Jaarverslag Jaarverslag Standvast Wonen

Jaarverslag 2011

Jaarverslag 2012 Standvast Wonen

Inhoudsopgave

Stichting Standvast Wonen

3

Inleiding Jaarverslag 2012

4

Hoofdstuk 1

Onze missie 2010 - 2014

6

Hoofdstuk 2

Maatschappelijke opgaven en opbrengsten

8

Hoofdstuk 3

Liggen we op koers?

10

Hoofdstuk 4

Bewonerszaken

16

Hoofdstuk 5

Wijken en buurten

20

Hoofdstuk 6

Woningen

23

Hoofdstuk 7

Nieuwbouw en herstructurering in voorbereiding

26

Hoofdstuk 8

Samenwerkingspartners

32

Hoofdstuk 9

Organisatie

35

Hoofdstuk 10

Financiën

38

Hoofdstuk 11

Good Governance

45

Bijlage 1

Samenstelling Raad van Commissarissen 2012

52

Bijlage 2


56

Bijlage 3

Verkorte geconsolideerde jaarrekening 2012

59

Bijlage 4

Organogrammen van Standvast Wonen per 31-12- 2012

62

Standvast Wonen - Jaarverslag 2012

2 van 63

Stichting Standvast Wonen Gevestigd te Nijmegen, St. Canisiussingel 19a Toegelaten als instelling, werkzaam in het belang van de volkshuisvesting, op 1 januari 2002 onder de naam Stichting Standvast Wonen. Statuten De statuten zijn laatstelijk gewijzigd en notarieel vastgelegd op 31 december 2012, met goedkeuring van de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. Geregistreerd als organisatie die de Aedescode heeft onderschreven (lidnummer 103917). Ingeschreven in het verenigingen- en handelsregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Centraal Gelderland onder nummer 10017041. Verklaring 

In het verslagjaar 2012 zijn alle middelen uitsluitend bestemd voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting;



de accountant heeft na controle een goedkeurende verklaring afgegeven voor de jaarrekening 2012 en dit volkshuisvestingsverslag m.b.v. questionnaire 2012 Jaarverslag en volkshuisvestingsverslag getoetst;



In verband met de fusie tussen Standvast Wonen en Alphons Ariëns is de samenstelling en bezetting van de Raad van Commissarissen per 1 januari 2013 gewijzigd. Formeel is de Raad van Commissarissen van Standvast Wonen welke tot en met 31 december 2012 zitting hield verantwoordelijk voor de resultaten en uitkomsten over het jaar 2012;



De nieuwe Raad van Commissarissen voor de gefuseerde organisatie verleend echter décharge en heeft op 24 juni 2013, gehoord de accountant, de jaarstukken 2012, inclusief dit volkshuisvestingsverslag 2012 goedgekeurd.


3 van 63

Inleiding Jaarverslag 2012

In 2011 heeft onze bestuurder verschillende malen met de Raad van Commissarissen gediscussieerd over kansen en bedreigingen voor Standvast Wonen op de zuidflank van de Stadsregio. Deze verkenningen hebben er toe geleid dat Standvast Wonen heeft gezocht naar verdergaande vormen van samenwerking. Als resultaat van deze omgevingsverkenning is eind 2011 besloten om onderzoek te doen naar de meerwaarde van een fusie tussen Alphons Ariëns uit Druten en Standvast Wonen. In 2012 zijn de benodigde stappen genomen voor de fusie. In oktober 2012 is de aanvraag opgesteld en ter besluitvorming voorgelegd aan het Ministerie. Op 1 januari 2013 is de juridische fusie een feit en gaan Alphons Ariëns en Standvast Wonen samen verder onder de naam Standvast Wonen. Wij vertrouwen erop dat onze nieuwe organisatie minder kwetsbaar is en dat er meer speelruimte wordt gecreëerd op de diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffende onder meer de Wet verhuurderheffing in combinatie met de verruiming van het huurbeleid en de door CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. De voorgenomen verhuurderheffing zal voor Standvast Wonen naar verwachting jaarlijks € 2,4 miljoen bedragen. Landelijk gaat het om een bedrag van € 50 miljoen in 2013, dat in 2017 oploopt tot een bedrag van € 1,7 miljard. Het verwachte aandeel in de saneringssteun bedraagt voor onze stichting voor 2013 € 1,9 miljoen. Voor de jaren 2014 tot en met 2017 wordt in de kasstroomprognose rekening gehouden met een totale lastenverzwaring door saneringssteun en heffing van € 28,4 miljoen. Tezamen met de aanhoudende economische crisis levert dit een beeld op dat ons grote zorgen baart. Als corporatie na fusie, met bezit verdeeld over stad en dorp, gaan we desondanks de uitdaging aan om ons te houden aan onze ambities. Wij blijven ons inzetten om in de wijken en dorpen waar we actief zijn een mix aan woningen en woningtypes te realiseren die passen bij de woonwensen van onze huidige en toekomstige bewoners. Onze prioriteit gaat enerzijds uit naar het zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen van onze bewoners in hun eigen omgeving en anderzijds naar het toevoegen van keuzemogelijkheden op de koop- en huurmarkt voor werkende jongeren. Hoewel in 2012 al snel duidelijk was dat Alphons Ariëns en Standvast Wonen zouden fuseren, is dit jaarverslag nog een terugblik op het ‘oude’ ondernemingsplan ‘Koers 2010-2014’. Voor Alphons Ariëns is separaat een jaarverslag gemaakt. In 2012 kijken we terug op een vruchtbare en tegelijk spannende tijd. Het samen met Alphons Ariëns werken aan de benodigde stukken voor de fusieaanvraag vroeg veel van beide organisaties, maar was tegelijkertijd een bron voor toenemende energie en enthousiasme. Voor onze medewerkers was het vooral een tijd van veel vragen en onzekerheden. Houd ik mijn baan wel? En wat ga ik straks precies doen? Waar is mijn nieuwe werkplek? Gelukkig is het ons gelukt om dit traject zo kort mogelijk te laten duren. Al met al zijn we trots op de organisatie die we nu hebben en dat we alle medewerkers met een vast contract een functie kunnen aanbieden. Om te blijven voldoen aan kengetallen zoals die door externe partijen gehanteerd worden en relevant zijn voor het behouden van toegang tot de kapitaalmarkt, is voor de nieuwe fusieorganisatie een beleid ingezet van kostenbesparing en beperking van investeringen. Dit heeft negatieve consequenties voor onze maatschappelijke prestaties, met name in de realisatie van nieuwbouw. De consequenties van dit beleid zijn dan ook al merkbaar in dit verslagjaar. 

Door het ontbreken van inkomensgegevens is geen gebruik gemaakt van inkomensafhankelijke huurstijgingen boven inflatie en bedroeg de gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2012, ca. 2.2%.


4 van 63



Evenals in 2011 zagen we de koopkracht verder terug lopen, waardoor de bestedingsruimte van huishoudens laag bleef. We zagen dat niet alleen terug in de daling van het aantal woningen dat we vorig jaar hebben verkocht aan onze huurders of aan starters op de woningmarkt, maar ook aan de stagnerende verkoopresultaten van nieuwbouwprojecten.



Trots zijn wij op de bijzondere nieuwbouwprojecten die we in exploitatie hebben genomen: o

Pé Hawinkelstraat Heesche Bos Nijmegen: 16 eenheden zijn in juli 2012 in exploitatie genomen. Deze eenheden zijn in de plaats gekomen van 8 woningen voor werkende en lerende jongeren.

o

Domus Nijmegen: 24 eenheden zijn in juli 2012 in exploitatie genomen.

o

H. van Tienhovenstr. Heesche Bos: blok L is in juli 2012 in exploitatie genomen.

In de projecties is rekening gehouden met een investeringsvolume van gemiddeld € 50 miljoen per jaar. Ons beleid is en blijft erop gericht om te kunnen voldoen aan de kengetallen van het borgbare bezit (ICR, loan to value en 2% aflossingsfictie) en daarmee toegang te blijven houden tot de kapitaalmarkt. En we verwachten ook onze aangegane verplichtingen inzake niet-borgbare bezit na te kunnen komen. Met inachtneming van onze missie en de realisatie van onze maatschappelijke doelen, wordt in de komende jaren kritisch gekeken naar de kosten van bedrijfsvoering, onderhoud en investeringen, evenals de verkoop van onze woningen. Op grond hiervan is de jaarrekening opgesteld.

Nijmegen, Esther Lamers

René Roelofsma

directeur-bestuurder Standvast Wonen

directeur-bestuurder Standvast Wonen

024 - 382 01 00 [email protected]


5 van 63

Hoofdstuk 1

Onze missie 2010 - 2014

Standvast Wonen werkt aan vitale leefgemeenschappen in Nijmegen en Beuningen en stimuleert dat bewoners en professionals meedoen Veel mensen lukt het om het wonen zelfstandig te regelen. Zij hebben werk, betalen hun woonlasten op tijd, hebben keuzevrijheid en genieten van een leefbare wijk. Wij werken eraan om dit mogelijk te maken voor iedereen die dit wil, maar vooral voor die mensen die het niet zelfstandig lukt. Maar let wel: wij bieden alleen een springplank en springen niet. Dat moet iemand zelf doen. Hoe we dat zien is vastgelegd in ons strategisch plan: Koers 2010 -2014. Onze koers bevat drie belangrijke pijlers. Vitale leefgemeenschap voor iedereen die wil In een vitale leefgemeenschap is plek voor verschillende mensen. Een prettige woonomgeving voor mensen met diverse leeftijden, woningen, afkomst en inkomens. Wij bieden kansen aan iedereen die wil en die bereid is zelf actie te ondernemen. Onze focus ligt hierbij op: 

Kansen voor werkende en lerende jongeren Werkende en lerende jongeren hebben het extra moeilijk op de woningmarkt. Bij het zoeken naar huurwoningen hebben jonge starters te kampen met enorm lange wachttijden. Qua inkomen is het voor hen bijna onmogelijk om zelfstandig een woning te kopen. Daarom willen we ons voor deze groep extra inspannen.



Mensen zo lang mogelijk zelfstandig in hun wijk laten wonen Mensen willen ongeacht hun leeftijd of gezondheid het liefst in hun eigen dorp of wijk blijven wonen. Daarom bieden we een variëteit aan woningen, zodat ook bij veranderende omstandigheden een passende woning in de buurt kan worden gevonden. We pakken onze regierol om te faciliteren dat ondersteuning en zorg wordt geboden als dat nodig is.

Een ongedeelde stad Een ongedeelde stad is het fundament onder een vitale leefgemeenschap. In Nijmegen en Beuningen willen we geen kansarme en kansrijke wijken, scholen en mensen. In een vitale leefgemeenschap is een bonte mix van mensen, voorzieningen en woningen. Dit zorgt voor levendigheid en ontmoeting tussen bewoners. Het zijn dus meer dan woningen alleen die de ongedeelde stad vormen. Onze focus ligt hierbij op: 

Binding met de bestaande stad Een vitale gemeenschap ontstaat uit een groeiproces van jaren. Daarom gaat onze aandacht uit naar de bestaande stad waar al dynamiek is. In deze wijken versterken we de vitaliteit door te investeren in woningen, voorzieningen, (culturele) activiteiten en scholen.



Woningen met kwaliteit Variëteit van woningen is een belangrijke voorwaarde voor een vitale leefgemeenschap. Daarbij investeren we in kwaliteit. We willen woningen die duurzaam zijn en toekomstwaarde hebben.


6 van 63

Een organisatie met durf Om aan een vitale leefgemeenschap te werken is durf nodig. Wij kunnen niet alles zelf en zoeken actief naar de kracht van organisaties en vragen hun met ons mee te doen. Onze focus ligt hierbij op: 

We luisteren naar de samenleving Om zicht te krijgen op wat er leeft, spreken we regelmatig met bewoners en professionals. Op die manier gaan we niet alleen uit van de mogelijkheden die wij bedenken, maar stellen we de klantvraag centraal.



Van samenwerking naar ketenpartners We kunnen niet in ons eentje voor vitale leefgemeenschappen zorgen. Daarom dagen we samenwerkende professionals uit samen met ons te investeren. Daarbij gaan we verder dan een eenmalige samenwerking voor een project. Wij willen ketengeoriënteerd zijn: samen met partners in het netwerk streven we naar maximale toegevoegde waarde voor klant en maatschappij.

Kernwaarden en competenties De realisatie van onze koers wordt in belangrijke mate bepaald door de wijze waarop onze medewerkers hun werk doen. Daarom sturen wij niet op kennis en opleidingsniveau, maar op competenties. Het gaat immers niet om wat er in de gereedschapskist zit, maar om wat iemand ermee doet. Standvast Wonen werkt met verschillende typen competenties. De bedrijfscompetenties gelden voor alle medewerkers. Als bedrijfscompetentie is gekozen voor de competenties ‘Samenwerken’ en ‘Durf’. Daarnaast zijn er voor de zeven functiefamilies functiespecifieke competenties vastgesteld. Naast competenties is ook de beschrijving van onze gewenste organisatiecultuur vastgesteld. Onze kernwaarden zijn: ambitieus, enthousiast, flexibel en verantwoordelijk.

Wat willen we bereiken? Onze ambities uit onze koers zijn nog steeds actueel. Echter de omstandigheden maken ons werk steeds complexer. De belangrijkste veranderingen hebben natuurlijk te maken met de aanhoudende financiële crisis. Met de extra heffingen op komst zal het moeilijk worden om de ambitie de komende jaren vol te kunnen houden. We verwachten dat we in de toekomst keuzes moeten maken om de dingen te doen die we echt belangrijk vinden. Voorlopig houden we vast aan onze uitgangspunten: 

We blijven een middelgrote corporatie, die sterk verbonden is met woningen in de stad en het land.



Zeker 85% van ons woningbezit bestaat uit goede, betaalbare woonruimte voor iedereen die dat nodig heeft. Dat zijn mensen met lage inkomens. Onze focus is hierbij vooral gericht op werkende en lerende jongeren en mensen die zelfstandig oud willen worden in hun eigen buurt.



We richten ons op de kwaliteit van bestaande buurten en wijken en we werken daarbij samen met veel andere organisaties.



We zijn een maatschappelijke organisatie die zelfstandig keuzes maakt, maar die zich daarbij wel laat voeden door anderen. Daarom luisteren we actief naar de samenleving.


7 van 63

Hoofdstuk 2

Maatschappelijke opgaven en opbrengsten

Woningcorporaties hebben de laatste jaren een andere positie gekregen in het maatschappelijk krachtenveld. De traditionele rol van corporaties bestaat uit het verzorgen van goede en betaalbare woningen voor huishoudens met een lager inkomen. Steeds vaker worden zij ook gevraagd om een actieve bijdrage te leveren aan de integrale aanpak van (achterstands)wijken en het bestrijden van sociale problemen. In onze Koers maken we duidelijk welke invulling wij geven aan deze bredere doelstelling. Sinds jaar en dag maken wij ons sterk voor het vitaliseren van bestaande wijken, met de focus op: 

Wonen-werken-leren: het creëren van kansen voor werkende en lerende jongeren.



Wonen-zorg-welzijn: mensen zelfstandig oud laten worden in hun eigen buurt.

Binding met de bestaande stad Een vitale leefgemeenschap kan niet zomaar van buitenaf of achter de tekentafel gepland worden, dat is een proces van jaren. Dat is ook de reden dat onze aandacht uitgaat naar de bestaande stad en we niet actief zijn in uitleglocaties. In de wijken waar we nu een aanmerkelijk belang hebben of dat in de toekomst willen hebben versterken we de aanwezige dynamiek en energie. Woningen met kwaliteit Een lage huur zorgt voor betaalbare woningen, zo was jarenlang de gedachte. Inmiddels worden woonlasten voor een groot deel ook bepaald door de energierekening. Daarom vinden we het belangrijk dat onze woningen toekomstwaarde hebben en duurzaam zijn. Onze ambitie is om ons bezit op een gemiddeld energielabel B te krijgen. Omdat huurders hierdoor flink wat op hun woonlasten kunnen besparen, vinden wij het verantwoord dat daardoor de huren wat omhoog gaan. Kansen voor werkende en lerende jongeren Standvast Wonen zet zich al jarenlang in om de kansen van starters op de Nijmeegse woningmarkt te bevorderen. In onze Koers 2010-2014 hebben we deze ambitie aangescherpt naar werkende en lerende jongeren. Nijmegen investeert namelijk wel in het aantrekken van studenten voor de RU en de HAN, maar doet bijna niets extra’s om jongeren ook voor de stad te behouden. De regio biedt ook de werkende jongeren die hier zijn opgegroeid nauwelijks kansen. Werkende en lerende jongeren worden gedwongen om steeds langer thuis te blijven wonen of hun studentenkamer vast te houden omdat er voor hen geen alternatieven voorhanden zijn. Om hier verandering in te brengen heeft Standvast Wonen zich tot doel gesteld om het huisvestingsvraagstuk voor jongeren op de Nijmeegse agenda te krijgen. Door te experimenteren met verschillende richtingen dragen we actief bij aan aandacht en mogelijke oplossingen voor dit probleem. Mensen zo lang mogelijk zelfstandig in hun wijk Mensen moeten zo lang mogelijk zelfstandig in hun eigen wijk wonen. Daarom bieden we een mix aan woningtypes aan in onze wijken. Wij geloven dat deze bonte mix van mensen en woningen een belangrijke voorwaarde is voor vitale leefgemeenschappen. We luisteren naar de samenleving Om zicht te krijgen wat er bij onze klanten speelt, zoeken we actief de dialoog op met bewoners en partners. Op die manier gaan we niet alleen uit van de mogelijkheden die we zelf bedenken, maar laten we ons ook beïnvloeden door wat er bij anderen speelt. Uiteindelijk maken we zelfstandig een keuze uit alle ideeën en tips die we krijgen. We kunnen altijd uitleggen hoe we tot onze keuze zijn gekomen.


8 van 63

Van samenwerking naar ketenpartners Onze belangrijkste drijfveer om dingen te doen, is het creëren van vitale leefgemeenschappen. Om aan vitale leefgemeenschappen te werken is durf en enthousiasme nodig. Wij kunnen dit niet alleen, maar nodigen partners uit om op onderdelen samen met ons op te trekken. Ons motto hierbij is: ‘Doe je mee?’. Hiermee maken we duidelijk dat we van partners verwachten dat ze niet alleen langs de lijn staan, om te zeggen wat we moeten doen of hoe we het moeten doen, maar dat ze actief bijdragen aan het vitaler maken van de leefgemeenschappen waar we bezit hebben. Van ambities naar meetbare doelstellingen We vertaalden onze koersambities in meetbare resultaten. Daarmee maken we zichtbaar wat we aan het eind van onze koers gerealiseerd willen hebben. We vinden het belangrijk om transparant te zijn over de concrete acties die wij ondernemen om de door ons geformuleerde ambities ook daadwerkelijk te realiseren. Onze verantwoording is ingericht volgens het INK-model. We vertaalden onze koers in thema’s, focusgebieden en 34 concrete resultaten en rapporteren per kwartaal aan onze Raad van Commissarissen over de voortgang. Deze meerjarenplanning vormt de basis voor de verschillende jaarschijven en onze begroting. Deze vernieuwde opzet is voor het eerst toegepast in het jaarverslag 2009 en vormt de structuur voor de looptijd van ons ondernemingsplan. Daarom houden we ook voor dit jaarverslag vast aan dezelfde opbouw. In hoofdstuk 1 tot en met 2 vindt u een nadere introductie van wie we zijn en wat ons beweegt. In hoofdstuk 3 tot en met 8 vindt u onze maatschappelijke resultaten. Hoofdstuk 9 gaat over onze organisatie en hoofdstuk 10 over de financiële resultaten van 2012. De Raad van Commissarissen verantwoordt zich in hoofdstuk 11.


9 van 63

Hoofdstuk 3

Liggen we op koers?

Begin 2010 hebben we de strategische koers voor de komende jaren uitgezet. Een inspirerende, ambitieuze en uitdagende koers gericht op vitale leefgemeenschappen en meer ruimte voor lerende en werkende jongeren. Om de toekomstige investeringen te waarborgen zijn in 2011 met behulp van het duurzaam businessmodel aanpassingen gedaan op het investeringsprogramma die geleid hebben tot aanpassingen op onze Koers. Kansen voor werkende en lerende jongeren Activiteit 1.

Resultaat 2014

Toelichting op resultaat

Tussenstand 2011 - 2012 

Met voorrang

Ca. 1701 extra

100 betaalbare woningen

kansen bieden

woningen toegewezen

in Handelskade, ônder

teruggetrokken uit de

aan jongeren op

aan jongeren tot 35

onnes en Malvert

ontwikkeling Handelskade.

de huurmarkt

jaar

We hebben ons

Op termijn zullen we alleen nog 180 woningen uit dit project afnemen 

40 appartementen voor starters in ônder onnes

2.

Bedrijfsruimte

Ca. 800 m2. Bij

Bedrijfsruimte wordt

Om financiële redenen hebben

voor startende

voorkeur op basis van

gerealiseerd in Vasim en

wij ons uit beide risicovolle

ondernemers

woon-werkconcepten

Handelskade

ontwikkelactiviteiten teruggetrokken

3.

Goedkope huisvesting

Ca. 3002 woningen verkocht aan jongeren

Verkocht wordt via het product Slimmer Kopen®

tot en met 35 jaar

Verkoopresultaten 2011-2012 ®



68 woningen verkocht



21 woningen teruggekocht en 16 doorverkocht

4.

3

Goedkope

Ca. 65 kopers (15

Verkocht wordt via

In 2012 is geen gebruik

huisvesting

doorstroom huurders,

Starters Rente Regeling

gemaakt van deze regeling

50 nieuwbouw Plein ’44 / ônder onnes). 5.

Kamers met

Ca. 84 kamers met

Ambitie verlaagd naar

Intentieovereenkomst wordt 1e

kansen

kansen gerealiseerd

pilot van 8 kamers. Bij

trimester 2013 verwacht

succes uitrollen 6.

Kansen voor

Ca. 3 kamers en 8

Samenwerking met Klok

Na een werkervaringsproject

dak- en thuis-

werkervaringsplaatsen

Bouw, waarbij Standvast

van ca. 8 maanden, heeft

loze jongeren

voor dak- en thuisloze

Wonen een pand

KlokBouw de deelnemers een

jongeren

beschikbaar stelt

arbeidsovereenkomst aangeboden en wonen de deelnemers begeleid of zelfstandig in een huurwoning

1 2 3 4

Ambitie Ambitie Ambitie Ambitie

is verlaagd van 400 naar 170 is verhoogd van 200 naar 300 is verlaagd van 100 naar 65 verlaagd van 40 naar 8


10 van 63

Mensen wonen zo lang mogelijk zelfstandig in de wijk Activiteit

1.

Resultaat 2014


Tussenstand 2011 – 2012

Resultaat is behaald in 2010

Inzet

Er is 6fte buurtbeheer

Het betreft een extra

buurtbeheerders

beschikbaar

buurtbeheerder voor VvE complexen

2.

Buurtbemid-

Inkoop

De mogelijkheid voor

deling

buurtbemiddeling

huurders om

trajecten (ca. 60 per

buurtbemiddeling in te

jaar)

zetten in de oplossing van

Resultaat is behaald in 2010

burenruzies 3.

Bouwen voor

10% van de

Verdeling over de

De ambitie zal worden

bijzondere

nieuwbouw wordt

verschillende projecten is

gerealiseerd in

doelgroep (niet

toegewezen aan

vastgesteld

samenwerking met de

zijnde ouderen)

bijzondere

Driestroom en Stumass.

doelgroepen

Daarnaast is samen met het Leger des Heils het Domus gerealiseerd

4.

Preventieve

4 wijkgesprekken met

Wijkgesprekken vertalen in

In het nieuwe woonruimte

inventarisatie

senioren niet

visie over dienstverlening

verdeelsysteem is het

behoeften

woonachtig in een

aan zelfstandig wonende

seniorenlabel komen te

senioren (55 jr.

seniorenwoning.

ouderen

vervallen. Daarom wordt

en ouder)

geen specifiek beleid meer geformuleerd voor senioren

5.

Uitbreiden eigen

De eigen dienst is

De extra 2 nieuwe

In 2012 is 76% van de

dienst

uitgebreid tot 7

vaklieden zijn in 2010

opdrachten uitgevoerd door

(vaklieden)

vaklieden. Het aantal

geworven

onze eigen dienst

opdrachten van 3.900 naar 5.200 6.

Betaalbaar

Meer huur op maat

Ontwikkelen van een nieuw

In 2011 is ons nieuwe

houden van

door huurbeleid

huurbeleid, dat rekening

huurbeleid vastgesteld en

woningen

gebaseerd op een

houdt met energielabel en

geïmplementeerd

woningwaardering

WOZ-waarde


11 van 63

Binding met wijken in de bestaande stad Activiteit

1.

Resultaat 2014



Onderzoek naar

Visie op noodzaak

Via pilots komen tot een

Uit de verschillende pilots blijkt

mogelijke

wijkservicepunten is

visie over

dat het niet nodig is om eigen

wijkservicepunten

fysieke wijkservicepunten in te

noodzaak

5

vastgesteld

wijkservice

richten, maar gebruik te maken

punten

van bestaande voorzieningen in de wijk. Wel is er in Beuningen een ‘aanland’ plek gerealiseerd in basisschool de Klaver Vier, waar collega’s kunnen werken om onnodige reistijd te voorkomen. We huren de ruimte samen met het NIM Maatschappelijk Werk, het RIBW en de ZOB

2.

Wijkplannen

Inzet van activiteiten

Vanaf 2011 zijn

Plannen gedigitaliseerd en start

ontwikkeld en

wordt bepaald o.g.v.

wijkplannen digitaal intern

actualisatie

besproken met

wijkplannen6

beschikbaar en worden ze

klanten/

geactualiseerd

professionals 3.

4.

Realisatie

Minimaal 80% van de

Het betreft allemaal

Programma tot 2015 voldoet

nieuwbouw

nieuwbouw is

realisaties in bestaande

aan deze taakstelling. Alle

gerealiseerd binnen

stad/kernen

nieuwbouw tot 2015 wordt

bestaande

gerealiseerd in bestaande

stad/kernen

wijken

Organisatie

Investeringen in

Het ontwikkelen van een

Experiment maatschappelijk

investering in

maatschappelijk

praktisch instrument om

rendement is afgerond

maatschappelijk

vastgoed zijn

maatschappelijk

vastgoed

financieel

rendement te berekenen

verantwoord

5 6

Resultaat scherper geformuleerd Resultaat scherper geformuleerd


12 van 63

Woningen met kwaliteit Activiteit

1.

Resultaat 2014



Nieuwbouw-

Ca. 500 nieuwbouw-

Op grond van huidige

Stand tot nu toe:

woningen

woningen 75% (375)

projectkaart wordt ambitie

realisatie

in de huur en 25%

gerealiseerd

2010

106

14

120

2011

105

14

119

66

0

(125) in de koop

huur koop totaal

2012

66

277 28 2.

Herstructurering

305

In aangewezen wijken

Het betreft de

Op dit moment loopt alleen

wordt

buurten/wijken Malvert,

het sociaal plan Malvert. Er

sloop/nieuwbouw

Olden Tempel en

moeten nog 28 huishoudens

toegepast om wijken

Tooropstraat

herplaatst worden naar een

vitaler te maken7

andere woning Voor Tooropstraat is besloten om plan niet door te zetten

3.

Duurzame

Minimaal 4

De aangewezen projecten

In Olden Tempel is gestart

energie-

nieuwbouwprojecten

zijn: Tristan & Isolde, Huize

met de bouw van 6

toepassing bij

zijn gericht op

Rosa, Huize Petronella en

energieneutrale woningen.

nieuwbouw

duurzame energie

een complex in Olden Tempel

4.

Verlagen

33% van ons

Wegens tegenvallende

Het energiepakket is

woonlasten door

woningbezit zit op

deelname in de

planmatig aangeboden in 3

streven naar

gemiddeld

projectmatige aanpak is

complexen. Aanvullend is een

gemiddeld

energielabel B. Binnen

meer tijd nodig om het

vraaggestuurd traject gestart

energielabel B

15 jaar streven we

gewenste resultaat te

binnen 10 jaar

naar energielabel B

houden en is de werkwijze

(nu nog

voor ons totale bezit

aangepast

Op grond van onze energieinspanningen hebben wij inmiddels een bezit op

gemiddeld D)

gemiddeld C

5.

Ontwikkel

Formuleren beleid

In 2010 zijn de strategische

activiteit

duurdere huur

kaders voor onze

duurdere huur

Beleid is geformuleerd

portefeuille vastgesteld: 85% betaalbaar, 10% bereikbaar, 5% is duur

6.

7

Kwaliteit

Ontwikkelen van

bestaande

kwaliteitsnorm /

woningen

referentiewoning

Project start in 2012

Wordt opgestart na fusie

Aangewezen wijken zijn benoemd


13 van 63

We luisteren naar de samenleving8 Activiteit

1.

Communicatie-

Resultaat 2014



middel met klant


Tussenstand 2011 - 2012

Het ombouwen

Een cultuuromslag

KWH continue meting is 3e

van onze

bewerkstellingen van

trimester van start gegaan

dienstverlening

sturen op klantprocessen

van klantgericht

naar sturen op

naar klantbewust

klanttevredenheid

handelen 2.

Website



interactief

Van digitale

Wordt ingevuld langs 2

Beide projecten worden weer

brochure naar

projecten, te weten website

opgepakt na fusie

digitale

2.0 en digitale balie

dienstverlening 3.

De norm op

Minimaal behoud van het

In het 3e trimester zijn we

tevredenheid

gemiddelde KWH-

KWH-Huurlabel

overgestapt van periodiek

(ook bij nieuwe

corporatie

Meten bewoners-



meten op continue meten

bewoners) 4.

Meten



medewerkerstevredenheid via



door OR

2010: Bepalen

De manier van werken is

Rondetafelgesprekken zijn

spelregels

overgenomen in het

gevoerd, advies is verstrekt

2010: eerste

identiteitsprogramma van

uitvoering

onze organisatie, zie

georganiseerde

hoofdstuk 8

ronde tafel gesprekken 5.

6.

Verbeteren

Klanten kunnen

Naast de huidige

kwaliteit van



op verschillende

participatie vormen worden

participatie van

manieren

nieuwe vormen

huurders in

participeren

aangeboden. Het project

Nijmegen en

participatiemix start in

Beuningen

2012

Verbeteren



Wordt opgestart na fusie.

Van klantgericht

Huurdergesprekken zijn

Dienstverleningsvisie is

communicatie

naar klantbewust

gekoppeld aan natuurlijke

geformuleerd

met huurders via

handelen

contactmomenten met de

‘huurdergesprek’

klant, zoals energieproject, reparatieverzoek etc.

8

In 2010 is ons klantbeleid vastgesteld. Deze notitie “Kijken door de ogen van de klant” is leidend geworden voor de instrumenten en activiteiten die we rond klantcommunicatie willen ontwikkelen/verbeteren. Dit heeft geleid tot een aanpassing van resultaten op de onderdelen van dit speerpunt. Standvast Wonen - Jaarverslag 2012

14 van 63

Van samenwerking naar ketenpartners Activiteit

1.

Resultaat 2014


Tussenstand 2011 - 2012

Kwaliteit dienst-

Behoud KWH-

Inzet is minimaal behoud

Inzet is om ook bij continue

verlening

Huurlabel & blijvende

KWH-Huurlabel

meting minimaal het KWH

inzet dienstverlening 2.

label te behouden

Prestatieafspraak

Maken

Stedelijke afspraken zijn

Prestatieafspraken met

met gemeente

prestatieafspraken

gemaakt en gevolgd

Nijmegen zijn gemaakt en

Nijmegen 3.

ondertekend

Prestatie

Maken

Afspraken zijn geëvalueerd.

De ambtelijke voorbereiding

afspraak met

prestatieafspraken

Nieuwe overeenkomst is

voor het maken van nieuwe

gesloten

prestatieafspraken zijn

gemeente Beuningen

afgerond. De besluitvorming wordt nu voorbereid

4.

Verkenning

Van samenwerking

Met een aantal

aangaan

naar ketensamen-

maatschappelijke partners

strategische

werking

worden afspraken gemaakt

allianties

Wordt weer opgestart na fusie

over intensieve samenwerking

5.

Afsluiten

Van samenwerking

Het betreft langlopende

langlopende

naar

contractafspraken rond

contracten voor

ketensamenwerking

schilderwerk. Planning

planmatig

contractering is gekoppeld

onderhoud met

aan meerjaren

ketenpartners /

onderhoudsplanning

Loopt conform planning

hofleveranciers 6.

Woonloket in

1 loket is gerealiseerd

Beuningen

Een centrale plek voor

Project is niet haalbaar

woonvragen is gerealiseerd

gebleken. Gemeente heeft

samen met

geen interesse. Project is

gemeente

stopgezet

Beuningen


15 van 63

Hoofdstuk 4

Bewonerszaken

Klanttevredenheid In 2012 zijn we gestart met de voorbereidingen op invoering van KWH-Huurlabel 2.0. Dit is een nieuw instrument om de kwaliteit van onze dienstverlening inzichtelijk te maken. We kiezen voor dit instrument omdat dit niet zozeer stuurt op de kwaliteit van onze processen, maar veel meer kijkt naar de waardering van onze klanten op de diensten die wij leveren. In het KWH-huurlabel laten we ons continue meten op ‘klantcontact’, ‘verhuizen’, ‘onderhoud’ en ‘klachten behandelen’. Over de eerste ervaringen met het instrument kan in dit verslagjaar nog niet veel worden gezegd. De verwachting is dat we door continue te meten een beter beeld krijgen waar we met onze dienstverlening staan, omdat we ons niet meer op de (periodieke) meting kunnen voorbereiden. Doordat reacties niet meer anoniem zijn ontstaat de mogelijkheid om beter door te vragen op reacties van onze huurders en kan voorkomen worden dat ontevredenheid leidt tot een klacht. In totaal heeft Standvast Wonen 5 klachten binnengekregen, waarvan er 4 ook in 2012 zijn afgehandeld. Van deze 4 klachten is 1 intern opgelost en niet tot een zitting gekomen. 2 klachten zijn in de zitting ongegrond verklaard en 1 advies gedeeltelijk gegrond. Inmiddels 1 ook de 5e klacht in de zitting ongegrond verklaard. Betaalbaarheid woningen Wij investeren in vitale leefgemeenschappen! Een bonte mix van mensen, voorzieningen en woningen. Daarom hebben we een portefeuille met woningen in alle prijsklassen en diverse woningtypen. Onze portefeuille richt zich vooral op mensen met een kleine beurs, dat is dan ook zichtbaar in de streefpercentages van onze portefeuille. Huurklasse

Maandhuur

% van de % van de % van de streven woningen woningen woningen

Betaalbaar

3e trim.

2e trim.

1e trim.

93%

93%

95%

85%

664,65

5%

5%

3%

10%

€ 664,66 t/m ...

2%

2%

2%

5%

100%

100%

100%

100%

… t/m € 561,98

€ 561,99 t/m € Middelduur (tot huurtoeslaggrens)

Duur (boven huurtoesslaggrens) Totaal

Door de jaarlijkse huurverhoging en ons huurbeleid zien we een langzame verschuiving van een aantal woningen van betaalbaar naar middelduur.


16 van 63

Woonruimteverdeling Samen met de Stadregio Arnhem/Nijmegen geloven we in een woonruimteverdeelsysteem waarmee mensen zelf kiezen hoe en waar ze wonen. Om de doorstroming op de woningmarkt te stimuleren hebben we een systeem met zo min mogelijk regels. Ondanks de economische crisis zien we het positieve effect van deze aanpak. Na een terugval in 2010/2011 is de mutatiegraad gelukkig weer opgelopen. Eind 2012 is de mutatiegraad uiteindelijk uitgekomen op 6,3%, iets boven de norm van 6%. Deze waarde is wat vertekend door het per 31 december uit exploitatie halen van 120 maisonnettes van de Malvert. Doordat het woningbezit hierdoor is verkleind, stijgt de mutatiegraad. Als dit niet was gebeurd was de mutatiegraad uitgekomen op 6,2%.

Ondanks de stijging van de mutatiegraad, vormt de stijgende aanbiedingscoëfficient in zowel Nijmegen als Beuningen een zorgpunt voor een soepel lopende woonruimteverdeling.

Ten opzichte van het voorgaande jaar zien we huurders steeds kritischer worden in het accepteren van een woning. Het kost ons dan ook meer moeite om een nieuwe huurder voor een woning te vinden. Om


17 van 63

leegstand te voorkomen, wordt nu voor alle woningen met een vorm van groepsaanbieding gewerkt. Toch is de leegstand ten opzichte van vorig jaar opgelopen. Leegstand Reden leegstand

Gemiddeld aantal

Aantal

dagen per woning

contracten

Aantal dagen Huurderving

Totaal 2012

13.9

384

5.335

€ 93.098

Totaal 2011

11,1

398

4.421

€ 63.398

Ten opzichte van het vorig jaar zien we zowel een toename in het aantal leegstandsdagen, als in het bedrag huurderving. Opvallend hierbij is dat het aantal woningen dat het betreft is afgenomen. De reden voor de toename is dan ook tweeledig: o

De eerste reden is de toenemende kritische houding van huurders, waardoor een aantal woningen vaker geadverteerd moeten worden;

o

De andere reden betreft mutatiewoningen waarbij sprake is van asbest. Als gevolg van verscherpte regelgeving moeten meer activiteiten worden uitgevoerd, waardoor het traject van asbestsanering meer tijd kost.

Overlastmeldingen en ontruimingen Waar mensen samenleven kunnen soms irritaties ontstaan. Samen met andere Nijmeegse corporaties zetten we buurtbemiddeling in om escalaties te voorkomen. We zijn tevreden over dit instrument, omdat we zien dat deze hulp ten goede komt aan de leefbaarheid in onze wijken en buurten. Reden overlast

2010

2011

2012

Buren

23

35

20

Drugs

5

2

3

Geluid

58

39

42

Huisdieren

10

8

4

Milieu

17

9

17

Onderhuur

4

7

11

Psychiatrie

0

1

2

Verslaving Totaal

0

0

1

117

101

100

De laatste jaren zien we het aantal overlastmeldingen dan ook stabiliseren. Opvallend is de structurele afname in de overlastmelding rond huisdieren. Op grond van de stijgende lijn van het melden van onderhuurders zijn we op dit onderdeel in 2012 met actief onderzoek gestart.


18 van 63

Reden ontruiming Huurachterstand Overlast

2010

2011

2012

23

12

11

1

3

Drugs Totaal

1 24

12

15

Naast overlast zien we ook bij ontruimingen een stabilisatie ten opzichte van het afgelopen jaar. Verheugend is dat ondanks de aanhoudende economische crisis er geen stijging is van ontruimingen op grond van oplopende huurachterstanden.


19 van 63

Hoofdstuk 5

Wijken en buurten

Vitale leefgemeenschappen! Een bonte mix van mensen, voorzieningen en woningen! Kansen voor iedereen die wil en bereid is zelf actie te ondernemen. Met durf en overtuiging zetten we ons hiervoor in. Wij zijn actief in zestien wijken en buurten. Tien in de gemeente Nijmegen en zes in de gemeente Beuningen. Onze ambitie is om vitale leefgemeenschappen te creëren in alle buurten en wijken waar we bezit hebben. Vitale leefgemeenschappen worden gekenmerkt door Veerkracht. Dit is het vermogen om ingrepen en veranderingen op te vangen en onderdeel van de wijk te maken. De veerkracht in een wijk wordt bevorderd, als er sprake is van: 

Variatie: een bonte mix van mensen, voorzieningen en woningen



Verantwoordelijkheid: betrokkenheid van bewoners en instanties voor hun buurtgenoten en woonomgeving



Veiligheid: een buurt die door de mensen die er wonen als aantrekkelijk wordt ervaren

Onze rol is om te zorgen dat wijken vitaal blijven of vitaler worden, door waar nodig te sturen op deze V’s, met de instrumenten die ons ter beschikking staan. We doen dit door te investeren op kansen en activiteiten die zich al in een buurt voordoen. Hiervoor is geen standaardaanpak. Al onze wijken en buurten zijn uniek en vragen om een verschillende aanpak. In 2009 analyseerden onze wijkteams de wijken. De sterke en zwakke punten staan in de wijkplannen, die we inmiddels in 2011 gedigitaliseerd hebben. Daardoor wordt het voor ons makkelijker om wijkplannen actueel te houden en te bespreken met anderen. De wijkplannen zullen steeds meer leidend worden voor de plannen die we ontwikkelen om leefgemeenschappen vitaal te houden of vitaler te maken. Actualiseren wijkplannen In Nijmegen-West en Nijmegen-Oost zijn alle wijkplannen geactualiseerd. In Beuningen is dit jaar niet aan de actualisering van wijkplannen gewerkt, omdat daar de prioriteit lag bij het experiment mobiel werken. Bij de actualisering van wijkplannen betrekken we ook externen. Met SG|automatisering zijn we een pilot gestart voor de doorontwikkeling van de digitale beheerplannen tot een beleidsportaal. Hierdoor wordt het mogelijk om digitale wijkplannen te koppelen aan portefeuillemanagement. Wat doen we aan herstructurering? In een aantal wijken zal moeten worden ingegrepen in de bebouwing om de wijk weer vitaal te maken. We spreken dan van herstructurering. Daarbij gaat het om complexe maatregelen die zeer ingrijpend zijn voor onze huurders. Voor de begeleiding van onze huurders en andere bewoners wordt in deze wijken, aanvullende op het wijkteam, onze projectconsulent ingezet. 

Nijmegen, maisonnettes Malvert 2012 was een roerig jaar voor Malvert. Wederom lukte het niet om een haalbaar totaalplan voor Malvert te maken. Daarom is een gefaseerde aanpak gekozen waarin minder flats gesloopt zouden worden. Eind 2012 organiseerde Standvast Wonen een bijeenkomst in Wijkcentrum De Turf, waar het nieuwe plan is gepresenteerd. Het plan omhelst de sloop van zes van de elf blokken. De vijf overblijvende blokken (in het centrum van het complex) worden gerenoveerd en opnieuw te huur aangeboden. Overwogen wordt om één blok als casco woningen in de verkoop aan te bieden. Op de plek waar de 6 flats gesloopt worden, worden 24 zorgwoningen gerealiseerd. Aan de zuidzijde van dit complex, tussen de blijvende maisonnettes en de Van Boetbergweg (de Hatertse brug) is een


20 van 63

tweetal blokken gepland: een blok van drie woonlagen, en een woontoren van zeven woonlagen. Met dit plan is eindelijk duidelijkheid gekomen voor de huidige huurders en tijdelijke bewoners in Malvert. Vóór 1 januari 2013 moeten de woningen leeg zijn. Voor tijdelijke huurders is de huurovereenkomst opgezegd. Onze eigen huurders worden geherhuisvest in een wisselwoning of bemiddeld naar andere huisvesting. 

Beuningen, Olden Tempel Samen met de gemeente Beuningen is Standvast Wonen de wijk Olden Tempel aan het vernieuwen. Een jaar geleden heeft Standvast Wonen het woongebouw Pilaster opgeleverd met 15 appartementen. Ook is een aantal bergingen van de voorzijde naar de achterzijde van de woning verplaatst en zijn de gevels van een aantal hoekwoningen aangepast. Daarnaast is ook de openbare ruimte aangepakt. De nieuwe toegangsbrug van de Zuil naar de Leigraaf is in gebruik genomen en de riolering in het Gewelf is vervangen. Eind 2012 is gestart met de nieuwbouw van 38 ruime gezinswoningen met vier slaapkamers en een maximale huurprijs van € 664 per maand. De woningen worden medio 2013 opgeleverd. Zes van deze woningen zijn energieneutraal. Na de bouw van de woningen start de gemeente met het woonrijp maken van de hele wijk, waarbij de oude klinkers worden vervangen door nieuwe.



Hengstdal en Hatertse Hei In de voorbereiding op de herstructurering zijn klankbordgroepen gestart, waarin huurders en Standvast Wonen gezamenlijk werken aan concretisering van plannen voor beide herstructureringsgebieden.



Archipelhof Ook voor dit project is een klankbordgroep actief. Met hen is overeenstemming over het plan van aanpak voor de Archipelhof. Het gebouw krijgt een facelift, nieuwe verwarmingselementen, verbeterde lichte entree en de Oostvleugel wordt aangepakt. Hier worden van 3 HAT-eenheden en 2 ruimere appartementjes gemaakt.

Is de woonomgeving schoon, sociaal en veilig? Voor een schone, sociale en veilige woonomgeving werd € 700.000 begroot. Het budget is als volgt besteed:

Categorie (bedragen x €

Realisatie

Begroting

Prognose

1.000)

2011

2012

2012

Leefbaarheid Sociaal

€ 456

€ 453

€ 443

Leefbaarheid Fysiek

€ 248

€ 247

€ 157

Totaal

€ 704

€ 700

€ 600


21 van 63

De prognose dat we op leefbaarheid minder uit gaan geven dan begroot komt o.a. voort uit het kritischer kijken van de nut en noodzaak van een aantal gevraagde voorzieningen en projecten in relatie tot ambities in de wijkvisie. Dit heeft ertoe geleid dat…: 

…het project Winssen niet is doorgegaan, hiervoor stond € 10.000 begroot.



…de tuinen in de Hatertse Hei waarvoor € 25.000 begroot was, niet tot uitvoering zijn gekomen;



…de trapportalen in Lankforst niet zijn geschilderd en een kleurwijziging niet is uitgevoerd, ca. € 30.000.

Daarnaast zijn door een betere samenwerking en afstemming met planmatig onderhoud minder kosten gemaakt op fysieke ingrepen.


22 van 63

Hoofdstuk 6

Woningen

Wij vinden het belangrijk dat er in wijken een mix aan woningen te vinden is, zodat iedereen passend kan wonen in zijn eigen buurt of wijk. Vitaliteit versterken we door op sommige plekken goedkope huurwoningen te bouwen en op andere plekken juist duurdere huur of koop toe te voegen. Eind 2012 had Standvast Wonen 6.755 woningen in haar bezit. Begroot

Prognose

Realisatie 31-12-12

6.840

6.845

6.8459

-75

-6010

-52

Domus

24

24

24

Oranjekwartier deelplan E

18

18

0

Werkende en lerende jongeren (Pé Hawinkelstr.)

8

16

12

Kamers met kansen

8

0

0

Henk v. Tienhovenstr. Heesche Bos blok L

0

8

8

58

66

60

Tooropstraat

-9

0

0

Malvert

-108

-72

-120

Beginstand 1-1-2012 aankopen: verkopen: projecten:

subtotaal projecten sloop:

Augustijner Boskapel

0

-1

-1

Olden Tempel fase 2

-12

-13

-13

-129

-86

-134

subtotaal sloop administratieve correctie Pand Nijhoffstraat 36 vhe i.p.v. 1 vhe Eindstand

36 6.694

6.765

6.755

Ondanks de tegenvallende verkoop en het feit dat de geplande sloop van een aantal complexen niet is doorgegaan, is de omvang van ons bezit weer iets teruggelopen. Dit is voorzien, omdat de toevoegingen die op termijn vanuit nieuwbouw zijn gepland, dit tekort weer moeten aanvullen.

9

Door mutaties in het 3e trimester van 2011 (+5 woningen) is de beginstand 6.845 woningen. door de lagere mutatiegraad aan ‘t begin van het jaar, is de prognose verkoop naar beneden bijgesteld.

10


23 van 63

Hoe handelen wij reparatieverzoeken af? Evenals vorig jaar worden de meeste reparaties door onze eigen dienst uitgevoerd (76% in 2012, ten opzichte van 78% in 2011). Naast dagelijks onderhoud wordt onze eigen dienst ook steeds meer ingezet voor mutatieonderhoud. Het feit dat onze eigen dienst steeds meer onderhoud zelf uitvoert, levert behalve contact met onze huurders ook ruimte op bij onze technische consulenten, omdat deze minder toezicht hoeven te houden op externe aannemers.

Realisatie

Begroting

Prognose

2011

2012

2012

Reparatieonderhoud derden

€ 496

€ 540

€ 560

Reparatieonderhoud eigen dienst

€ 518

€ 560

€ 560

Mutatieonderhoud

€ 663

€ 750

€ 675

Zelf Aangebrachte Voorzieningen

€ 23

€ 20

€ 20

Legionella Beheers Plan

€ 17

€ 40

€20

€0

€0

€0

€ 1.717

€ 1.910

€ 1.835

(bedragen x € 1.000)

Onderhoud n.a.v. nieuwbouw Totaal Wat doen wij aan woningverbetering?

Ook dit jaar vormt vervanging van CV, keuken, badkamer en toilet een belangrijk onderdeel in onze onderhoudsaanpak. Van het geplande onderhoud is 94% ook daadwerkelijk uitgevoerd. Dit is een verbetering ten opzichte van afgelopen jaar (89%). Het aantal huurders dat dit jaar niet meegewerkt heeft aan onderhoud is terug te herleiden naar één complex (Cipresstraat). In dit complex wonen veel bewoners met een meervoudige sociale problematiek. Van de geplande gevel- en installatieaanpak is 77% uitgevoerd. Door scherpe inkoop en een gunstig btw tarief is een aanzienlijke kostenreductie gerealiseerd ten opzichte van de begroting. Dit resultaat wordt nog eens versterkt, omdat bij de geplande complexen inmiddels veel woningen verkocht zijn en een deel van het begrote btw tarief van 19% inmiddels tot de 6% regeling valt. Investeren in duurzaamheid In 2012 is in de volgende complexen gestart met een energieaanpak. 

TC 402: 116 woningen Neerbosch-Oost



TC 405: 116 woningen Neerbosch-Oost



TC 104: 109 woningen Hengstdal

Daarnaast is ook begonnen met de vraaggerichte aanpak. Naar aanleiding van de oproep in ons bewonersblad ‘Woonpunt’ hebben zich 40 geïnteresseerden gemeld. Van deze groep geïnteresseerden is de helft van de verzoeken ook echt uitvoerbaar. Met de betrokken huurders zijn afspraken gemaakt over het tijdstip van uitvoering. Uit efficiency oogpunt worden hierbij individuele aanvragen zoveel mogelijk gebundeld uitgevoerd. Een deel van deze woningen wordt buurtgericht aangepakt in 2013. De spijtoptanten van Zwanenveld worden nog in 2012 als groep uitgevoerd.


24 van 63

Slimmer Kopen® In 2008 besloten wij ruim 1.100 bestaande woningen aan te wijzen voor verkoop. Met dit verkoopbeleid mikken we op meerdere doelstellingen: we willen financiële middelen genereren voor nieuwbouw, huurders en starters kansen bieden op de woningmarkt en de leefbaarheid in de wijk verbeteren (vitale leefgemeenschappen). Met het concept Slimmer Kopen®® hebben we een effectief middel in handen, waarmee we deze drie doelstellingen tegelijkertijd kunnen behalen. Sinds de start van het project bewijst het concept zijn nut en zijn we in staat om ook in tijden van economische crisis woningen te verkopen. Verkoopresultaten De verkoop van onze woning verliep de afgelopen jaren goed: 93 woningen in 2008, 76 woningen in 2009, 75 woningen in 2010 en eveneens 75 woningen in 2011. Door de economische crisis is het ons niet gelukt om deze lijn vast te houden en hebben we voor het eerst ons streefresultaat van gemiddeld 75 woningen per jaar niet kunnen halen. Uiteindelijk hebben we 68 nieuwe woningen verkocht. Ten opzichte van voorgaande jaren zien we wel een aanzienlijke stijging in het terug- en doorverkopen van woningen. Het afgelopen jaar hebben we 16 woningen teruggekocht en 15 weer doorverkocht. De nog niet doorverkochte woning, staat als activa VOV aan de debetzijde van de balans. Overige verkoop Naast de verkoop van bestaand bezit verkopen we ook woningen in nieuwbouwprojecten (zie volgend hoofdstuk). In een aantal complexen hebben we in totaal 4 woningen zonder korting en voorwaarden verkocht. In een van deze complexen hebben we een MGE-appartement teruggekocht en met Slimmer Kopen® doorverkocht en een ander MGE-appartement teruggekocht en omgezet naar verhuur. In totaal zijn er in 2012 14 Slimmer Kopen® of MGE-woningen teruggekocht en weer doorverkocht. Doorverkoop werd alleen onder de Slimmer Kopen® voorwaarden gedaan. Van alle woningen verkochten we 15 woningen in de gemeente Beuningen en 37 in de gemeente Nijmegen. Ook verkochten we in 2012 een garage.


25 van 63

Hoofdstuk 7

Nieuwbouw en herstructurering in voorbereiding

Herstructurering in bestaande wijken moet bijdragen aan vitale leefgemeenschappen. Op grond van wijkplannen wordt gestuurd op maatregelen die nodig zijn om de vitaliteit van een bepaalde buurt te bevorderen. In sommige gevallen leidt dit tot nieuwe producten en voorzieningen in andere gevallen tot labeling van het bezit voor specifieke doelgroepen, vaak gaat het om een combinatie van beide. Naast vitale leefgemeenschappen blijven we investeren in extra kansen voor werkende en lerende jongeren, via doorstroombevorderende maatregelen en door het aanbieden van nieuwe producten. Gezien de marktsituatie (o.a. extra buffervorming / extra heffingen / financieringsproblematiek sector), de continuïteitsoordeelsvorming van het CFV hebben wij de onze investeringsvoornemens op nieuwbouw herijkt. In deze herijking hebben wij alle projecten getoetst op onderstaande draaiknoppen en beheersingsmaatregelen: o

Volkshuivestelijke meerwaarde van projecten (stoppen c.q. aanpassen programma);

o

Zoveel mogelijk beperken van risico’s (liever afnemen dan zelf ontwikkelen);

o

Voorkomen van pieken en dalen (temporiseren van projecten);

o

DAEB/Niet DAEB financiering (zo min mogelijk marktproducten).

Waar mogelijk hebben we ons teruggetrokken uit risicovolle ontwikkelingen en zijn projecten getemporiseerd en programma’s aangepast. Nieuwbouw ambitie Op grond van ons nieuwe beleid vervult Standvast Wonen alleen nog de rol van ontwikkelaar in herstructurering van ons eigen bezit (renovatie + sloop en vervangende nieuwbouw). Projecten waar een realisatiebesluit voor lag, worden conform het genomen realisatiebesluit uitgevoerd. Voor Tooropstraat wordt de mogelijkheid van verkoop onderzocht. Hiervan zijn 2 projecten met (nog niet verkochte) koopproducten. Het gaat om ônder onnes en Plein44. Aankopen voor werkende lerende jongeren Om de kansen voor werkende jongeren op de woningmarkt te vergroten is budget vrijgemaakt voor de aankoop van extra wooneenheden: o

In 2012 heeft Standvast Wonen 16 eenheden aangekocht voor de huisvesting van werkende en lerende jongeren. Stumass wonen voor ASS huurt deze woningen voor de huisvesting van hbo/wo-studenten met autisme;

o

Door het niet kunnen garanderen van de coaching van de doelgroep is vertraging ontstaan in realisatie van het project ‘Kamers met Kansen’;

o

Van het experiment StartersRenteRegeling in Beuningen is in 2012 geen gebruik meer gemaakt. Dit experiment is wegens gebrek aan succes dan ook stopgezet.


26 van 63

Onze nieuwbouwprojecten Beuningen, Oranjekwartier Eind 2012 is plandeel E bestaande uit 18 huurappartementen opgeleverd. Hiernaast ontwikkelt Standvast Wonen in het Oranjekwartier nog 3 plandelen, plandeel F, G en C. De bouw van de plandelen F en G is in 2012 gestart (resp. 7 grondgebonden woningen en 21 huur appartementen). Plandeel C betreft 30 huurappartementen, hiervoor is de start bouw medio 2013 voorzien. Beuningen, Olden Tempel Het totale plan betreft de sloop van circa 100 woningen en de nieuwbouw van circa 93 woningen en appartementen. De 1e 15 betaalbare huurappartementen zijn in 2011 opgeleverd (fase 1). Met de vervolgfase is in het najaar van 2012 gestart, oplevering van fase 2 is gepland voor medio 2013, fase 3 voor eind 2013.

Fase 2: 38 ruime gezinswoningen (huur)

Fase 3: 2 appartementengebouwen van elk 18 appartementen (huur).

Beuningen, Huize Petronella In verband met de impact die het regeerakkoord op onze investeringsplanning heeft, is het plan Huize Petronella inmiddels ‘on hold’ gezet. Het plan betreft de realisatie van 42 wooneenheden voor de Stichting Huize Petronella met als doelstelling dementerende ouderen te huisvesten in een nieuw meer vraaggericht zorgconcept. Nijmegen, Handelskade Het plan betreft het slopen van de bestaande opstallen op het voormalige terrein van de Gelderlander en het bouwen van ca. 500 woningen waarvan ca. 200 voor Standvast Wonen. Standvast Wonen heeft in 2012 om markttechnische redenen aangegeven uit de ontwikkelcombinatie te willen stappen en terug te willen keren naar de afnamerol. De gesprekken met Bouwfonds hierover lopen nog.


27 van 63

Nijmegen, Malvert Het plan voor de 264 maisonnettes in Malvert is om 120 flats te renoveren en 144 te slopen. Daarnaast is de nieuwbouw van 50 levensloopbestendige- en 24 zorgappartementen gepland. Eind 2012/begin 2013 is een begin gemaakt met de sloop van 6 de maisonnetteblokken. Start renovatie volgt medio 2012.

Vóór

en na

Nijmegen, Tooropstraat Het plan ging uit van de realisatie van 38 koop- en 20 huurwoningen op een binnenstedelijke locatie. Inmiddels is gebleken dat het beoogde programma financieel niet uitvoerbaar is binnen de kaders van het eerdere ontwikkelbesluit. In 2012 is de locatie op de markt gebracht met het doel om deze in 2013 af te stoten, mits de bieding voldoende interessant is uiteraard. Nijmegen, Vasim Het plan ging uit van de renovatie van het bestaande casco en de realisatie van 30 tot 40 huurwoningen in een latere fase. Het idee was om een culturele broedplaats te creëren waar leren, werken en beleven centraal staan. In 2012 is duidelijk geworden dat het plan financieel niet haalbaar is. Besloten is daarom de planontwikkeling te stoppen en niet tot aankoop van de Vasim over te gaan.

Aanbesteden en bouwteam- en aannemingsovereenkomsten In november 2011 heeft het MT het aanbestedingsbeleid voor de vastgoedprojecten opgesteld, de RvC is hier aansluitend over geïnformeerd. Voortaan rapporteren we jaarlijks op de gehouden aanbestedingstrajecten en de gesloten bouwteam- en aannemingsovereenkomsten. In 2012 hebben we op dat punt het volgende ondernomen: Meervoudig onderhands In 2012 is er voor 2 projecten een meervoudig onderhandse aanbestedingsprocedure doorlopen: Huize Rosa en Huize Petronella. Huize Rosa is na offerteprocedure gegund aan aannemersbedrijf Hoedemakers uit Rosmalen. Gunning heeft plaatsgevonden op basis van de laagste prijs. De aanbesteding Huize Petronella is om liquiditeitstechnische redenen inmiddels stopgezet. Bouwteamovereenkomst In 2012 zijn er voor Olden Tempel 2 bouwteamovereenkomsten gesloten: met Van Bergen Bouw voor fase 2 en met BAM Woningbouw voor fase 3. Hierbij is gebruik gemaakt van de opgedane kennis in fase 1 en zijn scherpe prijsafspraken gemaakt. Omdat we beide fases om fiscale redenen voor 1-1-2014 wilden opleveren is gekozen voor een bouwteam i.p.v. een (tijdsintensievere) aanbestedingsprocedure. Voor plandeel F en G (Oranjekwartier) zijn er, ingevolge eerdere contractueel vastgelegde afspraken, eveneens bouwteamovereenkomsten gesloten met Giesbers Wijchen b.v.


28 van 63

Bouw gestart! In Nijmegen is er in het voorjaar van 2012 gestart met de bouw van het project ônder onnes, Boskapel en Huize Rosa. De bouw van woontoren St. Joost op Plein ’44 was reeds in 2011 gestart. Voor beide projecten is (gedeeltelijke) oplevering in 2013 voorzien. In Beuningen is er gestart met plandeel F en G in het Oranjekwartier. Nijmegen, Hatertseweg (voormalige ROC-locatie) Op deze ROC-locatie ontwikkelt Standvast Wonen 248 nieuwbouwwoningen waarvan 94 koop en 148 huur in het project ônder onnes. Het plan bestaat uit appartementen (ca. 2/3) en eengezinswoningen (ca. 1/3). Het plan bevat een interessante mix van middeldure en betaalbare koop en sociale huur. De bouw is begin 2012 gestart, oplevering van het huurdeel is in 2013 gepland.

Start bouw

Het gaat snel

Nijmegen, Augustijner Boskapel Het plan betreft de bouw van 29 wooneenheden met gemeenschappelijke ruimten t.b.v. cliënten van Driestroom. Start bouw was in het voorjaar van 2012 gepland, maar om procedurele redenen is dit vertraagd naar het najaar.


29 van 63

Nijmegen, Dennenstraat, Huize Rosa Het plan betreft het slopen van de bestaande opstallen op het terrein van Huize Rosa en het bouwen van een nieuwe kapel en congregationele ruimten met daarbij 57 intramurale zorgeenheden en 39 eenheden voor groepsverblijf. Het plan bestaat uit 2 fasen, de bouw van fase 1 is eind 2012 gestart. Met fase 2 kan in 2014 worden gestart.

Nijmegen, Plein ‘44 Het plan betreft de realisatie van woontoren St. Joost bestaande uit 16 dure huurappartementen en 16 (starters)koopappartementen. De appartementen variëren in grootte van 57 tot 93 vierkante meter en zijn onderdeel van de totale herontwikkeling van dit deel van het centrumgebied.

Beuningen, plandeel F en G Plandeel G betreft 7 ruime eengezinswoningen aan de Alexiastraat in Beuningen, deze zijn verkocht aan Stienstra Woningen.

Plandeel G Met plandeel F is eind 2012 gestart qua grondwerk, het betreft 21 sociale huurappartementen, waarvan 2 rolstoeltoegankelijk. Oplevering F en G is in 2013 gepland.


30 van 63

Opgeleverd! In 2012 zijn 3 projecten opgeleverd: het Domus (24 eenheden), plandeel E Oranjekwartier (30 appartementen) en 12 woningen in het plan Heeschebos. Nijmegen, Domus Het Domus is een verblijfs- en woonvoorziening voor 24 cliënten met o.a. verslavingsproblematiek. In het najaar is het Domus opgeleverd. Het gebouw kreeg landelijke aandacht vanwege de aansprekende architectuur.

Bijzonder aangelicht nacht

Overdag

Oranjekwartier, plandeel E Het plan betreft de realisatie van 18 huurappartementen (waarvan 6 in de vrije sector) en een commerciële ruimte. Het plan is in december 2012 opgeleverd. Inmiddels zijn alle woningen verhuurd en is de commerciële ruimte verkocht aan een tandartspraktijk.

Heechebos, werkende lerende jongeren Standvast Wonen is in 2011 uit de VOF Rosa de Lima gestapt. Daarbij is de afspraak gemaakt dat Standvast Wonen 12 woningen uitneemt, 8 rij woningen voor de reguliere verhuur en 4 2-kappers voor huisvesting aan 16 werkende lerende jongeren door Stumass. Impressie project Heeschebos


31 van 63

Hoofdstuk 8

Samenwerkingspartners

Standvast Wonen werkt met veel partijen samen. Samenwerking vindt plaats op allerlei niveaus en in allerlei vormen, variërend van deelname aan overleggen tot het sluiten van convenanten. Op die manier gaan we niet alleen uit van de mogelijkheden die wij zelf bedenken, maar stellen we ook de vragen van anderen centraal. Net als bij onze huurders geven wij de voorkeur aan samenwerkingsvormen waarbij partners worden geprikkeld om ‘mee te doen’! Met wie overleggen we? De vaste overlegverbanden waar we aan deelnemen zijn: KR8 Een samenwerkingsverband van negen geestverwanten op het gebied van de grote woningbouwopgave Arnhem/Nijmegen. De KR8-corporaties zijn Laris, Oosterpoort Wooncombinatie, Portaal Arnhem/Nijmegen, Talis Woondiensten, Vivare, Volkshuisvesting Arnhem, Woonservice IJsselland, Lingewaard Wonen en Standvast Wonen. Stadsregio Een samenwerkingsverband van 20 gemeenten in de stadsregio Arnhem/Nijmegen dat zich richt op het ontwikkelen van plannen voor een betere bereikbaarheid, goed openbaar vervoer en een aantrekkelijke woon-, werken leefomgeving. Platform Nijmeegse Woningcorporaties (PNW) Een samenwerkingsverband tussen de in Nijmegen actieve woningcorporaties dat zich richt zich op gezamenlijke beleidsontwikkeling en belangenbehartiging richting gemeente. Aedes Standvast Wonen is lid van de branchevereniging Aedes. We onderschrijven daarmee de Aedescode en de afspraken over Good Governance. Namens Standvast Wonen spreekt de branchevereniging met de Rijksoverheid. Verder zorgt Aedes voor informatie, opleiding en ondersteuning van onze medewerkers. Wie zijn onze ketenpartners? Wat moet je loslaten om in samenwerking te kunnen groeien en toegevoegde waarde uit samenwerking te halen? Als voorwaarden voor succesvolle samenwerking gaan we experimenten van ketensamenwerking aan waarbij ‘durven vertrouwen’ (in zichzelf en de ander) en ‘durven delen’ (‘open source’) voorop staat. Prestatieafspraken Zoals met de gemeente Nijmegen, zijn we ook met de gemeente Beuningen in overleg over het maken van prestatieafspraken voor de komende 4 jaar. In deze afspraken leggen we concreet vast welke inspanningen wij over en weer plegen op het terrein van wonen. Wij doen dit door afspraken te maken over hoe zuur kan worden gecompenseerd met zoet. Strategische allianties Sommige partners hebben een visie die goed aansluit bij onze eigen ambitie en manier van werken. Deze partners beschouwen we als vrienden van Standvast Wonen:


32 van 63



Driestroom: denkt na hoe ze als zorgondernemer nieuwe zorgarrangementen kan ontwikkelen voor en met andere maatschappelijke partners. De wil om te durven delen maakt dat ze onze voorkeurspartner is voor zorgarrangementen.



ZZG zorggroep, Driestroom, Gemeente Nijmegen en SWON werken samen aan de zorgzame buurt: Dukenburg.



Prettig en goed met elkaar (samen)leven in de wijk. Dat willen we allemaal. Maar soms lukt dit niet. Samen met het NIM experimenteren wij met woonmaatschappelijk werk waarbij we het NIM inzetten om ons te ondersteunen bij oplossingen die mensen helpen om (weer) prettig te wonen.



Standvast Wonen maakt zich sterk voor werkende en lerende jongeren. Studenten en leerlingen van de Universiteit, HAN en het ROC zijn dan ook meer dan welkom voor het uitvoeren van onderzoek en/of het doorlopen van een stage. Met HAN en ROC zijn tevens structurele afspraken gemaakt voor het aanbieden van taalstageplekken bij onze wijkteams.



Naar aanleiding van het onderzoek naar samenwerking of samengaan, is gestart met een meerwaardeonderzoek voor mogelijke fusie met Alphons Ariëns en verdergaande samenwerking met Oosterpoort.



‘Onderweg’ is de naam van de ruimte binnen de basisschool Klaver Vier in Beuningen, die we samen met het NIM Maatschappelijk Werk, het RIBW en de ZOB huren van de gemeente Beuningen. De ruimte is ingericht met vier werkplekken waar vooral collega’s van ‘Wonen Land’ hun maatschappelijke partners ontmoeten en tevens een plek hebben waar ze even kunnen werken als ze meerdere afspraken in Beuningen hebben;



Meister und Gesell. Meister und Gesell biedt dak- en thuislozen perspectief op wonen en werk en begeleidt hen hierin. In dit project hebben een aantal organisaties elkaar gevonden. Stichting Dagloon selecteert en begeleidt deelnemers. KlokBouw levert een werkomgeving en biedt perspectief op een arbeidsovereenkomst. Standvast Wonen levert een project waar deelnemers werkervaring kunnen opdoen. Portaal levert woningen waar deelnemers zelfstandig kunnen wonen. Inmiddels is het eerste succes van de pilot gerealiseerd. Na een werkervaringsproject van ongeveer acht maanden, is KlokBouw met de deelnemers een arbeidsovereenkomst aangegaan en wonen de deelnemers begeleid en zelfstandig in een huurwoning van Portaal.

Huurdersoverleg Wij vinden betrokkenheid van huurders heel belangrijk. Daarom hebben wij gestructureerd overleg met onze huurders. Bewonersoverleg In veel van onze complexen zijn bewonerscommissies actief die de belangen van hun bewoners behartigen. Deze bewonersgroepen vormen voor ons het formele aanspreekpunt van de huurders als het gaat om collectieve ingrepen van een complex. Als een complex niet is vertegenwoordigd, behartigt het Huurdersplatform de belangen. Huurdersplatform In het Huurdersplatform zitten gekozen leden. Het Huurdersplatform geeft advies over beleidswijzigingen en de begroting en behartigt alle complexoverstijgende zaken. Alle huurders kunnen dus bij het Huurdersplatform terecht met vragen en/of problemen die betrekking hebben op het beleid van Standvast Wonen. Huurdersbelangen verenigingen Zowel in Nijmegen als in Beuningen zijn onze huurders verenigd in zogenaamde huurdersbelangenverenigingen. Deze organisaties overleggen met ons over onderwerpen als onderhoud, woonkosten, veiligheid en leefbaarheid.


33 van 63

Bewonersparticipatie 2012 Tijdens de overleggen tussen Standvast Wonen en het Huurdersplatform (HBS EN HBB) is het gevoerde beleid van Standvast Wonen steeds uitvoerig toegelicht. De diverse nieuwbouw/renovatie projecten waren een vast agendapunt. Daarnaast is het beleid rond de jaarlijkse huuraanpassing per 1 juli besproken. De mogelijkheid om de huur afhankelijk van het inkomen te verhogen is uiteindelijk niet doorgegaan. De gevolgen van de inkomenstoets bij de woningtoewijzingen zijn verder besproken. Er is uitvoerig gesproken over het sluiten van de Woonwinkels en de steeds meer groeiende rol van het Klanten Contact Centrum. Wat zijn de gevolgen voor de huurders en hoe kunnen de huurders Standvast Wonen bereiken waren de centrale vragen. De toezegging dat de consulenten meer in de wijk aanwezig zijn, gaf de leden van het platform het vertrouwen dat ondanks het sluiten van de woonwinkels het contact met de huurders goed zal blijven. Het bespreken van de meerjarenbegroting voor 2013 e.v. had dit jaar een speciaal karakter door de voorgenomen fusie per 1 januari 2013 met Alphons Ariens. Daarnaast was het onduidelijk wat de invloed van de maatregelen vanuit Den Haag zouden hebben. Afgesproken is dat er in het eerste kwartaal 2013 een samengestelde nieuwe begroting zal worden aangeboden daarin zijn dan ook de effecten van de maatregelen meegenomen. De voorgenomen fusie was tijdens de vergaderingen een steeds terugkerend onderwerp. De bestuurders hebben de platformleden steeds geïnformeerd over het verloop. In september hebben de besturen van de HBS en HBB hun zienswijze over de fusie afgegeven. Hierin hebben beide positief over de fusie geadviseerd. Een prettig woon- en leefklimaat tussen bewoners onderling is minstens zo belangrijk als een schone en veilige omgeving. Standvast Wonen ondersteunt bewoners die hieraan bijdragen. Onze woonconsulenten hebben een actieve rol bij het bevorderen van bewonersparticipatie. Het jaarlijkse werkbudget van € 500 is voor de bewonerscommissies in de meeste gevallen toereikend voor bewonersactiviteiten. In 2012 waren er 21 bewonerscommissies actief. Wie hebben we gesponsord? Standvast Wonen ziet sponsoring als een middel om inhoud te geven aan maatschappelijk ondernemen. In 2012 zijn er minder sponsorverzoeken geweest dan voorgaande jaren. In totaal gaven we ca. € 5.000 aan sponsoring van instellingen en activiteiten rondom wonen en leven in Nijmegen en Beuningen. We toetsen alle sponsoraanvragen aan ons sponsorbeleid. De inhoudelijke link met wonen en leefomgeving is daarbij een voorwaarde. In 2012 sponsorden wij: 

Grote Broer. Gedurende het laatste weekend voor 5 december organiseert de stichting het Pepernotencircus. Een evenement waar ongeveer 1.500 bezoekers uit Nijmegen-Oost komen en waar alle artiesten, acteurs en andere professionals op vrijwillige basis aan meedoen;



Stichting ter bevordering van het historisch besef in de gemeente Beuningen. De stichting bestaat uit vrijwilligers en ontwikkelt lesmateriaal voor scholen;



Een jongere uit Grootstal die een vakantieactiviteit georganiseerd heeft voor jongeren in zijn wijk;



Dijkmagazijn, lidmaatschap van de club van 100, met een jaarlijkse bijdrage van € 100,-;



Advertentie in het jublileumboekje van buurtvereniging de Meerplazant;



Een weggevertje voor huurders van Standvast Wonen die in het kader van de continue meting ‘tips’ hebben voor het verbeteren van onze dienstverlening.


34 van 63

Hoofdstuk 9

Organisatie

Eind 2012 had Standvast Wonen 80 medewerkers in dienst, waarvan 49% mannen en 51% vrouwen. Het aantal ingevulde fte was 70, een daling van 6 fte ten opzichte van 2011. 6 medewerkers verlieten onze organisatie, we betreurden het overlijden van één medewerker. Met het oog op de fusie namen we geen nieuwe medewerkers in dienst. Evenals vorig jaar hebben we meerdere stagiaires gehad bij Standvast Wonen. In de woonwinkel heeft een hbo student maatschappelijk werk meegewerkt. Tevens liepen 2 mbo studenten en 1 hbo student Bouwkunde stage bij onze afdeling Planmatig Onderhoud en 2 mbo studenten bouwkunde bij onze vaklieden. Bij het team Strategie heeft één mbo student juridisch medewerker gelopen en is een collega van een andere corporatie gere-integreerd. Verzuimpercentage Het ziekteverzuim is altijd een belangrijk onderdeel van ons Personeelsbeleid. Voor 2012 hebben we ons een target gesteld van 4,5%. Eind 2012 hadden we een verzuimpercentage van 4,1 %. We monitoren ook op frequent verzuim. Medewerkers die vaker dan driemaal verzuimen, krijgen een oproep van de bedrijfsarts. Dit heeft een positief effect op het frequentiecijfer. Het gemiddeld aantal meldingen per maand normeren wij op acht. In de gemiddelde meldingen per maand zien we duidelijk pieken en dalen. Het totaal gemiddelde over 2011 is 5 en blijft daarmee fors onder de norm.

Standvast Wonen 2.0 en fusie Eind 2011 werd besloten tot een forse bezuinigingsoperatie in combinatie met een organisatiewijziging. Beide ingrepen waren hard nodig om een gezonde bedrijfsvoering te kunnen garanderen. Deze maatregelen zijn vertaald in een aantal projecten onder de naam Standvast Wonen 2.0. Een belangrijke wijziging was de manier waarop wij de klant en de wijk wilden benaderen. Daarom hebben we onze inlooplocaties gesloten en gaan we daarvoor in de plaats meer naar de klant toe. Om onnodige reistijd te voorkomen zochten we ‘aanlandplekken’ waar we kunnen werken en huurders en partners kunnen ontmoeten. Daarnaast wilden we ook dat klanten 24/7 bij ons zouden kunnen via onze website. Als randvoorwaarde voor dit dienstverleningsconcept wilden we gaan werken via de principes van Het Nieuwe Werken. Door verantwoordelijkheden laag in de organisatie te leggen en te werken vanuit 1 centrale locatie hoopten wij flink op organisatiekosten te kunnen bezuinigen. Om het effect van efficiency te optimaliseren werd het deelproject ‘de Slanke Corporatie’ gestart. In dat kader zijn alle processen doorgelicht, om te zien waar bespaard kon worden op doorlooptijden en onnodige overdrachtsmomenten. Ons doel was om met deze maatregelen een structurele bezuiniging te realiseren op organisatiekosten. Parallel aan dit traject liep het onderzoek naar de meerwaarde van een fusie tussen Alphons Ariëns en Standvast Wonen. In de Meerwaardenotitie die beide bestuurders opstelden werd in eerste instantie uitgegaan van een bundeling van beide ambities. Op grond van de verscherpte toetsing van risico’s door het CFV heeft Standvast Wonen haar hoge ambitieniveau, met name op de projectenportefeuille, nog extra moeten bijstellen. Dit leidde enkele maanden tot onzekerheid in de haalbaarheid van een mogelijke fusie. Hierdoor hebben medewerkers lange tijd in spanning gezeten over hun toekomst. Pas in de zomer kon duidelijkheid gegeven worden dat het fusieonderzoek doorging en kon er meer duidelijkheid gegeven worden over hoe de nieuwe organisatie eruit kwam te zien. Ondanks de onverwachte tegenslag is het toch gelukt om eind oktober het verzoek tot fusie in te dienen bij het Ministerie van BZK. Na fusie ontstaat een corporatie met ruim 9.000 woningen in de gemeente Nijmegen en de kernen van de gemeenten Beuningen en Druten. De nieuwe corporatie blijft Standvast


35 van 63

Wonen heten en heeft Nijmegen als vestigingsplaats. Zij zet zich uiteraard primair in als maatschappelijk ondernemer om goede en betaalbare woningen te bieden aan mensen die niet in staat zijn zelfstandig in de woonbehoefte te voorzien. Daarnaast blijft de corporatie zich beijveren in het bieden van keuzevrijheid voor bewoners in product, woonomgeving en prijs. De corporatie continueert haar inzet voor de vitaliteit van de (dorps)kernen van Beuningen en Druten. In de stad Nijmegen zal zij zich met name richten op creëren van extra woonkansen van werkende jongeren. Als goede waarborg voor checks and balances, evenwichtige interne kracht en continue reflectie besloten de Raden van Commissarissen om de eerste twee jaar na fusie te werken met een tweehoofdig bestuur. Met het oog op Het Nieuwe Werken zal de nieuwe corporatie over minder leidinggevenden beschikken dan nu het geval is en ligt de verantwoordelijkheid laag in de organisatie. Door efficiencyslagen en tijdelijke invulling van vacatures konden beide corporaties alle medewerkers een passende functieaanbieding doen. Hierdoor kon de transformatie naar de nieuwe corporatie zonder gedwongen ontslagen plaatsvinden. Competentiemanagement en prestatieafspraken Jaarlijks maken we prestatieafspraken met onze medewerkers op bedrijfs-, afdelings- en individueel niveau. Eind vierde kwartaal waren de resultaten van de periodieken en de prestatieafspraken duidelijk: o

86% van onze medewerkers heeft goed gepresteerd en een periodiek van 2% ontvangen;

o

4% kreeg 0% (dit is inclusief medewerkers (de helft) die eind december nog geen jaar in dienst waren en daardoor geen recht hebben op een periodiek);

o

De overige 10% presteerde extra goed en verdiende een percentage van 3%.

Wat betreft de prestatieafspraken is de collectieve afspraak om in tweetallen elkaar inhoudelijke tips en adviezen te geven met als doel het optimaliseren van werkprocessen behaald, evenals alle prestatieafspraken op afdelingsniveau. 80% van alle medewerkers behaalde beide prestatieafspraken, 20% behaalde er één. Wat deed de Ondernemingsraad? Het jaar 2012 stond in het teken van de voorbereiding van een fusie tussen Alphons Ariëns en Standvast Wonen. De Ondernemingsraad heeft zich ingezet voor het vinden van een balans tussen de belangen van medewerkers en de beide organisaties. Uitgangspunten daarbij waren geen gedwongen ontslagen, de fusie is een meerwaarde, zorgvuldigheid gaat voor snelheid. De Ondernemingsraad van Standvast Wonen bestaat eind 2012 uit Gerrit Vos (voorzittter), Anne van Langen (secretaris), Kalindi van Altena, Theo Gerritse en Yvonne Ponsen.

Fusietraject 2012 was een spannend en intensief jaar voor de Ondernemingsraad. Zij heeft zich vrijwel volledig bezig gehouden met het fusietraject: overleggen met de stuurgroep, informatiebijeenkomsten met vakbonden en medewerkers, gesprekken over de meerwaarde van een eventuele fusie en de bijbehorende documenten als Ondernemingsplan, Organisatiestructuur, Statuten, Functieprofielen, Bestuursbenoeming en Integriteit. Hierbij heeft de OR zich laten ondersteunen door een externe adviseur. De Ondernemingsraad had in het fusietraject als standpunt ingenomen géén advies af te geven voordat het Sociaal Plan voor de medewerkers was vastgesteld. De OR wilde eerst zekerheid over de opvang van de gevolgen voor medewerkers, voordat een fusie gerealiseerd zou gaan worden. Daarom heeft de Ondernemingsraad met de stuurgroep Fusie afgesproken dat ze een zienswijze zouden afgeven zodat de RvC’s tijdig wisten wat hun standpunt was. De kern van de zienswijze was dat de Ondernemingsraad liet weten geen bezwaar te zien tegen het versturen van het voorstel tot fusie naar het ministerie van BZK.


36 van 63

De inhoudelijke bevindingen, suggesties etc. hebben zij vervolgens na vaststelling van het Sociaal Plan verwoord in het positieve advies dat eind september is afgegeven. Na 2012 De fusiedatum 1 januari 2013 is gehaald. De jaren 2013 en 2014 staan voor de Ondernemingsraad van Standvast Wonen in het teken van de implementatie waarbij met name aandacht is voor het functioneren van de nieuwe organisatiestructuur en het tweehoofdig bestuur, de gevolgen van maatregelen van de overheid voor de medewerkers en de organisatie, het vasthouden van positieve energie en het investeren in de persoonlijke ontwikkeling en de eigen verantwoordelijkheid van medewerkers.


37 van 63

Hoofdstuk 10

Financiën

Standvast Wonen werkt met maatschappelijk kapitaal. Het is onze ambitie om de maatschappelijke doelen met een zo beperkt mogelijk gebruik van middelen te bereiken. Werken wij kostenbewust? En zijn we doelmatig en zorgen we ervoor dat we ook in de toekomst financieel gezond blijven? Dat leest u in dit hoofdstuk. Wat hebben we in 2012 gerealiseerd? In 2012 haalden we een negatief jaarresultaat van € 7,0 miljoen (voor belastingen). Dit is beter dan onze begroting die uitging van een negatief jaarresultaat (voor belastingen) van € 16,9 miljoen. Onderstaand treft u de opbouw aan van het jaarresultaat: Werkelijk

Begroot

2012

2012

40,3

40,4

39,0

-32,2

-37,5

-30,1

8,1

2,9

8,9

Resultaat verkoop bestaand bezit

-0,2

-0,4

-0,4

Onrendabele investeringen

-4,8

-10,0

-22,0

Niet gerealiseerde waardeveranderingen

-1,9

Omschrijving

Werkelijk 2011

(in mln. euro)

Exploitatieopbrengsten Exploitatiekosten Resultaat beheer activiteit (I)

0

vastgoed Resultaat bouw en verkoopactiviteit (II)

-6,9

-10,4

-13,5

Resultaat beleggings- en financieringsactiviteit

-8,2

-9,4

-9,0

0,0

0,0

0,0

-7,0

-16,9

-22,5

(III)

Resultaat deelnemingen (IV)

Jaarresultaat voor belastingen (I+II+III+IV)

Het resultaat uit onze beheeractiviteit (I) is fors verbeterd ten opzichte van de begroting. Het resultaat is gunstig beïnvloed doordat we scherp hebben aanbesteed in onze onderhoudsactiviteit, enkele onderhoudsprojecten hebben doorgeschoven en uiteindelijk meer hebben kunnen activeren. Ook hebben we over de hele linie de broekriem al een beetje aangehaald in het kader van ons project Standvast Wonen 2.0, gericht op de ‘slanke organisatie’. Zo daalden de salariskosten met bijna € 200.000.


38 van 63

Het resultaat uit verkoop is licht verbeterd ten opzichte van de begroting en voorgaand jaar. Het resultaat uit onrendabele investeringen wordt bepaald door investeringsprojecten waar wij een realisatiebesluit voor hebben genomen en de uiteindelijke afrekening bij opgeleverde projecten (€ 4,8 miljoen). De projecten waar wij een realisatiebesluit voor genomen hebben, zijn: Plein44, de Tooropstraat, en ônder onnes. Voor meer detailinformatie over deze projecten verwijzen wij naar het hoofdstuk 7 Nieuwbouw en herstructurering. We zetten deze onrendabele investeringen in om de huur van nieuwe woningen laag te houden. Het resultaat uit beleggings- en financieringsactiviteiten is licht verbeterd ten opzichte van de begroting. Deze verbetering wordt met name veroorzaakt doordat wij gezien de lage rentestand relatief goedkoop financieringen hebben kunnen aantrekken. Daarnaast hebben we minder financiering aangetrokken dan begroot. Wat is onze financiële positie? Door een nieuw stelsel van waardebepaling van ons vastgoed (RJ 645) is de vermogenspositie van Standvast Wonen in 2012 verbeterd. De solvabiliteit bedraagt nu 43,3%. In 2011 was dit 41,3%. Ook op basis van de meerjarenraming blijft onze financiële positie gezond. Door de veranderende ontwikkelingen in de verantwoording is onze focus in toenemende mate gericht op het beheersen van de kasstromen. De grote herstructureringsprojecten zijn ingecalculeerd en hiervoor is dekking gevonden door de positieve verhuurexploitatie, lagere bedrijfslasten, lagere onderhoudskosten en een ambitieuzer verkoopprogramma. In onze meerjarenraming rekenen we met de inkomensafhankelijke huurverhoging zoals overeengekomen in het woonakkoord 2013. Wat merken wij van de rijksoverheid? 

Het kabinet is voornemens om de huidige woningmarkt te herstructureren. Zo worden de toezichthouders opnieuw gepositioneerd en de bestaande weten regelgeving herzien. Een aantal maatregelen zijn reeds bepaald in het woonakkoord van 2013. Zie hiervoor ook de paragraaf met betrekking tot gebeurtenissen na balansdatum;



De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2012 was circa 2,2%. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties had bepaald dat het maximum gelijk aan de inflatie mocht zijn (over 2011). Begin 2013 is in het woonakkoord bepaald dat per 1 juli 2013 de huurverhoging gekoppeld wordt aan de hoogte van het inkomen, de zgn. inkomensafhankelijke huurverhoging.



Vanaf 2014 zullen wij geconfronteerd worden met een toeslag in het kader van de verhuurdersheffing die jaarlijks circa € 2,4 miljoen zal gaan bedragen.



Vanaf 1 januari 2008 is Standvast Wonen geconfronteerd met de vennootschapsbelastingplicht. Als gevolg hiervan wordt Standvast Wonen voor al haar activiteiten in de heffing van vennootschapsbelasting betrokken, evenals andere belastingplichtigen, bijvoorbeeld commerciële vastgoedbeleggers of commerciële projectontwikkelaars. Standvast Wonen maakt optimaal gebruik van de bestaande fiscale faciliteiten.



Tot slot zijn we met ingang van 1 januari 2011 geconfronteerd met regelgeving in het kader van niet-DAEB (Diensten van Algemeen en Economisch Belang) activiteiten. Deze activiteiten betreffen huurwoningen met een huur boven de liberalisatiegrens (2012: > € 664), koopwoningen en commerciële voorzieningen. Hierbij is het niet meer toegestaan om voor deze activiteiten relatief ‘goedkope’ financieringen aan te trekken met WSW-borging.

Al deze maatregelen van de rijksoverheid hebben een negatieve impact op de ontwikkeling van ons jaarresultaat en zorgen er dus voor dat wij minder middelen ter beschikking hebben voor het uitvoeren


39 van 63

van onze maatschappelijke volkshuisvestingstaak. Het management is daarom genoodzaakt om maatregelen te nemen om de toekomstige negatieve ontwikkelingen op te vangen. De maatregelen hebben betrekking op de bedrijfslasten, onderhoudslasten en de projectenportefeuille. Om beter voorbereid te zijn op onze toekomst hebben wij ons georiënteerd op de mogelijkheden voor een fusie. Naar aanleiding van dit traject is medio 2012 voorgenomen om een fusie te realiseren met de woningstichting Alphons Ariëns uit Druten. Op 1 januari 2013 is de fusie geëffectueerd. Wat is het oordeel van anderen? 

Standvast Wonen voldoet aan de eisen van de financiële toetsing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). We krijgen een voldoende solvabiliteitsoordeel. Op basis van de meerjarenbegroting 2012 t/m 2016 heeft Standvast Wonen van het CFV een A2 continuïteitsoordeel ontvangen.



Op basis van de rapportage van het CFV beoordeelt het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties of de corporatie de goede activiteiten ontplooit en of zij dat in voldoende mate doet. De minister concludeert dat Standvast Wonen de weten regelgeving op een goede wijze naleeft en Good Governance voert.



We zijn deelnemer van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het WSW accepteert alleen solvabele corporaties als deelnemer. Jaarlijks toetst en beoordeelt het WSW de deelnemers voordat ze borg staat voor nieuwe leningen. Standvast Wonen is onveranderd kredietwaardig. In afwachting van de discussie over de hoogte van de verhuurdersheffing wordt iedere corporatie in 2013 opnieuw beoordeeld.

Uit het bovenstaande kan worden afgeleid dat, gegeven de grote onzekerheid over toekomstige weten regelgeving, met de genomen maatregelen Standvast Wonen een goede uitgangspositie heeft verworven om de gevolgen van de herstructurering van de woningmarkt op te vangen. Hoe helpen wij collega-corporaties? In 2012 had Standvast Wonen twee beleggingen uitstaan bij collega-corporaties. Een belegging van € 1,0 miljoen, die loopt tot 2015, met een rentevergoeding van 2,8%. Deze is uitgegeven aan de SSHN (Stichting Studenten Huisvesting Nijmegen). De tweede belegging van € 3,0 miljoen, die loopt tot 2016, met een rentevergoeding van 2,5%. Deze is uitgegeven aan Centrada te Lelystad. Beide leningen zijn in het kader van het matchen van gelden binnen de sector. Aangezien Standvast Wonen alleen beleggingen heeft bij collega-corporaties is het risico hiervan beperkt. Welke verbindingen met andere rechtspersonen hebben we? In 2012 nam Standvast Wonen (samen met andere corporaties uit de regio) deel aan de Stichting Enserve. Deze stichting houdt zich bezig met de woonruimteverdeling van de aangesloten organisaties. Daarnaast kent Standvast Wonen een nevenstructuur waarin naast de Holding (CanVast Holding BV) een tweetal project-vof BV’s zijn opgenomen te weten (in Bijlage 4 is het organogram opgenomen): 

CanVast Alexia BV die voor 50% in VOF Alexia participeert



CanVast Handelskade BV die voor 50% in VOF Ontwikkelingscombinatie Handelskade participeert

Hoe gaan we om met treasury? Treasurymanagement gaat over het financieel beheer van werkkapitaal, geldstromen en liquiditeit (inclusief beleggingen) en het rentemanagement daarvan. Het draagt bij aan het waarborgen van de financiële continuïteit en zorgt voor minimale financieringskosten. Standvast Wonen heeft een


40 van 63

treasurystatuut waarbinnen de activiteiten moeten plaatsvinden. Conform ons treasury statuut hebben wij geen derivaten. Alle mutaties in de leningen- en beleggingsportefeuille zijn daarop afgestemd. Alle financierings- en beleggingsactiviteiten zijn alleen gericht op ondersteuning van de volkshuisvestingactiviteiten. Standvast Wonen wil met deze activiteiten renterisico’s spreiden en de vermogenskostenvoet verlagen. In 2010 is het treasurystatuut herijkt en vastgesteld voor de periode 2010-2014. Er is een treasurycommissie bij Standvast Wonen die belast is met de treasuryactiviteiten. Een belangrijk speerpunt in 2012 was de consequentie van de veranderde regelgeving inzake niet-DAEB financiering. Hoe bewaken we onze liquiditeitspositie? De totale leningenportefeuille ultimo 2011 bedraagt € 239 miljoen. Dit is € 11 miljoen meer dan het jaar ervoor. Tegenover deze leningenportefeuille staat € 4 miljoen aan beleggingen zijnde collegiale financieringen. We beoordelen de liquiditeitspositie en -prognose wekelijks. Op basis hiervan bepalen we of er kasgelden worden aangetrokken of afgelost. Wanneer er voor langere termijn gelden nodig zijn, trekken we hiervoor langlopende leningen aan. Standvast Wonen heeft een kasgeldfaciliteit van € 15 miljoen. Dit biedt voldoende flexibiliteit om goed te kunnen aansluiten bij de ontwikkelingen vooral binnen de projectontwikkeling. Over welke financiële instrumenten beschikt Standvast wonen? Het kredietrisico van Standvast Wonen is verwaarloosbaar klein. Gezien de aard van de activiteiten en het feit dat er sprake is van een grote hoeveelheid debiteuren van geringe omvang per debiteur. Ook het renterisico is gering aangezien de leningen een lange looptijd hebben en Standvast wonen het beleid volgt om geen afgeleide instrumenten te gebruiken om (tussentijds) rentefluctuaties te beheersen. Standvast Wonen heeft geen derivatenportefeuille. Standvast Wonen heeft ook haar verbindingen in de CanVast nevenstructuur opgenomen in een saldoen rentecompensabel stelsel. Hierdoor kunnen de deelnemingen ook profiteren van de flexibiliteit die voortvloeit uit de kasgeldfaciliteit en is het liquiditeitenbeheer van Standvast Wonen aanzienlijk vereenvoudigd. De komende jaren staan, in verband met de geplande projecten, de kasstromen onder druk. Momenteel worden er aan de verschillende knoppen gedraaid (o.b.v. duurzaam business model). De belangrijkste hiervan zijn het huidige huurbeleid versus de huidige streefhuur, de nieuwbouw, de onderhoudslasten en de organisatiekosten (kostenreductie). Dit zal de kasstromen positief beïnvloeden zodat de borgingsfaciliteit toereikend moet zijn om leningen met WSW-borging te kunnen aantrekken om zo tegen een zo gunstig mogelijk rentetarief te kunnen lenen. Hoe gaan we om met risicomanagement? Een belangrijk instrument van goed besturen is het risicomanagement. De directie is verantwoordelijk voor het vaststellen dat er een goed werkend intern controlesysteem is en dat er niet alleen een systeem voor risicobeheersing bestaat, maar dat het ook goed werkt. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op de borging dat informatie juist en tijdig beschikbaar komt, op continuïteit in de uitvoering van bedrijfsplannen, op bewaking van ondernemingsdoelstellingen en opdat financiële continuïteit doeltreffend wordt bewaakt en dat weten regelgeving op correcte wijze in beleid en uitvoering worden verwerkt. Op basis van de resultaten van de risicoanalyse in 2009 en 2010 zijn de risico’s in 2011 herijkt. Echter, als gevolg van recente kabinetsmaatregelen en ontwikkelingen op de woningmarkt veranderen de risico’s voortdurend. Voor Standvast Wonen is het daarom belangrijk om risico’s van ‘buitenaf’ goed te


41 van 63

bestuderen en te volgen, en risico’s van ‘binnen’ te minimaliseren. In de nieuwe gefuseerde organisatie van Standvast Wonen is een controller aangesteld die zich mede zal gaan richten op risicomanagement. Doelstelling van het opzetten van risicomanagement is om risico’s van zowel buiten de organisatie als binnen de organisatie in kaart te brengen. Daarbij dienen de risico’s te worden gewogen waarbij rekening gehouden wordt met de kans dat zich een risico zich voordoet en welke 'financiële' impact dit met zich meebrengt en uiteindelijk de daarbij horende maatregelen om deze risico’s te mijden cq. te verkleinen. Dit inzicht is bekend en onder de aandacht binnen alle geledingen van Standvast Wonen. Grootste risico’s Standvast Wonen

Afdeling

Risico

Maatregel

VG Proj.

Onduidelijkheid door het ontbreken

Opstellen procedurebeschrijvingen en toetsen naleving

van proces nieuwbouw en herstructurering VG Proj.

Stagnerende verkoop van nieuwe

Verkoopstimulerende maatregelen. Aandeel te verkopen

woningen

nieuwe woningen beperken. Eventuele conversie van koop naar huur

VG Proj.

Failliet gaan van aannemers/partners

Periodieke toetsing van partijen/werken met bankgaranties/Juist toepassen van WKA

VG Proj.

P&O

Doorlooptijden van de projecten is

Sturen op de planning/projectmatig werken/ Projecten in

langer dan gepland

deelprojecten splitsen

Geen aandacht voor integriteit/fraude

Periodiek bespreken binnen alle geledingen van SW. Toetsen naleving integriteitcode

Financiën

Woningen met terugkoopplicht worden Rekening houden met reservering van de liquiditeiten en in groot volume aangeboden hetgeen

periodiek bespreken in Treasurycommissie

groot beslag legt op liquiditeiten Financiën

Financiën

Financiën

Management informatie is

Sturen op meerjarenperspectief met kasstromen en

ontoereikend/onvolledig/niet tijdig

solvabiliteit. Inzet SG treasurymodule

Geen rendementseisen vermogen

Bepalen rendementseisen vermogen mede in samenhang

bepaald

met invoering herziene RJ 645

Het niet of niet tijdig kunnen

Goede planning van cashflow van projecten. Uitvoeren

aantrekken van financieringen niet-

financieringspilots

daeb-activiteiten

Risicomanagement is niet iets dat eenmaal opgezet is en waar vervolgens niets meer mee gedaan hoeft te worden. Het is binnen Standvast Wonen een continu aandachtspunt. Bij elk projectbesluit wordt ook een afzonderlijke risicoparagraaf toegevoegd waarbij de focus ligt op markt, financiën, organisatie, planning, informatie en kwaliteit. Risicomanagement is binnen Standvast Wonen ook geïncorporeerd bij de interne controles die zij uitvoert op basis van het vastgestelde interne controleplan. Gebeurtenissen na balansdatum In februari 2013 hebben de regeringspartijen PvdA en VVD een akkoord gesloten met de oppositiepartijen D66, SGP en ChristenUnie. Het woonakkoord omvat een fors aantal maatregelen die de


42 van 63

bouw en daarmee de werkgelegenheid stimuleren, energiebesparing bevorderen, starters helpen en scheefwonen tegengaan. Ook verzacht het de effecten van belangrijke hervormingen uit het regeerakkoord voor de woningmarkt. De belangrijkste maatregelen zijn: Huren en kopen



Een jaarlijkse verhoging van de huur met maximaal 4% boven inflatie (in plaats van 6,5% in het regeerakkoord) voor de mensen met een inkomen boven de € 43.000 per jaar. Voor de mensen met een inkomen tussen de € 33.614 en € 43.000 wordt het 2% boven inflatie (in plaats van 2,5% in het regeerakkoord). Voor de inkomens tot € 33.614 gaat de huur met 1,5% boven inflatie omhoog.



De verhuurdersheffing die de woningcorporaties moeten afdragen zal langzamer oplopen. Zij bedraagt in 2013 € 50 miljoen en loopt op tot € 1.7 miljard in 2017. De heffing kan volgens het kabinet in de komende jaren grotendeels worden betaald uit de opbrengst van de huurverhoging.



Het volledig en annuïtair aflossen van hypotheken binnen 30 jaar is de norm. Wel komt er de mogelijkheid om naast de hypotheek een tweede lening af te sluiten tot 50% van de waarde van de woning en een looptijd van maximaal 35 jaar. Deze tweede lening kan niet worden afgetrokken van de belasting. Dit betekent dat in de eerste jaren de maandlasten lager uitvallen. Wanneer een koper hiervoor kiest, zijn de kosten over de gehele periode wel hoger.



De bijdrage van het Rijk aan startersleningen wordt in 2013 verhoogd van € 20 miljoen naar € 50 miljoen. Daarmee kunnen circa 11.000 startersleningen worden verstrekt.

Bouwen Het Rijk gaat de investeringscapaciteit in de bouw stimuleren door:



Een BTW-verlaging van 21% naar 6% voor bouwwerkzaamheden in de bestaande bouw. Dit geldt per maart 2013 en voor de periode van 1 jaar.



Een investeringsfonds van € 150 miljoen voor energiebesparende maatregelen. Dit geldt voor verhuurders en woningbezitters. Het fonds wordt aangevuld met middelen uit de markt, zodat het zal verviervoudigen tot € 600 miljoen.

Overige maatregelen



Mensen die te maken krijgen met een inkomensdaling, terwijl zij eerder een inkomensafhankelijke huurverhoging hebben gekregen, krijgen recht op huurverlaging. Dit tot het niveau dat zij aan huur zouden hebben moeten betalen als zij geen inkomensafhankelijke huurverhoging zouden hebben gekregen; met een maximum van 2 jaar terugwerkende kracht. En tot het niveau van de huurtoeslaggrens als de huurprijs daarboven was gestegen.



De privacy van de huurders zal worden gerespecteerd doordat de huurder geen inkomensgegevens aan de verhuurder hoeft te verstrekken, maar de verhuurders van de Belastingdienst te horen krijgen in welke inkomenscategorie de huurder valt.



Om de laagste inkomensgroep te ontzien, zal het budget voor de huurtoeslag worden verhoogd. Dit gebeurt van 2013 tot en met 2017 in een reeks van € 45 miljoen, naar € 135 miljoen, € 225 miljoen, € 315 miljoen en € 420 miljoen.



Voor gehandicapten en chronisch zieken kan een uitzondering worden gemaakt voor de inkomensafhankelijke huurverhogingen. Hiermee wordt voorkomen dat er investeringen in aanpassingen van woningen verloren gaan en mantelzorg zou worden ontmoedigd.


43 van 63

Als gevolg van deze maatregelen heeft Standvast Wonen de meerjarenbegroting 2013-2017 herzien. Zoals reeds aangegeven heeft het management maatregelen genomen teneinde de gevolgen van de herstructurering van de woningmarkt op te vangen.


44 van 63

Hoofdstuk 11

Good Governance

In dit hoofdstuk leggen we uit hoe Standvast Wonen de Governance op hoofdlijnen heeft geregeld. We lichten toe hoe we de Governance structuur hebben ingericht, waarbij we aangeven op welke punten we van de code afwijken en waarom we dat doen. In de inleiding hebben bestuurders reeds op hoofdlijnen verslag gedaan. In dit hoofdstuk is in het jaarverslag van de Raad van Commissarissen te lezen op welke wijze de raad invulling heeft gegeven aan het toezicht en aan de code. De toezichthoudende rol van onze Raad van Commissarissen is geoptimaliseerd naar de hedendaagse initiatieven van Corporate Governance met bijzondere aandacht voor risicomanagement en liquiditeitsplanning. De bestuurder is verantwoordelijk voor de continuïteit van onze organisatie. Dus voor de realisatie van strategische doelen, het meerjarenbeleid en de resultaten daarvan. Ons bestuur draagt ook zorg voor naleving op weten regelgeving en een goede gezonde bedrijfsvoering. Onze bestuurder legt hierover verantwoording af aan onze Raad van Commissarissen. Wie is onze bestuurder? Ons bestuur werd tot 31-12-2012 gevormd door Adri van Grinsven, tevens directeur. De directie werd ondersteund door een managementteam, bestaande uit een manager Financiën, een manager Wonen en een manager Vastgoed. Het bestuur en de Raad van Commissarissen (RvC) baseren de samenstelling en werkwijze op de Statuten en de uitwerking in het Reglement RvC evenals de door Standvast Wonen onderschreven Aedes Governance code. Na de fusie wordt de komende 2 jaar gewerkt vanuit een tweehoofdig bestuur. Besturen met een strategie Uitgangspunt voor de RvC is dat Standvast Wonen goed en betaalbaar wonen van de doelgroep centraal stelt, waarbij een hoog serviceniveau als norm gehanteerd wordt. Standvast Wonen profileert zich hierbij op de combinatie van huisvesting en zorg voor vele bijzondere doelgroepen in Nijmegen en Beuningen. Hiervoor is een goede samenwerking met een scala aan zorginstellingen ontwikkeld op met name de Zuidelijke flank van onze stadsregio. Standvast Wonen concentreert zich bij planontwikkeling, uit het oogpunt van efficiëntie en risicobeheersing, in principe op kleine tot middelgrote (< 300 eenheden) herstructureringen en herbestemmingen. Hierbij wordt samenwerking gezocht en gevonden met commerciële partijen om op die manier beter te kunnen inspelen op de verschillende marktsegmenten en om de ontwikkelrisico’s te kunnen delen. Om voldoende investeringsmiddelen vrij te maken en om ook voor de doelgroep het eigen woningbezit binnen bereik te kunnen brengen wordt ondermeer een actief verkoopbeleid gevoerd. De kwaliteit en volledigheid van de informatievoorziening aan de RvC zijn geborgd door de inzet van een breed palet van informatiebronnen. De jaarcyclus (jaarrekening/begroting/meerjarenbegroting) annex de trimesterrapportages vormen de basis. Hierin is een geactualiseerd overzicht opgenomen van de projectportefeuille. Jaarlijks brengt de RvC een werkbezoek aan projecten of in ontwikkeling zijnde locaties. Tevens wordt elk jaar een aparte studiebijeenkomst gewijd aan een actueel onderwerp. Via de dagelijkse persoverzichten wordt zicht gehouden op de relevante regionale en lokale ontwikkelingen. De ontwikkelingen binnen de organisatie worden gevolgd via de verslagen van het periodieke overleg met de Ondernemingsraad. Zo ook worden de ontwikkelingen in relatie tot de huurders gevolgd via de verslagen van het overleg van de directeur-bestuurder met het


45 van 63

Huurdersplatform. Leden van het MT worden in de RvC of de commissies uitgenodigd om op belangrijke voorstellen, vragen of rapportages toelichting te geven. Toezicht houden zonder belangenverstrengeling In 2007 heeft de RvC vastgesteld dat de Integriteitcode van Standvast Wonen ook van toepassing is op de activiteiten van de leden RvC. In het kader van de jaarevaluatie is navraag gedaan naar de aanwezigheid van structurele of incidentele belangenconflicten bij de commissarissen. Door alle commissarissen is verklaard dat ze niet in structureel belangenconflict verkeren, ook zijn er geen incidentele conflicten gemeld. Alle leden van de RvC zijn onafhankelijk van Standvast Wonen. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuurlijke functies. Geen van de commissarissen is of was ooit in dienst van Standvast Wonen of onderhoudt een directe band met leveranciers of afnemers van Standvast Wonen. Geen van de commissarissen verleent andere diensten aan Standvast Wonen dan die welke voortvloeien uit zijn/haar lidmaatschap van de RvC, of onderhoudt banden met Standvast Wonen, hetzij direct of indirect, buiten zijn/haar commissariaat. De statuten en het reglement van de RvC bevatten bepalingen inzake mogelijk tegenstrijdige belangen; in het verslagjaar hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij sprake was van tegenstrijdige belangen. Standvast Wonen heeft als beleid geen leningen te verstrekken aan commissarissen en personeel. Wie is onze Raad? Op basis van het reglement is voorzien in een brede en deskundige samenstelling van de RvC. In 2012 was onze raad als volgt samengesteld: Naam

Functie in de RvC

Dhr. Ir. L. Visser

Voorzitter, Vz. Remuneratiecommissie

Mevr. Ir. M.J. Crol

Vicevoorzitter

Mevr. Drs. C.A.M. van der Aalsvoort

Lid, Vz. Commissie Maatschappelijke prestaties

Dhr. Drs. J. Bolluijt

Lid, Vz. Auditcommissie (lid tot 20 september 2012)

Mevr. Mr. D.J.B. de Wolff

Lid ( lid tot 4 september 2012)

Dhr. Mr. R.A.P. Schouwaert

Lid, Vz. Auditcommissie vanaf 20 september 2012

Dhr. Ir. J.D. de Boer

Lid

Dhr. Ing. J.C. Tervoort

Lid (per 14 december 2012)


46 van 63

Na de fusie per 1 januari 2013 is onze raad als volgt samengesteld: Naam

Functie in de RvC


Voorzitter


Vicevoorzitter

Dhr. Ir. L. Visser

Lid

Mevr. Ir. M.J. Crol

Lid


Lid

Dhr. Drs. A.F. Daan

Lid, Vz. Auditcommissie

Dhr. MHA J.G.M. de Goeman

Lid

Hoe is onze Raad georganiseerd? Ten behoeve van de invulling van zijn functie voorziet de RvC in reguliere plenaire bijeenkomsten evenals in commissiebijeenkomsten. De verschillende commissies hebben een adviserende rol naar de RvC; ze hebben het recht om waar nodig informatie en/of ondersteuning van de werkorganisatie te vragen ten behoeve van hun werkzaamheden. 

De remuneratiecommissie vervult de werkgeversrol door het maken van prestatieafspraken en het uitvoeren van de beoordeling van de directeur en adviseert de RvC inzake werving & selectie van nieuwe commissarissen. De remuneratiecommissie heeft in 2012 twee keer vergaderd. De belangrijkste onderwerpen die aan de orde zijn gekomen, zijn:



o

Beoordelingsgesprek en prestatieafspraken directeur-bestuurder

o

Beëindiging dienstverband directeur-bestuurder in verband met vroegpensioen

De auditcommissie werkt op basis van het door de RvC vastgestelde auditplan en heeft als belangrijke taken het garanderen van de kwaliteit van het risicomanagement en de advisering over de bedrijfseconomische aspecten van de planning- en controlecyclus en in het bijzonder de jaarrekening. De auditcommissie is in 2012 vier keer bijeen geweest. De belangrijkste onderwerpen die aan de orde zijn geweest, zijn:



o

Begroting 2013 en meerjarenbegroting 2013-2017

o

Jaarrekening en jaarverslag 2011

o

Resultaten interim-controle accountant

o

Treasurybeleid

o

Liquiditeitsplanning

o

Continuïteitsoordeel CFV 2012

De commissie maatschappelijke prestaties volgt met name de relevante sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen en adviseert de RvC op dit gebied. De commissie maatschappelijke prestaties heeft in 2012 vier keer vergaderd. De belangrijkste onderwerpen die aan de orde zijn gekomen, zijn: o

Overleg/communicatie met huurdersplatform en huurdersbelangenorganisaties

o

Beoordelen trimesterrapportage m.b.t. maatschappelijke prestaties van Standvast Wonen

o

Huurbeleid in het kader van de herijking van het investeringsprogramma


47 van 63

De commissie wil zekerstellen dat er in de RvC voldoende aandacht is voor onderwerpen die onze huurders raken, en/of die van belang zijn voor de leefbaarheid in wijken. Daarnaast betreft het onderwerpen in relatie tot de samenwerking met maatschappelijke organisaties en, meer in het algemeen, onderwerpen in het kader van het maatschappelijke profiel en maatschappelijk presteren van Standvast Wonen. Welke goedkeuringen zijn door de raad genomen? De RvC heeft regulier vijf maal vergaderd in aanwezigheid van de directeur-bestuurder, waarbij zij ca. 35 goedkeuringen hebben gedaan. Daarnaast heeft de RvC in het bijzijn van de directeur-bestuurder vijf keer vergaderd, waarbij het vrijwel uitsluitend ging over de voorgenomen fusie met Alphons Ariëns. Dit traject is opgestart in 2012, nadat in 2011 de strategische verkenning ‘Samenwerken of samengaan’ was afgerond. Per 1 januari 2013 heeft de juridische fusie plaatsgevonden. Daarnaast is de RvC 2 keer bijeengekomen om het eigen functioneren onder begeleiding van een consultant te bespreken. Dit is in februari 2012 gebeurd. De belangrijkste goedkeuringen die de raad heeft genomen zijn akkoord te gaan met onderstaande directiebesluiten: 

Realisatiebesluit Plein44, Blok b



Investering € 325.000 t.b.v. toepassen Slimmer Kopen®/Startersrenteregeling voor verkoop Plein44



Realisatiebesluit Olden Tempel, grondgebonden woningen en huurappartementen



Realisatiebesluit Oranjekwartier, plandeel G



Realisatiebesluit Huize Rosa, 57 wooneenheden voor individueel verblijf (zorg ouderen) en 39 eenheden voor groepswonen voor PG patiënten



Ontwikkelbesluit renovatie jongerenwoningen Archipelhof



Benoeming kandidaat bestuurders voor de fusiecorporatie



Opheffing VOF Alexia, Oranjekwartier Beuningen



Herzien ontwikkelbesluit herstructurering maisonnettes Malvert Nijmegen



Beëindigen samenwerking Bouwfonds aangaande de ontwikkeling van plan Handelskade



Meerjarenbegroting



Jaarrekening en jaarverslag



Fusiebesluit

Daarnaast vergaderde de RvC met de Ondernemingsraad en het Huurdersplatform. Een belangrijk onderdeel van het overleg met OR en Huurdersplatform betrof de voorgenomen fusie en de zienswijze van beide organen hierop. Als inhoudelijk toetsingskader voor jaarbegroting, meerjarenplanning en afzonderlijke investeringsbesluiten hanteert de RvC de in 2012 vastgestelde en uitgewerkte koers van Standvast Wonen. Dit kader wordt ook gebruikt voor het opstellen van prestatieafspraken met de gemeenten Nijmegen en Beuningen. Wat waren de belangrijkste aandachtspunten? Van ‘Samenwerken of samengaan’ naar Fusie Het gaat goed met Standvast Wonen. Onze primaire processen zijn op orde, onze financiën en administratieve organisatie zijn volgens de auditcommissie en onze accountant ‘voldoende in control’, onze ambitie is hoog en onze prestaties navenant, onze projecten zijn spraakmakend en ons imago is goed. Niets meer aan doen zou je zeggen.


48 van 63

Maar er is ook een andere werkelijkheid. De sector moet bezuinigen, maar de taken worden er niet minder om. De gemeenten waarin we werken zijn armlastig of technisch failliet, de woningmarkt zit volstrekt op slot, de kansen voor jongeren worden steeds kleiner, onze inkomsten blijven al jarenlang achter bij onze uitgaven en onze financiële speelruimte wordt steeds verder ingeperkt. De toekomst van Standvast Wonen is afhankelijk van de toegevoegde waarde die we te bieden hebben. Standvast Wonen is van belang voor een groot aantal huishoudens met een beperkt inkomen, we zijn van belang voor bijzondere doelgroepen (mensen met een beperking, woongroepen en woonwerkgemeenschappen), we zijn van belang voor het cultuurhistorisch erfgoed van de stad, we zijn van belang voor de gemeenschappen in de dorpen en buurten, we hebben toegevoegde waarde als het gaat om de sociale infrastructuur in wijken en buurten, we voegen waarde toe als het gaat om moderne vormen van wonen en zorg en we hebben de ambitie een toegevoegde waarde te leveren voor lerende en werkende jongeren. De vraag die vervolgens gesteld moet worden is hoe je deze toegevoegde waarde verder kunt versterken. Op basis van een oriëntatie op de toekomst heeft de raad zich in 2011 gebogen over een voorstel van de directie, waarin gesteld werd dat Standvast Wonen een stap groter behoort te zijn om de uitdagingen van de toekomst aan te kunnen gaan en te kunnen financieren. Mogelijke partners zijn daarbij de revue gepasseerd. Een zorgvuldige afweging binnen de RVC heeft geleid tot het verzoek aan de bestuurder zich te oriënteren op mogelijke fusiekandidaten. De bestuurder heeft daartoe verschillende gesprekken gevoerd en heeft geconcludeerd dat een fusie met Alphons Ariëns op dat moment het meest voor de hand lag. Er is daaropvolgend een afspraak met Alphons Ariëns gemaakt om een meerwaardenotitie op te stellen waaruit het nut van een fusie voor beide organisaties met hun huurders en stakeholders zou moeten blijken. Gelijktijdig werd een procedure vastgesteld hoe het eventuele haalbaarheidsonderzoek zou worden gestuurd, bewaakt en gecommuniceerd. Een van de stappen daarbij betrof een zowel door de bestuurders als alle RVC-leden te onderschrijven intentieovereenkomst. Deze overeenkomst bevatte naast de stappen in de tijd ook de bepaling dat alle bestuurders en commissarissen hun functie per eventuele fusiedatum ter beschikking zouden stellen en een afspraak met betrekking tot de procedure om het bestuur en de commissarissen van de nieuwe organisatie te selecteren evenals de beoogde omvang van Bestuur en Raad. De meerwaardenotitie, opgesteld door de bestuurders van beide woningcorporaties gaf beide RVC’s voldoende aanleiding om de bestuurders groen licht te geven het haalbaarheidsonderzoek op te starten. De RVC’s zijn nauw betrokken geweest bij dit haalbaarheidsonderzoek dat onder leiding stond van de bestuurders en werd begeleid door een adviescommissie bestaande uit de voorzitters van de respectievelijke RvC’s en een RVC-lid van beide organisaties. De bestuurders droegen er zorg voor dat de ‘achterban’ goed op de hoogte bleef van de voortgang en tijdig de diverse criteria mee konden wegen c.q. vaststellen. Contacten werden onderhouden met de ondernemingsraad, huurdersorganisaties en gemeenten. Na een strak geregisseerd proces hebben alle partijen een positieve zienswijze gegeven op deze fusie en gaf de minister van BZK een positief oordeel over de fusieaanvraag; daar opvolgend kon worden afgesloten met goedkeuring van de RVC’s tot fusie van Alphons Ariëns met Standvast Wonen per 1 januari 2013.


49 van 63

Statuten, integriteit en klokkenluidersregeling De bestaande statuten en reglementen, integriteitcode en klokkenluidersregeling zijn in 2012 met het zicht op de voorgenomen fusie geëvalueerd, geïntegreerd en opnieuw samengesteld. Risicomanagement Het risicomanagement krijgt invulling door een reeks van samenhangende maatregelen, variërend van bijvoorbeeld de kwaliteit van de planning- en controlcyclus, van de opzet van de administratieve organisatie en de interne controle en niet in het minst door de wijze waarop het management met dit onderwerp omgaat. Specifiek is in het verslagjaar gewerkt aan een nadere analyse van projectenrisico’s en de op basis hiervan te nemen maatregelen. Hoe functioneerde de raad? De RvC heeft zijn eigen functioneren in februari 2012 besproken, waarbij een externe deskundige is ingeschakeld. Deze heeft op basis van een voorgesprek met de directeur-bestuurder en de leden van de remuneratiecommissie van de RvC, een enquête gehouden onder de leden van de RvC. De uitkomsten hiervan zijn gerapporteerd in de evaluatiebijeenkomst; daarbij heeft ook de directeur-bestuurder zijn eigen ervaringen en visie kunnen inbrengen. De belangrijkste conclusie is dat de structuur van de RvC met de drie commissies goed functioneert en zeker bijdraagt aan de ontwikkeling van de strategische invulling van de voltallige RvC-vergaderingen en de kwaliteit van het toezicht. In 2013 is een nieuwe RvC ontstaan, die bestaat uit een integratie van de twee RvC’s van de fusiepartners. Deze RvC heeft besloten dat de bovengenoemde structuur wordt overgenomen, echter m.u.v. de commissie maatschappelijke prestaties. Dit wordt door de nieuwe RvC gezien als een integrale verantwoordelijkheid van de hele Raad. Invulling van de werkgeversrol 

Per jaar worden door de RvC en de directeur-bestuurder prestatieafspraken gemaakt, welke worden voorbereid en geëvalueerd in overleg met de directeur en de Remuneratiecommissie. Aan de positieve invulling van deze prestatieafspraken is een bonusregeling van maximaal 5% gekoppeld. Over 2012 heeft de RvC op advies van de Remuneratiecommissie vastgesteld dat de directeur de prestatieafspraken goed heeft uitgevoerd, en heeft hem in verband daarmee een daarbij passende bonus van 4,5% toegekend. Om het goed functioneren van de directeur te kunnen onderbouwen heeft de RvC dienaangaande ook informatie gevraagd bij OR en het Huurdersplatform.



Voor 2012 is het beloningsbeleid van de directeur-bestuurder gebaseerd op de nieuwe richtlijnen van de commissie Izeboud. De bezoldiging wordt gebaseerd op de inschaling van de woningcorporatie in schaal F.



In totaal is over 2012, inclusief bonus/onkostenvergoeding en werkgeverslasten, aan directiekosten € 170.000 toe te rekenen. De directeur-bestuurder heeft in december een verzoek tot ontbinding van zijn arbeidscontract ingediend, om te kunnen genieten van zijn vroeg-pensioen. De Raad heeft dit verzoek uiteraard ingewilligd. Per 1 januari 2013 zal een tweehoofdig bestuur de nieuwe fusiecorporatie leiden.

Hoe verliep de werving en selectie van de RvC-leden? Statutair heeft Standvast Wonen vastgelegd dat werving en selectie van commissarissen altijd dient te gebeuren op basis van een van te voren door de RvC vastgesteld profiel, waarvoor de remuneratiecommissie in overleg met de directeur een advies uitbrengt. In de statuten is bepaald dat Standvast Wonen minimaal 6 RvC leden heeft. De nieuwe RvC zal bestaan uit maximaal 7 en minimaal 5 leden, die voortkomen uit de voorgangers van beide organisaties. In 2012 hebben drie leden van de RvC van Standvast Wonen aangegeven niet mee te gaan naar de RvC van de fusiecorporatie. Om met het statutair juiste aantal RvC-leden een besluit te kunnen nemen, is in overleg met de notaris, de heer Tervoort benoemd als lid van de RvC Standvast Wonen.


50 van 63

Hoe wordt onze Raad beloond? De beloning voor de RvC als geheel bedraagt op jaarbasis € 59.000, verdeeld in € 11.000 voor de voorzitter en € 8.000 voor de overige leden. Deze bedragen zijn in 2011 conform de Governance Code van de VTW vastgesteld. Ten slotte De Raad van Commissarissen heeft met gepaste trots geconstateerd dat Standvast Wonen in 2012 een mooi resultaat heeft behaald, terwijl er daarnaast in hoog tempo een juridische fusie met succes in voorbereid en afgerond. Standvast Wonen blijft een hoog ambitieniveau nastreven en de RvC richt zijn toezicht en advisering hier blijvend op. De organisatie heeft laten zien zich rekenschap te geven van deze ambitie en zich voortdurend te willen verbeteren. De RvC ziet tevens dat de huurders en de belanghouders van Standvast Wonen de geleverde prestaties erkennen en erg waarderen. Namens de RvC spreek ik hiervoor mijn erkentelijkheid uit aan alle medewerkers van Standvast Wonen alsook aan de huurders die zich inzetten voor het Huurdersplatform.

Nijmegen, 24 juni 2013 Namens de Raad van Commissarissen, Ing. J.C. Tervoort

Voorzitter


51 van 63

Bijlage 1


Voorzitter

Dhr. Ir. L. Visser

Benoemd op:

1-1-2010

Opleiding:

Scheikundige Technologie TU Delft

Aftredend op:

1-1-2014

Beroep:

Scheikundig Ingenieur

Herkiesbaar:

Ja

Remuneratiecie:

Voorzitter

Nevenfuncties:

RvT Stichting Keizer Karel Podia

Vergoeding:

€ 11.000,-

RvT Raad voor Accreditatie

Geboortejaar:

1953

RvT Museum Het Valkhof

Woonplaats:

Rotterdam

RvC Zorggroep Zuid-Gelderland

Burg. Staat:

Gehuwd

RvC Slimline Buildings BV RvC S4 Energy BV Vz. Stichting Nieuwe Bedrijvigheid Gelderland Vz. Stichting Camera in the Slum Vz. Stichting de Stratemakerstoren

Vicevoorzitter

Mevr. Ir. M.J. Crol

Herbenoemd op:

1-5-2009

Opleiding:

Bouwkunde TU Delft

Aftredend op:

1-5-2013

Beroep:

Directeur Abacus vastgoed bv

Herkiesbaar:

Nee

Nevenfuncties:

Voorzitter Vrouwen in beeld

Remuneratiecie:

Lid

Vergoeding:

€ 8.000,-

Geboortejaar:

1956

Woonplaats

Hilversum / Verbier (Zw)

Burg. Staat:

Gehuwd

Standvast Wonen - Jaarverslag 2012 - 52 van 63

Jurylid New Venture

Lid

Mevr. Drs. C.A.M. van der Aalsvoort

Herbenoemd op:

1-7-2011

Opleiding:

Culturele Antropologie KU Nijmegen

Aftredend op:

1-7-2015

Beroep:

Stafmedewerker Allochtone Ouderen en Beleid

Herkiesbaar:

Nee

Cie maatsch.

Swon Nevenfuncties:

prestaties:

Voorzitter

Vergoeding:

€ 8.000,-

Geboortejaar:

1964

Woonplaats:

Nijmegen

Burg. Staat:

Gehuwd

Lid (op voordracht van huurders)

Mevr. Mr. D.J.B. de Wolff

Herbenoemd op:

1-1-2012

Opleiding:

Nederlands Recht (UU)

Afgetreden op:

4-9-2012

Beroep:

Advocaat-partner Stadhouders Advocaten

Herkiesbaar:

Nee

Utrecht Nevenfunctie:

Cie maatsch.

Lid van de Algemene Raad (dagelijks bestuur) van de Nederlandse Orde van advocaten,

prestaties:

Lid

Vergoeding:

€ 8.000,-

Geboortejaar:

1959

en Welzijn

Woonplaats:

Arnhem

Plv. vz. Landelijke Commissie Geschillen Wet

Burg. Staat:

Ongehuwd

Lid Raad van Toezicht Stichting Lindenhout Lid Commissie van Beroep Pensioenfonds Zorg

medezeggenschap scholen (samenwonend)




Benoemd op:

1-1-2009

Opleiding:

Nederlands recht in Utrecht

Aftredend op:

1-1-2013

Beroep:

Directeur Strategie en Projecten

Herkiesbaar:

Ja

gemeente Barneveld Nevenfuncties:

Cie maatsch.

Rechter-plaatsvervanger rechtbank

prestaties:

Lid

Utrecht

Vergoeding:

€ 8.000,-

Vicevoorzitter RvC Vallei Wonen te

Geboortejaar:

1959

Woonplaats:

Zeewolde

Burg. Staat:

Gehuwd

Woudenberg Partner in v.o.f. SYRUSprojectmanagement Voorzitter cie. bezwaarschriften waterschap Zuiderzeeland Partner in BV Projectbemiddeling

Lid

Dhr. Drs. J. Bolluijt

Opleiding:

Economie/Openbare Financiën

Benoemd op:

1-7-2010

Afgetreden op:

20-9-2012

Herkiesbaar:

Ja

Audit-cie:

Voorzitter

Vergoeding:

€ 8.000,-

Geboortejaar:

1948

Woonplaats:

Oude

Fractie Assistent

IJsselstreek

gemeenteraadsfractie D66

Erasmus Universiteit Rotterdam

Burg. Staat:

Beroep:

Consultant bedrijfsvoering non-profit

Nevenfuncties:

Lid RvC Wonion (Oude IJsselstreek)

Gehuwd


Lid


Benoemd op:

1-7-2011

Opleiding:

Planologie Wageningen

Aftredend op:

1-7-2015

Beroep:

Adviseur volkshuisvesting

Herkiesbaar:

Ja

Nevenfuncties:

Voorzitter VVE Arcus

Cie maatsch. prestaties:

Lid

Vergoeding:

€ 8.000,-

Geboortejaar:

1951

Woonplaats:

Nijmegen

Burg. Staat:

Ongehuwd

Lid


Benoemd op:

14-12-2012

Opleiding:

Bouwkunde

Aftredend op:

14-12-2016

Beroep:

(gepensioneerd) bouwkundig adviseur

Herkiesbaar:

Ja

Nevenfuncties:

Voorzitter RvC Alphons Ariëns

Vergoeding:

€ 8.000,-

Geboortejaar:

1946

Woonplaats:

Heelsum

Burg. Staat:

Gehuwd


Adviseur bestuur VHSB

Bijlage 2


Voorzitter


Benoemd op:

14-12-2012

Opleiding:

Bouwkunde

Aftredend op:

14-12-2016

Beroep:

(gepensioneerd) bouwkundig adviseur

Herkiesbaar:

Ja

Nevenfuncties:

Voorzitter RvC Standvast Wonen

Vergoeding:

€ 7.875,-

Geboortejaar:

1946

Woonplaats:

Heelsum

Burg. Staat:

Gehuwd

Vicevoorzitter

Adviseur bestuur VHSB


Benoemd op:

1-7-2011

Opleiding:

Planologie Waginingen

Aftredend op:

1-7-2015

Beroep:

Adviseur volkshuisvesting

Herkiesbaar:

Ja

Nevenfuncties:

Voorzitter VVE Arcus

Vergoeding:

€ 5.250,-

Geboortejaar:

1951

Woonplaats:

Nijmegen

Burg. Staat:

Ongehuwd


Lid

Dhr. Ir. L. Visser

Benoemd op:

1-1-2010

Opleiding:

Scheikundige Technologie TU Delft

Aftredend op:

1-1-2014

Beroep:

Scheikundig Ingenieur

Herkiesbaar:

Ja

Vergoeding:

€ 5.250,-

Nevenfuncties:

RvT Stichting Keizer Karel Podia

Geboortejaar:

1953

RvT Raad voor Accreditatie

Woonplaats:

Rotterdam

RvT Museum Het Valkhof

Burg. Staat:

Gehuwd

RvC Zorggroep Zuid-Gelderland RvC Slimline Buildings BV RvC S4 Energy BV Vz. Stichting Nieuwe Bedrijvigheid Gelderland Vz. De Maatschappij, dept. Nijmegen Vz. Stichting Camera in the Slum Vz. Stichting de Stratemakerstoren

Lid

Mevr. Ir. M.J. Crol

Herbenoemd op:

1-5-2009

Opleiding:

Bouwkunde TU Delft

Aftredend op:

1-5-2013

Beroep:

Directeur Abacus vastgoed bv

Herkiesbaar:

Nee

Nevenfuncties:

Voorzitter Vrouwen in beeld

Vergoeding:

€ 5.250,-

Geboortejaar:

1956

Woonplaats

Hilversum / Verbier (Zw)

Burg. Staat:

Gehuwd


Jurylid New Venture



Benoemd op:

1-1-2009

Opleiding:

Nederlands recht in Utrecht

Aftredend op:

1-1-2013

Beroep:

Directeur Strategie en Projecten gemeente

Herkiesbaar:

Ja

Vergoeding:

€ 5.250,-

Geboortejaar:

1959

Woonplaats:

Zeewolde

Burg. Staat:

Gehuwd

Barneveld Nevenfuncties:

Rechter-plaatsvervanger rechtbank Utrecht Vicevoorzitter RvC Vallei Wonen te Woudenberg Partner in v.o.f. SYRUS-projectmanagement Voorzitter cie. bezwaarschriften waterschap Zuiderzeeland Partner in BV Projectbemiddeling

Lid

Dhr. Drs. A.F. Daan

Herbenoemd op:

1-7-2011

Beroep:

Accountant

Aftredend op:

1-7-2015

Nevenfuncties:

Lid Sectorcommissie

Vergoeding:

€ 5.250,-

Geboortejaar:

1970

Woonplaats:

Afferden

Verzekeringsmaatschappijen en

Lid

Pensioenfondsen Ned. Beroepsorg. Van Accountants Lid College Kwaliteitstoetsing Internal Auditors Nederland

Dhr. MHA J.G.M. Goeman

Benoemd op:

1-6-2010

Nevenfuncties:

Aftredend op:

1-6-2014

Voorzitter PvdA afdeling Beuningen

Vergoeding:

€ 5.250,-

Voorzitter Stichting Beuningen-Mikolow

Geboortejaar:

1948

Voorzitter St. Kledingbank Nijmegen e.o.

Woonplaats:

Beuningen


Lid RvT Stichting Tandem

Bijlage 3

Verkorte geconsolideerde jaarrekening 2012

BALANS (na resultaatbestemming) x € 1.000 ACTIVA 31-12-2012

31-12-2011 (1)

VASTE ACTIVA MATERIELE VASTE ACTIVA Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

427.290

423.749

7.697 1.334

4.190 1.907

436.321

429.846

VASTGOED BELEGGINGEN Commercieel vastgoed in exploitatie

31.202

20.213

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie

42.447 2.957

37.864 2.130

76.606

60.207

FINANCIELE VASTE ACTIVA Te vorderen BWS subsidies

0

558

4.000

11.689

4.000

12.247

516.927

502.300

Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

15 4.023

15 3.118

Overige voorraden

2.389

5.513

6.427

8.646

VORDERINGEN Huurdebiteuren

359

238

Vorderingen in gelieerde maatschappijen Overige vorderingen

764 188

440 3.615

Leningen u/g

Totaal vaste activa VLOTTENDE ACTIVA VOORRADEN

Overlopende activa

LIQUIDE MIDDELEN Kas en bank

Totaal vlottende activa

TOTAAL


1.568

687

2.879

4.980

8.526

4.055

8.526

4.055

17.832

17.681

534.759

519.981

BALANS (na resultaatbestemming) x € 1.000

PASSIVA 31-12-2012

GROEPSVERMOGEN Eigen vermogen

VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voorziening voor latente belastingverplichtingen

31-12-2011 (1)

230.427

214.973

230.427

214.973

9.685

26.413

532

1.723

10.217

28.136

30.207 209.337

33.764 194.479

LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit woningen verkocht onder voorwaarden

42.818

37.609

282.362

265.852

3 27

1.195 263

Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen

5.160 972

3.827 308

Schulden aan gelieerde maatschappijen Overige schulden

391 1.090

388 743

Overlopende passiva

4.110

4.296

11.753

11.020

534.759

519.981

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan Gemeenten

TOTAAL

(1) De vergelijkende cijfers van 2011 zijn aangepast als gevolg van de stelselwijziging (zie 4.5).


WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2012 x € 1.000 2012

2011 (1)

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

36.414 831 87 -159 1.308 1.693

35.558 855 0 -377 1.312 1.287

Som bedrijfsopbrengsten

40.174

38.635

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Salarissen Sociale lasten en pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

10.704 4.835 4.026 1.290 8.302 619 803 6.450

10.365 21.986 4.207 1.262 5.978 724 839 6.700

Som bedrijfslasten

37.029

52.061

3.145

-13.426

-1.950

-5

871 1.101 -10.207

0 960 -10.005

Som financiële baten en lasten

-8.235

-9.045

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belasting

-7.040

-22.476

-663 -12

293 -26

-7.715

-22.209

Bedrijfsresultaat

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed FINANCIELE BATEN EN LASTEN Waardeveranderingen verplichtingen verkopen onder voorwaarden Rentebaten Rentelasten

Belastingen Resultaat deelnemingen Groepsresultaat na belastingen

(1) De cijfers van 2011 zijn op een aantal plaatsen aangepast ter verbetering van de vergelijkbaarheid.


Bijlage 4

Organogrammen van Standvast Wonen per 31-12- 2012

Directie/bestuur Standvast Wonen Teamleider Interne Zaken

Teamleider Strategie

o

Facilitair

o

Communicatie

o

Secretariaat

o

Beleid

o

Ict beheer

o

Ict advies

o

Manager Vastgoed

Manager Wonen

Manager Financiën CID

o

Projectconsulenten

o

Vastgoedontwikkeling

o

VvE beheer

o

Project Energieaanpak

Teamleider Financiële Administratie o

Teamleider PO

FA

o

Teamleider KCC o

KCC

o

Post


Teamleider Wijkteam Oost o

Wijkteam Nijmegen Oost

Teamleider Wijkteam West o

Wijkteam Nijmegen West

Planmatig onderhoud

Teamleider Wijkteam Beuningen o

Wijkteam Nijmegen Beuningen

Stichting Standvast Wonen

100%

CanVast Holding B.V.

100%

CanVast Alexia B.V.

50%

V.O.F. Alexia


CanVast Handelskade B.V.

50%

OC Handelskade V.O.F.

Jaarverslag Jaarverslag Standvast Wonen

Recommend Documents