10
Zo doen wij dat! Jaarverslag 2010 - HW Wonen
HW Wonen is een open, maatschappelijke organisatie met als primair werkgebied de Hoeksche Waard. In dialoog en samenwerking met maatschappelijke partners en andere belanghebbenden, voorzien wij in kwalitatief en kwantitatief
Open.
Eerlijk. voldoende betaalbare huisvesting voor de primaire doelgroep woningzoekenden met een laag inkomen, die niet zelf in hun huisvesting kunnen of willen voorzien. Speciale aandacht hebben wij voor senioren, jongeren, alleenstaanden, mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking, asielzoekers en woonwagenbewoners. Ook dragen wij bij aan de leefbaarheid en vitaliteit van kernen. Dit doen wij door te investeren in leefbaarheid, woonzorgvoorzieningen en maatschappelijke vastgoed.
2 | HW Wonen
Jaarverslag 2010
|3
1. Voorwoord 2. Bestuurder brengt verslag uit 2.1 2.2 2.3 2.4
Terugblik op 2010 Ons beleid De rol van het bestuur Governancecode hoog in het vaandel
3. Raad van Commissarissen aan het woord 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7
Zo ziet de Ondernemingsraad eruit Het werk van de Ondernemingsraad Het informeren van de achterban
5. De werkwijze van HW Wonen 5.1 5.2 5.3 5.4
Visie in tien punten Onze stijl vanuit drie perspectieven Vijf strategische thema’s Ons werkgebied
6. Samen leven in de Hoeksche Waard 6.1 6.2 6.3 6.4
Inhoudsopgave HW Wonen - voor iedereen
7.4 7.5
4 | HW Wonen
14
22 23 24 25 26 27 27 28 28 30 31 33 34
Ondernemingsplan 2011 - 2014 Sponsoring Leefbaarheid Ondersteunen met Stimuleringsfonds en leefbaarheidsprojecten 34
7. Klant staat voorop 7.1 7.2 7.3
4 9 10 10 11
Zo ziet de Raad van Commissarissen eruit 15 Het werk van de Raad van Commissarissen 17 Het functioneren van de Raad van Commissarissen 17 Auditcommissie adviseert over financiën 18 Remuneratiecommissie adviseert over vergoedingen 18 De werkgeversrol 19 Tot slot 20
4. Ondernemingsraad brengt verslag uit 4.1 4.2 4.3
7
Dichtbij de klant De kwaliteit van onze dienstverlening Regionale klachten Advies Commissie voor huurders Geschillencommissie voor alle woningzoekenden Huurachterstanden en ontruimingen
36 37 37 38 40 40
8. Onze woningen 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5
42 43 43 45 45 47
Het woningbezit Woningen voor nieuwe huurders Duurzaam bouwen Kosten voor het onderhoud Strategisch voorraadbeleid
9. Nieuwbouw- en investeringsprojecten
48
10. Personeel en organisatie
62 63 64
10.1 Onze medewerkers 10.2 Het personeelsbeleid
11. Zorgen voor een gezonde financiële organisatie
66 67 67 68 70 72 72 73 74
11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7 11.8 11.9
Inzicht dankzij IPD/aeDex Financiële presentaties Het jaarresultaat De bedrijfswaarde Vermogensdoelstelling Onze faciliteringsruimte De treasury Het risicomanagement Het onder controle houden van onze werkprocessen 11.10 Aandacht voor projectrisico’s
73 77
12. De Jaarrekening 12.1 12.2 12.3 12.4 12.5 12.6 12.7
Balans per 31 december Winst- en verliesrekening Kasstroomoverzicht Waarderingsgrondslagen Toelichting op de balans Toelichting op de winst- en verliesrekening Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen 12.8 Mutatie bedrijfswaarde materiële vaste activa
80 82 85 86 88 98 110 120 122
13. Overige gegevens
124 13.1 Strategie en organisatie 125 13.2 Verbindingen 128 13.3 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant aan de Raad van Commissarissen van Stichting HW Wonen 129
14. Woningvoorraad & Kengetallen
130
Jaarverslag 2010
|5
Wonen in de Hoeksche Waard: zo doen wij dat! Alstublieft! Voor u ligt het jaarverslag 2010 van HW Wonen. Een overzicht van de resultaten van een bijzonder jaar. Trots is HW Wonen op het feit dat het gelukt is het afgelopen jaar een steviger plek te verwerven in de Hoeksche Waard. Het weidse Nationaal Landschap om ons heen werkt inspirerend en motiveert ons om net zo open en transparant te zijn. Met een blik op de toekomst. Complimenten aan onze medewerkers en onze partners. Dankzij hun professionaliteit en inzet is het in deze turbulente tijd van fusie, economische tegenwind en veranderende regelgeving gelukt tegemoet te komen aan de wensen en behoeften van onze klanten. Een enorme verdienste. Samen gaan we door op het ingeslagen pad: professioneel, ondernemend en klantgericht. De lat ligt hoog en de ambitie is groot. Bouwen is waar de nadruk voor ons het afgelopen jaar op lag en in de toekomst op ligt. Wij steken graag de handen uit de mouwen. Letterlijk als het gaat om onze woningen en figuurlijk in de zin van het verder opbouwen en uitbouwen van onze organisatie. Door er samen onze schouders onder te zetten, kunnen wij er mede voor zorgen dat de Hoeksche Waard een prachtig gebied blijft om te wonen en te leven. Zo doen wij dat! is niet voor niets ons motto. Aan het eind van ieder hoofdstuk vindt u een kort en bondig overzicht van onze aanpak terug.
1. Voorwoord
B.C. Pluimer directeur-bestuurder
HW Wonen - voor iedereen
Jaarverslag 2010
|7
HW Wonen is actief in de Hoeksche Waard en voelt zich mede verantwoordelijk voor de kwaliteit van wonen en leven in het gebied. Dit zijn de uitgangspunten van ons beleid in 2010 en ook in de toekomst wijken wij hier niet van af. Onze directeur-bestuurder brengt verslag uit.
2.1 Terugblik op 2010 Het jaar 2010 begon op 1 januari meteen met een bijzondere gebeurtenis: Woonstichting Union, Woningstichting De Maashoek en de Christelijke Woningstichting ’s-Gravendeel gingen samen verder als HW Wonen. Vanzelfsprekend heeft deze fusie gevolgen gehad voor de medewerkers. Wij zijn blij dat het is gelukt om alle personeelsleden voor de fusiedatum een passende functie aan te bieden. Op 1 januari 2010 kon iedereen, al dan niet vanaf een ‘nieuwe’ werkplek, een frisse start maken. Uitbouwen van de organisatie Het uitbouwen van de organisatie van HW Wonen vroeg in 2010 de volle aandacht. Met onze strategische keuzes konden we direct inspelen op de veranderende opvattingen over de rol van corporaties vanuit de politiek. Onze bedrijfscultuur vatten we kort en bondig samen in ons nononsense motto: ‘zo doen wij dat!’
2. Bestuurder brengt verslag uit HW Wonen - voor iedereen
8 | HW Wonen
Goede betaalbare woningen De kerntaak van HW Wonen is zorgen voor goede, betaalbare (huur)woningen en de leefbaarheid op peil houden met voldoende voorzieningen. In 2010 hebben we met gepaste trots de sleutels uit kunnen reiken voor de volgende nieuwbouwprojecten: Numansdorp tweede blok Rehobothlocatie, 24 levensloopbestendige huurappartementen en een supermarkt; Heinenoord (gedeelte van het) woonzorgcentrum, zorgsteunpunt en 16 huurappartementen; Piershil Kievitstraat, 6 Koopgarantwoningen en 2 koopwoningen in de vrije sector; Strijen Dam, fase 1B, 13 huurappartementen; Rotterdam House of Hope, een multifunctionele accommodatie voor de stichting House of Hope gerealiseerd in samenwerking met Maasdelta uit Spijkenisse.
Topprestatie medewerkers De medewerkers van HW Wonen hebben in 2010 een topprestatie geleverd. Ik ben hun veel dank verschuldigd voor hun inzet en het vele werk dat ze verzetten. De klanttevredenheid is op peil gebleven en het uitgangspunt ‘goed wonen in een prettige woonomgeving’ is geen moment uit het oog verloren. Met het Ondernemingsplan 2011-2014 als leidraad is het onze ambitie deze prestaties in de toekomst samen met onze medewerkers en partners te overtreffen. Een mooie uitdaging.
Risico’s in beeld De risico’s en onrendabele nieuwbouwprojecten van HW Wonen hadden wij in 2010 goed in beeld en konden we scherp in de gaten houden. Deze projecten zijn beoordeeld op basis van onze waarderingsgrondslagen waarna we maatregelen hebben getroffen. In de risicoparagraaf (bladzijde 77) staan de risico’s vermeld.
Efficiënte dienstverlening Bij het samenvoegen van organisaties is het op elkaar afstemmen van de bedrijfsprocessen een hele klus. Aan het stroomlijnen is dus veel tijd en aandacht besteed. Door alle procedures scherp te bekijken, hebben wij een mooie slag kunnen slaan naar efficiënte dienstverlening.
Blijven voldoen aan woonwensen Om te voldoen aan de woonwensen van onze huurders, nu en in de toekomst, heeft HW Wonen ook in dit verslagjaar veel aandacht besteed aan het in goede staat houden van ons (woning-) bezit. Efficiënt en marktgericht onderhoud is hierbij het uitgangspunt.
Jaarverslag 2010
|9
Het bestuur heeft in overleg met betrokkenen en partners in 2010 het beleid op vele terreinen vastgesteld of geactualiseerd. Terugkerende onderwerpen zijn: besluiten over de verkoop en aankoop van woningen, nieuwbouwprojecten, renovaties, onderhoud, inkoopbeleid en investeringen. Een overzicht van de belangrijkste besluiten actualisering van het strategisch voorraadbeleid, waarvan de vaststelling volgt in 2011; het voortzetten van de kortingsregeling Koopgarant; vaststellen van het treasury-jaarplan 2010; vaststellen van het jaarverslag en de jaarrekening 2009; vaststellen van de bedrijfsbegroting 2011, onderhoudsbegroting 2011 en meerjarenbegroting 2011-2020; vaststellen van de uniforme huurovereenkomsten en de vernieuwde brochurelijn van HW Wonen; vaststellen van procesbeschrijvingen; vaststellen van het ICT-beleidsplan; de huurverhoging 2010 van maximaal 1,2 procent; de introductie van een nieuwe schrijfstijl; de invulling van de vacature van manager Wonen; het werken met resultaatgericht vastgoed onderhoud (RVO-contracten); het ontwikkelen van een klantbedieningsconcept dat aansluit bij de huisvesting van HW Wonen en Het Nieuwe Werken, dit traject krijgt een vervolg in 2011; deelname aan de Nadere Afspraak / Horizontaal Toezicht Belastingdienst; deelname aan Aedex.
2.2 Ons beleid ‘Samen Wonen meer Waard’, is de titel van de strategische visie die wij in 2009 hebben opgesteld samen met partners uit ons werkgebied. De strategische richting van onze fusiecorporatie wordt in deze leidraad beschreven. Ondernemingsplan In 2010 zijn wij begonnen met de ontwikkeling van het Ondernemingsplan 2011-2014. Hierin wordt voortgeborduurd op de strategische visie en zijn de beleidsrichtingen uitgewerkt voor de periode 2011-2014.
10 | HW Wonen
Aansluiten bij doelgroepen en partners HW Wonen vindt het belangrijk dat het Ondernemingsplan aansluit bij de belevingswereld van haar doelgroepen en partners. De partners zijn daarom opnieuw nauw betrokken bij het opstellen van het ondernemingsplan. Het belang van lokale binding komt ook terug in de titel van het plan: ‘Vitaal wonen in een Nationaal Landschap’. Dit doel is alleen samen met andere partijen te bereiken. Strategische keuzes De strategische keuzes van HW Wonen hebben wij samengevat in vijf punten. Deze zijn terug te vinden in hoofdstuk 5.3.
2.3 De rol van het bestuur HW Wonen wordt geleid door één directeur-bestuurder die verantwoordelijk is voor: 1. 2. 3. 4. 5. 6.
de realisatie van de organisatiedoelstellingen; de strategie; de financiering; het beleid; de resultatenontwikkeling; het beleid ten aanzien van de deelneming van HW Wonen.
Het bestuur en de Raad van Commissarissen Het bestuur legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen (RvC). De volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelen van HW Wonen zijn de uitgangspunten van het bestuur. Om de RvC optimaal te laten functioneren, zorgt het bestuur ervoor dat de commissarissen tijdig de juiste informatie ontvangen. De naleving van wet- en regelgeving valt ook onder de verantwoordelijkheid van het bestuur, net zoals het beheersen van de risico’s en de controlesystemen. Al deze activiteiten worden gerapporteerd en besproken met de RvC. Statuten van het directie/ managementreglement Alle taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van het bestuur staan beschreven in de statuten van HW Wonen. In het verlengde hiervan is vorig jaar het directie-managementreglement vastgesteld. Hierin staat een aantal (materiële) besluiten van de directeurbestuurder. Zo is erin geregeld dat het werven en vervreemden van registergoederen boven de 300.000 euro eerst moeten worden goedgekeurd door de RvC. Dit geldt ook voor investeringen. De directeur-bestuurder De RvC beoordeelt jaarlijks het functioneren van de directeur-bestuurder. De heer B.C. Pluimer is per 1 maart 2010 benoemd voor vier jaar. Herbenoeming kan plaatsvinden telkens voor maximaal vier jaar. Besturen zonder belangenverstrengeling Er mag geen enkele vorm of schijn van belangenverstrengeling tussen HW Wonen en de directeur-bestuurder zijn. Dit belangrijke uitgangspunt is uitgewerkt in de statuten van het directie/managementreglement en terug te vinden in principe II.3 van de Governancecode Woningcorporaties. In 2010 hebben zich geen situaties voorgedaan waarin voor de directeur-bestuurder sprake is geweest van tegenstrijdige belangen.
2.4 Governancecode hoog in het vaandel Risicobeheersing, controlesystemen en branchecodes moeten de vinger aan de pols van onze organisatie
houden. Zo houdt HW Wonen zich aan de AedesCode waarmee corporaties laten zien waarvoor zij staan, waarop zij aanspreekbaar zijn, dat zij kwaliteit bieden en zich willen verantwoorden naar de omgeving waarin zij opereren. Belangrijke leidraad voor het bestuur is de Governancecode. HW Wonen heeft de principes en uitwerkingen die hierin zijn opgenomen in 2010 opgevolgd. Hieronder vindt u de verantwoording. Risicobeheersing en controlesystemen Om incidenten te voorkomen en de mogelijke impact zo veel mogelijk te beperken, heeft HW Wonen interne risicobeheersings- en controlesystemen. Hiermee kunnen strategische, financiële en operationele risico’s actief worden aangepakt. Het bestuur van HW Wonen is verantwoordelijk voor deze interne risicobeheersings- en controlesystemen die fouten, verliezen, fraude en overtredingen van wetten en regelgeving op tijd signaleren of voorkomen. Overzicht belangrijkste beheersingssystemen Beleid, processen, taken en het beïnvloeden van gedrag kunnen allemaal bijdragen aan een soepele interne organisatie waar alles volgens de regels verloopt. De belangrijkste ontwikkelingen voor de interne risicobeheersings- en controlesystemen van HW Wonen in dit verslagjaar waren: 1. het opstellen van een Ondernemingsplan 2011-2014 en het formuleren van het strategisch voorraadbeleid zodat alle randvoorwaarden voor de medewerkers van HW Wonen duidelijk zijn; 2. het kritisch analyseren van de na de fusie gevormde projectenportefeuille op verliezen en risico’s. Voor deze verliezen zijn voorzieningen getroffen. De risico’s zijn opgenomen in de risico-paragraaf; 3. vaststellen van een directie/ managementreglement; 4. inrichten van de planning & controlcyclus en het ontwikkelen van een format voor rapportagedocumenten; 5. inrichten van de besluitvormingsprocedure(s) en de ontwikkeling van formats voor de besluitvormingsdocumenten; 6. uniformering en vastlegging van de werkwijze van de bedrijfsprocessen en de interne controle hierop;
Jaarverslag 2010
| 11
7. het ombouwen van het integriteitsbeleid van de drie rechtsvoorgangers van HW Wonen naar het integriteitsbeleid voor HW Wonen. Dit beleid wordt in 2011 vastgesteld en intern gecommuniceerd; 8. het implementeren van een klachten- en klokkenluidersregeling en het instellen van een klachtencommissie en een (externe) vertrouwenspersoon; 9. het uitvoeren van kwaliteitsonderzoeken naar de afwikkeling van de huuropzeggingen, de verhuur en het onderhoud van onze woningen; 10. het voorbereiden van het uitbouwen van de kwaliteitszorg (KWH); 11. het vormgeven van het risicomanagement; 12. het laten uitvoeren van een fiscale quickscan; 13. het voorbereiden van een risico-analyse in 2011 voor de gehele bedrijfsvoering van HW Wonen; 14. het voorbereiden van een quickscanonderzoek, naar de stand van zaken voor de beheersing van processen en het risicomanagement van HW Wonen.
Beoordelen risicobeheersing Voor de risicobeheersing heeft HW Wonen een interne controller in dienst, die een belangrijke rol speelt bij het toetsen en beoordelen van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Controle jaarrekening Voor de controle van de jaarrekening wordt een externe accountant aangetrokken. Deze wordt na advies van de directeur-bestuurder benoemd door de RvC. De controleopdracht voor 2010 is verstrekt aan Deloitte. Afgesproken is om het functioneren van de externe accountant voor de controle over 2011 opnieuw te bespreken.
wordt besproken en wordt besloten over de goedkeuring. De externe accountant kan tijdens deze vergadering vragen van de RvC beantwoorden. In 2010 is de externe accountant ook uitgenodigd voor het bespreken van de jaarrekening 2009 in de auditcommissie. Positief oordeel extern toezicht In het overgangsjaar 2010 zijn de verantwoordingsstukken over 2009 van de rechtsvoorgangers van HW Wonen samengevoegd voor extern toezicht. Het Ministerie van VROM, het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hebben een positief oordeel gegeven. Geen visitatie in 2010 wel in 2011 De Christelijke Woningstichting ’s-Gravendeel en Woonstichting Union, twee van de drie rechtsvoorgangers van HW Wonen, lieten zich visiteren. Na de fusie is besloten in 2010 hier niet voor te kiezen. Voor 2011 staat een bezoek van een onafhankelijke visitatiecommissie wel op de agenda van HW Wonen.
Bestuursverklaring De jaarstukken zijn opgemaakt met inachtneming van de bepalingen in boek 2 titel 9 van het Burgerlijk Wetboek, alsmede de voorschriften van de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. Onder verwijzing naar artikel 26, lid 2 sub n van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), verklaar ik dat de middelen van Stichting HW Wonen in 2010 uitsluitend zijn ingezet in het belang van de volkshuisvesting. Oud-Beijerland, 10 juni 2011
Goedkeuring jaarrekening De externe accountant woont het gedeelte van de vergadering van de RvC bij waarin het verslag van de externe accountant over het onderzoek van de jaarrekening
B.C. Pluimer directeur-bestuurder
12 | HW Wonen
Zo doen wij dat! Ons medeverantwoordelijk voelen voor de kwaliteit van wonen en leven in het gebied Het uitgangspunt ‘goed wonen in een prettige woonomgeving’ nooit uit het oog verliezen Ambitieus zijn en de prestaties van 2010 in de toekomst proberen te overtreffen Alle procedures scherp bekijken en een slag maken naar efficiënte dienstverlening Risico’s en onrendabele projecten scherp in de gaten houden Efficiënt en marktgericht onderhoud van de woningen Partners nauw betrekken bij het beleid AedesCode en Governancecode hoog in het vaandel houden
Jaarverslag 2010
| 13
De rode draad van 2010 was na de fusie het opbouwen van HW Wonen. Er is hard gewerkt om van Woonstichting Union, Woningstichting De Maashoek en de Christelijke Woningstichting ’s-Gravendeel een goedlopend geheel te maken. Begin 2010 is de Raad van Commissarissen van HW Wonen met zijn taak begonnen. De belangrijkste agendapunten waren de organisatie van het interne toezicht en de ondernemingsrichting van HW Wonen, die samen met de directeur-bestuurder werd bepaald. Taken van de Raad van Commissarissen
3. Raad van Commissarissen aan het woord HW Wonen - voor iedereen
14 | HW Wonen
3.1 Zo ziet de Raad van Commissarissen eruit
De Raad van Commissarissen (RvC) houdt toezicht op het bestuur van HW Wonen en heeft ook een adviserende rol. Verder ziet de RvC toe op de algemene gang van zaken. Belangrijke aandachtspunten voor de RvC zijn:
Bij de fusie is besloten dat het aantal leden waaruit de Raad van Commissarissen bestaat door de RvC zelf wordt vastgesteld. Er is bij de start gekozen voor zeven leden.
de realisatie van de doelstellingen van HW Wonen; de realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven; de strategie en de risico’s van de activiteiten van HW Wonen; de opzet en werking van de interne risicobeheersingsen controlesystemen; het kwaliteitsbeleid; de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; het financieel verslaggevingsproces; de naleving van wet- en regelgeving.
Profielschets van de leden De leden van de RvC worden benoemd voor een periode van vier jaar. Daarna mogen zij nog één keer herbenoemd worden. Een nieuw lid wordt geselecteerd op basis van een door de Raad van Commissarissen vastgestelde profielschets. In het reglement staan beschrijvingen van de gewenste deskundigheid en ervaring van de commissarissen. De Ondernemingsraad en het Huurdersplatform (zie hoofdstuk 4, bladzijde 22) zijn hiervan op de hoogte.
Alle taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC staan in de statuten van HW Wonen. Op 26 maart 2010 is daar het reglement voor de Raad van Commissarissen aan toegevoegd. Hierin staat wat er wordt verwacht van de RvC en wordt dieper ingegaan op de relatie met de directeur-bestuurder en het toezicht op het beleid. Dit geldt voor HW Wonen en haar nevenstructuren (Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard en samen met Assink de opgerichte VOF).
Voorwaarden voor de leden Potentiële leden van de Raad van Commissarissen moeten aan een aantal voorwaarden voldoen:
AedesCode onderschreven De Raad van Commissarissen onderschrijft de AedesCode en de Governancecode. Hiermee laat HW Wonen zien waar zij voor staat en waarop zij aanspreekbaar is, dat zij kwaliteit biedt en dat zij zich wil verantwoorden naar de omgeving waarin zij opereert.
Alle leden van de nieuwe RvC zijn onafhankelijk van HW Wonen. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de leden van de RvC is of was in dienst van HW Wonen of onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers. Geen van de leden van de RvC verleent andere diensten dan die voortvloeien uit zijn of haar lidmaatschap van de RvC of onderhoudt banden met HW Wonen, hetzij direct, hetzij indirect, buiten zijn of haar commissariaat. Bij hun benoeming geven alle leden een ‘verklaring omtrent het gedrag af’.
Jaarverslag 2010
| 15
Raad van Commissarissen stelt zich voor Eind 2010 zag de Raad van Commissarissen van HW Wonen er als volgt uit:
De heer mr. W.G. van Hassel - 64 jaar oud-advocaat en oud-algemeen deken van de Nederlandse Orde van Advocaten, commissaris/toezichthouder bij onder meer Eurocommercial Properties N.V., ASVB B.V., Kunsthal Rotterdam, arbiter bij het NAI, onderzoeker in opdracht van de Ondernemingskamer Gerechtshof Amsterdam en auteur/docent op het terrein van good governance. De heer J. Helderop - 72 jaar gepensioneerd. De heer R.E. Baan EMIA RO AC - 52 jaar directeur-bestuurder bij een bankinstelling, voorzitter en penningmeester van het College van Kerkrentmeesters Gereformeerde Kerk ‘s-Gravendeel, penningmeester Bejaardensociëteit ’t Trefpunt in ’s-Gravendeel. Mevrouw P.M. Sangers - 52 jaar plaatsvervangend directeur Staatsbosbeheer, lid kwaliteitsteam bouwlocatie Vathorst gemeente Amersfoort, lid Raad van Toezicht landgoed De Reehorst en voormalig kwartiermaker Gemeenschappelijk Ontwikkelingsbedrijf voor de Rijksoverheid. De heer mr. P.A. de Lange - 48 jaar advocaat, lid van de Raad van Toezicht van de Christelijke Hogeschool Ede, lid van de Raad van Advies van sauna & beautycenter Thermen Holiday te Schiedam,
voorzitter van het landelijk hoofdbestuur van de Vereniging van Kerkrentmeesterlijk Beheer in de Protestantse Kerk in Nederland in Dordrecht en kerkordeadviseur van de classis Barendrecht in Oud-Beijerland. De heer drs. P. de Bruijn RA - 36 jaar zelfstandig ondernemer in business recovery. Mevrouw drs. M. Wiegman - 41 jaar zelfstandig project proces programmamanager in stedelijke vernieuwingsopgaven, trainer coach en tevens lid van raad van toezicht theater de Veste, Delft & cultuurmakelaar cultuurscouts Rotterdam. Functies binnen de Raad van Commissarissen Voorzitter - de heer W.G. van Hassel, ook lid van de Remuneratiecommissie en de Auditcommissie Vice-voorzitter - mevrouw P.M. Sangers Lid - de heer J. Helderop Lid - de heer R.E. Baan, voorzitter Auditcommissie Lid - mevrouw P.M. Sangers, voorzitter Remuneratiecommissie Lid - de heer P.A. de Lange, lid van de RvC op voordracht van de huurdersvereniging en ook lid van de Remuneratiecommissie Lid - de heer P. de Bruijn, lid van de RvC op voordracht van de huurdersvereniging en ook lid van de Auditcommissie Lid - mevrouw M. Wiegman
Naam
Datum benoeming
Zittingsperiode1
Aftredend2
Herbenoembaar
De heer P.A. de Lange
26-03-2010
2010-2011
2011
Ja
De heer J. Helderop
04-01-2010
2010-2011
2011
Neen
De heer P. de Bruijn
26-03-2010
2010-2012
2012
Ja
Mevrouw M. Wiegman
17-06-2010
2010-2012
2012
Ja
De heer W.G. van Hassel
04-01-2010
2010-2013
2013
Ja
Mevrouw P.M. Sangers
04-01-2010
2011-2014
2014
Neen
De heer R.E. Baan
04-01-2010
2011-2014
2014
Neen
16 | HW Wonen
In 2010 vergaderde de Raad van Commissarissen zes keer. Beslissingen van de Raad van Commissarissen Tijdens de vergaderingen in 2010 heeft de RvC besluiten genomen over: de benoeming van commissarissen; het reglement voor de RvC; de aanstelling van de directeur-bestuurder; de instelling en samenstelling van de Auditcommissie en de remuneratiecommissie; de vaststelling van een directie/managementreglement en een reglement voor de Auditcommissie; de meerjarenbegroting 2011-2015 en de begroting 2011; de jaarrekening, het jaarverslag en het accountantsverslag in 2009 van de rechtsvoorgangers van HW Wonen; de managementletter voor 2010; het jaarplan 2011; het treasury-jaarplan 2010; de keuze voor horizontaal toezicht; benoeming Deloitte tot controlerend registeraccount van HW Wonen; de honorering van directeur-bestuurder en leden van de RvC; verkoop en aankoop van gronden en panden. Gespreksonderwerpen van de Raad van Commissarissen De onderwerpen die de directeur-bestuurder noemt in zijn verslag zijn in de vergadering van de RvC behandeld. Kort samengevat waren de belangrijkste onderwerpen in 2010:
Overzicht van benoemingen Het rooster met benoemingen en aftreeddata van de Raad van Commissarissen:
1 De zittingsperiode loopt van 1 januari tot 1 januari van het jaar volgend op het genoemde jaar 2 Aftreden vindt plaats per 1 januari van het jaar volgend op het genoemde jaar
3.2 Het werk van de Raad van Commissarissen
het Ondernemingsplan 2011-2014; het strategisch voorraadbeleid; de verbetering van de projectcontrol; de doorontwikkeling van de kwartaalrapportages als sturings- en verantwoordingsdocument; het functioneren van de bestuurder; diverse nieuwbouwprojecten; het Europadossier; het betrekken van bewoners bij beleid en beheer; samenwerkingsverbanden zoals Hoeksche Waard Duurzaam en Stek.nu.
Overige bijeenkomsten van de Raad van Commissarissen Naast de vergaderingen kwam de RvC nog drie keer bij elkaar: om te spreken over het thema ‘Strategische Visie / Ondernemingsplan 2011-2014’; om te spreken met de Ondernemingsraad; om te overleggen met het Huurdersplatform.
3.3 Het functioneren van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen kijkt tevreden terug op 2010. Zijn vergaderingen verliepen in een constructieve sfeer. Aangezien de nieuwe RvC pas in juni voltallig was, heeft hij besloten zijn functioneren pas in 2011 voor het eerst te evalueren. Onafhankelijk beslissingen nemen De leden van de RvC hebben ieder hun eigen aandachtsgebied, dat is gekozen aan de hand van hun kennis en ervaring. De Governancecode is nageleefd: de leden hebben onafhankelijk van elkaar en het bestuur beslissingen genomen. Tegenstrijdige belangen hebben zich in 2010 niet voorgedaan.
Jaarverslag 2010
| 17
begroting 2011 en de meerjarenbegroting 2011-2015; de jaarrekening, het jaarverslag en het accountantsverslag over 2009; de managementletter voor 2010; het treasury-jaarplan 2010; de keuze voor horizontaal toezicht; de accountantsselectie.
Toezicht houden op het beleid Het is de taak van de Raad van Commissarissen om toezicht te houden op het beleid van de directeur-bestuurder. Met periodieke rapportages heeft deze in 2010 de RvC op de hoogte gehouden van de stand van zaken op volkshuisvestelijk en financieel terrein.
3.4 Auditcommissie adviseert over financiën Om goed inzicht te krijgen in alle financiële zaken zoals treasury en het interne beheersysteem, heeft de Raad van Commissarissen een auditcommissie ingesteld. Deze heeft een adviserende rol. De taken en werkwijze van de Auditcommissie zijn vastgelegd in een reglement dat de RvC op 10 oktober 2010 heeft vastgesteld. Werkwijze van de auditcommissie De Auditcommissie kwam in 2010 vier keer bij elkaar. Drie keer woonden de accountants van HW Wonen deze vergaderingen gedeeltelijk bij. De verslagen van deze vergaderingen zijn besproken door de RvC. Thema’s in 2010 De twee belangrijkste thema’s voor de auditcommissie in 2010 waren: de informatievoorziening aan en de besluitvorming door de RvC over de ontwikkelingsactiviteiten van HW Wonen; de doorontwikkeling van de kwartaalrapportages als sturings- en verantwoordingsdocument. Naast de bovenstaande thema’s boog de auditcommissie zich ook over de volgende onderwerpen:
18 | HW Wonen
Aandachtspunten volgens accountants In het najaar van 2010 is door de accountants van Deloitte een interimcontrole gehouden. Bij dit tussentijdse onderzoek is gekeken naar de werking van de financiële processen en de bedrijfsprocessen. Als aandachtspunten kwamen de risicobeheersing en interne controle naar voren. De resultaten van de controle zijn opgenomen in een managementletter, die 2 december 2010 is besproken met de Auditcommissie. De verantwoordelijke accountant van Deloitte was hierbij aanwezig. Er was geen aanleiding voor ingrijpende maatregelen. In 2011 wordt aan verbetering van de aandachtspunten gewerkt.
3.5 Remuneratiecommissie adviseert over vergoedingen Advies over benoeming, vergoeding en arbeidsvoorwaarden van directeur-bestuurder en leden van de RvC krijgt de Raad van Commissarissen van de Remuneratiecommissie. Deze is in 2010 ingesteld en heeft net als de auditcommissie een adviserende rol. Voor het beloningenbeleid heeft de RvC afgesproken het in 2010 geactualiseerde advies van de Commissie Izeboud als leidraad te gebruiken. Vergadering van de remuneratiecommissie De remuneratiecommissie kwam in 2010 één keer bij elkaar. De besproken onderwerpen waren: de prestatieafspraken 2010 met de directeur-bestuurder; het functioneren van de directeur-bestuurder; de honorering van directeur-bestuurder en leden van de RvC; het vergaderschema en de te bespreken onderwerpen in 2011.
3.6 De werkgeversrol De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor een goede besturing van HW Wonen. Voormalige directeur-bestuurders werden adviseur De drie woningcorporaties die opgingen in HW Wonen hadden ieder hun eigen directeur-bestuurder. Met hen is afgesproken dat zij tot hun 65ste adviseur van HW Wonen blijven. Op 31 oktober 2010 is in dit kader van de heer D.P. Hitzert afscheid genomen. Van de overgebleven twee oud-bestuurders neemt in 2011 één bestuurder afscheid van de organisatie en de andere bestuurder in 2012. Het aantreden van de nieuwe directeur-bestuurder De heer B.C. Pluimer werd op 1 maart 2010 de nieuwe directeur-bestuurder van HW Wonen. Zijn benoeming valt onder de verantwoordelijkheid van de zittende RvC. De voorbereiding voor de benoeming is gedaan door een commissie die bestond uit de voorzitters van de RvC’s van de rechtsvoorgangers van HW Wonen. Zij hebben referenties ingewonnen, advies gevraagd aan de Ondernemingsraad en de ‘Verklaring Omtrent het Gedrag’ bekeken.
Voorwaarden voor de directeur-bestuurder De directeur-bestuurder is benoemd voor vier jaar. De arbeidsvoorwaarden en beloning zijn vastgelegd in het remuneratierapport. De beloning is marktconform en wijkt niet af van wat gebruikelijk is bij woningcorporaties. Het functioneren van de directeur-bestuurder De heer B.C. Pluimer heeft zijn prestatieafspraken ruimschoots gerealiseerd. Dit was de conclusie van de Raad van Commissarissen in december 2010. In deze maand is zijn functioneren besproken aan de hand van een positief preadvies van de remuneratiecommissie. De heer Pluimer was daar zelf niet bij aanwezig. Nevenfunctie van de directeur-bestuurder Privé is de heer Pluimer bestuurslid van de Stichting Seniorenwelzijn in Schiedam.
Honorering bestuur Een overzicht van de opbouw van de honorering van het bestuur:
Naam
Periodiek fiscaal loonvaste component
Variabele beloning (belast en onbelast)
Vergoedingen en werkgeverslasten (incl. gratificatie)
Pensioenpremie werkgever Totaal
De heer D.P. Hitzert (periode 1-1-2010 - 1-3-2010)
€
21.007
€
521 €
57.872 €
3.823 €
83.223
De heer J.M. Oostveen (periode 1-1-2010 - 1-3-2010)
€
18.124 €
- €
4.732 €
3.195 €
26.051
De heer W. Vermaas (periode 1-1-2010 - 1-3-2010)
€
17.107 €
- €
6.988 €
2.993 €
27.088
De heer B.C. Pluimer € (periode 1-3-2010 - 31-12-2010)
95.833 €
14.375 €
6.254 €
22.837 € 139.299
€
152.071 €
14.896 €
75.846 €
32.848 € 275.661
Jaarverslag 2010
| 19
Honorering Raad van Commissarissen De honorering van de Raad van Commissarissen voldoet aan de regels van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). Voor het voorzitterschap en lidmaatschap van commissies gelden toeslagen; de bedragen zijn niet gekoppeld aan de prestaties van HW Wonen. Onder het kopje ‘Overige vergoedingen’ zijn declaraties voor reiskosten en andere uitgaven verantwoord.
Alstublieft! Voor u ligt het door HW Wonen opgemaakte jaarverslag over 2010. Dit jaarverslag omvat de winst-en-verliesrekening, de balans, de daarbij behorende toelichting, alsmede het jaarverslag over het afgelopen boekjaar. Deze jaarrekening is door Deloitte onderzocht en goedgekeurd, zoals blijkt uit de controleverklaring. Wij kunnen ons met deze stukken verenigen en stellen de jaarrekening 2010 door ondertekening vast. Oud-Beijerland, 10 juni 2011
Naam
Functie
Bruto vergoeding
Overige Vergoedingen Totaal
De heer mr. W.G. van Hassel
voorzitter
€
15.183 €
24 €
15.207
Mevrouw P.M. Sangers
vice-voorzitter €
10.488 €
- €
10.488
De heer R.E. Baan EMIA RO AC
lid
€
10.488 €
30 €
10.518
De heer drs. P.de Bruijn RA
lid
€
8.128 €
- €
8.128
De heer J. Helderop
lid
€
8.390 €
30 €
8.420
De heer mr. P.A. de Lange
lid
€
7.866 €
- €
7.866
Mevrouw drs. M. Wiegman
lid
€
4.894 €
- €
4.894
€
65.437 €
84 €
65.521
Verbindingen van HW Wonen In hoofdstuk 13.2, pagina 128 leest u meer over de 100%-deelneming die HW Wonen heeft in de Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard B.V. Deze verbinding is van belang voor de doelstellingen en de financiële positie. Jaarverslag en jaarrekening In hoofdstuk 13.3, pagina 129 staat de volledige controleverklaring van Deloitte. Met de vaststelling van de jaarrekening en de in de jaarrekening verwerkte resultaatbestemming komt het resultaat over het verslagjaar uit op circa 4,3 miljoen euro negatief. Dit bedrag wordt onttrokken aan de algemene reserve.
3.7 Tot slot Het jaar 2010 stond vooral in het teken van de fusie, de opbouw van HW Wonen en de integratie van de werkorganisatie. De RvC heeft veel waardering voor de bereikte resultaten na het eerste fusiejaar en de professionele en gemotiveerde wijze waarop de directeur-bestuurder en medewerkers hun taken in 2010 hebben vervuld.
W.G. van Hassel, voorzitter
P.A. de Lange, lid
P.M. Sangers, vice-voorzitter
J. Helderop, lid
R.E. Baan, lid
P. de Bruijn, lid
M. Wiegman, lid
Zo doen wij dat! De Raad van Commissarissen is zorgvuldig benoemd De omvang, samenstelling en activiteiten van de Raad van Commissarissen is gekoppeld aan de deskundigheid en achtergrond van de leden Een (her)benoeming van een lid van de RvC gebeurt op basis van een actuele profielschets Serieus en harmonieus vergaderen Governancecode naleven Onafhankelijk beslissingen nemen Geen tegenstrijdige belangen Auditcommissie en Remuneratiecommissie voor deskundig advies Werken aan risicobeheersing en interne controle Marktconforme beloning voor de directeur-bestuurder Voormalige directeur-bestuurders blijven aan HW Wonen verbonden als adviseur Waardering uitspreken voor behaalde resultaten
Idahoeve, Tiengemeten
20 | HW Wonen
Jaarverslag 2010
| 21
Verschillende onderwerpen zijn het afgelopen jaar de revue gepasseerd voor de Ondernemingsraad (OR) van HW Wonen: van de benoeming van leden van de Raad van Commissarissen tot de klimaatbeheersing in het kantoorpand in Oud-Beijerland. Over alle zaken waarover de OR zich heeft gebogen is het personeel geïnformeerd.
Taken van de Ondernemingsraad De Ondernemingsraad van HW Wonen voert namens het personeel overleg met de werkgever. Belangrijke taken van de Ondernemingsraad zijn: de vertegenwoordiging van de belangen van het personeel; bijdragen leveren aan de organisatie doelstellingen; invloed uitoefenen op (beleids)zaken die medewerkers direct raken; medewerkers via de OR de gelegenheid geven mee te denken, mee te praten en mee te beslissen over het beleid van de organisatie.
4. Ondernemingsraad brengt verslag uit
De taken en rechten van de OR zijn vastgelegd in de Wet op de Ondernemingsraden. Volgens deze wet is, in algemene zin, het functioneren van een bedrijf een zaak van zowel de werkgever als de werknemer en dus van de OR. De OR kan invloed op het beleid uitoefenen via het adviesrecht, het instemmingsrecht en het initiatiefrecht. De OR krijgt adequate ondersteuning.
4.1 Zo ziet de Ondernemingsraad eruit Op 20 april 2010 waren de verkiezingen voor de OR van HW Wonen. Op basis van de uitgangspunten van deze verkiezingen bestond de OR uit vijf leden. Zij zijn op 11 mei 2010 geïnstalleerd. Omdat er van vertegenwoordigers tegenwoordig veel verwacht wordt, was er de behoefte de OR uit te breiden van vijf naar zeven personen. Begin september 2010 is dit gerealiseerd.
De leden van de Ondernemingsraad Eind 2010 zag de Ondernemingsraad van HW Wonen er als volgt uit: Voorzitter - Mevrouw Y.C. van Son 2e voorzitter - Mevrouw E. van Rijswijk Secretaris - Mevrouw K. Boon 2e secretaris - De heer S. in ’t Veld Leden - De heer J. van Efferen Mevrouw I. Stooker De heer M. Mulder Voordat de nieuwe OR van HW Wonen in het voorjaar van 2010 aan de slag ging, heeft de klankbordgroep de taken waargenomen namens de ondernemingsraden van de drie fusiecorporaties. Er werd overlegd met de regiegroep, die bestond uit de drie voormalige directeur-bestuurders. Hun functie werd op 1 maart 2010 overgenomen door de heer B.C. Pluimer, de nieuwe directeur-bestuurder.
HW Wonen - voor iedereen
22 | HW Wonen
Jaarverslag 2010
| 23
Advies en instemming In 2010 heeft de Ondernemingsraad advies gegeven over: de benoeming van drie leden van de RvC en de voorzitter; de benoeming van de directeur-bestuurder van HW Wonen; het eigen risico voor de WGA (Werkhervattingsregeling gedeeltelijk arbeidsongeschikten); de interne sollicitatieprocedure; het functioneringsmanagement 2010; de collectieve ziektekostenregeling 2011; het verzuimbeleid en -protocol; werving- en selectiebeleid.
4.3 Het informeren van de achterban Het goed en transparant informeren van de achterban heeft voor de Ondernemingsraad de hoogste prioriteit. Hieraan wordt in het volgende verslagjaar verdere invulling gegeven. Tijdens diverse algemene personeelsbijeenkomsten en via het intranet is het personeel in 2010 op de hoogte gebracht van lopende of te verwachten zaken. Alle verslagen van het overleg met de directeur-bestuurder worden op ons intranet geplaatst.
In de meeste van de adviesaanvragen heeft de OR aanvullend geadviseerd en aangegeven in het volgende verslagjaar onderwerpen te willen evalueren. Er is ingestemd met: het rookbeleid van HW Wonen; de eindejaarsuitkering voor deeltijdmedewerkers; KWH-Huurlabel-uitkering voor deeltijdmedewerkers. In dit verslagjaar heeft de OR voorbereidingen getroffen voor zijn strategische visie en het OR-reglement, in het volgende verslagjaar worden deze vastgesteld.
4.2 Het werk van de Ondernemingsraad In 2010 is er overleg gevoerd met de regiegroep, de directeurbestuurder, de Raad van Commissarissen en de achterban. Agendapunten van de Ondernemingsraad In 2010 stonden diverse onderwerpen op de agenda van de OR: Na een traject van onderhandelingen zijn op 23 februari 2010 de ondernemingsraden en de directie van HW Wonen tot overeenstemming gekomen over de ‘Secundaire Arbeidsvoorwaarden HW Wonen’. Om tot een goede afweging te komen, is de achterban geraadpleegd. De reacties zijn door de OR meegenomen in de gesprekken. Speciale aandacht is er voor de bedrijfscultuur in het
24 | HW Wonen
algemeen. Ook op de verschillen in bedrijfscultuur tussen de onderdelen die na de fusie zijn samengevoegd is de aandacht gevestigd. De directie is gevraagd hiervoor een plan van aanpak te maken. Een blijvend aandachtspunt is de klimaatbeheersing in de vestiging in Oud-Beijerland. Over diverse onderwerpen is van de directeur-bestuurder informatie ontvangen, is aan de Ondernemingsraad advies gevraagd en heeft de OR instemming gegeven. Informatie voor de Ondernemingsraad In 2010 is de OR door de directeur-bestuurder geïnformeerd over: het jaarverslag 2009; de collectieve ziektekostenregeling; het wagenparkbeleid.
Zo doen wij dat! Het nastreven van een gezonde organisatie Over zaken waarover de OR zich buigt, de achterban informeren De achterban via de OR de gelegenheid geven mee te denken, mee te praten en mee te beslissen over het beleid en de organisatie De OR is benaderbaar voor de achterban Belangrijke zaken opnieuw op de agenda zetten voor evaluatie onder andere met de directeur-bestuurder en/of de Raad van Commissarissen
Jaarverslag 2010
| 25
De Hoeksche Waard is de thuisbasis van HW Wonen. Hier bieden wij woningen en diensten aan die naadloos aansluiten bij de maatschappelijke ontwikkelingen en individuele woonwensen. HW Wonen is nieuw, maar omdat de organisatie is ontstaan uit een fusie, beschikken wij wel over jarenlange ervaring.
De missie van HW Wonen: ‘In een Nationaal Landschap woondiensten en woonproducten aanbieden die aansluiten bij maatschappelijke ontwikkelingen en individuele woonwensen’
5. De werkwijze van HW Wonen HW Wonen - voor iedereen
26 | HW Wonen
5.1 Visie in tien punten
5.2 Onze stijl vanuit drie perspectieven
In haar visie geeft HW Wonen aan waar zij naartoe wil, hoe zij daar wil komen en wat de randvoorwaarden zijn. Tien punten geven de kern van de visie van HW Wonen weer: 1. HW Wonen is een maatschappelijke organisatie. 2. HW Wonen is primair actief in de Hoeksche Waard en werkt binnen de grenzen van het Nationaal Landschap. 3. HW Wonen is een bindend element in de Hoeksche Waard. 4. HW Wonen is open en transparant. 5. HW Wonen gaat actief de dialoog aan met partners. 6. HW Wonen voorziet in voldoende betaalbare woningen voor de primaire doelgroepen, die ook aan de juiste kwaliteit voldoen. 7. HW Wonen werkt vanuit eigen kracht samen met andere (maatschappelijke) partijen. 8. HW Wonen draagt bij aan de vitaliteit van de kernen. Dit doet zij door te investeren in leefbaarheid, wonen en zorg en maatschappelijk vastgoed. De regierol ligt echter bij andere partijen. Samenwerken is hierbij het uitgangspunt. 9. HW Wonen staat dicht bij de klant, heeft kennis van zijn wensen en behoeften en is een aanbieder van een breed pallet aan woondiensten. 10. HW Wonen is een maatschappelijk ontwikkelaar van vastgoed.
HW Wonen is ‘Thuis in de Hoeksche Waard’. De uitgangspunten die nodig zijn om dit waar te maken hebben we samengevat in drie perspectieven: Maatschappelijk en financieel presteren HW Wonen heeft hart voor de Hoeksche Waard, maar moet keuzes maken. Financiën willen we op die gebieden inzetten waar ze zoveel mogelijk maatschappelijk rendement opleveren. Om dit te bereiken heeft HW Wonen verschillende rollen. Soms zijn wij belegger, soms beheerder en soms ontwikkelaar. Bij investeringen wordt altijd gekeken naar het Nationaal Landschap, het maatschappelijk rendement en de gevolgen voor de continuïteit van onze organisatie. Lokale verantwoording en binding HW Wonen hecht veel waarde aan binding met de omgeving en de mensen die er wonen. Partners betrekken wij daarom actief bij ons beleid, van het plan tot de uitvoering. De overleggen die hiervoor nodig zijn hebben een vaste plek op onze agenda. In ons jaarverslag leggen wij verantwoording af. Ondernemerschap, klantgericht en betrokken Van onze medewerkers verwachten wij veel. Ze moeten een actieve ondernemende houding hebben, proactief zijn en initiatief tonen. Aandacht voor de klant en goed meedenken, staat bij ons voorop. Om dit mogelijk te maken investeert HW Wonen in de opleiding en ontwikkeling van haar medewerkers.
Jaarverslag 2010
| 27
5.3 Vijf strategische thema’s
5.4 Ons werkgebied
Zoeterwoude
HW Wonen heeft vijf strategische thema’s benoemd die weergeven waar zij deze beleidsperiode op inzetten. Om dit concreet te maken, heeft ieder thema een aantal richtinggevende doelen gekregen. Thema 1 Eén organisatie in beleid en presteren: zo doen wij dat! Geïntegreerde organisatie met betrokken medewerkers; Doelmatige organisatie, efficiënt en effectief; Ontwikkelende en ondernemende organisatie. Thema 2 Gedegen dienstverlening HW Wonen is klantgericht; Producten en diensten sluiten aan op de behoefte; De klant weet wat hij van HW Wonen mag verwachten. Thema 3 Betaalbare huisvesting voor verschillende doelgroepen Aanbod van woningen sluit aan op de doelgroepen; Woningen hebben een goede prijskwaliteit-verhouding Zorgbehoevenden worden in samenspraak met derden ondersteund; Waardeontwikkeling van de portefeuille op lange termijn. Thema 4 Een leefbaar en vitaal Nationaal Landschap Samen met de huurders en andere partijen de kwaliteit van wonen en de woonomgeving verbeteren; Cultureel erfgoed behouden; HW Wonen zet zich in voor duurzaamheid; Er is een stevige maatschappelijke binding en betrokkenheid. Thema 5 Presteren naar vermogen: zakelijk en maatschappelijk Financiële continuïteit; Realisatie van maatschappelijke opgaven is in balans met de investeringsruimte; Besturing volgens de principes van het modern maatschappelijk ondernemingsbestuur.
28 | HW Wonen
HW Wonen werkt primair en bovenal in de Hoeksche Waard. Het gaat om de gemeenten: Binnenmaas, Cromstrijen, Korendijk, Oud-Beijerland en Strijen. Ons totale werkgebied is vastgelegd in de statuten en omvat een ruimer werkgebied. Dit gebied beslaat een groot deel van Zuid-Holland-Zuid.
‘s-GRAVENHAGE
Woerden
Rijnwoude
Leidschendam Voorburg
UTRECHT
Bodegraven
Boskoop ZOETERMEER
Montfoort Rijswijk
IJsselstein
Oudewater
Pijnacker Nootdorp Westland
Reeuwijk
Waddinxveen
Delft
Nieuwegein
Gouda
Zevenhuizen Moerkapelle Moordrecht
Lansingerland
Lopik
Vlist
Nieuwekerk aan den IJssel
Vianen
Midden-Delfland
Zelfstandig, maar niet geïsoleerd HW Wonen ziet de Hoeksche Waard als een zelfstandig, maar niet geïsoleerd gebied. Ons beleid wordt daarom ook afgestemd op andere regio’s. De hiernaast afgedrukte kaart geeft dit aan.
Maassluis Vlaardingen
Rozenburg Westvoorne
Ouderkerk
Schiedam
Leerdam
Nieuw-Lekkerland Ridderkerk Albrandswaard
Hellevoetsluis
Barendrecht
Oud-Beijerland
Alblasserdam
Hendrik-Ido Ambacht
Spijkenisse
Goedereede
Zwijndrecht
Giessenlanden
Graafstroom
Sliedrecht Papendrecht
Lingewaal
Gorinchem
Hardinxveld Giessendam
Binnenmaas
Korendijk
Zal
DORDRECHT
Woudrichem Werkendam
Dirksland Middelharnis
Tiengemeten
Cromstrijen
Aalburg
Strijen
Schouwen-Duiveland Drimmelen
Oostflakkee
Samenwerken met hulpverleners in Roemenië De samenwerking van HW Wonen met de stichting Hulpverlening Christenen in Roemenië (HCR) uit Sommelsdijk en de Asociatia Betania in Bacau, Roemenië is van een heel andere orde dan die met andere corporaties. Met deze organisaties wordt onderzocht in hoeverre wij kunnen bijdragen aan de realisatie van ongeveer 100 woningen in Bacau en omgeving.
Zederik Liesveld
Nederlek
ROTTERDAM
Brielle
Bernisse
Samenwerking met andere corporaties Buiten de Hoeksche Waard werken wij samen met Trivire uit Dordrecht, Maasdelta uit Spijkenisse, Woonbron vestiging Dordrecht en Wooncompas Rotterdam. Met deze organisaties hebben wij (gezamenlijke) vastgoedposities en/of zorgen wij samen voor het beheer daarvan.
Bergambacht
Waalwijk
Moerdijk
HW Wonen kerngebied HW Wonen werkgebied
Geertruidenberg
Oosterhout
Loon op Zang Dongen
Steenbergen
BREDA Halderberge
Zo doen wij dat! Naadloos aansluiten bij de maatschappelijke ontwikkelingen en individuele woonwensen Een heldere visie samengevat in tien punten Financiën op die gebieden inzetten waar ze zoveel mogelijk maatschappelijk rendement opleveren Partners actief betrekken bij ons beleid Investeren in de opleiding en ontwikkeling van onze medewerkers De Hoeksche Waard zien als een zelfstandig, maar niet geïsoleerd gebied Ons beleid afstemmen op andere regio’s Samenwerken met andere corporaties
Jaarverslag 2010
| 29
He
HW Wonen staat midden in de samenleving. Om onze doelen te bereiken is het belangrijk om samen met onze partners op te trekken. Wij doen er dan ook alles aan om hen actief bij het beleid te betrekken. Daarnaast ondersteunen en sponsoren we lokale initiatieven: van de Oranjevereniging tot de kinderboerderij. Alles om ervoor te zorgen dat de Hoeksche Waard een fijn gebied is om in te wonen én te leven.
De belangrijkste samenwerkingspartners van HW Wonen zijn zorgpartijen, gemeenten en welzijnsorganisaties. We overleggen regelmatig met deze partners. Op projectniveau zijn er prestatieafspraken gemaakt met de gemeenten Oud-Beijerland en Strijen. Met de gemeente Korendijk zijn de prestatieafspraken in de afrondende fase. Het is ons doel om dergelijke afspraken met alle gemeenten vast te leggen.
6.1 Ondernemingsplan 2011 - 2014 Medio 2010 zijn wij gestart met de voorbereidingen voor ons Ondernemingsplan 2011-2014. Bij het opstellen van dit plan zijn wij het gesprek aangegaan met onze partners. Wij hebben hen hierbij op de volgende manier betrokken:
6. Samen leven in de Hoeksche Waard HW Wonen - voor iedereen
30 | HW Wonen
1. Elke partner is in verband met de fusie in 2009 geïnterviewd over de strategische visie van HW Wonen. De uitkomsten van deze interviews zijn meegenomen in het Ondernemingsplan. 2. Eind 2010 zijn wij nogmaals het gesprek aangegaan met individuele en groepen partners. 3. Aan alle partners hebben we de conceptversie van het plan voorgelegd. Hieronder staat per ‘partnergroep’ een samenvatting van hun ideeën, wensen en visies. Huurdersorganisaties Met de huurdersorganisaties is op 28 oktober 2010 een verkennende bijeenkomst geweest over het Ondernemingsplan. Wij hebben hun gevraagd te reflecteren op de sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen van HW Wonen.
HW Wonen werkt in een mooi groen gebied ten zuiden van de Randstad. De huurdersorganisaties vinden dat wij de potenties hiervan ten volle moeten benutten. Ze waarschuwen voor verrommeling van de Hoeksche Waard door ad-hoc beleid. Dit kan voorkomen worden door goed overzicht te houden en in overleg met het Samenwerkingsorgaan Hoeksche Waard afspraken te maken met de gemeenten. Een woonbeleid maken voor de hele Hoeksche Waard zonder de lokale samenhang uit het oog te verliezen, is het advies. De huurdersorganisaties maken zich zorgen over de daling van het aantal betaalbare huurwoningen. Door een te beperkt aanbod voor starters bestaat het risico van leegloop van de Hoeksche Waard. Tegelijkertijd is er te weinig doorstroming vanwege de te dure seniorenwoningen. HW Wonen moet er daarom voor zorgen dat er voldoende betaalbare woningen zijn. Bij de woononderzoeken zetten de huurdersorganisaties kanttekeningen. Ze vragen zich af of de cijfers wel kloppen met de dagelijkse praktijk. Wat betreft het sloopbeleid adviseren huurdersorganisaties HW Wonen huizen niet te snel te slopen maar te kijken naar de bruikbaarheid van woningen voor een andere doelgroep. Wat betreft nieuwbouw: bouw kwalitatief goed zodat je er later minder kosten aan hebt. Het huidige strategisch voorraadbeleid ‘zwabbert’ volgens huurdersorganisaties en moet meer eenduidig zijn. Als belangrijke bedreiging voor HW Wonen noemen de huurdersorganisaties de gevolgen van de fusie in de organisatie. Vooral de interne communicatie en communicatie met huurders kunnen volgens hen beter. Kortere lijnen zijn nodig. De corporatie moet investeren in de kwaliteit van het personeel.
Jaarverslag 2010
| 31
Huurdersorganisaties geven HW Wonen een compliment voor de besturing en het overleg met hen. Zij geven ook een compliment voor de kwaliteit van onderhoud en uitvoering van reparaties, maar de controle op door derden uitgevoerde werkzaamheden moet beter. Samenvattend zien de huurdersorganisaties de volgende opgaven voor HW Wonen: Kom tot een samenhangend beleid in de Hoeksche Waard. Trek samen met het Huurdersplatform op naar gemeenten. Bouw aan een sterke organisatie, met goede aansturing en controle en investeer in communicatie. Zet je in voor de vitaliteit van kernen. Maak een eerlijk strategisch voorraadbeleid en sluit aan op de woonbehoefte met aandacht voor betaalbaarheid. Benut de potenties van het Nationaal Landschap; landelijk wonen is de belangrijkste kwaliteit.
Zorginstellingen In het overleg met zorginstellingen is opnieuw gebleken hoe nauw onze band is. Zonder samenwerking met hen en de gemeenten is de gewenste kwaliteit van projecten op het gebied van wonen, welzijn en zorg onhaalbaar. Duidelijk is ook de gezamenlijke wens van HW Wonen en de zorginstellingen om te komen tot een algemeen geldend beleid voor de Hoeksche Waard. De wens van HW Wonen om een verbindende schakel te zijn tussen gemeentelijke ambities en beleid sluit naadloos aan op de behoefte van de zorginstellingen.
Maatschappelijke partners spreken de wens uit in de toekomst de samenwerking met HW Wonen voort te zetten en waar nodig te verdiepen. En zij hopen dat HW Wonen haar maatschappelijke betrokkenheid blijft tonen en dicht bij de mensen blijft staan.
Overige maatschappelijke partners Met een enquête hebben wij de brede groep maatschappelijke partners van HW Wonen gevraagd wat volgens hen de komende jaren onze kerntaken zijn. Huisvesting van doelgroepen die daar zelf niet in kunnen voorzien wordt het meest genoemd. Mensen met een inkomen tussen de 33.614 en 45.000 euro mogen ook niet vergeten worden, zolang dit maar niet ten koste gaat van de primaire doelgroep. Starters en senioren zijn volgens de maatschappelijke partners belangrijke aandachtsgroepen. Een tweede kerntaak is het leveren van bijdragen aan de leefbaarheid in wijken.
6.2 Sponsoring
De maatschappelijke partners vinden het belangrijk dat HW Wonen een leidende rol neemt in de kernen en bij dorpsvernieuwingen op basis van samenspraak met de gemeenten. Samenwerking met andere partijen is hierbij noodzakelijk. De meeste maatschappelijke partners vinden het bestaande aanbod huur- en koopwoningen niet gevarieerd en onvoldoende toegankelijk voor huishoudens met een smalle beurs. Senioren en starters kunnen niet overal terecht. Gemeenten Met alle gemeenten is afzonderlijk gesproken over de opgaven en doelen in het Ondernemingsplan. De gemeenten geven aan dat zij het belangrijk vinden dat vanuit een gedragen kernenvisie gewerkt wordt. Dat kan betekenen dat HW Wonen in de ene kern actiever is dan in de andere kern. De beleidsperiode van het Ondernemingsplan kan gebruikt worden voor een goede discussie over de ontwikkeling van de Hoeksche Waard. Daarnaast moet HW Wonen aansluiten op de Woonvisie en Structuurvisie.
32 | HW Wonen
Levensloopbestendig bouwen heeft de voorkeur van de verschillende partijen. Zorg- en welzijnspartijen nodigen HW Wonen uit hierin actief met hen samen te werken. Leefbaarheid vinden zij in eerste instantie een taak van huurders zelf. De corporatie vervult een faciliterende rol. De partners wijzen erop dat stimuleren en initiëren van activiteiten door HW Wonen soms noodzakelijk is. Daarin moeten wij een actieve rol blijven vervullen.
Presentatie Ondernemingsplan 2011-2014 In het voorjaar van 2011 wordt tijdens een symposium voor de partners het Ondernemingsplan 2011-2014 gepresenteerd.
Naast het Stimuleringsfonds Bijzondere Huurdersinitiatieven ondersteunt HW Wonen ook graag het lokale verenigingsleven. Het totaalbedrag aan sponsoring bedroeg in 2010 € 63.126,-. Ons actieve sponsorbeleid heeft in 2010 een bijdrage geleverd aan:
Basisschool De Vliet, Klaaswaal BOB Oud-Beijerland BSO de Kameleon, Klaaswaal Culturele Kring Hoeksche Waard Dorpsvereniging Goudswaard Fanfarekorps NLS, ’s-Gravendeel G-team van Zinkwegse Boys Oud-Beijerland Hoeksche Waards Philharmonisch Orkest Huttenbouw Oud-Beijerland IJs-en skeelerclub Puttershoek Kinderboerderij De Bokkensprong, Nieuw-Beijerland Korfbalvereniging Korbatjo, Oud-Beijerland MaasMuziek, Maasdam/Puttershoek Muziekvereniging De Volharding, Goudswaard Muziekvereniging Wilhelmina, Numansdorp Openbare Basisschool Onder de Wieken, Numansdorp Oranjevereniging Strijen Oranjevereniging Zuid-Beijerland Organisatie Jaarmarkt Mijnsheerenland Organisatiecomité buurtfeest Patrijspoort, Strijen Oud-Beijerlandse IJsclub Oxfam Novib Parkdagen Oud-Beijerland
G-team van Zinkwegse Boys
Speel-o-theek De Sprinter, Oud-Beijerland SSO Jongerenwerk, Oud-Beijrland Stichting Bevordering Wielersport Zuid-Hollandse Eilanden Stichting Binnenmaas Jazz Stichting Biwanto Stichting Dichter bij de Molen/Bram Rosofestival Stichting Festiviteiten ‘s-Gravendeel Stichting Kans Stichting Omloop Hoeksche Waard Stichting Passie in de Waard Stichting Samenleving Oud-Beijerland Stichting Stimulans/Huttenbouw Zuid-Beijerland Stichting SwaneBlake Stichting Vrienden van Immanuël ‘s-Gravendeel Stichting Vrienden van Peuterspeelzaal ‘t Klaverviertje Stichting Welzijn Binnenmaas Tuinvereniging Groei en Bloei Voetbalvereniging NSVV Voetbalvereniging SHO Voetbalvereniging Strijen Voetbalvereniging Strijen Jeugdcommissie In 2011 wordt dit beleid gecontinueerd.
Jaarverslag 2010
| 33
6.3 Leefbaarheid Leefbaarheid is een breed begrip. Het gaat onder andere om wonen, veiligheid, zelfstandigheid, arbeidsparticipatie, milieu, vervoer, onderwijs, recreatie, cultuurintegratie, gehandicaptenintegratie en kunst/architectuur. Wonen, welzijn en zorg zijn de basis. Hieronder een overzicht van de kosten die onder het kopje ‘leefbaarheid’ vallen. Gemeente
Totaal uitgaven
Binnenmaas
€
118.350 €
118.350 €
Cromstrijen
€
21.754 €
14.609 €
Korendijk
€
5.754 €
5.754 €
Oud-Beijerland
€
27.618 €
27.618 €
Strijen
€
57.119 €
52.119 €
Totaal
€
230.595
Onderhoud leefomgeving
€
overige
218.450 €
Toelichting overig
7.145 Aanleg terras Rehobothlocatie
5.000 Aanleg speelplaats Strijen 12.145
6.4 Ondersteunen met Stimuleringsfonds en leefbaarheidsprojecten Het Stimuleringsfonds Bijzondere Huurdersinitiatieven was in 2006 door een van de fusiepartners opgericht en is voortgezet door HW Wonen. Het is een mooi middel om huurders en andere huurders te betrekken bij hun woonomgeving en hun de mogelijkheid te geven die zelf te verbeteren. De aandachtsgebieden van het Stimuleringsfonds Een onafhankelijk bestuur let erop dat het Stimuleringsfonds geld beschikbaar stelt aan initiatieven die passen bij een van de volgende aandachtsgebieden: het beleid van HW Wonen; het beheer van de woningen van HW Wonen; de leefomgeving in de gebieden waar HW Wonen bezit heeft.
34 | HW Wonen
Het Stimuleringsfonds Bijzondere Huurdersinitiatieven van HW Wonen ondersteunt goede plannen van individuele huurders, groepen en verenigingen met maximaal 5.000 euro per keer. In 2010 is er in tegenstelling tot voorgaande jaren geen beroep op dit fonds gedaan. Investeren in leefbaarheidsprojecten HW Wonen investeert ook in leefbaarheidsprojecten waar de hele gemeenschap van profiteert. Zo hebben wij financieel bijgedragen aan een jongerenontmoetingscentrum in ZuidBeijerland. Daarnaast is er geïnvesteerd in de leefbaarheid van buurten en wijken.
Zo doen wij dat! Regelmatig overleg met samenwerkingspartners Prestatieafspraken maken met gemeenten Ondernemingsplan opstellen samen met onze partners Symposium organiseren voor de presentatie van het ondernemingsplan en om hierover te discussiëren Lokale initiatieven sponsoren Investeren in leefbaarheid Geld reserveren voor het Stimuleringsfonds Bijzondere Bewonersinitiatieven
Jaarverslag 2010
| 35
De klant is koning. Bij HW Wonen is dat zeker van toepassing. Wij hechten er veel waarde aan om helder en direct te communiceren met onze huurders. Zij worden ook zoveel mogelijk bij het beleid betrokken. Door hoge eisen te stellen aan de bouw en het onderhoud van onze woningen, hopen we reparatieverzoeken en klachten te voorkomen. Zijn er onverhoopt toch problemen? Dan spelen we daar snel en correct op in. 7.1 Dichtbij de klant HW Wonen heeft vestigingen in Oud-Beijerland, Puttershoek en ’s-Gravendeel. In de gemeenten Korendijk en Cromstrijen houden wij spreekuren. In 2010 zijn wij gestart met de ontwikkeling van een klantbedieningsconcept. Hiermee bekijken wij hoe we onze klanten ook in de toekomst optimaal kunnen bedienen, bijvoorbeeld met behulp van moderne media. Huurders betrekken bij beleid HW Wonen hecht veel belang aan het overleg met bewoners. Het Huurdersplatform neemt hierbij een prominente rol in. De oprichting van een bewonerscommissie bij sloop en nieuwbouwprojecten zien we als positief. Samenwerking zoals die is vastgelegd in sociale plannen zorgt voor een goede communicatie en duidelijke afspraken.
7. Klant staat voorop
Breed gedragen Ondernemingsplan 2011-2014 Voor de samenstelling van ons Ondernemingsplan 2011-2014 hebben wij allerlei belanghebbenden uitgenodigd om hun visie te geven op ons conceptplan. Met deze open manier van communiceren en door de opmerkingen ook daadwerkelijk te verwerken, hebben wij een breed gedragen Ondernemingsplan gemaakt. Alle doelgroepen belangrijk Onze doelgroepen zijn terug te vinden in onze missie en visie. Zij zijn voor ons allemaal even belangrijk, maar starters en ouderen nemen een bijzondere plek in gezien hun grote vraag op de woningmarkt. In ons beleid houden wij daar rekening mee.
Woningen toewijzen volgens Europese regels In december 2010 is een Europese wet van kracht gegaan die eisen stelt aan het inkomen bij woningtoewijzing. Vooralsnog sluiten wij voor 2011 aan bij deze nieuwe regels. De doelgroep met een hoger inkomen dan € 33.614,verliezen we daarbij niet uit het oog. De nieuwe wet zorgt ervoor dat 2011 voor ons een jaar wordt waarin we nog scherper gaan kijken naar de woningtoewijzing aan onze doelgroepen.
7.2 De kwaliteit van onze dienstverlening Om de kwaliteit van onze dienstverlening op een hoog niveau te houden, laat HW Wonen regelmatig de kwaliteit van haar dienstverlening toetsen. De resultaten van deze metingen zijn positief. Zo halen de reparatieverzoeken onze streefnorm van 7,4. (op schaal van 1 tot en met 10). Waardering voor vriendelijke medewerkers De dienstverlening van HW Wonen scoort op veel punten boven de landelijke norm. Opvallend is de tevredenheid van onze huurders over de vriendelijkheid en deskundigheid van onze medewerkers. Zo werden de medewerkers die de eindinspecties uitvoerden maar liefst 0,8 punt hoger beoordeeld dan het landelijke gemiddelde. Ze kregen een 8,8 in plaats van een 8,0. Aandachtspunten zijn de staat van de woning bij oplevering en de snelheid van afhandelen van de reparaties. Deze onderdelen liggen net onder of op de norm (zie hiervoor het schema op pagina 38).
HW Wonen - voor iedereen
36 | HW Wonen
Jaarverslag 2010
| 37
Tevredenheid reparatieverzoeken
Tevredenheid proces totaal 8,2
deskundigheid medewerker
8
8
vriendelijkheid medewerker 7,8
telefonische wachttijden
7,6
wachttijden aan de balie
7,4
telefonische bereikbaarheid
7,2
7,5 7,4
7,4
7,4
7,1 7
bereikbaarheid van de balie
6,8
reparatieverzoeken totaal 6,4
6,6
6,8
landelijke norm
7
7,2
na te streven norm
7,4
7,6
7,8
8
8,2
Huurders komen met hun klachten in eerste instantie zelf naar HW Wonen. Als er na het doorlopen van de interne klachtenprocedure toch nog onenigheid is, kan de huurder terecht bij de regionale Klachten Advies Commissie Hoeksche Waard. De taken van de Klachten Advies Commissie De Klachten Advies Commissie Hoeksche Waard is een officieel, onafhankelijk orgaan dat geschillen beoordeelt en onpartijdige uitspraken doet. De commissie bestaat sinds 1 januari 2003 en staat ten dienste van HW Wonen. In het reglement is vastgelegd in welke kwesties de commissie een uitspraak mag doen.
De leden van de Klachten Advies Commissie De Klachten Advies Commissie bestaat uit de heren H. Stapel (voorzitter), F. van Heusden (vice-voorzitter), H. Zwartkruis en mevrouw A.M.R. van Nierop. Mevrouw A.C. Groenendijk is ambtelijk secretaris van de commissie. Klachten in 2010 De Klachten Advies Commissie ontving in 2010 negen klachten. Na onderzoek bleken vier daarvan op grond van het klachtenreglement niet ontvankelijk. Vijf klachten waren wel ontvankelijk en daarvoor zijn hoorzittingen georganiseerd. In alle gevallen gaf de commissie de klager geen gelijk, de klachten zijn dan ook ongegrond verklaard.
Reparatieverzoeken
landelijk
De cijfers voor HW Wonen liggen voor alle drie de onderdelen boven het landelijk gemiddelde. Het proces van het vertrekken uit de woning wordt bij HW Wonen aanzienlijk hoger beoordeeld dan de landelijke norm.
Aantal klachten vergeleken met voorgaande jaren 10
8
6
4
2
0
2006 aantal
38 | HW Wonen
Vertrokken huurders
Nieuwe huurders kwartaal 3/2010
cijfer
Voor HW Wonen liggen de cijfers voor het afhandelen van reparatieverzoeken totaal beoordeeld op de streefnorm van 7,4. Alle onderliggende aspecten worden boven de na te streven norm beoordeeld.
7.3 Regionale Klachten Advies Commissie voor huurders
6,6
2007 ontvankelijk
2008 niet-ontvankelijk
2009 gegrond
2010 ongegrond
Jaarverslag 2010
| 39
Het functioneren van de Klachten Advies Commissie Tijdens het voorjaarsoverleg van de directeur-bestuurder van HW Wonen met de commissieleden is geconstateerd dat de commissie objectief oordeelt en formeel volgens de vastgestelde procedures functioneert.
7.4 Geschillencommissie voor alle woningzoekenden In 2008 is de Geschillencommissie Woonruimteverdeling Hoeksche Waard geïnstalleerd. Het doel van de commissie is: klachten te behandelen van iedere woningzoekende die zich in zijn persoonlijk belang geschaad acht door de huisvestingsverordening; bij te dragen aan een goede behandeling van klachten en daarmee voor optimalisering van de relatie tussen de partijen te zorgen; tegemoet te komen aan de behoefte van woningzoekenden om invloed uit te oefenen op de huisvestingsverordening; het signaleren van knelpunten in het woonruimteverdelingsysteem. De leden van de Geschillencommissie De Geschillencommissie bestaat uit dezelfde personen als de Klachten Advies Commissie Hoeksche Waard. HW Wonen faciliteert het secretariaat door het leveren van een ambtelijk secretaris. Dit is mevrouw A.C. Groenendijk, medewerker Bestuurszaken van HW Wonen.
40 | HW Wonen
Klachten In het verslagjaar heeft de Geschillencommissie drie klachten ontvangen. Eén klacht was niet ontvankelijk, één klacht is in behandeling genomen en één klacht is in december 2010 ontvangen en wordt in 2011 via een hoorzitting in behandeling genomen. Beide zaken hebben te maken met huurders van onze woningen in de gemeente Binnenmaas. Het functioneren van de Geschillencommissie Het beroep op de Geschillencommissie Woonruimteverdeling bleef ook in 2010 beperkt. Mogelijk komt dit doordat het huidige woonruimteverdelingsysteem correct en tot tevredenheid werkt.
7.5 Huurachterstanden en ontruimingen De tabel hieronder geeft een overzicht van de huurachterstand naar ouderdom: Ouderdom Aantal
%
Bedrag
%
0-1 maand
277
49%
€ 214.968
31%
1-2 maanden
92
16%
€ 66.354
9%
2-3 maanden
82
15%
€ 117.063
17%
3-4 maanden
27
5%
€ 43.445
6%
> 4 maanden
86
15%
€ 260.696
37%
Totaal
564
€ 702.526
De huurachterstand van de jaarhuur inclusief vergoedingen was op 31 december 1,2 procent. Er zijn in 2010 vijftig ontruimingen aangezegd. Negen werden ook daadwerkelijk uitgevoerd.
Zo doen wij dat! De klant is koning Helder en direct communiceren met onze huurders Partners bij ons beleid betrekken Kwaliteit van onze dienstverlening bewaken door deze regelmatig te toetsen Vriendelijke en deskundige medewerkers Doelgroepen nooit uit het oog verliezen Een regionale Klachten Advies Commissie voor de huurders Een Geschillencommissie voor woningzoekenden
Jaarverslag 2010
| 41
Als het gaat om onze woningen, dan staan kwaliteit en service bij HW Wonen voorop. Duurzaamheid is een belangrijk onderdeel van ons beleid. Wij doen er alles aan om onze huizen up-to-date te houden. Als het kan met onderhoud en herstelwerkzaamheden. Maar sloop en nieuwbouw zijn soms noodzakelijk.
8.1 Het woningbezit
Gemeente
Aantal
Verstrekte korting
Het woningbezit per 31 december 2010 bestaat uit 10.696 verhuureenheden (vhe’s) waarvan 10.230 woongelegenheden en 466 in de categorie overige.
Binnenmaas
11
€
567.500
Cromstrijen
24
€
979.950
Korendijk
35
€
1.526.185
Oud-Beijerland
31
€
1.375.000
Dordrecht
20
€
634.500
Totaal
121
€
5.083.135
Geschikt voor verkoop Na de fusie is ook het verkoopbeleid van de verschillende corporaties samengevoegd. Eind 2010 waren er 864 woningen geschikt om te verkopen. HW Wonen richt zich hierbij vooral op de starters op de woningmarkt. Speciaal voor hen hebben wij ‘Koopgarant’* geïntroduceerd. Hierbij speelt het inkomen een belangrijke rol. Verkochte woningen In 2010 zijn 36 woningen verkocht. Deze werden gemiddeld getaxeerd op 185.205 euro. Bij twee woningen was de taxatiewaarde hoger dan 240.000 euro, te weten 258.000 euro en 283.000 euro. De gemiddelde boekwinst van de verkochte woningen was ongeveer 122.000 euro en de boekwaarde 24.000 euro. Er waren 41 te verkopen woningen begroot.
8. Onze woningen
Koopgarantwoningen Eind 2010 heeft HW Wonen 121 woningen met ‘Koopgarant’ verkocht. De verdeling van deze woningen over de verschillende gemeenten is als volgt:
In ’s-Gravendeel zijn tot en met 2010 in totaal 10 woningen verkocht onder ‘Slimmer Koop’-voorwaarden. In tegenstelling tot de Koopgarant-variant is hier geen sprake van terugkoopplicht, maar terugkooprecht. De totale verstrekte korting voor deze 10 woningen is ongeveer 446.000 euro.
8.2 Woningen voor nieuwe huurders In 2010 zijn uit de bestaande voorraad van HW Wonen 790 woningen vrijgekomen. Dit noemen wij mutaties. Met 8,3 procent was dit een beduidend hoger mutatiepercentage dan in 2009. Niet alle vrijgekomen woningen weer verhuurd 132 woningen die het afgelopen jaar vrijkwamen zijn niet meer voor de verhuur beschikbaar maar worden gesloopt.
HW Wonen - voor iedereen
*Een woning kopen met de terugkoopgarantie van de corporatie met een korting op de marktwaarde.
42 | HW Wonen
Jaarverslag 2010
| 43
De mutaties in de bestaande voorraad naar kernen en gemeenten (exclusief Dordrecht, Zwijndrecht en overige woongelegenheden) Kern
Totaal
Mutaties 2010
mut%
Goudswaard
219
18
8,2%
Nieuw-Beijerland
272
22
8,1%
Piershil
151
10
6,6%
Zuid-Beijerland
337
19
5,6%
Korendijk
979
69
7,0%
Klaaswaal
295
21
7,1%
Numansdorp
1.104
101
9,2%
Cromstrijen
1.399
122
8,7%
Oud-Beijerland
2.582
177
6,9%
Maasdam
287
16
5,6%
Heinenoord
378
38
10,1%
1.256
151
12,0%
282
20
7,1%
1.014
77
7,6%
208
11
5,3%
Binnenmaas
3.425
313
9,1%
Strijen
1.111
109
9,8%
Totaal HW Wonen
9.496
790
8,3%
‘s-Gravendeel Mijnsheerenland Puttershoek Westmaas
Opgeleverde nieuwbouwwoningen Het afgelopen jaar zijn er 83 nieuwbouwwoningen opgeleverd en/of verhuurd. Het ging in alle gevallen om appartementen, waarvan er 70 specifiek voor senioren zijn bestemd. Het toewijzen van de woningen In 2010 zijn bij HW Wonen 701 woningen vrijgekomen voor de verhuur, inclusief nieuwbouw. Het overgrote deel,
Een overzicht van de 701 woningen van HW Wonen die in 2010 zijn vrijgekomen en opnieuw verhuurd. Inkomens
Verhuringen naar huurklasse en inkomen huurgrenzen
544 woningen, is in de woonkrant aangeboden aan onze woningzoekenden. De overgebleven woningen, 22 procent, werden gereserveerd voor urgent woningzoekenden, statushouders, ouderen met een zorgindicatie of als vervangende woning bij sloop.
laag (<33.000) totaal
abs
hoog (>33.000) % abs.
onbekend % abs. %
goedkoop < € 357,37 115
106
92% 4
3% 5
4%
aftoppingsgrens huurtoeslag - laag < € 511,50 387
369
95% 14
4% 4
1%
aftoppingsgrens huurtoeslag - hoog < € 548,18 47
37
79% 8
17% 2
4%
huurtoeslaggrens < € 647,53 108
59
55% 48
44% 1
1%
totaal sociale huursector 657
571
87% 74
11% 12
2%
10
23% 32
73% 2
5%
vrije sector > € 647,53 44
44 | HW Wonen
Verhuren aan de voornaamste doelgroep Woningen met een huur lager dan 652,52 euro vallen in de sociale huursector. Van alle woningen die zijn vrijgekomen in deze categorie is 91 procent verhuurd aan huishoudens uit de primaire doelgroep qua inkomen. Het percentage hogere inkomens in het sociale segment lag in 2010 iets hoger dan is toegestaan volgens de per 1 januari 2011 geldende ‘Europese Richtlijn’. Dit is een aandachtspunt voor 2011.
8.3 Duurzaam bouwen Duurzaam bouwen is voor HW Wonen maar een klein onderdeel van duurzaamheid. Nieuwbouw of vervangende bouw voegt maar enkele procenten toe aan de energiezuinigheid van ons vastgoed. Met het energie zuiniger maken van ons bestaande bezit zijn er veel meer mogelijkheden om ons positief te onderscheiden. Om te voldoen aan doelstellingen om de CO2-uitstoot te beperken is het bijvoorbeeld een idee om via HW Wonen de huurders groene stroom te leveren. Energieverbruik laten dalen bij nieuwbouw Het Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) in het geldende Bouwbesluit is de leidraad van HW Wonen bij het duurzaam bouwen in nieuwbouwprojecten. Op 1 julie 2011 wordt de EPC-norm voor woningen van 0,8 naar 0,6 verlaagd. Dit betekent dat de energetische kwaliteit van een nieuwbouwwoning met 25 procent verbeterd moet worden. In 2014 wordt de EPC verder verlaagd naar 0,4. Het doel is energieneutrale nieuwbouwwoningen in 2020. Maatregelen om de EPC-norm te halen Afhankelijk van het type woningen dat we bouwen en hoe deze gesitueerd zijn, wordt berekend hoe we de EPC-norm moeten halen. Hiervoor hebben wij de beschikking over een scala aan mogelijkheden, bijvoorbeeld: hogere isolatiewaarde vloeren, gevels en dak; hr++-glas; hoogrenderende cv-ketel en tapwatervoorziening; lagetemperatuursysteem, zoals vloerverwarming; warmtepompboiler; douchewarmtewisselaar; zelfregelende ventilatieroosters; geïntegreerde zonwering.
Collectieve systemen Voor woongebouwen, zorgvastgoed en maatschappelijk vastgoed heeft HW Wonen voor een aantal projecten duurzame collectieve systemen gebruikt. Deze maatregelen zijn primair gericht op energiebesparing en bestaan vooral uit het toepassen van lagetemperatuursytemen voor verwarming in combinatie met warmtekrachtkoppeling. In het verleden zijn er enkele projecten uitgerust met zonnepanelen en zonneboilers. De ervaringen met deze collectieve systemen zijn wisselend. Toekomst van duurzaam bouwen Tot nu toe is HW Wonen met de nieuwbouw niet veel verder gegaan dan de minimale normen van het Bouwbesluit. Met de aanscherping van de EPC-norm gaan wij de komende jaren nog veel veranderingen tegemoet, die uitmonden in maatregelen zoals: luchtdicht bouwen; het toepassen van driedubbel glas; zeer hoge isolatiewaarden voor vloer, gevel en dak; geïsoleerde deuren. Deze maatregelen zorgen voor HW Wonen voor hogere bouwkosten maar zorgen voor lagere energiekosten voor de (toekomstige) huurder.
8.4 Kosten voor het onderhoud Bij reparatieverzoeken is het uitgangspunt van HW Wonen dat deze binnen 24 uur worden opgelost. Hiervoor zetten wij onze eigen servicedienst of een gespecialiseerde aannemer in. Een klantgerichte aanpak heeft hierbij een hoge prioriteit. Het is ons doel de service naar de huurders steeds verder te optimaliseren. In principe neemt HW Wonen de kosten voor het herstel voor haar rekening.
Jaarverslag 2010
| 45
8.5 Strategisch voorraadbeleid
Overzicht van de kosten van het onderhoud Omschrijving
Jaarrekening 2010
Begroting 2010
Jaarrekening 2009
Herstelonderhoud
€
1.845.000 €
1.689.651 €
1.967.000
Mutatieonderhoud
€
1.283.000 €
835.025 €
1.085.000
Contractonderhoud
€
1.088.000 €
1.383.676 €
636.000
Planmatig onderhoud
€
10.220.000 €
12.841.924 €
12.311.000
Opplussen seniorenwoningen
€
1.117.000 €
750.000 €
866.000
Af: loonkosten eigen dienst
€
-598.000 €
-610.276 €
-503.000
Totaal
€
14.955.000 €
16.890.000 €
16.362.000
Herstelonderhoud In 2010 is ongeveer 1,8 miljoen euro uitgegeven. Vergeleken met 2009 betekent dit een afname van 6%.
Mutatieonderhoud De uitgaven voor mutatieonderhoud bedroegen in 2010 zo’n 1,3 miljoen euro. Dit komt gemiddeld op 2.100 euro per mutatie. De totale kosten van het mutatieonderhoud zijn ten opzichte van 2009 met ruim 18% gestegen. Het beleid van HW Wonen is dat bij mutatie vaak ook renovatiewerk wordt uitgevoerd. Deze uitgaven worden geactiveerd en gedekt door middel van een huurverhoging. Contractonderhoud Met name door een verschuiving van de kosten voor tuinonderhoud naar de post ‘leefbaarheid’ zijn de uitgaven ongeveer 300.000,- euro lager dan begroot. Ook zijn door nieuwe aanbestedingen positieve resultaten bereikt. Planmatig onderhoud Door capaciteitsgebrek zijn werkzaamheden uitgesteld naar volgende jaren. Vooral waren er werkzaamheden in de begroting opgenomen die achteraf niet noodzakelijk bleken. De totale uitgaven van het planmatig onderhoud zijn daarom 2,1 miljoen euro lager ten opzichte van 2009.
46 | HW Wonen
Opplussen seniorenwoningen De kosten voor het opplussen van seniorenwoningen zijn in 2010 ongeveer 400.000 euro hoger uitgevallen dan begroot. De verklaring hiervan is doordat in de gemeenten Binnenmaas en Strijen woningen zijn opgeplust die niet in de begroting waren opgenomen en technisch toch opgeplust moesten worden. De laatste complexen die op de nominatie staan worden in 2011 uitgevoerd.
Het strategisch voorraadbeleid wordt gemaakt voor een zo goed mogelijke aansluiting van onze producten en diensten op de wensen van huidige en toekomstige huurders. Uiteraard houden wij daarbij rekening met de financiële en externe kaders zoals het rijksbeleid, gemeentelijk beleid en ontwikkelingen op de woningmarkt. De woonvisie versus de voorraad In de Woonvisie Hoeksche Waard, die opgesteld is door de gemeenten in de Hoeksche Waard en HW Wonen, staat dat ons bezit voor 60 procent bestaat uit eengezinswoningen, voor 25 procent uit seniorenwoningen en voor 15 procent uit woningen voor kleine huishoudens zoals starters. Nu en in de toekomst zijn starters en senioren voor de sociale huursector onze belangrijkste doelgroepen. De voorraad huurwoningen voldoet voor een groot deel niet aan de kwalitatieve behoeften die zij hebben. Daarnaast is de huurwoningenvoorraad voor ongeveer 90 procent bereikbaar voor lage inkomens, terwijl gezien de omvang van de doelgroep 60 procent volstaat. HW Wonen actualiseerd in de loop van 2011 daarom haar strategisch voorraadbeleid.
Zo doen wij dat! ‘Koopgarant’ om starters op de woningmarkt een kans te geven een huis te kopen Opleveren en verhuren van 83 nieuwbouwwoningen Appartementen bouwen omdat senioren daar behoefte aan hebben Woningzoekenden de mogelijkheid geven op vrijgekomen woningen te reageren via de Woonkrant 91 procent van de vrijgekomen sociale huurwoningen verhuren aan de primaire doelgroep Maatregelen treffen om de duurzaamheid te bevorderen van nieuwe en bestaande woningen Zorgen voor een lage energierekening voor de huurders Reparatieverzoeken binnen 24 uur oplossen Alle kosten voor het herstel voor onze rekening nemen Met strategisch voorraadbeleid inspelen op de huidige en toekomstige klant Gedegen financiële verantwoording afleggen
Jaarverslag 2010
| 47
Maatschappelijk betrokken ondernemen, ook in tijden van economische crisis. Dat is het credo van HW Wonen. Wij laten ons graag leiden door de wensen van woningzoekenden. Om dit te realiseren is samenwerking met andere partijen van groot belang. De kracht van HW Wonen is onze lokale binding. In 2010 zijn we met negen projecten begonnen en hebben we er vijf opgeleverd. In woord en in beeld geven wij in dit hoofdstuk een trots overzicht.
PROJECTEN GEMEENTE BINNENMAAS ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Locatie Immanuël, ‘s-Gravendeel Op de plek waar nu nog het oude verzorgingstehuis Immanuël staat, worden plannen ontwikkeld voor nieuwbouw. Er wordt gestreefd naar een optimale benutting van de beschikbare ruimte. De totale kosten van dit project tot en met 2010 inclusief de aankoop bedroegen € 3,5 miljoen. De aankoop is opgenomen onder de post ‘Materiële vaste activa in exploitatie’ in verband met tijdelijke verhuur aan de stichtingen Cavent en Gemiva-SVG-groep. ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Burgemeester Groeneveld de Katerstraat/Julianastraat, Maasdam Van de 19 huurwoningen in en om de Burgemeester Groeneveld de Katerstraat zijn er 8 gesloopt. Voor 6 wordt de optie ‘kluswoning’ onderzocht en 1 woning wordt verkocht. Het idee is om er senioren- en eengezinswoningen te bouwen. In 2011 wordt hiervoor een nieuw bestemmingsplan gemaakt. De totale kosten tot en met 2010 bedroegen € 204.000,-.
ONTWIKKELING
9. Nieuwbouw- en investeringsprojecten HW Wonen - voor iedereen
48 | HW Wonen
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Molenlaan en Gatsedijk, Maasdam Het plan om op de plek van het Groene Kruisgebouw 12 huurappartementen te bouwen werd in 2009 niet goed ontvangen. Twee huurwoningen zijn inmiddels gesloopt en er wordt gewerkt aan een nieuw plan met acht starterswoningen. De Gatsedijk wordt daarbij niet meer betrokken. De totale kosten tot en met 2010 bedroegen € 232.000,-.
ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Herstructurering Bevershoek, ’s-Gravendeel, fase 2A/B, 3A t/m 3E, 5D, 5E, 5F Voor fase 2A/B , 3A t/m 3E, 5D, 5E en 5F van deze wijk is het plan nog in ontwikkeling. Voor de fases 2 en 3 zijn in 2010 wel voor € 300.000,- 12 garages aangekocht. Deze investering is opgenomen onder de post ‘Materiële vaste activa in exploitatie’ in verband met tijdelijke verhuur. Voor fase 5G, de verkoop van 2 vrije kavels, is de bouwvergunning aangevraagd en eind 2010 de verkoop gestart. De totale kosten tot en met 2010 bedroegen € 1,7 miljoen.
Jaarverslag 2010
| 49
ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Dorpshart, Mijnsheerenland HW Wonen heeft een inventarisatie gemaakt van maatschappelijke voorzieningen zoals basisscholen in Mijnsheerenland. Verschillende gebouwen blijken aan vervanging toe. Door dit te bundelen met de herstructurering van het dorpshart en het bouwen van een zorgcentrum kan alles in één keer worden opgelost. In 2011 worden verdere beslissingen genomen. De totale kosten tot en met 2010 bedroegen € 15.000,-. ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Gemeentewerf, Mijnsheerenland Bij de aankoop van de gemeentewerf is afgesproken dat de winst met de gemeente wordt gedeeld. Samen wordt ook besloten waar het geld naartoe gaat, bijvoorbeeld sociale huurwoningen. Er ligt een plan voor 15 koopappartementen. De totale kosten tot en met 2010 bedroegen € 396.000,-.
ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Locatie Oude Politiebureau, ’s-Gravendeel Het oude politiebureau is in 2005 aangekocht en wordt samen met locatie Immanuël ontwikkeld. De sociale huurwoningen krijgen hier een plek en er is een ontwerp voor 24 tot 36 jongerenappartementen. Deze worden in het traject van Immanuël meegenomen. Alle mogelijkheden worden in 2011 verder onderzocht. De totale kosten van dit project tot en met 2010 bedroegen € 817.000,-.
ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Fase III Wijk van je Leven / TAS, Puttershoek In Tas wordt het gebied woonwinkel Wols, ‘t Huys te Hoecke en sporthal Kees Verkerk herontwikkeld. Er komt een nieuwe sporthal en een gezondheidscentrum. De huur- en koopappartementen en -woningen hebben verschillende prijzen. De voorbereidingskosten tot en met 2010 bedragen € 2,1 miljoen inclusief de aankoop van ‘t Huys te Hoecke. Deze aankoop is opgenomen onder de post ‘Materiële vaste activa in exploitatie’ in verband met tijdelijke verhuur aan de stichtingen Adullam en ASVZ. ONTWIKKELING
1E PAAL
UITVOERING
OPLEVERING
Julianastraat Puttershoek Dit plan omvat de sloop van 41 huurwoningen voor de nieuwbouw van 23 sociale huurwoningen en 23 koopwoningen en een bijzondere woonvorm voor de zorginstelling Gemiva. Dit laatste onderdeel wordt op verzoek van Gemiva naar voren gehaald. In 2011 begint de bestemmingsplanprocedure. De totale kosten van dit project tot en met 2010 bedroegen € 93.000.-.
50 | HW Wonen
ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Prinsenhof II, Puttershoek Deze potentiële nieuwbouwlocatie sluit aan op de bestaande appartementen van de Prinsenhof. Het gaat om een voormalige drukkerij, die begin 2009 samen met projectontwikkelaar Novaform is gekocht. Na leegstand kreeg het in 2010 een nieuwe huurder. Het project is nog in de initiatieffase. De totale kosten tot en met 2010 bedroegen door de grondaankoop € 215.000,-.
ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Rustenburgstraat, Puttershoek Dit kassenterrein van circa 3 hectare is in 1998 aangekocht. Voorlopig staan er 16 huur-, 34 koop- en 18 Koopgarant-woningen gepland. Het naastgelegen dagverzorgingscentrum De Waardheim van de Stichting Adullam gehandicaptenzorg wil woonvoorzieningen voor cliënten bouwen. De grond aan Adullam is in 2010 via een Groninger-akte juridisch verkocht met als beoogde leveringsdatum 2012. De Provincie heeft aangegeven dat de locatie ontwikkeld mag worden. De totale kosten tot en met 2010 waren inclusief grondaankoop € 623.000,-. ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Centrumplan, ‘s-Gravendeel December 2010 is een intentieovereenkomst getekend met de gemeente Binnenmaas, MKB vastgoed en de ondernemingskring ’s-Gravendeel. Doel is de haalbaarheid te onderzoeken van de herontwikkeling van het centrum. HW Wonen bekijkt de mogelijkheden voor appartementen en hoe de leegstand van parkeergarage ’t Weegje terug te dringen is. De totale kosten tot en met 2010 bedroegen € 26.000,-. ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Boerderij Oost-Leeuwenstein, Heinenoord Boerderij Oost-Leeuwenstein is door de gemeente verkocht aan de stichting Streekmuseum Hoeksche Waard die deze weer doorverkocht aan HW Wonen. Voorwaarde was dat HW Wonen het zomerhuis en de boerderij restaureert en verbouwt. De benodigde vergunningen en subsidies worden in 2011 verwacht. De planning is om in het 3e kwartaal 2011 te starten. De kosten voor dit project tot en met 2010 bedroegen € 143.000,-. ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Mijnsheerenhof, Mijnsheerenland Dit is een project van Assink Projectontwikkeling BV. HW Wonen zal 10 kant-en-klare eengezinswoningen afnemen in Koopgarant. De verkoopprijzen liggen tussen de € 164.000 en € 179.200 vrij op naam. De verwachting is dat de bouw medio 2011 zal starten. De totale kosten van dit project tot en met 2010 bedroegen € 1.000,-.
Jaarverslag 2010
| 51
ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Fase II Wijk van je Leven / Buitengewoon, Puttershoek Buitengewoon is het vervolg op het eerste deel van De Wijk van je Leven. In dit project komen 42 grondgebonden woningen en 17 appartementen. Er worden 13 Koopgarant-woningen voor starters aangeboden. De totale kosten tot en met 2010 bedroegen € 3,2 miljoen.
ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Molen, ‘s-Gravendeel Molen ‘Het Vliegend Hert is aangekocht om te bewaren vanwege zijn dorpsbepalende karakter en zal zijn huidige functie houden. In de bijgebouwen komen wellicht twee appartementen, maar de ontwikkeling daarvan is gezien de markt tijdelijk stilgelegd. De verwachting is dat begin 2011 de restauratie begint. De totale kosten tot en met 2010 bedroegen € 20.000,-.
ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Renovatie Lijnzaadstraat/Hekelstraat, ‘s-Gravendeel De renovatie van twee woongebouwen met in totaal tachtig woningen aan de Lijnzaadstraat en Hekelstraat is in 2010 begonnen. De buitenzijde, binnenzijde, algemene ruimten, isolatie, toegankelijkheid en woningplattegronden worden verbeterd. De oplevering is gepland in juli 2011. De totale kosten tot en met 2010 bedroegen € 109.000,-. Het totale budget is circa € 2,3 miljoen.
ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Herstructurering Bevershoek,’s-Gravendeel, Fase 1B, 4A/B Deze wijk gaat tot en met 2016 op de schop. Er worden 189 woningen en galerijflats gesloopt. Fase 1B met 16 sociale huur-, 2 dure huur- en 6 koopappartementen wordt opgeleverd in juli 2011. Fase 4 A/B met 18 kavels voor koopwoningen valt onder de verantwoordelijkheid van de aannemer. De kosten tot en met 2010 bedroegen € 2,9 miljoen.
52 | HW Wonen
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Maashofje, Maasdam Waar de gemeentewerf en de Lokatex-loods stonden, is in oktober 2010 de bouw begonnen van 10 huurappartementen, waarvan 4 met een sociale huur, plus 9 koopwoningen en 4 Koopgarant-rijwoningen. Om de bouw mogelijk te maken krijgen twee naastgelegen huizen een uitbouw en garage en komt er een nieuwe loods. De kosten tot en met 2010 bedroegen € 1,7 miljoen.
ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Woonzorgcentrum, Heinenoord Dit plan omvat 14 sociale en 2 dure huurwoningen, een zorgsteunpunt en een bedrijfsruimte voor kinderopvang. Eind 2009 is het zorggedeelte opgeleverd. De huurwoningen met een gemiddelde huurprijs van € 601 waren begin 2010 klaar. In mei werd het huurcontract gesloten met kinderopvang Siemenotje. De totale kosten tot en met 2010 bedroegen € 6,4 miljoen.
OPLEVERING
Herstructurering Bevershoek, ’s-Gravendeel, Fase 1C, D, E / 5 A/B Voor fase 1C van deze wijk staan 36 sociale huur-, 2 dure huur- en 6 koopappartementen op de planning. De bouwvergunning wordt half 2011 verwacht. Fase 1D betreft 9 koopappartementen voor starters en fase 1E 6 koop eengezinswoningen. Fase 5 A/B met 14 kavels voor koopwoningen valt onder de verantwoordelijkheid van de aannemer. De totale kosten tot en met 2010 bedroegen € 900.000,-. ONTWIKKELING
ONTWIKKELING
PROJECTEN GEMEENTE CROMSTRIJEN ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Oranjebuurt fase III en IV, Numansdorp Ook fase III en IV zijn onderdeel van de herstructurering van de Oranjewijk. Het gaat om de bouw van 19 sociale- en 12 dure huurwoningen en 18 koopwoningen. De bouwaanvraag is ingediend en de vergunning wordt medio 2011 verwacht. Uiterlijk 1 januari 2012 moet de bouw beginnen. De totale kosten tot en met 2010 bedroegen € 604.000,-.
ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Oranjebuurt, Klaaswaal Het plan voor de Oranjebuurt in Klaaswaal is gewijzigd, waardoor er minder wordt gesloopt. Het project omvat nu 15 sociale huurwoningen, 16 dure huurwoningen en 10 koopwoningen. Voor de oude huisartsenpost en 35 woningen is de sloop gepland in 2012. Later dat jaar moet de bouw beginnen. De totale kosten tot en met 2010 bedroegen € 1,2 miljoen.
Jaarverslag 2010
| 53
ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Buitensluis fase II Rehobothlocatie, Numansdorp In vervolg op het Rehoboth-project komt er een zorgcentrum met 55 intramuraleen 4 tijdelijke opvangplaatsen. Het zorgcentrum De Buitensluis krijgt een nieuwe indeling. Inmiddels is met de aannemer de overeenkomst getekend en zal medio 2011 worden gestart met de bouw. De totale kosten tot en met 2010 bedroegen € 1,5 miljoen.
ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Rehobothlocatie, Numansdorp Dit project bestaat uit twee bouwblokken en telt 51 levensloopbestendige appartementen waarvan 49 in de categorie sociale huur. Ook zijn er 6 appartementen voor mensen met een beperking en een supermarkt. Het eerste deel is in 2009 opgeleverd, het tweede in maart 2010. De totale kosten bedroegen tot en met 2010 € 12,7 miljoen.
OPLEVERING
Renovatie Oranjebuurt, Klaaswaal Door wijziging van de plannen wordt een deel van de woningen in Klaaswaal niet gesloopt maar krijgen ze groot onderhoud. Het werk aan de Oranjestraat 2-40 is in 2010 afgerond. Het opknappen van de voorgevels aan Oranjeplein 22-32 en Julianastraat 11-13b begint in 2011. Het totale budget voor dit project bedraagt € 1,3 miljoen.
PROJECTEN GEMEENTE KORENDIJK ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Oranjebuurt fase II, Numansdorp Naast fase I van de ontwikkeling van de Oranjewijk is tegelijkertijd op de locatie Wilhelminastraat 8-12 begonnen met de ontwikkeling van 12 jongerenwoningen in twee bouwlagen. Zodra de benodigde procedures zijn doorlopen, kan in mei 2011 de bouw starten. De totale kosten voor dit project tot en met 2010 bedroegen € 182.000,-.
ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Jacob Meynaertkwartier, Klaaswaal Novaform Projectontwikkeling voert dit project turn-key uit, in totaal 24 sociale huur-, 15 Koopgarant- en 2 koopappartementen en 51 parkeerplaatsen. Begin 2010 is met de bouw begonnen. De oplevering wordt verwacht in het derde kwartaal van 2011. De totale kosten van dit project tot en met 2010 bedroegen € 3,8 miljoen.
ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Oranjebuurt fase I, Numansdorp In de Oranjewijk worden 55 huurwoningen gesloopt. Hiervoor komen 71 nieuwe woningen terug. Dit zijn 41 sociale huur-, 12 dure huur- en 18 koopwoningen. De bouw van 10 gestapelde seniorenwoningen aan de Wilhelminastraat 14 is gestart in april 2010. De verwachte oplevering is januari 2011. De totale kosten tot en met 2010 bedroegen € 1,5 miljoen.
54 | HW Wonen
ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Prins Bernhardstraat, Piershil Aan de Prins Bernhardstraat staan 10 gedateerde seniorenwoningen en drie eengezinswoningen die gesloopt worden. Uit de doelgroepennotitie bleek dat er behoeft is aan seniorenwoningen in het midden dure segment waarna in 2008 werd besloten 6 huur- en 2 koopseniorenwoningen te ontwikkelen. De onderhandelingen met de aannemer lopen nog. De totale kosten tot en met 2010 bedroegen € 59.000,-. ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Nassaustraat, Zuid-Beijerland Het plan was om aan de Nassaustraat circa 11 seniorenappartementen (8 huur / 3 koop) te bouwen en woongroepen voor kinderen met een verstandelijke beperking. Dit laatste kon de zorgverlener niet bekostigen waardoor het plan vertraging opliep. De mogelijkheden worden nu onderzocht met een andere zorgpartij. De bouwvergunning is aangevraagd, maar de bestemmingsplanprocedure loopt nog. De totale kosten tot en met 2010 bedroegen € 986.000,-. ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Leliestraat, Zuid-Beijerland Op de plek waar de bibliotheek stond, komen 10 huurappartementen. De woningen zijn geschikt voor senioren, maar ook voor andere doelgroepen zoals 30-plussers. De bestemmingsplanprocedure is waarschijnlijk in 2011 afgerond, maar loopt enige vertraging op doordat er bezwaar is ingediend. De totale kosten voor dit project tot en met 2010 bedroegen € 456.000,-.
Jaarverslag 2010
| 55
PROJECTEN GEMEENTE OUD-BEIJERLAND ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Beatrixlaan, Zuid-Beijerland Voor starters zijn er kansen op de Beatrixlaan. Hier komen 2 sociale huurwoningen, 8 Koopgarantwoningen en 2 vrije sectorkoopwoningen. De bestaande bebouwing wordt gesloopt. Net als in Piershil is ook hier gekozen voor het BasisPlus ClimateReady-concept van Volker Wessels. De bouw moet eind 2011 starten. De totale kosten tot en met 2010 bedroegen € 67.000,-.
ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Centrumplan Goudswaard De voorbereidingswerkzaamheden voor 12 seniorenappartementen en 9 geschakelde grondgebonden koopwoningen zijn begonnen. De verkoop verloopt echter moeizaam, net zoals de optie van verhuur. In 2011 wordt besloten over de koopwoningen. De bouw van de huurwoningen begint in 2011. De totale kosten voor dit project tot en met 2010 bedroegen € 1,2 miljoen.
ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Heullaan, Piershil Aan de Heullaan worden 4 gedateerde huurwoningen gesloopt, daarvoor in de plaats komen evenveel koopwoningen terug. Deze worden gebouwd op basis van het Volker Wessels BasisPlus ClimateReady-concept. Bij verkoop van minimaal 3 van de huizen zal de bouw starten. De bouwvergunning wordt begin 2011 verwacht. De totale kosten tot en met 2010 bedroegen € 72.000,-.
ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Kievitstraat, Piershil In februari 2010 is de bouw gestart van 6 Koopgarant-woningen voor starters en twee vrije sectorwoningen. De huizen zijn van het zogenaamde BasisPlus ClimateReady-concept van VolkerWessels en hebben een goede energieprestatie en een korte bouwtijd. De laatste oplevering was in juli 2010. De totale kosten tot en met 2010 bedroegen € 1,3 miljoen.
ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Project Egmontshof, Oud-Beijerland De stichting Zorgwaard heeft een grondbieding gehouden voor de ontwikkeling van woningen en een zorgcomplex op de locatie Egmontshof. De Van Mierlo Bouwgroep eindigde hierbij als eerste. HW Wonen is in gesprek met hen over het zorgdeel en de woningen in het sociale segment. De totale kosten van dit project tot en met 2010 bedroegen € 13.000,-.
ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Locatie Thomaskerk, Oud-Beijerland Samen met ontwikkelaar Assink heeft HW Wonen de Thomaskerk in Oud-Beijerland gekocht. Mogelijk wordt ook de naastgelegen Sabina van Egmondschool aangekocht. Het plan om hier 45 seniorenwoningen te bouwen wordt later uitgewerkt. Het financieel belang van HW Wonen is als 100-procentdeelneming in de Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard BV verwerkt in de jaarstukken. Via voornoemde BV is 50% belang genomen in de Union Assink Projectontwikkeling V.O.F. ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Beneden Molendijk, Oud-Beijerland Een ontwikkelaar bouwt op de Beneden Molendijk appartementen en bedrijfsruimten. HW Wonen wil daar 12 tweekamerappartementen voor starters, inclusief parkeerplaatsen, van kopen. De ontwikkelaar is van plan om in 2011 te starten met de bouw. De totale kosten van dit project tot en met 2010 bedroegen € 3.000,-.
ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Project kerk Beneden Molendijk, Oud-Beijerland Op verzoek van de kerkenraad heeft HW Wonen onderzoek gedaan naar de mogelijkheden van uitbreiding van dit kerkgebouw. Er is een schetsplan gemaakt en een kostenraming. Omdat de kerk zelf de kosten niet kan dragen wordt gekeken naar verhuurexploitatie. Verdere besluiten worden in 2011 genomen. De totale kosten tot en met 2010 bedroegen € 1.000,-.
ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
De Open Waard, Oud-Beijerland Nadat was gebleken dat het winkelcentrum nabij de Open Waard niet floreert, is in samenspraak met de stichting Alerimus het winkelcentrum gekocht en in exploitatie genomen. Twee eigendommen zijn nog te verwerven voordat de Open Waard geherstructureerd kan worden, inclusief een dienstencentrum. Het plan wordt in 2011 uitgewerkt. De totale voorbereidingskosten (inclusief aankoop) bedroegen tot en met 2010 € 2.6 miljoen. Een deel van de investering is opgenomen onder de post ‘Materiële vaste activa in exploitatie’ in verband met tijdelijke verhuur.
56 | HW Wonen
Jaarverslag 2010
| 57
PROJECTEN GEMEENTE STRIJEN ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Van Brakelstraat, Oud-Beijerland Deze straat zou binnen het Fokus-project vallen, maar dat gaat niet door. Na sloop van de bestaande bouw worden nu 17 sociale huurseniorenappartementen gerealiseerd. Vooralsnog is dit gepland na oplevering van de woningen in de Witte de Withstraat in 2011. De totale kosten voor dit project tot en met 2010 bedroegen € 171.000,-.
ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Larixplantsoen, Oud-Beijerland Er is een bouwplan ontwikkeld voor 8 huur- en 4 Koopgarantwoningen voor starters. De gemeente heeft in principe goedkeuring gegeven aan het bouwplan op de plek waar eerst een schoolgebouwtje stond. Waarschijnlijk kan medio 2011 gestart worden met de bouw. De totale kosten tot en met 2010 bedroegen € 70.000,-.
ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Van Speijkstraat, Oud-Beijerland Ook bij deze straat is in eerste instantie ingezet op het Fokus-project waardoor er vertraging is opgelopen. Er worden nu 18 seniorenwoningen gesloopt waar 15 sociale huurseniorenappartementen voor in de plaats komen. Vooralsnog is dit gepland na de oplevering in de Witte de Withstraat in 2011. De totale kosten tot en met 2010 bedroegen € 144.000,-.
ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Witte de Withstraat, Oud-Beijerland In de Witte de Withstraat zijn in 2009 44 gedateerde eengezinswoningen gesloopt. Hiervoor in de plaats komen er 27 patiowoningen voor senioren,17 sociale huur- en 10 koopwoningen. De bouw is op 20 oktober 2010 begonnen. In het derde kwartaal van 2011 moeten de huizen worden opgeleverd. De totale kosten tot en met 2010 bedroegen € 2,1 miljoen.
ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Oranjebuurt, Strijen Hier worden 65 woningen teruggebouwd. Fase I is onderverdeeld in 3 delen. De eerste betreft 11 sociale huurwoningen en 12 koopwoningen, de tweede 6 sociale huurwoningen en 24 koopwoningen en de derde 12 koopwoningen. Start bouw is gepland in oktober 2012, mogelijk komt er ook een nieuw dorpshuis (Project MFA). De totale kosten tot en met 2010 bedroegen € 407.000,-.
ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Oranjebuurt, Strijen Dit is fase II van de Oranjewijk, de renovatie van 200 woningen. De staat van de woningen wordt in 2011 eerst grondig bekeken en aan de hand van de technische staat komen er verschillende scenario’s. Hiervoor is een onderzoeksbudget vastgesteld. De totale kosten tot en met 2010 bedroegen € 7.000,-.
ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
MFA, Strijen Als vervanging van onder meer het dorpshuis en de bibliotheek komt er een nieuwe multifunctionele accommodatie ( MFA). Gemeente Strijen, Laco Strijen BV en HW Wonen onderzoeken samen de haalbaarheid. De nieuwbouw kan grotendeels plaatsvinden op de eigen grond van 7 voormalige huurwoningen. De totale kosten tot en met 2010 bedroegen € 112.000,-.
ONTWIKKELING
1E PAAL
UITVOERING
OPLEVERING
Sportlaan (kassenterrein), Strijen In 2007 heeft de Maashoek circa 3,2 hectare kassenterrein verworven voor de realisatie van woningen. De kassen zijn gesloopt en de locatie is opgenomen in de Provinciale Structuurvisie. De totale kosten tot en met 2010 bedroegen € 2,3 miljoen.
ONTWIKKELING
1E PAAL
UITVOERING
OPLEVERING
Zweedsestraat, Mookhoek In juni 2008 is 1.420 m2 grond aangekocht naast eigen bezit van HW Wonen. Het voorlopige idee is er 12 rijwoningen te ontwikkelen, verdeeld over 2 blokken van 8 en 4 woningen. Verdere besluiten worden in 2011 genomen. De bouw zou in 2012 kunnen starten. De totale kosten tot en met 2010 bedroegen € 124.000,-.
58 | HW Wonen
Jaarverslag 2010
| 59
ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Dam fase II, Strijen Dam fase II is een nieuwbouwlocatie die geschikt is voor circa 30 woningen. De verwachting is dat in 2012 met de bouw kan worden gestart. De totale kosten tot en met 2010 bedroegen € 2,1 miljoen inclusief niet opgeëiste leningen.
ONTWIKKELING
1E PAAL
UITVOERING
OPLEVERING
Striene, Strijen Voormalige basisschool de Striene is gesloopt en de kavel wordt door de gemeente Strijen ingebracht als een potentiële nieuwbouwlocatie. Vooralsnog zijn er geen concrete ideeën. Nieuwbouw lijkt alleen haalbaar door de naastgelegen particuliere kavel bij het plan te betrekken. De totale kosten voor dit project tot en met 2010 bedroegen € 603,-.
ONTWIKKELING
1E PAAL
UITVOERING
OPLEVERING
‘t Kleine Loo, Strijen Plangebied Land van Essche III bestaat uit 138 koopwoningen met grote en kleine twee-onder-een-kapwoningen, rijwoningen, patiowoningen, vrijstaande woningen en appartementen. Samen met Waal Ontwikkeling wordt de eerste fase met 83 koopwoningen ontwikkeld. In 2011 begint de bestemmingsplanprocedure. De uitvoering is sterk afhankelijk van de verkoop. De totale kosten tot en met 2010 bedroegen € 139.000,-. ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
A. van Vughtstraat, Strijensas De Zweedse woningen en de naastgelegen bejaardenwoningen verkeren in een matige conditie en moeten plaatsmaken voor circa 12 koopwoningen. De gemeente Strijen is vooralsnog positief over dit plan van HW Wonen, waarvoor de start van de bouw indien mogelijk synchroon loopt met die van het Kerkplein in Strijensas. De totale kosten tot en met 2010 bedroegen € 85.000,-.
ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Kerkplein, Strijensas Vier rijwoningen moeten komen op de voormalige basisschool. De gemeente Strijen is vooralsnog ook positief over dit plan, waarvoor de start van de bouw indien mogelijk synchroon loopt met die op de A. van Vughtstraat. De totale kosten tot en met 2010 bedroegen ca. € 40.000,-.
60 | HW Wonen
ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Centrumplan, Strijen Dit betreft de herstructurering van de kop van de Oranjewijk en is een vervolg op de reorganisatie van de Oranjewijk. Hiervoor moet een groot aantal panden worden aangekocht. Het project bevindt zich in de initiatieffase en wordt in 2011 verder onderzocht. De totale kosten tot en met 2010 bedroegen € 3.000,-.
ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Strienemonde II, Strijen Dit plan valt onder de ontwikkelingsovereenkomst met de gemeente. Het betreft hier de nieuwbouw van 19 huurappartementen die liggen ten zuiden van de huidige bebouwing. De gemiddelde huurprijs is € 574. De bouw is gestart in september 2010. De verwachte oplevering is in 2011. De totale kosten tot en met 2010 bedroegen € 1,0 miljoen.
ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Patrijshof, Strijen Door nieuwbouw van de Brede School is de oude locatie vrijgekomen, waardoor er 13 rijwoningen voor de vrije verkoop kunnen komen en 5 Koopgarantwoningen. In juli 2010 is de bouw begonnen. Per 31 december 2010 waren nog niet alle woningen verkocht. De verwachte oplevering is juli 2011. De totale kosten tot en met 2010 bedroegen ca. € 1,2 miljoen.
ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Boerderij Lindehoeve, Mookhoek In 2005 werd deze boerderij al gekocht door de rechtsvoorgangers van HW Wonen. Na een ingrijpende verbouwing en grondige restauratie maakt de Stichting Cavent er een woon/zorgboerderij van voor mensen met een beperking. De bouw startte november 2010, de oplevering is januari 2012. De totale kosten tot en met 2010 bedroegen € 1,0 miljoen.
ONTWIKKELING
UITVOERING
1E PAAL
OPLEVERING
Dam fase I, fase 1B, Strijen Dit is de laatste fase van project Dam fase I, de nieuwbouw van 12 sociale huurwoningen en 1 dure. Deze zijn allemaal in december 2010 opgeleverd. De Brede School en de 18 huurappartementen die ook bij dit project horen waren al in 2009 af. De totale kosten tot en met 2010 bedroegen € 2,7 miljoen.
Jaarverslag 2010
| 61
Stabiliseren na de fusie. In dat teken stond 2010 voor het personeel van HW Wonen. Alle medewerkers werden opnieuw geplaatst waarna er nog een aantal vacatures overbleef. Daarnaast hebben wij ons gericht om medewerkers te ontwikkelen: goede opleiding, met de benodigde competenties en houding. De kwaliteit van onze dienstverlening hangt nauw samen met de professionaliteit van onze medewerkers.
Een overzicht van de organisatiestructuur van HW Wonen: Directeur-bestuurder
Staf
Vastgoed
10. Personeel en organisatie HW Wonen - voor iedereen
62 | HW Wonen
Wonen
Beleid Bestuurszaken & secretariaat Communicatie Personeelszaken
Bedrijfsvoering
Projectontwikkeling
Wonen West (Oud-Beijerland)
Planning & Control
Vastgoedbeheer
Wonen Oost (Puttershoek / ‘s- Gravendeel)
Administratie
Verkoop
Servicebureau
Bedrijfsbeheer
10.1 Onze medewerkers Per 31 december 2010 had HW Wonen 93,69 fte’s inclusief openstaande vacatures (90,91 fte’s exclusief). In 2009 was dit respectievelijk 92,92 fte’s en 82,89 fte’s. Vier medewerkers hebben de organisatie verlaten en er zijn 12 nieuwe medewerkers aangetrokken. Bij HW Wonen werken nu 56 vrouwen en 50 mannen. Er zijn 36 parttimers.
Het ziekteverzuim en de bedrijfszorg Arbo Unie ondersteunt HW Wonen bij ziekteverzuim en arbeidsomstandigheden. Er is sprake van een goede begeleiding en dienstverlening door deze organisatie. Bij het ziekteverzuim hebben leidinggevenden en managers een belangrijke en duidelijke verantwoordelijkheid in de begeleiding. Het ziekteverzuim over 2010 is 2,5 procent. Dit is inclusief langdurig zieken en exclusief zwangerschappen. Een goed resultaat, vergeleken met 2009 toen het percentage op 3,5 procent lag. De reden hiervoor is onder andere dat er meer aandacht was voor preventieve coaching.
Jaarverslag 2010
| 63
De leeftijdsopbouw van het personeel ziet er per 31 december 2010 als volgt uit: Werknemers
< 25
25 - 34
35 - 44
45 - 54
55 - 64
>65
Aantallen
4
24
24
35
19
0
Percentages
5
22
22
33
18
0
De gemiddelde leeftijd is 44 jaar.
Investeren in onze mensen HW Wonen heeft in 2010 stappen gezet in het professionaliseren van haar medewerkers. Dit werd gedaan door te investeren in persoonlijke ontwikkeling. Medewerkers hebben verschillende opleidingen, trainingen en coachingstrajecten gevolgd. Personeel leert elkaar kennen Om in een ongedwongen sfeer nieuwe collega’s en hun partners/gezinnen beter te leren kennen, zijn er in 2010 verschillende activiteiten gehouden. Een overzicht: Summerspecial op 10 juni; Teambuildingsdag op 2 september; Feestavond medewerkers en partners op 12 november; Sinterklaasfeest op 3 december; Kersthappas op 23 december. Stages HW Wonen maakt zich graag nuttig om jonge mensen te laten kennismaken met de werkpraktijk van een woningcorporatie. Stages zijn daar een prima instrument voor. In 2010 zijn er drie stagiaires met succes geplaatst.
10.2 Het personeelsbeleid Het functioneringsmanagement van de rechtsvoorgangers van HW Wonen was in opzet en uitvoering anders. Om tot een nieuwe gezamenlijke vorm te komen, zijn de leidinggevenden van HW Wonen in 2010 om de tafel gaan zitten. Het resultaat is een eenduidige toepassing van het functioneringsmanagement.
64 | HW Wonen
Werving en selectie De werving en selectie van personeel is zoveel mogelijk door onze eigen organisatie uitgevoerd. In eerste instantie worden vacatures intern uitgezet. Komt er geen geschikte kandidaat dan wordt overgegaan op extern werven. Tijdens de werving is bewust gekeken naar de achtergrond, competenties en houding van nieuwe medewerkers en of zij passen binnen de kernwaarden van HW Wonen. Inmiddels zijn alle vacatures vervuld. Ondernemingsraad en het personeel In 2010 is de nieuwe Ondernemingsraad gestart. Hiervoor zijn verkiezingen uitgeschreven. De vorige Ondernemingsraad had de vorm van een klankbordgroep en hield zich voornamelijk bezig met de fusie. De nieuwe Ondernemingsraad heeft zich gebogen over de volgende zaken: Functioneringsmanagement; Evaluatie arbodienst; Collectieve ziektekostenverzekering; Werving en selectiebeleid; Verzuimbeleid- en protocol; Eigenrisicodrager WGA (Werkhervatting Gedeeltelijk Arbeidsgeschikten).
Teun van Hamburg
Zo doen wij dat! Medewerkers ontwikkelen met goede opleidingen De kwaliteit van onze dienstverlening verhogen door te investeren in de professionaliteit van ons personeel Preventieve coaching om ziekteverzuim te verlagen Personeel de gelegenheid geven elkaar informeel te leren kennen Met stageplekken jonge mensen de mogelijkheid geven kennis te maken met ons werk Eenduidig functioneringsmanagement Zorgvuldig passend personeel zoeken
Jaarverslag 2010
| 65
Ons maatschappelijk nuttig maken kan alleen maar met een gezonde financiële organisatie als basis. Gelukkig heeft HW Wonen haar geldzaken op orde. We doen er alles aan om dat ook zo te houden. Onder meer door goed de vinger aan de pols te houden.
11.1 Inzicht dankzij IPD/aeDex
11.2 Financiële prestaties
Om de waardeontwikkeling van ons vastgoed goed in de gaten te houden, heeft HW Wonen zich in 2010 aangesloten bij de IPD/aeDex. Deze vastgoedindex berekent en publiceert rendementsmetingen van de Nederlandse woningcorporaties. Wij verwachten door onze deelname de waardeontwikkeling van ons vastgoed beter te kunnen monitoren. De inzichten die we daardoor krijgen, kunnen we in de toekomst gebruiken bij de sturing van onze organisatie.
Zorgen voor voldoende betaalbare huurwoningen. Dat is het doel van HW Wonen. Onrendabele investeringen zijn daarom onvermijdelijk een onderdeel van ons beleid. Dat wil echter niet zeggen dat onze financiële positie van ondergeschikt belang is. De huidige economische situatie onderstreept juist de noodzaak van het behouden en versterken hiervan. De verkoop van (nieuwe) woningen zorgt ervoor dat we voldoende reserves kunnen opbouwen.
Met IPD/aeDex kan men onderstaande vraagstukken bepalen: de noodzakelijke vermogensomvang; rendementseisen voor het bestaande vastgoed; de omvang van het verkoopprogramma; gewenste in- en externe financieringsverhoudingen.
Verkoopdoelstellingen bijna gehaald De verkoopdoelstelling voor het bestaande bezit in 2010 is voor 88 procent gehaald. Voor de nieuwbouwprognose voor koopwoningen was dit 68 procent. Eind 2010 waren er zo’n 10 onverkochte woningen.
Financieel dashboard HW Wonen per 31 december 2010:
11. Zorgen voor een gezonde financiële organisatie HW Wonen - voor iedereen
norm
2009
2010
2011
2012
2013
2014
1,3
1,5
2,2
1,9
2,0
2,0
2,0
75%
56%
58%
59%
60%
61%
60%
4,2%
3,7%
5,6%
4,9%
4,8%
5,1%
5,0%
Kasstroomgerelateerd 1. Interest dekkingsratio Vermogensdoelstellingen 2. Loan to value Rendementsdoelstellingen 3. Direct rendement Presteert beter dan de norm Presteert volgens de norm (met bandbreedte 10%) Presteert onder de norm
66 | HW Wonen
Jaarverslag 2010
| 67
Toelichting op ons financiële dashboard
Dotatie onrendabele toppen projecten in uitvoering/ontwikkeling Vrijval onrendabele toppen opgeleverde projecten in 2010 Saldo onrendabele investeringen Toepassing minimum waarderingsregel* Saldo
1. Interestdekkingsratio De interestdekkingsratio geeft aan hoe vaak uit de operationele kasstroom (som van het resultaat voor belastingen en de rentelasten) de verschuldigde rente aan de verschaffers van vreemd vermogen kan worden betaald. Dit kengetal laat dus zien of de exploitatie voldoende winstgevend is. Indien de ratio minder dan 1 is, genereert de corporatie onvoldoende kasstroom uit de exploitatie om de rentelast te betalen. HW Wonen presteert met meer dan 0,90 procent boven de norm. Hierdoor maken we deel uit van de 61 procent van de Nederlandse corporaties die op dit punt voldoende presteren. 2. Lening/waarde ratio (loan to value) De lening/waarde ratio geeft de verhouding tussen de leningen en de waarde van het vastgoed aan ofwel de mate waarin het vastgoed extern is gefinancierd. Het gaat hierbij om de waardering van het vastgoed gebaseerd op bedrijfswaarde. Gebaseerd op wat vastgoedbeleggers hanteren, is de bovenwaarde van deze ratio maximaal 75 procent. Het gemiddelde bij woningcorporaties bedraagt 60 procent. HW Wonen presteert hier beter dan de norm doordat zij haar vastgoed meer intern financiert. Voor HW Wonen betekent dit resultaat dat in het jaar 2010 58 procent van haar toekomstige kasstromen (bedrijfswaarde) noodzakelijk is om de huidige financiering af te lossen. Een hogere financiering leidt tot een hogere financieringslast en is geen probleem als het direct rendement op niveau is (meer dan de gemiddelde vermogenskostenvoet). Dit is het geval bij HW Wonen. 3. Direct rendement* Direct rendement is het exploitatiesaldo gemeten in kasstromen en uitgedrukt in een percentage van de waarde van het onderliggende bezit. Een direct rendement onder de gemiddelde vermogenskostenvoet duidt op het interen op het vermogen. Er wordt immers onvoldoende rendement behaald om de inflatie op het eigen vermogen en de rente op vreemd vermogen goed te maken. Voor HW Wonen geldt vooralsnog als uitgangspunt dat het directe rendement structureel gelijk moet zijn aan de gemiddelde rentevergoeding
€ 6,6 miljoen - € 7,0 miljoen - € 0,4 miljoen € 13,7 miljoen € 13,3 miljoen
*Voor een toelichting wordt verwezen naar de toelichting op de winst- en verliesrekening bladzijde 103
Verklaring van de cijfers Het jaarresultaat 2010 van HW Wonen is onttrokken aan het eigen vermogen. Ten opzichte van 2009 is het jaarresultaat met ongeveer 1,8 miljoen euro verder afgenomen. Dit is op hoofdlijnen als volgt te verklaren:
die over de gehele leningenportefeuille moet worden voldaan. In 2010 was die 4,2 procent. Het sectorgemiddelde bedraagt 4,6 procent. In de periode 2011 tot en met 2014 wordt het gewenste directe rendement ruimschoots gehaald. Zodra de kasstromen worden aangetast heeft dit effect op het directe rendement. Investeringsstatuut Het financieel dashboard is een belangrijk instrument bij het samenstellen van een actueel investeringsstatuut voor onze beleids- en investeringsbeslissingen. In 2011 wordt dit verder vormgegeven.
11.3 Het jaarresultaat Het resultaat uit het verhuren, onderhouden en verkopen van woningen bedroeg in 2010 -4,3 miljoen euro. Als de opbrengst van de verkoop van woningen buiten beschouwing wordt gelaten, is het jaarresultaat -8,6 miljoen euro. Waardeverandering Het negatieve jaarresultaat wordt vooral veroorzaakt door de post ‘Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa’ van 13,3 miljoen euro. De feitelijke afwaardering van 13,7 miljoen euro wordt vooral veroorzaakt door de actualisering van de onderhoudskasstromen in het oostelijk werkgebied.
Een hogere huuropbrengst, door opleveringen in 2009 en 2010 Een lagere verkoopopbrengst, door afname van het aantal verkochte woningen: 36 in 2010 ten opzichte van 48 in 2009 Hogere afschrijvingslasten door opleveringen / aanpassing afschrijvingstermijnen zorgvastgoed Toename van de afwaardering van de materiële vaste activa Hogere kosten overige bedrijfslasten Lagere uitgaven met betrekking tot onderhoudslasten Vorming voorziening jubileum uitkering / loopbaanbudget Vennootschapsbelasting Totaal
€ 5,7 miljoen - € 1,2 miljoen € 1,1 miljoen - € 2,8 miljoen - € 0,9 miljoen € 1,4 miljoen - € 0,2 miljoen - € 2,7 miljoen - € 1,8 miljoen
Na verwerking van het jaarresultaat 2010 is het eigen vermogen van HW Wonen per 31 december 2010 85,3 miljoen euro ofwel ongeveer 8.310 euro per verhuureenheid. In de onderstaande tabel zijn de jaarresultaten, het eigen vermogen en het solvabiliteitspercentage -op basis van historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde per complex- per 31 december 2010 en over het voorafgaande jaar weergegeven:
Jaarresultaat (€ 1.000) Eigen vermogen (€ 1.000) Eigen vermogen per vhe Solvabiliteit (o.b.v. historische kostprijs)
2010
2009
-4.341
-2.536
85.340
89.679
8.310
8.903
19,8
20,8
*Het behaalde rendement in 2010 bedraagt 5,6 %
68 | HW Wonen
Jaarverslag 2010
| 69
De belangrijkste inkomstenbron De belangrijkste bron van inkomsten van HW Wonen zijn de huren. Daarmee moeten wij alle uitgaven bekostigen. In 2010 waren de huurinkomsten 56,4 miljoen euro. Hierbij is rekening gehouden met de huurverhoging van 1,2 procent. In 2009 was die 2,5 procent. De huidige huurprijs is gemiddeld 67,3 procent van de maximaal redelijke huur. Ongeveer driekwart van onze woningen behoort tot het betaalbare segment, tot de zogenaamde aftoppingsgrens voor huurtoeslag. 94 procent valt onder de sociale huursector waarvan de bovengrens de grens voor huurtoeslag is: 652,52 euro.
Waar gaat de huur naartoe
Rente HW Wonen had eind 2010 81 leningen uitstaan met een totaalbedrag van ongeveer 299 miljoen euro. De gemiddelde rente die wij hiervoor betaalden was 4,24 procent. In 2009 was dat nog 4,6 procent. Een daling die vooral wordt veroorzaakt door de aflossingen van hoogrentende leningen, het aantrekken van laagrentende leningen en lagere renteherzieningen. De rentelasten bedroegen daardoor in 2010 13 miljoen euro tegenover 12,8 miljoen in 2009.
Parameters voor de bedrijfswaarde Voor het berekenen van de bedrijfswaarde van HW Wonen zijn de volgende parameters gebruikt:
2011
2012
2013 ev
Inflatie loonkosten
1,50%
3,00%
3,00%
Inflatie consumentenprijzen
2,00%
2,00%
2,00%
Inflatie bouwkosten
1,00%
2,00%
3,00%
Inflatie marktprijzen
3,00%
3,00%
3,00%
Disconteringsvoet
5,25%
5,25%
5,25%
Algemene kosten: HW Wonen vindt het belangrijk om efficiënt met haar middelen om te gaan. Wij richten ons dan ook op een verdere efficiency van onze organisatie en het verstevigen van de administratieve processen en managementinformatiesystemen. Salarissen Onze medewerkers zijn het kapitaal van onze organisatie. Onze normale bedrijfsvoering verrichten we met vast personeel. Voor bijzondere activiteiten huren we externe medewerkers in. In 2010 bedroegen de salarissen inclusief sociale lasten ongeveer 6,4 miljoen euro.
Jaarlijkse huurstijging per 1 juli (woningen)
Overige kosten Met overige kosten worden voornamelijk de kosten voor afschrijving van het bezit bedoeld. Deze afschrijving bedroeg in 2010 7,8 miljoen euro.
2011
1,30%
2012 en volgende jaren
2,00%
Huurderving woningen (exclusief leegstand door sloop en verkoop)
1,00%
De ontwikkeling van de bedrijfswaarde per 31 december 2010 ten opzichte van de bedrijfswaarde per 31 december 2009 wordt als volgt toegelicht:
Alle bedragen x € 1.000
Onderhoud
27%
Rente
23%
11.4 De bedrijfswaarde
Algemene kosten
24%
Salarissen
11%
Overige kosten
14%
Om het verloop van de financiële positie van HW Wonen in de gaten te houden, is een goed beeld van de ontwikkeling van de bedrijfswaarde van groot belang. De bedrijfswaarde per 31 december 2010 is berekend op basis van het bezit op dat moment en intern vastgestelde parameters.
Onderhoud In totaal is in 2010 voor 14,9 miljoen euro uitgegeven voor onderhoud. Per woning is dat 1.491 euro. De onderhoudslasten zijn in 2010 1,9 miljoen euro lager dan in 2009, toen werd er nog 1.674 euro per woning uitgegeven. Dit verschil komt voornamelijk voor rekening van het planmatig onderhoud.
Berekening van de bedrijfswaarde Voor de berekening van de bedrijfswaarde hebben we ons ook aangesloten bij richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het hanteren van de meest recente eigen beleidsuitgangspunten wordt hierin min of meer voorgeschreven. Wij hebben daarom voor de berekening van de bedrijfswaarde van 2010 het beleid voor de komende vijf jaar opgenomen.
70 | HW Wonen
Onze bedrijfswaarde in 2010 De bedrijfswaarde die HW Wonen voor 2010 heeft berekend is ongeveer 512 miljoen euro. Dit is inclusief grondwaarde en rentabiliteitswaardecorrectie. De boekwaarde per 31 december 2010 komt na toepassing van de minimumwaarderingsregel, inclusief grondwaarde, uit op 378 miljoen euro.
2010
2009
879.896
808.663
CW Huurderving
-8.842
-6.505
CW Verkoop
28.120
27.542
369
527
CW Onderhoudsuitgaven
-260.093
-213.224
CW Overige exploitatie-uitgaven
-201.231
-170.823
CW Verbeteruitgaven
-5.497
-3.491
Grondwaarde
61.094
58.190
Rentabiliteitswaardecorrectie
18.507
23.724
€ 512.323
€ 524.603
CW Huur
CW Overige bedrijfsopbrengsten
Bedrijfswaarde
Jaarverslag 2010
| 71
11.5 Vermogensdoelstelling
11.6 Onze faciliteringsruimte
De vermogensdoelstelling richt zich op de hoogte van de financieringsruimte. Dit houdt in de bedrijfswaarde plus of min de rentabiliteitswaardecorrectie. Wij bekijken dit in relatie met de integrale bedrijfswaarde van ons bezit. De vermogensdoelstelling baseren we op onze gewenste risicobuffer. We houden daarbij rekening met mogelijke fluctuaties in de weergegeven kasstromen.
HW Wonen wil graag gebruik blijven maken van de borgingsfaciliteiten van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Net als wij ziet het fonds het monitoren van kasstromen als een belangrijk instrument. Kasstromen reflecteren helder het beleid van een organisatie.
Streven naar de A1-status Gezien de politieke onzekerheid over het huurbeleid, onze wens om te blijven investeren en de onzekere economische ontwikkelingen, gaat HW Wonen vooralsnog uit van een vermogensdoelstelling van 25 procent van de bedrijfswaarde. Deze randvoorwaarde voor onze financiële continuïteit evalueren wij in 2011. Daarnaast streeft HW Wonen in ieder geval naar een A1-status van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.
Financiële sturing met kasstromen Naast de vermogenskengetallen en rendementseisen is het voor onze financiële sturing belangrijk om de kasstromen goed te bewaken en (bij) te sturen. Gelukkig beschikt HW Wonen over ruime positieve kasstromen waardoor we borgbaar blijven voor het WSW. Dit betekent dat het faciliteringsvolume binnen de planperiode altijd toereikend is om leningen met WSW-borging aan te trekken.
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Waarde financiële vaste activa
11.834
9.494
1.018
928
848
182
Waarde materiële vaste activa
524.603
512.323
522.275
538.486
538.607
540.118
Waarde activa in ontwikkeling
16.790
11.041
20.138
17.213
29.953
13.822
Af: langlopende schulden (incl. financieringsbehoefte)
292.162
298.748
301.517
313.843
317.257
304.203
Financieringsruimte (excl. werkkapitaal)
261.065
234.110
241.914
242.784
252.151
249.919
6.471
8.379
7.852
9.903
3.555
2.391
24.293
20.641
29.195
31.685
33.523
32.384
243.243
221.848
220.571
221.002
222.183
219.926
56,0%
58,4%
59,4%
60,3%
61,0%
60,3%
Kortlopende schulden Financieringsruimte (incl. werkkapitaal) Loan to Value
72 | HW Wonen
11.7 De treasury In de loop van 2010 zijn er door ons vier leningen aangetrokken tot een totaalbedrag van 20 miljoen euro. De gemiddelde vermogenskostenvoet van het vreemd vermogen bedraagt 4,24 procent. Per 31 december 2010 had HW Wonen verstrekte leningen u/g tot een bedrag van 2.354.775 euro.
Verstrekte leningen u/g van HW Wonen per 31 december 2010
Ontwikkeling financieringsbehoefte
Vlottende activa
Geen problemen verwacht voor WSW-borging WSW financiert tot maximaal 50 procent van de WOZwaarde. Gezien de hoogte hiervan en de risicomonitoring verwacht HW Wonen geen problemen met de WSWborging voor onze financiering. Van het door het WSW verstrekte faciliteringsvolume van 57,8 miljoen euro was eind 2010 47,1 miljoen euro opgenomen.
Woningstichting Interstede in Zwijndrecht
€ 1.588.231
Ontwikkelingsmij Hoeksche Waard
€
591.676
Diverse leningen aan huurders
€
174.868
€ 2.354.775 Treasurystatuut Het treasurystatuut is de basis voor het functioneren van de treasuryfunctie van HW Wonen. In 2010 is dit geactualiseerd. In het statuut zijn de plaats en inrichting van de treasuryfunctie te vinden plus de doelstellingen, taken en verantwoordelijkheden. In het treasurybeleid houden we uiteraard rekening met het treasurystatuut en het treasuryjaarplan.
mix. Het renterisico wordt afgezet tegen de door het WSW gehanteerde norm van maximaal 15 procent renterisico van het lang vreemd vermogen. Treasurycommissie De treasurycommissie van HW Wonen komt één keer per kwartaal bij elkaar om de actuele stand van zaken op treasurygebied door te nemen. Hiervoor krijgt HW Wonen advies van een extern adviseur. Treasurybeleid Als het gaat om financieren en beleggen kenmerkt ons beleid zich als risicomijdend. Ons beleid aangaande looptijden en renterisico’s is gericht op het minimaliseren van het risicoprofiel. Een belangrijk aspect is optimalisatie van het vervalschema van de leningenportefeuille om de risico’s te spreiden in de tijd. Risico verminderen met treasurymodule Het renterisico is het saldo van alle geldstromen vermeerderd met de renteherzieningen van de leningportefeuille. Maandelijks worden door ons de liquiditeitenprognoses geactualiseerd. Eind 2010 is de implementatie van de SG Treasurymodule, waar onder een leningen- en een kasstromenmodule, afgerond. Hierdoor kunnen wij beter sturen op de kasstromen. De kans op foutieve beslissingen is daarmee geminimaliseerd.
Treasuryjaarplan Aan de hand van de meerjarenplanning wordt het treasury jaarplan gemaakt en worden de renterisico’s voor de komende jaren bepaald. Hierbij letten we op het vaststellen van de geldstromen en de renteaanpassingen. Financieringsmix Bij het renterisicobeleid wordt rekening gehouden met de mogelijkheid van vervroegde aflossing, een evenwichtige spreiding van de renterisico’s en de gewenste financierings-
Jaarverslag 2010
| 73
11.8 Het risicomanagement Door de fragiele staat van de economie staat risicomanagement overal volop in de belangstelling. HW Wonen is hier dan ook meer dan ooit op gefocust. Het maken van weloverwogen keuzes hoort daar zeker bij, net als het denken in kansen.
Eerste stappen voor intern controlesysteem De governancecode verplicht corporaties om te werken met een intern beheersings- en controlesysteem. In 2010 zijn hiervoor bij HW Wonen de eerste stappen gezet. In 2011 hopen we dit af te ronden. Ons doel is om een In Control Statement (ICS) te maken met het risicomanagement als integraal onderdeel. Randvoorwaarde is voor HW Wonen wel dat het systeem geborgd wordt in onze organisatiecultuur. Voor woningcorporaties liggen de belangrijkste risico’s op het niveau van de vastgoedportefeuille en -markt, financiering en belegging en vooral de projecten. Strategische risico’s HW Wonen loopt steeds meer strategische risico’s. Dit komt door verschillende factoren zoals de situatie op de huizenmarkt, de verwachte bevolkingskrimp, veranderende belastingen en de EU-beschikking. Door de komst van grotere woonzorgprojecten krijgen we ook steeds meer te maken met verschillende belanghebbenden.
74 | HW Wonen
De kans op leegstand Kwam leegstand door marktomstandigheden of prijsdalingen in het verleden nauwelijks voor, nu is dat ook voor HW Wonen een risico. Dit is vooral het geval in de dure huursector, bij kantoor- en bedrijfsruimten en parkeervoorzieningen. Ook huurcontracten met zorgpartijen die gebruik maken van zorgfinanciering kunnen op losse schroeven komen te staan als de regelgeving wijzigt. Dit kan zelfs leiden tot een forse wijziging van het kasstroomverloop. De kans dat HW Wonen haar sociale huurwoningen niet meer kan verhuren of dat deze fors in waarde dalen, is klein. Verkoopprogramma als risicofactor HW Wonen heeft een verkoopprogramma van ongeveer 40 bestaande huurwoningen per jaar. Tot nu toe wordt deze verkoopdoelstelling door de Koopgarant-formule nog redelijk gehaald. De vrije verkoop met een korting van 10 procent daarentegen verloopt moeizamer. De strengere financieringseisen, stijgende hypotheekrente en de discussie over de hypotheekrenteaftrek kunnen leiden tot stagnatie van deze verkoop. Het risico dat HW Wonen haar verwachte verkoopopbrengsten niet kan realiseren is dan ook aanwezig. Dit kan de interne financieringsmogelijkheden aantasten. Moeizame vrije verkoop De vrije verkoop van nieuwe woningen die in projecten zijn opgenomen verloopt soms moeizaam. Dit is vooral het geval bij middelgrote en grote projecten. Vanaf 2011 nemen dit soort projecten en daarmee de aantallen woningen van HW Wonen toe. De kans dat een aantal plannen hierdoor niet door kan gaan, is volgens ons reëel. Wij werken met voorverkooppercentages van minimaal 75%. Ook is het mogelijk dat we koopwoningen na realisatie alsnog moeten omzetten naar huurwoningen. Koopgarant evalueren De risico’s van HW Wonen zijn tot nu toe beheersbaar door onder andere voorverkooppercentages te hanteren, maar dit kan wel gevolgen hebben voor ons weerstandsvermogen. De markt voor Koopgarant-nieuwbouwwoningen is nog goed, maar biedt voor HW Wonen niet de volledige verwachte kasstroom op het moment van de transactie. In 2011 gaan we Koopgarant bij nieuwbouw dan ook evalueren.
Sturen aan de hand van de bedrijfswaarde Ons financiële beleid laat zich het best vertalen in de bedrijfswaarde omdat dit gericht is op toekomstige kasstromen. Deze bepalen de verdiencapaciteit en zijn gebaseerd op beleidskeuzes. Waardesturing en het verder optimaliseren van de kasstromen zijn voor ons dan ook belangrijk. Een duidelijke portefeuillestrategie en/of vastgoedsturing is/zijn hiervoor noodzakelijk. HW Wonen vult dit in de loop van 2011 verder in. De tactische risico’s van samenwerken Bij tactische risico’s gaat het om de onzekerheden van samenwerkingsprocessen. Dit kan tussen afdelingen zijn, tussen corporatie of met andere partijen. Voor goede prestaties zijn resultaatgerichtheid en een goede samenwerking van groot belang. Het probleem bij deze risico’s is dat de beheersing bij andere afdelingen of partners soms verondersteld wordt. Soms is het onduidelijk waar de risico’s moeten worden beheerst of wie verantwoordelijk is. Tactische risico’s verkleinen Om de tactische risico’s te verkleinen, is een eerste vereiste dat de processen en procedures helder en duidelijk zijn. Een groot aantal primaire processen is inmiddels door HW Wonen beschreven en vastgesteld. Dit is een continu proces dat in 2011 wordt afgerond. De implementatie van de procedures kan daarna door de proceseigenaren worden gedaan. In 2010 zijn we begonnen met de interne controle van processen op naleving. Het management is zich bewust van de tactische risico’s binnen HW Wonen.
Scenario’s voor risicobeheersing Bij het samenstellen van de begroting over 2010 en de meerjarenbegroting tot en met 2015 hebben wij voorzichtige uitgangspunten gebruikt. Risicobeheersing met een aantal scenario’s heeft hierbij onze aandacht gekregen. De opmaak van de managementrapportage is aangepast. HW Wonen en Europese regels De beschikking van de Europese Commissie als het gaat om staatssteun voor corporaties kan gevolgen hebben voor de bedrijfsvoering van HW Wonen. Het effect is nu nog onzeker. Dit zorgt ervoor dat HW Wonen nog scherper in beeld moeten brengen hoe onze portefeuille wordt opgebouwd en wat de mogelijke kosten en opbrengsten zijn. In de loop van 2011 onderzoeken wij wat het effect van de Europese beschikking is op onze bedrijfsvoering.
11.9 Het onder controle houden van onze werkprocessen Alhoewel HW Wonen op de goede weg is met risicobeheersing voldoen wij nog niet helemaal aan de eisen.
Operationele risico’s Operationele risico’s zijn de risico’s die zich binnen de afdeling of organisatie kunnen voordoen. Het stil vallen van de organisatie is tot een minimaal risico beperkt zodat de dienstverlening gewaarborgd kan blijven. In 2010 is een nieuw ICT-beleidsplan vastgesteld. Afspraken met de bank Met de BNG zijn afspraken gemaakt over financiële rekeningen. Zo zijn voor elke overschrijving minimaal twee handtekeningen nodig. Alle betalingen worden digitaal verricht met pasjes en pincodes. Een procuratiereglement is van toepassing. Het risico van fraude is tot een minimum beperkt.
Jaarverslag 2010
| 75
Uniformering van de werkwijze De belangrijkste opdracht van onze organisatie is het onder controle houden en krijgen van de werkprocessen. Dit geldt in het bijzonder voor onze projectontwikkelingsportefeuille, die veel tijd en energie kost. In 2011 besteden we daarom de nodige aandacht aan: de verdere uniformering van de werkwijze van onze bedrijfsprocessen; het vormgeven van het risicomanagement; de interne controle op bedrijfsprocessen; een gezamenlijke risicobewuste cultuur. Gebruik van rentederivaten Aangezien er niet speculatief gehandeld wordt in rentederivaten vindt HW Wonen de risico’s van rentederivaten op de lange termijn aanvaardbaar. Wij maken er daarom gebruik van. Koopgarant onder de loep De verkoop van koopwoningen onder Koopgarant zorgt ervoor dat een deel van de financieringsbehoefte van de komende jaren niet gedekt wordt. In 2010 is ongeveer 33 procent van de nieuwbouwkoopwoningen van HW Wonen onder Koopgarant verkocht. De interne financiering
wordt hierdoor aangetast, waardoor de borgstelling WSW onder druk komt te staan. Extern vreemd vermogen moet dit voorkomen. De korting die wij geven met Koopgarant is niet borgbaar, maar moet wel worden gefinancierd. Verder onderzoek moet uitwijzen in hoeverre we dit beleid moeten bijstellen. Niet borgbare financieringsvraagstukken Naast Koopgarant heeft HW Wonen ook projecten in ontwikkeling met huren boven de huurtoeslaggrens en/of stichtingskosten boven 240.000 euro, de bovengrens voor borgstelling WSW. Bij ongewijzigd beleid kan dit leiden tot een financieringsvraagstuk van 28 miljoen euro voor de periode 2011 tot en met 2014. Dit bedrag is niet borgbaar via het WSW. Het voornoemde financieringsvraagstuk leidt tot hogere rentelasten en tast daardoor de kasstromen aan. Wij schatten het risico redelijk groot in en doen daarom verder onderzoek. Of financiering zonder WSWborging tot de mogelijkheden behoort, wordt ook meegenomen. Er zijn op dit moment nog geen regels die de inzet van eigen middelen voor niet-DAEB-activiteiten verbieden. De operationele kasstroom van 55,5 miljoen euro, volgens de prognose 2011-2015, biedt voldoende dekking aan het ongedekte deel. Als er regels komen die
het gebruik van eigen middelen beperken of verbieden, bestaat het risico dat er externe financiering nodig is. Dit zorgt onherroepelijk voor hogere financie-ringslasten en de operationele kasstroom aantasten. De kans dat dit gebeurt achten wij redelijk groot en kan dit flinke gevolgen hebben voor de bedrijfsvoering van HW Wonen.
11.10 Aandacht voor projectrisico’s De projectrisico’s hebben vooral betrekking op grondposities en herstructureringsprojecten. Bij de projecten wordt gewerkt met taakstellende budgetten en fasedocumenten van het management. De interne beheersing van onze projecten vraagt permanente aandacht op het gebied van tijd, geld, fiscaliteit en kwaliteit. Interne controle In 2010 heeft HW Wonen een begin gemaakt met het beter onderbouwen en afwegen van beslissingen. Projecten en het actualiseren van de processen rondom projectontwikkeling werden bijgestuurd en er was een interne controle. De aanbevelingen hiervan zijn besproken en geïmplementeerd. Ortec Finance toepassen In 2010 is ook een begin gemaakt met de implementatie van de Ortec Finance Gebiedsontwikkeling (GO) -module. Dit wordt in 2011 afgerond. Vanaf dat moment hebben we de mogelijkheid de projectenportefeuille continu te beheersen. De financiële beheersing zoals de treasury verbetert hierdoor. Zo ontstaat een uniforme werkwijze met een toetsingskader. Imagoschade beperken Het risico dat projecten niet meer voldoen aan verwachtingen, tijdigheid van oplevering, kostenniveaus of waarvan de geplande woningbouwprogramma’s niet meer passen bij de huidige marktomstandigheden of de nieuwe strategie achten wij redelijk groot. Dit kan leiden tot imagoschade. Gezien de grote projectenportefeuille van HW Wonen is die kans niet denkbeeldig.
76 | HW Wonen
Een goede voorbereiding en kennis kunnen risico’s verminderen. Waar nodig wijzigen wij programma’s. Als het nodig is de risico’s beheersbaar te houden, maken wij voorverkooppercentages van nieuwbouw. Een mogelijk effect is dat de geprognosticeerde onrendabele toppen hoger uitvallen. Er kunnen kansen ontstaan door de definiëring van projecten te wijzigen. Veranderingen in de fiscale regelgeving kunnen ook zorgen voor hogere onrendabele toppen. Projecten met risico’s HW Wonen heeft de afgelopen jaren grondposities verworven. Bij een aantal hiervan zien wij risico’s. Het gaat om de volgende projecten: Dam fase II, Strijen Voor de ontwikkeling van Dam wordt de grondexploitatie samen met de gemeente Strijen uitgevoerd. In artikel 3.1 van de op 28 november 2006 getekende ‘Projectontwikkelingsovereenkomst Dam’ staat: ‘De woningcorporatie draagt binnen het exploitatiegebied zorg voor de grondexploitatie met uitzondering van de grond voor de brede school. De gemeente neemt de kosten voor het oprichten van de brede school voor haar rekening.’ HW Wonen heeft voor de financiering van de aankoop van de grond twee leningen verstrekt. Met de gemeente Strijen is in 2010 afgesproken dat HW Wonen deze niet
Jaarverslag 2010
| 77
opeist. Verder is afgesproken dat de gemeente Strijen het restantsaldo van de verstrekte geldleningen van ongeveer 2 miljoen euro zal gebruiken voor de dekking van het exploitatietekort op de grondexploitatie Dam. Na kwijtschelding van de verstrekte geldleningen is de verwachting dat het resterende negatieve saldo op deze grondexploitatie zo’n 500.000 euro zal zijn. Voor dit bedrag is een voorziening gevormd. Inmiddels worden besprekingen met de gemeente Strijen gevoerd die erop gericht zijn om in 2011 de risicopositie van HW Wonen voor de grondexploitatie Dam af te wikkelen. Fase II Wijk van je Leven / Buitengewoon, Puttershoek HW Wonen en de gemeente Binnenmaas dragen samen het risico voor de grondexploitatie van de Wijk van je Leven (fase 1 en 2). Eind 2010 is het tekort op de grondexploitatie door de gemeente Binnenmaas berekend op circa 300.000 euro negatief. HW Wonen heeft voor haar aandeel in het tekort in de Wijk van je Leven een voorziening gevormd. Door de oplevering van fase 1 is het directe belang van HW Wonen wat betreft de participatie in de grondexploitatie fors afgenomen. Met de gemeente Binnenmaas wordt daarom overlegd over het terugtrekken van HW Wonen als risicodragende partij uit de grondexploitatie per 1 januari 2011. Fase III Wijk van je Leven / TAS , Puttershoek TAS is het vervolg op de tweede fase van de Wijk van je Leven en gaat om de herontwikkeling van het gebied woonwinkel Wols, ‘t Huys te Hoecke en de sporthal Kees Verkerk. Voor de ontwikkeling van het TAS-gebied hebben we toezeggingen gedaan voor verschillende financiële bijdragen. De afspraken over ’t Huys te Hoecke en de afkoop van de bouwclaim zijn inmiddels gedeeltelijk nagekomen en voor zover noodzakelijk verwerkt in de jaarrekening. Er moet nog rekening worden gehouden met toezeggingen tot een bedrag van circa 1,5 miljoen euro. De komende jaren wordt duidelijk of en op welke manier deze toezeggingen geëffectueerd gaan worden.
78 | HW Wonen
Sportlaan (kassenterrein), Strijen Aan de Sportlaan heeft HW Wonen een kassenterrein van zo’n 3,2 ha gekocht voor de realisatie van woningen. In 2010 is de locatie opgenomen in de Provinciale Structuurvisie. De grond van het terrein met landbouwbestemming is op 1 januari 2008 getaxeerd op 330.000 euro. De getroffen voorziening is 1.760.000 euro. Door de opname in de Provinciale Structuurvisie is het risico minder groot dat dit bedrag volledig gebruikt moet worden. De totale kosten van dit project tot en met 2010 waren € 2.3 miljoen. Rustenburg , Puttershoek Het kassenterrein aan de Rustenburgstraat en Groeneweg in Puttershoek is in 1998 aangekocht. De kavel is ongeveer 3 hectare groot. Er is een contingent voor een programma van 68 woningen. Volgens het voorlopige programma zijn dat 16 huur-, 34 koopwoningen en 18 Koopgarant woningen. Adullam gehandicaptenzorg heeft op deze locatie grond van HW Wonen nodig voor een woonvoorziening. Die is in 2010 via een Groninger-akte juridisch aan hen verkocht. De feitelijke levering is in 2012. Intern moet nog een afweging gemaakt worden voor welke doelgroepen gebouwd gaat worden. De uitslag hiervan zal uiteindelijk het programma verder bepalen. In het derde kwartaal van 2011 zal de bestemmingsplanprocedure starten. De gemeente Binnenmaas heeft al aangegeven hieraan mee te werken. Van de provincie mag de locatie vooruitlopend op het regionaal streekplan worden ontwikkeld. Met de grondverkoop aan Adullam kan HW Wonen de grondpositie helemaal dekken.
Zo doen wij dat! Aansluiten bij de IPD/aeDex om zo de waardeontwikkeling van ons vastgoed goed in de gaten te houden Voldoende reserves opbouwen door de verkoop van (nieuwe) woningen Streven naar de A1-status van het Centraal Fonds Voldoen aan de voorwaarden van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw om gebruik te blijven maken van de borgings faciliteiten Inspelen op de fragiele economie met risicomanagement Stappen zetten naar een intern beheersings- en controlesysteem Koopgarant evalueren Kasstromen verder optimaliseren Heldere en duidelijke processen en procedures Veel tijd en aandacht voor het onder controle houden en krijgen van werkprocessen Continue controlemogelijkheid van de projectenportefeuille dankzij Ortec Finance Imagoschade beperken door op tijd te reageren op veranderende omstandigheden Bijsturen van risicovolle projecten.
Jaarverslag 2010
| 79
12. De Jaarrekening
In dit hoofdstuk geven wij aan de hand van verschillende overzichten inzicht in de financiële situatie van HW Wonen.
HW Wonen - voor iedereen
80 | HW Wonen
Jaarverslag 2010
| 81
Jaarrekening 12.1 Balans per 31 december (na resultaatbestemming) (x 1.000) Vaste activa
2010
Eigen vermogen
2009
Materiële vaste activa 377.952
374.663
Onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden
Onroerende zaken in exploitatie
16.308
11.849
Onroerende zaken in ontwikkeling
11.041
16.790
8.300
8.716
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
413.601
2010
2009
Overige reserves
89.681
92.216
Resultaat boekjaar
-4.341
-2.535
Egalisatierekening
85.340
89.681
329
352
412.018 Voorzieningen Voorziening Latente belastingverplichtingen
Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies
Voorziening onrendabele investering nieuwbouw 365
531
0
7
Leningen u/g
2.355
6.239
Latente belastingvorderingen
6.774
5.057
Deelnemingen
Totaal financiële vaste activa
9.494
Overige voorzieningen
11.834
Onderhanden projecten
9.342
11.379
372
147
266
239
5.939
4.199
48
0
11.961
Langlopende schulden Leningen overheid
Voorraad koopwoningen in ontwikkeling
435
10.142
Vlottende activa Voorraden
428
Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting woningen verkocht onder Voorwaarden
22.094
23.557
276.654
268.605
16.274
11.874 315.022
304.036
Kortlopende schulden Vorderingen Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa
Schulden aan leveranciers
4.836
4.372
7.802
4.545
0
42
7.691
8.811
312
6.521
601
495
Belastingen en premies sociale verzekeringen
1.059
320
Aangegane verplichtingen inzake (on)roerende zaken
371
245
Overlopende passiva Rekening courant bank
Totaal vorderingen en overlopende activa Liquide middelen
82 | HW Wonen
2.031
1.060
95
971
431.474
430.321
20.641
24.291
431.474
430.321
Jaarverslag 2010
| 83
12.2 Winst- en verliesrekening (x € 1.000) Huidig boekjaar 2010
Begroting boekjaar 2010
Voorgaand boekjaar 2009
Bedrijfsopbrengsten Huren
56.432
55.282
50.773
1.840
1.978
1.692
0
0
-33
Verkoop onroerende zaken
4.303
5.091
5.464
Wijziging in onderhanden werk
2.423
0
0
Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf
332
560
221
Overige bedrijfsopbrengsten
253
134
314
Som der bedrijfopbrengsten
65.583
63.045
58.431
7.808
6.808
6.718
13.268
-1.490
10.460
4
4
0
4.893
5.007
4.260
Sociale lasten
613
578
509
Pensioenlasten
892
952
836
14.955
16.890
16.362
2.348
0
0
Overige bedrijfslasten
11.266
9.993
11.023
Som der bedrijfslasten
56.047
38.743
50.168
9.536
24.303
8.263
1.292
851
1.404
Rentelasten en soortgelijke kosten
13.035
14.295
12.761
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
-2.207
10.859
-3.094
-2.115
-3.182
567
-19
0
-8
-4.341
7.677
-2.535
0
0
0
-4.341
7.677
-2.535
Vergoedingen Overheidsbijdragen
Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen
Lasten onderhoud Kosten uitbesteed werk
Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Belastingen Resultaat deelnemingen
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen Aandeel derden
Netto resultaat na belastingen
84 | HW Wonen
Jaarverslag 2010
| 85
12.3 Kasstroomoverzicht (x € 1.000) Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten: Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Overige bedrijfsontvangsten
2010
2009
MVA uitgaande kasstroom
56.432
50.773
1.840
1.692
Woningverbetering huurwoningen
0
1.021
Terugkoop Koopgarantwoningen
585
535
Saldo ingaande kasstromen
58.857
Nieuwbouw huurwoningen
54.021
Uitgaven: Personeelsuitgaven:
-6.398
-5.605
Onderhoudsuitgaven
-14.955
-16.362
-9.859
-8.577
-231
-297
Overige bedrijfsuitgaven Leefbaarheid Saldo uitgaande kasstromen
-31.443
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Rente-ontvangsten Rente-uitgaven
-12.761
Kasstroom uit operationele activiteiten
-787
-368
Aankoop huurwoningen
-4.447
0
Nieuwbouw verkoop woningen
-9.155
-6.201
Investeringen overig bezit
-191
-270
Externe kosten bij verkoop bestaand bezit
-161
-143
Ontvangsten Uitgaven 23.180
-13.035
-1.249
-30.600
-65.716
Financiële vaste activa
27.414 1.404
-57.485
-1.110
Totaal uitgaande kasstroom MVA
-30.841
1.292
-14.749
4.236
1.069
-1.896
-2.582
Saldo in- en uitgaande kasstromen FVA
2.340
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-11.743
-11.357
15.671
11.823
-1.513
-16.922
-58.530
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ingaand Nieuwe leningen
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Verkoopontvangsten doorverkoop Koopgarantwoningen Verkoopontvangsten nieuwbouw woningen Totaal ingaande kasstroom MVA
86 | HW Wonen
47.500
-13.915
-9.867
Uitgaand
MVA ingaande kasstroom Verkoopontvangsten bestaande huurwoningen
20.500
Aflossingen leningen 5.434
7.341
780
277
5.124
1.081 11.338
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
6.585
37.633
Toename / afname geldmiddelen
5.334
-9.074
8.699
Jaarverslag 2010
| 87
12.4 Waarderingsgrondslagen
gebouwd voor 1945; gebouwd tussen 1945 en 1959; gebouwd tussen 1960 en 1974; gebouwd tussen 1975 en 1990; gebouwd na 1990.
De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.
Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en bedrijfswaarde. De toetsing gebeurt op complexniveau.
Grondslagen voor waardering van activa en passiva Algemeen Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van voorgaand jaar. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen ook feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige partners aangaande verplichtingen betreffende toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is meestal sprake indien de formalisering van de definitief ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Ook worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten evenals transactiekosten geacti-
88 | HW Wonen
veerd. Voor zover verkregen subsidies zijn te kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing.
Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte bedrijfswaarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De bedrijfswaarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De onroeren de zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. Als wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn als er geen bijzondere waardevermindering voor het actief is verantwoord.
Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit.
De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur, woningen bestemd voor de verkoop op korte en langere termijn en bedrijfsmatige/overige onroerende zaken.
Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van onderkende productmarktcombinaties. HW Wonen kent de volgende productgroepen: eengezinswoningen, meergezinswoningen, maatschappelijk vastgoed, bedrijfsruimtes, winkels, parkeervoorzieningen en overig vastgoed. Binnen deze productgroepen vindt een nadere onderverdeling naar bouwjaren plaats:
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2010 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van
planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente evenals genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: jaarlijkse huurverhoging 2011 1,3%; vanaf 2012 2,0%; jaarlijkse huurderving 1,0%; mutatiegraad van 7% en huurharmonisatie naar de vastgestelde streefhuur; inflatiepercentage loonkosten 2011 1,5% vanaf 2012 3,0%; inflatiepercentage consumentenprijzen 2,0%; inflatiepercentage bouwkosten 2011 1,0%; 2012 2,0%; vanaf 2013 3,0%; inflatiepercentage marktprijzen 3,0%; kosten van planmatig onderhoud conform onderhoudsbegroting voor de eerstkomende 50 jaar; een rekenrente van 5,25% voor WSW-geborgde woningen; een rekenrente van 5,25% voor niet-WSW-geborgde woningen, bedrijfsmatige en overige onroerende zaken; de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investering (variërend van 0 tot 50 jaar) de minimale levensduur is gesteld op 10 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is; de heffingsbijdrage van het Centraal Fonds en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen deel uit van de bedrijfswaarde.
Jaarverslag 2010
| 89
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden als het noodzakelijk is taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de WSW-regels. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering), en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden.
90 | HW Wonen
In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Als de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar plaatsvindt is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Hier gaat het om complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.
Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post voorraad onderhanden werk, het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele deel, verminderd met het verwachte verkoopresultaat in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Bij oplevering van het totale project wordt het verkoopresultaat zowel verantwoord onder de post verkoop onroerende zaken als onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Daarmee wordt de economische realiteit van de transactie het best zichtbaar gemaakt. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van lineaire/annuïtaire afschrijvingen.
ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20 procent. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Als de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Als en voor zover HW Wonen in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, als hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. Overige financiële vaste activa De overige financiële vaste activa, die bestemd zijn om de uitoefening van de werkzaamheid van de onderneming
Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde.
Financiële vaste activa
Als de bijzondere waarde-vermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.
Te vorderen Besluit Woninggebonden Subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar.
Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten, tenzij uit taxaties blijkt dat de directe opbrengstwaarde van de grondposities (fors) lager is. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart.
Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaardemethode. Invloed van betekenis wordt in
Jaarverslag 2010
| 91
duurzaam te dienen, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere marktwaarde. Als er bij de verstrekking van leningen of de verwerving van obligaties sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht. De onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten leningen die tot de vervaldag worden aangehouden. Deze vorderingen worden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Ook voor financiële instrumenten wordt op iedere balansdatum beoordeeld of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen wordt de omvang van het verlies bepaald uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen en verwerkt direct verwerkt in de winst-en-verliesrekening. Voorraden Waardering van voorraden grond- en hulpstoffen vindt plaats tegen laatst betaalde inkoopprijzen. Ook wordt rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid gebaseerd op verwachte lagere marktwaarde. Voorraad koopwoningen in ontwikkeling De onverkochte woningen uit projectontwikkeling worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten ook toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Onderhanden projecten Het onderhanden werk uit hoofde van onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen
92 | HW Wonen
de vervaardigingsprijs, zijnde directe materiaal- en arbeidskosten, direct toerekenbaar uitbesteed werk en overige externe kosten inclusief een opslag voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. Als voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken worden rentekosten opgenomen in de vervaardigingsprijs. Voor de projecten, waarbij de winst op de al verrichte prestaties op verantwoorde wijze kan worden bepaald, wordt de winst aan het boekjaar toegerekend naar de mate waarin de verrichte prestaties hun aandeel hebben gehad in het totaal van de voor het project te verrichten prestaties. De voortgang van projecten wordt bepaald op basis van de kostprijs van het verrichte werk in relatie tot de verwachte kostprijs van het project als geheel. Winstneming geschiedt met inachtneming van de daadwerkelijke gerealiseerde verkoopcontracten. Als de winst niet op verantwoorde wijze kan worden bepaald wordt deze winst verantwoord in het boekjaar waarin het project wordt opgeleverd. In geval van meerjarige complexe projecten wordt niet eerder winst verantwoord dan nadat een projectvoortgang is bereikt waarbij een verantwoorde inschatting van de projectwinst kan worden gemaakt. Voorzieningen voor verwachte verliezen worden genomen in de periode waarin komt vast te staan dat er sprake is van verliesgevende projecten. Verder zijn op de post onderhanden projecten de gedeclareerde termijnen en vooruitontvangen betalingen in mindering gebracht. Gedeclareerde termijnen die de waardering van een individueel project overtreffen worden als passiefpost onder de kortlopende schulden opgenomen. Vorderingen Waardering vindt plaats tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.
Egalisatierekening (Verzilverd Wonen) De kortingen bij aankoop van woningen in het kader van ‘Verzilverd Wonen’ worden toegevoegd aan de egalisatierekening. De snelheid waarmee de bedragen de komende jaren aan het resultaat worden toegerekend is afhankelijk van de leeftijd van de verkopers die een levenslang woonrecht hebben verkregen. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. Latente belastingvorderingen en verplichtingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en verplichtingen wordt getroffen met behulp van de ver-
plichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover al bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen en verplichtingen binnen dezelfde fiscale eenheid worden alleen gesaldeerd als HW Wonen daartoe een afdwingbaar recht heeft en het voornemen heeft om op nettobasis af te rekenen. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd als het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.
Jaarverslag 2010
| 93
Grondslagen voor bepaling van het resultaat Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen zodra zij voorzienbaar zijn.
Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vorderingen, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Voor verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw wordt een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Langlopende schulden Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen de kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio. Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, als dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.
94 | HW Wonen
Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Opbrengsten met betrekking tot onderhanden projecten in opdracht van derden bestaan uit de contractueel overeengekomen tegenprestaties, meer- en minderwerk en claims en vergoedingen voor zover het waarschijnlijk is dat die opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en vooral de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en niet gesaldeerd toegelicht.
Bedrijfsopbrengsten Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2010 bedroeg dit maximumpercentage 1,2%.
Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de overheidsbijdragen opgenomen. De bijdragen zijn voor de dekking van de gepleegde investeringen.
Periodiek betaalbare beloningen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.
Verkoop onroerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de eventuele Koopgarant korting en de boekwaarde (bestaand bezit) danwel de vervaardigingsprijs minus de eventuele Koop-garant korting (projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koop-projecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.
Pensioenen HW Wonen heeft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds (SPW). Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als er sprake is van een toegezegde bijdrageregeling.
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.
Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa De afschrijvingen op (im)materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode dan wel de annuïtaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde. Ook de onrendabele top van de “onroerende zaken in ontwikkeling” wordt hier verantwoord.
Voor de pensioenregeling betaalt HW Wonen op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft HW Wonen geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. HW Wonen heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa als deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, en ook de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.
Jaarverslag 2010
| 95
Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is HW Wonen, dan wel haar rechtsvoorgangers, integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben afgerond. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Ook wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de resultatenrekening opgenomen.
96 | HW Wonen
Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt. Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Financiële instrumenten Binnen het treasurybeleid van HW Wonen dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Het gebruik van financiële instrumenten is slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt die vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten.
Jaarverslag 2010
| 97
12.5 Toelichting op de balans (x € 1.000) Afschrijvingsmethode en termijnen
Materiële vaste activa
De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt :
De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het volgende schema samengevat:
Onroerende en roerende zaken in exploitatie
Onroerende Onroerende Onroerende zaken en roerende en roerende verkocht zaken in zaken ten onder ontwikkeling dienste van de voorwaarden exploitatie
Totaal huidig boekjaar
Totaal vorig boekjaar
Stand per 1 januari Verkrijgingsprijzen
486.856
11.913
39.480
12.036
550.285
479.235
Cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen
-112.193
-64
-22.690
-3.319
-138.266
-129.081
Boekwaarden
374.663
11.849
16.790
8.717
412.019
350.154
Mutaties in 2010 Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Waardeveranderingen Overboekingen Correctie afschrijving
Saldo
5.281
4.700
16.087
191
26.259
80.923
-2.357
-
-
-
-2.357
-2.314
-7.200
-
-
-608
-7.808
-6.718
-13.440
241
-312
-
-13.993
-3.343
21.771
-
-21.524
-
247
-7.560
-766
-
-
-
-766
876
3.289
4.459
-5.749
-417
1.582
61.864
511.551
16.613
34.044
12.227
574.434
550.285
-133.599
-305
-23.002
-3.927
-160.833
-138.266
377.952
16.308
11.041
8.300
413.601
412.019
Stand per 31 december Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen
Boekwaarden
98 | HW Wonen
Grond Stichtingskosten (woningen) Stichtingskosten (zorgvastgoed) C.V. installaties Liftinstallaties Warmwatervoorziening Isolatie Aanpassingen miva Garages Bedrijfsruimten Kantoorpand Overige zaken
geen afschrijvingen annuïtair annuïtair annuïtair annuïtair annuïtair annuïtair annuïtair annuïtair annuïtair lineair annuïtair
50 jaar 40 jaar 25 jaar 15/20 jaar 15 jaar 25 jaar 20 jaar 50 jaar 40 jaar 25 jaar 10 jaar
In het boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag van totaal € 1.079.195,- aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 4,0%. De activa zijn verzekerd tegen een schade van maximaal € 15 miljoen per gebeurtenis. Premieverrekening vindt plaats tegen een vast bedrag per woning, per jaar. De bedrijfsruimten zijn verzekerd tegen aanschaf zo nodig voortbrengingskosten. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op de balansdatum bedraagt € 82 miljoen. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarkt leningen onder overheidsgarantie. Ten gunste van de gemeente Oud-Beijerland is een positieve hypotheekverklaring afgegeven groot € 5,8 miljoen. Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van € 23,5 miljoen. Ingebruikname zal in de volgende boekjaren plaatsvinden De actuele waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie gebaseerd op bedrijfswaarde bedraagt € 512 miljoen (inclusief grond en rentabiliteitswaardecorrectie). Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met € 12,2 miljoen afgenomen. Voor de toelichting op deze mutatie wordt verwezen naar de toelichting op de winst- en verliesrekening. Door HW Wonen is een verkoopplan opgesteld waarin per 31 december 2010 totaal 824 woningen voor verkoop zijn geoormerkt. De bedrijfswaarde van deze onroerende zaken bedraagt € 51,4 miljoen. De boekwaarde bedraagt ultimo het verslagjaar € 17,3 miljoen.
Jaarverslag 2010
| 99
Financiële vaste activa De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het volgende schema samengevat: Te vorderen BWSsubsidies
Deelnemingen
Leningen u/g
Latente belastingvorderingen
Totaal huidig boekjaar
Totaal vorig boekjaar
De deelnemingen betreffen :
Aandeel
Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard B.V.
Resultaat boekjaar
100%
Nettovermogenswaarde per 31-122010
-19
-12
Stand per 1 januari Boekwaarden
531
7
6.239
5.057
11.834
10.321
Voorraden 2010
Mutaties in 2010 Investeringen
167
167
490
0
-
-4.217
-1.062
12
-
0
-
-19
-7
1.717
1.717
2.092
1.717
-2.340
1.513
Desinvesteringen Afschrijvingen / aflossingen
-166
Waardeveranderingen t.l.v. voorziening
-4.051 12
Terugneming van waardeverminderingen Resultaat deelnemingen
-19
Verrekenbare tijdelijke verschillen Totaal mutaties
-166
-7
-3.884
Onderhoudsmaterialen
266
239
Af: voorziening wegens incourantheid
-
-
266
239
Totaal voorraad materialen Voorraad koopwoningen in ontwikkeling
2010 Stand per 1 januari
365
0
2.355
6.774
9.494
11.834
2009
4.199
6.127
Gedeclareerde termijnen
-
104-
Gedecl. Ov.opbr. (bv rente bouw)
-
-
Betaalde kosten
4.673
3.304
470-
3.042-
8.402
6.285
2.463-
2.086-
5.939
4.199
Overboeking naar onderhanden werk
Stand per 31 december Boekwaarden
2009
Gevormde voorziening Stand per 31 december Dit betreft de voorraad koopwoningen (in ontwikkeling) per 31 december 2010.
100 | HW Wonen
Jaarverslag 2010
| 101
Huurvorderingen in het WSNP traject.
Onderhanden werk 2010 Stand per 1 januari
2009
15
25
Nog te ontvangen bijdrage St. Alerimus inzake Open Waard
756
-
Overige contract gebonden vorderingen bewoners en vertrokken bewoners
102
93
-
82-
2.375-
366-
Gedecl. Ov.opbr. (bv rente bouw)
-
-
Betaalde kosten
1.878
572
Overige niet contract gebonden vorderingen
211
253
470
-
Af: voorziening wegens oninbaarheid
40-
79-
27-
124
1.059
320
Gerealiseerde winst / verlies
75
124-
Stand per 31 december
48
-
Gedeclareerde termijnen
Overboeking van voorraad koopwoningen in ontwikkeling
Totaal overige vorderingen
Onder de overige vorderingen zijn posten opgenomen tot een bedrag ad. € 0,- met een resterende looptijd langer dan een jaar. Overlopende activa 2010
Dit betreft de koopwoningen (in ontwikkeling) per 31 december 2010.
2009
Overige
371
245
Totaal overlopende activa
371
245
Vorderingen Huurdebiteuren 2010 Huurdebiteuren Af: voorziening wegens oninbaarheid
2009
703
552
102-
57-
Onder de overlopende activa zijn posten opgenomen tot een bedrag ad. € 0 met een resterende looptijd langer dan een jaar. Liquide middelen 2010
Totaal huurdebiteuren
601
495
Onder de huurdebiteuren zijn posten opgenomen tot een bedrag ad. € 0,- met een resterende looptijd langer dan een jaar. Overige vorderingen 2010 Nog te vorderen schadeuitkeringen Nog te ontvangen bedragen vanuit projecten Nog te ontvangen bijdrage IJsplein 2007
102 | HW Wonen
2009
Direct opvraagbaar Kas/bank/giro
84
287
Spaarrekening banken
11
684
Totaal liquide middelen
95
971
2009 -
5
15
1
-
22
De liquide middelen zijn vrij beschikbaar.
Jaarverslag 2010
| 103
Eigen vermogen
Voorzieningen
Het verloop van het eigen vermogen is als volgt:
De mutaties in de voorzieningen zijn in het navolgende schema samengevat:
2010
2009
Stand per 1 januari
89.681
92.216
Bij: resultaatverdeling boekjaar
-4.341
-2.535
85.340
89.681
Stand per 31 december Egalisatierekening
Stand per 1 januari
2010
2009
352
218
0
150
- vervallen bijdrage
-41
-28
- rentetoevoeging
18
12
329
352
Stand per 31 december
Totaal huidig boekjaar
Totaal vorig boekjaar
11.379
435
147
11.961
3.905
Toevoegingen
3.507
25
247
3.779
9.971
Onttrekkingen
-5.544
-32
-22
-5.598
-1.915
-2.037
-7
225
-1.819
8.056
9.342
428
372
10.142
11.961
Overige mutaties Totaal mutaties
- toevoegingen in het boekjaar
Overige Latente voorzieningen belasting verplichtingen
Mutaties in 2010
Het betreft hier een egalisatierekening m.b.t. de in het kader van Verzilverd Wonen aangekochte woningen. Het verloop van deze egalisatierekening is als volgt: Stand per 1 januari
Onrendabele investeringen
Stand per 31 december
De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de materiële vaste activa, onderhanden projecten in opdracht van derden en financiële activa en passiva in deze jaarrekening.
De overige voorzieningen zijn als volgt te specificeren Voorziening nog te verrekenen (pro-rata) BTW-afdrachten
125
Voorziening jubileumuitkering / loopbaanontwikkelingsbudget
235
Voorziening negatief saldo deelnemingen
12
Van de voorzieningen is een bedrag van € 788 duizend als een verplichting op lange termijn aan te merken. Het betreffen hier de voorzieningen met betrekking tot de latente belastingverplichtingen, de te verrekenen (pro-rata) BTW-afdrachten en de voorziening Jubileumuitkering/Loopbaanontwikkelingsbudget.
104 | HW Wonen
Jaarverslag 2010
| 105
Langlopende schulden
In 2010 zijn er 4 nieuwe leningen gestort:
Leningen overheid en kredietinstellingen
Geldgever
2010 looptijd korter dan 5 jaar
2010 looptijd langer dan 5 jaar
1.570
20.524
22.094
4,98%
23.557
5,09%
Leningen kredietinstellingen
76.349
200.305
276.654
4,18%
268.605
4,55%
Totaal langlopende schulden
77.919
220.829
298.748
4,24%
292.162
4,60%
Leningen overheid
2010 totaal
2010 rentevoet
2009 totaal
2009 rentevoet
De aflossingsverplichting voor 2011 bedraagt € 16,8 miljoen. De rentabiliteitswaarde (contante waarde) van de renteverplichtingen uit hoofde van bestaande leningen bedraagt € 18,5 miljoen (2009: € 23,7 miljoen). De mutaties in 2010 van de langlopende schulden kunnen als volgt worden toegelicht: Leningen overheid
Stand per 1 januari 2010
23.556
Leningen kredietinstellingen 268.606
Looptijd
Storting
Soort
Percentage
NWB
€ 5.000.000
8 jaar
4 mei 2010
Fix
3,650%
NWB
€ 5.000.000
9 jaar
6 september 2010
Fix
3,950%
BNG
€ 5.000.000
11 jaar
1 november 2010
Fix
4,785%
Rabobank
€ 5.000.000
10 jaar
1 november 2010
Fix
3,530%
Daarnaast zijn er leningen aangetrokken met een stortingsdatum na balansdatum. Geldgever
Hoofdsom
Looptijd
Storting
Soort
Percentage
BNG
€ 5.000.000
9 jaar
1 februari 2011
Fix
3,485%
BNG
€ 5.000.000
10 jaar
5 april 2011
Fix
3,720%
BNG € 10.000.000
7 jaar
20 juli 2011
Fix
3,380%
NWB € 10.000.000
30 jaar
3 december 2012 Basisrente 3,275% + 0,250%
Er is in 2010 één lening geweest waar gebruikt gemaakt is van de mogelijkheid tot vervroegde aflossing.
Totaal huidig boekjaar 292.162
Totaal vorig boekjaar 254.529
Bij: nieuwe leningen
-
20.000
20.000
46.000
mutatie variabele rolloverleningen
-
500
500
1.500
Af: aflossingen
-1.462
-12.452
-13.914
-9.867
Stand per 31 december 2010
22.094
276.654
298.748
292.162
106 | HW Wonen
Hoofdsom
In het boekjaar hebben de volgende renteconversies plaatsgevonden: Geldgever
Hoofdsom
Restant looptijd
Datum aanpassing
Percentage oud
Percentage nieuw
BNG
€ 2.131.570
22 jaar
1 juli 2010
4,65%
3,62%
BNG
€ 706.282
20 jaar
1 december 2010
5,89%
3,60%
BNG
€ 907.996
20 jaar
1 april 2011
5,50%
3,75%
BNG
€ 853.017
9 jaar
1 april 2011
7,40%
4,15%
BNG
€ 1.358.164
20 jaar
1 juli 2011
5,20%
4,21%
BNG
€ 963.569
15 jaar
1 oktober 2011
5,24%
3,85%
BNG
€ 1.974.123
20 jaar
30 december 2011
4,58%
3,95%
BNG
€ 571.020
33 jaar
1 maart 2012
7,44%
3,98%
BNG
€ 898.696
13 jaar
1 juli 2012
5,49%
3,98%
BNG
€ 1.294.016
20 jaar
1 juli 2012
7,05%
4,00%
BNG
€ 2.136.998
19 jaar
3 december 2012
4,95%
3,87%
Jaarverslag 2010
| 107
Voor de leningen is tot een bedrag van ongeveer € 5,8 miljoen een positieve hypotheekverklaring afgegeven op onroerend goed met een boekwaarde van € 4,8 miljoen.
Saldo per 1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Herwaarderingen
Op basis van de vigerende contracten kan de vervalkalender van de leningenportefeuille als volgt in beeld worden gebracht:
Restant looptijd in jaren
< 3,00 %
< 4,00 %
< 5,00 %
< 6,00 %
< 7,00 %
Boekwaarde per 1 januari < 8,00%
Totaal
- verminderingen / vermeerderingen - waardeverandering
10.000
244
1.869
1.224
2.069
140
15.546
< 5 jaar
3.000
19.920
33.079
6.116
258
0
62.373
< 10 jaar
22.000
25.000
54.430
790
3.085
918
106.223
< 15 jaar
0
1.248
23.436
5.081
4.652
0
34.417
< 20 jaar
0
11.787
14.086
0
286
0
26.159
Vervaardigingsprijs/ Reële waarde op moment verkoop
< 25 jaar
0
6.728
19.769
3.956
7.033
1.351
38.837
Herwaarderingen
=> 25 jaar
0
0
12.930
220
1.464
579
15.193
Totaal mutaties boekjaar
Boekwaarde per 31 december 35.000
64.927
159.599
17.387
18.847
2.988
2009
11.913
6.329
-39
0
11.874
6.329
4.700
5.584
-300
-39
4.400
5.545
16.613
11.913
-339
-39
16.274
11.874
Mutaties in het boekjaar:
< 1 jaar
Totaal
2010
298.748 Kortlopende schulden
Soort lening
aantal
bedrag
%
Annuïtair
81
110.313
37%
Fixe
35
148.480
50%
Lineair
2
4.955
2%
Roll-Over
8
35.000
12%
Deze post is als volgt samengesteld: 2010 Schulden aan leveranciers
4.836
4.372
Belastingen en premies sociale verzekeringen
7.802
4.545
0
42
7.691
8.811
312
6.521
20.641
24.291
Aangegane verplichtingen Totaal
126
298.748
100%
2009
Overlopende passiva Rekening courant banken
Op 31 december 2010 zijn de belangrijkste geldgevers: Totaal BNG
€
150 miljoen
Nederlandse Waterschapsbank € 89 miljoen Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden Rabobank € 32 miljoen Nationale Nederlanden
€
3 miljoen
Gemeenten Binnenmaas
€
5 miljoen
Strijen
€
15 miljoen
Korendijk
€
2 miljoen
108 | HW Wonen
Jaarverslag 2010
| 109
12.6 Toelichting op de winst- en verliesrekening (x € 1.000) Huren
Vergoedingen
Begroting 2010
2010 Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen
2009
53.674
52.012
48.403
3.330
3.917
3.260
57.004
55.929
51.663
-571
-647
-868
-1
0
-22
56.432
55.282
50.773
Af: huurderving wegens leegstand huurderving wegens oninbaarheid
De te ontvangen netto-huur is gewijzigd als gevolg van: -
aanpassing t.g.v. mutaties 2009
-
verhoging wegens algemene huurverhoging en wegens woningverbetering
-
het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen
-
huurharmonisatie
-
verkoop van woningen
-
sloop van woningen
-25
1.840
1.978
1.692
-
verlaging c.q. verhoging van de vergoedingen
124
-
het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen
16
Begroting 2010
2010
3.628 231
2009
Overige rijksbijdragen
0
0
-33
Totaal overheidsbijdragen
0
0
-33
-186 -48 Verkoop onroerende goederen
Begroting 2010 21.767
Gemeente Cromstrijen
7.129
7.333
Gemeente Korendijk
5.236
5.236
15.245
15.289
5.657
5.381
922
923
57.004
55.929
Begroting 2010
2010 Bruto-opbrengst verkopen bestaand bezit
6.670
7.855
2009 9.089
Af: verleende korting op taxatieprijs
-144
verleende Koopgarantkortingen
-1.092
-1.230
5.434
6.625
7.341
-881
-911
-1.429
-150
-120
-128
Verkoopresultaat bestaand bezit
4.403
5.594
5.784
Bruto-opbrengst verkopen nieuwbouw
1.554
3.168
1.222
Netto-opbrengst verkopen bestaand bezit Af: boekwaarde verkoopkosten
-182
Af: verleende korting op taxatieprijs verleende Koopgarantkortingen Netto-opbrengst verkopen bestaand bezit Af: onderhanden werk
-1.566
0 -257
-141
1.297
3.168
1.081
-1.379
-3.669
-1.383
verkoopkosten
0
-26
reeds gerealiseerd verlies voorgaandboekjaar
0
87
voorziening
0
27
Verkoopresultaat nieuwbouw
110 | HW Wonen
1.717
-8
De te ontvangen vergoedingen zijn gewijzigd als gevolg van:
367
22.815
Gemeenten Dordrecht / Zwijndrecht / Rotterdam
1.986
-17
Overheidsbijdragen
2010
Gemeente Strijen
1.857
Af: vergoedingsderving wegens leegstand
1.349
De geografische onderverdeling van de netto-huuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven:
Gemeente Oud-Beijerland
Te ontvangen vergoeding inzake leveringen en diensten
2009
140
5.341
Gemeente Binnenmaas
Begroting 2010
2010
-82
-501
-214
Jaarverslag 2010
| 111
Begroting 2010
2010
Afschrijving op immateriële en materiële vaste activa
2009
Bruto-terugkoopkosten Koopgarant Af: winstdeling t.g.v. verkoper Netto-terugkoopkosten Koopgarant
782
523
368
5
0
0
787
523
368
Afschrijving woningen en woongebouwen
416
431
27
2
20
Afschrijving leveringen en diensten
13
26
8
608
627
666
7.808
6.808
6.718
370
Af: verleende Koopgarantkorting
-91
0
-93
Afschrijving onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
-11
-14
-15
Totaal afschrijvingen
769
521
262
Totaal verkoopopbrengsten
-2
-106
4.303
5.091
5.464
5.593
433
535
-18
5.737
Afschrijving overige zaken
871
Verkoopresultaat terug- en doorverkoop Koopgarant
2009
6.727
Afschrijving onroerende zaken niet zijnde woningen
Bruto-opbrengst doorverkopen Koopgarant aan- / verkoopkosten
Begroting 2010
2010
Terug- en doorverkoop Koopgarant
Na de definitieve vaststelling van stichtingskosten van in 2009 en 2010 opgeleverde combi-projecten heeft er een kostenverschuiving plaatsgevonden van woningen naar zorgcomponenten. Door de kortere afschrijvingstermijn van de niet-woningen is een extra afschrijvingslast ontstaan. Daarnaast is door diverse aankopen een niet voorziene afschrijvingslast ontstaan. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa
Onrendabele investeringen Kosten uitbesteed werk kooprwoningen in ontwikkeling
Begroting 2010
2010
Wijziging in onderhanden werk
2.348
0
Afwaardering c.q. opwaardering tot aan de bedrijfswaarde
75
0
Afwaardering c.q. opwaardering verkopen onder voorwaarden
0
Totaal waardeveranderingen (im)materiële vaste activa
Reeds genomen verkoopresultaat nog te verkopen woningen
2.423
0
De opbrengsten “Wijzigingen in onderhanden werk” worden begroot in samenhang met de “Kosten uitbesteed werk”. Bij de begroting wordt uitgegaan van een netto resultaat van € 0,-.
Begroting 2010
2010
Onrendabele top complex 019 - Prins Bernhardstraat Oud-Beijerland
2009
-380
916
24.287
13.704
-2.315
-13.852
-56
-91
25
13.268
-1.490
10.460
-722
0
1.030
4
0
112
De onrendabele investeringen bestaan uit: Onrendabele top complex 011 - De Lindehoeve Mookhoek
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
2009
0
0
188
Geactiveerde productie m.b.t. projecten woningen
332
560
221
Onrendabele top complex 101 - Mollekade Heinenoord Onrendabele top complex 107 - Winkelruimte Heinenoord
-1.500
222
0
Totaal geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
332
560
221
Onrendabele top complex 108 - Centrumplan Heinenoord
3
0
13
Onrendabele top complex 152 - Centrumplan Goudswaard
0
0
1.012
Onrendabele top complex 201 - Speeldoos Maasdam
58
0
146
Onrendabele top complex 209 - Molenlaan/Gatsedijk Maasdam
12
0
32
Onrendabele top complex 210 - Maashofje Maasdam
103
0
799
Overige bedrijfsopbrengsten
Begroting 2010
2010
2009
Beheerdiensten
114
74
16
Overige
139
60
314
Totaal overige bedrijfsopbrengsten
253
134
330
112 | HW Wonen
Onrendabele top complex 257 - Woningen Nieuw-Beijerland Onrendabele top complex 311 - J. Meynaertkwartier Klaaswaal Onrendabele top complex 401 - Julianastraat Puttershoek Onrendabele top complex 417 - Wijk van je Leven Puttershoek
0
0
180
-114
22
1.995
1.138
0
75
-166
0
774
Jaarverslag 2010
| 113
Onrendabele top complex 418 - TAS / Wijk van je Leven Puttershoek Onrendabele top complex 435 - Lijnzaad-/Hekelstraat 'sGravendeel Onrendabele top complex 441 - Weegje 's-Gravendeel Onrendabele top complex 442 - Bevershoek 's-Gravendeel Onrendabele top complex 443 - Molen 't Vliegendhert 'sGravendeel
500
0
0
0
0
791
0
0
1.621
1.300
0
3.398
-114
0
209
0
239
Onrendabele top complex 456 - Nassaustraat Zuid-Beijerland
48
0
1.783
-90
0
1.344
2
0
21
Onrendabele top complex 508 - Koetsveld Westmaas
44
0
0
Onrendabele top complex 540 - Rehobotlocatie Numansdorp
-4.130
0
218
Onrendabele top complex 541 - Schubertstraat Numansdorp
0
0
45
Onrendabele top complex 543 - Oranjebuurt fase I en II Numansdorp
-531
0
2.359
Onrendabele top complex 601 - Oranjebuurt fase I en II Strijen
2.164
0
0
Onrendabele top complex 603 - De Hooistoof Strijen
0
0
1.580
Onrendabele top complex 610 - Hoge Weide Strijen
0
0
575
-1.375
0
965
0
0
1.760
-229
0
835
Onrendabele top complex 617 - Patryshof Strijen
91
0
93
Onrendabele top complex 618 - 't Kleine Loo Strijen
13
0
126
0
0
3
2.500
339
0
33
0
52
Onrendabele top complex 612 - Dam fase I Strijen Onrendabele top complex 613 - Sportlaan Strijen Onrendabele top complex 614 - Strienemonde II Strijen
Onrendabele top complex 619 - Recreatieterrein Strijen Onrendabele top complex 620 - Dam fase II Strijen Onrendabele top complex 621 - A. van Vughtstraat Strijensas Onrendabele top complex 621 - Centrumplan Klaaswaal
Bruto salarissen incl.ziekengeld
2009
4.931
5.017
4.363
-38
-10
-103
4.893
5.007
4.260
Ontvangen ziekengeld
Per ultimo 2010 zijn er 106 personeelsleden in dienst (ultimo 2009: 96) 31
Onrendabele top complex 507 - Pesanthof Westmaas
Begroting 2010
2010
Onrendabele top complex 445 - Oude Politiebureau 's-Gravendeel Onrendabele top complex 458 - Leliestraat Zuid-Beijerland
Lonen en salarissen
0
0
-212
Onrendabele top complex 622 - Kerkplein Strijensas
-21
0
21
Onrendabele top complex 782 - Larixplantsoen Oud-Beijerland
568
0
0
Onrendabele top complex 861 - Idahoeve Tiengemeten
0
0
15
Onrendabele top complex 871 - House of Hope Rotterdam
0
0
90
Onrendabele top aankopen ikv Verzilverd Wonen
0
322
0
Afschrijving boekwaarde ineens i.v.m. sloop vóór einde exploitatie
0
11
0
-380
916
24.287
Sociale Lasten
Begroting 2010
2010 Sociale lasten bedrijfsvereniging
Sociale lasten in % van de salarissen
2009
613
578
509
613
578
509
12,5
11,5
11,9
Pensioenlasten
Begroting 2010
2010
2009
Pensioenpremie
892
952
836
Pensioenlasten in % van de salarissen
18,2
19,0
19,6
Lasten onderhoud
2010
Begroting 2010
2009
Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch)
5.077
4.659
4.167
Onderhoudsuitgaven (cyclisch)
9.878
12.231
12.195
14.955
16.890
16.362
Totaal onderhoudslasten
De complexen 107, 540 en 612 zijn in 2010 opgeleverd, waardoor de reeds eerder gevormde voorzieningen onrendabele investeringen, met een totaal bedrag van € 7,0 miljoen is vrijgevallen. Deze complexen zijn vervolgens opgenomen in de berekening van de afwaarding zo nodig opwaardering tot aan de bedrijfswaarde in de van toepassing zijnde PMC’s (Product Markt Combinatie). Voor de genoemde complexen is de boekwaarde ca. € 6,7 miljoen hoger dan de bedrijfswaarde gebleken, zodat er per saldo nog een positief effect van € 0,3 miljoen op de herwaardering van de betreffende PMC is opgetreden. 114 | HW Wonen
Jaarverslag 2010
| 115
De onderhoudsuitgaven (exclusief kosten eigen servicedienst) zijn te verdelen in:
Overige bedrijfslasten Servicekosten
Begroting 2010
2010
Kosten leefbaarheid / stimuleringsfonds
2009
Mutatie-onderhoud
1.132
835
976
Klachtenonderhoud
1.470
1.379
1.689
Contractonderhoud
1.088
1.084
636
Planmatig onderhoud per woning
5.435
6.050
9.064
Planmatig onderhoud per complex
4.443
6.181
3.131
Opplussen seniorenwoningen
1.117
750
866
24
400
0
246
211
0
14.955
16.890
16.362
Energiemaatregelen Onderhoudsdeel VvE-bijdrage Totaal
Uitgaven met betrekking tot nieuwbouw koopwoningen in ontwikkeling
2.348
0
Uitgaven met betrekking tot bestaande koopwoningen nog te verkopen
0
Ontvangsten met betrekking tot bestaande koopwoningen
0 2.348
0
Overige bedrijfslasten
Beheerkosten Overige personeelskosten (inclusief inleenkrachten)
Begroting 2010
250
297
67
100
19
Oninbare vorderingen (huren)
88
23
0
103
110
21
Kosten IPD/aeDex
53
55
51
Financiële ondersteuning Roemenië
14
100
-65
Fusiekosten
362
0
756
Mutatie overige voorzieningen
235
0
0
Diverse bedrijfslasten
617
291
794
3.474
2.958
3.632
11.266
9.993
11.023
Kosten EPA-rapportages
Subtotaal overige bedrijfslasten
Door de fusie per 1 januari 2010 zijn de vergelijkbare cijfers uit het boekjaar 2009, waarin vooral de beheerkosten, minder aansluiten bij de realisaties in 2010. Daarnaast zijn er nog kosten in 2010 gemaakt met betrekking tot het fusietraject. Met deze kosten waren in de begroting geen rekening gehouden. De post “Mutatie overige voorzieningen” betreft de vorming van de voorzieningen voor de te verwachten uitgaven in het kader van jubileumuitkeringen en/of loopbaanontwikkelingsbudget.
Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantskosten ten laste van het resultaat gebracht:
Andere controle werkzaamheden
988
1.343
374
293
260
88
68
287
Algemene kosten
2.238
1.833
1.864
Subtotaal beheerkosten
3.930
3.182
3.754
3.046
2.942
2.722
164
281
284
83
80
99
569
550
532
3.862
3.853
3.637
Bestuurskosten
231
Controle van de jaarrekening
2009
1.230
Huisvestingskosten
1.759
0
De “Kosten uitbesteed werk” worden begroot in samennhang met de opbrengstenpost “Wijziging in onderhanden werk”. Bij de begroting wordt uitgegaan van een netto resultaat van € 0,-.
2010
2.029
Kosten projectontwikkeling
Totaal overige bedrijfslasten
Kosten uitbesteed werk
1.704
Fiscale advisering Andere niet-controlediensten
47
80
7
3
65
47
7
22
126
152
Heffingen Belastingen Verzekeringen Contributie landelijke federatie Bijdrage Krachtwijken Subtotaal heffingen
116 | HW Wonen
Jaarverslag 2010
| 117
2010
Rentebaten en rentelasten Rentebaten
Begroting 2010
2010
2009
Tijdelijke verschillen
Geactiveerde rente materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
1.079
906
730 Fiscale afschrijving MVA in exploitatie
Rente financiële vaste activa Rente op te vorderen BWS-subsidies
24
23
31
166
200
194
Rente op vorderingen
11
0
72
Rente op liquide middelen
12
-278
377
1.292
851
1.404
Rente op overige financiële vaste activa
Totaal rente baten Rentelasten
136
1.274
195
1.848
1.917
11.030
12.311
9.075
584
0
0
Rente egalisatierekening
18
0
12
Rente overige schulden
34
0
483
13.035
14.295
12.761
Rente leningen kredietinstellingen (geborgd WSW) Rente rente-instrumenten (swaps)
Totaal rente lasten
Fiscaal lagere afschrijving kantoorpanden
-507.580
Correctie commerciële afschrijving MVA in exploitatie
7.807.461
Correctie overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa
13.268.263
Correctie verkoopopbrengst onroerende goederen
-4.303.129 15.015.015
2009
1.174
Rente leningen kredietinstellingen (niet geborgd WSW)
-1.250.000
Totaal tijdelijke verschillen
Begroting 2010
2010 Rente leningen overheid
-2.207.114
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
Permanente verschillen - CFV bijdrage Krachtwijken
568.679
- Niet fiscaal aftrekbare kosten onderhoud, e.d.
334.226
- Saldo vrijval (dis)agio leningen o/g en u/g
-150.000
Belastingen
Begroting 2010
2010 Acute belastingen - Raming verschuldigde vennootschapsbelasting 2010 - Aanvullende raming verschuldigde vennootschapsbelasting 2006 t/m 2009
3.357
Totaal permanente verschillen
2009
3.182
13.560.806
1.594
482
Latente belastingen - Mutatie latente belastingen
-1.724
0
-2.161
Totale belastinglast
2.115
3.182
-567
752.905
Compensabele verliezen
342.558
Belastbaar bedrag 2010
13.218.248
Verschuldigde vennootschapsbelasting 2010
3.357.191
Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,4%. De hogere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft onder meer verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.
118 | HW Wonen
Jaarverslag 2010
| 119
12.7 Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Btw-prorata Als gevolg van het bekend worden van het standpunt van de Belastingdienst, dat ermee wordt ingestemd dat de stichtingskosten (excl. btw) voor woongebouwen op eigen grond waarvoor een woningcorporatie afziet van de integratieheffing op grond van Mededeling 26 mag worden meegenomen in de berekeningsmethodiek als belaste prestatie, zijn voor de rechtsvoorgangers van HW Wonen over de jaren 2005 t/m 2009 nieuwe btw-prorata berekeningen uitgevoerd en ingediend. Deze berekeningen hebben geresulteerd in een extra te verwachten btw teruggaaf van ca. € 440.000.- Echter omdat door een aantal belastinginspecties in Nederland wordt geëist dat in deze berekeningsmethodiek ook verkocht bestaand bezit als onbelaste prestatie wordt meegenomen kan deze extra verwachte btw teruggaaf lager uitvallen. Dit effect is nog niet berekend. Voorzichtigheidshalve is besloten om het berekende bedrag niet in de balans op te nemen. Investeringsverplichtingen De niet uit de balans blijkende verplichtingen voor nieuwbouw, aankoop en verbetering van woningen bedragen circa € 23,5 miljoen. Obligo WSW WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Het WSW verwacht voor de komende vijf jaar conform de actuele meerjarenliquiditeitsprognose geen beroep te doen op deze obligoverplichting. Per 31 december 2010 heeft de corporatie een obligo uitstaan voor een bedrag van € 4,95 miljoen uit hoofde van door het WSW verstrekte borgstellingen. Obligo Woningborg Woningborg-deelnemers hebben naar de Woningborg N.V. aan de hand van de stand van aangemelde plannen een zogeheten obligoverplichting. Per 31 december 2010
120 | HW Wonen
zijn bij Woningborg N.V. geen plannen aangemeld. Het obligo is daarom nihil. Financiële instrumenten Binnen het treasurybeleid van HW Wonen wordt gebruik gemaakt van financiële instrumenten ter beperking van inherente renterisico’s. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Financiële derivaten worden initieel niet in de balans verwerkt en gewaardeerd. De financiële effecten van dergelijke instrumenten worden verantwoord bij afloop van het contract, of bij de effectuering van de ingedekte positie.
Met betrekking tot de vastrentende schulden heeft HW Wonen: Een renteswap gecontracteerd, zodat zij vanaf 6 augustus 2007 een vaste rente betaalt en een variabele rente zal ontvangen. De renteswap heeft betrekking op een leningbedrag van € 5,0 miljoen. De te betalen vaste rente bedraagt 3,69%. De te ontvangen variabele rente betreft de 1-maands-Euribor. De marktwaarde van deze renteswap (incl. opgelopen rente) ultimo 2010 bedraagt € 386.985,- negatief. Een renteswap gecontracteerd, zodat zij vanaf 1 september 2008 een vaste rente betaalt en een variabele rente zal ontvangen. De renteswap heeft betrekking op een leningbedrag van € 5,0 miljoen. De te betalen vaste rente bedraagt 4,385%. De te ontvangen variabele rente betreft de 3-maands-Euribor. De marktwaarde van deze renteswap (incl. opgelopen rente) ultimo 2010 bedraagt € 561.001,- negatief. Een renteswap gecontracteerd, zodat zij vanaf 5 november 2008 een vaste rente betaalt en een variabele rente zal ontvangen. De renteswap heeft betrekking op een leningbedrag van € 4,0 miljoen. De te betalen vaste rente bedraagt 4,2175%. De te ontvangen variabele rente betreft de 3-maands-Euribor. De marktwaarde van deze renteswap (incl. opgelopen rente) ultimo 2010 bedraagt € 393.600,- negatief. Een renteswap gecontracteerd, zodat zij vanaf 1 juni 2009 een vaste rente betaalt en een variabele rente zal ontvangen. De renteswap heeft betrekking op een leningbedrag van € 5,0 miljoen. De te betalen vaste rente bedraagt 3,48%. De te ontvangen variabele rente betreft de 6-maands-Euribor. De marktwaarde van deze renteswap (incl. opgelopen rente) ultimo 2010 bedraagt € 292.520,- negatief. Leaseverplichting Er zijn leaseverplichtingen voor kantoorapparatuur. De totale verplichting in 2011 bedraagt ca. € 60.000,-.
dit bedrag is geen rekening gehouden met te betalen sociale lasten. Voorziening voor pensioenen HW Wonen heeft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds(SPW). Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde bijdrageregeling. Voor de pensioenregeling betaalt HW Wonen op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft HW Wonen geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. HW Wonen heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Door het ingezette herstelplan van 2009 van het pensioenfonds en de positieve ontwikkelingen op de markt bedroeg de dekkingsgraad van het pensioenfonds ultimo 2010 104%. Stijging van de premies zijn daarom niet te verwachten. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Vaststellingsovereenkomsten ex-bestuurders Met de drie bestuurders van de rechtsvoorgangers van HW Wonen zijn afspraken gemaakt over hun terugtreden. Deze afspraken zijn vastgelegd in drie afzonderlijke vaststellingsovereenkomsten. Eén van de afspraken is dat de ex-directeurbestuurders tot het moment van hun pensionering bij HW Wonen in dienst blijven als adviseur. In 2010 is een afspraak geëffectueerd. In 2011, respectievelijk 2012 zullen de andere volgen.
Nog te betalen vakantiedagen Vakantiedagen personeel (incl.directie): Het tegoed van het personeel en bestuur inzake niet opgenomen vakantiedagen/uren bedraagt per 31-12-2010 € 193.244,- (2009: € 310.333,-). Bij de bepaling van
Jaarverslag 2010
| 121
12.8 Mutatie bedrijfswaarde materiële vaste activa
Wijzigingen exploitatiebeleid
De bedrijfswaarde in het verslagjaar is afgenomen met een bedrag van € 12,3 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo het voorgaande verslagjaar. De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: Bedrijfswaarde 2009 Versieverschil / handmatige verwerking 2009 Bedrijfswaarde 2009
524.603 -414
58.323
Rentabiliteitswaardecorrectie 2009
24.311
Bedrijfswaarde 2009 (kasstromen)
Effect een jaar opschuiven Nieuwe (des)investeringen binnen horizon
Overige weggevallen vhe's Verbeteringen Nieuwbouw Aankoop Overige nieuwe vhe's Overige mutaties woninggegevens
-31.918 24.767 -4.207
Levensduur Mutatiegraad Subtotaal parameterwijzigingen
122 | HW Wonen
Mutatieonderhoud
-5.059 1.452 -6.802 2.388
Baten/lasten
146
Restwaarde
105
Subtotaal wijzigingen exploitatiebeleid
-66.436
Verkoop
2.242
Sloop
3.385
Woningaanpassingen
187 -5.024
Subtotaal wijzigingen (des)investeringsbeleid
790
Bedrijfswaarde 2010 (kasstromen)
-651 117 -456 308 13.309
432.722
Boekwaarde grond 2010
61.094
Rentabiliteitswaardecorrectie 2010
18.507
Bedrijfswaarde 2010
3.307
512.323
858 -643 16.149
Parameterwijzigingen Disconteringsvoet
3.046
Verbeterpakketten
2.944
Subtotaal voorraadmutaties
Indexaties
-1.638 -30.224
Wijzigingen (des)investeringsbeleid
Voorraadmutaties Sloop
-29.850
Klachtenonderhoud
Bedrijfskosten
441.555
Subtotaal autonome ontwikkeling
Verkoop
Planmatig onderhoud
Personeelskosten
Autonome ontwikkeling Vrijval kasstromen
Huurderving
Belasting en verzekeringen
524.189
Boekwaarde grond 2009
Huren
6.403 36.559
Verloop rentabiliteitswaardecorrectie 2010 Rentabiliteitswaardecorrectie 2009
24.311
Autonome ontwikkeling
-2.597
Wijzigingen in lopende leningen
1.808
Nieuwe leningen
2.159
Discontovoet
-250
Rentabiliteitswaardecorrectie 2010
7.718 -12.733 18.507
44.871
Jaarverslag 2010
| 123
13.1 Strategie en organisatie Aandachtsgebied
Doelstelling 2010
Realisatie 2010
Jaarlijkse bijeenkomst stakeholders georganiseerd?
Ja
Nee
Convenanten inzake de woonruimteverdeling geactualiseerd
Ja
Nee
Prestatieafspraken met de gemeenten gemaakt?
Ja
Ja, Korendijk
5
0
Ja
Nee
€ 25.000
€ 2.500
3
4
2
0
Aantal USP-scans herstelverzoeken
4
4
Aantal USP-scans nieuwe huurder
4
4
Aantal USP-scans vertrokken huurder
4
4
8,0%
8,3%
Aantal procedures Huurcommissie
5
0
Aantal procedures Klachten Advies Commissie
5
5
Aantal maal overleg met Huurdersplatform
8
8
1.500
1.553
% beschikbare woningen verhuurd aan de BBSH-doelgroep?
90%
83%
Welk % van de huurders maakt gebruik van huurtoeslag via huurmatiging?
20%
15%
% beschikbare woningen verhuurd aan jongeren (jonger dan 35 jaar) ?
35%
38%
% beschikbare woningen verhuurd aan senioren (ouder dan 55 jaar) ?
35%
36%
20
26
Beleid
Aantal "toogavonden" voor huurders Strategische behoefteraming per kern afgerond? Beheer Uitgaven Stimuleringsfonds Bewonersinitiatieven Aantal malen per jaar dat het bewonersblad wordt uitgegeven.
Wonen Beleid Te ontwikkelen producten Beheer
Mutatiegraad totale bezit
13. Overige gegevens HW Wonen - voor iedereen
124 | HW Wonen
Aantal woningzoekenden geregistreerd
Hoeveel dagen frictie- en mutatieleegstand is per woning gemiddeld acceptabel?
Jaarverslag 2010
| 125
Aandachtsgebied
Doelstelling 2010
Realisatie 2010
Hoeveel bedraagt de inkomstenderving door frictie- en mutatieleegstand maximaal?
431.000
426.600
Hoeveel bedraagt de frictie- en mutatieleegstand als percentage van de jaarhuur?
0,5%
0,7%
Hoeveel woningen worden er na mutatie verhuurd?
Aandachtsgebied
Doelstelling 2010
Realisatie 2010
Uitwerking maatregelen vpb-plicht afgerond?
Ja
Ja
Ja
Ja
92,6
94,0
100%
106,3%
6
6
Hoeveel bedragen de kosten van inhuur van de tijdelijke medewerkers?
€ 150.000
€ 640.600
Hoeveel bedragen de uitgaven voor opleiding van personeel?
Bedrijfsvoering Beleid
742
701
Welk percentage van de leeggekomen woningen wordt aansluitend verhuurd?
10%
4,9%
Voortgang in de procesbeschrijvingen en procesevaluatie?
Wat is de acceptatiegraad?
75%
65%
Beheer
Ja
Nee
€ 225.000
€ 230.600
€ 3,1 miljoen
€ 2,9 miljoen
20.000
20.508
4 dagen
nb
€ 0,8 miljoen
€ 1,3 miljoen
75%
nb
Energielabel geintroduceerd? Budget leefbaarheid Budget herstel- en contractonderhoud Hoeveel reparatieverzoeken worden er behandeld? Hoeveel dagen bedraagt de gemiddelde afhandeltermijn van een reparatieverzoek? Budget mutatieonderhoud Welk deel van de extern verstrekte opdrachten inzake mutatieonderhoud wordt gecontroleerd? Budget planmatig onderhoud per woning
6,2 miljoen
5,5 miljoen
Budget opplusmaatregelen
€ 750.000
€ 1.117.400
Hoeveel ontruimingen worden er aangezegd?
60
50
Hoeveel ontruimingen gaan er door?
12
9
500
429
Hoeveel overlastklachten worden er behandeld?
Vastgoed Beheer Gesloopte woningen
87
48
Opgeleverde huurwoningen
109
134
Opgeleverde koopwoningen
25
8
Huurwoningen in aanbouw
230
121
Koopwoningen in aanbouw
97
66
33%
nb
€ 6,0 miljoen
€ 4,4 miljoen
100%
nb
41
36
2
0
Van welk deel van het bezit wordt de technische staat gecontroleerd? Budget planmatig onderhoud per complex Welk deel van de extern verstrekte opdrachten inzake planmatig onderhoud wordt gecontroleerd? Hoeveel bestaande woningen worden verkocht? Te verzilveren woningen
126 | HW Wonen
Uit hoeveel fte’s bestaat de vastgestelde formatie? Hoe groot is de werkelijke bezetting in relatie tot de vastgestelde formatie? Hoeveel tijdelijke medewerkers zijn er actief?
€ 217.000
€ 159.800
Hoeveel procent van de beschikbare tijd is het personeel ziek?
4,0%
2,6%
Hoeveel procent van de beschikbare tijd (exclusief langer dan 6 weken ziek) is het personeel ziek?
2,5%
1,6%
€ 163.000
€ 190.900
Voor welk deel van het beschikbaar gestelde budget zijn inmiddels verplichtingen aangegaan?
100%
117%
Welke huurachterstand als percentage van de jaarhuur is acceptabel?
1,0%
1,0%
Welk percentage van de huur wordt daadwerkelijk ontvangen voor de eerste aanmaning?
85%
74%
Welk percentage van de huur wordt daadwerkelijk ontvangen voor de tweede aanmaning?
90%
78%
Hoeveel procent van de huurders maakt gebruik van de mogelijkheid tot automatische incasso?
75%
74%
€ 68,9 miljoen
€ 85,3 miljoen
€ 7,7 miljoen
-/- € 4,3 miljoen
€ 63,0 miljoen
€ 63,2 miljoen
€ 5,1 miljoen
€ 4,3 miljoen
Totaal bedrijfslasten (exclusief waarderverandering) ?
€ 40,2 miljoen
€ 40,4 miljoen
Saldo van de rentebaten en rentelasten?
€ 13,4 miljoen
€ 11,7 miljoen
Onderhoudslasten als percentage van de bedrijfslasten?
39,1%
37,0%
Personeelskosten als percentage van de bedrijfslasten?
16,6%
17,4%
Gemiddelde huurstijging per 1 juli?
2,25%
1,20%
Hoeveel bedraagt het beschikbaar gestelde budget voor investeringen ten dienste van de exploitatie?
Eigen vermogen na afloop dienstjaar? Jaarresultaat? Totaal bedrijfsopbrengsten? Totaal verkoopopbrengsten als onderdeel van de bedrijfsopbrengsten?
Jaarverslag 2010
| 127
Aandachtsgebied
Doelstelling 2010
Realisatie 2010
Hoeveel bedragen de nettokosten van de werkorganisatie per woning?
€ 930
€ 1.370
Gemiddelde kosten voor klachtenonderhoud per woning (incl. loonkosten)?
€ 173
€ 180
€ 85
€ 125
€ 142
€ 106
€ 1.252
€ 1.078
4,59%
4,24%
Gemiddelde kosten voor mutatieonderhoud per woning (incl. loonkosten)? Gemiddelde kosten voor contractenonderhoud per woning? Gemiddelde kosten voor planmatigonderhoud per woning? Hoeveel bedraagt de gemiddelde rente op de leningenportefeuille?
13.2 Verbindingen Verbonden partijen HW Wonen heeft een 100% belang in de Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard B.V. Deze B.V. is oorspronkelijk op 18 mei 2005 opgericht door de rechtsvoorgangers van HW Wonen en de daaraan gelieerde holdingen, welke door de fusie zijn ontbonden. Het maatschappelijk aandelenkapitaal bedraagt € 90.000,-. Het geplaatste kapitaal bedraagt € 18.000,- (180 gewone aandelen van nominaal € 100). De vennootschap is feitelijk gevestigd in Oud-Beijerland, Lamborghinilaan 4 en is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Rotterdam, onder nummer 24377907. Ultimo 2010 bedraagt het eigen vermogen van de Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard B.V. € 11.586,- negatief. Het resultaat over 2010 bedraagt € 18.948,- negatief. Deze vennootschap heeft ten doel: Het verrichten van werkzaamheden als omschreven in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). De werkzaamheden worden uitsluitend verricht in de regio Zuid-Holland-Zuid. Het oprichten van, deelnemen in en het financieren van vennootschappen en ondernemingen. Het samenwerken met, het voeren van directie over en het verlenen van adviezen en andere diensten aan vennootschappen en ondernemingen. Het opnemen en verstrekken van geldleningen. Het verstrekken van zekerheden voor schulden en
128 | HW Wonen
andere verplichtingen van de vennootschap of andere vennootschappen of ondernemingen die met haar in een groep verbonden zijn of derden. Het verkrijgen, exploiteren en vervreemden van industriële en intellectuele eigendomsrechten. Het verrichten van al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin van het woord, voor zover dit mogelijk is binnen de kaders van het BBSH. Op 23 juli 2009 is de Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard B.V. met Assink Vastgoed Projectontwikkeling B.V. bij akte een Vennootschap onder Firma aangegaan. Deze vennootschap heeft ten doel het verwerven van gronden ten behoeve van ontwikkeling en realisatie van woningbouw en ander (commercieel) vastgoed, en al hetgeen met het vorenstaande verband houdt in de ruimste zin van het woord. Door HW Wonen is een lening verstrekt aan de Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard B.V. van hoofdsom € 600.000,- rente 4%, looptijd tot 30 oktober 2014. Van deze lening is ultimo 2010 € 591.676,opgenomen. Het doel van deze lening is een gezamenlijke aankoop met Assink Vastgoed Projectontwikkeling B.V. van het kerkgebouw aan de Graaf van Egmondstraat 48/ Margrietstraat 2 te Oud-Beijerland. Gezien de omvang en grootte van deze deelneming is er niet geconsolideerd.
13.3 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant aan de Raad van Commissarissen van Stichting HW Wonen Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de jaarrekening 2010 van stichting HW Wonen te Oud-Beijerland gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2010 en de winst-en-verliesrekening over 2010 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, Richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanig intern beheersingssysteem als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen
hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van stichting HW Wonen per 31 december 2010 en van het resultaat over 2010 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, Richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, sub a van het Besluit beheer socialehuursector, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 BW 2 is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar zijn met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Verder vermelden wij dat is voldaan aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04, MG 2008-03 en MG 2010-03, alsmede aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van grondaankopen zoals bedoeld in de MG 2001-26 en de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van sponsoractiviteiten zoals bedoeld in MG 2006-04. Den Haag, 10 juni 2011 Deloitte Accountants B.V. Was getekend, drs. G.J. Straatman RA
Jaarverslag 2010
| 129
Verhuureenheden in exploitatie
2010
2009
2008
2007
2006
Huurwoningen
9.665
9.651
9.580
9.491
9.515
Eenheden in verzorgingshuis
153
153
153
118
118
Overige wooneenheden
397
266
56
16
16
4
4
4
2
2
11
11
11
10
10
359
347
333
240
240
Bedrijfsruimten / winkels
72
57
62
43
43
Maatschappelijk vastgoed
33
28
18
17
16
Standplaatsen Standplaatsen inclusief woonwagens Garages
Overig bezit
2
2
2
2
2
10.696
10.519
10.219
9.939
9.962
2010
2009
2008
2007
2006
10.085
9.804
9.637
9.661
9.665
Sloop
48-
47-
13-
20-
61-
Nieuw
134
373
190
31
88
Totaal Woongelegenheden Aantal begin boekjaar
Aankoop
84
5
20
1
7
Verkoop
36-
48-
28-
36-
38-
1
-
-
-
-
10
2-
2-
-
-
10.230
10.085
9.804
9.637
9.661
2010
2009
2008
2007
2006
Samengevoegd Correctie Aantal einde boekjaar Overige verhuureenheden Aantal begin boekjaar
14. Woningvoorraad & Kengetallen HW Wonen - voor iedereen
434
415
302
301
291
Sloop
-
-
-
1-
-
Nieuw
6
27
113
2
10
Aankoop
25
-
-
-
-
Verkoop
-
1-
-
-
-
Correctie
1
7-
-
466
434
415
302
301
2010
2009
2008
2007
2006
10.519
10.219
9.939
9.962
9.956
Sloop
48-
47-
13-
21-
61-
Nieuw
140
400
303
33
98
Aankoop
109
5
20
1
7
Verkoop
36-
49-
28-
36-
38-
1
-
-
-
-
Aantal einde boekjaar Verloop verhuureenheden in exploitatie Aantal begin boekjaar
Samengevoegd Correctie Aantal einde boekjaar
130 | HW Wonen
11
9-
2-
-
-
10.696
10.519
10.219
9.939
9.962
Jaarverslag 2010
| 131
Aantal verhuureenheden tbv berekening onderhoud en beheer per woning
2010
2009
2008
2007
2006
Waarde overzicht
2010
2009
2008
Aantal verhuureenheden
10.230
10.085
9.804
Boekwaarde (incl. grond) (x € 1.000)
377.952
374.663
303.435
Boekwaarde per woning
36.900
37.200
27.800
512.323
524.603
407.028
50.100
52.000
38.700
1.756.293
1.717.655
1.708.728
171.700
170.300
174.300
Ontwikkeling netto exploitatiekasstroom ver vhe
2010
2009
2008
Huur
5.495
5.052
4.862
-/- Netto bedrijfslasten
1.370
1.334
1.221
-/- Onderhoud
1.491
1.674
1.756
- Aantal woningen per 01/01
10.085
9.804
9.637
9.661
9.665
- Aantal woningen per 31/12
10.230
10.085
9.804
9.637
9.661
Gemiddeld aantal woningen
10.158
9.945
9.721
9.649
9.663
- Aantal overige vhe's per 01/01
434
415
302
301
291
Bedrijfswaarde (incl. grond & RW-correctie) (x € 1.000)
- Aantal overige vhe's per 31/12
466
434
415
302
301
Bedrijfswaarde per woning
Gemiddeld aantal overige vhe's
450
425
359
302
296
Fictief aantal woningen boekjaar
10.270
10.051
9.810
9.724
9.737
Marktwaarde (WOZ-waarde) (x € 1.000) Marktwaarde per woning
Kosten onderhoud per woning (€)
1.491
1.674
1.756
Kosten beheer per woning (€)
1.370
1.334
1.221
Reguliere huurverhoging
1,20%
2,50%
1,60%
Percentage actuele huur vs maximaal redelijk
67%
66%
66%
Percentage actuele huur vs streefhuur
91%
2010 Specificatie kosten beheer Lonen en salarissen
begroting 2010
2009
1.270
1.152
-
-
-
per woning (x € 1)
totaal (x € 1.000)
per woning (x € 1)
totaal (x € 1.000)
per woning (x € 1)
Rentebaten + overheidsbijdragen
126
140
138
Netto exploitatiekasstroom
1.491
914
871
6.398
623
6.537
669
5.605
558
332-
32-
560-
57-
221-
22-
Salariskosten servicedienst
598-
58-
610-
62-
522-
52-
5.468
533
5.367
550
4.862
484
10.335
1.006
9.444
966
10.267
1.016
362
35
756
75
1.840-
179-
1.978-
202-
1.692-
168-
-
-
-
-
33
3
253-
25-
134-
14-
770-
76-
14.072
1.370
12.699
1.300
13.456
1.334
Fusiekosten
1.269
totaal (x € 1.000)
Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf
Overige bedrijfslasten
-/- Rentelasten -/- Vennootschapsbelasting
Af: Vergoedingen Overheidsbijdragen Overige bedrijfsopbrengsten Totaal kosten beheer
132 | HW Wonen
Jaarverslag 2010
| 133
Voor iedereen.
134 | HW Wonen
hwwonen.nl
Jaarverslag 2010
136 | HW Wonen
