JAARVERSLAG WONINGSTICHTING HAAG WONEN

JV 09

JAARVERSLAG WONINGSTICHTING HAAG WONEN 2009

2

JV09

J AARVERSLAG WON IN GST IC H T IN G H AAG WON EN 2009

JV 09

JAARVERSLAG WONINGSTICHTING HAAG WONEN 2009

Voorwoord In dit verslag lezen we over dingen die voorbij zijn. Aan de hand van wat er in 2009 is afgerond en opgestart, van wat we in het verleden achterlaten en wat we meenemen naar de toekomst, kunnen we zien welke wegen Haag Wonen gaat bewandelen. En wat dit betekent voor de stad Den Haag. Haag Wonen is al meer dan honderd jaar thuis in Den Haag. Als gezonde, puur Haagse woningcorporatie zijn we nauw betrokken bij de bewoners van de wijken en de opgaven voor de stad. Wij bieden daarbij passende, goed onderhouden en betaalbare woningen aan mensen die daar zelf niet of moeilijk in kunnen voorzien. Samen met onze bewoners werken we aan een schone en veilige leefomgeving, een omgeving waar we trots op kunnen zijn. Door bewoners actief te betrekken, bouwen we aan vertrouwen en weten we wat er speelt. Haag Wonen is altijd op zoek naar wat beter kan. Met oog voor de menselijke maat en goede dienstverlening. Dicht bij de mensen, toegankelijk en duidelijk. Zo verdienen we het vertrouwen. Haag Wonen maakt het verschil in de wijk. Samen met bewoners en partners creëren wij duurzame oplossingen voor hardnekkige problemen op de meest complexe plekken van de stad. Als initiatiefnemer en versneller in de wijk zijn we vasthoudend om zaken blijvend voor elkaar te krijgen. Haag Wonen werkt aan structurele verbeteringen: thuis, in de wijk en in de stad. Dit is de ambitie van ons nieuwe ondernemingsplan waaraan gedurende 2009 is gewerkt. De vrijwel geheel vernieuwde directie heeft dit in samenspraak met de bewoners, samenwerkingpartners deskundigen en medewerkers opgesteld. Redenerend vanuit de bestaande vastgoedportefeuille tezamen met inlevingsvermogen in onze (toekomstige) klant hebben we onze doelen geformuleerd. Het is goed om te constateren dan we in

2

JV09

2009 serieus werk hebben gemaakt van ons strategisch voorraadbeleid en op het gebied van duurzaamheid en energielabels van de woningen tellen voortaan mee bij de plannen voor ons bezit. Het lukte ons om in 2009 al onze woningen te voorzien van erkende energielabels. We zijn daarmee de eerste Haagse corporatie. Daarnaast koppelden we de deelbegrotingen aan het strategisch voorraadbeleid. Dit maakt inzichtelijk hoe we budgetten verdelen over het totaal van de woningen van Haag Wonen en de nieuwbouwontwikkelingen. Hierdoor is een goede afweging tussen onderhoud, renovatie en nieuwbouw mogelijk. Ook de sociale plannen koppelen we op deze manier aan de complexen of wijken waar dat het hardst nodig is. In 2009 hebben we flink moeten bijsturen op onze uitgaven en plannen. De veranderende marktsituatie en de financiële middelen noodzaakte ons om de oorspronkelijke plannen bij te stellen. Dit dwong ons om scherper te zijn in wat Haag Wonen wil bereiken. Het nieuwe ondernemingsplan houdt niet een rigoureuze koerswijziging in. Wel hebben we meer oog gekregen voor onze klanten en de woningen waarin ze wonen. Nu en in de toekomst. In 2010 zal Haag Wonen gevisiteerd worden en de uitkomsten zullen nog verwerkt worden in het ondernemingsplan dat medio 2010 zal worden vastgesteld. Een slanke, effectieve en efficiënte organisatie betekent dat we meer investeringen kunnen doen in onze buurten en wijken. Dat is dan ook waar we voor gaan! Gewoon doen. Met die mentaliteit realiseren wij opvallende prestaties voor de mensen en de stad. Met het nieuwe Haag Wonen en een nieuw ondernemingsplan kunnen wij verder werken aan datgene waar we ons inmiddels ruim een eeuw voor inzetten: mensen een thuisbasis bieden. En daarmee ruimte voor ontwikkeling. Karin van Dreven directeur/bestuurder Den Haag, 2 juni 2010


Inhoudsopgave

Samenvatting

1.

We zorgen voor passende woningen voor de doelgroep in naar inkomen gemengde wijken 1.1 Verhuur 1.2 Huurbeleid 1.3 Verkoop

6 7 10 13

2.

We realiseren geschikte huisvesting met zorg of begeleiding 2.1 Ouderen en lichamelijk gehandicapten 2.2 Begeleid wonen 2.3 Woonwagenstandplaatsen

16 17 21 23

3.

We zorgen voor voldoende woningkwaliteit 3.1 Onderhoud en verbetering 3.2 Nieuwbouw 3.3 Aankoop

24 25 29 33

4.

We maken buurten en wijken meer dan leefbaar 4.1 Wonen zonder overlast 4.2 Woonomgeving 4.3 Buurt- en wijkactiviteiten

34 35 37 39

5.

We betrekken bewoners bij ons beleid en beheer 5.1 Bewonersinvloed

40 41

6.

We investeren zoveel mogelijk, zonder onze continuïteit in gevaar te brengen 6.1 Financiële continuïteit 6.2 Verbindingen

44 45 50

7.

We zijn een ondernemende, gebiedsgerichte en klantgerichte organisatie 7.1 Financiële continuïteit 7.2 Medewerkers 7.3 Middelen 7.4 Strategie en beleid 7.5 Goed leiding geven

56 57 58 61 63 65

8.

We hebben transparant bestuur en toezicht 8.1 Profiel, missie, strategie en structuur van Haag Wonen 8.2 Bestuursverslag 8.3 Verslag van de raad van commissarissen 8.4 Kengetallen

66 67 70 72 77

9.

Jaarrekening 2009 Haag Wonen 9.1.1 Geconsolideerde balans per 31 december 2009 9.1.2 Geconsolideerde winst en verliesrekening over 2009 9.1.3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 9.1.4 Grondslagen voor financiële jaarverslaggeving en resultaatbepaling 9.1.5 Toelichting op de geconsolideerde balansposten 9.1.6 Toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening 9.1.7 Overzicht renteresultaat 9.2.1 Enkelvoudige balans per 31 december 2009 (na resultaatbestemming) 9.2.2 Enkelvoudige winsten verliesrekening 2009 9.2.3 Toelichting op de enkelvoudige balans en winsten verliesrekening 9.3 Overige gegevens

J A A RV E R S LAG WO NI NG STI CHTI NG HAAG WON EN 2009

5

78 79 81 82 84 90 106 113 114 116 117 119

JV09

3

4

JV09


Samenvatting 2009 was een bewogen jaar voor Haag Wonen, waarin oude dingen plaatsmaakten voor nieuwe. Een bijna geheel nieuw directieteam trad aan. De omstandigheden waren dusdanig dat er moest worden bijgestuurd. De marktomstandigheden waren in 2009 door de heersende crisis over het algemeen niet gunstig voor Haag Wonen. Een flink aantal woningen uit nieuwbouwprojecten kregen we niet verkocht. Ook het verhuren van deze woningen kostte moeite. Daarmee verloren we inkomsten, en kregen we er zelfs leegstandskosten bij. We zakten af in de labeling van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, een financiële toezichthouder voor woningcorporaties, van een A naar een B-corporatie. We dienden dus onze ambitieuze voornemens in onze meerjarenraming drastisch bij te sturen. We kregen in 2009 ten eerste meer grip op onze risico´s door onze volledige projectenportefeuille te herzien. Hierbij hebben we zoveel als mogelijk de afspraken met onze bewoners gerespecteerd. Lopende projecten zijn dus niet stop gezet. Tot februari 2009 is er gestart met het bouwen van koopwoningen zonder dat het gebruikelijke verkooppercentage gehaald was. Haag Wonen heeft daarbij de toezegging gedaan deze woningen in de verhuur te nemen als ze bij oplevering nog niet verkocht waren. Haag van de Wonen wilde daarmee de prestatieafspraken met de gemeente 2005 -2009 nakomen. Haag Wonen heeft met ruim 1800 opleveringen de afspraak van 2100 woningen niet gehaald.( KDR dit is niet correct. We zouden sowieso de prestatieafspraken niet halen) Bij de keuze voor toekomstige projecten hebben we ons laten leiden door financiën en de bijdrage dit het project levert voor onze eigen vastgoedportefeuille en de huisvesting van onze bewoners. Daarbij vinden wij het van belang dat ook de woningzoekenden met een midden inkomen in onze wijken een fijne woning kunnen vinden. Maar ook onze lopende bedrijfsvoering bracht risico’s met zich mee. Zowel in de zin van hoge uitgaven, als in de uitvoering van activiteiten. We stelden controle in op onze inkopen en maakten nieuwe afspraken over budgetteringen. We begonnen met de bijsturing op kasstromen, om onze financiële gezondheid te verbeteren. Om de inkomsten in een betere verhouding te brengen met de uitgaven, besloten we onder meer om met minder formatieplaatsen dezelfde of een hogere kwaliteit te leveren. We formuleerden nieuwe rendementsdoelstellingen voor de verschillende vastgoedsegmenten. Naast dat we hard werkten aan onze financiële positie, is er nog meer te vertellen over 2009. Als enige Haagse corporatie, voorzagen we vrijwel al onze woningen van een energielabel. Daarmee kreeg het thema duurzaamheid een vaste plaats in ons strategisch voorraadbeleid. Het strategisch voorraadbeleid

kreeg extra verdieping, door de koppeling aan de leefbaarheidsbegroting en de onderhoudsbegroting. Haag Wonen werkt in verschillende teams in de wijken en buurten. Deze teams geven aan trots te zijn op de volgende gebeurtenissen: Schilderswijk-Oost: op de uitvoering van het groot onderhoud aan de Sleepnetstraat. Nieuwe keukens, badkamers en toiletten, kozijnen van FSC-hout en buitenschilderwerk volgens de nieuwe kleurenwaaier van Haag Wonen. Schilderswijk-West zag de zeer gemêleerde bewonersgroep van de Frans Halsstraat en omgeving met ondersteuning van gemeente, stichting Boog en Haag Wonen zeer actief worden. Ze verbreedden onder meer de doelgroep van de buurtvrouwenkamer en namen de bloembakken in eigen beheer. Het wijkteam van Woonbedrijf Zuidwest noemt de opening van de Mixx Inn. Prinses Maxima opende dit gebouw, een multifunctioneel gebouw in wijk Bouwlust in Den Haag- Zuidwest voor met name jongvolwassenen. Het gebouw biedt plaats aan leeren werktrajecten, een hotel, en een dagopvang. De ene helft van de woningen verhuren we aan sociaalmaatschappelijke organisaties en de andere helft aan commerciële organisaties. Team West zag in 2009 ideeën uit het wijkprogramma Bezuidenhout-West zichtbaar worden. De uitstraling van een aantal woningen verbeterde. In samenwerking met andere maatschappelijke organisaties voerden we leefbaarheidsinitiatieven uit. Bijvoorbeeld een toezichthouder als aanspreekpunt voor bewoners. Centrum Oost vertelt over de pilot met huurdersopties in de Raamstraat. Bij dit nieuwbouwproject van 35 woningen in het centrum, kregen de huurders keuze voor de inrichting van hun keuken, badkamer, toilet en enkele opties in overige ruimtes.

Doorkijkje 2010 Door op onze investeringen, financiering en ons vermogen te letten, verwachten we in de loop van 2010 hier weer een gezonde verhouding tussen te hebben. Een positieve bijkomstigheid is dat de effecten van de bijsturing elkaar versterken. Een goede financiële basis hebben we nodig voor de uitvoering van ons nieuwe ondernemingsplan, voor de periode 20102014. Hieraan werkten we in 2009 met collega’s en betrokkenen van buiten onze organisatie. Met dit plan geven we vorm aan onze eigen missie en visie als woningcorporatie in het Haagse. Haag Wonen heeft prestatieafspraken met zowel de gemeente als met de regio over verhuur en bouwen van woningen. De oude afspraken liepen ten einde in 2009, zowel op regionaal als op lokaal niveau. Met de regio kwamen we tot nieuwe prestatieafspraken. Met de gemeente verschilden de Haagse corporaties van mening over de nieuwbouw van sociale woningen. Deze afspraken stelden we uit tot na de gemeenteraadsverkiezingen van begin 2010.


JV09

5

1 We zorgen voor passende woningen voor de doelgroep in naar inkomen gemengde wijken

6

JV09


1.1 Verhuur Doelstellingen 2009 • We verhuren minstens zeventig procent van de vrijkomende woningen aan de BBSHdoelgroep • We verhuren tot dertig procent van de vrijkomende woningen in Schilderswijk en Moerwijk aan middeninkomens • We stimuleren doorstroming naar middeldure woningen in dezelfde wijk • De gederfde huurinkomsten en bijkomende kosten zijn maximaal 1,3 procent voor al ons bezit Voldoende woningen voor doelgroep Haag Wonen heeft als doel om zeventig procent van de woningen die vrijkomen, te verhuren aan de BBSH-doelgroep. Dit is overeengekomen met de gemeente Den Haag en met Stadsgewest Haaglanden in de regionale afspraken. De BBSHdoelgroep is een term voor mensen met een laag inkomen. Sinds 2006 heeft Haag Wonen met woningstichting WoonInvest uit Voorburg de afspraak om samen te voldoen aan de regionale prestatieafspraken voor Den Haag. In 2009 heeft Haag Wonen samen met WoonInvest 76 procent van de vrijkomende woningen aan de BBSH-doelgroep verhuurd. We voldoen hiermee aan onze afspraken. Haag Wonen heeft in totaal twaalf nieuwbouwwoningen met een huur binnen de aftoppingsgrens verhuurd. Hiervan is 75 procent naar de BBSH-doelgroep gegaan. In de regio was dit 74 procent. De prestatieafspraak om negentig procent aan de BBSH-doelgroep te verhuren hebben we niet gehaald. Van de 93 nieuwbouwwoningen met een huur tussen de aftoppingsgrens en de vrije

sectorgrens heeft Haag Wonen in 2009 voor 60 procent verhuurd aan de doelgroep en lage middeninkomens. In de regio was dit 67 procent. Daarmee hebben we de beoogde 80 procent niet gehaald. De realisatie van nieuwbouw heeft behoorlijk te lijden van de crisis. Sturing om de doelstellingen te halen is hierdoor niet makkelijk. Meer naar inkomen gemengd Haag Wonen wil graag meer middeninkomens in te eenzijdige wijken, vooral om de inkomenssegregatie in de wijken van Den Haag te verminderen. We hebben hiervoor een gericht verhuurbeleid gevoerd in de Schilderswijk, Moerwijk, Bezuidenhout-West, en Mariahoeve. De doelstelling om in Schilderswijk en Moerwijk dertig procent van alle nieuwe verhuringen voor gezinnen met midden- en hoge inkomens te bestemmen hebben we niet helemaal gehaald, vooral omdat niet voldoende geschikte woningen beschikbaar kwamen of doordat de vraag ontbrak waar wij deze woningen aanboden. Schilderswijk In de Schilderswijk hebben we alle woningen die we bestemd hebben voor gezinnen met een middeninkomen verhuurd aan die doelgroep. In 2009 hebben we, net als in 2008, 21 procent (92 van de 438 woningen) van onze vrijgekomen woningen verhuurd in de Schilderswijk aan huishoudens met een middeninkomen. De mutatiegraad in de voor middeninkomens toegewezen complexen is laag. Daardoor zijn in deze complexen te weinig woningen vrijgekomen om de doelstelling van dertig procent te halen. Moerwijk In Moerwijk is in 2009 in totaal 13 procent (23

Verhuur aan BBSH-doelgroep in 2009, exclusief de woningen van de exploitatie-bv’s Verhuurder

Aantal verhuurde woningen

Aantal woningen verhuurd aan BBSH-doelgroep

Haag Wonen

1.476

1.134

WoonInvest in Den Haag

70

48

Totaal

1.546

1.182

Ontwikkeling verhuur Haag Wonen aan BBSH-doelgroep 2005

2006

2007

2008

2009

76%

81%*

72%*

72%*

76%*

* Inclusief de verhuringen van WoonInvest in Den Haag


JV09

7

Daarmee komen we vlak boven onze doelstelling uit van 25 procent

van de 184 verhuringen) van de vrijgekomen woningen naar huishoudens met een middeninkomen gegaan. Daarmee hebben we de doelstelling voor 2009 van dertig procent niet gehaald. De huidige woningvoorraad is niet aantrekkelijk genoeg voor mensen die wat meer kunnen betalen. In de wijkvisie nemen we voorstellen op om Moerwijk aantrekkelijker te maken voor hogere inkomens. Bezuidenhout-West De verhuringen in Bezuidenhout-West hebben in de loop van 2009 een stijging laten zien in het percentage verhuringen aan middeninkomens. In 2009 hebben we 16 procent (13 van de 83 verhuringen) van onze woningen in BezuidenhoutWest aan huishoudens met een middeninkomen verhuurd. Daarmee ligt dit percentage weer op het niveau van 2007. In 2008 was er wel een forse stijging van verhuringen aan deze doelgroep te constateren (23 procent). Mariahoeve In Mariahoeve dreigde het aangepaste verhuurbeleid in 2008 te succesvol te worden. We hebben halverwege dat jaar minder complexen gereserveerd voor mensen met een middeninkomen. In 2009 zetten we dit beleid voort. Deze aanpassing heeft het gewenste resultaat opgeleverd; de nieuwe verhuringen aan middeninkomens zijn geleidelijk afgenomen van vijftig procent in het tweede kwartaal in 2008 naar 28 procent eind 2009 (23 van de 83 verhuringen).

Leegstand Voor 2009 heeft Haag Wonen een leegstandsderving van 1,25 procent begroot. In deze cijfers is niet de leegstand meegerekend bij woningen die bestemd zijn voor sloop of verkoop. De leegstand in onze woningen is gestegen in 2009, van 1,3 naar 1,9 procent. De leegstand in bedrijfsruimtes, garages en dergelijke, verder aangeduid als overige eenheden, lag in 2009 lager dan in 2008. Met 2,54 procent leegstandsderving zijn we boven het voorgenomen maximum gebleven van 1,25 procent van het totale bedrag aan huren en vergoedingen. Woningen Leegstandsderving is ontstaan door verouderde woningen die minder goed verhuren, tijdelijke leegstand door woningverbetering bij mutatie en leegstand van woningen waarvoor nieuwe plannen in de maak zijn. Het nieuwe complex Hof van Ostade verhuren bleek lastiger dan verwacht. De Toren van Oud staat al een lange periode leeg en wordt antikraak verhuurd, om kraken te voorkomen. Voor de woningen van het oude NV Woningbeheer worden plannen gemaakt voor opknappen of verkoop en in de tussentijd antikraak verhuurd. Hetzelfde geldt voor woningen die we begin 2009 hebben aangekocht in de Heemstraat, de

Leegstandsderving 2009 Verhuureenheden

Gederfde inkomsten

Percentage van de huren en vergoedingen

Woningen

€ 2.142.000

1,9%

Overige eenheden

€ 958.000

13,2%

Totaal

€ 3.100.000

2,5%

Ontwikkeling leegstandsderving woningen 2005

2006

2007

2008

2009

1,0%

0,9%

1,6%

1,3%

1,9%

Ontwikkeling leegstandsderving overige eenheden

8

2005

2006

2007

2008

2009

16,8%

12,6%

13,7%

16,9%

13,2%

JV09


Parallelweg en de Mijtensstraat. Tijdelijk gebruiken we ook wel woningen als opslag of als proefwoning. Voor ons rolstoelcomplex aan de Veenkade lukt het niet altijd goede kandidaten te vinden. Niet-woningen De leegstand betrof vooral twee grote bedrijfsruimtes. Een bedrijfsruimte aan de Ammunitiehaven hebben we, na vertrek van de sportschool die hierin was gevestigd, nog niet opnieuw kunnen verhuren. De makelaar heeft actief naar nieuwe kandidaten gezocht, maar mede door de economische recessie is dit ons nog niet gelukt. Het andere bedrijfspand is een kantoorruimte aan de Vaillantlaan. Deze heeft tijdelijk leeggestaan, maar door de huurprijs te verlagen, is het ons gelukt om deze ruimte in de loop van 2009 te verhuren. In het pand van zo’n 1600 m2 komen een gezondheidscentrum met onder andere een huisarts, een apotheek en bewegingslessen. Commerciële woningen In 2008 hebben we 85 vrijesectorwoningen opgeleverd met een huur boven de 750 euro per maand. De mensen die deze woningen kunnen betalen, zijn veelal ook in staat om een woning te kopen. Daarnaast hebben we een groot deel van deze woningen opgeleverd in Den HaagZuidwest. Andere corporaties hebben daar vergelijkbare aantallen nieuwbouwwoningen opgeleverd en hebben ook geprobeerd die te verkopen of te verhuren. De opleveringen vinden bovendien in dezelfde periode plaats, omdat door de vernieuwing in Zuidwest de verschillende partijen op hetzelfde tijdstip begonnen, vooral vanwege de productieafspraken met de gemeente. In de vrije sector hebben we in 2009 144 woningen verhuurd. Ten opzichte van 2008 is het leegstandspercentage gedaald. Wij hebben de woningen verhuurd door reclame te maken in diverse kranten, via internet en met behulp van Open Huizen-dagen. Op deze dagen kunnen geïnteresseerden vrijblijvend huizen bezichtigen zonder afspraak. Met name deze laatste methode is succesvol gebleken.

Mutatiegraad Het tempo waarin onze woningen gemiddeld van huurder wisselen, de mutatiegraad, lag in 2009 bijna op hetzelfde niveau als in 2008, namelijk op 6,8 procent. Hierbij dient opgemerkt dat het aantal mutaties hoger ligt dan ons aantal nieuwe verhuringen. Dit komt bijvoorbeeld doordat we de verkoop en sloop van woningen wel als een mutatie rekenen, maar niet als een nieuwe verhuring tellen. Prestatieafspraken op regionaal en lokaal niveau Afspraken op regionaal en lokaal niveau tussen corporaties en overheid moeten zorgen voor een effectieve woningverdeling, die segregatie tussen stad en regio verminderen. 2009 was het laatste jaar van de in 2005 afgesloten prestatieafspraken op zowel regionaal als lokaal niveau. In 2009 hebben we met elkaar gewerkt aan nieuwe afspraken. De nieuwe afspraken op regionaal niveau zullen de betrokken partijen begin 2010 ondertekenen. Een conflict over de nieuwbouw van sociale woningen tussen gemeente en corporaties hebben de totstandkoming van de nieuwe prestatieafspraken op lokaal niveau vertraagd. Het ging daarbij met name om het percentage sociale woningen onder de aftoppingsgrens. De lokale prestatieafspraken zullen pas na de gemeenteraadsverkiezingen in 2010 definitief tot stand komen. De regionale afspraken zijn echter een prima uitgangspunt.

Ontwikkeling mutatiegraad woningen in eigen beheer* 2005

2006

2007

2008

2009

9,5%

8,1%

8,2%

6,5%

6,8%

* In 2009 waren er geen herstructureringsprojecten


JV09

9

1.2 Huurbeleid Doelstellingen 2009 • We zorgen ervoor dat de slaagkans voor de BBSH-doelgroep gelijk blijft • We zorgen voor een betaalbaar aanbod in alle Haagse wijken • We verhogen de huur gemiddeld met de verwachte inflatie van 2,75 procent • We verminderen het aantal ontruimingen door huurachterstand met 25 procent Voldoende betaalbare woningen Het aantal betaalbare woningen in ons bezit is in 2009 met één procent afgenomen ten opzichte van 2008. Het percentage ligt nu op 86 procent. Ook absoluut zijn er in 2009 genoeg betaalbare woningen beschikbaar gekomen. Met ons huurbeleid zorgen we ervoor dat mensen met een laag inkomen, ondanks sloop en verkoop, genoeg kans maken op een goedkoop huis. Met 19.411 woningen met een huur onder de aftoppingsgrenzen, zijn we boven onze doelstelling van minimaal 17.700 tot en met 2009 gebleven. Dit minimumaantal is bepaald aan de hand van voorspellingen over het aantal huishoudens en hun inkomen.

Prognose betaalbare woningen In de komende vijf jaar neemt de betaalbare voorraad van Haag Wonen af door sloop voor nieuwbouw en door verkoop, tot circa 19.100 eind 2014. In 2009 hebben we met ons strategisch voorraadbeleid willen vaststellen hoeveel betaalbare woningen we tot 2020 nodig hebben voor mensen met een laag inkomen. In deze prognose hebben we het aanbod van Haag Wonen en andere aanbieders afgezet tegen de vraag naar betaalbare woningen. De discussie hierover en de doorrekening lopen nog door in 2010. Slaagkans De slaagkans is de verhouding tussen het aantal actieve woningzoekenden en het aantal verhuringen. Voor de Haagse woningzoekende in den Haag of in de regio, ligt het gemiddelde, net als voorgaande jaren, op vijftien procent. Huurverhoging In 2009 hebben we de huur gemiddeld met 2,5 procent verhoogd. De huurverhoging heeft gelijke tred gehouden met de inflatie, zoals voorgeschreven door het ministerie van VROM. Het percentage voor woningen is bepaald op 2,5

Huurprijzen woningen in eigen beheer, per 31 december 2009

Goedkope woningen Betaalbare woningen Betaalbare grote woningen Bulkcontracten*

Subsidiabele maandhuur

Aantal woningen

Percentage

t/m € 357,37 van € 357,37 t/m € 511,50 van € 511,50 t/m € 548,18 t/m € 548,18

5.143 12.748 1.156 364

23% 56% 5% 2%

19.411

86%

391 2.022 728

2% 9% 3%

3.141

14%

22.552

100%

Totaal aantal onder aftoppingsgrenzen Kleine middeldure woningen Middeldure woningen Dure woningen

van € 511,50 t/m € 548,18 van € 548,18 t/m € 647,53 vanaf € 647,53

Totaal aantal boven aftoppingsgrenzen

Totaal aantal woningen

*Bulkcontracten zijn contracten die we afsluiten met instellingen. In een bulkcontract regelen we de verhuur van meer dan één woning.

Prognose van de ontwikkeling van het aantal woningen met een huur onder de aftoppingsgrenzen

10

2010

2011

2012

2013

2014

19.500

19.300

19.200

19.100

19.100

JV09


procent en voor woningen met een huur boven de huurtoeslaggrens en niet-woningen op 3,0 procent. Doordat de wet de huurverhoging strak reguleert, krijgen huurders weinig ruimte om hier bezwaar tegen te maken. Haag Wonen heeft dan ook geen klachten ontvangen tegen deze huurverhoging, die de hoogste is in vijf jaar. WOZ-waarde op proef in nieuw huurbeleid Sinds 2008 onderzoeken we de mogelijkheden voor een nieuw streefhuurbeleid. Dit beleid geeft kaders voor de huurprijs waarmee wij een woning willen verhuren. Bij de huidige waardering van de woningen telt de marktpositie nauwelijks mee. Uit onderzoek blijkt dat een streefhuurpercentage gebaseerd op de WOZwaarde per m2 een goede indicatie oplevert voor de marktpositie van woningen en wijken, met uitzondering van de wijken Waldeck en Wateringse Veld. Deze woningen worden anders te duur voor de doelgroep. In 2009 wilden we een inspraaktraject met de Bewonersraad en de Huurdersvereniging starten over invoering van

het nieuwe streefhuurbeleid. Doordat we zelf nog wat meer ervaring opdoen met deze nieuwe methode hebben we dat uitgesteld. Daarnaast heeft de landelijke politiek voorgesteld in 2010 ook het energielabel van een woning in de woningwaardering opnemen. Wij wachten deze ontwikkeling af, om te voorkomen dat er te veel tegelijk veranderd in de woningwaardering. Vorderingen op huurders Haag Wonen streeft naar een dalende huurachterstand. Dat is enigszins gelukt, door onze inspanningen middels ons Sociaal Incasso Proces is de huurachterstand één procent gedaald ten opzichte van vorig jaar. Door de veranderde economische situatie hebben huishoudens steeds meer moeite om hun huur te betalen, bijvoorbeeld in geval van werkloosheid en hogere afrekeningen van stookkosten. Door een oplossing te zoeken in het op langere termijn betaald krijgen van de huren en andere vorderingen daalde de huurachterstand niet.

Ontwikkeling gemiddelde huurverhoging woningen Stichting Haag Wonen (op 1 juli) 2005

2006

2007

2008

2009

1,4%

2,1%

1,1%

1,6%

2,5%

Bezwaarschriften en verzoekschriften Aantal ontvangen bezwaarschriften (huurverhoging) in 2009 Aantal doorgestuurd aan huurcommissie Aantal terecht ongegrond

0 0

Het aantal bezwaarschriften tegen de huurverhoging bleef onverminderd laag. Bij de woonbedrijven kwamen in 2009 geen bezwaarschriften binnen.

Aantal ontvangen verzoekschriften (technische gebreken) in 2009 Aantal doorgestuurd aan huurcommissie Aantal ongegrond Aantal nog geen uitspraak Aantal afgewezen Aantal toegewezen

27 3 12 6 6

In de meeste gevallen hadden de klachten betrekking op achterstallig onderhoud, lekkages, vochtproblemen en schimmel.

Vorderingen op huurders op 31 december* 2006

2007

2008

2009

3,1%

3,5%

3,5%

3,4%

*Huurachterstand en overige vorderingen in percentage van de jaarhuur inclusief vergoedingen


JV09

11

Sociaal Incasso Proces Haag Wonen werkt met het Sociaal Incasso Proces (SIP). SIP helpt afglijden naar een huurachterstand en in het ergste geval ontruiming te voorkomen. We bieden huurders een ruimere invulling van betalingsregelingen en we leggen huisbezoeken af. In de meer complexe schuldhulpverleningstrajecten werken we samen met andere partijen, zoals Stichting Sesam, de Kessler Stichting, Stichting ZEBRA, de Coöperatie SVF, OpMaat en het Admonloket van de gemeente Den Haag. De betaaltermijnen zijn wel langer, dus hebben we een langere periode een hogere huurachterstand. Stichting Sesam nam in 2009 49 dossiers met huurachterstand voor ons in behandeling. Met 44 van deze huurders hebben ze een oplossing gevonden en zijn ze tot afspraken gekomen over betaling. Negentig procent vinden wij een goede score en in 2010 vervolgt onze samenwerking. Met stichting ZEBRA hebben wij onze samenwerking beëindigd. In een pilotperiode is de samenwerking niet conform onze wensen gebleken.

Ontruimingen Het aantal ontruimingen bedroeg 139. Onze stevigere aanpak van woonfraude vanaf 2007 zorgt voor een jaarlijkse stijging. We hebben de capaciteit verdubbeld, de publiciteit opgezocht, communicatie verzorgd en een folder uitgebracht onder de naam ‘rechtmatig wonen’. We zien in 2009 een duidelijke verschuiving van ontruimingen op basis van huurachterstand naar overlast. De verklaring hiervoor is een andere wijze van registratie van ontruimingen als gevolg van woonfraude. In de praktijk komt het vaak voor dat er bij woonfraudeurs ook sprake is van huurachterstand. De rechter geeft sneller toestemming om de woning te ontruimen als er sprake is van huurachterstand. Bij een huurder waar zowel woonfraude als huurachterstand speelt, voeren we de betalingsachterstand aan als reden voor ontruiming. In ons eigen systeem noteren we wel woonfraude als aanleiding voor de ontruiming. We willen huisuitzettingen op basis van huurachterstanden liefst voorkomen. Als een uitzetting uiteindelijk toch onvermijdelijk is, werkt Haag Wonen samen met haar sociale netwerk om voor adequate opvang te zorgen.

Ontwikkeling aantal ontruimingen, inclusief de exploitatie-bv’s.

2005

2006

2007

2008

2009

Op huurachterstand* Op overlast**

189 2

87 45

96 30

107 35

97 42

Totaal

191

132

126

142

139

* Naast huurachterstand kan ook sprake zijn van overlast en/of woonfraude ** Naast overlast kan ook sprake zijn van woonfraude

12

JV09


1.3 Verkoop Doelstelling 2009 • We verkopen 82 bestaande woningen.

verkopen. Ook blijft het aantal complexen waarin wij koopwoningen te koop aanbieden gelijk.

Verkoop van bestaande woningen In 2009 hebben we 131 woningen van ons bestaand bezit verkocht, in plaats van 82 zoals was begroot. Hierin tellen de 65 woningen van de zogenoemde´Vergeten Driehoek´ in mee. Wij hebben gebruik gemaakt van de mogelijkheid om deze woningen in bewoonde staat te verkopen aan Woningstichting Arcade. Deze verkoop was vooraf niet begroot. We hebben aan het einde van het jaar zeven woningen minder overgedragen dan gepland, omdat de hypotheekverstrekkers meer tijd nodig hadden om de financiering te regelen. Begint 2010 zijn zes van de zeven woningen alsnog overgedragen.

Van het aantal verkochte woningen in 2009 had 58 procent een verkoopprijs tot 120.000 euro. Deze woningen zijn bereikbaar voor mensen met een laag of middeninkomen.

Voor Haag Wonen zijn de gevolgen van de kredietcrisis voor de verkoop van de bestaande bouw beperkt gebleven. De prijsklasse waarin Haag Wonen verkoopt, is vooral interessant voor starters en mensen die voor het eerst een woning kopen. Deze groep kopers heeft minder last van de economische situatie, omdat ze geen huis hoeven te verkopen. De gemiddelde opbrengst per woning is niet lager dan was begroot. Wel hebben wij geconstateerd dat woningen langer te koop stonden in vergelijking met 2008. Landelijk stond eind 2009 circa dertig procent van de te koop staande woningen langer dan een jaar te koop. Bij Haag Wonen hebben in 2009 slechts enkele bestaande woningen zo lang te koop gestaan. In met name Houtwijk en de Schilderswijk zijn het aantal mutaties achter gebleven, waardoor we minder hebben kunnen

We verkopen bestaande huurwoningen om meer variatie aan te brengen in het woningaanbod in wijken met een eenzijdige samenstelling. Daarnaast kan verkoop eraan bijdragen dat we mensen met een middeninkomen aantrekkelijke huisvesting kunnen bieden. Ook draagt het bij aan de doorstroming uit betaalbare huurwoningen. Verder levert verkoop ook geld op voor herstructurering en nieuwbouw. We hebben alle voornemens tot verkoop gemeld aan de minister van VROM. De afspraken met de gemeente over de omvang van ons verkoopprogramma dateren uit 2002. Verkoop van nieuwbouwwoningen Haag Wonen ontwikkelt via haar projectontwikkelingsorganisatie Haag Wonen Kristal nieuwbouwwoningen. De in 2008 ingezette stagnatie van de verkoop van woningen heeft zich in 2009 voortgezet. Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen is 38. Voor 2009 hebben we vooraf geen specifieke doelstelling geformuleerd, maar heroverweging van alle projecten heeft voortdurend gespeeld. Herstructureringsprojecten hebben we uitgesteld om de tijd te nemen voor een goede afweging tussen verbetering en sloop/nieuwbouw. We streven naar een programma dat meer aansluit op de vraag.

Verkoop bestaande woningen aan huurders of bij mutatie in 2009 Wijk

Verkoop aan huurder

Verkoop bij mutatie

Totaal

Houtwijk Waldeck Bezuidenhout-West Zuidwest Schilderswijk Overige wijken

0 0 0 2 0 0

6 10 5 36 3 5

6 10 5 38 67 5

Totaal

2

65

131

Ontwikkeling verkoop van bestaande woningen aan huurders of bij mutatie 2005

2006

2007

2008

2009

164

152

104

81

131


JV09

13

In de tabel staan de verkopen en verhuringen van woningen in het marktsegment. Dit segment bestaat uit huurwoningen met een huur boven de huurtoeslaggrens en koopwoningen met een prijs boven de 170.000 euro. Verkoop moeizaam Door de crisis is het verkopen van woningen een stuk lastiger geworden. Haag Wonen heeft met de gemeente productieafspraken over de bouw van (koop)woningen. Eengezinswoningen verkopen beter dan appartementen, maar er is niet overal plek voor. De appartementen van Het Podium hebben we heel erg goed verkocht in de koopgarantvorm in combinatie met een premie van de gemeente van tienduizend euro. We hebben een aantal mogelijkheden samen met Kristal onderzocht. Die varieerden van een soort verkoopgarantie voor de bestaande woning van

de koper, verkoop van alleen de opstal en uitgifte van de grond in ondererfpacht tot verkoop aan beleggers. Deze mogelijkheden hebben niet het gewenste effect op geleverd. Momenteel heeft de verkopende partij onderhandelingsruimte, met name wat betreft de bouwrente. De gemeente stelt voor Den Haag-Zuidwest een koperspremie van tienduizend euro beschikbaar in 2010. Verhuur onverkochte woningen Verkoop heeft prioriteit, maar als we daarmee moeilijkheden verwachten, zetten we vrijesectorverhuur in. In de vrije sector vallen de woningen met hoge huren waarvoor het niet mogelijk is huurtoeslag aan te vragen, maar waarvoor ook geen reguleringen voor de verdeling van woonruimte gelden. De verhuur tot 800 euro verloopt voorspoedig, daarboven wordt het lastiger en is de doorlooptijd langer. In een

Verkoop en verhuur van nieuwbouwwoningen in het marktsegment in 2009 Projectnaam

Wijknaam

Krachtwijk of herstructurering

Totaal programa

Verkocht vóór 20091

Het Podium Eden (SDU) De Ley De Tonen 1a Laan van Groen Eden De Kroon

Vrederust Rivierenbuurt Morgenstond Morgenstond Vrederust Rivierenbuurt Centrum

k&h k k&h k&h k&h k -

164 17 72 58 13 17 128

117 0 0 47 0

469

166

Totaal

Projectnaam

Wijknaam

Verkocht in 20091

Omgezet naar verhuur2

Verwachte oplevering

Het Podium Eden (SDU) De Ley De Tonen 1a Laan van Groen Eden De Kroon

Vrederust Rivierenbuurt Morgenstond Morgenstond Vrederust Rivierenbuurt Centrum

4 2 11 3 8 5 0

43

2009 2010 2010 2009 2010 2010 2011

38

104

Totaal

613

Ontwikkeling verkoop van nieuwbouwwoningen

14

2005

2006

2007

2008

2009

108

178

235

93

38

1

Het gaat om de woningen die aan Haag Wonen getransporteerd zijn. De oplevering van de woningen aan kopers en huurders kan later zijn.

2

Verhuur boven de huurtoeslaggrens, zogenoemde dure huur.

3

We hebben nog geen besluit genomen over de verhuur, de verkoop loopt wel door.

JV09


later stadium, bijvoorbeeld bij mutatie, verkopen we de verhuurde woningen. Zo brengen we nieuwbouw geleidelijker op de markt. Eind 2009 heeft de commerciële afdeling van Haag Wonen 314 woningen beheerd, waarvan er 251 zijn verhuurd boven de aftoppingsgrens. Dit is tachtig procent. De voorraad woningen van de afdeling is in 2009 met 27 procent gegroeid, vergeleken met eind 2008. Het gaat in totaal om 85 woningen, merendeels van het project Het Podium. In 2009 hebben we 144 woningen verhuurd, waarvan 116 voor de eerste keer. De verhuringen hadden vooral plaats in de Hof van Ostade, Het Podium en de Drentse Hoek. Zowel de verkoop als de verhuur van dure woningen lopen niet goed. De doelgroep voor deze huurwoningen van minimaal 750 euro per maand, is vrijwel dezelfde doelgroep als die voor de koopwoningen, wat weinig extra geïnteresseerden oplevert. Daarnaast hebben we de meeste van deze woningen opgeleverd in Den Haag-Zuidwest.

Contracten met bedrijven In 2009 heeft Haag Wonen achttien nieuwe contracten gesloten met bedrijven en heeft negen zogenaamde ‘in de plaats stellingen’ verwerkt. Een ‘in de plaats stelling’ doet zich voor, als een huurder met een contract voor meerdere jaren, er eerder vanaf wil. Deze huurder zorgt dan zelf voor een vervangende huurder. Voor elf van deze nieuwe contracten hebben we een nieuwe huurprijs afgesproken, waarbij we de huur optrokken naar de markthuur. Dat heeft tot 30.000 euro aan extra inkomsten op jaarbasis geleid. Verder hebben we alle bedrijfsruimten voor een inventarisatie bezocht. We hebben kerngegevens verzameld die tot op heden in ons basissysteem ontbraken.

Verkoop en verhuur van nieuwbouwwoningen in het marktsegment in 2009 Project

Aantal woningen in beheer bij commercieel

Totaal aantal woningen verhuurd

Aantal verhuringen in 2009

Erasmuspark Hoogeveenlaan fase 1 Hoogeveenlaan fase 2 Hobbeven Drentse Hoek Het Karmijn Hof van Ostade Het Podium

82 16 10 12 91 5 55 43

71 16 10 11 75 5 50 13

19 3 1 3 55

26

50 13

16 43

Totaal

314

251 (80%)

144 (46%)

85 (27%)


Verhuurklaar in 2009

JV09

15

2 We realiseren geschikte huisvesting met zorg of begeleiding

16

JV09


2.1 Ouderen en lichamelijk gehandicapten Doelstellingen 2009 • We maken minstens honderd bestaande woningen toegankelijk en geschikt voor ouderen • We verkorten de proceduretijd voor individuele woningverbetering • We werken aan de voorbereiding van twee gebouwen waar wonen en zorg bij de nieuwbouw al worden gecombineerd Woningaanbod voor ouderen en lichamelijk gehandicapten Haags Classificatiesysteem Ouderen en lichamelijk gehandicapten zijn een belangrijke doelgroep voor Haag Wonen. Onze doelstelling is om van honderd woningen de toegankelijkheid te verbeteren volgens de definities van het Haags Classificatiesysteem. Ouderen en lichamelijk gehandicapten krijgen

zo makkelijker toegang tot onze woningen. Maar ook woningzoekenden zonder lichamelijke beperkingen kunnen op een deel van deze woningen reageren; niet alle toegankelijke woningen zijn bestemd voor ouderen en lichamelijk gehandicapten. We hebben 138 woningen aangepast en hebben daarmee ruim aan onze doelstelling voldaan. De werkzaamheden hebben verspreid plaatsgevonden over drie wooncomplexen. De Tinaarlostraat met 42 woningen in Morgenstond, de Van Brakelstraat met 21 woningen in het Zeeheldenkwartier en de Uitgeeststraat in Leyenburg met 75 woningen. De maatregelen zijn galerijophoging, plaatsen van automatische deurdranger en verbreden van deuropeningen. In het complex aan de Sleepnetstraat in het Centrum zijn we wel volgens planning gestart met

Woningaanbod specifiek voor ouderen, per 31 december 2009 Woningtype/verhuurvorm

Aantal woningen/eenheden 2009

Seniorenwoningen Groepswonen door Ouderen

2.057 274

Ouderenwoningen verhuurd via instellingen: Meavita WZH Waterhof Thuishaven Parnassia

1 114 15 15

Totaal

2.473

Woningaanbod specifiek voor lichamelijk gehandicapten, per 31 december 2009 Woningtype/verhuurvorm


MiVa-woningen

34

Woningen/eenheden verhuurd via instellingen: Gemiva-SVG Groep Steinmetz | de Compaan Humanitas Stichting Zorgverlening ‘s Heeren Loo

40 51 17 23

Totaal

165


JV09

17

de uitvoering. Maar de oplevering heeft vertraging opgelopen door weersomstandigheden en de start van het aanpassen verschuift naar begin 2010. Volgens het regionale classificatiesysteem behoorde in 2009 20,7 procent van ons bezit bij de toegankelijke woningvoorraad. Om mee te tellen, moeten woningen minimaal zonder traptreden of drempels te bereiken en toegankelijk zijn.

Het aantal specifieke woningen voor ouderen en gehandicapten is toegenomen met 17 woningen. We hebben bijvoorbeeld een nieuwbouwproject opgeleverd met woningen voor deze doelgroep: Hof van Ostade in de Schilderswijk met een project voor Groepswonen door Ouderen. Woningaanpassingen voor gehandicapten Haag Wonen paste in 2009 579 individuele woningen aan voor gehandicapten. We passen woningen aan op verzoek van de bewoners. Zij kunnen hiervoor een vergoeding krijgen via de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO).

Specifieke woningen voor ouderen en lichamelijk gehandicapten In 2009 bestond 11,7 procent van onze woningvoorraad uit specifieke woningen voor ouderen en woningen voor lichamelijk gehandicapten. Dit zijn toegankelijke woningen die speciaal voor hen bestemd zijn bij de toewijzing. We hebben ook toegankelijke woningen die we zonder dit speciale label verhuren.

Proceduretijd De aanvraag om een aanpassing in de woning te verwerken, kost tijd. De tijd tussen de opdrachtverstrekking en de technische gereeddatum van de uitvoerende partij noemen we de proceduretijd. Haag Wonen streeft ernaar om deze proceduretijd zo kort mogelijk te maken. In 2008 was de proceduretijd gemiddeld twaalf weken, in 2009 gemiddeld zes weken.

Ontwikkeling aantal specifieke woningen voor ouderen en gehandicapten 2005

2006

2007

2008

2009

2.461

2.470

2.450

2.607

2.638

Uitgevoerde woningaanpassingen voor gehandicapten

Wijknaam

• Lichte aanpassingen, zoals verhoogde toiletpotten, beugels, douchestoeltjes, kranen, geen drempels (onder 2.500 euro) • Grotere aanpassingen, zoals doucheaanpassingen, deurautomaten, bergingen voor scootmobiels (tussen 2.500 en 7.000 euro) • Ingrijpende aanpassingen, zoals trapliften, keukenaanpassingen, woningaanpassingen (boven 7.000 euro)

418

Totaal

579

138

23

Ontwikkeling gemiddelde proceduretijd voor woningaanpassingen met offerte

18

2005

2006

2007

2008

2009

20 weken

19 weken

22 weken

12 weken

6 weken

JV09


De doelstelling om de doorlooptijd te verlagen, hebben we hiermee behaald. In 2008 is het de drie Haagse corporaties gelukt om met de gemeente afspraken te maken om de lange proceduretijd in te perken. Dit hebben we vastgelegd in de Nota Woningaanpassing. Voor de standaardaanpassingen hebben we vaste doorlooptijden afgesproken. Voor de afhandeling van overige aanvragen geldt dat deze zo snel mogelijk verlopen. Voor aanpassingen die minder kosten dan vijfhonderd euro en waar de gemeente een toewijzing voor heeft gegeven, hoeft de aannemer geen offerte meer te maken voor de gemeente. Deze aanpassingen voeren we direct uit, wat de proceduretijd aanzienlijk verkort. De werktijd tussen het moment dat we het programma van eisen ontvangen van de gemeente en het moment dat we de opdracht aan de aannemer verstrekken is gemiddeld twaalf dagen. Wij voldoen hiermee ruim aan onze norm van drie weken. Samenwerken voor wonen en zorg in nieuwbouw We werkten in 2009 aan de voorbereiding en uitvoering van de bouw van de genoemde complexen waar wonen en zorg worden gecombineerd (zie onderstaande tabel). Voor een gebouw op de SDU-locatie in de Rivierenbuurt, is Haag Wonen met twee oranisaties tot verhuurafspraken gekomen voor eind 2010. De ene is ‘Dak kindercentra’, deze organisatie biedt vele vormen van kinderopvang. En de andere, de Haagse Wijk- en Woonzorg (HWWZ), de opvolger van het failliete Meavita in dit project, is een zorgorganisatie die mensen helpt regie te houden op hun gezondheid en leven. Het gaat om een gebouw met vijf groepswoningen voor zes bewoners en

bijbehorende gemeenschappelijke ruimten. De samenwerking met Meavita staat even stil, in afwachting van het verloop van de faillissementsafwikkeling. Het Rudolf Steiner Verpleeghuis werkt volgens de antroposofische grondslag. Met deze stichting hebben we aan nieuwbouw in de Tasmanstraat in de Zeeheldenbuurt gewerkt. Door opmerkingen van de welstandscommissie over het ontwerp, heeft het project vertraging opgelopen. In 2010 gaan we ermee verder. Andere projecten Stichting Wende biedt hulp en opvang aan iedereen die te maken heeft met geweld binnen een relatie. Voor deze stichting hebben we in 2009 in Moerwijk gewerkt aan de voorbereiding van de verbouwing van de tweede fase van appartementen. De bouwaanvraag is ingediend en naar verwachting volgt begin 2010 de opdracht voor realisatie. De Gemiva-SVG Groep ondersteunt mensen met een verstandelijke, lichamelijke of meervoudige handicap en mensen met niet-aangeboren hersenletsel. Haag Wonen bouwt naar verwachting in 2012 vierentwintig zorgeenheden met bijbehorende ruimten voor deze groep. ZorgScala is een branchevereniging van organisaties die verzorgingshuiszorg, verpleeghuiszorg en thuiszorg aanbieden in de regio Haaglanden. Deze vereniging zoekt locaties in Den Haag voor interim-huisvesting. De samenwerking met Haag Wonen heeft nog niet tot concrete locaties geleid.

Bouw van complexen waar wonen en zorg worden gecombineerd Locatie

SDU (Rivierenbuurt)

Tasmanstraat

Stadsdeel

Riivierenbuurt

Zeeheldenbuurt

Aantal

30 zware zorgplaatsen plus zorgcentrum

8 woningen verdeeld over 2 woongroepen, rolstoeltoegankelijk

Doelgroep

Ouderen

Ouderen/gehandicapten

Organisatie

Haagse Wijk- en Woonzorg (opvolger van Meavita)

Raphaëlstichting

Oplevering

Oplevering verwacht vanaf 2010

?


JV09

19

Goede zorg in alle wijken Samen met de lokale zorginstellingen investeren we in een goede kwaliteit van de zorg in alle wijken, zodat onze huurders zolang mogelijk thuis kunnen wonen. Voorbeelden van projecten zijn: • Internetburen. Steeds meer mensen maken gebruik van digitale sociale media als Hyves, LinkedIn en Facebook. Internetburen is ook een dergelijk medium. Het is een websysteem, waarmee een bewoner binnen vijf minuten een website kan maken. Deze website faciliteert de communicatie binnen een complex of buurt. Internetburen is een platform voor informatieverstrekking, communicatie, discussie, agendagebruik, naslagwerk en/ of fotoboek. Internetburen is een gezamenlijk initiatief van Staedion, Vestia en Haag Wonen. In 2009 waren in het woningbezit van Haag Wonen vier internetburen actief:

20

JV09

Radenet, Lozerlaan, Erasmusflat en Steenhouwersgaarde. • Woonservicewijk in Escamp. Wij participeren in de Woonservicewijk Escamp. Het doel van de Haagse Stichting Woonservicewijken Escamp is dat bewoners van Escamp lang zelfstandig en zelfredzaam kunnen wonen in de eigen sociale omgeving en daarbij kwaliteit van leven ervaren. De stichting draagt hieraan bij door vernieuwing van wonen, zorg, welzijn en burgerschap in hun onderlinge samenhang en de ontwikkeling en exploitatie van woonservicewijken. Kernwoorden zijn veilig, vertrouwd, participatie, krachtontwikkeling (‘empowerment’). • Woonservicewijk Mariahoeve. Dit is een initiatief van de werkgroep Sociaal-maatschappelijke Projecten van de gemeente, waarbij wij deelnemen aan deze werkgroep.


2.2 Begeleid wonen Doelstelling 2009 • We breiden begeleid wonen uit met circa tachtig woningen Meer begeleid wonen Begeleid wonen is een woonvorm tussen het wonen in een tehuis en zelfstandig wonen in. Huurders wonen zelfstandig, maar met begeleiding van een gespecialiseerde instelling. Haag Wonen richt zich vooral op zorgjongeren en dak- en thuislozen. Dit is afgesproken tussen de gemeente en de Haagse corporaties. Verder sluit Haag Wonen zich aan bij de gemeentelijke ambities uit ‘Den Haag onder Dak’. Hierin staat als doel ‘in 2010 voor minstens zestig procent van de dak- en thuislozen passende huisvesting’ aan te bieden. We hebben zo´n veertig nieuwe woningen op deze manier verhuurd. Per saldo zijn er slechts negen extra woningen voor begeleid wonen bij gekomen. Hiervoor zijn verschillende redenen aan te wijzen. De rolverdeling binnen Haag Wonen gaan we nog duidelijker beleggen, de samenwerking met de gemeente verloopt niet soepel genoeg en de zorgpartijen hebben niet voldoende huurders aangeleverd. Het project begeleid wonen in de Hof van Ostade in de Schilderswijk is bijvoorbeeld niet van de grond gekomen, omdat de gemeente geen geld beschikbaar stelde voor begeleiding. Zowel intern als extern zijn dan ook goede afspraken nodig over begeleiding voordat we nieuwe projecten opstarten. Beleidskader Maatschappelijk Vastgoed Haag Wonen heeft in 2009 aan een beleidskader

Maatschappelijk Vastgoed gewerkt. In dit beleidskader nemen we een standpunt in over welke rol we willen spelen in samenwerking met maatschappelijke instellingen als het om andere gebouwen dan woningen gaat. In 2010 sluiten we aan bij het ondernemingsplan en omschrijven we de rollen die Haag Wonen kan innemen. Mixx Inn In de wijk Bouwlust in Den Haag-Zuidwest heeft Prinses Maxima op 30 juni 2009 de Mixx Inn officieel geopend. De Mixx Inn is het eerste multifunctionele woongebouw van Haag Wonen. Het biedt jongvolwassenen, tussen de achttien en dertig jaar, maximaal één jaar huisvesting in een van de 115 zelfstandige woonunits. Daarnaast heeft Mixx Inn ook leeren werktrajecten, het eerste hotel in Den Haag–Zuidwest met twintig kamers en diverse voorzieningen op de begane grond, genaamd De Plint, die het concept versterken. Dit woonconcept is het resultaat van een creatieve zoektocht naar verschillende mogelijkheden voor het voormalige bejaardentehuis Vijverzicht. In samenspraak met de wijkbewoners hebben we de functie en aanpak bepaald: een renovatievoorziening van hoog niveau voor jonge bewoners, waartoe ook buurtbewoners toegang hebben. Om synergie in het gebouw te bewerkstelligen en zoveel mogelijk verschillende jongeren te huisvesten, hebben we gekozen voor een mix van bewoners. Deze zogenaamde ‘magic mix’ bewaken we zorgvuldig, zodat er geen grote

Aantal verhuurde woningen/eenheden voor begeleid wonen per 31 december 2009 Zorginstelling


Kessler Stichting (maatschappelijke opvang) RG-Consult BV (sociale activering) Leger des Heils (maatschappelijke opvang) Steinmetz de Compaan (verstandelijk gehandicapten) Stichting Anton Constandse (ex-psychiatrische patiënten) Stichting Luna (zorgjongeren)

126 15 52 14 50 67

Totaal

324

Ontwikkeling aantal verhuurde woningen/eenheden voor begeleid wonen 2005

2006

2007

2008

2009

172

209

248

315

324


JV09

21

concentraties van dezelfde groepen ontstaan. De ene helft van de woningen verhuren we aan sociaal-maatschappelijke organisaties en de andere helft aan commerciële organisaties. In het gebouw werken diverse partijen nauw met elkaar samen. In het woongedeelte zijn Stichting LUNA voor tienermoeders en zorgjongeren, Stichting Anton Constandse voor begeleid wonen en NL.Jobs als uitzendorganisatie voor Poolse arbeiders actief. Drie grote partijen vullen De Plint: REAKT/De Unie met het café-restaurant met twee vergaderzalen, Gemiva-SVG met dagbesteding en TRIODUS met een kindercentrum en dagopvang. De Mixx Inn van Haag Wonen heeft in december de Nieuwe Stad Prijs 2009 gewonnen. Het is een aanwinst voor de wijk Bouwlust. Het beheer en de exploitatie vergen nog wel de nodige aandacht.

22

JV09


2.3 Woonwagenstandplaatsen Eind 2009 beheerde Haag Wonen 53 woonwagenstandplaatsen aan de Lozerlaan, Isabellaland, Energiestraat en Strijpkade. Met collega-corporaties en de gemeente blijven we streven naar normalisatie van het beheer van de woonwagenstandplaatsen. Het beheer hebben we uitbesteed aan de organisatie Nijbod Consultancy. Nijbod onderzoekt voor ons de vraag van de gemeente of we het aantal standplaatsen op de woonwagenlocatie Strijpkade kunnen verminderen. In 2010 bekijken we dit verder. In het beheer is een belangrijk punt het terugdringen van de huurachterstanden. De huurachterstand bij de huurders aan de Erasmusweg en Lozerlaan in Moerwijk is in 2009 met bijna dertig procent afgenomen. Conflict over standplaatsen woonwagenlocatie Isabellaland In 2006 heeft Haag Wonen een claim ingediend bij de gemeente Den Haag vanwege een slepend conflict rond de verzakking van de standplaatsen op woonwagenlocatie Isabellaland. Ook in 2009 is het niet gelukt om tot een oplossing te komen van dit probleem. Pas eind 2009 is een constructief overleg met de gemeente ontstaan over de door ons in 2008 aangeleverde informatie. Begin 2010 hebben we deze kwestie afgehandeld.


JV09

23

3 We zorgen voor voldoende woningkwaliteit

24

JV09


3.1 Onderhoud en verbetering Doelstellingen 2009 • We voeren al het begrote planmatig onderhoud uit, voor 11,7 miljoen euro. Dit onderhoud volgt uit het strategisch voorraadbeleid • We voeren jaarlijks minstens twee grootonderhouds- of verbeteringsprojecten uit • We voeren niet-planmatig onderhoud (dagelijks onderhoud) uit binnen de begroting van 11,7 miljoen euro • We streven ernaar onze VvE-portefeuille uit te breiden • Al onze woningen hebben een energielabel Koppeling strategisch voorraadbeleid aan onderhoud Sinds 2008 koppelen we de begroting voor planmatig onderhoud aan het strategisch voorraadbeleid. Per complex maken we een complexplan dat bestaat uit een toekomstvisie met bijbehorende maatregelen. Dit is gebaseerd op de marktpositie, het financiële resultaat en de maatschappelijke bijdrage van het complex, aangevuld met informatie uit het wijkprogramma en ervaringen van betrokken medewerkers. We zijn gestart met complexen waar op korte termijn aandacht nodig voor is: complexen met een korte exploitatieduur, met veel verwacht planmatig onderhoud in de komende jaren of complexen waar volgens het wijkteam een toekomstvisie dringend nodig is. Planmatig onderhoud komt voort uit een complexbeheerplan, of omdat bij uitstel van onderhoud veiligheidsrisico’s ontstaan of schade kan optreden. Met dit strategisch voorraadbeleid hebben we in 2009 de complexen uitgewerkt die specifieke aandacht behoeven en gekoppeld aan de onderhoudsbegroting voor 2010. Planmatig onderhoud In 2009 hebben we het meeste voorgenomen planmatig onderhoud uitgevoerd. Met uitzondering van het onderhoud aan het complex aan de Braamstraat in de Heesterbuurt en de vervanging van combiketels in een aantal projecten. Deze werkzaamheden hebben we doorgeschoven naar 2010. Op deze manier kunnen we grondiger onderzoek doen en wegens efficiëntie de werkzaamheden voor 2009 en 2010 clusteren. Dit planmatig onderhoud hebben we gebaseerd op de eerste complexplannen van het strategisch voorraadbeleid. Een aantal opgedragen werkzaamheden loopt nog door in 2010. Van de begrote 11,7 miljoen euro in 2009 voerden we 11 miljoen euro uit. Dat is 94 procent van de begroting. Groot onderhoud We zijn in 2009 zoals gepland, gestart met de voorgenomen grootonderhoudsprojecten. Voor het complex City Sijthoff, in het centrum, hebben

we voorbereidingen getroffen. We gaan keukens, badkamers en toiletten vernieuwen, geisers vervangen door warm water via stadsverwarming en de uitstraling verbeteren van de entrees en de parkeergarage. Bij de Sleepnetstraat in Scheveningen zijn we de uitvoering van het groot onderhoud gestart bij alle 96 woningen. In 2009 hebben we keukens, badkamers en toiletten vervangen. Bijzonder in dit project zijn de kozijnen, die we met FSChout hebben vervangen. In 2010 vervolgen we de werkzaamheden en verbeteren we het energielabel en maken we de 64 woningen rollatortoegankelijk. Voor onze complexen aan de Armstrongkade en Parkerstraat in Nieuw-Waldeck, bestaande uit 192 woningen zijn we het groot onderhoud volgens plan gestart en vervingen we keukens, badkamers en toiletten. In 2010 vervolgen we de werkzaamheden door het verbeteren van het energielabel, aanbrengen van sloten volgens het Politie Keurmerk Veilig Wonen, voegen we éénkamerwoningen samen en verbeteren we de portieken, bergingen en parkeergarages. Ingrijpende verbeteringen van de 96 woningen aan de Sleepnetstraat en 25 woningen vallend onder verspreid bezit, leveren een bijdrage aan de realisatie van de productieafspraken met de gemeente Den Haag. De gemiddelde investering per woning bedraagt meer dan de daarvoor vereiste 22.689 euro. Dit laat een enorme stijging zien in de uitgaven aan groot onderhoud. In de jaarrekening zijn de uitgaven aan groot onderhoud verwerkt in de uitgaven aan planmatig onderhoud. Renovatie Vijverzicht tot Mixx Inn Het oude verzorgingshuis Vijverzicht in Morgenstond hebben we in 2008 volgens plan omgebouwd tot Mixx Inn, een shortstayvoorziening. De renovatie is vlot verlopen we hebben het project met 115 eenheden en 20 hotelkamers in februari 2009 formeel opgeleverd. Meer over het project leest u in hoofdstuk 2. Clusteren In 2009 hebben we volgens planning de clustering van de werkzaamheden uitgevoerd in de meerjarenbegroting. Verschillende onderhoudswerkzaamheden binnen één complex voeren we voortaan gelijktijdig uit. Hierdoor verbetert de efficiëntie en hebben bewoners minder overlast. Dagelijks onderhoud In 2009 hebben we met het noodplan Dagelijks Onderhoud zeer strak gestuurd op de uitgaven voor mutatie- en reparatieonderhoud, vooral door het bespreken van elke ingreep en wekelijkse analyses van de uitgaven. Het dagelijks


JV09

25

Belangrijkste werkzaamheden per wijk of buurt Complexnaam (wijk)

Complex

Aantal woningen

Werkzaamheden

Schilderswijk: Jacob Catsstraat/ Wellingtonstraat

217

441

Brueghel Brab Vermeerstraat/ Wouwermanstraat Stortenbekerstraat Van Goghstraat Om en Bij Wellingtonstraat J. Catsstraat Zoutkeetsingel

295/300 257/258 274 362 370 219 227 358

32 203 166 77 110 41 60 35

Onderzoek naar diverse onderhoudsproblemen Buitenschilderwerk en cv-ketels vervangen Buitenschilderwerk Cv-ketels vervangen Cv-ketels vervangen Houtrotherstel en buitenschilderwerk Het aanbrengen van extra riolering Het aanbrengen van extra riolering Buitenschilderwerk en gevel- en dakherstel

Transvaal: Brandtstraat/ Kritzingerstraat

415/418

44

Schalk Burgerstraat

416

63

Moerwijk: Erasmusweg

536

571

Scheveningen: Zwolsestraat

Houtrotherstel, buitenschilderwerk en voegwerk Keukens vervangen

Deklaag balkon repareren, balkonhekken schilderen en balkonschermen plaatsen

Seinpoststraat

117 135

Bezuidenhout-West: J. Van Riebeekstraat J. Van Riebeekstraat

165 168

237 166

Houtrotherstel en buitenschilderwerk Liftinstallatie vervangen

Zeeheldenkwartier: Trompstraat Rond het Veentje

7 87

251 71

Buitenschilderwerk Cv-ketels vervangen

Nieuw Waldeck: Dr. H.E. van Gelderlaan Rossinilaan

64 53

51 129

Cv-ketels vervangen Vervangen mechanische ventilatie, centrale verwarming en aanpassen rookgasafvoeren

Bouwlust/Vredelust: Lozerlaan Drapeniersgaarde

513 508

512 129

Buitenschilderwerk Onderzoek naar aanwezigheid asbest

Morgenstond: Tinaarlostraat

532

48

Fluitenbergstraat

501

48

Galerijvloer ophogen voor verbeteren toegankelijkheid Corrigerende maatregelen tegen legionella

Kijkduin: Pyrolalaan

26

72

Buitenschilderwerk

Cv-ketels vervangen 200 m extra riolering aangebracht

De conditiemeting van ons bezit verliep volgens de langetermijnplanning. Jaarlijks voeren we een conditiemeting uit bij een derde van de woningvoorraad.

Ontwikkeling planmatig onderhoud Haag Wonen (x 1.000.000 euro)

26

2005

2006

2007

2008

2009

9,8

10,7

16,6

15,9

11,0

JV09


onderhoud, ook wel niet-planmatig onderhoud, bestaat uit reparatieverzoeken, mutatieonderhoud en periodiek contractonderhoud aan installaties. Primair doel was de overschrijdingen van vorige jaren te voorkomen en een helder beeld te krijgen van de uitgaven voor mutatie-onderhoud en dagelijks onderhoud. We zijn in staat gebleken om beter grip te krijgen op het dagelijks onderhoud, al is het niet gelukt om binnen de begroting te blijven. De continue analyse van de uitgaven stelt ons in staat om zuiverder te begroten in 2010. We hebben een aantal posten opgenomen om te voorkomen dat we het zevenprocent calamiteitenbudget oneigenlijk en zeer snel uitputten. Dit budget is bedoeld voor calamiteiten, maar in voorgaande jaren hebben we dit budget ook gebruikt voor zaken die niet direct een calamiteit waren. De meeste opdrachten voerden we in 2009 uit, het aantal opdrachten dat doorloopt in 2010 brachten we tot tot een minimum terug.

Afgelopen jaar heeft geresulteerd in uitgaven van bijna 12,7 miljoen euro voor dagelijks onderhoud. Per woning was dit 562 euro. De doelstelling voor het dagelijks onderhoud, 10,8 miljoen euro, wat neerkomt op 433 euro per woning. Het verkrijgen van grip op de kosten is toch lastiger gebleken dan verwacht. Daarnaast verwerkten we een aantal werkorders uit 2008 pas in 2009. Negen procent van de mutaties veroorzaakt de overschrijding van het mutatiebudget. Dit betreft grote mutatiebeurten, waarmee grote budgetten gemoeid zijn. Alle mutatiewoningen waar ingrepen boven de vijfduizend euro nodig zijn geweest, hebben we aangemerkt als ‘woningen on hold’ . Deze woningen hebben we achteraf nader beschouwd. Zo’n veertig mutaties hebben meer dan tienduizend euro per stuk gekost. Aangekochte panden van NV woningbeer, Primovast, IMBP-woningen en woningen die we na lange leegstaand weer exploiteren, hebben zwaar op de uitgaven gedrukt.

Ontwikkeling groot onderhoud Haag Wonen (x 1.000.000 euro) 2007

2008

2009

0

1,2

10,0

Uitgevoerd dagelijks onderhoud (x 1.000 euro) in 2009 Dagelijks onderhoud

Realisatie

Begroting

Reparatieverzoeken Mutatieonderhoud Contractonderhoud

6.885 3.616 2.240

5.821 2.762 2.236

Totaal

12.741

10.819

Ontwikkeling dagelijks onderhoud in euro per woning 2005

2006

2007

2008

2009

365

442

517

652

562

Totale uitgaven aan onderhoud, zowel planmatig als niet-planmatig, gemiddeld in euro per woning 2005

2006

2007

2008

2009

779

933

1.253

1.417

1.490


JV09

27

Intensivering van het strategisch voorraadbeleid, een realistische planmatige begroting en een professionele organisatie van het dagelijks onderhoud moeten in 2010 leiden tot het in financieel en kwalitatief opzicht in-control krijgen van het dagelijks onderhoud.

In 2009 schilderden we de Brakelstraat in Zuid-West, de Hotelschool Scheveningen, de Wagenstraat en Nieuwe Havendwarsstraat. Ook bij vijf complexen in de Schilderswijk gebruikten we de kleurenwaaier. Vanaf 2010 bepalen we alle kleuren aan de hand deze wijzer.

In 2007 en 2008 hebben we de forse stijging van ons dagelijks onderhoud gezien. In die jaren hebben we veel achterstallig planmatig onderhoud ingehaald. Die stijging hebben we in 2009 doorbroken het hierboven beschreven project dagelijks onderhoud. Het planmatig onderhoud laten we nu via het strategisch voorraadbeleid verlopen.

Aardwarmte Den Haag (geothermie) Haag Wonen participeert in het Project Aardwarmte Den Haag. De andere deelnemende partijen in deze VOF Aardwarmte Den Haag, zijn Staedion, Vestia, Eneco, EON-Benelux en gemeente Den Haag. Aardwarmte gaat zorgen voor de verwarming van 4.000 nieuwe woningen in Den Haag-Zuidwest in gebied 1, Bouwlust en Vrederust. Door warmte te gebruiken die van 2.200 meter diepte wordt opgepompt zullen we gezamenlijk jaarlijks 5.000 ton CO2 minder uitstoten. Het voornemen van Haag Wonen was om in de komende tien jaar circa 1.500 nieuwbouw woningen in Den Haag Zuidwest op deze wijze te verwarmen. Het eerste project van Haag Wonen is ‘Laan van Groen’ aan de Meppelrade. In 2009 is duidelijk geworden dat Haag Wonen het toegezegde aantal nieuwbouwwoningen uit de productieafspraken niet zou halen en een boete zou moeten betalen. Daarom onderzoeken we nu of we met Aardwarmte ook bestaande woningen op geothermie kunnen aansluiten. Duidelijkheid hierover komt medio 2010. Uit onderzoek in 2009 bleek dat geothermie in gebied 2, Moerwijk en Erasmuszone, niet haalbaar is. Hier kunnen te weinig woningen worden aangesloten en ontstaat er daardoor een te laag rendement.

Duurzaam ondernemen Een belangrijk onderdeel van ons strategisch voorraadbeleid is de mate van duurzaamheid. Het is ons gelukt om voor eind 2009 al onze woningen te voorzien van erkende energielabels. Dit betekent dat we bij het maken van plannen en het ingrijpen in de voorraad duidelijk zicht hebben het verduurzamen van ons bezit en de gevolgen voor de energiebesparing. Het is inmiddels een vast onderdeel in het strategisch voorraadbeleid. We slaan hiermee een nieuwe weg in. Kleurenwaaier In 2009 is een samenhangend en professioneel kleurbeleid tot stand gekomen. De handleiding kleurkeuze voor onderhoud aan bestaande bouw en een bijbehorende kleurenwaaier, zijn beschikbaar gekomen voor de medewerkers. Beide producten zijn in nauwe samenwerking met de betrokken teams onderhoud en de beheerconsulenten tot stand gebracht. In een aantal workshops hebben de betrokkenen geleerd om zelf met de handleiding en waaier aan de slag te gaan. Uitgangspunt is dat per project voor buitenschilderwerk de betrokken medewerkers drie mogelijke kleurpaletten samenstellen. De bewonerscommissie kiest vervolgens één van de drie paletten. We zullen de handleiding en de kleurenwaaier regelmatig evalueren en indien gewenst bijstellen.

28

JV09

Beheer van particulier bezit Haag Wonen heeft op haar verlanglijstje staan om het aantal Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) in belangrijke beheergebieden uit te breiden. Zowel door het activeren van bestaande VvE’s als door acquisitie. In 2009 heeft de nadruk gelegen op het goed beheren van onze actieve VvE’s en hebben we nog niet aan onze uitbreidingsdoelstelling voldaan. Wel hebben we ongeveer vijftien slapende VvE’s geactiveerd.


3.2 Nieuwbouw Doelstellingen 2009 • We leveren 841 nieuwbouwwoningen: 316 sociale huurwoningen en 525 marktwoningen • We starten met de bouw van 863 woningen Veranderingen in de projectenportefeuille Als gevolg van de veranderde marktomstandigheden en de mede daardoor ontstane financiële situatie bij Haag Wonen, hebben we onze projectenportefeuille opnieuw beoordeeld. Dit heeft tot een aantal maatregelen geleid, waar in totaal ruim 2.700 woningen bij betrokken zijn. De maatregelen zijn als volgt: (zie onderstaande tabel) De volgende projecten zijn nog in uitvoering: Erasmuspark 4B in Vrederust (89), De Kroon ofwel Wijnhaventoren in het Centrum (253) en SDU3 en Scheldestraat (96). Het project Wateringse Binnentuinen fase 2 vertraagde (61). De start van de uitvoering vond niet in 2009 plaats. Dit gaat in totaal om 499 woningen. Bij de Middachtenweg (62), Plantijnstraat (14) en de Tasmanstraat (18) starten we pas met de bouw van de koopwoningen bij voldoende verkoop. Oplevering nieuwbouw In 2009 hebben we 350 van de 599 nieuwbouwwoningen opgeleverd in herstructureringsgebieden en krachtwijken. Daarmee hebben we voor 58 procent de geplande opleveringen in herstructureringsgebieden en krachtwijken gerealiseerd uit ons eigen jaarplan. Buiten de herstructureringsgebieden en krachtwijkgebieden hebben we 132 van de 368 woningen opgeleverd. Dat is 36 procent van onze doelstelling. Binnen de

herstructureringsgebieden hebben we de volgende projecten doorgeschoven naar 2010: SDU 3 en Scheldestraat (50 woningen), Loevesteijnlaan 1B (64 woningen), Erasmuspark 4B (89 woningen). De oorzaken zijn langduriger processen en het vergunningtraject. Buiten herstructurering hebben we een deel van het project Wateringse Binnentuinen (95 woningen) doorgeschoven naar 2010 wegens vertraging. De containers Laakhaven gaan niet door, omdat we niet tot overeenstemming zijn gekomen met de gemeente over de realisatievoorwaarden. Start bouw We zijn in 2009 uiteindelijk gestart met de bouw van 68 van de 863 woningen. Daarmee hebben we slechts 8 procent gerealiseerd van onze doelstelling, met name door ingrijpen in de ontwikkelportefeuille om de balanspositie te verbeteren. Prestatie- en productieafspraken 2006-2009 In de periode 2004 tot en met 2009 heeft het ministerie van VROM met het stadsgewest Haaglanden afgesproken om in totaal 34.000 nieuwe woningen op te leveren. Haag Wonen heeft met de gemeente afgesproken om 2.100 woningen op te leveren, waarvan 960 in de sociale prijsklasse. Oplevering van woningen kan door nieuwbouw, maar ook door woningverbetering van minimaal 22.689 euro per woning. In de sociale prijsklasse (960 woningen) telt deze woning geheel mee in de prestatieaantallen. Binnen de gehele afspraak van de 2100 woningen, telt een woningverbetering mee als een halve woning. De marktomstandigheden zijn van grote invloed

Maatregel

Projecten (aantal woningen)

Voorlopig of volledig stopzetten

Hoogbouw van De Tonen in Morgenstond (150), Wonen boven Winkels in het Centrum (38) en wooncontainers in Laakkwartier (300)

Uitstellen of heroverwegen van het ingreepniveau

Bijvoorbeeld in plaats van sloop en nieuwbouw kiezen voor onderhoud en verbetering van de bestaande woningen Dit is gebeurd bij een groot aantal projecten. In Morgenstond bij projecten aan de Melis Stokelaan/Coevordenstraat (160), Valthestraat (100) en Tubbergenstraat (119). In Moerwijk-Zuid de Grovestinstraat, Beverweerdstraat en de Hardenbroekstraat (445)

Heroverwegen of stoppen acquisities

Bijvoorbeeld bij het Verhulstplein (400), de Calandstraat (117), Art Woonhotel en Schildershoek/J. van Campenplein

Verkoop aan derden

DUWO-toren in Laakkwartier (656)


JV09

29

Oplevering nieuwbouw in en buiten herstructureringsgebieden in 2009 Projectnaam

Wijk

Herstructurering of krachtwijk

Doel 2009

Gerealiseerd 2009

Klooster Moerwijk fase 1

Moerwijk

h&k

Raamstraat

Centrum

h&k

35 marktwoningen

3 marktwoningen 32 sociale huurwoningen

De Tonen, Loevesteinlaan 1a

Morgenstond

h&k

58 marktwoningen

58 marktwoningen

De Ley (Vledderstraat)

Morgenstond

h&k

72 marktwoningen

72 marktwoningen

Het Podium

Vrederust

211 woningen, waarvan 47 sociale huurwoningen en 164 marktwoningen

120 marktwoningen en 47 sociale woningen

Wateringse Binnentuinen fase 1

Wateringse Veld

95 woningen, waarvan 46 sociale huurwoningen en 49 marktwoningen

9 sociale huurwoningen

Hongarenburg/ Finnenburg

Mariahoeve

88 marktwoningen

88 marktwoningen **

9 sociale huurwoningen voor Stichting Wende*

*Stichting Wende biedt hulp en opvang aan iedereen die te maken heeft met geweld binnen een relatie. **in samenwerking met Era Bouw.

Ontwikkeling aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen in herstructureringsprojecten en krachtwijken* 2005

2006

2007

2008

2009

101

149

139

242

306

*Krachtwijken vanaf 2008

Ontwikkeling aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen buiten de herstructurering en krachtwijken* 2005

2006

2007

2008

2009

136

0

54

17

44

*Krachtwijken vanaf 2008

30

JV09


geweest op onze nieuwbouwproductie. We hebben de productieafspraken niet gehaald. In totaal hebben we van 2006 tot en met 2009 1.772 fysieke woningen opgeleverd. Hiervan zijn 266 woningverbeteringen. Voor het niet halen van de productieafspraken, kunnen we verschillende oorzaken benoemen. Veel projecten waren aan het begin van de crisis in voorbereiding. In de laatste jaren zijn er problemen ontstaan door de gestegen aanneemsommen en de stagnerende verkoop. Twee belangrijke projecten zijn we niet gestart in deze periode. Het gaat om de DUWO-toren in het Laakkwartier met circa 656 woningen en de hoogbouw van De Tonen in Morgenstond met 158 woningen. De gemeente waardeert onze inspanningen niet voldoende om recht te hebben op de versnellingsgelden en bonuslocaties. Dit zijn maatregelen die de gemeente heeft ingesteld om woningbouwprojecten alsnog te laten doorgaan.

Herhuisvesting Voor 2009 stond de herhuisvesting gepland van 1.244 huishoudens. Deze herhuisvestingsplannen hebben geen doorgang gevonden, omdat we de sloop- en bouwplannen voor deze gebieden hebben gesteld, voortkomend uit nieuwe financiële inzichten. Wel hebben we huishoudens uit actiegebieden die in 2008 zijn aangewezen, geherhuisvest. Het gaat om elf huishoudens aan de Middachtenweg en vijf huishoudens aan de Maasstraat en Laantjes. Sloop In 2009 sloopten we 96 woningen aan de Middachtenweg.

Start nieuwbouw 2009 Projectnaam

Wijknaam

Herstructurering of krachtwijk

Klooster Moerwijk fase 2

Moerwijk

h&k

Laan van Groen

Vrederust

h&k

Wateringse Binnentuinen fase 1

Wateringse Veld

Doel 2009

Gestart in 2009

9 woningen ten behoeve van Stichting Wende* Oplevering eind 2009

13 eengezinswoningen

Oplevering 95 woningen in 2009 46 sociale huurwoningen 49 marktwoningen

46 woningen

*Stichting Wende biedt hulp en opvang aan iedereen die te maken heeft met geweld binnen een relatie.

Aantal nieuwbouwwoningen in herstructureringsprojecten en krachtwijken waarvan de bouw is gestart 2005

2006

2007

2008

2009

331

390

269

313

22

Ontwikkeling aantal woningen in gestarte nieuwbouwprojecten buiten de herstructurering 2005

2006

2007

2008

2009

0

45

52

341

46


JV09

31

Oplevering woningen tussen 2006 en 2009, fysiek en volgens prestatieafspraken Fysieke woningaantallen

Telt mee voor %

Woningaantallen zoals ze meetellen voor prestatieafspraken

Nieuwbouw opgeleverd

1.506

100%

1.506

Woningverbeteringen opgeleverd

266

50%

133

Totaal opgeleverde woningen

1.772

1.639

Prestatieafspraken

32

Prestatieafspraken

Totaal gerealiseerd Haag Wonen

Realisatie nieuwbouw

Realisatie door woningverbetering

Totaal aantal woningen

2.100

1.639

1.506

133 (50 % van 266)4

Waarvan sociaal

641

641

375

266 (100% van 266)5

Waarvan markt

1.140

1.131

1.131

0

4

Een woningverbetering telt in de totale prestatieafspraken (2.100 woningen) als een halve woning

5

Een woningverbetering telt in de sociale prijscategorie van de prestatieafspraken (960 woningen) in zijn geheel mee.

JV09


3.3 Aankoop Aankopen woningen vastgoed In 2009 hebben we enkele objecten en grond verworven. Deze aankopen zijn onderdeel van een grootschaliger project voor het behalen van de productieafspraken met de gemeente Den Haag. Vanwege het vooruitzicht dat we de prestatieafspraken niet zouden halen, hebben we het grootschalig aankopen een halt toegeroepen. De plannen om 150 woningen aan te kopen, hebben we daarmee in de ijskast gezet. De gekochte woningen bevinden zich in Schilderswijk-West. Wel hebben we vanwege de strategische ligging enkele objecten verworven voor de realisatie van het project Maasstraat e.o. in de Rivierenbuurt.


JV09

33

4 We maken buurten en wijken meer dan leefbaar

34

JV09


4.1 Wonen zonder overlast Doelstellingen 2009 • We pakken woonfraude structureel aan • We hebben in 2009 waar dat nodig is gedeelde woonafspraken gemaakt op portiek-, complexof buurtniveau, waarop bewoners en Haag Wonen elkaar kunnen aanspreken Registratie overlastklachten In totaal hebben we in 2009 697 klachten geregistreerd, een stijging van 6 procent ten opzichte van 2008. De klachten zijn schriftelijk, telefonisch en aan de balie gemeld. Het is belangrijk dat we klachten goed registreren, om te zien of overlast toe- of afneemt in een complex. Mochten we in het uiterste geval naar de rechter willen gaan, dan is een goede registratie van klachten, meldingen en ingrepen ook van belang.

inschakelen. Bij overlastgevallen is ook vaak sprake van financiële problemen, Ook daarbij biedt Schoon Schip een helpende hand. In 2009 hebben we 7 zaken aangemeld bij Schoon Schip waarvan 3 afgerond in dat jaar. Er liepen ook nog 11 zaken van voorgaande jaren die in 2009 zijn afgerond. Daarmee komt het totaal aantal afgeronde zaken in 2009 op 14. Van deze 14 zaken zijn 9 zaken door Schoon Schip zelf opgelost, 4 zaken door verwijzing naar andere instanties en is 1 zaak niet opgelost. Gezien de wet op de privacy is bij ons niet bekend welke zaak dit betrof, zodat we daar geen nadere informatie over kunnen geven. Bemiddeling & Mediation is een initiatief van gemeente, woningcorporaties en Politie Haaglanden. Deze organisatie biedt de mogelijkheid aan bewoners om met behulp van neutrale conflictbemiddelaars hun onderlinge conflict zelf op te lossen.

Haag Wonen lost veel overlastproblemen zelf op, in samenspraak met de bewoners. Overlastproblemen aanpakken kan ook betekenen dat een andere organisatie de problemen oplost in opdracht van of samen met Haag Wonen. In het uiterste geval laten we de woning ontruimen. Een overzicht van de ontruimingen staat in het eerste hoofdstuk onder de kop huurbeleid.

In 2009 heeft Haag Wonen 19 zaken aangemeld. Bewoners van Haag Wonen hebben op eigen initiatief 43 maal contact gezocht met Bemiddeling en Mediation. In totaal zijn van deze 62 zaken er 38 tot ieders tevredenheid opgelost en 4 zaken niet. Ultimo 2009 liepen er nog 20 zaken

In 2009 hebben we de samenwerking met de gemeente verder geconcretiseerd. Zo hebben we meegewerkt aan de totstandkoming van het Meldpunt Woonoverlast van de gemeente Den Haag. Ook hebben we met diverse instanties samengewerkt in een signalerings-, een drugspanden- en een overlastpandenoverleg.

Het aantal huishoudens dat we hebben begeleid om overlast tegen te gaan via buurtbemiddeling en mediation, Schoon Schip of HuisHouden, is gestegen. Dit past binnen onze aanpak om het aantal ontruimingen door overlast en/of huurachterstand te verminderen en waar mogelijk te voorkomen.

Schoon Schip is een samenwerkingsverband tussen de woningcorporaties Haag Wonen, Vestia, Staedion en Leger des Heils. Wij schakelen Schoon Schip in op het moment dat er sprake is van ernstige overlastsituaties. Ook kunnen bewoners zelf deze organisatie

Woonfraude In 2009 heeft Haag Wonen zich als doel gesteld om 200 woonfraudedossiers af te handelen. Onder woonfraude valt bijvoorbeeld illegale

Aantal geregistreerde overlastklachten gekoppeld aan een adres in 2009

Aantal klachten

Centrum Oost

Schilderswijk

Zuidwest

West

Totaal

239

172

136

150

697

Ontwikkeling geregistreerde overlastklachten

Aantal overlastklachten

2006

2007

2008

2009

957

612

658

697


JV09

35

onderhuur en hennepteelt. Uiteindelijk hebben we 174 dossiers afgehandeld, vooral doordat een tweede woonfraudeconsulent voor Zuidwest in het tweede kwartaal aan de slag is gegaan. In het vierde kwartaal 2009 zijn we begonnen met de werving van een derde woonfraudeconsulent die zich uitsluitend gaat bezig houden met woonfraudebestrijding in de vier Krachtwijken. Haag Wonen levert bijdrage aan hennepcampagne Naar aanleiding van het hennepconvenant ´de Haagse aanpak´ in de gemeente Den Haag, ontwikkelt Haag Wonen samen met gemeente, politie, Openbaar Ministerie, Vestia, Staedion, netbeheerder Stedin, rijksbelastingdienst, en uitkeringsinstantie UWV, jaarlijks een stedelijk brede publiciteitscampagne. Ook in 2009 hebben we hieraan een actieve bijdrage geleverd. In de Stadskrant is een artikel geplaatst met informatie over de Haagse Hennepaanpak. Portiekgesprekken en leefregels In Schilderswijk-West hebben we drie portiekgesprekken gehouden met gedeelde leefregels als resultaat. Hier gaan we in 2010 mee door. Het is ons om met de bewoners van de Ferrandweg in Laak leefafspraken te maken. Ondanks deze leefafspraken en de inspanningen van de bewoners, is het beoogde resultaat nog niet bereikt, namelijk het invoeren van dagelijks toezicht en het doorbelasten van de kosten van

vandalisme aan de bewoners. De portiekgesprekken in Mariahoeve zijn niet van de grond gekomen. Van de uitgenodigde bewoners voor het “portiekenspel” is niemand komen opdagen. We hebben vervolgens het traject gestopt en geëvalueerd. In 2010 bekijken we of dit in een andere vorm doorzetten. Voor een aantal complexen hebben we leefregels opgesteld, waaronder voor nieuwbouwproject Het Podium in Bouwlust/Vredelust. De leefregels voor de Lozerlaan in Bouwlust/Vredelust hebben we aangepast. In één flat in het Wateringse Veld hebben we galerijgesprekken gehouden. De portiekgesprekken in Moerwijk-Noord zijn we nog niet gestart. We willen deze oppakken in de lente of zomer, zodat wij mensen in de binnentuin kunnen uitnodigen. Doordat meningsverschillen nog niet geslecht zijn, loopt in het complex De Wissel in Laak nog overleg met de bewonerscommissie over het invoeren van woonafspraken. We hopen deze begin 2010 in te kunnen voeren.

Aanpak overlastproblemen in 2009 Soort aanpak

Totaal in behandeling geweest

Buurtbemiddeling

62

Schoon Schip / HuisHouden

14

Ontwikkeling aantal huishoudens dat is begeleid met contractueel vastgelegde hulp (via HuisHouden of Schoon Schip)

36

2005

2006

2007

2008

2009

15

21

15

21

76

JV09


4.2 Woonomgeving Doelstellingen 2009 • We besteden 3,6 miljoen euro aan sociale en fysieke leefbaarheidprojecten • Bewoners zijn trots op hun woonomgeving, de score van het USP-onderzoek is minimaal een zeven • We brengen voorzieningen aan voor het Politiekeurmerk Veilig Wonen bij 500 woningen Investeren in leefbaarheid Om te zorgen dat bewoners trots zijn op hun woonomgeving, investeren we veel in preventie en kwaliteitsverbetering. Eind 2009 werkten 45 medewerkers aan de leefbaarheid in onze wijken. We hadden zeven beheerders leefbaarheid in dienst, achttien toezichthouders, twaalf beheerconsulenten, één consulent woonfraude en één beleidsmedewerker. Nieuw in 2009 zijn de zes gebiedsregisseurs. Een gebiedsregisseur

geeft vorm aan het sociale beheer en brengt samenwerkingsverbanden tot stand. Dit om de leefbaarheid en de woonomgeving op zijn best te maken. We hebben in 2009 4,8 miljoen euro uitgegeven aan het schoon, heel en veilig houden van de buurten. Begroot was € 3,6 miljoen. De meerkosten zijn vooral ontstaan door een toename in de onderhoudskosten na inbraak en vandalisme. Dit leefbaarheidsbudget is onder meer bedoeld voor maatregelen in de complexen om de leefbaarheid te verbeteren, om schade van inbraak en vandalisme te repareren, voor graffitiverwijdering en ongediertebestrijding. Strategische voorzieningen Strategische voorzieningen zijn maatregelen om de verhuurbaarheid of de marktpositie van

Besteding leefbaarheidsbudget 2009 (x € 1.000) Leefbaarheidsmaatregelen in de complexen Politiekeurmerk Veilig Wonen Onderhoud na inbraak en vandalisme Toezichthouders en beheerders leefbaarheid Overig (klein) leefbaarheidsbudget Ongediertebestrijding Graffitiverwijdering Activiteiten uitgevoerd in 2008, betaald in 2009

2.199 585 580 687 132 31 40 587

Totaal

4.842

Ontwikkeling totale uitgaven leefbaarheid (x € 1.000) 2005

2006

2007

2008

2009

3.396

3.427

4.433

5.743

4.842

Ontwikkeling onderhoudskosten na inbraak en vandalisme (x € 1.000) 2005

2006

2007

2008

2009

830

962

689

860

1.165

Ontwikkeling strategische voorzieningen (x 1.000.000) 2005

2006

2007

2008

2009

1,4

2,5

2,9

1,0

0,7


JV09

37

woningen en complexen te handhaven of te verbeteren, zonder dat sprake is van technisch noodzakelijk onderhoud en zonder dat Haag Wonen de investering direct kan terugverdienen uit huurverhoging of levensduurverlenging. In 2009 hebben we 0,7 miljoen euro hieraan uitgegeven, in 2008 was dat 1,0 miljoen euro. Tevredenheid woonomgeving gestegen Haag Wonen heeft in 2009 een terugkerend klanttevredenheidsonderzoek laten uitvoeren onder haar huurders door onderzoeksbureau USP. Een aantal aspecten van de woonomgeving kunnen de huurders waarderen met een rapportcijfer. De algehele tevredenheid over de woonomgeving is gestegen van 7,0 in 2007 naar 7,2 in 2009. Politiekeurmerk Veilig Wonen In 2009 hebben 449 woningen het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW)-certificaat ontvangen. Door de huizen volgens het PKVW te beveiligen, werken we preventief aan een verbetering van de veiligheid in onze woningen. Buurtkamers De gemeente en de drie grote woningcorporaties in Den Haag hebben eind 2005 afgesproken om in totaal tien buurtkamers in Den Haag te realiseren. Een buurtkamer is een ontmoetingsplaats voor buurtbewoners. Haag Wonen heeft inmiddels 5 buurtkamers: ’s-Gravenzandelaan, Teniersplantsoen, Frans Halsstraat (met name gericht op vrouwen), Vrederustlaan en Grovestinsstraat (met name gericht op vrouwen). Hiermee voldoen wij ruimschoots aan onze doelstelling. De buurtkamers worden goed bezocht. Wel valt op dat het steeds dezelfde mensen zijn die binnenlopen. Door gerichte acties proberen we een breder publiek aan te trekken.

38

JV09


4.3 Buurt- en wijkactiviteiten Doelstelling 2009 • We verbeteren de maatschappelijke positie van bewoners jaarlijks met twee projecten, bij voorkeur projecten die de wijkeconomie versterken Wijkeconomie Boven het winkelcentrum in de wijk Mariahoeve, hebben we als Haagse corporaties samen met de gemeente een businesscentre voor zelfstandige ondernemers gerealiseerd. De naam van dit centrum is Kleine Loods. Dit project versterkt de wijkeconomie. Sinds september kunnen zelfstandige ondernemers hier terecht voor het tijdelijk huren van een flexibele werkplek, paramedische behandelruimte of een vergaderruimte. Buurt- en wijkfestiviteiten Bij Haag Wonen heeft afgelopen jaar een omslag plaatsgevonden in de uitgangspunten voor investeringen in leefbaarheid. De uitgangspunten van Haag Wonen bij het bijdragen aan buurten wijkactiviteiten zijn als volgt. • Het past binnen de bedrijfsmissie, waarbij het wonen in brede zin voorop staat • De bron van de kansen of problemen pakken we aan • Het helpt onze huurders om zelfstandig vooruit te komen in het leven • We benoemen de gewenste resultaten en meten of we ze behalen • De investeringen zijn effectief, efficiënt en duurzaam (o.a. toegevoegde waarde op bestaande voorzieningen, verbinding/ afstemming). Zo financieren we bij voorkeur de activiteiten in plaats van de overhead • We doen niet alles tegelijk, maar gefaseerd. We letten daarbij op de verankering van de projecten • Synergie door samenwerking • Voor de krachtwijken geldt specifiek: de Business Cases moeten te herleiden zijn tot onze huurders en het thema wonen

Groene Gulden Klinker De gemeente stimuleert groene leefbaarheidsinitiatieven in buurten en wijken door groene gulden klinkers uit te reiken. Een van de criteria voor deze onderscheiding is, dat bewoners zelf de handen uit de mouwen steken. De bewonersorganisatie De Binnentuin van de Steenwijklaan is aangesloten bij wijkplatform Morgenstond. De groep bestaat uit twaalf enthousiaste vrijwilligers die zelfstandig activiteiten organiseren en de binnentuin schoon en veilig houden. De groep werkt ook veel samen met Haag Wonen. In maart 2009 heeft wethouder Baldewsingh de allereerste groene Gulden Klinker in de Binnentuin aangebracht van de Steenwijklaan. Bij deze prijs ontving de bewonersorganisatie van de Binnentuin tevens een geldbedrag van 1.300 euro. Samenleven in Mariahoeve Een aansprekende flyer van de corporaties Haag Wonen, Staedion en Vestia moet ervoor zorgen dat toekomstige bewoners een weloverwogen keuze maken om in Mariahoeve te komen wonen. Deze flyer informeert de toekomstige bewoners over de voorzieningen in de wijk, de vernieuwing en de leefregels die in de wijk gelden. Deze leefregels zijn tot stand gekomen door gesprekken met bewoners, ondernemers en organisaties uit de wijk. In deze gesprekken stond de huidige situatie en de toekomst van Mariahoeve centraal. De medewerkers van de corporaties delen de flyers uit aan geïnteresseerde bezoekers tijdens bezichtigingen van vrijkomende sociale huurwoningen in Mariahoeve.


JV09

39

5 We betrekken bewoners bij ons beleid en beheer

40

JV09


5.1 Bewonersinvloed Doelstellingen 2009 • We organiseren bewonersinvloed in al onze wijken in 2009 Bewonersoverleg Met de Bewonersraad en de Huurdersvereniging voeren we overleg volgens de afgesproken participatiekalender. Ook voeren we regelmatig overleg met onze bewonerscommissies. Per 1 januari 2009 is de vernieuwde Overlegwet van kracht. De nieuwe Overlegwet heeft het aantal onderwerpen uitgebreid waarover de verhuurder met de huurdersorganisatie moet overleggen. Ook krijgen bewonerscommissies vanaf 2009 wettelijke rechten. We streven ernaar in alle wijken of buurten waar we meer dan vijfhonderd woningen hebben een of andere vorm van bewonersoverleg te laten functioneren. Bewoners kunnen dan invloed uitoefenen op het beleid en het beheer van Haag Wonen. Via de Huurdersvereniging en de Bewonersraad is ons hele werkgebied gedekt. Regelmatig overleg Geheel volgens de participatiekalender, hebben we met de bewonersraad en de huurdersvereniging overleg gevoerd. De score is: vier beleidsoverleggen, twee directeurenoverleggen en een heisessie. Hierin bespraken we onderwerpen als strategisch voorraadbeleid, regionale en gemeentelijke prestatieafspraken, proefproces tuinenonderhoud, nieuwe functie

gebiedsregisseur, schoonmaakcontracten, participatieovereenkomst, wensenlijst bewonerscommissie, mutatieproces, oplossen knelpunten in samenwerking, jaarverslag 2008, jaarplan 2010 en functioneren arbitragecommissie. De heisessie stond in het teken van een verkenning van de toekomst van de beide organisaties en verbetering van de onderlinge samenwerking en de samenwerking met Haag Wonen. Op basis van de uitkomsten en wegens een moeizame samenwerking, heeft Haag Wonen een voorstel gedaan aan de Bewonersraad en Huurdersvereniging voor een nieuwe, meer efficiënte overlegstructuur. Haag Wonen neemt in januari 2010 initiatief om met beide organisatie het gesprek aan te gaan om tot een constructieve oplossing te komen. Nieuwe participatievormen Bewoners blijken zich steeds minder langdurig aan commissies te willen committeren Maar ze willen wel deelnemen aan eigen projecten die de leefbaarheid verbeteren of aan discussiebijeenkomsten met Haag Wonen die slechts een korte periode tijd en inzet vragen. Toch komt deze manier van participatie moeilijk van de grond. Een initiatief in 2009 is bijvoorbeeld een pilot voor bewonersparticipatie en veiligheid in het Zeeheldenkwartier geweest. Deze pilot ging over in een zogenaamd uitvoerdersoverleg waarin ook Haag Wonen participeert. In een traineeopdracht hebben we een methode

Ontwikkeling aantal bewonerscommissies 2005

2006

2007

2008

2009

58

54

55

54

53

Ontwikkeling totaal ingediende klachten bij de Geschillencommissie Huursector 2005

2006

2007

2008

2009

15

7

22

16

7

Ontwikkeling ingediende klachten bij de Arbitragecommissie Haag Wonen 2005

2006

2007

2008

2009

9

0

0

4

1


JV09

41

toepasbaar gemaakt die we als participatieve observatie omschrijven. Dit om inzicht te krijgen in de identiteiten van een gebied. Door met bewoners en gebruikers van deze gebieden te praten en door hun dagelijkse patronen te observeren, hebben we gestructureerde informatie over een plek verkregen. Het beeld van een gebied wordt zo breder dan alleen het perspectief van de medewerkers. In 2010 gaan wij zelf aan de slag met deze methode om plekken te observeren en te beschrijven en op basis daarvan gericht maatregelen te nemen. Een andere manier van huurdersparticipatie is het bieden van huurdersopties bij nieuwbouw of renovatie. Bij het project Raamstraat, 35 woningen in het centrum, hebben de huurders keuze gekregen in de inrichting van hun keuken, badkamer, toilet en enkele opties in overige ruimtes. Een eerste indruk van dit project laat ons verbeterpunten zien. Bijvoorbeeld de beschikking over een woonwinkel. Het is een goed begin als pilotproject voor huurdersopties. Geschillencommissie en Arbitragecommissie De Geschillencommissie Huursector is een onafhankelijke commissie. Huurders kunnen zich tot deze instantie richten met klachten over ons functioneren. Het is een onafhankelijke commissie, die werkt voor meerdere corporaties in de regio.

42

JV09

Geschillen tussen bewonerscommissies of huurdersorganisaties en ons kunnen worden voorgelegd aan de Arbitragecommissie. Geschillencommissie Huursector In 2009 zijn zeven klachten bij de geschillencommissie ingediend. Het zijn klachten met betrekking tot herstelwerkzaamheden (vijf stuks), één over huurtoeslag en één over huuropzegging. Van de zeven klachten zijn vijf klachten afgehandeld. Alle vijf afgehandelde klachten hebben voor Haag Wonen een positieve uitkomst opgeleverd. Twee zaken lopen nog. Begin 2010 verwachten we hierover een uitspraak. Arbitragecommissie De Arbitragecommissie Haag Wonen bestaat in 2009 uit de volgende drie personen: • mevrouw mr. J.E. Vaandrager, voorzitter • de heer W. van der Heiden, lid op voordracht van de huurdersorganisaties • mevrouw A.M. Janssen, lid op voordracht van Haag Wonen De Arbitragecommissie heeft in 2009 één klacht ontvangen. Deze zaak ging over de afrekening van kosten. De Arbitragecommissie heeft deze zaak evenals vier andere nog lopende zaken afgehandeld. Eén zaak is nog in behandeling.



JV09

43

6 We investeren zoveel mogelijk, zonder onze continuïteit in gevaar te brengen

44

JV09


6.1 Financiële continuïteit Doelstellingen 2009 • We waarborgen de financiële continuïteit en investeren tegelijk zoveel mogelijk • We realiseren een resultaat van € 36,0 miljoen • We actualiseren jaarlijks de risicopositie en realiseren het daarbij behorende solvabiliteitspercentage van 29 procent • We behouden de A-status bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting • We behouden de borgingsfaciliteit van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) • We actualiseren jaarlijks onze risico positie en beoordelen onze solvabiliteit • We streven naar onderliquiditeit. Indien er toch sprake is van overliquiditeit beleggen we optimaal, waarbij we rekening houden met de maatstaven voor het debiteurenrisico Waarborgen continuïteit en zoveel mogelijk investeren binnen de condities die de kredietcrisis ons geeft Haag Wonen heeft in de begroting 2009 in de meerjarenprognose 2010-2018 een fors investeringsniveau opgenomen van € 991 miljoen. Voor het jaar 2009 verwachten we dat we voor € 49 miljoen aan verplichtingen zullen aangaan. Een opeenstapeling van overheidsmaatregelen, gecombineerd met de gevolgen van de kredietcrisis hebben in een lagere kasstroom geresulteerd bij Haag Wonen. De overheid heeft maatregelen ingezet als inflatievolgend huurbeleid, de invoering van integrale vennootschapsbelasting en de Vogelaarheffing, die Haag Wonen overigens niet hoeft te betalen. De gevolgen van de kredietcrisis zijn bijvoorbeeld een andere risicoperceptie bij banken en tegenvallende verkoop van onze nieuwbouwwoningen. Hierdoor heeft Haag Wonen meer woningen vanuit de achtervang gekregen. Dit is net één jaar na een beleidswijziging bij het WSW gebeurd. Het WSW legt vanaf 2008 de focus op de kasstromen bij de borging van nieuwe leningen. Haag Wonen heeft daarom besloten haar projecten te heroverwegen en te temporiseren. De prestatieafspraken hebben we dan ook niet gehaald. Immers, de nieuwbouw van huurwoningen kan Haag Wonen alleen financieren met behulp van de verkoop van nieuwbouwkoopwoningen. En die markt biedt ons op dit moment te weinig ruimte. Integrale belastingplicht De sterke stijging van gronden bouwkosten de afgelopen jaren heeft corporaties gedwongen vooral koopwoningen te bouwen in combinatie met huurwoningen om de bouw van sociale huurwoningen te kunnen financieren. Onder druk van commerciële vastgoedpartijen, waarmee corporaties in concurrentie zijn getreden, en de Europese politiek heeft de overheid

de vrijstelling van vennootschapsbelasting die corporaties genoten, opgeheven voor commerciële vastgoedactiviteiten. In VSO 1 hebben corporaties en het Rijk afspraken hierover vastgelegd. De inkt van deze overeenkomst was echter nog niet droog of hij werd al weer opgezegd door de staatssecretaris van Financiën. Plotseling wilde het Rijk (vooral om financiële redenen) de vrijstelling als geheel intrekken, en corporaties integraal vennootschapsbelastingplichtig maken. Om een werkbare situatie met corporaties te creëren, werd VSO 2 geformuleerd. Naast fiscaal vriendelijke oplossingen voor binnenstedelijke herstructurering, kent VSO 2 ook een aantal items die op gespannen voet met het BBSH staan. Een voorbeeld hiervan is de waardering van de leningportefeuille op marktwaarde, terwijl corporaties deze niet op de markt mogen verhandelen. Ook het niet fiscaal aftrekbaar verwerken van onrendabele toppen van nieuw te bouwen huurwoningen, een kernactiviteit, is merkwaardig. Daarnaast kunnen corporaties volgens VSO 2 geen fiscale verliezen meer nemen op te verkopen koopwoningen. Inmiddels is het fiscale klimaat verder verslechterd. De vrijstelling voor de integratieheffing (BTW) voor sociale huurwoningen is afgeschaft. Haag Wonen heeft in 2009 besloten de VSO 2 te ondertekenen. Faciliteringsvolume op basis van kasstromen Het WSW verstrekt sinds 2008 een faciliteringsvolume ten behoeve van de borging van nieuwe borgbare leningen, gebaseerd op kasstromen. Voor 2009 heeft het WSW een faciliteringsvolume verstrekt, dat in principe gebaseerd is op de financieringsbehoefte in de jaren 2009 tot en met 2011. Hieraan ligt de kasstroomprognose zoals aangeleverd bij de dpi 2008, de prospectieve informatie, ten grondslag. Deze informatie volgt uit een risico-analyse, die risico’s in processen in kaart brengt en ze analyseert. Het faciliteringsvolume kan worden beperkt of verruimd op basis van een claim. Een belangrijke beperkende factor is de eis dat de operationele kasstromen zich in de komende vijf jaar positief ontwikkelen. Het WSW heeft in 2009 in haar kredietwaardigheidsoordeel aan Haag Wonen een faciliteringsvolume toegekend van € 56 miljoen voor het aangaan van herfinancieringen in 2009. In september heeft het WSW op basis van maatwerk additioneel faciliteringsvolume toegekend van € 55 miljoen voor de financiering van investeringen. In totaal heeft het WSW dus haar faciliteringsvolume beperkt tot de financieringsbehoefte voor het kalenderjaar 2009 en het op € 111 miljoen gebracht. Rekening houdend met uitgegeven leningen in 2009,


JV09

45

resteert hiervan per ultimo 2009 € 34 miljoen. Kortom, het is niet ons vermogen dat ons beperkt in ons investeringsniveau, maar de kasstroom. Het is ook daarom dat onze financiële sturing gericht is op sturing op kasstromen. Kasstromen gekoppeld aan de kengetallen van de balans. Kredietcrisis De kredietcrisis heeft iedereen voorzichtiger gemaakt. Kopers hebben minder snel tot kopen besloten. Banken hebben hun eisen aan voor hypotheekverstrekkingen aangescherpt. Gevolg is dat de verkoop van vooral nieuwbouwkoopwoningen, die al daalde vóór de crisis, stil is gevallen. Doorstromers wachten doorgaans tot hun huidige woning is verkocht. Haag Wonen is voor een aantal nieuwbouwprojecten achtervangverplichtingen aangegaan, waarop onze bouwpartners nu in steeds grotere mate een beroep op doen. Dit betekent dat we woningen die voor verkoop waren bestemd, terugnemen uit de verkoop en verhuren. Dit legt een extra druk op de kasstromen. Inmiddels is duidelijk, dat ook de commerciële financiering voor dit soort woningen niet echt van de grond komt en alleen mogelijk is als de toegelaten instelling garant staat. Hiermee is de ratio onder de exploitatie-bv’s voor “dure huur” weggevallen. De woningen uit beide bv’s hebben we verkocht aan de stichting Haag

Financieel resultaat 2009

Wonen en de bv’s fuseerden juridisch met de Holding BV. De minister van Wonen, Wijken en Integratie heeft de borgingsgrens van € 200.000 per 1 juli 2009 naar € 240.000 gebracht en is voornemens deze grens te koppelen aan de maximale huurtoeslaggrens. Dankzij de verhoging van de borgingsgrens is de financiering van bestaande achtervangverplichtingen, voor zover het woningen betreft met een stichtingskostenniveau van beneden de € 240.000, mogelijk. Nieuwe achtervangverplichtingen gaan we niet aan. Gelet op de vaak hoge leegstand en dalende verkoopprijzen is het de vraag of we op deze achtervangwoningen op termijn nog een positief resultaat kunnen boeken. De rente op de geldmarkt is extreem laag. Haag Wonen heeft hier in 2009 van geprofiteerd door maximaal kort te financieren. Kort geld betekent een contract voor korter dan tien jaar. Uiteraard heeft de crisis gevolgen voor het strategisch voorraadbeleid. In 2009 hebben we verder gewerkt aan het strategisch voorraadbeleid. Ook speelden bij Haag Wonen een oplopende huurderving en leegstand. De huurachterstanden zijn nagenoeg gelijk gebleven.

Begroting

Realisatie

Verschil

2009 x € 1.000

2009 x € 1.000

2009 x € 1.000

126.999 -92.425 -35.372 -798

127.085 -91.721 -35.752 -388

86 704 -380 410

Verkoopresultaat nieuwbouw Afboeking projecten Overige waardeveranderingen Toegerekende rente Resultaat nieuwbouw/herstructurering

0 0 -7.628 466 -7.162

689 -3.571 -10.358 3.645 -9.595

689 -3.571 -2.730 3.179 -2.433

Verkoopresultaat bestaande bouw Resultaat deelnemingen Bedrijfsresultaat voor belasting

0 349 -7.611

-656 -163 -10.802

-656 -512 -3.191

Te verrekenen vennootschapsbelasting Resultaat na belasting voor mutatie actuele waarde

PM -7.611

1.606 -12.408

1.606 -4.797

Buitengewone baten Mutatie actuele waarde

0 42.704

0 -9.452

0 -52.156

Resultaat

35.093

Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Rente en overige financiële baten en lasten Operationeel resultaat

46

JV09

-21.860

-56.953


Financieel resultaat lager dan begroot Het financieel resultaat is lager dan begroot en wordt onderaan pagina 46 toegelicht. Operationeel resultaat Het operationele resultaat over 2009 bedroeg ruim € 0,4 miljoen negatief tegenover begroot € 0,8 miljoen negatief. De belangrijkste afwijkingen van het operationele resultaat zijn: Bedrijfsopbrengsten De huren zijn lager dan begroot door een hogere huurderving, om verschillende redenen. De projecten die we moeilijk kunnen verhuren zijn de Mixx Inn, het Hof van Ostade en het Podium. Bij de Vergeten Driehoek knapten we eerst de woningen op alvorens we ze verkochten; We liepen huur mis door slooppanden in de Rivierenbuurt en meer leegstand in bedrijfspanden. De overige bedrijfsopbrengsten zijn lager uitgevallen dan begroot, omdat we door het doorschuiven van projecten minder dekking voor de afdeling Vastgoed hebben gerealiseerd dan begroot. Minder medewerkers zijn werkzaam geweest op leefbaarheid en krachtwijken dan begroot en we hebben minder dekking gerealiseerd dan begroot voor het activeren van slapende vve’s. Bedrijfslasten De kosten voor onderhoud, leefbaarheid en krachtwijken en het personeel hebben iets lagere bedrijfslasten als gevolg gehad.

Resultaat nieuwbouw en herstructurering Het resultaat nieuwbouw en herstructurering is € 2,4 miljoen lager uitgevallen dan begroot door de afboeking van de kosten van gestopte projecten en hogere waardeveranderingen van onderhanden projecten. De omzetting naar sociale huur voor het Erasmuspark is hierin het belangrijkste component. De toegerekende rente aan projecten is hoger geworden door de omzetting van koopwoningen naar huurwoningen, hierdoor is het gemiddeld geïnvesteerde vermogen hoger. Verkoopresultaat bestaande bouw Het resultaat verkopen bestaande bouw betreft het verschil tussen de gerealiseerde opbrengst en de opbrengst waarmee rekening is gehouden in de bedrijfswaarde van de begroting. Het verschil betreft lagere gerealiseerde verkoopprijzen. Het aantal woningen dat we hebben verkocht, ligt hoger dan begroot. Resultaat deelnemingen We verwerken geen resultaat deelnemingen, indien de netto vermogenswaarde van de deelneming hoger is dan de verkrijgingprijs. Het gerealiseerde resultaat deelnemingen is gevolg van de V.O.F. Ontwikkelingscombinatie Laakhaven West. Te verrekenen vennootschapsbelasting De consequenties van de invoering van de integrale vennootschapsbelasting hebben we niet begroot. De belasting van de stichting moeten

Oorzaken mutatie bedrijfswaarde (x € 1 miljoen) 2009 13 27 -44 2 2 10 13 23

Autonome ontwikkeling Vooraadmutaties Parameterwijzigingen Wijzigingen exploitatiebeleid Wijzigingen (des)investeringsbeleid Rentabiliteitswaardecorrectie Mutatie restwaarde grond Totaal mutatie bedrijfswaarde

Huurverhoging 2010 Huurverhoging 2011 Huurverhoging 2012 e.v.

Bedrijfswaarde 2008

Bedrijfswaarde 2009

3,25% 2,25% 2,25%

1,20% 1,10% 2,25%


JV09

47

De wijzigingen in het (des)investeringsbeleid betreffen veranderingen in het aantal te verkopen en te slopen woningen en het tempo waarin dit gebeurt.

we nog inschatten. Hier hebben we vooralsnog de belasting van Haag Wonen holding BV opgenomen. Mutatie actuele waarde In de begroting 2009 stond de mutatie actuele waarde begroot op een bedrag van € 42,7 miljoen positief, de realisatie bedraagt € 9,4 miljoen negatief. Het verschil bedraagt € 52 miljoen. Een deel hiervan, € 44 miljoen kunnen we verklaren door de veel lagere ingerekende huurverhoging voor 2010 en 2011. Voorts hebben we de Wateringse Binnentuinen niet gerealiseerd. Daarnaast hebben we de stijging van de bedrijfswaarde niet gerealiseerd door verbeteringen, doordat we deze projecten hebben doorgeschoven. Verder is de gerealiseerde bedrijfswaarde van opgeleverde projecten lager dan begroot, door bijvoorbeeld lagere huurstellingen en hogere derving.

De mutatie in de rentabiliteitswaarde is een combinatie van autonome ontwikkeling, wijzigingen in lopende leningen en het afsluiten van nieuwe leningen. Doordat de marktrente in 2009 gunstig was ten opzichte van de rekenrente, steeg de rentabiliteitswaardecorrectie. Een uitgebreidere toelichting op de bedrijfswaarde staat in de toelichting op de materiële vaste activa in de jaarrekening. Marktwaarde Een indicator van de marktwaarde van het bezit is de WOZ-waarde. De getaxeerde waarde voor 2009 was gebaseerd op het prijspeil per 1 januari 2009 en bedroeg € 2,8 miljard. In 2008 was dit € 2,8 miljard.

Bedrijfswaarde gestegen De bedrijfswaarde is in 2009 met € 23 miljoen gestegen van € 1.021 miljoen in 2008 naar € 1.044 miljoen in 2009.

Terugdraaien van de verkoop economisch eigendom Haag Wonen heeft eind 2007 het economisch eigendom van de voorraad te verkopen woningen bij mutatie, circa 1.500 woningen verkocht aan de eigen exploitatie-bv’s, tegen de waarde zoals die in de VSO 1 is bepaald (tachtig procent van de WOZ-waarde). Deze verkoop hebben we in 2009 teruggedraaid en de exploitatie-bv’s zijn juridisch gefuseerd met Haag Wonen Holding BV.

De autonome ontwikkeling bestaat uit het vrijvallen van één jaar kasstroom en het effect van een jaar dichterbij komen van toekomstige kasstromen. Bij de voorraadmutaties gaat het onder meer om de nieuwbouw en aankoop van verhuureenheden. Verder hebben we minder woningen dan waarmee we rekening hielden gesloopt en verkocht in de vorige berekening van de bedrijfswaarde. We hebben hogere aanvangshuren gerealiseerd door een hogere harmonisatie. De gerealiseerde huurverhoging bedroeg 2,5 procent en is daarmee gelijk aan waarmee we gerekend hebben in de bedrijfswaarde 2008. Voornamelijk een lagere prijsinflatie en de daaraan gekoppelde huurstijging hebben het negatieve effect van de parameterwijzigingen veroorzaakt. De huurstijgingsparameters vergelijken we als volgt: (zie tabel op pagina 47) De lagere inflatie heeft wel een positief effect op de toerekening van de kosten in de bedrijfswaarde. De wijzigingen in exploitatiebeleid laten slechts een klein effect zien. We hebben meer planmatig onderhoud ingerekend, met een effect van - € 59 miljoen op de bedrijfswaarde. Echter de bezuinigingen op bedrijfskosten (+ € 25 miljoen) en uitgaven voor leefbaarheid en krachtwijken (+ € 24 miljoen) compenseren het negatieve effect op de bedrijfswaarde. Een gedifferentieerd huurharmonisatiebeleid tempert de daling van de bedrijfswaarde nog enigszins.

48

JV09

Onrendabele investeringen In 2009 hebben we een aantal onrendabele toppen of aanpassingen van onrendabele toppen verwerkt, om nieuwbouw mogelijk te maken. Bij het project Erasmuspark 4B gaat het om € 4,8 miljoen. Bij dit project hebben we besloten de woningen die aanvankelijk bedoeld waren voor koop te gaan verhuren, vooralsnog in de sociale verhuur. Bij het project Eden in de Rivierenbuurt is de onrendabele investering op basis van herrekening ofwel actualisatie € 793 duizend, bij het project De Kroon in de Wijnhaven € 98 duizend, bij De Raamstraat € 180 duizend, bij Wateringse binnentuinen fase 1 € 1 miljoen. Het resultaat bij De Tonen ofwel Loevesteinlaan fase 1A is positief, namelijk € 72 duizend. Voor de naar verwachting in achtervang te nemen onverkochte koopwoningen van het project De Kroon, hebben we een onrendabele top van € 1,7 miljoen genomen. In verband met de overname van de wooncomplexen uit de Exploitatie BV’s in 2009, hebben we ook de onrendabele toppen van deze complexen genomen: Voor het Karmijn betekent dat € 24 duizend, voor Hoogeveenlaan fase 1 € 439 duizend, voor Hoogeveenlaan fase 2 € 232 duizend, voor Drentse Hoek € 59 duizend en Erasmuspark €1,2 miljoen. Tevens hebben we de volgende


grondexploitatieresultaten genomen. Negatieve resultaten komen van De Ley € 1,7 miljoen, Loevesteinlaan fase 2 €247 duizend, Eden in de Rivierenbuurt € 130 duizend en J. van Campenplein € 8 duizend. Positieve grondexploitatieresultaten komen van het Podium € 163 duizend en Erasmuspark € 232 duizend. Tenslotte hebben we voor extra aansluitkosten van het geothermieproject een negatief resultaat genomen van € 937 duizend en voor de plaatsing van ondergrondse vuilcontainers bij nieuwbouw en renovatie van € 535 duizend. Risicopositie en ontwikkeling weerstandsvermogen Voldoende solvabiliteit Haag Wonen is een investerende corporatie. Om de financiële continuïteit te waarborgen is echter wel een minimaal weerstandsvermogen nodig. Haag Wonen had per 31 december 2009 een solvabiliteitspercentage op basis van het weerstandsvermogen van 23,8 procent. Onze begroting was bedroeg 29,1 procent. A-status behouden Onze doelstelling was om de A-status van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) te behouden. Daarin zijn we niet geslaagd. Het CFV heeft ons minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen vastgesteld op 16,9 procent van het balanstotaal. Dat was het jaar ervoor 8,9 procent. Ons gecalculeerd weerstandvermogen was 14,1 procent van het balanstotaal. Het gevolg is, dat we een B-2 oordeel hebben gekregen. Dit kwam voor de nieuwe directie echter niet als een verrassing en de maatregelen om bij te sturen hebben we reeds in gang gezet. Met deze maatregelen gaan we met name de gestegen macro-economische risico’s te lijf te. Corporatie in perspectief Het CFV heeft in 2009 de rapportage ‘Corporatie in perspectief’ samengesteld, op basis van de kerngegevens over 2008 die Haag Wonen aanheeft geleverd. De cijfers van Haag Wonen hebben we hierbij vergeleken met de cijfers en opgaven van de referentiegroep grote herstructureringscorporaties en met het landelijk gemiddelde. Volkshuisvestelijk vallen ten opzichte van het referentie- en landelijk gemiddelde nog steeds de hoge leefbaarheidsinvesteringen van Haag Wonen op. De netto-bedrijfslasten liggen circa tien procent boven het niveau van de referentie,

en bijna € 500 per verhuurbare eenheid boven het landelijk niveau. De volkshuisvestelijke exploitatiewaarde, dat is op onderdelen de gecorrigeerde bedrijfswaarde, ligt iets onder het landelijk gemiddelde. De WOZ-waarde per verhuurbare eenheid is aanzienlijk lager dan referentie en landelijk gemiddelde. Op de internetsite van het CFV (www.cfv.nl) zijn de rapportages van alle corporaties in te zien. Treasury Borgingsfaciliteit behouden De stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft de financiële positie van Haag Wonen per 31 december 2008 beoordeeld. Op grond van deze beoordeling heeft Haag Wonen alleen voor het kalenderjaar 2009 faciliteringsvolume van € 111 miljoen verkregen. Rekening houdend met deze beperkte borgingsruimte, hebben we de projectontwikkeling en hiermee onze financieringsbehoefte getemporiseerd. Minimale financieringslasten Ook in 2009 heeft Haag Wonen kunnen profiteren van een relatief lage rentestand. In 2009 was bij weinig partijen lang geld beschikbaar. Lang geld betekent een contract voor geld voor langer dan tien jaar. Bij het afsluiten van leningen hebben we daarom vooral gekeken naar het verloop van het renterisicoprofiel binnen de komende tien jaar. De lengte van onze geldcontracten, de duration, daalde dan ook van 8,56 jaar per 31 december 2008 naar 7,67 jaar per 31 december 2009. De doelstelling om minimale financieringslasten te realiseren en de risicopreferentie in acht te nemen, hebben we daarmee zorgvuldig na gestreefd. Binnen treasury nemen we zowel risico als rendement in ogenschouw. In 2009 hebben we in totaal voor € 109,9 miljoen aan nieuwe langlopende leningen aangetrokken, de gemiddelde rentecoupon bedraagt 3,64 procent. Hiervan ligt voor twee leningen de stortingsdatum in 2010. In 2009 hebben we voor in totaal € 108 miljoen gestort aan nieuwe leningen. In 2009 hebben we in totaal € 70,9 miljoen afgelost, waarvan € 63,3 miljoen aan eindaflossingen. De gemiddelde couponrente daalde van 4,87 procent per 31 december 2008 naar 4,47 procent per 31 december 2009. Haag Wonen heeft haar liquide middelen niet risicovol belegd.


JV09

49

6.2 Verbindingen Doelstelling 2009 • We voeren commerciële activiteiten uit als ze bijdragen aan onze volkshuisvestelijke doelstellingen Organisatiestructuur Haag Wonen Groep Als het in het belang is van de doelgroep, ontplooit Woningstichting Haag Wonen commerciële activiteiten. Haag Wonen ontwikkelt en beheert commercieel vastgoed, als dat bijdraagt aan segregatiebestrijding of ten goede komt aan de woon- en leefkwaliteit in de wijken waar wij werken. Wij zijn voorstander van een eerlijk speelveld ten opzichte van commerciële partijen. Om scheiding in activiteiten zichtbaar te maken, heeft Haag Wonen dochter-bv’s. Ook samenwerkingsvormen met externe partijen maken het noodzakelijk activiteiten onder te brengen in (klein)dochters. De verbindingen die wij zijn aangegaan, zijn noodzakelijk voor het voldoen aan een of meer prestatievelden.

De nettovermogenswaarde waardeert de deelnemingen waarin Haag Wonen invloed van betekenis uitoefent. Invloed van betekenis bezit Haag bij een financieel belang van vijftig procent of meer. Deze deelnemingen zijn in de jaarcijfers geconsolideerd. Deze jaarcijfers zijn voorzien van een goedkeurende accountantsverklaring. Sinds 2006 maken Haag Wonen Holding B.V. en twee exploitatie-bv’s onderdeel uit van de Haag Wonen Groep. De koopwoningen die Haag Wonen Kristal B.V. ontwikkelt en die op het moment van oplevering niet verkocht zijn, nemen de exploitatie-bv’s in exploitatie om ze op termijn uit te ponden. Deze woningen verhuren de bv’s voor een prijs boven € 631 per maand. Daardoor is het verhuren te kwalificeren als commerciële activiteit. Tot 2008 waren corporaties alleen over commerciële activiteiten vennootschapsbelasting verschuldigd. Door de komst van VSO 2 zijn woningcorporaties met ingang van 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting.

Hoofdstructuur Haag Wonen Groep

Raad van commissarissen Haag Wonen

Woningstichting Haag Wonen 100%

Haag Wonen Holding B.V. Bestuurder Woningstichting Haag Wonen

100%

95%

Haag Wonen Energie B.V.

Haag Wonen Kristal B.V.

Bestuurder Haag Wonen Holding B.V.

Bestuurder Haag Wonen B.V. + Kristal N.V.

Aardwarmte Den Haag v.o.f. • Haag wonen Energie B.V. • Eneco Geothermie B.V. • EZH-Seon B.V. • Energiek B.V. • Haagse Hitte B.V. • Vestia OHW B.V.

50

JV09


Door de integrale belastingplicht is het niet zinvol meer om commerciële huurwoningen onder te brengen in een afzonderlijk exploitatie-bv’s. Verder blijkt voor het aantrekken van financiering via de exploitatie-bv’s een garantiestelling door Woningstichting Haag Wonen noodzakelijk te zijn. Om die reden hebben we in 2009 besloten om de exploitatie-bv’s te beëindigen. De in de exploitatie-bv’s opgenomen woningen hebben we aan Haag Wonen verkocht en de exploitatie-bv’s zijn juridisch gefuseerd met Haag Wonen Holding B.V. De delegatie en mandatering tussen Haag Wonen en Haag Wonen Holding B.V. en haar vennootschappen hebben we vastgelegd in directiereglementen. In deze directiereglementen hebben we geregeld, dat zowel voor de toezichten bestuurstructuur als voor de financiële limieten de verantwoordelijkheid ligt bij het bestuur en Raad van Commissarissen van Haag Wonen. De mandateringen zijn verder vormgegeven door volmachten, die we bij de Kamer van Koophandel zijn hebben gedeponeerd. De besloten vennootschappen van de Haag Wonen Groep hebben we niet uitsluitend opgericht in het kader van risicobeperkende maatregelen. Behoudens dat het risico zich beperkt tot het ingebrachte vermogen, gaat het hier ook om kerntaken. De risico’s betrekken we in het risicoprofiel van Haag Wonen. Haag Wonen Holding B.V. Op 10 augustus 2006 hebben we Haag Wonen Holding B.V. opgericht. Het is een honderdprocentsdochter van Woningstichting Haag Wonen. De activiteiten bestaan uit de oprichting, verkrijging en vervreemding, het doen beheren van, het voeren van directie over en het houden van toezicht op, het deelnemen in en het financieren van vennootschappen. In 2009 was Haag Wonen Holding B.V. bestuurder van twee exploitatie-bv’s, van Haag Wonen Energie B.V. en van het ontwikkelingsbedrijf Haag Wonen Kristal B.V.. In deze laatste vindt een deel van de ontwikkelactiviteiten van Haag Wonen plaats. Haag Wonen Holding B.V. heeft geen personeel in dienst. Haag Wonen levert personeel aan de Haag Wonen Holding B.V. De twee exploitatiebv’s fuseerden in 2009 juridisch met Haag Wonen Holding B.V. Het eigen vermogen bedroeg in 2009 € 97.000 negatief bestaande uit de negatieve reserve inclusief het onverdeeld negatieve resultaat. De omzet in 2009 was € nihil. Het resultaat bedroeg € 19.000 negatief, in 2008 was dat € 415.000 negatief. Per balansdatum was Haag Wonen Holding B.V. € 20,4 miljoen verschuldigd aan Haag Wonen. Hier tegenover staat een vordering van €19,2 miljoen op Haag Wonen. Er zijn hiervoor geen zekerheden verstrekt.

Exploitatiemaatschappij Woonbedrijf Den Haag Centrum B.V. en Exploitatiemaatschappij Woonbedrijf Den Haag Zuidwest B.V. (exploitatie b.v.’s) Op 10 augustus 2006 hebben we de Exploitatie B.V.’s opgericht. Het zijn honderdprocentsdochters van Haag Wonen Holding B.V. De vennootschap verkrijgt, vervreemdt, exploiteert en beheert onroerende zaken en andere registergoederen. De vennootschappen hebben geen personeel in dienst. Dit wordt geleverd door Haag Wonen. Op 31 juli 2009 verkochten we het vastgoed van de Exploitatie B.V. ‘s aan de Stichting Haag Wonen. Op 24 september 2009 fuseerden de Exploitatie B.V.’s juridisch met Haag Wonen Holding B.V. Het voornemen tot deze juridische fusie, stond op 30 juni 2009 gepubliceerd in NRC Handelsblad. Het resultaat behaald met het vastgoed, hebben we over de eerste zeven maanden opgenomen in het resultaat van Haag Wonen Holding B.V. Het resultaat behaald met het vastgoed, hebben we over de laatste vijf maanden opgenomen in het resultaat van Haag Wonen. Haag Wonen Energie B.V. Op 12 maart 2008 hebben we Haag Wonen Energie B.V. opgericht. Het is een honderdprocentsdochter van Haag Wonen Holding B.V. De vennootschap neemt deel aan de ontwikkeling, aanleg en exploitatie van nieuwe bronnen van duurzame energie met distributienetwerken en andere daaraan gerelateerde voorzieningen. De vennootschap heeft geen personeel in dienst. Haag Wonen levert personeel aan Haag Wonen Energie B.V.. Het geplaatste kapitaal bedroeg € 18.000. Haag Wonen Energie B.V. leende op 31 december 2009 een bedrag van € 1.050.000 van Haag Wonen Holding B.V. Op 31 december 2009 nam Haag Wonen Energie B.V. een deelneming in Aardwarmte Den Haag v.o.f. van € 1.050.000. Uiteindelijk zal Haag Wonen Energie B.V. voor in totaal € 2.400.000 deelnemen in Aardwarmte Den Haag v.o.f. Aardwarmte Den Haag v.o.f. Aardwarmte Den Haag v.o.f. is een samenwerkingsverband tussen twee energieleveranciers, de gemeente Den Haag en drie woningcorporaties waaronder Haag Wonen. Het samenwerkingsverband heeft als doel het ontwikkelen en realiseren van de exploitatie van een geothermie bron met distributienetwerk en andere daaraan gerelateerde voorzieningen. Deze voorzieningen benutten aardwarmte ten behoeve van warmtevoorzieningen aan woningen en andere afnemers in Den Haag. De vennoten nemen elk voor 1/6 deel. Haag Wonen Energie B.V. zal in totaal voor € 2.400.000 deelnemen in Aardwarmte Den Haag v.o.f. De stortingen zullen geleidelijk over de komende jaren plaatsvinden, wanneer Aardwarmte Den Haag v.o.f. werkkapitaal nodig acht.


JV09

51

Haag Wonen Kristal B.V. In 2003 heeft Haag Wonen samen met Kristal N.V. het ontwikkelbedrijf Haag Wonen Kristal B.V. (HWK) opgericht. Haag Wonen wil door trechtering van ontwikkelkracht in Kristal N.V. meer rendement zien op haar projecten. Kristal N.V. wil optimaal gebruik maken van de (huidige en toekomstige) ontwikkelposities van Haag Wonen, omdat dat meer continuïteit biedt. Het aandeel van Haag Wonen hebben we in 2006 onder bij Haag Wonen Holding B.V. ondergebracht, waarbij we tegelijkertijd de aandelenverhouding wijzigden in 95 procent van Haag Wonen Holding B.V. en vijf procent van Kristal N.V. De oorspronkelijke aandelenverhouding (90/10) is de verhouding waarin Haag Wonen Holding en Kristal NV risico’s en winsten in het ontwikkelingsbedrijf dragen. Het ontwikkelbedrijf heeft geen personeel in dienst; Dit levert Kristal N.V. Het gestorte aandelenkapitaal is € 18.000. Projecten hebben we met ingang van 1 januari 2006 ingebracht in het ontwikkelbedrijf, voor zover de verkoop van woningen nog niet was gestart. Het groepsvermogen van HWK bedroeg

ultimo 2009 € 5.842.000 negatief. In 2008 was dit € 1.977.000 negatief. Dit hebben we meegeconsolideerd. Het resultaat over 2009 bedroeg € 3.865.000 negatief. Dit was in 2008 € 1.738.000 negatief. De omzet bedroeg in 2009 € 57,0 miljoen. In 2008 was dit € 37,6 miljoen. Per balansdatum was HWK per saldo € 41,2 miljoen verschuldigd aan Haag Wonen. Hiervoor zijn geen zekerheden verstrekt. De berekende rente was 4,87 procent; dat is gelijk aan de gemiddelde couponrente van de leningenportefeuille van Haag Wonen per ultimo 2008.

Overzicht vastgoedverbindingen Haag Wonen Kristal B.V Aanvan Vastgoed B.V. Aanvan Vastgoed B.V. neemt voor vijftig procent deel in Wijnhavenkwartier Beheer B.V. en treedt voor 49,5 procent op als commanditair vennoot in Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. Haag Wonen Kristal B.V. bestuurt Aanvan Vastgoed B.V. Het geplaatste aandelenkapitaal bedraagt € 18.000. In 2009 realiseerden we voor het eerst omzet. Het resultaat bedroeg € 80.000. In 2008 € 145. De overige reserves bedragen € 12.000 negatief, net als in 2008.

Overzicht vastgoedverbindingen Haag Wonen Kristal B.V.

Haag Wonen Kristal B.V. Bestuurder Haag Wonen B.V. + Kristal N.V.

Raad van commissarissen Haag Wonen Kristal B.V. + MAB 100%

100%

100%

50%

Aanvan Vastgoed II B.V.

Laakhaven Ontwikkeling B.V.

Aanvan Vastgoed B.V. (Commandiet)

Wijnhavenkwartier beheer B.V.

Bestuurder Haag Wonen Kristal B.V.



Bestuurder Haag Wonen Kristal B.V. + MAB

33,33% 49,5%

VOF Ontwikkelings-Comb Laakhaven West

1%

Wijnhaven ontwikkeling fase 1 C.V. Bestuurder Wijnhavenkwartier beheer B.V.

52

JV09


Echter het resultaat moet nog bestemd worden. Het totale eigen vermogen bedraagt € 86.000 (2008 € 6.000). De schuld aan Haag Wonen Kristal B.V. bedraagt € 27.000, net als in 2008. Hiervoor zijn geen zekerheden verstrekt. De berekende rente is gebaseerd op de twaalfmaands Euribor, het standaard geldmarkttarief. Het hele project hebben we met vreemd vermogen gefinancierd. Samenwerkingsverband herontwikkeling Wijnhavenkwartier Voor de ontwikkeling van woningen en commerciële voorzieningen op de kavel van de Zwarte Madonna in het Wijnhavenkwartier, is Haag Wonen een samenwerkingsverband aangegaan met MAB Bouwfonds B.V. Haag Wonen neemt de sociale huurwoningen af. Haag Wonen Kristal B.V. en MAB Bouwfonds B.V. doen de projectontwikkeling. Haag Wonen heeft ultimo 2009 inclusief rente € 7,1 miljoen uit haar eigen vermogen voorzien, om de onrendabele top van de sociale huurwoningen af te dekken. Daarnaast is Haag Wonen met de C.V. overeen gekomen, dat Haag Wonen op 1 juli 2011 de onverkochte koopwoningen afneemt. Het ontwikkelrecht hebben we in in Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. gebracht. Wijnhavenkwartier Beheer B.V bestuurt dit. Haag Wonen Kristal B.V. heeft via Aanvan Vastgoed B.V. een 49,5 procent belang in Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. en heeft hiermee winstcapaciteit

verkregen. Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. consolideerden we. De bestuurder van Haag Wonen Kristal is lid van de Raad van Commissarissen. De vennootschappen hebben geen personeel in dienst. Dit wordt geleverd door Kristal. Haag Wonen bracht via Aanvan Vastgoed B.V. aan Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. een kapitaal in van € 25.000. Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. heeft in 2009 € 3,2 miljoen netto-omzet gerealiseerd. In 2008 was de omzet 4,6 miljoen. De waarde van het project bedroeg ultimo 2009 circa € 43 miljoen. In 2008 was dit € 25 miljoen. Het eigen vermogen bedroeg € 250.000 en de externe financiering was een langlopende lening van BNG van € 42 miljoen. Aanvan Vastgoed ll B.V. Aanvan Vastgoed ll B.V. treedt op als beoogd commanditair vennoot in een nog op te richten beheer vennootschap. Haag Wonen Holding B.V. bestuurt Aanvan Vastgoed ll B.V. Feitelijk vinden in 2009 binnen Aanvan Vastgoed II B.V. geen activiteiten plaats. Het geplaatste aandelenkapitaal bedraagt € 18.000. Aanvan Vastgoed II B.V. genereert in 2009 geen omzet. Het resultaat is € 3.000 negatief. Laakhaven Ontwikkeling B.V. Laakhaven Ontwikkeling B.V. neemt voor een derde deel (€ 300.000) in V.O.F. Ontwikkelingscombinatie Laakhaven West. De waarde van het project in uitvoering bedraagt eind 2009 € 750.000. Het geplaatste

Overige Deelnemingen en verbindingen

Woningstichting Haag Wonen

33,33%

Stichting Woonwagenlocaties

16,67%

Kristal N.V.

1,25%

Woonquest B.V.

Stichting Woonzorgzone Moerwijk

Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden

De vernieuwde Stad


JV09

53

aandelenkapitaal bedraagt € 18.000. De B.V. heeft € 2,3 miljoen langlopende schuld aan Haag Wonen en € 32 duizend aan Haag Wonen Kristal B.V.. V.O.F. Ontwikkelingscombinatie Laakhaven West Een masterplan legt de ontwikkelingsvisie voor Laakhaven-West en Petroleumhaven vast. Laakhaven-West transformeren we tot een stedelijk woon- en werkgebied op basis van het masterplan van KCAP uit maart 2007. Hier komen circa 900 koopwoningen, 160 huurwoningen, 21.000 m2 bedrijfsonroerend goed en 1.400 parkeerplaatsen. De gemeente Den Haag en de Ontwikkelingscombinatie Laakhaven-West (OCLW) maakten dit plan gezamenlijk. De OCLW bestaat uit Haag Wonen, Johan Matser projectontwikkeling (nu Synchroon geheten) en Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij. De partijen participeren elk voor een derde. Woningstichting Haag Wonen heeft haar belang in het NCCW B.V. beëindigd. In mei 2009 heeft Haag Wonen haar certificaten op aandelen overgedragen aan de Stichting NWR. Stichting Woonwagenlocaties In 1998 hebben de Haagse corporaties het eigendom en het beheer van een aantal woonwagenstandplaatsen overgenomen van de gemeente Den Haag. De corporaties hebben het beheer en onderhoud van de standplaatsen ondergebracht in de gezamenlijke Stichting Woonwagenlocaties. Deze stichting heeft de uitvoering van het beheer aan een gespecialiseerd bedrijf uitbesteed. De corporaties zijn alleen eigenaar van de standplaatsen, niet van de woonwagens. Deze zijn in eigendom van de bewoners of van de gemeente. Het aandeel van Haag Wonen bedraagt een derde deel van het resultaat van alle woonwagenlocaties. De bestuurders van Haag Wonen, Vestia en Staedion vormen het bestuur. De stichting heeft geen personeel in dienst. Het beheer is uitbesteed en Vestia verzorgt de administratie. Over 2009 zijn de cijfers nog niet bekend. De totale huuropbrengsten uit 2008 bedroegen € 210.000. In 2007 was dit € 207.000. Het aandeel van Haag Wonen in het negatieve exploitatieresultaat 2008 bedroeg 50.000. In 2007 was dit € 47.000 negatief. Kristal N.V. Op 16 januari 2001 hebben zes corporaties in de Randstad, waaronder Haag Wonen, op eigen initiatief Kristal N.V. opgericht. Doel is Randstedelijke samenwerking op het gebied van projectontwikkeling, treasury en productontwikkeling. Het totale aandelenkapitaal bedraagt € 7,5 miljoen. Haag Wonen heeft voor € 1,25 miljoen kapitaal ingebracht, in de vorm van aankoop van aandelen. Het

54

JV09

deelnemingspercentage bedraagt 16,67 procent. De waardering van het aandelenkapitaal vindt plaats op basis van de netto vermogenswaarde tot aan de verkrijgingsprijs. Per 31 december 2009 is de deelneming gewaardeerd op € 1,25 miljoen, net als in 2008. Het balanstotaal van Kristal bedroeg € 11,2 miljoen. In 2008 was dit € 15,9 miljoen. De omzet en het resultaat over 2009 bedroegen respectievelijk € 15,0 miljoen en € 2,6 miljoen negatief. In 2008 was dit € 22,9 miljoen en 1,4 miljoen. WoonQuest B.V. Haag Wonen participeert voor 1,25 procent in het maatschappelijke kapitaal van WoonQuest B.V., opgericht in 2004. WoonQuest B.V. herbergt de Woonwensenwijzer. Dit is een online interactieve vragenlijst voor (toekomstige) klanten van woningcorporaties. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 90.000. Het aandeel van Haag Wonen bedraagt 1,25 procent. Daarnaast is een achtergestelde lening verstrekt van € 35.625. Haag Wonen trof een voorziening voor de verstrekte geldlening. Jaarlijks ontvangt Haag Wonen een rentevergoeding van vijf procent. Over 2009 zijn nog geen cijfers beschikbaar. Stichting Woonzorgzone Moerwijk De Stichting Woonzorgzone heeft als doel diensten te ontwikkelen op het gebied van wonen, zorg en welzijn in Moerwijk. Het bestuur bestaat uit gemandateerde vertegenwoordigers van tien instellingen. Haag Wonen vaardigt één bestuurslid af. Over 2009 zijn nog geen cijfers beschikbaar. Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) is een actieve brancheorganisatie, waarin alle achttien woningcorporaties uit het Stadsgewest Haaglanden beleidsmatig samenwerken. Samen beheren zij bijna 160.000 woningen, waarvan er jaarlijks ruim 11.000 van huurder wisselen. Hoofddoel van de SVH is voldoende goedkope woningen in de regio beschikbaar stellen aan huishoudens met een laag inkomen. De deelnemende corporaties garanderen dat er per jaar minimaal 70 procent van de vrijkomende voorraad, exclusief nieuwbouw, en 90 procent van de betaalbare nieuwbouw aan deze huishoudens wordt verhuurd. Tegelijkertijd streeft de SVH naar een evenwichtiger verdeling van woningen over de regio en meer differentiatie in de woonwijken. Daarvoor zoekt de vereniging voortdurend overleg met andere partijen in de regio, zoals gemeenten, Stadsgewest Haaglanden en woonconsumentenorganisaties. De directeur bestuurder vertegenwoordigt Haag Wonen in het bestuur van de vereniging. Over 2009 zijn nog geen financiële cijfers beschikbaar.


De Vernieuwde Stad De Vernieuwde Stad is een breed platform van corporaties met gelijkgerichte belangen en problemen. De betrokken corporaties spreken open en ongebonden over gemeenschappelijke thema’s met als doel beïnvloeding van het landelijke beleid en de publieke opinie. Dat kan binnen en buiten de branche, zonder dat ze daarmee het bestaan van de brancheorganisatie als zodanig ter discussie stellen. De kracht van De Vernieuwde Stad is de overtuigingskracht. De Vernieuwde Stad laat van zich horen met argumenten. Daar ligt een solide basis voor besluitvorming. Aedes Haag Wonen is lid van Aedes. Aedes is de branchevereniging van woningcorporaties in Nederland. De ongeveer vijfhonderd leden van Aedes werken, vanuit bijna duizend vestigingen en werkmaatschappijen, aan duurzaam en betaalbaar wonen in leefbare buurten en woonkernen. Woningcorporaties zorgen dat ruim 2,4 miljoen huishoudens goed wonen. Aedes maakt zich sterk voor de condities waaronder woningcorporaties als maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen. Aedes geeft voorlichting en informatie en initieert onderzoek en productontwikkeling. Aedes is tevens werkgeversvereniging.


JV09

55

7 We zijn een ondernemende, gebiedsgerichte en klantgerichte organisatie

56

JV09


7.1 Financiële continuïteit Doelstellingen 2009 • We behouden het KWH- en SKW-label • We richten de primaire processen efficiënter, effectiever en klantgerichter in Kwaliteitsborging In 2009 hebben we besloten niet langer het KWH-huurlabel (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector) te gebruiken als methode voor kwaliteitsborging, omdat de door ons gewenste werkwijze niet past binnen de KWH vereisten. Ons klantgericht en efficiënt werken, toetsen we de komende jaren met externe onderzoeken. Via het onderzoeksbureau USP nemen we bijvoorbeeld deel aan de bewonersscan. Daarnaast maken we gebruik van interne onderzoeken en rapportages om de prestatie van ons bedrijf te analyseren aan de hand van een aantal indicatoren. Op basis van deze zelf gedefinieerde indicatoren geven wij sturing aan de kwaliteitsverbetering van onze diensten en producten. Het SKW-label hebben we behouden, de erkenning voor goed VvE-beheer. Procesmanagement van het primaire proces In 2009 hebben we verder gewerkt aan verbeteringen om het primaire proces, namelijk het verhuren en beheren van woningen, klantgerichter en efficiënter te maken. We startten het Project AO (administratieve organisatie). In dit project kijken we niet alleen naar het op orde zijn van processen, maar ook naar de bovenliggende beleidsstukken en onderliggen de werkinstructies. In 2009 hebben we aan de verbetering gewerkt van de volgende processen: • Mutatie • De afhandeling van klachten (over de dienstverlening, overlastklachten en technische klachten) • Dagelijks onderhoud • Afhandeling Servicekosten De in 2009 ingestelde Taskforce Interne Controle versterkt de verbeteringen aan het primaire proces. Door het toetsen van de routines aan de normen en risico’s, zullen de aanbevelingen van dit team ook tot verbeteringen gaan leiden.

van gebiedsgericht beheer koppelen aan de doelen van ons nieuwe ondernemingsplan. De activiteiten die hieruit voorvloeien zijn mede bepalend voor de wijze waarop we gebiedsgericht beheer inzetten. Het ondernemingsplan ronden we half 2010 af, verdere concretisering van gebiedsgericht werken vindt daarna plaats. Reparatieverzoeken beter afhandelen In 2009 hebben we de voorbereidingen getroffen om de processen rondom het dagelijks onderhoud te verbeteren in de vorm van twee grote klussen. Ten eerste hebben we de opdrachtverstrekking intensief gecontroleerd. Op deze manier hebben we de budgetten nauwkeuriger bewaakt en de samenwerking met onze Service Telefoon Centrale verbeterd. Ten tweede hebben we een plan van aanpak gerealiseerd voor de oprichting van een team bedrijfsbureau in 2010. Dit team bedrijfsbureau zal zich expliciet bezighouden met de afhandeling van alle activiteiten rond reparatieverzoeken, mutatie en dagelijks onderhoud. De opzichters gaan gebiedsgericht werken voor de opname en controle van onderhoudswerkzaamheden. Hun administratieve collega’s van het bedrijfsbureau zullen de administratie rondom het proces efficiënt en effectief oppakken. Door het zo aan te pakken, realiseren we een betere dienstverlening naar onze klanten en verbeteren we de kwaliteit van ons woningbezit. Dit impliceert ook nieuwe contracten met onze aannemers. Eind 2009 hebben we alle voorbereidingen getroffen voor de verschillende aspecten rondom het bedrijfsbureau en de contracten met onze aannemers. Vanaf april 2010 voeren we deze veranderingen gefaseerd in. Een aantal punten verdienen extra aandacht. Die punten zijn het kennisniveau dat onze externe leveranciers over het bezit van Haag Wonen hebben, de telefonische bereikbaarheid en de volledigheid van de informatie in ons bedrijfssysteem SAP.

Gebiedsgericht beheer Haag Wonen werkt al jaren gebiedsgericht. In 2009 wilden we inzicht krijgen in de toereikendheid van de beschikbare capaciteit en de gekozen taakverdelingen. Deze analyse hebben we echter niet uitgevoerd, omdat we de verdere uitwerking


JV09

57

7.2 Medewerkers Doelstellingen 2009 • We ontwikkelen de kwaliteit van ons personeel gericht en beoordelen onze medewerkers op hun kwaliteiten • We scherpen ons werving- en selectiebeleid aan om de verwachte krapte op de arbeidsmarkt aan te kunnen • We streven naar een ziekteverzuim onder het landelijk gemiddelde van 4,5 procent Formatiereductie In 2009 is Haag Wonen begonnen met een formatiereductie met als doel om op 1 januari 2013 om opgeteld op circa 210 voltijdbanen uit te komen. We zijn gestart met 260 eind 2008. In 2009 hebben we afscheid genomen van 34 collega’s. Op 31 december 2009 bestond de formatie bij Haag Wonen uit 249 voltijdbanen. We liggen hiermee op schema voor de gewenste formatie. Op verschillende manieren realiseren we de reductie. De grootste reductie gaat via natuurlijk verloop. Daarnaast kunnen we met minder collega’s toe door een efficiëntere inzet van capaciteit. Haag Wonen heeft in 2009 de koers ingezet om te werken vanuit het ‘Eén-Haag-Wonen-principe’. Dit is het principe dat bijvoorbeeld heel Haag Wonen dezelfde werkwijzen hanteert en één gezicht naar buiten heeft. In 2009 hebben we het aantal leidinggevende posities gereduceerd, met als doelen een kostenreductie, meer uniforme werkwijzen en een verbetering van de

dienstverlening en de bedrijfsvoering. Verdere uitwerking van de reductie koppelen we aan de capaciteitsdoelen van het ondernemingsplan 2010-2013. Het sociaal jaarbericht 2009 geeft een compleet beeld van de ontwikkelingen op het gebied van personeel en organisatie in het afgelopen jaar. Kwaliteitsontwikkeling Haag Wonen werkt op verschillende manieren aan haar kwaliteitsdoelstelling, door zowel het geven van een kans aan nieuw talent als personeelsbeoordelingen en -opleidingen. Nieuw talent In 2009-2010 neemt Haag Wonen wederom deel aan het traineeprogramma ‘Talent In Huis’. In 2009 hebben drie trainees de gelegenheid gekregen praktijkervaring bij Haag Wonen op te doen. Twee medewerkers zijn na hun traineeperiode bij Haag Wonen ingestroomd. Haag Wonen heeft in 2009 aan dertig nieuwe medewerkers een arbeidsovereenkomst aangeboden. Hiervan zijn drieëntwintig medewerkers in de eerste helft van 2009 in dienst getreden, met een gemiddelde leeftijd van 38 jaar. We zijn in staat in ons personeelsbestand een afspiegeling van de maatschappij te realiseren. Gerichte personeelsbeoordeling Haag Wonen monitort bij de medewerker de competenties voor hun functioneren met een plannings-, voortgangs- en beoordelingsgesprek.

Ziekteverzuimpercentage Haag Wonen in 2009 (in procenten) Soort verzuim

2005

2006

2007

2008

2009

Kort verzuim, 0 t/m 7 dagen

1,12

1,03

1,06

1,36

1,27

Middellang verzuim t/m 42 dagen

0,96

1,26

1,48

1,49

0,72

Langdurig verzuim Meer dan 42 dagen

3,85

2,09

2,97

3,69

5,58

Totaal

5,93

4,38

5,50

6,54

7,57

Frequent verzuim (aantal medewekers met meer dan vier meldingen per jaar)

58

2005

2006

2007

2008

2009

24

22

31

20

23

JV09


De beoordeling baseren we op de behaalde resultaten en de persoonlijke ontwikkeling. Van de 244 medewerkers is 94 procent als goed beoordeeld. Een groep van 29 medewerkers was te kort in dienst of hebben we vanwege langdurig verzuim niet kunnen beoordelen.

De gedifferentieerde premie is gedaald met 36 procent, van 79.500 euro in 2008 naar 51.000 euro in 2009. Deze daling zet zich nog voort in 2010, omdat bij de vaststelling van deze jaarpremie bovengenoemde instromers nog niet aangemeld waren.

Opleidingen In 2009 hebben we 2,3 procent van de totale loonsom besteed aan vorming en opleiding. Naast de individuele opleidings- en ontwikkeltrajecten, hebben we bedrijfsbrede opleidingstrajecten georganiseerd. Bijvoorbeeld een schrijftraining, een ontwikkeltraject op maat voor beheerconsulenten en gebiedsregisseurs in verband met hun functiescheiding en de afronding van de in 2008 ingezette opleiding rond projectmatig en planmatig werken. We hebben in 2009 de Haag Wonen Academy in het leven geroepen. Dit is een digitale leeromgeving waarin we introducties en inwerkprogramma’s op maat kunnen bieden. In 2009 hebben we in deze omgeving trainingen voor veilig werken ontwikkeld.

Verzuimbeleid In 2009 hebben de volgende activiteiten plaatsgevonden: • Alle nieuwe leidinggevenden hebben de incompanytraining casemanagement gevolgd. • Acht sociaal-medische overleggen hebben plaatsgevonden. Dit zijn overleggen over re-integratiecases tussen de bedrijfsarts, casemanager, manager of directielid, personeelsconsulent en arbocoördinator. • We hebben aanvullende afspraken met de Arbodienst gemaakt over de dienstverlening. • De informatievoorziening aan zieke medewerkers en casemanagers hebben we verder geoptimaliseerd. In 2010 werken we de aanpak om het verzuim te reduceren verder uit en heroverwegen we de dienstverlening van de huidige arbodienst. We zijn bijvoorbeeld niet tevreden over de bereikbaarheid van de arbo-arts en de adviezen die wij ontvangen over de re-integratie van medewerkers.

Ziekte en gezondheid Ziekteverzuim Onze doelstelling is om in de komende jaren het ziekteverzuim onder de 4,5 procent te krijgen. Voor 2009 hebben we deze doelstelling aangepast naar 5,5 procent, omdat in 2008 het ziekteverzuim nog 6,5 procent was. Een extra doelstelling voor het kort en middellang verzuim stelden we op maximaal 2,2 procent in 2009. Het jaar 2009 hebben we afgesloten met een totaal ziekteverzuimpercentage van 7,6 procent. Het kort en middellang verzuim samen is uitgekomen op 2,0 procent. Daarmee lag dit onder de doelstelling en zelfs onder het niveau van 2006. Toch hebben we de doelstelling voor totaal verzuimpercentage niet door het hoge langdurige verzuim van 5,6 procent gehaald. In 2009 zijn 52 medewerkers terecht gekomen in het langdurig verzuim, waarvan negen in het tweede ziektejaar. Bij 26 medewerkers waren er klachten van psychische aard, vaak een combinatie van privé en werkgerelateerde belemmeringen. Daarnaast was een aantal verzuimgevallen nagenoeg niet beïnvloedbaar. De meldingsfrequentie Ondanks de daling van de meldingsfrequentie, van 2,04 meldingen per medewerker per jaar naar 1,72 aantal meldingen in 2009, is het nog niet gelukt om de doelstelling van gemiddeld maximaal 1,5 meldingen per medewerker te halen. Gedifferentieerde premie We hebben de tweejarige re-integratieperiode bij twee medewerkers in 2009 afgesloten met uitstroom naar een WIA-uitkering. Dit zal zich vertalen in een stijging van de premie in 2011.

Arbobeleid In 2009 heeft de arbeidsinspectie haar inspectieresultaten gepresenteerd van het onderzoek naar het arbobeleid van corporaties dat in 2008 heeft plaatsgevonden. Ook Haag Wonen heeft inspectie gehad. Haag Wonen behoorde tot de 24 procent van de corporaties waar geen tekortkomingen zijn vastgesteld. Sportclinics Om de gezondheid van de medewerkers te bevorderen, hebben medewerkers de functie van cliniccoördinator op zich genomen en zijn diverse meerdaagse workshops georganiseerd. In 2009 waren drie clinics te volgen: schaatsen, golfen en roeien. Aan deze clinics hebben 48 medewerkers deelgenomen. Haag Wonen participeert in een onderzoek van TNO naar de effecten van bedrijfssport. De resultaten worden in 2010 bekend gemaakt. De aanpak van Haag Wonen is door Sport en Zaken van het NOC-NSF aangemerkt als Best Practice 2009. Agressie en geweld Ook in 2009 hebben we onze medewerkers getraind hoe ze moeten omgaan met agressie en geweld. Uitgangspunt voor Haag Wonen blijft dat agressie naar onze medewerkers niet acceptabel is. Bij een agressie-incident speelt de directie een actieve rol in de afwikkeling van het incident. We hebben zeven agressiemeldingen geregistreerd. Dit waren vooral incidenten met onze huurders of woningzoekenden die op onze


JV09

59

kantoren plaatsvonden. In alle gevallen volgde er een waarschuwingsbrief en in enkele gevallen ook een ordegesprek met de klant. Medewerkers krijgen in de praktijk steeds vaker te maken met agressie, vooral in buitendienstfuncties. De meldingen van die incidenten verlopen moeizamer, aangezien de registratie van agressie op naam- of adresniveau plaatsvindt. De incidenten vinden echter steeds vaker op straat plaats waardoor de identiteit van de agressor moeilijk te achterhalen is. Uitgangspunt is in ieder geval dat alle medewerkers de incidenten wel met de leidinggevende bespreken. De leidinggevende is conform het gehanteerde agressieprotocol ook verantwoordelijk voor de nazorg van de medewerker. In 2009 hebben we een experiment uitgevoerd met persoonlijke alarmering (PA) onder het team Schilderswijk-Oost. Het experiment had als doel de veiligheid op straat te verhogen door snellere alarmering en lokalisering met GPS via een alarmcentrale. Helaas hebben we dit experiment voortijdig gestopt, vanwege het niet goed functioneren van de software. Hierdoor was er onvoldoende vertrouwen was in het systeem en het proces. Haag Wonen blijft zich inzetten om de risico’s en de gevolgen van agressie en geweld te beperken door goede handhaving van de instrumenten die binnen ons beleid worden aangeboden. Ondernemingsraad Sinds 1 januari 2009 heeft Haag Wonen een nieuwe ondernemingsraad (OR), die op één na, uit nieuwe leden bestaat. Dit eerste jaar was een stormachtig jaar voor deze nieuwe OR. Daar waar nodig hebben we externe hulp ingeschakeld om de OR-leden bij te staan. Na een

60

JV09

aanloopperiode werkt de OR nu gestructureerd en efficiënt. Vaste commissies en projectgroepen bereiden de diverse vraagstukken voor. Aan de projectgroepen nemen ook niet–OR-leden deel. Deze groepen doen onderzoek en leggen hun standpunten ter beslissing voor aan de OR. Behandelde onderwerpen in 2009 zijn de installering van de nieuwe OR in januari 2009, de urenbegroting, de begroting 2010 en de werving van een sport- en cliniccoördinator voor de sportstimulering. Een aantal onderwerpen heeft de OR af kunnen ronden met positief advies of instemming. Het gaat om de herziene bezwaarprocedure beoordelingssysteem, het vacaturebeleid voor trainees, het medewerkerstevredenheidsonderzoek, de instemming Risico-inventarisatie en -evaluatie (RIE) en plan van aanpak Zichtenburglaan, de interne geschillencommissie, collectieve verlofdagen, voorstel voor één directeur Wonen en advies over organisatorische aanpassingen. Lopende aanvragen betroffen mobiliteit, het bedrijfsbureau dagelijks onderhoud, de ritregistratie en het privacyprotocol. De afdeling personeelszaken herschrijft het protocol, de OR wacht een instemmingsaanvraag af. De OR heeft het initiatief genomen om sommige medewerkers flexibele in te zetten, de rol van de vertrouwenspersoon te veranderen en spreekuren in te stellen. Verder heeft de OR gesproken over de toekomst van Haag Wonen, het ondernemingsplan 2010-2013, de bedrijfslasten naar aanleiding van het project ‘In Control Statement’ van de directie, de taskforce interne controle en het doorlopend sociaal plan.


7.3 Middelen Doelstellingen 2009 • We realiseren goede bedrijfsinformatie (verdere implementatie van onze processen in SAP, WMS en eWorX) • We zetten in op duurzame procesvoering • In het kader van risicomanagement hebben we de volgende speerpunten voor het risicomanagement: kwaliteit van de woonomgeving, fraude, treasury, verkoop en verhuur van dure nieuwbouw en werkdruk en overbelasting van sleutelfunctionarissen. Intern bedrijfssysteem SAP verder ontwikkelen Sinds 2007 werken wij met SAP als basissysteem. 2009 stond in het teken van het verbeteren van de implementatie. Verder hebben we veel energie gestoken in het opleiden en ondersteunen van de medewerkers op de werkvloer. Een aantal bestaande ingebouwde processen hebben we opgeleverd of zijn we mee gestart. Het gaat hierbij om het mutatieproces, het proces dagelijks onderhoud, de afrekening servicekosten, de digitaliseringen van de bouwtekeningen, het maken van werkbeschrijvingen en het genereren van managementrapporten. Medewerkerswaardering/Perman 2 Voor een betere dienstverlening aan het management en medewerkers hebben we het personeelsinformatiesysteem verder geoptimaliseerd. Dit heeft geleid tot: • betere managementinformatie voor de sturing op de issues die met personeelsbeleid gepaard gaan (formatiekosten, verzuim, beoordelen/ belonen) • nieuwe modules voor werving & selectie, die we in 2010 testen en verder optimaliseren. • een opmaat voor de interfaces die zorgen voor verbindingen tussen andere bedrijfs-systemen, zoals tijdsregistratie in Efficiënt en Novell. Dit ronden we verder af in 2010. Verder maken we ook binnen P&O de slag om tot efficiëntere en effectievere werkprocessen te komen. Dit heeft onder andere geleid tot de invoering van de digitale loonstrook en een betere aansluiting van de salarisadministratie op de financiële administratie in SAP. Structurerende infrastructuur Als voorbereiding voor 2010 hebben we plannen gemaakt voor het professionaliseren van het documentair informatiemanagement en de vervanging van de huidige telefooncentrales. Risicomanagement De voornemens in de meerjarenraming 2009 – 2013 van Haag Wonen waren dermate ambitieus, dat zich in 2009 de noodzaak tot bijsturing

heeft voorgedaan. Daarom hebben we in het eerste half jaar de volledige projectenportefeuille herzien. Risico’s deden zich ook voor in de lopende bedrijfsvoering. Zowel in de zin van hoge uitgaven, als in de uitvoering van activiteiten. Dit heeft geleid tot bijsturing in de exploitatie om risico’s in de bedrijfsvoering te verminderen. We spraken bijvoorbeeld duidelijke budgettering af voor bepaalde activiteiten. We hebben een taskforce interne controle ingesteld, die controle uitvoert op de inkoopregels en het opnieuw activeren van bestaande afspraken. In de beperking van de mogelijkheden tot woonfraude zien wij nog mogelijkheden tot verbetering. In regionaal verband zullen wij ons hiervoor inspannen. In 2009 zijn we gestart met een diepere verankering van risicomanagement in het handelen van de organisatie, door een algehele risicoinventarisatie uit te voeren. Het verloop van de onderkende risico’s monitoren we met de kwartaalrapportages. Tenslotte maakten we een start met het verkrijgen van inzicht in het verloop van onze bezittingen en schulden bij verschillende scenario’s en risico’s. In financiële termen heet dit ook wel assetliabilitymanagement. Door dit inzicht sturen we sneller bij, om onze financiële gezondheid te bewaren. Onze nieuwe meerjarenraming 2010 – 2014 diende hiervoor als basis. Begin 2010 verwachten wij deze studie af te ronden. Financiële sturing In 2009 zijn we aangevangen met sturing op kasstromen. Daarbij houden we drie vormen van kasstromen aan: exploitatie van kasstromen, portefeuillekasstromen en financieringskasstromen. Vanuit de exploitatie kasstromen financieren we de uitgaven voor de bedrijfsvoering, inclusief de te betalen rente. In 2009 bleek al snel, dat de groei van de inkomsten was achtergebleven op de groei van de beheerlasten in de laatste vier jaar. We hebben daarom onder andere besloten om met minder formatieplaatsen dezelfde of een hogere kwaliteit te leveren. Dit proces zijn we in juni 2009 gestart en het loopt door tot 2013. Op basis van deze beleidslijn kunnen we voor 2010 al een betere verhouding voorspellen tussen de inkomsten en beheerlasten. De portefeuillekasstromen hebben we ook aangepakt. In 2009 hebben we de projectenportefeuille opnieuw beoordeeld en herzien, mede met het oog op de drastisch gewijzigde marktomstandigheden. Ondertussen was het ondernemingsplan 2010 – 2014 in ontwikkeling. Aan de hand van de daaruit voortkomende nieuwe koers, hebben we besloten een aantal projecten met een te


JV09

61

gering rendement te stoppen, bijvoorbeeld als Haag Wonen daarmee te veel inteert op het eigen vermogen. Andere projecten hebben we uitgesteld tot een later moment. Projecten die ons pasten, maakten voortgang. We formuleerden nieuwe rendementsdoelstellingen voor de verschillende vastgoedsegmenten. Daarmee hebben we het toerekenen naar wat we maximaal toelaatbaar vinden voor een onrendabele investering, de zogenoemde rendabele top, minder doorslaggevend gemaakt. In 2011 verwachten we weer een goede verhouding te hebben tussen projecten die we doen en de risico’s die we lopen op ons eigen vermogen.

bestaande wagenpark efficiënter en effectiever in met een poolsysteem dat het gebruik van de poolauto’s reguleert. In 2010 voeren we meer efficiëntieverbeteringen door in het gebruik van ons wagenpark. FSC-convenant Sinds 2006 willen we uitsluitend nog hout en papier gebruiken dat is goedgekeurd door de Forest Stewardship Council (FSC). Sinds 2009 gebruiken we zowel voor intern als extern drukwerk en post kopieer- en briefpapier met een FSC-label. Bij nieuwbouwprojecten gebruiken we zoveel mogelijk FSC-hout.

Tenslotte aandacht voor de financieringskasstromen. Deze kasstromen, hebben direct gevolg voor verhouding tussen investeringen, financieringen en het vermogen van Haag Wonen. En daarmee voor onze continuïteit. De vermogensdoelstelling lag in 2009 ruim onder de beoogde norm. Door op onze investeringen, financiering en ons vermogen te letten, zullen we in de loop van 2010 weer een gezonde verhouding te hebben. We constateren dat we op de goede weg zitten: in 2009 zijn de WOZ-beschikkingen voor ons bezit beschikbaar gekomen. Wij hebben geconstateerd dat de wijken waar Haag Wonen investeert, niet achterblijven bij het gemiddelde van de gemeente Den Haag. De effecten van de bijsturing op de drie hierboven onderscheiden kasstromen versterken elkaar. De kosten in de bedrijfsvoering zijn lager, daardoor stijgt het rendement van projecten en doen we een geringer beroep op het eigen vermogen. Met gerichte financiële sturing vanaf 2009 vertrouwt Haag Wonen erop binnen de looptijd van het nieuwe ondernemingsplan uitvoering te kunnen geven aan de voorgenomen activiteiten. Inkoop en contractbeheer In 2009 hebben we ons nieuwe inkoopbeleid geëvalueerd. Het inkoopbeleid heeft zich verbreed van facilitaire inkoop naar de totale inkoop van de eigen bedrijfsvoering en ons bezit. Daarnaast heeft een onderzoek tot tal van aanbevelingen geleid om onze inkoop te organiseren in het kader van maatschappelijk verantwoord ondernemen. In 2010 implementeren we de haalbare aanbevelingen. Duurzamer vervoer Haag Wonen heeft zich met het convenant Bereikbaar Haaglanden tot doel gesteld om het aantal spitskilometers, en daarmee de CO2-uitstoot, voor 2012 terug te dringen met zes procent. Dit heeft geleid tot een nieuwe mobiliteitsregeling, die medewerkers stimuleert tot het gebruik van duurzame vervoersmiddelen zowel binnen als buiten het werk. Een voorbeeld hiervan is een proef met elektrische fietsen binnen de wijkteams. We zetten inmiddels het

62

JV09


7.4 Strategie en beleid Doelstellingen 2009 • We voeren de raamovereenkomst voor krachtwijken uit. In 2009 investeren we voor 13 miljoen euro, waarvan 1,9 miljoen euro onrendabel. Daarnaast investeren we 6 miljoen euro in leefbaarheidsactiviteiten in de wijken • We hebben vanaf 2008 wijkprogramma’s in al onze wijken • We voeren het bedrijfsbrede project strategisch voorraadbeleid uit • In 2009 werken we aan een nieuw ondernemingsplan voor de periode vanaf 2010 • In 2009 maken we nieuwe prestatieafspraken met de gemeente Den Haag en het stadsgewest Haaglanden voor de periode vanaf 2010 • We maken in 2009 een keuze voor een benchmarksysteem. Met dit systeem willen we ons financiële en maatschappelijke rendement beter monitoren Nieuw ondernemingsplan en overleg met partners 2009 is het jaar van de nieuwe koers van Haag Wonen. Dit hebben we op veel terreinen ingezet. Een belangrijk kader voor deze nieuwe koers vormt het ondernemingsplan voor de periode vanaf juli 2010. Zie hoofdstuk acht voor meer toelichting Evaluatie ondernemingsplan 2006-2009 In de periode 2006 en 2009 waarin ons oude ondernemingsplan geldig was, is er een hoop gebeurd. Gedurende deze vier jaar, werkten we met vijfendertig doelstellingen in ons ondernemingsplan. In de loop van de jaren zijn er verschillende doelstellingen bijgekomen, veelal ontstaan vanuit actuele en maatschappelijke ontwikkelingen. Sturing op al deze doelstellingen vroeg om prioritering, omdat de concreetheid verschilde. Een kwart hebben we volledig gehaald en nog eenderde gedeeltelijk. Ruim een kwart hebben we niet gehaald. Belangrijke aanbevelingen voor het nieuwe ondernemingsplan zijn onder andere de beperking van het aantal doelstellingen, een verbeterde meetbaarheid en een focus op prioriteiten. Krachtwijken In 2008 hebben Haag Wonen, Staedion en Vestia met de gemeente Den Haag de Raamovereenkomst Investeringsprogramma Krachtwijken Den Haag afgesloten. Zestig procent van onze woningen ligt in de krachtwijken Schilderswijk, Den Haag-Zuidwest en Stationsbuurt/Rivierenbuurt. In de krachtwijk Transvaal spelen wij, gezien ons beperkte bezit in deze wijk, geen actieve rol.

Voor de aanpak van de krachtwijken hebben we met de gemeente en de collegacorporaties gezamenlijke thema’s vastgesteld. Deze thema’s zijn, afhankelijk van de wijk, vertaald in 16 tot 27 business cases. De business cases resulteerden in een activiteitenoverzicht en een voorlopige begroting. Krachtwijk Rivierenbuurt – Brede buurtschool In 2008 zijn we de pilot Brede Buurtschool gestart in de Rivierenbuurt in het kader van het krachtwijkenconvenant. Met diverse partners, de Jan van Nassauschool (stichting SCOH), Kim DAK kinderopvang, Zebra Welzijn en de Bewonersorganisatie Rivierenbuurt/ Spuikwartier werken we daar samen aan een door ons te ontwikkelen en realiseren Multi functionele accommodatie. We formuleerden een inhoudelijke visie en stelden een functioneel programma van eisen op voor de nieuwbouw. Na selectie kon het Haagse architectenbureau PRO aan de slag met het eerste ontwerp. De financiële onderhandeling met de gemeente Den Haag verliep stroef. Inmiddels heeft Haag Wonen een finaal bod neergelegd, waar het college van B&W begin 2010 mee in heeft gestemd. Als de gebruikers een sluitende gebruikersexploitatie opzetten, kunnen we de finale handtekening plaatsen. Krachtwijk Schilderswijk Begin 2009 hebben we het proces en de uitvoeringsorganisatie van het krachtwijkenbeleid meer handen en voeten gegeven, zowel binnen de gemeente als bij Haag Wonen. Het resultaat van 2009 is een aantal plannen van aanpak en onderzoeken naar bijvoorbeeld parkeergarages, brede buurtzones, bedrijvigheid, de campus Teniersplantsoen en gewenste toekomstscenario’s. Haag Wonen was de ene keer betrokken als auteur of initiatiefnemer, de andere keer als kritische meelezer. Een niet volledige opsomming van trajecten waarbij Haag Wonen betrokken is: Schoon, heel en veilig, 12+ Voorzieningencluster Campus Teniersplantsoen, voorzieningen voor multiprobleemgezinnen en probleemjongeren, Crownies sparen door korte klussen voor jongeren van acht tot drieëntwintig jaar, uitbreiding van wijkmedia met website, wijkkrant, TV en radio, uitvoering bewonersbudgetten, opening Culturalis met een keuken gefinancierd door Haag Wonen, opening van het Cruijffcourt met een voetbalschool, vijftig huishoudens geholpen met problemen achter de voordeur in het project Sesam, aanpak woonfraude samen met de Haagse Pandenbrigade, werk voor het leerwerkbedrijf Go Infra voor de bestrijding van jeugdwerkloosheid en participatie in de pilot overlastgevende jeugdgroepen.


JV09

63

Krachtwijk Zuidwest – Brede buurtschool Morgenstond en ruil met Staedion In 2009 zijn we gestart met de pilot Brede Buurtschool Morgenstond in het kader van het krachtwijkenconvenant. Meerdere partijen vinden bij dit project hun weg in samenwerking en onderlinge onderhandelingen. Deze uitbreidingslocatie is in bezit van de ontwikkelcombinatie Staedion, Kavel en Amvest. Haag Wonen heeft met Staedion een visiedocument en programma van eisen opgesteld, samen met de partners. Haag Wonen heeft het project vervolgens overgedragen aan Staedion. Staedion gaat op basis hiervan de financiële onderhandeling aan met de gemeente Den Haag. Bij succesvolle onderhandeling zal Haag Wonen de brede schoollocatie van Staedion, de brede school Erasmus/Petrus Donders, overnemen. We stellen echter wel voor om allereerst de onderhandelingen over de Brede Buurtschool Rivierenbuurt te evalueren, om daar van te leren en de nieuwe besprekingen soepel te laten verlopen. Uitgaven krachtwijken Haag Wonen heeft in 2009 5,0 miljoen euro uitgegeven in de drie krachtwijken. Het gaat hierbij alleen om de kosten. De investeringen in de krachtwijken en de financiering van onrendabele toppen hebben we apart verwerkt in de winsten verliesrekening en in de balans. We hebben voor het subsidiejaar 2009 een aanvraag ingediend tot projectsteun in van 3,4 miljoen euro bij het Centraal Fonds. De aanvraag heeft betrekking op kosten en investeringen voor in totaal 11,4 miljoen euro, die we sinds 2008 in de jaren daarna uitgeven. In de komende jaren geven we ook meer uit dan het subsidiebedrag waarvoor we in aanmerking komen. Strategisch voorraadbeleid Sinds 2008 werken we met en ontwikkelen we ons strategische voorraadbeleid. De eerste resultaten van dit beleid werden zichtbaar in 2009. Bijvoorbeeld de uitvoering van het verbeterplan voor de Sleepnetstraat in Scheveningen en in de Schilderswijk de uitvoering van het onderhoudsplan aan de Delpratwoningen. In 2009 hebben we de onderhouds-, leefbaarheids- en investeringsbegroting aan het

strategisch voorraadbeleid gekoppeld. Dit maakt inzichtelijk hoe we budgetten verdelen over het totaal van de woningen van Haag Wonen en de nieuwbouwontwikkelingen. Hierdoor is een goede afweging tussen onderhoud, renovatie en nieuwbouw mogelijk. Ook de sociale plannen kunnen we op deze manier koppelen aan de complexen of wijken waar het het hardst nodig is. Een financiële doorrekening vindt in 2010 plaats. Wijkprogramma’s In de wijken waar wij minimaal vijfhonderd woningen hebben, maken wij wijkprogramma’s. De doelstelling om dit in 2008 in elke wijk al voor elkaar te hebben is nog niet gelukt. In 2009 hebben we er verder aan gewerkt en in 2010 willen we de belangrijkste hebben afgerond. Een wijkprogramma is de schakel tussen onze portefeuillestrategie en complexplannen en heeft een looptijd van circa vijf jaar. We leggen hierin vast welke maatregelen er nodig zijn voor de betreffende complexen en hun omgeving. Denk hierbij aan onderwerpen als leefbaarheid, welzijn, groot onderhoud, pleinenaanpak, verkoop- of aankoopstrategie. Benchmarksysteem Om onze beheerkosten beter te monitoren, hebben we in 2009 deelgenomen aan de benchmark van het managementadviesbureau Berenschot. Deze benchmark meet de overhead van Haag Wonen in verhouding tot die van andere woningcorporaties. Overhead is hierbij onderverdeeld in arbeidsuren, salarislasten, kosten voor uitbesteding en inhuur van arbeid en huisvestingskosten. Daarnaast vindt een vergelijking plaats met de uitkomsten van de woningcorporaties en die van de meest daarvoor in aanmerking komende andere sectoren. De benchmarkrapportage vertelt ons, dat Haag Wonen meer overhead heeft dan corporaties van vergelijkbare grootte, vooral bij onderhoud en applicatiebeheer. De vervlechting tussen de afdelingen op beide woonbedrijven loopt inmiddels. De salariskosten van de overheadformatie zijn vergeleken met de grotere corporaties hoog. Daarentegen zijn de kosten voor inhuur relatief wat lager. De uitkomsten van de benchmark helpen ons de organisatie te optimaliseren.

Overzicht uitgaven 2009 (bedragen x € 1.000)

64

Krachtwijk

Kosten

Stationsbuurt/Rivierenbuurt Schilderswijk Zuidwest

27 4.923 48

Totaal

4.998

JV09


7.5 Goed leiding geven Doelstelling 2009 • In 2009 maken we onze gewenste leiderschapsstijl expliciet Nieuwe directie In de eerste helft van 2009 hebben vier directeuren afscheid genomen van Haag Wonen. De algemeen directeur/bestuurder en de directeur Personeels- en Organisatieontwikkeling zijn met vervroegd pensioen gegaan. De directeur Vastgoed & Strategie en directeur van Woonbedrijf Zuidwest hebben andere banen gevonden. De functie van directeur Personeels- en Organisatieontwikkeling is omgezet naar manager P&O die rechtstreeks ressorteert onder de directeur/bestuurder. Verder is er een directeur bedrijfsvoering benoemd die verantwoordelijk is voor de financiën, interne controle, communicatie, juridische zaken en informatisering & automatisering. Leiderschapsstijl Met een bijna geheel nieuwe directie hebben we eind 2009 het traject vervolgd om de leiderschapsstijl te ontwikkelen en expliciet te maken. De managementstijl heeft de volgende kernwoorden: resultaatgericht, betrokken,

duidelijk en één Haag Wonen. De eerste leidinggevende dag heeft plaatsgevonden in oktober. Daar hebben we met de leidinggevenden de inhoud van de kernwoorden gedefinieerd en wat ze beogen. Vanuit de positie waar we als organisatie nu staan en de rol die het management gaat innemen, hebben we de gewenste doelen voor de komende jaren besproken. Bij leiderschap hoort wat ons betreft planmatig en beleidsmatig uitvoeren of monitoren van jaarplanactiviteiten. Wij houden de focus gericht op communicatie, managementstijl en leiderschap, bijvoorbeeld door doelen af te bakenen. Op grond van de eerder aangehaalde ingezette veranderingen ten aanzien van de personeelsplanning en de uitkomsten van het onderzoek naar Goed Werkgeverschap, maken we in 2010 de gewenste leiderschapsstijl expliciet. We zorgen voor managementontwikkeling op dit gebied. Voorbereiding visitatie Begin 2010 vindt bij Haag Wonen een visitatie plaats. Eind 2009 hebben we hiervoor de voorbereidingen getroffen.

De functies zijn als volgt ingevuld: Directeur

Datum

Naam

Directeur/ bestuurder

Per 1 maart

mevrouw drs. C.F. (Karin) van Dreven

Bedrijfsvoering

Per 1 januari

mevrouw drs. R.J.M. (Ria) Koppen MRE

Woonbedrijven Den Haag Centrum en Den Haag Zuidwest

Per 1 september

mevrouw drs. P. (Petra) van der Berk (voorheen directeur woonbedrijf Centrum)

Vastgoed en Beleid

Per 1 december

de heer ir. B.G.M. (Bart) Moesbergen


JV09

65

8 We hebben transparant bestuur en toezicht

66

JV09


8.1 Profiel, missie, strategie en structuur van Haag Wonen Het jaar 2009 kunnen we beschouwen als een overgangsjaar. Een personele wisseling kan gepaard gaan met verandering. Dit geldt ook voor de bestuurswisseling die begin 2009 plaatsvond. Maar bovenal waren het turbulente externe omstandigheden die tot bijsturing leidden. De effecten van de kredietcrises waren duidelijk merkbaar. Onder druk van de samenleving, maar vooral ook van de politiek, pakte Haag Wonen taken op, die we niet konden herleiden tot het vigerende ondernemingsplan. De focus van Haag Wonen was daardoor niet voor allen duidelijk. Het oppakken van nieuwe activiteiten ging ten koste van reguliere corporatietaken. In 2009 hebben we gewerkt aan een nieuw ondernemingsplan. Als vertrekpunt kozen we de bestaande missie. Bij de totstandkoming van het nieuwe ondernemingsplan hebben we diverse groepen betrokken: deskundigen, zogenaamde wijkwerkers, lieten hun licht schijnen over een aantal thema’s: • het vorige ondernemingsplan maakte geen melding van een expliciet beleid op het vlak van duurzaamheid • Klant centraal: geen opzienbarende wens voor een corporatie. Maar wat verstaan we er precies onder? Dienstverlening aan de klant en het betrekken van de klant bij ons werk en de samenleving zijn enkele van de vraagstukken waar we ons over hebben gebogen. • De huisvesting van de doelgroep zal voor het

overgrote deel in de bestaande woningen moeten gebeuren. Strategisch voorraadbeleid is dan ook een belangrijke richtlijn binnen ons werk. • Onze inzet in buurten en wijken zal op onderdelen verschillen. Hoe definiëren wij de rol van Haag Wonen? • ‘Geld speelt een rol’. In 2009 werden we geconfronteerd met een discrepantie tussen benodigde middelen voor onze plannen en beschikbare middelen. BIJSTUREN was dus dringend gewenst. Profiel Eind 2009 hebben we stilgestaan bij de profilering van Haag Wonen. Hoewel de volgende tekst begin 2010 zijn definitieve vorm kreeg, beïnvloedde die toch ook ons handelen in 2009. “Haag Wonen is al meer dan honderd jaar thuis in Den Haag. Als gezonde, puur Haagse woningcorporatie zijn we nauw betrokken bij de bewoners van de wijken en de opgaven voor de stad. Wij bieden daarbij passende, goed onderhouden en betaalbare woningen aan mensen die daar zelf niet of moeilijk in kunnen voorzien. Samen met onze bewoners werken we aan een schone en veilige leefomgeving, een omgeving waar we trots op kunnen zijn. Door bewoners actief te betrekken, bouwen we aan vertrouwen en weten we wat er speelt. Haag Wonen is altijd op zoek naar wat beter kan. Met oog voor de menselijke maat en goede dienstverlening. Dicht

Aspecten van organisatie Deze figuur hebben we zowel intern als extern gebruikt, om duidelijk te maken dat een effectieve organisatie gebaat is bij een heldere missie en visie.

Ineffectief


Effectief

JV09

67

waarbij het mogelijk is om deze bij te stellen als dat nodig is door aantoonbaar veranderende omstandigheden.

bij de mensen, toegankelijk en duidelijk. Zo verdienen we het vertrouwen. Haag Wonen maakt het verschil in de wijk. Samen met bewoners en partners creëren wij duurzame oplossingen voor hardnekkige problemen op de meest complexe plekken van de stad. Als initiatiefnemer en versneller in de wijk zijn we vasthoudend om zaken blijvend voor elkaar te krijgen. Zo werken we zichtbaar aanwezig aan structurele verbeteringen thuis, in de wijk en in de stad. Gewoon doen. Met die mentaliteit realiseren wij opvallende prestaties voor de mensen en de stad. Een thuis is meer dan een huis. Door wonen beter en veiliger te maken, geven wij meer dan 50.000 inwoners van Den Haag een thuisbasis. En daarmee ruimte voor ontwikkeling. Missie en visie Vóór alles biedt Haag Wonen passende huisvesting aan mensen die hierin zelf niet of moeilijk kunnen voorzien. We vatten onze taak breed op. Het gaat om goed samen wonen in een omgeving om trots op te zijn. Daarom zijn we een ondernemende organisatie die gebiedsgericht en klantgericht denkt en handelt. Strategie In onze strategie leggen we vast op welke acties we ons geld, onze menskracht en middelen op in zetten om op termijn vastgesteld doelstellingen te bereiken. Het jaar 2009 was dus een overgangsjaar. De bestaande missie hebben we tegen het licht gehouden en een andere inkleuring gegeven. Onder strategie verstaan we het volgende: Haag Wonen streeft naar voldoende woningen voor lage inkomens, in wijken waar huishoudens met hoge en lage inkomens gemengd wonen. In 2009 hebben we dit doel enigszins aangepast. Menging van bevolkingsgroepen is niet zozeer een doel op zich, maar eerder een resultante. Redenerend vanuit de bestaande voorraad en in de wetenschap dat we doorgaans over korte afstand verhuizen, ontstaat het beeld dat er tredes op de woonladder moeten worden aangeboden. Mensen die vooruit komen in het leven (sociale stijging) willen over relatief korte afstand een volgende woning binnen hun wooncarrière vinden. Van deze woningen moeten er genoeg geschikt zijn voor huurders die zorg of begeleiding nodig hebben. Voor woningtoewijzing en de nieuwbouwproductie zijn afspraken met de gemeente gemaakt. Onze prestaties zijn in dit verslag beschreven. Haag Wonen heeft zichzelf in de problemen gebracht door nieuwbouwkoopprojecten te starten zonder dat er een woning verkocht was. Het nakomen van afspraken heeft Haag Wonen in het algemeen hoog in het vaandel staan. In de toekomst zullen we echter alleen afspraken maken

68

JV09

We investeren zoveel als mogelijk is, zonder de financiële continuïteit in gevaar te brengen. Ons voornemen om de financiële A-status bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) te behouden is niet gerealiseerd. Haag Wonen heeft het B2-oordeel gekregen. Minstens zo belangrijk is onze borgstelling bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het bestuur heeft richting CFV en WSW volstrekte openheid gegeven omtrent de financiële situatie van Haag Wonen en de maatregelen die werden genomen. Deze openheid heeft gelukkig vertrouwen gegeven. Als ondernemende, gebiedsgerichte en klantgerichte organisatie streven we naar: • Wij huisvesten bovenal huishoudens met een laag inkomen of een laag middeninkomen en huishoudens met een bijzondere huisvestingsbehoefte. • Wij benaderen ons werk en onze opgave meer vanuit de klant • Wij sturen op een meer vraaggestuurd en gedifferentieerd woningaanbod, met aandacht voor het aanbieden van ontbrekende treden op de woonladder. • Wij zetten maatschappelijk vastgoed en bedrijfsonroerend goed meer in ten dienste van onze wijken. Daarbij kiezen we voor een goed rendement en een structurele bijdrage aan de wijk. • Wij zetten actiever in op het organiseren van betrokkenheid met onze bewoners. • We ondersteunen en starten initiatieven die een bijdrage leveren aan het rondkomen en vooruitkomen van onze huurders. We kiezen voor samenwerking met partijen die dit ook uitdragen. • We zetten actiever in op ongestoord woongenot. Zodat een huis ook echt een thuis kan zijn. • Wij worden een meer wendbare organisatie, die financieel in balans is om onze strategische doelstellingen te behalen. • We willen excelleren in onze dienstverlening en zetten gericht in op verbeteringen en slimme innovaties dichtbij de taak, met een structureel effect. • We werken gebiedsgericht aan duurzame oplossingen van de complexe opgaven in onze wijken. Dit doen we met een duidelijke strategie en rol in het gebied en de stad. Structuur Woningstichting Haag Wonen wordt bestuurd door één directeur/bestuurder. We hechten veel waarde aan een zorgvuldige besluitvorming waarin ‘checks and balances’ voldoende tot hun recht komen. Dit waarborgen we in het directiereglement dat in 2009 is vastgesteld. Ook


is de directeur Bedrijfsvoering (tevens controller) vaste deelnemer in het overleg met de Raad van commissarissen. De raad van commissarissen oefent toezicht uit op het bestuur. De raad bestaat uit zeven personen. In 2006 is in een directiereglement vastgelegd dat het bestuur voor de dochtervennootschappen op dezelfde wijze verantwoording aflegt aan de raad van commissarissen als voor de stichting. De raad van commissarissen is als collectief verantwoordelijk voor zijn taak. De raad houdt toezicht op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken in de corporatie. Naast deze toezichthoudende taak geeft de raad advies over en mede richting aan een gezonde maatschappelijk verantwoorde ontwikkeling van de woningstichting. Ten slotte zorgt de raad van commissarissen voor aanstelling, beoordeling en ontslag van het bestuur. Het bestuur heeft een aantal themabijeenkomsten georganiseerd. Deze dienden meerdere doelen: • het verstrekken van openheid over de organisatie van Haag Wonen • kennisontwikkeling • een open discussie over een aantal belangrijke beleidsthema’s. Dit vergemakkelijkt de totstandkoming en de werking van het toezichtkader. In 2009 zijn de volgende thema’s aan de orde gekomen: de kerntaak, inzet van Haag Wonen in de Krachtwijken, financiën. In 2009 wijzigden we de statuten met als doel meer duidelijkheid te krijgen in de onderlinge verhoudingen. Haag Wonen heeft als statutair werkgebied de gemeenten Den Haag, Delft, LeidschendamVoorburg, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk, Wassenaar en Zoetermeer. Het woningbezit ligt uitsluitend in de gemeente Den Haag. Haag Wonen heeft een participatieovereenkomst met haar beide bewonersorganisaties, de Bewonersraad Haag Wonen en de Huurdersvereniging Haag Wonen. Haag Wonen heeft prestatieafspraken met de gemeente Den Haag op het gebied van verhuur, herstructurering, leefbaarheid en veiligheid en nieuwbouwproductie. Als lid van de Sociale Verhuurders Haaglanden heeft Haag Wonen prestatieafspraken met het stadsgewest Haaglanden, voornamelijk over verhuur en nieuwbouw. Haag Wonen is lid van Aedes en onderschrijft de AedesCode en de Governancecode Woningcorporaties. Haag Wonen is verder lid van De Vernieuwde Stad, het platform van grootstedelijke corporaties.


JV09

69

8.2 Bestuursverslag Samenstelling bestuur Haag Wonen heeft één directeur/bestuurder: mevrouw drs. Karin (C.F.) van Dreven. Zij is per 1 maart 2009 werkzaam in deze functie en volgt de heer Wim (W.) Gestel op. In 2009 was mevrouw Van Dreven 52 jaar. Haar nevenfuncties zijn Lid VROM Raad, Lid Platform De Vernieuwde Stad, Bestuurslid Sociale Verhuurders Haaglanden, Lid Raad van commissarissen Wijnhavenkwartier Beheer BV, Bestuurslid Theater aan de Schie. Werkwijze Haag Wonen heeft haar doel en missie uitgewerkt in een ondernemingsplan voor de jaren 2006 tot en met 2009. Op basis van een analyse van de verwachte ontwikkelingen en de positie van Haag Wonen hebben we concrete doelstellingen voor deze jaren benoemd. We hebben het ondernemingsplan besproken met de medewerkers, bewonersorganisaties, de gemeente en belanghebbenden uit de zorg en maatschappelijke opvang. De gemeentelijke en regionale prestatieafspraken sluiten aan bij het ondernemingsplan. Het jaar 2009 stond in het teken van de ontwikkeling van een nieuw ondernemingsplan. Nadat we de uitkomsten van de visitatie hierin hebben verwerkt, zullen we het plan medio 2010 definitief vaststellen. In dit plan houden we meer rekening met tussentijdse bijsturing. De doelstellingen uit het ondernemingsplan en de prestatieafspraken vertalen we jaarlijks in een jaarplan met meetbare prestaties per afdeling. In de kwartaalrapportages en het jaarverslag rapporteren we over de behaalde resultaten en de voortgang van het ondernemingsplan. Het jaarverslag bespreken we met de afdelingen, de gemeente Den Haag, de bewonersorganisaties en belanghebbenden uit de zorg en maatschappelijke opvang. Uit de evaluatie van het jaarverslag en deze gesprekken volgt een directiebrief die als basis dient voor het jaarplan en de begroting voor het volgende jaar. In 2009 hebben we op voorhand meer richting gegeven aan het proces, doordat we aan de voorkant kengetallen en meerbare doelen kenbaar hebben gemaakt. Haag Wonen streeft naar een permanente invulling van integraal risicomanagement. In 2006 heeft Haag Wonen een extern onderzoek uitgevoerd naar de opzet en het bestaan van de interne beheersingsmaatregelen. Vanaf 2007 is het risicomanagement een vast onderdeel van de jaarlijkse planning- en controlcyclus. De bestuurder heeft twee maanden na

indiensttreding een zogenaamd In Control Statement aangeboden aan de Raad van commissarissen. Hierin is opgenomen welke risico’s mogelijkerwijs op Haag Wonen afkomen en op welke wijze we hierop anticiperen. De IC-functie kreeg onvoldoende aandacht binnen Haag Wonen. Als reactie hierop, hebben we bijvoorbeeld een taskforce IC geïnstalleerd, in het voorjaar van 2009. Het aan de kaak stellen van onrechtmatigheden en het verbeteren van de bedrijfsvoering kreeg hierdoor een impuls. In 2009 hebben we een onderzoek in gang gezet, om inzicht te krijgen in het verloop van onze bezittingen en schulden bij verschillende scenario’s en risico’s. Met de uitkomsten van dit zogenoemde assetliabilitymanagementonderzoek (ALM) van begin 2010, zijn we beter in staat om bij risicovolle situaties tijdig te reageren en goede opvang te realiseren. Daarnaast kunnen we een bijdrage leveren aan de politieke discussie, zowel landelijk als op Europees niveau. Directieteam Haag Wonen heeft een directieteam dat bestaat uit de directeur/bestuurder en drie niet-statutaire directeuren. Naast de directeur/bestuurder bestaat het directieteam uit: • mevrouw drs. Petra (P.J.) van den Berk, directeur Woonbedrijven* • mevrouw drs. Ria (R.J.M.) Koppen-Kreyne MRE, directeur Bedrijfsvoering • de heer ir. Bart (B.G.M.) Moesbergen, directeur Vastgoed en Beleid Het directieteam vergadert één maal per twee weken. Tijdens deze bijeenkomsten komen onderwerpen aan bod als de voortgang van het jaarplan, nieuwe ontwikkelingen en projecten en de samenwerking met andere partijen. Bij de besluitvorming over maatschappelijke investeringen weegt het directieteam de maatschappelijke voordelen af tegen het financiële rendement. Uitgangspunt voor de beoordeling van de maatschappelijke voordelen, zijn het ondernemingsplan en de prestatieafspraken met de gemeente en de regio. Uitgangspunt bij de beoordeling van het financiële rendement is het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen. Alle financiële middelen boven deze grens investeert Haag Wonen. In 2009 hebben we alle maatschappelijke taken financieel gezien kunnen aanpakken. We betrekken echter wel in toenemende mate het effect van de investeringen. ‘Doen we de goede dingen?’ en ‘Doen we de dingen goed?’ zijn daarbij kernvragen. Kostenbewustzijn en effectmeting zijn hierbij van cruciaal belang.

* Met de uitdiensttreding van de heer ir. Alfred (A.) Busser per 1 september, is mevrouw Van den Berk verantwoordelijk voor Woonbedrijf Den Haag Centrum en Woonbedrijf Den Haag Zuidwest.

70

JV09


Naast de besluiten die de goedkeuring van de raad van commissarissen behoeven, heeft het bestuur in 2009 met het directieteam vooral gesproken over: • inlevingsvermogen in de klant • de strategische koers van Haag Wonen • effectiviteit van de bedrijfsvoering • routines op orde, waarbij het bedrijfsinformatiesysteem (SAP) van belang is • de voortgang van de productieafspraken met de gemeente Den Haag • de kwaliteit van de projectontwikkeling, die moet aansluiten bij de behoefte van de klant • de beoordeling door het WSW van de kredietwaardigheid van Haag Wonen Ook in 2009 hebben we onze middelen uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting. Samenwerking De directies van de drie Haagse woningcorporaties voeren vier maal per jaar bestuurlijk overleg met de gemeente Den Haag. In dit overleg komt in elk geval de voortgang van de prestatieafspraken aan de orde. Het ambtelijk Beleidsoverleg Wonen en diverse themaoverleggen bereiden het overleg voor. Daarnaast voeren we vier maal per jaar bestuurlijk overleg met de gemeente Den Haag over de Krachtwijken. Haag Wonen neemt deel aan Forum Den Haag, een samenwerkingsverband van organisaties die zich inzetten op het gebied van wonen, zorg, welzijn en onderwijs in de gemeente Den Haag. Haag Wonen is actief lid van de vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden. Mevrouw C.F. van Dreven, directeur/bestuurder, is lid van het SVH-bestuur. Medewerkers van Haag Wonen nemen deel aan de SVH-Beleidsgroep en diverse SVH-werkgroepen. Haag Wonen is actief lid van De Vernieuwde Stad, het discussieplatform van grootstedelijke corporaties. We nemen deel aan de werkgroep Prijsbeleid van De Vernieuwde Stad. Voor een overzicht van alle samenwerkingsverbanden en convenanten: zie bijlage (Opmerking: nog niet digitaal, daardoor nog niet bijgeleverd).


JV09

71

8.3 Verslag van de raad van commissarissen Verslaglegging De raad van commissarissen maakte bij de totstandkoming van dit jaarverslag gebruik van een checklist voor toetsing aan de Governance Code Woningcorporaties. De raad is van mening dat dit verslag voldoende inzicht geeft in het functioneren en de werkwijze van de raad. Samenstelling raad van commissarissen De raad van commissarissen van Haag Wonen bestaat uit zeven leden. Twee leden worden benoemd op bindende voordracht van de huurders(organisaties) en één lid op voordracht van de ondernemingsraad. Auditcommissie De auditcommisie adviseert de raad van commissarissen over voorliggende financiële onderwerpen. De heren J.E. Bauer en M. van der Kallen zijn lid van deze commissie. Profielschets De raad van commissarissen kent een profielschets. De raad beziet regelmatig of dit profiel nog voldoet of moet worden aangepast. De profielschets beschrijft de algemene en

specifieke deskundigheden en de persoonlijke kwaliteiten waarover leden van de raad en de auditcommissie dienen te beschikken. Benoemingen Per 23 mei 2009 is de heer M. van der Kallen herbenoemd als lid van de raad van commissarissen voor een periode van drie jaar. Voorafgaand aan de benoeming evalueerde de raad zijn functioneren. Per 1 juli 2009 is mevrouw W.M.E. van Sandick herbenoemd als voorzitter van de raad van commissarissen voor een periode van drie jaar. Voorafgaand aan de benoeming evalueerde de raad haar functioneren. Per 12 december 2009 is de heer J.E. Bauer herbenoemd als lid van de raad van commissarissen op bindende voordracht van de huurders(organisaties). Voorafgaand aan de benoeming evalueerde de raad zijn functioneren in overleg met de huurders(organisaties). De huurdersorganisaties droegen de heer Bauer voor herbenoeming.

Persoonlijke gegevens raad van commissarissen per 31 december 2009

72

Naam

Functie in rvc

Leeftijd

Deskundigheids-gebied

(voormalige) Functie

De heer mr. J.E. Bauer

Lid

56

Juridisch en sociaalmaatschappelijk

Voorzitter raad van bestuur zorginstelling

De heer drs. H.W. Breukink

Lid

59

Bouwtechnisch, vastgoed en financiën

Commissaris en adviseur

De heer H.F. Dijkstal

Vice-voorzitter

66

Bestuurlijk en sociaalmaatschappelijk

Voormalig lid Tweede Kamer, oud-minister van Binnenlandse Zaken, voormalig fractievoorzitter

De heer drs. J.J.H.M. van Gennip

Lid

58

Sociaal-maatschappelijk, welzijn/zorg en justitie

Voorzitter raad van bestuur Reclassering Nederland

De heer mr. M. van der Kallen

Lid

49

Financieel-economisch en juridisch

Directeur/eigenaar bedrijf

Mevrouw drs. D.H. Oudshoorn

Lid

37

Sociaal-maatschappelijk en leefbaarheid en veiligheid

Voorzitter dagelijks bestuur deelgemeente Feyenoord Rotterdam

Mevrouw mr. W.M.E. van Sandick

Voorzitter

45

Financieel-economisch en juridisch-organisatorisch

Belastingadviseur

JV09


Reglement De raad van commissarissen heeft een reglement vastgesteld, dat vrijwel geheel overeenkomt met het voorbeeldreglement van de Commissie Intern Toezicht Woningcorporaties (commissie-Glasz). Dit reglement is voor inzage beschikbaar op internet en via het bestuurssecretariaat.

incontrolstatement aan de raad gepresenteerd. Op 23 september heeft de bestuurder hiervan een update gegeven.

De raad van commissarissen heeft in 2009 geconcludeerd, dat zij het reglement op een aantal punten kan moderniseren aan de hand van de Governancecode Woningcorporaties.

Overleg met belanghouders Op 18 maart heeft de raad van commissarissen het jaarlijkse overleg gevoerd met de huurdersorganisaties. Op 2 november 2009 heeft het jaarlijkse overleg met de ondernemingsraad plaatsgevonden.

Mevrouw drs. D.H. Oudshoorn en de heer mr. J.E. Bauer zijn benoemd op voordracht van de huurdersorganisaties. De heer J.J.H.M. van Gennip is benoemd op voordracht van de ondernemingsraad. Alle commissarissen hebben hun (relevante) nevenfuncties gemeld. De raad heeft deze gecontroleerd op mogelijke belangenverstrengeling. Een lijst met deze nevenfuncties is voor inzage beschikbaar op internet en via het bestuurssecretariaat. De raad heeft de onafhankelijkheidscriteria voor verwanten getoetst, zoals opgenomen in de Governancecode Woningcorporaties en verklaart zijn taken als raad van commissarissen onafhankelijk te kunnen uitvoeren. Werkwijze Bijeenkomsten Zowel de raad van commissarissen als de auditcommissie hebben in 2009 zeven maal vergaderd in aanwezigheid van het bestuur. De vergaderingen zijn goed bezocht en er was, met uitzondering van ziekte, geen significante afwezigheid van een van de leden. Helaas is de heer Dijkstal, ziek in 2009, in 2010 overleden. De stand van zaken van Kristal NV heeft de raad op 10 juni met de heer R.A.J. van der Moolen besproken, lid van de raad van commissarissen Kristal en de heer J. Prins, directeur van Kristal. Op 6 mei heeft de bestuurder haar

Bij de goedkeuring van het jaarverslag en de jaarrekening over 2008, heeft de auditcommissie op 10 juni gesproken met de accountant.

Themabijeenkomsten Op 6 mei heeft de bestuurder de introductiemodule ‘Kerntaken’ aan de raad van commissarissen gegeven. Op 6 mei heeft de raad van commissarissen een rondleiding in Den Haag–Zuidwest gekregen. Ook was er een rondleiding door de Mixx Inn, een woongebouw waar Haag Wonen jongvolwassenen kansen biedt voor wonen, leren, werken en recreëren. De Mixx Inn heeft een hotelachtige uitstraling en biedt naast 115 zelfstandige woonunits voor shortstayverblijf diverse voorzieningen op de begane grond van het gebouw. Op 3 september heeft de raad een rondleiding in de Rivierenbuurt gekregen. De rondleiding leidde langs onder andere de locatie voor een nieuwe brede school, een door Haag Wonen gerenoveerd pand aan de Zwarteweg voor vrouwenopvang en een complex aan de Ammunitiehaven. Er waren vertegenwoordigers van twee bewonersorganisaties aanwezig. De gemeentesecretaris, mevrouw A.W.H. Bertram, vertelde de raad over de inzet van de gemeente in de Krachtwijken. Op 4 september heeft de raad een studiedag gehouden. Hierbij heeft ze teruggeblikt op het bezoek aan de Rivierenbuurt op 3 september en ging ze in op de vraag hoe breed het domein

Rooster van aftreden raad van commissarissen Naam

Benoeming in bestuur/ RvC Haag Wonen

Aftredend per

Komt in aanmerking voor herbenoeming

De heer mr. J.E. Bauer De heer drs. H.W. Breukink De heer H.F. Dijkstal De heer drs. J.J.H.M. van Gennip De heer mr. M. van der Kallen Mevrouw drs. D.H. Oudshoorn Mevrouw mr. W.M.E. van Sandick

2006 2008 2005 2008 2006 2004 2003

2012 2011 2011 2011 2012 2010 2012

Ja Ja nvt Ja Ja Ja Nee


JV09

73

van Haag Wonen is. Overige onderwerpen van gesprek waren onder andere de interne organisatie en de organisatiestructuur van Haag Wonen. Op 10 november heeft de bestuurder de module ‘Financiën’ aan de raad van commissarissen gepresenteerd.

Risicobeheersing Haag Wonen toetst jaarlijks haar begroting aan het risicoprofiel. De raad van commissarissen ziet toe op de borging en uitvoering van de interne beheersingsmaatregelen. Het risicomanagement is een vast onderdeel geworden van de jaarlijkse planning- en controlcyclus. Naar aanleiding van het rapport van bevindingen van de accountant, stelt Haag Wonen jaarlijks een actiepuntenlijst op. De auditcommissie behandelt de afhandeling van deze lijst nauwkeurig.

Informatievoorziening De raad van commissarissen ontvangt het prestatieoordeel van de minister van VROM, de beoordelingen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, het jaarverslag van de Geschillencommissie Huursector, verslagen van het beleidsoverleg tussen de huurdersorganisaties en Haag Wonen en benchmarkinformatie. Verder blijft de raad op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen door informatie uit de organisatie, krantenknipsels, vakliteratuur en door het lidmaatschap van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties.

Nieuwe accountant De raad van commissarissen heeft Deloitte Accountants voor een periode van minimaal drie jaar benoemd voor het uitvoeren van controlewerkzaamheden.

Op 6 mei heeft de raad van commissarissen een presentatie gekregen over het sturen op kasstromen van PriceWaterhouseCoopers. PriceWaterhouseCoopers is een organisatie die diensten en oplossingen ontwikkelt voor ieder denkbaar ondernemings- en sectorvraagstuk. Toezicht Meer dan financieel toezicht De raad van commissarissen richt zich in zijn rol als toezichthouder naast toezicht op de financiële aspecten vooral op de sociale aspecten en leefbaarheid. Toetsing vindt plaats aan de hand van het ondernemingsplan, het jaarplan en de begroting. In het jaarplan legt Haag Wonen haar doelstellingen en activiteiten op de BBSHvelden vast. De kwartaalrapportages leveren informatie over de behaalde resultaten op deze velden en over het financiële resultaat. Vanaf het tweede kwartaal bevat de kwartaalrapportage een prognose van de winsten verliesrekening per 31 december. Bij (beleids)voorstellen buiten het jaarplan en de begroting, toetst Haag Wonen de effecten aan de doelstellingen van het ondernemingsplan en aan het risicoprofiel.

Goedkeuring bestuursbesluiten In 2009 heeft de raad van commissarissen ingestemd met de volgende bestuursbesluiten: • opheffen van Exploitatiemaatschappij Woonbedrijf Den Haag Centrum BV en Exploitatiemaatschappij Woonbedrijf Den Haag Zuidwest BV. • mandateren van het bestuur voor het aanvragen van een commerciële financiering om te voldoen van de achtervangverplichtingen. Tot eind 2009 is hiervan geen gebruik gemaakt • de betrokkenheid van Haag Wonen bij een ontwikkelproject met DUWO tegen het licht houden • ondertekenen van VSO 2 • aanpassen van de statuten van Woningstichting Haag Wonen, het bestuursreglement en het directiereglement conform de wettelijke bepalingen met advies van Houthoff Buruma. • aanpassen van de raming begroting 2009 als gevolg van te hoge ambities in de meerjarenraming. • goedkeuren van het jaarverslag en de jaarrekening over 2008 en de jaarrekeningen van Haag Wonen Holding BV, Exploitatiemaatschappij Woonbedrijf Den Haag Centrum BV, Exploitatiemaatschappij Woonbedrijf Den Haag Zuidwest BV, Haag Wonen Kristal BV en Haag Wonen Energie BV. • goedkeuren van het conceptondernemingsplan 2010-2014 • goedkeuren van de geconsolideerde begroting en jaarplan Haag Wonen 2010 en de begrotingen van Haag Wonen Kristal BV. • goedkeuren van het treasuryjaarplan 2010

* Dit betreft punten waarover de auditcommissie de raad van commissarissen heeft geadviseerd.

74

JV09


Door marktontwikkelingen is er niets gebeurd ten aanzien van het project Laakhaven-West/ Petroleumhaven. In 2009 waren er geen transacties waarbij sprake was van tegenstrijdige belangen. De belangrijkste onderwerpen die de raad van commissarissen in 2009 heeft besproken, zijn: • de strategie, besturingsfilosofie en topstructuur van Haag Wonen • de wijkaanpak en financiering van de Krachtwijken • de Krachtwijkensubsidies • de regionale en de lokale prestatieafspraken • de gevolgen van de kredietcrisis* • de ontwikkelingen en trendbreuken in de volkshuisvesting • de financiële positie van Haag Wonen* • de liquiditeitsprognose • de omvang van de projectenportefeuille inclusief de verplichtingen van Haag Wonen* • de achtervang voor projecten met niet verkochte koopwoningen

• de bedrijfslasten* • de interne organisatie • de instelling van een afdeling Interne Controle, waardoor het inhuren van de accountant voor audits niet meer nodig is* • de samenwerking met Kristal NV • fiscaliteiten • VSO 2 • de beoordeling van het functioneren van de accountant • de aanpassing van de statuten van Woningstichting Haag Wonen, het bestuursreglement, het directiereglement en het reglement voor de raad van commissarissen • de participatieovereenkomst • de visiterende instantie • het ondernemingsplan 2010-2014 • de kwartaalrapportages* • de treasuryrapportages* • het jaarplan, de begroting en het jaarverslag* • de financiële ruimte in de begroting en de meerjarenbegroting*

Beloning bestuurder (mevrouw C.F. van Dreven directeur/bestuurder vanaf 1 maart 2009, de heer W. Gestel, algemeen directeur tot 1 april 2009)

2008 Dhr. W. Gestel

2009 Dhr. W. Gestel

2009 Mw. C.F. van Dreven

Belastbaar loon Pensioen afdracht Voorzieningen op termijn (inleg levensloop) Ontslagvergoedingen

€ 150.035 € 41.460 €0 €0

€ 76.392 € 7.447 €0

€ 114.943 € 32.519 € 9.568 €0

Totaal

€ 191.495 € 2.700

€ 83.839 € 894

€ 157.030 € 5.363

Onkostenvergoedingen

Beloning raad van commissarissen in 2009 Naam

Functie

Bestuurskostenvergoeding

De heer mr. J.E. Bauer De heer drs. H.W. Breukink De heer H.F. Dijkstal De heer drs. J.J.H.M. van Gennip De heer mr. M. van der Kallen Mevrouw drs. D.H. Oudshoorn Mevrouw mr. W.M.E. van Sandick

Lid/ auditcommissie Lid Vice-voorzitter Lid Lid/ auditcommissie Lid Voorzitter

€ 11.970,01 € 15.959.98 € 11.970,01 € 15.959,98 € 11.970,01 € 9.576,02 € 14.364,05


JV09

75

et jaarplan Interne Controle heeft Haag Wonen H in februari 2010 aan de raad van commissarissen voorgelegd. Evaluatie De raad van commissarissen heeft het eigen functioneren geëvalueerd over het jaar 2009. De voorzitter bereidde de evaluatie voor in bilaterale gesprekken met de leden. Ook vroeg zij om de mening van de bestuurder. Beloning Voor de beloning van het bestuur hanteert de raad van commissarissen de adviezen van de Commissie Izeboud. Het salarisniveau van de bestuurder stijgt mee met de cao voor woningcorporaties. Ook de andere arbeidsvoorwaarden van de bestuurder zijn conform de cao voor woningcorporaties en de bedrijfsregeling van Haag Wonen. Er is geen afkoopsom afgesproken. Met de bestuurder is bij aanstelling een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd aangegaan.

76

JV09

Haag Wonen heeft de heer Gestel in de periode januari tot en met maart een auto ter beschikking gesteld, welke hij bij uitdiensttreding overnam van Haag Wonen. Mevrouw Van Dreven heeft geen auto ter beschikking gesteld gekregen, maar zij ontvangt een vergoeding voor een OV-jaarabonnement als onderdeel van de bovengenoemde onkostenvergoedingen. Beloning raad van commissarissen in 2009 In 2009 heeft de Raad om de honorering van de raad van commissarissen besloten trendmatig conform cao te verhogen. Inmiddels hebben we geconstateerd, dat de uitgekeerde vergoedingen aan de heer Breukink en de heer van Gennip te hoog zijn geweest. De vergoeding waar zij recht op hadden bedroeg € 9576,02. Het te veel uitgekeerde zullen we verrekenen in 2010.


8.4 Kengetallen Boekjaar

2009

2008

2007

Aantal verhuureenheden: Woningen en woongebouwen Haag Wonen Woningen en woongebouwen Exploitatie BV’s

22.552 0

22.140 236

22.249 123

Subtotaal

22.552

22.376

22.372

0

0

204

22.552

22.376

22.576

2.309 169

2.341 159

2.332 0

54

54

44

25.084

24.930

24.952

Bij: Beheer door derden Subtotaal Bedrijfsruimten/garages/overige objecten Haag Wonen Bedrijfsruimten/garages/overige objecten Expl. B.V.’s Bij: Beheer door derden Totaal

Mutaties in de aantallen zijn het gevolg van aankopen, verkopen, nieuwbouw en woningen van herstructureringscomplexen welke aangewezen zijn als actiegebied en in het betreffende jaar uit exploitatie zijn genomen. In 2009 zijn 16 woningen uit exploitatie genomen (2008: 241).

A. Vorderingen op huurders en ex-huurders van woningen en niet-woningen uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen B. Totale huurderving uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen C. Solvabiliteit op basis van het weerstandsvermogen in verhouding tot het totaal vermogen D. Liquiditeit Current ratio E. Rentabiliteit van het totaal vermogen F. Weerstandsvermogen in euro’s per woning

2009

2008

2007

3,37%

3,54%

3,49%

2,74%

2,56%

2,25%

23,9%

27,1%

27,4%

0,46

0,36

0,61

1,2%

4,6%

- 1,2%

€ 12.310

€ 13.687

€ 13.314

Definities kengetallen: A. Vorderingen op huurders en ex-huurders van woningen en niet woningen. Totaal huren en vergoedingen B. Huurderving. Totaal huren en vergoedingen C. Weerstandsvermogen = Reserves + Voorzieningen. Balanstotaal D. Vlottende activa. Kortlopende schulden E. Jaarresultaat + rentelasten. Balanstotaal F. Weerstandsvermogen = Reserves + Voorzieningen. Totaal aantal woningen


JV09

77

9 Jaarrekening 2009 Haag Wonen

78

JV09


9.1.1 Geconsolideerde balans per 31 december 2009 Balans op basis van bedrijfswaarde (geconlsolideerd)


JV09

79

Balans op basis van bedrijfswaarde (geconlsolideerd)

80

JV09


9.1.2 Geconsolideerde winst en verliesrekening over 2009


JV09

81

9.1.3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht

82

JV09


Toelichting geconsolideerd kasstroomoverzicht Kasstromen uit operationele activiteiten De toename van de voorraden is gevolg van investeringen in onderhanden projecten. Dit betreft de in aanbouw zijnde woningen van de Loevesteinlaan fase 1A, Melis Stokelaan/ Wolweversgaarde, Oosterhesselenstraat/ Vledderstraat en Wijnhaven. De toename van de kortlopende schulden betreft vooral de schulden aan kredietinstellingen. Dit betreft naast aflossingsverplichting 2010 van de leningen ( € 56 miljoen) , de negatieve banksaldi (12,4 miljoen) en een opgenomen kasgeldlening van € 15 miljoen. Kasstromen uit investeringsactiviteiten De investeringen in activa in ontwikkeling lagen als gevolg van opleveringen in 2009 op een lager niveau dan in 2008. In 2009 waren er geen vrijwel geen verkopen uit activa in ontwikkeling (2008: 13 miljoen). De geringere afname van financiële vaste activa in 2009 heeft te maken met de opvoering van de vordering latente belastingen ad € 8,7 miljoen in 2008. De geactiveerde rente tijdens de bouw is opgenomen onder investeringen activa in ontwikkeling. Kasstromen uit financieringsactiviteiten De toename van de leningen inclusief bijschrijvingen ten opzichte van 2008 is te verklaren uit € 27,5 miljoen meer herfinancieringen en € 15.9 miljoen meer nieuwe financiering.


JV09

83

9.1.4 Grondslagen voor financiële jaarverslaggeving en resultaatbepaling VERSLAGGEVINGSVOORSCHRIFTEN De jaarrekening wordt met inachtneming van geldende verslaggevingsvoorschriften van het Burgerlijk Wetboek, Boek 2, titel 9 zoals bepaald in het Besluit Beheer Sociale Huursector opgesteld. Nadere uitwerking van de wettelijke bepalingen vindt plaats in de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ). Op de verslaggeving van woningcorporaties is de Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting van toepassing. Consolidatie CONSOLIDATIE Grondslagen voor consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening van Woningstichting Haag Wonen worden de financiële gegevens verwerkt van de maatschappijen waar Haag Wonen invloed van betekenis kan uitoefenen (zie paragraaf 6.2 van het volkshuisvestingsverslag). De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling van Haag Wonen.

In de consolidatie worden betrokken: • Haag Wonen Holding B.V. te Den Haag (100%). • Haag Wonen Kristal B.V. te Den Haag (belang in het aandelenkapitaal 95%) • Haag Wonen Energie B.V. te Den Haag (100%). • Aanvan Vastgoed B.V. te Den Haag • (hierin heeft Haag Wonen Kristal B.V. een belang van 100%). • Aanvan Vastgoed II B.V. te Den Haag (hierin heeft Haag Wonen Kristal B.V. een belang van 100%). • Laakhaven Ontwikkeling B.V. te Den Haag (hierin heeft Haag Wonen Kristal B.V. een belang van 100%). • Wijnhavenkwartier Beheer B.V. te Den Haag (hierin heeft Haag Wonen Kristal B.V. een belang van 50%). • Wijnhavenkwartier ontwikkeling Fase 1 C.V. te Den Haag (hierin heeft Aanvan Vastgoed B.V. een belang van 49,5% en Wijnhavenkwartier Beheer B.V. een belang van 0,5%). Voor Wijnhavenkwartier Beheer B.V. en Wijnhavenkwartier ontwikkeling Fase 1 C.V. is sprake van een proportionele consolidatie voor 50% aangezien sprake is van een joint venture.

Voor zover niet anders genoemd zijn de financiële gegevens van de maatschappijen waar Haag Wonen invloed van betekenis kan uitoefenen, volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. Belangen van derden in het vermogen en in het resultaat van groepsmaatschappijen zijn afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening tot uitdrukking gebracht. De Exploitatiemaatschappij Woonbedrijf Den Haag Centrum B.V. te Den Haag en de Exploitatiemaatschappij Woonbedrijf Den Haag Zuid West B.V. te Den Haag zijn op 24 september 2009 gefuseerd met Haag wonen Holding BV. De financiële gegevens zijn per 1 januari in de Holding BV verwerkt.

ALGEMEEN Haag Wonen Kristal B.V. In 2003 heeft Haag Wonen samen met Kristal N.V. het ontwikkelbedrijf Haag Wonen Kristal B.V. opgericht. Besluitvorming vindt plaats op basis van consensus tussen de directieleden welke worden voorgedragen door Haag Wonen en Kristal N.V. De algemene vergadering van aandeelhouders benoemt de directie. Tevens is Haag Wonen door de feitelijke omstandigheden beleidsbepalend. Om deze reden is Haag Wonen Kristal B.V. aangemerkt als een groepsmaatschappij welke 100% wordt geconsolideerd, waarbij gelijktijdig een aandeel derden wordt opgenomen. Stelselwijziging Met ingang van 2009 wordt het verkochte en het onverkochte deel van onderhanden projecten als afzonderlijke balansposten in de jaarrekening verwerkt op grond van RJ 221. Onder de regel “Onderhanden werken in opdracht van derden”wordt het deel dat verkocht is verwerkt. Onder “Onderhanden projecten” wordt het onverkochte deel verwerkt. Onder de voorraad wordt alleen de nog onverkochte voorraad verantwoord. Deze stelselwijziging heeft geen invloed op het vermogen en het resultaat. De vergelijkende cijfers zijn aangepast.

84

JV09


WAARDERINGSGRONDSLAGEN MATERIELE VASTE ACTIVA Algemeen De onroerende zaken in exploitatie ten behoeve van verhuur en ten behoeve van verkoop zijn gewaardeerd op bedrijfswaarde. De historische kostprijs is nog steeds relevant, omdat het verschil hiervan met de bedrijfswaarde toegelicht moet worden. Onroerende zaken in exploitatie De onroerende zaken in exploitatie zijn gewaardeerd tegen bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de verwachte kasstromen die verband houden met de exploitatie over de geschatte economische levensduur van de investering. De jaarlijkse stijging of daling van de bedrijfswaarde wordt separaat verantwoord via de winsten verliesrekening als onderdeel van de post “Mutatie actuele waarde”. In de bedrijfswaarde wordt de grond tegen de historische kostprijs meegenomen, conform de WSW-systematiek. Het beleid van Haag wonen is er op gericht na sloop woningen terug te bouwen in de verhouding 70% koop en 30% sociale huur. Omdat dit afwijkt van de ‘best-practice’ ( n.l. 100% huur tenzij er een besluit van koopproject is genomen) is gekozen voor historische kostprijs. Te verkopen woningen worden tegen de verwachte directe opbrengstwaarde in het verwachte jaar van verkoop in de bedrijfswaardeberekening meegenomen. De verkopen zijn gedurende de eerste vijf jaren, conform de ‘best-practice’, in de bedrijfswaarde meegenomen. De directe opbrengstwaarde van de verkopen wordt bepaald op basis van externe taxaties.

Onroerende zaken ten behoeve van verkoop Onder de onroerende zaken ten behoeve van verkoop worden de onroerende zaken opgenomen waar het beleid van Haag Wonen erop is gericht om deze te verkopen. Ook woningen welke op grond van de begroting naar verwachting het komende jaar zullen worden verkocht zijn opgenomen onder de materiële vaste activa en niet onder voorraden. In de bedrijfswaarde zijn slechts de verkopen voor komende vijf jaar meegenomen. Per 31 juli 2009 zijn de woningen vanuit Haag Wonen Holding BV verkocht aan Woningstichting Haag Wonen. Onroerende zaken in ontwikkeling Activa in ontwikkeling worden gewaardeerd tegen de bestede kosten onder aftrek van eventuele onrendabele delen en subsidies. Bouwrente wordt als onderdeel van de investering geactiveerd voor zover het rente betaald aan derden betreft. De daarbij te hanteren rentevoet is intern gesteld op een percentage van de rentevoet die ook geldt voor de activering van nieuwe investeringen. Genoemd percentage is gerelateerd aan de verhouding eigen/vreemd vermogen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de aanschafwaarde, verminderd met afschrijvingen welke annuïtair (kantoorpanden en ruimte huismeesters) en lineair (overig) worden berekend op basis van de geschatte economische levensduur.

Bij de berekening van de bedrijfswaarde van onroerende zaken in exploitatie ten behoeve van verhuur en ten behoeve van verkoop wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie op bedrijfsniveau. Onder de onroerende zaken in exploitatie ten behoeve van verhuur worden de onroerende zaken opgenomen, waar het beleid van Haag Wonen is om deze door te exploiteren.


JV09

85

FINANCIËLE VASTE ACTIVA

Overige financiële vaste activa

Te vorderen BWS-subsidies Waardering van de vorderingen uit hoofde van het Besluit Woninggebonden Subsidies vindt plaats tegen de toegezegde bedragen, welke in termijnen van 10% van de bedragen over een periode van maximaal 30 jaar zullen worden ontvangen. Jaarlijks wordt rente toegevoegd op basis van het subsidierendement.

De overige financiële vaste activa wordt gewaardeerd tegen nominale waarde.

Leningen u/g Leningen u/g zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. Deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijk en financieel beleid worden gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde. Deze waarde wordt berekend op basis van dezelfde grondslagen voor waardering en resultaatbepaling die Haag Wonen hanteert.

Voorraden Dit betreft de nog onverkochte voorraad woningen.

Vorderingen op deelnemingen Vorderingen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde.

De magazijnvoorraden zijn gewaardeerd tegen de laatst betaalde inkoopprijzen eventueel onder aftrek van een voorziening wegens incourantheid.

Vordering latente belastingen Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde en hebben overwegend een langlopend karakter. Bij het bepalen van de belastinglatentie uit hoofde van verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale waardering van activa en passiva is rekening gehouden met de verwachte levensduur van deze activa en passiva. Voor de verschillen tussen de fiscale en commerciële waardering van het vastgoed betekent dit dat alleen de latentie als gevolg van voorgenomen verkopen leidt tot een contante waarde hoger dan nihil. De contante waarde van de latentie voor het door te exploiteren bezit tendeert naar nihil. De berekening van de latente belastingvorderingen vindt plaats tegen de op het einde van het belastingjaar geldende tarieven, voor zover bij de wet reeds vastgesteld

JV09

Onderhanden werk Het onderhanden werk is gewaardeerd tegen de bestede kosten onder aftrek van de gefactureerde termijnen en van een per project geschatte noodzakelijke voorziening voor niet gedekte kosten en risico’s. In geval het saldo onderhanden werk negatief is, wordt het bedrag verantwoord onder de post ontvangen vooruitbetaalde bedragen of de post voorziening onderhanden werk aan de creditzijde van de balans. Vanaf de start van het project wordt rente geactiveerd. De omzet en winstverantwoording wordt naar ‘percentage of completion’ verantwoord. Met ingang van 2009 wordt het verkochte (in opdracht van derden) en het onverkochte deel van onderhanden projecten als afzonderlijke balansposten in de jaarrekening verwerkt op grond van RJ 221.

Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijk en financieel beleid worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere marktwaarde. Voor de bepaling van de marktwaarde wordt uitgegaan van zichtbare intrinsieke waarde tenzij meer actuele marktgegevens beschikbaar zijn.

86

VOORRADEN

Vorderingen Huurdebiteuren, vorderingen op gemeenten, belastingen en premies sociale verzekeringen, overige vorderingen en overlopende activa worden gewaardeerd tegen de nominale waarde, waarnodig onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid. Liquide middelen De liquide middelen betreffen banktegoeden en gelden onderweg. Rekening courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Overige reserves Dit betreffen de reserves van Haag Wonen waarover de daartoe bevoegde organen zonder belemmering door wettelijke of statutaire bepalingen kunnen beschikken. Bestemde reserves Volkshuisvestingsvereniging Dit betreft de reserve voorziening personeel. Hierover kan de directie besluiten en doet daarvan verslag in de jaarrekening.


Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Alle voorzieningen zijn tegen nominale waarde gewaardeerd. De pensioenvoorziening betreft de door de pensioenadviseur geraamde pensioenverplichting aan een zeer beperkte groep ex-VZOS medewerkers met een levensjarenregeling. Een keer in de drie jaar wordt deze verplichting opnieuw bepaald, eerstvolgend in 2010. Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen de reële waarde. Deze is over het algemeen gelijk aan de nominale waarde. Na eerste waardering worden de langlopende schulden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien geen sprake is van agio of disagio is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. Overige activa en passiva Voor zover niet anders vermeld, worden activa en passiva gewaardeerd tegen nominale waarde. Indien noodzakelijk is een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.

GRONDSLAGEN VOOR DE RESULTAATBEPALING Algemeen Het resultaat wordt bepaald op basis van bedrijfswaarde. Verliezen worden genomen zodra deze voorzienbaar zijn, winsten worden verwerkt na realisatie. Huren Dit betreffen de daadwerkelijk in rekening gebrachte huren van woningen, woongebouwen en bedrijfsruimten, dus na aftrek van huurderving wegens leegstand.

Vergoedingen Dit betreffen de daadwerkelijk in rekening gebrachte vergoedingen, na aftrek van derving wegens leegstand, die de huurders naast de netto huur verschuldigd zijn voor de leveringen van goederen en diensten. De vergoeding is gebaseerd op de geraamde kosten. Jaarlijks vindt op basis van de werkelijke kosten afrekening plaats. Overheidsbijdragen Hieronder zijn de mindervalidenbijdragen (MIVA’s) opgenomen, alsmede de huurverlagingstoeslag BWS (Beschikking Woninggebonden Subsidies) en de aangevraagde subsidie in het kader van krachtwijken. Verkoopopbrengsten De verkoopopbrengsten bestaande bouw betreffen de gerealiseerde verkoopopbrengsten verminderd met de verkoopkosten en bedrijfswaarde. De verkoopopbrengsten nieuwbouw betreffen de gerealiseerde omzetten verminderd met de kostprijjs. De omzet op een project in uitvoering voor derden wordt verantwoord naar de stand van de verkopen. Hiertoe worden de in het boekjaar gefactureerde uitgaande termijnen als omzet verantwoord inclusief aan werken in uitvoering voor derden toe te rekenen winsten en/of getroffen voorzieningen. Bij het vaststellen van het projectresultaat wordt rekening gehouden met de noodzakelijk geachte reserveringen voor het resterende verkoop- en bouwkostenrisico. Indien een project in zijn geheel verliesgevend is, wordt dit verlies gerealiseerd op het moment waarop het uitvoeringsbesluit is genomen Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden de opbrengsten van overige dienstverlening aan derden verantwoord. Afschrijvingen Door waardering op bedrijfswaarde van onroerende zaken in exploitatie vindt alleen afschrijving plaats op de activa ten dienste van exploitatie. De volgende afschrijvingstermijnen en -systemen worden toegepast:

Type activa

Afschrijvingstermijn

Afschrijvingssysteem

Kantoorpanden Inrichting kantoor Vervoermiddelen Automatisering Apparatuur Ruimten huismeesters

40 jaar 10 jaar 5 jaar 3 jaar 5 jaar 10 jaar

Annuïtair Lineair Lineair Lineair Lineair Annuïtair


JV09

87

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Deze zijn gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van enerzijds de investeringen en anderzijds de bedrijfswaarde hiervan.

onroerende zaak in ontwikkeling is genomen tot aan de oplevering van het onroerende goed. De geactiveerde rente is berekend tegen het gewogen gemiddelde financieringspercentage van Haag Wonen.

Lonen en salarissen, sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten zijn op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten verliesrekening voor zover verschuldigd aan werknemers.

Belastingen Toegelaten instellingen volkshuisvestiging zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht dient Haag Wonen een fiscale openingsbalans op te maken waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) dient Haag Wonen een belastinglatentie te vormen indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening.

Pensioenlasten Er is aan werknemers een pensioen toegezegd welke als een toegezegd pensioenregeling kan worden getypeerd. Deze pensioenregeling mag in de jaarrekening worden verwerkt als een toegezegde bijdrageregeling, omdat Haag Wonen is aangesloten bij bedrijfstakpensioenfonds SPW en tezamen met andere woningcorporaties dezelfde regeling toepast. Haag Wonen heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan eventueel hogere toekomstige premies. In de jaarrekening worden derhalve alleen de verschuldigde premies verantwoord. Kosten onderhoud, leefbaarheid, krachtwijken en strategische voorzieningen Deze kosten omvatten het door derden uitgevoerd onderhoud, werkzaamheden t.b.v. leefbaarheid, strategische voorzieningen en krachtwijken. De kosten zijn verantwoord in het jaar waarin de prestatie heeft plaatsgevonden. Belastingen en verzekeringen Dit betreffen de aan de exploitatie verbonden belastingen en verzekeringen. Kosten leveringen en diensten Dit betreffen de werkelijke kosten van leveringen en diensten. Overige bedrijfskosten De overige bedrijfskosten zijn in het kader van gewone bedrijfsuitoefening gemaakte kosten welke worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

Rentebaten en -lasten De rentebaten betreffen de ontvangen rentevergoedingen op banktegoeden en overige liquiditeiten. Bovendien is hier de geactiveerde rente van onroerende zaken in ontwikkeling opgenomen. Dit betreft de rente van het moment dat de

88

JV09

Onder de rentelasten zijn de verschuldigde lasten aan kredietinstellingen opgenomen, alsmede de berekende rente op waarborgsommen en rente op overige schulden.

De fiscale waarderingsregels voor de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 zijn vastgelegd in een met de belastingdienst overeengekomen Tweede vaststellingsovereenkomst. Daarmee werden ook de hoogte en waardering van te vormen belastinglatenties met terugwerkende kracht naar 1 januari 2008 duidelijk. Door Haag Wonen zijn de op 1 januari 2008 te waarderen belastinglatenties en de mutaties gedurende 2008 in de belastinglatenties via het resultaat 2008 verantwoord. In de toelichting op de post belastingen is een uitsplitsing van het effect per 1 januari 2008 en de mutaties 2008 opgenomen. Latente belastingvorderingen en –verplichtingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de inkomende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vast gesteld. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voorvloeiend uit voorwaartse


verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van de contante waarde. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Haag Wonen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen.. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winsten –verliesrekening. Daarbij wordt rekening gehouden met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden door wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Uit deze berekening blijkt dat Haag Wonen over 2009 geen acute vennootschapsbelasting verschuldigd is. Hierbij wordt echter wel opgemerkt dat de belastingadviespraktijk en de belastingdienst momenteel nog van mening verschillen of onderhoudskosten welke 20% of meer van de fiscale boekwaarde overschrijden direct in aftrek mogen worden gebracht of niet. Grondslagen voor de opstelling van het geconsolideerd kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Ontvangen interest en ontvangen dividenden alsmede betaalde interest worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.


JV09

89

9.1.5 Toelichting op de geconsolideerde balansposten ACTIVA

1. Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie en ten behoeve van verkoop De bedrijfswaarde van de woningen en niet woningen bedraagt per 31 december 2009 € 1.044 miljoen (2008: € 1.021 miljoen).

De overwaarde bedraagt € 125 miljoen (2008: € 126 miljoen). De woningen ten behoeve van verkoop zijn alle woningen die gelabeld zijn om te verkopen.

90

JV09



JV09

91

Bij de berekening van de bedrijfswaarde worden voor de woningen de volgende parameters gehanteerd:

Bij de berekeningen is uitgegaan van een disconteringsvoet van 6% (2008: 6%). De in de bedrijfswaarde ingerekende bedrijfskosten en kosten voor onderhoud zijn gebaseerd op de bedrijfsbegroting 2010 en de meerjarenbegroting 2010-2019. Bij renteconversie zijn de reeds vastgelegde percentages gehanteerd, voor de conversies waarvoor nog geen afspraken zijn gemaakt is een herfinancieringspercentage aangehouden van 4,5 % voor 2010, 5% voor de jaren 2011 t/m 2014 en 6% vanaf 2015. De restant levensduur is gelijk aan de restant afschrijvingstermijn. In geval van renovatie, verbouw en nieuwbouw is rekening gehouden met eventuele herziene levensduur. De levensduur van vhe’s die binnen 10 jaar aflopen en waarvoor nog geen plannen zijn ontwikkeld in de vorm van sloop, renovatie of verkoop worden geacht nog minimaal een levensduur te hebben van 10 jaar.

92

JV09


Verkopen In de bedrijfswaarde wordt conform de ‘bestpractice’ gedurende de eerste vijf jaren rekening gehouden met kasstromen als het gevolg van de verkoop van woningen. Uitgangspunt hierbij is de verkoopbegroting. Hieronder de aantallen verkopen en de bijbehorende bedrijfs- en taxatiewaarde. Dit betreft dus een deel van alle, in de bedrijfswaarde ultimo 2009, als “te verkopen” gelabelde woningen.

Erfpacht Met uitzondering van 401 woningen waarvan de grond in eigendom is, zijn alle woningen gebouwd op door de gemeente in erfpacht uitgegeven grond. Alle erfpachtcanons zijn eeuwigdurend afgekocht. Zekerheidstelling en verzekering Voor de aangetrokken leningen heeft de gemeente of het WSW zich garant gesteld. De activa zijn verzekerd op indexbasis tegen risico’s van storm- en brandschade. Voor verstrekte zekerheden wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden. WOZ-waarde Deze bedraagt ultimo 2009 circa € 2,9 miljard (2008: € 2,8 miljard).


JV09

93

Onroerende zaken in ontwikkeling en ten dienste van de exploitatie

Voor de onrendabele toppen van nieuwbouwprojecten wordt een voorziening getroffen op het moment dat het investeringsbesluit is genomen. Deze voorziening is credit opgenomen op de balans. Voor zover er investeringen zijn gedaan is deze voorziening in mindering gebracht op de activa in ontwikkeling. In 2009 betreft dit de projecten Van der Kunststraat (DUWO toren) € 3,7 miljoen; Loevesteinlaan fase 1 € 5,4 mijloen; Rivierenbuurt SDU-locatie € 3,3 miljoen; Wateringse binnentuinen € 2,4 miljoen en Erasmuspark 4B € 5,7 miljoen. In 2009 is voor € 3,645 miljoen aan rente geactiveerd t.b.v. activa in ontwikkeling (2008: € 3,529 miljoen).

94

JV09


2. Financiële vaste activa

De vordering BWS-subsidies betreft de exploitatiesubsidies vallend binnen het BWS regime, deze worden toegerekend aan de desbetreffende boekjaren overeenkomstig het vooraf ingeschat verloop van exploitatietekorten. Rente wordt toegevoegd op basis van het subsidierendement. De toename leningen u/g betreft een tweetal verstrekte leningen: Gemiva huurt de van Gelderlaan sinds 1983 voor mensen van een speciale doelgroep. Gemiva heeft Haag Wonen verzocht een deel van de geplande verbouwing voor te financieren d.m.v. een lening van € 740.000. Op deze 6% annuïtaire lening gebaseerd op een looptijd van 25 jaar wordt 10 jaar maandelijks afgelost Daarna vindt aflossing ineens van het restant plaats. Aan de BV de Unie is een overbruggingskrediet van € 500.000 verstrekt voor de inrichting van het restaurant van de MixxInn. Het krediet is verstrekt zodat geen verdere vertraging zou ontstaan in de exploitatie. Na verkrijging van

de nodige vergunningen kan de Unie duurzame financiering bij een bank regelen. De lening aan de Unie dient uiterlijk 31-12-2010 aan Haag Wonen terugbetaald te zijn. De restant aflossing bedraagt € 450.000. Na herrekening van de actieve belastinglatentie in 2009 is de fiscale afwaardering in de jaarrekening 2008 voorzichtigheidshalve gecorrigeerd (correctie -/- € 2,491 miljoen). Tevens heeft herrekening van het disagio 2008 van de leningportefeuille plaatsgevonden (correctie -/- € 351 duizend).

Deelnemingen


JV09

95

Kristal NV De deelneming in Kristal N.V. is gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Ultimo 2009 is beoordeeld of afwaardering tot lagere marktwaarde noodzakelijk is. Dit was niet het geval. NCCW BV De certificaten van aandelen ter waarde van € 733.000 in het aandelenkapitaal van NCCW B.V. zijn in 2009 verkocht. Aardwarmte V.O.F. Er gaan in Den Haag Zuid-West vierduizend woningen verwarmd worden met diepe aardwarmte. De gemeente Den Haag, de energiebedrijven ENECO Energie en EON Benelux en de woningcorporaties Haag Wonen, Staedion en Vestia hebben besloten tot een gezamenlijke uitvoering van een geothermieproject in Den Haag. De toepassing van diepe aardwarmte voor een woonwijk en de gezamenlijke aanpak is uniek in Nederland. Met dit project neemt de uitstoot van CO² in dat gebied met circa 4.000 ton per jaar af. De zes hebben op 4 juli het samenwerkingscontract ondertekend. Vanuit risico oogpunt zal het aandeel van Haag Wonen ( € 2,4 miljoen) worden ondergebracht in Haag Wonen Energie B.V. In 2008 is besloten om deel te nemen via de hiertoe opgerichte Aardwarmte V.O.F. in plaats van via Geothermie CV. Er is ultimo 2009 € 1,050 miljoen gestort t.b.v. de verschaffing van liquide middelen. Vorderingen op deelnemingen Dit betreft een vordering op Ontwikkelingscombinatie Laakhaven West V.O.F. Haag Wonen heeft een aandeel 33,33% in deze V.O.F, samen met Vaartpoort XI B.V. en Ballast Nedam Laakhaven West B.V. (elk ook voor 33,33%). Er is per saldo € 637 duizend gestort t.b.v. de verschaffing van liquide middelen (2008: € 300 duizend). Vorderingen latente belastingen Dit betreft een actieve latentie, als volgt te specificeren:

In de jaarrekening 2008 is rekening gehouden met een fiscale afwaardering van projecten op grond waarvan de actieve latentie voor compensabele verliezen op € 3,360 miljoen uitkwamen. Voorzichtigheidshalve is bij de berekening van de actieve latentie van compensabele verliezen per ultimo 2009 deze fiscale afwaardering uit 2008 teruggedraaid. Tevens heeft herrekening van het disagio plaatsgevonden van de actieve latentie van de leningportefeuille, waarbij een correctie heeft plaatsgevonden van € 351 duizend. De verwachting bestaat dat de latenties binnen de wettelijke verrekentermijnen kunnen worden gerealiseerd. Van het saldo financiële vaste activa heeft circa € 2,5 miljoen een looptijd korter dan één jaar. Dit betreft voor € 2,5 miljoen te vorderen BWSsubsidies.

Leningen

Compensabele verliezen

Totaal

Saldo 31 december 2008 Correctie 2008 na herrekening Saldo 1 januari 2009 Resultaat 2009

5.380 -351 5.029 -292

3.360 -2.491 869 1.273

8.740 -2.842 5.898 981

Saldo 31 december 2009

4.737

2.142

6.879

Grotendeels > 5 jaar

1-5 jaar

Verwachte looptijd

96

De waardering van het bestaande woningbezit in exploitatie is fiscaal aanzienlijk hoger dan commercieel. Voor dit verschil is in de jaarrekening geen actieve latentie opgenomen. Haag Wonen heeft geen verkoopbeleid voor haar onroerend goed in exploitatie, door de geldende fiscale afschrijvingsregels zal het verschil tussen de fiscale waarde en de commerciële waarde pas bij verkoop tot uitdrukking komen. Voor de woningen ten behoeve van verkoop is een belastinglatentie gevormd welke is gebaseerd op een gemiddelde fiscale boekwinst bij verkoop per woning van € 35.000. Hierbij is uitgegaan van de geprognosticeerde verkopen met een tijdshorizon van 5 jaar. Uitgaande van de geldende fiscale waardering van de activa in exploitatie voor Haag Wonen conform de tweede VSO naar peildatum 1 januari 2008 is de fiscale waarde circa € 2,1 miljard. Vergeleken met de boekwaarde van circa € 1,1 miljard zou dit bij een latentiepercentage van 25,5% hebben geleid tot een actieve latentie van circa € 255 miljoen. De berekening per 31 december 2008 en per 31 december 2009 is nog niet gemaakt maar zal niet een heel ander beeld geven.

JV09


VLOTTENDE ACTIVA

3. Voorraden

Het saldo investeringen voorraden per 31 december 2009 betreft vooral de complexen Valthestraat, Tasmanstraat, Rivierenbuurt SDU, Maasstraat, Wijnhavenkwartier en Meppelrade. Het saldo investeringen onderhanden projecten per 31 december 2009 betreft vooral de in aanbouw zijnde woningen de Loevesteinlaan 1A, Melis Stokelaan/ Wolweversgaarde, Oosterhesselen- / Vledderstraat en Wijnhavenkwartier. De niet verkochte woningen zijn vooralsnog gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs. In de niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen is de totale verplichting en de maximale onrendabele top opgenomen. De voorraad koopgarant betreft twee woningen in de Paganinistraat en het Podium welke zijn teruggekocht. Deze zijn weer in een koopgarantconstructie aangeboden.

waarbij de koper (erfpachter) verplicht is de woning en grond bij vervreemding te koop aan te bieden aan Haag Wonen en dat Haag Wonen de terugkoop garandeert. Het risico van stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde (taxatie) wordt via een formule gedeeld tussen erfpachter en Haag Wonen. Indien Haag Wonen per balansdatum haar plicht tot terugkoop in één keer moet nakomen verwerft zij een portefeuille tegen een vergoeding van € 10,5 miljoen. In het geval Haag Wonen vervolgens zou besluiten om alle woningen in de verhuur te houden, dan bedraagt de bedrijfswaarde € 6,2 miljoen. Er is dan sprake van een onrendabele aankoop. Ongeacht de hoogte van de verwervingsprijs van de rechten, waardeert Haag Wonen het recht niet vanwege een lagere bedrijfswaarde. Het terugkooprecht wordt derhalve niet geactiveerd.

Ultimo 2009 zijn er 4 woningen herverkocht onder de regeling Koopgarant. Dit is een overeenkomst

4. Onderhanden projecten

Dit betreffen investeringen van aan derden verkochte woningen.


JV09

97

5. Vorderingen

De post “overige” betreft hoofdzakelijk een vordering op de gemeente inzake Erasmuspark.

De vorderingen hebben een looptijd korter dan één jaar. Voorziening dubieuze debiteuren

98

JV09


Overlopende activa

In 1998 is de woonwagenlocatie Isabellaland in eigendom verkregen van de gemeente Den Haag. Haag Wonen is geconfronteerd met oplopende problemen van grondverzakking op deze locatie. Omdat de Gemeente te weinig medewerking heeft verleend om de problemen op te lossen, heeft Haag Wonen haar verantwoordelijkheid als verhuurder genomen en besloten de problemen zelf op te lossen. Voor een viertal niet te herstellen standplaatsen is de schade afgekocht voor ruim € 1,1 miljoen. Met het herstel van de overige standplaatsen en wagens is een bedrag van nog eens € 1,6 miljoen gemoeid. Getracht wordt de schade te verhalen op de gemeente Den Haag.

Voorzichtigheidshalve is besloten het gehele bedrag van € 2,7 miljoen te voorzien. Inmiddels is met de gemeente Den Haag een compromis bereikt over een te ontvangen bedrag van € 837 duizend, zodat de voorziening hiermee is verminderd. De vordering op Primovast betreft de beheerafrekening van de van NV Woningbeheer aangekochte panden welke in beheer zijn bij Primovast. De overlopende activa hebben een langlopend karakter.

6. Liquide middelen

De BNG heeft een kredietfaciliteit verstrekt van € 45 miljoen. Bij de verstrekking van de kredietfaciliteit zijn er geen zekerheden bedongen. De liquide middelen staan ter vrije beschikking.


JV09

99

PASSIVA

7. Groepsvermogen Voor een toelichting wordt verwezen naar de toelichting op de vennootschappelijke balans op pagina 115.

8. Aandeel derden Dit betreft het 5% aandeel van Kristal N.V. in de deelneming Haag Wonen Kristal B.V.

9. Voorzieningen

Bij de verkoop van het complex Zwarte Madonna is Haag Wonen met de gemeente Den Haag overeengekomen op deze plek de herontwikkeling van 125 sociale huurwoningen voor haar rekening te nemen. Gezien het belang van de ontwikkeling van deze sociale huurwoningen is Haag Wonen overeengekomen

€ 3,4 miljoen uit haar eigen vermogen te voorzien als bijdrage aan het project. Aan deze voorziening is tot aan het moment start bouw rente toegevoegd. De voorziening is gewaardeerd op nominale waarde met ingang van start bouw in 2008. De voorziening zal naar verwachting volgend jaar zijn afgewikkeld.

100

JV09


Voor de onrendabele toppen van nieuwbouwprojecten wordt een voorziening getroffen op het moment dat het investeringsbesluit is genomen. De voorziening is als volgt opgebouwd:

De voorziening voor het project Van der Kunstraat (DUWO-toren) is gebaseerd op de onrendabele top van € 8 miljoen in het investeringsbesluit. Deze voorziening wordt gehandhaafd tot een definitief besluit is genomen (in verband met heroverweging van dit project als gevolg van

marktontwikkelingen). Voor zover in genoemde projecten is geïnvesteerd is de voorziening in mindering gebracht op de activa in ontwikkeling. Zie de toelichting onder “onroerende zaken in ontwikkeling en ten dienste van exploitatie”.


JV09

101

Dit betreft een voorziening voor woningen welke met een onderhoudsgarantie verkocht worden. Haag Wonen heeft voor de eerste tien jaar na verkoop van de eerste woning een bedrag per woning voor toekomstig onderhoud aan het casco en de gemeenschappelijke voorzieningen toegezegd. Alleen een goed functionerende Vereniging van Eigenaren kan hiervan in de toekomst gebruik maken. Doel is de handhaving van een kwalitatief goed onderhoudsniveau gedurende de eerste tien jaar na verkoop. Op basis van een meerjaren onderhoudsplanning

wordt er gereserveerd. De voorziening zal naar verwachting na meer dan vijf jaar worden afgewikkeld. In 2009 is voor Eeldepad Nuts 7-III(€ 23 duizend), Eeldplantsoen Nuts 7-I (€ 66 duizend), Dedemsvaartweg 55 Nuts 7-II ( € 55 duizend) en Leggelostraat Nuts 7-IV (€ 35 duizend) een beroep gedaan op het fonds. Hierbij ging het vooral om binnenschilderwerk en vervanging van de dakbedekking.

getroffen. Dit betreft oud VZOS-medewerkers. De pensioenverplichtingen van de stichting pensioenvoorzieningsfonds VZOS zijn ultimo 2007 overgenomen door Haag Wonen. De verplichting is door de pensioenadviseur geraamd op € 801 duizend.

Ter dekking van toekomstige pensioenverhogingen van niet actieve deelnemers (huidige pensioentrekkers en vertrokken personeel) en de koopsommen in verband met levensjaren en WAO van de voor een beperkte groep medewerkers nog bestaande excedent regeling is een voorziening

10. Langlopende schulden Leningen

De verhouding tussen de rentelast van het boekjaar en het gemiddelde schuldrestant in 2009 bedraagt 4,91% (2008: 5,18%). Van het saldo leningen ultimo 2009 ad € 757 miljoen, heeft ruim € 480 miljoen een looptijd langer dan 5 jaar. Voor een drietal wooncomplexen zijn positief-negatieve hypotheekverklaringen afgegeven. De overige wooncomplexen zijn gefinancierd onder borgstelling van het WSW. In 2009 hebben behalve de variabele hoofdsom lening zouden vier leningen ( € 18,2 miljoen) een

102

JV09

renteconversie ondergaan. Deze vier leningen met couponrentes van 5,69%, 5,51%,5,66% en 5,73% zijn samengevoegd tot twee leningen waarvan de coupon in 2006 al is gefixeerd op 4,7%. De variabele hoofdsom lening ad € 30 miljoen was ultimo 2009 volledig opgenomen. Er zijn zes leningen (€ 45,1 miljoen) in 2009 finaal afgelost In 2009 is behalve voor de variabele hoofdsom lening € 109,9 miljoen aangetrokken in verband met herfinanciering en nieuwe financiering met


een gemiddeld gefixeerde coupon van 3,64%. Vanuit het oogpunt van het herstructureren van de leningportefeuille is met de BNG overeengekomen dat in 2010 vier leningen (totaal € 11,58 miljoen met een gemiddelde coupon van 5,8%) gebundeld worden tot één nieuwe lening met een coupon van 4,71%. In 2010 zullen zeven leningen finaal worden afgelost (€ 35,8 miljoen). In verband met aflossingsverplichtingen in 2010 t/m 2011 is inmiddels voor € 55,9 miljoen de coupon gefixeerd op gemiddeld 4,48%. De indicatieve marktwaarde van deze PM leningen

bedraagt als gevolg van inmiddels gedaalde rente € 65 miljoen negatief. Treasury dient het jaarlijkse renterisico door (her-) financiering c.q. renteconversie te beperken tot maximaal 15% van de restant hoofdsom van de totale leningportefeuille, teneinde een evenwichtige rentelast te creëren. Overtollige geldmiddelen mogen worden belegd op de geld- of kapitaalmarkt, rekening houdend met de gewenste liquiditeitspositie, het renterisico en debiteurenrisico. In het Treasury statuut en de Treasury handleiding zijn hiertoe richtlijnen opgenomen.

Waarborgsommen

11. Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Dit betreffen de negatieve saldi van bankrekeningen per ultimo december 2009 ad € 12,351 miljoen, een kasgeldlening bij de BNG

tot 14 januari 2010 ad € 15 miljoen à 0,68% en de aflossingsverplichting van de leningen kredietinstellingen over 2010 ad € 56,033 miljoen.

Schulden aan deelnemingen

In de samenwerkingsovereenkomst met Staedion en de gemeente Den Haag is overeengekomen dat Haag Wonen de openbare ruimte van het plan Morgenstond zal inrichten. Morgenstond wordt in deelplannen ontwikkeld. De geraamde inrichtingskosten zijn in totaliteit in dit fonds opgenomen en vallen vrij nadat het laatste deelplan gereed is gekomen en de inrichting van

de openbare ruimte gestalte krijgt. In 2009 zijn de eerste nota’s van de gemeente ontvangen. Gebleken is dat er een extra dotatie aan dit fonds noodzakelijk is omdat door latere realisatie de kosten van de inrichting hoger zijn geworden dan de in de projecten voorgecalculeerde dekking. Bovendien is er geen rekening gehouden met af te dragen BTW over op tuinen.


JV09

103

Te betalen belastingen

Overige schulden

Dit betreft hoofdzakelijk nog te verrekenen premie ziektekostenverzekering voorgaande jaren.

Overlopende passiva

Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Ten behoeve van het WSW dient een obligo van 3,85% voor de afgesloten leningen aangehouden te worden. Ultimo 2009 betrof de hoogte van deze obligo’s € 32,3 miljoen (2008: € 30,7 miljoen). Stuiting en verjaring vordering op grond van art.75 Wet bodembescherming. Op 1 januari 1997 heeft er een ingrijpende wijziging plaatsgevonden in het verjaringsrecht voor oude rechts-vorderingen tot vergoeding van schade door verontreiniging van lucht, water of bodem. Het risico bestaat dat zulke milieuschadevorderingen verloren gaan als de verjaring niet vóór 1 januari 1997 is gestuit. Teneinde verjaring te voorkomen heeft de Staat ons medegedeeld dat zij ons voor de kosten van onderzoek en sanering van bodemverontreiniging aansprakelijk stelt voor het complex Van Speijkstraat 75/89 en een gedeelte van een complex op het terrein aan de Margaretha van Hennebergweg alsmede voor een terrein aan de

104

JV09

Breughelstraat 7-99 en v.d. Neerstraat 54-100. Om onze rechten zeker te stellen hebben wij de gemeente Den Haag voor deze complexen aansprakelijk gesteld voor alle in verband met de verontreiniging optredende schade. Met Delta Lloyd Levensverzekering NV is een huurovereenkomst aangegaan voor het kantoorpand Waldorpstraat 120 tegen een vooraf afgesproken prijs voor een periode van 6 jaar ingaande op 1 oktober 2004. De aanvangshuurprijs bedraagt op jaarbasis € 430.640. In 2010 is deze huurovereenkomst met 6 jaar verlengd.


Haag Wonen is onderworpen aan de Wet Ketenaansprakelijkheid en kan op grond hiervan worden aangesproken. De omvang van het risico is niet te kwantificeren. Er zijn beheersingsmaatregelen getroffen om dit risico te beperken. Het totale renterisico op bestaande leningen (incl. “Roll-over” lening) bedraagt in 2010 ca. 8,3%; 2011 ca. 15,5%; 2012 ca. 12,6% en in 2013 ca. 14,5%. Voor het jaar 2011 zijn acties gepland om het risico te beperken. Ultimo 2009 bedraagt het saldo P.M. nog te ontvangen leningen € 55,9 miljoen (2008: € 55,7 miljoen). Woningstichting Haag Wonen heeft ultimo 2009 in totaal 33 woningen verkocht in Waldeck en 44 woningen in Morgenstond (Podium) binnen de regeling Koopgarant. Ten aanzien van deze woningen geldt een terugkoopplicht. De eigenaar heeft zich contractueel verplicht bij mutatie de woning aan te bieden aan Haag Wonen. De terugkoopprijs is contractueel vastgelegd en bedraagt 80% van de marktwaarde op het moment van verkoop vermeerderd met 40% van de waardeontwikkeling in de periode dat de woning in bezit is geweest van de koper. De financiële betekenis van deze terugkoopplicht kan niet eerder worden vastgesteld dan op het moment dat de terugkoop daadwerkelijk is geëffectueerd. Vanwege de onzekerheid omtrent verkoopmoment, terugkoopprijs en beleidscontext op het moment van terugkoop is het onmogelijk de financiële betekenis van de verplichting betrouwbaar vast te stellen. De terugkoopwaarde per ultimo 2009 voor de 77 koopgarant woningen bedraagt € 10,51 miljoen. Indien deze woningen gedurende de restant looptijd als huurwoning worden geëxploiteerd bedraagt de bedrijfswaarde € 6,24 miljoen. Indien alle woningen op 1 januari teruggekocht moeten worden bedraagt de onrendabele top € 4,27 miljoen. De vrije verkoopwaarde van de woningen bedraagt per ultimo 2009 € 11,72 miljoen, zodat bij terugkoop per 1 januari een extra potentiële verdiencapaciteit ontstaat van € 1,2 miljoen.

Haag Wonen heeft ultimo 2009 voor 275 woningen achtervangverplichtingen inzake nieuwbouw koopwoningprojecten. De totale verplichting bedraagt € 56,3 miljoen, de bedrijfswaarde hiervan is € 46,9 miljoen. Als alle woningen moeten worden afgenomen resulteert dit in een onrendabele top van € 9,4 miljoen. Haag Wonen is voor het subsidiejaar 2009 voor totaal € 11,4 miljoen aan verplichtingen aangegaan in drie krachtwijken: Stationsbuurt / Rivierenbuurt ; Schilderswijk en Zuidwest (kosten en investeringen), waarvoor een aanvraag tot projectsteun ingediend ten bedrage van € 3,4 miljoen bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Woningstichting Haag Wonen vormt samen met Haag Wonen Holding B.V. en Haag Wonen Kristal B.V. een fiscale eenheid., en is daardoor hoofdelijk aansprakelijk voor de vennootschapsbelasting van deze fiscale eenheid. De aangegane verplichtingen ten aanzien van onderhanden projecten bedragen ultimo 2009 ongeveer € 39,2 miljoen (2008: € 75,8 miljoen). De aangegane verplichtingen m.b.t. onderhoud, strategische voorzieningen, leefbaarheid en krachtwijken bedragen ultimo 2009 € 3,6 miljoen Per 31-12-2009 liepen bankgaranties inzake projecten tot een bedrag van € 251 duizend.


JV09

105

9.1.6 Toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening BEDRIJFSOPBRENGSTEN

12. Huren

De totale huuropbrengsten zijn afgezien van de huurderving zoals hierboven is weergegeven t.o.v. 2009 beïnvloed door: X € 1.000 € 2.097 • de huurverhoging inclusief harmonisatie en verbeteringen € 2.630 • nieuwe wooncomplexen € 181 • aankopen -/- € 344 • verkochte woningen -/- € 983 • herstructurering en sloop € 3.581 Totaal

13. Vergoedingen

14. Overheidsbijdragen

In 2009 is de aanvraag subsidie krachtwijken 2008 ontvangen.

106

JV09


15. Verkoopopbrengsten

Verkoop bestaande bouw Er zijn 131 woningen van het bestaande bezit verkocht (2008: 81 woningen). In Houtwijk zijn 5 woningen verkocht; in Zuidwest 38, in de Schilderswijk 70 (waaronder 65 woningen van de Vergeten Driehoek aan Arcade), in Bezuidenhoutwest 5, in Nieuw-Waldeck 10 en in Laakkwartier 3 woningen. Tevens zijn 7 niet-woningen verkocht. De verkoopwaarde van het verkochte bestaande bezit bedroeg € 8,6 miljoen; de bedrijfswaarde hiervan € 8,2 miljoen; de verkoopkosten

bedroegen € 952 duizend. Bovendien is er een nagekomen verkoopresultaat gerealiseerd op de verkoop van de Hongarenburg/Finnenburg van € 97 duizend negatief. Verkoop nieuwbouw Het resultaat in 2009 betreft het positieve resultaat van het project Podium (€ 849 duizend) en het negatieve resultaat van het project SDU-locatie (€ 255 duizend negatief), overige resultaten € 95 duizend positief.

16. Overige bedrijfsopbrengsten

BEDRIJFSLASTEN

17. Afschrijvingen op materiële vaste activa


JV09

107

18. Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa

19. Lonen en salarissen

Hierin is € 2,6 miljoen aan kosten derden begrepen (2008: € 2,9 miljoen). Het betreft hier voor een belangrijk deel de tijdelijke invulling van vacatures en vervanging wegens ziekte. Per 31 december 2009 bestond de personeelsbezetting uit 259 personeelsleden (31 december 2008: 265 personeelsleden).

108

JV09

De directie bestond in 2009 uit 4 personen, waarvan 1 directeur-bestuurder. Per 1 maart 2009 heeft er een bestuurswisseling plaatsgevonden. De vertrekkend bestuurder is tot 1 april in dienst geweest.


2008

Belastbaar loon Pensioen afdracht Voorzieningen op termijn (inleg levensloop) Ontslagvergoedingen Totaal Onkostenvergoedingen

€ € € € € €

Dhr. W. Gestel 150.035 41.460 0 0 191.495 2.700

€ € € € € €

2009

2009

Dhr. W. Gestel 76.392 7.447

Mw. C.F. van Dreven € 114.943 € 32.519 € 9.568 € 0 € 157.030 € 5.363

0 83.839 894

20 en 21. Pensioenlasten en sociale lasten

Als gevolg van de kredietcrisis heeft ook het SPW ultimo 2008 te maken gehad met een (te) lage dekkingsgraad. SPW heeft daarom conform de voorschriften van de DNB een herstelplan vastgesteld om binnen 5 jaar weer

op het minimumniveau van 105% te komen. De premie is vanaf 1 januari 2009 bepaald op het reglementair maximum en er zal gedurende de hersteljaren niet of beperkt geïndexeerd worden.

Verdeling personeelsformatie over de afdelingen ultimo 2009:


JV09

109

22. Kosten onderhoud

Een specificatie van de besteding van de onderhoudskosten is beschreven in het volkshuisvestingsverslag vanaf pagina 20.

23. Kosten leefbaarheid, krachtwijken en strategische voorzieningen

In het volkshuisvestingsverslag is vanaf pagina 29 uitgebreid uiteengezet waaraan de uitgaven leefbaarheid en strategische voorzieningen

gespendeerd zijn. Vanaf pagina 56 zijn de uitgaven voor krachtwijken nader uiteengezet.

24. Belastingen en verzekeringen

110

JV09


25. Overige bedrijfskosten

De bedrijfskosten zijn in 2009 fors gestegen ten opzichte van 2008. De belangrijkste verklaring voor deze toename is te vinden in de volgende posten: De huisvestingskosten zijn hoger als gevolg van een nagekomen energie-afrekening over de jaren t/m 2008 en door de herinrichting van

binnenterrein, parkeerplaatsen en hellingbaan van het kantoorpand aan de Zichtenburglaan. In de overige algemene kosten zijn begrepen de kosten van de externe accountant, Berk accountants, ad € 551 duizend in verband met controle van de jaarrekening en overige dienstverlening 2008.

Deze kosten zijn als volgt te specificeren (x € 1.000): 2008

2009 • controle van de jaarrekening • andere controle opdrachten • fiscale adviesdiensten • andere niet-controle-diensten

€ € € €

243 56 118 136

De toename in de overige en bijzondere lasten is in belangrijke mate veroorzaakt door de afboeking van projecten welke om economische redenen zijn gestopt bij Haag Wonen Kristal BV ( € 3,2 miljoen) en Haag Wonen (€ 379 duizend). Tevens is er een voorziening getroffen voor Laakhaven Ontwikkeling BV van € 1,3 miljoen. Aan het fonds “afdracht openbare ruimte Morgenstond” is € 2 miljoen gedoteerd in verband met als door indexatie hogere in rekening gebrachte kosten door de gemeente en door alsnog te betalen BTW over erfafscheidingen. De voorziening oninbaar woonwagenlocatie

€ € € €

239 130 44 50

Isabellaland is voor € 837 duizend vrijgevallen vanwege een compromis met de gemeente over het te ontvangen bedrag. De overige exploitatielasten zijn vooral beïnvloed door de kosten van het project dagelijks onderhoud ad € 705 duizend. De kosten “Verdrag Schilderswijk” betreffende de aanloopkosten van de aanpak van woonomgeving en leefbaarheid in de wijk (zoals afgesproken met een groot aantal maatschappelijke partijen) is in grote opgegaan in de afspraken m.b.t. de krachtwijken.


JV09

111

29. Belastingen De belastingen over het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening kunnen als volgt worden gespecificeerd: X € 1.000 • Correctie latente belastingvordering ultimo 2008 inzake actieve latentie compensabel verlies • Correctie latente belastingvordering ultimo 2008 inzake leningen • Mutatie boekjaar latente belastingvordering inzake compensabel verlies • Mutatie boekjaar latente belastingvordering inzake leningen • Belasting over het resultaat uit gewone bedrijfsoefening Het wettelijke belastingtarief bedraagt 25,5%. De afwijkende effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door verschillen tussen commerciële en fiscale grondslagen betreffende ondermeer resultaat verkochte bestaande woningen en gronden, bijzondere waardeverminderingen, mutatie actuele waarde, de verwerking van interest, en afwijkingen inzake onderhoudskosten.

- 2.491 - 351 + 1.528 - 292 - 1.606

Inzake onderhoudskosten zullen nog nadere afspraken met de belastingdienst worden gemaakt. Op dit moment verschillen belastingdienst en belastingadviespraktijk nog van mening omtrent het al dan niet ten laste van het fiscale resultaat brengen van de kosten van groot onderhoud van meer dan 20% van de boekwaarde.

30. Resultaat deelnemingen

Het totale aandeel van Haag wonen in het jaarresultaat van Kristal NV bedroeg over 2009 € 438 duizend negatief. Deelnemingen zijn

gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere netto vermogenswaarde waardoor het resultaat van Kristal N.V. niet in de jaarrekening is verwerkt.

31. Buitengewone baten De in de jaarrekening 2008 hier opgenomen actieve latentie welke is ontstaan als gevolg van de invoering van de integrale

vennootschapsbelastingplicht ad € 5.695.000 is in de vergelijkende cijfers opgenomen onder “Belastingen”.

32. Mutatie actuele waarde De mutatie actuele waarde betreft de mutatie in de overwaarde van de bedrijfswaarde ten opzichte van de boekwaarde op historische

kostprijs gecorrigeerd met de gerealiseerde verkopen en afschrijvingen op basis van historische kostprijs.

112

JV09


9.1.7 Overzicht renteresultaat

De geactiveerde rente is berekend tegen een rentepercentage van 4,87%.


JV09

113

9.2.1 Enkelvoudige balans per 31 december 2009 (na resultaatbestemming)

114

JV09



JV09

115

9.2.2 Enkelvoudige winsten verliesrekening 2009

116

JV09


9.2.3 Toelichting op de enkelvoudige balans en winsten verliesrekening Waarderingsgrondslagen Voor de waarderingsgrondslagen verwijzen wij naar de grondslagen zoals opgenomen onder de geconsolideerde jaarrekening.

1. Financiële vaste activa Transacties met verbonden partijen zijn opgenomen onder “Verbindingen” in hoofdstuk 6 van het jaarverslag. Leningen aan groepsmaatschappijen Dit betreffen leningen aan de exploitatie B.V.’s. Deelnemingen

De afname van de deelneming Haag Wonen Holding BV wordt veroorzaakt door de opheffing van de exploitatie BV’s. Het verschil tussen het resultaat deelneming Haag Wonen Holding BV en het resultaat in het verloop van deze deelneming wordt veroorzaakt door de correctie waarderingsverschil exploitatie BV’s ad € 407 duizend (zie toelichting blz. 126).

Vorderingen op groepsmaatschappijen Dit betreft voorfinanciering van Laakhaven Ontwikkeling BV, een 100% dochter van Haag Wonen Kristal BV.

2. Vorderingen Vorderingen op groepsmaatschappijen


JV09

117

3. Eigen vermogen

De bestemde reserves volkshuisvestingsvereniging betreft de ‘Reserve voorziening personeel’ ad € 51 duizend). Haag Wonen heeft hierover niet de vrije beschikking.

De correctie waarderingsverschil Exploitatie BV’s is een eenmalig verschil in waardering van de materiële vaste activa tussen de geconsolideerde jaarrekening en de enkelvoudige jaarrekening. In de geconsolideerde jaarrekening worden

de materiële vaste activa gewaardeerd op bedrijfswaarde. In de exploitatie BV’s werden de materiële vaste activa gewaardeerd op actuele waarde.

4. Kortlopende schulden Schulden aan deelnemingen Dit betreft Kristal N.V. Niet uit de balans blijkende verplichtingen In verband met het besluit tot de opheffing van de exploitatiemaatschappijen in 2009 is de verkoop van het economisch eigendom van een groot aantal woningen ultimo 2007 aan de beide Exploitatie BV’s (Exploitatiemaatschappij

Woonbedrijf Den Haag Centrum B.V. en een verkoop voor € 92,6 mln aan Exploitatiemaatschappij Woonbedrijf Den Haag Zuid West B.V. ) niet doorgegaan.

5. Resultaat deelneming

Overig Voor een toelichting op de overige posten wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winsten verliesrekening.

118

JV09


9.3 Overige gegevens De bestemming van het resultaat 2009


JV09

119

120

JV09


Accountantsverklaring In de vergadering van de Raad van Commissarissen op woensdag 2 juni 2010 is de accountantsverklaring aanwezig.


JV09

121

122

JV09



JV09

123

Uitgave: Woningstichting Haag Wonen Waldorpstraat 120 2521 CD DEN HAAG Postbus 250 2501 CG DEN HAAG [email protected] www.haagwonen.nl Coördinatie en concept: Leontine Rodewijk Esther Clason Tekst en redactie: Haag Wonen Rozatekst, Rotterdam

124

JV09


JAARVERSLAG WONINGSTICHTING HAAG WONEN

Recommend Documents