Verkorte versie. wonen doen we samen

Verkorte versie Jaarverslag 20122013-2017 ondernemingsplan wonen doen we samen

Inhoud 1

VOORWOORD ............................................................................................................................. 3

2

TOTSTANDKOMING ................................................................................................................... 4

3

WIE ZIJN WIJ................................................................................................................................ 5

4

3.1

Onze missie........................................................................................................................... 5

3.2

Onze visie: Wonen doen we samen .................................................................................. 5

KLANT EN MAATSCHAPPIJ: VOOR WIE WE ER ZIJN ....................................................... 6 4.1

4.1.1

Maatschappelijk vastgoed ........................................................................................... 7

4.1.2

Een nette wijk om in te wonen .................................................................................... 7

4.1.3

Energiebeleid................................................................................................................. 7

4.2 5

6

Maatschappelijk ondernemen............................................................................................. 7

Inspraak van huurders ......................................................................................................... 7

WONINGBEZIT............................................................................................................................. 8 5.1

Aantal woningen ................................................................................................................... 8

5.2

Soort woningen ..................................................................................................................... 8

5.3

Onderhoud op maat ............................................................................................................. 8

5.4

Verkoop .................................................................................................................................. 8

5.5

Duurzaam bouwen ............................................................................................................... 8

ORGANISATIE.............................................................................................................................. 9 6.1

Verdere professionalisering ................................................................................................ 9

6.2

Werkervaringsplaatsen ........................................................................................................ 9

6.3

Communicatie ....................................................................................................................... 9

7

FINANCIËLE MIDDELEN.......................................................................................................... 10

8

LIJST MET DOELSTELLINGEN .............................................................................................. 11

Populaire versie ondernemingsplan Ons Huis 2013-2017

pagina 2

1

VOORWOORD

Voor u ligt het ondernemingsplan 2013-2017 van Ons Huis. Een plan voor vijf jaren, in deze turbulente tijden? Weten we eigenlijk wel waar we over een jaar staan, laat staan over vijf jaren? Wij vinden het in deze tijd net als u moeilijk om zover vooruit te kijken. De wereld is, ook voor corporaties, erg onzeker geworden. Toch vinden we het belangrijk onze koers zo goed mogelijk uit te stippelen. Wij weten waar we naar toe willen met onze organisatie en welke volkshuisvestelijke opgaven er voor ons liggen. En we zullen er alles aan doen onze doelen te bereiken, juist in deze onzekere tijd. Corporaties staan door enkele ‘rotte appels in de mand’ de laatste tijd in een negatief daglicht. Veruit de meeste corporaties, waaronder Ons Huis, vervullen hun taken echter met beleid en betrokkenheid. Zij beheren hun financiën vanuit een sterk maatschappelijk bewustzijn en een groot verantwoordelijkheidsgevoel. Wij willen u met dit ondernemingsplan deelgenoot maken van de manier waarop wij de komende jaren invulling geven aan onze maatschappelijke taken en opdrachten. We hebben geprobeerd er niet al te taaie kost van te maken. We hopen dat u het met plezier leest.

Ben Meijer Directeurbestuurder.

December 2012


pagina 3

2

TOTSTANDKOMING

Bij de totstandkoming van dit ondernemingsplan is gebruik gemaakt van de input van diverse stakeholders van Ons Huis. Met name van de bevindingen vanuit de visitatie die in 2010 is uitgevoerd door Ecorys en gemaakte afspraken met andere corporaties en Gemeenten, zoals vastgelegd in de Woonvisie 2025. Voor Ons Huis is stakeholder-raadpleging niet iets dat enkel wordt gedaan bij de totstandkoming van een ondernemingsplan, maar een continu, organisatiebreed proces. Onze belangrijkste stakeholder is en blijft de huurder. Goede, passende dienstverlening aan de huurder is immers de absolute basis van onze organisatie. Dit ondernemingsplan is besproken met de huurdersvereniging De Wönners, de ondernemingsraad en de raad van commissarissen van Ons Huis.


pagina 4

3

WIE ZIJN WIJ 3.1

Onze Missie

Ons Huis zorgt ervoor dat mensen, met name degenen die niet zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien, goed kunnen wonen in betaalbare huizen en in een leefbare buurt. ‘Wonen doen we samen’ is ons motto en met onze christelijke oorsprong leidend voor ons handelen.

3.2 Onze visie: Wonen doen we samen Ons Huis heeft ook na 100 jaar nog een belangrijke maatschappelijke taak. Wij zorgen vanuit onze herkomst voor goede huisvesting voor met name degenen die het op de vrije markt onvoldoende redden, door een laag inkomen of door lichamelijke, psychisch of sociale beperkingen. Goed wonen zien wij als een basisvoorwaarde voor mensen om deel te nemen aan het sociale en maatschappelijke leven. Een goede, betaalbare woning in een aantrekkelijke, veilige en schone buurt, dat is waar onze huurders op mogen rekenen. We vinden het belangrijk dat wijken en buurten plaats bieden aan verschillende inkomens- en leeftijdsgroepen, aan allerlei typen huishoudens en bewoners. Wij willen een belangrijke bijdrage leveren aan de huisvesting van huishoudens in Enschede. Wij kiezen voor een persoonlijke benadering en vinden het van belang dat wij onze klanten kennen en zij ons. Wij willen aanspreekbaar en benaderbaar zijn voor onze klanten en waar mogelijk maatwerk leveren. Wij beschouwen onze klanten als onze belangrijkste stakeholders en willen respectvol, open en eerlijk met hen communiceren. Duidelijk zijn over wat onze klanten van ons mogen verwachten en aan deze verwachtingen voldoen. Voor de periode 2013-2017 zijn op vier gebieden doelstellingen geformuleerd waar we de komende jaren hard aan gaan werken. Deze vier gebieden zijn: 1. Klant en maatschappij 2. Woningbezit 3. Organisatie 4. Financiële middelen


pagina 5

4

KLANT EN MAATSCHAPPIJ: VOOR WIE WE ER ZIJN

Ons Huis is er, zoals in onze missie verwoord, vooral voor de mensen die niet of niet gemakkelijk in hun woonbehoefte kunnen voorzien. Voor de huishoudens met een lager inkomen. Daarnaast zijn wij er voor de mensen met een bijzondere woonvraag vanwege lichamelijke, psychische of sociale beperkingen. Al deze mensen willen wij een passende woning bieden. Wij zijn er ook voor mensen met een gemiddelde beurs die net niet in aanmerking komen voor huurtoeslag of een sociale huurwoning. Voor mensen met een modaal inkomen is een koopwoning daarom vaak te duur. Ook voor hen willen wij passende woonruimte blijven bieden. Op duurdere huurwoningen richten wij ons alleen nog maar als er sprake is van een groot belang voor de stad of om in combinatie hiermee minder dure huurwoningen te kunnen realiseren. Het bouwen van duurdere huurwoningen op zich is de komende jaren geen doelstelling meer van Ons Huis. Wij zien onze klanten nadrukkelijk als individuen, met eigen wensen en mogelijkheden. Mensen die meestal heel goed in staat zijn zelf te bepalen wat goed voor ze is en wat ze wel en niet wensen op het gebied van wonen en leven. Wij willen ze daarbij ondersteunen, zodat onze klanten positief zijn over onze dienstverlening De dienstverlening gaat daarom veel meer naar maatwerk. Mensen kunnen zoveel mogelijk zelf kiezen waar ze willen wonen. Alleen als er sprake is van problemen waardoor de leefbaarheid in een buurt echt in het geding dreigt te komen, sturen we hier nog op. Wij willen ook toe naar meer onderhoud op maat. De huurder krijgt dan een grotere invloed op hoe zijn woning eruit ziet. Binnen onze doelgroepen zijn ook mensen die minder goed in staat zijn hun eigen belangen te behartigen. Wij willen ook voor hen een goede verhuurder zijn. Daarom bieden wij hen advies en ondersteuning bij onder andere het reageren op een woning en het maken van keuzes hierin. Om onze klanten te laten zien dat wij onze dienstverlening blijvend laten toetsen, hebben wij het KWHlabel voor woningcorporaties. Het KWH meet elk jaar onze dienstverlening en geeft bij goedkeuring hun keurmerk af.


pagina 6

4.1

Maatschappelijk ondernemen

4.1.1 Maatschappelijk vastgoed Wij vinden het belangrijk dat in een wijk goede zorgvoorzieningen en opvangmogelijkheden zijn voor kwetsbare groepen. Daarom werken wij samen met zorgen welzijnsorganisaties en de Gemeente. Onze bijdrage is dan vooral het zorgen voor goede huisvesting voor zorgaanbieders en goede woonvoorzieningen voor mensen die zorgbehoevend zijn.

4.1.2 Een nette wijk om in te wonen Naast het verhuren van woningen vinden wij ook het wijkbeheer een belangrijke taak. In de buurten en straten waar wij onze woningen verhuren, zijn wij duidelijk zichtbaar en herkenbaar. Onze wijkbeheerders houden de woonomgeving schoon, heel en veilig en onderhouden goede contacten met onze huurders. Zo proberen wij in samenwerking met anderen de buurt leefbaar te houden. Bij sociale problemen of heviger overlast, worden onze woonconsulenten ingeschakeld. Zij zijn zeer goed thuis in de materie én de wijk, en hebben goede contacten met andere instanties, zoals de Gemeente, welzijnsorganisaties, zorgen hulpverlening en de politie.

4.1.3 Energiebeleid Als corporatie moeten wij soms een voortrekkersrol oppakken bij maatschappelijk relevante ontwikkelingen. De komende jaren bijvoorbeeld op het gebied van energiebesparing. Wij willen dat onze woningen in 2020 minimaal energielabel C hebben. Daardoor wordt een flinke gasbesparing gerealiseerd en tegelijkertijd wonen de huurders comfortabeler. Echt energie besparen kan pas als huurders zelf ook bewuster met energie omgaan. Wij willen ze daarbij ondersteunen door ze te voorzien van gericht advies. Hiervoor stellen wij een energieconsulent aan. Bij onze investering in energiebesparende maatregelen vragen wij ook een bijdrage van onze huurders. Als hiervoor een huurverhoging noodzakelijk is, vinden wij wel dat de huurverhoging altijd lager moet zijn dan de verwachte daling van de energiekosten. Zodat de huurder, zelfs bij gelijkblijvend gedrag, uiteindelijk lagere woonlasten heeft. Ook binnen ons eigen kantoorpand wordt duurzaamheid veel belangrijker. Wij streven naar vermindering van het energieverbruik met 5% ten opzichte van 2012.

4.2

Inspraak van huurders

Het overleg met de huurdersvereniging en bewonerscommissies vinden wij van groot belang voor een goede dienstverlening. Wij willen hier dan ook graag mee doorgaan. Ook bij bijvoorbeeld vervangende nieuwbouw en grote renovaties besteden wij veel aandacht aan het overleg met de huurders. Wij geven hen waar mogelijk keuzes bij de inrichting van hun woning, maar overleggen ook over het project zelf.


pagina 7

5

WONINGBEZIT 5.1

Aantal woningen

Wij willen graag een woningbezit houden van circa 5000 woningen. Met deze omvang kunnen wij goed inspelen op wat van ons verwacht wordt. Bij een veel kleiner aantal woningen wordt het moeilijk een professionele dienstverlening te waarborgen. Wij hebben de komende 10 jaar te maken met vervanging dan wel ingrijpende renovatie van circa 500 woningen. Dit is 10% van onze huidige woningvoorraad. Een deel van onze woningen voldoet in zijn aard of uitvoering niet blijvend aan de veranderende woonwensen van onze huurders en dient vervangen te worden.

5.2

Soort woningen

Bij (vervangende) nieuwbouw willen wij woningen bouwen die op dat moment een aanvulling zijn op het woningbestand in de betreffende wijk en voldoen aan de behoefte. Nieuwbouwwoningen moeten levensloopbestendig zijn. Dat betekent dat vrijwel iedereen er in iedere levensfase in zou moeten kunnen blijven wonen.

5.3

Onderhoud op maat

Wij willen meer onderhoud op maat leveren. Dit houdt in dat wij bij onderhoud in de woning uitgaan van de wensen van de huurder met betrekking tot het moment van onderhoud en het soort onderhoud. Naargelang de persoonlijke situatie en wensen kan onze huurder een beroep op ons doen. Dit geldt voor het onderhoud binnen in de woning. De buitenkant van de woningen onderhouden wij nog steeds complexmatig.

5.4

Verkoop

Wij verkopen vrijwel geen woningen. Wij vinden dat er in Enschede voldoende woningen te koop zijn voor huurders die willen kopen. Wij doen dit alleen als dit noodzakelijk is vanwege financiële of organisatorische omstandigheden of als de overheid dit van ons eist.

5.5

Duurzaam bouwen

Bij nieuwbouw en aanpassing van bestaande woningen is duurzaamheid een belangrijke voorwaarde. Wij willen zoveel mogelijk duurzaam en levensloopbestendig bouwen. Gebruik maken van duurzame materialen, energiezuinig en waar mogelijk zelfs energieneutraal bouwen. Dit altijd met als voorwaarden een goed wooncomfort en een gezond binnenklimaat.


pagina 8

6

ORGANISATIE 6.1

Verdere professionalisering

De laatste jaren is al veel geïnvesteerd in de ontwikkeling van de organisatie en haar medewerkers. Zo zijn processen beter uitgewerkt en vastgelegd, taken verhelderd en zijn medewerkers gestimuleerd zich te ontwikkelen. Voor de komende jaren zijn met name de benadering van de klant vanuit een positieve klantbeleving, het verder verbeteren van de dienstverlening en de communicatie belangrijke ambities.

6.2

Werkervaringsplaatsen

Als maatschappelijk ondernemer willen wij werkervaringsplaatsen aanbieden aan mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. Van onze leveranciers en aannemers verwachten wij ook dat zij hun maatschappelijke gezicht laten zien op dit gebied. Wij zullen dit ook opnemen in ons inkoopbeleid.

6.3

Communicatie

De inhaalslag die we de laatste jaren gemaakt hebben ten aanzien van communicatie, moet voortgezet worden. Dit betreft niet alleen de huisstijl en de PR, maar vooral ook de directe communicatie met onze klanten. Klanten mogen van ons verwachten dat we zeggen wat we doen en doen wat we zeggen. Duidelijk zijn over wat we voor hen kunnen betekenen. In de ontwikkeling van de organisatie wordt aan de communicatie extra aandacht besteed. Wij willen bijvoorbeeld de mogelijkheden tot digitale interactie met onze organisatie verruimen en verbeteren. Via onze website kunnen klanten nu al reageren op een woning of een reparatieverzoek indienen. Wij willen dit naar een hoger niveau tillen: een nog meer gebruiksvriendelijke website en een meer benaderbare organisatie.


pagina 9

7

FINANCIELE MIDDELEN

Een structureel gezonde financiële basis is en blijft voor ons een voorwaarde om op langere termijn te kunnen blijven presteren. Economische en politieke ontwikkelingen bepalen sterk de financiële mogelijkheden. Die hebben namelijk grote invloed op de inkomsten, de kosten en de mogelijkheden om geld te lenen. Dit vraagt om een scherpe sturing van de eigen financiën. Behoud van onze huidige omvang van 5.000 woningen zien wij als noodzakelijk om op een goede manier onze taken te kunnen vervullen. Wat de huurprijzen betreft, streven we naar een gemiddelde huurprijs van minimaal 70% van de maximaal redelijke huur. Ons Huis let scherp op de kosten van haar bedrijfsvoering en blijft hierin verder zoeken naar mogelijke voordelen. We verwachten met name op het gebied van inkoop en interne processen positieve resultaten te realiseren in zowel kwaliteit als kosten. Hierbij vinden we het erg belangrijk dat er een goede balans is tussen verantwoorde en efficiënte bedrijfsvoering en klantgerichtheid. Immers ‘Wonen doen we samen’!


pagina 10

8

LIJST MET DOELSTELLINGEN

Onderstaande doelstellingen vloeien voort uit ons ondernemingsplan 2013-2017 en zijn nader uitgewerkt in de uitgebreide versie van het ondernemingsplan. Deze is op te vragen via het directiesecretariaat van Ons Huis. Nr. Doelstelling KLANT EN MAATSCHAPPIJ 1 Verbeteren en structureren afhandeling sociale klachten. 2 Investeren in energiebesparende maatregelen; • in 2020 minimaal 1000 woningen verbeterd naar minimaal label C; • 15% extra gasbesparing in 2020 ten op zichte van 2008; • terugdringen van het energieverbruik in het kantoor met 5% t.o.v. 2012. 3

In samenwerking met zorgpartijen bijdragen aan de totstandkoming van een goede zorginfrastructuur in de wijken. 4 5% extra gasbesparing in 2020 t.o.v. 2008 door beïnvloeding van het gedrag van de huurders. 5 Vorm en structuur geven aan participatie. WONINGEN 7 Nieuwbouw vindt voor tenminste 90% plaats op inbreidingslocaties en maximaal voor 10% op uitbreidingslocaties, behoudens de reeds bestaande nieuwbouwplannen. 8 Consolidatie van de woningvoorraad op circa 5000 eenheden tot eind 2017. 9 Sloop en deels renovatie van circa 500 woningen. 10 Nieuwbouw is zoveel mogelijk duurzaam en levensloopbestendig. 11 Bij groot onderhoud worden woningen, indien mogelijk, levensloopbestendig.. 12 In de bouwplannen vanaf 2015 streven we ernaar de nieuwbouwwoningen energieneutraal te ontwikkelen. ORGANISATIE 13 Het werken vanuit een positieve klantbeleving verankeren in de organisatie 14 Modernisering arbeidsvoorwaarden op het gebied van werktijden en Het Nieuwe Werken, met inachtneming van (verbetering) van de dienstverlening. 15 Aanbieden tenminste twee werkervaringsplaatsen per jaar. 16 Eis werkervaringsplaatsen opnemen in inkoopbeleid. 17 Opstellen beleid inzake inzetten social media. 18 Versterking interne communicatie. FINANCIEN 19 Sturing op een operationele kasstroom van minimaal € 6.000.000,-. 20 Voldoen aan de door het CFV en WSW gestelde financiële criteria. 21 Rente dekkingsgraad minimaal 1,5. 22 Gemiddelde huurprijs in verhouding tot de gemiddelde maximaal redelijke huurprijs minimaal 70%. 23 Loan to value maximaal 0,7.


pagina 11

Planning 2013 2013-2020

2013-2017 2020 2013 2013-2017 2013-2017 2013-2025 2013-2017 2013-2017 2013-2017

2013-2017 2013 2013-2017 2013-2014 2013 2013 2013-2017 2013-2017 2013-2017 2013-2017 2013-2017

Eeftinksweg 50 7541 WE Enschede Postbus 1305 7500 BH Enschede t 053 48 48 900

wonen doen we samen

Verkorte versie. wonen doen we samen

Recommend Documents