentedragende vorderingen. IJsseldal Wonen loopt renterisico over de rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor schulden met variabele renteafspraken loopt IJsseldal Wonen risico ten aanzien van toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende schulden loopt IJsseldal Wonen risico’s over de marktwaarde. IJsseldal Wonen maakt geen gebruik van derivaten om dit risico af te dekken. Kredietrisico IJsseldal Wonen heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Derivaten IJsseldal Wonen heeft op de balansdatum geen derivatencontracten in bezit. Ter beperking van (looptijden-, rente- en markt-) risico's kunnen door IJsseldal Wonen derivaten worden gehanteerd. Deze worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien er geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast, wordt er door IJsseldal Wonen een schuld opgenomen voor een eventuele negatieve reële waarde van het derivaat. Beschikbaarheidsrisico Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Liquiditeitsrisico De liquiditeitsbehoefte wordt aan de hand van een integrale planning inkomsten en uitgaven gevolgd. Op basis hiervan wordt de financieringsbehoefte bepaald. Bij de Rabobank is een kredietfaciliteit van € 5 miljoen afgesloten. Hierdoor is er voldoende flexibiliteit om, ten opzichte van de planning, afwijkingen in kasstromen op te vangen. Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen

58

Hiernaast worden Investeringsverplichtingen uitsluitend aangegaan indien IJsseldal Wonen zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. En wordt de vervalkalender van de bestaande leningenportefeuille constant gemonitord. Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen terzake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, en van netto contante waardenmethodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden.

5.8

Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling

Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.

Waardering vaste activa Materiële vaste activa, actuele waarde IJsseldal Wonen waardeert haar Sociaal vastgoed in exploitatie op actuele waarde, zijnde de laagste van de bedrijfswaarde en de vervangingswaarde. Veelal is dit de bedrijfswaarde. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het Sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid. Verhuurdersheffing De sector is geconfronteerd met een verhuurdersheffing. De basis voor deze heffing is de totale WOZwaarde van de sociale huurwoningen. De precieze hoogte ervan in de komende jaren en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan zijn nog onzeker. IJsseldal Wonen heeft voor de periode 20142018 totaal € 11,5 miljoen begroot. Voor de waardering is vanaf 2017 jaarlijks 5,36% per € 1.000 WOZwaarde heffing ingerekend ten laste van de sociale huurwoningen. Saneringssteun De sector is ook geconfronteerd met een saneringssteun. De basis voor deze heffing is een percentage van de totale huursom per jaar. De precieze hoogte ervan in de komende jaren en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan zijn nog onzeker. IJsseldal Wonen heeft voor de periode 2014-2018 totaal € 2,1 miljoen begroot. Vanaf 2017 houdt IJsseldal rekening met een structurele heffing voor saneringssteun van 0,5% van de huursom. Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van in totaal 109 woningen. Dit aantal is gebaseerd op het neerwaarts bijgestelde verkoopplan 2014-2018. De doorstroming op de woningmarkt stagneert en de opbrengsten van woningverkopen staan onder druk. De Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen

59

woningverkopen vormen een onzeker element in de berekeningen. Indien in het geheel geen verkopen zouden worden ingerekend, zou de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie per 31 december 2013 € 6,4 miljoen lager zijn. Vastgoedbeleggingen, actuele waarde De belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd zijn als volgt: Gemiddelde resterende looptijd bestaande huurcontracten Deze is voor contracten met een bekende looptijd gebaseerd op de contractueel minimaal resterende contractduur. Voor woningen welke zijn verhuurd aan huurders met recht op huurbescherming is op basis van historische informatie de gemiddelde mutatiegraad 6%. Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

Vennootschapsbelasting De aangiftes vennootschapsbelasting van de rechtsvoorgangers over het jaar 2012 moeten nog plaatsvinden. Op basis van de jaarrekening 2011 en de concept jaarrekening 2012 is een zo goed mogelijke inschatting gemaakt van de fiscale positie. De in de jaarrekening opgenomen fiscale last over 2013 en voorgaande jaren kan nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties kunnen een andere waarde kennen.


60

5.9

Toelichting op de balans

(x € 1.000) ACTIVA Vaste activa Materiële vaste activa Omschrijving

Sociaal vastgoed in exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling

Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie

Totaal

Stand per 31 december 2012 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2013

166.016 121.375

14.859 -

4.621 -

185.496 121.375

-/- 75.529

-/- 7.332

211.862

7.527

2.695

222.084

561 -/- 1.763 10.693

13.816 -/- 10.693

179 -/- 17 -

14.556 -/- 1.780 -

-/- 4.306

-

-

-/- 4.306

116 -/- 5.695 -/- 9.600 -/- 9.994

-/- 1.743 -/- 1.899 -/- 3.747 -/- 4.266

171.317 111.775

7.562 -

-/- 81.224

-/- 4.301

201.868

3.261

-/- 1.926 -/- 84.787

Mutaties in het boekjaar Investeringen Desinvesteringen (boekwaarde) Overboekingen van en naar MVA in exploitatie Overboekingen van en naar vastgoedbeleggingen Overboekingen van en naar voorzieningen Overboeking van en naar voorraden Afschrijving Waardemutaties *) Totaal mutaties

-/-1.743 -/- 1.783 -/- 231 -/- 5.926 - -/- 13.347 -/- 69 -/- 14.329

Stand per 31 december 2013 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden

4.684 -

183.563 111.775

-/- 2.058 -/- 87.583

2.626

207.755

*) Van de totale waardemutatie van het sociaal vastgoed in exploitatie ad € 9,6 miljoen heeft € 9,3 miljoen betrekking op het (in het kader van het harmoniseren van uitgangspunten) herberekenen van de waarde van het sociale vastgoed in exploitatie van rechtsvoorganger De Groene Waarden per 1 januari 2013.


61

Het sociale vastgoed in ontwikkeling per 31 december 2013 is als volgt te specificeren: Bestede Waardeverkosten mindering

Saldo

Kapperallee, 3 woningen Beekzicht, 37 appartementen De Beek, De Brug, De Bron, 21 appartementen Grooterkamp fase 2, 13 woningen Duistervoordseweg, 8 appartementen De Schaker, 60 woningen Marktplein fase 2, 22 appartementen Klarenbeek, 12 appartementen Terwolde, 5 woningen

271 735 2.975 301 474 271 848 52 2

197 2.766 1.736 -

74 -/- 2.031 1.239 301 474 271 848 52 2

Totale waarde per 31 december 2013 Opgenomen onder voorzieningen Opgenomen onder MVA in ontwikkeling

5.929 735 5.194

4.699 2.766 1.933

1.230 -/- 2.031 3.261

De geschatte waarde van het sociale vastgoed in exploitatie gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 538 miljoen. IJsseldal Wonen onderscheidt in het sociaal vastgoed in exploitatie de volgende componenten en afschrijvingstermijnen:  Grond geen afschrijvingen  Opstal lineair 50 jaar  Installaties lineair 25 jaar Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd:  Grond geen afschrijvingen  Kantoor lineair 50 jaar  Inventaris lineair 10 jaar  Automatiseringsapparatuur lineair 3-5 jaar  Bedrijfsauto’s lineair 5 jaar Verzekering en zekerheden De materiële vaste activa (sociaal en commercieel) van IJsseldal Wonen zijn verzekerd tegen brand-, storm- en vliegtuigschade. De wooneenheden en garages zijn verzekerd tegen een vast premie bedrag per eenheid per jaar, waarbij onderverzekering is uitgesloten. Het overige vastgoed, zoals winkels, kantoren, zorggebouwen, e.d., is verzekerd voor de getaxeerde herbouwwaarde van de betreffende panden. Het onroerend goed is nagenoeg geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. De per balansdatum aangegane verplichtingen zijn vermeld onder het hoofd ‘Niet uit de balans blijkende verplichtingen’.


62

Vastgoedbeleggingen Het verloop van deze post in 2013 is als volgt: Omschrijving

Commercieel

Vastgoed in

vastgoed in

ontwikkeling

exploitatie Stand per 31 december 2012 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari 2013 Mutaties in het boekjaar Investeringen Desinvesteringen Overboekingen van en naar MVA in exploitatie Overboekingen van en naar sociaal bezit Overboekingen van en naar voorraden Overboekingen van en naar voorzieningen Herwaardering Waardemutaties Totaal mutaties

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Totaal

35.523 -/- 7.665 27.858

11.301 -/- 4.823 6.478

9.996 -/- 457 9.539

56.820 -/- 12.945 43.875

-/- 2.797

5.119 -

2.392 -/- 524

7.511 -/- 3.321

7.251

-/- 7.251

-

-

4.306 175 -/- 2.416 6.519

-/- 185 -/-741 -/- 3.058

-/- 593 1.275

4.306 175 -/- 185 -/- 3.751 4.736

44.458 -/- 10.081

3.920 -/- 500

11.864 -/-1.050

60.242 -/- 11.631

34.377

3.420

10.814

48.611

Stand per 31 december 2013 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen Boekwaarden

De bedrijfswaarde van het commerciële vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2013 € 35,6 miljoen (31 december 2012: € 29,3 miljoen). De geschatte waarde van het commerciële vastgoed in exploitatie gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 49 miljoen. Er zijn hypothecaire zekerheden afgegeven voor het complex de Stinzenhof voor een totaalbedrag van € 4,1 miljoen. Het commerciële vastgoed in ontwikkeling per 31 december 2013 is als volgt te specificeren: Bestede kosten Beekzone, supermarkt Marktplein, 800 m2 winkeloppervlak Duistervoordseweg, winkel Totale waarde per 31 december 2013


2.188 1.662 70 3.920

WaardeverMindering 500 -

Saldo

500

3.420

2.188 1.162 70

63

Financiële vaste activa Deze post is als volgt samengesteld: Deelnemingen

31-12-2013

31-12-2012

0

10

Het verloop van deze post in 2012 is als volgt: Deelnemingen Saldo per 31 december 2012

10 -/- 10

Mutaties in het boekjaar Saldo per 31 december 2013

0

De deelneming is in 2013 ontbonden.

Vlottende activa Voorraden Deze post is als volgt samengesteld: 31-12-2013

31-12-2012

332

598

Voorraad kavels bestemd voor de verkoop

4.138

2.658

Totaal voorraad bestemd voor de verkoop

4.470

3.256

Voorraad woningen bestemd voor de verkoop

Voorraad woningen bestemd voor de verkoop saldo per 31 december 2012 Mutaties in het boekjaar: Investeringen Boekwaarde verkochte kavels Overboeking van en naar materiële vaste activa in ontwikkeling Afwaarderingen naar lagere marktwaarde

539 -/- 228 -/- 291 -/- 286

Saldo Saldo per 31 december 2013

-/- 266 332

598

De voorraad woningen bestemd voor de verkoop per 31 december 2013 betreft: Noordwiek 7 144 Weteringserf 34 188 __________ Totale boekwaarde per 31 december 2013 332


64

Voorraad kavels bestemd voor de verkoop Saldo per 31 december 2012 Mutaties in het boekjaar: Investeringen Boekwaarde verkochte kavels Overboeking van en naar materiële vaste activa in ontwikkeling Afwaarderingen naar lagere marktwaarde

2.658 29 -/- 472 2.259 -/- 336


1.480 4.138

De voorraad kavels bestemd voor de verkoop per 31 december 2013 betreft: Bestede kosten Grooterf/Boedelhofweg, 2 kavels 295 Van den Belt, 2 kavels 120 Sikkestraat, 2 kavels 105 Tuinstraat, 6 kavels 550 Bongerdskamp, 2 kavels 343 Nieuwenhof fase 2/3 360 Terrein voormalige Rabobank Voorst 1.730 Hofstraatbuurt, 7 kavels 416 De Smidse, 2 kavels 476 Molenstomp, 1 kavel 241 Mettrayweg, 1 kavel 495 Totale waarde per 31 december 2013 5.131

Waardevermindering 327 296 40 330 993

Saldo 295 120 105 550 343 360 1.403 416 180 201 165 4.138

Vorderingen Deze post is als volgt samengesteld:

Huurdebiteuren Gemeente Latente belastingvordering Overige vorderingen Totaal

31-12-2013

31-12-2012

147 10 232 389

173 82 501 4.861 5.617

Huurdebiteuren De huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar 0,7% (2012: 0,9%) van de te incasseren bruto jaarhuur. Latente belastingvordering In 2013 is de bestaande actieve belastinglatentie volledig afgeboekt ten laste van het resultaat, omdat deze op basis van een actuele fiscale meerjarenprognose naar verwachting niet gerealiseerd zal worden. Per 31 december 2013 is (cumulatief) sprake van fiscale verliezen. Omdat onzeker is in hoeverre deze in de toekomst gecompenseerd zullen kunnen worden, is per 31 december 2013 geen latente belastingvordering opgenomen voor toekomstige verliescompensatie. Gezien de looptijden van de overige tijdelijke verschillen tussen commerciële en fiscale waarderingen, is hiervoor evenmin een latente belastingvordering/-schuld per 31 december 2013 opgenomen.


65

Overige vorderingen Deze post is als volgt te specificeren: Woonbedrijf Ieder1, kasgeldlening u/g Servicestichting de Nieuwenhof, lening u/g *) Vennootschapsbelasting Inzake verkochte woningen en kavels Omzetbelasting Overige Totaal

31-12-2013 140 92 232

31-12-2012 3.500 72 303 387 375 224 4.861

*) De vordering op de Servicestichting de Nieuwenhof is voorzichtigheidshalve voorzien, in verband met het faillissement van de deze stichting. De definitieve afwikkeling van dit faillissement zal waarschijnlijk in 2014 plaatsvinden.

Liquide middelen Deze post is als volgt samengesteld: Direct opvraagbaar: Rekening-courant Rabo Totale liquide middelen

31-12-2013

31-12-2012

6.797 6.797

697 697

De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de stichting.


66

PASSIVA

Eigen vermogen Het verloop van de overige reserves is als volgt: Stand per 1 januari 2013

115.218

Mutaties boekjaar: Effect harmoniseren uitgangspunten bedrijfswaardeberekening per 1 januari 2013 *) Gerealiseerde herwaardering Resultaat 2013 Overige waardemutaties vastgoed

-/- 9.268 -/- 4.246 -/- 2.031 -/- 3.216 __________ 96.457

Stand per 31 december 2013

*) Het uit de fusie voortvloeiende effect (€ 9,2 miljoen negatief) van de harmonisatie van de parameters binnen de bedrijfswaarde van het sociale vastgoed is in de beginbalans per 1 januari 2013 rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. De mutaties gedurende het boekjaar zijn verwerkt hetzij via het vermogen hetzij via de resultatenrekening conform de voorschriften van Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 212 (bedrijfswaarde). Overeenkomstig de statuten van IJsseldal Wonen dient het gehele vermogen binnen de kaders van de Woonwet en afgeleid het BBSH te worden besteed.

Egalisatierekening Deze post is als volgt samengesteld Woonrecht De Nieuwenhof Het verloop van deze post is als volgt: Saldo per 31 december 2012

31-12-2013

31-12-2012

64

93

93

Mutaties in het boekjaar: rente woonrecht ten gunste van de huuropbrengsten uitbetaald woonrecht

3 -/- 16 -/- 16

Saldo mutaties Saldo per 31 december 2013

-/- 29 64


67

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Het verloop van deze post is als volgt: Saldo per 1 januari 2013

3.959

Mutaties in boekjaar: Toevoeging nieuwe projecten Overboeking naar MVA in ontwikkeling

2.031 -/- 3.959

Saldo mutaties

-/- 1.928

Saldo per 31 december 2013

2.031

Zoals blijkt uit de tabel in de toelichting op het sociale vastgoed in ontwikkeling, betreft dit per 31 december 2013 de nieuwbouw van 37 appartement op de locatie Beekzicht. Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget Het verloop van deze post is als volgt: Saldo per 31 december 2012

18

Correctie beginstand voorziening voormalig Goed Wonen

86

Dotaties 2013 Onttrekkingen

7 -18

Saldo mutaties

75


93

Langlopende schulden Deze post is als volgt samengesteld: 31-12-2013

Aflossingsverplichting 2014

97 132.044 10.989 279 143.409

4 8.205 8.209

Schulden aan overheden Schulden aan kredietinstellingen Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden Waarborgsommen Totaal Schulden aan overheden Saldo per 31 december 2012 Mutaties in het boekjaar: aflossing 2013 aflossingsverplichting 2014 (opgenomen onder kortlopende schulden)

101 -/-5 1



-/- 4 97

68

Schulden aan kredietinstellingen Saldo per 31 december 2012

130.663

Mutaties in het boekjaar: nieuwe leningen 2013 aflossingen 2013 mutatie aflossingsverplichting 2014 t.o.v. 2013 (opgenomen onder kortlopende schulden) Saldo Saldo per 31 december 2013

9.755 -/- 3.315 -/- 5.059 1.381 132.044

De gemiddelde gewogen rentevoet van de uitstaande leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt 3,7% (2012: 3,8%). Van de lang- en kortlopende leningen overheid en kredietinstellingen is een totaalbedrag van € 134,6 miljoen opgenomen waarvoor WSW-borging is verkregen. Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden Saldo per 31 december 2012

9.597

Mutaties in het boekjaar: Woningen verkocht onder voorwaarden Teruggekochte woningen Waardeveranderingen

2.392 -/- 530 -/- 470

Saldo mutaties Saldo per 31 december 2013

1.392 10.989

Waarborgsommen Saldo per 31 december 2012

292

Mutaties in het boekjaar: Rentetoevoeging Uitbetaalde waarborgsommen

2 -/- 15


279

Kortlopende schulden Deze post is als volgt samengesteld: Leveranciers Kredietinstellingen Gemeenten Belastingen, premies sociale verzekeringen en pensioenen Overige schulden Totaal

31-12-2013 1.412 19.205 4 903 4.444 25.968

31-12-2012 3.645 7.146 15 1.266 3.526 15.598

Kredietinstellingen In 2013 zijn de onderstaande 3 kasgeldleningen afgesloten. Hiervoor zijn geen zekerheden verstrekt.


69

Kasgeldleningen per 31/12/2013 Stg. Woongoed Zeeuw Vlaanderen Stg. Woondiensten Enkhuizen Stg. Omnivera Totaal

hoofdsom 5.000.000 3.000.000 3.000.000 11.000.000

Aflossing 2014 langlopende leningen Totaal

8.205.000 19.205.000

vervaldatum 6 jan 2014 10 maart 2014 15 mei 2014

rente% 2,35 2,40 2,40

IJsseldal Wonen beschikt over een (per 31 december 2013 ongebruikte) kredietfaciliteit van € 5 miljoen. Als zekerheid hiervoor is een pari passu/cross default-verklaring afgegeven. Belastingen, premies sociale verzekering en pensioenen Loonheffing Pensioenpremies Omzetbelasting Vennootschapsbelasting Totaal

31-12-2013 74 38 787 4 903

31-12-2012 73 36 1.153 4 1.266

31-12-2013 2.456 111 1.101 122 654

31-12-2012 2.177 111 653 91 87 407

4.444

3.526

Overige schulden Niet vervallen rente Glasfonds Nieuwbouwprojecten Vooruitontvangen huur Vooruitontvangen huurtoeslag belastingdienst Overige Totaal

Niet uit de balans blijkende verplichtingen Reservering vakantiedagen Er is in de balans geen reservering opgenomen voor niet opgenomen vakantiedagen van de werknemers. De waarde hiervan bedraagt ca. € 30.000 (exclusief sociale en pensioenlasten). Jubileumuitkeringen Voor eventuele jubileumuitkeringen is geen voorziening gevormd omdat de omvang van deze verplichting niet betrouwbaar kan worden bepaald. Dit vanwege het beperkte aantal medewerkers. Overigens gaat het om een bedrag dat niet materieel is. Voorwaardelijke verplichtingen Het obligo aan het WSW bedraagt € 5,1 miljoen (3,85% van het schuldrestant van de geborgde leningen), uit hoofde van de door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het aan het WSW betaalde disagio niet voldoende is om aanspraken op het WSW te dekken. Aangegane verplichtingen Ultimo boekjaar is sprake van een (restant)verplichting ad. € 7.851.000 inzake nieuwbouwprojecten waarvoor opdrachten met derden zijn aangegaan en die nog niet geheel of gedeeltelijk zijn afgewikkeld. Het bedrag aan aangegane verplichtingen heeft betrekking op: Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen

70

Projectverplichting Beekzone, Twello De Beek, Brug, Bron, Twello Kapperallee, Eefde Totaal

Aantal woningen 37 21

Totaal raming

Gerealiseerd

Raming restant

7.074 4.234

735 2.971

6.339 1.263

3

520 11.828

271 4.977

249 7.851

Daarnaast bestaan verplichtingen tot het leveren van een bijdrage of tot het gaan bouwen van woningen. Deze verplichtingen kunnen op dit moment als volgt becijferd worden: Grondaankoop De Vecht fase II Grondaankoop Nijbroek Bovenwijkse voorzieningen Klarenbeek Veilingterrein Twello Totaal

240 155 260 1.250 1.905

Pensioenen De corporatie is aangesloten bij het bedrijfstakpensioenfonds voor woningcorporaties. De door het fonds verzorgde pensioenregeling is een toegezegd pensioenregeling. De positie van het Pensioenfonds SPW voldoet eind 2013 aan de vereiste dekkingsgraad. Deze is op balansdatum 114%. Vereist is minimaal 105%. Voormalige stortplaats De woningen aan het Spoorhof 2 t/m 16 en 1 t/m 9 in Eefde zijn in 1963 gebouwd op een voormalige stortplaats. De provincie Gelderland heeft onderzoek gedaan naar de mate van verontreiniging. Hieruit hebben zij geconcludeerd dat er sprake is van ernstige bodemverontreiniging. Deze verontreiniging is veroorzaakt voor 1 januari 1987. Uitgangspunt van de Wet Bodembescherming is dat veroorzakers, eigenaren en in bepaalde gevallen ook gebruikers van terreinen, zelf de bodem laten onderzoeken en eventueel saneren. Dit is noodzakelijk bij verkoop of sloop en nieuwbouw. IJsseldal Wonen heeft besloten de woningen aan het Spoorhof niet in het verkoopprogramma op te nemen, en de sanering uit te voeren op het moment dat de woningen aan herstructurering toe zijn. Gezien de onzekerheid over de mate van vervuiling en de kosten van sanering in de toekomst is er geen voorziening voor dit complex opgenomen. Verbonden partijen Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. IJsseldal Wonen had een deelneming in Triax Vastgoed BV. Deze vennootschap is in 2013 opgeheven. Daarnaast bestaat een verbinding met Stichting Woonkeus Stedendriehoek. IJsseldal Wonen is daaraan verbonden door middel van het lidmaatschap van de Raad van Toezicht.


71

5.10 Toelichting op de winst- en verliesrekening (x € 1.000) Bedrijfsopbrengsten Huren Te ontvangen nettohuur Af, huurderving: - wegens reguliere leegstand - wegens sloop/nieuwbouw leegstand Totaal

2013 20.649

2012 19.234

369 238 20.042

212 333 18.689

2013 401 22 379

2012 325 5 320

2013 5.255 -/- 131 -/- 3.937 709 -/-30 -

2012 2.889 -/- 101 -/- 859 678 171 272

132 6 2.004

53 -/- 296 2.807

De huurverhoging per 1 juli 2013 was gemiddeld 3,87% (2012 2,3%).

Opbrengsten servicecontracten Te ontvangen vergoedingen Af: Derving Totaal opbrengst servicecontracten

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Opbrengst verkopen Verkoopkosten Boekwaarde verkochte activa Vrijval ongerealiseerde herwaardering Verkoopresultaat kavels Verkoopresultaat nieuwbouwwoningen Verkoop onder voorwaarden: Verkoopresultaat verkopen onder voorwaarden Boekwinst verkoop teruggekochte woningen Korting onder voorwaarden verkochte woningen Totaal

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Geactiveerde uren t.b.v. ontwikkeling nieuwbouw


2013 245

2012 319

72

Overige bedrijfsopbrengsten 2013

2012

36 49 64 16 1 38 25 229

46 38 13 27 4 40 107 275

2013 5.695 -/- 3.537 231 -/- 16 2.373

2012 6.973 -/- 4.488 269 2.754

2013

2012

5.356 -/- 1.308 112 663 286 5.109

4.073 -/- 60 398 1.200 5.611

Beheer –en toezichtvergoedingen Opbrengt erfpacht grond Doorberekende onderhoudskosten Doorberekende personeelskosten Inschrijfgelden woningzoekenden Uitkering ziekteverzuimverzekering Overige exploitatiebaten Totaal

Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Sociaal vastgoed in exploitatie Gerealiseerde herwaardering Materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie Boekresultaat verkoop activa ten dienste van de exploitatie Totaal

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Nieuwbouw: Nieuwe/extra onrendabele toppen Terugname onrendabele toppen Afwaardering niet haalbare projecten in ontwikkeling Afwaardering grondposities Afwaardering koopwoningen Totaal Deze post is als volgt te specificeren: Nieuwe onrendabele toppen: Kapperallee, 3 woningen Beekzicht, 37 appartementen Kerkstraat, 1 woning (overgeheveld van MVA i/o naar MVA i/e) Terrein winkels Marktplein Dotaties eerder genomen onrendabele toppen: De Beek, De Brug, De Bron, 21 appartementen Nieuwenhof fase 1, 22 appartementen Schaeckerhof, 27 appartementen Stationskwartier, 9 appartementen en 7 woningen Grooterkamp fase 1, 9 woningen


197 2.766 465 500

99 501 55 678 95 _____ 5.356

73

Terugnames eerder genomen onrendabele toppen: Van den Belt, 12 appartementen Stinzenhof, 26 appartementen Hofstraatbuurt fase 2, 25 woningen

-/-/-/-/-

Afwaardering niet haalbare projecten in ontwikkeling: Brede School Veilingterrein Twello Uitbreiding Wilp-Achterhoek

Afwaardering grondposities: De Smidse Molenstomp Voormalig terrein Rabobank Voorst

77 614 617 _____ 1.308

65 11 36 ___ 112

296 40 327 ____ 663

Afwaardering koopwoningen: LMB De Vecht 286 _____ Totaal overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille, per saldo

5.109

Erfpacht 2013

2012

- Stationsdwarsstraat, Twello (complex 4) - Oude Binnenweg, Twello (complex 122)

36 35

35 24

Totaal

71

59

2013

2012

702 330 69

1.043 437 104

2.432 423 3.956

3.031 418 5.033

Onderhoudslasten Deze post is als volgt samengesteld:

Niet cyclisch onderhoud: Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Asbestsanering Cyclisch onderhoud: Planmatig onderhoud Contractenonderhoud Totaal


74

Lasten servicecontracten 2013

2012

Servicekosten huurders

591

409

Totaal

591

409

Overige bedrijfskosten 2013

2012

Overige beheerskosten: overige personeelskosten huisvestingskosten kosten Raad van Toezicht algemene kosten

659 118 39 1.848

331 85 73 1.388

Overige exploitatielasten: belastingen verzekeringen contributie Aedes saneringssteun Centraal Fonds Volkshuisvesting verhuurdersheffing bijdrage huurdersbelangenvereniging exploitatiekosten De Nieuwenhof leefbaarheid overige directe exploitatielasten Totaal

719 91 32 723 81 18 121 134 221 4.804

774 97 26 66 18 214 111 330 3.513

De post algemene kosten bevat in 2013 € 939.000 incidentele kosten (2012: € 374.000). Deze kosten hebben betrekking op de uitvoering van het sociaalplan als gevolg van de fusie, fusiekosten in verband met conversie, extra onderzoeks- en advieskosten met betrekking tot projectontwikkeling, afwaardering van de vordering op stichting Nieuwenhof en een bouwclaim.

Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria verantwoord: Controle van de jaarstukken en overige jaarlijkse verantwoordingen Andere controleopdrachten Fiscale advisering Overige werkzaamheden Totaal

2013 43 3 11 57

2012 61 52 1 114

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen sociaal vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen vastgoed verkocht onder voorwaarden Totaal


2013

2012

-/- 2.416 2.884 -/- 123

samen -/- 6.838 -/- 84

345

-/- 6.922

75

Financiële baten en lasten

2013

2012

Rentebaten Overige te ontvangen rente

11

43

Totaal rentebaten

11

43

Rentelasten Rente leningen kredietinstellingen Rente leningen overheden Rente kasgeldleningen o/g Rente rekening courant banken Overige rentelasten

5.319 4 60 18 44

4.878 5 181 39 34

Totaal rentelasten

5.445

5.137

Belastingen Vennootschapsbelasting Verschuldigde belasting resultaat boekjaar Mutatie belastinglatenties

0 -/-/ 501

-/- 5 558

Totaal belastingen

-/- 501

553

In 2013 is de bestaande actieve belastinglatentie volledig afgeboekt ten laste van het resultaat, omdat deze op basis van een actuele fiscale meerjarenprognose naar verwachting niet gerealiseerd zal worden. Per 31 december 2013 is (cumulatief) sprake van fiscale verliezen. Omdat onzeker is in hoeverre deze in de toekomst gecompenseerd zullen kunnen worden, is per 31 december 2013 geen latente belastingvordering opgenomen voor toekomstige verliescompensatie. Gezien de looptijden van de overige tijdelijke verschillen tussen commerciële en fiscale waarderingen, is hiervoor evenmin een latente belastingvordering/-schuld per 31 december 2013 opgenomen.

Resultaat deelnemingen In 2013 is de deelneming in Triax Vastgoed BV opgeheven. Alle verplichtingen over en weer zijn in 2013 afgewikkeld. Het resultaat hiervan is per saldo € 2.000 negatief.


76

5.11 Overige informatie Werknemers Per 31 december 2013 waren 39 werknemers in dienst, verdeeld over 33,2 formatieplaatsen. (2012: 40 resp. 32,6). Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2012: idem)

Bestuurders en Raad van Toezicht Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (verder: WNT) in werking getreden. De directeur-bestuurder wordt op grond van deze wet gezien als topfunctionaris. In het kader van de WNT worden de volgende gegevens gemeld. Naam Drs. Y.M.E. Winkelhorst-Wensink RA, directeur-bestuurder Bruto-salaris (incl. vakantiegeld en gratificatie) Door de werkgever betaalde vrijwillige socialeverzekeringspremies Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies) Totale uit publieke middelen gefinancierde bezoldiging en relevant voor de toepassing van de WNT Duur van het dienstverband in het boekjaar (in maanden) Omvang van het dienstverband in het boekjaar (in uren) Einde dienstverband Jaar waarin het dienstverband is geëindigd In het boekjaar verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband

Bezoldiging 2013

Bezoldiging 2012

€ 96.000 €0

€ 86.271 €0

€0

€0

€ 20.050

€ 18.121

€ 116.050 12 36 n.v.t. n.v.t.

€ 104.392 12 36 n.v.t. n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

Drs. J.H.J. de Roover is voormalig directeur-bestuurder van rechtsvoorganger Goed Wonen. Hij heeft in 2013 een compensatiebedrag van € 160.000 ontvangen vanwege terugval in salaris door aanvaarding van een andere functie per 1 januari 2013. Deze compensatie volgt uit een overeenkomst van september 2012. Het bruto salaris dat hij in 2013 heeft ontvangen voor de functie van strategisch adviseur bedraagt € 95.901 en het bijbehorende werkgeversdeel pensioenpremies € 21.321 (2012 € 315.633, incl. € 190.000 éénmalige compensatie, respectievelijk € 30.586). De bestuurdersbeloning van de bestuurders en voormalige bestuurders op grond van BW 2 Titel 9 is als volgt (twee personen): 2013 2012 Brutoloon inclusief werkgeversdeel pensioenpremies Bij: werkgeversdeel sociale lasten Bij: reservering toekomstige betalingen Beloning op grond van BW 2 Titel 9

393.272 18.396 210.000 __________ 621.668

462.115 18.674 ______ 480.789

Wegens beëindiging van de feitelijke werkzaamheden van de heer De Roover is ten laste van het resultaat over 2013 een reservering ad € 210.000 gemaakt, zijnde een raming van toekomstige betalingen.


77

Bezoldiging Raad van Toezicht De WNT geeft ten aanzien van de bezoldiging van de leden van de Raad van Toezicht aan dat deze per 1 januari 2013 maximaal 5% (lid) of 7,5% (voorzitter) mag bedragen van de voor de organisatie geldende maximale bezoldiging van de bestuurder. De bezoldiging van de leden van de Raad van Toezicht in 2013 is als volgt (bedragen exclusief BTW): Naam

Functie

2013

2012

R. Goossens

Voorzitter Raad van Toezicht (tot 17-5-2013) Lid remuneratiecommissie (tot 17-5-2013)

€ 3.187

€ 5.153

P.H. Hijlkema

Lid Raad van Toezicht Lid auditcommissie

€ 4.250

-

Th. Van der Meulen

Lid Raad van Toezicht Lid remuneratiecommissie

€ 4.250

€ 5.687

J. Roeterdink

Lid Raad van Toezicht

€ 4.250

€ 5.784

P. Schrijver

Vice-voorzitter Raad van Toezicht (tot 17-52013) Voorzitter Raad van Toezicht (vanaf 17-52013) Lid auditcommissie

€ 5.313

€ 8.531

M. Bresser

-

€ 5.687

H.Ph. Haverkort

-

€ 9.993 € 5.687

M. Pierik L.A. Potters

-

€ 5.784

R.M. Reitsma

-

€ 5.784

€ 21.250

€ 58.090

Totaal

De bezoldiging van de Raad van Toezicht bedroeg in 2013 in totaal € 21.250 excl. BTW en € 24.150 incl. BTW (2012: € 58.090 excl. BTW, € 60.251 incl. BTW). De totale kosten van bezoldiging van de leden van de Raad van Toezicht zijn in 2013 fors gedaald. Dit wordt veroorzaakt doordat de vergoedingen per persoon lager waren dan in 2012 en er waren minder leden dan in 2012 bij Goed Wonen en De Groene Waarden gezamenlijk. De bezoldiging van alle leden van de Raad van Toezicht voldoet in 2013 aan de norm die de WNT aangeeft.


78

Ondertekening Directie

Raad van Toezicht

Drs. Y.M.E. Winkelhorst-Wensink RA

Twello, 27 mei 2014


79

5.12 Overige gegevens Resultaatverdeling Het resultaat ad € 2,0 miljoen negatief is, overeenkomstig de statuten, in mindering gebracht op de overige reserves. Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum Geen. Controle verklaring Deze is op de volgende pagina opgenomen.


80


81


82

Jaarverslag IJsseldal Wonen

Recommend Documents