Jaarverslag Jaarverslag samen wonen. strategische doelen: DE KOERS 1IS UITGEZET

Jaarverslag 2011

Jaarverslag 2011 samen wonen

strategische doelen: 1IS UITGEZET DE KOERS

2

Jaarverslag 2011

Voorwoord . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10

1. Transparant en duidelijk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 2. Een veilige en aantrekkelijke woonomgeving . . . . . . . . . . . . . 11 Strategische doelstellingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 2.1 Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 2.2 Overleg met belangenhouders. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 2.3 Ontwikkelingen Nagele. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 2.4 Herstructurering polderdorpen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 2.5 Integraal gebiedsgericht werken (IGW). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 2.6 Sponsoring. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 2.7 Vangnet en advies. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 2.8 Overlast en overlastaanpak. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

KWH-huurlabel. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 Communicatie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 Prestatieafspraken. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 Kantoorgebouw. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 Samenwerking met Zorggroep Oude en Nieuwe Land. . . . . . . . . . . . . 40 Geschillencommissie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

6. Financieel gezond en duurzaam . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 Strategische doelstellingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 6.1 Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 6.2 Economische ontwikkelingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 6.3 Financiële kaders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 6.4 Matching en middelen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 6.5 Jaarresultaat. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 6.6 Eigen vermogen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 6.7 Huurderving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 6.8 Bedrijfswaarde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 6.9 Financieringspositie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 6.10 Liquiditeitspositie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 6.11 Deelneming . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 6.12 Meerjarenbegroting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 6.13 Fiscale positie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

3. Aanbod van woningen, keuzevrijheid en duurzaamheid. . . . . . 19 Strategische doelstellingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 3.1 Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 3.2 Strategisch voorraadbeleid. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 3.3 Duurzaam bouwen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 3.4 Energielabel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 3.5 Planmatig onderhoud. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 3.6 Mutatieonderhoud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 3.7 Overige onderhoudskosten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 3.8 Dagelijks onderhoud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 3.9 Verkoop van woningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

7. Projecten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 7.1 Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 7.2 Projecten in Emmeloord. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 7.3 Projecten in de dorpen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52

4. Behouden en vergroten van de onafhankelijkheid. . . . . . . . . . . 29 Strategische doelstellingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 4.1 Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 4.2 Woonruimteverdeling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 4.3 Huurprijsbeleid. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 4.4 Mutatiegraad. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 4.5 Huurtoeslag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 4.6 Betalingsachterstand en uitzetting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 4.7 Steunpunten voor wonen, zorg en welzijn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 4.8 Woonenergie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 4.9 Kortingspas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 4.10 Voedselbank . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 4.11 Ondersteuning bij tuinonderhoud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

8. De organisatie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 8.1 Governancecode. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 8.2 Personeel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59 8.3 Automatisering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60 Bestuursverklaring. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63 9. Verslag van de raad van commissarissen . . . . . . . . . . . . . . . . 65 9.1 Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67 9.2 De raad van commissarissen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67 9.3 Bestuur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 9.4 Vergoedingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 9.5 Werkwijze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 9.6 Toezicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69

5. Verbeteren van de dienstverlening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 Strategische doelstellingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 5.1 Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 5.2 Belangenhouders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 5.3 Huurdersoverleg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 5.4 Horizontale dialoog . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

Verklaring van de raad van commissarissen . . . . . . . . . . . . . . 71 Kengetallen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73

3

Inhoud

10. Jaarrekening 2011 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75 Balans per 31 december 2011 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76 Winst- en verliesrekening 2011 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78 Kasstroomoverzicht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79 Algemene toelichting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81 1 Regelgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81 2 Verwerking integrale belastingplicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81 3 Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81 4 Stelselwijziging. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81 5 Schattingen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81 6 Balanswaardering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81 7 Resultaatbepaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83 8 Kasstroomoverzicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84 Toelichting op de balans. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85 Toelichting op de winsten verliesrekening . . . . . . . . . . . . . . 99 Overige informatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107 Overige gegevens. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109 Controleverklaring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111

Inhoud

4

Jaarverslag 2011

Open, toegankelijk en transparant

Voorwoord Open, toegankelijk en transparant Het is weer een periode waarin de woningcorporaties in het nieuws zijn, omdat er incidenteel onvoldoende professioneel met de bedrijfsvoering is omgegaan en het toezicht heeft gefaald. De Tweede Kamer zet door een negatieve gebeurtenis de schijnwerpers op onze sector. En wederom blijven alle resultaten die er toe doen voor onze bewoners waarschijnlijk buiten het licht. Als sector en ook als Mercatus lukt het ons kennelijk niet om die positieve resultaten op zo’n manier naar voren te brengen, dat die voldoende tegenwicht bieden aan de negatieve incidenten.

,,Wij worden gedreven door het belang van onze bewoners als het gaat om betaalbaarheid, zelfstandigheid en kwaliteit.’’

In dit jaarverslag doen wij uitgebreid verslag van onze activiteiten en resultaten in 2011. Het jaar waarin wij zijn begonnen met de uitvoering van ons 5-jarige actieplan, dat voortkomt uit onze missie en visie. Gedreven door het belang van onze bewoners als het gaat om betaalbaarheid, zelfstandigheid en kwaliteit. Met gemotiveerde medewerkers die niet foutloos werken, maar wel willen leren van de ervaringen en die verantwoord omgaan met onze middelen. Hierbij zorgt een duidelijke rolverdeling tussen managers, directeur/bestuurder en raad van commissarissen voor een gezonde cyclus van plan, do, check, act. Mercatus betekent Marktplaats. Dat staat voor open, toegankelijk, transparant en keuzevrijheid. Met onder meer dit jaarverslag geven we als verantwoording inhoud aan deze begrippen. Het realiseren van ons actieplan kan onder druk komen te staan door de ontwikkeling van onze financiële positie. Die wordt negatief beïnvloed door de achterblijvende verkoopopbrengsten en de stijging van overheidslasten en -heffingen. Dit is aanleiding om kritisch te kijken naar onze bedrijfslasten en naar mogelijkheden om onze inkomsten te vergroten. Ook leidt het tot het heel selectief zijn in de keuze van onze doelgroepen. Toezicht, controle en verantwoording afleggen horen bij het opereren in het maatschappelijk vlak, maar de proporties daarvan behoren een effectieve en kostenbewuste bedrijfsvoering niet in de weg staan. Door open en transparant te zijn over ons functioneren willen we daar een bijdrage aan leveren. Ton Beurmanjer Directeur/bestuurder

Voorwoord

6

Jaarverslag 2011

Ton Beurmanjer

7

Voorwoord

8

Jaarverslag Mercatus: transparant en duidelijk

Jaarverslag 2011

9

1

Transparant en duidelijk Mercatus legt graag op een transparante en duidelijke manier verantwoording af over het beleid dat is gevoerd. En we willen ook precies vertellen wat we hebben gedaan in het afgelopen jaar; Vandaar dit jaarverslag. Zodat belangenhouders, relaties, personeel, toekomstige medewerkers en klanten kunnen nalezen wat er allemaal is gebeurd in 2011. In dit jaarverslag wordt 2011 doorgenomen aan de hand van onze vijf hoofdpijlers: • Een veilige en aantrekkelijke woonomgeving • Aanbod van woningen, keuzevrijheid en duurzaamheid • Behouden en vergroten van de onafhankelijkheid • Verbeteren van de dienstverlening • Financieel gezond en duurzaam Uit deze vijf pijlers hebben wij 29 concrete doelen geformuleerd voor de periode 2011 tot en met 2015. In dit jaarverslag wordt de voortgang van die strategische doelstellingen uitgebreid beschreven per hoofdpijler.

,,Bij alles wat wij ondernemen willen we helder, duidelijk en tijdig communiceren.’’

Verder komen de projecten die we uitvoerden, organisatorische zaken en het verslag van de raad van commissarissen aan de orde. Het complete jaarverslag is na te lezen op onze website www.mercatus.nl. Voor de klanten van Mercatus wordt een samenvatting opgenomen in ons bewonersblad Samen Wonen. Belangstellenden kunnen bovendien een gedrukt exemplaar opvragen. Heeft u tips voor ons jaarverslag of wilt u erop reageren? Dat kan via onze website. Wij horen het graag.

Transparant en duidelijk

10

Jaarverslag 2011

Een veilige en aantrekkelijke woonomgeving

11

2

STRATEGISCHE DOELSTELLINGEN

De koers is uitgezet Mercatus heeft 29 strategische doelen gesteld voor de periode 2011 tot en met 2015. In het afgelopen eerste jaar is de koers uitgezet. Wat leverde dat op voor de pijler Veilige en aantrekkelijke woonomgeving? Een samenvatting per strategisch doel:

Mercatus biedt een goede start in het huren, waarbij de behoefte en de mogelijkheden van de klant centraal staan In mei 2011 is een werkgroep samengesteld die onderzoekt wat nou eigenlijk een goede start is in het huren. Deze werkgroep heeft gesprekken gevoerd met klanten en open huis gehouden in een woning die klaar stond voor verhuur. Medewerkers en leden van het managementteam konden hier aangeven wat in de woning nodig was voor een goede start. Vervolgens is de huidige procedure van huuropzegging tot aan nieuwe verhuur van een woning in kaart gebracht. En er is bekeken of deze procedures aansluiten op de andere doelstellingen van Mercatus. In de komende maanden bekijkt de werkgroep of de werkwijze van opzichters en woonadviseurs moet worden aangepast om voor iedere huurder op maat een goede start te kunnen realiseren.

Leegstaande woningen hebben geen negatief effect op de leefomgeving De verkoop van woningen is teruggelopen in 2011 en de bevolkingsgroei van Noordoostpolder stagneert of krimpt zelfs de komende jaren. Woningen van Mercatus kunnen daardoor wat langer leeg staan, ook al is met deze ontwikkelingen rekening gehouden in het strategisch voorraadbeleid. Om een negatief effect van leegstand op de leefomgeving te voorkomen, heeft Mercatus plannen ontwikkeld die bestaan uit meer controle door de wijkbeheerders, het aankleden van de woning, het informeren van omwonenden en het uitvoeren van tuinonderhoud tijdens leegstand.

Voor elk dorp en elke wijk is een gezamenlijke visie ontwikkeld en vertaald naar heldere beheerplannen In 2011 is onder leiding van de gemeente Noordoostpolder begonnen met het opstellen van de dorpsvisies voor Nagele en Kraggenburg. Mercatus neemt deel aan de bijeenkomsten die bijdragen aan de totstandkoming hiervan. De dorps- en wijkvisies worden vervolgens door Mercatus uitgewerkt in beheerplannen.

Onveilige plekken binnen ons bezit zijn weggewerkt en wij spreken anderen aan om hetzelfde te doen Met deze doelstelling begint Mercatus in 2013.

Het aantal overlastsituaties is in vijf jaar met 10 procent teruggebracht door ze direct aan te pakken en in te bedden in een structurele en proactieve aanpak Met deze doelstelling begint Mercatus in 2012.


12

Jaarverslag 2011

2.1

Een veilige en aantrekkelijke woonomgeving dorpsbelang Nagele, de gemeente en partijen die deze overdracht (door toekenning subsidies) mogelijk moeten maken. Mercatus heeft de huurders al schriftelijk geïnformeerd over deze ontwikkelingen en zal in de overdracht de rechten voor haar huurders zeker stellen en de bewoners middels bewonersavonden verder informeren.

Inleiding

Wat deed Mercatus in 2011 om een veilige, aantrekkelijke en leefbare woonomgeving te creëren voor haar klanten? In dit hoofdstuk wordt daar op ingegaan aan de hand van de onderwerpen: overleg met belangenhouders, ontwikkelingen Nagele, herstructurering polderdorpen, Integraal Gebiedsgericht Werken (IGW), sponsoring, vangnet en advies, overlast en overlastaanpak.

2.2

2.4

Hoe kan bij aanpassingen in de dorpen in de Noordoostpolder rekening worden gehouden met de oorspronkelijke waarden en gedachten? Daarvoor werden in 2010 de dorpskernen onderzocht door een ruimtelijk adviesbureau, de gemeente en Mercatus. Dit onderzoek werd vertaald naar de boeken “DNA van een dorp als bouwsteen voor de toekomst” deel 1 en 2. In deel 1 worden de kwaliteiten en kenmerken per dorp beschreven. In het tweede deel komen de opgaven en ontwikkelingsmogelijkheden per dorp aan bod. Daarnaast is de website www.polderdorpen.nl gelanceerd om deze informatie voor iedereen beschikbaar te maken. De website dient als bron van inspiratie bij het maken van plannen voor een dorp. Er worden oplossingsrichtingen aangegeven bij verschillende opgaven. Die zijn te gebruiken als gereedschapskist. In 2011 is Mercatus met de gemeente begonnen aan het formuleren van de opdracht voor het DNA van Emmeloord. Het is de bedoeling dat in 2012 dit onderzoek wordt uitgezet en uitgevoerd.

Overleg met belangenhouders

Het jaarlijkse overleg met belangenhouders was in december 2011 en stond in het teken van onze strategische doelstellingen. Op dat moment zat het eerste jaar van onze strategische periode (2011-2015) er bijna op. De bijeenkomst werd druk bezocht door onder meer gemeente, dorpsbelangen, zorgen welzijnspartijen en de Stichting Huurdersbelang Mercatus. Na een inleiding over de actuele ontwikkelingen over de woningmarkt werden rondetafelgesprekken gevoerd over de thema’s duurzaamheid en woonlasten, kwantiteit, kwaliteit en keuzevrijheid, de doelgroep senioren en de doelgroep jongeren. Deze gesprekken werden ingeleid met een presentatie over de voortgang van de strategische doelstellingen en de keuzes die al waren gemaakt. Daarna werden concrete vragen voorgelegd aan de deelnemers. We wilden met dit overleg onze belangenhouders informeren en daar zijn we goed in geslaagd.

2.3

Herstructurering polderdorpen

Ontwikkelingen Nagele

2.5

De gemeente Noordoostpolder en Mercatus hebben in 2011 in een convenant afgesproken Nagele aantrekkelijker te maken. Architecten uit het Onderzoekslab Nagele adviseerden over de aanpak daarvan. Die adviezen zijn in het convenant vertaald naar drie sleutelprojecten: kerngebied, woningen en openbare ruimte & leefbaarheid. Het dorp moet hierdoor niet alleen aantrekkelijker worden als woon- en leefgebied, de bijzondere cultuurhistorische waarde van Nagele moet ook worden behouden en hersteld. Mercatus richt zich in dit traject vooral op de aanpak van de woningvoorraad en de leefbaarheid. In paragraaf 3.5 worden de werkzaamheden aan de woningen toegelicht.

Integraal Gebiedsgericht Werken (IGW)

Mercatus werkt samen met haar partners Welzijnsorganisatie Carrefour, politie en gemeente aan het Integraal Gebiedsgericht Werken (IGW). Door die samenwerking willen we de leefkwaliteit van de dorpen, wijken en buurten versterken, het vertrouwen in Mercatus, gemeente, Carrefour en de politie vergroten en de eigen verantwoordelijkheid van de inwoners stimuleren. In 2011 zijn de drie gebiedsteams voor het IGW teruggebracht naar twee. Er is nu een gebiedsteam dorpen en een gebiedsteam wijken in Emmeloord. Die hebben verschillende leefbaarheidsprojecten op poten gezet in de wijken en dorpen van Noordoostpolder samen met de wijkplatforms, de dorpsbelangen en bewoners. Dat was soms op aanvraag van een wijk of dorp, maar ook op initiatief van het IGW.

,,Nagele moet aantrekkelijker worden als woon- en leefgebied en de bijzondere cultuurhistorische waarde moet behouden blijven.’’

Elk jaar worden twee aandachtsgebieden in de dorpen en de wijken van Emmeloord aangewezen om vanuit het IGW extra activiteiten te organiseren. Omdat daar bijvoorbeeld meer overlast is of juist meer behoefte aan ondersteuning. Dit waren in 2011 de dorpen Nagele en Marknesse en de wijken Rivierenbuurt en Centrum in Emmeloord.

Mercatus is in 2011 in onderhandeling getreden met Vereniging Hendrick de Keyser om 32 woningen aan de Karwijhof in 2012 over te dragen. Dit vanuit het advies door het onderzoekslab dat juist deze 32 woningen aan de Karwijhof nog zo authentiek zijn. Naast de gesprekken met deze vereniging is er ook gesproken met

13


Welke leefbaarheidsactiviteiten zijn er uitgevoerd in 2011? Hierna een opsomming.

Dorpschouw In de aandachtsgebieden Nagele en Marknesse zijn dorpsschouwen gehouden. Samen met de Dorpsbelangen en het IGW zijn er rondes gemaakt door de dorpen. Hierbij werden verbeterpunten geconstateerd die soms leidden tot een project, zoals het project aan de Lisdodde/Dotterbloem in Marknesse.

Buurtbemiddeling Mercatus ondersteunt het buurtbemiddelingsproject in de Noordoostpolder financieel. In 2011 zijn zestien buurtbemiddelingstrajecten in gang gezet. Om de drie maanden evalueert Mercatus met de uitvoerders van Welzijnsorganisatie Carrefour.

Barrage in Marknesse Door de leefbaarheidsmedewerkers zijn er met de contactgroep van de Barrage in Marknesse twee bewonersavonden georganiseerd in 2011. Elke portiek heeft een contactpersoon in deze groep en zij zijn het eerste aanspreekpunt voor Mercatus. Ze hebben regelmatig overleg met de leefbaarheidsmedewerkers, zodat klachten snel worden opgepakt. In 2011 zijn er door Mercatus strengere controles uitgevoerd in de Barrage en zijn bewoners meer aangesproken op het schoonhouden van hun leefomgeving.

Beheerplannen In beheerplannen wordt de informatie over dorpen en wijken gebundeld vanuit de vraag, het aanbod, het onderhoud en de leefbaarheid. De beheerplannen die het afgelopen jaar zijn geschreven, worden elk jaar geactualiseerd. Met de beheerplannen monitoren we de ontwikkelingen van jaar tot jaar en dit leidt tot de keuze voor de aandachtsgebieden en specifieke projecten. Wijkwoning De wijkwoning aan de Stieltjesstraat in Emmeloord wordt steeds meer gebruikt voor en door de wijk. Twee keer per week is er bijvoorbeeld het kinderproject Duimdrop en elke maand is er een koffieochtend en een bijeenkomst voor allochtone buurtbewoners. Eén tot twee keer per maand vindt er bovendien een workshop plaats. Al deze activiteiten worden goed bezocht. Begin december is door het IGW een enquête gehouden in de wijk om erachter te komen aan welke activiteiten bewoners nog meer behoefte hebben. In 2012 gaan we daarmee verder. Met de verbouwing van de Jeruzalemkerk tot een multifunctioneel centrum zijn er gesprekken gaande om de activiteiten hier naartoe te verplaatsen. Op die manier creëren we nog meer samenhang. We streven ernaar om de activiteiten in 2013 vanuit de nieuwe locatie te houden.

Bewoners Breestraat Om nieuwe activiteiten op te starten in de Breestraat in Marknesse zijn in 2011 verschillende gesprekken gevoerd met de bewoners. Samen met vrijwilligers heeft het IGW bewoners proberen te motiveren gezamenlijke activiteiten op te zetten. Zo is er een enquête uitgezet om bij bewoners te peilen wat hun behoeften zijn. Naar aanleiding daarvan hebben zich al wat vrijwilligers gemeld om activiteiten te organiseren in 2012. Achterpaden veiliger maken In 2011 is Mercatus een proefproject begonnen om de achterpaden, die van Mercatus en particuliere bewoners zijn, veiliger te maken. De eerste proef was in Marknesse, maar dat leidde niet tot een goed resultaat. De kosten bleken te hoog voor de bewoners. De tweede proef is in Espel. Er zijn daar twee bewonersbijeenkomsten gehouden waarin het onderhoud werd besproken met de

,,Mercatus heeft in 2011 ruim 26.000 euro gesponsord aan projecten die meehelpen om de leefbaarheid te verbeteren of de par ticipatie van bewoners te stimuleren.’’ Wijkschouw In 2010 is er in de Emmeloordse aandachtsgebieden Rivierenbuurt en Centrum een wijkschouw gehouden. Er heeft in 2011 geen evaluatie plaatsgevonden, omdat het bestuur van de wijk vacant was. Wel zijn er in 2011 bewonersavonden gehouden en zijn de openstaande punten, zoals de leefbaarheid in de Rietstraat, opgepakt en afgerond. Sinds november 2011 is er een nieuw bestuur. Punten die in 2011 zijn aangepakt, zijn de aanpak van de zogenaamde snoeproute (van de scholen naar het centrum en weer terug) en het project Duimdrop.


14

Jaarverslag 2011

een groendag te houden in Nagele, om zo tuinonderhoud onder de aandacht te brengen. Op de groendag was van alles te doen. Op het plein bij de supermarkt stonden verschillende kraampjes met informatie. Er was een hovenier die tips gaf over tuinonderhoud en bewoners konden een bloembak laten vullen met planten om hun tuin op te fleuren. Ook was er een rondrit door het dorp met paard en wagen en een excursie op de Groenweide tussen de Gerstehof en de Lucernehof. Eén bewoner won een door Mercatus aangeboden prijs: vier uur tuinonderhoud door een hoveniersbedrijf.

particuliere bewoners. Mercatus wil het probleem graag samen aanpakken, dus is er een contactgroep samengesteld die meebeslist. Lage kosten zijn daarbij een uitgangspunt. Het project in Espel loopt door in 2012 en wordt halverwege dat jaar uitgevoerd. Bijeenkomsten senioren In Marknesse en Bant zijn bijeenkomsten gehouden voor senioren. De thema’s waren: verandering van het label seniorenwoning naar multifunctionele woning, voorrangspositie voor dorpsbewoners en het inschrijven bij Woningnet. Omdat sommige senioren geen gebruik maken van internet, helpt een woonadviseur van Mercatus hen met het inschrijven bij Woningnet en bij het zoeken naar een woning.

Bloembakken Gerstehof/Lucernehof In 2011 is het buurtcomité Geluc van start gegaan in Nagele. Deze betrokken bewoners uit de Gerstehof en Lucernehof hebben samen met bewoners en het IGW twee bloembakken gemetseld bij de entree van hun hofjes, om zo meer eenheid in het dorp te creëren. De bewoners hebben hiervoor zelf een plan opgesteld en indien nodig ondersteuning gevraagd van het IGW. Mercatus heeft daar ook mankracht voor ingezet. Op de burendag in september zijn de bakken gevuld met bloemen en planten. Het project heeft de participatie van bewoners in de Gerstehof en Lucernehof gestimuleerd. En de bewoners zijn heel tevreden met het resultaat.

Tuinencontrole Om de leefbaarheid te vergroten, de uitstraling van wijken en buurten te verbeteren en de woningen beter verhuurbaar te maken, pakt Mercatus tuinonderhoud sinds 2010 structureel aan. In dat jaar zijn dan ook twee keer alle tuinen van onze huurders gecontroleerd. In 2011 waren dat alleen de tuinen in drie wijken en drie dorpen. We merken dat onze proactieve aanpak zijn vruchten afwerpt en dat de situatie is verbeterd. Toch blijft de structurele aanpak van tuinonderhoud noodzakelijk.

Bloembakken Lisdodde/Dotterbloem Het pleintje achter de Lisdodde en Dotterbloem in Marknesse werd jarenlang niet gebruikt door de omwonenden (senioren), omdat er veel wateroverlast was. In een buurtbijeenkomst is bekeken wat aan dat probleem kan worden gedaan. Daar gaat Mercatus in 2012 mee verder. Tijdens de buurtbijeenkomst werd ook duidelijk dat de omwonenden wat meer kleur wilden op het pleintje. Samen met de contactgroep van de bewoners hebben vaklieden van Mercatus fruitkisten omgebouwd tot bloembakken en heeft Mercatus de planten en bloemen gesponsord.

Tuinendag Vrijwilligers van Carrefour en medewerkers van Mercatus hebben in 2011 een tuinendag gehouden in Emmeloord en de dorpen. Veertien tuinen van mensen die zelf fysiek of psychisch niet in staat zijn hun tuin bij te houden, zijn groot aangepakt. De tuinendag draagt bij aan de leefbaarheid in de dorpen en wijken. Het is de bedoeling dat dit volgend jaar weer wordt opgezet door Carrefour, ondersteund door Mercatus. Huisvesten van risicogroepen Mercatus en het Leger des Heils hebben in 2011 een samenwerking opgestart. De samenwerking is erop gericht om aspirant-huurders voor wie zelfstandig wonen geen vanzelfsprekendheid is, te huisvesten met een begeleidingscontract. De werkwijze is dat het Leger des Heils bij Mercatus een woning huurt en deze vervolgens voor de duur van een begeleidingscontract onderverhuurt aan een aspirant-huurder. Deze constructie kan ook worden ingezet bij huurders waarbij het huurderschap niet goed verloopt. Voorwaarde hiervoor is de welwillendheid van de betreffende bewoner en de mogelijkheid om op termijn zelfstandig een woning als goed huurder te kunnen bewonen. Naast deze vorm van huisvesten heeft Mercatus ook nog een mogelijkheid gecreëerd om een huurcontract met voorwaarden aan te bieden aan huurders. Beide contractvormen zijn erop gericht om welwillende bewoners te ondersteunen in het verkrijgen van de vaardigheden om zonder problemen zelfstandig te kunnen wonen. En daarnaast de buurt en wijk te beschermen tegen overlastsituaties.

Bloembakken Gerstehof/Lucernehof

Groendag Nagele In Nagele zijn veel slecht onderhouden tuinen. Dit bevordert de leefbaarheid in de hofjes niet, bewoners ergeren zich aan elkaar. Reden genoeg om met het IGW

15


leefbaarheid van Noordoostpolder of die een bijdrage leveren aan de cultuurhistorie van Noordoostpolder. Onze jaarlijkse gift met kerst van 2.000 euro is gegaan naar Glazen Huis Noordoostpolder. Andere sponsorzaken zijn: • bordsponsoring bij sportverenigingen 1.400 euro • bijdrage Stichting Leergeld Noordoostpolder 825 euro • Zilveren vriend Het Flevo-landschap 2.500 euro • Museum Nagele 3.000 euro • stichting Canon Noordoostpolder 2.500 euro • Uit-jeTent Noordoostpolder 400 euro

Bewonersavond Zuidakker/Zuidwend De Zuidakker/Zuidwend in Bant is in 2010 opgeleverd voor de doelgroepen starters en senioren. Om hen een goede start te geven en overlast te beperken, hield Mercatus in 2011 een bewonersavond voor hen. Mark/Berkelstraat De leefbaarheid in de Mark en Berkelstraat, 34 koop- en huurwoningen rondom een pleintje in Emmeloord, is erg achteruit gegaan in de loop der jaren. Het IGW en Centrum Jeugd en Gezin zijn hier in 2011 dan ook een project begonnen. Er lopen nu twee projecten: Speelmaatjes voor de kinderen en een training Opvoeden doe je zo. Tijdens een bewonersavond is een klankbordgroep samengesteld. Die is in februari 2012 van start gegaan.

Mercatus is daarnaast voor drie jaar (tot en met 2012) hoofdsponsor van de centrumactiviteiten van de Stichting Evenementen en Promotie Noordoostpolder (StEP). Hiermee is een sponsorbedrag van 15.000 euro per jaar gemoeid.

Achterpadverlichting Zwanenbalg Na een bewonersenquête over de veiligheid rond de Zwanenbalg in Emmeloord is voorgesteld om lampen aan de schuren te hangen. Acht bewoners vulden de enquête in en vijf daarvan gaven aan wel een lamp te willen plaatsen. Zij kunnen deze via Mercatus aanschaffen. Een vrijwilliger van Carrefour komt de lamp dan monteren.

,,Mercatus financier t samen met de gemeente het algemeen maatschappelijk werk voor het protocol preventie huisuitzettingen.’’

Venhuizenstraat De tuinen in de Venhuizenstraat in Emmeloord worden heringedeeld. Dit vanwege de onpraktische indeling, waarbij zowel de boven- als benedenwoningen een deel van de tuin gebruikten, maar waarbij de verantwoordelijkheid onduidelijk was. Dit kwam de leefbaarheid niet ten goede. Begin 2012 worden de werkzaamheden uitgevoerd, waarbij per blok is beoordeeld wat er moet gebeuren. Bewoners zijn per brief geïnformeerd over de herindeling en de consequenties voor hen persoonlijk.

2.6

2.7

In de Noordoostpolder is het protocol preventie huisuitzettingen zo ingericht dat de gemeente en Mercatus samen het algemeen maatschappelijk werk financieren om de extra taken die voortkomen uit het protocol op te pakken en te begeleiden. Door deze splitsing hoeft Mercatus niet langer bij te dragen aan de gemeentelijke vangnettaken. Dit was tot 2011 1,50 euro per eenheid voor Vangnet en Advies. Alleen voor 2012 geldt een overgangsregeling met de GGD. Dit houdt in dat wij voor 5 situaties nog begeleiding hebben ingekocht, zodat daar waar nodig de GGD alsnog ingezet kan worden.

Sponsoring

Mercatus heeft in 2011 ruim 26.000 euro gesponsord aan projecten in wijken en dorpen. Met de sponsoring helpen we mee de leefbaarheid te verbeteren of de participatie van bewoners te stimuleren. • straatspeeldag in dorpen en wijken 1.000 euro • dorpsfeesten 250 euro • groendag Nagele 250 euro • bloembakken Nagele 400 euro • burendag op verschillende locaties 300 euro • kerstmarkt 300 euro • oudejaarsfeest Marknesse/Kraggenburg 1.000 euro • nieuwe buren: Kraggenburg 150 euro • bijdrage MFC Tollebeek en Nagele 20.000 euro • groencontainers 1.200 euro • high tea Smedenpoort 1.050 euro • bloembakken Lisdodde/Marknesse 650 euro

2.8

Overlast en overlastaanpak

In 2011 zijn er 883 meldingen van overlast bij Mercatus geregistreerd. De meeste meldingen (634) gingen over het tuinonderhoud. Door in het voor- en najaar de tuinenprocedure voort te zetten in drie wijken in Emmeloord en in drie dorpen hebben wij een belangrijk deel van deze meldingen preventief geregistreerd. Andere meldingen die we dit jaar veel ontvingen gingen over woonfraude, geluidsoverlast door mensen en dieren en buurtoverlast. Wanneer er klachten worden gemeld, wil Mercatus altijd de veroorzaker persoonlijk spreken door hem uit te nodigen of langs te gaan. Afhankelijk van de soort klacht wordt er naderhand nog een inspectie gedaan door de wijkbeheerder of een controle in de woning. De wijkbeheerders houden nauw contact met bewoners in de dorpen en wijken. Zo nodig onderhouden ze ook contact met bewoners met risicogedrag.

Wij sponsoren vanuit het pr-budget activiteiten die indirect bijdragen aan de


Vangnet en advies

16

Jaarverslag 2011 Straatspeeldag 2011

17


18

Jaarverslag 2011

Aanbod van woningen, keuzevrijheid en duurzaamheid

19

3


De koers is uitgezet Mercatus heeft 29 strategische doelen gesteld voor de periode 2011 tot en met 2015. In het afgelopen eerste jaar is de koers uitgezet. Wat leverde dat op voor de pijler Aanbod van woningen, keuzevrijheid en duurzaamheid? Een samenvatting per strategisch doel: Onze volledige voorraad is ingedeeld in prijsgeoriënteerde en kwaliteitsgeoriënteerde segmenten. Dit is uiterlijk 2012 gecommuniceerd naar onze klanten De segmenten zijn aangebracht in ons woningbezit. De communicatie rond deze verdeling hangt echter nauw samen met ons voornemen om te beginnen met het klantgestuurd onderhoud binnen de woning en ons beleid op het gebied van zelf aangebrachte voorzieningen. Wij verwachten medio 2012 naar buiten te kunnen brengen in welk segment de huidige woning van onze klanten valt. En welke keuzevrijheden dit dan oplevert voor de betreffende bewoner.

Onze organisatie heeft de inhoudelijke kennis over woonlasten en verwacht dat dit vanaf 2012 wordt gecommuniceerd naar onze klanten Wij hebben in 2011 de term woonlasten onderzocht. Mercatus is de tweede corporatie in Nederland die hiermee aan de slag is gegaan en daarom was het zaak duidelijk te krijgen wat woonlasten bij onze woningen dan precies moesten inhouden. Uiteindelijk stelden we vast dat we in de advertenties, naast de kale huurprijs en de servicekosten, ook de gemiddelde vaste lasten voor gas en elektra willen vermelden. In een persoonlijk gesprek met de kandidaat-huurder willen we vervolgens een berekening maken van de energiekosten, die meer is toegespitst op de persoonlijke situatie. Daarnaast nemen we dan ook de vaste lasten van water, afvalstoffenheffing en riool- en reinigingsrecht mee. De communicatie over woonlasten begint wanneer de energielabels up-to-date zijn, omdat we dan onze klanten ook de juiste informatie kunnen verstrekken. Het aanpassen van onze advertenties bij Woningnet heeft meer tijd in beslag genomen dan wij hadden voorzien. Wij verwachten in het derde kwartaal van 2012 alles uitgewerkt te hebben en vanaf dan ook alle informatie over dit onderwerp te kunnen verschaffen.

Wij hebben een modulair pakket ontwikkeld voor senioren om zo lang mogelijk in de eigen woning te kunnen blijven wonen. Dit pakket wordt vraaggestuurd aangeboden Een werkgroep is een uitgebreid onderzoek begonnen naar welke wensen en behoeften er leven bij onze oudere huurders. De tuin blijkt een heel belangrijk onderwerp te zijn. Bijna al onze woningen hebben namelijk een grote tuin en senioren kunnen het onderhoud niet meer aan. Speciaal voor deze groep mensen hebben we een onderhoudsabonnement. De vraag is echter groter dan de capaciteit van Groengroep de Populier, met wie we deze dienst aanbieden. Wij denken erover na om met een ruimer aanbod de capaciteit te vergroten. Niet alleen de wensen en behoeften van onze oudere huurders zijn onderzocht, er is ook gekeken naar wat er in de Noordoostpolder al wordt aangeboden door onze partners. En dat is best veel. Zorggroep Oude en Nieuwe Land (ZONL) heeft bijvoorbeeld een pakket aan diensten en zorg dat, via een lidmaatschap, met grote kortingen kan worden afgenomen. Voor Mercatus een goede mogelijkheid om een gezamenlijk aanbod te ontwikkelen, waarbij haar huurders lid zijn van ZONL. De gesprekken hierover zijn nog in volle gang en we verwachten dat we medio 2012 afspraken met elkaar kunnen maken over de zorgen dienstverleningspakketten. De werkgroep is ook nog bezig met de harde (technische) pakketten. Uiteindelijk komt er een voorstel om van het huidige produkt ‘Woongemak’ een soort menukaart te maken. De huurder kan vervolgens kiezen welke zaken hij wil regelen, als hij langer prettiger in zijn huidige woning wil blijven wonen.

Wij hebben drie locaties in de oudere wijken benoemd voor de ontwikkeling van kleinschalige huisvesting voor senioren. Dit wordt mede gerealiseerd door herstructurering Wij verwachten hierover medio 2012 meer duidelijkheid te hebben. Dan wordt er vanuit de afdeling ontwikkeling & strategie een planning opgesteld voor de verdere uitwerking van deze doelstelling. De randvoorwaarden zijn door de betreffende werkgroep in 2011 opgesteld en meegenomen bij het uitwerken van het Strategisch Voorraadbeleid. Ieder jaar wordt bekeken hoe de huidige woningvoorraad kan worden afgestemd op de behoefte aan huisvesting in de Noordoostpolder van dat moment.


20

Wij hebben modulaire pakketten ontwikkeld die wij inzetten bij de verkoop van woningen gericht op het startersregment In 2011 zijn de vijf koopvoordelen van Mercatus ontwikkeld en geïmplementeerd. De eerste resultaten van deze pakketten zijn reeds behaald.

Wij hebben een masterplan ontwikkeld voor onze oude woningvoorraad, waarbij is benoemd welke woningen worden vergroot Dit beleid wordt opnieuw bekeken, waarbij wordt vastgesteld hoe we de huidige woningvoorraad weer kunnen afstemmen op de behoeften aan huisvesting in de Noordoostpolder. Medio 2012 verwachten wij hier meer duidelijkheid over te hebben. Dan wordt er vanuit de afdeling ontwikkeling & strategie een planning opgesteld voor de verdere uitwerking van deze doelstelling.

Per twee jaar monitoren wij, bij voorkeur samen met de gemeente, vraag en aanbod en passen desgewenst de kernvoorraad hierop aan In 2011 vond het woonbehoefte- en wensenonderzoek plaats. We bekijken dit jaar of dat voldoende is om in dezelfde vorm in 2013 opnieuw te worden uitgevoerd.

Wij hebben 350 woningen verkocht Helaas heeft de stagnering van verkoop in de woningmarkt zich ook in 2011 doorgezet. Dit jaar verkochten wij dertig woningen. Dit betekent dat Mercatus haar doelen op jaarbasis iets heeft moeten bijstellen. De doelstelling is om die reden aangepast naar 225 woningen in de periode 2011 tot en met 2015, dus 45 woningen per jaar. Het is voor ons van groot belang om de verkoop van woningen te stimuleren, omdat dit ons financiële ruimte geeft voor investeringen in de woningen en woonomgeving. Wij blijven ons inzetten voor een zo optimaal mogelijk verkoopresultaat.

Een reductie in uitstoot van CO2 met 20% en 3.000 woningen zijn minimaal voorzien van een energielabel C. Door de uitvoering van de werkzaamheden in 2010/2011 is een reductie bereikt van 11%. Ultimo 2011 hebben 1.898 woningen een label A, B of C. Daarmee liggen we op schema voor dit doel.

100 bestaande eengezinswoningen zijn geschikt gemaakt voor jongeren Aansluitend op het woonbehoefte- en wensenonderzoek is aanvullend onderzoek gedaan naar de specifieke woonbehoefte van jongeren. In 2012 wordt bepaald wat dit voor invloed heeft op deze strategische doelstelling.

Vanaf 2014 bouwen wij duurzaam In 2011 heeft hiervoor een oriëntatie op de planvorming plaatsgevonden. Verdere uitwerking vindt plaats in 2012.

Vanaf 2012 vindt het binnenonderhoud volledig klantgestuurd plaats In 2011 zijn de spelregels opgesteld voor de uitvoering van het binnenonderhoud op aanvraag van de klant. Vanaf januari 2012 starten wij met de uitvoering volgens deze nieuwe werkwijze. De communicatie over deze nieuwe werkwijze doen wij gefaseerd om ervoor te zorgen dat wij de afspraken hierover met onze klanten kunnen nakomen. Op deze wijze krijgen wij de gelegenheid om ervaring op te doen en om te “leren” van deze nieuwe aanpak. In 2012 willen wij circa 400 keukens en circa 68 badkamers vernieuwen.

21


Aanbod van woningen, keuzevrijheid en duurzaamheid 3.1

Inleiding

3.4

Hoe verging het Mercatus in 2011 op het gebied van de woningvoorraad, het onderhoud van het woningbezit en de verkoop van woningen? Wat werd er gedaan aan het verduurzamen van het woningbezit? Hierop wordt in dit hoofdstuk dieper ingegaan aan de hand van de onderwerpen: Strategisch Voorraadbeleid, duurzaam bouwen, energielabel, planmatig onderhoud, mutatieonderhoud, overige onderhoudskosten, dagelijks onderhoud en verkoop van woningen.

3.2

Eind 2015 moeten 3.000 woningen zijn voorzien van energielabel C of hoger. Dat was ons strategisch doel in 2010. We liggen op koers, want eind vorig jaar had ongeveer 40 procent (1.898) van de woningen minimaal label C. In de onderstaande tabel staat de stand van zaken vanaf de start van labeling in 2003.

Strategisch Voorraadbeleid

Energielabel

Status energielabels in 2003 (% aantal woningen Mercatus)

A

0%

1%

2%

B

6%

12%

15%

C

12 %

20%

23%

D

15 %

14%

15%

E

14 %

31%

31%

F

33 %

17%

11%

G

20 %

5%

3%

Actuele kennis van de huidige en toekomstige woonbehoefte is een voorwaarde voor een goed Strategisch Voorraadbeleid. De stagnerende bevolkingsgroei, overheidsheffingen en de veranderde regels voor de woonruimteverdeling zijn externe effecten waar wij mee te maken hebben. In 2011 is daarom een begin gemaakt met het herijken van het Strategisch Voorraadbeleid (SVB). Deze herijking is medio 2012 afgerond. De doelstelling: het hebben van een strategie per vastgoedeenheid van Mercatus voor de komende tien jaar. Behalve de woningen en appartementen in het huidige SVB, worden nu ook de volgende onderdelen meegenomen: • vastgoed ten behoeve van zorg; • garageboxen; • commercieel vastgoed. Mercatus voerde in 2011 samen met de gemeente Noordoostpolder ook het woonbehoefte- en wensenonderzoek uit. De uitkomsten zijn opgenomen in paragraaf 5.7.

3.3

3.5


Planmatig onderhoud

De totale begroting voor planmatig onderhoud (bouwkundig onderhoud en schilderwerk) bedroeg in 2011 5.232.700 euro. Het totale bedrag dat werd besteed is 5.438.994 euro, een overschrijding met ruim 0,2 miljoen euro. Deze overschrijding is als volgt te specificeren: • - 0,8 miljoen euro vanwege doorgeschoven projecten uit 2010 en 2 aanvullingen op de begroting. • + 0,9 miljoen euro vanwege het niet uitvoeren van enkele projecten en doorschuivingen naar 2012. • - 0,3 miljoen euro resultaat op de uitgevoerde projecten in 2011. Met name de vervangingen van gasleidingen, die voortvloeiden uit APKkeuringen zorgden voor een overschrijding van het budget met 0,3 miljoen euro.

Bij nieuwbouw en onderhoud kiest Mercatus voor materialen en werkzaamheden die een positieve bijdrage leveren aan energiebesparing, duurzaamheid en het milieu. Wij vinden het belangrijk om concreet beleid te ontwikkelen, waarmee wij inzichtelijk maken op welke wijze wij invulling geven aan duurzaam bouwen. Onze medewerkers hebben zich in 2011 verdiept in duurzaamheid. Daarnaast zijn wij begonnen met het ontwikkelen van een visie op duurzaam bouwen, die wij dit jaar vaststellen en vertalen in objectieve en resultaatgerichte normen. Onze visie op nieuwbouw en onderhoud van onze bestaande woningvoorraad wordt in 2013 verwerkt in onze processen. Dan stellen we procedures op en passen we onze inkoop en contracten hierop aan. Het nieuwe beleid kan dan vanaf 2014 worden uitgevoerd.


Mercatus is sinds 1 januari 2012 gecertificeerd om woningen te keuren en te labelen. Om dit te kunnen doen, is eind vorig jaar een toelatingsaudit gehouden conform de BRL 9500.

Duurzaam bouwen


Energielabel

De overige verschillen komen door de scherpe inschrijving van diverse partijen voor de uitvoering van het onderhoud. Ook deden minder bewoners dan begroot mee aan de onderhoudsprojecten. Een reden daarvoor is dat in 2011 al is geanticipeerd op de start van het klantgestuurd binnenonderhoud in 2012, waarbij de wens van de klant centraal staat en niet de cyclus voor het vervangen van keukens, badkamers, toiletten en plafonds.

22

Jaarverslag 2011

Rietveldwoningen Gerrit Rietveld liet onder andere zijn sporen na in Nagele. In de jaren ‘50 werd het stedenbouwkundig ontwerp van het dorp gemaakt door een groep architecten, onder wie Rietveld. Zij vertegenwoordigden ‘het nieuwe bouwen’. De andere dorpen rond Emmeloord werden destijds opgebouwd volgens de traditionele Delftse School. Nagele springt er wat dat betreft dus echt uit met het ontwerp van De Acht, de groep architecten die het dorp ontwierp. Rietveld nam één hofje daarvan voor zijn rekening. De schets van het dorp werd gekenmerkt door strakke, rechte lijnen en openheid. Woningen met veel glas en beton en platte daken, dat was het credo. Er werden zeven woonwijken aangelegd die allemaal een eigen centrale, groene ruimte hadden. De woningen werden in stroken gebouwd en de voor- en achterzijde van de huizen waren vooral op het oosten en westen gericht. Mooi invallend licht hadden de architecten daarmee voor ogen. De woningen in Nagele die in 1956 door Rietveld zijn ontworpen, zijn kenmerkend

voor het dorp. Een groep architecten heeft Nagele in 2010 bezocht en sprak waardering uit over de Rietveldwoningen. Het was Dorpsbelang Nagele dat erop stond dat deze historie bewaard zou blijven. Het is een link naar het verleden, naar het nieuwe bouwen, naar Rietveld. Maar er was wel een revitalisatie nodig van de woningen. Mercatus is daar in de zomer van 2011 mee aan de slag gegaan. Het gaat om 26 woningen die Mercatus verhuurt, waarvan de kozijnen en dakranden toe waren aan vervanging. Er zit ook een aantal koopwoningen tussen en vanuit de gemeente Noordoostpolder is met deze eigenaren overlegd of zij ook wilden investeren in het opknappen van de woning. Dit is gedaan om het lijnenspel van Rietveld in ere te herstellen. Dat komt het beste tot zijn recht als alle woningen dezelfde kleur en uitstraling hebben. Dit lukt slechts gedeeltelijk, omdat het investeringsbedrag voor de eigenaarbewoners een belemmering is. De werkzaamheden aan de woningen zijn in het begin van 2012 afgerond.

23


3.6

door derden. In die gevallen ging het om schilderwerk, werken op hoogte en dak(goot)reparaties. Ingrijpende en langdurige herstelwerkzaamheden besteden wij eveneens uit. We waren voor het dagelijks onderhoud iets meer kwijt dan begroot, namelijk 960.000 euro ten opzichte van 950.000 euro. Mercatus probeert elke melding in één keer af te handelen, maar dat lukt niet altijd. Er werd tot 2010 bij elke melding een nieuw reparatieverzoek aangemaakt. Dankzij het nieuwe planningsprogramma Casper blijft een bestaand verzoek openstaan. Er wordt nog maar één bon aangemaakt, ongeacht hoe vaak de vakman langskomt. Mede daardoor zijn er minder werkbonnen aangemaakt.

Mutatieonderhoud

We hebben vorig jaar 543 keer een woning weer verhuurklaar gemaakt voor gemiddeld 1.343 euro per keer. In onze begroting waren we uitgegaan van 480 mutaties tegen circa 1.250 euro per woning. Onder mutatiekosten verstaan we enkel het bedrag dat nodig is om een huis weer te kunnen verhuren. In de praktijk is gebleken dat bewoners zelf meer punten vanuit de voorinspectie uitvoeren, waardoor er uiteindelijk minder doorberekend hoeft te worden naar de vertrekkende huurder. Gemiddeld is 151 euro doorberekend, terwijl er 229 euro per mutatie was begroot. In het geval van een ontruiming zijn de mutatiekosten ook hoger. Het afgelopen jaar werden negen woningen ontruimd; een daling van 50% ten opzichte van 2010. De komende jaren worden ook tijdens het verhuurklaar maken van een woning meer werkzaamheden klantgericht uitgevoerd. Dit is een voortvloeisel uit onze strategische doelen.

3.7

Het planningsprogramma Casper ontvangt informatie vanuit het primaire automatiseringssysteem Empire en het reparatieverzoek wordt direct gekoppeld aan een medewerker. Die krijgt de klus door via Pidions, die ook in 2011 zijn aangeschaft. De papieren werkbon behoort tot het verleden: de vakman ziet op de Pidion zijn planning van die dag. Het materiaal dat hij voor de klus gebruikt, kan ook worden geregistreerd en eventueel worden doorbelast. Een vervolgstap in het verder automatiseren en digitaliseren is het verkleinen van het magazijn en de overdracht van de voorraad naar de bus van de vakman. Daar willen we dit jaar mee beginnen. Met de Pidions wordt het materialenverbruik bijgehouden en kan nieuwe voorraad worden besteld.

Overige onderhoudskosten

De kosten van keuken-, badkamer-, toiletvervanging en de asbestsanering vallen onder de overige onderhoudskosten. In 2011 was hiermee 814.000 euro gemoeid. Mercatus heeft een registratiesysteem opgezet waarin is opgenomen waar zich asbest bevindt in de woningen, hoe hiermee om moet worden gegaan en waar het asbest na verwijdering blijft. Dan zijn er nog de kosten voor de nieuwe woningaanpassingen van mindervaliden. De Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) vergoedt dit bedrag van ongeveer 70.000 euro. Door het plaatsen van bergingen bedragen de kosten van de Zelf Aangebrachte Voorzieningen ongeveer 50.000 euro. Bewoners betalen hiervoor een huurverhoging.

3.9

Doelstelling De doelstelling voor 2011 was om 45 woningen te verkopen uit de bestaande woningvoorraad, maar we hebben er slechts dertig verkocht. Gezien de onzekerheid waar potentiële kopers zich in begeven (toekomstige waardeontwikkeling vastgoed, overheidsbeleid inzake hypotheekrenteaftrek, financieringsregels banken) was het een lastige opgave. Ondanks alle inspanningen om de verkoop vlot te trekken, hebben wij deze doelstelling niet gehaald.

,,Bij het vervangen van keukens, badkamers, toiletten en plafonds gaan we uit van de wensen van huurders.’’ 3.8

Terugblik 2011: landelijke trend en verkoopresultaat Mercatus Het was in 2011 wederom een mager jaar voor de woningmarkt. Dat heeft meerdere oorzaken. De schuldencrisis, de verdere aanscherping van de regels voor het afsluiten van hypotheken en de onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek, belemmeren de markt om zich te herstellen. Het verlagen van de overdrachtsbelasting door het kabinet heeft niet het gewenste effect gehad. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) onderschrijft dit probleem. Zij stelt dat er in 2011 7 procent minder woningen werden verkocht ten opzichte van 2010. Het Kadaster heeft het over een daling van ruim 4 procent: 126.127 verkochte woningen in 2010 en 120.739 in 2011. Onze woningverkopen op de vrije markt zijn met een kwart gedaald. Daarmee dalen wij nog meer dan het landelijk gemiddelde. Wij verkochten in 2010 veertig woningen, waarvan vier aan onze zittende huurders. Dit jaar waren dat er drie.

Dagelijks onderhoud

De werkplanners zijn verantwoordelijk voor de aanname, planning en werkvoorbereiding. De vaklieden voor de uitvoering van alle reparatieverzoeken met een geringe omvang en een dagelijks karakter. De servicedienst ontving in 2011 8.541 reparatieverzoeken, dat waren er 129 minder dan het voorgaande jaar. Het merendeel van de reparatieverzoeken (circa 63 procent) werd door de eigen allround vakmannen van de servicedienst uitgevoerd. Het restant werd uitgevoerd


Verkoop van woningen

24

Jaarverslag 2011

De prijzen van koopwoningen zijn volgens de NVM het afgelopen jaar met ongeveer 4 procent gedaald. Onze verkoopprijzen zijn stabiel gebleven, met een lichte stijging van 0,1 procent.

• Lunchbijeenkomst intermediairs 17 november 2011 Om bij de verschillende partijen de vijf koopvoordelen (zie daarvoor verderop in dit hoofdstuk) van Mercatus bekend te maken, hebben wij voor onder meer diverse hypotheekverstrekkers, collega-makelaars en de gemeente een bijeenkomst gehouden. Daarbij brachten we onze nieuwe producten onder de aandacht. • Informatieavond 29 november 2011 Het doel van de avond was om onze huurders te informeren over de mogelijkheden om zo makkelijk mogelijk een woning te kopen. Deelnemende partijen waren een notaris en een hypotheekadviseur. De opkomst was goed met circa zestig bezoekers, waaronder zeer serieuze starters. Er zijn diverse afspraken gemaakt voor bezichtigingen en gesprekken over de Starterslening en de Woonduurkorting. Er zijn naar aanleiding van de avond vier woningen verkocht, waarvan twee aan zittende huurders. Voor drie potentiële kopers moet de juiste woning nog voorbij komen.

Vooruitzicht 2012: geen herstel De NVM voorziet het komende jaar geen herstel van de woningmarkt, door het ontbreken van toekomstperspectief en een integrale aanpak van de woningmarkt. Met als gevolg een voortdurende onzekerheid voor consumenten. De NVM verwacht voor het komende jaar een verdere daling van de woningverkopen en de verkoopprijzen met 5 procent. Organisatie Binnen Mercatus zijn twee parttime makelaars actief. Het verkoopplan geeft beide makelaars voldoende kaders om zelfstandig te opereren. Verkoopresultaten De gerealiseerde (bruto) verkoop van bestaande woningen komt uit op net geen 2,9 miljoen euro. De gemiddelde boekwinst per verkochte woning staat onder druk door hogere advertentie- en promotiekosten. Dit komt met name door de Vrij op naam-actie die wij structureel vanaf 1 juli hebben ingevoerd. 2010

2011

Aantal verkochte woningen

40

30

Emmeloord

27

25

Dorpen

13

5

€ 124.990

€ 125.180

Gemiddelde verkoopprijs

Onze makelaars

Het lagere verkoopaantal wordt veroorzaakt door de onzekerheid in de markt, de financieringsbeperkingen voor starters en het overaanbod aan woningen. Opvallend is dat de daling vooral in de dorpen plaatsvindt en dat de verkopen in Emmeloord vrij stabiel bleven. Verkoopactiviteiten van Mercatus in 2011: • Verkoopdag 16 april 2011 Een bank en een notaris participeerden in deze derde editie. Met de vrij op naam-actie maakten we het voor starters op de woningmarkt aantrekkelijker om een woning van ons te kopen. Dat is in drie gevallen gelukt. Er waren zeventien bezoekers en vier inschrijvingen voor deze actie. • Startersdag 14 mei 2011 In samenwerking met makelaars, een bank en een notaris is een startersdag gehouden. Doel was om in contact te komen met deze potentiële klanten en ze te interesseren voor woningen in het betaalbare segment. De opkomst was echter matig en wij hebben één bezichtiging ingepland. Door alle promotionele uitingen hebben we Mercatus als verkopende partij wel weer onder de aandacht gebracht.

25


Uitgangspunt is daarbij dat de lasten nooit hoger zijn dan de koper kan dragen. Een maatschappelijk verantwoorde manier om starters op de woningmarkt te kunnen helpen en woningen in een moeilijke tijd te kunnen verkopen. De resultaten van de starterslening uitten zich nog niet in 2011, omdat er vier woningen (waarbij een dergelijke lening nodig is) onder voorbehoud zijn verkocht. De eerste starterslening bij Mercatus was op 27 januari 2012 een feit.

Promotionele activiteiten van Mercatus: • De vijf koopvoordelen van Mercatus: 1. Goed onderhouden woningen, aantrekkelijke koopprijzen. 2. Met de unieke Mercatus Starterslening betaalt u nooit meer dan u kunt missen. 3. Mercatus betaalt alle kosten voor de overdracht van de woning. 4. Voor huurders is er een interessante verhuiskostenvergoeding. 5. Voor huurders is er een zeer aantrekkelijke woonduurkorting. • Goed onderhouden woningen met een aantrekkelijke prijs De huurwoningen die wij verkopen hebben van buiten en binnen altijd goed onderhoud gehad. Ze zijn wel wat ouder en kleiner dan gemiddeld, maar daardoor wel relatief laag geprijsd. De ideale combinatie voor een betaalbare eigen woning. • De Mercatus Starterslening Dit koopvoordeel is per 2 november 2011 geïntroduceerd op de woningmarkt in de Noordoostpolder. Mercatus helpt hiermee starters om de financiering rond te krijgen bij de koop van een van onze woningen. De Starterslening wordt voor ons gefaciliteerd door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Zij zorgen ervoor dat het proces van het aanvragen tot het verstrekken van de lening vlot en soepel verloopt. De hoogte van de Starterslening wordt bepaald en dan kan de koper de eerste hypotheek (met Nationale Hypotheek Garantie) aanvragen bij een bank naar keuze. Na acceptatie van de bank kunnen de stukken van de bank en SVn naar de notaris voor de overdracht van de woning. Vervolgens hoeft de koper de eerste drie jaar geen rente en aflossing te betalen. Daarna gaat de koper dit wel betalen of zoveel als de koper op dat moment kan betalen.


,,Met de vrij op naam-actie maakten we het voor star ters op de woningmarkt aantrekkelijker om een woning van ons te kopen.’’ • Verkoop Vrij op naam (v.o.n.) Mercatus betaalt alle kosten voor de overdracht van de woning. Dat houdt in dat wij de overdrachtsbelasting betalen, de kosten voor de leveringsakte van de notaris en de kosten voor het Kadaster. Hiermee zorgen we ervoor dat deze kosten niet meegefinancierd hoeven te worden en de hypotheek zo laag mogelijk blijft. • Verhuiskostenvergoeding Wanneer een huurder een woning van ons koopt die wij op de vrije markt aanbieden, krijgt de huurder een verhuiskostenvergoeding ter waarde van één maand huur. Dat scheelt dubbele woonlasten in de verhuisperiode.

26

Jaarverslag 2011

• Woonduurkorting Hierbij krijgen huurders, die een huis willen kopen, korting. Die wordt hoger naarmate de huurder langer heeft gehuurd en geldt voor de eigen huurwoning (met verkooplabel) of een koopwoning die op de vrije markt wordt aangeboden. Ook deze resultaten uiten zich pas in 2012. Afgelopen jaar zijn vier huizen onder voorbehoud verkocht, waarbij van de woonduurkorting gebruikt wordt gemaakt. • Folder Mercatus heeft een glossy folder ontwikkeld waarin de vijf koopvoordelen op een aantrekkelijke en eenvoudige wijze worden uitgelegd. • Koopwoning-voordeelkrant Een woonkrant van Mercatus waarin zestien woningen en de vijf koopvoordelen van Mercatus worden uitgelicht. De krant wordt huis-aanhuis verspreid in de Noordoostpolder en verscheen in november 2011 voor het eerst. In december is nog een tweede editie uitgekomen en voor 2012 staan er zes gepland. • Keukenactie In samenwerking met Bruynzeel is de keukenactie begin 2011 ontwikkeld. Hierbij kunnen kopers een bestaande actiekeuken met 10 procent korting kopen. Of eentje laten samenstellen met de dan lopende actie van Bruynzeel, met ook 10 procent korting. Drie kopers maakten vorig jaar van deze actie gebruik. • Billboards Emmeloord In 2011 is er elk kwartaal een advertentie geplaatst aan de doorgaande route in Emmeloord. Elke keer met een bepaald thema, bijvoorbeeld de Vrij op naam-actie.

• Adverteren boven kassa’s Een advertentie van Mercatus over koopwoningen draait mee in een diavoorstelling op tv-schermen bij de kassa’s en infobalie bij de Albert Heijn in Emmeloord. Wij beslissen dit jaar of wij doorgaan of stoppen met deze vorm van adverteren. • Adverteren in de krant In de krant De Noordoostpolder hadden wij in 2011 elke maand een halve kleurenpagina met de koopwoning van de maand en zes andere huizen. Deze advertentie hebben wij in november en december 2011 gebruikt om de vijf koopvoordelen van Mercatus te promoten.

27


28

Jaarverslag 2011

Behouden en vergroten van de onafhankelijkheid

29

4


De koers is uitgezet Mercatus heeft 29 strategische doelen gesteld voor de periode 2011 tot en met 2015. In het afgelopen eerste jaar is de koers uitgezet. Wat leverde dat op voor de pijler Behouden en vergroten van de onafhankelijkheid? Een samenvatting per strategisch doel: Binnen twee jaar is voor elk dorp bepaald welke basisvoorzieningen nodig zijn. In 2015 is de helft van de plannen gerealiseerd Het bepalen van de voorzieningen die noodzakelijk zijn om de onafhankelijkheid van bewoners te behouden of te vergroten, hangt nauw samen met de ontwikkeling van de gezamenlijke visie op de dorpen en wijken in de Noordoostpolder. Deze ontwikkeling is samen met de gemeente Noordoostpolder in gang gezet. Naar verwachting is de visie medio 2013 klaar. Mercatus kan vervolgens keuzes maken over waar er kan worden geïnvesteerd en met welke andere partijen er kan worden samengewerkt.

Jaarlijks inventariseren wij de behoefte aan aanvullende dienstverlening op het gebied van werk, inkomen, zorg en welzijn. Zonodig maken wij afspraken met andere partijen voor de realisatie hiervan Wij hebben in 2011 met onze partners in de Noordoostpolder gesproken over de diensten die er op dit moment al zijn en de inventarisaties naar de verschillende behoeften. De gemeente heeft de nodige acties ondernomen, waarbij wij ons hebben aangesloten. Uit die gesprekken kwam duidelijk naar voren dat er behoefte is om de bestaande dienstverlening goed in beeld te krijgen. Niet alleen om professionals de juiste doorverwijzing te kunnen laten doen, maar ook om ervoor te zorgen dat bewoners met vragen zelf de weg kunnen vinden. Mercatus maakt samen met de gemeente dit overzicht. Daarnaast richten wij ons op signalen uit de samenleving en van onze partners; waar mogelijk zoeken we naar samenwerking. GGD, gemeente en hulpverlenende en dienstverlenende instellingen onderzoeken regelmatig de behoefte aan diensten en stellen hun aanbod daarop af. Concreet voorbeeld is onze samenwerking met Carrefour. Bewoners die hun tuin door ouderdom of ziekte echt niet meer kunnen onderhouden, kunnen een beroep doen op vrijwilligers van Carrefour. Daarnaast biedt Mercatus ook de mogelijkheid van een tuinabonnement.

Wij staan garant voor adequate noodopvang van onze doelgroep. Indien nodig in samenwerking met onze partners De noodopvang voor daken thuislozen in de Noordoostpolder is eind 2010 gerealiseerd door Kwintes. Mercatus heeft hieraan een bijdrage geleverd. Wij zijn vorig jaar echter nog een stap verder gegaan en hebben voor bewoners waarvoor zelfstandig wonen niet vanzelfsprekend is, drie verschillende contractvormen ontwikkeld. Zodat deze mensen probleemloos in een buurt of wijk kunnen wonen. Samen met het Leger des Heils hebben we een zogeheten omklaphuurovereenkomst opgezet. Dit is een vorm van tweedekansbeleid, waarbij mensen de juiste hulp op de juiste locatie krijgen. Op die manier kunnen ze zonder problemen zelfstandig wonen. De hulp kan gericht zijn op het beheren van het budget om huurachterstanden te voorkomen. Of op het samenleven met buren in de ruimste zin van het woord. Daarnaast is het protocol preventie huisuitzettingen in 2011 voortgezet en hebben wij op dit punt de samenwerking met de gemeente, het Algemeen Maatschappelijk Werk en de GGD geoptimaliseerd. Hiermee moet de behoefte aan noodopvang in de Noordoostpolder zoveel mogelijk worden teruggedrongen.

Onze voorraad levensloopgeschikte woningen is verdubbeld en 90% voldoet aan de basiskwaliteit In 2011 zijn in het kader van planmatig onderhoud 32 woningen levensloop geschikt gemaakt. De norm voor de basiskwaliteit is vastgesteld. De aanpassing van woningen aan de basiskwaliteit vindt vanaf 2012 plaats.

Behouden en vergroten va de onafhankelijkheid

30

Jaarverslag 2011

4.1

Behouden en vergroten

Inleiding

Staatssteun (compensatie) voor woningcorporaties is volgens Europese mededingingregels alleen toegestaan voor de kosten van diensten van algemeen belang. Voor woningcorporaties mag het uitsluitend bij: • de aankoop, bouw en verhuur van woningen met een maximale huur op of onder de huurtoeslaggrens van 652,52 euro; • de bouw en verhuur van een limitatieve lijst van ‘maatschappelijk’ vastgoed; • aanpalende werkzaamheden, zoals leefbaarheidactiviteiten, en de aanpak van wijken en dorpen; • aanleg van (kleinschalige) infrastructuur die strikt verband houdt met sociale huisvesting, bijvoorbeeld ontsluitingspaden naar woningen.

Woonruimteverdeling

Met het woningaanbiedingensysteem via Woningnet beschikt Mercatus over een open en eerlijk verdeelsysteem, met transparantie en keuzevrijheid voor de klant. Inschrijven als woningzoekende via onze website kost 25 euro voor het eerste jaar. Verlengen kost 15 euro per jaar. Woningnet levert de kwartaalrapportages aan met daarin de belangrijkste kerngetallen. Op basis van deze cijfers bewaken wij vervolgens het behalen van onze doelstellingen. Ook wordt getoetst of onze gekozen uitgangspunten nog steeds juist zijn.

De belangrijkste voorwaarden daarvoor zijn: • bij nieuwe verhuringen wordt ten minste 90 procent van de woningen met een huur op of onder de huurtoeslaggrens aangeboden aan huishoudens met een (gezamenlijk) verzamelinkomen tot maximaal 33.614 euro (prijspeil 2011); • bij de overige 10 procent van de nieuwe verhuringen van de woningen moeten woningcorporaties voorrang geven aan urgent woningzoekenden; • woningcorporaties moeten de bouwwerkzaamheden van maatschappelijk vastgoed aanbesteden.

Woningzoekenden Er waren in het vierde kwartaal van 2011 meer mensen op zoek naar een woning, dan in dezelfde periode in 2010. Om precies te zijn 2.740 ten opzichte van 2.500 in het laatste kwartaal van 2010. Het aantal actieve woningzoekenden daalde echter van 640 naar 622. De verwachting dat het aantal inschrijvingen zou dalen vanwege de inkomensgrens van 33.614 euro, is niet uitgekomen. Dit kan te maken hebben met het feit dat Mercatus al jaren werkt met een inkomensgrens. Deze was 35.000 euro en is nu volgens de regelgeving 33.614 euro. Daarnaast ligt het gemiddelde inkomen in de Noordoostpolder relatief laag. Wat opvallend is, is dat het aantal reacties van senioren daalde. Het gemiddeld aantal reacties op de woningen met een seniorenlabel (met en zonder zorgbehoefte) daalde van 23,6 naar 11,8. Ouderen blijven blijkbaar zolang mogelijk in hun huidige woning wonen. Daarnaast is er een groep die vanuit een koopwoning, door de stagnerende markt, meer moeite hebben om de eigen woning te verkopen waardoor ze niet reageren op een seniorenwoning. Bij de reacties van jongeren zien we juist het tegenovergestelde: van 27,1 reacties in 2010 naar 32,3 in 2011. Voor deze groep komt er duidelijk meer druk op de markt. Het feit dat het voor jongeren steeds moeilijker wordt om te kopen is hier mede een oorzaak van.

,,Dankzij het intensief begeleiden van huurders met betalingsachterstand, daalde het aantal uithuiszettingen met 55 procent.’’ In 2011 zijn inclusief nieuwbouwprojecten 530 woningen in de verhuur gegaan, op één na allemaal beneden de grens van 652,52 euro. Negentien daarvan (3,4%) zijn verhuurd aan huishoudens met een gezamenlijk inkomen hoger dan 33.614 euro. Hiermee voldoen wij ruimschoots aan de voorwaarden voor staatssteun. Bijna 96,5% is verhuurd aan inkomens beneden de toetsingsgrens, terwijl dit minimaal 90 procent moet zijn. De via Woningnet aangeboden woningen zijn in de volgende tabel opgenomen.

Ontwikkeling in de vraag Het aantal reacties op woningen in Emmeloord ligt aanzienlijk hoger dan in de dorpen, maar het verschil wordt wel kleiner. Per aangeboden woning in Emmeloord reageren gemiddeld 64,4 mensen, tegenover 29,3 in de dorpen. Dat was in 2010 respectievelijk 67,2 en 25,6. Binnen de tien dorpen heeft Ens met 16,4 reacties de laagste score en Marknesse met 29,6 de hoogste.

onafhankelijkheid

Verhuur naar inkomen en huurprijs Mercatus probeert zoveel mogelijk goedkope woningen aan te bieden aan mensen met de laagste inkomens. De selectiecriteria die hiervoor gelden, zijn vastgelegd in het woonruimte verdeelsysteem. Het streven is om zoveel mogelijk passende woonruimte aan te bieden, om scheefgroei (zowel duur als goedkoop) te voorkomen.

Hoe zorgde Mercatus er in 2011 voor dat de onafhankelijkheid van haar klanten is behouden en vergroot? Daar wordt in dit hoofdstuk dieper op ingegaan aan de hand van de onderwerpen woonruimteverdeling, huurprijsbeleid, mutatiegraad, huurtoeslag, betalingsachterstand en uitzettingen, steunpunten voor wonen, zorg en welzijn, woonenergie, kortingspas, Voedselbank en ondersteuning bij tuinonderhoud.

4.2

van de

31


BBSH tabel verslagjaar 2011 - Aantal aanbiedingen 2011

1-persoon

inkomen

<65

Huur <= 361,66

Huur 361,67 t/m 517,64

Huur > 517,64

Totaal

< € 21.625

70

129

3

202

>= € 21.625

8

67

8

83

< € 20.325

0

11

5

16

>= € 20.325

0

3

3

6

78

210

19

307

< € 29.350

15

50

4

69

>= € 29.350

0

23

3

26

< € 27.750

0

16

1

17

>= € 27.750

0

4

2

6

15

93

10

118

< € 29.350

1

35

0

36

>= € 29.350

0

8

2

10

< € 27.750

0

0

0

0

>= € 27.750

0

0

0

0

Subtotaal

1

43

2

46

Totaal

94

346

31

471

>=65 jaar Subtotaal

2-personen <65 >=65 jaar Subtotaal

>=3 personen <65 >=65 jaar

Bij het gebruik van de 10 procent beleidsruimte voor hogere inkomens, wordt deze volgorde gehanteerd: • gedwongen verhuizingen als gevolg voor herstructurering; • sociaal medische indicaties; • statushouders; • calamiteiten (zoals verhuizing na brand in de woning); • doorstroming van een goedkope naar een duurdere woning; • doorstroming van senioren.

4.3

4.4 Mutatiegraad De mutatiegraad is nagenoeg gelijk gebleven aan 2010. Deze staat nu op 10,6 procent en was 10,3 procent in 2010. Er werden vorig jaar in totaal 519 woningen opgezegd. In 2010 waren dat er 504.

4.5

Mercatus informeert en helpt haar huurders bij de aanvraag van huurtoeslag. Wij zijn op dit gebied ook een officieel Hulp- en Informatiepunt. Wijzigingen worden rechtstreeks verwerkt, zodat de huurtoeslag snel en op de juiste manier wordt aangepast. In 2011 werd maandelijks bij gemiddeld 1.192 klanten de huurtoeslag verrekend, dat was vorig jaar bij 1.204 huurders het geval. Het totale aantal klanten dat huurtoeslag ontvangt is echter groter, omdat veel huurders het bedrag zelf ontvangen. De gemiddelde huurtoeslag bedroeg maandelijks 183,64 euro. Dat is slechts 3 cent meer dan in 2010.

Huurprijsbeleid

De gemiddelde huurprijs van de woningen is met 1,96 procent gestegen. Bedroeg die eind 2011 428,84 euro, eind 2010 was dit nog 420,61 euro. Deze stijging wordt veroorzaakt door de huuraanpassing per 1 juli 2011, die beperkt bleef tot 1,3 procent. Dit past in het inflatievolgende huurbeleid zoals het kabinet dat al enkele jaren voorschrijft.


Huurtoeslag

32

Jaarverslag 2011

4.6

Betalingsachterstand en uitzettingen

De aanmaningsprocedure is door Mercatus in de loop van 2011 aangescherpt en de begeleiding is geïntensiveerd. Mede daardoor daalde het aantal huisuitzettingen met maar liefst 55 procent. Er vonden in totaal negen uitzettingen plaats. Niet alle huurders betalen de huurprijs maandelijks vooruit, waardoor huurachterstanden al snel kunnen ontstaan. Om al te hoge huurachterstanden te voorkomen, schakelt Mercatus meteen een incassobureau in als er na twee aanmaningen geen betaling is ontvangen. Huurders met een betalingsachterstand van drie maanden, worden doorgegeven aan het Algemeen Maatschappelijk Werk. Die neemt contact met ze op en probeert samen met hulpverlenende instanties tot een oplossing te komen. Het opstarten van een schuldregeling met behulp van de Gemeentelijke Kredietbank (GKB), bijvoorbeeld. Als dit lukt, vindt er geen dagvaarding plaats om de woning te ontruimen. Deze intensieve begeleiding wierp duidelijk zijn vruchten af met een enorme daling van het aantal uithuiszettingen. De GKB verzorgde in 2011 het budgetbeheer van 263 zaken. Een toename van 7 procent ten opzichte van 2010 (245). Door het budgetbeheer wordt de reguliere maandelijkse huur betaald en loopt de huurachterstand in principe niet verder op. Het aantal mensen met een betalingsachterstand van meer dan drie maanden, liep echter wel op in 2011. Daardoor steeg de totale huurachterstand ten opzichte van 2010 met 28.000 euro. In 2011 lieten wij 28 klanten kosteloos deelnemen aan een budgetcursus van de GKB. De cursus van vijf bijeenkomsten is vier keer gehouden. Wij hebben hiervoor 3.800 euro beschikbaar gesteld.

4.7

Steunpunten voor wonen, zorg en welzijn

Steunpunten in de dorpen en wijken dragen bij aan de onafhankelijkheid van onze klanten. Op die manier kunnen ze namelijk langer zelfstandig blijven wonen. Vanuit de keten wonen, zorg en welzijn zijn er steunpunten gekomen in Creil en Ens. In Marknesse en Emmeloord zijn verzorgingshuizen aanwezig. In Creil fungeert het Saalicon als steunpunt, waarin diverse instellingen en bedrijven op het gebied van zorg en welzijn zijn gevestigd. Deze leveren van hieruit hun zorgen welzijnsdiensten aan de inwoners van het westen en noorden van de Noordoostpolder, de dorpen Bant, Creil, Espel en Rutten. In Ens is een steunpunt opgenomen in het Hofje van Ens. Een gezamenlijk initiatief van dorpsbelang, Carrefour, gemeente, ZONL en Mercatus om een multifunctioneel centrum te realiseren bleek niet haalbaar. De herstructurering van de Baan 52-76 vindt wel doorgang. Hier worden levensloopgeschikte woningen gerealiseerd. Aan De Balkan in Emmeloord wordt een woon-zorgcomplex gerealiseerd, dat ook een brede functie naar de buurt krijgt. In 2012 worden de plannen hiervoor verder uitgewerkt.

33


4.11 Ondersteuning bij tuinonderhoud

Troefmarkt in Espel Een werkgroep vanuit het dorp is vanaf begin 2011 actief om een supermarkt in Espel te realiseren. Mercatus draagt hier graag een steentje aan bij, omdat een supermarkt de onafhankelijkheid van de bewoners vergroot en de leefbaarheid ten goede komt. Dit project loopt vooruit op onze strategische doelstelling, waarin wij samen met de gemeente inventariseren welke voorzieningen er in de dorpen nodig zijn. In Espel stond in de hoofdstraat een gecombineerd gebouw (twee winkelpanden naast elkaar) te koop. Mercatus heeft na overleg met verschillende partijen één pand gekocht en technisch geschikt gemaakt. Met de ondernemer is een 5-jarige huurovereenkomst aangegaan. Om dit project te laten slagen is voor de eerste twee jaar een korting op de huurprijs afgesproken.

Met het tuinabonnement van Mercatus kunnen huurders twee keer per jaar ondersteuning krijgen bij grote tuinwerkzaamheden. Mercatus werkt hierin samen met Groengroep de Populier van Stichting Triade. Hierdoor wordt de zelfstandigheid van de bewoners vergroot en kunnen zij langer zelfstandig blijven wonen. Ze hoeven het zware werk immers niet meer alleen te doen. Vanwege een beperkte capaciteit van de Populier kunnen maximaal veertig deelnemers meedoen. De kosten bedragen 10 euro per maand. Op dit moment is er zelfs een wachtlijst voor deze service.

,,Mercatus biedt de Voedselbank onderdak en sponsor t dit goede doel voor 3.000 euro.’’ 4.8

Woonenergie

De woonlasten worden bepaald door de huur van de woning en de energielasten. De klanten van Mercatus letten niet alleen meer op de huurprijs van de woning, maar ook op de energielasten. Met behulp van energieleverancier Woonenergie biedt Mercatus haar huurders de mogelijkheid om deze lasten zo laag mogelijk te houden. Woonenergie garandeert dat het altijd tot de drie goedkoopste aanbieders van het land behoort. Wij brengen dit inkoopcollectief voor energie onder de aandacht bij nieuwe huurders en bij nieuwbouwprojecten.

4.9

Kortingspas

Huurders van Mercatus ontvangen desgewenst een kortingspas. Hiermee kunnen zij 10 procent korting krijgen bij een aantal bedrijven in de Noordoostpolder en op Urk. Tien bedrijven doen er aan mee. In het kader is te lezen welke bedrijven met de pas werken. De opzet van de kortingspas is gewijzigd. Mensen krijgen de pas niet langer automatisch toegestuurd, maar kunnen langskomen op ons kantoor om hem aan te laten maken. De foto blijft hierdoor actueel en het is ook nog eens kostenbesparend.

De kortingspas 2011 is geldig bij de volgende bedrijven in Noordoostpolder: • B.D. Centrum De Boed • Deco Home de Jong • Folkers zonweringen • Gamma • Formido Urk • Marco meubelen • Praxis • Raab Kärcher (bouwmaterialen) • De Haan vloer- en raamdecoratie • Autoverhuur Bultman

4.10 Voedselbank Mercatus ondersteunt het werk van de Voedselbank en biedt de vrijwilligers onderdak in een bedrijfsruimte in een flat in Emmeloord. Om tegemoet te komen in de huurkosten hebben wij de Voedselbank gesponsord voor 3.000 euro. Ook de gemeente Noordoostpolder heeft dit bedrag, in de vorm van een subsidie, overgemaakt.


34

Jaarverslag 2011

Verbeteren van de dienstverlening

35

5


De koers is uitgezet Mercatus heeft 29 strategische doelen gesteld voor de periode 2011 tot en met 2015. In het afgelopen eerste jaar is de koers uitgezet. Wat leverde dat op voor de pijler Verbeteren van de dienstverlening? Een samenvatting per strategisch doel: Per onderdeel van de dienstverlening zijn duidelijke kaders vastgesteld. Deze worden passend bij de situatie, de houding en het gedrag van de huurder toegepast Met deze doelstelling is in 2012 begonnen.

Wij zijn een open, klantgerichte organisatie die zegt wat zij doet en doet wat zij zegt Wij hebben op dit terrein meerdere activiteiten uitgezet in 2011 en een groot deel van deze doelstelling valt samen met andere aanpassingen in onze organisatie. Onze processen worden bijvoorbeeld herschreven vanuit de behoefte en wens van de klant. Ook hebben we van enkele functies de inhoud aangepast en hebben medewerkers, waar nodig, cursussen of trainingen gevolgd om de kennis op te frissen. Wij hebben onze berichtgeving naar huurders en andere belanghebbenden in kaart gebracht en daar beleid op gemaakt. Ons bewonersblad Samen Wonen is daarvan een mooi voorbeeld. Bij alles wat wij ondernemen willen we helder, duidelijk en tijdig communiceren. Deze doelstelling is echter niet in een jaar afgerond. Wij blijven aandacht geven aan het verbeteren van onze dienstverlening en ons richten op de behoeften van onze klanten.

Met belanghebbende partijen zijn samenwerkingsovereenkomsten gesloten Met Triade, Philadelphia, InteraktContour en Fokus zijn samenwerkingsovereenkomsten ondertekend. Met Aquarelles is voor de ontwikkeling aan de Prof. Lorentzstraat een intentieovereenkomst afgesloten. De samenwerkingsovereenkomst met ZONL wordt begin 2012 ondertekend. Met ’s Heerenloo willen wij in 2012 een samenwerkingsovereenkomst afsluiten. Daarnaast maken wij in 2012 nieuwe prestatieafspraken met gemeente Noordoostpolder waarin wordt vastgelegd wat onze gezamenlijke doelstellingen zijn en wat beide partijen daarin bijdragen.


36

Jaarverslag 2011

5.1


Inleiding

Het Saalicon in Creil Met de huurders van zorgen welzijnscentrum het Saalicon in Creil is in 2011 het overleg en de samenwerking geïntensiveerd. Op verzoek van de huurders is er drie keer per jaar een huurdersvergadering onder voorzitterschap van Mercatus. De wijkbeheerder inspecteert wekelijks het gebouw en verhelpt kleine reparatieverzoeken. Daarnaast is er een proef van twee sleutelbeheerders, die 24 uur per dag bereikbaar zijn om monteurs toegang te verlenen tot het gebouw. Mercatus heeft financieel bijgedragen aan de website www.hetsaaliconcreil.nl.

Op welke manier verbeterde Mercatus in 2011 haar dienstverlening? In dit hoofdstuk meer daarover aan de hand van de onderwerpen: belangenhouders, huurdersoverleg, horizontale dialoog, huurlabel van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH), communicatie, prestatieafspraken, kantoorgebouw, samenwerking met Zorggroep Oude en Nieuwe Land en de geschillencommissie.

5.2

Belangenhouders

,,Samen Wonen is ons motto. Mensen lekker laten wonen in een huis en omgeving waar ze zich thuis en comfor tabel voelen.’’

Mercatus heeft een maatschappelijke verantwoordelijkheid. Al onze activiteiten zijn gericht op onze primaire taak: het huisvesten van klanten die zich niet zelfstandig op de woningmarkt kunnen begeven. Reden kan zijn dat hun inkomen niet toereikend is voor een koop- of huurwoning met een marktconforme (huur)prijs. De huurders zijn dan ook onze belangrijkste belangenhouders, naast enkele andere organisaties op het snijvlak van ruimte, zorg en leefbaarheid.

5.3

Wij onderscheiden in ons beleid verschillende belangenhouders. Afhankelijk van het onderwerp gaat Mercatus met hen het gesprek aan. Tijdens ons jaarlijkse overleg worden maatschappelijke onderwerpen besproken met belangenhouders. In paragraaf 2.2 is meer te lezen over het symposium dat in 2011 werd gehouden.

De huurders worden vertegenwoordigd door Stichting Huurdersbelang Mercatus. Die wordt door onze corporatie ondersteund in de verslaglegging van de bijeenkomsten en het financieren van de activiteiten en onkosten van de stichting. Het bestuur van de Stichting Huurdersbelang Mercatus bestaat per 31 december 2011 uit: • De heer A.H. de Leeuw (voorzitter) • De heer O. Janzen (secretaris) • De heer C.H. den Bakker (penningmeester) • De heer P. de Bruijn (lid) • De heer B.G. Oosdijk (lid) • Mevrouw A. den Uijl-Bruinewoud (lid)

Onze belangenhouders zijn: • gemeente Noordoostpolder; • provincie Flevoland; • zorg en welzijnspartijen zoals Zorggroep Oude en Nieuwe Land, ’s Heeren Loo, InteraktContour, Triade, Stichting Philadelphia, Carrefour, Leger des Heils, Kwintes en stichting Fokus; • ouderenbonden; • politie Flevoland; • verenigingen van Dorpsbelang; • Bedrijven Actief Noordoostpolder (BAN).

De heer A.W.J. de Bruyn is als adviseur verbonden aan de Stichting Huurdersbelang Mercatus.

Relatiebeheerder Met de komst van een nieuwe relatiebeheerder is begin 2011 het startsein gegeven voor kennismakingsgesprekken met de zorgen welzijnspartijen. Eind van het jaar vonden evaluatiegesprekken plaats met Triade, ’s Heerenloo, Stichting Philadelphia en Zorggroep Oude Nieuwe Land. Dit jaar gaan wij met de overige partijen om tafel. De vastgoedbehoefte van de relatie, de huidige en toekomstige samenwerking en de daaraan gekoppelde verbeterpunten van Mercatus’ dienstverlening, stonden tijdens deze gesprekken centraal. We maakten van de gelegenheid gebruik om onze beleidskeuzes nader toe te lichten. Naast optimalisering van de dienstverlening zijn deze gesprekken gebruikt als input voor het (portefeuille)beleid. Met Triade is in 2011 een strategische samenwerkingsovereenkomst afgesloten. Dit jaar leggen Mercatus en Zorggroep Oude en Nieuwe Land deze overeenkomst officieel vast.

Huurdersoverleg

De manager klant & advies vertegenwoordigt Mercatus bij de vergaderingen van de stichting. De leden van deze stichting hebben ook het belangenhoudersoverleg bijgewoond. Wij hebben het afgelopen jaar zes keer met elkaar vergaderd. De volgende onderwerpen zijn besproken. • tuinencontrole • jaarverslag 2010 • aanmaningsprocedure • mutatiebeleid • leefbaarheid dorpen • het huurprijsbeleid per 1 juli 2011 • plan van aanpak leegstaande woningen • website Mercatus

37


• • • • •

woonbehoefte- en wensenonderzoek verkoop van woningen Strategisch Voorraadbeleid werkplan en begroting 2012 de verkoop van 32 woningen in Nagele aan de Vereniging Hendrick de Keijser Vertegenwoordigers van de stichting waren ook aanwezig bij mijlpalen in projecten, zoals bij de oplevering van de Lindberghsingel, de oplevering van de Parkflat en bij de start van de Pasteur- en Picassohage.

5.5

5.4

Om onze dienstverlening te blijven verbeteren, hebben wij een verbeterteam opgezet. Daarin participeren medewerkers van verschillende afdelingen. Zij verwerken alle opmerkingen die klanten maakten bij de vragenlijst. Samen met de informatie uit de klachtenregistratie wordt dit gebruikt om verbeterpunten door te voeren. Het afgelopen jaar werden 27 verbetertrajecten opgezet, waarvan er inmiddels zeventien al zijn afgerond.

Telefonisch contact met Mercatus, huurders die een woning verlaten, het onderhouden van huizen en het afhandelen van klachten. Deze onderdelen van onze dienstverlening zijn in 2011 gemeten volgens de systematiek van het huurlabel van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). Onze corporatie scoorde gemiddeld een 7,92 en neemt daarmee een 22e plaats (van de 197) in op de prestatie-index van het KWH. De dienstverlening scoorde ruim boven de norm op alle gemeten disciplines, met cijfers tussen de 7,4 en 8,8.

Horizontale dialoog

Mercatus heeft het afgelopen jaar diverse gesprekken gevoerd met de belangenhouders, zoals genoemd in paragraaf 5.2, om op deze manier onze maatschappelijke doelen en de doelen op het gebied van volkshuisvesting na te streven.

Onze homepage


KWH-huurlabel

38

Jaarverslag 2011

Labelonderdeel

Eindcijfer

1.

Corporatie bezoeken

7,9

2010

2.

Corporatie bellen

7,5

2011

3.

Woning zoeken

7,9

2010

4.

Woning betrekken

7,8

2010

5.

Woning verlaten

8,8

2011

6.

Huur betalen

8,1

2010

7.

Reparatie uitvoeren

8,2

2010

8.

Woning onderhouden

7,7

2011

9.

Klachten afhandelen

7,4

2011

5.6

Huisstijl Door de invoering van nieuwe communicatiemiddelen als de website en het bewonersblad, is ook een begin gemaakt met het opfrissen van de huisstijl. In 2012 wordt dit stapsgewijs doorgevoerd in de overige communicatiemiddelen.

Laatste meting

Open dag Mercatus stelt één keer per jaar haar kantoor open voor belangstellenden. De laatste jaren in de vorm van een open dag, maar om de doelgroep starters meer te bereiken, heeft het in 2011 de vorm gekregen van een informatieavond voor potentiële kopers. Zij kregen de vijf koopvoordelen van Mercatus gepresenteerd.

5.7

Communicatie

Mercatus en de gemeente Noordoostpolder onderzochten het afgelopen jaar de eigen visie en het woonbeleid in de Noordoostpolder. Conform de prestatieafspraken in 2011 hebben beide partijen het woonbehoefte- en wensenonderzoek afgerond. De resultaten worden meegenomen in de woonvisie van de gemeente en het Strategisch Voorraadbeleid van Mercatus. De uitkomsten worden ook gebruikt bij het opstellen van de dorpsvisies. Medio 2012 komen partijen weer bij elkaar om verdere afspraken te maken.

De communicatie vanuit Mercatus vond in 2011 plaats via vijf hoofdstromen. Een overzicht: 1. De website van Mercatus. Deze is eind maart 2011 volledig vernieuwd. Een paar cijfers: Gemiddeld aantal bezoeken per week is 2.500. Op dinsdag wordt de site het drukst bezocht (rond de 800), dan verschijnt het nieuwe huurwoningaanbod. Met 150 is het aantal bezoeken op zaterdag het laagst. De drukste week in 2011 was van 10 tot 16 april, met 2.903 bezoeken. De meeste bezoeken (21 procent) komen binnen op de pagina huurwoningaanbod en 4,5 procent op de pagina aanbod koop.

Conclusies uit het onderzoek zijn: • Het aantal huishoudens van de Noordoostpolder groeit licht in de komende vijftien jaar. Dit als gevolg van gezinsverdunning. Het aantal inwoners stagneert of krimpt in deze periode. • Net als in de meeste Nederlandse gemeenten krijgt ook de Noordoostpolder te maken met vergrijzing en ontgroening. • De traditionele leefstijlen krimpen op lange termijn. De leefstijlen waar kansen liggen voor de Noordoostpolder zijn gericht op rust en ruimte en op een harmonieuze en sociale omgeving. • De huidige woningvoorraad sluit nog niet aan op de wensen en behoeften van de inwoners. Er ontstaat een overschot aan eengezinswoningen en er is behoefte aan meer kwaliteit in het wonen door middel van vrijstaande koopwoningen, levensloopgeschikte woningen in de sociale huursector en bungalows en patio’s voor senioren. • Dorpen zijn nu gelijksoortig, het advies is te zoeken naar meer uitgesprokenheid per dorp.

2. Het bewonersblad Samen Wonen. Dit magazine is bedoeld om huurders te informeren over ontwikkelingen binnen Mercatus. In 2011 is het eens in de twee maanden verspreid. Ook in 2012 wordt het bewonersblad zes keer verspreid. 3. Brieven en projectboekjes met feitelijke informatie voor de doelgroep. 4. Persberichten en advertenties. Elke derde donderdag van de maand verschijnt er bijvoorbeeld een advertentie in krant De Noordoostpolder. 5. Persoonlijk contact met belangenhouders, huurders en relaties. Wij werken onder het nieuwe motto “Samen Wonen”. Mensen lekker laten wonen in een huis en omgeving waar ze zich thuis en comfortabel voelen. Dat is onze basistaak, daarvoor zijn wij, maar ook onze huurders verantwoordelijk. Dat gaan we samen doen onder het motto “Samen Wonen”.

5.8

Kantoorgebouw

Het kantoor van Mercatus wordt verbeterd in 2012 aan de hand van het programma van eisen voor de kantoorbehoefte. Dat programma is in 2010 opgesteld. Het huidige kantoorgebouw is vijftien jaar geleden vernieuwd en een aantal onderdelen is toe aan vervanging. Daarnaast sluit de nieuwe kantoorinrichting goed aan op

Intranet Onder het motto “Samen Werken” is in november het nieuwe intranet geïntroduceerd. Hiermee willen we vooral de interne communicatie bevorderen.

Prestatieafspraken

39


de gewijzigde organisatiestructuur, waarbij klanten vanuit een klantcontactcentrum geholpen worden met alle vragen over verhuur, onderhoud en betalingen. In het kantoorgebouw wordt straks gewerkt volgens de principes van het nieuwe werken.

Zorgvastgoed veroudert sneller dan reguliere huurwoningen en daardoor is het risico op leegstand op termijn groter. In het laatste kwartaal van 2011 is begonnen met het ontwikkelen van het Strategische Vastgoedbeleid voor zorg en sociaal maatschappelijk onroerend goed. Dit beleid krijgt in 2012 zijn beslag. Een andere trend die gevolgen heeft voor Mercatus, zijn de gemeentelijke bezuinigingen. Subsidies staan onder druk en Radio Noordoostpolder en de Voedselbank klopten aan bij Mercatus voor hulp om de huur te kunnen betalen. Bij de radio is reclamezendtijd ingekocht en aan de Voedselbank is huurkorting gegeven. Het Vrouwencentrum Noordoostpolder is een nieuwe partij, waarmee een huurovereenkomst en samenwerking is aangegaan.

,,Mercatus ondersteunt organisaties die het moeilijk hebben, zoals het Vrouwencentrum, Radio Noordoostpolder en de Voedselbank.’’

5.9

5.10 Geschillencommissie

Samenwerking met Zorggroep Oude en Nieuwe Land

Wie zitten er in de geschillencommissie: • De heer A. de Ruijter (onafhankelijk voorzitter) • De heer A.H. de Leeuw (lid, voordracht namens Stichting Huurdersbelang Mercatus) • De heer B. Welling (lid, voordracht namens Mercatus)

In de Noordoostpolder zal in de toekomst meer vraag zijn naar huisvesting speciaal voor ouderen en zorgbehoevenden. Wij gaan deze zorgen woonbehoefte de komende jaren samen met Zorggroep Oude en Nieuwe Land (ZONL) invullen. Voor ons is het een uitdaging om passende huisvesting voor deze doelgroep te vinden en voor ZONL om de zorg te verlenen. Beide partijen delen elkaars visie op het gebied van wonen, welzijn en zorg in de Noordoostpolder. Voor de locatie De Balkan is vorig jaar onder meer een samenwerkingsovereenkomst opgesteld. De plannen bestaan uit een woonvorm voor 24 ouderen met dementie en 50 kleinere woningen voor ZONL en circa 65 appartementen in het betaalbare en dure prijssegment. De locatie krijgt een zorgsteunpunt en een restaurant met een brede functie, ook voor andere bewoners van de wijk.

De geschillencommissie ontvangt een vergoeding per in behandeling genomen geschil. Deze bijdrage is afhankelijk van de tijd die met een geschil gepaard gaat. In 2011 werden geen geschillen ingediend.

Samenwerking met andere zorgpartijen Steeds meer zorgpartijen stoten hun vastgoed af en doen een beroep op woningcorporaties voor de huisvesting en activiteiten van hun cliënten. Dat komt door de veranderende regelgeving op het gebied van wonen en zorg en de groeiende vraag naar zelfstandige huisvesting. Ook Mercatus ziet die vraag naar zelfstandige wooneenheden stijgen bij haar huidige zorggerelateerde relaties. Die eenheden moeten bovendien voldoen aan de roep om kwalitatief betere huisvesting en de strengere arbo-regels voor zorgverleners. Daarnaast lijkt na jaren van kleinschalig wonen schaalvergroting weer de trend. In 2011 overtrof de vraag het aanbod. Mercatus zoekt dan ook meer dan ooit naar mogelijkheden voor gedeeld gebruik van het vastgoed en de te bouwen zorgwoningen. Een voorbeeld hiervan is het project Pilotenweg in Emmeloord. Op verzoek van Stichting Philadelphia onderzoekt Mercatus een uitbreiding van het aantal wooneenheden en de dagbesteding. Met Triade, dat het pand daarnaast in bezit heeft, zijn afspraken gemaakt over gedeeld gebruik.


40

Jaarverslag 2011

Vrouwencentrum

41


42

Jaarverslag 2011

Financieel gezond en duurzaam

43

6


De koers is uitgezet Mercatus heeft 29 strategische doelen gesteld voor de periode 2011 tot en met 2015. In het afgelopen eerste jaar is de koers uitgezet. Wat leverde dat op voor de pijler Financieel gezond en duurzaam? Een samenvatting per strategisch doel: Een maatschappelijk rendement boven de norm van de visitatiecommissie door benutting van ons vermogen, onder de randvoorwaarde van financiële continuïteit Bij de begroting 2012 en de jaarrekening toetsen wij de maatschappelijke prestaties in het licht van de financiële mogelijkheden. Dit omdat de visitatiecommissie pas in 2014 weer een toetsing uitvoert. Met deze jaarrekening 2011 en de begroting 2012 geven wij een goede indruk van al onze activiteiten en maatschappelijke prestaties en deze zijn naar onze mening in balans met de financiële mogelijkheden.

Onze inkoop en interne organisatie zijn duurzaam gemaakt, waarbij de normen in het eerste jaar worden vastgesteld Een deel van het wagenpark is in 2011 vernieuwd. Er zijn twee grote en twee kleinere bedrijfswagens aangeschaft voor de vaklieden en een kleine personenauto voor de afdeling klant & advies. Duurzaamheid was een belangrijk criterium bij de uitbreiding van het wagenpark. De nieuwe wagens stoten de helft minder aan CO2 uit dan de ingeruilde exemplaren. Duurzaamheid is ook een belangrijk criterium bij de verbouwing en inrichting van het kantoor in 2012.


44


Jaarverslag 2011

6.1.

Inleiding

Ten opzichte van vorig jaar zijn de financiële kaders aangepast en in aantal verminderd. De toetsingskaders op het gebied van resultaat en solvabiliteit zijn niet opgenomen. Deze worden minder belangrijk, omdat ze met name worden beïnvloed door de waarderingsmethode van het vastgoed en de gekozen complexindeling. De focus bij onze kaders ligt vooral op het oordeel van belanghebbenden, de normen die zij hanteren en op de kasstromen en bedrijfslasten. De solvabiliteit en het resultaat worden uiteraard nog wel beoordeeld bij de jaarrekening en de begroting. Bij begroting, meerjarenbegroting en jaarrekening worden de uitkomsten getoetst aan de financiële kaders en op die manier geeft Mercatus sturing aan haar financiële beleid. Zie de tabel op pagina 47.

Op welke manier bleef Mercatus in 2011 financieel gezond en duurzaam? In dit hoofdstuk wordt dat uitgelegd aan de hand van de volgende onderwerpen: economische ontwikkelingen, financiële kaders, matching van middelen, jaarresultaat, eigen vermogen, huurderving, bedrijfswaarde, financieringspositie, liquiditeitspositie, deelnemingen, meerjarenbegroting en fiscale positie.

,,Mercatus heeft geen beleggingen en middelen weggezet bij risicovolle par tijen in binnen- of buitenland en maakt geen gebruik van derivaten.’’ 6.2.

6.4

Matching van middelen

Binnen de corporatiesector vindt verevening van middelen plaats door de heffing bijzondere projectsteun en de saneringsheffing. Met verevening worden bijdrages van alle corporaties gebruikt voor corporaties met een moeilijke financiële positie of een grote opgave. Mercatus betaalde vorig jaar 157.000 euro aan de heffing bijzondere projectsteun en 118.000 euro aan een saneringsheffing. Deze heffingen komen via het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting in de vorm van subsidie ten gunste van andere corporaties. Wij kiezen ervoor om onze investeringsen verkoopplannen aan te passen aan de financiële mogelijkheden.

Economische ontwikkelingen

Woningcorporaties ontkomen niet aan de gevolgen van de recessie die zich in 2011 aftekende. Gunstig is dat de vraag naar huurwoningen stabiel blijft of licht groeit, dat de rente die we betalen op leningen laag is en dat de inkoop van nieuwbouw- en onderhoudsprojecten vaak gunstiger is dan begroot.

,, Mercatus bouwt projecten met onrendabele investeringen wèl, simpelweg omdat de samenleving behoefte heeft aan betaalbare woningen.’’

De verkoop van woningen is echter sterk teruggevallen en daarmee komt de bron waaruit investeringen worden betaald onder druk te staan. Dat geldt ook voor de operationele kasstroom. Redenen hiervoor zijn de toename van heffingen en vennootschapsbelasting, de aangekondigde betaalbaarheidsheffing vanaf 2014 en de noodzakelijke verbeteringen om het energielabel van de woningen op een hoger niveau te brengen. Financiële continuïteit staat voorop. De jaarbegroting, de meerjarenbegroting, de liquiditeitsprognoses en kwartaalrapportages worden ingezet om de ontwikkeling van de financiële positie te monitoren. Wij hebben oog voor de risico’s van projecten, renteontwikkelingen en de veranderingen in de markt. Mercatus streeft vanuit de strategische doelstellingen naar een zo hoog mogelijk maatschappelijk rendement, maar wel binnen de randvoorwaarden van de financiële continuïteit. Dit hoofdstuk geeft hier een indruk van, alleen is dat moeilijk exact te meten. Daarvoor schakelen wij eens in de vier jaar een onafhankelijke visitatiecommissie in. Het volgende onderzoek staat gepland voor 2014.

6.5

6.3

In 2011 hadden we twee van deze projecten in Emmeloord: acht eenheden aan de Prof. Lorentzstraat en zeventien woningen in de nieuwbouwwijk Emmelhage. Het gaat om onrendabele investeringen van respectievelijk 709.000 euro en 1.124.000 euro. Deze worden verwerkt zodra er een aanbesteding plaatsvindt.

Het maatschappelijk rendement staat voor ons voorop, uiteraard binnen de randvoorwaarde van financiële continuïteit. Andere partijen dan corporaties bouwen niet snel nieuwe betaalbare huurwoningen, omdat dit gepaard gaat met een onrendabele investering. Mercatus bouwt deze projecten wèl, simpelweg omdat de samenleving hieraan behoefte heeft. Door het huidige inflatievolgende huurbeleid, de vennootschapsbelasting, de verminderde verkoop van koopwoningen en andere heffingen, zijn wij genoodzaakt de investeringen kritisch te bekijken en te vertragen.

Financiële kaders

Mercatus heeft haar financiële kaders eind 2011 herijkt en opgenomen in een investeringsen financieel statuut. Daarmee volgen we ook de op 1 juli 2011 gewijzigde Governancecode Woningcorporaties. De financiële beleidsuitgangspunten zijn begin 2012 vastgesteld door de raad van commissarissen.

Jaarresultaat

45


De resultatenrekening over 2011 sluit af met een positief resultaat van 10,2 miljoen euro. Dat was het jaar daarvoor 4,8 miljoen euro. De 5,4 miljoen euro verschil is als volgt te verklaren: • een lagere verkoopopbrengst van 1 miljoen euro (-); • toename van de huuropbrengsten met 0,5 miljoen euro (+); • correctie waardeveranderingen als gevolg van een wijziging in de complexindeling 9,2 miljoen euro (+); • onrendabele investeringen in projecten 2,9 miljoen euro (+); • hogere onderhoudslasten à 2,7 miljoen euro (-); • lagere rentelasten van 0,7 miljoen euro (+); • belastingteruggave in plaats van betaling 2,3 miljoen euro (+); • per saldo overige verschillen: 0,6 miljoen euro (-). Het hoge resultaat wordt voor ruim 9 miljoen euro verklaard door een boekhoudkundige aanpassing. Het resultaat zou zonder deze aanpassing 1 miljoen euro positief zijn, ten opzichte van een begroting van 2 miljoen euro positief.

6.6

een beperkt aantal complexen dat aansluit bij de IGW gebieden, de dorpen en wijken en vervolgens een indeling naar bouwjaar: jaren ’50 en ‘60, jaren ’70 en ‘80 en jaren ’90 en verder. Dit resulteert in 54 woningcomplexen. Door de andere complexindeling en de andere opzet van de bedrijfswaarde,waarbij nu ook verkoop en na-investeringen zijn meegenomen, is eenmalig 9,2 miljoen euro ten gunste van het jaarresultaat 2011 gebracht.

6.9

De beoordeling van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) was in financieel opzicht voldoende. Het WSW verklaart in haar brief van december 2011 dat Mercatus voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid. Op grond daarvan kunnen we gebruikmaken van de faciliteiten van het Waarborgfonds. Het WSW heeft bepaald dat Mercatus van 2011 tot en met 2013 24 miljoen euro mag lenen. Dit zogeheten faciliteringsvolume wordt jaarlijks vastgesteld voor de periode van drie jaar. Het oorspronkelijke faciliteringsvolume van 41,3 miljoen euro, is verlaagd. Dat komt door de negatieve tendens in de operationele kasstroom en de omvang en onzekerheid van het project De Balkan in Emmeloord. Het resterende faciliteringsvolume is ruim voldoende om aan onze verplichtingen op korte termijn te voldoen.

Eigen vermogen

Het eigen vermogen fungeert als buffer om tegenvallers op te vangen. Eind 2011 bedroeg deze 43,8 miljoen euro en dat kwam per woning op 8.927 euro. In absolute zin is dit lager dan het landelijk gemiddelde. Door een relatief laag leningenvolume en zodoende het lagere balanstotaal, is de solvabiliteit eind 2011 van 29 procent wel in lijn met het gemiddelde in de sector. Voor een zuiver beeld dient de latente belastingvordering buiten beschouwing te worden gelaten. Na deze correctie bedraagt het eigen vermogen per woning 8.148 euro en de solvabiliteit 27,1 procent.

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft op 19 april 2011 laten weten dat onze beleidsvoornemens tot en met 2015, zoals opgenomen in de meerjarenbegroting 2011-2015, passend zijn bij onze financiële vermogenspositie. Op basis hiervan is het A1-oordeel toegekend. De solvabiliteit is door het CFV beoordeeld als voldoende. Het vermogen is namelijk hoger dan het vastgestelde risicobedrag plus vermogensbeklemming.

,,Onze corporatie voldoet aan alle eisen qua kredietwaardigheid.’’ 6.7

De leningportefeuille bedroeg ultimo 2011 100 miljoen euro. Alle leningen zijn geborgd door het WSW. De gemiddelde vermogenskostenvoet is in 2011 gedaald van 4,56 procent naar 4,36 procent. De renterisico’s in de vorm van herfinancieringen of renteaanpassingen blijven jaarlijks (kalenderjaar) beneden de 15 procent van het totaal van de leningportefeuille. Mercatus maakt geen gebruik van derivaten.

Huurderving

De huurderving is ten opzichte van het jaar 2010 47.000 euro hoger uitgevallen en ligt ook ruim 33.000 euro hoger dan de begroting van 136.000 euro. In 2011 hebben wij conform de geldende weten regelgeving volgens het asbestprotocol voor iedere sanering een vergunning aangevraagd bij de gemeente. Dit leidde tot langere leegstand. Daarnaast is er een aantal appartementen/studio’s uit de verhuur genomen. Deze stonden het hele jaar leeg.

In de onderstaande grafiek zijn de renterisico’s eind 2011 weergegeven. 16.000

renterisico x € 1.000,--

6.8

Bedrijfswaarde

De bedrijfswaarde bedroeg eind 2011 168,6 miljoen euro en is daarmee 33 procent hoger dan de boekwaarde van de materiële vaste activa in exploitatie. De toetsing heeft plaatsgevonden op complexniveau. Qua complexindeling is gekozen voor


Financieringspositie

14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

jaren

46

aflossing

renteherziening

Jaarverslag 2011

Meeteenheid

Definitie

Gewenste meetwaarde

Realisatie

WSW oordeel

Beoordeling kredietwaardigheid

positief

positief

CFV oordeel

Continuïteitsoordeel

A1of A2

A1

Liquiditeit (current ratio)

De verhouding tussen de kortlopende middelen (voorraden, vorderingen en liquide middelen) ten opzichte van de kortlopende schulden (current ratio)

Minimaal 0,5

3,91

Operationele kasstroom na aflossingsfictie 2%

De jaarlijkse kasstroom vanuit de verhuur van woningen verminderd met een aangenomen aflossing van 2% van het leningvolume

Gemiddeld positief gedurende eerste vijf jaren

4,7 miljoen euro

Interest coverage ratio

Het aantal malen dat uit de operationele kasstroom (na heffingen en VPB) de rente kan worden betaald

Minimaal 1,25

2,5

Loan to value

De financiering ten opzichte van de bedrijfswaarde

Maximaal 75%

60%

Renterisico in % totale leningportefeuille

Het volume leningen dat een renteconversie of een herfiGedurende 10 jaar max. nanciering heeft minus reeds genomen maatregelen, ten 15% opzichte van de totale leningportefeuille

Het hoogste renterisico in een periode van twaalf maanden bedraagt € 15 miljoen. Dit is net iets minder dan 15%

Duration

De gemiddelde rentevastperiode van de leningen

Minimaal 5

5,64

Onderhoudslasten

De onderhoudsuitgaven minus te activeren onderhoud

Gemiddeld per woning/per jaar maximaal 1.600 euro

1.489 euro

Netto bedrijfslasten

De personeelslasten en overige bedrijfslasten minus verMaximaal landelijk gemidgoedingen en overige bedrijfsopbrengsten per woning deld (2010: 1.396 euro) per jaar

1.277 euro

de diensten van Woningnet namelijk niet met btw belast. Het aandelenpakket bestaat uit honderd aandelen met een waarde van 14,56 euro, waarvan 75 procent is gestort.

6.10 Liquiditeitspositie De liquiditeitspositie van Mercatus is in 2011 ruim geweest. De kasstromen waren in totaliteit licht negatief. Het liquiditeitssaldo is per saldo met 1,0 miljoen euro afgenomen.

6.12 Meerjarenbegroting

Het netto bedrijfskapitaal (de current ratio) geeft aan of Mercatus op korte termijn aan haar financiële verplichtingen kan voldoen en bedroeg eind 2011 3,91. Dat was een jaar daarvoor 4,62. De liquiditeit kan hiermee als ruim voldoende worden beoordeeld.

Aansluitend op de begroting 2012 is de financiële meerjarenbegroting tot en met 2016 opgesteld. De totale resultaten over de hele prognoseperiode (2012 tot en met 2016) zijn negatief, namelijk gemiddeld -/- 2,8 miljoen euro per jaar. Hierin zijn wel onrendabele investeringen opgenomen voor 14 miljoen euro.

Tijdelijk overtollige middelen werden conform het treasuryjaarplan belegd in deposito’s of spaarrekeningen. Mercatus heeft geen beleggingen en middelen weggezet bij risicovolle partijen in binnen- of buitenland. Er is bovendien geen sprake van langdurig overtollige middelen, omdat wij in principe intern financieren.

De operationele kasstroom loopt terug van 5,2 miljoen euro in 2012 naar 1,8 miljoen euro in 2016. Om te voldoen aan de 2 procent aflossingsnorm, is een operationele kasstroom van 2,4 miljoen euro nodig. Hier voldoen we nog niet aan, vooral door de hoge onderhoudslasten. Met uitschieters naar 2.500 euro per woning komen deze ruim boven het landelijk gemiddelde uit, evenals boven onze interne norm van 1.600 euro gemiddeld. Wij kijken hier dit jaar kritisch naar. Ook de bedrijfslasten komen hoger uit dan onze norm, met name door de rijksheffing van 1,2 miljoen euro die vanaf 2014 wordt doorgevoerd.

6.11 Deelnemingen Mercatus had eind 2011 geen deelnemingen of een nevenstructuur. Wij hebben een verbinding met Woningnet. Met het bezit van een minimaal aantal aandelen worden

47


Het aantal woningverkopen in de prognose bedraagt 45. Het eigen vermogen daalt van 44 miljoen euro (eind 2011) naar 30 miljoen euro eind 2016 en de solvabiliteit daalt van 29 naar 19 procent. Toch is ook dan de financiële positie nog gezond. De investeringen in aankoop, nieuwbouw en verbetering bedragen in de prognoseperiode 70 miljoen euro. Deze worden voor 22 miljoen euro gedekt door de ontvangsten, vanwege de verkoop van 225 woningen. Per saldo nemen de leningen toe met 21 miljoen euro. Voor de overige 27 miljoen euro (70-22-21) worden de investeringen gedekt door de kasstroom uit reguliere activiteiten en het hoge liquiditeitensaldo eind 2011.

,,Financiële continuïteit staat voorop.’’

6.13 Fiscale positie De uitspraak van de Hoge Raad over de ANBI-status van corporaties heeft grote gevolgen voor de fiscale positie van woningcorporaties en Mercatus in het bijzonder. In overleg met een belastingadviseur hebben wij een aanvulling gedaan op de aangifte 2009, waardoor een bedrag van 600.000 euro te vorderen is. Wij verwachten bij de aangifte over 2010 een bedrag van 2,0 miljoen euro terug te ontvangen en ook de voorlopige aanslag van 2011 van 1,8 miljoen euro zal bij de aangifte 2011 terugontvangen worden. Ook het eerste jaar van de integrale belastingplicht (2008) leidde tot een betaling van 1,1 miljoen euro. Dit bedrag wordt teruggevorderd na de definitieve aanslag. In de toelichting op de post belastingen in de jaarrekening is een specificatie opgenomen van de totstandkoming van het belastbaar bedrag voor de vennootschapsbelasting. In 2011 is een beroep gedaan op de pro-rataregeling voor de omzetbelasting. Uit jurisprudentie is naar voren gekomen dat een veel groter deel kon worden aangemerkt als belastbare omzet. Daardoor kon de btw op de indirecte kosten worden teruggevraagd. Dit hebben wij in 2011 gedaan voor het jaar 2006; ook voor de volgende jaren wordt nog een teruggave geclaimd.


48

Jaarverslag 2011

Projecten

49

7

Projecten 7.1

Inleiding

Mercatus heeft in 2011 flink wat (nieuwbouw)projecten op poten gezet. Zowel in Emmeloord als in de dorpen. De projecten worden vooraf en bij uitvoering getoetst aan de financiële kaders, de doelen en de risico’s. Een samenvatting.

7.2

Projecten in Emmeloord

Activiteitenruimte Vrouwencentrum Noordoostpolder In 2007 is de Stichting Vrouwencentrum Noordoostpolder opgericht. De stichting heeft tot doel om een brug te slaan tussen autochtone en allochtone vrouwen met verschillende culturele en sociale achtergronden om elkaar te steunen, stimuleren en inspireren. Uiteindelijk betekent dit meer ontplooiing en participatie van vrouwen en meer samenhang in de samenleving. Mercatus heeft vanuit haar maatschappelijke betrokkenheid de bijgebouwen naast haar kantoor geschikt gemaakt ten behoeve van het Vrouwencentrum. Waar mogelijk en in overleg kunnen ook andere maatschappelijke organisaties gebruik maken van deze locaties. De loodsen naast het kantoor verkeerden in slechte staat. Het pand is verbouwd en beschikt nu over een ontmoetings- annex vergaderruimte inclusief sanitaire voorzieningen. Mercatus maakt eveneens zelf gebruik van deze voorzieningen. De totale kosten van dit project bedroegen 275.350 euro. Vanwege het lage huurbedrag is dit voor het grootste deel als onrendabele investering verwerkt.

,,Twee bijgebouwen naast het kantoor van Mercatus zijn geschikt gemaakt voor het Vrouwencentrum Noordoostpolder.’’

Picasso- en Pasteurhage Aan de Picasso- en Pasteurhage in Emmelhage worden zeventien huurwoningen gebouwd. Het overige deel van het perceel wordt ontwikkeld door Dura Vermeer. Die bouwt er twintig twee-onder-een-kapwoningen. Doordat de verkoop van de koopwoningen is vertraagd, is nog geen begin gemaakt met de bouw van de koopwoningen. De grond die nu nog in bezit is van Mercatus wordt uiterlijk 1 augustus 2012 overgedragen aan Dura Vermeer. De bouw van de zeventien huurwoningen is al wel begonnen en verloopt volgens schema. Alle woningen zijn verhuurd. De oplevering is naar verwachting in september 2012. De totale kosten van dit project bedragen 2.340.000 euro. Tot en met 2011 is een bedrag van 894.400 euro besteed. De onrendabele investering van dit project bedraagt 1.124.000 euro.

Bouw Picasso- en Pasteurhage

Projecten

50

Jaarverslag 2011

Professor Lorentzstraat Een aantal ouders van meiden met autisme, een verstandelijke beperking en soms ook een lichamelijke aandoening, hebben hun krachten gebundeld om een huis voor deze (inmiddels jong volwassen) vrouwen te realiseren. Hiervoor hebben zij Stichting Aquarelles opgericht. Het credo van de stichting luidt 'wonen op jezelf maar niet alleen'. Ter ondersteuning van dit uniek initiatief heeft Mercatus het voormalig zusterhuis aan de Professor Lorentzstraat 2 aangekocht. Hierin worden 8 appartementen, een gezamenlijke keuken, huiskamer en slaap- en werkruimte voor begeleiding gerealiseerd. Elk appartement heeft een eigen badkamer, toilet en pantry. De appartementen en voorzieningen zijn rolstoeltoegankelijk. Het gebouw wordt voorzien van een lift. De huurprijs is 462 euro. De oplevering wordt verwacht in september 2012 en de totale kosten van dit project bedragen naar verwachting 1.195.000 euro. Tot en met 2011 is 423.710 euro besteed. De onrendabele investering van dit project bedraagt 709.000 euro.

investering van dit project bedraagt 2 miljoen euro. Met een lokale makelaar worden initiatieven ondernomen om de nog beschikbare vierkante meters kantoorruimte te verhuren. Er worden op dit moment onderhandelingen gevoerd met serieuze kandidaten. De verhuur van de kantoorruimte is mogelijk aan organisaties met een maatschappelijke, sociale en/of medische achtergrond.

Parkflat Saturnusstraat De Parkflat bestaat uit 27 reguliere huurappartementen, zestien huurappartementen voor Triade en vijf lagen kantoorruimte. Het project is opgeleverd in april 2011 en de appartementen zijn in exploitatie genomen. De kantoorruimte op de begane grond en de eerste verdieping is volledig verhuurd. De totale kosten van dit project bedragen 6.552.000 euro, terwijl 6.960.000 euro was begroot. De onrendabele

Lindberghsingel De acht eengezinswoningen van het project Lindberghsingel zijn begin maart 2011 opgeleverd. Alle woningen zijn verhuurd. De gemiddelde huurprijs bedraagt 491 euro. De totale kosten van dit project bedragen 1.123.816 euro, terwijl 1.150.000 euro was begroot. De onrendabele investering van dit project bedraagt 350.000 euro.

,,Aan de Kometenlaan is in november 2011 begonnen met de bouw van negentien appar tementen en twee gezamenlijke woonkamers voor Philadelphia.’’

Artistimpression project Kometenlaan

51

Projecten

Kometenlaan Aan de Kometenlaan is in november 2011 begonnen met de bouw van negentien appartementen en twee gezamenlijke woonkamers voor Philadelphia. Dit nadat alle bezwaren van omwonenden waren afgewezen door de Raad van State. Het pand wordt naar verwachting in december 2012 opgeleverd. De totale kosten van dit project bedragen 2.722.000 euro. Tot en met 2011 is een bedrag van 223.000 euro besteed. De onrendabele investering van dit project bedraagt 997.000 euro. Pilotenweg 9 Philadelphia heeft Mercatus verzocht hun locatie aan de Pilotenweg uit te breiden met veertien appartementen, woonkamers, kantoor, berging en dagbesteding. In deze fase wordt bouwkundig rekening gehouden met de mogelijkheid voor een toekomstige extra uitbreiding met vier appartementen. Dit heeft te maken met de mastervisie van Philadelphia, waarin de vastgoedbehoefte van Philadelphia voor de komende tien jaar wordt benoemd. De Balkan Op het braakliggend terrein aan De Balkan in Emmeloord wil Mercatus samen met Zorggroep Oude en Nieuwe Land appartementen ontwikkelen. Doelgroepen zijn al dan niet zorgbehoevende senioren, bewoners van de Golfslag die tijdelijke huisvesting nodig hebben en wellicht andere doelgroepen. Met behulp van een adviesbureau is een samenwerkingsovereenkomst opgesteld en die is ondertekend door de bestuurders. Tot en met 2011 is een bedrag van 2.579.000 besteed. Dit bestaat overwegend uit de aankoop van de grond.

7.3

Projecten in de dorpen

Baan Ens In 2010 heeft Mercatus in samenwerking met lokale zorgen welzijnsinstellingen de mogelijkheden onderzocht voor een multifunctioneel centrum aan de Baan in Ens. Helaas bleek dit niet haalbaar. In september 2011 heeft Mercatus besloten om Baan 52-76 te slopen en hier vervangende nieuwbouw te realiseren. We kijken naar de mogelijkheden voor de bouw van 10 tot 14 multifunctionele woningen met drie slaapkamers voor gezinnen en (jonge) senioren. Het uithuizen van de huidige bewoners is begonnen op 1 januari 2012, dit proces duurt maximaal anderhalf jaar. In 2012 wordt de definitie- en ontwerpfase doorlopen.

Projecten

52

Jaarverslag 2011

Oplevering Lindberghsingel

53

Projecten

54

Jaarverslag 2011

De organisatie

55

8

De organisatie 8.1

Governancecode

Raad van commissarissen De raad van commissarissen houdt toezicht op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en geeft advies aan het bestuur. Er is regelmatig overleg met de directeur/bestuurder. In hoofdstuk 9 wordt dieper ingegaan op de samenstelling en het werk van de raad van commissarissen.

Mercatus is lid van Aedes, de brancheorganisatie van woningcorporaties. Wij onderschrijven dan ook de Aedescode en de daarin opgenomen Governancecode woningcorporaties. Wat houdt dat in? Dat ons bestuur en het toezichthoudend orgaan zich houden aan de afgesproken normen voor toezicht, verantwoording, sturing en beheersing. Alleen voor de benoeming van de bestuurder wijken wij af van de governancecode. De huidige bestuurder bekleedt die functie sinds 2001 en destijds was een aanstelling voor onbepaalde tijd standaard, in plaats van voor telkens vier jaar.

,,De raad van commissarissen wordt periodiek geïnformeerd over declaraties en creditcardbetalingen door de directeur. De bonusregeling van het managementteam is gestopt.’

In dit hoofdstuk wordt de governancecode beknopt besproken. Meer hierover is te lezen op www.mercatus.nl. Organisatie De directeur is eindverantwoordelijk voor de organisatie. Hij wordt hierin ondersteund door een managementteam van vier afdelingsmanagers. Deze managers sturen de afdelingen klant & advies, beheer & onderhoud, strategie & ontwikkeling en financiën & ondersteuning aan.

Het bestuur Het bestuur is binnen de woningcorporatie verantwoordelijk voor: • het behalen van de doelstellingen van de woningcorporatie; • de strategie; • de financiering; • het beleid; • de resultatenontwikkeling; • de risicobeheersing.

,,Met de nieuwe organisatiestructuur willen we onze effectiviteit en efficiency vergroten en de klant nog beter bedienen.’’

Het bestuur van de vereniging wordt gevormd door A. Beurmanjer. Hij is benoemd voor onbepaalde tijd en legt verantwoording af aan de raad van commissarissen. De verantwoording van de beloning van de directeur/bestuurder is opgenomen in het verslag van de raad van commissarissen. In 2011 hebben er door het bestuur geen transacties met tegenstrijdige belangen plaatsgevonden.

Algemene Vergadering Mercatus is een vereniging. De leden hebben indirect invloed op het beleid van Mercatus door hun stem in de Algemene Vergadering. Het lidmaatschap van de vereniging Mercatus is vrijwillig en staat open voor huurders, maar ook voor niethuurders. Het lidmaatschap biedt verder geen privileges. Eind 2011 telde Mercatus 266 leden.

Risicobeheersing en controle Mercatus analyseert stelselmatig de risico’s op het gebied van onderhoud, administratieve organisatie en interne controle, verzekerbare, strategische en juridische risico’s, financiën, fiscaliteiten, fraude, projecten, managementrisico’s, rente en inflatie, woningmarkt en integriteit.

De Algemene Vergadering was op 7 juni 2011. De belangrijkste besluiten van die vergadering waren: • goedkeuring van het jaarverslag en de jaarrekening 2010; • namens de ondernemingsraad herbenoeming van R. de Vries als lid van de raad van commissarissen voor vier jaar; • benoeming van G.W. Kamp MSRE als lid van de raad van commissarissen voor vier jaar; • benoeming van A. den Uijl-Bruinewoud als bestuurslid van Stichting Huurdersbelang Mercatus.

De organisatie

De belangrijkste risico’s zijn: 1. Woningmarkt De woningmarkt is redelijk in balans. Er is weliswaar een grote groep woningzoekenden, maar in de praktijk blijkt dat de wachttijd voor een woning varieert van enkele maanden tot een jaar. Daarmee is er een verhuurrisico, met name voor de oudere, kleinere woningen in de dorpen zonder veel voorzieningen. Bij een stagnerend of krimpend inwonersaantal kan dat leiden tot leegstand.

56

Jaarverslag 2011

2. Projectrisico’s De risico’s in de projecten worden afgedicht door van te voren marktonderzoek te doen en door pas te beginnen met bouwen wanneer er voldoende vraag is naar een project. De in 2011 opgeleverde Parkflat brengt verhuurrisico’s met zich mee. Niet alle commerciële eenheden zijn nog verhuurd. Voor projecten die in verbindingen (samenwerkingen met derden of dochterondernemingen) worden gerealiseerd, kent Mercatus sinds begin 2012 een verbindingenstatuut. De criteria en de processen waar projecten aan getoetst worden, zijn vastgelegd in een investeringsen financieel statuut. 3. Financiën Dit risico is groot, omdat de onderhoudsbehoefte van het bestaande bezit en de noodzakelijke energetische maatregelen omvangrijk zijn. Dit gecombineerd met een op termijn minder grote kernvoorraad gaat gepaard met grote financiële offers. Die worden met name gedekt vanuit de verkoop van woningen, maar dat verloopt steeds moeizamer. Mercatus volgt dan ook strak de ontwikkelingen op het gebied van onderhoud en verkoop door middel van kwartaalrapportages en stuurt zonodig bij door projecten te temporiseren of door bezuinigingsmaatregelen te nemen. Ook het definiëren van normen voor de financiële continuïteit en dit monitoren is een belangrijke beheersmaatregel. 4. Integriteit/fraude Het integriteitsrisico wordt beperkt door heldere aanbestedingsprocedures en door een integriteitscode inclusief klokkenluidersregeling. Integriteitskwesties worden bovendien openlijk besproken op afdelings- en organisatieniveau. Controlesystemen Het bestuur is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Deze omvatten de beleidsvorming, processen, taken, de beïnvloeding van gedrag en andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te behalen en fouten, fraude, of overtreding van de weten regelgeving vroegtijdig te signaleren. Medio 2011 is een controller aangetrokken die naast de periodieke (management) rapportages ook verantwoordelijk is voor de administratieve organisatie en de interne controles. Vanaf 2012 beginnen we met de vastlegging van onze processen in een nieuwe softwaretool. Het interne controleplan is de leidraad voor de controles die door het jaar heen worden uitgevoerd in onze organisatie. Interne controles die gebaseerd zijn op die onderdelen waar de grootste risico’s liggen. Reglementen en afspraken vormen een belangrijk kader voor controles. In 2011 zijn het managementstatuut en de procuratieregeling aangepast. Begin 2012 is het verbindingenstatuut en het investeringsen financieel statuut opnieuw vastgesteld.

57

De organisatie

Naast interne beheersingsmaatregelen zijn er ook andere controlesystemen en externe organisaties die op ons toezien. Zoals het meldpunt integriteit corporaties en de vierjaarlijkse visitatie door een extern bureau. Maar ook de externe accountantscontrole en het toezicht door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Externe accountant Deloitte Accountants nv is door de raad van commissarissen benoemd als externe accountant. In 2014 vindt een evaluatie plaats, maar jaarlijks wordt opdracht gegeven voor de accountantscontrole. De accountant heeft aansluitend op de periodieke controle een managementletter uitgebracht en bij de jaarrekeningcontrole een accountantsrapport. De controle over het jaar 2011 mondt uit in de volgende accountantsproducten: 1. een controleverklaring bij de jaarrekening 2011; 2. een assurancerapport bij de naleving van de regelgeving inzake de melding van nevenactiviteiten en de verkoop van woningbezit; 3. een assurancerapport bij daarvoor aangewezen onderdelen van de Verantwoordings Informatie (dVi), de woningtoewijzingen en de aanbesteding van maatschappelijk vastgoed. Voor adviesopdrachten op financieel en fiscaal gebied maakt Mercatus gebruik van andere partijen dan de externe accountant. Integriteit Integriteit is een onderwerp dat in de sector een belangrijke rol speelt. Misstanden in projecten en met financiële producten, zelfverrijking en het salarisniveau van bestuurders zijn zaken die telkens het nieuws halen. De harde kant van integriteit is voldoende geregeld, zoals de integriteitscode, de klokkenluidersregeling, de aanbestedingsprocedures en aannemerslijst. De raad van commissarissen wordt periodiek geïnformeerd over declaraties en creditcardbetalingen van de directeur. De bonusregeling die gold voor leden van het managementteam is beëindigd in 2011. De zachte kant van integriteit is iets wat voortdurend aandacht vraagt. Dit zit vooral in de cultuur van een organisatie. Door gesprekken op de afdeling, met de ondernemingsraad en de raad van commissarissen en door transparant te zijn in onze communicatie zijn we zo integer mogelijk. De inzet van preventieve maatregelen bij werving en selectie, de evaluatie van integer handelen bij functioneringsgesprekken en de organisatie van bewustwordingsactiviteiten en dilemmatrainingen zijn in 2011 nog niet toegepast.

De organisatie

58

Jaarverslag 2011

8.2

Met de nieuwe organisatiestructuur willen we onze effectiviteit en efficiency vergroten en de klant nog beter bedienen. Door de delegatie van bevoegdheden en verantwoordelijkheden draagt het bij aan de ontwikkeling van medewerkers en een optimale belasting van manager en medewerkers.

Personeel

De personele bezetting op 31 december 2011 is opgenomen in onderstaande tabel. Aantal medewerkers in dienst

69

Aantal vrouwen

27

Aantal mannen

42

Aantal fte’s bezet

62,2

Fulltime

46

Parttime

23

Gemiddelde leeftijd medewerkers in dienst

Opleidingen In 2011 zijn de doelen van de gevolgde opleidingen onder te verdelen in: individuele ontwikkeling, functiegerichte training en scholing in het kader van de organisatieontwikkeling. In alle categorieën zijn veel opleidingen, cursussen en trainingen gevolgd. De introductiecursus voor nieuwkomers in de corporatiebranche, asbestherkenning, afrekenen servicekosten, Microsoft Projects en huurrecht zijn voorbeelden van collectieve trainingen. Door een medewerker van Mercatus is voor de collega’s scholing verzorgd over de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen. Dat komt voort uit de organisatieverandering, waarbij een grotere groep medewerkers betrokken is bij de huurbetalingen. De cursus asbestherkenning en een individuele opleiding tot asbestdeskundige vloeien voort uit de verscherpte regelgeving en het beleid op dit terrein.

44,4

Vrouwen

44,8

Mannen

43,9

Medewerkers vertrokken

4

Medewerkers nieuw

8

Het ziekteverzuim is staat in de tabel hieronder. Totaal verzuim

6,30%

Kort verzuim

1,22%

Middellang verzuim

0,74%

Lang verzuim

4,33%

Verzuimfrequentie

1,63

,,Ook in 2011 hebben wij leerlingen in de bouw een kans gegeven om zich bij Mercatus te ontwikkelen tot een vakbekwame werknemer. Nieuwbouwlocaties werden ingericht tot leerling-bouwplaats.’’

Organisatiestructuur Per september werken we in een andere organisatiestructuur en die wordt na de verbouwing in 2012 helemaal afgerond. De klantcontacten vinden dan plaats met de afdeling klant & advies. Hierin zijn de verhuur, de verkoop, de huurincasso en de aanname van reparatieverzoeken opgenomen. Van alle vragen wordt 80 procent door deze afdeling afgehandeld. Het kenniscentrum van de woningvoorraad is opgenomen in de afdeling beheer & onderhoud. Hierin is het mutatieonderhoud, het reparatieonderhoud en het planmatig onderhoud opgenomen, maar ook energiebesparende maatregelen. De afdeling strategie & ontwikkeling is verantwoordelijk voor de nieuwbouw- en herstructureringsprojecten en voor de beleidsvoorbereiding en -ontwikkeling. De afdeling financiën & ondersteuning verzorgt de financiële vastleggingen, de interne controles en hierin zijn ICT en managementondersteuning opgenomen.

Stageplaatsen Mercatus heeft in de regel een actief stagebeleid waarbij leerlingen op diverse afdelingen de gelegenheid krijgen om werkervaring op te doen. In 2011 is echter besloten om tot midden 2012 geen stagiaires aan te nemen, vanwege een aantal grote interne veranderingen. Onder meer de verandering in de organisatiestructuur en de op handen zijnde vernieuwing van de inrichting geven onvoldoende garanties voor een kwalitatief goed ingerichte stage, zowel in begeleiding als in werkplek. Wij vinden dat de twee belangrijkste voorwaarden voor een succesvolle stage. In de tweede helft van 2012 hopen we weer stagiaires te verwelkomen. Leerlingen in de bouw Mercatus heeft in oktober 2010 het convenant Bouwvolume voor opleidingen ondertekend. Ook in 2011 hebben wij leerlingen in de bouw een kans gegeven om zich bij Mercatus te ontwikkelen tot een vakbekwame werknemer. Nieuwbouwlocaties

De vier afdelingen worden aangestuurd door managers die samen het managementteam vormen. De directeur geeft leiding aan de managers, de personeelsfunctionaris en de directiesecretaresse.

59

De organisatie

werden ingericht tot leerling-bouwplaats. Daarnaast is Mercatus al jaren een erkend leerbedrijf. Dat werd eind 2011 weer vastgelegd door het landelijk orgaan Fundeon. Wij begeleiden jonge leerling-timmermannen tijdens hun opleiding en laten hen praktijkervaring opdoen bij de servicedienst. Zij krijgen daarbij intensieve begeleiding van een leermeester.

8.3

De volgende automatiseringsprojecten waren in 2011 aan de orde: Digitale werkbon In april is de papieren werkbon vervangen door een digitale werkbon die de vakmannen kunnen uitlezen op een Pidion. Dit sluit aan op een planningstool bij de planners. De gewerkte uren en de gebruikte materialen worden rechtstreeks verwerkt in het primaire systeem.

De verbouw van de Nijverheidstraat 30 tot een ruimte voor Vrouwenopvang Noordoostpolder was een leerlingbouwplaatsproject onder leiding van de hoofdaannemer.

Windows 7 Met de vervanging van desktops zijn we in mei 2011 overgeschakeld op Windows 7.

Ondernemingsraad In de ondernemingsraad (or) hebben vijf medewerkers zitting. Door het systeem van kiesgroepen is er een evenredige verdeling over de verschillende afdelingen. In 2011 was er geen wijziging in de samenstelling van de or. Deze bestaat uit: • E. Hamersma (voorzitter) (kiesgroep woondiensten) • O. van der Meijden (kiesgroep interne zaken) • E. van der Snee (kiesgroep financiële zaken) • A. Rouhof (kiesgroep vastgoed) • A. Lenters (kiesgroep servicedienst)

Nieuwe release Empire In 2010 hebben wij een nieuwe versie geïmplementeerd van ons primaire automatiseringssysteem. Ons beleid is dat wij maximaal één release achter willen lopen. Voordat we overgaan op de nieuwe release wordt deze uitgebreid getest. Op deze manier blijft Mercatus voortdurend bij zonder dat we veel last hebben van kinderziektes.

Met de wijziging van de organisatiestructuur worden het or-reglement en de kiesgroepen in 2012 herzien. In de zes overlegvergaderingen met de directeur/ bestuurder kwamen de volgende onderwerpen aan de orde: • implementatie nieuwe organisatiestructuur; • huisvesting Mercatus en het nieuwe werken; • project Strategisch Beheer; • jaarverslag 2010; • voortgang strategische doelstellingen; • reglement or; • herbenoeming R. de Vries, namens de or als lid van de raad van commissarissen; • personeelsregelingen (eindejaarsuitkering, kilometervergoeding, eindejaarsgeschenken, autoregeling managementteam); • managementstatuut en procuratieregeling; • samenwerking managementteam en directie; • financiële meerjarenprognose; • werkplan en begroting 2012. De or heeft daarnaast nog drie keer overlegd met het managementteam over de voortgang van de implementatie van de organisatiestructuur.

De organisatie

Automatisering

60

Jaarverslag 2011

61

De organisatie

62

Bestuursverklaring

Jaarverslag 2011

Bestuursverklaring Het bestuur verklaart, ingevolge artikel 26 lid 2 sub n van het Besluit Beheer Sociale-Huursector, dat alle middelen uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Emmeloord, 24 mei 2012 De directeur/bestuurder

63

Bestuursverklaring

64

Jaarverslag 2011

Verslag van de raad van commissarissen

65

9


9.1

• tenminste drie van de vijf leden aantoonbaar affiniteit hebben met het werkgebied van Mercatus; • de individuele leden qua competenties elkaar aanvullen. Naast de verschillende terreinen is het namelijk ook van belang dat de verschillende rollen van de raad van commissarissen goed kunnen worden verdeeld.

Inleiding

De raad van commissarissen (rvc) heeft tot taak toezicht te houden op de raad van bestuur (rvb), de algemene gang van zaken bij de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen. Ook staat de rvc het bestuur met raad terzijde. De rvc stelt het belang van de woningcorporatie voorop en weegt in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. Ook is de raad verantwoordelijk voor de kwaliteit van het eigen functioneren en beslist zij over benoeming, beoordeling, beloning, schorsing en ontslag van bestuurders.

Verder is het streven om de rvc zo samen te stellen dat de hieronder genoemde aandachtsterreinen zo goed mogelijk vertegenwoordigd zijn. • vastgoed • financieel-economisch • sociaal-maatschappelijk • human resource management en medezeggenschap • juridisch • bedrijfskunde/organisatiekunde • marketing

Bij het toezicht let de rvc met name op: • de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie; • de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie; • de opzet en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen; • het kwaliteitsbeleid; • de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording als voorzien in de Governancecode van woningcorporaties; • het financiële verslagleggingproces; • de naleving van toepasselijke weten regelgeving.

Bij openstaande functies wordt zorgvuldig afgewogen welk aandachtsterrein in de vacature wordt opgenomen. Bij de werving van de vacature in 2011 is ingestoken op het aandachtsterrein vastgoed/juridisch. Herbenoeming en benoeming leden van de raad van commissarissen Op de algemene vergadering van 7 juni 2011 hebben de leden het besluit genomen om akkoord te gaan met de herbenoeming van de heer R. de Vries, namens de ondernemingsraad, voor een periode van vier jaar. Ing. G.W. Kamp MSRE is voor vier jaar benoemd.

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn in de statuten van Mercatus omschreven en zijn verder uitgewerkt in het reglement van de raad van commissarissen. Dit reglement is te vinden op www.mercatus.nl. In dit jaarverslag legt de raad van commissarissen op een transparante wijze publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij het afgelopen jaar invulling gaf aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden.

Samenstelling De samenstelling van raad van commissarissen is per 31 december 2011 als volgt: De heer J. Jongejan (1954), voorzitter, lid remuneratiecommissie Functies buiten Mercatus: directeur / groot aandeelhouder Borboleta bv, Emmeloord. Expertise: HRM en medezeggenschap Nevenfuncties: • voorzitter bezwarencommissie Trias woondiensten, Lisse; • adviseur mt gemeente Urk (management-instrumenten); • adviseur/trainer or Wooninc., Eindhoven; • adviseur/trainer Stichting Philadelphia Zorg, Nunspeet; • docent Kluwer opleidingen; • docent Haagse Hoge School (VGWM). Jaar eerste benoeming: 2001. Jaar laatste herbenoeming: 2009. Aftredend: 2013.

Voor het uitoefenen van haar toezichthoudende taak hanteert de rvc: • het Besluit Beheer Sociale-Huursector; • de missie en visie van Mercatus en de strategische doelstellingen; • het jaarplan; • de financiële begroting, de meerjarenbegroting en het treasuryjaarplan; • de beleidsuitgangspunten; • de Governancecode.

9.2

De raad van commissarissen

Profiel Het profiel is door de raad van commissarissen begin 2011 aangepast. Wanneer er één of meer vacatures zijn, wordt het bestaande profiel gebruikt. Voor de raad van commissarissen van Mercatus is het van belang dat in het team: • oog voor diversiteit in de samenstelling is; • de kennis van zaken op de diverse terreinen aanwezig is; • de leden beschikken over een helikopterview, over analytisch vermogen en hoofd- en bijzaken kunnen onderscheiden;


66

Jaarverslag 2011

Mevrouw H.J. Straatsma-Reuvers (1958), vicevoorzitter, lid auditcommissie Benoemd vanuit Stichting Huurdersbelang Mercatus. Functies buiten Mercatus: hoofd dienst financiën/controller Zuyderzee College, Emmeloord. Expertise: financieel-economisch Nevenfuncties: • bestuurslid/penningmeester Vrouwencentrum NOP; • bestuurslid/penningmeester Stichting Canon de Noordoostpolder. Jaar eerste benoeming: 2006. Jaar laatste herbenoeming: 2010. Aftredend: 2014. De heer ing. G.W. Kamp MSRE (1947), lid Functies buiten Mercatus: voormalig vastgoedanalist Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Expertise: vastgoed Nevenfuncties: • vicevoorzitter raad van commissarissen Wetland Wonen Groep, Vollenhove; • verhuurderslid van de Huurcommissie; • voorzitter van het verantwoordingsorgaan van het SPW; • voorzitter van de districtscommissie Overijssel van de Vereniging Natuurmonumenten; • voorzitter van de afdeling Overijssel van de bondsraad van de ANWB. Jaar eerste benoeming: 2011. Aftredend: 2015.

• voorzitter Stichting Vrienden van Leamohetswe (huisvesting in Johannesburg); • lid commissie van aanbeveling Stichting Dutch International Guarantees for Housing (Digh). Jaar eerste benoeming: 2007. Jaar laatste herbenoeming: 2011. Aftredend: 2015.

Mevrouw J. van den Berg-Otter (1947), lid, lid remuneratiecommissie Benoemd vanuit Stichting Huurdersbelang Mercatus. Functies buiten Mercatus: voormalig wethouder gemeente Noordoostpolder. Expertise: sociaal-maatschappelijk Nevenfuncties: • diverse vrijwilligersfuncties bij maatschappelijke instanties. Jaar eerste benoeming: 2001. Jaar laatste herbenoeming: 2008. Aftredend: 2012.

Externe accountant De auditcommissie heeft in 2011 overleg gevoerd over de jaarrekening, begroting en financiële meerjarenbegroting en de tussentijdse cijfers. Voorafgaand aan de start van de accountantscontrole 2011 heeft de commissie gesproken met de externe accountant. Eens per vier jaar maakt de auditcommissie samen met het bestuur een grondige afweging ten aanzien van het functioneren van de externe accountant. Deze beoordeling vindt in 2014 opnieuw plaats.

Auditcommissie en remuneratiecommissie De raad kende in 2011 een tweetal kerncommissies, namelijk een auditcommissie en een remuneratiecommissie. De auditcommissie richt zich op het toezicht op het bestuur ten aanzien van: • de werking van interne risicobeheersings- en controlesystemen; • de financiële informatieverschaffing; • de naleving van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van externe accountants; • de voorgeschreven financiële informatieverschaffing aan externe toezichthouders. De auditcommissie bestaat uit mevrouw H.J. Straatsma-Reuvers en de heer R. de Vries en heeft drie keer overlegd met het bestuur, de manager financiën & ondersteuning en met de accountant. Onderwerpen hierbij waren de tussentijdse informatievoorziening, de concept-(meerjaren)begroting en de conceptjaarrekening. Met name de projecten inclusief de bijbehorende risico's zijn besproken.

De remuneratiecommissie heeft de volgende taken: • het doen van voorstellen voor selectiecriteria en benoemingsprocedure voor leden van de raad van commissarissen en het bestuur; • het doen van voorstellen voor een profielschets voor de raad van commissarissen; • werving en selectie van leden van de raad van commissarissen en het bestuur; • het doen van voorstellen inzake het bezoldigingsbeleid; • het doen van voorstellen inzake bezoldiging van het bestuur.

De heer R. de Vries (1943), lid, lid auditcommissie Benoemd op voordracht van de ondernemingsraad van Mercatus. Functies buiten Mercatus: voormalig voorzitter FNV-Bouw. Expertise: bedrijfskunde/organisatiekunde Nevenfuncties: • lid raad van commissarissen Bouwradius Training & Advies bv, Zoetermeer; • lid raad van commissarissen Bouw & Infra Park bv, Harderwijk; • voorzitter Stichting Child Learn Nederland (onderwijs project Bouw in India);

67


De remuneratiecommissie bestaat uit de heer J. Jongejan en mevrouw J. van den Berg-Otter en heeft een aantal keer met het bestuur overlegd. Ook heeft deze commissie de wervingsprocedure van een nieuw lid van de raad van commissarissen begeleid.

9.3

Mercatus kent een eenhoofdige directie en bestuurder, de heer A. Beurmanjer (1956). De raad van commissarissen heeft in 2008 het bezoldigingsbeleid en de arbeidsvoorwaarden voor de directeur/bestuurder vastgesteld. Het contract is aangegaan voor onbepaalde tijd. Deze afspraken zijn vastgelegd in een remuneratierapport. Er was in 2011 geen sprake van transacties met tegenstrijdige belangen waarbij het bestuur is betrokken. De heer Beurmanjer bekleedt als relevante nevenfunctie het voorzitterschap van Stichting Leergeld Noordoostpolder.

Beoordeling en variabele beloning De remuneratiecommissie heeft voor het beoordelingsgesprek over het functioneren van de directeur/bestuurder afzonderlijke gesprekken gevoerd met de leden van het managementteam en de ondernemingsraad. Bij deze gesprekken was de bestuurder niet aanwezig. Mede op basis van deze gesprekken en andere beoordelingspunten, is vastgesteld dat de directeur/bestuurder goed functioneert. De afgesproken doelen, rekening houdend met de economische omstandigheden, zijn bovendien in voldoende mate gerealiseerd.

9.4

Toezicht Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, heeft de raad van commissarissen zich regelmatig mondeling en schriftelijk door het bestuur laten informeren. Hierdoor heeft de raad zicht gekregen op de behaalde resultaten ten opzichte van de gestelde doelen, zoals verwoord in begrotingen, relevante externe ontwikkelingen en de relatie met belangenhouders. Weten wat er speelt De raad van commissarissen heeft in 2011 het volgende ondernomen om zich op de hoogte te stellen/houden wat er speelt in de omgeving van Mercatus: • regulier overleg met het bestuur en de manager financiën & ondersteuning; • overleg met de externe accountant. Er is in 2011 overleg geweest met de accountant bij de bespreking van de jaarrekening en het accountantsverslag over 2010. Dit heeft plaatsgevonden zonder de aanwezigheid van de directeur/bestuurder; • bijwonen van het overleg met de belangenhouders; • de raad heeft het eigen functioneren geëvalueerd in een vergadering van de rvc. Er zijn daarbij geen zaken aan de orde gekomen die extra aandacht behoeven. Er is wel afgesproken om in 2012 een evaluatie te houden onder begeleiding van een externe deskundige; • volgen van seminars en cursussen. Door de leden van de raad zijn cursussen gevolgd en seminars bijgewoond van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) op het gebied van risicomanagement (twee personen) en het beoordelen van de bestuurder (één persoon); • vakliteratuur, zoals het Aedes magazine en de digitale nieuwsbrief van VTW.

Vergoedingen

Raad van commissarissen De leden van de raad van commissarissen ontvangen een vergoeding voor hun werkzaamheden overeenkomstig de VTW-richtlijnen. De vergoeding bedroeg voor 2011 6.393 euro op jaarbasis. Voor de voorzitter geldt een toeslag van 40 procent (totaal 8.950 euro) en voor de vicevoorzitter een toeslag van 20 procent (totaal 7.672 euro). Er is geen sprake van een vaste onkostenvergoeding. Deze beloning voldoet aan de honoreringscode van commissarissen bij woningcorporaties bij een indeling in zwaartegroep E. Bestuur Er zijn in 2011 nadere afspraken gemaakt over het vaste salaris, het salarisperspectief en de overige regelingen van het bestuur. Naast het vaste salaris is er sprake van een vaste onkostenvergoeding en een autoregeling. De pensioenregeling van de bestuurder is overeenkomstig de pensioenregeling voor personeel in dienst van woningcorporaties.

De functie van directeur/bestuurder is ingedeeld in functiegroep E van de vigerende beloningscode bestuurders woningcorporaties. Het salarisniveau ligt iets boven de indeling in functiegroep E. In goed overleg wordt het loon geleidelijk aangepast aan de code, door geen variabele beloning toe te kennen en af te zien van indexatie van het salaris.


Bestuur

De bezoldiging van het bestuur en de individuele leden van de raad van commissarissen is opgenomen in het jaarverslag onder Overige informatie.

9.5

Werkwijze

De raad van commissarissen heeft vijf keer formeel overleg gevoerd met de directeur/bestuurder. Daarnaast is een aantal keren overleg gevoerd over specifieke zaken. In de formele overlegsituaties is gesproken over de volgende onderwerpen: • kwartaalrapportages; • financiële meerjarenplanning; • herbenoeming de heer R. de Vries; • vacature lid van de raad van commissarissen; • corporatie in perspectief; • financieel beleid; • diverse nieuwbouwprojecten; • managementletter en accountantsrapport; • organisatiestructuur en managementstatuut; • verbouwing kantoor; • Governancecode.

68

Jaarverslag 2011

vlnr: R. de Vries, J. Jongejan, H.J. Straatsma-Reuvers, J. van den Berg-Otter, G.W. Kamp

De volgende belangrijke besluiten zijn genomen: • jaarverslag 2010 ter goedkeuring voorleggen aan de Algemene Vergadering; • goedkeuring jaarverslag 2010; • goedkeuring werkplan en begroting 2012; • goedkeuring managementstatuut; • goedkeuring project Pasteur- en Picassohage; • goedkeuring ontwikkeling Prof. Lorentzstraat; • goedkeuring project Pilotenweg 9b.

Governance De raad onderschrijft de aanbevelingen van de commissie Intern Toezicht Woningcorporaties 1998 (Commissie Glasz). Via de statuten en het reglement is gewaarborgd dat de aanbevelingen worden nagekomen. Per 1 juli 2011 is de Governancecode aangepast. De vernieuwde code besteedt meer aandacht aan risicobeheersing en toezicht op verbindingen en bepaalt dat alle commissarissen onafhankelijk moeten zijn. De Governancecode bepaalt dat er uitleg moet plaatsvinden over afwijkingen. Deze code is op de volgende punten dwingend: • het toepassen van de sectorbrede beloningscode voor bestuurders; • de honoreringsregeling voor commissarissen; • de zittingstermijnen voor commissarissen.

De raad van commissarissen waakt ervoor dat alle leden onafhankelijk zijn, in de zin van de in de Governancecode woningcorporaties onder bepaling III 2.2. aangeduide criteria.

Mercatus voldoet aan de bepalingen in de Governancecode. In 2012 worden de statuten hier formeel op aangepast.

Er is in 2011 geen sprake geweest van transacties met tegenstrijdige belangen waarbij leden van de raad van commissarissen zijn betrokken.

9.6

Begin 2012 is een verbindingenstatuut en een financieel- en investeringsstatuut vastgesteld, een van de nieuwe bepalingen in de Governancecode.

Toezicht

Toezicht op prestaties De raad van commissarissen beschikt over verschillende toetsingsinstrumenten om een oordeel te vellen over de voorstellen en de ontwikkelingen binnen Mercatus: • het Strategisch Voorraadbeleid; • het werkplan 2011 waarin de activiteiten en doelen voor het jaar zijn vastgelegd; • de begroting 2011, waarin de activiteiten financieel zijn vertaald; • de investeringsbegroting, waarin alle projecten zijn opgenomen; • de financiële meerjarenbegroting 2011-2015; • het treasurystatuut en het treasuryjaarplan 2011; • benchmark waaronder Corporatie in Perspectief van het CFV;

Reglement raad van commissarissen De raad beschikt over een reglement raad van commissarissen. Daarin zijn bepalingen opgenomen over: • benoeming, herbenoeming, aftreden, schorsing en ontslag van leden van de raad van commissarissen; • onverenigbaarheden en onafhankelijkheid; • taken raad van commissarissen; • functies binnen de raad van commissarissen; • vergaderingen en besluitvorming; • relaties met leden, de ondernemingsraad en de accountant.

69


• prestatieafspraken met de gemeente Noordoostpolder; • de bevindingen en de adviezen van de externe accountant opgenomen in het accountantsrapport en de managementletter; • de kwartaalrapportages; • een overleg met alleen de ondernemingsraad, alsmede de aanwezigheid bij de bespreking over de algemene gang van zaken tussen ondernemingsraad en de directeur/bestuurder; • een overleg met het management zonder de aanwezigheid van de directeur/bestuurder. Daarnaast zijn diverse besprekingen gevoerd door de raad of zijn commissies om zich op de hoogte te houden van de ontwikkelingen in de sector in het algemeen en bij Mercatus specifiek. Verbindingen Mercatus heeft geen nevenstructuur waarin verbindingen zijn opgenomen. Alle activiteiten vallen daarmee rechtstreeks onder het toezicht van de raad van commissarissen.


70

Jaarverslag 2011

Verklaring van de raad van commissarissen

Verklaring van de raad van commissarissen De raad van commissarissen heeft ingevolge artikel 36 van de statuten het jaarverslag en de jaarrekening 2011 laten onderzoeken door een door de rvc benoemde accountant en heeft kennisgenomen van haar bevindingen via de accountantsverklaring, het accountantsverslag en de mondelinge toelichting hierop. De jaarstukken zijn besproken met de directeur/bestuurder. Op basis van de bovengenoemde stukken en het gevoerde overleg, is de raad van commissarissen van mening dat het jaarverslag 2011 een getrouw beeld geeft van de werkelijkheid en verklaart de raad, ingevolge artikel 26 lid 2 sub n van het BBSH, dat alle middelen uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. De raad van commissarissen besluit het jaarverslag en de jaarrekening 2011 ter goedkeuring voor te leggen aan de Algemene Vergadering waarop de directeur/ bestuurder decharge kan worden verleend voor het gevoerde beleid in 2011. Emmeloord, 24 mei 2012 De raad van commissarissen: J. Jongejan H. Straatsma-Reuvers J. van den Berg-Otter R. de Vries Ing. G.W. Kamp MSRE

71

Verklaring van de raad van commissarissen

72

Kengetallen

Jaarverslag 2011

Boekjaar

2011

2010

2009

2008

2007

1. Woningen en woongebouwen a. In exploitatie

4.929

b. In aanbouw c.q. in voorbereiding

4.883

4.925

4.885

44

62

109

91

129

177

178

179

180

182

55

55

55

55

55

5.205

5.187

5.226

5.251

5.251

28,89

22,81

19,26

17,64

13,35

2. Garages 3. Bergingen en overige ruimten Totaal

4.892

FINANCIËLE CONTINUïTEIT 1. Solvabiliteit (in %)

3,91

4,62

2,66

2,33

1,72

3. Rentabiliteit eigen vermogen (in %)

2. Liquiditeit (current ratio)

26,35

15,51

13,18

31,88

11,69

4. Rentabiliteit totaal vermogen (in %)

9,89

6,73

5,85

8,64

5,30

5. Gemiddelde rentevoet (in %) 6. Netto-werkkapitaal (x 1.000.000,--)

4,36

4,56

4,53

4,69

4,76

€

14,62

€

15,20

€

12,38

€

6,35

€

4,38

€€

43.846

€

33.637

€

28.795

€

25.292

€

18.338

2. Voorzieningen

€

1.288

€

565

€

1.500

€

3.751

€

1.794

BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING (x 1.000,--) 1. Eigen vermogen 3. Huren

€

25.487

€

24.960

€

24.276

€

23.772

€

22.930

4. Vergoedingen

€

510

€

534

€

499

€

424

€

384

5. Jaarresultaat

€

10.209

€

4.842

€

3.561

€

6.954

€

2.025

73

Kengetallen

74

Jaarverslag 2011

Jaarrekening 2011

10

Kengetallen

75

Balans per 31 december 2011

ACTIVA

31-12-11 x € 1.000

31-12-10 x € 1.000

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa

126.727

117.850

295

5.017

1.206

985 128.228

Financiële vaste activa Latente belastingvordering Deelnemingen Overige

3.827 1 56

Totaal financiële vaste activa

Totaal vaste activa

123.852

4.231 1 3.884

4.232

132.112

128.084

1.382

1.581

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Overige vorderingen Overlopende activa

425 25 4.435 358

404 8 2.530 585

Totaal vorderingen

5.244

3.527

Liquide middelen

13.007

14.298

Totaal vlottende activa

19.632

19.406

151.744

147.489

TOTAAL


76


Jaarverslag 2011

PASSIVA

31-12-11 x € 1.000

31-12-10 x € 1.000

EIGEN VERMOGEN

Overige reserves

33.637

28.795

Resultaat boekjaar

10.209

4.842

Totaal eigen vermogen

43.846

33.637

VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investering nieuwbouw

1.288

565

Totaal voorzieningen

1.288

565

LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen

100.993

108.481

603

602

Totaal langlopende schulden

101.596

109.083

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overlopende passiva

1.891

1.139

618

532

2.507

2.533

Totaal kortlopende schulden

TOTAAL

5.015

4.205

151.744

147.489

77


Winst- en verliesrekening

Begroting 2011 x € 1.000

2011 x € 1.000

2010 x € 1.000

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Vergoedingen Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten

25.487 510 2.948 522

25.606 509 4.379 290

Som der bedrijfsopbrengsten

29.467

24.960 534 3.964 470 30.783

29.928

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten

6.699

6.689

6.484

-6.228 2.733 402 530 7.341 4.359

913 2.831 387 566 6.535 4.545

-162 2.406 342 481 4.613 4.528

Som der bedrijfslasten

15.837

22.466

18.692

Bedrijfsresultaat

13.630

8.317

11.236

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten

251

139

293

77 4.595

4 4.645

8 5.155

Som der financiële baten en lasten

-4.267

-4.502

-4.854

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN

9.363

3.815

6.382

-846

1.791

1.540

10.209

2.024

4.842

Belastingen RESULTAAT NA BELASTINGEN

Voor een toelichting op het resultaat over het boekjaar 2011 zie pagina 46.

Winst- en verliesrekening

78

Kasstroomoverzicht

Jaarverslag 2011

2011 x € 1.000

2010 x € 1.000

10.420

6.977

846

-1.540

afschrijvingen

6.699

6.484

waardeveranderingen materiële vaste activa verandering in voorzieningen verandering in werkkapitaal:

-6.228 723

-162 -935

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat exclusief verkoop Verschuldigde vennootschapsbelasting

- mutatie voorraden - mutatie vorderingen - mutatie kortlopende schulden

199

421

-1.717

-2.564

810

-3.275 -708 11.752

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

ontvangen rente betaalde rente

-5.418 5.407

328

301

4.595

5.155 -4.267

Kasstroom uit operationele activiteiten

-4.854 7.485

553

Kasstroom uit investeringsactiviteiten investeringen in materiële vaste activa desinvesteringen in materiële vaste activa incl. verkoopontvangsten

-5.400

-7.542

3.763

5.009

348

2.053

mutatie financiële vaste activa Kasstroom uit investeringen

-1.289

-480

Kasstroom uit financieringsactiviteiten ontvangsten uit langlopende schulden mutatie waarborgsommen aflossing langlopende schulden

-

-

1 -7.488

-6 -2.668

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-7.487

-2.674

Netto-Kasstroom

-1.291

-2.601

79

Kasstroomoverzicht

80

Algemene toelichting

Jaarverslag 2011

1. Regelgeving

het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij hierna anders is vermeld. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. De jaarrekening is opgesteld volgens de bestendige gedragslijn. De jaarrekening is opgesteld conform de richtlijnen van het BBSH, aangevuld met de voor de branche van toepassing zijnde richtlijnen.

De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer SocialeHuursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winsten verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings-, en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeente en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gebonden aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering.

2. Verwerking integrale belastingplicht

4. Stelselwijziging

Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht heeft Mercatus een fiscale openingsbalans opgemaakt, waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) heeft Mercatus een belastinglatentie gevormd voor verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie is gevormd omdat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale waardering. De actieve latentie is gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening.

In 2011 heeft zich een stelselwijziging voorgedaan. Deze stelselwijziging heeft betrekking op de rubricering van de ontvangen schadeuitkeringen en kosten voor uitzendkrachten. Om een beter inzicht in de verschillende componenten van de resultatenrekening en om aan te sluiten bij de regelgeving, worden met ingang van 2011 de schadeuitkeringen in mindering gebracht op de schadelast. Deze is opgenomen onder de onderhoudslasten (overig klein onderhoud en materiaalverbruik). De kosten van uitzendkrachten worden met ingang van 2011 onder de overige bedrijfslasten opgenomen. De stelselwijziging heeft geen invloed op het totale resultaat, noch op het vermogen.

5. Schattingen

“De verhuur van onroerend goed is de belangrijkste activiteit. Daarnaast worden woningen gebouwd, gesloopt en verkocht.”

Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Mercatus zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.

3. Algemeen Mercatus is een woningcorporatie gevestigd Nijverheidstraat 10 te Emmeloord. De verhuur van onroerend goed is de belangrijkste activiteit. Daarnaast worden woningen gebouwd, gesloopt en verkocht. De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van voorgaand jaar. De waardering van de activa en de passiva en de bepaling van

6. Balanswaardering Materiële activa De onroerende zaken en overige zaken in exploitatie met de daarbij behorende

81


installaties zijn gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. Afschrijvingen vinden plaats op basis van de historische aanschafprijs, alleen bij nieuwbouw op basis van een eventueel lagere bedrijfswaarde. Op grond wordt niet afgeschreven. Een aantal complexen heeft een lagere bedrijfswaarde dan de historische kostprijs. Het verschil is opgenomen onder de waardeveranderingen materiële vaste activa.

Latente belastingvorderingen- en verplichtingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en -verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voorzover reeds bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde met een netto rente van 3,75%. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa en latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latente belastingvordering is gespecificeerd opgenomen in de toelichting op de winsten verliesrekening onder vennootschapsbelasting.

Uitgaven na de eerste verwerking (zogenaamde na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. De lasten van onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). De complexindeling sluit aan bij de IGW gebieden, namelijk de dorpen en wijken, waarbij per dorp en wijk een nadere indeling is gemaakt naar de bouwjaren: • jaren ’50 en ‘60 • jaren ’70 en ‘80 • jaren ’90 en verder Dit resulteert in 54 woningcomplexen.

Deelnemingen Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. Voorraad gereed product De voorraad gereed product betreft nog niet verkochte nieuwbouw koopwoningen. Deze zijn gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten onder aftrek van verliezen die voorzien worden.

Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde aan de reële waarde. De toetsing vindt plaats op complexniveau. De uitgangspunten voor de toetsing zijn onder de toelichting op de balans opgenomen. In het verslagjaar is de complexdefinitie aangepast. Door het kleinere aantal complexen is er in het verleden een te groot bedrag op complexniveau afgeboekt. De correctie in 2011 ad € 9 miljoen is als schattingswijziging verwerkt onder de post overige waardeveranderingen van materiële vaste activa. De onroerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de op balansdatum bestede kosten aangevuld tot het aanbestede bedrag of lagere bedrijfswaarde. De onroerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen op basis van de verwachte levensduur. Indien een schattingswijziging van belang is voor de verslagperiode of naar verwachting voor toekomstige perioden, wordt de aard van de schattingswijziging alsmede het kwantitatieve effect op de huidige periode en toekomstige perioden vermeld. Indien dit kwantitatieve effect niet te bepalen is, wordt dit in de toelichting vermeld.

Onderhanden werk Onderhanden werk wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst of lagere opbrengstwaarde. Indien van toepassing, worden de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen hierop in mindering gebracht. Onderhanden werken waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Voorraden materialen De voorraden zijn gewaardeerd tegen de laatste bekende inkoopprijzen of lagere opbrengstwaarde. Vorderingen Deze zijn berekend en opgenomen tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. De voorziening voor dubieuze huurdebiteuren en de overige debiteuren is statisch bepaald.

Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidie De waardering van de te vorderen subsidies BWS vindt plaats door aan de contante waarde van de subsidie bij aanvang van de exploitatie jaarlijks rente toe te rekenen tegen het subsidierendement onder aftrek van de ontvangen bijdragen. De BWS subsidie is in 2010 in één keer afgekocht.


Overlopende activa De overlopende activa zijn kortlopend. Liquide middelen De banksaldi zijn opgenomen tegen nominale waarde en direct opeisbaar.

82

Jaarverslag 2011

Eigen vermogen

Voorzieningen

Reserves Het saldo van deze reserves op balansdatum betreft de algemene bedrijfsreserve.

Voorziening onrendabele investering nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het project. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende project overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. De voorziening is nominaal bepaald. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.

Langlopende schulden De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winsten verliesrekening wordt verwerkt.

Pensioenvoorziening De pensioenen zijn verzekerd bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Mercatus verwerkt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winsten verliesrekening. Voor zover de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie nog niet is voldaan, wordt deze als verplichting in de balans opgenomen. Indien de reeds betaalde premiebedragen de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie overtreffen, wordt het meerdere opgenomen als een overlopend actief voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door de pensioenuitvoerder of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Jaarlijks beoordeelt Mercatus of, en zo ja welke verplichtingen naast de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie per balansdatum bestaan. Uit deze beoordeling vloeit voort dat geen voorziening dient te worden opgenomen. Overige passiva De overige passiva zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde.

7. Resultaatbepaling Algemeen Als baten worden die bedragen verantwoord die op de balansdatum geïnd of invorderbaar waren; als lasten die bedragen die op de balansdatum betaald of verschuldigd waren. De waarderingsmethoden ter bepaling van het resultaat zijn gelijk aan die welke voor de samenstelling van de balans werden toegepast zijn. Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2011 bedroeg dit maximumpercentage 1,3%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst geen terugbetalingsverplichting geldt. Vergoedingen De bijdragen van huurders die zijn overeengekomen voor de levering van goederen en diensten. Bijdragen Dit betreft de Wmo-bijdragen.

83


8. Kasstroomoverzicht

Verkoopopbrengsten De post verkoopopbrengsten betreft het saldo van de verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) danwel de vervaardigingsprijs. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winsten verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winsten verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investeringsen financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.

Afschrijvingen De afschrijvingen op de materiële waarde vaste activa worden gebaseerd op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Hieronder wordt het verschil tussen de boekwaarde en lagere bedrijfswaarde verantwoord, als deze duurzaam is. Lasten onderhoud Hieronder worden de uitgaven van het planmatig onderhoud en de kosten ten behoeve van het klachten- en mutatieonderhoud verantwoord. In de winsten verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoorten lonen, salarissen, sociale lasten en de overige bedrijfslasten. Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten, overige personeelskosten, belastingen, verzekeringen, levering goederen en diensten, et cetera. Rentebaten Dit betreft de ontvangen rente op beleggingen (banksaldi, deposito’s). Rentelasten Dit betreft de betaalde rente op leningen en waarborgsommen. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Mercatus integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. In 2009 heeft Mercatus de vaststellingsovereenkomst met de Belastingdienst ondertekend en is het fiscale resultaat wordt bepaald op basis van de uitgangspunten van de VSO en de nadere richtlijnen hierover.


84

Toelichting op de balans

Jaarverslag 2011

MATERIËLE VASTE ACTIVA Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal

31-12-11 x € 1.000

31-12-10 x € 1.000

126.727

117.850

295

5.017

1.206

985

128.228

123.852

Het verloop van deze posten in het afgelopen boekjaar is als volgt: Onroerende en roerende zaken in exploitatie Woningen en woongebouwen

Onroerende zaken niet zijnde woningen

Overige zaken

Totaal x € 1.000

205.845

445

129

206.419

88.047

394

127

88.569

117.797

51

2

117.850

Saldo per 1 januari - aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen ad € 15.509.983,-Boekwaarde per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - investeringen

6.545

-

-

6.545

- desinvesteringen

1.013

2

-

1.015

- afschrijvingen

6.315

4

1

6.319

- desinvesteringen afschrijvingen

-463

-2

-

-464

- correctie waardeverandering

-9.201

-

-

-9.201

Saldo

8.882

-4

-1

8.877

211.377

443

129

211.950

84.698

396

128

85.222

126.679

47

2

126.727

- aanschaffingswaarde

-

- cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen ad € 6.308.644,-Boekwaarde per 31 december

85


Afschrijvingsmethode en -termijnen Op grond wordt niet afgeschreven. Op materiële vaste activa in exploitatie vindt afschrijving plaats volgens de lineaire methode. De afschrijvingstermijnen bedragen respectievelijk voor: Woningen

40/50 jaar

Garages

25/50 jaar

Bedrijfsruimten

50 jaar

Cv-installaties

25 jaar

Lift

25 jaar

Woningverbetering

25 jaar

Woningaanpassing

20 jaar

Isolatie

15 jaar

Instandhouding "Domein"-woningen

15/20/25 jaar

Overige zaken

10/15/20 jaar

Verkoop woningen in exploitatie Van de woningen en woongebouwen in exploitatie zijn 847 woningen geclassificeerd voor verkoop. Deze woningen zijn over veel complexen verspreid en het beleid is dat ze bij mutatie worden verkocht. De gemiddelde mutatiegraad bedraagt circa 10%. Voor het jaar 2012 verwachten wij 45 woningen te verkopen. (Complex) Aanduiding

Aantal woningen

Verwachte opbrengstwaarde

boekwaarde

diverse

45

€ 5.625.000,--

€ 824.700,--

Zekerheden Er zijn geen activa als zekerheid gesteld voor de verstrekte leningen. Verzekering De vaste activa zijn verzekerd voor brand-, bliksem-, ontploffing-, storm- en vliegtuigschade. Alle woningen en garages zijn verzekerd zonder opname van een verzekerd bedrag. In geval van schade zal de verzekeraar geen beroep doen op onderverzekering. Actuele Waarde De totale waarde van de onroerende en roerende goederen in exploitatie bedraagt op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de onroerend zaak belasting in totaal 617 miljoen euro (peildatum 01-01-2011). Bedrijfswaarde Op basis van de berekening van de bedrijfswaarde op het niveau van kasstroom genererende eenheden hebben (in het verleden) bijzondere waardeverminderingen plaatsgevonden. Voor de bepaling van de kasstroom genererende eenheden is uitgegaan van de complexindeling die intern wordt gehanteerd voor levensduurschattingen en de bepaling van de differentiatie in het onderhouds- en huurbeleid. Op basis van de hieronder vermelde uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde op totaalniveau circa 168,6 miljoen euro. De bedrijfswaarde heeft ten opzichte van de boekwaarde van de materiele vaste activa in exploitatie een overwaarde van circa 42 miljoen euro.


86

Jaarverslag 2011

Bij de berekening van de bedrijfswaarde is rekening gehouden met de volgende uitgangspunten: - disconteringsvoet

5,25%

- algemene kosten

op basis van de kosten volgens de prognose voor 2011 en de begroting 2012

- dagelijks onderhoud

op basis van de kosten volgens de prognose voor 2011 en de begroting 2012

- planmatig onderhoud

de kosten uit de meerjarenprognose voor onderhoud

-Inflatie

Onderhoud

Beheer

Huurverhoging

Huurderving

2012

2,80%

2,25%

2,00%

0,50%

2013-2016

3,00%

3,00%

2,00%

0,50%

2017 en verder

3,00%

3,00%

2,00%

0,50%

De bedrijfswaarde in het verslagjaar is toegenomen met een bedrag van 16 miljoen euro ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo voorgaand verslagjaar. De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: 2011 x € 1.000

2010 x € 1.000

-11.228

-4.044

7.292

955

Autonome ontwikkeling Vrijval kasstroom Effect van een jaar opschuiven Gevolgen van niveauwijzigingen In de huurprijzen

8.617

299

In de onderhoudsuitgaven

-8.013

-13.900

In de overige exploitatie-uitgaven/inkomsten

10.874

-7.324

In de disconteringvoet

-

14.934

-110

-

5.564

-

5.553

4.753

Verkocht bezit

-781

-1.043

Toename door splitsing eenheden

281

-

-

8

Toekomstige verkopen (5 jaar)

14.698

-

Extra verbeteringen en ingrepen

-16.854

-

Levensduur afname en restwaarde mutatie Wijziging parameters (indexering) Gevolgen van mutaties in het bezit In exploitatie genomen bezit

Wijziging bedrijfswaarde garages en bergingen

87


Rentabiliteitswaardecorrectie Als gevolg van gewijzigde vastleggingsomgeving

338

-

Autonome ontwikkeling/disconteringsvoet

-613

-3.460

Invloed nieuwe leningen

568

-

-

1.079

16.187

-7.745

Invloed rente-aanpassingen Totaal

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 31-12-11 x € 1.000

31-12-10 x € 1.000

Prof.Lorentzstraat 2

-

377

Verbouwing kantoor

20

-

De Balkan

Deze post is als volgt samengesteld :

78

60

Uitbreiding Pilotenweg 9

1

-

Herontwikkeling Baan (Ens)

1

-

Emmelhage / Lindberghsingel

-

482

Emmelhage / Pasteur- en Picassohage

-

302

Parkflat Saturnusstraat

-

3.587

Zuidakker / Zuidwend fase 2 (Bant)

194

209

Totaal

295

5.017

saldo per 1 januari

projectkosten/ overboeking

onrendabel in boekjaar

overboeking

saldo per 31 december

Prof.Lorentzstraat 2

377

47

709

-285

-

Verbouwing kantoor

-

20

-

-

20

Kometenlaan

-

42

-

42

-

De Balkan

60

18

-

-

78

Uitbreiding Pilotenweg 9

-

1

-

-

1

Herontwikkeling Baan (Ens)

-

1

-

-

1

482

292

150

623

-

Emmelhage / Lindberghsingel Emmelhage / Pasteur- en Picassohage Parkflat Saturnusstraat Zuidakker / Zuidwend fase 2 (Bant) Verbouwing Vrouwencentrum

302

592

1.124

-229

-

3.587

1.439

490

4.536

-

209

-14

-

-

194

-

275

251

24

-

5.017

2.712

2.724

4.710

295

Totaal


88

Jaarverslag 2011

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Kantoorpand en werkplaats

Inventarissen en automatisering

Vervoermiddelen

Totaal x € 1.000


2.692

3.154

372

6.218

- cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen

2.029

2.953

251

5.233

663

201

121

985

51

250

302

603

-

-

105

105

107

191

82

380

-

-

-103

-103

-56

60

218

221


2.742

3.405

569

6.716

- cumulatieve afschrijvingen

2.136

3.144

230

5.510

607

261

339

1.206

Saldo per 1 januari

Boekwaarde per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - investeringen - desinvesteringen - afschrijvingen - correctie afschrijvingen Saldo

Boekwaarde per 31 december

Afschrijvingsmethode en -termijnen Alle materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie worden lineair of annuïtair afgeschreven. De afschrijvingstermijnen bedragen respectievelijk voor: Kantoorpand

35 jaar

Werkplaats

30 jaar

Inventarissen/automatisering Vervoermiddelen

5/4 jaar 5 jaar

Verbouwing kantoor/werkplaats 20/10 jaar Verzekering De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn ultimo boekjaar voor circa 6,3 miljoen euro verzekerd. De laatste taxatie van de verzekerde waarde van de gebouwen heeft plaatsgevonden op 16 januari 2004 en wordt jaarlijks geïndexeerd. De laatste taxatie van de verzekerde waarde van de inventarissen heeft plaatsgevonden op 22 juni 2009. De specificatie van verzekering van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie is als volgt: Verzekerde waarde Kantoorpand en werkplaats

€ 4.598.400

Uitgebreide gevarenverzekering

Inventarissen

€ 1.000.000

Uitgebreide gevarenverzekering

Automatiseringsapparatuur

€

350.000

Verzekerd bedrag materiële schade

Vervoermiddelen

€

448.400

Casco-verzekeringen

89


Actuele waarde De totale waarde van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie bedraagt op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de onroerende zaakbelasting in totaal 1,6 miljoen euro.

FINANCIËLE VASTE ACTIVA Latente belastingvordering Deelnemingen Overige Totaal

31-12-11 x € 1.000

31-12-10 x € 1.000

3.827

4.231

1

1

56

-

3.884

4.232

Latente belastingvordering Saldo per 1 januari

4.231

6.119

Mutaties in het boekjaar

- 404

- 1.888

Saldo per 31 december

3.827

4.231

Saldo per 1 januari

1

1

Mutaties in het boekjaar:

-

-


1

1

-

-

57

-

1

-

Saldo mutaties

56

-


56

-

50

-

6

-

Van de latente belastingvordering is 809.425 euro binnen één jaar verrekenbaar. De looptijd bedraagt 7 jaar. Deelnemingen Deelneming Woningnet nv

Overige Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - storting - aflossing/vrijval

De samenstelling van de overige financiële activa is: St. Stimuleringsfonds Volkshuisvesting t.b.v. startersleningen Op deze vordering wordt niet afgelost, maar deze dient voor onbepaalde tijd als werkkapitaal voor het fonds. Personeelslening Van deze vordering is € 1.000,-- binnen één jaar verrekenbaar. De looptijd bedraagt 6 jaar.


90

Jaarverslag 2011

VLOTTENDE ACTIVA

31-12-11 x € 1.000

31-12-10 x € 1.000

1.269

1.464

113

117

1.382

1.581

Kavels Emmelhage

1.269

1.464

Totaal

1.269

1.464

425

404

VOORRADEN Onderhanden werk Onderhoudsmaterialen Totaal De samenstelling van het onderhanden werk is:

Rente activering In het boekjaar is geen rente tijdens de bouw geactiveerd onder de onderhanden projecten.

VORDERINGEN Huurdebiteuren Gemeente Overige vorderingen Overlopende activa Totaal

91

25

8

4.435

2.530

358

585

5.244

3.527


HUURDEBITEUREN De huurdebiteuren kunnen als volgt naar tijdsduur en aantal huurders worden gespecificeerd: Aantal huurders Periode

Huurachterstand x € 1.000

31-12-11

31-12-10

31-12-11

31-12-10

187

202

52

54

1 tot 2 maanden

62

79

37

48

2 tot 3 maanden

42

40

42

38

> 3 maanden

61

41

105

68

352

362

237

209

-

62

Vordering vertrokken huurders

189

133

Totaal

425

404

< 1 maand

Totaal zittende huurders Debiteuren WSNP

Vanaf 2011 zijn de debiteuren WSNP onder de zittende huurders opgenomen. De achterstand van de zittende huurders, exclusief WSNP bedraagt ultimo boekjaar 0,92% (2010 : 0,83%) van de brutojaarhuur. Op de vorderingen inzake mutatiekosten is een voorziening voor dubieuze debiteuren ad 365.000 euro in mindering gebracht. GEMEENTE

Bijdrage woningaanpassingen Bijdrage wijkkantoren Totaal

31-12-11 x € 1.000

31-12-10 x € 1.000

18

8

7

-

25

8

4.428

2.338

6

192

4.435

2.530

OVERIGE VORDERINGEN Deze post is als volgt samengesteld: Vennootschapsbelasting Diverse debiteuren Totaal


92

Jaarverslag 2011

31-12-11 x € 1.000

31-12-10 x € 1.000

-

7

OVERLOPENDE ACTIVA Deze post is als volgt samengesteld: Te vorderen inzake leveringen en diensten Te ontvangen rente liquide middelen, deposito's en beleggingen

184

174

Te ontvangen verkoopopbrengst woning

-

135

Te ontvangen schadeuitkering

-

92

Te ontvangen bijdrage woningaanpassingen

9

1

Vooruitbetaalde kosten

83

119

Overige overlopende activa

82

58

358

585

2

3

198

761

ING-bank

3

3

Rabobank

-

1

Fortisbank

-

1

Totaal De overlopende activa zijn kortlopend.

LIQUIDE MIDDELEN Deze post is als volgt samengesteld: Direct opvraagbaar: Kas ABN-AMRO, rekening-courant

Kruispost kas-bank

3

2

2.000

5.000

-

1.027

2.500

2.500

Rabo bonusrekening

5.000

5.000

SNS meersparen

3.300

-

13.007

14.298

ABN-AMRO topdeposito ABN-AMRO deposito ABN-AMRO loyaaldeposito

Totaal

93


EIGEN VERMOGEN

31-12-11 x € 1.000

31-12-10 x € 1.000

Saldo per 1 januari

33.637

28.795

Jaarresultaat

10.209

4.842


43.846

33.637

43.846

33.637

Voorziening onrendabele investering nieuwbouw

1.288

565

Totaal

1.288

565

Saldo per 1 januari

565

1.500

Saldo mutaties

723

-935

1.288

565

Prof. Lorentzstraat 2

285

-


229

-

Kometenlaan

773

565

1.288

565

Samenstelling na winstbestemming Overige reserve

VOORZIENINGEN

Voorziening onrendabele investering nieuwbouw

Stand per 31 december

De voorziening is kortlopend (minder dan één jaar)

Deze post is als volgt samengesteld:

Totaal


94

Jaarverslag 2011

saldo per 1 januari

projectkosten/ overboeking

onrendabel in boekjaar

overboeking naar activa in ontw.

saldo per 31 december

Prof. Lorentzstraat 2

-

-

-

-285

285


-

-

-

-229

229

565

-

250

42

773

-

250

-473

1.288

Totaal 31-12-11 x € 1.000

Waarvan looptijd > 5 jaar

Totaal 31-12-10 x € 1.000

Waarvan looptijd > 5 jaar

100.993

51.623

108.481

62.623

603

-

602

-

101.596

51.623

109.083

62.623

31-12-11 x € 1.000

31-12-10 x € 1.000

108.481

111.149

-

-

Kometenlaan

Totaal 565

LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Totaal

Deze post is als volgt samengesteld:

LENINGEN KREDIETINSTELLINGEN Saldo per 1 januari Aangetrokken leningen Afgeloste leningen

4.538

919

Reguliere aflossingen

2.950

1.749

Saldo mutaties

-7.488

-2.668

100.993

108.481


Rentevoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentevoet van de opgenomen leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt 4,36% (vorig boekjaar: 4,56%). De leningen overheid en kredietinstellingen worden afgelost op basis van annuïteiten, lineair of fixe (ineens afgelost). De gemiddeld gewogen rentevastperiode ultimo boekjaar was 5,64 jaar. Het aflossingsbestanddeel zal in het komende jaar circa 15,4 miljoen euro bedragen. Zekerheden Er zijn geen complexen hypothecair bezwaard. De rente en aflossing van alle leningen wordt gegarandeerd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

95


WAARBORGSOMMEN Saldo per 1 januari Ontvangen waarborgsommen Rente waarborgsommen Uitbetaalde rente en waarborgsommen Saldo mutaties

31-12-11 x € 1.000

31-12-10 x € 1.000

602

608

55

50

7

5

61

61

1

-6

Saldo per 31 december 603 602 De waarborgsommen betreffen de volgens huurovereenkomst van huurders ontvangen bedragen, die dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van het bedrag dat bij beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder verschuldigd mocht zijn aan mutatiekosten en achterstallige huur.

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering

31-12-11 x € 1.000

31-12-10 x € 1.000

1.891

1.139

618

532

Overlopende passiva

2.507

2.533

Totaal

5.015

4.205

532

417

-

115

86

-

618

532

belastingen en premies sociale verzekering Omzetbelasting Loonbelasting/sociale premies Pensioenfonds Totaal


96

Jaarverslag 2011

31-12-11 x € 1.000

31-12-10 x € 1.000

1.328

1.601

183

84

56

-

Te verrekenen huurtoeslag

208

208

Planmatig onderhoud

520

374

79

67

133

199

2.507

2.533

Overlopende passiva Niet vervallen rente leningen Vooruit ontvangen huur Te verrekenen leveringen en diensten

Verplichting niet opgenomen vakantiedagen en overuren Overige overlopende passiva Totaal

Niet in de balans opgenomen verplichtingen Obligo WSW Dit betreft een obligoverplichting aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) uit hoofde van door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het garantievermogen van het WSW niet voldoende is om de aanspraken op het WSW te dekken. Per 31 december 2011 bedraagt de obligoverplichting 3,85% van de som van de schuldrestanten van de geborgde leningen ofwel 3.889.886 euro. Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw en onderhoud voor een bedrag van Prof. Lorentzstraat te Emmeloord

€

698.200

Uitbreiding Pilotenweg 9 te Emmeloord

€

5.500

Voorbereiding verbouwing kantoor Nijverheidstraat 10 te Emmeloord

€

25.300

Herontwikkeling Baan 52-76 te Ens

€

14.600

Kometenlaan te Emmeloord

€

2.333.000


€

1.068.000

Planmatig onderhoud

€

184.440

Totaal € 4.329.040 In 2009 is de grond gekocht aan De Balkan te Emmeloord voor 2,5 miljoen euro. Er is een intentieovereenkomst gesloten met Zorggroep Oude en Nieuwe Land om op deze locatie circa 140 eenheden te realiseren, wooronder 24 zorgeenheden. Op basis van de nu bekende gegevens zou hiermee een onrendabele investering gepaard gaan van 6,7 miljoen euro. Behalve dat de grond in 2009 is afgewaardeerd, heeft verwerking van de resterende onrendabele investering nog niet plaatsgevonden omdat de omvang hiervan en het tijdstip dat de verplichting wordt aangegaan zeer onzeker is. Jubilea uitkeringen Volgens de CAO-woningcorporaties worden jubilea-uitkeringen verstrekt bij een 12,5-, 25- en 40-jarig dienstverband en bij uitdiensttreding bij pensioen. Deze verplichtingen zijn niet opgenomen in de balans, maar worden op het moment van uitbetalen ten laste van het resultaat gebracht. Dit geldt eveneens voor het in de CAO opgenomen loopbaanontwikkelingsbudget. De kosten die hiermee samenhangen worden op het moment dat ze benut worden ten laste van het resultaat gebracht.

97


98

Jaarverslag 2011

Toelichting op de winsten verliesrekening

BEDRIJFSOPBRENGSTEN

2011 x € 1.000

Begroot x € 1.000

2010 x € 1.000

Woningen en woongebouwen in exploitatie

25.544

25.630

24.968

Onroerende goederen niet zijnde woningen

112

113

114

25.656

25.743

25.082

wegens leegstand

169

136

122

Subtotaal

169

136

122

25.487

25.606

24.960

0,66%

0,53%

0,49%

Leveringen en diensten

577

520

521

Te verrekenen met huurders

-54

-

9

-

-

13

524

520

544

wegens leegstand

13

11

10

Subtotaal

13

11

10

510

509

534

Huren Te ontvangen nettohuur

Subtotaal Af: huurderving

Totaal De te ontvangen nettohuur is ten opzichte van het vorige boekjaar toegenomen als gevolg van: - jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2011 van gemiddeld 1,3% (vorig boekjaar 1,2%) - tussentijdse huurverhogingen in verband met individuele woningverbeteringen en huurharmonisatie - mutaties in het bezit door aankoop, nieuwbouw, sloop en verkoop van woningen De huurderving in het boekjaar uitgedrukt in % van de te ontvangen huur.

Vergoedingen Te ontvangen vergoedingen

Correctie op afrekening voorgaand boekjaar Subtotaal Af: vergoedingsderving

Totaal

Dit betreffen de bijdragen die de huurders boven de netto huurprijs betalen voor glasverzekering, stookkosten, onderhoud groenvoorzieningen en gemeenschappelijke ruimten in (service)flats. De vergoedingen voor leveringen en diensten zijn gebaseerd op geraamde kosten en worden, indien noodzakelijk, jaarlijks aangepast. De vergoedingsderving in % van de te ontvangen vergoedingen

2,30%

99

2,12%

1,91%


2011 x € 1.000

Begroot x € 1.000

2010 x € 1.000

3.761

5.580

5.009

Boekwaarde onroerende zaken bij verkoop

-550

-867

-750

Huurderving wegens leegstand

-188

-210

-256

Verkoopkosten

-155

-125

-97

2.868

4.379

3.906

-

-

63

80

-

-

-

-

-5

2.948

4.379

3.964

91

110

72

VERKOOP ONROERENDE ZAKEN Verkoopprijs onroerende zaken

Totaal verkoop bestaand bezit Verkoopresultaat Zuidakker/Zuidwend Bant Verkoopresultaat grond Emmelhage Verkoopresultaat Jeanne d'Arclaan Totaal In het boekjaar zijn 30 woningen en 1 garage verkocht (vorig boekjaar 40 woningen en 1 garage). In de begroting was rekening gehouden met 45 woningen.

Overige bedrijfsopbrengsten Opbrengst mutatieonderhoud Bijdrage bewoners in onderhoud Bijdrage voor woningaanpassingen Wmo Correctie voorgaande jaren “Pro Rata”-regeling BTW Correctie voorgaande jaren inbrengwaarde Zuidakker/Zuidwend

97

20

60

112

-

73

47

-

32

48

-

106

Overigen

128

160

128

Totaal

522

290

470

De post overigen bestaat onder meer uit de ontvangen verenigingscontributie en vergoedingen voor het onderhouden en vervangen van aanpassingen t.b.v. gehandicapten, inningskosten huur en administratiekosten verhuringen en VvE-administraties.


100

Jaarverslag 2011

BEDRIJFSLASTEN

2011 x € 1.000

Begroot x € 1.000

2010 x € 1.000

6.315

6.352

6.172

Onroerende zaken niet zijnde woningen

4

4

4

Overige zaken

1

1

1

380

332

308

6.699

6.689

6.484

-9.201

-

-

150

-

350

2e fase Zuidakker/Zuidwend Bant

-

913

-

Emmelhage Boswonen zorg (aanvulling)

-

-

-483

Abelenlaan, Emmeloord (aanvulling)

-

-

98

1 fase Zuidakker/Zuidwend Bant (aanvulling)

-

-

-18

Afschrijvingen op materiële vaste activa Woningen en woongebouwen

Activa ten dienste van de exploitatie Totaal

Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Correctie op basis van herindeling/herwaardering Emmelhage Lindberghsingel

e

Kometenlaan (aanvulling)

250

-

169

Parkflat (aanvulling)

490

-

-278

Prof. Lorentzstraat 2, Emmeloord

709

-

-

1.124

-

-

251

-

-

-6.228

913

-162

2.751

2.831

2.430

-18

-

-25

2.733

2.831

2.406

Sociale lasten

402

387

342

Pensioenlasten

530

566

481

Totaal

932

953

823

Emmelhage / Pasteur- en Picassohage Verbouwing Nijverheidstraat 30 (Vrouwencentrum) Totaal

Lonen en salarissen Bruto salarissen Ontvangen ziekengelden Totaal

Sociale- en pensioenlasten

101


Gemiddeld zijn er in het boekjaar 69,29 personeelsleden in dienst. Het aantal formatieplaatsen bedraagt 62,1 (vorig boekjaar: 55,6). Het aantal personeelsleden (incl. vacatures) kan als volgt worden verdeeld naar afdelingen. Een vergelijking met 2010 is achterwege gelaten vanwege de wijzigingen in de organisatiestructuur. 2011 directie en staf

3,16

klant & advies

24,71

strategie & ontwikkeling beheer & onderhoud financiën & ondersteuning Totaal

2010

8,00 25,25 8,17 69,29

Lasten onderhoud

2011 x € 1.000

Begroot x € 1.000

2010 x € 1.000

960

950

939

Mutatieonderhoud

817

600

589

Overig klein onderhoud en materiaalverbruik

483

423

230

Bijdragen aan VvE's

109

102

69

Cv-onderhoud

309

311

297

Vervangen keukens en badkamers

814

300

369

Planmatig onderhoud

5.439

5.233

2.676

Subtotaal

8.931

7.919

5.170

422

416

400

Af: onderhoud (geactiveerd)

1.167

968

157

Totaal

7.341

6.535

4.613

Dagelijks onderhoud

Af: doorberekend door de servicedienst (per saldo)

In de post overig klein onderhoud en materiaalverbruik zijn tevens schades opgenomen en onderhoud aan gehandicaptenvoorzieningen. Het planmatig onderhoud is 0,2 miljoen euro hoger uitgekomen dan begroot. Een nadere analyse is opgenomen in het jaarverslag.


102

Jaarverslag 2011

Overige bedrijfslasten

2011 x € 1.000

Begroot x € 1.000

2010 x € 1.000

Overige personeelskosten

292

280

296

Uitzendkrachten

253

60

514

Overige kostensoorten

Huisvestingskosten

153

161

128

Verenigingskosten

45

66

48

Autokosten

65

44

49

Leefbaarheid

124

169

103

Automatiseringskosten

456

386

368

Pr-kosten

208

181

131

Toevoeging voorziening dubieuze debiteuren

200

150

200

Overige algemene kosten

493

565

504

Zakelijke bedrijfslasten 956

944

927

Verzekeringen

Belastingen

83

80

81

Contributie Aedes

49

51

51

Heffing bijzondere projectsteun

156

-

242

Heffing saneringssteun

118

125

-

Gas, water en elektra

222

211

230

Onderhouds- en schoonmaakkosten

151

217

228

Overige lasten

Onderhoudskosten groenvoorziening

44

38

50

Kosten glasverzekering

82

87

87

Energiekosten leegstaande woningen

31

21

17

181

709

273

4.359

4.545

4.528

Overige directe exploitatielasten Totaal

103


2011 x € 1.000

Begroot x € 1.000

2010 x € 1.000

Digitaliseren archief

-

-

58

Visitatie

-

-

52

Opstellen dorps- en wijkvisies

-

150

-

De overige directe exploitatiekosten zijn als volgt te specificeren:

Productontwikkeling Onderzoekskosten beleid Mutaties energielabel Diverse projectmatige kosten Totaal overige kosten Strategische doelstellingen Totaal overige directe exploitatielasten

-

10

-

49

125

-

2

54

63

49

50

18

6

78

82

75

243

181

709

273

Het opstellen van de dorps- en wijkvisies wordt geïnitieerd en volledig gefinancierd door de gemeente Noordoostpolder. Er zijn dan ook geen externe kosten voor Mercatus aan verbonden. In het eerste jaar van de uitvoering van de strategische doelstellingen lag de nadruk op de planvorming, waardoor er relatief weinig externe kosten zijn betaald.


104

Jaarverslag 2011

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 2011 x € 1.000

Begroot x € 1.000

2010 x € 1.000

Rente op uitgezette middelen

251

139

293

Totaal rentebaten

251

139

293

77

-

-

-

4

8

77

4

8

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rente belastingen Rente afkoop BWS-subsidie Totaal opbrengsten financiële vaste activa en effecten

Rentelasten en soortgelijke kosten Rente leningen kredietinstellingen

4.571

4.645

5.002

Rente waarborgsommen

7

-

5

Rente belastingen

-

-

131

17

-

17

4.595

4.645

5.155

-1.250

1.730

-348

404

61

1.888

-846

1.791

1.540

Overige financieringslasten Totaal rentelasten

Vennootschapsbelasting De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Acute belastingen Latente belastingen

105


2011 x € 1.000

Begroot x € 1.000

2010 x € 1.000

Resultaat vóór belastingen

9.363

3.815

6.382

Afschrijvingen

6.422

6.689

6.252

Bijzondere waardeverminderingen

De acute belastingplicht is als volgt bepaald:

-6.228

913

-162

Fiscaal niet te activeren onderhoud

699

-

-

Heffing bijzondere projectsteun

156

-

242

Heffing saneringssteun

118

-

-

Correctie gemengde kosten Verkoopopbrengst ProRata-regeling Afwaardering i.v.m. lagere WOZ-waarde

11

-

10

-3.136

-4.589

-4.220

-47

-

-32

-

-

-5.912

-190

-

-166

-

-

-15

Totaal tijdelijke en permanente verschillen

-2.195

3.013

-4.003

Ten laste van de fiscale herbestedingsreserve

7.168

-

-

Belastbaar bedrag

0

6.828

2.379

Verschuldigde winstbelasting, 20% tot 200.000 en 25,5% over het meerdere

-

1.730

596

-1.250

-

-943

356

-

1.846

48

61

42

Agio leningen Investeringsaftrek

Correctie vennootschapsbelasting vorige jaren Latente belastingen Belastinglatentie te verkopen woningen Belastinglatentie leningen

-846 1.791 1.540 Het effectieve belastingtarief is 0%. Het verschil ontstaat door verschillen in de afschrijving en waardering van het vastgoed, in de niet aftrekbare posten en in de verwerking van het agio op de leningen. Verder wordt er fiscaal gebruik gemaakt van een herbestedingsreserve.


106

Overige informatie

Jaarverslag 2011

Toelichting accountantskosten Onderstaand zijn de honoraria opgenomen van de accountantsorganisatie Deloitte Accountants bv en haar netwerk. Het betreft de in de boekjaren gedeclareerde kosten in euro's inclusief BTW. 2011 Onderzoek van de jaarrekening

€

35.555

2010 €

34.131

Overige controle-opdrachten

€

2.975

€

4.621

Totaal

€

38.530

€

38.752

Bestuurders en commissarissen

Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: - de bestuurder € 165.754,-- (2010: € 166.549,--) - de commissarissen € 35.843,-- (2010: € 37.079,-- ) De bezoldiging van het bestuur omvat: - periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stellen van auto) - beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioen en prepensioenlasten) - uitkeringen bij beëindiging van dienstverband - bonusbetalingen Het totaalbedrag kan als volgt worden gespecificeerd: Periodiek betaalde beloningen

Naam

2011

2010

Beloningen betaalbaar op termijn

Uitkeringen bij beëindiging dienstverband

Bonussen

2011

2010

2011

2010

2011

2010

A. Beurmanjer € 133.903 € 133.903 € 31.851

€ 32.646

-

-

-

-

107

Overige informatie

De bezoldiging van de raad van commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd: Bezoldiging als lid van de raad van commissarissen Naam

2011

2010

J. Jongejan

€ 8.950

€ 9.590

H. Straatsma-Reuvers

€ 7.672

€ 8.311

J. van den Berg-Otter

€ 6.393

€ 6.393

drs. R.H. Kingma

€ 3.238

€ 6.393

R. de Vries

€ 6.393

€ 6.393

ing. G.W. Kamp MSRE Totaal

€ 3.197

-

€ 35.843

€ 37.079

Emmeloord, 24 mei 2012

A. Beurmanjer Directeur/bestuurder

Overige informatie

J. Jongejan Voorzitter rvc

J. van den Berg-Otter Lid rvc

H. Straatsma-Reuvers Vicevoorzitter rvc

ing G.W. Kamp MSRE Lid rvc

108

R. de Vries Lid rvc

Overige gegevens

Jaarverslag 2011

Resultaatbestemming Het resultaat over het boekjaar wordt toegevoegd aan de overige reserve. Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum Er is geen sprake van belangrijke gebeurtenissen na balansdatum.

109

Overige gegevens

110

Controleverklaring

Jaarverslag 2011

111

Controleverklaring

Jaarverslag 2011

samen wonen

112

Nijverheidstraat 10, 8301 AD Emmeloord, Tel (0527) 635500, www.mercatus.nl

Jaarverslag Jaarverslag samen wonen. strategische doelen: DE KOERS 1IS UITGEZET

Recommend Documents