Goed wonen = samen doen!

Goed wonen = samen doen! Beleidsplan Tablis Wonen 2016 – 2019

3. Samen met de klant

Tablis Wonen in 2019 Het wensbeeld door de ogen van onze klant

Het is november 2019 Jan en Lia zijn getrouwd, hun kinderen zijn net het huis uit naar Rotterdam om daar een bestaan op te bouwen. Jan en Lia zijn al 20 jaar trouwe huurders van Tablis Wonen. Zij behoren tot de primaire doelgroep van Tablis Wonen. Aan hen is gevraagd hoe zij tegen Tablis Wonen aankijken. De dienstverlening van Tablis Wonen ervaren zij als erg prettig. Weliswaar zijn de openingstijden van het kantoor verminderd, maar ze kunnen altijd een afspraak maken met een medewerker. Jan en Lia kunnen zelf het tijdstip bepalen via internet (MijnTabliswonen.nl). Ook kunnen ze kiezen tussen langslopen op kantoor of een afspraak maken (thuis of op kantoor) via internet. Een afspraak thuis kan ook tussen 17.00 en 18.30 uur gemaakt worden op maandag of donderdag. Ze huren een eengezinswoning van Tablis Wonen voor € 635 per maand (prijspeil 2015). De woning staat er goed bij. De huurverhogingen zijn de afgelopen jaren beperkt gebleven tot de inflatie en bij tijdelijke problemen zoals plotselinge werkloosheid, kunnen huurders altijd een passende betalingsregeling treffen. Vorig jaar is de hele buitenboel geschilderd en vooral aan de zuidzijde van de woning is een extra verflaag aangebracht om eventuele houtrot te voorkomen. Het totale onderhoud aan de buitenkant heeft Tablis Wonen voor tien jaar uitbesteed aan een aannemersbedrijf. Elk jaar heeft dit bedrijf contact met Jan en Lia om te informeren of er nog klachten zijn. Ze komen ook de kwaliteit in en om de woning bekijken.

2

Goed wonen = samen doen!

Elk jaar ontvangen ze van Tablis Wonen via de mail en MijnTabliswonen.nl

“Daarnaast zien we dat Tablis Wonen volop bezig is in de regio. De pro-

een brief waarin staat welk onderhoud het jaar daarop en de drie daarop

jecten Staatsliedenbuurt in onze gemeente Sliedrecht en in Oud-Alblas

volgende jaren gedaan wordt. Jan en Lia kunnen zo ook plannen wan-

West in de gemeente Molenwaard lopen op schema. De woningen die

neer ze de tuin willen aanpakken of de bovenverdieping willen behan-

ze daar hebben gebouwd, zien er mooi uit, zijn energiezuinig en ze zijn

gen en schilderen. Gelukkig is ook bekend wat de toekomst is van hun

eenvoudig aan te passen voor senioren of starters. Volgens ons geeft

woning, wanneer een forse onderhoudsbeurt gepland staat en hoelang

Tablis Wonen haar geld aan de goede dingen uit.” Ook melden Jan en

de woning nog blijft bestaan.

Lia dat Tablis Wonen goede samenwerkingsovereenkomsten heeft afgesloten met haar partners in wonen, welzijn en zorg.

Pas was er een probleem met een keukenkastje in de woning. Jan logde toen ’s avond in op MijnTabliswonen.nl om aan te geven wat het

Tablis Wonen publiceert uiteraard een jaarverslag waarin duidelijk staat

probleem precies was. Ook kon Jan gelijk een afspraak voor twee da-

waar de huurinkomsten naar toe gaan. Uit dit verslag blijkt ook dat Ta-

gen later plannen. De volgende ochtend ontving Jan een appje waarin

blis Wonen zich houdt aan de gemaakte prestatieafspraken, haar huur-

de afspraak werd bevestigd. De monteur kwam keurig op tijd en het

ders op tijd betrekt bij het formuleren van nieuw beleid en er alles aan

probleem werd snel verholpen. Na afloop kreeg Jan een email met een

doet om de huren redelijk te houden. “Wij zijn dan ook blij met hen als

korte vragenlijst waarin hij zijn ervaringen met de monteur en de service

verhuurder.”

van Tablis Wonen kon aangeven. Jan en Lia hebben nog wel een aandachtspunt. Een aantal woningcomAls Jan en Lia naar een algemeen beeld van Tablis Wonen wordt gevraagd,

plexen gaat de laatste jaren in woonkwaliteit en leefbaarheid achteruit.

antwoorden zij: “Tablis Wonen vinden wij echt goed in het begrijpen van

Tablis Wonen heeft toegezegd volgend jaar met een voorstel te komen

hun klanten. Ze geven op maat advies, bijvoorbeeld op onze vraag over

om dit aan te pakken. “Wij gaan ervan uit dat ze de gemaakte afspraken

toekomstige woningaanpassingen. Ook vinden we het vragen van een

zoals gebruikelijk weer nakomen.”

eigen bijdrage voor meer zaken dan vroeger eigenlijk best redelijk”.

Beleidsplan 2016-2019

Tablis Wonen

3


Kernwaarden

Klantgericht

4


Kostenbewust Samenwerkend Professioneel Resultaatgericht

Inhoudsopgave 1. Voorwoord

6

2. De veranderende omgeving

8

3. Missie, visie en kernwaarden

12

4. De strategie in vijf perspectieven: wat Tablis Wonen gaat doen

16

5. Klantperspectief

18

6. Maatschappelijk perspectief

26

7. Vastgoedperspectief 30 8. Organisatieperspectief

34

9. Financieel perspectief

38

Bijlage 1

Begrippenlijst

(betekenis zoals in dit beleidsplan toegepast)

Bijlage 2

Overzicht consumentenprofielen

43

Bijlage 3

Strategische kaart per perspectief

44


41

Tablis Wonen

5


1. Voorwoord Voor u ligt het beleidsplan ‘Goed Wonen = samen doen’ voor de periode 2016 tot en met 2019. Onze vorige beleidsperiode liep eind 2014 af. Vanwege de onzekerheden over de taakgebieden waar woningcorporaties zich mee bezig mogen houden, stelden we de start naar een nieuw beleidsplan uit. Voor Tablis Wonen werd 2015 daarmee een overgangsjaar. Dit was goed mogelijk doordat de meeste doelen en ambities nog ‘stonden als een huis’.

6


De nieuwe focus

Verantwoording proces

Er is veel veranderd in de omgeving van Tablis Wonen en de corpora-

Vanaf maart 2014 hebben de Raad van Commissarissen, de bestuurder,

tiesector in het algemeen. Dit werd enerzijds veroorzaakt door de eco-

het managementteam en de beleidsmedewerker met elkaar gewerkt

nomische crisis die bijna achter ons ligt. Anderzijds moesten we met

aan een basis voor het nieuwe beleidsplan. Allereerst is de ontwikkel-

name door een aantal incidenten in de sector naar een nieuw evenwicht

richting vastgesteld waarmee we rekening hielden met politieke, maat-

zoeken. Mede daarom leggen we onze focus (nog) meer op het werken

schappelijke en financieel-economische ontwikkelingen. Deze dialoog

aan een fijn thuis voor mensen met een laag inkomen. We luisteren

leidde tot een ontwikkelvisie. De uitgewerkte ontwikkelvisie gebruikten

daarbij goed naar ze en informeren ze op de juiste wijze, zodat ze goed

we om de koers uitgebreid te toetsen bij onze huurdersorganisaties,

begrijpen waar Tablis Wonen mee bezig is.

bij de gemeentebesturen van Sliedrecht en Molenwaard, bij ons per-

We spreken onze samenwerkingspartners en huurders aan op hun ei-

soneel en bij andere netwerkspelers. Een uitermate boeiende serie

gen mogelijkheden en verantwoordelijkheden en doen een stapje terug

gesprekken en workshops met het personeel leverde veel waardevolle

als onze inzet niet meer nodig is. Onze mensen en middelen zetten we

input op. Met de externen sloten we de consultatieronde af tijdens de

in voor de wijken, buurten en mensen die het echt nodig hebben. Dan

klankbordgroepbijeenkomst van 15 april 2015. In juni hebben we advies

ondersteunen wij onze klanten ook op een breder vlak dan alleen het

aangevraagd bij de OR en onze huurdersorganisaties. Hun adviezen zijn

wonen in een goede woning.

verwerkt in dit beleidsplan. Ik wil graag iedereen bedanken voor hun bijdrage aan de interactieve

Wij zoeken daarbij nadrukkelijk de samenwerking op met onze klanten,

wijze waarop dit beleidsplan tot stand kwam.

gemeenten, regio’s, collega-corporaties en belanghouders en spreken hen ook aan op hun verantwoordelijkheden.

Tenslotte

Met een nieuw huurbeleid zorgen we voor lagere huren en huurstijgin-

Ons nieuwe beleidsplan bevat realistische doelen voor de komende

gen dan voorheen en zoeken daarbij de grenzen van onze financiële mo-

jaren. We maken echt werk van betaalbaarheid van het wonen. We zor-

gelijkheden op. We leveren verder een bijdrage aan betaalbaar wonen

gen ervoor dat onze woningen passend zijn voor onze klanten van nu en

door te blijven investeren in duurzaamheid en energiebesparing. We zijn

in de toekomst! Met een werkorganisatie die daarbij past, ben ik ervan

er trots op dat we hierin voorop lopen.

overtuigd dat onze nieuwe koers tot een goed eindresultaat leidt. Ik heb

Daarnaast blijven we goed kijken of onze organisatie efficiënter kan

daar het volste vertrouwen in.

worden ingericht. Digitalisering (ICT) kan hierbij als motor dienen. Deze opgave gaat ons inspireren de komende jaren.

Henk Gravesteijn Directeur-bestuurder


Tablis Wonen

7


Eigen kracht van bewoners! 8


2. De veranderende omgeving De belangrijkste veranderingen De samenleving verandert en er zijn veel veranderingen tegelijkertijd. Onze omgeving wordt veel dynamischer en onvoorspelbaarder dan we gewend zijn. Dat vergt van Tablis Wonen en van onze klanten flexibiliteit en aanpassingsvermogen. De belangrijkste veranderingen zijn:

Vergrijzing De veranderende samenstelling van de bevolking en de toenemende

Naar de participatiemaatschappij

vergrijzing zorgt ook voor een andere huisvestingsvraag. Een steeds

We komen in een participatiemaatschappij waar we veel meer van el-

groter deel van onze klanten bestaat uit ouderen en kleine huishoudens.

kaars sterke punten gebruik gaan maken en elkaar aanspreken op onze

Dit vergt een aanpassing van onze woningvoorraad. Tablis Wonen ver-

eigen verantwoordelijkheden. Tablis Wonen levert meer maatwerk en

diept zich hier goed in en speelt hier adequaat op in.

houdt rekening met de specifieke wensen van onze klant(groep)en. Hierbij spreken wij ook de, door ons vaak onderschatte, eigen kracht

Strengere regelgeving

van onze huurders aan.

De overheid wijzigt veel regels. Verscherpt toezicht hoort daar ook bij.

Dat vraagt van ons een andere houding: van eigenaar naar inspelen

De bedoeling in grote lijnen is:

op eigendom delen en (woon)coöperatie en van financieel naar maat-

De corporaties moeten terug naar de kerntaak en nog meer dienst-

schappelijk rendement. We beseffen dat dingen anders moeten en daar

baar worden (blijven) aan het publieke belang.

bereiden we ons op voor.

De corporaties moeten voorkomen dat maatschappelijk gebonden vermogen verloren gaat.

Langer zelfstandig blijven wonen

De maatschappij moet het vertrouwen in woningcorporaties terug-

Met name door nieuwe regels in de zorg blijven mensen langer zelf-

krijgen.

standig wonen. Door de toenemende vergrijzing krijgt Tablis Wonen te

Corporaties moeten zorgen voor lokale en regionale binding.

maken met een grotere groep huurders die zorg aan huis nodig heeft en

Een deel van het corporatiebezit (niet DAEB1) wordt afgestoten of

langer zelfstandig wil of moet wonen. Wij werken hiervoor samen met

administratief gescheiden.

partijen die dit aan kunnen. 1 Dit voetnootnummer verwijst steeds naar de begrippenlijst op blz. 41-42


Tablis Wonen

9

2. De veranderende omgeving

Uitbreiding van de vrije sector huurmarkt is in principe de taak van

gen om zo genoeg woningen beschikbaar te krijgen en te houden voor

echte marktpartijen.

de huishoudens met de lagere inkomens. Wij dringen dit scheef wonen

Met de gemeenten en in samenspraak met de huurdersorganisa-

echter niet helemaal terug. We zijn er namelijk van overtuigd dat de leef-

ties maken de corporaties bindende afspraken over de omvang van

baarheid in onze buurten en wijken gebaat is bij een gedifferentieerde

de sociale woningvoorraad en toewijzing.

bevolkingssamenstelling, ook qua inkomens.

Invoering van meer marktconforme huurprijzen. Bevordering van de doorstroming.

We gaan ervan uit dat de verhuurdersheffing en andere overheidsmaatregelen een structureel karakter hebben. Aangezien we deze heffingen

Hoe gaat Tablis Wonen met de veranderingen om?

niet meer grotendeels kunnen doorvertalen naar hogere huren, onder-

Nederland heeft op dit moment ongeveer 2,4 miljoen huurwoningen.

zoeken we of er andere mogelijkheden zijn om de bedrijfslasten te be-

Onze landelijke doelgroep is een stuk kleiner (circa 1,8 miljoen). Dit

perken. Voor de corporatiesector is dit van cruciaal belang, omdat het

geldt in bepaalde mate ook voor Tablis Wonen. Een verkleining van de

plafond van huurstijgingen voor de meest kwetsbare groepen is bereikt.

sociale huurvoorraad is dus logisch. Mede ingegeven door de nieuwe

Verbetering van onze efficiency en effectiviteit moet leiden tot kosten-

weten regelgeving richt Tablis Wonen zich dus vooral op beheer,

besparing. Die is nodig om de huren betaalbaar te houden. Wij willen

onderhoud en nieuwbouw van woningen tot de liberalisatiegrens .

hierbij een positie innemen die verantwoord is: geen koploper, maar een

1

goede positie achter de kopgroep. Hiervoor benutten we steeds meer Tablis Wonen bezit momenteel circa 70 woningen met een huur boven

het instrument van benchmarking1.

de sociale huurgrens. Deze woningen verhuren we veelal aan huishoudens met een hoger inkomen en/of vermogen. In het begin van de

Veel klanten zitten al in een online omgeving. Welk kanaal wij inzetten

komende beleidsperiode besluiten we hoe we op termijn met deze

voor verschillende klanten hangt af van de manier waarop zij ons bij

woningvoorraad omgaan. Hetzelfde geldt voor onze commerciële ruim-

voorkeur benaderen. Onze dienstverlening sluit daar nu nog niet goed

ten en winkels (circa 13), woningen die in koopgarantconstructies zijn

op aan. Hierdoor moeten klanten ons bellen of persoonlijk bij ons langs-

verkocht en garageboxen.

komen voor (standaard) informatie. Hoe beter we onze digitale dienstverlening kunnen regelen, hoe kleiner de behoefte is om ons ook via

Op dit moment biedt Tablis Wonen ook huisvesting aan huishoudens

andere kanalen te blijven benaderen. Deze andere kanalen zijn bezoek

met een hoger inkomen. Dit is momenteel het geval in bijna 30% van

aan huis, de balie of onze telefonische klantenservice. Die kunnen we

onze woningen. We volgen hiermee het landelijke beeld. Tablis Wonen

dan meer op afspraak inzetten.

zet zich in om een deel van deze zogenaamde scheefheid terug te drin-

10 Goed wonen = samen doen!

De corporatiesector gaat zich bezighouden met haar kerntaken. De participatiemaatschappij vraagt om nieuwe rollen en misschien wel

Beïnvloedbare toprisico’s Risico

tijdelijke taakverbreding bij het aanjagen en faciliteren van nieuwe ver-

Kans *

Gaat over de

Relevante

Impact

mogelijke situatie:

kostbaarheden

20

bindingen of burgerinitiatieven. Tablis Wonen ondersteunt in een nieu-

5.9

dat het woningaanbod

Woonkwaliteit

we rol initiatieven en samenwerkingsvormen op het gebied van wonen

Samenstelling

van Tablis Wonen niet

Betaalbaarheid

voor onze huurders. Tablis Wonen is steeds een voorzichtig opererende

woningportefeuille

aansluit bij de woningbehoefte (van met

woningcorporatie geweest. We namen geen grote risico’s en zochten ook de grenzen van toegestane werkzaamheden niet op. De inperking van het taakgebied van de woningcorporaties zien we daarom juist als een bevestiging van de koers die we al eerder hebben ingezet.

name het senioren) 6.14

15

Huurprijsbeleid

dat de woonlasten door

Betaalbaarheid

huurverhogingen en harmonisatie zozeer stijgen dat wonen onbetaalbaar

Toprisico’s voor Tablis Wonen

wordt voor de primaire

Tablis Wonen verkende haar kostbaarheden (wat willen we niet verlie-

doelgroep

zen?) en haar kernrisico’s. Zo kwamen we tot vier toprisico’s die van groot belang zijn voor onze stabiliteit. Het zijn twee beïnvloedbare en twee niet-beïnvloedbare risico’s. Bij het opstellen van de strategische doelen, prestatie-indicatoren en de maatregelen hielden we deze risico’s 1

Niet beïnvloedbare toprisico’s Risico

steeds in het achterhoofd. 2.8

Kans *

Gaat over de

Relevante

Impact

mogelijke situatie:

kostbaarheden

15

dat nieuwe regelgeving

Maatschap-

Naar een meer flexibel beleidsplan

Overheids-

het onmogelijk maakt te

pelijke

Nog niet alle wijzigingen in regelgeving zijn duidelijk en er komen nog

beperkingen

doen wat volkshuisveste-

legitimatie

lijk gezien nodig is

nieuwe regels bij. We hebben daarom gekozen voor een beleidsplan op hoofdlijnen en kleuren dit jaarlijks in onze jaarplannen verder in. Jaarlijks bekijken we of de ontwikkelingen bijsturing vragen in onze missie en visie (die wel langere tijd houdbaar zijn). Tablis Wonen heeft hiermee een dynamische scope in het beleid.

5.11

16

dat bewoners en woning-

Veranderende

zoekenden woonkwaliteit

woonwensen

anders gaan definiëren

Woonkwaliteit

Bron: Deloitte-RS rapport, check op Risicomanagement Tablis Wonen


Tablis Wonen

11


Vandaag en morgen passende huisvesting

3. Missie, visie en kernwaarden Missie: waarom Tablis Wonen er is Huisvesting is een primaire levensbehoefte. Tablis Wonen ontleent haar bestaansrecht aan de maatschappelijke opvatting dat in Nederland iedereen recht heeft op een fatsoenlijke woning in een prettige woonomgeving. We zetten ons in voor mensen die steun nodig hebben om dat zelfstandig te realiseren. Meer dan in het verleden gaat Tablis Wonen uit van de eigen verantwoordelijkheid van mensen.


Tablis Wonen maakt deel uit van een breder netwerk van organisaties

Visie: wat Tablis Wonen wil zijn

en verbindingen die zich richten op de kwaliteit van woon-, leef- en

Onze missie maken we passend op de komende jaren door ons te ont-

werkklimaat. Tablis Wonen voelt zich aanspreekbaar op het beschikbaar

wikkelen. In 2019 wil Tablis Wonen het volgende hebben bereikt:

hebben en houden van voldoende betaalbare en goede woningen. De betaalbaarheid staat onder druk en gaat voor Tablis Wonen verder dan

Tablis Wonen wil herkend worden als een corporatie die in de ko-

de huurprijs. We gaan als huivester steeds meer vraaggestuurd optre-

mende beleidsperiode fors heeft ingezet om de betaalbaarheid van

den en hebben meer oog voor onze bewoners en woningzoekenden

het wonen voor de primaire doelgroep te verbeteren. Een deel van

in het goedkopere marktsegment. We maken dus ook werk van het

ons vermogen hebben we hiervoor ingezet. Hierbij is er wel oog

terugdringen van het aantal huishoudens dat een te goedkope woning

gebleven voor de toekomst en de risico’s die blijven bestaan.

huurt. Daarnaast bevorderen we de doorstroming op de woningmarkt.

Onze bewoners vinden dat ze prettig wonen in de woning die goed bij

Voor ons werk maken we gebruik van maatschappelijk kapitaal. We be-

hen past. Passendheid is een kwestie van geld, maar ook van de le-

seffen dat de inzet daarvan zorgvuldig, efficiënt en transparant moet

vensfase en gezinssituatie. Vaker dan nu wonen onze klanten in 2019

gebeuren. De nieuwe rol die in de vernieuwde Woningwet is toebe-

passender naar hun inkomen. Dit geldt voor onze klanten die duurder

deeld aan gemeenten en huurdersorganisaties zien we met vertrouwen

kunnen wonen en diegenen die juist goedkoper moeten wonen.

tegemoet.

De slaagkansen van de woningzoekenden die een woning zoeken in het goedkope en betaalbare segment zijn verbeterd.

In deze nieuwe realiteit hebben we ook naar onze missie gekeken.

Van de burgers in ons land wordt meer eigen kracht verwacht in de

De missie geeft onze primaire functie (ons bestaansrecht) weer. Na het

participatiemaatschappij. Tablis Wonen heeft daarom meer ‘gezorgd

raadplegen van onze belanghouders hebben we besloten om deze als

dat’ in plaats van ‘gezorgd voor’. In haar netwerken spelen we een

volgt te omschrijven:

meer faciliterende rol. Wanneer we woningen moeten aanpassen om het langer zelfstandig wonen mogelijk te maken, pakken we

Tablis Wonen biedt vandaag en morgen passende huisvesting voor

geen hele complexen aan. Wel biedt Tablis Wonen keuzepakketten

wie ondersteuning nodig heeft op de woningmarkt, met de focus

als maatwerk aan.

op Sliedrecht en Molenwaard. Wij zijn een netwerkspeler die uit-

Tablis Wonen had altijd veel aandacht voor de huisvesting van bij-

gaat van de eigen kracht van mensen en organisaties.

zondere aandachtsgroepen. Dit blijft onveranderd gehandhaafd. De bedrijfsvoering is gemoderniseerd en efficiënt georganiseerd om bedrijfslasten zo laag mogelijk te houden. Desondanks blijven onze klanten de dienstverlening bovengemiddeld waarderen.


Tablis Wonen

13

3. Missie, visie en kernwaarden

Het woningbezit van Tablis Wonen is verder verduurzaamd. Voor

Kernwaarden: wat moeten medewerkers van Tablis Wonen en de

betaalbare woonlasten willen we de energielasten beperken.

personen die we inhuren uitstralen?

Dit laat een hoge ambitie zien.

Om het verschil te maken op het gebied van wonen is een klantgerichte

De herstructurering van onze huidige projecten Staatsliedenbuurt,

en professionele houding richting huurders, woningzoekenden, partners

Burgemeester Winklerplein, Oud-Alblas West en de ‘stempelflats’

en collega’s noodzakelijk.

is in volle gang of zelfs afgerond. Tablis Wonen moet verder in de

Open communiceren en het nemen van verantwoordelijkheid staan

toekomst kijken. Aan het einde van de beleidsperiode hebben we

hierbij centraal. Dit vraagt om een basishouding in handelen en gedrag.

een helder en financieel verantwoord programma voor de verdere

Tablis Wonen legt de gewenste houding en gedrag vast in kernwaarden.

aanpak van ons woningbezit. Blijvende aansluiting van het aanbod

Om te waarborgen dat medewerkers succesvol optreden als ambas-

bij de veranderende woonwensen moet geborgd zijn.

sadeur van Tablis Wonen vertalen we de kernwaarden naar het dagelijks

Gemeenten en huurdersorganisaties zijn gelijkwaardige gespreks-

handelen in de organisatie; naar elkaar en naar buiten.

partners voor Tablis Wonen op strategische, tactische en operatio-

Kernwaarden dragen bij aan eenduidig handelen en bepalen in grote

nele uitwerking van het wonen in Sliedrecht en Molenwaard.

mate hoe de buitenwereld ons ziet. De kernwaarden zijn:

De nieuwe realiteit en regelgeving eisen dat onze organisatie is aangepast. Van leidinggevenden en personeel wordt pro-activiteit en flexibiliteit verwacht om blijvend goed op de veranderingen te kunnen inspelen. Tablis Wonen heeft als een goed rentmeester gezorgd voor een sterke financiële positie. Met het oog op de gewenste betaalbaarheid en kwaliteit van het woningbezit hebben we samen met de huurdersorganisaties afgestemd of we een deel van het huidige vermogen kunnen inzetten voor de beleidsaanpassingen. Tablis Wonen blijft natuurlijk voldoen aan de eisen van de interne en externe toezichthouders.

Klantgericht Wij weten goed wat onze klanten wensen. We faciliteren de klant zodat hij zelfstandig keuzes kan maken. Wij nemen verantwoordelijkheid en zijn daarop aanspreekbaar.


Kostenbewust

Professioneel

Wij werken doelmatig en daadkrachtig zodat we met minder middelen

We gedragen ons professioneel. Dit komt tot uiting in onze communica-

een optimaal resultaat bereiken. Dit passen we ook toe bij de energie-

tie, ons gedrag en ons uiterlijk. Professioneel gedrag is van groot belang

prestatie van onze woningen.

voor het basisvertrouwen dat een klant in ons stelt.

Samenwerkend

Resultaatgericht

Wij staan open voor samenwerking binnen en buiten onze organisatie.

Wij zijn gefocust op wat er uit onze handen komt: het resultaat. Wij

Wij staan naast de klant en gaan met hem in gesprek. Wij werken aan

maken daarom tijdens het werk gerichte en efficiënte keuzes. Op deze

sterke verbindingen met onze partners om samen doelen te realiseren.

manier presteren we immers sneller en beter.


Tablis Wonen

15



4. De strategie in vijf perspectieven: wat Tablis Wonen gaat doen Werkwijze

Strategiepiramide

In de volgende hoofdstukken bespreken we de strategie. We gebruiken daarvoor de perspectieven die Tablis Wonen al langer hanteert in beleidsplan en jaarstukken: Klant Maatschappij Vastgoed

Missie Waarom Tablis Wonen er is

Organisatie Financiën Dat doen we als volgt:

Visie Wat wil Tablis Wonen zijn

Steeds geven we eerst een verbijzondering van de visie in het licht van het betreffende perspectief. We geven vervolgens duidelijk aan wat er deze beleidsperiode anders gaat. We formuleren de strategische doelen (‘wat ons succesvol maakt’). Zo geven we kort en krachtig aan wat doorslaggevend is voor het betreffende perspectief. Daarna maken we duidelijk waar we op sturen met prestatieindicatoren (hoe meten we dat?). Dit maakt het mogelijk om de resultaten die we willen bereiken concreet te meten. Ten slotte geven we voor elk perspectief een voorzet van de

Strategie Wat Tablis Wonen gaat doen strategische doelen prestatie-indicatoren maatregelen Going concern Wat Tablis Wonen dagelijks doet processen

maatregelen die we op dit moment verder willen uitwerken omdat we ze kansrijk vinden.


Tablis Wonen

17


Betaalbare kwaliteit


5. Klantperspectief Visie binnen het klantperspectief

Afbakening doelgroep

De centrale boodschap die Tablis Wonen heeft is zorgen voor voldoen-

Een van de belangrijkste uitgangspunten voor de strategie van Tablis

de, goede en betaalbare woningen voor onze primaire doelgroep nu en

Wonen. Voor wie willen we er zijn?

in de toekomst!

De (recente) regelgeving geeft, in ieder geval tot medio 2020, deels meer helderheid. Vanzelfsprekend zorgt Tablis Wonen dat ze zich houdt

De betaalbaarheid van woonlasten willen we bereiken door:

aan de regels voor vrije toewijzingsruimte1 en passendheid.

Beperking huurstijging en, indien haalbaar en noodzakelijk, verla-

De randen van de mogelijkheden die de regelgeving biedt, zoeken we

ging huurniveau bij aanvang van een huurperiode.

mogelijk wel op. Dit doen we meer op basis van vraag en op basis van

Woningverkoop.

bewonersinitiatieven.

Duurzaamheids- en energiebesparende maatregelen. Beperking bedrijfslasten.

Vanuit onze missie en de regelgeving beschouwen we de huishoudens

Andere stakeholders, met name gemeenten, aan te spreken op hun

met een inkomen tot € 34.9112 als onze primaire doelgroep. Binnen

mogelijkheden om ook te zorgen voor beperking van woonlasten.

deze groep hebben we, vanwege nieuwe passendheidseisen, extra aandacht voor inkomens tot aan de huurtoeslaggrens. De effecten van

Wat verandert er?

deze passendheidseisen monitoren wij goed. Wij moeten waken voor

In vergelijking met de huidige situatie betekent dat voor onze klanten dat

te eenzijdige bewoning van onze complexen en zijn bereid daarvoor de

Tablis Wonen zich nadrukkelijker richt op de doelgroep lagere inko-

woonruimteverdeelregels ter discussie te stellen. Hiervoor treden we in

mens;

overleg met gemeenten, huurdersorganisaties en collega-corporaties.

Tablis Wonen zich meer verdiept in de specifieke woonwensen en mogelijkheden van onze doelgroepen. Verder gaan we minder uit

Tablis Wonen blijft zich, naast het huisvesten van mensen met een

van generieke woonwensen en mogelijkheden;

laag inkomen, juist ook inzetten voor het huisvesten van zogenaamde

we uit oogpunt van betaalbaarheid meer oog hebben voor de

bijzondere aandachtsgroepen. Dit zijn mensen die wat extra hulp no-

woonlasten van onze bewoners;

dig hebben bij het vinden van een woning. Voorbeelden hiervan zijn

we bewoners minder ontzorgen en meer aanmoedigen om eigen ver-

statushouders, mensen met een beperking, instroom in verband met

antwoordelijkheid te nemen voor het beheer van de eigen woning;

de afname van de capaciteit in zorginstellingen (verzorgingshuizen e.d.),

we de mogelijkheden van digitale dienstverlening beter benutten.

ex-verslaafden en ex-gedetineerden. Aan de vraag van deze aandachtsgroepen kunnen we ook vanuit regionale samenwerking voldoen. 2 inkomens- en huurgrenzen steeds per 1-1-2015, tenzij anders vermeld


Tablis Wonen

19

5. Klantperspectief

De groep huishoudens met een zogenaamd middeninkomen tot

Passendheid

€ 43.7863 heeft voor een deel moeite een dure huurwoning of koop-

We verdiepen ons meer in de specifieke woonwensen en mogelijkheden

woning te vinden. Dit geldt voornamelijk voor de huishoudens met een

van onze doelgroepen en gaan minder uit van generieke woonwensen

leeftijd vanaf 55 jaar. Om deze reden en om het tegengaan van een-

en mogelijkheden.

zijdige samenstelling van buurten, beschouwen we een deel van de

Passendheid valt voor Tablis Wonen uiteen in de volgende dimensies:

middeninkomens tot onze doelgroep.

Passendheid naar aantallen/prijsklasse: de beschikbaarheid van

De vrije toewijzingsruimte , 10% voor woningzoekenden met een

woningen.

inkomen boven € 34.911 en tijdelijk (tot medio 2020) 10% voor

Passendheid naar prijs: de betaalbaarheid van woningen.

woningzoekenden met een inkomen van € 34.911 tot € 38.950 is de

Passendheid naar leefstijl en zorgbehoefte: de geschiktheid van

komende jaren hard nodig om de huishoudens uit onze herstructure-

woningen.

1

4

ringsgebieden (met name Staatsliedenbuurt en Oud-Alblas West) van een nieuwe woning te kunnen voorzien. De vrije toewijzingsruimte die

Passendheid: de beschikbaarheid van woningen

na deze herhuisvesting overblijft, benutten we hoofdzakelijk voor kan-

De ontwikkeling van onze woningvoorraad en die van de vraag van onze

didaten uit de bijzondere aandachtsgroepen met een te hoog inkomen.

doelgroepen zijn twee verschillende grootheden. Door sloop, nieuw-

Vervolgens benutten we die ruimte zo volledig mogelijk voor een deel

bouw, renovatie maar ook door ons huurbeleid kunnen we op langere

van de middeninkomens.

termijn ons beschikbare woningaanbod in de verschillende prijsklassen inschatten.

De huishoudens met een inkomen vanaf € 43.7863 vallen niet meer

De toekomstige vraag van onze doelgroepen is onzeker. Demografi-

binnen onze doelgroep. Tablis Wonen heeft nu nog een klein aantal wo-

sche, economische ontwikkelingen en bijvoorbeeld de gevolgen van

ningen in het marktsegment voor deze doelgroep. Of dit zo blijft, hangt

het overheidsbeleid voor langer zelfstandig wonen en de bestrijding van

af van de keuzes die we voor 1 januari 2017 maken voor de splitsing van

goedkope scheefheid1, spelen hierbij een rol. Wij schatten de ontwikke-

ons bezit en onze activiteiten.

ling van de doelgroepen als volgt in:

Om op de langere termijn aan de vraag naar sociale huurwoningen te kunnen voldoen moeten we sturen op het aantoonbaar terugdringen van het aantal huishoudens met een hoger inkomen in deze woningcategorie. De mogelijkheden daarvoor zijn beperkt, maar Tablis Wonen kijkt uit naar de resultaten van experimenten met bijvoorbeeld flexibele huurprijzen en tijdelijke huurovereenkomsten.


3 inkomensgrens (2013) voor inkomensafhankelijke huurverhoging 1-7-2015 4 tijdelijke (1-7-2015 tot 1-7-2020) grens voor 10% extra vrije toewijzingsruimte

Doelgroep Primaire doelgroep tot inkomensgrens

2019

2030

2.330

2.350

2.450

998

1.010

1.050

Het aantal scheefwoners met een inkomen hoger dan € 43.7863

3.328

3.360

3.500

De woningvoorraad in Molenwaard is minder gevarieerd dan in Slie-

huurtoeslag Primaire doelgroep boven inkomensgrens huurtoeslag Totaal primaire doelgroep tot € 34.911

houdens die het meest in de knel zitten. Vooralsnog gaan we uit

2016

van de verwachte ontwikkelingen door (streef)huurbeleid en sloop/ nieuwbouw met een maximum van 10%. moet afnemen (op termijn 15%).

537

515

450

drecht. Ook is er sprake van een andere woningmarkt. Er is onder-

3

710

605

250

zoek nodig naar gewenst onderscheid in nieuw streefhuurbeleid.

Totaal in woningen Tablis Wonen

4.575

4.480

4.200

Middeninkomens tot € 43.7863 Hogere inkomens vanaf € 43.786

Passendheid: de betaalbaarheid van woningen en woonlasten Uit oogpunt van betaalbaarheid hebben we meer aandacht voor de

Bron: CBS 2013, Primos 2013, Provincie 2010, bewerking Tablis Wonen

woonlasten van onze bewoners. Dit is ook een van de aanbevelingen uit Met onze uitgangspunten hebben wij een berekening gemaakt van de

het visitatierapport1 van 2014. In september 2014 publiceerden de cor-

ontwikkeling van vraag en aanbod naar sociale huurwoningen van Tablis

poraties van Zuid-Holland Zuid het gezamenlijke onderzoek naar woon-

Wonen op de lange termijn.

lasten door bureau Rigo1. Het werd duidelijk dat de woonlasten harder stijgen dan de inkomens. Als gevolg hiervan komt gemiddeld één op de

Huurcategorieën

2019 Benadering

acht huurders financieel in de knel.

2030 Aanbod Benadering Aanbod

vraag

Samen met collega-corporaties zoekt Tablis Wonen naar oplossingen voor betaalbare woonlasten. Voor de primaire doelgroep beperken we

vraag

de jaarlijkse huurverhoging binnen de beleidsperiode vooralsnog tot de

Onder passendheidsgrens

2.855

3.301

2.890

2.435

Boven passendheidsgrens

1.625

1.139

1.310

1.892

hoogte van de inflatie.

Totaal Tablis Wonen

4.480

4.440

4.200

4.327

Door nieuwe weten regelgeving worden corporaties ook financieel

Bron: CBS 2013, Primos 2013, Provincie 2010 bewerking Tablis Wonen

zwaar belast. De afgelopen jaren leidde dit tot huurverhogingen die boven de inflatie lagen. Voor de primaire doelgroep is dit op termijn niet meer

Hieruit kunnen we de volgende conclusies trekken:

houdbaar. Tablis Wonen wil de huurverhogingen beperken. Ook vragen

Met deze uitgangspunten blijft het aantal woningen voor de

we aan overige belanghouders om hier een bijdrage aan te leveren.

primaire doelgroep voldoende.

De gemeentelijke lasten spelen natuurlijk ook een rol bij de woonlasten.

Onderzoek is nodig voor de bepaling van de omvang van ons woningbezit in de goedkoopste categorie (tot € 403,06), voor huis-


3 inkomensgrens (2013) voor inkomensafhankelijke huurverhoging 1-7-2015

Tablis Wonen

21


Een andere maatregel voor het beperken van woonlasten is het blij-

Door de bedrijfsvoering efficiënter in te richten beperkt Tablis Wonen

ven investeren in duurzaamheid en energiebesparende maatregelen.

haar bedrijfslasten. We vragen ook onze huurders een bijdrage te leve-

Dit blijven we doen in de woningen die niet binnen 20 jaar worden ge-

ren aan deze kostenbesparing. We denken er bijvoorbeeld aan om het

sloopt of fors worden gerenoveerd. We realiseren daarmee in 2020 de

klein huurdersonderhoud weer door de huurders zelf te laten doen of er

ambitie die binnen de corporatiesector is afgesproken om gemiddeld

een abonnement tegen betaling voor te ontwikkelen.

energielabel B (op basis van regelgeving tot 2015) te halen. Doordat we voor de aansluiting van onze woningvoorraad op de vraag een klein

Passendheid: de geschiktheid van onze woningen

deel van onze woningen verkopen, genereren we ook opbrengsten.

Tablis Wonen heeft al globaal op complexniveau in beeld welke veran-

Bij de woonruimteverdeling sturen we op passende huurprijzen.

deropgave er ligt. We onderzoeken nog hoe we dit door kunnen vertalen

Bij dreigende betalingsproblemen zetten we meer in op budgetadvies.

naar de individuele woningen binnen een complex. Om dat te kunnen

Voor zittende huurders die met inkomensdaling te maken krijgen en

bepalen is beter zicht nodig op de exacte woonwensen. Dit onderzoe-

bewust naar een woning met lagere huur willen verhuizen, willen we

ken we door landelijke en regionale onderzoeksrapporten te raadple-

onderzoeken of we hen kunnen faciliteren. Dit alles lijkt slechts haal-

gen en vooral ook onze eigen huurders te enquêteren. Ook moeten

baar wanneer er ook mogelijkheden komen om bij inkomensstijging

wij preciseren hoe we exact om willen gaan met maatregelen op com-

huurprijzen te verhogen.

plexniveau. Die maatregelen willen we meer vraaggestuurd uitvoeren.


Het gaat hier dan om woningaanpassingen zoals vervanging van badka-

Strategische doelen (die ons succesvol maken)

mers, keukens e.d.

1. Tablis Wonen biedt voldoende passende huisvesting. 2. Onze bewoners wonen prettig. 3. Gemoderniseerde dienstverlening.

Dienstverlening We vinden het belangrijk dat onze klanten tevreden zijn en de dienstverlening van Tablis Wonen waarderen. Op dit moment slagen we daar

Prestatie-indicator (hoe meten we dat)

heel goed in, zoals blijkt uit de KWH -metingen.

A. Beschikbaarheid. Onze voorraad onder de grenzen ‘goedkoop’ (tot

1

Om ook in de toekomst een hoge waardering van onze klanten te

kwaliteitskortingsgrens1) en ‘2e aftoppingsgrens1’.

kunnen ontvangen, gaan we onze dienstverlening op een eigentijdse manier verbeteren. We zien het als onze maatschappelijke taak om de

We hebben een inschatting gemaakt van de huurprijsontwikkeling van

dienstverlening zo efficiënt mogelijk te organiseren bij ongeveer gelijk-

onze woningen bij huidig (streef)huurbeleid. Hierbij houden we rekening

blijvende klanttevredenheid (niveau 2014). We benutten de mogelijk-

met verhuizingen, geplande sloop/nieuwbouw en verkopen.

heden van digitale dienstverlening beter. Hiervoor gaan we een groot deel van de klantcontacten afhandelen via internet. Daarmee kunnen

Sliedrecht

we openingstijden van ons kantoor terugbrengen en meer op afspraak met onze klanten werken.

2016 Goedkoop tot kwaliteits-

Eigen kracht

kortingsgrens € 403,06

Bewoners gaan we minder ontzorgen en meer aanmoedigen om eigen

Vanaf kwaliteitskortings-

verantwoordelijkheid te nemen voor het beheer van de eigen woning.

grens tot 2e aftoppings-

Wanneer er initiatieven worden ontwikkeld geeft Tablis Wonen bewo-

grens € 618,25

nersgroepen en bewonerscommissies graag een meer actieve rol bij

Subtotaal tot

het eigen beheer van portieken of complexen.

2e aftoppingsgrens

We kleuren daarmee onze positie in om zelforganisatie van huurders

Vanaf 2e aftoppingsgrens

vorm te geven, mits zij dat zelf willen.

tot liberalisatiegrens

2019

Molen-

Tablis Wonen

waard

totaal

2016

2019

2016

2019

401

401

74

74

475

475

2.588

2.367

538

459

3.126

2.826

2.989

2.768

612

533

3.601

3.301

668

880

122

189

790

1.069

70

70

0

0

70

70

3.727

3.718

734

722

4.461

4.440

€ 710,68 Geliberaliseerd vanaf € 710,69 Totalen

Bron: CBS 2013, Primos 2013, Provincie 2010 bewerking Tablis Wonen


Tablis Wonen

23

5. Klantperspectief

B. Geschiktheid. De kwalitatieve passendheid (percentage geschikte

2) Onze goedkopere woningen die vrijkomen, stellen we met voor-

woningen voor de verschillende klantgroepen, voornamelijk senio-

rang beschikbaar voor woningzoekende huishoudens met een laag

ren). In onze oude portefeuillestrategie (tot 2015) onderscheidden wij de volgende klantgroepen (voor de beschrijving, zie bijlage 2):

inkomen. 3) Huishoudens met een middeninkomen die al bij ons wonen, blij-

Jonge singles

ven vanzelfsprekend gewaardeerde klanten. Wij streven er naar om

Multiculturelen

de scheefheid van deze categorie aantoonbaar terug te dringen.

Buurtgerichte burgers

Scheefwoners krijgen voorrang als zij willen verhuizen naar ons

Sociale senioren

duurdere bezit (huur of koop). Het verkopen aan zittende bewoners

Ondernemende senioren Oudere modale gezinnen Provinciale gezinnen

uit de voor verkoop aangewezen voorraad zetten we door. 4) Tablis Wonen wil zorgen voor een passend aanbod bij het huishoudinkomen. Het huidige woonruimteverdeelsysteem geeft daarvoor weinig mogelijkheden. We gaan verkennen hoe we binnen de ka-

In de komende beleidsperiode onderzoeken wij of deze onderverdeling

ders van de regionale afspraken meer rekening kunnen houden met

nog steeds bruikbaar is en hoe zich dat verhoudt ten opzichte van ons

wat passend is.

woningbezit.

5) We vragen aan onze huurders hoe zij ons dienstverleningsconcept graag zien. Veel corporaties hebben al ervaring met digitale klantka-

C. In de CBC -meting komt onze dienstverleningsscore net achter de 1

kopgroep. In de metingen van het KWH huurlabel is totaalscore minimaal 7,4 (2014: 7,8).

nalen. Daar kunnen wij van leren. 6) Voor de bepaling van de percentages geschikte woningen voor de verschillende doelgroepen, vooral de senioren, hebben we onder-

D. Minimaal 50% van de klantcontacten bereiken we in 2019 via

zoek nodig. We gaan actief op zoek naar betere klanten marktinfor-

internet of door afspraken bij de mensen thuis of op kantoor. En in

matie. We maken hierbij gebruik van eigen gegevens, waarnemin-

het verlengde hiervan zijn de openingstijden van het kantoor aan-

gen en onderzoek naast statistiek.

gepast.

7) Energiegebruik van woningen geven we bij de woonruimteverdeling ook weer in bedragen. We gaan onderzoeken hoe we kunnen

2016-2019: maatregelen die we gaan uitwerken

sturen op woonlasten.

1) We faciliteren onze huidige bewoners die willen verhuizen om

8) Ook onze huurders leveren een bijdrage om de huurverhoging

goedkoper te kunnen wonen, door ze binnen het eigen bezit voor-

beperkt te houden. Het huurdersonderhoud kan bijvoorbeeld weer

rang te geven.

voor rekening van de huurders zelf komen of we maken er een betaald abonnement van.


9) We nemen actief deel aan experimenten voor extra huurverhoging

13) Betaalbaarheid: in 2016 geven we ons nieuwe (streef)huurbeleid

bij inkomensstijging. Het gaat hier om de groep huurders die bij

vorm waarbij ook de voorraad huurwoningen tot de aftoppingsgrens

aanvang van de huurovereenkomst een woning betrekt met gere-

(ook op de langere termijn) groot genoeg blijft. De gemeenten en

duceerde huurprijs.

huurdersorganisaties betrekken we hier uitdrukkelijk bij.

10) De tevredenheid over onze dienstverlening kan ook anders worden gemeten. We onderzoeken een alternatief voor het KWH1. 11) We onderzoeken de mogelijkheden voor huurverlaging en huurverhoging als gevolg van een sterke tijdelijke inkomensverandering. 12) Begin 2017 heeft Tablis Wonen een onderbouwing gereed voor de vaststelling van de benodigde voorraad goedkopere huurwoningen.


Tablis Wonen

25


Goed wonen = samenwerken met andere partijen 26 Goed wonen = samen doen!

6. Maatschappelijk perspectief Visie binnen het maatschappelijk perspectief

De samenwerking in de regio’s en de gemeenten

Onze betrokkenheid bij het woon- en leefklimaat in Sliedrecht en Molen-

Tablis Wonen heeft woningen in twee verschillende regio’s. Er is dus

waard houdt niet op bij het bouwen en verhuren van betaalbare, goed

sprake van verschillende woningmarkten. Tablis Wonen neemt een unie-

onderhouden woningen aan lagere inkomensgroepen. Goed wonen is

ke positie in op de scheiding van de Drechtsteden en de Alblasserwaard

ook samen wonen in een leefbare buurt waar alle mensen kansen krij-

en Vijfheerenlanden.

gen om iets van hun leven te maken.

Beide regio’s hebben een eigen woonvisie. Tablis Wonen zet zich samen met de collega-corporaties in de werkgebieden in voor regionale

Wat verandert er?

prestatieafspraken waar dat kan en waarmee we het verschil kunnen

Tablis Wonen zet meer in op co-creatie1 met respect voor ieders

maken. Voor Tablis Wonen zijn dat in ieder geval betaalbare woonlasten,

rol en minder op het zelf oplossen van leefbaarheidsvraagstukken.

beschikbaarheid van passende huisvesting voor de primaire doelgroep,

We besteden meer aandacht aan de afstemming van onze beleids-

duurzaamheid en de bijzondere aandachtsgroepen.

keuzes met de andere partijen in de domeinen wonen, zorg en

Deze afspraken gaan over het beoogde doel. Hoe we dit doel bereiken,

welzijn.

is van secundair belang. Meer nog dan voorheen vraagt de huidige wo-

We maken meer prestatieafspraken om de lokale agenda te verwe-

ningmarkt om een flexibele manier van werken en afspraken over het

zenlijken en gaten in het netwerk te voorkomen.

‘wat’ in plaats van het ‘hoe’. Ook moeten er mogelijkheden zijn om tus-

Onze activiteiten beperken zich meer tot activiteiten die direct

sentijds bij te sturen door voortdurend met elkaar in gesprek te blijven.

verband houden met ons vastgoed.

Vanuit een gedeelde visie en onderling vertrouwen werken deelnemen-

Investeringen in maatschappelijk vastgoed (niet woningen) overwe-

de gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties samen. Insteek is

gen we alleen nog indien ze een aantoonbare meerwaarde hebben

om de beperkt beschikbare investeringsmogelijkheden zo efficiënt mo-

voor onze huurders en woningen.

gelijk en in goede onderlinge afstemming in te zetten. Hiermee realiseren we de doelstellingen van de regionale Woonvisies.

Tablis Wonen blijft initiatieven nemen om de kwaliteit van het wonen in

Op lokaal niveau maken we aanvullende prestatieafspraken. In de ge-

brede zin te vergroten. Dat doen we meer dan voorheen in een breder

meente Molenwaard is nauwe afstemming nodig tussen de vier corpo-

netwerk van verbindingen en (maatschappelijke) instituties.

raties die er werken.

Conferentie ‘Samenwerken en versterken in Sliedrecht’


Tablis Wonen

27


Door de nieuwe Woningwet krijgen de (prestatie)afspraken op regio-


naal en lokaal niveau jaarlijks een evaluatie en herijking. In plaats van

E. Visitatie-score 2018: rapportcijfer minimaal 7,3 op basis van metho-

vaste afspraken voor een langere periode, worden jaarlijks afspraken

diek 2014.

gemaakt over de inzet in het werkgebied van de corporatie.

F. Jaarlijks oordeel van de primaire belanghouders bij het jaarlijkse

G. Tweejaarlijkse monitoring score leefbaarheid uit de leefbaarometer1.

overleg over activiteiten die we ondernemen.

Strategisch doel (wat ons succesvol maakt) 4. Onze belanghouders waarderen ons als netwerkpartner.


2016-2019: maatregelen die we gaan uitwerken 14) Uitwerken jaarlijks enquête oordeel primaire belanghouders. 15) Wij overleggen met de overige organisaties (netwerkspelers) in Sliedrecht en Molenwaard om te bekijken wie onze langjarige samenwerkingspartners kunnen zijn. Met hen maken wij wederzijdse prestatieafspraken die niet vrijblijvend zijn. Wij streven naar langdurige verbindingen en contracten. 16) We hebben samen met onze netwerkpartners de signaleringsfunctie. Ook geven we elkaar relevante informatie. Dit is een vast onderwerp tijdens ons overleg. 17) Wij blijven de klankbordgroepbijeenkomsten organiseren. Wij streven er naar dat het bijeenkomsten worden van de gezamenlijke netwerkspelers in Sliedrecht en in Molenwaard. 18) Bewoners die zichzelf willen organiseren krijgen aandacht van Tablis Wonen en van onze netwerkpartners, ook buiten het bestaande participatiestelsel. 19) We proberen de krachten van bewoners en vrijwilligers te ondersteunen, zonder ze in onze procedures te dwingen. We trekken hierbij gezamenlijk op met de gemeenten en (bewoners)organisaties. 20) In de wijken waar onze woningen staan en waar verbetering leefbaarheid nodig is, stellen we samen met de gemeente, huurderorganisatie en netwerkpartners een gericht plan van aanpak op. Daarnaast zorgen wij er ook in onze eigen processen voor dat structurele registratie in onze primaire systemen geborgd is. 21) We moderniseren de participatie met huurders(organisaties). Bewoners krijgen hierdoor meer invloed op ons beleid.


Tablis Wonen

29

Ons woningaanbod voldoet aan de toekomstige vraag


7. Vastgoedperspectief Visie binnen het vastgoedperspectief

Herstructurering 438 woningen Staatsliedenbuurt, Sliedrecht

Tablis Wonen beseft dat de samenstelling van de huishoudens die een

Herstructurering 30 woningen, Oud-Alblas West

beroep doen op onze sociale huurwoningen flink verandert. Dit komt

Aanpak 328 appartementen ‘stempelflats’, Sliedrecht

onder andere door toenemende vergrijzing, een groter aandeel kleinere

Herstructurering 8 grondgebonden seniorenwoningen Genestet-

huishoudens en de trend om langer zelfstandig thuis te willen wonen.

straat, Sliedrecht

De woonwensen van onze (toekomstige) klanten veranderen ook en

Renovatie en verkoop 10 woningen Emmastraat, Sliedrecht

deze kunnen wij niet beïnvloeden. Om ook in de toekomst een fatsoen-

Renovatie 12 eengezinswoningen Potterstraat, Sliedrecht

lijke woning te kunnen aanbieden, moeten we onze woningportefeuille

Renovatie 55 eengezinswoningen Trompstraat e.a. (gemeentelijk

op een eigentijdse manier onderhouden en aanpassen.

monument), Sliedrecht Herstructurering 58 woningen rondom Burgemeester Winklerplein,

Wat verandert er?

Sliedrecht

Vergeleken met nu betekent dit dat onze aandacht verschuift van nieuwbouw naar het toekomst- en levensloopbestendig maken van

Naast deze projecten voeren we ook vanuit ons strategisch voorraad-

de bestaande voorraad.

beleid in Molenwaard en Sliedrecht diverse herstructureringen van klei-

Ook maken we meer woningen geschikt voor mensen met een

nere omvang uit.

zorgbehoefte (vooral senioren en mensen met beperkingen). Dit doen we vooral vraaggestuurd.

Voor de lange termijn (2020-2040) na deze beleidsperiode hebben we

Onze woningvoorraad maken we energiezuiniger, zodat onze huur-

onze opgave indicatief bepaald. Deze opgave lijkt op dit moment te pas-

ders het voordeel hebben van lagere energiekosten en zodat een

sen bij de beschikbare financiële middelen.

bijdrage wordt geleverd aan de verduurzaming van ons bezit. Ook blijven we woningen verkopen om onze portefeuille beter te

Verduurzaming woningen

laten aansluiten bij de vraag en mogelijkheden van onze doelgroep.

We hebben steeds geïnvesteerd in verbetering van energieprestatie van ons woningbezit. We hebben de ambitie5 om gemiddeld Energielabel1 B te halen in 2020. Daarmee voldoen we aan de sectorafspraak1.

De veranderopgave 2015-2019

De regelgeving is per 1 januari 2015 gewijzigd. Sinds 1 januari 2015

Met de herijking van onze portefeuillestrategie hebben we de verander-

bepaalt de Energie-Index1 (E.I) de energiezuinigheid (energieprestatie)

opgave van de woningvoorraad in beeld gebracht. Voor 2015-2019 zijn

van een woning. De impact van deze nieuwe regels op onze geldende

de belangrijkste projecten: 5 Op basis van regelgeving tot 2015


Tablis Wonen

31

7. Vastgoedperspectief

energielabels is nog niet uitgekristalliseerd. Onze ambitie formuleren


we door in 2020 een gemiddelde E.I. van 1,6 (van de voorraad wonin-

H. Aantal gerenoveerde marktgevoelige complexen / woningen beleidsperiode:

gen die 20 jaar of langer in exploitatie blijven) waarbij we streven naar een gemiddelde van 1,4. Bij de verhuur van een woning geven wij de

Herstructurering Staatsliedenbuurt, Sliedrecht

Energie-Index weer.

Herstructurering Oud-Alblas West Aanpak ‘stempelflats’, Sliedrecht

Langer zelfstandig wonen

Herstructurering grondgebonden seniorenwoningen Genestet-

Er zijn diverse ontwikkelingen die in de komende jaren effect hebben

straat, Sliedrecht

of gaan hebben op de vraag naar zorg en ondersteuning. Te denken valt

Renovatie en verkoop woningen Emmastraat, Sliedrecht

aan de wijze waarop gemeenten hun beleid invullen voor extramurale

Renovatie eengezinswoningen Potterstraat en Thorbeckelaan,

zorg en ondersteuning en de gevolgen van de zogenaamde dubbele

Sliedrecht

vergrijzing1. De vergrijzing heeft niet alleen impact op de zorgvraag,

Renovatie eengezinswoningen Trompstraat e.a. (gemeentelijk

maar ook op de woningmarkt. De verwachting is dat de trend om lan-

monument), Sliedrecht

ger thuis te wonen in de komende decennia zal doorzetten.

Inbreng woningen ten behoeve van herstructurering Burge-

Bij de herstructurering van ons bezit bouwen we zoveel mogelijk

meester Winklerplein,Sliedrecht

levensloopbestendige woningen terug. In plaats van complexgewijze

Diverse qua omvang kleinere herstructureringsprojecten vanuit

aanpassing van (meergezins) woningen passen we in de komende beleidsperiode vraaggestuurd maatwerk toe. Voor onze individuele klanten ontwikkelen we keuzepakketten die het langer zelfstandig

ons strategisch voorraadbeleid I.

Energie-Index van de voorraad is gemiddeld 1,6 (voor de woningen die 20 jaar of langer in exploitatie blijven), waarbij we streven naar 1,4.

wonen mogelijk maken.

Strategische doelen (die ons succesvol maken) 5. Onze woningvoorraad is afgestemd op de toekomstige afzetmogelijkheden. 6. Onze woningen zijn verduurzaamd.

2016-2019: maatregelen die we gaan uitwerken 22) Tablis Wonen staat voor de opgave om de kwaliteit van de voorraad meer in overeenstemming te brengen met de doelgroep. We gaan na welke groepen de komende periode een beroep doen op Tablis Wonen, omdat ze nu al bij ons wonen of omdat ze binnenkort op de markt komen. Daarvoor hebben we een portefeuillestrategie in de maak die ook gedeeld wordt met de primaire belanghouders (zie maatregel 6).


23) We blijven investeren in de energetische kwaliteit om te komen tot gemiddeld een energie-index van 1,6 voor de woningen die we in exploitatie houden, waarbij we streven naar 1,4. 24) We bepalen wat we gaan doen met de woningen die zeer veel kwaliteit en ook een potentieel hoge huur (boven de liberalisatiegrens) hebben. 25) Wij ontwikkelen onze voorraad mee met de vraag van senioren. Benodigde woningaanpassingen gaan we vraaggestuurd en op maat uitvoeren. Of we zoeken voor hen een andere woning. 26) We onderzoeken of we klanten ermee helpen om een deel van het bezit echt goedkoop te houden door juist af te zien van verbeteringen en energiepakketten. Uiteraard doen we dit met inachtneming van nieuwe veiligheidsnormen. 27) We maken inzichtelijk wat de kosten en opbrengsten zijn van investeringen in energiemaatregelen. 28) We stellen complexbeheerplannen op die met het nieuwe hulpmiddel Vabi beleidspresentatie1 beter en makkelijker toegankelijk worden voor de organisatie. Daarin stellen we de kwaliteitsnorm onderhoud per complex vast en voeren we dynamisch muteren uit. Hierbij nemen we naast regulier onderhoud meteeen het planmatig onderhoud mee. We houden daarbij rekening met de wensen van de klant. 29) De indicatief vastgestelde vastgoedopgave voor de eerste periode na 2019 bepalen we in nauw overleg met de gemeenten en huurdersorganisaties. Daarnaast stemmen we deze opgave af op de regionale vastgoedopgave. Hierbij spelen ook collega-corporaties een rol.


Tablis Wonen

33


We worden professioneler, efficiënter en flexibeler 34 Goed wonen = samen doen!

8. Organisatieperspectief Visie op het organisatieperspectief

We realiseren ons dat er veel verandert: andere klantwensen en een

Tablis Wonen als organisatie gaat een andere rol spelen. We worden

daarop aangepaste dienstverlening, blijvende afroming door de verhuur-

professioneler, efficiënter, flexibeler en een echte netwerkspeler. Dat

derheffing1, een groot beslag op onze investeringscapaciteit door de

moeten we leren en durven. We gaan het verschil benoemen in wat we

renovatieopgave én onze wens tot een gematigd huurbeleid.

wel en niet doen en wat klanten zelf kunnen en willen oppakken. Dat

Een belangrijke winst in verbetering van de efficiency valt mogelijk te

vraagt een omslag in denken én handelen van medewerkers en klanten

halen door in te zetten op zogenaamde vastgoedsturing1. Bij vastgoed-

die niet van vandaag op morgen gemaakt is. Uiteindelijk leidt dit tot een

sturing kijken we integraal naar klachten-, mutatie- en planmatig onder-

organisatie die is aangepast aan de nieuwe koers. Dit maken we in 2016

houd. Hierbij stemmen we werkzaamheden slimmer op elkaar af en

concreet. De periode tot 2018 denken we nodig te hebben voor de ont-

beperken we de bijbehorende administratieve werkzaamheden tot een

wikkeling van onze nieuwe organisatie. De HRM1 methodiek daarvoor

minimum.

kiezen we ook in 2016.

Voor de organisatie zijn dit grote veranderingen waarbij we de voor- en nadelen goed moeten afwegen. We starten daarom in de tweede helft

Wat verandert er?

van 2015 met een verkennend onderzoek naar de scenario’s tussen vol-

In vergelijking met nu betekent dat voor onze organisatie:

ledig uitbesteden en volledig in eigen beheer uitvoeren.

We komen in een participatiemaatschappij waar we moeten inspelen op en gebruik moeten maken van de kracht en initiatieven van

Kernwaarden: wat moeten onze medewerkers en de personen die

onze huurders.

wij inhuren uitstralen

Vanuit het idee dat Tablis Wonen ‘minder gaat zorgen voor’ en

Om het verschil te kunnen maken op het gebied van wonen is een klant-

‘meer gaat zorgen dat’ is inzicht vereist in wat we wel en wat we

gerichte en professionele houding richting huurders, woningzoekenden,

niet doen.

partners en collega’s noodzakelijk.

We moderniseren onze dienstverlening waarbij we de mogelijkhe-

Tablis Wonen legt de gewenste houding en gedrag vast in kernwaarden.

den van digitalisering benutten.

Onze kernwaarden dragen bij aan eenduidig handelen en bepalen in

Om onze bedrijfsvoering zo efficiënt mogelijk te organiseren moe-

grote mate hoe de buitenwereld ons ziet. De kernwaarden zijn:

ten we openstaan voor nieuwe en resultaatgerichte werkwijzen.

Klantgericht

We passen eerder vraaggestuurd woningen aan om langer zelf-

Kostenbewust

standig wonen mogelijk te maken. Dit biedt kansen, maar vraagt

Samenwerkend

een andere denkwijze en aanpak.

Professioneel

Onze inspanningen in betaalbaarheidsvraagstukken vragen een

Resultaatgericht

preventieve aanpak en meer maatwerk.


Tablis Wonen

35

8. Organisatieperspectief

Strategische doelen (die ons succesvol maken) 7. Tablis Wonen werkt resultaatgericht en effectief. 8. De competenties van onze medewerkers sluiten aan bij de ambi1

ties.

36) We organiseren medewerkerstevredenheidsonderzoek zodanig dat de respons en betrouwbaarheid van de uitkomsten groot is. 37) Tablis Wonen werkt in regionaal verband samen met andere woningcorporaties. Woonruimteverdeling organiseren we nu al regionaal. Wij verwachten dat er mogelijk nog andere vormen van

Prestatie-indicator (hoe meten we dat) J. Minimaal 80% van de jaardoelen gehaald. K. Eind 2019 scoort minimaal 90 % van de medewerkers voldoende in de jaarlijkse beoordeling. L. Medewerkerstevredenheid: rapportcijfer is aan het einde van de beleidsperiode minimaal 7).

samenwerking kunnen ontstaan, mede ingegeven door verdere kostenbesparingen. We staan hier open in. 38) We onderzoeken de voor- en nadelen van het uitbesteden van onderhoud, inclusief de voordelen van regisserend opdrachtgeverschap. 39) Resultaten en besluitvorming naar aanleiding van het onderzoek (scenario’s) naar invoering van vastgoedsturing1.

2016-2019: maatregelen die we gaan uitwerken 30) Bij de jaarlijkse cyclus van functionerings- en beoordelingsgesprekken meten we in hoeverre de doelen per medewerker, per afdeling en voor Tablis Wonen als geheel, zijn gerealiseerd. 31) We leggen onze focus bij meer resultaatgericht werken. Dit willen we bereiken door onder andere kennisdeling en betere (interne) samenwerking. 32) We bekijken in 2016 hoe we de inrichting van de organisatie moeten aanpassen aan de nieuwe koers. We bepalen dan ook welke methode we kiezen voor competentiemanagement. 33) We bekijken welke competenties we de komende jaren willen toevoegen aan de competentiebibliotheek1. Deze worden daarna vertaald naar alle functiecompetentieprofielen1. 34) Efficiency vertalen we door in de bedrijfslasten. 35) Met ons personeel gaan we constructief het gesprek aan over de bijdrage die de organisatie zelf kan leveren naast efficiënter werken.



Tablis Wonen

37


Betaalbare woonlasten 38 Goed wonen = samen doen!

9. Financieel perspectief Visie op het financieel perspectief

Naast huurinkomsten realiseren we de nodige inkomsten door verkoop

We bekijken altijd de financiële consequenties van wat we doen. Dan

van woningen. In overleg met de gemeenten en huurdersorganisaties

bepalen we in welke mate en in welk tempo we nieuwe zaken kun-

hebben we complexen geoormerkt die hiervoor in aanmerking komen.

nen waarmaken. Belangrijk voor Tablis Wonen is het behoud van een

We moderniseren onze bedrijfsvoering en benutten de mogelijkheden

sterke en gezonde bedrijfsvoering. We willen blijven voldoen aan de

van digitalisering. Dit doen we waar dat kan en het meerwaarde voor

eisen van onze in- en externe toezichthouders. Door financieel sterk

onze huurders oplevert. Onze bedrijfslasten kunnen en moeten nog

te zijn behoud je als organisatie de eigen autonomie. Maar een groot

afnemen. We gaan in overleg met onze huurdersorganisaties een goede

eigen vermogen is geen doel op zich. De centrale boodschap die Tablis

balans vinden tussen tevredenheid over de dienstverlening en een aan-

Wonen immers heeft, is zorgen voor voldoende, goede en betaalbare

vaardbaar bedrijfslastenniveau.

woningen voor onze primaire doelgroep, nu en in de toekomst! Governance1 Wat verandert er?

Om succesvol te zijn en blijven heeft Tablis Wonen een evenwichtige go-

In vergelijking met de huidige situatie betekent dat voor onze financiën:

vernancestructuur van sturing, beheersing, toezicht en verantwoording

Betaalbaarheid van woonlasten neemt een meer prominente plaats

nodig. Wij streven naar een groei op dit gebied. Dit komt tot uiting in een

in bij onze besluiten.

hogere score bij de maatschappelijke visitatie1. De beoordeling van onze

Onze financiële positie moet passen bij de opgaven die we voor

externe toezichthouders en belanghouders monitort de jaarlijkse voort-

onszelf benoemen. We bekijken jaarlijks aan de hand van de ge-

gang. Uiteraard zorgen we dat we minimaal aan de eisen van nieuwe

wenste eisen wat we uit eigen middelen kunnen bestemmen voor

regelgeving blijven voldoen.

beleidsaanpassingen om te komen tot passende huisvesting voor

onze primaire doelgroep.

Strategisch doel (wat ons succesvol maakt)

Kostenbesparing levert een substantiële bijdrage voor de beper-

9. Tablis Wonen blijft financieel gezond.

king woonlasten. Tablis Wonen geeft bij het verkopen voorrang aan huurders uit de


middeninkomens.

M. ICR1, > 1,6

Tablis Wonen doet aan experimenten mee en past zo mogelijk in-

N. CBC1 – bedrijfslasten, behoud score klasse A (op basis van metho-

strumenten voor meer flexibele huurprijzen toe.

diek 2014) O. Verkoop van maximaal 70 woningen in de beleidsperiode P. Maximaal 1% van de jaarhuur als huurachterstand


Tablis Wonen

39

9. Financieel perspectief

2016-2019: maatregelen die we gaan uitwerken 40) Tablis Wonen bepaalt welke noodzakelijke en minimaal verantwoorde vermogenspositie gewenst is. In overleg met onze primaire belanghouders bepalen we of en hoe we een deel van het huidige vermogen kunnen inzetten voor de gewenste beleidsaanpassingen. 41) We blijven werken aan een financieel gezonde bedrijfsvoering. Onze bedrijfslasten houden we binnen dezelfde hoogste klasse in de benchmark. Versobering is nog zeker mogelijk (niet alle keuringen en certificaten zijn verplicht of noodzakelijk).


42) We onderzoeken of een segment kluswoningen voor een deel van onze klanten een goede aanvulling is binnen het aanbod woningen die we willen verkopen. 43) Verbetering van screening nieuwe huurders aan de voorzijde van het verhuurproces. 44) We zetten actief in op budgetcoaching en zetten onze dienstverlening gericht in om huurachterstanden terug te brengen en in de hand houden.

Bijlage 1 Begrippenlijst (betekenis zoals in dit beleidsplan toegepast) Aedes

Koepelorganisatie/ vereniging van woningcorporaties

Aftoppingsgrens

Grens waarboven kleiner deel van de huurprijs wordt gecompenseerd door huurtoeslag (€ 576,87 voor 1-2 persoonshuishoudens, voor 3 of meer persoonshuishoudens € 618,24.

Bedrijfswaarde

De netto waarde van alle kosten en opbrengsten die uit de bedrijfsvoering afkomstig zijn.

Benchmarking

Benchmarken gaat over meten, vergelijken en verbeteren van prestaties van de corporaties.

CBC

Corporatie Benchmark Centrum. Deze online tool is ontwikkeld door Aedes en KWH die daarmee willen bijdragen aan een efficiëntere sector.

Co-creatie

Een vorm van samenwerking, waarbij alle deelnemers invloed hebben op het proces en het resultaat van dit proces, zoals een plan, advies of product.

Competentie

Vaardigheid, het geschikt zijn voor een taak of functie, op grond van bijvoorbeeld kennis, vaardigheden en houdingen.

Competentiebibliotheek Een verzameling van alle vaardigheden of bekwaamheden die binnen de organisatie nodig zijn. DAEB

Diensten van algemeen en economisch belang

Dubbele vergrijzing

Toename van het aantal 80 plussers binnen de groep van personen van 65 jaar en ouder.

Energie Index (E.I.)

De Energie-Index is gebaseerd op ongeveer 150 kenmerken van de woning. Het geeft een gedetailleerd beeld van de energiezuinigheid van de woning en welke energiebesparingsmaatregelen mogelijk zijn.

Energielabel

Het energielabel voor woningen geeft inzicht in de energiezuinigheid van een woning. Het definitieve energielabel is gebaseerd op 10 kenmerken van de woning. Dit geeft een goede eerste indruk van de energiezuinigheid.

Functie-

Een functiecompetentieprofiel is een verzameling van (deel)competenties en bijhorende gedragsindicatoren, nodig om een

competentieprofielen

bepaalde functie uit te oefenen.

Goedkope scheefheid

Huishoudens die in een ‘te goedkope’ woning wonen.

Governance

Het waarborgen van de onderlinge samenhang in de wijze van sturen beheersen en toezichthouden van een organisatie, gericht op een efficiënte en effectieve realisatie van beleidsdoelstellingen, alsmede het daarover op een open wijze communiceren en verantwoording afleggen ten behoeve van belanghebbenden.

HRM

Human resource management. Invulling van het personeelsbeleid.

ICR

Interest-coverage ratio (ICR), of interestdekkingskengetal, geeft aan hoeveel maal een onderneming haar rentelasten verdient.

Intramurale plaatsen

Plaats in een instelling waar gezondheidszorg gedurende een onafgebroken verblijf van meer dan 24 uur geboden wordt.

Kwaliteitskortingsgrens

Grens van de huurprijs waaronder de huurder het verschil tussen de basishuur (ongeveer € 227) en de feitelijke huur voor 100% vergoed krijgt.


Tablis Wonen

41

Bijlage 1

Begrippenlijst

KWH

Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector

Leefbaarometer

De Leefbaarometer geeft online informatie over de leefbaarheid in alle buurten en wijken. Het geeft de situatie in de wijk weer en ontwikkelingen en achtergronden van de buurt. Hiermee biedt de Leefbaarometer de mogelijkheid om snel en adequaat te reageren bij eventuele negatieve ontwikkelingen. De Leefbaarometer bevat informatie over 1998, 2002, 2006, 2008, 2010 en 2012. De resultaten van de meting over 2014 volgen in de loop van 2015. Daarna wordt de Leefbaarometer tweejaarlijks geactualiseerd.

Liberalisatiegrens

De liberalisatiegrens is de grens van de netto huurprijs, (per 1 januari 2015 is deze € 710,68) waarboven verhuurders meer vrijheid hebben om de huurprijs te bepalen.

LTV

Loan to value. Financieel kengetal dat de verhouding weergeeft tussen de lening(en) en de waarde van het gefinancierde.

Overconsumptie

Naarmate de huurprijs hoger wordt, neemt het aandeel dat een huurder met recht op huurtoeslag zelf moet bijdragen toe. Tablis Wonen wil toekomstige huurders hiervoor beschermen.

Prestatie-indicatoren

Prestatie-indicatoren meten de prestatie op een bepaald deelgebied van de organisatie of vormen hanteerbare meetpunten in een bedrijfsproces.

RIGO

Bedrijf dat markt- en beleidsonderzoek verricht en ondersteunt bij het ontwikkelen van beleid en strategie.

Sectorafspraak

Met de huursector is afgesproken dat vanaf 2020 alle huurwoningen van woningcorporaties energielabel B of beter hebben. Deze afspraken staan in het convenant Energiebesparing huursector.

Solvabiliteit

Dit kengetal of ratio geeft aan hoe het gesteld is met de mate waarin de onderneming op de lange termijn aan haar verplichtingen kan voldoen.

Vabi Beleidspresentatie Onderdeel van softwarepakket Vabi beleidssimulatie. Doordat allerlei in- en externe gegevensbronnen bij elkaar zijn gebracht, geeft het pakket goed inzicht in onze voorraad. Met grafische presentaties kunnen we op elk gewenst niveau dwarsdoorsnedes maken. Vastgoedsturing

Vastgoedsturing kan gezien worden als bedrijfseconomisch strategisch planningsproces voor de woningcorporatie om te sturen op risico- en rendement op complexniveau.

Verhuurderheffing

Verhuurders die meer dan 10 sociale huurwoningen verhuren, betalen een heffing over de waarde van de sociale huurwoningen. De verhuurderheffing is in 2015 0,449%.

Visitatierapport

Leden van koepelorganisatie van woningcorporaties Aedes zijn verplicht om zich één keer per vier jaar te laten visiteren. Woningcorporaties laten een visitatie uitvoeren om zich te verantwoorden over de keuzes die ze maken en over hun maatschappelijk presteren. Van de visitatie wordt een rapport opgesteld dat openbaar is.

Vrije toewijzingsruimte

Het percentage van vrijgekomen huurwoningen dat maximaal mag worden toegewezen aan huishoudens met een hoger inkomen.


Bijlage 2 Overzicht consumentenprofielen Binnen de huishoudens van Tablis Wonen onderscheiden we zeven verschillende consumentenprofielen als klantgroepen. Deze zijn gebaseerd op de analyse van More for You. De profielen brengen we tot leven met een typering van het gedrag rond wonen, reizen en vrije tijd. Consumentenprofiel

Typering

Gewenst woningtype

Jonge singles

Studenten en alleenstaanden tot 35 jaar die (nog) niet veel te besteden hebben. Wonend in een huurwoning in (grote) steden. Ze zoeken goedkope woonruimte in een levendige omgeving, te midden van alle voorzieningen. Houden van muziek, film en uitgaan. Internet wordt gebruikt voor het zoeken naar vacatures, chatten en netwerken. Tijdens hun vakanties aanbidden ze de zon op de camping of maken ze een rondreis.

Appartement/ galerijflat

2/3

Multiculturelen

Multiculturelen tussen 35 en 54 jaar, vaak alleenstaand. Wonend in een huurwoning in zeer sterk stedelijk gebied. Ze zijn op zoek naar een praktische, betaalbare woning in een gemengde buurt. Ze hebben een laag bestedingsbedrag, doen hun inkopen in de goedkopere winkels en toko’s. In hun vrije tijd kijken ze graag films. Ze volgen de actualiteit door het lezen van gratis dagbladen en spelen mee met loterijen.

Appartement/ galerijflat

3/4

Buurtgerichte burgers

Huishoudens met een modaal inkomen. De kostwinner is tussen de 35 en 54 jaar. Wonen in rijtjeshuizen in (kleine) steden, vaak een huurhuis. Ze zijn op zoek naar een betaalbare woning, in gezellige buurt met voldoende ontmoetingsplekken. Doen veel aan chatten en gamen. Ze zijn prijsbewust en postordergevoelig. Ze kijken graag naar soaps, series, reality-tv en zijn geïnteresseerd in erotiek en kansspelen.

Grond gebonden woning

4/5

Sociale senioren

Alleenstaanden van 60 jaar of ouder, vaak met kleinkinderen. Wonend in goedkope huurwoningen, service flats of bejaardenwoningen in een rustige, nette, groene omgeving in de buurt van familie. Ze genieten van hun kleine pensioen of werken om andere redenen niet. Ze houden van spelletjes en quizzen, handwerken, kerkbezoek en kruiswoordpuzzels. Ze beproeven hun geluk in kansspelen en loterijen.

Appartement/ grond gebonden woning

3/4

Ondernemende senioren

Ondernemende paren en alleenstaanden van 60 jaar of ouder. Wonen in een comfortabele flat of appartement in een nette buurt met goede voorzieningen. Zijn met pensioen of werken om andere redenen niet. Ze hebben verschillende interesses zoals kunst, cultuur, natuur en antiek. In hun vrije tijd zijn ze actief in de kerk en doen ze aan bridge, puzzelen en vrijwilligerswerk.

Appartement/ grond gebonden woning

3/4

Oudere modale gezinnen

Modale gezinnen met thuis- of uitwonende kinderen. De kostwinner is tussen de 45 en 74 jaar. Ze wonen in een koopwoning in weinig tot matig stedelijk gebied. in een 2-onder-1-kap-. hoek- of rijtjeshuis. Ze zoeken een nette woning in een geborgen buurt. Ze gaan naar de kerk en doen aan vrijwilligerswerk. Doneren aan organisaties gericht op missie/zending, gezondheid, rampen en andere goede doelen.


4/5

Provinciale gezinnen

Grote gezinnen met oudere thuis- of uitwonende kinderen. Kostwinner is tussen 45 en 69 jaar. Wonend in een vrijstaand huis of boerderij in (hele) kleine dorpen. Ze zoeken een traditionele, grote woning op ruime kavel met genoeg vrijheid om de woning aan te passen. Ze houden van tuinieren en klussen. Zijn gelovig en doneren veel aan organisaties gericht op missie/zending en gezondheid. Ze lezen regionale kranten en luisteren naar regionale radiozenders.


4/5


Aantal kamers

Tablis Wonen

43

Bijlage 3 Strategische kaart per perspectief Perspectief: klant Strategisch doel

Prestatieindicator

Maatregelen

Uitgevoerd in: 2016

Tablis Wonen biedt

Beschikbaarheid:

We faciliteren onze huidige bewoners die willen verhuizen om goedkoper te kunnen

voldoende passen-

onze voorraad onder

wonen, door ze binnen het eigen bezit voorrang te geven.

de huisvesting

de grenzen

Onze goedkopere woningen die vrijkomen, stellen we met voorrang beschikbaar voor

‘goedkoop’ en

woningzoekende huishoudens met een laag inkomen.

‘2e aftoppingsgrens

Huishoudens met een middeninkomen die al bij ons wonen, blijven vanzelfsprekend gewaardeerde klanten. Wij streven er naar om de scheefheid van deze categorie aantoonbaar terug te dringen. Scheefwoners krijgen voorrang als zij willen verhuizen naar ons duurdere bezit (huur of koop). Het verkopen aan zittende bewoners uit de voor verkoop aangewezen voorraad zetten we door. Begin 2017 heeft Tablis Wonen een onderbouwing gereed voor de vaststelling van de benodigde voorraad goedkopere huurwoningen.

Geschiktheid:

Tablis Wonen wil zorgen voor een passend aanbod bij het huishoudinkomen. Het

De kwalitatieve

huidige woonruimteverdeelsysteem geeft daarvoor weinig mogelijkheden. We gaan

passendheid

verkennen hoe we binnen de kaders van de regionale afspraken meer rekening kun-

(% geschikte wonin-

nen houden met wat passend is.

gen voor de verschil-

Voor de bepaling van de percentages geschikte woningen voor de verschillende doel-

lende klantgroepen,

groepen, vooral de senioren, hebben we onderzoek nodig. We gaan actief op zoek

voornamelijk

naar betere klanten marktinformatie. We maken hierbij gebruik van eigen gegevens,

senioren)

waarnemingen en onderzoek naast statistiek. Energiegebruik van woningen geven we bij de woonruimteverdeling ook weer in bedragen. We gaan onderzoeken hoe we kunnen sturen op woonlasten. Ook onze huurders leveren een bijdrage om de huurverhoging beperkt te houden. Het huurdersonderhoud kan bijvoorbeeld weer voor rekening van de huurders zelf komen of we maken er een betaald abonnement van.


2017

2018

2019

Perspectief: klant (vervolg) Strategisch doel

Prestatieindicator

Maatregelen

Uitgevoerd in: 2016

2017

2018

2019

We nemen actief deel aan experimenten voor extra huurverhoging bij inkomensstijging. Het gaat hier om de groep huurders die bij aanvang van de huurovereenkomst een woning betrekt met gereduceerde huurprijs. We onderzoeken de mogelijkheden voor huurverlaging en huurverhoging als gevolg van een sterke tijdelijke inkomensverandering. Betaalbaarheid: in 2016 geven we ons nieuwe (streef)huurbeleid vorm waarbij ook de voorraad huurwoningen tot de aftoppingsgrens (ook op de langere termijn) groot genoeg blijft. De gemeenten en huurdersorganisaties betrekken we hier uitdrukkelijk bij. Onze bewoners

CBC-meting dienst-

De tevredenheid over onze dienstverlening kan ook anders worden gemeten.

wonen prettig

verlening. KWH

We onderzoeken een alternatief voor het KWH1.

huurlabel Gemoderniseerde

Klantcontacten via

We vragen aan onze huurders hoe zij ons dienstverleningsconcept graag zien. Veel

dienstverlening

internet of bij klanten

corporaties hebben al ervaring met digitale klantkanalen. Daar kunnen wij van leren.

thuis


Tablis Wonen

45

Bijlage 3


Perspectief: maatschappij Strategisch doel

Prestatieindicator

Maatregelen

Uitgevoerd in: 2016

Onze belanghouders

Visitatie-score 2018

Uitwerken jaarlijks enquête oordeel primaire belanghouders.

waarderen ons als

(rapportcijfer,

Wij overleggen met de overige organisaties (netwerkspelers) in Sliedrecht en Molen-

netwerkpartner.

minimaal 7,3 op basis

waard om te bekijken wie onze langjarige samenwerkingspartners kunnen zijn. Met

van methodiek 2014)

hen maken wij wederzijdse prestatieafspraken die niet vrijblijvend zijn. Wij streven naar langdurige verbindingen en contracten. We hebben samen met onze netwerkpartners de signaleringsfunctie. Ook geven we elkaar relevante informatie. Dit is een vast onderwerp tijdens ons overleg. Wij blijven de klankbordgroepbijeenkomsten organiseren. Wij streven er naar dat het bijeenkomsten worden van de gezamenlijke netwerkspelers in Sliedrecht en in Molenwaard. Bewoners die zichzelf willen organiseren krijgen aandacht van Tablis Wonen en van onze netwerkpartners, ook buiten het bestaande participatiestelsel.


Jaarlijks oordeel

We proberen de krachten van bewoners en vrijwilligers te ondersteunen, zonder ze in

primaire belang-

onze procedures te dwingen. We trekken hierbij gezamenlijk op met de gemeenten

houders bij jaarlijks

en (bewoners)organisaties.

overleg over te onder-

We moderniseren de participatie met huurders(organisaties).

nemen activiteiten

Bewoners krijgen hierdoor meer invloed op ons beleid.

Tweejaarlijkse

In de wijken waar onze woningen staan en waar verbetering leefbaarheid nodig is,

monitoring score

stellen we samen met de gemeente, huurderorganisatie en netwerkpartners een

leefbaarheid uit de

gericht plan van aanpak op. Daarnaast zorgen wij er ook in onze eigen processen voor

leefbaarometer

dat structurele registratie in onze primaire systemen geborgd is.

2017

2018

2019

Perspectief: vastgoed Strategisch doel

Prestatieindicator

Maatregelen

Uitgevoerd in: 2016

Onze woningvoor-

Aantal gerenoveerde

Tablis Wonen staat voor de opgave om de kwaliteit van de voorraad meer in overeen-

raad is afgestemd

marktgevoelige com-

stemming te brengen met de doelgroep. We gaan na welke groepen de komende

op de toekomstige

plexen / woningen

periode een beroep doen op Tablis Wonen, omdat ze nu al bij ons wonen of omdat ze

afzetmogelijkheden.

beleidsperiode

binnenkort op de markt komen. Daarvoor hebben we een portefeuillestrategie in de

2017

2018

2019

maak die ook gedeeld wordt met de primaire belanghouders (zie maatregel 6). We bepalen wat we gaan doen met de woningen die zeer veel kwaliteit en ook een potentieel hoge huur (boven de liberalisatiegrens) hebben. Wij ontwikkelen onze voorraad mee met de vraag van senioren. Benodigde woningaanpassingen gaan we vraaggestuurd en op maat uitvoeren. Of we zoeken voor hen een andere woning. We onderzoeken of we klanten ermee helpen om een deel van het bezit echt goedkoop te houden door juist af te zien van verbeteringen en energiepakketten. Uiteraard doen we dit met inachtneming van nieuwe veiligheidsnormen. We stellen complexbeheerplannen op die met het nieuwe hulpmiddel Vabi beleidspresentatie1 beter en makkelijker toegankelijk worden voor de organisatie. Daarin stellen we de kwaliteitsnorm onderhoud per complex vast en voeren we dynamisch muteren uit. Hierbij nemen we naast regulier onderhoud meteeen het planmatig onderhoud mee. We houden daarbij rekening met de wensen van de klant. De indicatief vastgestelde vastgoedopgave voor de eerste periode na 2019 bepalen we in nauw overleg met de gemeenten en huurdersorganisaties. Daarnaast stemmen we deze opgave af op de regionale vastgoedopgave. Hierbij spelen ook collegacorporaties een rol. Onze woningen zijn

Gemiddeld Energie-

We blijven investeren in de energetische kwaliteit om te komen tot gemiddeld een

verduurzaamd

Index van de voorraad

energie-index van 1,6 voor de woningen die we in exploitatie houden, waarbij we streven naar 1,4. We maken inzichtelijk wat de kosten en opbrengsten zijn van investeringen in energiemaatregelen.


Tablis Wonen

47

Bijlage 3


Perspectief: organisatie Strategisch doel

Prestatieindicator

Maatregelen

Uitgevoerd in: 2016

Tablis Wonen werkt

Minimaal 80%

Bij de jaarlijkse cyclus van functionerings- en beoordelingsgesprekken meten we in

resultaatgericht en

jaardoelen gehaald.

hoeverre de doelen per medewerker, per afdeling en voor Tablis Wonen als geheel,

effectief.

zijn gerealiseerd. We leggen onze focus bij meer resultaatgericht werken. Dit willen we bereiken door onder andere kennisdeling en betere (interne) samenwerking. CBC - bedrijfslasten

Efficiency vertalen we door in de bedrijfslasten. Met ons personeel gaan we constructief het gesprek aan over de bijdrage die de organisatie zelf kan leveren naast efficiënter werken. Tablis Wonen werkt in regionaal verband samen met andere woningcorporaties. Woonruimteverdeling organiseren we nu al regionaal. Wij verwachten dat er mogelijk nog andere vormen van samenwerking kunnen ontstaan, mede ingegeven door verdere kostenbesparingen. We staan hier open in. We onderzoeken de voor- en nadelen van het uitbesteden van onderhoud, inclusief de voordelen van regisserend opdrachtgeverschap. Resultaten en besluitvorming naar aanleiding van het onderzoek (scenario’s) naar invoering van vastgoedsturing1.

De competenties

Eind 2019 scoort

We bekijken in 2016 hoe we de inrichting van de organisatie moeten aanpassen aan

van onze medewer-

minimaal 90 % van

de nieuwe koers. We bepalen dan ook welke methode we kiezen voor competentie-

kers sluiten aan bij

de medewerkers 60

management.

de ambities.

punten in de jaarlijkse beoordeling. Medewerkerstevre-

We bekijken welke competenties we de komende jaren willen toevoegen aan de

denheid (rapportcijfer

competentiebibliotheek1. Deze worden daarna vertaald naar alle functiecompetentie-

einde beleidsperiode

profielen1.

minimaal 7).

We organiseren medewerkerstevredenheidsonderzoek zodanig dat de respons en betrouwbaarheid van de uitkomsten groot is.


2017

2018

2019

Perspectief: financiën Strategisch doel

Prestatieindicator

Maatregelen

Uitgevoerd in: 2016

Tablis Wonen blijft

ICR >1,6

financieel gezond.

2017

2018

2019

Tablis Wonen bepaalt welke noodzakelijke en minimaal verantwoorde vermogenspositie gewenst is. In overleg met onze primaire belanghouders bepalen we of en hoe we een deel van het huidige vermogen kunnen inzetten voor de gewenste beleidsaanpassingen. We blijven werken aan een financieel gezonde bedrijfsvoering. Onze bedrijfslasten houden we binnen dezelfde hoogste klasse in de benchmark. Versobering is nog zeker mogelijk (niet alle keuringen en certificaten zijn verplicht of noodzakelijk).

Verkoop woningen

We onderzoeken of een segment kluswoningen voor een deel van onze klanten een

maximaal

goede aanvulling is binnen het aanbod woningen die we willen verkopen.

70 woningen


Maximaal 1%

Verbetering van screening nieuwe huurders aan de voorzijde van het verhuurproces.

huurachterstand

We zetten actief in op budgetcoaching en zetten onze dienstverlening gericht in om

van de jaarhuur

huurachterstanden terug te brengen en in de hand houden.

Tablis Wonen

49

Colofon Eindredactie Soet & Blank Fotografie Esther van Berk, Fotografie Esther van Berk Jeffrey Bervoets, NuVastgoed Vormgeving Monique Nijssen, moev - grafische vormgeving

Tablis Wonen, november 2015


Tablis Wonen Zuiderzeestraat 210 - Sliedrecht, Postbus 145 - 3360 AC Sliedrecht, T (0184) 444 844 F (0184) 444 866 E [email protected] W www.tabliswonen.nl

Goed wonen = samen doen!

Recommend Documents