Samen wonen, samen leven!

Samen wonen, samen leven!

Gemeente Peel en Maas

Woonvisie Plus 2011-2015 (concept) 25 januari 2011

Projectnr. 918.103 Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem Telefoon (026) 3512532 Telefax (026) 4458702 E-mail [email protected] Internetwww.companen.nl

Deze Woonvisie Plus is samengesteld op initiatief van de gemeente Peel en Maas in dialoog met belanghebbenden: bewonersorganisaties, dorpsoverleggen, corporaties, ontwikkelaars, welzijns- en zorgaanbieders en intermediairs.

Gemeente Peel en Maas Woonvisie Plus 2011-2015 (concept) 25 januari 2011

Inhoud Voorwoord

1

1.

Inleiding 1.1. Waarom een woonvisie plus 1.2. Woonvisie plus: waar hebben we het dan over? 1.3. Eén gemeente, elf kernen met eigen historie en karakter 1.4. Peel en Maas, onderdeel van één complete woonregio 1.5. Woonbeleid in samenspraak ontwikkeld 1.6. Leeswijzer

3 3 4 4 5 5 7

2.

Wat is er aan de hand? 2.1. Ontwikkelingen om rekening mee te houden 2.2. De uitdagingen op het vlak van wonen in brede zin

9 9 9

3.

Wat willen we bereiken? 3.1. Maatwerk voor de kernen door onderscheid 3.2. Vitale kernen: woningbouw op maat 3.3. Eigen behoefte moet, bouwen voor nieuwkomers kan 3.4. Meer accent op herstructurering en inbreiding 3.5. Keuzes maken in de uitleg-plancapaciteit 3.6. Stimuleren levensloopbestendig en duurzaam (ver)bouwen 3.7. Ruimte voor inspraak en participatie 3.8. Wonen met hulp en zorg op een haalbare maat in alle kernen 3.9. Gemeente Peel en Maas in de rol van stuwende regisseur

13 13 14 16 17 18 20 21 21 23

4.

Hoe gaan we dit organiseren? 4.1. Kaders door de raad, college in de uitvoering 4.2. Samenwerken en afspraken maken 4.3. Monitoring en evaluatie

25 25 25 27

5.

Wat gaan we doen? 5.1. Werken aan diversiteit in wonen 5.2. Invulling geven aan duurzaamheid 5.3. (Zelf)sturing, verleiden en beschikbaar instrumentarium

29 29 41 45

6.

Hoeveel en waar gaan we (ver)bouwen? 6.1. Kwantitatief woningbouwkader 2010 t/m 2019 6.2. Kaders per kern op maat

51 51 55

7.

Blik op de kernen: de kern-enveloppen 7.1. Kern-envelop Centrumdorp Panningen-Helden-Egchel 7.2. Kern-envelop Leefdorp Baarlo 7.3. Kern-envelop Leefdorp Maasbree 7.4. Kern-envelop Leefdorp Meijel 7.5. Kern-envelop Leefdorp Kessel

59 59 61 63 65 67

7.6. 7.7. 7.8. 7.9.

Kern-envelop Woondorp Beringe Kern-envelop Woondorp Grashoek Kern-envelop Woondorp Kessel-Eik Kern-envelop Woondorp Koningslust

Bijlage 1. Beknopte woningmarktanalyse Bijlage 2. Inspraakreacties Zeepkistavond

69 71 73 75 1 6

Voorwoord Van kwantiteit naar kwaliteit in het wonen De accenten in het woonbeleid verschuiven. Het gaat al lang niet meer alleen om het huisvesten van mensen en het bouwen van (grote) aantallen woningen. In toenemende mate gaat het woonbeleid ook en vooral om de kwaliteit van wonen en nog breder om de kwaliteit van leven in het algemeen. De verschuiving van kwantiteit naar kwaliteit staat centraal in de Woonvisie Plus 2011-2015, die samen met alle betrokken partners ontwikkeld is. Deze verschuiving heeft alles te maken met veranderingen in de samenstelling van de bevolking in onze gemeente. Het aantal inwoners neemt voorlopig nog niet noemenswaardig af en mogelijk kunnen we zelfs mensen bewegen zich in onze regio te vestigen. Het aantal huishoudens neemt de komende jaren ook nog toe. Dat neemt echter niet weg dat er de komende jaren ingrijpende veranderingen plaatsvinden wat betreft de samenstelling van de bevolking: het percentage ouderen neemt toe en het percentage jongeren neemt af. De bekende bevolkingspiramide komt als het ware op zijn kop te staan. Dat heeft ingrijpende gevolgen voor de toekomst van Peel en Maas. Vanuit dat perspectief zijn binnen de programma‟s Gemeenschapsontwikkeling en Leven in het Dorp Wonen-Welzijn-Zorg (WWZ) de afgelopen jaren samen met inwoners en maatschappelijk partners deelvisies geformuleerd, uitvoeringsafspraken uitgewerkt en veel initiatieven gerealiseerd. De komende jaren moeten en willen wij als nieuwe gemeente Peel en Maas verder creatief inspelen op de ontwikkelingen die op ons afkomen. De woonvisie vormt een belangrijke bouwsteen voor deze vernieuwing. Deze bouwsteen krijgt zijn vorm, volume, stevigheid en kracht pas in relatie en combinatie met andere beleidsterreinen, waaronder nadrukkelijk zorg en arbeid. Vandaar dat wij ook spreken van een Woonvisie Plus. Peel en Maas, meerwaarde voor de regio Peel en Maas wil een eigen en sterke rol spelen in de ontwikkeling van onze regio. Veel beleidsterreinen, waaronder uitdrukkelijk wonen, zorg en arbeid, overstijgen de gemeentegrenzen en kunnen in regionaal verband ontwikkeld en vernieuwd worden. Juist om als gemeente een eigen en sterke rol te kunnen spelen moeten we regionaal denken en doen. In samenwerking met de gemeenten Venlo en Beesel is een regionale woonvisie ontwikkeld die binnenkort voor vaststelling voorligt. Die visie wil ook de overige Noord-Limburgse gemeenten betrekken bij het invullen en uitdragen van regionaal woonbeleid. De eigenheid van de stad en de eigenheid van het platteland kunnen elkaar versterken door in samenspraak met elkaar twee uiteenlopende typen van woonomgevingen te maken die aantrekkelijk zijn voor mensen die in onze regio willen blijven of willen gaan wonen. Het ontwikkelen van een gezamenlijke regionale visie en het maken van regionale afspraken op hoofdlijnen op het terrein van het wonen bevestigen en versterken de overtuiging dat de eigen toekomst van Peel en Maas gebaat is met een sterke regionale inbedding. Door als regio het lokale woonbeleid op elkaar af te stemmen hebben wij ook een sterke stem bij het invullen van het provinciale beleid ten aanzien van wonen. Stuwende regisseur Zowel op het terrein van de lokale Woonvisie Plus als wat betreft de Woonvisie Regio Venlo neemt de gemeente Peel en Maas de rol op zich van stuwende regisseur. Dat wil

-1-

zeggen dat wij als gemeente woonkaders willen ontwikkelen, maar dat we die niet in ons eentje willen ontwikkelen en zeker niet willen opleggen als dwingende kaders. Stuwende regievoering wil zeggen dat wij ruimte bieden aan alle betrokkenen - burgers, corporaties, ontwikkelaars, bouwers, makelaars - om op basis van behoeften in dialoog met elkaar nieuwe initiatieven te ontplooien en vernieuwende woningen, woonvormen en woonomgevingen te ontwikkelen. Betrokkenen zijn voor ons partners waarmee wij graag een nieuw en toekomstgericht woonbeleid vormen en uitvoeren. Maatwerk voor de kernen De grootte van de 11 kernen in inwonertal verschilt van elkaar en dat willen we in deze woonvisie ook tot uitdrukking laten komen door een maatwerkbenadering. Daarbij staat voorop dat de eigen aanwas zich in de eigen kern moet kunnen huisvesten. De gemeente staat garant dat hiervoor voldoende plancapaciteit voorhanden is. De kleinere kernen zullen in de uiteindelijke invulling van die plannen voor nieuw- en verbouw een nadrukkelijkere rol gaan vervullen, zij weten immers het beste waaraan in hun kern behoefte is. Wonen in dialoog met het dorp dus. Voor de grotere kernen wil de gemeente waar nodig iets meer kunnen sturen op het woningprogramma, zodat in volkshuisvestelijke zin ook de juiste woningen worden ge- of verbouwd. Tijd voor keuzes De gemeente heeft een luxe probleem: er liggen meer plannen op het schap dan naar verwachting het komend decennium nodig zijn. De luxe zit in het kunnen maken van keuzes, maar daar zit tegelijkertijd een risico. Immers her en der liggen afspraken tussen partners en / of wordt gespeculeerd op (te) ruime afzet. Die afzet is geen vanzelfsprekendheid meer in de huidige conjuncturele maar ook demografische en maatschappelijke omstandigheden. Het risico is aanwezig dat in sommige kernen de plannen elkaar in de tang gaan houden, waardoor er niets gebeurt. Door keuzes te maken en juist partijen bij elkaar te brengen kunnen compromissen ontstaan die ervoor zorgen dat er voortgang wordt geboekt en de kans op succesvolle afronding wordt verhoogd. Door te kiezen ontstaat er meer continuïteit in de woningproductie, ook in mindere tijden. Breed draagvlak voor concept Woonvisie plus Ik ben blij met de reacties die we op de Zeepkistavond op 24 november jl. hebben mogen ontvangen en vooral ook met de grote belangstelling vanuit corporaties, zorgpartners, ontwikkelaars, makelaars, consumentenorganisaties, dorpsoverleggen en raadsleden. De brede belangstelling en de aard van de reacties bevestigen dat we zorgvuldig aan de slag zijn geweest en mogen rekenen op een breed draagvlak, ook met het oog op de uitvoering straks. Het woord is nu aan de gemeenteraad.

Raf Janssen Wethouder Wonen Peel en Maas

-2-

1. Inleiding 1.1. Waarom een woonvisie plus De gemeente Peel en Maas met z‟n 11 kernen is een gemeente waar het prettig wonen en leven is. De gemeente heeft de ambitie deze positie als aantrekkelijke woongemeente voor eenieder te behouden en waar mogelijk te versterken in de komende jaren. Om hier invulling aan te geven heeft de jonge fusiegemeente behoefte aan een actueel beleidskader op het gebied van wonen in brede zin. Daarbij gaat het zowel om beleid voor de gehele gemeente als om een perspectief op het wonen in de 11 dorpen.

Waarde van de woonvisie plus: richting geven aan de lokale woonmarkt Om richting te geven aan de ontwikkeling van de gemeente biedt de visie belangrijke handvatten. Het geeft een kwantitatieve en kwalitatieve inkleuring aan de ontwikkeling van de woningvoorraad en de diensten op het gebied van welzijn en zorg daaromheen. Bepaalde groepen dreigen tussen wal en schip te vallen. Zij komen bijvoorbeeld niet aan bod door hoge koopprijzen, of er is te beperkte keuzevrijheid in het aanbod, of de benodigde hulp of zorg is nog niet op de gewenste wijze georganiseerd of beschikbaar. Een modern woonbeleid krijgt haar betekenis niet via juridische afdwingbaarheid, maar vooral door het gezag dat de gemeente hiermee opbouwt. Dit gezag bouwt de gemeente op door betrokken partners in het veld nauw te betrekken bij het opstellen van haar woonbeleid. Deze gekozen lijn zorgt ervoor dat de woonvisie plus een belangrijk richtinggevend document voor de ontwikkeling van vitale kernen wordt. Het geeft de gemeente een instrument in handen om te toetsen, te (ver)leiden en waar nodig te sturen en, minstens zo belangrijk, om de koers vast te houden. Dat bepaalt uiteindelijk ook het succes van dit beleid.

-3-

1.2.

Woonvisie plus: waar hebben we het dan over?

Wonen staat centraal in deze woonvisie. Een dak boven het hoofd betreft een basale behoefte. Een woning of woonplek betekent geborgenheid en veiligheid, een basis om thuis te komen en tegelijkertijd een uitvalsbasis. Een woning is dus belangrijk en staat niet op zich, maar vervult om voorgaande redenen een belangrijke plek in de leefomgeving van de burger van de gemeente Peel en Maas. De aard en omvang van die „leefomgeving‟ is voor elk individu en voor elk huishouden verschillend. Wonen wordt nadrukkelijk in de context van enkele van deze „facetten‟ bekeken. Denk daarbij vooral aan toegankelijkheid en welzijn en zorg. Dit houdt sterk verband met de veranderende samenstelling van de bevolking (sterke vergrijzing) en de wijze waarop we maatschappelijk aankijken tegen mensen met een beperking en de blijvende integratie van deze groep mensen in onze woon- en leefomgeving. Deze woonvisie plus begint niet bij nul. Er is al veel in beweging gezet in de gemeente Peel en Maas (denk bijvoorbeeld aan „Leven in het Dorp WWZ‟) en er komt sowieso veel in beweging. Deze woonvisie plus wil al deze ontwikkelingen graag inbedden in een groter geheel waardoor de positieve, maar soms ook minder positieve effecten, beter op hun merites beoordeeld kunnen worden. Deze visie wil vooral ook aangeven waar nog opgaven liggen om op te pakken.

1.3.

Eén gemeente, elf kernen met eigen historie en karakter

Peel en Maas telt 11 kernen, waar ruim 43.000 mensen wonen en samenleven. Samen vormen ze ca. 16.900 huishoudens. De kleinste kern Kessel-Eik telt ca. 750 inwoners, de grootste kern, Panningen bijna 7.500 inwoners. Overzichtskaart van de gemeente Peel en Maas PEEL EN MAAS

-4-

De kernen Panningen en Helden vormen als dubbelkern de centrumkern van de gemeente. Iets minder dan een kwart van de inwoners van Peel en Maas is jonger dan 20 jaar, 60% is tussen de 20 en 65 jaar en ruim 15% is 65 jaar of ouder. Het aantal inwoners heeft volgens de prognoses bijna zijn piek van ca. 43.100 inwoners bereikt (rond 2013) en zal vervolgens licht gaan krimpen. Die krimp gaat gepaard met verder ontgroening en vergrijzing.

1.4.

Peel en Maas, onderdeel van één complete woonregio

Samen met de gemeenten Venlo en Beesel vormt Peel en Maas de woningmarktregio Venlo en omgeving. Parallel aan de ontwikkeling van deze lokale woonvisie participeert Peel en Maas in de ontwikkeling van een regionale woonvisie. Meer dan voorheen hebben de drie overgebleven gemeenten na fusie de bereidheid om één complete woonregio te vormen. Daarbij wil de regio zich nadrukkelijk versterken in de breedte van de beschikbare woonmilieus, uitgaande van de specifieke sterkten van de afzonderlijke gemeenten. Zo zal Peel en Maas zich sterk maken in het kwalitatief verbeteren en op peil houden van het dorps en landelijk wonen. Venlo daarentegen zet sterk in op stedelijk en centrumstedelijk wonen. Binnen de regio wordt gezocht naar een gezond evenwicht tussen ambitie en realiteitszin in de woondoelen die voor het komend decennium worden gesteld. Zaak is in te spelen op de veranderende woonbehoeften binnen de gemeenten en tegelijkertijd een eventuele instroom als gevolg van werkgelegenheidsontwikkeling te faciliteren met passende woonmilieus en woonconcepten. De nieuwkomers waar Peel en Maas op mikt zijn huishoudens die van elders in Peel en Maas willen komen omdat ze werk in de regio vinden of juist het woonklimaat waarderen, maar ook wordt een kans gezien in het permanent binden van arbeidsmigranten in de gemeente. Deze speerpunten passen naadloos in de regionale woondoelen. De regio doet verder een handreiking naar met name de gemeenten Venray en Horst aan de Maas om zich te scharen achter de regionale visie, zodat die beoogde complete woonregio nog beter kan worden uitgedragen. Deze lokale woonvisie mag gezien worden als een zelfbewuste lokale inkleuring van het wonen in brede zin door de gemeente Peel en Maas en haar partners. Dit is ook het document waaruit Peel en Maas het overleg met de regio, maar ook de provincie, aangaat.

1.5.

Woonbeleid in samenspraak ontwikkeld

De gemeente Peel en Maas hecht er zeer aan om ervoor te zorgen dat er voldoende draagvlak is om te komen tot een duurzame samenwerking met de lokale partners op het brede terrein van wonen. Deze visie is dan ook volgens een interactief proces tot stand gekomen en te kenmerken als een woonvisie plus voor en door de betrokken partners. In deze visie wordt regelmatig in de „we‟-vorm geschreven. Dit betekent dat de gemeente weliswaar haar rol als natuurlijk regisseur neemt, maar ook sterk zal leunen op het commitment en bijdragen vanuit de partners in het veld. Een woonvisie plus van en voor partners die samen actief willen zijn in de gemeente Peel en Maas. Hoe is de visie tot stand gekomen?

-5-

Projectgroep: Ambtelijk is vanuit de disciplines Omgevingsontwikkeling, Maatschappelijke Ontwikkeling en Strategie & Ontwikkeling zitting genomen in de projectgroep. Deze groep begeleidt het gehele traject van totstandkoming van de woonvisie. De gemeenteraad van Peel en Maas heeft op 26 mei 2010 op een geanimeerde wijze gediscussieerd en richting gegeven aan de hand van een vijftal woonvraagstukken. Tegelijkertijd is de raad in kennis gesteld van het te volgen proces en is daarmee akkoord gegaan. Discussiebijeenkomst externe partners: Op 30 juni 2010 gaven belangengroepen, woon-, welzijn- en zorgaanbieders via een discussiemiddag hun zienswijze op de gemeentelijke woonvraagstukken. De deelnemers zijn „opgewarmd‟ door trendwaarnemer Barend Jonker, die zijn licht liet schijnen over te verwachten maatschappelijke ontwikkelingen in het komende decennium en hun invloed op het wonen en leven. Zo‟n 70 vertegenwoordigers van ca. 30 organisaties hebben groepsgewijs met elkaar gediscussieerd in Dorpscentrum Kerkeböske, onder toeziend oog en luisterend oor van het bijna voltallige college. Deelnemers: Corporaties Projectontwikkelaars Bouwbedrijven Makelaardij Welzijnsaanbieders Industriële kring Gehandicaptenplatforms VAC Huurdersorganisaties Zorgvragersoverleg Zorgaanbieders Intermediairs zorg Zorgkantoor Architect Wethouders Ambtenaren Enkele relevante bevindingen tijdens de sessie: Nadruk op bouwen voor starters en doorstromers. Maak onderscheid in centrum-, leef- en woondorpen. Herstructurering bestaande voorraad gaat voor nieuwbouw. Stimuleren van duurzaam en levensloopbestendig (ver)bouwen. Keuzevrijheid en zeggenschap voor de consument vergroten. Op het vlak van hulp en zorg is de gemeente nodig / gewenst als regisseur. In 2020 zijn er in Peel en Maas minder grootschalige en meer kleinschalige combinaties van wonen en zorg.

Een eerste terugkoppeling met het college over deze eerste contouren van de woonvisie heeft plaatsgevonden op 27 juli 2010.

-6-

Terugkoppeling van de eerste contouren van de visie naar de raad heeft op 21 september 2010 plaatsgevonden. Uitgangspunten zijn ingeboekt en waar nodig bijgesteld. In de periode september-oktober is een rondgang langs de kernen gehouden. Vanuit de gemeente zijn in elke kern het dorpsoverleg en hun achterban uitgenodigd met elkaar in discussie te gaan over het wonen in brede zin in hun kern. Elke kern heeft hier op zijn eigen wijze invulling aan gegeven. Op 27 oktober 2010 heeft een plenaire bijeenkomst met vertegenwoordigers van de dorpsoverleggen plaatsgehad. Een enkele kern had op dat moment de lokale discussie nog niet gevoerd. Zo heeft de discussieavond in Meijel op 1 november jl. plaatsgevonden en zijn de hoofdpunten daaruit overigens ook meegenomen in deze visie. De terugkoppeling vanuit Koningslust volgt nog. De Zeepkistavond is gehouden op 24 november. Ca. 75 vertegenwoordigers van belangengroepen, woon-, welzijn- en zorgaanbieders hebben de ruimte gekregen om hun reactie te geven op de concept Woonvisie plus en deze met elkaar te bediscussieerd. Ook de raadsleden zijn uitgenodigd en hebben kunnen vernemen dat er vanuit de partners in het veld een breed draagvlak bestaat voor de Woonvisie plus. Bijlage 2 geeft in het kort themagewijs de reacties weer die op de zeepkistavond in relatie tot de woonvisie plus naar voren zijn gebracht. Vaststelling door de gemeenteraad van Peel en Maas is voorzien eind januari 2011. De gemeente mikt op een ambitieuze, maar ook reële koers en heeft daarop afgewogen. Uiteraard met maar één doel voor ogen: een gedragen woonvisie, die bijdraagt aan het goede wonen en leven van de burger in de gemeente Peel en Maas.

1.6.

Leeswijzer

Wat is er aan de hand? In hoofdstuk 2 gaan we op basis van analyses in op de belangrijkste uitdagingen op het vlak van wonen in brede zin voor de gemeente Peel en Maas. Wat willen we bereiken? In hoofdstuk 3 benoemen we de kernwaarden van Peel en Maas als uitgangspunten. Ze bieden waar mogelijk een kapstok waaraan de woonvisie plus „opgehangen‟ kan worden, zoals verder uitgewerkt in dat hoofdstuk. Hoe organiseren we dat? Hoofdstuk 4 geeft weer hoe ze dit gedurende de looptijd van de visie wil organiseren. Wat gaan we doen en spreken we af? In hoofdstuk 5 maken we de visie meer concreet en uitvoeringsgericht door aan te geven welke acties en maatregelen de gemeente in afstemming met haar partners wil hanteren om haar woondoelen te bereiken. Hoe ziet de woningbouwopgave eruit? Hoofdstuk 6 zoomt in op de woningbouw- en veranderopgave voor Peel en Maas. Wat betekent dit voor de kernen? In hoofdstuk 7 tot slot vertalen we het gemeentelijk kader naar kernspecifieke kaders, de zogenaamde kern-enveloppen.

-7-

-8-

2. Wat is er aan de hand? 2.1.

Ontwikkelingen om rekening mee te houden

Om een goed beeld te krijgen van de toekomstige woonbehoefte is het noodzakelijk om de ontwikkeling van de gemeente Peel en Maas in het verleden te kennen. In het kader van deze woonvisie plus is een beknopte analyse uitgevoerd. Hieronder de samenvattende conclusies. Voor uitgebreidere terug- en vooruitblik verwijzen we naar bijlage 1. Terugblik 2002 tot en met 2009 De natuurlijke aanwas, het geboortesaldo, is afgenomen. Het afgelopen decennium heeft Peel en Maas overwegend te maken gehad met een negatief migratiesaldo: er trokken meer mensen weg dan er instroomden (met name jongeren die perspectief elders hebben). Door beide bewegingen is de bevolking nog maar licht gegroeid de afgelopen 10 jaar. De woningbouwproductie lag tussen de ca 150 en 250 woningen op jaarbasis. Een woningproductie van meer dan 200 woningen per jaar leidde tot een migratiewinst. De woningproductie was relatief eenzijdig samengesteld: overwegend gezinswoningen in de koopsector. Vooruitblik De komende 10 jaar slaat het geboorteoverschot naar verwachting om in een sterfteoverschot: er worden minder kinderen geboren dan er mensen overlijden. Door gezinsverdunning zal de woningbehoefte de komende 10 jaar nog met ruim 1.400 woningen toenemen. 55-plushuishoudens blijven in aantal en aandeel groeien ten koste van 55-minners. Is nu 10% een 75-plushoudens, in 2030 is het aandeel 20%. Dit zorgt voor toename in specifieke woon- en leefbehoeften. De verdergaande vergrijzing vertaalt zich ook in toenemende behoefte aan woningen geschikt voor ouderen: grondgebonden nultredenwoningen en in iets mindere mate appartementen. De huidige beschikbare plancapaciteit is ongeveer 2x zo groot als de eigen woningbehoefte voor de komende 10 jaar. Na 2020 neemt de eigen woningbehoefte naar verwachting sterk af. In dat licht is de plancapaciteit in omvang erg ruim en kan dus niet meer worden „doorgeschoven‟. In kwalitatieve zin lijkt de planvoorraad meer differentiatie te vertonen, maar veel plannen kennen nog geen programma. Nadere kwalitatieve afstemming is gewenst.

2.2.

De uitdagingen op het vlak van wonen in brede zin

De uitgevoerde analyses en discussies in verschillende gremia resulteren in een aantal woonuitdagingen. Er is teruggekeken, er is vooruit gekeken en uiteraard stilgestaan bij hoe het nu met het „wonen‟ gesteld is. Hieruit zijn zes uitdagingen gedestilleerd, waarvoor de gemeente Peel en Maas in samenwerking met haar partners op het brede vlak van wonen via deze woonvisie plus een passend antwoord wil formuleren:

-9-

1. Woningvoorraad afstemmen op veranderende bevolkingssamenstelling De gemeente Peel en Maas wil inspelen op de veranderingen in de samenstelling van de bevolking. Over enkele jaren wordt de bevolkingspiek (naar verwachting iets boven de 43.100 inwoners rond 2013) bereikt. Uiteraard zijn er kansen aanwezig dat de bevolking als gevolg van gunstige ontwikkelingen in de werkgelegenheid en daarmee samenhangende aanvullende behoefte aan woningbouw nog iets langer doorgroeit. Toch moet Peel en Maas rekening houden met een op termijn stabiele bevolkingsomvang en kort daarop de krimp die inzet. Krimp in de bevolking wil nog niet zeggen een krimpende woonbehoefte. Als gevolg van een dalende woningbezetting door de vergrijzing zullen de huishoudens en daarmee de woningbehoefte het komende decennium nog toenemen. De groei zit vooral in kleine huishoudens, terwijl het aantal en aandeel gezinnen gaat afnemen. De vergrijzing zorgt ervoor dat er verschuivingen in de kwalitatieve woningbehoefte ontstaan. Er worden woningen en woningaanpassingen gevraagd waarvan er op dit moment onvoldoende in de voorraad aanwezig is. Woningen die comfortabel zijn en waar men lang zelfstandig kan blijven wonen, ook als de hulp- of zorgbehoefte toeneemt. Andere woningen kunnen zelfs overbodig raken of minder gevraagd, denk aan „verouderde‟ huurwoningen. Hoe zorgt Peel en Maas ervoor dat de huidige woningvoorraad beter aansluit bij de toekomstige samenstelling van de huishoudens? 2. Vermaatschappelijking van zorg- en hulpbehoevenden De vergrijzing in combinatie met de sterke tendens naar vermaatschappelijking van zorgvragers - onder alle leeftijdsgroepen, niet alleen ouderen - is één van de grote thema‟s van deze tijd. Het betekent dat de mensen met een hulp- en / of zorgvraag een volwaardige plaats in de samenleving willen en ook moeten kunnen innemen, door voorwaarden te scheppen voor een zogenaamde inclusieve maatschappij. Decennia terug werd in Nederland een beleid ingezet dat erop gericht was mensen met een bijzondere problematiek en ook ouderen te concentreren in grootschalige voorzieningen. Dat leidde tot grootschalige intramurale voorzieningen, waar nu vooral gedacht wordt aan kleinschaligheid en zolang mogelijk in de eigen omgeving blijven wonen en leven. Op dit punt heeft de gemeente in samenwerking met partners in het veld al flinke slagen gemaakt. Die zijn vastgelegd in de uitvoeringsafspraken van de beleidsnota Leven in het Dorp WWZ 2008-2012 (Samen innovatief grenzen verleggen). Deze uitspraken zijn geactualiseerd in de beleidsnota Uitvoeringsafspraken Leven in het Dorp WWZ 20102012. Niettemin liggen er nog uitdagingen op het gebied waar wonen, welzijn en zorg elkaar ontmoeten. Hoe wil Peel en Maas bijvoorbeeld invulling geven aan de door de burger gewenste kleinschaligheid van woonzorgcombinaties en ook zorg aan huis in de wetenschap dat grenzen in financieel, organisatorisch en wat betreft kwaliteitsgarantie worden bereikt? 3. Inspelen op nieuwkomers Al vele jaren staat het vraagstuk van huisvesting van arbeidsmigranten op de lokale en regionale agenda. Het merendeel van deze nieuwkomers vervult tijdelijke arbeid, is tijdelijk in Nederland en verblijft tijdelijk in de daarvoor gecreëerde verblijfsmogelijkheden. Denk daarbij aan chalets op de campings (veelal onder contract van een arbeidsintermediair), op het terrein van de agrariër en verhuurde particuliere woningen of vrijkomende agrarische bebouwing die tijdelijk verhuurd wordt. Er is echter een verschuiving waar te nemen naar permanente arbeid én daardoor behoefte aan reguliere huisvesting van arbeidsmigranten. Dit vraagt om een huisvestingskader, waarin naast de tijdelijke

- 10 -

huisvestingsmogelijkheden, ook de mogelijkheden voor huisvesting in de reguliere woningen of wooncomplexen aan de orde komen. De ontwikkelingen rondom Greenport Venlo en Klavertje Vier kunnen ook andere nieuwkomers aantrekken: inwoners uit de rest van Nederland die de regio Noord-Limburg kiezen om te gaan werken en / of wonen. Hoe gaat Peel en Maas deze instromers vanuit Nederland en elders verleiden zich in hun gemeente te vestigen? Tot slot de groep verblijfsgerechtigden (statushouders) als nieuwkomer. Elke gemeente is verantwoordelijk voor de huisvesting hiervan aan de hand van door het Rijk opgelegde taakstellingen. Hoe gaat Peel en Maas om met deze taakstelling? 4. Elf verschillende kernen die vragen om maatwerk Hoe komt de gemeente Peel en Maas tot maatwerk op het vlak van wonen in brede zin in de elf kernen? Uitgangspunt is dat er in elke kern in iedere geval gebouwd kan worden voor de eigen woningbehoefte. Maar er bestaan grote verschillen tussen de kernen, in omvang (van minimaal ca. 750 inwoners tot maximaal ca. 7.500 inwoners), maar ook in ligging (van diep in de Peel in de invloedsfeer van Brabant tot liggend aan de Maas). Hoe wil de gemeente dit beoogde maatwerk gaan organiseren en programmeren? 5. Woningbouw vraagt om regie De gemeente Peel en Maas kent een, in kwantitatieve zin, ambitieus bouwprogramma. Daar is niks mis mee, maar het is niet reëel te veronderstellen dat alle ambities ook daadwerkelijk gerealiseerd worden. De afgelopen jaren zijn veel locaties door de gemeente in behandeling genomen en die stapelen zich op en stuwen daarmee de bouwambities omhoog. De huidige en toekomstige tijd vraagt om meer regie op zowel de kwantiteit als de kwaliteit van nieuwbouwplannen. De gemeente kampt met een samenloop van grote (stagnerende) bouwambities in een economische moeilijke tijd en demografisch ongunstig perspectief op langere termijn. Het eenvoudigweg doorschuiven van plancapaciteit naar achteren is geen optie meer. Over pakweg 10 jaar is de rek in de groei er zo‟n beetje uit. De gemeente Peel en Maas wil de Woonvisie plus gebruiken om heel duidelijk haar prioriteiten in de woningbouw aan te geven, waardoor een reële en haalbare programmering ontstaat. Hoe gaat de gemeente, meer dan voorheen, als woningbouwregisseur en stimulator van kwaliteit ervoor zorgen dat de plannen worden geleidt in plaats van dat de afzonderlijke plannen leidend zijn. Waar moet de gemeente zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin keuzes maken? 6. Wonen en leven doe je samen  Gemeente als regisseur en speler De gemeente is de natuurlijke regisseur, maar vooral ook een partij die zich bewust is dat voor totstandkoming van ambities samenwerking en draagvlak vereist zijn. De Woonvisie plus geeft richting, biedt perspectief op het brede vlak van wonen voor alle partijen, maar wil dit vooraf ook niet dichttimmeren. Hoe zorgt de gemeente er voor dat wonen en (ver)bouwen voldoende aandacht krijgt in de dialoog met en tussen de kernen en de aanbiedende partners?

- 11 -

- 12 -

3. Wat willen we bereiken? Kernwaarden: zelfsturing, diversiteit en duurzaamheid De gemeente Peel en Maas wil een krachtige, zelfbewuste speler zijn als het gaat om zaken als economisch beleid, voorzieningenniveau en woningbouw. Tegelijk koestert ze de kleinschaligheid van de gemeente en de menselijke maat die het platteland kenmerkt. Inwoners tellen echt mee en krijgen volop de ruimte om zélf met plannen te komen om hun leefomgeving te verbeteren. Het verder stimuleren van de zogeheten zelfsturing van alle kernen van de gemeente Peel en Maas is misschien wel de belangrijkste opdracht die de gemeente zichzelf stelt. Daarmee biedt de gemeente ruimte voor dialoog, het nemen van verantwoordelijkheid, en benadrukt zij het gezamenlijke. Met respect voor ieders eigen rol; overheid, economische partijen, maatschappelijke organisaties en burgers. De gemeente vindt het ook belangrijk om de grote diversiteit aan landschap, dorpen, haar unieke bewoners en breedte in economische activiteiten te behouden en waar mogelijk te versterken. Er is ruimte voor het individuele, voor het onderscheidene. Een aantrekkelijk landschap en prettige dorpen om in te wonen en leven is kenmerkend voor diversiteit. Dat verrijkt de lokale identiteit. Hierbij houdt de gemeente scherp in de gaten dat ze met de keuzes die ze maakt toekomstige generaties niet opzadelt met problemen. Daarom is duurzaamheid een voorwaarde voor al het nieuwe beleid. Peel en Maas gaat zorgvuldig om met de open ruimte, respecteert de omgeving, stimuleert hergebruik en investeert toekomstbestendig in zowel fysieke projecten als sociale verbanden (Perspectievennota, 2008; Raadsvoorstel Uitwerking kernwaarden en missie, 2010). Met zijn verscheidenheid in dorpen biedt de gemeente een gevarieerd aanbod aan woonmilieus voor verschillende leefstijlen. Inwoners wonen er aangenaam met elkaar, ongehinderd door de hectiek van het stadsleven. “Kwaliteit van leven” mag als overalldoelstelling worden gezien voor het ontwikkelperspectief van Peel en Maas. Verderop in dit visiehoofdstuk worden de kernwaarden van Peel en Maas vertaald in negen speerpunten - de 9 woondoelen - met het vizier op samen wonen en samen leven in de gemeente Peel en Maas. De volgende paragrafen beschrijven de 9 woondoelen.

3.1.

Maatwerk voor de kernen door onderscheid

Zowel door de gemeenteraad als het maatschappelijk middenveld wordt geconstateerd dat elke kern maatwerk verdient, maar tevens dat niet alles in elke kern tot de mogelijkheden behoort. Realiteitszin en behouden van de eigen unieke identiteit van de kernen zijn het uitgangspunt. De gemeente dicht de verschillende kernen een woonfunctie toe, te onderscheiden in: centrumdorp, leefdorp en woondorp. In het volgende kader worden deze woonfuncties beschreven en zijn de kernen, afhankelijk van hun omvang en voorzieningen, ingedeeld naar drie soorten. Uiteraard zijn de grenzen niet hard maar vloeiend. Bij de indeling is gekeken naar de voorzieningen in de kern en ook de afstand tot de centrumkern.

- 13 -

Centrumdorpen hebben vaak een groot winkelcentrum en een ruim bestand aan voorzieningen met een regionale functie. Er wonen en werken veel (jonge) mensen en ouderen die er zijn geboren en getogen. Deze gebieden zijn opgebouwd vanuit een winkelgebied met diverse maatschappelijke voorzieningen met daaromheen woonbuurten / -wijken. Door de centrumfunctie zijn deze gebieden dynamisch en daardoor aantrekkelijk voor de mensen die er al wonen, maar ook voor ouderen en jongeren. Van oudsher wonen er veel ouderen in de grotere centrumgebieden. Woningbouw richt zich op opvang eigen behoefte en speelt in op eventuele instroom, zowel vanuit de gemeente als daarbuiten.  Panningen in combinatie met Helden-Dorp en Egchel. Leefdorpen: Naast de oude kern en linten zijn hier buurten / wijkjes aangebouwd. Er kan een winkelapparaat overleven vanuit het aantal mensen dat er woont en er bereid is te (blijven) kopen. Er zijn relatief veel vrijstaande woningen op ruimere kavels. Er zijn buurten die planmatig zijn uitgebreid. Hiermee zijn er voldoende mensen om een goed verenigingsleven en voorzieningenniveau in stand te houden. Naast basisvoorzieningen zijn ook maatschappelijke voorzieningen (kinderopvang, buurtcentrum) hier levensvatbaar. Woningbouw richt zich op opvang eigen behoefte en kan daar bovenop specifieke ambities in zich hebben. Bijvoorbeeld in de vorm van bijzondere woonmilieus met (boven)regionale aantrekkingskracht.  Meijel, Baarlo, Maasbree en Kessel-Dorp. Woondorpen: Deze dorpen hebben een zeer overzichtelijke omvang en zijn organisch in de tijd gegroeid. Ze liggen veelal vrij geïsoleerd in het landelijk gebied, wat hen erg aantrekkelijk maakt voor de huidige inwoners en rust- en ruimtezoekers. Het zijn veelal hechte gemeenschappen, waar het echte dorpse gevoel bij de bewoners nog aanwezig is. Qua voorzieningen zijn de mensen aangewezen op de leef- en centrumdorpen in de regio. Hulp- en zorgdiensten zullen in toenemende mate ambulant worden aangeboden. Er zijn relatief veel vrijstaande woningen op ruimere kavels. Nieuwbouw richt zich alleen op eigen behoefte. Woondorpen kunnen en mogen niet verwachten dat nieuwbouw het eventueel aanwezige winkelbestand of andere voorzieningen zal versterken. Het bestaansrecht daarvan moet vooral gezocht worden in de reeds aanwezige populatie en de vitaliteit ervan.  Kessel-Eik, Koningslust, Grashoek, Beringe. Bron: Woonmilieuanalyse Regio Venlo (Stipo, 2007), bewerking Companen.

De garantie die de gemeente biedt aan de kernen, is dat er in ieder geval voldoende plancapaciteit voor handen is om te kunnen voldoen aan de eigen woningbehoefte in de komende tien jaar. Voor de woondorpen ligt daar in kwantitatieve zin ook de limiet. Voor de centrum- en leefdorpen is een extra groei mogelijk, indien de marktomstandigheden daar om vragen. In de kern-enveloppen (hoofdstuk 7) wordt dit per dorp in beeld gebracht. Woondoel 1: De gemeente maakt onderscheid in: Centrumdorp: Panningen-Helden-Egchel tezamen Leefdorp: Baarlo, Maasbree, Meijel. Kessel Woondorp: Beringe, Grashoek, Koningslust, Kessel-Eik

3.2.

Vitale kernen: woningbouw op maat

Behouden en versterken van de vitaliteit van de kernen is één van de hoofddoelen van het beleid van Peel en Maas. Het heeft alles te maken met de ambitie tot het behouden

- 14 -

en verstevigen van draagvlak voor voorzieningen, het vitaal houden van verenigingsleven, vrijwilligerswerk, mantelzorg en de ondersteuning ervan. Een passende en betaalbare woning, een prettige woonomgeving en bijbehorende voorzieningen zijn voorwaarden om de vitaliteit en leefbaarheid in kernen zoveel als mogelijk te borgen. Deze vitaliteit is deels afhankelijk van de bevolkingssamenstelling; een gevarieerde bevolkingssamenstelling zorgt voor een breed draagvlak voor voorzieningen. Echter het aandeel kleine, oudere huishoudens neemt sterk toe ten koste van gezinnen. Deze ontwikkeling vraagt in elke kern om verandering van de woningvoorraad, die beter is afgestemd op de veranderende samenstelling van de huishoudens. De komende 10 jaar is er nog ruimte om zo‟n 1.430 woningen toe te voegen om te voldoen aan de eigen woningbehoefte. Dit aantal is gebaseerd op de E‟tilprognose 2009 van de woningbehoefte voor Peel en Maas. De prognose gaat ervan uit dat vestiging en vertrek elkaar in evenwicht houden en geeft dus aan hoeveel woningen nodig zijn om de eigen natuurlijke aanwas te kunnen huisvesten. De ruim 1.400 woningen zijn ca. 8% van de huidige totale woningvoorraad. 92% van de benodigde woningvoorraad in 2020 staat er nu dus al. Nieuwbouw is over het algemeen de makkelijkste manier om de woning1 voorraad beter te laten passen bij de behoefte op termijn. Levensloopbestendig bouwen is daarom het credo. Maar nieuwbouw alleen volstaat niet om de gehele woningvoorraad toekomstbestendiger te maken. Voor de centrum- en leefdorpen geven we een richtinggevend woningbouwkader mee. Voor de woondorpen kan gedacht worden aan planontwikkeling in nauwe dialoog met het dorp. Aan welke richting denkt de gemeente als het gaat om bedienen van doelgroepen: starters, doorstromers en ouderen. Voor starters wordt voorgesteld een meersporenbeleid te voeren. Een te zwaar accent in de nieuwbouw leidt tot meer van hetzelfde dan reeds aanwezig is in de voorraad. In beginsel zijn er voldoende kleine gezinswoningen geschikt voor starters aanwezig, maar komen ze onvoldoende beschikbaar voor verhuur of koop. Uitgangspunt is daarom slechts - of beter gezegd minimaal - 10% van de nieuwbouw voor starters te bestemmen. Andere sporen die het voor starters makkelijker moeten maken om toe te treden tot de woningmarkt zijn onder andere: verkoop van huurwoningen, instandhouden starterslening, bouwen voor de doorstroming waardoor er lucht komt in de goedkopere marktsegmenten en faciliteren van collectief particulier opdrachtgeverschap. Ruimte voor doorstromers: de doorstromers vormen de grootste doelgroep binnen de gemeente. Daarbij moet onderscheid gemaakt worden in doorstromers tot ongeveer 60 jaar en de groep daarboven. De groep doorstromers tot 60 jaar zijn de mensen die een kwaliteitsstap willen zetten in hun wooncarrière en zorgen voor vrijkomend aanbod. Zij willen vaak een ruime woning met meer comfort en / of luxe. De oudere groep is voornamelijk op zoek naar een functioneel geschikte woning. Uitgangspunt is 50% van de nieuwbouw voor doorstromers tot pakweg 60 jaar te bouwen. 1

Levensloopbestendige woning is een woning waarin in ieder geval een compleet woonprogramma (woonkamer, slaapkamer, natte cel, keuken) op één woonlaag is gelegen en zonder trappen van buiten te bereiken is. Dit kunnen dus zowel grondgebonden woningen als appartementen zijn. De woning is bij voorkeur rolstoel toegankelijk en doorgankelijk.

- 15 -

Inspelen op vergrijzing: door voldoende én gedifferentieerd aanbod levensloopbestendige woningen nabij voorzieningen voor ouderen en mensen met een zorgvraag. Dit is niet overal haalbaar. In de woondorpen en voor de mensen die in de eigen woning willen blijven wonen is het zaak dat de benodigde (zorg)dienstverlening en hulpverlening zoveel mogelijk aan huis wordt aangeboden. Het actief stimuleren van woningaanpassing (zowel in advies als promotie) is een voor de hand liggende doelstelling. Uitgangspunt is ca. 40% van de nieuwbouw specifiek geschikt voor senioren en zorgvragers te bouwen. Overigens, dit zijn geen rigide percentages die op elke kern moeten worden toegepast. Ze geven richting aan het bouwprogramma voor de hele gemeente. De 10% bestemd voor starters wordt gezien als een minimumaandeel en mag waar wenselijk of nodig opgeplust worden. Tevens zijn dit de enige nieuwbouwwoningen die niet hoeven te voldoen aan de definitie van een levensloopbestendige woning. Voor de overige doelgroepen geldt dat er levensloopbestendig gebouwd wordt, dan wel in het ontwerp van de woning voorzien is in makkelijk aanpassen tot een levensloopbestendige woning. In elke kern moet de mogelijkheid bestaan om de percentages op maat af te stemmen. Woondoel 2: Richtsnoer voor de verdeling van de eigen woningbehoefte naar doelgroep is: 10% van de nieuwbouw bestemmen voor starters; 50% van de nieuwbouw bestemmen voor doorstromers, levensloopbestendig; 40% van de nieuwbouw bestemmen voor ouderen en zorgvragers, levensloopbestendig.

3.3.

Eigen behoefte moet, bouwen voor nieuwkomers kan

De afgelopen jaren (2006 tot en met 2008) stonden mede in het teken van het inlopen van achterstanden in de woningproductie. Daarin heeft Peel en Maas flinke slagen gemaakt door jaarlijks 200-250 woningen te bouwen. De huidige marktomstandigheden (vanaf 2009) bieden echter weinig perspectief aan nieuwbouwactiviteit. Nieuwbouw stagneert momenteel vanwege vraaguitval en onzekerheden in rijksbeleid. Zo worden er in 2010 minder dan 100 nieuwe woningen opgeleverd, en zal de 100 woningen ook in 2011 naar verwachting niet gehaald worden. Ver vooruitkijken is nauwelijks mogelijk. Pas als de woningmarkt weer enigszins normaal gaat functioneren zal de latente behoefte aan nieuwbouw weer manifest worden. Deze visie gaat ervan uit dat de economische situatie perspectiefrijker wordt en de woningmarkt als gevolg daarvan weer op gang komt. Uitgangspunt voor het komende decennium is: minimaal bouwen voor de eigen woningbehoefte per kern. Daar bovenop spelen er ambities: de woningbehoefte die voortkomt uit regionale werkgelegenheidsontwikkeling faciliteren. Ambitie is ca. 300 extra woningen bouwen. Hiervoor zal de gemeente dus enige extra plancapaciteit beschikbaar moeten hebben. Daarin speelt de toestroom van arbeidsmigranten uit Oost-Europa, van wie het verblijf in toenemende mate een permanent karakter krijgt, een belangrijke rol. De

- 16 -

gemeente maakt de keuze om de toedeling van de toekomstige woonbehoefte en de situering van woningbouw voor instromers planologisch in te kaderen: extra woningbouw vindt plaats in de centrum- en leefdorpen onder voorwaarde dat deze locaties kwaliteiten toevoegen die in Peel en Maas nog niet of te weinig voorhanden zijn. Daarnaast moet er daadwerkelijk sprake zijn van extra instroom en behoefte aan het woningbouwsurplus. Naast MOE-landers (instromers vanuit Midden- en Oost-Europa, de zogenaamde arbeidsmigranten) wordt gemikt op instromers vanuit Nederland (bijvoorbeeld NoordBrabant), die vooral de woonkwaliteit van het dorpse wonen zullen waarderen. Woondoel 3: De gemeente bouwt minimaal voor de eigen woningbehoefte en bij voldoende aanvullende vraag ook voor nieuwbouw voor instromers. De ambitie is ca. 300 extra woningen te bouwen in de komende tien jaar, in het bijzonder ook voor arbeidsmigranten die permanent willen blijven en instromers vanuit de rest van Nederland.

3.4.

Meer accent op herstructurering en inbreiding

Inbreiding en herstructurering worden gezien als een noodzakelijke opgave om de woningvoorraad aan te passen aan de veranderende woonbehoefte. Met name delen van de huidige huurvoorraad zijn eenzijdig samengesteld. Denk aan delen van de voorraad eengezinswoningen en woontechnisch verouderde „bejaarden-woningen‟. Vaak

Uitbreiding: nieuwbouw op locaties die buiten de bebouwingscontour liggen (netto toename woningvoorraad). Inbreiding: nieuwbouw in bestaande wijken, en / of op locaties binnen de contour (netto toename woningvoorraad). Herstructurering: denk aan nieuwbouw als vervanging van oudere woningen die aan de voorraad worden onttrokken door sloop, aan samenvoeging van woningen, aan het functioneel upgraden van woningen waardoor ze levensloopbestendig worden (per saldo niet of nauwelijks netto toename woningvoorraad, mogelijk zelfs afname door verdunning).

gelegen op strategische locaties, dichtbij voorzieningen. De afgelopen jaren is er relatief weinig nieuwbouw gepleegd in de huursector. Hier ligt een uitdaging. Dat het kan, hebben de laatste jaren verschillende inbreidingsprojecten bewezen, waarbij onder andere is ingezet op geschikte huisvesting voor ouderen en zorgvragers nabij voorzieningen in de kerncentra, Denk aan projecten in Meijel, Panningen, Helden en Baarlo. Voorbeeld van geslaagde herstructurering is de locatie Albert Neuhuysstraat in Baarlo. De gemeente wil inbreidings- en herstructureringslocaties nadrukkelijk prioriteren in haar woningbouwkader. Hoewel er de komende tien jaar nog geen kwantitatieve noodzaak is om woningen uit de markt te nemen vanwege leegstand, is het besef bij de gemeente en haar partners aanwezig dat transformatie en herstructurering van de huurvoorraad op de agenda moet komen te staan. Het biedt immers de mogelijkheid om de voorraad aan te passen aan huidige en toekomstige woonwensen en tevens te investeren in duurzaamheid. Het zorgt

- 17 -

voor een „boost‟ op locaties die in een ontspannen markt dreigen af te drijven. Met name de naoorlogse voorraad in de schil om enkele centra en enkele buurten van de grotere kernen Panningen, Maasbree, Baarlo en Meijel verdienen een goed overwogen toekomstperspectief. Herstructurering of revitalisering door renovatie kunnen strategieën zijn. Onttrekking door sloop is zeker geen doel op zich, maar kan een strategie zijn, evenals samenvoeging of transformatie van woningen of woongebouwen tot meer levensloopgeschikte woningen. De gemeente gaat hierover prestatieafspraken maken met de drie corporaties. Als doel wordt gesteld dat ca. 6% van de huurwoningvoorraad in de komende 10 jaar (ca. 250-300 huurwoningen) worden geagendeerd om „aangepakt‟ te worden om een bijdrage te leveren aan een meer levensloopbestendige woningvoorraad. De gemeente is zich bewust dat bij plannen tot herstructurering of transformatie van woningen zij een belangrijke rol heeft in de aanpak (en bekostiging) van het publieke domein. Planontwikkeling moet dus in gezamenlijkheid met corporaties plaatsvinden. De provincie stelt dat de woningbouw voor eigen behoefte voor vrijwel 100% binnen de bebouwingscontour die rondom elke kern ligt moet plaatsvinden. In enkele kernen binnen Peel en Maas is die niet mogelijk en soms ook niet wenselijk. Dit, omdat niet elk woonmilieu op inbreidingslocaties realiseerbaar is. Niettemin streeft de gemeente er naar om zoveel mogelijk in de inbreiding - binnen de contour - te realiseren. Woondoel 4: In beginsel wordt per kern gestreefd naar een maximaal aandeel woningbouw op inbreidingslocaties, waar logischerwijs transformatie en herstructurering aan de orde is. Per kern is afhankelijk van de uitgangssituatie een definitieve verdeling “inbreiding : uitbreiding” gemaakt.

3.5.

Keuzes maken in de uitleg-plancapaciteit

De totale nieuwbouwcapaciteit van de gemeente Peel en Maas bedraagt ca. 2.750 woningen op 1 januari 2010. Gerelateerd aan de eigen woningbehoefte van ruim 1.400 woningen voor de komende 10 jaar, gaat het om een fikse omvang. Een groot deel van de totale plancapaciteit, ca. 700 woningen, is gelegen buiten de zogenaamde provinciale bebouwingscontour, aan de randen van de kernen dus. Het gaat enerzijds om Ruimtevoor-Ruimtelocaties (ongeveer 150 woningen) en anderzijds om woningbouwlocaties die 2 onder de spelregels van het zogenaamde kwaliteitsmenu vallen: Gebiedsontwikkeling Egchel, Startebos Meijel, Meijel-Oost, Laarbroeck in Baarlo, Koningslust-Oost, en ‟t Veldje in Kessel-Eik (ca. 550 woningen). Kenmerk van deze kwaliteitsmenulocaties is dat 2

Kwaliteitsmenulocaties zijn nieuwe clusters van bebouwing buiten de bebouwingscontour, waarvoor vanuit provinciaal beleid geldt: nee, tenzij: het nieuwe cluster onderdeel is van een meer integrale gebiedsontwikkeling die gericht is op het versterken van de omgevingskwaliteit van het landelijk gebied door ontwikkeling van natuur en landschap, watersystemen, het opruimen van kassen of andere ontsierende bebouwing; er voor versterking van de omgevingskwaliteiten geen andere financieringsbronnen kunnen worden gevonden; er op regionaal niveau overeenstemming is over de inzet van woningen in relatie tot de totale woningvoorraadontwikkeling; de maatschappelijke effecten inzichtelijk en acceptabel zijn. Binnen de regio Venlo zijn in totaliteit 350 woningen gereserveerd voor deze locaties. De provincie stelt dat eerst de opgave RvR moet zijn ingevuld, alvorens ze medewerking verleent aan herbestemming van gronden ten behoeve van kwaliteitsmenulocaties. Bron: Ontwerp Provinciale Woonvisie.

- 18 -

ze planologisch vaak „zacht‟ zijn, maar er wel grondposities zijn ingenomen door ontwikkelaar, corporatie en / of gemeente. De Ruimte-voor-Ruimtelocaties en kwaliteitsmenulocaties - allemaal uitleglocaties worden vaak geassocieerd met grondgebonden luxe en ruime woningbouw. De RvRontwikkeling is feitelijk opgedragen door de provincie Limburg, de kwaliteitsmenulocaties zijn vaker een vrije keuze van ontwikkelaar en / of gemeente. Voor de gemeente Peel en Maas wordt hierin een knelpunt voorzien. Binnen de totaal beschikbare plancapaciteit vormen deze locaties een groot aandeel: ca. 25%. De lokale behoefte blijft ver achter bij de ambitie, waardoor ontwikkeling ervan afhankelijk wordt van instroom, dan wel directe concurrentie aan de orde is met plannen binnen de contour. De ambitie van Peel en Maas is ongeveer 300 huishoudens van elders aan te trekken in de komende 10 jaar, waarvoor dus direct of indirect wordt gebouwd, waarvoor ook deze uitleglocaties worden ontwikkeld. Daarnaast is er in beginsel een contingent van maximaal 350 kwaliteitsmenuwoningen beschikbaar voor de regio Venlo. Hiervan komt een nader te bepalen deel ten goede van Peel en Maas. Overigens heeft dit contingent volgens de reactie van de provincie op de ingediende zienswijzen tegen het ontwerp van de provinciale woonvisie geen betrekking op uitleggebieden buiten de contour en aansluitend aan de plattelandskernen. Desondanks alom spanningsvelden en onzekerheden die ontstaan rondom het grootschalig ontwikkelen van „zachte‟ uitleglocaties, samengevat: - in regionaal opzicht is slechts een beperkte kwantitatieve ruimte voor kwaliteitsmenuwoningen voor op zichzelf staande nieuwe clusters als onderdeel van gebiedsontwikkeling, hergebruik van vrijkomende agrarische gebouwen (als woning) in het buitengebied en/of incidentele nieuwe woningen in linten en clusters van bebouwing.  risico op onthouding goedkeuring door provincie; - de kwaliteitsmenulocaties moeten in ruimtelijk opzicht concurreren met planologisch harde uitleg- en inbreidingslocaties  ruimtelijk en concurrentie spanningsveld, grote kans op planschadeclaims door andere ontwikkelaars; - de kwaliteitsmenulocaties komen in concurrentie met de RvR-locaties  risico op spanningsveld in de markt; - de kwaliteitsmenulocaties concurreren vanwege hun gezamenlijke omvang bij gelijktijdig in ontwikkeling brengen met elkaar  afzetrisico; - gemeente participeert actief in verschillende kwaliteitsmenulocaties in financiële zin vanwege grondpositie of investeringen anderszins en / of heeft risicodragende afspraken gemaakt met ontwikkelaars  exploitatierisico. Plancapaciteit doseren en waar nodig inperken Voor eigen behoefte 2010-2019 heeft de gemeente Peel en Maas 1.430 woningen nodig. Daarnaast wordt rekening gehouden met 140 woningen om de extramuralisering mogelijk te maken. Verder bestaat de ambitie om aanvullend te bouwen: 145 Ruimte-voor-Ruimtewoningen en 150 woningen voor instroom van elders vanwege gunstige ontwikkelingen in de regionale werkgelegenheid. Dit levert in totaliteit een woningbouwambitie op van 1.865 woningen. Daarvoor is een plancapaciteit van 130% nodig, dat wil zeggen dat er 2.425 woningen in de plancapaciteit beschikbaar moeten zijn. In werkelijkheid bedraagt de capaciteit 2.750, nadat al een eerste actualisatie en screening heeft plaatsgevonden. Dit betekent dat de gemeente er wijs aan doet om nog eens 10%-15% van de huidige actuele plancapaciteit in de „wacht‟ te zetten of zelfs te besluiten dat op bepaalde locaties de ontwikkeling wordt stopgezet. Het gaat om het aanwijzen van 275-425 woningen in plannen die (nu) niet actief worden opgepakt. Teveel aan plancapaciteit leidt tot op-

- 19 -

lopende renteverliezen, onnodige inzet in de voorbereiding, en begeleiding en prioritering van plannen draagt bij aan daadwerkelijke en vlotte realisatie van locaties.

Woondoel 5: De gemeente brengt de risico‟s en kansen rondom de ontwikkeling van de grootschalige woningbouwlocaties in beeld. Aan de hand daarvan en binnen de kaders van deze woonvisie plus gaat het college op zoek naar een modus waardoor het aantal woningen in de planvoorraad wordt verminderd. De opdracht bestaat in het terugdringen van de plancapaciteit tot ca. 2.425 woningen. Dit betekent dat binnen de huidige plancapaciteit ca. 275-425 woningen in bepaalde locaties worden aangewezen om (nu) niet actief ontwikkeld te worden. Deze opgave concentreert zich in beginsel op de kernen met een veel te ruime plancapaciteit gerelateerd aan de eigen woningbehoefte: Panningen-Helden-Egchel, Baarlo en Meijel.

3.6.

Stimuleren levensloopbestendig en duurzaam (ver)bouwen

Duurzaam in gebruik en functionaliteit Nieuwbouw is de belangrijkste en „makkelijkst‟ te realiseren bijdrage in de uitdaging om de woningvoorraad beter tegemoet te laten komen aan de huishoudenopbouw en de daaruit voortvloeiende vraag. Een tweede bijdrage is het „zelfoplossend vermogen‟ van de eigenaar-bewoner om te investeren in de levensloopbestendigheid van zijn / haar woning. Het verleiden daartoe is wel een kunst. Voorwaarde is dat er voldoende flankerende voorzieningen getroffen worden om de burger daadwerkelijk zo lang mogelijk in de eigen omgeving / kern te laten blijven wonen. De derde bijdrage kan geleverd worden door aanpassing van bestaande huurwoningen. Feitelijk betekent dit dat de rol van de bestaande woningvoorraad steeds belangrijker wordt. Als eerste algemeen uitgangspunt wordt gesteld dat Peel en Maas weliswaar inspeelt op de verschillende doelgroepen, maar dat het product dat wordt aangeboden in beginsel levensloopgeschikt is. Dit betekent dat in z‟n ontwerp en de verkaveling al rekening wordt gehouden dat een groot deel van nieuwbouw multifunctioneel bruikbaar is. In de praktijk komt dit neer op een woning die zodanig wordt ontworpen dat primaire woonvoorzieningen op één woonlaag kunnen worden gerealiseerd. Denkbaar is een relatie te leggen met de voorziening woningaanpassing van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo). Bijvoorbeeld door te stellen dat eigenaren van woningen gebouwd vanaf 2011 en die niet voldoen aan een levensloopgeschikt ontwerp, in de toekomst worden beperkt dan wel uitgesloten van eventuele beschikbaarstelling van Wmo-middelen. Dit zal juridisch geen gemakkelijke opgave zijn. Toch wil de gemeente nagaan of hiervoor mogelijkheden bestaan binnen de Wmo-wetgeving. Energetisch duurzaam De „luxe‟ van nu, als de norm van morgen. Vanuit dit beginsel kiest de gemeente Peel en Maas voor een aantal kwalitatieve uitgangspunten zowel voor de woning als de directe woonomgeving. Het betreft kwaliteitsdoelen die de gemeente stelt op het vlak van bouwen woontechnische kwaliteiten en duurzaamheid (energetische kwaliteit, gebruik materiaal). Deze doelen zijn niet direct normatief van aard, maar moeten worden opgevat als een extra inspanning die de gemeente vraagt van zowel ontwikkelaars, corporaties als particulieren. Het hoofddoel is invulling te geven aan de kernwaarde duurzaamheid in fysieke zin, waarbij de gemeente opteert voor energieneutraal bouwen. De huidige

- 20 -

juridische eisen kan de gemeente niet aanvechten, maar zijn in haar ogen wel te mager gerelateerd aan het feit dat een woning toch minimaal voor een halve tot een hele eeuw wordt weggezet. Stimuleren en verleiden is dus het devies, waarbij de gemeente zich bewust is dat ze waar nodig financieel of facilitair moet bijspringen om het laatste (of eerste) zetje in de goede richting te geven. Bijkomend wil de gemeente bijdragen aan meer diversiteit in de woningbouw. Dit door de particuliere bouwer veel meer mogelijkheden en vrijheden te geven waardoor de diversiteit vanzelf wordt bereikt.

Woondoel 6: De gemeente streeft naar „levensloopbestendig‟ en „duurzaam‟ bouwen en verbouwen.

3.7.

Ruimte voor inspraak en participatie

Succesvol (ver)bouwen, is (ver)bouwen in overleg met en tussen de verschillende actoren. Dat vraagt om open processen, met vroegtijdige betrokkenheid van woning corporaties, instellingen, marktpartijen en burgers (duurzame samenwerking). Maar wel vanuit een eigen visie van de gemeente, waarin de betrokkenheid met de lokale samenleving vorm wordt gegeven. Dit biedt dus kansen aan het particulier initiatief. De gemeente wil deze kansen optimaal benutten, mede in het licht van de kernwaarde zelfsturing. Onder meer door het stimuleren en ondersteunen van het (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap voor zowel starters, doorstromers als ouderen. Betrokken bewoners en belangenverenigingen, zoals de VoorlichtingsAdviesCommissie (VAC) Wonen Peel en Maas, het Gehandicaptenplatform Peel en Maas, Seniorenraad Peel en 3 Maas en huurdersverenigingen worden door de gemeente tijdig bij het proces ontwikkeling en herstructurering betrokken. Daarbij gaat het zowel om planinvulling, als om woningindeling en woningbouwtechnische afspraken. Deze inspanningen passen allemaal in de omslag van aanbiedersmarkt naar vragersmarkt. Om aanbiedende partijen mee te nemen in deze omslag gaat de gemeente in toenemende mate vooraf kwaliteitsen organisatiecriteria opstellen voor bouwlocaties waar de gemeente de regie in handen heeft. Woondoel 7: De gemeente streeft naar een optimale „inspraak voor de consument‟ in nieuw- en verbouw.

3.8.

Wonen met hulp en zorg op een haalbare maat in alle kernen

De civil society waarin in onderlinge samenspraak en samenwerking eenieder regie voert over zijn eigen leven en leefomgeving en klaarstaat voor hulp- en zorgvragen vanuit die omgeving, wordt gezien als het ideaalplaatje. Tegelijkertijd wordt geconstateerd dat dit (nog) niet zal lukken. Vooralsnog is een regierol van de gemeente die in samenspraak 3

Vanuit de VAC Wonen Peel en Maas en het Gehandicaptenplatform Peel en Maas is een Adviesorgaan toegankelijkheid in oprichting. Het adviesorgaan brengt gevraagd en op eigen initiatief advies uit op het gebied van toegankelijkheid in brede zin aan gemeente, maatschappelijk partners, dorp en particulieren.

- 21 -

met de aanbiedende partijen en consumentenvertegenwoordigers de doelen stelt, nog nodig en gewenst. Van daaruit ligt er een uitdaging om de regie vanuit de gemeente langzaam over te laten lopen naar regie in de kern(en): de civil society. Voor de gemeente betekent dit op den duur minder sturen en meer voorwaardenscheppend bezig zijn. Aandachtspunt in deze is een mogelijke tweedeling die in de maatschappij kan gaan ontstaan: degenen die meekunnen in de ontwikkeling van de communicatietechnologie en degenen die daarin afhaken. Voor de eerste groep bestaat de mogelijkheid mee te liften op het toenemend aanbod aan hulp- en zorgdiensten en -producten die het mogelijk maken om zo lang mogelijk in de eigen omgeving te blijven wonen. De tweede groep kan het „contact‟ verliezen en dus de aansluiting. Hierin blijft de gemeente met haar maatschappelijke partners verantwoordelijk voor de signalering van behoeften, borging van het aanbod en betaalbaarheid van het dienstenpakket. 4

Binnen het programma Leven in het Dorp WWZ zijn door een stuwende regie vanuit gemeente en zorgkantoor veel initiatieven gerealiseerd vanuit een dialoog tussen dorpen en maatschappelijk partners die inspelen op de behoefte van ouderen en mensen met beperkingen. Vanuit de zorgaanbieders wordt geconstateerd dat de mate waarin zorg en hulp aan huis kan worden geboden, als ook kleinschalige woonzorgcombinaties worden gebouwd, afhankelijk is van de samenwerking tussen de WWZ-aanbieders. Er is sprake van een spanningsveld tussen enerzijds de door de Rijksoverheid gepropageerde keuzevrijheid (lees: concurrentie tussen de zorg) en door de consument gewenste kleinschaligheid en nabijheid. Dit wordt vooral gevoeld in een landelijke gemeente als Peel en Maas met zijn vele kernen. Verschillende (zorg)aanbieders ontwikkelen dienstverlening op afstand, bijvoorbeeld telezorg, of verkennen de mogelijkheden die domotica biedt. Deze trend zal doorzetten, zeker als de AWBZ (Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten) steeds verder uitgekleed wordt. Gemeenten worden steeds meer verantwoordelijk voor het inspelen op lacunes die daardoor op het gebied van welzijn en zorg ontstaan. De gemeente Peel en Maas speelt daar pro-actief op in samen met het UVIT-zorgkantoor / zorgverzekeraar en de maatschappelijke partners. Zorg aan huis neemt sterk in belang toe De huidige ontwikkelingen in wonen met zorg gaan uit van realisatie in de centrum- en leefdorpen, de grotere kernen dus. Verschillende initiatieven van aanbieders dreigen elkaar te beconcurreren zodat er patstellingen ontstaan. Voor de gemeente en het zorgkantoor als regisseurs reden om een helder kader te scheppen om initiatieven aan te toetsen en de hoogst haalbare fijnmazige spreiding te realiseren. Dit traject loopt parallel aan de ontwikkeling van de woonvisie en wordt wat betreft enkele algemene uitgangspunten in deze woonvisie verankerd. Verdere uitwerking vindt plaats in een afzonderlijk toetsingskader. Belangrijke voorlopige algemene uitgangspunten zijn: Streven naar decentralisatie van wonen in combinatie met welzijn en zorg tot laagst haalbare schaalniveau.

4

Het programma Leven in het Dorp WWZ is in november 2008 vastgelegd in een convenant en de beleidsnota Leven in het Dorp WWZ 2008-2012 Samen innovatief grenzen verleggen. Leven in het Dorp WWZ is erop gericht om de ouderen en mensen met beperkingen in staat te stellen om de kwaliteit van leven te bevorderen en om zolang mogelijk de regie over hun eigen leven en leefomgeving te behouden, in de vertrouwde omgeving te blijven leven en deel te blijven nemen aan de samenleving.

- 22 -

Lokale samenwerking tussen zorgpartners prevaleert boven concurrentie op de beschikbaarheidvoorzieningen, zoals dagvoorzieningen en acute (onplanbare) zorg. Geboden kwaliteit hangt mede af van schaalomvang van beoogd concept; in dialoog met de kern daarin verantwoordelijkheid delen, keuze is aan de consument. Waar nodig gebiedsgericht preferente posities toekennen aan zorgaanbieders. Intramurale capaciteit zal naar verwachting niet veel meer toenemen. Gevolg is dat zorgvragers in toenemende mate in de thuissituatie intensievere zorg zullen ontvangen. Passend wonen, individueel en collectief, neemt in belang toe in nu nog „gewone‟ woningen en wooncomplexen. In bepaalde buurten zal de zorg die aan huis wordt gebracht sterk gaan toenemen. De omgeving moet daarop zijn ingericht, dus zowel in fysiek als in sociaal opzicht. Steeds meer ouderen dubben over verhuizen naar een passende woning of blijven wonen en gaan de huidige woning zo goed mogelijk afstemmen op comfort en functioneel passend gebruik. Daarin faciliteren en stimuleren.

Woondoel 8: De gemeente neemt de regie (strakker) in handen om waar nodig sturing te geven aan de beoogde ontwikkeling van wonen en zorg in de kernen. De gemeente toetst initiatieven aan met de partners overeengekomen criteria en spoort aan witte vlekken op te pakken. Burgers moeten in staat worden gesteld het heft in eigen hand te houden bij het inrichten en invullen van flankerende voorzieningen om zo lang mogelijk in eigen omgeving te blijven leven. Het convenant Leven in het Dorp 20082012 „Samen innovatief grenzen verleggen‟ is daarbij richtinggevend.

3.9.

Gemeente Peel en Maas in de rol van stuwende regisseur

Koersvoorstel Bij het sturen op en behalen van beleidsdoelstellingen, neemt de gemeente Peel en Maas de rol op zich van stuwende regisseur. Dat wil zeggen dat de gemeente woonkaders ontwikkelt, maar dat ze die niet in haar eentje wil ontwikkelen en zeker niet wil opleggen als dwingende kaders. Stuwende regievoering wil zeggen dat de gemeente ruimte biedt aan alle betrokkenen - burgers, corporaties, ontwikkelaars, bouwers, makelaars, zorgaanbieders - om op basis van behoeften in dialoog met elkaar nieuwe initiatieven te ontplooien en vernieuwende woningen, woonvormen en woonomgevingen te ontwikkelen. Betrokkenen zijn partners die zich aangespoord voelen om creatief bij te dragen aan het realiseren van de doelen die men zelf mee heeft geformuleerd. Deze wijze van denken en handelen startte al in de totstandkoming van deze woonvisie. Daarom is er met partners vanaf het begin gesproken over analyses en uitgangspunten voor de lokale en regionale woonvisie en heeft men tussentijds kunnen reageren en meepraten. Ook de afzonderlijke kernen zijn betrokken in deze dialoog over de nieuwe woonvisie. Op deze wijze is een woonvisie tot stand gebracht waaraan alle partners een bijdrage hebben geleverd, met de grootste kans op realisatie van de beoogde doelen. In haar beleidsvorming en regie daarop houdt Peel en Maas zoveel als mogelijk rekening met de provinciale kaders (nog in concept) en de afspraken met de regio Venlo e.o. over de afstemming van woningbouwprogramma‟s. Met de provincie Limburg wil Peel en Maas nog een aantal ruimtelijke en volkshuisvestelijke zaken kortsluiten, waardoor

- 23 -

wederzijdse helderheid ontstaat rondom enkele majeure ontwikkelingen. Via afspraken met onder meer de woningcorporaties, regelmatig overleg met de bij het wonen betrokken partijen en evaluatie van beleid creëert de gemeente een breed draagvlak waardoor de gezamenlijke „woon‟doelen zo effectief en efficiënt mogelijk worden bereikt. Jaarlijks verantwoordt de gemeente zich wat betreft het tot uitvoering brengen van deze woonvisie plus.

Woondoel 9: De gemeente weet met de woonvisie plus in de hand, hoe ze moet schakelen op de verschillende speelvelden en gaat de dialoog aan als stuwende regisseur. Ze bepaalt daarop haar inzet, maakt waar nodig of wenselijk prestatieafspraken met uitvoerende partners, roept partners bij elkaar, schept helderheid en stimuleert binnen door de raad afgesproken kaders.

- 24 -

4. Hoe gaan we dit organiseren? De in het vorige hoofdstuk genoemde kwantitatieve en kwalitatieve uitgangspunten geven de gewenste ontwikkeling van het wonen in de gemeente Peel en Maas weer. Om deze ook daadwerkelijk te realiseren, schetst de gemeente hier op welke wijze ze dit wil organiseren en hoe ze daarin met haar partners wil omgaan.

4.1.

Kaders door de raad, college in de uitvoering

Kaderstellende woonvisie plus vastgesteld door de raad, uitvoering door college De woonvisie plus is een breed visiedocument. Door de visie vast te stellen geeft de raad de kaders aan. De daadwerkelijke realisatie en uitvoering van de woonvisie is een taak van het college in samenspraak met de partners in het veld. Het college zal als volgt vorm en inhoud geven aan deze taak: Door regie en sturing waar nodig De woonvisie plus wordt gebruikt als toetsingskader en leidraad voor het goedkeuren van (ontwikkel)initiatieven en het „parkeren‟ van minder passende woningbouw- en veranderinitiatieven en bijbehorende maatregelen. Jaarlijks vindt verantwoording aan de raad plaats aan de hand van een actueel inzicht in de stand van zaken rondom de uitvoering. Door opstellen van afsprakenkader(s) Het komen tot prestatieafspraken met aanbiedende partijen. Initiatiefnemers komen tot realisatieovereenkomsten voor de diverse woningbouw- en veranderprojecten en / of gebiedsontwikkeling.

4.2.

Samenwerken en afspraken maken

Prestatieafspraken met woningcorporaties In de handreiking van de VNG „Van Woonvisie tot prestatieafspraken‟, is vooral aandacht gevraagd voor het proces van samenwerking. Gemeente en corporatie moeten elkaar vinden als natuurlijke bondgenoot voor het wonen. Deze woonvisie biedt opnieuw een basis om de prestatieafspraken tussen gemeente en Wonen Helden, Antares Woonservice en Woningstichting Kessel in gezamenlijkheid op te stellen. Uiteraard hoort daar een evaluatie van bestaande afspraken bij. Voor ontwikkelingen in zowel huur- als koopsector en het maatschappelijk vastgoed zijn deze corporaties belangrijke partners, zonder de samenwerking met andere ontwikkelaars uit te sluiten.

- 25 -

Prestatieafspraken met welzijn- en zorgaanbieders De gemeente gaat na of ze naast afspraken met de corporaties ook nog aanvullende afspraken moet maken met welzijns- en zorginstellingen. Het gaat met name om de totstandkoming van diensten en producten in de sfeer van WWZ en de samenwerking tussen partijen. Het ligt voor de hand deze noodzaak te bezien in het licht van de uitvoering van de programma‟s zoals opgenomen in de beleidsnota „Samen innovatief grenzen verleggen, 2008-2012‟ en de actualisaties hiervan. Samenwerking uitbouwen met (georganiseerde) burgers De gemeente Peel en Maas stelt zich actief op in lokale netwerken, richting georganiseerde burgers. Daarbij kan het gaan om sectoraal georganiseerde burgers zoals huurders, zorgvragers, ouderenbonden, starterscollectieven, etc., maar ook om gebiedsgeoriënteerde organen, zoals de dorpsoverleggen, wijk- of buurtverenigingen, kernteams, etc. De gemeente verneemt zo tijdig welke ontwikkelingen spelen, en hoe zij haar visie kan uitdragen, aanscherpen en uiteindelijk verwezenlijken. Het initiatief tot dialoog en overleg kan zowel bij de gemeente als bij de organisaties liggen. Samenwerking met de regio, op zoek naar meerwaarde De regiogemeenten zijn al gewend met elkaar samen te werken als het gaat om (ruimtelijk) economische ontwikkelingen. Op dat gebied is het besef aanwezig dat een samenwerkende regio meer voor elkaar krijgt dan iedere gemeente afzonderlijk. De regionale woonvisie geeft aan wat er moet gebeuren om enerzijds de huidige inwoners ook op langere termijn prettig te laten wonen en leven, en anderzijds de economische ambities te faciliteren. Doet de groei van werkgelegenheid zich voor, dan mag een woonplek voor die nieuwe medewerkers geen probleem zijn. Het is dus niet meer dan logisch dat de regionale samenwerking vanuit economisch denken wordt doorgetrokken naar het wonen. De uitdaging voor de regio Venlo is één complete woonregio te zijn, waarin volop aandacht is voor de kwaliteit van wonen en leven. Voor elk type mens in elke levensfase is er een geschikt woonmilieu. Dat betekent een sterke stad met een aantrekkelijk centrumstedelijk woonklimaat en een ommeland met ruimte voor dorps, groen en landelijk wonen; en alles wat er tussenin zit. Een stad en een ommeland die elkaar nodig hebben: wonen, werken, winkelen en recreëren zijn niet aan de gemeentegrens gebonden, maar zouden bij voorkeur binnen de regio moeten plaatsvinden. Bijkomend voordeel voor de consument is dat de keuzevrijheid groter wordt bij een meer regionaal ervaren woningmarkt. Of het nu gaat om bevolkings- of huishoudensgroei of krimp, het vereist een eendrachtige regionale samenwerking van gemeenten. Dit om „inwonerkannibalisme‟ tussen de gemeenten te voorkomen. Nu beginnen met samenwerken is de basis om straks goed (samen) te anticiperen als de groei afneemt en op termijn zelfs omslaat in een krimp. Overigens ondersteunt Peel en Maas de opschaling van de huidige woningmarktregio Venlo met de gemeenten Horst aan de Maas en Venray en mogelijk ook de noordelijke Limburgse gemeenten. Afspraken met de provincie Limburg De gemeenten Venlo, Beesel en Peel en Maas willen als samenwerkende gemeenten invulling geven aan het specifieke regionale woonbeleid. Op basis van de regionale woonvisie wil de regio graag concrete afspraken maken met de provincie, zodat het regionaal beleid wordt ingepast in het provinciaal beleid. Voor Peel en Maas zijn afspraken en verheldering van belang voor onder andere: transformatie-opgave in het landelijk gebied, kansen voor arbeidsmigranten, mogelijkheden en beperkingen van het

- 26 -

kwaliteitsmenu in relatie tot woningbouw, de gemaakte afspraken en status ervan omtrent enkele grootschalige woningbouwlocaties.

4.3.

Monitoring en evaluatie

Er is continue aandacht nodig voor de actualiteit en ontwikkelingen rond de Woonvisie, immers de wereld verandert en dat heeft effecten op het gewenste beleid. Via een afgewogen monitoringssysteem werkt de gemeente dit samen met haar partners uit. Dit legt zij ook vast in de prestatieafspraken met de corporaties. Monitoring en evaluatie De acties en afspraken die volgen uit deze Woonvisie zullen op hun actualiteit en effectiviteit gevolgd moeten worden. De gemeente Peel en Maas wil de dynamiek op de woningmarkt structureel volgen door monitoring. Het doel hiervan: Veranderingen op de woningmarkt signaleren of voorspellen. Tegenvallende of ongewenste ontwikkelingen signaleren en zo mogelijk voorkomen. Wenselijke ontwikkelingen prognosticeren, initiëren en bevorderen. Cijfermatige monitor: eenvoudig en beknopt De gemeente maakt jaarlijks een overzicht van een beperkt aantal kengetallen. Hierdoor ontstaat inzicht in de veranderende marktomstandigheden. In de beschrijving bij de monitor geeft de gemeente de belangrijkste conclusies met betrekking tot het woonbeleid weer en zal indien daartoe aanleiding is haar kaders aanpassen. Belangrijke indicatoren bij de hier geformuleerde beleidsdoelen zijn: Woningbouwprogramma naar ontwikkelingsfase. Nieuwgebouwde woningen per jaar, inclusief samenstelling en verdeling over de wijken en kerkdorpen. Aantal toegekende startersleningen. Aantal woningen sloop / nieuwbouw per kern. Ontwikkeling totale woningvoorraad per kern. Mutaties in de huursector per kern. Aantal verkochte huurwoningen (inclusief aantal aangeboden woningen / verkoop onder Koopgarant). Ontwikkeling in de wachttijd voor een huurwoning, per kern, per doelgroep. Aantal MOE-landers dat zich in de gemeente gevestigd heeft in regulier en semipermanente woningen. Doorgevoerde aanpassingen in woningen in het kader van de Wmo. Groei en samenstelling bevolking van de gemeente Peel en Maas (inclusief de vergelijking hoe deze zich verhoudt met de eerder uitgevoerde prognose). Saldo vestiging in de gemeente Peel en Maas. Kwalitatieve monitor in overleg Naast het verzamelen van cijfers wil de gemeente ook met haar partners in overleg over veranderende omstandigheden. De gemeente wil de jaarlijkse evaluatie en actualisatie van de prestatieafspraken aangrijpen om van gedachten te wisselen met de corporaties. Daarnaast wil de gemeente bestaand overleg met andere partners, zoals de dorpsoverleggen, de zorginstellingen, huurderbelangenorganisaties en makelaars. Zo krijgt de gemeente steeds een actueel beeld van de markt en houden de partners van de

- 27 -

gemeente zicht op het gemeentelijk beleid. Dit is dus ook goed voor het draagvlak van het gemeentelijk beleid. De resultaten van de monitor worden teruggemeld aan de raadscommissie. De monitor kan aanleiding zijn om het beleid tussentijds bij te sturen. Evaluatie en aanpassing van beleid Naast deze jaarlijkse cyclus ligt een vierjaarlijkse cyclus voor de hand: elke vier jaar veranderen de bestuurlijke context en de situatie op de woningmarkt dusdanig, dat een algehele actualisering van de Woonvisie gewenst is. Voorafgaand aan deze actualisatie zal onder andere via een woonconferentie de uitvoering van het woonbeleid worden geëvalueerd en de actualiteit hiervan worden beoordeeld.

Acties 1. De gemeente Peel en Maas gaat samen met Wonen Helden, Antares en Woningstichting Kessel prestatieafspraken actualiseren / opstellen. 2. De gemeente gaat vanaf 2011 actief invulling geven aan communicatie rondom haar woningbouw- en verbeteractiviteiten. Daarin wordt een leidende rol verwacht van de ontwikkelende marktpartijen en een faciliterende rol van de gemeente. 3. De gemeente gaat samen met haar partners de woningmarkt jaarlijks monitoren om haar woonbeleid blijvend te toetsen aan de actualiteit en om de vier jaar uitgebreider onderzoeken. De gemeente zoekt naar afstemming tussen de verschillende onderzoeken onder de burgers van de gemeente. Denk aan afstemming of vervlechting van onderzoek naar leefbaarheid, veiligheid en wonen. 4. Iedere vier jaar zal het woonbeleid met de betrokken partners integraal worden geëvalueerd en geactualiseerd. 5. De gemeente Peel en Maas gaat deze Woonvisie aanbieden aan Gedeputeerde Staten van de provincie Limburg en de buurgemeenten ten behoeve van regionale afstemming.

- 28 -

5. Wat gaan we doen? In lijn met de drie kernwaarden van de gemeente Peel en Maas, worden de woondoelen in dit hoofdstuk themagericht uitgewerkt en uitvoeringsgericht gemaakt. Te beginnen met de paragraaf werken aan diversiteit in wonen, waarin voor verschillende doelgroepen wordt ingegaan op hun woonbehoefte, oplossingsrichtingen en maatregelen. In de paragraaf invulling geven aan duurzaam wonen wordt ingegaan op het bevorderen van een duurzaam woonklimaat, onder andere door energiebesparing, en het verbeteren en behouden van omgevingskwaliteit. Tot slot in de paragraaf (zelf)sturing, verleiden en beschikbaar instrumentarium geeft Peel en Maas aan hoe zij woonconsumenten en aanbieders wil stimuleren en verleiden tot realisatie van de gewenste kwaliteit van wonen en leven en welke instrumenten zij beschikbaar heeft om in te zetten.

5.1.

Werken aan diversiteit in wonen

Inwoners van de gemeente Peel en Maas kunnen moeilijk in een hokje worden gestopt; het etiket „starter‟, „doorstromer‟, „senior‟ is niet makkelijk op een groep mensen te plakken door verschillen in leefstijlen en uitgangspositie (inkomen). Iedere kern heeft kortom een diverse bevolking met een individueel wensenpatroon. Toch gelden bepaalde algemene uitgangspunten, waar de gemeente haar woonbeleid op kan toepassen: starters hebben gemiddeld een lager inkomen en zijn nog mobieler in hun verhuisgedrag. De groep doorstromers is nog een aanzienlijke groep met een hoger inkomen, op zoek naar meer kwaliteit (en ruimte voor gezinsuitbreiding). De senior wordt door ouderdom wat minder mobiel en heeft behoefte aan een overzichtelijke en toegankelijke woning. Deze uitgangspunten, en een bespiegeling van de huidige woningvoorraad in Peel en Maas, zijn meegenomen bij de totstandkoming van de verdeling van nieuwbouw: 10-5040. Daarbinnen houdt de gemeente rekening met specifieke doelgroepen.

Starters Om aan de vraag van starters tegemoet te komen, wil de gemeente instrumenten inzetten, variërend van nieuwbouw tot doorstromingsmaatregelen en financiële stimuli. e 1 spoor. De gemeente wil de nieuwbouw voor starters meer differentiëren, onder andere door toevoeging van goedkope starterswoningen voor eenpersoonshuishoudens die door hun omvang en prijsstelling duurzaam bereikbaar kunnen blijven voor deze doelgroep. Overigens kan dit überhaupt een prima uitgangspunt zijn om starterswoningen daadwerkelijk bestemd te houden voor starters, bijvoorbeeld door terugkoopregeling en eventueel door maatvoering (kleine woning bouwen, bij gezinsuitbreiding dus verhuizen). Dit al dan niet in de vorm van collectief particulier opdrachtgeverschap. e 2 spoor. Het overeind houden van de starterslening zodat starters iets makkelijker een woning kunnen kopen. Startersleningen kunnen in bepaalde mate het gat dichten tussen een koopprijs en de maximaal verkrijgbare hypotheek. Inzet van een duurzaamheidslening bevordert de aankoop van een nu nog duurdere duurzame

- 29 -

woning in aanschaf en betaalt zich terug door de lagere woonlasten die daarmee gepaard gaan. e 3 spoor. Verder levert de verkoop van huurwoningen door Wonen Helden, Woningstichting Kessel en Antares een bijdrage in het bevorderen van de betaalbaarheid van koopwoningen voor starters. Zo zijn er de afgelopen 2,5 jaar ca. 150 huurwoningen verkocht. Verkoop is overigens alleen mogelijk zolang de omvang van de benodigde kernvoorraad niet in het geding komt. Door een regeling als Koopgarant of Kopen dichterbij, en de daarmee verplichte terugkoop door de corporatie, blijft de woning tot de kernvoorraad behoren, de corporatie kan na terugkoop kiezen voor verhuur in plaats van verkoop. Ook de gewenste kwalitatieve vernieuwing van de huurvoorraad kan een reden zijn om uitbreiding van het koopprogramma te beperken. Gemeente en corporaties maken afspraken over de mate van en locaties van verkoop van huurwoningen. e 4 spoor. Specifiek bouwen voor 1-persoonshuishoudens met beperkt inkomen. Deze doelgroep komt in de koopsector nauwelijks aan bod omdat ze zijn aangewezen op woningen met een maximumkoopprijs tot ca. € 140.000. Er wordt nagegaan op welke locaties - in overleg met de kernen - met goedkope koopwoningen tegemoet kan worden gekomen aan deze groep. Dit kan betekenen dat bijvoorbeeld gedacht moet worden in kleine duurzame woningen (Moennik), maar ook in kleine appartementen die op termijn worden samengevoegd tot een grotere woning. Acties 6. Een op doorstroming gericht bouwprogramma realiseren om de dynamiek binnen de woningmarkt te stimuleren. 7. Rechtstreeks 10% nieuwbouw realiseren van woningen voor starters die in beginsel duurzaam beschikbaar zijn en blijven voor starters. 8. Onder voorwaarde dat de (nog te bepalen) kernvoorraad op peil blijft, is verkoop van huurwoningen mogelijk. Verkoop van huurwoningen kan bijdragen aan het startersvraagstuk omdat een goedkoop koopsegment op de markt komt. Gemeente maakt afspraak met corporaties over de te verkopen woningen, waarbij de ligging van de woningen met het oog op eventuele herontwikkeling een rol speelt.

Jonge doorstromers De woningproductie is met name de afgelopen paar jaar onvoldoende om dynamiek op de woningmarkt te kunnen bewerkstelligen en voldoende huishoudens vast te kunnen houden. Bevolkings- en huishoudensprognoses geven aan dat de komende jaren het aantal gezinnen met

Koopstarters vormen een subgroep binnen de categorie doorstromers. Het zijn namelijk huishoudens op zoek naar een zelfstandige koopwoning, die daarbij een huurwoning leeg achterlaten. Deze jonge groep doorstromers zoekt over het algemeen een betaalbare koopwoning rond € 200.000.

kinderen zal afnemen. Dit zet de vitaliteit van de gemeente en de kernen onder druk. De gemeente Peel en Maas wil hierop inspelen en (toekomstige) gezinnen binden aan de gemeente. Ook moet ruimte worden geboden aan gezinnen die in het verleden de gemeente hebben verlaten, maar wel weer graag in de gemeente komen wonen en uiteraard volledige nieuwkomers. De woon-

- 30 -

kwaliteit in de gemeente maakt dat er goede kansen zijn om deze groep te binden. Via verschillende sporen wil de gemeente inspelen op deze doelgroep, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen jonge doorstromers (onder andere de koopstarters) en doorstromende ouderen. e

1 spoor: creëren van doorstroming Ook gezinnen en jonge huishoudens hebben baat bij een woningmarkt waarin de doorstroming goed functioneert. Er mag verwacht worden dat er meer ruimte gaat ontstaan als er meer ouderenhuisvesting op de markt komt. Hierdoor maken ouderen koop- en huurwoningen vrij, die jonge huishoudens en gezinnen de kans bieden om binnen de bestaande woningmarkt door te stromen. e 2 spoor: passende nieuwbouw voor gezinnen Om gezinnen te binden is het belangrijk om binnen de woningmarkt te kunnen doorstromen. Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat gezinnen voornamelijk opteren voor de koopsector. Voor de gemeente Peel en Maas betekent dit dat voor deze doelgroep nieuwbouw nodig is over de gehele breedte van de koopsector: goedkope koop, middeldure koop en dure koop. Met name differentiatie in het middeldure koopsegment (vanaf € 200.000 tot pakweg € 300.000) is hierbij van belang om jonge gezinnen de kans te bieden. Let wel: veel huishoudens wonen vaak naar grote tevredenheid, maar willen een kwaliteitsstap maken. Dat kan door een goede prijskwaliteitverhouding, veel keuzevrijheid en wellicht bijzondere woonomstandigheden aan te bieden. De gemeente zet in beginsel 40% van het nieuwbouwprogramma in voor jonge doorstromers. Voor gezinnen en jonge doorstromers speelt ook de geschiktheid van het woonmilieu een sterke rol. Zij stellen hoge eisen aan hun woonomgeving: speelvoorzieningen, verkeersveiligheid, scholen en kinderopvang in de omgeving. e 3 spoor: meer mogelijkheden in particulier en collectief particulier opdrachtgeverschap De gemeente gaat ervan uit dat - onder gunstiger marktomstandigheden - veel belangstelling is voor zelfbouw, bouw in eigen beheer. Zelf bouwen past binnen de landelijke NoordLimburgse cultuur en de vraag komt vanuit alle doelgroepen. Wanneer de gemeente de regie niet heeft bij de uitgifte van kavels of de distributie van nieuwbouw zal de markt haar werk moeten doen. Ook bij gebiedsontwikkeling door marktpartijen heeft de gemeente sinds de intrede van de nieuwe Wro de mogelijkheid om eisen te stellen aan ontwikkelaars. Strevenwaardig is om ook voor de doelgroep doorstromers (C)PO-projecten op te starten of te combineren met starters- of ouderenprojecten. Acties 9. Een op doorstroming gericht bouwprogramma realiseren om de dynamiek binnen de woningmarkt te stimuleren. 10. Gedifferentieerde nieuwbouw naar prijs en kwaliteit voor verschillende typen doorstromers. 11. Meer mogelijkheden creëren voor nieuwbouw in particulier opdrachtgeverschap en CPO.

- 31 -

Ouderen De groep ouderen zal de komende jaren fors groeien. Het gaat meer en meer om een mondige, vitale en actieve groep. De vergrijzing vraagt op het gebied van wonen forse kwaliteitsimpulsen. De huidige woningvoorraad blijkt op langere termijn te eenzijdig samengesteld en moet kwalitatief meer op de behoeften van ouderen worden afgestemd. Met een verwacht tekort van honderden geschikte woningen in 2020, ligt hier een behoorlijke opgave. De gemeente wil de komende jaren de woningvoorraad zo goed mogelijk kwalitatief afstemmen op de vergrijzing. Het uitgangspunt hierbij is: de maatregelen inzetten om mensen zo lang mogelijk in de eigen woning te laten wonen. Ook voor deze doelgroep wordt de oplossing gezocht langs meerdere sporen: nieuwbouw, maar vooral ook aanpassingen in de bestaande woningvoorraad. Ouderen, accent op nieuwbouw e 1 spoor: realiseren van levensloopbestendige woningen, grondgebonden of gestapeld Dat wil zeggen dat de voordeur zonder traplopen te bereiken is en dat alle primaire voorzieningen (woonkamer, badkamer, slaapkamer en keuken) zich op één woonlaag bevinden. Belangrijk hierbij is in te spelen op de differentiatie in de ouderengroep. Een kwalitatieve randvoorwaarde die veel ouderen stellen bij een eventuele verhuizing, is dat zij er (ook voor hun gevoel) niet op achteruit gaan. Minder vierkante meters moeten dan gecompenseerd worden door meer comfort. Bovendien zal de woonomgeving dusdanig ingericht moeten zijn dat deze voldoende inspeelt op de wensen van ouderen: voorzieningen, sociaal veilig, toegankelijk. Van de beoogde woningproductie voor eigen woningbehoefte moet ongeveer 40% voor deze doelgroep worden gebouwd. e 2 spoor: bouwen in de geest van Woonkeur In de nieuwbouw voor de ouderen zet de gemeente in op bouwen in de geest van Woonkeur, oftewel 100% levensloopbestendigheid. Deze woningen hebben dusdanige kenmerken dat ze met eenvoudige ingrepen geschikt gemaakt kunnen worden voor minder mobiele bewoners. Hiermee wordt de flexibiliteit van de woningvoorraad bevorderd in die zin dat woningen voor verschillende doelgroepen geschikt zijn of geschikt te maken zijn. In haar overeenkomsten met ontwikkelaars zal de gemeente deze eisen opnemen. Zo zal levensloopbestendigheid ook als criterium terugkomen in een toe te passen kwalitatief toetsingsinstrumentarium. Daarmee wordt ingespeeld op de preventie van woningaanpassingen. De gemeente is in overleg met woningcorporaties om nadere afspraken te maken over de preventie van woningaanpassingen en toegankelijkheid in het kader van de Wmo. e 3 spoor: mixen van huren en kopen Corporaties gaan na in hoeverre ze actief tussenvormen tussen huren en kopen inzetten, waardoor het voor ouderen mogelijk wordt bijvoorbeeld een deel van het eigen vermogen vrij te maken en deels te huren. Hierdoor wordt het vermogen ingezet en blijven de woonlasten laag. e 4 spoor: CPO voor ouderencollectieven De gemeente onderzoekt de mogelijkheden tot maatwerk bij de woningtoewijzing van geschikte ouderenwoningen in de koopsector / kavels. Een mogelijk instrument hier-

- 32 -

voor is (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap of een andere vorm van consumentgericht werken. Dit biedt ruimte om maatgericht te werken. Zo kunnen, met name in de kernen, de juiste accenten worden gelegd. Ouderen, accent op bestaande voorraad Het is onmogelijk om de volledige opgave voor ouderen in de nieuwbouw te realiseren. Daarom wil de gemeente in samenwerking met de corporaties, en waar mogelijk met particulieren, een aantal maatregelen treffen om de bestaande voorraad aan te passen: e 1 spoor: bewustmaking De gemeente wil zich de komende jaren blijven inspannen in de verdere bewustmaking rondom het zo lang mogelijk in eigen huis blijven wonen. Dit wil ze doen door het traject „Blijvend thuis in eigen huis‟ binnen haar kernen door te zetten. In zowel de koop- als huursector wil de gemeente vervolgens het realiseren van aanpassingen (blijven) stimuleren, met name door bewustmaking. Het blijkt vaak dat eigenaarbewoners in beginsel weinig geïnteresseerd zijn in investeringen in een meer levensloopgeschikte woning. Gelet op het preventieve belang wil de gemeente hier blijvend aandacht voor vragen. Algemene informatieverstrekking kan door het uitbrengen van een brochure en / of voorlichting hierover in het Wmo-loket, maar ook door een meer gerichte advisering bij aanvragen voor vergunningverlening, en liefst natuurlijk nog eerder. In afstemming met belangenorganisaties is het Adviesorgaan toegankelijkheid in oprichting. Het orgaan gaat gevraagd en op eigen initiatief advies geven op toegankelijkheid in brede fysieke zin (BTBU: bereikbaarheid, toegankelijkheid, bruikbaarheid en uitgankelijkheid). e 2 spoor: plannen voor transformatie en herstructurering aangrijpen voor inpassing specifieke woonbehoeften Door herstructurering en transformatie wordt gezocht naar oplossingen voor ouderen en zorgvragers met een behoefte aan volledig geschikte woningen. Dit is noodzakelijk aangezien de mogelijkheden om bestaande huurwoningen blijvend en langdurig geschikt te maken, waarschijnlijk beperkt zijn. Een nader onderzoek naar de aanpasbaarheid moet aantonen wat eventueel mogelijk is. e 3 spoor: vrijstelling voor tijdelijke huisvesting bij mantelzorgrelatie Via regelgeving in bestemmingsplannen blijft de gemeente de mogelijkheid bieden tot het aan- en uitbouwen van woningen of voor het realiseren van belangrijke verblijfsfuncties op de begane grond. Aanvullende voorwaarde is dat sprake moet zijn van een tijdelijke mantelzorgrelatie. Acties 12. Een op doorstroming gericht bouwprogramma realiseren om de dynamiek binnen de woningmarkt te stimuleren. 13. Nieuwbouw van geschikte zorgwoningen (nultredenwoningen) in de huur- en koopsector waarbij gestreefd wordt naar de Woonkeurnorm. 14. Bewustmaken en stimuleren van opplussen en aanpassen van de eigen koopwoning (bijvoorbeeld door project Blijvend thuis in eigen huis en daarop voortborduren). 15. Corporaties onderzoeken mengvormen van huren en kopen die het voor grotere groepen ouderen makkelijker maken te verhuizen naar een passende woning en meer keus bieden. 16. Inzetten van (C)PO voor en door ouderen.

- 33 -

Zorgvragers Bij het benoemen van concrete acties voor zorgvragers sluit deze woonvisie plus naadloos aan bij de beleidsnota Uitvoeringsafspraken Leven in het Dorp 2010-2012, in het bijzonder Programmalijn 5: Wonen met welzijn en zorg. Doel van deze programmalijn is te komen tot een zo toekomstbestendig mogelijke woningvoorraad en daarbij rekening houdend met de ondersteuningsvraag van ouderen en mensen met beperkingen. De concrete Uitvoeringsafspraken Leven in het Dorp 2010-2012, programmalijn 5, zijn: Nieuwbouw van ca. 330 levensloopbestendige woningen; Blijvend Thuis in Eigen Huis (BTEH) als belangrijk bewustwordings- en adviestraject in alle dorpen doorvoeren en monitoren; Vervolgtraject waardoor burgers daadwerkelijk gaan investeren in langer zelfstandig blijven wonen door woningaanpassing (beleidsadvies); Instellen VAC Wonen Peel en Maas; Bevorderen toegankelijkheid in brede fysieke zin (beleidsadvies en vastleggen in afspraken tussen gemeente, woningcorporaties en marktpartijen); Preventie van en alternatieven voor grote woningaanpassingen, toegankelijkheid in brede zin van openbare gebouwen bevorderen en in bouwprojecten aan voorkant meenemen; Beleid over tijdelijke bewoning in het kader van mantelzorg (vrijstelling bestemmingsplan) uniformeren; Harmoniseren en deregulering van beleidsregels en procedures waardoor kleinschalige (particuliere) initiatieven worden gestimuleerd.

- 34 -

Wonen met zorg, nu of mogelijk op termijn; welke woonvormen kennen en hanteren we? Beschermd wonen: woon- en verblijfsvormen met 24-uurs nabije zorg en bescherming (inclusief toezicht). Met nabij wordt gedoeld op de zorg die permanent aanwezig is. In het algemeen betreft het onzelfstandig wonen, met zowel fysieke aanpassingen als de aanwezigheid van zorginfrastructuur. Het kan voorkomen dat er voorzieningen voor zelfstandig wonen aanwezig zijn (bijvoorbeeld een keuken). Vaak ligt de nadruk op groepswonen. Plaatsen waar „beschermd wonen‟ wordt aangeboden zijn bijvoorbeeld: verpleeghuizen, deel van de verzorgingshuizen, kleinschalige vormen van groepswonen (bijvoorbeeld voor dementerende ouderen). Verzorgd wonen: al dan niet zelfstandige eenheden of woningen die op basis van fysieke kenmerken geschikt zijn voor wonen en zorg. Daarbij is de mogelijkheid tot het verkrijgen van extramurale verzorging, verpleging & begeleiding én hotel- en welzijnsdiensten zijn in deze woningen onlosmakelijk onderdeel van het geboden arrangement. Zorg op afroep is mogelijk. Extra ruimte in de woning voor verzorging en de directe fysieke nabijheid van zorgvoorzieningen en diensten (al dan niet binnen het complex) zijn specifieke kenmerken van deze vorm van wonen. Vaak gaat het om geclusterde woonvormen. Verzorgd wonen wordt bijvoorbeeld aangeboden in: verzorgingshuizen, woon-zorgcomplexen, aanleunwoningen, ADL-clusters (Algemene Dagelijkse Levensbehoeften), en in de buurt van zorgsteunpunten (ook wel aangeduid met woonzorgservicezones). Levensloopbestendig wonen: Zelfstandige woning die geschikt is (of eenvoudig geschikt te maken) voor bewoning tot op hoge leeftijd, ook in geval van fysieke handicaps of chronische ziekten van bewoners. De eisen aan dit type woningen hebben betrekking op:  toegankelijkheid (voor gebruikers van rolstoelen, rollators en overige loophulpmiddelen);  compleet programma op 1 woonlaag (woon- en slaapkamer, douche, toilet, keuken);  veiligheid (ongeval-, inbraak- en brandpreventie);  gebruiksgemak (comfortaspecten die verband houden met ouderdom of beperkingen);  hulp- en zorgverlening (aanpasbaarheid in verband met welzijn en zorg achter de voordeur);  wijk- en woonomgeving (essentiële voorzieningen, sociale veiligheid);  aanpasbaarheid (voorbereid op levensloopbestendig: snel, eenvoudig en goedkoop geheel toegankelijk te maken).

Wonen met zorg Verschuift het accent van levensloopbestendigheid verder naar wonen met zorg, komt Programmalijn 6. Vermaatschappelijking van de zorg om de hoek kijken. Doel ervan is de vermaatschappelijking van de zorg te stimuleren door een gedeconcentreerd aanbod aan woonzorgcombinaties, zoveel mogelijk in de vorm van kleinschalige geclusterde woonvormen. Fysieke en sociale integratie is een belangrijk aspect hierbij. De concrete Uitvoeringsafspraken Leven in het Dorp 2010-2012, programmalijn 5, zijn:  Ontmanteling van 120 verzorgingsplaatsen De Wietel;  Nieuwbouw van ca. 200 plaatsen / wooneenheden voor ouderenzorg (verzorgingsplaatsen en verpleeghuisplaatsen (PG en somatisch));  Nieuwbouw van nader te bepalen aantal plaatsen voor mensen met beperkingen;  Dialooggestuurd realiseren van kleinschalig geclusterde woonvormen.

Acties 17. Vrijstelling regelen via bestemmingsplan voor tijdelijke mantelzorgrelaties en bijbehorende woningaanpassing. 18. Deze woonvisie plus conformeert zich aan de Uitvoeringsafspraken Leven in het Dorp 2010-2012, voor de programmalijnen 5 en 6.

- 35 -

Huishoudens met een laag inkomen (de ‘doelgroep’) Analyse en vraagstuk Eén van de primaire doelstellingen van gemeenten en corporaties is het voorzien in voldoende huisvesting voor de zogenaamde doelgroep. Dit zijn huishoudens met een laag inkomen (zie kader). Deze huishoudens kunnen over het algemeen moeilijk zelfstandig in hun huisvesting voorzien en vormen dus een belangrijke aandachtsgroep voor de gemeente en de corporaties.

Inkomensgrenzen van de doelgroep Bruto huishoudensinkomen (1 juli 2010): Alleenstaand < 65 jaar: € 21.450 Meerpersoons < 65 jaar: € 29.125 Alleenstaand 65+: € 20.200 Meerpersoons 65+: € 25.575 Ter indicatie: Modaal inkomen:

ca. € 33.000

Huidige doelgroep van beleid De omvang van de doelgroep van beleid in Peel en Maas is gebaseerd op cijfers van het Regionaal Inkomens Onderzoek (RIO) en het Centraal Bureau van de Statistiek dat hiervoor gebruik maakt van belastinggegevens. In de gemeente Peel en Maas horen ca. 5.300 huishoudens tot de doelgroep van beleid. Dit is 30% van het totaal en ligt daarmee lager dan het landelijk gemiddelde van ruim 35% (RIO, 2007). Het is niet makkelijk een voorspelling te doen over de ontwikkeling van de doelgroep. Lange tijd is aangenomen dat deze in de loop van de tijd zou gaan afnemen. De economische crisis lijkt daar een halt aan toe te roepen. Veiligheidshalve gaan we uit van een stabiele omvang van de doelgroep. Ontwikkeling doelgroep van beleid en kernvoorraad Peel en Maas telt ca. 4.200 huurwoningen. Exacte gegevens zijn niet bekend, maar we veronderstellen dat ca. 80% een huurprijs tot € 550 heeft, de kernvoorraad genoemd. In werkelijkheid is niet de volledige aandachtsgroep aangewezen op een sociale huurwoning, velen hebben in het verleden ook een woning kunnen kopen. Vanuit dit oogpunt kan worden gesteld dat er in beginsel voldoende goedkope huurwoningen in de gemeente Peel en Maas beschikbaar zijn. De vraag is echter of deze beschikbaar zijn voor mensen uit de doelgroep. Lange wachttijden doen vermoeden dat ook in bepaalde kernen van Peel en Maas sprake is van zogeheten scheefwonen. Dit wil zeggen dat mensen gezien hun inkomen door kunnen stromen naar een duurdere huurwoning of een koopwoning, maar dit (nu) niet doen. De omvang is echter niet bekend. Kwalitatieve samenstelling van de huurvoorraad Een minimale omvang van de kernvoorraad is van belang voor één van de primaire gemeentelijke doelstellingen: het voorzien in voldoende en kwalitatief goede woningen voor mensen met een kwetsbare positie op de woningmarkt (lagere inkomens). Echter, minstens even belangrijk is dat de kwalitatieve samenstelling van de (kern)woningvoorraad voldoende is afgestemd op de samenstelling van de doelgroep van beleid en de toekomstige ontwikkeling daarvan. Ervaring wijst uit dat vooral kleine oudere huishoudens tot de doelgroep van beleid behoren. Dit geldt tevens voor jonge huishoudens hoewel daar meestal sprake is van een stijgend inkomensperspectief. Juist de oudere huishoudens wonen vaak in een relatief grote woning. Deze match voldoet in veel gevallen op den duur niet meer.

- 36 -

Woonlastenbenadering in plaats van huurprijsbenadering Huurders weten dat de huur van hun woning jaarlijks wordt verhoogd. De laatste jaren ligt de verhoging rond of iets boven de inflatie. De huurprijs is daarmee een redelijk continue weliswaar stijgende component. Steeds belangrijker worden echter de energielasten. Die stijgen relatief veel sterker. In verouderde huurwoningen laat de energetische kwaliteit nog wel eens te wensen over. Bewoners krijgen dan te maken met een tweede stijgende kostencomponent. De gemeente wil samen met corporaties het vraagstuk van betaalbaarheid in de huursector benaderen vanuit „woonlasten‟ in plaats van sec huurprijzen. Corporaties willen landelijk tenminste 20 procent besparen op het gasverbruik in de bestaande voorraad over de periode 2008-2018. Dit hebben zij met het „Antwoord aan de samenleving‟ afgesproken met de regering. De gemeente nodigt de corporaties uit aan te geven welke investeringen zij willen plegen om die kwaliteit te verbeteren. Conclusie: vernieuwing van de huurvoorraad is nodig Vernieuwing van de voorraad huurwoningen in Peel en Maas is noodzakelijk om aan de toekomstige kwalitatieve vraag te kunnen voldoen. Concreet: er zijn op den duur voldoende eengezinshuurwoningen (die nu al voor een deel te koop worden aangeboden) en te weinig geschikte levensloopbestendige woningen in de huursector beschikbaar. Er moet in de nieuwbouw dus meer ingespeeld worden op de vraag van kleine, voornamelijk oudere huishoudens. Bij het maken van plannen rond de verkoop, transformatie en herstructurering moet hier nadrukkelijk rekening mee worden gehouden. Acties 19. De corporaties houden de minimale omvang van de kernvoorraad zoals nu aanwezig, zijnde 4.200 huurwoningen, in beginsel in stand. 20. Kwaliteitsslag maken in de samenstelling van de kernvoorraad: met name aansluiting zoeken bij de woonwensen van ouderen (met lage inkomens): geschikte woningen, voornamelijk in de nieuwbouw. 21. Voor de bepaling van de kernvoorraad overgaan van sec huurprijsbenadering naar een woonlastenbenadering, waarin de energetische kwaliteit van de woningen een rol krijgt. In dat kader beogen gemeente en corporaties prestatieafspraken over energetische kwaliteit te maken in de bestaande huurvoorraad alsook nieuwbouw. Gemeente en corporaties maken afspraken over de omvang nu en straks. 22. De corporaties en gemeente maken afspraken over verkoop van huurwoningen. Dit om herstructurering op langere termijn beter te kunnen regisseren.

Arbeidsmigranten Steeds meer bedrijven in de regio Venlo maken gebruik van tijdelijke werknemers met name uit Midden en Oost Europa (de zogenaamde MOE-landen) om te kunnen voorzien in de tijdelijke - of soms structurele - behoefte aan arbeidscapaciteit. In eerste instantie betrof het vooral agrarische bedrijven die extra menskracht nodig hadden in de oogstperiode. Inmiddels maken ook andere bedrijven steeds meer gebruik van tijdelijke werknemers. Een belangrijk gevolg van de inzet van deze tijdelijke werknemers is dat er voor deze mensen tijdelijk huisvesting beschikbaar moet zijn, liefst op korte afstand van de werkplek. Intussen blijkt uit onderzoek dat een aanzienlijk percentage van deze aanvankelijk tijdelijke werknemers zich permanent wil vestigen, ca. 50%. En daarbij voor een groot deel ook op zoek gaat naar permanente en reguliere huisvesting.

- 37 -

Peel en Maas geeft voorkeur aan structurele huisvesting Het groeiende aantal tijdelijke werknemers met de behoefte aan structurele, in plaats van tijdelijke huisvesting, neemt dus toe. De gemeente is van mening dat er een inhaalslag nodig is in het realiseren van passende huisvesting. Ook de corporaties zijn bereid om samen met de gemeente en werkgevers te investeren in de realisatie van structurele huisvesting, lees: reguliere woningen. In onderstaand kader wordt ingegaan op de huidige en gewenste woonsituatie van deze doelgroep, afgeleid van recent onderzoek door TU Eindhoven / Wonen Limburg (2010). De uitkomsten geven een beeld van de behoeften van arbeidsmigranten werkzaam in provincie Limburg. Arbeidsmigranten in Nederland en Noord-Limburg In Nederland verblijven ca. 165.000 geregistreerde MOE-landers waarvan ca. 12% (15.000-20.000) is gevestigd in Limburg. Het merendeel daarvan werkt en verblijft in de regio Venlo, exacte aantallen zijn onbekend, maar inschattingen op basis van onderzoek wijzen op ca. 7.000-8.000 personen. Bekend is wel dat de gemiddelde leeftijd 32 jaar is (veel jonger dan de eerste arbeidsmigranten) en iets meer vrouwen dan mannen verblijven. Ca. 20% is ingeschreven in het GBA. Twee op de drie arbeidsmigranten is via de werkgever gehuisvest, 4% huurt een woning van een woningcorporatie, overig via particuliere verhuur, makelaar, familie en kennissen. Arbeids- en woonperspectief arbeidsmigranten Onderzoek door de TU Eindhoven in samenwerking met Wonen Limburg, naar arbeidsmigranten in Limburg*, wijst zelfs uit dat de helft van de arbeidsmigranten permanent in Nederland wil verblijven. Voor de meesten wordt een duurzame arbeidsrelatie voorspeld met een gelijkblijvende of stijgende inkomensontwikkeling. Er is door de jaren heen dus een stijgende lijn waarneembaar in de behoefte om permanent te blijven in het gastland. Woonwensen 84% van de zelfstandig wonende arbeidsmigranten en 93% van de gedeeld wonende arbeidsmigranten, ondervraagd door de TU, heeft een verhuiswens. Ruim tweederde wenst een zelfstandige woning, met name in de huursector tot € 350 en, wanneer rekening wordt gehouden met huurtoeslag, komen ook woningen tot € 550 in aanmerking. Een deel van de verhuisgeneigden geeft echter aan wel te willen, maar niet te kunnen verhuizen omdat de woonruimte deel uitmaakt van het arbeidscontract (48%) en een groot deel omdat ze denken te weinig te verdienen (38%). De vraag van mensen die van een gedeelde naar een zelfstandige woning willen verhuizen, komt uit op ca. 3.500 woningen (een deel daarvan wil op termijn weer vertrekken, 60%). De mensen met een gedeelde woningwens, creëren een vraag van ca. 2.700 wooneenheden (750 permanent en 1.950 semi-permanent). Gelet op het beschikbare aanbod kan de vraag naar woningen slechts gedeeltelijk door de sociale en de (onderkant van de) commerciële huurmarkt worden ingevuld. Op het terrein van onzelfstandige wooneenheden en bijzondere woongebouwen is er binnen de provincie zelfs geen geschikte huisvesting voor deze doelgroep. Het aanwenden van de leegstaande sociale huurwoningen (ca. 3-4% van de voorraad) zou een oplossing kunnen zijn, evenals nieuwbouw en het inzetten op herbestemming van bestaande, multifunctionele complexen of realiseren van huisvesting met een kortere levensduur voor de semi-permanente arbeidsmigranten. * Voor dit onderzoek zijn 172 arbeidsmigranten, werkzaam in Limburg, ondervraagd.

Bron: TU Eindhoven / Wonen Limburg, 2010

Zo heeft Wonen Limburg een Pools sprekende consulent, die iedere twee weken drukbezochte spreekuren houdt voor de arbeidsmigranten met huisvestingsvragen en

- 38 -

hen helpt met inschrijven. Arbeidsmigranten die zich in Noord-Limburg permanent willen vestigen, worden via het reguliere aanbodmodel van deze corporatie aan huurwoningen geholpen en kunnen tevens in aanmerking komen voor de koopkortingsregeling „Wonen Dichterbij‟. Wonen Helden wil zich specifiek gaan inzetten op de groep arbeidsmigranten die tijdelijk hier werkt en nog twijfelt aan permanent verblijf, de zogenaamde „semipermanenten‟. Met name voor deze groep zijn er weinig goede, tijdelijke woonvormen beschikbaar. De corporatie wil hen kansen bieden op specifieke huisvesting (bijvoorbeeld tijdelijke woonunits) waar vanuit ze kunnen doorstromen naar reguliere huur- en koopwoningen. De gemeente ondersteunt de corporatie in deze doelstelling en zoekt mee naar geschikte locaties voor semi-permanente bouw. Deze Woonvisie anticipeert op de ontwikkelingen rondom arbeidsmigranten en houdt rekening met de bouw van extra woningen om arbeidsmigranten direct of indirect te huisvesten. De gemeente wil permanente vestigers een gevarieerd woningaanbod bieden, dus niet slechts woningen voor deze doelgroep toevoegen en / of vrijmaken in de sociale huursector, maar ook in de koopsector. Wat betekent dit voor Peel en Maas? Vertalen we de onderzoeksinformatie (die vanwege de representativiteit van het onderzoek met enige slagen om de arm geïnterpreteerd moet worden) grofweg naar Peel en Maas dan zouden er ca. 1.000 arbeidsmigranten in de gemeente verblijven. Zo‟n 20% heeft zich ingeschreven in het GBA (dus formeel inwoner van de gemeente). Van deze 1.000 wil volgens onderzoek de helft permanent blijven: ca. 500 personen. Onderzoek wijst uit dat hiervan ca. 20% kinderen zijn. Dit resulteert in ca. 400 volwassen personen die naar inschatting ongeveer 150-200 huishoudens vormen. In deze omvang moet ongeveer gedacht worden om in te kunnen spelen op de actuele woningbehoefte vanuit arbeidsmigranten. Deze woonvisie gaat uit van ca. 300 woningen extra bouwen om instroom van elders te faciliteren, waarvan ongeveer de helft (150) voor arbeidsmigranten. Daarbij is in beginsel geen onderscheid gemaakt tussen arbeidsmigranten vanuit de MOE-landen of uit Nederland. Kunnen arbeidsmigranten stagnatie in woningbouw doorbreken? Bekend is dat de toestroom de laatste jaren is toegenomen en dat de groep die komt vaker aan permanente vestiging denkt. Door te monitoren in welke mate arbeidsmigranten een plek innemen op de lokale woningmarkt kan worden overwogen het aantal woningen nodig voor deze doelgroep op termijn zelfs uit te breiden. Overigens is niet gezegd dat er sec nieuwbouw moet plaatsvinden voor deze doelgroep, maar eerder dat voorkomen moet worden dat er verdringingseffecten gaan ontstaan op de lokale woningmarkt vanwege de druk die ook door arbeidsmigranten wordt uitgeoefend. Niettemin is het de moeite waard te onderzoeken in welke mate in (stagnerende) plannen kan worden ingespeeld op deze doelgroep. Van huis uit hebben met name Polen een koopcultuur. Wellicht liggen hier kansen voor nieuwbouw in de koopsector, waarbij een corporatie bijvoorbeeld als achtervang optreedt via een terugkoopregeling of een woning in de huur wegzet met optie tot koop op termijn of geschikte koopwoningen opkoopt voor de verhuur. Overigens zijn ook kleinschalige oplossingen voor tijdelijke verblijvers prima in te passen in plannen die momenteel vanwege de marktomstandigheden onvoldoende loskomen.

- 39 -

Aandacht voor maatschappelijke participatie en integratie Maar niet alleen deugdelijke huisvesting is van belang. Ook aan de woonomgeving en de sociale integratie van deze mensen moet tijdig aandacht worden besteed. De geschiedenis laat zien dat de woonwensen (permanent verblijf) en integratie van verschillende groepen arbeidsmigranten niet tijdig serieus is genomen door de overheid en vooral werd overgelaten aan de werkgevers en charitatieve instellingen. Gemeente Peel en Maas wil hierin verandering brengen en, naast degelijke huisvesting, zorgen voor bevordering van maatschappelijke participatie van deze doelgroep. Hiervoor heeft zij, samen met zes andere Noord-Limburgse gemeenten, Stichting ARKA (Activiteiten, Recreatie, Kultuur, Advies) in het leven geroepen, die zich met name gaat richten op integratie. Acties 23. In samenwerking met corporaties en werkgevers meewerken aan de realisatie van structurele huisvesting voor arbeidsmigranten, zowel via kleinschalige semipermanente huisvesting, als reguliere huisvesting voor werknemers (en hun huishouden) met een vaste baan. In beginsel wordt geen medewerking verleend aan plannen voor grootschalige tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten. Dit kan leiden tot aanpassing / aanscherping van de beleidsnotitie huisvesting buitenlandse werknemers.

Woonwagenbewoners In enkele kernen van de gemeente Peel en Maas staat een woonwagencentrum. Het woonwagencentrum in de kern Helden is eigendom van Wonen Helden, de standplaatsen in Meijel zijn in bezit van Antares. In de overige twee kernen - Maasbree en Kessel - zijn de centra nog eigendom van de gemeente. Doelstelling van de gemeente is om ook de laatste twee wooncentra over te dragen aan de corporaties. Uitbreiding van centra is binnen gemeente Peel en Maas niet aan de orde, uitgangspunt is de natuurlijke aanwas van deze doelgroep middels de reguliere huur- of koopvoorraad aan een woning te helpen. Acties 24. De gemeente maakt afspraken met de corporaties om de woonwagencentra in bezit van de gemeente over te dragen aan de in de gemeente werkzame corporatie(s).

Statushouders De huisvestingstaakstelling 2e halfjaar 2010 komt voor de regio Noord-Limburg uit op 88. Ten opzichte van de beoogde taakstelling heeft Peel en Maas - en Limburgse gemeenten in het algemeen - een achterstand opgelopen. Met de achterstand tot 1 april 2010 erbij is de totale taakstelling 206 personen die gehuisvest moeten worden Deze doelgroep bestaat qua samenstelling, wat betreft het deel hiervan dat van aangeboden woonruimte afhankelijk is, voor 90 tot 95% uit alleenstaanden. Dit betekent dat het aanbod vanuit gemeenten van woonruimten hierop moet worden afgestemd. Volgens het overzicht van Centraal Orgaan opvang Asielzoekers van 1 september 2010 moet de gemeente Peel en Maas nog 14 reguliere statushouders huisvesten. Op basis van de zogenoemde voort-

- 40 -

schrijdende prognose, gepubliceerd in de Staatscourant van 31 maart 2010 moeten naar verwachting in het eerste halfjaar van 2011 opnieuw 14 vergunninghouders in de gemeente Peel en Maas worden gehuisvest. Hierbij is dus nog geen rekening gehouden met zich hierna voorgedaan hebbende ontwikkelingen en ook niet met mogelijke nog voorafgaande aan deze periode na te komen achterstallige huisvestingsverplichtingen. Duidelijk is dat er sprake zal zijn van een substantiële huisvestingsplicht. Om deze achterstand in te lopen zijn zeer recent tussen VROM, Provincie Limburg, Noord-Limburgse gemeenten en de woningcorporaties afspraken gemaakt over intensivering van de inzet vanuit de gemeenten en corporaties, met het doel om gezamenlijk alle achterstanden per 1 juli 2011 volledig te hebben weggewerkt. Dit kan er toe leiden dat de aantallen plaatsingen per gemeente naar beneden of naar boven kunnen afwijken. Op lokaal niveau tussen gemeente Peel en Maas en de corporaties worden nadere afspraken gemaakt over aantallen te huisvesten statushouders, de woonruimteverdeling (bijvoorbeeld „elke vrijkomende, betaalbare huurwoning beschikbaar wordt gesteld voor de huisvesting tot de achterstand weg is‟) en de monitoring. Acties 25. De woningcorporaties voeren de taakstelling huisvesting statushouders en GP‟ers uit en maken hier afspraken over.

Diversiteit in woonmilieus In deze visie maakt gemeente Peel en Maas de keuze voor maatwerk afgeleid van de omvang en centrumfunctie van de kernen. Het type woonmilieu (centrumdorp, leefdorp of woondorp) bepaalt in de toekomst in grotere mate de accenten in woningbouw (verder uitgewerkt in hoofdstuk 6). Voorop staat dat de leefbaarheid in alle dorpen zo goed mogelijk gewaarborgd moet blijven, en dat dit op verschillende manieren kan. In het centrumdorp en de leefdorpen wil de gemeente inzetten op een compleet voorzieningenaanbod, dit betekent grotere investeringen in fysieke projecten. In de woondorpen wordt eerder ingezet op onderhoud, flankerend (leefbaarheids)beleid en zelfsturing vanuit de inwoners. Ook de strategische visie van corporatie Wonen Helden sluit hierbij aan. Historisch gezien is zij actief in de voormalige gemeenten Maasbree en Helden en legt in haar visie het accent in investeren in vastgoed bij de kernen Panningen en Egchel, Helden, Maasbree, Baarlo. De kern Meijel is het historisch domein van Antares, Kessel en Kessel-Eik van Woningstichting Kessel.

5.2.

Invulling geven aan duurzaamheid

Duurzaamheid is een van de kernwaarden die de gemeente Peel en Maas actief wil uitdragen. Het is een overkoepelend begrip met een sociale en fysieke component. Het gaat zowel om investeren in een toekomstbestendig leefklimaat met goed functionerende maatschappelijke netwerken, als ook om het stimuleren van duurzaam en levensloopbestendig bouwen. Daarbinnen worden innovatieve (C2C) woningbouwconcepten toegepast en worden tijdig energiebesparende maatregelen getroffen. Daarmee worden niet alleen het wooncomfort vergroot en de energielasten verminderd, maar draagt gemeente Peel en Maas ook bij aan de verlaging van de CO2 emissie en bevordert ze een duurzaam leefklimaat voor de hele gemeenschap. Het initiatief voor duurzaam bouwen ligt

- 41 -

primair bij de opdrachtgevers. Is de gemeente dat, dan kunnen eisen op maat worden gesteld. Is het een ander dan heeft de gemeente geen juridisch instrumentarium om af te wijken van wettelijke normen rondom duurzaamheid. Door zelf in opdrachtgevende zin het voorbeeld te geven, hoopt de gemeente navolging te krijgen vanuit de private sector in duurzaam bouwen. Project de Moennik als voorbeeld van duurzaam bouwen voor een kleine beurs

De gemeente Peel en Maas heeft begin 2010 een prijsvraag uitgeschreven voor de locatie De Moennik aan de Ruijsstraat in Helden. Doel van de prijsvraag was het herontwikkelen van het schoolgebouw en het achterterrein tot cradle to cradle jongerenhuisvesting in de koopsector. Miba Projectontwikkeling in samenwerking met WY-architecten heeft de prijsvraag gewonnen met een plan voor 12 nieuwe jongerenwoningen en 6 appartementen in het schoolgebouw. De woningen en appartementen zijn primair bedoeld voor jongeren tot 30 jaar en zijn circa 60m 2 groot. De verwarming van de nieuwbouw vindt plaats via een lage-temperatuursysteem in de vorm van vloerverwarming. De voeding van dit systeem wordt geregeld via een collectieve WarmteKoudeOpslag in combinatie met een warmtepomp. De woningen worden uitgevoerd in houtskeletbouw en liggen optimaal qua bezonning. Veel glas maakt de woning open en leidt tot veel daglichttoetreding. De vide in de woningen geeft een extra gevoel van ruimte en maakt de natuurlijke ventilatie van deze woningen tot een logische keuze. Het ontwerp is erg flexibel door het uitgangspunt van „vrije indeelbaarheid‟ en een efficiënte plaatsing van de natte cellen. Tussen de twee rijtjes jongerenwoningen komt een helofytenfilter voor de zuivering van het afvalwater. Het regenwater wordt geïnfiltreerd in de bodem. Bij de inrichting van de openbare ruimte wordt zoveel mogelijk materiaal hergebruikt en enkele grote bomen blijven gehandhaafd. De uitvoering van het plan is voorzien medio 2011.

De gemeente heeft zich de afgelopen maanden georiënteerd op landelijk bekende projecten van voorbeeldgemeenten en te nemen lokale maatregelen. Enkel bij oriëntatie is het niet gebleven. Er is actief werk gemaakt bijvoorbeeld door het uitzetten van een prijsvraag voor het ontwikkelen van een innovatief en duurzaam complex: De Moennik zoals in voorgaand kader beschreven. Met dergelijke voorbeelden en invulling van locaties waar de gemeente zeggenschap heeft, wil zij energieneutraal bouwen op andere

- 42 -

locaties tot hetzelfde ambitieniveau verleiden en stimuleren. Daarbij streeft de gemeente naar het volgende ambitieniveau: Nieuwe woningen voldoen aan wettelijke eisen op het gebied van energiezuinigheid. Dit wordt uitgedrukt in de energieprestatie-coëfficiënt (EPC). Hoe lager de EPC, hoe zuiniger het gebouw. Voor nieuwe woningen geldt sinds 1 januari 2006 een EPCgrenswaarde van 0,8. Met ingang van 1 januari 2011 gaat de EPC naar 0,6 en mogelijk in 2015 naar 0,4. De gemeente Peel en Maas streeft naar het realiseren van alleen nog maar 100% energieneutrale woningen in 2020. Dit betekent dat niet gestuurd wordt op het aanscherpen van de wettelijke EPC-norm maar dat dit instrument zal worden ingezet om de effecten van ons streven te meten. In nieuwbouwwoningen en renovatieprojecten worden met woningcorporaties afspraken gemaakt over de te bereiken energetische kwaliteit waarbij energieneutrale woningen het streven is. Projectontwikkelaars en particulieren zullen worden gestimuleerd om bij nieuwbouw en / of verbouw zoveel als mogelijk is te komen tot energie neutrale woningen. De gemeente geeft bij het bouwen de voorkeur aan het 100% gebruik maken van herbruikbare (in de bio- of technosfeer) materialen. Voor nieuwe grootschaliger woningbouwprojecten binnen de gemeente wil de gemeente een minimale Energieprestatie op Lokatie (EPL) gaan toepassen. De EPL is een maat voor de CO2-emissie tengevolge van het energiegebruik in een woonwijk. Deze indicator scoort maximaal een 10. Bij een score van 10 is de wijk CO2-neutraal. De standaard EPL bedraagt thans 6,6, dan gaat het om een wijk met een gangbare gas en elektriciteitsvoorziening en een EPC van 0,8 zoals thans wettelijk gezien is toegestaan. Een verscherpte EPL-norm van 7,0 zou betekenen dat naast besparingsmaatregelen op woningniveau ook collectieve energievoorzieningen moeten worden getroffen met een duurzaam karakter, bijvoorbeeld een collectief koudewarmteopslagsysteem met individuele warmtepompen. Doordat dergelijke voorzieningen steeds meer worden toegepast, is een EPL-norm van 7,0 al bijna verworden tot de nieuwe standaard. De ambitie zal zijn maximale inzet te plegen om te komen tot een energieneutrale woonwijk. Deze ambitie zal een vertaalslag moeten krijgen in de opzet en uitwerking van bestemmingsplannen van grootschalige nieuwbouwprojecten. Stimulerende energiebesparingsmaatregelen Naast innovatieve nieuwbouw, wil de gemeente het verschil maken door aanpassingen in de bestaande voorraad. Daarom is de gemeenteraad van Peel en Maas onlangs akkoord gegaan met deelname aan de Limburgse Energie Subsidieregeling (LES) en werkt de gemeente mee aan in het project „Maatwerkadvies‟ dat energiebesparing door particuliere huiseigenaren stimuleert. Door het beschikbaar stellen van een gemeentelijke bijdrage van € 4 per inwoner en een aanvullende bijdrage vanuit de provincie zal er in het kader van de LES bijna € 350.000 beschikbaar komen voor energiebesparingsmaatregelen. Het aantal huishoudens dat hiervan gebruik kan maken is afhankelijk van het gemiddelde bedrag waarvoor subsidie wordt aangevraagd. Dit betreft koopwoningen. Zoals gesteld gaat de gemeente in overleg met de corporaties om ook voor huurwoningen energiebesparingsmaatregelen mogelijk te maken.

- 43 -

Bijkomend voordeel van extra LES-financiers… Essent heeft toegezegd dat zij, indien de gemeente middelen ter beschikking stelt voor de LES regeling, tot een maximum van 3 miljoen euro middelen zal inzetten die kunnen worden gebruikt voor het uitvoeren van energiestudies. Voor de gemeente betekent dit dat extra middelen beschikbaar komen om onderzoeken inzake duurzame energieopwekking te faciliteren. Gedacht kan daarbij worden aan het ontwikkelen van een duurzaam Landbouw Ontwikkelings Gebied Egchelse Heide en een duurzaam glastuinbouw-concentratiegebied De Kievit.

Het project Maatwerkadvies hangt samen met deelname aan de LES. Woningeigenaren kunnen bij het Rijk subsidie aanvragen voor het laten uitvoeren van een maatwerkadvies voor hun woning. Dit advies heeft betrekking op de energieprestatie van de woning (met name woningen van voor 1975) en de mogelijkheden om maatregelen te treffen om de energieprestatie beter te maken. Door - daarnaast - plaatselijke bedrijven te betrekken bij de uitvoering van de maatregelen, kan dit ook nog leiden tot een positief spillover effect.

Participeren in innovatie De gemeente Peel en Maas participeert actief in verschillende vernieuwende ontwikkelingen op het vlak van duurzaamheid: Huis van de innovatie De gemeente is in overleg met de maatschappelijke partners om een Huis van de Innovatie te realiseren. Het huis wordt zo duurzaam mogelijk ingericht met de nieuwste toepassingen op het gebied van toegankelijkheid vanuit welzijns- en zorgoptiek, zoals telezorg. Inwoners kunnen dit huis bezoeken en krijgen inzicht over wat er mogelijk is op dit vlak. Jorden-woning De Jorden woning betreft een nulenergie- en levensloopbestendige woning die als opmaat dient voor het realiseren van meerdere woningen in communityvorm. Deze woning zal de eerste twee jaar als informatiecentrum worden gebruikt om zowel enerzijds het publiek kennis te laten nemen met de mogelijkheden op het gebied van duurzaamheid en anderzijds om bouwpartijen te inspireren om dit voorbeeld te volgen. Daarnaast kunnen ook nog de initiatieven van Antares en de Boerenbond worden vermeld om te komen tot de bouw van energieneutrale woningen. Nader onderzoek moet uitwijzen of dit project is te integreren met het Huis van de Innovatie. Zuinig omgaan met de omgeving Investeren in een duurzaam leefklimaat betekent ook nadenken over een goede ruimtelijke inrichting waarbij aandacht is voor behoud van natuur en milieu. Het dorpse karakter van de 11 kernen is een aantrekkelijke vestigingsfactor voor inwoners van de gemeente Peel en Maas. De gemeente wil dit karakter behouden en zorgvuldig omgaan met de open ruimte in de gemeente. Uitgangspunt bij woningbouwtoevoegingen is dat deze moeten aansluiten bij het karakter van de kern en bestaande voorzieningen. Om de open ruimte zo min mogelijk geweld aan te doen kiest de gemeente voor inbreiding boven uitbreiding (zie ook hoofdstuk 3).

- 44 -

Acties 26. Op locaties waar de gemeente zeggenschap heeft, stelt zij duurzaamheidscriteria op voor ontwikkeling ervan. Dit met als doel overige ontwikkelaars binnen Peel en Maas ook tot dit kwaliteitsniveau aan te sporen. 27. Gemeente participeert in subsidiebudgetten waardoor totaal budget voor inwoners en investeerders in Peel en Maas toeneemt. Denk daarbij aan de LES-gelden van de provincie en deelname aan SVn-duurzaamheidsleningen. 28. Gemeente participeert in de realisatie van het Huis van de Innovatie en de Jorden-woning. 29. Gemeente overlegt met de corporaties om ook in huurwoningen energiebesparende maatregelen te nemen. 30. Gemeente stelt criteria op voor duurzame stedebouwkundige opzet en verkaveling van nieuwe locaties.

5.3.

(Zelf)sturing, verleiden en beschikbaar instrumentarium

Veranderingen in de samenleving zoals Voorwaarden voor zelfsturing de vergrijzing, een toenemende demoGemeenschappelijke visie op leefbaarheid; grafische druk, veranderende consuDuidelijke afspraken over rollen, taken, verantmentenwensen en een terugtredende woordelijkheden en communicatielijnen; Ondersteuning van inwoners bij dit proces; overheid, leiden tot veranderende persGemeentelijke middelen reserveren om burgerpectieven op samenwerkingsvormen en initiatieven ook te kunnen laten ontplooien; verantwoordelijkheden. Gemeente Peel De dialoog met het dorp is een periodiek proces. en Maas is hier de afgelopen jaren intensief mee bezig geweest. Via de programma‟s Leven in het Dorp (wwz), Dialoog met de Vrager en Dialoog met het Dorp, zijn de nodige zelfsturende initiatieven en projecten van de grond gekomen, zoals ook deze Woonvisie in eerdere hoofdstukken beschrijft. Daarbij gaat het om het bevorderen van meer zelfsturing vanuit de inwoners van de kernen: de burgers weer in de gelegenheid stellen om zelf het voortouw te nemen, de koers te bepalen en oplossingsrichtingen aan te dragen en verantwoordelijkheden te dragen en te delen. De overheid en het maatschappelijk middenveld hebben hierbij op voorhand een faciliterende rol en blijven zorgen voor diegene die (nog) niet in staat zijn om mee te groeien in het principe van zelfsturing. Voorwaarden over de participatie van burgers en de rol van de facilitators moeten duidelijk zijn om zodoende geen onhaalbare verwachtingen te scheppen en voortgang in het proces te houden. Deze manier van werken is één van de kernwaarden van Peel en Maas. Het betekent in deze visie echter meer dan enkel het initiatief vanuit de burger. Ook gaan we in op de rol van de marktpartijen als de woningcorporaties, ontwikkelaars en belangenverenigingen bij het verwezenlijken van de woondoelen van Peel en Maas. Daarbij gaat het om sturing - je ambities blijven uitdragen - en het verleiden van de uitvoerende partners om mee te gaan met die gemeentelijke ambities, via stimuli en afspraken. Verleiden tot onderscheidend vermogen De gemeente wil meer ruimte bieden om daadwerkelijk in te spelen op wensen van mensen. Nu wordt nog te vaak in projectmatige bouw een „standaard‟ woning neergezet. Daarmee is de gemeente Peel en Maas onvoldoende onderscheidend. Terwijl de gemeente als „ruime‟ suburbane woongemeente mogelijkheden heeft om - juist rond het via maatwerk invullen van woonwensen - meerwaarde te leveren.

- 45 -

Consument staat centraal De woonconsument, als ervaringsdeskundige, is een belangrijke spil. Nieuwbouw en vernieuwbouw heeft alleen zin als er ook daadwerkelijk behoefte aan is. Het merendeel van de toevoegingen en veranderingen wordt in nauw overleg en bij voorkeur in opdracht van die consument uitgevoerd. Overheid en aanbiedende partijen ontwikkelen een werkwijze die past bij een vragersmarkt. Wat is nodig om daadwerkelijk van een aanbodmarkt naar een vraagmarkt te komen, wat vraagt dit van het beleid en de uitvoerende partners? Samenwerken en participatie. Breng partijen in het ontwikkeltraject (nieuwbouw of bij verbouw) bijeen: grondeigenaar, investeerder, ontwikkelaar, gemeente en bij voorkeur in zo vroeg mogelijk stadium de woonconsument. Kies bijvoorbeeld vaker voor publiek-private samenwerking bij nieuwbouw en herstructurering. Zeggenschap en keuzevrijheid. Eigendom van de woning is een diepgewortelde waarde, biedt eigenaren maximale zeggenschap over hun eigendom mits zij hun omgeving respecteren. Biedt waar keuze mogelijk is, ruimte voor die keuze in bouwvorm, indeling, kwaliteit en mate van afwerking tot en met financieringswijze van een woning. Peel en Maas leent zich met name in de leef- en woondorpen voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Van kwantiteit naar fijnafstemming in kwaliteit. Middellange termijnontwikkelingen geven aan dat gerichte op maat geleverde diensten en producten aan belang toenemen. De aandacht in de samenleving komt meer en meer te liggen op precies passend aanbod, op fijnafstemming en kwaliteitskenmerken. Van beleidsmakers, projectleiders, architecten en bouwers vraagt dit een omslag in denken én handelen: van aanbod naar door consumenten gewenste kwaliteit. Het denken in „productievoorraden‟ wordt verlaten, just in time-productie neemt het over. Regie. Voor de komende tijd is sterk (regionaal) gezag welkom, mits de uitoefening ervan bestaat uit het opstellen van scherpe randvoorwaarden en deze bewaken ten behoeve van de juiste koers. Belangrijk voor de gemeente en regio, als regisseur, is te arrangeren en te stimuleren wat de aanbiedende en ontwikkelende partijen niet vanzelf kunnen voortbrengen. (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap De gemeente ervaart veel belangstelling voor de verkoop van kavels voor bouw in eigen beheer. Zelf bouwen past binnen de cultuur van de Noord-Limburgse leefdorpen en de vraag komt vanuit verschillende doelgroepen. De gemeente Peel en Maas wil zelfsturing, en dus ook zelfbouw, stimuleren. Dit neemt niet weg dat de gemeente wel specifieke eisen kan meegeven. Bijvoorbeeld ten aanzien van duurzaam en levensloopbestendig bouwen. Wanneer de gemeente de regie niet heeft bij de uitgifte van kavels of de distributie van nieuwbouw zal de markt haar werk moeten doen. Voor starters kan (C)PO een mogelijkheid bieden om zelf of in een collectief een betaalbare woning te bouwen die groot genoeg is om er alleen of met z‟n tweeën (en eventueel e een 1 kind) te kunnen wonen. Om de drempel en financiële risico‟s voor starters te verlagen, kan een woningcorporatie als achtervang bij CPO-projecten fungeren, door de inzet van een (terug)koopregeling. Voorbeelden van recente CPO-projecten in Beringe en Egchel zijn beschreven in onderstaand kader.

- 46 -

Praktisch(e) Helden: Samen bouwen in Egchel en Beringe Een vriendengroep wilde graag in Beringe blijven wonen en het liefst hun eigen huis bouwen om zoveel mogelijk inspraak te hebben. In 2006 ontstond spontaan het idee om de stoute schoenen aan te trekken en met de gemeente te gaan praten. Die was meteen enthousiast. De groep starters ging zich voorbereiden, de gemeente regelde de inschrijvingsvoorwaarden en de loting. De inschrijving werd breed bekend gemaakt, zodat ook mensen uit andere kernen in de gelegenheid waren om mee te dingen naar een kavel. Architecten en aannemers werden vervolgens bezocht. Keuzes werden gemaakt in overleg en met behulp van een bouwkundig adviseur. De grote kavels (tot maximaal 250 m2) zouden hogere kosten betekenen. Dat wilde de gemeente juist beperken; ze rekende reguliere grondprijzen en stelde een maximumprijs van € 170.000 voor de totale stichtingskosten. Het uitgangspunt was de aankoop van een basiskavel van € 24.000. Later, als de middelen toereikend zijn, kan de rest van de kavel bijgekocht worden. Uiteindelijk heeft dit geresulteerd in de bouw van 11 woningen aan de Waalsestraat in Beringe. In Egchel zijn de starters door de loting bij elkaar gekomen. Daarna hebben ze gezamenlijk de architect gekozen. Deze architect begeleidt hen en kwam op basis van de woonwensen tot enkele ontwerpen. Daaruit kozen de starters unaniem voor één ontwerp. De groep van 10 starters (6 woningen) is kleiner dan in Beringe en werkt daarom gezamenlijk aan het project, ieder vanuit eigen kennis en kunde. (Provincie Limburg, 2008).

Inperken van de plancapaciteit Met de wetenschap dat er momenteel voldoende plancapaciteit beschikbaar is, zal de gemeente Peel en Maas keuzes moeten maken tussen de divers op stapel staande plannen. Immers, het planaanbod overtreft de vraag met bijna 100%. Logischerwijs neemt de gemeente een terughoudende rol aan ten aanzien van grondverwerving en in behandeling nemen van nieuwe plannen op dit moment. Een omslag van actief naar passief grondbeleid dwingt de gemeente om zorgvuldig om te gaan met de ruimte en alle voor woningbouw aangewezen locaties. De woningbouwkaders - opgenomen in de kernenveloppen - geven de richting aan. In beginsel worden geen nieuwe plannen in behandeling genomen, tenzij de kwaliteit ervan in de reeds beschikbare plancapaciteit overstijgt. In dat geval kan een plan geprioriteerd worden. Daarvoor is het wijs te komen tot een kwalitatief toetsingsinstrumentarium, daarover zo meteen meer. Woningbouwkaders Door op hoofdlijnen te sturen in de woningbouwprogrammering treedt de gemeente op in het algemeen belang van de doelgroepen in de gemeente. Van veel marktpartijen kan en mag niet verwacht worden dat zij het totaalplaatje van het algemeen belang in ogenschouw nemen. Daarom kiest Peel en Maas voor een woningbouwkader dat vanuit de beperkte ruimte zo optimaal mogelijk uitpakt voor alle doelgroepen. Voorwaarden voor initiatieven moeten daarom altijd in overeenstemming zijn met zowel planologische voorwaarden (bestemmingsplan, stedenbouwkundig plan, en dergelijke) als ook passen binnen het woningbouwkader in deze woonvisie plus (zie hoofdstuk 6 en 7 voor uitwerkingen).

- 47 -

Inzet grondexploitatiewet De nieuwe Wet ruimtelijke ordening biedt gemeenten de mogelijkheid om met behulp van het nieuwe instrumentarium (bijvoorbeeld grondexploitatiewet) beter sturing te geven aan uitvoering van het gewenste woningbouwprogramma (zie kader). De Grondexploitatiewet (onderdeel van nieuwe Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om bij bouwplannen, via een exploitatieplan, de gemeenschappelijke kosten te verhalen en locatieeisen te stellen. Locatie-eisen kunnen onder meer betrekking hebben op: Woningtypes (inclusief kavelgroottes, oppervlakte woningen, aantal kamers). Woningcategorieën en prijzen (vrije kavels voor particulier opdrachtgeverschap en sociale woningbouw, huurprijs, koopprijs). Bij bestemmingsplannen die zich na inwerkingtreding van de grondexploitatiewet nog in een pril stadium van de planontwikkeling bevinden, is de gemeente verplicht om een exploitatieplan op te stellen voor (toekomstige) bouwplannen, waarbij een ingrijpende functiewijziging plaatsvindt (zoals woningbouw op een agrarische of bedrijfsbestemming). Dit geldt voor mogelijke uitbreidingslocaties en grotere inbreidingslocaties die binnen het bestemmingsplangebied vallen. Bij reeds vastgestelde bestemmingsplannen kunnen locatie-eisen, via een exploitatieplan, een rol spelen in de vorm van een 'projectbesluit'.

Nieuw- en verbouw (ver)leiden op kwaliteit In het verleden vond de sturing op de woningbouwprogrammering vooral plaats door middel van het monitoren van het aantal opgeleverde woningen en de realisatie van projecten. College en Raad stelden daartoe een meerjaren woningbouwprogramma vast. Nu de eigen woningbehoefte afneemt, het accent steeds meer op transformatie, herstructurering en renovatie komt te liggen, en kwaliteit het leidend principe is, worden kwaliteitsdoelen belangrijker. Dat kan ook, immers de plancapaciteit is ruim. Het is zaak datgene daadwerkelijk te realiseren dat duurzaam iets toevoegt aan de woningvoorraad van Peel en Maas. Zoals eerder gesteld, wil de gemeente niet vooraf normatief te werk gaan, maar initiatiefnemers (wat de gemeente zelf ook kan zijn, zeker waar ze grondpositie heeft), verleiden om het kwaliteitsniveau in brede zin omhoog te krikken. Hiervoor kan de gemeente een kwalitatief toetsingsinstrumentarium opzetten. Voorwaarden aan het toetsingsinstrumentarium Om daadwerkelijk te kunnen verleiden tot kwaliteit moeten de gehanteerde criteria objectief en helder zijn. Dit verlangt het volgende:  Het is een volkshuisvestelijk kaderstellend toetsingsinstrument.  De „woondoelen‟ zijn leidend, niet de beschikbare plancapaciteit.  Het instrument - en bijbehorende woningbouwprogrammering - moet verleiden tot inen aanpassing van de beschikbare en nieuw woning(ver)bouwplannen.  Het instrument kent heldere spelregels en criteria. Overigens, is het besef bij de gemeente aanwezig dat een dergelijk instrument niet mag leiden tot een opeenstapeling van kwaliteitscriteria waardoor woningen die aan al deze voorwaarden voldoen, niet meer financieel haalbaar zijn voor ontwikkelaars en vervolgens voor de consument onbetaalbaar zijn. Niettemin draagt het hanteren van een aantal kwaliteitscriteria bij aan een duurzame gebruiks- en marktwaarde van de producten die de komende jaren worden ge- of verbouwd. Onder het credo „woonmaximalisatie gaat voor omzet-maximalisatie‟ kan de gemeente beter waken over de balans, waarbij de markt wordt verleid tot het leveren van haalbare kwaliteit met als doel

- 48 -

het kwaliteitsdenken uiteindelijk over te laten aan de markt zelf, waarna de overheid zich kan terugtrekken. Mogelijke filters en criteria van een dergelijk toetsingsinstrumentarium  Het ruimtelijk filter: de Structuurvisie die de ruimtelijke streefbeelden voor wonen weergeeft, alsook de grondpositie van de gemeente en van derden.  Het markttechnisch filter: het kwalitatieve woningbouwkader voor de grotere kernen (welke type woningen waar te bouwen, met behoud van flexibiliteit in verschijningsvorm en wijze van realisatie).  Het kwalitatief filter: het filter dat ordent op basis van kwalitatieve plankenmerken. Dit laatste filter heeft criteria in zich die de plannen nader prioriteren. Centraal staan de kenmerken van de plannen, de fysieke kenmerken als ook de kenmerken van de wijze waarop een plan in afstemming op de consument wordt ontwikkeld. Daarbij denkt de gemeente aan:  planologische en contractuele hardheid;  mate van levensloopgeschiktheid;  mate van duurzaamheid;  mate van inspraak voor de consument;  meerwaarde door specifieke kenmerken in welk opzicht dan ook;  mate van flexibel bouwen, bijvoorbeeld hybride bouwen;  mate van diversiteit in verschijningsvorm en architectuur. Financiële stimuli vanuit de gemeente Bepaalde doelgroepen of maatregelen behoeven een extra stimulans; bijvoorbeeld om de leefbaarheid in een kern te vergroten of mensen in een moeilijkere uitgangspositie een eerlijke kans te bieden op een woning. Hiertoe zijn er al verschillende stimuli gepasseerd, waaronder de starterslening en Kopen Dichterbij; financiële regelingen die ten gunste van starters worden ingezet. Om energetische investeringen te stimuleren, kan er worden gedacht aan de inzet van een SVn-duurzaamheidslening (zie kader), waardoor ook in de bestaande voorraad bewoners worden gestimuleerd om energiebesparend te wonen. De stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) is een financiële partner van gemeenten, andere overheden en marktpartijen in volkshuisvesting. Naast de starterslening wordt door SVn recentelijk ook een duurzaamheidslening aangeboden; een lening met gunstige voorwaarden voor huiseigenaren die energiebesparende maatregelen willen treffen. De lening is de eerste drie jaar aflossingsvrij en tegen een vaste lage rente. De duurzaamheidslening heeft een looptijd van 10 jaar tot een bedrag van € 7.500 en een looptijd van 15 jaar voor grotere bedragen, waarbij er minimaal € 2.500 en maximaal € 15.000 kan worden geleend. Bron: SVn, 2009.

Advisering rondom ‘lang thuis blijven wonen’ Om aan deze doelstelling bij te dragen, is te denken aan advisering vanuit de gemeente en / of partners bij de vergunningafdeling (voldoet woning aan kwaliteitseisen om lang zelfstandig te blijven wonen?) en dit tevens koppelen aan bewustmaking. Zo kan de gemeente ouderen stimuleren hun woning levensloopgeschikt te maken. Denk aan opname van deze aard van advies aan een integraal loket waarin meerdere partners - al dan niet meer op de achtergrond - integraal kunnen ondersteunen en adviseren tot en met coaching / begeleiding bij de uitvoering.

- 49 -

Preventie van woningaanpassingen De gemeente financiert woningaanpassingen vanuit het Wmo-budget. In samenspraak met ontwikkelaars werkt de gemeente aan afspraken om woningaanpassingen te voorkomen. Insteek is onder andere om bij nieuwbouwprojecten zodanig te bouwen dat aanvragen voor woningaanpassingen zoveel mogelijk worden voorkomen. Verder worden inwoners gestimuleerd om hun woning geschikt maken om er tot op hoge leeftijd veilig en comfortabel te kunnen blijven wonen. In het project Blijvend Thuis in Eigen Huis krijgen 55-plussers op basis van een ingevulde vragenlijst een woonverbeteradvies. Het project is afgerond in Beringe, Kessel-Eik, Koningslust en Helden. Inmiddels is het project in Grashoek opgestart. De doorontwikkeling van het project is erop gericht om van woonverbeteradvies over te gaan naar actie en het monitoren van het totale project. Zicht op herstructureringslocaties en investeringsopgave De investeringsomvang die met herstructurering is gemoeid, vormt geregeld een discussiepunt. Juist daarom vindt de gemeente het van belang om voortijdig inzicht te krijgen in de financiële opgave van potentiële herstructureringslocaties, en om deze ook als zodanig aan te wijzen. Op die manier is de gemeente in staat om vooruit te kijken en een transparante afweging te maken of plannen financieel haalbaar zijn, of niet. Onderdeel van een dergelijke inventarisatie is niet enkel de vraag: wat en waar moet worden geherstructureerd? Maar ook: welke gemeentelijke middelen zijn beschikbaar voor herstructurering en welke financiële bijdrage mag daarbij van andere betrokken (markt)partijen worden verwacht? Voorstel is dat de gemeente in samenwerking met betrokken partners een dergelijke inventarisatie van alle mogelijke herstructureringsopgaven oppakt. Een beknopte inventarisatie onder de actieve woningcorporaties binnen de gemeente Peel en Maas leert dat er tot ca. 2020 nog slechts in beperkte mate concrete plannen zijn om te gaan herstructureren. De gemeente gaat aan de hand van een gezamenlijke inventarisatie en verkenning van de in aanmerking komende locaties afspraken maken met de corporaties. De komende tien jaar worden gezien als het „oefenen‟ in herstructurering, vanaf 2020 is het vrijwel gemeengoed bij het wegzetten van nieuwbouw. In die verkenning gaat de gemeente ook na op welke wijze fondsvorming kan plaatsvinden die herstructurering in de komende decennia kan stimuleren. Acties 30. Gemeente stimuleert de participatie van burgers in ontwikkel- en bouwprocessen. 31. Gemeente stuurt de woning(ver)bouw met de woningbouwkaders uit hoofdstuk 6 en 7 als richtsnoer. 32. Gemeente overweegt de opzet en toepassing van een kwalitatief toetsingsinstrumentarium om bestaande en nieuwe plannen te toetsten en nader te prioriteren. 33. Gemeente stimuleert in financiële zin waar zij dit nodig acht. Momenteel zijn dit startersleningen. Afhankelijk van de behoefte kan de gemeente haar beschikbare middelen inzetten op doelen waarvoor een extra zetje nodig is. 34. Gemeente gaat met partners na op welke wijze ze burgers en ontwikkelaars kan adviseren en wegwijs maken in het zo lang mogelijk in eigen huis blijven wonen. 35. Gemeente gaat samen met partners de herstructeringslocaties inventariseren en gaat na op welke wijze gekomen kan worden tot een fonds dat herstructurering ondersteunt.

- 50 -

6. Hoeveel en waar gaan we (ver)bouwen? 6.1.

Kwantitatief woningbouwkader 2010 t/m 2019

Het kwantitatieve kader voor woningbouw sluit in tijdspanne zo goed mogelijk aan bij het woningbouwkader van de concept-provinciale woonvisie: 2011 tot en met 2020, een periode van 10 jaar. In kwantitatieve zin maakt deze woonvisie onderscheid in drie verschillende doelen van woningbouw, die vervolgens worden toegelicht: Doel

Basisprogramma of Ambitie

1

Vervangende nieuwbouw

Basis

2

Nieuwbouw voor opvang eigen gemeentelijke woonbehoefte

Basis

3

Nieuwbouw die ambities - niet zijnde wonen- faciliteert

Ambitie

Basis: woningen benodigd voor vervanging De rol van de bestaande woningvoorraad wordt steeds belangrijker. De samenstelling ervan past op langere termijn onvoldoende bij de samenstelling van de huishoudens en de behoeften die daaruit voortkomen. Dit betekent dat naast additionele woningbouw, de komende jaren ook sprake is van woningbouw nodig voor vervanging en/of verbouw. Dit door een te plegen kwaliteitsslag in de sociale huursector en particuliere sector (denk aan het upgraden van woningen, maar ook onttrekken door sloop of samenvoeging van woningen). Hoewel er de komende tien jaar wellicht nog geen kwantitatieve reden bestaat om woningen uit de voorraad te nemen, is er wel een kwalitatief argument. De huursector moet beter worden afgestemd op ook een vergrijzend huurderspotentieel. In regionaal verband is gesteld dat ca. 6% van de huurwoningvoorraad onderwerp van transformatie of herstructurering is. In Peel en Maas gaat het om ca. 250-300 huurwoningen die het komend decennium door de verhuurders, in overleg met de gemeente, op de agenda worden gezet voor een nader te bepalen aanpak. Die aanpak is uiteraard maatwerk en zal soms herstructurering zijn (sloop en vervangende nieuwbouw of zelfs een andere bestemming), het meer levensloopgeschikt maken van de woning, maar ook kan gedacht worden aan samenvoegen van kleine woningen tot grotere woningen. De onttrekkingen in de koopsector zijn naar verwachting geringer in aantal en vrijwel altijd individuele situaties. We gaan ervan uit dat dit soepel verloopt op het moment dat de initiatiefnemer zich meldt. Voor de koopsector wordt in de woonvisie dus ook geen opgave geformuleerd. Woningen benodigd voor vervanging Indicatie aantal huurwoningen

4.600

Opgave: Transformatieopgave huur: ca. 6% van de huurwoningvoorraad Indicatie aantal koopwoningen

280 12.100

Opgave: Sloop/onttrekking koop: ca. 0,5% van de koopwoningvoorraad Opgave: vervangende nieuwbouw ten behoeve van extramuralisering

- 51 -

60 140

Extramuralisering en uitbreiding ouderenzorg Daarnaast is er aanvullende woningbouw nodig vanwege de extramuralisering: er worden nieuwe woningen of wooneenheden gebouwd, tegelijkertijd worden verouderde intramurale woonplaatsen ontmanteld. Per saldo levert dit geen extra woningen op, omdat voor elke woning die nieuw wordt gebouwd er ook woningen of wooneenheden worden afgebroken. Voor Peel en Maas wordt rekening gehouden met de bouw van 140 wooneenheden / woningen ter vervanging van huidige zorgplaatsen in de komende 10 jaar. De volgende figuur geeft de huidige situatie weer, inclusief plannen voor verdere extramuralisering in de ouderenzorg voor de komende jaren. Concreet komt dit neer op de ontmanteling van verzorgingsplaatsen De Wietel (-/- 120) en komen er zorgplaatsen (zowel verzorgingsplaatsen als verpleeghuisplaatsen) bij in Maasbree (+28 PG/S en 16VZ), Meijel (+20PG/S en 10VZ), Kessel (+12PG, zie foto) en op de ontwikkellocaties Ringovenpark (+50) en De Wietel (+50). De plannen leiden tot een verdubbeling van het aantal verpleeghuisplaatsen in Peel en Maas. Door de spreiding kunnen mensen langer in hun eigen omgeving blijven leven.

28PG/S + 16VZ

63 VZ

20 PG/S

10 VZ

20 PG/S 25 VZ

20 PG / 2 S 26 VZ

30 PG

50 VZ/PG/S 120 VZ

24 PG/S

41 PG / 21 S 50 VZ/PG/S

12 PG

VZ = verzorgingsplaatsen

VZ = ontmanteling

PG/S = verpleegplaatsen PG/somatisch

= plannen 2010-2012

= onzekere ambitie

Concrete extramuraliseringsplannen van jonge zorgvragers zijn 20 plaatsen in plan „De Merwijck‟ in Kessel en 30 plaatsen in het Ringovenpark in Panningen.

- 52 -

Basis: woningen benodigd voor de eigen woningbehoefte Regionaal uitgangspunt: elke gemeente bouwt minimaal voor zijn eigen woonbehoefte Op basis van de concept-provinciale woonvisie is het benodigde bouwprogramma voor eigen behoefte van de regio Venlo, waar Peel en Maas deel van uitmaakt, te bepalen. Op basis hiervan zijn naar verwachting in de komende tien jaar 3.750 woningen noodzakelijk in de regio, gemiddeld 375 op jaarbasis. Verder zijn er voor de regio ca. 350 woningen gereserveerd voor situering buiten de bebouwingscontour in de periode 2010 tot 2030. De onderstaande tabel geeft de eigen woningbehoefte voor Peel en Maas weer: 1.430 woningen in de periode 2010 tot 2020. Deze aantallen woningen moeten aan de huidige bestaande woningvoorraad worden toegevoegd om te kunnen voldoen aan de eigen gemeentelijke autonome woonbehoefte-ontwikkeling. Autonome woningbehoefte 2010-2020 volgens gemeentelijke woonbehoefteprognose E‟til 2009 2010-2030 reservering voor woningen in kader van gebiedsontwikkeling buiten de bebouwingscontour (van de volgens provincie 1.000 beschikbare woningen in Noord- en Midden-Limburg rekent de regio Venlo op 350 woningen) Totaal

1.430 Aantal voor Peel en Maas in regionaal verband te bepalen 1.430 + aandeel buiten de contour

Reservering extra woningen in het buitengebied De provincie reserveert in totaliteit 1.000 woningen in de regio‟s Noord- en MiddenLimburg voor de periode 2010-2030 voor op zichzelf staande clusters als onderdeel van gebiedsontwikkelingen, hergebruik van vrijkomende gebouwen in het buitengebied (transformatie van een agrarische functie naar een woonfunctie), en/of realisatie van incidentele nieuwe woningen in bestaande linten en clusters van bebouwing. De 1.000 woningen zijn te „reserveren‟ voor diverse al in gang gezette gebiedsontwikkelingen. Blijkens de reactie van de provincie op de ingediende zienswijzen tegen het ontwerp van de provinciale woonvisie vallen onder dit contingent niet de nieuwe woongebieden buiten de contour, maar aansluitend aan de plattelandskernen. Bij een definitieve opname van dit standpunt in de formeel nog vast te stellen provinciale woonvisie heeft dit contingent dus geen betrekking op alle woningbouwlocaties buiten de contour. Die woningbouwlocaties, buiten de contour, die aansluitend aan de plattelandskernen zijn gesitueerd, vallen daar dus buiten. Verrekening van de 1.000 woningen naar de regio Venlo resulteert in ca 350 woningen. Regionaal wordt voorgesteld deze ca. 350 woningen in overleg naar de drie gemeenten toe te delen. Zoals eerder gesteld behoren ca. 700 woningen van de huidige plancapaciteit van Peel en Maas tot locaties die buiten de bebouwingscontour liggen. Het kan gaan om plannen die behoren tot de zogenaamde RvR-plannen (ca. 150 woningen) of de zogenaamde kwaliteitsmenulocaties (ca. 550 woningen). Het spanningsveld dat hier in eerste instantie werd aangenomen vervalt grotendeels bij handhaving van het hiervoor omschreven standpunt van de provincie in de nog vast te stellen provinciale woonvisie, omdat de toekomstige woningbouwplannen buiten de contour bijna allemaal aansluiten aan de bestaande kernen (Laerbroeck is een uitzondering) en dus niet vallen onder genoemd maximum aantal woningen buiten de contour. De kwaliteitsmenulocaties fungeren in enkele kernen bovendien om de eigen woningbehoefte in te vullen. De RvR-locaties daarentegen vervullen nauwelijks een rol

- 53 -

op de lokale woningmarkt. Reden om die locaties als aanvullende ambitie te beschouwen en niet te rekenen tot de plancapaciteit die in de eigen woningbehoefte voorziet. Mocht er in de definitieve besluitvorming omtrent de provinciale woonvisie anders worden beslist dan hiervoor omschreven, -hetgeen niet de verwachting is- dan, houdt de gemeente Peel en Maas hier een groot voorbehoud op richting de provincie. Zij wil dan graag in overleg met de provincie om dit aantal woningen buiten de contour exacter te bepalen aan de hand van de werkelijke situatie binnen Peel en Maas.

Ambitie: woningbouw die andersoortige ambities faciliteert Peel en Maas kent naast de vervangingsopgave en de additionele woningbouwopgave nog een aantal ambities in de woningbouw. In enkele gevallen verschuift de inzet van woningbouw van doel naar middel. Goed voorbeeld daarvan is de ‘Ruimte-voor-Ruimteregeling’. Peel en Maas heeft nog ca. 150 woningen op ruime kavels te realiseren in het kader van deze regeling: grote kavels aan de randen van de kernen die vanuit de meeropbrengst van de grondverkoop de (al plaatsgevonden) sanering van de intensieve veehouderij moet bekostigen. Het gaat om dure koopwoningen of kavels aan de bovenkant van de markt die voor een belangrijk deel een rol in de regionale of zelfs bovenregionale markt vervullen en in beperkte mate worden afgezet op de lokale markt. De regio ziet de nog uitstaande opgave als een ambitie voor de komende jaren die marktafhankelijk wordt opgepakt. Is er geen markt, dan blijven de plannen rusten, is er markt dan wordt er uitgegeven. Ambities Aantal geplande RvR-kavels

145

Faciliteren nieuwkomers als gevolg van additionele werkgelegenheid

150

Totaal

295

De belangrijkste economische en ruimtelijke ontwikkeling van de regio vindt plaats rondom Greenport Venlo en de gebiedsontwikkeling Klavertje 4. Nemen we het Masterplan Klavertje 4 / Greenport als uitgangspunt, dan wordt daarin verondersteld dat als gevolg van de te creëren additionele werkgelegenheid in dat gebied, rekening moet worden gehouden met een extra ruimtevraag van 25 ha voor „wonen‟. Uitgaande van 25 woningen per ha, resulteert in 625 woningen voor huisvesting van nieuwe medewerkers en hun huishouden. Hiervan denkt de regio Venlo er 500 te kunnen faciliteren, waarvan het merendeel in de gemeente Venlo en in mindere mate in Peel en Maas. Uiteraard mag eenieder zich in de gemeente Peel en Maas vestigen, bijzondere aandacht en inspanning wil de gemeente verrichten voor het aantrekken van arbeidsmigranten. De gemeente ziet een kans in het binden van de nieuwkomers, die veelal economisch lokaal en regionaal actief zijn en zich vaker voor langere tijd willen binden. In totaliteit wil Peel en Maas ca. 300 woningen extra bouwen, waarvan de helft aan te duiden is als RvR-kavel (en dus relatief duur) en de andere helft de mogelijkheid biedt om meer marktconform en gedifferentieerd te bouwen.

- 54 -

De woning(ver)bouwopgave 2010-2019 samengevat Onderstaande tabel vat de kwantitatieve aantallen samen en maakt duidelijk wat tot het basisprogramma behoort en wat aan aanvullende ambities gerealiseerd kan worden. Het basisprogramma resulteert in netto ruim 1.400 woningen, het ambitieprogramma zet er mogelijk nog eens 300 woningen bovenop. Vervangingsbehoefte Sloop/nieuwbouw Extramuralisering

Nader te bepalen 140

Additioneel volgens prognose Reservering buiten de contour

1.430 Nader te bepalen

Autonome behoefte

TOTAAL BASIS (Bruto) TOTAAL BASIS (Netto)

1.570 1.430

Aanvullende ambities 295 TOTAAL Bruto TOTAAL Netto

6.2.

1.865 1.725

Kaders per kern op maat

In het visiehoofdstuk is een lijn uitgezet om per type „dorp‟ gericht in te kunnen spelen op de woonbehoefte, rekening houdend met de ruimtelijke mogelijkheden. In deze paragraaf vertalen we het gemeentelijk kwantitatief woningbouwkader naar de kernen. Driedeling centrum-, leef- en woondorpen De ruimtelijke situering en de historisch gegroeide structuur van de dorpen biedt een eerste handvat om tot de keuze voor een bepaald type woonmilieu te komen. Daarnaast is er rekening gehouden met de voorgestelde keuzes die voortkwamen uit de sessie met de gemeenteraad, het maatschappelijk middenveld en de dorpen zelf (27 oktober, plenair dorpenoverleg). We gaan per dorp kort in op de redenatie achter de gemaakte keuzes. Centrumdorp: Helden en Panningen zijn aangrenzende kernen die de afgelopen decennia naar elkaar toe zijn gegroeid. Grenzen tussen deze twee kernen zijn stedenbouwkundig niet direct herkenbaar en het is dan ook niet raar dat Helden-Panningen „de dubbelkern‟ wordt genoemd. In deze kern bevinden zich veel centrumvoorzieningen en woningbouw heeft zich om de dubbelkern uitgebreid in verschillende aangrenzende gebieden, onder meer in de kern Egchel. Deze kern ligt direct ten zuiden van Helden-Panningen en heeft een overloopfunctie voor mensen die graag in de buurt van het centrum van Panningen willen wonen. Zodoende kunnen we gaandeweg spreken van een „triple-kern‟ oftewel: „Egchel-Helden-Panningen‟. De nieuwe uitbreidingslocatie Egchel-Hook en de gebiedsontwikkeling Egchel zijn twee grotere nieuwbouwprojecten die in de huidige woningbouwplanning staan opgenomen - naast andere locaties - om vorm te geven aan de uitbreidingsmogelijkheden van het centrumdorp Egchel-HeldenPanningen in totaliteit. Leefdorpen: in de dorpen Baarlo, Maasbree, Meijel en Kessel is de centrumfunctie in mindere mate aanwezig vergeleken met het centrumdorp. De dorpen kunnen zich prima redden met de aanwezige voorzieningen, en mensen die er komen wonen kiezen veelal voor de aanwezige voorzieningen, rust, ruimte en sociale cohesie. Het leefdorp is om deze redenen een prettig woonmilieu, wat in de kern Meijel zorgt voor een positief migratiesaldo, met name door instroom van Brabanders.

- 55 -

Woondorpen: de dorpen Grashoek, Koningslust, Beringe en Kessel-Eik hebben niet zo zeer te maken met groei door grootschalige uitbreidingsplannen. Hier is eerder sprake van een organisch groeipatroon dat in balans moet zijn met het karakter (hechte gemeenschap, rust, ruimte en groen) van deze kernen. De gemeente kiest er voor in de woondorpen zoveel als mogelijk in dialoog met het dorp (burgers verenigd, individueel, dorpsraad; verschillende constellaties zijn mogelijk) te komen tot maatwerk in de woningbouw.

WOON

LEEF

CENTRUM

Totaal P+M

16.700

1.430

Panningen

3.200

270

Helden

2.300

195

Egchel

350

30

subtotaal

5.850

495

Baarlo

2.540

Maasbree

Waarvan zorgwoningen

Waarvan Kwaliteits-menulocaties

Waarvan Ruimte – voor-Ruimte locaties

Totaal plancapaciteit per 1/7/2010

Woningen nodig voor eigen behoefte

DORP:

Indicatie woningvoorraad per 1/1/2010

In elke kern voldoende bouwgrond beschikbaar De gemeente streeft ernaar voldoende bouwgrond beschikbaar te kunnen stellen, zodat in elke kern de komende tien jaar met ca 8,5% kan groeien in aantal huishoudens. De eigen woningbehoefte kan daarmee prima worden opgevangen. Hier kunnen nog aanvullende woningbouwambities bovenop komen. De volgende tabel vat de aantallen te bouwen woningen voor eigen woningbehoefte per kern samen. Tevens is aangegeven waar op basis van de plancapaciteit per 1 januari 2010 locaties beschikbaar zijn voor de aanvullende ambities in sfeer van Ruimte voor Ruimte-kavels, de zogenaamde kwaliteitsmenu-locaties en zorgwoningen.

Ca. 2.740

Ca. 150*

Ca. 550

Ca. 180

1.082

72

155

120

215

444

-

83

24

2.610

220

379

47

-

28

Meijel

2.270

200

534

-

274

-

Kessel

1.450

120

137

-

-

4

Beringe

790

65

43

-

-

-

Grashoek

640

55

28

-

-

-

Kessel-Eik

300

25

42

-

40

-

Koningslust

430

35

51

-

-

-

* ca. 25 RvR-woningen nog te situeren.

Wat valt op:  De plancapaciteit overstijgt de eigen woningbehoefte met ruim 90% (ca. 2.750 woningen opgenomen in de plannen versus een behoefte van ruim 1.400 woningen).  Ongeveer 25% van de plancapaciteit is een bijzondere uitleglocatie die valt onder de Ruimte-voor-Ruimteregeling of het Kwaliteitsmenu;  De beschikbare plancapaciteit in de triple-kern Panningen-Helden-Egchel is ruim 2x zo groot als de eigen behoefte; Zelfs als rekening wordt gehouden met extra ambitie is de capaciteit zeer ruim;  Ook de leefdorpen Baarlo en Meijel kennen een forse capaciteit vergeleken met de eigen woningbehoefte.

- 56 -

Plancapaciteit doseren en waar nodig inperken Voor eigen behoefte 2010-2019 heeft de gemeente Peel en Maas 1.430 woningen nodig. Daarnaast wordt rekening gehouden met 140 woningen nodig om de extramuralisering mogelijk te maken. Verder bestaat de ambitie om aanvullend te bouwen: 145 Ruimtevoor-Ruimte-woningen en 150 woningen voor instroom van elders vanwege gunstige ontwikkelingen in de regionale werkgelegenheid. Dit levert in totaliteit een woningbouwambitie op van 1.865 woningen. Daarvoor is een plancapaciteit van 130% nodig, dit wil zeggen dat er 2.425 woningen in de plancapaciteit beschikbaar moeten zijn. In werkelijkheid bedraagt de capaciteit 2.750, nadat al een eerste grove actualisatie en screening heeft plaatsgevonden. Dit betekent dat de gemeente er wijs aan doet om nog eens 10%15% van de huidige actuele plancapaciteit in „wacht‟ te zetten of zelfs te besluiten dat voor bepaalde locaties de ontwikkeling wordt stopgezet. Het gaat om het aanwijzen van 275-425 woningen in plannen die (nu) niet actief worden opgepakt. Teveel aan plancapaciteit leidt tot oplopende renteverliezen, onnodige inzet in de voorbereiding en begeleiding en prioritering van plannen draagt bij daadwerkelijke en vlotte realisatie van locaties waar de gemeente wel voor gaat. Omdat Peel en Maas het komend decennium nog kan profiteren van een redelijke groei van het aantal huishoudens, lijken de risico‟s nog niet groot. Echter, de huishoudensgroei zal na 2020 naar verwachting sterk gaan afnemen. Een recente prognose voorspelt een woonbehoeftepiek van 17.850 woningen rond 2025 en daarna krimp. Wordt die prognose gevolgd dan zouden er nog maar pakweg 1.000 woningen nodig voor additionele groei. De nu aanwezige overcapaciteit houdt dus een zeker risico in. Immers, fasering in de tijd (doorschuiven van plannen) is niet langer een oplossing. Nu het nog kan, is het wijs te anticiperen op de eventuele risico‟s die samenhangen met de overcapaciteit. Die risico‟s bestaan onder andere uit:  stagnatie in plannen, omdat teveel plannen tegelijkertijd in ontwikkeling worden gebracht, waardoor ze allemaal te weinig afzet kennen om te starten of door te zetten;  exploitatierisico‟s bij degenen die grondpositie hebben, waaronder de gemeente;  voorbereidings- en proceskosten die niet meer terugverdiend kunnen worden. Kiezen en delen! Het vraagstuk van de overcapaciteit spitst zich toe op de triple-kern en de leefdorpen Baarlo en Meijel. In deze dorpen is het wijs een keus te maken in de locaties, waarvan daadwerkelijke ontwikkeling gewenst is voor de invulling van de eigen woningbehoefte. Die keus wordt mede bepaald door de feitelijke aanvullende vraag van buiten de gemeente: waar wil de vestiger wonen? Echter, is het nu wijs om in al deze dorpen ruime capaciteit achter de hand te houden of is het wijzer een keus te maken? Wordt er geen keus gemaakt, zal dit leiden tot grootschalige locaties die in de huidige beoogde omvang nooit zullen worden volgebouwd. Tenzij het merendeel van overige plannen in deze dorpen „buitenspel‟ worden gezet. Genoegen nemen met slechts een beperkte ontwikkeling van de beoogde grootschalige nieuwbouwlocaties is dus een optie, maar geen wenselijke. Een eerste actie om meer grip te krijgen op de woningbouwproductie is de plannen die nu op de „lijst‟ staan nogmaals kritisch te screenen door gemeente en „planeigenaar‟. Wat klopt nog van de oorspronkelijke intenties en wat is de hardheid ervan en wat is de actuele status? Onder de huidige marktomstandigheden is er een gerede kans dat

- 57 -

daardoor de capaciteit al behoorlijk slinkt. Maar ook plannen die op basis van afspraken „hard‟ zijn, kunnen toch nog ter discussie worden gesteld. Bij het domweg door blijven werken aan plannen die uiteindelijk weinig kans op de markt maken, is niemand gebaat. Ontbinding van afspraken kan een oplossing zijn. Maar ook - onder regie van de gemeente - een sprong maken van een veelheid van individuele ontwikkellocaties, naar collegiale gebiedsontwikkeling. In dat geval leveren ontwikkelaars grondposities in, trekken deze terug en krijgen vervolgens de mogelijkheid op geprioriteerde locaties te bouwen waarvoor en waardoor de kansen op succes en afzet toenemen. Om toekomstige gemeentelijke exploitatierisico‟s te voorkomen, kan de gemeente ook denken aan het wegzetten van locaties bij marktpartijen, tegelijkertijd met de afzetrisico‟s. Acties e 36. De gemeente gaat in het 1 kwartaal van 2011 de plancapaciteit inperken tot een aantal van ca. 2.400 woningen voor de komende 10 jaar. Dit betekent dat per kern wordt aangegeven op welke locaties wel wordt ontwikkeld en welke locaties niet (meer) in ontwikkeling worden genomen. Dit om de plancapaciteit tot redelijke proporties terug te dringen en de kans op succes van de geprioriteerde locaties voor woningbouw te verhogen. De kernenveloppen (hoofdstuk 7) geven daarvoor suggesties.

Gedifferentieerde woningbouwkaders Hoofdstuk 7 bevat de kernspecifieke woningbouwkaders voor het centrumdorp en de leefdorpen, als ook de uitgangspunten voor de woondorpen. De verscheidenheid aan woonmilieus, zorgt voor differentiatie in woningbouwkaders. Centrum- en Leefdorpen: de kaders zijn uitgewerkt en daardoor meer richtinggevend in volkshuisvestelijke zin. Waar nodig kan de gemeente regie naar zich toe trekken op basis van de kaders. Woondorpen: de kaders zijn minimaal uitgewerkt, maar bieden voldoende houvast om in dialoog met het dorp de woningbouwprogrammering en transformatie/herstructurering anders in te vullen. De „woonintenties‟ uitgesproken door de dorpen in verschillende soorten dorpsontwikkelingsplannen (DOP‟s) zijn meegenomen. Recent heeft de woonvisie plus in bijna iedere kern op de agenda gestaan tijdens het dorpsoverleg, met een plenaire uitwisseling tijdens het overleg van 27 oktober waar 8 van de 11 kernen aanwezig waren. Deze intenties hebben we kort en krachtig geformuleerd in de kernenveloppen.

- 58 -

7. Blik op de kernen: de kern-enveloppen 7.1.

Kern-envelop Centrumdorp Panningen-Helden-Egchel

Kerncijfers Aantal inwoners Leeftijdsklasse

Aantal huishoudens

1/1/2010

1/1/2020

0-20

3.417 (24%)

2.872 (20%)

< 35

20-34

2.021 (14%)

2.190 (15%)

35-54

2.383 (42%)

35-54

4.448 (31%)

3.388 (24%)

55-74

2.043 (26%)

55-74

3.526 (24%)

4.208 (30%)

75+

75-84

803 (6%)

1.068 (8%)

85+ Totaal

253 (2%)

407 (3%)

14.466(100%)

14.133(100%)

Leeftijdsklasse

Totaal

1/1/2010 591 (10%)

691 (12%) 5.708 (100%)

Woningvoorraad 1/1/2010

5.850

Woonbehoefte tot 1/1/2020

+ 495

Inclusief 30% overcapaciteit

+ 645

Richtinggevend woningbouwkader 2010 t/m 2019, nodig voor eigen behoefte Naar doelgroep

In %

Naar locatie

Starters

10%

Inbreiding

75%

Doorstromers

50%

Uitbreiding

25%

Ouderen Totaal

40% 495 woningen (100%)

495 woningen (100%)

Aanvullende ambities Zorgwoningen: 120 woningen  Ringovenpark 50 zorgwoningen  Piushof 60 zorgwoningen  C1000 10 zorgwoningen RvR: 72 woningen  „T Holtje Zuid 11 woningen  Egchel Gielenhof 7 woningen  Roggelseweg, 39 woningen  Stox, 12 woningen  Locatie Loo 3 woningen Woonintenties vanuit het dorp (afgeleid van DOP / dorpsoverleg 27 oktober) Egchel: Aanvankelijk positief over status „centrumdorp‟, omdat het investeringskracht met zich meebrengt en zorgt voor behoud aan voorzieningen. Kanttekening: voorkomen dat het een te grote kern wordt die gebukt gaat onder drukte en massaliteit (oog houden voor kernidentiteit en wensen bewoners). Egchel: Animo voor kavels/zelfbouw (locatie Willems: vrije invulling consument). Egchel: zet in op duurzaamheid en vrijheid in bouwen. Helden: Niet als vanzelfsprekend aannemen dat bewoners uit Helden-Dorp en andere kernen altijd terug (willen) vallen op voorzieningen in Panningen: daarom

- 59 -

zorgen voor enige spreiding / clustering van voorzieningen (met name zorg en welzijn), dus ook in Helden. Helden: nu veel eengezinswoningen, aanpassen naar andere (toekomstige) behoeften aan bijvoorbeeld kleinere woningen voor éénpersoonshuishoudens in huur en verkoop van huurwoningen. De huur is nog te veel gericht op gezinnen. Helden: Bestaande plannen moeten beter op de behoeften van de bewoners worden afgestemd. Er is nu weinig invloed op wat er aan plannen al vastligt, terwijl de ruimte voor aanvullende plannen zeer beperkt is. Helden: wonen met zorg wordt in Helden node gemist. Panningen (De Riet): heb aandacht voor het in de eigen wijk kunnen blijven wonen, zowel wat betreft passend woningaanbod, maar ook beschikbaarheid van mantelzorg. Introduceer vernieuwende woonconcepten voor ouderen, denk aan geclusterde woonvormen. Beschikbare plancapaciteit Panningen-Helden-Egchel voor eigen woningbehoefte Inbreiding

Uitbreiding

Totaal

Harde capaciteit

368

-

368

Zachte capaciteit

367

155*

522

Totaal (a)

735

155

890

Volgens kader

375 75%

120 25%

495

Benodigde plancapaciteit inclusief 30% marge (b)

645

Tekort (-)/overschot (+); a-b

+ 145

* Alle 155 woningen vallen onder het Kwaliteitsmenu.

Conclusie De triple-kern kent een te omvangrijke planvoorraad van bijna 900 woningen, exclusief de 120 zorgwoningen en ruim 70 RvR-woningen, gerelateerd aan de eigen woningbehoefte van bijna 500 woningen. Zelfs als instroom van buiten de gemeente leidt tot een extra vraag in de triple-kern, is de plancapaciteit nog als zeer ruim te beschouwen. Actie Het college gaat in overleg met betrokken partijen op basis van ruimtelijke, financiële en volkshuisvestelijke argumenten bezien hoe er een betere balans kan worden gevonden tussen de vraag en het aanbod/plancapaciteit.

- 60 -

7.2.

Kern-envelop Leefdorp Baarlo

Kerncijfers Aantal inwoners Leeftijdsklasse 0-20

Aantal huishoudens

1/1/2010

1/1/2020

Leeftijdsklasse

1.594 (25%)

1.289 (20%)

< 35

1/1/2010 304 (12%)

20-34

989 (15%)

1.068 (17%)

35-54

1.094 (43%)

35-54

2.006 (31%)

1.592 (25%)

55-74

923 (36%)

55-74

1.568 (24%)

1.879 (30%)

75+

75-84

264 (4%)

357 (6%)

Totaal

80 (1%)

118 (2%)

Woningvoorraad 1/1/2010

2.540

6.501 (100%)

6.303 (100%)

Woonbehoefte tot 1/1/2020

+ 215

Inclusief 30% overcapaciteit

+ 280

85+ Totaal

231 (9%) 2.551 (100%)

Richtinggevend woningbouwkader 2010 t/m 2019, nodig voor eigen behoefte Naar doelgroep

In %

Naar locatie

Starters Doorstromers Ouderen

10% 50% 40%

Inbreiding Uitbreiding

Totaal

215 woningen (100%)

75% 25% 215 woningen (100%)

Aanvullende ambities Zorgwoningen:  Maasstraat: 24 zorgwoningen Bijzonder woonmilieu:  Laerbroeck, 60 woningen (betreft kwaliteitsmenulocatie) Woonintenties vanuit het dorp (afgeleid van DOP / dorpsoverleg 27 oktober) Eerst kijken naar de bestaande voorraad; inventariseren wat er is en wat ermee kan, voordat er veel woningen nieuw worden toegevoegd. Daarbij is bouwen voor eigen behoefte wel een uitgangspunt. Bij herstructurering wil het dorpsoverleg graag meedenken over de locatie van vervangende nieuwbouw; „sloop in de kern kan namelijk ook de ruimte bieden voor andersoortige projecten‟ (multifunctionele accommodaties bijvoorbeeld). Het dorpsoverleg kan zich vinden in de verdeling naar doelgroepen: „10-50-40‟. Gelet op de vergrijzing is het van belang om voldoende voor senioren en zorgvragers levensloopbestendig te bouwen. Daarnaast aandacht voor doorstromers („Baarlo is een groeikern met veel jonge gezinnen‟) en woningen voor kleine huishoudens. Het dorpsoverleg vraagt aandacht voor de afstemming van voorzieningen bij het gebruik van de indeling „centrumdorp-leefdorp-woondorp‟. Bij het invullen van de lokale peilers Diversiteit en Duurzaamheid dienen voorzieningen in een leefdorp als Baarlo op een goed niveau te zijn om vestigers te trekken, starters te behouden en leefbaarheid op peil te houden. „Niet iedereen wil in Panningen wonen, dwing ze daar dan ook niet toe‟.

- 61 -

Beschikbare plancapaciteit Baarlo voor eigen woningbehoefte Inbreiding

Uitbreiding 74

-

74

Zachte capaciteit

43

303*

346

Totaal (a)

117

303

420

Nodig voor eigen woningbehoefte

105

110

215

Benodigde plancapaciteit inclusief 30% marge (b) Tekort (-)/overschot (+); a-b

*

Totaal

Harde capaciteit

280

+ 140

waarvan 83 woningen vallen onder het Kwaliteitsmenu en de overige 220 woningen weliswaar buiten de contour liggen, maar wel als „inbreidingslocatie‟ zijn aangemerkt door de provincie Limburg.

Conclusie De kern Baarlo kent een te omvangrijke planvoorraad van ruim 400 woningen, exclusief de 24 zorgwoningen, gerelateerd aan de eigen woningbehoefte van ruim 200 woningen. Actie Het college gaat in overleg met betrokken partijen op basis van ruimtelijke, financiële en volkshuisvestelijke argumenten bezien hoe er een betere balans kan worden gevonden tussen de vraag en het aanbod/plancapaciteit.

- 62 -

7.3.

Kern-envelop Leefdorp Maasbree

Kerncijfers Aantal inwoners Leeftijdsklasse

Aantal huishoudens

1/1/2010

1/1/2020

0-20

1.591 (24%)

1.549 (23%)

< 35

20-34

1.066 (16%)

1.028 (15%)

35-54

1.071 (42%)

35-54

1.990 (31%)

1.709 (25%)

55-74

887 (35%)

55-74

1.524 (23%)

1.850 (28%)

75+

75-84

298 (5%)

442 (7%)

Totaal

55 (1%)

125 (2%)

Woningvoorraad 1/1/2010

2.610

6.524 (100%)

6.704 (100%)

Woonbehoefte tot 1/1/2020

+ 220

Inclusief 30% overcapaciteit

+ 285

85+ Totaal

Leeftijdsklasse

1/1/2010 335 (13%)

237 (9%) 2.530 (100%)

Richtinggevend woningbouwkader 2010 t/m 2019, nodig voor eigen behoefte Naar doelgroep

In %

Naar locatie

Starters Doorstromers Ouderen

10% 50% 40%

Inbreiding Uitbreiding

Totaal

100% 0%

220 woningen (100%)

Aanvullende ambities Zorgwoningen  Locatie Tuinbouwloods: RvR  Dörperfeld:

220 woningen (100%)

28 zorgwoningen 47 woningen nog te vergeven

Woonintenties vanuit het dorp (afgeleid van DOP) In Maasbree is behoefte aan woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens. Bouwen voor starters en ouderen / zorgvragers. Behoud van bestaande voorzieningen en betere clustering van voorzieningen, door invulling te geven aan het Hart van Maasbree (multifunctionele accommodatie, etc.). Accent op zorgvoorzieningen en aangepaste woningen voor ouderen, waardoor ze in Maasbree kunnen blijven wonen. Beschikbare plancapaciteit Maasbree Inbreiding

Uitbreiding

Totaal

Harde capaciteit

118

-

118

Zachte capaciteit

186

-

186

Totaal (a)

304

-

304

Nodig voor eigen woningbehoefte

220

-

220

Benodigde plancapaciteit inclusief 30% marge (b) Tekort (-)/overschot (+); a-b

285

+ 20

- 63 -

Conclusie De kern Maasbree telt een plancapaciteit van ruim 300 woningen, exclusief de 28 zorgwoningen en bijna 50 RvR-woningen. Daarmee is ruim voldoende plancapaciteit beschikbaar. Actie Het college gaat in overleg met betrokken partijen op basis van ruimtelijke, financiële en volkshuisvestelijke argumenten bezien hoe er een betere balans kan worden gevonden tussen de vraag en het aanbod/plancapaciteit.

- 64 -

7.4.

Kern-envelop Leefdorp Meijel

Kerncijfers Aantal inwoners Leeftijdsklasse 0-20

Aantal huishoudens

1/1/2010

1/1/2020

1.379 (23%)

1.197 (20%)

Leeftijdsklasse

1/1/2010

< 35

263 (11%)

20-34

891 (15%)

947 (16%)

35-54

1.003 (43%)

35-54

1.901 (32%)

1.517 (25%)

55-74

829 (35%)

55-74

1.447 (24%)

1.767 (29%)

75+

75-84

317 (5%)

467 (8%)

Totaal

80 (1%)

163 (3%)

Woningvoorraad 1/1/2010

2.270

6016 (100%)

6.060 (100%)

Woonbehoefte tot 1/1/2020

+ 200

Inclusief 30% overcapaciteit

+ 260

85+ Totaal

258 (11%) 2.354 (100%)

Richtinggevend woningbouwkader 2010 t/m 2019, nodig voor eigen behoefte Naar doelgroep

In %

Naar locatie

Starters Doorstromers Ouderen

10% 50% 40%

Inbreiding Uitbreiding

Totaal

50% 50%

200 woningen (100%)

200 woningen (100%)

Aanvullende ambities Rekening houden met extra instroom vanuit Brabant. Daarvoor extra plancapaciteit van ca. 100 woningen inzetten in de periode 2010-2020. Woonintenties vanuit het dorp (afgeleid van DOP / dorpsoverleg 1 november) De aanpak om verder teloorgang van de Dorpsstraat tegen te gaan en te revitaliseren waardoor het weer een levendig winkel- en woonstraat wordt, heeft prioriteit. Een aantrekkelijk dorpshart komt ook de aantrekkelijkheid van het wonen in Meijel ten goede. Er is behoefte aan starterswoningen, zowel in huur als koop, en daarin gedifferentieerd naar prijs. Senioren opteren voor betaalbare huur, maar wel een driekamerwoning. Beschikbare plancapaciteit Meijel Inbreiding

Uitbreiding

Totaal

Harde capaciteit

102

-

102

Zachte capaciteit

158

274*

432

Totaal

260

274

534

Nodig voor eigen woningbehoefte

100

100

200

Benodigde plancapaciteit inclusief 30% marge (b) Extra tbv instroom Brabant (c) Tekort (-)/overschot (+); a-b-c * alle woningen vallen onder het Kwaliteitsmenu

260

100

100 + 174

- 65 -

Conclusie De kern Meijel kent een zeer omvangrijke planvoorraad van ca. 530 woningen, gerelateerd aan de eigen woningbehoefte van ruim 200 woningen. Zowel in de inbreidings- als in de uitbreidingssfeer is sprake van een ruime capaciteit. Rekening houdend met een instroom vanuit Brabant, zoals die in het verleden heeft plaatsgevonden, mag het aantal voor eigen behoefte opgeplust worden tot ca. 300 woningen. Dan nog kampt deze kern met een te grote plancapaciteit. Eerdere onderzoeken gingen uit van een extra instroom van 150 woningen in 10 jaar. Vanwege de huidige economische en marktomstandigheden is dit aantal getemperd tot 100 in 10 jaar. Actie Het college gaat in overleg met betrokken partijen op basis van ruimtelijke, financiële en volkshuisvestelijke argumenten bezien hoe er een betere balans kan worden gevonden tussen de vraag en het aanbod/plancapaciteit.

- 66 -

7.5.

Kern-envelop Leefdorp Kessel

Kerncijfers Aantal inwoners Leeftijdsklasse

Aantal huishoudens

1/1/2010

1/1/2020

866 (24%)

762 (21%)

< 35

155 (11%)

20-34

509 (14%)

577 (16%)

35-54

607 (43%)

35-54

1.115 (31%)

865 (24%)

55-74

479 (34%)

55-74

810 (23%)

1.001 (28%)

75-84

212 (6%)

284 (8%)

0-20

85+ Totaal

46 (1%)

96 (3%)

3.557 (100%)

3.585 (100%)

Leeftijdsklasse

75+ Totaal

1/1/2010

175 (12%) 1.416 (100%)

Woningvoorraad 1/1/2010

1.450

Woonbehoefte tot 1/1/2020

+ 120

Inclusief 30% overcapaciteit

+ 155

Richtinggevend woningbouwkader 2010 t/m 2019, nodig voor eigen behoefte Naar doelgroep

In %

Naar locatie

Starters Doorstromers Ouderen

10% 50% 40%

Inbreiding Uitbreiding

Totaal

120 woningen (100%)

100% 0% 120 woningen (100%)

Aanvullende ambities Zorgwoningen 4 groepswoningen in plan Merwijck Woonintenties vanuit het dorp (afgeleid van DOP / dorpsoverleg 27 oktober) Woningbouw passend in dorpskarakter: behoud groenstructuren, speelvoorziening en open ruimte in de kern. Goede mix van woningen voor verschillende doelgroepen creëren in huur en koop. Leegstand en verpaupering van woningen aanpakken. Het is belangrijk dat er gebouwd wordt in Kessel. Het dorpsoverleg is blij met het plan De Merwijck, hoewel 3 woonlagen toch wel echt het maximum is, het is mooi maar ook massaal is. Plan Kuijpers daarentegen met woningen van 3-6 ton sluit niet aan bij de markt. Plan Hurks moet daarom veel meer op maat ingericht worden. Er is geen behoefte aan uitbreiding van voorzieningen, wel aan behoud ervan en aandacht voor bereikbaarheid van voorzieningen elders. OV-verbinding met Panningen is slecht.

- 67 -

Beschikbare plancapaciteit Kessel voor eigen woningbehoefte Inbreiding

Uitbreiding

Totaal

Harde capaciteit

46

-

Zachte capaciteit

87

-

87

Totaal

133

-

133

Volgens kader

120

-

120

Benodigde plancapaciteit inclusief 30% marge (b) Tekort (-)/overschot (+); a-b

46

155

- 22

Conclusie De plancapaciteit in Kessel geeft in vergelijk met de eigen woningbehoefte nog enige ontwikkelruimte (enkele tientallen woningen). Prioriteit ligt echter vooral bij het op gang brengen en houden van een passende woningbouwproductie. Actie Het college komt met een voorstel op welke wijze er een proces wordt gestart om te komen tot maatwerk in de woningbouwontwikkeling. Daar waar de gemeente vanwege reeds gemaakte afspraken met ontwikkelaars of vanwege het feit dat er geen bouwgrond (op korte termijn) beschikbaar is, wordt gestreefd naar een zo consumentgericht mogelijke benadering vanuit de ontwikkelaar. Hierover gaat de gemeente met de ontwikkelaar afspraken maken.

- 68 -

7.6.

Kern-envelop Woondorp Beringe

Kerncijfers Aantal inwoners Leeftijdsklasse

Aantal huishoudens

1/1/2010

1/1/2020

Leeftijdsklasse

0-20

573 (27%)

1/1/2010

468 (22%)

< 35

94 (12%)

20-34 35-54

320 (15%)

379 (18%)

35-54

382 (48%)

713 (33%)

539 (25%)

55-74

246 (31%)

55-74

423 (20%)

563 (27%)

75+

75-84

81 (4%)

122 (6%)

85+ Totaal

21 (1%)

41 (2%)

2.131 (100%)

2.114 (100%)

Totaal

67 (8%) 789 (100%)

Woningvoorraad 1/1/2010

790

Woonbehoefte tot 1/1/2020

+ 65

Inclusief 30% overcapaciteit

+ 85

Woonintenties vanuit het dorp (afgeleid van DOP / dorpsoverleg 27 oktober) Beringe wil doorgroeien in inwonersaantal van 2.150 naar 3.000. Gelet op de aanwezige voorzieningen, een bruisend verenigingsleven en het nabijgelegen industrieterrein, ziet het dorp voldoende mogelijkheid hiertoe. Gelet op de genoemde aspecten, wordt er getwijfeld aan de status als „woondorp‟. Het dorp wil het wonen in Beringe een impuls geven door variatie in woningbouw: van vrije kavels voor doorstromers tot betaalbare woningen voor starters en buitenlandse werknemers. Ook in het kleinschalig wonen voor ouderen en jongeren (commune / woonboerderij) ziet het dorp potentie. Toepassen van verschillende bouwvormen: van projectontwikkelingbouw tot zelfbouw en woningbouwexperimenten waarbij regels versoepeld worden. Minimaal wil het dorp de bestaande voorzieningen behouden, extra aandacht schenken aan ouderenvoorzieningen (zorg aan huis / kangaroewoningen) en doorontwikkelen van servicepunt waardoor zorg in de kern wordt gehaald. Locacties met mogelijkheden: Kampweg-Peelstraat, terrein achter de Wieksjlaag, St. Josephschool, Kampweg fase 3. Uitgangspunten voor woningbouw Per locatie zijn er een zevental hamvragen die beantwoord moeten worden om vooraf duidelijke verwachtingen te scheppen en vervolgens regie te voeren over de woningbouw, namelijk: 1. Heeft de gemeente regie (lees voldoende grondpositie) om de benodigde grond voor woningbouw aan te kunnen bieden, dan wel is er kans op via bijvoorbeeld toepassing Wet voorkeursrecht gemeenten? 2. Zo nee, wil een eventuele ontwikkelaar met grondpositie meewerken? Zo ja, onder welke voorwaarden? Zo nee, wil de gemeente met deze ontwikkelaar meewerken en / of via de Grex medewerking „afdwingen‟? 3. Wil de gemeente bouwen in eigen beheer / CPO mogelijk maken? Zo ja, hoe? 4. Is betaalbaarheid van de beoogde nieuwbouw een issue, bijvoorbeeld ten behoeve van starters? 5. Zo ja, wil de gemeente de woningen betaalbaar houden door toepassing van constructies in de sfeer van Maatschappelijk Gebonden Eigendom, zoals KoopGarant? 6. Moeten de woningen multifunctioneel bewoonbaar zijn en wil de gemeente de bestemmingsplannen daarop inrichten?

- 69 -

7. Moet binnen de beoogde locatie rekening worden gehouden met inpassing van welzijns- en / of (woon)zorgvoorzieningen. Beschikbare plancapaciteit Beringe voor eigen woningbehoefte Inbreiding

Uitbreiding

Totaal

Harde capaciteit

-

-

-

Zachte capaciteit

43

-

43

Totaal

43

-

43

Nodig voor eigen woningbehoefte

65

Conclusie De actuele plancapaciteit in de kern Beringe schiet tekort om aan de eigen woningbehoefte tegemoet te komen. Er is nog enige ruimte voor ontwikkelcapaciteit. Actie Het College komt met een voorstel op welke wijze er een proces wordt gestart om te komen tot maatwerk in de woningbouwontwikkeling. Daar waar de gemeente vanwege reeds gemaakte afspraken met ontwikkelaars of vanwege het feit dat er geen bouwgrond (op korte termijn) beschikbaar is, wordt gestreefd naar een zo consumentgericht mogelijke benadering vanuit de ontwikkelaar. Hierover gaat de gemeente met de ontwikkelaar afspraken maken.

- 70 -

7.7.

Kern-envelop Woondorp Grashoek

Kerncijfers Aantal inwoners Leeftijdsklasse

Aantal huishoudens

1/1/2010

1/1/2020

Leeftijdsklasse

0-20

455 (26%)

1/1/2010

391 (22%)

< 35

88 (13%)

20-34 35-54

286 (16%)

327 (18%)

35-54

308 (47%)

575 (33%)

465 (26%)

55-74

215 (33%)

55-74

371 (21%)

488 (27%)

75+

75-84

53 (3%)

90 (5%)

Totaal

11 (1%)

23 (1%)

Woningvoorraad 1/1/2010

640

1.751 (100%)

1.782 (100%)

Woonbehoefte tot 1/1/2020

+ 55

85+ Totaal

Inclusief 30% overcapaciteit

43 (7%) 654 (100%)

+ 70-75

Woonintenties vanuit het dorp (afgeleid van DOP / dorpsoverleg 27 oktober) Het is niet het streven extra inwoners van buiten het dorp naar Grashoek te trekken. Wel wil het dorp woonruimte beiden aan de eigen bevolkingsaanwas. En een gedifferentieerd woningbestand bieden: het aanbod zit veelal in het dure segment. Om inwoners te behouden zouden er meer betaalbare woningen moeten worden toegevoegd. Oplossingen zijn boerderijsplitsing of bouw van middeldure woningen. Zelfbouw is tevens een issue: hier is grote animo voor binnen Grashoek. Dit betekent minder plan/projectmatig toevoegen en meer kavels uitgeven. In de bestaande voorraad vinden inwoners onvoldoende keuze. Nieuwe ontwikkelingen op een „dorpse wijze‟ inpassen met veel aandacht voor een groene inrichting van de openbare ruimte. Uitgangspunten voor woningbouw Per locatie zijn er een zevental hamvragen die beantwoord moeten worden om vooraf duidelijke verwachtingen te scheppen en vervolgens regie te voeren over de woningbouw, namelijk: 1. Heeft de gemeente regie (lees voldoende grondpositie) om de benodigde grond voor woningbouw aan te kunnen bieden, dan wel is er kans op via bijvoorbeeld toepassing Wet voorkeursrecht gemeenten? 2. Zo nee, wil een eventuele ontwikkelaar met grondpositie meewerken? Zo ja, onder welke voorwaarden? Zo nee, wil de gemeente met deze ontwikkelaar meewerken en / of via de Grex medewerking „afdwingen‟? 3. Wil de gemeente bouwen in eigen beheer / CPO mogelijk maken? Zo ja, hoe? 4. Is betaalbaarheid van de beoogde nieuwbouw een issue, bijvoorbeeld ten behoeve van starters? 5. Zo ja, wil de gemeente de woningen betaalbaar houden door toepassing van constructies in de sfeer van Maatschappelijk Gebonden Eigendom, zoals KoopGarant? 6. Moeten de woningen multifunctioneel bewoonbaar zijn en wil de gemeente de bestemmingsplannen daarop inrichten? 7. Moet binnen de beoogde locatie rekening worden gehouden met inpassing van welzijns- en / of (woon)zorgvoorzieningen?

- 71 -

Beschikbare plancapaciteit Grashoek voor eigen woningbehoefte Inbreiding

Uitbreiding

Totaal

Harde capaciteit

-

-

-

Zachte capaciteit

28

-

28

Totaal

28

-

28

Nodig voor eigen woningbehoefte

55

Conclusie De actuele plancapaciteit in de kern Grashoek schiet tekort om aan de eigen woningbehoefte tegemoet te komen. Er is nog enige ruimte voor ontwikkelcapaciteit. Actie Het College komt met een voorstel op welke wijze er een proces wordt gestart om te komen tot maatwerk in de woningbouwontwikkeling. Daar waar de gemeente vanwege reeds gemaakte afspraken met ontwikkelaars of vanwege het feit dat er geen bouwgrond (op korte termijn) beschikbaar is, wordt gestreefd naar een zo consumentgericht mogelijke benadering vanuit de ontwikkelaar. Hierover gaat de gemeente met de ontwikkelaar afspraken maken.

- 72 -

7.8.

Kern-envelop Woondorp Kessel-Eik

Kerncijfers Aantal inwoners Leeftijdsklasse

Aantal huishoudens

1/1/2010

1/1/2020

Leeftijdsklasse

0-20

156 (21%)

1/1/2010

147 (19%)

< 35

40 (13%)

20-34 35-54

136 (18%)

135 (17%)

35-54

131 (43%)

245 (32%)

201 (26%)

55-74

106 (35%)

55-74

184 (24%)

230 (30%)

75+

75-84

29 (4%)

44 (6%)

Totaal

10 (1%)

16 (2%)

Woningvoorraad 1/1/2010

300

760 (100%)

775 (100%)

Woonbehoefte tot 1/1/2020

+ 25

85+ Totaal

Inclusief 30% overcapaciteit

25 (8%) 302 (100%)

+ 30-35

Woonintenties vanuit het dorp (afgeleid van DOP / dorpsoverleg 27 oktober) Woningbouw naar behoefte (erkenning status „woondorp‟). Voor alle leeftijdscategorieën beschikbaar en betaalbaar aanbod, nadruk op ouderen. Opwaarderen oudere huurwoningen; oude huurvoorraad verdunnen en verbeteren door onder andere renovatie en isolatiemaatregelen te treffen, denk aan Mariaplein. Voorzieningenniveau (zorg / levensonderhoud) behouden en waar mogelijk versterken: impuls gegeven door nieuwe brede school. Aandacht voor bereikbaarheid van de kern en voorzieningen in de rest van de gemeente: de route van de vrijwilligersbus afstemmen op de oriëntatie in de nieuwe gemeente Peel en Maas (niet enkel door Kessel en Kessel-Eik). Uitgangspunten voor woningbouw Per locatie zijn er een zevental hamvragen die beantwoord moeten worden om vooraf duidelijke verwachtingen te scheppen en vervolgens regie te voeren over de woningbouw, namelijk: 1. Heeft de gemeente regie (lees voldoende grondpositie) om de benodigde grond voor woningbouw aan te kunnen bieden, dan wel is er kans op via bijvoorbeeld toepassing Wet voorkeursrecht gemeenten? 2. Zo nee, wil een eventuele ontwikkelaar met grondpositie meewerken? Zo ja, onder welke voorwaarden? Zo nee, wil de gemeente met deze ontwikkelaar meewerken en / of via de Grex medewerking „afdwingen‟? 3. Wil de gemeente bouwen in eigen beheer / CPO mogelijk maken? Zo ja, hoe? 4. Is betaalbaarheid van de beoogde nieuwbouw een issue, bijvoorbeeld ten behoeve van starters? 5. Zo ja, wil de gemeente de woningen betaalbaar houden door toepassing van constructies in de sfeer van Maatschappelijk Gebonden Eigendom, zoals KoopGarant? 6. Moeten de woningen multifunctioneel bewoonbaar zijn en wil de gemeente de bestemmingsplannen daarop inrichten? 7. Moet binnen de beoogde locatie rekening worden gehouden met inpassing van welzijns- en / of (woon)zorgvoorzieningen?

- 73 -

Beschikbare plancapaciteit Kessel-Eik voor eigen woningbehoefte Inbreiding

*

Uitbreiding

Totaal

Harde capaciteit

2

-

2

Zachte capaciteit

-

40*

40

Totaal

2

40

42

Nodig voor eigen woningbehoefte waarvan 40 woningen die vallen onder het Kwaliteitsmenu.

25

Conclusie De actuele plancapaciteit in de kern Kessel-Eik is ruim, gerelateerd aan de eigen woningbehoefte. Het is wijs de aantallen af te stemmen en te doseren op de ontwikkeling van de eigen woningbehoefte. Actie Het College komt met een voorstel op welke wijze er een proces wordt gestart om te komen tot maatwerk in de woningbouwontwikkeling. Daar waar de gemeente vanwege reeds gemaakte afspraken met ontwikkelaars of vanwege het feit dat er geen bouwgrond (op korte termijn) beschikbaar is, wordt gestreefd naar een zo consumentgericht mogelijke benadering vanuit de ontwikkelaar. Hierover gaat de gemeente met de ontwikkelaar afspraken maken.

- 74 -

7.9.

Kern-envelop Woondorp Koningslust

Kerncijfers Aantal inwoners Leeftijdsklasse

Aantal huishoudens

1/1/2010

1/1/2020

Leeftijdsklasse

0-20

324 (25%)

1/1/2010

268 (20%)

< 35

54 (11%)

20-34 35-54

183 (14%)

228 (17%)

35-54

208 (43%)

411 (31%)

339 (26%)

55-74

181 (37%)

55-74

328 (25%)

374 (28%)

75+

75-84

53 (4%)

88 (7%)

Totaal

16 (1%)

27 (2%)

Woningvoorraad 1/1/2010

430

1.315 (100%)

1.325 (100%)

Woonbehoefte tot 1/1/2020

+ 35

Inclusief 30% overcapaciteit

+ 45

85+ Totaal

43 (9%) 486 (100%)

Woonintenties vanuit het dorp (afgeleid van het dorpsoverleg 13 december 2010)) Het aanwijzen van Koningslust als een woondorp wordt als negatief ervaren. Kandidaat kopers die op zoek zijn naar rust en ruimte moeten als ze daarvoor kiezen ook in Koningslust kunnen komen wonen. Voor het behoud van de leefbaarheid is dat belangrijk. Strikte handhaving van het aantal woningen voor de opvang van de natuurlijke behoefte wordt gezien als een beperking van de uitbreiding van Koningslust. Het is een goede zaak om jongeren te stimuleren om in hun eigen woonomgeving te kunnen blijven wonen. Het is wel zaak om daar dan goede voorlichting over te geven. Wat zijn de mogelijkheden voor de jongeren voor de bouw van starterswoningen. Wat betekent Collectief particulier opdrachtgeverschap, wat betekent een starterslening en wie is daarvan de contactpersoon bij de gemeente. Verwijzingen op de site en het plaatsen van redactionele stukjes in het “Heldens Nieuws” zouden daaraan kunnen bijdragen; Het is belangrijk dat er naar behoefte planologisch geregelde en bouwrijpe kavels beschikbaar zijn, zodat als er interesse is in een bouwkavel ook binnen een redelijk korte termijn daadwerkelijk kan worden gestart met bouwen; Een jaarlijkse gestage bouwstroom wordt verkozen boven het bouwen van een behoefte voor enkele jaren in een keer en vervolgens enkele jaren niets; M.b.t. het verstrekken van (ouderen)zorg zou in Koningslust toch het e.e.a. mogelijk moeten zijn door slim samen te werken met Daelzicht gevestigd op het terrein van Savelberg. De 24-uurs zorg zou daarmee in samenwerking met Daelzicht ook voor een kleine kern als Koningslust mogelijk moeten worden… Uitgangspunten voor woningbouw Per locatie zijn er een zevental hamvragen die beantwoord moeten worden om vooraf duidelijke verwachtingen te scheppen en vervolgens regie te voeren over de woningbouw, namelijk: 1. Heeft de gemeente regie (lees voldoende grondpositie) om de benodigde grond voor woningbouw aan te kunnen bieden, dan wel is er kans op via bijvoorbeeld toepassing Wet voorkeursrecht gemeenten? 2. Zo nee, wil een eventuele ontwikkelaar met grondpositie meewerken? Zo ja, onder welke voorwaarden? Zo nee, wil de gemeente met deze ontwikkelaar meewerken en / of via de Grondexploitatiewet medewerking „afdwingen‟?

- 75 -

3. Wil de gemeente bouwen in eigen beheer / CPO mogelijk maken? Zo ja, hoe? 4. Is betaalbaarheid van de beoogde nieuwbouw een issue, bijvoorbeeld ten behoeve van starters? 5. Zo ja, wil de gemeente de woningen betaalbaar houden door toepassing van constructies in de sfeer van Maatschappelijk Gebonden Eigendom, zoals KoopGarant? 6. Moeten de woningen multifunctioneel bewoonbaar zijn en wil de gemeente de bestemmingsplannen daarop inrichten? 7. Moet binnen de beoogde locatie rekening worden gehouden met inpassing van welzijns- en / of (woon)zorgvoorzieningen? Beschikbare plancapaciteit Koningslust voor eigen woningbehoefte Inbreiding

Uitbreiding

Totaal

Harde capaciteit

14

0

14

Zachte capaciteit

8

29

37

Totaal

22

29

51

Nodig voor eigen woningbehoefte

35

Conclusie De actuele plancapaciteit in de kern Koningslust is ruim, gerelateerd aan de eigen woningbehoefte. Een deel daarvan is echter voorlopig bestemd tot agrarische doeleinden en gelegen buiten de rode contour. Het is wijs de aantallen af te stemmen op de ontwikkeling van de eigen woningbehoefte. Actie Het College komt met een voorstel op welke wijze er een proces wordt gestart om te komen tot maatwerk in de woningbouwontwikkeling. Daar waar de gemeente vanwege reeds gemaakte afspraken met ontwikkelaars of vanwege het feit dat er geen bouwgrond (op korte termijn) beschikbaar is, wordt gestreefd naar een zo consumentgericht mogelijke benadering vanuit de ontwikkelaar. Hierover gaat de gemeente met de ontwikkelaar afspraken maken.

- 76 -

Bijlage 1. Beknopte woningmarktanalyse Om een goed beeld te krijgen van de toekomstige woonbehoefte is het noodzakelijk om de ontwikkeling van de gemeente Peel en Maas in het verleden te kennen. In deze bijlage geven we eerst een terugblik van demografische ontwikkelingen over de afgelopen jaren, om vervolgens vooruit te kijken naar de verwachte bevolkingsontwikkeling in de toekomst. Tevens staan we stil bij de recent gerealiseerde woningproductie, de beschikbare plancapaciteit en de te verwachten fricties op de woningmarkt.

Terugblik: ontwikkeling bevolking en woningvoorraad Meer nieuwbouw, meer instroom en vice versa Onderstaande figuur laat zowel in de bevolkings- als de voorraadontwikkeling enige fluctuatie zien. Nieuwbouwproductie en migratie staan met elkaar in verband. Peel en Maas heeft in totaliteit moeite om mensen vast te houden. In de praktijk blijkt een stevige woningproductie nodig om het migratiesaldo in evenwicht te brengen. Dit is bijvoorbeeld in 2007 en 2008 gelukt. De figuur laat verder zien dat natuurlijke groei (geboorten minus sterften = geboortesaldo) langzaam afneemt. Figuur 1.1: Gemeente Peel en Maas. Bevolkingsontwikkeling 2002-2008 300 250 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 2002

2003

Bevolkingsontwikkeling Binnenlandse migratie

2004

2005

2006

Geboortesaldo Woningvoorraadontwikkeling

2007

2008

Buitenlandse migratie

Bron: CBS, 2009.

Gelet op de migratie naar leeftijd, trekken met name 25-49-jarigen (jonge huishoudens en gezinnen), 0-14-jarigen (hun kinderen) en 65-plussers naar Peel en Maas. Continu migratieverlies van 15-24-jarigen is vooral te wijten aan elders studeren, werken of relatievorming; het gaat om een jaarlijks vertrek van ca. 150 jongeren. Per saldo is het verlies aan jongeren de afgelopen jaren niet gecompenseerd door instroom. Het saldo van vestiging en vertrek voor de periode 2003-2007 levert een migratieverlies op van gemiddeld bijna 70 mensen per jaar. De indruk bestaat dat een deel hiervan rond de leeftijd van 30-35 jaar weer terugkeert naar geboortegrond. Onderzoek op dit vlak is tot nu toe nooit gedaan.

-1-

In de migratie valt op dat Peel en Maas een sterke marktpositie heeft ten opzichte van buurgemeenten in Oost-Brabant. Dit heeft de gemeente met name te danken aan de kern Meijel, waar zich over de afgelopen 5 jaar gemiddeld jaarlijks ruim 30 Brabanders hebben gevestigd. Binnen Limburg leidt Peel en Maas een migratieverlies, in het bijzonder in de richting van de gemeente Venlo. Nieuwbouw lange tijd eenzijdig van samenstelling: eengezinskoopwoningen De afgelopen jaren vonden er voornamelijk toevoegingen plaats in de eengezins koopsector. De laatste 2-3 jaar zien we wat meer variatie in de productie door toevoeging van appartementen. De onttrekkingen aan de woningvoorraad zijn zeer beperkt gebleven tot een pluk huurwoningen in Maasbree (herstructurering Albert Neuhuysstraat), en enkele tientallen particuliere woningen verspreid over de gemeente over de periode van negen jaar. Figuur 1.2: Gemeente Peel en Maas. Toevoeging en onttrekkingen woningvoorraad 2002-2009 250 200 150 100 50 0 -50 2002

2003 Eg huur

2004 Mg huur

2005

2006

Eg koop

Mg koop

2007 Sloop huur

2008

2009

Sloop koop

Bron: CBS, 2009

Vooruitblik: toekomstige woonbehoefte Hoe zal de bevolking, woonbehoefte en huishoudenssamenstelling van Peel en Maas zich ontwikkelen de komende 30 jaar? Daarbij gaan we in op de kwantitatieve en de kwalitatieve ontwikkelingen. Het kwantitatief beeld is afgeleid van de E‟til prognose (2009). Voor de kwalitatieve invulling van de behoefte is gebruik gemaakt van resultaten uit het Soab Woonwensenonderzoek (2008). Te verwachten demografische ontwikkellingen De ontwikkeling van het inwoners- en huishoudensaantal is van belang voor het bepalen van de woonopgaven; in welke mate verandert de bevolking en het aantal huishoudens, en wat zijn de gevolgen voor de bestaande woningvoorraad en de nieuwbouw? Onderstaande figuren geven een beeld van de te verwachte demografische ontwikkeling. De prognose gaat uit van natuurlijke aanwas op basis van zogenaamd migratie = 0. Dit wil zeggen dat vestiging en vertrek van inwoners op 0 wordt gesteld. We kunnen dit ook als een beleidsarme prognose beschouwen.

-2-

Figuur 1.3: Gemeente Peel en Maas. Bevolkings-, woonbehoefte- en huishoudensontwikkeling 2000-2040 In Peel en Maas wordt

Bevolkingsontwikkeling, Gemeente Peel en Maas

een bevolkingsafname al

46.000

snel verwacht. De piek 44.000

wordt bereikt in 2012 met ca. 43.000 inwoners.

42.000

Dan 40.000

daalt

het

aantal

geleidelijk tot 42.000 in 2030. Vanaf 2030 versnelt

38.000

het tempo; in 2040 wordt 20 00 20 02 20 04 20 06 20 08 20 10 20 12 20 14 20 16 20 18 20 20 20 22 20 24 20 26 20 28 20 30 20 32 20 34 20 36 20 38 20 40

36.000

een inwonersaantal van 40.000 verwacht.

Het aantal huishoudens

Woonbehoefteontwikkeling, Gemeente Peel en Maas

groei nog tot ca. 2025.

22.000

Dan

20.000

is

het

aantal

huishoudens ca. 18.700. Dat betekent de komende

18.000

15 jaar een groei van ca. 16.000

1.500 huishoudens.

14.000

20 00 20 02 20 04 20 06 20 08 20 10 20 12 20 14 20 16 20 18 20 20 20 22 20 24 20 26 20 28 20 30 20 32 20 34 20 36 20 38 20 40

12.000

55-plushuishoudens

Huishoudens naar leeftijd, Gemeente Peel en Maas

zijn

en blijven lange tijd de

100% 90%

groeiende doelgroep.

80%

In 2020 is ca. 43% van de

70%

huishoudens jonger dan

60%

55 jaar. 14% is 75-plus. In

50%

2030 is dit 37% en 20%.

40% 30% 20% 10% 0% 2000

2010

Tot 35 jaar

2020

35-54 jaar

2030

55-74 jaar

2040

75+

Bron: CBS, E‟til 2009, bewerking Companen

Kwalitatieve behoefte Op basis van de in het regionaal woonwensenonderzoek 2008 beschikbaar gekomen parameters is voor de gemeente Peel en Maas de vraag naar verschillende woningtypen voor de komende tien jaar via een quick scan bepaald. De woningvraag is uitgesplitst naar leeftijdsklassen, om een indruk te geven welke woningen verschillende doelgroepen vragen. De restvraag is afgezet tegen het aanbod dat potentieel vrijkomt wanneer de verhuisgeneigde huishoudens hun verhuiswens ook waarmaken. Het toekomstig vrijkomend aanbod is aangevuld met de nieuwbouwplanning van de gemeente, ook deze is uitgesplitst naar typen woningen. Door de verwachte vraag en het toekomstig aanbod tegen elkaar af te zetten, ontstaat inzicht in de fricties op de lokale woningmarkt voor de komende tien jaar.

-3-

Figuur 1.4: Gemeente Peel en Maas. Fricties op de woningmarkt, inclusief voorlopige plancapaciteit 2010-2019 Fricties op de woningmarkt gemeente Peel en Maas potentieel vrijkomend aanbod | restvraag

koop

appartement nultredenwoning grondg. eengezinswoning

huur

appartement nultredenwoning grondg. eengezinswoning 3.000

2.000 <35

1.000 35-54

0 55-74

75+

1.000 nieuwbouw

2.000

3.000

sloop

Bron: gemeente Peel en Maas, SOAB woningmarktonderzoek 2008, bewerking Companen

Concluderend uit de quick scan: Komende jaren willen de jongere huishoudens doorgroeien naar een ruimere eengezinskoopwoning. Door nieuwbouw krijgen zij ruim voldoende keuze. Daarnaast worden middeldure koopwoningen vrijgemaakt door deze verhuisbeweging. Door het (toekomstig) grote aanbod is een ontspannen woningmarkt in dit segment te verwachten. Hetzelfde geldt voor huur- en koopappartementen waarin een ruim nieuwbouwaanbod is gepland. Er is een duidelijke vraag naar grondgebonden nultredenwoningen (huur en koop) voor oudere huishoudens. Hier speelde beschikbare plancapaciteit tot voor kort nauwelijks op in. De gemeente merkt de laatste tijd dat ontwikkelaars in toenemende mate grondgebonden nultredenwoningen opnemen in hun plannen. Actueel probleem is dat ze vooral in de koopsector worden aangeboden met als gevolg dat het doorstromende huishouden ook de eigen woning verkocht moet zien te krijgen. Dat lukt momenteel slecht, waardoor plandifferentiaties weer omgebogen worden naar wel snel verkopende segmenten: gezinswoningen met relatief smalle beukmaat rond de twee ton. De vraag naar extra eengezinswoningen wordt met name geuit door 55-plussers. Levensloopbestendigheid is dus een belangrijk issue in de nieuwbouwontwikkeling van dit segment. Gemeente Peel en Maas heeft geen herstructureringsplannen op stapel staan. Nadere verkenning planvoorraad De quick scan figuur geeft al een aardig beeld van de geplande nieuwbouw in Peel en Maas volgens de gemeentelijke Woonmonitor met peildatum 1 januari 2010.

-4-

Onderstaande figuur gaat hier wat dieper op in Peel en Maas heeft tot nu toe voornamelijk

Gemeente Peel en Maas

eengezinskoopwoningen gebouwd. 2.000 1.800 1.600 1.400

De nog beschikbare plancapaciteit laat een

huur sloop huur onbekend huur mg huur eg koop sloop koop onbekend koop mg koop eg

flinke groei zien voor de komende vijf jaar. Een gevolg van ambitie, maar ook van een stuwmeer dat is ontstaan door vertraging in bouwplannen van de voorgaande jaren. De

1.200

vraag is of de toe te voegen woningen bin1.000

nen dat stuwmeer nog passen bij de huidige

800

en toekomstige kwantitatieve en kwalitatieve

600

woningbehoefte. Er is en wordt de komende jaren nauwelijks

400

gesloopt, terwijl herstructurering een be-

200

langrijk instrument is om de woningvoorraad 0

aan te passen, met name in de grotere -200 2000-2005

2005-2010

2010-2015

e

kernen.

2015-2020

e

De figuur geeft in de 3 en 4 staaf een beeld van de beschikbare plancapaciteit - zacht en hard bij elkaar - voor de komende tien jaar. De geplande woningen worden in een perspectief geplaatst door terug te kijken naar de woningtoevoegingen in de afgelopen e e tien jaar (de daadwerkelijke realisatie in de 1 en 2 staaf).

-5-

Bijlage 2. Inspraakreacties Zeepkistavond Op 24 november 2010 is er een Zeepkistavond gehouden waarbij belangengroepen, woon-, welzijn- en zorgaanbieders ieder enkele minuten tijd kregen om een reactie te geven op de visie. Daarnaast is er ruimte geboden om door te discussiëren op enkele onderwerpen om vervolgens van daaruit nog aan te vullen. Veel reacties zijn terug te voeren tot enkele thema‟s die hierna nader worden toegelicht. Reacties die ingaan op een woningbouwcase of specifieke woningbouwlocatie zijn buiten beschouwing gelaten vanwege het private karakter ervan. In elke kern moet eenieder van wieg tot graf kunnen blijven wonen! Geopperd wordt vanuit seniorenraden en wijkcomités dat eenieder z‟n hele leven lang in een kern moet kunnen blijven wonen. Dit uitgangspunt wordt ook door de Woonvisie plus breed gedeeld. Sterker nog: er wordt zwaar op ingezet een kern zoveel mogelijk levensloopbestendig te maken. Dit vraagt vanuit het oogpunt van wonen, maar vooral ook welzijn en zorg in elke kern om passend aanbod. In de praktijk blijkt veel te kunnen, maar ligt er ook ergens een grens. Dit heeft vooral te maken met de intensiteit van de zorg die in de kleine kernen nog verantwoord aan huis kan worden geboden. Dat zou alsnog een reden kunnen zijn waarom iemand zijn stek moet verlaten om in een naburige kern wel de benodigde intramurale zorg te ontvangen. Dit vraagstuk doet zich voor in kernen waar het aantal inwoners dat behoefte heeft aan intensieve zorg tot en met 24uurstoezicht te klein is om lokaal een kleinschalige setting verantwoord te exploiteren. Daar waar we op basis van de huidige inzichten en informatie inschatten dat dit kan, beschouwen we als leef- of centrumdorp. Daar waar in een enkel geval toch nog een verhuizing nodig is naar een intramurale verpleegplaats in een andere kern, duiden we als woondorp. Overigens bestaat hierin ook de uitdaging om ook in die dorpen de hoogst haalbare woonzorgvorm beschikbaar te hebben. In dat licht mogen ook de suggesties gezien worden dat ouderen en zorgvragers in toenemende mate hun woon- en zorgwens op maat willen inrichten. Denk daarbij aan oplossingen in de sfeer van collectieve woonvormen met zelf georganiseerde zorg (bijvoorbeeld door boerderijsplitsing of collectief particulier opdrachtgeverschap voor/door ouderen) en kangaroewoningen. Beringe: woon- of leefdorp? Vanuit het dorpsoverleg Beringe wordt aangegeven dat men van mening is dat Beringe een leefdorp is in plaats van een woondorp. Dit vanwege de groei die men voor de kern in aantal inwoners ziet en voor behoud van voorzieningen nastreeft. Hiervoor is al aangegeven wat het wezenlijke verschil tussen een woon- en leefdorp is. We willen benadrukken dat de grens tussen woon- en leefdorp minder hard is dan het mogelijk lijkt. In Beringe is in ieder geval voldoende woningbouwcapaciteit beschikbaar om tegemoet te komen aan de eigen woningbouwbehoefte. Mocht blijken dat de aantrekkingskracht van Beringe in de praktijk groter is, zal de gemeente tot op zekere hoogte daarin zeker willen faciliteren. Daarnaast willen we ook benadrukken dat groei in inwoners voor de gemeente in totaliteit zeker geen vanzelfsprekendheid meer is en daarmee dus ook voor de afzonderlijke kernen. Daarom stelt de gemeente voor uit te gaan van gecontroleerde voorzichtigheid in de ontwikkeling van woningbouwplannen die boven de eigen behoefte uitgaan. Dit geldt onder andere ook voor de kern Meijel, waar overigens rekening wordt gehouden met een instroom vanuit Brabant. De mate waarin echter is mede afhankelijk

-6-

van het economisch klimaat en de woon- en leefkwaliteit die Meijel kan bieden. Resultaten uit het verleden zijn geen garantie voor de toekomst, zo wordt gesteld. Dorpsoverleg: schakel en bindende rol in de kern! Vanuit het dorpsoverleg (Baarlo) wordt het belang aangegeven van het meer en beter informeren van de burger rondom woningbouw- en veranderplannen. Het in de kern in discussie brengen van het thema wonen is al een goede zaak geweest en ook de onderlinge terugkoppeling en uitwisseling tussen de dorpsoverleggen in het kader van deze woonvisie wordt als waardevol gezien. De woonvisie plus voorziet inderdaad in meer dialoog met de kernen enerzijds en binnen de woningbouwplannen met de woonconsument anderzijds. De handreiking die door het dorpsoverleg wordt gedaan om een schakel en bindende rol daarin te vervullen neemt de gemeente graag aan. Het regelmatig vanuit de gemeente in contact treden met het dorpsoverleg is een vanzelfsprekendheid en plenaire uitwisseling tussen de kernen is zeker voor herhaling vatbaar. Veel kernen kennen immers dezelfde vraagstukken. Vitaliteit van de kernen is veel meer dan alleen wonen! Vanuit verschillende hoeken wordt de zorg uitgesproken over ontwikkeling van bepaalde locaties die de laatste jaren achteruit gaan of dreigen te gaan. Dan wordt bijvoorbeeld gedacht aan vrijkomende winkelbebouwing die leeg blijft staan en ouderencomplexen in de huursector die niet meer bij de tijd zijn, dan wel in te geringe mate aanwezig zijn. Ook wordt gewaarschuwd voor te veel uitbreiding, waarna de inbreiding mogelijk gaat stagneren. Voorgesteld wordt „vrijkomende locaties‟ minder vanzelfsprekend in te boeken als een nieuwe woonbestemming. Er moet goed nagedacht worden welke andere bestemmingen ook kunnen: collectieve voorziening, parkeren, groen, etc. Arbeidsmigranten: pak die kans! Vanuit Wonen Limburg wordt een inkijk gegeven in de actuele omstandigheden van arbeidsmigranten (MOE-landers) en hun wensen en perspectieven zoals die onlangs op verschillende manieren zijn onderzocht. De woonvisie plus onderstreept dat hier kansen liggen voor Peel en Maas om actief op deze doelgroep in te spelen en vooral voor permanente vestigers passend woonaanbod te creëren.

-7-