Jaarverslag Jaarverslag Beter Wonen

Jaarverslag 2013

Bakens verzetten ‘Bruggen Slaan’ is één, veilig daarmee omgaan is twee. Om brugdelen te kunnen herkennen en ontwijken, worden bakens en reflectoren geplaatst. Zo kan de schipper op tijd beoordelen of zijn vaartuig onder de brug door kan en waar de pijlers zich bevinden. In het regeerakkoord zijn maatregelen opgenomen om de woningmarkt van slot te krijgen. Dat betekende voor ons dat we bakens moesten verzetten. Voor onze eigen veiligheid. In dit jaarverslag besteden we daar zowel in tekst als illustraties aandacht aan.

2

Jaarverslag 2013

Jaarverslag 2013 2010 Beter BeterWonen Wonen

3

Inhoudsopgave Algemene gegevens Doorgaan!

1 Verslag directeur-bestuurder

2 Verslag van de Raad van Toezicht 3 Governance

4 Op weg naar 2016: de bakens verplaatst

5 7 9 21 31 37

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 5 Huidige klanten voelen zich thuis

43

6 Woningzoekenden vinden een huis

53

7 Zorginstellingen onder dak

61

8 Een leefbare maatschappij

65

9 Middelen

77

10 Jaarrekening

97

• Tevredenheid van bewoners blijft op hoog niveau • Keuzevrijheid voor bewoners • Geschikte huisvesting voor senioren

• Kernvoorraad afstemmen op omvang primaire doelgroep • Aandacht voor starters • Nieuwbouw van sociale huurwoningen • Faciliteren van vastgoed zonder zorg • • • • • • • • • • •

Betaalbare huren Duurzaamheid en energiebesparing Maatschappelijk vastgoed Leefbaarheid

Vernieuwing van ons bestaande bezit Nieuwe woningen bouwen Financiële slagkracht behouden Verkopen van bezit Dichtbij onze huurders en andere belanghouders Samenwerking zoeken Behouden en delen van kennis

11 Controleverklaring

4

119

Algemene gegevens

Naam van de toegelaten instelling:

Stichting Beter Wonen

Adres: Plaats van vestiging: Postcode: Telefoon: Website: E-mail:

Dorpsweg 2 IJsselmuiden 8271 BM 038 – 33 233 99 www.bwij.nl [email protected]

Datum van oprichting:

8 september 1919

Datum en nummer van het Koninklijk Besluit waarbij de stichting werd toegelaten:

4 november 1919 nr. 48

Datum en nummer goedkeuring Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer waarbij de statuten voor het laatst zijn gewijzigd:

9 november 2012 kenmerk WBI/WM20120000648916

Datum en nummer van inschrijving in het handelsregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Noordelijk Overijssel te Zwolle:

13 augustus 1971 nummer 05024541

Aangesloten bij de overkoepelende organisatie:

Aedes Vereniging van Woningcorporaties Hilversum onder nr. 100278

Ingeschreven in het Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen als organisatie die de Bedrijfstakcode Woningcorporaties heeft onderschreven:

16 september 1996 NRV-nr. 1402

Jaarverslag 2013 Beter Wonen

5

6

Doorgaan! Ook in 2013 heeft de corporatiesector weer veel stormen getrotseerd. Meningsverschillen met de overheid, discussies binnen de branchevereniging, we kunnen er boeken over vol schrijven. Buiten al die commotie om zijn wij gewoon doorgegaan met op een goede manier onze huurders van dienst te zijn. Want óók voor hun problemen zijn wij er. Groot of klein, we willen een open oog en oor hebben voor zaken die onze bewoners aangaan. Op onze eigen schaal. Een bewoner in een kern of dorp heeft geen belang bij alle politieke onrust, maar wil gewoon zijn of haar probleem hebben opgelost en wil plezierig en betaalbaar wonen. Dát is onze core-business. Dáár staan we voor en dáár zetten we ons voor in. Dat we daar goed in zijn, blijkt wel uit de hoge score die we behaald hebben na onderzoeken door het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector: een 8,2! Dat blijkt ook uit het feit dat huurders al jaren geen bezwaren ingediend hebben bij de Huurcommissie, of uit het gegeven dat bij de Klachtenadviescommissie na 1997 geen klachten over ons zijn ingediend. Dat is ook te zien uit de goede resultaten van onze enquêtes en uit de complimenten die onze medewerkers regelmatig ontvangen. Zó zijn we 2013 doorgegaan. Plannen maken. Ook daar zijn we mee doorgegaan in 2013. Zo ‘verlossen’ we collega- corporatie deltaWonen volgend jaar met de aankoop van een 16-tal appartementen in

Kampen van een probleem, zijn we vrijwel rond met de plannen voor de bouw van 22 woningen in ‘Het Meer’ in IJsselmuiden en hebben we alles op de rit voor energiebesparende maatregelen. In januari 2014 beginnen we met de plaatsing van zonnepanelen. Deze aktie is goed aangeslagen bij onze bewoners en betekent een grote stap vooruit in de verbetering van energielabels. Gewoon doorgaan, op zoek naar het beste voor onze (toekomstige) bewoners. Dat is wat we in 2013 hebben gedaan, dat is wat we de komende jaren willen doen. Niet meer, niet minder. Een woord van dank aan iedereen die het mogelijk maakte dat we ook in 2013 zoveel hebben kunnen bereiken, is hier op zijn plaats. Namens allen die bij onze organisatie betrokken zijn wens ik u veel leesplezier.

Tom de Wal directeur-bestuurder

Dit jaarverslag is ook in te zien of te downloaden via onze website www.bwij.nl.


7

8

1

Verslag directeur-bestuurder In dit jaarverslag geven we een klip-en-klaar beeld van onze activiteiten in 2013. Op een duidelijke en transparante manier brengen we onze inspanningen voor het voetlicht.

Enerverend

afnemen. Dat heeft aanzienlijke consequenties voor de bouw, want corporaties namen in 2012 meer dan 60 procent van de jaarlijkse bouwproductie in Nederland voor hun rekening.

Van een rustig 2013 kunnen we niet spreken. De voorgenomen maatregelen van het kabinet Rutte II hebben veel impact op het werkterrein van de corporaties, maar betekenen vooral een verzwaring van de woonlasten van de huurders. Ook binnen de vereniging van woningcorporaties Aedes is veel commotie ontstaan door alle plannen die op de sector zijn afgekomen. Het vervolg gaat kort in op deze ontwikkelingen.

Parlementaire enquête

Landelijke ontwikkelingen

Herzieningswet

In april stelde de Tweede Kamer de onderzoeksopdracht voor de parlementaire enquête woningcorporaties vast. De commissie onderzoekt de misstanden en het functioneren van het hele corporatiestelsel. De voorbereidingen hebben vanaf 2012 plaatsgevonden. In mei en juni 2014 vinden de openbare verhoren plaats. Deze enquête moet leiden tot verbeteringen in het corporatiestelsel.

Corporaties moeten worden aangepakt. De excessen bij een klein aantal corporaties hebben grote gevolgen. De sector zal en moet kleiner worden en voor particuliere investeerders wordt meer ruimte gemaakt. De aanpak van de corporaties gebeurt vooral door het afromen van het vermogen en de taakafbakening. Dit betekent dat corporaties weer dienstbaar moeten worden aan het publieke belang in hun werkgebied. In principe dus alleen op het terrein van sociale huurwoningen.

De invoering van de nieuwe Woningwet (Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting) was procedureel in een vergevorderd stadium. In juli 2012 heeft de behandeling in de Tweede Kamer plaatsgehad. Door maatregelen in het regeerakkoord Rutte II wil de minister nog met aanpassingen komen. In het jaar 2013 is gewerkt aan een ‘novelle’. De eerste versie heeft voor veel opwinding gezorgd, omdat grote delen van het corporatiebezit niet binnen de toegelaten instelling konden blijven. Onderhandelingen hebben voor aanpassingen gezorgd. De herziene novelle is in februari 2014 uitgebracht.

Teruglopende investeringen

WNT

Rutte II

Deze ‘terug naar de basis’ actie heeft tot gevolg dat de bouwproductie van woningcorporaties behoorlijk zal

Eind 2012 werden op grond van de Wet Normering Topinkomens door de minister normen vastgesteld voor de


9

salarissen van bestuurders van woningcorporaties. Daarbij is een koppeling aan de grootte van de woningcorporatie doorgevoerd. De NVBW en VTW zijn naar de rechter gestapt, omdat zij vonden dat deze aanpassing tot een te forse en onverantwoorde achteruitgang leidde. De rechtbank oordeelde dat het bestaande beloningsniveau en de zwaarte van de functie onvoldoende meegewogen waren en in strijd met de zorgvuldigheid. Daarna heeft de minister in november een nieuwe regeling ingevoerd die per 2014 van kracht wordt. De aangepaste regeling houdt rekening met de grootte van de corporatie en met het inwonersaantal van de gemeente waarin de corporatie werkzaam is.

Aanpassing salaris en vergoedingen

Bestuur en leden van de Raad van Toezicht erkenden dat er veel maatschappelijke onrust is over de hoogte van de salarissen van bestuur en toezicht van woningcorporaties. Om een signaal af te geven van maatschappelijke betrokkenheid is besloten om met ingang van 2013 hun bruto salaris respectievelijk vergoeding met 7,5 procent te verlagen.

Woningmarkt op slot

De verkoop van koopwoningen stagneert. Alleen in het segment voor starters, het goedkope deel, is nog een bescheiden bouwproductie te bespeuren. De markt voor huurwoningen zit ook behoorlijk vast. Verhuizen of doorstromen is voor veel bewoners geen optie. Men weet dat de huur van de volgende woning hoger wordt. De stap naar een koopwoning wordt ook moeilijker door de soberder geworden renteaftrek en de weinig toeschietelijke houding van banken bij de verstrekking van een hypotheek.

Verhuurdersheffing en huuraanpassing

Corporaties krijgen vanaf 2013 een rekening, de verhuurdersheffing. Deze heffing wordt jaarlijks verhoogd en loopt in 2017 op tot 1,75 miljard euro. Deze bijdrage wordt aangewend om het financieringstekort van de overheid te verminderen. Als inkomstenbron die corporaties voldoende mogelijkheden zou bieden om deze heffing te kunnen betalen, is in 2013 en 2014 een inkomensafhankelijke huuraanpassing mogelijk gemaakt. Afgezien van het feit dat dit een belastingmaatregel is, uit te voeren door woningcorporaties, is deze aanpassing volstrekt onvoldoende om de verhuurdersheffing te kunnen betalen. Wij hebben geconstateerd dat de invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging moeizaam verliep. De verstrekking van gegevens door de Belastingdienst was verre van optimaal. In feite vinden wij dat de kwali-

10

teit van de woning bepalend moet zijn voor de mate van huuraanpassing. Om deze redenen hebben we in 2013 besloten geen gebruik te maken van inkomensafhankelijke huuraanpassingen. Voor het eerst sinds jaren was de huuraanpassing hoger dan het inflatiepercentage.

Saneringsheffing

Eind 2013 krijgen drie corporaties saneringssteun. Het is niet uitgesloten dat meer corporaties zullen volgen. Er zijn meer corporaties onder verscherpt toezicht van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Wij hebben dit jaar € 237.375,- afgedragen als saneringssteun. In de begroting voor 2014 hebben we daarvoor een bedrag gereserveerd. We merken dat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw de touwtjes strakker aanhaalt. Aan de deelnemende corporaties is een volmacht gevraagd waarmee het WSW op elk door hen gewenst moment een hypotheek kan vestigen op bezit van corporaties waarvan het WSW het risicoprofiel als ‘hoog’ beoordeelt.

Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV)

In het verleden gaf het CFV aan de corporaties een beoordeling op continuïteit en solvabiliteit. Met ingang van 2013 verzorgt het CFV risicogericht toezicht op een zestal velden die van invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit van de corporatie. Dat zijn de kwaliteit van de financiële informatie, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en de draagkracht van het vermogen. Bij de beoordeling van Beter Wonen heeft het CFV in 2013 geen redenen aangetroffen tot een nader onderzoek naar onze corporatie.

Europese Beschikking

Met de invoering van de Europese Beschikking per 2011 zijn corporaties verplicht om bij de toewijzing van huurwoningen rekening te houden met het inkomen van de woningzoekenden. Die regels geven aan dat corporaties minimaal 90 procent van huurwoningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens moet toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 34.229,- per 1 januari 2013. Wij maken ons zorgen over woningzoekenden met een inkomen niet veel boven die grens. Zij kunnen moeilijk in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Er is wel een ontsnappingsmogelijkheid: de vrije ruimte van 10 procent kan ook benut worden om huurwoningen toe te wijzen aan kandidaten die dringend verlegen zitten om woonruimte maar daar, gezien hun inkomen, in feite niet voor in aanmerking komen, maar die ook geen woning kunnen kopen. Begin 2013 openden we de mogelijkheid voor huishoudens met inkomens van € 34.229,- tot

€ 43.000,- woningen te huren met een huurprijs vanaf € 570,-. Omdat we daardoor al snel boven de toegestane 10 procent kwamen, moesten we die mogelijkheid weer vrij snel intrekken.

Bezwaar tegen de Europese beschikking

In 2010 hebben wij samen met een groot aantal collega’s steun verleend aan een negental corporaties dat bezwaar aantekende tegen de Europese Beschikking over staatssteun aan woningcorporaties. Eind 2011 heeft het Europese gerechtshof dit bezwaar niet ontvankelijk verklaard op grond van de overweging dat de corporaties geen gesloten groep vormen. Tegen deze beslissing is in 2012 een hoger beroep ingediend bij het Hof van Justitie. In 2013 heeft de advocaat-generaal een advies aan het Hof uitgebracht om de corporaties alsnog ontvankelijk te verklaren. Meestal neemt het Hof adviezen over. Als dat gebeurt zullen de corporaties alsnog de rechtmatigheid van dit besluit voor de rechten aanvechten.

Voldoen aan toewijzingscriteria

Of we het nu eens zijn met deze beschikking of niet, we moeten wel voldoen aan de toewijzingsregels om de staatssteun aan onze corporatie niet in gevaar te brengen. In 2013 hebben we bijna 94 procent van de woningen toegewezen aan huishoudens met een inkomen beneden de grens van € 34.229,-. Waar we nog wel aan werken is de toewijzing van woningen door instellingen die van ons de mogelijkheid hebben gekregen door te verhuren. Per 14 mei 2013 is namelijk een verduidelijking in de Tijdelijke Regeling Diensten Daeb uitgebracht. Daaruit blijkt dat ook verhuur door dergelijke intermediairs getoetst moet worden en voldoen aan de inkomenscriteria. De betreffende instellingen hebben we daarvoor benaderd. We proberen eind 2013 duidelijkheid te krijgen over eventuele vrijstellingen door deze intermediairs op de 90 procent regeling.

Scheiding van wonen en zorg

De overheid heeft gekozen voor hervorming van de AWBZ. Uitgangspunt van de regering is dat mensen zolang mogelijk thuis blijven wonen met behulp van hun sociale netwerk en eventueel gemeentelijke ondersteuning. De indicatie voor verblijf in een verzorgingshuis wordt veel minder snel afgegeven en alleen mensen met ernstige beperkingen komen nog in aanmerking voor een verblijfsindicatie in verzorgingshuis of verpleeghuis. Dit heeft gevolgen voor de huisvesting van ouderen en anderen die zorg nodig hebben. Hier krijgen niet alleen zorginstanties, maar ook corporaties mee te maken. Vanaf januari 2013 zal het aantal verzorgingshuisplaatsen afgebouwd worden. Appartementen zullen beschikbaar

komen op de huurmarkt. De bewoners van deze appartementen dienen dan zelf voor hun woonruimte te betalen. In de toekomst zullen mogelijk ook cliënten van verpleeghuizen en gehandicapteninstellingen huur moeten gaan betalen omdat de AWBZ de huisvestingskosten niet langer vergoedt. Voor woonzorgcomplex Maarlenhof hebben we met Zorgaanbieder IJsselheem een langetermijn-huurcontract afgesloten waarbij afspraken over de hoogte van de huurprijs zijn gemaakt. Dit werd overeengekomen in de tijd dat de AWBZ ook de huisvestingskosten vergoedde. Doordat zorginstellingen het aantal verzorgingshuisappartementen af moeten bouwen, zullen zij zelf huur moeten gaan vragen aan nieuwe cliënten met een indicatie voor een lichtere vorm van zorg. Deze wijziging kan ook consequenties voor Beter Wonen hebben. We houden de ontwikkelingen nauwlettend in de gaten en zullen overleggen met de zorgaanbieder over veranderende situaties.

Aedes en MKW

Wij zijn lid van onze branche-organisatie Aedes die dit jaar haar 100-jarig bestaan vierde. Aedes behartigt onze belangen in diverse aangelegenheden. 2013 was een jaar waarin de strijd met de minister aangegaan moest worden. In het najaar werd een akkoord bereikt in afspraken tussen kabinet en Aedes. Bedreigingen zoals de voorgenomen splitsing van de sociale huursector enerzijds en anderzijds woningen met een huur die boven de liberalisatiegrens kan uitkomen, zijn afgewend. Daar tegenover werd de verhuurdersheffing als feit geaccepteerd tijdens deze kabinetsperiode. Heet hangijzer is daarbij de betaalbaarheid van de huren. Dit is door de Aedes-leden als voorwaarde gesteld bij de bekrachtiging van dit akkoord. Heeft het lidmaatschap van Aedes nog voldoende nut voor onze corporatie? Dat hebben we in 2013 onderzocht. De voor- en nadelen hebben we op een rijtje gezet. De balans is in het voordeel van Aedes doorgeslagen. Waar we in de komende jaren baat bij hebben is het dit jaar gelanceerde Corporatie Benchmark Centrum. Prestaties op meerdere gebieden van de corporatie kunnen vergeleken worden met andere corporaties. Het MKW behartigt belangen van corporaties tot een grootte van 5.000 woningen. Op ledenbijeenkomsten krijgen directeuren bijscholing over actualiteiten zoals de transitie van de AWBZ en gevolgen voor corporaties. Het MKW heeft voor haar leden ook een verkorte leergang MBA-bedrijfskunde ontwikkeld. Hiermee sorteert zij voor op de eisen die voor vakbekwaamheid van corporatiebestuurders gevraagd gaan worden.


11

Plaatselijke ontwikkelingen Gemeentelijke overheid

In 2013 zijn de contacten met de gemeente Kampen weer intensief geweest. Dit geldt zowel voor het bestuurlijk overleg als voor gesprekken op ambtelijk niveau. Over het algemeen typeren we onze contacten als ‘goed’. Wij zijn overtuigd van elkaars belang en inspanningen voor de kwaliteit van de woningmarkt en leefomgeving in Kampen. Op een aantal van de vele contacten gaan we dieper in.

Bestuurlijk overleg en prestatieafspraken In 2013 heeft viermaal bestuurlijk overleg met de wethouder Wonen en collega deltaWonen plaatsgevonden. Deze gesprekken verlopen in een goede en open sfeer. Naast actuele onderwerpen wordt de voortgang op de specifieke onderdelen in de prestatieafspraken frequent gevolgd. In 2010 hebben Beter Wonen, deltaWonen en de gemeente Kampen de prestatieafspraken 2010 tot 2015 ondertekend. Een aantal in die afspraken opgenomen zaken zijn wezenlijk veranderd. Bepaalde onderdelen uit de prestatieafspraken zijn daarom niet meer actueel. Een herzieningsdocument ‘De gezamenlijke aanpak in Kampen’ is opgesteld met als doel vernieuwing van bestaande afspraken. Dat document is besproken. Op aangeven van de wethouder is een definitieve beslissing over herziening niet genomen. De reden is dat de afspraken in de context van de Herzieningswet te plaatsen zijn en dat in het eerste kwartaal van 2014 na de verkiezingen een nieuwe coalitie zal worden gevormd. In de tweede helft van 2014 zullen wellicht geheel nieuwe presatieafspraken worden gemaakt. Het document ‘De gezamenlijke aanpak in Kampen’ wordt als werkdocument gehanteerd. Speerpunten daarin zijn: • de uitvoering van nieuwbouwplannen en de groei van de kernvoorraad sociale huurwoningen; • differentiatie van inzet op wijken buurtniveau. Extra aandacht voor wijken waar dat nodig is; • focus op het oplossen van stapeling van problemen en gebruik van voorzieningen; • afstemming tussen corporaties en gemeente over de werkzaamheden die op de planning staan; • verduurzaming van gemeentelijke panden en het corporatiebezit; • bewustmaking van bewoners over de noodzaak van verbeteren energiehuishouding; • innovatie in financiering en organisatie; • het aanbod van woningen voor bijzondere doelgroepen in overeenstemming met hun vraag; • het bevorderen van woonservicegebieden zodat mensen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen;

12

• een evenwichtige spreiding van huisvesting voor bijzondere doelgroepen zodat een leefbaar woonklimaat gewaarborgd wordt voor alle bewoners; • het verbeteren van leefbaarheid en inschakelen van maatschappelijke ondersteuning; • goede afstemming over het begeleidingsoverleg moeilijk plaatsbaren en hun coördinatoren; • een adequate terugkeer in Kampen vanuit opvangsinstellingen; • bij verkoop van huurwoningen geeft de corporatie een energielabel af plus een maatwerkadvies waarbij de koper informatie krijgt over maatregelen en kosten om een hoger energielabel te bereiken. Het is duidelijk dat enkele van bovengenoemde speerpunten op gespannen voet komen te staan met de voorgenomen wijzigingen in de Herzieningswet. Dat zal onderwerp van gesprek worden bij de opstelling van nieuwe afspraken met de gemeente Kampen.

Kampen Merkbaar Beter

De visie op de toekomst van Kampen in 2030 is in 2012 in dit document vastgelegd. Vijf strategische speerpunten zijn daarin geformuleerd. In dit traject zullen wij samen optrekken met de gemeente Kampen. Wij treffen elkaar bijvoorbeeld bij de kwaliteit van de gebouwde woonomgeving. In de eerder genoemde ‘Gezamenlijke aanpak in Kampen’ zijn daarover al de nodige afspraken verwoord.

Woonplan 2012 - 2016

De woningmarkt zit vast. Mutaties in huurwoningen nemen af, de verkoop van nieuwe en bestaande woningen in de gemeente Kampen verloopt moeizaam. De kortetermijn perspectieven zijn matig, terwijl die op de lange termijn goed zijn te noemen. De recente prognoses tonen aan dat Kampen verder zal blijven groeien in aantal inwoners en huishoudens. De uitdaging is om met effectieve maatregelen te komen om de woningmarkt door de crisis te loodsen. Samen met marktpartijen is gesproken over de woningmarkt en zijn er aanvullende keuzes en maatregelen genomen. De gemeenteraad heeft het lokale ‘Woonplan 2012 – 2016’ behandeld. De conclusies zijn: • Kampen blijft groeien; • zorgen voor voldoende (sociale) huurwoningen; • met leningen kunnen starters doorstroming op gang brengen; • bestaande woningen kunnen aantrekkelijker gemaakt worden; • nieuwe ontwikkelingen moeten flexibel, kleinschalig en organisch zijn met ruimte voor collectief particulier opdrachtgeverschap; • flexibel plannen.

Aan deze conclusies zijn acties toegevoegd. Met de gemeentelijke organisatie hebben wij de gezamenlijke behoefte aan sociale huur besproken en uiteraard op welke manier beide corporaties aan deze ontwikkelingen kunnen bijdragen. De uitkomsten daarvan zijn ook in de ‘Gezamenlijke aanpak’ opgenomen.

Informatie aan de gemeenteraad

De woningmarkt houdt ook na vaststelling van het Woonplan uiteraard de volledige aandacht van de politieke partijen. In vervolg op het consulteren van een aantal deskundigen in oktober 2012 heeft de commissie Ruimtelijke Ontwikkeling van de gemeenteraad op 19 juni 2013 een informatieavond gehouden over de beleidskeuzes van de corporaties voor de komende jaren. De invloed van de maatregelen in het regeerakkoord Rutte II en uit het Woonakkoord werden daarbij door ons toegelicht. Welke investeringen onze corporaties in de komende jaren willen uitvoeren en recente ontwikkelingen op de woningmarkt, hebben we op een grondige manier gepresenteerd. De commissieleden hebben daardoor een actueel beeld gekregen van de inspanningen van Beter Wonen en deltaWonen in onze gemeente. Die waren en zijn niet gering. De wethouder heeft zich gelukkig geprezen met twee corporaties die nog projecten willen én kunnen oppakken.

Doelgroep en kernvoorraad

Corporaties en gemeente hebben een onderzoek laten instellen naar de verwachte ontwikkeling van de doelgroep tot 2020 en de kernvoorraad huurwoningen die

daarvoor nodig is. Hierbij spelen zoveel factoren een rol dat harde conclusies moeilijk te trekken zijn. De vinger wordt aan de pols gehouden en de ontwikkelingen zijn gespreksonderwerp op bestuurlijke overleggen. Het rapport signaleert ook dat de inkomenspositie van inwoners van Kampen voor een gemeente van deze omvang relatief laag scoort. Met de strenge eisen voor hypotheken en toewijzingen volgens de Europese regelgeving hebben huishoudens met inkomens tot € 43.000,- moeite om aan een woning te komen. Ook signaleren de samenstellers dat de marktdruk in de huursector toeneemt en de wachttijden in het algemeen oplopen. De conclusies uit het rapport zijn bouwstenen voor de nadere uitwerking van de prestatieafspraken tussen gemeente en corporaties.

Wonen in de kleine kernen

Kampen telt vijf kleine kernen. Uit die gemeenschappen komen regelmatig signalen dat er behoefte is aan woningbouw. De gemeente wil daarvoor ruimte bieden, maar heeft zich wel vooraf willen overtuigen van de aantallen woningen die nodig zijn om in de lokale behoefte te voorzien. Rekening is gehouden met de wensen van starters en senioren. Willen zij nog wel in de kern blijven? De vraag van vestigers is buiten beschouwing gebleven. De conclusies van het onderzoek zijn dat voor de komende tien jaar per kern een toevoeging van 10 tot 15 woningen gewenst is. De fasering is daarbij een aandachtspunt. Het aandeel huurwoningen varieert tussen 20 en 30 procent. Deze woningen staan wel genoteerd als multifunctioneel: zowel starters als senioren moeten zich


13

in dat type kunnen bewegen. Wij gaan met de gemeente en met de verenigingen van dorpsbelangen om tafel om de vraag naar huurwoningen te bespreken en daarover duidelijkheid te krijgen. Per kern beoordelen wij de noodzaak. In Wilsum bouwen we zes sociale woningen; we zijn in gesprek om in 2015 in ’s Heerenbroek enkele sociale huurwoningen te realiseren en er is een verkenning in gang gezet om in Zalk nog enkele extra sociale huurwoningen te bouwen.

Huisvesting verblijfsgerechtigden

Samen met collega-corporatie deltaWonen hebben we ons weer ingespannen om te voldoen aan de taakstelling huisvesting verblijfsgerechtigden. De opdracht was 32 personen in 2013, 2,5 keer zoveel als in 2012. We zijn er niet helemaal in geslaagd de taakstelling te halen. Eind 2013 is er een achterstand van zes personen. Vier daarvan krijgen van ons een woning in januari 2014. Probleem bij de taakstelling blijft, dat veel asielzoekers niet in de gemeente Kampen willen wonen. Daardoor komt de huisvesting van verblijfsgerechtigden onder spanning te staan.

Wonen-Zorg-Welzijn

In 2012 is de sociale beleidsagenda vastgesteld. De uitgangspunten hiervoor bestrijken zeven velden. Het doel is om de goede sociale kwaliteit van Kampen te behouden. De uitwerking gebeurt in samenspraak met de sociale partners. Als corporatie zijn wij betrokken bij een aantal uitgangspunten. Efficiënt gebruik van maatschappelijk vastgoed, het benutten van digitale mogelijkheden en partnerschap zijn voorbeelden van raakvlakken. Wij zullen onze inspanningen gaan leveren bij de uitwerking van deze prestatievelden. Als eerste stap komt het WMOen gezondheidsbeleidsplan 2012-2016 Kampen aan de orde. Dat plan geeft onder de noemer ‘Iedereen doet mee in Kampen!’ een aantal beslispunten aan die in samenspraak met een groot aantal instellingen worden behandeld en vervolgens vertaald naar uitvoeringsprogramma’s. De gemeente Kampen verdient een compliment voor de wijze waarop zij deze taak die door de regering naar gemeenten wordt overgeheveld, heeft opgepakt. In 2013 hebben wij enkele bijeenkomsten bijgewoond waaronder een bestuurlijk overleg in het kader van ‘De Kamper Kracht’. We verwachten dat er in 2014 meer duidelijkheid komt over de gevolgen van de decentralisatie en dat gemeente, corporaties en zorgpartijen over de consequenties in gesprek zullen gaan.

Resultaten WoOn 2012

De gemeente Kampen, deltaWonen en Beter Wonen willen graag weten hoe de inwoners van Kampen wonen,

14

wat hun bevindingen en wensen zijn. Om dit te onderzoeken heeft een landelijk Woononderzoek Nederland plaatsgevonden, het WoOn 2012 dat eenmaal per drie jaar wordt gehouden. We hebben meegedaan aan de ‘oversampling’. De uitwerking van dit additioneel onderzoek is in 2013 bekend geworden. Hoofdpunten zijn: • de tevredenheid van de woonomgeving is gestegen tot 90 procent; • de tevredenheid over de woonomgeving is iets afgenomen maar is nog steeds erg positief met 85 procent; • 60 procent is de tevredenheid over parkeergelegenheid, haltes openbaar vervoer en voorzieningen voor jongeren tussen 12 en 18 jaar; • in IJsselmuiden is men over het algemeen meer tevreden dan in Kampen; • de verhuisgeneigdheid is toegenomen van 26 procent in 2006 tot 30 procent in 2012; • huishoudens in IJsselmuiden zijn overigens minder verhuisgeneigd dan in Kampen; • de belangstelling voor goedkope koop is toegenomen terwijl die voor middeldure en dure koop is afgenomen; • zowel bij starters als doorstromers is een toenemende vraag naar huurwoningen waar te nemen. Ook is er een toenemende vraag naar meergezinswoningen.

Belanghouders

‘Uw advies….onze uitdaging!’. Dat is de titel van een brochure die we in februari aan onze belanghouders hebben gestuurd. Eind 2011 hebben zij ons tips en adviezen gegeven wat Beter Wonen eind 2014 moet hebben gerealiseerd. In ‘Uw advies….onze uitdaging!’ hebben wij aangegeven hoe wij daarmee aan de slag zijn gegaan. Later in 2013 is een MKW-uitgave ‘Wij zijn Trots!’ aan belanghouders verzonden. In dat boekwerkje staan veel aansprekende projecten van kleinere en middengrote woningcorporaties. Bij drie Verenigingen van Dorpsbelangen hebben we één of meerdere keren om tafel gezeten. We gaven toelichting op onze plannen, voorlichting voor starters op mogelijkheden in de kern te blijven en de mening van belanghouders werd gevraagd over leefbaarheidskwesties. Naar ons gebruik hebben we ons verkort jaarverslag aan de stakeholders toegestuurd met het verzoek om ons adviezen te verstrekken. Al onze pogingen belanghouders bij ons beleid te betrekken hebben niet tot bijzonder veel reacties geleid.

Ons ondernemingsplan: de bakens verplaatst

2011 tot 2016: dat is de periode waarvoor we ons ondernemingsplan hebben opgesteld. De ontwikkelingen in de volkshuisvesting volgen elkaar echter zo snel op, dat we

de gestelde doelen in 2013 onder het vergrootglas hebben gelegd en beoordeeld. Bepaalde aannames bij de opstelling van het plan in 2010 bleken te zijn achterhaald en actuele ontwikkelingen moesten worden toegevoegd. Dit, gekoppeld aan een overzicht met kansen en bedreigingen, onze sterke kanten en verbeterpunten, heeft geleid tot een update voor de jaren 2014 en 2015. Bepaalde uitgangspunten moesten we behoorlijk op de schop nemen. In hoofdstuk 4 geven we een uitgebreide verklaring. In de hoofdstukken van het volkshuisvestingsverslag zullen we de aanpassingen per hoofdstuk vermelden.

Strategisch voorraadbeleid opnieuw doorgerekend

Onze strategische koers is vastgesteld voor de periode tot 2030. Aspecten als kernvoorraad, nieuwbouw en herstructurering, verkopen, huurbeleid en energiebesparende maatregelen zijn in de vastgoedsturing opgenomen. Daarbij hebben we ook een financiële vertaalslag gemaakt. Een tijd geleden hebben we gemerkt dat door een stagnerende woningmarkt en overheidsmaatregelen onze investeringsruimte beperkt wordt. Daarom is de koers bijgesteld, opdat we een zuiver beeld krijgen van de (on)mogelijkheden. Deze koerscorrectie betekende ook dat de financiële consequenties opnieuw in beeld gebracht moesten worden. Vooral de verhuurdersheffing en saneringsbijdrage zijn elementen die van grote invloed zijn op de resultaten. We hebben een externe partij opdracht gegeven die doorrekening op te stellen in verschillende varianten. Het resultaat stemt tot tevredenheid. In alle varianten blijft onze financiële ruimte voldoende. Wel constateren we dat de opbrengsten voor de kosten uitgaan en dat ook daardoor het tempo bepaald wordt van onze opgaven. Omdat door de voorgenomen Herzieningswet en de novelle meer veranderingen aan het licht komen, zal het hele voorraadbeheer in 2015 opnieuw grondig worden beoordeeld en herberekend.

Onze bouwplannen

In 2013 hebben we een aantal knopen kunnen doorhakken op het gebied van nieuwbouw. Het oude plan ‘Paalkamp’ konden we afwikkelen met de gemeente Kampen. Het uitbreidingsplan ‘Het Meer’ komt daarvoor in de plaats. In ‘Het Meer’ gaan we 22 woningen bouwen voor senioren en starters. Met twee bouwbedrijven hebben we een akkoord bereikt. De bouw zal volgend jaar gebeuren. Bouwen op een terrein waar nu nog een tuincentrum zit, heeft in 2013 weinig vordering gekend. Het bestemmingsplan is weliswaar goedgekeurd en onherroepelijk

geworden, maar de gesprekken met de eigenaren van het tuincentrum moeten meer concreet worden. Ons aandeel in dat plan is de realisatie van 22 appartementen. Het project ‘Slenke-Es’, waarin wij een appartementencomplex willen realiseren, stond in 2013 op losse schroeven. Onze reserves ten aanzien van de haalbaarheid van dit plan konden we nog niet overboord zetten. In de kern Wilsum staan voor ons zes woningen op het programma voor 2014. In maart zijn we gesprekken met de gemeente gestart over een aanpassing van het contract. ‘Te Woon’ is het gedeelte dat we willen vervangen door sociale huur of koop. Begin 2014 lijkt het er op dat deze oplossing door de gemeente wordt geaccordeerd. Eind 2013 zijn de eerste verkenningen gestart voor de bouw op ‘Het Meer’, fase 2.

Collegiale hulp

DeltaWonen bezit een woningcomplex van zestien appartementen aan de Koggesingel in Kampen. Dit al jaren leegstaande complex, ‘Tjalk’, moet volgens oude afspraken met de belastingdienst worden verkocht. In het huidige klimaat lukt het niet om deze appartementen te verkopen. Nadat gesprekken van onze collega met een andere corporatie op niets uitliepen, hebben wij aangeboden een studie te verrichten naar een overname van de ‘Tjalk’ door Beter Wonen. Onze insteek was na aankoop het geheel te verhuren aan een zorginstelling. Tijdens deze gesprekken bleek dat de buurt zich heftig verzette tegen deze verhuurconstructie. Met deltaWonen, de zorginstelling en gemeente hebben we intensieve gesprekken gevoerd. Ook hebben we de omwonenden ingelicht over de plannen en ons bereid verklaard te allen tijde aangesproken te achten op problemen zo die door de bewoners zouden ontstaan. Het lijkt er op dat de gemoederen bedaard zijn. Eind 2013 hebben we de koopovereenkomst ondertekend. De levering van het gebouw en verhuur zal na afbouw van de appartementen in de eerste helft van 2014 gebeuren.

Herstructurering

In ons strategisch voorraadbeleid hebben we geconstateerd dat enkele complexen van meergezinswoningen in 2016 het einde van de economische levensduur naderen. We willen toe naar een vermindering van meergezinswoningen zonder lift. In het beleid hebben we op grond daarvan 48 portieketagewoningen aan de Drostenstraat en 16 etagewoningen aan de Slenkstraat als sloop/vervangende nieuwbouwprojecten opgenomen. De momenten waarop we de woningen willen slopen, zijn gefaseerd; de Slenkstraat staat in onze plannen in 2017.


15

Bij de gemeente Kampen hebben we eind 2013 een aanvraag liggen om vrijkomende woningen in de Slenkstraat te verhuren onder de condities van de Leegstandswet. De voorgenomen sloop van de flats in de Drostenstraat is dit jaar van 2016 uitgesteld tot 2019. Uit een onderzoek naar de technische staat van de flats bleek dat een langere instandhouding zonder bezwaar mogelijk is. Alle bewoners zijn van onze plannen op de hoogte gesteld.

Vastgoed

Essentieel onderdeel voor het slagen van onze missie is om over woningen te beschikken waar de bewoner zich thuis voelt. Het vastgoed moet daarom in een goede staat van onderhoud zijn. In 2013 hebben we een bedrag van 1,2 miljoen euro aan onderhoudskosten uitgegeven. Dit heeft niet alleen betrekking op het dagelijkse en mutatieonderhoud, maar ook op planmatig onderhoud. Door een tijdelijk lager BTW-tarief op arbeid bij onderhoud en een sterke concurrentie onder de aannemers vallen de werkelijke onderhoudskosten bijna 18 procent lager uit dan begroot. De verlaging van BTW was ook reden om een groot onderhoudsproject niet in 2014 maar al in 2013 uit te voeren. Om de verkoop van woningen te stimuleren is het verkoopbeleid verruimd en zijn extra woningen aangewezen voor de verkoop aan de zittende huurders. Deze huurders hebben een aanbieding hiervoor gekregen en elf huurders hebben hiervan gebruik gemaakt. Hierdoor is de doelstelling van vijf te verkopen woningen in 2013 ruimschoots behaald.

Duurzaamheid

Gedurende het jaar zijn we verder gegaan met het isoleren van woningen uit ons bezit. Daarnaast is stevig ingezet op energiebesparing door zonnepanelen. Ons aanbod voor het aanbrengen van zonnepanelen op 222 woningen is door dertig procent van de bewoners geaccepteerd. De vooruitgang in besparing is goed af te lezen in de tabellen die de labeling weergeven aan het begin en eind van 2013. De theoretische besparing door de energetische maatregelen is in gasverbruik 5 procent en de vermindering van CO2 uitstoot per woning is 4 procent. In 2014 gaan we door met ons duurzaamheidsprogramma.

Onze huurders

De Huurders Vereniging groot IJsselmuiden (HVgIJ) is de belangrijkste vertegenwoordiger van de huurders. Op basis van de Overlegwet hebben we een samenwerkingsovereenkomst. In de overeenkomst zijn afspraken gemaakt over de invulling van de huurdersparticipatie. Dat betreft onderwerpen waarbij om advies wordt gevraagd of als het gaat over wijzigingen van het beleid waarvoor instemming is vereist. In 2013 hebben we intensief, niet minder dan vijfmaal vergaderd. We werken op een constructieve manier samen. Op de jaarlijkse ledenvergadering is door onze bestuurder een presentatie gehouden over actualiteiten in de volkshuisvesting. Het bestuur van de HvgIJ is ook actief betrokken geweest bij de voordracht en benoeming van leden van de regionale klachtenad-

16

viescommissie. Om de betrokkenheid van huurders bij de huurdersvereniging te vergroten, hebben we besloten dat Beter Wonen de contributie van nieuwe huurders voor het eerste jaar van lidmaatschap zal betalen.

neelsleden hebben die ondertekend. Zo werken we continu aan bewustwording van de normen en waarden die het werk betreffen.

Met de huurders houden we op verschillende manieren feeling. Aan de hand van enquêtes bij nieuwe en vertrokken huurders proberen we aandachtspunten in beeld te krijgen. Verder bezoeken we alle bewoners tijdens het uitvoeren van binnenonderhoud en voeren we na grote onderhoudsprojecten een enquête uit. Met tevredenheid constateren we dat bewoners ons ook in 2013 goede cijfers gaven. Daar zijn we trots op.

Het succes van een organisatie is sterk afhankelijk van de inzet van de medewerkers. Beter Wonen heeft een hecht team van personeelsleden waar overigens in de tweede helft van 2013 een verandering in is gekomen wegens afscheid van een collega die al lange tijd in dienst was. De werkdruk is in het afgelopen jaar hoog geweest. Een van de oorzaken is de toenemende vraag uit samenwerkingsinstanties zoals gemeente, regionale klachtencommissie en woonruimteverdeling. Ook zorgt de steeds toenemende regelgeving door de overheid en eisen van toezichthoudende instanties voor veel werkdruk. Het blijft als relatief kleine corporatie een kunst om te blijven voldoen aan alle voorwaarden die aan ons gesteld worden.

Woonruimteverdeling

Samen met collega-corporaties deltaWonen, Openbaar Belang en SWZ uit Zwolle hebben we sinds 2011 een gezamenlijk systeem voor het toewijzen van vrijkomende woningen. De hoofdmodules waarbinnen gereageerd kan worden zijn de wens-, spoed- en vrije sectormodule. Keuzevrijheid van woningzoekenden staat voorop. Bij deze bundeling van krachten zijn de woningmarkten in Zwolle en Kampen samengevoegd. Dat is duidelijk te merken: de toestroom uit Zwolle naar Kampen is groter dan andersom. Een van de redenen daarvoor is dat de wachttijden in Zwolle voor een andere woning langer zijn dan in Kampen. Ook in 2013 zijn maatregelen genomen om het systeem te perfectioneren. Zo blijkt het zinvol om toch een urgentieregeling in te voeren om woningzoekenden met een hoge urgentie te kunnen helpen. Eind 2013 is aan een extern bureau opdracht gegeven om de uitgangspunten die van toepassing waren bij de invoering van het systeem te analyseren en met verbeteringsvoorstellen te komen. In 2014 zal daarover rapport worden uitgebracht.

De organisatie

In het afgelopen jaar hebben we met onze medewerkers goede prestaties geleverd. Een woord van dank aan de medewerkers voor hun inzet en betrokkenheid is zeker op zijn plaats. Dat geldt ook voor de leden van de Raad van Toezicht. Hun toewijding en verantwoordelijkheid verdienen veel respect.

Tot slot

Zowel vanuit de politiek als vanuit de woningcorporaties wordt de juiste werking van het woonruimteverdeelsysteem nauwlettend gevolgd.

In dit verslag heb ik een uitvoerige uiteenzetting gegeven over de vele ontwikkelingen in het afgelopen jaar. Ook is een doorverwijzing opgenomen naar activiteiten die we in de komende jaren gaan oppakken. Wij hebben kwaliteit geleverd. Dat blijkt ook uit het rapport van de visitatoren na hun onderzoek begin 2014. ‘Beter Wonen presteert gewoonweg goed’ is een quote uit hun recensie. Als ’kleine’ corporatie zijn we actief op veel gebieden. We realiseren ons dat er vanuit allerlei invalshoeken een beroep op Beter Wonen wordt gedaan. Wij beschikken over voldoende initiatieven en zullen ook in 2014 van ons laten horen. Dit alles doen we om onze missie te laten slagen.

Over integriteit

Verklaring

Wij zijn ons terdege bewust van de kwetsbare positie van woningcorporaties. Wij liggen onder het vergrootglas van de maatschappij. Integriteit is een onderwerp dat ook om die reden regelmatig op onze agenda staat. Zowel de leden van de Raad van Toezicht, de directeur en alle personeelsleden hebben een integriteitverklaring ondertekend. In die verklaring is ook een ‘klokkenluiderregeling’ opgenomen. Aan de spelregels die in deze verklaring staan, houden we ons. In aanvulling daarop hebben we een geheimhoudingsverklaring opgesteld. Alle perso-

De middelen van de stichting Beter Wonen zijn gedurende het verslagjaar besteed in het belang van de volkshuisvesting.

Tom de Wal directeur-bestuurder


17

18

De bakens verzet ……… over de brug

Ook Beter Wonen verzette in 2013 haar bakens. Sinds de oprichting van onze organisatie hebben we uitsluitend woningen verhuurd binnen de gemeentegrenzen van de voormalige gemeente IJsselmuiden. In 2013 besloten we ‘de brug over te gaan’. Onze collega deltaWonen bouwde enkele jaren terug appartementengebouw De Tjalk in Kampen. Volgens gemaakte afspraken moest dit gebouw verkocht worden. Maar de markt voor koopappartementen is slecht. Verhuur door deltaWonen werd niet toegestaan. In 2013 boden wij aan te onderzoeken of het gebouw door Beter Wonen aangekocht kon worden en verhuurd. Wij vonden het onverantwoord in een tijd van woningschaarste zo’n mooi complex leeg te laten staan. Eind 2013 hebben we overeenstemming bereikt. We kopen De Tjalk aan en verhuren het gebouw aan de J.P. van den Bent Stichting. Op deze locatie biedt de stichting mensen met een lichte (verstandelijke) beperking ondersteuning om hun woonwensen, dromen en idealen te realiseren.


19

20

2

Verslag van de Raad van Toezicht Inleiding

De Raad van Toezicht (RvT) heeft tot taak toezicht te houden op de directeur-bestuurder en het functioneren van Beter Wonen in het uitoefenen van haar maatschappelijke taak. Aan de hand van het reglement bestuur en toezicht en het ondernemingsplan 2011-2016 beoordeelt zij besluiten van de directeur-bestuurder (goedkeuring) en laat zij zich door de directeur-bestuurder, huurdersvereniging en andere stakeholders uit de omgeving van Beter Wonen informeren. Verder staat zij de directeurbestuurder met raad en daad terzijde (klankbordrol) en adviseert zij gevraagd en ongevraagd de directeur bestuurder en vervult de werkgeversrol. In dit verslag, dat samen met het verslag van de directeurbestuurder, het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening deel uit maakt van het jaarverslag van Beter Wonen, verantwoordt de RvT zich.

Werkwijze

Het kader dat voor de RvT als grondslag fungeert voor het uitoefenen van de toezichthoudende taak is: • Het Besluit Beheer Sociale Huursector • De Governance Code en de Aedescode • Het ondernemingsplan 2011 - 2016 • De meerjarenbegroting 2013 - 2022 De uitwerking van taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van de RvT liggen vast in artikel 18 van de statuten van de corporatie. Een verdere uitwerking ligt

vast in het ‘Reglement voor bestuur en Toezicht’ en in de aangepaste Governancecode die in de vergadering van 8 februari 2012 is vastgesteld en goedgekeurd. De RvT heeft in 2013 zes keer regulier vergaderd in aanwezigheid van de directeur-bestuurder. De agenda werd samengesteld door de secretaris, voorzitter en directeurbestuurder. Daarnaast is er voorafgaand aan elke vergadering vergaderd buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder. Het doel hiervan is te komen tot onderlinge afstemmingen. Ook is het functioneren van de directeur-bestuurder beoordeeld. In het najaar van 2013 heeft de RvT de zelfevaluatie uitgevoerd met het Instituut voor Governance & Leiderschap. In deze bijeenkomst is onder andere het functioneren van de Raad van Toezicht aan de orde geweest en is er een lijst met aandachtspunten naar aanleiding van deze zelfevaluatie opgesteld. Deze wordt begin 2014 in een apart overleg besproken. De voorzitter van de RvT heeft maandelijks overleg gevoerd met de directeur-bestuurder. Daarin zijn zaken besproken welke onder meer betrekking hebben op de relatie met gemeente, personele organisatie, projecten, voortgang ondernemingsplan e.d. Gelet op de grootte van onze corporatie is er geen reden om kerncommissies in te stellen. Het interne besluitvormingsproces van de RvT is opgenomen in de statuten. De statuten zijn te vinden op de


21

website van Beter Wonen. Middels 4-maandrapportages geeft de directeur-bestuurder aan de RvT inzicht in het reilen en zeilen van de corporatie. Verder is er gebruik gemaakt van externe rapportages van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en Aedes. Vergelijkende cijfers van andere corporaties die in deze rapporten waren opgenomen vormden mede een basis voor onze beoordeling. Bij de behandeling van het jaarverslag 2012 is de accountant uitgenodigd en heeft deze verslag uitgebracht van zijn bevindingen. Daarbij is vooral aandacht besteed aan de financiële ontwikkelingen en vooruitzichten van Beter Wonen. De Raad van Toezicht heeft besloten om te kiezen voor een andere accountant, met name gezien de lange relatie met de huidige accountant. De directeur-bestuurder heeft hiertoe de notitie “keuze accountant komende vier jaar” geschreven welke mede heeft geleid tot het in werking stellen van een procedure voor de keuze van een nieuwe accountant. Het getuigt van goed omgaan met de regels van Governance, om ondanks het goed functioneren van de huidige accountant, in zee te gaan met een andere partij. De uitkomst van deze procedure heeft ertoe geleid om Deloitte te benoemen als nieuwe accountant voor Beter Wonen. Naast het bijwonen van de reguliere vergaderingen heeft een aantal leden zich verdiept in bepaalde onderwerpen. Zij hebben daarvoor de volgende bijeenkomsten bezocht: • Themabijeenkomst “Wij toetsen ons toezicht” (VTW). • Algemene vergadering van VTW. • Toezicht houden op corporaties in (financieel) lastig weer, hoe doe je dat (regionaal VTW). • Governance Code Woningcorporaties, aanpassingen en algemeen bindend verklaren (regionaal VTW). • Seminar “De relatie tussen RvC, Bestuur en Accountant”. • Novelle Herzieningswet voor woningbouwcorporaties (Ernst en Young). • Lid VTW commissie Winter gericht op “verbetering kwaliteit toezichthouders”. • Seminar Juridische actualiteiten woningcorporaties (PWC). • Informatiebijeenkomst invoeren BTW (Deloitte). De RvT heeft een excursie georganiseerd naar een Blue Casco woning in Lelystad (energiezuinig bouwen) en heeft een bezoek gebracht aan “De Herberg” in Zwolle, een project voor de opvang van dak - en thuislozen, dat mede gefinancierd is door Beter Wonen.

22

De leden van de RvT zijn allen lid van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). Voor nieuwe leden geldt dat zij, bij toetreden tot de RvT, lid worden van VTW. Uitgangspunt van de RvT is om op het ingewikkelde speelveld waarbinnen de woningcorporaties opereren, relevante informatie tot zich te nemen en daardoor goed beslagen ten ijs te komen. In 2013 hebben de leden van de RvT, die op voordracht van de HuurdersVereniging groot IJsselmuiden (HVgIJ) zijn benoemd, overleg gevoerd met het bestuur van de Huurdersvereniging.

Inhoudelijk toezicht De basis voor ons toezicht is het strategisch ondernemingsplan 2011-2016. Wij hebben daaraan in 2010 onze goedkeuring gegeven. De missie is als volgt verwoord: ‘Beter Wonen wil mensen die dat op eigen kracht niet kunnen, een thuis bieden in een aantrekkelijke woonomgeving’. In het ondernemingsplan zijn de belangrijkste ontwikkelingen voor de komende periode beschreven, is er een interne analyse gemaakt en een SWOT - analyse. De gevolgen voor Beter Wonen zijn hieruit getrokken en beschreven met een duidelijke visie op de toekomst. De ontwikkelingen in de branche en de huidige situatie van de economie zijn onder de aandacht van de RvT. We zien nu geruime tijd een woningmarkt die volledig op slot zit door een gebrek aan vertrouwen bij consument en banken. Door de rem op de verkoop/koop van nieuwbouwwoningen zullen nieuwbouwprojecten steeds moeilijker kunnen worden opgestart. De doorstroming wordt verder beperkt. Wat zijn de gevolgen voor de starters op de woningmarkt? Ook de Europese Beschikking heeft grote impact voor de corporaties. Negentig procent van de woningen met een huurprijs tot € 681,02 moet worden verhuurd aan diegenen die een verzamelinkomen hebben tot € 34.229,-. Dit heeft dus gevolgen voor het toewijzingsbeleid van de corporaties. Prestatie-afspraken In 2010 zijn prestatie-afspraken gemaakt met de gemeente Kampen voor de jaren 2010 tot en met 2015. Beide partijen verplichten zich om de ambitieuze doelstellingen te realiseren. In deze prestatie-afspraken, die jaarlijks worden geëvalueerd, is met name aandacht voor de primaire doelgroep, de starters en de bijzondere groepen mensen met beperkingen. Ook het maatschappelijk ondernemen

en het streven naar een duurzame en energiezuinige woningvoorraad vormt een belangrijk onderdeel van de prestatie-afspraken. De komende jaren zal blijken of de ambities waargemaakt kunnen worden. Klachtenadviescommissie Met genoegen hebben we geconstateerd dat de regionale klachtencommissie in 2013 geen klachten die betrekking hebben op onze corporatie in behandeling hoefde te nemen.

Onderwerpen Raad van Toezicht 2013 Nieuwbouw Beter Wonen heeft diverse nieuwbouwprojecten in ontwikkeling. Middels de 4-maandsrapportages en aanvullende rapportages is de RvT door de directeur-bestuurder in 2013 hierover uitgebreid geïnformeerd. Gelukkig is er in het verslagjaar, na veel opgelopen vertraging (procedures en aanpassingen plannen), weer wat schot gekomen in de realisering van nieuwe projecten. Financiële positie De financiële positie is besproken met de accountant. Ook heeft de RvT kennis genomen van het solvabiliteitsoordeel 2013 (verslagjaar 2012) en het continuïteitsoordeel

2013 over de jaren 2013 tot en met 2017. Beide oordeelsbrieven zijn van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Daarnaast is de Oordeelsbrief 2013 van het Ministerie van VROM binnen de RvT besproken, net als de bedrijfstakinformatie van Aedes en het Centraal Fonds. Strategisch Voorraad Beleid Beter Wonen heeft het Strategisch Voorraad Beleid (SVB) geformuleerd. Met dit beleid heeft de RvT in 2009 al ingestemd. Om de impact van het SVB goed te kunnen beoordelen is de termijn van de meerjarenprognose (5 jaar), op verzoek van de RvT, verlengd naar een horizon van 10 jaar. Daarnaast heeft de RvT, in overleg met de directeurbestuurder, kaders geformuleerd waarbinnen de financiële vertaling van het SVB moet passen. Het Strategisch Voorraad Beleid is een belangrijk instrument voor sturing en wordt aan nieuwe ontwikkelingen aangepast. De meerjaren route 2013-2021 wordt hierop aangepast. Ondernemingsplan 2011-2016 Betrokken, gedreven en praktisch. Dit zijn de trefwoorden die staan voor het ondernemingsplan 2011-2016 dat in 2010, mede op basis van de input door de RvT, tot stand is gekomen. Het ondernemingsplan, dat is goedgekeurd door de RvT, geeft voor deze vijf jaren de richting aan die Beter Wonen uitgaat. Beter Wonen zal als een kleine


23

organisatie dicht bij de huurders blijven staan, waarbij de huurders voldoende keuzevrijheid geboden zal worden. De focus zal verder primair gericht blijven op het bouwen en verhuren van betaalbare woningen. Het is de taak van de RvT om de komende jaren toe te zien of de “mooie woorden” in het ondernemingsplan ook worden omgezet in “mooie daden”. Maatschappelijk ondernemen De RvT wil een concretere invulling geven aan het maatschappelijk ondernemen van de corporatie. Het spanningsveld tussen de missie en het maatschappelijk ondernemen zal steeds in het oog gehouden moeten worden.

Besluiten Raad van Toezicht

De RvT heeft in 2013 het jaarverslag inclusief jaarrekening over het verslagjaar 2012 goedgekeurd. Tevens werd goedkeuring verleend aan het jaarplan 2014. De RvT heeft in 2013 onder meer de volgende besluiten genomen over c.q. goedkeuring gegeven aan: • Goedkeuring is verstrekt aan het jaarplan 2014 - 2024. • De wijzigingen in het treasurystatuut. • Het stuk : “Opvolging Governancecode Woningcorporaties wordt goedgekeurd”. • Besloten wordt om in 2014 opnieuw een visitatie te laten plaatsvinden en wel door Ecorys uit Rotterdam. • De RvT stemt in met de wijze van rapporteren van de risico-analyse. • Het haalbaarheidsonderzoek “De Tjalk” wordt goedgekeurd inhoudende de aankoop van 16 appartementen. • Deloitte wordt benoemd als accountant voor de boekjaren 2013 tot en met 2016. • Er wordt goedkeuring verleend aan de realisatie van 22 woningen in plan Het Meer, fase 1. • Het ondernemingsplan 2014-2016 wordt goedgekeurd. De RvT heeft de bovengenoemde besluiten bij unanimiteit goedgekeurd aan de hand van door de directeurbestuurder ingebrachte documenten. De besluiten zijn door de RvT getoetst aan het ondernemingsplan en de jaarbegroting c.q. meerjarenbegroting.

Verbindingen

Beter Wonen heeft geen nevenstructuur waarin verbindingen zijn opgenomen. Alle activiteiten vallen daarmee rechtstreeks onder de Raad van Toezicht.

Risicobeheersing

De activiteiten van Beter Wonen worden jaarlijks vertaald

24

in een jaarplan. De RvT verleent haar goedkeuring aan dit jaarplan. De realisatie hiervan wordt bewaakt via de interne 4-maandsrapportages en het jaarverslag. Daarnaast neemt de RvT kennis van het accountantsrapport en het continuïteits- en solvabiliteitsoordeel van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Beter Wonen werkt aan de hand van het financieel statuut, waarin het speelveld voor de financierings- en beleggingsactiviteiten is opgenomen. Beter Wonen heeft bewust gekozen voor een minimale risicostructuur.

Professionalisering Governance en Integriteit De RvT onderschrijft de Governance Code voor woningcorporaties en de Aedescode. In 2012 is het reglement bestuur en toezicht opnieuw afgestemd met de Governance code en daar waar nodig aangepast. Deze aanpassingen zijn in de RvT vergadering van februari 2012 definitief vastgesteld. In het reglement voor bestuur en toezicht is opgenomen met welke stukken de directeur-bestuurder de leden van de RvT dient te informeren en de periodiciteit daarvan. Dat gebeurt via de 4-maandsrapportage en via de jaarlijkse informatie van het jaarplan en de jaarrekening. Een aantal aspecten uit de Governance Code worden verder toegelicht: • Het reglement voor bestuur en toezicht, het jaarverslag inclusief het verslag van de RvT, de Governance Code en de Aedes Code zijn op de website van Beter Wonen terug te vinden. • Het thema Governance Structuur is op de website van Beter Wonen geplaatst. De integriteitscode is door Beter Wonen uitgewerkt. In deze code zijn thema’s opgenomen die van belang zijn als het gaat om gedrag en vertrouwen. De medewerkers hebben de integriteitscode ondertekend en het belang hiervan onderschreven. De leden van de RvT hebben de integriteitscode eveneens ondertekend. Jaarlijks wordt de code geëvalueerd met de medewerkers. De integriteitscode is ook te vinden op de website van Beter Wonen. De klokkenluiderregeling maakt onderdeel uit van de integriteitscode. Er hebben in het verslagjaar geen transacties plaatsgevonden waarbij tegenstrijdige belangen van de RvT of directeur - bestuurder hebben gespeeld. Er zijn geen meldingen binnengekomen van (mogelijke) integriteitschendingen.

Accountant

Begin 2014 heeft de accountant een managementletter uitgebracht over de interim-controle die in 2013 is uitgevoerd. Deze managementletter is in de RvT-vergadering besproken.

Evaluatiegesprek MT-leden

In december 2013 heeft de Raad van Toezicht (voorzitter en een lid) een evaluatiegesprek gevoerd met de MT-leden over beleid- , management- en werkgeversaspecten.

Verantwoording van het beleid rondom de beloning van de directeur-bestuurder Het bezoldigingsbeleid dat voor de directeur-bestuurder wordt toegepast is in 2009 getoetst aan het Advies van de Commissie Arbeidsvoorwaarden Statutair Directeur Woningcorporaties (rapport commissie Izeboud). Dit heeft geresulteerd in een aangepaste arbeidsovereenkomst die door de directeur-bestuurder en de voorzitter van de RvT is ondertekend. Op basis van dit rapport is de beloning van de directeurbestuurder vastgesteld.

Directeur-bestuurder Naam: T. de Wal (m) Leeftijd: 62 jaar In dienst sedert: 1 september 1982 Directeur-bestuurder sinds: 1 oktober 2000 Duur benoeming: Onbepaalde tijd Honorering: Bruto jaarsalaris vast (incl. vak. geld) € 92.651,Overige vergoedingen: Netto kostenvergoeding per jaar € 0,Pensioen: De directeur-bestuurder heeft op vrijwillige basis gekozen voor een lager salaris ten opzichte van 2012. Afspraak is dat de opbouw van het pensioen op de oude voet voortgezet wordt waarbij de werkgever 71,5 procent van de premie betaalt. Auto van de zaak: Nee Nevenactiviteiten: Geen, van een belangenverstrengeling is dus geen sprake Variabele beloning: Geen

Gelet op de huidige arbeidsrechtelijke situatie van de directeur-bestuurder is niet voldaan aan de voorwaarde om een bestuurder te benoemen voor een periode van maximaal vier jaar. Bij de benoeming van een nieuwe bestuurder zal de RvT zich opnieuw over deze bepaling beraden. Tevens heeft de RvT besloten geen afzonderlijk remuneratierapport op te stellen. De beloningsstructuur is duidelijk vastgesteld. Van variabele componenten is geen sprake. Over het jaar 2013 is een functioneringsgesprekgesprek met de directeur-bestuurder in december 2013 gevoerd. Met genoegen constateerden wij dat de directeurbestuurder zijn functie op een goede en bekwame wijze heeft uitgevoerd. Het verslag hiervan is in een vergadering zonder directeur-bestuurder binnen de RvT in januari 2014 besproken en vastgesteld. De directeur-bestuurder heeft aangegeven dat hij, in verband met pensionering, eind 2014 zijn functie wil neerleggen. De RvT heeft hier kennis van genomen en heeft de procedure om nieuwe directeur-bestuurder te kunnen benoemen opgestart. Atrivé zal deze procedure begeleiden.


25

Verantwoording van de Raad van Toezicht Binnen de RvT is de volgende expertise aanwezig: Volkshuisvesting, projectontwikkeling, financieel-economisch, organisatie, juridisch, marketing, communicatie, bestuurskundige zaken, risicomanagement en sociaal maatschappelijk. Voor alle leden geldt bovendien dat lokale betrokkenheid een vereiste is.

De leden van de RvT hebben geen betrokkenheid bij volkshuisvestelijke aangelegenheden van de gemeenten

waarin Beter Wonen werkzaam is. Ook zijn zij vanuit hun beroep of bedrijf niet afhankelijk van Beter Wonen. Geen van de leden is of was in het verleden in dienst van Beter Wonen of onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van Beter Wonen. Van belangverstrengeling is derhalve geen sprake. Een lid van de RvT treedt volgens rooster af, uiterlijk vier jaar na diens benoeming. Herbenoeming is mogelijk voor maximaal een periode van vier jaar.

De samenstelling van de Raad van Toezicht per 31-12-2013 was als volgt: Naam en functie

Aangetreden Aftredend

Beroep, nevenfuncties en expertise

W. van de Kamp (1946, man) Voorzitter

2007

2015

Directeur Vastgoed en Projectontwikkeling bij landelijke corporatie, thans met pensioen. Expertise: volkshuisvesting, projectontwikkeling, marketing en communicatie Nevenfuncties: geen

H. van Spijker AA (1968, man) Lid

2007

2015

Manager Finance & Control bij CRH Structural Concrete B.V. Expertise: financieel-economisch Nevenfuncties: geen

Mr. W.A.A.M. Roefs (1966, vrouw) Lid

2010

2014

Zelfstandig ondernemer: Het Centrum voor Commissarissen en Toezichthouders. Expertise: HR, organisatie-ontwikkeling, juridisch. Nevenfuncties: Lid Ondernemerstafel A37 Bedrijvensociëteit, Lid Ronald McDonald Business Club Lid RvT Vrije School NO Nederland Lid RvC PEC Zwolle Jurylid "Windesheim beste Scripties."

Ing. B. Keulen (1949, man) Lid

2009

2017

Griffier gemeente Skarsterlân Expertise: bestuurskundige zaken, procesmanagement en projectaansturing. Nevenfuncties: docent Bestuursacademie, Lid Bondsraad ANWB

J. Marskamp (1956, man) Lid, tevens vicevoorzitter en secretaris

2009

2017

Manager Facilitaire Zaken bij Protestants Christelijk Voortgezet Onderwijs te Barneveld. Expertise: sociaal-maatschappelijk Nevenfuncties: Voorzitter voetbalvereniging Wilsum Voorzitter RvT basisschoolvereniging Iris Kampen, Voorzitter MFC De Toekomst Wilsum, Voorzitter bestuur Quintus Kampen.

In relatie met de functie van toezichthouder zijn geen onverenigbare nevenfuncties aanwezig en is er geen risico van belangenverstrengeling.

26

Twee leden bezetten de huurderzetels: W. van de Kamp en M. Roefs. Het bestuur van de HuurdersVereniging groot-IJsselmuiden is bij de selectie van deze kandidaten betrokken en heeft een bindend recht tot voordracht.

Het beleid t.a.v. de honorering

In onderstaande tabel is per lid inzichtelijk gemaakt wat de vergoeding in 2013 is geweest.

Naam

Functie

W. van de Kamp

Voorzitter

J. Marskamp

De honorering is gebaseerd op de honoreringscode van het VTW, alsmede passend binnen de overgangsregeling.

€ 9.229

Netto onkosten vergoeding € 390

€ 9.619

Secretaris

€ 7.659

€ 364

€ 8.023

B. Keulen

Lid

€ 6.168

€ 260

€ 6.428

M. Roefs

Lid

€ 6.127

€ 260

€ 6.387

H. van Spijker

Lid

€ 6.127

€ 260

€ 6.387

€ 35.310

€ 1.534

€ 36.844

Totaal

Honorering ( fiscaal)

Totaal

In de vergadering van december 2012 is besloten om m.i.v. januari 2013 het salaris van de directeur-bestuurder (met behoud van pensioenopbouw) en de honorering van de leden van de Raad van Toezicht met 7,5 % te verlagen.

W. van de Kamp

w.g.

De jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag

M. Roefs

w.g.

H. van Spijker

w.g.

J. Marskamp

w.g.

Hierbij biedt de RvT u de door de directeur-bestuurder opgemaakte jaarrekening over 2013 aan. Deze omvat de balans, resultatenrekening, de bijbehorende toelichtingen alsmede het volkshuisvestingsverslag. De jaarrekening is door Deloitte gecontroleerd zoals blijkt uit de accountantsverklaring die u in het jaarverslag aantreft. De RvT van Beter Wonen kan zich met deze stukken verenigen en keurt de vastgestelde jaarrekening 2013 goed, in overeenstemming met artikel 5 en 24 van de statuten en artikel 3.7 van het reglement bestuur en toezicht. Deze goedkeuring strekt de directeur-bestuurder voor zijn bestuur tot volledige décharge. Het resultaat zal worden toegevoegd aan de overige reserves. De RvT spreekt haar waardering uit naar alle medewerkers voor de bereikte resultaten en de getoonde inzet. Met tevredenheid blikken wij terug. IJsselmuiden, 17 juni 2014


27

28

De bakens verzet ……… een eigen woning

Voor de familie Van Dorsten ging in 2013 een wens in vervulling. Ze konden de woning aan de Boterbloem in IJsselmuiden kopen. Ze huurden dit huis al vanaf 1992 met veel plezier. Gedurende die tijd was de woning al aangepast aan hun wensen. Ze verbouwden de zolder in 1993 met als eindresultaat twee slaapkamers met elk een groot dakraam. In 2000 realiseerden ze een uitbouw. In de uitbouw plaatsten ze een keuken, volledig naar eigen smaak en voorkeur. Door de ruimte van de oude keuken, werd de woonkamer vergroot. Kort na de koop van de woning startte een grote verbouwing. De familie plaatste twee dakkapellen op zolder waarna ze daar vier in plaats van twee slaapkamers hebben gecreëerd. Het gezin met negen thuiswonende kinderen was al langer op zoek naar een koopwoning. De huidige rustige en gezellige buurt was één van de redenen waarom de zoektocht tot nu toe niets opleverde. De familie is erg content mee dat zij van hun huurwoning een koopwoning konden maken.


29

30

3

Governance Governancecode

In het Nederlandse stelsel van de volkshuisvesting brengt de Governance Code voor woningcorporaties een bijzondere manier van besturen en toezicht met zich mee. Feitelijk komt het neer op het goed besturen van de corporatie door de directeur-bestuurder, invloed geven aan belanghouders en verantwoording afleggen aan de Raad van Toezicht en externe toezichthouders. Stichting Beter Wonen onderschrijft de in de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties vastgelegde beginselen. De Governancecode Woningcorporaties wordt gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke organisatie. In deze paragraaf verantwoorden wij ons over de inrichting van de governancestructuur binnen Beter Wonen. De principes en uitwerkingen zoals opgenomen in de Governancecode Woningcorporaties hebben wij opgevolgd, met uitzondering van: • II.1.7: de Raad van Toezicht keurt vooraf investeringen goed en wordt vervolgens periodiek geïnformeerd over de voortgang. Een afzonderlijk investeringsstatuut is daarom niet aan de orde. De Raad van Toezicht zal voorafgaande aan het aangaan van verbindingen goedkeuring verlenen. Toetsingskaders worden op grond hiervan niet noodzakelijk geacht. • II.2.1: het bestuur heeft een benoeming voor onbepaalde tijd. Gelet op de huidige arbeidsrechtelijke positie kan niet voldaan worden aan een benoeming voor een periode van vier jaar.

• II.2.3 t/m II.2.5: de Raad van Toezicht heeft besloten geen apart renumeratierapport op te stellen. De beloningsstructuur is duidelijk vastgesteld, er is geen sprake van variabele beloningscomponenten en er is niet voorzien in enige afvloeiingsregeling. • III.5.1 t/m III.5.11: de Raad van Toezicht is als geheel verantwoordelijk voor de in deze artikelen genoemde besluitvorming. Afzonderlijke auditcommissie, en selectie- en remuneratiecommissie dan wel andere commissies zijn daarom niet ingesteld.

Aanpassing statuten

De statuten van onze corporatie werden voor de laatste keer in november 2012 gewijzigd. De zittingstermijnen van de leden van de Raad van Toezicht zijn in overeenstemming met de governancecode gebracht. Ook is de tekst m.b.t. het voordrachtsrecht van de huurdersvereniging verduidelijkt. De statuten zijn nu weer up-to-date.

Organisatieschema Raad van Toezicht Directeur-bestuurder Manager Financiën en beleid Administratie- verhuur en bewonerszaken

Manager Vastgoed Afdeling Onderhoud


31

Raad van Toezicht

De Raad van Toezicht bestaat uit vijf leden. De taak van de Raad van Toezicht bestaat uit het toezicht houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie. De Raad van Toezicht staat tevens het bestuur met raad ter zijde. In het verslag van de Raad van Toezicht in hoofdstuk 2 zijn de taak en werkwijze van de Raad van Toezicht nader beschreven, evenals de wijze waarop de Raad van Toezicht hieraan in 2013 invulling heeft gegeven.

Het bestuur Taak en Werkwijze Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie. Onder meer houdt dit in dat het bestuur verantwoordelijk is voor: • de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie • de strategie • de financiering • het beleid • de resultatenontwikkeling • het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie. Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Toezicht. Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling. Daartoe maakt het bestuur een afweging van de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen. Het bestuur verschaft de Raad van Toezicht tijdig alle informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de Raad van Toezicht. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de Raad van Toezicht. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn in artikel 7 van de statuten van Beter Wonen omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement van bestuur en toezicht. Leden van het bestuur Het bestuur bestaat uit de directeur-bestuurder de heer T. de Wal.

32

Tegenstrijdige belangen Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen Beter Wonen en de bestuurder(s) wordt vermeden. De artikelen 2 en 7 van het reglement voor bestuur en toezicht bevatten een uitwerking van dit belangrijke uitgangspunt. Hierin is tevens de handelswijze in geval van belangenverstrengeling geregeld. In 2013 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeur-bestuurder zoals bedoeld in principe II.3 van de Governancecode Woningcorporaties. Leden managementteam De manager financiën en beleid, de heer S. Klein Koerkamp, is verantwoordelijk voor de financiële verslaglegging, verhuur- en bewonerszaken en beleidsvoorbereiding. De manager vastgoed, de heer A. Huisman, is verantwoordelijk voor beheer en onderhoud van de huurwoningen en voor herstructurerings- en nieuwbouwactiviteiten.

Beleidsdoelstellingen Doelstellingen, strategie en randvoorwaarden In hoofdstuk 4 hebben we een uitgebreide beschrijving opgenomen van onze missie en doelstellingen op zowel

volkshuisvestelijk, maatschappelijk, operationeel en financieel gebied. Ook wordt in dit jaarverslag bij de verschillende hoofdstukken uitgelegd wat we hebben gedaan en nog willen doen om die doelstellingen te behalen.

Interne risicobeheersings- en controlesystemen Risicobeheersing Het bestuur van Beter Wonen is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en controlesystemen, voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s en voor het beperken van de impact van mogelijke incidenten. Hieronder zijn enkele voorbeelden en risico’s waar wij mee te maken hebben, beschreven. Dit overzicht beoogt overigens geen uitputtende opsomming te geven van alle risico’s die voor Beter Wonen van belang zijn: • Overheidsbeleid • Portefeuillerisico’s • De veranderende woningmarkt • Fiscale risico’s • Betalingsrisico’s • Ambitierisico’s • Rente – en financieringsrisico’s • Procesrisico’s • Kostenontwikkeling In 2013 hebben we met een rapport van het Nederlands Adviesbureau voor Risicomanagement een inventarisatie uitgevoerd. We hebben de aandachtspunten beoordeeld en hebben een verdiepingsslag gemaakt. Dit is een aktie die ook in de komende tijd jaarlijks zal gebeuren. De risico’s en controlemaatregelen zullen vanaf 2014 ook in de viermaandelijkse rapportage aan de Raad van Toezicht een plaats krijgen. Controlesystemen Het bestuur is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Deze omvatten beleidsvorming, processen, taken, het beïnvloeden van gedrag en andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te realiseren en potentieel wezenlijke fouten, verliezen of fraude of de overtreding van wetten en regelgeving te voorkomen dan wel vroegtijdig te signaleren. Ook adequate en effectieve risicobeheersings- en controlesystemen bieden echter nooit een absolute garantie voor

het realiseren van de ondernemingsdoelstellingen. Ook kunnen zij wezenlijke fouten, verliezen, fraude of de overtreding van wetten en regelgeving niet volledig voorkomen. In 2010 hebben wij de actie “schoon schip” uitgevoerd. Met deze actie hebben we alle procedures opnieuw in kaart gebracht en beschreven en zijn de actiepunten op de korte en lange termijn benoemd. Deze processen zijn opnieuw tegen het licht gehouden, geactualiseerd en de actiepunten zijn afgewikkeld. In 2013 hebben we tijdens personeelsvergaderingen aandacht besteed aan dilemma’s met betrekking tot integriteit. Er komen vraagstukken aan de orde die voor complexiteit kunnen zorgen. Tijdens functioneringsgesprekken krijgt dit onderwerp ook de nodige aandacht.

Verandering externe accountant

De externe accountant wordt benoemd door de Raad van Toezicht na advies van de directeur-bestuurder. 2013 was het jaar waarin de beoordeling van het functioneren van BDO Audit & Assurance B.V. als externe accountant heeft plaatsgevonden. Hoewel de beoordeling op zich positief was, heeft de directeur-bestuurder geadviseerd de jarenlange relatie met BDO af te sluiten en met een nieuwe externe accountant in zee te gaan. Een andere kijk op onze organisatie kan verfrissend werken en ons ‘opschudden’. De Raad van Toezicht heeft ingestemd met dit advies, waarna een aantal accountantbureaus werd uitgenodigd om offerte uit te brengen en zich te presenteren. Na deze presentaties viel de keuze op Deloitte Accountants B.V. Deze werd door de Raad van Toezicht met ingang van boekjaar 2013 als accountant voor - in principe - de komende vier jaren aangesteld. De externe accountant bespreekt bij de jaarlijkse opdracht met een delegatie van leden van de Raad van Toezicht, directeur-bestuurder en manager financiën de accenten van de controle, brengt een managementletter en verslag van bevindingen uit. Hij woont ook het gedeelte van de vergadering van de Raad van Toezicht bij waarin het verslag over het onderzoek van de jaarrekening wordt besproken en waarin wordt besloten over de goedkeuring van de jaarrekening. De externe accountant kan tijdens deze vergaderingen over zijn verklaring over de getrouwheid van de jaarrekening worden gehoord door de Raad van Toezicht. Gelet op de expertise van onze belastingadviseur en diens kennis van ons complexe fiscale dossier, hebben we besloten de relatie met onze huidige fiscalist BDO Belastingadviseurs B.V. te continueren.


33

34

De bakens verzet ……… een nieuwe douche

Een halletje van één vierkante meter met daarin de trapopgang én de deuren naar de douche en het toilet. Geen ideale situatie. Toen de heer en mevrouw Tuinman zich opgaven voor een doucherenovatie, kregen zij het aanbod dit te veranderen door van de douche en het toilet één ruimte te maken. Een keuze waar ze geen spijt van hebben. ‘Al met al hebben we in november 2013 twee weken in de verbouwing gezeten, maar we zijn erg blij met het eindresultaat’ vertelt mevrouw Tuinman. In de woonwinkel van Beter Wonen kozen ze vloeren wandtegels uit waardoor ze de badkamer en toilet naar eigen smaak konden inrichten. De aannemer die de aanpassing uitvoerde plakte een gedeelte van de woonkamer af om de overlast te beperken. Zo kon de familie toch gebruik maken van de woonkamer zonder in het stof te zitten. ‘Sowieso werkte het bedrijf erg netjes en deden er alles aan om de overlast tot een minimum te beperken’ aldus de tevreden bewoners. Het toilet boven, was in de verbouwingstijd een uitkomst. En douchen? Dat deden ze in de sportschool!


35

36

4

Op naar 2016: de bakens verplaatst Betrokken, gedreven en praktisch

Dàt is Beter Wonen IJsselmuiden: “Betrokken, gedreven en praktisch”. Dit is dan ook de titel van ons ondernemingsplan. In het visiedocument geven we aan hoe we de toekomst tegemoet willen treden. Zoals we gewoon zijn, vinden we het belangrijk om dicht bij onze huurders en andere lokale belanghouders te staan. Wij krijgen daarvoor ook waardering.

Halverwege

2013 is het derde jaar in de ondernemingsplanperiode 2011 – 2016. In dit plan hebben we de doelstellingen op een concrete manier geformuleerd. In 2013 hebben we verder gewerkt aan de realisatie van de vele doelstellingen.

Gewijzigde omstandigheden

Tegelijkertijd komen er ook veel nieuwe ontwikkelingen op ons af die we niet uit het oog moeten verliezen. Dát is de reden dat wij in 2013 ons ondernemingsplan tegen het licht hebben gehouden. Uit de analyse van de ontwikkelingen noemen we: • de economische crisis met alle gevolgen daarvan op de woningmarkt; • de brede heroverweging Wonen. In de toelichting op de hervormingsagenda Wonen staan vooral ingrepen op korte termijn voor de huursector; • de maatregelen en de planning voor het scheiden van Wonen en Zorg die concreter zijn geworden; • de onverminderde grote vraag naar huurwoningen op korte termijn. De vraag naar dure huurwoningen is minimaal;

• de in het geding komende betaalbaarheid van huurwoningen. Op grond van deze bevindingen hebben we ons ondernemingsplan daarna op onderdelen aangepast.

Onze visie

De samenleving verwacht veel van woningcorporaties. Dit geldt niet alleen voor het verhuren van woningen, maar zeker ook voor het bouwen van sociale huurwoningen. In de eerste periode van ons ondernemingsplan was nog opgenomen dat we - zolang het mogelijk is onze taak op het gebied van maatschappelijk vastgoed oppakken. Als voorbeelden noemden we de projecten Maarlenhof en Kulturhus. Van dit standpunt hebben we afscheid genomen. De voorgenomen Herzieningswet plus de afnemende financiële mogelijkheden voor corporaties nopen ons daartoe. Onze positie en betrokkenheid bij de samenleving van IJsselmuiden en omliggende kernen staan in het ondernemingsplan. Wat we willen bereiken is het volgende: • duidelijk maken waar we als Beter Wonen voor staan; • onze maatschappelijke ambities helder in kaart brengen, zodat onze belanghouders weten wat zij aan ons hebben; • een afwegingskader aangeven zodat we heldere keuzes kunnen maken in wat we wel en niet doen en hier transparant over kunnen communiceren; • richting geven aan de gewenste ontwikkeling van de organisatie.


37

Bij de totstandkoming en tussentijdse actualisatie van het ondernemingsplan hebben we gekeken naar de externe en interne ontwikkelingen die voor ons van belang zijn. We hebben op die ontwikkelingen een SWOT-analyse laten uitvoeren. Vanuit de analyse komen de sterkte- en de verbeterpunten naar voren. In de komende periode ontstaat bovendien een aantal kansen en bedreigingen. De ontwikkelingen hebben voor ons een aantal gevolgen: • we blijven klein en zelfstandig. Waar mogelijk zoeken we verdere samenwerking op onderdelen om de kwetsbaarheid te verkleinen; • onze financiële ruimte is voldoende voor de toekomstige bouwen herstructureringsopgave; • er zal veel aandacht worden besteed aan de gevolgen van het scheiden van Wonen en Zorg. Een aantal huurders zal langer thuis moeten blijven wonen.

38

Missie

In het ondernemingsplan hebben we de missie als volgt vertaald:

Beter Wonen wil mensen die dat op eigen kracht niet kunnen, een thuis bieden in een aantrekkelijke woonomgeving. Het thuis bieden betekent voor ons dat we de woningen zowel bouwtechnisch als woontechnisch op een hoog niveau houden. We bieden woningen aan die passen bij de samenstelling van het huishouden, het inkomen en de levensfase waarin huurders verkeren. Een thuis betekent ook dat huurders keuzevrijheid hebben op het gebied van zelf aangebrachte voorzieningen, onderhoud, inrichting en soms eigendomsvormen.

We bieden een thuis vooral aan mensen die dat op eigen kracht niet kunnen. Verder willen we betrokken zijn bij onze huurders en gedreven zijn als het gaat om het verzorgen van de huisvesting. Wonen gaat verder dan de woning. We voelen ons daarom ook mede-verantwoordelijk voor de directe woonomgeving. Daar gaan we praktisch mee om. Waar lokale belanghouders het vragen kijken we of het mogelijk is een bijdrage te leveren aan de leefbaarheid.

Onze inzet tot 2016

Goede huisvesting bieden. Dat is onze kerntaak. Daarnaast willen we een bijdrage leveren aan vragen die ons door de maatschappij worden gesteld. We stellen ons hierbij de volgende hoofddoelen: • Huidige klanten voelen zich thuis • Woningzoekenden vinden een thuis • Een leefbare maatschappij. Wat we in de komende periode niet meer gaan doen is het faciliteren van vastgoed voor zorginstellingen. De ontwikkelingen in de zorgsector en de omvang van de heffingen voor woningcorporaties zijn daar de reden voor.

De praktische invulling

Aan de hand van alle input hebben we strategische doelstellingen vastgesteld. Elk jaar bespreken we in ons managementteam deze doelstellingen en wordt een jaarplan voor het volgend jaar opgesteld. In de behandeling door de Raad van Toezicht volgt goedkeuring op het jaarplan. Op hoofdlijnen willen we aan het einde van de planperiode (2015) het volgende bereikt hebben: • De bewoner waardeert ons en onze inspanningen met minimaal een 7,9 gemiddeld. • De samenleving is lovend over Beter Wonen. • De medewerkers zijn enthousiast en staan klaar voor onze bewoners. • De waardering over ons woningbezit en het dienstenaanbod is groot. • De financiële situatie is gezond. In het begin van de volgende hoofdstukken staan de doelen en resultaten over 2013, inclusief de aanpassingen die we dit jaar in ons ondernemingsplan hebben doorgevoerd, schematisch weergegeven. Voor degene die zich verder in deze opgaven wil verdiepen volgt per onderdeel een uitgebreide toelichting.


39

40

De bakens verzet ………

om na 61 jaar nog in dezelfde woning te blijven

Vanaf 1952 woont mevrouw Van den Berg in een eengezinswoning aan de Veenstraat in IJsselmuiden. Inmiddels is ze 87 jaar maar verhuizen? Daar is geen denken aan! ‘Het is hier zo’n gezellige drukte’, vertelt mevrouw enthousiast. ‘Mensen die naar de fietsenmaker, slager of naar de markt gaan. Er is hier altijd wat te zien’. Ook haar dochter woont om de hoek en dat is erg fijn. Want ouder worden is prachtig, maar lichamelijk ervaart ze toch wat ongemakken. Om die reden slaapt mevrouw inmiddels al 10 jaar in de woonkamer en komen medewerkers van Icare aan huis voor hulp bij persoonlijke verzorging en huishouden. De opgewekte bewoonster verveelt zich geen moment. Drie dagen in de week gaat ze naar de dagopvang in de Maarlenhof waar ze geniet van het contact met leeftijdsgenoten en de gezamenlijke activiteiten. Ze doet daar onder andere aan handwerken, knutselen, spelletjes en zelfs aan gym. ‘Zitgym hoor’, voegt ze met een grote glimlach toe. Gedurende de tijd is er veel veranderd. In 1952 was de huur 4 gulden en 60 cent per week, een aanzienlijk bedrag voor die tijd. De woonkamer werd verwarmd door middel van een kolenkachel. Daarmee vergeleken zijn centrale verwarming, de thermostatische douchekraan en de douchestoel een aangename luxe. ‘Nee hoor, ik wil hier echt niet weg’, besluit de bewoonster.


41

42

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG

5

Huidige klanten voelen zich thuis Onze huurders en woningzoekenden zijn ons belangrijkste aandachtsveld. Het verzorgen van goede huisvesting is onze kerntaak. Daarnaast willen we waar mogelijk een

bijdrage leveren aan vragen die vanuit de maatschappij op ons afkomen. Hieronder ziet u in schema de doelstellingen en resultaten van 2013:

De opgave was

De kosten Wat we in 2013 bedroegen deden

Het effect

Het resultaat en eventueel vervolg

Partners zijn

Duidelijkheid of we na 2013 nog doorgaan met KWHhuurlabel. Zo ja, op welke manier

Eigen inzet Onderzoek en verslag in MT onder andere met de belasting voor de huurders en resultaat nieuwe KWH-meetmethode

Met ingang van Sinds de deelname KWH 2014 geen deel meer zitten we elk jaar in de nemen aan het KWHtop 15. Doel is behaald. huurlabel. Enerzijds is doel bereikt, anderzijds is de meting m.b.t. klachten niet juist, ten derde besparen we veel tijd en bewoners worden al overvoerd met enquêtes.

Duidelijkheid of er voldoende bewoners zijn om per jaar enkele stellingen per mail te kunnen voorleggen

Eigen inzet Eigen onderzoek via de ons bekende mailadressen

We gaan dit In het eerste kwartaal combineren met van 2014 zal dit vraagstellingen op gebeuren. onze website. Via een mail naar alle bekende adressen wordt verwezen naar de gestelde vraag. Zo proberen we bewoners meer te betrekken bij ons beleid.

Bewoners


43

De opgave was

De kosten Wat we in 2013 bedroegen deden

Eigen inzet Via een andere ingang dan onderhoud of problemen gedachten van bewoners te inventariseren over woning, woonomgeving en toekomstperspectief

Bekijken relevantie van diverse enquêtes en vragen. Nagaan hoe motivatie voor respons te verhogen is

Eigen inzet van alle medewerkers. Elke medewerker bezoekt twee bewoners. Bij voorkeur zij die Beter Wonen een minder goed cijfer gaven in de enquêtes 2012 of 2013

Eigen inzet Verhogen respons door eigen inzet

Eigen inzet Analyseren acties woonenquête 2012 op eventueel structurele problemen

Doen van verbetervoorstellen voor structurele problemen

Het effect


In 2014 zal hier Er is een handleiding invulling aan worden opgesteld voor gegeven. gesprekken met huurders. Twee aan twee zullen tien huurders bezocht worden. De gesprekken worden uitgesteld naar 2014 i.v.m. de geringe personele capaciteit in het tweede halfjaar.

Partners zijn Bewoners

De respons varieerde in We gaan de resultaten Bewoners 2012 en 2013 van 50% bij binnenonderhoud tot 93%. terugkoppelen naar bewoners. Ook bellen we de bewoner als een reactie niet terug komt. De acties zijn uitgewerkt en in de diverse processen opgenomen.

In de Woonwijzer is een samenvatting gemaakt van de resultaten van de enquête.

Bewoners

Verbeteren bewustwording over klantgerichtheid

Eigen inzet Bijeenkomst organiseren met vaste aannemers waarin klantgerichtheid onder de aandacht wordt gebracht

Er is een bijeenkomst geweest met de aannemers. Alle aspecten van een goede omgang met bewoners zijn onder hun aandacht gebracht.

De uitkomst van Aannemers de bijeen-komst was positief. We gaan een herhaling verzorgen wanneer dat noodzakelijk is.

Brochures die up-todate zijn

Eigen inzet Door te weinig personele capaciteit is de start van de actualisatieslag vastgesteld in 2014

We willen actuele brochures om verouderde informatie te voorkomen

In 2014 zullen de nieuwe brochures gereed zijn

Bewoners

Nieuwe bewoners krijgen de keuze uit papieren versies of alle info op een USB-stick.

De USB-stick is in januari 2014 gereed. De kosten bedragen voor 100 sticks € 700,incl btw.

Bewoners

Er is een flyer met keukenkeuzes, een tarievenlijst en een brochure met tegelkeuzes gemaakt.

Vooraf worden aan de Bewoners bewoners brochures gestuurd zodat ze een idee kunnen vormen van de mogelijkheden.

Er is een nieuw formulier gemaakt. Op deze manier liggen de gegevens op één plek vast.

In IntraWis is het mogelijk om de gegevens in te zien, de efficiency neemt hierdoor toe.

Eigen inzet Nieuwe bewoners die dat wensen niet opzadelen met veel papier maar alle informatie op een USB-stick met logo Beter Wonen afgeven Overzicht van alle keuze mogelijkheden van de huurders voor keukens zodat zij zich kunnen voorbereiden op bezoek woonwinkel

Via bureau dit laten regelen als informatie up-todate is. Budget is € 1.210,- incl. btw.

Eigen inzet Maken van een brochure i.v.m. keukenkeuzes

Binnen Intrawis Eigen inzet Implementeren vastleggen van keuzes nieuw programma van de huurders

44

Bewoners

Tevredenheid van bewoners blijft op een hoog niveau:

In de afgelopen jaren hebben we veel geïnvesteerd in het vergroten en meten van de tevredenheid van onze bewoners. Ons doel is om minimaal de hoge gemiddelde score van 7,9 vast te houden. Minder scorende onderdelen waren: woning zoeken, woning veranderen en corporatie bezoeken. In de komende planperiode ondernemen we acties om deze onderdelen te verbeteren.

Ons nieuwe uitgangspunt voor de jaren 2014 – 2016 is in 2013 als volgt geformuleerd:

Daar zijn we trots op. Het is misschien niet moeilijk om éénmaal een goed resultaat te behalen, maar continu een goede score is uitstekend. Dat is mede de reden om te stoppen met KWH. Het kostenaspect is ook een belangrijk gegeven omdat we ons focussen op kostenbesparing. Het niet meer deelnemen aan de meting levert een besparing op van ruim € 6.000,- per jaar. Herkenbaarheid van Beter Wonen voor huurders volgens KWH:

We hebben dit doel bereikt, de minder scorende onderdelen verbeterd en willen ons de komende jaren focussen op de borging van de kwaliteit voor – en tevredenheid van onze bewoners.

prima betrouwbaar huren

KWH

huis

Het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huurwoningen (KWH) test jaarlijks corporaties op verschillende onderdelen. Vanaf 2008 zijn we deelnemer aan de KWH-meting. Het behalen van het KWH-huurlabel is geen doel op zich, maar is een middel om de kwaliteit van de dienstverlening verder te verbeteren. In de afgelopen jaren hebben we uitstekende scores behaald. Ieder jaar hebben we de aanbevelingen verder uitgewerkt om de huurder zo optimaal mogelijk van dienst te zijn. Over het algemeen hebben we de zaken goed voor elkaar, maar kunnen we ons op kleine onderdelen nog verbeteren. In 2013 zijn we gedurende het hele jaar getest. Dit zijn de behaalde cijfers: Klantcontact: • Bereikbaarheid: • Communicatie en informatie:

8,1 7,9

Verhuizen: • Woning zoeken: - Nieuwe woning: - Huur opzeggen:

8,1 8,2 8,9

Onderhoud: • Reparaties: • Onderhoud:

8,4 7,9

Klachten behandelen:

6,7

Met een totaalscore van 8,2 behalen we opnieuw een prima resultaat. In de eindklassering van alle corporaties stegen we van de 13de plaats in 2012 naar de 5de in 2013.

behulpzaam

goed

huur ijsselmuiden service meedenkend

beter wonen wonen

Renovatie-reglement

In het Besluit Beheer Sociale Huursector is opgenomen dat we verplicht zijn een renovatiereglement te hebben waarin de verhuiskostenvergoeding is opgenomen: verplichtingen van verhuurder en huurder. Dit reglement is een document dat als basis dient voor renovatieplannen en daarbij behorende sociale plannen. Ons renovatiereglement bestaat uit twee onderdelen, te weten: 1. renovatie met verhuizing 2. ingrijpende woningverbetering met bewoning. In het reglement is inzichtelijk gemaakt wat de bewoner van ons kan verwachten en of een vergoeding van toepassing is. De bewoners krijgen het reglement tot hun beschikking zodra een grote renovatie of herstructurering in de planning staat. Met de HVgIJ hebben we een eerste stap gemaakt voor het maken van een sociaal plan. Dit plan is bestemd voor de huurders van de te slopen woningen aan de Slenkstraat.

Communicatie via de website

Social media worden meer en meer belangrijker. Op dit moment zijn we nog niet zo ver dat we beschikken over twitter of facebook. Volgend jaar willen we dit verder ontwikkelen. Waar we wel over beschikken is een actuele website. We spannen ons in om de website actueel te houden en nieuws te melden.


45

Op onze website is informatie opgenomen om huurders, woningzoekenden en belangstellenden te informeren over allerlei zaken. Voor huurders bestaat de mogelijkheid om onder andere informatie te krijgen over algemeen en groot onderhoud, huurbetaling, onderhoudsfonds, zelf aangebrachte voorzieningen en zonnepanelen. Belangstellenden kunnen informatie krijgen over projecten en over Beter Wonen. Hier kan men jaarverslagen, publicaties, brochures e.d. vinden. Daarnaast kunnen bezoekers gebruik maken van een vragenformulier en een reparatieverzoek indienen. Voor woningzoekenden is er een link naar de site van www.dewoningzoeker.nl. Deze website biedt woningzoekenden toegang tot het complete woningaanbod van vier woningcorporaties.

Brochures

Veel brochures zijn digitaal in te zien. Bij het toewijzingsgesprek ontvangen toekomstige huurders veel informatie door middel van brochures. In het afgelopen jaar hebben we brochures op papier uitgedeeld. In 2014 willen we overgaan op het aanbieden van brochures op een USBstick. Verder willen we de brochures up-to-date maken door alle brochures te controleren op actualiteit.

Communiceren via enquêtes

Nieuwe huurders sturen we twee weken na huuringangsdatum een enquête. We vragen naar hun ervaringen en willen weten of ze tevreden zijn over de gang

46

van zaken. In 2013 hebben we 60 enquêtes verstuurd. 30 huurders hebben de moeite genomen om de enquête in te vullen en te retourneren. 93 % van de huurders is tevreden tot zeer tevreden over de oplevering. 7 % geeft aan ontevreden tot zeer ontevreden te zijn. Daar ligt dus een uitdaging voor onze medewerkers. Het gemiddelde cijfer voor de dienstverlening is 8,0. Vertrokken huurders sturen we bij de eindafrekening een enquête. Gevraagd wordt naar hun mening over hun tevredenheid m.b.t. de woning, de omgeving, de verhuizing en de dienstverlening. We hebben 50 vertrokken huurders een enquête gestuurd waarvan 36 de enquête hebben teruggestuurd. Het gemiddelde cijfer voor de dienstverlening is een 7,1. In 2012 hebben we de Woonenquête 2012 onder de aandacht van de huurders gebracht. De focus in de enquête lag vooral op de woonbeleving. Aandachtspunten die naar voren kwamen waren onder andere de belangstelling voor zonnepanelen, klachten over communicatie van aannemers, meldingen over overlast bij de woningen aan de Drosten- en Erfgenamenstraat. Vanuit de aandachtspunten is in 2013 een actieplan gemaakt om de genoemde zaken aan te pakken. Het project “Zonnig Huren” is daar een goed voorbeeld van. Verder hebben we voor alle vaste aannemers een bijeenkomst gehouden. We hebben vanuit onze invalshoek aangegeven hoe wij graag zien op welke manier zij correct omgaan met onze huurders.

Op de koffie gaan

De meeste huurders spreken we alleen als daar aanleiding toe is, bij het afsluiten van een huurcontract of een reparatieverzoek. Tussentijds spreken we elkaar niet zo vaak. Misschien een keer bij een bewonersbijeenkomst, een voorlichtingsavond of bij een kantoorbezoek. Toch is het bij het maken van plannen belangrijk om te weten wat onze huurders vinden. Waar maken we ze bijvoorbeeld blij mee, waaraan moeten we extra aandacht besteden? Hoe denken ze over dienstverlening? Hoe willen ze betrokken worden, waarover en wanneer? Daarom gaan we in 2014 op huisbezoek bij onze huurders. Onder het genot van een kopje koffie of thee praten we met hen over zaken die zij belangrijk vinden. Die gesprekken leveren ons informatie over meningen, wensen en verlangens van individuele bewoners. Dat is een mooie toets voor de ambities en activiteiten van ons ondernemingsplan. We kunnen helaas niet iedereen spreken. Daarom bezoeken we in eerste instantie huurders uit verschillende kernen, verschillende leeftijden en verschillende gezinssamenstelling. Op basis van deze criteria worden huurders geselecteerd. We gaan in tweetallen bij hen op visite.

Onderhoud op afroep

In 2012 hebben we de overstap gemaakt van binnenonderhoud naar onderhoud op afroep. Bewoners kunnen nu zelf het initiatief nemen om hun keuken of douche te vervangen. Belangrijk criterium daarbij is of de afschrijvingstermijn afgelopen is. In 2013 heeft een evaluatie plaatsgevonden. De regeling binnenonderhoud op afroep blijkt een succes te zijn. De huidige werkwijze wordt door alle partijen als plezierig en werkbaar ervaren. Toch zijn er ook enkele verbeterpunten te noemen: de annuleringsregeling is aangepast, de levensduur is niet meer statisch maar afhankelijk gemaakt van woning en bouwjaar, vragen aan bewoners wanneer ze willen deelnemen en uitgebreide informatie verstrekken over de inhoud van de regeling.

Klachtenadviescommissie

Sinds de invoering van het BBSH dient elke corporatie te beschikken over een klachtenadviescommissie. Naast de drie Zwolse corporaties en Beter Wonen is met ingang van 1 januari 2013 Salland Wonen toegetreden tot de Klachtenadviescommissie. De werkwijze en bevoegdheden zijn vastgelegd in een reglement dat door directies is goedgekeurd. De Klachtenadviescommissie is een onafhankelijke commissie, waarin klachten worden behandeld van (mede)huurders, ex-huurders, toekomstige huurders en woningzoekenden die van mening zijn dat zij door de organisatie niet correct geholpen zijn.

In 2013 heeft de Klachtenadviescommissie 49 klachten ontvangen. De klachten kunnen opgesplitst worden in 29 algemene klachten en 20 klachten over de woonruimteverdeling. Negen van de 29 algemene klachten zijn behandeld door de commissie. De commissie adviseerde vier klachten ongegrond en vier klachten gegrond te verklaren. Van een klacht werd een deel (communicatie) gegrond en een deel (uitvoering) ongegrond verklaard. De adviezen zijn door de betreffende corporaties overgenomen. Verder zijn er 20 klachtbrieven ontvangen die betrekking hebben op het woonruimteverdeelsysteem. De betrokken corporatie of de stuurgroep woonruimteverdeling heeft op deze brieven gereageerd. De Klachtenadviescommissie heeft in 2013, evenals in voorgaande jaren, geen klachten ontvangen over Beter Wonen.

Kunnen wij u helpen?

Wij geven niet alleen woningzoekenden antwoord op hun vragen, maar uiteraard ook bewoners. Huurders helpen wij met vragen over huurtoeslag, reparaties, overlast, afgifte van verhuurdersverklaringen, het invullen van bereidverklaringen en met nog veel andere onderwerpen. We noteerden in het afgelopen jaar een toename van probleemsituaties met huurders. In een aantal gevallen verwijzen we huurders door naar instanties die meer deskundigheid hebben op het gebied waar vragen over zijn.

Asbest

Onze opvatting is dat asbest niet in onze huurwoningen thuishoort, omdat het een schadelijk product is. De kosten voor het verwijderen van asbest nemen wij voor onze rekening. Voor ons maakt het niet uit of de huurder of Beter Wonen eigenaar van het asbest is. In 2013 hebben wij € 25.727,- uitgegeven aan asbestonderzoek en –verwijdering.

Keuzevrijheid voor bewoners

Beter Wonen biedt haar huurders veel keuzevrijheid. Op deze manier kan elke huurder van zijn of haar huis een thuis maken. De komende periode handhaven we dan ook onze woonwinkel, met keuze in keukens en sanitair, en de mogelijkheden voor zelf aangebrachte voorzieningen. Buiten de kernvoorraad bieden we een beperkt aantal woningen als Te Woon aan. In 2013 hebben we bovenstaande formulering als volgt aangepast:


47

Eind 2011 is via een enquête de belangstelling gepeild hoe tegemoet kan worden gekomen aan wensen van nieuwe huurders. Hieruit bleek dat een minderheid onder de huurders bereid is via huurverhoging of contante betaling eigen klussen te laten uitvoeren via Beter Wonen door een derde partij. Het gaat dan wel om specifieke klussen die voor een bewoner te ingewikkeld zijn. Men verwacht hierbij financieel voordeel te behalen. Gelet op de hoeveelheid werk en aansprakelijkheid hebben we het bij dit onderzoek gelaten. Wel hebben bewoners zelf de mogelijkheid te kiezen op welk moment hun sanitair en keuken vervangen wordt. In 2012 zijn we daarop gestart met een nieuwe werkwijze voor het aanbieden van binnenonderhoud. De reacties van huurders zijn positief. Het budget in 2013 is verhoogd naar € 241.000,- door de grote belangstelling van huurders. Na de piek in de eerste twee jaren zal het budget voor 2014 met € 54.000,- worden verlaagd.

Meer digitaal?

Een van de doelstellingen in 2013 was een meting onder bewoners te houden om de interesse te peilen voor een online klantenpanel. We willen duidelijkheid of er voldoende bewoners zijn die we enkele stellingen per jaar kunnen voorleggen. Dit gaan we combineren met vraagstellingen op onze website. Op deze wijze proberen we bewoners meer te betrekken bij ons beleid. In 2014 zal dit plan definitief uitgewerkt worden. Een van de doelen van 2012 was om te beoordelen of we intensiever gebruik kunnen maken van de digitale mogelijkheden. Daarbij moet gedacht worden aan bijvoorbeeld reparatieverzoeken die via de website worden ingediend of een online klantenpanel. Het is niet de vraag óf we over moeten gaan op digitalisering maar wánneer? We ontkomen er niet aan om mee te gaan met de tijd van digitalisering. Vraag is wel op welke gebieden we over willen gaan. Is het alleen de digitalisering van facturen of gaan we de inkomende post scannen. Maken we gebruik van workflow services of doen we dat juist niet? Vragen die niet eenvoudig te beantwoorden zijn, maar waar terdege rekening mee gehouden moet worden. Dit doel wordt in 2014 verder uitgewerkt.

Onderhoudsfonds kleine gebreken

Veel huurders zijn lid van het onderhoudsfonds kleine gebreken. Voor € 4,25 per maand kan een huurder lid worden. Veel werkzaamheden die normaal voor rekening van de huurder komen, worden nu door ons uitgevoerd. Het fonds voorziet duidelijk in de behoefte.

48

Zelf Aangebrachte Voorzieningen

Bewoners kunnen hun huurwoning naar hun wensen aanpassen. In de ZAV-brochure is vastgelegd hoe men dit kan aanvragen en welke voorwaarden hieraan verbonden zijn. In een aantal gevallen is het mogelijk om een vergoeding bij het verlaten van de woning te krijgen.

Glasverzekering

Voor alle huurwoningen hebben wij een glasverzekering afgesloten. Huurders hoeven hiervoor niet te betalen. Eventuele schade kan gemeld worden via de “Glaslijn” waarbij ruitbreuk en lek- of blindslaan van isolerende beglazing is verzekerd.

Geriefsverbeteringen

Geriefsverbeteringen worden op verzoek van bewoners uitgevoerd en als de woning muteert. Isolerende maatregelen zoals het aanbrengen van vloer-, dak- en spouwisolatie worden dan uitgevoerd. In 2013 kregen we klachten van een echtpaar die toegeschreven werden aan het isoleren van de begane grondvloer met PUR-schuim. We hebben voor een serieus en gedegen onderzoek een deskundige ingeschakeld die ook de hulp van de GGD heeft ingeroepen. Eind 2013 is nog geen oorzaak voor de klachten vastgesteld. Om geen enkel risico te nemen hebben we vloerisolatie met PUR-schuim opgeschort tot we zeker weten dat dit een veilige methode is.

Woonwinkelkeuzes

In ons kantoor hebben we de beschikking over een woonwinkel. In de woonwinkel kunnen huurders een keuze maken voor keuken, toilet en badkamer. De mogelijkheden voor een huurder richten zich op bladkeuze, keukenkastjes, tegels en panelen. Extra’s worden ook aangeboden zoals een gaskookplaat, afzuigkap of een vaatwasmachine. De huurder kan voor betaling van deze extra’s kiezen uit contant voldoen of via een huurverhoging. In 2013 hebben we een efficiëncyslag gemaakt door een verbetering door te voeren bij het vastleggen van huurderskeuzes. De keuzes kunnen nu vastgelegd worden in IntraWis en zijn op deze manier voor iedere medewerker inzichtelijk.

Geschikte huisvesting voor senioren

Steeds meer senioren blijven in hun eigen woning wonen. Ook als ze zorg nodig hebben. Belangrijkste taak op dit gebied van Beter Wonen is het realiseren van geschikte woningen voor deze doelgroep. De nultredenwoningen die daarvoor nodig zijn, realiseren we bij voorkeur in nieuwbouwopgave. Daarnaast bieden we waar mogelijk (technisch en financieel) maatwerk aan huurders die

specifieke voorzieningen nodig hebben. Uitgangspunt daarbij is dat Beter Wonen zorg in de woning mogelijk maakt. Het leveren van zorg laten wij over aan zorginstellingen. In 2013 hebben we over dit aspect uit ons ondernemingsplan het volgende vastgesteld: De inzet blijft ongewijzigd. In de jaren 2011 tot en met 2013 hebben we ongeveer 60 levensloopgeschikte woningen opgeleverd en aangekocht plus 61 eenheden in een zorgcentrum. Toekomstige aanvullingen op de voorraad zijn levensloopgeschikt of geschikt voor starters.

Zelfstandig wonen

Beter Wonen wil het zelfstandig wonen in een huurwoning bevorderen. Onze opdracht is te zorgen dat er voldoende faciliteiten in de woning aanwezig zijn om dit mogelijk te maken. De faciliteiten dragen aan de ene kant bij aan het bevorderen van de zelfredzaamheid en aan de andere kant kan het ondersteuning bieden aan de zorginstelling die thuiszorg levert. Icare en IJsselheem leveren thuiszorg aan onze bewoners. Beide zorginstellingen maken gebruik van personenalarmsystemen. Dit is een voorbeeld van domotica. Naast personenalarmsystemen zijn in complexen van ons videofoons en intercoms aanwezig. Deze vorm van domoticatoepassingen dragen bij aan de zelfredzaamheid en veiligheid van senioren. De mogelijkheden met domotica zijn eindeloos. Het lijkt slechts een kwestie van tijd dat er in onze huurwonin-

gen meer gefaciliteerd kan worden op het gebied van domotica. Een goede internetverbinding, infrastructurele en lokale communicatie is een vereiste om over de juiste toepassingen te beschikken. Verder nemen we bij nieuwbouw aanvullende maatregelen om het zelfstandig wonen te bevorderen. Denk daarbij onder andere aan het leggen van loze leidingen.

Uitbreiding bezit met levensloopbestendige of gelijkvloerse woningen voor senioren

De gemiddelde leeftijd van onze bewoners ligt boven de 60 jaar. In de komende jaren zal de vergrijzing verder toenemen. Ook hebben we te maken met het kabinetsbeleid waarbij langer thuis wonen het credo is geworden. Toevoeging via nieuwbouw gebeurt vaak in levensloopbestendige of gelijkvloerse woningen. In 2014 zal dit gerealiseerd worden met de toevoeging van zestien appartementen in het project De Tjalk in Kampen en zeventien levensloop geschikte woningen in project Het Meer.

Oppluspakket voor veiliger wonen

Onze huurders weten dat ze van een kleine aanpassing in huis meer gemak hebben en dat daarbij de kans op ongevallen in de woning wordt verkleind. In 2013 hebben we ruim € 6.700,- uitgegeven aan beugels, verhoogde toiletpotten, een thermostatische douchekraan, tweede trapleuning of andere kleine verbeteringen.


49

50

De bakens verzet ……… met pensioen

Toen het bestuur van Beter Wonen in 1982 besloot de organisatie los te koppelen van de gemeente was Tom de Wal de eerste medewerker die in dienst werd genomen. Nu, meer dan dertig jaar later, heeft hij de beslissing genomen met pensioen te gaan. Daarbij moesten wel wat bakens worden verzet want hij is behoorlijk verknocht aan de corporatie. In 2000 werd hij benoemd tot directeur-bestuurder. In de periode daarna werden een paar grote projecten uitgevoerd. In de jaren die er nu aankomen, staan grote veranderingen op het programma voor woningcorporaties. Reden om het stokje aan een nieuwe bestuurder over te dragen. Die kan de 95-jarige corporatie naar het eeuwfeest in 2019 leiden. Tom de Wal kan bijkomen van de inspanningen uit zijn bestuursperiode.


51

52

6

Woningzoekenden vinden een huis Het verzorgen van goede, betaalbare huisvesting is onze kerntaak. Daarnaast willen we waar mogelijk een bijdrage leveren aan vragen die vanuit de maatschappij op

ons afkomen. We stellen ons daarbij een aantal doelen. Hieronder ziet u in schema de doelstellingen en resultaten in 2013:

De opgave was De kosten Wat we in 2013 bedroegen deden

Het effect


Partners zijn

Evalueren van www. dewoningzoeker.nl

Het systeem is nog steeds in doorgaande ontwikkeling. Onze corporatie heeft er veel voordeel van gehad

Deze stap was gunstig voor corporatie en voor woningzoekenden. Dit is succesvol te noemen.

deltaWonen, SWZ en Openbaar Belang

Ontwikkeling Eigen inzet In gesprek met volgen van de gemeente onze doelgroep Kampen blijven over instrumenten om deze doelgroep te kunnen bepalen

Tweemaal onze contact-persoon bij de gemeente gebeld. Onze vraag was in het vergeetboek geraakt. We horen zeer binnenkort het resultaat.

Naar 2014. Ook de Gemeente Kampen resultaten uit het en huurders c.q. onderzoek van Rigo woningzoekenden naar de woonlasten in onze regio dat in 2014 wordt uitgevoerd worden dan meegenomen. De gemeentelijke contactpersoon kon ons helaas niet verder helpen.

Aantonen dat voldoende aandacht aan starters is besteed

Bij verkoop bieden we zittende huurders (starters op de koopwoningmarkt dus) de kans om als eerste de mutatiewoning te kopen.

Verhuur is zoveel mogelijk gebeurd aan starters, waaronder 7 toewijzingen tot 23 jaar.

Eigen inzet Toetsing of overstap naar de woningzoeker succesvol is geweest

Eigen inzet Via een verslag wordt duidelijk dat we starters voldoende tegemoet zijn gekomen o.a. via verkoop, inkomensgrenzen en labeling woningen

Woningzoekenden


53

De opgave was De kosten Wat we in 2013 bedroegen deden Nieuwbouw voor starters

Het effect

Eigen inzet Duidelijkheid of we Starters helpen bij de in Wilsum en/of Het huisvesting Meer in IJsselmuiden voor starters gaan bouwen


Partners zijn

In 2014 gaan we 5 woningen op Het Meer bouwen voor starters. In Wilsum ontwikkelen we daar ook plannen voor.

Starters/ gemeente Kampen

deltaWonen

Gedurende Eigen inzet Zichtbaar maken dat het jaar de kansen benut zijn mogelijkheden benutten en verslag uitbrengen

Uit de diverse verslagen is duidelijk dat de kansen voor nieuwbouw benut zijn.

Via eigen ontwikkeling en afstemming met deltaWonen nieuwbouwplannen gerealiseerd.

Onderzoeken of Plan Koster uitgeruild kan worden met de Tjalk in Kampen

Eigen inzet Duidelijkheid of dit doorgaat wegens hulp aan een collega, volkshuisvestingsoogpunt en minder beslag op onze reserves

Akkoord met de voorstellen in het haalbaarheidsonderzoek aankoop 16 appartementen de Tjalk te Kampen met overname Plan Koster door deltaWonen

Niet gelukt wegens deltaWonen en aarzelingen bij de J.P. van den delta-Wonen. Bentstichting Besluit: Beter Wonen neemt beide projecten voor haar rekening.

Verder gaan met de ontwikkeling in Het Meer

Eigen inzet Zoveel mogelijk duidelijkheid aan het eind van 2013

Eind 2013 aanvraag In 2014 starten met omgevingsverguuning de bouw van 22 aangevraagd. woningen in het plan.

Kernvoorraad afstemmen op de omvang van primaire doelgroep

Onze primaire doelgroep wordt geraakt door de economische crisis/bezuinigingen. Daarom houden we extra goed in de gaten hoe de omvang van de groep - die sociale huisvesting nodig heeft - zich ontwikkelt. We willen de kernvoorraad op peil houden. Dit doen we onder andere door het aantal reacties op de verschillende typen woningen goed te monitoren. Wij doen dit samen met andere corporaties en de gemeente. Indien nodig stellen we ons strategische voorraadbeleid bij en ontwikkelen we aanvullende plannen om aan de woningbehoefte van deze groep tegemoet te komen. Bij de tussentijdse herijking in 2013 is daarover het volgende vastgesteld: Deze inzet ten aanzien van de primaire doelgroep (minder dan de Europese toewijzingsgrens van € 34.229,-) blijft ongewijzigd. Wij hebben geconstateerd dat er momenteel geen structurele vraag is naar dure huurwoningen in

54

Gemeente Kampen/ De Gilden

IJsselmuiden vanuit de groep met de middeninkomens. Wij bouwen daarom in de komende 2 tot 3 jaar geen woningen met een huur boven de € 682,-.

De Woningzoeker

Sinds mei 2011 werken we samen met de drie Zwolse corporaties, deltaWonen, SWZ en Openbaar Belang in een regionaal woonruimte-verdeelsysteem: “de woningzoeker”. In 2013 hebben we de overstap naar dit systeem geëvalueerd. In de afgelopen jaren zijn nieuwe ontwikkelingen een rol gaan spelen, hebben we bijstellingen aan de oorspronkelijke uitgangspunten ingevoerd en is de economische markt veranderd. In bestuurlijke overleggen die jaarlijks plaatsvinden worden voorstellen benoemd die we binnen de stuurgroep woonruimteverdeling verder uitwerken. In het jaar 2012 en 2013 zijn de volgende voorstellen gerealiseerd: • inwoners van Zwolle en Kampen krijgen voordeel bij reageren in de spoedmodule • studenten worden uitgesloten van de spoedmodule

• er komt een digitale ingang voor verzoeken op grond van de hardheidsclausule • we onderzoeken het ombouwen van leegstaande kantoorpanden naar woningen • we bieden de website van de woningzoeker aan als platform voor andere aanbieders • we maken afspraken met Zwolse instellingen met een regiofunctie over uitstroom naar omringende gemeenten • we zorgen voor een actieve, persoonlijke begeleiding van urgent woningzoekenden die daar behoefte aan hebben • we verruimen de hardheidsclausule. Conclusie is dat het woonruimteverdeelsysteem voor ons goed werkt. Het is een dynamisch proces en we blijven werken aan optimalisering van het systeem. De overstap naar dit systeem was een goede beslissing.

Afwegingen en afspraken

Een aantal aandachtspunten is belangrijk om te noemen. In juni 2013 is in een bestuurlijk overleg afgesproken dat we kaders willen opstellen voor de verdeling van het beschikbare woningaanbod van sociale huurwoningen. Een huurwoning wordt steeds schaarser, waardoor we keuzes over de verdeling van woningen over de verschillende doelgroepen steeds scherper en zorgvuldiger moeten maken. Wat weegt zwaarder, de positie van de bijzondere doelgroep of die van een regulier woningzoekende? Moeten we een woning aanbieden in de wens- of spoedmodule of stellen we de woning beschikbaar voor een bijzondere doelgroep? Voor dit vraagstuk geldt dat het voordeel voor de ene doelgroep tegelijk een nadeel is voor een andere doelgroep. Met het afwegingskader gaan we in op het kwantitatieve aspect van de verdeling: wie krijgt hoeveel? Met Rigo hebben we in drie sessies concrete afspraken gemaakt. Die hebben betrekking op een groep mensen die we hoe dan ook een woning willen toewijzen. Daarnaast willen we dat er voldoende aanbod is voor de bijzondere doelgroepen. Dit zijn woningzoekenden die op grond van hun behoefte aan zorg c.q. begeleiding aangewezen zijn op specifieke woningen, mensen die vanuit voorzieningen moeten doorstromen naar een zelfstandige woning. Toewijzingen via de bemiddelingsmodule beperken we zo veel mogelijk. Van het overige deel willen we zo veel mogelijk woningen in de wensmodule aanbieden. Verder moeten we aandacht besteden aan de spoedmodule, bestemd voor woningzoekenden die om wat voor reden dan ook met spoed een woning willen hebben.

Op basis van deze aspecten hebben we met alle deelnemende corporaties afspraken gemaakt. De afspraken willen we om de twee jaar herijken. In 2013 zijn de eerste gesprekken gevoerd om de toewijzing van zorgwoningen in de gemeente Kampen en Zwolle uniform te laten verlopen. Uitgangspunt voor de nieuwe werkwijze is de toewijzing van zorgwoningen zoals die in de gemeente Kampen plaatsvindt. Dit loopt voor de betrokken partijen op een uitstekende manier. In Zwolle zijn meer partijen betrokken bij het gehele proces. Om de toewijzing van zorgwoningen in Zwolle op een bijna identieke manier te laten verlopen als in Kampen is een complexe zaak. We moeten rekening houden met belangen van diverse deelnemers. Die belangen sluiten niet altijd naadloos op elkaar aan. De oorspronkelijke doelstelling van de spoedmodule was dat 66 % van de spoedzoekers binnen zes maanden aan een woning is geholpen. Om dit te realiseren is bepaald dat eenderde van het aantal beschikbare woningen in de spoedmodule wordt geplaatst. Op basis van het aantal reacties, het aantal woningzoekenden en de beschikbare woningen was de slagingskans eind 2011 35 %. In 2012 bleek dat mensen niet optimaal profiteren van hun mogelijkheden in de spoedmodule. Men kan maximaal tien reacties per week plaatsen. Gemiddeld reageerde men 0,2 keer per week. Daardoor daalde de slaagkans naar 30 % eind 2012. De slaagkans is te vergroten door veel meer te reageren. We gaan woningzoekenden daarop wijzen.

Ontwikkeling woningzoekenden

Het aantal geregistreerde woningzoekenden is in het afgelopen jaar gedaald. Eind 2012 stonden 25.051 woningzoekenden ingeschreven, eind 2013 zijn dit 24.648. 87 % van de woningzoekenden is afkomstig uit de provincie Overijssel; daarvan komt 93 % uit de gemeenten Zwolle of Kampen. Het aandeel studenten onder woningzoekenden is 14 %.

Hoe actief is een woningzoekende?

Een actief woningzoekende is iemand die minimaal één reactie heeft geplaatst in de afgelopen periode. In 2013 zijn er 9.676 uniek woningzoekenden actief. Dit is een afname ten opzichte van 2012. In Kampen daalt het aantal actief woningzoekenden van 3.316 in 2012 naar 2.712 in 2013. Het gemiddeld aantal reacties neemt ook af: in 2012 waren dat 49 reacties, in 2013 34 reacties.


55

Verhuizing van Zwolle naar Kampen en vice versa

In Zwolle zijn 35 woningen toegewezen aan personen afkomstig uit de gemeente Kampen. Dit is 2 % van het totaal aantal toewijzingen. In Kampen zijn 62 woningen toegewezen aan personen afkomstig uit Zwolle. Dit is 15 % van het aantal toewijzingen. Een opmerkelijk verschil: woningzoekenden vanuit Zwolle trekken vaker naar de gemeente Kampen dan andersom.

Overzicht toewijzingen en wachttijd in Kampen

Aantal Gemiddeld Gemiddelde woningen aantal wachttijd in reacties in jaren

2012 2013 Spoedmodule 60 83 Wensmodule 176 233 Vrije sector module 11 19

2012 2013 39 37 45 37 15 7

2012 2013 1,6 1,7 5,7 6,0 3,9 4,7

We zien dat het aantal reacties op een woning in zowel de spoed- als de wensmodule afneemt. Verder constateren

we dat de wachttijd in jaren toeneemt. Het blijft lastig om daar conclusies uit te trekken. Het kan zijn dat “indekkers” in een bepaalde periode reageren op nieuwbouw, waardoor de wachttijd omhoog gaat.

Een woning weigeren

In oktober 2012 zijn de regels aangescherpt voor het weigeren van een woning. Bij niet reageren of niet verschijnen op een toewijzingsgesprek ontvangt men een uitsluiting van drie maanden. Bij een tweede keer kan men een jaar niet reageren op aangeboden woningen. Na een derde keer volgt uitschrijving. Deze maatregelen waren helaas noodzakelijk omdat niet altijd serieus werd gereageerd op aangeboden woningen. De gemiddelde weigeringsgraad over 2013 is 0,9 en neemt iets toe ten opzichte van 2012. De weigeringsgraad is het hoogst in de wensmodule, namelijk 1,2. Qua woningtype worden bovenwoningen en eengezinswoningen het meest geweigerd. Met het nemen van maatregelen willen we naar woningzoekenden toe duidelijk maken dat het in aanmerking willen komen voor een woning een serieuze zaak is.

Inkomens versus huurklassen in 2013

De volgende tabel bevat een overzicht van het type huishouden, de inkomens en huurprijsklassen, geselecteerd uit de toewijzingsgegevens. Huurgrenzen 2013 Eenpersoonshuishoudens < 65 jaar, inkomen <= € 21.025 < 65 jaar, inkomen > € 21.025

>= 65 jaar, inkomen <= € 21.000

>= 65 jaar, inkomen > € 21.000

<= € 374,44

<= € 524,37

> 524,37

Totalen

0

9

6

15

1

5

0

4

0

2

0

4

5 1

9

3

Totaal eenpersoonshuishoudens

0

19

13

32

Tweepersoonshuishoudens < 65 jaar, inkomen <= € 28.550

0

7

3

10

3

4

< 65 jaar, inkomen > € 28.550

>= 65 jaar, inkomen <= € 28.725

>= 65 jaar, inkomen > € 28.725

0

0

0

1

3

1

1

2 7

4

Totaal tweepersoonshuishoudens

0

14

9

23

Drie- en meerpersoonshuishoudens < 65 jaar, inkomen <= € 28.550

0

3

7

10

>= 65 jaar, inkomen <= € 28.725

0

0

0

< 65 jaar, inkomen > € 28.550

>= 65 jaar, inkomen > € 28.725

0

0

0

0

0

Totaal drie- en meerpersoonshuishoudens

0

0

0

0 7

10

Totaal huishoudens

0

36

29

65

56

3

0

Door de invoering van Europese regelgeving per 1 januari 2011 zijn corporaties verplicht om het inkomen van woningzoekenden te toetsen. Voor 2013 geldt als toetsingsinkomen voor ten minste 90 % van de toewijzingen € 34.229,-. Bij het toewijzingsgesprek vindt een controle plaats van het huishoudensinkomen.

90 procent norm

Onder de 65 nieuwe huurcontracten bevonden zich vier huishoudens met een inkomen boven de grens van € 34.229,-. Dit is 6,15 % van het totaal. We hebben dus voldaan aan de Europese toetsingsnorm.

Mutaties en acceptatiegraad

In totaal hebben we 98 gesprekken ingepland om de woningzoekende een aanbieding te doen. Veertien personen hebben zelf besloten om niet op de aanbieding in te gaan. Zeven woningzoekenden hebben geen aanbieding van ons gehad terwijl acht personen de woning niet geaccepteerd hebben. Duidelijk is dat het niet vanzelfsprekend is dat een woningzoekende een woning accepteert. Het weigeren van een woning heeft voor ons ook financiële consequenties omdat de woning langer leeg staat. Dit willen we zoveel mogelijk voorkomen.

Mutatiegraad over de afgelopen jaren 2013 6,0

2012 6,0

2011 9,9

2010 6,0

2009 8,1

Het is duidelijk dat er niet veel beweging in de woningmarkt zit. Veel bewoners die wellicht wel willen verhuizen zien daar vanaf, omdat de huur voor een andere woning door harmonisatie hoger zal worden.

Statushouders

Voor de huisvesting van vergunninghouders krijgt de gemeente van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een taakstelling opgelegd. Voor 2013 is de taakstelling voor Kampen vastgesteld op 33 personen. In 2012 hebben we een extra statushouder gehuisvest, waardoor we 32 personen moeten helpen. In 2013 hebben we 26 vergunninghouders gehuisvest in de gemeente Kampen. We hebben dus een achterstand van zes personen. Voor 2014 zijn al wel woningen bestemd voor deze groep personen, waardoor de achterstand wordt ingelopen. De werkwijze voor de toewijzing van woningen is aangepast. Er vindt een koppeling plaats van een vergunning


57

houder aan een gemeente. Vervolgens informeert de gemeente de corporaties over de koppeling. De corporaties zijn verplicht om binnen een termijn van twaalf weken een woning toe te wijzen. Gelet op de weinige mutaties is dat voor ons niet altijd mogelijk.

Aandacht voor starters

Starters wachten lang voordat ze een woning in IJsselmuiden kunnen betrekken. Beter Wonen draagt op twee manieren extra bij om meer woningen voor starters beschikbaar te krijgen. Binnen de huurvoorraad kijken we naar de beschikbaarheid van goedkope huurwoningen. In de uitwerking van het huurbeleid zorgen we ervoor dat er voldoende woningen beschikbaar blijven tot de aftoppingsgrens voor de doelgroep tot 23 jaar. Bij verkoop van woningen bieden we die als eerste aan onze huurders aan. Daardoor geven we koopstarters de kans om te kopen, en daarmee bevorderen we de doorstroming in de huursector enigszins. Bij de actualisatie van het ondernemingsplan kwamen we tot de conclusie dat: De problematiek voor starters is door het gebrek aan doorstroming toegenomen. Het woningaanbod voor starters zal de komende jaren verder afnemen door de huurverhogingen. Dit is een landelijk probleem dat op de schaal van IJsselmuiden en de kernen niet door Beter Wonen kan worden opgelost. Starters zullen door deze ontwikkelingen minder stappen in hun wooncarrière maken dan in het verleden. Zij blijven langer thuis wonen, gaan eerst op kamers of vertrekken naar een stad waar wel voldoende aanbod is. Dit aanbod wordt inmiddels via de regionale woonruimteverdeling inzichtelijk gemaakt. Door deze ontwikkeling verlaten we het standpunt dat er voldoende woningen tot de aftoppingsgrens (€ 374,-) beschikbaar moeten blijven in IJsselmuiden voor de doelgroep tot 23 jaar.

Starters in 2013

In ons Strategisch Voorraad Beleid hebben we een groep woningen gelabeld voor starters. Als bij mutatie de woning wordt verkocht, bieden we die als eerste aan huurders aan. Zo geven we starters de kans om een andere huurwoning te kopen en bevorderen we zo ook de doorstroming binnen ons woningbezit. In 2013 is er geen nieuwbouw opgeleverd voor starters. Wel hebben we nieuwbouwplannen ontwikkeld voor de bouw van vijf starterswoningen in het project Het Meer. Bij mutaties van huurwoningen zijn geen huurwoningen beschikbaar gekomen voor de koopmarkt. In de leeftijdscategorie tot 23 jaar hebben we dit jaar zeven personen kunnen helpen aan een woning.

58

Starters op de koopmarkt

We hebben in het begin van 2013 meer dan 200 woningen aangemerkt als aan te kopen door de bewoners. Daarvoor was veel interesse. Gedurende het jaar hebben we elf woningen aan de bewoners kunnen verkopen. Die zijn starter op de koopmarkt.

Nieuwbouw van sociale huurwoningen

Beter Wonen wil de gemeentelijke ambitie op het gebied van de bouwproductie voor zover mogelijk ondersteunen. De financiële en organisatorische haalbaarheid van deze ambities gaan we in de komende tijd verder onderzoeken. Gezien de beschikbare bouwlocaties en de bouwproductie van de afgelopen jaren stellen we overigens wel vraagtekens bij de realiseerbaarheid van de ambitie van het gemeentebestuur. Na de actualisatie van ons ondernemingsplan in 2013 hanteren we het volgende: Wij hebben een financiële ruimte voor ongeveer 150 tot 180 woningen (nieuwbouw en herstructurering) tot en met 2026. Deze financiële ruimte is gebaseerd op de meest actuele omstandigheden (heffingen, huuropbrengsten en de noodzakelijke investeringen in de bestaande woningvoorraad/herstructurering). Jaarlijks actualiseren wij onze financiële meerjarenraming en de (on)mogelijkheden die daaruit voortvloeien. In het afgelopen jaar hebben we de mogelijkheden aangegrepen om in de komende jaren nieuwbouw te realiseren. Op basis van actuele cijfers hebben we voldoende ruimte om nieuwbouw en herstructurering te realiseren.

Onze activiteiten voor nieuwbouw en herstructurering

• De financiële afwikkeling van het project Paalkamp is met de gemeente Kampen tot stand gekomen. Hierdoor is de weg vrij voor uitvoering van woningen in Het Meer. • In het project Het Meer gaan we in de eerste fase 22 woningen realiseren. Het betreft 17 levensloop geschikte woningen en vijf starterswoningen. • Het project Slenke Es staat al jaren op de agenda. De voortgang is niet spectaculair. Bij de opstelling van de jaarrekening is besloten om de investeringskosten af te boeken. • De aankoop van zestien appartementen in gebouw De Tjalk in Kampen. Na overleg met collega-corporatie deltaWonen is besloten om de appartementen aan te kopen en deltaWonen daarmee van een probleem te verlossen. Verhuur van het pand zal in april 2014 plaatsvinden aan J.P. van den Bent-stichting. • Er was sprake van dat plan Koster opgepakt zou worden door deltaWonen. Uiteindelijk hebben we besloten dit project van een gebouw met 21 appartementen zelf te gaan uitvoeren. De onderhandelingen met betreffende partijen zijn opgepakt. • Tijdens bestuurlijk overleg komt het project Sonnenbergkwartier aan de orde. Het verplaatsen van de manege zal niet op korte termijn gaan plaatsvinden. We streven naar de bouw van tien levensloopwoningen in dit project.

• Door de invoering van de verhuurdersheffing hebben we de herstructurering van de woningen aan de Drostenstraat uitgesteld naar 2019. • We zijn bezig met de planontwikkeling van de sloop van zestien woningen en nieuwbouw van tien woningen aan de Slenkstraat. • Bij de gemeente Kampen hebben we het verzoek neergelegd om de overeenkomst voor realisatie van zes woningen in Wilsum aan te passen in koop- en huurwoningen. • We hebben na grondig onderzoek besloten om geen woningen te realiseren voor de Stichting Eleos aan de Balkstraat in Kampen. • We hebben een aanbieding ontvangen om een strook grond met een vervallen boerderij aan te kopen in Zalk om nieuwbouw te realiseren. Gelet op de hoge investering hebben we daarvan afgezien. • Bij de gemeente Kampen hebben we de vraag neergelegd om enkele kavels aan te kopen om vier nieuwe levensloop geschikte woningen te realiseren. Wij hebben eind 2013 nog geen antwoord ontvangen. • Met de gemeente Kampen zijn we in gesprek over het beleid m.b.t. woonwagenlocaties. In het afgelopen jaar hebben we volop aandacht besteed aan de mogelijkheden van nieuwbouw voor de komende jaren. Het perspectief voor toekomstige nieuwbouw is mede door onze goede financiële positie, goed te noemen. We zijn wel afhankelijk van de verkoop van een aantal bestaande huurwoningen om dit te kunnen financieren.


59

60

7

Zorginstellingen onder dak Faciliteren van vastgoed zonder zorg Uit ons ondernemingsplan: Aan vragen van zorginstellingen voor het faciliteren van vastgoed komen we zoveel mogelijk tegemoet. We kunnen bestaande woningen ter beschikking stellen voor het huisvesten van cliënten. Voorwaarde hierbij is dat andere doelgroepen daardoor niet in de knel komen. Ook door middel van nieuwbouw kunnen we vragen van zorginstellingen faciliteren. Uitgangspunt is dat Beter Wonen zorg mogelijk maakt. Het verlenen van zorg laten wij aan de zorginstellingen over. Het realiseren van zorgvastgoed is risicovol. Daarom doen we dit alleen wanneer we het vastgoed voor een termijn van ten minste 15 jaar ineens kunnen verhuren. Ook bouwen we flexibel De opgave was

zodat vastgoed eventueel ook voor andere doelgroepen kan worden ingezet. We hebben dit standpunt in 2013 aangepast. Ons nieuwe uitgangspunt is: Gezien de ontwikkelingen in de zorgsector (het scheiden van wonen en zorg) en de omvang van de heffingen investeert Beter Wonen de komende jaren niet meer in vastgoed dat alleen geschikt is voor zorg of zorgvoorzieningen. Daarmee is het oude standpunt niet meer van toepassing. Hieronder in schema de doelstellingen en resultaten van 2013:

De kosten Wat we in 2013 deden Het effect bedroegen

Onderzoek naar Eigen inzet mogelijkheden combinatie zorg en wonen bij herstructurering Slenkstraat

Het gesprek aangaan met zorgleverancier IJsselheem en bewoners om antwoord te krijgen op de mogelijkheden van en vraag naar zorg bij nieuwe woningen

De zorgleverancier ziet geen rol voor zich weggelegd bij herstructurering. Wel zijn door IJsselheem en door bewoners wensen neergelegd om een goede zorgverlening te kunnen garanderen


Partners zijn

We gaan levensloop geschikte woningen terug bouwen die prima uitgerust zijn voor het kunnen verlenen van adequate zorg

Zorginstanties en bewoners


61

De opgave was

De kosten Wat we in 2013 deden Het effect bedroegen

Eigen inzet Mogelijkheden samenwerking met Philadelphia voor huisvesting ouderen

Huisvesting cliënten JP van den Bentstichting

Gesprekken gevoerd met Philadelphia en mogelijkheden verkend voor nieuwe onderkomens voor de doelgroep

Eigen inzet De aankoop van appartementencomplex Tjalk in Kampen en met de JP van den Bentstichting onderhandeld over verhuur aan hun cliënten


Partners zijn

Philadelphia stelde onvoldoende gegevens beschikbaar. Daarop zijn de gesprekken met gemeente en corporaties gestopt. Door onze gewijzigde doelstelling past aangepaste huisvesting overigens niet meer binnen ons ondernemingsplan

n.v.t. We hebben geen resultaten geboekt. Philadelphia zoekt zelf bouwmogelijkheden en investeerders

Verhuur via de JP van den Bentstichting van gewone appartementen voor hun doelgroep, dat was ons doel. Na lang onderhandelen is dat gelukt

Eind 2013 is het pand gekocht van collega deltaWonen en is een contract met de JP van den Bentstichting afgesloten voor de verhuur voor een periode van 10 jaar. In 2014 worden de appartementen afgebouwd en in gebruik genomen

JP van den Bent-stichting en deltaWonen

Tjalk

Tot ons genoegen zijn we geslaagd om de J.P. van den Bentstichting huisvesting te bieden waarin zij prima zorg kan verlenen aan haar cliënten. Het gebouw, appartementencomplex Tjalk in Kampen, zal nadat de nodige afwerking is aangebracht, per medio april 2014 worden verhuurd. 15 cliënten kunnen dan met begeleiding, zelfstandig wonen.

Scheiden Wonen en Zorg

In het kader van scheiden wonen en zorg zijn de eerste gesprekken gevoerd met zorginstelling IJsselheem over de toekomst van zorgappartementen in ons gebouw Maarlenhof te IJsselmuiden. De reden is het regeringsvoornemen om scheiden van wonen en zorg door te voeren. In 2014 zal een vervolg aan de gesprekken worden gegeven. Daarnaast zal gemeentebreed een inventarisatie worden gemaakt van de uitdagingen die de corporaties, gemeente en zorginstellingen gaan ondervinden door het nieuwe regeringsbeleid en zal naar afstemming en oplossingen worden gezocht.

62

De bakens verzet ………

van eengezinswoning naar seniorenwoning

Twintig jaar woonden meneer en mevrouw Leene aan De Zande op Kamperveen toen zij in 1997 verhuisden naar de Sangerslaan in IJsselmuiden. In 2013 besloten zij opnieuw te verhuizen, ditmaal van een eengezinswoning naar een seniorenwoning. ‘Op een gegeven moment gaan de leeftijd en de lichamelijke ongemakken een rol spelen en is het verstandiger om een stap te nemen’, aldus mevrouw Leene. ‘En nu kunnen we hier samen nog weer wat opbouwen’, vult ze aan. De seniorenwoning met slaapkamer en douche op de begane grond, is centraal gelegen. Het Kulturhus met de bibliotheek en huisarts zijn dichtbij en ook de supermarkt in de nabijheid is ideaal. Vervelen doet het echtpaar zich zeker niet. Meneer is vaak druk in zijn moestuin op Tuinlust en mevrouw geniet van de contacten met de (klein)kinderen en andere bekenden. Ze hopen nog lang in hun mooie woning die van alle gemakken voorzien is, te mogen wonen.


63

64

8

Een leefbare maatschappij Corporaties hebben een belangrijke taak op het gebied van leefbaarheid. Hoe pakt Beter Wonen dit op? Welke activiteiten worden ondernomen? Wat zijn de verantwoordelijkheden van ons als corporatie enerzijds en gemeente Kampen, welzijnsinstellingen en bewoners anderzijds? In dit hoofdstuk geven we onze toelichting op het onderwerp “leefbare maatschappij”.

De aandachtsvelden waarop we nader in gaan zijn: • Betaalbare huren • Duurzaamheid en energiebesparing • Leefbaarheid • Maatschappelijk vastgoed Hieronder in schema de doelstellingen en resultaten van 2013:

De opgave was

De kosten bedroegen

Wat we in 2013 deden

Aanpassen woningwaarderingsstelsel

Eigen inzet

Voor al onze We hebben een actuele woningen hebben woningwaardering. we de energielabels in kaart gebracht en in het systeem ingevoerd

De maximaal n.v.t. redelijke huren zijn voor de meeste woningen aangepast. Begin 2014 gaan we nieuwe streefhuren vaststellen

Afspraken maken met de gemeente Kampen over schuldhulpverlening

Eigen inzet

We willen onze bewoners zo doelstreffend mogelijk ondersteunen bij betalingsproblemen

Schulden moeten niet oplopen tot grote hoogten. In een beginstadium willen we huurders ondersteunen

Samen met deltaWonen gaan we begin 2014 in gesprek met de gemeente Kampen

We hebben de afweging gemaakt of we differentiatie aanbrengen in de huurverhoging per juli 2013

Om bewoners met een lager inkomen een lagere huuraanpassing te geven dan huurders met een hoger inkomen stuitte op uitvoeringsproblemen

Om problemen te Huurdersvoorkomen hebben vereniging en we 2,5% inflatie plus bewoners 1,5% extra aanpassing doorgevoerd. Had een woning de streefhuur al bereikt dan was de aanpassing 3,5%

Al dan niet extra Eigen inzet huur vragen aan hogere inkomens

Het effect


Partners zijn

deltaWonen en de gemeente Kampen


65

De opgave was

Wat we in 2013 deden

Het effect


Partners zijn

Experimenteren Eigen inzet en inhuur met deskundige zonnepanelen € 8.463,-

Met collegacorporaties hebben we het traject Zonnig Huren opgezet

Eind 2013 hebben 220 bewoners van Beter Wonen een aanbod gekregen voor het plaatsen van zonnepanelen

Met een acceptatie van 30 % is dit een project dat bijzonder goed aangeslagen is en succesvol

Collega corporaties en bewoners

Eigen inzet

Onderzocht op welke manier we zo effectief mogelijk duurzaamheid verder kunnen optimaliseren

Hoe duurzamer we ons bezit kunnen maken, des te gunstiger voor het leefklimaat en energielasten van de bewoners

We hebben aansluiting gezocht bij het GPR systeem. Daarbij wordt alle milieubelasting teruggebracht en uitgerekend in euro’s. Per project brengen we in beeld of en in welke mate extra energetische maatregelen worden genomen

Bewoners

Eigen inzet Duidelijkheid over maatschappelijk vastgoed

Onderzocht of we nog in maatschappelijk vastgoed gaan investeren

Al dan niet tegemoet komen aan de vragen en wensen van belanghouders en inwoners van stad en kernen

Gelet op de veranderende regelgeving en beslag op financiële mogelijkheden investeren we niet meer in nieuw maatschappelijk vastgoed

n.v.t.

Wonen-ZorgWelzijn

Eigen inzet

Input geleverd voor het gemeentelijk beleid WZW

Het opstellen van een aanpak van gemeentelijke kant t.a.v. de taken die door het Rijk worden afgewenteld naar de gemeenten

We hebben WMObijeenkomsten bezocht en hebben geholpen maatschappelijk o.g. te inventariseren

Gemeente en collegacorporatie

Aandacht voor leefbaarheid in de kernen

Eigen inzet

Overleggen met Verenigingen van Dorpsbelangen over onze inzet in de kernen

Duidelijkheid krijgen over de kansen en mogelijkheden op het gebied van nieuwbouw en leefbaarheid

Afspraken zijn gemaakt over verdere nieuwbouwmogelijkheden voor zowel sociale koop als huur. Verder zal per kern een strategie worden bepaald

Verenigingen van Dorpsbelangen en gemeente

Het optimaliseren van duurzaamheidscriteria

66

De kosten bedroegen

Betaalbare huren

We maken ons sterk voor betaalbare woonlasten. De huurprijs is daarvan een belangrijk onderdeel. Conform ons strategisch voorraadbeleid vragen wij een gemiddelde huur van 71 % van de maximaal redelijke huur. Na de actualisering van ons ondernemingsplan in 2013 hebben we dit onderwerp als volgt geformuleerd: In de komende jaren zoeken we de juiste balans tussen betaalbaarheid, de energieprestaties, de streefhuren en de jaarlijkse (eventueel inkomensafhankelijke) huurverhoging. Momenteel vragen wij gemiddeld 77 procent van de maximale huur. Dat gaan we opnieuw beoordelen.

Huurverhoging en bezwaren

In 2013 verliet de overheid de systematiek van huurverhoging volgens het inflatiepercentage van het voorgaande jaar. Eén van de mogelijkheden voor corporaties om geld te genereren waarmee de verhuurdersheffing kan worden betaald, is een extra percentage op de inflatie. De mogelijkheden voor de huuraanpassing per juli 2013 werden gekoppeld aan het huishoudinkomen van 2011. De opslag op het inflatiecijfer varieerde van 1,5 tot 4,0 procent. Door onduidelijkheden in de uitvoering hebben wij voor zekerheid gekozen. De gemiddelde verhoging kwam uit op 3,97 procent. Het bestuur van de Huurdersvereniging kon zich vinden in ons beleid. De jaarlijkse huurverhoging was voor onze huurders geen aanleiding om bezwaar aan te tekenen bij de Huurcommissie.

Huurachterstand

De totale huurachterstand bedraagt per 31 december 2013 € 19.001,-. Dat is slechts 0,27 procent van de jaarhuur.

Huurachterstand per ultimo Totale achterstand

2011

2012

2013

10.382

18.856

19.001

21

29

33

1.207

210

2.082

Aantal actieve huurders Bedrag vertrokken huurders

Een aantal huurders heeft steeds meer moeite om aan hun financiële verplichtingen te blijven voldoen. Dat is niet verwonderlijk als we bedenken dat door de economische crisis meer mensen in de problemen zijn gekomen. Het blijft van groot belang om de huurachterstand op elk moment te monitoren. Een tijdige signalering van huurachterstand kan veel problemen voorkomen. Doordat huurtoeslag met ingang van 2014 in plaats van op onze bankrekening rechtstreeks op rekening van de huurders wordt gestort, zal het aantal huurders met een huurachterstand ongetwijfeld toenemen. Dit zal extra aandacht van onze medewerkers vergen om uitzettingen te voorkomen.

Geen ontruimingen

Wordt bij een huurachterstand onvoldoende gereageerd op aanmaningen, dan proberen we telefonisch contact op te nemen en nodigen we de huurder uit voor een gesprek. Samen bekijken we wat de oorzaak van de huurschuld is en op welke manier we die kunnen oplossen. Indien nodig verwijzen we door naar hulpverleningsinstanties. Huurders worden zo nodig ook thuis opgezocht. Over het geheel genomen zijn bij woningcorporaties in 2013 acht procent meer woningen ontruimd dan in 2012. Wij hoefden in 2013 niet tot uitzetting over te gaan. Onze inspanningen bleken voldoende om die uiterste stap te voorkomen.

Huurprijzen daeb-woningen

In het volgende overzicht is zichtbaar hoeveel woningen in de goedkope, betaalbare en dure klasse vallen. De appartementen die via IJsselheem volgens de AWBZ regeling worden doorverhuurd zijn niet in dit overzicht opgenomen. Klasse Goedkoop (tot € 374,44)

Aantallen per 30-06-2013

%

Aantallen per 01-07-2013

%

87

8

141

14

Betaalbaar (€ 374,44 - € 574,35)

821

82

830

83

Duur (meer dan € 574,35)

43

4

88

9


67

Huurprijs bij mutatie

In het Strategisch Voorraad Beleid hebben we afspraken gemaakt welk streefhuurpercentage wordt gehanteerd bij welke woning. De gewenste huur is per woning vastgesteld op basis van een percentage van de maximaal redelijke huurprijs. Op deze manier weten we in een oogopslag de nieuwe huurprijs als een woning muteert. Bij een mutatie is het mogelijk dat de woning wordt gerenoveerd en voorzien wordt van isolerende maatregelen. Deze duurzaamheidsinvestering heeft wel een hogere huurprijs tot gevolg.

Huurtoeslag

Huurders kunnen in aanmerking komen voor huurtoeslag als het inkomen in verhouding tot de huurprijs te laag is. Huurtoeslag is alleen mogelijk als de huurprijs van een woning beneden de huurtoeslaggrens van € 681,02 ligt. Heeft een woning een hogere huurprijs, dan is huurtoeslag niet mogelijk. Eind december 2013 krijgt 18 procent van onze huishoudens via ons huurtoeslag; dat zijn in totaal 186 huishoudens. Ten opzichte van 2012 is dit een daling met 15 huishoudens.

De Warmtewet bij collectieve verwarming In 2012 hebben we met EnergieLive een overeenkomst afgesloten om collectief energie in te kopen voor een aantal complexen. Doel hiervan is om voor de bewoners van complexen met collectieve verwarmingsinstallaties zo goedkoop mogelijk energie in te kopen. Per januari 2014 is daarvoor de Warmtewet in het leven geroepen. Daarin worden, ter bescherming van huurders, jaarlijks maximale prijzen vastgesteld die aan huurders doorberekend mogen worden. In 2014 gaan wij ter uitvoering van de wetgeving nieuwe overeenkomsten aan met de betreffende bewoners.

Duurzaamheid en energiebesparing

Vanuit onze maatschappelijke verantwoordelijkheid vinden wij het belangrijk om een substantiële bijdrage te leveren aan een duurzame samenleving, onder andere door vermindering van CO2-uitstoot. De komende jaren blijven wij daarom werken aan energiebeleid binnen ons woningbestand. Wij streven naar een energielabel C of hoger. Wij plannen deze maatregelen zo effectief mogelijk in, op basis van het restant levensduur en het planmatig onderhoud. Dit is verwoord in ons strategisch voorraadbeleid. Hiermee dragen we niet alleen ons steentje bij aan het milieu, maar spelen ook in op de betaalbaarheid van het wonen, ook wanneer de kosten voor energie gaan toenemen. Voor energiebesparende maatregelen hebben we voor de komende tien jaar een bedrag van 1,9 miljoen euro vrijgemaakt.

68

Na actualisatie van ons ondernemingsplan hebben we in 2013 de volgende formulering gebruikt: In het Convenant Energiebesparing Huursector 2012 tussen Aedes, Woonbond, Vastgoedbelang en BZK is afgesproken dat de sector streeft naar een gemiddeld B-label in 2020. Wij als Beter Wonen onderzoeken welke financiële consequenties deze maatregelen voor ons woningbezit hebben. De maatregelen en de planning daarvan worden meegewogen in de volgende complete verversing van het SVB. Vervolgens plannen wij die energiebesparende maatregelen zo effectief mogelijk in, op basis van het restant levensduur en het planmatig onderhoud. Dit is verwoord in ons strategisch voorraadbeleid. Voor energiebesparende maatregelen hebben we van het oorspronkelijke bedrag van 1,9 miljoen nog een bedrag van ca. 1.1 miljoen euro beschikbaar voor de komende acht jaar. We verwachten dat dit een reëel bedrag is om tot het gemiddelde van B-label te komen in 2020.

Duurzaamheid

Bij duurzaamheid gaat het om de balans tussen bedrijfseconomie, mens en milieu (planet, people en profit). Beter Wonen heeft zich ingezet om deze balans te vinden door verschillende initatieven. In 2013 heeft Beter Wonen aansluiting gezocht bij het initiatief ‘Zonnig Huren’. Acht corporaties uit de regio Zwolle vormden een collectief voor de gezamenlijke inkoop van zonnepanelen voor huurwoningen. Voordeel hiervan is het samen ontwikkelen van een sterk bestek voor aanbesteding, een goed product voor huurders en scherpe inkoopsprijzen.

In 2013 zijn de duurzaamheidseisen voor nieuwbouwwoningen bij Beter Wonen aangescherpt in het programma van eisen voor nieuwbouwwoningen. Er wordt voortaan voor nieuwbouwwoningen berekend wat de milieubelasting is volgens de GPR-methodiek. Dit gaat verder dan de isolatiewaarde van de schil van de woning.

Energetische maatregelen

In 2013 hadden wij € 303.000,- beschikbaar voor energetische maatregelen. We hebben daarvan een berdag van € 247.196,- besteed. Steeds weer blijkt dat huurders moeizaam te bewegen zijn tot het nemen van energetische maatregelen. Vaak is bij de beslissing van bewoners de te betalen huurverhoging leidend boven de verbetering van het comfort in de woning en besparing die bij energetische maatregelen wordt behaald. Hierdoor worden de mogelijkheden voor het treffen van isolerende maatregelen steeds beperkter. De zonnepanelen-aktie sloeg gelukkig bij een groot aantal bewoners goed aan. Het voordeel is dan ook direct zichtbaar door de terug geleverde kwh’s. Ook wordt het energielabel van de woning daardoor verbeterd en de CO2 -uitstoot teruggedrongen. Eind 2013 zijn bij Beter Wonen de eerste 30 huurwoningen en het kantoor voorzien van zonnepanelen.

Problemen bij isolatie

In 2013 hebben wij een klacht gekregen van een echtpaar dat hun lichamelijke klachten in verband bracht met de onder hun woning aangebrachte PUR-isolatie. Samen met de aannemer die de PUR heeft aangebracht hebben wij onderzocht of er tekortkomingen zijn bij de woning. Die werden niet aangetroffen. Vervolgens hebben we de klacht ondergebracht bij de GGD waar nader onderzocht wordt of de aangebrachte PUR ook daadwerkelijk de oorzaak is. De uitkomst van dit onderzoek wordt in 2014 verwacht. Vanwege deze klachten en het onderzoek hebben we een stop ingelast op het isoleren van vloeren met PUR-isolatie. Pas als duidelijk is dat de gezondheidsklachten niet veroorzaakt worden door de PUR, gaan we met deze methode verder.

HR ketels

Bijna al onze woningen beschikken over een cv-ketel; 99 % van ons woningbezit beschikt over een HR 107 ketel. Deze levert 7 % meer rendement dan een hoog-rendementsketel.

Energielabeling

Om een goed beeld te krijgen van de energetische kwaliteit van onze woningen, hebben wij voor al onze woningen het energielabel berekend. Deze informatie

gebruiken we om de energetische maatregelen in beeld te krijgen die nodig zijn om een hoger label te bereiken en dus minder energie verbruiken en CO2 te produceren. Op deze manier kunnen we ook de vorderingen in beeld houden om te voldoen aan het Convenant Energiebesparing Huursector. Onderstaand een overzicht van het verloop van de energielabels in 2013: n 1-1-2013

A

n 1-5-2013

B

C

n 1-9-2013

D

E

n 1-1-2014

F

G

In 2013 is het percentage A en B labels toegenomen met 6 %. 62 % van onze woningen heeft een A, B of C label.

Afgifte energielabels in 2013

Bij mutatie van een woning voorzien wij die woning van een officieel energielabel. Een label geeft de huurder inzicht in de zuinigheid van de woning. Onze opzichters hebben een opleiding gevolgd om de energieprestaties van de woning zelf op te nemen en te berekenen. Een gecertificeerd bureau geeft ons vervolgens de officiële labels. Een onafhankelijke instelling controleert steekproefsgewijs of deze beoordeling op de juiste manier is uitgevoerd. We overhandigen de kopers van onze woningen ook een energielabel.

Nieuwe energiebronnen

• Bij nieuwbouw wordt gezocht naar mogelijkheden voor het toepassen van duurzame energiebronnen. Bij Maarlenhof is een warmte-koude-opslag in gebruik waarbij tot een diepte van tachtig meter in de zomer de warmte wordt opgeslagen en in de winter wordt afgenomen. Ook zijn er bij Maarlenhof zonnecollectoren toegepast waarmee zonne-energie wordt benut als duurzame energiebron. • Beter Wonen participeert in het project “zonnig huren”. In 2013 zijn daarom bij Beter Wonen de eerste 30 huurwoningen en het kantoor voorzien van zonnepanelen. • Omdat de mogelijkheden tot isoleren bij huurwoningen beperkter worden vanwege gebrek aan belangstelling van huurders, wordt breder gezocht naar mogelijkheden om voor het energieverbruik duurzame energie te gebruiken. Dit volgens de Trias Energetica. Het beperken van warmteverlies, dus isoleren blijft de belangrijkste focus houden.


69

35 30 25 20 15 10 5 0

e

3

2

m rza uu k d gie er en

be en perk erg d iev e raa g

rui

geb

1

indien nodig, gebruik fossiele brandstoffen zo efficient en schoon mogelijk

Trias Energetica Beleid inzake energetische maatregelen • Bij mutatie of groot onderhoud handelen wij conform ons strategisch beleid. Als energetische maatregelen daar deel van uit maken, brengen we de woning bij

70

voorkeur op B-niveau. Als dit met isolatie alleen niet mogelijk is, volstaat het C-label. • Bij daartoe aangewezen woningen die door verhuizing leeg komen, gaan we isoleren via het vervangen van enkel glas door HR++ glas en, als dat technisch mogelijk is, spouwmuurisolatie, vloeren dakisolatie aanbrengen waarbij koudebruggen ook worden geïsoleerd. Daarnaast worden waar mogelijk zonnepanelen geplaatst. • Bij woningen waar een kamer op de zolder mogelijk is, wordt de dakisolatie netjes afgewerkt met gipsplaten. Investeringen worden in de nieuwe huurprijs doorberekend. • Bij groot onderhoud wordt de bewoner aangeboden deel te nemen aan extra energiebesparende maatregelen. • Bij kozijnvervanging wordt bij woningen waar de spouw geïsoleerd is HR++ glas geplaatst. Voor deze maatregelen berekenen we geen huurverhoging. • Bij woningen waar nog geen isolatie is aangebracht, kan gekozen worden voor isolerende maatregelen • We berekenen maximaal de helft van de huurverhoging door bij isolatie.

De vooruitgang zichtbaar gemaakt

Gedurende het jaar zijn we verder gegaan met het isoleren van woningen uit ons bezit. De vooruitgang is goed af te lezen in de onderstaande tabellen die de labeling weer-geven aan het begin en eind van 2013, de theoretische besparing in gasverbruik, EPC en CO2 uitstootvermindering.

m3 gas 1320 1300 1280 1260 1240 1220 1200

n m3 gas

Wij zien voor onszelf, onder bepaalde voorwaarden, een taak in de realisatie en het beheer van maatschappelijk vastgoed. Wij doen dit wanneer het vastgoed een nauwe verwevenheid heeft met wonen (combinaties voorzieningen en wonen) en wanneer onze kerntaak (financieel en organisatorisch) niet in het gedrang komt. Beter Wonen levert geen financiële bijdrage aan de bouw en/of exploitatie van commerciële voorzieningen. Komende periode krijgen we waarschijnlijk ook te maken met strengere regelgeving over welk maatschappelijk vastgoed we wel en niet mogen ontwikkelen. De bovenstaande tekst hebben we in 2013 aangepast in de volgende voor de ondernemingsplanjaren 2014 en 2015:

1-1-2013

31-12-2013

Gemiddeld gas verbruik per woning

EPC 1,69 1,68 1,67 1,66 1,65 1,64 1,63 1,62 1,61 1,60 1,59

n EPC

1-1-2013

1-5-2013

1-9-2013

Gemiddelde energie index

1-1-2014

CO2 3060 3040 3020 3000 2980 2960 2940 2920 2900 2880 2860 2840

Maatschappelijk vastgoed

n CO2

We investeren nog wel in maatschappelijke voorzieningen binnen ons werkgebied. Voorwaarde is daarbij dat onze activiteiten op dit vlak altijd een relatie met het wonen moeten hebben. Via de nog nader vast te stellen kernstrategie maken we duidelijk wat we per kern kunnen betekenen. We investeren de komende ondernemingsplanperiode niet in maatschappelijk vastgoed. In april 2012 heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting besproken. Met het wetsvoorstel konden corporaties goed uit de voeten: blijvende investeringsmogelijkheden voor voldoende, goede, betaalbare woningen in prettige wijken en buurten. Met de komst van kabinet Rutte II is deze mogelijkheid vrijwel van de baan. Op het wetsvoorstel wordt een Novelle geschreven waarbij het werkterrein van woningcorporaties sterk aan banden wordt gelegd. Ook is sprake van het eventueel moeten afstoten van niet-daeb bezit. Het overheidbeleid is ten opzichte van het corporatie werkdomein zacht gezegd ‘sterk fluctuerend’. Wat in de ene periode wordt gestimuleerd, wordt in een volgende periode bevroren of zelfs afgebroken. In 2014 zal deze wet worden behandeld in het parlement en wordt duidelijkheid verschaft over de overblijvende mogelijkheden voor corporaties.

Leefbaarheid

1-1-2013

31-12-2013

Gemiddeld co2 uitstoot per woning

De inzet van Beter Wonen gaat verder dan de woning. In en rond onze woningen voelen we ons medeverantwoordelijk voor een goede leefbaarheid en het welzijn van onze klanten. Dat betekent ook dat we in samenwerking met andere organisaties inspelen op probleemsituaties en het faciliteren van zorgverlening middels maatregelen aan woning en/of woonomgeving. Het inrichten en het beheer van de openbare ruimte zien we als een verantwoordelijkheid van de gemeente.


71

Het leefbaarheidsartikel hebben we in 2013 als volgt herschreven: Wij verwachten door de extramuralisering een toename van probleemsituaties in onze woningen. Wij gaan hierop anticiperen door de komende jaren met partners op dit gebied afspraken te maken. Leefbaarheid wordt niet meer gezien als een kerntaak voor woningcorporaties. De voorgenomen wetgeving is daar duidelijk in. Wij denken daar toch genuanceerder over. Alleen als we betrokken zijn en blijven bij leefbaarheid kunnen we mogelijke problemen in een vroeg stadium aanpakken, waardoor schade en eventuele kosten tot een minimum beperkt blijven. Leefbaarheid is een ruim begrip, maar voor bewoners in een wijk is dit van groot belang. We gaan daarover in gesprek met gemeente, zorgen welzijnsorganisaties.

Buurtprikkel

Al enkele jaren hebben we de ‘buurtprikkel’. Dit is een fonds waaruit door Beter Wonen bijdragen kunnen worden gegeven om de woonomgeving te verfraaien. Denk daarbij aan een nieuw speeltoestel, een bank etc. In de afgelopen jaren heeft niemand vanuit de huurders of belangenorganisaties een beroep gedaan op een bijdrage. We concluderen dat de bewoners uiterst tevreden zijn over de leefbaarheid in de buurt.

BZOK-overleg

Regelmatig vinden overleggen plaats onder de vlag van Breed overleg Zorg & Overlast Kampen (BZOK). Hierin zijn medewerkers van hulpinstanties, gemeente Kampen, politie en corporaties vertegenwoordigd. In het overleg wordt gesproken over bewoners met een hulpvraag in de samenleving. Per persoon wordt een plan van aanpak opgesteld. De resultaten stemmen tot tevredenheid.

Team Via, De Kern en Stichting Present

Team Via en De Kern zijn instellingen die hulp bieden bij vragen waar men alleen niet uitkomt. Dat zijn vragen op het gebied van maatschappelijk werk, sociaal raadswerk en groepswerk. De maatschappelijk werkers ondersteunen, begeleiden of adviseren bewoners. De Kern heeft medewerkers in dienst die huurders durven te benaderen om wie anderen zich zorgen maken. De stichting Present wil een brug slaan tussen mensen die iets te bieden hebben en personen die daarmee geholpen zijn. Zo kunnen problemen voor huurders worden opgelost.

72

Als zich problemen voordoen, dan verwijzen wij cliënten in IJsselmuiden door naar een van deze instanties en steken zo nodig ook zelf de handen uit de mouwen.

Wonen-Zorg-Welzijn

Er komen grote veranderingen aan. De gemeente Kampen krijgt er nieuwe taken bij: decentralisatie Jeugdzorg, decentralisatie Awbz en de gevolgen van een nieuwe Participatiewet. Samen met de inwoners, instellingen, bedrijven en gemeente Kampen krijgen we een taak voor ondersteuning aan kwetsbare inwoners. Ook dat is een onderdeel van leefbaarheid. De druk op het gebied van wonen, zorg en welzijn zal in de komende jaren toenemen. Vergrijzing en de steeds hogere eisen die bewoners stellen aan de kwaliteit van de zorg leveren een toenemende kwantitatieve en kwalitatieve zorgvraag op. Tegelijkertijd neemt het financiële draagvlak vanuit de overheid voor de zorgvoorzieningen af. Om de bewoners zorg te kunnen blijven bieden is een platform Wonen, Zorg en Welzijn ingesteld. In een aantal bijeenkomsten is aandacht besteed aan het uitvoeringsprogramma van betrokken partijen. Het is belangrijk dat alle partijen samenkomen en samenwerken. En een antwoord vinden op de vraag: hoe kunnen we samen slimmer, sneller en met minder geld de juiste ondersteuning bieden aan inwoners die dat echt nodig hebben? We nemen deel aan bijeenkomsten over de uitwerking van deze decentralisatie waarin met alle partijen naar een antwoord wordt gezocht en geanticipeerd op de komende ontwikkelingen.

Sponsorbeleid

Het ondersteunen van sponsoractiviteiten moet ten goede komen aan het woongenot in een buurt of wijk. In principe moet er een relatie zijn met de kerntaken. In 2013 hebben we de volgende initiatieven gehonoreerd: € 100,- ten behoeve Live Life, een organisatie die ook voor een aantal van onze anders getalenteerde bewoners een feestdag verzorgde, € 250,- voor de stichting Welzijn die dat regelde voor senioren, € 250,- als bijdrage in een steunfonds voor vluchtelingen die wij huisvesten en € 1.500,- voor traploze ondersteuning van een duofiets die door bewoners uit ons zorgcomplex gebruikt wordt. Het totaalbedrag aan sponsoring bedraagt in 2013 € 2.100,-.

Veiligheidsbeleving

Brandpadverlichting geeft voor bewoners een gevoel van zekerheid en veiligheid. Het is een essentieel onderdeel van leefbaarheid. Huurders moeten zich veilig voelen in hun buurt. Bij nagenoeg alle achterpaden

hebben we brandpadverlichting. Bewoners van wie stroom voor achterpadverlichting wordt gebruikt, ontvangen van ons een jaarlijks geïndexeerde vergoeding.

Activiteit

Maatschappelijk rendement in cijfers

Het maatschappelijk rendement valt deels ook in cijfers uit te drukken. In onderstaande tabel hebben we dat over 2013 in euro’s zichtbaar gemaakt.

Investering

Socioruimte, vrij van huur in gebruik bij Philadelphia

4.039

Onderhoud groen, bijdrage verhuurder

4.386

Premie glasverzekering, afgesloten voor alle huurders

14.861

Servicemedewerker via I & M, sociale werkvoorziening

3.819

Opplusfonds, WMO-voorzieningen voor oudere huurders

6.716

Isolerende maatregelen:

• bij spouw-, vloer en dakisolatie plus isolerende • beglazing: de helft van de investering

Duurzaamheid aanleg zonnepanelen

12.537 64.726

Verlichting brandpaden, vergoedingen bewoners

2.477

Tegoedbonnen uitgereikt bij nieuwe verhuur t.b.v. aanhanger

218

Bijdragen dak- en thuislozen opvang De Herberg in Zwolle

7.766

Bijdrage Vrouwenopvang Zwolle

5.327

Sponsoring

2.100

Icare Ledenvereniging

9.479

Bijdrage Huurders Vereniging groot IJsselmuiden

2.588

Website Sonnenberghkwartier

300

Bijdrage Overijsselse Vereniging van Kleine Kernen

225

Totaal

141.564


73

74

De bakens verzet ……… een keukenverbouwing

Vanaf 2005 woont de familie Van der Weerd naar volle tevredenheid aan de Holtzendestraat. Bij het betrekken van de woning werd er niet veel geklust maar die ‘achterstand’ is inmiddels ingehaald. Zowel de slaapkamers als de zolder zijn onder handen genomen. Maar in 2013 vond in de woning de grootste verandering tot nu toe plaats; de muur tussen de woonkamer en de keuken werd opengebroken door een aannemer en de familie liet een nieuwe keuken plaatsen. Bijna 6 weken duurde verbouwing maar daarmee ging dan ook een grote wens in vervulling. Door de doorbraak voelt en lijkt de woning ruimer. Samen met interieurdeskundige Nanne werd alles in het werk gezet om meer leefruimte te creëren in de knusse woonkamer. ‘Het is een prima plek om te wonen en het is fijn dat de woning dicht bij het centrum van IJsselmuiden en Kampen ligt’, aldus de tevreden mevrouw Van der Weerd. De toekomst zal uitwijzen of een andere wens van de familie, namelijk het aankopen van hun huurwoning, in vervulling gaat.


75

76

9

Middelen Ons vastgoed, onze financiële middelen en onze organisatie zijn de middelen waarmee we, ook op lange termijn, onze doelgroepen bedienen. Om continuïteit in deze middelen te waarborgen, stellen we ons voor de komende periode een aantal doelen. In het ondernemingsplan 2011 – 2016 hebben we voor de

onderdelen vastgoed, financiën en organisatie doelen beschreven. In het jaarverslag 2013 hebben we dezelfde indeling gehanteerd. Hieronder in schema de doelstellingen en resultaten van 2013:

De opgave was De kosten Wat we in 2013 deden bedroegen

Het effect

Het vervolg

Partners zijn

Actualiseren Eigen inzet Doel was om herziene contractondercontracten met houd onderaannemers aan te leveren.

CV-onderhoud is bij drie partijen ondergebracht, onze algemene voorwaarden zijn geactualiseerd, juridisch getoetst en aan alle partijen kenbaar gemaakt.

Alle contracten zijn Aannemers vernieuwd met ingang van 1 januari 2014.

Verder gaan Eigen inzet Duidelijkheid scheppen met herstrucover herstructurering turering Slenkvan beide plannen straat en Drostenstraat

In 2013 is begonnen met de plannen voor de Slenkstraat. Herstructurering Drostenstraat is uitgesteld wegens financiële redenen

In 2014 doorgaan met plannen ontwikkelen voor woningen aan Slenkstraat. Woningen worden verhuurd via Leegstandswet.

Gemeente, bewoners en HVgIJ

Invoeren van de RJ 645

Eigen inzet Implementatie en verslaglegging van nieuwe regelgeving

Juiste verslaglegging in de administratie

Het up-to-date zijn met de regelgeving van de RJ 645

Medewerkers en Finance Ideas

Risico’s uitwerken

Eigen inzet Risico’s die genoemd zijn in het NARrapport prioriteren in samenspraak met Raad van Toezicht

Risico’s zijn in kaart gebracht en ingedeeld in klassen. Het MT heeft hiervoor cursussen gevolgd

Jaarlijks behandelen RvT/MT door het MT van de risico’s in samenspraak met Raad van Toezicht


77


Het effect

Het vervolg

Partners zijn

Icare Ledenver- Eigen inzet Beoordelen of het eniging lidmaatschap bij Icare kan worden voortgezet

Beoordelen of de jaarlijkse bijdrage van BWIJ opweegt tegen de gevraagde prestaties door huurders

Besloten om de MT overeenkomst met ingang van 1 januari 2014 te beëindigen

Duurzaam Business Model Aedes beoordelen

Eigen inzet In beeld brengen of DBM-model is een de consequenties van overlapping van het investeringen en risico’s FMP-systeem voor ons interessant is

DBM-model lijkt op FMP, daarom besloten om hier geen gebruik van te maken

Bepalen minimaal direct rendement

Eigen inzet Duidelijkheid of we dit rendement over geinvesteerd vermogen in bestaand bezit gaan hanteren

Minimaal direct rendement is een interne toetsing en sluit niet aan bij regelgeving voor corporaties

We zien af van MT invoering van dit kengetal. Reden is vooral de keuze voor historische kostprijs bij invoering RJ 645

Beperking bedrijfslasten

Eigen inzet Duidelijkheid of er mogelijkheden zijn om de bedrijfslasten te beperken

Dit aspect is meerdere malen per jaar aan de orde gekomen. Daar waar mogelijkheden zijn, worden ze benut

Dynamisch proces waarvoor in 2013 veel aandacht is geweest. Dit loopt door in 2014

Evalueren verkoop strategie

Eigen inzet Toetsen of verkoopstrategie voldoet of herzien moet worden

Vastgesteld dat Huurders hebben MT strategie juist is. In 2013 eerste aanbieding veel woningen verkocht. gehad voor aankoop van de woning. Huurders die niet gereageerd hebben krijgen nog een brief

MT

Managers

Actief verkopen Eigen inzet Verkopen van van woningen huurwoningen

Bewoners persoonlijk benaderd waarvan de woning kan worden verkocht. In 2013 zijn 11 woningen verkocht.

Huurders nogmaals wijzen op de mogelijkheid van aankoop van de woning

Digitaliseren van documenten

Eigen inzet Project is doorgeschoven naar 2014

In 2014 uitwerking geven aan plan

In 2014 met voorstel MT komen voor digitalisering

Beoordelen welke accountant de komende vier jaar de controles gaat verrichten

Eigen inzet Beoordelen welke accountant en fiscalist we aan de RvT gaan voorstellen voor controles en fiscale handelingen

Offertes opgevraagd bij drie accountantskantoren

Besloten om de MT en Raad accountantswerkvan Toezicht zaamheden door Deloitte te laten verrichten en de fiscale controles door BDO

Maken beleidshandboek als startpunt voor beheer van beleid

Eigen inzet Realiseren van eerste versie van dynamisch handboek

Concept is in 2013 aangeleverd en besproken

In 2014 elk kwartaal behandelen. Dit is een dynamisch proces

78

Bewoners

Managers


Het effect

Het vervolg

Voortgang Eigen inzet ondernemingsplan melden aan belanghouders

Een brochure opgesteld en in februari 2013 verstuurd aan belanghouders

In de brochure “uw Belangadvies …. onze uithouders daging” hebben we belanghouders geïnformeerd over hun reacties en adviezen

Communicatie Eigen inzet Tussentijds evalueren bij binnenen bijstellen wat onderhoud betreft planning en communicatie

Doorlopend proces, regelmatig evalueren en bijstellen daar waar nodig

Tussentijde Personeel evaluatie levert een positief resultaat op. In 2014 aandacht voor houden

Prestatieafspraken herijken

Eigen inzet Met gemeente Kampen en deltaWonen prestatieafspraken tussentijds aanpassen aan actuele situatie

Prestatieafspraken zijn bijgewerkt. Definitieve aanpassing na vorming nieuw college en effecten Herzieningswet

Uitvoering geven aan plannen in prestatie-afspraken en aanpassing in 2014

Gemeente Kampen/dW

Lidmaatschap Aedes onderzoeken

Eigen inzet Duidelijkheid scheppen welke voor- en nadelen het lidmaatschap van Aedes inhoudt

Beoordeeld dat de voordelen van het continueren van het lidmaatschap opwegen tegen de nadelen

Lidmaatschap met Aedes wordt gecontinueerd

MT

Overleg met collega’s

Eigen inzet Beoordelen of er onderwerpen zijn waarop mogelijke samenwerking kan plaatsvinden

In kaart gebracht op welke onderdelen samenwerking mogelijk is. Zonnig Huren is daarvan een voorbeeld.

We houden onze ogen open voor nieuwe mogelijkheden

Collegacorporaties

Evalueren taken administratie en verhuur/ bewonerszaken

Eigen inzet Na evaluatie wijziging doorvoeren in organisatie en taakverdeling

Bij individuele beoordelingsgesprekken aandacht besteed aan organisatie en taakverdeling.

In verband met ver- MT trek medewerkers is nieuwe situatie ontstaan. Per januari 2014 nieuwe medewerker in dienst

Fiscaal juist handelen

Eigen inzet Organisatie zo inrichten Organiseren van een dat verantwoording op incompany-bijeenkomst fiscaal juiste manier heeft plaatsgevonden plaatsvindt

In een brochure maken we duidelijk hoe we voortgang boeken bij de adviezen van belanghouders

Partners zijn

Fiscaal juist BDO/RvT/MT handelen op basis van de bijeenkomst. Krijgt in 2014 een vervolg

KlantEigen inzet Organiseren van vriendelijk een opfriscursus corresponderen zodat uitgaande correspondentie op juiste manier wordt verzonden

Inhuren van een specialist op het gebied van correspondentie voor alle medewerkers. Dit is gebeurd

Correspondentie Medewerkers/ wordt verzonden die Pastoor bv vrij is oubolligheden

Kwalitatief Eigen inzet In 2013 cursus gevolgd goede beoordoor de leden MT delings- en functionerings gesprekken houden

Voldoende handreikingen gekregen om gesprekken op juiste manier te laten plaatsvinden

Kennis opgefrist en NCP/MT adviezen gekregen voor het houden van goede gesprekken


79

VASTGOED Vernieuwing van ons bestaand bezit

Ook in de toekomst willen we betaalbare en kwalitatief goede huisvesting bieden. Voor de komende jaren staan we daarom voor een behoorlijke opgave in de bestaande voorraad. Door het uitvoeren van herstructureringsprojecten – zoals beschreven in ons strategisch voorraadbeleid – zorgen we ervoor dat onze woningvoorraad toekomstbestendig wordt. De planning van deze maatregelen houden wij nog tegen het licht van de huidige woningmarktomstandigheden. Ook gaan we in overleg met bewoners over het tempo van de herstructurering Het uitgangspunt voor de jaren 2014 – 2016 is als volgt geformuleerd: In 2015 gaan we ons Strategisch Voorraadbeleid herijken. Daarbij worden onze financiële (on)mogelijkheden meer leidend dan in het vorige plan. Ook de vernieuwing van ons bezit is onderdeel van de herijking. We werken toe naar een integrale afweging tussen toekomstwaarde van de woningen, de energieprestatie van de woning, het huurniveau en investeringscapaciteit van Beter Wonen. De invloed van bewoners op het tempo van de herstructurering wordt ondergeschikt aan de rol van onze financiële (on)mogelijkheden.

Herstructurering Slenkstraat

In april 2013 hebben we een bijeenkomst belegd over de herstructurering van zestien woningen aan de Slenkstraat. Bij de bijeenkomst waren vertegenwoordigers van Stichting IJsselheem, Stichting Welzijn Kampen, mantelzorgers en bewoners aanwezig. Doel van de bijeenkomst was om te inventariseren waar de mogelijkheden, maar zeker ook de onmogelijkheden, liggen bij de herstructurering. Drie vragen stonden centraal: • Wat willen de bewoners op het gebied van veilig wonen? • Welke betekenis kan stichting IJsselheem (Maarlenhof) hebben? • Welk type woningen heeft de voorkeur? De eindconclusie was, dat bewoners veel waarde hechten aan de mobiliteit en dat welzijn een belangrijk aspect is. IJsselheem ziet voor zichzelf geen onroerend goed ontwikkeld op deze locatie. Met deze aspecten zullen we rekening houden bij de verdere ontwikkeling. In 2013 hebben we bij de gemeente Kampen een aanvraag ingediend om de 16 te slopen woningen te verhuren via de Leegstandswet. De gemeente Kampen heeft de

80

aanvraag goedgekeurd. Dit betekent dat nieuwe huurders een tijdelijk huurcontract krijgen. We hebben in 2013 schetsplannen laten maken voor de nieuwbouw van tien woningen aan de Slenkstraat. De eerste plannen zijn door ons beoordeeld en worden aangepast. In 2014 zullen we de plannen verder uitwerken.

Uitstel herstructurering Drostenstraat

In januari 2013 hebben we alle bewoners aan de Drostenstraat geïnformeerd over de financiële overheidsheffingen waar corporaties mee te maken krijgen. Hierdoor zijn we genoodzaakt investeringen in nieuwbouw te schrappen of te herzien. Voor de woningen aan de Drostenstraat hebben we een adviesbureau in de arm genomen. De opdracht was: beoordeel of uitstel van de plannen tot de mogelijkheden behoort en wat de consequenties zijn. Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat de 48 flatwoningen zonder problemen langer kunnen blijven staan. Het onderhoud is goed in beeld gebracht en leidt niet tot aanpassingen. Op grond hiervan hebben we besloten om deze herstructurering uit te stellen. We houden voor dit plan het jaar 2019 aan. Alle bewoners hebben we hierover in augustus geïnformeerd. De HVgIJ hebben we bij alle plannen betrokken.

Herijking voorraadbeheer

In de komende jaren gaan we het Strategisch Voorraad Beleid herijken. We werken toe aan een integrale afweging tussen de toekomstwaarde van de woningen, de energieprestatie van de woning, het huurniveau en onze investeringscapaciteit. Meer dan in het verleden zullen de financiële (on)mogelijkheden leidend zijn. Ons woningbezit is als volgt opgebouwd: Kern

Aantal woningen

%

977

90

Wilsum

52

5

Zalk

19

2

6

1

IJsselmuiden

de Zande Zuideinde

1

0

's-Heerenbroek

11

1

Grafhorst

13

1

1.079

100

Totaal

In het afgelopen jaar heeft een onttrekking van verhuureenheden plaatsgevonden. Er is geen nieuwbouw gerealiseerd en er zijn elf huurwoningen verkocht. Ons woningbezit per 31 december 2013 bedraagt 1.079 woningen.

Opbouw vastgoed Bouwjaren Type woningen

%

aantal

Portiekflats, 3 woonlagen

9

102

102

Portieketagewoningen, 2 woonlagen

7

79

73

Woningen voor 1 of 2 personen

3

29

25

273

44

Seniorenwoningen, 2 woonlagen

3

28

28

Seniorenwoningen, 2 lagen met lift

6

66

30

36

46

493

290

95

1

9

Seniorenwoningen/appartementen

Eengezinswoningen Woongebouw voor gehandicapten Totaal aantal woningen Totaal in procenten

1.079 100

Onderhoud aan ons woningbezit

In het Jaarplan 2013 hebben we de onderhoudslasten begroot op een bedrag van € 1.211.000. Voor de economische levensduur van een woning hebben we alle onderhoudskosten in beeld. We weten aan de hand van een cyclus op welk moment een schilderbeurt of een keuken- of douchevervanging aan de orde is.

-1945 1946-1960

1961-1980

1981-2000

2001-2013 6

29

12

68

111

118

28 9

12

68

567

271

161

1

6

53

25

15

De grootste post binnen het onderhoud is het planmatig onderhoud. In 2013 is in totaal ruim € 641.000 uitgegeven aan planmatig onderhoud. Een andere belangrijke post is het binnenonderhoud. Huurders kunnen zelf aangeven of ze binnenonderhoud willen laten uitvoeren. In 2013 hebben we hieraan ruim € 178.000 uitgegeven.

Een overzicht van de werkelijke en begrote onderhoudslasten: Werkelijke uitgaven

%

Begroot

%

Reparatie onderhoud

Soort onderhoud 2013

116.661

10

125.000

10

Onderhoudskosten bij mutatie

67.293

6

102.000

8

Klein onderhoud

35.160

3

41.000

3

WMO aanpassing

6.716

1

8.000

1

Planmatig onderhoud

641.367

53

489.000

40

Onderhoud c.v.’s

72.880

6

77.000

6

178.639

15

241.000

20

APK/preventief onderhoud

33.931

3

44.000

4

Onvoorzien

55.230

5

84.000

7

1.207.877

100

1.211.000

100

Binnenonderhoud

Totaal Het begrote budget voor planmatig onderhoud € 489.000,- is overschreden door het naar voren halen van een renovatie/kozijnvervanging. Dit is gebeurd om de tijdelijke BTW-verlaging op arbeidsloon te benutten. De raad van toezicht heeft tussentijds

ingestemd met een verhoging van het planmatig onderhoudsbudget met € 260.000,-. Omdat de totale uitgaven lager zijn dan het oorspronkelijke budget is dit extra budget niet in het totaal verwerkt.


81

Werkelijke uitgaven in %

3

5

Reparatie onderhoud

10

Onderhoudskosten bij mutatie

6

15

3

Klein onderhoud

1

WMO aanpassing Planmatig onderhoud

6

Onderhoud c.v’s Binnenonderhoud APK/preventief onderhoud

53

Onvoorzien

Reparatie en mutatieonderhoud

Het aantal reparatieverzoeken is gedaald, van 1.206 in 2012 naar 1.085 in 2013. De gemiddelde kosten zijn ook gedaald. Het blijft lastig om vooraf een inschatting te maken van het aantal klachten.

Onderhoudskosten bij verhuizingen worden gemaakt bij het opnieuw verhuren van een woning. Hierna moet de woning voldoen aan het gewenste kwaliteitsniveau. De gemiddelde kosten per mutatie zijn gedaald van € 1.166,in 2012 naar € 1.051,- in 2013.

Kosten van reparaties voor het muteren van woning: Jaar

Aantal reparatieverzoeken

Gemiddelde kosten per reparatieverzoek

Aantal verhuizingen

Gemiddelde kosten per mutatie

2009

1.087

94

80

1.195

2010

1.275

99

59

1.354

2011

1.238

111

96

1.493

2012

1.206

138

64

1.166

2013

1.085

108

64

1.051

2008

978

Klein-onderhoudsfonds

98

Uit het onderhoudsfonds kleine gebreken betalen wij de kleine reparaties die normaal voor rekening van de huurder zijn. Tegen een geringe maandelijkse vergoeding komen de kosten voor onze rekening. Hierbij valt te

82

80

1.849

denken aan reparaties aan het hangen sluitwerk, ontstoppen van de riolering, het schoonmaken van dakgoten, reparaties aan waterkranen en doucheslangen. De maandelijkse vergoeding voor de huurder bedraagt € 4,25.

Planmatig onderhoud

De specificatie van de uitgaven voor het planmatig onderhoud in 2013 is in euro’s: Planmatig onderhoud

Bedrag

Renovatie/kozijnvervanging Zandbergstraat/Lijnbaanstraat

268.359

Buitenschilderwerk diverse complexen

129.634

Kosten onderhoud Maarlenhof

50.387

Kosten onderhoud Kulturhus

35.321

Vervanging CV ketels Postgrevestraat

24.448

Vervangen kitvoegen vloeren diverse complexen

17.611

Onderhoud liften diverse complexen

14.673

Aanleg valbeveiliging Postgrevestraat

11.923

Vervangen kitvoegen

10.609

Vervanging goten Postgrevestraat

9.899

Vervanging dakramen Molenbelt

9.157

Onderhoud brandpaden

6.094

Onderhoud/reiniging CV Laanzicht

4.767

Jaarlijkse controle dakoppervlak diverse complexen

4.592

Schilderbeurt trappenhuizen/inpandige bergingen Postgrevestraat

4.166

Schoonmaken goten

3.904

Gevelreiniging diverse complexen

3.198

Onderhoud deurautomaten diverse complexen

2.779

Onderhoud CV Erfgenamenstraat/Drostenstraat

2.481

Onderhoud balkonscherm/galerijen

2.462

Vervanging dakbedekking van Dijksweg

2.452

Vervangen voegen buitenkozijnen Plasweg

2.351

Vervangen vloerluiken G. Sloetlaan

2.197

Vervanging voegwerk schuurtjes Westenbergstraat

1.707

Diversen

16.196

Totaal

641.367

Renovatie/kozijnvervanging

Nieuwe woningen bouwen

Door scherp inkoopbeleid en door het voordeel van de tijdelijke verlaging van BTW zijn we er in geslaagd de werkzaamheden bij planmatig onderhoud ruim binnen de begrote bedragen uit te voeren. De kosten voor contractonderhoud zijn opgenomen in het planmatig onderhoud.

Het uitgangspunt voor de komende jaren is als volgt:

Bij de woningen aan de Lijnbaanstraat en Zandbergstraat hebben we kozijnrenovatie uitgevoerd. Alle kozijnen in zowel voor- als achtergevel werden vernieuwd. Dit project is eerder uitgevoerd om gebruik te maken van het btwvoordeel. We hebben de bewoners om hun oordeel gevraagd over de uitvoering van deze ingrijpende verbetering. Met een gemiddeld cijfer van 8,1 scoorden we prima.

Naast het verbeteren van ons bestaande bezit speelt ook nieuwbouw een belangrijke rol bij het vernieuwen van onze portefeuille. In de komende periode gaan we er vanuit dat we, op basis van ons strategisch voorraadbeleid, gemiddeld 40 wooneenheden per jaar realiseren. Belangrijke voorwaarde is daarbij dat er voldoende plancapaciteit beschikbaar is.

Deze inzet/ambitie is van 2014 tot 2016 vanwege de nieuwe financiële situatie voorlopig bijgesteld tot ongeveer 10 woningen per jaar zijnde 2 in Wilsum en 22 in Het Meer.


83

Nieuwbouw Project Het Meer

In 2013 hebben we vorderingen gemaakt met de ontwikkeling van woningen in het plan Het Meer. Voorafgaand aan de uitvoering hebben we met alle partijen overeenstemming bereikt over de afwikkeling van het project Paalkamp. In de eerste fase van het Meer gaan we 22 energiezuinige huurwoningen realiseren. Het plan bestaat uit de bouw van 17 levensloopgeschikte woningen en vijf starterswoningen. Met bouwbedrijf De Gilden hebben we overeenstemming bereikt over de aanneemsom van de zeventien woningen. Met Slingerland Bouw hebben we een oriënterend gesprek gehad over de vijf woningen. Eind december hebben we de digitale bouwaanvraag ingediend bij de gemeente Kampen. De realisatie van de woningen vindt plaats volgens het BIM-principe. Dit betekent dat door middel van ketensamenwerking voordelen ontstaan in de realisatie van het project. Het gaat niet alleen om financiële voordelen, maar zeker ook om voordelen tussen aannemer, architect en constructeur. Met de bouw van deze 22 woningen willen we starten in 2014.

Project De Thijs Wilsum

Voor project De Thijs te Wilsum hebben we in 2010 van de gemeente Kampen grond aangekocht. Deze aankoop had betrekking op de realisatie van drie deelprojecten nieuwbouw. In 2012 hebben we vijf woningen gerealiseerd. Het is onze bedoeling om in 2015 zes woningen te realiseren. We zijn met de gemeente Kampen in overleg om de bestaande overeenkomst aan te passen. In de overeenkomst is opgenomen om de woningen Te Woon aan te bieden. Van dit principe zijn we afgestapt. We willen in overleg met de gemeente Kampen zes

84

woningen realiseren, twee sociale huurwoningen en vier sociale koopwoningen. De plannen hiervoor zitten in een pril stadium. In 2017 gaan we vier woningen realiseren. Op dit moment hebben we hier nog geen actie in ondernomen.

Financiële slagkracht behouden

Beter Wonen kan door verkoop van woningen in principe voldoende financiële middelen vrijmaken om de opgave, vastgesteld in ons strategisch voorraadbeleid en dit ondernemingsplan, aan te kunnen. Volgens de systematiek van het Centraal Fonds Volkshuisvesting zijn we op dit moment een A1-corporatie. Dat willen we blijven. Binnen dit uitgangspunt zullen we onze financiële middelen maximaal benutten om onze doelen te verwezenlijken. In 2013 is de formulering als volgt aangepast: Het CFV gaat het financieel toezicht anders inrichten. Het toezicht op de financiële continuïteit gaat in zes toezichtsdomeinen plaatsvinden. Verder komen er geen ratings meer en komt het solvabiliteits- en continuïteitsoordeel te vervallen. Het WSW gaat een dashboard instellen met 24 signaalpunten waarbij toezicht gericht is op analyse, beoordelen, interventie en monitoring. Vanaf 1 januari 2014 zal het WSW een andere strategie hanteren voor het risicobeoordelingskader voor corporaties. Het beoordelingskader is gebaseerd op het bedrijfsmodel van de corporatie. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in business risk en financial risk. Met het nieuwe risicokader wil het WSW beter zicht krijgen op de risico’s die spelen bij de individuele corporaties en beter sturen op de beheersing van de risico’s. Wij gaan onze financiële continuïteit waarborgen door een juiste balans binnen de exploitatie en een verantwoorde investeringsagenda. De aanpassingen die gedaan worden door het CFV en WSW hebben gevolgen voor Beter Wonen. In 2014 zullen we dit verder uitwerken.

WINST- EN VERLIESREKENING 2013 begroting

2013 werkelijk

2012 werkelijk

6.986.000

7.038.232

6.924.015

242.000

227.740

208.625

0

0

0

569.000

1.286.237

454.702

18.000

12.805

489.188

7.815.000

8.565.014

8.076.530

13.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa

1.708.000

1.673.462

1.737.032

13.2 Waardeveranderingen materiële vaste activa

1.680.000

3.273.715

179.900

527.000

495.906

448.793

13.4 Sociale lasten

73.000

72.715

66.564

13.5 Pensioenlasten

101.000

102.379

96.168

1.211.000

1.207.877

1.051.551

13.7 Overige bedrijfslasten

1.293.000

1.241.273

936.987

Som der bedrijfslasten

6.593.000

8.067.327

4.516.996

1.222.000

497.687

3.559.534

84.000

59.316

70.790

1.454.000

1.315.005

1.386.634

-148.000

-758.002

2.243.691

0

1.787.467

661.973

-148.000

1.029.465

2.905.664

12. BEDRIJFSOPBRENGSTEN 12.1 Huren 12.2 Vergoedingen 12.3 Overheidsbijdragen 12.3 Verkoop onroerende zaken 12.4 Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten 13. BEDRIJFSLASTEN

13.3 Lonen en salarissen

13.6 Lasten onderhoud

Bedrijfsresultaat 14. FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 14.1 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 14.2 Rentelasten en soortgelijke kosten JAARRESULTAAT NA GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING 15. BELASTINGEN JAARRESULTAAT NA BELASTINGEN Verklaring verschil realisatie 2013 ten opzichte van begroting 2013: • huurderving in de begroting 1%, werkelijk 0,14% • elf woningen verkocht in plaats van vijf. Een extra opbrengst van € 717.000,• minder afschrijvingen dan begroot, voordeel van € 35.000,• als waardeverandering is als onrendabele top begroot € 1.680.000,-, in werkelijkheid is € 3.273.715,- afgeboekt • lagere personeelskosten, voordeel van € 31.000,• minder rentelasten dan begroot

• in het belastingresultaat is de voorlopige vaststelling van de vennootschapsbelasting 2011 verwerkt, de mutatie in de belastinglatentie leningen en een passieve latentie in verband met benutten van de herbestedingsreserve.

RJ 645

De vernieuwde RJ 645 was voor het eerst van toepassing op het jaarverslag 2012. In de eerste maanden van 2013 zijn we druk geweest met de implementatie van de verslaglegging. In het verleden waren we gewend aan een


85

annuïteitenafschrijving. Er is nu gekozen voor lineaire afschrijving. Naast de wijziging van de manier van afschrijven is bepaald dat de componentenbenadering moet worden toegepast. Daarin wordt onderscheid gemaakt in ten minste de onderdelen grond, casco, inrichting en installaties en wordt voor elk van de onderdelen een aparte afschrijvingsmethodiek en levensduur toegepast. Verder moet de activa gesplitst worden in sociaal vastgoed en beleggingen. Voor de berekening van de bedrijfswaarde hanteren we de volgende uitgangspunten: Disconteringspercentage

5,25 %

Huurstijging 2014

4,00 %

Huurstijging 2015 en verder

3,50 %

Huurstijging vanaf 2019

2,00 %

Kostenstijging 2013-2017

3,00 %

Kostenstijging 2017 en verder

3,00 %

Lastenstijging onderhoud

3,00 %

De activa zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs verminderd met de jaarlijkse afschrijvingen op basis van lineaire afschrijving. De in exploitatie zijnde activa noteren eind december 2013 € 44,2 miljoen. Als we deze waarde vergelijken met de bedrijfswaarde, dan blijkt dat de bedrijfswaarde ruim € 22,4 miljoen hoger is, namelijk € 66,6 miljoen. Door het kabinetsbesluit moesten we de verhuurdersheffing opnemen in de bedrijfswaarde. Dit betekent een aanzienlijke toename van de bedrijfslasten. Het is nog niet definitief, maar we rekenen erop dat de verhuurdersheffing ook na 2018 gehandhaafd wordt. Bij het berekenen van de bedrijfswaarde hebben we daar rekening mee gehouden. In 2013 boeken we op de bedrijfswaarde een bedrag van € 1.480.000,- af. Bij nieuwbouw komen we onrendabele investeringen tegen. Op basis van de bedrijfswaarde vindt afwaardering plaats ten opzichte van de stichtingskosten. Voor het project Het Meer hebben we een voorlopig onrendabele top berekend van € 1.569.110,-. Dit is een voorlopig bedrag omdat we bij de definitieve stichtingskosten opnieuw een bedrijfswaardeberekening maken. Aan de hand hiervan maken we de onrendabele top definitief. In 2014 kopen we zestien appartementen aan de Koggesingel in Kampen. Hier hebben we het onrendabele deel vastgesteld op € 175.000,-. Het project Slenke Es is een langdurig project. In de afgelopen jaren is weinig vooruitgang

86

geboekt. In 2013 hebben we besloten om de investeringen af te waarderen. Dit betekent dat we een bedrag van circa € 50.000,- afboeken en ten laste brengen van ons jaarresultaat.

Risicomanagement

De noodzaak voor een goed risicobewustzijn is de laatste jaren sterk toegenomen. We ervaren dat de dynamiek van de omgeving meer en meer betekenis krijgt op de bedrijfsvoering. Dat maakt de noodzaak van risicobewustzijn groot. Risicobeheersing vindt op meerdere niveaus plaats. De gevoeligheid voor economische ontwikkelingen wordt jaarlijks bepaald op basis van scenario’s. Voor dit risico wordt een buffer aangehouden in de vorm van eigen vermogen. Dit vermogen geldt om de continuïteit van Beter Wonen te waarborgen. Risico’s met betrekking tot individuele investeringsprojecten worden bij het haalbaarheidsonderzoek in kaart gebracht. De operationele risico’s worden door middel van procesbeheersingsystemen ingekaderd. Beter Wonen hanteert een stelsel van interne beheersingsinstrumenten die de organisatie in staat stelt om enerzijds inzichtelijk te maken welke resultaten worden behaald en anderzijds welke resultaten achterblijven bij de gestelde doelen. In 2013 hebben we, eerst in het MT, de risico’s die door NAR in kaart zijn gebracht becommentarieerd. Alle risico’s zijn in klassen ingedeeld naar prioritering. Vervolgens is dit besproken in de Raad van Toezicht. We hebben de afspraak gemaakt om dit jaarlijks te bespreken. Beide managers hebben in 2013 een cursus risicomanagement gevolgd.

Duurzaam business model

Een van de mogelijkheden om risico’s goed in kaart te brengen is het duurzaam business model. Dit model verschaft inzicht in de ontwikkeling van de financiële positie aan de hand van scenario’s. Het model brengt de gevolgen van de beleidsbeslissingen in beeld voor een periode van 50 jaar. Het model sluit nagenoeg aan met FMP. Met FMP kunnen we ook scenario’s berekenen en beleidsbeslissingen nemen. We hebben daarom besloten om niet over te gaan tot aanschaf van het duurzaam business model.

Minimaal direct rendement

Bij het opstellen van de jaarrekening hebben we te maken met parameters. De toezichthouders, WSW en CFV, hanteren verschillende parameters. Daarbij komt ook dat beide instanties verschillende invalshoeken gebruiken om een toetsing te maken. Kengetallen op het gebied van

rentabiliteit zijn een indicatie van de mate waarin een corporatie erin slaagt om het vermogen nuttig te gebruiken. Als de rentabiliteit over een langere periode onvoldoende is, zullen vermogenverschaffers niet meer zo snel bereid zijn om geld in de corporatie te stoppen. Met de rentabiliteit wordt de verhouding berekend tussen het inkomen en het vermogen dat het inkomen verdiend heeft. Dit kan als maatstaf worden gebruikt bij investeringsbeslissingen. Het bepalen van een minimaal direct rendement is voor Beter Wonen geen vereiste. Wij willen woningen bouwen voor de primaire doelgroep. Het behalen van een minimaal direct rendement is daarbij geen doel op zich.

Beperking bedrijfslasten

Vanuit meerdere instanties wordt erop aangedrongen om kritisch te zijn op de ontwikkeling van de bedrijfslasten. In de afgelopen jaren ontwikkelt zich een trend waardoor de bedrijfslasten toenemen. Beter Wonen is een relatief kleine corporatie die specifieke kwaliteit moet inhuren. Dit brengt met zich mee dat de bedrijfslasten toenemen terwijl een beperking van de bedrijfslasten ons doel is. Op deze manier ontstaat een tweespalt. In het afgelopen jaar zijn we met de “kaasschaafmethode” bezig geweest om een beperking van de lasten mogelijk te maken. De grootste kostenpost om in te snijden is onderhoud. Het is echter de vraag of dat gewenst is. De kwaliteit van ons woningbezit is een belangrijk gegeven. Snijden op onderhoudslasten heeft grote gevolgen voor de toekomstige onderhoudsuitgaven. Verder hebben we gekeken naar besparingen op huisvestingskosten en algemene kosten. Hier hebben we voordeel in kunnen behalen.

Huurbeleid

Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft met ingang van 1 juli 2013 het huurprijsbeleid vastgesteld. Het inflatiecijfer over 2012, 2,5 %, geldt als basis voor de huurverhoging. Voor zelfstandige woningen mag de maximale huurverhoging afhankelijk zijn van het inkomen van de huurder. Afhankelijk van het inkomen kon de verhuurder 1,5 %, 2 % of 4 % boven inflatie voorstellen. De inkomensafhankelijke huurverhoging hebben wij niet doorgevoerd in 2013. Vrijwel alle huurders hebben van ons een huurverhoging gekregen van 4,0 %. Als een woning de streefhuur al had bereikt werd de aanzegging 3,5 %. Met de HVgIJ heeft afstemming plaatsgevonden over de hoogte van de jaarlijkse huurverhoging. De jaarlijkse huurverhoging was voor de huurders geen reden om bezwaar aan te tekenen bij de Huurcommissie.

Leegstandscijfers en beleid

Indien we een huuropzegging ontvangen plannen we tegelijk een afspraak voor een voor- en eindinspectie. Op deze manier proberen we de woning zo spoedig mogelijk weer te verhuren via de woningzoeker. Doel hiervan is om de leegstandstermijn zo kort mogelijk te houden. We zijn daarbij in de gelukkige omstandigheid dat we geen woningen leeg hebben staan en dat er meer dan voldoende vraag is naar de huurwoningen. In 2013 zijn we goed geslaagd om het bedrag voor huurderving zo laag mogelijk te houden. Het totaalbedrag aan huurderving bedraagt ruim € 10.000,-. In 2012 bedroeg de huurderving ruim € 16.000,-. Ons aangescherpte beleid heeft voor een nog snellere verhuur gezorgd.

Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft zich in 2013 geprofileerd als ‘hoeder van de borg’. Recente ontwikkelingen in de sector, een nieuwe politieke context en vraagstukken rondom toezicht zijn daar de aanleiding voor geweest. Risicobeheersing is daarbij het kernwoord. In bijeenkomsten is een toelichting gegeven op een nieuw risicobeoordelingskader voor corporaties. De risicobeoordeling is gebaseerd op het bedrijfsmodel van een corporatie. Het risico-score-model is verdeeld in twee risico’s: business en financial risk. Onderwerpen die hierbij aan de orde komen, zijn het vaststellen van het faciliteringsvolume, de differentiatie in het beoordelingsproces, het vaststellen van de borgbaarheid en het toepassen van beheersmaatregelen. De business risk bestaat uit twee modellen: het business en managementmodel. In dit onderwerp komen 24 vragen aan de orde die van belang zijn bij de portefeuillestrategie, het strategisch voorraadbeleid, de markt-, economische en politieke ontwikkelingen, governance, de financiële sturing en beheersing en of de corporatie “in control” is. Verder hanteert het WSW ratio’s en normen die in lijn zijn met de standaarden die passen bij de sector. Bij de financiële ratio’s is de Interest Coverage Ratio, de Debt Service Coverage Ratio, Loan-toValue, solvabiliteit en dekkingsratio van belang. In oktober 2013 hebben we een overzicht van het faciliteringsvolume ontvangen. Dit volume betreft het bedrag dat corporaties kunnen aantrekken aan financiering. Het bedrag is vastgesteld op basis van onderzoek door het WSW op de meest recente ingediende verantwoordings- en prognose-informatie. Ons faciliteringsvolume bedraagt € 4.860.000,- en is gebaseerd op de investerings- en herfinancieringprognose voor de jaren 2013 tot en met 2015.


87

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) bewaakt de financiële continuïteit van corporaties ten behoeve van hun duurzaam functioneren. De corporatie is zelf verantwoordelijk voor de continuïteit van de onderneming. Door ontwikkelingen in de sector is het toezicht op corporaties verscherpt en verbreed. De corporatie is zelf verantwoordelijk voor de kwaliteit van de informatie (trust but verify), het schenden van het vertrouwen wordt zwaar aangerekend. Het toezicht op de financiële continuïteit vindt plaats op zes toezichtsdomeinen: • kwaliteit financiële verantwoording • behoud maatschappelijk gebonden vermogen • kwaliteit risicobeheer • liquiditeit • solvabiliteit • draagkracht vermogen o.b.v. voorgenomen beleid. De continuïteits- en solvabiliteitsoordelen komen door de nieuwe systematiek te vervallen. Dat geldt ook voor het vaststellen van een rating. Het toezicht is een continu proces en is gericht op analyse, beoordelen, interventie en monitoring. In de komende jaren staan ons nog belangrijke ontwikkelingen te wachten. Denk daarbij aan de afwikkeling van de verhuurdersheffing, de administratieve of juridische scheiding, de waardering op marktwaarde, de “fit and proper test” voor bestuurders en commissarissen, de benchmark van CIP naar CBC en het onafhankelijk toezicht op corporaties. In het afgelopen jaar zijn we ook door het CFV benaderd voor het invullen van een verklaring. Het gaat hier om bestuursverklaring toezichtbelemmerende bepalingen derivatencontracten en de stresstest liquiditeitsrisico derivatenportefeuille met peildatum ultimo 2013.

Verkopen van bezit

Het verkopen van bezit levert behalve een volkshuisvestelijke meerwaarde, ook een financiële bijdrage aan onze maatschappelijke opgaven. De te verkopen woningen zijn vastgesteld in ons strategisch voorraadbeleid. In 2013 hebben we de verkopen als volgt verwoord: Inmiddels heeft Beter Wonen haar verkoopportefeuille uitgebreid met 269 woningen. Deze zijn aangeboden aan de bewoners. Indien de huidige huurders deze woningen niet kopen, worden 69 van deze woningen verkocht bij mutatie. De andere 200 komen na mutatie weer in verhuur.

88

Actief verkopen van woningen

Begin 2013 hebben we de betreffende huurders geïnformeerd over de mogelijkheid om de woning aan te kopen. Een aantal van hen was geïnteresseerd. Die hebben we bezocht en informatie verstrekt. We geven een korting van 10 % op de taxatiewaarde. Het doel in 2013 was om vijf woningen te verkopen. In 2013 hebben we in totaal elf huurwoningen verkocht. Dit succes is mede te danken aan de persoonlijke benadering. Duidelijk is dat door de verkoop van elf huurwoningen we ons doel ruimschoots hebben behaald. In 2014 zullen we de resterende huurders van de te verkopen woningen nogmaals wijzen op de koopmogelijkheid. Vanaf het moment dat we verkoop hebben ingezet hebben we gemiddeld vijf woningen per jaar verkocht.

Dicht bij onze huurders en andere belanghouders

We vinden het van groot belang dat we dicht bij onze huurders en andere belanghouders blijven staan. Met een kantoor midden in ons werkgebied kunnen we onze huurders goed te woord staan. We informeren huurders via reguliere kanalen over onze inspanningen. In de komende planperiode gaan onze woonconsulenten bij de huurders op bezoek om zo ook individueel in gesprek te komen met klanten die we anders nooit treffen. Richting gemeente en maatschappelijke organisaties willen we transparant zijn voor wat betreft onze prestaties en mogelijkheden. Eens per twee jaar organiseren we een bijeenkomst met belanghouders. Ook vragen we belanghouders jaarlijks te reageren op ons (samengevat) jaarverslag. In 2013 hebben we dit aspect uit het ondernemingsplan als volgt vastgesteld: In de komende periode onderzoeken wij of we kunnen besparen op de kosten die deze inzet met zich meebrengt. Het belanghoudersoverleg wordt in frequentie aangepast naar eens per drie jaar. We onderzoeken nieuwe, meer efficiënte (digitale) communicatiemiddelen.

Informatie voor belanghouders

In de brochure “uw advies … onze uitdaging” hebben we duidelijk gemaakt hoe we voortgang boeken bij de gegeven adviezen van belanghouders. In een bijeenkomst hebben we de belanghouders gevraagd “wat moet Beter Wonen volgens u over drie jaar gerealiseerd hebben?” Een aantal opmerkingen van belanghouders en ons antwoord daarop: • zorg voor geschikte seniorenwoningen en woningen voor starters; - met de realisatie van 22 woningen in Het Meer voor senioren en starters zijn we daar goed in geslaagd

• zorg voor voldoende betaalbare, kwalitatief goede woningen voor de doelgroep; - de betaalbare huurwoningen worden toegewezen aan de primaire doelgroep, rekening houdend met een inkomen tot € 34.229,• realiseer goede en betaalbare woningen in de kleine kernen; - in Wilsum en Zalk hebben we in totaal negen woningen gerealiseerd, voor 2014 hebben we nieuwbouwplannen in Wilsum. • heb aandacht voor invulling van duurzaamheid; - in 2013 zijn bezig met project “Zonnig huren”. Dit betekent de aanleg van zonnepanelen op huurwoningen • maak kwalitatieve afspraken met de gemeente Kampen; - in 2013 zijn de prestatieafspraken geactualiseerd • blijf zelfstandig, betrokken en sociaal; - een kleine, zelfstandige, toegankelijke organisatie blijven is ons streven. Op deze manier hebben we getracht om belanghouders duidelijkheid te verschaffen over de voortgang van ons ondernemingsplan.

Communicatie bij binnenonderhoud

In 2013 hebben we een evaluatie uitgevoerd over de communicatie bij binnenonderhoud. Doel van de evaluatie is om eventueel de planning bij te stellen en de communicatie richting huurders te verbeteren. De regeling binnenonderhoud op verzoek blijkt een succes te zijn. De huidige werkwijze wordt door alle partijen als plezierig en werkbaar ervaren. Er worden enkele verbeterpunten genoemd. Onze conclusie is, dat de regeling binnenonderhoud op afroep een succes is. De verbeterpunten zullen we uitwerken.

HuurdersVereniging (HVgIJ)

Frequent vindt overleg plaats met de Huurders Vereniging groot IJsselmuiden (HVgIJ). We overleggen ten minste viermaal per jaar. De volgende onderwerpen komen daarbij aan de orde: nieuwbouw, herstructureringsplannen, renovatiereglement, energiebesparing, verkoop van huurwoningen, beleid met betrekking tot huurverhoging per 1 juli, actualisatie van de prestatieafspraken, ondernemingsplan, jaarrekening en Jaarplan. In een constructieve houding bespreken we de aandachtspunten met elkaar waarbij we respect hebben voor elkaars standpunten.


89

Per 31 december 2013 heeft de HVgIJ 146 leden. Bij mutaties van huurwoningen worden de bewoners door leden van de HVgIJ bezocht. Een goed resultaat dat impliceert dat de HVgIJ goed werk verricht voor haar huurders. We beschouwen de HVgIJ ook als ‘de spreekbuis’ namens de huurders. De HVgIJ ontvangst afschriften van brieven van algemene correspondentie met huurders. Voor bijeenkomsten met huurders wordt zij ook uitgenodigd.

Overleg met bewoners(commissies)

Klantgerichtheid is een van de speerpunten ten behoeve van huurders. Huurders willen we graag betrekken bij grote onderhoudsprojecten. Voorstellen vanuit huurders kunnen op deze manier aan de orde komen. We stellen bewonerscommissies samen en vragen huurders mee te denken bij de uitvoering van de werkzaamheden. Huurders bieden we keuzemogelijkheden aan, al dan niet tegen betaling. Bij een mutatie van een woning mag een huurder bij ons in de woonwinkel een keuken uitzoeken. Bij schilderwerkzaamheden laten we bewoners meedenken over de kleurkeuze. Dit vindt ook plaats bij de keuze van vloeren wandtegels. In de woonwinkel wordt met huurders ook de keuze besproken voor een keuken met of zonder inbouwapparatuur. De medewerkers besteden veel tijd aan het uitzoeken van de keuzemogelijkheden. Voor ons geldt dat een tevreden huurder een van onze belangrijkste doelen is. We zijn altijd bereid om met huurders mee te denken. Huurders willen we ook stimuleren in ze enthousiast te maken voor deelname aan een klankbord of klantenpanel. Evenals in de afgelopen jaren is dit ook in 2013 niet tot stand gekomen.

Individuele klachten inzake overlast

Mocht zich een situatie van overlast voordoen, dan zijn huurders altijd verplicht om een registratieformulier in te vullen. We voeren een gesprek met degene die de klacht meldt, maar ook met de veroorzaker. Op deze manier proberen we altijd tot een oplossing te komen. Afspraken leggen we vast in een bevestigingsbrief. Op deze manier treden we op als intermediair en hopen het probleem op te lossen. In een aantal gevallen laten we ons ook bijstaan door een deskundige. Vaak schuift de wijkagent bij een overleg aan, maar het komt ook voor dat medewerkers van De Kern aanwezig zijn.

90

Wijkschouw

Door de gemeente Kampen worden we jaarlijks uitgenodigd om aanwezig te zijn bij de wijkschouw. Dit vindt plaats in IJsselmuiden, maar ook in de kleine kernen. Wethouder Janita Tabak geeft een toelichting op actuele zaken. De gemeente Kampen wil een andere invulling geven aan de wijkbijeenkomsten. Vanuit de nieuwe koers van het wijkgericht werken willen we meer aansluiting bij wat er in de dorpen leeft en speelt. Met onder andere de dorps- en wijkverenigingen vindt overleg plaats over de invulling van de bijeenkomsten. In een aantal kleine kernen vinden geen bijeenkomsten meer plaats. In plaats daarvan is gekozen om de bijeenkomst op een andere manier in te vullen. Bijvoorbeeld in de vorm van een gesprek tussen wethouder en het bestuur van de dorpsvereniging of een bijeenkomst rondom inbraakpreventie te organiseren voor bewoners. Evenals de gemeente Kampen vinden wij het belangrijk dat bewoners samen prettig wonen en leven in hun wijk of kern. De gemeente Kampen wil verder gaan met een nieuwe koers voor het wijkgericht werken en dit verder ontwikkelen met wijkbewoners en maatschappelijke organisaties.

Website

Social media neemt een belangrijke plaats in om informatie te delen met huurders en woningzoekenden. Beter Wonen is niet actief op facebook, twitter of linked in. We hebben een website die een positieve uitstraling heeft voor bezoekers. We proberen regelmatig actuele onderwerpen te plaatsen. Verder willen we de voortgang van de ontwikkelingen van nieuwbouw up-to-date houden. Woningzoekenden kunnen via een link op onze website reageren op woningen die beschikbaar komen voor verhuur. Dit vindt plaats via www.dewoningzoeker.nl In de hal van ons kantoor hangen twee beeldschermen om belangrijke informatie te verstrekken aan belangstellenden.

‘WoonWijzer’

Tweemaal per jaar geven we de ‘WoonWijzer’ uit aan huurders en belanghouders om ze te informeren over de ontwikkelingen van Beter Wonen. Diverse onderwerpen passeren de revue. Op het uitbrengen van de ‘WoonWijzer’ ontvangen we veel positieve reacties.

‘Populair’ jaarverslag

In 2013 hebben we het “populair jaarverslag” aan belanghouders verstrekt over het boekjaar 2012. In de Jaarkrant 2012 hebben we belangrijke informatie en achtergronden opgenomen.

jaarkrant 2012 4

4

7

Reparatie onderhoud

16

Onderhoudskosten bij verhuizing

JAARGANG 17 - DECEMBER 2013

Klein onderhoud

7 3 1

WMO aanpassing Planmatig onderhoud

2

Onderhoud c.v’s APK/preventief onderhoud

2

Dicht bij onze huurders en belanghouders

2

Een leefbare

woonomgeving

3

58

Onvoorzien

Zuinig op ons ‘bezit’

3

Hoe huis een ‘thuis’ wordt

4

Zoek en vind een woning

Vooraf In de Jaarkrant 2012 nemen wij u door middel van samenvattingen uit ons

jaarverslag mee door het afgelopen jaar. Een jaar dat gekenmerkt werd

door onrust. Onrust, ontstaan door problemen bij een relatief klein deel

van de woningcorporaties. Het gevolg? Heftige reacties en een negatieve beeldvorming die op de hele sector terugslaat.

Gelukkig hebben wij onze zaakjes goed voor elkaar en is onze corporatie

financieel gezond, zelfs als we de heffingen die ons opgelegd gaan worden,

doorrekenen. Wél zullen we nieuwbouw en herstructureringsprojecten moeten uitstellen. Maar we blijven woningen toevoegen om de woningzoekenden te kunnen helpen.

In 2012 openden we op een feestelijke manier zorgcentrum ‘Maarlenhof’ en

Wij nodigen u van harte uit deze jaarkrant te lezen. Het volledige jaarverslag

op en maakten we plannen voor de nieuwbouw van woningen en

aanleiding van bepaalde artikelen, neem dan contact met ons op. Wij

Kulturhus ‘Sonnenburgh’, leverden we in twee kernen nieuwe woningen

appartementen.

kunt u bij ons opvragen of inzien via onze website. Heeft u vragen naar beantwoorden uw vragen graag!

Zeker, ook wij hebben onze zorgen. Een woningmarkt die op slot zit,

Veel leesplezier.

voorbeelden van. Maar dat neemt niet weg dat we met enthousiasme

T. de Wal

tegenvallende verkopen en toenemende regelgeving zijn daar enkele

doorgaan om bewoners een goede woning te bieden.

Koffieochtend bewoners 2e galerij Schepenenstraat.

directeur Beter Wonen

‘Vlinder’-woningen in Het Meer Goede buur is beter dan verre vriend! Familie Visscher tevreden met kozijnen Veiligheid in het Kulturhus Zonnepanelen

We geven een toelichting op een leefbare omgeving, staan dicht bij onze belanghouders en huurders, vragen ons af hoe een huis een “thuis” wordt en geven informatie voor woningzoekenden.

De stuurgroep woonruimteverdeling, bestaande uit vier medewerkers, is verantwoordelijk voor de uitvoering van het systeem. Periodiek komt de stuurgroep bij elkaar om te spreken over het systeem en ontwikkelingen.

Samenwerking zoeken

Samenwerking is een manier om efficiencyvoordelen mee te behalen en kennis kan worden gedeeld. Feit is ook dat de kans aanwezig is om in allerlei overlegcircuits te belanden waar we als corporatie weinig feeling mee hebben. Denk aan studentenhuisvesting in Zwolle, de afstemming van zorgindicaties in Zwolle en Kampen en aan de short-stayproblematiek die zich voornamelijk in Zwolle manifesteert.

De maatschappelijke discussie houdt de corporatiesector in beweging. Aan corporaties wordt gevraagd om hun bijdrage te leveren aan het oplossen van maatschappelijke problemen. Tegelijkertijd wordt de speelruimte van corporaties beperkt naar aanleiding van enkele incidenten in de sector en bemoeienis van de Europese Commissie. Door deze ontwikkelingen komt er de komende tijd waarschijnlijk veel nieuwe regelgeving op ons af. Om de implementatie daarvan soepel te laten verlopen, stemmen we deze ontwikkelingen af met collega-corporaties. Dit doen we bijvoorbeeld met betrekking tot de woonruimteverdeling met corporaties in de regio Zwolle-Kampen. Ook bij de realisatie van vastgoed en innovaties op dat gebied zien wij samenwerking als oplossing om de kwetsbaarheid van onze organisatie te verkleinen. In 2013 is de formulering als volgt aangepast: Beter Wonen blijft samenwerking zoeken met collegacorporaties en andere partijen op fronten waar dat een meerwaarde oplevert. Een voorbeeld hierbij is het project “Zonnig Huren”.

Samenwerking met collega’s

Een goed voorbeeld van het samenwerken met collegacorporaties is de realisatie van het woonruimteverdeelsysteem “de Woningzoeker”. De woningzoeker is een gezamenlijk initiatief van deltaWonen, SWZ, Openbaar Belang en Beter Wonen.

We werken uiteraard ook op andere gebieden samen met collega-corporaties. Een regionale klachtenadviescommissie, gezamenlijk zonnepanelen inkopen, met collega’s bijdragen aan de regionale voorzieningen ‘Herberg’ en ‘Kadera’ in Zwolle, het overleg van bestuurders in Noord-, West- en Zuid-Overijssel zijn daar voorbeelden van. Deze samenwerking zal in de toekomst alleen maar inniger worden gelet op de toenemende complexiteit in onze sector.

Behouden en delen van kennis

Als kleine organisaties zijn we kwetsbaar voor het verlies van kennis wanneer medewerkers vertrekken. In de komende periode wordt die manifest door de pensionering van onze directeur. Het behouden en delen van kennis is daardoor meer dan ooit van belang. Een eerste stap is het implementeren van automatisering die het behouden en delen van kennis ondersteunt. Wanneer dit gereed is, zullen we ons ook richten op het overdragen van de kennis en netwerken die niet binnen deze systemen kunnen worden vastgelegd.


91

In 2013 hebben we de formulering als volgt aangepast: De pensionering van de directeur-bestuurder is momenteel een actueel onderwerp voor de Raad van Toezicht. Binnen de organisatie is de overdracht van netwerk en kennis grotendeels gerealiseerd.

Evalueren takenverdeling administratie/ verhuur

Er is een traject ingezet om de kwaliteit van de werkzaamheden op de afdeling financiën naar een hoger niveau te tillen. We willen de organisatie zodanig inrichten dat er sprake is van een optimale afstemming tussen medewerkers. Hierdoor zal de afdeling beter gaan functioneren. In het afgelopen jaar is er veel gebeurd. Een medewerkster heeft zwangerschapsverlof gehad, er is een controller aangesteld en de coördinator administratie/ verhuur heeft besloten zijn dienstverband te beëindigen. Al deze ontwikkelingen dragen er niet toe bij dat de organisatie optimaal functioneert. We hopen op korte termijn in rustig vaarwater te belanden en te werken aan een optimale takenverdeling.

Fiscaal juist handelen

De rol van corporaties gaat veranderen. Dit betekent dat we moeten nadenken over de toekomst van de corporatie. In de sector vinden hiertoe initiatieven plaats. Het daadwerkelijk realiseren van veranderingen vraagt om een integrale aanpak. In 2013 hebben we twee bijeenkomsten gehouden met als onderwerp “tax-planning”. Het doel van de bijeenkomsten is om de juiste keuzes te maken en adequaat te reageren op de veranderingen in de sector. De volgende onderwerpen zijn daarbij aan de orde gekomen: • onderhoud versus verbetering • waardering van vaste activa • energie-investeringsaftrek • fiscale faciliteiten bij vpb • toepassen van integratie-heffing • wet ketenaansprakelijkheid. Het onderwerp fiscaal juist handelen is een breed begrip. Er zijn verschillende onderwerpen aan de orde gekomen Het is van groot belang om het geheel goed vorm te geven en continu het proces te monitoren. In 2014 zullen we hier een vervolgsessie aan wijden.

Klantvriendelijk corresponderen

In 2013 hebben we een bijeenkomst gehouden om de correspondentie bij te schaven. We hebben volop aandacht besteed aan het Klantgericht Corresponderen. Hierdoor

92

wordt de uitgaande correspondentie op een correcte manier verzorgd. We hebben daarnaast een schrijfwijzer opgesteld en verantwoordelijke medewerkers aangesteld voor de bewaking van de correspondentie.

Kwalitatief goede beoordelings- en functioneringsgesprekken voeren

We hebben, in het verleden, gesprekken gevoerd met medewerkers om de organisatie verder te stroomlijnen. Uit die gesprekken is onder andere naar voren gekomen dat een training gevolgd wordt om kwalitatief goede beoordelings- en functioneringsgesprekken te houden. Het MT heeft in 2013 een opleiding gevolgd met als onderwerp de stijl van leiding geven en het voeren van functioneringsen beoordelingsgesprekken. Jaarlijkse worden functioneringsen beoordelingsgesprekken gehouden. Hierbij wordt ook aandacht besteed aan een goed opleidings- en ontwikkelingsplan. Er worden afspraken gemaakt die in de loop van het jaar tot uitvoering moeten komen. De werkgever stimuleert de medewerkers om zich te blijven ontwikkelen. Dit is niet alleen in het belang van de medewerker zelf, maar ook van de organisatie. In juni vindt een functioneringsgesprek plaats, terwijl in december de beoordelingsgesprekken plaatsvinden. Voor een corporatie van onze omvang is het noodzaak om bij te blijven met de ontwikkelingen in corporatieland. Medewerkers moeten de ambitie hebben en houden om zich extra werkzaamheden eigen te maken.

Digitaliseren documenten

Is het zinvol om over te gaan op het digitaliseren van documenten? Die vraag hebben we ons gesteld. Digitaliseren van documenten vergt een investering en het is de vraag of dat voldoende efficiencyvoordeel oplevert. In 2013 hebben we gesprekken gevoerd om dit proces in

gang te zetten. Het is voor ons niet de vraag óf we over moeten gaan op digitaliseren maar meer de vraag wannéer? In 2013 hebben we besloten dat we het factuurproces willen digitaliseren. Het factuurproces gaat digitaal via mailberichten, de procuratie moet afgewikkeld worden via de mail en de factuur wordt betaalbaar gesteld. Op deze manier zijn voor ons voordelen te behalen. Verdere uitwerking van het digitaliseren zal in 2014 plaatsvinden.

Personeel

Per 31 december 2013 waren elf medewerkers in vaste dienst, zeven mannen en vier vrouwen. Hieronder volgt een overzicht van de afdelingen en bijbehorende fte’s: • Directeur-bestuurder • Financiën en verhuur • Vastgoed • Interieurverzorgster

(fte) 1,0 (één medewerker) 4,6 (zes medewerkers) 3,0 (drie medewerkers) 0,4 (één medewerker)

Arbobeleid

Het Arbobeleid is onderdeel van de bedrijfsvoering en is gericht op het voorkomen van: • ziekteverzuim en ongevallen • kwaliteitsverlies door ongunstige werkomstandigheden • schade aan gezondheid en goederen van personeel • een slechte werksfeer. De bedrijfshulpverlening is binnen het Arbo-beleid van Beter Wonen goed georganiseerd. Twee medewerkers zijn opgeleid en/of hebben een herhalingscursus BHV gehad. Bij een eventuele calamiteit zijn zij verantwoordelijk voor de coördinatie en uitvoering van de bedrijfshulpverlening. Voor het Arbobeleid zijn wij aangesloten bij ArboNed. Dit is onderdeel van onze ziektewetverzekering die bij de Amersfoortse loopt.

Ziekteverzuim

De ziekteverzuimpercentages waren in de afgelopen jaren: 2013

2012

2011

2010

2009

2008

1,0%

8,6 %

1,3 %

0,9 %

0,9 %

4,5 %

Over 2013 is het ziekteverzuim laag.

Opleidingen

Het stimuleren van een opleiding en de ontwikkeling van medewerkers is een belangrijke taak binnen het perso-

neelsbeleid. De ontwikkeling richt zich niet alleen vanuit de ambitie van de medewerker, maar ook om aansluiting te houden bij de ontwikkeling van weten regelgeving bij corporaties. Medewerkers worden gestimuleerd om deel te nemen aan cursussen c.q. opleidingen om hun kennis te vergroten. In 2013 is € 11.973,- uitgegeven aan opleidingen en cursussen.

CAO Woondiensten en cafetariasysteem

De CAO Woondiensten heeft een minimumkarakter. Dit betekent dat voor de werknemer in gunstige zin kan worden afgeweken. Een werkgever kan, indien gewenst, zowel collectief als individueel afspraken maken over de inhoud van de CAO-bepalingen. Een aantal aandachtspunten in de kaderbepalingen van de CAO zijn: de bereikbaarheidsdienst, de functiegebonden kostenvergoedingen, de verhuiskostenvergoeding en ongevallenverzekering. In november 2013 heeft een delegatie van het personeel gesproken met de directeur en zijn de afspraken gemaakt.

Levensloopregeling en VUT

Van de levensloopregeling en de VUT-regeling is door de medewerkers geen gebruik gemaakt.

Interne communicatie

Ook in een kleinere organisatie is regelmatig overleg zeer verstandig. Zo vindt tweemaal per maand de stafvergadering plaats. Alle voorkomende ontwikkelingen binnen de corporatie komen hierbij aan de orde. De samenstelling van de staf bestaat uit de directeur, de manager financiën en beleid en de manager vastgoed. Elke maand is er overleg met het voltallige personeel. Voor beide afdelingen geldt dat er frequent werkoverleg plaatsvindt. Maandelijks komt een interne nieuwsbrief uit. De onderwerpen worden aangedragen door het bestuur en alle werknemers. De nieuwsbrief heeft als doel om de medewerkers tijdig te informeren over de actuele zaken.

‘Werkgeluk’

Uit onderzoek is gebleken dat vijf factoren samen bepalen of medewerkers tevreden zijn in hun werk en daar geluk aan beleven. Wij hebben deze factoren aan de medewerkers voorgelegd en hun oordeel gevraagd. Anoniem konden cijfers worden gegeven op de gevraagde velden. Met groot genoegen constateerden wij dat de gemiddelde beoordeling een 7,8 is. Het is goed dat medewerkers zich gewaardeerd voelen.


93

94

De bakens verzet ……… zonnepanelen, natuurlijk!

Geen moment twijfelde Mark Rooker toen hij van ons het aanbod kreeg zonnepanelen op zijn woning aan de Korenbloem te laten aanbrengen. ‘Natuurlijk doe ik daar aan mee. Het levert me energiebesparing op en ik draag positief bij aan het milieu’, vertelt hij enthousiast. Zijn woning was de eerste waar in opdracht van Beter Wonen zonnepanelen gelegd werden. Binnen een dag waren de panelen, slimme meter en het benodigde elektra aangebracht. Het besparen kon beginnen. Dagelijks leest Mark de opbrengst af. ‘De slimme meter is gekoppeld aan internet en via een website kun je het verloop volgen. ‘Op een zonnige dag zie je de opbrengst pieken. Dat is leuk om te zien’, legt hij uit. Naar verwachting is de besparing ongeveer 160 euro per jaar. Inmiddels plaatsten we panelen op ruim 60 huurwoningen.


95

96

10

Jaarrekening


97

98

Kengetallen over de afgelopen 5 jaar 2013

2012

2011

2010

2009

1.090 0 -11 0

1.085 8 -4 0

983 0 -4 0

973 10 -1 0

0 1.079 0 5 16 9 2 1.111

1 1.090 0 5 16 9 2 1.122

979 104 -6 0 8 0 1.085 9 5 16 9 2 1.126

0 979 113 5

1 983 87 5

1.097

1.075

Gemiddelde grondslag OZB per woning

154.155

158.978

156.204

167.293

169.105

Aantal woningen naar huurprijsklasse: - Laag (2013: < € 374,44) - Overig

87 992

97 993

129 956

195 784

204 779

Prijs-kwaliteitsverhouding: - Gemiddeld aantal punten WWS - Gemiddelde netto-huurprijs/woning

149 475

143 451

143 437

143 418

143 406

Het verhuren van woningen: - Mutatiegraad - Aantal huurders met huurtoeslag - Huurachterstand in % jaarhuur - Huurderving in % jaarhuur

6 186 0,27 0,14

6 194 0,27 0,22

9 200 0,20 0,63

6 210 0,10 0,28

8 230 0,23 0,75

Financiële continuïteit: - Solvabiliteit - Liquiditeit - Rentabiliteit eigen vermogen - Rentabiliteit vreemd vermogen - Rentabiliteit totaal vermogen - Renteresultaat in % eigen vermogen - Interne financiering per woning - Cash-flow per woning

28,77 7,55 7,24 3,93 4,74 14,85 11.387 2.505

24,92 9,81 22,03 3,55 8,11 15,09 9.231 4.259

19,34 1,26 3,49 3,26 3,23 7,92 9.631 976

20,42 5,09 3,72 3,00 3,14 9,83 1.930 1.040

21,49 7,17 -15,06 3,34 -0,62 11,11 -1.593 -887

Balans en winst- en verliesrekening: - Eigen vermogen per woning - Totaal opbrengsten per woning - Kapitaalslasten per woning - Overige bedrijfslasten per woning - Renteresultaat per woning - Jaarresultaat per woning

13.180 7.938 4.348 5.926 1.957 954

12.103 7.410 4.362 2.550 1.827 2.666

9.464 6.300 2.481 3.170 749 331

10.123 5.886 2.460 4.136 995 376

9.707 5.240 2.619 5.000 1.078 -1.462

11 9,01

11 9,16

11 8,83

12 9,27

10 8,16

Gegevens woningbezit - Woning/woongebouwen bij: nieuwbouw af : verkoop af : sloop Bogaard niet als 1 maar als 9 vge's gerekend bij: aankoop Aantal woningen in exploitatie - Onroerende zaken in aanbouw - Garages - Parkeerplaatsen - Participanten Kulturhus - KDV/Rabobank Aantal verhuureenheden in exploitatie

Personeelsbezetting: - Aantal personeelsleden: - Formatieplaatsen


99

BALANS ACTIVA BALANS PER 31-12-2013

31-12-2012

40.592.758

43.567.207

225.129

276.242

1.140.381

1.148.836

41.958.267

44.992.285

2.847.423

3.055.531

185.600

185.600

3.033.023

3.241.131

168.770

185.079

3.2 Latente VPB

1.295.933

53.964

Totaal financiële vaste activa

1.464.703

239.043

46.455.993

48.472.459

0

0

19.001

18.856

0

499.197

861

348.322

5.4 Overige vorderingen

69.390

107.471

Totaal vorderingen

89.252

973.846

6. LIQUIDE MIDDELEN

2.890.272

3.495.360

Totaal vlottende activa

2.979.524

4.469.207

49.435.517

52.941.665

VASTE ACTIVA 1. MATERIËLE VASTE ACTIVA 1.1 Onroerende zaken in exploitatie 1.2 Onroerende zaken in ontwikkeling 1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa 2. VASTGOEDBELEGGINGEN 2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie 2.2 Onroerende zaken VOV Totaal vastgoedbeleggingen 3. FINANCIËLE VASTE ACTIVA 3.1 Latentie leningen o/g

Totaal vaste activa VLOTTENDE ACTIVA 4. ONDERHANDEN PROJECT 5. VORDERINGEN 5.1 Huurdebiteuren 5.2 Gemeente Kampen 5.3 Belastingen en premies sociale verzekering

TOTAAL

100

PASSIVA BALANS PER 31-12-2013

31-12-2012

23

23

13.174.369

10.268.705

17.861

17.861

7.4 Resultaat boekjaar

1.029.465

2.905.664

Totaal eigen vermogen

14.221.717

13.192.252

8. EGALISATIEREKENING

113.771

120.121

1.603.301

0

- latente VPB projecten

0

88.105

- latente VPB groot onderhoud

0

473.702

1.603.301

561.807

32.123.527

37.587.471

211.371

213.936

184.500

184.500

32.519.398

37.985.908

0

2.878

426.140

257.936

119.433

362.509

PASSIVA 7. EIGEN VERMOGEN 7.1 Kapitaal 7.2 Overige reserves 7.3 Ongerealiseerde waardestijging

9. VOORZIENINGEN - voorziening nieuwbouw

Totaal voorzieningen 10. LANGLOPENDE SCHULDEN 10.1 Leningen kredietinstellingen 10.2 Waarborgsommen 10.3 Verplichtingen onr. zaken (VOV) Totaal langlopende schulden 11. KORTLOPENDE SCHULDEN 11.1 Schulden aan gemeente Kampen 11.2 Schulden aan leveranciers 11.3 Belastingen en premies sociale verzekering

37.279

2.483

11.5 Overlopende passiva

11.4 Overige schulden

394.478

455.772

Totaal kortlopende schulden

977.329

1.081.577

49.435.517

52.941.665

TOTAAL


101

WINST- EN VERLIESREKENING 2013

2012

7.038.232

6.924.015

227.740

208.625

1.286.237

454.702

12. BEDRIJFSOPBRENGSTEN 12.1 Huren 12.2 Vergoedingen 12.3 Verkoop onroerende zaken 12.4 Overige bedrijfsopbrengsten

12.805

489.188

8.565.014

8.076.530

1.673.462

1.737.032

13.2 Waardeveranderingen materiële vaste activa

3.273.715

179.900

13.3 Lonen en salarissen

495.906

448.793

72.715

66.564

102.379

96.168

1.207.877

1.051.551

Som der bedrijfsopbrengsten 13. BEDRIJFSLASTEN 13.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa

13.4 Sociale lasten 13.5 Pensioenlasten 13.6 Lasten onderhoud 13.7 Overige bedrijfslasten

1.241.273

936.987

8.067.327

4.516.996

497.687

3.559.534

59.316

70.790

14.2 Rentelasten en soortgelijke kosten

1.315.005

1.386.634

JAARRESULTAAT NA GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING

-758.002

2.243.691

15. BELASTINGEN

1.787.467

661.973

1.029.465

2.905.664

Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat 14. FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 14.1 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

JAARRESULTAAT NA BELASTINGEN

102

KASSTROOMOVERZICHT VOLGENS DE INDIRECTE METHODE 2013

2012

KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN 497.687

Exploitatieresultaat

3.559.535

Aanpassingen voor: - Afschrijvingen - correcties op vorige afschrijvingen

1.673.462

1.737.032

0

-13.113

347.461

68.554

3.273.715

179.900

- Huren

-30.067

0

- Overige bedrijfsontvangsten

506.234

0

1.123

0

- vennootschapsbelasting - waardeverandering materiele vaste activa

- Lonen en Salarissen - Pensioenlasten

9.967

0

59.768

0

-258.084

0

- Mutatie voorraden

0

4.500

- Mutatie vorderingen

0

-30.170

- Mutatie kortlopende schulden

0

-2.186.090

- Mutatie voorziening nieuwbouw

0

0

- Lasten onderhoud - Overige bedrijfslasten Verandering in werkkapitaal

- Mutatie egalisatierekening

-6.350

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen rente Betaalde rente

-6.350 5.577.229

-245.737

6.074.917

3.313.798

90.360

70.790

-1.356.724

-1.386.634

Kasstroom uit operationele activiteiten

-1.266.364

-1.315.843

4.808.553

1.997.954

KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN Investeringen in materiële vaste activa

-289.187

Desinvesteringen in materiële vaste activa

339.490

-1.340.503 174.765 50.303

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-1.165.738

KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten

0

2.816

-5.463.944

-521.026 -5.463.944

TOENAME GELDMIDDELEN AFNAME GELDMIDDELEN

-518.210 314.007

-605.089


103

TOELICHTING WAARDERINGSGRONDSLAGEN Algemeen

De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met algemeen in Nederland aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving zoals hierna vermeld. Dit betekent dat de jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de daartoe geldende bepalingen volgens titel 9 BW 2 en de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving. Voor de indeling en presentatie van de in deze jaarrekening opgenomen gegevens is gekozen voor het model voor de balans en winst en verliesrekening zoals genoemd in bijlage 1 van de RJ 645. Grondslagen voor het opstellen van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld in overeenstemming met de indirecte methode zoals opgenomen in RJ 360.

Afschrijvingen

Met ingang van het boekjaar 2012 worden de materiële vaste activa afgeschreven op lineaire basis. De boekwaarde van de activa per 1 januari 2013 wordt verdeeld over de resterende looptijd van de activa, rekening houdend met eventuele restwaardes.

Belastingen

Woningcorporaties zijn met ingang van het jaar 2008 integraal belastingplichtig voor de Wet op de Vennootschapsbelasting. De regels voor woningcorporaties zijn uitgewerkt in een vaststellingsovereenkomst (VSO II). Omdat de afspraken (VSO II) nog op een aantal punten onduidelijk zijn, wordt het inzicht in de toekomstige verrekeningsmogelijkheden van (latente)belastingen op dit moment nog bemoeilijkt. Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatentie in de jaarrekening zijn een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2006 tot en met 2011 door de fiscus zullen worden getoetst. Dientengevolge kan de fiscale last over 2012 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan In RJ 272.306 is geregeld dat voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de fiscale en commerciële waardering een latente belastingpost (actief\passief) dient te worden gevormd tot het bedrag dat het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd > 1 jaar, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen contante waarde. De waardering van latente belastingverplichtingen en latente belastingvorderingen is gebaseerd op de fiscale gevolgen van de per balansdatum voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de activa, voorzieningen,

104

schulden of overlopende passiva. De voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling is ondermeer gebaseerd op het strategisch voorraadbeleid. De horizon voor toetsing bedraagt derhalve een periode tussen de 5 tot maximaal 10 jaren. Om deze reden zijn ten aanzien van de waarderingsverschillen uit hoofde van het bezit (o.a. openingsbalans materiële vaste activa per 1 januari 2008) geen latenties in de jaarrekening verwerkt. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.

Waardering van activa en passiva

De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij hierna anders is vermeld.

BALANSWAARDERING Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Grondslag sociaal vastgoed in exploitatie geclassificeerd als bedrijfsmiddel: Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2013 bedraagt deze grens € 681,02 (2012: € 664,66). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Beter Wonen kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien Woningcorporatie ABC een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. Grondslag classificatie als bedrijfsmiddel en waardering tegen historische kostprijs: Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde.

Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Onderhoud Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De activa ten dienste van de exploitatie zijn gewaardeerd tegen de aanschafwaarde verminderd met de afschrijvingen die volgens het lineaire systeem worden berekend. Het kantoorgebouw is opgenomen tegen de aanschafwaarde en wordt lineair afgeschreven. De levensduur van het gebouw is vastgesteld op 40 jaar. Ook de roerende goederen ten dienste van de exploitatie zijn opgenomen tegen de aanschafwaarden verminderd met een jaarlijkse lineaire afschrijving. Vastgoedbeleggingen Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te realiseren. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Grondslag classificatie als vastgoedbelegging en waardering tegen historische kostprijs: Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis

van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Onderhoud Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie worden gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-enverliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs.

Financiële vaste activa Actieve belastinglatenties Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde. De actieve latentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening, de fiscale waardering, en op de aanwezige compensabele verliezen. Bij de materiële vaste activa in exploitatie is sprake van een latente belastingvordering wegens een fiscaal hogere dan commerciële boekwaarde. De latente vordering stijgt elk jaar aangezien commercieel wel en fiscaal niet (in verband met de bodemwaarde) kan worden afgeschreven. Gezien het langlopend karakter tendeert de latentie op basis van contante waarde naar nihil. De latentie is derhalve niet in de jaarrekening verwerkt. Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.


105

De reële waarde bij eerste verwerking zal in een zakelijke transactie gelijk zijn aan de kostprijs. Indien er geen sprake is van agio of disagio en transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. Pensioenverplichtingen De pensioenregeling is ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) en is naar zijn aard een toegezegdpensioenregeling. Beter Wonen heeft in het geval van een tekort bij het SPW geen verplichtingen tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De dekkingsgraad bij het SPW bedraagt 114%. Voorziening onrendabele top nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investering gaat behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde. De voorziening is opgenomen tegen nominale waarde. Voorziening latente belastingverplichtingen Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. De latentie is gewaardeerd tegen contante waarde. De opgenomen latentie heeft betrekking op het verschil tussen de commerciële en fiscale waardering van de voorziening groot onderhoud. Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde.

Eigen vermogen Overige reserves Onder de overige reserves is een bedrag van € 17.861,verantwoord aan ongerealiseerde waardestijgingen op onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV)

RESULTAATBEPALING

Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Als baten

106

worden die opbrengsten aangemerkt, die op balansdatum geïnd of invorderbaar waren: als lasten die kosten die op balansdatum betaald of voorzienbaar zijn. Huren Onder deze post worden de huuropbrengsten verantwoord die betrekking hebben op het boekjaar, onder aftrek van de werkelijke huurderving wegens leegstand. Verkoop onroerende zaken De verkoop van woningen is verantwoord onder de bedrijfsopbrengsten. Afschrijvingen De afschrijvingen op materiële vaste activa zijn gebaseerd op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden lineair plaats en worden berekend op basis van de geschatte economische levensduur. Onderhoudslasten Deze post bevat de werkelijke uitgaven van al het uitgevoerde onderhoud. Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kostensoorten, de zakelijke bedrijfslasten en de overige lasten verantwoord zoals uitgesplitst in de toelichting op de Winst- en Verliesrekening. Rentebaten en lasten Deze posten betreffen de werkelijk ontvangen rente en de betaalde rente over de restantschuld van diverse geldleningen. Belastingen Sinds 1 januari 2008 is Stichting Beter Wonen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Eén en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening. Daarbij wordt rekening gehouden met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen én na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Ook wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

TOELICHTING OP DE BALANS ACTIVA

2013

2012

40.592.758

43.567.207

225.129

276.242

1.140.381

1.148.836

41.958.267

44.992.285

Woningen en woon gebouwen in exploitatie 50.031.245

Overige zaken in exploitatie

1. MATERIËLE VASTE ACTIVA Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontw./ aanbouw Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie Totaal materiële vaste activa Materiële vaste activa

- aanschaffingswaarde (incl. waardeveranderingen) - cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde 31 december 2012

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 2.762.406 276.242

Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie 1.210.216

Totaal

54.280.109

9.158.259-

68.185-

61.380-

9.287.824-

40.872.986

2.694.221

276.242

1.148.836

44.992.285

1.509-

18.184

300.432

Mutaties in het boekjaar: - investeringen - desinvesteringen (verkochte woningen) - afschrijvingen

283.756 435.5631.497.851-

435.56378.860-

26.640-

1.603.350-

- afschrijvingen verkochte woningen

96.074

96.074

- commercieel naar sociaal (aanschaf)

33.718

33.718

10.722-

10.722-

- commercieel naar sociaal (afschrijving) - waardeveranderingen

1.365.000-

49.605-

1.414.605-

Saldo

2.895.589-

78.860-

51.114-

8.455-

3.034.018-

- aanschaffingswaarde (incl. waardeveranderingen) - cumulatieve afschrijvingen

48.548.155

2.762.406

225.129

1.228.400

52.764.090

10.570.759-

147.045-

88.019-

10.805.822-

Boekwaarde 31 december 2013

37.977.396

2.615.361

225.129

1.140.381

41.958.267


107

Afschrijvingsmethoden en -termijnen Alle materiële vaste activa in exploitatie worden vanaf boekjaar 2012 lineair afgeschreven. Tot 2012 werd op basis van annuïteiten volledig afgeschreven. De afschrijvingstermijnen bedragen voor: Grond

geen afschrijving

Casco

50 jaar

Installaties

20 jaar

Inrichting

15 jaar

Garages

40 jaar

Warmtemeters

10 jaar

De lineaire afschrijving vindt plaats op basis van de resterende exploitatieduur. Verkoop woningen in exploitatie In 2013 zijn elf huurwoningen verkocht vanuit ons bestaande woningbezit. De gerealiseerde verkoopopbrengst bedraagt € 1.286.237. Zekerheden Er zijn geen activa als zekerheid gesteld voor verstrekte leningen Verzekering De vaste activa zijn verzekerd voor brand-, bliksem, ontploffing-, stormen vliegtuigschade. De verzekering is ondergebracht in een 'Overijssels collectief'. In geval van schade zal de verzekeraar geen beroep doen op onderverzekering. Actuele waarde De totale waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie bedraagt op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de OZB (peildatum 01-01-2012) € 171.522.000. Bedrijfswaarde 2013

2012

- Disconteringsvoet

5,25%

5,25%

- Kostenstijging onderhoud

3,00%

3,00%

Bij de berekening van de bedrijfswaarde is rekening gehouden met de volgende uitgangspunten:

- Kostenstijging overige lasten 2014 t/m 2018

3,00%

3,00%

- Kostenstijging overige lasten na 2018

3,00%

3,00%

- Huurverhoging 2014

3,50%

4,00%

- Huurverhoging 2015 t/m 2018

3,50%

3,50%

- Huurverhoging na 2018

2,00%

2,00%

- Kavelprijs gemeente Kampen incl btw

€ 200

€ 200

€ 5.828

€ 5.658

- Uitplaatsingskosten per woning - Sloopkosten zijn afhankelijk van soort/leeftijd woning

Voor de bepaling van de kasstroom genererende eenheden is uitgegaan van de complexindeling die intern wordt gehanteerd voor levensduurschattingen en de bepaling van de differentiatie in het onderhouds- en huurbeleid. Ook is de verhuurdersheffing in de bedrijfslasten ingerekend. Op basis van de hierboven vermelde uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde op totaalniveau circa € 66,6 miljoen. De bedrijfswaarde heeft ten opzichte van de boekwaarde van de materiële vaste activa in exploitatie een overwaarde van circa € 22,3 miljoen.

108

2. VASTGOEDBELEGGINGEN 2.1 Commercieel vastgoed Saldo per 31 december 2012: - aanschaffingswaarde (incl. waardeveranderingen) - cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde Mutaties in het boekjaar: - investeringen - desinvesteringen - afschrijvingen - commercieel naar sociaal (aanschaf) - commercieel naar sociaal (afschrijving) - waardeveranderingen

2013

2012

Commercieel vastgoed in exploitatie 3.078.434 22.9033.055.531

70.11233.71810.722 115.000

Saldo

208.108-

Saldo per 31 december 2013: - aanschaffingswaarde (incl. waardeveranderingen) - cumulatieve afschrijvingen

2.929.716 82.293-

Boekwaarde

2.847.423

Op basis van de eerst vermelde uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed circa € 4.600.000. De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed heeft ten opzichte van de boekwaarde een overwaarde van circa € 1.700.000 2.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Woning Ph. Klingestraat 9, Wilsum

185.600

185.600

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopverplichting kent, worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV (deze is gebaseerd op de WOZ-waarde). Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij de overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden. 3. FINANCIËLE VASTE ACTIVA 3.1 Latentie leningen o/g Stand per 1 januari Vrijval latentie leningen Stand per 31 december

185.079 -16.309 168.770

201.388 -16.309 185.079

3.2 Vordering latente VPB

1.295.933

53.964

Totaal financiële vaste activa

1.464.703

239.043

0

0

VLOTTENDE ACTIVA 4. ONDERHANDEN PROJECT


109

5. VORDERINGEN

2013

2012

4.583 5.063 2.453 4.657 16.756

2.870 6.396 5.388 3.992 18.646

0 0 0

457.804 41.393 499.197

0 0 0 861 861

172.096 163.692 5.089 7.445 348.322

26.020 13.409 19.695 3.132 0 7.134 69.390

57.064 9.763 23.018 10.506 5.511 1.609 107.471

75.602 75.602

148.546 148.546

2.814.670 0 2.814.670

3.330.000 16.815 3.346.815

2.890.272

3.495.360

5.1 HUURDEBITEUREN

De achterstand is uitgesplitst naar aantal maanden : periode aantal huurders 2013 2012 tot en met 1 maand 23 14 1 tot en met 2 maand 6 9 2 tot en met 3 maand 2 4 meer dan 3 maand 2 2 33 29 Te verrekenen met vertrokken huurders

2.245 19.001

210 18.856

Huurachterstand in % van de jaarhuur per 31-12-2013: 0,27 (2012: 0,27) In 2013 heeft er geen ontruiming plaatsgevonden. 5.2 GEMEENTEN

Gemeente Kampen: - nog te ontvangen bedrag Paalkamp - nog te ontvangen bijdragen

5.3 BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERINGEN - vennootschapsbelasting 2012 - vennootschapsbelasting 2011 - vennootschapsbelasting 2009 - te vorderen BTW

5.4 OVERIGE VORDERINGEN

- nog te ontvangen rente-inkomsten - nog te vorderen van vertrokken huurders - uitstaande vorderingen huurders en derden - nog te verrekenen goederen/diensten - te vorderen btw - diversen 6. LIQUIDE MIDDELEN

a. Direct opvraagbaar: - Rekening-courant banken en kas Subtotaal b. Op termijn uitgezet: - deposito Rabobank, spaar vrij rekening - deposito ABN/AMRO, ondernemerstopdeposito

Totaal liquide middelen

110

PASSIVA

2013

2012

23

23

13.174.369

10.268.705

7. EIGEN VERMOGEN 7.1 KAPITAAL 7.2 OVERIGE RESERVES - Beginsaldo

- Jaarresultaat Eindsaldo 7.3 ONGEREALISEERDE WAARDESTIJGING - niet gerealiseerde herwaardering 8. EGALISATIEREKENING - Kulturhus

1.029.465

2.905.664

14.203.834

13.174.369

17.861

17.861

113.771

120.121

Met de gemeente Kampen is overeengekomen dat er een afkoopbedrag aan Beter Wonen tegemoet komt in verband met de afkoop van huur en beheer- en onderhoudskosten van de speel-o-theek en het ASCW. Vanaf ingangsdatum exploitatie zal er jaarlijks een vrijval plaatsvinden. 9. VOORZIENINGEN

Voorziening nieuwbouw

1.603.301

0

Voorziening latente VPB projecten

0

88.105

Voorziening latente VPB groot onderhoud

0

473.702

1.603.301

561.807

Totale voorziening

Het bedrag van de voorziening nieuwbouw heeft betrekking op de nieuwbouw in het project Het Meer en de aankoop van zestien appartementen De Tjalk in Kampen. Bij de totstandkoming van de fiscale positie zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: - Investeringsprogramma is toereikend voor benutten van de herinvesteringsreserve. Geen latentie van toepassing. - Geen latentie voor verlies 2007 (verdampt mogelijk) - Geen latentie voor afwaardering WOZ i.v.m. onzekerheid ontwikkeling WOZ. - Latentie voor lening. - Correctie latentie voorziening 2012 omdat we kiezen voor afwaardering 2012 en 2013. 10. LANGLOPENDE SCHULDEN 10.1 LENINGEN KREDIETINSTELLINGEN Beginsaldo

37.587.471

38.108.497

- nieuwe leningen

0

0

- extra aflossingen

4.951.324

0

512.620

521.026

Eindsaldo

32.123.527

37.587.471

Waarvan leningen met een looptijd > 5 jaar:

25.151.878

27.203.605

- jaarlijkse aflossingen

De gemiddelde rentevoet van de leningen bedraagt 4,09 %


111

2013

2012

211.371

213.936

184.500

184.500

0

2.878

426.140

257.936

119.433

362.509

37.279

2.483

394.478

455.772

977.330

1.081.577

Voor 2014 bestaat er een aflossingsverplichting van € 1.504.636. Alle leningen zijn door het WSW geborgd. 10.2 WAARBORGSOMMEN 10.3 VERPLICHTINGEN ONROERENDE ZAKEN (VOV) 11. KORTLOPENDE SCHULDEN 11.1 SCHULDEN AAN GEMEENTE KAMPEN 11.2 SCHULDEN AAN LEVERANCIERS - diverse nota's overige leverancier

€ 385.832

- overige schulden

€ 40.308

11.3 BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERINGEN - te verrekenen ASW

€ 10.827

- loonbelasting nog te voldoen

€ 26.493

- te betalen omzetbelasting

€ 82.113

- afrekening integratieheffing

€0

11.4 OVERIGE SCHULDEN - betaling rente/aflossing BNG

€0

- diversen

€ 37.279

11.5 OVERLOPENDE PASSIVA - transitorische nog niet vervallen rente

€ 372.832

- transitorisch onderhoud

€ 5.201

- vooruitontvangen huren

€ 13.090

- overige overlopende passiva

€ 3.355

Totaal kortlopende schulden

Niet uit de balans blijkende verplichting Voorziening jubileumuitkeringen Voor eventuele jubileumuitkeringen is geen voorziening gevormd omdat de omvang van deze verplichting niet betrouwbaar kan worden bepaald. Overigens gaat dit om een bedrag dat niet materieel is.

Obligo WSW

Het obligo WSW betreft de verplichting voor Stichting Beter Wonen om de liquiditeitspositie van het WSW te versterken, zodra het eigen vermogen van dit waarborgfonds onder het niveau van 0,25 % van het garantievolume daalt (voorwaardelijke verplichting). Het obligo

112

bedraagt 3,85 % van het schuldrestant van door het WSW geborgde leningen. Voor leningen met een variabele hoofdsom wordt het schuldrestant op 75 % van de maximale hoofdsom gesteld. Het obligobedrag ultimo 2013 bedraagt € 1.222.318,-.

Aangegane verplichtingen Eind 2013 zijn er, na interne formalisatie en externe communicatie, verplichtingen aangegaan voor Tjalk Kampen en nieuwbouwproject ‘het Meer’. De totale verplichting voor de Tjalk bedraagt € 1.840.000,-. De totale verplichting voor ‘het Meer’ bedraagt € 2.500.670,-.

TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING 12. BEDRIJFSOPBRENGSTEN:

2013

2012

7.048.352

6.939.944

9.550

16.330

571

-401

7.038.232

6.924.015

228.178

209.024

438

399

227.740

208.625

1.286.237

454.702

12.041

46.931

0

440.523

764

1.734

12.805

489.188

1.497.851

1.691.128

74.844

0

- Commercieel vastgoed

70.112

0

- Leveringen en diensten

4.016

5.026

12.1 HUREN Te ontvangen netto-huur af: huurderving - wegens leegstand - wegens overige redenen Totaal huren 12.2 VERGOEDINGEN Te ontvangen vergoedingen: - Overige zaken, leveringen en diensten Af: Vergoedingsderving . wegens leegstand Totaal vergoedingen 12.3 VERKOOP ONROERENDE ZAKEN In 2013 zijn 11 woningen verkocht. 12.4 OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN - Vergoedingen/verrichte diensten - afwikkeling project Paalkamp - Overige bedrijfsopbrengsten Totaal overige bedrijfsopbrengsten De post vergoedingen/verrichte diensten bevat de doorberekende onderhoudskosten, de vergoeding kosten technische dienst en inschrijfgelden voor het onderhoudsfonds. 13. BEDRIJFSLASTEN: 13.1 AFSCHRIJVINGEN OP MATERIËLE VASTE ACTIVA - Woningen en woongebouwen - Onroerende zaken niet zijnde woningen

- Activa t.d.d. exploitatie Totaal afschrijvingen

26.640

40.879

1.673.462

1.737.032


113

13.2 WAARDEVERANDERINGEN MATERIËLE VASTE ACTIVA - onrendabele top Tjalk Kampen - onrendabele top 'het Meer' - afboeking Slenke Es

- 4 woningen Zalk, onrendabel deel

- 4 woningen Wilsum, onrendabel deel

2013

2012

175.000

0

49.605

0

1.569.110 0

0

- Kulturhus, terugname onrendabele top

0

- VOV woning Wilsum

0

- Maarlenhof, terugname onrendabele top - Afwaardering boekwaarde Molenbelt

- Afwaardering boekwaarde Maarlenhof appartementen (4)

- Afwaardering boekwaarde Maarlenhof appartementen (21)

- Afwaardering boekwaarde Kulturhus - Afwaardering boekwaarde ASCW

- Afwaardering boekwaarde Zalk/Wilsum

0 62.500

0

40.000

40.000

-200.000

-1.865.000 -8.800

160.000

115.000

1.470.000

213.000

275.000

68.500

121.000

0

7.700

745.000 0

45.000

95.000

- Afwaardering boekwaarde Monnikenstraat

276.000

Totaal waardeveranderingen materiële vaste activa

3.273.715

179.900

- Bruto salarissen

506.788

494.692

Totaal lonen en salarissen

495.906

448.793

72.715

66.564

102.379

96.168

- Reparatieonderhoud

116.661

166.463

- Onderhoudsfonds kleine gebreken

35.160

36.007

- Planmatig onderhoud

641.367

503.599

- Binnenonderhoud

178.639

110.692

55.230

40.437

- mutatie terugkoopverplichting 13.3 LONEN EN SALARISSEN

- ontvangen ziekengelden

13.4 SOCIALE LASTEN 13.5 PENSIOENLASTEN 13.6 LASTEN ONDERHOUD - Onderhoudskosten bij verhuizingen

- Onderhoud t.b.v. gehandicapten - Onderhoud CV

- APK/Preventief onderhoud - Onvoorzien

Totaal onderhoudskosten 13.7 OVERIGE BEDRIJFSLASTEN - Overige personeelskosten - Huisvestingskosten - Raad van Toezicht - Algemene kosten

- Belastingen

- Verzekeringen

- Contributie landelijke federatie

- Overige directe exploitatielasten

Totaal overige bedrijfslasten

114

-10.882

67.293 6.716

72.880 33.931

1.207.877

83.073 32.570 52.110

537.632

248.727 39.419 10.912

236.831

1.241.273

0

-45.899

74.628

7.323

73.387

39.015

1.051.551

35.154

51.672

44.490

288.840

252.154 35.557

10.886

218.234

936.987

2013

2012

De toename van overige personeelskosten komt door het vertrek van een medewerker. Er is een afkoopsom van ruim € 37.000 betaald. In de post Algemene kosten is een bedrag van € 21.800 opgenomen als kosten externe controle. De kosten hebben betrekking op de volgende kostencomponenten: - interim-controle € 7.200 - eindejaars-controle

€ 11.100

- assurance rapport naleving specifieke weten regelgeving

€ 1.000

- controle verantwoording dVi

€ 2.500

Verder bestaan de Algemene kosten voor het grootste deel uit de verplichte saneringssteun (€ 237.375) en verhuurdersheffing (€ 21.947). Overige algemene kosten zijn advies- en proceskosten, automatiseringskosten en bijdragen aan diverse projecten en maatschappelijke instellingen. De overige directe exploitatielasten bestaan uit: - kosten leefbaarheid

* kosten servicemedewerker

* afboeking res tuinonderhoud + extra beplanting Subtotaal kosten leefbaarheid

- kosten asbestonderzoek en -verwijdering

- voorschotten electra, gas, water e.d.

- kosten bedrijven inzake goederen/dienstencomponenten - WSW kosten borgstelling, disagio

- kosten energielabel - diversen

14.1 RENTEBATEN

- Rente op uitgezette middelen

- Rente op overige vorderingen

3.819

3.900

8.205

11.282

4.386

25.727

7.383

14.297

90.101

74.462

4.256

5.726

88.761

85.047

4.276

15.505

8.105

19.315

236.831

218.234

57.677

57.152

1.639

13.638

59.316

70.790

1.315.005

1.386.553

1.315.005

1.386.634

-758.002

2.243.691

- aangifte vpb 2008

0

-39.016

- aangifte vpb 2010

0

-183.310

14.2 RENTELASTEN

- Rente leningen kredietinstellingen - Rente overige schulden

JAARRESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING 15. BELASTINGEN

- aangifte vpb 2009 - passieve latentie herbestedingsreserve

- belastinglatentie leningen o/g - voorz. latente VPB projecten

- voorz. latente VPB groot onderhoud

0

0

0

16.309

-88.105

-473.702

81

153.772

-1.117.571 16.309 88.105

473.702

- vordering latente VPB

-1.241.969 -1.787.467

-661.973

-53.964

JAARRESULTAAT NA BELASTINGEN

1.029.465

2.905.664


115

Publicatie bezoldiging topfunctionarissen en gewezen topfunctionarissen: Naam

Functie

T. de Wal

Bestuurder 01-09-1982 Full time € 92.901 € 8.393

W. van de Kamp Vz RvT

Duur

Omvang Beloning Door werkge- Belastbare

Voorzieningen Beëin-

verband

verband

dienst-

dienst-

ver betaalde SV-premies

Jaar

kosten-ver- betaalbaar op goedingen

termijn

digings-

€ 214

€ 23.612

€0

n.v.t.

uitkeringen diging

01-03-2007 2 x 4 jaar € 9.190

€ 715

€0

€0

€0

n.v.t.

J. Marskamp

Vice vz RvT 01-02-2009 2 x 4 jaar € 7.659

€ 593

€0

€0

€0

n.v.t.

H. van Spijker

Lid RvT

01-03-2007 2 x 4 jaar € 6.127

€ 475

€0

€0

€0

n.v.t.

W.A.A.M. Roefs

Lid RvT

01-07-2010

2 x 4 jaar € 6.127

€ 475

€0

€0

€0

n.v.t.

B. Keulen

Lid RvT

01-01-2010

2 x 4 jaar € 6.127

€ 477

€0

€0

€0

n.v.t.

116

Moti-

beëin- vering

Overige informatie OVERIGE INFORMATIE Resultaat bestemming

In afwachting van de goedkeuring van de Raad van Toezicht is het resultaat nog niet verwerkt in de reserves.

Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum

Op het moment van opstellen van de jaarrekening waren er geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum bekend.

Controleverklaring

Een goedgekeurde verklaring is opgenomen in hoofdstuk 11.


117

118

11

Controleverklaring


119

Deloitte Accountants B.V. Voort 207 Deloitte Grote Accountants B.V. 8041 BK Zwolle Grote Voort 207 8041 BK Postbus Zwolle 480 Postbus 8000 480 AL Zwolle 8000 AL Nederland Zwolle Nederland Tel: 088 288 2888 088 288 9993 Deloitte Accountants B.V. Tel: 088 Fax: 288 2888 www.deloitte.nl Grote Voort Fax: 088 288207 9993 8041 BK Zwolle www.deloitte.nl Postbus 480 8000 AL Zwolle Nederland Tel: 088 288 2888 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 088 288 9993 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Fax: www.deloitte.nl

Aan de Raad van Commissarissen van Stichting "Beter Wonen" te IJsselmuiden Aan de Raad van Commissarissen van Stichting "Beter Wonen" te IJsselmuiden

Verklaring betreffende de jaarrekening Verklaring betreffende de jaarrekening

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Wij hebben de (in dit verslag opgenomen) jaarrekening 2013 van Stichting "Beter Wonen" te Wij hebben de (in dit verslag opgenomen) jaarrekening 2013 uit vandeStichting "Beter Wonen" te gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat balans per 31 december 2013 en de Aan deIJsselmuiden Raad van Commissarissen van Stichting "Beter Wonen" te IJsselmuiden IJsselmuiden gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans 31 december 2013 en de winst-en-verliesrekening over 2013 met de toelichting, waarinper opgenomen een overzicht van de winst-en-verliesrekening over de toelichting, waarinen opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voormet financiële verslaggeving andere toelichtingen. Verklaring betreffende de 2013 jaarrekening gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Wij hebben de (in dit verslag opgenomen) jaarrekening 2013 van Stichting "Beter Wonen" te Verantwoordelijkheid van het bestuur IJsselmuiden gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2013 en de Het bestuur van de over toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het een opmaken van van de de winst-en-verliesrekening 2013 met deverantwoordelijk toelichting, waarin opgenomen overzicht Het bestuur van de die toegelaten instelling is voor hetweer opmaken van jaarrekening hetvoor vermogen en het resultaat getrouw dient te geven indeovereenstemming gehanteerde grondslagen financiële verslaggeving en andere toelichtingen. jaarrekening het vermogen en het artikel resultaat dient te geven in overeenstemming met hetdie in Nederland geldende 26,getrouw eerste lid vanweer het Besluit beheer sociale-huursector met het in Nederland artikel eerste lid van het Besluit en beheer sociale-huursector (Bbsh), richtlijngeldende 645 Raad26, voor de Jaarverslaggeving de Beleidsregels toepassing Wet Verantwoordelijkheid vanvan hetdebestuur (Bbsh), richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving de Beleidsregels Wet voor normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en en semipublieke sector toepassing WNT, alsmede normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke WNT, alsmede voor Het bestuur van de van toegelaten instellinginisovereenstemming verantwoordelijk voorhet hetinsector opmaken vangeldende de het opstellen het jaarverslag met Nederland artikel 26, het opstellen vanvan hetvermogen jaarverslag overeenstemming met het in de Nederland artikel 26, eerste lid, het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor Jaarverslaggeving. jaarrekening die het enin het resultaat getrouw dient weer te geven geldende in overeenstemming eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. met het in Nederland geldende artikel 26, eerste lid van het Besluit beheer sociale-huursector Het bestuur645 is tevens voor het opmaken vanBeleidsregels de jaarrekening die voldoet (Bbsh), richtlijn van deverantwoordelijk Raad voor de Jaarverslaggeving en de toepassing Wetaan de Het bestuur is tevens voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet aan de van WNT-eisen vanverantwoordelijk financiële rechtmatigheid zoals insector het Controleprotocol normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en opgenomen semipublieke WNT, alsmede WNT voor WNT-eisen van financiële rechtmatigheid zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing het opstellen van het jaarverslag inWNT. overeenstemming met het in Nederland geldende artikel 26, de Beleidsregels toepassing WNT. eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne Het bestuur van de instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige beheersing alstoegelaten het noodzakelijk acht opmaken van jaarrekening de interne naleving Het bestuur is tevens verantwoordelijk voorom hethet opmaken van dede jaarrekening dieenvoldoet aan devan die beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving vanmaterieel die WNT-eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen van WNT-eisen van financiële rechtmatigheid zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van WNT-eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van WNT. fraude of fouten. de Beleidsregels toepassing belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid de accountant Het bestuur van de toegelaten van instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne Verantwoordelijkheid van de accountant beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving van die Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeelzonder over deafwijkingen jaarrekening opmaterieel basis van onze WNT-eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken van Onze verantwoordelijkheid is hetcontrole geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wijvan hebben onze verricht in overeenstemming met Nederlands recht, belang als gevolg fraude of fouten. controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, A van bijlage waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek waaronder Nederlandse en hetWNT, controleprotocol rubriek A van bijlage III bijdehet Bbsh envan decontrolestandaarden Beleidsregels toepassing inclusief hetinControleprotocol WNT. Dit Verantwoordelijkheid de accountant III bij vereist het Bbsh devoldoen Beleidsregels WNT, inclusief Controleprotocol Ditcontrole datenwij aan detoepassing voor ons geldende ethischehet voorschriften en dat WNT. wij onze vereist dat wij plannen voldoen en aanuitvoeren de voor ons ethische voorschriften enwordt datop wij onzevan controle zodanig dat geldende een mate vande zekerheid verkregen dat de Onze verantwoordelijkheid is het geven vanredelijke een oordeel over jaarrekening basis onze zodanig plannen engeen uitvoeren dat een redelijke matebelang van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening afwijkingen van materieel bevat. met controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming Nederlands recht, jaarrekening afwijkingen van materieel belang bevat. waaronder degeen Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh en de Beleidsregels toepassing WNT, inclusief het Controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de Deloitte Accountants B.V. is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Member of jaarrekening afwijkingen van materieel belang bevat. Rotterdam geen onder 24362853. Touche Tohmatsu Limited Deloitte Accountants B.V. isnummer ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Member Deloitte of

120

Rotterdam onder nummer 24362853.

Deloitte Touche Tohmatsu Limited

Deloitte Accountants B.V. is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Rotterdam onder nummer 24362853.

Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited

Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan alsmede voor de naleving van de WNT-eisen financiële rechtmatigheid, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risicoinschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en de gebruikte WNT-eisen van financiële rechtmatigheid en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting "Beter Wonen" per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing WNT. Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening 2013 in alle van materieel belang zijnde aspecten voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT.


121

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek.

Zwolle, 17 juni 2014 Deloitte Accountants B.V.

Was getekend: J.S. Huizinga RA

122

www.bwij.nl


Jaarverslag Jaarverslag Beter Wonen

Recommend Documents