Jaarverslag 2010 ZO Wonen

Jaarverslag 2010 ZO Wonen

ZO mensen. ZO Wonen.

ZO Mensen. ZO Wonen. 1

2 Jaarverslag 2010 ZO Wonen

Jaarverslag 2010 ZO Wonen ZO mensen. ZO Wonen.

Colofon Tekst ZO Wonen, Strategyminds

Concept, ontwerp en realisatie Strategy Communication Minds

Druk ARS Grafisch B.V.

Fotografie Edith Eussen, Jonathan Vos, Focuss 22, ZO Wonen. De portretfoto’s in dit jaarverslag 2010 ZO mensen ZO Wonen, zijn van medewerkers en klanten van ZO Wonen.

ZO Wonen Vestigingen Hoofdkantoor: Sittard Klantkantoren: Behalve in Sittard en Geleen is ZO Wonen gevestigd in Beek, Schinnen en Susteren

Werkgebied ZO Wonen is werkzaam in de volgende steden en dorpskernen: Amstenrade Beek Bingelrade Dieteren Doenrade Geleen Genhout Geverik Jabeek Limbricht Merkelbeek Munstergeleen Neerbeek Nieuwstadt Oirsbeek Puth Roosteren Schinnen Sittard Susteren Sweikhuizen Treebeek

Adresgegevens Postbus 13, 6130 AA Sittard T (046) 420 96 00 F (046) 420 96 66 E [email protected] W www.zowonen.com

opgemaakt d.d. 14 juni 2011

Mensen en ZO. De kleinkinderen van mevrouw De Wilde, de kaartavond van de heer Cleuntjes, of het genieten van Saskia Janssen. ZO is er voor mensen. Dat is waar het om gaat. We bieden mensen een thuis. Om te leven en te wonen. Zoals zij dat graag willen. Dat is waar we in investeren. Dat is waar we voor gaan. ZO mensen. ZO Wonen.

Inhoudsopgave Voorwoord Ton Mans 10

2.7 Kwaliteit dienstverlening

Met wie we werken

Hoofdstuk 3 Wonen en leven 44

41

3.1 Aanpak leefbare buurten

45

Hoofdstuk 1 Samenwerken en relatiemanagement 16

3.2 Leefbaarheidsprojecten

46

1.1 Klantbenadering

17

3.3 Sponsoring

51

1.2 Huurders praten mee

19

1.3 Prestatieafspraken met gemeenten

21

Hoofdstuk 4 Zorgen 54

1.4 Krimp en en vergrijzing en de relatie tot het SVB

23

4.1 Beleid wonen welzijn en zorg

55

1.5 Provincie Limburg

25

4.2 Initiatieven

55

1.6 Participaties en lidmaatschappen

25

4.3 Woonzorgprojecten

56

1.7 Verbindingen

27

4.4 Wet Maatschappelijke Ondersteuning

56

Wat we doen

Hoofdstuk 5 Ontwikkelen 60

5.1 Zicht op markt en opgave

61

Hoofdstuk 2 Verhuren en verkopen 32

5.2 Gebiedsvisie

62

2.1 Landelijke ontwikkelingen en Europadossier

33

5.3 Wijkvernieuwing

62

2.2 Huurbeleid

34

5.4 Woningvoorraad

67

2.3 Woonruimteverdeling

38

5.5 Duurzaam en energiezuinig

68

2.4 Bijzondere aandachtsgroepen

38

2.5 Verhuurcijfers

40

Hoofdstuk 6 Bouwen en verbouwen 72

2.6 Verkoop

41

6.1 Onderhoud


73

Jaarverslag 2010 6.2 Nieuwbouw

76

Hoofdstuk 9 Berekenen

110

6.3 Renovatie

78

9.1 Financiële positie

111

9.2 Treasury

113

9.3 Risicomanagement

113

9.4 Meerjarenperspectief

117 119

Wie we zijn Hoofdstuk 7 Werken 84 7.1 Missie visie en strategie

85

Hoofdstuk 10 Jaarrekenen

7.2 Organisatiestructuur

86

10.1 Geconsolideerde balans

120

7.3 Organisatieontwikkeling

87

10.2 Geconsolideerde winsten verliesrekening

122

7.4 Nieuw kantoor en werkconcept

89

10.3 Kasstroom

123

7.5 Ondernemingsraad

89

10.4 Grondslagen voor balanswaardering

7.6 Personeel

90

Hoe we uitleggen

8.2 Verslag Raad van Commissarissen

124

Hoofdstuk 11 Verklaren 130

Hoofdstuk 8 Toezien 98 8.1 Governance

en resultaatbepaling

11.1 Bestuursverklaring

130

11.2 Controleverklaring

131

Bijlage Kengetallen

132

99 99

8.3 Verslag Bestuur

104

8.4 Interne controle en risicobeheersing

105

8.5 Externe accountant

105

8.6 Visitatie in 2010

105

Trefwoordenlijst 138

ZO mensen. ZO Wonen. 7



ZO ben ik. Mijn drive? Een betaalbaar thuis in een prettige leefomgeving voor mensen met een smalle beurs. Hen in staat stellen de regie over hun eigen leven te voeren. Inspelen op wat zij willen, binnen de financiële mogelijkheden. Dat is volkshuisvesting. Dat is ZO Wonen. Dat ben ik. Ton Mans. ZO Mensen. ZO Wonen. 9

Jaarverslag 2010 ZO Wonen Voorwoord

Voorwoord Maatschappelijk ambitieus De financiële ambities

De interne ambities

De financiële situatie van ZO Wonen is aan een extern onder-

Om intern openheid en samenwerking te bevorderen is

zoek onderworpen en blijkt solide. Het strategisch voorraadbe-

een ingrijpend en meerjarig cultuurtraject gestart waar alle

leid is in zijn eerste versie opgeleverd. In 2011 volgt de definitie-

medewerkers actief bij zijn betrokken. Begin 2011 is ook een

ve versie die deel uitmaakt van het nieuwe ondernemingsplan.

medewerkers motivatiemeting uitgevoerd.

De conclusie is dat ZO Wonen in staat is het investerings

De interne organisatie heeft veel aandacht gekregen. Zo is de

programma, voor zover op dit moment bekend, uit te voeren

planning- en controlcyclus opnieuw vormgegeven. De ma-

met behoud van haar financiële continuïteit.

nagementinformatie wordt up to date gebracht. Gekozen is

De politieke en maatschappelijke context speelt hierbij een be-

voor een nieuw automatiseringssysteem dat in 2012 in gebruik

langrijke rol. De overheid wil kennelijk woningcorporaties terug-

wordt genomen. In dat jaar komt ook een einde aan de sprei-

dringen op hun oorspronkelijk werkterrein; woonruimte bieden

ding van de kantoorhuisvesting over drie locaties door de op-

aan mensen met de laagste inkomens. ZO Wonen herkent zich

levering van een nieuw gezamenlijk kantoor in Sittard. De pri-

in deze primaire doelstelling. Het probleem is echter dat het rijk

maire werkprocessen worden opnieuw ingericht in combinatie

de middeninkomens in de kou laat staan.

met een nieuw systeem. Bijzonder is de ontwikkeling van een nieuw klantcontactcentrum. Dit wordt vanaf 2012 fasegewijs

Tegen die achtergrond moet de Europese maatregel worden

ingevoerd, met als doel het merendeel van de klantvragen in

bezien de sociale huurwoningen vanaf 2011 alleen nog te ver-

één keer éénduidig te beantwoorden.

huren aan inkomensgroepen tot circa € 34.000 per jaar. Het wordt lastiger woningen te ontwikkelen en te realiseren ten be-

Ambities van belanghouders

hoeve van de midden inkomens tot circa € 43.000, en met dat

Om een beter beeld te krijgen van de beoordeling van onze

rendement de lasten in het sociale huursegment te verlichten.

prestaties door externen is een visitatie uitgevoerd die begin

Ook de afwenteling van de huurtoeslag met ingang van 2014

2011 is afgerond met een rapport. Dit is vervolgens besproken

van het rijk naar de corporaties past in dit kader. Voeg daarbij

met alle belanghouders. De input van de belanghouders wordt

de toenemende problemen die ZO Wonen ondervindt om wo-

gebruikt als bouwstenen voor de ontwikkeling van het nieuwe

ningen uit eigen voorraad te verkopen, dan is duidelijk dat de

ondernemingsplan.

financiële situatie sterk onder druk staat in de komende jaren.

De relatie met de belanghouders is een uitdrukkelijk punt van

Mede daardoor is ervoor gekozen niet enkel te sturen op de

aandacht. Achterliggende overtuiging is dat ZO Wonen voor

vermogensontwikkeling, maar minstens zo veel aandacht te

de identificatie en de realisatie van volkshuisvestelijke doe-

geven aan de kasstroomontwikkeling.

len mede afhankelijk is van de inbreng van de buitenwacht.


ZO Wonen heeft in 2010 belangrijke stappen gezet op weg naar een nieuwe toekomst. Na jaren van bestuurlijke onrust die intern en extern haar sporen heeft nagelaten, is een periode aangebroken van wederopbouw. Intern wordt orde op zaken gesteld en extern worden de relaties met belanghouders aangehaald. ZO Wonen wil gezien worden als volkshuisvester pur sang, maar ook als een actieve maatschappelijke onderneming die haar verantwoordelijkheid neemt in de aanpak van de krimpproblematiek. Dat vertaalt zich in de strategische keuzes die uiteindelijk landen in het ondernemingsplan dat in 2011 wordt gepresenteerd.

ZO Wonen kan dat niet in haar eentje bepalen en wil dat ook

want ZO Wonen heeft een immense opgave in de herstructu-

niet. Evenzeer is het zaak zorg te dragen voor een actieve

rering van haar woningbezit, met name in de gestapelde bouw

verantwoording van onze prestaties richting belanghouders.

(portieketagewoningen, twee-op-een woningen, galerijflats en

In het eerste herstructureringsproject van omvang in Sander-

HAT-eenheden). Op basis van de huidige inzichten is voorzien

bout is na verzet van de kant van bewoners tegen sloop een

dat circa 2.700 woningen gesloopt worden tot 2030, 2000

constructief overleg op gang gekomen dat duidt op koerswij-

verkocht en 1.500 nieuw gebouwd. Ten opzichte van onze

ziging van ZO Wonen. Niet voor de bewoners denken en doen,

totale woningvoorraad van 14.000 gaat het derhalve om een

maar samen met hen dergelijke voor hen zeer ingrijpende ont-

substantieel transitieproces.

wikkelingen aanpakken. Dat heeft ertoe geleid dat zij uiteindelijk een wezenlijke invloed uitoefenen op de inhoud van de plannen.

ZO Wonen wil ook meer betekenen voor de instandhouding

In overleg met de huurderbelangenverenigingen is besloten

van de leefbaarheid in kleine kernen. In de afgelopen jaren is

een extern onderzoek te laten verrichten om de inbreng van

daar te weinig aandacht voor geweest en dus is ook hier sprake

georganiseerde huurders op corporatieniveau te verbeteren.

van een trendbreuk.

Begin 2011 is dit onderzoek afgesloten. Daarna volgt de imple-

Met zorginstellingen wordt al jaren intensief en vruchtbaar

mentatie van de aanbevelingen.

samengewerkt. Deze samenwerking wordt in de komende

Met de gemeenten is geregeld contact over de prestatiecon-

jaren verder uitgebouwd, onder andere met nieuwbouw voor

tracten en de realisatie daarvan. Daarnaast is intensief overleg

speciale doelgroepen zoals gehandicapten en dementerende

gevoerd op projectniveau. Dit heeft er onder meer toe geleid

ouderen, maar ook door zorg aan huis voor het groeiend aantal

dat enkele projecten die al jaren sleepten vlotgetrokken zijn. Zo

ouderen die thuis blijven wonen.

is met de gemeente Sittard-Geleen en de provincie nagenoeg overeenstemming bereikt over de herstructurering van Sander-

ZO Wonen kijkt terug op een belangrijk jaar in het transforma-

bout en omgeving (TASs), over de herontwikkeling van locatie

tieproces naar een actieve en betrokken maatschappelijke on-

Elisabeth van Barstraat (verpleegstersflat) en over de herstruc-

derneming die zich vooral kenmerkt als volkshuisvester. Er is

turering van de Spoorkolonie. Een akkoord over de herstruc-

veel inspanning geleverd door de medewerkers. Het resultaat

turering van de Burgemeester Lemmensstraat in Geleen ligt in

mag er zijn. In de komende jaren zet ZO Wonen zich in om

het verschiet. ZO Wonen komt zo eindelijk toe aan de uitvoering

volkshuisvestelijke prestaties te leveren met een breed maat-

van enkele wezenlijke herstructureringsprojecten die jarenlang

schappelijk draagvlak.

op slot leken te zitten. Deze ontwikkeling is in de eerste plaats in het belang van de bewoners van deze wijken. Dat maakt ener-

Ton Mans

gie vrij voor nieuwe projectontwikkeling en dat is ook nodig,

Directeur-bestuurder ZO mensen. ZO Wonen. 11


Met wie we werken


ZO ben ik. Onder de mensen zijn, dat is voor mij heel belangrijk. Zo leer ik steeds meer over de Nederlandse cultuur en ga ik de taal beter spreken. Dat geeft energie en daardoor voel ik me thuis. De heer Alsharbaty.




Jaarverslag 2010 ZO Wonen Met wie we werken

Hoofdstuk 1 Samenwerken en relatiemanagement


ZO Wonen staat voor een grote opgave. Het is onze taak om onze huurwoningen te laten aansluiten op de vraag. De demografische ontwikkelingen zijn hierin leidend: minder jongeren, meer senioren en minder huishoudens. In de Westelijke Mijnstreek, waarin circa 90% van onze huurwoningen ligt, geldt het uitgangspunt: één woning aan de voorraad toevoegen betekent één woning aan de voorraad onttrekken. Hierdoor blijft de woningvoorraad gelijk in omvang. Regie en samenwerking is onontbeerlijk. Uitstel van maatregelen is geen optie, anders dreigt er leegstand. Meer dan ooit ligt de focus op kwaliteit van wonen en de woonomgeving. In tegenstelling tot het verleden ligt de nadruk niet zo zeer op het toevoegen van woningen, maar om het maken van een kwaliteitsslag. Kwaliteitgericht ondernemen is klantgericht ondernemen. Dat betekent samen met bewoners en samenwerkingspartners behoeften bepalen en daar naar handelen. Zonder samenwerking geen resultaat. ZO Wonen is zich zeer bewust van de noodzaak om zaken samen op te pakken, om partijen te betrekken bij plannen van de corporatie. Klantgericht ondernemen komt onder meer tot uiting in de communicatie en het contact met bewoners. Dat geldt zeker bij ingrijpende projecten zoals renovatie en herstructurering.

ZO Wonen heeft als grootste woningcorporatie een belangrijke

die zich proactief beweegt op de woningmarkt. Deze actieve

opgave te vervullen in de Westelijke Mijnstreek. Samenwerking

houding is noodzakelijk. De woningmarkt is dynamisch. Demo-

is hierin wezenlijk. ZO Wonen heeft samenwerkingsverbanden

grafische ontwikkelingen zoals bevolkingskrimp, vergrijzing en

met belanghouders op het snijvlak van wonen, welzijn en zorg.

ontgroening (daling van het aantal jongeren) hebben invloed op

Belanghouders zijn huurdersorganisaties, gemeenten, provin-

de vraag naar woningen. Daarnaast worden woningcorporaties

cie, zorgaanbieders, welzijnsinstellingen en collega woningcor-

geconfronteerd met een verhoogde lastendruk als gevolg van

poraties. ZO Wonen heeft regelmatig overleg met al die partijen

de bijdrage aan de Vogelaarheffing en de vennootschapsbe-

op bestuurlijk en uitvoerend niveau.

lasting. Als gevolg van de financiële maatregelen is ZO Wonen genoodzaakt om scherpe keuzes te maken in haar activiteiten

Naast de individuele klant zijn ook de huurderorganisaties

en middelen.

een belangrijke sparringpartner. In 2010 zijn onder meer de begroting, prestatieafspraken, protocol overlast buren, krimp,

1.1 Klantbenadering

huurprijsbeleid, klantvisie, strategisch voorraadbeleid en professionalisering huurdersorganisaties besproken. Het relatie-

Klant centraal

management is centraal ingebed binnen de organisatie.

ZO Wonen heeft de ambitie om haar klantgerichtheid verder te professionaliseren. ZO Wonen wil de dienstverlening aan haar

Met de gemeenten worden jaarlijks prestatieafspraken ge-

klanten verder verbeteren en zo de klanttevredenheid verho-

maakt. Nagenoeg alle afspraken zijn in 2010 nagekomen.

gen. Persoonlijke aandacht en contact versterken de betrokkenheid bij én van bewoners.

In het kader van de krimp hebben gemeenten, corporaties en provincie gezamenlijk actie ondernomen. In 2010 is:

ZO Wonen voert haar verhuuractiviteiten verdeeld over drie

• De structuurvisie Wonen Westelijke Mijnstreek opgesteld,

wijkteams uit:

• De planvoorraad ingedeeld in harde en zachte plannen per

• Wijkteam Sittard: Werkgebied gemeente Sittard-Geleen,

gemeente, • Het krimpinstrumentarium uitgewerkt, • Twee keer een regionale woontafel gehouden waarbij tussenresultaten gepresenteerd zijn.

stadsdeel Sittard, • Wijkteam Geleen: Werkgebied gemeente Sittard-Geleen, stadsdeel Geleen, • Wijkteam Landelijk: Werkgebied gemeente Beek, gemeente Schinnen, Susteren gemeente Echt-Susteren, kleine kernen

ZO Wonen is een maatschappelijk gedreven onderneming

gemeente Onderbanken, Treebeek gemeente Brunssum.


Binnen ZO Wonen is eind 2010 Team Herstructurering opge-

speelt in de wijk. Samen met de buurtbewoners, bewoners-

richt. ZO Wonen krijgt steeds meer te maken met herstructu-

commissies en de eigen huurders werken de wijkteams aan

reringsprojecten en grootschalige renovaties als gevolg van

een goed woon- en leefklimaat.

de veranderende woningmarkt door onder meer krimp en vergrijzing.

Voor vragen kunnen klanten ook terecht bij de kantoren van ZO Wonen. Naast de kantoorlocaties in Sittard en Geleen is ZO

Team Herstructurering houdt zich voornamelijk bezig met de

Wonen gevestigd in Beek, Schinnen en Susteren.

sociale component bij projecten, zoals: • Betrokkenheid bij de voorbereidingen en besluitvorming van herstructurering- en renovatieprojecten,

Klachten ZO Wonen heeft de ambitie om zich verder te ontwikkelen als

• Eerste aanspreekpunt zijn voor bewonersorganisaties in ge-

klantgerichte organisatie. Dit komt ook tot uiting in het aan-

bieden of complexen waar projecten van start gaan. Bewo-

spreekbaar zijn op ontevredenheid die onze klant heeft over

nersparticipatie staat centraal in de aanloop naar de uitvoe-

de dienstverlening, de afhandelingstermijn, het personeel of

ring van de projecten,

de processen. ZO Wonen wil leren van de ervaringen en bele

• Het afleggen van huisbezoeken of het houden van diverse

vingen van haar klanten.

bewonersoverleggen, • Het uitzetten van acties ten behoeve van de leefbaarheid,

In 2010 is een klachtenformulier ontwikkeld waarmee klan-

• Het zorg dragen voor de herhuisvesting van bewoners.

ten laagdrempelig en eenvoudig hun ontevredenheid over de dienstverlening kunnen uiten. Dit formulier is onder de aan-

Alle teams onderhouden het contact met de klanten in de wijk.

dacht van de huurders gebracht doordat het op onze website

Gekend maakt bemind. De medewerkers van de teams staan

geplaatst is en op alle kantoren beschikbaar is voor de klanten.

dicht bij de klant en zijn daardoor bekend met wat er leeft en

Bewonersavond TASs, Sittard.



1.2 Huurders praten mee

Huurdersorganisaties aan het woord Huurdersorganisatie / huurdersparticipatie

De SHO neemt namens de individuele huurdersorganisaties

ZO Wonen overlegt met de huurdersorganisaties maar ook met

deel aan het overleg met de directeur-bestuurder van ZO Wo-

wijkplatforms, werkgroepen en bewonerscommissies. Veelal

nen: de Overlegtafel. Aan de Overlegtafel worden beleidsma-

gaat het dan om zaken die spelen op het niveau van het woon-

tige onderwerpen besproken die inspelen op corporatieniveau.

en leefklimaat in de buurt, straat of complex.

De Overlegtafel vindt elk kwartaal plaats. ZO Wonen stelt de agenda in overleg met de SHO op. De huurdersorganisaties

Samenwerkingsverband

hebben adviesrecht. In 2010 heeft de SHO positief advies uit-

Huurdersorganisaties zijn de verbindende schakel tussen huur-

gebracht over het klachtenreglement regionale Klachtencom-

ders en ZO Wonen. ZO Wonen heeft een samenwerkingsver-

missie SWWM, het huurbeleid, de klantvisie en het dienstverle-

band met Huurdersbelangenraad Beek, Huurdersvereniging

ningsconcept van ZO Wonen en de onderhoudsbegroting van

Geleen, Huurderbelangenvereniging Susteren, Huurdersbe-

ZO Wonen. De klantvisie en het dienstverleningsconcept van

langen Sittard-Munstergeleen en Bewonersraad Schinnen-

ZO Wonen worden in 2011 verder uitgewerkt.

Onderbanken. Een huurdersorganisatie bestaat uit vrijwilligers. De huurdersorganisaties hebben lokale en regionale wortels.

Overleggen

Over het algemeen is er sprake van een groot ledenbestand.

In 2010 hebben de SHO en ZO Wonen vijf keer overleg gehad

De huurdersorganisaties organiseren plaatselijke activiteiten

op strategisch niveau. Belangrijke onderwerpen waren de fi-

voor hun achterban: (telefonisch) spreekuur, algemene leden-

nanciële begroting van ZO Wonen, de onderhoudsbegroting,

vergadering en nieuwsbrief.

de prestatieafspraken van ZO Wonen met de gemeenten,

Conform de samenwerkingsovereenkomst huurdersparticipa-

brandveiligheid, het huurbeleid, het opstellen van een over-

tie (januari 2005) hebben het bestuur, de directie van ZO Wonen

lastprotocol (bijvoorbeeld overlast tussen buren), beleidsplan

en de huurdersorganisaties regelmatig overleg over algemene

Krimp, nieuwbouw kantoor ZO Wonen, klantvisie en dienstver-

beleids- en beheerszaken die op corporatieniveau spelen.

leningsconcept ZO Wonen, Strategisch Voorraadbeleid, jaar-

Daarnaast is er geregeld overleg tussen de wijkmanagers

verslag en jaarrekening.

van ZO Wonen en de individuele huurdersorganisaties en be wonerscommissies over gebieds- en complexgerichte zaken,

Daarnaast hebben thematische bijeenkomsten plaatsge-

zoals onderhouds- en buurtbeheeractiviteiten.

vonden over de onderlinge samenwerking van de huurders organisaties en de krachtenbundeling naar ZO Wonen en de

SHO

professionalisering van de huurdersorganisaties op strategisch

In 2010 hebben Huurdersbelangenraad Beek, Huurdersvereni-

en beleidsniveau.

ging Geleen, Huurdersbelangenvereniging Susteren, Huurdersvereniging Sittard-Munstergeleen en Stichting Bewonersraad

Positie en inbreng van de huurdersorganisaties

Schinnen-Onderbanken hun onderlinge samenwerking ver-

De toenemende complexiteit van de volkshuisvesting stelt

sterkt. Daartoe hebben zij de Samenwerkende Huurders Orga-

niet alleen hoge eisen aan de professionaliteit van ZO Wonen

nisatie ZO Wonen (SHO) ingesteld. De SHO heeft geen officiële

maar ook aan het functioneren van de huurdersorganisaties. De

rechtsvorm. De afspraak is dat elke huurdersorganisatie zijn

SHO dient adviezen te geven over ingewikkelde onderwerpen,

eigen identiteit behoudt. In de SHO zijn een voorzitter en secre-

zoals het beleidsplan Krimp, streefhuren en recente overheids-

taris aangesteld die de vergaderingen voorbereiden en leiden.

maatregelen waarbij alleen mensen met een bruto jaarinkomen


inkomen van maximaal 33.614 euro nog voor een sociale huur-

bouw-en onttrekkingslocaties en een uitvoeringsprogramma

woning (met een huurprijs onder de huursubsidiegrens) in aan-

voor locaties vertaald in aantallen, soort te bouwen en te slo-

merking komen.

pen woningen. In de stuurgroep van de Structuurvisie is een vertegenwoordiger van de huurdersorganisaties opgenomen.

Om tegemoet te komen aan de toenemende eisen die worden

Dat vinden we belangrijk. Bewoners zijn immers de eerste be-

gesteld aan de kennis en kunde van de bestuursleden van de

langhebbenden die de gevolgen van de krimp zullen ervaren.

huurdersorganisaties hebben ZO Wonen en de SHO besloten om een onafhankelijke adviseur in te zetten die advies uit-

Herstructurering

brengt over de verbetering van de positie en inbreng van de

Herstructurering heeft impact op een buurt of wijk. In Sittard

huurdersorganisaties op strategisch en beleidsniveau. Aan-

zijn twee herstructureringsgebieden actueel: Spoorkolonie en

dachtspunten zijn de organisatievorm, de vertegenwoordiging,

de buurten Thienbunder, Achtbunder, Sanderbout en Slacht-

de overlegstructuur, de kwaliteit van de beleidsadvisering en de

huislocatie (bekend als TASs). Voorheen waren woningcorpo-

besluitvorming. In het adviestraject wordt ook de strategische

raties, gemeenten en Provincie betrokken bij de herstructure-

samenwerking tussen ZO Wonen en de SHO beoordeeld. Aan-

ringsopgaven. Momenteel hebben meer partijen inspraak: ook

dachtspunten zijn de overlegstructuur, de vertegenwoordiging

huurdersorganisaties, bewonerscommissies, wijkplatforms en

en de besluitvorming. In het adviestraject blijven de uitvoerende

de bewoners zelf. Het gaat immers om de thuisomgeving van

taken van de huurdersorganisaties op lokaal niveau buiten be-

mensen en niet alleen over stenen. Bij het project TASs heeft

schouwing. Eind 2010 heeft de adviseur zijn schriftelijke advies

ZO Wonen in een centrale bijeenkomst uitleg gegeven aan de

uitgebracht. De verbetervoorstellen zijn centraal besproken in

bewoners hoeveel woningen er worden gesloopt, hoeveel en

een themabijeenkomst begin 2011. Over het tijdsbestek waarin

wat voor woningen er worden gebouwd (huur of koop). Daar-

de implementatie van de verbetervoorstellen van de zijde van

naast is gekeken naar de invulling van vrije ruimten, parkeer-

de SHO en ZO Wonen plaatsvinden worden concrete afspra-

plaatsen, groenvoorziening, schoollocatie en cultureel centrum.

ken gemaakt.

Op 22 februari 201 1 hebben betrokken partijen de samenwerkingovereenkomst TASs ondertekend voor de ontwikkeling van

Brandveiligheid

de wijken Thienbunder, Achtbunder, Sanderbout en de voor-

Voor de huurdersorganisaties is het onderwerp brandveiligheid

malige Slachthuislocatie. Een bewonersafvaardiging heeft de

van wooncomplexen een speerpunt. Op verzoek van HV Ge-

overeenkomst mede-ondertekend. Met de ondertekening dra-

leen is ZO Wonen gestart met een inventarisatie van de brand-

gen de partijen uit dat zij gaan samenwerken aan de wijkont-

veiligheidsvoorschriften van hoogbouwflats en portieketage

wikkeling TASs. Daarmee investeren zij substantieel in mensen,

woningen. De huurdersorganisatie krijgt veel vragen op het

de renovatie van woningen, vervangende nieuwbouw, sociale

wekelijkse spreekuur hoe bewoners moeten handelen als er

en maatschappelijke voorzieningen en de openbare ruimte.

brandgevaar is. In het verlengde heeft HV Geleen een informeel

Daarnaast heeft ZO Wonen een bewonersplan opgesteld voor

overleg gehad met de burgemeester van gemeente Sittard-

de mijnwerkerswoningen in de Veestraat en omgeving. Vooraf-

Geleen over de brandveiligheid in de gemeente. Naar aanlei-

gaand hebben ZO Wonen en de gemeente onderzoeken uitge-

ding van dit gesprek staat brandveiligheid op de agenda van

voerd naar de woonwensen van bewoners en de bouwtechni-

de gemeente. Daarnaast heeft gemeente Sittard-Geleen 2 à 4

sche staat van woningen.

keer per jaar overleg met ZO Wonen over de brandveiligheidsvoorschriften in hoogbouw. ZO Wonen stemt de maatregelen

Ook in de Spoorkolonie wordt nadrukkelijk het overleg gezocht

en prioritering af met de gemeente.

met de bewoners en wordt in de planvorming zoveel mogelijk rekening gehouden met de wensen van de bewoners. Zo is in

Krimp

2010 een haalbaarheidsonderzoek verricht naar nieuwbouw

In de Westelijke Mijnstreek stagneert de bevolkingsontwikke-

het behoud van de historische gevels van de woningen in de

ling. De huurdersorganisaties hebben de krimp als speerpunt

Spoorkolonie en is er een enquête onder de bewoners gehou-

aangemerkt. Het is een proces dat onopgemerkt voortschrijdt,

den over hun toekomstige woonwensen.

terwijl ingrijpen in een vroeg stadium zeer belangrijk is. De krimp heeft ook gevolgen voor de woningmarkt. Samenwerking tussen partijen is noodzakelijk. Daartoe is een projectgroep en een stuurgroep ingesteld om een Structuurvisie Wonen Westelijke Mijnstreek op te stellen. Deze visie omvat beleidsregels, een ruimtelijk vlekkenplan voor de bestaande en toekomstige



Job-project, Sittard.

1.3 Prestatieafspraken met gemeenten

Echt-Susteren, Schinnen, Sittard-Geleen en Onderbanken op bestuurlijk en ambtelijk niveau. Gespreksonderwerpen zijn al-

ZO Wonen beheert en verhuurt circa 13.900 sociale huurwo-

gemene ontwikkelingen, beleid en strategie, nieuwe initiatieven

ningen in de regio’s Westelijke Mijnstreek, Midden Limburg en

en voortgang van projecten. In onderstaand overzicht staan

Parkstad Limburg. Het overgrote deel van het woningbezit is

de bestuurlijke overleggen en de besproken onderwerpen per

geconcentreerd in de Westelijke Mijnstreek. Gemeenten zijn een

gemeente.

belangrijke strategische partner op het gebied van volkshuisvesting.

Gemeente Beek Gemeente Beek en ZO Wonen hebben in 2010 twee keer be-

Prestatieafspraken

stuurlijk overleg gehad. Agendapunten waren:

Conform artikel 25a van het Besluit Beheer Sociale Huursector

• Voortgang huisvesting statushouders,

(BBSH) stelt ZO Wonen vóór afloop van het lopende kalender-

• Projecten Proosdijveld Beek en Callistusschool Neerbeek,

jaar een overzicht op van de voorgenomen activiteiten in de ge-

• Voortgang en evaluatie prestatie afspraken 2010,

meenten voor het komende kalenderjaar. Het activiteitenover-

• Strategisch Voorraad Beleid 2010 ZO Wonen.

zicht is gericht op de prestatievelden van het BBSH: kwaliteit woningvoorraad, verhuur van woningen, betrekken van bewo-

Voortgang en realisatie:

ners bij beleid en beheer, financiële continuïteit, leefbaarheid en

ZO Wonen heeft de voortgang en realisatie van de prestatie

wonen en zorg.

afspraken geëvalueerd met gemeente Beek. De prestatievel-

De activiteitenoverzichten vormen de basis voor de jaarlijkse pres-

den huisvesting statushouders, onderhoud en leefbaarheid zijn

tatieafspraken met de gemeenten. ZO Wonen maakt prestatie

binnen de gestelde termijn gerealiseerd. ZO Wonen heeft het

afspraken met de gemeenten Beek, Echt-Susteren, Schinnen,

project Callistusschool in overleg met de gemeente stop gezet.

Onderbanken en Sittard-Geleen. Met de gemeente Brunssum

In de Woonmilieuvisie Westelijke Mijnstreek wordt het 1-op-1

worden geen prestatie afspraken gemaakt vanwege het beperkte

principe aangegeven: 1 woning bouwen = 1 woning slopen. Er

woningbezit. Partijen hebben een inspanningsverplichting om de

is er dus weinig ruimte om nog nieuwe woningen te bouwen.

prestatievelden binnen de gestelde termijn te behalen.

De gemeente wil aan dit project nu geen voorrang geven en aangezien er nog genoeg andere projecten in de planning ston-

Bestuurlijke overleggen gemeenten

den, en project Callistusschool nog geen project was, hebben

ZO Wonen heeft regelmatig overleg met de gemeenten Beek,

andere projecten voorrang gekregen.


De voortgang van het project Proosdijveld is een aandachts-

De prestatievelden huisvesting statushouders, onderhoud en

punt voor de gemeente en ZO Wonen. Het project stagneert

leefbaarheid zijn binnen de gestelde termijn gerealiseerd. Aan-

door het aanwijzingsverzoek van Stichting Cuijpersgenoot-

dachtspunt vormt het Masterplan Kleine Kernen. Het betreft

schap om de kerk als gemeentelijk monument aan te duiden.

de integrale ontwikkelingsrichting voor de kernen Merkelbeek,

Het College heeft eind 2010 besloten om de crisis-en herstel-

Bingelrade en Jabeek. In de stedenbouwkundige uitwerking is

wet toe te passen. Voor de voormalige LTS locatie heeft de

vertraging ontstaan. De gemeente en ZO Wonen hebben de

gemeente een prijsvraag uitgeschreven om betaalbare, duur

onderhandeling in 2010 opnieuw opgepakt. Doelstelling is om

zame, energiearme woningen te ontwerpen. De inschrijving

het Masterplan Kleine kernen in 2011 vast te stellen.

vindt na 10 februari 2011 plaats.

Gemeente Schinnen Gemeente Brunssum

In 2010 hebben gemeente Schinnen en ZO Wonen één keer

ZO Wonen heeft in gemeente Brunssum 21 sociale huurwonin-

bestuurlijk overleg gehad over:

gen in eigendom. Gezien het beperkte woningbezit heeft ZO


Wonen geen bestuurlijk overleg met de gemeente en zijn er ook

• Strategisch Voorraad Beleid 2010 ZO Wonen,

geen prestatieafspraken gemaakt. Het streven is om deze wo-

• Strategische visie gemeente Schinnen 2010-2020,

ningen in zijn geheel te verkopen. ZO Wonen heeft geen plannen

• Stand van zaken Structuurvisie Wonen.

voor nieuwbouw of sloop in gemeente Brunssum. De activitei-

ZO Wonen heeft het College uitgenodigd voor een bezoek aan

ten voor leefbaarheid en planmatig onderhoud zijn vermeld in

het renovatieproject Einderstraat in Puth. De projectleider heeft

het activiteitenoverzicht voor het jaar 2010.

een toelichting gegeven op de onderhoudswerkzaamheden die inpandig en uitpandig verricht worden.

Gemeente Echt-Susteren Gemeente Echt-Susteren en ZO Wonen hebben in 2010 twee


keer bestuurlijk overleg gehad. Agendapunten waren:

ZO Wonen heeft de voortgang en realisatie van de prestatie af-

• Prestatie afspraken 2010,

spraken met gemeente Schinnen geëvalueerd. De prestatievel-

• Strategisch Voorraad Beleid 2010 ZO Wonen,

den financiële bijdrage aan wijksteunpunten SAVOS, onderhoud


en leefbaarheid zijn binnen de gestelde termijn gerealiseerd.

• Gebiedsvisie Susteren.

Aandachtspunten zijn de huisvesting van statushouders (achterstand) en de leefbaarheidsprojecten Vonderstraat en


markt Puth. De gemeente is hierin initiatiefnemer. Wegens


omstandigheden bij de gemeente is vertraging ontstaan in beide

afspraken met gemeente Echt-Susteren geëvalueerd. De pres-

leefbaarheidsprojecten.

tatievelden onderhoud en leefbaarheid zijn binnen de gestelde termijn gerealiseerd. Aandachtspunten zijn de taakstelling voor

Gemeente Sittard-Geleen

statushouders (achterstand), de Gebiedsvisie Susteren (on-

In 2010 hebben gemeente Sittard-Geleen en ZO Wonen drie

derhandeling met de gemeente) en de uitvoering van het op-

keer bestuurlijk overleg gehad. Onderwerpen waren:

plusproject van het complex Op de Wallen (uitvoering in eerste

• ZO Woon visie

kwartaal 2011).

• Strategische alliantie gemeente en ZO Wonen • Woonwagenzaken

Gemeente Onderbanken

• Procesafspraken Spjoarkolonie

Gemeente Onderbanken en ZO Wonen hebben in 2010 twee

• Strategisch Voorraad Beleid 2010 ZO Wonen

keer bestuurlijk overleg gehad. Onderwerpen waren:

• Structuurvisie Wonen

• Verkoopbeleid sociale huurwoningen,

• Project Zitterd Revisited

• Prestatie-afspraken 2010,

Op verzoek van de gemeente is het bestuurlijk overleg van de-

• WMO en bijdrage corporaties,

cember 2010 verschoven naar februari 2011. De evaluatie van

• Masterplannen.

de prestatie afspraken 2010 heeft in dit overleg plaatsgevonden.



Wegens het wegvallen van een bestuurlijk overleg eind 2010


heeft de evaluatie van de prestatie-afspraken 2010 begin 2011

afspraken met gemeente Sittard-Geleen geëvalueerd. De pres-

plaatsgevonden.

tatievelden onderhoud en leefbaarheid zijn binnen de gestelde



termijn gerealiseerd. De nieuwbouwprojecten zijn grotendeels

lieuvisie en woningmarktonderzoek laten uitvoeren. In 2009 is

opgeleverd. Aandachtspunten zijn de huisvesting van status-

de regiovisie beschikbaar gekomen. De eerste conclusie luidt

houders (achterstand), opplusprojecten (vertraging door af-

dat de woningmarkt kwantitatief in evenwicht is. Dit houdt in

wijzingen van de welstandcommissies en het verlenen van de

dat er vanaf 2010 voor iedere nieuwbouwwoning één woning

bouwvergunningen) en de projecten Spoarkolonie, herstructu-

gesloopt moet worden. De tweede conclusie luidt dat vraag

rering TASs, Molenbeek centrum en Burg. Lemmenstraat.

en aanbod uiteen gaan lopen. Dit als gevolg van de vergrijzing, ontgroening en toename van de 1- en 2-persoonshuishoudens.

Algemeen

Het is nodig via nieuwbouw en aanpassing van bestaande

De Colleges van de niet-stedelijke gemeenten Beek, Echt-Sus-

bouw een kwaliteitsimpuls te geven. Uitstel is geen optie, dat

teren, Schinnen en Onderbanken hebben op bestuurlijk niveau

vergroot uitsluitend de problemen.

kenbaar gemaakt dat ZO Wonen zich vooral richt op gemeente Sittard-Geleen waardoor de andere gemeenten minder aan-

Op basis van alle beschikbare documenten hebben de vier ge-

dacht verkrijgen. ZO Wonen heeft in 2010 een visitatiecommis-

meenten in 2010 de structuurvisie Wonen Westelijke Mijnstreek

sie de prestaties in kaart laten brengen. Deze onafhankelijke

opgesteld. Daarin zijn keuzes gemaakt voor de korte en mid-

commissie heeft de belanghouders van ZO Wonen bevraagd

dellange termijn, met als doel gerichter te sturen op gewenste

over de prestaties van ZO Wonen van de afgelopen vier jaar. In

woonontwikkelingen. De regio wil ruimte bieden aan ontwik-

de visitatie is dit signaal ook naar voren gekomen. ZO Wonen

kelingen die bijdragen aan een goed woon- en leefklimaat in

heeft een gebiedsvisie opgesteld voor de acht aandachtsge-

de Westelijke Mijnstreek en ongewenste ontwikkelingen te-

bieden (hot spots) in Sittard, Geleen en Beek. Deze woonvisie

genhouden. Centraal onderdeel vormt een gebiedsgerichte

heeft echter geen vertaling gevonden voor de andere gemeen-

(integrale) aanpak. De visie biedt dus een afwegingskader voor

ten. ZO Wonen neemt het advies van de visitatiecommissie en

plannen en geeft aan welke instrumenten ter beschikking staan

de niet-stedelijke gemeenten ter harte. In 2011 gaat ZO Wonen

om te kunnen sturen op de (on)gewenste ontwikkelingen. Te

de ambtelijke en bestuurlijke relaties versterken en een regi-

denken valt aan opstellen van nieuwe bestemmingsplannen,

onale gebiedsvisie opstellen voor de gemeenten Beek, Echt-

intrekken bouwvergunningen en strak monitoren. Voor geheel

Susteren en Schinnen. In gemeente Onderbanken voert ZO

nieuwe plannen geldt het principe “nee, tenzij”.

Wonen overleg over het uitvoeringsprogramma Masterplannen

De inventarisatie van de planvoorraad 2010 leert dat in de pe-

Kleine Kernen (Merkelbeek, Bingelrade en Jabeek).

riode 2010-2020 in totaal circa 1.050 woningen gesloopt worden en er nieuwbouwplannen zijn voor 5.500 woningen. Voor

1.4 Krimp en vergrijzing en de relatie tot het SVB

deze nieuwbouwprogrammering geldt dat circa 1.150 woningen grotendeels kwalitatief passend zijn. De overige zijn minder passend, als de gemeenten deze plannen niet kunnen tegen-

De krimp is een fenomeen dat inmiddels landelijk speelt. Re-

houden dan wordt gepoogd de plannen om te vormen tot kwa-

gio’s als Groningen, Drenthe maar ook Limburg hebben hiermee

litatief passende bouwplannen.

te maken. Zo was de buurregio Parkstad Limburg een van de eerste regio’s waar er sprake was van structurele bevolkings-

Parkstad Limburg

daling. Inmiddels is het duidelijk dat ook in de Westelijke Mijn-

De positie van ZO Wonen in de regio Parkstad Limburg is be-

streek en Midden-Limburg de bevolking structureel afneemt.

perkt, gezien het geringe woningbezit. In Parkstad Limburg

Het effect van de bevolkingsdaling wordt in eerste instantie nog

heeft ZO Wonen 221 woningen. Deze liggen in de gemeenten

getemperd doordat het aantal huishoudens redelijk gelijk blijft.

Onderbanken (200 woningen) en Brunssum (21 woningen).

Dat komt door een toename van eenpersoonshuishoudens. Tot 2020 blijft het aantal huishoudens nagenoeg gelijk, na 2020

Parkstad loopt binnen de provincie Limburg voorop qua krimp.

daalt het aantal huishoudens scherp met 10%. Hiermee ver-

Er wordt een daling van 15% van het aantal huishoudens voor-

andert de behoefte aan woningen in aantallen en soort. Zo is

speld in de periode 2010-2040. Het is belangrijk de ontwikke-

de uitbreidingsbehoefte op de korte en lange termijn nihil ge-

ling van de woningvoorraad in Parkstad goed te blijven volgen.

worden.

In overleg met E`til heeft Parkstad de regionale Woonmonitor Parkstad ontwikkeld.

Westelijke Mijnstreek De gemeenten in de Westelijke Mijnstreek onderkennen het

Gemeenten en woningcorporaties hebben in 2009 in samen-

belang van nauwere samenwerking. Zij hebben samen met de

spraak een herstructureringsvisie voor de woningvoorraad op

corporaties en de provincie Limburg vanaf 2008 een woonmi-

gesteld. Per kern/buurt is een ontwikkelingsrichting voor de


Onthulling van een bouwbord voor de vernieuwing van appartementen op de Beatrixlaan in Susteren.

komende tien jaar bepaald. Deze geldt vanaf 2010 als referen-

is de “Envelop” geactualiseerd. Hierin is per gemeente aange-

tiekader voor toekomstige planvorming. Om de effecten van

geven wat de sloop- en vervangingsopgave is, gebaseerd op

maatregelen tastbaar te maken heeft Parkstad het EIB opdracht

de huishoudens- en woningbehoefteprognose 2009. In 2011

verstrekt een Maatschappelijke Kosten-BatenAnalyse (MKBA)

worden de nieuwe cijfers verwerkt in de regionale woonvisie

uit te voeren. De scenario’s laten zien dat niets doen leidt tot

2011-2015.

grote problemen. Leegstand loopt dan op en er ontstaat een waardedaling bij de goedkope huur en koop van 10 tot 30%.

In 2010 heeft de samenwerking tussen de regionale woning-

Ingrijpen conform de envelop van Parkstad leidt tot een beperkte

corporaties werkzaam in Parkstad op het gebied van woon-

leegstand en waarde van de woningen blijft nagenoeg gelijk. Wel

ruimteverdeling een vervolg gekregen. Onder begeleiding van

blijkt dat kosten en baten niet gelijk over partijen verdeeld zijn.

een extern bureau is het regionaal woonmarketingmodel voor

Duidelijk is dat de transformatieopgave niet zonder substantiële

de woningtoewijzing verder uitgewerkt. Corporaties hebben

bijdragen vanuit corporaties en overheden kan plaatsvinden.

gekozen voor een combinatiemodel, waarin verschillende aanbiedingsmodules zijn opgenomen zoals het aanbod-, loting-

Andere projecten die in 2010 zijn uitgevoerd zijn het vergroten

en optiemodel. Maatwerk voor iedere corporatie blijft moge-

van het aanbod van zorgwoningen. Voor de hele regio geldt

lijk. ZO Wonen heeft besloten niet actief mee te doen met de

dat 8% van de corporatiewoningen reeds geschikt is en 18%

praktische uitwerking van het regionale woonmarketingmodel,

is geschikt te maken. Ook is gekeken naar de mogelijkheden

vanwege het beperkte woningbezit van ZO Wonen in Parkstad

om woningen samen te voegen waardoor ingespeeld wordt op

Limburg. ZO Wonen heeft het voornemen om in 2012 aan te

de krimp.

sluiten. Het liefst gelijktijdig met de andere corporaties in de Westelijke Mijnstreek.

De voorstellen worden in 2011 praktisch vertaald. Verder is een transformatieplan opgesteld en is een transformatiefonds inge-

Midden-Limburg

steld. In het fonds worden de middelen van de regio, gemeente

ZO Wonen heeft in de regio Midden-Limburg alleen woningen

(ISV), provincie en rijk (Van der Laan-gelden) gestort. Deze

in de voormalige Gemeente Susteren. Het gaat om circa 1.095

gelden worden projectmatig ingezet om leegstand terug te

woningen. In de regio Midden-Limburg is in 2008 een woning-

dringen en leefbaarheidsproblemen te voorkomen. Eind 2010

marktonderzoek uitgevoerd om meer zicht te krijgen op de



kwalitatieve en kwantitatieve behoefte. De resultaten worden

opgesteld. De visie beschrijft hoe de ontwikkeling van de wo-

vanaf 2009 gebruikt als basis voor de nieuwbouwprogramme-

ningvoorraad de komende jaren vorm kan krijgen, hoe de pro-

ring. De uitkomsten komen overeen met de onderzoeken die in

vincie de ambities wil realiseren en welke rollen en taken zij

de andere Limburgse regio’s zijn uitgevoerd.

daarbij kan en wil vervullen.

De gemeente Susteren heeft in 2010 het initiatief genomen om

De Limburgse woningcorporaties hebben gezamenlijk gerea-

een gebiedsvisie voor de afzonderlijke kernen op te stellen. ZO

geerd op de ontwerpvisie. De belangrijkste opmerkingen wa-

Wonen heeft haar strategisch voorraadbeheer hier tegen afge-

ren: krimp is onderbelicht, rol van de corporaties wordt nauwe-

zet. De eerste voorlopige conclusie luidt dat de visie van de

lijks genoemd en de specifieke volkshuisvestelijke taken van de

gemeente en ZO Wonen redelijk parallel lopen.

provincie blijven vaag. Op 1 februari 2011 heeft gedeputeerde staten de provinciale

Limburg

woonvisie vastgesteld.

De adviescommissie Deetman heeft februari 2011 het rapport “Ruimte voor waardevermeerdering” uitgebracht. Het rapport

1.6 Participaties en lidmaatschappen

is geschreven in opdracht van de provincie. De commissie ziet een forse transformatieopgave voor alle regio’s. Aanpak op

Zorg-en welzijnsinstellingen

regionaal niveau verdient aanbeveling. Voor de regio’s waar

ZO Wonen biedt passende huisvesting aan senioren en mensen

krimp al een gegeven is, is bovenregionale aanpak zondermeer

met een lichamelijke, verstandelijke of psychische beperking.

gewenst, bijvoorbeeld op het niveau van Zuid-Limburg. De

Daartoe werkt ZO Wonen samen met zorg-en welzijnsinstel-

commissie adviseert te kiezen voor een duidelijke beleidslijn en

lingen zoals Cicero, GGD, Orbis, Partners in Welzijn, Stichting

hieraan vast te houden. Bij het zoeken naar samenhangende

Pergamijn, Stichting Daelzicht, Stichting Gehandicaptenzorg

oplossingen moeten die onderling worden afgestemd tussen

Limburg, Stichting Fokus, Stichting MOV, Wonen Plus, RIBW

regio’s, adviseert de commissie.

en Vivantes. Vanwege herprioritering van activiteiten bij ZO Wonen is de intentie om afspraken te maken met zorginstellingen

1.5 Provincie Limburg

over het aantal jaarlijks af te nemen woongelegenheden verschoven naar het jaar 2011.

In 2009 heeft de provincie de provinciale wijkenaanpak verder ‘uitgerold’. De provincie heeft in de Westelijke Mijnstreek het

Na aantreding heeft de directeur-bestuurder Ton Mans in 2010

TASs-gebied (Thienbunder, Achtbunder, Sanderbout en slacht-

kennismakingsgesprekken gehad met de zorg-en welzijnsin-

huislocatie) als aandachtswijk voor de wijkenaanpak benoemd.

stellingen waarmee ZO Wonen samenwerkt. Daarnaast heeft

Samen met gemeenten, corporaties en anderen gaat de pro-

ZO Wonen op bestuurlijk niveau overleg gehad met Vivantes

vincie aan de slag en kunnen partijen naast ondersteuning

en PIW over de projecten en de samenwerking. De bestuurlijke

(kennis en kunde) rekenen op extra financiële middelen.

overleggen met Orbis, Pergamijn en RIBW vinden om agendatechnische redenen in de eerste helft van 2011 plaats.

In 2010 is een akkoord bereikt tussen de provincie, gemeente Sittard-Geleen en ZO Wonen over een integrale samenhan-

Collega woningcorporaties

gende gebiedsaanpak van TASs op basis van het principe

In de Westelijke Mijnstreek zijn negen woningcorporaties actief.

“samen uit, samen thuis”. Provincie Limburg ziet voor zichzelf

ZO Wonen vervult voor drie woningcorporaties (Woningvereni-

meer een rol op afstand. Onder gezamenlijke verantwoorde-

ging Obbicht & Papenhoven, Woningvereniging Spaubeek en

lijkheid en risico wordt dit programma opgepakt. De overheid

Woningstichting Urmond) het administratief beheer, met inbegrip

(gemeente en provincie) dekken voor een evenredig deel het

van het samenstellen van de jaarrekening en de begroting. Deze

tekort voor 50% af. Begin 2011 is het convenant TASs on-

samenwerking wordt in 2011 opnieuw bekeken. Aanleiding is de

dertekend.

overstap van ZO Wonen naar een nieuw primair systeem. Op verzoek van een corporatie wordt gekeken of vanaf 2011 ook

Vanaf 2006 brengt de provincie een woonmonitor uit. De mo-

technische ondersteuning vanuit ZO Wonen mogelijk is.

nitor 2009 gaat in op de stand van zaken per eind 2009 en geeft de ontwikkelingen weer over de periode 2005-2009 voor

Deelnemingen

de acht Limburgse woonregio’s. ZO Wonen gebruikt deze informatie om haar beleid tussentijds te toetsen aan de praktijk.

SWWM

De provincie heeft in 2010 de provinciale Woonvisie 2010-2015

De woningcorporaties in de Westelijke Mijnstreek zijn verenigd


in het Samenwerkingsverband van Woningcorporaties in de

Klachtencommissie

Westelijke Mijnstreek (SWWM):

Voor ZO Wonen zijn klanttevredenheid en servicegerichtheid

• Stichting Woningbeheer Born-Grevenbicht (WBG), gevestigd

belangrijke aspecten in de dienstverlening. Mocht een huurder

te Born

of woningzoekende ontevreden zijn over ZO Wonen dan is er de

• Woonpunt, gevestigd te Geleen

mogelijkheid om de klacht schriftelijk kenbaar te maken. Indien

• Wonen Heuvelsteden, gevestigd te Heerlen

de klachtenafhandeling van ZO Wonen niet naar tevredenheid

• Woningstichting Limbricht, gevestigd te Limbricht

verloopt kan de klager de klacht voorleggen aan de Regionale

• Woningvereniging Obbicht en Papenhoven, gevestigd te Ob-

Klachtencommissie SWWM. Deze klachtencommissie is een

bicht

initiatief van het Samenwerkingsverband Woningcorporaties

• Stichting Maaskant Wonen, gevestigd te Stein

Westelijke Mijnstreek (SWWM). Met uitzondering van Wonen

• Woningvereniging Spaubeek, gevestigd te Spaubeek

Heuvelsteden zijn de SWWM corporaties hierbij aangesloten.

• Woningstichting Urmond, gevestigd te Urmond • ZO Wonen, gevestigd in Sittard

De Regionale Klachtencommissie SWWM heeft een onafhankelijke adviesfunctie naar ZO Wonen. De Klachtencommissie

Het doel van het samenwerkingsverband is tweeledig: belan-

bestaat uit drie onafhankelijke leden: een voorzitter, een lid na-

genbehartiging ten opzichte van andere sectoren en de over-

mens de woningcorporaties en een lid namens de huurders-

heid en onderlinge afstemming van visies. In 2010 hebben er

organisaties. Voor ieder lid is een plaatsvervanger benoemd.

vier overleggen plaatsgevonden in SWWM verband. Onderwerpen voor overleg waren: instrumentarium woningmarkton-

In 2010 heeft de Regionale klachtencommissie SWWM 14

derzoek, structuurvisie Wonen Westelijke Mijnstreek, Contract

klachten van ZO Wonen ontvangen. Hiervan werden vijf klach-

GGD Zuid Limburg ‘Meldpunt Moeilijk Plaatsbaren’, Provinciale

ten ontvankelijk verklaard en in een hoorzitting behandeld.

Woonvisie, staatssteunregels, ’t Groene Net en onderzoek naar

Deze klachten hadden betrekking op afhandeling van begin en

omvang doelgroep.

eindafrekening, sloop en reparaties van woning, ZAV beleid en het niet herstellen van voegsel in muur. Bij vier klachten heeft

In SWWM verband zijn de volgende prestaties bereikt:

de Klachtencommissie geoordeeld dat ZO Wonen niet in ge-

• Ondertekening regionaal convenant WMO;

breke is geweest. De klachten zijn ongegrond verklaard. Bij één

• Herijking Klachtenreglement van de Regionale Klachtencom-

klacht heeft de Klachtencommissie de vraag gesteld of de cor-

missie SWWM; • Verlenging contract GGD Zuid Limburg met één jaar (Meldpunt Moeilijk Plaatsbaren); • Onderzoek naar de omvang van de BBSH doelgroep in de Westelijke Mijnstreek. Het onderzoek is gestart in december

poratie een schikking wil treffen met de klager. In het proces van de klachtenafhandeling heeft ZO Wonen meerdere malen getracht tot een regeling met de klager te komen. ZO Wonen is van mening er alles aan gedaan te hebben en is om die reden niet ingegaan op het verzoek van een regeling.

2010 en duurt 9 weken. De onderzoeksresultaten worden gebruikt om de noodzakelijke omvang van de kernvoorraad

Wijziging klachtenreglement

te bepalen.

Met instemming van de Regionale Klachtencommissie SWWM en de SWWM corporaties is het Klachtenreglement in 2010

Vangnet OGGZ

aangescherpt. Door een duidelijke termijnstelling te hanteren

Het Vangnet Openbare Geestelijke Gezondheidszorg (OGGZ),

is de procedure voor afwikkeling van een klacht verkort. In

dat onderdeel uitmaakt van het Veiligheidshuis/OGGZ, is een

de jaarlijkse evaluatievergadering van de Klachtencommissie

samenwerkingsverband van (hulpverlenings-) organisaties in

wordt deze procedure geëvalueerd.

de regio, die samen de zorg voor mensen met psychiatrische of andere geestelijke klachten op zich nemen. ZO Wonen vindt

Regionaal Orgaan Woningcorporaties

het belangrijk om ook deze (vaak zorgmijdende) mensen te

ZO Wonen is lid van het Regionaal Orgaan Woningcorporaties

helpen en participeert daarom samen met de Samenwerkende

(ROW), een samenwerkingsverband van woningcorporaties in

Woningcorporaties in de Westelijke Mijnstreek (SWWM) in het

de regio Parkstad Limburg. In 2010 voerde het ROW zes keer

Vangnet. Het convenant Vangnet OGGZ is in 2010 door het

overleg. Daarnaast hebben er verschillende themavergaderin-

SWWM verlengd. De GGD ontvangt voor de geleverde dien-

gen plaatsgevonden. ZO Wonen nam op ad-hoc basis deel aan

sten een financiële vergoeding van de samenwerkende wo-

dit overleg. In 2011 neemt het ROW een besluit over de her-

ningcorporaties. In 2010 deed ZO Wonen 41 meldingen die in

nieuwde samenwerking tussen de corporaties in Parkstad. In

behandeling zijn genomen.

2010 is de basis hiervoor gelegd.


Stichting Stadbroek in Ontwikkeling

Vereniging Ons Limburg

In het kader van de herstructurering van de Sittardse wijk Stad-

De Vereniging Ons Limburg is van oudsher een samenwer-

broek heeft de gemeente Sittard-Geleen in 2001 een uitvoe-

kingsverband van Limburgse woningcorporaties. De vereniging

ringsprogramma opgericht: de stichting Stadbroek in Ontwik-

heeft haar vermogen ondergebracht in Fonds Ons Limburg. Dit

keling (SIO). Meer informatie over de taken, werkzaamheden en

fonds richt zich op leefbaarheid in de buurt. Bijdragen uit Fonds

prestaties van deze stichting staat in paragraaf 3.3.

Ons Limburg worden toegekend aan organisaties en initiatieven in de Provincie Limburg die werkzaam zijn op het gebied

Verenigingen van (huis)eigenaren (VvE)

van wonen en welzijn. Dit gebeurt via het Oranje Fonds. Dit

Als meerdere eigenaren binnen één woongebouw bezit heb-

sociaal fonds bevordert betrokkenheid in de samenleving. Door

ben, is een Vereniging van Eigenaren (VvE) actief. ZO Wonen

de steun ontmoeten mensen elkaar of vinden zij een nieuwe

heeft zoveel mogelijk het administratief en het technisch beheer

plek in de maatschappij. Het is de bedoeling, dat van het be-

uitbesteed. Dit betekent dat ZO Wonen voornamelijk alleen nog

schikbare budget jaarlijks tenminste de helft ten goede komt

de eigenaarsrol in de VvE’s uitvoert. Momenteel participeert ZO

aan organisaties en initiatieven op het gebied van wonen. Bij-

Wonen in circa 50 VvE’s.

dragen uit Fonds Ons Limburg worden gedaan van de jaarlijkse rente op het vermogen. Het vermogen dat in 2007 werd onder-

Lidmaatschappen

gebracht bij het Oranje Fonds bedroeg e 5,2 miljoen.

Aedes

MKB Limburg

ZO Wonen is lid van Aedes, Vereniging van Woningcorporaties

ZO Wonen is lid van het MKB Limburg. Deze belangenbehar-

te Hilversum. ZO Wonen heeft de Aedescode onderschreven

tiger is gericht op de overheid met als doel beïnvloeding van

en de daarvan deeluitmakende Governancecode op basis van

weten regelgeving. Deze verbinding tussen verschillende

het principe van ‘Pas toe of leg uit’. In de bedrijfsvoering is

partijen en het bundelen van krachten zorgen voor een beter

deze code richtinggevend. Daarnaast neemt ZO Wonen deel

ondernemersklimaat.

aan diverse activiteiten zoals districtsvergaderingen, studieconferenties en voorlichtingsbijeenkomsten, die door de bran-

1.7 Verbindingen

cheorganisatie worden georganiseerd. In 2010 speelde er belangrijke thema’s waaronder: Europa dossier, Vogelaarsheffing

ZO Wonen Holding BV en ZO Wonen Vastgoed BV zijn in de

en Maatschappelijk ondernemen. ZO Wonen heeft dankbaar

jaarrekening van ZO Wonen geconsolideerd opgenomen en

gebruik gemaakt van de kennis en kunde van Aedes en de in-

gewaardeerd op nettovermogenswaarde van de deelneming.

put vertaald naar de eigen organisatie.

Daarnaast is voor elke BV een eigen jaarrekening opgesteld.

Eind 2010 werd duidelijk dat Aedes zich gaat concentreren op

Het bestuur van deze BV’s wordt volledig gevoerd door ZO

de kerntaken belangenbehartiging, ledenbinding en professi-

Wonen (zeggenschap 100%). ZO Wonen Holding BV en ZO

onalisering. Gevolg is dat Aedes in 2011 fors snijden in haar

Wonen Vastgoed BV hebben beide een geplaatst kapitaal van

personeelsbestand. Van de 120 arbeidsplaatsen verdwijnen er

e 18.000. De jaaromzet van beide BV’s is e 0,00. Op dit

circa 45.

moment vinden er in beide BV’s geen activiteiten plaats.




ZO ben ik. Heerlijk die zomer. Lekker wandelen en fietsen in het bos. Samen met mijn kleinzonen. Op de terugweg een terrasje pikken in de zon bij café Bie Alois of d’n Hook. Daar geniet ik van. Mevrouw Meuffels.



Wat we doen


Jaarverslag 2010 ZO Wonen Wat we doen

Hoofdstuk 2 Verhuren en verkopen


Het verhuren van woningen is een belangrijke kerntaak van ZO Wonen. ZO Wonen verhuurt haar woningen voornamelijk aan huishoudens met een laag inkomen. In 2010 is onrust ontstaan door de aankondiging van het plan over de nieuwe inkomensgrens. Volgens Europese regels dienen woningcorporaties 90% van de corporatiewoningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen van maximaal € 33.000. In 2010 verhuurde ZO Wonen haar woningen voor 92% aan huishoudens met een inkomen onder de € 33.000. De kerntaak, het huisvesten van huishoudens met een smalle beurs, is hiermee volbracht. ZO Wonen heeft een grote financiële opgave in het kader van de kwaliteitsslag die gemaakt moet worden in het bezit van ZO Wonen. Twee inkomstenbronnen zijn van essentieel belang om deze financiële opgave te volbrengen: het verkopen van woningen en het werken met streefhuren. In 2010 was de prestatieafspraak het verkopen van 75 woningen. In 2010 zijn in totaal 66 woningen verkocht. Daarmee is de verkoop aanzienlijk gedaald ten opzichte van 2009. De oorzaken hiervan zijn onder andere de recessie, krimp, stijgend rentepercentage, strakkere regels bij verschaffingen van hypotheken en subsidieregelingen. Naar aanleiding van deze daling is de organisatie eind 2010 gestart met een onderzoek naar verkoopbevorderende maatregelen voor 2011 en verder. In 2010 heeft ZO Wonen haar streefhuurbeleid afgerond. Eenduidigheid en transparantie in de streefhuren is gecreëerd door het hanteren van vaste percentages ten aanzien van de maximale redelijke huur. Ook heeft ZO Wonen in 2010 gewerkt aan de kwaliteitsslag van haar bezit. De verhuurbaarheid is bevorderd door het uitvoeren van nieuwbouw-, sloop- en renovatieprojecten. Het verhogen van de energielabels en vergroten van het woongenot staan hierbij hoog in het vaandel.

2.1 Landelijke ontwikkelingen en Europadossier

• Veel Nederlandse gezinnen met middeninkomens (totaal 650.000) vanaf 1 januari 2011 tussen het wal en schip vallen. Zij komen niet meer in aanmerking voor een huurwo-

EU-regels

ning met een huurprijs tot € 652,52 en de particuliere huur-

Naar aanleiding van klachten van Nederland heeft de Europe-

en koopsector biedt voor hen nauwelijks een alternatief,

se commissie bepaald dat per 1 januari 2011 tenminste 90%

• De ingrepen haaks staan op het bestaand volkshuisves-

van de vrijkomende woningen met een huur tot de huurtoe-

tingsbeleid.

slaggrens van € 652,52 moet toewijzen aan huishoudens met een inkomen van maximaal € 33.614 (peildatum 2011). Wordt

ZO Wonen vindt net als Aedes en de Woonbond dat het Kabi-

niet voldaan aan deze 90/10-norm dan kan het rijk sancties

net de woningmarkt te voorzichtig aanpakt. Wat ontbreekt is een

opleggen. Genoemd wordt het niet meer verkrijgen van de

integrale aanpak, gericht op het in evenwicht brengen van de

WSW-borging. Verder brengt het EU-dossier nog andere za-

totale woningmarkt. Het rijk legt de problemen nu eenzijdig bij de

ken met zich mee zoals het scheiden van de administratie

huursector, terwijl de koopsector uit de wind wordt gehouden.

voor DAEB-activiteiten en niet-DAEB activiteiten en het Europees aanbesteden van maatschappelijk vastgoed waarbij een

Voor wat betreft de woonruimteverdeling geldt dat ZO Wonen

drempelbedrag geldt van € 4.845.000.

in 2010 92% van de woningen toegewezen heeft aan huis-

ZO Wonen is voorstander van de EU-toewijzingsregel, maar

houdens met een inkomen tot € 33.000 (peildatum 2010). Dit

plaatst kanttekeningen bij deze op zich eenzijdige maatregel.

wetende is er voor gekozen de huidige toewijzingsregels niet

We vinden dat:

aan te passen. Via maandelijkse monitoring gaan we bijhou-

• De voorstellen niet goed doordacht zijn en veel administra-

den of we in 2011 ook de 90%-norm halen. Lukt dit niet dan

tieve rompslomp met zich meebrengten,

zijn we genoodzaakt de toewijzingsregels aan te scherpen.


2.2 Huurbeleid

delijke huur. Bij mutatie geldt de streefhuur. Bij verhuur houdt ZO Wonen rekening met de omvang van de doelgroep, betreft

Streefhuren

huishoudens met een smalle beurs. ZO Wonen biedt 92%

In 2010 voerde ZO Wonen een inflatievolgend huurbeleid. Per

van de zelfstandige woningen aan onder de huurprijsgrens van

1 juli 2010 zijn de huren voor nagenoeg alle verhuureenheden

€ 554,76 (per 1 januari 2011). Daardoor zijn de woningen be-

met 1,2% gestegen. ZO Wonen heeft de ruimte niet gebruikt

reikbaar voor de primaire doelgroep.

om de huren bij geliberaliseerde woningen te verhogen met een hoger percentage.

De extra gelden die de streefhuur methodiek genereert, wor-

In 2010 heeft ZO Wonen haar streefhuurbeleid afgerond.

den onder meer ingezet om de gewenste kwaliteitsslag te ma-

Een onafhankelijke deskundige heeft voor elke afzonderlijke

ken in het woningbezit. Woningen worden aangepast aan de

woning de streefhuur bepaald aan de hand van een taxatie.

toekomstige behoefte. Door middel van onder andere renova-

Doel van deze taxatie was om de kwaliteit van de woning en

tie, sloop en nieuwbouw. Daarnaast worden de extra gelden

de huurprijs goed op elkaar af te stemmen. In het kader van

ook gebruikt om de lastenverzwaring van woningcorporaties

eenduidigheid zijn de streefhuren per cluster (vergelijkbare

te compenseren, zoals de heffing Vennootschapsbelasting en

woningen) uitgedrukt in een percentage van de maximale re-

de Vogelaarsheffing.

Cijferoverzicht huurbeleid Huurprijs Gerealiseerde huur

2010 € 453,10

Huurverhoging*

2009 2008

€ 444,17

2010

€ 428,38

2009 2008

Percentage

1,20%

2,50% 1,60%

Aantal woningen met huurverhoging

12.711

12.948

13.098

Aantal woningen met huurbevriezing

456

631

493

Aantal woningen per huurprijscategorie na huurverhoging * 2010 (Abs)

2010 (%)

< € 357,37

2.796

21%

€ 357,37 - € 511,50

8.130

62%

€ 511,50 - € 548,18

1.150

9%

€ 548,18 - € 647,53

749

6%

> = € 647,53

338

2%

Totaal

13.163

100%

Huurtoeslag

2010

2009 2008

Aantal gezinnen (huurmatiging via ZO Wonen)

4.294

4.397

4.716

Totaal bedrag (in miljoen)

€ 7,9

€ 8,6

€ 7,3

Gemiddeld bedrag per maand per gezin

€ 155

€ 163

€ 129

Huurachterstand

2010

Actieve contracten

0,91%

0,76%

0,80%

€ 736.000

€ 601.000

€ 610.000

Niet actieve contracten

2009 2008

0,62%

0,84%

€ 463.000

€ 600.000

1.309

1.278

1.306

433

542

458

Aantal contracten met huurachterstand (actief) Aantal contracten met huurachterstand (niet-actief)

Uitzettingen

2010

0,91%

€ 692.000

2009 2008

Aantal aangezegde ontruimingen

128

113

175

Aantal uitgevoerde ontruimingen

44

45

61

* Betreft het aantal woningen welke per 1 juli een huurverhoging hebben gehad. 34 Jaarverslag 2010 ZO Wonen


Debiteurenbeheer

mogelijk te voorzien van een nieuw thuis. Soms lukt dat niet

Ondanks een actief debiteurenbeleid is in 2010 de debiteu-

dezelfde dag. Als ZO Wonen aanwijzingen heeft dat de huur-

renpositie enigszins verslechterd.

der de brand zelf heeft aangestoken, wordt er geen vervan-

Startend in 2010, maar voortgezet in 2011, hanteert de afde-

gende woonruimte ter beschikking gesteld, totdat duidelijk is

ling Debiteurbeheer intensievere methodes om tijdige betaling

dat de bewoner geen schuld treft. Hij kan zich wel laten in-

te bevorderen. Hieronder vallen acties om betaling per auto-

schrijven als woningzoekende, maar krijgt gedurende een pe-

matische incasso te bevorderen, gerichte aanschrijfacties,

riode van drie jaar geen woningaanbod meer van ZO Wonen.

huisbezoeken aan huurders die in een betalingsachterstand terecht dreigen te komen, maar ook proactieve samenwerking

Bij hennepteelt

met instanties als gemeenten en schuldhulpverlening.

Hennepteelt is op basis van artikel 6.3 lid 9 van de Algemene Voorwaarden van ZO Wonen verboden. Als iemand dit artikel

Een tweede kans

overtreedt, wordt hij in de gelegenheid gesteld zelf zijn huur-

Een ontruiming heeft verstrekkende gevolgen voor de

overeenkomst te beëindigen. Doet hij dit niet, dan zal dit al-

bewoner(s). Een ander huis krijgen in dezelfde regio lukt

tijd een procedure bij de Kantonrechter tot gevolg hebben. In

meestal niet. De meeste verhuurders, ook ZO Wonen, vragen

deze procedure eist ZO Wonen een ontruimingsvonnis. Nadat

een verhuurderverklaring voor ‘goed gedrag’ van de huurder.

de woning is ontruimd kan de huurder zich weer laten inschrij-

Zonder deze verklaring wordt geen woning toegewezen. Bij

ven als woningzoekende maar krijgt hij gedurende een peri-

ZO Wonen krijgen mensen waarvan de woning is ontruimd of

ode van drie jaar door ZO Wonen geen woning aangeboden.

ontruiming is aangezegd, onder bepaalde voorwaarden een tweede kans. Deze voorwaarden zijn streng, maar het geeft

Geen derde kans

mensen na verloop van tijd wel weer de mogelijkheid op een

Als ook de tweede kans mislukt, is geen pardon meer moge-

eigen woonruimte.

lijk. ZO Wonen vraagt de rechter om de huurovereenkomst te ontbinden. Als de rechter dit verzoek inwilligt, wordt de wo-

Bij een huurschuld

ning ontruimd. De huurder moet dan op een andere manier

Als de volledige huurschuld aan ZO Wonen is afbetaald, kan

aan onderdak zien te komen.

iemand na drie jaar weer in aanmerking komen voor een woning. Uiteraard worden dan afspraken gemaakt die een nieu-

Woonfraude

we huurschuld moeten voorkomen. Ook een eventueel nog

Er is sprake van woonfraude als een huurwoning van ZO

lopende aflossingsregeling moet blijvend goed worden nage-

Wonen geheel of gedeeltelijk door een huurder wordt door-

leefd. Indien nodig kan een instantie voor schuldhulpverlening

verhuurd of in gebruik wordt gegeven aan derden. Het kan

worden ingeschakeld.

bijvoorbeeld gaan om huurders die zelf verhuizen en de huurwoning aanhouden om familie of vrienden te huisvesten

Bij overlast

al dan niet om geld bij te verdienen. Daarnaast kunnen wo-

Een tweede kans voor iemand die het te bont heeft gemaakt

ningen worden gebruikt voor hennepteelt of om aan illegalen

in zijn buurt, is niet vanzelfsprekend. De huurder moet ZO

door te verhuren.

Wonen overtuigen dat woonoverlast zich in de toekomst niet

ZO Wonen vindt het belangrijk om woonfraude tegen te gaan

meer voordoet. De belofte om nooit meer overlast te veroor-

omdat onrechtmatige bewoning de doorstroming van klanten

zaken is daarbij niet genoeg. Er worden duidelijke afspraken

naar huurwoningen belemmert. Door woonfraude nemen de

gemaakt om te voorkomen dat opnieuw overlast ontstaat.

wachttijden toe. Daarnaast kan woonfraude de leefbaarheid

Voor een periode van twee jaar worden deze afspraken vast-

aantasten. Enerzijds door mogelijke criminele activiteiten van

gelegd in een aparte begeleidingsovereenkomst tussen huur-

de betreffende huurder en anderzijds doordat onrechtmatige

der, een begeleider en ZO Wonen. Als zich in deze twee jaar

bewoners vaak minder betrokken zijn bij de directe woonom-

geen problemen meer voordoen, ontvangt de huurder een

geving.

huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Op basis van signalen uit de omgeving stelt ZO Wonen bij een vermoeden van woonfraude samen met de betreffende

Bij brand

gemeente een onderzoek in. Afhankelijk van de onderzoeks-

Als een woning door brand onbewoonbaar wordt, komt de

resultaten neemt ZO Wonen vervolgens gepaste maatregelen,

huurder in aanmerking voor vervangende woonruimte. Afhan-

zoals het starten van een juridische procedure en waar nodig

kelijk van de situatie is dit tijdelijk of definitief. Uiteraard doet

het binnen de kaders van de wet geven van relevante informa-

ZO Wonen er alles aan om deze getroffen bewoners zo snel

tie aan instanties zoals politie en gemeenten.




ZO ben ik. Een storing oplossen, technische installaties controleren en onderhouden. Klanten zijn altijd blij als wij komen, want dat betekent dat problemen worden opgelost. Dan ben ik ook tevreden. Danny Cortenraad.


2.3 Woonruimteverdeling

modules die ieder zijn toegesneden op de onderscheiden categorie woningzoekenden zoals: spoedzoekers (lotingsmo-

Westelijke Mijnstreek

del), kritische zoekers (optiemodel), starters/jongeren (direct

ZO Wonen hanteert een regionaal woonruimteverdelingsmo-

huren) en alle overige woningzoekenden (aanbodmodel). Dit

del samen met Stichting Maaskant Wonen en Woningstich-

woonmarketingmodel is per 1 maart 2011 in de lucht gegaan.

ting Urmond. Woningzoekenden hebben de vrijheid om zelf

ZO Wonen onderzoekt in 2012 of zij zich aansluit bij dit model.

naar een gewenste (passende) woning te zoeken. Voordelen zijn een toenemende klanttevredenheid en een kleinere ver-

2.4 Bijzondere aandachtsgroepen

huisgeneigdheid omdat de woning vaak goed aansluit op de woonwensen van de klanten.

Het behoort tot de kerntaak van ZO Wonen om woningen zo

Het woonruimteverdelingsmodel heeft de volgende belang-

passend mogelijk te verhuren aan huishoudens met een laag

rijke kenmerken:

inkomen en aan bijzondere aandachtsgroepen. Het gaat om

• Er wordt geen onderscheid tussen starters en doorstromers

bewoners die niet of moeilijk zelf in hun huisvesting kunnen

gemaakt, de woningen worden toegewezen op volgorde

voorzien. Hiertoe behoren onder andere jongeren onder de

van inschrijfduur,

23 jaar, gehandicapten, woonwagenbewoners, statushou-

• Er worden zo weinig mogelijk selectie-criteria in de adver-

ders, daken thuislozen en mensen met een sociaal maat-

tenties opgenomen (met name met betrekking tot huis-

schappelijke zorgbehoefte. Bij het verhuren van woningen is

houdgrootte en leeftijd) waardoor de woningzoekende meer

het grootste gedeelte van de aandacht en inspanningen van

keuzevrijheid heeft,

ZO Wonen erop gericht juist deze kwetsbare groepen op een

• Inkomstencriteria zijn vastgelegd in een inkomenstabel. Zo

verantwoorde en adequate wijze van woonruimte te voorzien.

kan de woningzoekende zelf terug vinden in welke huurprijsklasse hij kan reageren.

Starters ZO Wonen vindt het toevoegen van goedkope koopwonin-

Op de website www.wonenwestelijkemijnstreek.nl is wekelijks

gen niet de oplossing voor de startersproblematiek. Door

het actuele woningaanbod van de drie woningcorporaties te

verkoop van huurwoningen komen er voldoende betaalbare

vinden. Via deze website kunnen woningzoekenden zelf een

koopwoningen voor starters op de markt. Het bouwen van

aantal zaken regelen. Zo kan de woningzoekende via de web-

levensloopbestendige huurwoningen (dus ook geschikt voor

site reageren op het woningaanbod, eindstanden van voor-

ouderen) biedt voldoende soelaas. Dit bevordert de door-

gaande reacties opzoeken, de verantwoording van de reeds

stroming waardoor zowel in de huur- als koopsector aan de

toegewezen woningen bekijken en wijzigingen in de inschrij-

onderkant van de markt woningen vrijkomen die geschikt zijn

ving aanbrengen.

voor starters. Door aanpassingen van het woonruimteverdelingsbeleid van ZO Wonen in 2008 kunnen starters op veel

Eind 2010 stonden circa 20.000 woningzoekenden ingeschre-

meer woningen reageren. Hiermee wordt hun keuzevrijheid

ven. In 2008 heeft ZO Wonen het woningzoekendenbestand

sterk vergroot.

opgeschoond.

Woonwagenbewoners ZO Wonen publiceert het actuele woningaanbod zowel op

ZO Wonen voert het beheer en onderhoud uit van verschil-

de website als in het huis-aan-huisblad Wonen (editie West).

lende woonwagenlocaties binnen de gemeenten Beek, Echt-

Van de 20.000 ingeschreven woningzoekenden reageerden

Susteren, Schinnen en Sittard-Geleen. De standplaatsen in de

in 2010 ruim 15% (3.000 woningzoekenden) op de gepubli-

gemeente Beek zijn eigendom van ZO Wonen, in tegenstelling

ceerde woningen. Van deze 3.000 actief woningzoekenden

tot de locaties in de overige gemeenten. Hier is de gemeente

reageerden meer dan 90% via de website en 10% via de

zelf eigenaar. Het merendeel van de woonwagenbewoners

woonbon op het woningaanbod.

beschikt over een eigen woonwagen en huurt een standplaats van ZO Wonen of van de gemeente.

Parkstad

Overzicht van woonwagenlocaties per gemeente:

De corporaties in Parkstad Limburg hebben in 2009 uitgespro-

• Beek: Verhuur van 32 standplaatsen, 1 bergruimte en 1

ken te gaan werken met een regionaal woonmarketingmodel. Dit model gaat uit van één centrale etalage, wat de vindbaarheid verhoogt. Het model kent verschillende bemiddelings-


parkeerplaats, • Echt-Susteren: Beheer van 10 standplaatsen en 5 woonwagens,


• Schinnen: Beheer van 23 standplaatsen en 14 woonwagens

Een grote groep statushouders woont buiten Limburg en is

• Sittard-Geleen: Beheer van 14 standplaatsen en 2 woon-

vaak niet bereid naar deze regio te verhuizen. Zij weigeren dan de aangeboden woning. Dit is de belangrijkste oorzaak

wagens.

van het niet halen van de taakstelling. Het weigeren door een In totaal voerde ZO Wonen in 2010 het beheer over 79 stand-

statushouder op een aangeboden woning verdient dan ook

plaatsen en 21 woonwagens. ZO Wonen besteedt het beheer

extra aandacht van alle betrokken partijen. ZO Wonen houdt

van de woonwagenlocaties uit aan Nijbod Consultancy. Dit

vanaf 2010 het aantal wetgewijs bij.

bedrijf bezoekt wekelijks de woonwagenlocaties en onderhoudt het contact met de woonwagenbewoners. Nijbod Con-

Dak- en thuislozen

sultancy treedt op als tussenpersoon tussen de gemeenten

ZO Wonen tekende in 2007 twee samenwerkingsovereen-

en ZO Wonen en de huurder van de standplaats en/of woon-

komsten met instellingen voor maatschappelijke opvang en

wagen. De gemeenten Echt-Susteren, Schinnen en Sittard-

begeleiding. Eén overeenkomst met Stichting MOV en één

Geleen hebben ZO Wonen gevraagd of zij bereid is de stand-

overeenkomst met RIMO en Partners In Welzijn. De overeen-

plaatsen en huurwoonwagens in eigendom over te nemen.

komsten zijn erop gericht de doorstroom van mensen in een

In 2010 heeft ZO Wonen schriftelijk aangegeven onder welke

opvangcentrum of woonvoorziening naar zelfstandig wonen

voorwaarden ze bereid is mee te werken aan een overdracht.

te bevorderen. ZO Wonen verzorgt de huisvesting, MOV en

Denk daarbij aan: genormaliseerde situatie (huurbetalingen,

RIMO zijn verantwoordelijk voor de praktische woonbegelei-

goede onderhoudstoestand, helder handhavingsbeleid), kos-

ding. Partners in Welzijn zorgt op verzoek van RIMO voor de

tenneutrale overdracht en brandveilige situatie.

psychosociale en eventuele ondersteunende begeleiding.

ZO Wonen gaat in 2011 in nauw overleg met de afzonderlijke gemeenten een haalbaarheidsonderzoek uitvoeren. Uit het onderzoek moet naar voren komen of een overdracht haalbaar is. Zo ja, dan worden er vervolgstappen ondernomen die leiden tot in eigendom overdragen.

Statushouders Het Centraal Orgaan Asielzoekers (COA), dat deel uit maakt van het Ministerie van Justitie, legt ieder half jaar de taakstelling met betrekking tot het huisvesten van statushouders vast. De gemeenten verdelen in overleg met de betrokken woningcorporaties de toegewezen taakstelling. De uitkomst van deze verdeling wordt vastgelegd in de jaarlijkse prestatieafspraken tussen de corporatie en de gemeenten. Doorgaans stellen alleen de corporaties woningen ter beschikking. De corporaties hebben namelijk woningen in

“ZO Wonen publiceert het actuele woningaanbod zowel op de website als in het huis-aan-huisblad Wonen (editie West).”

hun bezit die wat betreft de huurprijs bereikbaar zijn voor statushouders. ZO Wonen maakte in 2010 met de volgende gemeente afspraken ten behoeve van de huisvesting van statushouders:

Gemeente

Taakstelling

Aantal aanbiedingen

Gerealiseerde taakstelling

% Gerealiseerd

ZO Wonen

ZO Wonen

ZO Wonen

t.o.v. taakstelling

Beek 10 12

10

100%

Echt-Susteren 13

13

9

69%

Onderbanken 4

4

4

100%

Schinnen 7

4

4

57%

Sittard-Geleen 45

68

38

84%

Totaal 79

101

65

82%


2.5 Verhuurcijfers Cijferoverzicht woonruimteverdeling Woningzoekenden Aantal

2010

2009

2008

20.038

15.015

11.576

Mutaties

2010

2009

2008

Aantal mutaties (abs) (beëindigde contracten)

1.137

1.171

1.254

Aantal mutaties %

8,4%

8,7%

9,0%

Reacties

2010

2009

2008

Reactiegraad (gemiddeld aantal reacties per woning)

Aanbieden Aanbiedingsgraad

69,4

69,7

67,8

2010

2009

2008

2,74 2,38 1,97

(gemiddeld aantal keren dat een woning werd aangeboden)

BBSH-verhuringen 2010 Aantal eenpersoons huishoudens Categorie

Inkomen

< 65 jaar

<=21.450

128

273

43

3

447

> 21.450

17

89

15

21

142

<=20.200

4

26

22

15

67

> 20.200

1

10

8

16

35

> = 65 jaar

0,00 t/m 357,37 357,38 t/m 511,50

Totaal:

511,51 t/m 548,18 548,19 en hoger Totaal:

150

398

88

55 691

Aantal tweepersoons huishoudens Categorie

Inkomen

< 65 jaar

<=29.125

2

72

13

> 29.125

2

19

2

15

38

<=27.575

17

1

6

24

> 27.575

5

3

8

> = 65 jaar

0,00 t/m 357,37 357,38 t/m 511,50

Totaal:

4


113

16

87

24 157

Aantal drie- en meerpersoons huishoudens Categorie

Inkomen

< 65 jaar

<=29.125

1

58

30

2

91

> 29.125

1

6

2

5

14

<=27.575

2

1

3

> 27.575

1

1

> = 65 jaar

0,00 t/m 357,37 357,38 t/m 511,50

Totaal:

2


67

32

8 109

Totaal aantal nieuwe verhuringen:

957

“ZO Wonen gaat de klantprocessen optimaliseren, professionaliseren en verder groeien in klantgerichtheid.” 40 Jaarverslag 2010 ZO Wonen


2.6 Verkoop

2.7 Kwaliteit dienstverlening

Voor ZO Wonen is de verkoop van woningen een belangrijke

KWH

activiteit. Opbrengsten uit verkoop zijn onder meer nodig voor

Het KWH is een onafhankelijke vereniging die samen met de

onderhoud aan de woningen en de grote herstructurerings-

aangesloten woningcorporaties werkt aan de kwaliteit van

opgaven die op stapel staan. De verkoop van huurwoningen

dienstverlening. Het KWH Huurlabel geeft inzicht in de pres-

draagt bij aan de verbetering van het woon- en leefklimaat in

taties die ZO Wonen levert in haar dienstverlening aan klan-

buurten en stimuleert het eigen woningbezit onder huurders.

ten. Er wordt gekeken naar de klantgerichtheid van de medewerkers, de informatievoorziening en de klantgerelateerde

ZO Wonen verkoopt de woningen tegen marktconforme prij-

processen. Hoe ziet de organisatie eruit door de ogen van de

zen. Alle uitgangspunten liggen vast in het verkoopbeleid. Ver-

klant? Wat gaat goed? En wat kan beter?

koopwoningen zijn aangewezen. Dit betekent dat van iedere woning bekend is of deze op basis van het SVB (Strategisch

Jaarlijks voert KWH metingen uit en wordt beoordeeld of de

Voorraad Beleid) verkocht kan worden. ZO Wonen zorgt er op

kwaliteit van dienstverlening voldoende is om gecertificeerd

die manier voor dat voldoende betaalbare huurwoningen voor

te zijn met het KWH Huurlabel. In 2010 heeft ZO Wonen een

de primaire doelgroep beschikbaar blijven.

uitgebreide meting laten uitvoeren en met een beoordeling van een 7.7 ruimschoots voldaan aan de kwaliteitseisen van

Naast reguliere verkoop verkocht ZO Wonen in 2010 ook wo-

KWH. ZO Wonen heeft daardoor het nieuwe huurlabel in ont-

ningen met een zogeheten aanbiedingsplicht aan zittende

vangst mogen nemen.

huurders. De kopers hebben de plicht om deze woningen bij

De resultaten uit de metingen gebruikt ZO Wonen om de kwa-

verkoop binnen 15 jaar eerst aan ZO Wonen aan te bieden.

liteit van dienstverlening verder te optimaliseren. Zo ontstaat er een continu proces van meten en verbeteren. In 2010 zijn

Eind 2010 is het verkoopplan 2011 opgesteld. Het aantal te

onder meer verbeteringen doorgevoerd in de informatievoor-

verkopen woningen is bijgesteld als gevolg van de verslech-

ziening aan onze klanten. Het gaat dan om informatievoorzie-

terende koopmarkt. In 2011 zijn 55 verkopen gepland en voor

ning in folders, op de website maar ook om de persoonlijke

de daaropvolgende jaren 50 woningen per jaar. ZO Wonen

informatievoorziening door medewerkers.

deed in 2010 onderzoek naar verkoopstimulerende maatregelen. Deze worden in 2011 verder worden uitgewerkt.

Klantgerichte ambitie Begin 2012 betrekt ZO Wonen een nieuw centraal kantoor. Dit

ZO Wonen verkocht in 2010 67 objecten. Het target was 75.

biedt een grote kans om de klantprocessen verder te optima-

Van de in totaal 67 verkochte objecten (66 woningen en 1 ga-

liseren en te professionaliseren. Mede vanuit deze gedachte

rage) zijn de volgende gegevens te vermelden:

zijn in 2010 de bedrijfsbrede kaders én de ambitie van ZO Wo-

• 6 woningen zijn verkocht aan zittende huurders:

nen op het gebied van dienstverlening aan klanten vastgelegd

- De kopers zijn voornamelijk samenwonend en ouder dan 30 jaar • 60 woningen en 1 garage zijn op de vrije markt verkocht: - Ruim 70% van de kopers woonden voorheen al in ons werkgebied - Bijna 70% van de woningen is verkocht binnen zes maanden en bijna 90% binnen één jaar - Bijna 85% van de kopers is jonger dan 40 jaar en bijna 60% is jonger dan 30 jaar

in een klantvisie en dienstverleningsconcept. Deze ambitie is het verhogen van de tevredenheid van de klanten door verder te ontwikkelen in klantgerichtheid en klantgedrevenheid. Kortom: ZO Wonen groeit in het denken en werken vanuit haar klanten. De klantvisie en het dienstverleningsconcept zijn daarom een belangrijk kader voor het onderzoek naar het opzetten van een Klanten Contact Center (KCC) bij ZO Wonen. In 2010 is dit onderzoek naar een KCC gestart en wordt in 2011 afgerond.

- 65% van de kopers is jonger dan 40 jaar en is alleenstaand - Drie kopers zijn van een huur- naar een koopwoning van ZO Wonen verhuisd In 2011 heeft ZO Wonen de ambitie om zelf meer woningen te verkopen, zonder tussenkomst van een makelaar.


ZO ben ik. Iedere week ga ik met de trein naar Sittard om te biljarten. Kaarten doe ik in het café hier in het dorp. Lekker dichtbij, maar toch even eruit. Daar geniet ik van. De heer Cleutjens.





Hoofdstuk 3 Wonen en leven


Wonen is veel meer dan een dak boven je hoofd. De kwaliteit van wonen en leven wordt steeds belangrijker. ZO Wonen neemt initiatieven om het woongenot van huurders te verbeteren door ondernemend te zijn in en vanuit de wijk. Met samenwerkingspartners, maar vooral met bewoners, wordt er kritisch gekeken hoe de gemeenschappelijke ambitie kan worden waargemaakt. Op het gebied van wijkvernieuwing in combinatie met bewonersparticipatie zijn er in 2010 in het oog springende resultaten geboekt in de herontwikkeling van TASs (Thienbunder, Achtbunder, Sanderbout, voormalige Slachthuislocatie) en de Spoorkolonie. In TASs is samen met bewoners een nieuwe invulling gegeven aan het eerder opgestelde sloop- en renovatieprogramma. Op verzoek van bewoners blijft nu een deel van de karakteristieke mijnwerkerswoningen in Sanderbout behouden. Voor de Spoorkolonie in Sittard is in 2010 verder onderzoek gedaan naar de haalbaarheid van het behoud van de bestaande cultuurhistorische voorgevels. Een architect heeft opdracht gekregen om te onderzoeken of goede nieuwe woningen achter de te behouden gevel gebouwd kunnen worden. Het resultaat is dat een toekomst bestendig woonproduct achter de huidige voorgevels gebouwd kan worden. In 2011 wordt met bewoners verder overlegd hoe hun wensen en ideeën in het inrichtingsvoorstel vertaald kunnen worden. Ook op het gebied van sociale leefbaarheid zijn weer tal van acties uitgezet. Bijvoorbeeld de participatie in overlegstructuren met werkgroepen leefbaarheid bestaande uit bewoners, wijkteam ZO Wonen, gemeente, politie en welzijnsorganisaties.

3.1 Aanpak leefbare buurten

Ondernemen met wijktoezichthouder, buurtbeheerder en huismeester

ZO Wonen werkt voortdurend aan het versterken van het

Samen met de gemeenten onderneemt ZO Wonen diverse ini-

woon- en leefklimaat. Om te weten wat er speelt in buurten en

tiatieven in buurten, wijken en complexen. De buurtbeheerder

wijken maakt ZO Wonen niet alleen gebruik van feitelijke ge-

van ZO Wonen onderhoudt contact met de buurtcoördinator

gevens, maar gaat ook de wijk in. Want wie kan beter vertellen

van de gemeente. Huismeesters vervullen een sleutelrol op

wat er leeft in zijn buurt, dan de bewoner zelf?

het gebied van leefbaarheid in en om de complexen van ZO Wonen. De vrijwillige wijktoezichthouders, zelf huurders van

Ondernemend

ZO Wonen in ‘hun’ wijk, vormen de schakel tussen de be-

ZO Wonen neemt deel aan tal van overleggen waar bewo-

woners en ZO Wonen. Zij zijn de ogen en oren in de buurt.

ners in betrokken worden, zoals wijkplatforms, werkgroepen,

Ze geven aan als er problemen zijn zoals overlast, bijzondere

bewonerscommissies en huurdersorganisaties. Aan veel

omstandigheden bij huurders of een conflict tussen bewoners

overleggen nemen ook medewerkers van de gemeentelijke

onderling. De toezichthouder draagt ook bij aan een schone

afdelingen, zoals werken inkomen en wijkbeheer, medewer-

wijk, onder andere door klein zwerfafval op te ruimen.

kers van geestelijke gezondheidsinstellingen, wijkagenten, maatschappelijk werkers, opbouwwerkers en jongerenwer-

Belangen afwegen

kers deel. ZO Wonen neemt regelmatig het initiatief om deze

Zaken als illegale bewoning, burenconflicten, overlast en bij-

relaties samen met de bewoners aan tafel te krijgen. Zo kun-

zondere persoonlijke omstandigheden van klanten, worden

nen heldere gemeenschappelijke doelen worden gesteld, om

vaak aangepakt en opgelost door een samenspel tussen de

vervolgens samen te werken aan de realisering daarvan.

diverse instanties. Ook bij leefbaarheidsvraagstukken van een


hele straat, buurt of wijk doet ZO Wonen een appèl op haar

Ondernemen met bewoners

relatienetwerk. Het is meestal de wijkmanager van ZO Wonen

Het is goed als bewoners zelf actief bijdragen aan verbetering

die samen met een stadsdeelmanager van de gemeente, een

van de leefbaarheid in hun wijk. ZO Wonen en haar samen-

teamchef van de politie en een manager van de welzijnsorga-

werkingspartners bieden bewoners de ruimte en mogelijkhe-

nisatie problemen op wijken buurtniveau oppakt. Bij grotere

den om zelf initiatief en verantwoordelijkheid te nemen. De rol

problemen spelen grotere belangen. Hierbij is het uitgangs-

van de partners is dan vooral faciliteren.

punt dat partners een goede balans vinden tussen ieders eigen belang en het gezamenlijk maatschappelijk belang.

3.2 Leefbaarheidsprojecten Onderstaand de activiteiten die ZO Wonen in de buurten en wijken uitvoerde op het gebied van leefbaarheid:

Wijkteam Sittard

Waar Doel

Activiteit

Lahrhof

Inzet van vrijwillige toezichthouders om zwerfvuil

Sociale leefbaarheid

te voorkomen.

Lahrhof

Extra verlichting aanbrengen in onderdoorgang en uitvoering

Leefbaarheid

van een graffitiproject.

Lahrhof

Het vervangen van bestrating voor de hoofdingang in ver-

Veiligheid

band

met extreme gladheid bij vorst of regen.

Lahrhof

Herinrichting deel van de groenvoorziening Karolingenstraat

Veiligheid/ verhuurbaarheid

en Clotildestraat.

Lahrhof

Brandpad vervangen, riolering herstellen en uitbreiden

Veiligheid / leefbaarheid

Karolingenstraat / Lothariusstraat.

Lahrhof

Vernieuwen brandpad en keermuur plaatsen i.s.m.

Leefbaarheid

de Gemeente Sittard-Geleen in de Karolingenstraat.

Vrangendael

Sociale leefbaarheid/ veiligheid

Het aanbrengen van camerabewaking.

Vrangendael

Vandalisme/ Veiligheid

Het inzetten van mobiele camerabewaking.

Lahrhof en Vrangendael Leefbaarheid

Deelname Wijkplatform en Woonzorg overleg

Lahrhof en Vrangendael Sociale leefbaarheid/

Inzet toezichthouder en toezichthouders overleg.

betrokkenheid bewoners

Dit in samenwerking met de Gemeente Sittard-Geleen.

Centrum, Lahrhof en

Leefbaarheid

Het vervangen van beplanting en het verwijderen van

Vrangendael Centrum

graffiti binnen 24 uur.

Sociale leefbaarheid en veiligheid Dagelijkse ronde door de buurtbeheerder bij de

E. van Barstraat en Rijksweg Noord (slooppanden).

Centrum

Het inzetten van een gastvrouw gedurende de eerste


weken na de verhuizing van de bewoners van de Odaflat.

Centrum

Sociale leefbaarheid en veiligheid Dagelijkse rondes door Limburg Bewaking (Oda-Park).

Centrum

Veiligheid / leefbaarheid

Gesloten huis maken en brievenbussen naar buiten

brengen bij complex De Wieer.

Centrum

Sociale leefbaarheid/

Jaarlijkse financiële bijdrage voor de bewoners


commissie N.L.C.

Centrum

Meerdere complexen

Het inzetten van bewaking i.v.m. overlast zwervers.



“Het is goed als bewoners zelf actief bijdragen aan verbetering van de leefbaarheid in hun wijk.”

Centrum

Leefbaarheid

Verhuisservice en 4 uur afname van klussendienst per

bewoner van het Odapark.

Centrum

Veiligheid leefbaarheid

Het realiseren van een scootmobielruimte.

Centrum


Graffiti project “VIND DE JUISTE TOON”.


Centrum



Sanderbout

Sociale Leefbaarheid

Barbecue bewoners Augustinessenhof.

Sanderbout

Leefbaarheid

Deelname bewonersgroep Achtbunder i.v.m. TASs-gebied.

Sanderbout

Leefbaarheid, veiligheid

Aanbrengen van verlichting in de brandpaden gelegen

Openingsfeest ODA PARK.

achter de Veestraat.

Sanderbout

Verwijderen onkruid in de brandpaden gelegen aan de rand

Leefbaarheid

van het herstructureringsgebied.

Limbrichterveld

Leefbaarheid, schoon,

Samenwerking met Stichting Buitenkans voor het opruimen

heel en veilig

van zwerfafval.

Limbrichterveld

Sociale Leefbaarheid, veiligheid

Samenwerking met de wijkagent i.v.m. overlastgevallen

in de Eisenhowerflats.

Limbrichterveld

Fietsenproject Eisenhowerflat 2 en 3: Renovatie van


fietsen scooterbergingen.

Limbrichterveld

Extra toezichtdoor huismeesters i.v.m. herstructurering


in de Spoorkolonie.

Baandert


Groenrenovatie bij complexen aan de Ruys de Berenbrouckstr.

Stadbroek


Plaatsen van het JOP in samenwerking met de gemeente.

Stadbroek


Plaatsen van wipkippen en glijbaan.

Wijkteam Sittard


Bewonerscommissies bij diverse complexen


Wijkteam Sittard

Veiligheid Leefbaarheid

Extra service: Sneeuwruimen bij senioren complexen.

Wijkteam Sittard

Veiligheid Leefbaarheid

Het leveren van zout en sneeuwschep bij complexen.

Wijkteam Sittard

Veiligheid

Bomeninspectie voor het bomenbezit in gebied Sittard.


Wijkteam Geleen Waar Doel

Activiteit

Centrum

Sociale leefbaarheid/veiligheid/

Extra snoeiwerkzaamheden in groenvoorziening


Martin Luther King plein.

Centrum


Vlaggenmast op verzoek van bewoners geplaatst.

Centrum

Veiligheid

Buitengallerijen aan de Bernhardstraat en Mauritslaan

aangepast.

Centrum

Extra snoeiwerk laten uitvoeren. Tevens herbestrating van

Sociale leefbaarheid/veiligheid

het trottoir en de aanleg van kiezelpaden laten uitvoeren

aan de Gerardus-/ prof. Keuler- en Augustinusstraat.

Geleen-Noord

Hellingbanen gereinigd en geïmpregneerd voorzien bij


de Professor Romme-/ Dreesflat.

Geleen-Noord

Aanpassen voortuinen, knippen hagen en schoonhouden


brandpaden aan de Henri Hermanslaan.

Geleen-Zuid

Extra verlichting aangebracht bij de flatgebouwen aan de

Veiligheid

Jos Klijnenlaan, de Wagener- en Pijperfalt en bestrating

vervangen.

Geleen-Zuid

Beplanting rondom de hoogbouw aangepast aan de


Jos Klijnenlaan.

Geleen-Zuid en de Kluis Sociale leefbaarheid

Zomer- en winterbeplanting aangebracht bij flatgebouwen.

Geleen-Zuid en de Kluis Sociale leefbaarheid

Stichting Buitenkans ingezet in verband met het opruimen

zwerfafval.

De Kluis

Portieken van de complexen gelegen aan de


Eberhard- en van Ostadestraat aangepast.

De Kluis


Groenvoorziening opgewaardeerd bij de Cityflat.

Krawinkel


Extra snoeiwerk laten verrichten.

Lindenheuvel


Opruimen zwerfafval Amer- en Dommelstraat

i.s.m. gemeente Sittard-Geleen.

Lindenheuvel

• Samenwerking met stichting Pax Intrudibus


en gemeente voor het schoonhouden van de Burg. Lemmensstraat.

• Jaarlijkse financiële bijdrage aan stichting

Pax Intrudibus ten behoeve van het schoonhouden Burg. Lemmensstraat en omgeving.

• Ontbijt en diner georganiseerd voor

buurtbewoners.

• Schoonhouden brandpaden en opruimen

vuil in brandpaden (uitvoering/coördinatie buurtbeheerder). Lindenheuvel


Schoonhouden brandpaden en omgeving

door Stichting Buitengewoon

(uitvoering/coördinatie buurtbeheerder).

Lindenheuvel

Opschonen en schoonhouden van brandpaden


aan de Janssenstraat, Veermanstraat

(uitvoering/coördinatie buurtbeheerder).

Oud-Geleen


Groenvoorziening Antoniusstraat opnieuw ingericht.

Oud-Geleen


Portieken bij de complexen aan de Bannninglaan aangepast.

Oud-Geleen


De groenvoorziening aan de Elsbeek verbeterd.



Wijkteam Landelijk Waar Doel

Activiteit

Beek

Sociale leefbaarheid/veiligheid Grof snoeiwerk groenvoorzieningen.

Beek

Sociale leefbaarheid/veiligheid Opwaarderen algemene ruimten (schoonmaak/algemeen).

Beek

Sociale leefbaarheid/veiligheid Plaatsen van droogloopmatten.

Beek

Sociale leefbaarheid/veiligheid Plaatsen van wachtbank in entree.

Beek

Sociale leefbaarheid/veiligheid Aanbrengen van straatnaam/ huisnummers op luifels/entrees.

Beek

Sociale leefbaarheid/veiligheid/ Deelname aan werkgroep bestaande uit wijkteam


ZO Wonen, gemeente, politie en welzijnsorganisatie die samen werken aan een leefbare woonomgeving in de wijk.

Beek (Carmel)

Sociale leefbaarheid/veiligheid Grote schoonmaakactie galerijen en nooduitgangen.

Beek (Carmel)

Sociale leefbaarheid/veiligheid Kunstproject “KunstZOnnig” in algemene de algemene ruimten.

Beek (Carmel)

Sociale leefbaarheid/veiligheid Uitbreiding camerabewaking.

Beek (Carmel)



Beek (Carmel)



Beek (Carmel)


Medewerking aan totstandkoming wijkontmoetingscentrum,


inclusief huismeesterloge.

Beek (Carmel)

Sociale leefbaarheid/veiligheid/ Deelname aan werkgroep bestaande uit wijkteam ZO Wonen en


Jaarlijkse bijdrage ten behoeve van beheer speeltuin. Jaarlijkse bijdrage ten behoeve van wijkmarkt.

vrijwilligers/bewoners en aan werkgroep bestaande uit ZO Wonen en wijkraad die samen werken aan een leefbare woonomgeving.

Beek (Carmel)

Sociale leefbaarheid/veiligheid/ Inzetten van een huismeester.


Neerbeek



Neerbeek



Neerbeek

Sociale leefbaarheid/veiligheid Aanbrengen straatnaam/ huisnummers op luifel/gevel.

Jaarlijkse bijdrage ten behoeve van bloemenproject. Renoveren van brandpaden.

Onderbanken (gem.) Sociale leefbaarheid/veiligheid Grof snoeiwerk en herinrichting groenvoorzieningen. Schinnen (gemeente) Sociale leefbaarheid/veiligheid Grof snoeiwerk van de groenvoorzieningen. Schinnen (gemeente) Sociale leefbaarheid/veiligheid Vervangen/herstellen erfafscheidingen groenvoorzieningen. Schinnen (gemeente) Sociale leefbaarheid/veiligheid/ Deelname aan werkgroep bestaande uit vrijwilligers (bewoners)


en wijkteam ZO Wonen die samen werken aan een leefbare woonomgeving in/rondom het complex Scalaplein

Schinnen

Sociale leefbaarheid/veiligheid Inzetten van een toezichthouder.

Schinnen

Sociale leefbaarheid/veiligheid Renoveren van brandpaden/herinrichten groenvoorziening.

Schinnen

Sociale leefbaarheid/veiligheid/ Plaatsen van banken ten behoeve van ontmoeting senioren.


Amstenrade

Sociale leefbaarheid/veiligheid/ Deelname aan werkgroep bestaande uit vrijwilligers


(bewoners) en wijkteam ZO Wonen die samen werken aan een leefbare woonomgeving in/rondom het complex de Root.

Amstenrade

Sociale leefbaarheid/veiligheid Renoveren van brandpaden.

Puth

Sociale leefbaarheid/veiligheid Grote schoonmaakactie algemene ruimten.

Susteren


Vervangen en herplaatsen van zitbanken inclusief


aanpassen en vernieuwen bestrating en groen.

Susteren

Sociale leefbaarheid/veiligheid/ Jaarlijkse financiële bijdrage voor de buurt barbecue


Susteren

Sociale leefbaarheid/veiligheid Herinrichten slechte delen van groenvoorzieningen en

Gregoriuslaan/Ploegenpoort. het renoveren van diverse brandpaden. ZO mensen. ZO Wonen. 49

Partners in Welzijn, Ecsplore en ZO Wonen vinden de juiste Toon door graffitiproject voor jongeren Artiesten in Sittard-Geleen maken graffitiportret van

s n a m r e Toon H

Sittard 24 januari 2011: Partners in Welzijn, Ecsplore en ZO

Er waren jongeren van het DaCapo College Eysenhegge,

Wonen organiseerden van 20 tot en 24 september het graf-

maar ook jongeren vanuit het jongerenwerk uit Heerlen, Maas-

fitiproject Vind de juiste Toon voor jeugd en jongeren waar-

tricht, en Margraten. Verder trok het project ook jongeren uit

bij Toon Hermans het uitgangspunt was. Op de leegstaan-

de nabije omgeving en uit België.

de verpleegstersflat in Sittard werden onder leiding van de beroemde graffitikunstenaar Werner Zwakhalen (Nash) door

Toon Hermans stond centraal

jongeren losse pieces gemaakt. Verschillende graffitiartiesten

Het jaar 2010 was het tiende sterfjaar van Toon Hermans. In

uit binnen- en buitenland maakten daarnaast een portret van

de gemeente Sittard-Geleen hebben daarom allerlei culturele

Toon Hermans op de hoge gevelwand van de voormalige ver-

activiteiten plaats gevonden waarbij Toon Hermans en de her-

pleegstersflat in Sittard.

innering aan Toon Hermans een centrale plaats hadden ingenomen. De jongerenwerkers van Partners in Welzijn en de

Doel van het graffitiproject

combinatiefunctionarissen van Ecsplore hebben in aansluiting

Het project moest aansluiten bij de leefwereld van de jongeren

hierop het project Vind de juiste Toon ontwikkeld, wat heeft

uit deze regio. Door graffiti wordt niet alleen het aanzicht van

aangesloten op de belevingswereld van jongeren door het

de wijk verbeterd, maar de jongeren komen ook in aanraking

aanbieden van laagdrempelige cultuuractiviteiten. De familie

met waarden zoals gemeenschapsgevoel, het overbruggen

van Toon Hermans had bij monde van zoon Maurice Hermans

van verschillen, respect en talent. Bovendien komen de jon-

fiat aan het project gegeven.

geren in aanraking met en zijn betrokken bij het lokale culturele erfgoed.

Samenwerkingspartners Het project Vind de juiste Toon werd mede mogelijk gemaakt

Jongeren uit de hele regio deden mee

door Partners in Welzijn, ZO Wonen, de gemeente Sittard-Ge-

Jongeren uit de hele regio namen deel aan het project.

leen, Toon 2010 en het DaCapo College Eysenhegge.



3.3 Sponsoring Met sponsoring toont ZO Wonen haar maatschappelijke betrokkenheid. Het uitgangspunt is dat de financiële ondersteuning een bijdrage levert aan de leefbaarheid in wijken en dorpskernen. Maatschappelijk rendement staat daarbij voorop. Immers, een schone en veilige leefomgeving bevordert de verhuurbaarheid en klanttevredenheid. Activiteiten die ZO Wonen in 2010 onder andere steunde: • Straatspeeldag in de wijken Ophoven en Geleen-Zuid. • Dag van de Ouderen in Schinnen. • Dag van de wijk in Geleen-Noord, Geleen-zuid, Stadbroek, Krawinkel, Sanderbout en Lindenheuvel. Activiteiten om sociale cohesie te bevorderen. • Diverse activiteiten georganiseerd door en voor inwoners van wijken, zoals buurtbarbecues, kerst- en nieuwjaarsvieringen. De totale uitgave voor sponsoring was € 33.295,- Naast sponsoring heeft ZO Wonen in 2010 een bedrag van circa € 602.000,- uitgegeven aan leefbaarheid.

Job-project, Sittard. ZO mensen. ZO Wonen. 51



ZO ben ik. Zolang ik kan blijven én schrijven ben ik tevreden. Mijn boeken heb ik allemaal hier in Nederland geschreven. Een rustige omgeving, een fijne plek op mijn balkon en de interesse van de lezer, dat zijn zaken die mij inspireren. De heer Ghotbi. ZO Mensen. ZO Wonen. 53


Hoofdstuk 4 Zorgen


Hoofdstuk 4 Zorgen

In het kader van de vergrijzing ziet ZO Wonen het als haar taak om de steeds groter wordende groep senioren te ondersteunen om zolang mogelijk in eigen woonomgeving te kunnen blijven wonen. Naast de ondersteuning aan senioren, krijgen ook mensen met een lichamelijk of psychische beperking aandacht van ZO Wonen. Mogelijkheden zijn zelfstandig wonen met zorg aan huis, zelfstandig wonen in een kleinschalig complex van zorgwoningen en het verblijf in een aanleunwoning bij een zorgcentrum. Behalve zorggerelateerde nieuwbouwprojecten ontplooit ZO Wonen ook activiteiten om de bestaande woningvoorraad geschikter te maken voor senioren. Dit geschiedt door middel van opplusactiviteiten. Hierbij kan gedacht worden aan de toegankelijkheid van woongebouwen (o.a. automatische deuropeners, niveauverschillen/ open afstap en de realisatie van ruimtes voor het stallen van scootmobiels) alsmede de interne toegankelijkheid van de woning (onder meer wegnemen niveauverschillen). In september 2010 heeft ZO Wonen samen met de andere woningcorporaties in de Westelijke Mijnstreek (SWWM) het WMO convenant ondertekend. Deze overeenkomst is een samenwerkingsverband tussen de SWWM woningcorporaties en de gemeenten Sittard-Geleen, Stein, Beek en Schinnen.

4.1 Beleid wonen, welzijn en zorg

• ML Kingplein Geleen (80 woningen) • Bernardstraat Geleen (24 woningen)

ZO Wonen ziet het als haar taak om passende huisvesting

• De Wier Sittard (17 woningen)

te bieden aan senioren en mensen met een lichamelijke, ver-

Deze projecten zijn aanbesteed. De werkzaamheden worden

standelijke of psychische beperking. In samenwerking met

in het eerste kwartaal van 2011 afgerond. Hierdoor zijn 250

zorg-en welzijnsinstellingen voert ZO Wonen zorggerelateerde

woningen geschikt gemaakt voor senioren.

nieuwbouwprojecten uit.

4.2 Initiatieven In 2010 heeft ZO Wonen de volgende zorggerelateerde nieuwbouwprojecten opgeleverd:

ZO Wonen en Stichting Buitenkans

• Woongebouw RIBW Molenbeek, 17 wooneenheden (maart

Stichting Buitenkans biedt mensen die vanwege een verstan-

2010) • Woongebouw Pergamijn Molenbeek, 20 wooneenheden (april 2010) • Odasingel, 28 nieuwe appartementen en 129 bestaande appartementen Orbis en Thuiszorg (mei 2010)

delijke en/of psychische beperking niet of moeilijk aan de arbeidsmarkt kunnen deelnemen een interessante en waardevolle dagbesteding. Onder begeleiding van een medewerker van Stichting Buitenkans voeren deelnemers in kleine groepen werkzaamheden uit. Dit zijn activiteiten op het gebied van

• Het verzamelgebouw van Stichting Daelzicht (27 wooneen-

natuur- en landschapsbeheer, ondersteunende diensten voor

heden) en Stichting Pergamijn (dagopvang) in Molenbeek is

organisaties (zoals ZO Wonen) en beheer over Streekboerderij

in december 201 opgeleverd.

Daniken te Geleen. Mensen van de Stichting Buitenkans helpen ZO Wonen onder

ZO Wonen is in 2010 gestart met de uitvoering van de vol-

meer om de leefbaarheid rondom complexen op peil te hou-

gende opplusprojecten:

den bijvoorbeeld door het verzamelen en opruimen van zwerf-

• Complex op de Wallen in Susteren (21 woningen)

vuil in groenvoorzieningen en op paden bij complexen. Deze

• Anemoonstraat Sittard (8 woningen)

werkzaamheden vinden plaats in de gemeente Sittard-Geleen

• Eisenhowerflat 1 Sittard (41 woningen)

en met name in de wijken Limbrichterveld, Geleen-Zuid en

• Stationsstraat Geleen (59 woningen)

Geleen-Oost. Daarnaast verlenen mensen van de Stichting


Buitenkans ondersteunende diensten voor de speeltuin ‘de

levensloopbestendige appartementen gebouwd, die geschikt

Roetsj’ in Limbrichterveld. Eenzelfde soort samenwerking on-

zijn voor zelfstandige bewoning door ouderen. Kandidaten

derhoudt ZO Wonen met Stichting Buitengewoon en Stichting

met een thuiszorgindicatie hebben voorkeur bij de toewijzing.

Pax Intrudibus.

Huurders kunnen zelf afspraken maken met hun zorgverlener. Het project is in januari 2011 gestart. Ten behoeve van het

4.3 Woonzorgprojecten

project Barbarastraat is grond aangekocht i.v.m. de realisatie van 44 zorgwoningen.

Opgeleverde projecten Sittard, Woongebouw 27 eenheden met dagverblijf SterSittard, 157 appartementen Odapark

rekroos

De 144 bestaande appartementen in de galerijflat aan de

In het plangebeid Molenbeek West is in samenwerking met

Odasingel zijn grootschalig verbeterd, uitgebreid met 28 nieu-

Stichting Pergamijn en Stichting Daelzicht een woongebouw

we appartementen en nieuwbouw van ruimtes ten behoeve

gerealiseerd dat voorziet in een dagverblijf op de begane

van welzijn en zorgfuncties. Er zijn ook 15 bestaande wonin-

grond voor Stichting Pergamijn en 27 eenheden voor begeleid

gen gesloopt ten behoeve van de nieuwe vormgeving van het

wonen op de verdieping 1, 2 en 3 voor Stichting Daelzicht.

gebouw.

Voorzien is tevens in ondergronds parkeren. De oplevering

Het gebouw direct aan de rand van het centrum biedt in de

vind plaats begin 2011.

nieuwe situatie woonruimte voor 157 seniorenhuishoudens. Door zijn geheel nieuwe uitstraling is het een in het oog sprin-

4.4 Wet Maatschappelijke Ondersteuning

gend gebouw geworden. De oplevering vond plaats in het tweede kwartaal van 2010.

Sinds 1 januari 2007 is de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) van kracht. In de WMO zijn de Wet Voorzieningen

Sittard, 17 eenheden RIBW gebouw Molenbeek

Gehandicapten (WVG), de Welzijnswet en het onderdeel huis-

In Molenbeek West op de hoek Tudderenderweg/Broekmolen

houdelijke verzorging uit de ABWZ samengebracht.

werd in samenwerking met de stichting RIBW een gebouw gerealiseerd voor de huisvesting van 17 cliënten van de stich-

Op 1 september 2010 hebben de woningcorporaties in de

ting. Elke cliënt beschikt over een eigen woonruimte (met

Westelijke Mijnstreek de WMO convenanten ondertekend die

eigen keuken en badkamer) en tevens is er voorzien in een

van toepassing zijn op gemeenten Sittard-Geleen, Stein, Beek

gemeenschappelijke woonkamer/keuken.

en Schinnen. Voordelen zijn het vereenvoudigen van procedures, het hanteren van normbedragen, het stroomlijnen van

Sittard, 20 wooneenheden Stichting Pergamijn

offertetrajecten en het maken van eenduidige afspraken over

In het gebied Molenbeek zijn in samenwerking met Stichting

huurderving en woningtoewijzing. Betrokken partijen evalue-

Pergamijn plannen uitgewerkt voor de huisvesting van twin-

ren deze overeenkomst na twee jaar.

tig cliënten. De wooneenheden zijn ontwikkeld voor Stichting Pergamijn.

In overleg met de gemeenten zet ZO Wonen de WMO gelden

Het uiterlijk van deze woningen geeft een beeld van vijf ruime

zo effectief en doelmatig mogelijk in. Indien mogelijk wordt

ééngezinswoningen in de jaren 30-stijl en past daarbij naad-

gebruik gemaakt van een collectieve aanpassing van een

loos in de aangrenzende bebouwing. De twintig cliënten be-

complex. Een voorbeeld is het deels opplussen van Eisen-

schikken over een eigen kamer en het gebouw is voorzien

houwer flat 1. Gemeente Sittard-Geleen verleent ZO Wonen

van diverse gemeenschappelijke woonkamers, keukens en

een subsidie om deze collectieve aanpassing onder bepaalde

badkamers.

voorwaarden te realiseren. De aanpassing heeft betrekking op het aanbrengen van elektrische deuropeners en galerijverho-

In ontwikkeling

ging. Dit project is in 2010 gedeeltelijk uitgevoerd. ZO Wonen heeft 24 elektrische deuropeners geplaatst. In het voorjaar

Geleen, 44 appartementen Barbarastraat

van 2011 start ZO Wonen met de plaatsing van nieuwe ko-

Op de voormalige ziekenhuislocatie in Geleen worden in sa-

zijnen in dit complex. Daarna kan de galerij verhoging uitge-

menwerking met gemeente, Orbis en Woonpunt drie woon-

voerd worden. De verwachting is dat deze werkzaamheden

gebouwen ontwikkeld. Elk woongebouw is op de begane

vóór de bouwvakperiode in 2011 zijn afgerond.

grond voorzien van ruimtes voor zwaardere zorg. Deze ruimtes worden gehuurd door Orbis. Op de verdiepingen worden


Hoofdstuk 4 Zorgen

Odaflat: bijzonder project voor senioren In 2010 keerden de bewoners van de Odaflat, nu Odapark genaamd, terug naar hun vernieuwde woning. De Odaflat heeft een grootschalige renovatie ondergaan. Daarnaast zijn 28 appartementen bijgebouwd. Ook “Oos Zittesj Hoes” heeft een prachtige nieuwe welzijnsruimte teruggekregen.

Odapark

kwamen 76 van de oorspronkelijke bewoners terug. 40 bewo-

Begin 2008 startte ZO Wonen met de renovatie en nieuwbouw

ners keerden terug naar hun eigen gerenoveerde woning, 35

van de toenmalige Odaflat. Om aansluiting te vinden met de

bewoners hebben een andere woning in het gebouw geko-

stedenbouwkundige ontwikkeling in Zitterd Revisited zijn 15

zen. Deze tweede verhuisbeweging, die ZO Wonen volledig

van de 144 appartementen gesloopt. Een groot deel van de

voor haar rekening nam, duurde 6 weken. Om de overlast van

overgebleven appartementen heeft een grotere woonkamer

de verhuizing zo gering mogelijk te houden, keerden eerst de

met wintertuin gekregen. Ook heeft elk appartement, naast

bewoners van de bovenste verdieping terug. Eind maart zaten

allerlei ingrepen, een nieuwe keuken en sanitairvoorzieningen

alle terugkerende bewoners weer op hun nieuwe, maar vooral

gekregen. Daarnaast zijn 28 nieuwe appartementen aange-

vertrouwde plek. Vanaf half april kregen de nieuwe huurders

bouwd.

de sleutel van hun woning.

De combinatie wonen, welzijn en zorg maakt dit gebouw bijzonder. Vanwege de unieke ligging van het gebouw, in het

Zorg en Welzijn

centrum van Sittard, investeerde ZO Wonen 21 miljoen euro

Naast de 157 appartementen is een nieuwe ontmoetings-

in dit project. En niet te vergeten: de renovatie van Odapark

ruimte voor “Oos Zittesj Hoes” gerealiseerd. Ook maakt “Oos

heeft ervoor gezorgd dat het project Zitterd Revisited van start

Zittesj Hoes” gebruik van een aantal ruimten op de begane

kon gaan.

grond voor activiteiten die zij organiseren voor de ouderen uit de wijk. De bewoners van Odapark en ouderen uit de omge-

Verhuizing

ving maken gretig gebruik van deze voorziening.

De bewoners die tijdelijk in “Huize de Kolleberg” of in Hoog-

Orbis heeft ook een aantal ruimten in de nieuwbouwvleugel

veld woonden, keerden na een verblijf van ruim twee jaar terug

gehuurd voor een dagopvang en een zorgpost. Van daaruit

naar hun vertrouwde plek in het centrum van Sittard. In totaal

kunnen de bewoners, op verzoek, zorg afnemen bij Orbis.


ZO ben ik. Duidelijkheid. Daar hebben onze klanten het meeste aan. Ook als dat betekent dat je geen ‘ja’ kunt zeggen. Ik houd niet van valse beloftes. Dat past niet bij mij. Helga Harteman.





Hoofdstuk 5 Ontwikkelen


In een cyclus van twee jaar onderzoekt ZO Wonen of haar woningvoorraad nu en in de toekomst nog aansluit bij de wensen van woningzoekenden en demografische ontwikkelingen. In 2010 stond een dergelijke herijking weer op de agenda. De resultaten ervan zijn vastgelegd in het Strategisch Voorraad Beleid (SVB). Het SVB beoordeelt in hoeverre haar woningen verhuurtechnisch, onderhoudstechnisch en ook financieel ervoor staan en hoe zij, gegeven de verwachte ontwikkelingen zoals krimp, in de toekomst in de markt liggen. Dit alles wordt bekeken vanuit de context van de wijk, buurt en gemeente. Voor de gemeente Sittard-Geleen zijn onder andere de ZO Woonvisie uit 2009 en gemeentelijke visies zoals de Structuurvisie Sittard-Geleen, als belangrijke onderleggers gehanteerd. Beide geven een stedenbouwkundige visie op de gebieden waarin ZO Wonen werkzaam is. Naast krimp is bij de beoordeling van de woningvoorraad ook sterk gekeken naar de energetische waarde van het bezit. Door de stijgende energieprijzen maken de energielasten in de toekomst een steeds groter deel uit van de woonlasten van een huishouden. ZO Wonen neemt hierin ook haar verantwoordelijkheid door in haar bezit, waar mogelijk, energetische maatregelen uit te voeren, zoals extra isolatie, plaatsing van HR-ketels en HR++ glas. Alle beslissingen die in 2010 genomen zijn ten aanzien van het SVB zijn vastgelegd in het portefeuilleplan. Hierin is ook het uitvoeringsprogramma opgenomen waaraan ZO Wonen zich houdt.

5.1 Zicht op markt en opgave

Tijdens deze besprekingen bleek dat de huidige staat van onderhoud binnen ZO Wonen nog gedetailleerder in beeld

Een vernieuwd SVB

gebracht moet worden. Gezien de grote impact van het

In het SVB legt ZO Wonen vast hoe zij, op basis van bedrijfs-

onderhoudsprogramma op de financiële mogelijkheden is

kaders zoals het ondernemingsplan, haar vastgoedstrategie

besloten om nog in 2010 te starten met een onderhouds

wil invullen. De kapstok hierbij vormt het portefeuilleplan

inventarisatie die tot in 2011 doorloopt. Het bestuur heeft in

waarin omschreven staat welke strategie zij voert ten aanzien

2010 het SVB vastgesteld met daarbij de kanttekening dat in

van haar vastgoed en welke veranderopgave zij zich voor-

2011 nog een verder optimalisatie plaatsvindt op basis van de

neemt zodat zij tot de voor haar ideale vastgoedportefeuille

aangescherpte onderhoudsbegroting.

komt. Dit vertaalt zich uiteindelijk tot keuzes op woningniveau.

Na vaststelling van het SVB is actief aan de slag gegaan met

Mogelijke opties hierin variëren van ingrijpende aanpassingen

de noodzakelijke vertaling naar uitvoeringsprogramma’s per

zoals sloop tot renovatie, doorexploiteren of verkoop.

afdeling. Naast de al genoemde onderhoudsinventarisatie is zo ook het sloop- en nieuwbouwprogramma, het renovatie-

Om in 2010 het SVB te herijken zijn in 2009 belangrijke voor-

programma als ook het bijgestelde verkoopprogramma in de

bereidende stappen gezet. Zo heeft er een uitgebreide markt-

organisatie weggezet. In verband met de optimalisatieslag in

analyse plaatsgevonden van het werkgebied van ZO Wonen.

2011 kunnen deze programma’s nog wijzigen.

Daarbij werd ondermeer gebruik gemaakt van verschillende recente woningmarktonderzoeken. Op basis van deze analyse

Hoofdpunten uit de analyse

en de uitgangspunten van de organisatie is in 2010 een kader

Bij de analyse is gekeken naar zowel een kwantitatieve als

geformuleerd waarin de vastgoedstrategie is vormgegeven.

kwalitatieve vraag. In lijn met de onderzoeken uitgevoerd in

Vanuit diverse disciplines is gekeken naar het hele woning

2009 is nogmaals benadrukt dat de kwantitatieve behoefte

bezit. Telkens heeft de vraag centraal gestaan in welke mate

aan woningen feitelijk is ingevuld. In Parkstad Limburg, waar

een complex een bijdrage levert aan de vastgoedstrategie.

ZO Wonen actief is in de gemeenten Brunssum en Onderban-

Deze bijdrage is beoordeeld aan de hand van het beslismodel.

ken, is er zelfs een overschot aan woningen.

Dit beslismodel stelt ons in staat om een eerste financiële ver-

In kwalitatieve zin ligt er in de regio wel een grote opgave.

taling te maken van de gemaakte keuzes op complexniveau.

De vraag naar meergezinswoningen zonder lift en naar een-


gezinswoningen neemt af. De vraag naar meergezinswonin-

5.3 Wijkvernieuwing

gen met lift of grondgebonden woningen geschikt voor senioren neemt daarentegen sterk toe. De uitdaging bestaat

WIjkvernieuwing is ingrijpend. Sommige huurders zijn gebo-

er in levensloopbestendig te bouwen. Levensloopbestendige

ren en getogen in de buurt. Ze hebben er hun sociale leven en

woningen zijn echter vanuit financiële optiek vaak dure wo-

wonen soms al tientallen jaren in dezelfde woning. Het bericht

ningen om te realiseren. Vanuit de betaalbaarheid is dat niet

dat huurders de woning moeten verlaten voor sloop of groot-

altijd even goed mogelijk voor alle doelgroepen, daarom zal

schalige renovatie kan dan veel emoties losmaken.

bij grootschalige herstructurering ook gekeken worden naar

Voorafgaand aan een besluit om te herstructureren (wijkver-

de levensloopbestendigheid van de gehele wijk. Door bin-

nieuwing), wordt door ZO Wonen grondig onderzocht welke

nen de context van de wijk mogelijk te maken dat de wijk

toekomstmogelijkheden een complex heeft en wat de wensen

aantrekkelijk is voor alle doelgroepen ontstaat een vitale wijk.

voor bewoners zijn. Hierbij spelen bouwtechnische, woontech-

Bewoners hoeven, naarmate ze ouder worden, hun vertrouw-

nische, financiële, sociaal-maatschappelijke en soms ook cul-

de omgeving niet te verlaten.

tuurhistorische kwaliteiten een rol. Bewoners worden zo vroeg mogelijk in het traject betrokken.

In 2011 verwachten we, door een gezamenlijk onderzoek van

Overleg met bewoners is voor ZO Wonen onmisbaar om een

woningcorporaties en gemeente, nog beter in beeld te krijgen

wijkvernieuwingsproject te laten slagen.

welke behoefte er in aantallen woningen zal zijn op de middellange en lange termijn voor de doelgroep.

Burgemeester Lemmensstraat, Geleen De Burgemeester Lemmensstraat ligt aan de oostzijde van

Instrumentarium

Geleen, in de wijk Lindenheuvel (voorheen huisvesting mijn-

Nadat in 2009 de eerste contouren in beeld zijn gebracht is

werkers). Door het verdwijnen van winkels en andere sociale

in 2010 verder gesproken over de mogelijkheid om de grote

voorzieningen is een aantal jaren geleden leegstand opgetre-

opgave in de Westelijke Mijnstreek voor alle partijen eerlijk te

den. Visie voor de wijk en een duidelijke aanpak was nodig.

verdelen door de invoering van een instrumentarium dat uit-

Samen met bewoners is in 2006 via een ontwerpfestival een

gaat van eerlijke lastenverdeling. In de regionale structuurvisie

nieuwe visie voor de buurt opgesteld. Ideeën en suggesties

Wonen, die in februari 2011 in concept beschikbaar komt, is

van de bewoners zijn, daar waar mogelijk, meegenomen in de

opgenomen hoe de partijen in de regio invulling willen geven

planontwikkelingen.

aan de kostenverdeling en het sturen van de woningmarkt aan de hand van instrumentarium, zoals intrekken van bouwvergun-

ZO Wonen en de gemeente Sittard-Geleen hebben zich tot

ningen en het vernieuwen van bestemmingsplannen. De con-

doel gesteld Lindenheuvel een krachtige identiteit te geven

crete invoering van het instrumentarium vindt in 2011 plaats.

en die te versterken door een op de toekomst gerichte vernieuwing van woningtypen en woonvormen. De wijziging in de

5.2 Gebiedsvisie

verhouding koop en huur past in dat streven, net als het aanbrengen van meer variatie in woningtypen. Het project richt

ZO Woonvisie en Structuurvisie gemeente Sittard-

zich ook op een verbetering van de kwaliteit van de woon-

Geleen in relatie tot het SVB

omgeving door een opwaardering van de openbare ruimte en

Het belang van een goede ruimtelijke visie, in een zich sterk

stimulering van de sociale cohesie en controle. Dit moet het

bewegende markt, is groot. ZO Wonen heeft dan ook in 2009

veiligheidsgevoel bij bewoners en bezoekers verhogen.

een ruimtelijke visie opgesteld voor de stedelijke as BeekGeleen-Sittard. Deze heeft een belangrijke onderlegger ge-

Om bewoners gedurende het traject mee te nemen is er een

vormd bij het formuleren en herijken van het SVB. Naast de

klankbordgroep opgericht waarbij enkele professionals en

ZO Woonvisie hebben eveneens de nieuwe structuurvisie van

bewoners één keer in de drie maanden aan tafel zitten. Ook

Sittard-Geleen en het concept van de regionale structuurvi-

ontvangen bewoners twee keer per jaar een nieuwsbrief met

sie wonen, beide in 2010 gepubliceerd, een belangrijke rol

daarin informatie over de ontwikkelingen met betrekking tot

vervuld in de herijking van het SVB. De stedenbouwkundige

de herstructurering.

overwegingen en keuzes zijn, naast bijvoorbeeld financiële en verhuurtechnische zaken, meegenomen in de afweging om te

Aan de sociaal-maatschappelijke problemen wordt veel aan-

komen tot een gefundeerde keuze ten aanzien van het meest

dacht besteed. Waar nodig is hulpverlening ingeschakeld van

optimale SVB voor ZO Wonen.

Partners In Welzijn, of zijn bewoners doorverwezen naar



instanties. De gesprekken met de woonconsulent van ZO Wo-

aantal bijzondere woonvormen gerealiseerd in opdracht van

nen en de opbouwwerker van Partners In Welzijn vonden bij

zorginstellingen.

de bewoners thuis plaats. Door de goede samenwerking met

ZO Wonen heeft in 2010 een groot aantal projecten opgele-

externe partners, zoals PIW en de gemeente Sittard-Geleen,

verd in het Westelijk Plangebied:

is het mogelijk geweest om bewoners snel adequate onder-

• Een woongebouw voor 17 cliënten van RIBW Heuvelland

steuning te bieden.

en Maasvallei. • Een woonvoorziening voor 20 cliënten van stichting Perga-

ZO Wonen levert, behalve de eigen acties, een bijdrage aan particuliere initiatieven die de leefbaarheid ten goede komt. In samenwerking met Stichting Pax Intrudibus (schoonhouden omgeving, buurtbeheer) ondersteunt ZO Wonen deze initiatieven.

mijn. • 33 huurwoningen voor ZO Wonen, waarvan 17 in de sociale huursector. • Woongebouw voor 22 cliënten RIBW en een dagcentrum voor stichting Pergamijn.

Fysieke herstructureringsactiviteiten waren in 2010 vooral gericht op het afronden en vervolmaken van het stedenbouw-

De belangstelling voor de 33 huurwoningen was erg groot. De

kundige plan en het voorbereiden van de tussen de gemeente

verkoop van 19 particuliere kavels verloopt voorspoedig. Op 1

en ZO Wonen te tekenen realisatieovereenkomst (voorjaar

na zijn alle kavels verkocht. Een groot deel van de particuliere

2011). De uitgewerkte stedenbouwkundige visie is in maart

woningen is reeds gerealiseerd of in aanbouw. Tevens is een

2010 aan de bewoners gepresenteerd. Bewoners zijn tevre-

deel van de infrastructuur aangelegd.

den over de uitwerking van de plannen. De voorbereiding van

De projectontwikkelaars zijn medio 2010 gestart met de ver-

de bouw van 41 huurappartementen is inmiddels gestart.

koop van een deel van de 60 projectmatige koopwoningen.

Inclusief de 72 HAT-woningen in de voormalige Lupinehof zijn

Deze worden in fasen gerealiseerd. De eerste fase betreft de

vanaf 2004 tot nu toe 130 woningen gesloopt.

realisatie van acht patiowoningen en acht karakteristieke woningen. Helaas is eind 2010 gebleken dat er vooralsnog geen

Molenbeek, Sittard

woningen zijn verkocht vanwege de huidige marktsituatie.

Gemeente Sittard-Geleen en ZO Wonen werken in Stichting Stadbroek in Ontwikkeling (SIO) samen aan het nieuwe woon-

In het Oostelijk Plangebied lag het accent in 2010 op:

gebied Molenbeek. Molenbeek ligt in het westelijke deel van

• De sloop van 50 garages.

de wijk Stadbroek. Tot 2014 bouwt SIO samen met de pro-

• Een verdere verfijning van het stedenbouwkundig plan.

jectontwikkelaars Meulen en Jongen in totaal ongeveer 300

• Het in procedure brengen van het bestemmingsplan, met

huur- en koopwoningen in Molenbeek. De woningen zijn geschikt voor diverse doelgroepen: gezinnen, alleenstaanden, senioren en kleine bedrijvigheid aan huis. Ook wordt een

goedkeuring van de gemeenteraad in december 2010. • De realisatie van het poortgebouw met 10 huurappartementen aan de Tudderenderweg.

Molenbeek, Sittard. ZO mensen. ZO Wonen. 63

De sanering van alle braakliggende terreinen is grotendeels

gekomen met een variatie aan woningtypen en een herinrich-

afgerond en het grootste deel van alle braakliggende gron-

ting van het achterterrein met ruimte voor groen en parkeren,

den is geëgaliseerd en ingezaaid. Omdat het herstructure-

waarbij het beeldbepalende aanzicht van het complex aan de

ringsgebied Molenbeek grotendeels bestaat uit bouwrijpe

straatzijde behouden blijft. De variatie aan woningtypen zorgt

bouwgrond, is het leefbaar houden van dit gebied relatief

voor een gemêleerde woonbuurt voor verschillende doel

eenvoudig. Illegale stortingen van afval zijn beperkt geble-

groepen.

ven. De SIO-partners zorgen ervoor dat illegale dumpingen en

Om een beeld te krijgen van de woningen die ontstaan wan-

zwerfvuil regelmatig worden verwijderd om de buurt leefbaar

neer uitsluitend de voorgevel gehandhaafd wordt en daar-

te houden.

achter nieuw gebouwd wordt, is door de projectleiding een bezoek gebracht aan een referentieproject in Nijmegen. Het

Medewerkers van ZO Wonen, politie en welzijnswerk hielden

bouwen van een nieuwe woning met een eigentijds karak-

net als in voorgaande jaren ook in 2010 wekelijks spreekuur

ter achter de oude voorgevels heeft daar geresulteerd in een

voor de bewoners uit de buurt en andere geïnteresseerden in

tweetal belevingswerelden: aan de straatzijde het historische

het SIO-informatiepunt aan de Tudderenderweg.

gevoel door de oude gevels, aan de zijde van de achtertuinen het gevoel van een hedendaagse nieuwbouwwijk.

Er is in 2010 ook veel aandacht geweest voor de sociale situatie in het nabijgelegen gedeelte Stadbroek-Oost. In 2010

In 2010 is ook onderzoek gedaan naar de financiële haalbaar-

is aan een extern bureau opdracht vertrekt om een rapport

heid van het in stand houden van de bestaande voorgevels en

samen te stellen over de sociale problematiek in Stadbroek-

het bouwen van nieuwe woningen daarachter. De investering

Oost. Dit rapport en de aanbevelingen hebben geleid tot een

daarvoor komt veel hoger te liggen dan het slopen van de

duidelijke analyse van de problematiek, alsmede een breed

huidige woningen en het bouwen van nieuwe woningen. Toch

gedragen strategie en toekomstperspectief voor Stadbroek-

is ZO Wonen bereid deze extra investering te doen, omdat

Oost. Momenteel wordt gewerkt aan een gezamenlijk uitvoe-

dit leidt tot een toekomstbestendig woonproduct voor onder

ringsprogramma in samenwerking met gemeente Sittard-Ge-

meer de groeiende doelgroep senioren en het behoud van een

leen.

stukje cultuurhistorisch erfgoed. Eind 2010 is op basis van het haalbaarheidsonderzoek over-

Spoorkolonie, Sittard

eenstemming bereikt met de gemeente. De gemeente heeft

In het noorden van Sittard bezit ZO Wonen een wooncomplex

de toezegging gedaan € 600.000 bij te dragen in de totale

van 56 woningen dat in 1921 gebouwd is voor de toenmalige

kosten van het in stand houden en renoveren van de voor-

spoorwegbeambten.

gevels.

De woningen vertonen na bijna 90 jaar grote bouwtechnische problemen, zijn verouderd en niet toekomstbestendig.

Het inrichtingsvoorstel van SATIJNplus is in december 2010 aan de bewoners gepresenteerd als de uitkomst van een

ZO Wonen is geruime tijd met de gemeente in gesprek ge-

reeks haalbaarheidsstudies. De reactie op de nieuwe inrich-

weest om te komen tot overeenstemming over de toekomst

ting was gematigd en er waren veel vragen over terugkeer

van de Spoorkolonie. De woningen hebben een cultuurhisto-

naar de wijk en de mogelijke nieuwe invulling van de buurt.

rische waarde die met name op verzoek van de gemeente be-

Kort na de bewonersbijeenkomst in december is er een en-

houden zou moeten worden, waardoor ingrijpende herstruc-

quête naar de laatste 17 bewoners verzonden om zicht te krij-

turering en sloop niet zomaar mogelijk is.

gen op hun woonwensen. De overige 39 bewoners zijn reeds

Uitgangspunt bij het komen tot overeenstemming met de ge-

verhuisd met gebruikmaking van het sociaal statuut.

meente is uiteindelijk het behoud van de voorgevels en dak-

In de enquête is gevraagd of bewoners naar hun buurt terug

vlakken geweest omdat deze het meest beeldbepalend zijn.

zouden willen keren indien het plan van Satijnplus wordt uitgevoerd, en naar welk type woning. Bewoners konden aan-

Om te onderzoeken wat de mogelijkheden zijn voor het bou-

geven waar ze binnen de Spoorkolonie zouden willen wonen,

wen van een nieuwe woning achter de bestaande voorgevel is

maar ook waar ze willen wonen indien ze niet terug wensen

SATIJNplus architecten medio 2010 gevraagd om een studie

te keren naar de Spoorkolonie. Aan de huidige bewoners is

naar de haalbaarheid te doen. Zij onderzochten in hoeverre

toegezegd, dat indien het plan van SATIJNplus wordt uitge-

het mogelijk is om achter de voorgevel te bouwen volgens

voerd, de bewoners die willen terugkeren een woning krijgen

het programma van eisen van ZO Wonen. De uitkomst van

onder de tweede aftoppingsgrens zodat de woningen bereik-

de studie is verrassend. Er is een inrichtingsvoorstel uit voort

baar blijven.


In 2011 wordt er verder met de bewoners en het Bewonersco-

door het wijkplatform Sanderbout. Dit is verder uitgewerkt in

mité 56 huizen overleg gevoerd om het inrichtingsvoorstel van

een boekwerk ‘Sanderbout blif Sanderbout’ waarin een lijst

SATIJNplus te vervolmaken. Uitgangspunt is het behoud van

met aandachtspunten voor de wijkverbetering is opgenomen.

de voorgevels met nieuwbouw daarachter en herinrichting

In juni en juli zijn er bewonersinformatiebijeenkomsten ge-

van het achterterrein met gelegenheid tot parkeren. Binnen

weest en is aan de bewoners uitgelegd hoe de ideeën van

deze kaders kunnen bewoners hun ideeën inbrengen.

de bewoners verder uitgewerkt zullen worden in de plannen. In september en oktober zijn er aanvullende onderzoeken uit-

TASs (Thienbunder, Achtbunder, Sanderbout, slacht-

gevoerd om de technische staat van de woningen in Acht-

huislocatie)

bunder en Sanderbout en de woonwensen van de bewoners

Provincie Limburg, gemeente Sittard-Geleen en ZO Wonen

te inventariseren. Uiteindelijk heeft dit geleid tot nieuwe afwe-

hebben in 2010 een uitwerking gegeven aan de ambities voor

gingen over welke woningen gesloopt gaan worden en welke

de herontwikkeling van de buurten Thienbunder, Achtbunder,

woningen behouden kunnen worden.

Sanderbout en de voormalige slachthuislocatie. In juli 2009 is tussen partijen een intentieovereenkomst getekend. In een

Vanaf september 2010 is door de provincie, gemeente en ZO

klankbordgroep zijn de bewoners van TASs betrokken bij het

Wonen één centrale procesmanager aangesteld om een ver-

tot stand komen van deze intentieovereenkomst en hebben

snelling te geven aan de uitwerking van de ideeën, een ste-

deze ook mede ondertekend.

denbouwkundige invulling voor Thienbunder en de financiële doorrekening van het hele project. Er is ook een start gemaakt

In januari 2010 heeft voormalig minister Van der Laan een

met de voorbereidingen om tot een samenwerkingsovereen-

bezoek gebracht aan Sanderbout. Hierna zijn bewoners ge-

komst te komen en met de onderhandelingen om alle bud-

zamenlijk aan de slag gegaan om eigen ideeën naar voren

getten vastgesteld te krijgen. Met de invulling en uitwerking

te brengen en uit te werken in een bewonersplan. Geholpen

van het sociale als ook het ruimtelijke programma wordt de

door een externe bewonersondersteuner heeft er in juli een

wijkaanpak zo breed als mogelijk opgepakt om de woon- en

architectuurprijsvraag plaatsgevonden die is uitgeschreven

de leefkwaliteit in TASs te verbeteren.

Bewoners bijeenkomsten TASs. ZO mensen. ZO Wonen. 65

Bezoek voormalig minister Van der Laan aan Sanderbout.

ZO Wonen heeft niet alleen aandacht voor de ruimtelijke in-

rende 69 woningen gesloopt kunnen worden. Aansluitend

grepen in de buurt. Zij respecteert de sterkte sociale binding

kunnen dan de voorbereidingen voor de bouw van de nieuwe

die de bewoners met hun wijk hebben. ZO Wonen streeft er-

woningen in Thienbunder starten.

naar om deze binding samen met de bewoners zoveel mogelijk in stand te houden.

In januari 2011 hebben bestuurders van provincie, gemeente en ZO wonen een besluit genomen over de definitieve ver-

Resultaten:

deling van de financiële bijdragen. In januari is ook een in-

• In juli 2010 werd een drukbezochte informatiebijeenkomst

formatie bijeenkomst geweest waarin de bewoners te horen

in de Barbarazaal in Sanderbout gehouden.

kregen wat er nu definitief met de woningen gaat gebeuren

• In oktober 2010 is het woonwensen- en het bouwtechni-

en wanneer het sociaal statuut in werking zal gaan treden.

sche onderzoek gepresenteerd aan de bewonersafvaardi-

In februari 2011 is de samenwerkingsovereenkomst tussen

ging van TASs. Zij hebben instemmend gereageerd op deze

partijen getekend. De bewonersafvaardiging TASs heeft deze

onderzoeken en de vertaling hiervan.

mede ondertekend.

• In december 2010 is de concept samenwerkingsovereenkomst tussen partijen opgesteld. Hierbij is de begroting

Financiële bijdragen overheden

voor de grondexploitatie en het sociale programma opge-

TASs maakt deel uit van het provinciale programma ‘Inves-

steld.

teren in Steden en Dorpen’ en is benoemd als pilot voor

• In 2010 is een stedenbouwkundig plan voor het nieuwe Thienbunder vastgesteld. • Het sociale programma is vastgesteld met activiteiten en een bijbehorende begroting.

het programma van de Limburgse Wijkenaanpak. Met deze wijkenaanpak wordt de herstructurering in wijken met een omvangrijke fysieke en sociale verbeteropgave versneld uitgevoerd, waartoe ook TASs behoort. Voor dit project is een

• Thienbunder: 226 (97%) gezinnen zijn verhuisd en 163 wo-

aanzienlijke financiële bijdrage toegezegd door gemeente en

ningen zijn gesloopt. De vrijgekomen terreinen zijn met gras

provincie. De uitbetaling van de bijdrage gaat via het regio-

ingezaaid.

fonds dat hiervoor is ingericht.

• Beheersmaatregelen zijn getroffen voor de leegstaande woningen en de bijbehorende tuinen om de leefbaarheid op peil

Begin 2009 is een aanvraag ingediend bij VROM in het ka-

te houden. De bewoners blijven hun schouders onder de wijk

der van het ‘Preventie budget 40+ wijken’ van VROM. Dit is

zetten. De huismeester van ZO Wonen ondersteunt daarbij.

gehonoreerd met een bijdrage van 2 miljoen euro. Voor de inrichting van de spoorzone die langs het TASs-gebied loopt

De verwachting is dat de laatste 5 bewoonde woningen van

is door het ministerie van VWS een bijdrage toegezegd van

Thienbunder medio 2011 vrijkomen en vervolgens de reste-

€ 600.000.



5.4 Woningvoorraad

Gegevens per 31-12-2010

Woningen en wooneenheden:

Gemeente Gemeente

Bouwjaarklasse

Gemeente

Gemeente Gemeente

Gemeente

Beek Brunssum Echt-Susteren Onderbanken Schinnen Sittard-Geleen Eindtotaal

1945 en eerder

28

0

0

0

41

413

482

Tussen 1946 en 1960

141

Tussen 1960 en 1970

494

14

128

57

146

1995

2481

7

252

29

96

2544

3422

Tussen 1970 en 1980 Tussen 1980 en 1990

138

0

285

37

211

1708

2379

226

0

209

53

246

1941

2675

Tussen 1990 en 2000

199

0

69

19

90

944

1321

Vanaf 2000

133

0

152

5

111

756

1157

Eindtotaal

1359

21

1095

200

941

10301 13917

Woningen en wooneenheden:

Gemeente Gemeente

Woningtype

Gemeente

Gemeente Gemeente

Gemeente Eindtotaal

Beek Brunssum Echt-Susteren Onderbanken Schinnen Sittard-Geleen

Meergezinswoning

712

0

196

0 200

3239 4347

202

9

196

12 179

3370 3968

445

12

698

187 557

3681 5580

met lift Meergezinswoning zonder lift Eengezinswoning geschakeld Eengezinswoning

0 0

5

1 5

11 22

vrijstaand

Eindtotaal

1359

21

1095

200

941

10301 13917

Totaal verhuureenheden: Woningen en

Overige Eindtotaal

Gemeente wooneenheden eenheden * Beek

1359

Brunssum Echt-Susteren

166

1525

21 0 21 1095

Onderbanken

34 1129

200

Schinnen

1 201

941 31 972

Sittard-Geleen

10301 1132 11433

Eindtotaal

13917 1364 15281

* Garages, parkeerplaatsen, winkels, bedrijfsruimtes, etc.

Totaal verhuureenheden: Woningen in exploitatie

2010

2009

2008

2007

13428

13502

13591

13713

2006 13761

2005 13878

Wooneenheden in exploitatie

489

353

361

372

334

326

Garages en parkeerplaatsen

1081

1054

1097

1036

1002

1003

Overige verhuureenheden

Totaal aantal verhuureenheden

283

15281

171

15080

141 128

15190

15249

126 128

15223

15335

Correctie Eind 2010 heeft ZO Wonen een nulmeting verricht om

2010 is verklaarbaar middels deze nulmeting. Naar aanleiding van

de volledigheid van het aantal verhuureenheden te garanderen.

de nulmeting heeft ZO Wonen beheersmaatregelen opgesteld

Dit heeft geleid tot een aanvulling van 122 panden/appartemen-

zodat de betrouwbaarheid van het aantal verhuureenheden ook

ten. Het verschil tussen het aantal verhuureenheden 2009 en

voor de toekomst gewaarborgd is. ZO mensen. ZO Wonen. 67

5.5 Duurzaam en energiezuinig

Hier is invulling aan gegeven door de intentieverklaring in november 2009 te ondertekenen. ZO Wonen heeft hiermee

ZO Wonen vindt duurzaamheid een belangrijk maatschappe-

de bereidheid uitgesproken woningen aan te sluiten op TGN.

lijk aandachtsveld. In 2010 heeft ZO Wonen de contouren van

Dit is mogelijk voor de woningen die nabij de transportleiding

de duurzaamheidvisie vastgelegd in het rapport “Uitwerkings-

liggen.

plan energie en duurzaam bouwen, visie van ZO Wonen”. Deze visie is vervolgens gebruikt om een actieplan op te stel-

Om belangen zuiver te houden heeft ZO Wonen op voorhand

len waarin maatregelen zijn opgenomen voor de bestaande

aangegeven niet te investeren in TGN. De gemeente Stein,

bouw en voor nieuwbouw. Hoofdlijnen van het plan bestaan

Beek en Sittard-Geleen en de provincie Limburg worden eige-

uit de het verduurzamen en het energiezuiniger maken van het

naar van het Groene Net.

woningbezit. Het plan dat medio 2011 gereed is, gebruikt ZO Wonen onder andere om de meerjaren onderhoudsbegroting

In het voorbereidingstraject van TGN heeft ZO Wonen al een

en het programma van Eisen verder vorm te geven.

actieve inbreng gehad. In 2010 is ZO Wonen actief betrokken geweest bij de planvorming en uitwerking van het busi-

ZO Wonen stelt nog ook nog een actieplan op gericht op de

nessmodel voor Het Groene Net. ZO Wonen onderhandelt op

duurzaamheid binnen de eigen organisatie en de communica-

dit moment met de initiatiefnemers over de tariefstelling voor

tie met de klanten. Dit plan wordt rond de zomer 2011 vast-

de huurders in de naaste toekomst. ZO Wonen wil zekerheid

gesteld.

hebben over blijvend concurrerende tarieven van TGN ten opzichte van gaslevering.

Het Groene Net ’t Groene Net (TGN) is een door de gemeente Sittard-Geleen

Energieteams in de wijk

geïnitieerd energiebedrijf. De gemeenten Stein, Beek en de

ZO Wonen nam deel aan het project ‘energieteams in de wijk’.

provincie Limburg hebben zich bij dit initiatief aangesloten.

Tussen 1 september 2007 en 1 juni 2010 hebben energie-

Het betreft een warmte- en koudedistributienet dat gebruik

teams, die bestonden uit mensen met een bijstandsuitkering,

maakt van de restwarmte van de chemische industrie (Che-

eenvoudige energiebesparende voorzieningen aangelegd

melot) en de Biomassa Energiecentrale Sittard (BES).

in woningen van ZO Wonen in Sittard-Geleen. Het ging om

Het gaat om 30 kilometer primair netwerk en 30 kilometer

het aanbrengen van spaarlampen, leidingisolatie, tochtstrips,

secundair netwerk. Volgens berekeningen levert het op jaar-

radiatorfolie, zuinige douchekoppen etcetera. Het team gaf

basis een vermindering op van 125 kg fijnstof en van 47.000

daarnaast ook energiebesparende tips aan de bewoners.

ton CO -uitstoot. Naar verwachting bespaart TGN 26 miljoen

Voor dit project zijn vooral huishoudens met een laag inko-

kubieke meter gas op jaarbasis. De doelstelling is TGN aan te

men benaderd. De service van het team was voor hen gratis.

sluiten op 5.000 woningen en 40 bedrijven/instellingen.

Bewoners die deelnamen besparen gemiddeld bijna € 80 euro

2

per jaar op hun energierekening. Met het opvolgen van de tips Bedrijven en woningen die op TGN zijn aangesloten besparen

van het energieteam is de besparing zelfs nog hoger. Er wordt

blijvend op hun energiekosten. Ook hoeven ze niet meer te

onderzocht of de energieteams ook in andere gemeenten

investeren in een eigen verwarmings- of koelinstallatie. Een

kunnen worden ingezet.

pand dat is aangesloten op TGN heeft namelijk geen eigen cv-ketel nodig.

Het project ‘Energieteams in de buurt’ van de gemeentes Sittard-Geleen, Stein en Royal Haskoning heeft op 9 december

Buizen brengen warmte van het TGN (70 tot 90 graden Cel-

2010 de Groene Parel Award gewonnen.

sius) en koude (6 tot 12 graden Celsius) tot in de meterkast. Daar wordt een afleverset geplaatst die onder andere warm

ZO Wonen wil bewoners stimuleren in het besparen van ener-

tapwater maakt en warmte overdraagt aan het cv-systeem.

gie en het duurzaam omgaan met materiaal. Bijvoorbeeld

Elk pand heeft een eigen temperatuurregeling en meter.

door een nieuwe huurder een breed informatiepakket te verstrekken over de mogelijke maatregelen die hij zelf in de

Aansluiten op het TGN is zeer interessant voor maatschap-

woning kan nemen. Tevens wijst ZO Wonen de huurder dan

pelijk verantwoorde ondernemers. ZO Wonen profileert zich

op mogelijke besparingen. ZO Wonen adviseert de huurder

als een dergelijke ondernemer en heeft richting gemeenten op

ook zich aan te melden bij een energiebesparingssite

voorhand aangegeven geïnteresseerd te zijn.

(www.beterpeter.nl).



Het nieuwe kantoor van ZO Wonen (zie pagina 91 van dit verslag) wordt duurzaam gebouwd en gaat gebruik maken van restwarmte en koeling geleverd door het Groene Net.

“ZO Wonen wil bewoners stimuleren in het besparen van energie en het duurzaam omgaan met materiaal.”




ZO ben ik. Mijn gezin is mijn familie. Mijn kinderen, kleinkinderen en achterkleinkinderen. Totaal zo’n 22 mensen. Ik kijk ernaar uit om straks samen met hen mijn 75e verjaardag te vieren. Dan heb ik de tuin hard nodig. Mevrouw De Wilde.



Hoofdstuk 6 Bouwen en verbouwen


Een van de kernactiviteiten van ZO Wonen is het technisch beheren van alle woningen: onderhoud aan en renovatie van de gebouwen en haar elementen. We hebben dagelijks te maken met mutatie-onderhoud en reparatieverzoeken. Dat doen we zelf of dat besteden we uit aan externe leveranciers. Op deze manier zorgen wij voor een optimale onderhoudstoestand van onze woningen. ZO Wonen is bezig met het volledig in beeld brengen van de onderhoudssituatie van ons bezit, zowel voor interieur als exterieur. Dit maakt het ons mogelijk om, in relatie met ons strategisch voorraadbeleid, nog betere keuzes te maken in onze onderhoudsplanning. Daarnaast zijn we druk met het verbeteren van onze dienstverlening voor onze huurders. Een mooie opsteker is het resultaat van het KWH onderzoek, waaruit blijkt dat de klanttevredenheid voor onze onderhoudsdienst en het technisch callcenter heel hoog is. Voor ons alle reden om dit niveau minimaal vast te houden en waar mogelijk te verbeteren.

In 2010 heeft ZO Wonen zich ingespannen om 216 nieuwbouwwoningen op te leveren. Het ging onder meer om 43 nieuwe woningen in verschillende typen in het nieuwe woongebied Molenbeek in Stadbroek Sittard, 8 energiezuinige passiefwoningen aan de Hortensiastraat in Geleen en 41 huurappartementen in twee woongebouwen aan de Burgemeester Lemmensstraat in Geleen. ZO Wonen streeft ernaar om nieuwe woningen energiezuinig en duurzaam te bouwen en te voorzien van energiezuinige systemen. Dit zorgt voor lagere energielasten voor de huurders en het verduurzamen van ons woningbezit. Er wordt minimaal ingezet op de nu geldende EPC-norm van 0,8, maar vaak ook een betere norm, zoals bij de passiefwoningen. Zo zorgen we voor nog meer tevreden huurders. Nu en in de toekomst en dragen we bij aan een beter milieu.

6.1 Onderhoud

Verdeling energielabels woningbezit ZO Wonen Aantal woningen

Bij onderhoud gaat het meer dan alleen om de goede technische staat van een woning. Bewoners willen duidelijkheid over wanneer onderhoudswerkzaamheden aan hun woning gaan plaatsvinden en ze willen eigen keuzes kunnen maken in bijvoorbeeld kleurstellingen en te gebruiken materialen. Ook

4000 3373

3500

2837

3000

hebben zij de behoefte hun woning naar eigen smaak in te richten en naar eigen wens aan te passen. Dit is geregeld in

2500

het ZAV-beleid (Zelf Aangebrachte Veranderingen). ZO Wonen

2000

2313

komt aan deze wensen tegemoet in haar onderhoudsbeleid.

1448

1500

Kwaliteitsbeleid Evenals voorgaande jaren heeft ZO Wonen de kwaliteit van haar woningen verbeterd. Alle woningen zijn geïnspecteerd en hebben een energielabel gekregen. Gemiddeld behalen onze woningen een energielabel C (zie tabel hiernaast).

2648

1000 500 0

626 219

A

B

C

D

E

F

G

Energielabel


ZO Wonen wil graag haar woningen goed in kaart brengen.

Aan planmatig onderhoud heeft ZO Wonen in 2010 7,4 miljoen

Speciaal opgeleide medewerkers zijn in 2010 gestart om de

euro uitgegeven (exclusief renovaties en contracten).

onderhoudssituatie van alle woningen van binnen en buiten te inventariseren. In 2010 is met het Programma van Eisen

Niet-Planmatig Onderhoud

een verbinding gemaakt met nieuwbouw, niet-planmatig on-

In het niet-planmatig onderhoud wordt een onderscheid ge-

derhoud en planmatig onderhoud. In het Programma van Ei-

maakt in reparatieverzoeken, mutatieonderhoud, renovaties

sen staat de kwaliteit beschreven waaraan de woningen van

van individuele woningen en WMO-aanpassingen. Dergelijk

ZO Wonen moeten voldoen. Het programma is eigentijdser

onderhoud is vooraf niet bekend in tijd, plaats en hoeveelheid

en houdt rekening met aspecten van duurzaam bouwen, ver-

en daarom vooraf niet te plannen.

antwoord energiegebruik en bouwtechnische ontwikkelingen.

Bij onderhoud gaat het meer dan alleen om de goede technische staat van een woning. Bewoners willen duidelijkheid

Bewust onderhoud voeren

over wanneer onderhoudswerkzaamheden aan hun woning

Naast het reguliere onderhoud worden er ook daar waar dat

gaan plaatsvinden en ze willen eigen keuzes kunnen maken in

kan duurzame maatregelen getroffen om woningen energie-

bijvoorbeeld kleurstellingen en te gebruiken materialen. Ook

zuiniger te maken.

hebben zij de behoefte hun woning naar eigen smaak in te richten en naar eigen wens aan te passen. Dit is geregeld in

ZO Wonen heeft bij enkele woningen zonneboilers geplaatst,

het ZAV-beleid (Zelf Aangebrachte Veranderingen). ZO Wonen

waarbij het water wordt verwarmd door een zonnecollector.

komt aan deze wensen tegemoet in haar onderhoudsbeleid.

Bij het vervangen van een cv-ketel wordt daar waar mogelijk, altijd gekozen voor een energiezuinige variant (de HR+ ke-

Reparatieverzoeken

tel). Daar waar wij een dak vervangen moeten, wordt gewerkt

Binnen kantooruren kunnen reparatieverzoeken door onze

met hoogwaardige isolatiepakketten en bij vervanging van

klanten gemeld worden bij de servicedienst - het callcenter

kozijnen wordt HR++ glas aangebracht. Bij renovatie van de

- van ZO Wonen. Het callcenter zorgt voor een adequate en

Einderstraat in Puth zijn de 15 woningen compleet geïsoleerd

snelle afhandeling van het verzoek. Hierbij wordt de eigen

(vloer, gevel en dak). Deze woningen voldoen volledig aan

onderhoudsdienst of een aannemer ingeschakeld. Buiten

dezelfde eisen die gesteld worden bij nieuwbouw. Het grote

kantooruren kunnen ook spoedeisende reparaties, welke niet

voordeel voor de huurder is dat ze een veel lagere energiereke-

kunnen wachten tot de volgende werkdag, door onze klanten

ning krijgen.

gemeld worden. Zij worden dan geholpen door de ‘wachtdienst’. Welke reparaties voor rekening van de huurder zelf

Planmatig onderhoud

zijn en welke voor rekening van ZO Wonen, staat omschreven

Planmatig onderhoud omvat alle terugkerende onderhouds-

in de informatiebrochure Reparatie van A tot ZO. In 2010 heeft

werkzaamheden die ZO Wonen aan haar woningen uitvoert.

ZO Wonen ruim 6 miljoen euro geïnvesteerd in het uitvoeren

Voordat we onderhoud gaan plegen, worden huurder schrif-

van reparaties.

telijk geïnformeerd. Soms heeft een huurder inspraak in onderhoudswerkzaamheden, bijvoorbeeld in de kleurkeuze. Bij

Om na te gaan of reparaties goed zijn uitgevoerd en afspraken

planmatig onderhoud wordt in één keer een heel huizenblok

zijn nagekomen, neemt ZO Wonen telefonisch steekproeven af

aangepakt. Dit omvat vaak schilderwerk of het vervangen

bij bewoners die een reparatieverzoek hebben ingediend. De

van kozijnen. Ook contractonderhoud aan bijvoorbeeld lif-

resultaten van deze aanpak laten zien dat de klanten te spreken

ten maakt deel uit van planmatig onderhoud. Daarnaast zijn

zijn over de afhandeling van reparatieverzoeken.

er activiteiten die speciaal gericht zijn op het verbeteren van de leefbaarheid, bijvoorbeeld het plaatsen van verlichting in

Mutatieonderhoud

brandpaden.

Mutatieonderhoud wordt uitgevoerd nadat een klant de woning heeft verlaten. Het doel is het verhuurklaar maken van de

De aandacht voor het planmatig onderhoud is van groot be-

woning voor de nieuwe klant. ZO Wonen hanteert hierbij een

lang om het kwaliteitsniveau van het woningbezit op peil te

hoog kwaliteitsniveau dat is vastgelegd in het Programma van

houden. De meerjarenonderhoudsplanning is in 2010 verder

Eisen. Hoe met door de huurder zelf aangebrachte verande-

afgestemd op het strategisch voorraadbeleid. Daardoor wordt

ringen wordt omgegaan, staat uitgelegd in de informatiebro-

een beter inzicht verkregen in wat de consequenties zijn van

chure Klussen en ZO. In 2010 heeft ZO Wonen ongeveer 5

keuzes in het onderhoud in relatie tot de exploitatie en de be-

miljoen euro geïnvesteerd in de uitvoering van mutatieonder-

taalbaarheid.

houd.



Individuele renovaties Op verzoek van een klant renoveert ZO Wonen de badkamer, het toilet en/of de keuken, mits voldaan wordt aan enkele criteria. Ook brengt ZO Wonen op verzoek van de klant een verbetering aan in een woning. Deze verbeteringen gaan doorgaans gepaard met een huurverhoging, denk hierbij aan het aanleggen van een cv-installatie, het aanbrengen van isolerende beglazing of daken/of gevelisolatie. ZO Wonen heeft in 2010 ongeveer 2 miljoen euro geïnvesteerd in de uitvoering van dit vraaggestuurd onderhoud. Meiviering woongebouw Sterrekroos.

WMO-aanpassingen Op aangeven van de gemeente komen klanten in aanmer-

• Het vertalen van het algemene Programma van Eisen van

king voor aanpassingen in de woning om langer zelfstandig

ZO Wonen in een Programma van Eisen en een bestek voor

te kunnen blijven wonen. De aanpassingen die ZO Wonen in

niet-planmatig onderhoud.

opdracht van de gemeente uitvoert, lopen uiteen van kleine

• Het werken met vaste aannemers in een gebied.

ingrepen - bijvoorbeeld het plaatsen van een douchezitje - tot het plaatsen van een traplift of het aanbouwen van een extra

Woningcartotheek

ruimte op de begane grond. In 2010 is bijna € 500.000 geïn-

Om ons bezit in kaart te brengen zijn de volgende stappen

vesteerd in de uitvoering van aanpassingen in het kader van

gezet:

WMO.

• Het opzetten van een woningcartotheek voor vastgoedin-

Reparatie- en mutatiecentrum (RMC)

• Het uitvoeren van een inventarisatie van de gehele woning-

formatie. Het RMC is hét servicecentrum voor een klantgerichte, effi-

voorraad.

ciënte, uniforme en beheersbare afhandeling van niet-planmatig onderhoud. Goede resultaten zijn in 2010 behaald

Eigen onderhoudsdienst

op het gebied van het optimaliseren van processen en het

In 2010 heeft de onderhoudsdienst een belangrijke bijdrage

versnellen van de afwikkeling van projecten in het kader van

geleverd in het continueren van het KWH-label. De 7,9 voor

niet-planmatig onderhoud. Het RMC startte het afgelopen jaar

klanttevredenheid die door de onderhoudsdienst behaald

met een doorontwikkeling, welke in het komende jaar wordt

werd, heeft een grote bijdrage geleverd in de overall

voortgezet.

beoordeling. Door het faillissement van onze keukenleverancier heeft het

Optimaliseren processen

eind van 2010 een minder prettige afsluiting gehad. Het ge-

In het kader van efficiency, heeft ZO Wonen alle processen

volg was, dat een groot deel van de reeds bestelde keukens

kritisch onder de loep genomen en worden deze waar nodig

bij een nieuwe leverancier opnieuw besteld en vervolgens op-

nog efficiënter ingericht.

nieuw georganiseerd moest worden. Deze enorme klus is op

• Het herontwerpen van het verhuisproces (voorheen ver-

een dusdanig snelle en voortvarende wijze opgelost door de

huur- en mutatieproces) • Het herontwerpen van de processen van reparatieverzoeken en renovaties.

onderhoudsdienst, dat de klanten zonder veel vertraging toch de door hen bestelde keuken hebben gekregen. Dit voorbeeld zegt veel over de werkwijze van de onderhoudsdienst.

• Het digitaliseren van de vertrekking van werkopdrachten.

Als zich problemen voordoen worden deze zo snel mogelijk

• Het introduceren en inrichten van een woningopnamesys-

opgelost en altijd met het belang van de klant als uitgangs-

teem (WOS) voor wijkopzichters.

punt.

Relatiemanagement

Cijfers

ZO Wonen streeft ernaar om een duurzame relatie op te bou-

De eigen onderhoudsdienst heeft in 2010 670 mutatiewonin-

wen met derden; van projectmanagement naar relatiema-

gen geschikt gemaakt om opnieuw te verhuren. De woningen

nagement. Hiervoor zijn de volgende stappen genomen:

zijn weer in goede staat gebracht, waarbij ook gas en elektra

• Het inrichten van een prijzenboek voor de uitvoering van

door de eigen dienst worden gekeurd. In 2010 zijn 11.700 re-

niet-planmatig onderhoud.

paratieverzoeken afgehandeld.


6.2 Nieuwbouw

Deze woningen zijn gebouwd in de jaren 30-stijl en werden voorzien van een ultra-hoge rendementsketel, een systeem

Opgeleverde projecten

waarbij warmte uit de buitenlucht wordt gebruikt als bijverwarming voor de woning. Dit levert een EPC-waarde van 0,7.

Sittard, 8 appartementen en woonhuis Overhoven 16

De woningen zijn medio juli 2010 opgeleverd.

De plannen bestaan uit een combinatie van nieuwbouw van acht appartementen, restauratie van de bestaande woning

Projecten in uitvoering

Overhoven 16 en de aanleg van een nieuwe entree van de Reinoudflat. Er wordt een nieuwe lift geplaatst die tevens

Geleen, 29 levensloopbestendige woningen

zorgt voor een betere bereikbaarheid van de appartementen

Carmelietenstraat e.o.

in de Reinoudflat. De woningen hebben een EPC-waarde van

Het plan aan de Carmelietenstraat in Geleen omvat de bouw

0,77. De bouw is gestart in juni 2009. Het project is opgele-

van 29 levensloopbestendige woningen. Er komen tien grote-

verd in mei 2010.

re woningen, in de hogere prijsklasse die zijn voorzien van een eigen garage en er komen negentien geschakelde woningen met een eigen parkeerplaats op het binnenterrein. Alle woningen krijgen een totaal woonprogramma (wonen en slapen) op de begane grond en een verblijfsruimte met extra douche op de verdieping. De woningen worden voorzien van een individueel warmtepompsysteem en vloerverwarming, waardoor de energielasten voor de huurder lager liggen ten opzichte van een traditionele woning. Deze energiesystemen resulteren in een EPC-waarde van 0,58. ZO Wonen zet hiermee een woonproduct in de markt dat inspeelt op de toekomstige eisen voor een nog lager energieverbruik.

Overhoven, Sittard.

Sittard, 33 eengezinswoningen Molenbeek West In het plangebied Molenbeek West werden 33 levensloopbestendige eengezinswoningen gebouwd bestaand uit de types 2-onder-1-kap met garage.

Carmelietenstraat, Geleen.

De bestemmingsplanprocedure is in 2009 opgestart. Tijdens de inspraakmiddag kwamen uitsluitend positieve reacties op de planvorming binnen. De bouw is in december 2010 gestart en zal naar verwachting begin 2012 opgeleverd worden.

Sittard, 30 appartementen Blok 3 Zitterd Revisited ZO Wonen koopt van de bouwcombinatie Laudy-van Wijnen in dit project 30 appartementen ten behoeve van het hogere huursegment. Op deze hoogwaardige centrumlocatie worden Molenbeek West, Sittard.


naast de dertig huurwoningen ook nog negen koopwoningen


gerealiseerd en één commerciële ruimte. De huurwoningen die ZO Wonen afneemt zullen in de duurdere huur worden aangeboden (inclusief ondergronds parkeren). De EPC-waarde van deze woningen is 0,8.

Munstergeleen, 14 woningen Watersleijerweg Op de plek van de voormalige ABC-school in Munstergeleen is in 2010 gestart met de bouw van negen patiowoningen en vijf eengezinswoningen. De vijf eengezinswoningen liggen aan de doorgaande weg, de patiowoningen liggen hierachter aan een beschut plein. Net als veel andere woningen die nu in voorbereiding en uitvoering zijn, worden ook deze woningen voorzien van vloerverwarming en een duurzaam energie-

Hortensiastraat, Geleen.

systeem. Hierdoor blijven de energiekosten van de woningen laag en worden de woningen in de zomer ook gekoeld. De gemeente heeft in 2009 de school gesloopt en heeft in 2010 de bestemmingsplanprocedure doorlopen. In december 2010 is gestart met de bouw. Ten behoeve van het project Water sleijerweg is grond aangekocht i.v.m. de realisatie van 14 woningen.

Sittard, Molenbeek 10 appartementen In Molenbeek Oost op de hoek Tudderenderweg/Rembrandtstraat werden 10 appartementen gerealiseerd. De appartementen zijn voorzien van een lift en zijn geschikt voor meerdere doelgroepen. Met dit project is een start gemaakt met de eerste invulling van het plangebied Molenbeek Oost. De appartementen hebben een EPC-waarde van 0,8. De appartementen zijn opgeleverd in januari 2011.

Projecten in voorbereiding Beek, 30 appartementen Proosdijveld Op de locatie van de voormalige Onze Lieve Vrouwenkerk worden 30 appartementen gerealiseerd. In dit plan is een diversiteit aan appartementen met voor ieder wat wils. Het binnenterrein van het complex wordt een mooie groene tuin. In het kader van duurzaam en energiezuinig bouwen, worden de Watersleijerweg, Munstergeleen.

Geleen, 8 passief woningen Hortensiastraat In de wijk Maastrichterbaan realiseert ZO Wonen acht passiefwoningen. Dit zijn woningen met een extreem hoge isolatiewaarde. Zo is het isolatiepakket drie keer dikker dan normaal en zijn de ramen voorzien van drievoudig glas in plaats van dubbelglas. De woningen worden voorzien van zonnecollectoren die voor het warme water in de woningen zorgen. De woningen verbruiken door deze voorzieningen extreem weinig energie. De woningen zijn in samenwerking met BAM Weert ontwikkeld. In de zomer van 2010 is de bouw gestart. Bij de start van de bouw waren de toekomstige bewoners reeds bekend. Dit is gedaan om de toekomstige bewoners bewust te maken van het speciale concept van deze woningen. Met de toekomstige bewoners zijn werkbezoeken gehouden en in de toekomst zullen we in samenwerking met de bewoners en de BAM het energieverbruik monitoren.

woningen indien mogelijk aangesloten op ‘Het Groene Net’ (restwarmte afkomstig van DSM en energieopwekking door biomassacentrale). Door deze aansluiting zijn de energielasten voor de verwarming van de woningen 15% lager dan reguliere woningen met een cv-ketel. Bij de start van de sloop van de kerk in 2010, werd door het Cuypersgenootschap uit Arnhem een verzoek tot aanwijzing van gemeentelijk monument ingediend. Dit heeft tot vertraging in de procedure geleid. De gemeente en de monumentencommissie hebben ondertussen aangegeven dat zij deze kerk niet als monument beschouwen. ZO Wonen verwacht medio december 2011 te kunnen starten met de bouw.

Sittard, 13 appartementen Molenbeek West In het plan Molenbeek-West, aan de Hemelsley, is nog een locatie vrij voor een appartementengebouw. Deze locatie was vrij gehouden om als integraal onderdeel van de het centrumplan Molenbeek te kunnen dienen. Door het uitblijven van afspraken over het centrumplan is besloten op deze locaZO mensen. ZO Wonen. 77

tie een solitair project te realiseren. In dit plan worden in 4

voorzien van ruimtes voor zwaardere zorg. Deze ruimtes wor-

bouwlagen 11 reguliere appartementen gerealiseerd en twee

den gehuurd door Orbis. Op de verdiepingen worden levens-

appartementen op de bovenste laag met een groot dakterras.

loopbestendige appartementen gebouwd, die geschikt zijn voor zelfstandige bewoning door ouderen. Kandidaten met

Geleen, 41 appartementen Burg. Lemmensstraat

een thuiszorgkandidaten hebben voorkeur bij de toewijzing.

In het herstructureringsgebied Burgemeester Lemmenstraat

Huurders kunnen zelf afspraken maken met hun zorgverlener.

is de eerste aanzet gemaakt tot planvorming. In voorbereiding

Verwachte start van dit project is januari 2011.

zijn nu twee appartementgebouwen op het knooppunt met de Anemonenstraat. Deze gebouwen zullen voor een plein-

Vervallen projecten

vorming moeten gaan zorgen in dit gebied en daarmee de Burgemeester Lemmenstraat een vriendelijk uiterlijk geven.

Centrum Sittard, Palladium Hub Dassenplein/Schuttestraat

En het moet gaan zorgen voor langzaam verkeer in dit gebied.

Drie jaar nadat 3W had moeten starten met de realisatie van

De woningen worden in de toekomst aangesloten op het

het project Palladium was er geen uitzicht op realisatie. ZO

Groene Net, waarbij woningen worden verwarmd met rest-

Wonen heeft daarop besloten de reeds in 2007 verworven ap-

warmte van industriële complexen. Als voorbereiding hierop

partementsrechten terug te leveren aan 3W.

zullen tijdelijke voorzieningen worden opgenomen die aansluiting in de toekomst mogelijk maakt.

Beek, 19 woningen Burg. Gijzelsstraat/Notarisstraat Begin 2010 is ZO Wonen tot de conclusie gekomen dat er in

Sittard, 60 appartementen

de praktijk geen noodzaak was om de keukens, badkamers

E. van Barstraat/Verpleegstersflat

en toiletten te vervangen. De technische staat bleek nog vol-

Na vele jaren dat het bouwprogramma voor deze locatie in

doende om de huidige voorzieningen te handhaven. Vandaar

een impasse zat in het kader van de grondexploitatie Zitterd

dat dit project is komen te vervallen.

Rivisited, is samen met de gemeente Sittard een oplossing gerealiseerd. In het nieuwe plan worden 40 sociale huurwo-

6.3 Renovatie

ningen gerealiseerd en daarnaast nog 20 koopwoningen. Dit in plaats van het oorspronkelijke plan met 54 koopwoningen.

ZO Wonen werkt voortdurend aan de kwaliteit van haar wonin-

In de afspraak met de gemeente is vastgelegd dat ZO Wonen

gen. Dat varieert van kleine reparaties tot groot onderhoud. Om

uiterlijk 1 januari 2013 gaat bouwen. Een en ander is in hoge

draagvlak te creëren voor de plannen, betrekt ZO Wonen de

mate afhankelijk van de medewerking van de gemeente be-

bewoners bij groot onderhoud. Ze krijgen vóór de ingreep de

treffende de te doorlopen planprocedures. De gemeente zal

mogelijkheid hun wensen voor de te renoveren woning kenbaar

voor juni 2011 de huidige opstallen slopen.

te maken. Er wordt overlegd wat wel en niet mogelijk is en wat de eventuele gevolgen zijn voor de huurprijs. Bij een ingrijpende

Geleen, 44 appartementen Barbarastraat

renovatie aan het interieur van de woning, wordt een vergoeding

In Geleen, op de voormalige ziekenhuislocatie worden in sa-

verstrekt over de periode dat de bewoner geen normaal gebruik

menwerking met gemeente, Orbis en Woonpunt 3 woonge-

heeft kunnen maken van zijn woning. De hoogte van deze ver-

bouwen ontwikkeld. Elk woongebouw is op de begane grond

goeding is vastgelegd in het Sociaal Plan van ZO Wonen. Onderstaande projecten komen voort uit het eigen strategisch voorraadbeleid, plannen voor groot onderhoud en het opplussen van complexen.

Gerealiseerde projecten Sittard, 35 woningen In de Camp, Landweringstraat en J. Habetsstraat De in totaal 35 eengezinswoningen uit 1955-1958 zijn gerenoveerd. De oude houten kozijnen zijn vervangen door nieuwe houten kozijnen met isolerende beglazing. Ook de binnenkant van de woningen is gerenoveerd. Badkamers, toiletten en Barbarastraat, Geleen.


keukens zijn geheel vernieuwd.


Projecten in uitvoering

Projecten in voorbereiding

Susteren, 24 woningen Beatrixlaan

Sittard en Geleen, totaal 209 woningen

Deze 24 portieketagewoningen uit 1970 worden totaal gere-

Deze woningen worden zodanig aangepast dat ze drempelvrij

noveerd, zowel inpandig als uitpandig: de kozijnen worden

te bereiken zijn. Het betreft:

vervangen, de buitengevel, daken en vloeren worden geïsoleerd.

• Susteren, 21 woningen Op de Wallen

Tevens worden keukens, badkamers en toiletten gerenoveerd.

• Sittard, 8 woningen Anemoonstraat

Door deze maatregelen vindt een verbetering van het ener-

• Sittard, 17 woningen De Wieer

gielabel plaats van label E naar label B.

• Geleen, 59 woningen Stationsstraat • Geleen, 80 woningen Martin Luther Kingplein

Susteren, 68 appartementen Bernhardlaan/Beatrixlaan

• Geleen, 24 woningen Bernardstraat

Bij de 68 appartementen uit 1974 worden de keukens, bad-

De voorbereiding van deze projecten is in 2009 gestart. Door

kamers en toiletten geheel vernieuwd. Deze krijgen een mo-

vertraging in de besluitvorming is er nog geen uitvoering ge-

derne uitstraling. Het project is in 2010 voorbereid en in uit-

geven aan deze projecten. In 2011 wordt verwacht hiermee te

voering gebracht.

kunnen starten.

Sittard, 129 woningen Eisenhowerflat I Het complex bestaat uit 129 woningen uit 1967. De bestaande houten kozijnen worden vervangen door nieuwe kunststof kozijnen met HR++ glas. Ook wordt het betonrot hersteld en betonschilderwerk uitgevoerd. Tevens verbetert het energielabel door het aanbrengen van daken vloerisolatie van label E/F naar C/D. De eerste vier galerijlagen worden opgehoogd. Dit project stond in 2009 op de planning om uitgevoerd te worden, maar is vooruitgeschoven omdat de werkzaamheden voor flat II in combinatie met flat I worden uitgevoerd. De Beatrixlaan, Susteren.

Puth, 15 woningen Einderstraat Deze portiek-etagewoningen dateren uit 1975 en worden totaal gerenoveerd, zowel inpandig als aan de buitenzijde. De kozijnen worden vervangen, daken, vloeren en gevels worden geïsoleerd. Tevens worden de entrees vernieuwd en de keukens, badkamers en toiletten gerenoveerd. Door de maatregelen zal er een verbetering van het energielabel plaats vinden van label E naar label B.

voorbereidingen voor flat II waren in 2009 nog niet zover gereed dat tot uitvoering kon worden overgegaan. De uitvoering zal naar verwachting in het tweede kwartaal van 2011 starten.

Sittard, 132 woningen Eisenhowerflat II Het complex bestaat uit 132 woningen uit 1967. Hier wordt het betonrot hersteld en betonschilderwerk uitgevoerd. Ook worden de bestaande liften vervangen. Dit gebeurt in combinatie met de hiervoor beschreven werkzaamheden voor flat I.

Sittard, 64 woningen Vastradastraat en Vrangendael In voorbereiding is het opknappen van de entrees en trappenhuizen bij 64 portieketagewoningen. De voorbereidingen voor dit project zijn in 2009 gestart. Omdat in 2010 nader inzicht is verkregen in de aanpak van dit complex in relatie tot de omliggende portieketagewoningen, is besloten dit in een groter geheel op te pakken. De voorbereidingen hiervoor lopen nog. Momenteel wordt er een visie opgesteld voor het gehele zuidelijke deel van Vrangendael.

Geleen, 63 woningen Groenstraat e.o. Bij dit complex uit 1975 worden de bestaande entrees vernieuwd en de houten kozijnen vervangen door kunststof koEinderstraat, Puth.

zijnen met HR++ glas.


ZO ben ik. Voor het eerst samenwonen. Een spannende stap, een nieuwe fase. Eigenlijk gaat het vanzelf. We zitten nog steeds op één lijn en doen allebei evenveel in het huishouden. Zoals we ons dat hadden voorgesteld, zo is het helemaal. Thana Vossen.





Wie we zijn


Jaarverslag 2010 ZO Wonen Wie we zijn

Hoofdstuk 7 Werken


Begin 2010 heeft ZO Wonen in eerste aanleg de strategische koers bepaald en vastgelegd in het concept ondernemingsplan. Al snel bleek dat meer duidelijkheid was gewenst over de ambities ten aanzien van de vastgoedstrategie, duurzaamheid en HRM. Over de vraag of de ambities ook financieel haalbaar zijn kan geen uitsluitsel worden gegeven. Bij de heroriëntatie speelde mee dat de nieuwe bestuurder Ton Mans in dienst trad. Hij wil op een aantal onderdelen andere accenten leggen. Dit vormde mede aanleiding om het ondernemingsplan nog eens goed tegen het licht te houden en meer samenhang aan te brengen.

7.1 Missie, visie, strategie

In de eerste helft van 2011 moet alle onderliggende informatie voorhanden zijn voor het opstellen van het definitieve on-

Ondernemingsplan

dernemingsplan. Zaken die we in de afgelopen periode van

In het ondernemingsplan geeft ZO Wonen aan hoe zij in de

de relaties hebben meegekregen via ambtelijk en bestuurlijk

markt wil staan en zich wil profileren naar bewoners, samen-

overleg nemen we daarin mee. Ook de aanbevelingen van-

werkingspartners en anderen. De krimp, de klantgerichte be-

uit de visitatie krijgen een plaats, inclusief de suggesties die

nadering, de gewijzigde financiële en volkshuisvestelijke ka-

tijdens de relatiedag van 18 februari 2011 zijn gedaan. Het

ders vragen om alertheid. Alleen door ambities continu af te

spreekt voor zich dat ZO Wonen bij de uiteindelijke keuzes

stemmen met de omgeving, houdt ZO Wonen aansluiting. ZO

rekening houdt met de maatschappelijke doelstelling en

Wonen richt zich vooral op haar kerntaken. Dit betekent bor-

het effect op het vastgoed, de organisatie en de financiën.

gen van de voldoende goede betaalbare woningen voor de

Volgens planning wordt het ondernemingsplan september

kwetsbare lagere inkomensgroepen. De volkshuisvestelijke

2011 vastgesteld, waarna het geldt als ‘spoorboekje’ voor de

opgave wordt samen met anderen opgepakt. Afhankelijk van

organisatie.

het onderwerp gebeurt dit de ene keer regionaal en de andere keer lokaal of gebiedsgericht.

Activiteiten 2010 In 2010 zijn al stappen gezet die inspelen het ondernemings-

Missie

plan. Dit heeft onder andere geleid tot de volgende acties c.q.

De missie van ZO Wonen sluit hierop aan. ZO Wonen is een

resultaten:

gezonde betrokken partner met een maatschappelijke drive, is betrouwbaar, open en transparant, werkt aan duurzame

HRM

leefbare wijken, levert passende producten en diensten en

• Aanpassen organisatiestructuur op beperkte onderdelen.

maakt duidelijke samenhangende keuzes. Het uiteindelijk

• Uitvoeren motivatieonderzoek onder medewerkers.

doel is tevreden klanten te hebben en te houden.

Vastgoedontwikkeling Visie In 2010 heeft ZO Wonen vanuit deze missie haar visie uitge-

• Voorbereiden nieuwbouw kantoor (vaststellen voorlopig ontwerp).

werkt voor specifieke onderdelen zoals: vastleggen vastgoed-

• Opstellen ZO Woonvisie voor Sittard-Geleen.

strategie, bepalen financiële kaders en het opstellen van een

• Uitwerken herstructureringsprojecten waaronder Sander-

klantvisie. Verder heeft ZO Wonen in het verlengde van het

bout en Burgemeester Lemmensstraat.

cultuurtraject nieuwe kernwaarden geformuleerd, te weten: zichtbaar, aanspreekbaar en verbindend.

Strategie & beleid

Deze kernwaarden moeten straks onlosmakelijk verbonden

• Uitwerken strategisch voorraadbeheer.

zijn in heel ons doen en laten. In de praktijk betekent dit dat

• Vastleggen visie met betrekking tot energie en duurzaam-

we laten zien wat we doen, waarmaken wat we zeggen en

heid.

ons verantwoorden. We zijn open, eerlijk en betrouwbaar en

• Streefhuren bepalen voor het woningbezit.

gaan de dialoog aan met respect voor elkaar. We verbinden

• Laten uitvoeren van een visitatie.

mensen om samen te presteren. ZO mensen. ZO Wonen. 85

Klant

Vastgoedontwikkeling

• Opstellen Klantvisie.

• Uitwerken en uitvoeren herstructureringsprojecten waaron-

• Onderzoek naar haalbaarheid Klantencontactcentrum. • (laten) Verrichten van een integrale KWH-meting.

der Sanderbout en Burgemeester Lemmensstraat. • Start nieuwbouw kantoor en voorbereiding verhuizing maart 2012.

ICT

• Vastleggen PVE nieuwbouw en bestaande bouw.

• Keuze van primair systeem.

Strategie & beleid Financieel beheer

• Implementeren aanbevelingen visitatie.

• Planning- & Controlcyclus verder vormgegeven (jaarplan en

• Vaststellen strategisch voorraadbeleid. • Duurzaamheidsambitie vertalen naar plan van aanpak ZO Wonen.

begroting).

• Vaststellen strategisch communicatiebeleid. ZO Wonen staat in 2011 voor nieuwe uitdagingen, waarvan

• Ontwikkelen integraal risicobeheersingsysteem.

een deel gelegen is in het verder doorontwikkelen van (tussen) producten die in 2010 tot stand zijn gekomen.

ICT

De uitdagingen voor 2011 bestaan onder andere uit:

• Verder vormgeven van managementinformatie. • Voorbereiden implementatie primair systeem.

HRM Vastgoedbeheer

• Opstellen van strategisch HRM-beleid.

• Inventariseren woningbezit. • Optimaliseren onderhoudsbegroting.

7.2. Organisatiestructuur Organogram Woonmaatschappij ZO Wonen 2010

Bestuurder

Concern Control

Human Resources

Strategie & Beleid Marketing &

Wonen

Communicatie

Juridische zaken

Stakeholders

Klant

Vastgoedontwikkeling

Vastgoedbeheer

Financieel Beheer

Staf

Verkoop

Projectontwikkeling en herstruct.

Beheer

Verslaglegging

Wijkteam Geleen

Wijkteam Sittard

Projectrealisatie

Onderhoudsdienst

Facilitaire zaken

Wijkteam Landelijk

Team herstructurering

RMC

Administraties ICT


Hoofdstuk 7 Werken

Planning- en Controlcyclus

2010 zijn zowel op functiegroep, team en dwars door de orga-

In 2010 is de planning- controlcyclus binnen ZO Wonen nader

nisatie diverse trainingssessies georganiseerd voor het manage-

uitgewerkt in een beleidsdocument en vastgesteld. Dit docu-

ment, middenkader en medewerkers. De sessies richtten zich op

ment bevat een plan-do-check-act cyclus en laat zien wie waar-

de stijl van leidinggeven, samenwerking en het geven en nemen

voor verantwoordelijk is. Met ingang van 2011 wordt de plan-

van open feedback.

ningen controlcyclus conform dit proces uitgevoerd waarbij de in het document opgenomen activiteitenkalender leidend is.

Het traject heeft een verwachte doorlooptijd van drie jaren. Binnen alle geledingen wordt de meewaarde van het traject onder-

In 2010 heeft een evaluatie van de informatiebehoefte plaatsge-

schreven. Geconstateerd is dat met de trainingen in 2010 de

vonden. Hierbij is gewerkt aan de hand van de bekende informa-

eerste stappen zijn gezet richting de gewenste cultuur.

tiepiramide waarbij een onderscheid wordt gemaakt tussen de informatielagen in de organisatie. Zo hebben twee workshops

In 2010 formuleerde ZO Wonen haar nieuwe kernwaarden. Deze

met de Raad van Commissarissen plaatsgevonden om de in-

zijn mede richtinggevend aan het gedrag van medewerkers naar

formatiebehoefte van de Raad inzichtelijk te krijgen. Ook het be-

elkaar en klanten:

stuur en management hebben elk individueel hun informatiebehoefte gedefinieerd die zichbaar dient te maken of de door hen

Kernwaarde

gestelde doelstellingen worden behaald. De uitkomsten van de

Aanspreekbaar • Feedback geven en open staan

evaluatie zijn vormgegeven in een vastgestelde informatieset en

voor feedback

de managementrapportages zijn conform opgesteld.

• Afspraak is afspraak

• Bereikbaar/ benaderbaar zijn

7.3. Organisatieontwikkeling Nieuwe koers Het in 2009 ingezette cultuurtraject heeft in 2010 concreet vorm gekregen. Met een duidelijke missie en visie als basis wordt de komende jaren een kwaliteitsslag gemaakt op het gebied van samenwerking waarbij met name openheid en verbinden centraal staan. Bij het traject is een passende naam gekozen: Traject Anders. Na een zorgvuldige voorbereiding in 2009 zijn in

Gedragsnorm

Zichtbaar

• Transparantie zowel intern als extern

• Initiatief nemen

Verbindend

• Samenwerken

• Bouwen aan vertrouwen

In 2011 worden deze kernwaarden en gedragsnormen verder geïntegreerd in de organisatie eigen methodiek van Resultaatgericht Werken. Ze hebben daarnaast een prominente plek binnen het cultuurtraject en de ontwikkeling van het kantoorconcept.


Anders denken en anders doen door Traject Anders

“ Alle neuzen dezelfde kant op, dat werkt wel zo prettig” Na een eerste aftrap in 2009, was 2010 het jaar waarin het interne Traject Anders werd doorvertaald naar de praktijk op de werkvloer. ‘Anders’ staat voor de cultuurverandering binnen ZO Wonen waarbij stapsgewijs wordt toegewerkt naar een betere onderlinge samenwerking tussen collega’s en afdelingen. Zowel het MT en middenkader alsook alle medewerkers nemen deel aan ‘Anders’ en hebben in het afgelopen jaar hard gewerkt om de zichtbaarheid en aanspreekbaarheid van iedereen binnen de organisatie te vergroten en de verschillende lagen meer met elkaar te verbinden. Ron Steinbusch, Hoofd Facilitaire Zaken en Monique Wezenberg, Hoofd Vastgoedbeheer vertellen over hun ervaringen met Traject Anders.

Anders dan anders

bewust van bepaalde dingen, vraagt elkaar om feedback en in

“Er is nu één basis voor heel ZO Wonen en de toekomstvisie is

moeilijke situaties proberen we die op dezelfde manier aan te

helder en duidelijk voor iedereen. Die uniformiteit en richting is

pakken”. Ron: “Het is nu veel minder zo dat iedereen zijn eigen

heel prettig.” Volgens Monique is dat één van de eerste posi-

weg gaat, onze neuzen staan veel meer dezelfde kant op. Je weet

tieve resultaten na het inzetten van Traject Anders. Voor ‘Anders’

van elkaar waar je naartoe gaat, het is niet meer zo vrijblijvend.”

geldt dat dit heel anders is dan voorgaande trainingen. ‘Anders’

Hoe zit het met gevaar voor verslapping? Monique: “We blijven

bevat thema’s waarin we bewust met elkaar aan de slag gaan

trainen!“ Ron: “Anders is een ontwikkeltraject, dat betekent ook

en, misschien wel het belangrijkste, dat we daarbij de tijd nemen

dat je de focus kunt verleggen en dat we in beweging blijven. Er

voor elkaar. Het gaat er echt om dat we naar elkaar luisteren en

zijn altijd nog verbeterpunten waar we aan kunnen werken.”

daardoor respect creëren voor elkaar. Daardoor bereik je veel meer. Dat gebeurt niet terloops bij de koffieautomaat, daar is

Leren veranderen

meer tijd en aandacht voor nodig. Dat maakt dit traject ‘anders’.

Om vertrouwen in elkaar te herwinnen en om de samenwerking, communicatie en het beleid en sturing te verbeteren is ZO Wonen

Begrip en binding

aan de slag gegaan met de methode van Ine de Bock. Terug

Ron: “Zichtbaar zijn, aanspreekbaar zijn en verbinden. Dat zijn

naar de kern van elkaar beter leren begrijpen als personen. Als je

de kernwaarden voor de organisatie die geformuleerd zijn naar

elkaar begrijpt, loopt de samenwerking soepeler en functioneer

aanleiding van de sessies en trainingen die we hebben gedaan.

je beter als team en als organisatie.

Deze kernwaarden functioneren nu als kapstok binnen elke afdeling. Doordat het MT en middenkader in dit traject zo intensief

“Het gaat om ervaringsgericht leren: zelf uitvinden wat er nodig

met elkaar zijn opgetrokken, is er veel meer inzicht ontstaan in

is en aansluiting vinden bij het hier en nu.” Ine heeft veel goede

elkaars posities, kwaliteiten en werkzaamheden. Dat zorgt voor

ervaringen met haar methodiek die uitgaat van de IJsberg. Dit

meer begrip en verbinding. Hiërarchische verhoudingen zijn naar

model gaat uit van het verschil tussen communicatie op het ni-

de achtergrond verdwenen. Dat is wat mij betreft een heel be-

veau van inhoud en procedures en communicatie op het niveau

langrijke ontwikkeling zegt Ron. “Op inhoud voer ik het gesprek

van interactie en beleving. Waarbij de IJsberg laat zien dat com-

op gelijke hoogte. Dit wordt erg gewaardeerd. Deze positieve

municatie op het laatst genoemende niveau ‘onder het golfje’

spiraal heeft ervoor gezorgd dat ik meer inzicht heb in mijn eigen

tot beter contact en samenwerking bij ZO Wonen leidt. Het gaat

kwaliteiten. Dit versterkt mijn zelfvertrouwen en ook de zicht-

over elkaar begrijpen, jezelf écht uitspreken, de ander durven

baarheid van onze afdeling binnen ZO Wonen. Een positieve

aanspreken, over het eigen persoonlijke leiderschap: de verant-

ontwikkeling voor mijzelf en mijn team.”

woordelijkheid nemen voor de dingen die je doet en die van je verwacht worden. Alles is gericht op samenwerking, verbinding,

Blijven ontwikkelen en bewegen

vertrouwen en ontwikkeling van medewerkers. Dat geeft de

Op organisatieniveau zien Monique en Ron ook verschuivingen

hoogste motivatie en het meeste werkplezier en dat leidt weer

die van grote waarde kunnen zijn. Monique: “Je bent je meer

tot grotere productiviteit en tevredener klanten.


Hoofdstuk 7 Werken

7.4. Nieuw kantoor en werkconcept

• Het kantoor wordt op een dusdanige manier ingericht (positie van de werkplekken, overleg-ruimtes en informele ont-

Sinds de fusie in 2005 bestond bij ZO Wonen de behoefte aan

moetingsplekken) dat medewerkers elkaar zoveel mogelijk

één centraal hoofdkantoor. Door te verhuizen naar één locatie

natuurlijk ontmoeten, waardoor informeel overleg en pro-

kan ZO Wonen haar klanten beter en sneller van dienst zijn.

jectmatig werk gestimuleerd wordt.

Ook bespaart ZO Wonen met deze keuze op de huisvestingskosten. Op dit moment werkt ZO Wonen nog vanuit diverse

• Het kantoor krijgt een open en transparante inrichting met zo weinig mogelijk wanden en flexibele werkplekken.

locaties (twee kantoren in Sittard, één kantoor in Geleen) en drie bijkantoren in Beek, Schinnen en Susteren.

Het kantoor wordt duurzaam gebouwd en gaat gebruik ma-

Ons nieuwe kantoor wordt gebouwd aan de Europaboulevard

ken van restwarmte en koeling geleverd door ‘t Groene Net

in Sittard, naast het hoofdgebouw van Sabic.

(op pagina 60 van dit jaarverslag wordt nader ingegaan op‘t

In het voorjaar van 2009 startte ZO Wonen concreet met een

Groene Net). Het kantoor krijgt een Greencalc A-label, als te-

nieuw ontwikkeltraject voor de centrale huisvesting. Voorop

ken voor zijn duurzaamheid.

staat dat onze klanten en medewerkers zich thuis moeten voelen in ons nieuwe kantoor. Voor het maken van de eer-

In 2010 is het ontwerp verder uitgewerkt tot een definitief ont-

ste schetsontwerpen is gebruik gemaakt van workshops

werp. De koop- en aannemingsovereen-komst is getekend

met medewerkers van ZO Wonen waarbij o.a. de functionele

en eind 2010 is de onthulling van het bouwbord gevierd met

verbanden binnen de organisatie centraal stonden. Mede op

de medewerkers. ZO Wonen verhuist naar verwachting in het

basis van de workshops werd een ‘Programma van Wensen’

tweede kwartaal van 2012.

geformuleerd. Het wordt een open en transparant gebouw met vides en ruimten waar ontmoeten en onderling contact

7.5 Ondernemingsraad

centraal staan. De inrichting van het nieuwe kantoor is bepalend voor de ma-

De huidige ondernemingsraad (OR) is eind 2009 gekozen. De

nier waarop ZO Wonen intern gaat samenwerken. De in het cul-

OR bestaat uit zeven leden. Omdat die allen uit verschillende

tuurtraject benoemde kernwaarden – zichtbaar – aanspreek-

afdelingen van het bedrijf komen is sprake van een brede ver-

baar - verbindend, zijn de kaders voor het kantoorconcept:

tegenwoordiging.

Het nieuwe kantoor van ZO Wonen.


Start bouw van het nieuw kantoor van ZO Wonen.

De OR heeft gedurende 2010 veelvuldig overleg gehad met

7.6. Personeel

het bestuur. Prominente onderwerpen waren daarbij het structuur- en formatieplan, het sociaal beleidsplan, HRM- be-

In 2010 is een start gemaakt met de afstemming van formatie

leid, nieuwbouw kantoor en de kaderbepalingen in de nieuwe

en begroting in relatie tot de activiteiten van de organisatie.

CAO. De OR heeft verder ook met de bestuurder gesproken

Begrippen als effectiviteit en effciciency staan hierin centraal.

over de jaarrekening, de begroting, de invulling van kwartaal-

Op grond van benoemde activiteiten wordt voortdurend ge-

rapportages en de huidige beloningsstructuur. Voor het ko-

streefd naar een passende kwalitatieve en kwantitatieve be-

mende jaar ziet de OR weer een druk jaar op zich af komen,

zetting. In 2011 wordt deze afstemming verder gedetailleerd

met onderwerpen zoals een nieuw primair ICT-systeem, de

en uitgewerkt een meerjarenprognose.

opzet van een klantcontactcenter, het formuleren van een strategisch HRM-beleid et cetera.

Structuur In het kader van de ingezette kwaliteitstraject zijn in 2010 di-

In 2010 heeft de OR drie adviezen uitgebracht. Het betrof

verse wijzigingen in de structuur van de organisatie aange-

advies over de nieuwbouw van het nieuwe kantoor, de aan-

bracht. Teams zijn anders gepositioneerd, en een nieuw team

stelling van nieuwe RvC-leden en het structuur- en formatie-

is ingericht.

plan 2010. In alle gevallen heeft de OR positief geadviseerd waarbij vooral ten aanzien van het laatste onderwerp er aan-

De belangrijkste wijzigingen:

vullende vragen zijn gesteld. Daarnaast ontving de OR twee

• Het aantal wijkteams van de afdeling Klant is teruggebracht

instemmingverzoeken. De eerste betrof een nieuw sociaal be-

van zes tot drie wijkteams: Sittard, Geleen en Landelijk/

leid en de tweede een bedrijfseigen regeling ten aanzien van

Buiten-gebied;

de kilometervergoeding. Deze was in het kader van de nieuwe

• Een nieuw team Herstructurering is aan de afdeling Klant

CAO besproken. Na het raadplegen van de achterban heeft

toegevoegd. Dit team richt zich op de sociale component

de OR ingestemd met deze bedrijfseigen regeling.

van de herstructureringsprojecten en grootschalige renovaties;

Alle zaken die de OR heeft besproken en waarvoor zij heeft geadviseerd zijn middels de OR-flits op intranet gecommuniceerd met de achterban. De ondernemingsraad heeft ook twee maal met de RvC ge-

• Het team Verkoop is binnen de afdeling Klant gepositioneerd; • Het team Projectrealisatie is overgeheveld van Vastgoedbeheer naar de afdeling Vastgoed-ontwikkeling;

sproken. Naast een eerste kennismaking tussen de nieuwe

• De sub-afdelingen Dagelijkse administratie, Huuradmini-

OR-leden en de RvC-leden, waaronder ook enkele nieuwe

stratie en Debiteurenbeheer van het Financieel bedrijf zijn

RvC-leden stond vooral de begroting 2010-2011 centraal.

samengevoegd in het team “Administraties”;

Bij normale gang van zaken wordt vanaf 2011 de frequentie teruggebracht naar één keer per jaar waarbij dan ook de bestuurder aansluit.


• Aan de afdeling Strategie & Beleid is het team Communicatie toegevoegd.

Hoofdstuk 7 Werken

E-HRM

ARBO en VGW

Vanaf medio 2010 kan iedere medewerker de eigen gegevens

Om de veiligheid, gezondheid en het welzijn van de medewer-

uit het dossier digitaal opvragen en inzien. Met de digitalise-

kers zo veel mogelijk te waarborgen heeft ZO Wonen in 2010

ring van de HR-gegevens is het mogelijk gemaakt afspraken

meerdere activiteiten uitgevoerd. Onderstaand een kleine

te monitoren en tijdig ondersteuning te bieden.

greep hieruit: • Kosteloos griepprik aangeboden aan alle medewerkers.

Opleidingen Naast het intensieve cultuurtraject blijft Zo Wonen investeren

• Het laten uitvoeren van werkplekonderzoeken en deze aanpassen aan de aanbevelingen.

de vakgerichte kennisontwikkeling van medewerkers. In to-

• Het actualiseren van de vluchtplannen.

taal werd in 2010 voor ruim € 85.000 aan individuele opleidin-

• Het bijscholen van de (bedrijfs-)hulpverleners en het opti-

gen besteed. Daarnaast hebben diverse incompanytrainingen plaatsgevonden.

maliseren van de hulpverleningsorganisatie. • Gezondheidscheck voor 40-plussers. • De uitvoering van Risico-inventarisatie-jaarplan.

Stages ZO Wonen onderschrijft het belang om toekomstige krach-

Verzuim

ten op de arbeidsmarkt werkervaring te laten opdoen en laten

Het verzuimpercentage kwam in 2010 uit op 5,1%. Dit is 0,1

proeven aan de praktijk. De erkenning als leerbedrijf voor On-

% lager dan de gestelde norm. Hoewel het kort en midden-

derhoud, ICT, Fiinanciële Zaken, Communicatie en Vastgoed

lang verzuim 0,5% lager ligt wordt het verzuimcijfer als relatief

spreken voor zich. Om het kwaliteitsniveau van de begelei-

hoog ervaren. Het streven blijft om het verzuimcijfer in de ko-

ding van stagiaires te borgen is in 2010 het stagebeleid herijkt.

mende jaren op een lager niveau te krijgen door aandacht te

Zowel op MBO- als HBO-niveau hebben in 2010 een dertien-

blijven besteden aan het ondersteunen van de leidinggeven-

tal stagiaires een stage doorlopen.

den bij de verzuimbegeleiding en het inschakelen van externe disciplines om een voorspoedig herstel van de medewerker mogelijk te maken.

Cijfers per 31-12-2010 * Aantal medewerkers

Vaste aanstelling

158

Tijdelijke aanstelling

21

Totaal 179

Mannen

Vrouwen 67

Fulltime 132

Parttime 47

Dienstverband

112

0-5 jaar

82

5-10 jaar

28

10-15 jaar

12

15-20 jaar

16

20+ jaar

41

Gemiddeld dienstverband

12,4 jaar

Aantal fte’s

164,8 fte

Leeftijdsopbouw

+ 55 jaar

14,5%

45 – 55 jaar

30,7%

35 – 45 jaar

27,9%

25 – 35 jaar

22,3%

Tot 25 jaar

4,5%

Gemiddelde leeftijd

43,5 jaar

Gemiddeld verzuim 5,1% Gemiddelde verzuimfrequentie

1,3 maal

Gemiddelde verzuimduur

17,4 dagen

* exclusief stagiaires en inleenkrachten. ZO mensen. ZO Wonen. 91

ZO


Wo n

en

Hoofdstuk 7 Werken

in h et n ie uw s ZO Wonen was het afgelopen jaar veelvuldig in het nieuws.

Op deze pagina’s een impressie.


ZO ben ik. Tijdens mijn werk in de middag- en avonduren maak ik dagelijks aardig wat meters. Niets is zo lekker om dan thuis in alle rust te genieten of op mijn gemak door het dorp te wandelen voor een paar boodschappen. Mevrouw Doezé.





Hoe we uitleggen



Jaarverslag 2010 ZO Wonen Hoe we uitleggen

Hoofdstuk 8 Toezien 8.1 Governance

steed aan de omgang met belanghebbenden waarbij te denken valt aan de verantwoording aan en de dialoog met partijen

Governancecode

die direct of indirect betrokken zijn bij ZO Wonen. Voorbeelden

ZO Wonen hecht veel belang aan governance (goed bestuur).

zijn de visitatie die in de tweede helft van 2010 is verricht en

Het gaat daarbij om een goede afstemming tussen sturen, be-

de gestructureerde overleggen van het bestuur met externen.

heersen, verantwoorden en toezicht houden. Goed bestuur helpt

In 2011 willen de Raad van Commissarissen en het bestuur

ons om te gaan met soms tegenstrijdige eisen van de overheid

nog nadrukkelijker de discussie aangaan met belanghebben-

enerzijds en kritische klanten anderzijds Het is daarmee een

den. Daartoe gaat ZO Wonen onder andere themadagen or-

onderdeel van het systeem van “checks and balances”.

ganiseren. Per themadag worden specialisten uitgenodigd die kennis van een specifiek beleidveld. ZO Wonen managed met

ZO Wonen onderschrijft de Aedescode en de Governance-

deze aanpak de verwachtingen van belanghebbenden en ver-

code Woningcorporaties en handelt zoveel mogelijk hiernaar.

groot de maatschappelijke verankering en de transparantie.

Pas toe of leg uit is het motto. Van de Raad van Commissarissen wordt verwacht dat zij de In 2010 zijn belangrijke stappen gezet om goed bestuur ver-

bestuurder “bij de les houden” en prikkelen. Het nieuwe on-

der vorm te geven. Zo is het intern toezicht, gericht op het

dernemingsplan helpt de Raad hierbij, daarin wordt het ge-

toezicht op het bestuur door de Raad van Commissarissen,

meenschappelijk referentiekader en toetsingskader vastge-

strakker aangehaald. De raad heeft frequent met de nieuwe

legd.

bestuurder A.M.J. Mans (aangesteld per 1 maart 2010) overleg gevoerd en besluiten kritisch beoordeeld op doelmatigheid,

8.2 Verslag Raad van Commissarissen

rechtmatigheid, integriteit en het realiseren van de bredere maatschappelijke belangen. Verder heeft de Raad workshops

Algemeen

gehouden, waaronder governance. Dit resulteerde ondermeer

De Raad van Commissarissen heeft als taak toezicht te

in een jaarkalender.

houden op het bestuur, de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen

De Raad van Commissarissen heeft zich in 2009 vernieuwd.

en staat tevens het bestuur met raad terzijde. De Raad van

In 2010 is dit proces gecontinueerd. Op basis van profiel-

Commissarissen houdt onder andere toezicht op:

schetsen, waarin onafhankelijkheid en gevraagde kwaliteiten

• Realisatie van de doelstellingen van de corporatie.

centraal stonden, zijn vijf nieuwe leden benoemd. Door het

• Halen van de volkshuisvestelijke opgaven.

gericht verbreden van de Raad is er qua breedte meer kennis

• Strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van

en expertise beschikbaar. Dezelfde mutaties hebben er toe

de corporatie.

geleid dat de Raad een zelfevaluatie heeft uitgevoerd.

• Opzet en de werking van de interne risicobeheersing- en

De Raad en het bestuur hebben in 2010 extra aandacht be-

• Kwaliteitsbeleid.

controlesystemen.


• Kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording. • Financiële verslaggevingproces.

• voerde tweemaal als raad en tweemaal als auditcomité overleg met de externe accountant;

• Naleving van toepasselijke weten regelgeving.

• voerde naast de contacten van de “huurdercommissaris-

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de

• voerde tweemaal overleg met de Ondernemingsraad;

Raad van Commissarissen zijn in artikel 19 van de statuten

• voerde overleg met andere belanghouders;

van de Stichting Woonmaatschappij ZO Wonen omschreven.

• leden van de RvC bezochten verschillende bijeenkomsten

sen” overleg met de huurdersorganisaties;

Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor de Raad van Commissarissen d.d. 8 september 2009.

van de VTW en Aedes; • de leden namen kennis van relevante informatie over de sector via diverse binnen de sector georganiseerde bijeen-

In dit jaarverslag legt de Raad van Commissarissen als onder-

komsten, geschreven en digitale media, waaronder vak-

deel van de maatschappelijk ondernemende organisatie, pu-

bladen, dagen weekbladen zowel regionaal als nationaal,

bliekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling

televisie, internet, enz.

heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichthouder voor het uitoe-

De werving van de nieuwe bestuurder waarvan vorig jaar mel-

fenen van haar taken hanteert de Raad van Commissarissen:

ding kon worden gemaakt heeft geleid tot de benoeming van

• Het BBSH.

de heer Ton Mans als bestuurder van ZO Wonen per 1 maart

• De door hen goedgekeurde missie.

2010.

• Het jaarplan. • De begroting.

De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen boekjaar

• Aanvullende (strategische) beleid- en uitvoeringsplannen.

de volgende besluiten genomen, goedkeuring verleend aan

• Concrete normen voor financiële continuïteit.

en gesproken over de volgende onderwerpen:

• Afspraken met belanghouders.

goedgekeurd zijn: • Jaarverslag 2009.

Dit toezichtkader is door de Raad van Commissarissen in

• Jaarrekening 2009.

2010 gebruikt bij het nemen van beslissingen, het beoordelen

• Begroting 2011.

van bestuursbesluiten en de bewaking van de realisatie van

• Het volkshuisvestingsverslag.

de corporatiedoelstellingen.

• De centrale huisvesting. • Deelname aan de sectorbrede Visitatieronde.

Taak en werkwijze Per 31 december 2010 was de Raad van Commissarissen

• Deelname in de ‘Woontoren’ Paardestraat i.h.k.v. Zittert Revisited.

van Woonmaatschappij ZO Wonen samengesteld als in het schema op pagina 104 en 105.

Besproken zijn de volgende beleidsvelden en thema’s: • Beleidsplan/ondernemingsplan (integraal).

Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft

• Huurbeleid.

de Raad van Commissarissen zich regelmatig mondeling dan

• Het KWH-label.

wel schriftelijk door het bestuur laten informeren inzake de

• Strategisch voorraadbeleid.

financiële, volkshuisvestelijke en maatschappelijke resultaten

• Fraude en risicobeheersing.

in relatie tot de beoogde doelen, relevante in- en externe ont-

• Interne organisatie.

wikkelingen en de wensen en behoeften van belanghouders.

• Governance.

De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen boekjaar

• Relatie belanghouders.

het volgende ondernomen om zich op de hoogte te houden

• Aanwending van niet noodzakelijke middelen.

van wat er speelt in het speelveld van Woonmaatschappij ZO

• Financieringsbehoefte.

Wonen.

• Projecten. • Treasurystatuut.

De Raad van Commissarissen:

• Verkopen.

• voerde 7 keer overleg met het bestuur waarvan 5 keer in re-

• Huisvesten primaire doelgroep.

guliere vergaderingen en tweemaal in themabijeenkomsten; • stelde ten aanzien van enkele thema’s schriftelijk vragen aan de bestuurder;


• Betrekken bewoners bij het beleid en beheer. • Leefbaarheid. • Kwaliteit woningbezit.

Hoofdstuk 8 Toezien

De genoemde gespreksonderwerpen kenden waar mogelijk

Deskundigheid en samenstelling

een integrale benadering, waarbij als aandachtspunten kun-

De Raad van Commissarissen werkt met een profielschets,

nen worden genoemd: doelmatigheid, rechtmatigheid, integri-

gerelateerd aan zijn omvang, samenstelling en activiteiten,

teit, governance, inzet vermogen, weglekken van maatschap-

voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van de le-

pelijk vermogen en financiële continuïteit. De onderwerpen

den van de raad commissarissen. De profielschets is in 2009

moeten worden gezien tegen de achtergrond van de wenselijk

bezien vanuit de noodzaak vacatures adequaat te kunnen in-

geachte ontwikkeling van de organisatie, het beoogde orga-

vullen.

nisatiemodel met een bij de opgaven passende kwantitatieve en kwalitatieve formatie. Daarnaast vragen de ambities, die

In het verslagjaar heeft de Raad van Commissarissen het ‘ re-

worden bepaald door zowel interne als externe ontwikkelin-

glement voor de selectie/remuneratiecommissie vastgesteld.

gen om het upgraden van de administratieve organisatie en

Hierin zijn de taken en bevoegdheden van de selectie/remu-

interne controle. Centrale huisvesting wordt gezien als een

neratiecommissie omschreven. De commissie is op basis van

bijdrage aan een effectieve en efficiënte organisatie.

dit reglement namens de Raad van Commissarissen onder meer belast met de selectie en benoeming van de leden van

De Raad van Commissarissen heeft bij de besprekingen van

de Raad van Commissarissen en de raad van bestuur en is

de hiervoor genoemde onderwerpen tevens invulling gegeven

tevens belast met het bezoldigingsbeleid en de beoordeling

aan zijn adviesrol. Als specifieke punten kunnen hierbij wor-

van bestuur.

den genoemd: • De kwantitatieve en kwalitatieve organisatieontwikkeling en –inrichting;

Mutaties In het afgelopen verslagjaar heeft ZO Wonen onder grote

• De centrale huisvesting;

dankzegging afscheid genomen van Mw. Mr. M. J.C. Ploe-

• Het financiële en volkshuisvestelijke meerjarenperspectief;

men-Christophe. Zij verdient bijzondere vermelding, omdat zij

• Maatschappelijk verantwoord ondernemen.

in 2009 bereid is gevonden in eerste instantie op te treden als voorzitter van de RvC a.i en per juni 2009 als bestuurder

Onafhankelijkheid

a.i. tot aan het aantreden van de heer Mans op 1 maart 2010.

De Raad van Commissarissen waakt ervoor dat de meerder-

In verband met het bereiken van het einde van hun benoe-

heid van haar leden van de Raad van Commissarissen onaf-

mingsperiode zijn ook de heren P.L.M. van den Bergh RA, drs.

hankelijk is in de zin van de in de Governancecode woning-

Th.M. Bormans, R.H. Hoogeboom en, drs. H.M.I.M.J. von

corporaties bepaling III 2.2 aangeduide criteria.

Schwartzenberg afgetreden. Ook op deze plaats een woord van hartelijke dank en grote waardering voor hun jarenlange,

In het verslagjaar 2009 heeft de Raad van Commissarissen

deskundige bijdrage aan en grote betrokkenheid bij de Raad

een gedragscode voor haar eigen leden en een gedragscode

van Commissarissen van ZO Wonen alsmede haar rechts-

voor de leden van het bestuur vastgesteld.

voorgangers.

In deze gedragscodes zijn de bepalingen over onafhankelijk-

Remuneratiecommissie

heid en tegenstrijdige belangen vastgelegd. Tevens heeft de

De Raad van Commissarissen van ZO Wonen heeft dienten-

raad een ’regeling melding onregelmatigheden’ vastgesteld.

gevolge uit zijn midden ter werving en selectie van nieuwe le-

Ieder lid van de Raad van Commissarissen heeft de gedrags-

den van de Raad van Commissarissen een remuneratie com-

code getekend.

missie benoemd bestaande uit de heren P.L.M. van den Bergh RA, drs. H.M.I.M.J. von Schwartzenberg en J.B. Haazen MSc.

De onafhankelijkheid van de leden van de Raad van Commis-

Deze commissie heeft geleid tot de voordracht voor benoe-

sarissen is in overeenstemming met bepaling III. 2.2 van de

ming van Mw. J. Hekking – Tonnaer en Mr. J. Verwijlen per

Governancecode woningcorporaties. Ook in dit jaar is geen

1 april 2010 alsmede Mr. S.P. Claessen per 1 oktober 2010.

sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen

Ter invulling van de vacatures heeft de Raad van Commissa-

waarbij leden van de Raad van Commissarissen en/of het be-

rissen vooraf aangegeven dat de te benoemen persoon aan

stuur betrokken waren.

de volgende criteria voldoet: affiniteit met de sector, bekendheid met het werkgebied, specifieke deskundigheid op een

Ook is er in dit jaar binnen de organisatie van ZO Wonen geen

van de relevante vakgebieden, zoals bijvoorbeeld personeel,

gebruik gemaakt van de ’regeling melding onregelmatig

organisatie, governance, financiën, onroerend goed, maat-

heden’.

schappelijke ontwikkeling/samenleving. Op basis hiervan


Samenstelling, mutaties en bezoldiging Raad van Commissarissen Woonmaatschappij ZO Wonen Naam

RvC-Functie

Geslacht

Geb.- datum

Eerste benoeming

De heer J.B. Haazen (MSc)

Voorzitter

M

8-9-1955

April 2009

Ing. M.M.S. van Sloun

Lid/ Huurdersvertegen-

M

6-4-1967

woordiging

Ing. M.J. Clemens MBA

Lid/ Huurdersvertegen-

M

woordiging

H.P.F. Bloemen RA

Lid

M

10-03-1961

26-02-1956

April 2009

Augustus 2010

Januari 2010

Drs. H.M.I.M.J. von

Lid

M

08-10-1951

Januari 1997

Schwartzenberg Mr. J. Verwijlen

Lid

M

6-06-1953

April 2010

P.L.M. van den Bergh R.A.

Lid en plaatsvervangend

voorzitter

M

28-05-1954

Mei 1997

R.H. Hoogeboom

Lid/

M

16-06-1939

Januari 1999 **

Huurdersvertegen woordiging Mr. J. Hekking Tonnaer

Lid

vice voorzitter per

V

April 2010

Mr. S.P. Claessen

Lid

M

21-10-1960

Oktober 2010

* Conform de Governancecode zijn nevenfuncties vermeld - voor zover deze relevant zijn voor de vervulling van de taak als lid van de Raad van Commissarissen - waaronder in ieder geval andere toezichthoudende taken. ** - Lid RvC Woon-Profiel van 01-01-1999 t/m 31-12-2004. - Lid RvC ZO Wonen van 26-04-2005 tot heden.


Hoofdstuk 8 Toezien

Aftredend per

Herbenoemd Aftredend per Bezoldiging

21-4-2013

21-4-2013

Beroep

€ 11.028

Nevenfunctie(s) * Lid Raad van Toezicht Xonar

Lid Raad van Commissarissen

Rabobank Westelijke Mijnstreek

Voorzitter Streekomroep Start

21-4-2013

21-4-2013

€ 7.720

Senior-bouwadviseur

Bisdom Roermond 1-8-2014

1-8-2014

€ 3.217

Directeur Qrcus BV

1-1-2014

1-1-2014

€ 7.720

Lid Commissarissen panel Financieel Dagblad

Zelfstandig Consultant

1-1-2011

Ja

1-1-2011

€ 7.720

Ambtenaar Provincie

Limburg April 2014

1-4-2014

Voorzitter Raad van

Voorzitter Raad van

Bestuur MTB

Toezicht Mondriaan

Maastricht

Secretaris stichting Immens

1-1-2007

Ja

30-6-2010

€ 5.790

€ 4.687

Registeraccountant / Directeur

van Mullebergh

Accountancy & Advies

BV en gelieerde

rechtspersonen 1-1-2007

Ja

April 2014

1-1-2012

€ 4.503

Gepensioneerd

1-4-2014

€ 5.789

Manager ortho- en

Lid Centrale Raad van Advies

forensische psychiatrie VGZ-IZA-TRIAS-UNIVE

Lid van de ledenraad

VGZ-IZA-TRIAS-UNIVE

Voorzitter Raad van Advies

VGZ-IZA-TRIAS-UNIVE

Oktober 2014

1-10-2014

€ 1.930

MT-lid belastingdienst


heeft de Raad van Commissarissen in overleg met het bestuur

De zelfevaluatie heeft plaatsgevonden op basis van:

tevens de bijbehorende profielschets geactualiseerd.

• De governancecode woningcorporaties. • Het reglement Raad van Commissarissen.

De selectie/remuneratiecommissie heeft gezorgd voor de invulling van de wervingsprocedure middels een advertentie in

• Een enquête t.a.v. het persoonlijk alsmede het collectief functioneren.

de regionale dagbladen alsmede op de vacaturesite www.ba-

Uit de evaluatie is gebleken, dat de voornemens uit 2009 t.a.v.

nenrijklimburg.nl.

de deskundigheidsbevordering ten volle worden gerealiseerd.

Bestuursbenoeming

De belangrijkste aandacht/verbeterpunten, die uit de zelfeva-

Zoals reeds aangegeven heeft conform het advies van de re-

luatie 2010 naar voren zijn gekomen zijn :

muneratiecommissie en na een positief advies van de Onder-

• er zal naast de aandacht voor de bedrijfseconomische

nemingsraad de benoeming van drs. A.J. Mans tot bestuurder

overwegingen meer aandacht uitgaan naar de maatschap-

van Woonmaatschappij ZO Wonen per 1 maart 2010 plaats

pelijke taken van de woonmaatschappij

gehad.

• planmatige benadering van de verantwoording van de raad aan de belanghouders van de corporatie.

Auditcomité De Raad van Commissarissen heeft uit zijn midden een Audit-

• Het initiatiefrecht, zoals dit de raad toekomt zal zoals reeds eerder gewenst nader vormgeven worden.

comité ingesteld bestaande uit de leden drs. T.M. Bormans en

Geen van de leden van de Raad van Commissarissen is fre-

P.L.M. van den Bergh RA respectievelijk de heer H.P.F. Bloe-

quent afwezig geweest bij vergaderingen.

men RA en Mr. J. Verwijlen.

Beoordeling bestuur Ten behoeve van de uitvoering van haar taken heeft het Audit-

De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor goed

comité vijfmaal vergaderd, waarvan tweemaal in aanwezig-

bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en

heid van de externe accountant.

jaarlijkse evaluatie van het bestuur. In 2010 is de Raad van Commissarissen per 1 maart over kunnen gaan tot de benoe-

Het bestuur en het auditcomité maken ieder ten minste een

ming van de heer T. Mans tot bestuurder van ZO Wonen.

maal in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant in de diverse entiteiten en

De raad heeft ten aanzien van de 9 maanden, die de bestuur-

capaciteiten waarin de externe accountant fungeert. Deze be-

der in 2010 verbonden is aan ZO Wonen met instemming kun-

oordeling heeft in 2010 plaats gehad. Gezien de vele recente

nen constateren, dat er een goede match is met zowel de

mutaties in de top van de organisatie is besloten vooralsnog

organisatie als de Raad van Commissarissen.

niet te veranderen van accountant.

Honorering Raad van Commissarissen Zelfevaluatie

De honorering van de Raad van Commissarissen geschiedt

Dezelfde recente mutaties hebben ertoe geleid, dat de zelf-

overeenkomstig de gezamenlijke adviesregeling van de bran-

evaluatie op aangepaste wijze heeft plaats gehad. Alle leden

cheorganisatie Aedes en de VTW, de vereniging van toezicht-

hebben een schriftelijke evaluatie gedaan, waarna de voor-

houders woningcorporaties. Deze regeling is te downloaden

zitter individuele gesprekken met de leden heeft gevoerd. In

op www.vtw.nl.

de bijeenkomst van december is het eigen functioneren van de Raad van Commissarissen besproken evenals dat van de

Sittard-Geleen, april 2011

individuele leden. Tevens is ook het functioneren van het be-

J.B. Haazen MSc

stuur besproken. In de besloten vergadering buiten de aan-

Voorzitter Raad van Commissarissen

wezigheid van het bestuur heeft de Raad van Commissarissen zijn eigen functioneren als collectief en de bijdrage van de

8.3 Verslag Bestuur

afzonderlijke leden besproken.

Taken en werkwijze De Raad van Commissarissen heeft hiertoe uitdrukkelijk de

Het Bestuur draagt zorg voor het besturen van de woning

visie van het bestuur gevraagd en deze betrokken in de be-

corporatie en is onder andere verantwoordelijk voor:

spreking.

• Strategie. • Beleid.


Hoofdstuk 8 Toezien

• Realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie.

processen is ter voorbereiding op de implementatie van het

• Financiering.

nieuwe geautomatiseerde informatiesysteem herijkt en vast-

• Resultatenontwikkeling.

gesteld. Daarnaast zijn diverse ondersteunende processen

• Beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie.

beschreven en vastgelegd. Ook is in 2010 gestalte gegeven aan het opstellen van een intern controleplan en het audit

Het Bestuur legt hierover verantwoording af aan de RvC

jaarplan 2010. Dit intern controleplan geeft een belangrijke

en richt zich bij de vervulling van haar taak naar het belang

impuls aan de interne beheersing van processen en het mo-

van de woningcorporatie. Dit alles rekeninghoudend met de

nitoren hiervan. Afgelopen jaar zijn diverse audits uitgevoerd

volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling. Hierbij

waarover gerapporteerd is aan het bestuur en het auditco-

weegt het Bestuur de verschillende belangen af. Het Bestuur

mité. Ten aanzien van de bevindingen zijn in samenwerking

draagt tevens zorg voor een tijdige informatieverstrekking aan

met het lijnmanagement beheersmaatregelen benoemd welke

de RvC.

op voortgang worden gemonitord. Tenslotte is eind 2010 gestart met het opzetten van risicomanagement waarbij in sa-

Het Bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle re-

menwerking met de Raad van Commissarissen, het bestuur

levante weten regelgeving en voor het beheersen van de ri-

en management een inventarisatie heeft plaatsgevonden van

sico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie.

de strategische- bedrijfsbrede toprisico’s. In 2011 wordt het

Zij rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobe-

risicomanagement verder uitgewerkt in het benoemen van

heersings- en controlesystemen met de RvC en het door de

beheersmaatregelen en het implementeren van het risicoma-

RvC ingestelde Auditcomité.

nagement in de lijn- en stafafdelingen.

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het

8.5 Externe accountant

Bestuur zijn in artikel 8 van de statuten van ZO Wonen omschreven.

Deloitte Accountants is na een grondige evaluatie door het auditcomité in 2010 herbenoemd als externe accountant van

Samenstelling, mutaties en bezoldiging

ZO Wonen. Bij deze beoordeling is het functioneren van de

(Zie schema onderaan pagina 107) Het Bestuur worden vanaf

accountant kritisch beoordeeld op de onderdelen: deskundig-

1 maart 2010 gevormd door de heer A.M.J. Mans. Tot die tijd

heid, onafhankelijkheid en kwaliteit dienstverlening. De be-

nam RVC-lid mevrouw Mr. M.J.C. Ploemen-Christophe ad in-

noeming heeft aanvankelijk plaatsgevonden voor de periode

terim de taak van het Bestuur waar. Gedurende deze tijd heeft

van 1 jaar waarna wederom zal worden geëvalueerd.

zij geen deel uitgemaakt van de RvC. Na haar aftreden per 1

De externe accountant was aanwezig bij de vergadering van

maart 2010, bij de benoeming van een nieuwe Raad van Be-

de RvC waarbij het besluit over de goedkeuring van de jaar-

stuur, keerde zij niet terug als lid van de RvC.

rekening aan de orde is. De externe accountant wordt tijdens deze vergadering bevraagd over zijn verklaring over de ge-

8.4 Interne controle en risicobeheersing

trouwheid van de jaarrekening.

Het Bestuur is verantwoordelijk voor het interne risicobe-

De externe accountant vervult binnen het auditcomité een ac-

heersings- en controlesysteem van ZO Wonen en voor de

tieve rol bij de behandeling van de jaarrekening en de door

beoordeling van de effectiviteit van dit systeem. Het risico-

de accountant opgestelde managementletter. Aspecten over

beheersings- en controlesysteem van ZO Wonen is bedoeld

interne beheersing- en controlesystemen zijn ook in het audit-

om het behalen van de bedrijfsdoelstellingen te bevorderen.

comité met de externe accountant besproken.

Het systeem kan redelijke, maar geen absolute bescherming bieden tegen onjuistheden van materieel belang of verlies. Op

8.6 Visitatie in 2010

basis van het risicobeheersings- en controlesysteem is een methode van financiële rapportering opgezet. Die heeft in het

ZO Wonen heeft zich in 2010 laten visiteren. Na het selectie-

boekjaar naar behoren gefunctioneerd.

traject dat eind 2009 startte, is er begin 2010 voor gekozen om de visitatie uit te laten voeren door KWH. Dit bureau be-

Management control

kend van het KWH huurlabel heeft ook een afdeling die sinds

Het management controlsysteem vormt het hart van de in-

enkele jaren geaccrediteerd is om visitaties te coördineren.

terne controle en risicobeheersing. In 2010 is dit systeem

Coördineren, want de visitatiecommissie bestaat uit drie on-

versterkt. De administratieve organisatie van diverse primaire

afhankelijke adviseurs die door KWH zijn voorgedragen. De


visitatiecommissie heeft op basis van een door ZO Wonen ingevulde evaluatie én op basis van gesprekken met de interne en externe belanghouders een beeld gevormd over de wijze waarop ZO Wonen de afgelopen vier jaar heeft gefunctioneerd. Met een zesje als eindscore behaalde ZO Wonen een cijfer dat in lijn der verwachting lag. Geen hoog cijfer maar wel een cijfer dat gezien de afgelopen vier jaar best goed is. Volgens de visitatiecommissie moet er vooral aandacht besteedt worden aan een drietal aandachtsgebieden en wel • Programmering: er dient een heldere koers geformuleerd te worden die intern en extern gedragen wordt en integraal richtinggevend is voor het maatschappelijk presteren van ZO Wonen. • Positionering: er moet meer lef en daadkracht getoond worden onder andere door de initiatief- en trekkersrol op te pakken in de samenwerking met belanghouders en partners. • Professionalisering: de bedrijfsvoering moet verder doorontwikkeld worden zodat er structureel en systematisch omgegaan wordt met kennis en inzicht en planning en monitoring. Veel van de aandachtspunten had de organisatie in 2010 zelf ook al gesignaleerd en daar zijn gedurende het jaar al acties op uitgezet. In 2011 zullen deze acties verder uitgerold worden. Zo zullen de resultaten van de visitatie onder andere in het vernieuwde Ondernemingsplan terugkomen maar worden ook een strategisch communicatieplan en HRM-beleidsplan ontwikkeld op basis van de resultaten.

Naam

Vast

Inkomen

Vergoedingen

Totaal

inkomen

op termijn

en werk-

geverslasten

M.J.C. Ploemen-Christhophe

€ 12.466

€ 0

€ 0

€ 12.466

A.M.J. Mans

€ 132.474

€ 30.958

€ 1.950

€ 165.382

Totaal

€ 144.939

€ 30.958

€ 1.950

€ 177.848





ZO ben ik. Ik woon al zo lang in deze wijk, mijn kinderen zijn hier opgegroeid. Het is even wennen nu ze de deur uit zijn, maar het is fijn om mijn buren en goede kennissen zo dichtbij te hebben. Dat maakt veel goed. Mevrouw Kass.





ZO Wonen staat voor een flinke uitdaging in haar werkgebied. Voor een deel van ons bezit beginnen de jaren flink te tellen maar onze doelstelling, het goed en betaalbaar huisvesten van onze doelgroep, willen we graag continueren. Daarom is investeren noodzakelijk. De balans vinden tussen de kwaliteit van woningen en de financiën van zowel de huurder als de corporatie is een enorme uitdaging. Zeker nu de overheidsmaatregelen (Staatssteunregeling, verhuurdersheffing, Vogelaarsheffing, integrale VPB) een flink beslag leggen op onze kasstromen en ons vermogen.

9.1 Financiële positie

tie is ook de liquiditeitspositie van belang. Dat doen we door sturing van de kasstromen (uit operationele-, investerings- en

ZO Wonen richt zich met haar financieel beleid op waarbor-

financieringsactiviteiten).

ging van de financiële continuïteit op korte en lange termijn. De belangrijkste buffer om financiële tegenvallers op te van-

Om de financiële positie van ZO Wonen te kunnen beoordelen

gen is het eigen vermogen van ZO Wonen. Het jaarresultaat

kijken we eerst naar het jaarresultaat van 2010. Onderstaande

is direct van invloed op het eigen vermogen en daarom is ook

gegevens hebben betrekking op de geconsolideerde jaarre-

dat een belangrijke graadmeter. Behalve de vermogensposi-

kening van ZO Wonen.

Jaarresultaat Het jaarresultaat bedraagt € 0,3 miljoen negatief; over 2009 was dit nog positief € 2,8 miljoen. Ten opzichte van vorig boekjaar is sprake van een nadelig verschil van € 3,1 miljoen. De belangrijkste verschillen zijn: (bedragen x € 1.000.000)

Af: Lagere verkoopopbrengst

4,7

Lagere overige bedrijfsopbrengsten

0,3

Hogere afschrijvingskosten

0,9

Hogere onderhoudskosten

2,2

Lagere opbrengsten financiële vaste activa en effecten

0,2

Hogere vennootschapsbelasting

0,9

9,2 Bij: Hogere huuropbrengsten

2,0

Lagere overige waardeveranderingen

3,3

Hogere overige bedrijfslasten

0,6

Overige verschillen

0,2

6,1

Totaal -3,1


Solvabiliteit

waarde bedraagt.

De belangrijkste buffer om financiële tegenvallers op te vangen

Ons volledige bezit verkopen willen we en doen we niet, om-

is het eigen vermogen. Het eigen vermogen is in 2010 met circa

dat we onze maatschappelijke doelstelling nastreven. Kortom:

0,3% afgenomen tot meer dan € 92 miljoen, hetgeen 19% (de

het toekennen van een waarde aan ons bezit is een lastig fe-

solvabiliteitsratio) bedraagt van het balanstotaal ultimo 2010.

nomeen. In 2010 beperken we ons daarom tot het waarderen

ZO Wonen streeft naar een solvabiliteit van minimaal 10%.

op historische kostprijs en het bepalen van de bedrijfswaarde. Tevens zijn we in 2010 allerlei activiteiten gestart om de

Liquiditeit (WSW)

(bedrijfs)waarde van ons bezit zo getrouw mogelijk weer te

‘Cash is king’, zo luidt een uitspraak van het Waarborgfonds

kunnen geven. Het inventariseren van ons bezit is zo’n aktie

Sociale Woningbouw (WSW). Daarmee geeft het WSW aan

die ertoe zal leiden dat onze onderhoudsbegroting scherper

dat het, juist in deze tijden van forse overheidsmaatregelen,

kan worden geformuleerd. 2011 gebruiken we ook om ons

van groot belang is dat woningcorporaties een positieve kas-

te heroriënteren op de huidige waarderingsmethodiek, om

stroom hebben (na 2% normatieve aflossing). Alleen dan kan

zoveel mogelijk de waardeontwikkeling van ons bezit te kun-

een corporatie op de langere termijn financieel gezond blijven.

nen sturen.

Kasstromen en liquiditeit worden daarom steeds belangrijkere graadmeters voor de financiële gezondheid van een corpora-

Het CFV oordeel

tie. ZO Wonen voldoet aan de eisen van het WSW.

Onze belangrijkste toezichthouder, het CFV, geeft 2 keer per

Ook de begroting 2011-2015 toont dat beeld. Het WSW be-

jaar een oordeel over onze financiële positie: o.b.v. de jaar-

schouwt ons als voldoende kredietwaardig; benodigde finan-

rekening volgt een solvabiliteitsoordeel en o.b.v. de meerja-

ciering kan dan onder borging, dus goedkoper, worden ver-

renbegroting volgt een continuïteitsoordeel. Met het conti-

kregen. Vanaf 1 januari 2012 is het – als gevolg van nieuwe

nuïteitsoordeel stelt het fonds vast of de financiële lasten en

wetgeving – niet langer toegestaan alle activiteiten van ZO

baten behorend bij de voorgenomen activiteiten voldoende

Wonen te financieren met borging van het WSW. De zoge-

aansluiten bij onze financiële armslag. Met het solvabiliteits-

naamde Niet Diensten Algemeen Economisch Belang zijn

oordeel stelt het fonds vast of we op balansdatum aan onze

vanaf genoemde datum niet langer borgbaar. De rentelasten

verplichtingen kunnen voldoen.

voor de financiering van activiteiten die niet langer met staats-

In 2010 oordeelde het CFV dat de voorgenomen activiteiten

steun mogen worden verricht zullen derhalve fors toenemen

passen binnen de mogelijkheden van ZO Wonen. In 2010 is

(0,8 tot 1,2%).

ook de solvabiliteit als voldoende beoordeeld.

Marktwaarde versus bedrijfs- c.q. beleidswaarde

Belastingpositie

De waarde van alle huurwoningen van ZO Wonen kan op

Begin 2009 is bepaald dat woningcorporaties met terugwer-

verschillende manier worden uitgedrukt. In de jaarrekening

kende kracht per 1 januari 2008 integraal belastingplichtig zijn

waarderen we op historische kostprijs (wat hebben de wo-

voor de vennootschapsbelasting (VPB), voor al hun activitei-

ningen ons oorspronkelijk gekost). Daarnaast rekenen we de

ten dus. ZO Wonen heeft de Vaststellingsovereenkomst (VSO

bedrijfswaarde – een vorm van actuele waarde - van ons bezit

2) ondertekend en doet haar fiscale aangifte conform. In 2010

uit, dat geeft inzage in de toekomstige verdiencapaciteit van

hebben wij de aangiften VPB over de fiscale boekjaren 2006,

ons bezit. De bedrijfswaarde wordt ook wel beleidswaarde

2007, 2008 en 2009 kunnen afronden.

genoemd, wanneer de uitgangspunten waarmee we de be-

Over 2006 en 2007 waren wij belasting verschuldigd (totaal

drijfswaarde berekenen volledig onze eigen uitgangspunten

€ 0,2 miljoen), in 2008 hebben wij echter een fors fiscaal ver-

(conform ons eigen beleid) zijn. Nu rekenen we de bedrijfs-

lies geleden (vooral als gevolg van de dalende WOZ-waarde,

waarde echter zoveel mogelijk uit conform de uitgangspunten

die fiscaal tot een afwaardering leidt). Door dit forse fiscale

van het CFV/WSW.

verlies van 2008 hebben wij zogenoemde verrekenbare verlie-

De precieze marktwaarde van ons bezit kennen we niet, al-

zen, die wij in toekomende jaren kunnen verzilveren.

hoewel de WOZ-waarde een redelijke indicator is. Van de

In de jaarrekening van 2010 is wel sprake van een afname van

andere kant: als we tegelijkertijd al ons bezit op de markt

de belastinglatentie, gevormd voor de waarderingsverschillen

te koop aan zouden bieden, zou dit de marktwaarde (en de

tussen commercieel en fiscaal voor de te verkopen woningen.

WOZ-waarde) geen goed doen. Bovendien: de woningen zijn

Op basis van de laatste inzichten hebben we het verkooppro-

in verhuurde staat en dan geldt als richtlijn dat de waarde van

gramma naar beneden bijgesteld, waardoor de (voordelige)

woningen in verhuurde staat zo’n 70 a 80% van de WOZ-

latentie is afgenomen.



Onrendabele investeringen

Overheidsingrijpen

In 2010 hebben onrendabele investeringen plaatsgevonden

Na jarenlange discussies heeft de Europese Commissie op

inzake in exploitatie genomen nieuwbouwprojecten. Deze

15 december 2009 uitspraak gedaan over de toelaatbaarheid

projecten zijn:

van staatssteun. De doorwerking daarvan betekent feitelijk

Odasingel te Sittard Overhoven 16 en de Reinhoudflat te Sittard

e 8.216.000

dat de corporatietaak sterk wordt beperkt tot de primaire

e 483.000

doelgroepen (tot een kale huur van € 652,52, prijspeil 2011)

en limitatief opgesomd maatschappelijk vastgoed. Afwijkin-

9.2 Treasury

gen worden gesanctioneerd. Ook ZO Wonen bezit en exploiteert vastgoed waarvoor geen

ZO Wonen voert op grond van het vastgestelde treasury sta-

staatsteun is toegestaan. In 2011 zal een inventarisatie naar

tuut een actief treasury beleid. De in dit kader te verrichten

de diverse categorieën vastgoed geschieden en beleid wor-

activiteiten worden gestuurd met het treasury jaarplan. ZO

den bepaald in hoeverre en op welke wijze met het niet pri-

Wonen streeft daarin naar een continu toereikende geldvoor-

maire vastgoed moet worden gehandeld.

raad waarbij optimaal van de beschikbare rekening courant

De overheid heeft vanaf 2008 een heffing voor de aanpak van

faciliteit gebruik wordt gemaakt. Daarbij wordt het maximum

herstructurering (Vogelaarwijken) opgelegd. In 2010 betaalde

dat het WSW door financiering met zo te noemen ‘kort geld’

ZO Wonen hier e 0,7 miljoen voor. Inmiddels is komen vast

aanhoudt in acht genomen. Flexibele ruimte voor financiering

te staan dat die heffing met ingang van 2013 sowieso wordt

wordt ook gevonden in de flexibele roll-over leningen tegen

opgeheven; over 2012 bestaat nog twijfel.

variabele rentecondities. In de structurele financieringsbe-

Het regeerakkoord omvat ingaande 2014 echter een nieuwe

hoefte wordt voorzien door langlopende leningen. Alle liquide

heffing, te weten voor de dekking van huurtoeslag (de ver-

middelen die ZO Wonen beschikbaar heeft, worden aange-

huurdersheffing). Die heffing bedraagt een veelvoud van de

wend voor interne financiering.

Vogelaarheffing en komt voor ZO Wonen uit op zo’n € 3,6

Concreet hebben wij in 2010 voor een totaalbedrag van € 8,6

miljoen per jaar. Doorvertaald in de bedrijfswaarde van ons

miljoen aan leningen contractueel volledig afgelost. Tevens

bezit , gerekend naar de situatie per 31 december 2011 bete-

stond – in het kader van het uitmiddelen van de renterisico’s

kent dit een daling van zo’n € 40 miljoen.

en conform treasury jaarplan - voor 2010 voor € 15,7 miljoen

Andere ingrepen van de overheid zijn invoering VPB ingaande

aan renteaanpassingen op het programma. Voor € 10,7 mil-

2006, inflatievolgend huurbeleid en meer recent invoering van

joen zijn nieuwe rentepercentages overeengekomen. De ove-

energielabels waarvan de doorberekening slechts deels rea-

rige € 5 miljoen zijn vervroegd afgelost. Tegelijkertijd is hier

liseerbaar is.

een nieuwe lening voor aangetrokken. Tenslotte is er voor een

Overheidsingrepen veroorzaken een aanzienlijke uitgaande

bedrag van € 14,9 miljoen aan bestaande (roll-over) leningen

kasstroom en perken ook de inkomende kasstroom in. Meer

volgestort. Door dit alles is de gemiddelde rentevoet van onze

dan ooit komt dan focus te liggen op nut en noodzaak van te

leningenportefeuille gedaald van 4,75% per ultimo 2009 naar

verrichten bedrijfsactiviteiten en de daarmee gemoeide kos-

4,58% per ultimo 2010.

ten. In 2010 zijn daartoe vele activiteiten opgestart die zeker ook in 2011 doorwerken. In dit kader zijn te noemen:

9.3 Risicomanagement

• Actualisatie strategisch voorraadbeleid; • Ondernemingsplan 2011-2015;

De moderne bedrijfsvoering noodzaakt meer en meer tot een

• Integrale inventarisatie onderhoudstoestand met vertaling

heldere analyse van risico’s waarmee de onderneming wordt

in een op activiteiten gebaseerde meerjarenonderhoudsbe-

geconfronteerd en de wijze waarop die risico’s al dan niet kunnen worden beheerst. Dat geldt ook voor ZO Wonen. Een

groting; • Toegesneden financieel beleid.

eerste inventarisatie onderkent, van buiten naar binnen geredeneerd, de volgende risicogebieden:

Krimp

• Overheidsingrijpen;

Waar jarenlang groei het adagium is geweest komt meer en

• Krimp;

meer zicht op vraaguitval ofwel krimp. Dat is al op tal van

• Aard van het bezit;

locaties waar te nemen zowel op het gebied van bedrijven als

• Regelgeving;

wonen. Dit is een prominent onderwerp bij de actualisatie van

• Financierbaarheid;

het strategisch voorraadbeleid; accent zal moeten liggen op

• Dienstenpalet;

de diverse categorieën van bezit in samenhang met de ont-

• Interne organisatie.

wikkeling van doelgroepen daarvoor.


ZO ben ik. Voor ons geen vakantie dit jaar. Ons nieuwe huis met tuin voelt nog steeds als een geschenk uit de hemel én als een vakantiebestemming. Straks, gaan de tuindeuren open en kan onze dochter heerlijk en veilig buiten spelen. Saskia Janssen.




Verwacht wordt een verschuiving van kwantiteit naar kwali-

Voor de sturing van de dagelijkse activiteiten in het kader van

teit waarvoor ook de financiële kaders zullen moeten worden

vermogensbeheer wordt jaarlijks een (treasury)plan opgesteld

aangegeven.

aan de hand waarvan de realisatie wordt gemonitord.

In dit kader wordt ook verwezen naar de direct hiervoor genoemde vormen van beleid. Een goede inventarisatie en

De financierbaarheid van woningcorporaties in het algemeen

vertaling in maatregelen, ook in termen van geld vergt forse

en ZO Wonen in het bijzonder staat onder druk. Dat heeft alles

inspanningen en dito tijdsbeslag. ZO Wonen werkt van grof

te maken met kasstromen die met de exploitatie zijn verbon-

naar fijn en zoekt de verbinding op met belanghouders zoals

den en die ruimte moeten overlaten om rente- en aflossings-

gemeenten.

verplichtingen te kunnen voldoen. Die ruimte wordt niet alleen door overheidsingrijpen beperkt(er). Daarvan zijn al eerder ge-

Aard van het bezit

noemd de Vogelaarheffing, de verhuurdersheffing, VPB, infla-

ZO Wonen heeft ultimo 2010 een woningbezit van 13.917

tievolgend huurbeleid en energielabels. Daarnaast moet ZO

eenheden waarvan 189 in verzorgingshuizen en 300 overige

Wonen voor NDAEB op zoek naar niet borgbare financiering

woongelegenheden. Daarnaast is sprake van maatschappelijk

die sowieso 0,8% tot 1,2% duurder is.

(14 eenheden), bedrijfsmatig (46 eenheden), parkeergelegen-

Ook de krimp en de aard van het bezit beïnvloeden de kas-

heden (1.081 eenheden) en overig vastgoed (223 eenheden).

stromen evenals de bedrijfsvoering.

Het woningbezit heeft nu een behoorlijke mate van eenzijdig-

De consequenties van het overheidsbeleid vraagt in 2011 om

heid en dateert voor een fors deel van vóór 1970. Om deze

extra aandacht. ZO Wonen brengt het beleid in beeld en zet

kenmerken, de verwachte krimp en daarenboven het on-

dit uit in meerjarenperspectief. Maar ook de krimp, de aard

derscheid naar Diensten van Algemeen Economisch Belang

van het bezit en de bedrijfsvoering noodzaken tot scherpere

(DAEB; staatssteun toegestaan) en Niet Diensten van Alge-

analyses en een toegesneden sturing in meerjarenperspectief.

meen Economisch Belang (NDAEB) is de actualisatie van het strategisch voorraadbeleid des te meer van belang. Dit te

In 2011 worden hiertoe stappen gezet waaronder detaillering

meer gegeven de optredende vergrijzing (doelgroepenbeleid)

en verlenging van het perspectief dat de (meerjaren)begro-

en het nog onvolkomen zicht op te verrichten onderhoud.

ting vanaf 2012 biedt. Vanwege de omvang en complexiteit

Uiteindelijke financiële vertalingen geven zicht op de moge-

is dit een groeitraject dat eerst na enkele jaren de gewenste

lijkheden op dit gebied. Zolang inzichten nog van onvoldoen-

soliditeit biedt. Vooralsnog is het belangrijk dat de operatio-

de niveau zijn, investeert ZO Wonen terughoudend.

nele kasstroom nog voldoende weerstand biedt alvorens de minimale rentedekkingsgraad van 1,3% (norm van het WSW)

Regelgeving

wordt bereikt. Ook de ‘loan to value’ en de ontwikkeling daar-

Eind januari zijn voor de verslaggeving van woningcorporaties

van in het huidige meerjarenperspectief (2011-2015) laat

nieuwe regels geformuleerd (richtlijn 645) die in ieder geval

weerstandsvermogen zien.

vanaf verslagjaar 2012 van toepassing zijn. Belangrijke issues daarin zijn de wijze waarop bezit naar de diverse categorieën

Dienstenpalet

kan worden gewaardeerd met daaraan ten grondslagliggende

Onze dienstverlening is al lang niet meer beperkt tot het lou-

argumenten.

ter ter beschikking stellen van woonruimten. Waar relevant worden ook aanvullende (leveringen en) diensten verricht

In de richtlijn is ook een doorvertaling vanuit het besluit van de

die al dan niet kostendekkend worden doorberekend. Ook

Europese Commissie opgenomen. In deze is het onder meer

duurzaamheids-pakketten

van belang of NDAEB-bezit administratief wordt gescheiden

dienstverlening en leefbaarheidsactiviteiten kunnen tot het

of geheel afgesplitst. Dit zijn keuzes die in 2011 moeten wor-

dienstenpalet worden gerekend.

(energielabels),

administratieve

den gemaakt. De druk op de kasstromen leidt tot een nadere analyse en

Financierbaarheid

wellicht meer stringente monitoring van uitgaande en ingaan-

Woningexploitatie is kapitaalsintensief. Het is daarom dat de

de kasstromen waarmee deze activiteiten gepaard gaan.

vermogenskostenvoet en de ontwikkeling daarvan voor ons

Een meer op de geboden kwaliteit toegesneden prijsstelling

zo belangrijk is.

(initieel) en prijsaanpassing (getemporiseerd) ligt in de rede.

Gericht op de beheersing van de vermogenskosten hanteren

Hier hebben we het over de prijs-/prestatieverhouding van

wij ons treasurystatuut. Dit statuut is in 2010 geactualiseerd.

alle diensten die wij verrichten.



Met nadere analyse, monitoring en aanpassing is de nodige

Bij interne organisatie mag ook het lopende cultuurtraject niet

inzet en tijd gemoeid.

ongenoemd blijven. Alle niveaus van de organisatie worden daarin begeleid te komen tot het gewenste gedrag dat be-

Interne organisatie

nodigd is om effectief en efficiënt de doelstellingen van de

In 2010 zijn belangrijke activiteiten gestart die een flinke im-

organisatie te kunnen bewerkstelligen.

pact op de organisatie en de medewerkers hebben. De belangrijkste van die activiteiten zijn in het eerste deel al aange-

Ook kwalitatieve aspecten van medewerkers komen hierbij aan

geven en worden in de daaropvolgende delen nader ingevuld.

de orde. Naast opleiding en training zal beleid worden ontwikkeld en instrumenten worden bijgesteld dan wel ingevoerd om

In 2010 is ook op de niveaus van de Raad van Commissarissen,

passende sturing te verkrijgen (HRM-beleid).

het Bestuur en het Management Team, onder externe begeleiding een traject gestart om tot een gesystematiseerde inventa-

In het kader van risicomanagement kan het daarom niet an-

risatie en aanpak van risicobeheersing te komen. Strategische

ders dan dat de financiële invalshoek in de besluitvorming en

en bedrijfsbrede risico’s vormen hierbij het uitgangspunt.

bedrijfsvoering een nog meer prominente rol verkrijgt.

In dit deel moet ook de vervanging van het primaire informa-

De hiervoor genoemde risico’s en de deels al geformuleerde,

tiesysteem worden genoemd die ingaande 2012 moet zijn ge-

en op basis van nadere analyse nog te formuleren, beheer-

realiseerd. Dat is voor velen in de organisatie een omvangrijke

singsmaatregelen zullen de agenda voor de komende jaren, in

operatie.

ieder geval 2011 en 2012, in belangrijke mate bepalen.

In 2011 is voorts sprake van (her)ontwerp en implementatie

9.4 Meerjarenperspectief

van gestructureerde interne informatievoorziening. Ook hier is sprake van een groeitraject dat ook in 2012 zijn vervolg kent.

Het meerjarenperspectief is ontleend aan de begroting 2011

De interne informatieverzorging zal uiteraard ook nadere in-

die ZO Wonen in november 2010 vaststelde. Bij het vaststel-

kleuring verkrijgen vanuit het traject dat op managementni-

len van deze begroting waren de definitieve jaarcijfers 2010

veau onder externe begeleiding wordt doorlopen.

nog niet beschikbaar.

Prognose financiële ontwikkeling (x € 1.000)

Forecast

Jaarrekening Begroting

2010

2010

Jaarresultaat Eigen vermogen Voorzieningen Materiele vaste activa Financiele vaste activa Schulden op lange termijn

2011 2012 2013 2014 2015

4.544

-296

-12.539

-8.615

-3.309

-5.373

-3.949

97.188

92.351

79.812

71.197

67.888

62.515

58.566

16.836

20.382

20.444

12.193

6.021

1.999

2.727

489.061

472.398

515.695

523.226

537.319

578.709

580.506

5.982

5.575

5.357

4.916

4.560

4.299

3.969

356.800

337.862

387.970

411.162

430.948

478.978

483.079

Financiele kengetallen Solvabiliteit

19,42%

Rentabiliteit totaal vermogen 4,33%

18,92% 3,57%

16,17%

14,33% 13,37% 11,51% 10,81%

0,97%

1,79%

2,88%

2,60%

3,09%

Quick ratio

0,18

0,27

0,07

0,07

0,06

0,06

0,06

Current ratio

0,18

0,27

0,08

0,07

0,07

0,06

0,06


Doorkijk financiële meerjarenbegroting In de financiële meerjarenbegroting 2011 tot en met 2015 is een financiële doorkijk voor ZO Wonen opgenomen. Hierbij zijn de voorgenomen activiteiten en programma’s in financiële zin vertaald.

Ontwikkeling jaarresultaat De komende jaren verwachten we jaarlijks een negatief resultaat variërend van € 12,5 miljoen negatief tot € 3,3 miljoen negatief. Hierdoor daalt het eigen vermogen tot € 59 miljoen.

Ontwikkeling eigen vermogen en solvabiliteit Als gevolg van de negatieve resultaten daalt het eigen vermogen (ABR en egalisatiereserve belastingen) in de eerste 3 begrotingsjaren tot € 77 miljoen per ultimo 2012. Het eigen vermogen stijgt vervolgens tot € 92 miljoen per ultimo begrotingsperiode. Het solvabiliteitspercentage laat dezelfde ontwikkeling zien. Dit daalt van 19,2% aan het begin van de begrotingsperiode tot 13,9 per ultimo 2012. Tegen het einde van de begrotingsperiode bedraagt deze ratio weer 15,9%. Hierbij is geen rekening gehouden met aanvullende (na)investeringen in de jaren 2013 en 2014.

“ Alle niveaus van de organisatie worden begeleid om te komen tot het gewenste gedrag dat benodigd is om effectief en efficiënt de doelstellingen van de organisatie te kunnen bewerkstelligen.”





10.1 Geconsolideerde balans per 31 december 2010 (na resultaatbestemming)

Balansoverzicht per Activa

31 - 12 - 2010

31 - 12 - 2009

€

€

452.411

445.193

14.529

26.469

5.458

6.777

x e 1.000

Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

472.398 478.438

Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies

35

1.352

Actieve belastinglatentie

4.233

4.986

Overig

1.306 1.026

5.573 7.364

477.971 485.802

Vlottende activa Voorraden Onderhanden projecten Onderhoudsmaterialen

1.345

0

82 91 1.427 91

Vorderingen Huurdebiteuren

917 790

Gemeente

2.260 320

Overige vorderingen

3.242

3.031

Overlopende activa

700

908

764 1.167

7.883 6.216

Liquide middelen

Totaal


885

53

10.194 6.360

488.165 492.162


Balansoverzicht per Passiva

31 - 12 - 2010

31 - 12 - 2009

€

€

92.351

92.647

20.089

20.870

203

205

90

0

x e 1.000

Groepsvermogen Algemene reserve

Voorzieningen Voorziening verlieslatende contracten Voorziening uitgestelde beloningen Voorziening persoonlijk loopbaan ontwikkel budget

20.382 21.076

Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen

19.901

27.748

317.882

315.800

79 59 337.862 343.607

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen

17.008

15.434

Schulden aan gemeenten

3.643

1.945

Schulden aan leveranciers

4.233

5.248

Belastingen en premies sociale verzekering

990

1.018

Aangegane verplichtingen

132

84

Overige schulden

592

300

Overlopende passiva

10.971

10.803

37.570 34.832

Totaal

488.165 492.162


10.2 Geconsolideerde Winst- en Verliesrekening over 2010

Boekjaar 2010

Boekjaar 2009

x e 1.000

Bedrijfsopbrengsten € €

e

e

Huren

70.053

68.088

Vergoedingen

5.617

5.512

Overheidsbijdragen

0

Verkoop onroerende zaken

6.757

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

979

849

Overige bedrijfsopbrengsten

449

768

Som der bedrijfsopbrengsten

83.855

91 11.502

86.809

Bedrijfslasten

Afschrijvingen op materiële vaste activa

9.993

9.115

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

12.032

15.317

Erfpacht

11

Lonen en salarissen

8.604

Sociale lasten

961

Pensioenlasten

1.387

1.351

Lasten onderhoud

17.146

14.991

Overige bedrijfslasten

16.308

16.911

Som der bedrijfslasten

66.442

67.292

11 8.679 916

Bedrijfsresultaat

17.414

19.517

Financiële baten en lasten

Rentebaten

53

Opbrengsten financiële vaste activa en effecten

-80

Rentelasten

-17.036

Resultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening

351

Buitengewone baten

0

0

Buitengewone lasten

0

0

3 128 -17.143 2.505

Jaarresultaat voor belasting

351

Vennootschapsbelasting

-646

297

Jaarresultaat na belasting

-296

2.802


2.505


10.3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2010

2010

2009

x e 1.000 Kasstroom uit operationele activiteiten 17.414

19.517

* Afschrijvingen

9.993

9.115

* Waardeveranderingen materiële vaste activa

10.159

8.848

* Verandering in werkkapitaal

-1.336

512

- mutatie voorraden en onderhanden projecten

-1.667

-390

- mutatie vorderingen

-525

-6.879

-3.527

-6.757

1.504

1.822

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

35.542

32.543

* Ontvangen rente

138

134

* Betaalde rente

-17.211

-16.536

* Ontvangen/betaalde vennootschapsbelasting

108

0

-16.965

-16.402

Kasstroom uit operationele activiteiten

18.577

16.141

Investeringen in materiële vaste activa

-19.437

-25,432

Desinvestering in materiële vaste activa

3.127

5,378

Mutatie financiële vaste activa

1.036

586

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-15.274

-19,467

Saldo bedrijfsopbrengsten - bedrijfslasten Aanpassingen voor:

- mutatie kortlopende schulden (excl. kortlopende leningen) * Mutatie voorzieningen

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden

0

0

Terugbetaalde waarborgsommen

19

39

Aflossingen langlopende schulden 2010

-22.422

-31.226

Nieuwe leningen

19.930

34.300

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-2.473

3,112

Mutatie liquide middelen

830

-213


10.4 Grondslagen voor balanswaardering en resultaatbepaling

Grondslagen voor de consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening van ZO Wonen zijn de financiële gegevens verwerkt van de tot de ZO Wonen groep behorende vennootschappen. Dit betreft de volgende ven-

Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari

nootschappen:

2010 tot en met 31 december 2010. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.

• Vastgoed BV, oprichtingsdatum 20 december 2007

• Holding BV, oprichtingsdatum 20 december 2007

Activiteiten ZO Wonen, statutair gevestigd in Sittard, is werkzaam op het

De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing

terrein van de sociale huisvesting.

van de grondslagen van de waardering en resultaatbepaling van Stichting Woonmaatschappij ZO Wonen.

Regelgeving De jaarverslaggeving voor toegelaten instellingen volkshuis-

De financiële gegevens van de vennootschappen zijn volledig

vesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn gefor-

in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder elimi-

muleerd in het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh). In dit

natie van de onderlinge verhoudingen en transacties (integra-

besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen

le consolidatie heeft plaatsgevonden).

behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor jaarrekeningen van woningcorporaties geldt de door de RJ

Balanswaardering

uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen

Materiële vaste activa

voor de balans, winst-en-verliesrekening en het verloopover-

Onroerende en roerende zaken in exploitatie

zicht van de bedrijfswaarde opgenomen en zijn voor de sector

De woningen met de daarbij behorende installaties (liften,

specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoor-

c.v.’s, warmwatertoestellen), de garages, de investeringen in

schriften geformuleerd.

woningverbetering en de woningaanpassingen zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs verminderd met afschrijving

De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld volgens de

bepaald op basis van de economische levensduur danwel te-

bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de Richtlijnen voor de

gen lagere bedrijfswaarde.

jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaar

De afschrijvingen zijn berekend volgens het annuïtaire systeem.

verslaggeving.

De grond is gewaardeerd tegen historische kostprijs; hierop wordt niet afgeschreven.

Algemeen

Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat ze zich voordoen.

De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of

Onroerende zaken in ontwikkeling

vervaardigingsprijs respectievelijk nominale waarde, tenzij an-

De onroerende zaken in ontwikkeling (woningen in aanbouw)

ders vermeld. De balans en winsten verliesrekening worden

zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde van de tot en met

na resultaatbestemming bepaald, waarbij het jaarresultaat

balansdatum betaalde kosten, inclusief direct toerekenbare

aan het groepsvermogen wordt toegevoegd.

interne kosten onder aftrek van een eventuele voorziening voor onrendabele investeringen.

Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte me-

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de

thode. Bij deze methode wordt het resultaat aangepast voor

exploitatie

posten van de winsten verliesrekening die geen invloed heb-

Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde vermin-

ben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties

derd met afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte

in balansposten en posten van de winsten verliesrekening

economsiche levensduur. In verband met de bouw van ons

waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd

nieuwe kantoor is ons huidige kantoorpand aan de Hofd-

als behorende tot de operationele activiteiten.

warsweg te Geleen gewaardeerd tegen de verwachte lagere

In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen

verkoopwaarde. De afschrijvingen zijn berekend volgens het

operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

annuïtaire danwel lineaire systeem.



Financiële vaste activa

onder de overlopende activa opgenomen. Indien de verwachting is dat realisatie langer dan één jaar gaat duren wordt de

Te vorderen BWS-subsidies

latentie onder financiële vaste activa opgenomen.

De uit hoofde van het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) te vorderen subsidies worden eenmalig vastgesteld op basis van

Voorraden

de contante waarde van de voorcalculatorisch bepaalde jaarlijkse exploitatie-tekorten, rekening houdend met veronderstelde

De onderhanden projecten (koopwoningen in aanbouw) zijn

toekomstige huur- en exploitatielastenstijgingen over de periode

gewaardeerd tegen de nominale waarde van de tot en met

totdat de exploitatietekorten omslaan in voorgecalculeerde

balansdatum betaalde kosten, onder aftrek van de ontvangen

exploitatie-overschotten.

termijnen. Voor de projecten waarbij de winst op de reeds ver-

De vordering is rentedragend en wordt maximaal gedurende

richte prestaties op verantwoorde wijze kan worden bepaald,

30 jaar jaarlijks verminderd met de door de budgethouder

wordt de winst aan het boekjaar toegerekend naar de mate

beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetaling loopt niet

waarin de verrichte prestaties hun aandeel hebben gehad in

synchroon met de voorgecalculeerde jaarlijkse exploitatie

het totaal van de voor het project te verrichten prestaties (per-

tekorten. De te vorderen subsidies zijn op het moment waarop

centage of completion), de voortgang van de projecten wordt

de aanspraak is ontstaan voor het totale bedrag opgenomen,

bepaald op basis van de kostprijs van het verrichte werk in

onder aftrek van de jaarlijks ontvangen termijnen en verhoogd

relatie tot de verwachte kostprijs van het project als geheel.

met rente over het jaarlijks resterend saldo.

Winstname geschiedt met inachtneming van de daadwerke-

lijke gerealiseerde contracten.

Actieve belastinglatentie Voor het verschil tussen de fiscale en de commerciële boek-

Onder de voorraden wordt ook de voorraad materialen opge-

waarde is een actieve belastinglatentie gevormd. Deze laten-

nomen. Deze zijn tegen kostprijs gewaardeerd.

tie is tegen contante waarde berekend; de rentevoet is gelijk aan de disconteringsvoet voor de bedrijfswaardeberekening

Vorderingen en liquide middelen

minus het geldend tarief voor de vennootschapsbelasting. Het onroerend goed bestaat, op basis van de doelstelling,

Deze posten zijn opgenomen tegen nominale waarde; bij du-

uit drie categorieën: duurzame exploitatie, sloop en verkoop.

bieuze vorderingen tevens onder aftrek van een voorziening

Aangezien er voor het onroerend goed bedoeld voor duurza-

wegens mogelijke oninbaarheid, gebaseerd op een statische

me exploitatie en sloop onvoldoende informatie beschikbaar

benadering.

is om een betrouwbare schatting van de latentie te kunnen maken, is de latentie voor deze delen van het onroerend goed

Groepsvermogen

op nihil gesteld. De actieve belastinglatentie heeft enerzijds betrekking op de

Het groepsvermogen bestaat uit een algemene reserve.

verschillen tussen de commerciële waarde van de vaste activa bestemd voor verkoop (voor de komende 5 begrotingsjaren)

Voorzieningen

en de fiscale waarde per ultimo boekjaar. De fiscale waarde van het vastgoed is gebaseerd op de WOZ-waarde (70%).

Voorziening verlieslatende contracten

Anderzijds heeft de actieve belastinglatentie betrekking op

De voorziening verlieslatende contracten strekt tot dekking

het verschil tussen de commerciële waardering van de lening-

van de onrendabele investeringen in projecten waarvan de

portefeuille (nominale waarde) en de fiscale waarde (markt-

realisatie intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd

waarde). Als gevolg van de lagere fiscale waardering ontstaat

is. Het betreft hier nieuwbouwinvesteringen. De reeds gedane

er fiscaal een disagio welke naar rato van de looptijd van de

betalingen worden tot maximaal de hoogte van de voorzie-

leningen ten laste van de fiscale winst wordt gebracht.

ning ten laste van deze voorziening gebracht. Indien er meer betaald is dan voorzien wordt het meerdere geactiveerd onder

Latente belastingvordering

de materiële vaste activa in ontwikkeling.

De latentie is gebaseerd op de aanwezige fiscaal compensabele verliezen vermenigvuldigd met het geldende belasting-

Voorziening uitgestelde beloningen

tarief voor zover aannemelijk is dat de toekomstige winsten

Werknemers krijgen op grond van de CAO bij een jubileum

toereikend zijn voor de verrekening. Indien de verwachting is

(bepaald aantal jaren in dienst) een eenmalige uitkering. Bij

dat de latentie binnen een jaar gerealiseerd wordt, wordt deze

de berekening is rekening gehouden met de kans dat werk


nemers in dienst blijven op basis van historische gemiddel-

Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf

den. De verplichtingen zijn contant gemaakt, waarbij een dis-

Betreft toegerekende kosten van het eigen werkapparaat aan

conteringsvoet is gehanteerd van 3%.

investeringen in materiële vaste activa.

Voorziening persoonlijk loopbaan ontwikkel budget

Overige bedrijfsopbrengsten

De werknemer die op 1 januari 2010 een 36-urige werkweek

Hieronder zijn voornamelijk de aan derden doorberekende

heeft en vijf jaar of langer in dienst is bij de onderneming

kosten voor administratie en onderhoud verantwoord.

heeft voor de periode 1 januari 2010 tot en met 31 december 2014 het recht om een loopbaanontwikkelingsbudget van

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

€ 4.500 te besteden. De omvang van de voorziening van deze

Dit betreft de afwaardering van materiële vaste activa naar

opgebouwde rechten is gebaseerd op het geschatte gebruik

lagere bedrijfswaarde indien deze naar verwachting duurzaam

daarvan.

lager is dan de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarnaast wordt hieronder de onrendabele top van nieuw-

Langlopende en kortlopende schulden

bouwprojecten verantwoord, de kosten van herstructurering en projecten die geen doorgang vinden.

De aangetrokken leningen van overheid en kredietinstellingen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde verminderd

Lasten onderhoud

met aflossingen op basis van het annuïteiten-, het lineaire-,

Hieronder worden alle niet activeerbare onderhoudsuitga-

danwel fixe systeem. Het kortlopende deel van de leningen

ven verantwoord. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen

-aflossing 2011- is onder de kortlopende schulden verant-

klachten-, mutatie- en planmatig onderhoud.

woord. De waarborgsommen en de kortlopende schulden zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde.

Rentebaten en -lasten De rentebaten betreffen de opbrengsten uit hoofde van ren-

Resultaatbepaling

tevergoeding op creditsaldi van de rekening courant van ZO Wonen. Onder de rentelasten zijn de aan het vreemd vermo-

Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hier-

gen verbonden kosten alsmede de toegerekende rente aan de

voor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden ver-

waarborgsommen verantwoord.

antwoord in het jaar dat zij gerealiseerd zijn. Lasten worden verantwoord in het jaar waarin deze voorzienbaar zijn.

Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Hieronder wordt de bijgeschreven rente op BWS-subsidies

Huren

verantwoord.

Betreft de (te) ontvangen nettohuren, exclusief de vergoedingen voor leveringen en diensten (servicekosten) en onder af-

Vennootschapsbelasting

trek van huurderving.

Stichting Woonmaatschappij ZO Wonen is m.i.v. 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschaps belasting

Vergoedingen

(2006 en 2007 partieel). De verschuldigde vennootschaps

Betreft van huurders, naast de netto-huurprijs, (te) ontvangen

belasting wordt berekend, rekening houdend met de bepalingen

vergoedingen voor leveringen en diensten (servicekosten).

van de vaststellingsovereenkomst met de belastingdienst (VSO II). De in de winsten verliesrekening verantwoorde

Overheidsbijdragen

vennootschapsbelasting betreft het saldo van de verschul-

Betreft de op grond van overheidsregelingen berekende jaar-

digde vennootschapsbelasting en de mutaties in de actieve

lijkse bijdragen in de exploitatietekorten van nieuw gebouwde

en passieve belastinglatenties. De rechtspersoon staat met

en gerenoveerde complexen.

ingang van 1 januari 2008 aan het hoofd van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting waarin verder opgenomen

Verkoop onroerende zaken Dit betreft de opbrengst van de verkoop van woningen en overige verhuureenheden onder aftrek van boekwaarde en verkoopkosten.


zijn Zo Wonen Holding B.V. en Zo Wonen Vastgoed B.V.




ZO ben ik. Vanaf de eerste klus is het steeds meer één geheel geworden. Het is nu nog een kwestie van oneffenheden wegwerken en naar onze eigen smaak inrichten. Ik voel me hier al helemaal thuis. Sander Vader.



Hoofdstuk 11 Verklaren 11.1 Bestuursverklaring Hierbij verklaart het Bestuur van Woonmaatschappij ZO Wonen dat ZO Wonen haar middelen in 2010 uitsluitend heeft besteed in het belang van de volkshuisvesting. Sittard-Geleen, mei 2011 Ton Mans


11.2 Controleverklaring


Jaarverslag 2010 ZO Wonen Bijlage

Bijlage Kengetallen


Gegevens woningbezit Huurwoningen

2010 2009 2008 13.428

13.494

Eenheden in verzorgingshuizen

189

188

188

Overige woongelegenheden

300

209

209

13.917

13.891

13.985

1.081

1.140

1.154

46

41

42

223

223

223

14

7

15.281

15.302

Totaal aantal woongelegenheden Garages Bedrijfsruimten/winkels Overig bezit Maatschappelijk vastgoed Totaal aantal verhuureenheden

13.588

8 15.412

Mutaties woningbezit Aantal opgeleverd

216

66

98

Aantal verkocht

66

109

81

Aantal gesloopt

55

43

68

Woningen naar klassen Goedkoop (< € 357,37) Betaalbaar ( € 357,37 – € 647,53) Duur (> € 647,53)

2.796

3.521

3.460

10.029

9.535

9.921

338

223

210

Kwaliteit (per woning) Aantal reparatieverzoeken

1,99

1,81

1,88

Aantal mutatie onderhoud

0,11

0,11

0,11

Kosten dagelijks onderhoud

735

738

730

Kosten planmatig onderhoud

528

456

457

1.263

1.194

1.187

Totaal kosten onderhoud

Prijs/kwaliteitverhouding Gemiddeld aantal WWS-punten Gerealiseerde huurprijs

135,42

134,44

133,99

€ 453,10

€ 444,17

€ 428,38

Verhuur woningen Mutatiegraad in % Huurachterstand in % Huurderving in %

8,4

8,7

9,0

0,91

0,76

0,80

1,7

2,3

2,5

Financiële continuïteit Solvabiliteit Liquiditeit (current ratio) Rentabiliteit eigen vermogen

18,92% 18,82% 18,32% 0,27

0,18

0,11

-0,32%

3,02%

9,13%

Rentabiliteit vreemd vermogen

4,54%

4,53%

4,55%

Rentabiliteit totaal vermogen

3,57%

4,03%

5,19%

58,39

55,76

56,00

2,1

1,9

1,6

Loan-to-value Rentedekkingsgraad (ICR)

Balans/W&V (per woning) Eigen vermogen

6.636

6.670

6.424

Voorzieningen

1.465

1.517

1.377

Totaal opbrengsten

5.470

5.407

5.210

Overige bedrijfslasten

1.172

1.217

1.219

21-

202

587

Jaarresultaat


Toelichting berekening kengetallen Gegevens woningbezit

Huurachterstand in % jaarhuur:

Een verhuureenheid (vhe) wordt gedefinieerd als een zelfstan-

Bruto huurachterstand van de zittende bewoners volgens de

dig verhuurde eenheid. Het aantal woningen uit dit overzicht

balans uitgedrukt in een percentage van de te ontvangen net-

vormt de basis bij de berekening van de kengetallen.

to jaarhuur en vergoedingen voor overige zaken, leveringen en diensten, conform de toelichting op de winsten verlies-

Aantal woningen naar huurprijsklassen

rekening.

In de categorie laag worden woningen opgenomen met een netto-huurprijs (kale huur) van minder dan € 357,37 (prijspeil

Huurderving in % jaarhuur

1 januari 2010) conform artikel 13 van het BBSH. In de ca-

De huurderving wegens leegstand en oninbaar uitgedrukt in

tegorie betaalbaar worden woningen opgenomen met een

een percentage van de te ontvangen jaarhuur en vergoedin-

netto-huurprijs vanaf € 357,37 tot € 647,53 (prijspeil 1 januari

gen conform de toelichting op de winsten verliesrekening.

2010). De categorie duur betreft woningen met een nettohuurpijs groter dan € 647,53 (prijspeil 1 januari 2010).

Financiële continuïteit De gegevens zijn uitgedrukt in kengetallen per het einde van

Kwaliteit

het boekjaar.

Aantal reparatieverzoeken per woning: Totaal aantal reparatieverzoeken (klachten) gedeeld door to-

Solvabiliteit:

taal aantal woningen.

Het eigen vermogen gedeeld door het totale vermogen.

Aantal gevallen mutatie-onderhoud per woning:

Liquiditeit (current ratio):

Totaal aantal woningen waaraan mutatie-onderhoud is ge-

Totaal vlottende activa gedeeld door totaal kortlopende schul-

pleegd ten laste van de woningstichting, gedeeld door het

den.

totaal aantal woningen.

Rentabiliteit eigen vermogen: Kosten dagelijks onderhoud per woning:

Het jaarresultaat uitgedrukt in een percentage van het eigen

Het totaal van de kosten klachten- en mutatieonderhoud ge-

vermogen.

deeld door het totaal aantal woningen.

Rentabiliteit vreemd vermogen: Kosten planmatig onderhoud:

Het totaal van de rentelasten over het boekjaar, uitgedrukt in

Het totaal van de kosten planmatig- en contractonderhoud

een percentage van het (totale) vreemd vermogen

gedeeld door het totaal aantal woningen.

Rentabiliteit totaal vermogen: Prijs/kwaliteitverhouding

Het totaal van het jaarresultaat en de rentelasten vreemd vermogen, uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen.

Gemiddeld aantal WWS-punten Dit betreft het gemiddeld aantal woningwaarderingspunten

Loan-to-value: De lange schulden vermeerderd met de kortlopende schulden

Gerealiseerde huurprijs

minus de vlottende activa gedeeld door de bedrijfswaarde.

Het totaal van de te ontvangen jaarhuur vermeerderd met de vergoedingen over het boekjaar gedeeld door het aantal wo-

Rentedekkingsgraad (ICR):

ningen per 31-12.

Het betreft de operationele kasstroom voor rente gedeeld door de rentelasten.

Het verhuren van woningen Balans en winst- verliesrekening Mutatiegraad: Het aantal opzeggingen in het boekjaar uitgedrukt in een per-

Eigen vermogen per woning:

centage van het totaal aantal woningen, inclusief verkochte

Het eigen vermogen per 31-12 van het boekjaar gedeeld door

woningen.

het totaal aantal woningen.


Bijlage Kengetallen

Voorzieningen per woning: Het totaal van de voorzieningen per 31-12 van het boekjaar gedeeld door het totaal aantal woningen.

Totaal opbrengsten per woning: De som van huren, vergoedingen, overheidsbijdragen en overige bedrijfsopbrengsten in het boekjaar gedeeld door het totaal aantal woningen.

Overige bedrijfslasten per woning: De overige lasten in het kader van de gewone bedrijfsvoering in het boekjaar gedeeld door het totaal aantal woningen.

Jaarresultaat per woning: Het jaarresultaat in het boekjaar gedeeld door het totaal aantal woningen.




ZO ben ik. De kernwaarden van ZO Wonen zijn zichtbaar, verbindend en aanspreekbaar. Dat zijn nou precies die elementen die ik belangrijk vind in mijn functie als schakel tussen de financiële medewerkers en vastgoedontwikkelaars. Ellen Raven. ZO Mensen. ZO Wonen. 137

Trefwoordenlijst Aandachtsgroepen 38

Jaarresultaat

Aanpak 45

Klachten 18

Aard van het bezit

116

Klachtencommissie 26

85

Klantbenadering 17

Activiteiten 2010 Ambities

11, 41

111, 118

Klant centraal

17

ARBO 91

Krimp

Auditcomité 104

Kwaliteit dienstverlening

BBSH-verhuringen 40

Kwaliteitsbeleid 73

Belangen 45

KWH 41

Belastingpositie 112

Leefbaarheidsprojecten 46

Beleid (wonen, welzijn en zorg)

Leefbare buurten

55

20, 23, 113 41

45

Bestuursbenoeming 104

Lidmaatschappen 27

Brandveiligheid 20

Limburg 25

Burgemeester Lemmensstraat

62, 78

Liquiditeit 112

112

Marktwaarde 112

Cijfers 75

Meerjarenbegroting 118

Dak- en thuislozen

Meerjarenperspectief

CFV oordeel

39

117

Debiteurenbeheer 35

MKB Limburg

27

Deelnemingen 25

Midden-Limburg 24

Dienstenpalet 116

Missie

Duurzaam en energiezuinig

85

68

Molenbeek 63

E-HRM 91

Mutatieonderhoud 74

Eigen vermogen

Nieuwbouw 76

Energieteams

118 68

Nieuw kantoor

89

Energiezuinig 68

Nieuwe koers

EU-regels 33

Nieuwsberichten ZO Wonen

87

Europadossier 33

Odaflat 57

Externe accountant

105

Onderhoud

Financiële positie

111

Onderhoudsdienst 75

92-93 73, 74

Financierbaarheid 116

Ondernemen

45, 46

Gebiedsvisie 62

Ondernemingsplan 85

Gemeente Beek

21

Ondernemingsraad 89

Gemeente Brunssum

22

Opleidingen 91

Gemeente Onderbanken

22

Organisatieontwikkeling 87

Gemeente Schinnen

22

Organisatiestructuur 86

Gemeente Sittard-Geleen

22

Overheidsingrijpen 113

Governance 99

Parkstad Limburg

Governancecode 99

23, 38

Participaties 25

Graffitiproject 50

Personeel 90

Herstructurering 20

Planning- en controlcyclus

Het Groene Net

87

68

Prestatieafspraken 21

Honorering 104

Projecten 76-79

Hoofdpunten analyse

Provincie Limburg

61

25

Huurbeleid 34

Raad van Commissarissen

Huurdersorganisatie 19

Regionaal Orgaan Woningcorporaties (ROW)

Initiatieven 55

Relatiemanagement 75

Instrumentarium 62

Renovatie

Interne controle en risicobeheersing

105

Reparatiecentrum 75

Interne organisatie

117

Reparatieverzoeken 74


99-105 26 75, 78

Risicomanagement

113

Portretfoto’s

Samenwerkingspartners 50 Samenwerkingsverband 19

De portretfoto’s in dit jaarverslag 2010 ZO mensen ZO

SHO

Wonen, zijn van medewerkers en klanten van ZO Wonen.

Solvabiliteit

19 112, 118

Sponsoring 51

Ton Mans

Spoorkolonie 64

De heer Alsharbaty

14

Stages 91

Mevrouw Meuffels

28

Starters 38

Danny Cortenraad

36

Statushouders 39

De heer Cleutjens

42

Stichting Buitenkans

55

De heer Ghotbi

52

Stichting Stadbroek in Ontwikkeling

27

Helga Harteman

58

Strategie 85

Mevrouw De Wilde

70

Streefhuren 34

Thana Vossen

80

Structuur 90

Mevrouw Doezé

SVB

Mevrouw Kass

108

SWWM 25

Saskia Janssen

114

TASs 65

Sander Vader

128

Toon Hermans

Ellen Raven

136

Treasury

61

50

8

96

113

Vangnet OGGZ

26

Vereniging Ons Limburg

27

Vergrijzing 23 Verhuurcijfers 40 Verkoop 41 Verslag Bestuur

104

Verzuim 91 VGW 91 Visie Visitatie in 2010 VVE

85 105 27

Werkconcept 89 Westelijke Mijnstreek

23, 38

Wet Maatschappelijke Ondersteuning

56

Wijkteam Geleen

48

Wijkteam Landelijk

49

Wijkteam Sittard

46

Wijkvernieuwing 62 WMO-aanpassingen 75 Woningcartotheek 75 Woningvoorraad 67 Woonruimteverdeling

38, 40

Woonwagenbewoners 38 Woonzorgprojecten 56 Zelfevaluatie 104 Zicht op markt en opgave

61

Zorg- en welzijnsinstellingen

25


Jaarverslag 2010 ZO Wonen

www.zowonen.com


Jaarverslag 2010 ZO Wonen

Recommend Documents