Jaarverslag samen wonen

Jaarverslag 2010

samen wonen jaarverslag 2010

2

Inhoud Voorwoord

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

1. Algemene inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 2. Verslag van de raad van commissarissen . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1 Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2 De raad van commissarissen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.3 Bestuur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.4 Vergoedingen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.5 Werkwijze. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.6 Toezicht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

11 12 12 15 15 16 16

3. Behouden en vergroten van de onafhankelijkheid. . . . . . . . . . . . 3.1 Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.2 Woonruimteverdeling. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3 Huurprijsbeleid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.4 Mutatiegraad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.5 Huurtoeslag. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.6 Betalingsachterstand. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.7 Steunpunten voor wonen, zorg en welzijn. . . . . . . . . . . . . 3.8 Woonenergie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.9 Kortingspas. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.10 Voedselbank. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.11 Ondersteuning bij tuinonderhoud . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

19 20 20 20 20 20 21 21 22 22 22 22

4. Een veilige en aantrekkelijke woonomgeving. . . . . . . . . . . . . . . . 4.1 Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.2 Overleg met belangenhouders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.3 Ontwikkelingen Nagele. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.4 Herstructurering polderdorpen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.5 IGW. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.6 Sponsoring vanuit leefbaarheid. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.7 Vangnet en advies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.8 Overlast en overlastaanpak. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

25 26 26 26 26 26 30 30 30

5. Aanbod van woningen, keuzevrijheid en duurzaamheid. . . . . . . 5.1 Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2 Strategisch Beheer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.3 Duurzaam bouwen en energielabel. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.4 Energielabel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.5 Planmatig onderhoud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.6 Mutatieonderhoud. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.7 Dagelijks onderhoud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.8 Pilotproject energie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.9 Niet planmatig groot onderhoud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.10 Verkoop van woningen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

31 32 32 32 32 32 33 33 33 34 34

jaarverslag 2010

3

6. Verbeteren van de dienstverlening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.1 Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.2 Huurdersoverleg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.3 Horizontale dialoog. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.4 KWH. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.5 Communicatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.6 Open dag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.7 Prestatieafspraken. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.8 Kantoorgebouw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.9 Samenwerking met ZONL. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.10 Geschillencommissie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

37 38 38 39 39 40 40 40 40 40 41

7. Financieel gezond en duurzaam. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.1 Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.2 Visitatie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.3 Financiële kaders. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.4 Matching van middelen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.5 Jaarresultaat. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.6 Eigen vermogen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.7 Huurderving. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.8 Bedrijfswaarde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.9 Financieringspositie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.10 Liquiditeitspositie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.11 Deelneming . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.12 Meerjarenbegroting. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.13 Fiscale positie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

43 45 45 45 45 46 46 46 46 46 48 48 48 48

8. Projecten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 8.1 Projecten in Emmeloord . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 8.2 Projecten in de dorpen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 9. De organisatie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 9.1 Governancecode. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 9.1.1 Organisatie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .56 9.1.2 Algemene vergadering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 9.1.3 Raad van commissarissen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 9.1.4 Het bestuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 9.1.5 Risicobeheersing en controle . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 9.1.6 Controlesystemen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 9.1.7 Externe accountant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 9.1.8 Integriteit. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 9.2 Personeel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 9.2.1 Organisatiestructuur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 9.2.2 MTO. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 9.2.3 Opleidingen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 9.2.4 Stageplaatsen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 9.2.5 Ondernemingsraad. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59 9.3 Automatisering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59

Inhoud

Bestuursverklaring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 Verklaring van de raad van commissarissen . . . . . . . . . . . . . . . . 63 Kengetallen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65 10. Jaarrekening 2010 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67 Balans per 31 december 2010. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 Winst- en verliesrekening 2010. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70 Kasstroomoverzicht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 Algemene toelichting. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 Regelgeving. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 Verwerking integrale belastingplicht. . . . . . . . . . . . . . . . . 3 Algemeen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Schattingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Balanswaardering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 Resultaatbepaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Kasstroomoverzicht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

73 73 73 73 74 74 76 76

Toelichting op de balans. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77 Toelichting op de winsten verliesrekening. . . . . . . . . . . . . . . . . 91 Overige informatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99 Overige gegevens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 Controleverklaring. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103

Inhoud

4

Voorwoord

jaarverslag 2010

5

Voorwoord In 2009 heeft Mercatus, in samenspraak met bewoners en belangenhouders, haar missie en visie opnieuw vastgesteld. In het verslagjaar 2010 hebben we deze missie en ambities vertaald naar vijf duidelijke hoofddoelen. Ook hierbij hebben we de bewoners en belangenhouders betrokken. Het resultaat is transparant en controleerbaar gemaakt in een boekje dat het licht zag onder de titel “De visie en de doelstellingen 2011-2015”. Ook in dit jaarverslag besteden we er aandacht aan. Het was nodig om onze koers voor de komende jaren opnieuw uit te zetten. Niet alleen omdat de financiële crisis de woningmarkt hevig heeft geraakt, maar ook omdat economische en sociale omstandigheden daartoe aanleiding gaven. Hoewel de financiële wereld langzamerhand opkrabbelt en de economie zich in positieve zin ontwikkelt, zijn de gevolgen van de crisis voor de woningbouw nog lang niet voorbij. Het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen is historisch laag en minder dan de helft van wat jaarlijks nodig is. De hypotheekrente zal stijgen en door aanscherping van de regels is het voor burgers steeds moeilijker om een hypotheek rond te krijgen. Dit treft ook Mercatus. Daardoor hebben wij onze ambitie over het aantal te verkopen woningen gehalveerd, in de wetenschap dat deze inkomsten niet onbelangrijk zijn om al onze ambities, zoals investeringen in nieuwbouw en energiebeperkende maatregelen, te kunnen realiseren. Het rigide rijkshuurprijsbeleid, gelijk aan inflatie, is positief voor de koopkracht van de huurder, maar voor Mercatus onvoldoende om haar werkelijke kostenstijging af te dekken, wat leidt tot een blijvend negatief effect op de vermogenspositie. Met de invoering in 2011 van de maximale inkomensgrens voor huurders van een sociale huurwoning zijn de administratieve druk en de daarmee gepaard gaande kosten opnieuw toegenomen en valt daarnaast te vrezen dat veel huishoudens boven de nieuwe inkomensgrens geen huurwoning meer kunnen krijgen. Voegen we hieraan toe het ontbreken van een integrale visie op de woningmarkt, lokaal en nationaal maar ook de belemmerende heffingen en regelgeving, die niet bijdragen aan het lokaal functioneren, dan kunnen we spreken van heel wat uitdagingen; ook voor Mercatus bij het realiseren van haar ambities. In het jaarverslag 2010 wil Mercatus aan de bewoners en belangenhouders transparant verantwoorden hoe we, vanuit onze eigen identiteit en rolopvatting en binnen de specifieke context als hierboven geschetst, zijn omgegaan met het realiseren van

Voorwoord

6

onze strategische doelen. Maar we willen ook aangeven wat de maatschappelijke opbrengsten zijn, voor huurders en de samenleving, in relatie tot wat we ons ten doel hadden gesteld. De uitkomst is het resultaat van het collectief. Daarom ben ik trots op onze medewerkers, die onze doelen dagelijks omzetten in actie en daarmee feitelijk de ambassadeurs zijn van onze organisatie. Veranderingen gaan gepaard met onzekerheid, met nieuwe werkvormen en nieuwe vaardigheden. We hebben laten zien, dat we daarmee goed kunnen omgaan. Voor dit jaar zie ik het als een uitdaging om gezamenlijke dorpsvisies tot stand te brengen die door alle partijen worden gedragen. Mercatus zal daarnaast veel investeren in het energiezuiniger maken van haar bestaande bestand aan woningen. Niet alleen zullen we hierdoor bijdragen aan een positiever klimaat, maar in het bijzonder de huurders zullen dit merken in een meer comfortabel binnenklimaat en verlaging van de totale woonlasten. Vanuit onze missie voelen we ons verbonden en sterk betrokken met de inwoners en bewoners van de Noordoostpolder. Hun belang van een optimaal woongenot tegen een aanvaardbare prijs staat centraal. Dat vergt dat we zorgvuldig en doelmatig omgaan met de beschikbare middelen. Dat we oog hebben voor individuele wensen van de bewoner waar dat gewenst en mogelijk is met een optimale keuzevrijheid. Samen met onze bewoners en belangenhouders werken we aan de kwaliteit van de woonomgeving. Kortom, wat er ook om ons heen gebeurt, dit is de focus waar we ons op richten. Hiervoor bestaan wij. Ton Beurmanjer Directeur/bestuurder Mei 2011

Vanuit onze missie voelen we ons verbonden en sterk betrokken met de inwoners en bewoners van de Noordoostpolder.

jaarverslag 2010

7

Voorwoord

8

1

jaarverslag 2010

Algemene inleiding

9

Algemene inleiding Met dit jaarverslag legt Mercatus verantwoording af aan de samenleving over haar maatschappelijke en financiële prestaties in het jaar 2010. Het jaarverslag is primair bestemd voor de belangenhouders en relaties van Mercatus en wordt naar hen verspreid. Voor de klanten van Mercatus is een samenvatting van dit jaarverslag opgenomen in het bewonersblad “Samen Wonen”. Tevens is het jaarverslag te downloaden via www.mercatus.nl. In 2009 zijn de missie en visie van Mercatus vastgesteld. Aansluitend hierop zijn in 2010 de strategische doelstellingen uitgewerkt voor de periode 2011-2015. In dit jaarverslag wordt hierop geanticipeerd door rapportages over de vijf hoofdpijlers van onze strategie: • behouden en vergroten van de onafhankelijkheid • een veilige en aantrekkelijke woonomgeving • aanbod van woningen, keuzevrijheid en duurzaamheid • verbeteren van de dienstverlening • financieel gezond en duurzaam Naast deze pijlers komen ook organisatiezaken, de projecten en het verslag van de raad van commissarissen aan de orde. Tot en met 2009 is gerapporteerd vanuit de BBSH-prestatievelden. De verschillende prestatievelden zijn ook dit jaar opgenomen, alleen zijn ze vanwege de andere opzet anders ingedeeld en verdeeld over de hoofdstukken. De vijf hoofdstukken met betrekking tot de strategie worden afgesloten met de strategische doelstellingen voor de komende vijf jaar.

Algemene inleiding

10

2

jaarverslag 2010

Verslag van de raad van commissarissen

11

Verslag van de raad van commissarissen 2.1

Inleiding

2.2

De raad van commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat het bestuur met raad terzijde. De raad van commissarissen richt zich bij de vervulling van haar taak naar het belang van de woningcorporatie en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van betrokkenen bij de woningcorporatie af. De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor de kwaliteit van het eigen functioneren. Zij beslist over benoeming, beoordeling, beloning, schorsing en ontslag van bestuurders. Het toezicht van de raad op het bestuur omvat in ieder geval: • de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie • de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie • de opzet en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen • het kwaliteitsbeleid • de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording als voorzien in de governancecode woningcorporaties • het financiële verslagleggingsproces • de naleving van toepasselijke weten regelgeving De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de raad van commissarissen zijn in de statuten van Mercatus omschreven en zijn verder uitgewerkt in het reglement van de raad van commissarissen d.d. 25 april 2007. Dit reglement staat op www.mercatus.nl. In dit jaarverslag legt de raad van commissarissen op een transparante wijze publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in 2010. Als kader voor het uitoefenen van haar toezichthoudende taak hanteert de raad: • het Besluit Beheer Sociale Huursector • de missie en visie van Mercatus • het jaarplan • de financiële begroting, de meerjarenbegroting en het treasuryjaarplan • de beleidsuitgangspunten • de governancecode


12

De raad van commissarissen

Profiel Ingeval van één of meer vacatures wordt het bestaande profiel van de raad, waarin deskundigheden, ervaringen en leeftijdsopbouw zijn opgenomen, gebruikt. Dit profiel is door de raad van commissarissen vastgesteld. De raad kan het profiel, na overleg met het bestuur, ook aanpassen. Er wordt met de invulling van een vacature naar gestreefd dat het te benoemen nieuwe lid een aanvulling zal bieden op de bestaande kennis en competenties in de raad.

Herbenoeming lid van de raad van commissarissen Op de algemene vergadering van 10 juni 2010 hebben de leden het besluit genomen om akkoord te gaan met de herbenoeming van mevrouw H.J. Straatsma-Reuvers, namens Stichting Huurdersbelang Mercatus, voor een periode van vier jaar.

Samenstelling De samenstelling van de raad van commissarissen is per 31 december 2010 als volgt: De heer J. Jongejan (1954), voorzitter, lid remuneratiecommissie Functies buiten Mercatus: directeur groot aandeelhouder Borboleta bv, Emmeloord. Nevenfuncties: • voorzitter bezwarencommissie Trias woondiensten, Lisse • adviseur mt gemeente Urk (management-instrumenten) • adviseur/trainer or Wooninc., Eindhoven • adviseur/trainer Stichting Philadelphia Zorg, Nunspeet • docent Kluwer opleidingen • docent Haagse Hoge School (VGWM) Jaar eerste benoeming: 2001. Jaar laatste herbenoeming: 2009. Aftredend: 2013. Mevrouw H. Straatsma-Reuvers (1958), vicevoorzitter, lid auditcommissie Benoemd vanuit Stichting Huurdersbelang Mercatus. Functies buiten Mercatus: hoofd dienst financiën Zuyderzeecollege, Emmeloord. Nevenfuncties: • bestuurslid Vrouwencentrum NOP • penningmeester Stichting Canon de Noordoostpolder Jaar eerste benoeming: 2006. Jaar laatste herbenoeming: 2010. Aftredend: 2014.

De heer drs R.H. Kingma (1947), lid Functies buiten Mercatus: voormalig rector Emelwerda College, Emmeloord. Nevenfuncties: • lid Raad van Toezicht Stichting Amsterdamse Oecumenische Scholengroep • lid van de gemeenteraad van de gemeente Lemsterland Jaar eerste benoeming: 2001. Jaar laatste herbenoeming: 2009. Aftredend: 2011. Mevrouw J. van den Berg-Otter (1947), lid, lid remuneratieommissie Benoemd vanuit Stichting Huurdersbelang Mercatus Functies buiten Mercatus: voormalig wethouder gemeente Noordoostpolder. Nevenfuncties: • Diverse vrijwilligersfuncties bij maatschappelijke instanties Jaar eerste benoeming: 2001. Jaar laatste herbenoeming: 2008. Aftredend: 2012. De heer R. de Vries (1943), lid, lid auditcommissie Benoemd op voordracht van de ondernemersraad van Mercatus. Functies buiten Mercatus: voormalig voorzitter FNV-Bouw. Nevenfuncties: • lid raad van commissarissen Bouwradius Training & Advies bv te Zoetermeer • lid raad van commissarissen Bouw & Infra Park bv te Harderwijk • werkgeversbestuurslid Stichting Pensioenfonds FNV I.L. • voorzitter Stichting Child Learn Nederland (onderwijs project Bouw, in India) • voorzitter Stichting Vrienden van Leamohetswe (Huisvesting in Johannesburg) • lid van het Dagelijks bestuur European Federation of Retired and Older People in Brussel. • lid commissie van aanbeveling Stichting Dutch International Guarantees for Housing Jaar eerste benoeming: 2007. Aftredend: 2011.

jaarverslag 2010

13

De raad van commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie.


Auditcommissie en remuneratiecommissie De raad kende in 2010 een tweetal kerncommissies, namelijk een auditcommissie en een remuneratiecommissie. De auditcommissie richt zich op het toezicht op het bestuur ten aanzien van: • de werking van interne risicobeheersings- en controlesystemen • de financiële informatieverschaffing • de naleving van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van externe accountants • de voorgeschreven financiële informatieverschaffing aan externe toezichthouders De auditcommissie bestaat uit mevrouw H. Straatsma-Reuvers en de heer R. de Vries en heeft twee keer overlegd met het bestuur en met de accountant. Onderwerpen hierbij waren de kwartaalcijfers, de concept-(meerjaren)begroting en de concept-jaarrekening. De remuneratiecommissie heeft de volgende taken: • het doen van voorstellen voor selectiecriteria en benoemingsprocedure voor leden van de raad van commissarissen en het bestuur • het doen van voorstellen voor een profielschets voor de raad van commissarissen • werving en selectie van leden van de raad van commissarissen en het bestuur • het doen van voorstellen inzake het bezoldigingsbeleid • het doen van voorstellen inzake bezoldiging van het bestuur De remuneratiecommissie bestaat uit de heer J. Jongejan en mevrouw J. van den Berg-Otter. De remuneratiecommissie heeft een aantal keer met het bestuur overlegd.

Beoordeling en variabele beloning De remuneratiecommissie heeft in haar beoordelingsgesprek over 2009 vastgesteld dat de directeur/bestuurder goed functioneert. Hier zijn afzonderlijke gesprekken met de leden van het managementteam en de ondernemingsraad aan voorafgegaan. Deze gesprekken hebben buiten aanwezigheid van de bestuurder plaatsgevonden en van beide gesprekken is een verslag gemaakt en de bevindingen zijn met de bestuurder besproken. Daarnaast zijn de vooraf gemaakte afspraken inzake de toekenning van een bonus (variabel deel van de beloning – maximaal 4% van het jaarsalaris) met behulp van een Balanced Score Card (BSC) geëvalueerd. De directeur/bestuurder en de raad van commissarissen hebben vooraf afspraken gemaakt over de toekenning van een


14

variabel deel van de beloning, waarbij uitdagende doelen zijn vastgesteld en de lat hoog is gelegd. De raad van commissarissen heeft kunnen constateren dat de afgesproken doelen in voldoende mate zijn gerealiseerd en dat op grond hiervan een variabele beloning is toegekend in de vorm van extra vakantiedagen. Bestuurder en rvc hebben in 2010 gesprekken met elkaar gevoerd over de beloning van de directeur/bestuurder conform de beloningscode (Aedes) salaris directeur/bestuurder. In goed overleg hebben directeur/bestuurder en de rvc afspraken gemaakt over de wijze waarop het salaris wordt aangepast aan de code.

Externe accountant De auditcommissie heeft in 2010 overleg gevoerd over de jaarrekening, begroting en financiële meerjarenbegroting en de tussentijdse cijfers. De auditcommissie heeft voorafgaand aan de start van de accountantscontrole 2010 gesproken met de externe accountant. Eens per vier jaar maakt de auditcommissie samen met het bestuur een grondige afweging ten aanzien van het functioneren van de externe accountant. Deze beoordeling heeft in 2010 plaatsgevonden.

Visitatie De heer R. Kingma is vanuit de raad van commissarissen betrokken geweest bij de selectie van het bureau dat Mercatus in 2010 heeft gevisiteerd. Naast de heer Kingma zaten in de selectiecommissie de directeur/bestuurder, het hoofd financiële zaken en een beleidsmedewerker. Gezamenlijk is gekozen voor het bureau PricewaterhouseCoopers. De raad van commissarissen is door het bureau separaat geïnformeerd over het visitatieproces.

Toezicht Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de raad van commissarissen zich regelmatig mondeling en schriftelijk door het bestuur laten informeren. Hierdoor heeft de raad zicht gekregen op de behaalde resultaten ten opzichte van de gestelde doelen zoals verwoord in begrotingen, relevante externe ontwikkelingen en de relatie met belangenhouders.

Weten wat er speelt De raad van commissarissen heeft in 2010 het volgende ondernomen om zich op de hoogte te stellen/houden van wat er speelt in de omgeving van Mercatus: • regulier overleg met het bestuur • overleg met de externe accountant. Er is in 2010 overleg geweest met de accountant bij de bespreking van de jaarrekening en het accountantsverslag over 2009. Dit heeft plaatsgevonden

Missie & Visie zonder de aanwezigheid van de directeur/bestuurder • bijwonen van het jaarlijkse symposium • de raad heeft het eigen functioneren geëvalueerd in een vergadering van de rvc • volgen van seminars en cursussen. Door de leden van de raad zijn cursussen gevolgd en seminars bijgewoond van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) • vakliteratuur, zoals het Aedes-magazine

2.3

Bestuur

Vergoedingen

Raad van commissarissen De leden van de raad van commissarissen ontvangen een vergoeding voor hun werkzaamheden overeenkomstig de VTW-richtlijnen. In 2010 bedragen de vergoedingen voor de voorzitter € 9.590,-- bruto per jaar, voor de vicevoorzitter € 8.311,-- bruto per jaar en voor de overige leden € 6.393,-- bruto per jaar. Er is geen sprake van een vaste onkostenvergoeding. Deze beloning voldoet aan de in 2010 herziene honoreringscode van commissarissen bij woningcorporaties bij een indeling in zwaartegroep E.

Bestuur Ten aanzien van het jaar 2010 zijn nadere afspraken gemaakt over het vaste salaris, het salarisperspectief en de overige regelingen van het bestuur. Naast het vaste salaris is er sprake van een variabel salaris van maximaal 4% van het vaste salaris, afhankelijk van de beoordeling van de realisatie van de prestatieafspraken. Voor zijn pensioen is aansluiting gezocht bij de pensioenregeling voor personeel in dienst van woningcorporaties. De bezoldiging van het bestuur en de individuele leden van de raad van commissarissen is opgenomen in het jaarverslag onder “Overige informatie”.

jaarverslag 2010

Wij willen een ondernemende partner zijn die actief samenwerkt om een herkenbare bijdrage te leveren aan de samenleving in Noordoostpolder. De visie zoals die met de missie vastgesteld is na overleg met onze stakeholders luidt:

Mercatus kent sinds 1 november 2007 een eenhoofdige directie en één bestuurder en dat is de heer A. Beurmanjer (1956). De raad van commissarissen heeft in 2008 het bezoldigingsbeleid en de arbeidsvoorwaarden voor de directeur/bestuurder vastgesteld. Dit is vastgelegd in een remuneratierapport. Het contract met de directeur/bestuurder is aangegaan voor onbepaalde tijd. In 2010 is geen sprake geweest van transacties met tegenstrijdige belangen waarbij het bestuur is betrokken. De heer Beurmanjer bekleedt als relevante nevenfunctie het voorzitterschap van Stichting Leergeld Noordoostpolder.

2.4

Mercatus voelt zich verbonden met en sterk betrokken bij de belangen van inwoners van Noordoostpolder. Daarom ondersteunen wij mensen in het behouden en vergroten van hun onafhankelijkheid. Dit doen wij gerelateerd aan huisvesting en faciliterend aan welzijn en zorg. De huisvesting die wij bieden volgt zoveel mogelijk de maatschappelijke vraag naar hoeveelheid, soort, woonlasten en duurzaamheid. In overeenstemming met de mogelijkheden van de klant zetten wij onze middelen en kennis gericht in. Wij stimuleren onze klanten hun verantwoordelijkheid te nemen.

15

Wij voorzien in ons werkgebied de volgende trends en ontwikkelingen: - De vergrijzing in Noordoostpolder staat nog aan het begin en neemt vooral na 2015 explosief toe. In 2030 is één derde deel van de bevolking 55 jaar en ouder. - Het uitblijven van een goede infrastructuur en winkelvoorzieningen in combinatie met de grondprijzen ten opzichte van concurrerende gebieden, leidt tot een verminderde aantrekkingskracht van Noordoostpolder als woongebied. De aanwas van jongeren en werkgelegenheid blijft vooralsnog achter en de bevolkingsgroei stagneert. In een aantal dorpen voorzien wij krimp. - Senioren wensen zo lang mogelijk zelfstandig te wonen. Ook het overheidsbeleid is hier op gericht. Dit zorgt voor een sterke toename van de vraag naar aangepaste woningen en zorgvoorzieningen. - Door de veranderingen in de financieringsstructuur van de zorgsector wordt van Mercatus een steeds grotere rol verwacht in de realisatie van woonzorg complexen. - Woonwensen worden steeds gevarieerder en de vraag naar keuzevrijheid neemt toe. - Door stijging van de energielasten ontstaat, naast huurprijzen en hypotheeklasten, meer behoefte aan inzicht in de totale woonlasten. - De overheid verlangt van het individu meer zelfredzaamheid. Een beperkte groep dreigt hierdoor buiten de boot te vallen. - De bemoeienis van de overheid met corporaties wordt groter. Van corporaties worden aantoonbare maatschappelijke prestaties en maximale inzet van financiële middelen verwacht. Voor de komende tien jaar hebben wij het volgende beeld voor ogen van de leefomgeving, de manier van samenwerken met andere partijen, onze eigen rol en ons aanbod. Keuzes over de optimale inzet van onze middelen maken wij in overeenstemming met onze visie. De beschikbaarheid van middelen voor de lange termijn kan daarbij invloed hebben op het tempo van de realisatie en niet op de ingezette koers.

Leefomgeving en samenwerking Noordoostpolder is een ruimtelijke en veilige leefomgeving voor jong en oud. De combinatie van een ruim aanbod, concurrerende woonlasten en een prettige woonen leefomgeving maakt het gebied aantrekkelijk. Jonge werkenden blijven er om die reden langer wonen en jongeren keren er na hun studie vaker terug. Senioren kunnen zo lang mogelijk zelfstandig in de eigen wijk of het eigen dorp blijven wonen. Voor starters is er voldoende en passend aanbod. Er is fysieke ruimte in de wijk aanwezig die flexibel voor toekomstige behoeftes kan worden benut.


2.5

Werkwijze

2.6

De raad van commissarissen heeft vijf maal formeel overleg gevoerd met de directeur/bestuurder. Daarnaast is een aantal keer overleg gevoerd over specifieke zaken. In de formele overlegsituaties is gesproken over de volgende onderwerpen: • kwartaalrapportages • financiële meerjarenplanning • herbenoeming mevrouw H.J. Straatsma-Reuvers • prestatieoordeel van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting • visitatie • project Strategisch Beheer • strategische doelen • diverse nieuwbouwprojecten en aankoop pand Prof. Lorentzstraat • managementletter en accountantsrapport • evaluatie accountant • organisatiestructuur en managementstatuut • integriteit • algemeen profiel rvc en profiel vacature in 2011 De volgende belangrijke besluiten zijn genomen: • besluitvorming vervolgtraject flats Emmeloord Centrum • jaarverslag 2009 ter goedkeuring voorleggen aan de algemene vergadering • goedkeuring jaarverslag 2009 • goedkeuring werkplan en begroting 2011 • herbenoeming Deloitte als externe accountant • goedkeuring managementstatuut • goedkeuring aankoop Prof. Lorentzstraat De raad van commissarissen waakt ervoor dat de meerderheid van zijn leden onafhankelijk is in de zin van de in de Governancecode woningcorporaties onder bepaling III 2.2. aangeduide criteria. In 2010 is geen sprake geweest van transacties met tegenstrijdige belangen waarbij leden van de raad van commissarissen zijn betrokken.


16

Toezicht

Reglement raad van commissarissen De raad beschikt over een Reglement raad van commissarissen. In het Reglement zijn bepalingen opgenomen over: • benoeming, herbenoeming, aftreden, schorsing en ontslag van leden van de raad van commissarissen • onverenigbaarheden en onafhankelijkheid • taken raad van commissarissen • functies binnen de raad van commissarissen • vergaderingen en besluitvorming • relaties met leden, or, accountant

Governance De raad onderschrijft de aanbevelingen van de commissie Intern Toezicht Woningcorporaties 1998 (Commissie Glasz) en heeft via de statuten en het reglement gewaarborgd dat de aanbevelingen worden nagekomen. In 2010 heeft de raad zich bezig gehouden met diverse governance- en integriteitsonderwerpen, waaronder de deelname aan de vervolgmeting Integriteit van het Centraal Fonds. De Integriteitscode, met de hierin opgenomen klokkenluidersregeling, is in 2008, na overleg met de or, ingevoerd. Middels een brief zijn vervolgens de vaste relaties van Mercatus over de werking van de Integriteitscode geïnformeerd.

Toezicht op prestaties De raad van commissarissen beschikt over verschillende toetsingsinstrumenten om een oordeel te vellen over de voorstellen en de ontwikkelingen binnen Mercatus: • het Strategisch Voorraadbeleid • het werkplan 2010 waarin de activiteiten en doelen voor het jaar zijn vastgelegd • de begroting 2010, waarin de activiteiten financieel zijn vertaald • de investeringsbegroting, waarin alle projecten zijn opgenomen • de financiële meerjarenbegroting 2010-2014 • het treasurystatuut en het treasuryjaarplan 2010

Missie & Visie (vervolg) • benchmark waaronder Corporatie in Perspectief van het CFV • prestatieafspraken met de gemeente Noordoostpolder • de bevindingen en de adviezen van de externe accountant opgenomen in het accountantsrapport en de managementletter • de kwartaalrapportages • een overleg met alleen de ondernemingsraad alsmede de aanwezigheid bij de bespreking over de algemene gang van zaken tussen ondernemingsraad en de directeur-bestuurder • een overleg met het management zonder de aanwezigheid van de directeur-bestuurder Daarnaast zijn diverse besprekingen gevoerd door de raad of zijn commissies om zich op de hoogte te houden van de ontwikkelingen in de sector in het algemeen en bij Mercatus specifiek.

Verbindingen Mercatus heeft geen nevenstructuur waarin verbindingen zijn opgenomen. Alle activiteiten vallen daarmee rechtstreeks onder het toezicht van de raad. Emmeloord, mei 2011 De raad van commissarissen

Omdat wij blijvend betrokken zijn bij Noordoostpolder als woonen leefgebied, geven wij continu uiting aan onze visie. Wij nemen het initiatief tot samenwerking met andere partijen en spreken hen aan op hun verantwoordelijkheid. Ieder dorp kent zijn eigen karakter en toekomstperspectief. Voor enkele dorpen voorzien wij krimp, terwijl Emmeloord en een aantal andere dorpen kansrijker zijn. Ons investeringsbeleid ten aanzien van voorzieningen en leefbaarheid stemmen wij af op de realiteit. Jaarlijks evalueren en publiceren wij onze visie op de actualiteit, de samenwerking met anderen en de mate waarin wij het verantwoord vinden om ons maatschappelijk vermogen te investeren in Noordoostpolder. Wij kijken daarbij ook kritisch naar onze eigen rol.

Onze rol Onze voornaamste rol is het ondersteunen van mensen bij het behouden en vergroten van hun onafhankelijkheid. Wij bieden daartoe concrete ondersteuning bij het wonen. Onze rol op het gebied van zorg en welzijn bestaat uit investeren, subsidiëren, organiseren en communiceren. Met partijen die een primaire taak hebben op het gebied van zorg en welzijn initiëren wij hiertoe een samenwerkingsverband. Wij communiceren met onze klanten en maken hen bewust van de gevolgen van veranderende weten regelgeving. Wij bieden waar nodig een vangnet. Daarbij staan wij altijd aan de kant van de welwillende. Bij het bestrijden van overlastsituaties en het schenden van afspraken, zoeken wij de grens van de wet op. Wij zijn duidelijk in wat wij doen en wat wij van de klant en relaties verwachten. Wij stimuleren hen hierin verantwoordelijkheid te nemen. Hierop spreken wij hen aan en wij verwachten dat zij ons op hun beurt aanspreken op onze rol.

Ons aanbod Klanten kunnen bij ons passende woningen en diensten vinden, ongeacht wat voor hen het meest belangrijk is: woonlasten of keuzevrijheid. Bij de keuze voor woonlasten is betaalbaarheid van wonen ons uitgangspunt en beheersing van woonlasten het belangrijkste stuurmiddel. Bij keuzevrijheid bieden wij een pakket mogelijkheden waarbij de vraag van de klant ons uitgangspunt is. In beide segmenten, maar ook binnen onze eigen organisatie is duurzaamheid een criterium waaraan wij onze beslissingen toetsen. Hierbij maken wij een afweging tussen kosten en opbrengsten, waarbij wij reductie van CO2 uitstoot en verlaging van woonlasten zien als opbrengsten. Onze oudere voorraad stemmen wij af op de toekomstige vraag, waar nodig door herstructurering. Om te kunnen inspelen op toekomstige ontwikkelingen bouwen wij duurzaam en flexibel; woningen zijn op termijn geschikt voor meerdere doelgroepen. Om onze doelen te bereiken is het essentieel dat wij actief de samenwerking zoeken met andere partijen. Wij nemen zo nodig het initiatief en dagen anderen daarbij uit hun rol te nemen. Waar nodig eisen wij onze positie op. Onze ingeslagen weg wordt binnen onze eigen organisatie de komende jaren doorvertaald in de structuur, processen, breedte van onze dienstverlening en kwaliteit van onze medewerkers. De kernbegrippen uit onze ambitie: - wonen, zorg en welzijn - keuzevrijheid - sociaal betrokken - lage woonlasten - duurzaamheid dienen herkenbaar te zijn voor onze omgeving. Wij dagen onze relaties uit ons hierop aan te spreken!

jaarverslag 2010

17


18

3

jaarverslag 2010

Behouden en vergroten van de onafhankelijkheid 19

Behouden en vergroten van de onafhankelijkheid 3.1

Inleiding

Ontwikkeling in de vraag

Met onze woonruimteverdeling en ons verhuur- en huurprijsbeleid willen wij bijdragen aan de verzelfstandiging van onze klanten. Dat is het maatschappelijk resultaat dat wij nastreven. Daarnaast zetten wij specifieke producten en diensten in, die bijdragen aan lage woonlasten en het voorkomen van huurachterstand, waardoor die zelfstandigheid wordt vergroot. In dit hoofdstuk komen onderwerpen aan de orde alsmede de BBSH-prestatievelden die gerelateerd zijn aan de emancipatie van de klant. De uitvoering van de Ministeriële Beschikking met ingang van 2011 heeft effect op de woonruimteverdeling en de mogelijkheden van met name de middeninkomens vanaf € 33.614,-- om zelfstandig te beslissen om een woning te huren. Alleen in uitzonderingssituaties kunnen woningen worden toegewezen aan deze doelgroep. In 2011 zullen de effecten van dit strakke aanbiedingenbeleid worden geëvalueerd.

3.2

Woonruimteverdeling

Met het woningaanbiedingensysteem via Woningnet beschikt Mercatus over een open en eerlijk verdeelsysteem met transparantie en keuzevrijheid voor de klant. Inschrijven voor een woning kan via onze website en kost € 25,-- voor het eerste jaar, verlenging van de inschrijving kost € 15,-- per jaar. Woningnet levert de kwartaalrapportages aan met daarin de belangrijkste kengetallen. Op basis van deze cijfers bewaken wij het behalen van onze doelstellingen en wordt getoetst of de gekozen uitgangspunten nog de juiste zijn. In 2010 is er een evaluatie van het systeem geweest. Geconcludeerd werd dat bijsturing op de uitgangspunten niet nodig was. De belangrijkste kengetallen zijn in de kaders opgenomen.

Woningzoekenden Het aantal woningzoekenden (totaal ingeschreven) loopt langzaam op van 1.815 in het vierde kwartaal van 2009 naar bijna 2.500 in het vierde kwartaal van 2010. Ook het aantal actieve woningzoekenden is gestegen van 528 in het laatste kwartaal van 2009 naar 640 in het vierde kwartaal van 2010. Ten opzichte van 2009 zien we het aantal inschrijvingen en het aantal actief woningzoekenden voortdurend stijgen. Tendens is een voortdurende stijging van het aantal inschrijvingen vanaf 2009 tot het heden, echter de verwachting is dat de stijging zich niet door zal zetten. Door de Europese regelgeving met betrekking tot de inkomensgrens van € 33.614,-- komen veel woningzoekenden niet meer voor een sociale huurwoning in aanmerking, waardoor het aantal woningzoekenden naar verwachting zal dalen.

Behouden en vergroten van de onafhankelijkheid

20

Wij zien een duidelijk verschil tussen het aantal reacties op woningen in Emmeloord die worden aangeboden voor de verhuur en het aantal reacties op deze woningen in de omliggende dorpen. Het gemiddelde aantal reacties per aangeboden woning in Emmeloord is 67,2 terwijl 25,6 het gemiddelde van alle dorpen bedraagt. Binnen de tien dorpen zijn deze cijfers het laagst in Bant met 6 en het hoogst in Marknesse met 27 reacties per aangeboden woning. Het aantal reacties in de dorpen is vooral laag bij de seniorenwoningen. De verwachting is dat er in de toekomst leegstand zal ontstaan bij de seniorenwoningen in de dorpen. Senioren kiezen voor Emmeloord in verband met de voorzieningen.

Verhuur naar inkomen en huurprijs Met het huidige woonruimteverdeelsysteem zijn de selectiecriteria vastgesteld die gericht zijn op het zoveel mogelijk aanbieden van de goedkope woningvoorraad aan de mensen met de laagste inkomens. Er wordt zoveel mogelijk passend gehuisvest om scheefwonen -zowel duur als goedkoop- te voorkomen.

3.3

Huurprijsbeleid

De gemiddelde huurprijs van de woningen bedraagt aan het eind van 2010 € 420,61, eind 2009 was dit € 413,54. Een stijging dus van 1,7%. Deze stijging wordt veroorzaakt door de huuraanpassing per 1 juli 2010 die beperkt bleef tot 1,2%. Een aantal woningen heeft een lagere huurverhoging gehad, zodat de huurprijs binnen de categorie ‘goedkoop’ bleef. Die grens is gedefinieerd als de kwaliteitskortingsgrens en de grens die belangrijk is voor jongeren tot 23 jaar om huurtoeslag te kunnen ontvangen. De huuraanpassing past in het inflatievolgende huurbeleid zoals dat al enkele jaren wordt voorgeschreven door het kabinet. De overige 0,5% wordt verklaard door mutaties in de woningvoorraad en door huurharmonisatie.

3.4

Mutatiegraad

De mutatiegraad is met 10,3% iets gestegen ten opzichte van 2009 (10,1%). In totaal zijn 501 woningen opgezegd tegen 489 in 2009. De verwachting is dat deze stijging zich niet doorzet. Door de nieuwe Europese regels, waarbij de inkomensgrens is verlaagd naar € 33.614,--, zal er naar verwachting vanaf 2011 minder doorstroming zijn. Doorstroming is belangrijk omdat het mensen onafhankelijk maakt.

3.5

Huurtoeslag

Mercatus informeert en helpt haar huurders bij de aanvraag van huurtoeslag. Tevens functioneren wij als Hulp- en Informatiepunt

voor Huurtoeslag. Wijzigingen in de gegevens voor de huurtoeslag verwerken wij rechtstreeks, waardoor de huurtoeslag snel en op een juiste manier wordt aangepast. In 2010 werd maandelijks bij gemiddeld 1.204 klanten de huurtoeslag verrekend (in 2009 1.338). Omdat veel huurders het bedrag zelf ontvangen, is het totale aantal klanten dat huurtoeslag ontvangt feitelijk hoger. Het gemiddelde bedrag van de huurtoeslag per maand bedroeg € 183,61(in 2009 € 181,71).

3.6

Betalingsachterstand

1e 2e 3e 4e kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal Aantal ingeschrevenen einde kwartaal 2.208 Aantal actieven*

635

2.299

2.409

2.447

617

649

640

*Dit zijn woningzoekenden met minimaal 1 reactie op een woning in de desbetreffende periode.

Mercatus heeft in 2010 geparticipeerd in budgetcursussen die georganiseerd worden in samenwerking met de gemeente Noordoostpolder en de Gemeenschappelijke Kredietbank Drenthe (GKB). Het doel hiervan was de klant te ondersteunen in het omgaan met geld en daarmee betalingsproblemen in de toekomst te voorkomen. De cursus (vijf bijeenkomsten) is vier keer gehouden en acht cursisten hebben hier vanuit Mercatus aan deelgenomen. De cursus was kosteloos voor huurders van Mercatus. De totale bijdrage van Mercatus hierin bedraagt € 4.200,--. Mercatus heeft een overeenkomst met de GKB inzake het budgetbeheer ten behoeve van bewoners met betalingsproblemen. Mercatus heeft belang bij een goed budgetbeheer door het GKB en draagt daaraan per in behandeling genomen zaak € 70,-- bij. Met het budgetbeheer worden ergere problemen zoveel mogelijk voorkomen. Het aantal door GKB in behandeling genomen zaken varieert en bedraagt 245 aan het eind van 2010. Ten opzichte van 2009 (210) is toch weer een toename zichtbaar van 16%. Door het budgetbeheer wordt de reguliere maandelijkse huur betaald en loopt de huurachterstand in principe niet verder op. Door het strakke incassobeleid is de huurachterstand gedaald ten opzichte van 2009.

Figuur 1: aantal woningzoekenden 2010

1e 2e 3e 4e kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal Aantal aangeboden woningen

112

110

111

106

Aanbiedingsresultaat*

2,2

1,8

2,1

2,4

* Hoe vaak men een woning moet aanbieden om tot een verhuring te komen.

Figuur 2: aantal voor verhuur aangeboden woningen in 2010

In 2010 is bij 20 woningen het huurcontract vanuit Mercatus beëindigd. Het aantal huurbeëindigingen vanwege betalingsachterstand (18) is met 20% afgenomen ten opzichte van 2009.

3.7

Steunpunten voor wonen, zorg en welzijn

Steunpunten in de dorpen en wijken dragen bij aan de onafhankelijkheid van onze klanten. Op die manier kunnen ze langer zelfstandig blijven wonen. Vanuit de keten wonen, zorg en welzijn zijn er diverse initiatieven geweest om steunpunten te realiseren in Creil en Ens. In Marknesse en Emmeloord waren die voorzieningen al aanwezig, maar wordt ook gewerkt aan uitbreiding.

1e 2e 3e 4e kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal Aantal reacties totaal

5.064

5.303

5.379

5.134

Gem. per woning

45

48

49

48

Figuur 3: aantal reacties per aangeboden woning in 2010

In het dorp Creil bevindt zich een authentiek gebouw met de naam “het Saalicon”. In de voormalige R.K. kerk “Sint Nicolaas” heeft Mercatus in 2003, tezamen met acht instellingen en bedrijven op het gebied van zorg en welzijn, een voor de regio uniek centrum geopend.

jaarverslag 2010

21


De acht instellingen en bedrijven leveren van hieruit hun zorgen welzijnsdiensten aan de inwoners van Bant, Creil, Espel en Rutten. In 2010 is de resterende ruimte in het Saalicon verhuurd aan een logopediste. De Stuurgroep Wonen, Welzijn en Zorg Ens (WWZ) is in het leven geroepen om de wensen van Zorggroep Oude en Nieuwe Land (ZONL), de gemeente Noordoostpolder en Mercatus samen te brengen en af te stemmen. Ens is een zorgclusterdorp en alle betrokken partijen vinden dat ter plaatse voldoende aanbod van zorg dient te zijn. In 2009 heeft Mercatus in opdracht van de stuurgroep WWZ een haalbaarheidsstudie uitgevoerd naar de mogelijkheid om het Hofje van Ens uit te breiden naar een multifunctioneel centrum. Dit is in 2010 gepresenteerd aan de stuurgroep. Helaas heeft de haalbaarheidsstudie niet tot concrete plannen geleid. Dit werd mede veroorzaakt door veranderde financieringsstructuren in de zorg. Mercatus wil toch de mogelijkheid open houden om in Ens een multifunctioneel centrum te realiseren. Hierbij moet gedacht worden aan ruimte voor zorgen welzijnsgerelateerde activiteiten, gecombineerd met nieuwbouwwoningen voor meerdere doelgroepen. Bijvoorbeeld starterswoningen of seniorenwoningen, maar eventueel ook levensloopgeschikte woningen. In 2011 zal hier een besluit over genomen worden door Mercatus. In nauwe samenwerking met ZONL is in 2009 grond aangekocht aan De Balkan in Emmeloord voor de ontwikkeling van een woonzorgcomplex. In 2011 vindt nader onderzoek plaats waarbij randvoorwaarden worden opgesteld voor de ontwikkeling van deze locatie.

3.8

WoonEnergie

De woonlasten van onze klanten worden bepaald door de huurlasten en de energielasten. De klanten van Mercatus letten niet alleen meer op de huurprijs van de woning maar ook op de energiekosten van de woning. Met behulp van WoonEnergie biedt Mercatus haar huurders de mogelijkheid om de energielasten zo laag mogelijk te houden. WoonEnergie garandeert dat het altijd tot de top drie van aanbieders met de laagste energiekosten van het land behoort. Mercatus heeft in het geval van mutatie van de huurwoning of bij nieuwbouw, WoonEnergie bij de potentiële huurders of kopers onder de aandacht gebracht.

3.9

Kortingspas

Huurders van Mercatus ontvangen desgewenst een kortingspas. Hiermee kan men 10% korting krijgen bij een aantal bedrijven in


22

Noordoostpolder en op Urk. Het aantal bedrijven dat deelneemt aan de kortingspas is in 2010 uitgebreid van acht naar elf. In juli 2010 hebben de mensen een schrijven ontvangen over de uitbreiding van het aantal bedrijven. In deze brief werden ook de “spelregels” nog een keer benadrukt. Eind 2010 hebben 1.760 huurders de nieuwe kortingspas voor 2011 ontvangen. Nieuwe huurders kunnen bij het tekenen van de huurovereenkomst de kortingspas aanvragen.

3.10 Voedselbank Mercatus ondersteunt het werk van de Voedselbank en biedt de vrijwilligers onderdak in een bedrijfsruimte op de begane grond van een flat in Emmeloord. Om tegemoet te komen in de huurkosten heeft Mercatus de Voedselbank gesponsord voor € 3.000,--. Ook de gemeente Noordoostpolder heeft dit bedrag, in de vorm van een subsidie, aan de Voedselbank overgemaakt.

3.11 Ondersteuning bij tuinonderhoud In navolging op de samenwerking die Mercatus in 2009 is gestart met Groengroep de Populier van Stichting Triade, waarbij huurders voor wie het tuinonderhoud te zwaar wordt de mogelijkheid wordt geboden een abonnement af te sluiten, is dit in 2010 voortgezet. Voor een vast bedrag per maand wordt twee keer per jaar het zware werk in de tuin gedaan door Groengroep de Populier. Ook dat draagt bij aan onafhankelijkheid. Een verhuizing naar een woning zonder tuin is daarmee minder snel noodzakelijk.

DE VISIE EN DE DOELSTELLING 2011-2015

HIER STAAN WE VOOR:

Onze woningvoorraad voldoet aan de volgende normen:

• • •

• •

Het aantal levensloopgeschikte woningen is verdubbeld t.o.v. 2010. Minimaal 90% van de woningen voldoet aan het basis kwaliteitsniveau. Minimaal 80% van de woningen heeft een subsidiale huurprijs onder de toeslaggrens (2e aftopgrens). Minimaal 800 woningen hebben een subsidiale huurprijs onder de kwaliteitskortinggrens. Voor elke leeftijdcategorie is er aanbod van meer dan 3 woningtypen en minimaal 2 prijssegmenten.

B

innen 2 jaar is voor elk dorp bepaald welke basisvoorzieningen nodig zijn. In 2015 is 50% van deze plannen door ons gerealiseerd.

J

aarlijks inventariseren wij de behoefte bij doelgroepen aan aanvullende dienstverlening op het gebied van werk, inkomen, zorg en welzijn. Zonodig maken wij afspraken met andere partijen voor de realisatie hiervan.

Wij staan garant voor adequate noodopvang van onze doelgroep. Indien nodig in samenwerking met andere partijen.

Mercatus ondersteunt het werk van de Voedselbank en biedt de vrijwilligers onderdak in een bedrijfsruimte op de begane grond van een flat in Emmeloord. jaarverslag 2010

23

24

4

jaarverslag 2010

Een veilige en aantrekkelijke woonomgeving 25

Een veilige en aantrekkelijke woonomgeving 4.1

Inleiding

Een veilige, aantrekkelijke en leefbare woonomgeving is evident voor de klant, maar ook voor Mercatus als verhuurder. In dit hoofdstuk komen onderwerpen en de BBSH-prestatievelden aan de orde die gerelateerd zijn aan de woonomgeving. Het afgelopen jaar zijn beheerplannen uitgewerkt per wijk en/of dorp. Vervolgens zijn actieplannen uitgeschreven en deze actieplannen zijn begroot voor 2011. Het afgelopen jaar is de functie van huismeester uitgebreid in aantal en in de breedte van de functie. Leefbaarheid is voor Mercatus zo belangrijk dat de huismeester een wijkbeheerder wordt en dat hiervoor twee medewerkers beschikbaar zijn. Het Integraal Gebiedsgericht Werken (IGW) is geëvalueerd. Alle vier betrokken partijen (gemeente, politie, de welzijnsorganisatie en Mercatus) hebben aangegeven dit project te willen voortzetten.

4.2

Overleg met belangenhouders

Jaarlijks nodigt Mercatus alle stakeholders uit om mee te praten over een actueel onderwerp zodat een bijdrage aan de beleidsontwikkeling van Mercatus wordt bereikt. Aangezien twee strategische doelstellingen van Mercatus gaan over de toekomst van de dorpen (basisvoorzieningen en integrale dorpsvisie vertaald naar beheerplannen) en ook de gemeente deze doelen nastreeft werd dit jaar de samenwerking gezocht met de gemeente Noordoostpolder. Het onderwerp van het gezamenlijk georganiseerde symposium was ‘de 4 W’s van een dorpsvisie’, waarbij de volgende vragen aan de orde kwamen: • Waarom een dorpsvisie? • Wat is het doel? • Welke werkwijze wordt gebruikt? • Wie zijn betrokken? Naast de organisatoren waren diverse vertegenwoordigers van de dorpen aanwezig, evenals de politie, zorgen welzijnsorganisaties, Stichting Huurdersbelang Mercatus en het ROC. Eerst was er een gezamenlijke aftrap, waarbij Gustav Breuer (senior adviseur bij AAG) een inleiding gaf over het onderwerp. Hierbij kwamen de vier centrale vragen aan de orde. Vervolgens kwamen de deelnemers zelf in actie tijdens twee verschillende workshops. In de workshops werd geïnventariseerd welke onderwerpen men bij het maken van een dorpsvisie aan de orde wil laten komen, welke informatie bij de verschillende partijen al aanwezig is, wie welke rol wil hebben en welke valkuilen en knelpunten de deelnemers verwachten. De uitwerking van de workshops is met het verslag naar de deelnemers verstuurd,

Een veilige en aantrekkelijke woonomgeving

26

zodat de uitkomsten kunnen worden gebruikt bij het vervolg. De avond werd afgesloten met een terugkoppeling naar alle deelnemers en de belofte van de organisatoren om in januari 2011 te komen met een spoorboekje waarin staat welke stappen worden voorgesteld om het gezamenlijk eindresultaat te bereiken.

4.3

Ontwikkelingen Nagele

In vervolg op het Onderzoekslab Nagele, dat werd opgestart door Atelier Rijksbouwmeesters, heeft een aantal architecten in opdracht van de gemeente en Mercatus een advies gegeven over de spelregels waarbinnen toekomstige ontwikkelingen in Nagele kunnen plaatsvinden. Dit advies is nodig om daarmee het monumentale karakter van het dorp te herstellen. Mercatus en de gemeente hebben op basis van dit advies gezamenlijk drie sleutelprojecten benoemd, waaraan de komende jaren invulling wordt gegeven. De gemeente neemt het initiatief voor de aanpak van het centrumgebied en Mercatus voert een aantal onderhoudsprojecten uit, waarbij rekening wordt gehouden met de eenheid in uitstraling en de architectuurhistorische waarde van het oorspronkelijke ontwerp. Daarnaast is op het gebied van openbare ruimte/leefbaarheid een aantal projecten benoemd waaraan gezamenlijk invulling wordt gegeven binnen het IGW. De bewoners van Nagele zijn tijdens een informatieavond in oktober 2010 over de plannen geïnformeerd.

4.4

Herstructurering polderdorpen

Het Oversticht, kennis- en adviesorganisatie voor ruimtelijke kwaliteit en ruimtelijk erfgoed, nam samen met de gemeente Noordoostpolder en Mercatus het initiatief om onderzoek te doen naar de dorpskernen in de Noordoostpolder. Het resultaat is vertaald naar twee boeken: “DNA van een dorp als bouwsteen voor de toekomst deel 1 en 2”. Het eerste deel is het statische deel waar de kwaliteiten en kenmerken per dorp worden beschreven. In het tweede, meer dynamische deel, worden de opgaven en ontwikkelingsmogelijkheden per dorp beschreven. Het onderzoek geeft daarmee kaders en inspirerende ideeën hoe bij aanpassingen in de dorpen rekening te houden met de oorspronkelijke waarden/gedachten.

4.5

IGW

Samen met onze maatschappelijke partners Carrefour (Welzijn), politie en de gemeente is er in 2010 veel in de twee gebiedsteams geïnvesteerd. Dit heeft geleid tot veel aansprekende leefbaarheidsprojecten en een intensievere samenwerking met onze huurders en overige inwoners uit de Noordoostpolder. Binnen de samenwerking benaderen wij met

onze maatschappelijke partners de ontwikkelingen en problemen binnen onze dorpen en wijken integraal. Wij werken nauw samen, treden gezamenlijk op en we willen met één mond spreken. En vooral doen wat we (toe)zeggen. Dat betekent meer vraaggericht werken en meer uitgaan van de vragen en de behoeften van onze bewoners. Onze gezamenlijke missie vanuit het IGW is duidelijk: • versterken van de leefkwaliteit van de dorpen en wijken/ buurten • versterken van het vertrouwen van de inwoners in Mercatus, politie, Carrefour en gemeente • stimuleren en versterken van de eigen verantwoordelijkheid van de inwoners

symposium ‘de 4 W’s van een dorpsvisie’

Zoals in de inleiding al is aangegeven, is het project Integraal Gebiedsgericht Werken geëvalueerd. Duidelijk werd dat alle partijen de meerwaarde van deze integrale samenwerking een warm hart toedragen en dat wij de samenwerking willen voortzetten. In het afgelopen jaar is er daarom een nieuwe samenwerkingsovereenkomst opgesteld waarin vooral de rollen en verantwoordelijkheden, de prioriteit (van wijken en dorpen) en de actieplannen duidelijk zijn verwoord. Begin 2011 is deze overeenkomst ondertekend. De resultaten vanuit IGW zijn als volgt weer te geven:

Buurtbemiddeling In het afgelopen jaar is het project buurtbemiddeling gecontinueerd. Eens per drie maanden is er een evaluatiemoment met de politie, Carrefour en Mercatus. Dan evalueren wij de afgelopen periode: zijn de aanmeldingen correct gedaan, hoe is het slagingspercentage etc. Opvallend is dat het aantal meldingen in 2010 is toegenomen, maar het slagingspercentage is afgenomen. Ook is er sprake van repeterende zaken. De complexiteit van de cases kan hier de oorzaak van zijn. Overwogen wordt om in 2011 een evaluatie te houden onder de mensen die zich aangemeld hebben. Hoe hebben zij de bemiddeling ervaren en wat is het resultaat?

Beheerplannen In het afgelopen jaar zijn er vanuit leefbaarheid voor het eerst beheerplannen geschreven. Beheerplannen zorgen ervoor dat de informatie over de dorpen en wijken wordt gebundeld, waardoor er meer inzicht in de werkgebieden ontstaat. Hierdoor kunnen afdelingen ook beter en zorgvuldiger met elkaar samenwerken. In de beheerplannen wordt informatie over locatie, buurt, wijken, woningen, mutatie- en reactiegraad verwerkt, maar ook informatie over het technische gedeelte van de woningen. Al deze gegevens worden samengevoegd en uitgewerkt in een sterkte-zwakte-analyse per wijk en dorp. Hieruit worden projecten ontwikkeld en uitgezet.


Jaarlijks nodigt Mercatus alle stakeholders uit om mee te praten over een actueel onderwerp zodat een bijdrage aan de beleidsontwikkeling van Mercatus wordt bereikt.


jaarverslag 2010

27


Wijkwoning De wijkwoning aan de Stieltjesstraat is per 1 maart 2010 officieel in gebruik genomen. De opening is feestelijk verricht in aanwezigheid van de wethouder, het buurtpanel, de IGW-groep en diverse bewoners. In eerste instantie is in het pand een project rondom koffieochtenden gestart. Dit is na de zomer weer gestopt. Duimdrop (project met kinderen) gebruikt het pand als uitvalsbasis voor speelactiviteiten voor kinderen. Hier wordt veel gebruik van gemaakt. Het gebruik van het pand voor andere activiteiten zal in 2011 verder geactiveerd moeten worden.

Wijkschouw In 2010 is er twee keer een (wijk)schouw geweest in Emmeloord. In de wijken De Zuidert en Centrum is er op een middag door de wijk gefietst om diverse aandachtspunten te bekijken. Hierop zijn diverse acties uitgezet. Deze zijn teruggekoppeld naar de bewoners tijdens een informatieavond.

Dorpsschouw In Espel en Kraggenburg zijn in 2009 dorpsschouwen georganiseerd. De acties die hieruit voortkwamen en het contact dat er met Dorpsbelang en bewoners is geweest, is in 2010 voortgezet. In het najaar van 2010 is er met dorpsbelang overlegd dat er voor het volgende jaar zaken worden opgepakt, maar dat er geen nieuwe dorpsschouw wordt georganiseerd. Wel wordt er nu twee keer in het jaar contact met het Dorpsbelang opgenomen en zal het IGW bij een vergadering aanwezig zijn.

Buurtpanel In de wijk Espelervaart is een buurtpanel opgezet. In 2011 zal hier verder op ingezet worden, ook vanwege het feit dat de wijk Espelervaart vanuit IGW als aandachtswijk is benoemd.

Barrage in Marknesse Er zijn twee bewonersavonden georganiseerd met de bewoners van de Barrage te Marknesse. Het doel was om de bewoners met elkaar in contact te brengen en samen na te denken over het schoonmaken en schoonhouden in en rondom de complexen. Bewoners zochten gezamenlijk naar een manier om de leefbaarheid te vergroten in de Barrage. Dit is gebeurd door met elkaar leefregels op te stellen en afspraken te maken over het plaatsen van containers en het tuinonderhoud.

Bewoners Breestraat te Marknesse Bewoners in de Breestraat gaven aan dat ze het contact met andere bewoners misten. Samen met actieve bewoners heeft het IGW een plan ontwikkeld om dit contact te versterken. Het project dat hieruit


28

is voortgekomen heet “pluk de dag”. Ook hebben de bewoners met elkaar de bloembakken gevuld met nieuwe planten en bloemen en deze opgehangen. Mercatus heeft hiervoor een budget beschikbaar gesteld.

Aanpak achterpaden De leefbaarheidsmedewerkers en de afdeling vastgoed hebben de achterpaden gezamenlijk aangepakt. Het betreft de aanpak van de achterpaden bij kopers en huurders. In de gehele Noordoostpolder zijn er achterpaden die eigendom zijn van zowel Mercatus als particuliere bewoners. Mercatus vindt het belangrijk dat deze achterpaden goed onderhouden worden. Bewoners moeten hiervan gebruik maken en de paden veilig kunnen betreden. In de praktijk is het zo dat de particuliere bewoners hier minder belang aan hechten. Het onderhoud kost geld dat door de particulieren zelf betaald moet worden. De leefbaarheidsmedewerkers en de afdeling vastgoed zijn in Marknesse een pilot project opgestart om samen met de particulieren het onderhoud van de achterpaden op te kunnen pakken. De uitvoering van deze pilot zal verder worden uitgezet in 2011.

Buurtvereniging Geluc in Nagele Actieve bewoners van de buurtvereniging Geluc, hebben zich ingezet voor de dorpsweide in Nagele. Dit is een weide die tussen Lucernehof en Gerstehof ligt en oorspronkelijk door de gemeente werd verpacht. Bewoners zagen hierin een kans en maakten samen met IGW, Landschapsbeheer Flevoland en een architect een plan om de weide om te bouwen tot een educatieplek. Ook wordt er ruimte gemaakt voor een barbecueplaats, een poel en speciale bomen. Dit project is belangrijk voor de buurt om de sociale cohesie te verbeteren: de bewoners komen in contact met elkaar en dit kan tot verbetering van de leefbaarheid in de buurt leiden. Mercatus (medewerker leefbaarheid) heeft zich ingezet in de opstartfase van het project om zaken uit te zetten en te organiseren. Ook zijn er budgetten beschikbaar gesteld.

Informatiebijeenkomst (senioren) in Kraggenburg Doel van de bijeenkomst was oudere bewoners informeren over: • veranderingen van label van seniorenwoning naar multifunctionele woning; • voorrangspositie dorpsbewoners; • inschrijven bij Woningnet. In 2007 is Mercatus overgegaan op een nieuw aanbiedingensysteem via internet. Bij de oudere doelgroep in Kraggenburg heeft dit veel onduidelijkheid gebracht, omdat deze groep (nog) niet zo digitaal ingesteld is. Daarbij heeft er in de dorpen een aantal wijzigingen plaatsgevonden met betrekking tot het label van seniorenwoningen en multifunctionele woningen. Ook zijn er veranderingen bij een


aanbieding en krijgen de bewoners van de dorpen geen voorkeurspositie meer wanneer er een woning in het eigen dorp vrijkomt. Door het geven van deze informatie is onduidelijkheid weggenomen en kunnen teleurstellingen in de toekomst worden voorkomen. Deze presentatie zal in de toekomst ook worden gehouden in andere dorpen.

Tuinencontrole In navolging van onze tuinencontrole in 2009, in de wijk Revelsant en het dorp Nagele, hebben wij in 2010 in het voor- en najaar een controleronde door ons gehele woningbezit uitgevoerd. Ongeveer 10% van onze huurders zijn in beide ronden aangeschreven met een verzoek om hun tuin in orde te maken. Dit betekent dat, ondanks dat wij in voorgaande jaren juist over tuinonderhoud veel klachten ontvingen, over het geheel genomen de tuinen door onze huurders goed worden onderhouden. Onze huurders ervaren heel duidelijk een vermindering van “het prettig wonen” als in de omgeving een slecht onderhouden tuin aanwezig is. Mercatus heeft ook geconstateerd dat het aanschrijven en blijven controleren van tuinen zeker bijdraagt aan de verbetering van de leefbaarheid in buurten en wijken. Na de controleronden bleven er in het voorjaar nog 10 adressen en in het najaar 22 adressen over waar Mercatus uiteindelijk op kosten van de betrokken huurder de tuin door een hovenier in orde heeft laten maken. Dit is op een totaal van meer dan 3.500 woningen met een eigen tuin een mooi resultaat te noemen. Onze huurders hebben in een enquête aangegeven dat men zeker een verbetering heeft ervaren. Ook onze IGW-partners hebben aangegeven dat ze een verbetering van de leefomgeving hebben ervaren na onze eerste controleronde. Nadat onze aanpak landelijk publiciteit heeft gekregen(zie blz 73), hebben wij van twee bewonersgroepen en acht corporaties uit het land verzoeken gekregen om onze werkwijze met hen te delen. Voor veel huurders, overal in het land, is slecht tuinonderhoud een grote ergernis en dit zet het gevoel van prettig wonen sterk onder druk. Mercatus zet haar inzet dus graag voort. Door het uitgebreid controleren hebben wij een goed beeld gekregen van de wijken en buurten waar de tuinen onze aandacht in 2011 nodig hebben. Hierdoor kunnen wij in 2011 onze wijkbeheerders gericht inzetten om het controleren van tuinen voort te zetten. Om de bewoners tegemoet te komen en het groenonderhoud te stimuleren konden de bewoners gebruik maken van een container voor de afvoer van het groenafval.

HIER STAAN WE VOOR:

Er zijn duidelijke kaders ontwikkeld en ingevoerd om een goede start

van het huren te realiseren waarbij de behoefte en de mogelijkheden van de klant centraal staat.

L

eegstaande woningen hebben geen negatief effect op de leefomgeving.

V

oor elk dorp en wijk is een gezamenlijke visie ontwikkeld en vertaald naar heldere beheersplannen.

O

nveilige plekken binnen ons eigen bezit zijn weggewerkt en wij spreken anderen aan om hetzelfde te doen.

H

et aantal overlastsituaties is met 10% per jaar teruggebracht door ze direct aan te pakken en in te bedden in een structurele en proactieve aanpak samen met andere partijen.

Nadat onze tuinaanpak landelijk publiciteit heeft gekregen, hebben wij van twee bewonersgroepen en acht corporaties uit het land verzoeken gekregen om onze werkwijze met hen te delen.

jaarverslag 2010

29


Tuinendag Om bewoners tegemoet te komen in het onderhouden van hun tuin is er samen met Carrefour een tuinenwerkdag voor vrijwilligers georganiseerd. Bewoners uit de Noordoostpolder konden zich aanmelden wanneer ze lichamelijk of psychisch niet in staat waren hun tuin te onderhouden. Ook zijn medewerkers van Mercatus op de tuinenwerkdag ingezet om tuintjes op te knappen. Een goed initiatief dat naast de tuinencontrole ingezet kan worden om ondersteuning te verlenen aan hen die hun tuin wel willen opknappen, maar dit niet kunnen. Naast de leefbaarheid draagt dit project daarmee ook bij aan de zelfstandigheid.

4.6

Sponsoring vanuit leefbaarheid

Mercatus krijgt vanuit haar samenwerking binnen IGW vaak verzoeken om in het kader van leefbaarheid activiteiten te sponsoren. De volgende activiteiten hebben wij een financiële bijdrage gegeven om de activiteit te ondersteunen. Straatspeeldag, verschillende straten Dorpsfeest Espel Leefbaarheidsproject Nagele “de weide” Opening sportkooi (jeugdvoetbalveld) Burendag op verschillende locaties Kerstmarkt Oudejaarsfeest jeugd Marknesse Musical van NOP-art

4.7

€ - - - - - - -

425,-250,-650,-250,-400,-300,-500,-1.500,--

Vangnet en Advies

Evenals voorgaande jaren draagt Mercatus financieel (per woning € 1,50) bij aan het Meldpunt Vangnet en Advies van de GGD. Het meldpunt Vangnet en Advies heeft als belangrijkste taken het signaleren, adviseren, coördineren en het uitvoeren van zorg voor sociaal kwetsbare mensen die vallen binnen de zogenaamde OGGZ-doelgroep. Onder deze doelgroep vallen bijvoorbeeld multiprobleemgezinnen, dreigende dak- en thuislozen, mensen met een schuldprobleem, verslavingsproblematiek, psychische en/of psychiatrische problematiek. OGGZ staat voor Openbare Geestelijke Gezondheidszorg en is een onderdeel van de openbare gezondheidszorg. Ze omvat alle activiteiten op het gebied van de geestelijke volksgezondheid, die niet worden uitgevoerd op basis van een vrijwillige, individuele hulpvraag. De OGGZ wordt uitgevoerd door verschillende partijen, waaronder de GGD, instellingen voor GGZ en maatschappelijke opvang.


30

4.8

Overlast en overlastaanpak

In 2010 heeft Mercatus maar liefst 2.098 overlastklachten ontvangen en geregistreerd (2009: 421). Deze worden onder gebracht in verschillende rubrieken zoals: geluidshinder, tuinonderhoud, vervuiling/verwaarlozing, burenruzie, alcohol/drugs, etc. Het leeuwendeel hiervan heeft betrekking op het niet of niet goed onderhouden van de tuin. Deze klachten zijn geregistreerd naar aanleiding van de twee tuineninspecties in het voor- en najaar en de herinneringen. Wij zijn zeer actief in de aanpak van achterstallig tuinonderhoud omdat verzorgde tuinen een directe, herkenbare bijdrage leveren aan de leefbaarheid in de straat. Vandaar de grote toename van het aantal geregistreerde overlastmeldingen. In paragraaf 4.5 onder resultaten door samenwerking binnen IGW is uitgebreid ingegaan op de tuinencontroles. Naast de klachten over de tuinen is er een top drie van overlastmeldingen op te stellen vanuit de geregistreerde klachten: 1. geluidsoverlast van personen 2. geluidsoverlast door muziek 3. niet bewonen van de woning of onderverhuur Bij meerdere meldingen over geluidsoverlast (personen/muziek) gaat er altijd een schriftelijke melding richting de huurder die de overlast veroorzaakt. Hierin wordt aangegeven dat er overlast wordt ervaren en wordt gevraagd hier rekening mee te houden en geen overlast meer te veroorzaken, met een verwijzing naar de huurovereenkomst en algemene huurvoorwaarden. Bij vervolgmeldingen volgt een persoonlijk gesprek. Bij het niet bewonen van de woning en/of onderhuur wordt eerst de wijkbeheerder ingeschakeld. Hij gaat op onderzoek uit. De huurder wordt vervolgens aangesproken. Dit heeft in 2010 in een geval van onderverhuur van de hele woning geleid tot het opzeggen van de huurovereenkomst.

5

jaarverslag 2010

Aanbod van woningen, keuzevrijheid en duurzaamheid 31

Aanbod van woningen, keuzevrijheid en duurzaamheid 5.1

Inleiding

In dit hoofdstuk komen onze activiteiten aan de orde op het gebied van de woningvoorraad, het onderhoud van het woningbezit en de verkoop van woningen, maar ook activiteiten en onderzoeken op het gebied van het verduurzamen van het woningbezit.

5.2

Strategisch Beheer

5.5

In april 2010 is het onderzoek Strategisch Beheer (SB) afgerond. Het onderzoek had als doel het beleid en de strategieën op woningniveau vast te stellen inzake: • het onderhoud; • de energieprestatie; • de huurprijzen/woonlasten; • de financiële consequenties. In het onderzoek is onder andere het energiebeleid vastgesteld en vertaald naar de benodigde energiemaatregelen per woning. Hierbij zijn ook de beoogde energielabels bepaald. De onderhoudsmethodiek is aangepast en er is een besluit genomen om vanaf 2012 te werken met klantgestuurd binnenonderhoud. De financiële consequenties van deze aanpassingen zijn berekend en als haalbaar vastgesteld.

5.3

Duurzaam bouwen en energielabel

Bij nieuwbouw en onderhoud kiest Mercatus voor materialen en werkzaamheden die een positieve bijdrage leveren aan energiebesparing, duurzaamheid en het milieu. Wij vinden het belangrijk om hier vanuit onze missie en visie nog verder invulling aan te geven en concreet beleid te ontwikkelen waarmee wij inzichtelijk kunnen maken op welke wijze wij hieraan invulling geven. In 2011 zorgen wij voor de ontwikkeling van kennis bij onze medewerkers en in 2012 stellen wij hiervoor onze visie vast. Deze visie vertalen wij in een objectieve en resultaatgerichte norm en wij verwerken deze norm in praktische uitgangspunten. In 2013 verwerken wij onze visie op duurzaam bouwen voor nieuwbouw en onderhoud in onze processen, stellen procedures op en passen onze inkoop en contractstukken hierop aan. Vanaf 2014 voeren wij ons nieuwe beleid ten aanzien van duurzaam bouwen uit, zowel in onze nieuwbouwplannen als in het onderhoud aan onze bestaande woningvoorraad.

5.4

Energielabel

In 2003 heeft Mercatus 92% van de woningen, die gebouwd zijn vóór 1998, laten voorzien van een energielabel. In de afgelopen jaren heeft Mercatus bij de uitvoering van het onderhoud al diverse investeringen gedaan die een bijdrage leveren aan verbetering van

Aanbod van woningen, keuzevrijheid en duurzaamheid

het energielabel van de woning. Bijvoorbeeld: gevelisolatie, plaatsen van HR++ glas, vervanging van cv-ketel door een HR 107 combiketel. Daarnaast zijn nieuwbouwwoningen gerealiseerd met een goede energetische kwaliteit. Figuur 4 geeft inzicht in de stand van zaken in de woningvoorraad van Mercatus eind 2010 t.o.v. 2003. Mercatus heeft een globale planning opgesteld voor de komende tien jaar.

32

Planmatig onderhoud

De totale begroting voor bouwkundig onderhoud en schilderwerk bedroeg in 2010 € 3.665.000,--. In 2009 en 2010 heeft Mercatus budget opgenomen om bij 26 woningen kozijnvervanging en isolerende werkzaamheden te realiseren aan de Klaverhof, Vlashof en Ring te Nagele. Het betreft onderhoud aan woningen die in de vijftiger jaren zijn gebouwd naar een ontwerp van het bureau G. en J. Rietveld. Vanwege de in paragraaf 4.3 genoemde ontwikkelingen in Nagele, zijn de werkzaamheden nog niet uitgevoerd. Wel zijn de voorbereidingen in volle gang en zullen de werkzaamheden worden uitgevoerd in 2011. Ten opzichte van de begroting 2010 is hierdoor een bedrag van € 704.000,-- niet besteed. In 2010 is voor € 2.676.000,-- aan werkzaamheden opgedragen en gerealiseerd. Het verschil ten opzichte van het totaal begrote bedrag en het werkelijk uitgevoerde bedrag bedraagt circa € 1 miljoen. De belangrijkste verschillen worden hieronder toegelicht: • De werkzaamheden aan het straatwerk en de herinrichting van de tuinen van de Venhuizenstraat zijn niet uitgevoerd. Door werkdruk bij de leefbaarheidsmedewerkers en de tijd die het kostte om duidelijkheid te krijgen over de uitwerking, is dit project doorgeschoven naar 2011. • De uitgestelde werkzaamheden aan de Rietveldwoningen in Nagele (€ 704.000,--). • De uitvoering van kozijnvervanging aan het Kerkplein in Ens heeft vertraging opgelopen. Het vergunningstraject duurde langer dan voorzien omdat de woningen worden beschouwd als een gemeentelijk monument en hiervoor een ander aanvraagtraject van toepassing is. De werkzaamheden zijn in voorbereiding en worden in 2011 uitgevoerd (€ 147.000,--). • De overige verschillen laten zich verklaren door enerzijds scherpe inschrijving van diverse partijen voor de uitvoering van onderhoud. Anderzijds doordat minder bewoners wilden deelnemen aan onderhoudsprojecten dan begroot. Dit was van toepassing op het vervangen van keukens, het afsluitbaar maken van kelders en de deelname aan de energiepilot.

5.6

Mutatieonderhoud

De gemiddelde kosten van een mutatie waren in 2010 € 1.175,-- per woning. Er waren 501 mutaties. Begroot waren 500 mutaties met een begroot bedrag van € 1.750,-per mutatie. In 2010 is er zeer strak gekeken naar de boekingen van de werkzaamheden die bij een mutatie worden uitgevoerd. Onder mutatiekosten worden alleen die kosten opgenomen die nodig zijn om de woning weer verhuurklaar te maken. Bijzondere zaken die de kosten van een mutatie verhogen, zoals keuken-, badkamer-, toiletvervanging, maar ook asbestsanering en plafondvervanging worden op niet planmatig groot onderhoud geboekt, waardoor het beeld van de mutatiekosten zuiverder is. De kosten worden nog wel beïnvloed door ontruimingen. Bij de achttien ontruimingen was er sprake van meer dan gemiddelde mutatiekosten.

5.7

uitreiking energielabels

Energielabel Status energielabels in Status energielabels in 2003 2010 (% aantal woningen Mercatus)

(% aantal woningen Mercatus)

0%

1%

A

Dagelijks onderhoud

De servicedienst is verantwoordelijk voor de aanname, planning, werkvoorbereiding en uitvoering van alle reparatieverzoeken met een geringe omvang en een dagelijks karakter. In 2010 heeft de servicedienst 8.670 reparatieverzoeken afgehandeld, dat zijn er 105 minder dan in 2009. Elke melding van een reparatieverzoek probeert Mercatus in één keer af te handelen.

B

6%

12%

C

12%

20%

D

15%

14%

E

14%

30%

F

34%

17%

G

20%

5%

Het overgrote deel van de reparatieverzoeken, ongeveer 62%, werd door de eigen allround vakmannen van de servicedienst uitgevoerd. De resterende 38% reparatieverzoeken met betrekking tot schilderwerk, werken op hoogte, dakreparaties, dakgootreparaties werden uitgevoerd door derden. Daarnaast besteden wij ingrijpende en langdurige herstelwerkzaamheden uit.

Figuur 4: Status energielabels

Aantal woningen (12)

G

E

D

In de begroting van 2010 is voor dagelijks onderhoud rekening gehouden met een kostenpost van € 900.000,--. De werkelijke kosten bedroegen € 938.708,--.

Voor uitvoering

3

4

5

Na uitvoering

1

1

5.8

Label C

B

4

6

Figuur 5: resultaat energiemaatregelen 12 woningen in Tollebeek

Pilotproject energie

In 2010 hebben wij een pilotproject uitgevoerd waarbij energiemaatregelen gecombineerd met planmatig onderhoud aan de bewoners zijn voorgelegd. In juni zijn de bewoners van twaalf woningen in Tollebeek uitgenodigd voor een informatieavond. Wij hebben het plan gepresenteerd en zijn met de bewoners in gesprek gegaan om de effecten van de energiemaatregelen op de totale woonlasten met elkaar door te nemen. Figuur 5 geeft inzicht in de energielabels vóór uitvoering van de

2009

2010

Aantal verkochte woningen

64

40

Emmeloord

39

27

Dorpen

25

13

Gemiddelde verkoopprijs

€ 124.750,--

€ 124.990,--

Figuur 6: aantal verkochte woningen

jaarverslag 2010

33


werkzaamheden en de labels ná uitvoering van de energiemaatregelen. De werkzaamheden die bij alle woningen zijn uitgevoerd zijn: vervangen van de kozijnen, het plaatsen van HR++ glas, herstel van metsel- en voegwerk. De aanvullende energiemaatregelen die zijn toegepast op vrijwillige basis zijn: spouwmuurisolatie, dakisolatie en individuele energiebesparende maatregelen. Het totale project, inclusief planmatig onderhoud is uitgevoerd voor € 186.812,--.

5.9

Niet planmatig groot onderhoud

In het niet planmatig groot onderhoud is de vervanging van badkamer, toilet en keuken opgenomen, alsmede de plafondvervanging en asbestsanering voor zover die niet planmatig wordt uitgevoerd, maar naar aanleiding van een reparatieverzoek of een mutatie. Deze post laat zich moeilijk begroten. In 2010 is vanuit de budgetten van dagelijks en mutatieonderhoud kritisch gekeken of de bovengenoemde kosten niet daarin opgenomen zouden worden. Dit heeft ertoe geleid dat er in vergelijking met eerdere jaren meer kosten op deze post zijn opgenomen. De begroting hiervoor was € 220.000,--. In 2010 is voor een bedrag van € 369.000,-- niet planmatig groot onderhoud uitgevoerd. Een overschrijding met € 149.000,--. Deze post is in de jaarrekening opgenomen op de post “overig klein onderhoud en materiaalverbruik”.

5.10 Verkoop van woningen Doelstelling Voor het jaar 2010 was de doelstelling 70 woningen te verkopen uit de bestaande woningvoorraad. Gezien de marktomstandigheden, de onzekerheid over hypotheekrenteaftrek en het stopzetten door de overheid van woningbezit bevorderende maatregelen, werd dat een erg uitdagende opgave. Halverwege het jaar bleek dat ondanks alle inspanningen om de verkoop vlot te trekken wij deze doelstelling niet gingen halen. Het jaar hebben wij afgesloten met een gerealiseerd aantal woningverkopen van 40.

Terugblik 2010: Landelijke trend en verkoopresultaat Mercatus Terugblikkend op het afgelopen jaar, valt te constateren dat de woningmarkt een pas op de plaats heeft gemaakt. De val van het kabinet, het politieke debat over de hypotheekrenteaftrek en de economische crisis hebben de markt geremd. De NVM geeft deze problematiek ook aan en volgens hun cijfers zijn er in 2010 vrijwel evenveel woningverkopen geweest als in 2009. In 2010 128.000 woningen en in 2009 127.500 woningen. Onze woningverkopen op de vrije markt lijken de landelijke trend grotendeels te volgen. In 2009


34

hebben wij 64 woningen verkocht waarvan er 16 woningen aan onze zittende huurders zijn verkocht. In 2010 zijn er 6 woningen aan onze zittende huurders verkocht. Het aantal te koop staande woningen groeit nog altijd. In de totale markt gaat het om naar schatting 193.000 woningen in aanbod. Over heel 2010 is het aanbod landelijk gestegen met 15,8%.

Vooruitzicht 2011: geen echt herstel Mede gezien de zorgwekkende financierbaarheid en het overaanbod (de ‘prop’) op de markt spreken wij een voorzichtige verwachting uit voor 2011. Van echt herstel zal nog geen sprake zijn. De verkoopprijzen zullen mogelijk nog licht dalen en het aantal woningverkopen zal stabiel blijven. Een grote opleving van de vraag ligt namelijk niet voor de hand.

Organisatie Binnen Mercatus zijn twee parttime makelaars actief. Het verkoopplan geeft beide makelaars voldoende kaders om zelfstandig te opereren.

Strategisch Voorraadbeleid Vanuit het Strategisch Voorraadbeleid zijn in 2008 600 extra huurwoningen aangewezen voor verkoop. Alle betreffende, zittende huurders zijn hiervan op de hoogte gesteld. In het voorjaar 2010 heeft Mercatus wederom alle huurders van een voor verkoop aangewezen woning, de gelegenheid gegeven om de eigen huurwoning aan te kopen. Wij hebben de taxatiekosten voor onze rekening genomen en alle woningen aan de belangstellenden aangeboden tegen getaxeerde waarde. Van onze huurders hebben er 6 daadwerkelijk aangekocht. In 2008 waren dit er 7 en in 2009 hebben wij 12 woningen aan onze zittende huurders verkocht.

Verkoopresultaten De gemiddelde verkoopprijs heeft een lichte stijging laten zien over 2010 ten opzichte van 2009. Deze prijsontwikkeling komt overeen met de prijsontwikkelingcijfers van de NVM. De gerealiseerde (bruto) verkoop bestaande woningen komt uit op bijna 5 miljoen euro. De gemiddelde boekwinst per verkochte woning staat onder druk door de leegstandskosten en de boekwaarde per woning. Beide posten waren in 2010 hoger dan begroot en drukken op de gemiddelde boekwinst per woning. De financierbaarheid van onze woningen voor starters op de woningmarkt en het overaanbod is vooral te merken in de verkoopaantallen. In 2009 zijn er 64 woningen verkocht tegen 40 in 2010, een daling van 37,5%. Van de 40 woningen zijn er 27 in Emmeloord en 13 in de dorpen verkocht. Ook hierin is een verschuiving van de aantallen verkopen merkbaar ten opzichte van 2009. Zie figuur 6 op pagina 33 voor een overzicht.


Nieuwbouw Op de locatie aan de Korte Omgang in Bant, het project Zuidwend/ Zuidakker fase 1, zijn vier royale nieuwbouwwoningen voor de verkoop gerealiseerd. De oplevering aan de kopers van de woningen was begin juni. De laatste woning is eind december mondeling verkocht, de overdracht aan de nieuwe eigenaar is begin 2011. Wij kijken terug op een goed project.

HIER STAAN WE VOOR:

Uitbestede verkoop van woningen In 2010 zijn de laatste woningen die nog bij Sinke bv in Emmeloord te koop stonden verkocht. Ook de opdracht voor de verkoop van twee woningen bij Woonaccent Makelaars Emmeloord is afgerond. In 2010 zijn er acht woningen door externe makelaars verkocht. De volgende verkoopactiviteiten zijn ondernomen: • Startersdag 20 maart 2010. In samenwerking met Woonaccent Makelaars Emmeloord, Klappe Makelaardij, Pekel, Klein & Prummel Notarissen en de Rabobank Noordoostpolder-Urk is een doelgroepdag georganiseerd. De doelgroep was starters op de woningmarkt. Het primaire doel van de deelnemers was de verkoop van woningen in het betaalbare segment (tot € 165.000,--) en het genereren van leads voor de Rabobank en het notariskantoor. Hoewel er geen direct verkoopresultaat merkbaar is, kunnen we indirect wel stellen dat wij door de Startersdag nieuwe contacten hebben opgedaan, waaruit in een later stadium enkele verkopen gerealiseerd zijn. Wij hebben onze naamsbekendheid verder vergroot. • Verkoopdag 24 april 2010. In eigen beheer is een verkoopdag georganiseerd. Deelnemende partijen waren Notaris Hartsuiker, Rabobank Noordoostpolder-Urk en Vereniging Eigen Huis (VEH). Primaire doelgroep voor de verkoopdag waren de huurders van Mercatus die hun eigen huurwoning willen aankopen. Verder starters op de woningmarkt. Er is op die dag een presentatie gegeven door VEH gericht op het kopen van de eigen huurwoning. Wij hebben naar aanleiding van deze verkoopdag 3 woningen aan zittende huurders verkocht. • Woonbeurs 9 oktober 2010. Door de gemeente Noordoostpolder is een woonbeurs georganiseerd. Mercatus was aanwezig met beide makelaars in een als huiskamer ingerichte stand. Deelnemende partijen waren onder andere de gemeente Noordoostpolder, diverse makelaars en aan wonen gerelateerde bedrijven (interieur, tuin). Met onze aanwezigheid hebben wij met name onder de aanacht gebracht dat Mercatus niet alleen woningen verhuurt maar ook voormalige huurwoningen verkoopt. Door deelname aan de beurs is onze naamsbekendheid vergroot.

jaarverslag 2010

35

O

nze volledige woningvoorraad is ingedeeld in een prijsgeoriënteerd en een kwaliteitsgeoriënteerd segment. Uiterlijk 2012 is deze segmentatie gecommuniceerd naar onze klanten.

O

nze organisatie heeft de inhoudelijke kennis over woonlasten. Vanaf 2012 communiceren wij met woonlasten.

E

en reductie in uitstoot van CO2 met 20% en tegelijkertijd een daling van de relatieve woonlasten met gemiddeld 3-4%.

Minimaal 3.000 woningen hebben een energielabel van minimaal C. Wij hebben een modulair pakket ontwikkeld voor senioren om zo lang mogelijk in de eigen woning te kunnen blijven wonen. Dit pakket wordt vraaggestuurd aangeboden.

Wij hebben drie locaties benoemd voor de ontwikkeling van klein-

schalige seniorenhuisvesting in oudere wijken. Dit wordt mede gerealiseerd door herstructurering.

Wij hebben modulaire pakketten ontwikkeld die wij inzetten bij de verkoop van woningen, gericht op het starterssegment.

100

bestaande kleine eengezinswoningen zijn geschikt gemaakt voor jongeren.

Wij

hebben een masterplan ontwikkeld voor onze oude woningvoorraad waarin is benoemd welke woningen worden vergroot. De uitvoering hiervan is inmiddels gestart.

P

er twee jaar monitoren wij, bij voorkeur samen met de gemeente, vraag en aanbod en passen desgewenst de kernvoorraad hierop aan.

Wij hebben een eenduidige norm voor basiskwaliteit doorgevoerd. Vanaf 2014 bouwen wij duurzaam. Wij hebben 350 woningen verkocht. Vanaf 2012 vindt het binnenonderhoud volledig klantgestuurd plaats. Aanbod van woningen, keuzevrijheid en duurzaamheid

• Open dag Mercatus 6 november 2010. De makelaars hebben het complete woningaanbod gepresenteerd op de open dag van Mercatus. Met de open dag hebben wij weer een aantal contacten gelegd met huurders die hun eigen huurwoning willen kopen. • Kopersdag 27 november 2010. In samenwerking met Woonaccent Makelaars, Klappe Makelaardij, Pekel, Klein & Prummel Notarissen en Rabobank Noordoostpolder-Urk is voor de tweede keer in 2010 een verkoopdag georganiseerd. Gekozen is voor een brede doelgroep, starters en doorstromers, om meer woningen te kunnen presenteren. De opkomst van deze dag was minder dan de Startersdag van 20 maart 2010, maar wij hebben in ieder geval op deze dag weer contacten kunnen leggen. Dit heeft geresulteerd in een verkoop van een woning. De volgende promotionele activiteiten zijn georganiseerd: • Billboard. In 2010 is er elk kwartaal een bord geplaatst aan de doorgaande route in Emmeloord. In 2010 hebben we het motto van 2009 gecontinueerd: “een Mercatus Koopwoning verrassend betaalbaar”. Via deze billboards hebben we in de andere kwartalen de nieuwbouw koopwoningen in Bant gepromoot. • Adverteren boven kassa’s. Een pilotproject is eind 2010 gehouden. Een advertentie van Mercatus Koopwoningen draait mee in een diavoorstelling op tv-schermen bij de kassa’s en infobalie bij Albert Heijn in Emmeloord. Deze pilot wordt in 2011 nader geëvalueerd en getoetst aan de strategische doelstellingen. • Adverteren in de krant. In 2010 is elke maand een halvepagina in ‘de Noordoostpolder’ opgenomen met daarin de koopwoning van de maand en zes andere woningen. Het betreft een full color advertentie. • Bioscoopreclame. Het nieuwbouwproject Bant is op deze wijze gepromoot. Geëvalueerd moet worden of dit binnen de doelstelling past en wat de resultaten zijn.


36

6

jaarverslag 2010

Verbeteren van de dienstverlening 37

Verbeteren van de dienstverlening 6.1

Inleiding

Mercatus heeft een maatschappelijke verantwoordelijkheid. Al onze activiteiten zijn gericht op onze primaire taak: het huisvesten van klanten die zich niet zelfstandig op de woningmarkt kunnen begeven omdat hun inkomen niet toereikend is voor een koopwoning of een huurwoning met een marktconforme huurprijs. De huurders zijn onze belangrijkste stakeholder, naast een aantal organisaties op het snijvlak van ruimte, zorg en leefbaarheid. Mercatus onderscheidt in haar beleid verschillende belangenhouders. Afhankelijk van het onderwerp gaat Mercatus met hen het gesprek aan. Jaarlijks organiseert Mercatus een symposium waarbij maatschappelijke onderwerpen worden besproken met belangenhouders. In paragraaf 4.2 is over het symposium in 2010 meer opgenomen. De belangenhouders die Mercatus primair onderkent zijn: • de gemeente Noordoostpolder • provincie Flevoland • zorg en welzijnspartijen zoals Zorggroep Oude en Nieuwe Land, ’s Heeren Loo, Stichting InteraktContour, TriAde, Stichting Philadelphia, Carrefour, Leger des Heils, Kwintes, stichting Fokus • ouderenbonden • politie Flevoland • verenigingen van dorpsbelang • Bedrijven Actief Noordoostpolder (BAN). De bestaande samenwerkingsovereenkomst met de gemeente, politie en Carrefour in het kader van Integraal Gebiedsgericht Werken (IGW) is in 2010 verlengd. Strategische samenwerkingsovereenkomsten zijn afgesloten met Stichting Philadelphia Zorg en Stichting InteraktContour. De samenwerkingsovereenkomst met Stichting Huurdersbelang Mercatus is in 2010 uitgewerkt en is begin 2011 getekend. Op projectbasis is een samenwerkingsovereenkomst gesloten met Stichting Aquarelles. Gesprekken om te komen tot een strategische samenwerking, dan wel een samenwerking op projectbasis, zijn aangegaan met TriAde, de PI-groep en Zorggroep Oude en Nieuwe Land (ZONL). Met ZONL en TriAde zijn er al bestaande overeenkomsten op projectbasis voor verschillende in het verleden gerealiseerde projecten. Gesprekken worden in 2011 in ieder geval opgestart met Kwintes, Stichting Fokus, ‘s Heeren Loo en mogelijkerwijs ook met Carrefour. De relatiebeheerder is richting de zorgen welzijnspartijen vanuit

Verbeteren van de dienstverlening

38

Mercatus de contactpersoon. De prestatieafspraken met de gemeente Noordoostpolder zijn opgenomen in paragraaf 6.7.

6.2

Huurdersoverleg

Na een voorbereidende periode als adviesforum is op 21 december 2009 de Stichting Huurdersbelang Mercatus van start gegaan. De stichting vertegenwoordigt de huurders van Mercatus. In 2010 heeft Stichting Huurdersbelang Mercatus vijf keer vergaderd met Mercatus. De volgende onderwerpen zijn besproken: • samenwerkingsovereenkomst Mercatus en de Stichting Huurdersbelang • missie/visie van Mercatus • huishoudelijk reglement van Stichting Huurdersbelang Mercatus • strategisch Beheer • plan van aanpak visitatie • verhuiskostenreglement • huuraanpassing per 1 juli 2010 • tuinonderhoud en de leefbaarheid van buurten • werkplan en begroting 2011 • herbenoeming lid raad van commissarissen Ook hebben de leden verschillende projecten bezocht onder andere: • nieuwbouw aan de Lindberghsingel te Emmeloord. • project 12 woningen in Tollebeek waarbij als pilotproject de energielabels zijn verbeterd. Het avondsymposium ‘de 4 W’s van een dorpsvisie’ is door de stichting bijgewoond en is als zeer nuttig ervaren. De gezamenlijke aanpak van de leefbaarheid van de dorpen is besproken vanuit de volgende onderwerpen: bevolkingsopbouw, woonomgeving, werk, voorzieningen, zorg en leefbaarheid. Ook is er in een vergadering met twee leden van de raad van commissarissen van gedachten gewisseld over onder meer belangen van Mercatus en de toekomstvisie. In het bestuur van de Stichting Huurdersbelang Mercatus hebben per 31 december 2010 de volgende personen zitting: De heer A.H. de Leeuw (voorzitter) De heer O. Janzen (secretaris) De heer C.H. den Bakker (penningmeester) De heer P. de Bruijn (lid) De heer B.G. Oosdijk (lid)

De heer A.W.J. de Bruyn is als adviseur aan de Stichting Huurdersbelang Mercatus verbonden. Bij de vergaderingen van de stichting wordt Mercatus vertegenwoordigd door het hoofd woondiensten. De verslaglegging vindt plaats door een secretarieel medewerker van Mercatus. De Stichting Huurdersbelang Mercatus wordt gefaciliteerd door Mercatus door de verslaglegging van de vergaderingen en door de financiering van de activiteiten en de onkosten van de stichting.

6.3

Horizontale dialoog

In hoofdstuk 6.1 zijn de belangenhouders genoemd met betrekking tot de maatschappelijke en volkshuisvestelijke doelstellingen.

open dag

In 2010 heeft de dialoog met de belangenhouders plaatsgevonden via reguliere besprekingen en via het jaarlijkse symposium. In 2010 stond het symposium in het teken van de ontwikkeling van dorpsvisies.

6.4

KWH

Volgens de systematiek van het KWH-huurlabel zijn in 2010 de volgende onderdelen van onze dienstverlening gemeten: corporatie bezoeken, woning zoeken, woning betrekken, huur betalen en reparatie uitvoeren. De dienstverlening op alle onderdelen werd ruim boven de norm gewaardeerd met cijfers tussen de 7,8 en 8,2. (zie figuur 7). Het gemiddelde van Mercatus op alle onderdelen bedraagt 7,89. Daarmee neemt Mercatus een 43e plaats in op de prestatieindex van KWH van in totaal 189 woningcorporaties. Per september 2010 zijn de openingstijden van Mercatus verruimd. Waar er tot die tijd nog sprake was van een sluiting van 12.00 tot 13.00 uur, is het kantoor nu van maandag tot en met vrijdag geopend van 8.00 tot 17.00 uur. Hiermee is de dienstverlening verder verbeterd. Om de dienstverlening proactief te blijven verbeteren maakt Mercatus gebruik van een verbeterteam, waarin medewerkers van verschillende afdelingen participeren. Alle opmerkingen die klanten hebben gemaakt bij de vragenlijst over onze dienstverlening zijn door het verbeterteam doorgenomen. Vervolgens zijn deze vertaald naar drie terreinen waarop we onze werkwijze en dienstverlening verder kunnen verbeteren. Het verbeterteam is hiermee inmiddels aan de slag.

open dag

Eindcijfer

Laatste meting

1.

Labelonderdeel Corporatie bezoeken

7,9

2010

2.

Corporatie bellen

7,5

2009

3.

Woning zoeken

7,9

2010

4.

Woning betrekken

7,8

2010

5.

Woning veranderen

7,0

2009

6.

Huur betalen

8,1

2010

7.

Reparatie uitvoeren

8,2

2010

8.

Woning onderhouden

8,4

2009

9.

Klachten afhandelen

6,7

2009

10.

Woning verlaten

8,5

2009

Figuur 7: KWH-uitslagen

jaarverslag 2010

39


6.5

Communicatie

6.7

Eind 2010 is het nieuwe communicatiebeleid van Mercatus vastgesteld. Het opbouwen van ons imago is hierin belangrijk. Het gewenste imago en de gewenste identiteit zijn als volgt geformuleerd: “Wij zorgen ervoor dat mensen zich thuis voelen. In een woning die bij hen past en in een omgeving waar men zich comfortabel voelt. Dat is onze ambitie, dat zien wij als onze taak.” Door deze koerswijziging, is een aantal communicatiemiddelen verdwenen, waarvoor nieuwe in de plaats zijn gekomen. De middelen die wij in 2011 niet meer gebruiken zijn: • Een populaire versie van de begroting 2011 en de jaarrekening 2010. • Het jaarplan 2011 met de plannen van Mercatus voor nieuwbouw, diensten, financiën en onderhoud. • Contactpagina in “De Noordoostpolder”, één keer in het kwartaal. • Een algemene nieuwsbrief naar alle huurders, twee keer in 2010. In 2011 vindt de communicatie via vijf hoofdstromen plaats, namelijk: 1. De website van Mercatus. De nieuwe website is sinds eind maart 2011 online. Hiermee streven wij naar een digitale frontoffice voor bezoekers. 2. Het bewonersblad Samen Wonen. Dit magazine is bedoeld om huurders te informeren over ontwikkelingen binnen Mercatus. Het eerste exemplaar is in december 2010 verspreid. In 2011 wordt het één keer in de twee maanden bezorgd, daarna gaan we over naar één keer per kwartaal. 3. Brieven en projectboekjes met feitelijke informatie voor de betreffende doelgroep. 4. Persberichten en advertenties. 5. Persoonlijk contact met stakeholders.

6.6

Open dag

Mercatus stelt één keer per jaar haar kantoor open voor belangstellenden. In 2010 was de open dag op zaterdag 6 november. Tijdens deze open dag zijn directie en medewerkers rechtstreeks benaderbaar voor bewoners en belangstellenden. Mercatus verzorgde presentaties over nieuwbouw-, verhuur- en verkoopprojecten, energieverbetering en de onderhoudsplanning voor het komende jaar. Ook waren er activiteiten voor jong en oud, zoals pompoenen uithollen en lampionnen maken.


40

Prestatieafspraken

In 2010 is vervolg gegeven aan het opstellen van de prestatieafspraken met de gemeente Nooroostpolder. Hierbij is een splitsing aangebracht tussen de afspraken voor de korte en de lange termijn. Concreet betekent dit dat gekozen is voor het maken van meer tactische prestatieafspraken voor 2011 en om voor de langere termijn gezamenlijk een visie op te stellen. Deze visie zal vervolgens de basis zijn voor het maken van afspraken voor de langere termijn. Dit zal worden voortgezet in 2011. In 2010 heeft Mercatus in samenwerking met de gemeente Noordoostpolder voorbereidingen getroffen voor het realiseren van een woonbehoefte- en wensenonderzoek. Dit onderzoek start in januari 2011. De resultaten van dit onderzoek dienen mede als input voor het woonontwikkelingsplan. Het woonontwikkelingsplan wordt in 2011 samen met de gemeente Noordoostpolder opgesteld. In het woonontwikkelingsplan worden strategische uitgangspunten geformuleerd op het vlak van wonen, leefomgeving en doelgroep. Deze uitgangspunten vormen de basis voor het opstellen van de strategische prestatieafspraken. Hierbij zullen ook afspraken worden gemaakt ten aanzien van nieuwbouw en herstructurering. Daarnaast zullen deze strategische uitgangspunten worden meegenomen in het opstellen van integrale dorpsvisies. In 2010 is het symposium ‘de 4 W’s van een dorpsvisie’ als vertrekpunt ingezet om te komen tot integrale benadering.

6.8

Kantoorgebouw

In 2010 is een start gemaakt met de inventarisatie van de wensen en eisen met betrekking tot de huisvesting in relatie tot de nieuwe organisatiestructuur. Dit heeft geresulteerd in een programma van eisen voor de kantoorbehoefte van Mercatus. In 2011 zal aan de hand van het programma van eisen een optimalisatie van de kantooromgeving plaatsvinden die volledig aansluit op de organisatorische wijzigingen.

6.9

Samenwerking met Zorggroep Oude en Nieuwe Land

In de Noordoostpolder zal in de toekomst een toenemende vraag zijn naar huisvesting die geschikt is voor ouderen en zorgbehoevenden. Voor Zorggroep Oude en Nieuwe Land (ZONL) ligt er de uitdaging die vraag naar zorg te verlenen. Voor Mercatus is de uitdaging te voorzien in passende huisvesting voor deze doelgroep.


Mercatus en ZONL delen elkaars visie op het gebied van wonen, welzijn en zorg in de Noordoostpolder. Daarnaast hebben wij elkaar nodig om de respectievelijke woonen zorgbehoefte van de komende jaren in te kunnen vullen. In 2009 is aan de samenwerking nadere inhoud gegeven met behulp van een concept samenwerkingsovereenkomst. Dit heeft in 2010 nog niet geleid tot ondertekening. Door de wijzigingen in de financiering van zorgvastgoed, heeft ZONL een heroriëntatie gemaakt en projecten geschrapt. In 2011 zullen we de samenwerking continueren met de plannen voor De Balkan. Samenwerking met andere zorgpartijen Andere zorgpartijen die actief zijn binnen de Noordoostpolder hebben evenzeer de interesse en aandacht van Mercatus. Ook deze partijen, zoals ’s Heeren Loo, stichting InteraktContour, TriAde, stichting Philadelphia, stichting Fokus en Kwintes hebben zorgen bouwopgaven waarin Mercatus een rol kan spelen. Mercatus streeft ernaar met de diverse actieve zorgpartijen in de Noordoostpolder samenwerkingsovereenkomsten te sluiten om uiteindelijk synergievoordelen te behalen waar het gaat om de verdere invulling van de behoefte naar wonen, welzijn en zorg binnen dit gebied. In 2010 is met een aantal partijen reeds een samenwerkingsovereenkomst opgesteld.

HIER STAAN WE VOOR:

P

er onderdeel van onze dienstverlening zijn duidelijke kaders vastgesteld. Deze worden passend bij de situatie, de houding en het gedrag van de huurder toegepast.

M

et belanghebbende partijen, zoals gemeente, zorgen welzijnsinstellingen, zijn samenwerkingsovereenkomsten afgesloten die ondersteunen bij de realisatie van onze ambities.

Wij realiseren in het eerste jaar van ons strategisch plan een nieuwe

6.10 Geschillencommisssie

organisatiestructuur die hierop is ingericht.

Er bestaat een geschillencommissie die als volgt is samengesteld: • De heer A. de Ruijter (onafhankelijk voorzitter) • De heer A.H. de Leeuw (lid, voordracht namens Stichting • Huurdersbelang Mercatus) • De heer B. Welling (lid, voordracht namens Mercatus)

Wij zijn een proactieve, open, klantgerichte organisatie die zegt wat zij doet en doet wat zij zegt.

Er is in 2010 géén geschil ingediend. De geschillencommissie ontvangt een vergoeding per in behandeling genomen geschil. Deze vergoeding is afhankelijk van het tijdsbeslag dat met het geschil gepaard gaat.

Mercatus streeft ernaar met de diverse zorgpartijen in de Noordoostpolder samenwerkingsovereenkomsten te sluiten.

jaarverslag 2010

41


42

7

jaarverslag 2010

Financieel gezond en duurzaam 43

Financieel gezond en duurzaam Meeteenheid

Definitie

Solvabiliteit (hist. kp.)

Streefpercentage 12% met De verhouding tussen het eigen vermogen -op basis van een bandbreedte van 4% waardering tegen historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde op complexniveau- ten opzichte van het balanstotaal (excl. latente bel. vordering)

20,5%

Solvabiliteit (actuele waarde)

De verhouding tussen het eigen vermogen op basis van waardering tegen bedrijfswaarde ten opzichte van het balanstotaal (excl. latente bel. vordering)

Streefpercentage van 30% met een bandbreedte van 5%

35,7%

Bedrijfswaarde

De overwaarde van de contante waarde van de toekomstige kasstromen over de restant levensduur inclusief rentabiliteitswaardecorrectie ten opzichte van de boekwaarde van de onroerende zaken in exploitatie

Minimaal 25%

28,6%

Liquiditeit

De verhouding tussen de kortlopende middelen (voorraden, vorderingen en liquide middelen) ten opzichte van de kortlopende schulden (current ratio)

Minimaal 0,5

4,6

Liquiditeit

Het verschil tussen de kortlopende middelen (voorraden, vorderingen en liquide middelen) en de kortlopende schulden (netto werkkapitaal)

Minimaal € –2,5 miljoen

€ 15,2 miljoen

Operationele kasstroom inclusief fictieve aflossing door WSW

De jaarlijkse kasstroom vanuit de verhuur van woningen verminderd met een aangenomen aflossing van 2% van het leningvolume

Gemiddeld positief gedurende eerste vijf jaren

€ 5,9 miljoen

Rentabiliteit eigen vermogen

Het netto resultaat (excl. waardeveranderingen) na belastingen ten opzichte van het gemiddelde eigen vermogen in het jaar

Over 5 jaar gemiddeld minimaal 5%

15,5%

Rentabiliteit totaal vermogen

Het netto resultaat (excl. waardeveranderingen) na belastingen plus de betaalde rente ten opzichte van het gemiddelde totaal vermogen

Minimaal 5%

6,73%

Interest coverage ratio

Het aantal malen dat uit de operationele kasstroom de rente kan worden betaald

Minimaal 1,25

2,6

Resultaat uit verhuuractiviteiten

Het netto-resultaat na belastingen minus eventuele verkoopresultaten en plus eventuele waardeverminderingen met een afschr.norm van € 5 miljoen en excl. bel. latentie

Positief

€ 3,1 miljoen

Gemiddelde vermogenskostenvoet

Het gemiddelde leningpercentage van de leningen

Maximaal 5,25%

4,56%

Loan to value

De financiering ten opzichte van de bedrijfswaarde

Maximaal 60%

71%

Direct rendement

Huur minus uitgaven (in kasstromen) ten opzichte van de bedrijfswaarde

Minimaal 3,5%

5,38%

Indirect rendement

Mutatie bedrijfswaarde in het jaar

Minimaal 0%

-5,7%

Duration

De gemiddelde rentevastperiode van de leningen

Minimaal 5

5,91

Onderhoudslasten

De onderhoudsuitgaven minus te activeren onderhoud

Gemiddeld per woning/per jaar maximaal € 1.600,--

€ 971

Netto bedrijfslasten

De personeelslasten en overige bedrijfslasten minus vergoe- Maximaal landelijk gemiddingen en overige bedrijfsopbrengsten per woning per jaar, deld € 1.396,-exl. heffing wijkaanpak

Huurderving

De niet geïnde huurprijs vanwege oninbaarheid of vanwege leegstand met als reden huur ten opzichte van de totale bruto huuropbrengsten

Maximaal 0,50%

0,49%

Huurachterstand

De verhouding tussen de huurachterstand van de zittende bewoners (excl. WSNP) ten opzichte van de totale brutohuuropbrengsten

Maximaal 0,9%

0,83%

Investerings/financieringsratio

Dit kengetal geeft aan welk gedeelte van de investering extern gefinancierd wordt

Maximaal 40%

0%

Financieel gezond en duurzaam

Gewenste meetwaarde

44

Realisatie

€ 1.221

7.1

Inleiding

In dit hoofdstuk komen de financiën aan de orde. Mercatus streeft naar een maximale inzet van middelen binnen de randvoorwaarden van financiële continuïteit. Hiermee hopen we een zo hoog mogelijk maatschappelijk rendement te realiseren. Dat wordt elke vier jaar onafhankelijk gemeten. In 2010 heeft dit voor het eerst plaatsgevonden.

7.2

Visitatie

Conform de governancecode wordt iedere corporatie één keer per vier jaar maatschappelijk gevisiteerd. Het doel hiervan is een gestructureerde, onafhankelijke beoordeling te krijgen over het maatschappelijk presteren. Mercatus heeft de visitatie in 2010 laten uitvoeren door PricewaterhouseCoopers. Het doel van de visitatie voor Mercatus is om een duidelijk beeld te krijgen op welke gebieden wij ons kunnen verbeteren om onze bijdrage aan het wonen en leven in Noordoostpolder te vergroten. Het visitatietraject werd begin 2010 afgerond, waarbij de conclusie was dat Mercatus presteert ‘conform de norm’. De punten waarop Mercatus haar maatschappelijke prestatie kan verbeteren zijn terug te voeren tot de volgende hoofdonderwerpen: • een samenhangend meerjarenbeleidsplan dat is vertaald naar concrete doelstellingen van strategisch tot operationeel niveau • verbetering van de samenwerking en communicatie met belanghebbenden

Onderwerpen maatschappelijke visitatiestelsel Presteren naar eigen ambities/ doelstellingen Presteren vertaling opgaven

Prestatie Kennis Planning Monien inzicht toring (70%) (10%) (10%) (10%)

Totaaloordeel

6,9

5,5

5,5

5,5

6,6

7

7

7

7

7,0

Presteren volgens belanghebbenden

7,0

Presteren naar vermogen

6,9

Presteren naar efficiëntie

7,1

Presteren naar governance

7,0

Eindoordeel

6,9

Bron: PricewaterhouseCoopers Visitatiescorekaart, 2010 Figuur 8: visitatie, eindoordeel maatschappelijk presteren

Met beide verbeterpunten is in 2010 een start gemaakt. De missie en visie van Mercatus is omgezet naar strategische doelstellingen voor de komende vijf jaar en vervolgens vertaald naar concrete doelstellingen voor het komende jaar. Daarnaast is samen met belanghebbenden een start gemaakt met het opstellen en afsluiten van samenwerkingsovereenkomsten.

7.3

Financiële kaders

Mercatus heeft haar financiële kaders opgenomen in haar financiële beleid en deze beleidsuitgangspunten zijn vastgesteld door de rvc. Bij begroting, meerjarenbegroting en jaarrekening worden de uitkomsten getoetst aan de financiële kaders en op die manier stuurt Mercatus.In relatie tot de jaarrekening hanteert Mercatus de sturingsgetallen zoals aangegeven op pagina 44.

7.4

Matching van middelen

Mercatus staat positief tegenover matching, maar hanteert als uitgangspunt dat corporaties als ondernemers als eerste zelf verantwoordelijk zijn voor hun bedrijfsvoering. Mercatus kiest ervoor om haar investeringsplannen zelf te financieren door de verkoop

jaarverslag 2010

45


van bestaande of nieuwbouwwoningen. Op deze manier verzorgt Mercatus zelf matching en hoeft geen beroep gedaan te worden op collega-corporaties.

7.5

Jaarresultaat

Mercatus is een maatschappelijke onderneming. Zij investeert in de samenleving en dat gaat met onrendabele investeringen gepaard. Omdat dit niet onbeperkt kan zijn, zeker in het licht van het inflatievolgend huurprijsbeleid, de vennootschapsbelasting en de heffing voor de veertig prioriteitswijken, worden de financiële doelstellingen strak gevolgd. Het totale bedrag aan onrendabele investeringen van projecten bedraagt in 2010 nog € 0,2 miljoen. Het criterium, voor het moment om de onrendabele investering te verwerken, is of er intern besluitvorming heeft plaatsgevonden en of dit extern gecommuniceerd is. In 2010 heeft dit geleid tot de verwerking van de onrendabele investering in het project Lindberghsingel voor een bedrag van € 0,3 miljoen. Omdat de parameters voor de bepaling van de onrendabele investeringen eind 2010 zijn gewijzigd, heeft een hercalculatie plaatsgevonden van de in 2010 opgeleverde en in aanbouw zijnde projecten. Dit heeft geleid tot een terugname van de reeds verwerkte onrendabele top met € 0,5 miljoen. De resultatenrekening over 2010 sluit af met een positief resultaat van € 4.842.000,--. In 2009 bedroeg het resultaat € 3.561.000,--. De toename van het resultaat met € 1,3 miljoen is als volgt te verklaren: • een lagere verkoopopbrengst van € 2,7 miljoen (-) • toename van de huuropbrengsten € 0,7 miljoen (+) • minder projecten waarvoor de onrendabele investering is verwerkt € 2,5 miljoen (+) • lagere onderhoudslasten € 1 miljoen (+) Per saldo overige verschillen € 0,2 miljoen (-).

7.6

Eigen vermogen

Het eigen vermogen fungeert als buffer om tegenvallers op te vangen. Eind 2010 bedroeg het eigen vermogen € 33,6 miljoen en per woning € 6.876--. In absolute zin is dit lager dan het landelijk gemiddelde. Door een relatief laag leningenvolume en het aldus lagere balanstotaal, is de solvabiliteit ultimo 2010 van 22,8% wel in lijn met het sectorgemiddelde. Voor een zuiverder beeld, dient de latente belastingvordering buiten beschouwing te worden gelaten. Na deze correctie bedraagt het eigen vermogen per woning € 6.011,-- en de solvabiliteit 20,5%.


46

7.7

Huurderving

De huurderving is ten opzichte van het jaar 2009 iets lager uitgevallen. De huurderving ligt ook iets (€ 3.000) beneden de begroting van € 125.000,--. In 2010 is er sprake geweest van structurele leegstand door een aantal appartementen en een aantal woningen waar asbest gesaneerd moest worden. Door de asbest was het niet mogelijk de woningen aansluitend te verhuren. Daarnaast is er een aantal appartementen/studio’s uit de verhuur genomen. Deze hebben het gehele jaar leeggestaan.

7.8

Bedrijfswaarde

De bedrijfswaarde bedraagt ultimo 2010 € 151,6 miljoen en is daarmee 11% hoger dan de boekwaarde van de materiële vaste activa in exploitatie (voor afboeking). Tot en met 2010 heeft de toetsing van de bedrijfswaarde plaatsgevonden op het niveau van circa 260 productmarkt-combinaties (pmc). Op basis hiervan hebben tot en met 2010 voor in totaal € 15,5 miljoen aan afwaarderingen plaatsgevonden. Overwogen wordt om de toetsing van de bedrijfswaarde toe te passen op het niveau van wijken en dorpen en daarmee aan te sluiten bij het Integraal Gebiedsgericht Werken. In de bedrijfswaarde is nog niet de geplande verkoop meegenomen. Als het verkoopprogramma voor de eerste vijf jaar zou worden verwerkt (225 woningen), dan zou de bedrijfswaarde € 21 miljoen hoger uitkomen, want de gemiddelde bedrijfswaarde van de te verkopen woningen bedraagt € 31.000,-terwijl de verkoopwaarde € 124.000,-- bedraagt. Gezien de wijzigingen die er in de bepaling van de bedrijfswaarde van toepassing zijn vanaf het verslagjaar 2011 (nieuwe richtlijn 645) heeft er vooralsnog geen correctie plaatsgevonden op de waardering op complexniveau, behalve voor de opgeleverde complexen. De bedrijfswaarde is ten opzichte van 2010 afgenomen met 5,7%. Dit wordt veroorzaakt door gewijzigde parameters en hogere onderhoudslasten.

7.9

Financieringspositie

De beoordeling van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) was in financieel opzicht voldoende. Het WSW verklaart in haar brief van 11 november 2010 dat Mercatus voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid en op grond daarvan gebruik kan maken van de faciliteiten van het Waarborgfonds. Het WSW heeft voor de periode 2010 tot en met 2012 een faciliteringsvolume afgegeven van € 34 miljoen. Dit volume wordt

jaarlijks vastgesteld voor een periode van drie jaar. Omdat de liquide middelen ultimo 2009 erg hoog waren is op een gedeelte hiervan (€ 14 miljoen) een claim gelegd. In 2010 is geen gebruik gemaakt van het beschikbare faciliteringsvolume. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft in haar brief van 21 juni 2010 ten aanzien van het continuïteitsoordeel, aangegeven dat de beleidsvoornemens zoals opgenomen in de meerjarenbegroting 2010 tot en met 2014, leiden tot een onvoldoende inzet van middelen. Op basis hiervan is de C-status toegekend. Tegelijkertijd is gemeld dat het waarschijnlijk een tijdelijke situatie is, omdat de ambities op het gebied van energieverbetering en de verbetering van de bestaande voorraad nog onvoldoende financieel vertaald waren. Op 24 september 2010 ontvingen wij het solvabiliteitsoordeel. De solvabiliteit van Mercatus is volgens het Centraal Fonds Volkshuisvesting hoger dan het vastgestelde risicobedrag plus vermogensbeklemming en op basis hiervan wordt de solvabiliteit als voldoende beoordeeld.

Landelijke opgaven

Opgaven Regionale opgaven

Beschikbaarheid

Vermogen Invullende doelen Ambities en doelen

Opgaven

Energie en duurzaamheid

Governance

Mercatus

Oordeel missie en visie Beheerkosten

Automatiseringskosten

Leefbaarheid

Ambities en doelen

Kosten inhuur

Efficiëntie

Stedelijke vernieuwing

Belanghebbenden

Vermogen en efficiëntie

Totale formatie

Verantwoorden Belang hebbenden

Bruto loonkosten

Prestatieafspraken

Financieel beleid

CFV en WSW

Vermogen en continuïteit

Treasury

Financiële positie

bijzondere prestatie

Lichtblauw: boven de norm Groen:

conform de norm

Oranje:

onder de norm

Rood:

aandachtspunt

Figuur 9: visitatie scorekaart

jaarverslag 2010

47

Inspraak, participatie, communicatie

Beleidskeuzes en afwegingen

Resultaten

Aandeel inhuur

In de onderstaande grafiek zijn de renterisico’s ultimo 2010 weergegeven.

Blauw:

Bouwproductie

Ambities en doelen

Bijzondere doelgroepen

Opgaven

Governance

Aandeel formatie

Betaalbaarheid

Huurderparticipatie

Invloed belanghebbenden

Naleving en handhaving

De leningportefeuille is ultimo 2010 € 108 miljoen groot. Alle leningen zijn geborgd door het WSW. De gemiddelde vermogenskostenvoet bedraagt 4,56%. De renterisico’s in de vorm van herfinancieringen of renteaanpassingen blijven jaarlijks (kalenderjaar) beneden de 15% van het totaal van de portefeuille. In een aangesloten periode van twaalf maanden is er wel sprake van overschrijding van het maximaal toegestane risico van 15%. In overleg met het WSW is dit geaccepteerd en richten de maatregelen zich op het niet verder cumuleren van het risico in die periode.

Locale opgaven


7.10 Liquiditeitspositie De liquiditeitspositie van Mercatus is in 2010 ruim geweest. De kasstromen waren in totaliteit positief. Het liquiditeitssaldo is per saldo met € 2,6 miljoen afgenomen.

naar beneden bijgesteld met het basisscenario en het worst-case scenario. Dit omdat er altijd nog stuurmechanismen zijn die Mercatus kan gebruiken bij blijvend tegenvallende verkoopcijfers. De eigenvermogenpositie varieert in de scenario’s tussen € 10 en € 25 miljoen.

De current ratio geeft aan of Mercatus op korte termijn aan haar financiële verplichtingen kan voldoen en bedraagt ultimo 2010 4,62. Eind 2009 was dit 2,68. De liquiditeit kan hiermee als ruim voldoende beoordeeld worden.

De investeringen in aankoop, nieuwbouw en verbetering bedragen in de prognoseperiode € 60 miljoen. Deze worden in het basisscenario voor € 26 miljoen gedekt door de ontvangsten vanwege de verkoop van 225 woningen. Per saldo nemen de leningen toe met € 12 miljoen.

Tijdelijk overtollige middelen werden conform het treasuryjaarplan belegd in deposito’s of spaarrekeningen. Mercatus heeft geen beleggingen en geen middelen weggezet bij risicovolle partijen in binnen- of buitenland. Omdat Mercatus in principe intern financiert, is er geen sprake van langdurig overtollige middelen.

Voor de overige € 22 miljoen worden de investeringen gedekt door de kasstroom uit reguliere activiteiten en het hoge liquiditeitensaldo ultimo 2010.

7.11 Deelnemingen

De voorlopig berekende verschuldigde vennootschapsbelasting over het jaar 2010 bedraagt € 596.000. Omdat in 2010 al een voorlopige aangifte is ontvangen van € 1.985.000 is een bedrag van € 1.389.000,-- nog te vorderen. In 2010 is de aangifte 2008 ingediend en de aangifte 2009 voorbereid. Voor beide jaren zijn voorlopige aanslagen ontvangen overeenkomstig de aangifte. Omdat de WOZwaarde van de woningen in 2009 en 2010 is gedaald, is conform de vaststellingsovereenkomst met de belastingdienst 70% hiervan in mindering gebracht op het belastbare bedrag. Hierdoor is over 2009 een bedrag aan vennootschapsbelasting te vorderen van € 948.000,--. Over 2010 is een waardedaling van € 5.192.000,-verwerkt. Bij het opstellen van de fiscale aangifte is gebruik gemaakt van de expertise van BDO belastingadviseurs. In de toelichting op de post belastingen in de jaarrekening is een specificatie opgenomen van de totstandkoming van het belastbaar bedrag voor de vennootschapsbelasting.

Mercatus heeft ultimo 2010 geen deelnemingen of een nevenstructuur. Mercatus heeft een verbinding met Woningnet. Met het bezit van een minimaal aantal aandelen, worden de diensten van Woningnet namelijk niet met BTW belast. Het aandelenpakket bestaat uit honderd aandelen met een waarde van € 14,56 waarvan 75% is gestort.

7.12 Meerjarenbegroting Aansluitend op de begroting 2011, is de financiële meerjarenbegroting tot en met het jaar 2015 opgesteld. Ten opzichte van de voorgaande meerjarenbegroting is de uitvoering van de strategische doelen opgenomen en zijn de energie-investeringen opgenomen, voor zover deze in de eerste jaren plaatsvinden. Ook zijn de inflatiecijfers aangepast en is het aantal te verkopen woningen teruggebracht naar 45 per jaar. Vanaf 2014 is een heffing opgenomen van jaarlijks € 1,2 miljoen. Al met al leidt een en ander ertoe dat in plaats van een sterk stijgende financiële positie er sprake is van een teruggang in de eerstkomende jaren. Het eigen vermogen daalt van € 29 miljoen ultimo 2009 naar € 17 miljoen eind 2015 en de solvabiliteit van 19% naar 12%. Toch is ook dan de financiële positie nog gezond. Er zijn nog vier andere scenario’s gepresenteerd, waaronder een worstcase scenario en een positief scenario. Daarbij is gevarieerd in de verkopen. In scenario twee jaarlijks 60 woningen, in scenario drie 30 woningen per jaar. In de andere scenario’s zijn de onderhoudslasten


48

7.13 Fiscale positie

In 2010 is een beroep gedaan op de pro-rataregeling voor de omzetbelasting. Uit jurisprudentie is naar voren gekomen dat een veel groter deel als belastbare omzet aangemerkt kon worden, waardoor de BTW op de indirecte kosten teruggevraagd kon worden. Dit is in 2010 gebeurd voor het jaar 2005, hetgeen leidt tot een teruggave van € 32.000. In 2011 zullen ook de jaren 2006 tot en met 2011 onder de loep genomen worden.


HIER STAAN WE VOOR:

Een maatschappelijk rendement boven de norm van de visitatiecommissie, door benutting van ons vermogen, randvoorwaarde van financiële continuïteit.

onder

O

de

nze inkoop en interne organisatie zijn duurzaam gemaakt, waarbij de normen in het eerste jaar zijn vastgesteld.

Mercatus presteert “conform de norm”.

jaarverslag 2010

49

50

8

jaarverslag 2010

Projecten 51

Projecten 8.1

Projecten in Emmeloord

In 2010 is gewerkt aan een groot aantal nieuwbouwprojecten. De investeringen die daarmee gemoeid waren, gaan samen met een onrendabel deel. De in 2010 opgenomen onrendabele investeringen zijn bij de projecten vermeld. De onrendabele investeringen worden overigens getoetst aan de in de financiële beleidsuitgangspunten opgenomen maxima, ze vallen alle binnen deze kaders. In 2010 zijn de onrendabele investeringen herrekend aan de hand van de bijgestelde parameters. Het gaat om de volgende projecten:

Abelenlaan Omschrijving: 14 nultredenwoningen en een dagactiviteitencentrum. Doel: differentiatie in de woningvoorraad, inspelen op de komende vergrijzing. • het project is opgeleverd in april 2010 • huurprijs appartementen gemiddeld € 485,-• begrote investering € 4.021.142. Investering t/m 2010 € 3.780.237 • onrendabele investering € 1.115.000,--, waarvan € 98.000 in 2010 Afspraken en resultaten 2010, voornemens 2011 Afspraak: oplevering medio april 2010. Resultaat: oplevering medio april 2010.

Parkflat, Saturnusstraat Omschrijving: 43 appartementen, waarvan 14 ten behoeve van TriAde, en 736 m2 kantoorruimte. Doel: differentiatie van de voorraad en realisatie maatschappelijk onroerend goed. Activiteiten en resultaat 2010: • het project bevindt zich in de realisatiefase • verwachte oplevering eind 2010 • huurprijs appartementen gemiddeld € 491,--. Kantoorruimte € 143,50 per m2 • totaal begrote investering € 7.360.000,--. Investering tot en met 2010 € 882.247,-• onrendabele investering € 1.526.500,-- , waarvan neg. € 278.000 in 2010 Afspraken en resultaten 2010, voornemens 2011 Afspraak: oplevering project begin 2011. Resultaat: door langdurige vorstperiodes begin en eind 2010 is de verwachting dat de oplevering in maart 2011 plaatsvindt.

Projecten

52

Emmelhage-Boswonen, Jeanne d’Arclaan Zorg Omschrijving: 20 (zorg)appartementen en 2 woonkamers ten behoeve van ‘s Heeren Loo. Doel: realisatie maatschappelijk onroerend goed.

gezamenlijke

Activiteiten en resultaat 2010: • het project is opgeleverd in maart 2010 • huurprijs appartementen € 491,--. Verhuur loopt via ’s Heeren Loo • begrote totale investering € 2.686.000,--. Investering t/m 2010 € 2.461.382,-• onrendabele investering € 661.000, waarvan neg. € 483.000 in 2010 Afspraken en resultaten 2010 Afspraak: oplevering mei 2010. Resultaat: oplevering project maart 2010.

Kometenlaan Omschrijving: 19 appartementen en 2 woonkamers ten behoeve van Stichting Philadelphia Zorg. Doel: realisatie van maatschappelijk onroerend goed. Activiteiten en resultaat 2010: • doorlopen van bestemmingsplanprocedure • het project bevindt zich in de voorbereidingsfase • verwachte oplevering 2012 • huurprijs € 491,67 (prijspeil 2008). Verhuur verloopt via Stichting Philadelphia Zorg • begrote totale investering € 2.672.422. Investering tot en met 2010 voorbereidingskosten € 182.028,--. • onrendabele investering € 747.000, waarvan € 169.000 in 2010 Afspraken en resultaten 2010 Afspraak: start 2010 na doorlopen bestemmingsplanprocedure, oplevering 2011. Resultaat: door langdurige bestemmingsplanprocedure en daarop volgende beroepsprocedure is in 2010 niet gestart met het project Voornemens: start 2011 bij succesvol doorlopen beroepsprocedure, oplevering 2012.

Lindberghsingel Omschrijving: 8 woningen in het segment betaalbaar. Doel: verjonging van de voorraad. Activiteiten en resultaat in 2010: • het project bevindt zich in de realisatiefase • investering in grond € 203.259,-• huurprijs € 491,-- (prijspeil 2011) • begrote totale investering € 1.150.000 • onrendabele investering € 350.000,-- in 2010 Afspraken en resultaten 2010 Afspraak: realisatie 2010, start bouw: medio april. Resultaat: door late afgifte bouwvergunning start bouw oktober 2010. Voornemens: oplevering project maart 2011.

8.2.

Emmeloord, Emmelhage-Boswonen, Jeanne d’Arclaan Zorg

Projecten in de dorpen

Bant, Zuidwend en Zuidakker Omschrijving: sloop en vervangende nieuwbouw van 32 woningen aan de Zuidwend en Zuidakker. Het project wordt uitgevoerd in 2 fasen. Doel: verjonging en differentiatie van de voorraad. Activiteiten en resultaat 2010: • het project is in 2 fasen gesplitst, fase 1 is opgeleverd en fase 2 is in voorbereiding • fase 1: 17 woningen; 5 nultredenwoningen, 5 multifunctionele woningen, 3 starterswoningen en 4 koopwoningen voor gezinnen • fase 1: oplevering blok 3: koopwoningen mei 2010, blok 2: huurwoningen oplevering juni 2010, fase 1 is opgeleverd in juni/juli 2010 • op basis van marktomstandigheden is in maart 2010 besloten besluitvorming inzake start fase 2 uit te stellen tot maart 2011 • huurprijs € 340,--, € 396,-- en € 443,-• begrote investering huurwoningen fase 1 € 1.903.911,--. Investering tot en met 2010 voorbereidingskosten en realisatie € 1.797.992,--. • Onrendabele investering € 979.000,-- , waarvan neg. € 18.000 in 2010

Emmeloord, Abelenlaan

Afspraken en resultaten 2010, voornemens 2011 Afspraak 2010: oplevering fase 1. Resultaat: oplevering fase 1 in juni en juli 2010, besluitvorming fase 2 in maart 2011.

Bant, Zuidakker en Zuidwend

jaarverslag 2010

53

Projecten

Baan/Baanhoek, Ens Omschrijving: sloop en vervangende nieuwbouw van 13 woningen aan de Baan in Ens. In combinatie met gedeeltelijke omvorming van het Hofje van Ens aan de Baanhoek in Ens, wordt de mogelijkheid tot realisatie van een multifunctioneel centrum onderzocht. Doel: verjonging en differentiatie van de voorraad, realisatie van een multifunctioneel centrum. Activiteiten en resultaten in 2010: • het project bevindt zich in de definitiefase

Projecten

54

9

jaarverslag 2010

De organisatie 55

De organisatie 9.1

Governancecode

9.1.3 Raad van commissarissen

In het woord governance is het functioneren van het bestuur en het toezichthoudend orgaan opgesloten. Governance omvat dan ook vier sleutelbegrippen: • toezicht • verantwoording • sturing • beheersing

De raad van commissarissen houdt toezicht op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en staat het bestuur met raad terzijde. Periodiek is er overleg met de directeur/bestuurder. In dit jaarverslag is in hoofdstuk 1 een verslag opgenomen van de taak en werkwijze van de raad van commissarissen, de samenstelling van de raad van commissarissen en de wijze waarop in 2010 invulling is gegeven aan zijn taak.

Mercatus is lid van Aedes, de brancheorganisatie van woningcorporaties. Met haar lidmaatschap onderschrijft Mercatus ook de Aedescode en de hierin opgenomen governancecode woningcorporaties. Mercatus volgt de principes en de uitwerkingen van de governancecode woningcorporaties. Mercatus wijkt af van de governancecode op het gebied van de benoeming van de bestuurder. De huidige bestuurder bekleedt die functie sinds 2001 en destijds is geen benoeming afgesproken voor een periode van telkens vier jaar, maar een benoeming voor onbepaalde tijd.

9.1.4 Het bestuur Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, wat betekent dat het bestuur verantwoordelijk is voor: • de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie • de strategie • de financiering • het beleid • de resultatenontwikkeling Het bestuur legt verantwoording af aan de raad van commissarissen.

In dit hoofdstuk is een beknopte weergave opgenomen van de governancestructuur. Meer informatie is opgenomen op de website (www.mercatus.nl/over mercatus/governance).

9.1.1 Organisatie De directeur vormt samen met de afdelingshoofden het managementteam van Mercatus. Door vier afdelingshoofden worden de volgende afdelingen aangestuurd: woondiensten, servicedienst, financiële zaken en vastgoed. De afdeling bedrijfsondersteuning wordt aangestuurd door de directeur (inhoudelijk) en het hoofd financiële zaken (facilitair).

9.1.2 Algemene Vergadering Mercatus is een woningcorporatie in een verenigingsvorm. De leden van Mercatus hebben indirect invloed op het beleid van Mercatus door middel van hun stem in de Algemene Vergadering. Het lidmaatschap van de vereniging Mercatus is vrijwillig en staat open voor huurders, maar ook voor niet-huurders. Ultimo 2010 telde Mercatus 288 leden. Het lidmaatschap biedt verder geen privileges. Dit jaar is er één Algemene Vergadering gehouden op 10 juni 2010. De belangrijkste besluiten van die vergadering waren: • goedkeuring van het jaarverslag en de jaarrekening 2009 • herbenoeming van mevrouw H.J. Straatsma-Reuvers, namens de Stichting Huurdersbelang Mercatus, als lid van de raad van commissarissen voor een periode van vier jaar

De organisatie

56

Het bestuur van de vereniging wordt gevormd door de heer A. Beurmanjer. De directeur/bestuurder is voor onbepaalde tijd benoemd. De verantwoording van de beloning van de directeurbestuurder is opgenomen in het verslag van de raad van commissarissen. In 2010 is geen sprake geweest van transacties met tegenstrijdige belangen waarbij het bestuur was betrokken.

9.1.5 Risicobeheersing en controle Per kwartaal wordt gerapporteerd over de risico’s die Mercatus onderkent: • onderhoudsrisico’s • AO/IC risico’s • verzekerbare risico’s • strategische risico’s • financiële risico’s • fiscale risico’s • juridische risico’s • frauderisico’s • projectrisico’s • managementrisico’s • renterisico’s • inflatierisico’s • woningmarktrisico’s • integriteitsrisico’s

In de rapportage wordt gerapporteerd over de stand van zaken met betrekking tot de beheersingsmaatregelen en de eventuele restantrisico’s. De rapportage geeft met name kwalitatieve risico’s aan, die op onderdelen gekwantificeerd zijn.

9.1.6 Controlesystemen Het bestuur is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Deze omvatten beleidsvorming, processen, taken, de beïnvloeding van gedrag en andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te realiseren en fouten, fraude of overtreding van de weten regelgeving vroegtijdig te signaleren. De belangrijkste componenten van onze interne risicobeheersings- en controlesystemen in 2010 waren: • periodieke risicoanalyses • integriteitscode • procedures en procesbeschrijvingen • procuratieregeling • geschillencommissie • periodieke rapportering • externe controle • toezicht door VROM, Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

9.1.7 Externe accountant Conform de governancecode woningcorporaties wordt de relatie met en het functioneren van de externe accountant eens in de vier jaar grondig beoordeeld. Daar Deloitte Accountants bv in 2006 voor het eerst door de raad van commissarissen is benoemd, heeft in 2010 de herbeoordeling plaatsgevonden. De herbeoordeling heeft plaatsgevonden door een beoordelingscommissie bestaande uit de leden van de auditcommissie, de directeur-bestuurder en het hoofd financiële zaken. Er is op vier onderdelen beoordeeld, namelijk: kwaliteit van het accountantskantoor, kwaliteit van de persoon van de externe accountant, kwaliteit van het controleteam en de uitvoering van het werk, waaronder begrepen de prijs-kwaliteitsverhouding. De beoordelingscommissie heeft de raad van commissarissen voorgesteld om de relatie met Deloitte Accountants bv te continueren en over vier jaar opnieuw een evaluatie te houden. Wel wordt jaarlijks opdracht gegeven voor de accountantscontrole, waardoor er bij wijziging van de omstandigheden een eerdere evaluatie gehouden kan worden. De raad van commissarissen heeft vervolgens hiermee ingestemd.

jaarverslag 2010

57

Figuur 10: nieuwe organisatiestructuur

De organisatie

9.1.8

Integriteit

implementatieplan voor de nieuwe organisatiestructuur uitgevoerd.

Het onderwerp integriteit is in verschillende geledingen aan de orde geweest. Zowel op de werkvloer als in het mt en de raad van commissarissen, is integriteit geagendeerd, aan de hand van praktijkvoorbeelden en aan de hand van de vervolgmeting Integriteit van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Aan de hand van de aanbevelingen uit de nulmeting is met name ingezet op: • verbetering van de risicoanalyse, de inbedding van het integriteitsbeleid in de reguliere planning- en controlcyclus en de interne controlemaatregelen bij vastgoedtransacties • actieve betrokkenheid van de raad van commissarissen bij het onderwerp integriteit

9.2.2 Medewerkerstevredenheidsonderzoek

De inzet van preventieve maatregelen bij werving en selectie, de evaluatie van integer handelen bij functioneringsgesprekken en de organisatie van bewustwordingsactiviteiten en dilemmatrainingen is in 2010 nog niet toegepast. Dit zal in 2011 verder uitgewerkt worden.

De personele bezetting op 31 december 2010 is opgenomen in figuur 11. Het ziekteverzuim is opgenomen in figuur 12.

Naast een grote variatie aan trainingen en cursussen die zijn gevolgd door individuele medewerkers, zijn er zes collectieve trainingen geweest, alle zes in company verzorgd. Het betreft een restant van de agressietraining die in 2009 is gestart, een cursus woningwaarderingsysteem, telefoontraining, cursus brieven schrijven (inhoudelijk), Empire, Vabi-assets (energie), O-prognose (meerjarenonderhoud). De cursussen en trainingen zijn aangeboden aan de medewerkers die binnen hun functie met de betreffende onderwerpen in aanraking komen.

9.2.1 Organisatiestructuur

9.2.4

In 2010 is besloten om de organisatiestructuur opnieuw op te zetten. Met een nieuwe structuur willen wij het volgende bereiken: • scheiding sturing/realisatie en optimale belasting directeur/ bestuurder en managementteam • het gewenste gedrag/houding door de realisatie van de cultuurkenmerken • scheiding sturing/realisatie en optimale belasting manager en medewerkers • optimale transparantie en betrouwbaarheid richting de samenleving en de individuele klant • afdelingen zijn ingericht en medewerkers zijn toegerust voor het efficiënt en effectief realiseren van de taakvelden vanuit het BBSH, de vraag van de individuele klant, de strategische doelstellingen en het omgaan met veranderingen Eind september is de structuur vastgesteld, waarbij er sprake is van vier teams, te weten: Klant & Advies, Strategie & Ontwikkeling, Beheer & Onderhoud en Financiën & Ondersteuning. De vier managers vormen het mt en de directeur geeft leiding aan de managers en aan de personeelsfunctionaris en de directiesecretaresse. Visueel kan de organisatiestructuur zichtbaar worden gemaakt aan de hand van tandwielen die de samenwerking verbeelden tussen de teams. Dit is opgenomen in figuur 10 op pagina 57. In 2010 en 2011 wordt het

Als maatschappelijke onderneming zien wij het als onze verantwoordelijkheid om te zorgen voor goed opgeleid personeel. Daartoe hebben wij een actief stagebeleid, waarbij wij op de diverse afdelingen leerlingen gelegenheid geven om werkervaring op te doen. In 2010 zijn stageplaatsen ingevuld op de afdelingen vastgoed, servicedienst, woondiensten en financiële zaken. Specifiek voelen wij ons medeverantwoordelijk voor goed opgeleid personeel in de bouwsector.

9.2

Personeel

De organisatie

58

In de eerste helft van 2010 is een medewerkerstevredenheidsonderzoek gehouden. De uitkomsten (zie figuur 13) hiervan kwamen in grote lijnen overeen met de uitkomsten uit het onderzoek dat in 2008 is gehouden. De medewerkers zijn over het geheel genomen heel tevreden over hun werk en het werken bij Mercatus. De uitkomsten zijn geanalyseerd en waar nodig zijn verbeterpunten omgezet in een plan van aanpak of ingebracht in in gang gezette ontwikkelingen.

9.2.3 Opleidingen

Stageplaatsen

Flevoland kent goede opleidingsmogelijkheden voor leerlingen in de bouw op diverse opleidingsniveaus. Het is van groot belang dat voor nu en in de toekomst voldoende goed opgeleid personeel in de bouwsector voor handen is. Beroepspraktijkvorming vormt daarin een wezenlijk onderdeel. Het opleiden van toekomstige werknemers dreigt door de economische crisis in het gedrang te komen. Om dit te voorkomen hebben alle bij de bouwsector betrokken partijen, waaronder alle Flevolandse woningcorporaties, het convenant ‘Bouwvolume voor opleidingen’ in oktober 2010 ondertekend. Mercatus ziet dit convenant als een belangrijke stap. Met dit convenant zijn wij in staat leerlingen in de bouw een kans te geven om zich tot een vakbekwame werknemer te ontwikkelen. Mercatus

Aantal medewerkers in dienst

66

Aantal vrouwen

28

Aantal mannen

38

is de inspanningsverplichting aangegaan om nieuwbouwlocaties in te richten als leerling-bouwplaats. Daarnaast is Mercatus al jaren een erkend leerbedrijf. Wij begeleiden jonge leerling-timmerkrachten tijdens hun opleiding en laten hen praktijkervaring opdoen bij de servicedienst. Zij krijgen daarbij intensieve begeleiding van een leermeester.

Aantal fte’s bezet

55,6

Fulltime

39

Parttime

27

9.2.5 Ondernemingsraad

Gemiddelde leeftijd medewerkers in dienst

44,1

In de ondernemingsraad hebben vijf medewerkers zitting. Door het systeem van kiesgroepen is er een evenredige verdeling over de verschillende afdelingen. De kiesgroepen worden in 2011 aangepast aan de nieuwe organisatiestructuur. In 2010 heeft er geen wijziging plaatsgevonden in de samenstelling van de ondernemersraad, deze is als volgt: Mevrouw E. Hamersma (vz) (kiesgroep woondiensten) Mevrouw O. van der Meijden (kiesgroep interne zaken) De heer. E. van der Snee (kiesgroep financiële zaken) De heer A. Rouhof (kiesgroep vastgoed) De heer A. Lenters (kiesgroep servicedienst) In de negen overlegvergaderingen met de directeur/bestuurder kwamen de volgende onderwerpen aan de orde: • verruiming openingstijden • cultuur • jaarverslag 2009 • organisatiestructuur • medewerkerstevredenheidsonderzoek • kilometervergoeding • protocol gebruik bedrijfswagens • strategische doelstellingen • visitatie • continuïteitsoordeel CFV • werktijdenregeling managementteam • uitvoering regelingen en vrije dagen 2011 • begroting en werkplan 2011

9.3

Automatisering

De volgende automatiseringsprojecten waren in 2010 aan de orde.

Nieuwe telefooncentrale De bestaande telefooncentrale was sterk verouderd. Met de in december 2010 geïnstalleerde telefooncentrale kunnen wij op een efficiënte en klantvriendelijke wijze de telefoontjes kanaliseren en zo snel en correct mogelijk doorverbinden naar de juiste personen en afdelingen, zowel intern als extern.

Vrouwen

43,1

Mannen

44,8

Medewerkers vertrokken

5

Medewerkers nieuw

6

Figuur 11: personeelsgegevens ultimo 2010

Totaal verzuim

5,95%

Kort verzuim

1,08%

Middellang verzuim

0,90%

Lang verzuim

3,97%

Verzuimfrequentie

1,54

Figuur 12: ziekteverzuim 2010

2010

2008

Werkinhoudelijk

8,2

7,3

Collega’s

8,1

7,8

Leidinggevende

7,4

7,5

Arbeidsvoorwaarden

7,9

6,9

Doorgroeimogelijkheden

5,8

Opleidingsmogelijkheden

7,7

Klanten

7,4

7,3

Cultuur

6,7

6,3

Balans werk-privé

7,9

7,8

Professionaliteit

7,3

6,6

Overall tevredenheid

87%

Figuur 13: resultaat medewerkerstevredenheidsonderzoek

jaarverslag 2010

59

De organisatie

Nieuwe software voor inspectiemethodiek In 2010 zijn wij overgeschakeld naar een nieuw softwarepakket ten behoeve van de meerjarenonderhoudsplanning en -begroting. De methodiek van de conditiemeting, die ten grondslag ligt aan het meerjarenonderhoud, is binnen het onderzoek Strategisch Beheer kritisch beoordeeld en waar nodig aangepast aan het onderhoudsbeleid van Mercatus. De integratie van de energie-investeringen die de komende jaren van de corporatie worden verwacht, wordt eveneens meegenomen in het meerjarenonderhoud. In 2010 is de nieuwe methodiek geïmplementeerd.

Nieuwe releases Empire In 2010 hebben wij twee versies geïmplementeerd van ons primaire automatiseringssysteem. Ons beleid is dat wij maximaal één release achter willen lopen. Voordat wij overgaan op de nieuwe release wordt deze uitgebreid getest. Op deze manier blijven wij voortdurend ‘bij’ zonder dat we veel last hebben van kinderziektes.

Vabi, systeem voor energielabels Om de effecten van energie-investeringen en de ontwikkeling van woonlasten te volgen hebben wij in 2010 Vabi-assets geïmplementeerd. Hierin zijn tevens de energielabels opgenomen.

Casper, software voor planning en digitale werkbon In 2010 zou het project voor het digitaliseren van de werkbon worden uitgevoerd. Door de ontwikkelingen in de organisatiestructuur is dit uitgesteld tot de eerste helft van 2011. Vanaf juni 2011 zullen de vaklieden de werkbonnen digitaal ontvangen en afmelden. Dit leidt tot een behoorlijke efficiencywinst ten opzichte van de huidige situatie, waarbij de werkbonnen eerst geprint worden en na de uitvoering weer verwerkt moeten worden.

Software voor mutatie-inspecties Voor mutatie-inspecties maken wij gebruik van gespecialiseerde software en hardware. In 2010 zijn de voorbereidingen getroffen om met een tabled pc en in ons basissysteem Empire de inspecties bij mutatie te houden. Ook dit leidt tot efficiencyverbetering.

De organisatie

60

Als maatschappelijke onderneming zien wij het als onze verantwoordelijkheid om te zorgen voor goed opgeleid personeel.

jaarverslag 2010

61

De organisatie

Bestuursverklaring Het bestuur verklaart, ingevolge artikel 26 lid 2 sub n van het Besluit Beheer Sociale Huursector, dat alle middelen uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Emmeloord, mei 2011 De directeur/bestuurder A. Beurmanjer

Bestuursverklaring

62

Verklaring van de raad van commissarissen De raad van commissarissen heeft ingevolge artikel 36 van de statuten het jaarverslag en de jaarrekening 2010 laten onderzoeken door een door de raad van commissarissen benoemde accountant en heeft kennisgenomen van de bevindingen via de accountantsverklaring, het accountantsverslag en de mondelinge toelichting hierop. De jaarstukken zijn besproken met de directeur/bestuurder. Op basis van de bovengenoemde stukken en het gevoerde overleg is de raad van commissarissen van mening dat het jaarverslag 2010 een getrouw beeld geeft van de werkelijkheid en verklaart de raad, ingevolge artikel 26 lid 2 sub n van het BBSH, dat alle middelen uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting.

...... dat alle middelen uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting.

De raad van commissarissen besluit het jaarverslag en de jaarrekening 2010 ter goedkeuring voor te leggen aan de Algemene Vergadering waarop de directeur/bestuurder decharge kan worden verleend voor het gevoerde beleid in 2010. Emmeloord, mei 2011 De raad van commissarissen: J. Jongejan H. Straatsma-Reuvers J. van den Berg-Otter Drs. R.H. Kingma R. de Vries

jaarverslag 2010

63

Verklaring van de raad van commissarissen

64

Kengetallen Boekjaar

2010

2009

2008

2007

2006

1. Woningen en woongebouwen a. In exploitatie (na-oorlogs)

4.892

b. In aanbouw c.q. in voorbereiding 2. Garages 3. Bergingen en overige ruimten Totaal

4.883

4.925

4.885

4.864

62

109

91

129

147

178

179

180

182

182

55

55

55

55

55

5.187

5.226

5.251

5.251

5.248

22,81

19,26

17,64

13,35

13,35

4,62

2,66

2,33

1,72

0,47

FINANCIËLE CONTINUïTEIT 1. Solvabiliteit 2. Liquiditeit (current ratio) 3. Rentabiliteit eigen vermogen

15,51

13,18

31,88

11,69

-22,55

4. Rentabiliteit totaal vermogen

6,73

5,85

8,64

5,30

0,49

5. Rentabiliteit vreemd vermogen (lang)

4,56

4,53

4,69

4,76

4,95

6. Netto-werkkapitaal (x 1.000.000,--)

€

15,2

€

12,38

€

6,35

€

4,38

€

-8,08

BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING (x 1.000,--) 1. Eigen vermogen

€

33.637

€

28.795

€

25.292

€

18.338

€

16.313

2. Voorzieningen

€

565

€

1.500

€

3.751

€

1.794

€

4.919

3. Huren

€

24.960

€

24.276

€

23.772

€

22.930

€

22.381

4. Vergoedingen

€

534

€

499

€

424

€

384

€

413

5. Jaarresultaat

€

4.842

€

3.561

€

6.954

€

2.025

€

-4.146

jaarverslag 2010

65

Kengetallen

66

10

jaarverslag 2010

Jaarrekening 2010 67

Kengetallen

Balans ACTIVA

31-12-10 x € 1.000

31-12-09 x € 1.000

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa

117.850

119.170

5.017

2.994

985

1.219 123.852

Financiële vaste activa Latente belastingvordering Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen

4.231 1

Totaal financiële vaste activa

Totaal vaste activa

123.382

6.119 164 1 4.232

6.284

128.084

129.667

1.581

2.002

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Overige vorderingen Overlopende activa

404 8 2.530 585

485 32 147 299

Totaal vorderingen

3.527

963

Liquide middelen

14.298

16.898

Totaal vlottende activa

19.406

19.863

147.489

149.530

TOTAAL

Balans per 31 december 2010

68

per 31 december 2010 PASSIVA

31-12-10 x € 1.000

31-12-09 x € 1.000

EIGEN VERMOGEN Overige reserves Resultaat boekjaar

28.795 4.842

Totaal eigen vermogen

VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investering nieuwbouw

25.234 3.561 33.637

565

Totaal voorzieningen

28.795

1.500 565

1.500

LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen

108.481 602

Totaal langlopende schulden

111.149 608 109.083

111.756

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

TOTAAL

jaarverslag 2010

1.139 532 2.533

1.177 3.735 2.567 4.205

7.479

147.489

149.530

69

Balans per 31 december 2010

Winst- en verliesrekening Begroting 2010 x € 1.000

2010 x € 1.000

2009 x € 1.000

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten

24.960 534 3.964 608

Som der bedrijfsopbrengsten

24.889 484 7.232 314 30.066

24.276 499 24 6.672 460 32.919

31.931

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten

6.484

5.602

6.624

-162 2.920 342 481 4.751 4.014

1.252 2.847 316 491 5.604 3.996

2.329 2.661 328 476 5.756 3.808

Som der bedrijfslasten

18.829

20.108

21.982

Bedrijfsresultaat

11.236

12.811

9.949

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten Som der financiële baten en lasten

293

175

270

8 5.155

6 5.034

8 5.002

-4.854

-4.853

-4.724

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN

6.382

7.958

5.225

Belastingen

1.540

1.957

1.665

RESULTAAT NA BELASTINGEN

4.842

6.001

3.561

Winst- en verliesrekening

70

Kasstroomoverzicht 2010 x € 1.000

2009 x € 1.000

Bedrijfsresultaat exclusief verkoop

6.977

2.918

Verschuldigde vennootschapsbelasting

-1.540

-1.664

afschrijvingen waardeveranderingen materiële vaste activa verandering in voorzieningen verandering in werkkapitaal: - mutatie voorraden

6.484 -162 -935

6.638 2.329 -2.250

Kasstroom uit operationele activiteiten

- mutatie vorderingen - mutatie kortlopende schulden

421

536-

-2.564 -3.275

31 2.656 -5.418 5.407

Kasstroom uit bedrijfsoperaties ontvangen rente betaalde rente

2.151 10.122

301 5.155

278 5.002 -4.854

Kasstroom uit operationele activiteiten

-4.724 553

5.398

Kasstroom uit investeringsactiviteiten investeringen in materiële vaste activa desinvesteringen in materiële vaste activa incl. verkoopontvangsten

-7.542

-7.610

5.009

8.011

mutatie financiële vaste activa

2.053

266

Kasstroom uit investeringen

-480

667

Kasstroom uit financieringsactiviteiten ontvangsten uit langlopende schulden nieuw mutatie waarborgsommen aflossing langlopende schulden

-6 -2.668

10.000 -6 -7.813

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-2.674

2.180

Netto-Kasstroom

-2.601

8.245

jaarverslag 2010

71

Kasstroomoverzicht

72

Algemene toelichting 1

Regelgeving

De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winsten verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings-, en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.

2

Verwerking integrale belastingplicht

Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht heeft Mercatus een fiscale openingsbalans opgemaakt, waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) heeft Mercatus een belastinglatentie gevormd voor verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie is gevormd omdat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale waardering. De actieve latentie is gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening.

3

Algemeen

Mercatus is een woningcorporatie gevestigd aan de Nijverheidstraat 10 te Emmeloord. De verhuur van onroerend goed is de belangrijkste activiteit. Daarnaast worden woningen gebouwd, gesloopt en verkocht. De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van voorgaand jaar. De waardering van de activa en de passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij hierna anders is vermeld. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. De jaarrekening is opgesteld volgens de bestendige gedragslijn. De jaarrekening is opgesteld conform de richtlijnen van het BBSH, aangevuld met de voor de branche van toepassing zijnde richtlijnen.

jaarverslag 2010

73

Bron: de Volkskrant, 3 september 2010

Algemene toelichting

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, de gemeente en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gebonden aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering.

4

Schattingen

Balanswaardering

Materiële activa De onroerende zaken en overige zaken in exploitatie met de daarbij behorende installaties zijn gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. Afschrijvingen vinden plaats op basis van de historische aanschafprijs, alleen bij nieuwbouw op basis van een eventueel lagere bedrijfswaarde. Op grond wordt niet afgeschreven. Een aantal complexen heeft een lagere bedrijfswaarde dan de historische kostprijs. Het verschil is opgenomen onder de waardeveranderingen materiële vaste activa. Uitgaven na de eerste verwerking (zogenaamde na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief, worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. De lasten van onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Bij Mercatus zijn circa 260 complexen gedefinieerd op basis van geografische kenmerken en op basis van het type woning.


De onroerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de op balansdatum bestede kosten aangevuld tot het aanbestede bedrag of lagere bedrijfswaarde. De onroerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen op basis van de verwachte levensduur.

Financiële vaste activa

Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.

5

Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde aan de reële waarde. De toetsing vindt plaats op complexniveau. De uitgangspunten voor de toetsing zijn onder de toelichting op de balans opgenomen.

74

Te vorderen BWS-subsidie De waardering van de te vorderen subsidies BWS vindt plaats door aan de contante waarde van de subsidie bij aanvang van de exploitatie jaarlijks rente toe te rekenen tegen het subsidierendement onder aftrek van de ontvangen bijdragen. De BWS-subsidie is in 2010 in één keer afgekocht. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en -verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voorzover reeds bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde met een netto rente van 3,4%. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latente belastingvordering is gespecificeerd opgenomen in de toelichting op de winsten verliesrekening onder vennootschapsbelasting. Deelnemingen Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. Voorraad gereed product De voorraad gereed product betreft nog niet verkochte nieuwbouw koopwoningen. Deze zijn gewaardeerd tegen de gerealiseerde

projectkosten onder aftrek van verliezen die voorzien worden. Onderhanden werk Onderhanden werk wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst. Indien van toepassing, worden de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen hierop in mindering gebracht. Onderhanden werken waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Voorraden materialen De voorraden zijn gewaardeerd tegen de laatste, bekende inkoopprijzen. Vorderingen Deze zijn berekend en opgenomen tegen nominale waarde, rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. De voorziening voor dubieuze huurdebiteuren en de overige debiteuren is statisch bepaald. Overlopende activa De overlopende activa zijn kortlopend.

Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde aan de reële waarde.

Liquide middelen De bank- en girosaldi zijn direct opeisbaar.

De toetsing vindt plaats op complexniveau.

Eigen vermogen Reserves Het saldo van deze reserves op balansdatum betreft de algemene bedrijfsreserve. Voorzieningen Voorziening onrendabele investering nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het project. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende project overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. De voorziening is nominaal bepaald. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Pensioenvoorziening De pensioenen zijn verzekerd bij Stichting pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Mercatus verwerkt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winsten verliesrekening.

jaarverslag 2010

75


Voor zover de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie nog niet is voldaan, wordt deze als verplichting op de balans opgenomen. Indien de reeds betaalde premiebedragen de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie overtreffen, wordt het meerdere opgenomen als een overlopend actief voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door de pensioenuitvoerder of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Jaarlijks beoordeelt Mercatus of, en zo ja welke verplichtingen naast de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie per balansdatum bestaan. Uit deze beoordeling vloeit voort dat geen voorziening dient te worden opgenomen.

verantwoord. In de winsten verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoorten lonen, salarissen, sociale lasten en de overige bedrijfslasten.

Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten, overige personeelskosten, belastingen, verzekeringen, levering goederen en diensten, et cetera.

Rentebaten

Overige passiva De overige passiva zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde.

Dit betreft de ontvangen rente op beleggingen (banksaldi, deposito’s en leningen u/g) en de bijschrijving van de rente op de nog te vorderen BWS-bijdragen.

6

Rentelasten

Resultaatbepaling

Dit betreft de betaalde rente op leningen en waarborgsommen.

Algemeen Als baten worden die bedragen verantwoord die op de balansdatum geïnd of invorderbaar waren; als lasten die bedragen die op de balansdatum betaald of verschuldigd waren. De waarderingsmethoden ter bepaling van het resultaat zijn gelijk aan die welke voor de samenstelling van de balans toegepast zijn.

Belastingen

Dit betreft de WMO-bijdragen.

Vanaf 1 januari 2008 is Mercatus integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. In 2009 heeft Mercatus de vaststellingsovereenkomst met de Belastingdienst ondertekend en wordt het fiscale resultaat bepaald op basis van de uitgangspunten van de VSO en de nadere richtlijnen hierover.

Verkoopopbrengsten

7

Bijdragen

De post verkoopopbrengsten betreft het saldo van de verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) danwel de vervaardigingsprijs. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

Afschrijvingen De afschrijvingen op de materiële waarde vaste activa worden gebaseerd op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur.

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Hieronder wordt het verschil tussen de boekwaarde en lagere bedrijfswaarde verantwoord, als deze duurzaam is.

Lasten onderhoud Hieronder worden de uitgaven van het planmatig onderhoud en de kosten ten behoeve van het dagelijks- en mutatieonderhoud


76

Kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winsten verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winsten verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.

Toelichting op de balans MATERIËLE VASTE ACTIVA Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal

31-12-10 x € 1.000

31-12-09 x € 1.000

117.850

119.170

5.017

2.994

985

1.219

123.852

123.382

Het verloop van deze posten in het afgelopen boekjaar is als volgt: Onroerende en roerende zaken in exploitatie Woningen en woongebouwen

Onroerende zaken niet zijnde woningen

Overige zaken

Totaal x € 1.000

201.629

447

129

202.202

82.517

392

126

83.032

119.112

55

3

119.170

Saldo per 1 januari - aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen ad € 15.509.983,-Boekwaarde per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - investeringen

5.607

-

-

5.607

- desinvesteringen

1.392

2

-

1.393

- afschrijvingen

6.172

4

1

6.177

-642

-2

-

-644

-4

-1

-1.320

205.845

445

129

206.419

88.047

394

127

88.569

117.797

51

2

117.850

- desinvesteringen afschrijvingen Saldo

-1.315

- aanschaffingswaarde

-

- cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen ad € 15.509.983,-Boekwaarde per 31 december

jaarverslag 2010

77

Toelichting op de balans

Afschrijvingsmethode en -termijnen Op grond wordt niet afgeschreven. Op materiële vaste activa in exploitatie vindt afschrijving plaats volgens de lineaire methode. De afschrijvingstermijnen bedragen respectievelijk voor: Woningen

40/50 jaar

Garages

25/50 jaar

Bedrijfsruimten

50 jaar

Cv-installaties

25 jaar

Lift

25 jaar

Woningverbetering

25 jaar

Woningaanpassing

20 jaar

Isolatie

15 jaar

Instandhouding "Domein"-woningen

15/20/25 jaar

Overige zaken

10/15/20 jaar

Verkoop woningen in exploitatie Van de woningen en woongebouwen in exploitatie zijn 891 woningen geclassificeerd voor verkoop. Deze woningen zijn over veel complexen verspreid en het beleid is dat ze bij mutatie worden verkocht. De gemiddelde mutatiegraad bedraagt circa 10%. Voor het jaar 2011 verwachten wij 45 woningen te verkopen. (Complex) Aanduiding

Aantal woningen

Verwachte opbrengstwaarde

boekwaarde

diverse

45

€ 5.580.000,--

€ 866.700,--

Zekerheden Er zijn geen activa als zekerheid gesteld voor de verstrekte leningen. Verzekering De vaste activa zijn verzekerd voor brand-, bliksem-, ontploffing-, storm- en vliegtuigschade. Alle woningen en garages zijn verzekerd zonder opname van een verzekerd bedrag. In geval van schade zal de verzekeraar geen beroep doen op onderverzekering. Actuele Waarde De totale waarde van de onroerende en roerende goederen in exploitatie bedraagt op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de onroerend zaak belasting in totaal € 635 miljoen (peildatum 01-01-2010). Bedrijfswaarde Op basis van de berekening van de bedrijfswaarde op het niveau van kasstroom genererende eenheden hebben (in het verleden) bijzondere waardeverminderingen plaatsgevonden. Voor de bepaling van de kasstroom genererende eenheden is uitgegaan van de complexindeling die intern wordt gehanteerd voor levensduurschattingen en de bepaling van de differentiatie in het onderhouds- en huurbeleid. Op basis van de hieronder vermelde uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde op totaalniveau circa € 152,4 miljoen. De bedrijfswaarde heeft ten opzichte van de boekwaarde van de materiele vaste activa in exploitatie een overwaarde van circa € 33 miljoen. In de bedrijfswaarde is het huidige verkoopprogramma niet opgenomen. Als de verkoop voor de eerste vijf jaar zou worden meegenomen (225 woningen) dan zou de bedrijfswaarde € 21 miljoen hoger uitkomen, omdat de gemiddelde bedrijfswaarde € 31.000,-- bedraagt, terwijl de verkoopwaarde € 124.000,-- bedraagt.


78

Bij de berekening van de bedrijfswaarde is rekening gehouden met de volgende uitgangspunten: Disconteringsvoet

5,25%

Norm per woning:

2011

- algemene kosten

€ 1.431

- dagelijks onderhoud

€

450

- planmatig onderhoud

€

650

of de kosten uit de meerjarenprognose voor onderhoud

-Inflatie

Onderhoud

Beheer

Huurverhoging incl. harmonisatie

2011

2,25%

2,25%

1,50%

2012-2015

3,25%

3,00%

2,10%

2016 en verder

3,00%

3,00%

2,00%

De bedrijfswaarde in het verslagjaar is afgenomen met een bedrag van € 8,6 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo voorgaand verslagjaar. De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: 2010 x € 1.000

2009 x € 1.000

-4.044

-1.068

955

2.048

299

-3.298

-13.900

697

In de overige exploitatie-uitgaven/inkomsten

-7.324

-3.582

In de disconteringsvoet

14.934

-

-

-257

In exploitatie genomen bezit

4.753

2.582

Verkocht bezit

-1.043

-1.776

8

58

Autonome ontwikkeling

-4.317

-959

Invloed nieuwe leningen

-

896

Invloed renteaanpassingen

1.079

-

Totaal

-8.602

-4.660

Autonome ontwikkeling Vrijval kasstroom Effect contante waarde en restant levensduur Gevolgen van niveauwijzigingen In de huurprijzen In de onderhoudsuitgaven

Als gevolg van gewijzigde vastleggingsomgeving Gevolgen van mutaties in het bezit

Wijziging bedrijfswaarde garages en bergingen Rentabiliteitswaardecorrectie

jaarverslag 2010

79


Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Deze post is als volgt samengesteld : Abelenlaan Emmelhage-Boswonen Zorg De Balkan Emmelhage/Lindberghsingel Emmelhage/Pasteurhage

31-12-10 x € 1.000

31-12-09 x € 1.000

-

2.025

-

407

60

56

482

505

302

-

3.587

-

Zuidakker/Zuidwend (Bant)

209

-

Prof. Lorentzstraat 2

377

-

5.017

2.994

Parkflat Saturnusstraat

Totaal

Abelenlaan Emmelhage-Boswonen Zorg De Balkan Emmelhage/Lindberghsingel Emmelhage/Pasteurhage

saldo per 1 januari

projectkosten/ overboeking

onrendabel in boekjaar

in exploitatie genomen in boekjaar

saldo per 31 december

2.025

723

98

2.650

-

407

1.051

-483

1.941

-

56

4

-

-

60

505

327

350

-

482

-

302

-

-

302

Parkflat Saturnusstraat

-

3.309

-278

-

3.587

Zuidakker/Zuidwend (Bant)

-

1.000

-18

810

209

Prof. Lorentzstraat 2

-

377

-

-

377

2.994 7.094 Totaal

-331

5.401

5.017


80

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Kantoorpand en werkplaats

Inventarissen en automatisering

Vervoermiddelen

Totaal x € 1.000


2.692

3.081

372

6.145

- cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen

1.925

2.797

203

4.926

766

284

168

1.219

-

74

-

74

Saldo per 1 januari

Boekwaarde per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - investeringen - desinvesteringen

-

-

-

-

103

156

48

308

-

-

-

-

-103

-83

48-

-234


2.692

3.154

372

6.218

- cumulatieve afschrijvingen

2.029

2.953

251

5.233

663

201

121

985

- afschrijvingen - correctie afschrijvingen Saldo

Boekwaarde per 31 december

Afschrijvingsmethode en -termijnen Alle materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie worden lineair of annuïtair afgeschreven. De afschrijvingstermijnen bedragen respectievelijk voor: Kantoorpand

35 jaar

Werkplaats

30 jaar

Inventarissen/automatisering Vervoermiddelen

5/4 jaar 5 jaar

Verbouwing kantoor/werkplaats 20/10 jaar Verzekering De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn ultimo boekjaar voor circa € 6,3 miljoen verzekerd. De laatste taxatie van de verzekerde waarde van de gebouwen heeft plaatsgevonden op 16 januari 2004 en wordt jaarlijks geïndexeerd. De laatste taxatie van de verzekerde waarde van de inventarissen heeft plaatsgevonden op 22 juni 2009. De specificatie van verzekering van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie is als volgt: Verzekerde waarde Kantoorpand en werkplaats

€ 4.598.400

Uitgebreide gevarenverzekering

Inventarissen

€ 1.000.000

Uitgebreide gevarenverzekering

Automatiseringsapparatuur

€

350.000

Verzekerd bedrag materiële schade

Vervoermiddelen

€

339.000

Casco-verzekeringen

jaarverslag 2010

81


Actuele waarde De totale waarde van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie bedraagt op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de onroerende zaakbelasting in totaal € 1,5 miljoen. 31-12-10 x € 1.000

31-12-09 x € 1.000

Latente belastingvordering

4.231

6.119

Te vorderen BWS-subsidies

-

164

Deelnemingen

1

1

4.232

6.283

6.119

6.340

Mutaties in het boekjaar

- 1.888

221

Saldo per 31 december

4.231

6.119

164

203

-

8

FINANCIËLE VASTE ACTIVA

Totaal Latente belastingvordering Saldo per 1 januari

Van de latente belastingvordering is € 775.740,-- binnen één jaar verrekenbaar. De looptijd bedraagt 8 jaar. Te vorderen BWS-subsidies Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - rente - ontvangen bijdragen

164

47

Saldo mutaties

-164

-39

-

164

Saldo per 1 januari

1

1

Mutaties in het boekjaar:

-

-


1

1

Saldo per 31 december Deelnemingen Deelneming woningnet nv


82

VLOTTENDE ACTIVA

31-12-10 x € 1.000

31-12-09 x € 1.000

-

155

1.464

1.722

117

124

1.581

2.002

-

155

-

258

Kavels Emmelhage

1.464

1.464

Totaal

1.464

1.722

404

485

8

32

VOORRADEN Voorraad gereed product Onderhanden werk Onderhoudsmaterialen Totaal De samenstelling van voorraad gereed product is: 1 woning Emmelhage, Jeanne d’ Arclaan De samenstelling van onderhanden werk is: 4 koopwoningen Zuidakker/Zuidwend te Bant

Rente activering In het boekjaar is geen rente tijdens de bouw geactiveerd onder de onderhanden projecten. VORDERINGEN Huurdebiteuren Gemeente Overige vorderingen Overlopende activa Totaal

jaarverslag 2010

83

2.530

147

585

299

3.527

963


HUURDEBITEUREN De huurdebiteuren kunnen als volgt naar tijdsduur en aantal huurders worden gespecificeerd: Aantal huurders Periode < 1 maand

Huurachterstand x € 1.000

31-12-10

31-12-09

31-12-10

31-12-09

202

240

54

89

1 tot 2 maanden

79

211

48

52

2 tot 3 maanden

40

87

38

49

> 3 maanden

41

47

68

56

362

585

209

246

62

63

Totaal Debiteuren WSNP Vordering vertrokken huurders

133

175

Totaal 404 De achterstand van de zittende huurders, exclusief WSNP bedragen ultimo boekjaar 0,83% (2009 : 1,01%) van de brutojaarhuur. Op de vorderingen inzake mutatiekosten is een voorziening voor dubieuze debiteuren ad € 223.000,-- in mindering gebracht. GEMEENTEN

485

31-12-10 x € 1.000

31-12-09 x € 1.000

Bijdrage woningaanpassingen

8

32

Totaal

8

32

2.338

-

192

147

2.530

147

OVERIGE VORDERINGEN Deze post is als volgt samengesteld: Vennootschapsbelasting Diverse debiteuren Totaal


84

31-12-10 x € 1.000

31-12-09 x € 1.000

OVERLOPENDE ACTIVA Deze post is als volgt samengesteld: Te vorderen inzake leveringen en diensten

7

11

Te ontvangen rente liquide middelen, deposito's en beleggingen

174

83

Te ontvangen verkoopopbrengst woning

135

-

Te ontvangen schadeuitkering

92

-

1

7

119

116

58

82

585

299

Kas

3

1

ING-bank

3

2

Te ontvangen bijdrage woningaanpassingen Vooruitbetaalde kosten Overige overlopende activa Totaal De overlopende activa zijn kortlopend.

LIQUIDE MIDDELEN Deze post is als volgt samengesteld: Direct opvraagbaar:

ABN-AMRO, rekening-courant

761

89

Rabobank

1

1

Fortisbank

1

-

Kruispost kas-bank

2

5

ABN-AMRO topdeposito

5.000

5.000

ABN-AMRO deposito

1.027

1.800

ABN-AMRO loyaaldeposito

2.500

10.000

Rabo bonusrekening

5.000

-

14.298

16.898

Totaal

jaarverslag 2010

85


EIGEN VERMOGEN

31-12-10 x € 1.000

31-12-09 x € 1.000

28.795

25.234

4.842

3.561

33.637

28.795

33.637

28.795

Voorziening onrendabele investering nieuwbouw

565

1.500

Totaal

565

1.500

1.500

3.751

Saldo mutaties

-935

- 2.250

Stand per 31 december

565

1.500

Saldo per 1 januari Jaarresultaat Saldo per 31 december Samenstelling na winstbestemming Overige reserves De huidige solvabiliteit is 22,81% (vorig jaar: 17,64%)

VOORZIENINGEN

Voorziening onrendabele investering nieuwbouw Saldo per 1 januari

De voorziening is kortlopend (minder dan één jaar)

Deze post is als volgt samengesteld: Project: Nieuwbouw Zuidakker/Zuidwend Bant

-

156

Saturnusstraat Parkflat

-

922

Kometenlaan

565

422

Totaal

565

1.500


86

saldo per 1 januari

projectkosten/ overboeking

onrendabel in boekjaar

overboeking naar activa in ontw.

saldo per 31 december

Zuidakker/Zuidwend herontw.

156

-

-

156

-

Saturnusstraat Parkflat

922

-

-

922

-

Kometenlaan

422

26

-169

-

565

26

-169

1.078

565

Totaal 31-12-10 x € 1.000

Waarvan looptijd > 5 jaar

Totaal 31-12-09 x € 1.000

Waarvan looptijd > 5 jaar

108.481

62.623

111.149

71.560

602

-

608

-

109.083

62.623

111.756

71.560

31-12-10 x € 1.000

31-12-09 x € 1.000

111.149

108.931

-

10.000

919

6.113

Reguliere aflossingen

1.749

1.669

Saldo mutaties

-2.668

2.218

108.481

111.149

Totaal 1.500

LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Totaal

Deze post is als volgt samengesteld:

LENINGEN KREDIETINSTELLINGEN Saldo per 1 januari Aangetrokken leningen Afgeloste leningen


Rentevoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentevoet van de opgenomen leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt 4,56% (vorig boekjaar: 4,53%). De leningen overheid en kredietinstellingen worden afgelost op basis van annuïteiten, lineair of fixe (ineens afgelost). De gemiddeld gewogen rentevastperiode ultimo boekjaar was 5,91 jaar. Het aflossingsbestanddeel zal in het komende jaar circa € 7,5 miljoen bedragen.

jaarverslag 2010

87


Zekerheden Er zijn geen complexen hypothecair bezwaard. De rente en aflossing van alle leningen wordt gegarandeerd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. WAARBORGSOMMEN Saldo per 1 januari

608

614

50

47

5

-4

Uitbetaalde rente en waarborgsommen

61

49

Saldo mutaties

-6

-6

Ontvangen waarborgsommen Rente waarborgsommen

Saldo per 31 december 602 608 De waarborgsommen betreffen de volgens huurovereenkomst van huurders ontvangen bedragen, die dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van het bedrag dat bij beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder verschuldigd mocht zijn aan mutatiekosten en achterstallige huur.

KORTLOPENDE SCHULDEN

31-12-10 x € 1.000

31-12-09 x € 1.000

1.139

1.177

532

3.735

Overlopende passiva

2.533

2.567

Totaal

4.205

7.479

Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering

Schulden ter zake van belastingen en premies sociale verzekering Omzetbelasting Vennootschapsbelasting Loonbelasting/sociale premies Pensioenfonds Totaal


88

417

836

-

2.759

115

108

-

33

532

3.735

31-12-10 x € 1.000

31-12-09 x € 1.000

1.601

1.691

84

115

Te verrekenen huurtoeslag

208

192

Planmatig onderhoud

374

119

67

54

199

395

2.533

2.567

Overlopende passiva Niet vervallen rente leningen Vooruit ontvangen huur

Verplichting niet opgenomen vakantiedagen en overuren Overige overlopende passiva Totaal

Niet in de balans opgenomen verplichtingen Obligo WSW Dit betreft een obligoverplichting aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) uit hoofde van door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het garantievermogen van het WSW niet voldoende is om de aanspraken op het WSW te dekken. Per 31 december 2010 bedraagt de obligoverplichting 3,85% van de som van de schuldrestanten van de geborgde leningen ofwel € 4.178.097,--. Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw en onderhoud voor een bedrag van € 1.568.066,--. Lindberghsingel te Emmeloord

€

262.684

Parkflat te Emmeloord

€

1.171.317

Planmatig onderhoud

€

134.065

Totaal € 1.568.066 In 2009 is de grond gekocht aan De Balkan te Emmeloord voor € 2,5 miljoen. Er is een intentieovereenkomst gesloten met Zorggroep Oude en Nieuwe Land om op deze locatie circa 160 eenheden te realiseren, waarvan de helft als zorgeenheid en de andere helft als aanleunwoning. Op basis van de nu bekende gegevens zou hiermee een onrendabele investering gepaard gaan van € 6,7 miljoen. Behalve dat de grond in 2009 is afgewaardeerd, heeft verwerking van de resterende onrendabele investering nog niet plaatsgevonden omdat de omvang hiervan en het tijdstip dat de verplichting wordt aangegaan zeer onzeker zijn. Jubilea uitkeringen en loopbaanontwikkelingsbudget Volgens de CAO- woningcorporaties worden jubilea-uikeringen verstrekt bij een 12,5-, 25- en 40-jarig dienstverband en bij uitdiensttreding bij pensioen. Deze verplichtingen zijn niet opgenomen in de balans, maar worden op het moment van uitbetalen ten laste van het resultaat gebracht. Dit geldt eveneens voor het in de CAO opgenomen loopbaanontwikkelingsbudget. De kosten die hiermee samenhangen worden op het moment dat ze benut worden ten laste van het resultaat gebracht.

jaarverslag 2010

89


90

Toelichting op de winsten verliesrekening BEDRIJFSOPBRENGSTEN

2010 x € 1.000

Begroot x € 1.000

2009 x € 1.000

Woningen en woongebouwen in exploitatie

24.968

24.902

24.301

Onroerende goederen niet zijnde woningen

114

112

112

25.082

25.014

24.413

wegens leegstand

122

125

137

Subtotaal

122

125

137

24.960

24.889

24.276

0,49%

0,50%

0,56%

521

494

497

9

-

14

13

-

-

544

494

510

wegens leegstand

10

10

11

Subtotaal

10

10

11

534

484

499

Huren Te ontvangen nettohuur

Subtotaal Af: huurderving

Totaal De te ontvangen nettohuur is ten opzichte van het vorige boekjaar toegenomen als gevolg van: - jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2010 van gemiddeld 1,2% (vorig boekjaar 2,5%) - tussentijdse huurverhogingen in verband met individuele woningverbeteringen en huurharmonisatie - mutaties in het bezit door aankoop, nieuwbouw, sloop en verkoop van woningen De huurderving in het boekjaar uitgedrukt in % van de te ontvangen huur. Vergoedingen Te ontvangen vergoedingen Leveringen en diensten Te verrekenen met huurders Correctie op afrekening voorgaand boekjaar Subtotaal Af: vergoedingsderving

Totaal

Dit betreffen de bijdragen die de huurders boven de netto huurprijs betalen voor glasverzekering, stookkosten, onderhoud groenvoorzieningen en gemeenschappelijke ruimten in (service)flats. De vergoedingen voor leveringen en diensten zijn gebaseerd op geraamde kosten en worden, indien noodzakelijk, jaarlijks aangepast. De vergoedingsderving bedroeg in het boekjaar 1,91% van de te ontvangen vergoedingen (vorig boekjaar 2,23%).

jaarverslag 2010

91

Toelichting op de winsten verliesrekening

2010 x € 1.000

Begroot x € 1.000

2009 x € 1.000

Bijdragen van de overheid in woningaanpassingen

-

-

24

Totaal

-

-

24

5.009

8.680

7.994

Boekwaarde onroerende zaken bij verkoop

-750

-1.120

-964

Huurderving wegens leegstand

-256

-196

-257

-97

-132

-97

3.906

7.232

6.677

Verkoopresultaat Zuidakker/Zuidwend Bant

63

-

-

Verkoopresultaat Jeanne d'Arclaan

-5

-

-4

3.964

7.232

6.672

138

10

72

Opbrengst mutatieonderhoud

72

125

133

Bijdrage bewoners in onderhoud

60

23

81

106

-

-

Overheidsbijdragen

Verkoop onroerende zaken Verkoopprijs onroerende zaken

Verkoopkosten Totaal verkoop bestaand bezit

Totaal In het boekjaar zijn 40 woningen en 1 garage verkocht (vorig boekjaar 64 woningen en 1 garage). In de begroting was rekening gehouden met 70 woningen. Overige bedrijfsopbrengsten Schade-uitkeringen

Correctie voorgaande jaren inbrengwaarde Zuidakker/Zuidwend Correctie voorgaande jaren "Pro Rata"-regeling BTW

32

-

-

Overigen

200

156

174

Totaal

608

314

460

De post overigen bestaat ondermeer uit de ontvangen verenigingscontributie en vergoedingen voor het onderhouden en vervangen van aanpassingen t.b.v. gehandicapten, inningskosten huur en administratiekosten verhuringen en VVE-administraties.


92

BEDRIJFSLASTEN

2010 x € 1.000

Begroot x € 1.000

2009 x € 1.000

Afschrijvingen op materiële vaste activa 6.172

5.282

6.251

Onroerende zaken niet zijnde woningen

Woningen en woongebouwen

4

4

4

Overige zaken

1

1

1

308

315

368

6.484

5.602

6.624

350

339

-

Activa ten dienste van de exploitatie Totaal Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Afboekingen als gevolg van structureel lagere bedrijfswaarden Lindberghsingel 2e fase Zuidakker/Zuidwend Bant Emmelhage Boswonen zorg (aanvulling) Abelenlaan, Emmeloord (aanvulling) 1 fase Zuidakker/Zuidwend Bant (aanvulling)

-

913

-

-483

-

-237

98

-

-

-18

-

-

Parkflat (aanvulling)

-278

-

-

Kometenlaan

169

-

-

Woningaankopen ( 5 appartementen Kampwal)

-

-

64

Wonen boven winkels (Lange Nering 39)

-

-

56

Woonboerderij Ankerpad 4, Espel

-

-

-53

"De Balkan"

-

-

2.500

-162

1.252

2.329

2.430

2.550

2.390

Uitzendkrachten

514

312

315

Ontvangen ziekengelden

-25

-15

-45

2.920

2.847

2.661

Sociale lasten

342

316

328

Pensioenlasten

481

491

476

Totaal

823

808

804

e

Totaal Lonen en salarissen Bruto salarissen inclusief ziekengeld

Totaal Sociale- en pensioenlasten

jaarverslag 2010

93


Gemiddeld zijn er in het boekjaar 63,21 personeelsleden in dienst. Het aantal formatieplaatsen bedraagt 55,6 (vorig boekjaar: 55,9). Het aantal personeelsleden (incl. vacatures) kan als volgt worden verdeeld naar afdelingen:

directie/bestuur

2010

2009

1,00

1,00

algemene zaken

7,15

7,25

interne zaken

8,92

9,00

woondiensten

15,17

14,67

vastgoedontwikkeling

3,50

2,00

vastgoedbeheer

9,25

10,00

financiële zaken

6,00

7,00

servicedienst

12,23

12,42

Totaal

63,22

63,34

Lasten onderhoud

2010 x € 1.000

Begroot x € 1.000

2009 x € 1.000

Dagelijks onderhoud

939

904

955

Mutatieonderhoud

589

875

826

Overig klein onderhoud en materiaal verbruik

737

541

545

Bijdragen aan VVE's

69

102

99

297

305

290

Planmatig onderhoud

2.676

3.665

4.380

Subtotaal

5.307

6.392

7.096

Af: doorberekend door de servicedienst (per saldo)

400

406

433

Af: onderhoud (geactiveerd)

157

383

908

4.751

5.604

5.756

Cv-onderhoud

Totaal

In de post overig klein onderhoud en materiaalverbruik zijn tevens schades opgenomen en onderhoud aan gehandicaptenvoorzieningen. De opbrengst die hier tegenover staat is opgenomen onder de overige opbrengsten. Het planmatig onderhoud is € 1,0 miljoen lager uitgekomen dan begroot. Een nadere analyse is opgenomen in het jaarverslag.


94

Overige bedrijfslasten

2010 x € 1.000

Begroot x € 1.000

2009 x € 1.000

Overige kostensoorten Overige personeelskosten

296

260

279

Huisvestingskosten

128

184

192

Verenigingskosten

48

61

46

Autokosten

49

46

42

Leefbaarheid

103

97

46

Automatiseringskosten

368

297

341

Pr-kosten

131

227

77

Toevoeging voorziening dubieuze debiteuren

200

200

157

-

-

70

504

481

434

Correctie op nog af te rekenen servicekosten voorgaande jaren Overige algemene kosten Zakelijke bedrijfslasten Belastingen

927

930

906

Verzekeringen

81

77

79

Contributie Aedes

51

50

49

242

250

234

Gas, water en electra

230

163

211

Onderhouds- en schoonmaakkosten

228

195

175

Onderhoudskosten groenvoorziening

50

38

47

Kosten glasverzekering

87

56

56

Energiekosten leegstaande woningen

17

20

88

273

365

281

4.014

3.996

3.808

Heffing bijzondere projectsteun Overige lasten

Overige directe exploitatielasten Totaal Overige bedrijfslasten

jaarverslag 2010

95


2010 x € 1.000

Begroot x € 1.000

2009 x € 1.000

De overige directe exploitatiekosten zijn als volgt te specificeren: Advieskosten verbeteringsprojecten & ontwikkeling Digitaliseren archief Budgetcursussen Coaching mt

-

40

35

58

48

49

4

-

11

13

-

-

Productontwikkeling

-

25

-

Onderzoekskosten voorraad en doelgroepen

-

39

-

Advieskosten klankbord

-

50

-

Mutaties energielabel

63

45

27

Onderzoek Strategisch Beheer

36

-

143

Marktonderzoek Strategie/studiereis Bijdrage Meldpunt Vangnet en Advies

-

48

-

57

53

-

9

13

12

Bijdrage begeleiding GKB

16

-

-

Diverse overige kosten

18

3

6

Totaal overige directe exploitatielasten 273 365 Een aantal begrote onderzoeks- en adviesprojecten is in 2010 nog niet opgestart. Een deel hiervan zal in 2011 alsnog doorgang vinden.

281

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente op uitgezette middelen

293

175

270

Totaal rentebaten

293

175

270

Rente op te vorderen BWS-subsidie

-

6

8

Rente afkoop BWS-subsidie

8

-

-

8

6

8

Opbrengsten financiële vaste activa en effecten


96

2010 x € 1.000

Begroot x € 1.000

2009 x € 1.000

-

-

1

5.002

5.034

4.981

Rentelasten en soortgelijke kosten Rente leningen overheid Rente leningen kredietinstellingen Rente waarborgsommen Rente VpB-aanslagen Overige financieringslasten Totaal rentelasten

5

-

7

131

-

-

17

-

14

5.155

5.034

5.002

-348

1.957

1.444

1.888

-

221

1.540

1.957

1.665

Vennootschapsbelasting De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Acute belastingen Latente belastingen

De acute belastingplicht is als volgt bepaald: Resultaat vóór belastingen Afschrijvingen Bijzondere waardeverminderingen Onderhoud Prorataregeling 2005 Afwaardering i.v.m. lagere WOZ-waarde Heffing bijzondere projectsteun Correctie gemengde kosten Verkoopopbrengst Agio leningen Investeringsaftrek

6.382 6.252 -162 -32 -5.912 242 10 -4.220 -166 -15

Totaal tijdelijke en permanente verschillen

-4.003

Belastbaar bedrag

2.379

jaarverslag 2010

97


2010 x € 1.000

Begroot x € 1.000

2009 x € 1.000

Verschuldigde winstbelasting, 20% tot 200.000 en 25,5% over het meerdere

596

1.396

1.604

Correctie vennootschapsbelasting vorig jaar

-943

160-

Latente belastingen Belastinglatentie te verkopen woningen Belastinglatentie leningen

1.846

-

487

42

-

-266

1.540 1.665 Het effectieve belastingtarief is 9,3%. Het verschil ontstaat door verschillen in de afschrijving en waardering van het vastgoed, in de niet aftrekbare posten, in de afwaardering van de WOZ-waarde en in de verwerking van het agio op de leningen.


98

Overige informatie Toelichting accountantskosten Bij de bepaling van de belastingplicht is als uitgangspunt gehanteerd de VSO-2 bepalingen en het door de belastingdienst onderschreven onderscheid tussen Onderstaand zijn de honoraria opgenomen van de accountantsorganisatie Deloitte Accountants bv en haar netwerk. Het betreft de in de boekjaren gedeclareerde onderhouden verbeteringskosten. kosten in euro's inclusief BTW. Emmeloord, 23 mei 2011 2010 2009 Onderzoek van de jaarrekening € 34.131 € 32.859 Overige controle-opdrachten € 4.621 € 4.530 Adviesdiensten op fiscaal terrein Totaal

€

-

€

12.703

38.752

€

50.092

Bestuurders en commissarissen

Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: - de bestuurder € 166.549,-- (2009: € 168.302,--) - de commissarissen € 37.079,-- (2009: € 36.639,--) De bezoldiging van het bestuur omvat: - periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stellen van auto) - beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioen en prepensioenlasten) - uitkeringen bij beëindiging van dienstverband - bonusbetalingen Het totaalbedrag kan als volgt worden gespecificeerd: Periodiek betaalde beloningen

Naam

2009

Uitkeringen bij beëindiging dienstverband

Bonussen

2010

2009

2010

2009

2010

2009

A. Beurmanjer € 133.903 € 132.460 € 32.646

€ 32.713

-

-

-

€ 3.129

jaarverslag 2010

2010

Beloningen betaalbaar op termijn

99

Overige informatie

De bezoldiging van de raad van commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd: Bezoldiging als lid van de raad van commissarissen Naam

2010

2009

J. Jongejan

€ 9.590

€ 9.476

H. Straatsma-Reuvers

€ 8.311

€ 8.212

J. van den Berg-Otter

€ 6.393

€ 6.317

drs. R.H. Kingma

€ 6.393

€ 6.317

R. de Vries

€ 6.393

€ 6.317

€ 37.079

€ 36.639

Totaal

Bij de bepaling van de belastingplicht is als uitgangspunt gehanteerd de VSO-2 bepalingen en het door de belastingdienst onderschreven onderscheid tussen onderhouden verbeteringskosten.

Emmeloord, 23 mei 2011

A. Beurmanjer Directeur/bestuurder

Overige informatie

J. Jongejan Voorzitter rvc

J. van den Berg-Otter Lid rvc

H. Straatsma-Reuvers Vicevoorzitter rvc

drs R.H. Kingma Lid rvc

100

R. de Vries Lid rvc

Overige gegevens Resultaatbestemming Het resultaat over het boekjaar wordt toegevoegd aan de algemene reserve. Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum Er is geen sprake van belangrijke gebeurtenissen na balansdatum.

jaarverslag 2010

101

Overige gegevens

102

Controleverklaring

jaarverslag 2010

103

Controleverklaring

Jaarverslag 2010

samen wonen

104

Nijverheidstraat 10, 8301 AD Emmeloord, Tel (0527) 635500, www.mercatus.nl

Jaarverslag samen wonen

Recommend Documents