Jaarverslag 2012 Wonen Noordwest Friesland
Inhoud ALGEMENE GEGEVENS .................................................................................................................. 5 VOORWOORD ............................................................................................................................... 6 VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN ............................................................................. 7 Governance Code ....................................................................................................................... 8 Inhoud van het toezicht .............................................................................................................. 9 Verantwoording ........................................................................................................................13 Samenstelling raad ....................................................................................................................14 Werving en selectie ...................................................................................................................16 Integriteit .................................................................................................................................16 Commissies ..............................................................................................................................17 VERSLAG VAN DE BESTUURDER ...................................................................................................19 Beleid en strategie ....................................................................................................................19 Missie en visie .......................................................................................................................19 Identiteit ...............................................................................................................................19 Ondernemingsplan K-Trije. .....................................................................................................19 Jaarplan 2012 en voortgang realisatie strategische keuzen en doelen. .....................................20 Wijze waarop de strategie actueel gehouden wordt .................................................................24 Risicobeheersing ....................................................................................................................28 Beleid overleg stakeholders ....................................................................................................29 Prestatieafspraken en samenwerkingsverbanden .....................................................................33 Personeel & organisatie .............................................................................................................37 Inrichting organisatie .............................................................................................................37 ICT in de interne bedrijfsvoering ................................................................................................41 Ondernemingsraad ....................................................................................................................42 Personeelsvereniging “Convivium” ..............................................................................................43 Bestuursbesluiten ......................................................................................................................44 Verklaring van de bestuurder .....................................................................................................45 VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG .....................................................................................................46 DE KWALITEIT VAN HET WONINGBEZIT .......................................................................................46 Inleiding ...................................................................................................................................46 Gerealiseerde projecten .............................................................................................................46 Projecten in uitvoering ..............................................................................................................48 Projecten in ontwikkeling ...........................................................................................................49 ONDERHOUD ...............................................................................................................................52 Algemeen ..............................................................................................................................52 Niet planmatig onderhoud / dagelijks onderhoud .....................................................................52 2
Planmatig onderhoud .............................................................................................................52 Woningverbetering ................................................................................................................52 Overig onderhoud ..................................................................................................................53 Serviceonderhoud ..................................................................................................................53 Ontwikkelingen in 2012 ..........................................................................................................53 Energiebesparing ......................................................................................................................54 Servicebedrijf ............................................................................................................................55 LEEFBAARHEID & MAATSCHAPPELIJK INVESTEREN .......................................................................56 Investeren in leefbaarheid .........................................................................................................56 Prestaties en financiële ondersteuning in het afgelopen jaar ........................................................58 WONEN EN ZORG.........................................................................................................................60 Beleid .......................................................................................................................................60 Bouwplannen en recente ontwikkelingen ....................................................................................60 DE WONINGMARKT; HUREN, KOPEN OF KIEZEN ............................................................................62 Woonruimteverdeling .............................................................................................................63 Doelgroepenbeleid .................................................................................................................63 Toewijzing boven de € 34.085 ................................................................................................65 Asielzoekers/statushouders ....................................................................................................65 Arbeidsmigranten. .................................................................................................................65 Starters .................................................................................................................................66 Verkoop ................................................................................................................................66 Koopgarant en keuzewoning ..................................................................................................66 Huurbeleid en huurverhoging .................................................................................................66 Leegstand en mutatie ............................................................................................................67 Huurincasso en schuldhulpverlening ........................................................................................67 HET BETREKKEN VAN BEWONERS BIJ BEHEER EN BELEID .............................................................69 Algemeen ..............................................................................................................................69 Klanttevredenheid en communicatie met huurders ...................................................................69 Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland ......................................................................70 Verenigingen van Dorpsbelangen ............................................................................................70 Klachtencommissie ................................................................................................................70 Communicatie met woningzoekenden .........................................................................................71 Communicatie woningaanbod .................................................................................................71 Campages .............................................................................................................................71 FINANCIEEL BELEID .....................................................................................................................74 Algemeen ..............................................................................................................................74 Financiële sturing...................................................................................................................74 3
Meerjarenbegroting ...............................................................................................................75 Cijfers 2012 ...........................................................................................................................77 Solvabiliteit, kasstroombeoordeling en beoordelingen door externen .........................................79 Risico analyse en treasury ......................................................................................................79 Waardebegrippen ..................................................................................................................81 Liquiditeit ..............................................................................................................................83 Beleggingen ..........................................................................................................................83 Financiering...........................................................................................................................83 JAARREKENING………………….……………………………………………………………. 84
4
ALGEMENE GEGEVENS
Naam van de toegelaten instelling
:
Wonen Noordwest Friesland
Gemeente van vestiging
:
Het Bildt
Werkzaam in de gemeenten
:
Het Bildt, Ferwerderadiel, Menameradiel, Franekeradeel en Leeuwarderadeel
Adres
:
De Wissel 17 9076 PT St. Annaparochie
Postadres
:
Postbus 26 9076 ZN St. Annaparochie
Telefoon
:
(0518) 40 98 00
Telefax
:
(0518) 40 98 09
E-mailadres
:
[email protected]
Website
:
www.wonennoordwestfriesland.nl
Datum van oprichting
:
1 mei 1903
Datum en nummer van de inschrijving in het handelsregister, gehouden door de KvK van Friesland te Leeuwarden
:
20 november 1961, nr. 01032035
Laatste statutenwijziging
:
5 maart 2009
5
VOORWOORD
Meer dan ooit Je ontkomt er niet aan. Het is allesbehalve saai en rustig in de corporatiewereld. Meer dan ooit heeft de corporatiesector te leiden onder de incidenten die de corporatiewereld de afgelopen paar jaar teisteren. Meer dan ooit is het dan ook nodig om een eind te maken aan de vrijblijvendheid waarmee iedere corporatie gewoon zijn eigen dingen kan blijven doen zonder zich rekenschap te geven van de effecten van dat handelen op de sector en de maatschappij. Het pas toe en leg uit heeft zijn langste tijd gehad. Meer dan ooit hebben we last van doorgeschoten regelgeving. De toewijzingsproblematiek op basis van de Europese regels is zo ingewikkeld geworden dat je dat bijna niet meer aan medewerkers verhuur kunt vragen. Meer dan ooit verbaas je je over het feit dat de plannen voor een inkomensafhankelijk huurbeleid niet gewoon door de belastingdienst kan worden uitgevoerd, analoog aan de hypotheekaftrek bij de eigen woningen. Meer dan ooit is de kloof tussen lokale waardering van corporaties en de waardering van corporaties in politiek Den Haag zo groot geweest. Meer dan ooit lijken de politieke kanalen tussen gemeentelijke politici en de landelijke politici zo verstopt. Meer dan ooit lijkt de democratie te verworden tot een oligarchie. Meer dan ooit hebben wij ons als Wonen NWF door het regeerakkoord onheus bejegend gevoeld. En meer dan ooit denk ik dat de corporaties nodig zijn en blijven om er voor te zorgen dat de leefbaarheid van dorpen en wijken op peil blijft. Meer dan ooit gaat het in politiek Den Haag niet om volkshuisvesting maar louter om het geld van corporaties. Meer dan ooit wisselt het beleid vanuit de rijksoverheid. In de afgelopen jaren zijn wij vanuit de landelijke politiek opgejut met containerbegrippen als “leefbaarheid”, “Wonen en Zorg”, “Veiligheid” en “Maatschappelijk Vastgoed”. En net zo makkelijk is de nieuwe lijn terug in het hok en niets van dat alles. Meer dan ooit raak je verbijsterd. Meer dan ooit hoop ik op betere tijden voor de bewoners van de krimp en anticipeergebieden in Noordwest Friesland. Door de recessie zullen meer dan ooit mensen afhankelijk worden van de sociale woningmarkt. Op 1 mei 2013 bestaat Wonen Noordwest Friesland 110 jaar. Wij zijn daarmee de corporatie met de oudste toelating van Nederland. Wij zijn meer dan ooit trots op ons bedrijf. Trots op de bereikte resultaten en met geloof in de toekomst van Wonen NWF. Ik dank alle medewerkers en het management voor hun inzet en betrokkenheid bij onze maatschappelijke doelstellingen. De Raad van Commissarissen wil ik bijzonder danken voor hun onverminderd kritische maar ook constructieve rol daarbij.
Rein Hagenaars, bestuurder
6
VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN
Inleiding Tal van, soms slecht doordachte, ingrepen die het nieuwe kabinet voor ogen heeft zorgden er voor dat Wonen Noordwest Friesland eind 2012 geen adequate (meerjaren)begroting kon presenteren. Een uitzonderlijke situatie, die wordt gekenmerkt door grote terughoudendheid, omdat niet duidelijk is welke besluiten uiteindelijk zullen worden genomen. Inmiddels staat wel vast dat de woningcorporaties financieel zwaar zullen worden aangeslagen. Wonen NWF kan zijn plannen naar verwachting nog maar mondjesmaat uitvoeren en zal jaarlijks miljoenen minder te besteden hebben in de regio. Het Rijk dreigt miljarden euro’s bij de woningcorporaties in Nederland weg te halen. Helaas is op deze gronden geen stabiel meerjarenbeleid te ontwikkelen. Wonen NWF probeert nog steeds meer te doen dan alleen op de winkel passen, maar de mogelijkheden worden met de dag beperkter door het warrige overheidsbeleid. Een belangrijke doelstelling Wonen Noordwest Friesland komt langzamerhand onder druk te staan: tegen zo laag mogelijke huren goede, sociaal-maatschappelijk passende woningen verhuren. De woningmarkt zit nu al jaren op slot en naar het zich laat aanzien brengt het kabinetsbeleid daar voorlopig geen verbetering in. Bovendien wordt Wonen NWF extra aangeslagen door falend financieel beleid bij een van de grootste woningcorporaties in het land, Vestia. Deze corporatie is door onverantwoorde handel in derivaten technisch failliet. Alle corporaties dienen nu een bijdrage te leveren om dit debacle op te vangen. Wonen NWF heeft in zijn treasury-statuut overigens opgenomen dat handel in dergelijke derivaten niet is toegestaan. Wonen NWF doet het in vergelijking met soortgelijke corporaties heel goed. Het management en de medewerkers onder leiding van bestuurder Rein Hagenaars hebben het niet makkelijk. De Raad van Commissarissen is hen zeer erkentelijk dat zij deze moeilijke klus met veel extra inspanning aanpakken. Alle activiteiten zijn gericht op het belang van de huurders dat op deze wijze zo goed mogelijk wordt gediend. Meer dan ooit is het van belang dat Wonen NWF goed contact houdt met alle stakeholders. Uitleg en afstemming zijn daarbij kernbegrippen. Werkwijze De Raad van Commissarissen (RvC) heeft tot taak om toezicht uit te oefenen op het beleid van de bestuurder op de werking en integriteit van de interne systemen en procedures op de eigen beleidskaders voor naleving integriteit op gebied van controle- en risicobeheersing ingesteld door de bestuurder op de algemene gang van zaken binnen Wonen Noordwest Friesland en het ter zijde staan van de bestuurder met advies. Van Raden van Commissarissen wordt steeds nadrukkelijker verwacht dat zij kritisch toezicht houden en de controlerende taak intensiever dan ooit uitvoeren. Er zijn veeleisende verwachtingen op gebied van openheid en duidelijkheid. De RvC van Wonen Noordwest Friesland kan stellen dat de Raad positief kritisch zijn taken uitvoert en daarbinnen een goede relatie met de bestuurder en zijn organisatie heeft. We trekken in harmonie met elkaar op; maar wel op nuttige afstand en doorlopend kritische betrokkenheid tonend. We gaan bewust om met de verantwoordelijkheden die de Raad namens de samenleving zijn toevertrouwd.
7
Aan de stakeholders De Raad van Commissarissen biedt u hierbij de jaarrekening over 2012 aan die door de bestuurder is vastgesteld. Deze omvat de winst- en verliesrekening, de balans, de daarbij behorende toelichting, alsmede het (volkshuisvestings)verslag over het afgelopen boekjaar. Deze jaarrekening is door de accountants van Ernst & Young gecontroleerd en goedgekeurd, zoals blijkt uit de controleverklaring van de onafhankelijke accountant die u in dit verslag op pagina 126 aantreft. De accountant heeft geconstateerd dat de zaken goed op orde zijn en de organisatie daarmee gecomplimenteerd. Wij verlenen hierbij, conform artikel 25 lid 4 van de statuten, onze goedkeuring aan de door de bestuurder vastgestelde jaarrekening 2012. Een groot aantal documenten dat betrekking heeft op de gang van zaken in de organisaties is voor iedereen beschikbaar op de website van Wonen Noordwest Friesland, www.wonennoordwestfriesland.nl
Governance Code De RvC hecht grote waarde aan een transparant ondernemingsbestuur waarin de belangen van alle belanghebbenden op geëigende wijze worden meegewogen. De RvC en bestuurder passen als belangrijk beleidskader voor integriteit de Governance Code Woningcorporaties toe in hun werkwijzen. Naar de mening van de RvC en de bestuurder is de Code een goed instrument voor (herstel van) het vertrouwen van het publiek in een eerlijke, integere en transparante gang van zaken binnen woningcorporaties. De afgelopen jaren zijn de woningcorporaties in een bijzonder daglicht gekomen. Door ingrijpen van de rijksoverheid en met name door de minister voor Wonen en Rijksdienst hebben politieke ontwikkelingen veel aandacht gevraagd. Bij het aantreden van het kabinet-Rutte II, najaar 2012, is de wereld van de woningcorporaties nog eens hevig opgeschrikt door rigoureuze plannen, waarmee jaarlijks miljarden aan de corporaties zullen worden onttrokken. Een, ook voor Wonen NWF bijzonder ingrijpend, voornemen van het kabinet gaat inmiddels niet meer door: Er hoeft niet meer te worden gerekend met een huurmaximum van 4,5% WOZ-waarde. In de meerjarenbegroting kan daardoor van een minder negatief scenario worden uitgegaan, al blijft er betreurenswaardig weinig ruimte over voor een gezond beleid. Bij de noodzakelijke aanpassingen van het beleid is ook gekeken naar het verlagen van de kosten van de eigen organisatie, inclusief personele kosten. Al met al staan er scenario’s klaar met uiterst strenge maatregelen, die het echter wel mogelijk blijven maken dat Wonen NWF financieel gezond zijn hoofdtaken kan blijven uitvoeren. Hierbij dient helaas wel te worden aangetekend dat door het rijksbeleid een aantal projecten zal worden uitgesteld of zelfs niet uitgevoerd. Mogelijk zal er tevens rekening mee moeten worden gehouden dat het woningbezit op een lager niveau onderhouden zal gaan worden. Dat is geen maatregel die lichtvoetig zal worden genomen, maar het ingrijpen door de rijksoverheid kan Wonen NWF hiertoe wellicht dwingen. Dit soort drastische ingrepen hebben beslist niet onze voorkeur, maar kunnen niet worden uitgesloten. De RvC heeft afspraken met het management dat strategische afwegingen tijdig zullen worden bijgesteld als omstandigheden daarom vragen. De externe druk op het intern toezicht neemt bijna jaarlijks toe, mede door het feit dat er bij bepaalde woningcorporaties sprake is van wanbeleid. Het ministerie wenst meer aandacht voor de kwaliteit van het intern toezicht. De RvC van Wonen NWF staat daar positief tegenover. De raad wil een open 8
beleid, dat door alle betrokkenen goed is te volgen en desgewenst te controleren. Elementen van integriteit worden steeds vaker getoetst en zijn inmiddels volledig geïntegreerd in de handelwijze van de RvC. De Raad waakt er voor om op de stoel van de bestuurder te gaan zitten door voldoende afstand te houden. Wel is er een goed doorlopend contact met de bestuurder, mede door de maandelijkse voortgangsgesprekken tussen hem en de voorzitter van de RvC. In de RvC heerst een open cultuur, waarin ieder lid zich veilig voelt en zich kwetsbaar durft op te stellen. Hierdoor kunnen kritische vragen gesteld worden, eventuele verschillen van meningen op tafel komen en grondig worden besproken. Dit leidt tot een betere besluitvorming. De Raad doet elk jaar, al dan niet onder leiding van een deskundige buitenstaander, aan zelfreflectie om toch vooral alert te blijven en doeltreffend te blijven werken. De RvC is zodanig samengesteld dat de noodzakelijke kennis en deskundigheid aanwezig is. Leden van de Raad volgen regelmatig gerichte cursussen en workshops om bij te blijven. De Raad is samengesteld uit personen die individueel en als team toegevoegde waarde hebben. Daarbij is ook gekeken naar een noodzakelijke diversiteit aan achtergronden. Ook is gekeken naar zaken als onafhankelijkheid, doortastendheid en vasthoudendheid. De beschikbaarheid en betrokkenheid van de raadsleden is groot; elk lid is bij nagenoeg alle activiteiten van de raad aanwezig. Dit verslag is conform de Governance Code opgesteld omdat RvC en bestuurder onverminderd van mening zijn dat de wenselijkheid van transparantie in bestuur en toezicht en het afleggen van verantwoording daarover aan de stakeholders, nodig is. Wonen Noordwest Friesland heeft in 2012 haar Governancecode aangepast naar aanleiding van de per 1 juli 2011 vernieuwde Governancecode woningcorporaties. De governance structuur is ook opgenomen op de website van Wonen Noordwest Friesland (www.wonennoordwestfriesland.nl). Voornaamste punten van afwijking Governance code De voornaamste punten waarvan Wonen Noordwest Friesland afwijkt van de Governance Code en waar ze zich bij naleving voor problemen ziet gesteld, zijn: De aanbeveling om een selectie- en remuneratiecommissie aan te stellen. Gelet op de omvang van de RvC en de corporatie is besloten de gehele Raad verantwoordelijk te laten zijn en collectief besluiten te blijven nemen over beloning en benoeming. Benoeming van de bestuurder voor een (her)benoemingsperiode van maximaal vier jaar. De huidige bestuurder is benoemd vóór invoering van de Code en Wonen Noordwest Friesland is dan ook gebonden aan een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. Wonen Noordwest Friesland is wel voornemens de best practice bepaling van een mandaat voor maximum vier jaar voor een nieuw te benoemen bestuurder op te volgen.
Inhoud van het toezicht Goedkeuring In diverse regelingen is vastgelegd welke bevoegdheden de bestuurder van Wonen Noordwest Friesland heeft, welke besluiten de bestuurder zonder goedkeuring vooraf mag nemen en welke besluiten vooraf goedkeuring van de RvC behoeven.
9
Zoals gebruikelijk binnen Wonen Noordwest Friesland heeft de bestuurder het volgende aan de RvC gepresenteerd: (a) de operationele en financiële doelstellingen van Wonen Noordwest Friesland zoals opgenomen in de meerjarenbegroting en het activiteitenplan, (b) de strategie gericht op verwezenlijking van deze doelstellingen en (c) de te gebruiken prestatie-indicatoren voor het meten van de geleverde prestaties. De operationele en financiële doelstellingen van Wonen Noordwest Friesland worden telkens neergelegd in de financiële meerjarenbegroting. De bestuurder bepaalt het kader en de voornaamste doelstellingen van de begroting. De begroting wordt vervolgens ter goedkeuring voorgelegd aan de RvC, die de begroting 2013 na advies door de auditcommissie tijdens de vergadering van 18 december 2012 heeft goedgekeurd. Als gevolg van grote onduidelijkheid rond de kabinetsplannen zal begin 2013 een aangepaste meerjarenbegroting worden vastgesteld. De doelstellingen van Wonen Noordwest Friesland zijn erop gericht om maximaal maatschappelijk rendement te behalen onder de randvoorwaarde van financiële continuïteit. Interne risicobeheersing De RvC, ondersteund door de eigen auditcommissie, heeft kennisgenomen van de verklaring inzake risicobeheersing- en controlesystemen van de bestuurder, opgenomen in dit jaarverslag op pagina 28. De Raad heeft gedurende het verslagjaar regelmatig met de bestuurder gesproken over de kwaliteit van risicobeheersing, de genoemde aandachtspunten in de financiële verslaglegging en beheersing van andere risico’s, waaronder die van fraude. De RvC heeft in 2012 een notitie over risicomanagement goedgekeurd, waarin specifiek aandacht wordt besteed aan onderwerpen die risico’s in zich dragen. Afgesproken is dat de bestuurder de Raad twee keer per jaar over de meest risicovolle onderwerpen zal informeren en bij bijzondere risico’s op ieder gewenst moment. Financiële continuïteit Jaarlijks wordt in overleg tussen de RvC en bestuurder beoordeeld in hoeverre het voorgenomen beleid dient te worden bijgesteld om te voldoen aan in samenhang met de bestuurder benoemde kengetallen. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft wederom positief geoordeeld over het weerstandsvermogen. Inmiddels zijn door de economische crisis in korte tijd ingrijpende veranderingen ontstaan, zoals hierboven is aangegeven, waardoor een flinke bres is geslagen in de financiële mogelijkheden, zowel op korte als op langere termijn. Deze ontwikkelingen vergen een alert beleid en een verscherpt toezicht. Volkshuisvestelijke opgaven In 2012 heeft Wonen Noordwest Friesland de ingezette lijn van de aanpak van projectontwikkeling verder doorgezet. De aandacht voor woningverbetering is conform het Strategisch Voorraad Beleidsplan (SVB). De grote aandacht voor energiebesparende maatregelen vloeit grotendeels voort uit het ‘Aanbod aan de Samenleving’ van Aedes (2007) en vormt een verdere uitwerking van het Strategisch Voorraad Beleidsplan, het Energiebeleidsplan (2007) en is opgenomen in het ondernemingsplan K-trije (2009). In 2012 heeft de RvC bijzondere aandacht besteed aan het SVB. De kaders en uitgangspunten van het rijksbeleid en het beleid van Wonen NWF zijn hierbij kritisch getoetst, mede op basis van de jongste maatschappelijke ontwikkelingen, waarbij vergrijzing een wezenlijk probleem vormt. Het aantal gezinnen voor de huurmarkt zal in de komende tijd nog verder gaan dalen en het aantal 1- en 2-persoonshuishoudens (door vergrijzing en gezinsverdunning) zal groeien. Deze trend is overigens al een tijd aan de gang. 10
Het lagere vertrouwen in de koopmarkt houdt in dat er weer meer belangstelling is voor het huren van een woning. Wonen heeft verder te maken met het feit dat de bestaande woningvoorraad (80% eengezinswoning; 20% 1- en 2-persoonshuishoudens) niet aansluit bij de vraag. Er zijn minder gezinswoningen nodig en veel meer woningen voor senioren en 1- en 2-persoonshuishoudens. Daar wordt met de uitvoering van het SVB en nieuwbouwplannen op ingespeeld. Overigens is dit type woningen in de toekomst minder geschikt voor de verkoop; bij de plannen wordt daarmee wel rekening gehouden. De raad heeft zich ook gebogen over de minimale voorraad woningen die Wonen voor de doelgroep nodig heeft. Deze kernvoorraad is berekend op 3.370 woningen (was 4200, eind 2012 bestond de woningvoorraad van WonenNWF uit 3990 woningen). De RvC is tevreden over de resultaten van het volkshuisvestelijk overleg met de gemeenten Het Bildt, Menameradiel, Franekeradeel, Ferwerderadiel en Leeuwarderadeel. Er is sprake van goed en constructief overleg waarbij de realisatie van de volkshuisvestelijke plannen steeds voorop staan. Wonen NWF heeft per gemeente periodiek overleg over de voortgang. Op één onderdeel vergt dit overleg met de gemeente Het Bildt bijzondere aandacht. Door voortslepende beroepsprocedures is de bouw van zorgcomplex Van Harenshuus in Sint Annaparochie ernstig achtergeraakt op de planning. Door deze beroepsprocedures is ook in 2012 onvoldoende vooruitgang geboekt, hoewel betrokken partijen nu op aandrang van de bestuursrechter in onderling overleg tot een oplossing proberen te komen. In de loop van 2013 moet daar meer helderheid over ontstaan. De RvC blijft deze ontwikkeling nadrukkelijk volgen. De zich nu al jaren voortslepende beroepsprocedures vervullen de Raad met grote zorg. De aandacht die Wonen Noordwest Friesland besteedt aan leefbaarheid van de dorpen wordt door de Raad nog steeds van veel belang geacht, hoewel bezuinigingsmaatregelen steeds meer nopen tot terughoudendheid op dit terrein. Wonen NWF zal in samenwerking met lokale overheden en andere stakeholders zo goed mogelijk als de omstandigheden dat toelaten initiatieven blijven nemen om nieuwe perspectieven te ontwikkelen. Daarin krijgt ook het sociale aspect aandacht. Verbindingen Woningcorporatie Wonen Noordwest Friesland kent vooralsnog geen verbindingen. Toezichtskader De RvC stelt met genoegen vast dat de kwaliteit van de interne beheersing bij Wonen NWF goed op orde is. Dat is ook voor 2012 weer door de accountant bevestigd. Een compliment voor de organisatie. Inhoudelijk heeft de RvC nadere aandacht gevraagd voor het opstellen van een intern document waarin de koppeling tussen procesrisico’s, interne beheersmaatregelen en uit te voeren interne controles is aangegeven. Hieraan wordt in nauw overleg met de accountant gewerkt. De RvC heeft de herziene RJ richtlijn 645 goedgekeurd, alsmede de consequenties daarvan voor de jaarrekening. Wonen NWF zal bij de waardering van sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel de waarderingsgrondslag voor de historische kostprijs blijven hanteren. Veel corporaties in Nederland hebben problemen gehad met de volledigheid van de dossiers die samenhangen met de toewijzing van woningen. De procedure die hiervoor dient te worden gevolgd op grond van de nieuwe toewijzingsregels die vanuit Brussel zijn opgelegd, is omslachtig en niet eenduidig. Gebleken is dat de accountants een veel striktere controle hebben uitgeoefend dan het ministerie wenselijk acht. Die controle heeft ertoe geleid dat bij 62% van de corporaties geen 11
goedkeurende verklaring is afgegeven. De raad hecht er aan dat deze zaken goed op orde zijn. Inmiddels zijn bij Wonen NWF maatregelen genomen op grond waarvan de dossiers nu op orde zijn. De doelstellingen van Wonen Noordwest Friesland zijn erop gericht om maximaal maatschappelijk rendement te behalen onder de randvoorwaarde van financiële continuïteit. Het ondernemingsplan, het strategisch voorraadbeleidsplan en de daaraan gekoppelde financiële meerjarenbegroting vormen daarin het kader voor de koers. De bestuurder legt periodiek notities voor aan de RvC om de operationele en financiële doelstellingen van Wonen Noordwest Friesland, de strategie gericht op verwezenlijking van deze doelstellingen en de te gebruiken prestatie indicatoren voor het meten van de geleverde prestaties, te beoordelen. Het toezichtskader wordt gevormd door: meerjaren)begroting treasuryjaarplan het ondernemingsplan en het strategisch voorraadbeleidsplan het jaarlijks activiteitenplan de interne risicobeheersing- en controlesystemen het kwaliteitsbeleid de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording het financiële verslagleggingsproces de naleving van wet- en regelgeving de sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties Governance code voor woningcorporaties aanbevelingen van de externe accountant adviezen van Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland visitatierapport, imago onderzoek, KWH oordeel externen. Zie oordeel CFV, WSW en oordeel van de minister. gesprekken met stakeholders en met OR Periodiek worden kwartaalrapportages op hoofdlijn besproken. Er is tussentijds overleg in de auditcommissie over de financiële doelstellingen en er vindt jaarlijks een functioneringsgesprek en een beoordelingsgesprek plaats met de bestuurder. Uit een benchmarkonderzoek met daarin de gegevens van de Friese corporaties blijkt dat Wonen NWF daarin doorgaans goed scoort. Wonen NWF doet het beter dan gemiddeld en op een aantal punten zelfs heel goed. Duidelijk is dat het al ingezette beleid van kritisch zijn op de kosten van personeel en bedrijfskosten dient te worden voortgezet. Nieuwe investeringen zullen met de nodige terughoudendheid moeten worden beoordeeld. Klachtencommissie In 2012 zijn twee klachten bij de klachtencommissie binnen gekomen. Zie pagina 71. Interne informatievoorziening De periodieke verslaggeving vindt in een cyclus van drie maanden plaats en is gebaseerd op het bewaken van de financiële en volkshuisvestelijke koers van Wonen Noordwest Friesland. Jaarlijks wordt opnieuw gesproken over een herijking van kengetallen en gesignaleerde trends en ontwikkelingen. Doel hiervan is om deze meer in lijn te brengen met de strategische keuzes van Wonen Noordwest Friesland. Twee maal per jaar wordt de financiële meerjarenbegroting herijkt. Aan de hand daarvan kan tijdig gestuurd worden op de gewenste lange termijn effecten.
12
Verantwoording Activiteiten van de RvC In totaal heeft de RvC in 2012 zesmaal volgens een vooraf vastgesteld schema vergaderd. De agenda van de RvC bevat een aantal vaste punten (personeel & organisatie, beleidszaken, projecten) en een aantal extra punten (kwartaal rapportages, accountantsverslag, jaarverslag, meerjarenramingen). Verder zijn in een aantal vergaderingen extra thema’s toegevoegd die de sector betreffen. Ook in 2012 heeft de bestuurder een aantal zogenoemde klankbordonderwerpen behandeld, waarvoor de raad extra tijd in zijn vergadering heeft ingeruimd om op een meer informele manier belangwekkende onderwerpen aan de orde te kunnen stellen. Dit betrof onder meer: benchmarking onderhoudskosten, ICT-beleid, en beleid nieuwe regering. Speciale aandacht heeft de raad gevraagd voor het checken van de solvabiliteit van aannemers waarmee Wonen NWF zaken doet. Toegezegd is dat er intern strak zal worden toegezien op procedures en dat er maatregelen worden genomen om problemen zoveel mogelijk op voorhand uit te sluiten. Behalve de reguliere vergaderingen heeft de RvC in een aantal extra bijeenkomsten excursies langs het eigen woningbezit gemaakt en een bezoek gebracht aan woningcorporatie OFW in Dronten. Bij OFW is speciale aandacht voor energiezuinigheid van het woningbezit en duurzame renovaties. Verder heeft de RvC het jaarlijks overleg met de OR gevoerd en het eigen functioneren van de RvC besproken. Een aantal (materiële) besluiten van de bestuurder, zoals vastgelegd in de Statuten en in het reglement van de RvC, zijn tevens onderworpen aan de voorafgaande goedkeuring van de RvC. De belangrijkste besluiten van de RvC in 2012 waren goedkeuring van: integrale notitie kernvoorraad, SVB notitie maatschappelijk vastgoed managementletter 2011 en 2012 treasuryjaarplan 2012 vaststelling percentage huurverhoging (inflatievolgend huurbeleid) per 1 juli 2012 accountantsrapport jaarverslag 2011 maatregelen naar aanleiding van nieuw beleid kabinet-Rutte II voortgangsnotitie Servicebedrijf jaarbegroting 2013 meerjarenbegroting 2013-2017 besluit voor meerjarenbegroting 2017-2022 beleid risicomanagement nieuwe governancecode beleidsnotitie honorering bestuurder beleidsnotitie personeels- en organisatieontwikkeling 2012-2026 regeling BTW commissarissen maatregelen en actieplan n.a.v. herziene RJ richtlijn 645 benoemingsprocedure nieuw lid RvC mevrouw S. Reinsma in overleg met HDBF De RvC kwam eenmaal zonder de bestuurder bijeen om het eigen functioneren te bespreken en daarnaast haar relatie met de bestuurder te evalueren. De RvC stelde vast dat de onderlinge samenwerking met de bestuurder van een goed niveau is. Zijn functioneren is gekwalificeerd als zeer goed.
13
De RvC heeft in 2012 eenmaal overleg gevoerd met de Ondernemingsraad. Hierbij zijn voornamelijk het verslag van de OR en een aantal ontwikkelingen binnen Wonen Noordwest Friesland besproken. De samenwerking met de Ondernemingsraad ervaren wij als open en positief. Bijzondere aandacht heeft de RvC willen besteden aan de contacten met de stakeholders; de organisaties waarmee Wonen NWF een bijzondere relatie heeft. Dat zijn onder meer: gemeentebesturen, college’s van B&W; besturen van verenigingen van Dorpsbelangen, Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland; organisaties op gebied van zorg en sociaalmaatschappelijke activiteiten, enzovoorts. Dit waren gelegenheden die de leden van de raad kans gaven tot directe contacten. Het jaarlijkse overleg met Huurdersvereniging de Bewonersraad Friesland heeft plaatsgevonden op 18 september 2012. Het verslag daarvan is te vinden op de website www.wonennoordwestfriesland.nl . De raad heeft kennisgenomen van het feit dat er in december 2012 is besloten tot het aantrekken van een andere deurwaarder. Na een selectieprocedure is de keuze gevallen op Incassobureau Flanderijn. De raad heeft speciaal aandacht gevraagd voor de werkzaamheden van de deurwaarder in verband met het toenemend aantal achterstallige betalingen van huur. De RvC heeft ook kritisch gekeken naar de beleidsruimte die in financieel opzicht minder is geworden. Die omstandigheid noodzaakt speciale aandacht te besteden aan vormen van samenwerking die tegemoet komen aan de doelstellingen van de woningcorporatie. Ook in eigen huis wordt kritisch gekeken naar de eigen organisatie. In een notitie heeft de bestuurder aangegeven hoe er in de komende jaren bezuinigd kan worden op de personele organisatie; o.m. door doelmatiger en slagvaardiger te gaan werken. Dit mede in het kader van de afbouw van het eigen woningbezit. Uitgangspunt daarbij is “met gemiddelde bedrijfskosten bovengemiddeld presteren”.
Samenstelling raad De RvC bestaat uit vijf leden die primair voor een periode van vier jaar worden benoemd en die, op basis van nieuwe afspraken in de Governance-code, voor nog één volgende zittingstermijn van vier jaar kunnen worden herbenoemd. De selectie van de leden van de RvC is gebaseerd op de in het reglement van de RvC omschreven profielschets. In dit reglement zijn regels opgenomen over hoe te handelen in geval van belangenverstrengeling. Ook in dit opzicht zorgt de RvC bewust voor openheid en duidelijkheid. Geen enkel lid van de RvC ontvangt een bezoldiging die gekoppeld is aan de financiële prestaties van Wonen Noordwest Friesland. In de statuten staat hierover ‘ De raad kent aan zijn leden – gehoord de bestuurder – een redelijke vergoeding toe voor door hen ten behoeve van de stichting verrichte werkzaamheden (art. 10 lid 4). De RvC heeft vastgesteld dat er in 2012 geen sprake is geweest van onverenigbaarheid van nevenfuncties van de individuele leden van de raad. In december 2012 heeft de raad afscheid genomen van het langstzittende lid, de heer Jan Jensma. Hij heeft jarenlang in verschillende hoedanigheden Wonen NWF als toezichthouder gediend. Hij heeft zich met name onderscheiden door zijn positieve opstelling, kundigheid en betrokkenheid. Op voordracht van de Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland (HDBF) is per 1 januari 2013 op zijn plaats mevrouw Sita Reinsma uit Wier benoemd.
14
Samenstelling RvC per 31 december 2012 Lid Raad van Commissarissen
M /V
Geboortedatum
Benoemd in
Herbenoemd in 112011
Zittingsperiode tot
P.T. Gaanderse Voorzitter
M
22/05/46
03-2008
P. Ramautarsing Vice-voorzitter
M
26/04/65
H. de Vries
M
A.N. Duinstra
S. Reinsma
Commissie lidmaatschap
11-2005
112006
11-2014
Audit
17/09/46
03-2008
112011
11-2015
Audit
V
27-041965
11-2009
11-2013
v
25-3-1952
11-2012
11-2016
11-2015
Hoofdfunctie en nevenfunctie
Zelfstandig media-adviseur Voorzitter RvC Dokterswacht Friesland; voorzitter AvA Ondernemende Huisartsen Friesland; voorzitter RvT Laboratorium voor Pathologie in Friesland; vice-voorzitter RvT OSG Sevenwolden Eigenaar / directeur intermezzo holding BV. Strategische beleids- en bedrijfsvoeringsadvisering Gepensioneerd directeur Woningstichting Weststellingwerf; lid werkgroep “Behoud Huize Lindenoord Wolvega”, vice-voorzitter RvC Rabobank De Stellingwerven; voorzitter Aktie ’67 sc Heerenveen Coördinator Digitale Agenda Fryslân bij de provincie Fryslân Directeur divisie Jeugd Verslavingszorg Noord Nederland Bestuurslid Centrum voor Film in Friesland Lid RvT Zuidoost Zorg te Drachten
Reglement De RvC heeft gebruik gemaakt van een reglement als basis voor het eigen functioneren en de relatie met de bestuurder. Dit reglement dateerde uit 2004 en is in 2007 aangepast aan de Governance Code. Het reglement staat op de website van Wonen Noordwest Friesland (www.wonennoordwestfriesland.nl)
15
Bezoldiging 2012 In 2012 bedroeg de totale bezoldiging van de gezamenlijke RvC-leden € 42.084,- voor de individuele bezoldiging wordt verwezen naar pagina 38 van dit verslag. De honorering van de RvC-leden past binnen de, landelijk afgesproken, honoreringscode commissarissen. De RvC is verantwoordelijk voor de bezoldiging van de bestuurder. Per 1 januari 2013 is deze functie onderhevig aan de WNT (Wet Normering Topinkomens). De RvC heeft aangegeven dat Wonen conform de wet wil handelen. Ook de honorering van de RvC wordt van deze regeling afgeleid. Welke gevolgen deze wet heeft voortopfunctionarissen, RvC en bestuurder zal pas in de loop van 2013 duidelijk worden. Via de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) en de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties (NVBW) wordt overigens bezwaar aangetekend tegen de toepassing en uitwerking van de WNT.
Werving en selectie Profiel In het reglement van de RvC is een profiel opgenomen waarin de gewenste deskundigheid en achtergrond van de commissarissen wordt geschetst. Dit reglement en het profiel zijn in 2007 aangepast en opnieuw vastgesteld. De heren P. Ramautarsing en H. de Vries gelden in de raad als financieel deskundigen en zijn als zodanig lid van de auditcommissie. Tevens zijn er enkele commissarissen met een volkshuisvestelijke en/of sociaal maatschappelijke achtergrond. De profielschetsen worden bij wijziging binnen de Raad op actualiteit beoordeeld en opgenomen op de website van Wonen Noordwest Friesland (www.wonennoordwestfriesland.nl). De RvC is van mening dat alle relevante deskundigheden zijn vertegenwoordigd.
Integriteit Integriteitscode Wonen Noordwest Friesland heeft een integriteitscode, deze is in 2008 door de bestuurder vastgesteld. Deze zakelijke gedragscode (integriteitscode) van Wonen Noordwest Friesland verbiedt werknemers, bestuurder en leden van de RvC geschenken van commerciële waarde voor zichzelf of voor hun familieleden aan te nemen, om voordelen te bieden aan derden ten nadele van de onderneming, of om te profiteren van zakelijke opportuniteiten die Wonen Noordwest Friesland toekomen. De integriteitscode van Wonen Noordwest Friesland is terug te vinden op de website (www.wonennoordwestfriesland.nl). Leningen of garanties Wonen Noordwest Friesland heeft als beleid geen leningen of garanties te verlenen aan leden van de RvC, de bestuurder en het personeel. Klokkenluiderregeling Wonen Noordwest Friesland beschikt over een klokkenluiderregeling die in mei 2007 is vastgesteld. (zie www.wonennoordwestfriesland.nl). Onafhankelijkheid van de RvC Van alle leden van de RvC is, conform artikel III.2.2 van de Governancecode, vastgesteld dat ze onafhankelijk van de Stichting zijn. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van Wonen Noordwest Friesland, onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van Wonen Noordwest 16
Friesland. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die welke voortvloeien uit zijn/haar lidmaatschap van de RvC of onderhoudt banden met Wonen Noordwest Friesland, hetzij direct, hetzij indirect, buiten zijn/haar commissariaat. Het reglement van de RvC bevat bepalingen inzake mogelijke tegenstrijdige belangen. Er hebben in 2012 geen transacties plaatsgevonden waarbij tegenstrijdige belangen van leden van bestuur of leden van de raad van commissarissen speelden die van materiële betekenis waren voor Wonen Noordwest Friesland en/of voor de leden van het bestuur cq raad.
Commissies Audit Commissie De Audit Commissie bestaat uit de heren P. Ramautarsing en H. de Vries. De taakopdracht van de Audit Commissie is onder andere erop toe te zien dat Wonen Noordwest Friesland passende procedures en controlesystemen onderhoudt ter beheersing van de financiële en operationele risico’s waaraan Wonen Noordwest Friesland is blootgesteld, en ter controle van de betrouwbaarheid van de financiële rapportage. De Audit Commissie is in 2012 tweemaal bijeen gekomen. Hierbij zijn o.m. de volgende zaken aan de orde geweest: - Jaarstukken 2011, - managementletter 2012, - accountantsverslag 2011, - treasuryjaarplan, - notitie verschil commercieel versus fiscaal resultaat, - notitie derivaten, - notitie herziene RJ 645 en keuzes waardering vastgoed, - begroting 2013, - Meerjarenplan (MJP) 2013-2022 - Notitie financiële sturing - Herziene begroting 2012 - Gewijzigde parameters WSW + gevolgen ORT Tijdens de vergaderingen van de Audit Commissie is er voldoende tijd en ruimte om in te gaan op de financiële en operationele risico’s met de bijbehorende procedures en controlesystemen. De besprekingen gelden als voorbereiding op de behandeling van de onderwerpen in de reguliere vergaderingen van de RvC. Het reglement van de auditcommissie is opgenomen op de website van Wonen Noordwest Friesland (www.wonennoordwestfriesland.nl). Selectie- en remuneratie Commissie De RvC van Wonen Noordwest Friesland heeft geen afzonderlijke selectie- en/of remuneratie commissie omdat zij er voor kiest als raad als geheel over deze zaken te spreken. In 2012 bedroeg de bezoldiging van de bestuurder, inclusief pensioenkosten € 141.923,Dit bedrag valt ruim binnen de grenzen van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (Wopt) en hoeft derhalve niet openbaar gemaakt te worden, maar dat doen wij in het kader van de gewenste transparantie wel. Bezoldigingsbeleid bestuurder De bezoldiging van de bestuurder bestond in 2012 uit de volgende bestanddelen: Een vast basissalaris; Emolumenten zoals vergoeding inzake ziektekostenverzekering, onkostenvergoeding en een 17
bedrijfsauto; Betaling werkgeversdeel pensioenpremies; Voor de komende jaren worden, behoudens trendmatige aanpassingen, geen wezenlijke wijzigingen in het bezoldigingsbeleid bestuurder verwacht.
Tenslotte Wonen Noordwest Friesland heeft zich in 2012 geprofileerd als een maatschappelijke onderneming met oog voor de belangen van het brede spectrum van Wonen, Zorg en Welzijn. De Raad heeft waardering voor de bereikte resultaten en spreekt hiervoor zijn erkentelijkheid uit tegenover de bestuurder en alle medewerkers. De raad doet dit in de wetenschap dat door grillig overheidsbeleid het steeds moeilijker wordt om volledig aan de volkshuisvestelijke taak die de corporatie heeft te blijven voldoen. Sint Annaparochie, 28 mei 2013 Namens de Raad van Commissarissen P.T. Gaanderse voorzitter
18
VERSLAG VAN DE BESTUURDER Beleid en strategie Missie en visie Met het formuleren van onze missie laat Wonen Noordwest Friesland zien waar we voor staan. De missie geeft aan wat we willen betekenen voor onze klanten en voor de regio Noordwest Friesland. Missie: Wonen Noordwest Friesland is een transparante en klantgerichte corporatie, die op actieve en innovatieve wijze invulling geeft aan haar volkshuisvestingstaken en zich inspant om de leefbaarheid van de dorpen in stand te houden en waar mogelijk te verbeteren. Vanuit deze missie, de basis van ons handelen, volgt de visie. De visie geeft aan wat wij willen dat er in de toekomst gaat gebeuren, wat wij willen bereiken in de wereld van morgen. Visie: Primair zorgt Wonen Noordwest Friesland voor goede, betaalbare en energiezuinige woningen, passend voor de doelgroepen van ons beleid (conform het BBSH). Wij willen de mensen keuzemogelijkheden bieden. Wij betrekken onze huurders en stakeholders bij ons beleid. Wij willen transparant zijn in ons doen en laten. Op professionele en innovatieve wijze willen wij deze primaire taken vervullen.
Identiteit De mensen staan centraal. De huurders en Koopgarant-kopers moeten zich prettig voelen in hun woning, hun woonomgeving en hun regio. Zij willen keuzemogelijkheden hebben en zich verzekerd weten van tijdige en voldoende zorg. Wonen Noordwest Friesland heeft er daarom belang bij dat het sociale leven in de dorpen als positief wordt ervaren, dat de streek een positief imago heeft en dat er voldoende werkgelegenheid en recreatiemogelijkheden zijn. Daarom zal Wonen Noordwest Friesland zich op deze secundaire terreinen als katalysator en initiator inzetten en de daarvoor primair verantwoordelijke instanties en organisaties waar nodig stimuleren en ondersteunen bij initiatieven op dit vlak.
Ondernemingsplan K-Trije. Het ondernemingsplan K-Trije is op 12 maart 2009 door de Raad van Commissarissen vastgesteld. K-Trije heeft ook in 2012 de leidraad gevormd van ons beleid. De belangrijkste uitgangspunten van K-Trije worden gevormd door de 3 K’s: Het bieden van Kwaliteit, Keuzevrijheid en inspelen op de naderende Krimp:
19
Jaarplan 2012 en voortgang realisatie strategische keuzen en doelen. Het ondernemingsplan K-Trije is vertaald naar activiteiten die in het jaar 2012 zouden moeten plaatsvinden, om invulling te geven aan de lange termijndoelstellingen van het ondernemingsplan. Deze activiteiten staan hieronder weergegeven met daarbij de voortgang van de realisatie. Er is onderscheid gemaakt in: A. Bedrijfsvoering / Intern beleid B. (ver)huurbeleid & voorraadbeleid C. Kwaliteitsbeleid (inclusief leefbaarheid en woonomgeving) D. Klantbeleid E. Financieel Beleid F. Overig Voor de voortgang t.a.v. het maken van prestatieafspraken wordt verwezen naar pagina 32.
A. Bedrijfsvoering / Intern beleid 1. Het jaarverslag 2011 is op 29 mei 2012 door de Raad van Commissarissen goedgekeurd. 2. De eind 2010 geformuleerde doelstelling “met gemiddelde bedrijfskosten bovengemiddeld presteren” denken wij ook in 2012 ruimschoots gehaald te hebben. Dit is echter pas achteraf te meten aan de hand van de resultaten van KWH, het verslag van de accountant uit 2012 en qua kosten door de benchmark Corporatie in Perspectief. 3. In 2011 zijn diverse trajecten gestart die tot verbetering van de bedrijfsvoering moeten gaan leiden: a) Het risicomanagementbeleid is in 2012 in de organisatie geïmplementeerd en vormt inmiddels een vast onderdeel van de besluitvorming. b) Het nieuwe Management Informatie Systeem (MIS) is in 2012 binnen de organisatie vorm gegeven. Er zijn heldere doelstellingen geformuleerd, er is onderzocht of er ook output uit het systeem gehaald kon worden om de voortgang/resultaten te toetsen. Daar waar dit nog problemen opleverde is een actieplan opgesteld om daar alsnog invulling aan te kunnen geven. In de tweede helft van 2012 zijn MIS rapportages nieuwe stijl in het Management Team besproken naast de gebruikelijke kwartaal rapportages. Dit bracht punten ter verbetering aan het licht die in 2012 verder zijn opgepakt. In 2013 zullen naar verwachting de oude kwartaalrapportages geheel vervangen kunnen worden door het nieuwe MIS. c) Het controleplan is in 2012 ter hand genomen. Er zijn volgens plan een aantal controles uitgevoerd, onder andere met betrekking tot het woningtoewijzingsysteem, huurmutaties en leegstaande woningen. De controles dragen bij aan de kwaliteit van processen en werkwijzen en houden iedereen scherp. d) Er wordt jaarlijks een lijst met nog te beschrijven of te actualiseren procedures opgesteld. De in 2012 onder de loep genomen procedures staan op pagina 45.
20
B. (Ver)huurbeleid & voorraadbeleid 1. Realiseren van inflatievolgende huurprijs jaarlijks per 1 juli. Dit is ook in 2012 gerealiseerd. Zie pagina 66. 2. Het bieden van Keus. In 2012 zijn er 200 woningen te koop aangeboden aan zittende huurders, bovenop de eerder reeds aangeboden woningen. 3. Nieuwbouwwoningen: In 2012 zijn drie nieuwbouwprojecten gerealiseerd. Zie pagina 46. Binnen deze drie projecten zijn 28 huurwoningen opgeleverd. 4. Renovatie: In 2012 zijn op een viertal locaties 32 woningen gerenoveerd. Zie pagina 47. 5. Delfts Rood. Dit betreft een specifiek deel van de sociale woningbouw die in de jaren 19471953 zijn gebouwd in grote delen van o.a. Friesland en Groningen. Wonen Noordwest Friesland is in 2011 gestart om in Sint Jacobiparochie op bijzondere wijze invulling te geven aan een van onze Delfts Rood projecten. Zie pagina 46. Wonen Noordwest Friesland is er van overtuigd dat de aandacht voor architectuur, goede stedenbouw en woonomgeving een direct belang is van ons als woningcorporatie. Ook in dit opzicht willen wij graag bovengemiddeld scoren tegen gemiddelde kosten. De lange termijn effecten van een bovengemiddeld goed/mooi woningcomplex in een goede woningomgeving zijn moeilijk in financiële modellen zichtbaar te maken, maar zijn naar onze overtuiging op de langere termijn duurzaam en helpen het imago van een wijkje of dorp te verbeteren.
C. Kwaliteitsbeleid (Inclusief leefbaarheid en woonomgeving) 1. 20% gasbesparing in 10 jaar (2007-2017) realiseren in de bestaande woningvoorraad. Ultimo 2012 was de stand 12,9 %. We liggen goed op koers. Zie pagina 54. 2. Investeren in de kwaliteit van de bestaande voorraad en herstructurering. 3. Wonen Noordwest Friesland blijft actief in leefbaarheid. Op basis van de ervaringen in de afgelopen jaren is het jaarlijks te investeren bedrag enigszins naar beneden toe bijgesteld. De inzet van leefbaarheid coördinatoren blijkt nog steeds van bijzondere waarde en wordt door steeds meer corporaties opgevolgd. Ook in 2012 zijn er weer veel activiteiten ondernomen op het gebied van leefbaarheid. Kortheidshalve wordt hier verwezen naar de verslaglegging daarover verderop in dit jaarverslag. Zie pagina 56. 4. Het belang van sociaal cement wordt in toenemende mate erkend als een belangrijke. succesfactor. Wonen Noordwest Friesland richt zich daar al gedurende een flink aantal jaren op. Bijvoorbeeld het onder voorwaarden ondersteuning bieden aan Verenigingen van Dorpsbelang, dorpsactiviteiten en dorpshuizen en ander multifunctioneel maatschappelijk vastgoed, waarbij ontmoeting en sociale samenhang van het dorp aan de orde is. Wonen Noordwest Friesland is hierbij vooral facilitator met een klein oliespuitje aan financiële middelen. 5. Kwaliteit van de woonomgeving. Het project ‘Ogen en oren’ met daarin aandacht voor de tuinen en directe woonomgeving is in 2011 gestart. Als vervolg hierop is begin 2012 een beleidsnotitie groen opgesteld. Tevens is in 2012 is gestart met een pilot project in Herbayum. Samen met huurders uit het Paradyske, dorpsbelang , gemeente en Wonen Noordwest Friesland is gekeken naar de mogelijkheid om de straat een beter aanzicht te geven. Met behulp van de dorpsstyliste Hieke Joostema is er aan de hand van een foto rapportage een presentatie gemaakt van hoe de straat en de tuinen erbij lagen en hoe het eruit zou kunnen zien naar een aantal aanpassingen. In 2013 zullen de resultaten bekend gaan worden.
21
D. Klantbeleid 1. Behouden KWH label. Ook in 2012 heeft er weer een meting plaatsgevonden. Het KWH label is behouden. Voor de resultaten wordt hier verwezen naar pagina 68. Begin 2013 zal een nadere evaluatie plaatsvinden over nut en noodzaak van het KWH label en andere mogelijke methoden om de kwaliteit van de dienstverlening te meten. De toegenomen druk om bedrijfskosten te verlagen speelt daarbij een belangrijke rol. 2. Alle herstructureringsplannen aanpakken conform de met Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland (HBDF) afgesproken protocollen. Dit gebeurt in principe bij alle projecten. In de komende jaren zal het beleid van Wonen NWF vooral uitgaan van het uitvoeren van project en planmatig uitvoeren van groot onderhoud en het bij mutaties aanbrengen van verbeteringen. Daarnaast kunnen huurders wel om verbeteringen vragen. 3. In 2011 heeft Wonen Noordwest Friesland opnieuw een Visitatietraject doorlopen. De vorige visitatie was in 2007. De conclusie van de visitatie 2011 was dat Wonen Noordwest Friesland goed in control is. Het resultaat van de visitatie was een 7,3 als eindcijfer. Het resultaat kun je als bovengemiddeld goed kwalificeren. In 2012 zijn verbeterpunten opgepakt, zoals het komen tot prestatieafspraken met Menameradiel en Ferwerderadiel. De prestatieafspraken met Menameradiel zijn op 12 februari 2013 getekend. 4. Tijdens het jaarlijkse gesprek met de Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland heeft HDBF gemeld dat Wonen Noordwest Friesland tot de betere woningcorporaties behoort. HDBF heeft er bij Wonen NWF vooral op aangedrongen de bedrijfskosten te verlagen. Zie voor het verslag van het overleg met de HDBF op onze website, www.wonennwf.nl, onder informatie, governance, verslag overleg RvC, bestuurder en huurdersraad. 5. Ook in 2012 heeft de accountant een positief oordeel geveld over Wonen NWF. De verbeterpunten zullen in 2013 en verder opgepakt worden. Het in control zijn en blijven is ook de doelstelling voor de komende jaren.
E. Financieel beleid 1. Risicomanagementbeleid Het risicomanagementbeleid dat in 2011 met steun van NAR is ontwikkeld en vervolgens op 22 februari 2012 is goedgekeurd, is in 2012 geïmplementeerd. Twee maal per jaar wordt een uitgebreide risicoanalyse gemaakt. Daarbij bij worden tevens de getroffen en nog te treffen maatregelen ter verkleining van de mogelijk zich voordoende risico’s opgenomen. Verder wordt bij alle zaken waar in het MT en in de RvC besluitvorming respectievelijk goedkeuring wordt gevraagd, altijd stilgestaan bij de mogelijke risico’s. Het is een verplicht veld in het geleideformulier dat bij alle stukken wordt gemaaktijdens het jaarlijkse gesprek met de 2. Management Informatie Systeem In 2011 is er ook het project herijking van het Management Informatie Systeem gestart. Dit heeft er toe geleid dat de eerste rapportage nieuwe stijl over het derde kwartaal 2012 heeft plaatsgevonden. De gebruikelijke kwartaalrapportages zijn echter in 2012 gehandhaafd. De nieuwe rapportage diende/dient nog op veel punten uitgewerkt te worden. Dat heeft in 2012 bij veel afdelingen veel tijd gekost. Een belangrijk probleem is dat niet alles waar je op wilt sturen eenvoudig in meetbare doelstellingen is vast te leggen. Pas als het nieuwe MIS geheel voldoet zal het oude systeem worden afgeschaft. 3. Begroting en Meerjaren prognose. Op 18 december 2012 heeft de RvC de begroting 2013 en de meerjaren prognose goedgekeurd voor de periode tot en met 2016. Groot probleem was de onduidelijkheid over het regeerakkoord van Rutte 2. De grote lijnen daarvan waren weliswaar aangegeven, maar de effecten van met name de combinatie van het huurbeleid en de verhuurdersheffing maakten een verdere drastische bezuiniging noodzakelijk. Naast de stevige bezuinigingen die 22
nodig waren om de effecten van het Kunduz Akkoord op te vangen kwam daar nog extra 30 miljoen bezuiniging bovenop in de komende 10 jaar. Daarmee zou een heel groot gedeelte van alle investeringen van Wonen NWF teruggedraaid moeten worden. In januari 2013 bleek dat met name het huurbeleid versoepeld zou worden en er met het eigen huurbeleid gerekend zou kunnen worden. Hierdoor kon een groot gedeelte van de extra bezuinigingen van 30 miljoen weer teruggedraaid worden. Wel zijn doelstellingen, gericht op het verder verlagen van de bedrijfskosten, goeddeels overeind gebleven. Op het moment van het opstellen van dit jaarverslag is er een woonakkoord gesloten, maar heeft goedkeuring in de Eerste Kamer nog niet plaatsgevonden. Ook zijn er talloze zaken waarvan de uitwerking en implementatie onduidelijk is. De begroting 2013 en de meerjarenbegroting hebben om die reden meer dan gebruikelijk nog behoorlijke onzekerheden in zich. 4. Notitie financiële sturing. Er is een notitie financiële sturing opgesteld, waarmee de kaders zijn aangegeven ten aanzien van de financiële continuïteit. Wonen Noordwest Friesland stuurt op kasstromen. De belangrijkste kaders zijn daarom gebaseerd op kasstromen. Wonen Noordwest Friesland stuurt vooral op operationele kasstroom met aflossingsfictie, de rentedekkingsgraad en de Loan to Value. Een verdere uitleg hierover is opgenomen op pagina 74. De RvC heeft ingestemd met de denkrichting en kengetallen die in deze notitie zijn beschreven. De grote onduidelijkheid over het regeerakkoord (huurbeleid, verhuurdersheffing, onder directe aansturing van gemeentes etc.) maken het sturen op lange termijn echter buitengewoon lastig. Corporaties zijn via het CVF en het WSW gedwongen door RvC en bestuurder goedgekeurde meerjarenramingen op te sturen in het kader van de jaarlijkse DPI. WonenNWF is van mening dat van corporaties gevraagd mag worden om die aan te leveren, als het beleid ook duidelijk wordt aangegeven. Dat laatste is helaas niet het geval.
F. Overig Inzicht in de posities van waaruit keuzes gemaakt worden. Het werkgebied van Wonen Noordwest Friesland bestaat uit de gemeenten het Bildt, Franekeradeel, Menameradiel en Ferwerderadiel en op bescheiden schaal vinden ook activiteiten plaats in de gemeente Leeuwarderadeel. Het werkgebied wordt nog steeds gekenmerkt door de buitengewoon ontspannen woningmarkt. Door het opstarten van meer herstructureringsplannen, waardoor de behoefte aan vervangende woonruimte groeit, in combinatie met het meer verkopen van woningen is de druk op de huurwoningmarkt op een aantal plaatsen weer wat gestegen, maar nog steeds is sprake van een ontspannen markt. Ook de relatief lage inkomens en het ontbreken van hoogwaardige werkgelegenheid vallen op. In een groot deel van dit uitgestrekte en dunbevolkte gebied is Wonen Noordwest Friesland de enige aanbieder van huurwoningen. In de stad Franeker is corporatie Accolade actief. In Harlingen is corporatie de Bouwvereniging actief. In Leeuwarderadeel heeft Wonen Noordwest Friesland zeer beperkt bezit. In Menameradiel zijn enkele grondposities en complexen in bezit van corporaties Woonfriesland en Habion. Evenals in het afgelopen jaren zijn ook in 2012 goede relaties onderhouden met de andere collega corporaties. Wonen Noordwest Friesland heeft de overtuiging dat, in het licht van de zich aankondigende krimp en de daarmee gepaard gaande noodzakelijke beleidswijzigingen, het van groot belang is dat er vooral moet worden samengewerkt. Dit probeert Wonen Noordwest Friesland ook op diverse manieren te stimuleren. De bestuurder van Wonen Noordwest Friesland is bestuurslid van de Vereniging Friese Woningcorporaties en speelt daarin een actieve rol. In de afgelopen jaren was de focus er vooral op gericht om te voorkomen dat er te veel woningen ontwikkeld zouden worden, om overproductie te voorkomen. Inmiddels is dat door de economische crisis en het regeerakkoord niet meer te verwachten. Het gaat er nu vooral om de schaarser wordende middelen op de juiste plaatsen en aan de goede dingen te besteden. In Noordwest Friesland is daarom in regionaal verband, zowel 23
door de gemeentes die deel gaan uit maken van de nieuwe gemeente Noordwest en de corporaties (Accolade Franeker, de Bouwvereniging en Wonen Noordwest Friesland) gestart in 2012 met periodiek afstemmingsoverleg. Het is de bedoeling dat in 2013 verder uit te breiden met zorgpartijen. In het werkgebied liggen vele kleine dorpen, waar voorzieningen onder druk staan en soms al sprake is van afnemende bevolkingsaantallen. De woningvoorraad van Wonen Noordwest Friesland is relatief oud in vergelijking met het provinciale en landelijke gemiddelde. Wonen NWF heeft relatief veel bezit uit de periode 1970-1979, 32,3%. Dit is in de regio 22,7% en landelijk 18,7%. De hoge aantallen uit deze periode gaan ten koste van de aantallen woningen van na 1980; bij Wonen NWF 24,5%, in de regio 32% en landelijk 41,7% (CIP 2011). Er is weinig tot geen markt voor huurwoningen in het segment boven de huurtoeslaggrens. Het kan echter wel zijn dat ten gevolge van het Woonakkoord Rutte 2 de vraag naar duurdere woningen kan gaan groeien. Het aantal huurders dat gebruik maakt van huurtoeslag is ondanks de relatief lage huur bovengemiddeld voor een plattelandscorporatie. In 2011 was dat bij nieuwe huurders 61% en in 2010 bij nieuwe huurders 52%. Uit de laatste gegevens blijkt dat in 2009 ( laatste beschikbare cijfers) 48,3% van de huurders in onze vier gemeenten huurtoeslag heeft. Dat is inclusief eventuele andere verhuurders (aantal is vrij minimaal), exclusief de stad Franeker. Per gemeente varieert het percentage tussen de 46% en 49,5%.
Wijze waarop de strategie actueel gehouden wordt Het ondernemingsplan K-Trije geeft de richting aan voor de komende jaren. Om de lange termijn doelstellingen te realiseren wordt elk jaar bij de begroting het jaarplan voor het komende jaar vastgesteld en daarbij worden tevens de meerjaren effecten in de meerjarenbegroting zichtbaar gemaakt. Als er zich omstandigheden voordoen die niet voorzien waren wordt nagegaan of die omstandigheden aanleiding zijn om het beleid zoals dat in K-Trije is vastgesteld te heroverwegen. Die heroverweging vindt plaats in combinatie met onze zogenaamde “knoppenlijst”. Dat is een lijst van maatregelen en bijbehorende knoppen waaraan wij gaan draaien als de ontwikkelingen anders verlopen dan wij hadden voorzien. De grote onduidelijkheden waarmee de corporaties in 2012 en begin 2013 hebben te maken ten aanzien van het huurbeleid en de omvang van de zogenaamde verhuurdersheffing maken het bijzonder moeilijk om het beleid actueel te houden. Wonen Noordwest Friesland probeert steeds zo goed mogelijk de beoogde maatregelen door te rekenen. Daarbij worden ook steeds “worst case” scenario’s doorgerekend. Het is ten tijde van het opstellen nog onduidelijk of bij de verhuurdersheffing rekening wordt gehouden met de verdiencapaciteit van de corporatie en/of regionale marktomstandigheden. De “Knoppenlijst”: 1. Maatregelen die de effectiviteit van de verkoop vergroten, zoals aanpassing procedures. 2. Bezuinigingen in de bedrijfsvoering die geen volkshuisvestelijke impact hebben.
In 2012 zijn hier diverse acties op ondernomen.
Wonen noordwest Friesland heeft als uitgangspunt “bovengemiddeld presteren met gemiddelde bedrijfskosten”. Er is een traject ingezet om dat goed te monitoren. In 2012 is hieraan voldaan. Ook voor 2013 zal daar minimaal rekening mee worden gehouden.
24
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Nagaan wat de omvang van de kernvoorraad zou moeten zijn om de volkshuisvestelijke taken in ons werkgebied adequaat te kunnen vervullen.
Collegiale financiering in de vorm van verkoop van enkele complexen aan (een) andere corporatie(s), waarbij wij het toekomstig beheer (verhuur en onderhoud) behouden.
De notitie kernvoorraad is in 2011 vastgesteld. Daarin is de omvang van de doelgroep in de toekomst en de daarbij benodigde kernvoorraad vastgesteld. Een langzame afbouw van de woningvoorraad wordt voorzien. De bedoeling was met de opbrengsten van de verkoop extra te kunnen investeren in de resterende voorraad. Gerelateerd aan de afname van het woningbezit zullen de bedrijfskosten en de personele omvang in de komende jaren af moeten nemen. Dit is in 2012 intern aan de orde geweest in het MT en de RvC. De conclusie is dat hier vooralsnog niet voor wordt gekozen.
“Uitleg” projecten in de ijskast waarvoor nog geen onherroepelijke besluiten zijn genomen en verplichtingen voor zijn aangegaan.
Er zijn diverse projecten geschrapt en uitgesteld.
Budgetverlaging leefbaarheid.
In de begroting 2011 was het budget al verlaagd. Ook in 2012 is er minder uitgegeven. In de begroting 2013 is het budget leefbaarheid opnieuw verlaagd tot €250.000,- . Wonen NWF denkt met meer kleinere subsidies de leefbaarheid op hetzelfde niveau te kunnen blijven dienen, maar wel met beperktere middelen in combinatie met meer rendement. Het huurbeleid is steeds minder het huurbeleid van WonenNWF, maar een communicerend vat met de door het rijk opgelegde verhuurdersheffing. Er gaat zoveel financiële druk op de corporaties ontstaan dat de “ruimte” die de regering biedt geheel zal moeten worden benut om de heffing enigszins te compenseren. Nadat op dit punt in 2011 en 2012 al een aantal stappen zijn gezet staat dit opnieuw ter discussie. Vooral bij renovaties zal in 2013 nadrukkelijker bekeken worden of de woningverbeteringen aan de binnenkant van de woning nog wel planmatig / projectgewijs uitgevoerd zullen gaan worden.
Aanpassen huurniveau (streefhuur)
PVE nieuwbouw en renovatie versoberen.
Investeringen in de kwaliteit van ons woningbezit vertragen of versoberen.
Investeringen in de kwaliteit van ons woningbezit (onderhoud, woningverbetering, renovaties en sloop-nieuwbouw) vertragen of versoberen is een knop waar we het liefst pas in laatste instantie aan willen draaien. Het is echter wel de knop waarvan de effecten erg groot zijn in financiële zin. Door de financiële crisis en het Woonakkoord Rutte 2 valt 25
10.
Het maken van rente-afspraken voor toekomstige financieringen.
er bijna niet aan te ontkomen ook aan deze knop stevig te draaien. Wonen NWF kijkt of door gebruik te maken van de nog steeds lage rentestand op dit moment (begin 2013) het mogelijk is de rente voor de komende jaren nu vast te leggen tegen lagere rentetarieven.
De maatregelen 1 en 2 hebben een permanent karakter en moeten elk jaar kritisch bekeken worden. De notitie kernvoorraad is in 2011 vastgesteld. De voorraad zal in de komende 15 tot 20 jaar afnemen met zo’n 800 woningen. Daarmee geven wij vorm aan de noodzaak te komen tot een zekere mate van schaarste, omdat anders het waardeverlies van het onroerend goed, zowel in de sociale huur als de particuliere sfeer een bedreiging gaat vormen voor de economische ontwikkeling van de streek. In 2012 waren er gemiddeld 5,84 reacties op te huur aangeboden woningen. Gemiddeld aantal reacties per woning periode 2008 -2012 2012 2011 2010 2009 2008 5,84 6,30 6,92 3,2 5,6 Wij ondervinden veel baat bij het hanteren van het kasstroommodel dat ook door het WSW wordt gehanteerd. Daarmee kan tijdig en snel inzicht verkregen worden hoe maatregelen op langere termijn uitpakken. Daar kan dan op gestuurd worden. Wonen Noordwest Friesland wil vooral vanuit een lange termijn visie opereren en daarom is regelmatig vooruit blikken van groot belang. Dat voorkomt op korte termijn overvallen worden door omstandigheden die tot pijnlijke maatregelen dwingen. Naast het kasstroommodel kijkt Wonen NWF ook naar haar vermogenspositie in de vorm van loan to value. Zie pagina 74.
Hoe behaalde resultaten doorwerken naar de beleidskeuzes voor de komende jaren. In de afgelopen jaren heeft het versterken van de Plan Do Check Act cyclus een belangrijke rol gespeeld. Inmiddels kunnen we stellen dat we goed in control zijn. De komende jaren zullen vooral in het teken staan van de geleidelijke afbouw van de woningvoorraad naar de vastgestelde kernvoorraad. Tevens zal ook de toenemende druk op de bedrijfslasten de nodige aandacht en maatregelen vragen. Ook de financiële continuïteit zal een belangrijk aandachtspunt blijven. Zoals al eerder gememoreerd wil Wonen Noordwest Friesland op transparante wijze vorm geven aan haar meerjaren beleidsplannen. Die ingezette meerjarenplannen worden zo nodig tijdig bijgesteld. Er is een flink aantal beleidsterreinen waarvan de resultaten pas op langere termijn behaald worden. Dat zijn onder andere de activiteiten met betrekking tot het Strategisch Voorraad Beleid en de maatregelen om de energetische kwaliteit van de woningvoorraad te verbeteren. Serviceverlening aan onze klanten blijft belangrijk. De kwaliteit van de dienstverlening wordt o.a. gemeten middels het KWH label. De KWH meting in 2012 heeft geleid tot een aantal actiepunten en tot behoud van het label. (zie blz. 69)
Bijdrage aan ontwikkeling en beeldvorming van de branche Nog steeds geloven wij in het belang van een goede naam en beeldvorming bij onze stakeholders over de wijze waarop wij onze volkshuisvestingstaken oppakken. Maar ook beseffen wij dat negatief nieuws over andere corporaties de sector als geheel veel schade toebrengt. Wonen Noordwest Friesland probeert daarom vooral positief in het nieuws te komen door de goede dingen goed te doen 26
en daarmee het beeld over de branche positief te beïnvloeden. Het overgrote deel van de corporaties doet het lokaal meestal prima. Daar ligt ook de kracht van de corporaties. Wij zijn er gepast trots op dat wij in de afgelopen jaren nooit in negatieve zin de pers hebben gehaald. Wonen Noordwest Friesland heeft in de afgelopen jaren steevast gepleit voor een andere focus, namelijk op lokaal en regionaal niveau tot goede prestaties komen met lokale en regionale partners. In het kabinetsbeleid Rutte 1 stond die regionalisering ook genoemd. In het Woonakkoord Rutte 2 zien wij er weinig van terug. Erg jammer. Wij gaan er echter vanuit onze eigen kracht, samen met onze regionale partners toch mee aan de slag. Wel is en blijft het van belang dat een rechtvaardiger verdeling van de beschikbare volkshuisvestelijke middelen op landelijk niveau daarmee niet in de onderste la verdwijnt. Er zijn te grote verschillen in verdiencapaciteit van corporaties en in woningmarkten om het woonbeleid met een generalistisch beleid vorm te geven. De vele onderzoeken tonen aan dat de periferie van Nederland extra middelen nodig heeft om de gevolgen van de demografische krimp op te kunnen vangen. Van het kabinet verwachten wij dat zij daar heldere, maar rechtvaardige keuzes in maakt, in voor de regio’s werkbare randvoorwaarden en condities. Het is overigens buitengewoon opmerkelijk te noemen dat er door het kabinet enerzijds gesproken wordt van regionalisering van de volkshuisvesting, maar dat anderzijds net zo makkelijk opnieuw generalistisch en centraal beleid wordt uitgevaardigd dat op geen enkele wijze rekening houdt met juist regionale verschillen. Toppunt daarvan was de aankondiging van het verplicht te koop aanbieden van 75% van het corporatiebezit in Rutte 1. Gelukkig is dat onzalige idee in Rutte 2 weer in de prullenmand terecht gekomen. In de randgebieden van Nederland dreigt krimp en mogelijk gedwongen afbraak van woningen wat veel kapitaalsvernietiging met zich meebrengt, terwijl in de Randstad de drukte steeds verder toeneemt en de weinige bouwlocaties die nog over zijn steeds moeilijker te ontwikkelen zijn. Naar onze overtuiging wordt het tijd voor samenhangend beleid dat de brug slaat tussen de overbevolkte Randstad en de dreigende leegloop in de perifere gebieden van Nederland. Dit standpunt draagt Wonen Noordwest Friesland overigens al enkele jaren uit. Wonen Noordwest Friesland is op diverse fronten ook in 2012 actief geweest met de Krimp problematiek. Er is actief meegedaan aan de opzet van de Provinciale aanpak Fan Mear nei Better. Ook zijn er diverse spreekbeurten over het thema krimp gehouden en is er veel energie gestoken in de aanpak van krimp via de Vereniging van Friese Woningcorporaties, waar de bestuurder van Wonen Noordwest Friesland ook bestuurder is en trekker van het kernthema Deltaplan Fryslân, dat zich met name richt op het maken van productieafspraken (aantallen en kwaliteit) met de provincie en de gemeenten en op de monitoring van de Friese woningmarkt. Het belang van die monitoring is gelegen in het tijdig kunnen sturen. De bestuurder van Wonen Noordwest Friesland is in november 2012 lid geworden van het algemeen bestuur van Aedes. Daarmee hoopt hij een bijdrage te kunnen leveren aan het verbeteren van het imago van de corporatiesector. In 2012 is de bestuurder ook lid van het platform gebruikers van het visitatiesysteem geworden . Daarin wordt met elkaar besproken en bediscussieerd op welke wijze het visitatiesysteem verbeterd kan worden.
27
Risicobeheersing In 2011 heeft Wonen Noordwest Friesland met steun van NAR (Nederlands Adviesbureau Risicomanagement) een uitgebreide risico analyse gemaakt van de risico’s waarmee Wonen NWF te maken heeft of kan krijgen. Daaraan gekoppeld is een aanpak opgesteld die er toe moet leiden risico’s zo veel mogelijk te vermijden dan wel zo veel mogelijk bewust te nemen. Dit beleid is in het eerste kwartaal van 2012 door de RvC vastgesteld en is in de loop van 2012 geheel geïmplementeerd. Vanaf 2011 is de budgetbewaking strakker georganiseerd en de verantwoording daarvan verbeterd. Er wordt door de afdeling FIA maandelijks met de verantwoordelijke budgethouders de stand van zaken doorgesproken, waardoor beter gestuurd kan worden. Vooral de verbetering van de prognose voor de resterende budgetperiode krijgt daarbij meer aandacht. Dit heeft in 2012 goed gewerkt. De kwartaalrapportages zijn voor het management en de RvC van groot belang om te weten wat er speelt, en waar de risico’s in zitten en dus waar op gestuurd moet worden. In 2012 is gestart met de implementatie van een nieuw, verbeterd Management Informatie Systeem (MIS). Het MIS zal begin 2013 worden geoperationaliseerd. Met dit systeem worden de prestaties van Wonen NWF getoetst. Middels het twee maal per jaar actualiseren van de meerjarenbegroting worden de effecten van beleidsaanpassingen, gewijzigde externe omstandigheden, doorgerekend en in scenario’s zichtbaar gemaakt. Die vormen de basis voor de lange termijn besturing van Wonen NWF. Bij de projectacceptatie wordt in de besluitvorming altijd stil gestaan bij de eventuele risico’s die het project met zich meebrengt. Ook bij de bespreking van (investerings)besluiten over projecten en bij beleidsnotities die ter goedkeuring worden voorgelegd aan de RvC is de risico inschatting een onderdeel van de beoordeling geworden. Vanzelfsprekend hoort de accountantscontrole welke jaarlijks plaatsvindt eveneens thuis onder de noemer risicomanagement.
28
Beleid overleg stakeholders Algemeen Over voornemens om beleid te wijzigen wordt steeds eerst intern grondig nagedacht. Nadat deze beleidswijzigingen in het MT als voorgenomen besluit zijn vastgesteld worden ze vervolgens als voorgenomen besluit van de bestuurder voorgelegd aan de RvC ter voorlopige goedkeuring. Daarna vindt de overleg- en adviesronde plaats met de OR (intern) en met de stakeholders (extern). De adviezen en aanbevelingen worden door de bestuurder verzameld, gewogen en zo nodig verwerkt tot een definitief bestuursbesluit / beleidswijziging. De verslagen van de besprekingen met de stakeholders worden op onze website gezet. De RvC krijgt een overzicht van de uitgebrachte adviezen en de verwerking daarvan in de definitieve beleidswijziging, ter definitieve goedkeuring voorgelegd. Kern van de wijze van bespreking van grote beleidswijzigingen, is een bespreking per gemeente met alle stakeholders in de gemeente (zie onderstaande paragraaf). Dus geen ‘Poolse landdag’ maar bespreking van plannen in een vrij klein gezelschap waarin iedereen volop de mogelijkheid heeft te reageren en vragen te stellen. Bij stakeholdersbijeenkomsten worden, afhankelijk van het te bespreken onderwerp, alle of een aantal stakeholders uitgenodigd. De Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland (verder HDBF), onze huurdersorganisatie wordt voor alle bijeenkomsten uitgenodigd. Ook wordt HBDF meestal vooraf in de gelegenheid gesteld kennis te nemen van de volledige versie van beleidsvoorstellen om op basis daarvan advies uit te brengen. Op 5 november 2012 heeft er een overleg met onze stakeholders plaatsgevonden over de effecten van het regeerakkoord en de actuele ontwikkelingen bij Wonen NWF en ontwikkelingen op de regionale woningmarkt. Hierbij gingen de deelnemers, na een plenaire presentatie over het volkshuisvestingsbeleid van Wonen NWF, in vier groepen uiteen om actuele thema’s te bespreken. Door in kleine groepen met elkaar te overleggen en te brainstormen heeft deze bijeenkomst veel nuttige informatie en adviezen opgeleverd. Op 18 september 2012 heeft er een separaat overleg plaatsgevonden op basis van het jaarverslag 2011 met de Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland. Tijdens dit als plezierig en nuttig ervaren overleg, hebben de RvC en de bestuurder van Wonen NWF met de HDBF van gedachten gewisseld over tal van onderwerpen. HDBF heeft met name aangedrongen op het verlagen van de bedrijfskosten bij woningcorporaties in het algemeen, maar ook bij WNWF zou dat wenselijk zijn.Het verslag van dit overleg is terug te vinden op de website: www.wonennoordwestfriesland.nl onder het kopje governance.
29
Wie beschouwen wij als onze stakeholders? En wat is hun rol? Wonen NWF hecht veel belang aan draagvlak bij haar stakeholders voor haar activiteiten. Zij gaat daarbij niet uit van “u roept en wij draaien”, maar wel van het voeren van een goede dialoog met al onze stakeholders, waarbij wij onze professionaliteit inzetten om ook anderen enthousiast te maken voor die plannen. Ruimte bieden aan een kritische, maar positieve en constructieve inbreng is voor Wonen NWF belangrijk om betere prestaties te kunnen leveren. Op diverse manieren en op diverse niveaus wordt ook regelmatig met onze stakeholders overleg gevoerd. Onze leefbaarheidcoördinatoren spelen daarbij een belangrijke rol. Het overleg met stakeholders is daarmee ook meer een continu proces dan een eenmalig, incidenteel gebeuren. Wonen Noordwest Friesland beschouwt de volgende partijen en instanties als haar stakeholders: De gemeenten waar Wonen NWF werkzaam is c.q. bezit heeft: het Bildt, Menameradiel, Franekeradeel, Ferwerderadiel en Leeuwarderadeel (in Leeuwarderadeel heeft Wonen NWF slechts heel beperkte posities en bezit). Gemeenten zijn belangrijke partners, met wie wordt samengewerkt op diverse terreinen (o.a. wonen, welzijn en leefbaarheid.) Gemeenten spelen een belangrijke rol bij alle ruimtelijke ordeningsprocedures. De verenigingen van dorpsbelang van de dorpen in de gemeenten waar Wonen NWF werkzaam is. Dorpen worden ook door Wonen NWF ondersteund in het formuleren van integrale dorpsvisies. Wij beschouwen de verenigingen van dorpsbelang als hoofddeskundigen met betrekking tot wat er leeft en speelt in een dorp. Wonen NWF wil graag op dat niveau draagvlak verkrijgen voor haar activiteiten. De zorgpartijen die in het werkgebied, waar Wonen NWF actief is, werkzaam zijn. Dat wil zeggen: Zorgpartners Fryslân (voorheen zorggroep Noorderbreedte), Stichting Zorgcombinatie Interzorg, Stichting Palet, Talant, Zorggroep Tellens, Thuiszorg Het Friese Land en Zorgcentrum het Bildt. Zorgpartijen spelen een belangrijke rol in het bieden van (zorg) zekerheid aan de bewoners van onze woningen. Vanwege de vrijheid van mensen om een zorgpartij te kiezen die men wil heeft Wonen NWF geen overall afspraken met zorgpartijen. Wel worden er op projectniveau afspraken gemaakt, o.a. over de diverse projecten met zorgsteunpunt. De welzijnspartijen die in het werkgebied, waar Wonen Noordwest Friesland actief is, werkzaam zijn. Dat wil zeggen: De Skûle Welzijn, Stichting Welzijn Middelsee, Stichting Welzijn Ouderen (SWO) het Bildt. Door onder meer het organiseren van activiteiten voor ouderen en het afleggen van huisbezoeken door ouderenadviseurs dragen deze partijen bij aan het woonplezier van ouderen (contact) en aan de wens van ouderen om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. Daarnaast voert de Dienst Sociale Zaken en Werkgelegenheid Noordwest Fryslân onderdelen van de WMO uit voor o.a. de gemeenten in het werkgebied van Wonen NWF. Op beleidsmatig niveau is hierover contact. Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland. HDBF speelt een belangrijke rol bij het bewaken van het beleid van Wonen NWF waar het de bewonersbelangen raakt. Wonen NWF heeft met HDBF een convenant afgesloten over de wijze waarop wordt samengewerkt, over informatievoorziening en adviestrajecten. Ook zijn er protocollen afgesproken over de wijze waarop Wonen NWF met herstructureringsprocessen omgaat. Stichting Doarpswurk. Deze stichting ondersteunt verenigingen van dorpsbelang, dorpshuizen en andere initiatieven die de leefbaarheid van de dorpen betreffen. Daarmee is Doarpswurk een natuurlijke bondgenoot.
30
Provincie Fryslân. De Provincie heeft een belangrijke rol bij het gemeenteoverstijgende beleid, zoals Streekplan, krimpproblematiek etc. De Provincie heeft daarbij naast de formele goedkeuringsrol ook een coördinerende en regievoerende rol. Wonen Noordwest Friesland heeft in 2012 actief deelgenomen aan de bijeenkomsten in het kader van de aanpak van de Krimp door de Provincie, die uiteindelijk heeft geresulteerd in de beleidsnotitie “Fan Mear nei Better”. Ook in het kader van de Vereniging Friese Woningcorporaties VFW wordt met de Provincie overleg gevoerd, op ambtelijk en bestuurlijk niveau. Naast de aanpak van de Krimp zijn energiebesparing, leefbaarheid, het betrekken van jongeren bij het beleid, en de herstructurering en de monitoring van de woningmarkt onderwerpen van gesprek. Collega Corporaties. Vanuit de visie van Wonen NWF dat samenwerking de succesformule is voor de komende jaren spelen het delen van kennis en het uitwisselen en afstemmen van beleid een belangrijke rol. Er zijn dan ook op verschillende niveaus contacten met andere corporaties. Naast de Vereniging Friese Woningcorporaties is in Friesland ook de BZN actief. Dit is een netwerkclub van Friese woningcorporaties waarbij naast bestuurders ook MT leden welkom zijn. Het is gericht op informatie uitwisseling en heeft meestal een informeel karakter. Wonen NWF doet daar actief aan mee.
Overige externe contacten Wonen NWF onderhoudt vele contacten in en buiten het werkgebied. Op zowel bestuurlijk niveau als op ambtelijk niveau wordt regelmatig overleg gevoerd met bovengenoemde stakeholders. Daarnaast zijn er vele andere contacten, zoals: Functionarissenkringen. De MT-leden en afdelingshoofden nemen in de regel deel aan functionarissenkringen.
Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties, verzorgt verschillende netwerkclubs op het gebied van beleid, leefbaarheid en onderhoud, waar medewerkers van Wonen NWF aan deelnemen. De bestuurder van Wonen NWF is sinds november 2012 lid van het algemeen bestuur van Aedes.
De bestuurder neemt deel aan diverse netwerkclubs: o De Vereniging van Friese Woningcorporaties (VFW). De bestuurder van Wonen Noordwest Friesland is bestuurslid van de VFW. www.vfw.nl o
De BZN. Deze vereniging is in 2010 weer nieuw leven ingeblazen. In deze informele vereniging treffen de meeste Friese corporaties elkaar periodiek. Informatie uitwisseling is hier het belangrijkste. De vereniging onderscheidt zich van de VFW omdat het geen besluiten neemt en ook een ontmoetingspunt biedt voor MT leden en bestuurders/directeuren van de deelnemende corporaties. Doel van de vereniging is informatie uitwisseling en inspiratie bieden door projecten en/of thema’s te bespreken. De BZN heeft in 2012 een aantal goed bezochte bijeenkomsten georganiseerd.
o
Het LCV (landelijk Contact Volkshuisvesting) de bestuurder van Wonen NWF is hier voorzitter van. Het LCV is een vereniging met leden verspreid over het gehele land en bestaat al 36 jaar. Er worden 4 bijeenkomsten per jaar georganiseerd, telkens door een ander lid.
o
Intervisiegroep. Ook dit is een netwerkclub van corporatiebestuurders verspreid over het hele land die elkaar enkele malen per jaar treffen vanuit de wens tot Intervisie, Innovatie en Inspiratie.
31
o
Het platform plattelandscorporaties. Dit door Aedes ondersteunde platform van plattelandscorporaties komt eveneens enkele malen per jaar bijeen, waarbij de plattelandsproblematiek meestal centraal staat.
o
Het MKW. Dit is een platform van middelgrote en kleine woningcorporaties waar Wonen NWF lid van is.
Al deze externe contacten hebben tot doel enerzijds uit te dragen wat Wonen NWF wil en daar graag steun voor wil verkrijgen, en anderzijds om op de hoogte te blijven van wat anderen doen en vinden om daarmee bruikbare ideeën op te doen. Er valt van elkaar veel te leren.
32
Prestatieafspraken en samenwerkingsverbanden
Gemeente Franekeradeel. Het Lokaal Akkoord met de gemeente Franekeradeel is d.d. 19 februari 2010 geactualiseerd vastgesteld. Er wordt periodiek volkshuisvestingsoverleg op bestuurlijk niveau gehouden om de voortgang van het Lokaal Akkoord te bewaken. De belangrijkste afspraken betreffen: • Partijen geven elkaar de kans om invloed uit te oefenen op elkaars beleid en plannen. 30 % van het totale aantal nieuw te bouwen woningen door de corporaties is levensloopbestendig. Bij de afdeling projecten van Wonen NWF wordt hier in de nieuwbouw op in gespeeld. In de periode 2009 – 2012 was 52 % van de nieuwbouw van Wonen NWF in Franekeradeel levensloopbestendig. ‘Rotte kiezen’ worden gezamenlijk aangepakt. In het dorp Oosterbierum is hiervoor een eerste project opgestart. De woningen aan de Lidlumerwei in Oosterbierum zijn meegegaan in het aanschrijvings-beleid van de gemeente Franekeradeel. Alle eigenaren zijn nadien aan de slag gegaan en de buitenkant van de woningen zien er weer een stuk beter uit. De leefbaarheidsmonitor wordt gezamenlijk door de partijen uitgevoerd. Deze onderzoeken hebben plaatsgevonden in 2002, 2005 en 2008 (om de drie jaar). Tot onze spijt heeft de gemeente Franekeradeel besloten om in 2011 geen leefbaarheidsonderzoek uit te laten voeren en zich op dit punt niet aan de gemaakte afspraken te houden. In 2012 is hierin geen verandering gekomen. Ingeval van bouw voor de sociale doelgroep krijgen de lokale corporaties voorrang boven andere marktpartijen. Bij sociale huurwoningen geldt een vaste grondprijs. In 2012 is er met de gemeente overeenstemming bereikt over hoogte grondprijs en kosten die in rekening gebracht kunnen worden. Zie voor het volledige Lokaal Akkoord Franekeradeel onze website www.wonennoordwestfriesland.nl
Gemeente het Bildt De prestatieafspraken zijn op 10 maart 2009 aan de gemeenteraad gepresenteerd en zijn op 1 april 2009 in werking getreden. De belangrijkste afspraken betreffen: • Bij de woningbouwprogrammering wordt uitgegaan van een richtgetal van 30% sociale huurwoningen en Koopgarant woningen. • T.b.v. de nieuwbouw van sociale woningen wordt op de vastgestelde grondprijs voor Wonen NWF een kortingspercentage van 15% toegepast. • Beide partijen zetten zich maximaal in voor de leefbaarheid van de dorpen. Wonen NWF is hierin zeer actief, zie pagina 56 e.v. • Het uitvoeren van dorpsschouwen is een gezamenlijke taak en wordt daarom gezamenlijk gedaan. In 2010 zijn twee dorpen in gemeente het Bildt bezocht en in 2011 de andere dorpen. De dorpsschouwen worden minimaal om de drie jaar gehouden. In 2013 wordt het houden van dorpsschouwen voortgezet. • Het leefbaarheidsonderzoek LeMon wordt in 2010 gezamenlijk uitgevoerd en betaald (50/50). Dit onderzoek heeft inderdaad in 2010 plaatsgevonden. • Wonen NWF investeert in het energiezuinig maken van huurwoningen. Zie pagina 54.
33
Zie voor het volledige Convenant met het Bildt onze website www.wonennoordwestfriesland.nl onder kopje informatie / publicaties. In 2012 heeft er bestuurlijk overleg plaatsgevonden over de voortgang van de afspraken. Gemeente Menameradiel Met de gemeente Menameradiel is afgesproken dat na afronding van de gemeentelijke woonvisie er prestatieafspraken zullen worden opgesteld. De woonvisie is na enige vertraging vastgesteld in november 2009. In 2012 is het overleg over de te maken prestatieafspraken opnieuw opgepakt en dat heeft er toe geleid dat in februari 2013 de prestatieafspraken tussen de gemeente en Wonen NWF zijn ondertekend.
Ondertekening prestatieafspraken door dhr T. van Mourik, gemeente Menameradiel en dhr. R. Hagenaars, Wonen NWF.
Hoofdpunten uit de prestatieafspraken tussen WonenNWF en gemeente Menameradiel zijn: • Partijen geven elkaar de kans om invloed uit te oefenen op elkaars beleid en plannen. • Gemeente en WonenNWF bespreken nieuwbouwprojecten en andere plannen en initiatieven op het gebied van wonen het eerst met elkaar. • Partijen zetten zich maximaal in voor de leefbaarheid van dorpen. Het gaat hierbij om het versterken van ontmoetingsplekken, om het sociaal cement en om de uitstraling van het dorp. • De gemeente stelt een plan op voor de aanpak van rotte kiezen • Dorpsschouwen worden gezamenlijk uitgevoerd. Er worden minimaal 2 dorpsschouwen per jaar gehouden. • Het Lemon leefbaarheidsonderzoek is in 2011 gezamenlijk uitgevoerd en betaald. In 2014 wordt het onderzoek herhaald.
Gemeente Ferwerderadiel De gemeente Ferwerderadiel heeft in de afgelopen jaren op ons verzoek om te komen tot prestatieafspraken aangegeven dat zij het maken van prestatieafspraken niet nodig acht. Zij stelt dat de contacten met Wonen NWF meer dan uitstekend zijn en dat men ons als het nodig is altijd weet te vinden. Er worden veel activiteiten met elkaar ondernomen. Er wordt ook veel gepresteerd. In 2012 heeft WNWF in overleg met de gemeente alsnog besloten om te komen tot prestatieafspraken. Naar verwachting zal dit in 2013 worden afgerond. Samenwerkingsovereenkomst met Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland (HDBF) De samenwerkingsovereenkomst tussen Wonen NWF en HDBF bestaat uit vijf delen. Een overkoepelende samenwerkingsovereenkomst en een uitwerking op verschillende terreinen: vergoedingsregeling, overlast procedure, protocol herstructurering, sociaal pakket bij sloop, en een sociaal pakket bij groot onderhoud. Conform de overeenkomst zet Wonen NWF zich in om HDBF over alle beleidswijzigingen van Wonen NWF tijdig en volledig te informeren en kunnen zij hierop reageren.
34
Wonen NWF geeft gemotiveerd de reden aan indien het advies van HDBF geheel of gedeeltelijk niet wordt opgevolgd. Samenwerkingsovereenkomst met Onderwijsgroep Fier Sinds 1 januari 2009 besteedt Onderwijsgroep Fier het dagelijks onderhoud van haar scholen uit aan Wonen NWF. Onderwijsgroep Fier, met negentien openbare basisscholen in de vier Middelsee Gemeenten, hoopt op deze wijze te bereiken dat de scholen zich maximaal aan hun primaire taken kunnen wijden. In de tweede plaats beoogt Onderwijsgroep Fier zo schaalvoordelen in het dagelijks onderhoud te bereiken. Voor Wonen NWF is de samenwerking een manier om invulling geven aan haar maatschappelijke verantwoordelijkheid. De overeenkomst is op 16 december 2008 ondertekend. Ook in 2012 zijn de werkzaamheden op het gebied van dagelijks onderhoud op dezelfde wijze voortgezet als in voorgaande jaren. Uit een evaluatie in 2011 bleek dat beide partijen tevreden zijn over het verloop en de uitvoering van de werkzaamheden.Tot onze verbazing ontvingen wij in oktober 2012 van het ministerie een verzoek om nadere uitleg over het uitvoeren van dit onderhoud. Inmiddels hebben wij een positief antwoord ontvangen van het ministerie op onze uitleg dat het gaat om basisscholen in ons werkgebied die positief bijdragen aan de leefbaarheid in de dorpen waar wij woningbezit hebben.
Convenant Sociaal Team Franekereradeel/Harlingen. Het sociaal team Franekeradeel/Harlingen functioneert al sinds 2004. In de loop der jaren heeft het sociaal team bewezen zeer nuttig en effectief te zijn. Zestien verschillende organisaties participeren, al dan niet op oproepbasis, in het team, dat maandelijks bijeen komt. In het team participeren onder andere de gemeenten, politie, diverse hulpverleningsorganisaties en de drie woningcorporaties. In het sociaal team wordt de hulpverlening gecoördineerd die van toepassing is op probleemsituaties. Dit gebeurt bij een dreigende huisuitzetting, grote (huur)schulden, wanbewoning, overlast en negatieve gevolgen voor de woonomgeving of de aanwezige kinderen. In het sociaal team worden deze zaken besproken en een integrale aanpak opgesteld. In 2009 is gewerkt aan de opstelling van een convenant dat de diverse werkzaamheden goed weergaf. Dit convenant is begin 2010 door alle partijen ondertekend. In 2012 heeft Wonen Noordwest Friesland 17 zaken ingebracht in het Sociaal team. Het team komt eenmaal in de vier weken bij elkaar met een groot aantal partijen waaronder de drie corporaties, Accolade, De Bouwvereniging en Wonen Noordwest Friesland. Naast het regulier overleg stijgt het aantal bijzondere zorgoverleggen. Dit is een overleg waarin één huurder centraal staat.
Convenant Sociaal Team Middelsee. Op 28 september 2011 is er een convenant afgesloten tussen de vier Middelsee gemeenten. Deze gemeenten zijn: het Bildt, Menameradiel, Leeuwarderadeel en Ferwerderadiel. De werkwijze en het convenant komen overeen met deze in het Sociaal Team Franekeradeel/Harlingen. Ook in 2012 is het team Sociaal team Middelsee om de zes weken bijeengekomen. Wonen Noordwest Friesland is hier met ruim 60 aanmeldingen de grootste inbrenger van de casuïstiek. Naast Wonen Noordwest Friesland is ook Woon Friesland als corporatie vertegenwoordig. Ook hier is er een toename in het aantal specifieke zorgoverleggen. De reden is dat er in dit overleg met directe partijen de problematiek wordt besproken die de cliënt kunnen ondersteunen of helpen.
35
Convenant asbestverwijdering Op 7 januari 2010 is door Wonen NWF en vele andere Friese corporaties en de Friese gemeenten een convenant ondertekend om samen de verwijdering van asbest aan te pakken. Dit betekent dat wanneer het noodzakelijk is asbest uit het woningbezit van de corporaties te verwijderen, dit voortaan sneller gaat. In het convenant hebben de betrokken partijen afgesproken dat ze gaan werken volgens het Aedes-protocol ‘Asbestverwijdering bij mutatie en klachtenonderhoud’. In het kader daarvan is in 2010 een opleidingsplan opgesteld voor de medewerkers en leidinggevenden van WonenNWF om de uitvoering van het asbestconvenant adequaat op te kunnen pakken. De opleiding heeft in 2011 plaatsgevonden. Verder is in 2011 een uitgebreide inventarisatie gemaakt van de asbesttoepassingen die zich (waarschijnlijk) in het woningbezit van Wonen NWF bevinden. Deze toepassingen zullen bij periodiek onderhoud, mutatie, reparatie en renovatie verwijderd worden. Zie pagina 53.
WMO convenant Dit convenant is op 4 augustus 2009 afgesloten tussen de Dienst Sociale Zaken en Werkgelegenheid Noardwest Fryslân (hierna ‘de Dienst’) en de vier corporaties actief in het werkgebied van de Dienst. Dit zijn de corporaties Accolade, De Bouwvereniging, WoonFriesland en Wonen Noordwest Friesland. In het convenant staan afspraken over ‘ het bouwen van woongelegenheden of het treffen van voorzieningen aan woongelegenheden zodat personen met beperkingen naar objectieve maatstaven op redelijke wijze kunnen worden gehuisvest’. In 2012 zijn overleggen gevoerd over een herziening en actualisatie van het convenant. Samenwerking met de Bouwvereniging Met de Bouwvereniging uit Harlingen zijn afspraken gemaakt over samenwerking op het gebied van projectontwikkeling. Daarnaast vindt uitwisseling en samenwerking plaats op het terrein van P&O en ICT. Samenwerking met Zorgcentrum het Bildt Met Zorgcentrum het Bildt zijn afspraken gemaakt over samenwerking op het gebied van de (her)ontwikkeling van De Beuckelaer te St. Annaparochie. Zie pagina 48 voor informatie over dit project.
36
Personeel & organisatie Inrichting organisatie Het organogram van Wonen Noordwest Friesland ziet er als volgt uit:
RvC
Bestuur
Control
Bestuurssecretariaat
P&O
Financiën, Informatievoorziening & Administratie
Vastgoed
Klant & Markt
Secretariaat Vastgoed
Onderhoud
Servicebedrijf
Projecten
Administratie
Beleid & Leefbaarheid
ICT
Verhuur & Verkoop
Er is verder geen sprake van aanwezigheid van nevenstructuren/verbindingen.
Formatie In totaal waren op 31 december 2012 60 personeelsleden (53,12 fte) in dienst. Hiervan hebben 2 medewerkers een tijdelijk contract. Personeelsformatie op fulltime basis Hieronder volgt een opstelling met de bezetting in fte’s per jaar per 31 december.
Afdeling Bestuur en staf
2012
2011
2010
3,22
3,11
2,56
11,88 15,78 4,78
12,89 15,80 5,11
12,44 15,35 5,22
---5,23 1,00
2,83 5,23 1,00
3,22 5,50 2,00
2,78 8,47 ______ 53,12 =====
3,33 5,56 ______ 54,86 =====
3,44 5,67 ______ 55,41 ====
Sector Vastgoed Onderhoud Servicebedrijf Projecten
Sector FIA Secretariaat Administratie ICT
Sector Klant en Markt Beleid & Leefbaarheid Verhuur & Verkoop
37
In november 2012 heeft er een samenvoeging van afdelingen plaatsgevonden. Zo is de afdeling secretariaat ( die voorheen onder de Sector FIA viel) samengevoegd met de afdeling Verhuur & Verkoop. De samenvoeging is gerealiseerd om efficiënter te kunnen werken. Collega’s krijgen een bredere kennis van zaken en kunnen hiermee ook breder ingezet worden. Ook word het aankomend vertrek van een medewerker, die met vroegpensioen gaat, hiermee opgevangen. De afname van de personeelssterkte is als volgt te verklaren: In 2012 zijn twee medewerkers overleden door ziekte. In januari 2012 is er een algemeen medewerker Servicebedrijf wegens langdurig ziekte uitdienst getreden. Bij de afdeling Beleid en Leefbaarheid is de leefbaarheidcoördinator in augustus met vroegpensioen gegaan.
Verder hebben in 2012 nog de volgende wijzigingen plaatsgevonden: In januari heeft een medewerker secretariaat een contract voor onbepaalde tijd gekregen. Wegens vertrek van de P&O functionaris in mei 2012 is de functie van P&O functionaris vrijgekomen. De functie van P&O functionaris is intern opgevuld door de (voormalige )coördinator secretariaat. Deze medewerker is in 2012 met een HBO opleiding gestart en heeft voor 1.5 jaar tijdelijke ondersteuning van de P&O functionaris van de Bouwvereniging in Harlingen. De ondersteuning zal lopen tot maart 2014. In mei 2012 is er een medewerker Allround Installatie in dienst gekomen bij de afdeling Servicebedrijf. De functie van leefbaarheidcoördinator is intern opgevuld. Deze functie wordt nu door 2 medewerkers uitgevoerd. Dit zijn de beleidsmedewerker en de medewerker verkoop. De afdeling Secretariaat is in november 2012 samengevoegd bij de afdeling Verhuur & Verkoop. Doordat de coördinator secretariaat doorgegroeid is naar de functie van P&O functionaris en er een medewerker in 2013 met vroegpensioen gaat is er een functie van woonconsulent vrijgekomen. De functie van woonconsulent is intern opgevuld. De secretaresse van de afdeling Vastgoed heeft deze functie aangenomen per 1 januari 2013. I.v.m. de samenvoeging van de 2 afdelingen hebben 2 medewerkers van het secretariaat een tijdelijke urenuitbreiding gekregen. Deze uitbreiding zal duren tot januari 2014. De functie van secretaresse van de afdeling Vastgoed wordt tijdelijk bemand door de P&O functionaris.
Stagiaires & afstudeeropdrachten Jonge mensen kansen bieden ziet Wonen Noordwest Friesland als een onderdeel van maatschappelijk verantwoord ondernemerschap. In 2012 hebben er 2 medewerkers MTS Bouwkunde 4 de jaar binnen de organisatie stage gelopen op de afdeling Onderhoud. Verder heeft er nog een 2de jaars student MBO Bouwkunde stage gelopen binnen de afdeling Servicebedrijf.
38
Ziekteverzuim Het ziekteverzuim in de afgelopen 5 jaren zag er als volgt uit: 2012 2,54% 2011 4,91 % 2010 6,50 % 2009 4,48 % 2008 5,28 % Het ziekteverzuim is lager dan voorgaande jaren. Dit heeft er mede mee te maken dat 2 medewerkers na een langdurig ziektebed in 2012 zijn overleden. De algemeen medewerker van het servicebedrijf is na langdurige ziekte per januari 2012 uit dienst getreden.
Bedrijfshulpverlening Binnen de corporatie zijn zeven BHV-ers aangesteld. Twee BHV-ers zijn tevens opgeleid als preventiemedewerkers. Voor de in 2009 aangeschafte AED is jaarlijks een extra training ingesteld voor alle BHV-ers en twee extra medewerkers. Hierdoor zijn er altijd twee AED geschoolde medewerkers op kantoor indien nodig. Alle betreffende medewerkers zijn ook in 2012 hiervoor weer geschoold, naast de jaarlijkse BHV herhalingscursus.
Arbocommissie De commissie heeft een signalerende rol gespeeld omtrent het welzijn van medewerkers op kantoor m.b.t. de klimaatbeheersing. Er is een check gedaan door de installateur m.b.t. de werking van het klimaatbeheer systeem. Hier zijn enkele herstelpunten uit voortgevloeid. De Risico Inventarisatie en Evaluatie (RI&E) is in 2012 weer geactualiseerd. De laatste actualisatie was in 2008. Één keer in de vier jaar vindt er een RI&E plaats om risico´s t.a.v. arbeidsomstandigheden te inventariseren. De aandachtspunten hiervoor worden in 2013 uitgevoerd.
Bezoldiging 2012 RvC leden Naam P.T. Gaanderse P. Ramautarsing J. Jensma
Functie Voorzitter Vice-Voorzitter Lid
A.Duinstra H. de Vries S. Reinsma
Lid Lid Lid
Totaal
Honorering € 11.306 € 7.538 € 7.538 € 7.538 €7.538 €628
Opmerking
Afgetreden in november 2012
Opvolgster van Dhr. J. Jensma per 13 november 2012
€ 42.086
Zie voor nadere specificatie in de jaarrekening op pagina 123.
39
Bezoldiging 2012 Bestuurder Statutair Bestuurder: Naam Geboortedatum Nevenfuncties
: M.C.G.M. Hagenaars : 1 november 1952 : - voorzitter skeelervereniging Slikrollers; - lid bestuur Dorpsbelang Aldtsjerk (ligt niet in het actieve werkgebied van de corporatie); - voorzitter netwerkclub LCV (Landelijk Contact Volkshuisvesting); - lid bestuur Vereniging Friese Woningcorporaties - lid algemeen bestuur Aedes
Werkzaam in huidige functie sinds : Werkzaam bij de organisatie sinds : Beloning 2012 (bruto jaarsalaris) : Pensioenlasten ten laste van werkgever : Inschaling :
1 september 2003 1 september 2003 € 114.947 € 26.976 conform sectorbrede bestuurders beloningscode woningbouwcorporaties
Zie voor nadere specificatie in de jaarrekening op pagina 121.
Overig P&O 2012 In 2012 is er weer een start gemaakt met het medewerkers tevredenheids onderzoek. Dit onderzoek wordt in 2013 uitgezet onder de medewerkers van Wonen Noordwest Friesland. Daarnaast is er een begin gemaakt met het actualiseren van de personele regelingen binnen de organisatie. De beleidsvisie Personeel en Organisatieontwikkeling 2012-2026/2031 heeft in 2012 ook vorm aangenomen. Hier wordt begin 2013 de laatste hand aan gelegd.
Integriteitbeleid Het onderwerp integriteit heeft de toenemende belangstelling van overheid en toezichthouders. Binnen de werkorganisatie is het een onderwerp dat op gezette tijden en bij diverse gelegenheden en activiteiten ter sprake komt. Voorbeeldgedrag van de leidinggevenden vindt Wonen Noordwest Friesland erg belangrijk. Om die reden is daar, bij de start van de nieuwe organisatie in MT verband, dan ook uitgebreid bij stil gestaan. De MT leden hebben dit daarna binnen de eigen sectoren weer bespreekbaar gemaakt. Op 15 februari 2012 heeft een dilemmatraining plaatsgevonden met de leden van de RvC, de bestuurder en het management.
40
ICT in de interne bedrijfsvoering Steeds meer informatie-uitwisseling gaat via de website. De klanten en stakeholders bezoeken de website en willen actuele informatie en de mogelijkheid om meteen te reageren. Websites verstrekken niet alleen meer informatie, maar moeten ook interactief zijn. In 2012 is begonnen met de opzet van een nieuwe Wonennwf website en inclusief koppelingen met de backoffice systemen. De oplevering zal in 2013 plaatsvinden. Zie voor meer informatie pagina 72. Voor de medewerkers van Wonen Noordwest Friesland is het belangrijk om digitaal brieven en documenten te kunnen inzien. Voor het beantwoorden van klantvragen heeft het digitaal opvragen van documenten door medewerkers belangrijke (efficiency)voordelen. Je hoeft de brieven of documenten niet meer te zoeken in een archiefkast, maar deze zijn meteen beschikbaar op het beeldscherm. In 2012 is de inrichting van het DMS (Document Management System) door een interne projectgroep tegen het licht gehouden. Voor alsnog is niet gekozen voor een nieuw DMS, maar vooral de processen, die annex zijn met het DMS, te verbeteren en te actualiseren. Door de medewerkers te informeren over de mogelijkheden van het huidige DMS en de functionaliteit van het DMS beter te benutten zijn belangrijke stappen voorwaarts gezet. Vervanging van het DMS is uitgesteld tot na de overgang van Tobias naar Tobias AX. In 2009 was een ICT beleidsplan opgesteld voor de periode 2009-2012. Er is In 2012 is een nieuw ICT beleidsplan voor 2013 - 2017 tot stand gekomen. Op het gebied van ICT is het lastig om voor een langere periode vooruit te blikken, gezien de snel opeenvolgende veranderingen in de ICT. In het ICT beleidsplan 2013 – 2017 is het gelukt om strategische keuzes te maken. Het woningbezit van Wonen Noordwest Friesland gaat de komende jaren verminderen. De variabele kosten van ICT zullen zoveel mogelijk gekoppeld worden aan verbruik. Minder gebruikers betekent daardoor ook minder kosten. De nadruk van ICT bij Wonen Noordwest Friesland zal de komende jaren steeds meer komen te liggen op het automatiseren van interne processen en het verschaffen van informatie. Door zoveel mogelijk gebruik te maken van standaard- en integrale oplossingen zullen wijzingen en nieuwe ontwikkelingen eenvoudiger en goedkoper ingevoerd kunnen worden. Het managementteam heeft een belangrijke stap gezet in het digitaal vergaderen. De MT-leden werken met een IPad. De vergaderstukken worden digitaal aangeleverd door de bestuurssecretaresse. De medewerkers zijn tevreden over de interne ICT dienstverlening. Ook voor 2013 zijn er door de overgang van Tobias naar Tobias AX belangrijke uitdagingen om ICT bij Wonen Noordwest Friesland op de juiste wijze in te zetten.
41
Ondernemingsraad De ondernemingsraad bestaat uit drie personen, te weten Gerard van Keulen (voorzitter), Elly Timmermans (secretaris) en Jan van der Meij (lid). In het afgelopen jaar hebben zich geen wijzigingen in de personele bezetting van de OR voorgedaan. De ondernemingsraad heeft in 2012 zeven keer een overlegvergadering met de bestuurder gehad. Er is nog altijd sprake van een goede verstandhouding tussen ondernemingsraad en bestuurder, waarbij de ondernemingsraad een positief kritische houding inneemt. In de overlegvergadering worden de op dat moment actuele zaken met elkaar besproken. Een aantal zaken die in 2012 hebben gespeeld, zijn (in willekeurige volgorde): Vitaliteitsbeleid / beweegbeleid Personeelsbeleid Leaseregeling auto Begroting 2012 Meerjarenbegroting communicatiebeleid Gevolgen regeerakkoord De ondernemingsraad heeft op een aantal punten advies uitgebracht of instemming verleend aan het door de bestuurder voorgestelde beleid. Dit betreft o.a.: Samenvoeging secretariaat, balie/receptie en woonconsulenten Opleiding en Ontwikkeling beleid Notitie personeelsbeleid Leaseregeling Gezondheidbeleid Meerjarenbegroting Klachtencommissie Werkkostenregeling Beleid servicebedrijf Regeling vutters Medewerkers tevredenheidonderzoek Op een aantal punten zijn door de OR suggesties gedaan waar dankbaar gebruik van is gemaakt. Dat betreft onder andere het opzettenten van beweegbeleid en beleid ten aanzien van binding met oud medewerkers. De ondernemingsraad heeft ook in 2012 een informatief overleg gehad met de Raad van Commissarissen. Tijdens het overleg wordt vanuit het jaarverslag van de ondernemingsraad gesproken over de afgehandelde onderwerpen, maar ook zijn de op dat moment aan de orde zijnde actuele zaken aangestipt. Er is gesproken over kansen, ontwikkelingen en bedreigingen die in de toekomst liggen.
42
Personeelsvereniging “Convivium” 2012 heeft in het teken gestaan van verandering binnen de personeelsvereniging. De eerste verandering en tevens de grootste is dat de personeelsvereniging zich heeft ingeschreven bij de Kamer van Koophandel en hierbij een rechtsvorm met statuten heeft aangenomen. De personeelsvereniging is per 12 december 2012 een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid. Dit heeft vooral te maken met de aangescherpte regelgeving en risico’s ten aanzien van de gemachtigden voor de bankrekening van de personeelsvereniging. De rekening stond voorheen altijd op naam van een medewerker en tevens bestuurslid maar mocht hem/haar iets overkomen dan is de PV niet gemachtigd voor de bankrekening. Genoeg reden om bij de notaris een document op te laten stellen en in te schrijven bij de Kamer van Koophandel. Oprichting Covivium
Het bestuur vond een nieuwe naam goed bij de verandering passen. Daarom is aan de leden gevraagd een originele naam te bedenken. Er werden een paar namen ingezonden en de winnaar was: Convivium. Dit is de latijnse benaming voor “feest”. Naast deze grootse verandering is tevens een nieuw boekjaar gemaakt. Normaliter liep het boekjaar van november t/m november. Dit is nu veranderd van januari t/m december. Dit betekende voor 2012 dat het boekjaar 14 maanden was i.p.v. 12 maanden. Verder is er nog een bestuurswisseling geweest. Tevens is de leden gevraagd welke activiteiten passend zijn om te organiseren en welke niet. Hieruit kwam naar voren dat activiteiten gericht moeten zijn op een zo groot mogelijke deelname van leden. Er zijn in 2011/2012 weer verschillende activiteiten georganiseerd:
Sinterklaas feest voor kinderen en kleinkinderen van de collega’s (november 2011) De jaarvergadering is in november 2011 afgesloten met een hapje en een drankje. Voor het Iepenloftspul in Dronryp waren dit jaar in juni ook kaarten beschikbaar. Collega’s konden samen met hun partner het Iepenloftspul bezoeken. De traditionele BBQ werd in juli 2012 gehouden. Dit in combinatie met een stukje cabaret. Op 5 oktober 2012 zijn we met collega’s en partners een hele dag naar Utrecht geweest. Hier heeft de ene groep geleerd het schermen onder de knie te krijgen en de andere groep waande zich als Andy Warhol. Zij konden zich hierbij uitleven op een schildersdoek. In de middag hebben we de stad Utrecht verkend. Dit hebben we gedaan vanaf de grachten waar we met waterfietsen en een bootje door heen zijn gevaren. Deze dag hebben we afgesloten met een diner in Emmeloord. In december heeft Convivium bijgedragen aan de jaarlijkse kerstborrel. Dit in de vorm van muzikale omlijsting van Rintje Kas.
Naast het organiseren besteedden wij ook aandacht aan onze leden bij bijzondere gebeurtenissen. In 2011/2012 waren dit: een trouwerij, de geboorte van 5 baby’s,afscheid van bestuursleden, uitdiensttreding van een collega i.v.m. vroegpensioen, ziekte en het overlijden van 2 medewerkers.
43
Bestuursbesluiten De belangrijkste bestuursbesluiten in 2012 waren: Voorstel aanpak uitvoering procedures akkoord. Notitie parameters voor bedrijfswaarde jaarrekening 2011 en ORT’s 2012 wordt vastgesteld. Vaststelling risicomanagementbeleid Wonen NWF. Jaarplan 2012 vastgesteld. Intern controleplan 2012 vastgesteld. Akkoord diverse projecten: Notitie sloop/nieuwbouwplannen Tzum; Instemming projectplan scholencampus St.Annaparochie; Haalbaarheidsbesluit Ried; Haalbaarheidsbesluit Tzum; Onderzoek verbouw Offingaburg; Haalbaarheidsbesluit sloop/nieuwbouw Van Goslingastraat, Dongjum; Renovatie Hôfsleane 39, Berlikum; Haalbaarheidsbesluit herstructurering Dongjum Oost; Begrotingswijziging 12 woningen Tzum; Gewijzigd investeringsbesluit SVB-locatie Hofstraat, Kr.Annesstraat en Van Goslingastraat; Uit SVB-aanpak 2012 en 2013 de aanpak van 14 woningen; Voorstel transacties grond en opstal in kader van realisatie ontwikkelingsvisie Tzummarum; Principe besluit aanpak 37 woningen SVB 2012/2013; Wijziging investeringsbesluit SVB 2011 Nijebuorren en Hofsleane Berlikum; Aanpassing SVB gewijzigde aanpak grootschalige renovatiewoningen; investeringsbesluit Ferwert, akkoord sloop; Voorgenomen besluit uitvoering plannen omzetting grootschalige renovaties naar gewone renovatie, sloop/nieuwbouw en verkoop; Hernieuwd haalbaarheidsbesluit Herbayum; Haalbaarheidsbesluit renovatie 3 projecten; Akkoord voorstel afboeking aanloopkosten (renovatie)projecten 2012; Herinrichting N. Jansstraat, St. Jacobiparochie; investeringsbesluit Van Goslingastraat Dongjum; Aangepast investeringsbesluit Bethanië Ferwert; Akkoord evaluatie realisatie van diverse projecten: Nieuwbouw Van Haersoltestrjitte; SVB 2010; Akkoord opdracht aan ICIT 1e fase voor ontwikkeling website. Akkoord overzicht acties en communicatie imago/KWH/visitatie. Vaststelling SLA Servicebedrijf 2012. Besluit tot vaststelling notitie huurbeleid na advies HDBF en reactie Wonen NWF. Akkoord auto leaseregeling. Akkoord voorstel huurverhoging per 1 juli 2012. Akkoord treasuryjaarplan. Akkoord risicomanagementbeleid. Akkoord plan van aanpak magazijn. Akkoord notitie asbestbeleid. Akkoord notitie huurverhoging bij woningverbetering. Akkoord diverse toekenningen leefbaarheid subsidie: € 30.000 dorpshuis Tzum; Instemming bijdrage centrumplan Tzum ad. € 17.500 44
bijdrage centrumplan Achlum ad. € 10.000; € 12.000 realisering plan Buorren Berlikum: Akkoord bijdrage Ried € 15.000 voor infrastructurele aanpassingen woningbouw Dr. V. Ringersstrjitte. Akkoord aanschaf/implementatie SG meerjarenbegroting. Akkoord jaarrekening en jaarverslag 2011. Vaststelling diverse procedures: Procedure betalingsverkeer; Procedure kasverkeer; Procedure inkomende facturen akkoord; Procesbeschrijving projectenprocedure; Procedures selectie en aanbesteding. Rapportage kasstroomeffecten en –risico’s Koopgarant vastgesteld. Akkoord notitie samenvoeging secretariaat en woonconsulenten. O- en O-beleid definitief vastgesteld. Akkoord notitie bezetting onderhoud en uitgezette lijnen. Akkoord voorgestelde afspraken kostenverhaal gemeente Franekeradeel. Besluit: Uit de nieuwe richtlijn RJ 645 volgt de keuze dat sociaal vastgoed wordt gekwalificeerd als een bedrijfsmiddel. Vaststelling notitie groen. De onderhoudsbegroting en begroting 2013 worden vastgesteld. Meerjarenbegroting 2013-2022 wordt vastgesteld. Notitie globale bepaling einde levensduur o.b.v. instandhoudingonderhoud wordt vastgesteld. Op basis van RJ 645 jaarrekening 2012 waardering nog op historische kostprijs doen maar in de nabije toekomst overgaan naar waardering op bedrijfswaarde. Akkoord beleid fiscale activering 2012 onderhoud. Akkoord jaarplan 2013 en jaarplanning 2013. Akkoord ICT-beleidsplan met keuze voor Tobias. Akkoord communicatiebeleidsplan. Akkoord notitie met presentatie voortgang Servicebedrijf.
Verklaring van de bestuurder In overeenstemming met artikel 25 van de statuten heb ik als bestuurder het jaarverslag 2012 vastgesteld en vervolgens ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. Als bestuurder van Wonen Noordwest Friesland verklaar ik op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector uitsluitend werkzaam te zijn geweest in het belang van de volkshuisvesting en dat de uitgaven in 2012 uitsluitend voor dit belang zijn gedaan.
M.C.G.M. Hagenaars Bestuurder
45
VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG DE KWALITEIT VAN HET WONINGBEZIT Inleiding In 2012 zijn drie nieuwbouwprojecten met in totaal 28 woningen gerealiseerd en zijn drie renovatieprojecten met in totaal 42 woningen uitgevoerd. Er zijn 35 woningen gesloopt, eveneens op drie locaties. Verder zijn bij tal van projecten stappen vooruit gezet in de voorbereiding om te komen tot de uitvoering.
Gerealiseerde projecten Patiowoningen Burdaard Als onderdeel van het masterplan voor Burdaard heeft Wonen Noordwest Friesland in 2012 een nieuwbouwproject met 12 woningen gerealiseerd dichtbij het nieuwe Multifunctionele Centrum en de nieuwe school. Zes woningen hebben hun voordeur aan de kant van het plein tussen het MFC en de school gekregen, de andere 6 liggen daar direct achter aan de Obermanstrjitte. Het betreft levensloopgeschikte woningen voor 1- en 2-persoons huishoudens. De woningen hebben een heel eigen uitstraling, goed passend bij de omgeving. Architectenbureau TWA uit Burdaard heeft voor de woningen aansluiting gezocht bij de andere nieuwe gebouwen in het gebied, die eveneens door dit bureau zijn ontworpen. De voorkant van de woningen bestaat uit twee lagen en loopt naar achteren af tot één laag. Hierdoor is sprake van een opvallende vide, die de woningen veel woonkwaliteit geeft. Ook de buitenruimte is vanuit het project vormgegeven. De woningen zijn gebouwd door Bouwgroep Dijkstra Draisma uit Dokkum. Als onderdeel van de totale ontwikkeling zijn aan de andere kant van het MFC 4 oude huurwoningen gesloopt.
Patiowoningen Burdaard
Spoarleane Hijum Aan de westkant van Hijum, tegen de oude spoorlijn zijn 4 gezins- en 2 levensloopgeschikte woningen gebouwd als start van een bescheiden nieuwbouwwijkje dat is ontwikkeld door Bokma. Ten behoeve van dit plan is een nieuwe ontsluitingsweg aangelegd. Het betreft ruime woningen aan de rand van het dorp en mede daardoor gewild bij de huurders. Het is voor Wonen Noordwest Friesland het eerste bezit in Hijum. De woningen zijn ontworpen door architectenbureau TWA en zijn gebouwd door Bouwbedrijf Hiemstra uit Tzummarum. 46
Albertine Agnesstraat Sint Annaparochie Aan de Albertine Agnesstraat in Sint Annaparochie zijn 12 woningen gesloopt en 10 weer nieuwgebouwd. Het betreft levensloopgeschikte woningen met een slaap- en badkamer op de begane grond. Op de verdieping is nog een tweede slaapkamer gemaakt. Dit geeft stedenbouwkundig de juiste maat en schaal aan het geheel. De kubistische, geschakelde woningen hebben een chique uitstraling en zijn ontworpen door het nog jonge architectenbureau VNL uit Grou. Ze zijn gebouwd door bouwbedrijf Kolthof uit Stiens. De nieuwe bebouwing geeft, tezamen met de nieuwbouw van het nabijgelegen zorgcentrum Beuckelaer, een hele nieuwe impuls aan dit gebied. De nieuwe bewoners komen in hoofdzaak uit de Dirk Janszstraat, waar het komend jaar een groot aantal oude seniorenwoningen zullen worden gesloopt.
Albertine Agnesstraat, Sint Annaparochie
Renovatieproject Oudebildtzijl, Sint Jacobiparochie en Dongjum Op een drietal locaties, in de Krelis Annesstraat in Oudebildtzijl, de Hofsleane in Sint Jacobiparochie en de Van Goslingastraat in Dongjum zijn in totaal 16 woningen gerenoveerd. De woningen zijn van buiten flink opgeknapt en geïsoleerd. Bewoners konden er zelf voor kiezen om ook de binnenkant te laten doen, waardoor een aantal woningen ook van binnen flink zijn vernieuwd. Daarbij is een grotere badkamer gemaakt op de plaats van de kleine slaapkamer. Dit werk is uitgevoerd door bouwbedrijf Kolthof. Renovatieproject Van Wijngaardenstraat Sint Jacobiparochie Aan de Van Wijngaardenstraat in Sint Jacobiparochie liggen in een tweetal zijstraatjes van de hoofdweg twee rijtjes van 5 zeer karakteristieke zgn. Delfts rode Woningen. Dit zijn typische naoorlogse woningen volgens de Delftse bouwschool en gebouwd met de rode Groninger baksteen die in die tijd veel werd gebruikt. Deze woningen in Sint Jacobiparochie kwamen in het provinciale onderzoek ‘Nieuwe kijk op Delfts Rood’ als zeer bijzonder naar voren. Reden voor Wonen Noordwest Friesland om deze locatie in te brengen als werkproject binnen dit onderzoek om te bekijken wat er mogelijk is met deze woningen om ze te behouden, maar ook tegelijk weer helemaal bij de tijd te brengen. Uit dit onderzoek van architectenbureau INBO kwam een heel opvallend idee naar voren, waarbij de kleur en de uitstraling van de woningen een complete metamorfose is ondergaan. De woningen zijn wit geworden met een donker pannendak. Dit geeft een heel chique uitstraling. Tegelijkertijd zijn de oude stijlkenmerken in het metselwerk en de schoorstenen behouden en zelfs weer teruggehaald. De voordeuren en de ramen zijn in de oude stijl van de jaren ’50 gebracht, evenals de karakteristieke
47
heggen. Het project heeft veel aandacht gekregen in de pers en van collega-corporaties. Het werk is uitgevoerd door bouwbedrijf Hiemstra.
Van Wijngaardenstraat, St. Jacobiparochie
Renovatieproject Hofsleane en Nijebuorren Berltsum In Berltsum zijn 16 woningen gerenoveerd aan de Hofsleane en Nijebuorren Berltsum. Deze karakteristieke woningen maken onderdeel uit van een beschermd dorpsgezicht. Het betreft kleine woningen, waarbij ook nog van binnen moest worden geïsoleerd. Dit maakte de aanpak aan de binnenkant lastig, maar toch is dit voor een heel aantal adressen gedaan. Gedurende het werk ging aannemer Tadema failliet, waardoor er de nodige vertraging is opgetreden en de afronding van het werk over de winter heen getild moest worden. De consequenties van het faillissement zijn naar tevredenheid afgehandeld. Bouwbedrijf Kolthof zorgt voor de afronding van het project.
Projecten in uitvoering Van Harenshuus Sint Annaparochie De bouw van het Van Harenshuus in het centrum van Sint Annaparochie is al in november 2006 gestart door bouwbedrijf SHP. Het ontwerp van Jorissen Simonetti architecten omvat de bouw van 36 zorgplaatsen door Zorggroep Noorderbreedte en 16 aanleunwoningen door Wonen NWF. Halverwege is de bouw stil komen te liggen als gevolg van juridische procedures met de eigenaar van de naastgelegen supermarkt. In 2012 is verder gewerkt aan deze procedures en het leveren van een betere onderbouwing ten behoeve van het bestemmingsplan en de bouwvergunning. In juni heeft de rechtbank in Assen de partijen gevraagd om te proberen in onderling overleg tot een oplossing te komen. Dit heeft geleid tot een onderzoek dat eind 2012 nog niet was afgerond. Beuckelaer Sint Annaparochie Samen met Zorgcentrum het Bildt en architectenbureau HJK is een plan ontwikkeld bestaande uit de sloop en vervangende nieuwbouw van 52 zorgplaatsen bij zorgcentrum Beuckelaer in opdracht van de zorgpartij. Dit plan omvat tevens de nieuwbouw van 15 aanleunappartementen voor Wonen Noordwest Friesland op de noordoostkant van het terrein. In 2012 is de eerste fase van het zorgcentrum gerealiseerd en in gebruik genomen. Hierna is gestart met de sloopwerkzaamheden ten behoeve van de tweede fase en de aanleunappartementen voor Wonen Noordwest Friesland. De uitvoering ligt in handen van Bouwgroep Dijkstra Draisma. De projectleiding en het toezicht voor het geheel wordt gevoerd door Wonen NWF. Sportleane Deinum Aan de Sportleane in Deinum realiseert Wonen Noordwest Friesland vijf nieuwe levensloopgeschikte huurwoningen. De woningen komen aan de noordkant van het dorp, een deel met uitzicht op het Van 48
Harinxmakanaal. Met deze woningen komt Wonen Noordwest Friesland tegemoet aan de vraag uit het dorp voor comfortabele woningen voor zowel senioren als andere 1- en 2-persoonshuishoudens. De woningen zijn ontworpen door TWA architecten uit Burdaard en worden gebouwd in een blokje van 3 en een blokje van 2. Het nieuwbouwplan refereert aan de vroegere bedrijfsbebouwing op deze plek. In de nieuwbouwwoningen komen de grijze houten deel uit vroegere bebouwing terug. De woningen worden gebouwd door Brouwer Bouw uit Sint Annaparochie en Leeuwarden.
Sportleane Deinum
Projecten in ontwikkeling In 2012 is tevens gewerkt aan de voorbereiding van een aantal nieuwbouw- en renovatieprojecten die in 2013 e.v. in uitvoering zullen worden genomen. Oorspronkelijk stonden er twee keer zoveel renovaties gepland, maar door onzekerheid over de financiële situatie en noodzakelijke bezuinigingen is de helft hiervan doorgeschoven naar latere jaren. Renovatie Rembrandtstraat Sint Annaparochie In deze straat zullen 18 woningen worden gerenoveerd. Alle woningen worden van buiten aangepakt en geïsoleerd. Voor de binnenkant ligt de keuze bij de bewoners. In 2012 is er een bewonersbijeenkomst gehouden en hebben individuele gesprekken met bewoners plaatsgevonden. Na enig overleg is met HDBF overeenstemming bereikt over de wijze waarop de bewoners worden gecompenseerd voor de overlast. Renovatie diverse woningen het Bildt In diverse dorpen in de Gemeente het Bildt liggen kleine plukjes woningen die zijn samengevoegd in één project van 11 woningen. Ook bij deze woningen wordt de buitenkant volledig aangepakt en wordt isolatie aangebracht. Voor de binnenkant is de keuze bij de bewoners neergelegd conform de gemaakte afspraken met HDBF. Renovatie Holpaed Dronrijp Ook aan het Holpaed in Dronrijp staan 8 woningen op het programma om in 2013 te worden gerenoveerd. In 2012 is er een bewonersbijeenkomst gehouden en hebben individuele gesprekken met bewoners plaatsgevonden. Voor de woningen in Dronrijp geldt dat ze deels van binnen moeten worden geïsoleerd, wat de aanpak van de binnenzijde ingrijpender maakt dan voor de andere projecten. Een aantal woningen is al bij mutatie aangepakt. Herstructurering Dongjum Van Goslingastraat In de Van Goslingastraat in Dongjum zijn in 2012 8 woningen gesloopt en zijn plannen ontwikkeld voor de nieuwbouw van 6 woningen op deze plek door VDM uit Drogeham. Dit zal in 2013 plaatsvinden. Doelgroep is senioren en 1- en 2-persoons huishoudens. Dit betreft de eerste fase van 49
een breder stedenbouwkundig plan voor Dongjum dat tezamen met de Gemeente Franekeradeel is ontwikkeld. Herstructurering Dongjum Dorpsstraat en Noorderstraat Als tweede fase van de herstructureringsoperatie in Dongjum wordt gewerkt aan de voorbereiding van de sloop van 12 woningen in dit gebied. Eerder zijn al 3 woningen aan de Dorpsstraat gesloopt. Er zullen 8 woningen worden nieuwgebouwd. De stedenbouwkundige structuur van het gebied zal helemaal over de kop gaan. In 2012 hebben bewonersbijeenkomsten en individuele gesprekken met bewoners plaatsgevonden, wat heeft geleid tot meer dan 70% instemming met de sloopplannen. De ontwikkeling gaat in samenwerking met de gemeente die de aanpak van de openbare ruimte voor haar rekening neemt. Hiervoor is een ontwikkelingsovereenkomst gesloten. Ontwikkelingsvisie Tzummarum Voor Tzummarum wordt tezamen met de Gemeente Franekeradeel en Zorgpartners Friesland (v.h. Zorggroep Noorderbreedte) gewerkt aan plannen voor het gebied rondom zorgcentrum Nij Bethanië. Hier moet een nieuwe multifunctionele accommodatie komen voor onderwijs, kinderopvang, peuterzaal en zorg, waarbij verschillende partijen onder één dak komen. De stedenbouwkundige visie is gereed. In het gebied zijn al een basisschool en een zorgcentrum aanwezig. In het gebied ertussen staan 25 woningen van Wonen NWF die in het SVB 2005 al zijn aangewezen voor sloop. Hiervan zijn al 6 gesloopt. In 2012 is verder gestart met de sloop van het gebouw met 12 wooneenheden aan de Sytzamaleane, dat werd gehuurd door Talant. Wonen NWF is van plan 12 nieuwe woningen te bouwen in het gebied en is verantwoordelijk voor het deel kinderopvang/peuterzaal in het MFC ten behoeve van Kinderopvang Friesland. Projectarchitect is Van Hoogevest architecten. Eind 2012 is door de stuurgroep besloten een nadere marktanalyse te doen vanwege de gewijzigde regelgeving op het gebied van wonen en zorg. Klaas Osingastraat Tzum Voor het voormalige hertenkampje tussen de Klaas Osingastraat en de Meester de Bruinlaan in Tzum zijn plannen ontwikkeld voor de bouw van 4 levensloopgeschikte woningen ter vervanging van 8 te slopen woningen aan de Meester de Bruinlaan en de Sportlaan. Met de Gemeente Franekeradeel is hiervoor een ontwikkelingsovereenkomst gesloten. Architect is Alynia architecten. De voorbereiding hiervan is in een vergevorderd stadium. In 2012 is de planologische procedure doorlopen. In 2013 kan worden begonnen met bouwen. Eind 2011 is besloten om de 6 woningen aan de andere kant van de weg op den duur te slopen vanwege verzakkingsproblemen. Hiervoor zijn in 2012 aanvullende nieuwbouwplannen ontwikkeld voor 4 woningen. Deze zijn al meegenomen in de gevoerde planologische procedure. Siccamastraat Herbaijum Aan de Siccamastraat in Herbaijum zijn 4 seniorenwoningen gesloopt. In 2012 heeft Wonen Noordwest Friesland hier nieuwbouwplannen ontwikkeld voor 3 woningen, nadat een eerder plan met een ontwikkelaar voor een nieuw wijkje was mislukt. Het betreft een gezamenlijk ontwerp met de 4 toegevoegde woningen in Tzum. In het kader van de planologische procedure heeft archeologisch onderzoek plaatsgevonden. Dit heeft geleid tot bijzondere waarden, waardoor er aanvullend onderzoek nodig is. Hier zal een kostenafweging in nodig zijn of dat opweegt tegen het belang van de bouw van drie woningen.
50
Dr. Vitus Ringersstraat Ried In 2012 heeft de planuitwerking plaatsgevonden voor de bouw van 4 levensloopgeschikte woningen in het centrum van Ried. Op dezelfde plek zullen 3 woningen worden gesloopt. De betreffende bewoners zijn inmiddels verhuisd. De ontwikkeling maakt deel uit van een breder plan met Dorpsbelang Ried en de Gemeente Franekeradeel. Met de gemeente is een ontwikkelingsovereenkomst gesloten. Bethanië Ferwert De plannen voor de nieuwbouw in het gebied Bethanië naast het zorgcentrum Foswert in Ferwert hebben in 2012 gestalte gekregen. De bewoners zijn allemaal verhuisd naar een nieuw onderkomen en eind 2012 is begonnen met de sloop van de 23 woningen. De oorspronkelijke fasering is losgelaten en er is gekozen voor een ontwikkeling in één keer, waarbij het aantal nieuwbouwwoningen naar beneden is bijgesteld tot 16. De nieuwe woningen zijn levensloopgeschikt en maken onderdeel uit van een plan met een groen karakter. De plannen zijn enthousiast ontvangen in het dorp en bij de gemeente. Het ontwerp is van Dorenbos Architecten uit Gytsjerk. Locatie Dirk Janszstraat Sint Annaparochie De 55 bewoners van de seniorenwoningen aan de Dirk Janszstraat in Sint Annaparochie moeten worden geherhuisvest vanwege de sloop van deze woningen. Deze was reeds voorzien in het SVB van 2005. Later zijn plannen ontstaan om op deze plek een nieuwe scholencampus te bouwen voor het voortgezet onderwijs in de regio. Dit vanwege de aanwezigheid van één van beide scholen, de Fooracker in dit gebied. Wonen NWF heeft aan de Gemeente het Bildt en de beide scholen aangegeven hieraan medewerking te willen verlenen door het grootste deel van de grond beschikbaar te stellen. In ruil daarvoor zal Wonen NWF in een later stadium nieuwe woningen kunnen bouwen op de vrijkomende Ulbe van Houtenlocatie. In 2012 heeft een groot deel van de bewoners nieuwe woonruimte gekregen in de bestaande voorraad en in de nieuwbouw aan de Albertine Agnesstraat. Als de nieuwbouw van het appartementengebouw bij zorgcentrum Beuckelaer is gerealiseerd, kunnen de laatste bewoners worden verhuisd. Naar verwachting is dit eind 2013 het geval. Wonen NWF zal ongeveer 1/3 deel van het gebied weer opnieuw bestemmen voor woningbouw. Het betreft het deel dat het dichts bij de Kade is gelegen. Met de gemeente heeft overleg plaatsgevonden over het soort bebouwing in het kader van het nieuwe bestemmingsplan. Locatie Ulbe van Houten school Sint Annaparochie In ruil voor de grond aan de Dirk Janszstraat ten behoeve van de scholencampus krijgt Wonen NWF 2/3 deel van het vrijkomende gebied waar nu de Ulbe van Houten school is gevestigd. De voorbereiding voor de stedenbouwkundige invulling van dit gebied is inmiddels gestart. Wonen NWF zal in dit gebied dicht bij het centrum over enkele jaren nieuwe woningen gaan bouwen. Overige Voor de grondpositie in Britsum is vanwege de huidige marktsituatie op dit moment niet veel perspectief voor ontwikkeling. Wonen NWF is nog betrokken geweest bij de ontwikkeling van een tweede fase bij Kúkshiem in Dronrijp. Hier is nog geen duidelijkheid over. Dit geldt ook voor een mogelijke verbouwing van de zorgappartementen in Offingaburg in Hallum.
51
ONDERHOUD Algemeen De afdeling onderhoud coördineert alle onderhoudswerkzaamheden die verricht moeten worden aan het woningbezit van Wonen Noordwest Friesland. Het onderhoud aan de woningen is te verdelen in 4 categorieën. Niet planmatig onderhoud, planmatig onderhoud, woningverbeteringen en overig onderhoud. Niet planmatig onderhoud / dagelijks onderhoud Het dagelijks onderhoud bestaat uit reparatieverzoeken ( klachtonderhoud) en mutatieonderhoud. Urgente reparatieverzoeken worden dezelfde dag uitgevoerd. De overige verzoeken proberen we binnen een week te herstellen. In 2012 hebben we in totaal 4589 reparatieverzoeken uitgevoerd (2011: 4327) met gemiddelde herstelkosten van € 196 (2011: € 190). Bij het wisselen van huurder wordt er mutatieonderhoud uitgevoerd. De woning wordt dan weer verhuurklaar gemaakt. In 2012 waren er 396 woningmutaties. 358 woningen zijn via mutatieonderhoud weer verhuurklaar gemaakt. Bij de overige 38 woningen zijn woningverbeteringen aangebracht, de woning wordt dan aangepast aan de eisen van nu. Planmatig onderhoud Het planmatige onderhoud bestaat uit planmatig buitenonderhoud, onderhoudscontracten en CV ketel vervanging. Planmatig buitenonderhoud wordt uitgevoerd in een 6 jarige cyclus, waarbij het schilderwerk een jaar na het bouwkundig jaar wordt uitgevoerd. Tijdens het buitenonderhoud worden er voorbereidingen getroffen in de detaillering om een cyclusverlenging naar 7 jaar mogelijk te maken. In 2012 is er bij 573 woningen bouwkundig buitenonderhoud uitgevoerd en er zijn in totaal 631 woningen geschilderd. Voor het onderhoud aan liften, automatische deuren, brandmeldinstallaties, ventilatiesystemen en CV ketels hebben we onderhoudscontracten lopen met 24-uurs serviceonderhoud. Jaarlijks wordt aan de hand van de evaluatie van het CV onderhoud bepaald of er ook knelpunten zijn en wordt er beoordeeld welke CV ketels vervangen dienen te worden. Vooral veiligheid van het toestel, nalevering van onderdelen, uitvalgraad en daarmee samenhangende overlast voor bewoners spelen hierin een belangrijke rol. Bij vervanging wordt in principe een nieuwe zuinige HR combiketel geplaatst. In 2012 zijn er 201 ketels vervangen. Woningverbetering Wonen Noordwest Friesland wil graag de kwaliteit van haar woningbezit verbeteren zodat deze voldoet aan de huidige normen en wensen van de huurder. De maatregelen die worden doorgevoerd komen uit de sociale voorraadbeleidsplannen van 2005 en 2010 en het milieu beleid van 2007. Woningverbeteringen die door Wonen Noordwest Friesland worden aangebracht zijn het vervangen van gaskachels door CV installaties, binnenverbeteringen ( bijv. vervangen van de douche, keuken en toilet), het isoleren van ongeïsoleerde constructies en het aanbrengen van deugdelijke ventilatie. Woning verbeteringen kunnen op verzoek van de huurder, tijdens mutatie of projectmatig worden aangebracht.
52
In 2012 zijn diverse woningen tijdens periodiek buitenonderhoud voorzien van HR++ glas. Tevens zijn de daken van Trije Tunen te Marrum voorzien van nieuwe dakpannen met isolatiedakplaten in combinatie met de verwijdering van asbest dakbeschot.
Oude situatie Trije Tunen, Marrum
Nieuwe situatie Trije Tunen, Marrum.
In de tabel hieronder zijn de overige woningverbeteringen aangegeven: Omschrijving woningverbetering: Aantal woningen aangepakt Aanleg CV installaties 23 Isoleren van de begane grondvloer 115 Isoleren van het dak 144 Isoleren van de gevels 78 Aanleg van mechanische ventilatie 289 Overig onderhoud Wonen Noordwest Friesland onderhoudt in een aantal gemeentes speeltuinen en scholen. Deze werkzaamheden worden met de betreffende gemeentes en de scholen verrekend. Voor de scholen en de gemeentes is deze werkwijze handiger omdat Wonen Noordwest Friesland flexibel is in het uitvoeren van de werkzaamheden en deze prima kan plannen met het onderhoud aan het woningbezit. Serviceonderhoud Service onderhoud betreft tuinonderhoud, glasschades, schoonmaken gemeenschappelijke ruimtes en klein onderhoud. Deze werkzaamheden worden voor rekening van de huurder uitgevoerd. Jaarlijks worden de exploitatieresultaten van het serviceonderhoud in beeld gebracht om vast te stellen of de vergoedingen aangepast moeten worden. Ontwikkelingen in 2012 Bij afdeling Onderhoud zijn we voortduren op zoek naar betere werkmethodes en het verbeteren van de woningkwaliteit met als resultaat lagere onderhoudskosten. In 2012 waren de belangrijkste ontwikkelingen het opstellen van een asbest beleid en het uitvoeren van dit beleid. Het bij ons bekende niet hecht gebonden asbest is in 2012 uit onze voorraad verwijderd, dit zat nog in 40 woningen. Ook bij reparatie verzoeken, planmatig onderhoud en bij woningverbeteringen wordt het asbest wat we tijdens deze werkzaamheden tegenkomen verwijderd. In 2012 is er een bedrag van ca. € 290.000,- besteed aan het verwijderen van asbest.
53
Energiebesparing Met een gezamenlijke ambitie van corporaties is afgesproken om tenminste 20% op het gasverbruik te besparen over een periode van 10 jaar van 2008 t/m 2017. Dit is vastgelegd In het zogenaamde “Antwoord aan de samenleving”. Hier op volgend is eind 2007 ons milieubeleidsplan vastgesteld waarbinnen we ons conformeren aan de inspanning op het gebied van energiebesparing. Omdat we al in 2007 zijn gestart met maatregelen op dit vlak hebben we 1 januari 2007 als startpunt genomen voor deze besparing t/m 2017.
m³ gasbesparing cumulatief
Resultaat 2012 In totaal is de gasbesparing van onze huurvoorraad 12,9% ten opzichte van 2007, we liggen dus goed op schema. De besparingen worden gecreëerd door de aangebrachte woningverbeteringen bij onderhoud en door de herstructureringsprojecten.
Energiebesparing 2007 - 2017
2.000.000 1.500.000 planning
1.000.000
totaal gerealiseerd
500.000 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 jaartal
Gas besparing per jaar afgezet tegen de te behalen besparing
Door de gerealiseerde gasbesparing verbeteren ook de energielabels van ons woningbezit.
Stand energielabels begin en eind 2012
Er kan worden geconcludeerd dat we steeds energiezuinigere woningen hebben. In totaal zit 54% van onze voorraad al in de energiezuinige labels A, B en C. De energie onzuinige voorraad zal door herstructureringsplannen ( sloop-nieuwbouw en grootonderhoud) en toekomstige woningverbeteringen de komende jaren aanzienlijk verbeteren.
54
Servicebedrijf In 2012 is een aangescherpte Service Level Agreement (SLA) van kracht geworden tussen de afdelingen Onderhoud en Servicebedrijf waarmee de financiële en kwalitatieve normen zijn vastgelegd. Hiermee zijn duidelijke wederzijdse verwachtingen gecreëerd en kan het Servicebedrijf op eenzelfde wijze worden beoordeeld als een externe opdrachtnemer. Medewerkers Servicebedrijf
Het team aan vaklieden is per mei 2012 aangevuld met een allround installateur ter vervanging van een langdurig zieke medewerker. De vakgroep komt hiermee op drie allround installateurs, elf allround onderhoudsmedewerkers en een schilder. In 2012 heeft het Servicebedrijf een praktijkstage aan kunnen bieden aan een 2de jaars MBO leerling Bouwkunde van het Friesland College. De insteek van het afgelopen jaar, om aantoonbaar de concurrentie met derden aan te kunnen bij vergelijkbaar werk, is voldoende naar voren gekomen in de berekeningen over 2012. Het Servicebedrijf heeft gemiddeld over het jaar 2012, 5% beter gepresteerd in totale kosten, dan het gemiddelde van alle externe aannemers. Deze norm zal jaarlijks worden nagelopen in relatie tot de uitgevoerde werken. De andere normen van de SLA over 2012 zijn gerealiseerd. Gerealiseerde aantallen over 2012 Onderdeel Reparatieverzoeken Comfortverzoeken Renovatie bij mutatie Renovatie herstructurering Reguliere mutaties
Aantal 3.412 104 23 5 358
Omschrijving
herstelwerk van deurkruk tot vervangen vloeren keukens/badkamers/toiletverbetering etc. woning aan nieuwe standaard aanpassen idem aan bovengenoemd vanuit herstructurering bij mutatie de woning in basiskwaliteit brengen
Naast de reguliere onderhoudswerkzaamheden is ook de controle van de brandmeldcentrale bij grotere complexen, onderhoud aan rookmelders en noodverlichting door het Servicebedrijf uitgevoerd. De kwaliteit van het werk is niet uit het oog verloren en is extern beoordeeld middels de KWH-meting op een 7.2 (norm 7.0). Intern is een vergelijking gemaakt in kwaliteit met externe aannemers, waarbij het Servicebedrijf zich prima kan meten met deze groep externe vaklieden.
55
LEEFBAARHEID & MAATSCHAPPELIJK INVESTEREN Investeren in leefbaarheid Het in stand houden en verbeteren van de leefbaarheid van dorpen, buurten en wijken in ons werkgebied is een belangrijk onderdeel van het beleid van Wonen Noordwest Friesland. Leefbaarheid bepaalt in belangrijke mate of onze huurders ergens met plezier wonen. Samen met de verenigingen van Dorpsbelang houden wij de vinger aan de pols op het gebied van leefbaarheid. Wonen Noordwest Friesland heeft drie leefbaarheidcoördinatoren die de contacten onderhouden met de dorpen en de verenigingen van dorpsbelang. Deze medewerkers zijn de heer W. Seepma voor gemeente Franekeradeel, de heer G. Reitsma voor gemeenten Menameradiel en Leeuwarderadeel en mevrouw N. de Bruijn voor gemeenten het Bildt en Ferwerderadiel. In totaal betreft dit 0,83 fte. In juli 2012 is leefbaarheidscoördinator van het eerste uur, de heer F. Schat, met pensioen gegaan. Zijn taken zijn overgenomen door bovengenoemde heer Reitsma en mevrouw de Bruijn. In het overleg met de verenigingen van dorpsbelang zijn de onderwerpen van gesprek o.a.: -
De aanwezige dorpsvisie of de mogelijkheden om dit op te zetten. De woningmarkt, krimp, renovatie, sloop en eventuele nieuwbouwmogelijkheden. De dorpshuizen, multifunctionele (sport) centra en andere ‘ontmoetingsplekken’ in het dorp Centrumplannen, groenplannen en andere mogelijkheden om de woonomgeving te verfraaien. Het op peil houden of verbeteren van de aanwezige voorzieningen op het gebied van wonen, zorg, woonomgeving, sport, recreatie en cultuur. De sociale cohesie in het dorp en mogelijkheden om bewoners te betrekken bij beheer en beleid en actief te laten deelnemen aan activiteiten.
In veel dorpen worden er voor bovenstaande zaken initiatieven ontwikkeld waar wij vaak vanaf het begin over mee denken in coproductie met onze maatschappelijke partners; samen met bewoners, gemeenten, zorgpartijen, adviesbureaus en diverse andere partijen. Dorpsvisies
Bij het investeren in leefbaarheid door Wonen NWF gaat het niet alleen om een financiële bijdrage in de uitvoeringskosten. Wonen NWF initieert, adviseert en faciliteert in het verbeteren van de leefbaarheid en het versterken van de grootste kracht van de dorpen: hun enorme sociale cohesie. In de brochure ‘Tijd voor leefbaarheid’ staat aangegeven op welke wijze WonenNWF investeert in leefbaarheid, welke projecten en activiteiten (aandachtsgebieden) in aanmerking komen voor een bijdrage uit ons leefbaarheidsfonds en wat de spelregels hierbij zijn. Deze brochure is in 2012 geheel vernieuwd, verspreid en natuurlijk ook op onze website geplaatst. Zo is voor iedereen helder welke criteria wij hanteren, de voorwaarden waaraan een project moet voldoen en hoe aanvragen worden beoordeeld. De aandachtsgebieden staan hierna aangegeven.
56
Verder brengt WonenNWF twee tot drie keer per jaar de nieuwsbrief ‘Tijd voor Leefbaarheid’ uit. In deze nieuwsbrief staan actuele ontwikkelingen en projecten op het gebied van leefbaarheid waar WonenNWF en haar maatschappelijke partners aan werken. Naast de reguliere bijdragen uit ons leefbaarheidsfonds kent WonenNWF sinds 2011 ook het project ‘Losse fearen’. Hiermee is het mogelijk voor een bedrag van € 200 zonder al te veel voorwaarden kleine projecten te starten die ‘mensen verbinden’. Zie de paragraaf ‘prestaties in 2012’. Ook bij het afsluiten van lokale akkoorden en prestatieafspraken met de gemeenten in ons werkgebied besteden we veel aandacht aan leefbaarheid en het maken van goede afspraken hierover. Voorbeelden hiervan zijn afspraken over het houden van dorpsschouwen, het ondersteunen van dorpen bij het opstellen van een dorpsvisie, het houden van (LeMon) leefbaarheidonderzoeken en het maken van afspraken over het beheer van speeltuinen. Met deze inzet geven we invulling aan onze missie om de leefbaarheid van de dorpen in stand te houden en waar mogelijk te verbeteren. Conform onze visie betrekken we onze huurders en stakeholders bij het leefbaarheidsbeleid en zijn transparant in ons doen en laten op dit terrein. WonenNWF volgt de politieke ontwikkelingen op de voet. Er wordt veel gesproken over dat woningcorporaties terug moeten naar hun kerntaak van het bouwen, verhuren en onderhouden van huurwoningen. WonenNWF is van mening dat de zorg voor een leefbare woonomgeving ook een kerntaak is van de corporatie. Leefbaarheid staat immers ook weergegeven als één van prestatievelden van corporaties in het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector). Wij zien in de praktijk de positieve resultaten van onze inzet op het gebied van leefbaarheid en blijven ons leefbaarheidsbeleid voortzetten zo lang als dit mogelijk is.
Dertien aandachtsgebieden Wonen Noordwest Friesland onderscheidt dertien aandachtsgebieden die in aanmerking komen voor een bijdrage, namelijk: 1. Dorpsvisies 2. Nieuwbouw en renovatie van Multifunctionele centra 3. Multifunctionele sportaccommodaties 4. Accommodaties van individuele sportverenigingen 5. Rotte plekken 6. Speelterreinen 7. Onderhoudsbeleid Multifunctionele centra 8. Groenplannen/Woonomgevingplannen/verfraaiing 9. Centrumplannen en recreatieve plannen 10. Dorpsschouwen 11. Sociaal cement 12. Maatschappelijk vastgoed 13. Nieuwe aanvragen Afwegingskader: Voorwaarden voor subsidie zijn: Het aandeel huurwoningen in het dorp (minimaal 15%, anders maatwerk). Cofinanciering door gemeente, provincie of een andere organisatie of fonds Een redelijke mate van zelfwerkzaamheid van de bewoners. De exploitatieopzet moet zekerheid bieden 57
Voor het vaststellen van de hoogte van een leefbaarheidsbijdrage kijken wij onder meer naar: De mate van functionaliteit. Betrokkenheid van commerciële partijen. Noodzaak en reële kosten van een project. Belang voor de leefbaarheid in het dorp en onze huurders. De hoogte van de bijdragen van de co-financiers
Prestaties en financiële ondersteuning in het afgelopen jaar In 2012 zijn vele projecten gerealiseerd op het gebied van leefbaarheid. Ook zijn er verschillende toekenningen gedaan voor nieuwe projecten. Prestaties in 2012 Het project ‘Losse fearren’ ging in 2012 zijn tweede jaar in. Bewoners met een goed idee om hun dorp mooier en gezelliger te maken kunnen via dit project gemakkelijk een financieel steuntje in de rug krijgen van maximaal € 200,-. Er is een aparte website, www.lossefearren.nl, met informatie en voorbeelden. Er is in 2012 voor € 10.000,- uitgekeerd aan losse fearren projecten. In maart 2012 heeft WonenNWF samen met Terp 10 communicatie uit Oosterbierum een bestuurscursus georganiseerd voor jongeren. Tijdens een weekend op Terschelling werden 10 jongeren door ervaren trainers bijgespijkerd over vergaderen, plannen, organiseren en financiën. Deze jongeren zijn nu klaar voor het vervullen van een bestuursfunctie bij een vereniging in hun dorp.
Jongeren op bestuurscursus
Verder is er in 2012 een LeMon leefbaarheidsonderzoek gehouden in gemeente Ferwerderadiel. De uitkomsten van dit onderzoek gebruiken we om samen met de gemeente en de dorpen de leefbaarheid verder te verbeteren. Het LeMon onderzoek proberen wij in alle gemeenten regelmatig te houden. Net als in voorgaande jaren zijn er in 2012 verschillende dorpsschouwen gehouden. Hierbij gaan bestuursleden van dorpsbelang op pad in het dorp samen met een vertegenwoordiger van de gemeente, WonenNWF en eventueel van welzijnsorganisatie de Skule van de politie. Doel is verbeterpunten en ongewenste situaties in het dorp in kaart te brengen en afspraken te maken over de oplossing hiervan. In 2012 zijn de volgende dorpen bezocht: Blije, Marrum, Ferwert, Tzummarum, Ried, Achlum, Deinum en Dronrijp. Ook in 2012 had WonenNWF oog voor federaties van dorpshuisbesturen. In Franekeradeel functioneert al een aantal jaren een federatie van dorpshuisbesturen die zich richt op het onderhoud van de dorpshuizen en MFC’s. In Ferwerderadiel wordt door ons, samen met Doarpswurk, ondersteuning verleend bij het opstarten van een Federatie voor dorpshuis - besturen. In de voorbereiding hiervan zijn in 2012 flinke stappen gezet en naar verwachting zal de federatie begin 2013 daadwerkelijk gaan functioneren.In Menameradiel zijn de eerste gesprekken gaande om te komen tot een federatie van dorpshuizen. De grondhouding is positief, maar er is nog veel werk te verzetten. In het Bildt is vooralsnog geen behoefte aan het opzetten van een federatie van dorpshuisbesturen.
58
Verder zijn in 2012 gereedgekomen: -
-
Oplevering/opening Dorpshuis Boksum, Dorpsplein & dorpshuis Marsum Herinrichting en groen kerkbuurt Hitzum Groenvisies voor de dorpen Vrouwenparochie, Wier, Peins Vernieuwde speeltuin Hallum: Het is een prachtige, ruime speeltuin geworden met speelgelegenheden voor jonge en oudere kinderen. Ook aan kinderen met een fysieke beperking is gedacht. De grootscheepse renovatie van de speeltuin in Hallum is mede mogelijk gemaakt door een bijdrage van Wonen NWF. Huisbezoeken: In de gemeente Menaldumadeel en het Bildt zijn inwoners van 65 jaar en ouder bezocht door getrainde vrijwilligers. Doel van deze huisbezoeken is te kijken wat men nodig heeft om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen, en wat men nog kan en wil bijdragen aan de samenleving. De bezoeken zijn georganiseerd door Stichting Welzijn Middelsee en SWO het Bildt. WonenNWF heeft een financiële bijdrage geleverd aan de training van de vrijwilligers.
Toekenningen In 2012 werden door ons in totaal 65 verschillende financiële bijdragen verleend in het kader van de leefbaarheid en sponsoring. In totaal is een bedrag van € 231.200 toegekend. Dit is vergelijkbaar met het jaar 2011 toen een bedrag van in totaal € 233.000 werd toegekend aan 62 projecten. Wel was er verschil qua type projecten. In 2011 lag de nadruk sterk op bijdragen in het kader van het versterken van het sociaal cement in de dorpen. In 2012 zijn hier ook bijdragen aan verleend, maar lag de focus meer op het aangezicht van de woonomgeving (centrumplannen, groenplannen). Een greep uit de 65 bijdragen op het gebied van leefbaarheid en overige sponsoring in 2012: - In Berlikum, Hitzum, Vrouwenparochie en Ried voor plannen op het gebied van de herinrichting van de woonomgeving of groenstructuren. - In Tzum Achlum, Oosterbierum, Vrouwenparochie en Berlikum voor centrumplannen en recreatieve plannen. - In St. Annaparochie en Oudebildtzijl voor maatschappelijk vastgoed. - Vanuit het oogpunt van sociaal cement is een bijdrage verleend aan de Slachteloop, aan een huisbezoekproject voor senioren in gemeente het Bildt en er zijn diverse kleinere bijdragen verleend aan activiteiten en bijeenkomsten in de dorpen. - In de St. Jacobiparochie, Oudebildtzijl en Hijum voor diverse (multifunctionele) sportaccomodaties. Ook waren er diverse sport en sponsoring bijdragen. - In Menameradiel, het Bildt en Ferwerderadeel nemen we het (dagelijkse) onderhoud van de verschillende speeltuinen voor onze rekening. - In het kader van de jaarlijkse dorpsschouwen samen met gemeente en het dorp worden er ook regelmatig kleine bijdragen verleend voor bijvoorbeeld informatiebord of een bankje. In St. Jacobiparochie voor de herbouw van jeugdhonk ’t Groene Hok dat door brand ernstig was beschadigd. Jeugdhonk ’t Groene Hok
59
Met deze bijdragen wordt ons strategische doel, namelijk het verbeteren van de leefbaarheid in de dorpen (missie) gerealiseerd. Wij merken dat de dorpen ons steeds beter weten te vinden. Het aantal aanvragen voor ondersteuning (financieel en/of inhoudelijk) van leefbaarheid initiatieven in de dorpen neemt toe. el van die visie
WONEN EN ZORG Wij werken nauw samen met drie zorgcentra in de regio: Nij Bethanië (onderdeel van Zorgpartners Friesland) in Tzummarum, Zorgcentrum het Bildt (Beuckelaer) in Sint Annaparochie en Stichting Palet in Berltsum, Dronrijp en Stiens. Op deze locaties verhuren wij senioren- of aanleunwoningen waarbij vanuit de zorgcentra of zorgsteunpunten zorg op maat wordt geleverd. In Sint Annaparochie wordt ook nog een woongebouw met diverse zorgmogelijkheden verhuurd aan Talant voor twaalf verstandelijk gehandicapten.
Beleid In onze beleidsvisie op het gebied van wonen en zorg streven wij naar het vergroten van de zorgmogelijkheden voor oudere inwoners. Het doel hiervan is dat de oudere inwoners van de dorpen zo lang mogelijk in het eigen dorp kunnen blijven wonen. In de grotere dorpen hebben wij in samenwerking met de zorgpartijen veel seniorencomplexen gebouwd, waar mogelijk in combinatie met een zorgsteunpunt. In de kleinere dorpen is dit vaak niet mogelijk. Daar kiezen wij voor het bouwen van grondgebonden levensloopgeschikte woningen waar de bewoner met behulp van zorg aan huis dan zo lang mogelijk kan blijven wonen. In 2012 hebben wij, conform onze Visie op Wonen en Zorg, een bijeenkomst georganiseerd met de welzijnspartijen in ons werkgebied. Onderwerpen van gesprek daarbij waren de geschikte huisvesting voor ouderen, bestrijding van de eenzaamheid onder ouderen, preventieve huisbezoeken, diverse activiteiten voor ouderen en diensten aan huis. Voor enkele activiteiten op het gebied van Wonen en Zorg is door ons in 2012 ook een financiële bijdrage verleend. In de gemeenten het Bildt en Menameradiel zijn, mede door deze bijdrage, door vrijwilligers van ouderenorganisaties huisbezoeken gehouden bij ouderen. De vrijwilligers zijn hiervoor bijgeschoold. Het doel van de bezoeken was het inventariseren van de problemen en mogelijkheden om ouderen langer zelfstandig te laten wonen en het onderhouden en verbeteren van de sociale contacten.
Bouwplannen en recente ontwikkelingen -
-
-
Samen met het Zorgcentrum het Bildt zijn we in 2011 in Sint Annaparochie gestart met de sloop en nieuwbouw van het grootste deel van het verouderde zorgcentrum plus de bouw van vijftien extra aanleunwoningen. Eind 2012 is het hoofdgebouw van het nieuwe zorgcentrum opgeleverd. Eind 2013\begin 2014 volgen de tweede fase van het zorgcentrum en nog 15 aanleunwoningen. In Sint Annaparochie is er in 2006 al gestart met de bouw van een complex met 36 plaatsen voor licht dementerende ouderen en 16 aanleunwoningen waarbij de zorg wordt verleend uit Zorgcentrum het Bildt. Door bezwaarschriften is de bouw al sinds lange tijd stil gelegd. Daarnaast zijn er in Sint Annaparochie in 2012 tien zelfstandige levensloopgeschikte woningen aan de Albertine Agnesstraat opgeleverd. In Burdaard zijn in 2012 12 zelfstandige levensloopgeschikte woningen opgeleverd, direct naast het nieuwe MFC in het dorp. 60
-
In Hijum zijn in 2012 twee levensloopgeschikte woningen opgeleverd (plus vier gezinswoningen). In Hallum beschikken we over een zeer bijzonder wooncomplex, genaamd Offingaburg. Het bestaat uit een combinatie van 14 seniorenappartementen, 12 groepswoningen voor licht dementerende ouderen, zes gezinswoningen, een zorgsteunpunt en een gemeenschapsruimte. Centraal in het complex staat de mogelijkheid tot bieden van mantelzorg. Helaas valt de belangstelling voor de groepswoningen tegen. We hebben in 2011 en 2012 een tijdelijke oplossing gevonden door verhuur aan zorgcentrum het Bildt i.v.m. de bovengenoemde sloop. We zijn nog in gesprek over een definitieve oplossing. Offingaburg, Hallum
-
-
-
In Tzummarum zijn door ons in nauwe samenwerking met de zorgpartijen plannen gemaakt voor sloop en nieuwbouw van een gedeelte van het zorgcentrum. Wij bouwen daarbij 12 nieuwe seniorenwoningen en een ruimte voor de kinderopvang. Zie bladzijde 38. In Ferwert zijn plannen ontwikkeld voor sloop van de 23 verouderde seniorenwoningen en nieuwbouw van 16 nieuwe levensloopgeschikte woningen direct naast het zorgcentrum. De seniorenwoningen zijn in 2012 gesloopt, de start van de bouw zal begin 2013 plaatsvinden. In Deinum is in 2012 gestart met de bouw van vijf levensloopgeschikte woningen, op een zeer fraaie locatie bij het haventje. In Dongjum zijn in 2012 acht oude kleine gezinswoningen gesloopt en op deze plek worden in 2013 zes nieuwe levensloopgeschikte woningen terug gebouwd. In Tzum zijn zes oude bejaardenwoningen gesloopt. Hiervoor in de plaats worden op een naastgelegen locatie vier gelijkvloerse woningen gebouwd.
61
DE WONINGMARKT; HUREN, KOPEN OF KIEZEN Het jaar 2012 was, net zoals 2011, voor de verhuur van woningen een prima jaar. De belangstelling voor de verhuur is gestegen en de leegstand van huurwoningen is minimaal. Vanwege de crisis op de woningmarkt zijn mensen sneller geneigd een woning te gaan huren in plaats van kopen. Mede door de grote kwaliteitsslag die de afgelopen jaren is gemaakt (en de komende jaren nog gaande is) heeft Wonen NWF een aantrekkelijk woningaanbod. Daarnaast is Wonen NWF er in geslaagd meer druk op de markt te creëren door woningen te verkopen en huurwoningen aan de voorraad te ontrekken en niet of minder terug te bouwen. De aantallen verkochte woningen kwamen hoger uit dan de begroting, vooral door het effect van het regeerakkoord in het laatste kwartaal. Koopgarant blijkt een product te zijn dat in een slechte markt meer mogelijkheden biedt dan reguliere verkoop. Verder bleek uit een aftersales onderzoek dat, naast de relatief lage verkoopprijzen, de kwaliteit van de woningen en het goede imago van Wonen NWF een belangrijke factor is bij de verkoop. Op basis van het Strategisch Voorraad Beleidsplan zijn we van plan tot ongeveer 2030 nog rond de 625 woningen te verkopen in koopgarant en regulier. Daarmee neemt onze voorraad aan huurwoningen, samen met de sloop- en nieuwbouwplannen, af tot ongeveer 3370 woningen, hetgeen overeen komt met de berekende noodzakelijke kernvoorraad aan huurwoningen. Door regelmatige evaluatie van de marktpositie van de dorpen en de wachttijden van de woningzoekenden, houden wij de vinger aan de pols en kunnen wij zo nodig onze verkoopplannen bijstellen. Op het moment dat we de kernvoorraad per dorp hebben bereikt stoppen we met de verkoop. In 2012 zijn naast de gewone verhuur, verkoop en koopgarant werkzaamheden ook nog 200 woningen aangeboden aan zittende huurders als reguliere koopwoning. In 2013 worden de laatste 100 woningen nog regulier te koop aangeboden aan de zittende huurders. 5 tot 6% van de zittende huurders maakt gebruik van dit aanbod. Bij ontwikkeling van de woonplannen en visies blijven wij voortdurend aandacht vragen voor de gevolgen van de stagnerende bevolkingsontwikkeling en de vele nieuwe plannen die er op de plank liggen bij de verschillende gemeenten. In 2012 hebben de gemeenten het Bildt, Menameradiel, Franekeradeel en Harlingen voor het eerst een gezamenlijke woonvisie gepresenteerd. Daarin leggen ze de nadruk op noodzaak van herstructurering van de woningvoorraad, het alleen nog bouwen voor de lokale marktvraag en besteden van meer aandacht aan de kwaliteit van bestaande woningvoorraad. De huidige markt is zeer kwetsbaar. Door de stagnatie op de koopmarkt zijn er al veel plannen stopgezet, vooral in de particuliere sector. Wij gaan verder met zeer beperkte nieuwbouw als vervanging van woningen die worden gesloopt in een rustig tempo en vooral veel aandacht voor de verbetering van de kwaliteit van het bestaande woningbezit.
62
Woonruimteverdeling In ons toewijzingsbeleid houden we rekening met de eisen die in het BBSH worden gesteld, voorop staat de toewijzing van geschikte woningen aan de lagere inkomensgroepen. Bij twee projecten zijn in overleg met Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland de toewijzingregels aangepast om de leefbaarheid in het complex te vergroten. Dit betreft het seniorencomplex Berlingastate in Berltsum. Hier is de helft van 22 appartementen bestemd voor ouderen met een zorgindicatie die op voordracht van Stichting Palet worden toegewezen. In het complex is een zorgsteunpunt met dagopvang aanwezig. De andere helft van de appartementen wordt toegewezen aan ouderen zonder zorgindicatie. Zo proberen wij de zelfredzaamheid van de bewoners en de leefbaarheid in het complex ook in de toekomst beter te waarborgen.
Berlingastate te Berltsum
Verder worden de 23 appartementen van het Aeckemahûs aan de Skilwei in Stiens geheel toegewezen op voordracht van Stichting Palet. Hier worden dan uitsluitend senioren in geplaatst met een zorgindicatie. De zorg wordt geleverd vanuit het nabij gelegen zorgcentrum Skilhiem. In 2012 kwamen er op onze aangeboden huurwoningen gemiddeld 5,84 reacties per advertentie (over 2011 was dit gemiddelde 6,30). Er zijn grote verschillen per dorp en gemeente. De gezinswoningen, met name die met een huurprijs tot ongeveer € 450 per maand, blijven wat beter scoren in de verhuur. Ook de vraag naar aanleunwoningen met zorgmogelijkheden is redelijk groot. De nieuwbouw geeft zeer wisselende resultaten. De snelle verhoging van de huurprijzen in de laatste jaren zorgen voor minder reacties. De woningzoekenden nemen het voordeel van de veel lagere woonlasten, vanwege lagere energiekosten, nog niet mee in hun keuze. We besteden hier al extra aandacht aan in de voorlichting, maar dit zal de komende jaren zeker ook nog nodig zijn. Per 31 december 2012 stonden er 3847 woningzoekenden ingeschreven bij ons, een stijging van ruim 10% ten opzichte van vorig jaar. Dit is inclusief de woningzoekenden die staan ingeschreven voor een koop of Koopgarant woning. Het aantal echt actieve woningzoekenden is vrij beperkt, in het laatste kwartaal van 2012 waren er slechts 290 woningzoekenden die hebben gereageerd op een huurwoning. Doelgroepenbeleid Per 31 december 2012 hoort 31% van de woningen tot de "goedkope" woningvoorraad (beneden de 366 euro). Het percentage goedkope woningen daalt snel door het toepassen van huurharmonisatie bij mutatie naar 70% van de maximale huurprijs en de stringente invoering van het nieuwe woningwaarderingsstelsel. De ‘betaalbare’ woningvoorraad vormt het grootste deel met 66% van het totaal. Hierbij zitten 260 woningen (4% van het totaal) met een huurprijs tussen de lage aftoppingsgrens huurtoeslag (€ 524) en de hoge aftoppingsgrens (€ 562). Bij dit deel van de woningvoorraad is alleen volledige huurtoeslag mogelijk bij drie en meer personen. In de ‘dure‘ woningvoorraad zitten 15 woningen ( 0,5% van het totaal) met een huurprijs boven de maximale huurtoeslaggrens van € 665. Bij deze woningen is geen huurtoeslag mogelijk. 63
De huurgrenzen; stand van zaken per 31 december 2012.
huurprijs in % Aantal woningen in % van totaal
Goedkoop Betaalbaar < 366 366-524 1241 31%
2475 62%
524-562
Duur 562-665
> 665
167 4%
92 2%
15 0%
3990 100%
Alle geaccepteerde woningen in 2012 uitgesplitst naar inkomens, huishoudensamenstelling en huurprijzen.
Inkomen Eenpersoons huishoudens < 65 jaar < € 22.025 < 65 jaar > € 22.025 > 65 jaar < € 20.675 > 65 jaar > € 20.675 Tweepersoons huishoudens < 65 jaar < € 29.900 < 65 jaar > € 29.900 > 65 jaar < € 28.225 > 65 jaar > € 28.225
Drie en meerpersoons huishoudens < 65 jaar < € 29.350 < 65 jaar > € 29.350 > 65 jaar < € 27.750 > 65 jaar > € 27.750 Totalen
Huur tot € 366
Huur van Huur boven € 366 - € 524 € 524
Totaal
63 17 2 0
68 18 30 5
6 4 6 0
137 39 38 5
21 6 3 0
41 10 12 2
12 6 8 5
Huur tot € 366
Huur van Huur boven € 366 - € 562 €562
74 22 23 7
5 4 0 0
51 5 0 0
4 2 0 0
60 11 0 0
121
242
53
416
Ruim 50% van de vrijkomende woningen in 2012 is toegewezen aan eenpersoonshuishoudens, 30% aan twee persoonshuishoudens en bijna 20% is toegewezen aan de “gezinnen”, de drie en meerpersoonshuishoudens. De woningtoewijzing aan de inkomens boven de BBSH grenzen (zie de huur en inkomensgrenzen in de tabel) is gedaald. Van de nieuwe huurders in 2012 behoort 20% niet tot de BBSH - doelgroep (2011: 26%). Het aantal toewijzingen aan 65+ers bedraagt bijna 18%, iets lager dan in 2011 (19%). Het overgrote deel (80%) van de goedkope woningvoorraad is toegewezen aan de doelgroep van beleid, de lage inkomens. De "goedkope scheefheid" in de totale woningtoewijzing bedraagt 6%. Dit betreft de hogere inkomensgroepen die een woning uit de goedkope voorraad huren. Dit gebeurt
64
uitsluitend doordat goedkope woningen bij gebrek aan kandidaten uit de doelgroep worden verhuurd aan woningzoekenden met een "te hoog" inkomen. De toewijzing past in het vastgestelde beleidplan (K-trije) om te zorgen voor voldoende betaalbare woonruimte voor de BBSH doelgroepen, maar daarnaast ook ruimte te bieden aan andere doelgroepen. Toewijzing boven de € 34.085 Vanaf 1 januari 2012 zijn de nieuwe rijksregels rond de woningtoewijzing aan hogere inkomens van toepassing op inkomens boven de € 34.085 voor sociale huurwoningen met een maximum huur van € 664,66. Voor huishoudens met een hoger inkomen dan € 34.085,- gelden speciale toewijzingsregels. Toewijzing kan slechts plaatsvinden onder de voorwaarde dat maximaal 10% van afgesloten huurovereenkomsten een huishouden betreft met een hoger inkomen dan € 34.085 in 2012. Verder gelden voor deze huishoudens dezelfde regels om de volgorde van woningtoewijzing te bepalen. Over geheel 2012 hebben wij 8,8% van huurovereenkomsten afgesloten met huishoudens met een inkomen boven de € 34.085. Asielzoekers/statushouders Dit jaar is er een record aantal statushouders van 47 personen door ons gehuisvest over de vier gemeenten. Naast de taakstelling moest ook nog een achterstand worden ingelopen van eerdere jaren op de plaatsing van statushouders. Voor Franekeradeel was de taakstelling 15. Hiervan is er 1 persoon geplaatst door WNWF, de rest door de collega’s van de Bouwvereniging in Harlingen en Accolade in Franeker. In Franekeradeel is per 31 december geen achterstand meer maar een voorsprong op de realisatie van 4 personen. In Menameradiel zijn er 21 personen geplaatst. Hierdoor is de achterstand in de realisatie teruggelopen naar 19 personen. Onder deze 21 personen waren er 7 personen die zijn gehuisvest in het kader van het project uitgenodigde Vluchtelingen. Net zoals in 2011 is ook in 2012 door een rechtstreekse vlucht uit een opvangkamp bij Nairobi statushouders naar Nederland overgevlogen. Hiervan zijn er 7 personen in Berltsum geplaatst. In Ferwerderadiel zijn 18 personen gehuisvest. Hieronder waren 4 personen die binnen zijn gekomen via het project uitgenodigde Vluchtelingen. Per 31 december moeten er nog 7 personen in Ferwerderadiel worden gehuisvest. Op het Bildt zijn 7 statushouders geplaatst. Momenteel bedraagt de achterstand op het Bildt 1 persoon. De inspanningen van de gemeenten wordt nog steeds op de voet gevolgd door de Provinsje Fryslan en een speciaal aangestelde regievoerder door het COA. Tijdens het regio overleg zijn de vertegenwoordigers van deze parijen nog steeds aanwezig. De gemeenten hebben via Traject BV een eigen gezamenlijke coördinator aangesteld om de taakstelling goed te laten verlopen. Arbeidsmigranten. Ook in 2012 hebben wij weer woningen verhuurd aan arbeidsmigranten. In totaal zo’n 20 personen. Deze arbeidskrachten zijn veelal werkzaam in de kassen van Sexbierum en Berltsum en een enkeling in de “koekjesfabrieken”in Hallum. De meesten komen terecht in onze huurwoningen in Sexbierum/Oosterbierum en Berltsum en Menaam. Er zijn weinig problemen met deze speciale doelgroep ten aanzien van bewonerszaken. Ook qua betalingsachterstanden komt dit niet vaker voor
65
dan bij de andere huurders. Dit jaar zijn er veel alleenstaanden geplaatst en heeft deze groep weinig invloed gehad op toewijzingen in het kader van het Staatssteun dossier. Starters Vooral voormalige bejaardenwoningen uit de jaren 60 en begin jaren 70 worden vaak verhuurd aan starters, veelal jongeren onder de 23 jaar. De huurgrens van € 366, om nog in aanmerking te komen voor huurtoeslag, is hierbij een belangrijk gegeven. Daarnaast is er een beperkt aantal starters appartementen beschikbaar. Overigens worden er ook vrij veel kleine gezinswoningen uit de jaren ’50 verhuurd aan starters. Ook na de kwaliteitsingrepen zijn er nog ruim voldoende woningen voor jongeren op de woningmarkt. De gestegen huren maken de goedkope woningvoorraad wel snel kleiner, maar dit leidt niet tot problemen omdat deze doelgroep vrij klein is. De woningmarkt in de regio is zo ruim dat starters over het algemeen vrij snel (gemiddeld binnen een half jaar) aan een betaalbare woning worden geholpen. Koopgarant is een middel dat we ook de komende jaren blijven inzetten om betaalbare koopwoningen aan te bieden, vooral voor starters op de (koop)woningmarkt. Verkoop In 2012 werden er 32 woningen verkocht, hoger dan de begroting (27) en de prognose 4e kwartaal. De oorzaak hiervan lag in de extra verkoop in het laatste kwartaal na de plannen in het regeerakkoord, waarbij de aftrek van de hypotheekrente sterk is beperkt vanaf 2013. De verkoop vindt vooral plaats bij mutatie. Verkoop gebeurt in principe voor 100% of meer van de taxatieprijs. In enkele gevallen wordt er voor minimaal 90 % verkocht door marktomstandigheden. Huurders hebben geen voorrang bij verkoop van lege woningen. Toewijzing vindt plaats binnen het aanbodmodel. In 2012 zijn nog eens 200 woningen te koop aangeboden aan de zittende huurders. In totaal zijn er per 1 december 2012 nog 666 niet verkochte woningen met een verkoop label waarvan er nog 336 worden verkocht. In 2013 worden de laatste 100 woningen aan de zittende huurders aangeboden voor reguliere verkoop. Koopgarant en keuzewoning In 2012 zijn er 33 woningen verkocht onder koopgarant voorwaarden, hoger dan de begroting(23) en de prognose 4e kwartaal (27). De verklaring van de stijging is hierboven al gegeven. In totaal zijn er per 31 december 2012 nog 646 niet verkochte woningen met een Koopgarant label waarvan er nog 287 worden verkocht. Er worden conform de notitie kernvoorraad geen nieuwe woningen meer bestemd voor verkoop via koopgarant. Huurbeleid en huurverhoging In 2011 hebben we de nieuwe huurprijs bij mutatie verhoogd van 65% naar 70% van de maximale huurprijs. Tevens hebben we in 2011 het nieuwe WWS ingevoerd met het energielabel. In 2012 is daarnaast nog afgesproken de punten voor de woonomgeving en de buitenruimte volledig te gaan benutten. Daarmee is het in 2011 vastgestelde model om de punten voor de woonomgeving afhankelijk te maken van de marktscore en de populariteit van het dorp weer komen te vervallen. In 2012 is een huurverhoging per 1 juli toegepast van 2,3 procent, conform de maximale toegestane huurverhoging door het ministerie en gelijk aan de inflatie in 2011.
66
Leegstand en mutatie De leegstand van de huurwoningen is laag, mede door de grotere druk op de woningmarkt. Per 31 december 2012 lag de mutatieleegstand verhuur op 0,46%. De mutatieleegstand bij koopgarant lag op 0,44% en bij reguliere verkoop op 0,79%. Wanneer woningen te lang te koop staan worden ze eerst weer aangeboden voor de verhuur. Het mutatiepercentage over 2012 was 11,2. Het percentage heeft invloed op de leegstand en de aantallen ingrijpende renovaties (bij mutatie uitgevoerd). Vergeleken met andere corporaties in de sector blijft het overigens wel een vrij hoog percentage. In de begroting was rekening gehouden met 400 mutaties (11%). In 2012 waren in totaal 448 mutaties ( 11,2%). Dit zijn alle vertrekkende huurders in verband met nieuwe verhuur, verkoop, koopgarant, sloop, tijdelijke verhuur en verkoop zittende huurder.
2012 2011 2010 2009 2008
woningen 3.990 4.066 4.089 4.170 4.180
mutaties 448 401 423 499 528
in % 11,2 9,8 10,1 11,9 12,6
Huurincasso en schuldhulpverlening Huurders worden door ons telefonisch benaderd bij een huurachterstand van meer dan een maand. Dit heeft tot doel met de huurder in gesprek te komen, de achterstanden te beperken en deurwaarderszaken zo veel mogelijk te voorkomen. In het contact met de huurders worden de achterstanden besproken en afspraken gemaakt over de betaling. Hierbij bestaat ook de mogelijkheid van een betalingsregeling. Deze belrondes werken goed, al is er wel een ‘harde kern’ van klanten die ongevoelig zijn voor deze aanpak. Deze klanten schuiven we door naar de deurwaarder. Wanneer er sprake is van meerdere schulden bij verschillende instellingen wordt een traject met de Kredietbank Nederland ingezet. Er volgt dan een vrijwillige sanering van de schulden, waarbij het beheer bij de Kredietbank Nederland ligt. Bij andere (bewoners)problemen worden de zaken besproken in de twee sociale teams waar diverse hulpverlenende instellingen vertegenwoordigd zijn. Het aantal opdrachten naar de deurwaarder en het aantal aanzeggingen voor ontruiming is in 2012 gedaald in vergelijking met 2011. De huurachterstanden en de aantallen huurders met huurachterstand zijn echter wel gestegen in vergelijking met 2012. Uit de telefonische belrondes blijkt dat de oorzaak hiervan ligt in de economische crisis en daarmee het aantal huurders dat werkeloos is geworden of op een ander wijze in de schulden terecht komt. We zijn van plan in 2013 een aantal maatregelen te nemen om te voorkomen dat de huurschulden verder gaan oplopen. Het aantal daadwerkelijke ontruimingen is vrijwel gelijk gebleven. Het betreft vrijwel uitsluitend ontruimingen vanwege huurschulden. In een enkele geval betreft het een ontruiming wegens een wietplantage of overlast c.q. wanbewoning. Gezinnen met kinderen worden in principe niet ontruimd, maar krijgen altijd een laatste kans. De ontruimingen betreffen vaak alleenstaanden, een groot deel van de ontruimde huurders is vooraf al vertrokken met onbekende bestemming.
67
2012 2011 2010 Aantal opdrachten naar deurwaarder Aantal aanzeggingen voor ontruiming Aantal daadwerkelijke ontruimingen
66 24 9
106 39 8
75 28 7
2009
2008
79 33 9
128 59 16
68
HET BETREKKEN VAN BEWONERS BIJ BEHEER EN BELEID Algemeen Huurders worden op diverse manieren betrokken bij het beheer en beleid van Wonen Noordwest Friesland. Belangrijke gesprekspartners voor ons zijn de Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland en de Verenigingen van Dorpsbelang. Met deze organisaties worden met grote regelmaat plannen besproken over de regio of een dorp. Daarnaast worden de huurders individueel betrokken bij zaken die hun woning, straat of buurt betreffen. Dit kan gaan over een herstructureringsplan, een (sloop) nieuwbouwproject, woningverbetering of een plan voor aanpak van de woonomgeving. Ook in 2012 zijn hiervoor in diverse dorpen bijeenkomsten geweest.
Klanttevredenheid en communicatie met huurders Ons klantbeleid, de kwaliteit van de dienstverlening en onze service zijn van groot belang voor onze huurders. Wij overleggen over deze zaken regelmatig met de huurders en Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland. De kwaliteit van de dienstverlening laten wij periodiek meten door KWH, het kwaliteitslabel voor woningcorporaties. Hierbij wordt op tien verschillende onderdelen de kwaliteit van onze dienstverlening gemeten. Dit gebeurt zowel door de huurders hiernaar te vragen als door gericht onderzoek te doen naar procedures, afspraken en voorlichtingsmateriaal. In 2012 zijn wij opnieuw gemeten. De score was goed en vergelijkbaar met de vorige metingen. In totaliteit ligt onze score iets boven het landelijk gemiddelde. Uit het imago onderzoek in 2011 bleek dat huurders en woningzoekenden Wonen NWF zien als klantvriendelijke, toegankelijk, betrouwbaar, actief en betrokken. Verder vinden huurders dat Wonen NWF beter presteert dan andere corporaties, nuttig werk doet en gericht is op goede dienstverlening. Wij zijn zeer verheugd over deze positieve oordelen. Een verbeterpunt was meer en betere communicatie. Verschillende huurders hebben aangegeven dat ze wel tevreden zijn over Wonen NWF, maar dat ze graag meer willen weten over wat Wonen NWF precies doet en waarom. In 2012 is hier actief aan gewerkt via de website en het bewonersblad Koers Noordwest. De Koers Noordwest is in oktober huis aan huis verspreid in geheel noordwest Friesland in een speciale editie met veel uitleg over de projecten, energiebeleid en leefbaarheid. In ons service en klantbeleid neemt de website een steeds grotere en prominente rol in beslag. Steeds meer zaken die vooral woningzoekenden maar ook huurders met ons afhandelen lopen via de website. In 2012 is gewerkt aan een nieuwe opzet van de website van Wonen NWF, die in 2013 zal worden afgerond. De website wordt interactiever, overzichtelijker en gebruiksvriendelijker. Daarnaast blijven de huurderskrant Koers Noordwest en natuurlijk de brieven van Wonen NWF belangrijke middelen om onze huurders en woningzoekenden goed te informeren.
69
Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland(HDBF) is onze officiële gesprekspartner en vertegenwoordiger van onze huurders. Per 31 december 2012 waren 2252 van de 3990 huurders van WonenNWF betalend lid van HDBF. Dit is evenals per 31 december 2011 56% (per 31 december 2010 was dit 51%). HDBF heeft bijna 28.000 leden bij verschillende corporaties in Friesland. HDBF raadpleegt de leden via de regioraad, informatiebijeenkomsten, ledenraad, telefonische hulpdienst en het houden van panels. Wonen Noordwest Friesland betaalt de helft van de contributie van de (betalende) leden. Met HDBF is afgesproken dat minimaal 25% van de huurders betalend lid moet zijn. In de afgesloten samenwerkingovereenkomst is een onderwerpenlijst opgenomen voor informatie en overleg. Ook in 2012 was er met HDBF met regelmaat directie- en medewerkeroverleg over diverse zaken betreffende beheer en beleid. Naast overleg over de actuele ontwikkelingen in de volkshuisvesting brengt de HDBF regelmatig adviezen uit over beleidszaken. Actuele zaken waarover in 2012 is gesproken, gediscussieerd en geadviseerd zijn onder meer : de huurverhoging per 1 juli, de notitie huurverhoging bij comfortverbetering, de notitie verkoop van kluswoningen, de gewijzigde aanpak SVB plus vergoedingen, de herstructureringsprojecten, de Friese aanpak herhuisvesting bij herstructurering het jaarverslag, verhoging van de ledenbijdrage, asbest informatie, bedrijfslasten en (meerjaren) begroting. HDBF wordt altijd betrokken bij de herstructureringsprojecten om daar de bewonersbelangen duidelijk weer te geven. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de afgesloten protocollen. HDBF voert jaarlijks overleg met de RvC. Het verslag hierover kunt u terugvinden op onze website, www.wonennoordwestfriesland.nl. HDBF zien wij als een kritische maar constructief meedenkende professionele organisatie die ons voortdurend goed scherp houdt. Verenigingen van Dorpsbelangen Naast de officiële huurdervertegenwoordiging via HDBF vinden wij het overleg met de verenigingen van dorpsbelang in ons werkgebied van essentieel belang. Deze verenigingen zijn vaak goed georganiseerd en weten wat er nodig is voor het dorp om de leefbaarheid en de verhuur van de woningen goed te houden of te verbeteren. Via de drie leefbaarheidheidcoördinatoren wordt minmaal een keer per jaar overleg gevoerd met deze verenigingen. Door dit overleg en de uitvoering van diverse plannen wordt ons draagvlak voor onze activiteiten steeds groter. De verenigingen komen vaak uit eigen initiatief bij ons en vragen ons om als ontwikkelaar op te treden. De door de dorpen zelf ontwikkelde dorpsvisies zijn leidend in de plannen. In 2012 zijn er diverse plannen met de dorpen ontwikkeld. Een uitgebreid overzicht hiervan is te vinden onder het hoofdstuk leefbaarheid. Plannen voor sloop, nieuwbouw, herstructurering en ingrijpende verbeteringen worden apart besproken met de verenigingen. Klachtencommissie In samenwerking met De Bouwvereniging in Harlingen is er een gezamenlijke klachtencommissie. De commissie bestaat uit drie leden. Een lid wordt voortaan voorgedragen door de gezamenlijke huurderverenigingen en een lid door de gezamenlijke ondernemingsraden. Deze beide leden dragen gezamenlijk een onafhankelijke voorzitter voor. In 2012 is, na het onverwachte vertrek van twee leden in 2011, er een nieuw lid benoemd. Een derde lid wordt nog gezocht.
70
Naam Dhr. C.H. Pilaar Dhr. W. Burrie Vacature
Functie secretaris lid voorzitter
Op voordracht van Ondernemingsraden Huurderverenigingen
Zittingsperiode tot 1-7-2014 1-7-2016
In 2012 zijn twee nieuwe klachten binnengekomen bij de klachtencommissie. Van de klachten in 2012 is een klager door de commissie terugverwezen omdat de klacht nog niet was gemeld bij Wonen NWF. De andere klacht betrof de afhandeling van waterschade ten gevolge van lekkage. Bij deze laatste klacht was het advies van de klachtencommissie conform het voorstel van Wonen NWF aan de betreffende huurder. De commissie concludeerde wel dat Wonen NWF de communicatie naar de huurder zorgvuldiger had moeten doen en dat een excuusbrief op zijn plaats was. De huurder is geïnformeerd over het advies van de klachtencommissie en het uiteindelijk besluit van Wonen NWF. Daarnaast zijn er in 2012 nog twee klachten behandeld uit 2011, die de commissie toen niet kon behandelen omdat de bezetting onvoldoende was. Dit betrof een klacht over de ontbrekende spouwmuurisolatie en hogere energielasten. De commissie heeft de klacht later behandeld en geadviseerd conform de afspraken die Wonen NWF heeft gemaakt in 2011 met de betreffende huurder. De andere klacht betrof hogere verbruikskosten door een gaslekkage en achterstallig onderhoud. De afhandeling van deze zaak loopt nog en wordt in 2013 afgerond.
Communicatie met woningzoekenden WonenNWF communiceert op vele manieren met verschillende doelgroepen woningzoekenden. Jong of oud, op zoek naar koopwoning of huurwoning, appartement of eengezinswoning, etc. Wat de wensen van woningzoekenden ook zijn, wij streven er naar mensen op een klantvriendelijke, doelgerichte en kostenefficiënte wijze zo snel mogelijk te begeleiden naar een prachtige nieuwe woning. Hiervoor is het goed bekend maken van het woningaanbod essentieel. Communicatie woningaanbod Allereerst krijgen circa 3000 woningzoekenden wekelijks een mail van WonenNWF met het actuele woningaanbod. Het gaat hierbij zowel om huur- als koopwoningen. Ook staat het actuele woningaanbod vermeld op de website van WonenNWF. Dit geldt eveneens voor nieuwbouwprojecten. Deze staan allen vermeldt op onze website. Verder wordt elke vrijkomende koopwoning aangeboden in de krant. De woning wordt in eerste instantie alleen aangeboden in de regionale krant die ook verspreid wordt in het dorp waar de woning staat. Daarnaast wordt er regelmatig een verzameladvertentie in verschillende kranten geplaatst met koopwoningen aanbod (o.a. de Leeuwarder courant) Campages Aan het begin van het jaar is er een promotie campagne ontwikkeld. Samen met Okkinga Communicatie uit Bolsward is de imagocampagne voor het gehele jaar ingepland en ingekocht bij de verschillende kranten. Op die manier weet iedereen wanneer welke advertentie in welke krant wordt geplaatst en kan er ook een bepaalde korting worden afgesproken. De campagne was in 2012 gericht op het kopen van een woning bij Wonen Noordwest Friesland. Hiervoor is gekozen om ons meer te profileren als een aanbieder van koopwoningen.
71
Senioren campagne Net als in 2011 is er in 2012 extra aandacht besteed aan senioren. Hierbij is gekozen voor het opstarten van een online campagne via google adwords. Het voordeel hiervan is dat je bepaalde doelgroepen heel gericht kunt benaderen. Jongeren campagne Vanuit de overleggen met de dorpsbelangen heeft het signaal ons bereikt dat het idee leeft dat jongeren in de dorpen niet in aanmerking komen voor ons woningaanbod. Vaak komt dit doordat een jongere zich pas bij ons inschrijft als er een geschikte woning wordt aangeboden. Dit is vaak te laat omdat er dan al andere mensen langer staan ingeschreven. Het hele jaar is er daarom een campagne gehouden om jongeren op te roepen om vanaf hun 18e zich direct bij ons in te inschrijven als woningzoekende. De speciale advertentie hebben wij in de verschillende dorpskranten, gemeentegidsen en in de bladen van voetbal- en kaatsverenigingen laten plaatsen. advertentie jongeren campagne
Televisie commercial WonenNWF heeft in 2010 samen met studenten van de NHL een commercial ontwikkeld. Deze commercial heeft zowel in 2011 als 2012 gedraaid. In 2012 was dit vooral rondom het programma Doch it foar dyn Doarp van Omrop Fryslân. De commercial is gericht op de doelgroep jonge mensen tussen de 18 en 40 jaar die vanuit ouderlijk huis of studentenkamer op zichzelf of samen gaan wonen (starters). Online campagne Het gehele jaar hebben we ook een campagne lopen via Google adwords. Deze campagne is specifiek gericht op mensen die woonruimte zoeken in Friesland of ons werkgebied. Voordeel van deze campagne via Google adwords is dat we exact kunnen zien hoe veel bezoek zo’n advertentie heeft gegenereerd naar de website van Wonen Noordwest Friesland. Marketing nieuwbouw Om onze klanten op een goede manier te informeren over de nieuwbouw projecten laten we per project een professionele brochure opmaken waarin alle specifieke projectinformatie wordt weergegeven. Als extra presentatie hebben we meerdere open huizen routes georganiseerd waar we tevens de nodige communicatie voor hebben gedaan. Zeker Wonen Dag Op zaterdag 23 juni 2012 heeft Wonen Noordwest Friesland samen met de Rabobank LeeuwardenNoordwest Friesland, Jelsma Koelma Netwerk Notarissen en makelaardij Germeraad & Germeraad de ZekerWonen Dag georganiseerd. Deze wooninformatiedag is opgezet om met name starters goed en persoonlijk te informeren over hun kansen op de woningmarkt. Er werd antwoord gegeven op vragen die er leven, zoals: huren of kopen? Is het antwoord kopen, hoeveel hypotheek kun je dan krijgen? En als de woningwaarde daalt, hoe zit het dan met de toekomstige betaalbaarheid? Maar ook vragen over huren kwamen aan de orde. De Zeker Wonen Dag werd goed bezocht en zal in 2013 mogelijk een vervolg krijgen. Nieuwe website De website van WonenNWF is hét visitekaartje van de organisatie. De centrale poort om informatie te krijgen en halen. Om onze klanten goed te kunnen blijven bedienen zijn in 2012 de nodige stappen 72
gezet om te komen tot een nieuwe website van Wonen Noordwest Friesland in 2013. Er is uitvoerig gesproken over de inrichting, uitstraling en functionaliteiten van de nieuwe website. De nieuwe website kent een lay-out passend bij de kernwaarden van WonenNWF, is overzichtelijk en wordt voorzien van heldere teksten. Op de huidige website is het reeds mogelijk dat een klant zaken zelf kan regelen. Op de nieuwe website kunnen klanten nog meer online regelen en worden de werkprocessen verder geoptimaliseerd en klantvriendelijker ingericht. Om dit alles mogelijk te maken moet er een goede koppeling gemaakt worden tussen de primaire IT systemen van WonenNWF en het nieuwe Content Management Systeem van de website. Hier wordt momenteel hard aan gewerkt. De verwachting is dat in de loop van 2013 de nieuwe website operationeel zal zijn. Persberichten Evenals in voorgaande jaren zijn er in 2012 verschillende persberichten verspreid aan lokale media om mensen te informeren over de activiteiten van WonenNWF. Denk hierbij vooral aan berichten rondom nieuwbouwprojecten (eerste paal, hoogste punt, oplevering van projecten) en leefbaarheidsprojecten. Deze berichten zijn eveneens op de website van WonenNWF geplaatst en vaak ook op andere websites zoals die van gemeenten, dorpsbelangen, etc. Nieuwsbrieven Wonen NWF verspreidt drie maal per jaar de Koers Noordwest. Dit is een informatieblad voor huurders, stakeholders en overige belangstellenden. In oktober 2012 is er een speciale huis-aan-huis editie opgesteld van de Koers Noordwest. Deze uitgave is verspreid onder alle inwoners van noordwest Friesland (dus niet alleen huurders) om eens te laten zien wat WonenNWF allemaal doet. Deze uitgave bevatte onder meer informatie over leefbaarheidsprojecten, over woningrenovatie (project ‘Delfts wit’), over nieuwbouwprojecten, energiezuinigheid, levensloopgeschikte woningen en nog meer. Tevens was er een inlegvel met het koopwoningaanbod toegevoegd. Een behoorlijk compleet en zeer leesbaar overzicht dus van de activiteiten van WonenNWF waar positief op is gereageerd. WonenNWF is voornemens om ook in 2013 een huis-aan-huis editie uit te brengen. Deze zal dan in het teken staan van het 110 jarig bestaan van WonenNWF.
73
FINANCIEEL BELEID Algemeen Het financiële beleid van Wonen Noordwest Friesland is gericht op het waarborgen van de continuïteit. De financiële continuïteit wordt beoordeeld aan de hand van de financiële vertaling van de ambities en externe factoren in de meerjarenbegroting. Wonen Noordwest Friesland stuurt consequent op kasstromen. Voor de beoordeling van de financiële continuïteit wordt gebruik gemaakt van de vastgelegde kaders in de notitie financiële sturing. In de meerjarenbegroting, die jaarlijks voor de komende 10 jaar wordt vastgesteld (en tussentijds ieder jaar nogmaals wordt getoetst aan de realisatie), wordt rekening gehouden met de interne ambities en externe factoren als de economische situatie en het overheidsbeleid. Op basis van de uitkomsten in de meerjarenbegroting wordt bepaald of de geformuleerde ambities kunnen worden gerealiseerd. Financiële sturing De financiële sturing bij Wonen Noordwest Friesland is gericht op kasstromen en in mindere mate op resultaten. Het doel is om de volkshuisvestelijke taken uit te voeren binnen de financiële kaders. Voor de kaders ten aanzien van de continuïteit zijn de volgende zaken benoemd die van belang zijn:
De operationele kasstroom (de kasstroom uit reguliere exploitatie) met een aflossingsfictie van 2% voor de leningen in portefeuille; De Interest Coverage Ratio (ICR = rentedekkingsgraad); De Loan to Value (de leningen uitgedrukt als waarde van het onderliggende bezit op basis van de bedrijfswaarde).
Op de operationele kasstroom wordt gestuurd vanwege het belang dat de reguliere exploitatie, gemeten in kasstromen positief moet zijn. Hierbij wordt rekening gehouden met een fictieve aflossing van 2% van de leningen. Als de operationele kasstroom negatief is dan moet er worden geleend om de reguliere uitgaven te kunnen doen, wat een direct gevaar voor de continuïteit oplevert. Naast een positieve operationele kasstroom wordt gestuurd op een rentedekkingsgraad van minimaal 1,4. Dit betekent dat de rente 1,4 maal uit de operationele kasstroom (zonder aflossingsfictie) betaald moet kunnen worden. Met dit kengetal wordt bewaakt dat oplopende rentes (door rentestijgingen of nieuwe financieringen) niet direct tot negatieve operationele kasstromen leiden en daarmee de financiële continuïteit in gevaar brengen. Naast de kasstromen wordt gestuurd op een gezonde vermogenspositie. Vermogen is er om risico’s op te vangen. Als de leningen een hogere waarde vertegenwoordigen dan de waarde van het bezit, is er sprake van negatief eigen vermogen. Dit levert een direct gevaar op voor de continuïteit. Wonen Noordwest Friesland stuurt daarom op de Loan to Value (waarde van de leningen uitgedrukt als percentage van de (bedrijfs)waarde van het bezit). Er wordt een norm gehanteerd van maximaal 70-75%, afhankelijk van de verkochte woningen in Koopgarant. In 2012 is een aantal zaken opgepakt om de bedrijfswaarde te optimaliseren. Zo is de restant levensduur van alle complexen opnieuw beoordeeld en is de meerjaren onderhoudsbegroting uitgewerkt. Probleem is echter wel dat in de nieuwe richtlijn voor de jaarverslaggeving (RJ 645) een aantal parameters, die bepalend zijn voor de bedrijfswaarde, is aangepast (en waarschijnlijk zal dit in 2013 weer het geval zijn). De bedrijfswaarde kent daardoor geen constant verloop. Dit bemoeilijkt het 74
sturen op kengetallen waarbij de bedrijfswaarde als basis wordt gebruikt. Wonen Noordwest Friesland wil om die reden werk maken van een beleidswaarde, een bedrijfswaarde waarbij de parameters passen bij het beleid van Wonen Noordwest Friesland.
Meerjarenbegroting Ambities Wonen Noordwest Friesland staat voor een omvangrijke transformatieopgaaf. Het bezit bestaat voor een belangrijk deel uit gezinswoningen, terwijl op de lange termijn vooral vraag zal zijn naar woningen voor 1-en-2-persoons huishoudens. Daarnaast is er op de middellange termijn vraag naar woningen voor senioren. Naast de transformatieopgave is er behoefte aan het toevoegen van kwaliteit. Via herstructurering en het aanbrengen van energiebesparende maatregelen wordt de kwaliteit van het bestaande woningbezit verhoogd. De transformatie en het toevoegen van kwaliteit brengt een grote investeringsopgaaf met zich mee. Wonen Noordwest Friesland heeft in 2010 onderzoek gedaan naar de benodigde kernvoorraad. Uit dit onderzoek is gebleken dat Wonen Noordwest Friesland ongeveer 800 woningen zou moeten afstoten. In het Strategisch Voorraad Beleidsplan is dit vertaald naar de ambitie om woningen te verkopen en sloop-nieuwbouw toe te passen, waarbij minder woningen worden teruggebouwd. Inmiddels is de voorraad verhuureenheden gekrompen van 4.170 per 1-1-2010 tot 3.990 per 31-12-2012. Economische situatie De economische situatie raakt Wonen Noordwest Friesland in negatieve zin vooral op het gebied van de verkopen. Wonen Noordwest Friesland verkoopt woningen om de kernvoorraad te bereiken en om de transformatie van het bezit te kunnen betalen. De geplande verkopen zijn bijgesteld op basis van de slechte koopmarkt, waardoor de verwachting is dat de gehele verkoop van 800 woningen een aantal jaren langer gaat duren. In bepaalde marktgebieden worden de producten Koopgarant en Koopcomfort ingezet. Bij deze koopvormen heeft Wonen Noordwest Friesland de verplichting de woning in de toekomst weer terug te kopen. In geval van koopgarant wordt de woning daarnaast met korting verkocht, waarbij de toekomstige prijsontwikkeling tussen de koper en de corporatie wordt gedeeld. Deze koopvormen worden verkopen onder voorwaarden genoemd. Ondanks de slechte economische situatie zijn in 2012 de verkoopdoelstellingen ruim gehaald bij zowel de reguliere verkopen als bij verkopen onder voorwaarden. Wel zijn de dalende verkoopprijzen van invloed geweest op de verkoopopbrengsten. Als gevolg van de verslechterde economische omstandigheden heeft Wonen Noordwest Friesland in 2012 zowel in onderhoud als bij nieuwbouw- en renovatieprojecten aanbestedingsvoordelen kunnen realiseren op haar investeringen. Dat heeft derhalve een positief effect op de resultaten gehad. Saneringsheffing In 2011 en 2012 kwam een aantal problemen aan het licht bij corporaties. Het grootste probleem was Vestia waar op grote schaal werd gespeculeerd met derivaten. Door de lage rentestand, slecht risicomanagement, frauduleuze handelingen en falend toezicht ging deze corporatie bijna failliet. Het gevolg is dat Vestia moet worden gesaneerd en dat op de derivatenportefeuille grote verliezen moeten worden genomen die Vestia zelf niet kan opbrengen. Een deel van deze kosten moet worden opgebracht door de corporatiesector en wordt middels een saneringsheffing door het Centraal Fonds van de corporaties geheven. De bijdrage voor Wonen Noordwest Friesland bedraagt zo’n € 0,8 miljoen in 2013. 75
Overheidsinvloed In 2012 is er veel discussie geweest over de kabinetsvoornemens voor de corporatiesector. In 2011 werd bekend dat corporaties moeten bijdragen aan de “verhuurdersheffing”. Waar in 2011 werd uitgegaan van een heffing van € 800 miljoen voor de corporatiesector in 2014, was het kabinet Rutte II voornemens dit te verhogen, oplopend naar € 2 miljard in 2017. In 2013 is een akkoord gesloten tussen het kabinet, D66, SGP en ChristenUnie en waardoor nu wordt uitgegaan van een bijdrage van € 1,7 miljard per jaar vanaf 2017 voor de hele sector. Voor Wonen Noordwest Friesland komt dit uit op zo’n € 1,7 miljoen per jaar vanaf 2017. De bijdrage aan de verhuurdersheffing vanaf 2014 is bij het schrijven van dit jaarverslag nog niet definitief goedgekeurd door de Eerste Kamer. Naast de voornemens omtrent de verhuurdersheffing was de overheid in 2012 van plan de huren te begrenzen op 4,5% van de WOZ waarde. Voor Wonen Noordwest Friesland had deze begrenzing een negatieve uitwerking. Door de lage WOZ waarden had dit voornemen een drukkend effect op de huurinkomsten, waardoor de ruimte om te investeren in het bezit nagenoeg verdwenen zou zijn geweest. Het is positief voor Wonen Noordwest Friesland dat uiteindelijk is besloten dit kabinetsvoornemen niet door te zetten. Meerjarenbegroting 2013-2022 Alle inzichten zijn vertaald naar een nieuwe meerjarenbegroting 2013 – 2022. Deze nieuwe meerjarenbegroting is naar de toekomst toe, qua financiële mogelijkheden, richting bepalend. In de meerjarenbegroting 2012-2022 was een trend van een dalende operationele kasstroom en een stijgende leningportefeuille zichtbaar. In 2012 is gewerkt aan een aantal maatregelen om deze trend om te buigen naar positief beeld met stijgende operationele kasstroom en een minder oplopende leningportefeuille. Dit heeft geresulteerd in een meerjarenbegroting 2013-2022 waarbij de waarde van het bezit in de toekomst in een betere verhouding staat tot de leningportefeuille. In deze nieuwe meerjarenbegroting zijn onder andere de volgende (forse) maatregelen doorgevoerd:
Verhoging van de huren naar 70% van max. redelijk (was 65%); Besparing op investeringen in nieuwbouw- en renovatieprojecten; Besparing op onderhoudsinvesteringen; Besparing op bedrijfskosten; Naast de besparingen is rekening gehouden met de verhoogde uitgaven voor de verhuurdersheffing en de saneringsheffing.
De maatregelen hebben een gunstig effect op de operationele kasstroom, leningportefeuille en ICR, zoals blijkt uit onderstaande grafieken.
10.000
A: MJB 2012-2021
8.000 6.000
B: MJB 2013-2022
4.000 C: MJB 2013-2022 (met regeerakk. incl. huren o.b.v. max. 4,5% WOZ)
2.000 2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
0 2013
bedragen (x € 1.000,-)
Operationele kasstroom met aflossingsfictie
76
Saldi langlopende leningen MJB 2013-2022 A: MJB 2012-2021
175.000
B: MJB 2013-2022
135.000 115.000
C: MJB 2013-2022 (met regeerakk. incl. huren o.b.v. max. 4,5% WOZ)
95.000 2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
75.000 2013
bedragen (x € 1.000,=)
155.000
De uitkomsten van deze meerjarenbegroting 2013 – 2022 geven aan dat Wonen Noordwest Friesland financieel in staat is om de daarin opgenomen plannen uit te voeren. De operationele kasstroom, de rentedekkingsgraad (Interest Coverage Ratio)en de leningportefeuille ontwikkelen zich binnen de gestelde kaders. De raad van Commissarissen heeft de meerjarenbegroting 2013-2022 in december 2012 goedgekeurd. Als gevolg van gewijzigd overheidsbeleid is deze daarna nog 2 maal aangepast en in maart 2013 definitief door de Raad van Commissarissen goedgekeurd.
Cijfers 2012 Het jaarresultaat voor belasting over 2012 komt afgerond uit op € 6,22 miljoen positief, tegen een resultaat van € 3,16 miljoen positief (na stelselwijziging) over 2011. Het positieve verschil van € 3,06 miljoen ten opzichte van 2011 is in grote lijnen als volgt te verklaren (x € 1 miljoen):
77
Hogere huuropbrengsten Hogere verkoopopbrengsten Lagere afschrijvingen Lagere overige waardeveranderingen vaste activa Hogere lasten onderhoud Lagere overige bedrijfskosten Overig
+ € 0,29 + € 0,68 + € 0,75 + € 1,28 -/- € 0,47 + € 0,36 + € 0,17 ____________ + € 3,06
De hogere huuropbrengsten zijn onder andere veroorzaakt door reguliere huurverhoging (2,3 % per 1 juli 2012), huurharmonisatie (het op streefhuur brengen) bij mutatie en huurverhoging bij geriefverbeteringen. De hogere verkoopopbrengsten zijn een gevolg van een hoger aantal verkopen in 2012. De gemiddelde verkoopprijzen zijn ten opzichte van 2011 wel iets gedaald. De post overige waardeveranderingen vaste activa bestaat voor het grootste deel uit onrendabele toppen op nieuwbouwwoningen en onrendabele toppen op renovaties. Daarnaast worden waardeveranderingen in activaposten op deze post verantwoord. De onrendabele toppen worden genomen op het moment dat een project wordt aanbesteed. In 2012 zijn minder nieuwbouw en renovatieprojecten aanbesteed dan in 2011, waardoor de onrendabele top lager is uitgekomen. Als gevolg van de aangepaste bedrijfswaarde berekening volgens de nieuwe RJ645 zijn activaposten herrekend. Per saldo is daarmee de post overige waardeveranderingen vaste activa € 1,28 miljoen lager dan in 2011. De hogere lasten voor onderhoud komen vooral door hogere kosten van planmatig onderhoud en extra kosten voor woningverbeteringen. In het kader van een evaluatie van het geactiveerd onderhoud worden uitgaven voor CV vervanging met ingang van 2012 niet meer geactiveerd maar ten laste gebracht van het onderhoud. Alle activeringen CV vervangingen sinds 2006 zijn gedeactiveerd en in mindering gebracht op de algemene reserve. De opbrengsten voor uitgevoerd onderhoud derden zijn tot en met 2011 verantwoord als opbrengst op onderhoud. De RJ645 schrijft voor om, met ingang van 2012, de opbrengsten te presenteren onder het hoofdstuk 35, overige bedrijfsopbrengsten. Hierdoor stijgen de onderhoudskosten. De lagere overige bedrijfskosten zijn vooral het gevolg van lagere overige personeelskosten, lagere algemene kosten, lagere afboekingen op niet gerealiseerde projecten en een lagere bijdrage aan het CFV voor project- en saneringssteun. VPB (Vennootschapsbelasting) In 2011 is door de Hoge Raad uitgesproken dat woningcorporaties als een ANBI (algemeen nut beogende instelling) kunnen worden bezien. Gevolg hiervan is dat Wonen Noordwest Friesland de gerealiseerde positieve fiscale resultaten t/m 2011 heeft overboekt naar de herbestedingsreserve. Hierdoor is er recht op teruggave ontstaan voor de eerder, middels voorschot, betaalde VPB. Wonen Noordwest Friesland heeft per saldo nog recht op een teruggaaf van € 664.066 over 2011. Vanaf 2012 is een woningcorporatie middels wetswijziging uitgesloten voor de kwalificatie ANBI, waarmee het recht op toepassing van de herbestedingsreserve vanaf 2012 vervalt.
78
Over 2012 is een voorlopig fiscaal resultaat berekend van ca. € 3,4 mln. Als gevolg van verrekenbare verliezen uit het verleden ontstaat een belastbaar bedrag van zo’n € 2,1 mln wat leidt tot een acute belastingdruk van € 506.000. Op basis van een fiscale meerjarenbegroting wordt verwacht dat de fiscale winst van 2012 in latere jaren als gevolg van fiscale verliezen weer kan worden gecompenseerd. In de jaarrekening is naast de te betalen VPB over 2012 een VPB bate geboekt van € 51.000. Dit bedrag bestaat betreft een afboeking op de actieve belastinglatentie als gevolg van waarderingsverschillen van leningen en derivaten (€ 23.000) en een nieuw opgenomen actieve belastinglatentie in verband met te slopen woningen in de komende 5 jaar, waarbij geen woningen worden teruggebouwd (€ 74.000). De totale VPB last komt hiermee uit op € 455.000.
Solvabiliteit, kasstroombeoordeling en beoordelingen door externen Onder solvabiliteit wordt het eigen vermogen verstaan, uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen. In ons financieel statuut is opgenomen dat uit oogpunt van financiële continuïteit een minimale solvabiliteit van 15% gewenst is. Per 31 december 2012 bedroeg onze solvabiliteit, op basis van historische kostprijs, 25,33% (vorig jaar: 20,6%) Wonen Noordwest Friesland waardeert haar activa op basis van historische kostprijs. Op de activa wordt tot grondwaarde afgeschreven waardoor een stille reserve in het eigen vermogen zit. Wonen Noordwest Friesland hecht om die reden tegenwoordig minder waarde aan het solvabiliteitskengetal. Toekomstige kasstromen en het kunnen voldoen aan de toekomstige verplichtingen worden daarentegen belangrijker geacht in de boordeling van de continuïteit. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) oordeelt jaarlijks over de solvabiliteit en de continuïteit. Over de solvabiliteit per 31 december 2011 werd positief geoordeeld. Qua continuïteit werd Wonen Noordwest Friesland als A1-corporatie beoordeeld. Hiermee wordt aangegeven dat volgens het CFV onze voorgenomen activiteiten t/m 2016 passend zijn bij onze vermogenspositie. Het WSW heeft positief geoordeeld over de kredietwaardigheid van Wonen Noordwest Friesland. Hierbij heeft het WSW aan Wonen Noordwest Friesland faciliteringsvolume vrijgegeven voor geprognosticeerde investeringen en herfinancieringen voor 2013. Omdat voor het WSW nog onzeker was wat de gevolgen van het regeerakkoord zouden zijn voor de corporaties is bij alle corporaties een claim gelegd op het faciliteringsvolume vanaf 2014. De doelstelling om faciliteringsvolume te verkrijgen voor drie jaren is daarmee door externe factoren niet gehaald. Verder zijn we door de minister van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties beoordeeld. Over de financiële positie wordt positief geoordeeld. De minister oordeelt verder overwegend positief over de naleving van wet- en regelgeving. Op het gebied van de staatssteunregeling omtrent de toewijzing van woningen aan huurders met een inkomen beneden € 33.614 (2011), wordt geconstateerd dat de accountant een oordeelsonthouding heeft afgegeven. Omdat 2011 een aanloopjaar was zijn er geen sancties opgelegd. Het feit dat landelijk zo’n 60% van de corporaties een oordeelsonthouding kreeg geeft voor Wonen Noordwest Friesland echter aan dat het eveneens schortte aan duidelijke regelgeving over de invoering. Risico analyse en treasury De belangrijkste risico´s die effect hebben op de in de meerjarenbegroting verwachte operationele kasstromen en daarmee de financierbaarheid van de te plegen investeringen zijn in kaart gebracht door de organisatie:
79
Het belangrijkste risico (en zoals uit het regeerakkoord blijkt) is overheidsingrijpen. De invoering van de VPB, verhuurdersheffing, saneringssteun en andere plannen van de overheid (zoals eerder het voornemen om de huren te begrenzen op 4,5% van de WOZ waarde) kunnen het ineens nodig maken om in te grijpen in de ambities. De ontwikkelingen worden op dit vlak daarom op de voet gevolgd. Een tweede belangrijk risico is het niet realiseren van de ingeboekte verkopen en daarmee het wegvallen van een stuk interne financiering van de investeringsplannen. Bij ongewijzigde ambities zal dit betekenen dat er meer geld moet worden geleend, wat extra kosten in de vorm van rente met zich meebrengt. Een derde risico is het toekomstige renterisico. Wonen Noordwest Friesland gaat in de huidige meerjarenbegroting uit van 5,25% rente voor de nieuw aan te trekken leningen. Dit is nu nog aan de hoge kant, maar kan vrij snel reëel of zelfs te laag zijn. Het is daarom bij een oplopende leningportefeuille erg van belang om het risico van oplopende rentes te beheersen. Een manier om dit te doen is het spreiden van de aflossingen en renteherzieningen binnen de leningportefeuille waardoor het risico in enig jaar niet te hoog wordt. Daarnaast wordt gestuurd op de Loan to Value om ervoor te zorgen dat de leningportefeuille niet te groot wordt ten opzichte van de onderliggende waarde van het bezit. Een vierde risico is de beschikbaarheid van geld. In de huidige economische situatie kan het in de toekomst best reëel worden dat er minder geld geleend kan worden, omdat het minder beschikbaar is. Ook kan dit een kostenverhogend effect hebben. Dit betekent in ieder geval dat Wonen Noordwest Friesland voorzichtig moet zijn in het aangaan van verplichtingen zonder dat financiering beschikbaar is.
Wonen Noordwest Friesland heeft in 2010 een treasurycommissie opgericht samen met de corporaties in Harlingen, Sneek en Dokkum. Deze treasurycommissie is in 2012 3 maal bijeen gekomen onder begeleiding van Thésor. Onderstaande grafiek geeft het portefeuille(rente)risico van de leningportefeuille weer per 31-122012. Het portefeuillerisico geeft aan welk percentage van de leningportefeuille in een jaar een renteconversie ondergaat. Dit mag volgens het treasurystatuut jaarlijks niet hoger zijn dan 15%, waardoor het risico op het niet kunnen voldoen van de rentelasten als gevolg van renteaanpassingen acceptabel blijft. Wonen Noordwest Friesland blijft alle jaren onder het maximale portefeuillerisico.
80
Waardebegrippen Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde bedraagt in 2012, op basis van de aangepaste berekeningswijze volgens de nieuwe RJ645, € 253 miljoen (commercieel vastgoed o.b.v. actuele waarde). Dit is 131% boven de boekwaarde (op basis van historische kostprijs) van € 109,7 miljoen (sociaal en commercieel vastgoed). De bedrijfswaarde is dit jaar met € 45,1 miljoen toegenomen ten opzichte van de aangepaste bedrijfswaarde van 2011 (€ 207,9 miljoen). De complexen zijn voor de vergelijking van de bedrijfswaarde met de boekwaarde geclusterd op gemeente en bouwjaren aanduiding. De stijging van de bedrijfswaarde komt voornamelijk voort uit een aanpassing (verlenging) van de restant levensduur van de woningen. De bedrijfswaarde van 2011 is als gevolg van de nieuwe parameters aangepast van € 163,6 miljoen naar € 207,9 miljoen. Deze stijging is vooral het gevolg van het feit dat nu nog slechts vastgoedgerelateerde bedrijfskosten worden toegerekend. Hierbij moet in ogenschouw worden genomen dat de verhuurdersheffing alleen voor 2013 is ingerekend. Voor de verdere analyse van de stijging van de bedrijfswaarde, zie bladzijde 107 van de jaarrekening. Voor de bedrijfswaarde zijn de volgende parameterwaarden gebruikt:
Parameter Jaarlijkse huurverhoging
Huurderving
Huur per woning Kosten onderhoud per woning
Jaarlijkse stijging onderhoud
Bedrijfswaarde in jaarrekening 2012 2013 => 5,55% 2014 => 5,30% 2015 => 5,10% 2016 => 4,95% 2017 => 4,75% 2018 e.v. => 2,00% 2013 => 1,60% 2014 => 1,30% 2015 => 1,30% 2016 => 1,30% 2017 => 1,30% 2018 e.v. => 1,30% Werkelijke huur 2013 => € 1.048 2014 => € 680 2015 => € 1.139 2016 => € 1.083 2017 => € 1.120 2018 e.v. => € 1.170 2013 t/m 2018 => verwerkt in bedragen 2019 e.v. => 3%
Bedrijfswaarde in jaarrekening 2011 2012 => 2,90% 2013 => 3,70% 2014 => 3,80% 2015 => 3,75% 2016 => 3,55% 2017 e.v. => 2,00% 2012 => 1,60% 2013 => 1,40% 2014 => 1,40% 2015 => 1,40% 2016 => 1,40% 2017 e.v. => 1,40% Werkelijke huur 2012 => € 1.004 2013 => € 1.002 2014 => € 1.091 2015 => € 1.123 2016 => € 1.070 2017 e.v. => € 1.160 2012 t/m 2017 => verwerkt in bedragen 2018 e.v. => 3%
81
Bedrijfskosten per woning
Jaarlijkse stijging bedrijfskosten Disconteringsrente Levensduur in jaren
2013 => € 1.055 2014 => € 1.068 2015 => € 1.114 2016 => € 1.120 2017 => € 1.143 2018 e.v. => € 1.153 2013 t/m 2018 => verwerkt in bedragen 2019 e.v. => 3% Gehele looptijd => 5,25% Vastgelegde restant levensduur maar minimaal 15 jaar
2012 => € 1.411 2013 => € 1.467 2014 => € 1.491 2015 => € 1.538 2016 => € 1.559 2017 e.v. => € 1.585 2012 t/m 2017 => verwerkt in bedragen 2018 e.v. => 3% Gehele looptijd => 5,25% Vastgelegde restant levensduur maar minimaal 15 jaar
Hierbij vallen de volgende zaken op: De jaarlijkse huurverhoging voor de jaren 2013 t/m 2017 komt met respectievelijk 5,55%, 5,30%, 5,10%, 4,95% en 4,75% fors hoger uit dan waar vorig jaar mee is gerekend. Dit heeft te maken met het regeringsbeleid. De overheid biedt ruimte om de verhuurdersheffing te financieren met extra huurverhogingen. Daarbij wordt de huur voor mensen met inkomens boven de € 34.000 extra verhoogd om scheefwonen tegen te gaan. Verder komt de inflatie over 2012 iets hoger uit dan in 2011. De onderhoudskosten liggen naar aanleiding van de nieuwe meerjarenbegroting algeheel op een iets hoger niveau dan waar in 2011 mee is gerekend. Door het verlengen van de cycli voor periodiek onderhoud is voor 2014 een lagere onderhoudsnorm ingerekend. De bedrijfskosten liggen fors lager niveau dan waar in 2011 mee is gerekend. Dit komt doordat vanaf 2012 slechts de vastgoedgerelateerde kosten worden ingerekend. Wel moet rekening worden gehouden met een toekomstige stijging van de bedrijfskosten als gevolg van de bijdrage aan de verhuurdersheffing. Beleidswaarde Wonen Noordwest Friesland maakt nog geen gebruik van beleidswaarde ter bepaling van de financiële mogelijkheden naar de toekomst toe. Er wordt door Wonen Noordwest Friesland wel steeds meer belang gehecht aan de beleidswaarde als instrument naast de bedrijfswaarde op basis van voorgeschreven regels vanuit CFV/WSW. Marktwaarde Het is lastig om de marktwaarde van het bezit van Wonen Noordwest Friesland te bepalen. Hierbij spelen meerdere zaken een rol: Bij gefaseerde verkoop van haar bezit zal Wonen Noordwest Friesland een hogere waarde kunnen genereren dan bij totale verkoop in zijn geheel. Wat zijn de effecten van de crisis op de waarde van Wonen Noordwest Friesland. Wat betekent de naderende krimp voor de waarde van Wonen Noordwest Friesland. Indien we toch iets willen zeggen over de marktwaarde van Wonen Noordwest Friesland ligt het terug grijpen op de WOZ waarden voor de hand. De totale WOZ waarde, met peildatum van 1 januari 2012, van Wonen Noordwest Friesland ligt op ruim € 433 miljoen (vorig jaar € 481 miljoen op peildatum 1 januari 2010, daling 10%). Deze daling is deels ook veroorzaakt door vermindering van het bezit door o.a. de verkopen.
82
Liquiditeit Er wordt gestreefd naar een minimalisatie van de liquide middelen. Om eventuele tijdelijke tekorten wegens lopende investeringen in projecten te kunnen opvangen, wordt gebruik gemaakt van een rekening courantfaciliteit van € 2,5 miljoen bij de ABN Amro. Hiervoor is de volmacht aan de ABN Amro verleend tot het te allen tijde kunnen verpanden van de lopende en toekomstige vorderingen van Wonen Noordwest Friesland. Verder wordt er ook gebruik gemaakt van een rollover leningen met variabele hoofdsom en indien noodzakelijk ook van kasgeldleningen om de tijdelijke tekorten wegens lopende investeringen in projecten te kunnen opvangen.
Beleggingen Het beleggingsbeleid van Wonen Noordwest Friesland is een afgeleide van de primaire werkzaamheden. Dit betekent dat de eigen middelen zoveel mogelijk worden ingezet voor interne financiering en investeringen. Mochten er door verkoop van woningen tijdelijk veel liquiditeiten aanwezig zijn, dan zullen deze middelen belegd worden in risico mijdende beleggingen. Beleggingen in risicovolle producten, zoals aandelen, zijn op grond van ons treasurystatuut niet toegestaan.
Financiering Met betrekking tot financiering wordt gestreefd naar beperking van de financieringslasten. Kernactiviteiten worden daarom zoveel mogelijk uit eigen middelen gefinancierd. Het aantrekken van nieuwe leningen vindt sinds 2004 plaats onder garantie van het WSW. Voorheen was dit nog onder gemeentegarantie. Hierbij worden door nieuwe regelgeving tegenwoordig wel eisen gesteld aan het soort financiering. Er is geen borging meer toegestaan voor “niet-DAEB” activiteiten (DAEB = dienst van algemeen economisch belang). Gelet op onze meest recente kasstroomprognoses, zal de financiering van nieuwbouw in de komende jaren waarschijnlijk geen problemen geven. Het WSW heeft in 2012 borgingsruimte (faciliteringsvolume) vrijgegeven voor alle geprognosticeerde investeringen en herfinanciering voor de jaren 2012 en 2013. Zoals eerder aangegeven is een claim gelegd om het faciliteringsvolume van 2014 en verder. In 2013 zal een nieuw faciliteringsvolume worden vastgesteld. Het gemiddelde renteniveau van onze leningenportefeuille bedraagt momenteel 4,14% en is ten opzichte van het niveau in 2011 (4,16%) gedaald. Dit wordt vooral veroorzaakt doordat een aantal leningen qua rente gekoppeld is aan korte rentes die momenteel zeer laag zijn. Wonen Noordwest Friesland maakt geen gebruik van rente-instrumenten met marktwaardeverrekening. Deze renteinstrumenten zijn op grond van ons treasurystatuut niet toegestaan. In 2012 is een onderhandse lening van € 5 miljoen aangetrokken bij Aegon. De aangetrokken lening is een fixe-lening die afloopt in 2052 tegen een rente van 3,88% (inclusief opslag). De lening is aangetrokken ter realisatie van nieuwe woningen en verbetering van woningen.
83
Jaarrekening 2012 Wonen Noordwest Friesland
Statutaire vestigingsplaats: Adres:
Sint Annaparochie De Wissel 17 9076 PT, Sint Annaparochie
84
Kengetallen 2012 ________
2011 ________
2010 ________
2009 ________
2008 ________
Gegevens woningbezit Aantal verhuureenheden in exploitatie: Woningen Garages Bedrijfsruimten
3.990 23 20
4.068 23 21
4.089 23 20
4.170 23 15
4.144 23 10
Totaal
4.033
4.112
4.132
4.208
4.177
28 1 65 46 4 -78
59 1 50 31 0 -21
13 0 79 10 5 -81
85 0 27 32 0 26
3 0 20 11 0 -28
0 -1 0 -1
1 0 0 1
0 5 0 5
5 0 0 5
0 0 0 0
Aantal woningen naar huurprijsklasse: Goedkoop Betaalbaar Duur
1.241 2.642 107
1.386 2.598 84
1.575 2.449 65
1.622 2.479 69
1.700 2.378 66
Kwaliteit Kosten niet-planmatig onderhoud/vhe (in €) Kosten planmatig onderhoud/vhe (in €) Kosten woningverbetering/vhe (in €) Totaal kosten onderhoud/vhe (in €)
253 598 152 1.002
174 593 110 877
244 475 51 771
251 581 68 900
398 600 63 1.061
Prijs/kwaliteitsverhouding Gemiddeld aantal punten WWS Gemiddelde netto-prijs (in €)
140 4.962
139 4.739
131 4.601
130 4.572
130 4.414
Het verhuren van woningen Mutatiegraad (in %) Huurachterstand (in %) van bruto huuropbrengsten Huurderving door mutatieleegstand (in %) Huurderving door renovatie (in %) Huurderving door te koop staande woningen, incl. keuzewoningen (in %) Huurderving door leegstand voor sloop (in %)
10,90 0,72 0,82 0,15 1,26 1,57
9,80 0,67 0,66 0,30 0,89 1,30
10,10 0,58 0,65 0,24 0,79 1,00
11,90 0,57 1,46 0,29 0,24 0,96
12,60 0,62 0,77 0,59 0,24 0,80
Financiele continuiteit Solvabiliteit (in %) Liquiditeit (in %) Rentabiliteit eigen vermogen (in %) Rente / Langlopende leningen (in %) Rentabiliteit vreemd vermogen (in %) Rentabiliteit totaal vermogen in %) Interne financiering/vhe (in €) Cash-flow/vhe (in €) Loan to Value (o.b.v. bedrijfswaarde) (in %)
25,33 57,84 18,03 4,14 3,43 6,76 9.576 1.948 32%
20,60 32,06 -12,00 4,16 3,40 0,17 11.757 1.518 37%
21,57 42,51 25,53 4,27 3,67 8,32 10.364 1.656 64%
16,83 31,67 0,88 4,68 3,91 3,26 8.242 1.361 61%
18,05 27,24 -6,63 4,75 4,01 1,94 8.416 1.769 59%
Balans en winst- en verliesrekening Eigen vermogen/vhe (in €) Totale opbrengsten/vhe (in €) Jaarresultaat/vhe (in €)
8.548 5.669 1.541
6.458 5.241 -775
6.445 4.990 1.645
4.645 4.778 41
4.659 4.798 -309
Personeelsbezetting Aantal formatieplaatsen/1.000 vhe, berekend per jaar Aantal personeelsleden/ 1.000 vhe, per ultimo jaar
13,12 15,13
13,34 14,83
13,19 14,76
13,05 14,73
12,79 14,12
Mutaties in het woningbezit: Aantal opgeleverd Aantal aangekocht, koopgarant in hetzelfde jaar doorverkocht Aantal verkocht Aantal gesloopt Aantal bestemmingsverandering Totaal mutaties in woningen Mutaties in bedrijfsruimten: Aantal opgeleverd Aantal bestemmingsverandering (2012: bedrijfsruimte naar woning) Wijziging administratief Totaal mutaties in bedrijfsruimten
85
Balans per 31 december 2012 (voor winstbestemming) ACTIVA (in duizenden euro's)
31 december 2012
31 december 2011
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa 1. Sociaal vastgoed in exploitatie 2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
107.778
104.939
3.409
1.962
4.472
4.563
Totaal materiële vaste activa
115.660
111.464
Vastgoedbeleggingen 4. Commercieel vastgoed in exploitatie 5. Vastgoed verkocht onder voorwaarden
1.905 14.112
Totaal vastgoedbeleggingen
2.100 11.746 16.017
13.846
338
287
132.015
125.596
Financiële vaste activa 6. Belastinglatenties
Totaal vaste activa VLOTTENDE ACTIVA Voorraden 7. Vastgoed bestemd voor verkoop 8. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 9. Overige voorraden
560 208 207
Totaal voorraden
998 197 203 976
1.398
Vorderingen 10. 11. 12. 13.
Huurdebiteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa
142 665 269 352
130 1.501 257 396
Totaal vorderingen
1.427
2.283
14. Liquide middelen
1.711
26
Som vlottende activa
4.114
3.707
136.129
129.304
Totaal activa
86
PASSIVA (in duizenden euro's)
31 december 2012
31 december 2011
0 28.714 5.761
0 22.623 4.177
EIGEN VERMOGEN 15. Kapitaal, wettelijke en statutaire reserves 16. Overige reserves 17. Resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen
34.475
26.801
VOORZIENINGEN
18. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 19. Voorziening latente belastingverplichtingen 20. Voorziening persoonlijk loopbaanontwikkelingsbudget
1.098 156
Totaal voorzieningen
2.425 179 1.254
2.603
LANGLOPENDE SCHULDEN 21. Schulden/leningen kredietinstellingen 22. Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden 23. Waarborgsommen
78.946 14.314 27
Totaal langlopende schulden
76.537 11.772 27
93.287
88.337
KORTLOPENDE SCHULDEN 24. 25. 26. 27. 28. 29.
Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva
2.590 994 1.055 90 316 2.067
Totaal kortlopende schulden TOTAAL
87
7.239 1.446 632 59 371 1.815
7.112
11.563
136.129
129.304
Winst- en verliesrekening over 2012 Jaarrekening
Jaarrekening
2012
2011
(in duizenden euro's)
BEDRIJFSOPBRENGSTEN 30. 31. 32. 33. 34. 35.
Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Resultaat verkoop vastgoedportefeuille Geactiveerde productie voor eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten
Som bedrijfsopbrengsten
18.880 393 140 2.423 659 369
18.595 384 1.748 652 235
22.864
21.614
BEDRIJFSLASTEN 36. 37. 38. 39. 40. 41. 42. 43. 44. 45. 46.
Afschrijvingen materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Bijzondere waardeverminderingen van vlottende activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten
4.299 2.59933 0 2.631 415 495 4.377 221 407 2.411
Som bedrijfslasten
5.051 1.319250 2.699 357 537 3.907 257 362 2.773 12.689
47. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen
14.599
547-
Bedrijfsresultaat
479-
9.628
48. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 49. Rentelasten en soortgelijke kosten
33 3.445
6.537 25 3.401
Saldo financiële baten en lasten
3.412-
3.376-
Resultaat voor belastingen 50. Belastingen
6.216 455
3.161 1.016-
Resultaat na belastingen
5.761
88
4.177
Kasstroomoverzicht (indirecte methode) 2012
2011
5.761.000
Netto-resultaat na belastingen
4.176.654
Aanpassingen voor: Waarde-veranderingen MVA Afschrijvingen Mutatie overige voorzieningen Mutatie voorziening latente VPB Mutatie latente VPB vordering Waarde-verandering activa VOV Waarde-verandering schuld VOV Verkoopopbrengsten onroerende zaken Afronding
2.140.0004.299.000 23.00051.0002.423.000-
566.5995.156.726 4.0031.174.238157.820 2.8111.748.198-
338.000-
1.818.697
Mutaties werkkapitaal 4.000261.000 856.000 198.000
Mutatie voorraden Mutatie voorraden verkochte woningen Overgeboekt van voorraad koop Mutatie OHW Mutatie kortlopende vorderingen Mutatie kortlopende schulden
Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringen Investeringen Investeringen Investeringen Investeringen Investeringen Investeringen
MVA - overboeking in ontwikkeling -> activa in exploitatie - overboeking in ontwikkeling -> activa in exploitatie - overboeking activa in exploitatie -> activa VOV - correctie voorraad koop -> activa in ontwikkeling - correctie voorraad OHW -> activa in exploitatie - correctie verkoopopbr. VOV
Totaal desinvesteringen MVA
247.223
6.734.000
6.242.574
-
-
9.375.000823.000 3.012.000 -
3.835.000
20.836.6547.145.427 12.648 -
383.256 2.059.198 197.586-
13.678.579-
2.244.868
-
Investeringen FVA Des-investeringen FVA Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Nieuwe lang-lopende schulden Aflossing lang-lopende leningen Mutatie kortlopende schuld aan kredietinst. Toename lang-lopende lening koopgarant agv verkopen Afname lang-lopende lening koopgarant agv verkopen Mutatie waarborg-sommen
1.311.000
9.375.000-
Totaal investeringen MVA
Overboeking naar ORT Des-investeringen MVA Verkoopopbrengsten onroerende zaken Correctie des-investeringen - correctie afwaardering ORT
31.192323.529 142.86897.754
5.540.000-
5.000.000 5.473.0001.768.0002.876.000 144.000-
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
6.000.000 3.226.744257.8692.878.375 219.8271.395491.000
1.685.000
Netto-kasstroom
89
11.433.711-
5.172.540
18.597-
1
Algemene toelichting
1.1
Algemeen
De jaarrekening is opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2011) in het bijzonder. De jaarrekening is opgesteld in duizenden euro’s (€ 1.000). Bij het opstellen van de jaarrekening is uitgegaan van de continuïteitsveronderstelling. De jaarrekening is opgemaakt d.d. 7 juni 2013.
1.2
Schattings- en stelselwijzigingen
De vergelijkende cijfers in de jaarrekening zijn aangepast daar waar dit het inzicht dat het beeld van de jaarrekening dient te verstrekken vergroot.
Wijzigingen Richtlijn 645
Met ingang van boekjaar 2012 is de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing. De voor Wonen Noordwest Friesland belangrijkste wijzigingen zijn: – het vastgoed in exploitatie dient op objectniveau te worden onderverdeeld naar sociaal en commercieel vastgoed op basis van de criteria van de EC-beschikking d.d. 15 december 2009; – de corporatie heeft de beleidskeuze het sociaal vastgoed als geheel te kwalificeren hetzij als bedrijfsmiddel, hetzij als vastgoedbelegging; – deze keuze leidt bij waardering tegen actuele waarde tot toepassing van de bedrijfswaarde indien gekwalificeerd als bedrijfsmiddel en van de actuele waarde i.c. de marktwaarde indien gekwalificeerd als vastgoedbelegging; voor het sociaal vastgoed heeft de corporatie de keuze om ook tegen historische kosten te waarderen; – de corporatie heeft verder de keuze het commercieel vastgoed te waarderen tegen historische kosten of tegen actuele waarde, in het laatste geval geldt de marktwaarde; – bij gecombineerde bouwprojecten is de saldering van het onrendabel sociale deel met de te verwachten winst op het commerciële deel vervallen; – wijzigingen in de modellen voor de balans en winst- en verliesrekening: in de balans is de post vastgoedbeleggingen toegevoegd; in de winst- en verliesrekening zijn de opbrengsten en lasten inzake servicecontracten afzonderlijk weergegeven en is de post leefbaarheid toegevoegd.
Wijziging waarderingsgrondslagen
Op grond van de hiervoor genoemde RJ-wijzigingen en keuzemogelijkheden heeft Wonen Noordwest Friesland het bezit in exploitatie geherclassificeerd naar sociaal vastgoed en naar commercieel vastgoed, waarbij de tot en met 2011 gevolgde historische kostenwaardering vanaf 2012 wordt gecontinueerd voor deze beide typologieën. Binnen de grondslag van historische kostenwaardering zijn vanaf 2012 de volgende onderdelen gewijzigd, die gezien de impact hiervan op het vermogen en resultaat als een stelselwijziging worden aangemerkt: a De aanpassingen van de bedrijfswaarde-uitgangspunten wegens het uitsluitend inrekenen van vastgoedgerelateerde kosten. b Als gevolg van de onder punt a genoemde wijzigingen van de bedrijfswaarde: is de afwaardering van sociale vastgoedontwikkelprojecten naar lagere bedrijfswaarde bij aanvang boekjaar en voorafgaand boekjaar (indien een jaar eerder reeds in ontwikkeling) herrekend; zijn de bijzondere waardeverminderingen inzake het sociaal vastgoed in exploitatie over de afgelopen vijf jaar herrekend hetgeen heeft geleid tot een aanpassing van de boekwaarde of lagere bedrijfswaarde. c De aanpassing van de bijzondere waardeverminderingen inzake het commercieel vastgoed op basis van de lagere marktwaarde indien van toepassing (voorheen op basis van de lagere bedrijfswaarde).
90
Aanpassing vergelijkende cijfers van vermogen en resultaat
De wijzigingen in de waarderingsgrondslagen zoals hiervoor genoemd zijn als stelselwijziging verwerkt in het vermogen en resultaat, waarbij de vergelijkende cijfers 2011 in de jaarrekening 2012 zijn aangepast. De aanpassing van de vergelijkende cijfers houdt in dat deze zijn herrekend alsof de nieuwe waarderingsgrondslag reeds van toepassing was in voorgaande boekjaren. De invloed van de stelselwijziging (cumulatieve effect) is voor het deel dat betrekking heeft op de jaren tot en met 2010 verwerkt in het eigen vermogen per 1 januari 2011 (post overige reserves) en bedraagt € 6,10 mln negatief. Het deel dat betrekking heeft op het resultaat 2011 is in de individuele posten van de winst- en verliesrekening verwerkt middels aanpassing van de vergelijkende resultaatcijfers 2011 en bedraagt in totaal € 6,35 mln positief. In totaal bedraagt het cumulatief effect per 1 januari 2012 € 0,25 mln positief. Dit effect alsmede het resultaateffect 2011, uitgesplitst naar de individuele posten is als volgt:
Cumulatief effect 1-1-2012
Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling, bestemd voor eigen exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie Voorziening onrendabele toppen
Eigen vermogen
Resultaateffect 2011
Overige waardeveranderingen MVA Afschrijvingen Onderhoudslasten Niet-gerealiseerde waardever. commercieel VG in expl. Overige bedrijfsopbrengsten
Cumulatief effect 1-1-2011
Cumulatief effect 1-1-2012 Waarvan resultaateffect 2011
Stand 1-1-2012 vóór stelselwijziging
Stand 1-12012 ná stelselwijziging
Cumulatief effect 1-1-2012
104.855.072 2.205.348 1.509.855 2.241.631
104.938.689 1.961.535 2.100.207 2.424.940
83.617 -243.812 590.352 -183.309 246.848
26.553.902
26.800.750
246.848 246.848
Baten/lasten 2011 volgens WVR 2011
Baten/lasten 2011 voor vergelijkingsdoeleinden aangepast
Aanpassing resultaat 2011 voor vergelijkingsdoeleinden
5.601.201 5.208.892 3.566.450 -170.322
-1.343.902 5.050.567 3.907.047 479.189 -235.385
-6.945.103 -158.325 340.597 479.189 -65.063 -6.348.705
Stand 1-1-2011 vóór stelselwijziging
Stand 1-12011 ná stelselwijziging
Cumulatief effect 1-1-2011
246.848 6.348.705
Blijft: cumulatief effect 1-1-2011
-6.101.857
Bestaande uit de balansposten per 1-1-2011: Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in ontw., bestemd voor eigen exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie Voorziening onrendabele toppen
99.484.848 3.983.870 1.969.538 863.483
93.457.149 3.469.873 2.570.598 1.024.704
-6.027.699 -513.997 601.060 -161.221 6.101.857
Eigen vermogen
26.630.147
20.528.290
-6.101.857 -6.101.857
91
Voor de individuele posten zijn de verschillen met de oorspronkelijke jaarrekeningcijfers 2011 in de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten in de jaarrekening 2012 vermeld.
Herwaardering en belastinglatenties
Inzake de herwaardering van vastgoed als gevolg van herclassificatie naar woningen verkocht onder voorwaarden is geen rekening gehouden met de invloed van latente belastingen op het vermogen en resultaat.
Schattingswijzigingen
In het kader van de herziene Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting’ is vanaf boekjaar 2012 de componentenmethode toegepast. Wonen Noordwest Friesland onderscheidt enkel ‘grond’ en ‘casco’ als componenten. In 2012 is tevens de restant levensduur herzien.
Oordelen en schattingen
Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.
1.3
Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling
Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het management zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.
Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel
Sociaal vastgoed in exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs of lagere marktwaarde (zijnde de bedrijfswaarde) onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de marktwaarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Wonen Noordwest Friesland. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Wonen Noordwest Friesland binnen de sector gangbare uitgangspunten.
Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de aanbestedingsfase en afgeleid het daadwerkelijke aanbesteden heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.
92
2
Grondslagen voor waardering van activa en passiva
2.1
Algemeen
Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de onderneming zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld.
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de aanbestedingsfase en afgeleid het daadwerkelijke aanbesteden heeft plaatsgevonden. Voor zover niet anders is aangegeven worden activa en passiva bij 1e verwerking opgenomen tegen reële waarde en bij vervolgwaardering tegen de geamortiseerde kostprijs. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.
2.2 Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Classificatie en kwalificatie
Het vastgoed in exploitatie is op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het sociale vastgoed de woningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en dat tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. Wonen Noordwest Friesland heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als bedrijfsmiddel gekwalificeerd, gelet op het beleid van de corporatie waarbij vooral het realiseren van de volkshuisvestelijke taken centraal staat. Als gevolg hiervan wordt het sociaal vastgoed beschouwd als bedrijfsmiddel.
Waardering bij eerste verwerking
Bij eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten om het actief in operationele staat te brengen. Investeringssubsidies worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. De afschrijving vangt aan zodra het sociaal vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord.
Waardering na eerste verwerking
Het sociaal vastgoed in exploitatie (gekwalificeerd als bedrijfsmiddel) wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs) minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair gebaseerd op de verwachte gebruiksduur en rekening houdend met de componentenbenadering. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord.
93
De waardevermindering van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar lagere bedrijfswaarde na eerste verwerking wordt bepaald op het niveau van de kasstroomgenerende eenheid. De waardevermindering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bijzonder waardeverminderingsverlies.
Uitgaven na eerste verwerking (na-investeringen)
Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroomgenererende eenheid (complex c.q. productmarkt combinatie) die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. De beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt gebaseerd op het complex c.q. product-markt combinatie waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Voor zover de kasstromen voortvloeiend uit het complex c.q. product marktcombinatie en uit de uitgaven na eerste verwerking lager zijn dan de boekwaarde op basis van historische kosten verhoogd met de uitgaven na eerste verwerking, wordt het nadelig verschil ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht en verantwoord onder “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. Bij de bedrijfswaarde berekening gelden de volgende uitgangspunten: jaarlijkse huurverhogingen 2013: 5,55 % (voorgaand jaar: 3,70 %) 2014: 5,30 % (voorgaand jaar: 3,80 %) 2015: 5,10 % (voorgaand jaar: 3,75 %) 2016: 4,95 % (voorgaand jaar: 3,55 %) 2017: 4,75 % (voorgaand jaar: 2,00 %) 2018 en verder: 2,00 % (voorgaand jaar: 2,00 %); jaarlijkse huurderving 2013: 1,60 % (voorgaand jaar: 1,40 %) 2014: 1,30 % (voorgaand jaar: 1,40 %) 2015: 1,30 % (voorgaand jaar: 1,40 %) 2016: 1,30 % (voorgaand jaar: 1,40 %) 2017: 1,30 % (voorgaand jaar: 1,40 %) 2018 en verder: 1,30 % (voorgaand jaar: 1,40 %); jaarlijkse genormeerde onderhoudskosten per woning (bedrijfseconomische interne norm) 2013: € 1.048 (voorgaand jaar: € 1.002) 2014: € 680 (voorgaand jaar: € 1.091) 2015: € 1.139 (voorgaand jaar: € 1.123) 2016: € 1.083 (voorgaand jaar: € 1.070) 2017: € 1.120 (voorgaand jaar: € 1.160) 2018 en verder: € 1.170 (voorgaand jaar: € 1.160) jaarlijkse stijging van genormeerde onderhoudslasten m.i.v. 2019: 3,00 % (voorgaand jaar m.i.v. 2018: 3,00 %); jaarlijkse genormeerde bedrijfskosten per woning 2013: € 1.055 (voorgaand jaar: € 1.467) 2014: € 1.068 (voorgaand jaar: € 1.491) 2015: € 1.114 (voorgaand jaar: € 1.538) 2016: € 1.130 (voorgaand jaar: € 1.559) 2017: € 1.143 (voorgaand jaar: € 1.585) 2018 en verder: € 1.153 (voorgaand jaar: € 1.585); jaarlijkse stijgingen van genormeerde bedrijfskosten m.i.v 2019 en verder: 3,00 % (voorgaand jaar m.i.v. 2018: 3,00 %); genormeerde onderhoud- en variabele lasten bij garages: 25 % van waarden bij woningen; bijdrage verhuurdersheffing gemiddeld € 13,62 per woning (voorgaand jaar: € 0,= ) (alleen in 2013, het wettelijke kader voor de jaren 2014 en verder is nog niet geformaliseerd); een restwaarde voor grond op basis van aanschafwaarde grond dan wel lagere taxatiewaarde, rekening houdend met kosten van bouwrijp maken en contant gemaakt; een rekenrente van 5,25 % (voorgaand jaar: 5,25 %) voor WSW-geborgde woningen en bedrijfsmatige en overige onroerende zaken; de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investering (variërend van1 tot 50 jaar) (voorgaand jaar: idem), de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is.
94
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt met ingang van 2011 geen rekening meer gehouden met de rentabiliteitswaarde-correctie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en de waardering van deze post op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden zonodig taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd.
Complexindeling
Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van bouwjaren per straat of wijk waarin de woning is gesitueerd. De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen. Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en reële waarde. De toetsing geschiedt op complexniveau.
Kosten van groot onderhoud
De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief (levensduurverlenging/ huursverhoging). De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.
Buitengebruikstelling of afstoting
Materiële vaste activa buitengebruik worden gesteld (sloop) op basis van het criterium “intern geformaliseerd” worden lineair tot nihil afgeschreven gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van sloop. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht. Materiële vaste activa die worden afgestoten (verkoop binnen vijf jaar) op basis van een geformaliseerd verkoopplan worden gewaardeerd tegen de boekwaarde of lagere opbrengstwaarde (indien van toepassing) onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van verkoop. De afschrijving wordt beëindigd indien de verkoopopbrengst als restwaarde hoger zal zijn dan de boekwaarde.
Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed
Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering) . Waardering vindt plaats tegen de kostprijs onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen als gevolg van een lagere realiseerbare waarde (bedrijfswaarde). De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten. Bijzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord bij het aangaan van feitelijke investeringsverplichtingen inzake het sociaal vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan wordt aan de criteria “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Intern geformaliseerd: zodra de definitieve ontwerpfase is vastgesteld. Extern gecommuniceerd: zodra hierover uitingen zijn gedaan naar huurders, gemeenten en overige stakeholders (praktisch vertaald naar het moment dat de aanbesteding plaatsvindt). Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering in het geval de vastgoedontwikkeling onderdeel zal worden van de bestaande kasstroomgenerende eenheid (complex, product-markt combinatie), te weten bij woningverbetering en herstructurering, wordt rekening gehouden met de bedrijfswaarde van de bestaande kasstroomgenerende eenheid. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de bestede kosten van het sociaal vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed naar nihil afgewaardeerd en wordt voor het resterende bedrag van de waardevermindering een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans opgenomen.
95
Grondposities
Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en verkoopprojecten. Aangezien er nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten, worden de posities gerubriceerd onder de post “Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie”. De posities worden gewaardeerd tegen historische kostprijs en bijkomende kosten of lagere realiseerbare waarde. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Tijdelijke exploitatiekasstromen uit de opstallen worden in het resultaat verantwoord.
Gecombineerde bouwprojecten (bouw van sociale huurwoningen en koopwoningen)
Het bijzonder waardeverminderingsverlies bij het aangaan van de investeringsverplichting inzake het sociaal vastgoed wordt zonder saldering met te verwachten wint op verkoopwoningen verantwoord in het resultaat onder de post “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. De winst behaald met de verkoop van koopwoningen wordt eerst in het jaar van verkoop in het resultaat onder de post “Resultaat verkoop vastgoedportefeuille” verantwoord.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Classificatie
Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het commercieel vastgoed de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed.
Waardering bij eerste verwerking
Bij de eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten. De afschrijving vangt aan zodra het commercieel vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord.
Waardering na eerste verwerking
Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs) minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen.
96
De afschrijving is lineair gebaseerd op de verwachte gebruiksduur en rekening houdend met de componentenbenadering. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord. Na eerste verwerking wordt de waardevermindering van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar lagere reële waarde (i.c. marktwaarde) indien van toepassing, bepaald op het niveau van de kasstroomgenerende eenheid. De waardevermindering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bijzonder waardeverminderingsverlies.
Uitgaven na eerste verwerking
Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroomgenererende eenheid (complex c.q. productmarkt combinatie) die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd tegen kostprijs of lagere marktwaarde. De beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt gebaseerd op het complex c.q. product-markt combinatie waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Voor zover de marktwaarde van het complex c.q. product marktcombinatie rekening houdend met de uitgaven na eerste verwerking lager is dan de boekwaarde op basis van historische kosten verhoogd met de uitgaven na eerste verwerking, wordt het nadelig verschil ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht en verantwoord onder “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”.
Complexindeling
Het commercieel vastgoed in exploitatie is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden (complexen / product-markt combinaties) waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen/product markt combinaties) is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie.
Kosten van groot onderhoud
De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief (levensduurverlenging/ huursverhoging). De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.
Buitengebruikstelling of afstoting
Commercieel vastgoed dat buitengebruik wordt gesteld (sloop) op basis van het criterium “intern geformaliseerd” wordt lineair tot nihil afgeschreven gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van sloop. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht. Commercieel vastgoed dat wordt afgestoten (verkoop binnen vijf jaar) op basis van een geformaliseerd verkoopplan wordt gewaardeerd tegen de boekwaarde of lagere opbrengstwaarde (indien van toepassing) onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van verkoop. De afschrijving wordt beëindigd indien de verkoopopbrengst als restwaarde hoger zal zijn dan de boekwaarde.
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van contractuele kortingen, waarbij de initiële herwaardering op het moment van verkoop rechtstreeks wordt verwerkt in het eigen vermogen. Jaarlijkse waarde mutaties als gevolg van wijzigingen in de marktwaarde worden verwerkt via het resultaat. De herwaardering van de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden wordt toegelicht bij het eigen vermogen in de jaarrekening. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. De jaarlijkse mutaties worden verwerkt in het resultaat.
97
2.3 Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen en -verplichtingen
Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvordering en –verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in de komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd op nominale waarde. Latente belastingvorderingen, welke op korte termijn verrekend kunnen worden, zijn opgenomen onder de kortlopende vorderingen. Latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Wonen Noordwest Friesland hanteert voor de waardering van de belastinglatentie de door de RJ -werkgroep Woningcorporaties uitgevaardigde best practices uitgangspunten. Deze zijn:
De belastinglatentie wordt alleen gewaardeerd met in acht name van het exploitatiebeleid en van een beleidshorizon van de corporatie voor de komende 5 jaar ter zake de voorgenomen afwikkeling van de woningen (b.v. verkoop of sloop). M.a.w. de belastinglatentie die betrekking heeft op waarderingsverschillen van woningen over toekomstige jaren gerekend na 5 jaar en waarover nog geen concrete beleidsuitspraken zijn gedaan terzake de voorgenomen afwikkeling, worden voor de waardering van de latentie in de jaarrekening buiten beschouwing gelaten.
Indien geen concrete beleidsuitspraken over verkoop of sloop zijn gedaan , wordt een lange termijn exploitatie verondersteld, zodat gezien de daaraan verbonden lange exploitatieperiode de contante waarde van de actieve latentie in principe nihil bedraagt.
Thans is onbekend welke woningen binnen de beleidshorizon van 5 jaar daadwerkelijk verkocht zullen worden, derhalve is door Wonen Noordwest Friesland gekozen voor waardering van de latentie op nihil.
Derivaten en hedge accounting
Wonen Noordwest Friesland maakt beperkt gebruik van afgeleide financiële instrumenten. Dit betreffen caps ter afdekking van risico’s betreffende de renteschommelingen. De afgeleide financiële instrumenten waar Wonen Noordwest Friesland gebruik van maakt zijn geïntegreerd met de bijbehorende leningen en verwerkt in de leningsovereenkomsten. De geïntegreerde afgeleide financiële instrumenten worden vanwege de perfecte hedge relatie en volledige effectiviteit niet separaat in de balans gewaardeerd. Niet geïntegreerde afgeleide financiële instrumenten kwalificeren als derivaat en worden als zodanig (onder de reikwijdte van RJ 290) verwerkt. Wonen Noordwest Friesland heeft ultimo 2012 geen nietgeïntegreerde afgeleide instrumenten.
2.4 Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop
De voorraad koopwoningen (opgeleverd en nog niet verkocht) wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
Het onderhanden werk uit hoofde van onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de vervaardigingsprijs, zijnde directe materiaal- en arbeidskosten, direct toerekenbaar uitbesteed werk en overige externe kosten inclusief een opslag voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten.
98
Voor de projecten, waarbij de winst op de reeds verrichte prestaties op verantwoorde wijze kan worden bepaald, wordt de winst aan het boekjaar toegerekend naar de mate waarin de verrichte prestaties hun aandeel hebben gehad in het totaal van de voor het project te verrichten prestaties. De voortgang van projecten wordt bepaald op basis van de kostprijs van het verrichte werk in relatie tot de verwachte kostprijs van het project als geheel. Winstneming geschiedt met inachtneming van de daadwerkelijke gerealiseerde verkoopcontracten. Als de winst niet op verantwoorde wijze kan worden bepaald wordt deze winst verantwoord in het boekjaar waarin het project wordt opgeleverd. In geval van meerjarige complexe projecten wordt niet eerder winst verantwoord dan nadat een projectvoortgang is bereikt waarbij een verantwoorde inschatting van de projectwinst kan worden gemaakt. Verwachte verliezen worden genomen in de periode waarin komt vast te staan dat er sprake is van verliesgevende projecten, en worden in mindering gebracht op de post onderhanden projecten. Verder zijn op de post onderhanden projecten de gedeclareerde termijnen en vooruit ontvangen betalingen in mindering gebracht. Gedeclareerde termijnen die de waardering van een individueel project overtreffen worden als passiefpost onder de kortlopende schulden opgenomen.
Overige voorraden
Waardering van voorraden grond- en hulpstoffen vindt plaats tegen laatst betaalde inkoopprijzen. Tevens wordt rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid gebaseerd op verwachte lagere marktwaarde.
2.5 Vorderingen Huurdebiteuren
De 1e waardering geschiedt tegen reële waarde, vervolgwaardering tegen geamortiseerde kostprijs rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid.
2.6
Liquide middelen
Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden en worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.
2.7
Eigen Vermogen
2.8
Voorzieningen
Eigen Vermogen bestaat naast het kapitaal uit de overige reserves. Sinds 2011 dient de omvang van de “niet gerealiseerde waardeveranderingen activa verkocht onder voorwaarden” te worden toegelicht in de jaarrekening. Deze post behelst de resultaten van de initiële Koopgarantverkopen en de navolgende waardemutaties van activa verkocht onder voorwaarden wat toekomt aan Wonen Noordwest Friesland. Het initiële verkoopresultaat van activa verkocht onder voorwaarden wordt rechtstreeks gemuteerd in het vermogen, de jaarlijkse waardemutatie loopt eerst via de exploitatie en wordt na resultaatbestemming afgezonderd van de overige reserves.
Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen.
Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.
99
Voorziening persoonlijk loopbaanontwikkelingsbudget
Er is een voorziening getroffen voor verplichtingen uit hoofde van de CAO bepaling over het persoonlijk loopbaanontwikkelingsbudget. De verplichting bestaat uit het budget dat per ultimo van het betreffende jaar door medewerkers ineens kan worden opgeëist voor uitgaven voor individuele loopbaanontwikkeling.
2.9
Langlopende schulden
Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt tezamen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komende jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
3
Grondslagen voor bepaling van het resultaat
3.1
Algemeen
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.
Opbrengstverantwoording
Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Opbrengsten met betrekking tot onderhanden projecten in opdracht van derden bestaan uit de contractueel overeengekomen tegenprestaties, meer- en minderwerk en claims en vergoedingen voor zover het waarschijnlijk is dat die opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden vastgesteld.
Bijzondere posten
Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.
3.2 Bedrijfsopbrengsten Huren
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3 %.
Overheidsbijdragen
Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen. In 2008 en 2012 zijn voor een aantal complexen de overheidsbijdragen afgerekend en zijn de toekomstig nog te ontvangen bijdragen in eenmaal ontvangen en verantwoord.
100
Verkoop onroerende zaken
De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingprijs. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.
3.3 Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en commercieel vastgoed
De afschrijvingen op materiële vaste activa en goodwill worden gebaseerd op basis van de verkrijging- of vervaardigingprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Op activa in exploitatie wordt sinds 2011 lineair afgeschreven. In eerdere jaren gebeurde dit op annuïtaire basis. Met een mogelijke restwaarde van de opstallen wordt geen rekening gehouden aangezien wordt uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur, tenzij bij sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie de woningen binnen vijf jaar worden verkocht in welk geval de afschrijving wordt gestopt gelet op de hogere restwaarde door verkoop dan de boekwaarde.
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa
De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering inzake sociaal vastgoed in ontwikkeling en sociaal vastgoed in exploitatie. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde (zijnde de bedrijfswaarde) ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs. Tevens worden onder deze post de voor rekening van Wonen Noordwest Friesland komende waardeveranderingen (met uitzondering van de initiële herwaardering) van de post activa verkocht onder voorwaarden verantwoord.
Bijzondere waardevermindering van vlottende activa Hieronder worden afwaarderingsverliezen op voorraden (koopwoningen gereed en in ontwikkeling, teruggekocht VOV-vastgoed bestemd voor verkoop, onderhoudsmaterialen) en huurderving debiteuren opgenomen.
Periodiek betaalbare beloningen
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.
Pensioenen
De stichting heeft een aantal pensioenregelingen. De hoofdregeling (SPW) betreft een toegezegdpensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling. Voor de pensioenregelingen betaalt de stichting op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft de stichting geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. De stichting heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. De dekkingsgraad van SPW is per 31 december 2012 weer gestegen naar circa 106%. Een aantal jaren heeft de dekkingsgraad zich bewogen onder het wettelijk verplichte niveau van 105%. Teneinde de dekkingsgraad weer op het wettelijk verplichte niveau te krijgen, heeft SPW in 2009 een herstelplan opgesteld waarbij het huidige premiebeleid over de herstelperiode wordt gehandhaafd. Het premiebeleid stoelt daarmee op het vertrouwen dat het fonds op termijn herstelt van de huidige crisis zonder ingrijpende wijziging van het
101
premiebeleid. Het herstelplan wordt periodiek geëvalueerd. Vooralsnog zijn geen indicaties aanwezig die aanleiding geven tot het aanpassen van het in 2009 opgestelde herstelplan.
Belastingen
Vanaf 1 januari 2008 is Wonen Noordwest Friesland integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. De Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben afgerond. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO-2). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
Lasten onderhoud
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging/levensduurverlenging van het actief.
Leefbaarheid Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid et cetera. De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Hieronder worden de afwaarderingen dan wel terugnemingen verantwoord inzake het commercieel vastgoed in ontwikkeling en in exploitatie. Daarnaast worden hieronder de jaarlijkse waardeveranderingen inzake de woningen verkocht onder voorwaarden en de daarmee samenhangende terugkoopverplichtingen verantwoord.
Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
102
3.4
Rentebaten en rentelasten
4
Financiële instrumenten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Er worden geen rentelasten op projecten geactiveerd.
Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten. De financiële instrumenten van Wonen Noordwest Friesland, anders dan derivaten, dienen ter financiering van de operationele activiteiten van de groep of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Tevens gaat Wonen Noordwest Friesland transacties aan met geïntegreerde afgeleide financiële instrumenten, om het renterisico af te dekken dat ontstaat uit de operationele en financieringsactiviteiten. Binnen het treasurybeleid van Wonen Noordwest Friesland dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing er van tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Het beleid van Wonen Noordwest Friesland is om niet te handelen in
financiële instrumenten. In de balans opgenomen financiële instrumenten zijn gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, normaal gesproken de nominale waarde, tenzij anders vermeld.
4.1
Renterisico
4.2
Kredietrisico
De stichting loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa, effecten en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de stichting risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de stichting risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd.
De stichting heeft geen significante concentraties van kredietrisico. De stichting maakt gebruik van een rekening courantkrediet en leningen met variabele hoofdsom teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Hiervoor zijn nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten conform artikel 24 van de algemene bankvoorwaarden van ABN Amro.
103
5
Grondslagen bij opstellen kasstroomoverzicht
Toepassing indirecte methode
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij het gebruik van de indirecte methode wordt de kasstroom uit operationele activiteiten afgeleid uit het resultaat. Het resultaat waar het kasstroomoverzicht van uitgaat, wordt aangepast aan de volgende posten: – mutaties in voorraden en operationele vorderingen en schulden, waaronder handelsdebiteuren en handelscrediteuren, voorzieningen en overlopende posten maar geen investeringscrediteuren; – resultaatposten die geen kasstroom tot gevolg hebben in dezelfde periode; – resultaatposten waarvan de ontvangsten en uitgaven niet classificeren als operationele activiteiten, maar als investerings- of financieringsactiviteiten.
Begrip geldmiddelen De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.
Rubricering van ontvangsten en uitgaven uit hoofde van intrest
Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van intrest en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
104
Toelichting op de balans MATERIËLE VASTE ACTIVA
2012
2011
107.778 3.409 4.472
104.939 1.962 4.563
115.660
111.464
(in duizenden euro's) 1. Sociaal vastgoed in exploitatie 2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Het verloop van deze posten in het afgelopen boekjaar is als volgt : 1. Soc. vastgoed in exploitatie
2. Soc. vastgoed in ontwikk. bestemd voor eigen exploitatie 2012 2011
3. Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie 2012 2011
(in duizenden euro's)
2012
2011
Stand 1 januari: Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Overige waardeverminderingen
165.056 -43.392 -16.724
150.307 -39.472 -17.378
6.082 0 -4.120
9.939 0 -6.469
6.299 -1.735 0
5.870 -1.434 0
Boekwaarde 1 januari
104.939
93.457
1.962
3.470
4.563
4.436
Mutaties: Opleveringen sociaal vastgoed Afwaarderingen bij ingebruikname investeringen Opleveringen commercieel vastgoed Afwaarderingen bij ingebruikname investeringen Overige investeringen
5.777 -2.122 0 0 3.523
12.758 -6.134 0 0 4.076
-5.777 2.122 0 0 6.039
-12.758 6.134 0 0 8.957
0 0 0 0 213
0 0 0 0 428
Desinvesteringen aanschafwaarde Desinvesteringen cum. afschrijvingen Overige waardeveranderingen
-3.584 1.309 2.098
-2.086 740 6.788
-114 0 0
-84 0 0
-24 24 0
0 0 0
Afschrijvingen
-3.960
-4.660
0
0
-304
-302
-222 8 12
0 0 0
-85 0 -738
27 0 -3.784
0 0 0
0 0 0
2.839
11.482
1.447
-1.508
-91
126
Stand 31 december: Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Overige waardeverminderingen
170.550 -46.035 -16.736
165.056 -43.392 -16.724
6.145 0 -2.736
6.082 0 -4.120
6.487 -2.015
6.299 -1.735
Boekwaarde 31 december
107.778
104.939
3.409
1.962
4.472
4.563
Herclassificatie aanschafwaarde Herclassificatie cum. afschrijvingen Herclassificatie overige waardeverminderingen
Totaal van de mutaties
(1) NB: de investeringen bestaan uit: initieel, uitgaven na eerste verwerking, verbeteringen, overige investeringen 1. Sociaal vastgoed in exploitatie Afschrijvingsmethode en -termijnen Alle materiële vaste activa in exploitatie worden volledig lineair afgeschreven. Op grond wordt niet afgeschreven. In het kader van de herziene Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting’ is vanaf boekjaar 2012 de componentenmethode toegepast. Wonen Noordwest Friesland onderscheidt enkel ‘grond’ en ‘casco’ als componenten. De afschrijvingstermijnen bedragen respectievelijk voor: Woningen 50 jaar Garages 40 tot 50 jaar Bedrijfsruimten 30 tot 50 jaar CV-installaties, afstemming op casco tot 50 jaar Warmwaterinstallatie, afstemming op casco tot 50 jaar Overige zaken, afstemming op casco tot 50 jaar
105
Verkoop woningen in exploitatie Van de woningen en woongebouwen in exploitatie hebben 585 woningen een regulier verkooplabel. Daarnaast zijn er 635 woningen met een keuzelabel, bestemd voor huur of verkoop Koopgarant/Koopcomfort. Verwacht wordt dat in 2013 28 woningen regulier en 23 woningen via Koopgarant of Koopcomfort zullen worden verkocht. De verwachte opbrengst (op basis van ervaringscijfers, gecombineerd met marktgegevens) bedraagt respectievelijk € 91.000 en € 91.000 per woning. De boekwinst schatten we in voor respectievelijk € 75.000 en € 63.000 per woning.
Zekerheden Er zijn geen activa als zekerheid gesteld voor de verstrekte leningen.
Verzekering De vaste activa zijn verzekerd voor brand-, bliksem-, ontploffing-, storm- en vliegtuigschade. Alle woningen en garages zijn verzekerd zonder opname van een verzekerd bedrag. In geval van schade zal de verzekeraar geen beroep doen op onderverzekering.
WOZ Waarde De totale waarde van de onroerende en roerende goederen in exploitatie bedraagt op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de onroerende zaak belasting (peildatum 01-01-2012) in totaal ruim € 433 miljoen. In 2012 zijn in totaal 28 nieuwbouwwoningen in exploitatie genomen. Het totaalbedrag is opgenomen in bovenstaand bedrag.
Bedrijfswaarde Voor de bepaling van de kasstroom genererende eenheden is uitgegaan van de complexindeling die intern wordt gebruikt voor levensduurschattingen. De bedrijfswaarde is berekend aan de hand van de uitgangspunten uit de nieuwe RJ645. Dit houdt in dat alleen vastgoedgerelateerde kosten zijn toegerekend aan de hand van een kostenverdeelstaat (op basis van de personele inzet). Leefbaarheidsuitgaven worden in dit verband niet als vastgoedgerelateerde kosten gezien. De grondwaarde wordt bepaald aan de hand van getaxeerde grondprijzen, rekening houdend met kosten van uithuizing en bouwrijp maken, en daarna contant gemaakt. Bij de berekening van de bedrijfswaarde is verder rekening gehouden met de volgende uitgangspunten: Disconteringsvoet 5,25% (voorgaand jaar 5,25%) Kostenstijging onderhoudskosten variabel, m.i.v. jaar 6 3,00% (voorgaand jaar 3,00%) Kostenstijging bedrijfskosten variabel, m.i.v. jaar 6 3,00% (voorgaand jaar 3,00%) Huurverhoging variabel, m.i.v. jaar 6 2,00% (voorgaand jaar 2,00%) Huurderving 2013: 1,60%, vanaf 2014: 1,30% (voorgaand jaar 1,40%) De gemiddelde resterende levensduur van het woningbezit is minimaal 15 jaar (voorgaand jaar op 15 jaar). In 2012 is de resterende economische levensduur opnieuw bepaald. Hierbij is een koppeling gemaakt tussen de technische staat en de toekomstige verhuurbaarheid. Het gevolg hiervan is dat de levensduur gemiddeld met 15 jaar is verlengd. Voor de bepaling van de bedrijfswaarde in de jaarrekening wordt rekening gehouden met de maximale levensduur van 50 jaar. Op basis van de hierboven vermelde uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde in totaal circa € 249,8 miljoen. Het totaal van de bedrijfswaarde heeft ten opzichte van de boekwaarde van de materiele vaste activa in exploitatie een overwaarde van circa € 142,0 miljoen. De bedrijfswaarde van vorig boekjaar is herrekend aan de hand van de aanpassingen in de RJ645. Als gevolg van deze wijzigingen stijgt de bedrijfswaarde per 31-12-2011 met circa € 44,4 miljoen (van € 163,5 miljoen naar € 207,9 miljoen). In onderstaand overzicht is nog geen rekening gehouden met sociaal- en commercieel vastgoed, het verloop wordt getoond op totaal niveau, waarbij het commercieel bezit gewaardeerd is volgens de regels van sociaal vastgoed (bedrijfswaarde). De bedrijfswaarde van sociaal vastgoed (€ 249,8 miljoen) en commercieel vastgoed (€ 3,2 miljoen) is in het verslagjaar toegenomen met een bedrag van € 45 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo voorgaand verslagjaar (€ 207,9 miljoen). De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren:
106
(in duizenden euro's) Autonome ontwikkeling: Vrijval kasstromen Effect een jaar opschuiven
-10.775 8.224
Voorraadmutaties: Verkoop Sloop Nieuwbouw
-2.562 -1.556 4.159
Parameterwijzigingen: Wijziging levensduur Huurstijging Hogere onderhoudskosten Hogere inflatie/lastenstijging Discontovoet
27.735 9.463 1.522 1.500 5.398
Niveauwijzigingen: Huren Onderhoudskosten Overige exploitatieuitgaven Verkoop en sloop Restwaarde
-91 831 3.808 4.591 -7.258
Overige verschillen Overig niet gespecificeerd
-465
Totaal hogere bedrijfswaarde
44.526
Meer informatie treft u aan in de grondslagen voor waardering van activa en passiva (vanaf pag. 90).
Schattingen De schattingen met betrekking tot de bedrijfswaardebepaling welke inherent zijn aan deze waarderingsgrondslag, zijn van bijzonder belang door hun invloed op de jaarrekening en de waarschijnlijkheid dat toekomstige gebeurtenissen significant kunnen afwijken van de verwachtingen van het bestuur zoals verwerkt in de bedrijfswaarde. Om inzicht te geven in de effecten van redeljkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de bedrijfswaarde, is de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen. Parameters
Gehanteerde bedrijfsw.
Stel mogelijke afwijking
Effect op de bedrijfswaarde 1) x € 1.000.000
Huurverhoging Disconteringsvoet Onderhoud Kostenstijging onderhoud na 2018 Variabele lasten Huurderving Streefhuurpercentage (verhoging)
variabel 5,25% € 1.100 p.woning afgerond 3,00% € 1.100 p.woning afgerond 1,30% 70,00%
1% 1% € 100 1% € 100 1% 10%
In % v.d. bedrijfsw.
31,2 26,3 6,2 5,3 6,2 3,5 15,1
1) het effect op de bedrijfswaarde is berekend per afzonderlijke afwijking (overige parameters blijven gelijk)
Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht ( recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen betreffende de door het WSW geborgde financiering. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de balans vermeld onder de "Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa".
Herclassificatie Onder voorraden verantwoorde niet-verkochte opgeleverde koopwoningen zijn in 2012 als sociaal vastgoed in exploitatie genomen. Het effect van deze herclassificatie is een afname in de balans van de voorraden met een bedrag van ruim € 238.600, zijnde de waardering tegen de vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde en voor dezelfde waardering een toename in de balans van het sociaal vastgoed in exploitatie. Na eerste verwerking worden de geherclassificeerde woningen gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere bedrijfswaarde. In 2012 gaat het om 2 woningen (2011: 2 woningen). De 'Herclassificatie' uit het verloopoverzicht betreft 2 woningen (2011: 0 woningen) die door bewonerswisseling in huur zijn verhoogd tot boven de DAEB grens. Deze woningen gaan over naar commercieel vastgoed.
107
12 10 2 2 3 1 6
Gebeurtenissen na balansdatum Op balansdatum is in de berekening van de bedrijfswaarde nog geen rekening gehouden met het voorgenomen overheidsbeleid ten aanzien van de verhuurdersheffing vanaf 2014. Als wel rekening wordt gehouden met de mogelijke toekomstige bijdrage aan de verhuurdersheffing dan zal de bedrijfswaarde dalen met ruim € 30 mln tot € 222,7 mln.
2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie De specificatie van onderhanden projecten is als volgt: (in duizenden euro's)
Projectnr.
van Harenshus Sint Annaparochie Aldlansdyk Britsum (grondpositie) Bethanie Ferwert Kaatsveld Tzum (grondpositie) Ontwikkelingsvisie Tzummarum Beuckelaer Sint Annaparochie Herstructurering Dongjum Siccamastraat Herbayum Scholencampus Sint Annaparochie Sportleane Deinum K. Osingastraat nieuwbouwTzum SVB locaties 2011 Ds. Vitus Ringerstraat Ried Nieuweborg Stiens Noorderstraat en Dorpstraat Dongjum K. Osingastraat verzakte woningen Tzum SVB 2012 Middelweg Oost Sint Annaparochie SVB 2012 Rembrandtstraat Sint Annaparochie SVB 2012 Divers Sint Annaparochie SVB 2013 Holpaed en Puoldyk Dronrijp Offingaburg Hallum SVB 2011 Hofsleane en Nijebuorren Berlikum
4 13 17 26 28 44 46 50 53 75 77 86 88 89 93 95 109 110 111 115 116 117
Investering
ORT
1.457 255 532 254 750 344 113 68 266 610 109 658 16 2 69 24 5 29 20 13 7 544
1.386 344 113 487 237 169
71 255 532 254 750 68 266 123 109 421 16 2 69 24 5 29 20 13 7 375
6.145
2.736
3.409
De projecten waarbij de investeringen na aftrek van de berekende ORT een negatief saldo geven zijn verantwoord onder voorzieningen. Dit betreft de projecten 44 (Beuckelaer) en 46 (Herstructurering Dongjum).
Grondposities In deze post zijn strategische grondaankopen ad € 509.000 (2011: € 509.000) begrepen, met het oog op ontwikkeling van vastgoedprojecten en waarbij nog geen inzicht bestaat in de feitelijke projectontwikkeling. Het zijn voornamelijk materiële vaste activa, nog niet dienstbaar aan de bedrijfsuitoefening. Zodra de grondposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt herrubricering plaats naar de betreffende actiefposten.
3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: - Bedrijfsterrein: geen afschrijving - Automatisering: 5 jaar - Bedrijfsauto's: 7 jaar - Aanhangwagens: 10 jaar - Inventaris kantoor: 5 of 10 jaar - Werkplaatsinventaris: 5 of 10 jaar - Licenties: varieert van 2 tot 6 jaar, afgestemd op gebruiksperiode - Kantoorgebouw: oorspronkelijke investering in 40 jaar, na-investeringen afhankelijk van ingeschatte gebruiksduur - Het kantoorgebouw zoals opgeleverd, wordt als geheel en niet naar componenten afgeschreven aangezien de invloed van het verschil in afschrijving op het resultaat en vermogen niet significant is. - Het kantoorgebouw is voor de WOZ waarde getaxeerd op € 2,7 miljoen.
108
Saldo
VASTGOEDBELEGGINGEN (in duizenden euro's)
4. Commercieel vastgoed in exploitatie 5. Vastgoed verkocht onder voorwaarden
2012
2011
1.905 14.112
2.100 11.746
16.017
13.846
Het verloop van de posten is als volgt: (in duizenden euro's)
4. Commercieel vastgoed in exploitatie 2012
2011
5. Vastgoed verkocht onder voorwaarden 2012
2011
Aanschafwaarde 1 januari Herwaarderingen 1 januari Overige waardeverminderingen 1 januari Cumulatieve afschrijvingen 1 januari
3.045 608337-
2.945 126248-
7.945 3.801 -
5.281 3.795 -
Boekwaarde 1 januari
2.100
2.571
11.746
9.076
2.875
2.878
Opleveringen commercieel vastgoed Afwaarderingen bij ingebruikname investeringen Overige investeringen
-
100
Desinvesteringen aanschafwaarde Desinvesteringen cum. afschrijvingen Overige waardeveranderingen
362-
482-
35-
89-
Afschrijvingen Herclassificatie aanschafwaarde Herclassificatie cumulatieve afschrijvingen Herclassificatie overige waardeveranderingen
222 812-
-
Totaal van de mutaties
195-
Aanschafwaarde 31 december Herwaarderingen 31 december Overige waardeverminderingen 31 december Cumulatieve afschrijvingen 31 december
Boekwaarde 31 december
61375-
1166
-
73-
471-
2.366
2.670
3.267 982380-
3.045 608337-
10.686 3.426 -
7.945 3.801 -
1.905
2.100
14.112
11.746
(1) NB: de investeringen bestaan uit: initieel, uitgaven na eerste verwerking, verbeteringen, overige investeringen 4. Commercieel vastgoed in exploitatie Afschrijvingen De afschrijvingen op het commercieel vastgoed in exploitatie zijn bepaald volgens de componenten methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur:
Woningen - Grond: geen afschrijving - Casco: 50 jaar - Na-investeringen: gelijkstelling aan de restant levensduur van het casco
Commerciële ruimten -
Grond: geen afschrijving Casco: 50 jaar Garages: 40 jaar Nainvesteringen: gelijkstelling aan de restant levensduur van het casco
Herclassificatie De post 'Herclassificatie mutatie NIET DAEB woningen' uit het verloopoverzicht betreft: In 2012 zijn 2 woningen door bewonerswisseling in huur verhoogd tot boven de DAEB grens. Deze woningen gaan over naar commercieel vastgoed. In 2012 gaat het om 2 woningen (2011: 0 woningen).
109
98-
-
Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om vastgoed die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht ( recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan is vastgoed die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de balans vermeld onder de "Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa".
Reële waarde De reële waarde van de commerciële ruimten, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat, is door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur bepaald op basis van de huidige prijzen in een actieve markt voor soortgelijk vastgoed op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Aangezien de waardering van de huurwoningen boven de huurtoeslaggrens niet kan worden afgeleid van courante/recente prijzen op de vastgoedmarkt, is de reële waarde benaderd door de WOZ waarde met een afslag van 10%. De reële waarde van het commerciële vastgoed bedraagt € 3,1 miljoen.
Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt ultimo 2012 € 3,2 miljoen. De voor de hierbij toegepaste uitgangspunten wordt verwezen naar de toelichting op de post Sociaal vastgoed in exploitatie.
5. Vastgoed verkocht onder voorwaarden Herclassificatie De post Herclassificatie uit het verloopoverzicht betreft: In 2012 zijn 2 woningen teruggekocht uit de voorraad activa verkocht onder voorwaarden. Een van de woningen is in 2012 direct weer verkocht onder voorwaarden, een woning is geherclassificeerd naar voorraden (vastgoed bestemd voor verkoop) en gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs, zijnde de marktwaarde onder aftrek van de contractuele korting op moment van afwikkeling van de terugkoopverplichting; de woningen zijn onder de “Voorraden” opgenomen als vastgoed bestemd voor verkoop en worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere verwachte opbrengstwaarde. Gedurende 2012 zijn 32 woningen (2011: 30 woningen) onder een VOV-regeling aan derden overgedragen. Het aantal woningen verkocht onder voorwaarden bedraagt ultimo 2012 150 (2011: 120). Ultimo 2012 zijn 646 woningen aangewezen als "keuzewoning". Dit houdt in dat deze woningen zowel als huurwoning kunnen worden ingezet, maar eveneens onder voorwaarden verkocht kunnen worden (keuze ligt bij klant). Een deel van de woningen zal worden verkocht onder voorwaarden, maar aangezien niet goed kan worden ingeschat hoeveel woningen dit zijn, blijven de woningen geclassificeerd (en gewaardeerd) als 'sociaal vastgoed in exploitatie', totdat ze zijn verkocht. Na de verkoop blijft de grond middels de erfpacht in eigendom van WNWF. WNWF heeft terugkoopplicht en de bewoner heeft de aanbiedingsplicht aan WNWF bij de verkoop van een woning.
6. Latente belastingvordering(en) Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder is sprake van fiscaal compensabele verliezen. De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen worden hierna toegelicht: Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie met nieuwbouw en verbetering Voor dit bezit is het uitgangspunt blijvend verhuren (waarna sloop). De op het waarderingsverschil van dit bezit betrekking hebbende actieve belastinglatentie, inclusief de investeringen in nieuwbouw en verbetering, leidt niet tot verwerking in de jaarrekening. De reden is dat de fiscale boekwaarde na afloop van de gebruiksduur (sloop) in stand blijft en fiscaal pas wordt afgewikkeld nadat in de toekomst de bouwbestemming op de grond zou komen te vervallen. Gezien de zeer lange looptijd van het waarderingsverschil, tendeert de contante waarde van de hieruit voortvloeiende latente vordering naar nihil. Een latentie is derhalve niet opgenomen. Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie: sloop/verkoop binnen vijf jaar Belastinglatenties worden in de jaarrekening verwerkt voor zover de corporatie over een beleidshorizon van vijf jaar expliciete uitspraken heeft gedaan over de voorgenomen afwikkeling van de woningen door sloop/verkoop. - Bij sloop binnen vijf jaar waarbij de bouwbestemming op de na sloop vrijkomende grond vervalt, wordt voor het waarderingsverschil tussen de fiscale en commerciële boekwaarde van het betreffende vastgoed een actieve latentie tegen de nominale waarde in de jaarrekening opgenomen, voor zover verrekenbaar. - Wordt bij sloop binnen vijf jaar wederom vervangende nieuwbouw gepleegd, dan blijft de fiscale boekwaarde na afloop van de gebruiksduur (sloop) in stand Derhalve wordt hiervoor geen latentie gevormd. - Bij verkoop van woningen binnen vijf jaar is rekening gehouden met de vorming van de HIR (herinvesteringsreserve). De waarderingsverschillen zijn daardoor semi permanent, waardoor geen latentie in de jaarrekening is opgenomen. Projecten in ontwikkeling Bij projectontwikkeling kan het fiscale resultaat (koop) afwijken van het commerciële resultaat vanwege voor de sector geldende fiscale waarderingsvoorschriften volgens de Vaststellingsovereenkomsten VSO 1 en 2. Voor het waarderingsverschil is in de jaarrekening geen actieve/passieve latentie gevormd, aangezien er geen koopprojecten in ontwikkeling zijn. Verkoop woningen onder VOV Hierbij is sprake van een waarderingsverschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde. Een gedeelte van de fiscale boekwaarde wordt afgewikkeld en een gedeelte van de boekwaarde in de vorm van een winstrecht wikkelt pas na terugkoop af. Voor dit tijdelijk verschil is sprake van een actieve belastinglatentie. Aangezien het moment van terugkoop en daarmee het moment van afwikkeling van de latentie op voorhand niet vast staat en een lange termijn kan zijn, is een betrouwbare schatting van deze latentie niet mogelijk en op nihil gewaardeerd. Er is derhalve geen latentie opgenomen.
110
Leningen o/g en u/g In de jaarrekening is voor de leningenportefeuille een latente belastingvvordering tegen de contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. marktwaarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen. Derivaten Wonen Noordwest Friesland heeft een 2-tal gestructureerde producten (leningen) waarin derivaten zijn verwerkt. Deze derivaten zijn vanwege de perfecte hedge niet separaat gewaardeerd. Er is derhalve geen waarderingsverschil tussen commercieel en fiscaal en om die reden is er geen sprake van een latentie op derivaten. Fiscaal verrekenbare verliezen Er zijn geen compensabele fiscale verliezen meer, waardoor er geen latentie als gevolg van compensabele verliezen is opgenomen. De specificatie van de in de jaarrekening tot waardering gebrachte latente belastingvorderingen is als volgt: (in duizenden euro's)
2012
2011
Verrekenbare tijdelijke waarderingsverschillen tegen contante waarde Verrekenbare tijdelijke waarderingsverschillen tegen nominale waarde Beschikbare verliescompensatie tegen contante waarde
263 74 -
287 -
Boekwaarde 31 december
338
287
De als De als
post "verrekenbare tijdelijke waarderingsverschillen tegen contante waarde" betreft een latente belastingvordering gevolg van waarderingsverschillen van langlopende leningen. Deze post loopt jaarlijks af met een bedrag van € 23.443. post "verrekenbare tijdelijke waarderingsverschillen tegen nominale waarde" betreft een latente belastingvordering gevolg van te slopen woningen binnen 5 jaar, waarbij geen nieuwbouw wordt teruggebouwd.
Voorraden (in duizenden euro's)
2012
2011
560 208 207
998 197 203
976
1.398
7. Vastgoed bestemd voor verkoop 8. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 9. Overige voorraden
7. Vastgoed bestemd voor verkoop De post "Vastgoed bestemd voor verkoop" bestaat uit opgeleverde, nog niet verkochte nieuwbouwwoningen en teruggekochte woningen met een terugkoopplicht, bestemd voor verkoop.
Toelichting met betrekking tot sociaal en commercieel vastgoed bestemd voor verkoop Terzake van het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie (gerubriceerd onder materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen), bestemd voor verkoop in de komende vijf jaar, wordt hierna een toelichting gegeven op de boekwaarde en de verwachte opbrengstwaarde gesplitst naar het komend jaar en daaropvolgende vier jaar.
(in duizenden euro's) Verwachte verkopen koopgarant en regulier Sociaal vastgoed: woningen 2013 2014 tm 2017
aantal 51 173
Historische boekwaarde ult. 2012
Verwachte opbrengstwaarde
1.092 4.975
4.641 16.171
6.067
20.812
8. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Deze post bestaat uit: (in duizenden euro's)
Onderhanden werk Grondposities
9. Overige voorraden Betreft de voorraad onderhoudsmaterialen Technische Dienst / in de magazijnen en servicewagens.
111
2012
2011
208
197
208
197
207
203
Vorderingen (in duizenden euro's)
10. 11. 12. 13.
2012
Huurdebiteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa
2011
142 665 269 352
130 1.501 257 396
1.427
2.283
10. Huurdebiteuren De vorderingen op huurdebiteuren omvat naast de huren ook te vorderen servicekosten en eventuele herstelkosten. In de vordering op vertrokken huurders zijn tevens kosten van mutatieonderhoud voor rekening van de huurder begrepen. De huurdebiteuren kunnen als volgt naar tijdsduur en aantal huurders worden gespecificeerd: Aantal huurders 2012 2011
periode
Huurachterstand (in €) 2012 2011
< 1 maand 1 tot 2 maanden 2 tot 3 maanden > 3 maanden
148 23 13 37
130 21 21 34
36 15 14 76
33 17 23 57
Totaal
221
206
142
130
Huurachterstand vertrokken bewoners Te vorderen WSNP regelingen Te vorderen Minnelijk Traject Te vorderen aanmaankosten Voorziening oninbare debiteuren
242 42 8 1 294-
231 34 9 2 275-
Totaal
142
130
De huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar 1,95 % (2011 : 1,87%) van de brutojaarhuur. De huurachterstanden van de zittende huurders bedragen ultimo boekjaar 0,72 % (2011 : 0,67%). Er zijn huurachterstanden met een looptijd van langer dan 1 jaar. Voor deze huurvorderingen is een voorziening genomen.
11. Belastingen en premies sociale verzekeringen De specificatie is als volgt: (in duizenden euro's)
2012
Te vorderen vennootschapsbelasting over voorgaande jaren Aanpassing te vorderen vennootschapsbelasting voorgaande jaren Premies sociale verzekering Pensioenpremie
2011
664 1 -
1.501 -
665
1.501
De post "Te vorderen vennootschapsbelasting" betreft de naar verwachting te vorderen belasting over de belastbare bedragen van voorgaande boekjaren, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten.
12. Overige vorderingen De specificatie is als volgt: 2012
2011
Debiteuren Diverse vorderingen Te verrekenen met huurders
241 2 26
222 21 13
Totaal
269
257
(in duizenden euro's)
112
13. Overlopende activa De specificatie is als volgt: (in duizenden euro's)
Vooruitbetaalde bedragen Te ontvangen subsidies en bijdragen Overige overlopende activa
2012
2011
173 178
30 36 330
352
396
2012
2011
14. Liquide middelen (in duizenden euro's)
Kas ABN-AMRO ING ABN-AMRO, voormalige Fortis rekening
3 1.691 18 0 1.711
1 24 0 26
Er bestaan geen belangrijke beperkingen inzake de beschikbaarheid van geldmiddelen. Ze staan ter vrije beschikking. Eigen vermogen Het eigen vermogen is als volgt samengesteld: (in duizenden euro's)
2012
15. Kapitaal, wettelijke en statutaire reserves 16. Overige reserves 17. Resultaat boekjaar
2011
0 28.714 5.761
0 22.623 4.177
34.475
26.801
16. en 17. Overige reserve's en resultaat boekjaar Het verloop van de overige reserve's is als volgt: (in duizenden euro's)
2012
Stand 1 januari voor stelselwijziging Af: cumulatief effect stelselwijziging 1 januari 2012 resp. 2011 Stand 1 januari op basis van nieuwe grondslagen Resultaat verkopen onder voorwaarden (rechtstreekse verwerking in het eigen vermogen)
2011
26.554 247
26.630 6.102-
26.801
20.528
1.913
2.095
28.714
22.623
Resultaat 2011 volgens jaarrekening 2011 Aanpassing resultaat 2011 voor vergelijkingsdoeleinden
2.1716.349
Jaarresultaat op basis van nieuwe grondslagen
Stand 31 december op basis van nieuwe grondslagen
113
5.761
4.177
34.475
26.801
In de overige reserves is ultimo 2012 een bedrag ad € 8.044.000 (2011: € 6.130.000) aan ongerealiseerde waardestijging begrepen bestaande uit: (in duizenden euro's) 2012
2011
Stand 31 december voorgaand jaar Ongerealiseerde waardestijging woningen verkocht onder voorwaarden 2012, 2011 Ongerealiseerde waardestijging woningen wegens herclassificatie 2012
6.130 1.889 24
4.035 2.095 -
Stand 31 december
8.044
6.130
De ongerealiseerde waardestijging woningen verkocht onder voorwaarden betreft de positieve waardeverandering ultimo boekjaar ten opzicht van begin boekjaar. De ongerealiseerde waardestijging wegens herclassificatie betreft de waardestijging als gevolg van herclassificatie van sociaal vastgoed in exploitatie (waardering op historische boekwaarde of lagere bedrijfswaarde) dat afgelopen jaar onder voorwaarden is verkocht (waardering op contractprijs: marktwaarde minus korting) en daarmee is geherclassificeerd naar woningen verkocht onder voorwaarden. Hierbij wordt het verschil tussen de hogere contactprijs en de boekwaarde of lagere bedrijfswaarde rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Bij vorengemelde herwaarderingen is geen rekening gehouden met de invloed van belastingen op vermogen en resultaat door een voorziening belastinglatentie ten laste van de ongerealiseerde waardestijgingen te vormen. Voorzieningen (in duizenden euro's)
2012
18. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 19. Voorziening latente belastingverplichtingen 20. Voorziening persoonlijk loopbaanontwikkelingsbudget
2011
1.098 156
2.425 179
1.254
2.603
18. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Het verloop van de voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen is als volgt: (in duizenden euro's)
Soc. vastg. in ontwikk.
Comm. vastgoed in ontwikk.
VOV-vastg. in ontwikk.
Totaal
Stand 1 januari 2012 na stelselwijziging Toevoegingen Onttrekking Vrijval Herclassificatie
2.425 451 320720738-
-
-
2.425 451 320720738-
Stand 31 december 2012
1.098
-
-
1.098
Looptijd < 1 jaar Looptijd > 5 jaar
290 -
De specificatie van vastgoed in ontwikkeling is als volgt: (in duizenden euro's)
Projectnr.
Beuckelaer Sint Annaparochie Herstructurering Dongjum
44 46
Stand 31 december 2012
114
Investering
ORT
Saldo
-
928 170
928170-
-
1.098
1.098-
20. Persoonlijk loopbaanontwikkelingsbudget Het verloop van het persoonlijk loopbaanontwikkelingsbudget is als volgt: (in duizenden euro's) Stand per 1 januari 2012 Dotatie, inclusief aanvullende dotatie voorgaande jaren Toevoeging rente Onttrekking Vrijval
179 15 2711-
Stand 31 december 2012
156
Waarvan: looptijd < 1 jaar looptijd > 5 jaar
6,70-
Langlopende schulden 2012
(in duizenden euro's)
Rente (gem.)
> 5 jaar
> 1 jaar
Totaal
47.399 -
78.946 -
78.946 14.314 27
47.399
78.946
93.287
% 21. Schulden/leningen kredietinstellingen 22. Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden 23. Waarborgsommen
4,14
2011
(in duizenden euro's)
Rente
> 5 jaar
> 1 jaar
Totaal
45.743
76.537
76.537 11.772 27
45.743
76.537
88.337
% 21. Schulden/leningen kredietinstellingen 22. Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden 23. Waarborgsommen
4,16
Langlopende schulden met een resterende looptijd van minder dan één jaar, waaronder de aflossingsverplichtingen voor komend jaar, zijn verantwoord onder de kortlopende schulden. Er zijn geen schulden die als gevolg van het zich voordoen van bepaalde omstandigheden direct of binnen een jaar opeisbaar worden.
21. Schulden/leningen kredietinstellingen (in duizenden euro's)
Totaal
Stand 1 januari 2012, > 1 jaar Aflossingen 2012, < 1 jaar onder kortlopende schulden Totaal schulden/leningen kredietinstellingen, stand 1 januari 2012 Nieuwe leningen 2012 Aflossingen 2012 Aflossingen 2013, naar kortlopende schulden
76.537 5.472 82.008 5.000 5.4722.590-
Stand 31 december 2012
78.946
Onderdeel van de leningen kredietinstellingen is een tweetal extendible leningen voor een nominaal bedrag van € 6 miljoen. Hierin zitten gestructureerde derivaten met een marktwaarde van € 2,5 miljoen negatief. De leningen worden afgelost op basis van annuïteiten en fixe. Het aflossingsbestanddeel zal in het komende jaar circa € 2,6 miljoen bedragen. De komende 5 jaar zal er € 34,1 miljoen van de huidige portefeuille worden afgelost.
Zekerheden Er zijn geen complexen hypothecair bezwaard. De rente en aflossing van alle leningen wordt gegarandeerd door de gemeenten in ons werkgebied of het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Er zijn eveneens geen andere activa als zekerheid afgegeven.
115
22. Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden (in duizenden euro's)
2012
2011
Stand 1 januari: Terugkoopverplichting ontstaan bij verkoop onder voorwaarden Waardeverminderingen/vermeerderingen
11.529 244
8.870 241
11.772
9.111
Mutaties Verkochte woningen Teruggekochte woningen Opwaarderingen Afwaarderingen
2.876 144190-
2.878 2203 -
Totaal mutaties
2.542
2.661
14.261 54
11.529 244
14.314
11.772
Stand 31 december: Terugkoopverplichting ontstaan bij verkoop onder voorwaarden Waardeverminderingen/vermeerderingen
De terugkoopverplichting uit hoofde van woningen verkocht onder de Koopgarantregeling heeft betrekking op 150 woningen (2011: 120), waarvan 144 huurwoningen uit bestaand bezit (2011: 113).
23. Waarborgsommen De waarborgsommen betreffen de uit hoofde van de huurovereenkomst van huurders ontvangen bedragen die dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van het bedrag bij beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder aan mutatiekosten en achterstallige huur verschuldigd mocht zijn. De regeling is inmiddels al jaren beëindigd en zal een blijvend dalend verloop kennen. Kortlopende schulden (in duizenden euro's)
24. 25. 26. 27. 28. 29.
2012
Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva
2011
2.590 994 1.055 90 316 2.067
7.239 1.446 632 59 371 1.815
7.112
11.563
24. Schulden aan kredietinstellingen (in duizenden euro's)
2012
ABN-AMRO Aflossingsverplichting komend boekjaar op langlopende leningen kredietinstellingen
2.590
1.768 5.472
2.590
7.239
Zekerheden Wonen noordwest Freisland heeft de mogelijkheid gebruik te maken van een rekening courantfaciliteit van € 2,5 mln. Hiervoor zijn nadere zekerheden gesteld conform artikel 24 van de algemene bankvoorwaarden van ABN Amro.
116
2011
26. Belastingen en premies sociale verzekeringen (in duizenden euro's)
2012
Loonbelasting Te betalen vennootschapsbelasting over boekjaar Gemeentelijke belastingen Sociale lasten Omzetbelasting
2011
147 506 1 31 370
96 7 528
1.055
632
-
De post "Te betalen vennootschapsbelasting" betreft de naar verwachting te betalen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten.
27. Schulden ter zake van pensioenen Voor een toelichting wordt verwezen naar de post pensioenlasten in toelichting op winst- en verliesrekening.
28. Overige schulden De post "Overige schulden" is als volgt te specificeren: (in duizenden euro's)
2012
Aangegane verplichting leefbaarheid Saldo glas & onderhoudsfonds Saldo niet opgenomen vakantieuren
2011
207 32 77
245 47 79
316
371
29. Overlopende passiva De post "Overige schulden" is als volgt te specificeren: (in duizenden euro's)
2012
Niet vervallen rente leningen Vooruit ontvangen huur Overige overlopende passiva
2011
1.639 119 309
1.581 107 127
2.067
1.815
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Voorwaardelijke verplichtingen Obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) uit hoofde van door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het garantievermogen van het WSW niet voldoende is om de aanspraken op het WSW te dekken. Ultimo boekjaar bedroeg het obligo afgerond € 2.012.587. In de normale uitoefening van haar activiteiten is Wonen Noordwest Friesland af en toe betrokken bij rechtzaken. Wonen Noordwest Friesland kan niet met zekerheid stellen dat deze of toekomstige zaken geen significante invloed hebben op de vermogenspositie van Wonen Noordwest Friesland, maar op moment wordt door de bestuurder, daarbij geadviseerd door het management, ingeschat dat deze rechtzaken geen materiële impact op de vermogenspositie zullen hebben. Om een juridisch geschil bij een project wat in ontwikkeling is vlot te trekken, is een toezegging van € 175.000 gedaan om de onderhandelingen af te ronden. Investeringsverplichtingen Er zijn verplichtingen aangegaan voor nieuwbouw en aankoop van woningen tot een bedrag van afgerond € 2.818.000.
117
Toelichting op de winst- en verliesrekening (in duizenden euro's)
2012
2011
Woningen en woongebouwen DAEB Woningen en woongebouwen niet-DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-DAEB
19.454 71 43 142
19.019 56 42 141
Huurderving wegens leegstand Huurderving wegens oninbaar
19.710 79930-
19.258 64023-
18.880
18.595
Bedrijfsopbrengsten 30. Huuropbrengsten (in duizenden euro's)
De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2012 bedroeg 2,3% (1 juli 2011: 1,3%)
31. Opbrengsten servicecontracten (in duizenden euro's) Vergoedingen van huurders voor leveringen en diensten Derving wegens oninbaarheid
402 8-
396 12-
393
384
De vergoedingen voor leveringen en diensten is vooral gestegen als gevolg van: Verhoging van tarief voor klein onderhoud tot een bedrag van € 2,48 (excl. BTW) per maand per 1 juli 2012.
32. Overheidsbijdragen (in duizenden euro's) Overige overheidsbijdragen
140
-
140
-
33. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille (in duizenden euro's)
2012
2011
Verkoop huurwoningen (sociaal vastgoed in exploitatie) Verkoop koopwoningen (voorraden)
2.423 0
1.648 100
Totaal resultaat
2.423
1.748
De specificatie van de verkoopresultaten is als volgt: (in duizenden euro's)
2012
2011
Verkoop huurwoningen (sociaal vastgoed in exploitatie) Verkoopopbrengst Af: Verkoopkosten Boekwaarde (historische boekwaarde of lagere marktwaarde)
118
3.126 114589-
1.989 31311-
2.423
1.648
De verkoopopbrengst betreft 32 verkochte woningen (2011: 20 woningen). De door verkoop in 2012 gerealiseerde waardestijging ten opzichte van de boekwaarde bedraagt € 2.530.495. (in duizenden euro's)
2012
2011
Verkoop koopwoningen (voorraden) Verkoopopbrengst Af: Verkoopkosten Boekwaarde (vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde)
0
100 -
0
100
-
Resultaat in winst- en verliesrekening
De verkoopopbrengst betreft 2 verkochte woningen (2011: 3 woningen). De (negatieve) verkoopresultaten zijn al in eerdere jaren genomen.
34. Geactiveerde productie projecten huur- en koopwoningen (in duizenden euro's)
2012
Geactiveerde productie projecten bestaande huurwoningen Geactiveerde productie projecten nieuwbouw huurwoningen
2011
415 244
393 259
659
652
35. Overige bedrijfsopbrengsten (in duizenden euro's)
2012
Dekking projectbureau, projectontwikkeling voor derden Dekking administratie Doorbelasting huismeester Nijefenne Opbrengsten de Hommeije en Nijefenne Dekking verricht onderhoud (materiaal- en mankosten) Vergoedingen verrichte diensten Subsidie Harnehal Dekking interne verkoopmedewerkers Afkoop huurcontract bedrijfspand Diverse opbrengsten
128 22 24 2 62 18 22 66 25 0 369
2011 92 20 23 657 24 20 6 235
Er zijn geen andere belangrijke overige opbrengstcategorieën verwerkt in de winst- en verliesrekening dan de bovengenoemde. Er is geen sprake geweest van ruil van goederen en diensten. De door de eigen onderhoudsdienst voor derden verrichte onderhoudswerkzaamheden worden voor de personeelskosten- en de onderhoudskostencomponent in de winst- en verliesrekening opgenomen respectievelijk onder de post Lonen en salarissen en sociale lasten en de post Onderhoudslasten. De opbrengst uit hoofde van door de eigen onderhoudsdienst verrichte onderhoudswerkzaamheden (materiaal- en manuren) wordt in de winsten verliesrekening verantwoord onder "Overige bedrijfsopbrengsten".
Bedrijfslasten 36. Afschrijvingen (im)matereriële vaste activa en commercieel vastgoed (in duizenden euro's)
2012
Sociaal vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
119
2011
3.960 35 304
4.660 89 302
4.299
5.051
37. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa (in duizenden euro's)
2012
Afwaardering wegens onrendabel deel sociaal vastgoed in ontwikkeling Terugneming eerder genomen afwaardering sociaal vastgoed in ontwikkeling Afwaardering wegens onrendabel deel sociaal vastgoed in exploitatie Afwaardering wegens onrendabel deel commercieel vastgoed in exploitatie Terugneming eerder genomen afwaardering sociaal vastgoed in exploitatie Terugneming eerder genomen afwaardering commercieel vastgoed in exploitatie Afwaardering naar lagere bedrijfswaarde bedrijfspanden Afwaarderingen nieuwbouw 2011 door stelselwijzigingen Overige waardeveranderingen Kosten interne verkoopmedewerkers KG Kosten taxaties, kadaster en overige kosten i.v.m. verkoop Koopgarantwoningen
2011
451 1.04072 2.17033 55
5.237 536.788220 65
2.599-
1.319-
38. Bijzondere waardevermindering van vlottende activa (in duizenden euro's)
2012
Afwaardering voorraad vastgoed bestemd voor verkoop naar lagere opbrengstwaarde Afwaardering voorraad vastgoed bestemd voor verhuur (in exploitatie) Afwaardering teruggekocht VOV-vastgoed bestemd voor verkoop (voorraad)
2011
-
33
-
23 49-
33
25-
39. Erfpacht (in duizenden euro's)
2012
Kerkvoogdij Wanswert
2011
0
0
40. Lonen en salarissen (in duizenden euro's)
2012
2011
Lonen en salarissen Af: ontvangen ziekengeld/WAO
2.606 44-
2.630 35-
Inhuur personeel
2.562 69
2.596 103
2.631
2.699
In de lonen en salarissen is een bedrag van ruim € 918.000 begrepen inzake werkzaamheden ten dienste van bedrijfsopbrengsten. De opbrengst hiervan is in de winst- en verliesrekening verantwoord onder "Overige bedrijfsopbrengsten". Bij de stichting waren ultimo 2012 60 werknemers in dienst (2011: 61) / het aantal fulltime equivalenten bedroeg op 31-12-2012: 53,1 (2011: 54,86). De uitsplitsing naar organisatie-onderdeel is als volgt: FTE Bestuur Verhuur en verkoop Projecten Onderhoud Servicebedrijf Financiën P&O ICT Bestuursecretariaat Control
1,0 11,3 4,8 11,9 15,8 5,2 0,7 1,0 0,6 1,0 53,1
120
41. Sociale lasten (in duizenden euro's)
2012
Sociale lasten Bijdrage ziektekosten
2011
251 164
207 150
415
357
Naar verwachting hebben de reeds vastgestelde gedifferentieerde verzekeringspremies inzake arbeidsongeschiktheidrisico's voor toekomstige jaren geen materiële invloed op de hoogte van de toekomstige personeelslasten.
42. Pensioenlasten (in duizenden euro's)
2012
CAO-pensioenpremie SPW Kosten indexatie boven CAO Bijdrage aanvullende opbouw (vroeg)pensioen Overige pensioenlasten
2011
387 103 5
429 104 5
495
537
De gehanteerde pensioenregeling is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn: -
Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen. Er is sprake van een middenloonregeling. De pensioenleeftijd is afhankelijk van de huidige leeftijd van de deelnemer en varieert tussen 65 en 67 jaar. De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis. - Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast met een maximum van 31% van de ouderdomspensioengrondslag gecorrigeerd met de deeltijdfactor. - Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast. De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn: - Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van de woningcorporatie. - De woningcorporatie is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting. - Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting. De dekkingsgraad van SPW is per 31 december 2012 weer gestegen naar circa 106%. Een aantal jaren heeft de dekkingsgraad zich bewogen onder het wettelijk verplichte niveau van 105%. Teneinde de dekkingsgraad weer op het wettelijk verplichte niveau te krijgen, heeft SPW in 2009 een herstelplan opgesteld waarbij het huidige premiebeleid over de herstelperiode wordt gehandhaafd. Het premiebeleid stoelt daarmee op het vertrouwen dat het fonds op termijn herstelt van de huidige crisis zonder ingrijpende wijziging van het premiebeleid. Het herstelplan wordt periodiek geëvalueerd. Vooralsnog zijn geen indicaties aanwezig die aanleiding geven tot het aanpassen van het in 2009 opgestelde herstelplan. Beloning bestuurder (in duizenden euro's) Periodiek betaalde beloning M.C.G.M. Hagenaars
115
121
Beloningen betaalbaar op termijn 26
Uitkeringen bij einde dienstverband 0
Winstdeling en bonussen 0
43. Onderhoudslasten (in duizenden euro's)
2012
Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud Planmatig onderhoud Woningverbetering/renovatiekosten Overig onderhoud
2011
672 286 169 2.593 606 50
570 188 171 2.547 418 14
4.377
3.907
In de onderhoudslasten is een bedrag van € 23.641 begrepen inzake mutatieonderhoud dat wordt toegerekend als verkoopkosten in het kader van het gereedmaken van de voor verkoop gelabelde woningen.
44. Leefbaarheid (in duizenden euro's)
2012
Leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten Leefbaarheidsuitgaven inzake fysieke activiteiten
2011
43 178
92 165
221
257
45. Lasten servicecontracten (in duizenden euro's)
2012
Energiekosten Huismeester Onderhoud groen Schoonmaak Fonds klein onderhoud Kabeltelevisie Glasschade
2011
116 22 57 52 127 0 33
73 21 57 45 133 0 33
407
362
Een eventueel overschot of tekort op glasschade en fonds klein onderhoud wordt via fondsvorming doorgeschoven naar volgende jaren en verrekend in de nieuwe tarifering.
46. Overige bedrijfslasten (in duizenden euro's)
2012
2011
Overige kostensoorten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurskosten Algemene kosten Correctie BTW gemengde kosten (prorata)
315 115 61 727 19-
355 102 50 843 30-
876 74
858 88
74 32 9 6 5 54 14 65
39 25 13 3 164 38 0 223
2.411
2.773
Zakelijke bedrijfslasten Belastingen Verzekeringen
Overige lasten Gas, water en electra lege woningen Kosten energiecertificering Vervolgingskosten Schaden vertrokken huurders Afboeking aanloopkosten niet gerealiseerde projecten Kosten VVE's Diverse lasten Heffing bijzondere projectsteun en saneringssteun CFV Totaal
122
In de post 'Bestuurskosten' is begrepen de vergoeding voor 5 leden van de Raad van Commissarissen ad € 42.084 verdeeld over de leden als volgt: (in duizenden euro's) Voorzitter Vice-voorzitter: Lid 1: Lid 2: Lid 3: vertrokken in 2012 Lid 3: nieuw lid in 2012
11 8 8 8 8 1 42
Daarnaast zijn de volgende kosten geboekt t.b.v. de Raad van Commissarissen: Lidmaatschap VTW (Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties) Governance Support evaluatie Reis- en verblijfkosten Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering Opleidingskosten Bijdrage ZVW Overige kosten
2 6 2 2 3 3 1 19
Onder de post "algemene kosten" zijn o.a. accountantskosten geboekt. In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: 2012 2011 (in duizenden euro's) Controle van de jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Andere niet-controlediensten
25 9 -
26 6 -
34
32
47. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen (in duizenden euro's)
2012
Afwaardering wegens onrendabel deel commerieel vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen terugkoopverplichtingen woningen wegens verkocht onder voorwaarden Waardeverandering activa verkocht onder voorwaarden
2011
362190 375-
48236
547-
479-
48. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten (in duizenden euro's)
2012
Genomen kortingen Rentevergoeding belastingdienst op terugontvangen VPB Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten
2011
1 30 2
1 23 2
33
25
49. Rentelasten en soortgelijke kosten (in duizenden euro's)
2012
Rente latente belastingschulden Rente schulden/leningen kredietinstellingen Rente kortlopende schulden Provisie en kosten betalingsverkeer Overige rentelasten en soortgelijke kosten
123
2011
3.411 18 16
3.371 22 9
3.445
3.401
50. Belastingen Schattingen De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbaar kosten inzake projectontwikkeling, het vormen van een herbestedingsreserve en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door de groep gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan verandering onderhevig zijn.
Belastingdruk winst- en verliesrekening De belastinglast/-bate over het resultaat in de winst- en verliesrekening bestaat uit de volgende componenten: (in duizenden euro's)
2012
2011
Acute belastingen boekjaar Aanpassingen acute belastingen vorige boekjaren Mutatie latente belastingen Overige mutaties
506 51-
1.016-
Totaal belastinglast/-bate
455
1.016-
Acute belastingen boekjaar De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum. De post "Acute belastingen boekjaar" is als volgt bepaald: (in duizenden euro's)
2012
Commercieel resultaat voor belastingen volgens de jaarrekening
6.215
Permanente verschillen: Vogelaarsheffing Bijdrageheffingen CFV Fiscaal hogere lasten onderhoud Boeten Gemengde kosten Overig
65 1.65310 1491.727-
Tijdelijke verschillen Afschrijvingen Bijzondere waardeveranderingen Overige tijdelijke verschillen Fiscale verliescompensatie
3.414 2.0241.36623
Dotatie herinvesteringsreserve (HIR) Energie-investeringsaftrek Investeringsaftrek
2.43015-
Fiscaal resultaat Af: dotatie herbestedingsreserve (HBR)
2.064 -
Belastbaar bedrag
2.064
Acute belastingen boekjaar (20% over € 200.000 / 25% over het meerdere)
124
506
Mutatie latente belastingen De mutatie latente belastingen in de winst- en verliesrekening is als volgt te specificeren: (in duizenden euro's)
Winst- en verl. rekening 2012
2011
Mutaties in voorziening latente belastingverplichtingen: Leningen o/g Projecten in ontwikkeling Geactiveerd onderhoud
-
1.174-
Totaal
-
1.174-
Mutaties in latente belastingvorderingen: Beschikbare voorwaartse verliescompensatie Vastgoed in exploitatie (blijvend verhuren) Woningen in exploitatie met sloop < 5 jaar met herbouw Projecten in ontwikkeling Woningen verkocht onder voorwaarden Leningen o/g Aanpassing waardering voorwaartse verliescompensatie Toekomstige verrekeningsmogelijkheden
-
135 23 -
7423 -
Totaal
51-
125
158
Ondertekening van de jaarrekening Bestuur De jaarrekening van Wonen Noordwest Friesland is vastgesteld door het bestuur op 7 juni 2013.
Rein Hagenaars Bestuurder
Raad van commissarissen De jaarrekening is goedgekeurd door de raad van commissarissen op 12 juni 2013.
P.T. Gaanderse Voorzitter
P. Ramautarsing Lid
H. de Vries Lid
A.N. Duinstra Lid
S. Reinsma Lid
126
Overige gegevens Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat In de statuten van Wonen Noordwest Friesland zijn geen bepalingen opgenomen aangaande de resultaatbestemming.
Bestemming van het resultaat 2012 Het resultaat wordt met goedkeuring door de Raad van Commissarissen aan de overige reserves toegevoegd. De resultaatbestemming is nog niet in de jaarrekening verwerkt.
Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben geen belangrijke mutaties in het eigen vermogen na het einde van het boekjaar plaatsgevonden. Er zijn geen fusies en overnames gerealiseerd na balansdatum. Er hebben zich geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum, die nadere informatie geven over de toestand op balansdatum, voorgedaan.
127
