Jaarverslag wonen doen we samen

Jaarverslag 2012 wonen doen we samen

JAARVERSLAG 2012

Ons Huis

Voorwoord Voor u ligt het jaarverslag 2012 van Ons Huis. Wij hebben met dit jaarverslag een uiteenzetting gegeven van het door ons gevoerde beleid, de activiteiten en de financiële positie van ons bedrijf.

Mocht u vragen en/of opmerkingen hebben naar aanleiding van dit jaarverslag, dan kunt u contact opnemen met het directiesecretariaat, via telefoonnummer 053-4848900 of e-mail [email protected]. Een digitale versie van het jaarverslag is te downloaden op www.onshuis.com.

Jaarverslag 2012 Ons Huis

pagina 1

Voorwoord

pagina 2

Inhoudsopgave Pagina

Volkshuisvestingsverslag

1

Bestuursverslag

2

Verslag van de raad van commissarissen

15

3

Verslag van de activiteiten

21

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

22 31 39 45 51

Kwaliteit van het woningbezit Klant en maatschappij Organisatie Financiële middelen Kengetallen

5

Jaarrekening

4

Financieel verslag

53

4.1 4.2 4.3 4.4

54 57 59

4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10

Geconsolideerde balans per 31 december Geconsolideerde winsten verliesrekening Geconsolideerd kasstroomoverzicht Grondslagen waardering activa, passiva, resultaatbepaling en kasstroomoverzicht Toelichting op de geconsolideerde balans Toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening Enkelvoudige balans per 31 december Enkelvoudige winsten verliesrekening Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening Overige gegevens • Overzicht van deelnemingen • Overzicht van overige verbindingen • Resultaatbestemming • Gebeurtenissen na balansdatum • Controleverklaring


61 69 81 86 89 91 97

pagina 3

Inhoudsopgave

pagina 4

1


Bestuursverslag

pagina 5

1.1

Algemeen

2012 was een jaar dat voor corporaties voornamelijk gekenmerkt werd door grote onzekerheid en negatieve beeldvorming over de sector. De ontwikkelingen in Europa, de perikelen rondom de eurozone, het overheidsbeleid en de onzekerheden omtrent rente en inflatie, ze kunnen grote invloed hebben op onze financiële ruimte en de mogelijkheden die wij hebben om te investeren. Daarnaast hing in 2012 de verhuurdersheffing nog boven de markt, een heffing die voor het jaar 2013 werkelijkheid is geworden. Incidenten bepalen de politieke agenda en worden in rap tempo vertaald in nieuwe weten regelgeving, waarbij het ingezette beleid van deregulering volledig uit zicht verdwenen lijkt. De enkele rotte appel in de corporatiemand geeft blijkbaar aanleiding om de gehele sector te diskwalificeren. Jammer en onnodig, want veruit de meeste corporaties vervullen hun taken met beleid en betrokkenheid en beheren hun financiën vanuit een sterk maatschappelijk bewustzijn en een groot verantwoordelijkheidsgevoel. Dit maatschappelijk bewustzijn komt naar onze mening onder meer tot uiting in het plan Wonen 4.0, dat is opgesteld door diverse spelers op de woningmarkt: Aedes (namens de corporaties), Vereniging Eigen Huis, Woonbond, NVM, VBO en VastgoedPro. Het is een integraal hervormingsplan geworden, waarbij partijen buiten hun eigen belangen en kaders durven te kijken, in het belang van de woningmarkt en de samenleving als geheel. Wij hoopten dat na de verkiezingen de regerende partijen deze handschoen op zouden nemen, maar vooralsnog is van een werkelijk integrale aanpak door de overheid geen sprake. Het scheiden van wonen en zorg en het streven naar langer zelfstandig wonen van mensen zijn ontwikkelingen die passen in de huidige tijd en bij de opgaven die ontstaan door de toenemende vergrijzing. Het baart ons echter zorgen dat dit gepaard gaat met de, overhaaste, overheveling van taken op het gebied van begeleiding naar de Gemeente en de bijbehorende bezuinigingen. Als corporatie krijgen wij te maken met mensen die alleen onder begeleiding zelfstandig kunnen wonen op een manier die voor henzelf en hun buren acceptabel is. Als de begeleiding wegvalt of sterk verminderd wordt kan dit grote gevolgen hebben. Zowel voor het individu als voor de veiligheid en het woongenot in wijken en buurten. Regionaal en in Enschede hebben wij naast de economische ontwikkelingen te maken met een demografisch vooruitzicht waarin geen behoefte bestaat aan verdere grootschalige ontwikkeling van nieuwe woongebieden. Waar nodig zal vervanging en/of aanvulling van bestaand bezit plaatsvinden met woningtypen die aantoonbaar aansluiten bij de (toekomstige) vraag. De Twentse corporaties hebben in onderling overleg een Woonvisie opgesteld die hier goed bij aansluit en perspectief biedt voor het op peil brengen en houden van een passende woningvoorraad. Deze woonvisie biedt voor Ons Huis één van de vele kaders waarbinnen wij onze eigen ambities willen realiseren. Deze ambities zijn in 2012 vastgelegd in ons nieuwe ondernemingsplan 2013-2017. Het spreekt vanzelf dat het een behoorlijke dobber was om in deze onzekere tijd een steekhoudend plan voor de komende jaren te ontwikkelen. Toch denken wij met ons ondernemingsplan een goede balans te hebben gevonden tussen onze ambities en de mogelijkheden in deze tijd. Klantgerichtheid, onderhoud op maat en duurzaamheid zijn enkele van de hoofdthema’s. In 2012 werd ook evident dat de samenwerking met de gemeente verandert. Waar wij eerder vanuit een gezamenlijk belang optrokken ter verbetering van de stad, heeft de economische en politieke turbulentie ook hier gevolgen. De gemeente heeft te maken met grondposities die momenteel niet ontwikkeld worden, moet bezuinigen en krijgt nieuwe taken overgeheveld met vaak ontoereikende budgetten. Dit leidt ertoe dat ook de gemeente kritischer naar haar middelen kijkt, net als de corporaties. Beide partijen bezinnen zich op hun taken en inzet en gaan terug naar de basis, waarbij de gemeente soms meer de rol van publiekrechtelijk lichaam aanneemt dan van samenwerkingspartner. De samenwerking krijgt hiermee een meer zakelijk karakter. Wij moeten anticiperen op deze nieuwe werkelijkheid en vanuit ons gezamenlijk belang voor de stad proberen om hier nieuwe wegen in te vinden. Wij willen hierin zeker onze bijdrage leveren, vanuit onze eigen verantwoordelijkheid en visie.

1 Bestuursverslag

pagina 6

Al met al was 2012 een jaar van verandering, waarin desalniettemin het nodige gerealiseerd is. Diverse projecten werden opgestart of vonden hun voltooiing, wij hebben onze toewijzingsmethodiek gemoderniseerd en onze interne processen verder gestroomlijnd, dit alles ten dienste van onze huurders en de volkshuisvesting in Enschede. Trots zijn wij op het feit dat wij tegen de stroom in toch nog projecten op stapel hebben staan voor de komende jaren, al zijn wij bezorgd over het vervolg.

1.2

Beleid

De beleidsmatige koers voor Ons Huis is uitgezet in samenspraak met de stakeholders en is neergelegd in het in het in 2012 nog geldende ondernemingsplan 2008-2012. In 2012 liep ons Ondernemingsplan ten einde. Een goed moment om ons tezamen met onze stakeholders opnieuw te bezinnen op onze koers en onze maatschappelijke taak. Bij de totstandkoming van het nieuwe Ondernemingsplan is gebruik gemaakt van de input van diverse stakeholders van Ons Huis. Met name van de bevindingen vanuit de visitatie die in 2010 is uitgevoerd door Ecorys en gemaakte afspraken met andere corporaties en gemeenten, zoals vastgelegd in de Woonvisie 2025. Voor Ons Huis is stakeholderraadpleging niet iets dat enkel wordt gedaan bij de totstandkoming van een Ondernemingsplan, maar een continu, organisatiebreed proces. Onze belangrijkste stakeholder is en blijft de huurder. Het Ondernemingsplan 2013-2017 is voorzien van een positief advies van de Huurdersvereniging De Wönners, besproken met de ondernemingsraad en goedgekeurd door de raad van commissarissen van Ons Huis.

Onze Missie

Ons Huis zorgt dat mensen, met name degenen die niet zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien, goed kunnen wonen in betaalbare woningen en in een leefbare buurt. ‘Wonen doen wij samen’ is ons motto en met onze christelijke oorsprong leidend voor ons handelen.

Onze visie: Wonen doen we samen

Ons Huis heeft ook na 100 jaar een belangrijke maatschappelijke taak. Wij zorgen vanuit onze herkomst voor goede huisvesting voor met name degenen die het op de vrije markt onvoldoende redden, door een laag inkomen of door lichamelijke, psychisch of sociale problemen. Goed wonen zien wij als een basisvoorwaarde voor mensen om deel te nemen aan het sociale en maatschappelijke leven. Een goede, betaalbare woning in een aantrekkelijke, veilige en schone buurt, dat is waar onze huurders op mogen rekenen. Wij vinden het belangrijk dat wijken en buurten plaats bieden aan verschillende inkomens- en leeftijdsgroepen, aan allerlei typen huishoudens en bewoners. Wij willen een belangrijke bijdrage leveren aan de huisvesting van huishoudens in Enschede. Wij kiezen voor een persoonlijke benadering en vinden het van belang dat wij onze klanten kennen en zij ons. Wij willen aanspreekbaar en benaderbaar zijn voor onze klanten en waar mogelijk maatwerk leveren. Wij beschouwen onze klanten als onze belangrijkste stakeholders en willen respectvol, open en eerlijk met hen communiceren. Duidelijk zijn over wat onze klanten van ons mogen verwachten en aan deze verwachtingen voldoen. Daarnaast willen we ook duidelijk zijn over wat we van onze klanten verwachten. Ons Huis heeft zich steeds vooral gericht op haar kerntaak en er niet voor gekozen om geld dat bestemd is voor wonen in brede zin te laten wegvloeien naar andere beleidsvelden. Uiteraard draagt Ons Huis bij aan maatschappelijke ontwikkelingen in de wijken ter ondersteuning van onze huurders, maar steeds door de bril van de volkshuisvester. Deze taakopvatting lijkt goed te passen in de


pagina 7

toekomstige benadering van de sector en wij zien dan ook geen reden deze koers aan te passen. Wat wij wel zullen aanpassen, is de benadering van de huurder. Meer nog dan voorheen willen wij onze dienstverlening aan laten sluiten bij het perspectief en de wensen van de huurder. De nieuwe manier van toewijzen via het aanbodmodel, meer onderhoud op maat en meer keuzevrijheid voor de huurder zijn enkele aspecten hiervan.

1.3

Het bestuur

Het bestuur van Ons Huis wordt gevormd door de heer B.S.M. Meijer. De heer Meijer is sinds 2006 directeurbestuurder en is voor onbepaalde tijd benoemd. Hij vervult geen nevenfuncties die in strijd zijn met de belangen van Ons Huis. De directeurbestuurder is belast met het besturen van Ons Huis, hetgeen onder meer inhoudt dat de directeurbestuurder verantwoordelijk is voor: • de realisatie van de doelstellingen van Ons Huis; • de strategie; • de financiering; • het beleid; • de resultatenontwikkeling; • het beleid ten aanzien van deelnemingen van Ons Huis; • de interne risicobeheersingsmaatregelen. De directeurbestuurder legt hierover verantwoording af aan de raad van commissarissen (rvc). Hij richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van Ons Huis, in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van haar stakeholders af. Hij is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van Ons Huis. De directeurbestuurder verschaft de rvc tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van zijn taak en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlemaatregelen met de rvc. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de directeurbestuurder zijn in artikel 7 van de statuten beschreven.

1.4

Het personeel en de organisatie

In 2012 is door de medewerkers van Ons Huis weer hard en in goede verhoudingen met elkaar gewerkt om de hoge ambities van Ons Huis waar te maken. Het merendeel van de projecten en activiteiten uit het bedrijfsplan 2012 is afgerond. De directeurbestuurder is van mening dat de medewerkers van Ons Huis zich ook in 2012 weer ten volle hebben ingezet voor de doelstellingen van Ons Huis. Zij hebben een belangrijke bijdrage geleverd aan de verdere ontwikkeling van onze dienstverlening en organisatie. Meer informatie over personeel en organisatie is te vinden in hoofdstuk 3 van dit verslag.

1.5

Het toezichthoudend orgaan

Conform de bepalingen in de statuten kent Ons Huis een intern toezichthoudend orgaan; de raad van commissarissen. Voor een verslag van de werkzaamheden wordt verwezen naar het ‘verslag van de raad van commissarissen’ dat u aantreft in hoofdstuk 2 van dit jaarverslag.

1 Bestuursverslag

pagina 8

1.6

Werkzaamheden

In het kader van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) dient de prestatie van de corporatie gemeten te worden aan de hand van de volgende criteria: de kwaliteit van het woningbezit, het verhuren en verkopen van woningen, het betrekken van bewoners bij beheer en beleid, het verbeteren van de aanliggende woonomgeving, aandacht voor wonen en zorg en het zorgdragen voor financiële continuïteit. Voor wat betreft de in 2012 behaalde prestaties op genoemde criteria wordt verwezen naar hoofdstuk 3 Verslag van de activiteiten.

1.7

Risico en risicobeheersing

Het is de verantwoordelijkheid van de directeurbestuurder om de risico’s binnen de onderneming te identificeren, te prioriteren, te beheersen en te controleren. Daartoe werkt Ons Huis met verschillende systemen en instrumenten. Risicicobeheersing is ook bedoeld om de operationele en financiële doelstellingen te realiseren.

Risicofilosofie

Het deelnemen in het maatschappelijke verkeer brengt risico’s op velerlei gebieden met zich mee. Te denken valt aan risico’s op onder meer het gebied van weten regelgeving, maatschappelijke ontwikkelingen, markt, financiën en personeel. Ons Huis is zich bewust van de risico’s. Als risico’s voor Ons Huis kunnen vooral worden benoemd de veranderingen in de weten regelgeving, stagnerende woningmarkt en financiering. Daarnaast zijn er de gangbare investeringsrisico’s. Het beleid van Ons Huis is erop gericht deze risico’s zo veel mogelijk te verkleinen en te beheersen. Geconstateerde risico’s worden intern uitgebreid besproken en risicoanalyses worden gezamenlijk uitgevoerd. Optimaal risicomanagement houdt in dat wij risico’s tijdig identificeren, ze vervolgens prioriteren, beoordelen op beheersbaarheid en de kosten analyseren die beheersing met zich meebrengt, afgemeten aan het haalbare resultaat. De belangrijkste uitgangspunten daarbij zijn: • Risicomanagement is voor Ons Huis een kerncompetentie die steeds dieper wordt verankerd in onze organisatie en werkprocessen. • De bereidheid om risico’s te nemen beperkt zich tot verantwoorde ondernemingsrisico’s die passen binnen het afgesproken ondernemingsplan: de waarschijnlijkheid van het optreden van risico’s en de mogelijke gevolgen daarvan mogen de continuïteit van de onderneming niet in gevaar brengen. De risicobereidheid van ons huis is behoudend. • Het management en de clusters identificeren, prioriteren, beheersen en analyseren de risico’s op ondernemingsniveau. Het doel is het risicomanagement binnen de organisatie te monitoren en de risico’s en zo goed mogelijk te mitigeren. • Ons Huis leeft de relevante weten regelgeving na, evenals de interne regelgeving en gedragsnorm.

Het Risicomanagementproces

In 2012 heeft een integrale risico-inventarisatie plaatsgevonden. Vanuit alle afdelingen binnen Ons Huis zijn risico’s aangedragen. De strategische en operationele risico’s hebben wij onderverdeeld in 12 risicogebieden te weten: 1. Demografie: wijzigende samenstelling van de bevolking en krimp (marktrisico). 2. Economie: algemeen economische ontwikkelingen als inflatie, rente, woningmarktontwikkeling.


pagina 9

3. Politiek: beleidswijzigingen op het gebied sociale woningbouw, wonen en zorg. 4. Maatschappij: toenemende individualisering en duurzaamheid. 5. Wet en regelgeving: ontwikkelingen omtrent staatssteun, fiscale maatregelen en bouw/arbovereisten. 6. Calamiteit/aansprakelijkheid: het voordoen van een incident. 7. Strategisch voorraadbeleid: de analyse van het bezit in relatie tot de toekomstige verhuurbaarheid (marktrisico). 8. Investeringen: risico’s die zich voordoen in het proces van projectontwikkeling en bouw van vastgoed. 9. Verhuur: risico’s die zich voordoen in het verhuurproces 10. ICT: risico’s in verband met automatisering 11. Onderhoud: risico’s die zich voordoen in het onderhoudsproces 12. Personeel/organisatie: risico die voortkomen uit interne organisatie, interne beheersing, personeel en arbeid. Vanuit de risico-inventarisatie zijn risico’s geprioriteerd. De grootste risico’s zijn uitgewerkt en de beheersingsmaatregelen getoetst op werking. In 2013 wordt het risicomanagement integraal doorgevoerd in de organisatie.

De risico’s

Uit hoofde van het risicomanagement volgt hier een samenvatting van de majeure risico’s en de specifieke beheersingsmaatregelen die Ons Huis getroffen heeft.

Politiek De corporatiesector is erg gevoelig voor politieke besluitvorming. Continuïteit van beleid en nieuwe weten regelgeving spelen een belangrijke rol op de woningmarkt. Het huidige politieke klimaat is vol onzekerheden. Dit zal de komende periode ook wel zo blijven. Door de onzekerheden is het consumentenvertrouwen fors gedaald. Het plan om de verhuurdersheffing in te voeren heeft vergaande gevolgen voor de investeringsmogelijkheden van corporaties. Het woonakkoord: verhuurdersheffing risico en aanpassingen in het beleid huurverhoging: De verhuurdersheffing is een nieuw risico welke een directe en omvangrijke financiële consequenties heeft voor Ons Huis. Voor 2013 is de hoogte van de verhuurdersheffing vastgesteld. Er is nog veel onzekerheid over de heffing in de daarop volgende jaren. Voor het jaar 2013 hebben wij de mogelijkheid gekregen om de huur integraal met 1,5% te verhogen boven de inflatie met hierboven een inkomensafhankelijke verhoging. Het is de vraag in hoeverre dit beleid de komende jaren wordt bestendigd. Anderzijds komt de betaalbaarheid van het wonen door de toegenomen huurverhoging in het gedrang, zeker voor de lagere inkomens. Maatregelen: Wij volgen de politieke ontwikkelingen op de voet. Mogelijke financiële scenario’s worden doorgerekend. Aangezien de toekomstige exploitatie de basis is voor het verkrijgen van WSW geborgde financiering, zullen omvangrijke nieuwe verplichtingen niet eerder worden aangegaan voordat financiering met borg van het WSW zeker is. Hoewel het woonakkoord een negatieve financiële impact heeft op Ons Huis blijkt uit doorrekeningen dat de komende jaren het niet zo ver komt dat de continuïteit in het gedrang komt. Scheiden van wonen en zorg Vanaf 1 januari 2013 is de scheiding van wonen en zorg geëffectueerd. Dit betekent dat de zorgzwaarten 1 en 2 zijn komen te vervallen. De mensen die de zorgzwaarte 1 of 2 hebben dienen zelf zorgen te dragen voor huisvesting. Ons Huis heeft een tiental zorgcomplexen. Op basis van de soort zorg welke in deze complexen wordt geleverd zijn er vooralsnog geen directe problemen met de aangepaste regelgeving. Op langere termijn kunnen zorgaanbieders in de problemen komen waardoor de huur niet meer kan worden opgebracht, contracten opgezegd worden en of zelfs zorgpartijen failliet gaan.

1 Bestuursverslag

pagina 10

Maatregelen: Wij zijn bewust langlopende contracten aangegaan met solide partijen. Tevens geldt dat de woongebouwen die wij aan zorginstellingen verhuren ook goed in de reguliere verhuur kunnen worden aangeboden.

Economie Algemeen economische omstandigheden bepalen in belangrijke mate de ondernemingsresultaten van Ons Huis. De projectontwikkeling en de bouw/beheer van vastgoed zijn in het algemeen lang-cyclisch ten opzichte van algemene economische ontwikkelingen en conjunctuurschommelingen. Renterisico De algemeen economische risicofactor met de grootste financiële impact voor Ons Huis is de rente. De rente is historisch laag. Hier gaat een keer verandering in komen. Wij verwachten echter niet dat de rente op korte termijn zal stijgen. Maatregelen: Wij beperken het renterisico door middel van langlopende vastrentende financiering en een afgewogen spreiding van renterisico’s door de jaren heen. Wij volgen de renteontwikkeling en de verwachting hieromtrent op de voet en nemen waar nodig maatregelen. Daarnaast rekenen wij in de financiële meerjarenprognoses met 5,25%. Dit is in overeenstemming met de lange termijn rekenrente van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Ten opzichte van een huidige 10 jaars fixe lening van de afgelopen 2 jaren ligt de rekenrente ruim 2% hoger. Op dit moment zelfs bijna 3%. Daarmee heeft Ons Huis een aanzienlijke marge gecreëerd in haar meerjarenprognose voor rentestijging Waarderisico Door de onduidelijkheid in beschikbaarheid van financiering, het behoud van werk, de hoogte van de rente, de aftrekbaarheid van de hypotheekrente en het economisch klimaat is de woningmarkt zwaar onder druk komen te staan. De waarde van woningen is dalende. Vooralsnog heeft dit voor Ons Huis nauwelijks directe financiële consequenties in de toekomstige exploitatie omdat wij een zeer beperkt verkoopprogramma hebben. Als gevolg van de in de afgelopen jaren gepleegde investeringen hebben wij relatief veel geleend geld. Hierbij maken wij gebruik van de borging via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Een van de voorwaarden voor geborgde financiering is een toets op onderpand waarde op basis van Woz-waarde. Wanneer meer dan 50% van de Woz-waarde met door het WSW geborgde leningen is gefinancierd dan verstrekt het WSW geen borg meer op nieuwe financiering. Eerst zal dan extra afgelost moeten worden tot onder deze 50% norm. Bij een verdere daling van de Woz-waarde komt de gestelde norm van 50% in beeld. Maatregelen: Wij monitoren de ontwikkeling van huizenprijzen en de hieraan gerelateerde Woz-waarde. Tevens controleren wij het in de Woz-waardebepaling veronderstelde kwaliteits- en uitrustingsniveau.

Calamiteit/aansprakelijkheid Ons Huis bezit ruim 5.000 woningen. Er is een reële mogelijkheid dat zich in deze woningen een brand of andere calamiteit voordoet. Maatregelen: Wij hebben diverse maatregelen getroffen omtrent preventie van calamiteiten. Wij hebben brandmelders geplaatst in de woningen, installaties gecontroleerd op verhoogd koolmonoxidevergiftigingsrisico en wij hebben legionellabeleid vastgesteld. Thans zijn wij bezig met het voorbereiden van een asbestinventarisatie en een inventarisatie van brandveiligheid in onze hoogbouw. Wij hebben recentelijk een verzekeringsscan uit laten voeren. De algemene conclusie hieruit is dat wij goed verzekerd zijn en dat de verzekeringen goed worden beheerd en voorwaarden worden nageleefd. Ons Huis overweegt thans het risico van aansprakelijk voor milieuschade te verzekeren.


pagina 11

Strategisch voorraadbeheer Voor een goede verhuurbaarheid dienen de woningen van Ons Huis te voldoen aan de daaraan gestelde woonwensen, nu en in de toekomst. Vooral de toekomstverwachting is bij een investeringsbeslissing en het beheer van het vastgoed essentieel. Maatregelen: Een belangrijk aspect van een woning is de locatie. Wij bouwen uitsluitend binnenstedelijk, niet meer op uitbreidingslocaties. Nieuwbouw is levensloopbestendig en energiezuinig. Voor het woningbezit zijn duidelijke strategische keuzes voor beheer gemaakt die integraal door de organisatie worden uitgevoerd. Investeringsbeslissingen worden per vastgestelde fase van de ontwikkeling geaccordeerd in het MT. De disciplines binnen Ons Huis beoordelen het project op hun eigen verantwoordelijkheden: verhuurbaarheid, technisch en financieel.

1.8

Governance

De Governancecode voor Woningcorporaties van VTW/Aedes die in november 2006 is gepubliceerd, is leidend voor de inrichting van het bestuur en toezicht binnen Ons Huis. In maart 2007 is de voor Ons Huis uitgewerkte Governancecode vastgesteld. In 2009 is deze op onderdelen bijgesteld. In 2011 is opnieuw een herziene versie van de Governancecode voor Woningcorporaties uitgebracht. De Governancecode voor Ons Huis is op basis hiervan verder bijgesteld, dit betrof slechts beperkte implicaties. Naast de inrichting van bestuur en toezicht is in het kader van Governance ook belangrijk hoe de organisatie wenst om te gaan met risicobeheersing en ethische aangelegenheden. Ons Huis beschikt over een integriteitscode, die met regelmaat onder de aandacht van medewerkers en relaties wordt gebracht In de integriteitscode zijn onder meer richtlijnen opgenomen betreffende het aannemen van relatiegeschenken en het omgaan met huurders, leveranciers en collega’s. Naast de integriteitscode beschikt Ons Huis over een Klokkenluidersregeling, waarin is geregeld hoe te handelen bij het constateren van misstanden, fraude of andere ernstige ongeregeldheden. Tevens is hiervoor een vertrouwenspersoon benoemd. Voor ongewenst gedrag van medewerkers jegens elkaar kent Ons Huis een aparte regeling, de Regeling ongewenst gedrag. Hiervoor is eveneens een vertrouwenspersoon aangesteld. In 2012 zijn geen meldingen binnengekomen bij de vertrouwenspersoon in het kader van de Klokkenluidersregeling of de Regeling ongewenst gedrag, noch is op een andere wijze gebleken dat sprake zou zijn van schending van de integriteit. De regelingen rondom Governance en integriteit zijn te vinden op de website van Ons Huis.

1.9

Verklaring

In 2012 hebben wij voortdurend de prestaties, de bedrijfsvoering en de risico’s van Ons Huis, geanalyseerd en beoordeeld. Rekening houdend met de beperkingen die inherent zijn aan het systeem van interne beheersing, zijn wij van oordeel dat de interne risicobeheersings- en controlemaatregelen die door Ons Huis zijn geïmplementeerd een goede basis vormen om met een redelijke mate van zekerheid te kunnen verklaren dat: • Ons Huis voldoende inzicht heeft in de mate waarin de operationele, volkshuisvestelijke, maatschappelijke en financiële doelstellingen van Ons Huis worden gerealiseerd; • De activiteiten in overeenstemming zijn met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde beleid; • Risico’s tijdig worden gesignaleerd en geanalyseerd; • Ons Huis zich houdt aan de geldende weten regelgeving; • De interne en externe (financiële) rapportages van Ons Huis betrouwbaar zijn; • Er in 2012 geen sprake geweest is van tegenstrijdige belangen zoals bedoeld in principe II.3 van de Governancecode; • Alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting.

1 Bestuursverslag

pagina 12

Enschede, 26 april 2013

B.S.M. Meijer AA directeurbestuurder


pagina 13

1 Bestuursverslag

pagina 14

2

Verslag van de raad van commissarissen


pagina 15

2.1

Algemeen

De rvc heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen Ons Huis en haar verbindingen. De rvc richt zich bij de vervulling van zijn taak op het belang van Ons Huis en weegt daarin de in aanmerking komende belangen van bij Ons Huis betrokkenen af. De rvc is verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn eigen functioneren en beslist over benoeming, beoordeling, beloning, schorsing en ontslag van de directeurbestuurder. De rvc fungeert tevens als klankbord voor de directeurbestuurder en staat de directeurbestuurder bij met advies. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de rvc zijn omschreven in de statuten. Eén en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor de raad van commissarissen. De rvc houdt onder andere toezicht op: • realisatie van de doelstellingen van Ons Huis; • realisering van de volkshuisvestelijke opgaven; • strategie en risico’s verbonden aan de activiteiten van Ons Huis; • prognoses en resultaat van de deelnemingen; • opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; • kwaliteitsbeleid; • kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; • financieel verslaggevingsproces; • naleving van toepasselijke weten regelgeving. Het toezicht door de rvc betreft ook de verbindingen van Ons Huis. In dit jaarverslag legt de rvc, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar.

2.2

Samenstelling

De rvc bestond op 31 december 2012 uit 5 leden, waarvan twee leden op voordracht van de huurdersvereniging ‘De Wönners’. De leden van de rvc op 31 december 2012 waren: De heer mr. G.H.B. Andriol, voorzitter Geboortedatum : 02-11-1958 Beroep : advocaat Nevenfuncties : voorzitter klachtencommissie Mediant Geestelijke Gezondheidszorg lid Medisch Ethische Toetsingscommissie Enschede De heer A.E. van der Horst MBA QC, vice-voorzitter, op voordracht van de huurdersvereniging Geboortedatum : 20-08-1960 Beroep : financieel directeur TSN Thuiszorg B.V. Nevenfuncties : geen De heer drs. W.E.W.M. Koekkoek, lid Geboortedatum : 24-10-1951 Beroep : manager Bestuursbureau Mediant Geestelijke Gezondheidszorg Nevenfuncties : lid klachtencommissie AriënsZorgpalet De heer ing. E.M.H. Schildkamp, lid, op voordracht van de huurdersvereniging Geboortedatum : 02-10-1962 Beroep : adjunct directeur Dusseldorp Infra, sloop en Milieutechniek B.V. Nevenfuncties : geen

2 Verslag van de raad van commissarissen

pagina 16

Mevrouw C.M. Sonneveld-Pierik, lid Geboortedatum : 16-10-1962 Beroep : zelfstandig ondernemer Nevenfuncties : geen Binnen de rvc van Ons Huis is expertise aanwezig op de volgende terreinen: • volkshuisvestelijk/ruimtelijke ordening; • projectontwikkeling, bouw en commercieel vastgoed; • financieel-economisch; • juridisch; • betrokkenheid bij lokale gemeenschap; • welzijn, zorg en veiligheid. Voor de rvc is het onderstaande rooster van aftreden vastgesteld: Naam G.H.B. Andriol (voorzitter) A.E. van der Horst (vice-voorzitter) E.M.H. Schildkamp (lid) C.M. Sonneveld - Pierik (lid) J.J.M. Pinners (lid)

1e benoeming 2008 2007 2012 2012 2013

Aftredend 2012 (herbenoemd) 2011 (herbenoemd) 2016 2016 2017

Maximaal 2016 2015 2020 2020 2021

Per 1 januari 2012 zijn de heer ing. E.M.H. Schildkamp (voorgedragen namens de huurdersvereniging) en mevrouw C.M. Sonneveld-Pierik toegetreden tot de rvc. Zij vervingen de heer Kalenkamp en de heer Gosen, die beiden eind 2011 zijn afgetreden. De heer Andriol is per 1 januari 2013 opnieuw benoemd tot voorzitter. In 2012 heeft opnieuw werving plaatsgevonden voor een nieuw lid van de raad in verband met het aftreden van de heer drs. W.E.W.M. Koekkoek per 31 december 2012. Deze werving en selectie heeft plaatsgevonden op basis van profielschetsen van zowel de rvc als geheel als afzonderlijke toezichthouders. Deze profielschetsen zijn door de rvc in juni 2011 besproken en opnieuw vastgesteld. De gestelde criteria sluiten aan bij de criteria die de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties heeft opgesteld. Tevens is hierin meegenomen dat binnen het kader van de per 1 juli 2011 aangepaste Governancecode alle leden van de rvc onafhankelijk dienen te zijn in plaats van een meerderheid. Aan de hand van de profielschetsen heeft openbare werving plaatsgevonden. Met zes kandidaten zijn gesprekken gevoerd door een selectiecommissie. Per 1 januari 2013 is mevrouw mr. J.J.M. Pinners benoemd tot lid van de raad van commissarissen.

2.3

Inhoud van het toezicht

De rvc heeft in 2012 zeven keer vergaderd in aanwezigheid van de directeurbestuurder. Daarnaast heeft de rvc twee keer vergaderd met de ondernemingsraad en met de huurdersvereniging. Tijdens de vergadering van 8 mei was de accountant aanwezig voor een toelichting op het jaarverslag 2011. De rvc heeft toezicht gehouden op basis van schriftelijke en mondelinge informatie, verstrekt door de directeurbestuurder en de accountant. Naast de jaarrekening en het jaarverslag vormen de bedrijfsrapportages (driemaal per jaar) een belangrijke basis voor de verantwoording. Hierin wordt informatie gegeven over de organisatiebrede stand van zaken, met als terugkerende onderwerpen: • ontwikkeling van de samenstelling en kwaliteit van het eigen woningbezit; • investeringsplannen; • externe ontwikkelingen en de invloed hiervan op Ons Huis; • het aangaan van strategische samenwerking; • leegstand; • ontwikkeling vraag naar huurwoningen;


pagina 17

• • • • • • •

aantal woningtoewijzingen; bijzondere doelgroepen; activiteiten en uitgaven t.b.v. leefbaarheid; organisatie en medewerkers; leningen, beleggingen en vorderingen; overige financiële parameters; deelnemingen.

De rvc vervult haar taak binnen de kaders van de Governancecode voor Ons Huis. Deze is in 2012 gewijzigd in verband met herziening van de Governancecode Woningcorporaties. Tevens zijn in 2012 toetsingskaders als voorgeschreven vastgesteld, te weten een toetsingskader Verbindingen en een toetsingskader Investeringen. In 2012 is een nieuw ondernemingsplan vastgesteld voor de middellange termijn (2013-2017). De rvc is betrokken bij de totstandkoming van dit plan, onder meer door middel van een brainstormsessie over de inhoud van het plan op 17 februari. Jaarlijks wordt, met als onderlegger het ondernemingsplan, een bedrijfsplan met doelstellingen en bijbehorende financiële begroting goedgekeurd. In het bedrijfsplan en in de bedrijfsrapportages is een balanced score card opgenomen, die in overleg tussen directeurbestuurder en rvc is vastgesteld. De balanced score card wordt door de rvc gebruikt om de resultaten van het gevoerde beleid en de uitvoering van beleidsvoornemens te toetsen. Voorts vormen ook het BBSH en de missie zoals geformuleerd in de statuten van Ons Huis een belangrijk toetsingkader. Externe ontwikkelingen, onder andere op het gebied van het toezicht, overheidsbeleid, de beoordeling van corporaties door de minister en het lokale beleid (onder andere de prioritering en de woonvisie) spelen ook een rol. Dit toetsingskader is door de rvc in 2012 gebruikt bij het nemen van besluiten, het beoordelen van bestuursvoorstellen en de bewaking van de realisatie van vastgestelde doelen. Om zich op de hoogte te houden van wat er gaande is in het speelveld van Ons Huis, heeft de rvc overleg gehad met interne en externe belanghebbenden (o.a. zoals genoemd de ondernemingsraad, accountant en huurdersvereniging). De rvc beschikte over tijdige en voldoende informatie om een gedegen oordeel over diverse onderwerpen te kunnen vormen. Mede op basis van deze informatie en de gegeven toelichting tijdens de vergaderingen is de raad ervan overtuigd dat ter goedkeuring voorgelegde besluiten deugdelijk en zorgvuldig zijn gemotiveerd en stroken met de vastgelegde beleidsuitgangspunten van Ons Huis. De belangrijkste besluiten van de rvc in 2012 zijn: • goedkeuring beëindiging deelneming Polaroidcomplex; • goedkeuring ondernemingsplan 2013-2017; • goedkeuring aanpassing bedrijfsplan 2012; • goedkeuring van het bedrijfsplan 2013; • goedkeuring extra budget groot onderhoud woningen Dolphia; • goedkeuring van het tijdelijk afwijken van het treasury statuut; • goedkeuring jaarstukken deelnemingen; • aanpassing Governancecode Ons Huis; • besluit om definitief geen auditcommissie in te stellen; • benoeming nieuw lid rvc.

2.4

Onafhankelijkheid

De rvc waakt ervoor dat haar leden onafhankelijk zijn in de zin van de in de Governancecode Woningcorporaties aangeduide criteria. Vanaf 2012 wordt uitgegaan van onafhankelijkheid van alle leden, voorheen was dit een meerderheid van de leden. In 2012 is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de rvc of de bestuurder betrokken waren. Tevens vervult geen van de leden van de rvc een nevenfunctie die onverenigbaar is met het lidmaatschap van de raad.


pagina 18

2.5

Beoordeling functioneren en bezoldiging bestuurder

De rvc is verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het bestuur. In 2012 is de samenstelling van het bestuur niet gewijzigd. De heer B.S.M. Meijer is sinds april 2006 directeurbestuurder van Ons Huis. Hij heeft een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. Voor de beoordeling van het functioneren van de directeurbestuurder wordt gebruik gemaakt van een formulier, dat door alle leden van de rvc wordt ingevuld en besproken in een vergadering van de rvc. De bestuurder is hierbij niet aanwezig. Vervolgens vindt een gesprek plaats tussen de selectie- en remuneratiecommissie en de directeurbestuurder. Het functioneren van de directeurbestuurder wordt beoordeeld op de aspecten: • Relatie met de rvc • Resultaten intern • Resultaten extern • Management Het jaarlijkse functionerings- en beoordelingsgesprek met de directeurbestuurder heeft in november 2012 plaatsgevonden door de remuneratiecommissie. Mede op basis hiervan wordt de bezoldiging van de directeurbestuurder voor 2013 vastgesteld. Het salaris van de directeurbestuurder is vastgesteld met inachtneming van het advies van de commissie arbeidsvoorwaarden statutair directeur woningcorporaties en valt binnen de bandbreedtes van functiegroep G (commissie Izeboud). Het salaris van de bestuurder bedroeg in 2012 € 185.500. In verband met eindloonpensioen en de hieruit voortvloeiende backservice verplichtingen is in 2012 € 77.900 als aanvullende pensioenpremie betaald aan de pensioenverzekeraar.

2.6

Beoordeling functioneren en honorering raad van commissarissen

Conform de governancecode beoordeelt de rvc zijn eigen functioneren en dat van de individuele leden van de raad. Als leidraad voor de evaluatie van het functioneren van individuele leden van de raad werd tijdens de vergadering van 28 november 2007 een evaluatieformulier vastgesteld, dat door de leden van de raad wordt ingevuld. Met ingang van 2010 wordt dit formulier tevens door de directeurbestuurder ingevuld. Hem wordt hiermee de gelegenheid geboden om aan te geven op welke gebieden hij expertise ervaart of mist bij de rvc. Voor de evaluatie worden ook de vastgestelde profielschetsen en de governancecode gebruikt. Met behulp van het evaluatieformulier heeft in december 2012 opnieuw zelfevaluatie plaatsgevonden. De bevindingen hieruit zijn besproken in 2013. Het streven is dat alle leden van de rvc jaarlijks tenminste één gerichte cursus of workshop volgen. Vervolgens koppelen zij hun bevindingen hieruit terug naar de raad. In 2012 hebben twee leden deelgenomen aan een seminar met als onderwerp actualiteiten toezicht op woningcorporaties De honorering van de rvc is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de leden van de raad en houdt rekening met maatschappelijke waarden en normen. De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van Ons Huis. Op basis van de Honoreringscode Commissarissen is de honorering van de commissarissen per 1 januari 2012 aangepast, met dien verstande dat de toeslag voor de voorzitter en vice-voorzitter naar beneden is bijgesteld.


pagina 19

De honorering van de rvc in 2012 was als volgt: Bezoldiging commissarissen Naam G.H.B.Andriol ( voorzitter ) A.E. van der Horst (vice-voorzitter) W.E.W.M. Koekkoek (lid) E.M.H. Schildkamp (lid) C.M. Sonneveld - Pierik (lid) Totaal

2.7

Beloning 12.700 11.300 9.200 9.200 9.200 51.600

Goedkeuring jaarverslag

De raad heeft kennis genomen van het jaarverslag 2012 alsmede de bevindingen van de accountant. De raad kan zich met het jaarverslag verenigen en heeft in haar vergadering van 22 mei 2013 het jaarverslag goedgekeurd. Bij deze vergadering was ook de accountant aanwezig. Enschede, 22 mei 2013

De heer mr. G.H.B. Andriol

De heer A.E. van der Horst MBA QC

De heer ing. E.M.H. Schildkamp

Mevrouw C.M. Sonneveld-Pierik

Mevrouw mr. J.J.M. Pinners


pagina 20

3


Verslag van de activiteiten

pagina 21

3.1

Kwaliteit van het woningbezit

3.1.1 Ontwikkeling samenstelling vastgoed eigen bezit

De woningmarkt De woningmarkt blijft in mineur. De vraag naar koopwoningen was ook in 2012 bijzonder laag. In Enschede zijn in 2012 725 bestaande woningen verkocht (2011: 694). Het aantal te koop staande woningen is de afgelopen jaren gestaag opgelopen tot bijna 1.270 woningen in 2012 of wel 3,8% van de koopwoningen. Overzicht te koop staande woningen Enschede 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

(Bron: Gemeente Enschede)

Ook de verkoop van nieuwbouw is na een opleving begin 2011 weer nagenoeg stil gevallen. In 2012 zijn 48 nieuwbouwkoopwoningen verkocht in Enschede en ultimo 2012 stonden 220 nieuwbouwwoningen te koop De verwachting is dat de koopmarkt ook in 2013 niet aantrekt. In tegenstelling met de koopmarkt is er wel veel vraag naar huurwoningen met name in het lage en middensegment. De verhuur van woningen in het duurdere segment (huren boven de liberalisatiegrens van € 665) verloopt moeizamer. De vraag naar deze woningen is beperkt en we worden hier dan ook geconfronteerd met een langere leegstand dan bij de verhuur in het sociale segment. Woonvisie Twentse Woningcorporaties In 2012 is de eerste Twentse woonvisie verschenen onder de naam “Routekaart Twentse woonopgaven”. De 17 Twentse woningcorporaties, opererend binnen de vereniging “Woon”, hebben gezamenlijk nagedacht over de gevolgen van de demografische ontwikkelingen en de daaruit voortvloeiende veranderingen in de woningvraag. Het belang van een afgewogen en afgestemde verandering van de woningvoorraad staat centraal in een regionale markt. Door nieuwbouw en vooral ook door vernieuwing en aanpassing van de bestaande voorraad kan hierop worden ingespeeld. Daar waar het gaat om uitbreiding van het aantal woningen is echter enige terughoudendheid op zijn plaats waarbij inbreidingslocaties voor uitbreidingslocaties gaan. Het aantal huishoudens groeit slechts beperkt. De uitvoering van de routekaart vraagt om nauwe samenwerking tussen de corporaties, de gemeenten en de provincie Overijssel. Woonvisie Enschede 2025 In 2011 zijn de Enschedese woningcorporaties betrokken geweest bij het ontwikkelen van een woonvisie van de gemeente Enschede. Onze bijdrage heeft mede geleid tot een gemeentelijke visie die in tegenstelling tot voorgaande visies wordt gekenmerkt door realisme en flexibiliteit. Mede doordat de groeidoelstellingen in de huidige woningmarkt niet meer realiseerbaar zijn gaat de gemeente Enschede zich de komende jaren meer richten op de bestaande stad en op vervanging van de

3 Verslag van de activiteiten

pagina 22

bestaande woningvoorraad en minder op uitbreiding. Dit sluit prima aan met de visie van Ons Huis, de collega corporaties in Enschede en de Woonvisie Twentse woningcorporaties. De woonvisie is de basis voor de prestatieafspraken. Met de gemeente is afgesproken dat de corporaties het voortouw nemen betreffende de uitwerking van de woonvisie. Hiervoor zijn in dit verslagjaar 10 harde kaders uit de woonvisie gedefinieerd. Op basis van deze kaders wordt in 2013 door de corporaties een voorstel gedaan voor de prestatieafspraken. Tevens is gesproken over een overlegstructuur die moet leiden tot een betere onderlinge afstemming en daarmee tot een goede invulling van de woonvisie. Prioritering gemeente Enschede De woningmarkt in Enschede werd jarenlang gekenmerkt door een groot aantal nieuwbouwplannen van koopwoningen. Vanwege de afnemende vraag naar koopwoningen en gelet op de uitkomsten van het regionale marktonderzoeken heeft de gemeente Enschede in 2010 alle nieuwbouwplannen tegen het licht gehouden en besloten in te grijpen op de woningmarkt, onder de noemer Prioritering. Hierdoor zijn enkele nieuwbouwplannen doorgeschoven naar een volgende planperiode (2015 en later) en zullen sommige herstructureringsprojecten later plaatsvinden. In het najaar van 2012 heeft de gemeente onder de naam Stedelijke Koers opnieuw geprioriteerd. De programmering van koopwoningen, bedrijventerreinen en kantoren is opnieuw tegen het licht gehouden wat heeft geresulteerd in het schrappen van een flink aantal projecten. De nieuwbouw van huurwoningen is vooralsnog buiten beschouwing gelaten.

Positie Ons Huis op de huurmarkt Enschede had in 2012 circa 68.000 woningen, waarvan 50% huurwoningen. Van de huurwoningen is 80% in eigendom bij de corporaties en 20% bij particuliere verhuurders. Ons Huis exploiteert nagenoeg 5.000 huurwoningen in Enschede en heeft een marktaandeel van 14,7% (2011: 14,4%) van de huurmarkt.

Beleid ontwikkeling samenstelling vastgoed Algemeen De zorg voor een goede huisvesting en een goed beheer van de eigendommen bepalen voor een belangrijk deel onze volkshuisvestelijke koers. Ons motto is ‘wonen doen we samen’. Dit betekent dat we in overleg met onze klanten sturen op het bieden van kwalitatief goede en aantrekkelijke woningen in verschillende prijsklassen en dit in een prettige en veilige woonomgeving. Wij richten ons in eerste instantie op de huurders met een lager inkomen of specifieke woonbehoeften. Een schone en veilige woonomgeving met goede faciliteiten en beschikbaarheid van zorgvoorzieningen achten wij van groot belang. Deze primaire taakopvatting was de basis voor beleidsvorming in het verleden en vormt ook nu nog het uitgangspunt voor het toekomstig beleid.


pagina 23

Ontwikkeling vastgoedportefeuille De woningbouwproductie in Enschede is sterk afgenomen als blijkt uit de onderstaande tabel. Overzicht woningbouwproductie Enschede 1200 1000 800 600 400 200 0 2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

aanvraag vergunning aanbouw gereed (Bron: Gemeente Enschede)

Op basis van de aanvraag en verlening van bouwvergunningen als mede de woningen in aanbouw kan geconcludeerd worden dat de bouwproductie voor de komende jaren gering zal zijn. De groei van de vastgoedportefeuille was in het ondernemingsplan 2008-2012 een belangrijk resultaatgebied van Ons Huis. De groeidoelstelling van 5.000 woningen in 2012 is gehaald. Ontwikkeling Woningbezit Ons Huis 5400 5200 5000 4800 4600 4400 4200 4000 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Planperiode: Ondernemingsplan 2008-2012 Planperiode: Bedrijfsplan 2013

De bereikte resultaten in 2012 In 2012 hebben we 95 woningen toegevoegd aan onze woningvoorraad. Er zijn 4 woningen uit de bestaande voorraad verkocht. Er zijn geen woningen gesloopt in 2012. In totaal is het aantal wooneenheden met 91 gestegen naar 5.004 ultimo 2012.


pagina 24

Opgeleverde projecten De volgende projecten zijn in 2012 opgeleverd: • nieuwbouw 48 eengezinswoningen in het betaalbare en middeldure segment Velve-Lindenhof; • nieuwbouw 18 zorgappartementen en 350m2 commerciële ruimte Pijpenstraat; • 27 zorgappartementen en 2 zespersoons groepswoningen Waalstraat; • Deel commerciële ruimte Nouverture (Langestraat). Aankoop Ten behoeve van projectontwikkeling is in 2012 de grond locatie Diekman aangekocht. In 2013 is hier gestart met de bouw van 74 appartementen en circa 3.000m2 ruimte voor de eerstelijns gezondheidszorg. Projecten in uitvoering De volgende projecten zijn ultimo 2012 in uitvoering: • groot onderhoud 166 eengezinswoningen in het goedkope segment buurt Dolphia; • renovatie 20 woningen Laares; • nieuwbouw 18 appartementen in het dure segment en 2.150m2 commerciële ruimte voormalige Twentse schouwburg; • nieuwbouw 25 appartementen Leger des Heils (maatschappelijk vastgoed); • nieuwbouw 77 appartementen grotendeels in het middeldure segment en 3.400m2 commerciële ruimte Akkerstraat; • nieuwbouw 28 appartementen in het dure segment en 1.500m2 commerciële ruimte Muziekkwartier. Deze projecten worden opgeleverd in 2013. De totale investering van deze projecten bedraagt € 60 miljoen waarvan ruim € 40 miljoen ultimo 2012 is uitgegeven. Projecten in voorbereiding In voorbereiding zijn een drietal projecten met totaal 90 nieuw te bouwen woningen, 8 te renoveren woningen en een tweetal commerciële plinten. De totaal geraamde investering bedraagt € 27 miljoen. Hiervan is € 3 miljoen reeds geïnvesteerd ultimo 2012. Deze projecten worden in 2013 in uitvoering genomen. • 75 eengezinswoningen Laares Ons Huis bezit in deze wijk 75 vooroorlogse woningen, waarvan er 55 worden gesloopt en 20 gerenoveerd. De renovatie is begin 2013 afgerond. De sloop is in april 2013 voltooid. Van de 55 te slopen woningen worden er 43 overgedragen aan de Laares CV. Op de plek van de 12 te slopen woningen wordt in samenwerking met de Laares CV 14 grondgebonden woningen ontwikkeld. 5 van deze worden volgens het zogenaamde ‘passiefhuisconcept’ gebouwd. • Walstraat Het betreft hier acht kleine appartementen zonder lift. Deze woningen zijn technisch verouderd en hebben weinig kwaliteit. Ons Huis gaat deze woningen, in combinatie met de herontwikkeling van de schouwburglocatie, renoveren en voorzien van een lift. Voorts zal naast de schouwburglocatie de nieuwbouw van 2 appartementen met een commerciële plint gerealiseerd worden. • Diekman Op de locatie van het voormalige stadion van FC Twente realiseert Ons Huis 74 appartementen (huurprijzen lager dan € 665) met parkeerplaatsen en op de begane grond een ruimte voor de eerstelijns gezondheidszorg (het Gezondheidshoes). In april 2013 is gestart met de bouw. Overige ontwikkelingen • Velve-Lindenhof Het sluitstuk van het wijkactieplan Velve-Lindenhof is de multifunctionele accommodatie (MFA) in het ‘Hart van de Velve’. In dit project waarin een brede school, kinderopvang en wijkvoorzieningen worden ontwikkeld, is Ons Huis samen met De Woonplaats en de gemeente betrokken. De exploitatie van de MFA vindt plaats in een vennootschap onder firma welke Ons Huis samen met De Woonplaats heeft opgericht in 2012. De voorgenomen investering van Ons Huis in dit project bedraagt € 2.150.000. De bouw start in 2013.


pagina 25

• Boswinkel Oost Enige jaren geleden heeft de planontwikkeling voor de wijk Boswinkel geleid tot het, samen met de gemeente Enschede en de andere betrokken corporaties, ondertekenen van een tweetal intentieovereenkomsten. De eerste overeenkomst betreft het gezamenlijk ontwikkelen en vaststellen van een integrale toekomstvisie en projectenprogramma voor geheel Boswinkel, met als doel het geven van een positieve sociaal-maatschappelijke, economische en fysieke impuls aan de wijk. De Gemeenteraad heeft de toekomstvisie Boswinkel goedgekeurd. De tweede overeenkomst betreft het verkennen van de haalbaarheid van de herstructurering van Boswinkel Oost. Ons Huis heeft hier 98 kleine eengezinswoningen en 286 appartementen zonder lift. Het is, ondanks langdurig overleg, niet gelukt om concrete afspraken met de gemeente te maken. Ons Huis heeft mede hierom in 2012 de ontwikkeling voorlopig opgeschort. Er vindt geen herstructurering plaats voor 2018. De komende jaren gaat Ons Huis opnieuw bekijken op welke wijze ze haar woningen in Boswinkel Oost gaat herstructureren, dit in relatie tot de financiële mogelijkheden die vanuit de overheid nog wordt geboden aan corporaties. Aan de huurders van Boswinkel Oost is wel toegezegd dat Ons Huis voor 2016 een sociaal plan zal opstellen en dat de eengezinswoningen per 1 januari 2018 uit exploitatie zijn om vervolgens te worden gesloopt. Verkoop Van de bestaande woningvoorraad zijn in 2012 4 woningen verkocht.

3.1.2 Ontwikkeling kwaliteit van het woningbezit

Algemeen Met de ontwikkeling en implementatie van het Strategisch Voorraad Beleid (SVB) heeft Ons Huis een adequaat instrument voor het beheren van de woningvoorraad vanuit verschillende invalshoeken. Het SVB is in 2012 volledig afgerond en op onderdelen geactualiseerd. Het SVB is vervat in een duidelijk en handzaam document. Bij de uitvoering van het beheer van onze woningen wordt hiermee organisatiebreed gewerkt. In de kwaliteit en beheer van het woningbezit dienen we naast ons SVB steeds meer rekening te houden met wettelijke regelgeving op het gebied van legionella in woongebouwen, asbest in woningen en brandveiligheid van gebouwen. In 2012 is een legionellabeleidsplan opgesteld. De te nemen maatregelen zijn afgestemd met de zorgpartijen die van ons gebouwen huren. In 2012 is ook een besluit genomen om een bezitsinventarisatie inzake asbest te laten uitvoeren. Op basis hiervan wordt in 2013 een asbestbeleidsplan opgesteld. In dit plan worden de te nemen maatregelen opgenomen alsmede de wijze van communicatie naar de bewoners. Daarnaast is in 2012 gestart met een onderzoek naar de brandveiligheidsaspecten in ons woningbezit in relatie tot het wettelijke kader. Het bezit van Ons Huis is in kwalitatief goede staat. Ter ondersteuning van de goede staat van de woningen wordt op basis van technische inspecties, de uitgevoerde reparaties en het SVB de meerjarenonderhoudsplanning opgesteld. Ook de vanuit het energiebeleid te nemen maatregelen worden hierin geïntegreerd. Bij projecten groot onderhoud en woningverbetering worden in overleg met de bewoners in de voorbereidingsfase de woonwensen besproken en voor zover mogelijk in de uitvoering meegenomen. Met ingang van 2013 kunnen bewoners opteren voor onderhoud op maat. Binnen deze regeling kunnen huurders zelf het moment bepalen waarop onderhoud aan hun woning wordt uitgevoerd.


pagina 26

De onderhoudskosten over de jaren 2009-2012 zijn in onderstaand overzicht weergegeven: Overzicht onderhoudskosten 2009 t/m 2012 2012 Dagelijks onderhoud

Per woning x € 1 2011 2010

2009

2012

Totaal x € 1.000 2011 2010

2009

521

478

399

383

2.606

2.345

1.850

1.927

- Klachtenonderhoud - Mutatieonderhoud - Contractenonderhoud

201 156 163

210 119 148

162 127 110

164 121 98

1.006 783 817

1.033 586 726

841 325 684

784 612 531

Woningverbetering Planmatig onderhoud* Groot onderhoud

112 397 46

170 394 3

301 357 991

321 328 250

559 1.988 230

836 1.934 16

1.736 1.298 391

1.454 1.728 4.790

Af: waarvan personeelslasten -38 -37 Totaal 1.037 1.007 *Exclusief bijdrage aan Verenigingen van Eigenaren.

-33 2.015

-34 1.248

-192 5.191

-184 4.947

-164 5.111

-165 9.734

Dagelijks onderhoud Klachtenonderhoud Klachtenonderhoud is onderhoud als gevolg van een reparatieverzoek (klacht). De afgelopen jaren worden kleine individuele woningverbeteringen steeds vaker uitgevoerd naar aanleiding van reparatieverzoeken en als klachtenonderhoud verantwoord. Daardoor is er een stijgende tendens in de kosten voor klachtenonderhoud. Dit jaar is het klachtenonderhoud redelijk stabiel gebleven. Kostenverloop klachtenonderhoud 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Tegen een vergoeding van € 3 per maand kunnen onze huurders een Abonnement kleine herstellingen nemen om kleine gebreken voor rekening van Ons Huis te laten verhelpen. Het aantal deelnemers aan het Abonnement kleine herstellingen bedroeg ultimo 2012 4.188 (2011 4.071). Mutatieonderhoud Mutatieonderhoud betreft het uitvoeren van werkzaamheden die direct verband houden met het leegkomen van en opnieuw verhuren van de woning. Dit kunnen maatregelen zijn om de woning weer op het normale onderhouds-/kwaliteitsniveau te brengen en maatregelen om de woning tijdens leegstand verzorgd te laten ogen. Hierbij geldt dat kleine individuele woningverbeteringen onder mutatieonderhoud verantwoord worden. De kosten van mutatieonderhoud in 2012 waren € 0,8 miljoen tegen € 0,6 miljoen in 2011. Deze stijging houdt met name verband met de toename van het aantal mutaties in 2012.


pagina 27

Kostenverloop mutatieonderhoud 900.000

600

800.000 700.000

300.000

300

291

200.000 100.000

400

391

402

400.000

465

475

Kosten

500.000

Aantal

500

600.000

0

200 2008

2009 Kosten

2010

2011

2012

Aantal nieuwe v erhuringen

Contractenonderhoud Het contractenonderhoud heeft onder meer betrekking op de onderhoudskosten van centrale verwarmingen, liftinstallaties, voorzieningen ten behoeve van brandbeveiliging, automatische deuren en zonweringen. De uitgaven hiervoor bedroegen in 2012 € 0,8 miljoen. Het budget bedroeg € 0,7 miljoen. De kostenoverschrijding van totaal € 67.000 houdt met name verband met niet begrote kosten naar aanleiding van contractkeuringen.

Individuele woningverbetering In 2012 zijn 43 woningen (2011: 75) voor een totaalbedrag van € 0,6 miljoen individueel verbeterd (2011: € 0,8 miljoen). De gemiddelde kosten per woning bedroegen circa € 13.000 (2011: € 11.000). In 2012 zijn relatief weinig individuele woningverbeteringen uitgevoerd omdat er weinig woningen beschikbaar zijn gekomen voor individuele woningverbetering. De kosten per verbetering zijn toegenomen. Dit is als gevolg van het feit dat kleine individuele woningverbeteringen met ingang van 2011 onder het dagelijks onderhoud worden verantwoord.

Planmatig onderhoud Het planmatig onderhoud omvat met name het cyclisch onderhoud zoals schilderwerk, vervangen van keukens, cv-ketels en overige werkzaamheden conform de meerjarenonderhoudsplanning. De kosten bedroegen in 2012 € 1,7 miljoen exclusief de bijdragen aan Verenigingen van Eigenaren. Begroot was eveneens een bedrag van € 1,7 miljoen.

Bijdrage aan Verenigingen van Eigenaren Ons Huis heeft totaal 392 woningen die onderdeel zijn van een negental Verenigingen van Eigenaren. De totale bijdrage van Ons Huis aan de Verenigingen van Eigenaren van deze woningen in 2012 bedroeg € 318.000 (2011: 310.000).

Verenigingen van Eigenaren Ons Huis verrichtte in 2012 voor 8 Verenigingen van Eigenaren (VVE's) beheeractiviteiten. Het beheer en onderhoud heeft betrekking op ruim 800 woningen. Het beheer van VVE’s is kostendekkend.

Medische aanpassingen Op verzoek van huurders met een lichamelijke handicap zijn er in 2012 in 68 woningen (2011: 130) medische aanpassingen in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning uitgevoerd. Dit draagt er toe bij dat onze huurders met behulp van deze voorzieningen in hun woning kunnen blijven wonen. De kosten van medische aanpassingen bedroegen in 2012 € 93.000 (2011: € 179.000) en


pagina 28

worden grotendeels bekostigd vanuit de WMO. Vanwege bezuinigingen op de WMO zijn de WMO aanpassingen in 2012 aanzienlijk gedaald ten opzichte van 2011. Dit zal naar verwachting ook de komende jaren het geval zijn.

Milieu en duurzaamheid Energielasten vormen een substantieel deel van de vaste lasten van onze huurders. De verwachting is dat deze lasten in de toekomst zullen toenemen. Om deze reden is in het energiebeleidsplan de doelstelling geformuleerd om het gasverbruik in woningen over de periode 2011 tot eind 2020 te verminderen met tenminste 20% en om het gehele woningbezit op minimaal Label C te krijgen. We streven ernaar het moment van de energie-investering te laten samenlopen met het moment van uitvoering onderhoud zoals gepland in de meerjarenonderhoudsbegroting. Dit om overlast voor de bewoners te beperken en kosten te besparen. Voor investeringen in energiebesparing geldt dat 50% van de investering direct zal worden doorberekend aan de huurder middels een huurverhoging. Hierbij wordt uiteraard getoetst of de huurverhoging niet leidt tot hogere woonlasten dan voor de investering. Ook wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van subsidies. Bovendien streven wij na, dat bewoners van Ons Huis minder gas verbruiken door het bevorderen van de bewustwording omtrent het individuele gedrag in relatie tot energieverbruik. Voor de realisatie van deze bewustwording gaan wij in de loop van 2013 een energieconsulent inzetten. De taak van deze energieconsulent is het geven van voorlichting en tips over energiebesparing om zo de bewustwording en individueel gedrag inzake energieverbruik positief te beïnvloeden. Tevens wordt deze consulent ingezet om bij energieprojecten de deelname van de huurders te bevorderen.

Reductie gasverbruik Aan de hand van de energielabeling kan volgens een rekenkundig model het gasverbruik worden bepaald. Als gevolg van de in 2012 getroffen energiebesparende maatregelen is het gasverbruik over 2012 ten opzichte van 2011 gedaald. In 2012 is een besparing gerealiseerd van 5%. Over de jaren 2011 en 2012 is in totaal 8,5% gasreductie gerealiseerd.

Overzicht berekend jaarlijks gasverbruik gasverbruik m3 per vhe

ultimo 2011 945

ultimo 2012 898

Besparing 5,00%

(cijfer 2011 is geactualiseerd in 2012)

Energielabel In 2012 is het volgende resultaat geboekt met betrekking tot energielabels van het bestaande bezit:

Verdeling energielabels 01-01-2012 E 11,01%

F G 2,75% 0,66%

Verdeling energielabels 01-01-2013

A 8,07%

E 10,45%

F G 2,92% 0,44%

A 10,20%

B 13,42% B 22,36%

D 18,10% D 26,75%

C 37,35%

C 35,54%

(verhouding 1-1-2012 is geactualiseerd in 2012)

Het aandeel ‘groene labels’ is gestegen van 58,84% begin 2012 naar 68,1% ultimo 2012.


pagina 29


pagina 30

3.2

Klant en maatschappij

3.2.1 Woningvoorraad

Het aantal woningen van Ons Huis per 31 december 2012 is 5.004. Het aandeel in het goedkope en betaalbare segment van het totale bezit is gedaald van 71% eind 2011 naar 68% ultimo 2012. We constateren dat de vraag naar woningen onder de huurtoeslaggrens (€ 665) toeneemt. Wanneer deze tendens zich voortzet zal het huidige aantal woningen ontoereikend zijn om de doelgroep in huisvesting te voorzien. Ontwikkeling voorraad naar prijsklasse

goedkoop betaalbaar middelduur duur DAEB duur Niet-DAEB overige woongelegenheden Totaal

huurprijs < € 366 € 366 - € 524 € 524 - € 665 > € 665 > € 665

2012 aantal 1.150 2.233 1.139 230 157 95 5.004

perc. 23% 45% 23% 4% 3% 2% 100%

2011 aantal 1.270 2.222 989 196 141 95 4.913

perc. 26% 45% 20% 4% 3% 2% 100%

Op basis van het huidige huurbeleid geldt dat als gevolg van huurharmonisatie bij mutatie de huur van woningen stijgt. We zien daardoor een toename van het aantal middeldure huurwoningen. In de afgelopen vijf jaar is het aandeel meergezinswoningen in ons totale woningbezit toegenomen, zoals blijkt uit onderstaande grafiek. Ontwikkeling voorraad naar typologie 2012

2007

95 904

1.106 2.224

2.193 556

809 764 770 zelfstandige eengezinswoning zelfstandige meergezinswoning zonder lift (< 4 woonlagen) zelfstandige meergezinswoning met lift (< 4 woonlagen)

zelfstandige eengezinswoning

zelfstandige meergezinswoning hoogbouw (> 4 woonlagen)

zelfstandige meergezinswoning zonder lift (< 4 woonlagen)

onzelfstandige overige wooneenheden

zelfstandige meergezinswoning met lift (< 4 woonlagen)

3.2.2 Woningzoekenden

Woningtoewijzing In 2012 is het nieuwe woonruimteverdelingssysteem ingevoerd. De woningtoewijzing door Ons Huis gebeurde in 2011 nog volgens het zogenaamde ‘distributiemodel’, waarbij elementen als inschrijftijd, woonduur en doelgroep de aanbieding bepalen. Gekozen is voor het ‘aanbodmodel’, een systeem dat


pagina 31

een actieve rol van de woningzoekende vraagt. De woningzoekende dient zelf te reageren op beschikbare woningen. De woning wordt toegekend aan de woningzoekende met de langste woonduur. Daarnaast hebben woningzoekenden meer keuzevrijheid gekregen doordat het doelgroepenbeleid deels is “losgelaten”.

In het kader van staatssteun en het zogenaamde Europadossier is bepaald dat corporaties 90% van de vrijkomende woningen met een kale huurprijs tot € 664,64 moet toewijzen aan huishoudens met een inkomen van maximaal € 34.085. Op basis van de in 2012 uitgevoerde inkomenstoetsen is 95% (2011 93%) toegewezen aan huurders met een inkomen lager dan genoemde grens.

3.2.3 Verhuur

Huuropzeggingen Ten opzichte van de afgelopen jaren is er sprake van een toename van het aantal huuropzeggingen. Het aantal huuropzeggingen in 2012 exclusief sloop bedroeg 425 tegen 382 in 2011. De geschoonde mutatiegraad 2012 komt uit op 8,5% (2011: 7,8%).

420

10,0%

400

9,5%

8,0%

340 320 300

2007

2008

2009

Aantal huuropzegginge n

2010

9,0% 8,5% 8,0%

7,8%

360

7,8%

9,2%

380

Mutatiegraad

10,5%

8,5%

440

8,5%

Aantal

Aantal huuropzeggingen en mutatiegraad 2007-2012

7,5% 7,0% 2011

2012

Mutatiegraad in %

Aantal toewijzingen In 2012 zijn 603 woningen toegewezen aan reguliere doelgroepen en 5 woningen zijn toegewezen aan bijzondere doelgroepen. 70% van de gehuisveste huishoudens zijn passend toegewezen. Van de gehuisveste huishoudens behoort 15% tot de senioren 65+ (2011: 10%). Tevens zijn 7 woningen toegewezen aan mensen met een bijzondere status zoals statushouders.


pagina 32

Gehuisveste doelgroepen ≤ € 366

huurklasse > 366 ≤ € 524

> € 524

48 22

82 34

51 19

≤ € 20.675 > € 20.675

2 0

11 3

19 7

tweepersoonshuishouden < 65 jaar ≤ € 29.900 > € 29.900

21 1

45 13

28 25

0 0

6 4

19 9

≤ € 366

huurklasse > 366 ≤ € 562

> € 562

9 1

70 4

30 20

0 0

0 0

0 0

104

272

227

leeftijd

inkomen

eenpersoonshuishouden < 65 jaar ≤ € 22.025 > € 22.025 ≥ 65 jaar

≥ 65 jaar

leeftijd

≤ € 28.225 > € 28.225

inkomen

drie of meer personen < 65 jaar ≤ € 29.900 > € 29.900 ≥ 65 jaar

≤ € 28.225 > € 28.225

Totaal

Toewijzing aan bijzondere doelgroepen

5

Toewijzingen 2012

2011

2010

2009

2008

Binnen inkomensgrenzen Wet huurtoeslag Buiten inkomensgrenzen Wet huurtoeslag Totaal

441 162 603

276 111 387

282 120 402

413 219 632

379 181 560

Passend Te duur Te goedkoop Totaal

432 147 24 603

311 54 22 387

335 28 39 402

489 99 44 632

379 144 37 560

Leegstand Het aantal leegstaande woningen (geschoond) bedraagt eind december 2012 27 (0,5%). Ultimo 2011 bedroeg de leegstand 44 woningen (0,9%). De lagere leegstand is deels een gevolg van het nieuwe woonruimteverdelingssysteem en een organisatorische aanpassing. De doelstelling voor 2012 van minder dan 1% leegstand is gehaald.


pagina 33

3.2.4 Huren

Ons Huis streeft naar voldoende goede en betaalbare woningen voor huishoudens die behoren tot de lagere inkomensgroepen. Tevens willen wij onze woningen verhuren tegen huurprijzen die beter aansluiten bij de kwaliteit van de woningen. Als referentiekader voor het bepalen van de kwaliteit van de woning wordt het woningwaarderingssysteem gehanteerd. Per complex hebben we streefhuurpercentages vastgesteld. Bij mutaties worden de streefhuren gehanteerd. Gemiddeld bedroegen de kale huurprijzen in 2012 circa 66% van de maximaal redelijke huurprijs (over 4.211 eenheden). Conform het Rijksbesluit dat de huurverhoging voor sociale huurwoningen maximaal inflatievolgend mag zijn, hebben we per 1 juli 2012 een huurverhoging doorgevoerd van 2,3% voor onze woningen. Voor woningen boven de liberalisatiegrens hebben we een eveneens een huurverhoging van 2,3% doorgevoerd.

Huurderving In dit verslagjaar bedroeg de geschoonde huurderving € 389.000, tegen € 522.000 over 2011. De geschoonde derving per 31 december 2012 is 1,2% van de huren en vergoedingen (ultimo 2011: 1,8%). De lagere huurderving is vooral een gevolg van het gewijzigde woonruimteverdelingssysteem en een organisatorische aanpassing bij de verhuurafdeling.

Huurcommissie Wij hebben ons ten doel gesteld dat jaarlijks maximaal twee bezwaarschriften bij de externe, onafhankelijke Huurcommissie worden ingediend. In 2012 ontvingen wij 9 bezwaarschriften (2011: 2) waarvan 1 bezwaarschrift betreffende servicekosten deels is gehonoreerd. De doelstelling is hiermee niet behaald.

Huurincasso Vanuit haar sociale doelstelling wil Ons Huis een goed incassobeleid voeren. Mede in het belang van de huurders blijkt een goed beleid een streng beleid te zijn, met veel aandacht voor preventie. Ervaringen uit de praktijk tonen aan dat een streng incassobeleid huurders (tegen zichzelf) in bescherming neemt en daardoor een sociaal beleid is. Ons Huis geeft nieuwe huurders een huuradvies en verstrekt informatie om financiële problemen te voorkomen. Bij de huurincasso en schuldsanering van die huurders bij wie de inkomenspositie dreigt te leiden of heeft geleid tot huurachterstanden, wordt de nodige zorgvuldigheid betracht door een persoonlijke benadering. Juist in de persoonlijke benadering komt het sociale karakter van Ons Huis tot zijn recht. De aanpak waarbij wij enerzijds veel aandacht besteden aan het oplossen van betalingsproblemen en waarbij wij anderzijds bij dreigende achterstand direct tot actie overgaan, blijkt effectief en preventief te werken. Dit alles werpt zijn vruchten af. In tegenstelling tot de landelijke trend is het aantal ontruimingen bij Ons Huis niet toegenomen. In 2012 werd 38 keer (2011: 76 keer) een woningontruiming aangezegd. In 8 (2011:8 ) gevallen is tot daadwerkelijke ontruiming overgegaan. In 3 gevallen is er sprake van een combinatie van overlast met huurachterstand, de andere gevallen hebben betrekking op enkel huurachterstand. Bij 3 gevallen waren kinderen betrokken, in de andere gevallen betrof het met name alleenstaanden.

Huurachterstand De huurachterstand is eind december van dit jaar € 33.000 hoger dan ultimo 2011. De huurachterstand bedraagt ultimo 2012 0,8% van de jaarhuur (inclusief vergoedingen), tegen 0,7% per 31 december 2011. Bij de overgang naar een nieuwe deurwaarder eind 2011 zijn de vorderingen die in handen waren van de deurwaarder geanalyseerd. Naar aanleiding van deze inventarisatie is besloten € 250.000 af te boeken. In 2012 is een bedrag van € 6.000 afgeboekt.


pagina 34

Huurachterstand in € huidige huurders vertrokken huurders Totaal

2012 157.000 89.000 246.000

2011 132.000 81.000 213.000

2010 125.000 315.000 440.000

2009 106.000 295.000 401.000

3.2.5 Het betrekken van huurders bij beheer en beleid

De Overlegwet Per 1 januari 2009 is de Wet op het Overleg Huurders-Verhuurders (de Overlegwet) in werking getreden. Naar aanleiding hiervan hebben we ons huurdersparticipatiebeleid geëvalueerd. In 2012 heeft dit geresulteerd in een samenwerkingsovereenkomst met de huurdersvereniging.

Huurdersvereniging De Wönners In 2012 zijn vijf reguliere overlegvergaderingen geweest met huurdersvereniging De Wönners. Daarnaast heeft er regelmatig informeel overleg plaatsgevonden tussen bestuursleden van De Wönners en medewerkers van Ons Huis. Tijdens de overlegvergaderingen zijn onder meer de volgende onderwerpen besproken: • de jaarlijkse huurverhoging; • de Overlegwet; • de algemene huurvoorwaarden. • het jaarverslag 2011; • het ondernemingsplan 2013-2017 • het bedrijfsplan 2013; • de invoering van het nieuwe woonruimteverdelingssysteem.

Huurdersadvies groep (HAG) In 2012 heeft een aantal huurders in vier bijeenkomsten gesproken over de communicatie van Ons Huis naar haar huurders. Dit heeft geleid tot een advies aan Ons Huis. De aanbevelingen neemt Ons Huis mee in haar communicatiebeleid.

Bewonerscommissies In het overleg met de bewonerscommissies komen onderwerpen aan de orde die betrekking hebben op de directe woon- en leefsituatie van onze huurders in het betreffende complex. Bij zowel groot onderhoud als bij sloop met vervangende nieuwbouw, worden bewonerscommissies opgericht. Naar aanleiding van de herstructureringsplannen voor de Laares en groot onderhoud voor Dolphia is met de bewonerscommissies van beide buurten veelvuldig overleg gevoerd.

Klachtencommissie Wij hebben ons als norm gesteld dat maximaal twee klachten per jaar over Ons Huis binnen mogen komen bij de onafhankelijke, regionale klachtencommissie. In 2012 zijn bij dit orgaan geen klachten over Ons Huis binnen gekomen.

Informatie aan bewoners De informatieverstrekking aan onze huurders en potentiële huurders verloopt via diverse kanalen en op verschillende niveaus. Bij groot onderhoud en nieuwbouw zijn er informatiebrochures uitgegeven. Ook via onze website www.onshuis.com geven wij de bewoners actuele informatie over de ontwikkelingen binnen ons bedrijf. In 2012 is één nummer van het bewonersblad “In Huis” verschenen en onder alle huurders verspreid.


pagina 35

Herstructurering Velve-Lindenhof In 2010 hebben we 70 woningen (42 eengezinswoningen en 28 duplexwoningen) gesloopt. Op deze plek is in 2012 de bouw van 48 eengezinswoningen gereed gekomen. Met 9 huishoudens, de zogenaamde terugkeerders, hebben we een huurgewenningsperiode afgesproken. Voor het onderhouden van goede contacten met de bewoners was een lege woning ingericht als wijkpost. Hier konden de bewoners terecht met al hun vragen over de procedure betreffende de sloop van hun woning, nieuwbouwplannen en andere wijkplannen. Samen met de gemeente en De Woonplaats participeren wij in het project “hart van de wijk”. Het gaat hier om een multifunctionele voorziening in het centrum van de wijk (het Velvepark). De wijkbewoners hebben in een aantal sessies inbreng gehad in het ontwerp van zowel het gebouw als het Velvepark. In de loop van 2013 wordt gestart met de bouw.

Herstructurering Boswinkel In 2012 is duidelijk geworden dat wij geen overeenstemming met de gemeente Enschede hebben over de herstructurering van Boswinkel. Er is een pas op de plaats gemaakt. De bewoners zijn middels brieven op de hoogte gebracht van de ontwikkelingen. In het najaar is een inloopavond georganiseerd. Eind 2012 is brief naar alle bewoners gegaan waarin duidelijkheid wordt gegeven over de plannen met daaraan gekoppeld een tijdsplanning.

Dolphia Met de bewoners van onze woningen in de wijk Dolphia is veelvuldig overlegd gepleegd over de voortgang van het grootonderhoudsproject. Behoudens enkele klachten is het project begin 2013 afgerond.

Laares Met de bewoners van onze woningen in het herstructureringsgebied Laares is gesproken over de voortgang betreffende de sloop, renovatie en nieuwbouw. In 2012 is veelvuldig contact geweest met de bewoners van de 20 te renoveren woningen. Vanwege de omvang van de werkzaamheden hebben deze bewoners tijdelijk elders gewoond. Begin 2013 hebben de laatste bewoners de gerenoveerde woningen betrokken.

3.2.6 Leefbaarheid

Leefbaarheid heeft betrekking op de manier waarop de mensen hun woning en de dagelijkse omgeving waarin ze leven, ervaren. Ons Huis levert op verschillende manieren een bijdrage aan de leefbaarheid. Ten eerste besteden we veel aandacht aan overlastzaken om het woongenot van onze bewoners zeker te stellen. Ten tweede wordt het aanzien van de buurt voor een deel bepaald door het onderhoud van de woningen en de directe woonomgeving. Ten derde wordt de leefbaarheid positief beïnvloed door deelname aan bijzondere projecten. Ten vierde levert Ons Huis haar bijdrage in wijkgerichte netwerken van professionals en bewoners. Het beheer van de woonomgeving wordt bij Ons Huis uitgevoerd door de wijkbeheerders. Zij hebben een belangrijke taak ten aanzien van het verbeteren en in standhouden van de leefbaarheid. Zij zijn als veldwerkers een belangrijk aanspreekpunt voor onze huurders en zij zorgen er voor dat de kwaliteit van de woonomgeving op peil blijft. De kosten voor leefbaarheid bedroegen, inclusief de loonkosten van de wijkbeheerders, in 2012 € 426.000 (2011: € 398.000). Per woning komt dit neer op € 85 (2011: € 81).


pagina 36

3.2.7 Wonen, welzijn en zorg

Wonen met zorg en wonen met welzijn is niet weg te denken uit de volkshuisvesting. De zorg voor onze medemens bepaalt voor een belangrijk deel onze activiteiten op dit gebied. Wij willen goede woonvoorzieningen tot stand brengen en opvangmogelijkheden bieden voor kwetsbare groepen.

Woon-/zorgprojecten In 2012 hebben we een woonzorggebouw opgeleverd bestemd voor mensen die veel zorg nodig hebben (zorgzwaarte 5). Het gebouw bestaat uit 27 appartementen en 2 groepswoningen (maximaal 6 personen per groep). Tevens is in 2012 een woonzorgproject in de binnenstad van Enschede in gebruik genomen. Het gaat hierbij om 18 appartementen die bestemd zijn voor mensen met een verstandelijke beperking. Samen met meerdere partijen in de eerstelijnszorg ontwikkelen we een “gezondheidshoes” in Enschede-Oost. Dit gezondheidshoes wordt gehuisvest in de plint van een gebouw waarin ook 74 appartementen worden gerealiseerd.

Kwetsbare groepen Binnen de gemeente Enschede en de regio Twente zijn diverse samenwerkingsverbanden in het leven geroepen die de daklozenproblematiek trachten te beheersen. Samen met de gemeente en een maatschappelijke instelling hebben wij een locatie ontwikkeld voor kwetsbare groepen. Na verzet van omwonenden zijn we in 2011 gestart met de bouw van een appartementencomplex met 25 eenheden aan de rand van het centrum van Enschede welke in maart 2013 gereed is gekomen.

Samenwerkingsverbanden In het verleden zijn met diverse zorginstellingen samenwerkingsverbanden aangegaan die in 2012 zijn gecontinueerd. We werken nauw samen met drie stichtingen die actief zijn op het gebied van begeleid wonen. De intentie en opzet van begeleid wonen is dat de begeleiding vrijwillig en tijdelijk van aard is. Wij zien vaak dat als de begeleiding slaagt, het huurcontract op naam van de bewoner wordt gezet of dat de zorginstelling uit beeld verdwijnt. De woningen uit de goedkope huurvoorraad zijn bij deze doelgroep zeer in trek. In 2012 hebben we 23 woningen aan deze instellingen verhuurd. Ook werken we samen met zorginstellingen die 24 uur per dag begeleiding bieden aan mensen en daarnaast ook beschikken over gemeenschappelijke ruimten. In het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning hebben wij in 2012 ten behoeve van mensen met een lichamelijke handicap 68 woningen aangepast; Hieronder wordt een overzicht weergegeven van het aantal woningen ultimo 2012 waaraan een vorm van zorg verbonden is.

Begeleid wonen, tijdelijk van aard Begeleid wonen, 24 uurszorg Wonen met zorg, doelgroep senioren

Aantal wooneenheden 85 169 731 985

Percentage van bezit 2% 3% 15% 20%

Met de volgende relaties werken we samen op het gebied van wonen, welzijn en zorg. • AriënsZorgpalet; • Livio Wonen met Zorg; • Stichting Aveleijn; • Stichting Beheer Hospice Enschede; • Mediant, stichting voor Geestelijke Gezondheidszorg Oost- en Midden Twente;


pagina 37

• • • • • • • • • • •

Stichting De Viermarken; Woongemeenschap De Wonne; Stichting Timon; Jarabee; Centra Wonen, Welzijn en Zorg; Zorggroep Manna; JP van den Bentstichting; Ambiq; Alifa; Humanitas; Woonkans.


pagina 38

3.3

Organisatie

3.3.1 Toelating en inschrijving

Naam van de toegelaten instelling Gemeente Adres en postcode Postbus en postcode

: Rooms-Katholieke Woningstichting "Ons Huis" : Enschede : Eeftinksweg 50, 7541 WE : Postbus 1305, 7500 BH

Datum en nummer van het Koninklijk Besluit van de toelating Oprichtingsdatum Datum laatste statutenwijziging VROM-nummer NRV-nummer

: 10 maart 1948, nr. 49 : 1 september 1911 : 28 augustus 2007 : L0173 : 2715

Ons Huis is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel Veluwe en Twente te Enschede in het Stichtingenregister d.d. 18 oktober 1993 onder nr. S031347 en in het Handelsregister d.d. 1 september 1965 onder nr. 06032993. Als statutair directeur is ingeschreven de heer B.S.M. Meijer.

3.3.2 Interne organisatie

Inrichting organisatie Het organogram van Ons Huis ziet er ultimo 2012 als volgt uit: Organisatieschema ultimo 2012 Raad van Commissarissen Directie/bestuur

Bedrijfsbeheer Beleid

Algemene zaken

Financiële administratie

Controlling/ICT

Wonen

Klantenservice

Vastgoed

Technische service

Vastgoedbeheer

Vastgoedontwikkeling

De directeurbestuurder wordt ondersteund door een managementteam, bestaande uit de manager Wonen, de manager Bedrijfsbeheer en de manager Vastgoed.

Nieuw ondernemingsplan In 2012 is een nieuw ondernemingsplan opgesteld voor de jaren 2013 tot en met 2017. Bij de totstandkoming van dit ondernemingsplan is gebruik gemaakt van de input van diverse stakeholders van Ons Huis. Met name van de bevindingen vanuit de visitatie die in 2010 is uitgevoerd door Ecorys en gemaakte afspraken met andere corporaties en Gemeenten, zoals vastgelegd in de Woonvisie 2025. Voor Ons Huis is stakeholder-raadpleging niet iets dat enkel wordt gedaan bij de


pagina 39

totstandkoming van een ondernemingsplan, maar een continu, organisatiebreed proces. Het Ondernemingsplan is besproken met de Huurdersvereniging De Wönners, de ondernemingsraad en de raad van commissarissen van Ons Huis. In het ondernemingsplan zijn de ambities van onze organisatie voor de komende jaren uiteengezet, rekening houdend met de huidige tijdsgeest. Voor de organisatie betekent de koers voor de komende jaren vooral nog meer werken vanuit klantperspectief en meer toe naar onderhoud op maat. Daarnaast minder focus op projectontwikkeling en meer op verbetering van de bestaande woningvoorraad. Energiebesparing is eveneens een belangrijk speerpunt.

KWH-Huurlabel In ons ondernemingsplan hebben we onder andere opgenomen Ons Huis als klantgericht bedrijf steviger neer te willen zetten en de klanttevredenheid te verbeteren. Wij willen het KWH huurlabel behouden als externe beoordeling van onze klantgerichtheid. Dit label is medio 2012 opnieuw behaald. Met ingang van 2013 zullen de metingen voor het label over het gehele jaar verdeeld plaatsvinden, in plaats van de eerdere periodieke metingen.

Communicatie Na 5 jaar in gebruik te zijn geweest, was onze huisstijl wat te divers geworden. Hierdoor ontbreekt het aan eenheid en herkenbaarheid. Begin 2012 is de huisstijl opgefrist, inmiddels is een aangepast huisstijlhandboek grotendeels gereed. Voor de medewerkers is een communicatiewijzer opgezet, die in het voorjaar van 2013 wordt uitgerold in de organisatie. Besloten is de communicatie breder op te pakken door een projectgroep Communicatie, zie ook het kopje “Personeelsbeleid”. In juni 2012 heeft de Huurders Advies Groep (HAG) een advies uitgebracht, gericht op verbetering van de communicatie met de huurders. Deze aanbevelingen worden meegenomen door de projectgroep Communicatie. Inmiddels zijn de technische voorbereidingen getroffen voor een nieuwe website en voor een intranet. Dit komt in het voorjaar van 2013 gereed, evenals een Communicatiebeleid voor Ons Huis. Dit beleid is in 2012 voorbereid en begin 2013 verder uitgewerkt. Gekozen is voor een praktische insteek.

Archief Er heeft een eerste inventarisatie plaatsgevonden van het fysieke archief, inrichting en bewaartermijnen. In het bedrijfsplan is afgesproken het archief in de loop van 2012 te actualiseren en opnieuw te organiseren. Er is een plan van aanpak opgesteld voor het opschonen en bijhouden van het archief, waarbij per afdeling een archiefverantwoordelijke wordt aangewezen. Dit plan zal in 2013 worden uitgevoerd.


pagina 40

3.3.3 Personeel

Ultimo 2012 zijn 60 personeelsleden (52,56 fte) in loondienst, als volgt te specificeren: Personeel onderverdeeld naar afdelingen per 31 december 2012 afdeling Directie/management Bedrijfsbeheer: - Beleidsmedewerker - Controlling en ICT - Financiële administratie - Algemene Zaken Vastgoed: - Vastgoedontwikkeling - Vastgoedbeheer Wonen: - Klantenservice - Technische service Totaal vaste formatie Tijdelijke formatie Totaal medewerkers in loondienst

aantal personen ultimo 2012 ultimo 2011 begr. 2012 4 4 4

full-time equivalent (fte) ultimo 2012 ultimo 2011 begr. 2012 4,00 4,00 4,00

1 4 5 5

1 4 5 5

1 4 5 5

0,67 3,56 4,32 4,06

0,67 3,56 4,32 4,06

0,67 3,56 4,37 4,06

6 5

6 5

6 5

5,83 5,00

5,83 5,00

5,83 5,00

14 15 59 1 60

17 11 58

18 11 59

10,12 14,44 52,00 0,56 52,56

13,53 10,44 51,41 0,00 51,41

10,08 14,44 52,01 0,00 52,01

-

58

59

Ziekteverzuim Over 2012 bedroeg het ziekteverzuim 4,1% (geheel 2011: 9,1). Aan het eind van het jaar was er nog één langdurig zieke (>1 jaar ziek), die echter op dat moment voor 95% was gere-integreerd, zij is per 1 februari 2013 uit dienst gegaan. Langdurig ziekteverzuim komt in 2012 verder vooral voort uit herstel na operatie. Kortdurend ziekteverzuim is zeer beperkt. In 2012 heeft een evaluatie plaatsgevonden van de samenwerking met de arbodienst in het kader van de ziektebegeleiding. In de praktijk werd de begeleiding van zieke medewerkers al voornamelijk door Ons Huis zelf uitgevoerd. Het contract met de arbodienst is daarom opgezegd en vervangen door een contract met een andere arbodienst op regiebasis. Verzuimpercentage Gemiddeld ziekteverzuim Exclusief zwangerschapsverlof

2012

2011

2010

2009

2008

4,1 4,1

9,8 9,1

6,5 5,8

5,1 3,7

5,7 4,5

Opleidingsjaarplan Ons Huis vindt het belangrijk dat medewerkers zich blijven ontwikkelen en goed inzetbaar blijven. Hierbij hoort het op peil houden van een goed kennisniveau binnen onze organisatie. In 2012 zijn diverse opleidingen en cursussen gevolgd door de medewerkers. Twee medewerkers van de financiële administratie volgen een SPD opleiding. Binnen de afdeling Wonen hebben diverse medewerkers cursussen gevolgd op het gebied van huurrecht en huurtoeslag, variërend van een introductiecursus tot een verdiepingscursus. Binnen Technische service hebben medewerkers een NEN cursus gevolgd, waardoor zij kunnen worden aangemerkt als bekwaam persoon op het gebied van elektrotechniek. Binnen Vastgoed heeft een medewerker cursussen gevolgd op het gebied van duurzaam bouwen en het bouwen van passiefhuizen. Daarnaast hebben een deel van de medewerkers Vastgoed een cursus gevolgd op het gebied van het nieuwe bouwbesluit 2012. Verder hebben medewerkers nog cursussen gevolgd, gericht op persoonlijke ontwikkeling, en in één geval een coachingstraject.

Arbobeleid De eerste toolboxmeting heeft plaatsgevonden, hierbij worden medewerkers geïnstrueerd over arbotechnische aangelegenheden, gericht op verhoging van de veiligheid in het werk. Voor alle medewerkers die dit wensten, bestond de mogelijkheid zich te laten onderzoeken in het kader van het Periodiek Medisch Onderzoek, waarbij gekozen is voor een uitgebreider onderzoek bij Prescan.


pagina 41

Het arbobeleid is binnen Ons Huis nu goed ingericht. Besloten is om dit jaar geen nieuwe zaken op te pakken, maar in 2013 een nieuw meerjarenplan te maken.

Personeelsbeleid Het in 2011 opgezette werknemertevredenheidsonderzoek gaf aan dat de medewerkers van Ons Huis tevredener zijn dan gemiddeld binnen de branche. Ons Huis scoorde als algemeen tevredenheidscijfer een 8. Op onderdelen werden wat zaken benoemd die voor verbetering vatbaar zijn, met name de interne communicatie. Per afdeling en bedrijfsbreed zijn hierover afspraken gemaakt. Inmiddels is een projectgroep communicatie in het leven geroepen, die het communicatiebeleid en de uitwerking gaat coördineren, zowel voor wat betreft de interne als de externe communicatie. Voor het overige zijn per afdeling een aantal zaken aangepast.

Maatschappelijke stage Ons Huis biedt middelbare scholieren de mogelijkheid om bij onze organisatie ervaring op te doen met werk met een maatschappelijke doelstelling. Ons Huis sluit aan bij de binnen Enschede bestaande vrijwilligerscoördinatie en een speciaal hiervoor in het leven geroepen, op de betreffende jongeren gerichte website www.vetvrijwillig.nl. In 2012 hebben 6 jongeren bij ons hun maatschappelijke stage gedaan, met name in het wijkbeheer.

Ondernemingsraad In 2012 is het aantal leden van de ondernemingsraad op haar eigen verzoek gewijzigd van 5 naar 3. In 2012 kwamen de ondernemingsraad en de directeurbestuurder 6 keer bijeen. De belangrijkste onderwerpen van bespreking waren: • verkiezingen ondernemingsraad; • werknemertevredenheidsonderzoek; • agressieprotocol; • wijze van werving en selectie; • het nieuwe ondernemingsplan; • aanstelling nieuw rvc lid; • wijziging arbodienst; • algemene zaken betreffende de organisatie. Naast het overleg met de directeurbestuurder heeft de ondernemingsraad ook overleg gehad met de raad van commissarissen.


pagina 42

3.3.4 Juridische structuur

Hierna wordt een schematische voorstelling gegeven van de juridische structuur van Ons Huis.

Juridische structuur R.K. Woningstichting Ons Huis

100 % Ons Huis Projectontwikkeling I B.V.

50 % M.F.A. Velve Lindenhof V.O.F.

20 % W.O.M. Laares Beheer B.V.

19 %

Laares C.V.

5%

25 % V.O.F. In de Groene Bogen

100 % Stichting Amelinksbos Beheer

33⅓ % V.O.F. Het Ledeboer

Een stippellijn geeft een bestuurlijke verbinding weer. In 2012 is het 50% belang in de Hoge Bothof Ontwikkeling B.V. verkocht. M.F.A. Velve Lindenhof is samen met De Woonplaats opgericht in 2012.


pagina 43


pagina 44

3.4

Financiële middelen

Ons Huis wil haar volkshuisvestelijke opgave realiseren binnen de voorwaarde dat de financiële continuïteit blijft gewaarborgd. Hierom zijn financiële randvoorwaarden vastgesteld. Op basis van deze randvoorwaarden worden de keuzes op de verschillende beleidsterreinen (in hun onderlinge samenhang) gemaakt. De financiële performance van Ons Huis komt onder andere tot uitdrukking in haar operationele kasstromen, interest coverage ratio, loan to value en het solvabiliteitsniveau. De kaders voor een goede beheersing van treasury zijn vastgelegd in het treasurystatuut. De financiële planning is gebaseerd op een gedegen financiële meerjarenprognose. Voor het opstellen van de financiële cijfers hebben we de op 31 januari 2011 gepubliceerde herziene versie van Richtlijn 645 (RJ-Uiting 2011-2) gehanteerd. Het toepassen hiervan is vanaf verslagjaar 2012 verplicht. De cijfers van 2012 alsmede de vergelijkende cijfers van 2011 zijn hiertoe aangepast. Toepassing heeft met name gevolgen voor de waardering van ons bezit en beïnvloed daarmee in de meeste gevallen de hierna besproken kengetallen. Voor een uitgebreide toelichting op de toepassing van de herziene richtlijn verwijzen we naar hoofdstuk 4.4 ‘Grondslagen waardering activa, passiva, resultaatbepaling en kasstroomoverzicht’.

3.4.1 Liquiditeitspositie

De liquiditeitspositie wordt veelal weergegeven door middel van het kengetal current ratio. Dit kengetal wordt berekend door de vlottende activa te delen door de schulden op korte termijn. Algemeen kan worden gesteld dat een current ratio groter dan één aangeeft dat in voldoende mate aan de verplichtingen op korte termijn kan worden voldaan. Onze current ratio komt ultimo 2012 uit op 2,1 (ultimo 2011 4,1). Deze hoge current ratio wordt veroorzaakt door tijdelijk overtollige liquide middelen ad € 36,4 miljoen.

3.4.2 Vermogenspositie

Het eigen vermogen ultimo 2012 bedraagt € 145 miljoen tegen € 149 miljoen ultimo 2011. De solvabiliteit van Ons Huis, uitgedrukt als het eigen vermogen in een percentage van het geconsolideerde balanstotaal, komt per 31 december 2012 uit op 30,4% (31 december 2011: 32,7%). De financiële positie van Ons Huis is solide.

3.4.3 Financiering en belegging

Ons beleid is erop gericht de beschikbare eigen geldmiddelen op langere termijn in beginsel in te zetten ter financiering van de materiële vaste activa. De resterende financieringsbehoefte wordt gedekt door het aantrekken van lang vreemd vermogen. Naast de financiering met lang vreemd vermogen kan, afhankelijk van de rentestructuur, een gedeelte van het kapitaal gefinancierd worden met kort vreemd vermogen. Ons Huis heeft een kredietfaciliteit in rekening courant van € 10 miljoen. Jaarlijks wordt bezien in hoeverre deze faciliteit bijstelling behoeft; tot op heden is dat niet het geval geweest. Per 31 december 2012 werd de faciliteit voor € 9,6 miljoen gebruikt. Ons Huis heeft geen derivaten. In 2012 is ter financiering van de vaste activa voor een bedrag van € 35 miljoen aan kapitaalmarktleningen aangetrokken, waarvan € 23 miljoen voor herfinanciering. De gewogen gemiddelde rentevoet van de langlopende leningen is ultimo 2012 3,4% (ultimo 2011 3,7%). De interest coverage ratio in 2012 bedraagt mede hierdoor 1,8 een verbetering van 0,2 ten opzichte van 2011. De loan to value ultimo 2012 is met 0,63 ongewijzigd (ultimo 2011 0,63).


pagina 45

Het beleggingsbeleid is om overtollige middelen in eerste instantie te gebruiken ter financiering van de eigen activiteiten. Ontbreken deze activiteiten, dan wordt belegd in risicomijdende fondsen zoals staatsobligaties. De nominale waarde van de beleggingen bedroeg ultimo 2012 € 0,9 miljoen (ultimo 2011: idem); zij bestonden voor 100% uit staatsobligaties. De koerswaarde bedroeg per die datum circa € 1,4 miljoen (ultimo 2011: € 1,4 miljoen). Ons Huis heeft haar tijdelijk overtollige liquide middelen van in totaal € 36,4 miljoen ultimo december 2012 gestort op spaarrekeningen (rente 31 december 2012 1,9%).

3.4.4 Waardering onroerend goed

Het onroerend goed is met ingang van dit jaarverslag onderverdeeld in sociaal vastgoed en vastgoedbeleggingen, waarbij het sociaal vastgoed is gewaardeerd tegen bedrijfswaarde (m.u.v. de te verkopen woningen in de eerste 5 jaar: taxatiewaarde) en de vastgoedbeleggingen tegen marktwaarde, (90% van de Woz-waarde). Voor een uitgebreide toelichting verwijzen we naar hoofdstuk 4.4 waarin de waarderingsgrondslagen zijn opgenomen. Vastgoed in exploitatie ultimo 2012 Vastgoed Ons Huis in exploitatie utlimo 2012 Woningen t.b.v. de verkoop Woningen t.b.v. de sociale verhuur Woningen t.b.v. de commerciele verhuur Maatschappelijk vastgoed Bedrijfsmatig vastgoed Overige Totaal

Sociaal vastgoed Aantal Waarde woningen x € 1.000 26 2.687 4.821 343.242 n.v.t. 14.873 n.v.t. 44 4.847 360.846

Vastgoedbeleggingen Totaal vastgoed Aantal Waarde Aantal Waarde woningen x € 1.000 woningen x € 1.000 26 2.687 4.821 343.242 157 27.452 157 27.452 n.v.t. 14.873 n.v.t. 7.268 n.v.t. 7.268 n.v.t. 44 157 34.720 5.004 395.566

De totale actuele waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie bedroeg ultimo 2012 € 361 miljoen tegen € 345 miljoen ultimo 2011. Het gemiddelde van een sociale huurwoning komt hiermee eind 2012 op € 71.000 (eind 2011: € 69.000). Binnen het sociaal vastgoed in exploitatie zijn 122 woningen voor verkoop aangewezen. De gemiddelde taxatiewaarde van de in de eerste 5 jaar verwacht te verkopen woningen (26 woningen) bedroeg ultimo 2012 € 103.000 (ultimo 2011: € 117.000). De vastgoedbeleggingen in exploitatie hebben ultimo 2012 een marktwaarde van totaal € 35 miljoen (ultimo 2011: € 33 miljoen) waarvan ruim € 27 miljoen huurwoningen boven de huurtoeslaggrens. De gemiddelde marktwaarde van een deze commerciële huurwoningen bedroeg eind 2012 € 175.000 per woning (eind 2011: € 182.000 per woning).

3.4.5 Jaarresultaat

Over 2012 werd een negatief jaarresultaat behaald van € 9,0 miljoen, tegen € 15,2 miljoen negatief over 2011.


pagina 46

In het volgende overzicht worden de belangrijkste verschillen tussen het resultaat na belastingen over 2012 en 2011 weegegeven: oorzaak hoger resultaat 2012 t.o.v. 2011 (x € 1.000) hogere huuropbrengsten 1.900 hogere opbrengsten servicecontracten 200 lageren overige bedrijfsopbrengsten -500 lagere loonkosten 200 hogere onderhoudslasten -200 hogere lasten servicecontracten -200 lagere overige bedrijfslasten 400 per saldo hoger resultaat uit bedrijfsuitoefening voor belastingen (excl. mutaties in materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen) 1.800 lagere belastinglast 2.900 lager resultaat deelnemingen -500 mutaties in materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen 2.000 per saldo hoger resultaat 6.200 In het jaarresultaat is per saldo voor € 17,1 miljoen aan negatieve waardeveranderingen in materiële vaste activa en vastgoedportefeuille verantwoord (2011: € 19,1 miljoen negatief). Mutaties in materiële vaste activa en vastgoedportefeuille in de winsten verliesrekening 2012

4.000 2.000

Netto verkoopresultaat vastgoedportef euille (DAEB)

Overige (positieve) waardeveranderingen vastgoedportefeuille (DAEB)

0 Geactiveerde productie eigen bedrijf (DAEB) -2.000 -4.000 -6.000 -8.000 -10.000 -12.000

Af schrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (DAEB) Overige waardeveranderingen mat. vaste activa en vastgoedportefeuille (DAEB) Erf pacht (DAEB)

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille (niet-DAEB)

-14.000

Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen, exclusief genoemde waardeveranderingen en direct vastgoed gerelateerde kosten en opbrengsten is gestegen van € 6,2 miljoen over 2011 tot € 8,0 miljoen over 2012.


pagina 47

Bedrijfsopbrengsten en -lasten uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 2012 (exclusief mutaties in materiële vaste activa en vastgoedportefeuille; zie hierna)

3.4.6 Ontwikkeling financiële positie

Ontwikkeling financiële positie tot en met 2017 De rijksmaatregelen waar we de komende jaren mee geconfronteerd worden zoals de verhuurdersheffing en de saneringsheffing beïnvloeden de financiële positie van Ons Huis negatief en beperken de financiële speelruimte aanzienlijk. Om de financiële positie van Ons Huis binnen de toetsingcriteria van het CFV en WSW te houden, is het investeringsniveau voor de komende jaren fors neerwaarts bijgesteld. Hierna wordt een overzicht gegeven van het verloop van de operationele kasstroom in de komende 5 jaar. Daarbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • een huurverhoging van : 2013-2017 2,5% *1); 2018 e.v. 2,0% • een huurderving van : 2013 e.v. 1,0% • inflatie variabele lasten : 2013 e.v. 2,0% • inflatie onderhoudslasten : 2013 e.v. 2,0% • disconteringsvoet : 5,25% • rentevoet nieuwe leningen : 2013: 3,5%; 2014: 3,75%; 2015: 4,0%; 2016: 4,25%; 2017: 4,5%; 2018 e.v. 5,25% • onderhoudslasten : op basis van meerjarenonderhoudsplanning • lasten bedrijfsvoering : op basis van verwachtingen *2) • zakelijke lasten : op basis van verwachtingen • vennootschapbelasting : 25,0% *1) incl. 0,5% effect huurharmonisatie *2) hierbij is rekening gehouden met de sectorspecifieke heffingen; de sanerings- en verhuurdersheffing conform de correspondentie van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw d.d. 14 december 2012.


pagina 48

Toelichting ingerekende sectorspecifieke heffingen Jaar Percentage Jaarhuur Saneringswoongel. heffing 2013 4% 28.927.000 1.157.000 2014 3% 30.670.000 920.000 2015 3% 31.844.000 955.000 2016 2% 32.701.000 654.000 2017 1% 33.716.000 337.000 Heffing per WOZ-waarde DAEB Verhuurders€ 1.000 WOZ waarde t.o.v. peildatum 1-1-11: 552.517.000 heffing* € 0,13 -10% 2013 497.265.000 65.000 € 3,65 -14% 2014 475.165.000 1.734.000 € 4,51 -18% 2015 453.064.000 2.043.000 € 5,43 -22% 2016 430.963.000 2.340.000 € 6,38 -26% 2017 e.v. 408.863.000 2.609.000 * Op basis van de totaal becijferde verhuurdersheffing van € 1,8 miljard voor alle corporaties. Jaar

Hieronder volgt het kasstroomoverzicht operationele activiteiten 2013-2017 (gebaseerd op onze opgave dPi2012). Kasstroomoverzicht TI enkelvoudig (bedragen x € 1.000)

2013

2014

2015

2016

2017

Operationele activiteiten Ontvangsten: Huren Vergoedingen Overige bedrijfsontvangsten Renteontvangsten Saldo ingaande kasstromen

31.504 1.391 183 314 33.392

33.492 1.419 187 105 35.203

34.968 1.447 190 97 36.702

35.902 1.476 194 89 37.661

36.994 1.506 198 83 38.781

Uitgaven: Erfpacht Personeelsuitgaven Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Renteuitgaven Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden Vennootschapsbelasting Saldo uitgaande kasstromen

11 3.741 4.330 4.262 10.943 1.222 225 2.177 26.911

11 3.891 4.439 4.386 11.228 2.654 230 1.644 28.483

11 4.046 4.322 4.593 11.192 2.998 234 1.959 29.355

11 4.208 4.602 4.688 11.536 2.994 239 1.865 30.143

11 4.376 4.696 4.789 11.652 2.946 244 2.228 30.942

6.481

6.720

7.347

7.518

7.839

Kasstroom uit operationele activiteiten

Onderstaande tabel geeft het verloop weer van de operationele kasstroom van onze DAEB activiteiten, met inachtneming van de WSW-aflossingsnorm van 2% van het openstaande leningensaldo. Kasstroomoverzicht DAEB activiteiten (bedragen x € 1.000) Operationele kasstromen Operationele kasstroom uit DAEB activiteiten Aan DAEB investeringen toegerekende rente en loonkosten Af: genormeerde aflossing (2% van DAEB schuld per 1-1) Saldo operationele kasstromen DAEB-activiteiten

2013

2014

2015

2016

2017

5.963 575 -6.110 428

6.115 399 -6.108 406

6.686 208 -6.071 823

6.841 208 -6.049 1.000

7.133 218 -6.034 1.317

Uit dit overzicht blijkt dat, na aftrek van de genormeerde aflossing, de kasstroom positief blijft. Daarmee voldoet Ons Huis aan de ‘kasstroomtoets’ van het WSW (zie ook hierna).


pagina 49

Hieronder enkele kengetallen op basis van onze meerjarenprognose 2013-2017. Kengetallen

2013

2014

2015

2016

Financiële continuïteit Solvabiliteitspercentage 33,0 34,0 34,8 35,4 Liquiditeit 2,1 0,4 0,4 0,4 Loan to value*1) 0,67 0,65 0,64 0,63 Interest Coverage Ratio (ICR)*2) 1,8 1,6 1,7 1,6 *1) Leningen o/g gedeeld door materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen. *2) Bedrijfsresultaat (excl. waardeveranderingen) gedeeld door saldo rentelasten.

2017

36,4 0,4 0,61 1,7

3.4.7 Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Ons Huis is aangesloten bij de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Wij staan bij het WSW ingeschreven als een financieel gezonde corporatie. Dit betekent dat Ons Huis voor haar financiering borgstelling door het WSW kan verkrijgen. Door het WSW is eind 2012 een faciliteringsvolume voor het jaar 2013 toegekend van € 21,7 miljoen. De belangrijkste toetsingscriteria van het WSW voor borging zijn de kasstroomtoets en de Wozwaardetoets. De operationele kasstromen bij Ons Huis zijn na aftrek van de door het WSW gehanteerde genormeerde aflossing positief (zie hierboven). De Woz-waardetoets houdt in dat de door het WSW geborgde geldleningen niet meer mogen bedragen dan 50% van de totale Woz-waarde. Ons Huis heeft hierin een marge van 15% tot 2017. Dit betekent dat we nog ruimte hebben voor een waardedaling van 15%. Op grond van zowel de kasstroomtoets als de Woz-waardetoets blijven wij ook de komende jaren borgbaar voor herfinanciering en investeringen in DAEB-vastgoed.

3.4.8 Centraal Fonds Volkshuisvesting

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), in het kader van het rijkstoezicht, onder meer een adviserende taak bij het jaarlijks beoordelen van de financiële positie van woningcorporaties. In haar solvabiliteitsoordeel en continuïteitsoordeel concludeert het fonds dat de solvabiliteit van Ons Huis over 2012 en de vier opvolgende jaren hoger is dan het minimaal noodzakelijk vermogen, zoals dat door haar is berekend.

3.4.9 Verbindingen

Ons Huis heeft ultimo 2012 de volgende deelnemingen: • Ons Huis Projectontwikkeling I B.V.; Ons Huis Projectontwikkeling I B.V. participeert in V.O.F. Het Ledeboer; • V.O.F. In de Groene Bogen; • W.O.M. Laares Beheer B.V.; • Laares C.V.; • MFA Velve Lindenhof V.O.F. Daarnaast heeft Ons Huis een (bestuurlijke) verbinding met de Stichting Amelinksbos Beheer In voornoemde rechtspersonen werkt Ons Huis al dan niet samen met andere partijen om uitvoering te kunnen geven aan haar volkshuisvestelijke opgaven. De financiële risico’s van de verbindingen zijn voor Ons Huis niet substantieel. In het financieel verslag is onder het hoofdstuk “Overige gegevens” onderdeel deelnemingen een nadere toelichting gegeven op de verbindingen.


pagina 50

3.5 Kengetallen Naar aanleiding van stelselwijzigingen in de jaarrekening 2012 zijn de hieronder vermelde kengetallen van 2011 waar nodig aangepast. De kengetallen van de jaren hiervoor zijn nog op basis van de oude grondslagen. Omschrijving

2012

2011

2010

2009

2008

Aantal verhuureenheden in exploitatie: - Woningen en woongebouwen: vooroorlogse naoorlogse - Garages - Overige objecten

588 4.416 171 170

591 4.322 171 167

592 4.171 166 154

594 4.241 167 152

580 4.100 175 146

Totaal

5.345

5.251

5.083

5.154

5.001

95 0 4 0 0 0 148

162 0 3 0 2 -7 141

0 0 2 70 0 0 112

36 121 2 0 0 0 0

202 67 6 0 0 0 36

1.150 2.233 1.139 387 95

1.270 2.222 989 337 95

1.318 2.193 910 342 -

1.500 2.483 715 137 -

1.504 2.494 575 107 -

1,3

1,4

1,7 632 8,0 3,8 1,5 163 445 2,5 13,3

1,4 560 9,2 3,7 1,3 160 418 1,6 13,2

69 133 23,3

67 133 22,7

Mutaties woningbezit in het boekjaar: - Opgeleverd - Aangekocht - Verkocht - Gesloopt - Omgebouwd naar bedrijfsruimten - Herclassificatie bezit (van won. naar ov.objecten) - In aanbouw Aantal woningen per huurklasse: - Goedkoop ( < € 366 ) - Betaalbaar ( > € 366 < € 524 ) - Middelduur ( > € 524 < € 665 ) - Duur ( > € 665 ) - Overige woongelegenheden

Verhuur en incasso: - Huurachterstand in % van huren en vergoedingen 0,8 0,7 1,6 - Huurderving in % van huren en vergoedingen (geschoond) 1,2 1,8 1,5 - Aantal verhuringen 608 408 402 - Mutatiegraad in % 8,5 7,8 7,8 - Leegstandspercentage ongeschoond (december) 2,6 2,7 2,4 - Leegstandspercentage geschoond (december) 0,5 0,9 1,3 - Gemiddelde huurtoeslag per maand in € (dec.) 171 170 169 - Gemiddelde netto huurprijs per maand 500 479 477 - Gemiddelde huurverhoging in % 2,3 1,3 1,2 - Huurkapitalisatiefactor *1) 13,4 13,7 13,2 - Percentage gemiddelde huurprijs in verhouding tot de gemiddelde maximaal redelijke huurprijs 66 66 68 - Gemiddeld aantal punten per woning 145 143 134 - Gemiddelde restant levensduur woningbezit 25,3 24,2 24,5 *1) Materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen in exploitatie gedeeld door de jaarhuur.


pagina 51

Omschrijving Financiële continuïteit: - Liquiditeit (current ratio) - Solvabiliteit in % - Rentabiliteit eigen vermogen in % - Rentabiliteit totaal vermogen in % - Loan to value *2) *3) - Interest Coverage Ratio (ICR) *4) - Cashflow per woning

2012

2011

2010

2009

2008

2,1 30,4 -6,1 0,4 0,6 1,8 1.984

4,1 32,7 -9,9 -1,2 0,6 1,6 1.025

1,5 38,2 13,3 7,4 0,6 1,7 1.214

0,5 36,7 8,2 5,6 0,6 1,6 2.209

0,4 37,3 11,3 6,9 0,6 1,7 681

28.423 264

27.050 616

69.535 130.000 45.466 5.592 712 995 2.241

65.075 128.000 42.954 5.399 707 865 2.896

Balans en winsten verliesrekening (in € per woning): - Eigen vermogen 29.044 30.399 32.979 - Voorzieningen 744 109 747 - Materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen in exploitatie 79.050 76.936 74.377 - WOZ-waarde 122.000 118.000 125.000 - Langlopende leningen *3) 53.951 51.669 50.781 - Totaal opbrengsten (excl. waardeveranderingen) 6.515 6.206 6.097 - Personeelskosten 724 771 767 - Overige bedrijfslasten 941 1.012 942 - Jaarresultaat -1.793 -3.101 4.126 *2) Leningen o/g gedeeld door materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen. *3) In 2011 en 2012 gecorrigeerd met tijdelijk overtollige middelen. *4) Bedrijfsresultaat (excl. waardeveranderingen) gedeeld door saldo rentelasten


pagina 52

4

Financieel verslag

(Jaarrekening)


pagina 53

4.1 Geconsolideerde balans per 31 december Bedragen x € 1.000

Activa 2012

2011

360.846 9.807 6.289 376.942

345.479 10.398 6.684 362.561

34.720 16.167 50.887

32.509 4.438 36.947

1.086 122 908 1.047 3.163

5.813 185 908 1.260 8.166

430.992

407.674

85 2.203 120 2.408

85 3.075 106 3.266

5.794

1.696

148 97 0 811 881 40 505 2.482

129 458 63 966 575 79 485 2.755

7. Liquide middelen

36.444

41.052

TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA

47.128

48.769

478.120

456.443

Vaste activa 1. Materiële vaste activa - Sociaal vastgoed in exploitatie - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

2. Vastgoedbeleggingen - Commercieel vastgoed in exploitatie - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

3. Financiële vaste activa - Andere deelnemingen - Leningen u/g - Overige effecten - Te vorderen BWS-subsidies

TOTAAL VASTE ACTIVA Vlottende activa 4. Voorraden - Vastgoed bestemd voor de verkoop - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop - Overige voorraden

5. Onderhanden projecten 6. Vorderingen - Huurdebiteuren - Gemeenten - Vorderingen op groepsmaatschappijen - Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen - Latente belastingvordering(en) - Overige vorderingen - Overlopende activa

TOTAAL ACTIVA

4 Financieel verslag (Jaarrekening)

pagina 54

Passiva 2012

2011

8. Eigen vermogen - Overige reserves - Resultaat boekjaar

154.307 -8.971

164.583 -15.235

TOTAAL EIGEN VERMOGEN

145.336

149.348

9. Voorzieningen - Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen - Voorziening latente belastingverplichtingen - Voorziening deelnemingen - Overige voorzieningen (uitgestelde beloningen)

3.599 20 0 103

0 77 365 95

TOTAAL VOORZIENINGEN

3.722

537

10. Langlopende schulden - Schulden/Leningen overheid - Schulden/Leningen kredietinstellingen - Overige schulden (Waarborgsommen)

20.000 285.496 889

20.000 273.683 869

TOTAAL LANGLOPENDE SCHULDEN

306.385

294.552

9.590 1 2.761 137 432 1.360 72 22 8.302

0 154 1.140 0 852 906 58 19 8.877

22.677

12.006

478.120

456.443

11. Kortlopende schulden - Schulden aan kredietinstellingen - Schulden aan gemeenten - Schulden aan leveranciers - Schulden aan groepsmaatschappijen - Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen - Belastingen en premies sociale verzekeringen - Schulden ter zake van pensioenen - Overige schulden - Overlopende passiva TOTAAL KORTLOPENDE SCHULDEN

TOTAAL PASSIVA


pagina 55


pagina 56

4.2 Geconsolideerde winsten verliesrekening Bedragen x € 1.000 2012

2011

29.581 1.250 0 374 2.967 1.037 357

27.666 1.062 0 -22 2.935 901 883

35.566

33.425

12.311 9.241 12 2.726 437 462 5.190 170 1.218 3.310

12.235 10.731 11 2.880 491 419 4.947 170 1.029 3.764

35.077

36.677

95

96

584

-3.156

28. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 29. Opbrengsten financiële vaste activa en effecten 30. Rentelasten en soortgelijke kosten

1.149 67 10.907

390 67 10.136

Saldo financiële baten en lasten

-9.691

-9.679

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

-9.107

-12.835

-364 -228

2.646 246

-8.971

-15.235

Bedrijfsopbrengsten 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16.

Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen mat. vaste activa en vastgoedportefeuille Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

27. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Bedrijfsresultaat

31. Belastingen 32. Resultaat deelnemingen Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen


pagina 57


pagina 58

4.3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht Bedragen x € 1.000

Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Afschrijvingen Waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Mutatie voorzieningen Veranderingen in werkkapitaal: Mutatie operationele vorderingen Mutatie voorraden Mutatie operationele schulden

Mutatie rekening-courantschuld kredietinstellingen Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen van langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen


12.311

12.235

6.179 8

7.700 -5 -444 50 3.123

-1.368 17.714 -9.599

2.729 19.503 -9.243

-9.599 8.115

Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringen in materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Desinvesteringen materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Verwerving groepsmaatschappijen en overige deelnemingen Vervreemding groepsmaatschappijen en overige deelnemingen Investeringen in overige financiële vaste activa Desinvesteringen in overige financiële vaste activa Kasstroom uit investeringactiviteiten

2011 -3.156

579 -2.936 989

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Interest

2012 584

-9.243 10.260

-39.106

-30.005

550

335

-675

-55

4.809 -44 320

300 -236 272 -34.146

9.590 35.020 -23.187

-29.389 0 55.032 -2.352

21.423

52.680

-4.608

33.551

pagina 59


pagina 60

4.4. Grondslagen waardering activa, passiva, resultaatbepaling en kasstroomoverzicht

Algemeen De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij hierna anders vermeld. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. De jaarverslaggeving van toegelaten instellingen volkshuisvesting is op grond van het BBSH onderworpen aan bijna alle bepalingen van BW2, titel 9. In aansluiting hierop heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving een richtlijn (Richtlijn 645) opgesteld voor de jaarverslaggeving van toegelaten instellingen. Deze richtlijn is bij het opstellen van de jaarrekening 2012 in acht genomen. Hierbij zijn de gevolgen van de op 31 januari 2011 gepubliceerde herziene versie van Richtlijn 645 (RJ-Uiting 2011-2) verwerkt in de jaarrekening 2012. De vergelijkende cijfers van 2011 zijn daar waar nodig hierop aangepast. Een toelichting is opgenomen onder stelselwijzigingen.

Grondslagen voor de consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening van Ons Huis zijn de financiële gegevens verwerkt van Ons Huis en Ons Huis Projectontwikkeling I B.V. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling van Ons Huis.

Groepsverhoudingen R.K. Woningstichting Ons Huis te Enschede staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. Een overzicht van de gegevens vereist op grond van de artikelen 2:379 en 2:414 BW is onderstaand opgenomen: Naam

Statutaire zetel

Aandeel in geplaatst kapitaal

Geconsolideerde maatschappijen: Ons Huis Projectontwikkeling I B.V.

Enschede

100,0 %

Niet-geconsolideerde maatschappijen: V.O.F. In de Groene Bogen W.O.M. Laares Beheer B.V. Laares C.V. MFA Velve Lindenhof V.O.F.

Enschede Enschede Enschede Enschede

25,0 % 20,0 % 19,0 % 50,0 %

Indirecte kapitaalbelangen: V.O.F. Het Ledeboer

Enschede

33,3 % Aandeel in zeggenschap

Overige verbindingen: Stichting Amelinksbos Beheer

Enschede

100,0 %

Stelselwijzigingen Op 31 januari 2011 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd (RJ-Uiting 2011-2). Toepassing van deze Richtlijn is verplicht voor verslagjaren vanaf 2012. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn: • Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie; • Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed; • De methode van afschrijvingen; • Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winsten verliesrekening; • Het niet langer verplicht opnemen van een mutatieoverzicht bedrijfswaarde in de toelichting;


pagina 61

•

Positieve en negatieve resultaten binnen gecombineerde bouwprojecten kunnen niet langer gesaldeerd worden.

In de jaarrekening 2012 hebben zich op grond van de overgang naar de herziene Richtlijn 645 de volgende stelselwijzigingen voorgedaan: • Classificatie en kwalificatie: • De herziene RJ 645 heeft tot herclassificatie van ons bezit geresulteerd. Naast de materiële vaste activa worden nu ook vastgoedbeleggingen onderscheiden. De voor e commerciële verhuur bestemde woningen (voorheen de woningen met verkoop na het 15 jaar) worden na herclassificatie onderverdeeld in sociaal vastgoed en vastgoedbeleggingen. Bepalend hiervoor is de huurprijs t.o.v. de huurtoeslaggrens. • Sociaal vastgoed wordt gewaardeerd tegen bedrijfswaarde, Vastgoedbeleggingen tegen marktwaarde. Voor de marktwaarde is de WOZ-waarde met een afslag van 10% genomen. • Ter bepaling van de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie werd tot en met 2011 een andere basis voor de bedrijfswaarde gehanteerd dan vanaf 1 januari 2012: • De minimum levensduur bij afwezigheid van andere concrete beleidsvoornemens is op basis van ons Strategisch Voorraadbeleid gewijzigd van 10 naar 15 jaar. • De grondwaarde wordt vanaf nu ingerekend op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode (voorheen verkrijgingsprijs). Samenvatting wijziging in waardering bezit als gevolg van de herziene RJ 645 (bovengenoemde stelselwijzigingen): (bedragen x € 1.000) Waardering vastgoed in exploitatie ultimo 2011 (bedrijfswaarde) vóór stelselwijzigingen 388.817 Gevolg classificatie en kwalificatie: Wijziging als gevolg van einde uitponding commercieel verhuur bezit Herwaardering vastgoedbeleggingen (van bedrijfswaarde naar marktwaarde) Gevolg aanpassing bedrijfswaarde: Wijziging minimum restant levensduur (van 10 naar 15 jaar) Wijziging grondwaardering (van verkrijgingsprijs naar actuele waarde)

Waardering vastgoed in exploitatie begin 2012 na stelselwijzigingen Sociaal vastgoed in exploitatie (bedrijfswaarde) Vastgoedbeleggingen in exploitatie (marktwaarde)

-7.707 2.293 1.878 -7.293 -10.829 377.988 345.479 32.509

Waardering vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie ultimo 2011 vóór stelselwijzigingen

18.537

Aanpassing waardeverminderingen

-3.701

Waardering vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie begin 2012 na stelselwijzigingen Sociaal vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie Vastgoedbeleggingen in ontwikkeling voor eigen exploitatie

14.836 10.398 4.438

Verdere stelselwijzigingen: • Volgens RJ 645.210 dient bij het actuele waardemodel bij sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel RJ 212 toegepast te worden. Dit betekent dat de kosten van materiële vaste activa stelselmatig worden toegerekend aan de levensduur in de vorm van jaarlijkse afschrijvingen (zie RJ 212.426). Dus ook bij toepassing van de waarderingsgrondslag bedrijfswaarde dient jaarlijks te worden afgeschreven ten laste van het resultaat. Door afschrijving op basis van bedrijfswaarde ontstaat er een verschil tussen de totale mutatie in het vermogen in het jaar en het jaarresultaat.


pagina 62

Op basis van deze stelselwijzigingen is het vermogen per 1 januari 2012 als volgt gewijzigd:

Eigen vermogen ultimo 2011 vóór stelselwijzigingen

(bedragen x € 1.000) Eigen Overige Resultaat vermogen resereves over 2011 163.878 157.077 6.801

Herwaardering bezit begin 2011 als gevolg van stelselwijzigingen Overige waardeveranderingen mat. vaste activa en vastgoedportefeuille: Terugname waardeverminderingen sociaal vastgoed in exploitatie Waardeverminderingen sociaal vastgoed in exploitatie Waardeverminderingen vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie Afschrijvingen op mat. vaste activa en vastgoedport. (soc. vastgoed) Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedport. (comm. vastgoed) Mutatie actuele waarde (deze vervalt in herziene RJ 645) Herwaarderingen 2011 (conform herziene RJ 645) Vrijval gerealiseerde herwaardering Totaal mutaties stelselwijziging

2.935 -4.302 -3.701 -11.696 96 -5.368 9.638 6.135 -14.530

9.638 6.135 7.506

-22.036

Eigen vermogen begin 2012 na stelselwijzigingen

149.348

164.583

-15.235

-8.267

-8.267 2.935 -4.302 -3.701 -11.696 96 -5.368

Presentatiewijzigingen In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans is een aantal posten toegevoegd en voor de resultatenrekening biedt de herziene Richtlijn naast een uitgebreider categoriaal model tevens een functioneel model als alternatieve optie. Ons Huis kiest voor het categoriale model.

Classificatie vastgoed naar typologie Het sociaal vastgoed in exploitatie omvat woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens en het maatschappelijk vastgoed. Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens en het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed). De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. De classificatie heeft plaats gevonden naar de stand per 31 december van het verslagjaar. Kwalificatie sociaal vastgoed Ons Huis legt de nadruk op verhuur van goede en betaalbare woningen voor brede lagen van onze bevolking. De totale sociaal vastgoedportefeuille is op basis van onze gedachte gekwalificeerd als bedrijfsmiddel.

Balanswaardering

Materiële vaste activa Grond De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavelprijs. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Deze waarde wordt vervolgens contant gemaakt naar ultimo het boekjaar. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan


pagina 63

die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Sociaal vastgoed in exploitatie (met bestemming verhuur) Het sociaal vastgoed in exploitatie omvat woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Dit sociaal vastgoed is gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde (ofwel indirecte opbrengstwaarde) van de woningcomplexen is de contante waarde van de aan de investering verbonden toekomstige opbrengsten (huren, vergoedingen en bijdragen) verminderd met de toekomstige uitgaven (onderhoud, algemeen beheer en belastingen en verzekeringen). Bij de berekening van de bedrijfswaarde zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • •

exploitatieduur jaarlijkse huurverhoging

• • • • • •

verwachte huurderving inflatie variabele lasten inflatie onderhoudslasten disconteringsvoet onderhoudslasten onderhoudslasten eerste 7 en laatste 7 jaar exploitatie lasten bedrijfsvoering zakelijke lasten verhuurdersheffing*3) restwaarde contante waarde-methode

• • • • •

Huidige uitgangspunten Uitgangspunten vorig jaar : 50 jaar *1) 50 jaar *1) : 2013-2017: 2,5% *2); 2018 e.v. 2,0% 2012: 2,55% *2); 2013-2016: 2,3% *2); 2017 e.v. 2,0% : 2013 e.v. 1,0% 2012 e.v. 1,0% : 2013 e.v. 2,0% 2012 e.v. 2,0% : 2013 e.v. 2,0% 2012 e.v. 2,0% : 5,25% 5,25% : € 1.129 per wooneenheid € 1.205 per wooneenheid : € 501 per wooneenheid € 435 per wooneenheid : € 1.006 per wooneenheid € 1.004 per wooneenheid : € 263 per wooneenheid € 258 per wooneenheid : 2014 e.v. € 260 per wooneenheid niet ingerekend : actuele grondwaarde (jaarindex 2,0%) verkrijgingsprijs : medio numerando medio numerando

*1) met verondersteld minimum voor complexen zonder specifiek beleid (svb): 15 jaar (2011: 10 jaar) *2) incl. 0,5% (2011: 0,3%) effect huurharmonisatie *3) gebaseerd op het Kunduz-akkoord met een totale verhuurdersheffing van € 800 miljoen De ingecalculeerde inflatieparameters voor de onderhouds- en variabele lasten vanaf 2018 (beide 2,0%) wijken af van de door het Centraal Fonds Volkshuisvesting gehanteerde percentages (beide 3,0%; inflatie+1,0%). Wij gaan er van uit dat de ontwikkeling van de lasten op lange termijn in lijn zal liggen met de ontwikkeling van de verwachte inflatie. De bedrijfswaarde wordt per complex berekend. De complexindeling is gebaseerd op de bestaande indeling naar nieuwbouwcomplexen. Mutaties in de bedrijfswaarde worden als volgt verwerkt: • Mutaties in de bedrijfswaarde van complexen waarvan de bedrijfswaarde het saldo van de historische kostprijs minus afschrijvingen per complex overstijgt worden als herwaardering rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. • Mutaties in de bedrijfswaarde van complexen waarvan de bedrijfswaarde kleiner is dan het saldo van de historische kostprijs minus afschrijvingen worden in de winst en verliesrekening verantwoord: Bij gedaalde bedrijfswaarde ten laste van de overige waardeveranderingen, bij gestegen bedrijfswaarde als overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Over de bedrijfswaarde wordt lineair afgeschreven op basis van de economische levensduur. De onderstaande componenten met bijbehorende economische levensduren worden gehanteerd: • grond: geen afschrijving • opstal: 40-50 jaar Sociaal vastgoed in exploitatie (met bestemming verkoop) Het sociaal vastgoed dat bestemd is voor verkoop is gewaardeerd tegen actuele waarde. Voor het deel met verwachte verkoop in de eerste 5 jaar wordt de taxatiewaarde gehanteerd. De


pagina 64

waardebepaling is enerzijds gebaseerd op taxatierapporten van vergelijkbare, recent verkochte woningen en anderzijds op de verkoopwaarde van recent opgeleverde huurwoningen die op ieder moment door de huurder gekocht kunnen worden. De overige te verkopen woningen (na 5 jaar) worden gewaardeerd tegen bedrijfswaarde (zie sociaal vastgoed in exploitatie met bestemming verhuur). Mutaties tussen de actuele waarde en historische kostprijs worden via het resultaat verrekend. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Het voor eigen exploitatie ontwikkelde vastgoed is gewaardeerd tegen de tot en met de balansdatum bestede bedragen, onder aftrek van eenmalige subsidies en onrendabele toppen, voor zover deze niet hoger zijn dan de activa. Mocht het onrendabele deel hoger zijn dan de geactiveerde investering, dan wordt voor het restant een voorziening gevormd (zie voorzieningen). De onrendabele toppen ontstaan wanneer de bedrijfswaarde lager is dan de kostprijs dan wel vervaardigingsprijs van het in exploitatie te nemen onroerend goed. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met de afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens het lineaire systeem.

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Het totale commercieel vastgoed wordt gewaardeerd tegen marktwaarde. Daarvoor is de WOZwaarde als grondslag gehanteerd. De waarde ultimo 2012 is de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2011 met een afslag van 10%. Over het commercieel vastgoed wordt niet afgeschreven. Mutaties in de marktwaarde van commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winsten verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Het voor eigen exploitatie ontwikkelde vastgoed is gewaardeerd tegen de tot en met de balansdatum bestede bedragen, onder aftrek van eenmalige subsidies en onrendabele toppen, voor zover deze niet hoger zijn dan de activa. Mocht het onrendabele deel hoger zijn dan de geactiveerde investering, dan wordt voor het restant een voorziening gevormd (zie voorzieningen). De onrendabele toppen ontstaan wanneer de bedrijfswaarde lager is dan de kostprijs dan wel vervaardigingsprijs van het in exploitatie te nemen onroerend goed.

Financiële vaste activa Deelnemingen De deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de netto vermogenswaarde. Deze waarde wordt berekend op basis van de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs. Bij de waardering van deelnemingen wordt rekening gehouden met waardedalingen, indien deze duurzaam zijn. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Leningen u/g De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.


pagina 65

Effecten De hieronder opgenomen obligaties zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. De obligaties blijven in principe in bezit tot einde looptijd. Te vorderen BWS-subsidies Waardering van de te vorderen BWS-subsidies vindt plaats door aan de contante waarde van de subsidie jaarlijks rente toe te rekenen tegen het subsidierendement onder aftrek van de ontvangen bijdrage.

Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkocht vastgoed uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Overige voorraden De voorraad is gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs, onder aftrek van een voorziening voor incourantheid.

Onderhanden projecten Onderhanden projecten zijn gewaardeerd tegen de historische kostprijs onder aftrek van bij kopers in rekening gebrachte termijnen. Voor projecten, waarbij de winst op de verrichte prestatie op verantwoorde wijze kan worden, wordt de winst aan het boekjaar toegerekend naar de mate waarin de verrichte prestaties hun aandeel hebben gehad in het totale resultaat van de voor het project te verrichten prestaties. Als de winst niet op verantwoorde wijze kan worden bepaald wordt deze winst verantwoord in het boekjaar waarin het project wordt opgeleverd. Voorzieningen voor verwachte verliezen worden genomen in de periode waarin komt vast te staan dat er sprake is van verliesgevende opdrachten en worden in mindering gebracht op de post onderhanden projecten.

Vorderingen De vorderingen zijn opgenomen tegen de nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor dubieusheid. Deze voorziening wordt statisch bepaald op basis van het saldo van de vorderingen op balansdatum. Latente belastingvordering Latente belastingvorderingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en passiva en hun fiscale grondslag en voorwaartse verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen geschiedt tegen de vigerende belastingtarieven, op basis van contante waarde. De tijdelijke waarderingsverschillen hebben betrekking op leningen o/g, alsmede overige activa. Latente vorderingen uit hoofde van te vorderen vennootschapsbelasting over geleden fiscale verliezen, die door middel van toekomstige fiscale winsten gerealiseerd dienen te worden, worden uitsluitend opgenomen indien en voor zover de verwachting bestaat dat sprake zal zijn van voldoende toekomstige fiscale winsten.


pagina 66

Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Investeringen in nieuwbouwprojecten voor onze doelgroep zijn niet kostendekkend. Het gevolg is dat een deel van de investering als onrendabele top moet worden afgeboekt. Dit onrendabele deel wordt in aftrek gebracht op de vaste activa in ontwikkeling. Indien de afwaardering hoger is dan de waarde van de activa in ontwikkeling op balansdatum, dan wordt voor het meerdere deel een voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw gevormd. De voorziening is gewaardeerd op nominale waarde. Voorziening latente belastingverplichtingen De voorziening voor latente belastingverplichtingen wordt getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en passiva en hun fiscale grondslag. De latente belastingverplichtingen hebben betrekking op tijdelijke verschillen van de balansposten materiële vaste activa in exploitatie (Ons Huis Projectontwikkeling I B.V.) en materiële vaste activa bestemd voor de verkoop binnen 5 jaar. De berekening van de latente belastingverplichtingen geschiedt tegen de vigerende belastingtarieven, op basis van contante waarde. Voorziening deelnemingen Verliezen van deelnemingen brengt Ons Huis in eerste instantie in mindering op de waarde van de deelneming. Indien de waarde lager wordt dan nihil, wordt voor het meerdere een voorziening gevormd, indien en voor zover Ons Huis hiervoor aansprakelijk is. Bij positieve resultaten van de rechtspersoon wordt eerst de getroffen voorziening verlaagd tot nihil, alvorens het saldo van de deelneming in de rechtspersoon wederom zal toenemen. Overige voorzieningen • Voorziening uitgestelde beloningen De voorziening voor uitgestelde personeelsbeloningen bestaat uit de toekomstige verplichtingen uit hoofde van jubilea-uitkeringen en wordt bepaald op basis van de contante waarde (rekenrente 3%) van toekomstige aanspraken, rekening houdend met de achterliggende diensttijd, de leeftijd en het verwachte verloop (blijfkans) van het huidige personeelsbestand.

Langlopende schulden Schulden/Leningen overheid en kredietinstellingen De leningen worden hetzij ineens (fixe-leningen), hetzij in gedeelten afgelost en wel op basis van het annuïteitensysteem, het dynamische kostprijssysteem of het systeem van lineaire aflossing. Overige schulden • Waarborgsommen De waarborgsommen zijn nominaal gewaardeerd. Over de waarborgsommen wordt maandelijks rente vergoed aan de huurders.

Resultaatbepaling

Algemeen Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar dat zij gerealiseerd zijn. Lasten worden verantwoord in het jaar waarin zij voorzienbaar zijn.


pagina 67

Belastingen Met ingang van 1 januari 2008 is R.K. Woningstichting Ons Huis integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Woningcorporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht – waarmee woningcorporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben – afgerond. Eén en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO II). In VSO II zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van winstberekening. De belasting over het resultaat wordt, tegen het vigerende belastingtarief, berekend over het resultaat voor belastingen in de winsten verliesrekening, rekening houdend met fiscaal afwijkende regelgeving. Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening is een aantal standpunten ingenomen dat eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2006 tot en met 2011 door de fiscus zal worden getoetst. Dientengevolge kan de fiscale last over 2012 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan.

Kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Winstbelastingen, ontvangen interest en ontvangen dividenden worden verantwoord als kasstroom uit operationele activiteiten. De verkrijgingsprijs van verworven groepsmaatschappijen wordt opgenomen als kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. Hierbij worden geldmiddelen aanwezig in deze groepsmaatschappijen afgetrokken van de aankoopprijs. Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasecontract wordt voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.


pagina 68

4.5 Toelichting op de geconsolideerde balans Bedragen x € 1.000

Activa 2012

2011

Aanschafwaarde per 1 januari Af: Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen Bij: Herwaardering naar actuele waarde

302.162 77.413 120.730

269.221 54.192 104.942

Boekwaarde per 31 december voorgaand jaar

345.479

319.971

Vaste activa 1. Materiële vaste activa - Sociaal vastgoed in exploitatie

Effecten stelselwijziging

-5.845

Boekwaarde per 1 januari

345.479

314.126

629 21.265 4.959 2.967 536 11.748 1.766 -403

238 28.740 15.774 2.935 335 11.697 4.302 0

Boekwaarde per 31 december

360.846

345.479

Cumulatieve herwaarderingen per 31 december

119.538

120.730

Mutaties in boekwaarde: Bij: Investeringen Van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Herwaarderingen Terugnemen waardeverminderingen Af: Desinvesteringen Afschrijvingen Waardeverminderingen Mutaties als gevolg van herclassificatie van vastgoed

Binnen het sociaal vastgoed per ultimo 2012 worden de volgende componenten onderscheiden: Bedrijfswaarde Grond Opstal

€ 36.321.000 € 324.525.000 € 360.846.000

Het sociaal vastgoed betreft: - woningen t.b.v. sociale verhuur - woningen t.b.v. verkoop (1e 5 jaar) - maatschappelijk vastgoed - overige goederen

Boekwaarde historisch € 47.375.000 € 193.933.000 € 241.308.000

€ 343.242.000 per vhe: € € 2.687.000 per vhe: € € 14.873.000 € 44.000 € 360.846.000

71.000 103.000

4.821 vhe's 26 vhe's

In de bedrijfswaardeberekening is rekening gehouden met een verhuurdersheffing van € 260 per verhuureenheid per jaar (vanaf 2014). De negatieve impact van de verhuurdersheffing op de totale bedrijfswaarde ultimo 2012 is ruim € 16 miljoen.


pagina 69

Ons Huis heeft een verkoopplan opgesteld waarvan per ultimo 2012 nog 122 woningen voor verkoop zijn aangewezen. Voor de actuele waardeberekening wordt rekening gehouden met verkoop in de eerste 5 jaar (raming jaarlijks 5% van de totaal te verkopen woningen). De desinvesteringen betreffen verkocht en uit exploitatie genomen (te slopen) onroerend goed. Het sociaal vastgoed is verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. De verzekeraar kan geen beroep doen op onderverzekering. WOZ-waarde sociaal vastgoed in exploitatie 2012 (peildatum 1-1-'12) vs. 2011 (peildatum 1-1-'11): 2012 x € 1.000 Aantal 579.751 4.847 13.288 42 593.039 4.889

- sociaal vastgoed: woningen - sociaal vastgoed: maatschappelijk

gemiddelde per sociale woning

€

120.000

2011 x € 1.000 552.517 12.959 565.476 €

Aantal 4.780 42 4.822

116.000 2012

2011

10.398

22.760

16.605 10.044

24.186 1.325

3.600

0

7.516 0 2.059 21.265

6.237 2.752 144 28.740

9.807

10.398

Aanschafwaarde per 1 januari Af: Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen

9.388 2.705

9.278 2.284

Boekwaarde per 1 januari

6.684

6.994

Mutaties in boekwaarde: Bij: Investeringen Af: Desinvesteringen Afschrijvingen

182 14 563

228 0 538

6.289

6.684

- Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Boekwaarde per 1 januari Mutaties in boekwaarde: Bij: Investeringen in nieuwbouw Investeringen in verbeteringsprojecten Mutatie voorziening i.v.m. afboeking onrendabele investeringen voor komende jaren Af: Afboeking onrendabele toppen (via overige waardeveranderingen W&V) Afboeking onrendabele toppen uit voorziening Overboeking naar onderhanden werk (voorraad en projecten) Naar onroerende zaken in exploitatie Boekwaarde per 31 december

- Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Boekwaarde per 31 december

De opstallen ten dienste van de exploitatie zijn ultimo 2012 voor € 4,4 miljoen verzekerd. De afschrijvingspercentages bedragen 3,3% en 5% voor gebouwen en 10% en 20% voor de overige bedrijfsmiddelen.


pagina 70

2012

2011

Aanschafwaarde per 1 januari Af: Cumulatieve waardeverminderingen Bij: Herwaardering naar actuele waarde

34.243 3.645 1.911

33.417 1.336 2.205


32.509

34.286

2. Vastgoedbeleggingen - Commercieel vastgoed in exploitatie

Effecten stelselwijziging

-2.422

Boekwaarde per 1 januari Mutaties in boekwaarde: Bij: Investeringen Van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Herwaarderingen Terugnemen waardeverminderingen Af: Waardeverminderingen Mutaties als gevolg van herclassificatie van vastgoed Boekwaarde per 31 december Cumulatieve herwaarderingen per 31 december

Het commercieel vastgoed betreft: - woningen t.b.v. comm. verhuur - bedrijfsmatig vastgoed

€ € €

27.452.000 per vhe: € 7.268.000 34.720.000

175.000

32.509

31.864

86 1.627 -322 1.109 692 403

-9 558 -140 927 691 0

34.720

32.509

3.220

3.542

157 vhe's

De marktwaarde waartegen het commercieel vastgoed is gewaardeerd is gebaseerd op 90% van de WOZ-waarde per peildatum 1 januari 2011). Zouden we waarderen op bedrijfswaarde dan is de waarde € 32.893.000. De historische boekwaarde is ultimo 2012 € 31.500.000. Het commercieel vastgoed is verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. De verzekeraar kan geen beroep doen op onderverzekering. WOZ-waarde commercieel vastgoed in exploitatie 2012 (peildatum 1-1-'12) vs. 2011 (peildatum 1-1-'11): 2012 x € 1.000 Aantal 31.438 157 8.057 299 39.495 456

- commercieel vastgoed: woningen - bedrijfsmatig vastgoed

gemiddelde per woning


€

200.000

2011 x € 1.000 26.295 7.967 34.262 €

Aantal 133 296 429

198.000

pagina 71

2012

2011

4.438

5.778

11.560 0 2.136

3.910 127 0

-41 381 1.627

192 4.627 558

16.167

4.438

5.813 675 -228 0 6.260 4.809 365

6.474 55 199 -560 6.168 300 55

1.086

5.813

- Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Boekwaarde per 1 januari Mutaties in boekwaarde: Bij: Investeringen in nieuwbouw Investeringen in verbeteringsprojecten Overboeking van onderhanden werk Af: Afboeking onrendabele toppen (via overige waardeveranderingen W&V) Overboeking naar onderhanden werk (voorraad en projecten) Naar commercieel vastgoed in exploitatie Boekwaarde per 31 december 3. Financiële vaste activa - Andere deelnemingen Saldo per 1 januari Bij: Storting kapitaal in het boekjaar Resultaten in het boekjaar In mindering op vordering Af: Uitkering vermogen in het boekjaar Naar voorziening deelnemingen Saldo per 31 december

Deelneming in rechtspersoon*

Eigen vermogen Jaarrechtspersoon omzet

Aandeel

Groepsmaatschappijen: Andere deelnemingen: V.O.F. In de Groene Bogen 36 1.822 25,0 % Hoge Bothof Ontwikkeling B.V. N.v.t. N.v.t. N.v.t. V.O.F. Het Ledeboer 849 0 33,3 % W.O.M. Laares Beheer B.V. 3.970 0 20,0 % Laares C.V. 0 3.987 19,0 % MFA Velve Lindenhof V.O.F. 0 0 50,0 % totaal opgenomen onder voorziening deelnemingen opgenomen onder deelnemingen * Al onze deelnemingen hebben als vestigingsplaats de gemeente Enschede.

Aandeel per 1-1

Mutaties in boekjaar

Aandeel per 31-12

201 4.816 -365 796 0 0 5.448 -365 5.813

-192 -4.816 648 -2 0 0 -4.362 365 -4.727

9 0 283 794 0 0 1.086 0 1.086

V.O.F. In de Groene Bogen De nettovermogenswaarde van onze deelneming muteert als gevolg van het aandeel van Ons Huis in het positieve resultaat over 2012 ad € 98.000. In 2012 heeft Ons Huis € 290.000 van haar aandeel in het vermogen in V.O.F. In de Groene Bogen teruggestort gekregen. Hoge Bothof Ontwikkeling B.V. Het belang in deze deelneming is in 2012 overgedragen aan Woningstichting Domijn. De aandelen zijn verkocht voor ruim € 4.500.000. Het totale boekverlies op de deelneming is € 297.000. V.O.F. Het Ledeboer Het resultaat over 2012 is € 27.000 negatief (2011: nihil). Voorts is in 2012 € 675.000 gestort; met dit bedrag is in de balans van Ons Huis Projectontwikkeling I B.V. de voorziening deelnemingen verlaagd van € 365.000 per 31 december 2011 tot nihil per 31 december 2012.


pagina 72

W.O.M. Laares Beheer B.V. Het aandeel van Ons Huis in het negatieve resultaat over 2012 ad € 2.000 is verwerkt in de nettovermogenswaarde van W.O.M. Laares Beheer B.V. Laares C.V. Het vermogen van de Laares C.V. per 31 december 2012 is € 693.000 negatief. Het negatieve resultaat ad € 2.000 is volledig gedragen door de beherend vennoot W.O.M. Laares beheer B.V. Ons Huis, commanditair vennoot, heeft de deelneming per 31 december 2012 gewaardeerd op nihil. MFA Velve Lindenhof V.O.F. Deze V.O.F. is opgericht t.b.v. de bouw/exploitatie van een multifunctionele accommodatie. In de loop van 2013 zal gestart worden met de bouw.

Overige verbindingen Stichting Amelinksbos Beheer De overdracht van het Amelinksbos is bij notarieel transport d.d. 19 december 2007 geregeld. Het Amelinksbos staat op naam van de Stichting Amelinksbos Beheer waarvan het bestuur wordt gevormd door de bestuurder van Ons Huis. In verband met herontwikkeling is de grond overgedragen aan Ons Huis. Verder vonden er geen activiteiten plaats in de stichting. In het hoofdstuk Overige Gegevens onderdeel Overzicht van deelnemingen wordt een nadere toelichting gegeven op de ontwikkelingen bij alle verbindingen. 2012

2011

Saldo per 1 januari Bij: Verstrekte geldleningen in het boekjaar Af: Terugontvangen gelden

185 0 63

0 185 0

Saldo per 31 december

122

185

- Leningen u/g

Aan de vereniging van eigenaren Bentelobrink is een lening verstrekt ad € 185.000 met als maximum € 200.000. In 2012 is € 63.000 terugontvangen. De lening loopt tot uiterlijk 30 juni 2015. - Overige effecten Saldo per 1 januari Bij: Aankopen in het boekjaar Af: Aflossingen in het boekjaar

908 0 0

908 0 0


908

908

De beurswaarde van de effecten per ultimo 2012 bedraagt € 1,4 miljoen (ultimo 2011: € 1,4 miljoen). Het saldo ultimo 2012 betreft een staatsobligatielening met een jaarlijks rendement van 7,5% en een looptijd t/m 2023.


pagina 73

2012

2011

1.260 44 1.304 257

1.481 51 1.532 272

1.047

1.260

- Te vorderen BWS-subsidies Saldo per 1 januari Bij: Rentetoevoeging Af: In boekjaar ontvangen Saldo per 31 december

De te vorderen BWS-subsidie heeft betrekking op de woonzorgcomplexen Twekkelerveld en Broekheurnerstede. Van het saldo ultimo 2012 is € 257.000 als kortlopend (< 1 jaar) aan te merken. Vlottende activa 4. Voorraden: - Vastgoed bestemd voor de verkoop Beginsaldo Bij: Bestede kosten in het boekjaar Af: Opbrengst verkopen

85 0 0

85 0 0

Totaal vastgoed bestemd voor de verkoop

85

85

Beginsaldo Bij: Van activa in ontwikkeling Af: Naar onderhanden projecten Naar activa in ontwikkeling

3.075 2.059 795 2.136

0 3.075 0 0

Totaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

2.203

3.075

120

106

Het betreft hier een grondkavel aan de Mekkelholtsweg t.b.v. verkoop. - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

Het betreft hier de verkoopprojecten: - Lipperkerkstraat, opstallen - Bruggerbosch - Schouwburglocatie, (ver)nieuwbouw commerciële ruimten - Muziekkwartier, nieuwbouw commerciële ruimten - Diekman, nieuwbouw commerciële ruimten

€ €

Ultimo 2012 144.000 2.059.000

€ €

Ultimo 2011 144.000 -

€

-

€ 2.051.000

€

-

€

€ €

2.203.000

795.000

€ 85.000 € 3.075.000

- Overige voorraden Onderhoudsmaterialen


pagina 74

2012

2011

Resultaat (naar W&V rekening)

1.696 3.408 795 381 841 5.439 355

0 0 0 1.696 0 1.696 0

Totaal onderhanden projecten

5.794

1.696

Te vorderen Af: Voorzieningen voor dubieuze (ex)huurders

246 98

213 84

Totaal

148

129

0

63

811

966

97

458

881

575

5. Onderhanden projecten: Beginsaldo Bij: Bestede kosten in het boekjaar Van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop (Projecten) Van activa in ontwikkeling Af: Gefactureerde termijnen

Het betreft hier de verkoopprojecten: - Amelinksbos € - Akkerstraat, nieuwbouw € commerciële ruimten - Muziekkwartier, nieuwbouw € commerciële ruimten €

Ultimo 2012 381.000

€

Ultimo 2011 -

2.891.000

€ 1.696.000

2.522.000 5.794.000

€ € 1.696.000

De projecten Akkerstraat en Muziekkwartier zijn verkocht. 6. Vorderingen: - Huurdebiteuren

- Vorderingen op groepsmaatschappijen - Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

- Gemeente - Latente belastingvordering

De latente belastingvordering ultimo 2012 heeft voor € 0,7 miljoen betrekking op tijdelijke verschillen tussen commerciële en fiscale waarderingen (2011: € 0,6 miljoen) en voor € 0,2 miljoen op toekomstige verliesverrekening (2011: nihil). De latente belastingvordering is overwegend langlopend van aard. - Overige vorderingen Te vorderen Af: Voorzieningen oninbare vorderingen

40 0

79 0

Totaal

40

79


pagina 75

2012

2011

305 0 20 83 76 21

329 2 0 59 83 12

505

485

Kas en rekening courant banken Uitgezette gelden

31 36.413

352 40.700

Totaal liquide middelen

36.444

41.052

- Overlopende activa - nog te ontvangen rente - nog te ontvangen vergoedingen medische aanpassingen - nog te ontvangen vergoedingen schades - nog te ontvangen kosten Ariëns Zorgpalet - overig vooruit betaald - diversen Totaal 7. Liquide middelen


pagina 76

Passiva 2012

2011

Saldo per 31 december voorgaand jaar Gevolgen stelselwijziging Saldo per 1 januari Uit resultaatbestemming respectievelijk 2011 en 2010 Rechtstreekse mutaties (herwaarderingen)

164.583 164.583 -15.235 4.959

137.426 -8.267 129.159 19.650 15.774


154.307

164.583

8. Eigen vermogen - Overige reserves

De totale ongerealiseerde herwaarderingen in het vermogen ultimo 2012 bedraagt € 123 miljoen (2011: € 124 miljoen). De rechtstreekse mutatie in het eigen vermogen bestaan uit: € - Afschrijving op basis van bedrijfswaarde € - Afschrijving op basis van historische kostprijs € - Saldo van herwaarderingen in het jaar €

11.748.000 -5.958.000 -831.000 4.959.000

- Resultaat boekjaar

-8.971

-15.235

0 3.599 3.599 0

2.752 0 2.752 2.752

3.599

0

9. Voorzieningen - Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Saldo per 1 januari Bij: Dotatie in het boekjaar Af: Onttrekkingen in het boekjaar Saldo per 31 december

In 2012 is voor het project Diekman voor een bedrag ad € 3.416.000 een voorziening gevormd. Het overige deel (€ 2.016.000) is van de activa in ontwikkeling afgeboekt. Verder is er een voorziening gevormd voor het project Binnentuin In de Hagen (€ 183.000). Van de activa in ontwikkeling is € 52.000 afgeboekt. - Voorziening latente belastingverplichtingen Saldo per 1 januari Mutatie in het boekjaar Saldo per 31 december

77 -57

288 -211

20

77

De voorziening voor latente belastingverplichtingen heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen commerciële en fiscale waarderingen. De voorziening is overwegend kortlopend van aard.


pagina 77

2012

2011

365 0 365 0 365

420 0 420 0 55

0

365

95 13 108 5

100 3 103 8

103

95

Af: Aflossingen

20.000 0 20.000 0

20.000 0 20.000 0


20.000

20.000

Af: Aflossingen

273.683 35.000 308.683 23.187

221.035 55.000 276.035 2.352


285.496

273.683

- Voorziening deelnemingen Saldo per 1 januari Bij: Dotatie in het boekjaar Af: Onttrekkingen in het boekjaar Bijstelling voorziening i.v.m. storting kapitaal Saldo per 31 december

De voorziening bestaat uit: - V.O.F. Het Ledeboer

€ €

Ultimo 2012 -

€ €

Ultimo 2011 365.000 365.000

- Overige voorzieningen (uitgestelde beloningen) Saldo per 1 januari Bij: Dotatie in het boekjaar Af: Onttrekkingen in het boekjaar Saldo per 31 december 10. Langlopende schulden - Schulden/Leningen overheid Saldo per 1 januari Bij: Nieuwe leningen

- Schulden/Leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari Bij: Nieuwe leningen

Met uitzondering van de geldleningen bij de overheid (€ 20 miljoen) zijn de directe overheidsrisico's van de geldleningen o/g allen overgenomen door het WSW. Van de leningen heeft circa € 281,6 miljoen een looptijd langer dan 1 jaar en € 194,6 miljoen een looptijd langer dan 5 jaar. De gewogen gemiddelde rentevoet van de langlopende schulden bedraagt 3,4% (2011: 3,7%). Het aflossingsbestanddeel in 2013 is € 23,9 miljoen. Inzake de van de overheid verkregen geldleningen zijn geen zekerheden verstrekt.


pagina 78

2012

2011

Saldo per 1 januari Mutatie in het boekjaar

869 20

837 32


889

869

9.590

0

9.590

0

- Overige schulden (Waarborgsommen)

Over de waarborgsommen wordt 2,0% rente vergoed aan de huurders.

11. Kortlopende schulden - Schulden aan kredietinstellingen - rekening courant Totaal schulden aan kredietinstellingen

Voor de schulden in rekening courant zijn aan de bank zekerheden verstrekt in de vorm van verpanding van de effecten genoemd onder de financiële vaste activa met een verzekerde waarde van € 1,3 miljoen.

- Schulden aan gemeenten

1

154

2.761

1.140

- Schulden aan groepsmaatschappijen

137

0

- Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen

432

852

1.209 112 39

767 106 33

1.360

906

- Schulden ter zake van pensioenen

72

58

- Overige schulden

22

19

5.109 500 2.329 201 163 8.302

5.017 720 2.689 183 268 8.877

- Schulden aan leveranciers

- Belastingen en premies sociale verzekeringen - BTW - loonheffing - premies sociale verzekeringen Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen

- Overlopende passiva - niet vervallen rente geldleningen - nog te verrekenen inzake WAP Velve - overig nog te betalen bedragen - vooruitontvangen bedragen huurders - overige vooruitontvangen bedragen De looptijd van alle kortlopende schulden is korter dan een jaar.


pagina 79

Niet uit de balans blijkende cijfers Obligo WSW Ons Huis heeft een obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) uit hoofde van door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het aan WSW betaalde disagio en achtergestelde leningen bij elkaar niet voldoende zijn om de aanspraken op het WSW te dekken. Het obligo voor Ons Huis komt ultimo 2012 uit op € 11,0 miljoen (2011: € 10,5 miljoen). Onderhoud Voor onderhoudswerkzaamheden zijn verplichtingen aangegaan ad € 0,6 miljoen. Nieuw- en verbouw Voor nieuw- en verbouwwerkzaamheden zijn verplichtingen aangegaan ad € 16,5 miljoen. Leaseverplichtingen Ons Huis maakt gebruik van een aantal gehuurde printers/kopieerapparaten. Hiervoor zijn meerjarige operational leasecontracten afgesloten. Daarnaast heeft Ons Huis operational leasecontracten afgesloten voor een groot deel van het wagenpark. In de winsten verliesrekening 2012 verwerkte leasebetalingen €

91.000

De toekomstige minimale leasebetalingen bedragen: Periode < 1 jaar € Periode 1 - 5 jaar € Periode > 5 jaar € €

161.000 161.000

Pensioenregeling De pensioenregeling is ondergebracht bij het SPW en wordt ook door hen uitgevoerd. Met betrekking tot deze pensioenregeling is het volgende van belang: - De pensioenregeling is een toegezegde pensioenregeling (DC-regeling); - In geval van tekorten bij het SPW heeft Ons Huis geen verplichtingen tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies; - Als en voor zover een overschot of tekort in het fonds van invloed is op in de toekomst door Ons Huis te betalen premies, zal informatie worden verstrekt over de beschikbare gevolgen omtrent het overschot of tekort en de mogelijke gevolgen voor Ons Huis. De dekkingsgraad bedroeg per 31 december 2012 106%, waar deze minimaal 105% dient te zijn. Fiscale eenheid Met ingang van 1 januari 2008 is een fiscale eenheid gevormd voor de vennootschapsbelasting tussen R.K. Woningstichting Ons Huis en Ons Huis Projectontwikkeling I B.V. Aansprakelijkheid samenwerkingsverbanden Ons Huis is hoofdelijk aansprakelijk voor alle schulden van de V.O.F.'s waarin ze participeert. Verstrekte zekerheden Aan V.O.F. Het Ledeboer is door de ING Bank een kredietfaciliteit in rekening courant verstrekt ad € 2,6 miljoen. Voor de hoogte van deze kredietfaciliteit is een eerste hypotheek gevestigd op diverse gronden van de V.O.F. Daarnaast hebben de drie moederondernemingen (waaronder Ons Huis) zich hoofdelijk garant gesteld voor de nakoming van rente- en aflossingsverplichtingen.


pagina 80

4.6 Toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening Bedragen x € 1.000

Bedrijfsopbrengsten 2012

2011

10. Huuropbrengsten Woningen en woongebouwen Overige ruimten

28.563 1.451

26.905 1.351

Af: huurderving

30.014 433

28.256 590

Per saldo

29.581

27.666

11. Opbrengsten servicecontracten Overige zaken, leveringen en diensten Af: Vergoedingsderving

1.308 58

1.091 29

Per saldo

1.250

1.062

De post overige zaken, leveringen en diensten betreft vergoedingen die de huurders boven de (netto-) huurprijs betalen voor bijvoorbeeld warmtelevering, gemeenschappelijke service flats, enz.

13. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: Boekwaarde Overige verkoopkosten Verkoopresultaat bestaand bezit

435 410 6 19

318 335 5 -22

2.523 2.168 355

0 0 0

374

-22

14. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Terugname van geboekte waardeverminderingen (Sociaal vastgoed)

2.967

2.935

15. Geactiveerde productie eigen bedrijf Toegerekende rente en toezichtskosten

1.037

901

203 96 58

191 92 600

357

883

Opbrengst verkopen projecten voor derden Af: Kostprijs verkopen voor derden Verkoopresultaat projecten voor derden Totaal resultaat verkopen

16. Overige bedrijfsopbrengsten Vergoedingen voor algemeen beheer en administratie Doorberekening interne kosten Overige opbrengsten

Van de toegerekende rente en toezichtskosten heeft een bedrag van € 714.000 (2011: € 694.000) betrekking op rente en € 323.000 (2011: € 207.000) betrekking op toezichtskosten.


pagina 81

Bedrijfslasten 17. Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

18. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Afboeking in verband met lagere bedrijfswaarde

2012

2011

11.748 563

11.697 538

12.311

12.235

9.241

10.731

De afboeking heeft betrekking op: Sociaal vastgoed in exploitatie Waardeverminderingen diverse complexen a.g.v. nieuwe bedrijfswaarde

€ €

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie: sociaal vastgoed 77 appartementen Diekman 5 woningen Oikos 20 woningen Laares renovatie 27 appartementen en 2 6-persoons groepswoningen Waalstraat Binnentuin In de Hagen 18 appartementen Pijpenstraat 77 appartementen Akkerstraat renovatie 166 woningen Dolphia 48 woningen Velve (hiervan 40 woningen) Afwaardering grond Dolphia Afwaardering Bruggerbosch Jacobusgang (oud plan)

€ 5.433.000 € 38.000 € 1.101.000 € 41.000 € 235.000 € -177.000 € -543.000 € 743.000 € -207.000 € 670.000 € 124.000 € 58.000 € 7.516.000

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie: commercieel vastgoed 48 woningen Velve (hiervan 8 woningen)

19. Erfpacht

1.766.000 1.766.000

€ €

-41.000 -41.000

€

9.241.000

12

11

20. Lonen en salarissen Salarissen Personeel derden

2.675 61

2.738 157

Ontvangen ziekengeld /Arbeidsongeschiktheidsuitkering

2.736 10

2.895 15

2.726

2.880

21. Sociale lasten

437

491

22. Pensioenlasten

462

419


pagina 82

Het totaal aantal werknemers ultimo 2012 is 60 (2011: 58). Bezoldiging bestuurder en commissarissen Bezoldiging volgens Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ): Bezoldiging Periodiek Beloningen Uitkeringen bij Winstdeling Totaal betaalde betaalbaar beëindiging en bonusbeloningen op termijn dienstverband betalingen Commissarissen 51.600 51.600 € € € € - € Op grond van Artikel 383 lid 1 Titel 9 BW2 is de opgave van de bezoldiging van de directeurbestuurder achterwege gebleven.

23. Onderhoudslasten Dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud (incl. bijdragen VVE's) Groot onderhoud Woningverbeteringen Af: ter zake reeds verantwoord onder "personeelslasten"

24. Leefbaarheid 25. Lasten servicecontracten 26. Overige bedrijfslasten Kosten bedrijfsvoering: - Overige personeelskosten - Huisvestingskosten - Kosten raad van commissarissen - Algemene kosten Bedrijfslasten: - Belastingen - Verzekeringen - Branchelidmaatschappen - Uitgaven leefbaarheid wijk Velve Lindenhof - Diverse bedrijfslasten Overige lasten: - Diversen

Toelichting accountantshonoraria 2012: a. onderzoek van de jaarrekening b. andere controleopdrachten c. adviesdiensten op fiscaal terrein d. andere niet-controlediensten

€ € € € €

2012

2011

2.606 1.988 229 559 -192

2.345 1.934 16 836 -184

5.190

4.947

170

170

1.218

1.029

258 191 60 640

248 183 66 974

1.127 61 81 619 69

1.117 109 87 356 455

204

169

3.310

3.764

95

96

26.000 6.000 32.000

27. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Betreft per saldo waardestijgingen van vastgoedbeleggingen


pagina 83

Financiële baten en lasten 28. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 29. Opbrengst financiële vaste activa en effecten: Opbrengst effecten Kosten effecten

30. Rentelasten en soortgelijke kosten

2012

2011

1.149

390

68 1

68 1

67

67

10.907

10.136

-364

2.646

Belastingen/resultaat deelnemingen 31. Belastingen De belastingbate is als volgt opgebouwd: Belastingbate 2012: - opbouw actieve latentie uit hoofde van toekomstige verliesverrekening - opbouw actieve latentie uit hoofde van waarderingsverschillen commercieel/fiscaal - vrijval voorziening latente belastingverplichting uit hoofde van waarderingsverschillen commercieel/fiscaal Per saldo bate

€

178.000

€

129.000

€ €

57.000 364.000

Het verschil tussen de belastinglast en de "calculatorische last" (het resultaat voor belastingen vermenigvuldigd met het van toepassing zijnde tarief) wordt veroorzaakt doordat een aantal verschillen tussen commerciële en fiscale winstberekening niet is meegenomen bij de berekening van de actieve en passieve belastinglatenties, ofwel omdat sprake is van permanente verschillen ofwel op grond van voorzichtigheid. De acute belastingen is als volgt bepaald: €

-9.106.000

Fiscaal resultaat 2012

€ €

8.396.000 -710.000

Actieve latentie i.v.m. het verlies 2012 à 25% vennootschapsbelasting

€

178.000

Resultaat voor belastingen (commercieel): Verschillen commercieel/fiscaal: - afwijkende afschrijvingen - overige waardeveranderingen en herwaarderingen - afwijkend onderhoud - overige


€ € € €

10.833.000 6.179.000 -8.266.000 -350.000

pagina 84

32. Resultaat deelnemingen - V.O.F. In de Groene Bogen - Hoge Bothof Ontwikkeling B.V. - V.O.F. Het Ledeboer - W.O.M. Laares Beheer B.V. - Laares C.V.

2012

2011

98 -297 -27 -2 0

105 55 0 86 0

-228

246

Zie voor nadere toelichting hoofdstuk "Toelichting op de geconsolideerde balans", post deelnemingen en hoofdstuk "Overige gegevens", onderdeel Overzicht van deelnemingen.


pagina 85

4.7 Enkelvoudige balans per 31 december Bedragen x € 1.000

Activa 2012

2011

360.846 9.807 6.289 376.942

345.479 10.398 6.684 362.561

34.070 16.167 50.237

31.859 4.438 36.297

803 1.113 908 1.047 3.871

5.813 631 908 1.260 8.612

431.050

407.470

85 2.203 120 2.408

85 3.075 106 3.266

5.794

1.696

148 97 0 811 881 6 505 2.448

129 458 63 966 575 53 485 2.729

7. Liquide middelen

36.417

41.051

TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA

47.067

48.742

478.117

456.212

Vaste activa 1. Materiële vaste activa - Sociaal vastgoed in exploitatie - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

2. Vastgoedbeleggingen - Commercieel vastgoed in exploitatie - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

3. Financiële vaste activa - Andere deelnemingen - Leningen u/g - Overige effecten - Te vorderen BWS-subsidies

TOTAAL VASTE ACTIVA Vlottende activa 4. Voorraden - Vastgoed bestemd voor de verkoop - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop - Overige voorraden

5. Onderhanden projecten 6. Vorderingen - Huurdebiteuren - Gemeenten - Vorderingen op groepsmaatschappijen - Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen - Latente belastingvordering(en) - Overige vorderingen - Overlopende activa

TOTAAL ACTIVA


pagina 86

Passiva 2012

2011

8. Eigen vermogen - Overige reserves - Resultaat boekjaar

154.307 -8.971

164.583 -15.235

TOTAAL EIGEN VERMOGEN

145.336

149.348

9. Voorzieningen - Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen - Voorziening latente belastingverplichtingen - Overige voorzieningen (uitgestelde beloningen)

3.599 20 103

0 77 95

TOTAAL VOORZIENINGEN

3.722

172

10. Langlopende schulden - Schulden/Leningen overheid - Schulden/Leningen kredietinstellingen - Overige schulden (Waarborgsommen)

20.000 285.496 886

20.000 273.683 866

TOTAAL LANGLOPENDE SCHULDEN

306.382

294.549

9.590 1 2.761 137 432 1.360 72 22 8.302

0 154 1.140 137 852 906 58 19 8.877

22.677

12.143

478.117

456.212

11. Kortlopende schulden - Schulden aan kredietinstellingen - Schulden aan gemeenten - Schulden aan leveranciers - Schulden aan groepsmaatschappijen - Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen - Belastingen en premies sociale verzekeringen - Schulden ter zake van pensioenen - Overige schulden - Overlopende passiva TOTAAL KORTLOPENDE SCHULDEN

TOTAAL PASSIVA


pagina 87


pagina 88

4.8 Enkelvoudige winsten verliesrekening Bedragen x € 1.000 2012

2011

29.581 1.250 0 374 2.967 1.037 322

27.666 1.062 0 -22 2.935 901 856

35.531

33.398

12.311 9.241 12 2.726 437 462 5.190 170 1.218 3.310

12.235 10.731 11 2.880 491 419 4.947 170 1.029 3.764

35.077

36.677

95

96

549

-3.183

28. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 29. Opbrengsten financiële vaste activa en effecten 30. Rentelasten en soortgelijke kosten

1.185 67 10.907

464 67 10.136

Saldo financiële baten en lasten

-9.655

-9.605

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

-9.106

-12.788

-364 -229

2.646 199

-8.971

-15.235

Bedrijfsopbrengsten 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16.

Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen mat. vaste activa en vastgoedportefeuille Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

27. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Bedrijfsresultaat

31. Belastingen 32. Resultaat deelnemingen

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen


pagina 89


pagina 90

4.9 Toelichting enkelvoudige jaarrekening

Algemeen De enkelvoudige jaarrekening maakt deel uit van de jaarrekening van R.K. Woningstichting Ons Huis. Ten aanzien van de enkelvoudige jaarrekening maakt Ons Huis gebruik van de vrijstelling ingevolge artikel 2:402 BW. Voor zover posten uit de enkelvoudige balans en enkelvoudige winsten verliesrekening hierna niet nader zijn toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winsten verliesrekening.

Grondslagen enkelvoudige jaarrekening De grondslagen voor de enkelvoudige jaarrekening wijken in geen enkel opzicht af van de grondslagen bij de geconsolideerde jaarrekening. Voor de grondslagen verwijzen we dan ook naar hoofdstuk 4.4 ‘Grondslagen waardering, passiva, resultaatbepaling en kasstroomoverzicht’.

Toelichting op de enkelvoudige balans

Activa 2012

2011

Aanschafwaarde per 1 januari Af: Cumulatieve waardeverminderingen Bij: Herwaardering naar actuele waarde

33.593 3.645 1.910

32.768 1.336 2.205


31.859

33.636

2. Vastgoedbeleggingen - Commercieel vastgoed in exploitatie

Effecten stelselwijziging Boekwaarde per 1 januari Mutaties in boekwaarde: Bij: Investeringen Van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Herwaarderingen Terugnemen waardeverminderingen Af: Waardeverminderingen Mutaties als gevolg van herclassificatie van vastgoed Boekwaarde per 31 december Cumulatieve herwaarderingen per 31 december


-2.422 31.859

31.214

86 1.627 -322 1.109 692 403

-9 558 -140 927 691 0

34.070

31.859

3.220

3.542

pagina 91

Het commercieel vastgoed betreft: - woningen t.b.v. comm. verhuur - bedrijfsmatig vastgoed

€ € €

27.452.000 per vhe: € 6.618.000 34.070.000

175.000

157 vhe's

De marktwaarde waartegen het commercieel vastgoed is gewaardeerd is gebaseerd op 90% van de WOZ-waarde per peildatum 1 januari 2011). Zouden we waarderen op bedrijfswaarde dan is de waarde € 32.243.000. De historische boekwaarde is ultimo 2012 € 30.850.000. Het commercieel vastgoed is verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. De verzekeraar kan geen beroep doen op onderverzekering. WOZ-waarde commercieel vastgoed in exploitatie 2012 (peildatum 1-1-'12) vs. 2011 (peildatum 1-1-'11): 2012 x € 1.000 Aantal 31.438 157 7.655 299 39.093 456

- commercieel vastgoed: woningen - bedrijfsmatig vastgoed

gemiddelde per woning

€

200.000

2011 x € 1.000 26.295 7.565 33.860 €

Aantal 133 296 429

198.000

2012

2011

0 -29 29

0 -46 46

0

0

5.813 -201 0 5.612 4.809 0

6.474 199 -560 6.113 300 0

803

5.813

3. Financiële vaste activa - Deelnemingen in groepsmaatschappijen Saldo per 1 januari Bij: Resultaten in het boekjaar In mindering op vorderingen Saldo per 31 december - Andere deelnemingen Saldo per 1 januari Bij: Resultaten in het boekjaar In mindering op vordering Af: Uitkering vermogen in het boekjaar Naar voorziening deelnemingen Saldo per 31 december

Deelneming in rechtspersoon*

Eigen vermogen Jaarrechtspersoon omzet

Aandeel

Groepsmaatschappijen: Ons Huis Projectontwikkeling I B.V. -28 34 100,0 % Andere deelnemingen: V.O.F. In de Groene Bogen 36 1.822 25,0 % Hoge Bothof Ontwikkeling B.V. N.v.t. N.v.t. N.v.t. W.O.M. Laares Beheer B.V. 3.970 0 20,0 % Laares C.V. 0 3.987 19,0 % 0 50,0 % MFA Velve Lindenhof V.O.F. 0 totaal in mindering gebracht op vordering (financiële vaste activa) opgenomen onder deelnemingen * Al onze deelnemingen hebben als vestigingsplaats de gemeente Enschede.


Aandeel per 1-1

Mutaties in boekjaar

Aandeel per 31-12

0

-29

-29

201 4.816 796 0 0 5.813 0 5.813

-192 -4.816 -2 0 0 -5.039 -29 -5.010

9 0 794 0 0 774 -29 803

pagina 92

Ons Huis Projectontwikkeling I B.V. Het vermogen van Ons Huis Projectontwikkeling I B.V. bedraagt ultimo 2012 € 29.000 negatief. Het negatieve vermogen wordt veroorzaakt door het negatieve resultaat van 2012 ad € 29.000. De negatieve waarde is in mindering gebracht op de door Ons Huis verstrekte lening. In 2007 heeft Ons Huis Projectontwikkeling I B.V. voor 50% rekening en risico een locatie aangekocht aan de Deurningerstraat. Voor meer informatie hierover verwijzen we naar het hoofdstuk "Overige gegevens". V.O.F. In de Groene Bogen De nettovermogenswaarde van onze deelneming muteert als gevolg van het aandeel van Ons Huis in het positieve resultaat over 2012 ad € 98.000. In 2012 heeft Ons Huis € 290.000 van haar aandeel in het vermogen in V.O.F. In de Groene Bogen teruggestort gekregen. Hoge Bothof Ontwikkeling B.V. Het belang in deze deelneming is in 2012 overgedragen aan Woningstichting Domijn De aandelen zijn verkocht voor ruim € 4.500.000. Het totale boekverlies op de deelneming is € 297.000. W.O.M. Laares Beheer B.V. Het aandeel van Ons Huis in het negatieve resultaat over 2012 ad € 2.000 is verwerkt in de nettovermogenswaarde van W.O.M. Laares Beheer B.V. Laares C.V. Het vermogen van de Laares C.V. per 31 december 2012 is € 693.000 negatief. Het negatieve resultaat ad € 2.000 is volledig gedragen door de beherend vennoot W.O.M. Laares beheer B.V. Ons Huis, commanditair vennoot, heeft de deelneming per 31 december 2012 gewaardeerd op nihil. MFA Velve Lindenhof V.O.F. Deze V.O.F. is opgericht t.b.v. de bouw/exploitatie van een multifunctionele accommodatie. In de loop van 2013 zal gestart worden met de bouw.

Overige verbindingen Stichting Amelinksbos Beheer De overdracht van het Amelinksbos is bij notarieel transport d.d. 19 december 2007 geregeld. Het Amelinksbos staat op naam van de Stichting Amelinksbos Beheer waarvan het bestuur wordt gevormd door de bestuurder van Ons Huis. In verband met herontwikkeling is de grond overgedragen aan Ons Huis. Verder vonden er geen activiteiten plaats in de stichting. In het hoofdstuk Overige Gegevens onderdeel Overzicht van deelnemingen wordt een nadere toelichting gegeven op de ontwikkelingen bij alle verbindingen. 2012 2011 - Leningen u/g Saldo per 1 januari Bij: Verstrekte geldleningen in het boekjaar Af: Terugontvangen gelden Kwijtschelding Saldo per 31 december (bruto) Af: Negatieve nettovermogenswaarde deelneming Ons Huis Projectontwikkeling I B.V.

631 574 63 0 1.142

1.589 240 0 1.198 631

29

0


1.113

631

Aan Ons Huis Projectontwikkeling I B.V. zijn t/m 2011 leningen verstrekt groot € 446.000. In 2012 zijn opnieuw leningen verstrekt, samen groot € 574.000. Aan de vereniging van eigenaren Bentelobrink is een lening verstrekt ad € 185.000 met als maximum € 200.000. In 2012 is € 63.000 terugontvangen. De lening loopt tot uiterlijk 30 juni 2015. Jaarverslag 2012 Ons Huis

pagina 93

2012

2011

Te vorderen Af: Voorzieningen oninbare vorderingen

6 0

53 0

Totaal

6

53

Kas en rekening courant banken Uitgezette gelden

4 36.413

351 40.700

Totaal liquide middelen

36.417

41.051

2012

2011

77 -57

288 -211

20

77

6. Vorderingen: - Overige vorderingen

7. Liquide middelen

Passiva 9. Voorzieningen

- Voorziening latente belastingverplichtingen Saldo per 1 januari Mutatie in het boekjaar Saldo per 31 december

De voorziening voor latente belastingverplichtingen heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen commerciële en fiscale waarderingen. De voorziening is overwegend kortlopend van aard. - Voorziening deelnemingen Saldo per 1 januari Bij: Dotatie in het boekjaar Af: Onttrekkingen in het boekjaar

0 0 0

0 0 0


0

0

De negatieve nettovermogenswaarde van de deelneming in Ons Huis Projectontwikkeling I B.V. per 31 december 2011 is in mindering gebracht op de aan Ons Huis Projectontwikkeling I B.V. verstrekte lening (opgenomen onder financiële vaste activa).

10. Langlopende schulden - Overige schulden (Waarborgsommen) Saldo per 1 januari Mutatie in het boekjaar

866 20

834 32


886

866

Over de waarborgsommen wordt 2,0% rente vergoed aan de huurders. 4 Financieel verslag (Jaarrekening)

pagina 94

Toelichting op de enkelvoudige winsten verliesrekening

Bedrijfsopbrengsten 16. Overige bedrijfsopbrengsten Overige opbrengsten

2012

2011

23

573

1.185

464

98 -297 -28 -2 0

105 54 -46 86 0

-229

199

Financiële baten en lasten 28. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Belastingen/resultaat deelnemingen 32. Resultaat deelnemingen - V.O.F. In de Groene Bogen - Hoge Bothof Ontwikkeling B.V. - Ons Huis Projectontwikkeling I B.V. - W.O.M. Laares Beheer B.V. - Laares C.V.

Zie voor nadere toelichting hoofdstuk "Toelichting op de enkelvoudige balans", post deelnemingen en hoofdstuk "Overige gegevens", onderdeel Overzicht van deelnemingen.


pagina 95


pagina 96

4.10 Overige gegevens

Overzicht van deelnemingen

Hierna wordt een overzicht gegeven van de participatie van Ons Huis in andere rechtspersonen waar in samenwerking met andere partijen uitvoering wordt gegeven aan onze volkshuisvestelijke opgaven. De directeurbestuurder is namens Ons Huis bestuurder in de deelnemingen. Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen netto vermogenswaarde. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Waardedalingen worden in acht genomen, mits deze duurzaam zijn. V.O.F. In de Groene Bogen Het doel van deze in mei 2000 opgerichte vennootschap is het ontwikkelen en bouwen van woningen en andere onroerende zaken binnen het stadsvernieuwingsgebied Horstlanden/Veldkamp te Enschede. In dit stadsvernieuwingsgebied worden circa 218 woningen gebouwd, waarvan 62 huurwoningen voor de primaire doelgroep van Ons Huis. Het project is in 2012 afgerond. Alle woningen zijn verkocht. In 2013 wordt de vennootschap geliquideerd, waarbij de laatste posten worden afgewikkeld. Ultimo 2012 heeft de vennootschap € 50.000 liquide middelen. De waarde van de deelneming in de balans van Ons Huis bedraagt ultimo 2012 € 9.000 (ultimo 2011: € 201.000). Jaarlijks vindt accountantscontrole plaats door een onafhankelijke accountant. Naar verwachting zal het project in 2013 met een positief resultaat worden afgesloten. Laares C.V./Wom Laares Beheer B.V. Eind 2003 is de Laares C.V. opgericht. De commanditaire vennoten van de C.V. zijn naast Ons Huis, Woningstichting Domijn, Woningcorporatie De Woonplaats, Nijhuis/Hegeman V.O.F. en Amstelland Deelnemingen Noord-Oost B.V. Als beherend vennoot in deze C.V. treedt op de WOM Laares Beheer B.V. De aandeelhouders van deze B.V. zijn gelijk aan de vennoten in de voornoemde C.V. De vestigingsplaats van zowel de C.V. als de B.V. is Enschede. De C.V. heeft ten doel om voor rekening en risico van de C.V. de wijk ‘De Laares’ te Enschede te (her)ontwikkelen. Zij doet dit door het in gesloopte staat verwerven van percelen in ‘De Laares’, het daarop (doen) realiseren van circa 580 woningen (waarvan 213 huurwoningen uit te nemen door de corporaties, inclusief 82 bestemd voor Ons Huis) en het aanleggen van wegen en groenvoorzieningen, alsmede het verkopen van de gerealiseerde woningen. De zeggenschap en de risico’s in de B.V. zijn gelijkelijk verdeeld. Omdat de corporaties als toegelaten instelling deelnemen in de C.V. hebben de moeders van de combinatie Nijhuis/Hegeman V.O.F. een concerngarantie afgegeven. Amstelland heeft een zogenaamde 403-verklaring afgegeven, waarin zij zich garant stelt voor alle dochtermaatschappijen. Het nadelige resultaat op de gebiedsexploitatie ad € 6,6 miljoen zal naar verwachting niet geheel kunnen worden gecompenseerd door voordelige resultaten op de opstalexploitatie. Voor het per saldo verwachte tekort is in de balans van de C.V. per 31 december 2012 een voorziening gevormd ad € 3,0 miljoen (31 december 2011: € 2,6 miljoen). In de opstalexploitatie wordt een totale omzet verwacht van ruim € 100 miljoen met een rendementsverwachting van 6%. Ultimo 2012 zijn 344 woningen opgeleverd. Van de 228 nog te ontwikkelen woningen zijn er 132 bestemd voor de koop. Het onderhanden werk bedraagt ultimo 2012 € 6,4 miljoen en het eigen vermogen van de C.V. is € 603.000 negatief. Omdat Ons Huis en de andere commanditaire vennoten zich niet aansprakelijk stellen voor dit verlies, komt het geheel voor rekening van WOM Laares Beheer B.V. en daarmee indirect voor 20% voor rekening van Ons Huis. Het eigen vermogen van WOM Laares Beheer B.V. bedraagt per 31 december 2012 € 3.970.000 (aandeel Ons Huis € 794.000). Over 2012 heeft WOM Laares Beheer B.V. een verlies geboekt ad € 10.000 (aandeel Ons Huis € 2.000), inclusief het gehele resultaat van de Laares C.V. ad € 2.000 negatief. Naar verwachting zal het totale project met een positief resultaat worden afgesloten. Jaarlijks vindt accountantscontrole plaats door een onafhankelijke accountant.


pagina 97

Hoge Bothof Ontwikkeling B.V.

De Hoge Bothof Ontwikkeling B.V. heeft in 2006 grond met opstallen aangekocht van het voormalige Polaroid. Het gaat hier om een locatie van 4,4 hectare aan de rand van de binnenstad. In 2012 heeft Ons Huis haar aandelen verkocht aan Woningstichting Domijn op basis van de getaxeerde waarde van de Polaroid locatie. Dit heeft geresulteerd in een verlies van € 296.000 in 2012. Ons Huis Projectontwikkeling I B.V. Op 30 oktober 2001 is door R.K. Woningstichting Ons Huis de besloten vennootschap ‘Ons Huis Projectontwikkeling I B.V.’ opgericht met als vestigingsplaats Enschede. Het doel is het verwerven van gronden en/of opstallen gericht op de (her)ontwikkeling van deze gronden; daarnaast het realiseren (doen bouwen) van de in het gebied te stichten woningen en dergelijke en daarna vervreemden van deze woningen. Ultimo 2012 heeft R.K. Woningstichting Ons Huis het totale geplaatste aandelenkapitaal van € 18.000 in handen. Ons Huis Projectontwikkeling I B.V. heeft tezamen met een projectontwikkelaar in 2007 een bedrijventerrein gekocht aan de Deurningerstraat, beiden voor 50% rekening en risico. Het gaat hier om een strategische verwerving met als doel realisatie van wonen, een en ander in combinatie met aanliggend bestaand bezit van Ons Huis. De boekwaarde (50%) van het bedrijventerrein bedraagt ultimo 2012 € 650.000. De exploitatie laat een positief beeld zien. Ons Huis Projectontwikkeling I B.V. kent per 31 december 2012 één deelneming: • een belang van 33,3% in V.O.F. Het Ledeboer Per 11 maart 2003 is de vennootschap onder firma opgericht met de naam ‘V.O.F. Het Ledeboer’. DB Projectrealisatie III B.V. te Hardenberg, Thoduvast B.V. te Hengelo (Ov) en Ons Huis Projectontwikkeling I B.V. vormen de vennoten in deze V.O.F. De drie partijen zijn gelijkmatig risicodrager in het project. Het doel van de vennootschap is het (her)ontwikkelen van thans nog gedeeltelijk bebouwd stedelijk gebied in het centrum van Enschede, gelegen tussen de Ledeboerstraat en de Spelbergsweg, tot een woonfunctie en het realiseren van woningen en inrichten van de woonomgeving, met onder meer overdekte en niet overdekte parkeerfaciliteiten. Alle benodigde locaties zijn aangekocht. De moedervennootschappen van de deelnemende vennoten zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van rente en aflossing van het door de financier beschikbaar gestelde krediet van maximaal € 2,55 miljoen. De getaxeerde waarde van de grond bedraagt € 3,4 miljoen. De planontwikkeling vindt plaats op middellange termijn. Het huidige plan voorziet in de realisatie van 100 appartementen met een parkeerkelder. De waarde van de deelneming in de balans van Ons Huis Projectontwikkeling I B.V. bedraagt ultimo 2012 € 283.000 (ultimo 2011: -/- € 365.000) zijnde de netto vermogenswaarde van de vennootschap.

Overzicht van overige verbindingen Stichting Amelinksbos Beheer Deze stichting heeft een perceel bosgrond en weiland (het Amelinksbos) van ruim 7 ha. in 2012 verkocht aan Ons Huis. Verder hebben geen activiteiten plaatsgevonden in 2012. Over 2012 is een positief resultaat van € 66.000 behaald. Het vermogen van de stichting ultimo 2012 bedraagt € 137.000.


pagina 98

Resultaatbestemming

Het jaarresultaat 2012 wordt in mindering gebracht op de overige reserves.

Gebeurtenissen na balansdatum

Er hebben zich geen bijzondere gebeurtenissen na balansdatum voorgedaan die niet in deze jaarrekening zijn verwerkt.


pagina 99

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2012 van R.K. Woningstichting Ons Huis te Enschede gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2012 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2012 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van R.K. Woningstichting Ons Huis per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g BW bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.


pagina 100

Hengelo, 6 juni 2013 BDO Audit & Assurance B.V. namens deze,

w.g. R.W. van Hecke RA


pagina 101


pagina 102

Eeftinksweg 50 7541 WE Enschede Postbus 1305 7500 BH Enschede t 053 48 48 900

wonen doen we samen

Jaarverslag wonen doen we samen

Recommend Documents