Jaarverslag Jaarverslag Beter Wonen

Jaarverslag 2011

Samenwerking Het thema voor dit jaarverslag is “samenwerking”. Samenwerking hebben we op veel gebieden en met verschillende instanties. We doen niet alleen aan interne samenwerking, maar we werken ook samen op gemeentelijk en regionaal niveau, op provinciaal niveau en zelfs op landelijk niveau. Door de verschillende ontwikkelingen in corporatieland moeten we ons goed beseffen dat we met allerlei instanties moeten samenwerken. Dit is noodzakelijk omdat we onze huidige, maar zeker ook onze toekomstige, huurders een thuis willen bieden.

2

Jaarverslag 2011

Jaarverslag 2011 2010Beter BeterWonen Wonen

3

Inhoudsopgave Algemene gegevens

Vol vertrouwen op ingeslagen weg doorgaan 1 Verslag directeur-bestuurder

2 Verslag van de Raad van Toezicht 3 Governance

4 Route van 2011 naar 2016

5 7 9 19 27 31

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 5 Huidige klanten voelen zich thuis

43

6 Woningzoekenden vinden een huis

49

7 Zorginstellingen onder dak

57

8 Een leefbare maatschappij

59

9 Middelen

67

10 Jaarrekening

81

• Tevredenheid bewoners blijft op een hoog niveau • Keuzevrijheid voor bewoners • Geschikte huisvesting voor senioren

• Kernvoorraad afstemmen op omvang primaire doelgroep • Aandacht voor starters • Nieuwbouw van sociale huurwoningen • Faciliteren van vastgoed zonder zorg • • • • • • • • • • •

Betaalbare huren Duurzaamheid en energiebesparing Maatschappelijk vastgoed Leefbaarheid

Vernieuwing van ons bestaande bezit Nieuwe woningen bouwen Financiële slagkracht behouden Verkopen van bezit Dichtbij onze huurders en andere belanghouders Samenwerking zoeken Behouden en delen van kennis

11 Overige informatie

12 Accountantsverklaring

4

105 107

Algemene gegevens

Naam van de toegelaten instelling:

Stichting Beter Wonen

Adres: Plaats van vestiging: Postcode: Telefoon: Website: E-mail:

Dorpsweg 2 IJsselmuiden 8271 BM 038 – 33 233 99 www.bwij.nl [email protected]

Datum van oprichting:

8 september 1919

Datum en nummer van het Koninklijk Besluit waarbij de stichting werd toegelaten:

4 november 1919 nr. 48

Datum en nummer goedkeuring Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer waarbij de statuten voor het laatst zijn gewijzigd:

16 mei 2003 kenmerk DGW/SR2003041045

Datum en nummer van inschrijving in het handelsregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Noordelijk Overijssel te Zwolle:

13 augustus 1971 nummer 05024541

Aangesloten bij de overkoepelende organisatie:

Aedes Vereniging van Woningcorporaties Hilversum onder nr. 100278

Ingeschreven in het Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen als organisatie die de Bedrijfstakcode Woningcorporaties heeft onderschreven:

16 september 1996 NRV-nr. 1402

Jaarverslag 2011 Beter Wonen

5

6

Vol vertrouwen op ingeslagen weg doorgaan Als we terugkijken op 2011 dan gaan mijn gedachten direct terug naar twee projecten die na jaren van inspanning ons een geweldig resultaat hebben opgeleverd. Maarlenhof is een prachtig zorgen verpleegcomplex dat plaats biedt aan cliënten en bewoners die hier met veel plezier wonen. Sonnenburgh, het Kulturhus van IJsselmuiden, biedt onderdak aan participanten en huurders met een bijzondere mix van voorzieningen op het gebied van welzijn, gezondheid en cultuur. Wat uiteindelijk telt, is het resultaat: prachtige complexen die voldoen aan de behoeften van onze (toekomstige) huurders. Naast het mooie resultaat hebben we ook te maken met zorgen. De financiële crisis is nog niet voorbij, de woningmarkt zit op slot en het aanscherpen van de inkomensgrenzen bij de toewijzing van huurwoningen speelt een belangrijke rol. Daarnaast hebben we te

maken met besluiten vanuit de overheid die het voor woningcorporaties niet gemakkelijk maken. Ik denk daarbij aan scheiding van daeb en niet daeb-activiteiten en de extra heffing voor huurtoeslag. Op veel aspecten gaan we in dit jaarverslag bij de verantwoording over 2011 dieper in. Namens allen die bij onze organisatie betrokken zijn wens ik u veel leesplezier.

Tom de Wal directeur-bestuurder

Dit jaarverslag is ook in te zien of te downloaden via onze website www.bwij.nl onder het trefwoord ‘publicaties’.


7

8

1

Verslag directeur-bestuurder 2011: het jaar van de nieuwbouw

2011 is een productief jaar geweest, waarin we de oplevering van de nieuwbouwcomplexen Maarlenhof en Kulturhus hebben gerealiseerd. Voor een corporatie als Beter Wonen hebben beide projecten grote invloed gehad op de totale organisatie. Ik denk niet alleen aan de samenwerking met architect en aannemer, maar ook aan de interne totstandkoming van dit project. Veel medewerkers hebben intensief aan dit project gewerkt. Procedures die we moeten doorlopen zorgen er soms voor dat projecten langer duren dan we eigenlijk willen. Bovendien is een zorgvuldige afstemming met betrokken partijen even belangrijk als de voortgang van het project. Op het uiteindelijke resultaat van beide projecten zijn we trots. Naast de nieuwbouw van Maarlenhof en Kulturhus hebben we in mei 2011 onze intrek genomen in ons nieuwe kantoor. Na een aantal maanden van voorbereiding zijn we hier volledig op onze plaats. Een ruim kantoorgebouw dat voldoet aan onze verwachtingen. In dit jaarverslag geven we een helder beeld van wat we in 2011 hebben gedaan en hoe onze aanpak is. Op een duidelijke en transparante manier brengen we in beeld hoe een en ander tot stand is gekomen.

Landelijke ontwikkelingen Woningmarkt op slot

De verkoop van koopwoningen stagneert, de mutatie-

graad bij huurwoningen is laag te noemen, de hypotheekrenteaftrek is bespreekbaar, de inkomensafhankelijke huurverhoging wordt toegepast. Er is al veel gezegd en geschreven over de Woonvisie van minister Donner. Duidelijk is wel dat er geen integrale aanpak van de woningmarkt plaatsvindt. De overdrachtsbelasting is verlaagd van 6 naar 2%. Aan de andere kant wordt er in 2014 een rekening naar corporaties gestuurd van bijna 1 miljard euro: de korting op de huurtoeslag en de heffing voor verhuurders. Het gevoel is dat er vooral naar oplossingen in de koopsector wordt gezocht en de huursector buitenspel wordt gezet. Moeten corporaties niet zelfbewuster zijn en van de redenatie uitgaan dat huren en kopen gelijk moet zijn? Op deze manier kan het probleem van de “scheefwoners” aangepakt worden. Of gaat het kabinet de aftrek van hypotheekrente beperken tot een bepaald maximum? Hoe het verder moet met de woningmarkt is niet eenvoudig op te lossen. Er zijn genoeg problemen die opgelost moeten worden. Laat elke corporatie ervan bewust zijn dat we in ieder geval proberen om, in eerste instantie, op regionaal niveau de zaken voor elkaar te maken en te houden.

Europese Beschikking

Met de invoering van de Europese Beschikking per 1 januari 2011 zijn corporaties verplicht om bij de toewijzing van huurwoningen rekening te houden met het inkomen van de woningzoekenden. De regels geven


9

aan dat corporaties minimaal 90% van de huurwoningen met een huurprijs tot € 652,52 moeten toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 33.614. De huishoudens met een inkomen boven de grens van € 33.614 komen dus niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. Wij maken ons zorgen over woningzoekenden met een inkomen boven de grens van € 33.614. Op deze manier zou dat betekenen dat zij op geen enkele manier in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Er is echter een ontsnappingsmogelijkheid: de vrije ruimte van 10% kan gebruikt worden om huurwoningen toe te wijzen aan kandidaten die erg dringend verlegen zitten om woonruimte en daarvoor, gezien hun inkomen, niet in aanmerking komen. Beter Wonen heeft besloten om de vrije ruimte van 10% te gebruiken voor woningzoekenden met een inkomen tussen de € 33.614 en € 43.000 met een bijbehorende huurprijs van € 570,00 tot € 652,52. Op deze manier kunnen we toch woningzoekenden met een hoger inkomen helpen aan een sociale huurwoning. Voor de verantwoording van de huishoudinkomens en huurprijs in 2011 is gebleken dat we 6% toewijzen aan huurders met een inkomen hoger dan € 33.614. De overige 94% voldoet aan de verantwoording van de regelgeving vanuit de Europese Beschikking.

10

Scheiding van wonen en zorg

Het kabinet Rutte heeft gekozen voor een hervorming van de AWBZ. Er is bekend gemaakt dat de AWBZ alleen nog maar de langdurige zorg aan mensen met ernstige beperkingen zal vergoeden. Dit heeft gevolgen voor de huisvesting van ouderen en anderen die zorg nodig hebben. Hier krijgen niet alleen zorginstanties, maar ook corporaties mee te maken. Het kabinet wil dus doorpakken op het gebied van het scheiden van wonen en zorg. Vanaf 1 januari 2014 is het de bedoeling dat in ieder geval cliënten in verzorgingshuizen zelf voor hun woonruimte gaan betalen. Uiteindelijk zullen ook verpleeghuizen en gehandicapteninstellingen huur moeten gaan betalen, omdat de AWBZ de huisvestingskosten niet langer vergoedt. Om het scheiden van wonen en zorg voor te bereiden gelden vanaf 1 januari 2012 overgangsregels. Hierin is opgenomen dat de vergoeding voor huisvesting gekoppeld is aan de zorgzwaarte van de cliënt. Voor cliënten van verpleeg- en verzorgingshuizen komt een AWBZ-vergoeding beschikbaar die onderverdeeld is in een bedrag voor zorg en een bedrag voor huisvesting: de normatieve huisvestingscomponent (NHC). Het is nog niet duidelijk hoeveel huur betaald moet gaan worden als de scheiding wonen/zorg een feit is. Voor Beter Wonen heeft dit weinig consequenties. Voor het complex Maarlenhof hebben we met Stichting

IJsselheem langdurige huurcontracten afgesloten waarbij afspraken over de hoogte van de huurprijs zijn gemaakt.

De overleggen verlopen in een goede sfeer waarbij we oog hebben voor elkaar.

Woningwet

In 2010 hebben Beter Wonen IJsselmuiden, deltaWonen en de gemeente Kampen de prestatieafspraken 2010 - 2015 ondertekend. In de afspraken is een aantal speerpunten opgenomen die we in de komende jaren aan de orde willen stellen. De afspraken houden voor Beter Wonen het volgende in: • de gemeente helpen bij de inhaalslag van gemiddeld honderd huurwoningen per jaar (gemeentebreed); • scheefwoners enthousiasmeren met woningen die beter passen bij hun financiële mogelijkheden; • een plan van aanpak maken voor ‘upgrading’ van energielabels in bestaande bouw; • mede uitwerken van de beleidsvisie op het thema ‘wonen en zorg’; • opvangen van bijzondere doelgroepen zoals statushouders, daklozen en begeleid zelfstandig wonenden; • stimuleren van de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed; • beschikbaar stellen van een jaarlijks budget voor leefbaarheid; • verkopen van gemiddeld zeven woningen per jaar om nieuwe investeringen mogelijk te maken.

De invoering van de nieuwe Woningwet (Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting) is procedureel in een vergevorderd stadium. De start van de behandeling in de Tweede Kamer staat gepland voor april 2012. Duidelijk is nu al dat woningcorporaties zich moeten voorbereiden op de invoering. Denk bijvoorbeeld aan het aanpassen van de statuten en de administratieve scheiding van activiteiten met en zonder staatssteun. Het domein van corporaties blijft gehandhaafd. Wij mogen ons blijven inzetten voor iedereen die hulp nodig heeft op de woningmarkt. Dat sluit aan bij de visie van Beter Wonen: Beter Wonen wil mensen die dat op eigen kracht niet kunnen, een thuis bieden in een aantrekkelijke woonomgeving. De invoering van de Woningwet heeft als doelstelling een gelijke positie voor commerciële ontwikkelaars en woningcorporaties te creëren. In samenwerking met de gemeente Kampen kunnen we werken aan een toekomstgericht beleid waarin we oog hebben voor een uitgebalanceerd woningaanbod voor al onze doelgroepen. Er blijft staatssteun beschikbaar voor de activiteiten die aangemerkt worden als Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB). Wij kunnen dus voor de financiering van dit type activiteiten borging krijgen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). In gebieden waar sprake is van niet-daeb kunnen corporaties ook een rol blijven spelen. Hierbij is er geen staatsteun en/of borging van het WSW mogelijk. Met de invoering van de Woningwet zal een andere rol ontstaan voor de interne en externe toezichthouders. Hoe de exacte invulling eruit komt te zien is op dit moment nog niet duidelijk. Aedes bepleit voor corporaties met een omzet lager dan 40 miljoen euro een uitzondering te maken voor het administratief scheiden. Dit kan voor Beter Wonen gunstige gevolgen hebben.

Gemeentelijke overheid

In 2011 is er veel contact geweest met de gemeente Kampen. Dit geldt voor het bestuurlijk overleg met wethouders, maar ook voor ambtelijk overleg.

Tijdens het jaar hebben vier bestuurlijke overleggen plaatsgevonden. De voortgang van de specifieke onderdelen in de prestatieafspraken wordt besproken. Op deze manier kunnen we de voortgang monitoren en waar nodig bijstellen. Een van de onderdelen in de prestatieafspraken is de uitvoering van nieuwbouwplannen. We zijn al enige jaren in gesprek met de gemeente Kampen om tot afspraken te komen over de realisatie van sociale huurwoningen in IJsselmuiden. Met de realisatie van het complex Maarlenhof en Kulturhus zijn we uiterst tevreden. Dit geldt echter niet voor Slenke Es en Paalkamp. Projecten die al jaren voortslepen en waar weinig vooruitgang is geboekt. We hopen dat we in 2012 over beide projecten definitieve afspraken kunnen maken met betrokken partijen. In de kleine kernen zijn we begonnen met de nieuwbouw van vijf woningen aan de Philip Klingestraat in Wilsum en vier woningen aan de Klaasje van den Brinkerf in Zalk. Alle woningen hebben we “Te Woon” aangeboden. Dit betekent dat de kandidaat een keus kan maken of hij/zij de woning wil huren of kopen. Acht kandidaten hebben aangegeven dat ze de woning willen huren, één kandi-


11

daat heeft de woning gekocht. Dit heeft plaatsgevonden via “verkoop onder voorwaarden”. De kandidaat heeft een korting gekregen op de woning om zodoende de starter de gelegenheid te geven te beginnen op de woningmarkt. Bij eventuele verkoop van de woning is Beter Wonen verplicht om de woning binnen drie maanden aan te kopen. Je kunt je afvragen of met het “Te Woon-principe” de doelstelling is behaald: acht van de negen woningen worden verhuurd en één woning is verkocht. In 2012 gaan we het project evalueren. Een gedifferentieerd woningaanbod is een belangrijk onderdeel bij de bouw van huurwoningen. Uit afspraken met de gemeente Kampen is duidelijk geworden dat we al jaren sturen op de verhouding 30-40-30 en 35-65. De verhouding 30-40-30 heeft betrekking op het aanbieden van goedkope, middeldure en dure huurwoningen. De verhouding 35-65 staat voor de realisatie in 35% huurwoningen en 65% koopwoningen. De verhouding staat de laatste jaren onder druk. Met de gemeente Kampen zijn we nu in gesprek om tot een evenwichtige, gevarieerde en sociale opbouw van de aantallen woningen te komen. Daarbij wordt gekeken of we de oorspronkelijke uitgangspunten moeten loslaten. In het Woonplan Kampen komt naar voren dat er gewerkt moet worden aan nieuwe criteria en indicatoren voor de samenstelling, sociale opbouw en sfeer van een wijk. Een van de speerpunten in de prestatieafspraken is om het probleem van de “scheefwoners” aan te pakken. In samenspraak met de gemeente Kampen en deltaWonen willen we een verleidingsstrategie opstellen om de scheefgroei terug te dringen. Corporaties hebben tot 1 januari 2011 weinig invloed gehad op de combinatie van inkomen en huurprijs van de woning. Met de invoering van de Europese Beschikking per 1 januari 2011 wordt gekeken naar de hoogte van het inkomen en de huurprijs. De oorspronkelijke bewoners van een huurwoning met een hoog inkomen willen we in beeld zien te krijgen. Er was sprake van de invoering van een inkomensafhankelijke huurverhoging. Het kabinet heeft niet tijdig een besluit genomen zodat de invoering van deze maatregel niet per 1 juli 2012 wordt doorgevoerd. Een ander aandachtspunt in de overleggen is de energielabeling van de corporaties. Vanuit het strategisch voorraadbeleid hebben we budget vrijgemaakt om op energiegebied renovatie-projecten uit te voeren. Voor de komende jaren gaat het om een jaarlijks bedrag van € 238.000. Met het investeren in energievraagstukken willen we een verschuiving teweeg brengen in de labeling

12

van E-label naar B-labels. Met de gemeente Kampen willen we, in overleg met de Provincie Overijssel, bereiken dat de subsidie wordt uitgebreid. Samen met collega-corporatie deltaWonen willen we in 2011 blijven voldoen aan de taakstelling huisvesting verblijfsgerechtigden. De taakstelling tot 1 januari 2012 is 24 personen. Er is in de afgelopen jaren een achterstand ontstaan die we nog moeten inlopen. Probleem hierbij is dat asielzoekers niet in de gemeente Kampen willen wonen, zodat de huisvestingstaak onder druk komt te staan. In 2011 hebben we afspraken gemaakt om in 2012 een groep vluchtelingen te huisvesten. Op deze manier lopen we een gedeelte van de ontstane achterstand in. In 2011 is er een begin gemaakt met het aanpassen van het huidige WMO-convenant. Samen met deltaWonen en de gemeente Kampen willen we het sterk verouderde convenant aanpassen aan de huidige tijd. In 2011 is de aftrap geweest van de visie op Wonen, Zorg en Welzijn. Met allerlei betrokken instanties hebben we gekeken naar de toekomstvisie voor 2020. In de komende jaren komt er veel op ons af: de vergrijzing slaat toe, er komt een scheiding tussen wonen en zorg, er is sprake van decentralisatie van het rijksbeleid, kan er sprake zijn van woonservicegebieden? In 2020 zal de gemeente Kampen meer middelen en meer verantwoordelijkheid hebben en de regie sterker in handen hebben genomen. Op het gebied van wonen zal er gewerkt worden met flexibele concepten. Mensen willen in toenemende mate hun eigen keuzes maken, dus zal er maatwerk moeten worden geleverd. Wij hopen dat onze positie in de zorg verder uitgebouwd kan worden. Dit kunnen we niet alleen, maar hebben ook expertise nodig van bijvoorbeeld Stichting Welzijn Senioren Kampen en Stichting IJsselheem. Het zou wenselijk zijn om in de toekomst te fungeren in een positie tussen de woning en de bewoner. Wij zorgen voor de woning en de bewoner kan bij de instantie terecht voor al zijn vragen op het gebied van de zorg. Op 2 juli 2011 is de “dag van het dorp” georganiseerd: een nieuwe activiteit voor de ontmoeting en samenwerking tussen de kleine kernen, maatschappelijke instellingen en de gemeente Kampen. De dag is ontstaan uit de besprekeningen over het rapport “Rondom Kampen”. Dit rapport gaat over de toekomstige sociale ontwikkelingen van de kleine kernen. De sociale ontwikkeling is afhankelijk van de inzet en participatie van de dorpsverenigingen en actieve bewoners. Met het rapport is een eerste aanzet

aanpak van (ex-) gedetineerden. De eerste aanzet tot een concreet plan is in 2011 tot stand gekomen. We verwachten in 2012 tot een afronding te komen. Met het maken van regionale samenwerkingsafspraken en het uitvoeren van het proces willen we de nazorg van ex-gedetineerde burgers in de Regio IJsselvecht beter monitoren.

Woonplan Kampen

gegeven, maar nu moet een gezamenlijk concreet plan worden uitgewerkt. Tijdens de “dag van het dorp” is hier volop aandacht aan besteed. In 2012 wordt hier helaas geen gevolg aan gegeven door het ontbreken van initiatiefnemers. Binnen elke gemeente verblijven bewoners die minder gemakkelijk aansluiting vinden met de maatschappij. Gemeenten en overheid hebben het initiatief genomen om afspraken te maken om beter in contact te komen met betreffende burgers. Een van de initiatieven die genomen is heeft betrekking op de nazorg van (ex-) gedetineerden. Primaire doelstelling is om het aantal recidivegevallen terug te dringen, wat moet leiden tot een vermindering van de overlast. Dit wordt gedaan door het vergroten van de reïntegratiemogelijkheden op het gebied van huisvesting, inkomen en werk, schulden etc. Het resultaat moet erop gericht zijn om de (ex-) gedetineerde in een stabiele situatie te krijgen na detentie. Samen met een groot aantal stakeholders, gemeenten, woningcorporaties, penitentiaire inrichtingen, politie, UWV etc., willen we een belangrijke rol spelen bij de

In 2011 hebben we een eerste aanzet gegeven om een Woonplan Kampen op te stellen met deltaWonen en de gemeente Kampen. Evenals in andere plaatsen stagneert in Kampen de woningmarkt. De verkoop van nieuwe en bestaande woningen in de gemeente Kampen verloopt moeizaam. De korte termijnperspectieven zijn matig, terwijl die op de lange termijn goed zijn te noemen. De recente prognoses tonen aan dat Kampen verder zal blijven groeien in aantal inwoners en huishoudens. De uitdaging is om met effectieve maatregelen te komen om de woningmarkt door de crisis te loodsen. Samen met marktpartijen is gesproken over de woningmarkt en zijn er aanvullende keuzes en maatregelen genomen. De belangrijkste ontwikkelingen zijn: • De perspectieven voor de gemeente Kampen zijn goed. De totale plancapaciteit voor de lange termijn is evenwichtig, maar voor de korte termijn is temporisering voor de kern Kampen noodzakelijk. • De manier van ontwikkeling van locaties en projecten moet flexibeler, organischer, kleinschaliger en met een focus op de marktvraag. • Woningcorporaties blijven de motor in de ontwikkeling en realisatie van woningen. De uitdaging is of zij kunnen voorzien in een groeiende behoefte aan sociale huurwoningen in Kampen. • Starters kunnen zorgen voor doorstroming in de woningmarkt. Koppel de startersleningen daarom behalve aan nieuwbouwoningen ook aan bestaande woningen. • Ga werken aan een benadering van de totale woonlasten: rente, aflossing, onderhoud en energie. Daarom willen we bestaande huurwoningen verduurzamen. In de komende jaren willen we de focus houden op bovenstaande aandachtspunten. De woningmarkt is op dit moment erg onzeker. De kans is ook reëel dat de ontwikkelingen op de woningmarkt anders lopen dan we hadden durven voorzien. Dat vraagt om flexibiliteit in het woonbeleid. Met alle experts op dit gebied zullen we de komende jaren in gesprek moeten blijven en uitvoering moeten geven aan de ingezette koers. Verder is er een onderzoek van de gemeente Kampen gaande naar de woonbehoeften in de kleine kernen.


13

Woononderzoek

De gemeente Kampen, deltaWonen en wij willen graag weten hoe de inwoners van Kampen wonen, wat ze van hun buurt vinden en of ze verhuiswensen hebben. Om dit te onderzoeken vindt er een landelijk Woononderzoek plaats. De antwoorden die worden gegeven zullen gebruikt worden om een goed woonbeleid te kunnen voeren. Wij vinden het belangrijk om de wensen van de bewoners te koppelen aan het beleid. De wensen gaan over de buurt, maar ook over verhuisplannen en eventueel een nieuwe woning. Vanaf september 2011 is gestart met de eerste onderzoeken en zijn bewoners benaderd. In 2012 zal het definitieve onderzoek afgerond worden.

Strategisch voorraadbeleid

In 2009 is de strategische koers vastgesteld voor de periode tot 2025. Aspecten als kernvoorraad, nieuwbouw en herstructurering, verkopen en energiebesparende maatregelen zijn in de vastgoedsturing opgenomen. Daarbij heeft er een doorrekening plaatsgevonden in een financiële vertaalslag. In 2011 is er meer duidelijkheid ontstaan in de plannen die we op het oog hadden. Bovendien moeten we constateren dat er sprake is van een stagnerende woningmarkt en dat de overheid maatregelen heeft genomen waardoor de investeringsruimte beperkt wordt. Vandaar dat we de koers willen herijken. In 2011 hebben we een eerste aanzet gegeven op basis van de meest actuele prognoses, zodat we een scherp beeld krijgen van de toekomstvisie. Het woningbezit is een statisch geheel. Het bezit moet beter afgestemd worden op de huidige bewoner en de woningzoekende. Het is een continu proces dat we willen blijven monitoren. Er is gekeken naar de doelgroepen van beleid, de demografische ontwikkelingen, de woningvoorraad en de kwalitatieve en kwantitatieve veranderopgave. Verder is gekeken naar de financiële analyse. Een belangrijk onderdeel om de veranderopgave te kunnen dekken is het monitoren van de kasstromen. Het WSW heeft hierbij de rol om ervoor te zorgen dat corporaties zich met voldoende waarborg kunnen begeven op de kapitaalmarkt. In 2012 zullen we een standpunt moeten innemen over het herziene strategische voorraadbeleid, waarbij vooral de focus moet liggen op de kasstromen na 2020.

Herstructurering

In ons strategisch voorraadbeleid van 2009 hebben we geconstateerd dat complexen van meergezinswoningen in 2016 de einde van de economische levensduur naderen

14

en dat we toe willen naar een vermindering van meergezinswoningen zonder lift. In het beleid hebben we daarom opgenomen dat we de 48 portieketagewoningen aan de Drostenstraat en de 16 etagewoningen aan de Slenkstraat als sloop/vervangende nieuwbouw hanteren in 2016. In 2011 hebben we door FM Advies een inventarisatie laten maken van de woningen. De beoordeling van de woningen heeft plaatsgevonden op bouwtechnische, woontechnische en woonomgeving aspecten. We hebben gekeken naar de mogelijkheden van renoveren en levensduurverlenging, sloop gevolgd door nieuwbouw of levensduurverlenging met 10 jaar. De financiële doorrekening hebben we ook meegewogen. Belangrijk aandachtspunt bij de communicatie over dergelijke plannen is het betrekken van de huurders in het geheel. In verschillende sessies hebben we de huurders hierbij betrokken. In een eerste sessie hebben we de geconstateerde gebreken toegelicht en de bewoners de vraag gesteld of zij zich hierin herkenden. De meningen waren verdeeld. Sommige bewoners ervaren geen problemen, terwijl andere bewoners dit wel ervaren. In de tweede sessie hebben we de mogelijkheden getoond van de verbeteringsvoorstellen en die besproken. In de laatste bijeenkomst hebben we een financiële vertaalslag gemaakt. Denk daarbij onder andere aan de hoogte van de huurprijs, het al dan niet moeten verhuizen, de verhuiskostenvergoeding en de besparing bij energiebesparende maatregelen. Verder hebben we de plannen besproken en voorgelegd aan de HuurdersVereniging groot IJsselmuiden (HVgIJ). Ze hebben alle bewoners schriftelijk benaderd en een enquête uit laten voeren. Het advies was om de woningen te renoveren en de levensduur met 25 jaar te verlengen. Daarnaast hebben we samen met FM Advies de eigen standpunten doorgenomen. We hebben de verschillende scenario’s uitgewerkt en een aantal wegingsfactoren laten meewegen. Denk daarbij aan het strategisch beleid, de woontechnische staat van de woning, de markt, de financiële gevolgen en de mening van de huurders. Het resultaat is dat we de 48 flatwoningen aan de Drostenstraat in 2016 willen slopen en een plan maken voor nieuwbouw. De gemeente Kampen hebben we in een overleg geïnformeerd over ons voorgenomen besluit. We zijn daarna in overleg gegaan over de gewenste invulling van het stedebouwkundige plan. De 16 etagewoningen aan de Slenkstraat willen we in exploitatie houden tot 2018 en in dat jaar overgaan tot sloop van de woningen. Verder willen we voor beide complexen een actieplan

opstellen waarbij de route wordt vastgelegd voor het uitplaatsen van de bewoners en het tijdstip waarop alleen nog tijdelijke huurcontracten, op basis van de leegstandswet, kunnen worden afgesloten. De HVgIJ zullen we continu blijven informeren en betrekken bij de plannen, omdat we inzien dat het juist communiceren van essentieel belang is voor het slagen van het traject.

Belanghouders

Ter gelegenheid van ons 90-jarig jubileum in 2009 hebben we een symposium georganiseerd met belanghouders waar we terug en vooruit hebben gekeken. De inbreng van het symposium was de basis voor het ondernemingsplan 2011-2016. In 2011 willen we graag een reflectie op de ontwikkeling van de werkzaamheden en willen we graag weten van de belanghouders hoe zij denken over onze verplichtingen en taken. Op 24 november 2011 hebben wij onze tweede belanghoudersbijeenkomst gehouden in “De Maarlenhof”. Politici, ambtenaren, vertegenwoordigers uit de wereld van zorg en welzijn, collega-corporaties, dorpsbelangen en een huurdersafvaardiging waren aanwezig. Na het tonen van de bedrijfsfilm werd de kennis van de belanghouders onderzocht. Aan de hand van vraagstukken

werden stellingen besproken en werd er gediscussieerd over de onderwerpen. In de komende jaren richten we ons onder andere op tevredenheid, keuzevrijheid en geschikte huisvesting voor bewoners. Daarnaast schenken we veel aandacht aan woningzoekenden en het leefbaar houden en maken van de maatschappij. Verder blijft vastgoed een essentieel onderdeel van het geheel en spelen de financiën een belangrijke rol. Aan het eind van de bijeenkomst concludeerden we dat het een zinvolle bijeenkomst is geweest. We hebben bruikbare informatie ontvangen voor het uitzetten van ons beleid. We blijven in de toekomst doen waar we goed in zijn: het aanbieden van betaalbare, goed onderhouden woningen. De belanghouders verwachten wel van ons dat we onze maatschappelijke verantwoordelijkheid oppakken. Men vindt het onze taak om naast een prettige woning ook een aangenaam woonklimaat, voorzieningen en veiligheid te bieden.

Vastgoed

Essentieel onderdeel voor het slagen van onze missie is om over woningen te beschikken waar de bewoner zich thuis voelt. Het vastgoed moet daarom in een goede staat van onderhoud verkeren. In 2011 hebben we een bedrag van € 1.381.030 aan onderhoudskosten uitgegeven. Dit heeft niet alleen betrekking op het dagelijks- en mutatieonderhoud, maar ook op het planmatig onderhoud.


15

Naast de investeringen voor het bestaande bezit moeten we oog houden voor ontwikkelingen op het gebied van nieuwbouw. In 2011 zijn we gestart met de nieuwbouw van vier woningen in Zalk en vijf woningen in Wilsum. In 2012 zal de oplevering plaatsvinden. Naast genoemde projecten hebben we in 2011 het complex Maarlenhof in exploitatie genomen. De verhuur van 25 huurappartementen, de ruimte aan kinderdagverblijf Ienieminie en de verhuur van zorgen verpleegplaatsen aan Stichting IJsselheem hebben in 2011 plaatsgevonden. Met de realisatie van Maarlenhof hebben we een prachtig resultaat bereikt. We hebben al eerder aangegeven dat de woningmarkt op slot zit. Dit blijkt ook uit het feit dat we in het Jaarplan 2011 hebben opgenomen dat we tien huurwoningen willen verkopen. Dit is helaas niet gelukt. In totaal hebben we zes huurwoningen verkocht en ons voormalige kantoorpand.

Maatschappelijke investeringen

In 2010 zijn we gestart met de realisatie van een Kulturhus in IJsselmuiden. Met het Kulturhus realiseren we een mix van voorzieningen op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Naast de realisatie van achttien huurwoningen verhuren we ruimten aan dependances van de openbare bibliotheek, basisschool, kinderopvang, muziekschool, cultureel werk, JGZ, speel-o-theek, apotheek en huisartsen. In 2012 was de officiële oplevering en is de naam van het gebouw onthuld: Sonnenburgh. Met de realisatie van het Kulturhus is een Vereniging van Eigenaars (VVE) tot stand gekomen. Beter Wonen neemt in het bestuur van de VVE de functie van secretaris op zich. Eenmaal per maand vindt er overleg plaats binnen het bestuur en komen allerlei onderwerpen aan de orde. Het totale bestuur bestaat uit vier personen, waarvan drie kopers en Beter Wonen. Alle partijen moeten nog wennen aan hun rol binnen de VVE. Naast de realisatie van een Kulturhus op maatschappelijk gebied doen we financiële bijdragen ten behoeve van huisvesting van daken thuislozen en vrouwenopvang.

Huurdersparticipatie

De HuurdersVereniging groot IJsselmuiden (HVgIJ) is de belangrijkste vertegenwoordiger van de huurders. Op basis van de Overlegwet hebben we een samenwerkingsovereenkomst ondertekend. In de overeenkomst zijn afspraken gemaakt over de invulling van de huurdersparticipatie. Denk daarbij aan onderwerpen waarbij om advies wordt gevraagd of aan wijzigingen van het beleid waar instemming is vereist. De bereidheid van de

16

bestuursleden om zich te bekwamen in specifieke onderwerpen heeft ertoe geleid dat zij in 2011 een cursus “kompas in corporatiefinanciën” hebben gevolgd. De kosten van de cursus hebben wij voor onze rekening genomen. Vier maal per jaar hebben we overleg met het bestuur. Allerlei onderwerpen komen hierbij aan de orde. Met de huurders proberen we feeling te houden. Aan de hand van enquêtes bij nieuwe en vertrokken huurders proberen we aandachtspunten in beeld te krijgen. Verder voeren we bij grote renovatieprojecten een enquête uit.

De organisatie

Het succes van een organisatie begint bij de medewerkers. Beter Wonen heeft een hecht team van medewerkers. Feit is wel dat de werkdruk in het afgelopen jaar hoog is geweest. Een van de oorzaken is de veranderende regelgeving vanuit de overheid. Het blijft als relatief kleine corporatie een uitdaging om te blijven voldoen aan de geldende regelgeving. De nieuwe regelgeving op het gebied van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Woningwet zijn belangrijke aspecten die aan de orde komen. De druk op de organisatie is groot. Vandaar dat we veel aandacht hebben voor scholing en opleiding. In het afgelopen jaar hebben we met alle medewerkers bijzondere prestaties geleverd. Een woord van dank aan alle medewerkers voor hun inzet is zeker op zijn plaats.

Over integriteit

Corporaties staan maatschappelijk onder druk. Daarom besteden ze veel aandacht aan integriteit. Vanuit de Governancecode wordt er ook gekeken naar integriteit. In de vernieuwde Governancecode geldt het beginsel “pas-toe-of-leg-uit”. Van de normen uit de governancecode mag de corporatie afwijken als de governance beter gediend is met een andere uitwerking. Er zijn drie bepalingen dwingend: • het toepassen van de sectorbrede beloningscode voor bestuurders; • de honoreringsregeling voor commissarissen; • de zittingstermijnen voor commissarissen. Ook wij zijn ons bewust van de kwetsbare positie van woningcorporaties. Integriteit is een onderwerp dat regelmatig op onze agenda staat. Zowel de leden van de Raad van Toezicht, de directeur en alle personeelsleden hebben een integriteitverklaring ondertekend. In die verklaring is ook een ‘klokkenluiderregeling’ opgenomen. Aan de spelregels die in deze verklaring staan houden we ons. In aanvulling daarop hebben we een geheimhoudingsverklaring opgesteld. Alle personeelsleden

hebben die ondertekend. Zo hebben we gewerkt aan bewustwording van de normen en waarden die het werk betreffen. Om het onderwerp integriteit expliciet te maken, hebben wij onze personeelsleden tijdens elke personeelsvergadering een aantal dilemma’s voorgeschoteld. Hoe handel je in een geschetste situatie? Zijn de anderen het daarmee eens? Dat leidde tot interessante gedachtenwisselingen. In 2010 hebben we een handboek gemaakt met de titel ‘Zo doen we dat’: wat kan wel, wat kan niet binnen onze organisatie? In 2011 hebben we aan die hoofdstukken aandacht geschonken.

een woning in de spoedmodule is bijgesteld van drie naar twaalf maanden.

Woonruimteverdeling

In dit verslag heb ik een beeld geschetst van de vele ontwikkelingen in het afgelopen jaar. Ik heb ook een doorverwijzing gemaakt naar activiteiten die we in 2012 gaan oppakken. Ik hoop dat wij erin slagen u te overtuigen van de uitstekende prestaties die we in 2011 hebben geleverd. Als “kleine” corporatie zijn we actief op diverse fronten. We beseffen dat er vanuit allerlei invalshoeken een beroep op ons wordt gedaan. Wij beschikken over voldoende plannen en zullen ook in 2012 van ons laten horen. Dit alles doen we om de missie van de corporatie te doen slagen:

Op 24 mei 2011 zijn we gestart met het invoeren van een nieuwe woonruimteverdeling. Samen met collegacorporaties deltaWonen, Openbaar Belang en SWZ uit Zwolle hebben we een gezamenlijk systeem voor het toewijzen van vrijkomende woningen. De belangrijkste kenmerken van het nieuwe systeem zijn: • onderscheid in een wensen spoedmodule • samenvoegen van de woningmarkten in Zwolle en Kampen • zoeken en reageren alleen via website www.dewoningzoeker.nl • geen aparte regeling voor urgenten • keuzevrijheid voor alle woningzoekenden. De resultaten van de evaluatie over de periode van mei tot en met december 2011 vragen om bijsturing van het systeem. Met name in de spoedmodule vallen een aantal zaken op. Bij de implementatie van het systeem zijn we uitgegaan van een slaagkans van 66% in het nieuwe systeem om binnen een periode van zes maanden een woning te verkrijgen. In de praktijk blijkt dit percentage aanzienlijk lager te liggen. Opvallend is verder dat de weigeringsgraad in de spoedmodule hoog ligt. De meeste weigeringen hebben te maken met het gegeven dat de woning niet bevalt, maar opvallend is ook het aantal woningzoekenden dat gewoonweg niet komt opdagen voor een intakegesprek. De sanctie voor het weigeren van

Zowel vanuit de politiek als vanuit de woningcorporaties is er volop aandacht voor de werking van het woonruimteverdeelsysteem. De mate waarin urgente woningzoekenden worden bediend, heeft onze gezamenlijke zorg. Met de gemeenten Kampen en Zwolle zijn we in overleg om aanbevelingen te doen op het huidige systeem. In 2012 zal dit een vervolg krijgen. In het jaarverslag geven we een toelichting op de bevindingen.

Tot slot

Beter Wonen wil mensen die dat op eigen kracht niet kunnen, een thuis bieden in een aantrekkelijke woonomgeving.

Verklaring

De middelen van de stichting Beter Wonen zijn gedurende het verslagjaar besteed in het belang van de volkshuisvesting.

Tom de Wal directeur-bestuurder


17

18

2

Verslag raad van toezicht Inleiding

De Raad van Toezicht (RvT) heeft tot taak toezicht te houden op de directeur-bestuurder en het functioneren van Beter Wonen in het uitoefenen van haar maatschappelijke taak. Aan de hand van het reglement bestuur en toezicht en het ondernemingsplan 2011-2016 beoordeelt hij achteraf besluiten van de directeur-bestuurder (goedkeuring) en laat hij zich door de directeur-bestuurder, huurdersvereniging en anderen uit de omgeving van Beter Wonen informeren. Verder staat hij de directeur-bestuurder met raad en daad terzijde (klankbordrol) en adviseert hij gevraagd en ongevraagd de directeur-bestuurder. In dit jaarverslag, dat samen met het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening deel uit maakt van het jaarverslag van Beter Wonen, verantwoordt de RvT zich.

Werkwijze

Het kader dat voor de RvT als grondslag fungeert voor het uitoefenen van de toezichthoudende taak is: • het Besluit Beheer Sociale Huursector • de Governance Code en de Aedescode • het ondernemingsplan 2011 - 2016 • het jaarplan en begroting voor 2011. De uitwerking van taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van de RvT ligt vast in artikel 18 van de statuten van de corporatie. Een verdere uitwerking ligt vast in het ‘Reglement voor bestuur en Toezicht’, dat is vastgesteld en goedgekeurd op 20 april 2005.

De RvT heeft in 2011 zeven keer vergaderd in aanwezigheid van de directeur-bestuurder. De agenda werd samengesteld door de secretaris, voorzitter en directeurbestuurder. Daarnaast is er eenmaal vergaderd buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder om. Het doel hiervan is te komen tot onderlinge afstemmingen. Daarnaast is het functioneren van de directeur-bestuurder beoordeeld. In het najaar van 2011 heeft de RvT de zelfevaluatie uitgevoerd. De voorzitter van de RvT heeft een maandelijks overleg met de directeur-bestuurder. Daarin zijn zaken besproken die onder meer betrekking hebben op de relatie met gemeente, personele organisatie, projecten, voortgang ondernemingsplan e.d. Gelet op de grootte van onze corporatie is er geen reden om kerncommissies in te stellen. Het interne besluitvormingsproces van de RvT is opgenomen in de statuten. De statuten zijn te vinden op de website van Beter Wonen. Middels 4-maandrapportages geeft de directeur-bestuurder aan de RvT inzicht in het reilen en zeilen van de corporatie. Gezien de omvang en de hiermee gepaard gaande risico’s heeft ook in 2011 de nadruk gelegen op de projectrapportages. Verder is er gebruik gemaakt van externe rapportages van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en Aedes. Vergelijkende cijfers van andere corporaties die in deze rapporten waren opgenomen vormden mede een basis voor onze beoordeling.


19

Bij de behandeling van het jaarverslag 2010 is de accountant uitgenodigd en deze heeft verslag uitgebracht van zijn bevindingen. Daarbij is vooral aandacht besteed aan de financiële ontwikkelingen en vooruitzichten van Beter Wonen. Naast het bijwonen van de reguliere vergaderingen heeft een aantal leden zich verdiept in bepaalde onderwerpen. Zij hebben daarvoor de volgende bijeenkomsten bezocht: • Risicomanagement, workshop • Corporaties in financieel zwaar weer; regiobijeenkomst • Governance code; regiobijeenkomst • Woningcorporatie, Financiën en Raad van Toezicht, cursus SOM • Nieuwe wet - en regelgeving; bijscholing over de consequenties van de nieuwe Woningwet. • Basiskennis voor Toezicht op Financiën; tweedaagse cursus. De leden van de RvT zijn allen lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). Voor nieuwe leden geldt dat zij, bij toetreden tot de RvT, lid worden van VTW. Uitgangspunt van de RvT is om op het ingewikkelde speelveld waarbinnen de woningcorporaties opereren, relevante informatie tot zich te nemen en daardoor goed beslagen ten ijs te komen. In 2011 hebben de leden van de RvT, die op voordracht van de HuurdersVereniging groot IJsselmuiden (HVgIJ) zijn benoemd, eenmaal overleg gevoerd met het bestuur van de Huurdersvereniging.

Inhoudelijk toezicht

De basis voor ons toezicht is het strategisch ondernemingsplan 2011 - 2016. Wij hebben daaraan in 2010 onze goedkeuring gegeven. De missie is als volgt verwoord: ‘Beter Wonen wil mensen die dat op eigen kracht niet kunnen, een thuis bieden in een aantrekkelijke woonomgeving.’ In het ondernemingsplan zijn de belangrijkste ontwikkelingen voor de komende periode beschreven. Er is een interne analyse gemaakt en een SWOT- analyse. De gevolgen voor Beter Wonen zijn hieruit geconcludeerd en beschreven met een duidelijke visie op de toekomst. De ontwikkelingen in de branche en de huidige situatie van de economie zijn onder de aandacht van de RvT. We zien nu geruime tijd een woningmarkt die volledig op slot zit door een gebrek aan vertrouwen bij consument en banken. Door de rem op de verkoop/koop van nieuw-

20

bouwwoningen zullen nieuwbouwprojecten steeds moeilijker kunnen worden opgestart. De doorstroming wordt verder beperkt. Wat zijn de gevolgen voor de starters op de woningmarkt? Ook de Europese Beschikking heeft grote impact op de corporaties. Negentig procent van de woningen met een huurprijs tot € 652,52 moet worden verhuurd aan diegenen die een verzamelinkomen hebben tot € 33.614. Dit heeft dus gevolgen voor het toewijzingsbeleid van de corporaties. Prestatie-afspraken In 2010 is Beter Wonen, hierbij aangemoedigd door de RvT, erin geslaagd prestatie-afspraken te maken met de gemeente Kampen voor de jaren 2010 tot en met 2015. Beide partijen verplichten zich om de ambitieuze doelstellingen te realiseren. In deze prestatie-afspraken, die jaarlijks worden geëvalueerd, is met name aandacht voor de primaire doelgroep, de starters en de bijzondere groepen met beperkingen. Ook het maatschappelijk ondernemen en het streven naar een duurzame en energiezuinige woningvoorraad vormt een belangrijk onderdeel van de prestatie-afspraken. De komende jaren zal blijken of de ambities waargemaakt kunnen worden.

Klachtenadviescommissie Met genoegen hebben we geconstateerd dat de regionale klachtencommissie in 2011 geen klachten die betrekking hebben op onze corporatie, in behandeling moest nemen.

omgezet in “mooie daden”. Het ondernemingsplan is door directeur-bestuurder en voorzitter RvT overhandigd en toegelicht aan de gemeente Kampen en zorginstelling IJsselheem.

Onderwerpen Raad van Toezicht 2011

Maatschappelijk ondernemen De RvT heeft in 2011 nadrukkelijk de discussie gevoerd over het onderwerp ‘maatschappelijk ondernemen’. Het is een ingewikkelde materie waar het nodige over te zeggen valt. De RvT wil een concretere invulling geven aan het maatschappelijk ondernemen van de corporatie. Het spanningsveld tussen de missie en het maatschappelijk ondernemen zal steeds in het oog gehouden moeten worden.

Nieuwbouw Beter Wonen heeft ambitieuze nieuwbouwprojecten in ontwikkeling. Middels de 4-maandsrapportages en aanvullende rapportages is de RvT door de directeurbestuurder in 2011 hierover uitgebreid geïnformeerd. Financiële positie De financiële positie is besproken met de accountant. Daarnaast heeft de RvT kennis genomen van het solvabiliteitsoordeel 2011 (verslagjaar 2010) en het continuïteitsoordeel 2011 over de jaren 2011 tot en met 2015. Beide oordeelsbrieven zijn van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Daarnaast is de Oordeelsbrief 2011 van het ministerie van VROM binnen de RvT besproken, net als de bedrijfstakinformatie van Aedes en het Centraal Fonds. Strategisch voorraad beleid Beter Wonen heeft het Strategisch Voorraad Beleid (SVB) geformuleerd. Van dit rapport heeft de RvT in 2009 al kennis genomen. Om de impact van het SVB goed te kunnen beoordelen, is de termijn van de meerjarenprognose (huidig 5 jaar) op verzoek van de RvT verlengd naar een horizon van 10 jaar. Daarnaast heeft de RvT, in overleg met de directeur-bestuurder, kaders geformuleerd waarbinnen de financiële vertaling van het SVB moet passen. Het strategisch voorraadbeleid is een belangrijk instrument voor sturing en zal aan nieuwe ontwikkelingen worden aangepast. De meerjarenroute 2013 - 2021 wordt hierop aangepast. Ondernemingsplan 2011-2016 Betrokken, gedreven en praktisch. Dit zijn de trefwoorden die staan voor het ondernemingsplan 2011-2016 dat in 2010, mede op basis van de input door de RvT, tot stand is gekomen. Het ondernemingsplan, dat is goedgekeurd door de RvT, geeft voor de komende vijf jaren de richting aan die Beter Wonen uitgaat. Beter Wonen zal als een kleine organisatie dicht bij de huurders blijven staan, waarbij de huurders voldoende keuzevrijheid geboden zal worden. De focus zal verder primair gericht blijven op het bouwen en verhuren van betaalbare woningen. Het is de taak van de RvT om de komende jaren toe te zien of de “mooie woorden” in het ondernemingsplan ook worden

Reglement bestuur- en toezicht In 2011 heeft de RvT het reglement bestuur en toezicht getoetst aan de Governance Code en aan de hand hiervan het reglement op een aantal punten aangepast.

Besluiten Raad van Toezicht

De RvT heeft in 2011 het jaarverslag inclusief jaarrekening over het verslagjaar 2010 goedgekeurd. Ook werd goedkeuring verleend aan het jaarplan 2011. De RvT heeft in 2011 onder meer de volgende besluiten genomen over c.q. goedkeuring gegeven aan: • Kaderstelling Strategisch Voorraadbeleid • financieel statuut 2011 - 2014 • herstructurering woningen Drostenstraat en Slenkstraat • ontbinding contracten Paalkamp • jaarplan 2012. De RvT heeft de bovengenoemde besluiten bij unanimiteit goedgekeurd aan de hand van door de directeur-bestuurder ingebrachte documenten. De besluiten zijn door de RvT getoetst aan het ondernemingsplan en de jaarbegroting c.q. meerjarenbegroting.

Verbindingen

Beter Wonen heeft geen nevenstructuur waarin verbindingen zijn opgenomen. Alle activiteiten vallen daarmee rechtstreeks onder de Raad van Toezicht.

Risicobeheersing

De activiteiten van Beter Wonen worden jaarlijks vertaald in een jaarplan. De RvT verleent haar goedkeuring aan dit jaarplan. De realisatie hiervan wordt bewaakt via de interne 4-maandsrapportages en het jaarverslag. Daarnaast neemt de RvT kennis van het accountantsrapport en het continuïteits- en solvabiliteitsoordeel van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting.


21

Beter Wonen werkt aan de hand van het financieel statuut, waarin het speelveld voor de financierings- en beleggingsactiviteiten zijn opgenomen. Beter Wonen heeft bewust gekozen voor een minimale risicostructuur. Het financieel statuut is in 2010 geactualiseerd en in de RvT- vergadering van februari 2011 definitief goedgekeurd.

Professionalisering Governance en Integriteit De RvT onderschrijft de Governance Code voor woningcorporaties en de Aedescode. In 2011 is het reglement bestuur en toezicht opnieuw afgestemd met de Governance code en daar waar nodig aangepast. Deze aanpassingen zijn in de RvT-vergadering van december 2011 formeel goedgekeurd. In het reglement voor bestuur en toezicht is opgenomen met welke stukken de directeur-bestuurder de leden van de RvT dient te informeren en de periodiciteit daarvan. Dat kan via de 4-maandsrapportage en via de jaarlijkse informatie van het jaarplan en de jaarrekening. Een aantal aspecten uit de Governance Code wordt verder toegelicht: • Het reglement voor bestuur en toezicht, het jaarverslag inclusief het verslag van de RvT, de Governance Code en de Aedes Code zijn op de website van Beter Wonen terug te vinden. • Het thema Governance Structuur is op de website van Beter Wonen geplaatst. De integriteitscode is door Beter Wonen uitgewerkt. In deze code zijn thema’s opgenomen die van belang zijn als het gaat om gedrag en vertrouwen. De medewerkers hebben de integriteitscode ondertekend en het belang hiervan onderschreven. In 2009 heeft de RvT de integriteitscode eveneens ondertekend. Jaarlijks zal de code geëvalueerd worden met de medewerkers. De integriteitscode is ook te vinden op de website van Beter Wonen. De klokkenluiderregeling maakt onderdeel uit van de integriteitscode. Er hebben in het verslagjaar geen transacties plaatsgevonden waarbij tegenstrijdige belangen van de RvT of directeur-bestuurder hebben gespeeld. Er zijn geen meldingen binnengekomen van (mogelijke) integriteitschendingen.

Accountant

Begin 2012 heeft de accountant een management letter uitgebracht over de interim-controle die in 2011 is uitgevoerd. Deze managementletter zal in de RvT-vergadering besproken worden. In 2012 zal de RvT samen met de

22

directeur-bestuurder het functioneren van de externe accountant beoordelen.

Zelfevaluatie Raad van Toezicht

In 2011 heeft de RvT het eigen functioneren besproken. Daarnaast is vooruitgekeken naar de thema’s die de RvT het komende jaar wil oppakken.

Evaluatie directeur-bestuurder

In het kader van de zelfevaluatie is het functioneren van de RvT tijdens overleg met de directeur-bestuurder besproken. Binnen een corporatie van de omvang van Beter Wonen verdient de balans tussen afstand en nabijheid continue aandacht. Afstand als toezichthouder; nabijheid om de rol als klankbordfunctie te kunnen vervullen.

Verantwoording aan en beleidsbeïnvloeding door belanghouders In november 2011 heeft Beter Wonen een belanghoudersbijeenkomst georganiseerd in de Maarlenhof. Politici, ambtenaren, vertegenwoordigers van organisaties zorg en welzijn, collega corporaties, dorpsbelangen, de leden van de Raad van Toezicht en een huurderafvaardiging waren aanwezig. De kennis van de belanghouders werd door middel van stellingen onderzocht; de nieuwbouw van het Kulturhus en de Maarlenhof kwam uitgebreid in beeld. Vervolgens werd de aanwezigen stellingen voorgelegd. Allen werden in de gelegenheid gesteld om Beter Wonen tips mee te geven. Hier werd veelvuldig gebruikt van gemaakt. De organisatie zal deze bekijken en beoordelen op hun waarde voor het functioneren van de corporatie.

Verantwoording van het beleid rondom de beloning van de directeur-bestuurder Het bezoldigingsbeleid dat voor de directeur-bestuurder wordt toegepast is in 2009 getoetst aan het Advies van de Commissie Arbeidsvoorwaarden Statutair Directeur Woningcorporaties (rapport commissie Izeboud). Dit heeft geresulteerd in een aangepaste arbeidsovereenkomst die door de directeur-bestuurder en de voorzitter van de RvT is ondertekend. Op basis van dit rapport is de beloning van de directeurbestuurder vastgesteld.

Directeur-bestuurder Naam: Leeftijd: In dienst sedert: Directeur-bestuurder sinds:

T. de Wal (m) 60 jaar 1 september 1982 1 oktober 2000

Duur benoeming:

Onbepaalde tijd

Honorering: Bruto jaarsalaris vast (incl. vak. geld) € 98.291 Overige vergoedingen: Netto kostenvergoeding per jaar € 1.827 Pensioen: Premieverdeling volgens CAO Woondiensten Met betrekking tot het pensioen zijn geen afspraken gemaakt anders dan in de CAO Woondiensten zijn overeengekomen. Auto van de zaak: Nee Nevenactiviteiten: Geen, van een belangenverstrengeling is dus geen sprake Variabele beloning: Geen

Gelet op de huidige arbeidsrechterlijke situatie van de directeur-bestuurder is niet voldaan aan de voorwaarde om een bestuurder te benoemen voor een periode van maximaal vier jaar. Bij de benoeming van een nieuwe bestuurder zal de RvT zich opnieuw over deze bepaling beraden. Bovendien heeft de RvT besloten geen afzonderlijk remuneratierapport op te stellen. De beloningsstructuur is duidelijk vastgesteld. Van variabele componenten is geen sprake. In juli 2011 is door de voorzitter en een lid van de RvT een functioneringsgesprek gevoerd. In de vergadering van 13 september 2011 is het verslag van het functioneringsgesprek met de overige leden van de RvT besproken. De beoordeling van directeur-bestuurder over 2011 heeft in een beoordelingsgesprek met de directeur - bestuurder in januari 2012 plaatsgevonden. Het verslag hiervan is in een vergadering zonder directeur-bestuurder binnen de RvT in februari 2012 besproken.


23

Verantwoording van de Raad van Toezicht Binnen de RvT is de volgende expertise aanwezig: Volkshuisvesting, projectontwikkeling, financieeleconomisch, organisatie, juridisch, marketing, communicatie, bestuurskundige zaken, risicomanagement en sociaal maatschappelijk. Voor alle leden geldt bovendien dat lokale betrokkenheid een vereiste is. In dit jaar zijn de profielschetsen in een werkbijeenkomst RvT besproken, aangepast en opnieuw vastgesteld.

De leden van de RvT hebben geen betrokkenheid bij volkshuisvestelijke aangelegenheden van de gemeenten waarin Beter Wonen werkzaam is. Ook zijn zij vanuit hun beroep of bedrijf niet afhankelijk van Beter Wonen. Geen van de leden is of was in het verleden in dienst van Beter Wonen of onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van Beter Wonen. Van belangenverstrengeling is derhalve geen sprake. Een lid van de RvT treedt volgens rooster af, uiterlijk vier jaar na zijn benoeming. Herbenoeming is mogelijk voor maximaal twee periodes van vier jaar.

Samenstelling Raad van Toezicht per 31-12-2011: Naam en functie

Aangetreden 2007

Aftredend 2015

H. van Spijker AA (1968, man) Secretaris

2007

2015

Mr. W.A.A.M. Roefs (1966, vrouw)

2010

2014

Ing. B. Keulen (1949, man) Lid

2009

2013

J. Marskamp (1956, man) Lid, tevens vicevoorzitter

2009

2013

W. van de Kamp (1946, man) Voorzitter

Beroep, nevenfuncties en expertise

Directeur Vastgoed en Projectontwikkeling bij landelijke corporatie, thans met prepensioen. Expertise: volkshuisvesting, projectontwikkeling, marketing en communicatie Nevenfuncties: geen Manager Finance & Control bij CRYH Structural Concrete B.V. Expertise: financieel-economisch Nevenfuncties: geen Zelfstandig ondernemer: Het Centrum voor Commissarissen en Toezichthouders. Expertise: HR, organisatie-ontwikkeling, juridisch. Nevenfuncties: lid Ondernemerstafel A37 Bedrijvensociëteit, lid Ronald McDonald Business Club Griffier gemeente Skarsterlân Expertise: bestuurskundige zaken, procesmanagement en projectaansturing Nevenfuncties: docent Bestuurs-academie, Lid VNG Commissie Werk en inkomen Manager personeel / facilitair onderwijs bij Protestants Christelijk Voortgezet Onderwijs. Expertise: sociaal-maatschappelijk Nevenfuncties: Voorzitter voetbalvereniging Wilsum Voorzitter RvT basisschoolvereniging Iris Kampen, Voorzitter MFC De Toekomst Wilsum, Voorzitter bestuur Quintus Kampen.

In relatie met de functie van toezichthouder zijn geen onverenigbare nevenfuncties aanwezig en is er geen risico van belangenverstrengeling. Twee leden bezetten de huurderzetels: W. van de Kamp en M. Roefs. Het bestuur van de HuurdersVereniging groot-IJsselmuiden is bij de selectie van deze kandidaten betrokken en heeft een bindend recht tot voordracht.

24

Beleid ten aanzien van honorering

De RvT heeft besloten om de honorering met ingang van 1 januari 2011 aan te passen. Deze aanpassing is gebaseerd op de honoreringscode commissarissen zoals is opgesteld door het VTW.

Naam W. van de Kamp H. van Spijker B. Keulen J. Marskamp

M. Roefs Totaal

Functie voorzitter secretaris lid lid lid

In onderstaande tabel is per lid inzichtelijk gemaakt wat de vergoeding in 2011 is geweest.

Honorering (bruto) E 10.505 E 8.755 E 7.004 E 7.004 E 7.004 E 40.272

Netto Onkosten vergoeding E 383 E 357 E 255 E 255 E 255 E 1.505

Totaal E 10.888 E 9.112 E 7.259 E 7.259 E 7.259 E 41.777

Jaarrekening en volkshuisvestingsverslag Hierbij biedt de RvT u de door de directeur-bestuurder opgemaakte jaarrekening over 2011 aan. Deze omvat de balans, resultatenrekening, de bijbehorende toelichtingen alsmede het volkshuisvestingsverslag.

W. van de Kamp (voorzitter)

De jaarrekening is door BDO Audit & Assurance goedgekeurd zoals blijkt uit de controleverklaring die u in het jaarverslag aantreft.

B. Keulen (lid)

De RvT van Beter Wonen kan zich met deze stukken verenigen en keurt de vastgestelde jaarrekening 2011 goed, overeenkomstig artikel 5 en 24 van de statuten en artikel 3.7 van het reglement bestuur en toezicht. Deze goedkeuring strekt de directeur-bestuurder voor zijn bestuur tot volledige decharge. Het resultaat zal toegevoegd worden aan de overige reserves. De RvT spreekt haar waardering uit naar alle medewerkers voor de bereikte resultaten en de getoonde inzet. Met tevredenheid blikken wij terug. IJsselmuiden, juni 2012

M. Roefs (lid)

H. van Spijker (lid)

J. Marskamp (secretaris)


25

26

3

Governance Governancecode

In het Nederlandse stelsel van de volkshuisvesting brengt de Governance Code voor woningcorporaties een bijzondere manier van besturen en toezicht met zich mee. Feitelijk komt het neer op het goed besturen van de corporatie door de directeur-bestuurder, invloed geven aan stakeholders en verantwoording afleggen aan de Raad van Toezicht en externe toezichthouders. Beter Wonen onderschrijft de in de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties vastgelegde beginselen. De Governancecode Woningcorporaties wordt gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke organisatie. In deze paragraaf verantwoorden wij ons over de inrichting van de governancestructuur binnen Beter Wonen. De principes en uitwerkingen zoals opgenomen in de Governancecode Woningcorporaties hebben wij opgevolgd, met uitzondering van: • II.2.1: het bestuur heeft een benoeming voor onbepaalde tijd. Gelet op de huidige arbeidsrechtelijke positie kan niet voldaan worden aan een benoeming voor een periode van vier jaar. • II.2.3 t/m II.2.5: de Raad van Toezicht heeft besloten geen apart renumeratierapport op te stellen. De beloningsstructuur is duidelijk vastgesteld en er is niet voorzien in enige afvloeiingsregeling.

Organisatieschema Raad van Toezicht Directeur-bestuurder Manager Financiën en beleid Administratie- verhuur en bewonerszaken

Manager Vastgoed Afdeling Onderhoud

Raad van Toezicht

De Raad van Toezicht bestaat uit vijf leden. De taak van de Raad van Toezicht bestaat uit het toezicht houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. In het verslag van de Raad van Toezicht in hoofdstuk 2 zijn de taak en werkwijze van de Raad van Toezicht nader beschreven, evenals de wijze waarop de Raad van Toezicht hieraan in 2011 invulling heeft gegeven.

Het bestuur Taak en Werkwijze Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie. Onder meer houdt dit in dat het bestuur verantwoordelijk is voor:


27

• de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie • de strategie • de financiering • het beleid • de resultatenontwikkeling • het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie. Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Toezicht. Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling. Daartoe maakt het bestuur een afweging van de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen. Het bestuur verschaft de Raad van Toezicht tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de Raad van Toezicht. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan

28

en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de Raad van Toezicht. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn in artikel 7 van de statuten van Beter Wonen omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement van bestuur en toezicht. Leden van het bestuur Het bestuur bestaat uit de directeur/bestuurder de heer T. de Wal. Tegenstrijdige belangen Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen Beter Wonen en de bestuurder(s) wordt vermeden. De artikelen 2 en 7 van het reglement voor bestuur en toezicht bevatten een uitwerking van dit belangrijke uitgangspunt. Hierin is tevens de handelswijze in geval van belangenverstrengeling geregeld. In 2011 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeur/bestuurder zoals bedoeld in principe II.3 van de Governancecode Woningcorporaties.

Leden managementteam De manager financiën en beleid, de heer S. Klein Koerkamp, is verantwoordelijk voor de financiële verslaglegging, verhuur- en bewonerszaken en beleidsvoorbereiding. De manager vastgoed, de heer A. Huisman, is verantwoordelijk voor beheer en onderhoud van de huurwoningen en nieuwbouwactiviteiten.

Beleidsdoelstellingen Doelstellingen, strategie en randvoorwaarden In hoofdstuk 4 hebben we een uitgebreide beschrijving opgenomen van onze missie, doelstellingen op zowel volkshuisvestelijk, maatschappelijk, operationeel en financieel gebied. Ook wordt in dit jaarverslag bij de verschillende hoofdstukken uitgelegd wat we hebben gedaan en nog willen doen om die doelstellingen te bereiken.

Interne risicobeheersings- en controlesystemen Risicobeheersing Het bestuur van Beter Wonen is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en controlesystemen, voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s en voor het beperken van de impact van mogelijke incidenten. Hieronder zijn enkele voorbeelden en risico’s waar wij mee te maken hebben beschreven. Dit overzicht beoogt overigens geen uitputtende opsomming te geven van alle risico’s die voor Beter Wonen van belang zijn. • Portefeuillerisico’s • De veranderende woningmarkt • Overheidsbeleid • Fiscale risico’s • Betalingsrisico’s • Ambitierisico’s • Rente – en financieringsrisico’s • Procesrisico’s • Kostenontwikkeling In 2011 hebben we met het Nederlands Adviesbureau voor Risicomanagement een inventarisatie uitgevoerd. We hebben de aandachtspunten beoordeeld en moeten nog afstemmen of we een verdiepingsslag gaan maken. Controlesystemen Het bestuur is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Deze omvatten beleidsvorming, processen, taken, het beïnvloeden van gedrag

en andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te realiseren en potentieel wezenlijke fouten, verliezen of fraude of de overtreding van wetten en regelgeving te voorkomen, dan wel vroegtijdig te signaleren. Ook de adequate en effectieve risicobeheersings- en controlesystemen bieden echter nooit een absolute garantie voor het realiseren van de ondernemingsdoelstellingen, noch kunnen zij wezenlijke fouten, verliezen, fraude of de overtreding van wetten en regelgeving volledig voorkomen. In 2010 hebben wij de actie “schoon schip” in actie gezet. Met deze actie hebben we alle procedures opnieuw in kaart gebracht en beschreven en zijn de actiepunten op de korte en lange termijn benoemd. Het was de bedoeling om in 2011 met de geconstateerde actiepunten te beginnen, maar dit is helaas niet gelukt. De afronding van de actiepunten schuiven we daarom door naar 2012. In 2011 hebben we tijdens personeelsvergaderingen aandacht besteed aan dilemma’s met betrekking tot integriteit. Er komen vraagstukken aan de orde die voor complexiteit kunnen zorgen. Tijdens functioneringsgesprekken wordt dit onderwerp ook behandeld.

Externe accountant

De externe accountant wordt benoemd door de Raad van Toezicht na advies van de directeur-bestuurder. De Raad van Toezicht stelt de beloning van de externe accountant vast na overleg met de directeur-bestuurder. BDO Audit & Assurance B.V. is voor de boekjaren 2008 tot en met 2011 benoemd tot extern accountant van Beter Wonen. Het bestuur en de Raad van Toezicht maken eenmaal in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant in diverse entiteiten en capaciteiten waarin de externe accountant fungeert. De externe accountant woont in elk geval het gedeelte van de vergadering van de Raad van Toezicht bij waarin het verslag van de externe accountant over het onderzoek van de jaarrekening wordt besproken en waarin wordt besloten over de goedkeuring van de jaarrekening. De externe accountant kan tijdens deze vergaderingen over zijn verklaring over de getrouwheid van de jaarrekening worden gehoord door de Raad van Toezicht. De visitatiecommissie voegt hier nog aan toe, dat ‘Beter Wonen IJsselmuiden op alle bovengenoemde velden ruim voldoende tot zeer goed presteert. De gemiddelde score die de corporatie krijgt van de visitatiecommissie is goed’.


29

30

4

Route van 2011 naar 2016 Betrokken, gedreven en praktisch

Dàt is Beter Wonen: “Betrokken, gedreven en praktisch”. Dit is dan ook de titel van het nieuwe ondernemingsplan. In het visiedocument geven we aan hoe we de toekomst tegemoet willen treden. Evenals in voorgaande jaren vinden we het belangrijk om dicht bij onze huurders en andere lokale belanghouders te staan. Wij krijgen daarvoor ook waardering. Tegelijkertijd komen er ook veel nieuwe ontwikkelingen op ons af die we goed tegemoet moeten treden. Het advies voor de komende jaren luidt dan ook om onszelf te blijven en op onderdelen samen te werken. 2011 is het eerste jaar van het ondernemingsplan 2011 – 2016. In dit plan hebben we de doelstellingen op een concrete manier geformuleerd. In 2011 hebben we met alle medewerkers gewerkt aan de totstandkoming van de vele doelstellingen. In dit hoofdstuk gaan we in het kort in op de doelstellingen in het ondernemingsplan.

Onze visie

De samenleving verwacht veel van woningcorporaties. Dit geldt niet alleen voor het verhuren van woningen, maar zeker ook voor het bouwen van sociale huurwoningen. Daarnaast pakken we onze taak op het gebied van maatschappelijk vastgoed op. Denk hier met name aan de realisatie van de projecten Maarlenhof en Kulturhus. Met het ondernemingsplan bepalen we onze positie en betrokkenheid bij de samenleving van IJsselmuiden en omliggende kernen. We willen met het ondernemingsplan het volgende bereiken:

• duidelijk maken waar we als Beter Wonen voor staan; • onze maatschappelijke ambities helder in kaart brengen, zodat onze belanghouders weten wat zij aan ons hebben; • een afwegingskader aangeven, zodat we heldere keuzes kunnen maken in wat we wel en niet doen, en hier transparant over kunnen communiceren; • richting geven aan de gewenste ontwikkeling van de organisatie. Bij de totstandkoming van het ondernemingsplan hebben we ook gekeken naar de externe en interne ontwikkelingen die voor ons van belang zijn. Hoe gaan we om met de vergrijzing in Nederland, wat zijn de effecten van de economische ontwikkelingen, hoe verhouden de Europese regels zich, welke woningen gaan we realiseren in samenspraak met de gemeente Kampen, blijven we bewust klein of gaan we fuseren, hoe staan we er financieel voor etc. Allerlei vragen waar we niet eenvoudig antwoord op kunnen geven. In het ondernemingsplan hebben we op de externe en interne ontwikkelingen een SWOTanalyse laten uitvoeren. Vanuit de analyse komen de sterkte- en de verbeterpunten naar voren. In de komende periode ontstaat er bovendien een aantal kansen en bedreigingen. De ontwikkelingen hebben voor ons een aantal gevolgen: • Om dicht bij onze klanten en belanghouders te kunnen blijven staan, vinden wij het belangrijk om onze kleinschaligheid te waarborgen. • Tegelijkertijd is het nodig om onze organisatie verder


31

te professionaliseren, zodat we bestand zijn tegen de externe ontwikkelingen die in de planperiode op ons af zullen komen. • Gezien de externe ontwikkelingen die op ons af komen, is het noodzakelijk om onze kwetsbaarheid, als het gaat om de mogelijke uitstroom van kennis, te verminderen. • In de gemeente Kampen is een grote nieuwbouw opgave vastgesteld. Beter Wonen zal een deel van deze opgave gaan realiseren. Maar effecten van de economische crisis en mogelijke bezuinigingen gaan ook aan Beter Wonen niet voorbij. Daardoor is het onzeker of we de extra bouwambities van de gemeente Kampen kunnen faciliteren. Nader onderzoek is hiervoor nodig. • In de komende periode loopt een aantal complexen uit exploitatie. In de herstructureringsopgave, zoals in het strategisch voorraadbeleid beschreven, is dit een aandachtspunt. • Ook de vergrijzing heeft effect op ons woningbezit. Hier besteden we al geruimte tijd aandacht aan door middel van het faciliteren van aanpassingen van bestaande woningen en nieuwbouw. • Vanuit de maatschappij zal ook aan Beter Wonen een bijdrage worden gevraagd op het gebied van duurzaamheid en op het gebied van wonen en zorg.

Missie

In het nieuwe ondernemingsplan hebben we de missie als volgt vertaald: Beter Wonen wil mensen die dat op eigen kracht niet kunnen, een thuis bieden in een aantrekkelijke woonomgeving. Het thuis bieden betekent voor ons dat we de woningen zowel bouwtechnisch als woontechnisch op een hoog niveau hebben. We bieden woningen aan die passen bij de samenstelling van het huishouden, het inkomen en de levensfase waarin huurders verkeren. Een thuis betekent ook dat huurders keuzevrijheid hebben op het gebied van zelf aangebrachte voorzieningen, onderhoud, inrichting, en eventueel eigendomsvormen. We bieden een thuis vooral aan mensen die dat op eigen kracht niet kunnen. Verder willen we betrokken zijn bij onze huurders en gedreven zijn als het gaat om het verzorgen van de huisvesting. Wonen gaat verder dan de woning. We voelen ons daarom ook mede-verantwoordelijk voor de directe woonomgeving.

‘Routeplanner van 2011 naar 2016’

In 2010 hebben we een nieuw ondernemingsplan

32

samengesteld. Daarbij hebben we gebruik gemaakt van input van de belanghouders, de constateringen door de visitatiecommissie en onze interne en externe analyses. Die zijn uitgemond in sterkte- en verbeterpunten van de organisatie. Daarnaast zijn de ontwikkelingen die voor ons en onze bedrijfsvoering van belang zijn beschreven en zijn de kansen en bedreigingen in beeld gebracht. In deze ‘routeplanner’ hebben we onze visie samengevat en vertaald naar de missie tot 2016.

Onze visie op de toekomst

Een hechte, behoudende samenleving. Zo kunnen we de cultuur omschrijven in IJsselmuiden en omliggende kernen, ons werkgebied. De inwoners voelen zich daar prettig bij. Dit is de cultuur waar wij aansluiting bij zoeken. Beter Wonen wil als organisatie dicht bij haar huurders en belanghouders staan. Onze kerntaak blijft het bouwen en verhuren van betaalbare woningen. Wij kunnen met voldoende aandacht voor de interne organisatie en waar nodig in samenwerking met andere partijen, externe ontwikkelingen passend maken voor onze omgeving. We gaan voor huurders die zich thuis voelen in hun woning en woonomgeving, daar tevreden over blijven en onze inzet waarderen. Betaalbare woonlasten. Daar gaan we ons voor inspannen. De huren houden we betaalbaar en energiebesparende maatregelen willen we zoveel mogelijk doorvoeren. Keuzevrijheid voor de bewoners blijft een belangrijk onderwerp. We willen ons steentje bijdragen aan goede huisvesting voor zorgbehoevenden en spannen ons in voor maatschappelijke voorzieningen. We hebben in dit kader wel de mening van onze belanghouders overgenomen, dat maatschappelijke voorzieningen dan wel altijd een relatie met wonen moeten hebben.

Onze inzet 2011 – 2016

Goede huisvesting bieden. Dat is onze kerntaak. Daarnaast willen we een bijdrage geven aan vragen die ons door de maatschappij worden gesteld. We stellen ons hierbij de volgende doelen: • Huidige klanten voelen zich thuis • Woningzoekenden vinden een thuis • Zorginstellingen onder dak • Een leefbare maatschappij De middelen waarmee we deze doelen willen bereiken zijn: • Vastgoed • Financiën • Onze organisatie

De praktische invulling

Aan de hand van alle input hebben we strategische doelstellingen vastgesteld. Elk jaar bespreken we in ons managementteam deze doelstellingen en wordt een jaarplan

Doel

Opgave

voor het volgend jaar opgesteld. In de behandeling door de raad van toezicht volgt goedkeuring op het jaarplan. We laten zien hoe we de vertaalslag naar 2011 hebben gemaakt. Op hoofdlijnen willen we aan het einde van de planperiode het volgende bereiken: • De bewoner waardeert ons en onze inspanningen met ten minste een 7,9 gemiddeld. • De samenleving is lovend over Beter Wonen. • De medewerkers zijn enthousiast en staan klaar voor onze bewoners. • De waardering over ons woningbezit en het dienstenaanbod is groot. • De financiële situatie is gezond. Jaarlijks bepalen we concreet wat we in het betreffende jaar van onze doelen realiseren. We houden onze omgeving goed op de hoogte van onze projecten en acties. In onderstaand schema hebben we onze doelstellingen voor 2011 geformaliseerd.

Beoogd effect 2011

Resultaat 2011

Duidelijkheid of we in 2013 nog doorgaan met KWHhuurlabel. Zo ja, op welke manier

Beslissing wordt verzet naar 2012 omdat het KWH met een nieuwe systematiek aan het werk gaat. Die resultaten wachten we af. Er wordt vanaf maart 2012 doorlopend gemeten. De uitslag over 2011 is bekend, de plaats op de ranglijst 2011 volgt in het 2e kwartaal 2012. De kosten zijn over 2012 ruim € 6.000. Naar 2012 verplaatst i.v.m. drukke werkzaamheden en KWH-enquêtes in dezelfde periode over vaak identieke onderwerpen M.i.v. 2012 doorgaan met 120 woningen per jaar zodat in 7 jaar het hele bezit doorgelopen is. Reden is dat gevaarlijke situaties via de APK keuring worden ontdekt en verholpen. Jaarbudget € 38.000.

Huidige klanten voelen zich thuis Algemeen

KWH-label

Tevredenheid van bewoners Driejaarlijkse enquête blijft op een hoog niveau houden onder alle bewoners. Doel enquête bepalen Preventief onderhoud uitvoeren bij 30 bewoners die lid zijn van het klein onderhoudsfonds eenmaal per drie jaar

Duidelijkheid hoe de bewoners de gevraagde aspecten waarderen

Vervolg op 2010. In 2011 definitief beslissen of we hiermee doorgaan aan de hand van de resultaten. Veiligheid moet wel beter worden volgens de APKkeuring


33

Doel

Opgave

Beoogd effect 2011

Resultaat 2011

Verbeteren van onderdelen die nu aan bod komen binnen KWH t.o.v. de vorige meting

Minimale totaal score 7.9

De onderdelen opgenomen in het ondernemingsplan en die verbeterd moesten worden zijn allemaal verbeterd. Dat waren drie onderdelen. Een nieuwe actielijst wordt gemaakt voor verbeteringen n.a.v. de meetuitslagen over 2011. Op twee fysieke punten maken we informatie over het woningaanbod, nieuws over Beter Wonen en lokaal nieuws zichtbaar binnen en buiten kantooruren. Budget voor 2011 voor 70 melders is € 850,-I.v.m. een rekenfout in juli verhoogd naar € 1.771. Werkelijk zijn er ca. 80 melders geplaatst en de totale kosten waren € 1.560,Nieuwe mogelijkheden zijn opgenomen en duidelijkheid is gegeven over de tarieven al dan niet in de huur. Ook is in het stuk een tabel opgenomen met vaste verrekenprijzen bij mutaties. Tot slot is duidelijkheid gegeven over ZAV en vergoedingen. Er zal nog uitsluitsel komen of wij doorgaan met deze constructie, mede uit onderzoek bij bewoners, collega’s en accountant. Komt in 2012 weer aan bod Vragen zijn geformuleerd waardoor we nieuwe inzichten in bewonerswensen willen krijgen. Deze vragen worden ingepast in de al bestaande enquête. De conclusie is dat we in ruimte mate voldaan hebben aan realisatie van levensloopbestendige en nultreden woningen bij nieuwbouw

Informatie slide show voor Voor presentatie van bezoekers en wachtenden in actuele woningaanbod ontvangstruimte en nieuws info voor zowel bezoekers Beter Wonen als Rabobank

Keuze vrijheid voor bewoners

Geschikte huisvesting voor senioren

34

Verbeteren veiligheid in de woning

Bij mutatie wordt in de verkeersruimte op elke verdieping een rookmelder aangebracht

Herijken keuzepakket in woonwinkel

Nieuwe woonwinkel met extra voorbeeld situaties

Te Woon aanbieden evalueren

Duidelijkheid of deze constructie een wenselijke is, zowel uit oogpunt van de bewoner als dat van de corporatie

Tijdens mutatie proces tegemoet komen aan wensen nieuwe huurders

Hoe ervaart een nieuwe bewoner de overdracht van de woning en ons anticiperen op zijn/haar wensen

Bij nieuwbouw en herstructurering levensloop-bestendige en nultreden woningen realiseren

Verslag op welke manier tegemoet gekomen is t.a.v. dit aspect van ons strategisch voorraadbeheer

Doel

Opgave

Beoogd effect 2011

Resultaat 2011

Woningzoekenden vinden een thuis Algemeen

Verdeling maken van woningen in de woonwensen-module en in de spoedzoekers-module

Duidelijkheid verschaffen welke woningen Beter Wonen in welke module gaat aanbieden

Verdeling heeft plaatsgevonden. Wordt door medewerkers van de vier corporaties gemonitord en indien nodig, aangepast. Kernvoorraad afstemmen Monitoren van reacties Duidelijkheid welk deel van Via een zorgvuldige op de omvang van primaire i.v.m. Europese regelgeving de reacties in onze primaire toewijzing zijn we ruim doelgroep eventueel bijstellen SVB doelgroep met inkomen tot binnen de marge gebleven € 33.614 valt van de 10 % ruimte. Woningzoekenden met genoemd inkomen hebben we geholpen. Bijstellen strategisch Herschikking kernvoorraad Naar begin 2012. Wordt voorraadbeleid als uit gegevens blijkt dat, op 13 01 2012 met de dat nodig is samenstellers besproken. Aandacht voor starters Voldoende woningen Starters met een minimum In 2012 gaan we door met beschikbaar voor doelgroep inkomen komen voldoende toewijzing van de nog tot 23 jaar aan bod 28 woningen met een huurprijs beneden € 357 aan jongeren < 23 jaar met een minimum inkomen. We gaan nog na hoe hoog of laag de inkomens zijn van zij die jonger zijn dan 23 jaar en hebben gereageerd. Verkoop huurwoningen Starters komen zoveel Het resultaat over 2010 aanbieden aan starters bij mogelijk aan bod bij en 2011 is dat één woning voorkeur huurders i.v.m. verkoop van een Beter verkocht is aan een huurder doorstroming Wonen woning die voor doorstroming zorgde; drie woningen werden verkocht aan huurder-bewoners; drie woningen aan andere starters. Nieuwbouw in Zalk en Keuzes voor starters om Doelstelling behaald; aantal Wilsum Te Woon aanbieden te huren of met korting te kopers minimaal. Korting kopen is vastgesteld op 20%. Corporatie is verplicht de woning terug te kopen. Nieuwbouw van sociale Aanvullende plannen Overleg met gemeente Er is veel creativiteit huurwoningen ontwikkelen voor primaire en andere instanties wat vertoond en veel doelgroep leiden moet tot een grotere inspanning gepleegd bouwproductie om andere plannen te ontwikkelen. (o.a. Plan Koster, Het Meer, Onderdijks, Sonnenbergkwartier)


35

Doel

Opgave

Beoogd effect 2011

Resultaat 2011

Zorginstellingen onder dak Algemeen Faciliteren van vastgoed voor zorg

54 woningen in Havezate beter bereikbaar maken voor het bieden van zorg

Zorginstellingen helpen bij faciliteren van vastgoed voor zorg

36

De woningen zijn voorzien van een dect systeem en andere, gemakkelijk bedienbare voordeursloten (e-sloten)

Begin 2012 wordt een Dect-systeem opgeleverd. Daardoor zal de bereikbaarheid van verplegend personeel verbeteren. Eén woning in Havezate is uitgerust met een e-slot. Twijfels over voldoende budget en problemen bij eerdere toepassing hebben voor een pas op de plaats gezorgd. Ten minste één IJsselheem via nieuwe zorginstelling te helpen met Maarlenhof en woningen een nieuw huisvestingsplan in Havezate geholpen: gesprekken over onderdak gevoerd met Philadelphia en de JP vd Bentstichting

Doel

Opgave

Beoogd effect 2011

Resultaat 2011

Een leefbare maatschappij Algemeen Betaalbare huren

Duurzaam-heid en energiebe-sparing

Maatschappelijk vastgoed Leefbaarheid

Betaalbare woonlasten bij collectieve verwarming

Uitsluitsel of we eventueel in combinatie met andere corporaties tot lagere inkoopprijzen voor gas kunnen komen

Wonen-Welzijn-Zorg

Duidelijkheid of nadere maatregelen nodig zijn om in IJsselmuiden twee woonzorgzones te ontwikkelen Onderzoek naar noodzaak om een stalling te realiseren

We zoeken naar mogelijkheden. Probleem is dat de Warmtewet nog te onduidelijke gevolgen heeft. We wachten tot daar meer over bekend is. Als proef acht woningen Deelname van alle Alle woningen zijn volledig in de Schoutstraat bewoners en hen te geïsoleerd. Een nieuwe aanpakken met een nieuwe overtuigen van de berekeningsmethode is berekeningsmethodiek noodzakelijkheid deel te toegepast. Het effect zal waarbij de bijdrage van de nemen bij een volgend project corporatie hoger wordt vooraf worden getoond i.r.t. de oude methode en als uitgangspunt dat de theoretische besparing gelijk wordt verdeeld tussen bewoner en corporatie. Verbeteropgave Actieplan geïmplementeerd De maatregelen zijn energetische maatregelen in mjp vertaald in een mjp. Per als uitwerking van het jaar wordt € 200.000,- excl. rapport Nieman btw beschikbaar gesteld voor het doorvoeren van energetische maatregelen.

Scootmobielstalling Havezate

IJsselmuiden is verdeeld in één woonzorgservicegebied. Onze rol is diffuus. Wanneer nodig doen wij mee in het gemeentelijke programma. Via een creatieve oplossing worden de bergingen aangepast. Ook kunnen bewoners, zolang het kan, de Maarlenhof-stalling gebruiken. Uitvoering begin 2012, budget € 6.730,- excl. btw.


37

Doel

Opgave

Beoogd effect 2011

Algemeen

VVE-beheer

Duidelijkheid over de situatie bij de acht VVEwoningen Hogehuisstraat

Vernieuwing van ons bestaand bezit

Herijking strategisch voorraadbeheer

Resultaat 2011

Vastgoed

Duidelijkheid verschaffen over ons sociaal plan bij sloop en renovatie

Plannen maken voor Slenkstraat en Drostenstraat

Nieuwe woningen bouwen

38

Kernen Zalk en Wilsum plus Weidestraat/het Meer en omgeving Kulturhus

In oktober is een eerste bijeenkomst geweest waarbij een notaris toelichting gaf op de verplichtingen van de VVE. Op 12 januari 2012 wordt een tweede bijeenkomst gehouden en worden concrete afspraken gemaakt. Aangepaste berekeningen Bestudering vergt meer i.v.m. bijstellingen in het tijd. De inhoudelijke uitvoeringsprogramma tot behandeling is daarom en met 2025. verschoven naar begin 2012 Een basisplan dat besproken In de vergadering van is met de HVgIJ en de januari 2012 met het rechten en plichten van bestuur van de HVgIJ bewoners en corporatie zal het concept worden helder beschrijft overhandigd en in 2012 zal verdere bespreking plaatsvinden. Uitsluitsel voor ons en de Het voorstel om in bewoners wat we gaan Drostenstraat en doen met de woningen Slenkstraat over te gaan tot sloop en nieuwbouw in 2016 resp. 2017 is akkoord. De bewoners zijn na toestemming van de RvT mondeling en schriftelijk ingelicht over onze plannen. Daarna is de gemeente ingeschakeld. Duidelijkheid wat de Gedurende 2011 is met bouwproductie voor Beter regelmaat contact Wonen is in de komende onderhouden met de jaren gemeente en zijn de plannen besproken. Nu is duidelijk wat onze productie kan worden in bijna alle benoemde gebieden en zelfs op meerdere locaties (Plan Koster en Onderdijks).

Doel

Opgave

Beoogd effect 2011

Financiële slagkracht behouden

Beperking bedrijfslasten

Duidelijkheid of op de afdelingen mogelijkheden zijn de bedrijfslasten te beperken

Verkopen van bezit

Noodzaak weer in kaart brengen of verdere complexen worden aangewezen voor verkoop Bewoners bewegen te verhuizen

Resultaat 2011

Financiën Algemeen Het probleem is via meerdere vergaderingen van het personeel ‘in de week’ gelegd bij de afdelingen. De opzichters hebben in december hun visie gegeven over bezuinigingen op onderhoud. Ook de afdeling adm/verhuur heeft ideeën ingediend. Duidelijkheid over de Bestudering vergt meer noodzaak meer of minder tijd. De inhoudelijke woningen te gaan verkopen behandeling is daarom verschoven naar begin 2012 Huurders bezoeken die De bewoners van de mogelijk wel willen voorraad die als Te Verkopen verhuizen zodat hun in de boeken staat willen woning te koop kan worden niet verhuizen. In 2012 volgt aangeboden een nieuwe poging.


39

Doel

Opgave

Beoogd effect 2011

Resultaat 2011

Verantwoordelijkheid bij calamiteiten

Mogelijke risico’s in kaart brengen en verantwoordelijken aanwijzen om schade te beperken en z.s.m. te herstellen De in 2009 vastgestelde processen zijn geactualiseerd

Een eerste concept in ter kennis gebracht. Bestudering vergt meer tijd. Wordt vervolgd en vastgesteld in 2012.

Organisatie Algemeen

Uitwerking processen

Managementregeling opstellen

Dicht bij onze huurders en andere belang-houders

Bezoeken van huurders

Organiseren bijeenkomst belanghouders

Herschikking website

Samenwerking zoeken

Overleg met collega’s

Collega-corporaties op het gebied van de woonruimteverdeling Zwolle-Kampen

40

De procesverantwoordelijken hebben acties uitgevoerd en adviezen gegeven maar door tijdgebrek moet verdere uitwerking naar 2012 worden verplaatst. Duidelijkheid over het Het concept is behandeld functioneren van het in september. Enkele management en m.b.t. de opmerkingen zijn daarin mandatering verwerkt. In december 2011 is de managementsregeling definitief vastgesteld. Duidelijkheid over In 2011 zijn alle huurders de belangstelling bezocht wiens woning een van huurders voor binnenrenovatie kreeg. onderhoudsmaatregelen in Vanaf 2012 gebeurt dit 2012. Bezoek door opzichters volgens ‘piep’ en worden en verhuurmedewerkers alle ‘piepers’ bezocht. De belanghouders hebben Inhuur van een verantwoording gekregen gespreksleider via van ons beleid en geven Companen. De vragenlijst voeding aan nieuwe doelen is ook opgesteld met behulp van de kennis van Companen. Een gebruiksvriendelijke We onderzoeken nog welk website waarop gemakkelijk pakket het beste aansluit bij informatie te vinden is onze wensen m.b.t. hosting en provider. De website wordt in januari 2012 operationeel. Onderwerpen waarop Op verschillende fronten mogelijke samenwerking is met collega’s uit kan plaatsvinden Zwolle en uit Overijssel overleg gevoerd om tot samenwerking op bepaalde gebieden te komen. Een efficiënt en Samen hebben we een klantvriendelijk goed systeem ontwikkeld woonruimteen op poten gezet. De verdelingsysteem rol van Beter Wonen is aanspreekpunt voor financiële rapportages en controle van de financiën.

Doel

Opgave

Beoogd effect 2011

Behouden en delen van kennis

Risico inventarisatie en – evaluatie

Inzicht verkrijgen in de risico’s die door de leden van het personeel gelopen worden, mede na de verhuizing naar ons nieuwe kantoor

Inzicht geven in efficiënt omgaan met de schaarse tijd

Implementeren van mjp programma (ibismain)

Implementeren van de woning-cartotheek (intrawis)

MKW kijk in onze keuken dag organiseren

Resultaat 2011

Uit een eerste inventarisatie blijkt dat wij zelf een RIE kunnen opstellen. Dat is behandeld en gerapporteerd. Hiermee hebben we voldaan aan de wettelijke verplichting. Minder tijd verspillen door In Company Training t.b.v. inefficiënte werkwijzen bewustmaking omgaan en bijzaken door ons met schaarse tijd. Kosten meer te concentreren op € 2.635 ex reiskosten ex hoofdzaken. terugkomdag. Verzorgd door Kjenning op 11-10-2011 Het integreren van de De onderhoudsbegroting huidige mjp in ibismain staat m.i.v. 2013 in dit NCCW-systeem. Dit moet beter voldoen dan een Excel bestand. Het opzetten en inrichten Intrawis is voor 40% gevuld. van de woningcartotheek in Dit is een omslachtig Intrawis karwei. AH zal een procedure opstellen om ook de wijzigingen door te voeren. Collega’s inzicht geven in Doorgemaild op 21 juni onze activiteiten en met aan secretaris MKW E. hen overleg voeren over Haquebard i.v.m. deze dag gezamenlijke problemen op 28 september a.s.


41

42

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG

5

Huidige klanten voelen zich thuis Tevredenheid bewoners blijft op een hoog niveau

Vanaf het begin staan we in de top 10! Ook in 2011 was dit weer het geval. Met een zesde plaats waren we zeer tevreden. Om dit te behalen wordt de hele organisatie op verschillende onderdelen doorgelicht.

In de afgelopen jaren hebben we veel geïnvesteerd in het vergroten en meten van de tevredenheid van onze bewoners. Ons doel is om minimaal de hoge gemiddelde score van 7,9 vast te houden. Minder scorende onderdelen zijn: woning veranderen, woning zoeken en corporatie bezoeken. In de komende planperiode ondernemen we acties om deze onderdelen te verbeteren.

In 2011 zijn wij op vier labelonderdelen gemeten. In onderstaande tabel is grafisch weergegeven hoe onze score is ten opzichte van het landelijk gemiddelde en wat de minimale score moet zijn om het kwaliteitslabel te halen.

Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector

Hieronder zijn onze resultaten over 2011 weergegeven. Deze resultaten zijn voorgelegd aan de Commissie Kwaliteitsverklaringen en zijn bepalend voor het behalen of behouden van het KWH-Huurlabel.

Om de kwaliteit te testen bij woningcorporaties bestaat het KWH-label. Al een aantal jaren worden ook wij getest.

Eindcijfers labelonderdelen 7

Woning verlaten

7 6,9 7,3

Klachten afhandelen

7

Woning onderhouden

7

Corporatie bellen Score per label onderdeel

8,5

0

1

2

3

Minimaal benodigd cijfer

4

5

6

Landelijke gemiddelden

7,7 7,4

7

9

8

8,1

8

9

10

Score Beter Wonen


43

Weer in de top!

Ons eindcijfer is een 8,1. Daarmee zijn we op de zesde plaats geëindigd in de ranking van het KWH. Daarin staan circa 200 corporaties genoteerd.

Communicatie via website

Contact houden en voorlichting geven in dit mediatijdperk blijft belangrijk. Twitter, facebook en hyves zijn voor ons geen alledaagse zaken. Toch ontkomen we er bijna niet aan om hier aan deel te nemen. Op welke manier we dit vorm gaan geven zoeken we in 2012 uit. Een ander middel is een website. Een website is een handig en snel hulpmiddel in de communicatie met de huurders. We zien dat huurders steeds vaker digitaal met ons contact zoeken. Belangrijke informatie proberen wij ook snel online te hebben. Ook op online gestelde vragen reageren we binnen twee dagen. Dit jaar zijn wij druk geweest met het ontwikkelen van een nieuwe website. Eind 2011 was deze bijna af. Begin 2012 zijn we live gegaan. De nieuwe website is mooier qua opmaak, informatie is sneller en beter te vinden en het nieuwe woonruimteverdeelsysteem is hierbij geïntegreerd. Een hele vooruitgang dus voor iedereen!

Communicatie via brochures

Huurders kunnen ook in dit digitale tijdperk nog brochures op papier blijven ontvangen. Over diverse onderwerpen kan men brochures ontvangen. Van huurvoorwaarden tot huurbetaling, maar ook over bijvoorbeeld verbouwingen of overlast. Natuurlijk zijn alle brochures ook digitaal via onze website beschikbaar.

Communicatie via persoonlijke benadering

Van nieuwe huurders willen wij graag weten hoe zij de klantcontacten hebben ervaren. Nieuwe huurders krijgen twee weken na huuringang de laatste sleutel en een enquête uitgereikt door de opzichter. Eventuele gebreken kunnen dan nog aan de opzichter worden doorgegeven en vragen over bijvoorbeeld de werking van installaties (kunnen) gesteld worden. De ingeleverde enquêtes geven een goed beeld over hun beleving.

Communicatie via enquêtes

Door het sturen van een enquête vragen wij aan vertrokken huurders of men problemen heeft ervaren in of om de verlaten woning. Ook vragen we of er tekortkomingen in de woning waren en hoe de woonomgeving werd ervaren etc. Op deze manier kunnen we inspelen op de behoeften die er spelen en kunnen we hier naar handelen. In 2012 gaan we een enquête houden onder al

44

onze huidige huurders. We horen graag wat er leeft, als er problemen zijn of als men ‘gewoon’ tevreden is!

Enquêtes onder nieuwe en vertrokken bewoners

De nieuwe huurders gaven ons een 7,8 als gemiddeld cijfer. Van vertrokken huurders willen wij ook graag hun ervaringen horen. Zij gaven ons cijfers die gemiddeld op 8,0 uitkomen. Mooie cijfers die ons vertellen dat de service die wij leveren van goede kwaliteit is. Het is prettig om te merken dat de bewoners onze inzet en betrokkenheid waarderen.

Enquêtes n.a.v. groot onderhoud

In 2011 is er een aantal groot onderhoudsprojecten uitgevoerd. In de Schoutstraat is een volledige buitenrenovatie uitgevoerd. Er zijn kozijnen vervangen, de gevels zijn aangepakt en de goten zijn vervangen. Helaas was de waardering voor de uitgevoerde renovatie niet heel hoog. Het gemiddelde cijfer was een 5,5. Waarbij wel opgemerkt moet worden dat de ene bewoner een 8 geeft en de andere bewoner een 3. De lagere cijfers hebben vooral te maken met de intensiteit van de verbouwing. Er gebeurt veel en het neemt redelijk veel tijd in beslag. Ook zijn de gevolgen voor de bewoners groot omdat zij veelal niet hun oude raambekleding terug konden plaatsen. Op Groenendael zijn de keukens vervangen. 70% van de enquêtes is retour gestuurd. Dit is een hoog aantal. Het gemiddelde cijfer komt uit op een 8. Een verbeterpunt dat hierbij naar voren komt is de communicatie naar de huurder toe. Bij de woningen aan de Goudplevier zijn eveneens de keukens vervangen. Het gemiddelde cijfer voor deze renovatie is een 8. Bewoners zijn vooral te spreken over de kwaliteit en snelheid van de werkzaamheden. Bij woningen aan de Van Dijksweg en de Aalbershof hebben we eveneens keukens vervangen. In totaal hebben wij 80% van de enquêtes retour gekregen waarbij het gemiddelde cijfer een 7,7 is. Als we in een of meerdere woningen groot onderhoud uitvoeren, komen de opzichter en de aannemer bijna dagelijks over de vloer. Uit eerdere enquêtes bleek dat huurders bewonersbegeleiding bij planmatig onderhoud op prijs stellen. We hebben daarom afgesproken dat naast de opzichter ook een medewerkster van de afdeling verhuur de huurder zal bezoeken. Tijdens dit bezoek komen alle facetten van de werkzaamheden aan de orde:

wat verdient aandacht, zijn er verbeterpunten, waar moeten we nog aandacht aan besteden? Deze bezoeken worden door de bewoners bijzonder op prijs gesteld.

Verbeteringen uit de enquêtes

De enquêtes uit 2011 tonen aan dat de communicatie door ons maar ook zeker door derden te wensen overlaat. Er zit een groot verschil in het ervaren van overlast door de verschillende leeftijdsgroepen. De jongere mensen vinden overlast bij onderhoudsprojecten niet heel vervelend, maar letten goed op afwerking. Bewoners die wat meer op leeftijd zijn, ervaren de overlast vaker als storend. Communicatie blijft een punt van aandacht.

Navraag afwikkeling reparaties

De meeste reparatieverzoeken geeft men telefonisch of via de balie aan ons door. Wij geven die reparatieverzoeken via een opdrachtbon door aan een aannemer of loodgieter met het verzoek het probleem te verhelpen. Zij geven ons door wanneer het werk gereed is en sturen een factuur. We vernemen niet van de huurder of de klacht naar tevredenheid is opgelost. Ook in 2011 hebben we weer een aantal bewoners gebeld en vragen gesteld over de uitvoering van de reparatie en hun tevredenheid. Hieruit bleek dat het herstel inderdaad was uitgevoerd, bijna altijd tot genoegen. Het is fijn om te merken dat dit goed verloopt en men niet weer hoeft te bellen, maar dat verzoeken netjes en tijdig worden afgehandeld.

Geschillencommissie

Met ingang van 1 januari 2009 zijn wij aangesloten bij de regionale klachtenadviescommissie. Deze commissie is opgericht door woningstichtingen SWZ, Openbaar Belang en deltaWonen uit Zwolle. Aansluiting bij deze commissie geeft een verbreding van de kennis en meer professionaliteit bij de eventuele geschillenbehandeling. De helft van het aantal leden wordt benoemd door de bewonersvertegenwoordigingen van de corporaties. De andere leden worden voorgedragen door de bestuurders van de corporaties. De Klachtenadviescommissie heeft in 2011 in totaal 23 Zwolse klachten ontvangen, waarvan zij zes klachten in behandeling heeft genomen en daarover advies heeft uitgebracht aan de directie. De Klachtenadviescommissie heeft de directie geadviseerd vijf klachten gegrond te verklaren. De directies van de corporaties hebben in deze gevallen het advies van de Klachtenadviescommissie overgenomen. Bij ons zijn geen klachten binnengekomen. Zodoende zijn er geen ‘IJsselmuidener’ zaken behandeld.

Beloningssysteem trouwe huurders

Wij hebben veel bewoners die al vele jaren van ons een woning huren. Als zij dan (vaak) noodgedwongen moeten verhuizen, willen wij hen niet met te veel werk opzadelen. Bewoners die langer dan 25 jaar hebben gehuurd in dezelfde woning, kunnen de woning verlaten zonder dat zij alles hoeven mee te nemen of op te ruimen. Vloerbedekking, overdadige tuininrichting e.d. mag men achterlaten. Wij zorgen ervoor dat het wordt afgevoerd. Wij zien dit als een waardering voor jarenlange trouwe huur en huurbetaling. Zo nemen we na een lange tijd op een goede manier afscheid.

Verbeteringen bij verhuizingen

Als mensen de sleutel van hun nieuwe woning ontvangen, gaat de opzichter mee naar de woning. Hij geeft ter plaatse uitleg over de woning en installaties en bekijkt met de nieuwe huurder of er nog zichtbare gebreken zijn. Als het antwoord daarop bevestigend is, zorgen we voor een snel herstel. Verder informeert hij of de woning technisch naar behoren is. Om de huurder op weg te helpen, ontvangt hij/zij bij de acceptatie van de woning een welkomstpakket, dat kan worden gebruikt voor de woning en de verhuizing.

Klantcontactpunt

Als huurders informatie willen over huurtoeslag kan men


45

bij ons terecht. Wij zijn een officieel Huurtoeslag informatiepunt. (HIP). Wij helpen bewoners met hun aanvraag voor huurtoeslag en verstrekken daar informatie over.

Asbest

Ons beleid bij het verwijderen van asbesthoudende producten is dat het er niet toe doet of de corporatie dan wel de huurder eigenaar is. De verwijderingskosten nemen wij altijd voor onze rekening vanwege het gevaar voor de gezondheid. Deskundige verwijdering door een gecertificeerd bedrijf is daarom noodzakelijk. In 2011 hebben wij 11 woningen gesaneerd. Daaraan besteedden wij € 20.675. De grootste post betrof een groot onderhoudsproject aan 8 woningen in de Schoutstraat. Daar is bijna € 17.000 uitgegeven aan asbestverwijdering in de woningen en de platte daken van de bergingen.

Keuzevrijheid voor bewoners

Beter Wonen biedt haar huurders veel keuzevrijheid. Op deze manier kan elke huurder van zijn of haar huis een thuis maken. De komende periode handhaven we dan ook onze woonwinkel, met keuze in keukens en sanitair, en de mogelijkheden voor zelf aangebrachte voorzieningen. Buiten de kernvoorraad bieden we een beperkt aantal woningen als Te Woon aan. Vanaf 2012 kunnen huurders zelf invloed uitoefenen op het moment waarop hun keuken en sanitair worden vervangen. Ook onderzoeken we in 2011 op welke manier we al tijdens het mutatieproces beter tegemoet kunnen komen aan de wensen van nieuwe huurders.

Lidmaatschap Icare

Bij de ledenvereniging van Icare kunnen mensen diensten afnemen voor hun eigen gemak. Daarbij valt te denken aan een klussenbus, een maaltijden-aan-huisservice, huishoudelijke hulpverlening, extra kraamzorg en vele andere diensten. Wij hebben onze huurders gratis lidmaatschap aangeboden. Zij kunnen zonder kosten of tegen een geringe vergoeding gebruik maken van de vele aanbiedingen die het leven voor een huurder prettiger maken. Wij hebben ervoor gekozen om niet iedereen automatisch lid te maken. Als men zelf bewust hiervoor kiest, zal men ook eerder gebruik maken van de diensten. Eind 2011 zijn 565 huurders ‘gratis’ lid. Dit is circa 57 procent. Wij blijven het lidmaatschap bij bestaande, maar vooral bij nieuwe huurders onder de aandacht brengen. De overeenkomst liep tot eind 2011, maar is stilzwijgend verlengd tot eind 2013.

Onderhoudsfonds kleine gebreken

Onze huurders kunnen tegen een geringe vergoeding

46

lid worden van het Onderhoudsfonds kleine gebreken. Hiermee worden diverse zaken afgedekt die vallen onder het ‘huurdersonderhoud’. Tegen een maandelijkse vergoeding van € 4,25 voeren wij dat voor hen uit. Van onze huurders maakt 82 procent gebruik van dit fonds. Een teken dat het fonds beslist in een behoefte voorziet.

ZAV-beleid

Wij stimuleren de huurders om zelf zaken aan de woning ten positieve te veranderen. Men mag bijna alles doen, maar dan wel onder bepaalde voorwaarden. Die staan beschreven in onze brochure ‘Zelf Aangebrachte Voorzieningen’. In deze brochure staat precies onder welke voorwaarden iets in of aan de woning mag worden veranderd. Ook een vergoeding is in sommige gevallen mogelijk. Als bewoners vooraf een aanvraag indienen, geven wij bij onze toestemming ook aan op welke vergoeding eventueel gerekend mag worden.

Woonenergie

Met Woonenergie hebben wij een samenwerkingovereenkomst getekend om onze huurders te laten profiteren van zo gunstig mogelijke tarieven voor de afname van stroom en gas.

Glasverzekering

Voor alle woningen uit ons bezit hebben we een collectieve glasverzekering afgesloten. Risico’s als ruitbreuk, maar ook lekke ramen zijn verzekerd. De kosten voor deze verzekering nemen wij voor onze rekening. Dit is een extra service naar onze bewoners.

‘Te Woon’

De woningen in Wilsum en Zalk zijn volgens het ‘Te Woon’-principe aan starters aangeboden. Dit betekent dat kandidaten zelf konden aangeven of ze de woning wilden kopen of huren. Van de negen kandidaten heeft één besloten de woning te kopen. De overige acht wilden ‘gewoon’ huren. In 2012 gaan we evalueren of we aan onze doelstelling hebben voldaan en of we in de toekomst nog meer van dit principe gebruik gaan maken. De oplevering van deze woningen vindt in 2012 plaats.

Geriefsverbeteringen

Als een woning door verhuizing vrijkomt, hebben we het afgelopen jaar bekeken of het mogelijk is om geriefsverbeteringen en eventueel energiebesparende voorzieningen aan te brengen. Enkele voorbeelden zijn: een klokthermostaat, daken/of vloerisolatie of isolerende beglazing. Als de vertrekkende huurder in de voorgaande jaren niet heeft deelgenomen aan groot onderhoud,

wordt bij verhuizing de keuken en/of douche/toilet vervangen. De woning wordt daarmee behoorlijk opgeplust.

Keuzemogelijkheden

Hoe leuk is het als je als huurder zelf de keuzes mag maken voor je keuken, toilet en badkamer? Vanaf begin 2009 beschikken wij over een moderne woonwinkel. In deze woonwinkel gaat een verhuurmedewerker samen met de huurder de mogelijkheden voor de woning bekijken. De mogelijkheden voor een huurder richten zich vooral op vrijheid in bladkeuze, keukenkastjes, tegels en panelen. Ook worden extra’s aangeboden zoals een afzuigkap, gaskookplaat of vaatwasser en tegenwoordig zelfs een combimagnetron, koelkast of koel/vriescombinatie. Dit kan voor een maximale huurverhoging van € 20 per maand of tegen contante betaling.

Enquête

In de laatste vier maanden van 2011 hebben we een enquête aan nieuwe huurders uitgereikt. Doel van de enquête is om huurders aan te laten geven welke wensen en/of aanpassingen zij graag in hun nieuwe woning willen zien. Daarnaast wordt er gevraagd naar de mogelijkheden van isolerende maatregelen. De evaluatie van de enquête zal in 2012 plaastvinden.

Geschikte huisvesting voor senioren

Steeds meer senioren blijven in hun eigen woning wonen. Ook als ze zorg nodig hebben. Belangrijkste taak op dit gebied van Beter Wonen is het realiseren van geschikte woningen voor deze doelgroep. De nultredenwoningen die daarvoor nodig zijn, realiseren we bij voorkeur in de nieuwbouwopgave. Daarnaast bieden we waar mogelijk

(technisch en financieel) maatwerk aan huurders die specifieke voorzieningen nodig hebben. Uitgangspunt daarbij is dat Beter Wonen zorg in de woning mogelijk maakt. Het leveren van zorg laten wij over aan zorginstellingen.

Senioren

Senioren omschrijven wij als personen van 55 jaar en ouder. Per 31 december 2011 staan ruim 5.800 personen ingeschreven in deze categorie. Het percentage senioren is 23%. In 2011 hebben wij 41 woningen aan senioren verhuurd. In 2011 hebben we de nieuwbouw gerealiseerd van het project Maarlenhof. In dit project hebben we naast een zorggedeelte voor Stichting IJsselheem onder andere 25 huurappartementen gerealiseerd. De toewijzing van de huurappartementen heeft plaatsgevonden aan woningzoekenden met een zorgindicatie. Voor de huurders is het mogelijk om gebruik te maken van de faciliteiten van Stichting IJsselheem. Dit betekent dat ze in het restaurant een kop koffie kunnen drinken, bij de kapper het haar kunnen laten knippen en dat zorg vanuit de zorginstelling kan worden aangeboden. Op deze manier bieden we de huurders maatwerk door ze specifieke voorzieningen aan te bieden. Naast de realisatie van het project Maarlenhof hebben we het project Kulturhus gerealiseerd. In het Kulturhus is een mix ontstaan van huur- en koopappartementen, dependances van kinderopvang, een openbare basisschool, sociaal en cultureel werk, een speel-o-theek, een muziekschool, JGZ, een apotheek en een ruimte voor huisartsen en fysiotherapie. Op deze manier voorzien we IJsselmuiden van een gebouw waar veel verschillende faciliteiten in zijn ondergebracht.

Oppluspakket voor veiliger wonen

Met het oppluspakket voor WMO-aanpassingen willen we graag dat ouderen veiliger en langer zelfstandig in hun woning kunnen blijven wonen. Het oppluspakket, dat gericht is op het voorkomen van ongevallen, bestaat onder andere uit het aanbrengen van beugels, een extra trapleuning, een verhoogde toiletpot, een antislipvloer, een thermostatische douchemengkraan, seniorenslot enz. In 2011 is in totaal € 35.775 besteed en konden wij 80 huurders van dienst zijn. Van de 25 nieuwbouwwoningen aan de Schepenenstraat die wij in 2011 opleverden hebben 21 huurders om aanpassingen in hun woning gevraagd. In totaal hebben we bij deze woningen € 13.450 besteed.


47

48

6

Woningzoekenden vinden een huis Kernvoorraad afstemmen op omvang primaire doelgroep

Onze primaire doelgroep wordt geraakt door de economische crisis/bezuinigingen. Daarom houden we extra goed in de gaten hoe de omvang van de groep – die sociale huisvesting nodig heeft – zich ontwikkelt. We willen de kernvoorraad op peil houden. Dit doen we onder andere door het aantal reacties op de verschillende typen woningen goed te monitoren. Wij doen dit samen met andere corporaties en de gemeente. Indien nodig stellen we ons strategisch voorraadbeleid bij en ontwikkelen we aanvullende plannen om aan de woningbehoefte van deze groep tegemoet te komen.

Naar een nieuw, regionaal systeem

Zowel in Zwolle als in Kampen waren geluiden te horen dat men niet tevreden was over het bestaande woonruimteverdelingssysteem. Het gaf niet voldoende informatie en Woningzoekenden

was niet erg klantgericht. Om die reden is in 2010 besloten een onderzoek in te stellen om tot een regionaal aanbod van huurwoningen te komen. Dit heeft geleid tot een samensmelting van de woningmarkten Zwolle en Kampen. Het nieuwe systeem is in mei 2011 ‘live’ gegaan. Het is uiterst klantvriendelijk opgezet en voor de klant ‘op maat’ gemaakt. Men kan de interesse via de computer voor een bepaalde kern of wijk opgeven. Bij het vrijkomen van die woningen krijgt de ingeschrevene van ons een ‘tipbericht’ via de mail, zodat hij/zij op dat aanbod kan reageren. Ook kan men kiezen voor de wensmodule waar de toewijzing gebeurt op basis van het aantal bijeengespaarde punten. In de spoedmodule wordt via loting bepaald welke kandidaat de woning toegewezen krijgt. Voor de deelnemende corporaties betekent het dat veel inzicht verkregen wordt in het zoekgedrag en kennis van markt en klant. De gemeenten Zwolle en Kampen hebben met deze samenvoeging ingestemd.

Wachttijd vanaf moment van inschrijving in jaren 2010 2011

Wachttijd o.b.v. reactieduur in jaren 2010 2011

< 26 jaar

3,5

2,7

0,7

0,9

26 – 35 jaar

5,0

4,5

0,3

0,8

36 – 54 jaar

3,7

5,0

2,9

2,5

55 – 75 jaar

8,1

9,2

1,6

3,0

> 75 jaar

5,7

8,8

1,2

1,9

Totaal gemiddeld

5,2

6,0

1,4

1,8


49

Veel ingeschrevenen, vooral senioren, kun je benoemen als ‘indekkers’. Men gaat punten sparen voor het geval dat.…. Anderen zijn de zogenaamde ‘woonwenszoekers’. Dat zijn kandidaten die zich alleen focussen op die ene, specifieke woning ‘die misschien nog wel eens vrijkomt’. Uit bovenstaande tabel constateren we dat starters en jongeren tot 35 jaar, een minder kritisch publiek, gemiddeld binnen twaalf maanden een woning kunnen betrekken, maar dat kritische woningzoekenden langer moeten wachten.

Acties om de wachttijd te verminderen

Om de wachttijd voor woningzoekenden terug te brengen, is een aantal acties in gang gezet: • In 2011 zijn 43 appartementen opgeleverd. In het Kulturhus zijn negen woningen toegewezen aan huurders uit ons bestaande bezit. Dit gaf meer doorstroming onder vooral starters. • In Wilsum en Zalk worden momenteel negen woningen gebouwd. Deze zijn in 2011 toegewezen aan starters en geaccepteerd. • Samen met collega-corporaties uit Kampen en Zwolle hebben we een andere systematiek van woonruimteverdeling in de markt gezet. Opzet hiervan is om de woningzoekende zo efficiënt mogelijk te kunnen helpen. In de wensmodule spaart men punten en wacht men geduldig op de gewenste woning. In de spoedmodule worden woningen verloot en maken mensen bij veel reageren meer kans om sneller geholpen te worden. Dit geeft de minder kritische woningzoekende een grote kans op succes. • Door de introductie van een nieuw woonruimteverdeelsysteem is ook het oude bestand opgeschoond. Dit had tot gevolg dat veel ‘spook’woningzoekenden verdwenen zijn. Ook dubbele inschrijvingen zijn gevonden.

Over woningzoekenden en huren nog het volgende Hulpverlening

Omdat het nieuwe systeem uitsluitend via de computer en internet werkt, hebben wij vele ‘digibeten’ geholpen. Gedurende vele weken hebben wij woningzoekenden ontvangen, hen uitleg gegeven en gezorgd dat hun inschrijving niet zou vervallen. Wij hebben hen uitgelegd hoe men kan verlengen en hoe men kan reageren via de computer. Dit lijkt bij veel ouderen (of hun reagerende kinderen) geen belemmering meer te zijn.

50

Aanbodmodel

Beter Wonen maakt bij het aanbieden van huurwoningen gebruik van het aanbodmodel. Dit betekent dat wij huurwoningen adverteren via de website. Belangstellenden kunnen via internet zo hun voorkeur kenbaar maken. In de Wensmodule nodigen wij de persoon uit die het langst staat ingeschreven en gaan daarmee in gesprek. Als aan de voorwaarden wordt voldaan, krijgt hij of zij de woning aangeboden. Als er bijzondere voorwaarden van toepassing zijn, wordt dat vooraf in de advertentie kenbaar gemaakt. Voorwaarden waarom wij mensen zouden kunnen weigeren is een huurachterstand of dat ze overlast veroorzaken bij een andere verhuurder. Ook de inkomensregels van Europa vormen soms een belemmering voor toewijzing.

Analyse nieuw Woonruimteverdeelsysteem

Op 24 mei 2011 zijn we ‘live’ gegaan met het nieuwe model. Het is een regionaal systeem, aangezien nu niet alleen Kampen meedoet, maar ook Zwolle. Dit betekent dat ‘onze’ ingeschrevenen nu ook in Zwolle met hun opgebouwde punten mogen reageren. Maar andersom geldt natuurlijk ook dat Zwollenaren hun blik verruimen naar de regio Kampen/IJsselmuiden. Sinds de introductie van de nieuwe site www.dewoningzoeker.nl heeft dit al ruim 694.000 bezoekers opgeleverd. Hiervan kwam 56% uit Zwolle en Kampen. 44% kwam dus van buiten deze regio. Aangezien Zwolle een grote studentenstad is, is het waarschijnlijk dat de vele nieuwe studenten, die zoekende zijn, een groot deel vormen van die 44%. De gemiddelde tijd die een bezoeker doorbracht op de site was ruim zes minuten; daarin bezoekt men gemiddeld 10 pagina’s per bezoek.

Meer of minder woningzoekenden

Bij de start van de samenvoeging stonden in Kampen/ IJsselmuiden ruim 8.400 mensen ingeschreven. In Zwolle waren dat er ruim 20.000. Tussen mei en december hebben zich 8.000 mensen ingeschreven. Ruim 1.000 mensen hebben een woning geaccepteerd. Ruim 10.000 mensen hebben hun inschrijving niet verlengd of zich bewust uitgeschreven. Dit aantal is lager dan de landelijke trend waarbij nagenoeg de helft de inschrijving niet verlengt. Per saldo is het aantal ingeschreven dus van ruim 28.000 gedaald naar 25.041 per eind 2011.

Huishoudgrootte

De huishoudgrootte van de woningzoekenden is per 31 december 2011 als volgt opgebouwd:

Verschillende modules

Binnen het nieuwe systeem zijn vier modules te onderscheiden: • Spoedmodule: verloting van woningen, waardoor iedereen snel voor een woning in aanmerking kan komen ongeacht de inschrijfduur. • Wensmodule: woningen worden toegewezen aan mensen met de langste inschrijfduur. Zij reageren op woningen die zoveel mogelijk aan hun woonwensen voldoen. • Vrije Sectormodule: dit betreft woningen met een huurprijs boven € 650. Deze worden toegewezen aan personen met een inkomen hoger dan € 33.614. Wij hanteren een grens van € 570 om mensen met een hoger inkomen meer kans te geven. • Bemiddelingsmodule: woningen worden toegewezen aan mensen die niet zelf kunnen reageren of zijn aangewezen op een zeer specifieke woning. Dit betreft bijvoorbeeld personen die vanuit een instelling (begeleide) woonruimte zoeken of asielzoekers. De oorspronkelijke doelstelling van de spoedmodule was dat 66% van de spoedzoekers binnen zes maanden aan een woning is geholpen. Er moet dan wel minimaal twee maal per week worden gereageerd op een woning in de spoedmodule. Om dit te realiseren is bepaald dat eenderde van het aantal beschikbare woningen in de spoedmodule moet worden geplaatst. Op basis van het aantal reacties, het aantal woningzoekenden en de beschikbare woningen was de slagingskans per eind 2011 35%. De slaagkans is op te hogen door meer te reageren.

Huishoudgrootte

Aantal

Percentage

1 persoon

12.946

51

2 personen

8.222

32

3 en 4 personen

3.927

15

546

2

25.041

100

5 en meer personen Totaal

Alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens maken evenals vorig jaar samen 83% van de woningzoekenden uit.

Leeftijd woningzoekenden

De leeftijdsopbouw van de woningzoekenden is: Leeftijd

Aantal

Percentage

t/m 22 jaar

4.283

17

23 t/m 54 jaar

14.931

60

55 t/m 64 jaar

2.761

11

65 t/m 74 jaar

2.092

8

974

4

25.041

100

75 jaar en ouder Totaal

Bijna een kwart van onze woningzoekenden is ouder dan 55 jaar. Velen dekken zich in en staan alvast ingeschreven. De middenklasse van 23 tot 54 jaar is ook goed vertegenwoordigd. Van de ingeschrevenen komt 86% uit de provincie Overijssel Een actieve woningzoekende is iemand die in een jaar minimaal één reactie heeft geplaatst. Over 2011 waren 9.018 mensen actief op zoek naar een woning.


51

Nieuwe verhuringen

In 2011 hebben wij 96 nieuwe huurovereenkomsten afgesloten. In 2010 waren dat er ‘slechts’ 59. Ook zijn er in 2011 25 zorgappartementen in de nieuwe Maarlenhof opgeleverd en 18 appartementen in het Kulturhus. Hierdoor kon een aantal zittende huurders doorstromen. Door deze doorstroming ontstond ook een hoger aantal mutaties. In 2011 verhuisde 46% van onze nieuwe bewoners binnen IJsselmuiden. Uit Kampen kwamen 13%, 6% uit Zwolle en 35% uit de rest van Nederland. Van onze huurders die vertrokken ging 24 procent naar een koopwoning en 59 procent naar een andere huurwoning. De verhuisstroom van en naar Kampen blijft redelijk in evenwicht. Onze huurders vertrokken voor 55% naar een woning in IJsselmuiden, 14% ging naar Kampen, 2% naar Zwolle en 27% naar een andere plaats.

Algehele acceptatiegraad

Aangezien het nieuwe systeem per mei 2011 actief werd, is nog niet voor het gehele jaar een betrouwbaar cijfer weer te geven. Over de actieve periode van mei tot en met december is het volgende te melden. Toewijzingsmodel

Aantal aanbiedingen

Aantal geslaagde huishoudens

Acceptatie-graad

540

Gemiddeld aantal aanbiedingen per verhuring 2,22

Wensmodule

1.197

Spoedmodule

533

308

1,73

58%

Vrije Sectormodule

189

44

4,30

23%

Bemiddelingsmodule

133

125

1,06

94%

1.017

2,02

50%

2.052

45%

Uit bovenstaande tabel, die geldt voor de hele regio, blijkt dat men vaak een woning weigert en wij dus meer dan eenmaal iemand moeten uitnodigen. Vooral een acceptatiegraad van slechts 50% geeft te denken. Daarom zal in 2012 bekeken moeten worden hoe dit te vermeerderen is.

Gemiddeld aantal reacties per verhuurde woning Toewijzingsmodel Wensmodule

Aantal nieuw verhuurde woningen 540

Aantal reacties

Reactiegraad

48.300

89

Spoedmodule

308

46.330

150

Vrije Sectormodule

44

1.339

30

Bemiddelingsmodule

125 95.969

94

1.017

Uit bovenstaande tabel blijkt dat de Spoedmodule een module is die veel reacties oplevert. Gemiddeld 150 reacties op een woning, is voor ons een hoog gemiddelde. De vraag om op korte termijn een woning te krijgen is dus groot.

52

Overzicht gemiddelde reacties

Het gemiddelde aantal reacties op woningen in IJsselmuiden is het afgelopen jaar gestegen naar 29 per woning. Het verloop van de vraag naar huurwoningen kan uit de volgende tabel met de gemiddelde reactie per woningtype worden afgelezen. Woningtype

Aantal advertenties

2011

Gem. aantal reacties

Aantal advertenties

2010


Aantal advertenties

2009


Flatwoningen

14

46

20

28

15

27

HAT-woningen

1

60

3

25

4

23

Appartementen

1

43

Seniorenwoningen

16

18

6

15

14

10

Seniorenwoningen met lift

18

10

7

12

6

11

Seniorenwoningen zonder lift

2

4

0

0

0

0

Portieketagewoningen 2 woonlagen

11

39

6

31

13

24

Eengezinswoningen

33

34

10

31

18

35

Totalen en gemiddeld aantal

96

29

52

25

70

23

Bij deze gegevens moet wel in acht worden genomen dat bij meerdere advertenties voorwaarden worden geplaatst, waardoor menig woningzoekende niet reageert.

Inkomensverantwoording

Om een woning te mogen toewijzen, moet de corporatie er zich naar redelijkheid van vergewissen welk gezamenlijk verzamelinkomen de nieuwe huurders naar schatting zullen genieten in het jaar van aanvang van het huurcontract. Bij het toewijzingsgesprek wordt het verzamelinkomen getoetst op basis van een belastingaangifte of jaaropgaves. Voor 2011 geldt als toetsingsinkomen € 33.614. Om voor een huurwoning onder de € 570 in aanmerking te komen mag het inkomen niet hoger zijn dan dit bedrag. Mensen met een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000 mogen op basis van zelf geformuleerde richtlijnen een woning huren tussen de € 570,00 en € 652,52. Personen met een inkomen hoger dan € 43.000 zijn aangewezen op de vrije sector met een huurprijs boven de € 652,52. Deze Europese regel laat aan de corporaties een marge van 10% om hiervan af te wijken.

De Europese regel geldt voor inkomens tot € 33.614. Aangezien wij voor huurders met een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000 een eigen uitzondering hebben gemaakt, hebben wij bewust verhuurd aan mensen in die marge. In totaal hebben wij voor 6% woningen verhuurd aan mensen die niet voldoen aan de Europese richtlijn. Andere redenen zijn: medische noodzaak om met een hoger inkomen te verhuizen of urgenties.

Primaire doelgroep

Personen die niet zelf een huis kunnen kopen in verband met ontoereikende financiële middelen:daarvoor willen wij ons als sociale verhuurder blijven inzetten. Ook zetten wij ons in voor woningzoekenden die een aangepaste woning moeten hebben in verband met bijvoorbeeld een handicap of een andere beperking. Tot onze primaire doelgroep behoren verder asielzoekers en cliënten die onder ‘begeleid wonen projecten’ vallen.


53

Inkomens versus huurklassen in 2011

Onderstaand ziet u een overzicht van het type huishouden, de inkomens en huurprijsklassen, geselecteerd uit de toewijzingsgegevens. Huurgrenzen 2011

<= € 361,66

> € 361,66 en <= 517,64

> 517,64

Totalen

Eenpersoonshuishoudens < 65 jaar, inkomen <= € 21.625

3

11

6

20

< 65 jaar, inkomen > € 21.625

0

10

7

17

>= 65 jaar, inkomen <= € 20.325

0

14

13

27

>= 65 jaar, inkomen > € 20.325

0

0

3

3

Totaal eenpersoonshuishoudens

3

35

29

67

Tweepersoonshuishoudens < 65 jaar, inkomen <= € 29.350

1

10

3

14

< 65 jaar, inkomen > € 29.350

0

2

5

7

>= 65 jaar, inkomen <= € 27.750

0

5

18

23

>= 65 jaar, inkomen > € 27.750

0

1

10

11

1

18

36

55

0

8

3

11

Totaal tweepersoonshuishoudens

Drie- en meerpersoonshuishoudens < 65 jaar, inkomen <= € 29.350

< 65 jaar, inkomen > € 29.350

0

3

3

6

>= 65 jaar, inkomen <= € 27.750

0

0

0

0

>= 65 jaar, inkomen > € 27.750

0

0

0

0

Totaal drie- en meerpersoonshuishoudens

0

11

6

17

Totaal huishoudens

4

64

71

139

Over bovenstaande gegevens kunnen we verder nog melden dat van de 139 nieuwe bewoners acht een inkomen hadden boven de grens van € 33.614. Dit is zes procent van het totaal. Het zal duidelijk zijn dat we in 2012 de vinger goed aan de ‘inkomenspols’ blijven houden om de toegestane tien procent niet te overschrijden.

Mutaties en acceptatiegraad

In 2011 zijn 96 woningen leeggekomen en ook weer opnieuw verhuurd. Bij 26 woningen werd 50 keer een aanbod geweigerd. Dus 73 procent werd direct geaccepteerd. De overige 27 procent werd na meerdere aanbiedingen toch binnen een maand meestal verhuurd. Vaak lag de reden van afwijzing in de persoonlijke sfeer of men constateerde dat de toegewezen woning toch niet aan het verwachtingspatroon voldeed. Negen maal hebben wij geen aanbod gedaan in verband met een te hoog inkomen.

Mutatiegraad over de afgelopen jaren

54

2011

2010

2009

2008

2007

9,9

6,0

8,1

8,2

8,8

Statushouders

Vanuit de overheid krijgt de gemeente Kampen de taak opgelegd om asielzoekers te huisvesten. De gemeente beschikt zelf niet over woningen en legt de taakstelling neer bij de corporaties. Op ambtelijk niveau vindt hierover regelmatig overleg plaats hoe we het beste deze invulling gestalte kunnen geven. Ook Cares (vluchtelingenwerk) is daarbij aanwezig. Een groot probleem zit echter hierin, dat wij de woningen wel beschikbaar stellen, maar dat vergunninghouders vaak niet in deze regio willen wonen. Dat zorgt voor blijvende achterstanden. Begin 2011 was er achterstand in te huisvesten asielzoekers van acht personen. Totaal te huisvesten asielzoekers in 2011 30 personen. Hoewel de corporaties 24 personen aan een woning hielp, bedroeg de achterstand eind 2011 14 personen.

Aandacht voor starters

Starters wachten lang voordat ze een woning in IJsselmuiden kunnen betrekken. Beter Wonen draagt op twee manieren extra bij om meer woningen voor starters beschikbaar te krijgen. Binnen de huurvoorraad kijken we naar de beschikbaarheid van goedkope huurwoningen. In de uitwerking van het huurbeleid zorgen we ervoor dat er voldoende woningen beschikbaar blijven tot de aftoppingsgrens van de doelgroep tot 23 jaar. Bij verkoop van woningen bieden we die als eerste aan onze huurders aan. Daardoor geven we koopstarters de kans om te kopen en daarmee bevorderen we de doorstroming in de huursector enigszins.

Jongeren

In de categorie jongeren tot 23 jaar staan per 31 december 2011 4.283 personen ingeschreven. Dit is een percentage van 17%. Dit betreft voor een groot gedeelte studenten. Wij hebben geen kamerverhuur, maar zien dat ook studenten op onze (flat)woningen reageren aangezien zij met huurtoeslag hierin een betaalbaar alternatief vinden ten opzichte van kamerhuur in Zwolle en Kampen. Naast de toewijzing van woningen aan jongeren tot 23 jaar bieden we te verkopen huurwoningen in eerste instantie aan huurders aan. In 2011 hebben we in totaal zes huurwoningen verkocht waarvan drie woningen boven ons voormalige kantoorpand. Van de overige drie woningen is één woning aan een huurder verkocht. De nieuwbouwwoningen voor de projecten in Zalk en Wilsum hebben we als eerste aangeboden aan starters op de woningmarkt. Daarbij hebben de kandidaten zelf kunnen aangeven of ze de woning willen huren of kopen. Eén kandidaat heeft besloten om de woning te kopen volgens het “Te Woon-principe”. De overige woningen worden verhuurd. Op deze manier proberen we de starters een mogelijkheid te geven op de woningmarkt.

Nieuwbouw van sociale huurwoningen

Beter Wonen wil de gemeentelijke ambitie op het gebied van de bouwproductie voor zover mogelijk ondersteunen. De financiële en organisatorische haalbaarheid van deze ambities gaan we in de komende tijd verder onderzoeken. Gezien de beschikbare bouwlocaties en de bouwproductie van de afgelopen jaren stellen we overigens wel vraagtekens bij de realiseerbaarheid van de ambitie van het gemeentebestuur.

In de prestatieafspraken tussen corporaties en de gemeente Kampen zijn afspraken gemaakt over de bouwproductie in de komende jaren. Dit is een ambitieus aantal van te realiseren woningen. Gezien de huidige economische crisis is het een ‘must’ om vooraf een haalbaarheidsonderzoek te verrichten naar de mogelijkheden van exploitatie, verhuur, toewijzing etc. In het verleden waren we er zeker van dat we alle woningen gingen verhuren. Dat wordt nu een ander verhaal. Toch blijven we met de gemeente Kampen in gesprek om over beschikbare locaties te praten. Het project Paalkamp is een langdurig project. Al gedurende jaren proberen we met de projectontwikkelaar en de gemeente Kampen tot overeenstemming te komen over de locatie. In 2011 hebben we opnieuw een vervolg aan dit project gegeven. We zijn hoopvol gestemd dat we in 2012 tot een afstemming met beide partijen kunnen komen. Het project Paalkamp wordt voortgezet in het project Het Meer. Het is de bedoeling om met de gemeente Kampen afspraken te maken over de bouw van in totaal 60 woningen, verdeeld over twee fasen. Het project Slenke Es verloopt ook langer dan we ons vooraf hadden gerealiseerd. De exploitatie van de grond is een financiële kwestie tussen de projectontwikkelaar en de gemeente Kampen. In de afgelopen jaren is er weinig vooruitgang geboekt. Door de gemeente Kampen zijn we benaderd om woningen te realiseren in het plan De Erven in Kampen. Collega-corporatie deltaWonen heeft aangegeven hier geen woningen te willen realiseren. De gemeente heeft ons toen verzocht om dit voor onze rekening te nemen. In 2011 zijn we gestart met een haalbaarheidsonderzoek; in 2012 zal hierover definitieve besluitvorming plaatsvinden. Met Tuincentrum Koster hebben we een intentieovereenkomst afgesloten voor aankoop van een strook grond. In eerste instantie was het de bedoeling om met de J.P. van den Bent-stichting overeenstemming te bereiken over de afname van aangepaste appartementen. Dit is helaas niet gelukt aangezien zij voor een korte huurperiode willen huren. Dit is voor ons te risicovol, omdat we dan eventueel geconfronteerd worden met volledig aangepaste woningen en geen passende huurder. Met de gemeente Kampen zijn we in overleg om het bestemmingsplan aan te passen op voor ons specifieke onderdelen. Wij denken met name aan het aantal woningen en de huurprijzen.


55

56

7

Zorginstellingen onder dak Faciliteren van vastgoed zonder zorg

Aanvragen van zorginstellingen voor het faciliteren van vastgoed komen we zoveel mogelijk tegemoet. We kunnen bestaande woningen ter beschikking stellen voor het huisvesten van cliënten. Voorwaarde hierbij is dat andere doelgroepen daardoor niet in de knel mogen komen. Ook door middel van nieuwbouw kunnen we vragen van zorginstellingen faciliteren. Uitgangspunt is dat Beter Wonen zorg mogelijk maakt. Het verlenen van zorg laten wij aan de zorginstellingen over. Het realiseren van zorgvastgoed is risicovol. Daarom doen we dit alleen wanneer we het vastgoed voor een termijn van ten minste 15 jaar ineens kunnen verhuren. Ook bouwen we flexibel zodat vastgoed eventueel ook voor andere doelgroepen kan worden ingezet.

In 2011 zijn er diverse gesprekken gevoerd met zorginstellingen over huisvesting van eventuele cliënten en een samenwerking op dit gebied. De eerste gesprekken zijn hoopvol geweest met zowel Stichting Philadelphia als de J.P. van den Bent-stichting. Bij het bespreken van het project op detailniveau stuiten we op een aantal bezwaren. De zorginstellingen willen aangepast bouwen, wat kostenverhogend voor ons is. Daarnaast willen ze een minimale huurtermijn, zodat na einde exploitatie het risico bij ons ligt. Op deze manier heeft het voor ons geen zin om voor de zorginstellingen woningen te realiseren.


57

58

8

Een leefbare maatschappij Betaalbare huren

We maken ons sterk voor betaalbare woonlasten. De huurprijs is daarvan een belangrijk onderdeel. Conform ons strategisch voorraadbeleid vragen wij een gemiddelde huur van 71% van de maximaal redelijke huur.

Strategisch Voorraad Beleid

Bij de uitwerking van het Strategisch Voorraad Beleid (SVB) in 2010 is bekeken of delen van ons woningbezit een andere bestemming konden krijgen. Anders gezegd: kunnen woningen voor senioren die bij deze groep minder in trek zijn, gelabeld worden als woningen voor starters? Hierin zijn we geslaagd. We hebben van alle woningen de labeling van de doelgroep beoordeeld en wijzigingen waar nodig doorgevoerd. Op deze manier proberen wij de keuzevrijheid te bevorderen en het aanbod te verbreden. Veel woningen zijn nu gelabeld zonder ‘specifieke doelgroep’. Deze woningen zijn bereikbaar voor zowel oud als jong, één- of meerpersoonshuishouden. In 2011 zijn we gestart met een actualisatie van het strategisch voorraad beleid. Samen met Atrive hebben we een nieuw plan opgesteld. In 2012 zal hierover definitieve besluitvorming plaatsvinden.

Huurverhoging en bezwaren

Per 1 juli 2011 is de jaarlijkse huuraanpassing doorgevoerd. Als men het er niet mee eens is, kan men bezwaar maken. Dit heeft niemand gedaan. Ook om andere, vaak onderhoudstechnische redenen, zijn in 2011 geen bezwaren ingediend.

Huurachterstand

De totale huurachterstand bedraagt per 31 december 2011 € 11.589. Dat is 0,2 procent van de jaarhuur. Gelukkig is de achterstand overzichtelijk aangezien het 21 huurders betreft, waarvan er drie een achterstand van maximaal drie maanden hebben. Zaak blijft wel om er kort op te blijven, voor hun eigen behoud en voor onze achterstand. We signaleren wel dat men steeds moeilijker tegenslagen kan opvangen en dat dan toch eerder de huur wordt teruggehaald door de bank of door de huurder steeds later wordt voldaan.

Huurachterstanden (in €) Huurachterstand per Bedrag actieve huurders

30-04 2011 5.276

31-08 2011 8.725

31-12 2011 10.382

Aantal actieve huurders

13

18

21

96

157

1.207

Bedrag Vertrokken huurders

Toelichting huurachterstanden actieve contracten per 31 december 2011 (in €) Bedrag

Aantal

1 maand t/m 2 maanden

3.281

5

2 maanden t/m 3 maanden

3.618

3

tot en met 1 maand

3.483

13

3 maanden t/m 4 maanden 4 maanden t/m 5 maanden 5 maanden t/m 6 maanden Meer dan 6 maanden


59

Ontruimen? Liever niet

In 2011 hebben wij de huurachterstand zien toenemen. Is het de eurocrisis of blijkt het verlies van werk moeilijker op te vangen? Feit blijft dat wij proberen om ontruimingen zoveel mogelijk te voorkomen. Als sprake is van huurachterstand wijzen wij onze huurders er op dat een regeling bij een betalingsachterstand altijd mogelijk is. Wij gaan in gesprek met de huurder. De eerste reactie die huurders met huurachterstand van ons krijgen is een schriftelijke aanmaning. Indien men hierop niet voldoende reageert, krijgt men na één week een tweede aanmaning. Daarna proberen we telefonisch contact op te nemen of nodigen mensen uit voor een gesprek. Samen proberen we dan te kijken wat de oorzaak is en hoe daar uit te komen is. Indien nodig verwijzen we door naar hulpverleningsinstanties. Het afleggen van een huisbezoek behoort ook tot de mogelijkheden. Het terugdringen van de huurachterstand is niet alleen in het belang van de huurder, maar ook van ons. In 2011 hebben wij gelukkig niemand hoeven ontruimen.

Huurprijzen woningen

In het volgende overzicht is zichtbaar hoeveel woningen in het segment goedkoop, betaalbaar en duur vallen.

Wij hebben slechts vier woningen boven de huurtoeslaggrens. Voor deze woningen is dus geen huurtoeslag mogelijk. Per ultimo 2011 krijgt 18 procent van onze huishoudens huurtoeslag. Dat zijn in totaal 200 huishoudens. Ten opzichte van 2010 is dit een daling met tien huishoudens. De al jaren in gang gezette trend dat steeds minder huishoudens een beroep doen op huurtoeslag, is hiermee weer bevestigd.

Duurzaamheid en energiebesparing

Vanuit onze maatschappelijke verantwoordelijkheid vinden wij het belangrijk om een substantiële bijdrage te leveren aan een duurzame samenleving, onder andere door vermindering van CO2-uitstoot. De komende jaren blijven wij daarom werken aan energiebeleid binnen ons woningbestand. Wij streven naar een energielabel C of hoger. Wij plannen deze maatregelen zo effectief mogelijk in, op basis van het restant levensduur en het planmatig onderhoud. Dit is verwoord in ons strategisch voorraadbeleid. Hiermee dragen we niet alleen ons steentje bij aan het milieu, maar spelen ook in op de betaalbaarheid van het wonen, ook wanneer de kosten voor energie gaan toenemen. Voor energiebesparende maatregelen hebben we een bedrag van 1,9 miljoen euro vrijgemaakt voor de komende tien jaar.

Segment

Aantallen per 30-06-2011

Goedkoop

tot € 361,66

157 (= 16%)

128 (= 12%)

Betaalbaar

€ 361,66 - € 554,76

799 (=82%)

891 (= 83%)

Duur

Meer dan € 554,76

23 (= 2%)

48 (= 5%)

Huurprijs bij mutatie opnieuw bepalen

Als een woning vrijkomt wordt bekeken of de huidige huurprijs voldoende is. Ook worden de meeste woningen behoorlijk gerenoveerd en voorzien van extra isolerende maatregelen. Deze extra kosten worden doorberekend en hebben een hogere huurprijs tot gevolg. De gewenste huur is per woning vastgesteld op basis van een percentage van de maximaal redelijke huurprijs.

Huurtoeslag

Soms kunnen huurders in aanmerking komen voor huurtoeslag. Dit is mogelijk als het inkomen in verhouding tot de huurprijs te laag is. Bij toewijzing van een woning wordt hiernaar in een overleg met de kandidaat gekeken. Als men dat wil, maken wij samen met hem/ haar een proefberekening om te zien of recht bestaat op huurtoeslag. Een doelstelling voor ons is om huren in IJsselmuiden voor iedereen toegankelijk te houden.

60

Aantallen per 01-07-2011

Dubo-maatregelen

De laatste jaren is het een trend geworden om duurzame bouwmaterialen te gebruiken of materialen die zeer milieuvriendelijk zijn. Bij de uitvoering van werkzaamheden bij nieuwbouw en/ of verbouw en onderhoud houden we rekening met het gebruik van Dubo-maatregelen. Met ‘rentmeester zijn’ geven we aan dat wij ons verantwoordelijk voelen voor het gebruik van de aarde en mede verantwoordelijkheid dragen voor het doorgeven aan de volgende generatie. Wij zoeken mogelijkheden om in toenemende mate energie te besparen en om meer te werken met duurzame materialen. In 2011 betekende dit voor ons:

Duurzaamheid

• Zoveel mogelijk producten gebruiken die geproduceerd zijn van duurzaam hout. Dat is ons beleid. Hiermee beperken wij ons niet alleen tot het FSC-initiatief, maar ook PEFC-hout is een goed alternatief. Verder kunnen alternatieven als duurzaam keur hout, NF Environment en MTCC-hout goede keuzes zijn. • Bij nieuwbouw wordt de aandacht gevestigd op het gebruiken van duurzame materialen en het ontwerp zodanig te maken dat het toekomstbestendig is. We hebben een standaard PVE waarin dit geborgd is. • In opdracht van Beter Wonen heeft Nieman b.v. een strategisch document opgeleverd met daarin de meest effectieve energetische maatregelen voor ons woningbezit. Dit plan is de leidraad voor de verdere energetische aanpak. • Beter Wonen heeft voor experimenten met nieuwe energie-innovaties in 2011 een budget beschikbaar gehad van € 10.000. Er zijn initiatieven onderzocht voor oplaadpunten voor elektrische auto’s. Hier is niet op doorgepakt, omdat de relatie met wonen hierin zoek raakte. Er is gesproken over het uitbreiden van de proef met de HRE Ketels die stroom opwekken. Het uitbreiden van deelname aan deze proef bleek uiteindelijk niet meer mogelijk. Ook is gestart met het onderzoeken van domotica in de woning voor energiebesparing. Dit laatste lijkt een veelbelovend initiatief, maar staat nog in de kinderschoenen. Het is de verwachting dat in 2012 pas de eerste pilot mogelijk wordt. Hierdoor is het budget in 2011 niet besteed.

Energetische maatregelen

• Op grond van ons nieuwe strategisch voorraadbeleid is per jaar € 238.000 beschikbaar voor energetische maatregelen. In 2011 is daarvan € 349.607 besteed. Wel is duidelijk geworden dat zittende huurders moeizaam zijn te bewegen tot energetische maatregelen, omdat hieraan een huurverhoging wordt gekoppeld. De huurder ziet alleen deze huurverhoging en is op voorhand minder overtuigd van het geld dat wordt bespaard. Doordat er in 2011 veel ‘oudere’ mutatie woningen zijn geweest, is het budget overschreden. • Wij hebben besloten om vooral de focus te leggen op extra energetische investeringen in het bestaande bezit. Bij nieuwbouw worden dan ook geen extra energetische investeringen gedaan. De reden is dat een euro besteed in bestaande bouw vele malen meer energetisch rendement oplevert dan een euro aan extra investering in nieuwbouw. • We doen mee aan een pilot waarbij drie Hre-ketels geplaatst zijn. Doel is om het rendement van deze ketels te bepalen. Door de toepassing van een speciale Stirlingmotor wordt elektriciteit opgewekt en teruggeleverd aan het net. • Van al onze Cv-ketels is 97% een hoog-rendementketel.

Energielabeling bezit

• Om een goed beeld te krijgen van de energetische kwaliteit van onze woningen hebben wij al onze woningen gelabeld. Deze informatie gebruiken we om de energetische maatregelen in beeld te krijgen die nodig zijn om een hoger label te bereiken en dus een veel beter geïsoleerd woningbezit. Onderstaand een overzicht van de huidige energielabels: Label

Aantal

In %

A

24

2

B

304

28

C

281

26

D

162

15

E

209

20

F

90

8

G

15

1

1085

100

Totaal

Ruim de helft van ons bezit heeft label A, B of C.


61

62

Afgifte energielabels in 2011

Bij de mutatie van een woning voorzien wij die woning van een energielabel. Een label geeft de huurder inzicht in de zuinigheid van de woning. Onze opzichters hebben een opleiding gevolgd om de energieprestaties van de woningen zelf op te nemen en te berekenen. Een gecertificeerd bureau geeft ons vervolgens de officiële labels. Een onafhankelijke instelling controleert steekproefsgewijs of deze beoordelingen op de juiste manier zijn uitgevoerd. We overhandigen de kopers van onze woningen ook een energielabel.

Nieuwe energiebronnen

3

en

2

indien nodig, gebruik fossiele brandstoffen zo efficient en schoon mogelijk

e

1

m rza uu k d gie rui r geb ene

be pe erg rk de iev raa g

• Bij nieuwbouw wordt gezocht naar mogelijkheden voor het toepassen van duurzame energiebronnen. Zo is er bij de nieuwbouw van Maarlenhof een warmtekoude opslag in gebruik genomen waarbij tot een diepte van tachtig meter een bron wordt geslagen waarin deze opslag plaatsvindt. Daarnaast worden zonnecollectoren toegepast op Maarlenhof waarmee zonne-energie wordt benut als duurzame energiebron. • In het rapport dat Nieman heeft uitgebracht is aandacht besteed aan nieuwe mogelijkheden voor het toepassen van energie. Bestudeerd is het plaatsen van zonneboilers, pv-cellen, windmolens, warmtepompen e.d. De conclusie is dat het kleinschalig opwekken van energie op woningniveau vaak minder effectief is. • Uit het strategisch advies van adviesbureau Nieman is naar voren gekomen dat volgens Trias Energetica het meeste rendement gehaald wordt uit het beperken van warmteverlies, dus isoleren. Wij gaan ons daarom in eerste instantie op deze beperking focussen.

Huidig beleid met betrekking tot energetische maatregelen

• Bij mutatie of groot onderhoud zullen wij conform ons strategisch beleid handelen. Als energetische maatregelen daar deel van uit maken, brengen we de woning bij voorkeur op B-niveau. Als dit met isolatie alleen niet mogelijk is, dan volstaat het C-label. • Bij alle woningen die door verhuizing leeg komen, gaan we isoleren via het vervangen van enkel glas door HR++ glas en, als dat technisch mogelijk is, gaan we spouwmuurisolatie aanbrengen waarbij koudebruggen ook worden geïsoleerd. Bij daarvoor gelabeld bezit isoleren we het dak. • Bij woningen waar een kamer op de zolder mogelijk is, wordt de dakisolatie netjes afgewerkt met gipsplaten. Investeringen worden in de nieuwe huurprijs doorberekend. • Bij groot onderhoud wordt de bewoner aangeboden deel te nemen aan extra energiebesparende maatregelen. Hierbij nemen wij 50% van de investering voor onze rekening, waardoor de huurverhoging voor de bewoner gehalveerd wordt. • Bij kozijnvervanging wordt bij woningen waar de spouw geïsoleerd is HR++ glas geplaatst. Voor deze maatregel berekenen we geen huurverhoging. • Bij woningen waar nog geen isolatie is aangebracht, kan gekozen worden voor spouwisolatie en koudebrugisolatie. Ook daarvan nemen we de helft van de investering voor onze rekening. • Bij de woningrenovatie van de Schoutstraat is een proef gedaan met een nieuwe huurverhogingsberekeningsmethodiek. Volgens de huidige berekenings methodiek wordt de huurverhoging berekend door middel van de investeringskosten. Hierdoor is een bepaalde dekking van de investering gegarandeerd. In de nieuwe berekeningsmethodiek waarmee de proef is gedaan, is een berekening gemaakt op basis van de energiebesparing die het oplevert. Hierdoor is het voor de huurder altijd voldoende interessant om energetische maatregelen te nemen. Er ligt een overzichtelijk risico voor Beter Wonen, omdat enkel voordelige investeringen voor huurders minder voordelig worden maar investeringen die voor huurders niet rendabel waren worden nu wel rendabel voor hen. Hierdoor is er een grotere kans dat huurders besluiten mee te doen. Voor isolatie lijkt deze aanpak geschikt. Daarom zal deze proef herhaald worden bij andere complexen die in 2012 worden geïsoleerd.

Trias Energetica


63

Energiebesparing

In 2011 hebben we zoals gewoonlijk weer bij een aantal woningen isolerende maatregelen genomen. Dat gebeurde bij mutatie, bij groot onderhoud of op verzoek van de bewoners.

Maatschappelijk vastgoed

Wij zien voor onszelf, onder bepaalde voorwaarden, een taak in de realisatie en het beheer van maatschappelijk vastgoed. Wij doen dit wanneer het vastgoed een nauwe verwevenheid heeft met wonen (combinaties voorzieningen en wonen) en wanneer onze kerntaak (financieel en organisatorisch) niet in het gedrang komt. Beter Wonen levert geen financiële bijdrage aan de bouw en/of exploitatie van commerciële voorzieningen. Komende periode krijgen we waarschijnlijk ook te maken met strengere regelgeving over welk maatschappelijk vastgoed we wel en niet mogen ontwikkelen. De primaire taak van corporaties is gelegen in de huisvesting van huishoudens die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. Het tweede domein van corporaties omvat de ontwikkeling, verwerving, beheer, exploitatie en instandhouding van maatschappelijk vastgoed met een functie in de wijk. Woningcorporaties kunnen hiermee een grote bijdrage leveren aan het zorgen voor basisvoorzieningen in een wijk, waar zij zelf maar ook de huurders direct belang bij hebben. Er wordt aangegeven in welk soort maatschappelijk vastgoed kan worden geïnvesteerd. Tot de secundaire taak kan ook behoren het dagelijks beheer van de voorzieningen, bijvoorbeeld een conciërge. Van de gemeente wordt ook verwacht dat zij een passende prestatie levert voor het realiseren en beheren van het vastgoed. Een van de duidelijke voorbeelden van maatschappelijk vastgoed is de realisatie van het Kulturhus “Sonnenburgh” in IJsselmuiden. Naast de realisatie van huurappartementen hebben we een mix van voorzieningen gerealiseerd op het gebied van zorg, cultureel werk, opvang, school etc. Met dit prachtige complex hebben we veel voorzieningen onder één dak. Op deze manier is het mogelijk om vanuit je appartement een bezoek te brengen aan de bibliotheek, naar de dokter te gaan en voor een recept de apotheek te bezoeken. Het is echter nog maar de vraag of we dergelijke voorzieningen in de toekomst nog kunnen realiseren. Ik denk met name aan de stringente regelgeving over maatschappelijk vastgoed. In de Woningwet zijn artikelen

64

opgenomen waarin onderscheid moet worden gemaakt tussen daeb en niet-daeb activiteiten. In de loop van 2012 zal hierover duidelijkheid bestaan.

Leefbaarheid

De inzet van Beter Wonen gaat verder dan de woning. In en rond onze woningen voelen we ons medeverantwoordelijk voor een goede leefbaarheid en het welzijn van onze klanten. Dat betekent ook dat we in samenwerking met andere organisaties inspelen op probleemsituaties en het faciliteren van zorgverlening middels maatregelen aan woning en/of woonomgeving. Het inrichten en het beheer van de openbare ruimte zien we als een verantwoordelijkheid van de gemeente.

Buurtprikkel

De ‘buurtprikkel’ is een fonds waaruit bijdragen worden gegeven om de woonomgeving te verfraaien: een nieuw speeltoestel, een bankje of iets wat men een verbetering voor de buurt acht. We hebben rond ‘Burendag 2010’ alle huurders een brief gestuurd met diverse mogelijkheden om met elkaar in contact te komen, allerlei activiteiten te gaan ontplooien, daarbij ook verwijzend naar ons ‘buurtprikkelfonds’. In 2011 is geen beroep gedaan op dit fonds. Blijkbaar zijn onze bewoners uiterst tevreden over de woonomgeving.

Stichting ‘Present’

In 2010 zijn contacten gelegd met Present. Deze organisatie wil een brug slaan tussen mensen die iets te bieden hebben en personen die daarmee geholpen kunnen worden. Het gaat hierbij om eenmalige matches. We hebben de afspraak gemaakt dat wij voor aanmelding zorgen bij deze stichting, als we zien dat er huurders zijn die problemen hebben met bijvoorbeeld het eenmalig opknappen van hun tuin of woning en dat zelf niet kunnen organiseren. Zo kan via een eenmalige actie een groot probleem voor een bewoner worden weggenomen en diens leven een stuk aangenamer gemaakt worden. In 2011 is samen met maatschappelijk werk ‘De Kern’ geprobeerd samen iets op te starten. Het betrof een huurder met een teveel aan goederen in huis. Helaas kon Present op het moment van leegruiming geen mensen leveren.

BZOK-overleg

Eind 2010 is de naam gewijzigd in Breed overleg Zorg & Overlast Kampen (BZOK). De taak en zorg gaan meer uit naar het zorg bieden aan mensen en overlast voorkomen door zaken goed op elkaar af te stemmen. Bij het overleg zitten vertegenwoordigers van hulpinstanties, politie, gemeente en corporaties. In de vergaderingen

wordt gesproken over mensen met een hulpvraag in de samenleving. Mensen die overlast voor anderen en/ of zichzelf veroorzaken of die zorg nodig hebben en die nu nog niet altijd optimaal krijgen. Per persoon wordt een plan van aanpak opgesteld. Dat is ook gebeurd voor enkele huurders van onze corporatie. Deze aanpak geeft goede resultaten.

Team Via en De Kern

Team Via en De Kern zijn twee instellingen die deel uitmaken van het BZOK-overleg. Team Via is een meldpunt voor Vangnet, Informatie en Advies. Als men zich zorgen maakt over een buurtbewoner kan men dat bij deze instantie melden. Medewerkers van Team Via/De Kern gaan de situatie beoordelen en bekijken of er hulp nodig is en zo ja, welke hulp passend is. Cliënten in IJsselmuiden worden vaak doorverwezen naar De Kern, de organisatie voor maatschappelijke hulpverlening. Wij werken nauw met De Kern samen om bewoners te helpen.

Sponsorbeleid

Vaak krijgen we telefonische en schriftelijke verzoeken om een activiteit te sponsoren. In principe honoreren we alleen verzoeken van initiatieven die lokaal opgezet zijn. Daarbij moet het doel van die akties huisvesting zijn, dan wel een bijdrage aan een instelling die zich inzet voor hulp of steun aan personen aan de onderkant van de samenleving of mensen die zich door psychische of fysieke problemen niet zelf kunnen redden. Ook steunen we activiteiten om tot kennisvermeerdering te komen, bijvoorbeeld omgaan met internet voor senioren. In 2011 zijn zodoende ook senioren gesponsord die hun eerste stappen hebben gezet op de digitale snelweg.

Maatschappelijk rendement in cijfers

Het maatschappelijk rendement valt deels ook in cijfers uit te drukken. In onderstaande tabel hebben wij onze maatschappelijke investeringen in 2011 in euro’s uitgedrukt.

Activiteit

Investering in €

Socioruimte, vrij van huur in gebruik bij Philadelphia

5.049

Onderhoud groen, bijdrage verhuurder

8.362

Klein-onderhoudsfonds, bijdrage Beter Wonen

366

Premie glasverzekering, afgesloten voor alle huurders

10.475

Servicemedewerker via I & M, sociale werkvoorziening

3.189

Opplusfonds, WMO-voorzieningen voor oudere huurders

35.775

Isolerende maatregelen: • spouw- en dakisolatie de helft van de investering

68.715

• isolerende beglazing, de helft van de investering

15.271

• vloerisolatie, de helft van de investering

26.922

Verlichting brandpaden, vergoedingen bewoners

1.980

Tegoedbonnen uitgereikt bij nieuwe verhuur t.b.v. aanhanger

477

Bijdragen daken thuislozen opvang De Herberg in Zwolle

7.368

Bijdrage Vrouwenopvang Zwolle

5.062

Bijdragen SPGIJ/burendag Oosterholt Noord

700

Bijdrage aan Gemeente voor ‘Rondom Kampen’

500

Hulp bij verhuizing en schoonmaken woning Erfgenamenstraat

1.716

Gratis lidmaatschap Icare voor huurders Totaal

Brandpadverlichting

De veiligheid van huurders is een essentieel onderdeel van leefbaarheid. Huurders moeten zich veilig voelen in hun omgeving. Wij hanteren bij brandpadverlichting als standpunt dat doorgangen en brandpaden goed zicht-

9.086 201.013

baar moeten zijn. In de afgelopen jaren hebben wij op een aantal plaatsen brandpadverlichting aangebracht. Bewoners van wie stroom voor achterpadverlichting wordt gebruikt, ontvangen van ons een jaarlijks geïndexeerde vergoeding.


65

66

9

Middelen Vernieuwing van ons bestaande bezit

2010 en begin 2011 zijn we gestart met het houden van bewonersavonden om de huurders te informeren over onze toekomstplannen. Hierbij hebben we advies ingewonnen bij FM Advies. De beoordeling van de woningen heeft op bouwtechnische, woontechnische en woonomgeving aspecten plaatsgevonden. Samen met alle betrokkenen hebben we gekeken naar de mogelijkheden van renoveren en levensduurverlenging, sloop gevolgd door nieuwbouw en levensduurverlenging met tien jaar. De financiële doorrekening hebben we in het gehele proces meegewogen.

Beter Wonen is een relatief kleine corporatie met een woningbezit van 1.085 verhuureenheden. Toch zitten we niet stil, maar stellen we ons ambitieus en initiatiefnemend op. Om te voldoen aan onze doelstelling om huurders te voorzien van goede huisvesting dienen we over voldoende middelen te beschikken. De toekomst van het woningbezit heeft te maken met allerlei facetten die van belang zijn voor de woningvoorraad. Denk met name aan de toename van de vergrijzing, de economische situatie en de demografische ontwikkelingen binnen IJsselmuiden. In dit hoofdstuk geven we een toelichting op ons bestaande bezit.

In een aantal bijeenkomsten met huurders hebben we de volgende onderwerpen behandeld: een toelichting op de geconstateerde gebreken, het bespreken van de verbetervoorstellen en een financiële vertaalslag. Daarnaast hebben we met de HVgIJ de plannen besproken. Zij hebben zelf alle huurders benaderd en een enquête uitgevoerd. We hebben de verschillende scenario’s uitgewerkt en wegingsfactoren laten meewegen in het besluit. Denk hierbij aan de invulling van het strategisch beleid, de staat van de woning, de woningmarkt, de financiële gevolgen en uiteraard de mening van de huurders. Het besluit is dat we 48 flatwoningen aan de Drostenstraat in 2016 willen slopen en een plan maken voor nieuwbouw. De 16 woningen aan de Slenkstraat willen we slopen in 2018, gevolgd door nieuwbouw.

Ook in de toekomst willen we betaalbare en kwalitatief goede huisvesting bieden. Voor de komende jaren staan we daarom voor een behoorlijke opgave in de bestaande voorraad. Door het uitvoeren van herstructureringsprojecten – zoals beschreven in ons strategisch voorraadbeleid – zorgen we ervoor dat onze woningvoorraad toekomstbestendig wordt. De planning van deze maatregelen houden wij nog tegen het licht van de huidige woningmarktomstandigheden. Ook gaan we in overleg met bewoners over het tempo van de herstructurering.

Vanuit het strategisch voorraadbeleid is vast komen te staan dat we in de jaren 2016 en 2017 voor herstructureringsopgaven staan. De 48 flatwoningen aan de Drostenstraat en 16 woningen aan de Slenkstraat staan in de planning om herstructurering uit te voeren. Eind

De gemeente Kampen hebben we in september 2011 geïnformeerd over onze plannen. Voor 31 december 2011


67

zouden we bericht krijgen over de randvoorwaarden over de gewenste stedebouwkundige invulling van beide locaties. Dit hebben we echter nog steeds niet ontvangen.

Woningbezit Kern IJsselmuiden

Eigendom Beter Wonen 986

In %

Wilsum

90

49

5

Zalk

15

1

De Zande

6

1

Zuideinde

1

0

11

1

’s-Heerenbroek Grafhorst Totaal

17

2

1.085

100

Opbouw vastgoed Bouwjaren Type woning

Onderhoud aan ons woningbezit

Onze huurwoningen gaan in de boekhouding vijftig jaar mee. In werkelijkheid gelukkig meestal langer. Binnen die periode van vijftig jaar moet er afstemming zijn tussen de ontvangsten en uitgaven. Het onderhoud aan de woning is hierbij van groot belang. Daarom is voor de komende 25 jaar alle planmatig onderhoud vastgelegd. Elke schilderbeurt, keuken- of douchevervanging ligt op woningniveau vast. Als we planmatig onderhoud gaan uitvoeren, informeren we de huurder altijd vooraf. Naast het planmatig onderhoud verrichten we onderhoudswerkzaamheden als de huurder dit bij ons aangeeft, het dagelijks onderhoud. Wij geven daarvoor iedere dag opdrachten aan loodgieters, aannemers of andere bedrijven. Wanneer een huurder verhuist zorgen wij ervoor, dat de nieuwe huurder een nette en eigentijdse woning kan betrekken. Voor 1945

1946-1967

1976-1987

1988+

In % Aantal

Portiekflats, 3 woonlagen

9

102

102

Portieketagewoningen, 2 woonlagen

7

76

70

Woningen voor 1 of 2 personen

1968-1975

6

3

37

29

8

25

273

44

229

Seniorenwoningen, 2 woonlagen

3

28

28

Seniorenwoningen, 2 lagen met lift

5

58

30

47

502

1

9

Seniorenwoningen/appartementen

Eengezinswoningen Woongebouw voor gehandicapten Totaal aantal woningen Totaal in procenten

68

1.085 100

12

132

237

28 76

45 9

12

304

295

149

325

1

28

27

14

30

In 2011 hebben we in totaal € 1.381.030- uitgegeven om ons woningbezit in goede staat te houden.

Voor ander onderhoud zoals de controle van centrale verwarmingsinstallaties, zijn jaarcontracten afgesloten. Een huurder kan bij storingen in dat geval zelf de installateur bellen en het probleem laten verhelpen.

4

3

Hieronder volgt een overzicht van de verdeling.

10 10 3

70

Reparatie en mutatieonderhoud

Het aantal reparatieverzoeken is licht gedaald, de gemiddelde kosten zijn wel gestegen. Het aantal klachten dat verwacht kan worden is moeilijk in te schatten.

woning voldoen aan het gewenste kwaliteitsniveau. Afhankelijk van welke woningen muteren, zijn de gemiddelde uitgaven hoger of lager. Ook hier stijgen de gemiddelde lasten ieder jaar weer.

Onderhoudskosten bij verhuizingen worden gemaakt bij het opnieuw verhuren van een woning. Hierna moet de

Kosten van reparaties voor het muteren van woning: een overzicht over de afgelopen jaren:

Jaar

Gemiddelde kosten per reparatie-verzoek 89

Aantal verhuizingen

2007

Aantal reparatieverzoeken 862

86

Gemiddelde kosten per mutatie 1.304

2008

978

98

80

1.849

2009

1.087

94

80

1.195

2010

1.275

99

59

1.354

2011

1.238

111

96

1.493


69

Klein-onderhoudsfonds

Uit het onderhoudsfonds kleine gebreken betalen wij de kleine reparaties die normaal voor rekening van de huurder zijn. Tegen een geringe maandelijkse vergoeding

komen de kosten voor onze rekening. Denk hierbij aan reparaties aan het hang- en sluitwerk, ontstoppen van de riolering, het schoonmaken van dakgoten, reparaties aan waterkranen en doucheslangen.

Planmatig onderhoud

De specificatie van de uitgaven voor het planmatig onderhoud in 2011 is in euro’s: Soort onderhoud

Bedrag

Schilderwerk diverse complexen

247.190

Groot onderhoud Schoutstraat

183.033

Nagekomen PO door mutatie

121.128

Keuken vervanging Groenendael

95.034

Douche/toilet vervanging Goudplevier

63.143

Veilig wonen

35.049

Hogehuisstraat wanden isoleren

28.361

Vervangen kitvoegen

25.985

Schoonmaken + repareren (kunststof) kozijnen

25.415

Keuken vervangen Van Dijksweg

18.402

Ontmossen + reinigen schoorstenen cplx 32/33

16.570

Kosten contracten Maarlenhof

16.034

Brandpaden onderhoud + herstraten

11.997

CV onderhoud + vervanging

9.855

Kosten liften, onderhoud + keuringen, automatische deuropeners

7.901

Hang en sluitwerk

7.251

Vervangen gasboiler De Bogaard

6.462

Plat dak controle jaarlijks

5.498

Herinrichten tuin Bloemstraat, de Foxe

5.057

Dakramen vervangen + schoonhouden dakgoten

4.791

Onderhoud mv

4.310

Vervangen balkondeuren

3.396

Legionella

2.558

Diverse uitgaven Totaal uitgaven

25.262 969.682

Woningaanpassing

ook het onderhoud aan trapliften in de woningen.

Voor grotere aanpassingen kan men wel bij de gemeente Kampen een aanvraag indienen. In overleg met de gemeente maken wij dan afspraken over de uitvoering die wij voor de gemeente uitvoeren. De gemeente vergoedt

In 2011 kwam een woning leeg waar in het verleden een grote woningaanpassing is aangebracht. De afspraak met de gemeente is dat in die situatie in eerste instantie kandidaten die bekend zijn bij de afdeling WMO worden benaderd. Dat is hier gedaan en een gezin waarvan een ouder een traplift nodig had, is zo geholpen. Dit heeft de gemeenschap veel geld bespaard en dit geval is zo praktisch zonder extra kosten opgelost.

Veel kleinere aanpassingen waarvoor de gemeente geen vergoeding meer geeft, voeren wij nog wel uit. In 2011 hebben wij voor € 35.775 in 80 woningen aanpassingen aangebracht.

70

Het bedrag van door de gemeente vergoede aanpassingen bedroeg: Jaar

Aantal

Totaalbedrag in €

2007

14

12.094

Gemiddeld bedrag per aanpassing in € 864

2008

13

8.223

633

2009

10

7.911

791

2010

10

10.739

1.074

2011

11

9.440

858

Verbeteren ouder bezit

Een ideaal moment om huurwoningen te verbeteren en moderner uit te rusten is bij het leegkomen door verhuizing. Op dat moment is het mogelijk om te beoordelen of het uitrustingsniveau voldoet aan de wensen en eisen van deze tijd. Bij de mutatie wordt kritisch gekeken naar de mogelijkheden om de woning te verbeteren. Bijvoorbeeld een extra uitbouw achter de keuken om een ruimere woonkamer te krijgen. Een vaste trap naar de zolder behoort ook tot de opties. Soms is het mogelijk om de douche te vergroten, waarbij ook een tweede toilet op de verdieping geplaatst wordt.

Nieuwe woningen bouwen

Naast het verbeteren van ons bestaande bezit speelt ook nieuwbouw een belangrijke rol bij het vernieuwen van onze portefeuille. In de komende periode gaan we er vanuit dat we, op basis van ons strategisch voorraadbeleid, gemiddeld 40 wooneenheden per jaar realiseren. Belangrijke voorwaarde is daarbij dat er voldoende plancapaciteit beschikbaar is.

Nieuwbouw

Het woningbestand is in het afgelopen jaar uitgebreid door de oplevering van een zorgcentrum met 61 zorgplaatsen en door oplevering van 25 woningen aan de Schepenenstraat en 18 appartementen aan Laanzicht. Woongebouw De Bogaard is in de administratie van één woning omgezet naar negen verhuureenheden. Dit geeft een vermeerdering van acht verhuureenheden. Het totale woningbezit bedraagt per 31 december 2011 1.085 woningen.

Wilsum

Aan de Thijsweg in Wilsum is door Beter Wonen landbouwgrond aangekocht. Deze grond ligt in het

uitbreidingsgebied van Wilsum. Met de gemeente Kampen is overlegd over de mogelijkheden om woningen te realiseren in het plan ‘De Thijs’. Eind 2009 is er overeenstemming bereikt met de gemeente Kampen over de inhoud van het plan. Hierbij zijn afspraken gemaakt over de kavel-, de verkoop- en huurprijzen. Het plan voorziet in de bouw van vijftien sociale woningen, verspreid over een aantal jaren. In 2012 zullen vijf, in 2015 zes en in 2017 vier woningen worden gerealiseerd. Voor de eerste vijf woningen heeft de door ons ingeschakelde architect De Velde uit Kampen een bouwaanvraag bij de gemeente ingediend. In 2011 is gestart met de bouw door aannemer Reitsma b.v. uit Drachten. We verwachten de woningen in mei 2012 op te leveren.

Zalk

Begin 2010 heeft de gemeente Kampen ons benaderd om sociale woningbouw in het plan ‘De Noord’ in Zalk te realiseren. Wij hebben met de gemeente afspraken gemaakt over de te betalen grondprijzen en hebben een plan gemaakt dat past binnen het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan ‘Dorps bouwen’, behorend bij de dorpse schaal van Zalk. Dat betekende voor ons dat wij architect De Velde opdracht hebben gegeven ‘schuurwoningen’ te ontwerpen, afgestemd op de voorwaarden in het plan. Ook hiervoor hebben we eind 2010 een bouwaanvraag bij de gemeente ingediend. In 2011 is gestart met de bouw door aannemer Reitsma b.v. uit Drachten. We verwachten de woningen in mei 2012 op te leveren.

Onbebouwde grond

In 2010 hebben we van de gemeente Kampen bouwgrond aangekocht voor de beschreven bouwplannen in Wilsum en Zalk. In 2011 is gestart met de bouw van de eerste fase, in 2017 verwachten wij het laatste deel op te leveren. Meer gronden hebben we niet in portefeuille.

Financiële slagkracht behouden

Beter Wonen kan door verkoop van woningen in principe voldoende financiële middelen vrijmaken om de opgave, vastgesteld in ons strategisch voorraadbeleid en dit ondernemingsplan, aan te kunnen. Volgens de systematiek van het Centraal Fonds Volkshuisvesting zijn we op dit moment een A1-corporatie. Dat willen we blijven. Binnen dit uitgangspunt zullen we onze financiële middelen maximaal benutten om onze doelen te verwezenlijken.


71

WINST- EN VERLIESREKENING Begroot 2011

2011

2010

5.573

5.669

4.915

195

165

165

0

0

0

2.124

878

614

11. BEDRIJFSOPBRENGSTEN 11.1 Huren 11.2 Vergoedingen 11.3 Overheidsbijdragen 11.4 Verkoop onroerende zaken 11.5 Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

16

123

68

7.908

6.835

5.762

12. BEDRIJFSLASTEN 12.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa

990

701

650

12.2 Waardeveranderingen materiële vaste activa

167

400

1.250

12.3 Lonen en salarissen

508

499

471

59

63

56

12.4 Sociale lasten 12.5 Pensioenlasten

100

97

95

12.6 Lasten onderhoud

1.335

1.381

1.264

12.7 Overige bedrijfslasten

1.081

999

914

Som der bedrijfslasten

4.240

4.140

4.700

Bedrijfsresultaat

3.668

2.695

1.063

13. FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 13.1 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

54

151

371

1.373

1.358

1.156

2.349

1.488

278

14. BELASTINGEN

-364

-1.130

90

JAARRESULTAAT NA BELASTINGEN

1.985

358

368

13.2 Rentelasten en soortgelijke kosten JAARRESULTAAT NA GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING

Het boekjaar 2011 sluit af met een positief resultaat van € 358.623,- Dit bedrag wordt toegevoegd aan het eigen vermogen.

Verklaring verschil realisatie 2011 ten opzichte van begroting 2011: • huurderving in de begroting 1%, werkelijk 0,63%; • in de begroting 2011 is gerekend met de verkoop van tien woningen. In 2011 zijn er zes woningen verkocht. De gemiddelde gerealiseerde netto-opbrengst is lager dan de begrote opbrengst; • de begrote verkoopopbrengst van ons kantoorpand was begroot op € 380.000 en in de begroting verantwoord onder de verkoopopbrengsten. In werkelijkheid is de boekwinst € 96.319 en verantwoord onder de overige bedrijfsopbrengsten;

72

• als waardeverandering is als onrendabele top begroot voor Zalk/Wilsum € 167.000,-; in werkelijkheid is € 400.000 afgeboekt. De onrendabele top is hoger aangezien we hadden verwacht dat meer kandidaten zouden kopen; • overige bedrijfslasten lager i.v.m. daling van algemene kosten; • in het belastingresultaat is de voorlopige vaststelling van de vennootschapsbelasting 2011 verwerkt, de mutatie in de belastinglatentie leningen en een passieve latentie in verband met benutten van de herbestedingsreserve.

Financiële meerjarenplanning 2012-2021

De meerjarenroute voor de komende jaren hebben we vanaf 2012 voor een periode van tien jaar in beeld gebracht. Nu en in de komende jaren hebben we veel nieuwbouwplannen in ontwikkeling, die ons niet alleen geld kosten maar zeker ook veel tijd en energie. Ik denk met name aan de projecten als Zalk en Wilsum (woningen voor starters) en het project Weidestraat/ Het Meer. Dit laatste project kan woningen opleveren voor starters of voor doorstromers uit een herstructureringsproject.

Met het opstellen van de financiële meerjarenroute 20122021 hebben we inzicht gekregen in de ontwikkeling van de balansposten en de winsten verliesrekening. Aan de hand van die cijfers bepalen we de continuïteit van Beter Wonen op basis van parameters en uitgangspunten. De ontwikkeling van het eigen vermogen blijft redelijk gelijkmatig. Van een saldo van € 11.300.00,- in 2012 naar een saldo van € 10.300.000,- in 2021. Daarbij is ook meegenomen dat jaarlijks drie huurwoningen (moeten) worden verkocht. Gedurende het jaar monitoren we het beeld van de winsten verliesrekening aan de hand van de vier-maandelijkse rapportage, het zogenaamde quadrimester. Op deze manier blijven we de uitgangspunten bewaken en kunnen we, daar waar nodig, gaan bijstellen. De solvabiliteit geeft aan in hoeverre de corporatie op lange termijn aan haar financiële verplichtingen kan voldoen. Het geeft de financiële buffer aan om eventuele tegenvallers op te vangen. De solvabiliteit wordt uitgedrukt als kengetal door het eigen vermogen uit te drukken in een percentage van het balanstotaal. De solvabiliteit zal zich in de komende jaren naar verwachting als volgt ontwikkelen:

25 20 15 10 5 0

2012

2013

2014

2015

2016

Huurbeleid

Het ministerie heeft bepaald dat er een inflatievolgend huurbeleid moet worden gehanteerd. Concreet betekent dit dat het huurstijgingspercentage maximaal het inflatiecijfer van het voorgaande jaar mag zijn. In 2011 hebben alle woningen 1,3 % huurverhoging gekregen. Dit percentage is afgestemd met de Huurders Vereniging groot IJsselmuiden. In april 2011 hebben alle huurders het voorstel voor een huurprijswijziging ontvangen. Bij de realisatie van de nieuwbouw huurwoningen voor Maarlenhof en het Kulturhus is het onmogelijk om op basis van de stichtingskosten een kostendekkende huurprijs door te berekenen. Het deel dat niet in aanmerking komt als kostendekkend noemen we onrendabele top. In 2009 hebben we een bedrag van € 1.865.000 voor Maarlenhof en in 2010 een bedrag van € 1.250.000 ten behoeve van het Kulturhus ten laste gebracht van ons eigen vermogen. In 2011 is voor acht nieuwbouwwoningen in Zalk en Wilsum € 400.000 afgeboekt. Bij de realisatie van nieuwbouwwoningen maken we met de gemeente Kampen afspraken over de hoogte van de huurprijzen.


73

Leegstandscijfers en beleid

Het begrip “structurele leegstand” komt niet voor in IJsselmuiden e.o. Wij hebben geen woningen leegstaan waar woningzoekenden geen belangstelling voor hebben. Daar prijzen we ons gelukkig mee. Bij mutaties van woningen gaan we de woning ‘upgraden’. Dit betekent dat de woning enkele dagen leeg staat en er dus huurderving ontstaat. In 2011 hebben we te maken met een totale post aan huurderving van € 35.525. De huurderving komt uit op een percentage van 0,63 % van de jaarhuur. De huurderving is aanzienlijk gestegen. In 2010 hadden we een bedrag aan huurderving van € 13.585 en in 2009 van € 35.732. Een stijging t.o.v. 2010 van maar liefst € 21.940. Redenen hiervoor zijn: het lang leeg staan van te verkopen woningen, een aantal grote verbouwingen waardoor een woning soms wel ruim twee maanden leeg stond.

Onrendabele investeringen

Volgens de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ) kan waardering van de activa plaatsvinden tegen historische kostprijs dan wel lagere bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van het saldo van de kasstromen uit toekomstige inkomsten en uitgaven over de verwachte levensduur van de investeringen. Het berekenen van de bedrijfswaarde vindt jaarlijks plaats. Beter Wonen hanteert voor de berekening van de bedrijfswaarde de volgende uitgangspunten: Disconteringspercentage

5,25%

Huurstijging 2012

2,30%

Huurstijging 2013 en verder

2,00%

Kostenstijging 2011-2015

3,00%

Kostenstijging 2016 en verder

3,00%

Lastenstijging onderhoud

3,00%

De activa zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs verminderd met de jaarlijkse afschrijvingen. De in exploitatie zijnde activa noteren eind december 2011 € 45,0 miljoen. Als we deze waarde vergelijken met de bedrijfswaarde, dan blijkt dat de bedrijfswaarde ruim € 25 miljoen hoger is, namelijk € 70 miljoen. De huurstijging voor 2012 is 0,3 hoger uitgevallen dan begroot. De kostenstijging is verhoogd van 2,5 naar 3% Voor het project Zalk/Wilsum zijn minder woningen verkocht dan gedacht. Aangezien meer personen dus gaan huren is de onrendabele top hoger uitgevallen

74

dan begroot. Begroot was € 167.000. In werkelijkheid is € 400.000 afgeboekt; per woning dus € 50.000.

Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Voor de realisatie van onze nieuwbouwplannen zijn we aangewezen op de borging van leningen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Op 1 januari 2011 is het Reglement van deelneming aangepast aan de regels met betrekking tot de staatsteun zoals die zijn vastgelegd in de Tijdelijke regeling diensten van algemeen en economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting. Activiteiten die als “diensten van algemeen en economisch belang” (daeb) worden aangemerkt, kunnen worden gefinancierd onder borging van het WSW. Het WSW geeft jaarlijks aan de hand van een integrale beoordeling een oordeel over de kredietwaardigheid en het faciliteringsvolume. Beter Wonen is en blijft onveranderd kredietwaardig. Op basis van deze beoordeling kunnen wij gebruik blijven maken van de faciliteiten van het WSW. Bij de beoordeling van de kredietwaardigheid is een faciliteringsvolume vastgesteld. Het volume is gebaseerd op de investerings- en herfinancieringsprognose voor de komende drie jaren. Per september 2011 bedraagt het vrijgegeven faciliteringsvolume € 2.000.000. Het WSW heeft in 2011 gevraagd om een opgaaf te doen van de derivatenportefeuille. Het afsluiten van derivaten kan liquiditeitsrisico’s met zich meebrengen. Om de risico’s te monitoren hebben wij een overzicht moeten verstrekken van onze derivaten. Voor de duidelijkheid: Beter Wonen heeft geen derivaten. Op dat vlak hoeven we ons geen zorgen te maken.

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Op grond van het BBSH beoordeelt het Centraal Fonds Volkshuisvesting jaarlijks de financiële positie. Het CFV brengt hierover verslag uit aan de minister. Op basis van de indiening van de DVI concludeert het CFV dat het vermogen op balansdatum groter is dan het voor uw corporatie vastgestelde risicobedrag plus vermogensbeklemming, wat tot het oordeel “voldoende solvabiliteit” leidt. Naast het geven van een solvabiliteitsoordeel geeft het CFV een continuïteitsoordeel. Op basis van de ingediende prognosegegevens 2011-2015 concludeert het CFV dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie, wat tot een A-1 oordeel leidt. Hierdoor bestaat er geen aanleiding om een financieel onderzoek in te stellen. In 2011 heeft het CFV een themaonderzoek laten uitvoeren naar het gebruik van derivaten door woningcorporaties. Doelstelling van het onderzoek is om het gebruik van

derivaten in de sector te inventariseren, de belangrijkste risico’s in kaart te brengen en inzicht te krijgen in de administratieve organisatie en interne beheersing in relatie tot het gebruik van derivaten. Aan dit onderzoek hebben wij meegewerkt. Er zijn geen onvolkomenheden geconstateerd.

aankopen doen wij alleen met een doel, namelijk omdat zij deel uitmaken van een toekomstige herstructureringsopgave. Daarvoor staan nog vier woningen op ons aankoopprogramma. In 2011 hebben we geen woningen aangekocht.

Verkopen van bezit

Het afgelopen jaar zijn drie eengezinswoningen en de drie bovenwoningen boven ons oude kantoor verkocht.

Het verkopen van bezit levert behalve een volkshuisvestelijke meerwaarde, ook een financiële bijdrage aan onze maatschappelijke opgaven. De te verkopen woningen zijn vastgesteld in ons strategisch voorraadbeleid.

Aan- en verkoop van woningen

De reden om woningen uit ons bezit te verkopen is in de eerste plaats om over voldoende liquide middelen te beschikken voor onze investeringen en in de tweede plaats om het eigen vermogen op peil te houden. Bij mutatie zullen we een aantal woningen die gelabeld zijn als “te verkopen woningen” verkopen, omdat de zittende bewoners niet van plan zijn hun woning te kopen. Vanuit het strategisch voorraadbeheer hebben wij voor de komende vijftien jaar in totaal 109 woningen aangewezen om te verkopen. Dit is nodig om onze doelstellingen en ambities in die periode waar te kunnen maken. Woningen

Mutaties in ons woningbezit

Dichtbij onze huurders en andere belanghouders

We vinden het van groot belang dat we dicht bij onze huurders en andere belanghouders blijven staan. Met een kantoor midden in ons werkgebied kunnen we onze huurders goed te woord staan. We informeren huurders via reguliere kanalen over onze inspanningen. In de komende planperiode gaan onze woonconsulenten bij de huurder op bezoek om ook individueel in gesprek te komen met klanten die we anders nooit treffen. Richting gemeente en maatschappelijke organisaties willen we transparant zijn voor wat betreft onze prestaties en mogelijkheden. Eens per twee jaar organiseren we een bijeenkomst met belanghouders. Ook vragen we belanghouders jaarlijks te reageren op ons (samengevat) jaarverslag.


75

HuurdersVereniging (HVgIJ)

Individuele klachten inzake overlast

Van onze algemene correspondentie met huurders ontvangt men ook een afschrift en voor bijeenkomsten met groepen bewoners wordt zij ook uitgenodigd. Op een heldere en transparante manier bespreken we verschillende onderwerpen, waarbij beide partijen streven naar een gezamenlijke uitkomst. In 2011 is dat naar onze mening prima gelukt.

Klankbord/themapanel

De HuurdersVereniging groot IJsselmuiden heeft ruim honderd leden. Dat is ruim 10% van onze huurders. Daarom beschouwen we de HVgIJ ook als ‘de spreekbuis’ namens de huurders. Met de HuurdersVereniging groot IJsselmuiden overleggen wij elk kwartaal. Een groot aantal onderwerpen passeert de revue: buurt- en leefbaarheidsproblematiek, financiële aangelegenheden, onderhoud en verbeteringen, beleidsaangelegenheden en diverse algemene huurzaken. Het overleg gaat altijd op een open en prettige manier.

Informatiebijeenkomsten

Met de bewoners aan de Drostenstraat hebben we in 2011 drie maal een avond bij elkaar gezeten. Op deze avonden zijn alle plannen besproken over de toekomst van hun woningen. Met de bewoners van de Slenkstraat hebben we twee avonden om de tafel gezeten om te praten over de toekomst van hun woningen. In 2012 gaan we hier verder praktisch vervolg aan geven.

Bewonerscommissies

Bij grote onderhoudsprojecten vragen wij huurders om mee te denken bij de uitvoering. Dit proberen we te realiseren door bewonerscommissies in het leven te roepen. We vragen hen om mee te denken over de uitvoering van het werk en mogelijke verbeteringen. Per slot van rekening zijn de bewoners degenen waar het in dit geval om draait. Dan mogen ze ook zeker meedenken en meebeslissen.

Met individuele bewoners

Als bij het leegkomen van een woning blijkt dat bijvoorbeeld de keuken aan vervanging toe is, mag de volgende bewoner een nieuwe keuken uitzoeken. Vanuit onze woonwinkel bieden we veel keuzemogelijkheden aan, al dan niet tegen bijbetaling. Ook bij andere zaken mogen bewoners meedenken over bijvoorbeeld kleurkeuzes bij schilderwerk, kiezen uit een groot aantal vloer- en wandtegels, keukens met of zonder inbouwapparatuur. Ook over de uitvoering en de plaats van het aanbrengen van extra voorzieningen overleggen wij. Dit geeft vooraf extra werk, maar achteraf meer tevreden huurders.

76

In het afgelopen jaar hebben we tien meldingen gekregen van huurders die hinder ondervonden van medebewoners. Wij hebben gesprekken gevoerd met degenen die verantwoordelijk werden gehouden voor het veroorzaken van hinder en met degene die de overlast ondervonden heeft. De gemaakte afspraken bevestigen we aan de veroorzaker en we delen de persoon die de klacht heeft ingediend het resultaat van de gesprekken mee. In 2011 is nadien geen melding meer binnengekomen betreffende overlast. Het heeft gelukkig nog nooit tot een gang naar de rechter hoeven leiden.

Omdat we graag van huurders horen wat ze belangrijk vinden en waar we aandacht aan moeten besteden, hebben we afgelopen jaren een aantal malen geprobeerd een klantenpanel op te starten. Door oproepen op de website en in ons bewonersblad hebben we geprobeerd om huurders te enthousiasmeren voor een bijeenkomst. Dit is helaas niet gelukt. In 2011 hebben we het initiatief aan de bewoners gelaten. Dit heeft niet tot het ontstaan van een panel geleid. Als men een thema met ons wil bespreken, dan doen wij graag mee.

Wijkschouw

Tweemaal per jaar wordt door de gemeente Kampen een wijkschouw georganiseerd. Daar zijn de wethouder, de wijkcoördinator van de gemeente, een medewerker van het groenonderhoud en de wijkagent aanwezig. Zij staan alle belangstellenden te woord. Eenmaal per jaar maakt men een rondgang door de wijk en kan iedereen aangeven welke praktische problemen men ervaart. Gemiddeld komen hier ongeveer tien personen naar toe. Wij proberen hierbij ook aanwezig te zijn om te zien of er zaken zijn die wij voor onze huurders kunnen oppakken of verbeteren. Samen met de gemeente proberen wij midden in de samenleving te staan en ook voor hen de woonomgeving prettig en leefbaar te houden.

Verruimde openingstijden kantoor

Met de verhuizing naar ons nieuwe kantoorpand hebben we ook kritisch gekeken naar onze openingstijden. Dagelijks zijn wij van 8.00 tot 16.30 open voor publiek. Tussen de middag houden we dertig minuten lunchpauze. Tijdens de openingstijden is het geldstortapparaat van de Rabobank ook bereikbaar. We krijgen weinig tot geen vragen om ’s avonds bereikbaar te zijn of om mensen dan te woord te staan. Men weet ons overdag prima te bereiken. Ook via de digitale weg komt men buiten kantooruren goed in contact met ons. Zo blijven we goed

bereikbaar en bereiken ons geen negatieve geluiden over de contacten.

Website

De website neemt een steeds belangrijkere plaats in bij de informatievoorziening aan huurders. We proberen steeds meer informatie via de website te delen met onze huurders. Ook kunnen woningzoekenden via de website reageren op het regionale woningaanbod. In 2011 is de website grondig onder handen genomen. Begin 2012 starten we met een nieuwe, sterk verbeterde site.

WoonWijzer

WoonWijzer is de naam van ons bewonersblad. Daarmee geven we tweemaal per jaar onze huurders en belanghouders informatie over het wel en wee van onze corporatie. Een grote hoeveelheid onderwerpen passeert daarbij de revue. Op deze informatievoorziening krijgen we positieve reacties. Daarom gaan we ook volgend jaar weer enthousiast door om zo inzicht in ons doen en laten te geven.

‘Populair’ jaarverslag

Op welke manier kunnen we onze belanghouders interesseren voor ons jaarverslag? Dat is de vraag die ons bezig hield. Want een compleet verslag van tientallen pagina’s is niet de meest spannende lectuur. Daarom verzorgen we een prettig leesbare samenvatting van het jaarverslag om een snel en duidelijk overzicht van de financiële situatie en van onze prestaties te tonen. In 2012 gaan we op dezelfde manier ons jaarverslag over 2011 aan alle huurders en belanghouders presenteren.

Samenwerking zoeken

De maatschappelijke discussie houdt de corporatiesector in beweging. Aan corporaties wordt gevraagd om hun bijdrage te leveren aan het oplossen van maatschappelijke problemen. Tegelijkertijd wordt de speelruimte van corporaties beperkt naar aanleiding van enkele incidenten in de sector en bemoeienis van de Europese Commissie. Door deze ontwikkelingen komt er de komende tijd waarschijnlijk veel nieuwe regelgeving op ons af. Om de implementatie daarvan soepel te laten verlopen, stemmen we deze ontwikkelingen af met collega-corporaties. Dat doen we bijvoorbeeld met betrekking tot de woonruimteverdeling met corporaties in de regio Zwolle-Kampen. Ook bij de realisatie van vastgoed en innovaties op dat gebied zien wij samenwerking als oplossing om de kwetsbaarheid van onze organisatie te verkleinen. In het afgelopen jaar hebben we intensief samengewerkt met collega-corporaties deltaWonen, SWZ en Openbaar Belang voor de implementatie van een nieuw woonruimteverdeelsysteem. Met ingang van 24 mei 2011 zijn we ‘live’ gegaan met de nieuwe systematiek van toewijzing van huurwoningen volgens verschillende modules. In verschillende werkgroepen hebben medewerkers van alle corporaties overleg gevoerd. Na invoering van het systeem vindt er maandelijks overleg plaats in de stuurgroep woonruimteverdeling. In het laatste kwartaal van 2011 heeft er een evaluatie plaatsgevonden van de eerste zes maanden van het nieuwe systeem. In een bestuurlijk overleg met wethouders en directies zijn aanbevelingen gedaan om tot een optimalisatie van het systeem te komen. In 2012 zullen we aanpassingen gaan doorvoeren.


77

Behouden en delen van kennis

Als kleine organisaties zijn we kwetsbaar voor het verlies van kennis wanneer medewerkers vertrekken. In de komende periode wordt die manifest door de pensionering van onze directeur. Het behouden en delen van kennis is daardoor meer dan ooit van belang. Een eerste stap is het implementeren van automatisering die het behouden en delen van kennis ondersteunt. Wanneer dit gereed is, zullen we ons ook richten op het overdragen van de kennis en netwerken die niet binnen deze systemen kunnen worden vastgelegd. In 2011 zijn we gestart met de invoering van Ibismain. Dit is een automatiseringsprogramma voor de invoering van planmatig onderhoud voor de meerjarenplanning. Op deze manier kunnen we eenvoudig eventuele wijzigingen bijhouden en verwerken in het systeem. Het is de bedoeling om vanaf 2013 hiermee te gaan werken. Met de invoering van Ibismain kunnen we efficiënt de verwerking doorvoeren in de Financiële Meerjaren Prognose.

78

Naast de invoering van Ibismain zijn we bezig met de inrichting van de woningcartotheek. In de cartotheek willen we van alle huurwoningen de voorzieningen van de woning vastleggen. Dit is een tijdrovende, accurate bezigheid. Voordeel is dat we op elk gewenst moment inzicht krijgen in de aanwezigheid van voorzieningen in woningen. Verder zijn we bezig met de koppeling van bestanden binnen Intrawis. We zijn voornemens om van alle huurwoningen te beschikken over woningplattegronden en foto’s. Op deze manier kunnen we bij mutaties van woningen tegelijk de woning adverteren via de website www.dewoningzoeker.nl.

Personeel

Per 31 december 2011 waren elf medewerkers in vaste dienst waarvan zes mannen en vijf vrouwen: (fte) • Directeur-bestuurder 1,0 • Financiën en verhuur 4,8 (zeven medewerkers) • Vastgoed 3,0 (drie medewerkers)

Een medewerkster heeft een dienstverband voor bepaalde tijd. Dit is een gevolg van de drukke werkzaamheden op de afdeling administratie. Zij werkt op parttime basis. De gemiddelde leeftijd van de medewerkers is veertig jaar. We hebben in 2011 een stagiaire een plek kunnen bieden op onze afdeling financiën. Zij volgde een opleiding in de secretariële/administratieve richting. Haar stageperiode bedroeg vier maanden.

Arbobeleid

Het Arbobeleid is onderdeel van de bedrijfsvoering en is gericht op het voorkomen van: • ziekteverzuim en ongevallen • kwaliteitsverlies door ongunstige werkomstandigheden • schade aan gezondheid en goederen van personeel • een slechte werksfeer. In 2011 hebben de Arbo-medewerkers zich verder geprofessionaliseerd om de veiligheid voor medewerkers te vergroten. De bedrijfshulpverlening is goed georganiseerd bij Beter Wonen. Drie medewerkers zijn opgeleid en/of hebben een herhalingscursus BHV gehad. Bij een eventuele calamiteit zijn zij verantwoordelijk voor de coördinatie en uitvoering van de bedrijfshulpverlening. Ook hebben we een preventiemedewerker. Voor het Arbobeleid zijn wij aangesloten bij ArboNed. Dit is onderdeel van onze ziektewetverzekering die bij de Amersfoortse loopt.

Ziekteverzuim

In 2011 is het ziekteverzuimpercentage weer bijzonder laag geweest. De ziekteverzuimpercentages waren in de afgelopen jaren: 2011

2010

2009

2008

2007

1,3 %

0,9 %

0,9 %

4,5 %

2,9 %

Opleidingen

Wij stimuleren de opleiding en ontwikkeling van onze medewerkers. Niet alleen vanuit de ambitie van de medewerker, maar ook om aansluiting te houden bij de ontwikkeling van de organisatie. De opleidingen richten zich niet alleen op verbreding en verdieping van de vakkennis, maar ook op de ontwikkeling van persoonlijke vaardigheden. Bij Beter Wonen worden medewerkers zowel individueel als collectief gestimuleerd om zich verder te ontwikkelen. In 2011 werd € 8.500 besteed aan opleidingen en cursussen.

Er zijn veel opleidingen gevolgd. Als team hebben we een cursus time management gevolgd. Door de administratie werden cursussen gevolgd voor financieel medewerker, bijscholing huurrecht, btw-problematiek en WSNP. De afdeling Onderhoud bezocht een forum over het nieuwe bouwbesluit en een voorlichting over onderhoudslasten.

CAO Woondiensten en cafetariasysteem In 2011 is de CAO vastgesteld met een looptijd tot het einde van het jaar. Er heeft geen intern overleg plaatsgevonden over bepaalde mogelijkheden die de CAO Woondiensten biedt. Reden was dat er weinig gewijzigd is ten opzichte van voorgaand jaar. Mocht de CAO over 2012 daar aanleiding toe geven, dan is overleg daarover met de directeur mogelijk. Van de mogelijkheden die het cafetariasysteem biedt, wordt slechts sporadisch gebruik gemaakt.

Levensloopregeling en VUT

Van de levensloopregeling en de VUT-regeling is door de medewerkers geen gebruik gemaakt.

Personeelsontwikkelingsplan

Jaarlijkse worden functionerings- en beoordelingsgesprekken gehouden. Hierbij wordt ook aandacht besteed aan een goed opleidings- en ontwikkelingsplan. Er worden afspraken gemaakt die in de loop van het jaar tot uitvoering moeten komen. De werkgever stimuleert de medewerkers om zich te blijven ontwikkelen. Dit is niet alleen in het belang van de medewerker zelf, maar ook van de organisatie. In juni vindt een functioneringsgesprek plaats, terwijl in december de beoordelingsgesprekken plaatsvinden.

Interne communicatie

Ook in een kleinere organisatie is regelmatig overleg zeer verstandig. Zo vindt tweemaal per maand de stafvergadering plaats. Alle voorkomende ontwikkelingen binnen de corporatie komen hierbij aan de orde. De samenstelling van de staf bestaat uit de directeur, de manager financiën en beleid en de manager vastgoed. Ook is er elke maand overleg met het voltallige personeel. Voor beide afdelingen geldt dat er frequent werkoverleg plaatsvindt. Maandelijks komt een interne nieuwsbrief uit. De onderwerpen worden aangedragen door het bestuur en alle werknemers. Deze nieuwsbrief heeft als doel om de medewerkers tijdig te informeren over de actuele zaken.


79

80

10

Jaarrekening


81

82

Kengetallen over de afgelopen 5 jaar Gegevens woningbezit Aantal verhuureenheden in exploitatie: - Woning/woongebouwen bij: nieuwbouw af : verkoop af : sloop Bogaard niet als 1 maar als 9 vge’s gerekend bij: aankoop Totaal aantal woningen - garages Totaal aantal verhuureenheden - Onroerende zaken in aanbouw - Parkeerplaatsen - Particpanten KH - KDV/Rabobank

2011

2010

2009

2008

2007

979 104 -6 0 8 0 1.085 5 1.090 9

983 0 -4 0

973 10 -1 0

973 0 -1 0

959 17 -3 0

0 979 5 984 113

1 983 5 988 87

1 973 5 978 6

0 973 5 978 0

16 9 2 27

Gemiddelde grondslag OZB per woning

156.204

167.293

169.105

161.130

152.695

Aantal woningen naar huurprijsklasse: - Laag (2011: < € 361,66) - Overig

129 956

195 784

204 779

227 746

266 707

Prijs-kwaliteitsverhouding: - Gemiddeld aantal punten WWS - Gemiddelde netto-huurprijs/woning

143 437

143 418

143 406

143 391

143 378

Het verhuren van woningen: - Mutatiegraad - Aantal huurders met huursubsidie - Huurachterstand in % jaarhuur - Huurderving in % jaarhuur

9 200 0,20 0,63

6 210 0,10 0,28

8 230 0,23 0,75

8 248 0,25 0,33

9 262 0,23 0,53

Financiële continuïteit: - Solvabiliteit - Liquiditeit - Rentabiliteit eigen vermogen - Rentabiliteit vreemd vermogen - Rentabiliteit totaal vermogen - Renteresultaat in % eigen vermogen - Interne financiering per woning - Cash-flow per woning

19,34 1,26 3,49 3,26 3,23 7,92 9.631 976

20,42 5,09 3,72 3,00 3,14 9,83 1.930 1.040

21,49 7,17 -15,06 3,34 -0,62 11,11 -1.593 -887

28,74 6,79 1,66 4,54 3,69 10,37 4.782 709

27,85 6,11 19,08 4,64 8,64 8,64 3.717 2.589

Balans en winsten verliesrekening: - Eigen vermogen per woning - Totaal opbrengsten per woning - Kapitaalslasten per woning - Overige bedrijfslasten per woning - Renteresultaat per woning - Jaarresultaat per woning

9.464 6.300 2.481 3.170 749 331

10.123 5.886 2.460 4.136 995 376

9.707 5.240 2.619 5.000 1.078 -1.462

11.283 5.074 2.593 3.632 1.170 187

11.096 5.768 2.379 2.219 914 2.117

11 8,83

12 9,27

10 8,16

10 8,16

9 6,83

Personeelsbezetting: - Aantal personeelsleden: - Formatieplaatsen


83

BALANS ACTIVA BALANS PER

VASTE ACTIVA

31-12-2011

31-12-2010

44.962.365

28.796.910

2.617.057

9.275.466

1. MATERIËLE VASTE ACTIVA 1.1 Onroerende zaken in exploitatie 1.2 Onroerende zaken in ontwikkeling 1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Totaal materiële vaste activa

1.189.715

349.200

48.769.137

38.421.576

2.1 Te vorderen BWS subsidies

0

0

2.2 Deelnemingen

0

0

2. FINANCIËLE VASTE ACTIVA

2.3 Latentie leningen o/g

Totaal financiële vaste activa Totaal vaste activa

201.388

213.619

201.388

213.619

48.970.525

38.635.195

4.500

0

11.589

4.813

397

2.461.243

317.464

382.942

VLOTTENDE ACTIVA 3. ONDERHANDEN PROJECT 4. VORDERINGEN

4.1 Huurdebiteuren 4.2 Gemeente Kampen 4.3 Belastingen en premies sociale verzekering Totaal vorderingen

4.4 Overige vorderingen

614.226

145.174

943.676

2.994.172

5. LIQUIDE MIDDELEN

3.181.353

6.913.190

4.129.529

9.907.362

53.100.054

48.542.557

Totaal vlottende activa

TOTAAL

84

PASSIVA BALANS PER

PASSIVA

31-12-2011

31-12-2010

6. EIGEN VERMOGEN 6.1 Kapitaal 6.2 Overige reserves 6.3 Resultaat boekjaar

23

23

9.910.082

9.541.624

358.623

368.483

Totaal eigen vermogen

10.268.728

9.910.130

7. EGALISATIEREKENING

126.471

127.000

8. VOORZIENINGEN

8.1 Voorziening latentie HBR

1.117.571

8.2 Voorziening nieuwbouw

25.693 1.117.571

25.693

38.108.497

36.333.433

211.120

198.555

9. LANGLOPENDE SCHULDEN 9.1 Leningen kredietinstellingen 9.2 Waarborgsommen

Totaal langlopende schulden

38.319.617

36.531.988

10. KORTLOPENDE SCHULDEN 10.1 Schulden aan gemeente Kampen 10.2 Schulden aan leveranciers 10.3 Belastingen en premies sociale verzekering 10.4 Overige schulden 10.5 Overlopende passiva

Totaal kortlopende schulden

TOTAAL

54.132 1.738.505

1.127.571

955.105

327.696

27.422

38.625

492.503

453.854

3.267.667

1.947.746

53.100.054

48.542.557


85

WINST- EN VERLIESREKENING 2011

2010

5.669.319

4.915.230

164.947

164.936

0

0

11.4 Verkoop onroerende zaken

877.511

614.365

11.5 Overige bedrijfsopbrengsten

123.379

67.968

6.835.156

5.762.499

11. BEDRIJFSOPBRENGSTEN 11.1 Huren

11.2 Vergoedingen 11.3 Overheidsbijdragen

Som der bedrijfsopbrengsten 12. BEDRIJFSLASTEN

12.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa

700.534

649.835

12.2 Waardeveranderingen materiële vaste activa

400.000

1.250.000

12.3 Lonen en salarissen

499.044

470.733

62.625

55.713

12.4 Sociale lasten 12.5 Pensioenlasten 12.6 Lasten onderhoud 12.7 Overige bedrijfslasten

97.453

94.997

1.381.030

1.263.618

999.150

914.187

Som der bedrijfslasten

4.139.836

4.699.083

Bedrijfsresultaat

2.695.320

1.063.416

150.902

370.920

13. FINANCIËLE BATEN EN LASTEN

13.1 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten JAARRESULTAAT uit GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING

13.2 Rentelasten en soortgelijke kosten

1.357.797

1.155.895

1.488.425

278.441

14. BELASTINGEN

-1.129.802

90.042

358.623

368.483


86

KASSTROOMOVERZICHT VOLGENS DE INDIRECTE METHODE KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN

2011 2.695.320

Exploitatieresultaat Aanpassingen voor: - Afschrijvingen

- correcties op vorige afschrijvingen

2010 1.063.416

700.534

649.835

-25.904

-30.942

- vennootschapsbelasting

-163.692

90.042

- waardeverandering materiële vaste activa

400.000

1.250.000

-4.500

0

- Mutatie vorderingen

2.214.188

-2.586.384

- Mutatie kortlopende schulden

1.319.921

185.639

-25.693

25.693

0

0

Verandering in werkkapitaal - Mutatie voorraden

- Mutatie voorziening nieuwbouw - Mutatie deelnemingen - Mutatie egalisatierekening

-529

Betaalde rente

127.000

7.109.645

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen rente

4.414.325

774.299

150.902

370.920

-1.357.797

-1.155.895

Buitengewone baten

0

0

Buitengewone lasten

0

0

5.902.750

Kasstroom uit operationele activiteiten KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN Investeringen in materiële vaste activa

Desinvesteringen in materiële vaste activa Mutatie financiële vaste activa

-9.053.673

212.731

274.554

0

20.387

Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen langlopende schulden

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-11.422.216

3.012.565

4.000.323

-1.224.936

-545.401

1.787.629

-784.975 -10.676

-11.634.947

Kasstroom uit investeringsactiviteiten KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN

-1.206.895

-289.117

-8.758.732

3.454.922

TOENAME GELDMIDDELEN AFNAME GELDMIDDELEN

-3.731.837

-5.314.486


87

TOELICHTING WAARDERINGSGRONDSLAGEN Algemeen

De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met algemeen in Nederland aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving zoals hierna vermeld. Dit betekent dat de jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de daartoe geldende bepalingen volgens titel 9 BW 2 en de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving. Voor de indeling en presentatie van de in deze jaarrekening opgenomen gegevens is gekozen voor het model voor de balans en winst en verliesrekening zoals genoemd in bijlage 1 van de RJ 645.

Grondslagen voor het opstellen van het kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld in overeenstemming met de indirecte methode zoals opgenomen in RJ 360.

Belastingen

Woningcorporaties zijn met ingang van het jaar 2008 integraal belastingplichtig voor de Wet op de Vennootschapsbelasting. De regels voor woningcorporaties zijn uitgewerkt in een vaststellingsovereenkomst (VSO II). Omdat de afspraken (VSO II) nog op een aantal punten onduidelijk zijn, wordt het inzicht in de toekomstige verrekeningsmogelijkheden van (latente)belastingen op dit moment nog bemoeilijkt.

88

Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatentie in de jaarrekening zijn een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2006 tot en met 2011 door de fiscus zullen worden getoetst. Dientengevolge kan de fiscale last over 2011 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan In RJ 272.306 is geregeld dat voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de fiscale en commerciële waardering een latente belastingpost (actief\passief) dient te worden gevormd tot het bedrag dat het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd > 1 jaar is. Latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen contante waarde. De waardering van latente belastingverplichtingen en latente belastingvorderingen is gebaseerd op de fiscale gevolgen van de per balansdatum voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva. De voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling is ondermeer gebaseerd op het strategisch voorraadbeleid. De horizon voor toetsing bedraagt derhalve een periode tussen de 5 tot maximaal

10 jaren. Om deze reden zijn ten aanzien van de waarderingsverschillen uit hoofde van het bezit (o.a. openingsbalans materiële vaste activa per 1 januari 2008) geen latenties in de jaarrekening verwerkt. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.

Waardering van activa en passiva

De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij hierna anders is vermeld.

BALANSWAARDERING Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie De woningen met de daarbij behorende installaties en aanpassingen zijn gewaardeerd tegen de aanschafwaarde verminderd met de cumulatieve afschrijvingen, bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. In alle gevallen is doorgegaan met afschrijvingen op basis van annuïteiten. In 2012 zullen we de richtlijnen gaan toepassen. Wanneer blijkt dat de boekwaarde structureel hoger is dan de bedrijfswaarde (rekening houdend met de meerjarenraming) in het tot uitdrukking gebrachte beleid, wordt de lagere bedrijfswaarde gehanteerd. Het criterium voor de onrendabele top is als volgt te omschrijven: na interne formalisatie en externe communicatie wordt de onrendabele top verantwoord in het jaar dat er opdracht is verstrekt aan de aannemer.

Bij de toerekening van rente aan de verschillende complexen is met ingang van 1996 met één percentage gerekend. De grondkosten zijn opgenomen voor de oorspronkelijke kosten. Omdat bij de grond in ons bezit geen sprake is van slijtage voor rekening van onze corporatie, wordt niet op grond afgeschreven. De afschrijvingstermijn voor de bouwkosten is 40 of 50 jaar. Vervanging van CV-installaties is geboekt onder het Planmatig onderhoud. Nieuw geplaatste cv.’s worden geactiveerd. De actuele waarde van ons woningbezit bedraagt exclusief het kantoorgebouw en de nieuwbouw op basis van de aanslag onroerende-zaakbelasting voor 2011 € 169.481.000. (peildatum 01-01-2010). Alle woningen zijn juridisch eigendom van Beter Wonen. Met de verzekeraar is afgesproken dat we een vast bedrag per woning betalen aan verzekeringspremie. De verzekering dekt onder meer de risico’s van brand-, storm- en glasschades. Er kan geen sprake zijn van onderverzekering. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De activa ten dienste van de exploitatie zijn gewaardeerd tegen de aanschafwaarde verminderd met de afschrijvingen die volgens het annuïtaire systeem worden berekend. Het kantoorgebouw is opgenomen tegen de aanschafwaarde en wordt afgeschreven op basis van annuïteiten. De levensduur van het gebouw is vastgesteld op 40 jaar. Ook de roerende goederen ten dienste van de exploitatie zijn opgenomen tegen de aanschafwaarden verminderd met een jaarlijkse afschrijving op basis van annuïteiten.


89

Financiële vaste activa Vorderingen De vorderingen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. Pensioenverplichtingen De pensioenregeling is ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) en is naar zijn aard een toegezegdpensioenregeling. Beter Wonen heeft in het geval van een tekort bij het SPW geen verplichtingen tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Voorziening onrendabele top nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investering gaat behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde. De voorziening is opgenomen tegen nominale waarde. Voorziening latente vennootschapsbelasting Als gevolg van het toepassen van de herbestedingsreserve is er geen belasting verschuldigd tot en met het boekjaar 2011. Dit leidt tot een teruggave van reeds betaalde belastingbedragen. Deze teruggave is als vordering in de balans per 31 december 2011 verantwoord. Vanwege de onzekerheid met betrekking tot de besteding van de fiscale herbestedingsreserve is thans ter grootte van over voorgaande jaren behaalde winsten maal het geldende belastingtarief een voorziening latente belastingen opgenomen. In 2012 zal worden bezien of de herbestedingsreserve geheel of gedeeltelijk kan worden aangewend.

RESULTAATBEPALING

Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Als baten worden die opbrengsten aangemerkt, die op balansdatum geïnd of invorderbaar waren: als lasten die kosten die op balansdatum betaald of voorzienbaar zijn.

90

Huren Onder deze post worden de huuropbrengsten verantwoord die betrekking hebben op het boekjaar, onder aftrek van de werkelijke huurderving wegens leegstand. Verkoop onroerende zaken De verkoop van woningen is verantwoord onder de bedrijfsopbrengsten. Afschrijvingen De afschrijvingen op materiële vaste activa zijn gebaseerd op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats via annuïteiten die berekend worden op basis van de geschatte economische levensduur. Onderhoudslasten Deze post bevat de werkelijke uitgaven van al het uitgevoerde onderhoud. Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kostensoorten, de zakelijke bedrijfslasten en de overige lasten verantwoord zoals uitgesplitst in de toelichting op de Winst- en Verliesrekening. Rentebaten en lasten Deze posten betreffen de werkelijk ontvangen rente en de betaalde rente over de restantschuld van diverse geldleningen. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. De afwijkende effectieve belastingdruk van een bedrijfseconomische druk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie, de waardering van latenties en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen.

TOELICHTING OP DE BALANS ACTIVA 1. MATERIËLE VASTE ACTIVA

1.1 Onroerende en roerende zaken in exploitatie

1.2 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

1.3 Onroerende en roerende zaken t.d.d. exploitatie

2011

2010

44.962.365

28.796.910

2.617.057 1.189.715

9.275.466 349.200

Totaal materiële vaste activa

48.769.137

38.421.576

1.1 Onroerende en roerende zaken in exploitatie

Woningen

Woningen

35.733.114

35.698.417

Aanschafwaarde op 1 januari Mutaties in het boekjaar:

30.542

16.008

- dakisolatie

- isolerende beglazing

108.334

30.506

- spouwisolatie

29.095

2.491

- vloerisolatie

53.845

0

- Rietgors 1 - 5

0

-21.292

10.068

36.234

- aanbouwen

14.131

12.055

- doucheuitbouw

51.852

0

59.500

0

53.162

35.323

0

1.457

- aanleg CV

- aan/uitbouw woningen - extra’s bij keukenvervanging - Boilers flatwoningen - boilers

1.309

0

- klokthermostaat

3.227

230

- videofoon

0

416

- Energiewacht boilers flatwoningen

0

37.173

- betimmering cv ruimten

0

7.369

- rookmelders

0

3.356

- badkamer

0

2.850

- toilet

5.603

0

- dakramen

18.435

2.612

6.331

0

744

11.171

- binnendeuren - diversen kleine investeringen - aankoop Hogehuisstraat 24

0

0

116.159

0

- Nieuwbouw 6 woningen Molenbelt

0

0

- legionellavoorzieningen

0

0

- GO 50 jarige woningen

- verkoop 4 woningen 2010 afboeking boekwaarde - verkoop woningen 2011 - verkoop woningen grondkosten 2011 - nieuwbouw Kulturhus - nieuwbouw Maarlenhof, 25 huurappartementen - nieuwbouw Maarlenhof, zorggedeelte 61 verpleegplaatsen Aanschafwaarde per 31 december

0

-143.262

-190.356

0

-22.375

0

1.522.399

0

2.565.612

0

9.610.964

0

49.781.696

35.733.114


91

Afschrijvingen per 1 januari Afschrijvingen in het boekjaar Correctie afschrijving i.v.m. verkoop huurwoningen Afschrijvingen per 31 december Boekwaarde woningen per 31 december

Aanschafwaarde per 1 januari Afschrijvingen per 1 januari

6.950.367

6.350.296

689.959

631.013

-54.468

-30.942

7.585.858

6.950.367

42.195.838

28.782.747

Garages en overige zaken

Garages en overige zaken

26.989

26.989

12.826

10.975

Afschrijvingen in het boekjaar

1.980

1.851

Afschrijvingen per 31 december

14.806

12.826

12.183

14.163

Boekwaarde overige zaken per 31 december Toegevoegd in 2011: bij: pand Beter Wonen: Rabobankgedeelte

52.677

bij: grond parkeerplaatsen Kulturhus

142.521

bij: bouwrijp maken grond Kulturhus

444.802

bij: grondkosten OBS Wonderwijs

127.820

bij: bouwkosten OBS Wonderwijs

143.517

bij: grondkosten Allio kinderopvang

40.711

bij: bouwkosten Allio kinderopvang

594.815

bij: grondkosten Speel-o-theek

6.141

bij: bouwkosten Speel-o-theek

73.006

bij: grondkosten ASCW

37.186

bij: bouwkosten ASCW

41.967

bij: grondkosten Bibliotheek

18.991

bij: bouwkosten Bibliotheek

223.645

bij: grondkosten Quintus

26.724

bij: bouwkosten Quintus

383.036

bij: grondkosten JGZ

6.482

bij: bouwkosten JGZ

93.020

bij: grondkosten kdv IenieMinie bij: bouwkosten kdv IenieMinie

27.239 270.043 2.754.343

Boekwaarde overige zaken per 31 december

2.766.526

14.163

44.962.365

28.796.910

De vijf garages zijn per einde boekjaar volledig afgeschreven. Totaal boekwaarde onroerende en roerende zaken in exploitatie

92

Afschrijvingsmethoden en -termijnen Alle materiële vaste activa in exploitatie worden op basis van annuïteiten volledig afgeschreven. Op grond wordt niet afgeschreven. De afschrijvingstermijnen bedragen voor: Woningen 50 jaar Garages

40 jaar

Warmtemeters

10 jaar

Verkoop woningen in exploitatie In 2011 zijn zes huurwoningen verkocht vanuit ons bestaande woningbezit. Naast de verkoop van huurwoningen is het voormalige kantoorpand verkocht. De gerealiseerde verkoopopbrengst bedraagt € 973.830. Zekerheden Er zijn geen activa als zekerheid gesteld voor verstrekte leningen Verzekering De vaste activa zijn verzekerd voor brand-, bliksem, ontploffing-, storm- en vliegtuigschade. De verzekering is ondergebracht in een ‘Overijssels collectief’. In geval van schade zal de verzekeraar geen beroep doen op onderverzekering. Actuele waarde De totale waarde van de roerende en onroerende zaken in exploitatie bedraagt op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de OZB (peildatum 01-01-2010) € 169.481.000.


93

Bedrijfswaarde

Bij de berekening van de bedrijfswaarde is rekening gehouden met de volgende uitgangspunten: - Disconteringsvoet

2011

2010

5,25 %

5,25 %

- Kostenstijging onderhoud

3,00 %

3,00 %

- Kostenstijging overige lasten 2012 t/m 2016

3,00 %

2,50 %

- Kostenstijging overige lasten 2012 t/m 2016

3,00 %

2,50 %

- Kostenstijging overige lasten na 2016

3,00 %

3,00 %

- Huurverhoging 2012

2,30 %

1,30 %

- Huurverhoging 2013 t/m 2016

2,00 %

2,00 %

- Huurverhoging na 2016

2,00 %

2,00 %

- Kavelprijs gemeente Kampen incl btw - Uitplaatsingskosten per woning

€ 313

€ 304

€ 5.520

€ 5.327

- Sloopkosten zijn afhankelijk van soort/leeftijd woning Voor de bepaling van de kasstroom genererende eenheden is uitgegaan van de complexindeling die intern wordt gehanteerd voor levensduurschattingen en de bepaling van de differentiatie in het onderhouds- en huurbeleid. Op basis van de hierboven vermelde uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde op totaalniveau circa € 70,3 miljoen. De bedrijfswaarde heeft ten opzichte van de boekwaarde van de materiële vaste activa in exploitatie een overwaarde van circa € 25,3 miljoen. De toename van de bedrijfswaarde is met name het gevolg van de nieuwbouw van ruim € 14,2 miljoen. 1.2 Onroerende zaken in ontwikkeling a. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

2011

2010

Woningen en woongebouwen

Stand per begin boekjaar: - gemaakte kosten Paalkamp

22.619

22.619

6.506.969

-82.466

- gemaakte kosten Maarlenhof: Zorgwoningen 10 Huurwoningen

1.068.578

292.445

25 Huurwoningen

1.028.679

796.966

Kinderdagverblijf

191.003

54.759

54.591

52.538

De Schakel

0

141.795

Allio

0

45.162

Speel-o-theek

0

6.812

ASCW

0

41.252

Openbare bibliotheek

0

21.067

Muziekschool

0

29.646

- advieskosten Slenke Es - gemaakte kosten Kulturhus

JGZ

0

7.191

Goedzorg BV

0

205.410

Apotheek

0

60.911

18 Huurwoningen

0

104.573

- gemaakte kosten Thijsweg 2012

102.545

803


111.233

0


77.870

0

- gemaakte kosten Zalk

111.378

0

9.275.465

1.801.483

94

Mutaties in het boekjaar: - gemaakte kosten inzake project Paalkamp

1.223

0

-6.506.969

6.589.435

- gemaakte kosten inzake project Maarlenhof Zorgwoningen 10 Huurwoningen

-1.068.578

776.133

25 Huurwoningen

-1.028.679

231.713

Kinderdagverblijf

-191.003

136.244

-1.372

2.053

De Schakel:

0

445.528

grond parkeerplaatsen Kulturhus

0

-142.521

woonrijp maken Kulturhus

0

-444.802

0

0

woonrijp maken Kulturhus

0

0

overige bouwkosten De Schakel

0

0

voorzieningen De Schakel

0

0

voorzieningen grondkosten De Schakel

0

0

Allio

0

114.466

voorziening Allio

0

-159.628

Speel-o-theek

0

17.252

voorziening Speel-o-theek

0

-24.064

ASCW:

0

-41.252

overige bouwkosten ASCW

0

0

voorzieningen ASCW

0

0

Openbare bibliotheek

0

53.353

voorziening bibliotheek

0

-74.420

Muziekschool

0

75.077

voorziening muziekschool

0

-104.723

JGZ

0

18.210

voorziening JGZ

0

-25.401

- gemaakte kosten inzake project Slenke Es - gemaakte kosten inzake project Kulturhus

Goedzorg BV

2.206.144

449.616

voorziening Goedzorg BV

-655.026

-655.026

Apotheek

682.446

148.147

voorziening apotheek

-209.058

-209.058

18 Huurwoningen:

0

-104.573

overige bouwkosten 18 huurwoningen

0

0

voorziening huurwoningen

0

0


30.372

101.742


0

111.233


0

77.870

- gemaakte kosten Zalk

65.809

111.378

- gemaakte kosten plan Koster

15.066

0

1.218

0

-6.658.407

7.473.981

2.617.057

9.275.466

- gemaakte kosten herstructurering Drostenstraat Saldo

Totaal onroerende en roerende zaken in ontwikkeling per einde boekjaar


95

1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

2011

2010

318.106

308.175

Kantoorgebouw

Boekwaarde begin boekjaar Mutaties in het boekjaar: - verkoop Dorpsweg 4

-318.106

- aankoop Dorpsweg 2 (incl. verbouwing)

888.617

- grondkosten Dorpsweg 2

217.000

- verbouw kantoor

19.138

- afschrijving over het boekjaar Boekwaarde einde boekjaar

-74

9.207

1.105.543

318.106

Inventaris

Boekwaarde begin boekjaar

31.094

37.555

Mutaties in het boekjaar: - inventaris Dorpsweg 2

59.733

- koffieautomaat - NCCW automatisering

1.880

0

0

1.303

Subtotaal

61.613

1.303

- afschrijving over het boekjaar

-8.534

7.764

Boekwaarde einde boekjaar

84.173

31.094

Afschrijvingsmethoden en -termijnen

Alle materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie worden annuïtair afgeschreven. De afschrijvingstermijnen bedragen: - Kantoorpand

40 jaar

- Inventaris/meubilair

10 jaar

- kantoorapparatuur

5 jaar

96

2. FINANCIËLE VASTE ACTIVA

2011

2.1 TE VORDEREN BWS-SUBSIDIES

2010

0

Beginsaldo

0

0

0

Saldo

0

0

Saldo einde boekjaar

0

0

2.2 Deelnemingen

0

0

0

0

213.619

234.006

-12.231

-20.387

Stand per 31 december

201.388

213.619

Totaal financiële vaste activa

201.388

213.619

4.500

0

2011

2010

Mutaties in het boekjaar: - Rente - Correctie i.v.m. uitbetaling ineens - Ontvangen bijdrage

Terugbetaling inleg

2.3 Latentie leningen o/g Stand per 1 januari

Vrijval latentie leningen

VLOTTENDE ACTIVA 3. ONDERHANDEN PROJECT 4. VORDERINGEN 4.1 HUURDEBITEUREN

De achterstand is uitgesplitst naar aantal maanden : periode

aantal huurders 2011

2010 8

3.483

2.967

5

0

3.281

0

2 tot en met 3 maand

3

0

3.618

meer dan 3 maand

0

1

27

9

tot en met 1 maand

19

1 tot en met 2 maand

Te verrekenen met vertrokken huurders

0 1.160

10.382

4.127

1.207

686

11.589

4.813

Huurachterstand in % van de jaarhuur per 31-12-2011: 0,20 (2010: 0,10) In 2011 heeft er geen ontruiming plaatsgevonden a.g.v. huurachterstand.


97

4.2 GEMEENTE kampen

2011

- nog te ontvangen bijdragen gehandicapten

397

1.922

397

2.461.243

- nog te ontvangen bijdragen Kulturhus

4.3 BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERINGEN - vennootschapsbelasting 2011

163.692

- vennootschapsbelasting 2010

153.772

2010

2.459.321

101.971


161.461


41.942

- te vorderen BTW

10.682

- pro-rata regeling 2005-2009

4.4 OVERIGE VORDERINGEN

- nog te ontvangen rente-inkomsten - nog te vorderen van vertrokken huurders - uitstaande vorderingen huurders en derden - nog te verrekenen goederen/diensten

66.886 317.464

382.942

128.957

81.283

17.174

17.874

177.897 5.280

- te ontvangen subsidie Maarlenhof

127.902

- te vorderen btw

140.374

- diversen 5. LIQUIDE MIDDELEN

7.505

16.642

38.512

614.226

145.174

113.033

154.524

2.965.000

6.210.000

103.320

548.666

3.068.320

6.758.666

3.181.353

6.913.190

a. Direct opvraagbaar: - Rekening-courant banken en kas b. Op termijn uitgezet: - deposito Rabobank, spaar vrij rekening - deposito ABN/AMRO, ondernemerstopdeposito

Totaal liquide middelen

98

PASSIVA

2011

2010

23

23

9.910.082

9.541.599

6. EIGEN VERMOGEN 6.1 KAPITAAL 6.2 OVERIGE RESERVES - Beginsaldo

- Jaarresultaat Eindsaldo 7. EGALISATIEREKENING - Kulturhus

358.623

368.483

10.268.705

9.910.082

126.471

127.000

Met de gemeente Kampen is overeengekomen dat er een afkoopbedrag aan Beter Wonen tegemoet komt in verband met de afkoop van huur en beheer- en onderhoudskosten van de speel-o-theek en het ASCW. Vanaf ingangsdatum exploitatie zal er jaarlijks een vrijval plaatsvinden. 8. VOORZIENINGEN

8.1 Passieve latentie herbestedingsreserve

1.117.571

0

Als gevolg van het toepassen van de herbestedingsreserve is er geen belasting verschuldigd tot en met het boekjaar 2011. Dit leidt tot een teruggave van reeds betaalde belastingbedragen. Deze teruggave is als vordering in de balans per 31 december 2011 verantwoord. Vanwege de onzekerheid met betrekking tot de besteding van de fiscale herbestedingsreserve is thans ter grootte van over voorgaande jaren behaalde winsten maal het geldende belastingtarief een voorziening latente belastingen opgenomen. In 2012 zal worden bezien of de herbestedingsreserve geheel of gedeeltelijk kan worden aangewend. 8.2 Voorziening nieuwbouw In 2010 waren opgenomen de reeds gemaakte kosten voor nieuwbouw van het Kulturhus onder aftrek van de onrendabele top c.q. bijdragen Gemeente Kampen In verband met de oplevering in 2011 is de voorziening komen te vervallen 0

25.693

9. LANGLOPENDE SCHULDEN 9.1 LENINGEN KREDIETINSTELLINGEN Beginsaldo

36.333.433

32.878.834

- nieuwe leningen

3.000.000

4.000.000

726.048

0

- aflossing lening ING - Jaarlijkse aflossingen Eindsaldo Waarvan leningen met een looptijd > 5 jaar:

498.888

545.401

38.108.497

36.333.433

32.214.132

34.203.140

211.120

198.555

De gemiddelde rentevoet van de leningen bedraagt 3,56 % Voor 2012 bestaat er een aflossingsverplichting van € 521.025,--Alle leningen zijn door het WSW geborgd. 9.2 WAARBORGSOMMEN


99

2011

10. KORTLOPENDE SCHULDEN

10.1 Schulden aan gemeente Kampen 10.2 Schulden aan leveranciers

- diverse nota’s overige leveranciers

€ 1.191.641

- verwachte kosten meer/minderwerk Maarlenhof

€ 201.241

- verwachte claim aannemer/architect

€ 240.975

- overige schulden

€ 104.648

10.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen - te verrekenen ASW

€ 1.883

- loonbelasting nog te voldoen

€ 36.834

- te betalen omzetbelasting

€ 916.388

10.4 Overige schulden:

- betaling rente/aflossing BNG 10.5 Overlopende passiva

- transitorische nog niet vervallen rente

€ 27.422

€ 33.528

- vooruitontvangen huren

€ 17.370

- overige overlopende passiva

€ 1.284

Niet uit de balans blijkende verplichting Gebeurtenissen na balansdatum die nadere informatie geeft over de positie per balansdatum.

Paalkamp IJsselmuiden

In 2003 is er een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen BWIJ en de gemeente Kampen met betrekking tot de aankoop van grond in het plan Paalkamp. De totale koopsom bedraagt € 1.340.000. Van dit bedrag is 10% voldaan. Met de gemeente Kampen en de projectontwikkelaar zijn we in gesprek om tot ontbinding van de koopovereenkomst over te gaan.

Voorziening jubileumuitkeringen

Voor eventuele jubileumuitkeringen is geen voorziening gevormd omdat de omvang van deze verplichting niet betrouwbaar kan worden bepaald. Overigens gaat dit om een bedrag dat niet materieel is.

Obligo WSW

Het obligo WSW betreft de verplichting voor Stichting Beter Wonen om de liquiditeitspositie van het WSW te ver-

100

54.132

0

1.738.505

1.127.571

955.105

327.696

27.422

38.625

492.503

453.854

3.267.667

1.947.746

€ 440.321

- huurtoeslag januari 2012

Totaal kortlopende schulden

2010

sterken, zodra het eigen vermogen van dit waarborgfonds onder het niveau van 0,25 % van het garantievolume daalt (voorwaardelijke verplichting). Het obligo bedraagt 3,85 % van het schuldrestant van door het WSW geborgde leningen. Voor leningen met een variabele hoofdsom wordt het schuldrestant op 75 % van de maximale hoofdsom gesteld. Het obligobedrag ultimo 2011 bedraagt € 1.423.846.

Aangegane verplichtingen

Ultimo boekjaar is sprake van een restantverplichting inzake nieuwbouwproject Wilsum en Zalk waarvoor opdrachten met Reitsma Drachten zijn aangegaan. Het restantbedrag aan aangegane verplichtingen voor beide projecten bedraagt € 420.470. Voor het project Kulturhus zijn verplichtingen aangegaan met Trebbe Bouw BV. De restant verplichting bedraagt € 153.145. Daarnaast is er geen sprake van restant verplichtingen inzake onderhoudsprojecten die het jaar overlopen en derhalve de werkzaamheden nog niet geheel zijn afgerond.

TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING 11. BEDRIJFSOPBRENGSTEN: 11.1 HUREN

Te ontvangen netto-huur

2011

2010

5.704.844

4.928.815

33.359

13.072

2.166

513

5.669.319

4.915.230

af: huurderving . wegens leegstand . wegens overige redenen Totaal huren

De toename van de huuropbrengsten is te danken aan de oplevering van het complex Maarlenhof en Kulturhus. Maarlenhof is medio april 2011 in exploitatie gegaan. Het project Kulturhus is in het vierde kwartaal van 2011 opgeleverd. 11.2 VERGOEDINGEN

Te ontvangen vergoedingen: - Overige zaken, leveringen en diensten

166.264

165.689

Af: Vergoedingsderving . wegens leegstand Totaal vergoedingen 11.3 OVERHEIDSBIJDRAGEN - subsidie BWS

1.317

753

164.947

164.936

0

0

877.511

614.365

De BWS subsidies zijn in 2009 afgekocht. 11.4 VERKOOP ONROERENDE ZAKEN

In 2011 zijn 6 woningen verkocht. De verkoop van ons kantoorpand aan de Dorpsweg 4 is onder de overige bedrijfsopbrengsten verantwoord. 11.5 OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN - Vergoedingen/verrichte diensten

9.768

- Verkoop Dorpsweg 4, kantoorpand

96.319

- Overige bedrijfsopbrengsten

17.292

- Pro-rata regeling 2005-2009 Totaal overige bedrijfsopbrengsten

4.934 837 62.197

123.379

67.968

De post vergoedingen/verrichte diensten bevat de doorberekende onderhoudskosten, de vergoeding kosten technische dienst en inschrijfgelden voor het onderhoudsfonds.


101

12. BEDRIJFSLASTEN:

2011

2010

689.959

631.014

12.1 AFSCHRIJVINGEN OP MATERIËLE VASTE ACTIVA - Woningen en woongebouwen - Onroerende zaken niet zijnde woningen

0

- Leveringen en diensten

1.980

1.850

- Activa t.d.d. exploitatie

8.595

16.971

700.534

649.835

Totaal afschrijvingen 12.2 WAARDEVERANDERINGEN MATERIËLE VASTE ACTIVA - 4 woningen Zalk, onrendabel deel

200.000

- 4 woningen Wilsum, onrendabel deel

200.000

- Kulturhus Totaal waardeveranderingen materiële vaste activa 12.3 LONEN EN SALARISSEN - Bruto salarissen

1.250.000 400.000

1.250.000

499.044

470.733

- Ontvangen ziekengelden

0

0

Totaal lonen en salarissen

499.044

470.733

12.4 SOCIALE LASTEN

62.625

55.713

12.5 PENSIOENLASTEN

97.453

94.997

- Reparatieonderhoud

137.207

125.696

- Onderhoudskosten bij verhuizingen

143.360

79.893

35.741

37.493

12.6 LASTEN ONDERHOUD

- Onderhoudsfonds kleine gebreken - Onderhoud t.b.v. gehandicapten - Planmatig onderhoud - Onderhoud CV Totaal onderhoudskosten 12.7 OVERIGE BEDRIJFSLASTEN - Overige personeelskosten

35.775

16.437

969.682

938.749

59.265

65.350

1.381.030

1.263.618

27.316

41.018

- Huisvestingskosten

25.054

11.858

- Raad van Toezicht

44.020

29.897

- Algemene kosten

439.532

393.771

235.717

219.943

- Verzekeringen

31.601

25.187

- Contributie landelijke federatie

11.034

11.087

- Overige directe exploitatielasten

184.876

181.426

Totaal overige bedrijfslasten

999.150

914.187

- Belastingen

102

In de post Algemene kosten is een bedrag van € 25.773 opgenomen als kosten externe controle. De kosten hebben onder andere betrekking op de volgende kostencomponenten: - controle jaarrekening 2011

2011

2010

3.189

12.833

129

0

- werkzaamheden t.b.v. interim-controle - controle fiscale jaarrekening 2011 De overige directe exploitatielasten bestaan uit: - kosten leefbaarheid * kosten servicemedewerker * schoonmaakkosten flatwoningen * opruimingskosten vervuilde woning

1.587

0

* afboeking resultaat tuinonderhoud + extra beplanting

8.362

12.771

* diverse kosten inz. leefbaarheid

0

1.614

13.267

27.218

- kosten asbestonderzoek en -verwijdering

20.675

8.845

- voorschotten electra, gas, water e.d.

74.968

85.410

- kosten bedrijven inzake goederen/dienstencomponenten

43.803

32.235

Subtotaal kosten leefbaarheid

- WSW kosten borgstelling, disagio - kosten energielabel - diversen 13.1 RENTEBATEN

- Rente op te vorderen subsidie BWS - Rente op uitgezette middelen - Rente op overige vorderingen

13.2 RENTELASTEN

5.782

4.180

10.759

5.805

15.622

17.733

184.876

181.426

0

0

134.734

192.237

16.167

178.683

150.901

370.920

- Toegevoegde rente subsidie BWS - Rente leningen kredietinstellingen - Rente overige schulden

JAARRESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING

0 1.357.024

1.113.510

773

42.385

1.357.797

1.155.895

1.488.425

278.441

14. BELASTINGEN Beginsaldo - passieve latentie herbestedingsreserve - belastinglatentie leningen o/g

1.117.571 12.231

20.387

- aangifte vpb 2008

-37.996

- aangifte vpb 2009

-153.772

- aangifte vpb 2010


81.339 1.129.802

-90.042

358.623

368.483


103

104

11

Overige informatie Werknemers

Gedurende het verslagjaar 2011 had de corporatie gemiddeld 11 werknemers in dienst.

Bestuurders en commissarissen

De lasten ter zake van bezoldiging zijn: • directeur-bestuurder E 129.642 • commissarissen E 40.272 De lasten van de directeur hebben betrekking op het fiscale jaarsalaris plus de totale pensioenpremie en onkostenvergoeding. De vergoedingen voor de leden van de Raad van Toezicht zijn in 2011 toegepast op basis van differentiatie. Dit geldt ook voor de onkostenvergoeding per lid.

OVERIGE INFORMATIE Resultaat bestemming

In afwachting van de goedkeuring van de Raad van Toezicht is het resultaat nog niet verwerkt in de reserves.

Belangrijke gebeurtenissen Na balansdatum

Op het moment van opstellen van de jaarrekening waren er geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum bekend.


105

106

12

Accountantsverklaring


107

BW-jaarverslag 2008-0409

27-05-2009

02:03

Pagina 114

Tel: +31 (0)74 276 42 00 Fax: +31 (0)74 276 43 00 [email protected] www.bdo.nl

BDO Audit & Assurance B.V. Postbus 275, 7550 AG Hengelo Mosweg 42, 7556 PG Hengelo Nederland

CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT

Aan: de Raad van Toezicht van Stichting Beter Wonen Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2011 van Stichting Beter Wonen te IJsselmuiden gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2011 en de winst-‐en-‐ verliesrekening over 2011 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-‐huursector, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-‐ huursector. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-‐informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-‐inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-‐inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-‐informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

Statutair gevestigd te Einhoven en ingeschreven in het handelsregister onder nummer 17171186. BDO Audit & Assurance B.V. is lid van 800 International Ltd, een rechtspersoon naar Engelsrecht met beperkte aansprakelijkheid, en maakt deel uit van het wereldwijde netwerk van juridisch zelfstandige organisaties die onder de naam “BDO” optreden.

114

108

BW-jaarverslag 2008-0409

27-05-2009

02:03

Pagina 114

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Beter Wonen per 31 december 2011 en van het resultaat over 2011 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-‐huursector, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, sub a van het Besluit beheer sociale-‐huursector, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 BW 2 is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Verder vermelden wij dat is voldaan aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-‐04, MG 2008-‐03, MG 2010-‐03 en MG 2011-‐02, alsmede aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van grondaankopen zoals bedoeld in de MG 2001-‐26 en de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van sponsoractiviteiten zoals bedoeld in MG 2006-‐04. Hengelo, 20 juni 2012 BDO Audit & Assurance B.V. namens deze, w.g. R.W. van Hecke RA

2

114


109

Aantekeningen

110

www.bwij.nl

Jaarverslag Jaarverslag Beter Wonen

Recommend Documents