ZO WONEN JAARVERSLAG 2014

ZO WONEN JAARVERSLAG 2014

ZO ZIJN WIJ

ZOWONEN INDEX VOORWOORD

ZOWONEN ZO TOEZIEN

ZOWONEN ZO DOEN

1.0

ZO werken wij aan betaalbare woningen

1.1

Landelijke ontwikkelingen en woningmarkt Doelen van ZOwonen Huurbeleid Servicekostenbeleid Incassobeleid Woonruimteverdeling Passende toewijzingen BBSH Bijzondere aandachtsgroepen Overlastprotocol Tweede kans beleid Bijzondere toewijzingen en begeleidingsovereenkomsten Leefbare wijken Sponsoring Duurzaam en energie

1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12 1.13 1.14

4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.3 4.4 4.5 4.6 4.6.1 4.6.2 4.6.3 4.7 4.7.1 4.7.2 4.7.3

ZOWONEN ZO WERKEN

2.0

2.1 2.2 2.3 2.4

3.0

ZO werken wij met belanghouders Verbeteren door verbinden Huurdersorganisatie/ participatie Overheden Participaties en samenwerkingsverbanden

ZOWONEN ZO ZIJN WIJ

ZO zorgen wij voor ouderenhuisvesting

5.1.1 5.1.2 5.1.3 5.1.4 5.1.5 5.2 5.3 5.4

3.1 3.2

Visie wonen en zorg Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO)

4.0

ZO werken wij aan betaalbare woningen in leefbare wijken

4.1 4.2

4.8 4.9 4.10

Stadbroek Geleen-Zuid Mijn Zuid Werken aan onderhoud Werken aan kwaliteit van ons bezit Samen werken aan slimme inkoop Renovatie Renovatieprojecten in voorbereiding Renovatieprojecten in uitvoering Opgeleverd renovatieproject Nieuwbouw Nieuwbouwprojecten in voorbereiding Nieuwbouwprojecten in uitvoering Opgeleverde nieuwbouwprojecten Verkoop Grondposities Cijfers woningvoorraad

Vastgoedsturing Samen werken aan wijken

5.0

ZO werken wij bij ZOwonen

5.1

ZOwonen een organisatie in ontwikkeling Klanttevredenheid Visitatie Nieuw verhuisproces Klanten Contact Center Afdeling Inkoop Organisatiestructuur en koers Arbeidsvoorwaardenbeleid Managementdevelopment traject Competentiemanagement Strategisch opleidingsbeleid Personeelsgegevens Ondernemingsraad ZOwonen in het nieuws

5.5 5.6 5.7 5.8 5.9

6.0

ZO zien wij toe op maatschappelijk ondernemen

6.1 6.2

Governancecode Verslag Raad van Commissarissen 6.3 Raad van Bestuur 6.4 Interne controle en risicobeheersing 6.4.1 Management Control 6.5 Internal Audit 6.6 Waardesturing 6.7 Externe accountant

ZOWONEN ZO BEREKENEN 7.0

ZO bouwen en investeren wij

7.1 7.2

Financiële positie Financiële doorkijk

8.0

Verkort financieel overzicht

8.1 8.2 8.3 8.4

Balans per 31 december 2014 Winst- en verliesrekening 2014 Kasstroomoverzicht Grondslagen voor balanswaardering en resultaatbepaling

9.0

Verklaren

9.1 9.2

Bestuursverklaring Controle verklaring van de onafhankelijke accountant zo bouwen, zo feiten

jaarverslag 2014

2

ZOWONEN VOORWOORD De woningcorporatiewereld kende in 2014 veel beroering. Markante zaken waren de Parlementaire Enquête Woningcorporaties en de invoering van de nieuwe Woningwet. Uit de Parlementaire Enquête kwam een indringend rapport voort met de titel ‘Ver van Huis’. Het rapport legt glashelder bloot waar het aan schort in corporatieland. Dat helpt om inzicht te krijgen in de oorzaken van bepaalde problemen en dus ook in de oplossingen. Er zijn concrete en goede aanbevelingen gedaan tot verbetering (zie paragraaf 1.1. van dit jaarverslag). Deze sluiten voor een belangrijk deel aan bij de gewijzigde Woningwet. De Tweede Kamer nam de nieuwe Woningwet aan in december. Daarmee ontstond eindelijk duidelijkheid over het werkveld van corporaties en de inrichting van het corporatiebestel. Het werkveld is begrensd, commerciële activiteiten mogen alleen nog bij hoge uitzondering, het externe toezicht ligt in handen van een Woonautoriteit en gemeenten en huurders krijgen meer zeggenschap. Deze maatregelen hebben op ons als ZOwonen geen ongunstige invloed.

”

Wij gedragen ons al grotendeels conform de nieuwe regelgeving.

”

We beperken ons tot de sociale huursector, met gemeenten maken we prestatieafspraken die de toets der kritiek kunnen doorstaan en we hebben constructief overleg met georganiseerde huurders. Uiteraard blijven we werken aan betere resultaten op deze terreinen. Zo zijn we in gesprek met de corporaties en de gemeenten in de Westelijke Mijnstreek om in 2015 te komen tot meerjarenprestatieafspraken voor de hele regio. In 2014 zijn wij beoordeeld op onze prestaties. Dit in het kader van een visitatie die elke vier jaar wordt gehouden. Bij de visitatie gaat het vooral om de vraag of wij als corporatie in de afgelopen vier jaar (2010 t/m 2013) hebben gerealiseerd wat we ons hadden voorgenomen en wat we hadden toegezegd. We scoorden 1 vol punt beter dan vier jaar geleden. De visitatiecommissie sprak lof uit over onze expliciete keuze een aanbod te bieden voor mensen met lage inkomens, voor het feit dat we zeggen wat we doen en doen wat we zeggen, en voor onze toegenomen professionaliteit. Daar mogen we trots op zijn. Onze belanghouders gaven als kanttekening aan dat ze eerder bij strategische afwegingen van ons betrokken

willen worden. Die handschoen nemen we graag op: we zoeken de dialoog hierover met onze belanghouders actief op. We gaan sowieso meer strategische allianties aan met partijen als gemeenten en zorginstellingen, omdat dat in het belang is van onze bewoners. Als branche hebben we extreem vaak de pers gehaald, bijna zonder uitzondering in negatieve zin. Dat is naar voor iedereen die ZOwonen een goed hart toedraagt en zeker voor de medewerkers. Het is niet ZOwonen die uit de bocht gevlogen is. Gelukkig kunnen we vaststellen dat de regionale pers een positief beeld geeft van ZOwonen.

De enige manier om ” weerwoord te bieden aan de stroom negatieve publicaties over de volkshuisvestingssector, is zelf eerlijke en aansprekende prestaties neer te zetten. Dit jaarverslag getuigt daarvan.

”

jaarverslag 2014

3

ZOWONEN VOORWOORD Markante resultaten 2014 Wij actualiseerden ons huurprijsbeleid. Op basis daarvan voerden we een gematigde huurverhoging door. We kozen er nadrukkelijk voor de kosten van de huurverhoging niet af te wentelen op onze huurders. ZOwonen is actief op het gebied van herstructurering. In ‘Mijn Zuid’ in Sittard maakten we belangrijke vorderingen door de nieuwbouw in de Tuin van Gulik, voorheen Thienbunder. Met de oplevering van de laatste twee complexen komt een einde aan de nieuwbouw in het herstructureringsgebied Burgemeester Lemmensstraat in Geleen. We zijn ingegaan op het verzoek van de gemeente Sittard-Geleen om een voorziening te creëren voor kwetsbare jongeren die een steun in de rug nodig hebben. In ‘Kamers met Kansen’ hebben tien jongeren nu een plek om te wonen. In Stadbroek in Sittard liep het derde jaar van het project ‘Veilige Buurten Aanpak’. Doel van het project is de leefbaarheid in de buurt te bevorderen en het vertrouwen van de bewoners te herwinnen, om zo de basis te leggen voor herstructureringsactiviteiten die in 2015 starten. Het afgelopen jaar was het eerste jaar waarin we het onderhoud op een nieuwe manier organiseerden: op basis van meerjarige contracten met een drietal aannemers. Uit kwalitatieve onderzoeken onder onze klanten blijkt dat zij tevreden zijn over de kwaliteit van het onderhoud. In de relatie met aannemers hebben wij de ontwikkeling naar ketensamenwerking in gang gezet. Dat leidde er voor de nieuwbouw van grondgebonden woningen toe dat de stichtingskosten een historisch laagterecord haalden. Om de efficiency verder te verbeteren, zetten wij intern een inkooporganisatie op die in 2014 een aanzienlijk inkoopvoordeel behaald heeft. Dit resultaat gaat in de komende jaren oplopen naar enkele miljoenen per jaar. Op het gebied van HRM hebben wij flinke slagen gemaakt. Met elke medewerker maken we nu meetbare resultaatafspraken. In 2014 startten we bedrijfsbreed met de invoering van de Talent Tool die de competenties van individuele medewerkers meet. In 2015 maken we op basis daarvan afspraken over de gewenste ontwikkeling van medewerkers. Dit is een belangrijk hulpmiddel om te komen tot meer zelfstandigheid en meer verantwoordelijkheid voor onze medewerkers. We staken in 2014 veel energie in de actualisering van onze vastgoedstrategie. Op portefeuilleniveau maakten we keuzes die we daarna vertaalden naar woningcomplexen. De uitkomsten daarvan nemen we op in ons

nieuwe ondernemingsplan dat in 2015 verschijnt. Opvallend is dat ZOwonen minder gaat slopen en meer gaat renoveren in vergelijking tot de vastgoedstrategie van vier jaar geleden. Wij willen in onze vastgoedstrategie efficiënter sturen op het vastgoed. Zo kunnen we het maatschappelijk rendement maximaal laten zijn. Op basis van het Drie Kamermodel (zie paragraaf 6.6. van dit jaarverslag) werken wij het nieuwe sturingsmodel in 2015 verder uit. Wij acteren hiermee proactief op dit maatschappelijk relevante thema. Eind 2014 verscheen de eerste Aedes Benchmark. Over 2013 is gemeten op 2 onderdelen: bedrijfslasten en klanttevredenheid. De gehanteerde methodiek wordt in de komende jaren verbeterd en dat is in onze ogen ook gewenst. Helaas scoorden we op beide onderdelen in de staartgroep. Rondom het thema bedrijfslasten hebben wij in 2012 een traject in gang gezet dat moest leiden tot een kostenbesparing van ruim € 5 miljoen op jaarbasis. Door bezuinigingen, vooral op onze personeelsformatie en onderhoud, hebben we de beoogde doelstelling bijna gerealiseerd. In de komende jaren loopt dit voordeel nog verder op. We streven ernaar om de kosten naar een niveau te brengen dat ons op zijn minst in de middenmoot plaatst in de benchmark. Dat geldt ook voor de klanttevredenheid. De doelstelling voor 2015 is om voor de afhandeling van reparatieverzoeken, het betrekken en het verlaten van de woning en telefonische bereikbaarheid en klachtenafhandeling uit te komen op het gemiddelde van de benchmark van 2014.

Vooruitkijkend is 2015 ” voor ZOwonen een belangrijk jaar omdat we dan het nieuwe ondernemingsplan presenteren.

”

Vooruitkijken Daarbinnen neemt onze vastgoedstrategie een centrale plaats in. Bepalend in de keuzes die we maken, is in de eerste plaats ons beleid op beschikbaarheid en betaalbaarheid van onze woningen voor de lagere inkomens. Daarnaast zijn onze ambities op het gebied van duurjaarverslag 2014

4

ZOWONEN VOORWOORD zaamheid en woonzorg van groot belang. Een apart thema is de participatie door bewoners in de meest brede zin. Vanuit de gedachte dat bewoners eigen regie moeten hebben over hun woonsituatie, gaan wij de komende jaren initiatieven op het gebied van zelfbeheer door bewoners stimuleren. Wij hechten sterk aan transparantie en legitimatie. Het waardesturingsmodel moet ons helpen om de invloed van onze belanghouders op keuzes in ons maatschappelijk domein aanzienlijk te verbeteren.

We zien de toekomst met vertrouwen tegemoet. ZOwonen blijft in beweging. De wil om de volkshuisvestelijke belangen in ons werkgebied te dienen, drijft ons tot steeds nieuwe ontwikkelingen. Onze doelstelling is en blijft mensen met lage inkomens blijvend een passende huisvesting te bieden in een leefbare omgeving. Om dat te kunnen bereiken, gaan we het gesprek met onze maatschappelijke omgeving actief aan en leggen we verantwoording af over het door ons gevoerde beleid.

Ton Mans Directeur-bestuurder

jaarverslag 2014

5

ZOWONEN ZO DOEN

1.0 ZO WERKEN WIJ AAN BETAALBARE WONINGEN 1.1 Landelijke ontwikkelingen woningmarkt In de huursector zat in 2014 weinig beweging. Veel bewoners die door willen stromen naar een andere huurwoning of naar een koopwoning, doen dit (nog) niet vanwege de niet zo rooskleurige vooruitzichten. In Zuid-Limburg hebben we daarnaast in toenemende mate te maken met bevolkingskrimp. Dit betekent dat vanaf 2020 de woningvraag afneemt, omdat het aantal huishoudens vermindert. Op termijn leidt dit tot vraaguitval in specifieke segmenten van de woningmarkt. De koopmarkt zat in 2014 nog steeds op slot. De werkloosheid, hoge inflatie, het laag consumentenvertrouwen, de dalende huizenprijzen en de verscherpte maatregelen bij hypotheekverstrekking zijn daar oorzaken van. Eind 2014 zagen we wel een eerste opleving van de koopmarkt. Het is de vraag of deze ontwikkeling zich in 2015 structureel doorzet.

Integrale aanpak woningmarkt Parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties In 2013 is de parlementaire enquêtecommissie ‘Woningcorporaties’ ingesteld. De commissie kreeg de opdracht

om naast de misstanden in de corporatiesector ook het functioneren van de sector te onderzoeken. Daarnaast wilde de politiek weten waarom de sector niet optimaal werkt en hoe het beter kan. Het eindrapport ‘Ver van huis’ verscheen in oktober 2014. In totaal deed de commissie achttien aanbevelingen, ingrijpend en compromisloos. De meest in het oog springende zijn:

  

  

Cultuuromslag bewerkstelligen in corporatieland Corporaties moeten terug naar hun kerntaak Ze moeten hun werkgebied en schaalgrootte beperken Een grotere invloed van gemeenten is gewenst De huurder moet meer status krijgen Controleerbaarheid en transparantie moeten groter worden jaarverslag 2014

6

ZOWONEN ZO DOEN De politiek en het werkveld hebben de aanbevelingen omarmd. De Eerste en Tweede Kamer eisten van minister Blok de aanbevelingen van de commissie alsnog te verwerken in de definitieve tekst van de Herzieningswet. Aan dit verzoek heeft hij voldaan.

Herzieningswet Het Rijk werkt al jaren aan de invoering van de Herzieningswet. Eind 2014 legde minister Blok voor Wonen en Rijksdienst de eindversie van de wet voor aan de Tweede Kamer, die de wet goedkeurde. De Eerste Kamer bespreekt de Herzieningswet in 2015. Naar verwachting wordt de wet midden 2015 van kracht. In de wet staan met name voorstellen voor het herinrichten van het volkshuisvestelijk speelveld. Het werkterrein van corporaties wordt ingeperkt tot werkzaamheden die een directe relatie hebben met de sociale huurwoningen. Onder strakke voorwaarden mogen corporaties commercieel vastgoed ontwikkelen. In 2012 hebben wij in ons ondernemingsplan ‘Terug naar de kern’ al uitgesproken ons uitsluitend te richten op de (sociale) kerntaken. Hiermee liepen wij al voor op het gedachtengoed van de minister. Gemeentes en huurdersorganisaties krijgen een sterkere positie. Dit sluit aan bij de voorstellen van de parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties. Wanneer de wet in 2015 van kracht wordt, treffen wij voorbereidingen om de juiste maatregelen te kunnen nemen en ons beleid aan te passen. Intern en extern toezicht Minister Blok heeft het interne en externe toezicht op woningcorporaties aangescherpt. Het toezicht moet zich meer (gaan) richten op het vroegtijdig identificeren van risico’s en problemen. Dat vereist werken met risicoprofielen en on-site toezicht. Ook vindt hij de samenwerking tussen gemeenten en woningcorporaties van groot belang voor het realiseren van de lokale en regionale sociale woonopgaven en zet hij in op een verdere versterking van de lokale sturing en goede prestatieafspraken. Onze samenwerking met de gemeenten verloopt goed. We leggen afspraken vast en steeds meer onderwerpen pakken we op in regionaal verband. Verhuurdersheffing Ondanks alle bedenkingen vanuit het werkveld heeft de politiek (Tweede en Eerste Kamer) in 2014 ingestemd met het opleggen van de verhuurdersheffing aan de huursector. De heffing loopt op tot € 1,7 miljard in 2017.

ZO werken wij aan betaalbare woningen Een bedrag dat rechtstreeks de schatkist in gaat en niet ten goede komt aan de volkshuisvesting. De heffing kan volgens minister Blok in de komende jaren grotendeels worden betaald uit de opbrengst van de huurverhoging. Corporaties kunnen ook zelf een bijdrage leveren door verkoop van woningen en efficiënter werken. Voor ZOwonen is de ruimte om de huren extra te verhogen beperkt. Verkoop van sociale huurwoningen staat onder druk. De kostenreductie komt dan ook in eerste instantie vanuit onze eigen organisatie: in het kader van ZObeter (zie ook paragraaf 1.2 van dit jaarverslag) streven wij naar een kostenbesparing in 2017 van € 5 miljoen ten opzichte van 2012. Deze besparing is al grotendeels bereikt, maar we blijven zoeken naar mogelijkheden om te besparen. Het dwingt ons om scherpe keuzes te maken.

Maximeren jaarlijkse huurverhoging De basis voor de jaarlijkse huurverhoging was 2,5% in 2014. Het Rijk bood ook in 2014 de mogelijkheid om inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen. Naast de basishuurverhoging van 2,5% mocht de huur dus extra verhoogd worden. Wij werken in een krimpmarkt, waardoor de marges om de huur extra te verhogen beperkt zijn. Zowel in 2013 als 2014 hebben we geen inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast. Ook in 2015 zien we hier van af. Ons gematigd huurbeleid leidde tot een gemiddelde huurverhoging van 2,86% in 2014. Daarmee liggen wij ruim onder het landelijk gemiddelde (zie ook paragraaf 1.4 van dit jaarverslag).

Scheiden wonen en zorg Het rijksbeleid zet sterk in op het scheiden van wonen en zorg als het gaat om financiering. Daarnaast wordt de AWBZ verder ‘uitgekleed’ tot een kern-AWBZ. Veel onderdelen die voorheen onder de AWBZ vielen worden dadelijk via onder meer de WMO betaald. De gemeentelijke instanties voeren deze WMO-taak uit en krijgen tegelijkertijd te maken met een fikse bezuiniging van 25% op het WMO-budget. Dit alles betekent dat de relatie tussen gemeenten, zorginstellingen en woningcorporaties de komende jaren sterk verandert. Met elkaar duidelijke keuzes maken in onderlinge afstemming is dus belangrijk. Per 1 januari 2015 is de decentralisatie een feit. jaarverslag 2014

7

ZOWONEN ZO DOEN 1.2


Doelen van ZOwonen

Ons ondernemingsplan 2012-2015, ‘Terug naar de kern’, vormde de basis van onze doelstellingen voor 2014. Uit het plan volgden voor 2014 negen doelen die prioriteit hadden. In 2014 rondden we 70% van de in totaal 40 voorgenomen activiteiten uit het ondernemingsplan af. Vijftien procent was eind 2014 nog in uitvoering. De overige 15% pakken we op in 2015. We lichten de speerpunten voor 2014 en de activiteiten die we ondernamen hieronder toe.

Klantgerichte doelen

Vastgoedgerichte doelen

Klantgerichtheid In 2014 hebben wij onze klantvisie herijkt. We kozen voor de klantvisie die bekend staat als ‘operational excellence’. We streven naar een zo laag mogelijke prijs in combinatie met een zo hoog mogelijke kwaliteit. De organisatie richt zich intern op het stroomlijnen van processen voor het verhogen van het klantgemak. In 2015 implementeren we fasegewijs de nieuwe werkwijze.





Klantportaal We ontwikkelden het klantportaal verder door. Het portaal zorgt er voor dat ZOwonen 24 uur per dag, zeven dagen in de week bereikbaar is voor klanten. Sinds begin 2014 kunnen klanten via internet al reparatieverzoeken indienen en de afhandeling daarvan volgen. In 2015 bouwen wij het klantportaal verder uit.



Ketensamenwerking Ketensamenwerking is inmiddels een begrip binnen ZOwonen. Bij de planning van zowel nieuwbouw als herstructurering zetten we in de vorm van pilotprojecten de eerste stappen op dit vlak. Ook in het kader van het beheren van ons vastgoed is een goede samenwerking met ketenpartners een must. In 2014 werkten wij het beleid op ketensamenwerking verder uit in een plan van aanpak en implementeerden we dit nieuwe beleid. DAEB/NDAEB Door overheidsmaatregelen moeten we een strategische keuze maken rond de splitsing van DAEB/NDAEB: socialeversus commerciële activi-teiten. In 2014 deden we een voorzet om te komen tot een eenduidige opsplitsing. In 2015 wordt dit verder uitgewerkt, zodra de richtlijnen vanuit de overheid definitief zijn. 

jaarverslag 2014

8

ZOWONEN ZO DOEN

Vastgoedsturing Ons vastgoed vormt de core business van ZOwonen. Het portefeuilleplan met als bijlage het strategisch voorraadbeleid (SVB) is daarmee, naast het ondernemingsplan, het belangrijkste beleidsdocument van onze organisatie.



Om het SVB en daarmee de vastgoedsturing aan kracht te laten winnen, hebben wij in 2014 de vastgoedportefeuille herijkt. Daarbij hebben we onder andere gekeken naar onze meerjarenonderhoudsbegroting, gebiedsvisies en de zorgvisie. Het eindresultaat geeft zicht op wat ZOwonen in welk jaar met welk complex gaat doen. Dit vormt ons spoorboekje voor de komende jaren. Wij blijven daarbij periodiek toetsen of de gekozen uitgangspunten nog actueel zijn. We ronden de herijking af in de eerste helft van 2015.

Organisatiegerichte doelen Wij bereidden in 2014 op meerdere vlakken zaken voor die de organisatie in 2015 kan uitvoeren. Voorbeelden zijn: meerjarenonderhoudsbegroting, uitlijnen van processen, procesmanagement, doorontwikkelen van de afdeling Vastgoedbeheer, risicomanagement en klantsturing. Al in 2013 zetten wij flinke stappen in de doorontwikkeling van de centrale inkoop. In 2014 werkten we ons inkoopbeleid op productsoorten verder uit en automatiseerden we het proces intern verder (zie ook paragraaf 5.1.1 van dit jaarverslag). Het verhogen van de automatiseringsgraad is binnen heel ZOwonen een belangrijk speerpunt. Met een betere toepassing van ICT maken we onze processen efficiënter. Ook het investeren in medewerkers stond in 2014 centraal. De afgelopen jaren deden we al aanzetten om te komen tot strategisch HRM. Op veel onderdelen moeten we nog verder verdiepen en verfijnen (zie ook paragraaf 5.2 van dit jaarverslag).

jaarverslag 2014

9

ZOWONEN ZO DOEN 1.3


Huurbeleid

Verschillende ontwikkelingen -intern én externwaren aanleiding om in 2013 en 2014 ons huurbeleid te evalueren. De belangrijkste interne aanleiding: de steeds grotere verschillen in huurprijs ten opzichte van de geboden kwaliteit in de woningvoorraad. De belangrijkste externe aanleiding: de wijzigingen in de weten regelgeving. Hierdoor hebben corporaties nieuwe mogelijk-heden om via het huurbeleid te sturen op de huuropbrengsten. Dat heeft geleid tot een herijking van ons huurprijsbeleid.

In maart 2014 stelden we het nieuwe huurprijsbeleid vast. Sinds april 2014 is het nieuwe beleid operationeel. In het nieuwe huurprijsbeleid hebben we voor de sociale voorraad besloten de streefhuren te objectiveren en te gaan werken op basis van het wettelijk voorgeschreven woningwaarderingsstelsel (WWS).

De financiële middelen die de streefhuur oplevert, gebruiken we om te investeren in onze voorraad en in nieuwbouw.

Huurverhoging 2014 Het Rijk bood verhuurders in 2014 de mogelijkheid om de huren met 1,5% bovenop inflatie te verhogen. De inflatie bedroeg 2,5%, waardoor de maximale huurverhoging in 2014 uitkwam op 4,0%. Verder konden verhuurders het instrument van inkomensafhankelijke huurverhoging toepassen. Dit betekent voor inkomens vanaf € 34.000 tot € 43.000 een verhoging van inflatie + 2,0% en voor mensen met een inkomen van meer dan € 43.000, inflatie + 4,0%.

Net als in 2013 hebben wij er in 2014 voor gekozen om geen gebruik te maken van de inkomensafhankelijke huurverhoging.

Uitgangspunt is dat de streefhuur 74% bedraagt van de maximaal toegestane huur op grond van het WWS. Rekening houdend met de marktsituatie van de woning (populariteit en mutatie-graad) wordt hierbij een aantal procent opgehoogd of verminderd. Het nieuwe huurbeleid houdt uiteraard rekening met voldoende aanbod voor de primaire doelgroep.

Dit vanwege de onduidelijkheden rondom de door de Belastingdienst aan te leveren gegevens, de uitvoeringsmaatregelen en vele extra administratieve handelingen die het van ons vraagt. Ook staan wij er niet achter huurders met middeninkomens en hoger hun woning ‘uit te jagen’ door de huur extra te verhogen.

Voor de dure huurvoorraad hebben we vastgehouden aan het basisprincipe van het oude huurbeleid. Streefhuren zijn gebaseerd op taxatie, te weten markthuren. Deze markthuren worden jaarlijks getoetst en mogelijk bijgesteld. Per saldo houden we een vrijwel gelijke huuropbrengst.

Wij stemmen ons huurbeleid af op de woning en niet op de huurder die in de woning woont.

Michele, Sr. Beleidsadviseur Wonen

Wij werken voor mensen met een ” smalle beurs en houden hier rekening mee in ons nieuwe huurbeleid. Wij vragen niet het onderste uit de kan, maar gemiddeld 74% van de maximaal toegestane huur.

”

jaarverslag 2014

10

ZOWONEN ZO DOEN Wij kozen ervoor in 2014 een gematigde huurverhoging door te voeren voor het gereguleerd/nietgeliberaliseerd bezit (huurprijs < € 699,48). De hoogte van de door te voren huurverhoging per 1 juli hebben wij in 2014 gerelateerd aan de streefhuur. Lag de huidige huur onder de streefhuur dan werd de huur met 3,5% verhoogd (inflatie van 2,5% plus 1%). Kwam de nieuwe huur als gevolg van de 3,5% huurverhoging uit boven de streefhuur dan werd afgetopt op de streefhuur. Lag de huidige huur al boven de streefhuur dan verhoogden we de huur met 1,5% (inflatie van 2,5% minus 1%).

ZO werken wij aan betaalbare woningen Voor het niet-gereguleerd/geliberaliseerd bezit (huurprijs > € 699,48) mogen wij de hoogte van de huurverhoging zelf vaststellen. Per 1 juli 2014 hebben we de huurprijzen van deze woningen verhoogd met maximaal 4,5% (2,5% inflatie + 2% extra verhoging). In drie situaties passen we de maximale huurverhoging niet toe:  als in het huurcontract een afwijkende afspraak is gemaakt;  als de nieuwe huur uitkomt boven de streefhuur. In dit geval wordt afgetopt op streefhuur.  als de huidige huur al boven de streefhuur is, wordt de huidige huur met 2,5% inflatie verhoogd.

De gemiddelde huurverhoging op 1 juli 2014 bedroeg voor ZOwonen 2,86%. In heel Nederland verhoogden de corporaties de huren per 1 juli 2014 met gemiddeld 4,0%. Hiermee liggen wij beduidend onder het landelijk gemiddelde. We hebben een vrij gematigd huurbeleid gevoerd, mede om de huren voor onze huurders betaalbaar te houden.

jaarverslag 2014

11

ZOWONEN ZO DOEN 1.4


Servicekostenbeleid

1.5

In september 2014 zijn we het project Servicekostenbeleid gestart. Het huidig beleid bestaat enkel uit afspraken die in het verleden zijn gemaakt door de rechtsvoorgangers van ZOwonen. Hierdoor gelden per woonplaats andere afspraken. Dit is niet uitlegbaar naar huurders toe, leidt tot rechtsongelijkheid en het werkt vertragend voor onze medewerkers in de dagelijkse praktijk. Ook aanpassingen in weten regelgeving vragen om een duidelijk servicekostenbeleid. In 2015 formuleren en implementeren wij een transparant, uniform en juridisch onderbouwd servicekostenbeleid.

Incassobeleid

Het totaalsaldo in euro aan openstaande vorderingen daalde in 2014 ten opzichte van 2013 met 16,7% (€ 647.000,-). In 2014 hebben wij ons incassobeleid herijkt.

De gerichte aanpak op het doorlopen van de aanmaanfases met meer persoonlijk contact heeft een positief effect op het saldo huurachterstand bij zittende huurders. Dat daalde in 2014 met 4,5%. Ondanks het feit dat de huurtoeslag niet meer rechtstreeks wordt ontvangen door ZOwonen. Daardoor steeg het te vorderen huursaldo met gemiddeld € 7mln per jaar (stijging met circa 8,7%). De overgang naar IBAN heeft voor tijdelijke stagnatie in het incassoproces gezorgd (extra storno’s door toedoen wijziging processen bij banken).

Het aantal huurders met betalingsachterstand daalde in 2014 met 12%. De gemiddelde schuld per huurder steeg wel met 8%. Dit laatste is een indicatie dat het voor huurders lastiger is geworden hun schulden in te lopen. In het periodieke overleg met onze sociale partners namen wij de regie om de effectiviteit van de samenwerking te verbeteren. Doel daarvan is de problematiek van de huurder sneller op te lossen. Mandy Beleidsadviseur Wonen David Medewerker Huuradministratie

Wij streven naar een ” goed onderbouwd servicekostenbeleid dat zowel intern als extern uitlegbaar is en gedragen wordt.

”

Het aantal huisuitzettingen is licht gestegen, maar nog steeds relatief laag. De sociale partners hebben er alles aan gedaan om binnen haar huidige beleidskaders de huisuitzettingen te voorkomen.

De omvang van de vertrokken huurders is in 2014 aanzienlijk afgenomen. Nagenoeg alle dossiers zijn in handen gegeven van deurwaarders en op basis van een in 2014 aangepaste servicelevel zijn dossiers actiever en sneller behandeld en heeft in 2014 een opschoning van de portefeuille plaatsgevonden. Dit heeft geleid tot een afname van ongeveer 180 dossiers ultimo 2014 tov eind 2014. In 2014 is in totaal voor € 1,2 miljoen als oninbaar afgeboekt.

jaarverslag 2014

12

ZOWONEN ZO DOEN

ZO werken wij aan betaalbare woningen 1.6

Woonruimteverdeling

ZOwonen heeft een woonruimteverdelingsmodel waarin woningzoekenden binnen regels keuzevrijheid hebben om zelf naar een gewenste, passende woning te zoeken.

Voorbereiding project herziening woonruimteverdeelsystematiek In 2014 hebben we voorbereidingen getroffen voor het project ‘Herziening woonruimteverdeling’. We evalueren de huidige systematiek op de volgende onderdelen:  Effectiviteit/passend huisvesten: naar inkomen, woninggrootte en huishoudensamenstelling passende toewijzing?  Efficiëntie: hoe is de beschikbaarheid van voldoende passende woningen voor huishoudens met een inkomen tot de Europagrens (€ 34.678)?  Hanteren we transparante en eenduidige regels voor toewijzing van woningen aan bijzondere doelgroepen?  Willen we sturen op gedifferentieerde complexen en buurten?

Peter, senior Incassoconsulent Robin en Wendy Incassoconsulenten

Persoonlijk en laag” drempelig contact, dat is onze insteek. Door proactief te adviseren en samen naar een oplossing te zoeken, proberen we huurders met een betalingsachterstand te ondersteunen om weer te kunnen voldoen aan hun huurverplichting. Met als uiteindelijk doel dat de huurder zelf de regie neemt en tijdig aan de bel trekt bij financiële problemen.

In de novelle bij de Herzieningswet, die sinds december 2014 definitief is, staat dat corporaties vanaf 2018 ten minste 95% van de woningen met een huurprijs tot en met de aftoppingsgrens moeten toewijzen aan huishoudens die in potentie recht hebben op huurtoeslag. Dit leidt dit ertoe dat corporaties verplicht inkomenscriteria moeten hanteren bij woningtoewijzing. Het percentage komt waarschijnlijk rond 90% te liggen. Deze nieuwe regelgeving verwerken we in 2015 in ons nieuwe woonruimteverdeelsysteem.

”

jaarverslag 2014

13

ZOWONEN ZO DOEN

Cijferoverzicht woonruimteverdeling 2014

2013

2012

18.127

15.689

12.811

Aantal mutaties (abs) (beëindigde contracten)

1.134

1.073

1.026

Aantal mutaties %

8,2%

9,2%

8,9%

12,0

27,2

52,2

Woningzoekenden Aantal Mutaties

Reacties Reactiegraad (gemiddeld aantal reacties per woning)

Toewijzingen Europese regelgeving (90%-norm) In 2014 wezen wij 95,2% van de vrijkomende woningen toe aan mensen met een inkomen beneden de € 34.678,- (91% in 2013). De door het ministerie gestelde norm bedraagt minimaal 90%. Woningzoekenden De stijging van het aantal woningzoekenden is een reguliere stijging, dus niet opmerkelijk gezien de ontwikkeling van het aantal woningzoekenden de afgelopen jaren.

Reacties Uit de cijfers blijkt duidelijk een afnemende interesse voor ons product. Met name voor seniorencomplexen geldt een afnemend aantal reacties. Dit komt grotendeels door de huidige stagnatie op de woningmarkt. Veel senioren kunnen niet doorverhuizen naar een zorgof andere seniorenwoning, omdat hun eigen woning niet wordt verkocht. Daarnaast neemt de verhuurbaarheid van portieketagewoningen af. Dit komt door het ruime aanbod van dit relatief gedateerde product.

Mutaties Ten opzichte van 2013 is de mutatiegraad gedaald van 9,2% naar 8,2%. In 2014 heeft ZOwonen haar definitie mutatiegraad afgestemd op de landelijke standaard (CORA). jaarverslag 2014

14

ZOWONEN ZO DOEN 1.7


Passende toewijzingen BBSH

1. Eenpersoons huishouden Leeftijd Jonger dan 65 jaar 65 jaar of ouder

Inkomen

BBSH-verhuringen 2014 1. Goedkoop

2. Betaalbaar

3. Duur tot huurtoeslaggrens

 € 389,05

> € 389,05  € 556,82

> € 556,82  € 699,48

Totaal

 € 21.600

118

309

77

504

> € 21.600

11

85

58

154

 € 21.600

1

41

57

99

> € 21.600

0

12

19

31

Som:

130

447

211

788

1. Goedkoop

2. Betaalbaar


Totaal

 € 389,05

> € 389,05  € 556,82

> € 556,82  € 699,48

 € 29.325

19

104

61

184

> € 29.325

1

13

41

55

2. Tweepersoons huishouden Leeftijd Jonger dan 65 jaar 65 jaar of ouder

Inkomen

 € 29.400

0

14

31

45

> € 29.400

0

2

9

11

Som:

20

133

142

295

1. Goedkoop

2. Betaalbaar


Totaal

 € 389,05

> € 389,05  € 596,75

> € 596,75  € 699,48

 € 29.325

2

105

24

131

> € 29.325

0

9

35

44

3. Drie- en meerpersoonshuishouden Leeftijd Jonger dan 65 jaar 65 jaar of ouder

1.8

Inkomen

 € 29.400

0

1

0

1

> € 29.400

0

0

1

1

Som:

2

115

60

177

Bijzondere aandachtsgroepen

Het is onze kerntaak woningen zo passend mogelijk te verhuren aan huishoudens met een inkomen tot € 34.678 (peildatum 2014). Daarnaast zijn er bijzondere aandachtsgroepen. Denk aan onder andere jongeren onder de 23 jaar, woonwagenbewoners, statushouders, daken thuislozen, gehandicapten en mensen met een sociaalmaatschappelijke zorgbehoefte.

Woonwagenbewoners Wij zijn verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van verschillende woonwagenlocaties binnen de gemeenten Beek, Echt-Susteren, Schinnen en SittardGeleen. In de gemeente Beek zijn de standplaatsen eigendom van ZOwonen. Alle woonwagens in Beek zijn koopwagens. Voor de overige gemeenten is de gemeente zelf eigenaar van de standplaatsen en de huurwagens. Deze gemeenten hebben het beheer en onderhoud (deels) aan ons uitbesteed. De gemeenten Echt-Susteren en Sittard-Geleen hebben ons gevraagd of wij bereid zijn standplaatsen en huurwoonwagens in eigendom over te nemen. Wij gaven aan onder voorwaarden bereid te zijn mee te werken aan een overdracht. In de gemeente Echt-Susteren bevond het onderzoek zich eind 2014 in de eindfase.

1260

Wij nemen in 2015 een definitief besluit over de overname. De gemeente Sittard-Geleen deed ons midden 2014 een voorstel over de condities waaronder de overdracht zou kunnen plaatsvinden. De gemeente beraadt zich over ons tegenvoorstel. In de eerste helft van 2015 nemen wij een besluit.

In totaal voerden wij in 2014 het beheer over 77 standplaatsen en 15 woonwagens. Wij besteden het beheer van de woonwagenlocaties uit aan Nijbod Consultancy, met uitzondering van de locatie Limietweg in Schinnen. Hier verzorgt Partners in Maatwerk (PIM) het beheer. Overzicht van woonwagenlocaties per gemeente per 31-12-2014:  Beek: verhuur van 32 standplaatsen, 1 bergruimte en 1 parkeerplaats;  Echt-Susteren: beheer van 8 standplaatsen en 5 woonwagens;  Schinnen: beheer van 23 standplaatsen en 7 woonwagens;  Sittard-Geleen: beheer van 14 standplaatsen en 3 woonwagens. jaarverslag 2014

15

ZOWONEN ZO DOEN

1.9

Overlastprotocol

ZOwonen werkt met een overlastprotocol. Dit betekent dat we bij een overlastklacht eerst beoordelen wat de aard en de ernst van de overlast is. Bij de bestrijding van overlast werken we intensief samen met netwerkpartners als gemeente, politie, PIW, Veiligheidshuis, GGD en RIBW. In 2014 hebben we verdere stappen gezet in de samenwerking met onze partners. Zo werkten we samen met de gemeente Sittard-Geleen aan een overlastconvenant waarin de samenwerking op het gebied van de overlastaanpak en de onderlinge gegevensuitwisseling wordt geregeld.

In 2014 kwamen 1.012 (1270 in 2013) overlastmeldingen binnen, van verschillende aard. Naast de al lopende begeleidingscontracten, hebben we 27 nieuwe zaken in behandeling genomen, waarbij een begeleidingscontract is afgesloten (40 in 2013). Gerechtelijke procedure en ontruimingen Lukt het niet om een overlastsituatie op te lossen en is er sprake van ernstige structurele overlast, dan starten wij een rechtszaak. In 2014 leidde dit voor ons tot 1 ontruiming vanwege overlast. In 2014 hebben geen ontruimingen plaatsgevonden vanwege hennepteelt (3 in 2013). Dat betekent niet dat er in 2014 geen hennepteelt ontdekt is. In die gevallen hebben de huurders ervoor gekozen om uit eigen beweging hun woning te verlaten of er was sprake van een gecombineerde procedure met huur-achterstand. In 2014 waren er 4 gedwongen huur-opzeggingen in verband met hennep (19 in 2013).

1.10 Tweede kans beleid Wij geven mensen van wie de woning ontruimd is onder bepaalde voorwaarden nog eenmaal een kans om een woning te huren. In 2014 hebben we geen woonruimte toegewezen in het kader van het Tweede Kans beleid.

De woonbegeleiding Als we een huurder een tweede kans geven, stellen we daarbij meestal een vorm van woonbegeleiding als voorwaarde. Bij meervoudige complexe problematiek leggen we de situatie voor aan het Veiligheidshuis/Vangnet OGGZ (MP-traject).

In 2014 meldden we 17 nieuwe casussen aan bij de OGGZ, evenveel als in 2013. Het betroffen allemaal zorgmeldingen, waarbij woningvervuiling, psychiatrische problematiek en lichamelijke problematiek het vaakst voorkomen. Daarnaast hebben we in 2014 6 (23 in 2013) nieuwe casussen aangemeld bij het Veiligheidshuis. Woonfraude Wij vinden het belangrijk woonfraude tegen te gaan; onrechtmatige bewoning belemmert immers de doorstroming van klanten naar huurwoningen. In 2014 pakten wij 4 (6 in 2013) gevallen van woonfraude aan.

jaarverslag 2014

16

ZOWONEN ZO DOEN


1.11 Bijzondere toewijzingen en begeleidingsovereenkomsten Er zijn nog enkele andere aandachtsgroepen die mogelijk ondersteuning nodig hebben bij zelfstandig wonen. Denk hierbij aan mensen met een beperking. Om deze mensen een reële kans te bieden, maken wij met individuele huurders afspraken over begeleiding door hun zorgverlener.

In 2014 waren bij 60 huurders begeleidingscontracten van toepassing en sloten we 27 nieuwe begeleidingsovereenkomsten af.

1.12 Leefbare wijken In buurten waar ZOwonen relatief veel woningbezit heeft, zijn in totaal vijf buurtbeheerders actief. Zij ondernemen activiteiten die direct verband houden met de leefbaarheid in de wijken. Denk aan toezicht op tuinen, het begeleiden van onderhoudswerkzaamheden van onze groenvoorzieningen en het voortijdig onderkennen en oppakken van dreigende problemen bij huurders.

Daarvoor werken we intensief samen met onder meer gemeenten en politie. Daarnaast hebben we in diverse hoogbouwcomplexen in totaal zeven huismeesters die toezicht houden op een goed leefklimaat. Deze professionals worden in veel buurten ondersteund door 35 wijktoezichthouders: vrijwilligers die de ogen en oren van de wijk vormen. Zij melden vroegtijdig zaken bij gemeenten en ZOwonen en zijn daarbij een belangrijke schakel in de ketensamenwerking. Wij hebben samenwerkingsverbanden met onder andere Vixia, Stichting Het Karwei, Stichting Wonen Plus en Pax Intrudibus. Ook nemen wij deel aan het overleg in Wijkplatforms, Bewonerscommissies en Welzijnswerk. Dit alles doen we met als doel het behouden en versterken van leefbare wijken.

Wie

Wat

Wijk

VVE Gregoriuslaan 17-57, Susteren

nieuwjaarsborrel en wandeling op 5 januari 2014

LANDELIJK

Cityflat Geleen

het Knutselclubje ‘t Clubje in de Cityflat

GELEEN

Bewonerscommissie De Root

realisatie van bergruimte

LANDELIJK

Stichting Woco Oos Zittesj Hoes

sponsoring van de senioren zitting in “Oos Zittesj Hoes” in de Odasingel

SITTARD

Wijkplatform Geleen-Zuid & de Kluis

jaarlijkse jaarmarkt

GELEEN

Wijkplatform Ophoven Sittard

buitenspeeldag

SITTARD

Werkgroep Oranjefeesten Overhoven (WOO)

Koninginnedagviering Overhoven

SITTARD

Burendagcomité Stationstraat 31 Geleen

Burendag op zaterdag 13 september

GELEEN

Stichting Pitboel Theaterprodukties

Theaterprodukties (theaterpop)

SITTARD

Comite Straatspeeldag

Straatspeeldag in Antoniusstraat in Geleen

GELEEN

Team Emmaplein 1 tot en met 28 Geleen

BBQ middag

GELEEN

Wijkraad De Carmel

Donatie t.b.v. MDO projectplan

LANDELIJK

Stichting Wijkfeesten Overhoven

Wijkfeesten

SITTARD

Wijkplatform Krawinkel

dag van de wijk

GELEEN

Bewonerscie. De Root uit Amstenrade

BBQ middag 27 juli 2014

LANDELIJK

Wijkraad De Carmel

Vrijmarkt 3 augustus 2014

LANDELIJK

Elisabeth van Barstraat

BBQ 23 augustus 2014

SITTARD

Huurderscommissie Centro Carré (HCC)

sponsoractiviteiten over 2014

GELEEN

Buurtevereniging De Moeras Mugge

Buurtfeest

LANDELIJK

Opbouwen rondom de speeltuin Marinaburg in Geleen

diversen

GELEEN

jaarverslag 2014

17

ZOWONEN ZO DOEN


VV Sanderbout

sponsoractiviteit over 2014

SITTARD

Comimissie Hoogbouw Zuid

Buurtfeest d.d. 21-09-2014

GELEEN

Wijkplatform Lindenheuvel

dag van de wijk

GELEEN

Bewonerscie. De Root uit Amstenrade

Oktoberfeestmiddag op 18 oktober 2014

LANDELIJK

Bewoners Kramershof

Kerstmiddag, Nieuwjaarsborrel en een BBQ

GELEEN

Wijkplatform Oud-Geleen

wijkkrant

GELEEN

Vrijwilligers en bewoners van de Kennedyflat in Sittard, Oude Broeksittarderweg

10 jarig Nieuwjaarstreffen

SITTARD

Buurtbewoners in de Gregoriuslaan en de Ploeghenpoort Susteren

nieuwjaarsactiviteit 2015

LANDELIJK

Bestuur van Wijk Ontmoetings Centrum Ouderen, Stichting Tuhejo

kerstviering 2014

SITTARD

Belangenvereniging Sleutelbloem 2A (BVSB 2A)

eenmalige bijdrage in de kosten

SITTARD

Waleweinstaete

eenmalige bijdrage in kerstversiering

SITTARD

Wijkplatform Geleen-Zuid & de Kluis

eenmalige sponsoring voor project monument De Drie Musketiers

GELEEN

jaarverslag 2014

18

ZOWONEN ZO DOEN 1.13 Sponsoring ZOwonen investeert in activiteiten in wijken en dorpskernen. Dat doen wij vanuit onze maatschappelijke betrokkenheid. Naast het organiseren van onze eigen leefbaarheidsactiviteiten sponsoren wij activiteiten van bewoners en verenigingen die een bijdrage leveren aan de leefbaarheid in de directe woonomgeving. Maatschappelijk rendement staat daarbij voorop. Want: een schone en veilige leefomgeving bevordert de verhuurbaarheid en verhoogt de klanttevredenheid.

In 2014 investeerden wij € 7.000 in sponsoring van wijk overstijgende initiatieven. Ook sponsorden we voor € 5.490 aan specifieke leefbaarheidsactiviteiten in de buurten.

1.14 Duurzaamheid en energie Ons totale woningbezit is voorzien van energielabels (EPBD), volgens de Europese richtlijn voor energieprestaties in gebouwen en woningen. Onze visie op duurzaamheid ligt vast in ons duurzaamheidsplan. In de praktijk blijkt dat we daarin nog een extra slag kunnen maken. In 2015 scherpen we ons duurzaamheidsplan daarom aan. Inzet is het aanbieden van duurzame huurwoningen met een verhoogd wooncomfort. We doen dit mede uit het oogpunt van betaalbaarheid: als gevolg van de investeringen nemen de energiekosten af.

ZO werken wij aan betaalbare woningen de levering van ‘groene’ warmte aan onze woningen. We gebruiken de industriële restwarmte van het Chemelotterrein en de biomassacentrale in Hoogveld Sittard om warmte te leveren aan een groot aantal woningen. Met de initiatiefnemers spraken we af de nieuwbouw en een deel van de bestaande bouw aan te sluiten op HGN. Dit leidt tot een forse CO2-reductie. Inzet van de participanten is om in 2015 de eerste woningen en bedrijfsonroerend goed definitief op HGN aan te sluiten. Wij hebben de intentie om enkele duizenden woningen aan te sluiten op HGN.

In 2014 sloten we vier projecten via een tijdelijke voorziening aan op Het Groene Net. Dit zijn de projecten E. v. Barstraat (53 woningen), Spoorkolonie (67 woningen), Winterlinde (16 woningen) en Thienbunder (37 woningen). In het voorjaar van 2014 heeft BAM energy systems als contractpartner afscheid genomen van Het Groene Net. Dit zorgde voor een vertraging in de oprichting en uitrol. Ondertussen is Ennatuurlijk als nieuwe partner gecontracteerd.

ZOwonen sluit bij nieuwbouwprojecten aan bij de wettelijke normen voor energie en duurzaamheid. Vanaf 2015 geldt een energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van 0,4. Mogelijkheden om aan deze eis te voldoen zijn in eerste instantie een betere isolatie en gebruik van duurzame energiebronnen. In tweede instantie gaat het om hoog rendementinstallaties, laagtemperatuur afgiftesystemen en alternatieve energiesystemen. Wij stemmen ons Programma van eisen nieuwbouw af op deze nieuwe ontwikkelingen. In 2013 herijkten wij ons beleid op het gebied van duurzaamheid en energie. We zijn afgestapt van de vraaggestuurde ingrepen. In plaats daarvan zetten wij in op een projectmatige aanpak.

In 2014 verkenden we het nieuwe beleid op gebied van duurzaamheid en energie en werkten we de aanpak uit tot een programma voor 2015 en daarna. Het Groene Net Als grootste verhuurder in de regio zijn we een samenwerking aangegaan met Het Groene Net (HGN, gemeenten Sittard-Geleen, Beek en Stein, Provincie Limburg) voor jaarverslag 2014

19

ZOWONEN ZO WERKEN

2.0 ZO WERKEN WIJ MET BELANGHOUDERS ZOwonen heeft samenwerkingsverbanden met belanghouders op het snijvlak van wonen, welzijn en zorg. Denk aan huurdersorganisaties, gemeenten, provincie, zorgaanbieders, welzijnsinstellingen en collega-woningcorporaties. Met deze belanghouders voeren we regelmatig overleg op bestuurlijk en uitvoerend niveau. We zoeken nadrukkelijk de verbinding en streven ernaar onze belanghouders actief te betrekken bij onze beleidsvorming.

2.1 Verbeteren door verbinden In 2014 hielden we twee themabijeenkomsten voor belanghouders. De eerste bijeenkomst, in mei, had als onderwerp vastgoedsturing. We spraken over de vijf kernthema’s van vastgoedsturing: betaalbaarheid, zorg, duurzaamheid, kwaliteit en geografische spreiding. Wij legden onze dilemma’s voor aan de deelnemers. De uitkomst hebben we vervolgens meegenomen in de uitwerking van ons vastgoedbeleid. De tweede bijeenkomst, in oktober, had als onderwerp visitatie. We presenteerden daar de uitkomsten van de visitatie. In diepte-interviews met vertegenwoordigers

van onze belanghouders stonden vervolgens drie vragen centraal: 





hoe kan ZOwonen haar belanghouders beter betrekken bij haar beleidskeuzes? Op welke thema’s kan ZOwonen haar voortrekkersrol beter invullen? Hoe kan ZOwonen haar maatschappelijk presteren beter inzichtelijk maken?

De uitkomsten van de themabijeen-komst gebruiken we om ons intern en extern handelen te verbeteren en als bouwstenen voor ons nieuw onder-nemingsplan.

2.2 Huurdersorganisaties en participatie Onze huurders zijn onze belangrijkste stakeholders. We willen daarom graag weten wat hun wensen zijn. We inventariseren die wensen op verschillende manieren, bijvoorbeeld via kwaliteitsonderzoek en enquêtes. Daarnaast voeren wij overleg met onze huurders op alle niveaus. Van de individuele huurder tot overleg op corporatieniveau met de Adviesraad Huurders ZOwonen (ARH), waarin de huurdersorganisaties vertegenwoordigd zijn. ZOwonen kent vijf huurdersbelangenverenigingen:  Huurdersbelangenraad Beek  Huurdersvereniging Geleen  Bewonersraad Schinnen-Onderbanken  Huurdersbelangen Sittard-Munstergeleen  Huurdersbelangenvereniging Susteren jaarverslag 2014

20

ZOWONEN ZO WERKEN In 2014 spraken wij in vier reguliere vergaderingen met de gezamenlijke huurdersorganisaties over de meerjarenbedrijfsbegroting 2014 ZOwonen, jaarbegrotingen van huurdersorganisaties, doorontwikkeling van huurdersorganisaties (Masterplan), Jaarverslag 2013 ZOwonen, activiteitenoverzichten, (regionale) prestatieafspraken, integraal huurbeleid & huurprijsbeleid 2013, sociaal urgenten, Warmtewet, Klantvisie en Herzieningswet toegelaten instellingen.

ZO werken wij met belanghouders achtergrondinformatie over de werking van de huurmarkt. Bij de positieve adviezen hebben de huurdersorganisaties kanttekeningen geplaatst. De meeste hiervan namen we over.

Naast deze werkgroepen vonden met de huurdersorganisaties ook themaen informatiebijeenkomsten plaats over ketensamenwerking, dagelijks onderhoud, kwaliteitsbeleid, krimp, jaarverslag & jaarrekening 2013 ZOwonen en de meerjarenbegroting ZOwonen 2014.

We betrekken de huurdersorganisaties graag tijdig bij (nieuwe) beleidsontwikkelingen. Ook in 2014 hebben we beleidsonderwerpen samen met de huurdersorganisaties voorbereid in werkgroepverband. In deze overleggen over beleid bespreken we de ‘zwaardere’ onderwerpen, voordat ze op de agenda komen van de overlegtafel met de directeur-bestuurder. De praktijk leert dat dit goed werkt en een positief effect heeft op het besluitvormingsproces in de overlegtafel.

De toenemende complexiteit van de volkshuisvesting stelt niet alleen hoge eisen aan onze eigen professionaliteit, maar ook aan het functioneren van de huurdersorganisaties. Om hieraan tegemoet te komen, zijn de huurders-organisaties in 2011 gestart met een vierjarig programma (Masterplan) om hun organisatie door te ontwikkelen. Wij ondersteunen dit programma inhoudelijk en financieel. Begin 2015 wordt het programma afgerond met een slotconferentie.

In 2014 hebben we op deze manier uitvoerig stilgestaan bij de thema’s (evaluatie) integraal huurbeleid, huurverhoging 2014, vastgoedsturing, warmtewet sociaal plan herstructurering en servicekosten. Sommige van deze onderwerpen lopen door in 2015. Mede op basis van deze werkgroepen hebben de huurdersorganisaties in 2014 gevraagd en ongevraagd advies uitgebracht over actuele onderwerpen: het integraal huurbeleid, huurverhoging 2014, klantvisie, klanttevredenheid, sociaal urgenten en vastgoedsturing.

De parlementaire enquêtecommissie stelt dat huurders een stevigere positie moeten krijgen in het overleg met de corporatie over het te voeren beleid. De commissie adviseert om huurdersorganisaties gekwalificeerd adviesrecht en instemmingrecht te geven bij grote beleidsbeslissingen. We hebben hierin al een behoorlijke slag gemaakt. Uit de visitatie van 2014 komt naar voren dat de huurdersorganisaties tevreden zijn over de samenwerking met ZOwonen. Het eindrapport van de commissie stelt: ‘Huurders voelen zich serieus genomen en hebben het gevoel op de belangrijke thema’s in voldoende mate mee te kunnen denken’.

De afgegeven adviezen waren allemaal positief met uitzondering van de sociaal urgenten. Over dit negatieve advies is afgesproken dat ZOwonen in 2015 met een nieuw voorstel komt dat onderbouwd wordt met meer

De vernieuwde Woningwet (Herzieningswet) stelt voor om huurders nadrukkelijk te betrekken bij het maken van lokale prestatieafspraken over wonen. Wij geven hier in 2015 invulling aan.

Adviesraad Huurders ZOwonen medio 2014

jaarverslag 2014

21

ZOWONEN ZO WERKEN 2.3

Overheden

Gemeenten Het werkgebied van ZOwonen beslaat zes gemeenten: Beek, Brunssum, Echt-Susteren, Onderbanken, Schinnen en Sittard-Geleen. We hadden we minimaal twee keer per jaar overleg met deze gemeenten op zowel bestuurlijk als ambtelijk niveau. Net als voorgaande jaren hebben we in 2014 we met de gemeenten prestatieafspraken gemaakt. Gemeente en ZOwonen hebben de inspanningsverplichting om de afspraken na te komen. Vandaar dat de prestatieafspraken de basis vormen voor het bestuurlijk overleg. Vastgesteld kan worden dat de afspraken jaar op jaar concreter worden en daardoor beter toetsbaar zijn. Het gaat om een veelheid van onderwerpen, zoals gezamenlijk uitvoeren van onderzoek, huisvesten van doelgroepen en aanpassen van de voorraad. In de reguliere bestuurlijke overleggen staan de afspraken prominent op de agenda. Dan wordt bekeken wat de stand van zaken is en of aanvullende afspraken moeten worden gemaakt en/of afspraken moeten worden aangescherpt.

ZO werken wij met belanghouders Thema’s die we daar bespreken zijn veelal vastgoedgerelateerd, zoals strategisch voorraadbeleid, nieuwbouw, wonen & zorg en bevolkingskrimp. Verder hebben de afzonderlijke regio’s in 2014 het voornemen uitgesproken om een regionale woonvisie op te stellen dan wel de bestaande woonvisie te actualiseren. Het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL) en de structuurvisie Zuid Limburg dienen hiervoor als basis.

Westelijke Mijnstreek Negentig procent van ons bezit ligt in de regio Westelijke Mijnstreek. In totaal zijn dit 12.657 woningen: gemeente Beek 1.375 woningen, Schinnen 916 woningen en SittardGeleen 10.366 woningen. In de Westelijke Mijnstreek bezitten wij 67% van de sociale huurwoningen. We hebben in deze regio dan ook een voortrekkersrol voor de daar werkzame corporaties.

In 2014 is gemiddeld genomen 90% van de afspraken nagekomen. De overige 10% loopt door in 2015 of is tussentijds bewust doorgeschoven naar 2015.

Parkstad Limburg De positie van ZOwonen in de regio Parkstad Limburg is beperkt, gezien ons geringe woningbezit daar (196 woningen). Onze woningen liggen in de gemeenten Onderbanken (178) en Brunssum (18). Ondertekening Regionale prestatieafspraken

Nog steeds ligt de nadruk vooral op afspraken waarvoor ZOwonen zelf verantwoordelijk is. Wij streven ernaar de komende jaren een beter evenwicht te creëren in de afspraken die we maken met gemeenten. Wij gaan uit van een groeimodel.

Regio’s ZOwonen beheert en verhuurt 13.912 huurwoningen in de regio’s Westelijke Mijnstreek, Midden-Limburg en Parkstad Limburg. Wij overleggen regelmatig met collegacorporaties in de regio Westelijke Mijnstreek (via SWWM) en Parkstad Limburg (via ROW).

Midden-Limburg ZOwonen heeft in Midden-Limburg alleen woningen in de voormalige gemeente Susteren (1.059 woningen). De krimp is in deze regio nog minder voelbaar dan in ZuidLimburg, maar ook hier neemt rond 2025 het aantal huishoudens af. Net als in de andere regio’s is hier het besef aanwezig dat afstemming nodig is om vraag en aanbod op middellange en lange termijn in evenwicht te houden. De Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving werd in 2014 door de regiogemeenten vastgesteld (gemeente Echt-Susteren naar verwachting eind december 2014) en krijgt in 2015 verder zijn beslag. jaarverslag 2014

22

ZOWONEN ZO WERKEN 2.4

Participaties en samenwerkingsverbanden

Participaties Zorg- en welzijnsinstellingen Wij werkten ook in 2014 intensief samen met Cicero, GGD, Orbis, Partners in Welzijn, Stichting Pergamijn, Stichting Daelzicht, Stichting Gehandicaptenzorg Limburg, Stichting Fokus, Stichting MOV, Wonen Plus, RIBW en Vivantes. Ondersteunen collega-woningcorporaties Wij ondersteunden in 2014 diverse collega-corporaties bij hun administratief en technisch beheer. Zo verzorgden we voor woningvereniging Obbicht & Papenhoven en woningvereniging Spaubeek het administratief beheer. Daarnaast stelden we de jaarrekening en de begroting samen. Voor woningvereniging Spaubeek verrichtten we ook het technisch beheer en begeleidden we het nieuwbouwproject Kupstraat. Fusie Woningstichting Vitaal Wonen in Limbricht heeft een roerige periode doorgemaakt, waarbij de financiële continuïteit van de corporatie sterk verzwakt is. Vitaal Wonen heeft mede onder druk van het Centraal Fonds besloten om een fusie aan te gaan. Op basis van de uitgebrachte bids koos Vitaal Wonen voor een fusie met ZOwonen. Eind 2014 sloten wij een intentieovereenkomst. Begin 2015 stellen wij het voorstel tot fusie op.

ZO werken wij met belanghouders Vervolgens starten we het formele traject op waarin onder andere het ministerie, de gemeenten en huurdersorganisaties een rol hebben. Het streven is om midden 2015 te fuseren.

SWWM In het Samenwerkingsverband Woningcorporaties Westelijke Mijnstreek (SWWM) zijn de acht corporaties in deze regio verenigd: Wonen Limburg, Woonpunt, Maaskant Wonen, Vitaal Wonen, Born-Grevenbicht, Obbicht & Papenhoven, Spaubeek en ZOwonen. Het doel van het samenwerkingsverband is tweeledig: belangenbehartiging ten opzichte van andere sectoren en de overheid en onderlinge afstemming van beleid en visies. De samenwerking tussen de SWWM-leden is in 2014 versterkt. Zo wisselen de corporaties nu hun vastgoedgegevens onderling uit, inclusief de onderliggende vastgoedmaatregelen. De afspraak is dat we na de huurverhoging van 1 juli de gegevens jaarlijks actualiseren. Wij hebben de taak op ons genomen om de cijfers te analyseren en zo mogelijk plannen op elkaar af te stemmen. Eind 2014 zijn de uitkomsten van deze analyse besproken. Naast het vastgoedbeleid spraken de SWWM-leden in 2014 over de Herzieningswet & Novelle, Huisvestingswet, vastgoedbeleid en Housing Westelijke Mijnstreek. Het ging hierbij vooral om onderlinge afstemming zodat de corporaties met één gezicht naar buiten treden.

Wobbe van der Meulen, directeur-bestuurder a.i. Vitaal Wonen en Ton Mans, directeur-bestuurder ZOwonen

jaarverslag 2014

23

ZOWONEN ZO WERKEN In overleg met de vier regiogemeenten willen we als SWWM komen tot regionale meerjarenprestatieafspraken. In 2014 troffen we de eerste voorbereidingen in samenspraak met de vier regiogemeenten. Inzet is om midden 2015 de afspraken gereed te hebben.



Het SWWM heeft uitgesproken ook in 2014 het Vangnet Openbare Geestelijke Gezondheidszorg (OGGZ) te ondersteunen. De corporaties vinden het belangrijk om zorg te garanderen voor zorgmijdende mensen met psychiatrische of andere geestelijke klachten. De GGD ontvangt voor de geleverde diensten een financiële vergoeding van het SWWM.

De niet in een hoorzitting behandelde, maar wel ontvankelijke klachten, hebben betrekking op:  Burenoverlast  Foutieve overname registratie en het niet afhandelen van een klacht hierover

In 2013 hebben de SWWM-leden voor het eerst overleg gehad met de vier wethouders Wonen van de regiogemeenten. Vanaf 2014 heeft dit overleg een structureel karakter gekregen. Inzet van het overleg is te komen tot een verdere afstemming van beleid waardoor de sturing op de woningmarkt toeneemt.

Klachtencommissie Zes van de acht corporaties uit het SWWM zijn aangesloten bij de regionale klachtencommissie. Deze heeft een onafhankelijke adviesfunctie naar de aangesloten corporaties. Huurders en woningzoekenden die ontevreden zijn over de klachtenafhandeling door hun corporatie, kunnen zich wenden tot de regionale klachtencommissie.

 

Niet tijdig afhandelen van een oplevering van een woning en het niet nakomen van afspraken rondom de overname van de woning Hebben van wateroverlast en vochtproblematiek Niet vervangen van een keukenblok

De klachtencommissie evalueert jaarlijks het klachtenreglement, de klachten en het jaarverslag. Dit leidde in 2014 tot minimale aanpassingen van de procedures of het te volgen beleid beschreven in het klachtenreglement. De commissie heeft met het MT van ZOwonen overlegd over haar bevindingen.

C7 Sinds 2012 bestaat C7, een overlegplatform van de zeven grootste corporaties in Zuid-Limburg: Woonpunt, Servatius, Wonen Limburg, Weller, Wonen Zuid, Heemwonen en ZOwonen. In dit samenwerkingsverband worden beleidsonderwerpen besproken en ondernemen de corporaties gezamenlijk actie.

Klachten 2014 In 2014 ontving de Regionale Klachtencommissie SWWM twintig klachten over ZOwonen, tegenover achttien klachten in 2013. Eén klacht ingediend in december 2013 is in 2014 afgehandeld. Van de twintig klachten zijn er tien ontvankelijk verklaard. Hiervan werden er zeven behandeld in een hoorzitting die plaatsvond in 2014 of begin 2015. Van de tien ontvankelijke klachten zijn er drie gegrond en twee ongegrond verklaard. Drie klachten zijn na bemiddeling van de klachtencommissie in overleg met ZOwonen en klager afgehandeld. Daardoor was een advies in deze zaken niet meer nodig. Van twee klachten is het advies ten tijde van het opstellen van dit jaarverslag nog niet bekend en loopt de klachtenprocedure nog. De in een hoorzitting behandelde klachten hebben betrekking op:  Afhandelen van klachten  Te laat afhandelen van klachten  Behangklaar opleveren  Uitvoeren van een reparatie

In 2014 stonden de volgende onderwerpen centraal; duurzaamheid, maatschappelijk rendement/ opoffering, onderzoek samenwerking op HR-vlak (arbeidsvoorwaarden, corporatie-academie, salarisadministratie, gezamenlijke opleidingen) en kennisbijeenkomst waarderen op marktwaarde. jaarverslag 2014

24

ZOWONEN ZO WERKEN

Stichting Stadbroek in Ontwikkeling In december 2014 bereikten de gemeente Sittard-Geleen en ZOwonen een akkoord voor de beëindiging van de stichting Stadbroek in Ontwikkeling. Sinds 2001 werkte de stichting aan het nieuwe woongebied Molenbeek in Sittard. Het laatste onderdeel van de samenwerking is de oplevering van 42 bouwrijpe kavels waarop ZOwonen in 2015 sociale huurwoningen realiseert. Verenigingen van (huis)eigenaren (VvE) Als een woongebouw meerdere huiseigenaren telt, is een Vereniging van Eigenaren (VvE) actief. ZOwonen heeft het administratief en technisch beheer in de meeste gevallen uitbesteed. Dit betekent dat we grotendeels alleen nog de eigenaarsrol in de VvE’s vervullen. Momenteel participeren we in circa 55 VvE’s. Vangnet OGGZ Het Vangnet Openbare Geestelijke Gezondheidszorg (OGGZ) is een samenwerkingsverband van (hulpverlening) organisaties in de regio die samen de zorg voor mensen met psychiatrische of andere geestelijke klachten op zich nemen. ZOwonen vindt het belangrijk om ook deze (vaak zorgmijdende) mensen te helpen. Daarom participeren we samen vanuit het SWWM in het Vangnet. De GGD ontvangt van de samenwerkende woningcorporaties een financiële vergoeding voor de geleverde diensten. De kosten worden verdeeld op basis van het aantal woningen in eigendom.

Regionaal Orgaan Woningcorporaties ZOwonen is lid van het Regionaal Orgaan Woningcorporaties (ROW), een samenwerkingsverband van woningcorporaties in de regio Parkstad Limburg. In 2014 bestond de agenda vooral uit zaken die een directe relatie hadden met nieuwbouw en herstructurering. Platform Limburgse Woningcorporaties Koepelorganisatie Aedes organiseert periodiek netwerkbijeenkomsten voor woningcorporaties, in Limburg onder de naam Platform Limburgse Woningcorporaties.

Lidmaatschappen Aedes ZOwonen is lid van Aedes, Vereniging van Woningcorporaties. Ook hebben we de Aedescode onderschreven en de Governancecode die daarvan deel uitmaakt. De kosten voor dit lidmaatschap bedroegen in 2014 ruim € 84.000,-. Vereniging Ons Limburg De Vereniging Ons Limburg is van oudsher een samenwerkingsverband van Limburgse woningcorporaties. De vereniging heeft haar vermogen ondergebracht in Fonds Ons Limburg, dat zich richt op leefbaarheid in de buurt. De kosten voor dit lidmaatschap bedroegen € 50,- in 2014.

jaarverslag 2014

25

ZOWONEN ZO WERKEN

3.0 ZO ZORGEN WIJ VOOR OUDERENHUISVESTING De bezuinigingsopgave van de overheid heeft een grote impact op de zorgwereld. Het scheiden van wonen en zorg wordt steeds verder doorgezet. Dat betekent dat er de komende jaren veel verandert voor zorgaanbieders, gemeenten, zorgvragers en woningcorporaties.

De nieuwe Wet langdurige zorg (Wlz) vervangt de huidige Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ). Alleen de zwaarste, langdurige zorg wordt dan nog vergoed. Deze wet zorgt samen met Wet maatschappelijke ondersteuning (WMO) 2015, de nieuwe Jeugdwet en de Zorgverzekeringswet (Zvw) voor grote wijzigingen in de zorg.

Gelet op de vraagontwikkeling doen we in onze visie ook uitspraken over in welke gebieden wij mogelijkheden zien om te investeren. Dit heeft een plek gekregen binnen de herijking van onze vastgoedstrategie in 2014. De doorvertaling naar complexniveau ronden we begin 2015 af.

3.2

WMO

Centraal daarin staat dat de nationale overheid veel taken decentraliseert naar de gemeenten en dat veel verantwoordelijkheid bij de burger zelf wordt gelegd. Daarnaast krijgen ook de instanties er omheen te maken met bezuinigingen én nieuwe opgaven.

Per 1 januari 2015 geldt een nieuwe WMO. De gemeenten kregen er een belangrijke en omvangrijke taak bij. Zij moeten dit doen met minder budget. Woningcorporaties worden geconfronteerd met extra heffingen die de investeringsruimte beperken.

ZOwonen vervult al lang een belangrijke rol in de huisvesting voor mensen met een zorgvraag. In de toekomst willen we, ook in de veranderende omgeving, een rol blijven spelen in het huisvesten van deze groepen.

Om ervoor te zorgen dat de bewoner niet de dupe wordt, zijn goede afspraken nodig over de uitvoering van de WMO-aanpassingen. De bestaande convenanten stammen uit 2010 en 2013 en vragen om aanpassing.

3.1

Visie wonen en zorg

Eind 2013 stelden we onze visie op zorg(vastgoed) vast. Centraal daarin staat de boodschap dat we ons blijven richten op mensen met een zwakkere positie op de woningmarkt. Daaronder vallen ouderen en mensen met een lichamelijke, verstandelijke of psychische beperking. We investeren in extramuraal vastgoed en geven de voorkeur aan oplossingen in bestaande bouw.

Eind 2014 zouden we samen met de gemeente SittardGeleen tot een evaluatie en herijking van het WMOconvenant komen. Door de grote uitdagingen waarvoor de gemeente is gesteld met de decentralisaties, was dit niet haalbaar. We pakken de herijking beging 2015 weer op. Met de gemeenten Onderbanken en Echt-Susteren hebben wij de afspraak gemaakt dat ook daar convenanten afgesloten gaan worden. Het convenant uit de Westelijke Mijnstreek dient daarvoor als basis. jaarverslag 2014

26

ZOWONEN ZO WERKEN Project WMO in de versnelling In samenwerking met de gemeente Sittard-Geleen hebben wij de complexen geïnventariseerd die kunnen worden ingezet voor bewoning door ouderen (geschikt wonen). Daarbij brachten we in kaart of en welke aanvullende maatregelen nodig zijn om het gebouw beter toegankelijk te maken. Denk aan het aanbrengen van elektrische deuren, videofooninstallaties en oplaadpunten voor scootmobielen.

ZO zorgen wij voor ouderenhuisvesting Ook maakten we een start met de planontwikkeling voor het bijbouwen van een scootmobielruimte in het appartementencomplex De Wimmeren in Sittard. De uitvoering start naar verwachting medio 2015. In 2014 zijn we begonnen met de uitwerking van plannen voor de aanpassing van de entrees voor de Romme-, Ouden Dreesflats in Geleen. Ook is in 2014 de aanzet gemaakt voor een samenwerkingsovereenkomst met zorgverlener Vivantes om samen te werken aan een plan om de appartementen in de Oudflat en de aanleunwoningen Olympiastaete te voorzien van een geavanceerd zorgoproepsysteem. De uitrol van deze projecten vindt plaats in 2015. De ingrepen worden voor een substantieel deel bekostigd door de gemeente Sittard-Geleen, door een financiële bijdrage in het kader van de WMO.

In 2014 startten we met de uitvoering van werkzaamheden in de projecten: Putpoort in Sittard, Augustinessenhof in Sittard, 40 portiek-etagewoningen Hemelsley in Sittard en de Cityflat in Geleen.

Op aangeven van de gemeentelijke overheid brachten wij in 2014 in 185 woningen individuele woningaanpassingen aan. Zo zorgden wij ervoor dat huurders langer zelfstandig in hun woning kunnen blijven wonen.

jaarverslag 2014

27

ZOWONEN ZO WERKEN

4.0 ZO WERKEN WIJ AAN BETAALBARE WONINGEN IN LEEFBARE WIJKEN Een duidelijke vastgoedstrategie is voor ZOwonen van groot belang. In 2014 hebben we onze vastgoedstrategie op portefeuilleniveau herijkt. 4.1

Vastgoedsturing

De basis hiervoor vormde een analyse van factoren zoals demografische ontwikkelingen en het te verwachten effect van veranderende weten regelgeving. Nadat onze vastgoedstrategie herijkt was, startten we met eind 2014 het vertalen van die strategie naar de verschillende complexen. We verwachten de resultaten hiervan begin 2015. We maken daarbij onderscheid in diverse strategierichtingen: doorexploiteren, investeren of desinvesteren.

Na verdere uitsplitsing vormen deze de basis voor onze uitvoeringsprogramma’s. Onderdeel van het traject vormt ook een beter inzicht krijgen in de complexprestaties op het vlak van onderhoud, verhuurbaarheid, financiële prestatie, sociale conditie en maatschappelijke opoffering. We ontwikkelden in 2014 een module gekoppeld aan ons primair systeem, waarin naast de complexprestatie ook de belangrijkste informatie van het complex is samengevat in een zogenoemd complexplan.

Lars, Sr. Beleidsadviseur Wonen

Een toekomstvaste ” woningvoorraad. Daar zetten we ons voor in. Zodat onze klanten nu en in de toekomst prettig kunnen wonen.

”

Om te zorgen voor een goede inbedding van ons vastgoedproces in de organisatie, bekijken we hoe we het proces verder kunnen optimaliseren. We willen daarbij een duidelijkere scheiding realiseren tussen portefeuille-, asseten propertymanagement. Dit is onderdeel van het project Waardesturing dat medio 2014 is gestart en waarvan we de resultaten in 2015 verwachten. jaarverslag 2014

28

ZOWONEN ZO WERKEN ZO werken wij aan betaalbare woningen in leefbare wijken 4.2

Werken aan wijken

In 2014 bouwden wij aan wijken, de hotspots in ons werkgebied. We investeerden in de kwaliteit van woningen met onderhouds-, renovatie- en nieuwbouwprojecten. Samen met gemeente, politie en welzijnsorganisaties investeerden we in het woonklimaat.

4.2.1. Stadbroek

Nu duidelijk is hoe we binnen SIO verder gaan, kunnen we starten met een reeks opeenvolgende projecten binnen Stadbroek. Dit brengt de beoogde verhuisbewegingen en vermenging van huidige bewoners uit Stadbroek met instroom van buitenaf op gang. Ondertussen blijven we werken aan het ondersteunen en versterken van genormaliseerd gedrag via het sociaal programma Stadbroek.

Vanuit Stichting Stadbroek in Ontwikkeling (SIO) werken we samen met de gemeente aan de herontwikkeling van de Sittardse wijk Stadbroek. Daarnaast voeren we in deze wijk een sociaal programma uit. Dit programma maakt geen onderdeel uit van SIO maar vormt wel mede de basis om toekomstbestendig te kunnen investeren in nieuwbouw. Een van de werkgebieden voor SIO is woongebied Molenbeek in het westelijke deel van Stadbroek. Een groot deel van de woningen in dit gebied is gesloopt of aan vervanging toe. Het bezit is sterk verouderd of sluit niet meer aan bij de toekomstige woningbehoefte. Door een nieuwe invulling te geven aan de herontwikkelingslocaties geven we de wijk een positieve impuls.

Molenbeek-West In Molenbeek-West is een groot deel van de openbare infrastructuur (wegen en groen) opgeleverd en overgedragen aan de gemeente. Met aannemersbedrijf Jongen zijn we in overleg om in Molenbeek West acht extra huurwoningen te realiseren. Dit in combinatie met de verplichting van Jongen om de koopwoningen aan de achterzijde van de Tudderenderweg op risicobasis te realiseren, om zo een afbouwsituatie te bereiken aan de Walstro en Broekmolen. Molenbeek-Oost Het programma dat we ooit voor Molenbeek-Oost voor ogen hadden (een mix van zestig koop- en huurwoningen), heroverwegen we samen met de gemeente. Dit is nodig vanwege de slechte marktomstandigheden in de koopsector. We bereikten overeenstemming over de realisatie van 42 huurwoningen in Molenbeek-Oost. Hiermee kan het gebied ‘tijdelijk’ worden afgebouwd. De koopkavels kunnen mogelijk op een later tijdstip alsnog in de markt worden gezet.

Sociaal programma Stadbroek-Oost In nauwe samenwerking met de gemeente SittardGeleen hebben we in 2012 een sociaal programma opgestart, geënt op de methodiek van de ‘Veilige Buurten Aanpak’. Eind 2013 is besloten om het Sociaal Programma Stadbroek-Oost met drie jaar te verlengen tot eind 2016. De eerder gerapporteerde bemoedigende resultaten hebben zich in 2014 voortgezet. Bewoners voelen zich in toenemende mate meer verantwoordelijk voor hun eigen leefomgeving en ondernemen ook kleinschalige activiteiten om hier het verschil in te kunnen maken. Het aantal aangiftes, dumpingen en de hoeveelheid opgehaald zwerfvuil laten een constante dalende lijn zien.

Ben, Gebiedsontwikkelaar

Ik zet me in voor een woonomgeving ” waar bewoners zich thuis voelen.” jaarverslag 2014

29

ZOWONEN ZO WERKEN ZO werken wij aan betaalbare woningen in leefbare wijken 4.2.2 Geleen-Zuid Gebiedsvisie Geleen-Zuid Begin 2014 zijn wij samen met de gemeente SittardGeleen en bureau KAW gestart met het opstellen van een gebiedsvisie voor Geleen-Zuid/Kluis. Deze gebiedsvisie bestaat uit drie documenten:  Analysedocument (analyse van de huidige situatie)  Visie op hoofdlijnen (begin in het hart)  Transitiedocument (uitwerking Visie op hoofdlijnen) De analyse en de visie op hoofdlijnen presenteerden we in juli 2014 aan de klankbordgroep van bewoners. We gaven daarbij aan dat voor de langere termijn ingrepen in de woningvoorraad noodzakelijk zijn. Zowel renovatie als sloop en nieuwbouw behoren tot de mogelijkheden en zijn ingrijpende en kostbare maatregelen, die van grote invloed zijn op de toekomst van de wijk en haar bewoners. Voor de uitwerking van de visie is meer tijd nodig. Begin 2015 leggen wij het transitiedocument voor aan de klankbordgroep. In de loop van 2015 kunnen we dan de volledige gebiedsvisie formeel vaststellen.

Burgemeester Lemmensstraat In oktober 2013 zijn we gestart met de bouw van 41 appartementen, verdeeld over twee gebouwen. Deze appartementen zijn eind 2014 opgeleverd. Hiermee is het volledige nieuwbouwprogramma van de huurwoningen gerealiseerd.

2-op-1-woningen Seringenlaan/Meidoornlaan/ Burgemeester Lemmensstraat Aan de herstructureringslocatie van de Burgemeester Lemmensstraat grenst een wooncomplex van zestig 2-op-1-woningen. Deze woningen slopen wij in 2017 conform ons Strategisch Voorraad beleid (SVB). Voor de bewoners is een sociaal plan van toepassing. Negen bewoners uit drie blokken (18 woningen) aan de noordzijde van de Seringenlaan zijn het niet eens met de voorgenomen sloop. In diverse gesprekken met bewoners en gemeente hebben we de redenen van het sloopbesluit nog eens toegelicht. De bewoners in de zeven bouwblokken (42 woningen) gelegen aan de zuidzijde van de Seringenlaan en de Kastanjelaan hebben zich wel kunnen vinden in het sloopbesluit. Eind 2014 restten in totaal nog 13 huishoudens die geherhuisvest dienen te worden. Ook zijn we in 2014 gestart met de asbestinventarisaties voor de sloopvergunning.

4.2.3 Mijn Zuid In het gebied Mijn Zuid (voorheen TASs) staat een grootschalige herstructurering van drie aan elkaar grenzende buurten in Sittard-Zuid op stapel: Thienbunder, Achtbunder en Sanderbout en het noordelijke gedeelte van de slachthuislocatie.

Op basis van de samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente, provincie, ZOwonen en bewoners uit 2011, hebben we in 2014 verder gewerkt aan het fysieke en het sociale programma.

jaarverslag 2014

30

ZOWONEN ZO WERKEN ZO werken wij aan betaalbare woningen in leefbare wijken Tuin van Gulik / Thienbunder Medio 2014 startten we met het bouwen van 29 gezinswoningen en 8 patiowoningen. Alle woningen zijn inmiddels opgeleverd en verhuurd. Een negental bewoners uit het gebied Sanderbout en Achtbunder hebben gebruik gemaakt van de mogelijkheid om naar deze nieuwbouw te verhuizen. Na de zomerperiode van 2014 zijn we gestart met de verkoopcampagne van de vrije bouwkavels. Dit leverde in eerste instantie een positieve reactie op vanuit de markt. Op 4 kavels is een optie genomen maar inmiddels zijn die weer ingetrokken. In 2015 gaan we op zoek om met minder strakke regels (welstandvrij bouwen) de kavels te vermarkten. Inmiddels selecteerden we een marktpartij om de ontwikkeling van de koopkavels van de gezinswoningen en de patiowoningen verder op te pakken. Ook voor de CPO-kavels hebben we een partij benaderd. Wij verwachten begin 2015 de koopkavels op de markt aan te bieden. Voor de nieuwbouwontwikkelingen en de renovatie van de woningen in de diverse deelgebieden, vond in 2014 een participatietraject plaats waarbij alle nog te herhuisvesten bewoners van Mijn Zuid werden betrokken.

Achtbunder De renovatie van de 110 langswoningen in Achtbunder is in 2014 van start gegaan. De werkzaamheden lopen door tot medio 2015. Na overleg met de bewonersgroep Achtbunder is een pas op de plaats gemaakt met het slopen van de dwarswoningen. Een groot aantal woningen is leeg of in tijdelijk beheer en eind 2014 verhuisden een achttal bewoners naar de Tuin van Gulik. Tot dusver zijn 36 woningen gesloopt. Begin 2015 gaan we verder met het slopen van de dwarswoningen. De 123 eengezinswoningen vervangen we op termijn door 21 patiowoningen, waarvan 15 in de sociale huur. Op deze manier geven we invulling aan de verdunningsopgave en krijgt de wijk meer groen.

De voorbereidingen voor het bouwen van vijftien huurpatiowoningen zijn inmiddels in volle gang. De bouwvergunning vroegen we eind 2014 aan. Medio 2015 starten we met het bouwen van deze woningen. Mede als gevolg van de Wirkplaatjs-bijeenkomsten en extra inspanningen op individueel niveau is er voldoende medewerking van bewoners -om al dan niet tijdelijk te verhuizen- verkregen om deze ambitie waar te maken.

Hier bouwt ZOwonen 15 betaalbare patiowoningen (huur) www.mijnzuid.nl

Onder de naam ‘Wirkplaatsj’ ontwikkelden bewoners, architect, gemeente en ZOwonen gezamenlijk gedragen woonproducten.

Hiermee ontstaat ruimte om in 2015 werkelijk met de nieuwbouwontwikkeling en renovatie in de deelgebieden van start te gaan.

www.zowonen.com

Ook maakten we in 2014 een start met de voorbereidingen voor de inrichting van de wijktuinen van Achtbunder. Zowel de inrichting, de te maken keuzes als het toekomstig beheer komt participatief tot stand. De gronden dragen we uiteindelijk over aan de gemeente. De bewoners van Achtbunder gaan de wijktuinen zelf beheren.

Sanderbout In 2013 bereikten wij en de gemeente Sittard-Geleen overeenstemming met de bewoners van Sanderbout over het inrichtingsplan. De gemeenteraad stelde het jaarverslag 2014

31

ZOWONEN ZO WERKEN ZO werken wij aan betaalbare woningen in leefbare wijken nieuwe bestemmingsplan in december 2014 vast. Begin 2015 kunnen bewoners een definitieve keuze maken naar welke woning hun voorkeur uitgaat, nieuwbouw of renovatie. Ook in dit wijkgedeelte is inmiddels het overgrote deel van de woningen leeg of in tijdelijk beheer. Uit dit gebied zijn twee bewoners verhuisd naar de nieuwbouw van de Tuin van Gulik.

De voorbereidingen voor de sloopwerkzaamheden, het bouwen van de 34 nieuwe woningen en het renoveren van 36 woningen zijn in volle gang.

Begin 2015 starten we met het slopen van de eerste woningen in dit gebied. Ook hier heeft een extra inspanning op individueel niveau ertoe geleid dat de laatste bewoners in beweging zijn gekomen. Daarmee ontstond ruimte voor de nieuwe ontwikkelingen.

Schoollocatie Het bestaande schoolgebouw en de bijbehorende gymzaal is medio 2014 gesloopt. De bestemmingsplanprocedure van het nieuwe inrichtingsplan voor deze locatie startten we in 2014 op. We verwachten dat de gemeenteraad medio 2015 het bestemmingsplan vaststelt. De bouwvergunning voor de 16 huurpatiowoningen is eind 2014 aangevraagd. We werken hier ook aan de ontwikkeling van 10 kooppatiowoningen en een nieuwe multifunctionele accommodatie als gemeenschapshuis voor de buurt. Medio 2015 willen we starten met de bouw van de huurpatiowoningen op deze locatie.

4.3

Werken aan onderhoud

De instandhouding van ons bezit is een van onze kerntaken. Op 1 januari 2014 startten we met een ketengerichte samenwerking met partners in het nietplanmatig onderhoud. Zij voerden ruim 24.000 werkopdrachten uit naar aanleiding van reparatieverzoeken. Ook staken we veel tijd in het onderhoud van woningen die vrijkwamen vanwege een huuropzegging, het zogenaamde mutatieonderhoud. We maakten ongeveer 1300 woningen weer verhuurklaar en in nog eens ongeveer 200 andere woningen voerden we na huuropzegging werkzaamheden uit voor bijvoorbeeld de verkoop of sloop.

We investeerden in 2014 voor niet-planmatig onderhoud ruim € 9,7 miljoen euro in de gehele vastgoedportefeuille. We besteedden ruim € 6,3 miljoen euro aan vooraf geplande activiteiten (planmatig onderhoud en contracten-onderhoud) in het kader van de instandhouding van het bezit. Denk aan schilderbeurten, het vervangen van daken, het vervangen van badkamers, keukens en toiletten en preventief onderhoud aan installaties.

2014 stond voor de afdeling Vastgoedbeheer in het teken van vernieuwing en verandering. We implementeerden alle nieuwe methodieken en systematieken voor het opstellen van de meerjaren-onderhoudsbegroting en we contracteerden een tweede adviesbureau voor het periodiek meten van de conditie van ons bezit. De structuur van de afdeling werd aangepast en medewerkers zijn in nieuwe en/of andere functies gestart.

4.4

Werken aan de kwaliteit van ons bezit

Het traject voor de optimalisatie van de meerjarenonderhoudsbegroting heeft in 2014 een logisch vervolg gekregen. We brachten het in 2013 geformuleerde kwaliteitsbeleid en de daarin gemaakte keuzes en de geformuleerde kaders in praktijk. Ook brachten we het geformuleerde beleid op het gebied van Veiligheid, Asbest en Legionella (VAL) in praktijk en werkten we onze ambitie op de thema’s Duurzaamheid en Energie (DE) uit. Door de in 2014 ingevoerde scheiding tussen tactische en uitvoerende taken binnen de afdeling Vastgoedbeheer, kunnen we meer sturen op de onderhoudsprestaties van het bezit. Dit is een belangrijk aspect binnen onze algehele vastgoedsturing. jaarverslag 2014

32

ZOWONEN ZO WERKEN ZO werken wij aan betaalbare woningen in leefbare wijken Safety Award In 2014 wonnen wij de safety award van het Liftinstituut. De liften in onze appartementencomplexen kwamen als meest veilig in Nederland uit de bus. Een goed voorbeeld van het bouwen aan kwaliteit. Het Liftinstituut is een vooraanstaand instituut in Nederland op het gebied van liftkeuringen en certificeringen.

4.6 Renovatie 4.6.1 Renovatieprojecten in voorbereiding Geleen, 100 woningen Gerardusstraat e.o Begin 2014 werkten wij de renovatieplannen verder uit voor het complex van 100 portieketagewoningen zonder lift in Geleen (verdeeld over zeven bouwblokken aan de Gerardusstraat, de Augustinusstraat en de Professor Keulersstraat). De woningen die zijn gebouwd in 1967 en in 2005 van binnen zijn gerenoveerd, waarderen we nu aan de buitenschil op. De ingrepen bestaan uit het vervangen van de balkons door nieuwe en grotere balkons, het vernieuwen en vergroten van de entrees, gevelisolatie en stucwerk aanbrengen op de gevels en het isoleren van de daken en ze voorzien van nieuwe dakbedekking. Dit levert een aanzienlijke esthetische en energetische verbetering op. impressie Gerardusstraat oud-nieuw

4.4.1 Klanttevredenheidsmeting reparatieverzoeken Per 1 januari 2014 voeren externe partners reparatieverzoeken van onze klanten uit. Door middel van een kwaliteitstoets zijn onze klanten bevraagd over de kwaliteit van afhandeling van deze verzoeken. De uitkomsten wijzen uit dat onze klanten erg tevreden zijn over de uitvoering en kwaliteit van een reparatie en gaven ons een 8,2. De snelheid van het proces kan in de ogen van onze klant verbeterd worden. Hierop scoorden we een 7,2. We blijven de tevredenheid van onze klanten monitoren en werken, ook in 2015, aan de verbetering van onze werkprocessen ten aanzien van reparatieverzoeken.

4.5

Samen werken aan slimme inkoop

In 2014 introduceerden we gecentraliseerde inkoop. De afdeling Vastgoedbeheer startte samen met deze nieuwe afdeling een doorontwikkelingstraject. Zo hebben we gezamenlijk gekeken naar onder andere de inkoopstrategie voor schilderwerk, dat een groot deel in het planmatig onderhoud vertegenwoordigt. We werken steeds vaker met resultaatgerichte samenwerkingsvormen waarbij de leverancier verantwoordelijk is voor het eindresultaat en daarvoor zelf de effectieve aanpak bedenkt. Dit past binnen onze visie op regisserend opdrachtgeverschap en ketensamenwerking.

Medio 2014 hebben wij alle bewoners van het complex individueel bezocht. We lichtten de plannen toe en vroegen de huurders om in te stemmen met de renovatievoorstellen en de daarbij behorende huurverhoging. De plannen zijn enthousiast ontvangen en negentig procent van de huurders heeft ingestemd, waardoor het renovatieplan door kan gaan. Na de definitieve besluitvorming en opdracht aan de aannemer starten we de werkzaamheden in februari 2015. Het werk is klaar in augustus 2015.

Sittard, 264 woningen Vrangendael, complex 623 Aan de hand van de in 2013 geformuleerde kaders hebben wij de eerste plannen ontwikkeld om de 264 portieketagewoningen in de Sittardse wijk Vrangendael nog 25 jaar te kunnen verhuren. Begin 2014 stelden wij de bewonersvertegenwoordiging op de hoogte van de stand van zaken en de te nemen vervolgstappen om te komen tot een renovatieproject. jaarverslag 2014

33

ZOWONEN ZO WERKEN ZO werken wij aan betaalbare woningen in leefbare wijken We verbeteren de algehele uitstraling van de woongebouwen. Ook doen we esthetische ingrepen aan de gevels en balkons en vergoten en verbeteren we de entrees. De uitstraling van de trappenhuizen wordt ook verbeterd. In de woningen waar groot onderhoud aan badkamers, keukens en toiletten nog niet heeft plaatsgevonden, maakt dit ook onderdeel uit van de ingrepen. Mede in overleg met de bewonersvertegenwoordiging stelden wij een voorlopig renovatiepakket op. Medio 2014 is bestuurlijk groen licht gegeven om deze voorlopige plannen verder uit te werken. Begin 2015 werkt de de architect de plannen verder uit en leggen wij de plannen ter goedkeuring voor aan het bestuur.

Sittard, 64 P.E. woningen Vrangendael, complex 626 Eind 2014 deden wij een eerste aanzet om te komen tot een heldere kaderstelling voor het renovatieprogramma in Vrangendael. Hierin bekeken wij ook of een extra investering in duurzaamheidsingrepen onderdeel gaat uitmaken van de renovatie van de 64 portieketagewoningen in de Sittardse wijk Vrangendael. Begin 2015 doen wij een oproep tot oprichting van een bewonersvertegenwoordiging, zodat er een aanspreekpunt is. Nadat er heldere kaders zijn, starten we een haalbaarheidsonderzoek en werken we een voorlopig renovatievoorstel uit. Sittard, 132 woningen Eisenhowerflat 2 Het complex Eisenhowerflat 2 is een galerijflat bestaande uit 132 woningen, gebouwd in 1968. De aanpak van Eisenhowerflat 2 is een pilotproject voor ketensamenwerking op het gebied van renovatie met Ballast Nedam/ Laudy/Bouwborg. Met deze samenwerking beogen we een efficiëntere samenwerking, een beter resultaat en een kostenbesparing ten opzichte van een reguliere renovatie via aanbesteding. In februari 2014 startten we met de haalbaarheidsstudie. Deze studie voeren we uit samen met de ketensamenwerkingspartners. De resultaten van het haalbaarheidsonderzoek tonen aan dat een levensduurverlenging van 25 jaar binnen de rendementseisen van ZOwonen mogelijk is. De belangrijkste ingrepen die we uitvoeren in dit project zijn: opwaardering van de entree, opwaardering van het centrale trappenhuis, betonherstel, opwaardering van de gevel, isolerende maatregelen, aansluiting op Het Groene Net en plaatsing van PV-panelen.

De verdere uitwerking en planvorming leidde in 2014 tot duidelijke kaderstellingen en oplossingsrichtingen. Daarbij is gebruik gemaakt van de ervaringen van de renovatie van Eisenhowerflat 1. De rol van de bewoners, het beperken van overlast en het verkrijgen van draagvlak vormen nu wezenlijke onderdelen van de projectvoorbereiding. De ketenpartners bestaan op dit moment uit ZOwonen, Bouwbedrijf Laudy en Architectenbureau Humble. Elke maand overleggen we met de bewonerscommissie. Al deze acties hebben geleid tot een planconcept en een bijbehorend investeringsbudget waarvoor we inmiddels bestuurlijke goedkeuring hebben. In december 2014 gaven we een tussenpresentatie aan de Bewonerscommissie en de Huurdersbelangenvereniging. Als de plannen haalbaar blijken, sturen we op het afronden van uitvoeringsgeschikte plannen voor het einde van 2015. De startdatum bepalen we dan samen met de bewonerscommissie.

Eisenhowerflat, Sittard

Sittard, restauratie 25 eengezinswoningen Petrusstraat en Heistraat De 25 woningen aan de Petrusstraat en Heistraat in Sittard staan geregistreerd als Rijksmonument en dateren uit 1921. De aanbouwen achter de woningen hebben geen monumentale status. Bij deze woningen is sprake van toenemende scheurvorming in binnen en buitengevels en van scheefstand van vloeren. De algemene onderhoudstoestand van het interieur is slecht. Leegkomende woningen worden daarom niet meer verhuurd.

jaarverslag 2014

34

ZOWONEN ZO WERKEN ZO werken wij aan betaalbare woningen in leefbare wijken Samen met bouwbedrijf Laudy uit Sittard en constructeur Palte hebben wij in zes leegstaande woningen onderzoek gedaan naar de funderingsproblematiek en de ondergrond. De funderingen blijken te smal, hebben slechts eenzijdige gronddekking (ca. 60 cm) en de bodem is onvoldoende draagkrachtig. De situatie is op dit moment veilig, maar funderingsherstel moet plaatsvinden binnen nu en vijf jaar. Voor de uitvoering van dit funderingsherstel, waarbij ook de begane grondvloeren vervangen worden, moeten de bewoners tijdelijk hun huis verlaten.

Hier staat een aanzienlijke energiebesparing tegenover. De verwachting is dat de totale woonlasten per saldo gelijk zullen blijven en in sommige gevallen zelfs zullen dalen. De ingrepen bestaan uit het vervangen van een deel van de kozijnen, het plaatsen van HR++ glas, het aanbrengen van brandwerende voorzieningen aan de woningscheidende wanden en het isoleren van het dak (daar waar huurders dit niet al zelf hebben gedaan). De werkzaamheden zijn begin oktober 2014 gestart en ronden we in juni 2015 af.

4.6.3 Opgeleverd renovatieproject Wij onderzoeken of we dan ook een totaalrestauratie kunnen uitvoeren. Hierover overleggen we met de betreffende huurders en de huurdersbelangenvereniging. Wij denken eraan de aanbouwen achter de woningen te slopen en het volledige achterterrein vrij te maken. De Monumentencommissie en wij doen eerst dossieronderzoek om meer inzicht te krijgen in de monumentale aspecten. Zo kunnen we de bewoners een juist perspectief bieden voor hun inbreng bij de verder planontwikkeling. In januari 2015 informeren we de bewoners opnieuw.

4.6.2 Renovatieprojecten in uitvoering Sittard, 110 eengezinswoningen Achtbunder Voor Achtbunder hebben wij in 2014 de plannen verder uitgewerkt om 110 eengezinswoningen (bekend als de langswoningen) te renoveren. De renovatieplannen bestaan uit onderhoudswerkzaamheden, aangevuld met energetische ingrepen op verzoek van de huurders. Voor deze energetische ingrepen betalen de huurders een huurverhoging.

Sittard, 11 studio’s Kamers met kansen Voor het project Kamers met Kansen renoveerden we een pand aan de Oude Markt. We creëerden elf studio’s/ kamers, die worden verhuurd aan jongeren van 18 tot 25 jaar met problemen thuis, op school en/of werk. In een positieve omgeving en met individuele coaching gaan zijn op zoek naar werk of een opleiding. De inzet is dat de jongeren na anderhalf tot twee jaar zelfstandig verder aan hun toekomst gaan bouwen. De filosofie achter Kamers met Kansen is dat jongeren zich even niet om hun huisvesting hoeven te bekommeren en zich kunnen richten op hun persoonlijke ontwikkeling. Op deze manier krijgen zij een (nieuwe) kans. Het project duurt vooralsnog vijf jaar. Daarna wordt bekeken of en zo ja, op welke wijze we een blijvende invulling kunnen geven aan deze woonvorm. Maart 2014 waren de kamers beschikbaar voor verhuur.

Opening ‘Kamers met kansen’

jaarverslag 2014

35

ZOWONEN ZO WERKEN ZO werken wij aan betaalbare woningen in leefbare wijken 4.7 Nieuwbouw 4.7.1 Nieuwbouwprojecten in voorbereiding Sittard, 150 appartementen woonzorgcomplex; Zitterd Revisited fase 1 In 2013 leverden wij een haalbare Business Case op voor dit project en deden we een grondbieding aan de gemeente. Na de gemeenteraadsverkiezingen van 2014 bleek er geen draagvlak meer te bestaan voor de uitvoering van dit project. Wij onderzoeken nu of dit plan in een kleinere omvang wel voor alle betrokken partners acceptabel is. Sittard, 34 Nieuwbouw en 36 Renovatie woningen; Mijn Zuid, Sanderbout Veestraat In samenwerking met aannemer Van Wijnen, architect Satijnplus en constructeur Palte zijn de eerste ontwerpen gemaakt voor het plangebied Sanderbout Veestraat in het herstructureringsgebied Mijn Zuid. Deze samenwerking in een bouwteam levert over het gehele ontwikkelen bouwproces een kostenbesparing op ten opzichte van regulier bouwen via aanbesteding. We dienden de aanvraag voor de omgevingsvergunning eind 2014 in.

Achtbunder + Schoollocatie, Sittard

Beek, 30 woningen in de voormalige Carmelitessen kloostertuin In de kloostertuin van het voormalig klooster van de Carmelitessen in Beek (Carmelstraat) ondertekenden wij enkele jaren geleden een koopintentie met een ontwikkelaar. Wij zouden daarmee achttien grondgebonden huurwoningen en twaalf patiohuurwoningen afnemen. Omdat er begin januari 2015 nog niet gestart was met de bouw, hebben wij op basis van de ontbindende voorwaarden in het contract de overeenkomst met Ontwikkelmaatschappij Carmelitessenklooster ontbonden. Door de ontstane vertraging zou de ontwikkeling van het project met dertig woningen inmiddels een hogere investering vergen en een lager projectrendement leveren dan bij de opstelling van het contract. ZOwonen heeft besloten niet meer verder te gaan met dit project.

4.7.2 Nieuwbouwprojecten in uitvoering

Sanderbout Veestraat, Sittard

Sittard, 15 + 16 Nieuwbouw patiowoningen; Mijn Zuid, Achtbunder + Schoollocatie In samenwerking met aannemer Van Wijnen, architect Wauben en constructeur Palte zijn voor de twee ontwikkelingsgebieden Achtbunder en Schoollocatie in het herstructureringsgebied Mijn Zuid 31 patiowoningen ontworpen. Uitgangspunt voor deze ontwikkeling waren de acht patiowoningen in Thienbunder, die hetzelfde team in 2014 realiseerde. Ook deze samenwerking in een bouwteam levert over het gehele ontwikkelen bouwproces een kostenbesparing op ten opzichte van regulier bouwen via aanbesteding. De aanvraag voor de omgevingsvergunning is eind 2014 ingediend.

Susteren, 16 appartementen Reinoud van Gelderstraat Susteren Het oude woonbegeleidingscentrum in Susteren (ook bekend als de WBC-locatie), in eigendom van ZOwonen, is medio 2014 gesloopt. Voor deze locatie ontwikkelden wij een plan voor de bouw van zestien huurappartementen voor senioren. Na het onherroepelijk verklaren van het bestemmingsplan door de Raad van State is de omgevingsvergunning door Gemeente Echt-Susteren verstrekt. Daardoor kon de bouw van zestien appartementen in november 2014 starten. We verwachten het appartementengebouw in juli 2015 op te leveren.

jaarverslag 2014

36

ZOWONEN ZO WERKEN ZO werken wij aan betaalbare woningen in leefbare wijken

Start bouw appartementen Susteren

4.7.3 Opgeleverde nieuwbouwprojecten

Sittard, 29 eengezinswoningen + 8 patiowoningen Thienbunder In juni 2014 startten we met de bouw van 29 eengezinswoningen (doelgroep algemeen) en 8 patiowoningen voor senioren. Alle woningen realiseerden we in de sociale sector met een huurprijs tot maximaal € 699,-. Net als de appartementen bouwden we ook deze huurwoningen volgens het thema ‘het witte wonen in een parkachtige setting’. We bouwden volgens het snel bouwen concept. Binnen een tijdsbestek van honderd werkbare dagen zijn deze 37 woningen gerealiseerd. Op 24 november 2014 leverden we de eerste eengezinswoningen op. Oplevering van de patiowoningen vond plaats op 8 december 2014.

Geleen, 41 appartementen Burgemeester Lemmensstraat Aan de Burgemeester Lemmenstraat in Geleen leverden wij in december 2014 twee appartementen gebouwen op. De nieuwbouw maakt deel uit van de herstructureringsplannen voor dit gebied. De 20 woningen gelegen aan de Anemonenstraat en de 21 woningen aan de Burgemeester Lemmensstraat zijn eind december verhuurd. Wanneer het traject van Het Groene Net in de toekomst de Burgemeester Lemmensstraat kruist, kunnen de woningen worden aangesloten op Het Groene Net.

Tuin van Gulik, Sittard

Eengezinswoningen Burgemeester Lemmensstraat, Geleen

Appartementen Burgemeester Lemmensstraat, Geleen

Tuin van Gulik, Sittard

jaarverslag 2014

37

ZOWONEN ZO WERKEN ZO werken wij aan betaalbare woningen in leefbare wijken 4.8

Verkoop

De verkoop van woningen is voor ons een belangrijke activiteit. Opbrengsten uit verkoop zijn nodig om toekomstige investeringen mogelijk te maken. Denk onder andere aan de herstructureringsopgave en de financiering van de verhuurdersheffing. Verder draagt de verkoop van huurwoningen bij aan de verbetering van het woon- en leefklimaat in buurten en stimuleert het eigen woningbezit onder huurders. ZOwonen verkoopt woningen tegen marktconforme prijzen. De uitgangspunten liggen vast in het verkoopbeleid. We streven ernaar om jaarlijks minimaal 50 woningen te verkopen.

In 2014 zijn 62 verhuureenheden getransporteerd en verkocht met een totale netto verkoopopbrengst van € 6,2 miljoen.

4.9

Grondposities

ZOwonen heeft aan het einde van het verslagjaar geen onbestemde grondposities. Alle bestemde grondposities

(voor huur- en/of koopwoningen) worden verwerkt in de grondexploitaties zijnde de Burgemeester Lemmensstraat Geleen, SIO Sittard en Mijn Zuid Sittard. De grondposities bestemd voor huurwoningen worden voor 100% gerealiseerd door ZOwonen en hiervoor is c.q. wordt planvorming uitgewerkt. De grondposities bestemd voor verkoopwoningen in de Burgemeester Lemmensstraat zijn volledig verkocht. Het betreft verkoopkavels met een totale waarde van € 2,5 miljoen. De ontwikkeling van deze kavels en de afrekening hiervan zal uiterlijk in 2022 plaatsvinden. Daarnaast is in deze grondexploitatie nog één voor commercieel vastgoed bestemde grondpositie van 3.500 m2 aanwezig. Dit perceel staat nu te koop. In de grondexploitatie “Mijn Zuid” is sprake van verkoopkavels voor 79 woningen. De onderliggende gronden zijn op dit moment deels in eigendom bij de gemeente Sittard Geleen en deels bij ZOwonen. Naar verwachting worden deze gronden in de jaren 2015 en 2016 verkocht.

4.10 Cijfers woningvoorraad Bouwjaarklasse

Gemeente Beek

1945 en eerder

Gemeente Brunssum

Gemeente Echt-Susteren

21

0

1946 - 1959

139

12

1960 - 1969

490

6

1970 - 1979

138

0

1980 - 1989

226

0

1990 - 1999

198

2000 en later

163 1.375

Eindtotaal

Woningtype Meergezins-

Gemeente Beek

Gemeente Onderbanken

Gemeente Sittard-Geleen

0

41

122

45

239

25

276 205

0

67

19

0

150

5

18

1.059

178

916

Gemeente Brunssum

0

Gemeente Schinnen

Gemeente Echt-Susteren

Eindtotaal

324

386

139

1.831

2.288

87

2.500

3.347

37

207

1.705

2.363

47

241

1.926

2.645

90

895

1.269

111

1.185

1.614

10.366

13.912

Gemeente Onderbanken

Gemeente Schinnen

Gemeente Sittard-Geleen

Eindtotaal

795

0

208

0

200

3.491

4.694

148

9

185

12

155

3.249

3.758

432

9

664

165

556

3.621

5.447

0

0

2

1

5

5

13

1.375

18

1.059

178

916

10.366

13.912

woning met lift Meergezinswoning zonder lift Eengezinswoning geschakeld Eengezinswoning vrijstaand Eindtotaal

jaarverslag 2014

38

ZOWONEN ZO WERKEN ZO werken wij aan betaalbare woningen in leefbare wijken 4.10 Cijfers woningvoorraad (vervolg) Gemeente

Woningen en wooneenheden

Beek

Overige eenheden*

Eindtotaal

1.375

185

1.560

18

0

18

Echt-Susteren

1.059

34

1.093

Onderbanken

178

1

179

Brunssum

Schinnen

916

40

956

Sittard-Geleen

10.366

1.097

11.463

Eindtotaal

13.912

1.357

15.269

Woningen in

* Garages, parkeerplaatsen, winkels, bedrijfsruimtes, strategische aankopen enz.

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

13.369

13.363

13.308

13.362

13.428

13.502

13.591

13.713

13.761

13.878

543

533

530

482

489

353

361

372

334

326

1.102

1.103

1.063

1.082

1.081

1.054

1.097

1.036

1.002

1.003

255

227

233

205

283

171

141

128

126

128

15.269

15.226

15.134

15.131

15.281

15.080

15.190

15.249

15.223

15.335

exploitatie Wooneenheden in exploitatie Garages en parkeerplaatsen Overige verhuureenheden Totaal aantal verhuureenheden

jaarverslag 2014

39

ZOWONEN ZO ZIJN WIJ

5.0 ZO WERKEN WIJ AAN ZOWONEN 5.1 ZOwonen: een organisatie in ontwikkeling De kwalitatieve ontwikkeling van onze organisatie, de medewerkers en onze dienstverlening is ook in 2014 voortgezet.

5.1.1 Klanttevredenheid In samenhang met de herijking van de klantvisie hebben wij geconstateerd dat het meten van klantbeleving en klanttevredenheid een prominentere rol moet krijgen binnen onze werkprocessen. Vandaar dat wij ervoor gekozen hebben om in 2015 te starten met het meten van de directe klantbeleving op basis van de zogenoemde Customer Effort Score (CES). Via de CES gaan we gericht meten hoeveel moeite het kost voor huurders en woningzoekenden om klant te zijn bij en van ZOwonen. De uitkomsten van deze tevredenheidsmetingen gebruiken we onder meer om klantprocessen te optimaliseren. Op zowel de vernieuwde klantvisie als het meten van klantbeleving op basis van de CES gaf de gezamenlijke huurdersorganisaties een positief advies.

5.1.2 Visitatie In 2014 is een nieuwe visitatie uitgevoerd. Als lid van Aedes is het verplicht ons eens in de vier jaar te laten visiteren. Uit de visitatie bleek dat ZOwonen het over de hele linie een stuk beter doet dan in de vorige periode.

De eindscore is met 6,9 een punt hoger dan bij de vorige visitatie. De visitatiecommissie geeft aan dat wij een professionaliseringsslag hebben gemaakt. Ze doet in haar rapport een aantal aanbevelingen die wij graag ter harte nemen: 1. Zoek naar een gezamenlijke basis voor beleidskeuzes met het netwerk en belanghebbenden. Werk aan afspraken waarin voldoende ruimte is voor eenieder om zijn of haar inbreng te leveren. 2. Neem belanghebbenden mee in het afwegingsproces, tijdens het proces. Nu bestaat het beeld dat ZOwonen vooral de keuzes die ze zelf maakt verantwoordt. Dit geeft partijen regelmatig het gevoel voor voldongen feiten te staan. 3. Tracht op een aantal thema’s meer op de voorgrond te treden en hierin de voortrekkersrol te nemen. 4. Versterk de gemaakte beleidskeuzes door te verdiepen wat de keuze voor de primaire doelgroep betekent voor de investeringsruimte en investeringsbereidheid op aanpalende thema’s.

jaarverslag 2014

40

ZOWONEN ZO ZIJN WIJ


5.1.3 Nieuw verhuisproces

5.1.5. Afdeling Inkoop

Sinds 1 januari 2014 kennen we een nieuw verhuisproces. De verbeteringen in het werkproces hebben ertoe geleid dat eind 2014 nog maar circa 45 huurwoningen leegstonden als gevolg van frictieleegstand.

Medio 2014 zijn wij gestart met een gecoördineerde centrale inkoopafdeling.

5.1.4 Klanten Contact Center In 2014 kreeg ons Klanten Contact Center (KCC) circa 30% meer telefoontjes binnen dan verwacht. Toch zijn we er in geslaagd om de wachttijd van klanten aan de telefoon sterk te verminderen. In de meting van de geleverde gesprekskwaliteit scoren we gemiddeld een 7. Bijzonder daarbij is dat het gelukt is om binnen het KCC flexibeler te gaan werken door gebruik te maken van studenten als inleenkracht. Mede daardoor kunnen we beter inspelen op de verwachtte pieken en dalen in het klantcontact.

Hanneke Eerste medewerker KCC

Onze dienstverlening ” iedere dag weer beter dan

Een geslaagde samenwerking in de professionalisering van de inkoopfunctie tussen de budgethouders en het inkoopteam levert op termijn naar verwachting € 3 miljoen op. De inkoopafdeling boekte in 2014, al dan niet in samenwerking met de betrokken afdelingen, de volgende resultaten:  Contractbeheer: we kregen een centraal inzicht in de lopende contracten.  Productgroepmanagement: onze inkopen zijn onderverdeeld in productgroepen. We wezen leveranciers toe aan deze productgroepen en maakten analyses van onze uitgaven over de productgroepen en leveranciers.  Beleid: het inkoopbeleid en onze algemene voor waarden zijn in concept aangepast.  Contractmanagement: binnen de afgesloten contracten van groenvoorziening en reparatie- en mutatieonderhoud heeft inkoop input geleverd voor het verbeteren van de wederzijdse prestaties.  Inkooptrajecten hebben kwalitatieve verbeteringen opgeleverd en leidden tot besparingen.   Onderhoud individuele installaties: gemiddelde jaarlijkse besparing van € 330.000,- (16%) en een aanzienlijke kwalitatieve verbetering van de te leveren. dienstverlening, het presteren van installaties en het interne proces voor ZOwonen.   Telecom: besparing van € 75.000 (46%) op de contractwaarde en een verbetering van abonnementen en infrastructuur met direct voordeel voor de gebruiker (medewerker).   Eenmalige plaatsing rookmelders: besparing van circa € 100.000,- (30%) ten opzichte van de aanvankelijke offerte.   Sleutel- en sluitplanbeheer: verbetering van het proces en een besparing op de kosten.

de dag daarvoor, zodat onze klanten tevreden zijn. Daar doen we het voor.

”

jaarverslag 2014

41

ZOWONEN ZO ZIJN WIJ 5.3.


Organisatiestructuur en koers

Organogram ZOwonen 2014 DirecteurBestuurder

Concern Control

ICT

Inkoop

Vastgoedontwikkeling

Klant

Staf

Team Verhuur/KCC

Strategie en beleid

Team Leefbaarheid

Wonen

Juridische zaken

Marketing en communicatie

Human resource management

Vastgoed

Bedrijfsvoering

Projectrealisatie

Kwaliteit en beleid

Facilitaire zaken

Planning en Rapportage

Projectontwikkeling

Uitvoering

Incasso

Huur-/Salarisadministratie Financiële administratie

Koers Om de ontwikkelingsrichting van onze afdelingen helder te krijgen, en daarmee verder invulling te geven aan het ondernemingsplan, bepalen we jaarlijks de kernactiviteiten per afdeling. Op basis van deze kerntaken stelden wij de noodzakelijke kwantitatieve formatieve omvang vast die nodig is om deze kerntaken te kunnen uitvoeren. Voor ons is niet alleen de kwantitatieve samenstelling van het personeelsbestand belangrijk, maar vooral ook de kwalitatieve samenstelling. We willen daarom gericht investeren in de kwaliteit van onze medewerkers. Om dit mogelijk te maken, zijn ‘strategische afdelingsplannen’ (meerjarig) opgesteld. Gekoppeld aan de strategische afdelingsplannen hebben we het strategisch opleidingsbeleid samengesteld. In het opleidingsbeleid en bijbehorende opleidingsfaciliteiten gaat het niet alleen om kennisontwikkeling, maar ook om competentieontwikkeling, passend bij onze cultuur en besturingsfilosofie van Integraal Management. We kiezen duidelijk voor de ontwikkeling van onze mensen om als totale organisatie ‘ZObeter’ te worden. jaarverslag 2014

42

ZOWONEN ZO ZIJN WIJ


Wat hebben we voor ogen

Waar staan we nu

1. Ondernemende medewerkers

We zijn in 2014 begonnen met gedragsontwikkeling met behulp van competentie-

die klanten resultaatgericht zijn.

management en de talenttool. De eerste resultaten laten zien dat medewerkers uitermate klantgericht zijn, maar dat we nog verder moeten investeren in ondernemerschap en resultaatgerichtheid.

2. Managers met een coachende

Alle leidinggevenden hebben in 2013 en 2014 een intensief Management development-

managementstijl.

traject doorlopen. In lijn met de invoering van resultaat- en competentiemanagement zien we een verandering in de managementstijl. De ingezette verandering is een optimistische basis voor coachend leiderschap.

3. Kritische succesfactoren worden door-

In 2014 stelden wij een jaarplan op ondernemingsniveau op over resultaatgericht en

vertaald op operationeel niveau en de

sturend werken. Dit jaarplan is afgeleid van het ondernemingsplan en door vertaald

organisatie stuurt daarop.

naar individuele resultaatafspraken met medewerkers. Door te sturen op medewerkersniveau zijn wij beter in staat om de gewenste doelen uit het ondernemingsplan te realiseren.

4. Duidelijke sturingsinformatie op

De teams HRM en Bedrijfsvoering zijn gestart rapportages verder te professionaliseren

managementniveau.

en te standaardiseren. Hierdoor beschikt het management steeds over de benodigde sturingsinformatie.

5. Biedt ruimte aan verborgen talent en

Voor deze ambitie is in 2014 de basis gelegd door invoering van de talenttool. Dit

innovatieve potenties van medewerkers…

instrument stelt ons in staat om gedragsontwikkeling te sturen. Aan de hand van de uitkomsten van de talenttool krijgen we de komende jaren inzichtelijk welke talenten en potenties onze medewerkers hebben.

6. Die ondanks de persoonlijke resultaat-

In 2013 en 2014 lag de focus vooral op beleid en instrumentarium voor individuele

verplichtingen ook gezamenlijk met alle

ontwikkeling van medewerkers. Vanaf 2015 starten we met het realiseren van team-

medewerkers voor het succes willen gaan. ontwikkeling.

7. De primaire, ondersteunende en stur-

In 2014 voerden we de eerste verkennende gesprekken over ZOwonen in de toekomst.

ende processen duidelijk in beeld.

Een organisatievorm waarin processen leidend zijn voor de performance van de organisatie is hierbij richtinggevend.

8. Iedereen weet wie voor welke resul-

In 2014 werkten we met name aan kwaliteitsverbetering van de medewerkers. Als we

taten verantwoordelijk is en heeft daar-

in 2015 kunnen vaststellen dat de gewenste groei heeft plaatsgevonden, dan maken

bij helder hoe de bevoegdheden zijn

we de opstap naar het delegeren (lees: lager in de organisatie) van resultaten, verant-

verdeeld.

woordelijkheden en bevoegdheden.

9. We hanteren een heldere, resultaatg-

Sinds 2013 monitort team HRM de RGW-cyclus door middel van een kwaliteitstoetsing.

erichte functionerings- en beoordelings-

We zien dat de kwaliteit van uitvoering van de RGW-cyclus met sprongen vooruit gaat.

systematiek.

10. We houden nadrukkelijk rekening

In 2014 hebben we door middel van verschillende initiatieven actief gewerkt aan het

met de medewerkerstevredenheid.

oppakken van verbeterpunten zoals die zijn benoemd in de medewerkersmotivatiemeting van 2013. 2014 was gericht op het doorvoeren van verbetermaatregelen. In 2015 meten we opnieuw de resultaten van onze inspanningen.

11. ZOwonen is vanuit resultaatgerich-

In de afgelopen jaren hebben we binnen de managementcyclus de PDCA-regelkring

theid in staat om constant te verbeteren

geoptimaliseerd. We voeren de plan en do-fase goed door. De komende jaren vragen

en te leren (een transparante meet- en

inspanning om de check en act-fase te optimaliseren.

verbetersystematiek).

jaarverslag 2014

43

ZOWONEN ZO ZIJN WIJ


5.3 Arbeidsvoorwaardenbeleid In 2014 waren op het gebied van arbeidsvoorwaarden twee thema’s belangrijk. Ten eerste zijn op grond van externe ontwikkelingen en arbeidsmarktonderzoek fundamentele vragen opgeworpen over het beloningsniveau van de vigerende cao. Daarnaast zijn alle ondernemingen in 2015 verplicht de werkkostenregeling in te voeren.

In samenhang met de ontwikkelingen ten aanzien van de cao, zijn wij in 2014 een interne discussie gestart met de ondernemingsraad over een gewenste richting voor een modern arbeidsvoorwaardenbeleid. Daarin hebben wij de volgende zaken meegenomen: onze noodzaak om op het terrein van arbeidsvoorwaarden besparingen te realiseren, en de behoefte van medewerkers om de manier waarop zij hun werk doen anders te organiseren (Het Nieuwe Werken).

Aan de hand van deze profielen doorliepen de medewerkers een gedigitaliseerd assessment, de talenttool. Op het niveau van competenties hebben we de ontwikkelpunten van medewerkers in kaart gebracht. De ontwikkelpunten uit de talenttool maken deel uit van onze RGW-cyclus. We evalueerden de pilot eind 2014 met de betrokken medewerkers. Op basis van deze evaluatie stemde de ondernemingsraad in met implementatie van de talenttool voor de hele organisatie. Concreet betekent dit dat voor alle functies competentieprofielen zijn opgesteld en dat alle medewerkers inmiddels de digitale vragenlijsten hebben ingevuld. De resultaten hiervan zijn onderdeel van onze RGWcyclus 2015.

Een werkgroep bestaande uit vertegenwoordigers van HRM en Bedrijfsvoering werkte het afgelopen jaar aan de implementatie van de werkkostenregeling binnen ZOwonen. Het advies van deze werkgroep werd in 2014 goedgekeurd door de Ondernemingsraad, waarna het advies vastgesteld werd. Daarmee voeren wij de werkkostenregeling in 2015 in, en verwachten wij vooralsnog geen naheffing van de belastingdienst.

5.4 Managementdevelopmenttraject Onze sturingsfilosofie is gericht op integraal management. Concreet betekent dit dat verantwoordelijkheden laag in de lijn komen te liggen. Een leiderschapsstijl die hierbij aansluit, is coachend leiderschap. In 2013 hebben we geïnvesteerd in een managementdevelopmenttraject. Daarbij is het volledig leidinggevend kader getraind op coachend leiderschap. Dit programma had een uitloop in 2014. Centrale thema’s waren:  persoonlijk leiderschap  situationeel leidinggeven en teamontwikkeling  talentontwikkeling en coaching  integraal management

5.5 Competentiemanagement In 2014 startte in de afdeling Vastgoedbeheer een pilot rond competentiemanagement. Ondersteund door een extern bureau hebben we voor de medewerkers van deze afdeling per functie competentieprofielen opgesteld.

Myrthe, adviseur HRM en Roy, Sr. Adviseur HRM

Organisatieontwikkeling ” binnen ZOwonen is gericht op het ontwikkelen van mensen. Wij vinden het een mooie uitdaging om mensen te leren reizen door hun loopbaan!

”

jaarverslag 2014

44

ZOWONEN ZO ZIJN WIJ 5.6 Strategisch opleidingsbeleid In totaal hebben we in 2014 € 127.000 besteed aan opleidingen, zowel individueel als organisatiebreed. Dat bedrag is exclusief de opleidingen die gefinancierd zijn vanuit het persoonlijke loopbaanontwikkelingsbudget (artikel 10.3 e.v. CAO woondiensten). We stelden in 2014 een strategisch opleidingsplan op. Dit plan brengt de individuele opleidingswensen van medewerkers en de strategische opleidingswens vanuit de organisatie(doelen) bijeen. De jaarplanning van het opleidingsplan stelt ons in staat om opleidingen scherper in te kopen en de kwaliteit van opleidingen strakker te monitoren.

Stages In 2014 boden wij een stageplaats aan 7 stagiaires. Ook in 2014 zijn wij weer erkend als leerbedrijf door Fundeon en Ecabo voor onder meer ICT, financieeladministratieve opleidingen, HRM en Vastgoed. Als erkend leerbedrijf laten we de werkzaamheden voor een stagiaire aansluiten bij de stageopdrachten en het opleidingsniveau.

ARBO en VGW Om de veiligheid, gezondheid en het welzijn van onze medewerkers te waarborgen, lieten wij in 2014 een risico-inventarisatie en evaluatie uitvoeren (RI&E). Het doel van de RI&E is het in kaart brengen en kwantificeren van mogelijke risico’s op de gebieden veiligheid, gezondheid en ongewenst gedrag.

ZO werken wij bij ZOwonen Aan de hand deze inventarisatie stelden we een plan van aanpak op waarin de te nemen maatregelen om risico’s te minimaliseren zijn uitgewerkt. In 2014 zijn we gestart met het oppakken van de verbeterpunten. De uitwerking van het plan van aanpak loopt door in 2015. In 2014 hebben we, naast de RI&E, de volgende acties opgepakt naar aanleiding van Arbozorg:  het laten uitvoeren van werkplekonderzoeken en deze aanpassen aan de aanbevelingen;  het bijscholen van de (bedrijf-)hulpverleners en het ptimaliseren van de hulpverleningsorganisatie. Naast de verplichte bijscholing traint het BHV-team periodiek op vrijwillige basis in company;  we hielden twee ontruimingsoefeningen zodat de medewerkers en het BHV-team weten wat van hen wordt verwacht in geval van een calamiteit;  het bijscholen van leidinggevenden met betrekking tot Wet Verbetering Poortwachter;  de kantooromgeving is ingericht conform Arbowetgeving. Ook is het kantoor voorzien van een breed scala aan veiligheidsmaatregelen om medewerkers en bezoekers optimaal van dienst te zijn in geval van een calamiteit. Denk aan een AED en een evac-chair.

Verzuim Het verzuimpercentage kwam in 2014 uit op 6,6%. Dit is 2,6% hoger dan dat was vastgesteld voor 2014. In 2014 hebben we veel gedaan om de arbodienstverlening en daarmee de verzuimbegeleiding naar een hoger niveau te tillen.

jaarverslag 2014

45

ZOWONEN ZO ZIJN WIJ

5.7

Personeelscijfers per 31-12-2014*

Aantal medewerkers

Lengte dienstverband

Vaste aanstelling

125

Tijdelijke aanstelling

11

Mannen

83

Vrouwen

53

0-5 jaar

33

5-10 jaar

41

10-15 jaar

15

15-20 jaar

10

20+ jaar

37

Gemiddelde lengte dienstverband

13,3 jaar

Aantal FTE ultimo verslagjaar

125,5 FTE

Leeftijd

+ 55 jaar

32

45 – 55 jaar

36

35 – 45 jaar

38

25 – 35 jaar

25

Tot 25 jaar

5

Gemiddelde leeftijd

46 jaar

Gemiddeld verzuimcijfer

6,6%

Gemiddelde verzuimfrequentie

1,02

Gemiddelde verzuimduur

19,38 dagen

* exclusief stagiaires en inleenkrachten.

jaarverslag 2014

46

ZOWONEN ZO ZIJN WIJ

5.8


Ondernemingsraad

De Ondernemingsraad (OR) bestaat uit zeven leden. In 2014 is één plaats vrijgekomen en ingevuld door een nieuw lid. Nadat de ‘nieuwe’ OR een half jaar in functie was, heeft zij zichzelf geëvalueerd en de toekomstige koers bepaald. Om deze koers kracht bij te zetten, heeft de OR een ondernemingsraadplan opgesteld met als de titel ‘Tijd nemen voor…’ In het document geeft de OR haar visie op onderwerpen die de komende jaren binnen ZOwonen aandacht behoeven. Het plan is besproken met de medewerkers, de bestuurder en de Raad van Commissarissen. De OR wil met de visie de dialoog met de bestuurder aangaan. Toekomstige adviezen toetst de OR telkens aan deze visie. De OR verleende in 2014 haar instemming aan het aanpassen van de RGW-cyclus en de invoering van de talenttool. De afdeling VGB heeft begin 2014 gefungeerd als pilotafdeling waarna alle verbeterpunten in de bedrijfsbrede uitrol zijn meegenomen. Rondom de verplichte invoering van de Werkkostenregeling vonden in 2014 frequent afstemmingsmomenten plaats over de collectieve regeling. Samen met de afdeling HRM en een afvaardiging van de afdeling Bedrijfsvoering is een eindvoorstel opgesteld dat per 1 januari 2015 is ingevoerd. Vanaf 2012 heeft ZOwonen het traject ZObeter intern uitgerold met als inzet kritisch te kijekn naar een mogelijke kostenreductie, waaronder het terugdringen van de bedrijfskosten..

Het ZObeter-plan is inmiddels uitgevoerd. Eind 2014 evalueerde de OR samen met de bestuurder het ZObeter-traject, met als uitkomst dat het ZObeter traject op tijd is opgestart en de resultaten in algemene zin positief zijn. Naast over deze zaken is er in 2014 onder meer gesproken over diverse aspecten van het arbeidsproces, de RI&E en arbeidsvoorwaarden. In dit kader heeft de OR meermaals aandacht gevraagd voor het thema werkdruk. De bestuurder hield de OR op de hoogte over het FTEverloop, ziekteverzuim en ander organisatiegerelateerde onderwerpen. De OR onderhoudt contact met haar achterban door OR-flitsen op intranet, de notulen van elke OV-vergadering en de mailbox van de OR. Waar nodig plant de OR bijeenkomsten met medewerkers voor overleg of om te informeren. In 2014 sprak de OR twee keer met de voltallige Raad van Commissarissen. Beide overleggen vonden plaats in het bijzijn van de bestuurder. In het eerste overleg kwamen de onderwerpen ZObeter, de RGW-cyclus, de kaderbrief, het jaarverslag en de jaarrekening aan bod. Het tweede overleg stond in het teken van het door de OR opgestelde ondernemingsraadplan ‘Tijd nemen voor… Sittard-Geleen, januari 2015 Diederick Barendsz Voorzitter Ondernemingsraad

jaarverslag 2014

47

ZOWONEN ZO ZIJN WIJ


5.9 ZOwonen in het nieuws

REGIO Plan ZOwonen en VitaalWonen

SENIOREN

Onderzoek fusie

Meer woningen voor ouderen in Sittard-Geleen door Job Tiems SITTARD-GELEEN – Woningcorporatie ZoWonen gaat in samenwerking met gemeente Sittard-Geleen acht bestaande wooncomplexen geschikt maken voor ouderen. In totaal gaat het om 365 wooneenheden en 44 verzorgingseenheden, laat een woordvoerster van ZOwonen weten. Het gaat om de Putpoort, Augustinessehof en Hemelsley in Sittard. In Geleen worden de Cityflat, Olympiastaete, Romme-, Oud- en Dreesflat onder handen genomen. De totale kosten bedragen 558.000 euro, waarvan ZOwonen 334.800 euro bekostigd en de gemeente Sittard-Geleen het resterende bedrag. „We passen de woningen niet aan, maar alleen de complexen”, legt de woordvoerster uit. „In de periode december 2014 tot juni 2015 passen we de trappenhuizen en de entrees aan. Voor vier complexen is inmiddels de opdracht verstrekt. De Augustinessehof in de Sittardse wijk Sanderbout is in december als eerste aan de beurt.” Ook bij de nieuwbouw wordt volgens ZOwonen rekening gehouden met ouderen. In de Geleense Burgemeester Lemmenstraat worden dit jaar nog 41 appartementen opgeleverd. Verder worden in plangebied Mijn Zuid, nabij het centrum van Sittard, tot 2017 nog 91 seniorenwoningen opgeleverd.

Rood-geel-groene verf op de dichtgespijkerde ramen van drie woonblokken in de Sittardse wijk Sanderbout kan weken na carnaval natuurlijk niet meer. Dus namen kinderen van basisschool Augustinus gis-

door Job Tiems – Woningcorporaties ZOwonen en VitaalWonen willen fuseren en sluiten eind deze maand een intentieovereenkomst. Beide corporaties hopen dat de fusie eind 2015 rond is. Dat laten Ton Mans, bestuurder bij ZOwonen, en Wobbe van der Meulen, interim-directeur bij VitaalWonen, weten. VitaalWonen, een kleine woningcorporatie met 277 woningen in de kernen Limbricht, Einighausen en Guttecoven, was op zoek naar een ‘sterke partner’ om de continuïteit in de dienstverlening en het aanbod van sociale huurwoningen te kunnen waarborgen. „Deze

SITTARD

hebben we gevonden in ZOwonen (een corporatie met 14000 woningen red.)”, zegt Van der Meulen. „ZOwonen is lokaal verankerd.” Volgens Mans heeft de fusie geen gevolgen voor de huurders. Verder gaat er wat Mans betreft een streep door het verleden (de kwestie die tegen de van fraude verdachte oud-directeur van VitaalWonen loopt). „Wij verwachten daar geen last van te hebben en beginnen met een schone lei. Wij zijn financieel gezond en voorzien een geruisloze overgang”, aldus Mans. Bij van woningcorporatie VitaalWonen werkt één medewerker. Deze wordt overgenomen door ZoWonen, waar 130 mensen werken.

PAASDECORATIE

teren de kwast ter hand en versierden de platen met paaseieren. De sloop van de huizen van ZO Wonen laat tot het najaar op zich wachten omdat er beschermde dieren in verblijven. foto Ermindo Armino

jaarverslag 2014

48

ZOWONEN ZO ZIJN WIJ


HUURVERHOGING

‘Huur verhogen? Ik zou me schamen’ Alle corporaties moeten een heffing aan het rijk betalen. Maar niet alle corporaties verhogen de huren fors.

H

door Sander van Mersbergen

oewel de meeste huurders volgend jaar fors meer huur gaan betalen, zijn er ook die iets meer geluk hebben. Zij huren een woning van een corporatie die de huurstijgingen beperkt houdt. Voorbeelden daarvan zijn te vinden in Sittard (ZOwonen), Almelo (Beter Wonen) en in Eindhoven, waar de gezamenlijke corporaties besloten niet mee te doen aan de inkomensafhankelijke huurverhoging. Wat kunnen zij wat hun collegacorporaties niet kunnen? Iedere corporatie heeft de extra huurinkomsten nodig, zou je zeggen. Ze moeten een verhuurdersheffing betalen aan het rijk, voor een middelgrote corporatie is dat al snel 5 miljoen euro per jaar. Daarnaast moeten ze ook nog een saneringsheffing betalen, die bedoeld is om de schade te vergoeden die aangericht werd door de cowboys van collega-corporaties als Vestia en WSG. Toch zijn huurstijgingen te voorkomen, zo blijkt, in ieder geval voor nu. Fors en snel ingrijpen is het devies.

door Hanneke Drohm/Erwin Schmidt SITTARD – Corporatie ZOwonen gaat ‘substantieel minder woningen slopen’ dan het eerder gedachte aantal van drieduizend. Dat zegt directeur Ton Mans van ZOwonen. De groeiende vraag naar betaalbare woningen voor de laagste inkomens is reden voor de koerswijziging.

FINANCIËLE PROBLEMEN Pleidooi voor betere hulpverlening

Stijgende huurschuld bij corporatie ZOwonen door Hanneke Drohm/Erwin Schmidt – Het aantal bewoners dat de woninghuur niet betaalt bij corporatie ZOwonen daalt. Maar het totale bedrag aan achterstallige huur stijgt. In 2013 is bij ZOwonen voor bijna 1,6 miljoen euro aan huur niet betaald. Een jaar eerder was dat nog 1,1 miljoen euro.

SITTARD

BANDIDOS Woningstichting ZOwonen vangt bot

Rechtbank wijst ontruiming van huis Ramakers af

door onze verslaggever NIEUWSTADT – Bandidospresident

Harrie Ramakers uit Nieuwstadt hoeft zijn woning aan de Aan de Linde voorlopig niet te ontruimen. Dat heeft de kantonrechter in Roermond gisteren bepaald in een kort geding dat Woningstichting ZOwonen had aangespannen. De huurwoning van Ramakers in Nieuwstadt werd op 16 en 22 maart beschoten. Burgemeester Jos Hessels van de gemeente Echt-Susteren liet het huis daarop voor drie maanden sluiten, ook vanwege Ramakers’ banden met motorclub Bandidos. Woningstichting ZOwonen startte vervolgens een procedure om Ramakers uit zijn woning te krijgen, ontbond de huurovereenkomst en gaf hem tot 8 mei de tijd om het pand vrijwillig te (laten) ontruimen. Ramakers, die momenteel voor tien maanden vastzit wegens verboden wapenbezit, startte via zijn ad-

vocaat echter een bodemprocedure tegen de handelwijze van ZOwonen. Omdat een dergelijke procedure lang kan duren, besloot de woningstiching op haar beurt om een kort geding aan te spannen. De corporatie stelde bij monde van advocaat Harm Heynen namelijk haast te hebben, omdat wijkbewoners zich onveilig voelen en de rust in Nieuwstadt zo snel mogelijk moet terugkeren. Daartoe zou de woning van Ramakers opnieuw moeten worden verhuurd. De kantonrechter oordeelde gisteren echter dat ZOwonen die argumenten onvoldoende heeft toegelicht en zich heeft beperkt tot ‘enkele niet concreet onderbouwde gemeenplaatsen’. Volgens de rechter weegt het belang van huurder Ramakers om de uitspraak in de bodemprocedure af te wachten, zwaarder dan het belang van de woningcorporatie om tot ontruiming van het huis over te gaan.

KOERSWIJZIGING 쐌 Aantal betaalbare huurwoningen onder druk 쐌 Doelgroep met lage inkomens groter dan verwacht

ZOwonen gaat minder slopen jaarverslag 2014

49

ZOWONEN ZO TOEZIEN

6.0 ZO ZIEN WIJ TOE OP MAATSCHAPPELIJK ONDERNEMEN 6.1 Governancecode ZOwonen onderschrijft de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties en handelt hiernaar.

6.2 Verslag Raad van Commissarissen (RvC)

  

Kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording Financiële verslaggevingproces Naleving van toepasselijke weten regelgeving.

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn in artikel 19 van de statuten van de Stichting ZOwonen omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor de Raad van Commissarissen d.d. 29 mei 2012.

Raad van Commissarissen

Algemeen De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat het bestuur met raad terzijde. De Raad van Commissarissen houdt onder andere toezicht op:  Realisatie van de doelstellingen van de corporatie  Realisering van de volkshuisvestelijke opgaven  Strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie  Opzet en de werking van de interne risicobeheersingen controlesystemen  Kwaliteitsbeleid

In dit jaarverslag legt de Raad van Commissarissen als onderdeel van de maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichthouder voor het uitoefenen van haar taken hanteert de Raad van Commissarissen:  De governancecode voor toegelaten instellingen Volkshuisvesting  Het wettelijk kader BCFV en Bbsh  De door hen goedgekeurde missie  Het ondernemingsplan 2012 t/m 2015  Het jaarplan  De begroting  Aanvullende (strategische) beleid- en uitvoeringsplannen  Concrete normen voor financiële continuïteit  Afspraken met belanghouders. jaarverslag 2014

50

ZOWONEN ZO TOEZIEN


Dit toezichtkader is door de Raad van Commissarissen in 2014 gebruik bij het nemen van beslissingen, het beoordelen van bestuursvoorstellen en de bewaking van de realisatie van de corporatiedoelstellingen. Daarnaast handelt de RvC van ZOwonen overeenkomstig de governancecode van de sector.

Taak en werkwijze Per 31 december 2014 was de Raad van Commissarissen van Stichting ZOwonen als volgt samengesteld:

*ontheffing BTW | Let op: bij herbenoeming M. van Sloun en M. Clemens geen benoeming op voordracht meer mogelijk. | Conform de Governancecode zijn nevenfuncties vermeld - voor zover deze relevant zijn voor de vervulling van de taak als lid van de Raad van Commissarissen - waaronder in ieder geval andere toezichthoudende taken.

Naam

RvC-Functie

M/V

Geb.datum

Eerste benoeming

Aftr. per

Herbenoemd

Aftr. per

Beroep

Nevenfunctie(s) *

De heer J.B. Haazen

Voorzitter

M

8-9-1955

April 2009

21-4-2013

ja

21-4-2017

Zelfstandig adviseur

Voorzitter Raad van Toezicht Levanto Voorzitter RvA Science Programm UM

Ing. M.M.S. van Sloun

Lid/Huurdersvertegenwoordiging

M

6-4-1967

April 2009

21-4-2013

ja

21-4-2017

Senior-bouw-adviseur Bisdom Roermond

M.J. Clemens

Lid/Huurdersvertegenwoordiging

M

10-3-1961

Augustus 2010

1-8-2014

H.P.F. Bloemen RA

Lid

M

26-2-1956

Januari 2010

1-1-2014

Mr. J. Verwijlen

Lid

M

6-6-1953

April 2010

Mr. J. Hekking Tonnaer

Lid vice voorzitter per nov. 2010

V

11-1-1950

Mr. S.P. Claessen

Lid

M

21-10-1960

directeur Qrcus

Directeur Falconidac BV

1-8-2018

Zelfstandig Consultant

Lid/voorzitter Raad van Toezicht Woningstichting Goede Stede Almere

April 2014

1-8-2018

Voorzitter Raad van Bestuur

Secretaris stichting Immens.

April 2010

April 2014

1-4-2018

Manager orthoen forensische psychiatrie

Oktober 2010

Oktober 2014

1-10-2018

MT-lid belastingdienst

Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, heeft de Raad van Commissarissen zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren inzake de financiële, volkshuisvestelijke en maatschappelijke resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante in- en externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghouders. De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen boekjaar het volgende ondernomen om zich op de hoogte te houden van wat er speelt in het speelveld van Stichting ZOwonen. De Raad van Commissarissen:  Voerde 8 keer regulier overleg met het bestuur, waarvan een maal in bijzijn van de accountant.  Heeft in aansluiting op zijn voornemen van een jaar eerder tweemaal een ‘Benen Op Tafel’ (BOT-) overleg belegd.  Heeft een rondgang langs nieuwbouwcomplexen gehouden.  Heeft verschillende themabijeenkomsten georganiseerd.  Heeft tweemaal in beslotenheid zonder de bestuurder vergaderd.  Stelde ten aanzien van verschillende thema’s vragen aan de bestuurder, waarop specifiek is teruggekomen.







 



Voerde eenmaal als raad en tweemaal als auditcommissie overleg met de externe accountant. Voerde zijn jaarlijks overleg met de huurdersorganisaties. Voerde tweemaal overleg met de Ondernemingsraad, waaronder een overleg over de door de OR opgestelde Toekomstvisie. Voerde overleg met andere belanghouders. Leden van de RvC bezochten verschillende (regionale en landelijke) bijeenkomsten van de VTW en Aedes. De leden namen kennis van relevante informatie over de sector via diverse binnen de sector georganiseerde bijeenkomsten, geschreven en digitale media, waaronder vakbladen, dagen weekbladen zowel regionaal als nationaal, televisie, internet.

De Raad kent een remuneratie- en auditcommissie. Deze commissies kwamen twee respectievelijk vijf maal bijeen. De Raad van Commissarissen heeft in de loop van het verslagjaar naast de reguliere overleggen meer informele contacten gehad met zowel (leden van) de ondernemingsraad als de huurdersorganisaties. Ook met het (leden van) het managementteam is enkele malen zowel in formele vergaderingen als bij informele gelegenheden en themabijeenkomsten overleg gevoerd. jaarverslag 2014

51

ZOWONEN ZO TOEZIEN


De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen boekjaar de volgende besluiten genomen, goedkeuring verleend aan en gesproken over de volgende onderwerpen: goedgekeurd zijn:  Jaarverslag 2013  Jaarrekening 2013  Begroting 2015  Het volkshuisvestingsverslag  Selectie Visitatiebureau  Integraal huurbeleid  Treasurystatuut  Termsheet, Intentieovereenkomst met Vitaal Wonen Besproken zijn de volgende beleidsvelden en thema’s: Prioriteiten van de corporatie in het licht van het Rijksbeleid  Beleidsplan / ondernemingsplan (integraal)  Aanbestedingsbeleid  Driekamermodel  Maatschappelijk rendement  Informatiebehoefte RvC  Sociaal jaarverslag 2013  Strategisch voorraadbeleid  Investeringsstatuut  Fraude en risicobeheersing/risicomanagement  Interne organisatie  Governance  Relatie belanghouders  Ketensamenwerking  (Bijzondere) Projecten  Financieringsbehoefte  Aanwending van niet noodzakelijke middelen  Verkopen  Huisvesten primaire doelgroep  Betrekken bewoners bij het beleid en beheer  Zorgvisie & Zorgvastgoed  Leefbaarheid  Kwaliteit woningbezit  Visitatierapport 

De genoemde gespreksonderwerpen kenden zowel een integrale als op onderdelen een specifieke benadering, waarbij als aandachtspunten kunnen worden genoemd: doelmatigheid, rechtmatigheid, integriteit, governance, inzet vermogen, weglek van maatschappelijk vermogen en financiële continuïteit. Voor zover mogelijk is de scherpte van de te maken keuzes mede door de effecten van de verhuurdersheffing verder toegenomen. Naast de demografische ontwikkeling van de regio en de alsmaar indringender wordende vraagstukken rond

betaalbaarheid, duurzaamheid en kwaliteit eisten de gevolgen van de sociaaleconomische ontwikkelingen hun aandacht op. De gekozen richting ten aanzien van de organisatieontwikkeling wierp in de loop van het jaar de eerste vruchten af. Dat laat onverlet dat deze ontwikkeling nog volop gaande is en gelijke tred moet houden met de externe ontwikkelingen. Ook de dienstverleningsconcepten dienen aan te sluiten op de wensen en kwaliteitsverwachtingen van de huurders. ZOwonen streeft naar een maximale klantgerichtheid en wil haar huurders de mogelijkheid bieden zoveel als mogelijk zelf te regelen. Natuurlijk worden de huurders die hiertoe niet in staat zijn maximaal ondersteund. Vanzelfsprekend stellen de gewenste concepten eisen aan de partners die in de keten met ZOwonen samenwerken. In dit kader hebben de ervaringen zich in 2014 na de uitplaatsing van de onderhoudsdienst in 2013/2014 positief ontwikkeld. De Raad van Commissarissen heeft bij de besprekingen van de hiervoor genoemde onderwerpen tevens invulling gegeven aan zijn adviesrol. Als specifieke punten kunnen hierbij worden genoemd: De positionering van ZOwonen in de regio  De invulling van de relatie met stakeholders  Toetsing staand risicomanagement 

In 2014 is ZOwonen inmiddels voor de tweede keer gevisiteerd. In het vorig jaar (2013) constateerde de Raad van Commissarissen reeds, dat de conclusies van de visitatiecommissie (anno 2010) leidden tot een - zeker in het licht van de actuele ontwikkelingen - sterk verbeterde performance van de corporatie. Na een roerige post-fusieperiode kwam ZOwonen bij de eerste visitatie met een mager zesje weg. De visitatie in 2014 heeft de sterke positieve ontwikkeling die sindsdien is ingezet, bevestigd. De wijze waarop invulling is gegeven aan de aanbevelingen van destijds en de doorgezette professionalisering intern en geïntensiveerde samenwerking in de keten hebben de verwachtingen waargemaakt. Ook heeft ZOwonen als grootste aanbieder van sociale woningen in de regio werk gemaakt van de aanbeveling van de visitatiecommissie in 2010 door steeds sterker een voortrekkersrol in te nemen bij het realiseren van een vitale regio, die kan omgaan met de actuele vraagstukken op het gebied van leefbaarheid, economie, demografie en ecologie. jaarverslag 2014

52

ZOWONEN ZO TOEZIEN


De alom bekende ingevoerde verhuurdersheffing, die landelijk in de jaren naar 2017 oploopt tot € 1,7 miljard is door strikt beleid opgevangen, waarbij er vanzelfsprekend ambities zijn bijgesteld. In 2014 is ZOwonen door de woningcorporatie Vitaal Wonen gevraagd aan te geven wat zij kan bieden in relatie tot het oplossen van de in Limbricht ontstane probleemsituatie. Het vertrouwen dat ZOwonen heeft kunnen wekken heeft geleid tot de ondertekening van een intentieovereenkomst, die onder normale omstandigheden de voorbode is van het samengaan van de twee corporaties. 2014 was het jaar van de Parlementaire Enquêtecommissie, die onderzoek heeft gedaan naar gebeurtenissen bij woningcorporaties die de hele sector hebben geschaad. Een van de adviezen van de Parlementaire Enquête Commissie was het initiëren van Permanente Educatie van de bestuurders en commissarissen. Het gebruik van de RvC van ZOwonen wordt ‘voorschrift’. ZOwonen treedt actief in overleg met haar belanghouders. Van haar huurders, gemeenten tot zorgorganisaties om de agenda op basis van ieders verantwoordelijkheid op te stellen en ten uitvoer te brengen. De Raad van Commissarissen heeft zich voorgenomen om stakeholders uit te nodigen bij zijn thema- of BOT-overleggen om meer diepgang in deze relaties te brengen.

Mutaties In het afgelopen verslagjaar zijn er in de samenstelling van de raad geen mutaties geweest. Wel zijn 2 leden voor een tweede (en conform de governancecode laatste) periode benoemd, te weten de heren M.J. Clemens en S.P. Claessen. De Raad van Commissarissen kent een tweetal commissies, te weten de Audit- en remuneratie Commissie. Beide commissies functioneren onder de respectievelijke reglementen. Hierin zijn de taken en bevoegdheden van de commissies beschreven. De commissies zijn op basis van dit reglement namens de Raad van Commissarissen onder meer belast met het adviseren van de Raad van Commissarissen inzake bedrijfsvoering en financieel beheer respectievelijk inzake de beoordeling en beloning van de raad van bestuur.

Remuneratiecommissie De Remuneratiecommissie is in het verslagjaar 2014 tweemaal bijeengeweest. Het eerste overleg stond in het teken van de terugblik op het verslagjaar 2013. Het tweede overleg betrof enerzijds de evaluatie van het functioneren van de bestuurder in 2014 en anderzijds de doelen respectievelijk de te maken prestatieafspraken met de bestuurder voor het jaar 2015.

Onafhankelijkheid De Raad van Commissarissen waakt ervoor dat haar leden onafhankelijk zijn in de zin van de in de Governancecode woningcorporaties bepaling III 2.2 aangeduide criteria. Ook in dit jaar is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de Raad van Commissarissen en/of het bestuur betrokken waren. Ook is er in dit jaar binnen de organisatie van ZOwonen geen gebruik gemaakt van de ’regeling melding onregelmatigheden’.

Auditcommissie De Raad van Commissarissen heeft uit zijn midden een Audit Commissie ingesteld bestaande uit de leden de heren H. Bloemen RA (voorzitter) en mr. J. Verwijlen. Ten behoeve van de uitvoering van haar taken heeft de Audit Commissie vijfmaal vergaderd, waarvan tweemaal in aanwezigheid van de externe accountant. Het bestuur en de Audit Commissie maken in principe ieder ten minste een maal in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant in de diverse entiteiten en capaciteiten waarin de externe accountant fungeert. Overeenkomstig algemeen aanvaarde beginselen is in 2013 een nieuwe accountant aangezocht.

Deskundigheid en samenstelling De Raad van Commissarissen is samengesteld op basis van de vastgestelde profielschets. Ter actualisering van de gewenste deskundigheid nemen de leden deel aan seminars, cursussen en congressen en (regio)vergaderingen van de VTW. De raad heeft het goede gebruik, dat op de deelname aan een dergelijke activiteit in het collectief van de Raad wordt teruggeblikt. Gedurende het verslagjaar hebben de leden aan diverse bijeenkomsten deelgenomen (zie hiervoor).

Zelfevaluatie In de bijeenkomst van december is het eigen functioneren van de Raad van Commissarissen besproken evenals dat van de individuele leden. Tevens is ook het functioneren van het bestuur besproken. In de besloten vergadering buiten de aanwezigheid van het bestuur heeft de Raad van Commissarissen zijn eigen functioneren als collectief en de bijdrage van de afzonderlijke leden besproken. Ter voorbereiding en ter verdieping van dit overleg respectievelijk zelfevaluatie heeft de Raad er net jaarverslag 2014

53

ZOWONEN ZO TOEZIEN


als vorig jaar tot zijn volle tevredenheid voor gekozen om bij zijn evaluatie gebruik te maken van ondersteuning door de NKCC (Nederlands KennisCentrum voor Commissarissen en Toezichthouders). De Raad van Commissarissen heeft hiertoe uitdrukkelijk de visie van het bestuur gevraagd en deze betrokken in de bespreking. De evaluatie heeft plaatsgevonden op basis van:  De governancecode woningcorporaties.  Het reglement Raad van Commissarissen.  Een enquête over het persoonlijk en het collectief functioneren. Als aandachtspunten voor het jaar 2015 heeft de Raad ten aanzien van het eigen functioneren het volgende geformuleerd:  Het verdiepen van de klankbordfunctie.  Elkaar scherp houden.  Stakeholders uitnodigen voor themaen/of BOT-overleggen.  Daarmee verbreed vormgeven aan het afleggen van maatschappelijke verantwoording.

Beoordeling bestuur De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor goed bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het bestuur. De remuneratiecommissie heeft met de bestuurder de grote waardering gedeeld die de Raad van Commissarissen voor zijn functioneren heeft. De remuneratiecommissie heeft de beloning van de directeur-bestuurder voor 2014 getoetst aan de bestaande regelgeving WNT en de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014. De remuneratie commissie is tot de conclusie gekomen dat enkel de directeur-bestuurder kwalificeert als topfunctionaris volgens de WNT. De maximale beloning voor 2014 bedraagt volgens de regeling € 167.000 (klasse G). De in 2010 overeengekomen beloning is hoger dan de maximale beloning volgens de Regeling. Met de huidige directeur bestuurder is in 2010 een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd overeengekomen. Op grond hiervan is het overgangsrecht van toepassing en is de bezoldiging over 2014 gelijk gesteld aan die van 2013. In de jaren na 2014 zal telkenmale opnieuw de bezoldiging worden vastgesteld.

Honorering Raad van Commissarissen De honorering van de Raad van Commissarissen geschiedt overeenkomstig de nationale regelgeving. Bezoldiging leden RvC Bedragen x € 1

De heer J.B.

Mr. J. Hekking-

Ing. M.M.K.

M.J. Clemens H.P.F.

Mr. J.

Mr. S.P.

excl. BTW

Haazen

Tonnaer

van Sloun

Bloemen R.A. Verwijlen

Claessen

Functies

Voorz. RvC

Plv Voorz. RvC

Lid RvC

Lid RvC

Lid RvC

Lid RvC

Lid RvC

Duur dienstverband

1/1 - 31/12

1/1 - 31/12

1/1 - 31/12

1/1 - 31/12

1/1 - 31/12

1/1 - 31/12

1/1 - 31/12

Beloning 2014

11.407

*8.413

7.985

7.985

7.985

7.985

7.985

Beloning 2013

11.407

9.696

7.985

7.985

7.985

7.985

7.985

Toepasselijk WNT-

12.563

8.350

8.350

8.350

8.350

8.350

8.350

Bezoldiging

maximum 2014 *Vergoeding Plv Voorz RvC ist per 01-04-2014 aangepast naar vergoeding Lid RvC

Sittard-Geleen, januari 2015 J.B. Haazen Voorzitter Raad van Commissarissen jaarverslag 2014

54

ZOWONEN ZO TOEZIEN


6.3 Raad van Bestuur Bestuurders en commissarissen De directeur-bestuurder is op 1 maart 2010 in dienst getreden bij ZOwonen. De RvC stelt de beloning van het bestuur vast. De beloning van de directeur-bestuurder is gebaseerd op het advies van de Commissie Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties. Op basis hiervan is de functie van de directeur-bestuurder geplaatst in bezoldigingsklasse G. Volgens de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen voor de WNT zou de norm maximaal € 167.000 mogen bedragen, echter de huidige beloning is afgesproken bij in diensttreding op 1 maart 2010 en is vastgelegd in de arbeidsovereenkomst tussen ZOwonen en de directeurbestuurder. De overgangsregeling voor de afbouw is van toepassing bij de directeur-bestuurder. ZOwonen heeft over boekjaar 2014 een verplichting tot het betalen van de zogenaamde crisisheffing voor medewerkers met een loon hoger dan € 150.000. Deze crisisheffing over boekjaar 2014 bedraagt voor de directeur-bestuurder € 313. Overigens is de zienswijze van ZOwonen dat deze crisisheffing niet tot de bezoldiging van het bestuur dient te worden berekend, aangezien hierin geen beloningselement is begrepen. Derhalve is de crisisheffing in bovenstaande bezoldigingsgegevens niet opgenomen. De crisisheffing over boekjaar 2014 is voor de gezamenlijke toezichthouders nihil.

WNT-verantwoording Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op ZOwonen van toepassing zijnde regelgeving: woningcorporaties. Het bezoldigingsmaximum in 2014 voor ZOwonen bedraagt € 167.000. Het weergegeven toepasselijke WNTmaximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Uitzondering hierop is het WNT-maximum voor de leden van Raad van Commissarissen; dit bedraagt voor de voorzitter 7,5% en voor de overige leden 5% van het bezoldigingsmaximum.

Wet Normering Topinkomens Bij de samenstelling van bovenstaande verantwoording uit hoofde van de WNT zijn de Beleidsregels toepassing

Bedragen x € 1

A.M.J. Mans

A.M.J. Mans

Functies

Directeur-

Directeur-

Bestuurder

Bestuurder

2014

2013

Duur dienstverband

1/1 - 31/12

1/1 - 31/12

Omvang dienstverband

1

1

Gewezen topfunctionaris?

nee

nee

Fictieve dienstbetrekking?

nee

nee

Beloning

166.256

166.256

Belastbare onkosten-

-

-

37.542

37.510

(in fte)

Bezoldiging

vergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn

Totaal bezoldiging

203.798

203.766

Toepasselijk WNT-

167.000

167.000

maximum De duur van het dienstverband in het jaar 2014 is 365 dagen en heeft betrekking op 1 fte.

WNT d.d. 27 februari 2014 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties als uitgangspunt gehanteerd. ZOwonen herkent de door de Minister van BZK in zijn kamerbrief d.d. 27 februari 2014 onderkende uitvoeringsproblemen met betrekking tot externe niet-topfunctionarissen, en heeft deze categorie in lijn met de door de minister voorgestelde gedragslijn niet in de WNT verantwoording betrokken. Het hoogste uitvoerend orgaan bij ZOwonen is het bestuur. Het bestuur van ZOwonen bestaat, zoals ook blijkt uit het uittreksel van de Kamer van Koophandel, uit één persoon. De directeur-bestuurder is belast met de dagelijkse leiding van de gehele organisatie hetgeen blijkt uit het bestuursreglement en stuurt in die hoedanigheid de afdelingsmanagers direct en individueel aan. De managers zijn belast met de dagelijkse leiding van hun afdeling. In artikel 5 van het bestuursreglement is geregeld dat het bestuur bij kortdurende afwezigheid voorzieningen treft die gericht zijn op een ongestoorde voortgang van werkzaamheden in de organisatie, onder verantwoordelijkheid van het bestuur. Het managementteam van ZOwonen vormt een adviserend orgaan voor de bestuurder. Hieruit kan worden afgeleid dat bij ZOwonen enkel de directeur-bestuurder kan worden gekwalificeerd als topfunctionaris volgens de WNT. In 2014 is voor een totaalbedrag van € 631k aan ontslagvergoedingen betaald in verband met de kwaliteitsjaarverslag 2014

55

ZOWONEN ZO TOEZIEN

ontwikkeling en krimp. Er is in 2014 geen afkoopsom uitbetaald (salaris en afkoopsom) hoger dan de WNT norm. 6.4 Interne controle en risicobeheersing Het Bestuur van ZOwonen is verantwoordelijk voor het interne risicobeheersings- en controlesysteem van de corporatie en voor de beoordeling van de effectiviteit van dit systeem. Het auditcomité, als afgevaardigde vanuit de Raad van Commissarissen, houdt toezicht op het risicobeheersingen controlesysteem en de werking ervan. Dit gebeurt door de rapportering naar dit gremium vanuit de externe- en interne controle. De interne controle en risicobeheersing ligt bij de afdeling Control. Het risicobeheersings- en controlesysteem is erop gericht de bedrijfsdoelstellingen te realiseren zoals opgenomen in het ondernemingsplan en het beheersen van de risico’s die inherent zijn aan de bedrijfsvoering. Het systeem kan redelijke, maar geen absolute, bescherming bieden tegen onjuistheden van materieel belang of verlies.

6.4.1. Managementcontrol Het managementcontrolsysteem van ZOwonen is gebaseerd op meerdere pijlers. Naast de bestaande planning- en controlcyclus, die gericht is op zowel de interne als externe beheersing en verantwoording door middel

van begroting, trimesterrapportages en jaarrekening, zijn risicomanagement en procesmanagement de pijlers van de interne controle en risicobeheersing.

Ten aanzien van risicomanagement vond in 2014 een herijking van de belangrijkste toprisico’s voor ZOwonen plaats. Dit proces is uitgevoerd in samenwerking met de Raad van Commissarissen. Om de beheersing van het risicomanagement te vergroten, hebben wij focus aangebracht door een top vijf van risico’s te benoemen. Deze top vijf wordt nader uitgewerkt in beheersmaatregelen en wordt door middel van het benoemen van risico-eigenaren in 2015 belegd in de organisatie. Bij de herijking en evaluatie van de risico’s is vastgesteld dat de beheersing van ZOwonen op de risico’s sterk is toegenomen. Hierdoor zijn diverse risico’s niet meer als toprisico aangemerkt.

In 2014 hebben wij voor procesmanagement de actualisatie van de primaire processen en deels de ondersteunende processen afgerond. De processen zijn hierbij geïncorporeerd in het risicobeheersing systeem van ZOwonen zodat een directe verbinding ontstaat tussen het procesmanagement en de risico’s in de processen. jaarverslag 2014

56

ZOWONEN ZO TOEZIEN


Bij de actualisatie van de processen ging nadrukkelijk de aandacht uit naar het inzichtelijk krijgen van de doelstellingen van het proces en de succesfactoren die hieraan verbonden zijn. Deze aspecten maken het mogelijk om meer resultaatsturing in de processen te krijgen.

6.5 Internal Audit We stelden het auditjaarplan 2014 is in samenspraak met het bestuur en de Raad van Commissarissen vast en keurden het goed.

Vervolgens willen we inzicht geven in de resultaten van de gemaakte keuzes in de vorm van besteding van de middelen en wat het heeft bijgedragen aan de organisatiedoelstellingen. Daarnaast willen wij gerichter en meer gestructureerd gaan sturen op de inzet van onze middelen en hierbij ook de waardecreatie op zowel het maatschappelijk als financieel vlak als indicator gaan gebruiken. Als de sturing op ons belangrijkste bedrijfsmiddel (het vastgoed) zo efficiënt mogelijk gebeurt, is het te realiseren maatschappelijk rendement maximaal.

6.7 Externe accountant Het auditplan omvat specifieke audits en beoordelingen op de voortgang van de aanbevelingen uit voorgaande audits. De uitkomsten uit de specifieke audits (HRM en evaluatie nieuw verhuurproces) zijn gerapporteerd aan zowel de bestuurder als de auditcommissie. Per audit zijn in samenspraak met de afdelingen acties benoemd voor het optimaliseren van de processen.

6.6 Waardesturing Het project Waardesturing doet onderzoek naar de aspecten legitimatie door ZOwonen naar haar stakeholders en sturing op waardecreatie in de organisatie. Medio 2014 stelde de bestuurder een projectgroep in om de mogelijkheden nader te onderzoeken. In de opdracht aan de projectgroep is ook opgenomen inzicht te geven in de mogelijkheden en toepasbaarheid van het Driekamermodel van Ortec als sturingsmiddel voor ZOwonen. Begin 2015 leverde de projectgroep de eerste resultaten van het onderzoek op. In 2015 volgt een verdere uitdieping en uitwerking.

De vraag naar legitimatie maar ook de wil om te legitimeren wat wij als corporatie doen en waar onze middelen voor worden ingezet, is de afgelopen jaren verder toegenomen. Als maatschappelijke organisatie willen wij de juiste dingen doen en die dingen goed doen. Om dit mogelijk te maken, willen we onze belanghou-ders meer in staat stellen input te leveren voor de door ons te maken keuzes.

Met ingang van het controlejaar 2013 is Price Waterhouse Coopers (PwC) benoemd als accountant voor de periode van vijf jaar. Eind 2014 heeft PwC haar interimcontrole afgerond en over de bevindingen van deze controle gerapporteerd in de vorm van een managementletter. Hierbij is vastgesteld dat wij in vergelijking met het controlejaar 2013 een verdere vooruitgang hebben geboekt in beheersing van onze organisatie en processen. Ook blijkt dat wij goed anticiperen op de ontwikkelingen in de markt en hier ook het voortouw nemen in de branche. De externe accountant was aanwezig bij de vergadering van de RvC waarbij het besluit over de goedkeuring van de jaarrekening aan de orde was. De externe accountant wordt tijdens deze vergadering bevraagd over zijn verklaring over de getrouwheid van de jaarrekening. De externe accountant vervult binnen de auditcommissie een actieve rol bij de behandeling van de jaarrekening en de door de accountant opgestelde managementletter. Aspecten over interne beheersing- en controlesystemen zijn ook in de auditcommissie met de externe accountant besproken.

jaarverslag 2014

57

ZOWONEN ZO BEREKENEN

7.0 ZO BOUWEN EN INVESTEREN WIJ ZOwonen staat aan het hoofd van een groep die mede bestaat uit ZOwonen Holding BV en ZOwonen Vastgoed BV. Het bestuur van deze BV’s wordt gevoerd door ZOwonen (100% zeggenschap). De 2 groepsmaatschappijen verrichten geen activiteiten. ZOwonen maakt op grond van art.2:407 lid 1 sub a BW, gebruik van de consolidatievrijstelling.

7.1

Financiële positie

Het financieel beleid van ZOwonen is gericht op borging van de financiële continuïteit op korte en lange termijn. Daarbij zijn beheersing van vermogenspositie én kasstromen van groot belang. Indirect wordt daarmee ook de continuïteit van de activiteiten en het realiseren van de maatschappelijke doelen van ZOwonen geborgd. Het financieel beleid is in 2013 - in het licht van interne en externe ontwikkelingen - herijkt (zie ook paragraaf 7.2). Wij hanteren primair onze begroting als financieel sturingsinstrument. De financiële consequenties van voorgenomen programma’s worden doorgerekend, waarna resultaten worden beoordeeld aan de hand van de in het financieel beleid opgenomen (minimum) normen. De jaarrekening wordt vooral beschouwd als een verantwoordingsinstrument. Doordat wij de voorgeschreven inschattingen door de Raad voor de Jaarverslaglegging respectievelijk de sectorinstituten volgen, ontstaan er verschillen tussen begroting en jaarrekening, ook omdat wij voor de begroting ook rekening houden met onze eigen specifieke inschattingen.

De bedrijfswaarde ultimo 2014 van de jaarrekening ligt circa € 33 miljoen onder het niveau van de bedrijfswaarde conform de goedgekeurde begroting.

Waardering vastgoed ZOwonen past sinds verslagjaar 2012 de herziene Richtlijn voor de jaarverslaggeving, 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (2011) toe. Wij hebben ons vastgoed in exploitatie geclassificeerd naar de categorieën sociaal en commercieel vastgoed, waarbij het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel wordt aangemerkt omdat we met dit vastgoed focussen op duurzame exploitatie. Als waarderingsgrondslag hebben wij gekozen voor de actuele waarde. Concreet betekent dit dat het sociale vastgoed gewaardeerd wordt op bedrijfswaarde en het commerciële vastgoed op marktwaarde (in verhuurde staat). In 2014 is ruim 1/3 deel van het commercieel vastgoed opnieuw getaxeerd door een erkend taxateur.

jaarverslag 2014

58

ZOWONEN ZO BEREKENEN Waardering sociaal vastgoed De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een mate van onzekerheid. Verhuurderheffing respectievelijk de vermindering verhuurderheffing.



De sector is geconfronteerd met een verhuurderheffing. De basis voor deze heffing, de precieze hoogte ervan in de komende jaren en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan, zijn nog onzeker. ZOwonen heeft hiervoor de volgende beste schattingen gehanteerd: De jaarlijkse verhuurderheffing wordt gebaseerd op een percentage van de verwachte WOZ waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie. Dit percentage stijgt jaarlijks van 0,381% in 2014 tot 0,536% in 2017. Na 2017 wordt dit percentage gehandhaafd tot het einde van de verwachte exploitatietermijn van het vastgoed. Voor wat betreft de ontwikkeling van de WOZ waarde zijn we in de huidige waardering uitgegaan van een meer gematigde waardeontwikkeling (lees: verkoopprijsontwikkeling) dan in voorgaande jaren. Hierbij hebben we ons niet alleen laten leiden door de in de afgelopen jaren gerealiseerde dalingen in de WOZ waarde maar ook door de verwachting dat de verkoopprijsontwikkeling (en dus de WOZ waardeontwikkeling) in ons werkgebied, structureel achter blijft op de waardeontwikkeling in het overgrote deel van de rest van Nederland. Bij de invoering van de verhuurderheffing is ook besloten een vermindering op de verhuurderheffing op te nemen ter stimulering van de investeringen in het kader van onder andere de sloop van woningen in de krimpgebieden waaronder de Westelijke Mijnstreek in Limburg. Voorzichtigheidshalve heeft ZOwonen rekening gehouden met een opbrengstenkasstroom van 50% van het budgettair per sloopwoning gereserveerde bedrag van € 15k voor de in de begroting tot en met 2017 verwachte sloopwoningen zonder investeringsverklaring. Voor sloopwoningen waarvoor reeds de voorlopige investeringsverklaring is verleend is het volledige bedrag aan heffingsvermindering van € 15k ingerekend. 

Huurverhogingen

ZOwonen maakt mede vanuit betaalbaarheidsoogpunt geen volledig gebruik van de wettelijke mogelijkheden om de jaarlijkse huurverhoging door te berekenen aan haar huurders. Ingerekend is een inflatievolgend huurbeleid op basis van streefhuren.

ZO bouwen en investeren wij 

Restwaarde

In dit verslagjaar hebben we de restwaarde ontwikkeling kritisch beoordeeld. ZOwonen hanteerde in het verleden voor het gehele woningbezit dezelfde restwaarde tabel. In 2014 hebben we deze tabel op 2 onderdelen op basis van realistische gronden c.q. feitelijke constateringen aangepast. In de restwaardetabel maken we inschattingen van mogelijke kosten en opbrengsten in geval van exploitatie beëindiging. Bij de kosten gingen we ervan uit dat deze in 100%van de gevallen gemaakt zouden moeten worden. Bij de opbrengstenbepaling gaan we uit van een, afhankelijk van het type woning, (sterk) gereduceerd aantal nieuwe woningen. In de realiteit blijkt dat bij exploitatie-beëindiging reeds een groot aantal woningen niet meer bewoond worden en er derhalve veel minder kosten aan de orde zijn. Om die reden hebben we het percentage van 100% teruggebracht naar 70%. Daarnaast hebben we de restwaardeontwikkeling ook afhankelijk gemaakt van het feit of het een verhuur- of een verkoopwoning betreft. Bij de woningen gelabeld voor verkoop hebben we de restwaarde tabel, die uitgaat van een geforceerde beëindiging van de exploitatie, vervangen door een waarde gekoppeld aan de WOZ waarde (50% van de per exploitatiebeëindiging verwachte WOZ waarde). Naar aanleiding van bovenstaande overwegingen hebben we in 2014 de in de bedrijfswaarde gehanteerde uitgangspunten geactualiseerd naar meer realistisch. Als gevolg van de gematigde WOZ waarde ontwikkeling is sprake van een daling van de verwachte uitgaven in het kader van de verhuurderheffing die leidt tot een stijging van de bedrijfswaarden van circa € 25 miljoen. Als gevolg van de herwaardering van de restwaarde is sprake van een stijging van de totale restwaarde in de bedrijfswaardeberekening van circa € 43 miljoen netto contant. (per woning stijgt de restwaarde van -€ 600 tot € 2.400 per woning).

De totale bedrijfswaarde per woning stijgt van € 33.400 per ultimo 2013 tot € 37.100 per ultimo 2014 (Actieve) belasting latentie Als gevolg van verschillen tussen de fiscale en commerciële boekwaardes kan sprake zijn van een (actieve) belastinglatentie. Per ultimo 2013 zijn de op dat moment aanwezige actieve belastinglatenties ad € 1,7 miljoen geheel afgewaardeerd omdat het niet waarschijnlijk leek dat er voldoende fiscale winst ter beschikking zou komen om jaarverslag 2014

59



deze vorderingen geheel of gedeeltelijk te kunnen realiseren. Per ultimo 2014 zijn deze verwachtingen bijgesteld en is er van uitgegaan dat mede op basis van lichte WOZ stijgingen, de fiscale verliezen gedeeltelijk kunnen worden verrekend met positieve fiscale resultaten. Er wordt een latente belasting vordering berekend van € 20,6 miljoen. Deze vordering zal in de toekomst niet leiden tot daadwerkelijk inkomende kasstromen maar wel tot het (nog) niet hoeven te betalen van vennootschapsbelasting.

Jaarresultaat Het jaarresultaat bedraagt € 45,9 miljoen; over 2013 was dit € -53,6 miljoen. Ten opzichte van vorig boekjaar is sprake van een positief verschil van € 99,5 miljoen. Dit verschil wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door een positieve herwaardering van het sociaal vastgoed door een herijking van de voor de bedrijfswaarde gehanteerd reken uitgangspunten. Deze aanpassingen zijn gebaseerd op een meer realistische inschatting van de toekomstige ontwikkelingen. Bij de berekening van de toekomstige verhuurdersheffing zijn we, mede gezien de actuele markt- en waardeontwikkelingen van het onroerend goed in het ZOwonen werkgebied, in 2014 uitgegaan van een meer voorzichtige ontwikkeling van de toekomstige WOZ waardes. Bij de berekening van de restwaarde van het ZOwonen onroerend goed is een positieve wijziging aangebracht in de waardering van de restwaarde van de verkoopportefeuille. Deze woningen worden naar verwachting verkocht en niet gesloopt. Tenslotte is een positieve correctie aangebracht in de berekening van de uitgavenstroom bij beëindiging van de exploitatie.

bedragen x € 1,0 mln. Bij: Hogere huuropbrengsten

3,7

Hogere overige bedrijfsopbrengsten inclusief verkoop

2,4

Lagere afschrijvingen

1,8

Hogere overige waardeveranderingen

64,6

Lagere rentekosten

0,7

Hogere belastingopbrengsten

22,3

Hogere niet gerealiseerde waardeveranderingen

3,2

vastgoedportefeuille Hogere uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering

2,7

Subtotaal bij:

101,4

Af: Hogere bedrijfslasten

-1,9

Subtotaal af:

-1,9

Totaal gunstiger resultaat 2014 t.o.v. 2013

99,5

Solvabiliteit De belangrijkste buffer om financiële tegenvallers op te vangen is het eigen vermogen. Het eigen vermogen is in 2014 met zo’n 84% toegenomen van € 118,4 tot € 217,8 miljoen mede als gevolg van de reeds genoemde stijging van de bedrijfswaarde, de toename van de latente belasting vordering en als gevolg van een positieve kasstroom. De solvabiliteit bedraagt ultimo 2014 34,9% en voldoet daarmee aan de interne en de externe norm.

Liquiditeit ‘Cash is king’ ofwel zorg er steeds voor dat voorgenomen activiteiten kunnen worden betaald. Daarvoor is grip nodig op de kasstromen die met de activiteiten zijn verbonden. De kasstromen zijn te onderscheiden naar operationele-, (des)investerings- en financieringskasstromen. Daarbij is het van belang dat de operationele kasstroom voldoende ruimte overlaat om rente en aflossing van de benodigde financiering te kunnen betalen en om een deel van de investeringen met eigen middelen te kunnen financieren. De rentedekkingsgraad (ICR) wordt hierbij als meetinstrument ingezet. De berekende kasstroom uit operationele activiteiten vóór rente bedraagt € 32,8 miljoen (2013: € 32,9 miljoen). Dit is ruim voldoende om zowel de rentelasten als de reguliere aflossingen te kunnen voldoen. De ICR bedraagt ultimo 2014 2,28 (2013: 2,17) en ligt ruim boven de interne en externe norm. jaarverslag 2014

60

ZOWONEN ZO BEREKENEN Loan to value Financiering is niet oneindig maar wordt begrensd door wat de organisatie kan betalen. Naast de operationele kasstroom wordt daarom ook naar de LTV of schuldquote gekeken. Dit is kortweg de verhouding tussen de omvang van de leningenportefeuille enerzijds en de (bedrijfs)waarde van het bezit in exploitatie anderzijds. Eind 2014 bedraagt het totaal van de leningenportefeuille 62,7% van de (bedrijfs)waarde van het bezit in exploitatie (2013: 73,0%). De daling (verbetering) van de LTV-ratio met ruim 10 % wordt met name veroorzaakt door de toename van de bedrijfswaarde.

ZO bouwen en investeren wij voor 1 december 2012 zijn aangetrokken en er anderzijds geen toezicht belemmerende bepalingen in de overeenkomsten zijn opgenomen. Basisrenteleningen die na 1 december 2012 worden afgesloten, dienen te voldoen aan de nieuwe Beleidsregels. Beleggingen. Zowonen heeft geen beleggingen in bezit en in het treasury statuut wordt ook bepaald dat er als hoofdregel geen beleggingsactiviteiten zullen worden ontplooit. 

Risicobeheersing Onrendabele investeringen In 2014 hebben onrendabele investeringen plaatsgevonden inzake in exploitatie genomen nieuwbouwprojecten. Deze projecten zijn: Thienbunder, 37 woningen Burgemeester Lemmensstraat,

€ 1,21 miljoen

41 appartementen miljoen

€ 3,61 miljoen

Totaal: 78 woningen

€ 4,82 miljoen

Prijs/marktrisico ZOwonen beheerst het prijs/marktrisico door stratificatie aan te brengen in de lening portefeuille en limieten te stellen. 

Renterisico ZOwonen loopt renterisico zowel over de bestaande leningenportefeuille als over nieuw aan te trekken leningen. Renterisico’s worden in principe beheerst door a) volledige inzet van eigen middelen in de eigen bedrijfsvoering/bedrijfsactiviteiten en b) tijdig renteafspraken te maken. Daarnaast kan een gelimiteerd deel van de financieringsbehoefte door middel van kort geld faciliteiten (bv rol loverleningen) worden gefinancierd. 

De gemiddelde onrendabele investering per woning bedraagt daarmee circa € 62.000. Daarnaast is € 82.000 onrendabel geïnvesteerd in het maatschappelijke project “kamers voor kansen”.

Financierings/beschikbaarheidsrisico Uit de liquiditeits-/kasstroomprognose blijkt de totale financieringsbehoefte van ZOwonen. Het betreft hier zowel herfinancieringen als uitbreidingsfinancieringen. De leningportefeuille van ZOwonen kent geen significante concentraties van kredietrisico’s. Limieten in deze zijn formeel vastgelegd in het treasury statuut en worden permanent gemonitord. De liquiditeitsprognose wordt periodiek geactualiseerd en in de Treasury Commissie besproken. In 2014 heeft het WSW het financiële beoordelingskader aangepast. Het risicobeoordelingskader richt zich zowel op de financiële- als op business risico’s. Ten behoeve van het eerste risico worden een vijftal financiële ratio’s benoemd waaraan de corporaties zowel op korte als op langere termijn moeten blijven voldoen. Ten behoeve van de beoordeling van het 2e risico hanteert het WSW 24 kwalitatieve vragen gericht op onder andere de Governance, de financiële sturing en beheersing, de portefeuille strategie, de verwachte markt- en economische en politieke ontwikkelingen. Het op 3 jaar gebaseerde faciliteringsvolume is vervangen door een borgingsplafond. 

Treasurybeleid Treasury statuut In april 2014 is het geactualiseerde treasury statuut van ZOwonen goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. Het statuut is nu in overeenstemming met de aangescherpte ‘Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting’ die per 1 augustus 2013 van kracht zijn geworden. De belangrijkste wijzigingen hebben betrekking op de uitgangspunten met betrekking tot derivaten en basisrenteleningen: Derivaten ZOwonen heeft geen derivaten in bezit en het is conform het nieuwe statuut niet toegestaan om derivaten aan te trekken.



Basisrenteleningen ZOwonen heeft in het verleden basisrenteleningen aangetrokken en deze zijn rechtmatig omdat deze enerzijds



jaarverslag 2014

61

ZOWONEN ZO BEREKENEN Omdat ZOwonen niet de gehele begrotingsperiode aan de op basis van het WSW gedefinieerde vermogensratio’s (LTV en de solvabiliteitsratio) voldoet heeft het WSW het borgingsplafond voor de jaren 2014 en 2015 afgegeven conform de aanvraag en voor 2016 beklemd op een niveau van € 335 miljoen. Ondanks deze beklemming laat de meest recente liquiditeitsbegroting zien dat de operationele kasstromen naar verwachting voldoende zijn om alle voorgenomen investerings- en financieringsuitgaven in deze periode te kunnen verrichten binnen de door het WSW gehanteerde borgingsplafond. ZOwonen voldoet in haar meerjarenbegroting 2015 en volgende jaren aan de financiële toetscriteria zoals die door de externe toezichthouders (CFV en WSW) worden gehanteerd. Een belangrijk deel van de lange termijn financieringsbehoefte wordt ingevuld door toepassing van het eigen middelen beleid van het WSW. Een groot deel van de toekomstige investeringen wordt gefinancierd uit de positieve operationele kasstroom en de kasstromen uit hoofde van verkopen uit bestaand bezit. Voor de beschikbaarheid van financiering is ZOwonen mede afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel van het WSW. Naar verwachting zal naar aanleiding van de jaarlijkse actualisatie van het borgingsplafond in 2015 de beklemming op het benodigde kredietbedrag vervallen.

ZO bouwen en investeren wij voldoet heeft het WSW het borgingsplafond voor het jaar 2016 beklemd op een niveau van € 335 miljoen. Naar verwachting zal naar aanleiding van de jaarlijkse actualisatie van het borgingsplafond in 2015 de beklemming op het borgingsplafond vervallen.

Aandachtspunten bij de financiële beoordeling van de jaarrekening. In 2014 is een fors positief resultaat geboekt. Er is sprake van een (grotendeels nog niet gerealiseerde) vermogenstoename van ruim 84%. Los van deze resultaten kunnen navolgende financiële en niet financiële overwegingen nog een bijdrage leveren bij de beoordeling van de financiële positie van ZOwonen. ZOwonen is actief in een woningmarkt waar sprake is van vergrijzing en demografische krimp. Afzet van bezit, zowel in de verhuur als verkoop is niet vanzelfsprekend. Dat vraagt om goede planning en flexibiliteit in de vastgoedsturing. Om de twee jaar wordt de wensportefeuille opnieuw bekeken zodat vraag en aanbod maximaal op elkaar kunnen worden afgestemd. ZOwonen beschikt over aanzienlijke transformatieplannen in zowel sloop, vervangende nieuwbouw en renovatie waarbij de mogelijkheid bestaat plannen af te stemmen op de marktontwikkelingen.



Krediet/liquiditeitsrisico ZOwonen maakt gebruik van meerdere banken teneinde het krediet/liquiditeitsrisico te spreiden en te beheersen. Ter beheersing van het liquiditeitsrisico heeft ZOwonen een RC krediet limiet van € 10 miljoen afgesloten bij haar huisbankier.

ZOwonen streeft naar een huuromzet die is gebaseerd op een afgeleide van de maximale huurprijs, waarbij om voldoende goedkope woningen beschikbaar te hebben - woningen deels worden afgetopt. De streefhuur bedraagt 74% van de maximale huur; de huidige vraaghuur ligt nog 7,4% beneden deze streefhuur.

Het oordeel van de sectorinstituten: CFV en WSW In 2013 respectievelijk 2014 hebben de sectorinstituten hun financiële beoordelingskaders verder aan gescherpt. Onze belangrijkste toezichthouder, het CFV, geeft sinds 2013 één keer per jaar een oordeel over onze financiële positie: op basis van de jaarrekening (DVI) én op basis van de meerjarenbegroting (DPI).

Na 1 juli 2015 wordt de WOZ waarde opgenomen in de woningwaardering. De gemiddelde WOZ waarde van ZOwonen ligt lager dan het landelijk gemiddelde waardoor mogelijk een daling van de maximale huur kan ontstaan. De ruimte tussen de streefhuur en de maximale huur wordt geacht voldoende te zijn om eventuele negatieve effecten - als gevolg van een mogelijke daling van de maximale huur - te kunnen opvangen door het percentage van de streefhuur aan te passen.

Het CFV heeft net als in 2013, in 2014 geconcludeerd dat het door hun gepleegde onderzoek geen aanleiding geeft tot opmer-kingen en/of nader onderzoek. Dit betekent dat wij aan de door het CFV geformuleerde financiële grenswaarden voldoet. In 2014 heeft het WSW het financiële beoordelingskader aangescherpt. Omdat ZOwonen niet de gehele begrotingsperiode aan de op basis van het WSW gedefinieerde vermogensratio’s (LTV en de solvabiliteitsratio)

De door de overheid aangekondigde bevriezing van de huurliberalisatie grens levert wel een mogelijk risico op. ZOwonen beschikt momenteel maar over een klein aantal woningen boven de liberalisatiegrens, maar ervaart dat de afzet van deze woningen in de markt zijn beperkingen kent. Deze voorgenomen maatregel lijkt vooral gericht op het verminderen van het aantal sociale jaarverslag 2014

62



woningen ten gunst van het aantal Niet DAEB woningen. Voor ZOwonen ontstaat dan de afweging om de huurprijzen van woningen eveneens 3 jaar te bevriezen op de liberalisatiegrens hetgeen een negatief effect heeft op de toekomstige huuropbrengsten van het sociale vastgoed. Het effect op de waardering van het sociaal goed wordt ingeschat op een daling van € 10 miljoen. Voor wat betreft de toekomstige renteresultaten kan worden gesteld dat de verdiencapaciteit van het ZOwonen bezit (= bedrijfswaarde) is gebaseerd op een rendement van 5,25%. Het gemiddelde rentepercentage van de lening portefeuille bedraagt ultimo 2014 4,05 %. De rendementseis voor het eigen vermogen ligt op inflatieniveau. Gegeven deze uitgangspunten verwachten we de komende jaren een renteresultaat te kunnen realiseren van circa € 10 miljoen. In feite is sprake van een ingecalculeerde risicobuffer.

Financiële conclusie: De kasstroom positie van ZOwonen kwalificeert als goed. Er is sprake van een ruime buffer boven de minimale interne en externe kasstroomratio’s (ICR en DSCR ratio). Ook de vermogenspositie kwalificeert als goed. De solvabiliteitsratio ligt ruim boven het interne en externe

geëiste niveau. Hierbij dient wel in acht genomen te worden dat het eigen vermogen ad € 217,8 enerzijds voor een groot deel (€ 200,8 miljoen) nog gerealiseerd dient te worden en anderzijds inclusief de latente belasting vordering ad ca € 20,6 miljoen is. De verwachtingen aangaande het 1e zijn realistisch maar zullen wel nog gerealiseerd dienen te worden. In de afgelopen jaren is het gerealiseerde deel van het eigen vermogen reeds aanzienlijk toegenomen. Ten opzichte van het verslagjaar 2013 is het verschil tussen het gerealiseerde en nog niet gerealiseerde deel van het vermogen gedaald van € -26 miljoen tot € -3,6 miljoen. De Loan to Value ten slotte voldoet eveneens ruimschoots aan de intern en extern gehanteerde minimale kwalificaties.

7.2 Financiële doorkijk Financieel beleid ZOwonen Het uitgangspunt van ons financieel beleid is dat het beleid zich niet enkel richt op één aspect van de financiële huishouding; via een set van ratio’s wordt de financiële positie en continuïteit beheerst. In onderstaand schema zijn de bouwstenen van het financieel beleid schematisch weergegeven.

“financieel gezonde corporatie...”

eigen vermogen

vreemd vermogen

kasstromen

weerstand (solvabiliteit) IFR

AR

ICR

DSCR

ABA norm

ER

LtV

dekkingsratio

onderpand Allereerst worden strikte normen gesteld aan de operationele exploitatie kasstromen met behulp van de ICR, de DSCR, de bedrijfskosten (ABA)norm en de Efficiency Ratio (ER; verhouding tussen exploitatielasten en huur). Aan de investeringskant worden kaders gesteld voor de financieringswijze van voorgenomen investeringen, bestaande uit de Investerings/financieringsratio (IFR) ende aflosssingsratio (AR).

De IFR stelt eisen aan de mate waarin investeringen met vreemd vermogen mogen worden gefinancierd. De AR stelt eisen aan de mate waarin jaarlijks stelselmatig aflossing van vreemd vermogen plaatsvindt. Dat geheel stelt ZOwonen in staat haar (maatschappelijke) doelen te bereiken en voldoende buffer aan te houden om eventuele tegenvallers op te kunnen vangen. jaarverslag 2014

63



Door definiëring van de ratio’s solvabiliteit, ICR, DSCR, LTV, ER en IFR houden wij zicht op de interne en de door het WSW en CFV geformuleerde toetsingskaders. Gezien het grote belang van een positieve beoordeling van het WSW en het CFV, sluit ZOwonen minimaal aan op de rationormen (en definities) van deze sectorinstituten.

ZOwonen blijft naar verwachting in de toekomst ondanks de negatieve financiële effecten van de overheidsheffingen - zowel voor wat betreft de vermogensals de kasstroomratio’s voldoen aan de intern en extern gehanteerde normen.

Financiële ratio’s ZOwonen Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de verwachte vermogens-en kasstroomratio’s op basis van onze meerjarenbegroting 2015-2019. Ratio/kengetal

Norm

ICR

> 1,5

ICR-WSW

> 1,4

DSCR

> 1,0

Loan to Value Financieringsratio

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2,28

2,41

2,24

2,26

2,41

2,53

1,29

1,51

1,51

1,57

1,56

1,64

< 75%

62,70%

59,54%

60,10%

59,12%

57,93%

57,76%

< 50%

<0

17,87%

44,37%

-13,21%

-29,90%

-9,77%

-

17,87%

33,54%

23,20%

13,77%

9,32%

cumulatief Solvabiliteitsratio

> 25%

37,20%

37,48%

37,16%

38,37%

38,29%

39,92%

Dekkingsratio

< 40%

26,86%

26,08%

26,49%

25,76%

24,84%

24,22%

Efficiencyratio

< 80%

71,01%

75,18%

78,81%

78,35%

76,27%

75,08%

In 2011 is een ondernemingsplan voor de periode 2012 -2015 geschreven waarin ambities en actuele omgevingsinvloeden hun plaats hebben gekregen. In de actuele meerjaren-prognose 2015 t/m 2024 zijn daarvan financiële vertalingen gemaakt. Hierbij is ook voor zover mogelijk rekening gehouden met de financiële consequenties van het te verwachten overheidsbeleid (herziene woningwet / Novelle) en van het in 2014 aangepaste ZOwonen huurbeleid. Verder is rekening gehouden met het actuele investerings- en verkoopprogramma en met de effecten van de voorgenomen efficiency – en bezuinigingsoperatie ZO Beter. De kasstroomprognoses blijven, onder de gestelde uitgangspunten, positief. De overheidsheffingen leggen weliswaar extra druk op de uitgaande cashflow maar per saldo blijft deze ruim voldoende om aan de bestaande rente- en aflossingsverplichtingen te voldoen. Ook resteert voldoende ruimte om zowel aan de ICR- als de DSCR norm te blijven voldoen; de ICR ontwikkelt zich naar verwachting de komende 5 jaar tussen de 2,2 en 2,5 (norm 1,5). De DSCR ontwikkelt zich tussen 1,51 en 1,64 bij een minimale norm van 1. De ER tenslotte geeft inzicht in hoe de jaarlijkse exploitatiekosten zich verhouden tot de jaarlijkse huuropbrengsten. Hiermee sturen wij op de toekomstige kasstroomontwikkelingen.

In de begrotingsperiode 2015 tot en met 2019 ligt de verwachte realisatiewaarde onder de streefwaarde van 80%. Ondanks de extra overheidsheffingen blijft de vermogenspositie zich in de begrotingsperiode binnen de gestelde normen bewegen. De solvabiliteit ligt in de gehele begrotingsperiode met een waarde van minimaal 37% ruim boven het minimum van 25% en de LTV blijft met maximaal 60% vanaf het 1e begrotingsjaar ruimschoots binnen de norm van 75%. De IFR ontwikkelt zich eveneens positief in de begrotingsperiode; de voorgenomen investeringen kunnen in voldoende mate met eigen middelen worden gefinancierd. Het begrotingsjaar 2015 is het laatste jaar van het huidige ondernemingsplan 2012-2015 en kan als zodanig als een overgangsjaar worden beschouwd. Enerzijds ronden we doelen uit het vigerende ondernemingsplan af, anderzijds formuleren we nieuwe doelen in een (sterk) veranderende omgeving. De nog niet volledig ingerekende vertaling van de toekomstige wensportefeuille zal de komende jaren naar verwachting extra druk blijven leggen op onze financiële middelen en mogelijkheden.

jaarverslag 2014

64


8.0 VERKORT FINANCIEEL OVERZICHT Criteria voor het samenvatten van de statutaire jaarrekening Onderhavig stuk is een samenvatting van de statutaire jaarrekening over boekjaar 2014. Er zijn in Nederland geen algemeen vastgestelde criteria beschikbaar voor het opstellen van samengevatte financiële overzichten. Hierom hebben wij deze criteria zelf ontwikkeld. Het doel van deze samenvatting is om op een compacte en overzichtelijke wijze een beeld te geven van de jaarcijfers. De gehanteerde criteria en het aggregatieniveau van deze samenvatting zijn hierop toegespitst.

Bijgesloten samenvatting van de statutaire jaarrekening is als volgt tot stand gekomen: De oorspronkelijke balans per 31 december 2014, winsten verliesrekening en kasstroomoverzicht zijn in deze samenvatting overgenomen uit de statutaire jaarrekening. De statutaire jaarrekening is gebaseerd op titel 9 boek 2 BW. In deze samenvatting zijn de grondslagen integraal herhaald. De toelichtingen zijn in de samen-

vatting niet opgenomen, de vergelijkende cijfers wel. Het kennisnemen van deze samenvatting kan niet in de plaats treden van het kennisnemen van de statutaire jaarrekening over boekjaar 2014, aangezien diverse vereenvoudigingen zijn aangebracht. Gebruikers die behoefte hebben aan meer informatie kunnen een exemplaar van de statutaire jaarrekening verkrijgen via de website van ZOwonen.

jaarverslag 2014

65



8.1 Balans per 31 december 2014 (na resultaatbestemming) ACTIVA

Ref.*

31 - 12 - 2014

31 - 12 - 2013

x € 1.000

x € 1.000

VASTE ACTIVA

Materiële vaste activa

9.1

Sociaal vastgoed in exploitatie

9.1.1

494.125

441.122

Vastgoed in ontwikkeling

9.1.2

2.065

2.683

Onroerende en roerende zaken ten

9.1.3

10.956

11.750

507.147

455.555

53.371

47.721

53.371

47.721

0

dienste van de exploitatie

Vastgoedbelegingen Vastgoed in ontwikkeling

9.2 9.2.2

bestemd voor eigen exploitatie

Financiële vaste activa

9.3

Deelnemingen in groepsmaatschappijen

9.3.1

0

Belasting latentie

9.3.2

20.567

Te vorderen BWS-subsidies

9.3.3

0

39

Overige vorderingen

9.3.4

1.933

2.010

22.500

2.049

583.017

505.325

0

2

0

2

VLOTTENDE ACTIVA

Voorraden

9.4

Overige voorraaden

Vorderingen

9.5

Huurdebiteuren

9.5.1

1.470

1.397

Vorderingen op groepsmaatschappijen

9.5.2

5

0

Gemeenten

9.5

183

76

Belastingen en premies sociale verzekeringen

9.5

0

429

Overige vorderingen

9.5

267

307

Overlopende activa

9.5

406

153

2.331

2.362

11

782

2.342

3.146

585.359

508.471

Liquide middelen

TOTAAL

9.6

* Ref. is de afkorting voor referentie en verwijst naar het paragraafnummer waarin een nadere toelichting is opgenomen van de betreffende post.

jaarverslag 2014

66



31 DECEMBER 2014 (na resultaatbestemming)

PASSIVA

EIGEN VERMOGEN

Algemene reserve

VOORZIENINGEN

Ref.

31 - 12 - 2014

31 - 12 - 2013

x € 1.000

x € 1.000

217.826

118.438

9.7

9.7.1

9.8

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

9.8.1

6.579

14.229

Overige voorzieningen

9.8.2

342

475

6.921

14.704

LANGLOPENDE SCHULDEN

9.9

Leningen overheid

9.9.1

9.831

10.738

Leningen kredietinstellingen

9.9.2

301.576

313.129

Overige schulden

9.9.3

75

74

311.482

323.941

9.10.1

31.078

32.315

Schulden aan gemeenten

9.10

907

1.303

Schulden aan leveranciers

9.10

3.414

4.691

Schulden aan groepsmaatschappijen

9.10

4

4

9.10.2

1.856

1.440

Schulden ter zake van pensioenen

9.10

139

145

Aangegane verplichtingen onderhoud

9.10

756

127

Overige schulden

9.10

0

2

9.10.3

10.977

11.361

49.130

51.388

585.359

508.471

KORTLOPENDE SCHULDEN

Schulden aan kredietinstellingen

Belastingen en premies sociale verzekeringen

Overlopende passiva

TOTAAL

9.10

jaarverslag 2014

67



Winst- en verliesrekening over 2014 Boekjaar 2014

Boekjaar 2013

BEDRIJFSOPBRENGSTEN

Ref.

x € 1.000

x € 1.000

Huuropbrengsten

10.1

78.278

74.605

Opbrengsten Servicecontracten

10.2

5.259

5.880

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

10.3

3.189

435

Geactiveerde productie ten

10.4

576

576

10.5

914

1.167

88.216

82.663

behoeve van eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

10.6

23.175

24.921

Overige waardeveranderingen materiële vaste

10.7

-13.655

50.985

Erfpacht

10.8

8

7

Lonen en salarissen

10.9

7.793

9.342

Sociale lasten

10.9

1.102

1.017

Pensioenlasten

10.9

1.247

1.390

Onderhoudslasten

10.10

16.055

14.589

Leefbaarheid

10.11

484

804

Lasten servicecontracten

10.12

5.645

6.099

Overige bedrijfslasten

10.13

18.615

16.199

Som der bedrijfslasten

60.469

125.407

BEDRIJFSRESULTAAT

27.747

-42.744

10.14

524

-2.677

10.15

11.433

8.620

10.16

111

134

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

10.17

23

-80

Rentelasten en soortgelijke kosten

10.18

-14.523

-15.167

-14.389

-15.113

25.315

-51.914

activa en vastgoedportefeuille

Niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren

Som financiële baten en lasten RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING Belastingresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

10.19

20.567

-1.693

Resultaat deelnemingen

10.20

5

-5

45.887

-53.612

JAARRESULTAAT NA BELASTING

jaarverslag 2014

68



Kasstroomoverzicht x € 1.000

2014

x € 1.000

2013

Kasstroom uit operationele activiteiten Saldo bedrijfsopbrengsten -bedrijfslasten

27.747

-42.744

23.175

24.921

 Waardeveranderingen materiële vaste activa

-11.678

46.837

 Netto verkoopresultaat vatgoedportefeuille

-3.189

-435

-576

-576

-4.012

-2.287

2.035

6.435

-132

-651

Aanpassingen voor:  Afschrijvingen  Mutatie egalisatierekening

 Geactiveerde productie eigen bedrijf vaste activa  Vrijval voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen  Dotatie voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen  Mutatie overige voorzieningen  Verandering in werkkapitaal  mutatie voorraden en onderhanden projecten  mutatie vorderingen  mutatie kortlopende schulden

2

58

109

263

-702

1.111

(excl. kortlopende leningen, incl. rekening courant)

Kasstroom uit bedrijfsoperaties  Ontvangen rente

-591

1.432

32.780

32.932

134

55

-14.523

-15.167

 Ontvangen/betaalde vennootschapsbelasting

0

0

 Resultaat deelneming

5

-5

 Betaalde rente

-14.384 Kasstroom uit operationele activiteiten

-15.117 18.396

17.815

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa

-11.518

-26.894

Desinvestering in materiële vaste activa

6.325

4.751

117

119

Mutatie financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-5.076

-22.024

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden

0

0

Terugbetaalde waarborgsommen

1

2

-35.192

-32.904

21.100

37.888

Aflossingen langlopende schulden Nieuwe leningen Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-14.091

4.985

-771

777

Stand per 1 januari

782

5

Mutaties boekjaar

-771

777

11

782

Mutatie liquide middelen De toename (afname) van geldmiddelen in het boekjaar is als volgt te specificeren:

Stand per 31 december

jaarverslag 2014

69



8.4 GRONDSLAGEN VAN BALANSWAARDERING EN RESULTAATBEPALING

wordt het verschil (negatieve goodwill) als overlopende passiefpost opgenomen.

ALGEMENE TOELICHTING Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014. Alle bedragen luiden in euro’s.

Presentatiewijziging In 2014 heeft ZOwonen geen presentatiewijzigingen doorgevoerd. Hiermee sluit ZOwonen aan bij de gebruikelijke verwerkingswijze in het bedrijfsleven. Naar de mening van het bestuur verhoogt dit de vergelijkbaarheid en daarmee de leesbaarheid van deze jaarrekening.

Algemeen ZOwonen is een stichting met de status van “Toegelaten Instelling volkshuisvesting”. De statutaire vestigingsplaats is Sittard, de feitelijke vestigingsplaats is Luxemburgstraat 30 te Sittard. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. Zij heeft specifieke toelating in de regio’s Westelijke Mijnstreek, Midden-Limburg en Parkstad Limburg en is werkzaam binnen de juridische wetgeving van de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. Groepsverhoudingen ZOwonen staat aan het hoofd van de groep welke bestaat uit: ZOwonen Holding B.V.  ZOwonen Vastgoed B.V. Deze groepsmaatschappijen verrichten momenteel geen activiteiten.

Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van ZOwonen zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorendeveronderstellingen opgenomen in hoofdstuk 7 of bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost. GRONDSLAGEN VAN BALANSWAARDERING EN RESULTAATBEPALING



Grondslagen voor consolidatie Op grond van art. 2:406 lid 1 BW rust op het groepshoofd ZOwonen een consolidatieplicht. Aangezien de gezamenlijke betekenis van de dochtermaatschappijen in financiële zin ultimo 2014 slechts zeer beperkt van invloed is op het inzicht dat de jaarrekening dient te geven in het vermogen en resultaat, maakt ZOwonen gebruik van de consolidatievrijstelling op grond van art. 2:407 lid 1 sub a BW. De dochtermaatschappijen hebben geen personeel in dienst, hebben geen activiteiten in het verslagjaar en het financieel belang van zowel het balanstotaal, het resultaat als de onderliggende individuele posten is in verhouding tot het geheel te verwaarlozen. Acquisities en desinvesteringen van groepsmaatschappijen De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of het equivalent hiervan dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen onderneming vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs lager is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, dan

Regelgeving De jaarrekening van ZOwonen is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (‘WNT’), Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-enverliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verlies-rekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.

Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar.

jaarverslag 2014

70

ZOWONEN ZO BEREKENEN Verwerking verplichtingen Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Immateriële vaste activa De immateriële vaste activa worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van afschrijvingen. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen; dit is het geval als de boekwaarde van het actief (of van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort) hoger is dan de realiseerbare waarde ervan. MATERIËLE VASTE ACTIVA Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Verwerking van groot onderhoud ZOwonen verwerkt de kosten van groot onderhoud in haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een

Verkort financieel overzicht huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse zaken en de Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

Kwalificatie Het beleid van ZOwonen is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert ZOwonen zich als vastgoed beheerder en is de laagste van de vervangingswaarde en de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag en complexindeling ZOwonen waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen de actuele waarde zijnde de laagste van de vervangingswaarde en de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen van de kasstroomgenererende eenheid uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De indeling naar kasstroomgenererende eenheid is gedefinieerd op complexniveau. ZOwonen kiest voor deze indeling van de kasstroomgenererende eenheden aangezien deze aansluit bij haar interne bedrijfsvoering en de basis vormt voor haar vastgoedsturing. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten nainvesteringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief, worden geactiveerd. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. jaarverslag 2014

71

ZOWONEN ZO BEREKENEN Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) wordt het component opstal onderkend. Van een afzonderlijk component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van het component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Complexindeling Complexen worden gedefinieerd op basis van homogene groepen onroerende goederen ingedeeld in type, leeftijd en ligging en worden als zodanig beschouwd als kasstroomgenererende eenheden. Deze indeling sluit aan op de wijze waarop het beleid van ZOwonen is gedefinieerd. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2014 geformaliseerde meerjarenbegroting rekening houdend met de richtlijnen voor de jaarverslaggeving RJ.

Verkort financieel overzicht Jaarlijkse huurstijging 2015

1,55%

2016

1,80%

van 2017 - 2019

2,30%

vanaf 2020

2,00%

Huurharmonisatie (o.b.v. rekenkundige mutatiegraad van 4%)

1e 5 jaar

Inflatie 2016

1,50%

vanaf 2017

2,00%

Huurderving bestaand bezit 2015

2,58%

2016

2,46%

2017

2,37%

2018

2,25%

2019

2,21%

vanaf 2020 (inflatie volgend)

2,11%

Huurderving commercieel bezit vanaf 2015

13,50%

Huurderving sloop / herstructurering 1e jaar (na sloopbesluit)

20% uit exploitatie

2e jaar (na sloopbesluit)

50% uit exploitatie

3e jaar (na sloopbesluit)

30% uit exploitatie

Index variabele kosten 2015

1,50%

van 2016 - 2019

2,00%

vanaf 2020

3,00%

Stijging loonkosten 2015

2,00%

van 2016 - 2018

2,50%

vanaf 2019

3,00%

Stijging onderhoudslasten vanaf 2015

3,00%

Kosten beheer, belastingen, verzekeringen en leefbaarheid Geschatte kasstromen. De algemene beheerkosten zijn geschoond voor de incidentele kosten. Hierop zijn de niet vastgoedgerelateerde kosten ,de overige bedrijfsopbrengsten en geactiveerde produktie ten behoeve van eigen bedrijf in mindering gebracht. Saneringssteun

Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:

Deze is niet in de bedrijfswaarde meegenomen Verhuurderheffing

% over WOZ waarde:

2014

0,381%

2015

0,449%

2016

0,491%

vanaf 2017

0,536%

jaarverslag 2014

72



WOZ waarde ontwikkeling 2015 - 2016

0%

2017 - 2019

+1%

vanaf 2020

+2%

Vermindering verhuurderheffing Gebaseerd op het verwachte aantal sloopwoningen t/m 2017 (332) en de helft van het verwachte bedrag per sloopwoning dat is gereserveerd in het woonakkoord (€ 15.000/2 = € 7.500), m.u.v. de sloopwoningen waarvoor reeds de voorlopige investeringsverklaring is verleend. Voor deze woningen is € 15.000 ingerekend. De vermindering is jaarlijks in mindering gebracht op de totaal verschuldigde verhuurderheffing en verdeeld over het gehele DAEB woningbezit.

Levensduur

50 jaar / restant looptijd o.b.v. vastgoedsturing. Minimaal 15 jaar.

Disconteringsvoet

5,25%

Restwaarde aan het eind van de levensduur per woningen Verkoopbezit

50% WOZ-waarde

Overig bezit * Grondgebonden

€ 17.000 -/- € 11.675

Meergezins (MG) zonder lift

€ 10.000 -/- € 9.050

MG met lift max. 3 lagen

€ 5.000 -/- € 10.600

MG met lift vanaf 4 lagen

€ 3.000 -/- € 10.600

Garages en parkeerplaatsen

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde op basis van RJ 645 (2011) wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het tijdelijke verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. In de bedrijfswaarde wordt de verwachte verkoopprijs gebaseerd op de meest actuele WOZ waarde (98%). Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen.

€ 1.000 -

Planmatig onderhoud (PO) **

Conform onderhoudsbegroting VGB*****

Levensduur De gehanteerde uitgangspunten bij de bepaling van de resterende economische levensduur zijn:

BKTI’s en VAL ***




Reparatie onderhoud****


Mutatie onderhoud****


Onderhoudslasten bestaand bezit

Toekomstige mutaties woningbezit Verkoop

Komende 5 jaar

Sloop

Sloopbesluit genomen

Nieuwbouw en verbeteringen

Niet meegenomen

*

De opbrengstwaarde per woning wordt verminderd met de beoogde toekomstige uitgaven voor uitplaatsing, ZAV vergoeding en sloop.

**

Gebaseerd op de kwaliteitsinspectie.

***

Betreft kosten badkamers, keukens en toiletten, kosten i.v.m. veiligheid, asbest en legionella, gebaseerd op interne en externe kengetallen/ramingen.

****

Gebaseerd op gedifferentieerde normen per VHO (o.b.v. leeftijd, type etc).

***** Op de begrote bedragen 2015 is een afslag toegepast van € 400.000 inzake de tijdelijke BTW-verlaging en € 250.000 inzake een naar verwachting te behalen inkoopvoordeel. De begrote bedragen vanaf 2016 zijn met 3% verlaagd inzake het verwachte inkoopvoordeel.



Er wordt voor sociale huurwoningen uitgegaan van een weerlegbaar vermoeden dat de resterende economische levensduur maximaal 50 jaar en minimaal 15 jaar bedraagt. De vastgoedsturing is leidend. Bij de complexen waarvoor een sloop- of leegstandsbesluit is genomen, is de levensduurinschatting aangepast, waardoor deze minder dan 15 jaar kan bedragen.

Restwaarde De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkantemeterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met de geindexeerde verwachte sloop- en sociaal statuutkosten. Voor woningen met de strategie verkopen die de komende 5 jaar niet verkocht worden, wordt een restwaarde gehanteerd van 50% van de WOZ-waarde.

jaarverslag 2014

73

ZOWONEN ZO BEREKENEN Indeling in kasstroomgenererende eenheden De kasstroomgenererende eenheden zijn bepaald in overeenstemming met de vastgoedsturing van ZOwonen. De indeling van het strategische voorraadbeleid is gebaseerd op de indeling van strategieën doorexploiteren, renoveren, slopen en verkopen en op de geografische ligging en het onroerend goed type. Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd. Verwerking mutaties in de bedrijfswaarde De initiële herwaardering van het sociaal vastgoed in exploitatie naar actuele waarde is rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt in een herwaarderingsreserve. De hierop volgende jaarlijkse waardeveranderingen worden als volgt in de jaarrekening verwerkt:  Een waardevermeerdering van een complex onder het sociaal vastgoed wordt in beginsel direct ten gunste van de herwaarderingsreserve gebracht. Uitzondering betreft het geval wanneer voor een complex in het verleden een afwaardering ten laste van het resultaat is gebracht. In die situatie worden waardevermeerderingen van ditzelfde complex als positief resultaat in de winst-en-verliesrekening verwerkt, voor zover dit een terugname betreft van deze eerdere waardevermindering. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de terugneming nooit hoger is dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het complex zou zijn verantwoord.  Een waardevermindering van een complex onder het sociaal vastgoed wordt in beginsel ten laste van het resultaat gebracht. Indien echter een herwaarderingsreserve voor dit complex gevormd is, wordt de waardevermindering direct ten laste van de herwaarderingsreserve gebracht tot het bedrag dat met betrekking tot het desbetreffende complex in de herwaarderingsreserve is opgenomen. Afschrijvingen Afschrijvingen worden berekend over de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is gesplitst naar de componenten grond en opstal. Over het aandeel van de grond wordt

Verkort financieel overzicht niet afgeschreven. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikname.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Bijzondere waardevermindering ZOwonen beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien er sprake is van een bijzondere waardevermindering en gelijktijdig van vastgoed in ontwikkeling, wordt deze in mindering gebracht op het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven.

jaarverslag 2014

74

ZOWONEN ZO BEREKENEN Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens het lineaire systeem en starten vanaf het moment van ingebruikname. VASTGOEDBELEGGINGEN Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te realiseren. Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Waarderingsgrondslag ZOwonen waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. De waardebepaling van het commercieel vastgoed is gedaan door een gecertificeerd taxatiebureau erkend door Stichting Taxaties en Validaties (STenV) en wel door middel van een beëdigd taxateur. In het verslagjaar 2012 zijn alle commerciële vastgoedobjecten getaxeerd. Jaarlijks wordt circa 1/3 deel van de onderscheiden commerciële vastgoedobjecten opnieuw getaxeerd. Hierbij is het uitgangspunt dat op basis van een homogene groepsindeling de waarde mutatie van het (opnieuw) getaxeerde deel geëxtrapoleerd kan worden naar de waarde van het dat jaar niet getaxeerde deel. De homogene groepsindeling vindt plaats op basis van type object en op basis van de ligging van het object. De commerciële vastgoedobjecten bestaan zowel uit woningen als garages als bedrijfsobjecten (kantoren en winkels). De actuele waarde is bepaald op basis van de marktwaarde in verhuurde staat alsmede de waarde berekend op basis van de Discounted Cash Flowmethode.

Verkort financieel overzicht Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van sociaal vastgoed in exploitatie zijn ook van toepassing op het commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende:  Als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst-en-verliesrekening ver-antwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een eventuele voorziening voor onrendabele investeringen. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.

jaarverslag 2014

75

ZOWONEN ZO BEREKENEN FINANCIËLE VASTE ACTIVA Deelnemingen Kapitaalbelangen waarin ZOwonen een beleidsbepalende invloed heeft, worden gewaardeerd volgens de vermogens mutatiemethode en wel de netto vermogenswaarde. Voor deelnemingen met een negatieve netto vermogenswaarde wordt een voorziening gevormd, primair ten laste van de vorderingen op deze deelnemingen en voor het overige onder de voorzieningen. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Belastinglatentie De RJ 645 schrijft voor dat voor voorwaartse verliescompensatie en nog niet gebruikte fiscale verrekeningsmogelijkheden een latente belastingvordering dient te worden genomen als het waarschijnlijk wordt geacht dat er in de toekomst sprake zal zijn van fiscale winsten. De actuele fiscale meerjarenbegroting laat vanaf 2015 weer fiscale winsten zien. Derhalve is met ingang van dit verslagjaar een latente belastingvordering opgenomen Deze is gebaseerd op de verwachte fiscale resultaten gedurende een horizon van 9 jaar en wordt gewaardeerd tegen de contante waarde van de mogelijk te verrekenen fiscale verliezen.

Verkort financieel overzicht instrumenten beoordeelt ZOwonen op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt ZOwonen de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winsten-verliesrekening verwerkt.

VOORRADEN Te vorderen BWS-subsidies De uit hoofde van het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) te vorderen subsidies worden jaarlijks verminderd met de door de budgethouder beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetaling loopt niet synchroon met de voorgecalculeerde jaarlijkse exploitatietekorten en de uitbetalingstermijn beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. De te vorderen subsidies zijn op het moment waarop de aanspraak is ontstaan voor het totale bedrag opgenomen, onder aftrek van de jaarlijks ontvangen termijnen en verhoogd met rente over het jaarlijks resterend saldo.

Overige voorraden De overige voorraden zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde. Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

Overige vorderingen De te vorderen koploperspilots zijn op het moment waarop de aanspraak is ontstaan voor het totale bedrag opgenomen en worden jaarlijks vermeerderd met de bij toekenning vastgestelde rentevergoedingen en verminderd met de door de budgethouders uitbetaalde bedragen.

Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit banktegoeden en zijn opgenomen tegen nominale waarde. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden.

Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële

Het eigen vermogen bestaat uit een algemene reserve.

EIGEN VERMOGEN

jaarverslag 2014

76

ZOWONEN ZO BEREKENEN VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen. Deze voorziening strekt tot dekking van de onrendabele investeringen in projecten waarvan de realisatie intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd is. Het betreft hier investeringen voor nieuwbouw, grondexploitaties en renovaties. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde (op historische kostprijs) van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Onder ver-wachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde of actuele waarde.

Voorziening uitgestelde beloningen Werknemers krijgen op grond van de CAO bij een jubileum (bepaald aantal jaren in dienst) een eenmalige uitkering. Bij de berekening is rekening gehouden met de kans dat werknemers in dienst blijven op basis van historische gemiddelden. De verplichtingen zijn contant gemaakt, waarbij een disconteringsvoet is gehanteerd van 3%. Voorziening persoonlijk loopbaan ontwikkel budget De werknemer die op 1 januari 2010 vijf jaar of langer in dienst is bij ZOwonen heeft voor de periode 1 januari 2010 tot en met 31 december 2014 recht op een persoonlijk loopbaan ontwikkelingsbudget (PLOB) van € 4.500. De omvang van de voorziening van deze opgebouwde rechten is gebaseerd op het geschatte gebruik daarvan. Werknemers die korter dan 5 jaar in dienst zijn hebben recht op een PLOB naar rato van het aantal dienstjaren. Hierin wordt een differentiatie gemaakt voor medewerkers die voor 2010 in dienst zijn getreden en medewerkers die in 2010 of later in dienst zijn getreden. Deze voorziening wordt vooralsnog gehandhaafd vanwege het feit dat er tot op heden nog geen CAOakkoord is. Er sprake is van nawerking van de CAO.

Verkort financieel overzicht De omvang van de voorziening is gebaseerd op de salariskosten en een eventuele ontslagvergoeding. De voorziening wordt tegen nominale waarde van de verwachte uitgaven gewaardeerd.

Bijstorting pensioenen ZOwonen heeft voor bijna al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). ZOwonen betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaald. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2014 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 114%. Op 31 december 2014 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 105% te hebben. Het pensioenfonds verwacht hieraan te kunnen voldoen en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. ZOwonen heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. LANGLOPENDE EN KORTLOPENDE SCHULDEN Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen nominale waarde. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. De waarborgsommen en de kortlopende schulden zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde.

Onderhoudsverplichtingen Deze verplichting betreft uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden waarvoor opdracht is verstrekt, maar waar nog geen factuur is ontvangen. Werk waarvoor opdrachten zijn verstrekt, maar nog niet uitgevoerd zijn, worden verwerkt in de niet uit de balans blijkende verplichtingen.

Voorziening personeel Deze voorziening heeft voornamelijk betrekking op kosten in verband met de afvloeiing van personeel in verband met kwaliteitsontwikkeling en krimp van de organisatie en wordt gevormd indien per balansdatum een feitelijke of juridische verplichting is ontstaan. jaarverslag 2014

77

ZOWONEN ZO BEREKENEN RESULTAATBEPALING ALGEMEEN Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vast activa.

Verkort financieel overzicht gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Dit betreft de opbrengst van de verkoop van woningen en overige verhuureenheden onder aftrek van de betreffende boekwaarde en verkoopkosten. Opbrengsten en het resultaat worden verantwoord op het moment van levering van het onroerend goed (passeren transportakte).

Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Betreft toegerekende interne kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling.

Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.

BEDRIJFSLASTEN

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten Betreft de (te) ontvangen nettohuren. Dit zijn de huren exclusief (te) ontvangen opbrengsten voor servicecontracten onder aftrek van huurderving en dotatie voorziening dubieuze debiteuren. De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2014 bedroeg dit maximumpercentage 4% voor huishoudinkomens tot € 34.085, 4,5% voor inkomens tussen € 34.085 en € 43.602 en 6,5% voor inkomens boven € 43.602. Opbrengsten servicecontracten Betreft van huurders, naast de netto-huurprijs, (te) ontvangen opbrengsten voor servicecontracten. De opbrengsten zijn voor de dekking van de te maken en

Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden alle opbrengsten verantwoord die niet direct voortvloeien uit de reguliere verhuur- en verkoopactiviteiten.

Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde per begin van de verslagperiode. De afschrijvingen betreffen de afschrijvingslasten van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie op basis van de verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur, tot de restwaarde bereikt is. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. jaarverslag 2014

78

ZOWONEN ZO BEREKENEN Erfpacht Jaarlijks wordt voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen en salarissen en de daaruit voortvloeiende sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening. Pensioenlasten ZOwonen heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. Onderhoudslasten Hieronder worden alle direct aan het verslagjaar toerekenbare onderhoudsuitgaven verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen en sociale activiteiten die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Lasten servicecontracten De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben. Het betreft hier de door derden verrichtte levering en diensten. Overige bedrijfslasten Hieronder worden alle overige beïnvloedbare en niet beïnvloedbare exploitatiekosten verantwoord. De niet beïnvloedbare bedrijfslasten bestaan uit: Belastingen en verzekeringen, verhuurderheffing en heffing saneringsfonds. De beïnvloedbare kosten bestaan uit: overige personeelskosten, huisvestingskosten, automatiseringskosten, overige bedrijfslasten en directe bedrijfskosten. De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

Verkort financieel overzicht Operationele leasing Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij ZOwonen ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Betalingen uit hoofde van operationele leasing worden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor de looptijd van het contract. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa. Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering Op grond van het BBSH is de vorming van een herwaarderingsreserve binnen het eigen vermogen niet vereist. Niet gerealiseerde waardestijgingen worden daarom als onderdeel van de overige reserves gepresenteerd. Het gerealiseerde deel van de herwaardering ten gevolge van afschrijving, ontstaan door het waarderen van de materiele vaste activa volgens het actuele waardemodel, is als afzonderlijke post ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht. Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren Hieronder wordt de bijgeschreven rente op koploperspilot verantwoord. Rentebaten en rentelasten De rentebaten betreffen voornamelijk de opbrengsten uit hoofde van rentevergoeding op creditsaldi van de rekening courant. Onder de rentelasten zijn de aan het vreemd vermogen verbonden kosten verantwoord. Vennootschapsbelasting ZOwonen is met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. De verschuldigde vennootschapsbelasting wordt berekend, rekening houdend met de bepalingen van de vaststellingsovereenkomst met de belastingdienst (VSO II). De in de winst- en verliesrekening verantwoorde vennootschapsbelasting betreft het saldo van de verschuldigde vennootschapsbelasting en de mutaties in de actieve (en passieve) belastinglatenties. De rechtspersoon staat met ingang van 1 januari 2008 aan het hoofd van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting waarin verder opgenomen zijn ZOwonen Holding B.V. en ZOwonen Vastgoed B.V.

jaarverslag 2014

79


9. VERKLAREN 9.1

Bestuursverklaring

Hierbij verklaart het Bestuur van Woonmaatschappij ZOwonen dat ZOwonen haar middelen in 2014 uitsluitend heeft besteed in het belang van de volkshuisvesting. Sittard-Geleen, maart 2015 Ton Mans jaarverslag 2014

80


Verklaren

Controle verklaring van de onafhankelijke accountant

jaarverslag 2014

81


Verklaren 2014

2013

2012

2011

13.369

13.363

13.308

13.362

237

237

237

183

Gegevens woningbezit Huurwoningen Eenheden in verzorgingshuizen Overige woongelegenheden

306

296

293

299

13.912

13.896

13.838

13.844

1.102

1.103

1.063

1.082

48

49

47

45

189

161

168

142

3

3

3

4

15

14

15

14

15.269

15.226

15.134

15.131

Aantal opgeleverd

78

230

167

18

Aantal verkocht

61

46

48

66

Aantal gesloopt

0

126

95

29

1.423

1.762

2.113

2.381

Totaal aantal woongelegenheden Garages/parkeerplekken Bedrijfsruimten/winkels Overig bezit Strategische aankopen Maatschappelijk vastgoed Totaal aantal verhuureenheden Mutaties woningbezit

Woningen naar klassen Goedkoop (< € 366,37)

11.104

10.804

10.485

10.050

Leegstand (o.a. voor sloop of verkoop)

Betaalbaar (€ 366,37 – € 664,66)

406

370

335

271

Duur (>€ 664,66)

480

427

375

343

140,17

140,48

138,88

135,75

€ 494,68

€ 478,17

€ 454,12

€ 459,16

8,2

9,2

8,9

6,5

1,73

1,67

1,42

1,16%

2,49%

2,71%

2,82%

1,98%

37,22

23,29%

33,99%

30,80%

Liquiditeit (current ratio)

0,05

0,06

0,20

0,12

Rentabiliteit vreemd vermogen

4,03

4,04%

4,32%

4,30%

Rentabiliteit totaal vermogen

6,81

-7,23%

3,97%

3,62%

62,72

72,97%

63,00%

72,81%

2,28

2,17

2,28

1,75

15.657

8.523

14.505

12.764

497

1.058

1.489

1.263

Totaal opbrengsten

6.070

5.876

5.628

5.636

Overige bedrijfslasten

1.744

1.605

1.290

1.254

Jaarresultaat

3.298

-3.858

662

371

Prijs/kwaliteitverhouding Gemiddeld aantal WWS-punten Gerealiseerde huurprijs Verhuur woningen Mutatiegraad in % Huurachterstand in % Huurderving in % Financiële continuïteit* Solvabiliteit

Loan-to-value Rentedekkingsgraad (ICR) Balans/W&V (per woning) Eigen vermogen Voorzieningen

* cijfers 2011 aangepast a.g.v. stelselwijziging

jaarverslag 2014

82

ZOWONEN TOT SLOT

Werkgebied ZOwonen is werkzaam in de volgende steden en dorpskernen:  Amstenrade  Beek  Bingelrade  Dieteren  Doenrade  Geleen  Genhout  Geverik  Jabeek  Limbricht  Merkelbeek  Munstergeleen  Neerbeek  Nieuwstadt  Oirsbeek  Puth  Roosteren  Schinnen  Sittard  Susteren  Sweikhuizen  Treebeek

Opgemaakt maart 2015

Kantoor Luxemburgstraat 30, Sittard Adresgegevens Postbus 13, 6130 AA Sittard T (046) 420 96 00 F (046) 420 96 66 E [email protected] W www.zowonen.com

jaarverslag 2014

83

ZO WONEN JAARVERSLAG 2014

Recommend Documents