Jaarverslag 2013 Wonen Noordwest Friesland
Inhoud
ALGEMENE GEGEVENS ............................................................................................................................ 5 VOORWOORD .......................................................................................................................................... 6 VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN .................................................................................... 7 Governance ........................................................................................................................................ 8 Inhoud van het toezicht ................................................................................................................... 9 Verantwoording ............................................................................................................................... 11 Samenstelling raad ......................................................................................................................... 12 Integriteit.......................................................................................................................................... 14 Commissies ...................................................................................................................................... 14 VERSLAG VAN DE BESTUURDER ............................................................................................................ 16 Beleid en strategie .......................................................................................................................... 16 Missie en visie .............................................................................................................................. 16 Identiteit ....................................................................................................................................... 16 Ondernemingsplan K-Trije. ........................................................................................................ 16 Jaarplan 2013 en voortgang realisatie strategische keuzen en doelen. ............................. 16 Inzicht in de posities van waaruit keuzes gemaakt worden. ................................................ 19 Wijze waarop de strategie actueel gehouden wordt ............................................................. 20 Risicobeheersing.......................................................................................................................... 22 Beleid overleg stakeholders ....................................................................................................... 23 Wie beschouwen wij als onze stakeholders? En wat is hun rol? ......................................... 23 Prestatieafspraken en samenwerkingsverbanden ...................................................................... 24 Personeel & Organisatie ................................................................................................................. 26 Inrichting organisatie...................................................................................................................... 26 Formatie ........................................................................................................................................ 26 ICT in de bedrijfsvoering ........................................................................................................... 29 Ondernemingsraad...................................................................................................................... 30 Personeelsvereniging “Convivium” ........................................................................................... 31 De belangrijkste bestuursbesluiten 2013: ................................................................................... 31 Verklaring van de bestuurder ........................................................................................................ 32 VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG .............................................................................................................. 33 DE KWALITEIT VAN HET WONINGBEZIT ................................................................................................ 33 Inleiding ........................................................................................................................................ 33 Gerealiseerde projecten ............................................................................................................. 33 2
Projecten in uitvoering ............................................................................................................... 35 Projecten in ontwikkeling ........................................................................................................... 36 ONDERHOUD ......................................................................................................................................... 39 Algemeen...................................................................................................................................... 39 Dagelijks onderhoud ....................................................................................................................... 39 Planmatig onderhoud ..................................................................................................................... 39 Woningverbetering.......................................................................................................................... 39 Serviceonderhoud ....................................................................................................................... 39 Ontwikkelingen in 2013 .............................................................................................................. 40 ENERGIEBESPARING ...................................................................................................................... 40 Resultaat 2013............................................................................................................................. 40 SERVICEBEDRIJF ..................................................................................................................................... 41 LEEFBAARHEID & MAATSCHAPPELIJK INVESTEREN .............................................................................. 42 Investeren in leefbaarheid ............................................................................................................. 42 Prestaties & toekenningen in het afgelopen jaar ....................................................................... 42 WONEN EN ZORG .................................................................................................................................. 45 Beleid ................................................................................................................................................ 45 Bouwplannen en recente ontwikkelingen .................................................................................... 45 WONINGMARKT; HUREN, KOPEN OF KIEZEN........................................................................................ 45 Woonruimteverdeling ................................................................................................................. 46 Doelgroepenbeleid ...................................................................................................................... 47 Toewijzing boven de € 34.229 .................................................................................................. 48 Vergunninghouders ..................................................................................................................... 48 Arbeidsmigranten ........................................................................................................................ 48 Starters ......................................................................................................................................... 48 Verkoop ........................................................................................................................................ 49 Koopgarant verkoop ................................................................................................................... 49 Huurbeleid en huurverhoging.................................................................................................... 49 Leegstand en mutatie ................................................................................................................. 49 Huurincasso en schuldhulpverlening ........................................................................................ 50 HET BETREKKEN VAN BEWONERS BIJ BEHEER EN BELEID..................................................................... 50 Algemeen...................................................................................................................................... 50 Klanttevredenheid ....................................................................................................................... 50
3
Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland ................................................................... 51 Verenigingen van Dorpsbelangen ............................................................................................. 51 Klachtencommissie ...................................................................................................................... 52 Communicatie .................................................................................................................................. 53 Communicatie met woningzoekenden ......................................................................................... 54 Communicatie woningaanbod ................................................................................................... 54 Campages ..................................................................................................................................... 54 FINANCIEEL BELEID ................................................................................................................................ 55 Algemeen...................................................................................................................................... 55 Financiële sturing ........................................................................................................................ 55 Meerjarenbegroting .................................................................................................................... 56 Cijfers 2013 .................................................................................................................................. 59 Solvabiliteit, kasstroombeoordeling en beoordelingen door externen ................................ 60 Risico analyse en treasury ......................................................................................................... 60 Waardebegrippen ........................................................................................................................ 62 Liquiditeit ...................................................................................................................................... 63 Beleggingen ................................................................................................................................. 63
4
ALGEMENE GEGEVENS
Naam van de toegelaten instelling
:
Wonen Noordwest Friesland
Gemeente van vestiging
:
Het Bildt
Werkzaam in de gemeenten
:
Het Bildt, Ferwerderadiel, Menameradiel, Franekeradeel en Leeuwarderadeel
Adres
:
De Wissel 17 9076 PT St. Annaparochie
Postadres
:
Postbus 26 9076 ZN St. Annaparochie
Telefoon
:
(0518) 40 98 00
Telefax
:
(0518) 40 98 09
E-mailadres
:
[email protected]
Website
:
www.wonennoordwestfriesland.nl
Datum van oprichting
:
1 mei 1903
Datum en nummer van de inschrijving in het handelsregister, gehouden door de KvK van Friesland te Leeuwarden
:
20 november 1961, nr. 01032035
Laatste statutenwijziging
:
5 maart 2009
5
VOORWOORD Terugkijkend op het jaar 2013 constateer ik dat Wonen Noordwest Friesland een prima jaar achter de rug heeft. En dat lijkt bijzonder in een tijd waarin de corporaties het zwaar hebben te verduren. Het “terug in het hok beleid” van het kabinet Rutte 2 is doortrokken van het afrekenen met de sector, van doorslaande regelzucht en de illusie dat er een risicoloze volkshuisvestingssector kan bestaan. Het vertrouwen van burgers in de politiek is wellicht net zo slecht als het vertrouwen van politiek Den Haag in de corporatiesector. Nuanceren is als werkwoord vrijwel verdwenen. Wonen Noordwest Friesland voert al jaren een beleid dat anticipeert op de ontwikkelingen die komen gaan. Zo hebben wij jaren geleden al besloten om de kernvoorraad stevig af te bouwen, om onze bedrijfskosten in toom te houden en om ons vooral met de kerntaken bezig te houden. Onze medewerkers zijn doordrongen van het feit dat een sobere en doelmatige bedrijfsvoering van groot belang is om het investeringsvermogen voor onze doelgroep zo veel mogelijk overeind te houden. Het is onderdeel van onze bedrijfscultuur geworden. En daar gaat het om. In 2014 zal de parlementaire enquête over woningbouwcorporaties ongetwijfeld weer een hoop negatieve publiciteit over woningcorporaties met zich meebrengen. Ik hoop, misschien tegen beter weten in, dat daarbij ook in de Tweede Kamer een beetje aan zelfkritiek wordt gedaan, dat er een beetje nuance in de discussies komt. Dat het niet allemaal zo zwart wit is. Volkshuisvestingsbeleid gaat niet over het dichten van de staatsschuld, maar over beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van de sociale woningbouw. Als de sociale volkshuisvestingscitroen straks helemaal is uitgeperst zal blijken dat de korte termijnpolitiek van het uitroken van woningcorporaties slecht uitpakt. Wonen Noordwest Friesland bestond op 1 mei 2013 110 jaar. Daarmee zijn wij de woningcorporatie met de oudste toelating van Nederland. Wel oud, maar nog springlevend en geheel bij de tijd. We staan er, door het tijdig nemen van maatregelen goed voor, zowel qua financiële positie, als qua organisatie en qua maatschappelijke verankering. Wij zijn goed “in control”. Maar we leunen niet achterover. De komende jaren zal de betaalbaarheid van de sociale volkshuisvesting een belangrijk issue worden. Wij hopen dat de politiek de medeverantwoordelijkheid daarvoor tijdig inziet. De corporatiesector zelf zal haast moeten maken met de verlaging van de bedrijfskosten, met de verbetering van de kwaliteit van het toezicht. Er moet een einde komen aan “het pas toe of leg uit”. Door scherpe en realistische normen, transparantie en een mentaliteit die getuigt van luisteren naar klanten en stakeholders en ze serieus nemen kan het vertrouwen van de maatschappij in woningcorporaties daar waar het verdwenen is herwonnen worden. Aan de slag! Rest mij alle medewerkers en de Raad van Commissarissen dank te zeggen voor de gepleegde inzet in het afgelopen jaar. Rein Hagenaars, bestuurder
6
VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN Inleiding De woningcorporaties in Nederland zijn door zware ingrepen van de regering aanzienlijk beperkt in hun mogelijkheden. Voor Wonen Noordwest Friesland heeft het nieuwe beleid tot gevolg dat er aanmerkelijk minder geld is te besteden. De sociale woningbouw zal daardoor klappen krijgen: minder nieuwbouw, minder of later verbetering van de bestaande woningen, minder uitdagende projecten, minder mogelijkheden voor leefbaarheid in de dorpen. Huurders zullen bovendien hogere huren moeten betalen, omdat Wonen NWF miljoenen euro’s moet afdragen aan ‘Den Haag’. Jaarlijks dienen de woningcorporaties 1,75 miljard euro aan het Rijk af te dragen; hierdoor blijft er betreurenswaardig weinig ruimte over voor een evenwichtig beleid. De inkomensafhankelijke huurverhogingen worden in vergelijking met eerdere voornemens van het kabinet, iets aangepast. De maximale huurhoogte wordt niet gekoppeld aan 4,5% van de WOZ-waarde. Vooralsnog blijft het woningwaarderingsstelsel van kracht. De invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging en de inkomenstoets bij aspirant-huurders geven een enorme administratieve rompslomp; er moeten onder meer gegevens worden opgevraagd bij de Belastingdienst. Met stevig ingrijpen kan Wonen NWF financieel gezond blijven, al is het duidelijk dat projecten worden uitgesteld of niet uitgevoerd en onderhoud op een lager pitje zal moeten worden gezet. Onderdeel van de noodzakelijke aanpassingen is ook dat in de kosten van de eigen organisatie zal worden gesneden en het aantal personeelsleden zal verminderen. Wonen Noordwest Friesland zorgt voor goede, betaalbare en energiezuinige woningen, passend voor de doelgroepen van haar beleid. Dat staat in de visie van de corporatie, die in 2013 haar 110-jarig bestaan vierde. Door het stevige ingrijpen van de overheid is het de vraag hoe lang de regio daar nog volop van zal kunnen profiteren. De regionale woningmarkt kruipt heel voorzichtig uit een diep dal, maar echt herstel tekent zich (nog) niet af. Wonen NWF zit desondanks niet bij de pakken neer. Binnen de duidelijk slechtere omstandigheden probeert het met aangepast beleid de sociale woningbouw zo goed als mogelijk overeind te houden. De Raad van Commissarissen waardeert het zeer dat bestuurder Rein Hagenaars en zijn medewerkers deze moeilijke taken met nieuw elan op zich hebben genomen. De Raad is nauw betrokken bij de formulering en uitwerking van dit beleid dat gericht blijft op het belang van de huurders. Onder deze moeilijke omstandigheden is het van wezenlijke betekenis dat de organisatie goede contacten onderhoudt met alle belanghebbenden in het gebied, zoals gemeentebesturen, zorgorganisaties, besturen van verenigingen van Dorpsbelang, huurdersorganisatie, enz. Wonen NWF steekt veel energie in deze verbintenissen. Aan de stakeholders De Raad van Commissarissen biedt u hierbij de jaarrekening over 2013 aan die door de bestuurder is vastgesteld. Deze omvat de winst- en verliesrekening, de balans, de daarbij behorende toelichting, alsmede het (volkshuisvestings)verslag over het afgelopen boekjaar. Deze jaarrekening is door de accountants van EY (voorheen Ernst & Young) gecontroleerd en goedgekeurd, zoals blijkt uit de controleverklaring van de onafhankelijke accountant die u in dit verslag op pagina 109. aantreft. De accountant heeft geconstateerd dat de zaken goed op orde zijn en de organisatie daarmee gecomplimenteerd. Wij verlenen hierbij, conform artikel 25 lid 4 van de statuten, onze goedkeuring aan de door de bestuurder vastgestelde jaarrekening 2013.
7
We hebben gepoogd het jaarverslag wat compacter en daardoor leesbaarder te maken. Een groot aantal documenten dat betrekking heeft op de gang van zaken in de organisatie is voor iedereen beschikbaar op de website www.wonennoordwestfriesland.nl Governance De RvC hecht grote waarde aan een transparant ondernemingsbestuur waarin de belangen van alle belanghebbenden op geëigende wijze worden meegewogen. De RvC en bestuurder passen als belangrijk beleidskader voor integriteit de Governance Code Woningcorporaties toe in hun werkwijze. Werkwijze De Raad van Commissarissen (RvC) heeft tot taak toezicht uit te oefenen op o.m.: het beleid van de bestuurder de werking en integriteit van de interne systemen en procedures de eigen beleidskaders voor naleving integriteit controle- en risicobeheersing ingesteld door de bestuurder de algemene gang van zaken binnen Wonen Noordwest Friesland Ook staat de RvC de bestuurder ter zijde met advies. De RvC probeert een goed evenwicht te bewaren bij de gevraagde intensivering van het houden van toezicht en het uitvoeren van controlerende taken. De raad wil dat graag open en duidelijk doen. We trekken in harmonie met elkaar en de bestuurder op; maar wel op nuttige afstand en doorlopend kritische betrokkenheid tonend. We gaan bewust om met de verantwoordelijkheden die de Raad namens de samenleving zijn toevertrouwd. De Raad besteedt bijzondere aandacht aan de jaarlijkse bespreking met de Ondernemingsraad, die wij wederom als open en positief hebben ervaren. De externe druk op het intern toezicht neemt bijna jaarlijks toe, mede door het feit dat er bij bepaalde woningcorporaties sprake is van wanbeleid. Het ministerie wenst meer aandacht voor de kwaliteit van het intern toezicht. De RvC van Wonen NWF staat daar positief tegenover. In de RvC heerst een open cultuur, waarin ieder lid zich veilig voelt en zich kwetsbaar durft op te stellen. Hierdoor kunnen kritische vragen gesteld worden, eventuele verschillen van meningen op tafel komen en grondig worden besproken. Dit leidt tot een betere besluitvorming. De Raad doet elk jaar, al dan niet onder leiding van een deskundige buitenstaander, aan zelfreflectie om toch vooral alert te blijven en doeltreffend te blijven werken. De RvC is zodanig samengesteld dat de noodzakelijke kennis en deskundigheid aanwezig is. Leden van de Raad volgen regelmatig gerichte cursussen en workshops om bij te blijven. De Raad is samengesteld uit personen die individueel en als team toegevoegde waarde hebben. Daarbij is ook gekeken naar een noodzakelijke diversiteit aan achtergronden. Ook wordt gelet op zaken als onafhankelijkheid, doortastendheid en vasthoudendheid. De beschikbaarheid en betrokkenheid van de raadsleden is groot; elk lid is bij nagenoeg alle activiteiten van de raad aanwezig. Dit verslag is conform de Governance Code opgesteld omdat RvC en bestuurder onverminderd van mening zijn dat de wenselijkheid van transparantie in bestuur en toezicht en het afleggen van verantwoording daarover aan de stakeholders, nodig is. De Governance Code is ook opgenomen op de website van Wonen Noordwest Friesland (www.wonennoordwestfriesland.nl). Punten van afwijking De voornaamste punten waar Wonen Noordwest Friesland afwijkt van de Governance Code en waar ze zich bij naleving voor problemen ziet gesteld, zijn:
8
De aanbeveling om een selectie- en renumeratiecommissie aan te stellen. Gelet op de omvang van de RvC en de corporatie is besloten de gehele Raad verantwoordelijk te laten zijn en collectief besluiten te blijven nemen over beloning en benoeming. Benoeming van de bestuurder voor een (her)benoemingsperiode van maximaal vier jaar. De huidige bestuurder is benoemd vóór invoering van de Code en Wonen Noordwest Friesland is dan ook gebonden aan een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. Wonen Noordwest Friesland is wel voornemens de best practice bepaling van een mandaat voor maximum vier jaar voor een nieuw te benoemen bestuurder op te volgen.
Inhoud van het toezicht Goedkeuring In diverse regelingen is vastgelegd welke bevoegdheden de bestuurder van Wonen Noordwest Friesland heeft, welke besluiten de bestuurder zonder goedkeuring vooraf mag nemen en welke besluiten vooraf goedkeuring van de RvC behoeven. Zoals gebruikelijk binnen Wonen Noordwest Friesland heeft de bestuurder het volgende aan de RvC gepresenteerd: (a) de operationele en financiële doelstellingen van Wonen Noordwest Friesland zoals opgenomen in de meerjarenbegroting en het activiteitenplan, (b) de strategie gericht op verwezenlijking van deze doelstellingen en (c) de te gebruiken prestatie-indicatoren voor het meten van de geleverde prestaties. De operationele en financiële doelstellingen van Wonen Noordwest Friesland worden telkens neergelegd in de financiële meerjarenbegroting. De bestuurder bepaalt het kader en de voornaamste doelstellingen van de begroting. De begroting wordt vervolgens ter goedkeuring voorgelegd aan de RvC, die de begroting 2014 na advies door de auditcommissie tijdens de vergadering van 17 december 2013 heeft goedgekeurd. De doelstellingen van Wonen NWF zijn erop gericht om maximaal maatschappelijk rendement te behalen onder de randvoorwaarde van financiële continuïteit. Interne risicobeheersing De RvC, ondersteund door de eigen auditcommissie, heeft kennisgenomen van de verklaring inzake risicobeheersing- en controlesystemen van de bestuurder, opgenomen in dit jaarverslag op pagina 22. De Raad heeft gedurende het verslagjaar regelmatig met de bestuurder gesproken over de kwaliteit van risicobeheersing, de genoemde aandachtspunten in de financiële verslaglegging en beheersing van andere risico’s, waaronder die van fraude. Afgesproken is dat de bestuurder de Raad twee keer per jaar stelselmatig over de meest risicovolle onderwerpen zal informeren en bij bijzondere risico’s op ieder gewenst moment. Financiële continuïteit Jaarlijks wordt in overleg tussen de RvC en bestuurder beoordeeld in hoeverre het voorgenomen beleid dient te worden bijgesteld om te voldoen aan in samenhang met de bestuurder benoemde kengetallen. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft wederom positief geoordeeld over het weerstandsvermogen. Inmiddels zijn door de economische crisis in korte tijd ingrijpende veranderingen ontstaan, zoals hierboven is aangegeven, waardoor een flinke bres is geslagen in de financiële mogelijkheden, zowel op korte als op langere termijn. Deze ontwikkelingen vergen een alert beleid en een verscherpt toezicht. Prettige meevaller is dat Wonen NWF tégen de landelijke trend in niet voor één, maar voor drie jaar faciliteringsvolume heeft gekregen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), dat kennelijk vertrouwen heeft in het beleid van Wonen NWF.
9
Volkshuisvestelijke opgaven De aandacht voor woningverbetering is conform het aangepaste Strategisch Voorraad Beleidsplan (SVB). De grote aandacht voor energiebesparende maatregelen vloeit grotendeels voort uit het ‘Aanbod aan de Samenleving’ van Aedes (2007) en vormt een verdere uitwerking van het SVB, het Energiebeleidsplan (2007) en is opgenomen in het ondernemingsplan K-trije (2009). Het lagere vertrouwen in de koopmarkt houdt in dat er weer meer belangstelling is voor het huren van een woning. Wonen NWF heeft verder te maken met het feit dat de bestaande woningvoorraad (80% eengezinswoning; 20% 1- en 2-persoonshuishoudens) niet aansluit bij de nieuwe vraag. Er zijn minder gezinswoningen nodig en veel meer woningen voor senioren en 1- en 2-persoonshuishoudens. Daar wordt met de uitvoering van het SVB en nieuwbouwplannen op ingespeeld. Overigens is dit type woningen in de toekomst minder geschikt voor de verkoop; bij de plannen wordt daarmee wel rekening gehouden. De raad heeft zich ook gebogen over de minimale voorraad woningen die Wonen NWF voor de doelgroep nodig heeft. Deze kernvoorraad is berekend op 3.370 woningen (eind 2013 bestond de woningvoorraad van Wonen NWF uit 3952 woningen). De RvC is tevreden over de resultaten van het volkshuisvestelijk overleg met de gemeenten Het Bildt, Menameradiel, Franekeradeel en Ferwerderadiel . Er is sprake van goed en constructief overleg waarbij de realisatie van de volkshuisvestelijke plannen steeds voorop staan. Op één onderdeel vergt dit overleg met de gemeente Het Bildt ook in 2013 bijzondere aandacht. Door voortslepende beroepsprocedures is de bouw van zorgcomplex Van Harenshuus in Sint Annaparochie ernstig achter geraakt op de planning. De beroepsprocedures die zich al jaren voortslepen konden echter worden beëindigd. Zonder tussenkomst van de rechter hebben de betrokken partijen uiteindelijk een oplossing kunnen vinden. De gevreesde geluidsoverlast kan worden voorkomen door de bouw van een dockingstation voor de aanpalende supermarkt. Gemeente, Zorggroep Noorderbreedte en Wonen NWF dragen gezamenlijk de kosten voor dit verlaadstation. Naar de mening van de RvC is door de beroepsprocedures veel maatschappelijk kapitaal verloren gegaan. Toezichtskader De accountant heeft na de controles in 2013 wederom vast gesteld dat de kwaliteit van de beheersing van de interne (financiële) processen prima op orde is. Een compliment voor de organisatie, waarbij de RvC zich graag aansluit. De doelstellingen van Wonen Noordwest Friesland zijn erop gericht om maximaal maatschappelijk rendement te behalen onder de randvoorwaarde van financiële continuïteit. Het ondernemingsplan, het strategisch voorraadbeleidsplan en de daaraan gekoppelde financiële meerjarenbegroting vormen daarin het kader voor de koers. De bestuurder legt aan de RvC periodiek notities ter beoordeling voor. Hiermee kunnen de operationele en financiële doelstellingen, de strategie gericht op verwezenlijking van deze doelstellingen en de te gebruiken prestatie indicatoren voor het meten van de geleverde prestaties worden getoetst. Het toezichtskader wordt gevormd door: meerjaren)begroting treasuryjaarplan het ondernemingsplan en het strategisch voorraadbeleidsplan het jaarlijks activiteitenplan de interne risicobeheersing- en controlesystemen
10
het kwaliteitsbeleid de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording het financiële verslagleggingsproces de naleving van wet- en regelgeving de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen (semi)publieke sector (WNT) Governance Code voor woningcorporaties aanbevelingen van de externe accountant adviezen van Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland visitatierapport, imago onderzoek, KWH oordeel externen. Zie oordeel CFV, WSW en oordeel van de minister. gesprekken met stakeholders en met OR Periodiek worden kwartaalrapportages op hoofdlijn besproken. Er is tussentijds overleg in de auditcommissie over de financiële doelstellingen en er vindt jaarlijks een functioneringsgesprek en een beoordelingsgesprek plaats met de bestuurder. Uit een benchmarkonderzoek (Corporatie in Perpectief, CIP) met daarin de gegevens van de Friese corporaties blijkt dat Wonen NWF daarin goed scoort. Wonen NWF doet het beter dan gemiddeld en op een aantal punten zelfs heel goed. Een uitzondering daarop heeft de speciale aandacht gekregen van de Raad, namelijk de huurderving als gevolg van sloop. Deze ligt duidelijk hoger dan het Friese gemiddelde. De organisatie gaat na hoe die derving kan worden verminderd. Klachtencommissie In 2013 zijn 4 klachten bij de klachtencommissie binnen gekomen. Zie pagina 52. Interne informatievoorziening De periodieke verslaggeving vindt in een cyclus van drie maanden plaats en is gebaseerd op het bewaken van de financiële en volkshuisvestelijke koers van Wonen Noordwest Friesland. Jaarlijks wordt opnieuw gesproken over een herijking van kengetallen en gesignaleerde trends en ontwikkelingen. Doel hiervan is om deze meer in lijn te brengen met de strategische keuzes van Wonen NWF. Twee maal per jaar wordt de financiële meerjarenbegroting herijkt. Aan de hand daarvan kan tijdig gestuurd worden op de gewenste lange termijn effecten. Deze werkwijze voldoet goed, zo heeft de Raad vastgesteld. Verantwoording Activiteiten van de RvC In totaal heeft de RvC in 2013 zesmaal volgens een vooraf vastgesteld schema vergaderd. De agenda van de RvC bevat een aantal vaste punten (personeel & organisatie, beleidszaken, projecten) en een aantal extra punten (kwartaal rapportages, accountantsverslag, jaarverslag, meerjarenramingen). Verder zijn in een aantal vergaderingen extra thema’s toegevoegd die de sector betreffen. Ook in 2013 heeft de bestuurder een aantal zogenoemde klankbordonderwerpen behandeld, waarvoor de raad extra tijd in zijn vergadering heeft ingeruimd om op een meer informele manier belangwekkende onderwerpen aan de orde te kunnen stellen. Dit betrof onder meer: regeringsbeleid, huurbeleid, Woning Waardering Systeem (WWS) en de verwachte wijzigingen hierop inzake de WOZ-waarde, inkomensafhankelijke huurverhoging en huursombenadering. De RvC heeft tijdens een aantal extra bijeenkomsten excursies gemaakt langs projecten van Wonen NWF en een bezoek gebracht aan een aantal bijzondere (bouw)projecten in Friesland, onder meer van woningcorporatie De Wieren in Sneek.
11
Een aantal (materiële) besluiten van de bestuurder, zoals vastgelegd in de Statuten en in het reglement van de RvC, zijn tevens onderworpen aan de voorafgaande goedkeuring van de RvC. De belangrijkste besluiten van de RvC in 2013 waren goedkeuring van: notitie aanpassing kernvoorraad volgens SVB managementletter 2013 treasuryjaarplan 2013 vaststelling percentage huurverhoging aanpassing van huren tot 70% van de maximaal redelijke huur (was 65%) accountantsrapport jaarverslag 2012 maatregelen naar aanleiding van nieuw beleid kabinet-Rutte II jaarbegroting 2014 meerjarenbegroting 2014-2023 beleid risicomanagement notitie ICT overstap naar een nieuw primair systeem notitie herhuisvesting en beperking leegstand bij herstructurering naleving WNT De RvC komt voorafgaand aan elke vergadering bijeen ter bespreking van de onderwerpen op de vergaderagenda. Deze werkwijze wordt inmiddels enkele jaren toegepast en voldoet bijzonder goed. De Raad kwam eenmaal zonder de bestuurder bijeen om het eigen functioneren te bespreken en daarnaast haar relatie met de bestuurder te evalueren. De RvC stelde vast dat de onderlinge samenwerking met de bestuurder van een goed niveau is. Zijn functioneren is gekwalificeerd als zeer goed. Bijzondere aandacht heeft de RvC willen besteden aan de contacten met de stakeholders; de organisaties waarmee Wonen NWF een bijzondere relatie heeft. Dat zijn onder meer: gemeentebesturen, college’s van B&W; besturen van verenigingen van Dorpsbelangen, Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland; organisaties op gebied van zorg en sociaalmaatschappelijke activiteiten, enzovoorts. Dit waren gelegenheden die de leden van de raad kans gaven tot directe contacten. Het jaarlijkse overleg met Huurdersvereniging de Bewonersraad Friesland heeft plaatsgevonden op 17 december 2013. Het verslag daarvan is te vinden op de website www.wonennoordwestfriesland.nl Samenstelling raad De RvC bestaat uit vijf leden die primair voor een periode van vier jaar worden benoemd en die, op basis van nieuwe afspraken in de Governance-code, voor nog één volgende zittingstermijn van vier jaar kunnen worden herbenoemd. De selectie van de leden van de RvC is gebaseerd op de in het reglement van de RvC omschreven profielschets. In dit reglement zijn regels opgenomen over hoe te handelen in geval van belangenverstrengeling. Ook in dit opzicht zorgt de RvC bewust voor openheid en duidelijkheid. Geen enkel lid van de RvC ontvangt een bezoldiging die gekoppeld is aan de financiële prestaties van Wonen Noordwest Friesland. De RvC heeft vastgesteld dat er in 2013 geen sprake is geweest van onverenigbaarheid van nevenfuncties van de individuele leden van de raad. Mevrouw A.N. Duinstra is, na een interne procedure, herbenoemd voor een periode van vier jaar.
12
Samenstelling RvC per 31 december 2013 Lid Raad van Commissarissen
M /V
Geboortedatum
Benoemd in
Herbenoemd in 112011
Zittingsperiode tot
P.T. Gaanderse Voorzitter
M
22/05/46
03-2008
P. Ramautarsing Vice-voorzitter
M
26/04/65
H. de Vries
M
A.N. Duinstra
S. Reinsma
Commissie lidmaatschap
11-2005
112006
11-2014
Audit
17/09/46
03-2008
112011
11-2015
Audit
V
27/04/65
11-2009
112013
11-2017
v
25/03/52
11-2012
11-2015
11-2016
Hoofdfunctie en nevenfunctie
Zelfstandig media-adviseur Voorzitter RvC Dokterszorg Friesland; voorzitter AvA Ondernemende Huisartsen Friesland; voorzitter RvT Laboratorium voor Pathologie in Friesland Eigenaar / directeur intermezzo holding BV. Strategische beleids- en bedrijfsvoeringsadvisering Gepensioneerd directeur Woningstichting Weststellingwerf; lid (penningmeester) stichtingsbestuur sc. Heerenveen; voorzitter Aktie ’67 sc Heerenveen Projectleider afd Kennis en Economie bij de provincie Fryslân Directeur divisie Jeugd Verslavingszorg Noord Nederland Bestuurslid Centrum voor Film in Friesland Lid RvT Zuidoost Zorg te Drachten
Reglement De RvC heeft gebruik gemaakt van een reglement als basis voor het eigen functioneren en de relatie met de bestuurder. Het reglement staat op de website van Wonen Noordwest Friesland (www.wonennoordwestfriesland.nl) Bezoldiging 2013 In 2013 bedroeg de totale bezoldiging van de gezamenlijke RvC-leden € 41.458,- voor de individuele bezoldiging wordt verwezen naar pagina 28 van dit verslag. De honorering van de RvC-leden past binnen de, landelijk afgesproken, honoreringscode commissarissen. De RvC is verantwoordelijk voor de bezoldiging van de bestuurder. Per 1 januari 2014 is deze functie onderhevig aan de WNT (Wet Normering Topinkomens). Ook de honorering van de RvC wordt van deze regeling afgeleid. Eind 2013 is duidelijk geworden welke gevolgen deze wet heeft voor topfunctionarissen, RvC en bestuurder. De RvC handelt t.a.v. bezoldigingen binnen deze wet.
13
Integriteit Integriteitscode Wonen Noordwest Friesland heeft een omschrijving van de profielschets voor leden van de RvC, een integriteitscode en een klokkenluidersregeling, die elk wordt vermeld op de website van Wonen NWF, (www.wonennoordwestfriesland.nl). Leningen of garanties Wonen Noordwest Friesland heeft als beleid geen leningen of garanties te verlenen aan leden van de RvC, de bestuurder en het personeel. Onafhankelijkheid van de RvC Van alle leden van de RvC is, conform artikel III.2.2 van de Governancecode, vastgesteld dat ze onafhankelijk van de Stichting zijn. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van Wonen Noordwest Friesland, onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van Wonen Noordwest Friesland. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die welke voortvloeien uit zijn/haar lidmaatschap van de RvC of onderhoudt banden met Wonen Noordwest Friesland, hetzij direct, hetzij indirect, buiten zijn/haar commissariaat. Het reglement van de RvC bevat bepalingen inzake mogelijke tegenstrijdige belangen. Er hebben in 2013 geen transacties plaatsgevonden waarbij tegenstrijdige belangen van leden van bestuur of leden van de raad van commissarissen speelden die van materiële betekenis waren voor Wonen Noordwest Friesland en/of voor de leden van het bestuur cq raad. Commissies Audit Commissie De Audit Commissie bestaat uit de heren P. Ramautarsing en H. de Vries. De taakopdracht van de Audit Commissie is onder andere erop toe te zien dat Wonen Noordwest Friesland passende procedures en controlesystemen onderhoudt ter beheersing van de financiële en operationele risico’s waaraan Wonen Noordwest Friesland is blootgesteld, en ter controle van de betrouwbaarheid van de financiële rapportage. De Audit Commissie is in 2013 driemaal bijeen gekomen. Hierbij zijn o.m. de volgende zaken aan de orde geweest: - jaarstukken 2012, - managementletter 2013, - accountantsverslag 2012, - treasuryjaarplan, - begroting 2014, - meerjarenplan (MJP) 2014-2023 - notitie financiële sturing - notitie tax-planning - aangepast treasurystatuut - aantrekking lening 2015 Tijdens de vergaderingen van de Audit Commissie is er voldoende tijd en ruimte om in te gaan op de financiële en operationele risico’s met de bijbehorende procedures en controlesystemen. De besprekingen gelden als voorbereiding op de behandeling van de onderwerpen in de reguliere vergaderingen van de RvC. Het reglement van de auditcommissie is opgenomen op de website van Wonen Noordwest Friesland (www.wonennoordwestfriesland.nl).
14
Bezoldigingsbeleid bestuurder De bezoldiging van de bestuurder bestond in 2013 uit de volgende bestanddelen: Een vast basissalaris; Emolumenten zoals vergoeding inzake ziektekostenverzekering, onkostenvergoeding en een bedrijfsauto; Betaling werkgeversdeel pensioenpremies; Voor de komende jaren worden, behoudens trendmatige aanpassingen, geen wezenlijke wijzigingen in het bezoldigingsbeleid bestuurder verwacht. De bezoldiging van de bestuurder, bedroeg in 2013, inclusief pensioenkosten, € 141.711,-. Dit bedrag valt binnen de grenzen van de WNT. Tenslotte Wonen Noordwest Friesland heeft zich in 2013 geprofileerd als een maatschappelijke onderneming met oog voor de belangen van het brede spectrum van Wonen, Zorg en Welzijn. De Raad heeft waardering voor de bereikte resultaten en spreekt hiervoor zijn erkentelijkheid uit tegenover de bestuurder en alle medewerkers. De raad doet dit in de wetenschap dat door grillig overheidsbeleid het steeds moeilijker is om volledig aan de volkshuisvestelijke taak die de corporatie heeft te blijven voldoen. Sint Annaparochie, maart 2014 Namens de Raad van Commissarissen P.T. Gaanderse voorzitter
15
VERSLAG VAN DE BESTUURDER Beleid en strategie Missie en visie Met het formuleren van onze missie laat Wonen Noordwest Friesland zien waar we voor staan. De missie geeft aan wat we willen betekenen voor onze klanten en voor de regio Noordwest Friesland. Missie: Wonen Noordwest Friesland is een transparante en klantgerichte corporatie, die op actieve en innovatieve wijze invulling geeft aan haar volkshuisvestingstaken en zich inspant om de leefbaarheid van de dorpen in stand te houden en waar mogelijk te verbeteren. Vanuit deze missie, de basis van ons handelen, volgt de visie. De visie geeft aan wat wij willen dat er in de toekomst gaat gebeuren, wat wij willen bereiken in de wereld van morgen. Visie: Primair zorgt Wonen Noordwest Friesland voor goede, betaalbare en energiezuinige woningen, passend voor de doelgroepen van ons beleid (conform het BBSH). Wij willen de mensen keuzemogelijkheden bieden. Wij betrekken onze huurders en stakeholders bij ons beleid. Wij willen transparant zijn in ons doen en laten. Op professionele en innovatieve wijze willen wij deze primaire taken vervullen. Identiteit De mensen staan centraal. De huurders en Koopgarant-kopers moeten zich prettig voelen in hun woning, hun woonomgeving en hun regio. Zij willen keuzemogelijkheden hebben en zich verzekerd weten van tijdige en voldoende zorg. Wonen NWF heeft er daarom belang bij dat het sociale leven in de dorpen als positief wordt ervaren, dat de streek een positief imago heeft en dat er voldoende werkgelegenheid en recreatiemogelijkheden zijn. Daarom zal Wonen Noordwest Friesland zich op deze secundaire terreinen als katalysator en initiator inzetten en de daarvoor primair verantwoordelijke instanties en organisaties waar nodig stimuleren en ondersteunen bij initiatieven op dit vlak. Ondernemingsplan K-Trije. Het ondernemingsplan K-Trije is op 12 maart 2009 door de RvC vastgesteld. K-Trije heeft ook in 2013 de leidraad gevormd van ons beleid. De belangrijkste uitgangspunten van K-Trije worden gevormd door de 3 K’s: Het bieden van Kwaliteit, Keuzevrijheid en inspelen op de naderende Krimp. Jaarplan 2013 en voortgang realisatie strategische keuzen en doelen. Het ondernemingsplan K-Trije is vertaald naar activiteiten voor het jaar 2013, om invulling te geven aan de lange termijndoelstellingen van het ondernemingsplan. Deze activiteiten staan hieronder weergegeven met daarbij de voortgang van de realisatie. Er is onderscheid gemaakt in: A. Bedrijfsvoering / Intern beleid B. (ver)huurbeleid & voorraadbeleid C. Kwaliteitsbeleid (inclusief leefbaarheid en woonomgeving) D. Klantbeleid E. Financieel Beleid Voor de voortgang t.a.v. het maken van prestatieafspraken wordt verwezen naar pagina 24.
A. Bedrijfsvoering / Intern beleid 1. Het jaarverslag 2012 is op 25 maart 2013 door de bestuurder vastgesteld en is op 12 juni 2013 door de Raad van Commissarissen goedgekeurd.
16
2. De eind 2010 geformuleerde doelstelling “met gemiddelde bedrijfskosten bovengemiddeld presteren” hebben wij ook in 2013 ruimschoots gehaald. Dit is gemeten aan de hand van het verslag van de accountant uit 2013 en qua kosten door de benchmark Corporatie in Perspectief ( inmiddels CBC). 3. In 2013 zijn diverse trajecten gestart die tot verbetering van de bedrijfsvoering hebben geleid en nog tot verdere verbetering moeten gaan leiden. a) Het risicomanagementbeleid is in 2012 in de organisatie geïmplementeerd en vormde in 2013 een vast onderdeel van de besluitvorming. b) Het nieuwe Managemenent Informatie Systeem (MIS) is in 2012 binnen de organisatie vorm gegeven en in 2013 verder uitgewerkt en ingevuld. Vanwege de overgang naar een nieuw automatiseringssysteem in 2014 wordt bekeken hoe het MIS daarin geïntegreerd kan worden. c) In het kader van het intern controleplan zijn in 2013 diverse procedures onder de loep genomen en controles uitgevoerd. Het blijkt dat Wonen NWF haar bedrijfsvoering goed op orde heeft, maar dat er soms ook nog puntjes op de i gezet kunnen worden. d) In 2013 zijn diverse procedures geactualiseerd en vastgesteld. e) Op 12 november 2013 is het beleidsplan ontwikkeling P&O voor de komende 10 jaar vastgesteld door de RvC. Dit plan voorziet in een geleidelijke afname van de personeelsomvang in relatie met de afname van het woningbezit en bedrijfskosten.
B. (Ver)huurbeleid & voorraadbeleid 1. In het kader van de het huurbeleid heeft Wonen Noordwest Friesland in 2013 besloten de door het Rijk vastgestelde huuraanpassing percentages voor de huuraanpassing per 1 juli 2013 te volgen, maar wel met een aftopping tot 70% van maximaal redelijk. 2. Het bieden van Keus. In 2013 zijn er 100 woningen te koop aangeboden aan zittende huurders, bovenop de eerder reeds aangeboden woningen. In het kader van de noodzaak om de bedrijfskosten te beperken is ook het beleid ten aanzien van keuzevrijheid tegen het licht gehouden. Op een aantal punten zijn de regels aangescherpt. 3. Voorraadbeleid. Op grond van de verhuurdersheffing die het Rijk in de komende jaren de corporaties oplegt was Wonen Noordwest Friesland in 2013 genoodzaakt opnieuw keuzes te maken t.a.v. het Strategisch Voorraad Beleid, het Verkoopbeleid, het huurbeleid, de bedrijfskosten en de onderhoudsuitgaven. Op al deze onderdelen zijn mogelijke maatregelen geïnventariseerd. Op basis van integrale afwegingen heeft dat er toe geleid dat de meerjarenbegroting zich binnen de intern en extern gestelde normen blijft ontwikkelen. Het is zonneklaar dat de investeringen in de volkshuisvesting door de verhuurdersheffing veel minder zullen zijn dan wij wenselijk vinden. Toch heeft Wonen NWF ook in 2013 flink wat onderhouds- en sloopnieuwbouw projecten onder handen kunnen nemen. Zie pagina 33 e.v. 4. Wonen NWF is er van overtuigd dat de aandacht voor architectuur, goede stedenbouw en woonomgeving een direct belang is van ons als woningcorporatie. Ook hierin willen wij graag bovengemiddeld scoren tegen gemiddelde kosten. De lange termijn effecten van een bovengemiddeld goed/mooi woningcomplex in een goede woningomgeving zijn moeilijk in financiële modellen zichtbaar te maken, maar dragen naar onze overtuiging op de langere termijn absoluut bij aan duurzaamheid en imagoverbetering van de dorpen in ons werkgebied.
C. Kwaliteitsbeleid (Inclusief leefbaarheid en woonomgeving) 1. 20% gasbesparing in 10 jaar (2007-2017) realiseren in de bestaande woningvoorraad. Ultimo 2013 was de stand – 15,3%. We liggen daarmee ruim op koers. Zie pagina 40. Ondanks de verhuurdersheffing heeft Wonen Noordwest Friesland besloten de energiebesparingplannen niet te temporiseren of te verminderen. Wij spannen ons in om de doelstellingen die zijn vastgelegd in het energieakkoord te realiseren. De precieze mogelijkheden hiervoor en de haalbaarheid hiervan wordt nog nader onderzocht. Het energieakkoord is in 2013
17
2. 3.
4.
5.
ondertekend door een breed scala aan bedrijven en organisaties, waaronder Aedes (koepel van woningcorporaties). Zie www.energieakkoordser.nl Investeren in de kwaliteit van de bestaande voorraad en herstructurering. Wonen NWF blijft actief in leefbaarheid. De inzet van leefbaarheidcoördinatoren blijkt nog steeds van bijzondere waarde en wordt door steeds meer corporaties opgevolgd. Ook in 2013 zijn er weer veel activiteiten ondernomen op het gebied van leefbaarheid. Zie blz 43 e.v. Het sociaal cement in de dorpen wordt in toenemende mate erkend als een belangrijke succesfactor. Wonen NWF richt zich daar al jaren op. Bijvoorbeeld met het onder voorwaarden ondersteuning bieden aan dorpsactiviteiten, dorpshuizen en multifunctionele sportaccommodaties; waarbij ontmoeting en sociale samenhang van het dorp aan de orde is. Wonen NWF is hierbij vooral facilitator met een klein oliespuitje aan financiële middelen. Kwaliteit van de woonomgeving Vanuit leefbaarheid (zie blz 43 e.v.) is in 2013 veel aandacht besteed aan de woonomgeving; onder andere in de vorm van het aangelegde parkje in Sint Jacobiparochie Ook is er veel aandacht besteed aan de tuinen van huurders en de directe woonomgeving.
D. Klantbeleid 1. Behouden KWH label. In 2013 heeft er weer een meting plaatsgevonden en het KWH label is behouden. Voor de resultaten wordt hier verwezen naar pagina 50. In 2013 heeft een nadere evaluatie plaatsgevonden over het nut en de noodzaak van KWH, mede i.r.t. de noodzaak bedrijfskosten te besparen. Het lidmaatschap van KWH is opgezegd per 1 jan 2014. Er zal in de 2e helft van 2014 bezien worden op welke wijze wij in 2015 weer invulling gaan geven aan de meting van de kwaliteit van dienstverlening. Overigens voert Wonen NWF ook zelf onderzoek uit naar de kwaliteit van dienstverlening. Bijvoorbeeld onder nieuwe huurders (dienstverlening rond betrekken nieuwe woning) en onder vertrekkende huurders. Deze onderzoeken worden in 2014 gecontinueerd. 2. Alle herstructureringsplannen aanpakken conform de met Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland (HBDF) afgesproken protocollen. Dit gebeurt bij alle projecten. 3. Ook in 2013 heeft er over veel beleidsonderwerpen overleg plaatsgevonden met de Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland (HDBF). Het verslag van het overleg van de Raad van Commissarissen en bestuurder met HDBF staat op onze website. 4. Om de klanten nog beter te kunnen bedienen en tevens mogelijkheden te benutten om bedrijfskosten te besparen is de website van WNWF geheel opnieuw ingericht en vormgegeven. De interactieve mogelijkheden voor huurders en woningzoekenden zijn sterk verbeterd. Deze stap heeft het mede mogelijk gemaakt om de openingstijden van het kantoor met ingang van 1 januari 2014 te beperken. 5. Ook in 2013 heeft de accountant een positief oordeel geveld over Wonen NWF. Er zijn daarbij verdere verbeteringen geconstateerd ten opzichte van 2012. Het in control zijn en blijven is ook de doelstelling voor de komende jaren.
E. Financieel beleid 1. Risicomanagementbeleid. Het risicomanagementbeleid heeft ook in 2013 volop aandacht gekregen. Twee maal per jaar wordt een uitgebreide risicoanalyse gemaakt. Daarbij bij worden tevens de getroffen en nog te treffen maatregelen ter verkleining van de mogelijk zich voordoende risico’s opgenomen. Verder wordt bij alle zaken waar in het MT en in de RvC besluitvorming respectievelijk goedkeuring wordt gevraagd, altijd stilgestaan bij de mogelijke risico’s. 2. Management Informatie Systeem (kwartaalrapportages)
18
Het nieuwe Management Informatie Systeem is in 2013 naast het oude MIS verder ontwikkeld. Met name het formuleren van meetbare doelstellingen was daarbij belangrijk. Pas als het nieuwe MIS geheel voldoet zal het oude systeem worden afgeschaft.
3. Begroting en Meerjaren prognose. In 2013 was er veel onduidelijkheid over het regeerakkoord en daarmee over de parameters waarmee de jaarbegroting en meerjarenbegroting moest worden opgesteld. Op 18 december 2012 heeft de RvC de begroting 2013 en de meerjaren prognose goedgekeurd voor de periode tot en met 2016. Daarna bleek dat de effecten van m.n. de combinatie van het huurbeleid (maximaal 4,5% van de WOZ waarde) en de verhuurdersheffing een verdere drastische bezuiniging noodzakelijk maakten. Naast de stevige bezuinigingen die nodig waren om de effecten van het Kunduz Akkoord op te vangen kwam daar nog extra 30 miljoen bezuiniging bovenop. Daarmee zou een heel groot gedeelte van alle investeringen van Wonen NWF teruggedraaid moeten worden. Toen in januari 2013 bleek dat het huurbeleid weer versoepeld zou worden (en er met het eigen huurbeleid gerekend kon worden) kon een groot gedeelte van de extra bezuinigingen van 30 miljoen weer teruggedraaid worden. Wel zijn doelstellingen, gericht op het verder verlagen van de bedrijfskosten, goeddeels overeind gebleven. Dat alles is vastgelegd in de herziene meerjarenbegroting 2013-2022 die op 15 januari 2013 door de RvC is goedgekeurd. Op 17 december 2013 zijn de begroting 2014 en de weer geactualiseerde meerjarenbegroting door de RvC goedgekeurd. Deze begrotingen waren in de lijn van de eerder in 2013 goedgekeurde meerjarenbegroting en daarom was het niet nodig voor 2014 nog extra bezuinigingen door te voeren. 4. Notitie financiële sturing. Er is een notitie financiële sturing opgesteld, waarmee de kaders zijn aangegeven voor de financiële continuïteit. Wonen NWF stuurt op kasstromen. De belangrijkste kaders zijn daarom gebaseerd op kasstromen. Wonen NWF stuurt vooral op operationele kasstroom met aflossingsfictie, de rentedekkingsgraad en de Loan to Value. Een verdere uitleg hierover is opgenomen op pagina 55 . De RvC heeft ingestemd met de denkrichting en kengetallen die in deze notitie zijn beschreven. De grote onduidelijkheid over het regeerakkoord (huurbeleid, verhuurdersheffing, onder directe aansturing van gemeentes etc.) maken het sturen op lange termijn echter buitengewoon lastig. Corporaties zijn via het CFV en het WSW gedwongen door RvC en bestuurder goedgekeurde meerjarenramingen op te sturen in het kader van de jaarlijkse DPI. Wonen NWF is van mening dat van corporaties gevraagd mag worden om die aan te leveren, als het beleid ook duidelijk wordt aangegeven. Dat laatste is helaas niet het geval. 5. Treasurystatuut In december 2013 is het nieuwe treasurystatuut van Wonen Noordwest Friesland door de RvC goedgekeurd. Voor meer informatie zie pagina 61. Het treasurystatuut staat ook op de website van Wonen NWF. 6. Intern controleplan Evenals in 2012 zijn er ook in 2013 de nodige interne controles uitgevoerd. Soms leverde dat actieen verbeteringspunten op die dan ook ter hand zijn genomen. Op 17 december 2013 is het Intern controleplan 2014 door de RvC goedgekeurd. Inzicht in de posities van waaruit keuzes gemaakt worden. Het werkgebied van Wonen Noordwest Friesland bestaat uit de gemeenten het Bildt, Franekeradeel, Menameradiel en Ferwerderadiel en op bescheiden schaal vinden ook activiteiten plaats in de gemeente Leeuwarderadeel. Het gebied wordt nog steeds gekenmerkt door de buitengewoon
19
ontspannen woningmarkt. Door het opstarten van meer herstructureringsplannen, waardoor de behoefte aan vervangende woonruimte groeit, in combinatie met het meer verkopen van woningen is de druk op de huurwoningmarkt op een aantal plaatsen weer wat gestegen, maar nog steeds is sprake van een ontspannen markt. Ook de relatief lage inkomens en het ontbreken van hoogwaardige werkgelegenheid vallen op. In een groot deel van dit uitgestrekte en dunbevolkte gebied is Wonen Noordwest Friesland de enige aanbieder van huurwoningen. In de stad Franeker is corporatie Accolade actief en op bescheiden schaal Woonfriesland. In Harlingen is corporatie de Bouwvereniging actief. In Menameradiel zijn enkele complexen in bezit van corporatie Habion. Evenals in het afgelopen jaren zijn ook in 2013 goede relaties onderhouden met de andere collega corporaties. Wonen NWF heeft de overtuiging dat, in het licht van de zich aankondigende krimp en de daarmee gepaard gaande noodzakelijke beleidswijzigingen, het van groot belang is dat er vooral moet worden samengewerkt. Dit probeert Wonen NWF ook op diverse manieren te stimuleren. De bestuurder van Wonen NWF is bestuurslid van de Vereniging Friese Woningcorporaties (VFW) en speelt daarin een actieve rol. In de afgelopen jaren was de focus er vooral op gericht om te voorkomen dat er te veel woningen ontwikkeld zouden worden, om overproductie te voorkomen. Inmiddels is dat door de economische crisis en het regeerakkoord niet meer te verwachten. Het gaat er nu vooral om de schaarser wordende middelen op de juiste plaatsen en aan de goede dingen te besteden. In Noordwest Friesland is in regionaal verband door de betrokken gemeentes en de daar werkzame corporaties afstemmingsoverleg gehouden over de woningmarkt. Het format om de vraag en aanbod verhoudingen in kaart te brengen is daarna gebruikt om te komen tot eenzelfde inventarisatie voor heel Friesland via de VFW. Wijze waarop de strategie actueel gehouden wordt Het ondernemingsplan K-Trije geeft de richting aan voor de komende jaren. Om de lange termijn doelstellingen te realiseren wordt elk jaar bij de begroting het jaarplan voor het komende jaar vastgesteld en daarbij worden tevens de meerjaren effecten in de meerjarenbegroting zichtbaar gemaakt. Als er zich omstandigheden voordoen die niet voorzien waren wordt nagegaan of die omstandigheden aanleiding zijn om het beleid zoals dat in K-Trije is vastgesteld te heroverwegen. Die heroverweging vindt plaats in combinatie met onze zogenaamde “knoppenlijst”. Dat is een lijst van maatregelen en bijbehorende knoppen waaraan wij gaan draaien als de ontwikkelingen anders verlopen dan wij hadden voorzien. De grote onduidelijkheden waarmee de corporaties in 2012 en begin 2013 hebben te maken ten aanzien van het huurbeleid en de omvang van de zogenaamde verhuurdersheffing maken het bijzonder moeilijk om het beleid actueel te houden. Wonen Noordwest Friesland probeert steeds zo goed mogelijk de beoogde maatregelen door te rekenen. Daarbij worden ook steeds “worse case” scenario’s doorgerekend. De “Knoppenlijst”: 1. Maatregelen die de effectiviteit van de In 2013 zijn hier diverse acties op ondernomen. verkoop vergroten, zoals aanpassing procedures. 2. Bezuinigingen in de bedrijfsvoering die Wonen noordwest Friesland heeft als uitgangspunt geen volkshuisvestelijke impact hebben. “bovengemiddeld presteren met gemiddelde bedrijfskosten”. Er is een traject ingezet om dat goed te monitoren. Ook in 2013 is hieraan ruimschoots voldaan. Op basis van de CIP cijfers boekjaar 2012 blijkt dat WNWF bij de 20% corporaties te horen met de laagste bedrijfskosten per vhe. 3. Nagaan wat de omvang van de De notitie kernvoorraad is in 2011 vastgesteld. kernvoorraad zou moeten zijn om de Daarin is de omvang van de doelgroep in de
20
volkshuisvestelijke taken in ons werkgebied adequaat te kunnen vervullen.
4.
5.
Collegiale financiering in de vorm van verkoop van enkele complexen aan (een) andere corporatie(s), waarbij wij het toekomstig beheer (verhuur en onderhoud) behouden. “Uitleg” projecten in de ijskast waarvoor nog geen onherroepelijke besluiten zijn genomen en verplichtingen voor zijn aangegaan.
6.
Budgetverlaging leefbaarheid.
7.
Aanpassen huurniveau (streefhuur)
8.
PVE nieuwbouw en renovatie versoberen.
9.
Investeringen in de kwaliteit van ons woningbezit vertragen of versoberen. Het maken van rente-afspraken voor toekomstige financieringen.
10.
toekomst en de daarbij benodigde kernvoorraad vastgesteld. Een langzame afbouw van de woningvoorraad wordt voorzien. In 2014 zal het kernvoorraad beleid geëvalueerd worden en zo nodig bijgesteld. Dit is in 2011 intern aan de orde geweest in het MT en de RvC. De conclusie is dat hier vooralsnog niet voor wordt gekozen.
Er zijn in het verleden diverse projecten geschrapt, en uitgesteld. Op dit moment zijn er geen ‘uitleg’ projecten.
In de begroting 2011 was het budget al verlaagd. Voor 2013 was er € 250.000 ter beschikking voor leefbaarheid. Wonen NWF denkt met meer kleinere subsidies de leefbaarheid op hetzelfde niveau te kunnen blijven dienen, maar wel met beperktere middelen in combinatie met meer rendement. Het huurbeleid is steeds minder het huurbeleid van WonenNWF, maar een communicerend vat met de door het rijk opgelegde verhuurdersheffing. Er gaat zoveel financiële druk op de corporaties ontstaan dat de “ruimte” die de regering biedt goeddeels zal moeten worden benut om de heffing enigszins te compenseren. Vooral de aanpak bij renovaties is in 2013 geëvalueerd en aangepast. Er zijn in 2013 ten behoeve van de meerjarenbegroting diverse maatregelen genomen. In december 2013 is hiervan gebruik gemaakt.
De maatregelen 1 en 2 hebben eigenlijk een permanent karakter en moeten elk jaar kritisch bekeken worden. De notitie kernvoorraad is in 2011 vastgesteld. De voorraad zal in de komende 15 tot 20 jaar afnemen met zo’n 800 woningen. Daarmee geven wij vorm aan de noodzaak te komen tot een zekere mate van schaarste, omdat anders het waardeverlies van het onroerend goed, zowel in de sociale huur als de particuliere sfeer een bedreiging gaat vormen voor de economische ontwikkeling van de streek.
Hoe behaalde resultaten doorwerken naar de beleidskeuzes voor de komende jaren. In de afgelopen jaren heeft het versterken van de Plan Do Check Act cyclus een belangrijke rol gespeeld. Inmiddels kunnen we stellen dat we goed in control zijn. De komende jaren zullen vooral in het teken staan van de geleidelijke afbouw van de woningvoorraad naar de vastgestelde kernvoorraad. Tevens zal ook de toenemende druk op de bedrijfslasten de nodige aandacht en maatregelen vragen. Ook de financiële continuïteit zal een belangrijk aandachtspunt blijven. Zoals al
21
eerder gememoreerd wil Wonen Noordwest Friesland op transparante wijze vorm geven aan haar meerjaren beleidsplannen. Die ingezette meerjarenplannen worden zo nodig tijdig bijgesteld.
Bijdrage aan ontwikkeling en beeldvorming van de branche Nog steeds geloven wij in het belang van een goede naam en beeldvorming bij onze stakeholders over de wijze waarop wij onze volkshuisvestingstaken oppakken. Maar ook beseffen wij dat negatief nieuws over andere corporaties de sector als geheel veel schade toebrengt. Wonen Noordwest Friesland probeert daarom vooral positief in het nieuws te komen door de goede dingen goed te doen en daarmee het beeld over de branche positief te beïnvloeden. Het overgrote deel van de corporaties doet het lokaal meestal prima. Daar ligt ook de kracht van de corporaties. Wij zijn er gepast trots op dat wij in de afgelopen jaren nooit in negatieve zin de pers hebben gehaald. Wonen Noordwest Friesland heeft in de afgelopen jaren steevast gepleit voor een focus op lokaal en regionaal niveau om tot goede prestaties te komen met lokale en regionale partners. Er zijn echter te grote verschillen in verdiencapaciteit van corporaties en in woningmarkten om het woonbeleid met een generalistisch beleid vorm te geven. Vele onderzoeken tonen aan dat de periferie van Nederland extra middelen nodig heeft om de gevolgen van de demografische krimp op te kunnen vangen. Van het kabinet verwachten wij dat zij daar heldere, maar rechtvaardige keuzes in maakt, in voor de regio’s werkbare randvoorwaarden en condities. Er is veel energie gestoken in de aanpak van krimp via de Vereniging van Friese Woningcorporaties, waar de bestuurder van Wonen Noordwest Friesland ook bestuurder is en trekker van het kernthema Deltaplan Fryslân, dat zich met name richt op het maken van productieafspraken (aantallen en kwaliteit) met de provincie en de gemeenten en op de monitoring van de Friese woningmarkt. Het belang van die monitoring is gelegen in het tijdig kunnen sturen. De bestuurder van Wonen Noordwest Friesland is sinds november 2012 lid van het algemeen bestuur van Aedes. Daarmee hoopt hij een bijdrage te kunnen leveren aan het verbeteren van het imago van de corporatiesector. In 2013 is de bestuurder ook lid van het platform gebruikers van het visitatiesysteem. Daarin wordt met elkaar besproken en bediscussieerd op welke wijze het visitatiesysteem verbeterd kan worden. Risicobeheersing Het risicomanagement systeem dat Wonen Noordwest Friesland in 2011 geïmplementeerd heeft is ook in 2013 steeds onderdeel van de besluitvorming geweest. In 2013 is de budgetbewaking verder verbeterd. Er wordt door de afdeling FIA maandelijks met de verantwoordelijke budgethouders de stand van zaken doorgesproken, waardoor beter gestuurd kan worden. Vooral de verbetering van de prognose voor de resterende budgetperiode krijgt daarbij meer aandacht. De kwartaalrapportages zijn voor het management en de RvC van groot belang om te weten wat er speelt, en waar de risico’s in zitten en dus waar op gestuurd moet worden. Middels het twee maal per jaar actualiseren van de meerjarenbegroting worden de effecten van beleidsaanpassingen, gewijzigde externe omstandigheden, doorgerekend en in scenario’s zichtbaar gemaakt. Die vormen de basis voor de lange termijn besturing van Wonen NWF. De procuratieregeling is aangescherpt en daarop wordt controle uitgeoefend door de afdeling FIA en de controller. Bij de projectacceptatie wordt in de besluitvorming ook altijd stil gestaan bij de eventuele risico’s die het project met zich meebrengt. Ook bij de bespreking van (investerings)besluiten over projecten en bij beleidsnotities die ter goedkeuring worden voorgelegd aan de RvC is de risico inschatting een onderdeel van de beoordeling geworden. Vanzelfsprekend hoort de accountantscontrole welke jaarlijks plaatsvindt eveneens thuis onder de noemer risicomanagement.
22
Beleid overleg stakeholders Algemeen Over voornemens om beleid te wijzigen wordt eerst intern grondig nagedacht. Nadat deze beleidswijzigingen in het MT als voorgenomen besluit zijn vastgesteld worden ze vervolgens voorgelegd aan de RvC ter voorlopige goedkeuring. Daarna vindt de overleg- en adviesronde plaats met de OR (intern) en met de stakeholders (extern). De adviezen en aanbevelingen worden door de bestuurder verzameld, gewogen en verwerkt tot een definitief bestuursbesluit / beleidswijziging. De verslagen van de besprekingen met de stakeholders worden op onze website gezet. De RvC krijgt een overzicht van de uitgebrachte adviezen en de verwerking daarvan in de definitieve beleidswijziging, ter definitieve goedkeuring voorgelegd. De Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland (verder HDBF), wordt voor alle bijeenkomsten uitgenodigd. Ook wordt HBDF meestal vooraf in de gelegenheid gesteld kennis te nemen van de volledige versie van beleidsvoorstellen om op basis daarvan advies uit te brengen. In 2013 heeft Wonen NWF de stakeholders bij haar beleid betrokken door een interactieve avond waarbij enerzijds uitleg werd gegeven over het gevoerde beleid en anderzijds via stellingen de mening van de stakeholders werd gevraagd via stemkastjes. Deze aanpak is goed bevallen en zal in 2014 een vervolg krijgen. Op 17 december 2013 heeft er een separaat overleg plaatsgevonden op basis van het jaarverslag 2012 met de Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland. Dit jaarlijkse overleg wordt als nuttig, en plezierig ervaren. Wie beschouwen wij als onze stakeholders? En wat is hun rol? Wonen Noordwest Friesland beschouwt de volgende partijen en instanties als haar stakeholders: De gemeenten waar Wonen NWF werkzaam is c.q. bezit heeft: het Bildt, Menameradiel, Franekeradeel, Ferwerderadiel en Leeuwarderadeel (op beperkte schaal). Gemeenten zijn belangrijke partners, met wie wordt samengewerkt op diverse terreinen (o.a. wonen, r.o. en leefbaarheid.) De verenigingen van dorpsbelang van de dorpen waar Wonen NWF werkzaam is. Wij beschouwen de verenigingen van dorpsbelang als hoofddeskundigen m.b.t. wat er leeft en speelt in een dorp. Zij zijn daarom een belangrijke gesprekspartner. De zorgpartijen die in het werkgebied, waar Wonen NWF actief is, werkzaam zijn. Dat wil zeggen: Zorggroep Noorderbreedte (onderdeel van Zorgpartners Friesland), Stichting Zorgcombinatie Interzorg, Stichting Palet, Talant, Zorggroep Tellens, Thuiszorg Het Friese Land en Zorgcentrum het Bildt. Zorgpartijen spelen een belangrijke rol in het bieden van (zorg) zekerheid aan de bewoners van onze woningen. Er worden met name op projectniveau afspraken gemaakt. De welzijnspartijen die in het werkgebied, waar Wonen NWF actief is, werkzaam zijn. Dat wil zeggen: De Skûle Welzijn, Stichting Welzijn Middelsee, Stichting Welzijn Ouderen het Bildt. Door o.a. het organiseren van activiteiten voor ouderen en het afleggen van huisbezoeken dragen deze partijen bij aan het woonplezier van ouderen en aan de wens om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. Daarnaast voert de Dienst Sociale Zaken en Werkgelegenheid Noordwest Fryslân onderdelen van de WMO uit voor o.a. vier gemeenten in het werkgebied van Wonen NWF. Op beleidsmatig niveau is hierover contact.
23
Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland. HDBF speelt een belangrijke rol bij het bewaken van het beleid van Wonen NWF waar het de bewonersbelangen raakt. Wonen NWF heeft met HDBF een convenant afgesloten over de wijze waarop wordt samengewerkt, over informatievoorziening en adviestrajecten. Ook zijn er protocollen afgesproken over de wijze waarop Wonen NWF met herstructureringsprocessen omgaat. Stichting Doarpswurk. Deze stichting ondersteunt verenigingen van dorpsbelang, dorpshuizen en andere initiatieven die de leefbaarheid van de dorpen betreffen. Daarmee is Doarpswurk een natuurlijke bondgenoot. Provincie Fryslân. De Provincie heeft een belangrijke rol bij het gemeenteoverstijgende beleid, zoals Streekplan, krimpproblematiek etc. Collega Corporaties. Vanuit de visie van Wonen NWF dat samenwerking de succesformule is voor de komende jaren spelen het delen van kennis en het uitwisselen en afstemmen van beleid een belangrijke rol. Er zijn dan ook op verschillende niveaus contacten met andere corporaties. Naast de Vereniging Friese Woningcorporaties is in Friesland ook de BZN actief. Dit is een netwerkclub van Friese woningcorporaties waarbij naast bestuurders ook MT leden welkom zijn. Het is gericht op informatie uitwisseling en heeft meestal een informeel karakter. WNWF doet daar actief aan mee. Overige externe contacten Wonen NWF onderhoudt vele contacten in en buiten het werkgebied. Op zowel bestuurlijk niveau als op ambtelijk niveau wordt regelmatig overleg gevoerd met bovengenoemde stakeholders. Daarnaast zijn er vele andere contacten, zoals: Functionarissenkringen. De MT-leden en afdelingshoofden nemen hier in de regel aan deel. Aedes, de vereniging van woningcorporaties, verzorgt verschillende netwerkclubs op het gebied van beleid, leefbaarheid en onderhoud, waar medewerkers van Wonen NWF aan deelnemen. De bestuurder van WNWF is lid van het algemeen bestuur van Aedes. De bestuurder neemt verder deel aan diverse regionale en landelijke netwerkclubs. Al deze externe contacten hebben tot doel enerzijds uit te dragen wat Wonen NWF wil en daar graag steun voor wil verkrijgen, en anderzijds om op de hoogte te blijven van wat anderen doen en vinden om daarmee bruikbare ideeën op te doen. Er valt van elkaar veel te leren. Prestatieafspraken en samenwerkingsverbanden Gemeente Franekeradeel. Het Lokaal Akkoord met de gemeente Franekeradeel is d.d. 19 februari 2010 geactualiseerd vastgesteld. Er wordt periodiek volkshuisvestingsoverleg op bestuurlijk niveau gehouden om de voortgang van het Lokaal Akkoord te bewaken. Begin 2014 zijn afspraken gemaakt om te komen tot een vernieuwing van het Lokaal Akkoord, waarbij de lopende gemeentelijke herindeling zal worden betrokken. Het Lokaal Akkoord met Franekeradeel staat op onze website . Gemeente het Bildt De prestatieafspraken zijn op 10 maart 2009 aan de gemeenteraad gepresenteerd en zijn op 1 april 2009 in werking getreden. In 2013 heeft er bestuurlijk overleg plaatsgevonden over de voortgang van de afspraken. Het convenant met gemeente het Bildt staat op onze website.
24
Gemeente Menameradiel Met de gemeente Menameradiel zijn op 12 februari 2013 de prestatieafspraken getekend. Zie voor meer info: www.wonennoordwestfriesland.nl onder het kopje publicaties. Gemeente Ferwerderadiel Met de gemeente Ferwerderadiel heeft Wonen Noordwest Friesland op 19 november 2013 prestatieafspraken gemaakt. Zie voor het volledige Convenant met Ferwerderadiel onze website www.wonennoordwestfriesland.nl onder het kopje publicaties.
Afbeelding 1: ondertekening prestatieafspraken Wonen NWF - gemeente Ferwerderadiel.
Samenwerkingsovereenkomst met Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland (HDBF). De samenwerkingsovereenkomst tussen Wonen NWF en HDBF bestaat uit vijf delen. Een overkoepelende samenwerkingsovereenkomst en een uitwerking op verschillende terreinen: vergoedingsregeling, overlast procedure, protocol herstructurering, sociaal pakket bij sloop, en een sociaal pakket bij groot onderhoud. Conform de overeenkomst zet Wonen NWF zich in om HDBF over alle beleidswijzigingen van Wonen NWF tijdig en volledig te informeren en kunnen zij hierop reageren. Wonen NWF geeft gemotiveerd de reden aan indien het advies van HDBF geheel of gedeeltelijk niet wordt opgevolgd. De volledige samenwerkingsovereenkomst staat op onze onder publicaties. Samenwerkingsovereenkomst met Onderwijsgroep Fier In de loop van 2013 is door Onderwijsgroep Fier de samenwerkingsovereenkomst met Wonen Noordwest Friesland opgezegd. Convenant Sociaal Team Franekereradeel/Harlingen. In het team participeren onder andere de gemeenten, politie, diverse hulpverleningsorganisaties en de drie woningcorporaties. In het sociaal team wordt de hulpverlening gecoördineerd die van toepassing is op probleemsituaties. Dit gebeurt bij een dreigende huisuitzetting, grote (huur)schulden, wanbewoning, overlast en negatieve gevolgen voor de woonomgeving of de aanwezige kinderen. Convenant Sociaal Team Middelsee. Dit betreft een convenant met de gemeenten: het Bildt, Menameradiel, Leeuwarderadeel en Ferwerderadiel. De werkwijze en het convenant komen overeen met deze in het Sociaal Team Franekeradeel/Harlingen. Convenant asbestverwijdering Op 7 januari 2010 is door Wonen NWF en vele andere Friese corporaties en de Friese gemeenten een convenant ondertekend om samen de verwijdering van asbest aan te pakken. Dit betekent dat wanneer het noodzakelijk is asbest uit het woningbezit van de corporaties te verwijderen, dit voortaan sneller gaat. In het convenant hebben de betrokken partijen afgesproken dat ze gaan werken volgens het Aedes-protocol ‘Asbestverwijdering bij mutatie en klachtenonderhoud’. Er wordt bij Wonen NWF conform dit convenant gewerkt.
25
WMO convenant Dit convenant is op 4 augustus 2009 afgesloten tussen de Dienst Sociale Zaken en Werkgelegenheid Noardwest Fryslân (hierna ‘de Dienst’) en de vier corporaties actief in het werkgebied van de Dienst. Dit zijn de corporaties Accolade, De Bouwvereniging, WoonFriesland en Wonen Noordwest Friesland. In het convenant staan afspraken over ‘ het bouwen van woongelegenheden of het treffen van voorzieningen aan woongelegenheden zodat personen met beperkingen naar objectieve maatstaven op redelijke wijze kunnen worden gehuisvest’. Wonen NWF heeft in 2013 bij de Dienst aangegeven ontevreden te zijn over de huidige – in onze ogen omslachtige – werkwijze. In 2014 wordt in overleg met HDBF gekeken naar een andere werkwijze en/of opzegging van het convenant. Samenwerking met de Bouwvereniging Met de Bouwvereniging uit Harlingen zijn afspraken gemaakt over samenwerking op het gebied van projectontwikkeling, P&O en ICT. In 2014 zal onderzocht worden of verdere samenwerking voordelen biedt met name ten aanzien van kostenbesparing. Samenwerking met Zorgcentrum het Bildt Met Zorgcentrum het Bildt zijn afspraken gemaakt over samenwerking op het gebied van de (her)ontwikkeling van De Beuckelaer te St. Annaparochie. Samenwerking met Bruynzeel keukens Huurders kunnen bij nieuwbouw of als hun keuken aan vervanging toe is een keuze maken ten aanzien van hun nieuwe keuken. Als ze extra’s willen boven op het standaard keukenblok, dan is dat mogelijk tegen betaling van extra kosten. Wonen NWF heeft hierover een samenwerkingsverband gesloten met Bruynzeel keukens dat per 1 januari 2013 is ingegaan. Er zijn afspraken gemaakt over de kortingen die gelden voor zowel de standaard keuken als de extra’s. Huurders kunnen in het keuzecentrum in Leeuwarden aangeven welke opties ze graag willen. Personeel & Organisatie Inrichting organisatie Het organogram van Wonen Noordwest Friesland ziet er als volgt uit:
RvC
Bestuur
Control
Bestuurssecretariaat
P&O
Financiën, Informatievoorziening & Administratie
Vastgoed
Klant & Markt
Secretariaat Vastgoed
Onderhoud
Servicebedrijf
Projecten
Administratie
ICT
Beleid & Leefbaarheid
Er is verder geen sprake van aanwezigheid van nevenstructuren/verbindingen.
Formatie In totaal waren op 31 december 2013 58 personeelsleden (52,25 fte) in dienst. Hiervan heeft 1 medewerker een tijdelijk contract.
26
Verhuur & Verkoop
Hieronder volgt een opstelling met de bezetting in fte’s per jaar per 31 december.
Afdeling Bestuur en staf
2013
2012
2011
3,22
3,22
3,11
12,11 15,78 4,55
11,88 15,78 4,78
12,89 15,80 5,11
xxxx 5,23 1,00
xxxx 5,23 1,00
2,83 5,23 1,00
2,78 7,58 ______ 52,25
2,78 8,47 ______ 53,14
3,33 5,56 ______ 54,86
Sector Vastgoed Onderhoud Servicebedrijf Projecten
Sector FIA Secretariaat Administratie ICT
Sector Klant en Markt Beleid & Leefbaarheid Verhuur & Verkoop
De verhoging van FTE bij de afdeling onderhoud heeft te maken met een combinatiefunctie. Op deze afdeling is een medewerker werkzaam die zowel een functie bij de afdeling projecten heeft als bij de afdeling Onderhoud. Doordat er in 2013 extra taken zijn verricht voor de afdeling onderhoud is hier een verhoging te zien en een daling bij de afdeling projecten. De afname van de personeelssterkte is als volgt te verklaren: In mei 2013 is onze medewerker Wardina de Jong ( beheerder Nije Fenne) overleden. Bij de afdeling Verhuur en Verkoop is in juni 2013 een woonconsulent met vroegpensioen gegaan. Verder hebben in 2013 nog de volgende wijzigingen plaatsgevonden: Er heeft een tijdelijke urenuitbreiding plaatsgevonden op het secretariaat en de afdeling verhuur en verkoop. Deze urenuitbreiding zal duren tot januari 2015 en wordt dan niet meer verlengd. In mei 2013 heeft een medewerker Allround Installatie een contract voor onbepaalde tijd gekregen bij de afdeling Servicebedrijf In verband met langdurige ziekte van een mutatieopzichter is er een tijdelijk vervanging geweest van februari 2013 tot en met november 2013.
Stagiaires & afstudeeropdrachten Jonge mensen kansen bieden ziet Wonen Noordwest Friesland als een onderdeel van maatschappelijk verantwoord ondernemerschap. In 2013 hebben er 2 medewerkers MTS Bouwkunde 3 de jaar binnen de organisatie stage gelopen op de afdeling Onderhoud. Verder heeft er nog een 3de jaars student Middenbouw Kader Opleiding stage gelopen binnen de afdeling Servicebedrijf.
27
Ziekteverzuim Het ziekteverzuim in de afgelopen 5 jaren zag er als volgt uit: 2013 6,00 % 2012 2,54 % 2011 4,91 % 2010 6,50 % 2009 4,48 % Het ziekteverzuim is fors gestegen ten opzichte van 2012. Dit heeft te maken 3 langdurige zieke medewerkers in 2013. Twee van deze langdurige zieke medewerkers hebben in 2014 hun werk weer volledig- hervat.
Bedrijfshulpverlening Binnen de corporatie zijn zeven BHV-ers aangesteld. Twee BHV-ers zijn tevens opgeleid als preventiemedewerkers. Voor de in 2009 aangeschafte AED is jaarlijks een extra training ingesteld voor alle BHV-ers en twee extra medewerkers. Hierdoor zijn er altijd twee AED geschoolde medewerkers op kantoor indien nodig. Alle betreffende medewerkers zijn ook in 2013 hiervoor weer geschoold, naast de jaarlijkse BHV herhalingscursus.
Arbocommissie De commissie heeft een signalerende rol gespeeld omtrent het welzijn van medewerkers op kantoor m.b.t. de klimaatbeheersing. Er is een check gedaan door de installateur m.b.t. de werking van het klimaatbeheer systeem. Hier zijn enkele herstelpunten uit voortgevloeid. De Risico Inventarisatie en Evaluatie (RI&E) is in 2012 weer geactualiseerd. De laatste actualisatie was in 2008. Één keer in de vier jaar vindt er een RI&E plaats om risico´s t.a.v. arbeidsomstandigheden te inventariseren. De aandachtspunten hiervoor zijn in 2013 uitgevoerd.
Bezoldiging 2013 RvC leden Naam P.T. Gaanderse P. Ramautarsing A.Duinstra H. de Vries S. Reinsma Totaal
Functie Voorzitter Vice-Voorzitter Lid Lid Lid
Honorering € 11.306 € 7.538 € 7.538 € 7.538 € 7.538 € 41.458
Opmerking
Zie voor nadere specificatie in de jaarrekening op pagina 104.
Bezoldiging 2013 Bestuurder Statutair Bestuurder: Naam Geboortedatum Nevenfuncties
: M.C.G.M. Hagenaars : 1 november 1952 : - voorzitter skeelervereniging Slikrollers; - lid bestuur Dorpsbelang Aldtsjerk (ligt niet in het actieve werkgebied van de corporatie); - voorzitter netwerkclub LCV (Landelijk Contact Volkshuisvesting); - lid bestuur Vereniging Friese Woningcorporaties
28
- lid algemeen bestuur Aedes - lid RvT stichting AF Werkzaam in huidige functie sinds : 1 september 2003 Werkzaam bij de organisatie sinds : 1 september 2003 Beloning 2013 (bruto jaarsalaris) : € 114.947 Pensioenlasten ten laste van werkgever : € 26.764 Inschaling : conform sectorbrede bestuurders beloningscode woningbouwcorporaties Zie voor nadere specificatie in de jaarrekening op pagina 102.
Overig P&O 2013 In 2013 zijn we begonnen met het medewerkers tevredenheidonderzoek en dit is eind november afgesloten. De uitkomsten waren prima. De medewerkers zijn over het algemeen erg tevreden over Wonen NWF als werkgever. De algemene tevredenheid is zelfs enigszins gestegen t.o.v. 2007. Communicatie binnen de organisatie is als aandachtpunt gegeven. Hier wordt in 2014 dan ook aan gewerkt. Verder heeft Wonen Noordwest Friesland een inspectie gehad van de Inspectie SZW. Deze inspectie was gericht op de beleidvoering rond agressie risico’s. Uit deze inspectie zijn een aantal eisen gerold waar wij nog aan dienden te voldoen en dit was onder andere een cursus agressie en geweld voor alle nieuwe medewerkers die vanaf 2009 in dienst zijn gekomen en een opfriscursus voor de overige medewerkers. Deze cursussen worden in 2014 gehouden. ICT in de bedrijfsvoering In het ICT beleidsplan 2013-2017 is het ook al benadrukt, dat de digitale informatie-uitwisseling zal toenemen en steeds belangrijker wordt. ICT heeft daarbij een ondersteunende taak. De online-dienstverlening van WonenNWF is behoorlijk verbeterd door het “droppen” van de nieuwe website. Onze woningzoekenden hebben dankzij de nieuwe website veel meer online mogelijkheden. Naast het inschrijven als woningzoekende, kan je nu ook de inschrijving verlengen en de uitslag van de advertenties inzien. In 2013 is een onderzoek uitgevoerd om de servers in een externe cloudomgeving te plaatsen. Uiteindelijk bleek, dat bij een cloudoplossing de jaarkosten bij WonenNWF zouden stijgen. Daarom is vooralsnog besloten om de servers in huis te houden. De cloud ontwikkelingen zullen nauwgezet gevolgd worden. In december 2013 is begonnen met de voorbereiding van de vervanging de servers. In januari 2014 zijn de nieuwe servers in gebruik genomen. WonenNWF heeft al meer dan 15 jaar Tobias als woningbeheersysteem in gebruik. De leverancier van Tobias, SG, heeft de nieuwe variant van Tobias, Tobias AX op de markt gebracht. In 2013 is na intern onderzoek gebleken, dat er behoorlijke efficiency voordelen behaald zouden kunnen worden, als WonenNWF zou overstappen op Tobias AX. In 2014 zal de implementatie van Tobias AX plaatsvinden. Als de implementatie volgens de planning verloopt, wordt Tobas AX in juni 2014 in gebruik genomen. Sinds 2003 heeft WonenNWF als DMS (Document Management System) E-archief van Techxx in gebruik. Door de komst van Tobias AX en de verouderde technologie van E-archief is het noodzakelijk
29
geworden om E-archief te vervangen. Na een selectietraject is de keuze gevallen op het nieuwe DMS van Techxx, Klantvenster. In 2014 zal Klantvenster worden geïmplementeerd. Wat betreft de opname van het buitenonderhoud van de woning is in 2013 gestart met het digitaal inspecteren van de woning. De opzichters maken bij de inspecties gebruik van tablets en leggen de bevindingen vast in de mobiele applicatie Oprognose. De ervaringen zijn erg positief.
Ondernemingsraad De ondernemingsraad bestaat uit drie personen. In het afgelopen jaar hebben zich geen wijzigingen in de personele bezetting van de OR voorgedaan. Sinds medio 2013 neemt ook de medewerkster P&O deel aan het OR overleg. De ondernemingsraad heeft in 2013 zeven keer een overlegvergadering met de bestuurder gehad. Er is nog altijd sprake van een goede verstandhouding tussen ondernemingsraad en bestuurder, waarbij de ondernemingsraad een positief kritische houding inneemt. Naast de normale overleggen tussen de bestuurder en de OR is op 27 mei 2013 een gezamenlijke personeelsbijeenkomst georganiseerd door de OR en de directie. Enerzijds als jaarlijkse OR vergadering voor alle medewerkers en anderzijds is de bijeenkomst gebruikt om de actualiteiten rond het regeerbeleid en de resultaten van het medewerker tevredenheidonderzoek te presenteren. In de reguliere overlegvergaderingen worden actuele zaken met elkaar besproken. 2013 was een druk jaar, want er gebeurde veel: Personeelsbeleid kwam regelmatig aan de orde Begroting 2013 en 2014 en de meerjarenbegroting in relatie tot de verlaging van de bedrijfskosten en verhuurdersheffing Het communicatiebeleid in relatie tot het medewerkerstevredenheidonderzoek De gevolgen van het regeerakkoord voor de organisatie en de medewerkers Het opleidingsbudget en opleidingsplan De aanpassing van het onderhoudsbeleid Het beleidsplan P&O over de geleidelijke afbouw van de organisatieomvang Het ICT beleidsplan over o.a. de overgang naar Tobias AX Samenvoeging secretariaat met verhuur en verkoop Diverse regelingen zijn aangepast of afgeschaft De ondernemingsraad heeft op veel van deze onderwerpen advies uitgebracht of instemming verleend aan het door de bestuurder voorgestelde beleid. In de meeste gevallen was dat een positief advies, maar de adviezen hebben ook diverse keren geleid tot aanpassing/aanscherping van de oorspronkelijke plannen geleid. Ook is regelmatig gevraagd om toelichting. In een aantal gevallen heeft de bestuurder al in een vroeg stadium overleg gevoerd met de OR over beleidsontwikkelingen, om daarmee ook in een vroeg stadium rekening te kunnen houden met aspecten die bij de OR leven. De ervaringen daarmee zijn positief. De ondernemingsraad heeft ook in 2013 een informatief en open overleg gehad met de Raad van Commissarissen. Tijdens het overleg is het jaarverslag van de ondernemingsraad besproken en zijn de op dat moment aan de orde zijnde actuele zaken aangestipt. Er is gesproken over kansen, ontwikkelingen en bedreigingen die in de toekomst liggen.
30
Personeelsvereniging “Convivium” Ook in 2013 heeft de personeelsvereniging voor haar leden leuke en verschillende activiteiten georganiseerd. Deze bestonden uit: In het begin van het jaar hebben de leden samen met hun kinderen of kleinkinderen een kindertheatervoorstelling in de Harmonie te Leeuwarden bezocht. In mei zijn we met de collega’s de hele dag sportief bezig geweest in Appelscha. De dag is afgesloten met een BBQ. Voor de zomervakantie is de traditionele BBQ gehouden onder het genot van een stukje muziek. In het najaar zijn we met de collega’s naar een voorstelling geweest wederom in de Harmonie. Verder is er nog een kleine attenties aan de collega’s gegeven rondom de Sinterklaastijd. Wonen Noordwest Friesland is blij met de actieve personeelsvereniging. Het draagt zeker bij aan de goede sfeer en betrokkenheid van medewerkers bij het werk.
De belangrijkste bestuursbesluiten 2013: Omschrijving
Akkoord voorstel tot gewijzigde aanpak verkoop uit SVB 90 woningen. Notitie CIP 2012 en vergelijking CIP Friese Corporaties akkoord Akkoord notitie oplopende huurachterstanden SLA servicebedrijf 2013 akkoord Akkoord notitie grondwaardering 2013 Opleidingsplan 2013 wordt vastgesteld Akkoord aangepaste notitie parameters en ORT-bepaling Akkoord treasuryjaarplan 2013 Diverse interne regelingen afgeschaft en aangepast Diverse bijdragen leefbaarheid akkoord Akkoord voorstel inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2013 Akkoord notitie en procedure voorkomen asbest risico eigen personeel Jaarverslag 2012 wordt vastgesteld KWH in 2013; continue meting; focus op klachten afhandelen; Intern controleplan 2013 wordt vastgesteld De notitie beheersmaatregelen Wet Ketenaansprakelijkheid is akkoord De notitie uitvoering SVB 2014 is akkoord Vele besluiten over poject gerelateerde zaken: Diverse investeringsbesluiten Diverse haalbaarheidsbesluiten Aan en verkopen gronden in het kader van projecten Enkele bestemmingswijzigingen Besluit herstarten van Harenshuus Akkoord notities financiële sturing (rendementen) Akkoord communicatiebeleidsplan Akkoord onderhoudsbeleid Diverse besluiten genomen m.b.t. ICT: Akkoord ICT beleidsplan en invoering Tobias AX;
31
Besluit om ICT niet in de cloud maar in eigen beheer uit te voeren Begroting 2014 akkoord; MJB 2014-2023 akkoord Goedkeuring beleidsplan P&O Goedkeuring treasurystatuut Akkoord beleidsnotitie over bedrijfskosten (uitwerkingspunt onderhoudsbeleid) Goedkeuring intern controleplan 2014
Verklaring van de bestuurder In overeenstemming met artikel 25 van de statuten heb ik als bestuurder het jaarverslag 2013 vastgesteld en vervolgens ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. Als bestuurder van Wonen Noordwest Friesland verklaar ik op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector uitsluitend werkzaam te zijn geweest in het belang van de volkshuisvesting en dat de uitgaven in 2013 uitsluitend voor dit belang zijn gedaan.
M.C.G.M. Hagenaars Bestuurder
32
VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG DE KWALITEIT VAN HET WONINGBEZIT Inleiding In 2013 zijn in totaal 27 woningen opgeleverd in vier verschillende projecten. Ook zijn vier renovatieprojecten met in totaal 53 woningen uitgevoerd. Er zijn 23 woningen gesloopt op drie locaties. Bij tal van projecten zijn stappen vooruit gezet in de voorbereiding om te komen tot de uitvoering. Maar liefst 92 woningen zijn bijna gereed voor sloop in 2014, waarna er nieuwe ontwikkelingen op deze locaties kunnen plaatsvinden. Gerealiseerde projecten Renovatieproject Hofsleane en Nijebuorren Berltsum In Berltsum zijn 16 woningen gerenoveerd aan de Hofsleane en Nijebuorren Berltsum. Deze karakteristieke woningen maken onderdeel uit van een beschermd dorpsgezicht. Het betreft kleine woningen, waarbij van binnen moest worden geïsoleerd. Dit maakte de aanpak aan de binnenkant lastig, maar toch is dit voor een heel aantal adressen gedaan. Gedurende het werk ging aannemer Tadema failliet, waardoor er de nodige vertraging is opgetreden. De consequenties van het faillissement zijn naar tevredenheid afgehandeld. Bouwbedrijf Kolthof zorgde voor de afronding van het project. Sportleane Deinum Aan de Sportleane in Deinum heeft Wonen Noordwest Friesland vijf nieuwe levensloopgeschikte huurwoningen gerealiseerd. De woningen staan aan de noordkant van het dorp, een deel met uitzicht op het Van Harinxmakanaal. Met deze woningen komt Wonen Noordwest Friesland tegemoet aan de vraag uit het dorp voor comfortabele woningen voor zowel senioren als andere 1- en 2persoonshuishoudens. De woningen zijn ontworpen door TWA architecten uit Burdaard en zijn gebouwd in een blokje van 3 en een blokje van 2. Het nieuwbouwplan refereert aan de vroegere bedrijfsbebouwing op deze plek. In de nieuwbouwwoningen komen de grijze houten deel uit vroegere bebouwing terug. De woningen zijn gebouwd door Brouwer Bouw uit Sint Annaparochie en Leeuwarden.
Afbeelding 2 en 3: woningen aan de Sportleane te Deinum.
Herstructurering Van Goslingastraat Dongjum Aan de Van Goslingastraat in Dongjum zijn in 2013 6 nieuwbouwwoningen gebouwd aan de oostkant van de straat, waar eerder 8 woningen waren gesloopt. De woningen aan de westkant van de straat zijn in 2012 al gerenoveerd, waardoor de straat een behoorlijk gedaanteverwisseling heeft ondergaan. De nieuwe woningen zijn gebouwd door bouwbedrijf VDM uit Drogeham. Doelgroep is senioren en 1-
33
en 2-persoons huishoudens. Het betreft de eerste fase van een breder stedenbouwkundig plan voor Dongjum dat tezamen met de Gemeente Franekeradeel is ontwikkeld.
Afbeelding 4 en 5: Nieuwe woningen in Dongjum, voor- en achterzijde.
Renovatie Rembrandtstraat Sint Annaparochie In deze straat zijn 18 woningen gerenoveerd. Alle woningen zijn van buiten aangepakt en geïsoleerd. Voor de binnenkant was het de keuze van de bewoners. Na enig overleg is met de HDBF overeenstemming bereikt over de wijze waar op de bewoners worden gecompenseerd voor de overlast. De bouwactiviteiten gaven helaas ook enige overlast voor de overige bewoners van de straat, hetgeen in goede harmonie is opgelost. De uitvoering is gedaan door bouwbedrijf Talen uit Makkum. Renovatie diverse woningen het Bildt In diverse dorpen in de Gemeente het Bildt zijn kleine plukjes woningen samengevoegd in één project van 11 woningen, dat gezamenlijk is aanbesteed met de Rembrandtstraat in Sint Annaparochie waardoor ook hier de uitvoering is gedaan door Talen. Zij hebben het project in ketensamenwerking voorbereid (lean planning). Ook bij deze woningen is de buitenkant volledig aangepakt en is isolatie aangebracht. Voor de binnenkant is de keuze bij de bewoners neergelegd conform de gemaakte afspraken met de HDBF. Renovatie Holpaed Dronryp Aan het Holpaed in Dronryp zijn in 2013 8 woningen gerenoveerd. Voor de woningen in Dronryp geldt dat ze deels van binnen moesten worden geïsoleerd, wat de aanpak van de binnenzijde ingrijpender maakte dan voor de andere projecten. De uitvoering is gedaan door bouwbedrijf Kolthof uit Stiens. Appartementen Dordtsestraat Sint Annaparochie Samen met Zorgcentrum het Bildt en architectenbureau HJK is een plan ontwikkeld bestaande uit de sloop en vervangende nieuwbouw van 52 zorgplaatsen bij zorgcentrum Beuckelaer in opdracht van de zorgpartij. Dit plan omvat tevens de nieuwbouw van 15 aanleunappartementen voor Wonen Noordwest Friesland op de noordoostkant van het terrein aan de Dordtsestraat. In 2012 is de eerste fase van het zorgcentrum gerealiseerd en in gebruik genomen. Hierna is gestart met de sloopwerkzaamheden ten behoeve van de tweede fase en de aanleunappartementen voor Wonen Noordwest Friesland. Het nieuwe gebouw met aanleunappartementen is in december 2013 opgeleverd, zodat de nieuwe bewoners nog voor de Kerst over konden gaan naar de nieuwe woning. De huurders zijn afkomstig uit de te slopen woningen aan de Dirk Janszstraat, De uitvoering ligt in handen van Bouwgroep Dijkstra Draisma. De projectleiding en het toezicht voor het geheel wordt gevoerd door Wonen NWF.
34
Projecten in uitvoering Van Harenshuus Sint Annaparochie De bouw van het Van Harenshuus in het centrum van Sint Annaparochie is al in november 2006 gestart door bouwbedrijf SHP uit Grou. Het ontwerp van Jorissen Simonetti architecten omvat de bouw 6 groepen voor dementerenden door Zorgpartners Friesland en 16 aanleunwoningen door Wonen NWF. Halverwege de bouw is het project stil komen te liggen als gevolg van juridische procedures met de eigenaar van de naastgelegen supermarkt. Medio 2013 is overeenstemming bereikt met de bezwarenmakers over een oplossing voor het geluid van de supermarkt door middel van de bouw van een laad- en losdok. Hierdoor konden de voorbereidingen worden getroffen voor de herstart in januari 2014. Van Haersoltestrjitte Sexbierum, fase II Nadat er een koper was gevonden voor één van de twee 2-onder-1-kapwoningen aan de Van Haersoltestrjitte in Sexbierum is in 2013 de bouw hiervan gestart. Eind 2013 was de verkochte woning casco opgeleverd aan de koper en was de tweede woning bijna klaar. Hiervoor is ook een koper gevonden. Op deze sloop-nieuwbouwlocatie zijn eerder 11 huurwoningen gesloopt en 8 nieuwe gebouwd. De woningen zijn gebouwd door Bouwbedrijf Lont en ontworpen door Zijlstra architecten. Hertenkamp Tzum Op de plaats van het voormalige hertenkampje tussen de Klaas Osingastraat en de Meester de Bruinlaan in Tzum zijn in 2013 4 nieuwe levensloopwoningen gebouwd, die in januari 2014 zijn opgeleverd. De woningen komen in de plaats van 8 in 2013 gesloopte woningen aan de Meester de Bruinlaan en de Sportlaan. Met de Gemeente Franekeradeel is voor het gebied een ontwikkelingsovereenkomst gesloten. De gemeente zal in 2014 een nieuwe groenzone aanleggen die doorloopt tot op het voormalige kaatsveld. De 4 ‘paviljoenwoningen’, die het hele woonprogramma gelijkvloers hebben, komen daarmee in het groen te liggen. De woningen zijn ontworpen door Alynia architecten uit Harlingen en gebouwd door Bouwgroep Dijkstra Draisma uit Bolsward.
Afbeelding 6: Nieuwe woningen in Tzum.
Bethanië Ferwert Nadat er eind 2012 23 woningen in het gebied Bethanië naast het zorgcentrum Foswert in Ferwert waren gesloopt, heeft in 2013 de aanbesteding plaatsgevonden van 16 nieuwe levensloopgeschikte woningen. Bouwbedrijf Kolthof heeft het werk gekregen en zij zijn medio 2013 begonnen met de bouw. Het plan heeft een groen karakter, o.a. door de sedumdaken. De plannen zijn enthousiast ontvangen in het dorp en bij de gemeente. Het ontwerp is van Dorenbos Architecten uit Gytsjerk.
35
Projecten in ontwikkeling Klaas Osingastraat Tzum Aan de noordkant van de Klaas Osingastraat, direct naast de 4 nieuwbouwwoningen op de voormalige hertenkamp, staan 6 scheefgezakte woningen die zullen worden gesloopt. Hiervoor in de plaats worden 4 nieuwe woningen gebouwd. Het ontwerp en de aanbesteding is in één keer gedaan met de nieuwbouwwoningen in Herbaijum. Het ontwerp is van Alynia architecten en de aanbesteding is gewonnen door Bouwgroep Dijkstra Draisma. De bouw start in 2014. Siccamastraat Herbaijum Aan de Siccamastraat in Herbaijum zijn 4 seniorenwoningen gesloopt. Hiervoor in de plaats heeft Wonen Noordwest Friesland nieuwbouwplannen ontwikkeld voor 3 woningen, nadat een eerder plan met een ontwikkelaar voor een nieuw wijkje was mislukt. Het betreft een gezamenlijk ontwerp en aanbesteding met de 4 woningen aan de Klaas Osingastraat in Tzum. Het ontwerp is van Alynia architecten en de bouw wordt gedaan door Bouwgroep Dijkstra Draisma. De bouw start in 2014. Dr. Vitus Ringersstraat Ried Aan de Dr. Vitus Ringersstraat in Ried zijn in 2013 3 woningen gesloopt. Hiervoor in de plaats komen 4 nieuwe levensloopgeschikte woningen. Dit maakt onderdeel uit van een breder plan dat is opgesteld met Dorpsbelang Ried en de Gemeente Franekeradeel. Met de gemeente is een ontwikkelingsovereenkomst gesloten. Het ontwerp van de woningen door Penta architecten is in 2013 afgerond, waarna in 2014 de aanbesteding en start bouw kan plaatsvinden.
Afbeelding 7: Nieuwbouw aan de Vitus Ringersstraat te Ried.
Ontwikkelingsvisie Tzummarum Voor Tzummarum wordt tezamen met de Gemeente Franekeradeel en Zorgpartners Friesland gewerkt aan plannen voor het gebied rondom zorgcentrum Nij Bethanië. Hier moet een nieuwe multifunctionele accommodatie komen voor onderwijs, kinderopvang, peuterzaal en zorg, waarbij verschillende partijen onder één dak komen. De stedenbouwkundige visie is gereed. In het gebied zijn al een basisschool en een zorgcentrum aanwezig. In het gebied ertussen staan 25 woningen van Wonen NWF die in het SVB 2005 al zijn aangewezen voor sloop. Hiervan zijn al 6 gesloopt. Daarnaast is in 2013 het Talantgebouw met 12 wooneenheden aan de Sytzamaleane gesloopt. Wonen NWF is van plan 12 nieuwe woningen te bouwen in het gebied. Nadat er enige tijd onzekerheid was over de plannen van Zorgpartners Friesland voor zorgcentrum Nij Bethanië is in 2013 een gezamenlijke oplossing gevonden voor het doorgaan van de plannen in een iets gewijzigde vorm. Kinderopvang Friesland heeft aangegeven minder oppervlakte nodig te hebben in het MFA dan oorspronkelijk gedacht, waardoor het voor Wonen Noordwest Friesland niet meer haalbaar is hier in te investeren. De Gemeente Franekeradeel zal dit waarschijnlijk meenemen in het plan voor de scholen. Projectarchitect is Van Hoogevest architecten uit Amersfoort. Herstructurering Dorpsstraat en Noorderstraat Dongjum Als tweede fase van de herstructureringsoperatie in Dongjum wordt gewerkt aan de voorbereiding van de sloop van 12 woningen in dit gebied. De woningen zijn in 2013 leeg gekomen en zullen in 2014 worden gesloopt. In het kader van de flora- en faunawet zijn in 2013 nestkasten geplaatst om de aanwezige vleermuizen te herhuisvesten. Eerder zijn al 3 woningen aan de Dorpsstraat gesloopt. De
36
plannen gaan uit van 8 nieuw te bouwen woningen, die zijn ontworpen door Alynia architecten. De stedenbouwkundige structuur van het gebied zal helemaal over de kop gaan. De ontwikkeling gaat in samenwerking met de gemeente die de aanpak van de openbare ruimte voor haar rekening neemt. Hiervoor is een ontwikkelingsovereenkomst gesloten. Er zal nog een nader onderzoek worden gedaan naar de vraag voor huurwoningen in Dongjum. Locatie Dirk Janszstraat Sint Annaparochie De 55 bewoners van seniorenwoningen aan de Dirk Janszstraat in Sint Annaparochie moeten worden geherhuisvest vanwege de sloop van deze woningen. Deze was reeds voorzien in het SVB van 2005. Later zijn plannen ontstaan om op deze plek een nieuwe scholencampus te bouwen voor het voortgezet onderwijs in de regio. Dit vanwege de aanwezigheid van één van beide scholen, de Fooracker in dit gebied. Wonen NWF heeft aan de Gemeente het Bildt en de beide scholen aangegeven hieraan medewerking te willen verlenen door het grootste deel van de grond beschikbaar te stellen. In ruil daarvoor zal Wonen NWF in een later stadium nieuwe woningen kunnen bouwen op de vrijkomende Ulbe van Houtenlocatie. Hiervoor is een ontwikkelingsovereenkomst gesloten met de Gemeente het Bildt. Eind 2013 zijn de laatste bewoners van de Dirk Janszstraat verhuisd naar het nieuw gebouwde appartementengebouw bij zorgcentrum Beuckelaer. De sloop van de woningen zal begin 2014 plaatsvinden. Ook in dit gebied zijn in 2013 in het kader van de flora- en faunawet maatregelen getroffen waaronder het plaatsen van nestkasten. Wonen NWF zal ongeveer 1/3 deel van het gebied weer opnieuw bestemmen voor woningbouw. Het betreft het deel dat het dichtst bij de Kade is gelegen. Hiervoor is in 2013 een plan ontwikkeld voor 12 woningen tezamen met VenL architecten uit Grou. Het betreft 7 gezinswoningen en 5 levensloopgeschikte woningen. Locatie Ulbe van Houten school Sint Annaparochie In ruil voor de grond aan de Dirk Janszstraat ten behoeve van de scholencampus krijgt Wonen NWF 2/3 deel van het vrijkomende gebied waar nu de Ulbe van Houten school is gevestigd. In 2013 is tezamen met de gemeente en Aldi gewerkt aan een plan voor de stedenbouwkundige invulling van dit gebied. Wonen NWF zal in dit gebied dicht bij het centrum van Sint Annaparochie over enkele jaren nieuwe woningen gaan bouwen. Omdat dit qua tijdsplanning samenvalt met de herstructureringsplannen voor de naastgelegen De Kempenaerstraat zijn deze plannen samengevoegd. Op verzoek van de Gemeente het Bildt zijn de plannen voor de oorspronkelijke 8 te slopen woningen aan de noordzijde van de De Kempenaerstraat met 2 uitgebreid, zodat er een betere relatie met het centrumgebied kan worden bewerkstelligd. Eind 2013 zijn de plannen gepresenteerd aan de huurders, de omwonenden van het gebied en de raadsleden van de Gemeente het Bildt. Dit overleg zal een vervolg krijgen in 2014. Het plan gaat uit van 32 nieuwe woningen voor Wonen Noordwest Friesland. Renovatie Hallum en Ferwert Voor 2014 staan in het Strategisch Voorraadbeleid (SVB) aan de Transe, Finne en Jouwsmastraat in Hallum en de Havenstraat in Ferwert 25 woningen op het programma voor buitenrenovatie. Het haalbaarheidsbesluit hiervoor is in 2013 genomen, waarna de planvoorbereiding is opgestart. Er is een werkgroep opgestart met een vertegenwoordiging van de bewoners. Deze zal een programma van eisen opstellen en op basis hiervan een aannemer selecteren. De planuitwerking zal dan tezamen met de aannemer gebeuren.
37
Aldlânsdyk Britsum Vanwege de crisis op de woningmarkt hebben hier geen ontwikkelingen plaatsgevonden met betrekking tot toekomstige woningbouw. Wel is in 2013 een klein deel van de grond verkocht voor agrarisch gebruik. Herstructurering Havenstrjitte, Tsjerkestrjitte en P.B. Winsemiusstrjitte Minnertsga In overleg met de Gemeente het Bildt en stedenbouwkundig bureau BügelHajema is in 2013 een integraal plan gemaakt voor diverse locaties in het zuidelijk deel van Minnertsga. Het plan gaat voor wat betreft Wonen Noordwest Friesland uit van 19 te slopen woningen en 8 nieuwbouw. Begin 2014 zullen de bewoners en de rest van het dorp hierover worden geïnformeerd. Herstructurering Bûterhoeke Berltsum Wonen Noordwest Friesland heeft hier vanuit haar SVB plannen voor de sloop van in totaal 10 woningen en nieuwbouw van 6 woningen. In 2013 heeft hier een eerste overleg plaatsgevonden met de bewoners. Deze zijn voor een groot deel nog niet enthousiast over de voorgenomen sloop. Het overleg krijgt in 2014 een vervolg. Herstructurering Sportleane Berltsum Tegelijk met de plannen voor de Bûterhoeke zijn ook de voorgenomen plannen van Wonen Noordwest Friesland voor de sloop van 4 woningen aan de Sportleane in Berltsum gepresenteerd. Het programma gaat eveneens uit van 4 nieuw te bouwen woningen. Ook hier zal vervolgoverleg uit moeten wijzen of de huurders zich kunnen vinden in de sloop-nieuwbouwplannen. Verbouw Offingaburg Hallum De groepsruimten in Offingaburg in Hallum zijn in 2013 gehuurd door Zorgcentrum het Bildt voor tijdelijke huisvesting vanwege de sloop-nieuwbouw van Beuckelaer. Ondertussen is de toekomstige invulling van deze ruimten onderzocht. Hierover is met zorgpartijen gesproken. Er is nog geen duidelijkheid over de nieuwe invulling.
38
ONDERHOUD Algemeen De afdeling onderhoud coördineert alle onderhoudswerkzaamheden aan het woningbezit van Wonen Noordwest Friesland. Het onderhoud aan de woningen is te verdelen in 4 categorieën. Dagelijks onderhoud, planmatig onderhoud, woningverbeteringen en service onderhoud. Dagelijks onderhoud Het dagelijks onderhoud bestaat uit reparatieverzoeken en mutatieonderhoud. Urgente reparatieverzoeken worden nog dezelfde dag uitgevoerd. De overige verzoeken proberen we binnen een week te herstellen. In 2013 hebben we in totaal 4028 reparatieverzoeken uitgevoerd (2012: 4589) met gemiddelde herstelkosten van € 202 (2012: € 196). Bij het wisselen van huurder wordt er mutatieonderhoud uitgevoerd, de woning wordt hierbij verhuurklaar gemaakt. In 2013 waren er 388 woningmutaties, hiervan zijn 35 woningen ingrijpender aangepakt zodat deze woningen weer voldoen aan de eisen van nu. Planmatig onderhoud Het planmatige onderhoud bestaat uit planmatig buitenonderhoud, onderhoudscontracten, CV ketel vervanging. In 2013 is er bij 664 woningen planmatig buitenonderhoud uitgevoerd en zijn er in totaal 603 woningen geschilderd. Voor het onderhoud aan liften, CV ketels, automatische deuren, brandmeldinstallaties en ventilatiesystemen hebben we onderhoudscontracten lopen met 24-uurs serviceonderhoud. Jaarlijks wordt aan de hand van de evaluatie van het CV onderhoud bepaald of ook knelpunten zijn en wordt er beoordeeld welke CV ketels vervangen dienen te worden. Vooral de veiligheid van het toestel, nalevering van onderdelen, uitvalgraad en daarmee samenhangende overlast voor bewoners spelen hierin een belangrijke rol. In 2013 zijn er 31 ketels vervangen. Bij vervanging wordt in principe een nieuwe zuinige HR combiketel geplaatst. Woningverbetering Wonen Noordwest Friesland wil graag de kwaliteit van haar woningbezit verbeteren zodat deze voldoet aan de huidige normen en wensen van de huurder. De maatregelen die worden doorgevoerd komen uit de sociale voorraadbeleidsplannen van 2005 en 2010 en het milieu beleid van 2007. Woningverbeteringen zijn bijvoorbeeld het vervangen van gaskachels door CV installaties, binnenverbeteringen ( bijv. vervangen van de douche, keuken of toilet), het isoleren van ongeïsoleerde constructies en het aanbrengen van ventilatie. Woning verbeteringen kunnen op verzoek van de huurder, tijdens mutatie of projectmatig worden aangebracht. In 2013 zijn diverse woningen tijdens periodiek buitenonderhoud voorzien van HR++ glas. In de tabel hieronder zijn de overige woningverbeteringen aangegeven: Omschrijving woningverbetering: Aantal woningen Aanleg CV installaties 30 Isoleren van de begane grondvloer 172 Isoleren van het dak 63 Isoleren van de gevels 38 Aanleg van mechanische ventilatie 211 Serviceonderhoud Service onderhoud betreft tuinonderhoud, glasschades, schoonmaken gemeenschappelijke ruimtes en klein onderhoud. Deze werkzaamheden worden voor rekening van de huurder uitgevoerd. Jaarlijks worden de exploitatieresultaten van het serviceonderhoud in beeld gebracht om vast te stellen of de vergoedingen aangepast moeten worden.
39
Ontwikkelingen in 2013 Bij afdeling Onderhoud zijn we voortduren op zoek naar betere werkmethodes en het verbeteren van de woningkwaliteit met als resultaat lagere onderhoudskosten. 2013 stond in het teken van bezuinigingen. In 2013 is hiervoor een nieuw onderhoudsbeleid opgesteld, het doel hiervan is om het onderhoud efficiënter uit te voeren waarbij er minder externe hulp ingehuurd hoeft te worden en waarbij we op termijn kunnen krimpen in het personeelsbestand. Dit nieuwe onderhoudsbeleid zal de komende jaren worden ingevoerd. Ook zijn we in 2013 gestart met het digitaal inspecteren van het planmatig buitenonderhoud. De opzichters Planmatig Onderhoud kunnen met behulp van een Ipad de woningen inspecteren, de opnames zijn hierbij meteen digitaal en hoeven niet zoals voorheen nog op kantoor te worden uitgewerkt. ENERGIEBESPARING Met een gezamenlijke ambitie van corporaties is afgesproken om tenminste 20% op het gasverbruik te besparen over een periode van 10 jaar van 2008 t/m 2017. Dit is vastgelegd in het “Antwoord aan de samenleving”. Hier heeft Wonen NWF een milieubeleidsplan voor vastgesteld waarbinnen we ons conformeren aan de inspanning op het gebied van energiebesparing. Omdat we al in 2007 zijn gestart met maatregelen op dit vlak hebben we 1 januari 2007 als startpunt genomen voor deze besparing.
m³ gasbesparing cumulatief
Resultaat 2013 In totaal is de gasbesparing van onze huurvoorraad 15,3% ten opzichte van 2007, we liggen dus goed op schema. Zie onderstaande grafiek.
Energiebesparing 2007 - 2017
2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 0
planning totaal gerealiseerd 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 jaartal
Grafiek 1: Gas besparing per jaar afgezet tegen de te behalen besparing
De besparingen worden gecreëerd door de aangebrachte woningverbeteringen bij onderhoud en door de herstructureringsprojecten. Door de gerealiseerde gasbesparing verbeteren ook de energielabels van ons woningbezit. Zie onderstaande cirkel diagram.
Grafiek 2: Stand energielabels begin en eind 2013
40
Van onze voorraad zit 58% al in de energiezuinige labels A, B en C. De energieonzuinige voorraad zal door herstructureringsplannen ( sloop-nieuwbouw en grootonderhoud) en door toekomstige woningverbeteringen de komende jaren energiezuiniger worden. SERVICEBEDRIJF In 2013 is een nieuwe Service Level Agreement (SLA) van kracht geworden tussen de afdelingen Onderhoud en Servicebedrijf waarmee de financiële en kwalitatieve normen zijn vastgelegd. Hiermee zijn duidelijke wederzijdse verwachtingen gecreëerd en kan het Servicebedrijf op eenzelfde wijze worden beoordeeld als een externe opdrachtnemer. De continuïteit van de prestaties van het Servicebedrijf dient onder gelijkblijvende omstandigheden een gelijk beeld met vorig jaar te geven en liefst een verbetering van de prestaties van 2012. De normen van de SLA over 2013 zijn gerealiseerd, met uitzondering van mutatieonderhoud. Bij dit onderdeel worden de asbesthoudende artikelen preventief verwijderd, waaruit herstelwerkzaamheden ontstaan die in de eerdere norm niet waren meegenomen. Afbeelding 8 “stormschade” in Hallum
Normen SLA 2013 Omschrijving Aandeel reparatieverzoeken door Servicebedrijf Maximaal gemiddelde kosten per reparatieverzoek Maximaal gemiddelde kosten per mutatie Gemiddelde kosten per klein onderhoudverzoek Aantal werkbare uren per jaar Gerealiseerde normen over 2013 Onderdeel Aandeel reparatieverzoeken Gemiddelde kosten per reparatieverzoek Gemiddelde kosten per mutatie Gemiddelde kosten per klein onderhoudverzoek Gerealiseerd aantal werkbare uren
Norm SLA ≥ 70% € 110,€ 700,€ 56,20.458 Aantal 71.44% € 105 € 748 € 55 21.403
Naast de reguliere onderhoudswerkzaamheden zijn een groot deel van de stormschades van oktober en december door het Servicebedrijf op een adequate manier uitgevoerd. De kwaliteit van het werk is niet uit het oog verloren en is extern beoordeeld middels de KWH-meting op een 8.3 (norm 7.2). Intern is een vergelijk gemaakt in prijs en kwaliteit met externe aannemers, waarbij het Servicebedrijf zich prima kan meten met deze groep externe vaklieden. Ook heeft het Servicebedrijf weer een praktijkstage aan kunnen bieden aan een 2 de jaars MBO leerling Bouwkunde van het Friesland College. Eind 2013 zijn de laatste werkzaamheden voor Onderwijsgroep Fier uitgevoerd. Het aflopende contract is met wederzijdse goedkeuring beëindigd.
41
LEEFBAARHEID & MAATSCHAPPELIJK INVESTEREN Investeren in leefbaarheid Het in stand houden en verbeteren van de leefbaarheid van dorpen, buurten en wijken in ons werkgebied is een belangrijk onderdeel van het beleid van Wonen Noordwest Friesland. Leefbaarheid bepaalt in belangrijke mate of onze huurders ergens met plezier wonen. Wonen Noordwest Friesland heeft drie leefbaarheidcoördinatoren die de contacten onderhouden met de dorpen en de verenigingen van dorpsbelang. Bij het investeren in leefbaarheid door Wonen NWF gaat het niet alleen om een financiële bijdrage in de uitvoeringskosten. Wonen NWF initieert, adviseert en faciliteert in het verbeteren van de leefbaarheid en het versterken van de grootste kracht van de dorpen: hun enorme sociale cohesie. In de brochure ‘Tijd voor leefbaarheid’ staat aangegeven op welke wijze WonenNWF investeert in leefbaarheid, welke projecten en activiteiten (aandachtsgebieden) in aanmerking komen voor een bijdrage uit ons leefbaarheidsfonds en wat de spelregels hierbij zijn. De criteria staan ook op onze website. Tevens is in 2013 de mogelijkheid toegevoegd om via een digitaal aanvraagformulier een aanvraag te doen voor leefbaarheidsubsidie. Dertien aandachtsgebieden Wonen Noordwest Friesland onderscheidt dertien aandachtsgebieden die in aanmerking komen voor een leefbaarheidsbijdrage, namelijk: 1. Dorpsvisies 2. Nieuwbouw en renovatie van Multifunctionele centra 3. Multifunctionele sportaccommodaties 4. Accommodaties van individuele sportverenigingen 5. Rotte plekken 6. Speelterreinen 7. Onderhoudsbeleid Multifunctionele centra 8. Groenplannen/Woonomgevingplannen/verfraaiing 9. Centrumplannen en recreatieve plannen 10. Dorpsschouwen 11. Sociaal cement 12. Maatschappelijk vastgoed 13. Nieuwe aanvragen Voorwaarden voor subsidie zijn: Het aandeel huurwoningen in het dorp (minimaal 15%, anders maatwerk). Cofinanciering door gemeente, provincie of een andere organisatie of fonds Een redelijke mate van zelfwerkzaamheid van de bewoners. De exploitatieopzet moet zekerheid bieden Prestaties & toekenningen in het afgelopen jaar In 2013 kwamen vele mooie projecten gereed waar WonenNWF vanuit leefbaarheid aan heeft bijgedragen, waaronder: Het nieuwe sportplein in Tzummarum voor de sporthal. Hier kunnen verschillende sporten worden beoefend zoals kaatsen, voetbal, volleybal, joule de boules en er is een speeltoestel voor de kleintjes. Een nieuw park met bomen, een vijver met stapstenen en speeltoestellen voor kinderen aan de Neeltje Jansstraat te St. Jacobiparochie. Een vlonder langs de Elfstedenvaarroute bij Vrouwbuurstermolen.
42
Onderhoud van het openbaar groen door bewoners in Marsum. Het nieuwe MFA in Blije werd geopend. De (opknap)werkzaamheden in de Kerkbuurt te Hitzum werden afgerond. De hele straat inrichting en de verlichting in de straat is vernieuwd. Daarnaast zijn er bij alle woningen in de voortuin leilinden geplant. Ook zijn er bankjes in de straat geplaatst. En er kwam een nieuw multifunctioneel kunstgras trapveld in Dronryp. Afbeelding 9: nieuw speelpark Neeltje Jansstraat St. Jabik.
Het project ‘Losse fearren’ ging in 2013 zijn derde jaar in. Bewoners met een goed idee om hun dorp mooier en gezelliger te maken kunnen via dit project gemakkelijk een financieel steuntje in de rug krijgen van maximaal € 200,-. Er is een website, www.lossefearren.nl, met informatie en voorbeelden. Er is in 2013 voor € 10.000,- uitgekeerd aan losse fearren projecten. In 2013 organiseerde WonenNWF i.s.m. Doarpswurk weer een Hart voor je Dorp avond. Dit doen we eens in de twee jaar en dit was de vierde editie. Leden van verenigingen van dorpsbelang en dorpshuisbesturen konden deze avond kiezen uit vier workshops: 1) ‘shared grien space’ 2) voorbereiden op herindeling 3)vinden en binden van vrijwilligers 4) duurzame dorpshuizen. De Hart voor je dorp avond werd goed bezocht en zeer gewaardeerd. Net als in voorgaande jaren zijn er in 2013 verschillende dorpsschouwen gehouden. Hierbij gaan bestuursleden van dorpsbelang op pad in het dorp samen met een vertegenwoordiger van de gemeente, WonenNWF en eventueel van welzijnsorganisatie de Skule en van de politie. Doel is verbeterpunten en ongewenste situaties in het dorp in kaart te brengen en afspraken te maken over de oplossing hiervan. In 2013 zijn de volgende dorpen bezocht: Nij Altoenae, Oudebildtzijl, Vrouwenparochie, Hallum, Burdaard, Tzum, Zweins, Peins , Oosterbierum, Berltsum, Wier, Bitgum en Hijum In Franekeradeel functioneert al een aantal jaren een federatie van dorpshuisbesturen die zich richt op het onderhoud van de dorpshuizen en MFC’s. In Ferwerderadiel is door ons, samen met Doarpswurk, ondersteuning verleend bij het opstarten van een Federatie voor dorpshuis - besturen. Begin 2013 is de federatie daadwerkelijk gaan functioneren. In Menameradiel is er vanuit de dorpshuisbesturen wel de behoefte voor het oprichten van een federatie echter heeft de gemeente aangegeven i.v.m. de toekomstige herindeling hier op dit moment geen middelen voor beschikbaar te hebben. Momenteel is hier een samenwerkingsverband van besturen opgericht. In het Bildt is vooralsnog geen behoefte aan het opzetten van een federatie van dorpshuisbesturen. Huisbezoeken: In de gemeente Menameradiel en het Bildt zijn (evenals in 2012) inwoners van 65 jaar en ouder bezocht door getrainde vrijwilligers. WonenNWF heeft een financiële bijdrage geleverd aan deze training. Doel van deze huisbezoeken is te kijken wat men nodig heeft om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen, en wat men nog kan en wil bijdragen aan de samenleving. De bezoeken zijn georganiseerd door Stichting Welzijn Middelsee en SWO het Bildt. Toekenningen: In 2013 werden door ons in totaal 40 verschillende financiële bijdragen verleend in het kader van de leefbaarheid en sponsoring. In totaal is een bedrag van € 218.097,10 toegekend. Dit is vergelijkbaar met voorgaande jaren. In 2013 ging het grootste deel van de bijdragen aan nieuwbouw of verbouw
43
van dorpshuizen/MFC/MFA (€ 115.294,-), gevolgd door bijdragen aan speeltuinen (€ 24.955,-) en multifunctionele sportaccomodaties (€ 22.700,-). Een overzicht: Dorpshuizen/ MFC/MFA Voor de nieuwbouw en verbouw van het MFA te Minnertsga heeft WonenNWF in 2013 een bedrag van € 75.000,- toegekend. Daarnaast waren er bijdragen voor ver/nieuwbouw van het MFC te Hitzum (€ 35.294,-) en kleine bijdragen voor de MFC’s te Achlum en Vrouwenparochie. Afbeelding 10: Bijdrage WonenNWF voor MFA Minnertsga
Speeltuinen Op het gebied van speeltuinen heeft WonenNWF in 2013 bijgedragen aan een bijzonder nieuw project; een beweegtuin voor ouderen naast zorgcentrum Beuckelaer te St. Annaparochie. Deze beweegtuin wordt in april 2014 geopend. Verder is in 2013 een aanvraag uit Berlikum gehonoreerd voor een speelpark (speeltuin & park) en een kaats en tennis wand. In Dronryp heeft WonenNWF bijgedragen aan speeltuin ’t Skroefke. Multifunctionele sportaccomodaties in 2013 heeft WonenNWF in Berlikum bijgedragen aan een plan voor het gebouw van de ijsclub & hondenclub, met daaromheen groen, een fietspad en een steiger. Ook was er een toekenning voor de nieuwe accomodatie voor de kaats & tennisclub. Verder is er bijgedragen aan de herinrichting van het dorpsplein te Ingelum waar voorzieningen voor sport en spel kwamen. Woonomgeving Ook in de woonomgeving werd er in 2013 volop door WonenNWF geïnvesteerd. Er waren bijdragen voor het groenproject in Marsum (groenonderhoud door vrijwilligers),voor het project Romte foar Blije (aanpak groenstructuur in het dorp en herinrichting dorpsplein), en voor de nieuwe kloostertuin/dorpstuin in Oosterbierum. Overige bijdragen Naast de hiervoor genomede Losse fearren gaf WonenNWF verschillende andere bijdragen voor bijeenkomsten gericht op het versterken van het sociaal cement in de dorpen. Verder is er in 2013 een aparte website opgezet voor het project ‘De Haven’ in Tzummarum. Hier wordt onder de titel Old school 4 new business gezocht naar een mooie nieuwe invulling voor dit vrijgekomen pand. Verder is er een evaluerend onderzoek gehouden van het project Boardsurfing (bestuurscursus voor jongeren). De uitkomst hiervan was positief en in 2014 wordt er een nieuwe cursus georganiseerd in Ferwert. Met deze bijdragen wordt ons strategische doel, namelijk het verbeteren van de leefbaarheid in de dorpen (missie) gerealiseerd. Wij merken dat de dorpen ons goed weten te vinden en de bijdragen van Wonen Noordwest Friesland aan de leefbaarheid in de dorpen op prijs stellen.
44
WONEN EN ZORG Wij werken op het gebied van wonen en zorg samen met vier zorgcentra in de regio: Nij Bethanië (onderdeel van Zorgpartners Friesland) in Tzummarum, Zorgcentrum het Bildt (Beuckelaer) in Sint Annaparochie, Interzorg in Ferwert en Stichting Palet in Berltsum, Dronryp en Stiens. Op deze locaties verhuren wij senioren- of aanleunwoningen waarbij vanuit de zorgcentra of zorgsteunpunten zorg op maat wordt geleverd. In Sint Annaparochie wordt ook nog een woongebouw met diverse zorgmogelijkheden verhuurd aan Talant voor twaalf verstandelijke gehandicapten. Verder verhuren wij op enkele locaties bedrijfsruimten waar huisartsen en\of fysiotherapeuten werkzaam zijn. Beleid In onze beleidsvisie op het gebied van wonen en zorg streven wij naar het vergroten van de zorgmogelijkheden voor oudere inwoners. Het doel hiervan is dat de oudere inwoners van de dorpen zo lang mogelijk in het eigen dorp kunnen blijven wonen. In de grotere dorpen hebben wij in samenwerking met de zorgpartijen seniorencomplexen gebouwd, waar mogelijk in combinatie met een zorgsteunpunt. Naast deze seniorencomplexen worden er ook grondgebonden levensloopgeschikte woningen in de grotere dorpen gebouwd. In de kleinere dorpen kiezen wij niet voor seniorencomplexen maar voor het bouwen van grondgebonden levensloopgeschikte woningen waar de bewoner met behulp van zorg aan huis zo lang mogelijk kan blijven wonen. Voor enkele activiteiten op het gebied van Wonen en Zorg is door ons in een financiële bijdrage verleend. In de gemeenten het Bildt en Menameradiel zijn in 2013, mede door deze bijdrage, door vrijwilligers van ouderenorganisaties vele huisbezoeken gehouden bij ouderen. De vrijwilligers zijn hiervoor bijgeschoold. Het doel van de bezoeken was het inventariseren van de problemen en mogelijkheden om ouderen langer zelfstandig te laten wonen en het onderhouden en verbeteren van de sociale contacten. In 2013 zijn verder bijdragen verleend voor een informatiedag voor mantelzorgers in noordwest Friesland en een Beweegtuin voor ouderen naast onze aanleunwoningen bij zorgcentrum het Bildt. Bouwplannen en recente ontwikkelingen In de afgelopen jaren hebben wij in vele dorpen seniorencomplexen gebouwd en levensloopbestendige woningen. In 2013 zijn er vijf fraaie levensloopbestendige woningen in Deinum opgeleverd, vier levensloopbestendige woningen in Tzum en vijftien aanleunwoningen bij zorgcentrum het Bildt in Sint Annaparochie. Meer informatie over de bouwprojecten vindt u in het hoofdstuk Kwaliteit van het woningbezit onder de bouwprojecten.
WONINGMARKT; HUREN, KOPEN OF KIEZEN Het jaar 2013 was, net zoals 2012, voor de verhuur van woningen een prima jaar. De belangstelling voor de verhuur is gestegen en de leegstand van huurwoningen is beperkt. Vanwege de crisis op de woningmarkt zijn mensen sneller geneigd een woning te gaan huren in plaats van kopen. Mede door de grote kwaliteitsslag die de afgelopen jaren is gemaakt (en de komende jaren nog gaande is) heeft Wonen NWF een aantrekkelijk woningaanbod. Daarnaast is Wonen NWF er in geslaagd gezonde spanningop de markt te creëren door woningen te verkopen en huurwoningen aan de voorraad te onttrekken en niet of minder terug te bouwen. Wel merken we dat het ingezette huurbeleid en daarmee de veel hogere huurprijzen voor nieuwbouw en bij mutatie leiden tot minder reacties en
45
weigeringen. Dit leidt in enkele dorpen tot kleine toename van de huurderving door leegstand. Er is besloten in 2014 de effecten van het huidige huurbeleid te evalueren. De aantallen verkochte woningen kwamen iets hoger uit dan de begroting. In tegenstelling tot de voorgaande jaren zijn er in 2013 minder Koopgarant woningen verkocht dan reguliere verkoop woningen. In 2014 zal er een evaluatie plaatsvinden van de verkoop van Koopgarant woningen. Uit het laatste aftersales onderzoek blijkt dat, naast de relatief lage verkoopprijzen, de kwaliteit van de woningen en het goede imago van Wonen NWF een belangrijke factor is bij de verkoop. Op basis van het Strategisch Voorraad Beleidsplan zijn we van plan tot ongeveer 2030 nog rond de 550 woningen te verkopen in koopgarant en regulier. Daarmee neemt onze voorraad aan huurwoningen, samen met de sloop- en nieuwbouwplannen, af tot ongeveer 3370 woningen, hetgeen overeen komt met de berekende noodzakelijke kernvoorraad aan huurwoningen. In 2014 zal opnieuw een evaluatie plaatsvinden van de benodigde kernvoorraad. Op het moment dat we de kernvoorraad per dorp hebben bereikt stoppen we met de verkoop. Tussentijds monitoren we de woningmarkt door middel van meting van de marktscores per dorp en woningtype. In de te verkopen voorraad zijn er 91 woningen aangewezen voor definitieve verkoop. Deze woningen willen wij niet meer aanbieden voor de verhuur. Bij ontwikkeling van de woonplannen en visies blijven wij voortdurend aandacht vragen voor de gevolgen van de stagnerende bevolkingsontwikkeling en de vele nieuwe plannen die er op de plank liggen bij de verschillende gemeenten. In 2013 hebben de gemeenten het Bildt, Menameradiel, Franekeradeel en Harlingen voor het eerst een gezamenlijke regionale woonvisie gepresenteerd. Daarin leggen ze de nadruk op noodzaak van herstructurering van de woningvoorraad, het alleen nog bouwen voor de lokale marktvraag en besteden van meer aandacht aan de kwaliteit van bestaande woningvoorraad. De huidige markt is zeer kwetsbaar. Door de stagnatie op de koopmarkt zijn er al veel plannen stopgezet, vooral in de particuliere sector. Wij gaan verder met zeer beperkte nieuwbouw als vervanging van woningen die worden gesloopt en vooral veel aandacht voor de verbetering van de kwaliteit van het bestaande woningbezit. Woonruimteverdeling In ons toewijzingsbeleid houden we rekening met de eisen die in het BBSH worden gesteld, voorop staat de toewijzing van geschikte woningen aan de lagere inkomensgroepen. Bij twee projecten zijn in overleg met Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland de toewijzingregels aangepast om de leefbaarheid in het complex te vergroten. In 2013 kwamen er op onze aangeboden huurwoningen gemiddeld 6,84 reacties per advertentie (over 2012 was dit gemiddelde 5,84). Er zijn grote verschillen per dorp en gemeente. De gezinswoningen, met name die met een huurprijs tot ongeveer € 450 per maand, blijven wat beter scoren in de verhuur. Ook de vraag naar aanleunwoningen met zorgmogelijkheden is redelijk groot. De nieuwbouw geeft zeer wisselende resultaten. De snelle verhoging van de huurprijzen in de laatste jaren zorgen voor minder reacties. De woningzoekenden nemen het voordeel van de lagere energiekosten nog niet mee in hun keuze. We besteden hier al extra aandacht aan in de voorlichting, maar dit zal de komende jaren zeker ook nog nodig zijn. Gemiddeld aantal reacties per woning periode 2009-2013 2013 2012 2011 2010 2009 6,84 5,84 6,30
6,92
3,2
Het aantal actieve woningzoekenden dat heeft gereageerd op een huurwoning in het laatste kwartaal van 2013 was 257, iets lager dan de 290 in het laatste kwartaal van 2012.
46
Doelgroepenbeleid Per 31 december 2013 hoort 27% van de woningen tot de "goedkope" woningvoorraad (beneden de 374,44 euro). Het aantal goedkope woningen daalt door het toepassen van huurharmonisatie bij mutatie naar 70% van de maximale huurprijs en de stringente invoering van het nieuwe woningwaarderingsstelsel. Maar ook doordat er kleine en goedkope woningen worden gesloopt. Overigens verschuift de verdeling minder snel dan vorige jaren. Dit komt mede doordat de huurders van de goedkope woningen minder vaak verhuizen dan de huurders in de betaalbare of dure voorraad. De ‘betaalbare’ woningvoorraad vormt het grootste deel met 68% van het totaal. Hierbij zitten 264 woningen (7% van het totaal) met een huurprijs tussen de lage aftoppingsgrens huurtoeslag (€ 535,91) en de hoge aftoppingsgrens (€ 574,35). Bij dit deel van de woningvoorraad is alleen volledige huurtoeslag mogelijk bij drie en meer personen. In de ‘dure‘ woningvoorraad zitten 27 woningen ( 0,7% van het totaal) met een huurprijs boven de maximale huurtoeslaggrens van € 665. Bij deze woningen is geen huurtoeslag mogelijk. Deze huurgrenzen waren van toepassing over geheel 2013. Goedkoop < € 374,44 Aantal woningen In % van totaal
Betaalbaar €374,44 – 574,35
Duur >€ 574,35
Totaal
1062
2693
197
3952
27%
68%
5%
100%
Alle geaccepteerde woningen in 2013 uitgesplitst naar inkomens, huishoudensamenstelling en huurprijzen. Eenpersoons huishoudens
Inkomen
Huur tot € 374,44
< 65 jaar < 65 jaar > 65 jaar > 65 jaar Tweepersoons huishoudens < 65 jaar < 65 jaar > 65 jaar > 65 jaar Drie en meerpersoons huishoudens < 65 jaar < 65 jaar > 65 jaar > 65 jaar
< > < >
€ € € €
21.025 21.025 21.100 21.100
21 10 2 0
< > < >
€ € € €
28.550 28.550 28.725 28.725
8 4 1 0 Huur tot € 374,44
< > < >
€ € € €
28.550 28.550 28.725 28.725
Totalen
Huur van €374,44 €535,91 86 16 30 1
Huur boven € 535,91
Totaal
23 6 12 3
130 32 44 4
18 3 7 0 Huur boven €574,35
53 15 16 0
1 5 0 0
27 8 8 0 Huur van €374,44 €574,35 30 5 1 0
21 6 0 0
52 16 1 0
52
212
99
363
47
De woningtoewijzing aan de inkomens boven de BBSH grenzen (de huur en inkomensgrenzen in de tabel) is gedaald. Van de nieuwe huurders in 2013 behoort 18% niet tot de BBSH - doelgroep (2012: 20%). Het aantal toewijzingen aan 65+ers bedraagt bijna 18%, gelijk aan 2012 (18%). Het grootste deel (60%) van de goedkope woningvoorraad is toegewezen aan de doelgroep van beleid, de lage inkomens. De "goedkope scheefheid" in de totale woningtoewijzing bedraagt 5%. Dit betreft de hogere inkomensgroepen die een woning uit de goedkope voorraad huren. Dit gebeurt uitsluitend doordat goedkope woningen bij gebrek aan kandidaten uit de doelgroep worden verhuurd aan woningzoekenden met een "te hoog" inkomen. De toewijzing past in het vastgestelde beleidplan (K-trije) om te zorgen voor voldoende betaalbare woonruimte voor de BBSH doelgroepen, maar daarnaast ook ruimte te bieden aan andere doelgroepen. Toewijzing boven de € 34.229 Voor huishoudens met een inkomen boven de € 34.229,- gelden speciale toewijzingsregels. Toewijzing kan slechts plaatsvinden onder de voorwaarde dat maximaal 10% van de jaarlijks afgesloten huurovereenkomsten een huishouden betreft met een inkomen boven de €34.229. Verder gelden voor deze huishoudens dezelfde regels om de volgorde van woningtoewijzing te bepalen. Over geheel 2013 hebben wij 7,04% van huurovereenkomsten afgesloten met huishoudens met een inkomen boven de € 34.229. Vergunninghouders Dit jaar hebben wij in onze vier gemeenten 71 vergunninghouders gehuisvest. Dit zijn asielzoekers die toestemming tot permanent verblijf in Nederland hebben gekregen. er 1 januari 2013 was er nog een achterstand in de huisvesting van in totaal 23 personen. De totale taakstelling in 2013 was 39 personen. Door het huisvesten van 71 personen is de achterstand omgebogen tot een “voorsprong” in de realisatie per 1 januari 2014. De gemeenten hebben dit jaar de coördinatie voor de uitvoering van de taakstelling uitbesteed aan Traject BV. Arbeidsmigranten In 2013 zijn er weer een aantal woningen verhuurd aan arbeidsmigranten. Vaak zijn het jonge stelletjes die een woning van ons huren. Dit jaar zijn er slechts zes woningen verhuurd aan arbeidsmigranten. Opvallend is dat deze kandidaten voor de inkomenstoets vaak met zijn tweeën een verzamelinkomen hebben dat hoger ligt dan de € 34.229(de inkomensgrens voor het Staatssteun dossier). De verhuur van enkele woningen aan uitzendbureaus die vervolgens onder verhuren aan (tijdelijke) arbeidmigranten verloopt zonder problemen. Starters In 2013 waren er 13 jongeren onder de 23 jaar die een woning van ons huurden. Slechts vier daarvan huurden een woning met een huurprijs beneden de € 374, laag genoeg om nog in aanmerking voor huurtoeslag. Een groot deel van de jongeren trekt weg vanwege studie of werk. De overigen blijven bij de ouders wonen tot ze voldoende inkomen hebben om zelfstandig een woning te huren. De gestegen huren maken de goedkope woningvoorraad wel snel kleiner, maar dit leidt niet tot problemen omdat de doelgroep hiervoor vrij klein is. De voorraad betaalbare woningen is van groter belang. De groep ‘oudere’ starters boven de 23 jaar komt daar wel in ruime mate op af. Goedkope koopwoningen zijn ook in trek bij de starters op de (koop)woningmarkt.
48
Verkoop In 2013 werden er 36 woningen verkocht, hoger dan de begroting (28). De markt voor koopwoningen lijkt iets aan te trekken, waarbij de lage verkoopprijzen een belangrijke rol spelen. De verkoop vindt vooral plaats bij mutatie. Verkoop gebeurt in principe voor 100% of meer van de taxatieprijs. In enkele gevallen wordt er voor minimaal 90 % verkocht door marktomstandigheden. Huurders hebben geen voorrang bij verkoop van lege woningen. Toewijzing vind plaats binnen het aanbodmodel. In 2013 zijn nog eens 100 woningen te koop aangeboden aan de zittende huurders. Hiermee zijn alle voor verkoop gelabelde woningen aangeboden aan de zittende huurders. In totaal zijn er per 31 december 2013 nog 613 niet verkochte woningen met een verkoop label waarvan er nog 285 worden verkocht. Koopgarant verkoop In 2013 zijn er 20 woningen verkocht onder koopgarant voorwaarden, iets lager dan de begroting(23). Een woning daarvan is in 2013 teruggekocht en weer verkocht onder koopgarant voorwaarden. In 2013 zijn er in totaal 4 koopgarant woningen weer teruggekocht. In totaal zijn er per 31 december 2012 nog 633 niet verkochte woningen met een koopgarant label waarvan er nog 267 worden verkocht. Huurbeleid en huurverhoging In 2013 zijn de maximaal mogelijke huurverhogingen toegepast per 1 juli: - 4% procent voor de huishoudens met een inkomen tot € 33.614 - 4,5% voor huishoudens met een inkomen tussen de € 33.614 en € 43.000 ( 355 huishoudens) - 6,5% voor inkomens met een inkomen boven de € 43.000. (387 huishoudens) Voor de inkomensafhankelijke huurverhogingen zijn de inkomens gegevens opgevraagd bij de Belastingdienst. Van één gemeente ontbraken de gegevens volledig, deze gegevens zijn handmatig opgevraagd en ingevoerd. Bij ongeveer 15% van de huishoudens ontbraken uiteindelijk de gegevens. Er zijn 64 bezwaarschriften binnengekomen tegen de huurverhoging, bij 46 woningen is naar aanleiding van het bezwaarschrift de inkomensafhankelijke huurverhoging verlaagd. Van 6,5% naar 4% : 25 Van 6,5% naar 4,5% : 8 Van 4,5% naar 4% : 13 Leegstand en mutatie De leegstand van de huurwoningen is wat opgelopen, ondanks goede verhuurresultaten. Dit komt vooral door verhuurproblemen bij enkele minder populaire en vaak duurdere woningtypes op minder aantrekkelijke locaties. Per 31 december 2013 lag de mutatieleegstand verhuur op 0,9%. De mutatieleegstand bij koopgarant lag op 0,38% en bij reguliere verkoop op 0,82%. Wanneer woningen te lang te koop staan worden ze eerst weer aangeboden voor de verhuur. Het mutatiepercentage over 2013 was 11,1. Het percentage heeft invloed op de leegstand en de aantallen ingrijpende renovaties (bij mutatie uitgevoerd). Vergeleken met andere corporaties in de sector blijft het een vrij hoog percentage. In 2013 waren in totaal 440 mutaties. Dit zijn alle mutaties in verband met nieuwe verhuur, verkoop, koopgarant, sloop, tijdelijke verhuur en verkoop zittende huurder. Jaar
Aantal woningen per 31 december
Aantal mutaties
Percentage
2013
3952
440
11,1
2012
3990
448
11,2
49
Jaar
Aantal woningen per 31 december
Aantal mutaties
Percentage
2011
4066
401
9,8
2010
4089
423
10,1
2009
4170
499
11,9
Huurincasso en schuldhulpverlening Het aantal opdrachten naar de deurwaarder en het aantal aanzeggingen voor ontruiming in 2013 is vrijwel vergelijkbaar met 2012. Het totale bedrag aan huurachterstanden is echter wel gestegen in vergelijking met 2012. Het aantal huurders met huurachterstand is daarentegen vrijwel gelijk gebleven. Uit de telefonische belrondes blijkt dat de oorzaak van de oplopende achterstanden ligt in de economische crisis en daarmee het aantal huurders dat werkeloos is geworden of op een ander wijze in de schulden terecht komt. In 2013 is er een actieplan aanpak huurachterstanden opgesteld dat in uitvoering is genomen. Doel van het plan is vooral tijdig contact te krijgen met de huurder met achterstand om dan maatregelen te kunnen nemen om te voorkomen dat de huurschulden verder gaan oplopen. Het aantal daadwerkelijke ontruimingen is vrijwel gelijk gebleven. Het betreft vrijwel uitsluitend ontruimingen vanwege huurschulden. In een enkele geval betreft het een ontruiming wegens een wietplantage of overlast c.q. wanbewoning. Gezinnen met kinderen worden in principe niet ontruimd, maar krijgen altijd een laatste kans. De ontruimingen betreffen vaak alleenstaanden, een groot deel van de ontruimde huurders is vooraf al vertrokken met onbekende bestemming.
Aantal opdrachten naar deurwaarder Aantal aanzeggingen voor ontruiming Aantal ontruimingen
2013 75 27 8
2012 66 24 9
2011 106 39 9
2010 75 28 7
2009 79 33 9
HET BETREKKEN VAN BEWONERS BIJ BEHEER EN BELEID Algemeen Huurders worden op diverse manieren betrokken bij het beheer en beleid van Wonen Noordwest Friesland. Belangrijke gesprekspartners voor ons zijn Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland en de Verenigingen van Dorpsbelang. Met deze organisaties worden met grote regelmaat plannen besproken over de regio of een dorp. Daarnaast worden de huurders individueel betrokken bij zaken die hun woning, straat of buurt betreffen. Dit kan gaan over een herstructureringsplan, een (sloop) nieuwbouwproject, woningverbetering of een plan voor aanpak van de woonomgeving. Ook in 2013 zijn hiervoor in diverse dorpen bijeenkomsten geweest. Klanttevredenheid Ons klantbeleid, de kwaliteit van de dienstverlening en onze service is van groot belang voor onze huurders. Wij overleggen over deze zaken regelmatig met de huurders en Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland. De kwaliteit van de dienstverlening laten wij periodiek meten door KWH, het kwaliteitslabel voor woningcorporaties. Hierbij wordt op tien verschillende onderdelen de kwaliteit van onze dienstverlening gemeten. Dit gebeurt zowel door de huurders hiernaar te vragen als door gericht onderzoek te doen naar procedures, afspraken en voorlichtingsmateriaal. In 2013 zijn wij opnieuw
50
gemeten. De score was goed maar iets lager dan vorige metingen. Alleen op het onderdeel klachten haalden we net niet de norm van 6,5. Dit blijft een lastig onderdeel dat ook zeer weinig huurders betreft. In de komende periode gaan we extra aandacht besteden aan de dienstverlening bij het behandelen van klachten. Er is besloten in 2014 niet verder te gaan het KWH, voor 2015 zal er opnieuw een keuze worden gemaakt hoe we verder willen gaan met de kwaliteitsmeting. Wel handhaven we onze eigen kwaliteitsmeting door middel van aftersales enquêtes. Uit het imago onderzoek in 2011 bleek dat huurders en woningzoekenden Wonen NWF zien als klantvriendelijke, toegankelijk, betrouwbaar, actief en betrokken. Een verbeterpunt was meer en betere communicatie. Verschillende huurders hebben aangegeven dat ze wel tevreden zijn over Wonen NWF, maar dat ze graag meer willen weten over wat Wonen NWF precies doet en waarom. In 2013 is hier actief aan gewerkt via de website en het bewonersblad Koers Noordwest. De Koers Noordwest is in het kader van het 110 jarig jubileum huis aan huis is verspreid in geheel noordwest Friesland in een speciale editie waarbij vooral de huurders zelf aan het woord kwamen. In ons service en klantbeleid neemt de website een steeds grotere en prominente rol in beslag. Steeds meer zaken die vooral woningzoekenden maar ook huurders met ons afhandelen lopen via de website. Eind 2013 is de vernieuwde website van Wonen NWF gelanceerd. De website is interactiever, overzichtelijker en gebruiksvriendelijker. Daarnaast blijven natuurlijk ook de brieven van Wonen NWF een belangrijk middel om onze huurders en woningzoekenden goed te informeren. Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland(HDBF) is onze officiële gesprekspartner en vertegenwoordiger van onze huurders. Per 1 januari 2014 was 55% van de huurders betalend lid van HDBF (per 1 januari 2013 was dit ook 55%). HDBF heeft bijna 28.000 leden bij verschillende corporaties in Friesland. HDBF raadpleegt de leden via de regioraad, informatiebijeenkomsten, ledenraad, telefonische hulpdienst en het houden van panels. Wonen Noordwest Friesland betaalt de helft van de contributie van de (betalende) leden. Met HDBF is afgesproken dat minimaal 25% van de huurders betalend lid moet zijn. In de afgesloten samenwerkingovereenkomst is een onderwerpenlijst opgenomen voor informatie en overleg. Ook in 2013 was er met HDBF met regelmaat directie- en medewerkersoverleg over diverse zaken betreffende beheer en beleid. Naast overleg over de actuele ontwikkelingen in de volkshuisvesting brengt de Bewonersraad regelmatig adviezen uit over beleidszaken. Actuele zaken waarover in 2013 is gesproken, gediscussieerd en geadviseerd waren: de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli, de hoogte van de huurprijzen, de jubileumactiviteiten, de mutatieprocedure, de aanpassing van de openingstijden, de aanpak huurachterstanden, het onderhoudsbeleid, de notitie communicatiebeleid, de herstructureringsprojecten, de notitie verkoop, het jaarverslag en (meerjaren) begroting. HDBF wordt altijd betrokken bij de herstructureringsprojecten om daar de bewonersbelangen duidelijk weer te geven. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de afgesloten protocollen. HDBF zien wij als een kritische maar constructief meedenkende professionele organisatie die ons voortdurend goed scherp houdt. Verenigingen van Dorpsbelangen Naast de officiële huurdervertegenwoordiging via HDBF vinden wij het overleg met de verenigingen van dorpsbelang in ons werkgebied van essentieel belang. Deze verenigingen zijn vaak goed georganiseerd en weten wat er nodig is voor het dorp om de leefbaarheid en de verhuur van de woningen goed te houden of te verbeteren. Via de drie leefbaarheidheidcoördinatoren wordt minmaal een keer per jaar overleg gevoerd met deze verenigingen. Door dit overleg en de uitvoering van
51
diverse plannen is het draagvlak voor onze activiteiten groter. De door de dorpen zelf ontwikkelde dorpsvisies zijn mede bepalend in de plannen. In 2013 zijn er diverse plannen met de dorpen ontwikkeld. Een uitgebreid overzicht hiervan is te vinden onder het hoofdstuk leefbaarheid. Plannen voor sloop, nieuwbouw, herstructurering en ingrijpende verbeteringen worden apart besproken met de verenigingen. Klachtencommissie In samenwerking met De Bouwvereniging in Harlingen is er een gezamenlijke klachtencommissie. De commissie bestaat uit drie leden. Een lid wordt voortaan voorgedragen door de gezamenlijke huurdersverenigingen en een lid door de gezamenlijke ondernemingsraden. Deze beide leden dragen gezamenlijk een onafhankelijke voorzitter voor. Er is een vacature voor de voorzitter. Naam Dhr. C.H. Pilaar Dhr. W. Burrie Vacature
Functie secretaris lid voorzitter
Op voordracht van Ondernemingsraden Huurderverenigingen
Zittingsperiode tot 1-7-2014 1-7-2016
In 2013 zijn 4 klachten binnengekomen bij de klachtencommissie over Wonen NWF. Een klacht is door de commissie niet van toepassing verklaard, omdat de klacht (geluidsoverlast) nog niet was gemeld bij Wonen NWF. Een klacht betrof koude problemen en koude luchtstromen. Daarbij gaf Wonen NWF aan geen Drowa aan te willen brengen in plaats van de al eerder aangebrachte vloerisolatie in de vorm van schelpen. De klachtenadviescommissie adviseerde hier nog eens zorgvuldig naar te kijken. Uit meetresultaten bleek dat dit vrijwel geen voordeel opleverde, terwijl er wel grote kosten gemaakt moesten worden. De huurder probeerde uiteindelijk nog via de advocaat het af te dwingen, hetgeen niet tot een wijziging van het standpunt van Wonen NWF heeft geleid. Een klacht betrof het niet leveren van de afgesproken kleur van de keukenkastjes bij renovatie. Huurder voelde zich niet gehoord, ondanks gesprekken en toezeggingen van Wonen NWF. Advies van de klachtencommissies was de keukenkastjes aan te passen. Dit advies is overgenomen door Wonen NWF. De laatste klacht betrof de plaatsing van een schutting door de buren op eigen erf op 2cm van de schutting van de huurder. Daardoor had de huurder geen mogelijkheid meer tot reparatie\onderhoud. De huurder klaagde dat Wonen NWF onvoldoende werk had gemaakt van de afhandeling van de klacht. De klacht werd door de klachtenadvies commissie niet van toepassing verklaard, maar de commissie vroeg wel aan Wonen NWF om een schriftelijk uitleg aan de huurder te geven plus een verklaring voor het uitblijven van het antwoord. Dit is gedaan door Wonen NWF. Huurder moet of met de buren afspreken dat er een gezamenlijke schutting komt of accepteren dat er geen onderhoud kan plaatsvinden aan een zijde van de schutting.
52
Communicatie 110 jarig jubileum Op 1 mei 2013 bestond Wonen Noordwest Friesland maar liefst 110 jaar! Onze voorloper Woningstichting het Bildt is opgericht op 1 mei 1903. Na verschillende fusies ontstond in de jaren ’70 de huidige woningcorporatie. In 2013 is op gepaste wijze aandacht besteed aan dit jubileum. Er is een korte film gemaakt over de geschiedenis en het werk van Wonen Noordwest Friesland. De website en de brieven van WonenNWF zijn voorzien van een speciale ‘110 jaar – sticker’ en de Koers Noordwest van juni was een speciale jubileum-editie die huis aan huis is verspreid in het gehele werkgebied. Op 1 mei, de dag dat WonenNWF daadwerkelijk 110 jaar bestond hebben we een fraaie rode kastanjeboom geplant voor ons kantoor. Dit past goed bij onze inzet en aandacht voor leefbaarheid en de woonomgeving. Op 4 en 5 juni zijn de trouwe huurders van WonenNWF in het zonnetje gezet. Mensen die al 40 jaar op langer bij ons huren hebben we de voorstelling ‘Krimp’ aangeboden. Hierbij waren bijna 200 enthousiaste huurders aanwezig. Verder hebben de bestuurder van WonenNWF en de voorzitter van de RvC gezamenlijk een politieke beschouwing geschreven over het voortbestaan van woningcorporaties. Nieuwe website De website van WonenNWF is hét visitekaartje van de organisatie. De centrale poort om informatie te krijgen en halen. Om onze klanten goed te kunnen blijven bedienen is de nieuwe website van Wonen NWF online gekomen. Met deze website hopen wij onze klanten beter van dienst te kunnen zijn. De website is voornamelijk gericht op woningzoekenden die een woning bij ons zoeken. Woningzoekenden kunnen snel informatie vinden over de beschikbare woning en men kan veel zaken zelf online regelen. Klanten kunnen zich bijvoorbeeld online inschrijven als woningzoekende, reageren op het woningaanbod, wijzigingen direct doorgeven, informatie vinden over het dorp en de staat bekijken via google streetview. Ook kunnen onze huurders inloggen om zaken online te regelen en informatie van de woning in zien. Op de website is natuurlijk ook de nodige aandacht besteed aan ons leefbaarheidbeleid en onze nieuwbouw- en onderhoudprojecten. Social Media Wonen NWF is sinds 2013 ook actief op facebook en twitter. Op deze kanalen wordt in ieder geval het nieuws van Wonen NWF verspreidt. Daarnaast wordt er geprobeerd om d.m.v. bepaalde berichten interactie met de bezoekers te krijgen. Momenteel zijn we hier mee ervaring aan het opbouwen en proberen we een leuke pagina te ontwikkelen die voor iedereen interessant kan zijn. Kijk vooral eens op : https://twitter.com/WonenNWF en https://www.facebook.com/WonenNoordwestFriesland Persberichten Evenals in voorgaande jaren zijn er in 2013 verschillende persberichten verspreid aan lokale media om mensen te informeren over de activiteiten van Wonen NWF. Denk hierbij vooral aan berichten rondom nieuwbouwprojecten (eerste paal, hoogste punt, oplevering van projecten) en leefbaarheidsprojecten. Deze berichten zijn eveneens op de website van Wonen NWF geplaatst en vaak ook op andere websites zoals die van gemeenten, dorpsbelangen, etc.
53
Nieuwsbrieven Wonen NWF verspreidt drie maal per jaar de Koers Noordwest. Dit is een informatieblad voor huurders, stakeholders en overige belangstellenden. In juni is er een speciale huis-aan-huis editie opgesteld van de Koers Noordwest. Deze uitgave is verspreid onder alle inwoners van noordwest Friesland (dus niet alleen huurders) om eens te laten zien wat Wonen NWF allemaal doet. Deze uitgave bevatte onder meer informatie over het 110 jarig jubileum van Wonen NWF. Een behoorlijk compleet en zeer leesbaar overzicht van de activiteiten van Wonen NWF waar positief op is gereageerd. Communicatie met woningzoekenden WonenNWF communiceert net als voorgaande jaren op vele manieren met verschillende doelgroepen woningzoekenden. Jong of oud, op zoek naar koopwoning of huurwoning, appartement of eengezinswoning, etc. Wat de wensen van woningzoekenden ook zijn, wij streven er naar mensen op een klantvriendelijke, doelgerichte en kostenefficiënte wijze zo snel mogelijk te begeleiden naar een prachtige nieuwe woning. Hiervoor is het goed bekend maken van het woningaanbod essentieel. Communicatie woningaanbod Alle circa 4000 woningzoekenden krijgen wekelijks een mail van Wonen NWF met het actuele woningaanbod. Het gaat hierbij zowel om huur- als koopwoningen. Ook staat het actuele woningaanbod vermeld op de website van Wonen NWF. Dit geldt eveneens voor nieuwbouwprojecten. Deze staan allen vermeld op onze website. Verder wordt elke vrijkomende koopwoning aangeboden in de krant. De woning wordt in eerste instantie alleen aangeboden in de regionale krant die ook verspreid wordt in het dorp waar de woning staat. Daarnaast wordt er regelmatig een verzameladvertentie in verschillende kranten geplaatst met koopwoningen aanbod. Campages Aan het begin van het jaar is er een promotie campagne ontwikkeld. In 2013 hebben we een aantal bestaande klanten van Wonen NWF aan het woord gelaten. Een koper, een nieuwe huurder en een bestaande huurder waarvan de oude woning is gesloopt zijn geïnterviewd en gefotografeerd. Hiervan is een mooie campagne ontwikkeld. Samen met Okkinga Communicatie uit Bolsward is de imagocampagne voor het gehele jaar ingepland en ingekocht bij de verschillende kranten. Op die manier weet iedereen wanneer welke advertentie in welke krant wordt geplaatst en kan er ook een bepaalde korting worden afgesproken. Online campagne Het gehele jaar hebben we ook een campagne lopen via Google adwords. Deze campagne is specifiek gericht op mensen die woonruimte zoeken in Friesland of ons werkgebied. Voordeel van deze campagne via Google adwords is dat we exact kunnen zien hoe veel bezoek zo’n advertentie heeft gegenereerd naar de website van Wonen Noordwest Friesland. Zeker Wonen Dag Op zaterdag 19 oktober heeft Wonen Noordwest Friesland voor de tweede keer samen met de Rabobank Leeuwarden-Noordwest Friesland, Jelsma Koelma Netwerk Notarissen en makelaardij Germeraad & Germeraad de ZekerWonen Dag georganiseerd. Deze wooninformatiedag is opgezet om met name starters goed en persoonlijk te informeren over hun kansen op de woningmarkt. Er werd antwoord gegeven op vragen die er leven, zoals: huren of kopen? Is het antwoord kopen, hoeveel hypotheek kun je dan krijgen? En als de woningwaarde daalt, hoe zit het dan met de toekomstige betaalbaarheid? Maar ook vragen over huren kwamen aan de orde. De Zeker Wonen Dag werd goed bezocht en zal in 2014 mogelijk een vervolg krijgen.
54
FINANCIEEL BELEID Algemeen Het financiële beleid van Wonen Noordwest Friesland is gericht op het waarborgen van de continuïteit. De financiële continuïteit wordt beoordeeld aan de hand van de meerjarenbegroting. Wonen Noordwest Friesland stuurt consequent op kasstromen. Voor de beoordeling van de financiële continuïteit wordt gebruik gemaakt van de vastgelegde kaders in de notitie financiële sturing en het investeringsstatuut. In de meerjarenbegroting, die jaarlijks voor de komende 10 jaar wordt vastgesteld (en tussentijds ieder jaar nogmaals wordt getoetst aan de realisatie), wordt rekening gehouden met de interne ambities en externe factoren als de economische situatie en het overheidsbeleid. Op basis van de uitkomsten in de meerjarenbegroting wordt bepaald of de geformuleerde ambities kunnen worden gerealiseerd. Financiële sturing De financiële sturing bij Wonen Noordwest Friesland is gericht op kasstromen en in mindere mate op resultaten. Het doel is om de volkshuisvestelijke taken uit te voeren binnen de financiële kaders. Voor de kaders ten aanzien van de continuïteit zijn de volgende zaken benoemd die van belang zijn: De operationele kasstroom (de kasstroom uit reguliere exploitatie) met een
aflossingsfictie van 2% voor de leningen in portefeuille; Op de operationele kasstroom wordt gestuurd vanwege het belang dat de reguliere exploitatie, gemeten in kasstromen positief moet zijn. Hierbij wordt rekening gehouden met een fictieve aflossing van 2% van de leningen. Als de operationele kasstroom negatief is dan moet er worden geleend om de reguliere uitgaven te kunnen doen, wat een direct gevaar voor de continuïteit oplevert.
De Interest Coverage Ratio (ICR = rentedekkingsgraad); Naast een positieve operationele kasstroom wordt gestuurd op een rentedekkingsgraad van minimaal 1,4. Dit betekent dat de rente 1,4 maal uit de operationele kasstroom (zonder aflossingsfictie) betaald moet kunnen worden. Met dit kengetal wordt bewaakt dat oplopende rentes (door rentestijgingen of nieuwe financieringen) niet direct tot negatieve operationele kasstromen leiden en daarmee de financiële continuïteit in gevaar brengen. De Dept Service Coverage Ratio (DSCR, mate waarin de rente en aflossing kunnen worden betaald uit de operationele kasstroom); De DSCR geeft inzicht in de mate waarin rente en aflossing betaald kunnen worden uit de operationele kasstroom. Wonen Noordwest Friesland stuurt op een DSCR van minimaal 1,0.
De Loan to Value (de leningen uitgedrukt als waarde van het onderliggende bezit op basis van de bedrijfswaarde); Naast de kasstromen wordt gestuurd op een gezonde vermogenspositie. Vermogen is er om risico’s op te vangen. Als de leningen een hogere waarde vertegenwoordigen dan de waarde van het bezit, is er sprake van negatief eigen vermogen. Dit levert een direct gevaar op voor de continuïteit. Wonen Noordwest Friesland stuurt daarom op de Loan to Value (waarde van de leningen uitgedrukt als percentage van de (bedrijfs)waarde van het bezit). Er wordt een norm gehanteerd van maximaal 70-75%, afhankelijk van de verkochte woningen in Koopgarant.
Dekkingsratio (geborgde leningen t.o.v. de WOZ waarde van het bezit). Als laatste wordt gestuurd op een dekkingsratio van minimaal 0,5. Dat wil zeggen dat de leningportefeuille niet groter mag worden dan 50% van de WOZ waarde van het bezit. Hierop wordt gestuurd om te voldoen aan de norm van het WSW, maar ook om de (rente)risico’s van een te hoge leningportefeuille te beperken.
55
Meerjarenbegroting De plannen van Wonen Noordwest Friesland worden vertaald naar een financiële meerjarenbegroting. De volgende zaken zijn zwaar van invloed op de meerjarenbegroting: Ambities Wonen Noordwest Friesland staat voor een omvangrijke transformatieopgaaf. Het bezit bestaat voor een belangrijk deel uit gezinswoningen, terwijl op de lange termijn vooral vraag zal zijn naar woningen voor 1-en-2-persoons huishoudens. Daarnaast is er op de middellange termijn vraag naar woningen voor senioren. Naast de transformatieopgave is er behoefte aan het toevoegen van kwaliteit. Via herstructurering en het aanbrengen van energiebesparende maatregelen wordt de kwaliteit van het bestaande woningbezit verhoogd. De transformatie en het toevoegen van kwaliteit brengt een grote investeringsopgaaf met zich mee. Wonen Noordwest Friesland heeft in 2010 onderzoek gedaan naar de benodigde kernvoorraad. Uit dit onderzoek is gebleken dat Wonen Noordwest Friesland ongeveer 800 woningen zou moeten afstoten. In het Strategisch Voorraad Beleidsplan is dit vertaald naar de ambitie om woningen te verkopen en sloop-nieuwbouw toe te passen, waarbij minder woningen worden teruggebouwd. Inmiddels is de voorraad woningen gekrompen van 4.170 per 1-1-2010 tot 3.952 per 31-12-2013. Verkopen Wonen Noordwest Friesland verkoopt woningen om de kernvoorraad te bereiken en om de transformatie van het bezit te kunnen betalen. In bepaalde marktgebieden worden de producten Koopgarant en Koopcomfort ingezet. Bij deze koopvormen heeft Wonen Noordwest Friesland de verplichting de woning in de toekomst weer terug te kopen. In geval van koopgarant wordt de woning daarnaast met korting verkocht, waarbij de toekomstige prijsontwikkeling tussen de koper en de corporatie wordt gedeeld. Deze koopvormen worden verkopen onder voorwaarden genoemd. Ondanks de slechte economische situatie zijn in 2013 de verkoopdoelstellingen ruim gehaald bij zowel de reguliere verkopen als bij verkopen onder voorwaarden. Ten opzichte van 2008 zijn de verkoopprijzen gedaald met zo’n 15 tot 20%. Saneringsheffing In 2011 en 2012 kwamen grote problemen aan het licht bij corporaties die hebben gespeculeerd met derivaten. Om deze corporaties te saneren zijn grote verliezen genomen die door deze corporaties zelf niet kunnen worden opgebracht. Door het stelsel waarbij de corporatiesector zich verantwoordelijk acht voor de problemen bij individuele corporaties wordt bij alle corporaties een saneringsheffing in rekening gebracht door het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Voor de sanering van o.a. Vestia is in 2013 een bijdrage betaald van bijna € 0,9 miljoen. Voorzichtigheidshalve wordt ook voor de jaren vanaf 2014 rekening gehouden met een saneringsheffing. Verhuurdersheffing In 2013 is de verhuurdersheffing definitief geworden. In 2013 is een akkoord gesloten tussen het kabinet, D66, SGP en ChristenUnie, waarbij de verhuurdersheffing is vastgesteld op een bedrag dat oploopt tot € 1,7 miljard per jaar in 2017 voor de hele sector. Later is nog besloten dat een aantal corporaties worden vrijgesteld van deze verhuurdersheffing, waardoor het relatieve aandeel van Wonen Noordwest Friesland nog iets hoger is geworden. Wonen Noordwest Friesland betaalde in 2013 een bedrag van zo’n € 70.000 en heeft voor 2014 een bijdrage van bijna € 1,5 miljoen begroot wat in de jaren 2015 tot en met 2017 nog oploopt tot ruim € 2 miljoen per jaar.
56
Activering onderhoud In 2013 is het activeringsbeleid van Wonen Noordwest Friesland opnieuw tegen het licht gehouden, waarbij is besloten vanaf 2013 minder onderhoudskosten te activeren. Het totale effect van dit besluit qua kasstromen is nihil. De totale onderhoudsuitgaven veranderen immers niet. Wel heeft dit besluit tot gevolg dat uitgaven die eerst als investeringskasstroom werden gepresenteerd nu als operationele kasstroom worden gezien. Dit heeft derhalve een negatief effect op de operationele kasstroom. Meerjarenbegroting 2014-2023 Alle inzichten zijn vertaald naar een nieuwe meerjarenbegroting 2014 – 2023. In de meerjarenbegroting van 2013-2022 zijn een aantal grote maatregelen doorgevoerd om de extra lasten te kunnen betalen en de continuïteit te waarborgen. In de meerjarenbegroting 2014-2023 zijn deze maatregelen verder uitgewerkt op het punt van de beperking van bedrijfslasten en formatie. De huidige meerjarenbegroting geeft een positief beeld van de ontwikkeling van de kasstromen en de leningportefeuille. Het negatieve verschil in de operationele kasstroom is bijna geheel te wijten aan het aangepaste activeringsbeleid en de hogere bijdrage aan de verhuurdersheffing.
9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 -
A: MJB 2014-2023
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
B: MJB 2013-2022
2014
bedragen (x € 1.000,-)
Ontwikkeling operationele kasstroom met aflossingsfictie van 2%:
Ontwikkeling leningportefeuille:
110.000 105.000
A: MJB 2014-2023 B: MJB 2013-2022
95.000 90.000 85.000 80.000
57
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
75.000 2014
bedragen (x € 1.000,=)
100.000
Ontwikkeling ICR:
Ontwikkeling DSCR:
De uitkomsten van deze meerjarenbegroting 2014 – 2023 geven aan dat Wonen Noordwest Friesland financieel in staat is om de daarin opgenomen plannen uit te voeren. De operationele kasstroom, de leningportefeuille, de ICR en de DSCR ontwikkelen zich binnen de gestelde kaders. Daarnaast ligt de dekkingsratio met zo’n 12% per ultimo 2013 eveneens ruim binnen de norm van 50%. De raad van Commissarissen heeft de meerjarenbegroting 2014-2023 in december 2013 goedgekeurd.
58
Cijfers 2013 Het jaarresultaat voor belasting over 2013 komt afgerond uit op € 9,38 miljoen negatief, tegen een resultaat van € 6,22 miljoen positief over 2012. Het negatieve verschil van € 15,59 miljoen ten opzichte van 2012 is in grote lijnen als volgt te verklaren (x € 1 miljoen):
Hogere huuropbrengsten Lagere afschrijvingen Hogere overige waardeveranderingen vaste activa Lagere lasten onderhoud Hogere overige bedrijfskosten Negatief verschil “niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen” Overig
+ + -/+ -/-
€ € € € €
0,49 0,58 15,48 0,53 1,09
-/- € 0,53 € 0,09 ____________ -/- € 15,59
De hogere huuropbrengsten zijn onder andere veroorzaakt door reguliere huurverhoging (4 % per 1 juli 2013), huurharmonisatie (het op streefhuur brengen) bij mutatie en huurverhoging bij geriefverbeteringen. De post overige waardeveranderingen vaste activa bestaat voor een groot deel uit onrendabele toppen op nieuwbouwwoningen en onrendabele toppen op renovaties. Daarnaast worden de waardeveranderingen van activa op deze post verantwoord. De onrendabele toppen worden genomen op het moment dat een project wordt aanbesteed. In 2013 zijn meer nieuwbouw- en renovatieprojecten aanbesteed dan in 2012, waardoor de onrendabele top zo’n € 5,8 miljoen hoger is uitgekomen. Als gevolg van het inrekenen van de verhuurdersheffing en de aanpassing van de activering onderhoud (met als gevolg het inrekenen van hogere onderhoudskosten) komt de bedrijfswaarde fors lager uit, waardoor de waarde van het bezit en de lopende projecten voor een bedrag van zo’n € 6,5 miljoen moet worden afgewaardeerd. In 2012 vond daarentegen nog een opwaardering plaats van zo’n € 3,2 miljoen. Per saldo komt daarmee de post overige waardeveranderingen vaste activa € 15,4 miljoen hoger (negatiever) uit dan in 2012. De lagere lasten voor onderhoud komen vooral door lagere kosten van planmatig onderhoud, wat voortkomt uit een verlenging van de cyclus van bouwkundig onderhoud. De hogere overige bedrijfskosten zijn vooral het gevolg van de bijdrage aan het saneringsfonds van het CFV en de verhuurdersheffing, Daarnaast heeft een hogere afboekingen op niet gerealiseerde projecten plaatsgevonden. De hogere afwaardering van de vastgoedbeleggingen betreft de herwaardering van woningen verkocht onder voorwaarden (Koopgarant). In 2013 hebben taxaties uitgewezen dat de waardering van de Koopgarantportefeuille naar beneden moest worden bijgesteld. Enerzijds heeft dit te maken met de daling van de WOZ, die forser was dan in 2012 (deze woningen worden gewaardeerd op marktwaarde), anderzijds heeft dit te maken met woningverbeteringen die door de koper zijn aangebracht welke volledig ten gunste van de koper komen.
Het uiteindelijke resultaat wordt in grote mate negatief beïnvloed door de overige waardeveranderingen. Op basis van de regelgeving mocht de verhuurdersheffing in 2012 nog niet worden ingerekend. Vorig jaar is al aangegeven dat de toe te rekenen bedrijfskosten in 2013 zouden stijgen (met een daling van de bedrijfswaarde en een afwaardering van het bezit tot gevolg). De reguliere exploitatie (zonder de verkoopresultaten, overige waardeveranderingen vast activa en
59
waardeveranderingen vastgoedbeleggingen) laat over 2013 een positief resultaat voor belasting zien van € 2,06 miljoen. VPB (Vennootschapsbelasting) Over 2013 is een voorlopig fiscaal resultaat berekend van ca. € 15,4 miljoen negatief, wat leidt tot een acute belastingdruk van € 0. Het negatieve resultaat wordt veroorzaakt door de afboeking op de waarde van het bezit van ca. € 20 miljoen. Deze afwaardering is het gevolg van de gedaalde WOZ waarde ten opzichte van de waarde op de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008. In de jaarrekening is naast de acute VPB over 2013 een VPB bate geboekt van € 3,95 miljoen. Dit bedrag bestaat uit de volgende onderdelen: Een afboeking op de actieve belastinglatentie a.g.v. waarderingsverschillen van leningen en derivaten -/- € 23.443 De afboeking van de actieve belastinglatentie a.g.v. te slopen woningen in de komende 5 jaar waarbij geen woningen worden teruggebouwd -/- € 22.853 De vorming een actieve belastinglatentie als gevolg van het verrekenbare fiscale verlies € 3.495.139 De afboeking de acute belastinglast in de jaarrekening van 2012 € 506.122 Solvabiliteit, kasstroombeoordeling en beoordelingen door externen Onder solvabiliteit wordt het eigen vermogen verstaan, uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen. In ons financieel statuut is opgenomen dat uit oogpunt van financiële continuïteit een minimale solvabiliteit van 15% gewenst is. Per 31 december 2013 bedroeg onze solvabiliteit 22,44% (vorig jaar: 25,33%). Wonen Noordwest Friesland waardeert haar activa op basis van historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde. Op de activa wordt tot grondwaarde afgeschreven. Wonen Noordwest Friesland hecht tegenwoordig minder waarde aan het solvabiliteitskengetal. Toekomstige kasstromen en het kunnen voldoen aan de toekomstige verplichtingen worden daarentegen belangrijker geacht in de boordeling van de continuïteit. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) oordeelt jaarlijks over de financiële continuïteit van Wonen Noordwest Friesland. Het toezichtkader van het CFV is na een reorganisatie in 2013 gewijzigd. Vanaf 2013 doet het CFV risicogericht onderzoek op volgende toezichtterreinen: Kwaliteit financiële informatie, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. Het onderzoek van het CFV in 2013 geeft geen aanleiding tot opmerkingen of nader onderzoek. Het WSW heeft positief geoordeeld over de kredietwaardigheid van Wonen Noordwest Friesland. Hierbij heeft het WSW aan Wonen Noordwest Friesland faciliteringsvolume vrijgegeven voor geprognosticeerde investeringen en herfinancieringen voor 2013, 2014 en 2015. De doelstelling om faciliteringsvolume te verkrijgen voor drie jaren is daarmee gehaald. Verder zijn we door de minister voor Wonen en Rijksdienst beoordeeld. Voor de beoordeling van de financiële positie wordt verwezen naar het (positieve) oordeel van het CFV. De minister oordeelt verder positief over de naleving van wet- en regelgeving. Wonen Noordwest Friesland heeft voldaan aan de staatssteunregeling. Risico analyse en treasury Risicomanagement De belangrijkste risico´s die effect hebben op de in de meerjarenbegroting verwachte operationele kasstromen en daarmee de financierbaarheid van de te plegen investeringen zijn in kaart gebracht door de organisatie: Het belangrijkste risico is overheidsingrijpen. De invoering van de VPB, verhuurdersheffing, saneringssteun en andere plannen van de overheid (zoals aanpassingen in het
60
woningwaarderingsstelsel) kunnen het ineens nodig maken om in te grijpen in de ambities. De ontwikkelingen worden op dit vlak daarom op de voet gevolgd. Een tweede belangrijk risico is het niet realiseren van de ingeboekte verkopen en daarmee het wegvallen van een stuk interne financiering van de investeringsplannen. Bij ongewijzigde ambities zal dit betekenen dat er meer geld moet worden geleend, wat extra kosten in de vorm van rente met zich meebrengt. Een derde risico is het toekomstige renterisico. Wonen Noordwest Friesland gaat in de huidige meerjarenbegroting uit van 5,25% rente voor de nieuw aan te trekken leningen. Dit is nu nog aan de hoge kant, maar kan vrij snel reëel of zelfs te laag zijn. Het is daarom bij een oplopende leningportefeuille erg van belang om het risico van oplopende rentes te beheersen. Een manier om dit te doen is het spreiden van de aflossingen en renteherzieningen binnen de leningportefeuille waardoor het risico in enig jaar niet te hoog wordt. Daarnaast wordt gestuurd op de Loan to Value om ervoor te zorgen dat de leningportefeuille niet te groot wordt ten opzichte van de onderliggende waarde van het bezit. Een vierde risico is de beschikbaarheid van geld. In de huidige economische situatie kan het in de toekomst best reëel worden dat er minder geld geleend kan worden, omdat het minder beschikbaar is. Ook kan dit een kostenverhogend effect hebben. Dit betekent in ieder geval dat Wonen Noordwest Friesland voorzichtig moet zijn in het aangaan van verplichtingen zonder dat financiering beschikbaar is.
Treasury Wonen Noordwest Friesland heeft in 2010 een treasurycommissie opgericht samen met de corporaties in Harlingen, Sneek en Dokkum. Deze treasurycommissie is in 2013 3 maal bijeen gekomen onder begeleiding van Thésor. In 2013 is een nieuw treasurystatuut vastgesteld. Aanpassing van het oude treasurystatuut was nodig om te voldoen aan de gewijzigde beleidsregels van het CFV en het WSW en het nieuwe beoordelingskader van het WSW. Wonen Noordwest Friesland voldoet aan de gewijzigde beleidsregels. Onderstaande grafiek geeft het portefeuille(rente)risico van de leningportefeuille weer per 31-122013. Het portefeuillerisico geeft aan welk percentage van de leningportefeuille in een jaar een renteconversie ondergaat. Dit mag volgens het treasurystatuut jaarlijks niet hoger zijn dan 15%. In 2016 en 2017 wordt het maximale renterisico licht overschreden. Als we tevens rekening houden met de verwachte stijging van de leningportefeuille dan zal het renterisico weer ongeveer afnemen tot onder de norm van 15%. In 2014 zal worden beoordeeld of er aanvullende acties nodig zijn om het renterisico terug te brengen.
61
Waardebegrippen Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde bedraagt in 2013, op basis van de aangepaste berekeningswijze volgens de nieuwe RJ645, € 204,6 miljoen (commercieel vastgoed o.b.v. actuele waarde). Dit is 98% boven de boekwaarde (op basis van historische kostprijs) van € 103,2 miljoen (sociaal en commercieel vastgoed). De bedrijfswaarde is dit jaar met € 48,9 miljoen afgenomen ten opzichte van de aangepaste bedrijfswaarde van 2012 (€ 253,5 miljoen). De vergelijking van de bedrijfswaarde met de boekwaarde wordt op woningniveau uitgevoerd. Vorig jaar was dat nog geclusterd op gemeente en bouwjaren aanduiding. De daling van de bedrijfswaarde komt voornamelijk voort uit het inrekenen van de verhuurdersheffing en de aanpassing van de activering onderhoud, waardoor hogere onderhoudskosten worden ingerekend. Voor de bedrijfswaarde zijn de volgende parameterwaarden gebruikt:
Parameter
Bedrijfswaarde in jaarrekening 2013
Bedrijfswaarde in jaarrekening 2012
Jaarlijkse huurverhoging
2014 2015 2016 2017 2018 2019
=> 5,55% => 4,90% => 4,75% => 4,65% => 3,00% e.v. => 2,00%
2013 2014 2015 2016 2017 2018
=> 5,55% => 5,30% => 5,10% => 4,95% => 4,75% e.v. => 2,00%
Huurderving
2014 2015 2016 2017 2018 2019
=> 1,70% => 1,30% => 1,30% => 1,30% => 1,30% e.v. => 1,30%
2013 2014 2015 2016 2017 2018
=> 1,60% => 1,30% => 1,30% => 1,30% => 1,30% e.v. => 1,30%
Huur per woning
Werkelijke huur
Werkelijke huur
Kosten onderhoud per woning
2014 2015 2016 2017 2018 2019
2013 2014 2015 2016 2017 2018
Jaarlijkse stijging onderhoud
2014 t/m 2018 => verwerkt in bedragen 2019 e.v. => 3%
2013 t/m 2018 => verwerkt in bedragen 2019 e.v. => 3%
Bedrijfskosten per woning
2014 2015 2016 2017 2018 2019
2013 2014 2015 2016 2017 2018
=> € 1.035 => € 1.510 => € 1.445 => € 1.485 => € 1.649 e.v. => € 1.590
=> € 1.480 => € 1.590 => € 1.665 => € 1.740 => € 1.785 e.v. => € 1.830
62
=> € 1.048 => € 680 => € 1.139 => € 1.083 => € 1.120 e.v. => € 1.170
=> € 1.055 => € 1.068 => € 1.114 => € 1.120 => € 1.143 e.v. => € 1.153
Jaarlijkse stijging bedrijfskosten Disconteringsrente Levensduur in jaren
Grondwaarde
2014 t/m 2018 => verwerkt in bedragen 2019 e.v. => 3% Gehele looptijd => 5,25%
2013 t/m 2018 => verwerkt in bedragen 2019 e.v. => 3% Gehele looptijd => 5,25%
Vastgelegde restant levensduur (max. 50 jaar), maar minimaal 15 jaar Getaxeerde grond, gecorrigeerd met sloopkosten en verhuiskostenvergoeding, contant gemaakt
Vastgelegde restant levensduur (max. 50 jaar), maar minimaal 15 jaar Getaxeerde grond, gecorrigeerd met sloopkosten en verhuiskostenvergoeding, contant gemaakt
Hierbij vallen de volgende zaken op: De onderhoudskosten liggen naar aanleiding van de nieuwe meerjarenbegroting algeheel op een fors hoger niveau dan waar in 2012 mee is gerekend. Dit heeft te maken met het nieuwe activeringsbeleid van onderhoudskosten, waarbij fors minder geactiveerd wordt en de onderhoudskosten derhalve fors stijgen. De bedrijfskosten liggen op een fors hoger niveau dan waar in 2012 mee is gerekend. Dit komt doordat vanaf 2013 nu rekening wordt gehouden met de verhuurdersheffing. In 2012 mocht de verhuurdersheffing nog niet (volledig) worden ingerekend, vanaf 2013 is het verplicht om deze wel volledig in te rekenen. Beleidswaarde Wonen Noordwest Friesland maakt nog geen gebruik van beleidswaarde ter bepaling van de financiële mogelijkheden naar de toekomst toe. Wonen Noordwest Friesland hecht wel belang aan de beleidswaarde als instrument naast de bedrijfswaarde op basis van voorgeschreven regels vanuit CFV/WSW en heeft daarom wel de intentie om deze in de toekomst te ontwikkelen. Marktwaarde Het is lastig om de marktwaarde van het bezit van Wonen Noordwest Friesland te bepalen. De waarde van het bezit zal lager liggen bij totale verkoop ineens dan bij gefaseerde verkoop. Wonen Noordwest Friesland taxeert het bezit daarnaast niet jaarlijks. Indien we toch iets willen zeggen over de marktwaarde van Wonen Noordwest Friesland ligt het terug grijpen op de WOZ waarden voor de hand. De totale WOZ waarde, met peildatum van 1 januari 2013, van Wonen Noordwest Friesland ligt op ruim € 392 miljoen (vorig jaar € 433 miljoen op peildatum 1 januari 2012, daling 9,5%). Deze daling is deels ook veroorzaakt door vermindering van het bezit door o.a. de verkopen. Liquiditeit Er wordt gestreefd naar een minimalisatie van de liquide middelen. Om eventuele tijdelijke tekorten wegens lopende investeringen in projecten te kunnen opvangen, wordt gebruik gemaakt van een rekening courantfaciliteit van € 2,5 miljoen bij de ABN Amro. Hiervoor is de volmacht aan de ABN Amro verleend tot het te allen tijde kunnen verpanden van de lopende en toekomstige vorderingen van Wonen Noordwest Friesland. Verder wordt er ook gebruik gemaakt van een rollover leningen met variabele hoofdsom en is er een deposito van € 5 miljoen geopend waarop eventuele overschotten teruggestort kunnen worden. Beleggingen Het beleggingsbeleid van Wonen Noordwest Friesland is een afgeleide van de primaire werkzaamheden. Dit betekent dat de eigen middelen zoveel mogelijk worden ingezet voor interne
63
financiering en investeringen. Mochten er door verkoop van woningen tijdelijk veel liquiditeiten aanwezig zijn, dan zullen deze middelen belegd worden in risico mijdende beleggingen. Beleggingen in risicovolle producten, zoals aandelen, zijn op grond van ons treasurystatuut niet toegestaan.
64
Jaarrekening 2013 Wonen Noordwest Friesland
Statutaire vestigingsplaats: Adres:
Sint Annaparochie De Wissel 17 9076 PT, Sint Annaparochie
65
66
Kengetallen 2013 ________
2012 ________
2011 ________
2010 ________
2009 ________
Gegevens woningbezit Aantal verhuureenheden in exploitatie: Woningen Garages Bedrijfsruimten
3.952 23 20
3.990 23 20
4.068 23 21
4.089 23 20
4.170 23 15
Totaal
3.995
4.033
4.112
4.132
4.208
26 0 2 55 11 0 -38
28 1 0 65 46 4 -78
59 1 0 50 31 0 -21
13 0 0 79 10 5 -81
85 0 0 27 32 0 26
0 0 0 0
0 -1 0 -1
1 0 0 1
0 5 0 5
5 0 0 5
Aantal woningen naar huurprijsklasse: Goedkoop Betaalbaar Duur
1.062 2.693 197
1.241 2.642 107
1.386 2.598 84
1.575 2.449 65
1.622 2.479 69
Kwaliteit Kosten niet-planmatig onderhoud/vhe (in €) Kosten planmatig onderhoud/vhe (in €) Kosten woningverbetering/vhe (in €) Totaal kosten onderhoud/vhe (in €)
245 505 218 968
253 598 152 1.002
174 593 110 877
244 475 51 771
251 581 68 900
Prijs/kwaliteitsverhouding Gemiddeld aantal punten WWS Gemiddelde netto-prijs (in €)
141 5.206
140 4.962
139 4.739
131 4.601
130 4.572
Het verhuren van woningen Mutatiegraad (in %) Huurachterstand (in %) van bruto huuropbrengsten Huurderving door mutatieleegstand (in %) Huurderving door renovatie (in %) Huurderving door te koop staande woningen, incl. keuzewoningen (in %) Huurderving door leegstand voor sloop (in %)
11,08 0,92 1,16 0,29 1,13 1,29
10,90 0,72 0,82 0,15 1,26 1,57
9,80 0,67 0,66 0,30 0,89 1,30
10,10 0,58 0,65 0,24 0,79 1,00
11,90 0,57 1,46 0,29 0,24 0,96
Financiele continuiteit (grondslag hist. kostprijs tenzij anders benoemd) Solvabiliteit (in %) Liquiditeit (in %) Rentabiliteit eigen vermogen (in %) Rente / Langlopende leningen (in %) Rentabiliteit vreemd vermogen (in %) Rentabiliteit totaal vermogen in %) Interne financiering/vhe (in €) Cash-flow/vhe (in €) Loan to Value (o.b.v. bedrijfswaarde) (in %) ICR
22,44 52,59 -30,94 4,18 3,28 -1,50 8.871 1.542 40 2,82
25,33 57,84 18,03 4,14 3,43 6,76 9.576 1.948 32 2,84
20,60 32,06 -12,00 4,16 3,40 0,17 11.757 1.518 37
21,57 42,51 25,53 4,27 3,67 8,32 10.364 1.656 64
16,83 31,67 0,88 4,68 3,91 3,26 8.242 1.361 61
Balans en winst- en verliesrekening Eigen vermogen/vhe (in €) Totale opbrengsten/vhe (in €) Jaarresultaat/vhe (in €)
7.586 5.854 -2.347
8.548 5.669 1.541
6.458 5.241 -775
6.445 4.990 1.645
4.645 4.778 41
13,24 14,52
13,12 15,13
13,34 14,83
13,19 14,76
13,05 14,73
Mutaties in het woningbezit: Aantal opgeleverd Aantal aangekocht, koopgarant in hetzelfde jaar doorverkocht Aantal aangekocht, koopgarant en verhuurd Aantal verkocht Aantal gesloopt Aantal bestemmingsverandering Totaal mutaties in woningen Mutaties in bedrijfsruimten: Aantal opgeleverd Aantal bestemmingsverandering (2012: bedrijfsruimte naar woning) Wijziging administratief Totaal mutaties in bedrijfsruimten
Personeelsbezetting Aantal formatieplaatsen/1.000 vhe, berekend per jaar Aantal personeelsleden/ 1.000 vhe, per ultimo jaar
67
Balans per 31 december 2013 (voor winstbestemming) ACTIVA (in duizenden euro's)
31 december 2013
31 december 2012
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa 1. Sociaal vastgoed in exploitatie 2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
100.188
107.778
1.515
3.409
4.431
4.472
Totaal materiële vaste activa
106.134
115.660
Vastgoedbeleggingen 4. Commercieel vastgoed in exploitatie 5. Vastgoed verkocht onder voorwaarden
3.063 14.793
Totaal vastgoedbeleggingen
1.905 14.112 17.856
16.017
3.787
338
127.777
132.015
Financiële vaste activa 6. Belastinglatenties
Totaal vaste activa VLOTTENDE ACTIVA Voorraden 7. Vastgoed bestemd voor verkoop 8. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 9. Overige voorraden
713 280 206
Totaal voorraden
560 208 207 1.200
976
Vorderingen 10. 11. 12. 13.
Huurdebiteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa
187 456 49 366
142 665 269 352
Totaal vorderingen
1.058
1.427
14. Liquide middelen
5.021
1.711
Som vlottende activa
7.278
4.114
135.056
136.129
Totaal activa
68
PASSIVA (in duizenden euro's)
31 december 2013
31 december 2012
0 35.730 5.423-
0 28.714 5.761
EIGEN VERMOGEN 15. Kapitaal, wettelijke en statutaire reserves 16. Overige reserves 17. Resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen
30.308
34.475
VOORZIENINGEN
18. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 19. Voorziening latente belastingverplichtingen 20. Voorziening persoonlijk loopbaanontwikkelingsbudget
915 145
Totaal voorzieningen
1.098 156 1.060
1.254
LANGLOPENDE SCHULDEN 21. Schulden/leningen kredietinstellingen 22. Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden 23. Waarborgsommen
73.758 16.064 26
Totaal langlopende schulden
78.946 14.314 27
89.848
93.287
KORTLOPENDE SCHULDEN 24. 25. 26. 27. 28. 29.
Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva
8.281 1.587 1.207 55 451 2.259
Totaal kortlopende schulden TOTAAL
69
2.590 994 1.055 90 316 2.067
13.840
7.112
135.056
136.129
Winst- en verliesrekening over 2013 Jaarrekening
Jaarrekening
2013
2012
(in duizenden euro's)
BEDRIJFSOPBRENGSTEN 30. 31. 32. 33. 34. 35.
Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Resultaat verkoop vastgoedportefeuille Geactiveerde productie voor eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten
Som bedrijfsopbrengsten
19.365 397 14 2.513 654 445
18.880 393 140 2.423 659 369
23.388
22.864
BEDRIJFSLASTEN 36. 37. 38. 39. 40. 41. 42. 43. 44. 45. 46.
Afschrijvingen materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Bijzondere waardeverminderingen van vlottende activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten
3.720 12.876 182 0 2.685 376 505 3.850 247 401 3.495
Som bedrijfslasten
4.299 2.59933 0 2.631 415 495 4.377 221 407 2.411 28.336
47. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen
1.078-
Bedrijfsresultaat
6.026-
48. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 49. Rentelasten en soortgelijke kosten
50 3.401
12.689
5479.628 33 3.445
Saldo financiële baten en lasten
3.351-
3.412-
Resultaat voor belastingen 50. Belastingen
9.3783.955-
6.215 455
5.423-
5.760
Resultaat na belastingen
70
Kasstroomoverzicht (directe methode) Jaarrekening
Jaarrekening
2013
2012
(in duizenden euro's)
Huren DAEB Huren niet DAEB Vergoedingen Overheidsontvangsten Overige bedrijfsontvangsten Renteontvangsten
19.038 169 389 14 278 15
Totale ontvangsten Erfpacht Personeelsuitgaven Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Renteuitgaven Bijdrage CFV saneringsfonds Verhuurdersheffing Leefbaarheid VPB
18.511 176 415 140 154 30
19.903 3.783 3.660 2.490 3.385 897 58 132 664-
19.426 3.634 4.206 2.612 3.363 65 190 837-
Totale uitgaven
13.741
13.233
Operationele kasstroom
6.162
6.193
Verkoop reguliere woningen Verkoop nieuwbouw
3.651 65
Totale ontvangsten Nieuwbouw huur (DAEB) Woningverbetering (DAEB) Investeringen overig (niet-DAEB) Externe kosten bij verkoop
3.716 5.008 3.033 157 130
Totale uitgaven Investeringskasstroom
Verkoop Koopgarant Nieuwe leningen
Totale uitgaven Financieringskasstroom Mutatie liquide middelen
3.722 3.340 5.013 193 109
8.328
8.655
4.612-
4.933-
1.272 5.000
Totale ontvangsten
Aflossing leningen Kortlopende schuld aan kredietinst.
3.137 585
2.650 5.000
6.272
5.521 -
7.650
5.457 1.768
5.521
7.225
751
425
2.301
1.685
71
1
Algemene toelichting
1.1
Algemeen
De jaarrekening is opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2011) in het bijzonder. De jaarrekening is opgesteld in duizenden euro’s (€ 1.000). Bij het opstellen van de jaarrekening is uitgegaan van de continuïteitsveronderstelling. De jaarrekening is opgemaakt d.d. 21 mei 2014.
1.2
Schattings- en stelselwijzigingen
Oordelen en schattingen
Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de bestuurder zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.
1.3
Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling
Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel
Sociaal vastgoed in exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs of lagere marktwaarde (zijnde de bedrijfswaarde) onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de marktwaarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Wonen Noordwest Friesland. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Wonen Noordwest Friesland binnen de sector gangbare uitgangspunten.
Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de aanbestedingsfase en afgeleid het daadwerkelijke aanbesteden heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.
72
2
Grondslagen voor waardering van activa en passiva
2.1
Algemeen
Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de onderneming zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld.
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de aanbestedingsfase en afgeleid het daadwerkelijke aanbesteden heeft plaatsgevonden. Voor zover niet anders is aangegeven worden activa en passiva bij 1e verwerking opgenomen tegen reële waarde en bij vervolgwaardering tegen de geamortiseerde kostprijs. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.
2.2 Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Classificatie en kwalificatie
Het vastgoed in exploitatie is op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het sociale vastgoed de woningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en dat tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. Wonen Noordwest Friesland heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als bedrijfsmiddel gekwalificeerd, gelet op het beleid van de corporatie waarbij vooral het realiseren van de volkshuisvestelijke taken centraal staat. Als gevolg hiervan wordt het sociaal vastgoed beschouwd als bedrijfsmiddel.
Waardering bij eerste verwerking
Bij eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten om het actief in operationele staat te brengen. Investeringssubsidies worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. De afschrijving vangt aan zodra het sociaal vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord.
Waardering na eerste verwerking
Het sociaal vastgoed in exploitatie (gekwalificeerd als bedrijfsmiddel) wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs) minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair gebaseerd op de verwachte gebruiksduur en rekening houdend met de componentenbenadering. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord.
73
De waardevermindering van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar lagere bedrijfswaarde na eerste verwerking wordt bepaald op het niveau van de kasstroomgenerende eenheid. De waardevermindering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bijzonder waardeverminderingsverlies.
Uitgaven na eerste verwerking (na-investeringen)
Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroomgenererende eenheid (complex c.q. productmarkt combinatie) die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. De beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt gebaseerd op het complex c.q. product-markt combinatie waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Voor zover de kasstromen voortvloeiend uit het complex c.q. product marktcombinatie en uit de uitgaven na eerste verwerking lager zijn dan de boekwaarde op basis van historische kosten verhoogd met de uitgaven na eerste verwerking, wordt het nadelig verschil ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht en verantwoord onder “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. Bij de bedrijfswaarde berekening gelden de volgende uitgangspunten: jaarlijkse huurverhogingen 2014: 5,55 % (voorgaand jaar: 5,30 %) 2015: 4,90 % (voorgaand jaar: 5,10 %) 2016: 4,75 % (voorgaand jaar: 4,95 %) 2017: 4,65 % (voorgaand jaar: 4,75 %) 2018: 3,00 % (voorgaand jaar: 3,00 %) 2019 en verder: 2,00 % (voorgaand jaar: 2,00 %); jaarlijkse huurderving 2014: 1,70 % (voorgaand jaar: 1,30 %) 2015: 1,30 % (voorgaand jaar: 1,30 %) 2016: 1,30 % (voorgaand jaar: 1,30 %) 2017: 1,30 % (voorgaand jaar: 1,30 %) 2018: 1,30 % (voorgaand jaar: 1,30 %) 2019 en verder: 1,30 % (voorgaand jaar: 1,30 %); jaarlijkse genormeerde onderhoudskosten per woning (bedrijfseconomische interne norm) 2014: € 1.035 (voorgaand jaar: € 680) 2015: € 1.510 (voorgaand jaar: € 1.139) 2016: € 1.445 (voorgaand jaar: € 1.083) 2017: € 1.485 (voorgaand jaar: € 1.120) 2018: € 1.650 (voorgaand jaar: € 1.170) 2019 en verder: € 1.590 (voorgaand jaar: € 1.170) jaarlijkse stijging van genormeerde onderhoudslasten m.i.v. 2019: 3,00 % (voorgaand jaar m.i.v. 2018: 3,00 %); jaarlijkse genormeerde bedrijfskosten per woning (incl. verhuurdersheffing) 2014: € 1.480 (voorgaand jaar: € 1.491) 2015: € 1.590 (voorgaand jaar: € 1.538) 2016: € 1.665 (voorgaand jaar: € 1.559) 2017: € 1.740 (voorgaand jaar: € 1.585) 2018: € 1.785 (voorgaand jaar: € 1.153) 2019 en verder: € 1.830 (voorgaand jaar: € 1.153); jaarlijkse stijgingen van genormeerde bedrijfskosten m.i.v 2020 en verder: 3,00 % (voorgaand jaar m.i.v. 2019: 3,00 %); genormeerde onderhoud- en variabele lasten bij garages: 25 % van waarden bij woningen; een restwaarde voor grond op basis van aanschafwaarde grond dan wel lagere taxatiewaarde, rekening houdend met kosten van bouwrijp maken en contant gemaakt; een restwaarde voor grond op basis van aanschafwaarde grond dan wel lagere taxatiewaarde, rekening houdend met kosten van bouwrijp maken en contant gemaakt; een rekenrente van 5,25 % (voorgaand jaar: 5,25 %) voor WSW-geborgde woningen en bedrijfsmatige en overige onroerende zaken; de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van het sociaal vastgoed (variërend van1 tot 50 jaar) (voorgaand jaar: idem), de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is.
74
In de jaarlijkse bedrijfskosten zijn de volgende bedragen opgenomen voor de verhuurdersheffing en de saneringsheffing: bijdrage verhuurdersheffing 2014: € 0,14 per € 1.000 WOZ waarde (voorgaand jaar: € 13,62 per woning) 2015: € 3,81 per € 1.000 WOZ waarde (voorgaand jaar: alleen eerste jaar) 2016: € 4,49 per € 1.000 WOZ waarde 2017: € 5,36 per € 1.000 WOZ waarde 2018 en verder: € 5,36 per € 1.000 WOZ waarde saneringsheffing 2014: € 225 per woongelegenheid (vorig jaar: nihil) 2015: € 200 per woongelegenheid 2016: € 120 per woongelegenheid 2017: € 60 per woongelegenheid 2018 en verder: € 60 per woongelegenheid Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt met ingang van 2011 geen rekening meer gehouden met de rentabiliteitswaarde-correctie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en de waardering van deze post op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden zonodig taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd.
Kosten van groot onderhoud
De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief (levensduurverlenging/ huursverhoging). De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.
Buitengebruikstelling of afstoting
Materiële vaste activa die buiten gebruik worden gesteld op basis van het criterium “intern geformaliseerd” worden afgeschreven op basis van de resterende gebruiksduur op basis van het principe “doorexploiteren”. De boekwaarde alsmede de sloopkosten worden opgenomen als stichtingskosten bij de vervangingsinvestering in het jaar van sloop. Indien er geen vervangingsinvestering plaatsvindt worden de boekwaarde alsmede de sloopkosten verwerkt als resultaat in het jaar van sloop. Materiële vaste activa die worden afgestoten (verkoop binnen vijf jaar) op basis van een geformaliseerd verkoopplan worden gewaardeerd tegen de boekwaarde of lagere opbrengstwaarde (indien van toepassing) onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van verkoop. De afschrijving wordt beëindigd indien de verkoopopbrengst als restwaarde hoger zal zijn dan de boekwaarde.
Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed
Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering). Waardering vindt plaats tegen de kostprijs onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen als gevolg van een lagere realiseerbare waarde (bedrijfswaarde). De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten. Bijzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord bij het aangaan van feitelijke investeringsverplichtingen inzake het sociaal vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan wordt aan de criteria “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Intern geformaliseerd: zodra de definitieve ontwerpfase is vastgesteld. Extern gecommuniceerd: zodra hierover uitingen zijn gedaan naar huurders, gemeenten en overige stakeholders (praktisch vertaald naar het moment dat de aanbesteding plaatsvindt). Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering in het geval de vastgoedontwikkeling onderdeel zal worden van de bestaande kasstroomgenerende eenheid (complex, product-markt combinatie), te weten bij
75
woningverbetering en herstructurering, wordt rekening gehouden met de bedrijfswaarde van de bestaande kasstroomgenerende eenheid. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de bestede kosten van het sociaal vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed naar nihil afgewaardeerd en wordt voor het resterende bedrag van de waardevermindering een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans opgenomen.
Grondposities
Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en verkoopprojecten. Aangezien er nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten, worden de posities gerubriceerd onder de post “Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie”. De posities worden gewaardeerd tegen historische kostprijs en bijkomende kosten of lagere realiseerbare waarde. Er vindt geen rentetoerekening plaats. Tijdelijke exploitatiekasstromen uit de opstallen worden in het resultaat verantwoord.
Gecombineerde bouwprojecten (bouw van sociale huurwoningen en koopwoningen)
Het bijzonder waardeverminderingsverlies bij het aangaan van de investeringsverplichting inzake het sociaal vastgoed wordt zonder saldering met te verwachten wint op verkoopwoningen verantwoord in het resultaat onder de post “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. De winst behaald met de verkoop van koopwoningen wordt eerst in het jaar van verkoop in het resultaat onder de post “Resultaat verkoop vastgoedportefeuille” verantwoord.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Classificatie
Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het commercieel vastgoed de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed.
Waardering bij eerste verwerking
Bij de eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten. De afschrijving vangt aan zodra het commercieel vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord.
76
Waardering na eerste verwerking
Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs) minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair gebaseerd op de verwachte gebruiksduur en rekening houdend met de componentenbenadering. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord. Na eerste verwerking wordt de waardevermindering van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar lagere reële waarde (i.c. marktwaarde) indien van toepassing, bepaald op het niveau van de kasstroomgenerende eenheid. De waardevermindering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bijzonder waardeverminderingsverlies.
Uitgaven na eerste verwerking
Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroomgenererende eenheid (complex c.q. productmarkt combinatie) die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd tegen kostprijs of lagere marktwaarde. De beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt gebaseerd op het complex c.q. product-markt combinatie waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Voor zover de marktwaarde van het complex c.q. product marktcombinatie rekening houdend met de uitgaven na eerste verwerking lager is dan de boekwaarde op basis van historische kosten verhoogd met de uitgaven na eerste verwerking, wordt het nadelig verschil ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht en verantwoord onder “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”.
Complexindeling
Het commercieel vastgoed in exploitatie is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden (complexen / product-markt combinaties) waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen/product markt combinaties) is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie.
Kosten van groot onderhoud
De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief (levensduurverlenging/ huursverhoging). De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.
Buitengebruikstelling of afstoting
Commercieel vastgoed dat buitengebruik wordt gesteld (sloop) op basis van het criterium “intern geformaliseerd” wordt lineair tot nihil afgeschreven gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van sloop. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht. Commercieel vastgoed dat wordt afgestoten (verkoop binnen vijf jaar) op basis van een geformaliseerd verkoopplan wordt gewaardeerd tegen de boekwaarde of lagere opbrengstwaarde (indien van toepassing) onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van verkoop. De afschrijving wordt beëindigd indien de verkoopopbrengst als restwaarde hoger zal zijn dan de boekwaarde.
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van contractuele kortingen, waarbij de initiële herwaardering op het moment van verkoop rechtstreeks wordt verwerkt in het eigen vermogen. Jaarlijkse waarde mutaties als gevolg van wijzigingen in de marktwaarde worden verwerkt via het resultaat. De herwaardering van de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden wordt toegelicht bij het eigen vermogen in de jaarrekening.
77
Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. De jaarlijkse mutaties worden verwerkt in het resultaat.
2.3 Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen en -verplichtingen
Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvordering en –verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in de komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd op nominale waarde. Latente belastingvorderingen, welke op korte termijn verrekend kunnen worden, zijn opgenomen onder de kortlopende vorderingen. Latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Wonen Noordwest Friesland hanteert voor de waardering van de belastinglatentie de door de RJ -werkgroep Woningcorporaties uitgevaardigde best practices uitgangspunten. Deze zijn:
De belastinglatentie wordt alleen gewaardeerd met in acht name van het exploitatiebeleid en van een beleidshorizon van de corporatie voor de komende 5 jaar ter zake de voorgenomen afwikkeling van de woningen (b.v. verkoop of sloop). M.a.w. de belastinglatentie die betrekking heeft op waarderingsverschillen van woningen over toekomstige jaren gerekend na 5 jaar en waarover nog geen concrete beleidsuitspraken zijn gedaan terzake de voorgenomen afwikkeling, worden voor de waardering van de latentie in de jaarrekening buiten beschouwing gelaten.
Indien geen concrete beleidsuitspraken over verkoop of sloop zijn gedaan, wordt een lange termijn exploitatie verondersteld, zodat gezien de daaraan verbonden lange exploitatieperiode de contante waarde van de actieve latentie in principe nihil bedraagt.
Thans is onbekend welke woningen binnen de beleidshorizon van 5 jaar daadwerkelijk verkocht zullen worden, derhalve is door Wonen Noordwest Friesland gekozen voor waardering van de latentie op nihil.
Derivaten en hedge accounting
Wonen Noordwest Friesland maakt beperkt gebruik van afgeleide financiële instrumenten. Dit betreffen caps ter afdekking van risico’s betreffende de renteschommelingen. De afgeleide financiële instrumenten waar Wonen Noordwest Friesland gebruik van maakt zijn geïntegreerd met de bijbehorende leningen en verwerkt in de leningsovereenkomsten. De geïntegreerde afgeleide financiële instrumenten worden vanwege de perfecte hedge relatie en volledige effectiviteit niet separaat in de balans gewaardeerd. Niet geïntegreerde afgeleide financiële instrumenten kwalificeren als derivaat en worden als zodanig (onder de reikwijdte van RJ 290) verwerkt. Wonen Noordwest Friesland heeft ultimo 2013 geen nietgeïntegreerde afgeleide instrumenten.
2.4 Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop
De voorraad koopwoningen (opgeleverd en nog niet verkocht) wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde.
78
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
Het onderhanden werk uit hoofde van onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de vervaardigingsprijs, zijnde directe materiaal- en arbeidskosten, direct toerekenbaar uitbesteed werk en overige externe kosten inclusief een opslag voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. Voor de projecten, waarbij de winst op de reeds verrichte prestaties op verantwoorde wijze kan worden bepaald, wordt de winst aan het boekjaar toegerekend naar de mate waarin de verrichte prestaties hun aandeel hebben gehad in het totaal van de voor het project te verrichten prestaties. De voortgang van projecten wordt bepaald op basis van de kostprijs van het verrichte werk in relatie tot de verwachte kostprijs van het project als geheel. Winstneming geschiedt met inachtneming van de daadwerkelijke gerealiseerde verkoopcontracten. Als de winst niet op verantwoorde wijze kan worden bepaald wordt deze winst verantwoord in het boekjaar waarin het project wordt opgeleverd. In geval van meerjarige complexe projecten wordt niet eerder winst verantwoord dan nadat een projectvoortgang is bereikt waarbij een verantwoorde inschatting van de projectwinst kan worden gemaakt. Verwachte verliezen worden genomen in de periode waarin komt vast te staan dat er sprake is van verliesgevende projecten, en worden in mindering gebracht op de post onderhanden projecten. Verder zijn op de post onderhanden projecten de gedeclareerde termijnen en vooruit ontvangen betalingen in mindering gebracht. Gedeclareerde termijnen die de waardering van een individueel project overtreffen worden als passiefpost onder de kortlopende schulden opgenomen.
Overige voorraden
Waardering van voorraden grond- en hulpstoffen vindt plaats tegen laatst betaalde inkoopprijzen. Tevens wordt rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid gebaseerd op verwachte lagere marktwaarde.
2.5 Vorderingen Huurdebiteuren
De 1e waardering geschiedt tegen reële waarde, vervolgwaardering tegen geamortiseerde kostprijs rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid.
2.6
Liquide middelen
2.7
Eigen Vermogen
2.8
Voorzieningen
Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden en worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.
Eigen Vermogen bestaat naast het kapitaal uit de overige reserves. Sinds 2011 dient de omvang van de “niet gerealiseerde waardeveranderingen activa verkocht onder voorwaarden” te worden toegelicht in de jaarrekening. Deze post behelst de resultaten van de initiële Koopgarantverkopen en de navolgende waardemutaties van activa verkocht onder voorwaarden wat toekomt aan Wonen Noordwest Friesland. Het initiële verkoopresultaat van activa verkocht onder voorwaarden wordt rechtstreeks gemuteerd in het vermogen, de jaarlijkse waardemutatie loopt eerst via de exploitatie en wordt na resultaatbestemming afgezonderd van de overige reserves.
Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen.
Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen 79
wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.
Voorziening persoonlijk loopbaanontwikkelingsbudget
Er is een voorziening getroffen voor verplichtingen uit hoofde van de CAO bepaling over het persoonlijk loopbaanontwikkelingsbudget. De verplichting bestaat uit het budget dat per ultimo van het betreffende jaar door medewerkers ineens kan worden opgeëist voor uitgaven voor individuele loopbaanontwikkeling.
2.9
Langlopende schulden
Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt tezamen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komende jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
3
Grondslagen voor bepaling van het resultaat
3.1
Algemeen
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.
Opbrengstverantwoording
Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Opbrengsten met betrekking tot onderhanden projecten in opdracht van derden bestaan uit de contractueel overeengekomen tegenprestaties, meer- en minderwerk en claims en vergoedingen voor zover het waarschijnlijk is dat die opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden vastgesteld.
Bijzondere posten
Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.
3.2 Bedrijfsopbrengsten Huren
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2013 bedroeg dit maximumpercentage 4 %.
80
Overheidsbijdragen
Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen. In 2008 en 2012 zijn voor een aantal complexen de overheidsbijdragen afgerekend en zijn de toekomstig nog te ontvangen bijdragen in eenmaal ontvangen en verantwoord.
Verkoop onroerende zaken
De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingprijs. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.
3.3 Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en commercieel vastgoed
De afschrijvingen op materiële vaste activa en goodwill worden gebaseerd op basis van de verkrijging- of vervaardigingprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Op activa in exploitatie wordt sinds 2011 lineair afgeschreven. In eerdere jaren gebeurde dit op annuïtaire basis. Met een mogelijke restwaarde van de opstallen wordt geen rekening gehouden aangezien wordt uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur, tenzij bij sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie de woningen binnen vijf jaar worden verkocht in welk geval de afschrijving wordt gestopt gelet op de hogere restwaarde door verkoop dan de boekwaarde.
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa
De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering inzake sociaal vastgoed in ontwikkeling en sociaal vastgoed in exploitatie. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde (zijnde de bedrijfswaarde) ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs. Tevens worden onder deze post de voor rekening van Wonen Noordwest Friesland komende waardeveranderingen (met uitzondering van de initiële herwaardering) van de post activa verkocht onder voorwaarden verantwoord.
Bijzondere waardevermindering van vlottende activa Hieronder worden afwaarderingsverliezen op voorraden (koopwoningen gereed en in ontwikkeling, teruggekocht VOV-vastgoed bestemd voor verkoop, onderhoudsmaterialen) en huurderving debiteuren opgenomen.
Periodiek betaalbare beloningen
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.
Pensioenen
De stichting heeft een aantal pensioenregelingen. De hoofdregeling (SPW) betreft een toegezegdpensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling. Voor de pensioenregelingen betaalt de stichting op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft de stichting geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. De stichting heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.
81
De dekkingsgraad van SPW is per 31 december 2013 weer gestegen naar circa 114%. Een aantal jaren heeft de dekkingsgraad zich bewogen onder het wettelijk verplichte niveau van 105%. Teneinde de dekkingsgraad weer op het wettelijk verplichte niveau te krijgen, heeft SPW in 2009 een herstelplan opgesteld waarbij het huidige premiebeleid over de herstelperiode wordt gehandhaafd. Het premiebeleid stoelt daarmee op het vertrouwen dat het fonds op termijn herstelt van de huidige crisis zonder ingrijpende wijziging van het premiebeleid. Het herstelplan wordt periodiek geëvalueerd. Vooralsnog zijn geen indicaties aanwezig die aanleiding geven tot het aanpassen van het in 2009 opgestelde herstelplan.
Belastingen
Vanaf 1 januari 2008 is Wonen Noordwest Friesland integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. De Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben afgerond. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO-2). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
Lasten onderhoud
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging/levensduurverlenging van het actief.
Leefbaarheid Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid et cetera. De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Hieronder worden de afwaarderingen dan wel terugnemingen verantwoord inzake het commercieel vastgoed in ontwikkeling en in exploitatie. Daarnaast worden hieronder de jaarlijkse waardeveranderingen inzake de woningen verkocht onder voorwaarden en de daarmee samenhangende terugkoopverplichtingen verantwoord.
Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
82
3.4
Rentebaten en rentelasten
4
Financiële instrumenten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Er worden geen rentelasten op projecten geactiveerd.
Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten. De financiële instrumenten van Wonen Noordwest Friesland, anders dan derivaten, dienen ter financiering van de operationele activiteiten van de groep of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Tevens gaat Wonen Noordwest Friesland transacties aan met geïntegreerde afgeleide financiële instrumenten, om het renterisico af te dekken dat ontstaat uit de operationele en financieringsactiviteiten. Binnen het treasurybeleid van Wonen Noordwest Friesland dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing er van tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Het beleid van Wonen Noordwest Friesland is om niet te handelen in
financiële instrumenten.
In de balans opgenomen financiële instrumenten zijn gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, normaal gesproken de nominale waarde, tenzij anders vermeld.
4.1
Renterisico
4.2
Kredietrisico
De stichting loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa, effecten en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de stichting risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de stichting risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd.
De stichting heeft geen significante concentraties van kredietrisico. De stichting maakt gebruik van een rekening courantkrediet en leningen met variabele hoofdsom teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Hiervoor zijn nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten conform artikel 24 van de algemene bankvoorwaarden van ABN Amro.
83
5
Grondslagen voor het kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Voorgaande jaren was dit volgens de indirecte methode. De directe methode geeft een beeld van alle mutaties in de geldmiddelen, operationele ontvangsten en uitgaven per categorie, zoals die zich werkelijk in de bedrijfsactiviteiten hebben voorgedaan. Uitgaande van de beginstand van de middelen worden alle kasmutaties weergegeven. Deze informatie kan rechtstreeks uit onze administratie worden afgeleid. De kasstromen uit investeringsactiviteiten en uit financieringsactiviteiten worden in beide systemen op basis van de directe methode weergegeven. Als gevolg van de gewijzigde methode, wat betreft het kasstroomoverzicht, heeft een andere rubricering plaatsgevonden in investerings- en financieringskasstromen (indirecte methode naar indirecte methode). Hierdoor wijkt het kasstroomoverzicht 2012 in de jaarrekening 2013 licht af van het kasstroomoverzicht 2012 in jaarrekening 2012.
Rubricering van ontvangsten en uitgaven uit hoofde van rente
Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van rente zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
Rubricering van verkopen en kosten verkopen Koopgarant (bestaand bezit)
Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van verkoop koopgarant bestaand bezit zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.
Rubricering van verkopen en kosten nieuwbouw
Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van verkoop nieuwbouw zijn opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten.
84
Toelichting op de balans MATERIËLE VASTE ACTIVA
2013
2012
100.188 1.515 4.431
107.777 3.409 4.472
106.134
115.658
(in duizenden euro's) 1. Sociaal vastgoed in exploitatie 2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Het verloop van deze posten in het afgelopen boekjaar is als volgt : 1. Soc. vastgoed in exploitatie
2. Soc. vastgoed in ontwikk. bestemd voor eigen exploitatie 2013 2012
3. Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie 2013 2012
(in duizenden euro's)
2013
2012
Stand 1 januari: Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Overige waardeverminderingen
170.548 -46.035 -16.736
165.056 -43.392 -16.724
6.145 0 -2.736
6.082 0 -4.120
6.487 -2.015 0
6.299 -1.735 0
Boekwaarde 1 januari
107.777
104.939
3.409
1.962
4.472
4.563
Aansluiting met subadministratie activa 1-1-2013: overboeking van commercieel bezit investeringen overboeking van commercieel bezit cum.afschr. overboeking van commercieel bezit waarderver. Mutaties: Opleveringen sociaal vastgoed Afwaarderingen bij ingebruikname investeringen Correctie op afwaardering bij ingebruikname Opleveringen commercieel vastgoed Afwaarderingen bij ingebruikname investeringen Investeringen bij terugkoop Afwaarderingen bij terugkoop Overige investeringen
-43 87 -18
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
9.344 -4.389 1.044 0 0 370 -182 2
5.777 -2.122 0 0 0 3.523 0 0
-7.272 4.389 0 0 0 0 0 6.854
-5.777 2.122 0 0 0 0 0 6.039
0 0 0 0 0 0 0 259
0 0 0 0 0 0 0 213
Desinvesteringen aanschafwaarde Desinvesteringen cum. afschrijvingen Overige waardeveranderingen
-2.184 774 47
-3.584 1.309 2.098
-35 0 0
-114 0 0
-39 39 0
-24 24 0
Afschrijvingen Afschrijvingen op waardeverminderingen
-3.816 426
-3.960 0
0 0
0 0
-300 0
-304 0
Overige waardeveranderingen door impairment test Effect waardevermindering op afschrijvingen Terugneming waardeverandering inv. vóór 2013
-9.238 426 1.567
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
Herclassificatie aanschafwaarde Herclassificatie cum. afschrijvingen Herclassificatie overige waardeverminderingen
-2.247 121 320
-223 8 13
-92 0 -5.738
-85 0 -738
0 0 0
0 0 0
Totaal van de mutaties
-7.589
2.839
-1.894
1.447
-41
-91
Stand 31 december: Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Overige waardeverminderingen
175.788 -48.442 -27.158
170.549 -46.035 -16.735
1.515 0 0
6.145 0 -2.736
6.707 -2.276 0
6.488 -2.015 0
Boekwaarde 31 december
100.188
107.777
1.515
3.409
4.431
4.472
(1) NB: de investeringen bestaan uit: initieel, uitgaven na eerste verwerking, verbeteringen, overige investeringen
85
1. Sociaal vastgoed in exploitatie Afschrijvingsmethode en -termijnen Alle materiële vaste activa in exploitatie worden volledig lineair afgeschreven. Op grond wordt niet afgeschreven. In het kader van de herziene Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting’ is vanaf boekjaar 2012 de componentenmethode toegepast. Wonen Noordwest Friesland onderscheidt enkel ‘grond’ en ‘casco’ als componenten. De afschrijvingstermijnen bedragen respectievelijk voor: Woningen 50 jaar Garages 40 tot 50 jaar Bedrijfsruimten 30 tot 50 jaar CV-installaties, afstemming op casco tot 50 jaar Warmwaterinstallatie, afstemming op casco tot 50 jaar Overige zaken, afstemming op casco tot 50 jaar
Verkoop woningen in exploitatie Van de woningen en woongebouwen in exploitatie hebben 637 woningen een regulier verkooplabel. Daarnaast zijn er 613 woningen met een keuzelabel, bestemd voor huur of verkoop Koopgarant/Koopcomfort. Verwacht wordt dat in 2014 30 woningen regulier en 11 woningen via Koopgarant of Koopcomfort zullen worden verkocht. De verwachte opbrengst (op basis van ervaringscijfers, gecombineerd met marktgegevens) bedraagt respectievelijk € 90.000 en € 85.000 per woning. De boekwinst schatten we in voor respectievelijk € 72.000 en € 59.000 per woning.
Zekerheden Er zijn geen activa als zekerheid gesteld voor de verstrekte leningen.
Verzekering De vaste activa zijn verzekerd voor brand-, bliksem-, ontploffing-, storm- en vliegtuigschade. Alle woningen en garages zijn verzekerd zonder opname van een verzekerd bedrag. In geval van schade zal de verzekeraar geen beroep doen op onderverzekering.
WOZ Waarde De totale waarde van de onroerende en roerende goederen in exploitatie bedraagt op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de onroerende zaak belasting (peildatum 01-01-2013) in totaal ruim € 392 miljoen. In 2013 zijn in totaal 26 nieuwbouwwoningen in exploitatie genomen. Het totaalbedrag is opgenomen in bovenstaand bedrag.
Bedrijfswaarde Voor de bepaling van de kasstroom genererende eenheden is uitgegaan van de complexindeling die intern wordt gebruikt voor levensduurschattingen. De bedrijfswaarde is berekend aan de hand van de uitgangspunten uit de nieuwe RJ645. Dit houdt in dat alleen vastgoedgerelateerde kosten zijn toegerekend aan de hand van een kostenverdeelstaat (op basis van de personele inzet). Leefbaarheidsuitgaven worden in dit verband niet als vastgoedgerelateerde kosten gezien. De grondwaarde wordt bepaald aan de hand van getaxeerde grondprijzen, rekening houdend met kosten van uithuizing en bouwrijp maken, en daarna contant gemaakt. Bij de berekening van de bedrijfswaarde is verder rekening gehouden met de volgende uitgangspunten: Disconteringsvoet 5,25% (voorgaand jaar 5,25%) Kostenstijging onderhoudskosten variabel, m.i.v. jaar 6 3,00% (voorgaand jaar 3,00%) Kostenstijging bedrijfskosten variabel, m.i.v. jaar 6 3,00% (voorgaand jaar 3,00%) Huurverhoging variabel, m.i.v. jaar 6 2,00% (voorgaand jaar 2,00%) Huurderving 2013: 1,60%, vanaf 2014: 1,30% (voorgaand jaar 1,30%) De gemiddelde resterende levensduur van het woningbezit is minimaal 15 jaar (voorgaand jaar op 15 jaar). In 2012 is de resterende economische levensduur opnieuw bepaald. Hierbij is een koppeling gemaakt tussen de technische staat en de toekomstige verhuurbaarheid. Het gevolg hiervan is dat de levensduur gemiddeld met 15 jaar is verlengd. Voor de bepaling van de bedrijfswaarde in de jaarrekening wordt rekening gehouden met de maximale levensduur van 50 jaar. Op basis van de hierboven vermelde uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde in totaal circa € 204,6 miljoen. Het totaal van de bedrijfswaarde heeft ten opzichte van de boekwaarde van de materiele vaste activa in exploitatie een overwaarde van circa € 98,9 miljoen.
De bedrijfswaarde van het totale bezit daalt per 31-12-2013 met circa € 48,9 miljoen ten opzichte van 31-12-2012 (van € 253,5 miljoen naar € 204,6 miljoen). Meer informatie treft u aan in de grondslagen voor waardering van activa en passiva (vanaf pag. 72).
86
Schattingen De schattingen met betrekking tot de bedrijfswaardebepaling welke inherent zijn aan deze waarderingsgrondslag, zijn van bijzonder belang door hun invloed op de jaarrekening en de waarschijnlijkheid dat toekomstige gebeurtenissen significant kunnen afwijken van de verwachtingen van het bestuur zoals verwerkt in de bedrijfswaarde. Om inzicht te geven in de effecten van redeljkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de bedrijfswaarde, is de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen. Parameters
Gehanteerde bedrijfsw.
Stel mogelijke afwijking
Effect op de bedrijfswaarde 1) x € 1.000.000
Huurverhoging Disconteringsvoet Onderhoud Kostenstijging onderhoud na 2019 Variabele lasten Huurderving Streefhuurpercentage (verhoging)
variabel 5,25% € 1.350 p.woning afgerond 3,00% € 1.570 p.woning afgerond 1,7% 1e jaar, daarna 1,3% 70,00%
1% 1% € 100 1% € 100 1% 10%
In % v.d. bedrijfsw.
10,9 21,4 6,5 8,7 6,5 4,1 12,1
5 10 3 4 3 2 6
1) het effect op de bedrijfswaarde is berekend per afzonderlijke afwijking (overige parameters blijven gelijk)
Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht ( recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen betreffende de door het WSW geborgde financiering. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de balans vermeld onder de "Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa".
Herclassificatie Onder voorraden verantwoorde niet-verkochte opgeleverde koopwoningen is in 2013 1 opgeleverde koopwoning opgevoerd welke in december 2013 is verkocht. In 2013 dus geen herclassificatie, in 2012 ging het om 2 woningen die in verhuur zijn genomen. De 'Herclassificatie' uit het verloopoverzicht betreft 12 woningen (2012: 2 woningen) die door bewonerswisseling of jaarlijkse huurverhoging zijn verhoogd tot boven de DAEB grens. Deze woningen gaan over naar commercieel vastgoed. Aantal Niet Het verloop van DAEB naar Niet DAEB woningen is als volgt: DAEB woningen Stand 31-12-2012 Toename in 2013 Stand 31-12-2013
9 12 21
Gebeurtenissen na balansdatum Per 31 december 2013 zijn er diverse lopende nieuwbouwprojecten van huurwoningen. Daarnaast beschikken we over een aantal locaties bestemd voor (her)ontwikkeling in de vorm van nieuwbouw. Op deze lopende nieuwbouwprojecten en op de gemaakte kosten voor de bedoelde (her)ontwikkelingslocaties is tot op heden geen voorbelasting verrekend. Het gaat hierbij om een bedrag van ruim € 566.000. We gaan dit bedrag via een suppletieaangifte vorderen bij de belastingdienst. Aangezien er een mogelijkheid bestaat dat deze vordering niet wordt gehonoreerd, hebben we deze vordering voorzichtigheidshalve niet verwerkt in het resultaat.
87
2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie De specificatie van onderhanden projecten is als volgt: (in duizenden euro's)
Projectnr.
van Harenshus Sint Annaparochie Aldlansdyk Britsum (grondpositie) Bethanie Ferwert Kaatsveld Tzum (grondpositie) Ontwikkelingsvisie Tzummarum Siccamastraat Herbayum Scholencampus Sint Annaparochie K. Osingastraat nieuwbouwTzum Ds. Vitus Ringerstraat Ried Noorderstraat en Dorpstraat Dongjum Offingaburg Hallum
4 13 17 26 28 50 53 77 88 93 116
Investering
ORT
1.672 245 1.571 254 422 95 416 698 48 161 18
1.672 1.571 95 698 48 -
0 245 0 254 422 0 416 0 0 161 18
5.600
4.084
1.517
De projecten waarbij de investeringen na aftrek van de berekende ORT een negatief saldo geven zijn verantwoord onder voorzieningen.
Grondposities In deze post zijn strategische grondaankopen ad € 498.000 (2012: € 509.000) begrepen, met het oog op ontwikkeling van vastgoedprojecten en waarbij nog geen inzicht bestaat in de feitelijke projectontwikkeling. Het zijn voornamelijk materiële vaste activa, nog niet dienstbaar aan de bedrijfsuitoefening. Zodra de grondposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt herrubricering plaats naar de betreffende actiefposten.
3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: - Bedrijfsterrein: geen afschrijving - Automatisering: 5 jaar - Bedrijfsauto's: 10 jaar (tot en met 2012: 7 jaar) - Aanhangwagens: 10 jaar - Inventaris kantoor: 5 of 10 jaar - Werkplaatsinventaris: 5 of 10 jaar - Licenties: varieert van 2 tot 6 jaar, afgestemd op gebruiksperiode - Kantoorgebouw: oorspronkelijke investering in 40 jaar, na-investeringen afhankelijk van ingeschatte gebruiksduur - Het kantoorgebouw zoals opgeleverd, wordt als geheel (excl. grond) en niet naar componenten afgeschreven aangezien de invloed van het verschil in afschrijving op het resultaat en vermogen niet significant is. - Het kantoorgebouw is voor de WOZ waarde getaxeerd op € 2,3 miljoen.
88
Saldo
VASTGOEDBELEGGINGEN (in duizenden euro's)
4. Commercieel vastgoed in exploitatie 5. Vastgoed verkocht onder voorwaarden
2013
2012
3.063 14.793
1.907 14.114
17.856
16.021
Het verloop van de posten is als volgt: (in duizenden euro's)
4. Commercieel vastgoed in exploitatie 2013
5. Vastgoed verkocht onder voorwaarden
2012
2013
2012
Aanschafwaarde 1 januari Herwaarderingen 1 januari Overige waardeverminderingen 1 januari Cumulatieve afschrijvingen 1 januari
3.268 982379-
3.045 608336-
10.688 3.426 -
7.946 3.801 -
Boekwaarde 1 januari
1.907
2.101
14.114
11.747
-
-
-
1.784
2.876
Aansluiting met subadministratie activa 1-1-2013: overboeking naar sociaal bezit investeringen overboeking naar sociaal bezit cum.afschr. overboeking naar sociaal bezit waarderver.
22 149-
Opleveringen commercieel vastgoed Afwaarderingen bij ingebruikname investeringen Overige investeringen
-
-
Desinvesteringen aanschafwaarde Desinvesteringen cum. afschrijvingen Overige waardeveranderingen
591-
361-
480624-
61375-
6030
35-
-
-
Herclassificatie aanschafwaarde Herclassificatie cumulatieve afschrijvingen Herclassificatie overige waardeveranderingen
2.247 121321-
223 813-
-
73-
Totaal van de mutaties
1.156
194-
680
2.367
Aanschafwaarde 31 december Herwaarderingen 31 december Overige waardeverminderingen 31 december Cumulatieve afschrijvingen 31 december
5.537 1.913561-
3.268 982379-
11.992 2.801 -
10.688 3.426 -
Boekwaarde 31 december
3.063
1.907
14.793
14.114
Afschrijvingen Afschrijvingen op waardeverminderingen
(1) NB: de investeringen bestaan uit: initieel, uitgaven na eerste verwerking, verbeteringen, overige investeringen
89
4. Commercieel vastgoed in exploitatie Afschrijvingen De afschrijvingen op het commercieel vastgoed in exploitatie zijn bepaald volgens de componenten methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur:
Woningen - Grond: geen afschrijving - Casco: 50 jaar - Na-investeringen: gelijkstelling aan de restant levensduur van het casco
Commerciële ruimten -
Grond: geen afschrijving Casco: 50 jaar Garages: 40 jaar Nainvesteringen: gelijkstelling aan de restant levensduur van het casco
Herclassificatie De post 'Herclassificatie mutatie NIET DAEB woningen' uit het verloopoverzicht betreft: In 2013 zijn 12 woningen door bewonerswisseling in huur verhoogd tot boven de DAEB grens. Deze woningen gaan over naar commercieel vastgoed. In 2012 gaat het om 2 woningen.
Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om vastgoed die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht ( recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan is vastgoed die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de balans vermeld onder de "Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa".
Reële waarde De reële waarde van de commerciële ruimten, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat, is door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur bepaald op basis van de huidige prijzen in een actieve markt voor soortgelijk vastgoed op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Aangezien de waardering van de huurwoningen boven de huurtoeslaggrens niet kan worden afgeleid van courante/recente prijzen op de vastgoedmarkt, is de reële waarde benaderd door de WOZ waarde met een afslag van 40% (vorig jaar 10%). De reële waarde van het commerciële vastgoed bedraagt € 3,7 miljoen.
Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt ultimo 2013 € 5,5 miljoen (ultimo 2012 € 3,2 miljoen). Voor de hierbij toegepaste uitgangspunten wordt verwezen naar de toelichting op de post Sociaal vastgoed in exploitatie.
5. Vastgoed verkocht onder voorwaarden Herclassificatie De post Herclassificatie uit het verloopoverzicht betreft: In 2013 zijn 5 woningen teruggekocht uit de voorraad activa verkocht onder voorwaarden. Eén van de woningen is in 2013 direct weer verkocht onder voorwaarden, 3 woningen zijn geherclassificeerd naar voorraden (vastgoed bestemd voor verkoop) en gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs, zijnde de marktwaarde onder aftrek van de contractuele korting op moment van afwikkeling van de terugkoopverplichting; de woningen zijn onder de “Voorraden” opgenomen als vastgoed bestemd voor verkoop en worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere verwachte opbrengstwaarde. Verder is 1 teruggekochte woning in verhuur genomen en geactiveerd onder sociale huurwoningen tegen bedrijfswaarde. Gedurende 2013 zijn 20 woningen (2012: 32 woningen) onder een VOV-regeling aan derden overgedragen. Het aantal woningen verkocht onder voorwaarden bedraagt ultimo 2013: 168 (2012: 148). Ultimo 2013 zijn 613 woningen aangewezen als "keuzewoning". Dit houdt in dat deze woningen zowel als huurwoning kunnen worden ingezet, maar eveneens onder voorwaarden verkocht kunnen worden (keuze ligt bij klant). Een deel van de woningen zal worden verkocht onder voorwaarden, maar aangezien niet goed kan worden ingeschat hoeveel woningen dit zijn, blijven de woningen geclassificeerd (en gewaardeerd) als 'sociaal vastgoed in exploitatie', totdat ze zijn verkocht. Na de verkoop blijft de grond middels de erfpacht in eigendom van WNWF. WNWF heeft terugkoopplicht en de bewoner heeft de aanbiedingsplicht aan WNWF bij de verkoop van een woning.
90
6. Latente belastingvordering(en) Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder is sprake van fiscaal compensabele verliezen. De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen worden hierna toegelicht: Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie met nieuwbouw en verbetering Voor dit bezit is het uitgangspunt blijvend verhuren (waarna sloop). De op het waarderingsverschil van dit bezit betrekking hebbende actieve belastinglatentie, inclusief de investeringen in nieuwbouw en verbetering, leidt niet tot verwerking in de jaarrekening. De reden is dat de fiscale boekwaarde na afloop van de gebruiksduur (sloop) in stand blijft en fiscaal pas wordt afgewikkeld nadat in de toekomst de bouwbestemming op de grond zou komen te vervallen. Gezien de zeer lange looptijd van het waarderingsverschil, tendeert de contante waarde van de hieruit voortvloeiende latente vordering naar nihil. Een latentie is derhalve niet opgenomen. Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie: sloop/verkoop binnen vijf jaar Belastinglatenties worden in de jaarrekening verwerkt voor zover de corporatie over een beleidshorizon van vijf jaar expliciete uitspraken heeft gedaan over de voorgenomen afwikkeling van de woningen door sloop/verkoop. - Bij sloop binnen vijf jaar waarbij de bouwbestemming op de na sloop vrijkomende grond vervalt, wordt voor het waarderingsverschil tussen de fiscale en commerciële boekwaarde van het betreffende vastgoed een actieve latentie tegen de nominale waarde in de jaarrekening opgenomen, voor zover verrekenbaar. - Wordt bij sloop binnen vijf jaar wederom vervangende nieuwbouw gepleegd, dan blijft de fiscale boekwaarde na afloop van de gebruiksduur (sloop) in stand Derhalve wordt hiervoor geen latentie gevormd. - Thans is onbekend welke woningen binnen de beleidshorizon van 5 jaar daadwerkelijk verkocht zullen worden, derhalve is door Wonen Noordwest Friesland gekozen voor waardering van de latentie op nihil. Projecten in ontwikkeling Bij projectontwikkeling kan het fiscale resultaat (koop) afwijken van het commerciële resultaat vanwege voor de sector geldende fiscale waarderingsvoorschriften volgens de Vaststellingsovereenkomsten VSO 1 en 2. Voor het waarderingsverschil is in de jaarrekening geen actieve/passieve latentie gevormd, aangezien er geen koopprojecten in ontwikkeling zijn. Verkoop woningen onder VOV Hierbij is sprake van een waarderingsverschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde. Een gedeelte van de fiscale boekwaarde wordt afgewikkeld en een gedeelte van de boekwaarde in de vorm van een winstrecht wikkelt pas na terugkoop af. Voor dit tijdelijk verschil is sprake van een actieve belastinglatentie. Aangezien het moment van terugkoop en daarmee het moment van afwikkeling van de latentie op voorhand niet vast staat en een lange termijn kan zijn, is een betrouwbare schatting van deze latentie niet mogelijk en op nihil gewaardeerd. Er is derhalve geen latentie opgenomen. Leningen o/g en u/g In de jaarrekening is voor de leningenportefeuille een latente belastingvvordering tegen de contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. marktwaarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen. Derivaten Wonen Noordwest Friesland heeft een 2-tal gestructureerde producten (leningen) waarin derivaten zijn verwerkt. Deze derivaten zijn vanwege de perfecte hedge niet separaat gewaardeerd. Er is derhalve geen waarderingsverschil tussen commercieel en fiscaal en om die reden is er geen sprake van een latentie op derivaten. Fiscaal verrekenbare verliezen Er is een compensabele fiscaal verlies van € 14.020.554 waarvoor er een actieve latentie is opgenomen.
De specificatie van de in de jaarrekening tot waardering gebrachte latente belastingvorderingen is als volgt: (in duizenden euro's)
2013
2012
Verrekenbare tijdelijke waarderingsverschillen tegen contante waarde Verrekenbare tijdelijke waarderingsverschillen tegen nominale waarde Beschikbare verliescompensatie tegen contante waarde
240 52 3.495
263 74 -
Boekwaarde 31 december
3.787
338
De als De als
post "verrekenbare tijdelijke waarderingsverschillen tegen contante waarde" betreft een latente belastingvordering gevolg van waarderingsverschillen van langlopende leningen. Deze post loopt jaarlijks af met een bedrag van € 23.443. post "verrekenbare tijdelijke waarderingsverschillen tegen nominale waarde" betreft een latente belastingvordering gevolg van te slopen woningen binnen 5 jaar, waarbij geen nieuwbouw wordt teruggebouwd.
91
Voorraden (in duizenden euro's)
7. Vastgoed bestemd voor verkoop 8. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 9. Overige voorraden
2013
2012
713 280 206
560 208 207
1.200
976
7. Vastgoed bestemd voor verkoop De post "Vastgoed bestemd voor verkoop" bestaat uit opgeleverde, nog niet verkochte nieuwbouwwoningen en teruggekochte woningen met een terugkoopplicht, bestemd voor verkoop.
Toelichting met betrekking tot sociaal en commercieel vastgoed bestemd voor verkoop Terzake van het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie (gerubriceerd onder materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen), bestemd voor verkoop in de komende vijf jaar, wordt hierna een toelichting gegeven op de boekwaarde en de verwachte opbrengstwaarde gesplitst naar het komend jaar en daaropvolgende vier jaar.
(in duizenden euro's) Verwachte verkopen koopgarant en regulier Sociaal vastgoed: woningen 2014 2015 tm 2018
aantal
Historische boekwaarde ult. 2013
41 187
Verwachte opbrengstwaarde
826 3.758
3.635 16.362
4.584
19.997
8. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Deze post bestaat uit: (in duizenden euro's)
Onderhanden werk Grondposities
9. Overige voorraden
2013
2012
280
208
280
208
206
203
2013
2012
187 456 49 366
142 665 269 352
1.058
1.427
Betreft de voorraad onderhoudsmaterialen Technische Dienst / in de magazijnen en servicewagens.
Vorderingen (in duizenden euro's)
10. 11. 12. 13.
Huurdebiteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa
92
10. Huurdebiteuren De vorderingen op huurdebiteuren omvat naast de huren ook te vorderen servicekosten en eventuele herstelkosten. In de vordering op vertrokken huurders zijn tevens kosten van mutatieonderhoud voor rekening van de huurder begrepen. De huurdebiteuren kunnen als volgt naar tijdsduur en aantal huurders worden gespecificeerd: (in duizenden euro's) Aantal huurders periode 2013 2012
Huurachterstand 2013 2012
< 1 maand 1 tot 2 maanden 2 tot 3 maanden > 3 maanden
102 37 18 45
148 23 13 37
28 24 7 128
36 15 14 76
Totaal
202
221
187
142
Huurachterstand vertrokken bewoners Te vorderen WSNP regelingen Te vorderen Minnelijk Traject Te vorderen aanmaankosten Voorziening oninbare debiteuren
246 61 9 1 317-
242 42 8 1 294-
Totaal
187
142
De huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar 2,14% (2012 : 1,95%) van de brutojaarhuur. De huurachterstanden van de zittende huurders bedragen ultimo boekjaar 0,92% (2012 : 0,72%). Er zijn huurachterstanden met een looptijd van langer dan 1 jaar. Voor deze huurvorderingen is een voorziening genomen.
11. Belastingen en premies sociale verzekeringen De specificatie is als volgt: (in duizenden euro's)
Te vorderen vennootschapsbelasting over voorgaande jaren Aanpassing te vorderen vennootschapsbelasting voorgaande jaren Premies sociale verzekering Pensioenpremie
2013
2012
455 1 -
664 1 -
456
665
De post "Te vorderen vennootschapsbelasting" betreft de naar verwachting te vorderen belasting over de belastbare bedragen van voorgaande boekjaren, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten. De post "Te vorderen vennootschapsbelasting" is het gevolg van de fiscale verliesverrekening over 2013, waarbij de verschuldigde vennootschapsbelasting over 2012 wordt gecorrigeerd. Er is nog geen fiscale aangifte over 2013 gedaan. Bij punt 26 (te betalen vennootschapsbelasting) is de verschuldigde vennootschapsbelasting over 2012 opgenomen. De fiscale aangifte over 2012 is inmiddels gedaan, maar de verschuldigde vennootschapsbelasting is nog niet afgedragen.
12. Overige vorderingen De specificatie is als volgt: (in duizenden euro's)
Debiteuren Diverse vorderingen Te verrekenen met huurders
Totaal
93
2013
2012
21 28 -
241 2 26
49
269
13. Overlopende activa De specificatie is als volgt: (in duizenden euro's)
2013
Vooruitbetaalde bedragen Te ontvangen subsidies en bijdragen Overige overlopende activa Voorziening op overige debiteuren
2012
140 358 131-
173 178 -
366
352
(in duizenden euro's)
2013
2012
Kas ABN-AMRO Deposito ABN-AMRO ING ABN-AMRO, voormalige Fortis rekening
1 5.015 5 0
3 1.691 18 0
5.021
1.711
14. Liquide middelen
In 2013 is een depositorekening geopend bij de ABN-AMRO. De rente is op maandbasis en bedraagt 1,1% per maand, bij opname binnen 1 maand is dit 0,9%. Voor de overige geldmiddelen bestaan geen belangrijke beperkingen. Ze staan ter vrije beschikking. Eigen vermogen Het eigen vermogen is als volgt samengesteld: (in duizenden euro's)
2013
15. Kapitaal, wettelijke en statutaire reserves 16. Overige reserves 17. Resultaat boekjaar
2012
0 35.730 5.423-
0 28.714 5.761
30.308
34.475
16. en 17. Overige reserve's en resultaat boekjaar Het verloop van de overige reserve's is als volgt: (in duizenden euro's)
2013
Stand 1 januari voor stelselwijziging Af: cumulatief effect stelselwijziging 1 januari 2012
2012
26.554 247
Stand 1 januari Resultaat verkopen onder voorwaarden (rechtstreekse verwerking in het eigen vermogen)
Jaarresultaat
34.475
26.801
1.255
1.913
35.730
28.714
5.423-
Stand 31 december
30.308
94
5.761
34.475
In de overige reserves is ultimo 2013 een bedrag ad € 9.299.000 (2012: € 8.044.000) aan ongerealiseerde waardestijging begrepen bestaande uit: (in duizenden euro's) 2013
2012
Stand 31 december voorgaand jaar Ongerealiseerde waardestijging woningen verkocht onder voorwaarden Ongerealiseerde waardestijging woningen wegens herclassificatie
8.044 1.255 -
6.130 1.889 24
Stand 31 december
9.299
8.044
De ongerealiseerde waardestijging woningen verkocht onder voorwaarden betreft de positieve waardeverandering ultimo boekjaar ten opzicht van begin boekjaar. De ongerealiseerde waardestijging wegens herclassificatie betreft de waardestijging als gevolg van herclassificatie van sociaal vastgoed in exploitatie (waardering op historische boekwaarde of lagere bedrijfswaarde) dat afgelopen jaar onder voorwaarden is verkocht (waardering op contractprijs: marktwaarde minus korting) en daarmee is geherclassificeerd naar woningen verkocht onder voorwaarden. Hierbij wordt het verschil tussen de hogere contractprijs en de boekwaarde of lagere bedrijfswaarde rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Bij vorengemelde herwaarderingen is geen rekening gehouden met de invloed van belastingen op vermogen en resultaat door een voorziening belastinglatentie ten laste van de ongerealiseerde waardestijgingen te vormen. Voorzieningen (in duizenden euro's)
2013
18. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 19. Voorziening latente belastingverplichtingen 20. Voorziening persoonlijk loopbaanontwikkelingsbudget
2012
915 145
1.098 156
1.060
1.254
18. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Het verloop van de voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen is als volgt: (in duizenden euro's)
Soc. vastg. in ontwikk.
Stand 1 januari 2013
1.098
Dotaties in boekjaar voor gereedgekomen projecten Correctie dotatie door bedrijfswaardetoets Dotatie voor onderhanden projecten Totale dotatie
2.094 1.051915
Onttrekking in boekjaar voor gereed gekomen projecten Correctie onttrekking door bedrijfswaardetoets Totale onttrekking
4.3891.051
Vrijval in boekjaar voor gereed gekomen projecten Vrijval in boekjaar voor onderhanden projecten Totale vrijval
Comm. vastgoed in ontwikk.
VOV-vastg. in ontwikk.
Totaal
-
-
1.098
-
-
1.098
1.958
3.338154154-
Herclassificatie en afronding
1.351
Stand 31 december 2013
915
Looptijd < 1 jaar Looptijd > 5 jaar
290 -
De specificatie van vastgoed in ontwikkeling is als volgt: (in duizenden euro's)
Projectnr.
van Harenshus Sint Annaparochie Bethanie Ferwert Siccamastraat Herbayum K. Osingastraat nieuwbouwTzum Ds. Vitus Ringerstraat Ried
Investering
4 17 50 77 88
Stand 31 december 2013
-
95
ORT
Saldo
293 127 92 17 386
2931279217386-
915
915-
20. Persoonlijk loopbaanontwikkelingsbudget Het verloop van het persoonlijk loopbaanontwikkelingsbudget is als volgt: (in duizenden euro's) Stand per 1 januari 2013 Dotatie Toevoeging rente Onttrekking Vrijval
156 10 173-
Stand 31 december 2013
145
Waarvan: looptijd < 1 jaar looptijd > 5 jaar
-
Langlopende schulden 2013
(in duizenden euro's)
Rente (gem.)
> 5 jaar
> 1 jaar
Totaal
48.327 -
73.758 -
73.758 16.064 26
48.327
73.758
89.848
% 21. Schulden/leningen kredietinstellingen 22. Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden 23. Waarborgsommen
4,18
2012
(in duizenden euro's)
Rente
> 5 jaar
> 1 jaar
Totaal
47.399
78.946
78.946 14.314 27
47.399
78.946
93.287
% 21. Schulden/leningen kredietinstellingen 22. Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden 23. Waarborgsommen
4,14
Langlopende schulden met een resterende looptijd van minder dan één jaar, waaronder de aflossingsverplichtingen voor komend jaar, zijn verantwoord onder de kortlopende schulden. Er zijn geen schulden die als gevolg van het zich voordoen van bepaalde omstandigheden direct of binnen een jaar opeisbaar worden.
21. Schulden/leningen kredietinstellingen (in duizenden euro's)
Totaal
Stand 1 januari 2013, > 1 jaar Aflossingen 2013, < 1 jaar onder kortlopende schulden Totaal schulden/leningen kredietinstellingen, stand 1 januari 2012 Nieuwe leningen 2013 Aflossingen 2013 Aflossingen 2014, naar kortlopende schulden
78.946 2.590 81.537 5.000 5.5067.273-
Stand 31 december 2013
73.758
96
Onderdeel van de leningen kredietinstellingen is een tweetal extendible leningen voor een nominaal bedrag van € 6 miljoen. Hierin zitten gestructureerde derivaten met een marktwaarde van € 0,9 miljoen negatief. De totale leningportefeuille heeft ultimo 2013 een marktwaarde van ca. € 98 miljoen. De leningen worden afgelost op basis van annuïteiten en fixe. Het aflossingsbestanddeel zal in het komende jaar circa € 7,3 miljoen bedragen. De komende 5 jaar zal er € 32,7 miljoen van de huidige portefeuille worden afgelost.
Zekerheden Er zijn geen complexen hypothecair bezwaard. De rente en aflossing van alle leningen wordt gegarandeerd door de gemeenten in ons werkgebied of het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Er zijn eveneens geen andere activa als zekerheid afgegeven.
22. Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden (in duizenden euro's)
2013
2012
Stand 1 januari: Terugkoopverplichting ontstaan bij verkoop onder voorwaarden Waardeverminderingen/vermeerderingen
14.261 54
11.529 244
14.314
11.772
Mutaties Verkochte woningen Teruggekochte woningen Opwaarderingen Afwaarderingen
1.784 489747 293-
2.876 144190-
Totaal mutaties
1.750
2.542
15.556 508
14.261 54
16.064
14.314
Stand 31 december: Terugkoopverplichting ontstaan bij verkoop onder voorwaarden Waardeverminderingen/vermeerderingen
De terugkoopverplichting uit hoofde van woningen verkocht onder de Koopgarantregeling heeft betrekking op 168 woningen (2012: 148), waarvan 155 huurwoningen uit bestaand bezit (2012: 135).
23. Waarborgsommen De waarborgsommen betreffen de uit hoofde van de huurovereenkomst van huurders ontvangen bedragen die dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van het bedrag bij beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder aan mutatiekosten en achterstallige huur verschuldigd mocht zijn. De regeling is inmiddels al jaren beëindigd en zal een blijvend dalend verloop kennen. Kortlopende schulden (in duizenden euro's)
24. 25. 26. 27. 28. 29.
2013
Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva
2012
8.281 1.587 1.207 55 451 2.259
2.590 994 1.055 90 316 2.067
13.840
7.112
24. Schulden aan kredietinstellingen (in duizenden euro's)
2013
ABN-AMRO Aflossingsverplichting komend boekjaar op langlopende leningen kredietinstellingen
1.008 7.273
2.590
8.281
2.590
Zekerheden Wonen noordwest Friesland heeft de mogelijkheid gebruik te maken van een rekeningcourant faciliteit van € 2,5 mln. Hiervoor zijn nadere zekerheden gesteld conform artikel 24 van de algemene bankvoorwaarden van ABN Amro.
97
2012
26. Belastingen en premies sociale verzekeringen (in duizenden euro's)
2013
Loonheffing Te betalen vennootschapsbelasting Gemeentelijke belastingen Sociale lasten Omzetbelasting
2012
101 455 74 1 576
147 506 1 31 370
1.207
1.055
De post "Te betalen vennootschapsbelasting" betreft de naar verwachting te betalen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten.
27. Schulden ter zake van pensioenen Voor een toelichting wordt verwezen naar de post pensioenlasten in toelichting op winst- en verliesrekening.
28. Overige schulden De post "Overige schulden" is als volgt te specificeren: (in duizenden euro's)
2013
Aangegane verplichting leefbaarheid Saldo glas & onderhoudsfonds Saldo niet opgenomen vakantieuren Te verrekenen met huurders Overige schulden
2012
259 38 120 32 1
207 32 77 -
451
316
29. Overlopende passiva De post "Overige schulden" is als volgt te specificeren: (in duizenden euro's)
2013
Niet vervallen rente leningen Vooruit ontvangen huur Overige overlopende passiva
1.626 147 486
1.639 119 309
2.259
2.067
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Voorwaardelijke verplichtingen Obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) uit hoofde van door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het garantievermogen van het WSW niet voldoende is om de aanspraken op het WSW te dekken. Ultimo boekjaar bedroeg het obligo afgerond € 2,2 miljoen. In de normale uitoefening van haar activiteiten is Wonen Noordwest Friesland af en toe betrokken bij rechtzaken. Wonen Noordwest Friesland kan niet met zekerheid stellen dat deze of toekomstige zaken geen significante invloed hebben op de vermogenspositie van Wonen Noordwest Friesland, maar op moment wordt door de bestuurder, daarbij geadviseerd door het management, ingeschat dat deze rechtzaken geen materiële impact op de vermogenspositie zullen hebben. Investeringsverplichtingen Er zijn verplichtingen aangegaan voor nieuwbouw en aankoop van woningen tot een bedrag van afgerond € 5,3 miljoen.
98
2012
Toelichting op de winst- en verliesrekening (in duizenden euro's)
2013
2012
Bedrijfsopbrengsten 30. Huuropbrengsten (in duizenden euro's) Woningen en woongebouwen DAEB Woningen en woongebouwen niet-DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-DAEB
20.001 62 77 107
19.454 71 43 142
Huurderving wegens leegstand Huurderving wegens oninbaar
20.247 84834-
19.710 79930-
19.365
18.880
De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2013 bedroeg 4% (1 juli 2012: 2,3%) In 2013 zijn 12 woningen geherclassificeerd naar woningen Niet-DAEB. Enkel het feit dat de huurprijs boven de liberalisatiegrens uitstijgt is volgens de huidige regels voor de jaarverslaglegging bepalend voor indeling DAEB of Niet DAEB woningbezit. Het totaal aantal woningen geherclassificeerd onder Niet DAEB bezit is daarmee gestegen tot 21 woningen. Na invoering van de nieuwe huurwet gaan 5 woningen (waarschijnlijk) terug naar DAEB bezit. De nieuwe wet bepaalt dat een DAEB woning bij eerste verhuring tot het DAEB bezit blijft behoren, ook al stijgt de huurprijs tijdens verhuring tot boven de liberalisatiegrens.
31. Opbrengsten servicecontracten (in duizenden euro's) Vergoedingen van huurders voor leveringen en diensten Derving wegens oninbaarheid
412 15-
402 8-
397
393
14
140
14
140
32. Overheidsbijdragen (in duizenden euro's) Overige overheidsbijdragen
33. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille (in duizenden euro's)
2013
2012
Verkoop huurwoningen (sociaal vastgoed in exploitatie) Verkoop koopwoningen (voorraden)
2.520 7-
2.423 0
Totaal resultaat
2.513
2.423
De specificatie van de verkoopresultaten is als volgt: (in duizenden euro's)
2013
2012
Verkoop huurwoningen (sociaal vastgoed in exploitatie) Verkoopopbrengst Af: Verkoopkosten Boekwaarde (historische boekwaarde of lagere marktwaarde)
99
3.447 139787-
3.126 114589-
2.520
2.423
De verkoopopbrengst betreft 36 verkochte woningen (2012: 32 woningen). De door verkoop in 2013 gerealiseerde waardestijging ten opzichte van de boekwaarde bedraagt € 2.659.594. (in duizenden euro's)
2013
2012
Verkoop koopwoningen (voorraden) Verkoopopbrengst Af: Verkoopkosten Boekwaarde (vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde)
121 2127-
Resultaat in winst- en verliesrekening
0 -
7-
0
De verkoopresultaat betreft 1 verkochte woning (2012: 2 woningen).
34. Geactiveerde productie projecten huur- en koopwoningen (in duizenden euro's)
2013
Geactiveerde productie projecten bestaande huurwoningen Geactiveerde productie projecten nieuwbouw huurwoningen
2012
410 244
415 244
654
659
De door de eigen servicebedrijf en afdeling projecten verrichte onderhouds- en projectwerkzaamheden worden voor de salariskosten in de winst- en verliesrekening opgenomen onder de post "Lonen en salarissen en sociale lasten".
35. Overige bedrijfsopbrengsten (in duizenden euro's)
2013
Dekking projecten, projectontwikkeling voor derden Dekking administratie Doorbelasting huismeester Nijefenne Opbrengsten de Hommeije en Nijefenne Dekking verricht onderhoud (materiaal- en mankosten) Vergoedingen verrichte diensten Subsidie Harnehal Dekking interne verkoopmedewerkers Afkoop huurcontract bedrijfspand Diverse opbrengsten Ontvangen vanwege stormschade
2012
106 21 24 8 65 15 21 71 1 2 110
128 22 24 2 62 18 22 66 25 0 -
445
369
De door de eigen onderhoudsdienst voor derden en afdeling projecten verrichte werkzaamheden worden voor de salariskosten in de winst- en verliesrekening opgenomen onder de post "Lonen en salarissen en sociale lasten".
Bedrijfslasten 36. Afschrijvingen (im)matereriële vaste activa en commercieel vastgoed (in duizenden euro's)
2013
Sociaal vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
100
2012
3.389 30 300
3.960 35 304
3.720
4.299
37. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa (in duizenden euro's)
2013
Afwaardering wegens onrendabel deel sociaal vastgoed in ontwikkeling Terugneming eerder genomen afwaardering sociaal vastgoed in ontwikkeling Afwaardering wegens onrendabel deel sociaal vastgoed in exploitatie Afwaardering wegens onrendabel deel commercieel vastgoed in exploitatie Terugneming eerder genomen afwaardering sociaal vastgoed in exploitatie Terugneming eerder genomen afwaardering commercieel vastgoed in exploitatie Afwaardering naar lagere bedrijfswaarde bedrijfspanden Overige waardeveranderingen in verband met impairment test Kosten interne verkoopmedewerkers KG Kosten taxaties, kadaster en overige kosten i.v.m. verkoop Koopgarantwoningen
2012
4.404 2751.865 591 2.6118.812 25 66 12.876
451 1.04072 2.17033 55 2.599-
38. Bijzondere waardevermindering van vlottende activa (in duizenden euro's)
2013
Afwaardering voorraad vastgoed bestemd voor verkoop naar lagere opbrengstwaarde Afwaardering voorraad vastgoed bestemd voor verhuur (in exploitatie) Afwaardering teruggekocht VOV-vastgoed bestemd voor verkoop (voorraad)
2012
182 -
33 -
182
33
39. Erfpacht (in duizenden euro's)
2013
Kerkvoogdij Wanswert
2012
0
0
40. Lonen en salarissen (in duizenden euro's)
2013
2012
Lonen en salarissen Af: ontvangen ziekengeld/WAO
2.659 17-
2.606 44-
Inhuur personeel
2.642 43
2.562 69
2.685
2.631
In "Lonen en salarissen" is een bedrag van ruim € 886.000 begrepen inzake werkzaamheden ten dienste van bedrijfsopbrengsten. De opbrengst hiervan is in de winst- en verliesrekening verantwoord onder "Overige bedrijfsopbrengsten", namelijk "Dekking projecten, projectontwikkeling voor derden" en "Geactiveerde productie projecten huur- en koopwoningen". Bij de stichting waren ultimo 2013 58 werknemers in dienst (2012: 60) / het aantal fulltime equivalenten bedroeg op 31-12-2013: 52,3 (2012: 53,1). De uitsplitsing naar organisatie-onderdeel is als volgt: FTE ult. 2013 Bestuur en staf: Bestuur Bestuursecretariaat P&O Control Sector Klant en Markt: Verhuur en Verkoop Beleid en Leefbaarheid Sector Vastgoed: Projecten Onderhoud Servicebedrijf Sector Financien, Informatievoorziening en Administratie: Financiën ICT
101
FTE ult. 2012
3,22 1,00 0,56 0,66 1,00 10,36 7,58 2,78 32,44 4,55 12,11 15,78 6,23 5,23 1,00
3,22 1,00 0,56 0,66 1,00 11,25 8,47 2,78 32,44 4,78 11,88 15,78 6,23 5,23 1,00
52,25
53,14
41. Sociale lasten (in duizenden euro's)
2013
Sociale lasten Bijdrage ziektekosten
2012
376 -
251 164
376
415
De bijdrage ziektekosten in 2012 waren apart vermeld omdat dit onderdeel was van het heffingsloon. In 2013 is dit niet meer het geval en zijn het de werkgeverslasten geworden, welke onder sociale lasten zijn opgenomen.
42. Pensioenlasten (in duizenden euro's)
2013
CAO-pensioenpremie SPW Kosten indexatie boven CAO Bijdrage aanvullende opbouw (vroeg)pensioen Overige pensioenlasten
2012
395 104 6
387 103 5
505
495
De gehanteerde pensioenregeling is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn: -
Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen. Er is sprake van een middenloonregeling. De pensioenleeftijd is afhankelijk van de huidige leeftijd van de deelnemer en varieert tussen 65 en 67 jaar. De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis. - Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast met een maximum van 31% van de ouderdomspensioengrondslag gecorrigeerd met de deeltijdfactor. - Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast. De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn: - Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van de woningcorporatie. - De woningcorporatie is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting. - Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting. De dekkingsgraad van SPW is per 31 december 2013 gestegen naar circa 114%. Een aantal jaren heeft de dekkingsgraad zich bewogen onder het wettelijk verplichte niveau van 105%. Teneinde de dekkingsgraad weer op het wettelijk verplichte niveau te krijgen, heeft SPW in 2009 een herstelplan opgesteld waarbij het premiebeleid over de herstelperiode is gehandhaafd. Het dekkingstekort was een direct gevolg van de situatie op de financiële markten in 2008. Hierdoor waren de beleggingen in waarde gedaald en was de marktwaarde van de verplichtingen toegenomen door de gedaalde rente. Een fonds is uit dekkingstekort als de dekkingsgraad minimaal drie kwartalen hoger is dan de minimaal vereiste dekkingsgraad. Per 31 maart 2013 is SPW uit de situatie waarbij sprake is van een dekkingstekort. De dekkingsgraad is de afgelopen drie kwartalen hoger dan minimaal vereist. De Nederlandsche Bank (DNB) heeft begin juli aan het bestuur van SPW laten weten dat het korte termijnherstelplan van SPW is beëindigd. Beloning bestuurder (in duizenden euro's) Periodiek betaalde beloning
Beloningen betaalbaar op termijn
Uitkeringen bij einde dienstverband
Winstdeling en bonussen
115
27
0
0
M.C.G.M. Hagenaars
102
43. Onderhoudslasten (in duizenden euro's)
2013
Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud Planmatig onderhoud Woningverbetering/renovatiekosten Stormschade Overig onderhoud
2012
583 248 143 1.853 862 110 50
672 286 169 2.593 606 50
3.850
4.377
In de onderhoudslasten is een bedrag van € 27.858 begrepen inzake mutatieonderhoud dat wordt toegerekend als verkoopkosten in het kader van het gereedmaken van de voor verkoop gelabelde woningen.
44. Leefbaarheid (in duizenden euro's)
2013
Leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten Leefbaarheidsuitgaven inzake fysieke activiteiten
2012
27 220
92 165
247
257
45. Lasten servicecontracten (in duizenden euro's)
2013
Energiekosten Huismeester Onderhoud groen Schoonmaak Fonds klein onderhoud Kabeltelevisie Glasschade
2012
111 22 54 48 134 0 32
116 22 57 52 127 0 33
401
407
Een eventueel overschot of tekort op glasschade en fonds klein onderhoud wordt via fondsvorming doorgeschoven naar volgende jaren en verrekend in de nieuwe tarifering.
46. Overige bedrijfslasten (in duizenden euro's)
2013
2012
Overige kostensoorten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurskosten Algemene kosten Correctie BTW gemengde kosten (prorata)
309 103 60 758 16-
315 115 61 727 19-
902 65
876 74
107 27 27 25 106 29 37 59 897
74 32 9 6 5 54 14 65
Zakelijke bedrijfslasten Belastingen Verzekeringen
Overige lasten Gas, water en electra lege woningen Kosten energiecertificering Vervolgingskosten Schaden vertrokken huurders Afboeking aanloopkosten niet gerealiseerde projecten Kosten VVE's Diverse lasten Heffing bijzondere projectsteun en saneringssteun CFV Verhuurdersheffing CFV bijdrage saneringsfonds Totaal
3.495
103
2.411
In de post 'Bestuurskosten' is begrepen de vergoeding voor 5 leden van de Raad van Commissarissen ad € 50.295 verdeeld over de leden als volgt: (in duizenden euro's) Voorzitter Vice-voorzitter: Lid 1: Lid 2: Lid 3:
excl. excl. excl. excl. excl.
btw btw btw btw btw
11 8 8 8 8
Verschuldigde btw
9 50
Met ingang van 2013 zijn alle bestuursleden BTW plichtig geworden. Daarnaast zijn de volgende kosten geboekt t.b.v. de Raad van Commissarissen: Lidmaatschap VTW (Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties) Reis- en verblijfkosten Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering Opleidingskosten Overige kosten
2 2 2 2 1 10
Totaal bestuurskosten
60
Onder de post "algemene kosten" zijn o.a. accountantskosten geboekt. In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: 2013
2012
(in duizenden euro's) Controle van de jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Andere niet-controlediensten
57 7 -
25 9 -
64
34
47. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen (in duizenden euro's)
2013
Afwaardering wegens onrendabel deel commerieel vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen terugkoopverplichtingen woningen wegens verkocht onder voorwaarden Waardeverandering activa verkocht onder voorwaarden
2012
454624-
362190 375-
1.078-
547-
48. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten (in duizenden euro's)
2013
Genomen kortingen Rentevergoeding belastingdienst op terugontvangen VPB en omzetbelasting Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten
2012
1 32 17
1 30 2
50
33
49. Rentelasten en soortgelijke kosten (in duizenden euro's)
2013
Rente latente belastingschulden Rente schulden/leningen kredietinstellingen Rente kortlopende schulden Provisie en kosten betalingsverkeer Overige rentelasten en soortgelijke kosten
104
2012
3.366 24 10
3.411 18 16
3.401
3.445
50. Belastingen Schattingen De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbaar kosten inzake projectontwikkeling, het vormen van een herbestedingsreserve en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door de groep gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan verandering onderhevig zijn.
Belastingdruk winst- en verliesrekening De belastinglast/-bate over het resultaat in de winst- en verliesrekening bestaat uit de volgende componenten: (in duizenden euro's)
2013
2012
Acute belastingen boekjaar Aanpassingen acute belastingen vorige boekjaren Mutatie latente belastingen Overige mutaties
5063.449-
506 51-
Totaal belastinglast/-bate
3.955-
455
Acute belastingen boekjaar De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum. De post "Acute belastingen boekjaar" is als volgt bepaald: (in duizenden euro's)
2013
Commercieel resultaat voor belastingen volgens de jaarrekening
9.378-
Permanente verschillen: Vogelaarsheffing Bijdrageheffingen CFV Fiscaal hogere lasten onderhoud Boeten Gemengde kosten Overig
897 1.18810 388669-
Tijdelijke verschillen Afschrijvingen Bijzondere waardeveranderingen Ongerealiseerde waardeveranderingen Afwaardering bezit Franekeradeel / Ferwerderadiel Overige tijdelijke verschillen Fiscale verliescompensatie
3.212 12.968 1.078 20.0842.826-
Dotatie herinvesteringsreserve (HIR) Energie-investeringsaftrek Investeringsaftrek
2.52815-
Fiscaal resultaat Af: dotatie herbestedingsreserve (HBR)
15.416-
Belastbaar bedrag
15.416-
Acute belastingen boekjaar (20% over € 200.000 / 25% over het meerdere)
105
-
Mutatie latente belastingen De mutatie latente belastingen in de winst- en verliesrekening is als volgt te specificeren:
(in duizenden euro's)
2013
2012
Mutaties in voorziening latente belastingverplichtingen: Leningen o/g Projecten in ontwikkeling Geactiveerd onderhoud
-
-
Totaal
-
-
Mutaties in latente belastingvorderingen: Beschikbare voorwaartse verliescompensatie Vastgoed in exploitatie (blijvend verhuren) Woningen in exploitatie met sloop < 5 jaar met herbouw Projecten in ontwikkeling Woningen verkocht onder voorwaarden Leningen o/g Aanpassing waardering voorwaartse verliescompensatie Toekomstige verrekeningsmogelijkheden
3.49523 23 -
-
Totaal
3.449-
7423 51-
51. Overig Het normenkader rondom de ‘Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen Publieke en Semipublieke Sector (hierna: WNT) is bekrachtigd in het Besluit van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 2014-0000106049 en de Regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 2014-0000 104920. De Aanpassingswet WNT is als onderdeel van dit normenkader nog niet formeel aangenomen door de Eerste Kamer. Voor het opmaken van de jaarrekening is in lijn met de mededeling van de minister van BZK d.d. 12 februari 2014, gepubliceerd in de Staatscourant d.d. 18 februari 2014, de Aanpassingswet WNT wel als onderdeel van het normenkader gehanteerd. De WNT is per 1 januari 2013 in werking getreden. Beloningen van bestuurders en overige topfunctionarissen in de (semi) publieke sector dienen wettelijk genormeerd, respectievelijk gemaximeerd te worden. Dit heeft geresulteerd in de wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Hiermee wordt WOPT ingetrokken. De WNT voorziet in een democratisch gelegitimeerd instrument waarmee normen en verplichtingen kunnen worden opgelegd voor de bezoldiging van bestuurders en andere topfunctionarissen in de publieke en semipublieke sector. De stichting is verplicht om jaarlijks in het financieel jaarverslag de bezoldiging van iedere topfunctionaris en gewezen topfunctionaris op persoonsnaam op te nemen, ongeacht een eventuele overschrijding van het bezoldigingsmaximum. Ten aanzien van interim-functionarissen die geen topfunctie vervullen hebben wij gebruik gemaakt van de mogelijkheid die paragraaf 6 van de Beleidsregels toepassing WNT biedt inzake de volledige openbaarmaking van deze functionarissen . Op basis van de Beleidsregels toepassing WNT (inclusief de wijziging van paragraaf 6 volgens besluit van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 12 maart 2014, nr. 2014-0000142706 kán en hoeven wij niet volledig te voldoen aan de verplichting voor openbaarmaking van deze interim-functionarissen zoals voorgeschreven in artikel 4.2 lid 2c van de WNT (inclusief verwerking Aanpassingswet WNT). Het bezoldigingsmaximum bestaat uit 130% van het brutosalaris van een minister, verhoogd met: · sociale-verzekeringspremies; · (belaste) onkostenvergoeding; · beloningen betaalbaar op termijn (voornamelijk het werkgeversdeel van de pensioenreservering). Voor 2013 gelden de volgende bedragen: · € 187.340,- (bruto beloning); · € 8.069,- (onkostenvergoeding); · € 33.190,- (voorziening ten behoeve van beloningen op termijn). Totaal € 228.599,In 2013 hebben geen bezoldigingen boven deze bezoldigingsnorm plaatsgevonden. Zowel bij vast als bij tijdelijk personeel. Aandachtspunt De WNT geeft aan dat de stichting verplicht is om jaarlijks in het financieel jaarverslag de bezoldiging van iedere topfunctionaris en gewezen topfunctionaris op persoonsnaam op te nemen, ongeacht een eventuele overschrijding van het bezoldigingsmaximum. Dit houdt in dat de volgende personen opgenomen moeten worden in het financieel jaarverslag: functie: Bestuurder naam: Dhr. M.C.G.M. Hagenaars In dienst gedurende het hele jaar 2013 voor 1 fte beloning € 114.947 sociale lasten werkgever € 9.042 fiscale bijtelling leaseauto: € 9.660 beloning op termijn € 26.764 onkosten € 0 Totaal € 160.413
106
functie: Voorzitter RvC naam: Dhr. P.T. Gaanderse Ingehuurd als zelfstandige gedurende heel 2013 beloning € 11.306 sociale lasten werkgever € 0 Belaste reiskostenvergoeding:€ 432 beloning op termijn € 0 onkosten € 0 Totaal € 11.738 functie: Lid RvC naam: Dhr. P. Ramautarsing In dienst gedurende het hele jaar 2013 beloning € 7.537 zvw bijdrage werkgever € 595 Belaste reiskostenvergoeding:€ 139 beloning op termijn € 0 onkosten € 0 Totaal € 8.270 functie: Lid RvC naam: Dhr. H. de Vries In dienst gedurende het hele jaar 2013 beloning € 7.537 zvw bijdrage werkgever € 602 Belaste reiskostenvergoeding:€ 236 beloning op termijn € 0 onkosten € 0 Totaal € 8.375 functie: Lid RvC naam: Mevr. A.N. Duinstra In dienst gedurende het hele jaar 2013 beloning € 7.537 zvw bijdrage werkgever € 597 Belaste reiskostenvergoeding:€ 178 beloning op termijn € 0 onkosten € 0 Totaal € 8.312 functie: Lid RvC naam: Mevr. S. Reinsma In dienst gedurende het hele jaar 2013 beloning € 7.537 zvw bijdrage werkgever € 584 Belaste reiskostenvergoeding:€ 0 beloning op termijn € 0 onkosten € 0 Totaal € 8.121
107
Ondertekening van de jaarrekening Bestuur De jaarrekening van Wonen Noordwest Friesland is vastgesteld door het bestuur op 21 mei 2014.
Rein Hagenaars Bestuurder
Raad van commissarissen De jaarrekening is goedgekeurd door de raad van commissarissen op 21 mei 2014.
P.T. Gaanderse Voorzitter
P. Ramautarsing Lid
H. de Vries Lid
A.N. Duinstra Lid
S. Reinsma Lid
108
