Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
1
Mozaïek Wonen Goedgekeurd door de RvC op 28 april 2011 Vastgesteld door de directie op 28 april 2011
Jaarbericht 2010: - Volkshuisvestingsverslag - Jaarverslag - Jaarrekening
“De crisis voorbij”
Bezoek- en post adres: Bachstraat 1 2807 HZ Gouda 0182-692969 E-mail:
[email protected] Website: www.mozaiekwonen.nl
Jaarbericht 2010
2
Mozaïek Wonen
Enkele kerngegevens 2010 Woningvoorraad aantal woningen totaal, in Gouda, Bodegraven en Moordrecht
8.477
aandeel goedkoop (tot € 357,37)
19% - 1.604
aandeel bereikbaar (aftoppingsgrens € 548,18)
69% - 5.820
aandeel betaalbaar (tot huurtoeslaggrens € 647,53)
10% - 840
aandeel vrije sector
2% - 213
gemiddelde netto huurprijs (van 8.477 huurwoningen)
€ 438,82
gemiddelde huurstijging %
0,97%
aandeel en aantal eengezinswoningen
46% - 3.902
aandeel en aantal woningen met 3 kamers en 4 kamers
72% - 6.063
aandeel en aantal nultredenwoningen.
24% - 2.009
Verhuur en verkoop mutatiegraad en aantal verhuringen
7,2% - 607
aantal actief woningzoekenden en gemiddelde slaagkans
4.205 – 15,35%
% huurachterstand en % leegstand aantal huisuitzettingen vanwege huurschuld en vanwege overlast/woonfraude.
1,42% - 0,57%
aantallen verkoop
7-4 43
Beheer en investeringen totaal en gemiddeld bedrag dagelijks onderhoud per woning
€ 4.760.000 – € 561,52
totaal en gemiddeld bedrag planmatig per woning
€ 5.293.000 – € 624,40
totaal aan investering milieu totaal aan bijdrage leefbaarheid technisch en sociaal totaal aan verbetering basiskwaliteit aantal huurwoningen nieuwbouw opgeleverd, in uitvoering, in voorbereiding aantal koopwoningen nieuwbouw opgeleverd, in uitvoering, in voorbereiding aantal m2's overig nieuwbouw opgeleverd, in uitvoering, in voorbereiding
€ 2.738.000 Technisch: 205.000 Sociaal: 273.000 € 2.163.000 53 – 431 – 202 6 - 71 – 0 0 – 0 – 16.218
Financiën solvabiliteit rentedekkingsratio eigen vermogen jaarresultaat netto bedrijfslasten per eenheid
34,29% 1,59 € 180.082.000 € 6.928.000 € 1.415
Organisatie aantal medewerkers en FTE's ziekteverzuim
122 – 113,6 3,62%
Jaarbericht 2010
3
Mozaïek Wonen
VOORWOORD Met een zekere trots presenteer ik u het jaarbericht van Mozaïek Wonen over 2010. Ondanks de jaren van crisis hebben wij onze investeringen op peil kunnen houden. Dat geldt zowel voor Gouda als voor Bodegraven. Voorts zijn de nodige maatregelen genomen om ook de toekomst met vertrouwen tegemoet te kunnen zien, dit ondanks de grote onzekerheden die nog spelen en de dreiging van een heffing door het Rijk ten behoeve van de huurtoeslag. De ontwikkeling van Gouda stemt ook tot grote tevredenheid. Niet alleen onze investeringen zijn op peil gebleven. De gemeente Gouda is er in geslaagd om tegen het economisch tij in nagenoeg alle bestaande bouwlocaties in Gouda te beleggen met bouwplannen in uitvoering. Tegelijk is er ook sprake van negatieve ontwikkelingen. Het aantal woningzoekenden loopt weer op, waardoor de slaagkansen op een te laag niveau liggen. Zorgen zijn er ook over de middeninkomens – zeker net boven de 33.000 euro – die als gevolg van de nieuwe regelgeving buiten de boot dreigen te vallen. Hierdoor en ook door de nog steeds zeer moeizame koopmarkt stagneert de doorstroming. Vanuit deze startsituatie heeft Mozaïek Wonen een nieuw ondernemingsplan opgesteld, “Op koers”. We kunnen op koers blijven, maar dan zullen we wel maximaal samen moeten werken, met name met de gemeenten Gouda en Bodegraven-Reeuwijk. Ik ben daar graag toe bereid.
Peter de Klerk directeur-bestuurder
Gouda, april 2011
Jaarbericht 2010
4
Mozaïek Wonen
Jaarbericht 2010 Mozaïek Wonen Stichting Mozaïek Wonen is een middelgrote maatschappelijke onderneming. Zij beheert zo’n 10.000 woningen, waarvan zo’n 8.500 in eigendom. Het ondernemingsplan 2006 – 2010 “Samen Werken aan Wonen” vormde ook in 2010 de leidraad voor onze activiteiten. De in het ondernemingsplan beschreven opgave is verdeeld in jaarschijven. De jaarschijf 2010 vormde de basis voor ons bedrijfsplan en begroting 2010. Het bedrijfsplan 2010 noemden wij “De crisis voorbij”. Met deze titel gaven we aan dat de “schade” door de krediet- en de daarop volgende economische crisis nog enigszins meeviel. Het feit dat wij consequent onze voorgenomen activiteiten doorrekenen op basis van verschillende politieke en economische scenario’s, stelde ons ook in 2010 weer in staat adequaat te reageren op de snel veranderende omstandigheden. In het voorwoord van het bedrijfsjaarplan 2010 stelden we onszelf de vraag “Kunnen we nu ook gerust zijn op de toekomst?”. Het antwoord is tweeërlei: • Nee, vanwege de politieke- en economische onzekerheid. Het Rijk kondigde forse bezuinigingen aan. Onze gemeenten en huurders zullen dat zeker gaan voelen in hun portemonnee; • Ja, omdat we in 2010 allerlei verkenningen hebben gedaan in verband met ons nieuwe ondernemingsplan 2011 - 2015. Ook consulteerden we uitgebreid onze belanghouders. De verkenningen dwongen ons meer dan voorheen te kiezen. De consultaties stelden ons in staat samen met onze belanghouders deze keuzes te maken en onze koers te bepalen. Dat schept vertrouwen in de toekomst. Volkshuisvestingsverslag, bestuursverslag en jaarrekening in 1 jaarbericht In dit jaarbericht 2010 Mozaïek Wonen verantwoorden wij ons over de door ons geleverde prestaties en behaalde resultaten. Behalve het op grond van art. 26 lid 2 BBSH vereiste volkshuisvestingsverslag, dienen corporaties op grond van art. 26 lid 1a BBSH tevens een bestuursverslag (jaarverslag) op te stellen, waarop art. 2:391 BW van toepassing is. Volgens laatstgenoemd artikel moeten in het bestuursverslag de volgende elementen aan de orde komen: a. gang van zaken en gevoerde beleid tijdens het verslagjaar en toestand per balansdatum; b. bijzondere gebeurtenissen waarmee in de jaarrekening geen rekening behoeft te worden gehouden; c. verwachte gang van zaken; d. activiteiten op het gebied van onderzoek en ontwikkeling; e. doelstellingen en beleid risicobeheer in verband met financiële instrumenten. In het onderhavige jaarbericht zijn overeenkomstig de aanbevelingen van de Raad voor de Jaarverslaglegging (RJ645.401) de specifieke elementen van het volkshuisvestingsverslag en bestuursverslag 2010 van Mozaïek Wonen tot één stuk gecombineerd. In het tweede deel volgt de geconsolideerde jaarrekening 2010.
Jaarbericht 2010
5
Mozaïek Wonen
Inhoudsopgave Deel 1: Volkshuisvestings- en jaarverslag 1. Jaarbericht 2010: inleiding
8
1.1 Missie en visie 1.2 De omgeving 1.3 Belangrijkste doelstellingen en prestaties in 2010 van Mozaïek Wonen 1.4 Financiën: het jaarresultaat 2010
2. Het bij voorrang passend huisvesten van de primaire doelgroep
18
2.1 Het bezit van Mozaïek Wonen 2.2 Nieuwbouw 2.3 Huurprijsbeleid 2.4 Verhuringen 2.5 Verhuurbaarheid 2.6 Bestrijden onrechtmatige bewoning 2.7 Huurincasso 2.8 Verleende diensten (servicekosten) 2.9 Verkoop van woningen
3. Het kwalitatief in stand houden van het bezit
32
3.1 Onderhoud 3.2 Duurzaam bouwen, onderhoud en milieu
4. Het betrekken van huurders bij beheer en beleid
37
4.1 Periodiek overleg met huurdersverenigingen, de Koepel en bewonerscommissies 4.2 Ondernemingsplan 4.3 Overleg met belanghouders 4.4 Visitatie 4.5 Klachtencommissie
5. Het bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten
41
5.1 Criteria voor investeren in leefbaarheid 5.2 Wijkontwikkeling 5.3 Citymarketing 5.4 Woongedrag en buurtbetrokkenheid 5.5 Uitgaven voor materiële leefbaarheidvoorzieningen
6. Wonen, welzijn en zorg 6.1 Nieuwbouw 6.2 Bestaande voorraad 6.3 Samenwerkingen 6.4 Bijzondere aandachtsgroepen
50
Jaarbericht 2010
6
7. Het waarborgen van de financiële continuïteit
Mozaïek Wonen
54
7.1 Betrouwbaar financieel beleid 7.2 Resultaten 2010 7.3 Borgen toegang tot de kapitaalmarkt 7.4 Kasstromen en financiering van investeringen 7.5 Bewaken van macro economische en politieke ontwikkelingen 7.6 Beoordeling CFV en WSW 7.7 Financieel gezond, maar…
8. De organisatie van Mozaïek Wonen
66
8.1 De werkorganisatie 8.2 Medewerkers 8.3 Beloning bestuurders 8.4 Beheer derden 8.5 Verbindingen 8.6 Ondernemingsraad 8.7 Personeelsvereniging
9. Governance en zelfevaluatie
72
9.1 Bestuur 9.2 Governancestructuur 9.3 Overleg en samenwerking met belanghouders 9.4 Toezicht houden en klankborden 9.5 Besluiten Raad van Commissarissen 9.6 Bevindingen Raad van Commissarissen 9.7 Corporate governance 9.8 Verbeterpunten, te realiseren in 2011
10. Mededeling over het volkshuisvestingsverslag
80
Bijlagen 1. Colofon 2. Profielschets Raad van Commissarissen, van toepassing sinds 1-1-2005 (samenvatting) 3. Samenstelling Raad van Commissarissen 4. Besluitenlijst Raad van Commissarissen 5. Samenstelling klachtencommissie 6. Verhuringen in 2010 naar huishouden en inkomensklassen 7. Verhuringen in 2010 naar inkomen en prijssegment voor Mozaïek Wonen totale aanbod, het aanbod in Gouda, Bodegraven en Moordrecht 8. Verhuringen in 2010 naar aantal personen, leeftijd en aantal kamers en woningtype voor Mozaïek Wonen totale aanbod, het aanbod in Gouda en in Bodegraven 9. Gemiddeld aantal reacties per doelgroep op via advertenties verhuurde woningen in 2010 naar aantal kamers, type, prijs en locatie 10. Nadere informatie met betrekking tot overlastdossiers 11. Nadere informatie leefbaarheids- en empowermentfonds en sponsoractiviteiten
Jaarbericht 2010
7
Mozaïek Wonen
Deel 2: Geconsolideerde jaarrekening 2010 Consolidatie Stichting Mozaïek Wonen, Mozaïek Wonen Projecten B.V. en Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda 11. Geconsolideerde balans (na resultaatbestemming)
97
12. Geconsolideerde winst- en verliesrekening
99
13. Kasstroomoverzicht
100
14. Algemene toelichting
102
15. Grondslagen voor waardering van activa, passiva en resultaat
106
16. Toelichting op de geconsolideerde balans
112
17. Niet in de balans opgenomen verplichtingen
131
18. Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening
133
19. Geconsolideerde kengetallen
142
Enkelvoudige Jaarrekening Stichting Mozaïek Wonen 20. Enkelvoudige balans (na resultaatneming)
143
21. Enkelvoudige winst- en verliesrekening
145
22. Toelichting op enkelvoudige balans en enkelvoudige winst- en verliesrekening
146
23. Enkelvoudige kengetallen
149
24. Overige gegevens
150
Deel 3: Verklaringen 25. Verklaringen van het bestuur en van de RvC 26. Mededeling van de accountant 27. Verklaring van de onafhankelijke accountant
151
Jaarbericht 2010
8
Mozaïek Wonen
Deel 1: Volkshuisvestings- en jaarverslag 1. Jaarbericht 2010: Inleiding 1.1. Missie en visie In 2010 schreven we ons nieuwe ondernemingsplan, waarin we de koers voor de jaren 2011 t/m 2015 van Mozaïek Wonen beschrijven. Om die koers te kunnen bepalen, hebben we eind 2009/begin 2010 onze lokale partners en belanghouders geconsulteerd. Daarnaast hebben we ons bedrijf kritisch laten doorlichten (visiteren) door een onafhankelijke instantie. We mogen in algemene zin concluderen dat Mozaïek Wonen “op koers” ligt. Vanzelfsprekend is ons ondernemingsbeleid primair gebaseerd op onze volkshuisvestelijke taak zoals die in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) is vastgelegd, namelijk het huisvesten van de doelgroepen van beleid. Mozaïek Wonen heeft voor de komende jaren haar missie als volgt geformuleerd: Het bieden van kwalitatief goed en betaalbaar wonen aan groepen in de gemeente Gouda en Bodegraven-Reeuwijk, die daar zelf niet in kunnen voorzien. Daarbij ziet Mozaïek Wonen haar taken ruimer dan het bouwen, verhuren, onderhouden en verkopen van woningen. Mozaïek Wonen wil samen met haar lokale partners invulling geven aan de thema’s wonen, welzijn, zorg, leefbaarheid en duurzaamheid en wel op een dusdanige wijze dat dit leidt tot perspectief en participatie. Een corporatie heeft als maatschappelijke onderneming qua resultaatgerichtheid te maken met drie aandachtsvelden, namelijk klantrendement, maatschappelijk rendement en financieel rendement. Het spreekt vanzelf dat deze gebieden nauw met elkaar samenhangen. Mozaïek Wonen heeft ze vertaald naar acht strategische doelstellingen, te weten: Draagkracht - De doelgroepen van Mozaïek Wonen wonen in voor hen betaalbare woningen; Kwaliteitsniveau - De doelgroepen van Mozaïek Wonen wonen passend naar kwaliteit; Positionering - Mozaïek Wonen is een lokaal verankerde, transparante en betrouwbare organisatie; Financiën - Mozaïek Wonen is een financieel gezonde organisatie; Leefbaarheid - klanten van Mozaïek Wonen wonen in een vitale stad met sterke, leefbare en inspirerende wijken; Welzijn en Zorg - Mozaïek Wonen wil samen met partners komen tot voldoende en betaalbare zorgen welzijnsproducten en -diensten. Service - Mozaïek Wonen biedt een gedegen en klantgerichte dienstverlening. Organisatie - Mozaïek Wonen is een effectieve en efficiënte organisatie. Onze accenten: Mozaïek Wonen zal ook de komende jaren onverkort blijven inzetten op: 1. De kwaliteit en kwantiteit van het woningbezit; 2. Een intensieve samenwerking met gemeenten en lokale partners en 3. Stedelijke vernieuwing en leefbaarheid. Wél dwingen het huidige economische- en politieke klimaat en de daarmee gepaard gaande teruglopende kasstromen en investeringsmogelijkheden ons de komende jaren tot (nog) striktere prioriteitstellingen. Mozaïek Wonen zal meer investeren in bestaand bezit en leefbaarheid en iets minder in nieuwbouw. Daarbij zal Mozaïek Wonen zich meer focussen op betaalbare huurwoningen en minder op de vrije sector. Het milieu en energiebesparing blijven belangrijke speerpunten. Mozaïek Wonen zal de komende jaren nog meer inzetten op de stedelijke vernieuwing en daarmee gepaard gaande sociale aspecten zoals armoedebestrijding.
Jaarbericht 2010
9
Mozaïek Wonen
1.2. De omgeving Dreigende ontwikkelingen in de sector: Het staatssteundossier Brussel heeft haar invloed uitgebreid naar de Nederlandse woningmarkt. Naar aanleiding van een klacht over oneerlijke concurrentie, neergelegd door de commerciële vastgoedsector, heeft de Europese Commissie met de Minister van Wonen, Wijken en Integratie (WWI) een onderhandelingsresultaat bereikt waar de corporaties ongelukkig mee zijn. Het resultaat is dat de staat alleen steun mag verlenen aan corporaties die minimaal 90% van hun woningen toewijzen aan mensen met een inkomen tot 33.614 euro (prijspeil 1-1-2011). Door deze enge definitie met betrekking tot de staatssteunregels wordt de manoeuvreerruimte van corporaties verder ingeperkt. Dit knelt des te meer omdat de verwachting is, dat zo een grote groep middeninkomens geen toegang houdt tot een betaalbare woning. Voorts worden door het besluit van de EU de mogelijkheden voor corporaties om projecten uit de commerciële sector te verkrijgen of er in te participeren eveneens fors ingeperkt. Dit geldt eveneens voor de mogelijkheden van de corporaties ten aanzien van het ontwikkelen/beheren van maatschappelijk vastgoed. Met een interim regeling geeft Nederland op onderdelen uitwerking aan het Besluit van de Europese Commissie. Deze ministeriele regeling betreft een partiële implementatie van het EC-besluit, waarmee het dus vooruitloopt op de Herzieningenwet toegelaten instellingen (wijziging Woningwet). Bij deze herzieningenwet gaat het om veel meer zaken, zowel intern- en extern toezicht, de rol en positie van de minister en de autoriteit (thans CFV), de inrichting van de corporatie en de positie van belanghouders en de gemeente. De ministeriële regeling is op 1 januari 2011 in werking getreden en stelt vast voor welke activiteiten staatssteun is toegestaan en stelt regels voor woningtoewijzing en het aanbesteden van maatschappelijk vastgoed. Mozaïek Wonen heeft eind 2010 de maatregelen uit de EU-regeling in kaart gebracht en vertaald in een implementatieplan. Zo zijn wij in staat tijdig bij te sturen wanneer de situatie daarom vraagt. Financiële positie verder onder druk Door overheidsmaatregelen zoals de integrale vennootschapsbelasting, de Vogelaarheffing en het generiek inflatievolgend huurbeleid, is de financiële positie van de corporatie de afgelopen jaren onder druk komen te staan. Dit heeft er samen met de economische crisis toe geleid dat steeds meer corporaties cashflow-problemen hebben gekregen en zich gedwongen zien om extra woningen te verkopen en hun investeringen te temporiseren. De rijksoverheid staat voor enorme bezuinigingen. Het eind september/begin oktober 2010 gesloten Regeerakkoord (kabinet Rutte-Verhagen) is wat dat betreft duidelijk: de koopmarkt blijft ongemoeid, er wordt niet getornd aan de hypotheekrenteaftrek. Voor de huursector heeft het nieuwe kabinet wel de nodige plannen en die kunnen grote gevolgen hebben voor de corporaties, voor de huurders en voor de wijken waarin zij wonen. Welke punten op het gebied van de volkshuisvesting vallen in het regeerakkoord op? 1. De 1% huurverhoging boven inflatie, bepleit door Aedes en de Woonbond is niet gehonoreerd. Alleen voor huishoudens met een jaarinkomen boven € 43.000 ligt een huurverhoging van maximaal 5% bovenop de inflatie in het verschiet. Begin 2011 is het echter nog steeds onduidelijk wanneer en op welke wijze corporaties deze extra huurverhoging zouden moeten invoeren (nog niet per 1 juli 2011). 2. In welke mate de financiële positie van corporaties zal verslechteren, valt nu nog niet te zeggen. Een eerste indruk is er natuurlijk wel. Allereerst is daar de aangekondigde heffing voor corporaties als bijdrage aan de huurtoeslag.
Jaarbericht 2010
10
Mozaïek Wonen
Ook hier is het begin 2011 nog niet duidelijk hoe de heffing uitgevoerd zal gaan worden. Maar de heffing zal in ieder geval jaarlijks € 760 miljoen moeten opleveren. Het vergt daarom niet veel rekenwerk om te kunnen voorspellen, dat dit leidt tot een forse verlaging van de investeringscapaciteit in de sector. 3. Huurders van corporaties zouden het recht krijgen hun woning tegen een redelijke prijs te kopen. We kunnen ons afvragen in hoeverre grootschalige en “afgedwongen” verkoop haalbaar is en wie daar beter van wordt of – anders gezegd - welk maatschappelijk probleem ermee opgelost wordt? Daarbij bieden corporaties nu al een aantal mogelijkheden aan huurders om hun woning te kopen. Concrete maatregelen om de verstopte woningmarkt als gevolg van de fiscale renteaftrek in beweging te krijgen, om wat te doen aan de scheve verhouding tussen huurders en kopers én aan de hoge woonlasten van huurders, zijn nog niet aangekondigd. Waar de corporaties en ook Mozaïek Wonen nog effecten van gaan ondervinden zijn: • De bezuinigingen bij de lokale overheid: gezamenlijk met de gemeenten wordt hard gewerkt aan een leefbaar woonklimaat. De (financiële) mogelijkheden van de gemeente om daar in te sturen en het voorzieningenniveau op peil te houden, worden minder; • De financiering van de zorg, inclusief de zorghuisvesting, wordt aangepast. Hoe dit precies uitpakt is nog niet volledig helder, maar ook hier zal een groter beroep gedaan worden op de corporaties, in financiële zin en op het gebied van de verhuurrisico’s; • Toenemende eisen op het terrein van duurzaamheid die kosten met zich mee brengen maar waar aan de opbrengstenkant (hogere huren) weinig ruimte wordt gegeven.
De kapitaalmarkt Voor Mozaïek Wonen heeft de toegang tot de kapitaalmarkt in 2010 geen problemen opgeleverd. Nog steeds zijn er verschillende aanbieders. De borgstelling door het Waarborgfonds maakt het aantrekken van geld - tot nu toe - nog een vrij eenvoudige zaak. De rente was in 2010 laag ondanks een krediettoeslag, die banken momenteel berekenen en die hoger wordt naarmate de looptijd van de leningsovereenkomst langer is. In totaal hebben we in 2010 € 77 miljoen aan nieuwe leningen aangetrokken. Hiervan is € 40 miljoen. gestort in 2010. De resterende € 37 miljoen zal in 2011 worden gestort. In december 2010 is bijvoorbeeld € 12 miljoen aangetrokken (met uitgestelde storting) met de bedoeling te anticiperen op de thans nog onduidelijke situatie rond de Europese beschikking met betrekking tot de herfinanciering van de leningen die moeten worden afgelost. De Europese beschikking geeft immers aan, dat de zogenaamde commerciële activiteiten van corporaties niet langer gefinancierd mogen worden met staatssteun, hetgeen betekent dat Mozaïek Wonen vanaf 1-1-2011 voor dit deel van haar activiteiten door geldverstrekkers als “gewone” debiteur zal worden beoordeeld. Eind 2010 hebben we in beeld gebracht in welke nieuwbouwprojecten en activiteiten van Mozaïek Wonen sprake is van niet borgbare vastgoed/activiteiten en waar Mozaïek Wonen risico’s loopt met betrekking tot (her)financiering. In 2011 zal Mozaïek Wonen de financieringsmogelijkheden en – risico’s verder onderzoeken.
De woningmarkt De huidige economische recessie heeft uiteraard effect op de woningmarkt. Dit zien we aan signalen als stijgende verkooptijden, dalende verkoopprijzen, afnemende bouwproductie en doorstroming enzovoorts. De economische onzekerheden komen tot uitdrukking in minder doorstroming op de arbeidsmarkt (kansen op een nieuwe baan zijn onzeker), beperkingen in de hypotheekmogelijkheden (verlagen van garantiegrenzen en leennormen), grotere aanloop bij voedselbanken en forse bezuinigingen bij centrale en lokale overheid. En uiteraard hebben deze ontwikkelingen effect op de koopkracht, het consumentenvertrouwen en de beschikbaarheid van voorzieningen.
Jaarbericht 2010
11
Mozaïek Wonen
De vraag is echter hoe lang en hoe ernstig deze ontwikkelingen zich voor (blijven) doen. Gegeven de grote onrust op de financiële markten, moeten we rekening houden met jarenlange beperkte groei en mogelijk oplopende werkloosheid. Grofweg kunnen de volgende effecten als gevolg van de economische tegenwind zich voordoen: • De verhuisgeneigdheid van jongere huishoudens, gezinnen, middeninkomens en andere zogenaamde kwaliteitsdoorstromers zal (wellicht) tijdelijk afnemen. Zij stellen hun verhuizing uit en nemen minder risico’s; • Starters zullen mogelijk meer veiligheid zoeken en zich meer richten op de huursector of wachten nog even af en blijven een jaartje langer thuis wonen; • De verhuiswens van senioren blijft redelijk stabiel, maar de daadwerkelijke verhuizing kan stagneren op het moment dat zij niet in staat zijn hun huidige woning te verkopen; • De inkomensontwikkeling – m.n. van de lage en middeninkomens – zal de komende jaren beperkt zijn. Hierdoor kan de omvang van de doelgroepen in omvang toenemen. Als de energieprijzen weer gaan stijgen, kunnen veel bewoners, m.n. in de sociale huur- en koopsector in de problemen komen. Het aantal mensen dat in armoede leeft, zal mogelijk toenemen. Hoewel nog steeds laag, lijkt eind 2010 landelijk het aantal verkooptransacties enigszins te stabiliseren. Dit lichte herstel is echter uiterst broos. De NVM verwacht dat 2011 wederom een moeilijk jaar wordt voor de koopmarkt. De verwachting is dat het aanbod op de koopmarkt toe zal nemen, maar het aantal verkooptransacties nagenoeg gelijk blijft aan – dan wel licht zal stijgen t.o.v. – 2010. Daar tegenover staat dat door het toegenomen aanbod de verkoopprijs naar verwachting licht zal dalen.
Ontwikkelingen in ons werkgebied De provincie Zuid-Holland heeft de Universiteit van Amsterdam en Companen onderzoeken laten verrichten naar groei en krimp in het Groene Hart. Daaruit blijkt dat de ontwikkeling van de huur- en verkoopprijzen in Gouda, maar ook in Bodegraven, sinds 2002 achterblijft bij het gemiddelde van het Groene Hart. De lage opbrengsten in Gouda, gemeten in WOZ-waarde en verkoopprijzen per vierkante meter, zijn in 2010 bevestigd in een gezamenlijke studie van de woningcorporaties en de gemeente Gouda. Er tekent zich een ontwikkeling af waarbij de zuidelijke vleugel van de Randstad achterblijft bij de noordvleugel in zowel economische ontwikkeling als woonattractiviteit en huizenprijzen. Te lage opbrengsten in Gouda (huur- en verkoopopbrengst in vergelijking met nieuwbouwkosten en met andere gemeenten) vormen een belemmering voor de uitvoering van het bouw- en wijkontwikkelingsprogramma. Samen met gemeenten en andere ontwikkelpartners onderzoeken we de oorzaken van de lagere huur- en koopprijzen en samen zullen we ook kijken welke (marketing) maatregelen we moeten nemen om de aantrekkingskracht van Gouda en Bodegraven te verhogen en zo te voorkomen dat met name Gouda in een neerwaartse economische spiraal terecht komt. Als algemene constateringen over de markt in Gouda en Bodegraven gelden onverkort: • De omvang van de aandachtsgroep neemt vooralsnog niet af en zal de komende jaren toenemen; • De druk op de (sociale huur-)markt in Bodegraven blijft onverminderd hoog. In Gouda leek de spanning minder hoog. Uit recent onderzoek blijkt echter, dat ook hier de druk op de (sociale) huurmarkt weer toe zal nemen; • De vergrijzing neemt tot 2030 verder toe; • Het zijn met name de paren met kinderen die vaker dan gemiddeld een koop- en eengezinswoning bewonen. Alleenstaanden, oudere huishoudens (65+) en huishoudens in de aandachtsgroep wonen juist vaker in een huur- respectievelijk meergezinswoning. Maar nog altijd woont 30% van de alleenstaanden en 45% van de ouderen in een eengezinswoning. En respectievelijk 40% en 32% woont in een koopwoning; • Allochtone huishoudens wonen minder vaak dan gemiddeld in een koopwoning. Van de allochtone huishoudens is ongeveer de helft een gezin;
Jaarbericht 2010
• • •
•
Mozaïek Wonen
12
Van iedere 100 huurwoningen worden er circa 57 bewoond door een huishouden met een inkomen tot € 33.614. Tweederde van deze huishoudens behoort tot de doelgroep van beleid; In Gouda worden gemiddeld van iedere 100 koopwoningen 26 woningen bewoond door een huishouden met een inkomen tot € 33.614; Ongeveer een vijfde deel van de doelgroep van beleid woont in een huurwoning boven de aftoppingsgrens voor huurtoeslag (dure scheefheid) en nog eens een vijfde deel woont in een koopwoning; Door de nieuwe toewijzingsnorm van de Europese Commissie wordt de spoeling voor huishoudens met een inkomen boven € 33.614 dunner. Een deel van die huishoudens zal moeten uitwijken naar het duurdere huursegment of naar de koopsector.
Ontwikkelingen in sociale huurmarkt 2010, Gouda en Bodegraven. Hoe heeft de reeds in 2009 opgelopen druk op de lokale woningmarkt zich in 2010 ontwikkeld? Hoe pakt de stagnatie in de koopmarkt uit voor de kans op een huurwoning? Wie zoeken een sociale huurwoning? De hierna volgende beschrijving van de vraag naar sociale huurwoningen in 2010 is gebaseerd op de reacties van woningzoekenden op het woningaanbod van de woningcorporaties Mozaïek Wonen en Woonpartners: Tabel 1.2.1 Aantal en slaagkans woningzoekenden 2010, Gouda en Bodegraven Gouda 2010
Bodegraven 2010
Aantal actieven
Aantal geslaagden
Slaagkans
Aantal actieven
Aantal geslaagden
Slaagkans
(1)
(2)
(3)
(1)
(2)
(3)
Doorstromers
1.285
134
10,4%
197
53
26,9%
Starters
1.683
343
20,4%
275
29
10,5%
Zelfstandig wonenden
640
45
7%
125
15
12%
Totaal
3.608
522
14,5%
597
97
16,2%
Binnen plaats
2.636
444
16,8%
250
90
36%
Buiten plaats
972
78
8%
347
7
2%
Totaal
3.608
522
14,5%
597
97
16,2%
1 persoon
1.665
265
15,9%
170
46
27,1%
2 persoon
1.029
149
14,5%
202
33
16,3%
868
101
11,6%
216
18
8,3%
46
7
15,2%
9
0
0%
Totaal
3.608
522
14,5%
597
97
16,2%
18 t/m 23 jaar
1.028
100
9,7%
179
4
2,2%
24 t/m 30 jaar
889
108
12,1%
160
18
11,3%
31 t/m 45 jaar
917
165
18%
157
15
9,6%
46 t/m 55 jaar
304
65
21,4%
46
9
19,6%
56 t/m 65 jaar
218
39
17,9%
29
18
62,1%
66 t/m 75 jaar
177
31
17,5%
23
16
69,6%
vanaf 76 jaar
75
14
18,7%
3
17
566,7%
Totaal
3.608
522
14,5%
597
97
16,2%
0 tot € 21.450
3 t/m 5 personen 6 en meer
1.856
313
16,9%
253
53
20,9%
21.450 tot 29.125
734
84
11,4%
128
24
18,8%
Vanaf € 29.125
971
112
11,5%
208
18
8,7%
47
13
27,7%
8
2
25%
3.608
522
14,5%
597
97
16,2%
Onbekend Totaal (1) (2) (3)
woningzoekenden met minimaal 1 reactie op een aangeboden woning in het betreffende jaar woningzoekenden aan wie een woning is toegewezen aantal geslaagden gedeeld door aantal actieven
Jaarbericht 2010
13
Mozaïek Wonen
Toelichting: • In Gouda is het aantal actief woningzoekenden in 2010 (3.608 woningzoekenden) opnieuw aanzienlijk toegenomen ten opzichte van voorgaand jaar (2009 3.119 woningzoekenden, toename 16%, in 2009 toename 12%). Deze toename deed zich voor bij het merendeel van de groepen woningzoekenden, maar vooral bij woningzoekenden van buiten Gouda en in de leeftijd tot 55 jaar. Het aantal oudere woningzoekenden is stabiel gebleven. Hoewel het aantal gezinnen dat wil huren, is toegenomen (nog steeds is slechts 25% van woningzoekenden een gezin, de helft is alleenstaand), is het aantal grote gezinnen afgenomen. • Het aanbod aan sociale huurwoningen – dat via Woningnet in Gouda werd verhuurd – nam in 2010, vergeleken met 2009, gelukkig ook toe met 71 woningen (= + 16%)! Dit ondanks de voor sloop onttrokken woningen. In 2010 zijn er woningen via nieuwbouw aan het reguliere aanbod toegevoegd en is de mutatiegraad toch weer iets opgelopen. De slaagkans voor actief woningzoekenden is daarmee op hetzelfde niveau gebleven als in 2009: 14,5%. Dat is nog steeds een veel te geringe slaagkans. In 2008 was deze nog 21%. Voor het merendeel van de groepen is de slaagkans ongeveer gelijk gebleven. Hoewel de slaagkans van de laagste inkomensgroep iets is afgenomen, is deze nog steeds groter dan die van hogere inkomensgroepen. De starters hebben hun positie ten opzichte van de doorstromers verder verbeterd. • In Bodegraven is in 2010 eenzelfde ontwikkeling zichtbaar. Het aantal actief woningzoekenden nam zelfs met 24% toe naar 597 (in 2009 toename 11%). Die toename is vooral toe te schrijven aan woningzoekenden van buiten Bodegraven in de leeftijd 30 – 55 jaar, veelal in gezinsfase, met een hoger inkomen. De vraag van jonge starters is licht toegenomen. • Het aandeel woningzoekenden met een inkomen boven de huurtoeslaggrens was in Gouda in 2010 27% en in Bodegraven 35%. Onder de toegewezenen (via Woningnet) is het aandeel respectievelijk 22% en 19%. • Ook in Bodegraven is het aanbod aan sociale huurwoningen in 2010 fors toegenomen en wel met 62 woningen naar 97 woningen (+ 177%, vorig jaar nog afname van - 38%). Als gevolg hiervan nam de slaagkans toe naar 16,2% (in 2009 nog slechts 7,3%). De slaagkans voor senioren is groot en voor gezinnen zeer gering. Het aandeel gezinnen onder de woningzoekenden is opgelopen naar 35% (29%). • Van de 522 via Woningnet verhuurde woningen in Gouda zijn er 332 (64%) verhuurd door Mozaïek Wonen. Daarnaast hebben wij nog 164 woningen in Gouda verhuurd buiten Woningnet om. Dat zijn er in Bodegraven 17 geweest. • De toegenomen krapte komt ook tot uitdrukking in een toegenomen gemiddeld aantal reacties op het woningaanbod: van gemiddeld 34 in 2007 tot 40 in 2008 tot 62 in 2009 tot 117 in 2010. Conclusies Op grond van bovenstaande constateringen concluderen wij, dat de huidige nieuwbouwprogramma’s in Gouda kwalitatief bijsturing behoeven, te weten: • Een groter aandeel huurwoningen, met name eengezinshuurwoningen en vooral in het betaalbaar en bereikbaar (middenduur) segment; • Een kleiner aandeel meergezinskoopwoningen en een groter aandeel middeldure koop; • Kleinere aandelen sloop en verkoop van bestaande huurwoningen. In Bodegraven zijn we samen met de gemeente in 2010 tot de conclusie gekomen dat, • De eerder geprognosticeerde aantallen en programmering nieuwbouw bijgesteld dienen te worden. In 2011 wordt voor de gemeente Bodegraven-Reeuwijk een nieuwe woonvisie geschreven. • De groei van het aantal huishoudens neemt af en zal op termijn waarschijnlijk omslaan in een krimp. Dit betekent dat we nu reeds moeten voorsorteren op een evenwichtige(r) samenstelling van de voorraad. • Hoewel het merendeel van de senioren in hun huidige eengezinswoning kunnen blijven wonen, al dan niet met ondersteuning WMO, is er nog steeds een tekort aan voor senioren geschikte huisvesting.
Jaarbericht 2010
•
14
Mozaïek Wonen
En aan de andere kant is er een tekort aan duurdere eengezinswoningen. Beide segmenten zorgen voor doorstroming uit zowel eengezinshuurwoningen als uit het middensegment koopwoningen, waardoor er ruimte ontstaat voor starters. Wij zien dan ook geen noodzaak in het realiseren van koopwoningen specifiek voor starters. Het bijstellen van de aantallen moet vooral beslag krijgen in de uitleggebieden: minder woningen daar en meer laagbouw (zeer beperkt gestapeld). Wel gefaseerd doorgaan met het realiseren van (senioren)appartementen nabij de huidige voorzieningen.
1.3. Belangrijkste doelstellingen en prestaties in 2010 van Mozaïek Wonen Kijken we naar Mozaïek Wonen en naar Gouda en Bodegraven, dan lijkt de schade - ondanks de economische en financiële tegenwind - nog mee te vallen. We kunnen met enige tevredenheid constateren dat Mozaïek Wonen en de gemeenten Gouda en Bodegraven maximaal gepresteerd hebben. Ter illustratie een overzicht van onze belangrijkste voorgenomen prestaties en gerealiseerde prestaties in 2010: Top-10 activiteiten bedrijfsplan 2010 Mozaïek Wonen. 1
2
3
4
Voorgenomen Door alle belanghouders gedragen nieuwe prestatieafspraken met de gemeenten Gouda en Bodegraven. Gerealiseerd/Stand van zaken (31-12-2010) Prestatieafspraken met gemeente Gouda zijn in januari 2010 ondertekend. Prestatieafspraken met gemeente Bodegraven-Reeuwijk worden in 2011 herzien. Procesafspraken hiervoor zijn in 2010 gemaakt. Voorgenomen Overeenstemming met de gemeente Gouda en met bewoners over het “afmaken” van de wijkontwikkeling Korte Akkeren. Gerealiseerd/Stand van zaken (31-12-2010) De gebiedsovereenkomst Korte Akkeren is in 2010 in concept gereed gekomen. Afronding is afhankelijk van MFA, waarover in 2011 besluitvorming plaatsvindt. Op diverse deelterreinen is er reeds overeenstemming. Uitwerking initiatieffase Erasmusplein en Turfsingel is afgerond (sloop en opknappen in 2011). Overleg Garenspinnerij leidt tot mogelijke vestiging van een Cultuurhuis. Heroriëntatie op een nieuwe bestemming voor de Gunningmavo is gestart. Voorgenomen Een nieuw ondernemingsplan, gestoeld op de visitatie (begin 2010) en gedragen door de belanghouders. Een ondernemingsplan waarmee Mozaïek Wonen goed voorbereid de komende vijf jaar in kan. Gerealiseerd/Stand van zaken (31-12-2010) Concept ondernemingsplan was eind 2010 gereed. Is besproken met belanghouders. Definitieve besluitvorming is in februari 2011 afgerond. Voorgenomen Uitvoering van de eind 2009 vastgestelde bezuiniging van 15% op de bedrijfskosten van Mozaïek Wonen. Gerealiseerd/Stand van zaken (31-12-2010) Reorganisatie is in 2010 conform planning gerealiseerd. In 2010 is besloten, dat het WoningOnderhoudsBedrijf niet uitgeplaatst zal worden. Wel is gekozen voor een afslank- en afbouwconstructie. Voorbereiding WoonServicePunt kende in 2010 haken en ogen. Per 1-2-2011 officiële start van het WSP gepland. De bezuinigingsdoelstelling, d.w.z. bedrijfskosten in 2012 15% lager dan 2008, is in 2010 nog niet volledig gerealiseerd.
Jaarbericht 2010
5
6
7
8
9
10
15
Mozaïek Wonen
Voorgenomen Planmatig onderhoud, waarbij 240 keukens en 130 badkamers worden vervangen en verbeterd, en € 3,4 miljoen aan het onderhoud van gevels en buitenschilderwerk is geraamd. Om het milieu en de woonlasten te sparen, wordt voor € 0,8 miljoen dubbele beglazing aangebracht zonder huurverhoging en voor € 1,5 miljoen in verwarmingsinstallaties in de woningen geïnvesteerd. Gerealiseerd/Stand van zaken (31-12-2010) In 2010: • 127 badkamers vervangen; • 123 keukens vervangen; • Uitgaven gevelonderhoud: € 3.8 miljoen; • Investering dubbel glas: € 1 miljoen; • Nieuwe HR ketels: € 1.6 miljoen; Voorgenomen Totstandkoming van een door vele partijen gedragen citymarketing van Gouda, mede gericht op het verhogen van de waarde van (nog af te zetten) woningen. Gerealiseerd/Stand van zaken (31-12-2010) Samen met de gemeente en Woonpartners is in 2010 een vergelijkend onderzoek afgerond naar de waardeontwikkeling vastgoed. Vervolgens hebben partijen in 2010 een citymarketeer aangesteld. Voorgenomen Start van de nieuwbouw – na vele tegenslagen – van het nieuwe Rode Dorp te Gouda. Gerealiseerd/Stand van zaken (31-12-2010) In 2010 verder gewerkt aan de ontwikkeling van het project Rode Dorp. In 2010 is het definitieve plan goedgekeurd. Verwachte start bouw 2011. Voorgenomen Start van de nieuwbouw van Graafse Waard (Bodegraven), Snoystraat/Westerkade (Gouda), Thijssestaete (Gouda), Boslocatie, BSO en Westeinde (Moordrecht). Gerealiseerd/Stand van zaken (31-12-2010) In 2010 is de eerste paal in de Graafse Waard (Bodegraven) geslagen. Woningen complex Snoystraat/Westerkade (Gouda) zijn gesloopt en in 2011 is gestart met de nieuwbouw. De nieuwbouw Thijssestaete (Gouda) is in maart 2011 opgeleverd. De nieuwbouw van de Boslocatie en BSO (Moordrecht) start in 2011. De realisatie Westeinde (Moordrecht) is gestart Voorgenomen Het oppakken van de wijkprogramma’s die in 2009 in Gouda voor het eerst volgens de nieuwe werkwijze van de Wijkaanpak samen met de wijkpartners zijn geformuleerd, met veel aandacht voor sociale samenhang, veiligheid en uitstraling. Deze zijn vastgesteld en verwerkt in de begroting 2011 e.v. Gerealiseerd/Stand van zaken (31-12-2010) Uitwerking specifieke thema’s (Sport & Spel en Schoon/Heel/Veilig) in 2010 besproken en vastgesteld met partners. Per wijk hebben we acties op dit terrein uitgevoerd. Voorgenomen Planontwikkeling voor Dronenplein, Molenzicht, Erasmusplein, MFA Centrum Korte Akkeren, Koningin Wilhelminaweg. Gerealiseerd/Stand van zaken (31-12-2010) Voor de planontwikkeling voor Dronenplein (Rijngaarde) is in 2010 overeenstemming met de gemeente bereikt over het stedenbouwkundig kader en de verwerving van grond. De ontwikkeling Molenzicht (Domburg) is in 2010 stopgezet omdat het niet mogelijk blijkt de financiële knelpunten op te lossen. De ontwikkeling Wijde Wiericke loopt nog, zij het dat er ook t.a.v. dit project een financieel knelpunt ligt tussen de gemeente en de ontwikkelaar. In 2010 is besloten de 31 woningen aan de Erasmusstraat te slopen om plaats te maken voor openbare ruimte (entree wijk). De herhuisvesting van de huidige bewoners gaat op 1 maart 2011 van start.
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
16
De aangekochte woningen aan de Erasmusstraat worden in 2011 gesloopt. Mozaïek Wonen wil de grond aan een projectontwikkelaar verkopen, die de woningen voor eigen risico op de markt brengt. Aan een zelfde constructie wordt gewerkt voor het project aan de Koningin Wilhelminaweg. De 21 bestaande woningen worden vervangen door 12 eengezinswoningen in de koopsector. Voor de multifunctionele accommodatie (MFA) in Korte Akkeren is een definitief Programma van Eisen opgesteld in samenwerking met de toekomstige gebruikers. Dit is in 2010 vertaald in een stedenbouwkundig plan en een geactualiseerde grond- en vastgoedexploitatie.
1.4. Financiën: het jaarresultaat 2010 We hebben 2010 afgesloten met een positief resultaat van € 6.928.000. Voor 2010 is een winst begroot van € 2.942.000. Over 2009 boekte Mozaïek Wonen nog een verlies van € 4.930.000. Het in 2010 sterk verbeterde resultaat is vooral een gevolg van investeringsbeslissingen met onrendabele toppen. In 2009 was voor € 14.320.000 aan onrendabele investeringen ten laste van het resultaat gebracht. In dit 2010 is dit € 2.141.000. In paragraaf 7.1 verklaren we het verschil nader. De volgende tabellen bevatten kerncijfers met betrekking tot financiële resultaten en positie. Tabel 1.4.1 Financiële kerncijfers, na verwerking jaarresultaat (x € 1.000) 2010
2009
2008
Bedrijfsopbrengsten
56.212
56.402
57.594
Bedrijfslasten
31.780
47.305
39.357
Saldo
24.432
9.097
18.237
Rentebaten Rentelasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Buitengewone baten/lasten
898 14.771 10.559 0
872 14.171 -4.202 0
841 13.747 5.331 0
Jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
10.559
-4.202
5.331
607
-825
2.841
-4.238
97
-6.867
6.928
-4.930
1.305
Vennootschapsbelasting Mutatie actuele waarde Jaarresultaat
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
17
Tabel 1.4.2 Financiële kengetallen 2010
2009
2008
Overige reserves
180.082
173.154
178.084
Solvabiliteit (EV/TV)
34,29%
33,75%
36,57%
0,59
0,76
0,36
Rentabiliteit eigen vermogen
3,85%
-2,85%
0,73%
Rentabiliteit totaal vermogen
4,65%
1,77%
3,74%
1,59
1,31
1,20
4,49%
4,72%
4,92%
Liquiditeit (current ratio)
Rentedekkingsratio Gemiddelde vermogenskostenvoet
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
18
2. Het bij voorrang passend huisvesten van de primaire doelgroep Strategisch doel: Mozaïek Wonen wil komen tot een grote bouwproductie, voldoende bereikbare voorraad en doorstroming. Inzet van middelen Doelstelling 2010 Resultaten Geraamde uitgaven in 2010: * oplevering nieuwbouw: 59 * opgeleverd: 59 € 28,5 mlj. * woningen in productie: 510 * in productie: 420 Geraamde uitgaven in 2010 * woningen in voorbereiding: * in voorbereiding: 202 ten laste van eigen 175 vermogen: € 6 mlj. Gedifferentieerd en gematigd * gematigd huurbeleid * gemiddelde huuraanpassing huurbeleid streefhuren lager 1-7-2010: 0.97% dan maximaal. redelijk. * heroriëntatie systematiek * woonlastenonderzoek huurbeleid in relatie met afgerond. woonlasten * evaluatie Koopgarant * evaluatie Koopgarant afgerond.
2.1. Het bezit van Mozaïek Wonen In onderstaande tabel wordt aangegeven hoe de woningvoorraad van Mozaïek Wonen zich in 2010 heeft ontwikkeld. Tabel 2.1.1 Samenstelling woningvoorraad naar huurprijs per 31 december 2009 en 2010 en ontwikkeling in 2010 (netto huren) tot kwaliteitskortingsgrens 1 <= € 357,37
per 31-12-2009 aantal % Ontwikkeling: aankoop verkoop sloop nieuwbouw overig huurbeleid per 31-12-2010 aantal % Woningtypen: eengezins meergezins Gouda aantal % Bodegraven aantal % Moordrecht aantal % Overig bezit
1.778 20,8%
e
tot 2 aftoppingsgrens > € 511,50 <= € 548,18
tot huurtoeslaggrens > € 548,18 <= € 647,53
Totaal
vrije sector > € 647,53
5.219 61,1%
673 7,9%
831 9,7%
47 0,5%
-1
-8
- 11
+3 - 96
- 20 -7 + 48 +1 - 91
-2
+ 12
+ 177
1.604 18,9%
5.150 60,8%
670 7,9%
840 9,9%
213 2,5%
8.477 100%
354 1.250
2.128 3.022
605 65
707 133
108 105
3.902 4.575
1.305 19,1%
4.185 61,1%
539 7,9%
621 9,1%
194 2,8%
6.844 100%
289 18%
960 59,8%
131 8,2%
211 13,1%
15 0,9%
1606 100%
10 37%
5 18,5%
0 0%
8 29,6%
4 14,8%
27 100%
Wooneenheden
Standplaatsen + woonwagens 11
garages / park.plaatsen/ bergingen 191
bedrijfsruimten / winkels
maatschappelijk vastgoed
Overig
34
35
5
+3 -3 - 81
65
1
e
tot 1 aftoppingsgrens >€ 357,37 <= € 511,50
Huurgrenzen op basis van netto huur.
+5
8.548 100% +3 -43 -88 +53 +4
Jaarbericht 2010
19
Mozaïek Wonen
Er hebben zich in 2010 geen grote verschuivingen voorgedaan in de samenstelling van onze voorraad. Omdat er iets meer woningen zijn verkocht en gesloopt dan aangekocht en bijgebouwd, is de voorraad per saldo licht afgenomen met 71 woningen. Het aandeel huurwoningen in de vrije sector is, hoewel door huurverhogingen iets toegenomen, nog steeds zeer gering (2,5%). Ook het segment middelduur (tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens) is nog steeds klein (10%). De verdeling naar prijs van onze voorraad is in Gouda bijna gelijk aan die in Bodegraven. Verkoop vindt in alle prijssegmenten plaats. Sloop betreft vooral de allergoedkoopste woningen. En het is ons ook in 2010 weer gelukt om woningen toe te voegen in het betaalbare segment. Iets meer dan helft van ons bezit bestaat uit meergezinswoningen. Dat aandeel is iets toegenomen omdat we vooral eengezinswoningen verkopen en appartementen toevoegen.
2.2. Nieuwbouw 2.2.1 Samenvattend de resultaten In 2010 hebben we geconstateerd dat projectontwikkelaars aanzienlijk minder projecten bij Mozaïek Wonen hebben aangeboden. Dit in tegenstelling tot 2009 waarin Mozaïek Wonen veelvuldig voor projecten werd benaderd om woningen af te nemen. Dit waren grotendeels woningen die bedoeld waren voor de koopsector, maar waarvoor werd gevreesd dat deze niet of onvoldoende verkocht konden worden. Het omzetten van woningen naar de (sociale) huursector zou dan voor de projectontwikkelaars de afzet garanderen. In 2010 zijn er maar vijf locaties aangeboden. Deels projecten in de nieuwbouw (3) en deels bestaand vastgoed (2). Als gevolg van de wijzigingen in nationale- en Europese regelgeving is in 2010 voor sommige projecten onderzocht of het voor Mozaïek Wonen nog steeds mogelijk is deze te ontwikkelen. Dit heeft tot gevolg gehad dat de ontwikkelperiode voor deze projecten langer zal duren. Bij de toekomstige projecten in Westergouwe treedt vertraging op als gevolg van procedurele zaken, onder andere vanwege bezwaren op het bestemmingsplan. In het bedrijfsplan 2010 beoogden we in 2010 59 woningen op te leveren, 510 woningen in productie te hebben en nog eens 175 woningen in voorbereiding. Concreet hebben we in 2010: • Opgeleverd: 53 huurwoningen en 6 koopwoningen. • In productie: 420 woningen, waarvan 349 huur en 71 koop Het verschil tussen beoogd (510) en gerealiseerd (420) is te verklaren door 1. project, Vromade is verschoven van “in productie” naar “in voorbereiding” (28 eenheden) 2. het aantal woningen in enkele projecten in de ontwikkelfase is bijgesteld (bijvoorbeeld Driestar: was 150, nu 121) • In voorbereiding: 202 woningen (allen huur) Het verschil tussen beoogd (175) en gerealiseerd (202) is te verklaren door 1. Project Vromade is verschoven van “in productie” naar “in voorbereiding”(28 eenheden) 2. het aantal woningen in project Olympiadeplein met 1 naar beneden is bijgesteld. Onze financiële inzet ten behoeve van de nieuwbouwprojecten staat vermeld in de jaarrekening, paragraaf 1.1.3. Daaruit blijkt dat voor een tweetal projecten in uitvoering en een tweetal projecten in voorbereiding de stichtingskosten het bedrag voor € 200.000 in geringe mate overstijgen. Sinds 2010 moeten wij in dat geval een verklarende toelichting geven. • Voor project Olympiadeplein geldt dat we in 2010 hebben besloten, dat juist vanwege die overschrijding (investering > € 200.000) een alternatief en goedkoper plan ontwikkeld moet worden. • In de plannen Graafse Waard en Thijsselaan zijn ook vrije sectorhuurwoningen opgenomen, waarbij de hogere kwaliteit de verklaring biedt. • In het plan Vromade zijn zorgwoningen opgenomen waarbij de specifieke kwaliteit tot hogere investeringen leidt. In de hierna volgende tabel zijn al onze nieuwbouwplannen opgenomen en geordend naar fase, aantal woningen, segment, doelgroep, woningtype en (mogelijk) opleveringsjaar.
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
20
Tabel 2.2.1 Nieuwbouwprojecten GOUDA
Fase
W.C. Bloemendaal Renovatie Wachtelstraat
Opgeleverd Opgeleverd
6
J.P. Thijsselaan Westerkade / Snoystraat
Uitvoering
Rode Dorp Bolwerk 1 Verloren Kost
Aantal Segment woningen 27 Sociale huur
Doelgroep Senioren
Woningtype Planning oplevering meergezins 2010
Niet specifiek
eengezins
2010
34
Koop Sociale huur (16), vrije sector (18)
Senioren + zorg
meergezins
2011
Uitvoering Definitief ontwerp
36
Sociale huur
Senioren
meergezins
2012
28
Sociale huur
Niet specifiek
eengezins
2012
Uitvoering Voorlopig ontwerp Haalbaarheid Haalbaarheid
25
Sociale huur
Niet specifiek
eengezins
2012
121 58 8
Sociale huur Sociale huur Koop
Jongeren Senioren + zorg Niet specifiek
meergezins meergezins eengezins
2013 2013 2013
Driestar Olympiadeplein Erasmusplein Jan Verswollezone Zuid Koningin Wilhelminaweg MFA Winterdijk
Haalbaarheid
46
Sociale huur
Zorgwoningen
meergezins
2013
Haalbaarheid Haalbaarheid
12 30
Koop Sociale huur
eengezins meergezins
2013 2014
MFA Winterdijk
Haalbaarheid
Niet specifiek Zorgwoningen Leerlingen met beperkingen
MFA Korte Akkeren, incl. Futselaar
Haalbaarheid
Bijzonder onderwijs Basisschool, kinderopvang, welzijn, winkels, sport, parkeren
Westergouwe (woningen) Westergouwe (gezondheidscentrum) Gunning Mavo Wachtelstraat 2 nieuwbouw Sub-totaal Gouda
Haalbaarheid
350
Haalbaarheid Haalbaarheid
N.t.b.
BODEGRAVEN
Fase
Waterhoen 3 Weideveld
Opgeleverd Uitvoering
Graafse Waard Weideveld Weide Veld (fase 2)
Uitvoering Uitvoering Haalbaarheid
Vromade Rijngaarde
Definitief ontwerp Haalbaarheid
Wijde Wiericke Schoutendreef Sub-totaal Bodegraven
Haalbaarheid
Haalbaarheid Haalbaarheid
2 783
Divers
2015
Sociale huur en sociale koop
Divers
meergezins (300) en eengezins (50)
Zorg en welzijn Sociale huur of koop
Sociaal of markt
Meergezins
> 2016 > 2016
Koop en parkeren
Niet specifiek
eengezins
2013
Doelgroep
Woningtype Planning oplevering meergezins 2010 meergezins 2011 meergezins en 2011 t/m 2014 eengezins eengezins 2012 eengezins 2013
Aantal Segment woningen 26 Sociale huur 19+2 Vrije sector 117 sociale en vrije sector huur en 49 166 koop 51 21 koop en 30 huur 18 Koopgarant 19 ADL, 10 sociale huur, zorg, winkels en sportkantine 28 155 Sociale huur Sociale huur (20) en 38 koopgarant (18) 26 Sociale huur 529
2014
Senioren Zorg
Niet specifiek Niet specifiek Startende kopers
Senioren Zorg Senioren en startende kopers Niet specifiek
> 2016
meergezins meergezins
2014 2014
eengezins meergezins
2014 2017
Jaarbericht 2010
MOORDRECHT
Fase
Westeinde Vijf Akkers Noord (buitensch. opvang)
Uitvoering
Boslocatie Sub-totaal Moordrecht TOTAAL
Mozaïek Wonen
21
Haalbaarheid Definitief ontwerp
Aantal Segment woningen 28 Vrije sector
Doelgroep Zorg
BSO 28 56
Sociale huur
Niet specifiek
Woningtype Planning Oplevering meergezins 2012 meergezins
2012
meergezins
2013
1398
fasen: opgeleverd, uitvoering, definitief ontwerp, voorlopig ontwerp, definitie, haalbaarheid segmenten: sociale huur, vrije sector, verkoop (koopgarant) doelgroepen: jongeren, senioren, zorg typen: eengezins, meergezins, bedrijfsruimte, maatsch vastgoed
2.2.2. Highlights nieuwbouwprojecten 2010 In januari 2010 is de eerste vloerplaat gelegd van het gebouw Thijssestaete. De 34 appartementen van de Thijssesteate zijn luxe en hoogwaardig. Ze zijn bedoeld voor 55plussers met een lichte zorgindicatie. Het gebouw heeft een hoog en laag gedeelte met daartussen het trappenhuis en twee liften. In het hoge gedeelte van zes bouwlagen komen 18 ruime huurappartementen met een oppervlakte 2 van 110 m . In het lage gedeelte met drie bouwlagen komen 16 huurappartementen met 2 een oppervlakte van 80 m . Alle appartementen hebben drie kamers. De huurprijzen liggen tussen de € 482,- en € 686,-. De opleverdatum is maart 2011. In maart 2010 werden 27 prachtige huurappartementen boven de nieuwe winkels van Winkelcentrum Bloemendaal opgeleverd. De doelgroep betreft 55-plussers en mindervaliden. De huurprijzen liggen tussen de € 450 en € 670. Op loopafstand van de 27 appartementen zijn diverse voorzieningen: het vernieuwde en uitgebreide Winkelcentrum Bloemendaal, een zorgcentrum, huisarts, fysiotherapeut en openbaar vervoer. In maart 2010 hebben de eerste bewoners de sleutel van hun appartement gekregen.
In juni 2010 werd op de plaats waar vroeger 18 appartementen aan de Waterhoen stonden, een complex met 26 royale huurappartementen opgeleverd. De woningen zijn verdeeld over vier bouwlagen. Drie appartementen zijn geschikt voor mindervaliden. De huurprijzen liggen tussen de € 470 en € 510. Op loopafstand zijn diverse voorzieningen zoals winkelcentrum Vromade, apotheek, huisartsenpost en openbaar vervoer.
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
22
De sleutels zijn in juli 2010 aan de eerste bewoners uitgereikt. In september 2010 is de eerste boom geplant aan de Graafse Waard. Hiermee is aangegeven dat er gestart is met de bouw van het eerste blok van de 166 woningen aan de rand van Bodegraven. De Graafse Waard belooft een schitterend woongebied te worden met volop water en groen. Het plan biedt voor elk wat wils in een mooie mix van koop- en betaalbare huurwoningen. En dat alles aan de Koninginneweg, op loopafstand van het gezellige centrum van Bodegraven. De huurprijzen variëren van € 500 t/m € 875,- de verkoopprijzen van € 265.000 t/m € 410.000,-.
De verwachte opleverdatum van de eerste woningen is begin 2012. De laatste woningen worden in 2014 opgeleverd.
In oktober 2010 is gestart met de sloop van de 88 woningen Westerkade Snoystraat. De bewoners ontvingen een verhuiskostenvergoeding van € 5.327 (conform voorgeschreven vergoeding BBSH). Er komen 36 nieuwe huurappartementen, op loopafstand van het centrum in Gouda. De drie- en vierkamerappartementen variëren in grootte van 2 81 tot 108 m . Ze zijn via een trap en lift bereikbaar. De appartementen zijn levensloopbestendig.
Ieder appartement heeft een eigen berging, gesitueerd op de begane grond. Ook komen er op eigen terrein ongeveer 150 parkeerplaatsen. Deze zijn onder andere bedoeld voor de 56 koopwoningen, die daar ook gebouwd gaan worden. De gemiddelde huurprijs van de appartementen is ongeveer € 500,- per maand. Verwachte opleverdatum is begin 2012.
Jaarbericht 2010
23
Mozaïek Wonen
Het project Vijf Akkers Noord in Moordrecht heeft een jaar vertraging opgelopen omdat de gemeente de onteigeningsprocedure moest stopzetten op advies van het Ministerie van VROM. Het is daarom nog niet duidelijk of het project kan doorgaan. Voor de multifunctionele accommodatie aan de Winterdijk is een jaar vertraging opgetreden omdat de veiligheid in het geding is vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor. Mogelijk kan deze ontwikkeling daarom niet doorgaan. Bij de projecten in Korte Akkeren is in 2010 belangrijke vooruitgang geboekt. Zo is er besloten de 31 woningen aan de Erasmusstraat in het project Erasmusplein te slopen om plaats te maken voor openbare ruimte (entree wijk). De herhuisvesting van de huidige bewoners is op 1 maart 2011 van start gegaan. De aangekochte woningen aan de Erasmusstraat worden in 2011 gesloopt. Hier worden in de koopsector acht eengezinswoningen gerealiseerd. Mozaïek Wonen wil de grond aan een projectontwikkelaar verkopen die de woningen voor eigen risico op de markt brengt. Aan eenzelfde constructie wordt gewerkt voor het project aan de Koningin Wilhelminaweg. De 21 bestaande meergezinswoningen worden vervangen door 12 eengezinswoningen in de koopsector. Voor de multifunctionele accommodatie in Korte Akkeren is een definitief Programma van Eisen opgesteld in samenwerking met de toekomstige gebruikers. Dit is vertaald in een stedenbouwkundig plan en een geactualiseerde grond- en vastgoedexploitatie. Ondanks de complexiteit van het project blijft de ambitie bij partijen aanwezig om het nieuwe centrum van Korte Akkeren te realiseren. Alle belangrijke functies in Korte Akkeren wordt gecentraliseerd naast de Akkerborch en het gezondheidscentrum. In het eerste kwartaal van 2011 willen partijen doorschakelen naar de fase van aanbesteding (ontwikkelende aannemer) en de ontwerpfase. 2.2.3. Verwerving grond ten behoeve van nieuwbouwprojecten Ten behoeve van haar voorgenomen nieuwbouwprojecten heeft Mozaïek Wonen in 2010 diverse grondaankopen/-ruil gedaan: Gouda: * Futselaar Plantenkas & Zoon. De levering van tuincentrum Futselaar Plantenkas & Zoon heeft in april 2010 plaatsgevonden. Het terrein is bouwrijp opgeleverd. Op basis van het fiscale advies heeft de levering met BTW plaatsgevonden voor een bedrag van € 1.671.429,- in plaats van overdrachtbelasting zoals was begroot. * Rode Dorp: Op 11 oktober 2010 is de grondexploitatieovereenkomst tussen Mozaïek Wonen en de gemeente Gouda getekend en op 10 december 2010 is de grond van de gemeente verworven (stukjes grond die nodig zijn voor het plan). De verwerving van de grond van de Hoogvliet voor een bedrag van € 1.177.729,- door Mozaïek Wonen vond op 1 december 2010 plaats. * Driestar Educatief Op 21 december 2010 ondertekenden Mozaïek Wonen en hogeschool Driestar Educatief een realisatieovereenkomst voor de bouw van 121 nieuwe studentenappartementen in de Spoorzone. Eind 2010 verwierf Mozaïek Wonen 2 stroken grond aan weerszijden van de Burg. Jamessingel ten behoeve van realisatie van dit project. Deze stroken zijn bestemd als voorterrein (gemeenschappelijke tuin), dan wel parkeerterrein. De kosten van deze aankoop bedroegen € 143.346,-. Bodegraven: * Graafse Waard: De grondruilen - die voortkomen uit de in 2010 met de gemeente Bodegraven afgesloten koop- en realisatieovereenkomsten voor planfase 1 en 2 – zijn op 10 augustus en 1 december 2010 gerealiseerd. De kosten van deze grondruilen bedroegen € 237.367,-. * Weideveld: De grondlevering voor planfase 2 van Synchroon aan Mozaïek Wonen vond op 22 november 2010 plaats. Hiermee was een bedrag gemoeid van € 1.403.476,-.
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
24
Moordrecht: * Westeinde Op 6 juli 2010 verwierf Mozaïek Wonen tegen de koopprijs van € 779.828,- het eigendom van een vlek bouwgrond met bouwplan aan het Westeinde in de gemeente Moordrecht. In het najaar van 2010 is gestart met de realisatie van 21 woonzorgappartementen, 7 zorgkamers, 2 algemene ruimten en daarbij behorende zorggerelateerde ruimten, bergingen en buitenruimten. Alles ten behoeve van verhuur aan de Stichting Gemiva-SVG.
2.3. Huurprijsbeleid Huurprijsbeleid 2010 Volgens de afspraak in het regeerakkoord werd ook in 2010 de huurverhoging gekoppeld aan inflatie. Voor 2009 werd een inflatie verwacht van ca. 1,2%. In lijn met het regeerakkoord betekende dit dat het maximale percentage van de huurverhoging per 1 juli 2010 1,2% mocht bedragen. Dit is de maximaal toegestane huurverhoging per individuele woning. Ook de huursomstijging per 1 juli werd vastgesteld op het inflatiepercentage van 1,2%. Mozaïek Wonen heeft de jaarlijkse huurverhoging per 1-7-2010 als volgt ingevuld: De huren zijn per 1-7-2010 met 1,2 % verhoogd met uitzondering van: 1. De woningen die gesloopt worden en waarvoor de peildatum begin 2010 is ingegaan, t.w.: - Herenstraat 76 t/m 110 (even nrs.) 0% 2. Woningen, die op 30-6-2010 een huur hadden, welke op of boven de door Mozaïek Wonen vastgestelde streefhuur zaten (prijspeil 1-7-2010) 0% Bij deze huurverhoging per 1-7-2010 speelden voor ons de volgende overwegingen: 1. Door de toegestane beperkte huursomstijging (1,2%) was de manoeuvreerruimte ten behoeve van de differentiatie bij de jaarlijkse huurverhoging nagenoeg nihil; 2. Onze financiële polsstok maakte een nog lagere huursomstijging van 1,2% niet gewenst; 3. De voorgestelde uitzonderingen (sloop en huren op of boven streefhuur 0%) was in lijn met het huurbeleid 1-7-2009 en de wensen van onze Huurderskoepel. De concrete cijfers met betrekking tot de realisatie huurverhoging 1-7-2010 (en twee voorgaande jaren) zien er als volgt uit. Tabel 2.3.1 Huurprijsbeleid 2008 t/m 2010
Gemiddelde huuraanpassing in % per 1 juli Jaarhuursom (x € 1000) Toename jaarhuursom in % Gemiddelde huuropbrengst per vhe per maand (x € 1) Gemiddelde puntprijs (x € 1)
2008 1,43 43.529 2,36
2009 2,28 44.870 3,08
2010 0,97 45.931 2,36
421 3,1
430 3,2
438 3,3
2.4. Verhuringen In 2010 hebben we 610 woningen verhuurd. Het merendeel van deze woningen wordt regulier via advertenties verhuurd. Die staan in WoningNet geregistreerd. In WoningNet wordt ook een deel van de via bemiddeling verhuurde woningen en de verhuurde nieuwbouw vastgelegd. Daarnaast zijn er woningen die buiten WoningNet om zijn verhuurd aan urgenten, aan instellingen of aan tijdelijke huurders (bij woningen die wachten op sloop) of via woningruil dan wel “doorschuiven”.
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
25
Het gaat dan bijvoorbeeld om: - 20 woningen Herenstraat; - 27 woningen (nieuwbouw Gildenburg); - 60 woningen Savelberghof; - Rijngaarde en Oranjehof (seniorencluster in Bodegraven). Door de verschillen in registratie ontstaan er ook verschillen in het aantal verhuurde woningen. Van alle verhuringen is 13% verhuurd met specifieke indicatie. In onderstaande tabel zijn de indicaties gespecificeerd. Tabel 2.4.1 Verhuringen in 2010 naar specifieke indicatie voor Mozaïek Wonen totaal, in Gouda en in Bodegraven Gouda
Bodegraven
Totaal
Statushouder
aantal
2
1
3
Stadsvernieuwingsurgent
aantal
22
22
44
Sociale urgentie
aantal
4
8
12
Medische urgentie Begeleiding / zorgdak
aantal aantal
22 4
9 0
31 4
Fokus / Miva Overige instellingen
aantal aantal
4 6
0 15
4 21
64
55
119
Totaal
In Bodegraven zijn er relatief veel woningen verhuurd aan urgenten, met name stadsvernieuwingsurgenten. Vergoeding voor toekennen beschikking en huisvestingsvergunning urgenten Door Mozaïek Wonen worden werkzaamheden verricht in het kader van de informatieverstrekking aan woningzoekenden, de intake en bemiddeling van urgenten en de afgifte van huisvestingsvergunningen. In de "Uitvoeringsafspraken taken woonruimteverdeling gemeente Gouda en de corporatie", is overeengekomen dat de gemeente Gouda Mozaïek Wonen betaalt per afgegeven stadsvernieuwingsen herstructureringsurgentie. Er wordt afgerekend op basis van werkelijk gemaakte kosten per product, naar prestatie. In 2010 is € 14.596,78 gefactureerd voor 155 urgenties. Verder verzorgt WoningNet in belangrijke mate de uitvoering van de woonruimteverdeling. Verhuringen naar passendheid Dat wij als corporatie werkzaam zijn voor de lage inkomens blijkt wel uit het feit dat van de in totaal 610 woningen die we verhuurd hebben er 80% toegewezen is aan huishoudens met een inkomen onder de € 33.000,-, waarvan een groot deel, gezien het inkomen, recht heeft op huurtoeslag. De nieuwe regels maken dat wij ons ook op deze huishoudens moeten richten, zozeer zelfs dat wij de inkomens vanaf € 33.614,- (prijspeil 1-1-2011) nauwelijks meer kunnen bedienen. Terwijl dat merendeels huishoudens zijn die wij eigenlijk ook zouden willen bedienen omdat zij in de huidige markt moeilijk aan een betaalbare woning op de vrije markt kunnen komen. Zowel in Gouda als in Bodegraven hebben wij in 2010 de regels - die overigens pas van toepassing zijn vanaf 2011 - overschreden: meer dan 10% van de verhuringen is geweest aan huishoudens met een inkomen boven de € 33.000,-. Merendeels zijn de woningen passend (conform passendheidsdefinitie BBSH) toegewezen. Omdat er ook maatwerk geleverd wordt, bijvoorbeeld in geval van urgentie, zijn er ook afwijkingen. Van de huishoudens die recht hebben op huurtoeslag heeft 10% een woning gekregen met een huur boven e de 2 aftoppingsgrens. e Van de huishoudens met een inkomen vanaf € 33.000,- heeft 63% een woning gehuurd tot de 1 aftoppingsgrens. Dat was overigens in 2010 volgens de regels. In hoofdstuk 1.2. De omgeving is ingegaan op de slaagkans.
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
26
Tabel 2.4.2 Verhuringen in 2010 naar inkomen en prijssegment voor Mozaïek Wonen totale aanbod, het aanbod in Gouda en Bodegraven. Voor een meer gedetailleerde indeling in segmenten zie bijlage 7. Inkomen tot huurtoeslaggrens* (<= …)
totale aanbod totaal sociale segment
aantal %
vrije sector > € 647,53
aantal %
Totaal
aantal %
Vanaf (<) huurtoeslaggrens) tot <= € 33.000,-
> 33.000 - <= € 43.000,-
> € 43.000,-
Totaal
370 63% 5 21,7% 375 61,5%
113 19,3% 3 13% 116 19%
59 10,1% 4 17,4% 63 10,3%
45 7,7% 11 47,8% 56 9,2%
587 100% 23 100% 610 100%
294 62,6% 4 18,2% 298 60,6%
91 19,4% 3 13,6% 94 19,1%
52 11,1% 4 18,2% 56 11,4%
33 7% 11 50% 44 8,9%
470 100% 22 100% 492 100%
20 17,7% 0 0% 20 17,5%
7 6,2% 0 0% 7 6,1%
12 10,6% 0 0% 12 10,5%
113 100% 1 100% 114 100%
2 50%
0 0%
0 0%
4 100%
Gouda totaal sociale segment
aantal %
vrije sector > € 647,53
aantal %
Totaal Gouda
aantal %
Bodegraven totaal sociale segment
aantal %
vrije sector > € 647,53
aantal %
Totaal Bodegraven
aantal %
74 65,5% 1 100% 75 65,8%
Moordrecht
aantal % aantal %
2 50%
totaal sociale segment/ Totaal Moordrecht
inkomen tot huurtoeslaggrens: alleenstaand < 65 jaar <= € 21.450,alleenstaand >= 65 jaar <= € 20.200,meerpersoons < 65 jaar <= € 29.125,meerpersoons >= 65 jaar <= € 27.575,-
N.B. Cf huurdefinitie EU-beschikking (kale/netto huur)
In de volgende tabel wordt duidelijk aan welke doelgroepen de verschillende woningtypen verhuurd zijn. Komen de kleine woningen terecht bij de kleinste huishoudens? Welke woningen huren de senioren? Tabel 2.4.3 Verhuringen in 2010 naar aantal personen, leeftijd en aantal kamers en woningtype voor Mozaïek Wonen totale aanbod (in de bijlage 8 treft u deze tabel aan uitgesplitst naar Gouda en Bodegraven) Totale aanbod Totaal
aantal %
1 of 2 kamers
aantal %
3 kamers
aantal %
4 kamers
aantal %
5 of meer kamers
aantal %
eengezins
aantal %
meergezins
aantal %
• •
alleenstaand tot 65 jaar (< 65)
alleenstaand vanaf 65 jaar (>= 65)
tweepersoons tot 65 jaar (< 65)
tweepersoons vanaf 65 jaar (>=65)
251 41,1% 125 74,9% 79 39,1% 39 19,1% 8 21,6% 48 29,8% 203 45,2%
90 14,8% 23 13,8% 32 15,8% 35 17,2% 0 0% 3 1,9% 87 19,4%
112 18,4% 14 8,4% 40 19,8% 46 22,5% 12 32,4% 43 26,7% 69 15,4%
66 10,8% 4 2,4% 38 18,8% 24 11,8% 0 0% 2 1,2% 64 14,3%
3 of meer personen
91 14,9% 1 0,6% 13 6,4% 60 29,4% 17 45,9% 65 40,4% 26 5,8%
Totaal
610 100% 167 100% 202 100% 204 100% 37 100% 161 100% 449 100%
26% van het aanbod was een eengezinswoning. Die zijn voor 40% verhuurd aan huishoudens met drie of meer personen. Van de 91 gezinnen, die gehuisvest zijn, zijn er toch nog 26 (=28%) terechtgekomen in een appartement.
Jaarbericht 2010
•
• • •
Mozaïek Wonen
27
De senioren gaan overwegend een appartement huren, ook de oudere stellen. De ‘jongere’ stellen komen weer voor een groter aandeel terecht in een eengezinswoning. Opvallend is dat van de 251 gehuisveste alleenstaanden tot 65 jaar er toch nog 48 (=19%) een eengezinswoning zijn gaan huren. Dit doet zich vooral voor in Gouda. Volgens de regelgeving is dit ook mogelijk. Het is wel een punt van aandacht in verband met de schaarste aan ruime woningen. Dit betekent dat van de woningen met 4 of meer kamers een flink deel (20%) verhuurd wordt aan alleenstaanden tot 65 jaar. Er zijn overigens ook gezinnen die kleine woningen met 3 of minder kamers zijn gaan huren. 60% van het totale aanbod bestaat uit woningen met 3 of minder kamers. Een derde bestaat uit 4-kamerwoningen.
2.5. Verhuurbaarheid 2
3
De verhuurbaarheid van onze woningbezit komt tot uitdrukking in de mutatiegraad , de leegstand en 4 het gemiddelde aantal ingestuurde reacties op een geadverteerde woning . Tabel 2.5.1 Verhuurbaarheid in 2010 naar aantal kamers, type, prijs en locatie Aantal mutaties
Mutatiegraad
Leegstandsgraad
Verhuurd via Woningnet (totaal, incl. bemiddeld)
Verhuurd via advertentie Woningnet
Gemiddeld aantal reacties op advertenties
Totaal 2010 totaal 2009
610 527
7,2% 6,2%
0,26% 0,19%
429
304
117
1 of 2 kamers 3 kamers 4 kamers 5 of meer kamers
167 202 204 37
11,5% 9,8% 5,0% 4,2%
0,34% 0,24% 0,26% 0,19%
138 143 138 10
98 105 96 5
94 101 160 57
Eengezins Meergezins
161 449
4,1% 9,8%
0,26% 0,27%
114 315
85 219
162 102
tot kwaliteits-kortingsgrens <= € 357,37 tot 1e aftoppings-grens > € 357,37 - <= € 511,50 tot 2e aftoppingsgrens > € 511,50 - <= € 548,18 tot huurtoeslaggrens > € 548,18 - <= € 647,53 vrije sector > € 647,53
124
7,7%
0,53%
74
59
97
330
6,4%
0,13%
267
186
113
44
6,6%
0,27%
52
32
193
89
10,6%
0,35%
35
27
95
23
10,8%
1,12%
1
-
-
Gouda Bodegraven Moordrecht
492 114 4
7,2% 7,1% 14,8%
0,25% 0,33% 0,32%
332 97 -
285 19 -
119 74 -
Uit deze cijfers blijkt dat de “doorstroming” in 2010, hoewel iets opgelopen, nog steeds gering is: 7,2%. Oorzaken zijn: de economische crisis en politieke wisselingen met bijbehorende onzekerheden en beperkingen van de financiële mogelijkheden (striktere regels van banken) maken dat een groot deel van de potentiële kopers hun koop uitstellen. Mede omdat ze hun huidige woning niet verkocht krijgen. Dat maakt dat ook in de huursector de potentiële doorstromers naar de koopsector blijven zitten. Daarnaast komt de nieuwbouw maar mondjesmaat beschikbaar.
2
De mutatiegraad toont het aantal keren verhuringen in het verslagjaar, gedeeld door het aantal woningen ultimo verslagjaar (x 100%). 3 De leegstand toont het aantal dagen dat een woning gemiddeld leeg heeft gestaan in het jaar (exclusief effect van sloop e.d.) 4 Gemiddeld aantal reacties is aantal reacties op via Woningnet geadverteerde woningaanbod gedeeld door aantal geadverteerde woningen
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
28
De leegstand bij mutatie is iets opgelopen maar nog steeds op een laag niveau. Wij kennen in het woningbezit eigenlijk geen langdurige leegstand, alleen individuele woningen met een ongunstige prijs/kwaliteit verhouding (bijv. bij ongunstige ligging). Ook duurt het langer om woningen die bij mutatie uit de bestaande voorraad te koop worden aangeboden te verkopen. De krapte komt ook tot uitdrukking in het wederom toegenomen gemiddeld aantal reacties op het woningaanbod: in Gouda van gemiddeld 62 in 2009 tot 119 in 2010. Bodegraven kent ook een fors gemiddeld aantal reacties in 2010: 74. Er komen op alle woningtypen gemiddeld veel reacties binnen, ook op de kleinste woningen of portiekflats zonder lift in de wijkontwikkelingsgebieden. De eengezinswoningen zijn het populairst. De samenstelling van het woningaanbod is vrijwel hetzelfde als in 2009. Het totaal van de door ons aangeboden woningen is wel sterk toegenomen. Het relatief kleine aandeel eengezinswoningen in het vrijgekomen aanbod is in tegenstelling tot voorgaande jaren weer toegenomen (van 16% naar 26%). De helft van de reacties is afkomstig van starters. Die zijn vooral gericht op de kleinere en goedkopere woningen. De senioren zijn slechts in beperkte mate actief. De gezinnen richten zich vooral op de vierkamerwoningen en in mindere mate op de grotere woningen (te duur?). In bijlage 9 is de tabel opgenomen met gemiddeld aantal reacties per doelgroep op de verschillende segmenten.
2.6. Bestrijden onrechtmatige bewoning Mozaïek Wonen bestrijdt onrechtmatig gebruik van woningen, opdat schaarse woonruimte beschikbaar is voor rechtmatige verhuur of verkoop. Bovendien beogen we de veiligheid en het woongenot te bevorderen van huurders en woningzoekenden, die zich netjes aan de regels houden. Samenwerking tussen verhuurders, gemeente, politie, energiebedrijven, uitkeringsinstanties en belastingdienst is bij aanpak noodzakelijk. Voor melding van woonfraude heeft Mozaïek Wonen een afzonderlijk e-mailadres geopend. Tabel 2.6.1 Resultaten van het project “Bestrijden onrechtmatige bewoning” Woonfraudecijfers Gouda
Bodegraven
Moordrecht
Totaal
2010
2009
2010
2009
2010
Voorraad Aantal nieuwe zaken Aantal afgehandelde zaken
43 88 84
56 85 98
3 5 4
1 6 4
0 0 0
2009 0 1 1
2010 46 93 88
2009 57 92 103
Totaal in behandeling
47
43
9
3
0
0
56
46
Analyse afgehandelde woonfraudezaken Gouda
Bodegraven
Moordrecht
Totaal
2010
2009
2010
2009
2010
Geen fraude Huuropzegging Ontruiming
33 14 2
40 15 8
2 0 0
2 2 0
0 0 0
2009 1 0 0
2010 35 14 2
2009 43 17 8
Situatie hersteld
35
35
2
0
0
0
37
35
De resultaten: Bij 51 gevallen was er daadwerkelijk sprake van fraude. 16 hiervan hebben geleid tot huuropzegging, deze woningen zijn weer in de verhuur gegaan of verkocht. In één geval is Mozaïek Wonen een gerechtelijke procedure gestart. Er zijn in 2010 twee woningen ontruimd wegens woonfraude.
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
29
Samenwerking met gemeente Onder regie van de gemeente Gouda is in 2009 door betrokken partijen gewerkt aan het convenant met betrekking tot uitwisseling van gegevens uit de Gemeentelijke Basis Administratie (GBA) en de bestanden van de woningcorporaties. Voorafgaand aan de nieuwjaarsreceptie op 6 januari 2010 is dit convenant ondertekend. Mozaïek Wonen heeft vanaf deze datum toegang tot het raadpleging van GBA gegevens. Vanaf september 2010 verzorgen de corporaties ook de verhuismutaties in de GBA. In 2010 is het convenant "Integrale aanpak van Hennepkwekerijen" ondertekend. Partijen in dit convenant zijn alle 28 gemeenten in de regio Hollands Midden, Openbaar Ministerie, arrondissementsparket Den Haag, Politie Hollands Midden, Stedin, Liander N.V., Belastingdienst Haaglanden, woningcorporaties en particuliere verhuurders. Mozaïek Wonen heeft een belangrijke rol gespeeld in de totstandkoming van het convenant. Met dit convenant is informatie-uitwisseling tussen partijen geregeld, wat civiele-, strafrechtelijke- en bestuurlijke vervolging mogelijk maakt.
2.7. Huurincasso Mozaïek Wonen hanteert een strikte incassoprocedure. Huurders met huurachterstand ontvangen eenmaal een herinnering; daarna volgt een sommatie. Indien daaraan niet is voldaan, wordt de vordering overgedragen aan de deurwaarder. De huurachterstanden in Gouda zijn afgenomen ten opzichte van 2009. De huurachterstanden in Bodegraven bleven vrijwel gelijk. Het percentage in Moordrecht is flink gestegen ten opzichte van 2009, Mozaïek Wonen bezit slechts 27 woningen in Moordrecht waardoor enkele gevallen van huurachterstand al snel een hoog percentage huurachterstand oplevert. Ondanks de economische crisis is het aantal huisuitzettingen fors lager dan in 2009. In 2010 waren er 14 huisuitzettingen in Gouda (2009: 6) en 1 in Bodegraven (2009: 1). Dit wordt mede veroorzaakt door extra inzet op preventie, zoals bijvoorbeeld via het Convenant Voorkomen Huisuitzetting en het aanbieden van schuldhulpverlening en inkomensbeheer.
2.8. Verleende diensten (servicekosten) Mozaïek Wonen levert een aantal servicediensten en voorzieningen tegen een kostendekkende vergoeding in de vorm van servicekosten. Eenmaal per jaar wordt, per complex, een overzicht van kosten en betaalde voorschotten opgesteld. Dit kan leiden tot terugbetaling van teveel betaalde voorschotten, maar ook tot verhoging van het maandelijkse voorschotbedrag. Bij servicekosten gaat het voornamelijk om: verwarming (stookkosten), elektra voor portiek en galerijverlichting, liftgebruik, onderhoud tuinen, beschikbaar stellen van recreatieruimten, levering van drinkwater, huismeester en schoonhouden portieken en ramen. De kosten voor deze voorzieningen worden als voorschot bij de maandelijkse (netto) huur in rekening gebracht. In 2010 bedroegen de totale kosten afgerond € 2,2 miljoen. De meest omvangrijke zijn: Tabel 2.8.1 “Top 5” van de servicekosten (x € 1.000) 1 2 3 4 5
Stookkosten (Gas vergroend*) Schoonmaakkosten Elektra gemeenschappelijke ruimten en poorten (100% groen*) Water Glasfonds
2010
2009
2008
1.027 437 416 123 74
1.346 472 500 140 114
1.089 454 447 138 87
De gerealiseerde stookkosten en elektra liggen fors lager dan voorgaande jaren. De voornaamste reden hiervoor is het goedkoper inkopen van gas en elektriciteit. Voorts valt op, dat de realisatie glasfonds ook beduidend lager uitvalt. Dit heeft te maken met het feit, dat het aantal meldingen in 2010 lager was dan in 2009. Tevens is in 2010 het contract opnieuw aanbesteed waardoor de glasvervanging tegen een betere prijs wordt ingekocht. Door dit inkoopvoordeel is ook het voorschotbedrag van de huurders bijgesteld van € 1,36 naar € 0,90 per maand.
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
30
*Milieubewuste keuze: Groene inkoop Ook in 2010 is het elektra 100% groen ingekocht (Greenchoice). Tevens is de inkoop van het gas (Dong: stookkosten) vergroend. 1.435 woningen worden verwarmd door zogenaamde blokverwarming. Blokverwarming wil zeggen dat er water in een centraal ketelhuis wordt verwarmd en vervolgens met behulp van circulatiepompen naar de opengestelde radiatoren in de woning wordt getransporteerd. Aan de opgestelde radiatoren in de woning zijn verbruikmeters gemonteerd. Deze meters registreren de hoeveelheid warmteafgifte per vertrek en dat maakt onderdeel uit van de totale verdeelsleutel. Mozaïek Wonen heeft met verschillende bedrijven contracten voor het schoonhouden van gemeenschappelijke ruimtes, entrees, trappenhuizen, liften en ruiten. Voor elk complex geldt een bestek, waarover met de bewonerscommissie overleg plaatsvindt. In 2010 is € 0,4 miljoen aan schoonmaakonderhoud gerealiseerd.
2.9. Verkoop van woningen Ook in 2010 was de verkoop van woningen nodig om te kunnen blijven investeren in zowel nieuwbouw als bestaande bouw. Mozaïek Wonen verkoopt woningen conform de volgende beleidsregels: • Kosten koper aan zittende huurders met van bewoningsduur afhankelijke korting (2 tot 10 %) • Aan zittende huurders in bepaalde gevallen met terugkoopverplichting volgens Koopgarant met korting van 25% op de koopsom en verplichte terugkoopregeling en winstdeling van 50%. • Leeggekomen woningen marktconform verkopen aan particulieren in de vrije verkoop (KK) Reeds op 3 mei 2007 verleende de Minister van VROM Mozaïek Wonen toestemming om met Koopgarant te gaan verkopen. Daarbij is ontheffing verleend aan het bepaalde in artikel 11c, lid 4 BBSH; verkoop van woningen tegen een prijs die minstens 90% van de verkoopwaarde vrij van huur en gebruik is. We zetten Koopgarant slechts in beperkte mate in. In 2010 is onderzocht of uitbreiding van het aantal Koopgarant woningen wenselijk is. De conclusie was dat we vooralsnog niet zullen uitbreiden zolang er geen oplossing is gevonden voor gesignaleerde financiële knelpunten. Tabel 2.9.1 Verkoop woningen (aantallen) Totaal Aantal in 2010 verkochte woningen -Waarvan aan zittende huurders met korting - Waarvan aan zittende huurders Koopgarant - Waarvan leeg verkocht, kosten koper - Verkocht bijzondere verkoop Aantal in 2009 verkochte woningen
Gouda 43 2 1 38 2 40
Bodegraven 40 2 1 35 2 36
3 0 0 3 0 4
Moordrecht* n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.
* In Moordrecht heeft Mozaïek Wonen nog geen woningen voor verkoop gelabeld.
Tabel 2.9.2 Verkoop woningen (opbrengst) x € 1.000 Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: Verkoopkosten
Totaal Gouda Bodegraven Moordrecht* 7.095 6.531 564 n.v.t. 214
197
17
n.v.t.
Af: Kosten leegstand te verkopen woningen Verkoopresultaat 2010**
224 6.657
179 6.155
45 502
n.v.t. n.v.t.
Verkoopresultaat 2009**
8.110
7.138
942
n.v.t.
* In Moordrecht heeft Mozaïek Wonen nog geen woningen voor verkoop gelabeld.
Jaarbericht 2010
31
Mozaïek Wonen
Verkoop bestaande voorraad Mozaïek Wonen heeft in de meerjarenraming over 2010 en volgende jaren rekening gehouden met een lager gemiddelde opbrengst per verkochte woning. Bovendien is de doelstelling met betrekking tot het aantal te verkopen woningen naar beneden bijgesteld ten opzichte van eerdere ramingen. Ondanks de sombere vooruitzichten heeft Mozaïek Wonen in 2010 meer woningen verkocht (40 woningen) dan werd voorzien/begroot (24 woningen). We verklaren dit door het feit, dat we onze woningen verkopen in het goedkope koopprijssegment, waar blijkbaar – zij het moeizaam – nog vraag naar is. In de laatste vier maanden van 2010 liep het aantal verkopen echter weer merkbaar terug. Voor 2011 verwacht Mozaïek Wonen dat deze trend door zal zetten. Op dit moment is het doel om 35 woningen uit de bestaande voorraad te verkopen. Echter, er zal zeer kritisch worden gekeken naar het aantal woningen dat in de verkoop staat, welke kosten er gemaakt worden en er zal niet veel meer verkocht worden dan 35 woningen. Hiermee wordt beoogd de kosten per verkoopwoning, welke oplopen vanwege langere doorlooptijden, te verlagen. Verkoop nieuwbouw Mozaïek Wonen is in augustus 2010 begonnen met de verkoop van 9 eengezinswoningen in de nieuwe wijk Weideveld (Bodegraven). Op 23 september 2010 vond een informatieavond voor belangstellenden plaats. Deze woningen worden verkocht onder Koopgarantconstructie, een product van de Stichting Opmaat, waarbij Mozaïek Wonen is aangesloten. Op basis van Koopgarant is aan de kopers een korting van 15% op de getaxeerde waarde gegeven. Er geldt een terugkoopverplichting indien men de woning in de toekomst wil verkopen, waarbij 77,5% van de waardeontwikkeling ten gunste komt van de koper en 22,5% ten gunste van Mozaïek Wonen. Het Ministerie van VROM heeft op 21 mei 2010 goedkeuring verleend aan Mozaïek Wonen voor de toepassing van Koopgarant bij deze woningen. De prijzen waren, na aftrek van deze korting € 187.000/ € 197.625. Inmiddels zijn 8 van de 9 woningen begin 2011 overgegaan naar de nieuwe eigenaren. De eerste woningen zijn in maart 2011 opgeleverd. De verkoop van de nieuwbouwprojecten Graafse Waard, Wachtelstraat en Gouwe Akkeren zijn eveneens inmiddels gestart. Bijzondere verkoop Naast de genoemde 40 verkochte woningen zijn in 2010 ook 3 woningen in de categorie “bijzondere verkoop” verkocht, te weten: 2 woningen aan de Moordrechtse Verlaat (aan een ontwikkelaar in kader van wijkontwikkeling) en 1 woning aan de Rietzoom (aan een instelling voor begeleid wonen). Voor de verkoop van deze laatste 3 panden is toestemming van het Ministerie van VROM gevraagd en gekregen.
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
32
3. Het kwalitatief in stand houden van het bezit Strategisch doel: Voldoende voorraad met een voldoende kwaliteit Inzet van middelen Doelstelling 2010 De begroting onderhoud voor In 2010 worden 364 2010 bedraagt € 14,6 miljoen woningen op basiskwaliteit gebracht. euro, waarvan * € 3,2 miljoen wordt uitgegeven aan het verhogen In 2010 worden in 300 naar basiskwaliteit èn woningen de badkamers en/of keukens vervangen. * € 1,5 miljoen wordt uigegeven aan badkamer- en In 2010 worden in clusters keukenrenovatie met in totaal 1.959 * € 4 miljoen verbeteren woningen gevels gereinigd uitstraling (gevelreiniging / en de buitenkozijnen buitenschilderwerk) geschilderd.
Resultaten Er is € 15.1 miljoen gerealiseerd in het onderhoud waarvan * € 3.7 miljoen in verhoging van basiskwaliteit en * € 1.3 miljoen is uitgegeven aan 127 badkamers en 123 keukens. * € 3.8 miljoen is geïnvesteerd aan gevelonderhoud in de 1.959 woningen waaronder uitstralingverbetering.
3.1 Onderhoud Vanuit het Strategische Voorraadbeleid wordt jaarlijks de MeerJaren Onderhoud Begroting (MJOB) geactualiseerd. Uit deze MJOB volgt het jaarplan voor het groot- en planmatig onderhoud. Een strategische doelstelling van Mozaïek Wonen is in 2018 een besparing op het gasverbruik ten opzichte van 2007/2008 van 20%. Concreet betekent dit een te realiseren gasbesparing van 1.8 miljoen kuub vóór 2018. Mozaïek Wonen verwacht met de door haar begrote energiebesparende maatregelen (o.a. dubbel glas en dak- en vloerisolatie) vóór 2018 circa 1,5 miljoen kuub aan gas te besparen. Lees hier meer over bij hoofdstuk ‘3.2 Duurzaam bouwen, onderhouden en milieu’. Realisatie onderhoud Voor 2010 was € 14.6 miljoen begroot en is € 15,1 miljoen daadwerkelijk uitgegeven. De realisatie ligt € 0,5 miljoen boven de begroting. Binnen de post onderhoud is een onderschrijding van € 900.000,doordat er minder kosten zijn gemaakt door lagere kosten reparatieonderhoud en een aantal vervallen werken. Onder de post woningverbeteringen (activa) is meer uitgegeven, doordat nieuwe strategiebepalingen inhielden dat de exploitatietermijn van enkele complexen is verlengd. Hierdoor is een aantal woningen uit deze complexen bij mutatie gerenoveerd. In 2010 is een tiental onderhoudsprojecten extra uitgevoerd dan begroot met een totale realisatie van € 476.000,-. Zo is bij een recent aangekocht pand voor kamerverhuur in Korte Akkeren € 130.000,- uitgegeven aan renovatiewerkzaamheden. Ook in Korte Akkeren zijn aan de Burg. Gaarlandtsingel vijf woningen aan de binnenkant volledig gerenoveerd voor een totale investering van € 150.000,- . In twee flats in Oud Goverwelle zijn in de algemene ruimten en liften camera’s geplaatst. Dit naar aanleiding van het toenemend aantal vernielingen in deze flats. De investering hiervoor bedroeg € 33.000,-. Basiskwaliteit In 2010 zijn 417 woningen zo aangepast dat ze voldoen aan een door Mozaïek Wonen gedefinieerde basiskwaliteit. Dit houdt in dat deze woningen volledig zijn voorzien van dubbel glas, de meterkast uitgerust is met aardlekschakelaar, er een aparte wasmachine aansluiting in de woning aanwezig is, de badkamer geheel is betegeld tot aan het plafond, het sanitair waterbesparend is en dat de verwarminginstallatie een hoogrendement installatie is. Keukens en badkamers Het doel was om in 2010 300 badkamers en keukens te renoveren, waarvan er 250 zijn gerealiseerd. Dit lagere aantal is o.a. te verklaren doordat in het complex Acaciaplein 26 en in het complex Kon. Wilhelminaweg 20 begrote keukens niet zijn uitgevoerd: aan de Koninginneweg hadden een aantal huurders zelf al een keukenblok laten aanbrengen.
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
33
De 20 woningen aan het Acaciaplein zijn bij nader inzien enkele jaren doorgeschoven, zodat het vervangen van de keukenblokken gecombineerd kan worden met het vervangen van de verwarmingstoestellen. Gevelonderhoud In 2010 is € 3,8 miljoen gerealiseerd aan regulier gevelonderhoud als schilderwerk en houtrotherstel. Tabel 3.1.1 Alle onderhoudsuitgaven en verbeteringen gespecificeerd naar soort (x € 1.000 - deze afronding veroorzaakt in deze tabel soms kleine verschillen in optellingen) Soort onderhoud: Meldingsonderhoud woningen Meldingsonderhoud woonomgeving Mutatieonderhoud Preventief onderhoud Service-abonnement Kleine herstellingen (SKH) Totaal niet cyclisch onderhoud Planmatig onderhoud woonomgeving Planmatig woningonderhoud Totaal cyclisch/planmatig onderhoud Totale onderhoudsuitgaven Investeringen/verbeteringen Woningverbetering / woonomgeving Woningverbeteringen bij mutatie en incidenteel Woningverbetering bij planmatig onderhoud Totaal investeringen/verbeteringen Totaal uitgaven onderhoud en verbetering/investeringen
2.114 114 1.284 1.166
1.695 96 1.070 974
Bodegraven 2010 415 18 212 190
82
67
4.760 205 5.293 5.498 10.258
Totaal 2010
Gouda 2010
Moordrecht 2010
Totaal 2009 4 0 2 2
2.128 103 1.250 1.134
15
0
66
3.902 205 4.510 4.715 8.617
850 0 783 783 1.633
8 0 0 0 8
4.681 1.010 6.817 7.827 12.508
0
0
0
0
733
598
199
399
0
964
4.295
3.721
574
0
4.772
4.893
3.920
973
0
6.469
15.151
12.537
2.606
8
18.977
Verbeteringen In 2010 bedragen de uitgaven voor onderhoud en verbetering ruim € 15 miljoen. Bijna € 5 miljoen hiervan is besteed aan woningverbetering. Hieronder wordt onder andere verstaan: - Renovatie badkamers (€ 0,7 miljoen); - Dubbel glas (€ 1,1 miljoen); - Bijplaatsen lift (€ 0,3 miljoen); - Aanbrengen individuele cv (€ 1,4 miljoen); - Plattegrondwijziging / opplussen (€ 0,5 miljoen). Planmatig onderhoud In 2010 is € 5,5 miljoen besteed aan cyclisch (planmatig) onderhoud waarvan: - Gevelonderhoud / schilderwerk (€ 3,6 miljoen); - Keukenrenovaties (€ 0,6 miljoen); - Renovatie warmtepomp installatie (€ 0,3 miljoen); - Reinigingswerk gevels (€ 0,2 miljoen); - Vervangen verwarming ketels (€ 0,1 miljoen); * - Aanpassingen dakbeveiliging (€ 0,2 miljoen); - Liftonderhoud (€ 0,1 miljoen); - Aanpassingen brandweereisen (€ 0,1 miljoen). * Milieubewuste keuze: - De warmtepomp gebruikt de warmte van de aarde voor de verwarming van woningen. - Alle nieuw geplaatste verwarmingsketels zijn hoogrendement installaties.
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
34
Tabel 3.1.2 Groot en planmatig onderhoud, de omvangrijkste werken in 2010 (x € 1.000) Cluster Complexnaam Omschrijving werkzaamheden 52 155 155 155 101 212
Dr. Schaepmanstraat Hoefs Hoefs Hoefs Mercatorsingel Savelberghof
Vervangen kozijnen, schilderwerk, isolatie Schilderwerk, aanbrengen dubbel glas Aanbrengen individuele cv Keuken- en badkamerrenovatie Schilderwerk, aanbrengen dubbel glas Schilderwerk
1034 1031
Rijngaarde Pr. Bernhardstraat
1020
Koninginneweg 5-35
Bijplaatsen extra lift Renovatie installatie warmtepomp Keuken- en badkamerrenovatie, keukengeisers vervangen door collectief warmwatersysteem.
Kosten Gouda
1.534 1.499 1.487 905 663 441 Bodegraven 340 289
265 Moordrecht Geen planmatig onderhoud in de 27 woningen uit 2007, eerste onderhoudsproject staat gepland in 2015.
Dr. Schaepmanstraat (Gouda) De 116 woningen van dit complex van het bouwjaar 1949 zijn gedeeltelijk voorzien van nieuwe kozijnen. Begin ’80 zijn in dit complex aluminium schuiframen aangebracht. Met het terugbrengen van houten kozijnen is de oorspronkelijk karakteristieke uitstraling van dit complex weer in ere hersteld. Minstens zo belangrijk is dat hiermee ook veel tocht en koudeproblemen voor de bewoners zijn opgelost.
Hoefs (Gouda) Met in totaal € 3,8 miljoen aan kosten is in 2010 gemiddeld € 10.000 per woning besteed aan het complex de Hoefs, bestaande uit 399 woningen (bouwjaar 1975). Ook in 2009 is al ca. € 1 miljoen in dit complex geïnvesteerd. Daarnaast wordt er in 2011 nog eens € 3 miljoen geïnvesteerd. De totale kosten in drie jaar bedragen € 7,8 miljoen. Per woning is dit een investering van € 19.500. Hiermee zijn bijna alle woningen voorzien van een nieuwe keuken en badkamer, heeft het schilderwerk een nieuwe kleurstelling gekregen en zijn de woningen voorzien van individuele verwarming. Dit complex werd voorheen verwarmd met blokverwarming.
Situatie voor
en na de renovatie
Jaarbericht 2010
35
Mozaïek Wonen
Mercatorsingel, Savelberghof (Gouda) In deze twee complexen is regulier schilderwerk van de ramen, kozijnen en deuren uitgevoerd. Daarbij is het complex Mercatorsingel (bouwjaar 1971) geheel voorzien van dubbel glas. Het complex Savelberghof (bouwjaar 2002) was al voorzien van dubbele beglazing. Tijdens dit project is het complex voorzien van een hangbakinstallatie. Hiermee kunnen op een veilige manier de ramen worden gezeemd en gevelonderhoud worden uitgevoerd. Rijngaarde (Bodegraven) Dit verzorgingscomplex voor ouderen aan de Rijngaarde bestaat uit twee gebouwen van verschillende bouwjaren, respectievelijk 1971 en 1987. De enige lift in dit complex was gelegen in het ‘oude’ gedeelte. Mede vanwege de beoogde herontwikkeling (sloop oude gedeelte) maar vooral vanwege de afhankelijkheid van de bewoners van de lift is een tweede lift gerealiseerd. Met het oog op de herontwikkeling van dit complex is naast deze nieuwe lift een extra ‘lege’ liftschacht gerealiseerd. Zo kan in de toekomst op relatief eenvoudige wijze het aantal liften worden uitgebreid.
stalen constructie dubbele liftschacht Rijngaarde
Prins Bernhardstraat (Bodegraven) De 21 in 1999 gebouwde eengezinswoningen worden verwarmd door aardwarmte, met een zogenaamde warmtepomp. De tijdens de bouw in 1999 aangebrachte installatie is geoptimaliseerd waardoor nog meer rendement uit deze installatie kan worden gehaald. Koninginneweg (Bodegraven) Dit complex bestaat uit 21 galerijwoningen van het bouwjaar 1969. Naast de renovatie van de badkamers en keukens in 2010 zijn ook de keukengeisers verwijderd. Deze oude ‘open verbrandingstoestellen’ zijn vervangen door een collectief warmwatersysteem welke, in combinatie met de blokverwarming, dit complex voorziet van warmte en warm tapwater.
3.2. Duurzaam bouwen, onderhoud en milieu Eén van de doelstellingen van Mozaïek Wonen is het gasverbruik in 2018 met 20% te verminderen ten opzichte van 2007/2008. Dit betekent een te realiseren gasbesparing van 1,8 miljoen kuub vóór 2018. Door energiebesparende maatregelen als dubbel glas, dak- en vloerisolatie te realiseren, verwachten we vóór 2018 1,5 miljoen kuub te besparen. Milieubeleidsplan In 2009 is het milieubeleidsplan van Mozaïek Wonen vastgesteld. Dit milieubeleidsplan heeft onder andere geresulteerd in projectmatige isolatiemaatregelen in het oudere woningbezit van Mozaïek Wonen. Naast de in 2010 uitgevoerde projecten worden ook de komende jaren deze maatregelen, zoals isoleren van daken en vloeren en het aanbrengen van dubbel glas, uitgevoerd.
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
36
Programma van Eisen (PVE) Mozaïek Wonen heeft een PVE opgesteld welke zowel bij nieuwbouw als onderhoud wordt toegepast. In dit PVE is het gebruik van duurzame materialen voorgeschreven. Op deze manier is duurzaamheid als het ware in het proces ‘ingebakken’ waardoor Mozaïek Wonen als vanzelf duurzaam bouwt en onderhoudt. Duurzaam bouwen 2010 De nieuwbouwprojecten van Mozaïek Wonen hebben een EPC van 0,72. De gemeente Gouda heeft als eis dat we 10% lager zitten dan de wettelijke eis van 0,8. Aan de hand daarvan bouwen we te allen tijde een duurzaam/ energiezuinig gebouw met een A+ label. Voor het nieuwbouwproject Rode Dorp is als proef het toetsingskader/sturingsmethodiek GPR gebouw® toegepast. De gemeente Gouda heeft ook hierin aangegeven dat we op het gebied van energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde minimaal een 7,2 moeten scoren. Voor het project Rode Dorp halen we dit ruimschoots. Duurzaam onderhoud 2010 In 2010 heeft Mozaïek Wonen een gasbesparing van ca. 290.000 kuub gerealiseerd, door het aanbrengen van isolatiemaatregelen circa 200.000 kuub en door het vervangen van verwarmingsinstallaties nog eens 90.000 kuub. Er zijn in 2010 in het kader van duurzaamheid diverse onderhoudsprojecten uitgevoerd, zoals: - Het aanbrengen van waterbesparend sanitair; - Oude CV-ketels vervangen door HR-ketels; - Upgraden warmtepompinstallatie; - Plaatsen van nieuwe kozijnen, ramen en deuren gemaakt van hout met FSC-keurmerk; - Dakisolatie van hoogwaardig isolatiemateriaal; - Het aanbrengen van dubbele beglazing (zonder huurverhoging voor de bewoner). Tabel 3.2.1 Toepassing van energiebesparende en milieubeschermende maatregelen (in aantal woningen) Totaal 2010 Waterbesparende douchekoppen Waterbesparende stortbakken Nieuwe HR combi ketels Woningen 100% voorzien van dubbel glas
Gouda 127 86 394 469
Bodegraven 100 86 394 469
Moordrecht 27 0 0 0
Totaal 2009 0 0 0 0
301 138 400 461
Jaarbericht 2010
37
Mozaïek Wonen
4. Het betrekken van huurders bij beheer en beleid Strategisch doel: Mozaïek Wonen wil in alle openheid opereren samen met de belanghouders. Inzet van middelen Doelstelling 2010 Resultaten In 2010 zet Mozaïek Wonen * visitatie * visitatie in 2010 uitgevoerd. € 50.000 in op transparante * aanpassen * in 2009 zijn enkele kleine verantwoording, openheid en bestuursreglement / RvCstatutenwijzigingen het betrekken van reglement voorbereid. In mei 2010 kreeg belanghouders bij het één en ander z’n beslag via ontwikkelen van haar strategie het passeren van de notariële en beleid. akte.* nieuw ondernemingsplan * nieuw ondernemingsplan In 2010 geschreven, vastgesteld in februari 2011
4.1. Periodiek overleg met huurdersverenigingen, de Koepel en bewonerscommissies In 2010 heeft Mozaïek Wonen Huurders Vereniging Bodegraven (HVB) en Beter Wonen Gouda (BeWoGo) ondersteund met zowel het ter beschikking stellen van kantoorruimte als een bijdrage in de kosten. Beide huurdersverenigingen trekken samen op – in een huurderskoepel - in het overleg met Mozaïek Wonen. In 2010 bedroeg de bijdrage aan beide huurdersverenigingen € 80.000,- (respectievelijk € 54.000,voor Beter Wonen Gouda en € 26.000,- voor Huurders Vereniging Bodegraven). Het merendeel van die bijdrage (€ 71.000,-) is afkomstig van Mozaïek Wonen. Hiervan is € 12.000,- besteed aan externe en onafhankelijke ondersteuning. In 2010 heeft zesmaal overleg plaatsgevonden tussen de Huurderskoepel en Mozaïek Wonen. De overleggen hadden betrekking op de volgende onderwerpen. Tabel 4.1.1 Overzicht overlegonderwerpen tussen huurderskoepel en Mozaïek Wonen Onderwerp Advies Huurdersvereniging Resultaat Gotenfonds BeWoGo heeft ingestemd Fonds opgericht, advies met instellen fonds. Suggestie gedeeltelijk overgenomen. om te kiezen voor groeimodel. Situatie in Bodegraven blijft gehandhaafd. Administratiekosten nieuwe Koepel is niet akkoord en Besluitvorming aanhouden verhuringen wenst betere onderbouwing ivm cassatie zaak Ymere van de kosten Huurbeleid 2010 Koepel is akkoord met Overeenstemming over huurverhoging van 1,2% huurbeleid 2010 Verkoopbeleid HV is akkoord met de Overeenstemming over verkoopdoelstelling 2010 verkoopbeleid. Organisatieontwikkeling Service voor huurders Woon Service Punt in Mozaïek Wonen Bodegraven moet oprichting gewaarborgd blijven Functie en meerwaarde Koepel pleit voor meer Formatie gehandhaafd, aantal huismeester formatie en wenst naast huismeesterpilots afgerond. huismeester geen Beperkt aantal flatconciërges flatconciërges leidt niet tot aanpassen beleid. Wordt besproken op bewonerscommissieniveau. Visitatie Akkoord planning Uitgevoerd communicatie hierover
Jaarbericht 2010
38
Onderwerp Wijzigen groen- en schoonmaakcontracten van inspanning- naar prestatiegericht
Advies Huurdersvereniging Instemming is verleend. Koepel wenst evaluatie medio 2011
Alternatief bewonersblad
Koepel is akkoord met ‘bewonersblad nieuwe stijl’. Meting over juiste bezorging en leesgedrag acht zij wenselijk Koepel beoordeelt nieuwe methode als overzichtelijker.
Afwegingskader maatschappelijk rendement / SVB
Ondernemingsplan 2011 – 2015
Sociaal Statuut herstructurering Korte Akkeren en Gouda Oost
De Koepel uit haar twijfels bij de gekozen strategie voor renovatie van het cluster Burgemeester Gaarlandtsingel en vraagt aandacht voor de leefbaarheid. Koepel is in enkele thematische bijeenkomsten geconsulteerd over de koers en de thema’s ondernemingsplan. BeWoGo is betrokken geweest bij de onderhandelingen en totstandkoming
Mozaïek Wonen
Resultaat Na instemming koepel zijn betreffende bewonerscommissies benaderd voor advies. Adviezen worden meegenomen in de uitvoering. Evaluatie volgt medio 2011 Krant van Mozaïek Wonen eind september gestart. Meting medio 2011 voorzien.
Methode geïmplementeerd. Koepel is verzocht uitkomsten te monitoren. Advies Koepel heroverwogen besluit Burg. Gaarlandtsingel. Niet gehonoreerd i.v.m. volkshuisvestelijke doelstelling Adviezen meegenomen in afwegingen rond ondernemingsplan
Sociaal Statuut op 18 augustus 2010 ondertekend door corporaties en huurdersverenigingen
Eind 2010 is een themabijeenkomst met de Koepel gehouden om de knelpunten/mogelijkheden rond huurbeleid en woonlastenproblematiek te verkennen. In 2011 praten we daar over door. Naast de ‘koepeloverleggen’ hebben in 2010 overleggen plaatsgevonden met respectievelijk BeterWonenGouda (6x) en de Huurders Vereniging Bodegraven (4x) waarin voornamelijk lokale aangelegenheden zijn besproken. De uit deze overleggen voortvloeiende acties zijn in de organisatie direct opgepakt. De 46 bewonerscommissies (33 in Gouda en 13 in Bodegraven) van Mozaïek Wonen komen in aanmerking voor een basis onkostenvergoeding van € 150 per kalenderjaar. In het verslagjaar 2010 is in totaal € 3.260,-- aan de bewonerscommissies uitgekeerd. In de maanden december 2009 – maart 2010 zijn met alle bewonerscommissie de jaarlijkse overleggen gevoerd, waarin onderwerpen als contractonderhoud, tips en wensen ten aanzien van de meerjarenonderhoudsbegroting en leefbaarheid van de woonomgeving zijn geïnventariseerd. In een aantal gevallen is het voorgenomen groot onderhoud besproken met de betrokken bewonerscommissies. De bewonerscommissies van de meergezinswoningen zijn vorig jaar verzocht advies uit te brengen op de voorgenomen wijziging van beleid ten aanzien van schoonmaakcontracten (van frequentie- naar prestatiecontracten). Niet alle bewonerscommissies hebben van de gelegenheid gebruik gemaakt om binnen de daarvoor gestelde termijn van zes weken daadwerkelijk advies uit te brengen. Voor zover zij dit wel hebben gedaan, hebben de betreffende bewonerscommissies overwegend positief geadviseerd. Met een groot deel van de bewonerscommissies, die aanvankelijk negatief hebben geadviseerd, heeft een aanvullend overleg plaats gehad om de strekking van de voorgenomen wijziging nader toe te lichten.
Jaarbericht 2010
39
Mozaïek Wonen
Naar aanleiding van de uitgebrachte adviezen en aanvullende gesprekken heeft Mozaïek Wonen de betreffende bewonerscommissies schriftelijk en gemotiveerd geïnformeerd waarom Mozaïek Wonen de voorgenomen wijziging van beleid handhaaft.
4.2. Ondernemingsplan In 2010 schreven we ons nieuwe ondernemingsplan, waarin we de koers voor de jaren 2011-2015 van Mozaïek Wonen beschrijven. Om die koers te kunnen bepalen hebben we eind 2009/begin 2010 onze lokale partners en belanghouders geconsulteerd. Zowel met de Huurderskoepel als ondernemingsraad zijn in 2010 – naast de formele overleggen - diverse thematische bijeenkomsten gehouden met betrekking tot de koersbepaling voor het ondernemingsplan. Suggesties, opmerkingen etc. hebben geleid tot concrete aanpassingen. Daarnaast hebben we ons bedrijf kritisch laten doorlichten (visiteren) door een onafhankelijke instantie (Raeflex). Het ondernemingsplan is in februari 2011 definitief door de directeur-bestuurder vastgesteld en terug te vinden op onze website www.mozaiekwonen.nl
4.3. Overleg met belanghouders5 Ook in 2010 heeft Mozaïek Wonen haar belanghouders intensief betrokken bij haar strategie- en beleidsvorming. O.a. voor het ondernemingsplan 2011 t/m 2015. Eerst door middel van enkele bijeenkomsten (in de consultatiefase), waarbij het doel was om o.a.: • De ideeën en visie van de partners en belanghouders op de ontwikkelingen op het terrein van het wonen en de markt in brede zin, te inventariseren; • De waardering voor de activiteiten, dienstverlening en samenwerking te inventariseren; • Het beeld ten aanzien van Mozaïek Wonen vast te stellen; • De verwachting ten aanzien van Mozaïek Wonen in kaart te brengen. In de tweede helft van 2010 vervolgens in persoonlijke gesprekken tussen de directeur-bestuurder en de verschillende belanghouders afzonderlijk. Tijdens deze gesprekken werden de gemaakte afwegingen en keuzes met betrekking tot het ondernemingsplan toegelicht.
4.4. Visitatie Mozaïek Wonen heeft zich ter voorbereiding op dit ondernemingsplan in de eerste vier maanden van 2010 laten visiteren. Het resultaat mag er zijn: Mozaïek Wonen werd door de belanghouders en de visitatiecommissie met een acht gewaardeerd. De visitatiecommissie komt daarbij tot de samenvattende conclusie: • Dat Mozaïek Wonen de juiste dingen doet en zich binnen haar mogelijkheden voldoende inzet om haar ambities, doelstellingen en opgaven te realiseren; • Dat zij zich bewust is van haar rol op het gebied van voldoende bereikbare voorraad, het leveren van de juiste kwaliteit met betrekking tot het wonen en de woonomgeving, de leefbaarheid en de nieuwbouwopgave; • Dat zij hierover transparant is; • Dat zij op het gebied van stedelijke vernieuwing en marketing een proactieve trekkersrol speelt èn • Dat Mozaïek Wonen zich bewust is dat verbetering van de organisatie mogelijk en wenselijk is en dat hiertoe al initiatieven zijn genomen. De resultaten en aanbevelingen vanuit de visitatie zijn gebruikt als input voor het ondernemingsplan. Het gehele visitatierapport is terug te vinden op onze website www.mozaiekwonen.nl 5
Voor een uitgebreider overzicht hoe Mozaïek Wonen haar belanghouders betrekt bij haar strategie- en beleidsvorming wordt verwezen naar hoofdstuk 9 Governance.
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
40
4.5. Klachtencommissie De klachtencommissie van Mozaïek Wonen functioneerde tot augustus op basis van het “Reglement Klachtencommissie 2006”. Met ingang van augustus 2010 is de commissie conform het nieuwe reglement gaan werken. Dit reglement is in 2009 al vastgesteld na evaluatie van het toen geldende reglement, in overleg met de huurdersorganisaties. In dit reglement is een aantal wijzigingen doorgevoerd ten opzichte van het oude reglement. De meest opvallende wijzigingen zijn: • Definitie klager: ook actief zoekende woningzoekenden zijn bevoegd om een klacht in te dienen; • Art. 3 Samenstelling klachtencommissie: huurders en medewerkers van Mozaïek Wonen kunnen geen lid meer zijn van de commissie. Als gevolg hiervan is eind 2010 de procedure van start gegaan voor het werven van vier nieuwe leden. In bijlage 5 is een overzicht opgenomen met betrekking tot de samenstelling van de klachtencommissie en de personalia van de leden van de klachtencommissie. Het aantal door de klachtencommissie behandelde klachten blijkt uit onderstaand overzicht. In Gouda steeg het aantal klachten naar 19 (in 2009: 16; in 2008: 20). Deze aantallen bewijzen dat huurders de weg naar de klachtencommissie kennen. Het overgrote deel van de klachten verwees de klachtencommissie naar de werkorganisatie, die de betreffende zaak alsnog (tot tevredenheid van de klant) heeft afgehandeld. Het aantal door de klachtencommissie behandelde klachten daalde naar vier. Deze klachten hebben betrekking op kwesties over onderhoud en/of verbetering, de kwaliteit van een te huur aangeboden woning en in rekening gebrachte huur. In alle gevallen heeft de klachtencommissie aandacht gevraagd voor communicatie en zorgvuldige omgang met de huurders. Het aantal, de aard en de ernst van de klachten geeft de klachtencommissie geen aanleiding tot bijzonder advies. Alle adviezen kregen bovendien het gevraagde gevolg. De RvC heeft kennisgenomen van dit verslag van de klachtencommissie. Tabel 4.5.1 Door klachtencommissie ontvangen en behandelde klachten 2010 2009 Gouda Bode- Moor- Gouda Bode- Moorgraven drecht graven drecht Aantal ontvangen klachten Niet ontvankelijk verklaard: - Verwezen naar werkorganisatie - Verwezen naar andere instantie Behandelde klachten Advies uitgebracht aan directie Waarvan door directie: - Gegrond verklaard - Ongegrond verklaard
19
4* 2** 2
3
0
0
0
2008 totaal
16
2
22
11
1
19
5 5
1 1
3 3
1
1
0
*Eén klacht is tijdens de zitting in januari 2011 behandeld. De klager is toen niet ter zitting verschenen. Klager had zelf al voor een adequate oplossing van het probleem gezorgd. **De klachtencommissie heeft bij één klacht geen advies uitgebracht: ter zitting is een verklaring opgesteld, die vervolgens door zowel de huurder als een vertegenwoordiger van Mozaïek Wonen is ondertekend.
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
41
5. Het bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten Strategisch doel: Mozaïek Wonen wil een grote bijdrage leveren aan de stedelijke vernieuwing en leefbaarheid in Midden-Holland, natuurlijk vooral in Gouda, Bodegraven en Moordrecht. Inzet van middelen Doelstelling 2010Resultaten Geraamde uitgaven in 2010 in * gebiedsexploitatie KA * in concept gereed het kader van leefbaarheid ten uitwerken gevolge van aankopen: * aantal aankopen: 15 * deels gerealiseerd. € 1.567.000,eenheden * wijkanalyses-/visie/* voor 12 wijken programma’s wijkprogramma’s * citymarketing * onderzoek naar waardeontwikkeling vastgoed afgerond, stadsmarketeer aangesteld. Samen met onze partners * formuleren gericht perso* in 2010 is een inventarisatie werken we eraan het aanbod neelsbeleid minderheden van het huidige personeels* participatie in project zodanig uit te breiden dat alle bestand op diversiteit bewoners die willen of er veel Jeugdwerkcorporatie gemaakt. baat bij zouden hebben ook * stageplekken bij * in 2011 wordt diversiteitsaannemers deel kunnen nemen aan een beleid voor Mozaïek Wonen ontwikkeltraject. Bewoners bij nader uitgewerkt. leefbaarheidsvraagstukken actief stimuleren zelf met * workshops bewoners / * in 5 complexen in Gouda oplossingen te komen. opzetten woonafspraken uitgevoerd. In Bodegraven zijn samen met de In 2010 investeren we gemeente diverse € 555.000,- aan individuele en buurtgesprekken gevoerd in wijkgebonden sociale en de wijk Bodegraven-Noord. fysieke leefbaarheidprojecten * In Korte Akkeren Noord zijn en –activiteiten. Van de een aantal bijeenkomsten personeelskosten is € 605.000gehouden in kader van Kijk direct aan op de Wijk. leefbaarheidsactiviteiten toe te rekenen. * training medewerkers in de * is verschoven naar 2011 Wijk
* bewonerswaardering > 7
* Waardering bewoners: kwaliteit 7.4 onderhoud: 6.9 woonomgeving: 7.2
- leefbaarheidsfonds € 100.000
- toegekend € 77.544,06, waarvan uitgegeven: € 44.609,15.
- empowermentfonds € 50.000
- uitgegeven: € 8.110
Artikel 12a BBSH noemt als taak van corporaties het bevorderen van de “leefbaarheid in buurten en wijken waar haar woongelegenheden gelegen zijn”. In wijken en buurten waar Mozaïek Wonen een relatief veel vastgoed heeft, zetten we extra in. Maar ook stedelijk levert Mozaïek Wonen een belangrijke bijdrage met o.a. buurtgesprekken Bodegraven, www.goudabruist.nl , stedelijke campagnes in Gouda etcetera.
Jaarbericht 2010
42
Mozaïek Wonen
5.1. Criteria voor investeren in leefbaarheid Om te bepalen welke investeringen en activiteiten Mozaïek Wonen in het kader van leefbaarheid oppakt hebben we in 2009 een helder kader geformuleerd. De belangrijkste criteria zijn: - Een duidelijke relatie met onze primaire taken, onze huurders en ons vastgoed; - Een duidelijk effect of nut voor een helder probleem met een acceptabele verhouding tussen investering en opbrengst; - Draagvlak en betrokkenheid van huurders en belanghouders. Dit alles sluit aan bij de door de minister van VROM uitgezette beleidslijn ten aanzien van de verantwoordelijkheden van corporaties op het gebied van leefbaarheid. In 2010 heeft Mozaïek Wonen zich in lijn met de door haar geformuleerde criteria o.a. bezig gehouden met: Tabel 5.1.1 Leefbaarheid: overzicht van beleidsmatige en ondersteunende activiteiten Gebiedsgerichte aanpak
Planning / afstemming van investeringen
Differentiëren Veiligheid verbeteren
Actieve wijkaanpak
Participatie bevorderen
Dit is een dynamisch proces, waarbij continue met een gebieds- of doelgroepgerichte aanpak middelen en bijdragen op elkaar worden afgestemd om deze zo optimaal mogelijk en met maximaal effect in te zetten in die buurt of wijk waar de leefbaarheid (voor zover het ons vastgoed en/of huurders betreft) onder druk staat dan wel verbetering behoeft. Binnen de wijknetwerkoverleggen vindt afstemming en informatieoverdracht plaats en/of worden experimenten gestart en gemonitord. In 2010 zijn deze activiteiten in Gouda voor het eerst omschreven in de afzonderlijke wijkjaarprogramma’s. De implementatie van de wijkjaarprogramma’s in 2010 heeft er mede toe geleid dat partners activiteiten en investeringen steeds beter op elkaar gaan afstemmen. Zo is in 2010 bereidheid tot co-financiering van stedelijke campagnes als ‘Maak je buurt winterklaar’ en de ‘Vuurwerkafvalcampagne’ bereikt en zijn de campagnes succesvol uitgevoerd. Het realiseren van gedifferentieerde woonmilieus. In 2010 heeft Mozaïek Wonen ruim € 150.000,- begroot en uitgegeven aan investeringen die betrekking hebben op de veiligheid. In de meeste gevallen heeft dit betrekking op poortverlichting en het afsluiten van portieken. Ook de inzet van huismeesters en flatconciërges draagt wezenlijk bij aan het verbeteren van de veiligheid. Bovendien participeert Mozaïek Wonen in tal van overleggen, zoals ketenoverleg jeugdveiligheid, signaleringsoverleg, wijkteams etcetera. In 2010 is in Gouda een start gemaakt met de wijkjaarprogramma’s en hebben in Bodegraven in samenwerking met de gemeente de buurtgesprekken plaatsgevonden. In de afzonderlijke wijkjaarprogramma’s staat de bijdrage omschreven die Mozaïek Wonen – buiten de investeringen van planmatig onderhoud – zal plegen voor de uitvoering van de betreffende thema’s en activiteiten. In 2010 is op initiatief van Mozaïek Wonen en in samenwerking met de gemeente Gouda en Woonpartners Midden-Holland een project “Ideeënbrouwerij” gestart met www.goudabruist.nl Een initiatievenpodium dat steeds meer bekendheid krijgt en waarbinnen steeds meer nieuwe bewonersinitiatieven ontstaan. In de tweede helft van 2010 is aan het JSO (expertisecentrum voor Jeugd Samenleving en Opvoeding) opdracht verstrekt te onderzoeken hoe wij meer grip kunnen krijgen op de participatie bij doelgroepen als tweeverdieners en huurders van Marokkaanse afkomst. Op hoofdlijnen omvat de onderzoeksopdracht de volgende punten: • Welke criteria zijn bepalend bij het wel of niet slagen van participatie; • Welke participatiedoelen op korte en lange termijn zijn wel/niet haalbaar; • Op grond van welke criteria maken we keuzes om maatschappelijk te investeren?
Jaarbericht 2010
Activiteiten stimuleren
43
Mozaïek Wonen
Bewoners (commissies) worden veelvuldig gestimuleerd om wijk- en buurtactiviteiten te organiseren. Deze activiteiten bevorderen de sociale cohesie en in veel gevallen ook de uitstraling van de complexen of de subjectieve veiligheidsbeleving van de mensen. In 2010 is er – zij het langzaam - een toename te zien in het aantal aanvragen voor het leefbaarheidfonds, waaruit blijkt dat dit fonds steeds bekender en herkenbaarder wordt.
5.2. Wijkontwikkeling Gebiedsovereenkomst Korte Akkeren De Gebiedsovereenkomst Korte Akkeren is in concept gereed. De afronding is afhankelijk van de initiatieffase MFA. Daartoe is in de afgelopen periode verder gewerkt aan het Programma van Eisen, de financiële vertaling en de intentieovereenkomsten met de gebruikers. De eerste financiële doorrekeningen noopten tot nadere ruimtelijke studie. Daarom is in oktober 2010 geen overall overeenstemming bereikt met de gemeente en partijen en hebben we nog geen go/no-go-besluit kunnen nemen. Wel is op tal van punten overeenstemming bereikt. Verwervingen 2010 Verwervingen van bestaande panden zijn soms nodig om de voorgenomen nieuwbouw te kunnen ontwikkelen of de leefbaarheid te bevorderen. In 2010 heeft Mozaïek Wonen de volgende aankopen gedaan: Cappenersteeg 28-30 De twee panden zijn in april 2010 aangekocht omdat ze onderdeel uitmaken van het project van de Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad, de restauratie van de Wilhelminastraat. Uiteindelijk heeft er separaat besluitvorming plaatsgevonden om de panden, een coffeeshop en woning, door Mozaïek Wonen te laten aankopen. De kosten bedragen € 278.030,- inclusief kosten koper. Dit bedrag was niet in de begroting opgenomen (separate besluitvorming). Gezondheidscentrum Korte Akkeren De Sacramentskerk is destijds voor 75% aangekocht door Mozaïek Wonen en voor 25% door Vierstroom. De kerk is geheel door ons gerenoveerd en wordt verhuurd. Mozaïek Wonen heeft het oorspronkelijke aandeel van Vierstroom overgenomen voor een bedrag van € 256.794,- kosten koper en is nu volledig eigenaar. Dit bedrag was niet in de begroting opgenomen (separate besluitvorming). Centrumontwikkeling Voor de Centrumontwikkeling was voorzien in de aankoop van vier woningen. Uiteindelijk zijn er twee woningen aangekocht. Het gaat om de Gerard Leeuwstraat 11 en 17. De koopsommen vielen binnen de begroting en bedroegen € 342.380,-. De Gerard Leeuwstraat 17 is de eerste woning die is aangekocht nadat de actieve verwerving in september 2010 van start is gegaan. Bij deze aankoop is een bedrag aan schadeloosstelling uitgekeerd aan de eigenaar. Overige transacties In oktober 2010 is de erfpacht voor de Wachtelstraat 46 (wijkontwikkeling Korte Akkeren) afgekocht voor een bedrag van € 20.113,-.. Voor de eerder aangekochte grond voor het project Olympiadeplein heeft een verrekening van -/- € 11.205,- plaatsgevonden voor teveel betaalde vierkante meters.
Jaarbericht 2010
44
Mozaïek Wonen
Samenvattende conclusie De geplande verwervingen zijn dit jaar niet allemaal gerealiseerd. De aankopen in de wijkontwikkeling ten behoeve van Multifunctionele Accommodatie Korte Akkeren zijn in de fase beland van actieve verwerving (in kader van WVG). Dat heeft een langere doorlooptijd nodig. De aankoop van de garageboxen is aangepast vanwege het aanpassen van het plan Wachtelstraat fase 2, en schuift daarmee door naar 2011 (we werken aan een vorm van ruil met de door ons te realiseren nieuwe garageboxen in het project). In datzelfde kader zien we in het geheel af van het aanschaffen van het pand Prins Hendrikstraat 173 van de gemeente. De levering van Erasmusstraat 6 heeft nog niet plaatsgevonden vanwege complicaties omtrent de eigendomssituatie (eigenaar is wel verhuisd). OntwikkelingsMaatschappij Binnenstad Gouda (OMB) Bij de in november 2009 door de OMB Gouda aangekochte elf panden aan de Rozendaal 15, 17, 19 en 21, de Cappenersteeg 16, 18, 20, 22 en 24 en de Wilhelminastraat 1 en 3 is het cascoherstel uitgevoerd. De panden zijn in de verkoop of verhuur gegaan. Wij verwachten dat door deze upgrading de aantrekkelijkheid van de Wilhelminastraat en omstreken een positieve impuls krijgt. De OMB wordt als adviseur en klankbord gebruikt. Ook neemt de OMB initiatieven om partijen bijeen te brengen dan wel onderzoek uit te laten voeren. In de geconsolideerde jaarrekening van Stichting Mozaïek Wonen zijn de cijfers van de OMB verwerkt.
5.3. Citymarketing Eén van de doelstellingen van Mozaïek Wonen voor 2010 was het realiseren van een door vele partijen gedragen citymarketing van Gouda, mede gericht op het verhogen van de waarde van (nog af te zetten) woningen. In 2010 hebben we samen met de gemeente en Woonpartners een vergelijkend onderzoek afgerond naar de waardeontwikkeling van het vastgoed in Gouda. Vervolgens hebben de partijen in 2010 een citymarketeer aangesteld.
5.4. Woongedrag en buurtbetrokkenheid 5.4.1. Actieve wijkaanpak Via de actieve wijkaanpak verbeteren de partners in de wijk - waaronder wijkteam, politie, onderwijs, welzijn- en zorgorganisaties, gemeentelijke diensten én de corporatie - de leefbaarheid en veiligheid. In 2010 is, zoals eerder aangegeven, een start gemaakt met de wijkjaarprogramma’s voor de 12 Goudse wijken. Mozaïek Wonen houdt feeling met de wijken en wijkteams en participeert in tal van overleggen. Mede ook door de overleggen met onze bewonerscommissies weten we wat er speelt en waarop we moeten sturen en inzetten. Die inzet vertaalt zich in de afzonderlijke wijkjaarprogramma’s. 5.4.2. Buurtbeheer Onder buurtbeheer verstaat Mozaïek Wonen bevordering van kwaliteit van woning en woonomgeving: beheer van bomen, schuttingen, antennes e.d. Het belangrijkste instrument is voorlichting, gericht op preventie. Ook repressief toezicht werpt vruchten af. Bij ongewenst gebruik treedt een stappenplan in werking: een opzichter verzoekt de bewoner mondeling om een actie. Dat verzoek wordt, zo nodig, schriftelijk bevestigd. Soms is een gerechtelijke actie nodig. In 2010 zijn bij een aantal complexen samen met partners en bewoners schouwen uitgevoerd. Dit heeft er bijvoorbeeld bij het Gloriantplantsoen heel concreet toe geleid dat in 2011 gewerkt gaat worden aan de verbetering van de speelvoorzieningen.
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
45
Bij de Regulierenhof en omgeving zijn in 2010 afspraken gemaakt die in 2011 in samenwerking met gemeente, Cyclus, bewoners, jongeren, politie, Jantje Beton en Landschapsbeheer Zuid-Holland nader uitgevoerd worden. Het betreft hier maatregelen en activiteiten die het stoep krijten op de gevel tegengaan en het buitenspelen bevorderen. 5.4.3. Huismeesters en flatconciërges In 16 clusters - Marathonlaan en omstreken., Rotondeflat, Savelberghof, Walraven van Halllaan, De Jonker, Videna, Gloriantplantsoen, Hoefs, Turfsingel en omstreken, Ridder van Catsweg, Eendrachtsweg, - zijn parttime huismeesters werkzaam. Hun hoofdproduct is “leefbaarheid”. Sinds 2010 zetten we een huismeester ook tijdelijk in. We doen dat in complexen waar de leefbaarheid onder druk staat. Na een periode van 3 of 6 maanden kan in overleg met bewoners besloten worden om de huismeester permanent in te zetten. Op basis van de evaluatie huismeester/flatconciërge is in 2010 vastgesteld dat het wenselijk is te kiezen voor een sociaal/technisch huismeester. Problemen als vervuiling, hangjeugd en ongewenst bewonersgedrag worden daardoor sneller aangepakt. 5.4.4. Overlast Tabel 5.4.4.1 overzicht sociale overlast in Gouda en Bodegraven Sociale Overlast
Gouda 2010
2009
Aantal nieuwe dossiers Aantal afgesloten dossiers Lopende zaken einde jaar Waarvan in wachtstand Totaal aantal zaken in jaar Totaal aantal meldingen
159 138 71 30 209 572
158 132 50 9 181 426
Aantal zaken met agressie
5
2
Bodegraven 2010 2009 24 19 5 1 24 1
30 26 4 1 30 -
In 2010 zijn in Gouda totaal 209 dossiers behandeld. Het aantal geopende en afgesloten dossiers was vergelijkbaar met 2009. Opvallend is de sterke toename in het aantal meldingen. Al een aantal jaar ligt dit aantal rond de 400 maar in 2010 is dit gestegen naar bijna 600 meldingen. Aangezien dit zich niet heeft vertaald in meer dossiers kunnen we niet anders concluderen, dan dat er meer meldingen per nieuw of lopend dossier zijn geweest. In Bodegraven zijn in 2010 24 dossiers behandeld. In twee zaken ervoer de buurt ernstige overlast. Na intensief overleg met buren, politie en hulpverlening was Mozaïek Wonen genoodzaakt de rechter vonnis te vragen voor ontruiming vanwege ernstige overlast. In 2010 zijn we ook gaan werken met zorgdossiers. Niet in alle situaties is daarbij ook sprake van overlast (denk aan vereenzaming of vervuiling in de woning). In deze situaties sluiten wij het dossier af als zorginstellingen aangeven dat zij de zorg oppakken. In Bodegraven is in twee dossiers ontruiming gevraagd, toegewezen en uitgevoerd. In 2010 zijn vier zaken in behandeling gegeven bij Meldpunt Zorg en Overlast. Hierbij ging het vaak om verslavings- en/of psychische problemen.
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
46
Tabel 5.4.4.3 Overzicht overlastklachten Soort klachten
Geluidsoverlast Asociaal gedrag Psychische problematiek Stank en vervuiling Tuin/balkon Zorgelijke situatie Burenruzie Leefgeluiden Rommel/vuilnis Huisdieren Jongeren Kinderen
2010 (Aantal)
Gouda 2010 (% vd dossiers)
2010 (Aantal)
Bodegraven 2010 (% vd dossiers)
107 48 34 28 23 22 21 20 15 14 13 13
51% 23% 16% 13% 11% 11% 10% 10% 7% 7% 6% 6%
6 4 5 2 2 6 3 1 3 1 1 4
25% 16% 21% 8% 8% 25% 12% 4% 12% 4% 4% 16%
Note: meerdere klachten per dossier mogelijk
Ook in 2010 gaan verreweg de meeste overlastklachten in Gouda over geluidsoverlast. Door de nieuwe manier van registreren is het nu ook mogelijk om meerdere klachtsoorten tegelijk te registreren. Zo kan men last hebben van de buurkinderen vanwege de leefgeluiden die zij veroorzaken. Een vergelijking met 2009 is lastig omdat toen maar één klachtsoort per overlastklacht mogelijk was. Ook toen stak geluidsoverlast echter met kop en schouders boven de andere aangegeven oorzaken uit. In Bodegraven is opmerkelijk, dat relatief veel dossiers gaan over geluidsoverlast, psychische problematiek en/of een zorgelijke situatie. Buurtbemiddeling draagt voor ons sterk bij aan het wijzen van bewoners op hun eigen verantwoordelijkheid. Wij kunnen niet alle problemen voor hen oplossen, ze zullen het vaak zelf moeten doen. Daarom wijzen wij ze door naar de hulp die buurtbemiddeling kan bieden. Tabel 5.4.4.5 Overzicht dossiers buurtbemiddeling Buurtbemiddeling
2010
2009
Aanmeldingen In behandeling genomen Afgesloten in 2010 Succesvol volgens deelnemers Nog lopend
25 21 13 6 8
Geregistreerde verwijzingen
14
24 22 15 11 7 11
Naast de geregistreerde verwijzingen worden mensen ook door middel van het verstrekken van folders op buurtbemiddeling gewezen. Ook als deze mensen zich aanmelden komen die niet meer in deze registratie terug. Buurtbemiddeling mag immers alleen terugkoppelen als wij iemand met toestemming hebben aangemeld. Voor een nadere duiding van overlast, bijvoorbeeld in welke buurt, de afhandelingsreden e.d. zie bijlage 10.
Jaarbericht 2010
47
Mozaïek Wonen
5.4.5. Leefbaarheidfonds en Empowermentfonds In 2010 heeft Mozaïek Wonen € 100.000,-- gereserveerd voor het leefbaarheidsfonds. Nog niet eerder zijn er in een kalenderjaar 78 aanvragen gehonoreerd! Ten opzichte van het kalenderjaar 2009 is in 2010 een toename van maar liefst 70% (45 aanvragen in 2009 ten opzichte van 78 in 2010) te zien. De stedelijke campagne ‘Mijn buurt winterklaar’ - waaraan Mozaïek Wonen niet alleen een financiële bijdrage heeft gegeven, maar waarbij zij ook betrokken is geweest in de opzet van de campagne - bleek een groot succes. Ook in 2010 heeft Mozaïek Wonen het empowermentfonds gehandhaafd omdat we het belangrijk vinden om mensen in staat te stellen zichzelf te blijven ontwikkelen en te versterken. Daarmee bevorderen we integratie en sociale cohesie en voorkomen we overlast en huurachterstand. Voor 2010 heeft Mozaïek Wonen € 50.000,- gereserveerd. Hiervan is helaas slechts ruim € 8.000,besteed, waarvan € 5.000,- is gedoteerd aan het Mentorproject Brede School. Onze conclusie hierbij is, dat dit fonds, zoals eerder bleek bij het leefbaarheidsfonds, eerst wat bekendheid moet krijgen voordat men de weg naar dit fonds weet te vinden. Voor een uitgebreider verslag van uitgaven in het kader van het leefbaarheids- en empowermentfonds wordt verwezen naar bijlage 11. 5.4.6. Sponsoring Ook door sponsoring toont Mozaïek Wonen maatschappelijke betrokkenheid. Nevendoel van sponsoring is het verhogen van de naamsbekendheid. Sponsoring draagt eveneens bij aan het opbouwen en onderhouden van een relatienetwerk. Bij de beoordeling van een sponsoraanvraag onderzoekt Mozaïek Wonen of de activiteit en/of voorziening aansluit bij haar kernwaarden. Er moet overlap zijn qua doelgroepen van Mozaïek Wonen. De tegenprestatie wordt ook meegewogen. Een aanvraag dient in redelijke verhouding te staan tot ons jaarbudget van € 8.000,-. Voor een overzicht van onze sponsoractiviteiten: zie bijlage 11. In 2010 zijn aanvragen gehonoreerd van onder andere: Atletiekvereniging Gouda € 2.500,- ; Voetbalverenigingen ONA € 238,- en Olympia € 200,-; Goudse IJsbaan € 589,05; Jeugd avondvierdaagse € 85,-; Goudse Glazen € 1000,-; Stichting Open Monumentendag, € 250,-; Goudse Hofstedendagen € 550,-; Erasmus Genootschap € 100,- en Voedselbank Gouda € 500,-. Totaal gerealiseerd bedrag: € 7.506,-
5.5. Uitgaven voor materiële leefbaarheidvoorzieningen Uitgaven aan materiële voorzieningen en activiteiten omwille van leefbaarheid bedroegen in 2010 circa € 0,9 miljoen. Het gaat hierbij onder andere om zaken als structurele schoonmaak- en groenonderhoudcontracten, projectmatige inbraakpreventie, brandpreventie en het herstellen van bestratingen in openbaar gebied.
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
48
Tabel 5.5.1 Overzicht van materiële bijdragen aan leefbaarheid in specifieke zin (x € 1.000) Totaal 2010 Gouda Bodegraven Moordrecht Totaal 2009 Schoonmaak: contractonderhoud, voor zover niet in de servicekosten berekend Groenvoorzieningen: onderhoud aan tuinen en overige openbaar groen Inbraakpreventie: verbeteren hang- en sluitwerk Brandpreventie: preventief onderhoud aan brandalarminstallaties Terrein: herstellen bestratingen openbaar gebied Portiek: verbeteren uitstraling van portieken en entrees van hoogbouw Uitstraling gevels: reinigen en wijzigen uitstraling gevels op zichtlocaties Lift bijplaatsen Poortverlichting: in donkere poorten verlichting aangebracht Totaal
82
78
4
0
77
44
37
7
0
47
40
32
8
0
60
24
0
24
0
100
80
20
0
71
0
0
0
0
1.137
290
290
0
0
569
340
0
340
0
0
0
0
0
0
0
920
517
403
0
1.961
Enkele highlights: Uitstraling gevels Ook het verbeteren van de uitstraling van gebouwen. Op onderstaande foto’s is goed het effect te zien van een relatief simpele ingreep, het schilderen van de gevel, met als resultaat een frissere uitstraling en enthousiaste bewoners en omwonenden van het Raam.
26 portiekwoningen, 3 woonblokken het Raam
Schoonmaak De kosten van schoonmaakwerkzaamheden, welke niet in de servicekosten worden verrekend, bedroegen in 2010 ruim € 80.000. In 47 complexen zijn werkzaamheden als glasbewassing van trappenhuizen uitgevoerd. Deze kosten zijn voor rekening van Mozaïek Wonen. Groenvoorziening In 9 complexen zijn in 2010 kosten gerealiseerd voor onderhoud aan tuinen en groenvoorzieningen. Mozaïek Wonen heeft voor het onderhoud van deze tuinen onderhoudscontracten met hoveniersbedrijven afgesloten.
Jaarbericht 2010
49
Mozaïek Wonen
Inbraakpreventie Bij elk schilderproject dat Mozaïek Wonen uitvoert wordt, indien noodzakelijk, het hang- en sluitwerk verbeterd. Zo worden bijvoorbeeld standaard zogenaamde klaviersloten vervangen door cilindersloten. Zo zijn in het complex aan de Schaepmanstraat in Gouda in 116 woningen de voor- en achterdeursloten vervangen en zijn ook de draairamen beveiligd.
Terrein, herstellen, bestratingen. In 2010 is er 336 keer melding gemaakt van zaken als verzakt straatwerk. Nadat de melding door de huurder is gemaakt, wordt door Mozaïek Wonen direct opdracht gegeven voor het herstel.
Jaarbericht 2010
50
Mozaïek Wonen
6. Wonen, welzijn en zorg Strategisch doel: Mozaïek Wonen wil komen tot een productieve en innovatieve samenwerking in zorg en welzijn. Inzet van middelen Doelstelling 2010 Resultaten Kosten planmatig- en * opplussen van 10 woningen * 11 woningen opgeplust: mutatieonderhoud opplussen bij mutatie Rijngaarde (B): 7 (€ 130.000,-) in 2010: € 130.000,- en € H. de Vriesl.(G): 4 (€ 110.000,-) 360.000,- voor liften * plaatsen extra lift * lift geplaatst Rijngaarde (B) € 340.000. Rijngaarde (B) (G=Gouda / B=Bodegraven)
6.1. Nieuwbouw Concreet hebben we in 2010 o.a. ingezet op: - In Gouda: • Samen met gemeente en Vierstroomzorgring onderzoeken we de mogelijkheden om in Westergouwe 200 zorggerelateerde woningen en een gezondsheidscentrum te ontwikkelen; • Aan het Olympiadeplein gaan we o.a. 24 psychogeriatrische plaatsen en een algemene ruimte ontwikkelen; • In januari 2010 is de eerste vloerplaat gelegd van het gebouw de Thijsselaan. Deze 34 appartementen zijn bedoeld voor 55-plussers met een lichte zorgindicatie. • In maart 2010 werden 27 huurappartementen boven de nieuwe winkels van Winkelcentrum Bloemendaal opgeleverd. De doelgroep betreft 55-plussers en mindervaliden. • In oktober 2010 is gestart met de sloop van de 88 woningen Westerkade/Snoystraat. Er komen 36 nieuwe huurappartementen voor in de plaats. Deze appartementen zijn levensloopbestendig en er komt een aparte ruimte voor het opladen van scootmobielen • Onderzoek verbouwen van deel van een complex voor begeleid wonen. - In Bodegraven: • Een aantal projecten voor levensloopbestendige woningen is in uitvoering, zoals Vromade terraswoningen Wijde Wiericke en Graafse Waard en een begeleid wonenproject in Weideveld. • We voeren een haalbaarheidsonderzoek uit naar een “Woonzorgcomplex nieuwe stijl” (Rijngaarde). • In juni 2010 werd op de plaats waar vroeger 18 appartementen aan de Waterhoen stonden, een complex met 26 royale huurappartementen opgeleverd. Drie appartementen zijn geschikt voor mindervaliden. Daarnaast hebben we in 2010 diverse aanvullende huisvestingsmogelijkheden onderzocht voor cliënten van OGGZ om probleemsituaties te voorkomen en op te lossen.
6.2. Bestaande voorraad In de bestaande voorraad worden complexen levensloopbestendig gemaakt wanneer dit technisch en financieel mogelijk is. Concreet hebben we het dan o.a. over maatregelen als: • Goede verlichting in en rond de woning/complex (veiligheidsgevoel); • Goede bereikbaarheid en (rolstoel-)toegankelijkheid van complex en/of woning; • Voldoende (beveiligde) ruimte voor scootmobiels; • Voldoende oppervlakte badkamer en toilet.
Jaarbericht 2010
51
Mozaïek Wonen
Bijplaatsen lift In het verzorgingscomplex voor ouderen aan de Rijngaarde (113 woningen) in Bodegraven is een lift bijgeplaatst. Het complex bestaat uit twee gebouwen van verschillende bouwjaren, respectievelijk 1971 en 1987. De enige lift in dit complex is gelegen in het ‘oude’ gedeelte. Mede door de beoogde herontwikkeling (sloop oude gedeelte) maar vooral vanwege de afhankelijkheid van de bewoners van de lift is een tweede lift gerealiseerd. Opplussen In 2010 zijn 7 woningen aan de Rijngaarde (Bodegraven) en 4 woningen aan de Hugo de Vrieslaan (Gouda) ‘opgeplust’. Dit houdt in dat ze geschikt zijn gemaakt voor ouderen. Deze werkzaamheden worden bij mutatie uitgevoerd. Woningaanpassingen (WMO) Ten opzichte van 2009 is er een daling in het aantal woningaanpassingen. De gerealiseerde kosten worden volledig door gemeentelijke subsidies bekostigd. In 2010 zijn tussen gemeente, Mozaïek Wonen en diverse leveranciers prijsafspraken gemaakt. Hiermee is bereikt dat aanpassingverzoeken van onze huurders nog sneller worden gerealiseerd. Tabel 3.1.2 Woningaanpassingen met toepassing Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO), kosten x € 1.000 BodeMoorTotaal Gouda graven drecht Totaal 2010 2010 2010 2010 2009 Woningen 188 152 36 0 235 Kosten 208 166 42 0 264
6.3. Samenwerkingen In het Convenant levensloopbestendig Gouda en Bodegraven (de lokale uitvoeringsplannen Pact van Savelberg) hebben organisaties en partijen op het gebied van Wonen, Zorg en Welzijn afspraken gemaakt om ouderen en mensen met een functiebeperking zo lang mogelijk zo zelfstandig te laten functioneren. Ingevolge beide convenanten zal Mozaïek Wonen o.a.: • Samen met zorginstellingen een aanbod, welke aansluit op de behoefte, van intramuraal verblijven, geclusterd wonen, beschut wonen, woon-zorgcomplexen en individuele (aangepaste) woningen voor mensen met thuiszorg bewerkstelligen; • De bestaande voorraad verbeteren, aanpassen en opplussen; • Levensloopbestendige woningen bouwen; • Diverse projecten op het gebied van beschut en/of zelfstandig wonen met zorginfrastructuur voor mensen met functiebeperkingen, ouderen en/of andere zorgbehoefte initiëren; • Participeren in zorgsteunprojecten. Voorts: - Heeft Mozaïek Wonen met gemeenten volumeafspraken gemaakt over (zelfstandige en onzelfstandige) huisvestingsmogelijkheden voor statushouders en mensen met een verstandelijke psychische en/of maatschappelijke handicap, waaronder zorgdak, opvang daken thuislozen en doorstroming maatschappelijke opvang; - Participeert Mozaïek Wonen ook in het regionale platform Openbare Geestelijke Gezondheidszorg Midden-Holland (OGGZ) en andere overleggen met als doel mogelijke probleemsituaties tijdig te signaleren en door te geleiden naar onze netwerkpartners; - Werken we met de Vierstroom samen op basis van een intentieovereenkomst, gericht op de leefbaarheid van wijken en de aanwezigheid van de eerstelijnsgezondheidszorg; - Hebben we een convenant met de Reclassering getekend: onder voorwaarden stellen we jaarlijks een aantal woningen beschikbaar aan ex-delinquenten; - Is Mozaïek Wonen ook partij in het Convenant Sluitende aanpak jeugdwerkloosheid Gouda en in het Convenant Veiligheid;
Jaarbericht 2010
-
-
Mozaïek Wonen
52
Hebben we samen met o.a. Politie Hollands Midden, alle gemeenten binnen de veiligheidsregio Hollands Midden, het Openbaar Ministerie, en energieleverancier Stedin het Convenant bestrijding hennepteelt getekend; Hebben we samen met o.a. de gemeente Bodegraven een onderzoek “senioren en wonen” gedaan; Hebben we een bijdrage geleverd aan de nota “senioren en structuurplan”; Samen met gemeente Gouda en Woonpartners Woon 2009 en een woningmarktverkenning Gouda laten uitvoeren. In 2010 hebben we samen met de gemeente Gouda en een groot aantal maatschappelijke organisaties een Convenant Armoedebestrijding Gouda getekend.
OGGZ: Mozaïek Wonen participeert in het regionale platform Openbare Geestelijke Gezondheidszorg Midden-Holland (OGGZ). Kinderparticipatie: Met welzijnsinstelling Factor-G en het buurthuis de Speelwinkel ondersteunt en faciliteert Mozaïek Wonen activiteiten die kinderen een zinvolle vrijetijdsbesteding bieden. Hierbij wordt zoveel als mogelijk aangesloten bij de belevingswereld van het kind en de jong volwassene.
6.4. Bijzondere aandachtsgroepen Mozaïek Wonen heeft een taakstelling op het gebied van huisvesting van asielzoekers en statushouders. Ook verhuren wij woningen aan zorginstellingen. In het bezit van Mozaïek Wonen zijn in 2010 187 woningen verhuurd aan bijzondere aandachtsgroepen. In onderstaande tabel een overzicht. Tabel 6.4.1 Woningen t.b.v. bijzondere aandachtgroepen per 31 december 2010
Gouda
Aantal woningen 2010 2009 Bodegraven Moordrecht Gouda Bodegraven Moordrecht
Gemeente / asielzoekers e.d. * Stichting Gemiva (heel Gouda)
18
18
St. Philadelphia (H. de Vrieslaan) ASVZ (heel Gouda)
20 7
20 7
St. GGEZ Eleos (Mercatorsingel e.o.) Kwintes (heel Gouda) Leger des Heils (’t Veerhuys **** en Verzetslaan)
7 4
7 4
2
2
Humanitas (Bernadottelaan) Zorgpartners Midden-Holland *** (Savelberghof, Julianahof)
11
1
Fokus (Polderbuurt e.o.) Stichting Pameijer (Herzogstraat)
12 1
96
Siloah ** SWOB (o.a. Rijngaarde, Bodegraven) Vierstroom Totaal
178
1
96
1
12 1 1 vhe (16 kamers)
1 vhe (16 kamers)
7 1
7 1
9
0
168
10
* Sinds enkele jaren verhuurt Mozaïek Wonen geen vrijkomende woningen aan de gemeente voor toewijzing aan asielzoekers of statushouders; die regeling bestaat niet meer. Wel verhuren we woningen rechtstreeks aan personen die een vluchtelingen status hebben. ** Staat in onze boeken als 1 verhuureenheid (vhe), doch omvat 16 kamers / verblijfseenheden. *** Medio 2010 heeft Zorgpartners Midden Holland 60 woningen terug gegeven aan Mozaïek Wonen voor reguliere verhuur. **** Staat als 1 verhuureenheid, doch omvat 30 kamers.
0
Jaarbericht 2010
53
Mozaïek Wonen
Uitspraak Raad van State over sociaal pension ’t Veerhuys. Op 15 december 2010 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) beslist over de bouwvergunning, die op 27 februari 2007 door het College van B&W van Gouda is verleend aan Stichting Mozaïek Wonen ten behoeve van de vestiging van sociaal pension “t Veerhuys” aan de Livingstonelaan 52 te Gouda. Deze beslissing is: • De bouwvergunning is terecht verleend, welke verlening qua vorm, inhoud en procedure voldoende is beargumenteerd; • Een ander oordeel over de ruimtelijke onderbouwing, die aan het verlenen aan de vergunning vooraf ging, op 13 januari 2010 uitgesproken door de Rechtband ‘s- Gravenhage, is vernietigd. Gevolg van deze uitspraak is dat de bouwvergunning voor het sociaal pension nu niet meer in rechte kan worden betwist omdat deze uitspraak waarborgt dat het pension legaal is gebouwd en mag blijven functioneren zo lang geen overlast ontstaat. Uiteraard is het aan de bewoners en aan de exploitant van het pension, het Leger des Heils, om ervoor te zorgen dat zij deze norm niet overschrijden.
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
54
7. Het waarborgen van de financiële continuïteit Strategisch doel: Mozaïek Wonen wil het vermogen uit de stenen halen; zo komen tot een optimaal maatschappelijk rendement, geleverd door een efficiënte en klantgerichte organisatie. Inzet van middelen Doelstelling 2010 Resultaten bewaken jaarresultaat: Inflatievolgend huurbeleid bewaken jaarresultaat: * jaarresultaat: 3 mln * jaarresultaat: 6,9 mln * positief oordeel CFV over * oordeel CFV: A Harmonisatie bij mutatie bedrijfslasten * onrendabele toppen: € 2,1 Investeringen in en * onrendabele toppen: € 7,2 mln financiering van mln nieuwbouwprojecten en bewaken van de bewaken van de woningverbetering financieringscapaciteit financieringscapaciteit - toegang kapitaalmarkt Investeringen in sociale en * toegang kapitaalmarkt * solvabiliteit: 31,79% - solvabiliteit: 34,29% fysieke leefbaarheid * rentedekkingsgraad: 1,41 - rentedekkingsgraad: 1,59 - financiering: € 40 mln. Verkoop van woningen * financiering: € 49 mln. Eigen en vreemd vermogen
bewaken van risico’s: * macro-economische ontwikkelingen * politieke ontwikkelingen * financieringsrisico * renterisico * fiscale risico’s
risico’s in beeld en beheersbaar
7.1. Betrouwbaar financieel beleid In de voorgaande hoofdstukken zijn vooral de maatschappelijke prestaties van Mozaïek Wonen beschreven en de middelen die ingezet worden om deze maatschappelijke prestaties tot stand te brengen. Dat we er om maatschappelijke redenen voor kiezen om niet de hoogste opbrengst te realiseren, brengt extra risico met zich mee. Ook de economische en politieke onzekerheden zijn groot. Het waarborgen van de financiële continuïteit vraagt daarom om een solide financieel beleid. We moeten zorgen dat onze financiële continuïteit is gegarandeerd. Dit doen we door onze financiële mogelijkheden voordurend te bewaken op ondermeer de volgende punten: • De ontwikkeling van het jaarresultaat; • De ontwikkeling van de kasstromen, onze investeringen en de financieringsbehoefte; • De effecten van economische en politieke ontwikkelingen.
7.2. Resultaten 2010 We hebben 2010 afgesloten met een positief resultaat van € 6.928.000. Voor 2010 was een winst begroot van € 2.942.000. Over 2009 boekten we nog een verlies van € 4.930.000. De belangrijkste oorzaken van de verschillen lichten we hierna toe. Daarbij gaan we uit van de winst- en verliesrekening over 2010 zoals die is opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening.
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
55
Tabel 7.2.1 Analyse verschil tussen resultaat en begroting; de belangrijkste posten (x € 1.000) Realisatie 2010
Begroting 2010
Realisatie 2009
Bedrijfsopbrengsten
56.212
54.157
56.402
Bedrijfslasten
31.780
35.382
47.305
Saldo
24.432
18.775
9.097
Rentebaten Rentelasten
898 14.771
808 15.340
872 14.171
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Buitengewone baten/lasten
10.559 0
4.243 0
-4.202 0
Jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
10.559
4.243
-4.202
607
-1.004
-825
Vennootschapsbelasting Mutatie actuele waarde Jaarresultaat
-4.238
-297
97
6.928
2.942
-4.930
Bedrijfsopbrengsten De hogere bedrijfsopbrengsten zijn te verklaren door de extra verkoop van 18 woningen, boven het begrote aantal van 25 woningen. Bij de begroting hebben we de verkopen over 2010 voorzichtig ingerekend, rekening houdend met de mogelijke gevolgen van de economische crisis. Het lijkt er op, dat de algehele stagnerende verkoop in Nederland, de verkoop van Mozaïek Wonen niet evenredig raakt. Dit heeft te maken met het feit, dat wij woningen verkopen in het segment € 100.000 – € 250.000, terwijl juist de verkopen in de hogere prijssegmenten sterk teruggelopen zijn. Op basis van deze bevindingen en het gegeven dat in 2010 totaal 43 woningen zijn verkocht, is de verwachting over onze verkoopmogelijkheden voor 2011 en 2012 bijgesteld van 25 woningen naar 35 woningen per jaar. Ook voor de jaren na 2013 is uitgegaan van ca. 35 te verkopen woningen per jaar. De gemiddelde verkoopopbrengst bedraagt € 168.000 en is daarmee ongeveer gelijk aan het niveau van de gemiddelde verkoopopbrengst in begroting 2010 (€ 172.000). Bedrijfslasten De bedrijfslasten zijn ongeveer € 3,6 miljoen lager dan begroot. Tegenover hogere personeelskosten door extra inzet van tijdelijke krachten in verband met de reorganisatie en de afboeking van oude plankosten op de projecten het Rode Dorp, de Graafse Waard en het Olympiadeplein, staan de fors lagere onrendabele investeringen op de nieuwbouwprojecten. De onrendabele toppen voor de nieuwbouwprojecten zijn aanzienlijk gedaald door de aanpassingen van de disconteringsvoet en de parameters door het WSW (voor een verdere toelichting op de wijziging van de disconteringsvoet en de parameters wordt verwezen naar hoofdstuk 16, toelichting op de onroerende zaken in exploitatie). 7.2.1 Effect investeringen op het jaarresultaat en de vermogenspositie In paragraaf 2.2 zijn de nieuwbouwprojecten opgenomen die Mozaïek Wonen de komende jaren wil realiseren. Om deze woningen betaalbaar te houden voor de primaire doelgroep hanteren we lage aanvangshuren. Op basis van deze lage aanvangshuren kan bij veel projecten de investering niet volledig worden terugverdiend. Hierdoor ontstaat er een onrendabele top, die ten laste van het vermogen gebracht wordt. Om deze tekorten te dekken hebben we de opbrengsten van de verkoop van woningen nodig.
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
56
Tabel 7.2.1.1 Overzicht resultaten nieuwbouw huurwoningen (bedragen x € 1.000) Aantal huurVerwachte Verwacht Projectnaam woningen stichtingskosten resultaat Waterhoen WC Bloemendaal J.P. Thijsselaan Vromade Graafse Waard Westerkade/Snoystraat Driestar Rode Dorp Westeinde Boslocatie Olympiadeplein Bolwerk Weideveld Totaal
26 27 34 28 117 36 121 28 28 28 58 25 49 605
5.104 5.494 7.103 5.823 26.374 6.557 11.655 4.803 4.016 5.436 13.904 4.636 9.456 110.361
-2.608 -2.630 -2.079 -2.410 -8.877 -2.527 -2.401 -1.027 488 -2.180 -2.037 -1.926 -3.583 -33.797
Vrijwel alle projecten van Mozaïek Wonen hebben een aanzienlijke onrendabele top. We bewaken de ontwikkeling van de onrendabele investeringen nauwgezet in de verschillende fasen die de nieuwbouwprojecten doorlopen. Tabel 7.2.1.2 Overzicht resultaten nieuwbouw koopwoningen (bedragen x € 1.000) Aantal koop Verwachte Verwacht Projectnaam woningen stichtingskosten resultaat Graafse Waard Wachtelstraat Weideveld Totaal
49 6 21 76
12.590 2.728 4.700 20.018
729 -1.645 -602 -1.518
De resultaten op de nieuwbouw van koopwoningen staan onder druk. De koopwoningen van het project de Graafse Waard kennen nog een bescheiden winst (verkoop verloopt momenteel moeizaam). De zes panden van het project Wachtelstraat kennen een groot verlies. Deze zes panden zijn in het verleden aangekocht tegen marktprijzen in het kader van de wijkontwikkeling Korte Akkeren. Deze panden worden na renovatie aan de schil verkocht als “kluswoningen”. Op basis van afspraken met de gemeente Bodegraven worden de 21 woningen van het project Weideveld als sociale koopwoningen verkocht. Dit geschiedt onder de Koopgarantregeling, waarbij een korting van 15% op de taxatiewaarde wordt gegeven. Hierdoor worden de woningen tegen een lagere prijs verkocht dan de stichtingskosten. Hier tegenover staat dat we de plicht hebben de woningen in de toekomst terug te kopen. Op het commerciële vastgoed van het project Vromade verwachten we een positief resultaat. Dit positieve resultaat zal worden aangewend als dekking voor de onrendabele investering op de 28 huurwoningen van dit project.
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
57
7.2.2 Beheersing bedrijfslasten Als maatschappelijke onderneming heeft Mozaïek Wonen de plicht zo efficiënt mogelijk met de haar beschikbare middelen om te gaan. Beheersing van de bedrijfslasten is daarom een belangrijk item voor ons. In paragraaf 8.1 wordt de reorganisatie beschreven die tot doel heeft om de kosten van personeel, bestuur en huisvesting met 15% te verminderen. Uiteindelijk doel van Mozaïek Wonen is de bedrijfslasten onder het landelijk gemiddelde te krijgen. De netto bedrijfslasten overschreden in 2009 de door het CFV gestelde marges. Dit werd mede veroorzaakt door het treffen van voorzieningen voor de reorganisatie. De netto bedrijfslasten over 2010 bedragen € 1.415 per gewogen eenheid. Dit is lager dan de door de CFV gestelde marge van € 1.600, maar waarschijnlijk nog hoger dan het landelijk gemiddelde. Op basis van onze meerjarenbegroting is de verwachting dat de netto bedrijfslasten, nadat de reorganisatie volledig is doorgevoerd, onder het landelijk gemiddelde (2009: € 1.293) zullen uitkomen. Tabel 7.2.2.1 Verloop netto bedrijfslasten per eenheid (bedragen x € 1) Netto bedrijfslasten
2010
2011
2012
2013
2014
2015
1.415
1.354
1.194
1.203
1.233
1.279
7.3. Borgen toegang tot de kapitaalmarkt Mozaïek Wonen heeft in 2010 ruim € 31 mln. geïnvesteerd in de verbetering van het bestaande bezit en nieuwbouw van huurwoningen en koopwoningen. Mozaïek Wonen financiert deze investeringen uit de positieve operationele kasstroom, de verkoop van bestaand bezit en nieuwbouw koopwoningen, maar ook door het aantrekken van nieuwe leningen. Daarvoor is de borging van de toegang tot de kapitaalmarkt essentieel. Onze investeringscapaciteit wordt in belangrijke mate bepaald door de mate waarin we in staat zijn om de rente over nieuw aan te trekken leningen te betalen. Rentedekkingsratio De rentedekkingsratio geeft de mate weer waarin Mozaïek Wonen in staat is uit de operationele kasstroom haar renteverplichtingen te voldoen. De opbrengst van verkoop van woningen wordt hierbij niet als onderdeel van de operationele kasstromen beschouwd, maar als (des)investeringskasstroom. Een rentedekkingsratio van 1,4 is nodig om aan de voorwaarden van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) te voldoen. Tabel 7.3.1 Verloop rentedekkingsratio Rentedekkingsratio
2010
2011
2012
2013
2014
2015
1,59
1,35
1,73
1,64
1,69
1,59
Een positief oordeel over de ontwikkeling van de operationele kasstroom van het WSW, betekent dat het WSW Mozaïek Wonen kan faciliteren bij het aantrekken van leningen. Zonder deze borgstelling is het aantrekken van geld op de kapitaalmarkt nauwelijks mogelijk en zeker niet tegen de gunstige voorwaarden waaronder geleend kan worden met borging door het WSW. Solvabiliteit Ook een goede solvabiliteit is belangrijk voor de toegang tot de kapitaalmarkt. De solvabiliteit geeft aan welk deel van onze bezittingen is gefinancierd met eigen vermogen en welk deel met vreemd vermogen. De solvabiliteit geeft weer in welke mate Mozaïek Wonen in staat is om aan haar langlopende verplichtingen te voldoen. In de volgende tabel wordt het verwachte verloop van de solvabiliteit weergegeven. De solvabiliteit blijft in de komende jaren ruim boven de minimumpositie van 14,7%, die het CFV van Mozaïek Wonen eist, op basis van het door haar opgestelde risicoprofiel.
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
58
Tabel 7.3.2 Verloop solvabiliteit Solvabiliteit
2010
2011
2012
2013
2014
2015
34,29%
36,13%
35,91%
37,35%
38,86%
40,30%
Voor Mozaïek Wonen heeft de toegang tot de kapitaalmarkt in 2010 geen problemen opgeleverd. Nog steeds zijn er verschillende aanbieders. De borgstelling door het Waarborgfonds maakt het aantrekken van geld - tot nu toe - nog een vrij eenvoudige zaak. Borgbare en niet-borgbare investeringen De borging door het WSW is een vorm van staatsteun. Al het bezit dat voldoet aan de nieuwe criteria of gelimiteerde lijst met toegestane “maatschappelijke” investeringen wordt als “DAEB” (= Dienst van Algemeen Economisch Belang) gekwalificeerd. Alleen dit soort bezit mag onder borgstelling van het WSW (“met staatssteun”) ge(her)financierd worden. Alle overige investeringen in bedrijfsonroerend goed en in huurwoningen met een nettohuur boven € 648 worden als “niet-DAEB” geoormerkt en zullen vanaf 1 januari 2011 niet meer onder borgstelling van het WSW ge(her)financierd kunnen worden. In 2010 hebben we geïnventariseerd, welke investeringen niet langer met borgstelling door het WSW gefinancierd kunnen worden. Het betreft de volgende investeringen: Tabel. 7.3.3 Geplande uitgaven niet-borgbare investeringen (bedragen x €1.000,-) Project Vromade
Te bouwen voorziening Winkels
2011
2012
2013
400
1.100
310
Graafse Waard
Dure huurwoningen
300
3.020
2.800
Oud Goverwelle
Sportschool, fysio, snackbar
164
1.444
1.192
Multi-functionele accommodatie Korte Akkeren
Supermarkt, kantine, sportzaal, parkeren Parkeren
361
632
700
Prins Hendrikstraat
2014
2015
1.065
1.736
1.015
200 Diverse projecten Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal
Voorbereidingsbudgetten
355
249
100
100
100
100
2.029
6.296
5.102
2.901
1.115
Voor deze investeringen zal Mozaïek Wonen commerciële financiering moeten aantrekken. De eerste grote uitgaven voor deze niet-borgbare activiteiten zullen naar verwachting plaatsvinden in 2012. We zullen in overleg treden met het WSW en kredietinstellingen over maatwerk voor de financieringsmogelijkheden van dit commercieel vastgoed. Parallel hieraan onderzoeken we of we de financieringsrisico’s kunnen afdekken door planaanpassingen of verkoop van het niet-borgbare deel van de investeringen.
7.4. Kasstromen en financiering van investeringen De toegang tot de kapitaalmarkt is essentieel voor het aantrekken van leningen, om met name de ambities ten aanzien van nieuwbouw uit te kunnen voeren. Financiële instellingen zijn niet bereid om onbeperkt geld aan ons te lenen. In het algemeen is het zo dat we niet méér kunnen lenen dan we vanuit de verhuur van de woningen kunnen terugbetalen.
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
59
Dit bewaken we door de inkomende en uitgaande kasstromen te begroten en vervolgens voortdurend te bewaken of er bijstellingen nodig zijn. We onderscheiden daarbij: • Kasstromen uit de exploitatie van ons bestaande bezit; • Kasstromen uit vernieuwing van de voorraad (investeringen in de bestaande voorraad en nieuwbouw, aankopen en verkopen); • Kasstromen uit financieringsactiviteiten (leningen en beleggingen). Tabel 7.4.1 Verloop kasstromen o.b.v. meerjarenprognose 2011-2015 (bedragen x € 1.000) 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Ontvangsten
49.276
50.965
51.358
53.508
56.599
57.970
Uitgaven Kasstroom uit operationele activiteiten
-40.452 8.824
-45.904 5.061
-41.119 10.239
-43.503 10.005
-45.664 10.935
-48.693 9.277
Verkopen bestaand bezit Verkopen nieuwbouw koopwoningen Borgbare investeringen Investeringen nieuwbouw koopwon.
6.656 313 -29.042 -2.469
5.803 6.200 -29.863 -4.075
5.879 6.252 -45.239 -4.729
5.971 5.587 -22.298 -3.467
6.107 2.300 -9.382 -1.961
5.722
Niet-borgbare investeringen Kasstroom uit (des)investeringen
181 -24.361
-2.029 -23.964
-6.296 -44.133
-5.102 -19.309
-2.901 -5.837
-1.115 -1.938
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
-26.865
-27.042
-7.571
-16.701
-18.098
-30.998
42.402
44.756
41.465
26.005
13.000
23.659
Saldo financieringsbehoefte
-6.545
Mozaïek Wonen heeft de komende jaren een grote financieringsbehoefte. Een groot deel van deze financieringsbehoefte wordt gevormd door leningen waarvan de contracten aflopen. Voor de eindaflossingen van deze leningen moeten we nieuwe leningen aantrekken. Ook zijn de uitgaven aan investeringen in onze bestaande voorraad en in nieuwbouw groter dan onze operationele kasstroom en de verkopen van woningen. Financiering uit de operationele kasstroom(interne financiering) Mozaïek Wonen beschikt over een gezonde operationele kasstroom, die behoudens 2011, ongeveer € 10 miljoen bedraagt. Mozaïek Wonen kan deze operationele kasstroom aanwenden voor de interne financiering van investeringen, maar kan een deel van de operationele kasstroom ook aanwenden voor rentebetalingen op nieuw af te sluiten leningen. Mozaïek Wonen teert dan wel in op haar reserves, maar maakt op deze manier wel geld vrij voor de financiering van de geplande investeringen. Financiering door verkoop van woningen Verkoop van woningen vormt een belangrijke financieringsbron voor nieuwbouwprojecten. In 2010 hebben we in totaal 43 woningen verkocht. Voor de opbrengst hiervan, groot € 6,6 miljoen hoeft Mozaïek Wonen geen nieuwe leningen aan te trekken. Tot en met 2014 verwachten we € 16,7 miljoen uit te geven voor de bouw van nieuwbouw koopwoningen. Deze uitgaven worden gefinancierd door de verkoopopbrengsten van deze woningen. De verkoop van de woningen in 2010 heeft ongeveer 15% van de totale financieringsbehoefte afgedekt. Voor de resterende financieringsbehoefte zijn nieuwe leningen aangetrokken. Nieuwe leningen In totaal hebben we in 2010 € 77 miljoen aan nieuwe leningen aangetrokken. Hiervan is € 40 miljoen. gestort in 2010. De resterende € 37 miljoen zal in 2011 worden gestort. In 2010 hebben we vier zogeheten “Basisrenteleningen” aangetrokken. Dit type leningen onderscheidt zich van reguliere fixleningen, doordat de basisrente voor 50 jaar vast staat, terwijl de liquiditeitsopslag op de rente na een aantal jaar wordt herzien. Het grote voordeel van deze zogeheten “Basisrenteleningen” is gelegen in de lage basisrente en de lange termijn waarover het geld beschikbaar is.
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
60
Voor 2010 is voor € 40 mln. aan nieuwe leningen aangetrokken. We hadden de verwachting dat we voor € 49 mln. aan nieuwe financieringen nodig zouden hebben. Vanwege hogere verkoopopbrengsten, een betere positieve operationele kasstroom en lagere investeringsuitgaven, kan volstaan worden met minder nieuwe leningen dan verwacht. Tabel 7.4.2 Nieuwe leningen 2010 Naam geldgever
Bank Nederlandse Gemeente Bank Nederlandse Gemeente Bank Nederlandse Gemeente Bank Nederlandse Gemeente Nederlandse Waterschapsbank
Stortingsdatum
Hoofdsom
soort
looptijd
Rente %
Datum renteherziening
15-04-10
10.000.000
Fix
7 jaar
3,15%
NVT
14-06-10
10.000.000
Fix
10 jaar
3,74%
NVT
01-06-10
5.000.000
Fix
11 jaar
3,875%
NVT
01-09-10
5.000.000
Fix
10,75 jaar
3,875%
NVT
01-12-10
10.000.000
Basisrente
49 jaar
3,49%
01-12-2016
De gemiddelde rentevoet van de leningenportefeuille is in 2010 4,49%. Dit is lager dan de gemiddelde rentevoet in 2009. In 2010 is er in totaal € 14,7 miljoen aan rente betaald en is er € 26,9 miljoen afgelost, waarvan € 24,3 eindaflossingen. Tabel 7.4.3 Leningen 2010, met stortingsdatum 2011 Naam geldgever
Nederlandse Waterschapsbank Nederlandse Waterschapsbank Nederlandse Waterschapsbank
Stortingsdatum
Hoofdsom
soort
looptijd
Rente %
Datum renteherziening
11-01-11
10.000.000
Basisrente
49 jaar
3,54%
11-01-2018
15-06-11
15.000.000
Basisrente
49 jaar
3,55%
15-06-2017
01-03-11
12.000.000
Basisrente
45 jaar
3,81%
12-12-2018
Met het aantrekken van deze leningen hebben we de financieringsbehoefte voor 2011 al voor een groot deel afgedekt. De resterende financieringsbehoefte over 2011 en de financieringsbehoefte voor 2012 kunnen gedekt worden met het faciliteringsvolume dat het WSW tot en met 2012 heeft toegekend. Beheersing renterisico’s Het WSW schrijft voor dat er een maximaal renterisico mag zijn van 15%. Het WSW kijkt hiervoor naar de renteconversies en aflossingen uitgedrukt in een percentage van de omvang van de leningen in portefeuille aan het einde van het jaar. In de komende vijf jaren voldoet Mozaïek Wonen aan deze norm. Het bedrijfseconomische renterisico geeft aan hoeveel renterisico er is indien nieuwe financieringen worden meegerekend.
Jaarbericht 2010
61
Mozaïek Wonen
Figuur 7.4.3 Ontwikkeling bedrijfseconomisch renterisico
Mozaïek Wonen hanteert een treasurystatuut dat aangeeft dat we terughoudend zijn met het toepassen van financiële instrumenten. Tot nu toe wordt in beperkte mate gebruik gemaakt van renteinstrumenten op het gebied van renterisico’s. De prijs-, krediet- liquiditeits- en kasstroomrisico’s die Mozaïek Wonen loopt, worden als normale bedrijfsrisico’s gezien, niet disproportioneel aan de omvang van de bedrijfsvoering, zodat de inzet van financiële instrumenten niet nodig wordt geacht. De omvangrijke renterisicopositie in 2011 is inmiddels grotendeels afgedekt. Om het renterisico op een lening van € 11 miljoen af te dekken hebben we een zero coupon belegging, waarvan de waarde ultimo 2010 € 10,7 miljoen bedraagt. Voor de overige leningen die in 2011 afgelost dienen te worden, zijn de renterisico’s afgedekt door de in 2010 afgesloten leningscontracten voor een totaalbedrag van € 37 miljoen Ter afdekking van renterisico’s op een lening met variabele hoofdsom en rente, heeft Mozaïek Wonen rente-instrumenten ingezet. Het betreft een collar (cap en floor), in relatie tot een hoofdsom van € 7.117.000. De marktwaarde per 31 december 2010 van de collar € 482.000 negatief. Resteert over 2011 nog het renterisico over de investeringskasstromen, waarvoor nog nieuwe financiering aangetrokken moet worden. Mozaïek Wonen wordt voornamelijk in de jaren 2012 en 2013 geconfronteerd met een relatief hoog bedrijfseconomisch renterisico. Dit wordt veroorzaakt door grote investeringsuitgaven (2012: € 44,1 miljoen, 2013 € 19,3 miljoen) en renteaanpassingen op leningen (2012: € 13,0 miljoen, 2013 € 11,2 miljoen, 2014: € 12,9 miljoen). Door het WSW wordt het indekken van renterisico’s tot drie jaar vooruit toegestaan. Dit betekent dat het voor Mozaïek Wonen mogelijk is om gedurende 2011 reeds renterisico’s in 2014 in te dekken. In het kader van “maatwerk” kan het WSW in voorkomende gevallen op verzoek van een deelnemer ook instemmen met het langer vooruit indekken van renterisico’s. Mozaïek Wonen zal het door het WSW toegekende faciliteringsvolume zoveel mogelijk aanwenden om van de risico’s in 2012 af te dekken. Beheersing fiscale risico’s In 2010 hebben we hard gewerkt aan de implementatie van het tax control framework de Belastingdienst is hierover zeer positief. Het voornemen om al op 21 december 2010 een convenant Horizontaal Toezicht met de Belastingdienst te tekenen is niet gerealiseerd. Ongeveer twee weken voor de ondertekening is de overdracht van te slopen woningen, december 2007, aan Mozaïek Wonen Projecten BV, door de Belastingdienst ter discussie gesteld. In januari 2011 vindt hierover overleg plaats met de Belastingdienst, waarbij o.a. besproken wordt of de kwestie al dan niet het ondertekenen van een convenant in de weg staat.
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
62
7.5. Bewaken van macro economische en politieke ontwikkelingen In paragraaf 1.2 zijn politieke en economische ontwikkelingen geschetst die een grote impact kunnen hebben op de vermogenspositie van Mozaïek Wonen. Met behulp van ons beleidswaardemodel proberen we inzicht te krijgen in de effecten van deze economische en politieke onzekerheden zodat we, hier flexibel op kunnen inspelen. Aan de hand van deze beleidswaardeberekeningen met al onze voorgenomen investeringen weten we dat de inflatie, renteontwikkelingen en de verkoop van woningen belangrijke factoren zijn die de investeringscapaciteit van Mozaïek Wonen beïnvloeden. In de (meerjaren)begroting 2011 (-2015) baseren we ons op de economische ontwikkeling, zoals het CPB die voorziet. Daarnaast hebben we twee scenario’s doorgerekend, die een beeld schetsen van de gevolgen, die veranderende economische en politieke omstandigheden kunnen hebben, voor de financiële positie van Mozaïek Wonen. In scenario 1 wordt rekening gehouden met een sterk stijgende inflatie, die vanaf 2012 3% bedraagt. Het huurbeleid is inflatievolgend en bedraagt in dit scenario vanaf 2013 3%. De indexeringen van de exploitatielasten stijgen 1% sneller dan de inflatie en voor de lange rente zijn we uitgegaan van de rentevisie die bij begroting 2011-2015 is gehanteerd. De politieke ontwikkelingen in dit scenario richten zich op het recht van huurders om de huurwoning tegen een redelijke prijs te kopen. In verband hiermee zijn de verkopen jaarlijks met 15 woningen verhoogd ten opzichte van het basisscenario. Uitgaande van het regeer- en gedoogakkoord komt de “Vogelaarheffing” te vervallen, in plaats daarvan komt er met ingang van 2014 een heffing voor de huurtoeslag van ongeveer € 300 per woning. Omdat niet duidelijk is wanneer de “Vogelaarheffing” komt te vervallen, is deze tot en met 2013 ingerekend. In scenario 2 is sprake van een lage inflatie. Op basis van het inflatievolgend huurbeleid zullen de huurverhogingen jaarlijks 1% bedragen. De variabele exploitatielasten stijgen, gelijk aan het basisscenario, 1% sneller dan de inflatie. De lange rente is gelijk gehouden aan het basisscenario. De markt voor verkoop van woningen stort verder in, waardoor Mozaïek Wonen slechts in staat is om jaarlijks 10 woningen te verkopen. Ondanks deze economische tegenspoed zet de overheid de heffingen ten behoeve van de betaalbaarheid van de huursubsidie door. 7.5.1 Impact op korte en middellange termijn Hieronder worden de effecten van de politieke en economische onzekerheden op de (meerjaren)begroting 2011 (-2015) weergegeven. Tabel 7.5.1.1 Gevolgen effecten politieke en economische onzekerheden op de meerjarenbegroting Eigen vermogen Basisscenario Scenario 1 Scenario 2
2011
2012
2013
2014
2015
194.330 249.460 130.189
212.153 268.650 140.644
231.348 295.743 151.867
243.248 310.958 156.864
253.327 327.004 160.775
Het eigen vermogen is voldoende in 2010 door de positieve jaarresultaten stijgt de vermogenspositie, waardoor Mozaïek Wonen in staat is om ook investeringen na 2015 op te pakken.
Solvabiliteit Basisscenario Scenario 1 Scenario 2
2011
2012
2013
2014
2015
36,1% 42,3% 27,1%
35,9% 41,8% 26,6%
37,4% 43,6% 27,4%
38,9% 45,2% 28,1%
40,3% 47,1% 28,8%
Solvabiliteit daalt in scenario 2, door het extra aantrekken van leningen, maar blijft voldoende om aan CFV eisen te voldoen.
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
63
2011
2012
2013
2014
2015
1,35 1,34 1,35
1,73 1,68 1,72
1,64 1,52 1,61
1,69 1,45 1,66
1,59 1,46 1,52
Rentedekkingsratio Basisscenario Scenario 1 Scenario 2
Blijft voldoen aan onze norm van 1,4, waardoor er op de middellange termijn ook bij economisch zwaar weer nog ruimte is om nieuwe investeringen op te pakken. Hierbij moet wel opgemerkt worden dat de aangekondigde heffing voor corporaties als bijdrage aan de huurtoeslag vanaf 2014 zal worden geheven. Daardoor werken de effecten van deze heffing nog beperkt door in de kasstromen.
Operationele kasstroom (incl 2% aflossingsfictie) Basisscenario Scenario 1 Scenario 2
2011
2012
2013
2014
2015
-1.318 -1.445 -1.343
3.725 3.094 3.571
2.813 1.358 2.356
3.557 359 3.178
2.001 747 980
Blijft voldoende, waardoor facilitering door WSW van borgbare investeringen veilig wordt gesteld. Op basis van deze kengetallen concluderen we dat de financiële continuïteit op de middellange termijn is geborgd. Mozaïek Wonen heeft een robuuste financiële basis, die op de middellange termijn nadelige effecten van economisch zwaar weer lijkt op te kunnen vangen. 7.5.2 Impact op de langere termijn Investeringen in vastgoed betekent dat middelen voor een lange termijn worden vastgelegd. We hebben een aanzienlijk aantal projecten in de haalbaarheidsfase, waarvan de woningen naar verwachting na 2015 opgeleverd zullen worden. Daarom is het ook belangrijk om de impact van politieke en economische onzekerheden over een langere termijn te beschouwen. In onderstaande grafiek zijn de effecten van zowel de projecten in uitvoering, als de projecten waarvan we de haalbaarheid onderzoeken, doorgerekend op de effecten op de solvabiliteit op basis van het volkshuisvestelijk vermogen, zoals deze door het CFV wordt gedefinieerd.
Volkshuisvestelijk vermogen in % balanstotaal 60,0% 50,0%
40,0% 30,0%
20,0% 10,0%
0,0% 2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Scenario basis
Scenario 1
Scenario 2
Ondergrens 2012: 11,7%
Ondergrens 2014: 13,6%
Bovengrens 30%
2025
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
64
Hieruit blijkt dat het volkshuisvestelijk vermogen van Mozaïek Wonen op zich voldoende is om de projecten te kunnen uitvoeren in het bij de begroting gehanteerde economische scenario. Het volkshuisvestelijk vermogen is tevens voldoende om heffingen van de overheid inzake de huurtoeslag te voldoen. In scenario 1 kan Mozaïek Wonen de hogere rentelasten compenseren door hogere huuropbrengsten, omdat deze gekoppeld zijn aan de hogere inflatie. In scenario 2 zal Mozaïek Wonen haar ambities ten aanzien van nieuwbouwprojecten moeten bijstellen. De rentedekkingratio op de korte en middellange termijn lijkt niet bijzonder gevoelig voor veranderingen in de inflatie. Uit onderstaande grafiek blijkt dat de inflatie op langere termijn wel een grote invloed heeft op de rentedekkingsratio. Met name het niet of minder kunnen verkopen van woningen in scenario 2 heeft een grote impact op de rentedekkingsratio. Bij scenario 1 en 2 daalt de rentedekkingsratio gedurende een langere periode onder de 1,4 en ontwikkelt zich een aantal jaren richting de 1,2. Dit betekent dat Mozaïek Wonen bij ongunstige economische omstandigheden in staat blijft om de rentelasten te betalen uit de operationele kasstroom. Echter in scenario 1 en 2 kan de facilitering van nieuwe leningen door het WSW in gedrang komen, omdat de operationele kasstromen in deze scenario's langere tijd niet voldoen aan de normen van het WSW. Hierdoor kan de toegang tot de kapitaalmarkt belemmerd worden, waardoor Mozaïek Wonen in problemen kan komen bij het aantrekken van nieuwe leningen. Ontwikkeling rentedekkingsratio 2,20
2,00 1,80
1,60 1,40
1,20 1,00 2010
2011
2012
Scenario basis
2013
2014
2015
2016
Scenario 1
2017
2018
2019
2020
Scenario 2
2021
2022
2023
2024
2025
Ondergrens 1,4%
7.6. Beoordeling CFV en WSW Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, kortweg het CFV, houdt namens het Ministerie van Wonen, Wijken en Integratie toezicht op het financiële reilen en zeilen van woningcorporaties. Vanaf 1 januari 2008 hanteert het CFV een nieuwe beoordelingsmethodiek. Op basis van prognosegegevens 2010-2014 heeft het CFV vastgesteld dat onze voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passend zijn in relatie tot onze vermogenspositie. Dit leidde tot een A-oordeel. Op basis van deze prognosegegevens geeft ook het WSW aan dat we voldoen aan de eisen van kredietwaardigheid, conform artikel 8 van het reglement van deelneming van het “Waarborgfonds”.
Jaarbericht 2010
65
Mozaïek Wonen
7.7 Financieel gezond, maar… We lieten zien hoe we ons vermogen inzetten en hoe we ervoor zorgen dat we financieel gezond blijven. Maar ook lieten we zien dat we verwachten dat ondanks de grote investeringen en uitgaven de financiële positie de komende jaren beter wordt. Echter de financiële positie kan onder druk komen te staan door economische en politieke ontwikkelingen. Indien we niet in staat zijn om voldoende woningen te kunnen verkopen, de rente stijgt bij een lage inflatie, of door overheidsheffingen kan Mozaïek Wonen problemen krijgen bij het aantrekken van de benodigde financieringen voor nieuwbouwinvesteringen. Mozaïek Wonen zal in dat geval genoodzaakt zijn haar ambities te herzien, om haar financiële continuïteit te waarborgen.
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
66
8. De organisatie van Mozaïek Wonen Strategisch doel: Mozaïek Wonen wil een efficiënte organisatie zijn en in alle openheid operen samen met de belanghouders. Inzet van middelen Doelstelling 2010 Resultaten In 2008 is hard gewerkt aan de - Informatieplan - Gerealiseerd, zie 9.2.2. inrichting van een nieuw - Invoeren integraal risico - Beleidsnota goedgekeurd, Management Implementatie gestart. automatiseringsysteem, dat een efficiëntere en doelmatiger Tax Control Frame Work informatievoorziening en - Implementatie PvA - Implementatie op schema. bedrijfsvoering beoogt. Het Organisatieontwikkeling pakket is in 2009 in gebruik genomen. In 2010 is verder gewerkt aan optimalisatie van informatievoorziening en optimalisatie.
8.1. De werkorganisatie Het organogram van Mozaïek Wonen ziet er per 31-12-2010 als volgt uit
Stichting Mozaïek Wonen
Raad van Commissarissen
Raad van Bestuur Directie
Control
Directiesecretariaat
Wonen
Vastgoed
Woonzaken Woonservicepunt
Woningbeheer Bedrijfsbureau Projecten
Strategie & Organisatie
Financiën & ICT
Beleid Gebiedsontwikkeling Sociaal beheer Communicatie Juridische zaken P&O Facilitair
Financiën ICT Archiefbeheer
Frontoffice Moordrecht
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
67
Algemeen kenmerk van de organisatie van Mozaïek Wonen is een eenhoofdige directie, vijf afdelingen en een platte organisatie. Deze organisatievorm moet borgen dat de communicatie, zowel tussen de afdelingen, als naar de medewerkers, goed functioneert. De frontoffice in Moordrecht is een zelfstandige afdeling. De medewerkers daar kunnen terugvallen op de expertise die beschikbaar is in de totale organisatie. De communicatie met klanten is voor een belangrijk deel ondergebracht in het Woonservicepunt bij de afdeling Wonen. Control (operational, niet financial) vormt een afzonderlijke functie, rechtstreeks onder de directie. Gerealiseerde reorganisatie In 2009 is gestart met het Project Organisatieontwikkeling. Met dit project wil Mozaïek Wonen bereiken dat haar bedrijfskosten per 1 januari 2012 aanzienlijk worden verlaagd. Samen met adviesbureau Price Waterhouse Coopers zijn de bedrijfskosten van Mozaïek Wonen vergeleken met de benchmark, heeft er een heroriëntatie plaatsgevonden op onze kerntaken en hebben we nagedacht over efficiëntere organisatiemodellen. De conclusie van deze benchmark was dat de bedrijfskosten van Mozaïek Wonen 15% boven het gemiddelde van vergelijkbare woningcorporaties liggen. Dit heeft geresulteerd in een reorganisatie met als uitkomst een nieuwe en fors goedkopere inrichting van de werkorganisatie (zie organogram). Het aantal leidinggevenden is gereduceerd, de vestiging Bodegraven is ondergebracht bij de afdeling Wonen en de dagelijkse klantencontacten worden in principe direct door een Woonservicepunt afgehandeld. Deze maatregelen zijn in 2010, met een uitloop naar 2011, geïmplementeerd. Het Woning Onderhouds Bedrijf (WOB) past niet meer bij een afgeslankt Mozaïek Wonen. Het aansturen van een eigen onderhoudsbedrijf vergt onevenredig veel aandacht in verhouding tot het belang van zo’n activiteit voor de kerntaken. In 2010 is onderzocht in hoeverre het wenselijk en goedkoper zou zijn de bedrijfsvoering van het WOB onder te gaan brengen bij één (of meer) van onze aannemers. In december 2010 is echter besloten hier vooralsnog van af te zien. Wel wordt begin 2011 een plan van aanpak geschreven voor een afslank- en/of afbouwvariant. In maart 2010 ontstond overeenstemming met de vakbonden over een sociaal plan.
8.2. Medewerkers Het verloop van de personeelsformatie en de bezetting is als gevolg van de reorganisatie in 2010 flink afgenomen. Het aantal medewerkers in dienst van Mozaïek Wonen is eind 2010 12 personen lager dan eind 2009. Het aantal medewerkers ‘van buiten’ en op interim-basis is daarentegen verdubbeld. De reden hiervan is dat gedurende de reorganisatie functies op tijdelijke basis ingevuld zijn. In de loop van 2011 zal dit gaan verminderen. Tabel 8.2.1 Verloop formatie en bezetting Omschrijving Begrote formatie Feitelijke bezetting Waarvan interim Aantal medewerkers Instroom Doorstroom Uitstroom: (vroeg) pensioen overige reden
2010
2009
112,5 fte 113,6 fte 9,8 fte 122 personen 2 personen -
114,6 fte 116,7 fte 4,2 fte 134 personen 4 personen 3 personen
3 personen 11 personen
2 personen 6 personen
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
68
Meten van de Medewerkers Tevredenheid Eind 2010 is een Medewerkers Tevredenheid Onderzoek (MTO) uitgevoerd. Mozaïek Wonen streeft naar een medewerkerstevredenheid >7,5. In 2008 scoorden we een 7,4. In het MTO van 2010 scoorden we één volle punt onder onze doelstelling, mede door de onrust over de reorganisatie. Ziekteverzuim Mozaïek Wonen registreert verzuim en besteedt aandacht aan persoonlijke benadering en begeleiding van verzuim. Wanneer dat gewenst is, zoeken we in overleg met onze Arbodienst naar een passende oplossing. De medewerkers zijn ook in 2010 in de gelegenheid gesteld op kosten van de werkgever zich tegen griep te laten vaccineren. Tabel 8.2.2 Verzuim van medewerkers Aantal medewerkers Verzuimpercentage Kort verzuimpercentage (< 6 weken) Verzuimfrequentie
2010
2009
2008
122 3,62 1,15 1,2
136 4,42 1,41 1,3
140 5,13 1,70 1,2
Het ziekteverzuim over 2010 bedraagt exclusief zwangerschapsverlof 3,62%. Ten opzichte van 2009 en 2008 is dat wederom een daling en zelfs lager dan het landelijk gemiddelde van 4 %. Duidelijk is dat een afname van het aantal lange verzuimgevallen hieraan heeft bijgedragen.
8.3. Beloning bestuurders Tabel 8.3.1 Beloning bestuurders in 2010 (x € 1) P. de Klerk
E.A. Kraan
Totaal
Periodiek betaalde beloningen Beloningen betaalbaar op termijn Uitkeringen bij beëindiging dienstverband Bonusbetalingen Leningen en voorschotten
134.392 28.352
11.291 2.363
145.682 30.714
Totaal bezoldiging
162.743
13.653
176.396
12
1
13
Aantal maanden bezoldiging
Per 4 februari 2010 is E.A. Kraan afgetreden als directeur-bestuurder. Van 4 februari 2010 t/m 30 juni 2011 bekleedt hij de functie van directeur.
8.4. Beheer derden Woningbouwvereniging Moordrecht Mozaïek Wonen beheert voor Woningbouwvereniging Moordrecht 788 VHE’s op basis van een beheerovereenkomst, die op 3 april 2006 is ondertekend. Het gaat om een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een opzegtermijn van twee jaar. Aan deze beheerovereenkomst is een Organisatie & Formatieplan gekoppeld. Op basis daarvan faciliteert Mozaïek Wonen in Moordrecht een volledige Front Office: een manager met zes medewerkers. Daarnaast blijft Mozaïek Wonen vanuit Gouda Back Officespecialismen inzetten. Deze beheervorm is vanaf 1 juli 2006 in bedrijf. Gemeente Zuidplas (voorheen Moordrecht) Per 1 januari 2010 is de gemeente Moordrecht opgegaan in de gemeente Zuidplas. In opdracht van de gemeente Zuidplas voerde Mozaïek Wonen het beheer voor het Gemeentelijk Woningbedrijf Moordrecht (140 woningen). Over dat beheer vindt regelmatig constructief overleg plaats. Momenteel overweegt de gemeente het verkopen van de 140 woningen. In afwachting daarvan blijft Mozaïek Wonen belast met het beheer. Het beheercontract is daartoe tot en met 2011 verlengd, opzegbaar op een termijn van zes maanden.
Jaarbericht 2010
69
Mozaïek Wonen
8.5. Verbindingen In 2010 zijn de Stichting Woonwinkel Gouda (per 1-1-2010) en de Beheer Stichting Woningbouw (BSW) opgeheven zodat op 31-12-2010 het overzicht van verbindingen er als volgt uitziet: Stichting Mozaïek Wonen
Stichting Woningbouw Ter Gouw
Ontwikkelings Maatschappij Binnenstad BV
Mozaïek Wonen Projecten BV
Het is voorts de bedoeling Stichting Woningbouw Ter Gouw in de loop van het volgend verslagjaar (2011) te liquideren. Het materiële belang met betrekking tot de verbindingen is gering. In de geconsolideerde jaarrekening van Stichting Mozaïek Wonen zijn de cijfers van Mozaïek Wonen Projecten BV en de OMB (Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad) verwerkt. Op de website van Mozaiek Wonen is meer informatie te vinden over de verbindingen van Mozaiek Wonen. 8.5.1. Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda b.v. In 2008 hebben de gemeente Gouda en Mozaïek Wonen een besloten vennootschap opgericht: Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda B.V. (OMB). In de Goudse binnenstad kampen enkele straten met verloedering, structurele leegstand en onveiligheid. Vanuit marktpartijen zijn wel initiatieven genomen voor herontwikkeling, maar deze kwamen slechts incidenteel tot uitvoering. Vandaar dit initiatief van: * Het bundelen van deskundigheid en ervaring; * Een meer integrale aanpak van problemen (fysiek, sociaal en economisch); * Het gezamenlijk investeren in de stad door publieke en private partijen; * Bundeling van financiële kracht om dit soort ingrepen te kunnen uitvoeren. Zowel Stichting Mozaïek Wonen als de gemeente Gouda zijn aandeelhouder, ieder voor 50%. 8.5.2 Mozaïek Wonen Projecten B.V. Op 21 december 2007 heeft Stichting Mozaïek Wonen een besloten vennootschap opgericht, genaamd: Mozaïek Wonen Projecten B.V. Doel van deze B.V. is o.a. het exploiteren van vastgoed. Het maatschappelijk kapitaal van deze vennootschap bedraagt € 90.000; het geplaatste kapitaal is € 18.000 en dat is volgestort bij oprichting. Het gaat om een 100%-dochter, dat wil zeggen dat Stichting Mozaïek Wonen de enige oprichter en de enige aandeelhouder is. Ook is de Stichting Mozaïek Wonen de bestuurder (“bestuurder” is bij een BV hetzelfde als “directie”). Er is geen aparte Raad van Commissarissen in de B.V. Aangezien de directie van Stichting Mozaïek Wonen majeure besluiten die in de vennootschap worden genomen eerst voorlegt aan de Raad van Commissarissen van de stichting is indirect toezicht gewaarborgd. In de afgelopen jaren zijn er economische overdrachten van te slopen woningen aan de B.V. vanuit de Stichting geweest. Vervolgens zijn er terugoverdrachten van deze woningen aan de Stichting geweest. Het Ministerie van VROM en andere betrokkenen zijn hierover steeds geïnformeerd. Per 1 januari 2010 heeft de vennootschap geen vastgoed meer in eigendom en zijn er vooralsnog verder geen activiteiten meer in de vennootschap. In verband hiermee hebben de B.V. en de Stichting de geldlening van de Stichting aan de vennootschap afgewikkeld en de beheerovereenkomst tussen hen beiden vereenvoudigd. Op 20 mei 2010 heeft de directie het Jaarverslag en de Jaarrekening 2009 vastgesteld. Nadat een goedkeurende accountantsverklaring is verkregen, heeft de Algemene Vergadering van
Jaarbericht 2010
70
Mozaïek Wonen
Aandeelhouders de jaarstukken op 22 juni 2010 vastgesteld. De stukken zijn vervolgens gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Rotterdam. 8.5.3 Intentieverklaringen/samenwerkingsverbanden/convenanten Pact van Savelberg en Convenant Levensloopbestendig Gouda en Bodegraven Zoals hoofdstuk 6.3 reeds beschreef, ondertekende Mozaïek Wonen het Pact van Savelberg en de Convenanten levensloopbestendig Gouda en levensloopbestendig Bodegraven. Het doel is te komen tot een levensloopbestendige regio Midden-Holland op basis van prestatieafspraken op het vlak van wonen, zorg en welzijn. Evaluatie wijkaanpak/wijkprogramma’s. In 2010 zijn voor het eerst in de Goudse geschiedenis voor alle Goudse wijken wijkjaarprogramma’s geschreven. De programma’s zijn de uitkomst van de resultaten van een langdurig proces van evaluatie van de Goudse wijkaanpak en het schrijven van de gezamenlijke wijkanalyses en -visies. De programma’s geven een beeld van welke thema’s en activiteiten de partners (gemeente, corporaties, welzijn e.d.) in de betreffende wijken extra inzetten om de leefbaarheid te verbeteren. Convenant Armoedebestrijding Samen met 16 andere Goudse maatschappelijke organisaties, tekende Mozaiek Wonen op 18 maart 2010 het convenant 'Armoedebestrijding' waarmee zij het belang aangeeft van een intensieve samenwerking bij het bestrijden van armoede en sociale uitsluiting. Verlenging sociaal statuut Korte Akkeren en Gouda Oost. Op 18 augustus 2010 hebben huurdersvereniging Woonbelang Midden-Holland, huurdersvereniging Beter Wonen Gouda, Woonpartners Midden-Holland en Mozaïek Wonen het verlengde sociale statuut herstructurering Korte Akkeren en Gouda Oost ondertekend. Het statuut omvat een afsprakenkader over hoe te handelen wanneer bewoners in het kader van de herstructurering uitgeplaatst moeten worden. O.a. gaat het dan om vergoedingen, (tijdelijke) uitplaatsing, herhuisvesting/terugkeer e.d. Mozaïek Wonen / VierstroomZorgring Op 9 november 2010 kwamen Vierstroom en Mozaïek Wonen een vernieuwde samenwerkingsovereenkomst overeen. Het doel hiervan is om ook in de toekomst nauw samen te werken op het gebied van wonen en zorg. Met als uiteindelijk doel dat mensen ook op latere leeftijd zo lang mogelijk zelfstandig thuis kunnen blijven wonen. Tevens regelt de overeenkomst dat huurders van Mozaïek Wonen een flinke korting (blijven) ontvangen op het lidmaatschap van Vierstroom en dat ze hun jaarcontributie in twaalf termijnen via de maandelijkse huur kunnen betalen. Hennepconvenant Om veel gerichter te kunnen optreden tegen thuistelers, heeft Mozaïek Wonen op 8 december 2010 haar handtekening gezet onder het Hennepconvenant. Vanaf nu gaan de gemeenten Gouda en Bodegraven, Politie Hollands Midden, netwerkbeheerder Stedin (energie) en Mozaïek Wonen actief samenwerken en informatie uitwisselen waardoor de pakkans groter wordt.
Jaarbericht 2010
71
Mozaïek Wonen
8.6. Ondernemingsraad De directie en ondernemingsraad (OR) hebben in 2010 intensief overleg met elkaar gevoerd. In tien formele overlegvergaderingen en diverse informele overleggen is uitvoerig met elkaar van gedachten gewisseld over de reorganisatie die nodig was om de bezuinigingen op de bedrijfskosten te kunnen realiseren. De OR heeft in het kader van deze reorganisatie moeilijke besluiten voorgelegd gekregen en heeft hierbij steeds afwegingen moeten maken tussen de belangen van de medewerkers en de belangen van de organisatie. De OR-leden hebben elkaar, maar ook de directie, aangesproken op ieders verantwoordelijkheden. De overleggen waren zo af en toe behoorlijk pittig, maar hadden altijd een constructief karakter. Op 29 juni 2010 heeft de OR het eindadvies uitgebracht waarin de OR een aantal waardevolle en bruikbare adviezen aan de directie heeft aangeleverd. Op basis van dit eindadvies heeft de directie op 30 juni 2010 een definitief besluit genomen over de reorganisatie. De OR blijft het verdere verloop van de reorganisatie positief kritisch volgen. Andere gespreksonderwerpen in de overlegvergaderingen waren o.a.: de eindejaarsbonussen, de regeling reiskosten dienstkilometers, het Medewerkers Tevredenheid Onderzoek, het ondernemingsplan 2011-2015, het functionerings- en beoordelingsbeleid en de investeringsplanning van Mozaïek Wonen.
8.7. Personeelsvereniging De personeelsvereniging (PV) van Mozaïek Wonen is erg actief en wordt hierin ook gestimuleerd door de directie. De activiteiten van de PV dragen bij aan een goede werksfeer binnen het bedrijf. Ongeveer 95% van alle medewerkers is lid van onze PV. Medewerkers betalen € 6 per maand, de directie verdubbelt dit bedrag. De grootste activiteit in 2010 was een weekend Arnhem voor medewerkers met introducé. Deze zeer geslaagde najaarsactie werd mede mogelijk gemaakt door de directie, die een eenmalige extra donatie deed van € 5.000. Aan het eind van het jaar organiseerde de PV een gezellige kerstborrel en -diner. De PV sluit het jaar 2010 af met een reserve van € 18.099,63.
Jaarbericht 2010
72
Mozaïek Wonen
9. Governance 9.1. Bestuur Vanaf 1 januari 2005 voerden twee directeuren-bestuurders, de heren E.A. Kraan en P. de Klerk de bestuurlijke taken van Mozaïek Wonen uit: Op 4 februari 2010 keurde de RvC forse bezuinigingsvoorstellen van de directie goed. In dat licht bezien volgde de directie het advies van de OR, namelijk begin met krimpen aan de top. In de eerste plaats door de tweehoofdige directie om te zetten in een eenhoofdige directie. Om deze reden trad de heer Eugène Kraan met ingang van 5 februari 2010 terug als directeur-bestuurder (als directeur blijft hij in dienst tot 1 juli 2011). De heer Eugène Kraan is, eind verslagjaar, 60 jaar. Hij is sinds 1 augustus 1974 in dienst van de woningcorporatie. Als directeur sinds 1 juni 1992. Vanaf 1 januari 2005 tot 5 februari 2010 heeft de heer Kraan als voorzitter van het bestuur van Mozaïek Wonen gefungeerd. Ten aanzien van zijn inkomen op termijn zijn in 2010 buiten de gebruikelijke stortingen in het kader van pensioenverplichtingen en prepensioen geen uitkeringen gedaan. De heer Kraan vervult enkele nevenfuncties. Deze zijn gerelateerd aan zijn functie als directeur van Mozaïek Wonen: • Vertegenwoordiger van Mozaïek Wonen in de directie van Mozaïek Wonen Projecten B.V. (tot 5 februari 2010) • Voorzitter Bouwsoos; • Lid bestuur Stichting Woningbouw Ter Gouw; • Voorzitter bestuur MFA (Multi Functionele Accommodatie) te Reeuwijk; • Penningmeester bestuur SBN (Stichting Bemiddeling Natuurherstel). De heer Peter de Klerk is, eind verslagjaar, 57 jaar. Hij is sinds 1 maart 1993 in dienst van de woningcorporatie, als directeur. Per 1 januari 2005 is hij tot directeur-bestuurder van Mozaïek Wonen benoemd; met ingang van 5 februari 2010 fungeert hij in die functie als eenhoofdige directie. Eind 2010 heeft de heer De Klerk een herziene arbeidsovereenkomst getekend gebaseerd op de in 2010 vastgestelde Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties (BBW). Bruto salaris, pensioenafspraken en eventuele ontslagvergoedingen zijn gebaseerd op de BBW. De heer De Klerk vervult enkele nevenfuncties. Deze zijn gerelateerd aan zijn functie als directeurbestuurder van Mozaïek Wonen: • Vertegenwoordiger van Mozaïek Wonen in aandeelhoudersvergadering Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda B.V.; • Vertegenwoordiger van Mozaïek Wonen in de directie van Mozaïek Wonen Projecten B.V. De Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (Wopt) (zie par. 15.2 jaarrekening) verplicht Mozaïek Wonen de beloning van de bestuurders in het jaarverslag te publiceren. Daarbij is de “Balkenende-norm” het criterium. Voor 2010 is deze norm € 188.000. De beloning van de beide bestuurders over 2010 blijft binnen deze norm.
Jaarbericht 2010
73
Mozaïek Wonen
9.2. Governancestructuur 9.2.1 Mozaïek Wonen en Governancestructuur Mozaïek Wonen is een stichting met een eenhoofdig bestuur. De Raad van Commissarissen bestaat volgens de statuten uit ten minste vijf en ten hoogste negen leden. In 2010 telde de Raad van Commissarissen van Mozaïek Wonen zeven leden; thans, tijdens het schrijven van dit verslag in februari 2011, vijf leden. Mozaïek Wonen houdt zich aan de Governancecode woningcorporaties, vastgesteld door branchevereniging Aedes. Deze code bevat normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing bij woningcorporaties. De Governancecode gaat uit van het 'Pas toe of leg uit'-principe. Dat wil zeggen dat corporaties in hun jaarverslag gemotiveerd uitleggen of en zo ja in hoeverre en waarom zij afwijken van de bepalingen van de Governancecode. Mozaïek Wonen past de code grotendeels toe. Op enkele onderdelen wijkt Mozaïek Wonen bewust af van deze bepalingen. De motieven hiervoor worden in het volgende overzicht nader toegelicht. Tabel 9.2.1 Uitleg afwijkingen ten opzichte van de Governancecode woningcorporaties Benoemen bestuur voor periode van 4 De vigerende arbeidsovereenkomsten bevatten jaar: continueren huidige hiervoor geen aanknopingspunt. De bestaande arbeidsovereenkomsten aanstellingen zijn na de fusie gecontinueerd. En in arbeidsrechtelijke zin is het niet mogelijk de overeenkomst op dit punt eenzijdig aan te passen. Wel is met de huidige directeur-bestuurder per ultimo 2010 een nieuwe arbeidsovereenkomst afgesloten gebaseerd op de in 2010 vastgestelde Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties Commissaris kan wél huurder van de Voor nieuwe commissarissen wordt aan de hand van woningcorporatie zijn een vooraf opgesteld profiel een openbaar wervingstraject doorlopen. Het bij voorbaat uitsluiten van de huurders van Mozaïek Wonen als toekomstig commissaris doet afbreuk aan de mogelijke kwaliteiten van individuele huurders en hun huisgenoten. Géén aparte RvC-commissies instellen De statuten van Mozaïek Wonen en het reglement van de RvC voorzien niet in het instellen van RvCcommissies. Daaraan bestaat nog geen behoefte. De statuten, het RvC-reglement en het bestuursreglement bevatten voldoende voorzieningen die Mozaïek Wonen in acht neemt en die de codevereisten borgen. Geen Gedelegeerd RvC-lid instellen De statuten van Mozaïek Wonen en het reglement van de RvC voorzien niet expliciet in de figuur ‘gedelegeerd lid’. Daaraan bestaat vooralsnog geen behoefte. Vertegenwoordiging van de RvC, ten behoeve van het aangaan van een overeenkomst of het voeren van een proces is voorzien in art. 9 lid 2 Statuten. De statuten, het RvC-reglement en het bestuursreglement bevatten voldoende voorzieningen ter borging van het codevereiste III.6.5. Geen voltalligheid RvC als voorwaarde Het is uit praktisch oogpunt niet verstandig de voltallige stellen aanwezigheid van de RvC bij het overleg met belanghebbenden als voorwaarde te stellen.
Jaarbericht 2010
74
Mozaïek Wonen
9.2.2 Integriteitscode en klokkenluidersregeling Mozaïek Wonen beschikt over een Gedragscode, waarin gewenst gedrag, vertrouwelijkheid en integriteit kernbegrippen zijn. Daarmee verwant is onze Klokkenluidersregeling. Beide reglementen leggen een relatie tussen integriteit als begrip en het gedrag dat daarbij hoort. Zo attendeert Mozaïek Wonen bedrijven op het niet meer geven van kerstattenties. In het jaarlijkse functioneringsgesprek is gesproken over voorbeeldgedrag onderling en de uitstraling daarvan naar de maatschappij. Door dat bespreekbaar te maken, beoogt de directie ook dit onderwerp transparanter te maken. 9.2.3 Risicomanagement en interne controle Mozaïek Wonen beoogt transparant te zijn in haar structuur van planning & control en informatievoorziening. In dat verband zijn in 2010 ondermeer de volgende nota’s opgesteld en vastgesteld door de directeurbestuurder: • Nota planning en controlcyclus; • Controlplan (geactualiseerd naar aanleiding van reorganisatie; • Nota informatiemanagement; • Nota bestuurlijke informatievoorziening. Deze nota’s vormen belangrijke bouwstenen voor de beheersing en sturing van de organisatie en worden tweejaarlijks, of eerder indien daarvoor aanleiding is, herzien. Binnen Mozaïek Wonen functioneert een systeem van risicobeheersing en interne controle dat gericht is op het realiseren van de belangrijkste bedrijfsdoelstellingen. Deze bedrijfsdoelstellingen zijn vastgelegd in het ondernemingsplan 2011 t/m 2015. Jaarlijks wordt een bedrijfsjaarplan opgesteld om de uitvoering van het ondernemingsplan te borgen. Op basis van het bedrijfsjaarplan maakt elke afdeling een afdelingswerkplan. Over de uitvoering daarvan rapporteren de verschillende afdelingen per vier maanden. Deze rapportages worden gebundeld in een bedrijfsrapportage die aan directie en raad van commissarissen wordt gepresenteerd. Binnen Mozaïek Wonen toetst de controller op basis van het controlplan of afdelingswerkplannen voldoende zijn afgestemd op het bedrijfsplan en brengt hierover rapport uit aan de directie. De controller toetst de periodieke afdelingsrapportages aan de afdelingswerkplannen op voortgang in tijd en geld. Ook toetst de controller de uitvoering van bedrijfsprocessen. Daarover wordt gerapporteerd aan de directie. De meeste, in ieder geval de belangrijkste bedrijfsprocessen zijn beschreven in een voorgeschreven format, met behulp van een geautomatiseerde toepassing. Bevindingen uit de verschillende toetsingen worden, zo veel als mogelijk, omgezet in acties en zijn continue verbeteringsgericht. Tot 2010 zag Mozaïek Wonen als belangrijke risicogebieden voornamelijk de bedrijfsprocessen, vastgoedontwikkeling en renterisico’s. Aan de belangrijkste procesbeschrijvingen is een risicoparagraaf toegevoegd, elk beslisdocument van vastgoedontwikkeling bevat een risicoparagraaf. Renterisico’s komen aan de orde in hoofdstuk 7. Vanaf 2010 wil Mozaiek Wonen komen tot een integrale kijk op risicomanagement en bewust omgaan met de risico’s die een (snel) veranderende omgeving met zich meebrengt. Het gaat daarbij om financiële-, maar zeker ook om niet-financiële risico’s. In het voorjaar van 2010 werd door de directeur-bestuurder de beleidsnota risicomanagement vastgesteld en is met de implementatie gestart. Vanwege de reorganisatie is er gekozen voor een geleidelijke aanpak van risicoinventarisatie. Mozaiek Wonen heeft risicomanagement intern opgepakt en tal van risico’s in kaart gebracht en zo veel mogelijk gekwantificeerd. Het is de bedoeling dat in 2011 een rapportage van – de belangrijkste risico’s (en bijbehorende maatregelen) - geborgd wordt in de periodieke afdelingsrapportage en later in de bedrijfsrapportage. Zo krijgt risicomanagement in 2010 (en 2011) de aandacht die het verdient om daarna tot reguliere bedrijfsvoering te worden.
Jaarbericht 2010
75
Mozaïek Wonen
9.3. Overleg en samenwerking met belanghouders 9.3.1 Gemeenten en corporaties in de regio In Gouda zijn in 2009 nieuwe prestatieafspraken voor de periode 2010 - 2014 gemaakt. Deze overeenkomst tussen de gemeente Gouda, Mozaïek Wonen en Woonpartners Midden-Holland is ondertekend op 27 januari 2010. Met deze overeenkomst beogen partijen wederzijds afgestemde investeringen in woningen en woonomgeving te bevorderen. Daartoe zijn afspraken gemaakt over het te realiseren woningbouw- en herstructureringsprogramma, de huisvesting van kwetsbare groepen, de investeringsinzet van beide woningcorporaties in (ver)nieuwbouw en verbetering van woningen, de investeringsinzet van de gemeente in groot onderhoud en herinrichting van het openbaar gebied, het programma van sociale en leefbaarheidsinitiatieven en het vereenvoudigen van de bouwprocedures. De prestatieafspraken met de gemeente Bodegraven liepen tot 2010. Aangezien de gemeente Bodegraven per 1-1-2011 fuseert met de gemeente Reeuwijk is ervoor gekozen om begin 2011 te starten met het traject om te komen tot prestatieafspraken met de nieuwe gemeente BodegravenReeuwijk. 9.3.2 Betrekken van belanghouders Ook in 2010 heeft Mozaïek Wonen haar belanghouders intensief betrokken bij haar strategie- en beleidsvorming. Een kleine greep: • We hebben onze belanghouders geconsulteerd bij het opstellen van ons ondernemingsplan 2011 t/m 2015. Eerst door middel van enkele bijeenkomsten (in de consultatiefase), in de tweede helft van 2010 vervolgens in persoonlijke gesprekken tussen Peter de Klerk, directeurbestuurder, en de verschillende belanghouders afzonderlijk. Tijdens deze gesprekken werden de gemaakte afwegingen en keuzes met betrekking tot het ondernemingsplan nader toegelicht. • We hebben ons in 2010 laten visiteren. (zie par. 4.4) De resultaten en de aanbevelingen vanuit deze visitatie zijn gebruikt als input voor het ondernemingsplan. • We hebben ook in 2010 de gemeenten Gouda, Bodegraven en Moordrecht, de Huurderskoepel en de ondernemingsraad geconsulteerd over het bedrijfsplan voor 2011. Ook het jaarverslag 2009 is in 2010 met deze partijen besproken. Daarnaast evalueren en actualiseren we samen met gemeenten en partners jaarlijks de prestatieafspraken, gemaakt met de gemeenten Gouda en Bodegraven. • De medewerkers van Mozaïek Wonen zijn eveneens gehoord over en betrokken bij het tot stand komen van het Ondernemingsplan. Voorts informeert en consulteert directie de medewerkers over beleidsvoornemens via haar Weblog, personeelsbijeenkomsten en “rondjes langs de afdelingen”. • De Raad van Commissarissen voert regulier overleg met de ondernemingsraad en met de Huurderskoepel. • We betrekken de WoonAdviescommissie Gouda en Bodegraven bij de ontwikkeling van projecten. In 2010 voor de projecten Bolwerk, Rode Dorp en Snoystraat/Westerkade. • We raadplegen onze huurders periodiek via enquêtering en panels.
9.4. Toezicht houden en klankborden De Raad van Commissarissen (RvC) baseert zijn handelen mede op door hem goedgekeurde documenten, het reglement RvC, de profielschets voor RvC-leden, een bestuursreglement, de AedesCode en de Governancecode woningcorporaties. (zie ook: www.mozaiekwonen.nl ) De samenstelling van de RvC was in 2010 als volgt:
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
76
Tabel 9.4.1 Samenstelling van de Raad van Commissarissen* Naam Functie in de RvC Drs. W.C. Hommels Drs. I.K.L. de Jong MRE Drs. M.J. van Lierop** Ing. C. Bremmer Mr. R. van Rees J. Dullaart** G. van Asseldonk** J.H.A. Didden RA
Voorzitter (tot 5 februari 2010) Voorzitter (vanaf 24 juni 2010) Vice-voorzitter (waarnemend voorzitter met ingang van 5 februari 2010 tot 24 juni 2010) Lid Lid (tot 1 januari 2011) Lid (tot 1 januari 2011) Lid (vanaf 30 september 2010) Lid
* In de bijlage 3 is een nadere specificatie van de samenstelling opgenomen. ** Benoemd op voordracht van huurdersorganisaties.
Voor het werven van een voorzitter en een commissaris - na het vertrek van de heer W. Hommels en vooruitlopend op het afscheid van de heer J. Dullaart per 31-12-2010 - heeft Mozaïek Wonen een gespecialiseerd bureau ingeschakeld, t.w. Public Spirit. Via bekendmaking van de vacature in een landelijk dagblad (De Volkskrant) en op verschillende websites zijn belangstellenden opgeroepen tot solliciteren. Selectie vond plaats door toetsing aan het algemene en het specifieke profiel. Na de voordracht door Public Spirit volgden sollicitatiegesprekken en de benoeming van mevrouw I. de Jong (benoemd per 24 juni 2010). Op 30 september 2010 werd mevrouw G. van Asseldonk benoemd tot lid van de Raad van Commissarissen, dit op voordracht van de Huurders Vereniging Bodegraven. Een vertegenwoordiging van deze Huurders Vereniging heeft geparticipeerd in de selectieprocedure. Alle leden van de RvC zijn lid van de Vereniging Van Toezichthouders van Woningcorporaties (VTW). De statuten van Mozaïek Wonen bevatten bepalingen over het functieprofiel (pluriforme samenstelling, gespreide deskundigheid op bestuurlijk, financieel, juridisch en volkshuisvestelijk terrein) en de zittingsduur: gemaximeerd en in combinatie met een rooster van aftreden. Op 4 februari 2010 keurde de RvC voorstellen van de directie goed voor een forse bezuinigingsoperatie binnen Mozaïek Wonen, in het bijzonder door inkrimping van personeel (zie daarover paragraaf 9.1). Deze inkrimping omvat ook het terugtreden van de heer E. Kraan met ingang van 5 februari 2010 als directeur-bestuurder. Als directeur blijft hij in dienst tot 1 juli 2011. Per deze datum eindigt met wederzijds goedvinden het dienstverband van de heer Kraan en wordt aan hem een beëindigingsvergoeding toegekend. De voorzitter van de RvC, de heer W. Hommels, is ook teruggetreden per die datum; door tegelijkertijd met de heer Kraan terug te treden, beoogde hij ruimte te maken voor nieuwe ontwikkelingen. Voorts nam de heer R. van Rees ontslag met ingang van 1 januari 2011. Na 30 jaar actief te zijn geweest in bestuurlijke functies voor Mozaïek Wonen en haar rechtsvoorgangers, oordeelde hij dat het de tijd was om het lidmaatschap van de RvC van Mozaïek Wonen neer te leggen. Voor de heer J. Dullaart eindigde zijn lidmaatschap van de RvC op 31 december 2010. Na twee volledige zittingsperioden van vier jaar was hij volgens het reglement van de RvC niet meer herbenoembaar. Aan de hand van periodieke rapportage volgt de RvC de prestaties van de organisatie op volkshuisvestelijk, maatschappelijk en financieel gebied. Tussen de directie en de voorzitter van de RvC vindt periodiek overleg plaats, deels ter voorbereiding van de vergaderingen van de RvC, deels ter vervulling van de klankbordfunctie. In 2010 heeft de RvC besloten twee keer per jaar een gesprek aan te gaan met het Management Team (MT), dit buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder.
Jaarbericht 2010
77
Mozaïek Wonen
De RvC informeert zich eveneens op basis van bronnen buiten de organisatie: via de accountant en door middel van uiteenlopende info van VROM, WSW, CFV, Aedes, VTW, de koepel van huurdersorganisaties, de ondernemingsraad, het verslag van de klachtencommissie en via informele contacten tijdens feestelijkheden en met de belanghouders van Mozaïek Wonen. Eén of meer leden van de RvC geven ook acte de présence wanneer in relatie tot projecten van Mozaïek Wonen het bereiken van een mijlpaal is te vieren, zoals bij een oplevering of feestelijke ingebruikname. RvC-leden die zijn benoemd op voordracht van de huurdersverenigingen hebben minimaal éénmaal per jaar contact met de afzonderlijke huurdersverenigingen. In 2010 schoolden verschillende leden van de RvC zich door deelname aan seminars, studiedagen en cursussen over risicomanagement, fiscaliteiten, woningmarktonderzoek, de crisis- en herstelwet, ontwikkelingen in de vastgoedsector, ontwikkelingen in de volkshuisvesting en de kritische commissaris. Honorering Raad van Commissarissen De honorering van de RvC is gebaseerd op de Honoreringscode voor Raad van Commissarissen. De hoogte van de honorering wordt bepaald door de zwaarte van de corporatie en van de functie van de commissaris. Omvang en complexiteit van de corporatie en complexiteit van de omgeving zijn daarbij de voornaamste criteria. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de methodiek voor het vaststellen van de functiezwaarte van de bestuurder. Directeur-bestuurder en commissaris worden in dezelfde zwaartegroep ingedeeld. De directeur-bestuurder is ingedeeld in functiegroep E. Dat betekent dat de leden van de RvC worden ingedeeld in zwaartegroep E. Het bruto honorarium van leden van de RvC bedraagt eind 2010 € 7.000 per jaar. De voorzitter van de RvC ontvangt € 10.500 per jaar. Er is € 1.036 uitgegeven voor deelname door één of meer leden van de RvC aan cursussen of seminars gearrangeerd door Rostra en VTW over onderwerpen als risicomanagement en het belastingregime.
9.5. Besluiten Raad van Commissarissen De RvC kwam in 2010 zesmaal bijeen. Vaste onderwerpen zijn belangrijke investeringen, de meerjarenplanning, de begroting 2011, periodieke rapportages, het geldmiddelenbeheer, fiscaliteiten en externe verslaglegging. Daarnaast is uitvoerig gesproken over bijzondere thema’s in dit verslagjaar: vermindering bedrijfskosten door reorganisatie, visitatie, het nieuwe ondernemingsplan en de gevolgen van de invoering van de EU-regelgeving voor Mozaïek Wonen. In 2010 nam de RvC 27 besluiten. De belangrijkste besluiten betroffen de reorganisatie, de overgang van een tweehoofdige- naar eenhoofdige directie, investeringen voor nieuwbouwprojecten en de benoeming van twee nieuwe commissarissen, waarvan een voorzitter en een lid. Zie voor een compleet overzicht van de besluiten van de RvC in 2010 bijlage 4. Mozaïek Wonen is betrokken bij twee B.V’s: Mozaïek Wonen Projecten B.V. (MWP) en Ontwikkelings Maatschappij Binnenstad Gouda BV (OMB). Beide BV’s hebben geen afzonderlijke RvC. Mozaïek Wonen heeft gekozen voor het concernmodel, dus niet voor een decentraal model. Bij het concernmodel is de RvC aanwezig op het niveau van de toegelaten instelling. De corporatie is als aandeelhoudster bevoegd tot het geven van aanwijzingen ten aanzien van het te voeren beleid. Overwegingen waren: houd het eenvoudig en overzichtelijk, voorkom versnippering en voorkom dilemma’s.
Jaarbericht 2010
78
Mozaïek Wonen
9.6. Bevindingen Raad van Commissarissen Om de bedrijfsvoering te kunnen sturen én omwille van het interne- en externe toezicht toetst Mozaïek Wonen haar resultaten aan haar hoofddoelstellingen en belangrijkste verplichtingen. Daarbij zoekt Mozaïek Wonen de dialoog met de samenleving: Mozaïek wil laten zien wat zij doet en voor wie.
9.6.1 Verantwoordelijkheden, bevoegdheden en taken van de RvC Zich baserend op het ondernemingsplan van Mozaïek Wonen – “Samen werken aan wonen” (2006) was de RvC ook in 2010 attent op versterking, tijdigheid en vergelijkbaarheid van sturings- en verantwoordingsinstrumenten: van begroting en activiteitenoverzicht, naar viermaandenrapportage, balanced scorecard (BSC) en jaarverslag. Met behulp van deze mijlpalen tracht de RvC goed zicht te behouden op het maatschappelijke rendement van Mozaïek Wonen, als ook op haar financiële continuïteit. Bij dit interne toezicht speelt accountantscontrole een belangrijke rol: onafhankelijk en deskundig onderzoek naar de status van wettelijk bepaalde onderwerpen én jaarlijks door de RvC te noemen specifieke aandachtspunten. De managementletter en wettelijke vereiste rapporten en verklaringen heeft de RvC grondig besproken met de accountant en met de directie. In 2010 heeft de RvC extra aandacht besteed aan de volgende onderwerpen: • Reorganisatie en overgang van tweehoofdige naar eenhoofdige directie; • Financiële continuïteit van Mozaiek Wonen in het licht van de grote economische onzekerheden; • Visitatie; • Nieuw ondernemingsplan 2011-2015; • Diverse vastgoedprojecten. Het Bedrijfsplan 2011 en de Begroting 2011 zijn in november 2010 door de directie vastgesteld en door de RvC goedgekeurd.
9.7. Corporate governance en zelfevaluatie De RvC onderschrijft de in 2007 door Aedes vastgestelde code. Mozaïek Wonen hanteert wat deze code betreft het principe: “Pas toe, of leg uit”. Evaluatie en (her)toetsing aan profielschetsen waren in het bijzonder aan de orde bij (her)benoemingen. Deze benoemingsbesluiten werden, na passend beraad, bij acclamatie genomen. De RvC evalueert jaarlijks zijn functioneren. Door wisseling in de samenstelling van de RvC, in de loop van 2010, is deze evaluatie begin 2011 gehouden. De RvC pleegt ten minste één keer per jaar overleg met de ondernemingsraad, buiten aanwezigheid van de directie. Dit wettelijk voorziene overleg is wederzijds altijd als informatief en zinvol ervaren. In de loop van 2010 is met elkaar overlegd, onder meer over de op bezuiniging van bedrijfskosten gerichte reorganisatie. De (waarnemend) voorzitter, vice-voorzitter en een lid van de RvC hebben met de directeurbestuurder twee functioneringsgesprekken gehouden, met gebruikmaking van de zelfevaluatie van de directie. Voorafgaand heeft de RvC buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder zijn functioneren besproken, aan de hand van het jaarverslag ten opzichte van het jaarplan. De RvC kwam daarbij tot het oordeel dat de directeur-bestuurder zijn taken goed heeft vervuld. Alle leden van de RvC zijn onafhankelijk van de Stichting Mozaïek Wonen. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuurlijke functies. Geen van de commissarissen is of was ooit in dienst
Jaarbericht 2010
79
Mozaïek Wonen
van Mozaïek Wonen of onderhoudt een directe band met leveranciers of afnemers van Mozaïek Wonen. Geen van de commissarissen verleent andere diensten aan Mozaïek Wonen dan die welke voortvloeien uit zijn lidmaatschap van de RvC, of onderhoudt banden met Mozaïek Wonen, hetzij direct of indirect, buiten zijn commissariaat. De statuten en het reglement van de RvC bevatten bepalingen betreffende mogelijk tegenstrijdige belangen; in het verslagjaar hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij sprake was van tegenstrijdige belangen. Mozaïek Wonen heeft als beleid geen leningen te verstrekken aan commissarissen of personeelsleden. Zie voor een overzicht personalia, opleiding en (neven-)functies leden RvC bijlage 3.
9.8. Verbeterpunten, te realiseren in 2011 De RvC heeft met instemming kennis genomen van de voorgenomen bezuinigingen op de bedrijfskosten en heeft daarom zijn goedkeuring verleend aan een reorganisatie om dit te kunnen realiseren. Diverse verbeterpunten met betrekking tot interne risico’s en beheersing daarvan komen daardoor binnen bereik. Verheugd is de RvC eveneens over de uitkomsten van de in 2010 gehouden visitatie: Mozaïek Wonen is gewaardeerd met het rapportcijfer 8. De uitkomsten worden door de RvC als positief ervaren en herkend. De volledige reactie van de RvC en het bestuur op de eindrapportage van de Visitatiecommissie staat vermeld op de website van Mozaïek Wonen. Een lid van de RvC heeft namens de RvC geparticipeerd in de projectgroep Visitatie die de visitatie heeft georganiseerd en begeleid. De RvC heeft voltallig deelgenomen aan het interview met de Visitatiecommissie. In 2011 vraagt de RvC extra aandacht voor het uitvoeren van de reorganisatievoorstellen, waartoe op 4 februari 2010 is besloten met als doel te komen tot definitieve afspraken omtrent het woningonderhoudsbedrijf (WOB) en het Woonservicepunt (WSP), passend binnen de financiële bezuinigingskaders en met behoud van een goede dienstverlening aan onze huurders en belanghouders. Daarnaast is aandacht nodig om te komen tot een goede werkwijze, risicobeheersing en rapportagestructuur aan de RvC voor vastgoedontwikkeling. Voorts hecht de RvC vanaf medio 2011 waarde aan rust in de organisatie en aandacht in het personeelsbeleid voor persoonlijke ontwikkeling en competentiemanagement.
Jaarbericht 2010
80
Mozaïek Wonen
.
10. Mededeling over het volkshuisvestingsverslag Bijgevoegd is het door Ernst & Young Accountants LLP afgegeven rapport van bevindingen met betrekking tot dit volkshuisvestingsverslag. Het betreft de verklaring als bedoeld in artikel 29 lid 1sub b van het Besluit beheer sociale-huursector.
Jaarbericht 2010
81
Mozaïek Wonen
Bijlagen 1. Colofon 2. Profielschets Raad van Commissarissen, van toepassing sinds 1-1-2005 (samenvatting) 3. Samenstelling Raad van Commissarissen 4. Besluitenlijst Raad van Commissarissen 5. Samenstelling klachtencommissie 6. Verhuringen in 2010 naar huishouden en inkomensklassen 7. Verhuringen in 2010 naar inkomen en prijssegment voor Mozaïek Wonen totale aanbod, het aanbod in Gouda, Bodegraven en Moordrecht 8. Verhuringen in 2010 naar aantal personen, leeftijd en aantal kamers en woningtype voor Mozaïek Wonen totale aanbod, het aanbod in Gouda en in Bodegraven 9. Gemiddeld aantal reacties per doelgroep op via advertenties verhuurde woningen in 2010 naar aantal kamers, type, prijs en locatie 10. Nadere informatie met betrekking tot overlastdossiers 11. Nadere informatie leefbaarheids- en empowermentfonds en sponsoractiviteiten.
Jaarbericht 2010
82
Mozaïek Wonen
Bijlage 1
Kerngegevens / Colofon Naam Opgericht:
Vestigingsadres Postadres Telefoonnummer Faxnummer E-mail adres Website Werkgebied
Toelating Kamer van Koophandel Nummer VROM NRV nummer Fiscaal nummer Verslagjaar Raad van Commissarissen
Directie
Management Team
•
Stichting Mozaïek Wonen Ontstaan op 1 januari 2005, uit een fusie tussen Woonstichting Ter Gouw en Woningstichting Het Volksbelang: Ter Gouw ontstond op 25 september 1990, uit een fusie tussen R.K. Woningbouwvereniging St. Jozef, Gouda, opgericht 21 november 1918 en Algemene Woningbouwvereniging Gouda, Gouda, opgericht 10 december 1919; Woningstichting Het Volksbelang is opgericht op 23 juni 1912. Op 1 januari 2006 is Mozaïek Wonen gefuseerd met Woningstichting Bodegraven (WSB). Bachstraat 1, 2807HZ Gouda Postbus 219, 2800 AE Gouda 0182-692969 0182-692939
[email protected] www.mozaiekwonen.nl Gouda en omliggende gemeenten: Gouda, Bergambacht, Bodegraven, Boskoop, Moordrecht, Nederlek, Nieuwerkerk aan den IJssel, Ouderkerk, Reeuwijk, Schoonhoven, Vlist, Waddinxveen en ZevenhuizenMoerkapelle. Dit werkgebied is omschreven in artikel 4 van de statuten van de stichting (akte d.d. 10 mei 2010). Bij Koninklijk besluit 67 van 14 september 1912 Inschrijving in het Handelsregister onder nummer 29012913 L 0232 3133 8192.69.128 2010 Dhr. Drs. W.C.Hommels, Voorzitter (tot 5 februari 2010) Mevr. Drs. I.K.L. de Jonge MRE, Voorzitter (vanaf 24 juni 2010) Mevr. Drs. M.J. van Lierop •, Vice-voorzitter (wnd-voorzitter van 5 februari 2010 tot 24 juni 2010)) Dhr. Ing. C. Bremmer, Lid Dhr. Mr. R. van Rees,( Lid tot 1 januari 2011) Dhr. J. Dullaart,• Lid (tot 1 januari 2011) Mevr. G. van Asseldonk, • Lid (vanaf 30 september 2010). Dhr. J.H.A. Didden RA - Lid Dhr. E.A. Kraan (tot 5 februari 2010 directeur-bestuurder, sindsdien directeur) Dhr. Drs. P. de Klerk, directeur-bestuurder Dhr. Drs. J. Oosterom, manager Financiën en ICT Dhr. Drs. H. Brückmann, manager Strategie en Organisatie Mevr. H. de Jong, manager Wonen Mevr. A. Lens, manager Vastgoed Dhr. Drs. W.F.J.J. Panneman, manager Projectontwikkeling- en realisatie (t/m 26 maart 2010; deze functie is toen toegevoegd aan die van de manager Woningbeheer). Daardoor is de afdeling Vastgoed ontstaan (= Pojecten + Woningbeheer).
Benoemd op voordracht van huurdersorganisaties.
Jaarbericht 2010
83
Mozaïek Wonen
Bijlage: 2 Profielschets Raad van Commissarissen, van toepassing sinds 1-1-2005 (samenvatting) Doelstelling profielschets: Schets van taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC en van wat de eisen zijn die aan de RvC in totaal en aan de individuele leden worden gesteld. Functie van de RvC: Het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH) schrijft voor dat woningcorporaties beschikken over een intern toezichthoudend orgaan. De statuten waarborgen minimumeisen. De RvC houdt primair toezicht. Daarnaast heeft hij advies- en goedkeuringsbevoegdheden. Toezicht houden betekent: • Bewaken dat de corporatie werkt aan haar doelstellingen binnen kaders van regelgeving en statuten; • Bewaken dat zij dit doet op een bedrijfsmatige en financieel-economisch verantwoorde wijze; • Erop toezien dat correcte besluitvormingsprocedures en werkwijzen worden gevolgd ten aanzien van huurders/klanten, medewerkers en derden. Algemeen kwaliteitsprofiel: De RvC bestaat uit generalisten met specifieke kwaliteiten. Gezamenlijk vormen de leden een multidisciplinair team. De leden zijn besluitvaardig en resultaatgericht. Zij zijn in staat scherpe discussies collegiaal te voeren. De leden beschikken over de volgende kwaliteiten: • Affiniteit met de doelstelling van de corporatie; • Algemene interesse voor de samenleving en de volkshuisvesting; • Helikopterview, analytisch vermogen, hoofd- en bijzaken kunnen onderscheiden; • Kennis en ervaring in bestuurlijke besluitvormingsprocessen; • Inzicht in strategische vraagstukken; • Kunnen werken in teamverband; • Discussievaardigheid, vergadervaardigheid, besluitvaardigheid en communicatievaardigheid; • Klankbord voor de directie / het bestuur kunnen zijn voor diverse (deel-)terreinen van beleid; • De bedrijfsvoering, de financiële en volkshuisvestelijke prestaties in algemene zin kunnen beoordelen; Verdere uitgangspunten zijn: • Minimaal twee leden zijn woonachtig in het werkgebied van de woningstichting en dienen als zodanig ingevoerd te zijn in de plaatselijke situatie. • Evenwicht tussen personen afkomstig uit het bedrijfsleven en afkomstig uit de non-profitsector is gewenst. • Geen belangenverstrengeling vanuit dagelijkse werkzaamheden van leden van de RvC, noch anderszins. Specifieke kwaliteiten leden RvC: Binnen de RvC zijn de volgende meer specifieke affiniteiten / deskundigheden bij voorkeur aanwezig: • Deskundigheid op het gebied van volkshuisvesting en ruimtelijke ordening; • Betrokkenheid bij de doelgroep en de lokale gemeenschap; • Deskundigheid op financieel-economisch terrein; • Ondernemingsgerichte, bedrijfskundige deskundigheid; • Juridische deskundigheid; Elk RvC-lid kan ontwikkelingen in zijn kennisgebied vertalen naar de volkshuisvesting en naar de corporatie. Specifieke kwaliteiten voorzitter / vice voorzitter: • Uitstekende sociale en communicatieve vaardigheden; • Kennis van en ervaring met bestuurlijke besluitvormingsprocessen; • Ruime bestuurlijke ervaring, bij voorkeur opgedaan als voorzitter van een bestuur dan wel RvC; • Hbo / academisch werk- en denkniveau; • Oog voor de managementtaken van de directie; • Kunnen omgaan met belangentegenstellingen; • Is motiverend en spreekvaardig; • Brede maatschappelijke belangstelling, is bij voorkeur bekend met de plaatselijke/ regionale politieke en de maatschappelijke verhoudingen en beschikt over toegankelijke bestuurlijke en politieke contacten; • Heeft gevoel voor publiciteitszaken.
Jaarbericht 2010
84
Mozaïek Wonen
Bijlage 3 De samenstelling van de Raad van commissarissen was in het verslagjaar 2010
Voorzitter (tot 05-02-2010)
Dhr. Drs. W.C. Hommels
Profiel: Lokale kennis Herbenoemd op: 01-01-2008 Aftredend op: 31-12-2011 Herbenoembaar: Nee Geboren: 31-12-1943 Woonplaats: Gouda Burg. staat: Gehuwd
Opleiding: Doctoraal experimentele natuurkunde Beroep: Oud-leraar, oud-wethouder Gouda. Nevenfuncties: - Voorzitter Woningstichting Midden-Holland; - Vertrouwenspersoon klokkenluidersregeling N.V. Cyclus, afvalverwerking Midden Holland en Rijnstreek; - Commissaris bij de B.V. Sport.Gouda, verzelfstandigd sportbedrijf van de gemeente Gouda.
Voorzitter (vanaf 24-06-2010)
Mw. Drs. I.K.L. de Jong MRE
Profiel: Bedrijfsleven Benoemd op: 24-06-2010 Aftredend op: 31-12-2011 Herbenoembaar: Ja Geboren: 13-12-1964 Woonplaats: Bergambacht Burg. staat: Gehuwd
Opleiding: Doctoraal geografie met specialisatie economische geografie; Postdoctoraal: Opleiding vastgoedkunde Beroep: Partner bij Boer & Croon Nevenfuncties: - Lid RvT Woningbouwvereniging Amerongen; - Lid RvC Wooninc. Eindhoven; - Lid RvC Woonvisie Ridderkerk.
Vice-voorzitter (tot 05-02-2010) Wnd-Voorzitter (per 05-02-2010 tot 24-06-2010) VIce-voorzitter (vanaf 24-06-2010)
Mevr. Drs. M.J. van Lierop*
Profiel: Volkshuisvesting Benoemd op 01-01-2009 Aftredend op: 31-12-2012 Herbenoembaar: Nee Geboren: 04-09-1960 Woonplaats: Gouda Burg. staat: Ongehuwd
Opleiding: Doctoraal andragologie Beroep: Programmamanager binnenstad Rotterdam Nevenfuncties: Penningmeester Basketbalvereniging Springers
Lid
Dhr. Ing. C. Bremmer
Profiel: Bedrijfsleven Herbenoemd op: 01-01-2009 Aftredend op: 31-12-2012 Herbenoembaar: Nee Geboren: 01-08-1967 Woonplaats: Gouda Burg. staat: Gehuwd
Opleiding: Agrarische Hogeschool, studierichting Tuinbouw; NIMA Marketing A; Young Management Program Nijenrode University Beroep: Directeur onderneming Nevenfuncties: - Voorzitter bestuur Woonzorgcentrum Huize Winterdijk.
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
85
Lid (tot 01-01-2011)
Dhr. Mr. R. van Rees
Profiel: Juridische kennis Herbenoemd op: 01-01-2008 Aftredend op: 31-12-2011 Herbenoembaar: Nee Geboren: 23-02-1951 Woonplaats: Gouda Burg. staat: Gehuwd
Opleiding: Doctoraal Nederlands Recht RU Leiden Beroep: Advocaat Nevenfuncties: Geen
Lid
Dhr. J. Dullaart*
Profiel: Volkshuisvesting Herbenoemd op: 01-01-2007 Aftredend op: 31-12-2010 Herbenoembaar: Nee Geboren: 15-06-1951 Woonplaats: Rotterdam Burg. staat: Ongehuwd
Opleiding: TH-Delft Architectuur/Volkshuisvesting 4 jaar, studie niet afgerond. Beroep: Directeur adviesbureau Nevenfuncties: Geen
Lid (vanaf 30-09-2010)
Mw. G. van Asseldonk*
Profiel: Benoemd op: Aftredend op: Herbenoembaar: Geboren: Woonplaats: Burg. staat:
Opleiding: TH-Eindhoven Stadsvernieuwing/Volkshuisvesting, studie niet afgerond. Beroep: Adviseur in de volkshuisvesting Nevenfuncties: - Lid bestuur Temporary Art Centre Eindhoven - Lid programmaraad wonen Nirov
Volkshuisvesting 30-09-2010 29-09-2014 Ja 06-08-1956 Eindhoven Ongehuwd
e
Lid
Dhr. J.H.A. Didden RA
Profiel: Financiën Benoemd op: 01-01-2009 Aftredend op: 31-12-2010 Herbenoembaar: Ja Geboren: 29-06-1947 Woonplaats: Zegveld Burg. staat: Gehuwd
Opleiding: Nivra Beroep: Registeraccountant Nevenfuncties: - Lid RvC Woningstichting Viveste in Houten - Vice-voorzitter RvC Stichting Westhoek Wonen in Mijdrecht - Lid RvT Stichting Culturalis in Den Haag
* Lid op voordracht van de huurdersorganisatie
Jaarbericht 2010
86
Mozaïek Wonen
Bijlage 4 Besluitenlijst Raad van Commissarissen Mozaïek Wonen Vanaf 1 januari 2010 Nr. Datum Besluit 10.01. 04-02-10 De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan het besluit van de directie tot het ingaan van het traject reorganisatie conform het plan van aanpak van Bureau Companen d.d. 4 januari 2010 en gaat akkoord met de kosten van de reorganisatie en het sociaal plan ad. € 1.250.000,--. 10.02. 04-02-10 De raad van commissarissen besluit tot de overgang van een tweehoofdige naar een eenhoofdige directie met ingang van 05-02-2010. 10.03. 04-02-10 De raad van commissarissen besluit tot het terugtreden van de heer E.A. Kraan per 05-02-2010 als directeur-bestuurder van Mozaïek Wonen. 10.04. 04-02-10 De raad van commissarissen besluit tot de benoeming van de heer E.A. Kraan per 05-02-2010 als directeur van Mozaïek Wonen. 10.05. 04-02-10 De raad van commissarissen besluit tot de uitdiensttreding van de heer E.A. Kraan per 01-07-2011 en tot de goedkeuring van de vaststellingsovereenkomst tussen Mozaïek Wonen en de heer E.A. Kraan. 10.06. 04-02-10 De raad van commissarissen besluit tot de benoeming van de heer drs. P. de Klerk tot enige directeur-bestuurder van Mozaïek Wonen per 05-02-2010. 10.07. 04-02-10 De raad van commissarissen besluit tot vaststelling van het directiereglement met ingang van 05-02-2010. 10.08. 04-02-10 De raad van commissarissen besluit tot goedkeuring van het communicatieplan over de overgang naar een eenhoofdige directie. 10.09. 04-02-10 De raad van commissarissen besluit een wervingstraject op te starten voor twee nieuwe commissarissen, een voorzitter en een vertegenwoordiger namens de huurders, zodat de raad van commissarissen met ingang van 1 januari 2011 zal bestaan uit vijf commissarissen. 10.10. 18-02-10 De raad van commissarissen gaat akkoord met de bedrijfsrapportage 3e viermaanden 2009. 10.11. 18-02-10 De raad van commissarissen gaat akkoord met de opzet van de nieuwe bedrijfsrapportage. 10.12. 18-02-10 De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan de faseovergang van het project Westeinde Moordrecht naar de VO-fase; dit met een stichtingskostenbudget van € 4.489.393 incl. BTW en een totale onrendabele top van € 242.297,--. ten laste van het jaarresultaat 2010 voor de bouw van een appartementencomplex van 21 woonzorgeenheden met algemene ruimten en 1 woongroep voor 7 bewoners. 10.13. 18-02-10 De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan de aankoop, levering en aanvaarding van het perceel bouwterrein met verder aan-/toehoren te Gouda, Letmaetstraat 47a, 2802 KB, kadastraal bekend gemeente Gouda, sectie E nummer 1785, groot eenendertig are en dertig centiare volgens de voorwaarden in de koopovereenkomst. De koopprijs bedraagt € 1.666.000 incl. BTW. 10.14. 18-02-10 De raad van commissarissen stelt het jaarlijkse bedrag ingevolge artikel 11, lid 1, sub k van de statuten voor 2010 vast op € 1.000.000,--. 10.15. 18-02-10 De raad van commissarissen gaat akkoord met het procedurevoorstel voor de werving van twee nieuwe leden van de RvC, waaronder de voorzitter. 10.16. 26-04-10 De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan deze faseovergang van het project Westerkade Snoystraat naar de realisatiefase; dit met een stichtingskostenbudget van € 7.243.228,-- voor 36 huurappartementen en een totale onrendabele top van € 2.286.117,--. De raad van commissarissen gaat ook akkoord met het afsluiten van een turnkeyovereenkomst met Van Wijnen West voor de aankoop en het realiseren van 36 huurappartementen voor een bedrag van € 7.243.228,-- incl. BTW.
Jaarbericht 2010
10.17.
20-05-10
10.18.
20-05-10
10.19.
20-05-10
10.20.
24-06-10
10.21.
24-06-10
10.22
30-09-10
10.23
30-09-10
10.24
30-09-10
10.25
30-09-10
10.26.
23-11-10
10.27.
23-11-10
87
Mozaïek Wonen
De raad van commissarissen geeft zijn goedkeuring aan het jaarverslag, volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening 2009 van Mozaiek Wonen. De raad van commissarissen geeft zijn goedkeuring aan het jaarverslag en de jaarrekening 2009 van Mozaiek Wonen Projecten B.V. e De raad van commissarissen gaat akkoord met de bedrijfsrapportage 1 viermaanden 2010. De raad van commissarissen benoemt mw. I. de Jong tot voorzitter van de raad van commissarissen van MW. De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan de faseovergang van het project Westeinde Moordrecht naar de uitvoeringsfase; dit met een stichtingskostenbudget van € 4.388.820,-- incl. BTW en een positief resultaat van € 64.932,-- voor de bouw van een appartementencomplex van 21 woonzorgeenheden met algemene ruimten en 1 woongroep voor 7 bewoners. De raad van commissarissen benoemt mevrouw Gabrielle van Asseldonk tot lid van de raad van commissarissen op voordracht van de huurdersvereniging Bodegraven. De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan het gevraagde besluit en budget in het Beslisdocument Definitiefase Bolwerk I: Verloren Kost Lazarussteeg, project 25 d.d. 30 september 2010. Hiermee gaat het project Bolwerk I: Verloren Kost Lazarussteeg door naar de realisatiefase; dit met een stichtingskostenbudget van € 4.506.260,-- voor 25 nieuwbouw huurappartementen en een totale onrendabele top van € 1.170.970,-- ten laste van het jaarresultaat over 2010. De raad van commissarissen verleent ook zijn goedkeuring aan het afsluiten van een turnkey-overeenkomst met O.M. Bolwerk B.V. voor de aankoop en het realiseren van 25 appartementen voor de aanneemsom van € 4.478.492,-- incl. BTW. De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan het gevraagde besluit en budget in het Beslisdocument Definitiefase Het Rode Dorp, project 12 d.d. 30 september 2010. Hiermee gaat het project Het Rode Dorp door naar de realisatiefase; dit met een stichtingskostenbudget van € 4.662.638,-- voor 26 sociale huurwoningen en een totale onrendabele top van € 922.905,-- ten laste van het jaarresultaat over 2010. De raad van commissarissen verleent ook zijn goedkeuring aan het afsluiten van een turnkey-overeenkomst met Dura Vermeer B.V. Leidschendam voor de aankoop en het realiseren van 26 sociale huurwoningen voor de aanneemsom van € 3.262.871,-- incl. BTW. .De raad van commissarissen gaat met inachtneming van een gemaakte opmerking akkoord met het auditplan. De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan het bedrijfsplan en de begroting 2011. De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan: 1. De faseovergang van het project Driestar naar de DO-fase; dit met een stichtingskostenbudget van € 12.534.149,-- incl. BTW voor de realisatie van 132 zelfstandige studenten-eenheden, 12 algemene ruimten, 1 conciërgeruimte, 148m2 verhuurbare ruimte, een onderheide parkeerplaats en een fietsenstalling ten behoeve van Driestar Educatief, dit met een totale onrendabele top van € 2.493.165,--- ten laste van het jaarresultaat over 2010. 2. De aankoop van grond voor 27 parkeerplaatsen van Driestar Educatief voor een bedrag van € 372.012,-- incl. BTW. 3. Het aangaan van een samenwerkingsovereenkomst tussen Mozaïek Wonen en Driestar Educatief voor dit project. 4. De start van de voorselectie voor de Europese aanbesteding.
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
88
Bijlage 5 Samenstelling van de klachtencommissie in het verslagjaar 2010 Voorzitter, onafhankelijk
Mevr. mr E.R. Dijksma-Potjer
Benoemd op: 06-02-2006 Aftredend/herbenoemd op: 06-02-2009 Herbenoembaar: ja
Geboren: Beroep: Nevenfuncties:
Lid, namens Mozaïek Wonen
Mevr. H. de Jong-van Westrenen
Benoemd op: 06-02-2006 Aftredend/herbenoemd op: 06-02-2009 Herbenoembaar: nee
Geboren: Beroep: Nevenfuncties:
Lid, namens huurders
Dhr. F. de Moree
Benoemd op: 06-02-2006 Aftredend/herbenoemd op: 06-02-2009 Herbenoembaar: nee
Geboren: Beroep: Nevenfuncties:
Lid, namens huurders
Dhr. P. Wiltenburg
Benoemd op: 06-02-2006 Aftredend/herbenoemd op: 06-02-2009 Herbenoembaar: nee
Geboren: Beroep: Nevenfuncties:
Lid, namens Mozaïek Wonen
Dhr. mr P.G.A. van der Sanden
Benoemd op: 06-02-2006 Aftredend/herbenoemd op: 06-02-2009 Herbenoembaar: nee
Geboren: Beroep: Nevenfuncties:
Lid, namens huurders
Dhr. M. Warnaar
Benoemd op: 31-12-2006 Aftredend/herbenoemd op: 31-12-2009 Herbenoembaar: nee
Geboren: Beroep: Nevenfuncties:
20-04-1951 Jurist, senior adviseur bij Kjenning Lid geschillenadviescommissie Dudok Wonen Lid bestuur “Weer samen naar school”, openbaar onderwijs Lelystad Lid algemeen bestuur waterschap Zuiderzeeland Lid klachtencommissie Almeerse Scholengroep
16-06-1954 Manager Wonen Mozaïek Wonen Geen
26-04-1939 Oud-platteelschilder Vrijwilliger flatconciërge Korte Akkeren Lid bewonerscommissie Akkerborgh Lid bestuur biljartvereniging Huize Groenewegen Lid activiteitencommissie Huize Groenewegen
05-07-1947 Oud-brandweerman Lid van enkele vakbondcommissies Bestuurslid Montagnestichting Secretaris centrale cliëntenraad VierstroomZorgring en lid regionale cliëntenraad
14-09-1951 Bedrijfsjurist Mozaïek Wonen Auteur/docent huurrecht en volkshuisvesting Commissaris Stichting Dunavie
27-09-1949 Accountmanager business unit bouw/chemie Redacteur RTV Bodegraven
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
89
Bijlage 6 Verhuringen in 2010 naar huishouden en inkomensklassen Huishouden en inkomensklassen Onbekend
Goedkoop 11 < € 357,37 per maand
Eenpersoons huishoudens Onbekend <=65 <= € 21.450 <=65 > € 21.450 <=65 Onbekend >65 <= € 20.200 >65 > € 20.200
1 56 22 3 < € 357,37 per maand
Tweepersoons huishoudens Onbekend <=65 jaar <= € 29.125 <=65 jaar > € 29.125 >65 jaar <= € 27.575 >65 jaar > € 27.575
14 2
< € 357,37 per maand Drie- en meerpersoons huishoudens <=65 jaar <= € 29.125 <=65 jaar > € 29.125 <= 65 jaar Onbekend >65 jaar <= € 27.575 >65 jaar > € 27.575
3
Betaalbaar 2 > € 357,37 per maand < € 511,50 per maand
Duur > € 511,50 per maand
2 78 60 1 38 7 > € 357,37 per maand < € 511,50 per maand
4 13 1 19 23 > € 511,50 per maand
1 42 21 35 10 > € 357,37 per maand < € 548,18 per maand
10 23 9 11 > € 548,18 per maand
20 12 1 2
24 28 1
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
90
Bijlage 7 Verhuringen in 2010 naar inkomen en prijssegment voor Mozaïek Wonen totale aanbod, het aanbod in Gouda , Bodegraven en Moordrecht tot huurtoeslaggrens* (<= …)
totale aanbod * tot kwaliteitskortingsgrens <= € 357,37 tot 1e aftoppings-grens > € 357,37 - <= € 511,50 e
> € 43.000,-
Totaal
96 77,4%
20 16,1%
6 4,8%
2 1,6%
124 100%
aantal %
215 65,2% 26 59,1% 33 37,1% 370 63% 5 21,7% 375 61,5%
64 19,4% 4 9,1% 25 28,1% 113 19,3% 3 13% 116 19%
33 10% 10 22,7% 10 11,2% 59 10,1% 4 17,4% 63 10,3%
18 5,5% 4 9,1% 21 23,6% 45 7,7% 11 47,8% 56 9,2%
330 100% 44 100% 89 100% 587 100% 23 100% 610 100%
tot huurtoeslaggrens (<= …)
Boven (>:huurtoeslaggrens) <= € 33.000,-
> 33.000 - <= € 43.000,-
> € 43.000,-
Totaal
aantal %
85 80,2%
15 14,2%
5 4,7%
1 0,9%
106 100%
aantal %
158 64,5% 19 54,3% 32 38,1% 294 62,6% 4 18,2% 298 60,6%
47 19,2% 4 11,4% 25 29,8% 91 19,4% 3 13,6% 94 19,1%
28 11,4% 9 25,7% 10 11,9% 52 11,1% 4 18,2% 56 11,4%
12 4,9% 3 8,6% 17 20,2% 33 7% 11 50% 44 8,9%
245 100% 35 100% 84 100% 470 100% 22 100% 492 100%
tot huurtoeslaggrens (<= …)
Boven (>:huurtoeslaggrens) <= € 33.000,-
> 33.000 - <= € 43.000,-
> € 43.000,-
Totaal
aantal %
tot huurtoeslaggrens > € 548,18 - <= € 647,53
aantal %
totaal sociale segment
aantal %
vrije sector > € 647,53
aantal %
Totaal
aantal %
Gouda
e
> 33.000 - <= € 43.000,-
aantal %
tot 2 aftoppingsgrens > € 511,50 - <= € 548,18
tot kwaliteitskortingsgrens <= € 357,37 tot 1e aftoppings-grens > € 357,37 - <= € 511,50
Vanaf (<) huurtoeslaggrens) tot <= € 33.000,-
tot 2 aftoppingsgrens > € 511,50 - <= € 548,18
aantal %
tot huurtoeslaggrens > € 548,18 - <= € 647,53
aantal %
totaal sociale segment
aantal %
vrije sector > € 647,53
aantal %
Totaal Gouda
aantal %
Bodegraven tot kwaliteitskortingsgrens <= € 357,37 tot 1e aftoppings-grens > € 357,37 - <= € 511,50
aantal %
10 66,7%
3 20%
1 6,7%
1 6,7%
15 100%
aantal %
tot 2e aftoppingsgrens > € 511,50 - <= € 548,18
aantal %
tot huurtoeslaggrens > € 548,18 - <= € 647,53
aantal %
totaal sociale segment
aantal %
vrije sector > € 647,53
aantal %
Totaal Bodegraven
aantal %
56 66,7% 7 77,8% 1 20% 74 65,5% 1 100% 75 65,8%
17 20,2% 0 0% 0 0% 20 17,7% 0 0% 20 17,5%
5 6% 1 11,1% 0 0% 7 6,2% 0 0% 7 6,1%
6 7,1% 1 11,1% 4 80% 12 10,6% 0 0% 12 10,5%
84 100% 9 100% 5 100% 113 100% 1 100% 114 100%
Moordrecht
aantal %
tot huurtoeslaggrens (<= …)
Boven (>:huurtoeslaggrens) <= € 33.000,-
> 33.000 - <= € 43.000,-
> € 43.000,-
Totaal
tot kwaliteitskortingsgrens <= € 357,37 tot 1e aftoppings-grens > € 357,37 - <= € 511,50
aantal %
1 33,3%
2 66,7%
0 0%
0 0%
3 100%
aantal %
totaal sociale segment/ Totaal Moordrecht
aantal %
1 100% 2 50%
inkomen tot huurtoeslaggrens: alleenstaand < 65 jaar <= € 21.450,alleenstaand >= 65 jaar <= € 20.200,meerpersoons < 65 jaar <= € 29.125,meerpersoons >= 65 jaar <= € 27.575,-
0 0 0 0% 0% 0% 2 0 0 50% 0% 0% N.B. Cf huurdefinitie EU-beschikking (kale/netto huur)
Huurtoeslaggrens is inkomensgrens ! Zie hiervoor vermeld.
1 100% 4 100%
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
91
Bijlage 8 Verhuringen in 2010 naar aantal personen, leeftijd en aantal kamers en woningtype voor Mozaïek Wonen totale aanbod, het aanbod in Gouda en in Bodegraven Totale aanbod Totaal
aantal %
1 of 2 kamers
aantal %
3 kamers
aantal %
4 kamers
aantal %
5 of meer kamers
aantal %
eengezins
aantal %
meergezins
aantal %
alleenstaand tot 65 jaar (< 65)
alleenstaand vanaf 65 jaar (>= 65)
tweepersoons tot 65 jaar (< 65)
tweepersoons vanaf 65 jaar (>=65)
3 of meer personen
Totaal
251 41,1% 125 74,9% 79 39,1% 39 19,1% 8 21,6% 48 29,8% 203 45,2%
90 14,8% 23 13,8% 32 15,8% 35 17,2% 0 0% 3 1,9% 87 19,4%
112 18,4% 14 8,4% 40 19,8% 46 22,5% 12 32,4% 43 26,7% 69 15,4%
66 10,8% 4 2,4% 38 18,8% 24 11,8% 0 0% 2 1,2% 64 14,3%
91 14,9% 1 0,6% 13 6,4% 60 29,4% 17 45,9% 65 40,4% 26 5,8%
610 100% 167 100% 202 100% 204 100% 37 100% 161 100% 449 100%
214 43,5% 102 86,4% 68 40,7% 36 20,9% 8 22,9% 46 35,1% 168 46,5%
60 12,2% 2 1,7% 24 14,4% 34 19,8% 0 0% 2 1,5% 58 16,1%
99 20,1% 13 11% 37 22,2% 37 21,5% 12 34,3% 36 27,5% 63 17,5%
47 9,6% 0 0% 26 15,6% 21 12,2% 0 0% 0 0% 47 13%
72 14,6% 1 0,8% 12 7,2% 44 25,6% 15 42,9% 47 35,9% 25 6,9%
492 100% 118 100% 167 100% 172 100% 35 100% 131 100% 361 100%
34 29,8% 20 44,4% 11 31,4% 3 9,4% 0 0% 2 6,7% 32 38,1%
30 26,3% 21 46,7% 8 22,9% 1 3,1% 0 0% 1 3,3% 29 34,5%
12 10,5% 0 0% 3 8,6% 9 28,1% 0 0% 7 23,3% 5 6%
19 16,7% 4 8,9% 12 34,3% 3 9,4% 0 0% 2 6,7% 17 20,2%
19 16,7% 0 0% 1 2,9% 16 50% 2 100% 18 60% 1 1,2%
114 100% 45 100% 35 100% 32 100% 2 100% 30 100% 84 100%
3 75% 3 75% 3 75%
0 0% 0 0% 0 0%
1 25% 1 25% 1 25%
0 0% 0 0% 0 0%
0 0% 0 0% 0 0%
4 100% 4 100% 4 100%
Gouda Totaal
aantal %
1 of 2 kamers
aantal %
3 kamers
aantal %
4 kamers
aantal %
5 of meer kamers
aantal %
Eengezins
aantal %
Meergezins
aantal %
Bodegraven Totaal
aantal %
1 of 2 kamers
aantal %
3 kamers
aantal %
4 kamers
aantal %
5 of meer kamers
aantal %
Eengezins
aantal %
Meergezins
aantal %
Moordrecht Totaal
aantal %
1 of 2 kamers
aantal %
Meergezins
aantal %
Totale aanbod*: betreft Gouda + Bodegraven (= Bodegraven + Nieuwerbrug) + Moordrecht
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
92
Bijlage 9 Gemiddeld aantal reacties per doelgroep op via advertenties verhuurde woningen in 2010 naar aantal kamers, type, prijs en locatie aantal mutaties
Via advertentie Woningnet
gemiddeld aantal reacties op verhuurde woningen (via adv. Woningnet)
totaal
Starters
65+
3 of meer personen
tot huurtoeslaggrens
boven huurtoeslaggr ens
37
67
48
Totaal 2010 totaal 2009 1 of 2 kamers 3 kamers 4 kamers 5 of meer kamers
610 527 167 202 204 37
304
117
61
98 105 96 5
94 101 160 57
72 57 55 4
0,5 5 4 0,6
6 17 88 53
69 64 71 15
24 36 88 42
eengezins meergezins
161 449
85 219
162 102
54 65
2 3
93 15
70 68
92 32
tot kwaliteitskortingsgrens <= € 357,37 tot 1e aftoppingsgrens > € 357,37 - <= € 511,50 tot 2e aftoppingsgren s > € 511,50 - <= € 548,18 tot huurtoeslaggre ns > € 548,18 - <= € 647,53 vrije sector > € 647,53
124
59
97
76
0,3
5
77
18
330
186
113
64
3
26
72
40
44
32
193
48
4
136
70
122
89
27
95
20
5
60
7
87
23
-
-
-
-
-
-
-
Gouda Bodegraven Moordrecht
492 114 4
285 19 -
119 74 -
62 37 -
3 3 -
37 32 -
69 37 -
49 36 -
3
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
93
Bijlage 10 Nadere informatie met betrekking tot overlastdossiers Tabel 10.1 Overzicht afhandeling overlastdossiers Afhandelingsreden Extern Geen Zaak Hersteld Huur opgezegd Ontruiming Opgelost Overig Zorgdossier gesloten Eindtotaal
Gouda 2010 6 21 2 3 2 77 17 10 138
Bodegraven 2010 5 0 0 1 2 17 0 0 25
2009 11 12 7 4 83 15 132
2009 5 0 0 1 0 24 0 0 30
Tabel 10.2 Overzicht overlastklachten in relatie tot wijk Locatie van de dossiers
Aantal
Korte Akkeren-Oud Korte Akkeren-Nieuw Hoef- en Veldbuurt Gouda-Noord Sportbuurt Raambuurt Binnenstad (zonder Raambuurt) Kort Haarlem Molenbuurt Overig (18 buurten)
29 4 20 13 11 8 7 7 7 55
Tot slot nog wat cijfers die een beetje inzicht geven in de werkwijze om tot een oplossing te komen. Overigens zijn er uiteraard dossiers waarin meerdere acties zijn ondernomen. Het is dus niet zo dat onderstaande tabel aangeeft op welke manier een dossier is afgesloten. Tabel 10.3. Overzicht werkwijze Meldingen Brieven en e-mails (gereg.) Contacten met zorg Huisbezoeken Baliegesprekken Buurtonderzoeken Meldpunt Zorg en Overlast Telefoongesprekken (overig) * Geen registratie in 2009.
2010 572 237 144 76 59 22 34
2009 426 * * 76 * * 18
74
*
Jaarbericht 2010
94
Mozaïek Wonen
Bijlage 11 Nadere informatie leefbaarheids- en empowermentfonds en sponsoractiviteiten Leefbaarheidsfonds 2010 Datum
Nr Activiteit Startbudget
Budget € 100.000,00
Verantwoording Gouda 28-jan 28-jan 28-jan 3-feb 8-feb 21-jan 26-jan 21-jan 22-feb 24-feb 24-feb 22-mrt 22-mrt 24-mrt 7-apr 23-feb 13-apr 22-apr 27-apr 27-apr 28-apr 12-mei 17-mei 25-mei 25-mei 25-mei
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 26-mei 28 26-mei 29 31-mei 30 1-jun 1-jun 1-jun 1-jun 4-jun 9-jun 18-jun 24-jun 24-jun 24-jun 24-jun 24-jun 28-jun
31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43
Recreatiecommissie 't Hoekje Nieuwjaarsbijeenkomst Acaciaplein Internationale vrouwendag De Spoel Aanpassingen trapveld Riet- en Veenzoom Kaartplankjes voor activiteit in serre Heemskerkstraat Debat avond jongeren in Alouan (stadsbreed) Bijdrage wijkfeest Noord (onderbouwing draagvlak volgt) Mannengroep tbv wijkactiviteiten in Achterwillens Lenteborrel De Jonker Twee koffiezetapparaten Hugo de Vrieslaan Kerstfeest 2009 Hugo de Vrieslaan Bijdrage logboek woongroep O.van Noortlaan 5 mei ONA Say Cheese Gouda.nl 100-jarig bestaan wijkteam Nieuwe Park Activiteiten Savelberghof Geveltuintjes / invulling boomspiegels St Josephstraat Flyers wijkmarkt wijkteam Achterwillens Sport en Spel (begeleid spelen) Gespreksleider avond ouders overlastg.jongeren B en L Marianne Bijdrage inrichting groenstrook Conventstraat Bijdrage Gouds voetbaltoernooi GSV Plantenmarkt Acaciaplein Bijdrage schoonmaakcampagne vuurwerk (voorbereiding) Bijdrage campagne snoeproutes Gouda Bijdrage campagne Maak je buurt winterklaar Aankleding entrees De Jonker (50% doorbelasten aan VvE) Bijdrage raamkunst Raam Bijdrage straatspeeldag Kort Haarlem Bijdrage straatspeeldag Han Hollanderweg Bijdrage feest in de Burgen buurtfeest, bloembakken, vogelhuisjes enz Aanvraag voor activiteitenkalender in Oost (zie 55) Aanvraag Plesmanplein BBQ Afsluitende activiteit opknappen St Josephstraat Straatfeest Kadebuurt Bijdrage barbecue Heesterlaan Activiteitenplan Gouda Bruist 2010 - 2011 Aanvraag bijdrage speeltuin Gloriantplantsoen Bijdrage bewonerstuin Oud Goverwelle Bijdrage bloembakken Dijkgraafslag Bijdrage buurtfeest Johan den Haenstraat WK toernooi buurt BBQ Korte Akkeren Bijdrage inrichting groenstrook Belle van Zuylenpad
€ 300,00 € 250,36 € 500,00 € 5.000,00 € 40,25 € 600,00 is vervallen is vervallen € 300,00 € 81,90 € 375,00 € 240,00 € 393,93 € 1.500,00 € 900,00 € 460,00 € 2.656,24 € 70,00 € 15.200,00 € 200,00 € 150,00 € 250,00 € 610,00 € 5.000,00 € 5.000,00 € 5.000,00 € 1.033,51 € 3.000,00 € 250,00 € 60,95 € 600,00 is vervallen is vervallen € 150,00 € 375,00 € 300,00 € 2.070,00 € 5.715,00 is vervallen PM € 150,00 € 100,00 € 750,00
Jaarbericht 2010
95
28-jun 44 T-shirts kindervakantieweek De Speelwinkel Bijdrage. fietsreparatie project basisschool Schateiland. 12-jul 45 Mercatorsingel Bijdrage, buurtbarbecue/sportact.Walmolenerf /Watermolenhoek 12-jul 46 e.o. 15-jul 47 Bijdrage marktkramen braderie Korte Akkeren 27-jul 48 Bijdrage buurtbarbecue Boschlust/?Buitenlust e.o. 9-aug 49 Bijdrage Iftarmaaltijd 2010 20-aug 50 Drugsinformatie & Preventie Jongeren Goudse Waarden ID-college 26-aug 51 Braderie Savelberghof op 2 oktober 26-aug 52 Burendag Estafetteflat 26-aug 53 Opfleuren betonblokken slagenbuurt 30-aug 54 Burendag Willensflat 25-aug 55 Actviteitenkalender Oost 2010/2111 2-sep 56 Schoolborden / hinkelbaan Wouter Jacobsz Erf / Regulierenhof 8-sep 57 Burendag Korte Akkeren 9-sep 58 Burendag / Jeu de boulescompetitie Acaciaplein 9-sep 59 Bijdrage wijkfeest Achterwillens 9-sep 60 Panelen Pizza Spidilovcatie i.s.m. Brede School 60 Nota materiaal en panelen door Van Dijk 9-sep 61 Burendag Conventstraat / Robaarstraat 13-sep 62 Sinterklaasintocht Korte Akkeren 13-sep 63 Bijdrage buurtfeest Sonatepad e.o. 29-sep 64 Bijdrage huur Springers reserveren/ voetbaluurtje 16+ Goverwelle Bijdrage kerstmarkt KA (De Nieuwe Moriaan Jacob van 1-nov 65 Lennepkade) 1-nov 66 Bijdrage Kerstfeest, en diversen activiteiten Hugohof. 4-nov 67 Bijdrage sinterklaasintocht Kadebuurt 27-11-2010 9-sep 68 Aanvraag postkasten Eendrachtweg verzetlsaan 30-nov 69 Aanvraag bank voor CAV (ouderenvervoer) 6-dec 70 Nbijdrage nieuwjaarsborrel Noothoven van Goorstraat 6-dec 71 Bijdrage kerstversiering binnenplein Savelberghof 10-nov 72 Naambord O. van Noortlaan 8-dec 73 Kerst Sing Inn Zoutmanplein e.o.
10 aug 9-sep 8-sep
1 2 3 4 5
Verantwoording Bodegraven Startsubsidie klusclub De Breevaart Reservering project buurtgesprekken Bodegraven Noord Donatie 't Anker Burendag Bodegraven Kerstviering bewonerscommissie Erasmushof
Mozaïek Wonen
is vervallen € 250,00 € 300,00 € 500,00 € 250,00 € 500,00 € 600,00 € 250,00 € 200,00 € 300,00 € 410,00 € 1.247,35 € 1.428,00 € 215,00 € 250,00 € 500,00 € 3.446,69 € 2.997,00 € 50,00 € 500,00 € 350,00 is vervallen € 250,00 € 450,00 € 250,00 € 236,46 € 1.000,00 € 200,00 € 400,00 € 819,91 € 200,00
€ 900,00 € 1.437,98 € 20,00 € 300,00 € 159,00
Toegekend Waarvan uitgekeerd in 2010
€ 77.544,06 € 44.609,15
Nog te factureren initiatieven
€ 32.934,91
Restant budget
€ 22.455,94
nog niet gefactureerde initiatieven
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
96
Empowermentfonds Empowerment 2010 Datum
Activiteit
Budget
Verantwoording Gouda 29-apr Wijkteam Achterwillens bijdrage vrouwenactiviteiten 3-mei Stichting Vrienden Mentorproject 3-nov JSO Expertisecentrum vader/opvoedingsonderzoek
Verantwoord
€ 750,00 € 5.000,00 € 2.360,00
€ 8.110,00
Sponsoractiviteiten Sponsoring Datum
Activiteit
Budget
Verantwoording Gouda 11-jan 12-feb 15-feb 11-mei 7-apr 9-apr 17-mei 17-mei 1-jun 7-jul 3-aug 14-okt 19-okt 19-okt 19-okt 12-nov 7-dec 15-dec
Stichting Chr. Hulp AV Gouda sponsorbijdrage Huur Reclamebord Kinderboerderij adoptie schaapje Gouda Waterstad, sponsoring Binnenhof, schoolbrochure GRTC Excelsior Sponsoring St. Goudse Hofstedendagen Sponsoring Open Monumentendag St. Elmina, advertentie S.V. Olympia reclamebord Veiligheidswijzer Gouda Stichting Chr. Hulp Erasmus Genootschap, jaarlijkse bijdrage Voedselbank, jaarlijkse sponsoring ONA reclamebord Sponsoring Goudse ijsbaan Sponsoring St. Jan Goudse glazen Overig
€ 100,00 € 2.500,00 € 140,40 € 100,00 € 250,00 € 107,10 € 175,00 € 550,00 € 250,00 € 232,05 € 196,35 € 434,35 € 100,00 € 100,00 € 500,00 € 238,00 € 589,05 € 650,00 € 293.70
Verantwoord
€ 7.506,00
Deel 2
Jaarrekening 2010
Jaarbericht 2010
97
Mozaïek Wonen
11. Geconsolideerde balans (na resultaatbestemming) ACTIVA
Ref.
BALANS PER (x € 1.000) 31-12-2010
(x € 1.000) 31-12-2009
VASTE ACTIVA MATERIELE VASTE ACTIVA
1.1
- (On)roerende zaken in exploitatie - (On)roerende zaken verkocht onder voorwaarden - (On)roerende zaken in ontwikkeling - (On)roerende zaken ten dienste van de exploitatie
1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4
Totaal materiële vaste activa
FINANCIELE VASTE ACTIVA
1.2
- Te vorderen BWS-subsidies - Leningen u/g - Belastinglatentie - Overige
1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4
Totaal financiële vaste activa Totaal vaste activa
484.664 1.640 10.087 8.432
477.687 1.535 2.645 8.820
504.823
490.687
10.696 2.053 147
352 9.961 1.275 240
12.896
11.828
517.719
502.515
192 3.303
206 2.620
VLOTTENDE ACTIVA VOORRADEN
1.3
- Voorraad materialen - Voorraad onderhanden werk
1.3.1 1.3.2
ONDERHANDEN PROJECTEN
1.4
VORDERINGEN
1.5
- Huurdebiteuren - Gemeenten - Latente belastingvordering - Overige vorderingen - Overlopende activa
1.5.1 1.5.2 1.5.3 1.5.4 1.5.5
LIQUIDE MIDDELEN
1.6
Totaal vlottende activa TOTAAL
939
-
121 698 570 489 88
562 72 2.616 526 426
1.039
3.561
7.439
10.589
525.158
513.104
Jaarbericht 2010
98
Mozaïek Wonen
PASSIVA
Ref.
EIGEN VERMOGEN
1.7
- Overige reserves
1.7.1
Totaal eigen vermogen
VOORZIENINGEN
1.8
- Voorziening onrendabele investeringen - Overige voorzieningen
1.8.1 1.8.2
Totaal voorzieningen
BALANS PER (x € 1.000) 31-12-2010
(x € 1.000) 31-12-2009
180.082
173.154
180.082
173.154
10.425 1.192
17.871 1.611
11.617
19.482
LANGLOPENDE SCHULDEN
1.9
- Leningen overheid en kredietinstellingen - Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
1.9.1
319.097
305.962
1.9.2
1.662
1.553
320.759
307.515
3.689 881 358 7.772
3.419 1.599 164 7.771
12.700
12.953
525.158
513.104
Totaal vreemd vermogen
KORTLOPENDE SCHULDEN
2.0
- Schulden aan leveranciers - Belastingen en premies sociale verzekering - Overige schulden - Overlopende passiva
2.0.1 2.0.2 2.0.3 2.0.4
Totaal kortlopende schulden
TOTAAL
Jaarbericht 2010
99
Mozaïek Wonen
12. GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING Bedagen x € 1.000,Ref.
Jaarrekening 2010
Begroting 2010
Jaarrekening 2009
BEDRIJFSOPBRENGSTEN - Huren - Vergoedingen - Overheidsbijdragen - Verkoop onroerende goederen - Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf - Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten
2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 2.3.5 2.3.6
45.669 2.443 62 6.656 508 874 56.212
45.575 2.981 64 4.000 638 899 54.157
44.610 2.547 65 8.110 348 722 56.402
2.3.7
596
537
673
2.3.8
2.141 9 5.689 679 1.134 9.082
6.282 8 5.948 690 1.095 9.973
14.320 75 5.901 710 1.173 11.382
49 12.401 31.780
326 10.523 35.382
789 12.282 47.305
24.432
18.775
9.097
898 14.771
808 15.340
872 14.171
10.559
4.243
-4.202
607
-1.004
-825
11.166
3.239
-5.027
-4.238
-297
97
6.928
2.942
-4.930
BEDRIJFSLASTEN - Afschrijvingen op materiële vaste activa - Overige waardeveranderingen materiële vaste activa - Erfpacht - Lonen en salarissen - Sociale lasten - Pensioen lasten - Lasten onderhoud - Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa - Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
2.3.9 2.3.9 2.3.9 2.3.10 2.3.11 2.3.12
Saldo
- Rentebaten - Rentelasten
2.3.13 2.3.13
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen Belastingen
2.3.14
Resultaat na belastingen vóór mutatie actuele waarde materiële vaste activa Mutatie actuele waarde
JAARRESULTAAT
2.3.15
Jaarbericht 2010
100
Mozaïek Wonen
13. KASSTROOMOVERZICHT 2010 (x € 1.000)
2009 (x € 1.000)
Huur Vergoedingen Overheidsbijdragen Overige bedrijfsopbrengsten Totaal ontvangsten
45.726 2.443 62 874 49.105
44.610 2.547 65 722 47.944
Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfslasten Totaal uitgaven
95.6896791.1349.08211.16027.753-
755.9017101.17311.3829.23128.472-
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
21.352
19.472
Renteontvangsten Betaalde rente Ontvangen vennootschapsbelasting Betaalde vennootschapsbelasting Subtotaal rente en belastingen
163 14.6931.882 12.648-
188 14.09392814.833-
8.704
4.639
7.095 313 21.7124.9142.4162.469186439-
8.406 11.0528.00810.4182.204677296-
Kasstroom uit operationele activiteiten
Verkoopontvangsten bestaand bezit Verkoopontvangsten nieuwbouw koop Investeringen nieuwbouw huur Totaal investeringen in woningverbeteringen Investeringen in aankopen (borgbaar) Investering nieuwbouw koop Investering activa ten dienste van exploitatie Verkoopkosten Investeringen in financiële vaste activa
367
55-
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
24.361-
24.304-
Aflossingen leningen o/g Opnemen roll-over of kredietfaciliteit Nieuwe leningen o/g Kasstroom uit financieringsactiviteiten
26.86540.000 13.135
23.0324.46350.000 22.505
Netto kasstroom
2.522-
2.840
Stand liquide middelen begin jaar Netto kasstroom Stand liquide middelen eind jaar
3.561 2.5221.039
721 2.840 3.561
Jaarbericht 2010
101
Mozaïek Wonen
Het kasstroomoverzicht is gebaseerd op de verwerkingswijze van de directe methode. Hierin worden de kasontvangsten en kasuitgaven gepresenteerd, die direct samenhangen met de operationele activiteiten, investeringsactiviteiten en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde rente (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit liquide middelen als kas, rekeningcouranten banken en spaarrekeningen.
Jaarbericht 2010
102
Mozaïek Wonen
14. ALGEMENE TOELICHTING 14.1 Algemeen Stichting Mozaïek Wonen is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de regio Gouda en omliggende gemeenten en is werkzaam binnen de juridische wetgeving van de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De vestigingsplaats is Gouda.
14.2
Regelgeving
De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Door de Raad voor de Jaarverslaggeving is de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.
14.3 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden, in het kader van ontwikkeling van het vastgoed, naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt, die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Van het laatste is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige projecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de afronding van de definitiefase door een directiebesluit is bekrachtigd en project de voorontwerp fase ingaat / is ingegaan.
14.4 Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden de financiële gegevens opgenomen van Stichting Mozaïek Wonen en haar groepsmaatschappijen. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor Stichting Mozaïek Wonen. Deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend, worden integraal in de consolidatie opgenomen. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld. Deelnemingen in entiteiten worden proportioneel in de consolidatie opgenomen voor zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang.
Jaarbericht 2010
103
Mozaïek Wonen
Vanaf de oprichtingsdatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. Dit is het moment dat beslissende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende groepsmaatschappij. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of equivalent dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen entiteit vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen. In de geconsolideerde jaarrekening zijn opgenomen de financiële gegevens van Stichting Mozaïek Wonen, Bachstraat 1, 2807 HZ Gouda en Mozaïek Wonen Projecten BV (MWP), Bachstraat 1, 2807 HZ Gouda (100 % consolidatie) De vennootschap is 100 % dochter van de stichting, waarbij de stichting beslissende zeggenschap heeft op het beleid van de BV. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 90.000. Het door de BV geplaatste en door de stichting gestorte kapitaal bedraagt € 18.000. Er vinden in Mozaïek Wonen Projecten BV geen activiteiten meer plaats. Ook zijn in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen de financiële gegevens van de Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda B.V. (OMB; proportionele consolidatie) Deze BV is opgericht op 14 februari 2008. De aandeelhouders zijn Mozaïek Wonen en gemeente Gouda, ieder voor 50 % van de aandelen en er is sprake van gelijkwaardigheid in zeggenschap. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 2.000.000. Hiervan zijn alle aandelen geplaatst en volgestort. Het doel van de OMB is het terugdringen van (dreigende) achteruitgang en verloedering in delen van de binnenstad van Gouda (het gebied binnen de singels) door toevoeging van combinaties van economische functies en woonfuncties gericht op verbetering van de veiligheid, vermindering van overlast, vermindering van leegstand, door herontwikkeling en inrichting, door verbetering van de bouwkundige staat van panden en vergroting van de levendigheid (aantal passanten). Stichting Mozaïek Wonen heeft naast bovengenoemde belangen ook een verbinding met Stichting Woningbouw Ter Gouw. Deze verbinding, 100 % dochter van Stichting Mozaïek Wonen, wordt buiten de consolidatie gelaten vanwege het geringe materiële belang. Het balanstotaal van Stichting Woningbouw Ter Gouw bedraagt minder dan 1% van de balans van Stichting Mozaïek Wonen. Hetzelfde geldt voor de totale omzet in de resultatenrekening. Stichting Woningbouw Ter Gouw zal in 2011 worden geliquideerd. In de geconsolideerde jaarrekening zijn de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van MWP en OMB opgenomen. Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd.
Jaarbericht 2010
104
Mozaïek Wonen
14.5 Derivaten en hedge accounting Mozaïek Wonen maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten, zoals een zero-coupon belegging en een collar, ter afdekking van renterisico’s. Dergelijke financiële instrumenten, of derivaten, worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen de reële waarde. Op het moment van de eerste verantwoording rubriceert Mozaïek Wonen de derivaten onder de reikwijdte van RJ 290. De afdekkingen worden volgens kostprijshedge-accounting verwerkt en dienen voor het afdekken van renterisico’s op langlopende leningen. De financiële instrumenten worden aangetrokken met de verwachting dat deze effectief zijn. De financiële instrumenten zijn niet bedoeld voor speculatieve doeleinden. Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, dan wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd. Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt, wordt ook het hedge-instrument niet geherwaardeerd. Indien de afgedekte positie van een verwachte toekomstige transactie leidt tot een financieel actief of een financiële verplichting, dan worden de daarmee verbonden nog niet in het resultaat verwerkte winsten of verliezen in dezelfde periode(n) in de winst- en verliesrekening verantwoord als waarin het verkregen actief of de aangegane verplichting van invloed is op resultaat. Tot het moment van verantwoording in de winst- en verliesrekening, worden eventueel gerealiseerde winsten of verliezen van hedge-instrumenten als overlopende posten op de balans opgenomen.
14.6 Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Stichting Mozaïek Wonen zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. De belangrijkste oordelen en schattingen, inclusief de bijbehorende veronderstellingen zijn: Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen van de toekomstige exploitatieopbrengsten en exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering, rekening houdend met een ingeschatte restwaarde van de grond aan het einde van de levensduur, verminderd met kosten van sloop, verhuiskostenvergoedingen e.d.. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen worden voor de eerste vijf jaren gebaseerd op het beleid van Mozaïek Wonen. Voor latere jaren wordt, conform richtlijnen van het ministerie, uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente, evenals genormeerde lastenniveaus voor dagelijks onderhoud en overige variabele lasten. Uitzondering wordt gemaakt op de onderhoudsuitgaven, deze worden de over de gehele levensduur ontleend uit de technische meerjaren onderhoudsprognose. Voor de wijze van contant maken wordt medio-numerando als berekeningswijze gehanteerd, waarbij er vanuit gegaan wordt dat alle kasstromen halverwege het jaar plaats hebben. Voor een verdere toelichting op de uitgangspunten in de bedrijfswaarden wordt verwezen naar de toelichting op de materiële vaste activa. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille. Dit betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en de waardering van deze posten op de balans.
Jaarbericht 2010
105
Mozaïek Wonen
Voorzieningen Ten behoeve van de bepaling van de voorziening onrendabele investeringen wordt een inschatting gemaakt van de bedrijfswaarde of verkoopwaarde van de nieuwbouwprojecten. De bepaling van de bedrijfswaarde voor nieuwbouwprojecten is gebaseerd op de bedrijfswaardebepaling van de materiële vaste activa in exploitatie. Bij de bepaling van de verkoopwaarde van nieuwbouwprojecten wordt gebruik gemaakt van taxaties van erkende taxateurs. Waardeverminderingen De waardeverminderingen worden gevormd door het verschil tussen de voorcalculatorische stichtingskosten van nieuwbouwprojecten en de voor het project berekende bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde voor nieuwbouwprojecten is gebaseerd op de uitgangspunten die voor de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie gelden. Er wordt uitgegaan van een standaard levensduur van 50 jaar na oplevering. Bij nieuwbouwprojecten wordt geen rekening gehouden met een eventuele rentabiliteitswaarde correctie. Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft Mozaïek Wonen een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd tegen de op balansdatum actuele marktwaarde.
Jaarbericht 2010
106
Mozaïek Wonen
15. GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA, PASSIVA EN RESULTAAT 15.1 Balans Algemeen De activa en passiva worden gewaardeerd op de geamortiseerde kostprijs, tenzij hieronder anders vermeld. De geamortiseerde kostprijs wordt bepaald door middel van de effectieve-rentemethode verminderd met eventuele afboekingen (direct, dan wel door het vormen van een voorziening) wegens bijzondere waardeverminderingen of oninbaarheid. In de berekening wordt rekening gehouden met agio of disagio op het moment van verkrijging en transactiekosten en honoraria die een integraal onderdeel van de effectieve rentevoet zijn.
Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de reële waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. Er wordt niet afgeschreven op oorspronkelijke investeringen in deze activa. De oorspronkelijke investering bestaat uit de verkrijgings- of vervaardigingprijs zijnde de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, direct toe te rekenen interne kosten en transactiekosten, verminderd met eventuele investeringssubsidie. Uitgaven na eerste verwerking die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing, waaronder badkamerrenovaties. Roerende zaken in exploitatie De overige goederen zijn gewaardeerd tegen aanschaf- of vervaardigingsprijs verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen. De afschrijvingstermijn is 15 jaar. Verkoop onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht heeft, worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van op het in de VOV overeengekomen kortingspercentage. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft Mozaïek Wonen een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd tegen de op balansdatum actuele marktwaarde. De mogelijke per saldo toename van de terugkoopverplichting wordt geactiveerd. Een per saldo afname wordt als resultaat verantwoord. Onroerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Indien er sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen voor het bedrag van de waardevermindering. Uitgaven worden dan eerst ten laste van de voorziening gebracht tot het bedrag van het onrendabele deel van de investering.
Jaarbericht 2010
107
Mozaïek Wonen
Met betrekking tot gecombineerde projecten (huur- en koopwoningen) wordt het aandeel van de onverkochte koopwoningen in de balans verantwoord onder de post voorraad onderhanden werk en indien er wel een koopovereenkomst is onder de post onderhanden projecten. Het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt, bij het aangaan van de verplichting, het onrendabele deel op de huurwoningen gesaldeerd met het verwachte verkoopresultaat en in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Bij oplevering van het totale project wordt het verkoopresultaat verantwoord onder de post verkoop onroerende zaken en het bijzondere waardeverminderingsverlies op de huurwoningen onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van afschrijvingen.
Financiële vaste activa De post leningen u/g wordt gewaardeerd op geamortiseerde kostprijs. De belastinglatentie wordt gewaardeerd op contante waarde. Latente belastingvorderingen en –verplichtingen worden getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.
Voorraden Voorraad materialen De voorraad materialen wordt gewaardeerd tegen kostprijs of lagere marktwaarde. Voorraad onderhanden werk De voorraad onderhanden werk heeft betrekking op de onverkochte woningen uit projectontwikkeling, die nog niet zijn opgeleverd. De voorraad onderhanden werk wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen de directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten.
Onderhanden projecten De voorraad onderhanden projecten heeft betrekking op verkochte, maar nog niet opgeleverde woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten en naar rato van de voorgang toegerekende winst. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. Indien van toepassing worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Indien de gedeclareerde termijnen de waardering van een individueel project overtreffen wordt het saldo aan de creditzijde verantwoord.
Jaarbericht 2010
108
Mozaïek Wonen
Vorderingen Waardering geschiedt tegen de geamortiseerde kostprijs, waarbij rekening wordt gehouden met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. Bij het bepalen van de voorziening dubieuze debiteuren wordt iedere vordering op zich beoordeeld.
Eigen vermogen De statuten d.d. 10 mei 2010 bevatten bepalingen ten aanzien van ontbinding van de stichting en vereffening (artikel 28 tot en met 31), waarbij artikel 31 lid 4 bepaalt dat overgebleven middelen, na voldoen van de schulden, ten goede komen aan het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting.
Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorziening onrendabele investeringen De voorziening voor investeringen in nieuwbouw wordt per project bepaald. De voorziening betreft het voorzienbaar verlies van nieuwbouwprojecten huur- en koopwoningen, voor zover per balansdatum de geactiveerde projectkosten, verhoogd met in rechte afdwingbare en feitelijke verplichtingen en verminderd met eventuele vooruit gefactureerde termijnen, de reële waarde overschrijdt. Overige voorzieningen De overige voorzieningen van de verplichting uitgestelde jubilea worden gewaardeerd op contante waarde. Bij de bepaling van de voorziening uitgestelde jubilea wordt per werknemer een kansberekening gemaakt voor de omvang van het uit te keren jubilea bedrag bij 12,5 ; 25 ; en 40 jarig dienstverband. Hierbij wordt het maandloon, inclusief sociale lasten, jaarlijks verhoogd met de looninflatie en contant gemaakt met 5,25%. De voorzieningen van de verplichting op vakantiedagen wordt op de geamortiseerde kostprijs gewaardeerd. De voorziening voor reorganisatiekosten betreft de kosten samenhangend met bij Mozaïek Wonen in gang gezette reorganisatie en wordt gewaardeerd op de geamortiseerde kostprijs.
Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen reële waarde. Volgens RJ290 dienen transactiekosten, die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden in de waardering bij eerste verwerking te worden opgenomen. Schulden dienen vervolgens na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. De praktijk bij Mozaïek Wonen is veelal zo dat 100% van de nominale hoofdsom daadwerkelijk wordt ontvangen. De kosten voor achtervang die het Waarborgfonds biedt, worden periodiek gefactureerd en komen als zodanig ten laste van het jaar waarin deze worden gefactureerd.
Jaarbericht 2010
109
Mozaïek Wonen
15.2 Winst- en verliesrekening Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De opbrengsten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd, verliezen zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde materiële vaste activa in exploitatie. Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.
Bedrijfsopbrengsten Huren Binnen door het Rijk vast te stellen kaders bepaald Mozaïek Wonen het huurprijsbeleid. Het Rijk geeft onder kaders voor de maximale huurverhoging per woning, de grens voor de maximaal redelijke huur en de grens voor de maximale huursomstijging. Opbrengsten en kosten van nieuwbouwprojecten koopwoningen Voor onderhanden projecten met betrekking tot de nieuwbouw van koopwoningen, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum, de ‘Percentage of Completion’-methode. De voortgang van het werk wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat nog niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten. De projectkosten worden dan verwerkt in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoCmethode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de post bijzondere waardeveranderingen vlottende activa. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. Verkoop van bestaande huurwoningen Bij verkoop van bestaande huurwoningen, wordt het resultaat gevormd door de behaalde verkoopopbrengst minus de verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering. De opgeofferde bedrijfswaarde bij de verkoop van huurwoningen wordt daarbij verantwoord onder mutatie actuele waarde. De opbrengsten verkocht onder voorwaarden worden verantwoord onder gelijktijdige verwerking van de terugkoopplicht. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post langlopende schulden, terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden en wordt jaarlijks met in acht name van de contractvoorwaarden gewaardeerd.
Jaarbericht 2010
110
Mozaïek Wonen
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen directe kosten van de projectvoorbereiding en de directievoering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.
Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa Er wordt niet afgeschreven op de oorspronkelijke bouwkosten en investeringen in installaties van de onroerende zaken in exploitatie. De kantoorpanden worden in 50 jaar afgeschreven. Voor de activa ten dienste van de exploitatie worden afschrijvingstermijnen variërend tussen de 3 tot 7 jaar gehanteerd. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door het onrendabele deel van de gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Ook mutaties in de waardeverminderingen, gedurende de ontwikkeling van deze investeringen, worden onder deze post verantwoord. Periodiek betaalbare beloningen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening, voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenen De pensioenregeling van de medewerkers is ondergebracht bij het pensioenfonds voor woningcorporaties (SPW). De aan de pensioenuitvoerder te betalen premie wordt als last in de winsten verliesrekening verantwoord. Te betalen premie dan wel de vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. Voor verplichtingen naast de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie wordt een voorziening opgenomen, indien per balansdatum sprake is van een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting aan de pensioenuitvoerder en/of werknemer, waarbij het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen noodzakelijk is, en er een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van de omvang van de verplichting. De voorziening voor additionele verplichtingen aan de pensioenuitvoerder en/of werknemer, wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de contante waarde. Een pensioenvordering uit hoofde van aanwezige overschotten bij de pensioenuitvoerder wordt opgenomen als Mozaïek Wonen beschikkingsmacht heeft over het overschot, waarbij het waarschijnlijk is dat het tot toekomstige economische voordelen leidt en het betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een pensioenoverschot wordt gewaardeerd tegen de contante waarde. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle kosten van onderhoud verantwoord, voor zover daadwerkelijk werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum, worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten.
Jaarbericht 2010
111
Mozaïek Wonen
Bijzondere waardeveranderingen vlottende activa Onder de bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa worden de verwachte verliezen op nieuwbouwprojecten koopwoningen verantwoord. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de resultatenrekening opgenomen. Rentebaten en rentelasten De rentebaten en rentelasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. De rentebaten betreffen de toegerekende opbrengsten op beleggingen, vorderingen en liquide middelen. De rentelasten betreffen de verschuldigde rentelasten op kort- en langlopende schulden. Mutatie actuele waarde Onder deze post worden de wijzigingen in de actuele waarde verantwoord die betrekking hebben op het vastgoed in exploitatie, dat op de balans tegen actuele waarde is gewaardeerd.
112
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
16. TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS (bedragen x € 1.000) 31-12-2010
31-12-2009
Onroerende zaken in exploitatie Roerende zaken in exploitatie
484.180 484
477.187 500
Boekwaarden per 31 december
484.664
477.687
1.1. MATERIËLE VASTE ACTIVA
1.1.1. (On)roerende zaken in exploitatie
De onroerende zaken in exploitatie betreffen de woningen en woongebouwen en de overige verhuureenheden, zoals garages en bedrijfspanden. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde per ultimo 2010, zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: Jaar
2011 2012 2013 2014 2015 Volgende jaren
Jaarlijkse huurverhoging 1,10% 1,50% 1,65% 1,76% 1,83% 2,00%
Prijsinflatie
Loonindex
Onderhouds index
1,50% 1,65% 1,76% 1,83% 1,88% 2,00%
1,50% 1,95% 2,27% 2,49% 2,64% 3,00%
1,50% 1,95% 2,27% 2,49% 2,64% 3,00%
Bouwindex
1,50% 1,95% 2,27% 2,49% 2,64% 3,00%
Marktindex
1,89% 1,62% 1,27% 1,61% 2,22% 2,00%
Het economische scenario is gebaseerd op de verwachtingen van het Centraal Planbureau, De Nederlandsche Bank en de bijlage van de beleidsregels 2010 van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Daarbij vormt de visie op de prijsinflatie (CIP) het voornaamste uitgangspunt. De lange termijn verwachting van de prijsinflatie is vastgesteld op 2% conform het (maximale) streven van de Europese Centrale Bank. Deze prijsinflatie (CIP) vormt de basis voor de overige parameters. In de loonindex wordt naast de prijsinflatie rekening gehouden met de loonsomstijgingen op basis van de CAO en de periodieke verhogingen van individuele werknemers. De disconteringsvoet en de stijgingsparameters vanaf 2016 zijn conform de publicatie van het WSW. Deze parameters worden jaarlijks door het WSW vastgesteld en gepubliceerd. Het WSW heeft voor 2010 zowel de disconteringsvoet als de stijgingsfactoren gewijzigd. Het toepassen van deze uitgangspunten is conform de voor de sector gepubliceerde "best-practices". Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met: Huuraanpassingen Naast de jaarlijkse huurverhoging wordt, over de eerste vijf jaar van de bedrijfswaardeberekeningen, rekening gehouden met huurharmonisatie bij nieuwe verhuur. Deze is, aan de hand van de verwachte mutatiegraad, berekend op basis van het verschil tussen de werkelijke huren en de streefhuren per complex, totdat het niveau van de streefhuur, zoals deze in het strategisch voorraadbeleid is bepaald, voor het complex is bereikt. In de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met een gemiddeld huurdervingpercentage van 0,5%.
Jaarbericht 2010
113
Mozaïek Wonen
Verkopen In de bedrijfswaardeberekeningen zijn de verwachte verkopen voor de komende 5 jaar ingerekend. Het aantal te verkopen woningen wordt bepaald aan de hand van de verwachte mutatiegraad en op basis van een inschatting van de relevante ontwikkelingen op de woningmarkt. Voor de bepaling van de opbrengstwaarde wordt 90% van de WOZ- waarde van de woningen gehanteerd (peildatum van 1 januari 2009). De verkoopopbrengsten worden geïndexeerd met de marktindex. Onderhoudsuitgaven en verbeteringen De onderhoudsuitgaven zijn gebaseerd op de jaarlijks bijgestelde technische meerjaren onderhoudsprognose. Hierin wordt rekening gehouden met een afbouwende exploitatie aan het einde van de levensduur. De kosten worden op basis van de onderhoudsindex verhoogd. Extra uitgaven in verband met het aanbrengen van de basiskwaliteit, zoals deze in het strategisch voorraadbeleid is benoemd, zijn gedurende de eerste 5 jaren van de bedrijfswaardeberekeningen ingerekend. Bedrijfskosten De bedrijfskosten zijn gebaseerd op de kasstromen uit de meerjarenprognose 2011 - 2015. De effecten van de reorganisatie in 2010 en 2011 zijn hierin verwerkt. Looptijden Aan de hand van verhuur- en bouwtechnische aspecten is per complex een visie op de restant exploitatietermijn bepaald. Deze wijze van bepaling van de looptijden is niet conform de "best-practices", waarin een looptijd van 50 jaar vanaf het moment van oplevering gehanteerd wordt. In de "best-practices" wordt met levensduurverlenging pas rekening gehouden als er aan het einde van deze 50-jaars periode levensduurverlengende ingrepen worden voorzien. Restwaarde Mozaïek Wonen hanteert de historische uitgaafprijs van de grond als de contante waarde van de restwaarde aan het einde van de exploitatie. Deze werkwijze is niet conform de "best-practices", waarbij voor de bepaling van de restwaarde wordt uitgegaan van de huidige verkoopprijs van de grond, die geïndexeerd wordt tot einde levensduur en vervolgens contant gemaakt. Mozaïek Wonen wijkt op dit punt af, aangezien er geen betrouwbare informatie beschikbaar is over de restwaarde van de grond aan het einde van de exploitatie. Bij de bepaling van het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2009 hanteert het Centraal Fonds Volkshuisvesting, in verband met de uniformering van de bedrijfswaarde, een afslag van € 35,4 mln. op de bedrijfswaarde. Overige uitgangspunten De heffingsbijdragen van het Centraal Fonds Volkhuisvesting voor de projectsteun wijkaanpak en saneringssteun zijn niet opgenomen in de bedrijfswaardeberekening. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met een rentabiliteitswaardecorrectie op de bestaande leningenportefeuille. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en de waardering van deze posten op de balans.
Jaarbericht 2010
114
Mozaïek Wonen
31-12-2010
31-12-2009
Hierna volgt het overzicht van de opbouw van en mutaties in de waarde van het bezit, zoals dat al in de toelichting op de materiële vaste activa is opgenomen.
Contante waarde van de exploitatie kasstromen Rentabiliteitswaardecorrectie
450.460 26.727
419.339 25.769
Bedrijfswaarde per 1 januari
477.187
445.108
Autonome ontwikkeling - Vrijval kasstromen investeringen - Vrijval kasstromen verkopen - Vrijval kasstromen exploitatiebaten en -lasten - Effect een jaar opschuiven Subtotaal
977 3.90222.48525.152 258-
8.338 8.98117.02525.106 7.438
107 179 5.880 312 6.478
148166 3423.040 9.262 11.978
Parameterwijzigingen - Wijziging verkoopopbrengst - Levensduur - Huurstijging - Inflatie/lastenstijging - Discontovoet Subtotaal
370128 9.6623.122 35.510 28.728
101 1.912 30.40813.560 14.835-
Niveauwijzigingen - Huren - Onderhoudsuitgaven - Overige exploitatie uitgaven - Verkoop - Restwaarde - Overig Subtotaal
3.043 14.86011.1893.316 1.777 3617.949-
3.97919.543 20.027 12.5081.649 1.808 26.540
Rentabiliteitswaardecorrectie - Autonome ontwikkeling - Bestaande leningen - Nieuwe leningen - Discontovoet Subtotaal
2.1693 4.165 12.00510.006-
1.4539 2.402 958
Voorraadmutaties - Verbetering - Verkoop - Sloop - Nieuwbouw - Aankoop Subtotaal
Contante waarde van de exploitatie kasstromen Rentabiliteitswaardecorrectie Bedrijfswaarde per 31 december
467.459 16.721 484.180
450.460 26.727 477.187
Jaarbericht 2010
115
Mozaïek Wonen
Toelichting op bedrijfswaarde 2010 Autonome ontwikkeling
De autonome ontwikkeling in de bedrijfswaarde betreft de mutatie in de bedrijfswaarde die veroorzaakt wordt door het verloop van de tijd. Enerzijds betreffen dit de kasstromen in de bedrijfswaarde, die in het afgelopen jaar zijn gerealiseerd en daarmee vrijvallen uit de bedrijfswaarde. Anderzijds schuift de peildatum, waarop de bedrijfswaarde is berekend, met een jaar op. Voorraadmutaties
Verkoop In de bedrijfswaarde per 1 januari 2010 is de verkoop van 24 woningen in 2010 ingerekend. In werkelijkheid zijn er in 2010 43 woningen verkocht. De huurprijzen van de verkochte woningen zijn gemiddeld lager, dan waar rekening mee is gehouden bij de bedrijfsbepaling voor jaarrekening 2009. Dit heeft een licht positief effect op de bedrijfswaarde. Sloop In de bedrijfswaarde per 1 januari 2010 was geprognosticeerd dat er 119 woningen gesloopt zouden worden in 2010. In werkelijkheid zijn er 88 woningen gesloopt. Van de overige 31 woningen is de verwachting dat deze begin 2011 gesloopt zullen worden en is de levensduur verlengd met 1 jaar. Het effect hiervan op de bedrijfswaarde is beperkt. Nieuwbouw De bedrijfswaarde neemt toe met € 5,8 mln. als gevolg van het in exploitatie nemen van 27 eenheden van het project Winkelcentrum Bloemendaal en 26 eenheden van het project Waterhoen, die in 2010 zijn opgeleverd. Aankoop Om de ontwikkeling van nieuwbouw- en renovatieprojecten mogelijk te maken worden er woningen en bedrijfsruimten aangekocht. In 2010 zijn er 4 eenheden aangekocht. De bedrijfswaarde van deze panden bedraagt € 312.000. Parameterwijzigingen
Disconteringsvoet Het WSW heeft per 1 juli 2010 de disconteringsvoet verlaagd van 6% naar 5,25%. Het WSW geeft hierbij de volgende motivatie: "Bij het vaststellen van de disconteringsvoet hebben verschillende factoren een rol gespeeld. Deze factoren zijn: algemene inflatie (2%), reële rente tienjaars-staatsleningen (2,5%), een algemene spread voor de corporaties (0,50%) en een kostentoeslag van 0,25% die voortvloeit uit de overige financieringskosten." Door de verlaging van de disconteringsvoet stijgt de contante waarde van de exploitatiekasstromen met € 35,5 mln. en daalt de rentabiliteitswaardecorrectie met € 12,0 mln. Per saldo stijgt de bedrijfswaarde met € 23,5 mln. Stijgingsfactoren huur, onderhoud en overige exploitatielasten Met ingang van 2010 hanteert het WSW vanaf het zesde jaar de verwachte lange termijn inflatie als stijging voor huren. Voor de stijging van de overige variabele lasten en onderhoud gaat het WSW er van uit dat de lastenstijging de lange termijn inflatie moet zijn plus 1%, omdat de looncomponent voor zowel de overige variabele lasten als het onderhoud groot is. De ervaringscijfers leren dat de stijging van de contractlonen structureel gezien 1% boven inflatie ligt. Door de lagere stijgingsfactor op de huuropbrengsten daalt de bedrijfswaarde met € 9,6 mln. Door de lagere stijgingsfactor op de onderhoudsuitgaven en de overige exploitatielasten stijgt de bedrijfswaarde met € 3,1 mln. Per saldo daalt de bedrijfswaarde met € 6,5 mln. als gevolg van de aanpassing van de stijgingsfactoren.
Jaarbericht 2010
116
Mozaïek Wonen
Niveauwijzigingen
Huren Jaarlijks worden de huurstanden gesynchroniseerd met de financiële administratie. Indien de werkelijke huurverhoging en harmonisaties afwijken van de geplande huurverhoging en harmonisaties, ontstaan verschillen in de bedrijfswaarde. Onderhoudsuitgaven en verbeteringen bestaand bezit In het kader van de bezuinigingsoperatie wordt ook kritisch naar de onderhoudsuitgaven gekeken. Rekening houdend met een verwachte daling van kosten en mogelijke inkoopvoordelen als gevolg van de economische recessie, was in de meerjaren onderhoudsbegroting 2010-2024 een algehele verlaging van de budgetten van 10% opgenomen. Deze reductie is bij de begroting voor de meerjaren onderhoudsbegroting 2011-2025 losgelaten, in verband met een wijziging in de begrotingmethodiek. Voor onderhoudswerkzaamheden in de woning, zoals de vervanging van de keukens en badkamers, wordt nu op basis van ervaringscijfers ingeschat bij welk aantal woningen de werkzaamheden daadwerkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de overige onderhoudsbehoevende bouwdelen wordt er onder andere door middel van het zogenaamde schouwen, uitvoeren van conditiemetingen en het analyseren van de cartotheek gegevens nauwkeuriger begroot. Deze methodiek leidt tot een bezuiniging van ongeveer 4%. De bedrijfswaarde daalt hierdoor met € 14,9 mln. Overige exploitatie-uitgaven In 2009 is een reorganisatie ingezet met als doel vermindering van de bedrijfskosten met 15%, te realiseren ingaande het jaar 2012. Deze lagere bedrijfskosten zijn ingerekend in de bedrijfswaarde. Daarnaast streven we naar een verhoging van de overige bedrijfsopbrengsten. In 2010 is gebleken dat de verwachtingen uit 2009 niet volledig gerealiseerd kunnen worden. Het effect hiervan op de bedrijfswaarde is berekend op €10,2 mln. Verkoop woningen In de bedrijfswaarde bij jaarrekening 2009 zijn de verkopen over 2011 en 2012 voorzichtig ingerekend, rekening houdend met de mogelijke gevolgen van de economische crisis. Het lijkt er op, dat de algehele stagnerende verkoop in Nederland, de verkoop van Mozaïek Wonen niet evenredig raakt. Dit heeft te maken met het feit, dat wij woningen verkopen in het segment € 100.000 - € 250.000, terwijl juist de verkopen in de hogere prijssegmenten sterk teruglopen. Op basis van deze bevindingen en het gegeven dat in 2010 43 woningen zijn verkocht, is de verwachting over onze verkoopmogelijkheden voor 2011 en 2012 bijgesteld van 25 woningen naar 35 woningen per jaar. Ook voor de jaren na 2013 is uitgegaan van ca. 35 te verkopen woningen per jaar. De gemiddelde verkoopopbrengst bedraagt € 168.000 en is daarmee ongeveer gelijk aan het niveau van de gemiddelde verkoopopbrengst in de bedrijfswaarde bij jaarrekening 2009. Door de verwachte extra verkopen in 2011 en 2012 stijgt de bedrijfswaarde met € 3,3 mln.
Restwaarde De restwaarde in de bedrijfswaarde stijgt door de aankoop van grond ten behoeve van de herstructurering in de wijk Korte Akkeren en de oplevering van de projecten Winkelcentrum Bloemendaal en Waterhoen. De restwaarde daalt door verkoop van woningen. Per saldo stijgt de bedrijfswaarde met € 1,7 mln. Rentabiliteitswaardecorrectie
De totale rentabiliteitswaardecorrectie is in 2010 met € 10,0 mln. afgenomen. Door de aanpassing van de disconteringsvoet van 6% naar 5,25% is het verschil tussen de gemiddelde vermogenskostenvoet en de disconteringsvoet lager geworden en daalt de rentabiliteitswaardecorrectie met € 12,0 mln. De rentabiliteitswaardecorrectie op de in 2010 aangetrokken leningen bedraagt € 4,1 mln. Het restant heeft hoofdzakelijk betrekking op de autonome mutatie.
Jaarbericht 2010
117
Mozaïek Wonen
Informatie historische uitgaafprijs met betrekking tot materiële vaste activa in exploitatie
Verkrijgingprijzen Cumulatieve afschrijvingen obv verkrijgingprijzen Cumulatieve waardeverminderingen
429.205 45.96742.414-
Boekwaarde 1 januari 2010
340.824
Investeringen: Doucherenovaties Opplussen voor senioren bij mutatie Plaatsen liften Aanbrengen CV installaties Aanbrengen isolerende maatregelen Overige woningverbeteringen
984 242 340 1.632 1.106 589 4.893
Oplevering nieuwbouw: Waterhoen WC Bloemendaal
5.104 5.494 10.598
Aankopen: Aankoop van terrein in Korte Akkeren Aankoop van panden in Korte Akkeren Aankoop van panden Cappenersteeg Overige aankopen
1.671 342 278 265 2.556
Overboekingen: Inbrengwaarde grond voor het project Westerkade-Snoystraat
1.583-
Desinvesteringen: Verkoop van woningen Correctie op afschrijvingen op verkoop van woningen
2.191245
Waardeveranderingen materiële vaste activa in exploitatie
5.602-
Waardeverminderingen nieuwbouw/aankopen/overboekingen: Nieuwbouwproject Waterhoen Nieuwbouwproject WC Bloemendaal
2.6082.6305.238-
Totaal mutaties
3.678
Cumulatieven: Verkrijgingprijzen Cumulatieve afschrijvingen obv verkrijgingprijzen Cumulatieve waardeverminderingen
443.478 45.72253.254-
Boekwaarde 31 december 2010
344.502
Overige informatie met betrekking tot de waarde van de materiële vaste activa in exploitatie De W.O.Z. waarde van de woningen en woongebouwen op 31 december 2010 bedraagt € 1.440.251.000,-. De woningen en woongebouwen zijn via een opstalverzekering verzekerd tegen o.a. brand- en stormschade. De verzekering is een zogenaamde eenhedenverzekering. Er is geen sprake van onder- of oververzekering. Ultimo 2010 zijn 1.243 woningen voor verkoop geoormerkt. Voor 2011 is de prognose om 35 woningen te verkopen met een verwachte netto opbrengst van € 5.803.000,-.
Jaarbericht 2010
118
Mozaïek Wonen
Financiering en zekerheden De woningen en woongebouwen in exploitatie zijn nagenoeg geheel gefinancierd met rijks- of kapitaalmarktleningen onder borging bij het W.S.W. met achtervang van de gemeente Gouda. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.
31-12-2010
31-12-2009
Roerende zaken in exploitatie De roerende zaken in exploitatie betreffen warmtemeters, zonweringen, alarmeringsystemen, de inrichting van recreatieruimten en warmte-opwekkingsinstallatie, waarvan de annuïteit jaarlijks via de vergoedingen voor service en stookkosten aan de huurder wordt doorbelast.
Saldo 1 januari Verkrijgingprijzen Cumulatieve afschrijvingen obv verkrijgingprijzen
595 -95
621 -231
Boekwaarden 1 januari
500
390
Mutaties boekjaar: Investeringen Desinvesteringen en buiten gebruik gestelde activa Afschrijvingen Correctie afschrijvingen op voorgaande jaren
21 0 -37 0
149 -175 -35 171
-16
110
616 -132
595 -95
484
500
Totaal mutaties
Saldo 31 december Verkrijgingprijzen Cumulatieve afschrijvingen obv verkrijgingprijzen Boekwaarden per 31 december
1.1.2. (On)roerende zaken verkocht onder voorwaarden
Onder verkopen onder voorwaarden (VOV) zijn de woningen opgenomen welke aan derden zijn verkocht en waarvoor een terugkoopplicht geldt.
Boekwaarden 1 januari Mutaties boekjaar: Verkochte woningen onder koopgarant Waardemutatie Boekwaarden per 31 december
1.535
1.613
119 -14
0 -78
1.640
1.535
In voorgaande jaren zijn 12 woningen, middels de constructie Koopgarant, verkocht. Hierbij is een korting verleend van 25%. In 2010 is één woning onder deze voorwaarden verkocht. De waarde van deze woningen wordt gebaseerd op de marktwaarde in onverhuurde staat verminderd met het overeengekomen kortingspercentage van 25%. De marktwaarde wordt jaarlijks aangepast met de "prijsindex bestaande koopwoningen" (bron:Kadaster en CBS). In 2010 is de marktwaarde met € 14.000,- afgenomen. De terugkoopverplichting wordt gewaardeerd onder de balanspost "Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden".
Jaarbericht 2010
119
Mozaïek Wonen
31-12-2010
31-12-2009
1.1.3.(On)roerende zaken in ontwikkeling
Ultimo 2010 heeft Mozaïek Wonen een groot aantal projecten in uitvoering dan wel in voorbereiding. In onderstaande tabel wordt het verloop van de investeringen in de huurprojecten weergegeven.
Cumulatieve investeringen Cumulatieve onrendabele investeringen Boekwaarden 1 januari
16.889 -14.244
20.606 -8.641
2.645
11.965
21.303 597
12.265 1.124
-966
-575
-10.598 5.238
-12.000 847
Mutaties boekjaar: Investeringen Projecten in uitvoering Projecten in voorbereiding Desinvesteringen Oude plankosten of stopgezette projecten Opgeleverde nieuwbouw Stichtingskosten opgeleverde nieuwbouw Onrendabel deel opgeleverde nieuwbouw Overboekingen: Inbrengwaarde grond voor het project Westerkade-Snoystraat Aangekochte eenheden naar materiële vaste activa in exploitatie
1.583 -4.386
Afwaarderingen: Onrendabel deel aangekochte eenheden Onrendabele investeringen t.l.v. resultaat projecten in voorbereiding Onrendabele investeringen t.l.v. voorziening projecten in uitvoering Onrendabele investeringen t.l.v. voorziening projecten in voorbereiding Totaal mutaties
0 -217 -9.562 64
1.312 -440 -7.425 -42
7.442
-9.320
28.663 -18.576
16.889 -14.244
10.087
2.645
Saldo 31 december Cumulatieve investeringen Cumulatieve onrendabele investeringen Boekwaarden per 31 december
Jaarbericht 2010
120
Mozaïek Wonen
Projecten in uitvoering en voorbereiding
Projectnaam J.P. Thijsselaan Waterhoen Vromade Graafse Waard Bloemendaal Westerkade-Snoystraat Driestar Rode Dorp Westeinde Bolwerk Weideveld Rozendaal
Investeringen 2010
Desinvesteringen 2010
5.924 1.193 655 3.350 1.796 642 405 2.262 1.785 30 3.144 117
366-
89-
Onrendabel deel t.l.v. voorziening
Onrendabel deel t.l.v. resultaat
2.0342076552.9841.99340521328 301.069-
Subtotaal projecten in uitvoering
21.303
455-
9.562-
-
Projecten in voorbereiding Totaal projecten
597 21.900
511966-
64 9.498-
217217-
Van de projecten in uitvoering is in 2010 voor € 21.303.000 geïnvesteerd, hiervan is € 9.562.000 ten laste van de voorziening onrendabele investeringen gebracht. In 2010 is een aantal projecten in voorbereiding waaraan € 597.000 is besteed. Deze projecten bevinden zich voor de definitief ontwerpfase. Van deze projecten zijn de uitgaven over 2010 tot een bedrag van € 217.000 afgewaardeerd ten laste van het resultaat. Onder de desinvesteringen worden de investeringen verantwoord, die definitief afgeboekt zijn ten laste van het resultaat in verband met het beëindigen of herzien van plannen. In 2010 is € 966.000 aan plankosten afgeboekt ten laste van het resultaat voor de projecten Graafse Waard, Rode Dorp en Olympiadeplein. Opgeleverde projecten
Projectnaam Waterhoen WC Bloemendaal
Aantal huur eenheden
Stichtingskosten 26 5.104 27 5.494
53
10.598
Afwaardering onrendabel 2.6082.630-
Bedrijfswaarde 2.496 2.864
5.238-
5.360
Jaarbericht 2010
121
Mozaïek Wonen
31-12-2010
31-12-2009
10.915 -2.095
11.894 -2.752
8.820
9.142
Mutaties boekjaar: Investeringen Desinvesteringen en buiten gebruik gestelde activa Overboeking naar materiële vaste activa in exploitatie Afschrijvingen Correctie afschrijvingen op voorgaande jaren
186 -93 0 -554 73
677 -1.289 -367 -645 1.302
Totaal mutaties
-388
-322
11.008 -2.576
10.915 -2.095
8.432
8.820
1.1.4.(On)roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Verkrijgingprijzen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden 1 januari
Verkrijgingprijzen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden per 31 december
1.2. FINANCIËLE VASTE ACTIVA
De financiële vaste activa zijn als volgt opgebouwd: 1.2.1 Te vorderen BWS-subsidie 1.2.2 Lening u/g 1.2.3 Latente belastingvordering 1.2.4 Overige
10.696 2.053 147
352 9.961 1.275 240
Boekwaarden per 31 december
12.896
11.828
Saldo 1 januari
352
431
Mutaties in het boekjaar: Bij: rente Af: ontvangen bijdragen
32320-
26 105-
Saldo per 31 december
-
352
1.2.1. Te vorderen BWS-subsidies
In 2010 zijn de laatste termijnen van de BWS-subsidies afgekocht en door de gemeente Gouda en Bodegraven uitbetaald.
Jaarbericht 2010
122
Mozaïek Wonen
31-12-2010
31-12-2009
1.2.2. Leningen u/g
Saldo 1 januari
9.961
9.277
Mutaties in het boekjaar: Bij: rente BNG
735
684
Saldo per 31 december
10.696
9.961
Onder de lening u/g is een lening opgenomen aan de BNG, ingangsdatum 1 november 1995, startbedrag € 3.630.200. Het gaat hierbij om een zero coupon belegging. Aan het einde van de looptijd worden het af te lossen bedrag en de opgebouwde rente tezamen in één bedrag verrekend. De belegging loopt af in april 2011 en dient ter afdekking van een renterisico respectievelijk lening o/g van ruim € 11.000.000. Tot de afloopdatum van de belegging dient deze tevens als onderpand voor de kredietfaciliteit die Mozaïek Wonen heeft bij de Rabobank. (zie ook onder 1.8.2 leningen krediet- instellingen). De actuele waarde van deze zero coupon belegging bedraagt ultimo 2010 € 10.902.000. Deze waarde is berekend op basis van de contante waarde van de toekomstige kasstromen tegen de marktrente ultimo 2010.
1.2.3. Latente belastingvordering
Latentie op nieuwbouwprojecten Latentie geplande verkopen van woningen Latentie waardering geldleningen o/g en u/g
2081.763 498
71.581 299-
Saldo per 31 december
2.053
1.275
De latente belastingvordering is opgenomen tegen contante waarde, met een discontering van 4,49%, zijnde de rentevoet van de langlopende leningen ultimo 2010. De nominale waarde van de latentie bedraagt € 2.291.000. De belastinglatentie op de verkoop van woningen is berekend op basis van de geplande verkopen voor de eerstkomende vijf jaar. Het is de verwachting dat het fiscale verlies in 2011 gecompenseerd kan worden. De latenties op nieuwbouwprojecten en geldleningen vloeien voort uit het verschil in waardering tussen bedrijfseconomische en fiscale grondslagen.
1.2.4. Overige financiële vaste activa
Woningbouwvereniging Moordrecht Egalisatie boeterente Effecten
119 25 3
134 103 3
Saldo per 31 december
147
240
De langlopende vordering op Woningbouwvereniging Moordrecht betreft de verrekening van automatiseringskosten over een periode van 10 jaar.
Jaarbericht 2010
123
Mozaïek Wonen
31-12-2010
31-12-2009
VLOTTENDE ACTIVA 1.3 VOORRADEN 1.3.1 voorraad materialen
Voorraad groot materiaal Voorraad cilinders en sleutels
172 20
187 19
Totaal per 31 december
192
206
De voorraden zijn aanwezig in de vestiging aan de Meridiaan, waar het Woningonderhoudsbedrijf gevestigd is.
1.3.2 Onderhanden werk
Het onderhanden werk betreft de nieuwbouw van koopwoningen waarbij nog geen koopovereenkomsten met derden zijn afgesloten.
Cumulatieve uitgaven Voorzien verlies
5.349 2.046-
4.729 2.109-
Totaal per 31 december
3.303
2.620
Specificatie per project per 31 december 2010:
Projectnaam Wachtelstraat Graafse Waard Weideveld Rozendaal, Cappenersteeg
Aantal koopwoningen 6 49 14 4
73
Uitgaven t/m 2010 2.640 1.549 945 215
Resultaat t/m 2010 1.644402-
Waarde per 31-12-2010 996 1.549 543 215
5.349
2.046-
3.303
Ultimo 2010 zijn vier projecten met in totaal 80 koopwoningen in uitvoering. Voor 73 woningen is nog geen koopovereenkomst met derden afgesloten. De Wachtelstraat betreft de renovatie van het casco van zes woningen. Deze investering, te beschouwen als uitgaven in het kader van leefbaarheid, leidt tot een verlies van € 1.644.000, waarvan € 141.000 ten laste is gebracht van 2010. In 2008 en 2009 is hiervoor reeds een voorziening getroffen van € 1.503.000. De projecten Graafse Waard en Weideveld betreffen beide een combinatieproject, met zowel huurwoningen als koopwoningen. De koopwoningen van het project Weideveld zullen volgens afspraak met de gemeente Bodegraven verkocht worden onder Koopgarant. Van de 21 te bouwen woningen staan er ultimo 2010 14 te koop. Door de verkoop onder Koopgarant met een korting van 15% ontstaat een tekort van € 402.000 waarvoor in 2009 reeds een voorziening is gevormd. De aankopen en bestede ontwikkeluitgaven met betrekking tot de Rozendaal en Cappenersteeg betreft vastgoed dat is aangekocht en wordt ontwikkeld door de Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad B.V. (OMB), waarin Mozaïek Wonen voor 50% aandeelhouder is. De panden zijn gewaardeerd op het proportionele aandeel zijnde € 215.000.
Jaarbericht 2010
124
Mozaïek Wonen
31-12-2010
31-12-2009
1.4 ONDERHANDEN PROJECTEN
In overeenstemming met RJ 221 worden nieuwbouw koopwoningen verantwoord onderhanden projecten.
Uitgaven Voorzien verlies Saldo per 31 december
Projectnaam Weideveld Cappenersteeg
Aantal koopwoningen
Uitgaven t/m 2010 7 1.047 2 92
9
1.139
1.139 200-
-
939
-
Resultaat t/m 2010 200-
Waarde per 31-12-2010 847 92
200-
939
Ultimo 2010 zijn 7 van de in totaal 21 te bouwen koopwoningen van het project Weideveld verkocht. Door de verkoop onder Koopgarant met een korting van 15% ontstaat een tekort van € 200.000 op deze 7 woningen waarvoor in 2009 reeds een voorziening is gevormd. Het project Cappenersteeg wordt ontwikkeld door de Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad B.V. (OMB), waarin Mozaïek Wonen voor 50% aandeelhouder is. 31-12-2010
31-12-2009
1.5. VORDERINGEN
Huurdebiteuren Gemeenten Te vorderen vennootschapsbelasting Te vorderen BTW Overige vorderingen Overlopende activa Totaal vorderingen
121 698 570 489 88
562 72 2.616 20 526 426
1.966
4.222
1.5.1. Huurdebiteuren
Huurdebiteuren Af: voorziening wegens oninbaarheid
697 576-
754 192-
Totaal per 31 december
121
562
Jaarbericht 2010
125
Mozaïek Wonen
31-12-2010
31-12-2009
Hieronder volgt een specificatie van de huurachterstanden naar ouderdom: 1 maand 2 maanden 3 maanden > 3 maanden
39 21 20 617
88 12 13 641
Totaal per 31 december
697
754
Te vorderen inzake woningaanpassingen ISV subsidie nieuwbouwproject Graafse Waard
27 671
-
Totaal per 31 december
698
72
Latente belastingvorderingen
570
2.616
Totaal per 31 december
570
2.616
1.5.2. Gemeenten
72
1.5.3. Te vorderen vennootschapsbelasting
Het grootste deel van de te vorderen vennootschapsbelasting uit 2008 kan via carry forward verrekend worden met de te betalen vennootschapsbelasting over 2010. Het restant over 2008 en de vordering over 2009 kunnen naar verwachting verrekend worden met de positieve resultaten over 2011.
1.5.4. Overige vorderingen
AON Nederland BSW/SBBM/GWBM Ministerie van Economische Zaken WBV Moordrecht WBV Reeuwijk Debiteuren inzake eindafrekeningen etc. Af: voorziening dubieuze overige vorderingen Te vorderen termijnen koopwoningen Greenchoice Diversen
1 4 30 216 166 14381 59 75
36 38 92 26 318 10917 108
Totaal per 31 december
489
526
-
Jaarbericht 2010
126
Mozaïek Wonen
31-12-2010
31-12-2009
1.5.5. Overlopende activa
Te ontvangen rente Betaalde waarborgsommen opstallen Automatiseringskosten Diversen
1 8
128 140 118 40
88
426
Liquide middelen
1.039
3.561
Totaal per 31 december
1.039
3.561
Totaal per 31 december
79 -
1.6. LIQUIDE MIDDELEN
127
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
31-12-2010
31-12-2009
1.7 EIGEN VERMOGEN 1.7.1. Overige reserves
Stand per 1 januari Jaarresultaat
173.154 6.928
178.084 4.930-
Stand per 31 december
180.082
173.154
17.871
11.057
1.8 VOORZIENINGEN 1.8.1. VOORZIENING ONRENDABELE INVESTERINGEN
Stand per 1 januari Mutaties boekjaar: Dotaties / terugname Investeringen
2.190 9.636-
Stand per 31 december
10.425
14.980 8.16617.871
Het verloop van de voorziening onrendabele investeringen over 2010:
Projectnaam Huurwoningen J.P. Thijsselaan Vromade Graafse Waard Westerkade-Snoystraat Driestar Rode Dorp Westeinde Boslocatie Olympiadeplein Bolwerk Weideveld Waterhoen WC Bloemendaal Subtotaal huurwoningen
Stand voorziening 01-01-10
2.314 1.615 5.893 2.977
214 1.639 1.857
Dotatie / terugname voorziening 2010
2811483039832.281 213 242307-
1.273 -
1.908 204207 -
17.782
2.141
Investeringen ten laste van voorziening 2010
Stand voorziening 31-12-10
Totaal berekende onrendabele investering
2.0336552.9841.99440521328 64 301.069207-
812 2.606 1.876 1.332 1.921 1.878 -
2.079 2.410 8.148 2.527 2.401 1.027 2.180 2.037 1.926 3.583 2.608 2.630
9.498-
10.425
33.556
Koopwoningen Weideveld Wachtelstr 43-51
89
92141
3 141-
-
602 1.645
Subtotaal koopwoningen
89
49
138-
-
2.247
17.871
2.190
9.636-
10.425
35.803
Totaal
Jaarbericht 2010
128
Mozaïek Wonen
Op basis van investeringscalculaties uit de meest recente beslisdocumenten is voor diverse nieuwbouwprojecten berekend dat per saldo € 2.190.000 aan extra voorzieningen getroffen dienen te worden. Van de stand per 31 december 2010, groot € 10.425.000, zal naar verwachting voor € 7,7 mln. in 2011 aangewend worden. Het restant betreft projecten die een langere doorlooptijd kennen.
31-12-2010
31-12-2009
1.8.2. OVERIGE VOORZIENINGEN Onderstaande tabel geeft inzicht in de mutaties van de verplichtingen jegens personeel van Mozaïek Wonen en de reorganisatie.
Stand per 1 januari Mutaties boekjaar: Verplichting uitgestelde jubilea Verplichting op vakantiedagen Reorganisatie Stand per 31 december
1.611
5713431.192
412
4651.250 1.611
Als maatschappelijke onderneming heeft Mozaïek Wonen de plicht zo efficiënt mogelijk met de haar beschikbare middelen om te gaan. Om de ambities op het gebied van nieuwbouw en financierbaarheid overeind te houden, is het noodzakelijk om tot een reële en forse verlaging van de bedrijfskosten te komen. In verband hiermee is in 2009 een reorganisatie ingezet. Er is een voorziening gevormd, groot € 1.250.000 om de kosten van het optimaliseren van de organisatiestructuur, externe advieskosten en de consequenties uit het sociaal plan te dekken. In 2010 is € 654.000,- ten laste van de voorziening reorganisatie gebracht. Daarnaast is € 311.000,- aan de voorziening toegevoegd op basis van recente prognoses van de kosten van de reorganisatie. Naar verwachting zal van de overige voorzieningen € 0,9 mln. aangewend worden in 2011.
1.9 LANGLOPENDE SCHULDEN
1.9.1. LENINGEN OVERHEID EN KREDIETINSTELLINGEN
Stand per 1 januari
305.962
Mutaties in het boekjaar: Nieuwe leningen Eindaflossingen Reguliere aflossingen
40.000 24.2892.576-
Stand per 31 december
319.097
278.994
50.000 20.5882.444305.962
129
Jaarbericht 2010
Mozaïek Wonen
Specificatie van de schuldrestant en gemiddelde rentevoet ultimo boekjaar:
Looptijd < 5j Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Totaal
2010 Looptijd > 5j Schuldrest Rentevoet 143 143 4,00%
2009 Schuldrest Rentevoet 144 4,00%
100.327
218.627
318.954
4,49%
305.818
4,72%
100.327
218.770
319.097
4,49%
305.962
4,72%
De aflossingsverplichtingen voor 2011 bedragen € 38.160.000 waarvan € 36.560.000 aan eindaflossingen. De leningen zijn alle aangetrokken met gemeentegarantie of onder borgstelling van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Roll-over lening In de leningenportefeuille zijn twee roll-over leningen opgenomen met een hoofdsom van in totaal € 10.617.000. Het vaste deel van 20% ad € 2.123.400 is opgenomen onder het lang vreemd vermogen. Het variabele "opgenomen" deel wordt gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Ultimo 2010 is alleen het vaste deel opgenomen. Beide leningsovereenkomsten bieden de mogelijkheid om op rentevervaldata geldbedragen op te nemen dan wel af te lossen, met inachtneming van het gestelde maximum. De variabele rente is gebaseerd op de 3 maands Euribor. Het renterisico bij één van de roll-over leningen is ingeperkt met een rente-instrument, een cap (5,5%) en een floor (3,5%); zie ook: niet in de balans opgenomen verplichtingen.
31-12-2010
31-12-2009
1.9.2. VERPLICHTING UIT HOOFDE VAN ONROERENDE ZAKEN VERKOCHT ONDER VOORWAARDEN
Boekwaarden 1 januari
1.553
1.605
Mutaties boekjaar: Verkochte woningen onder koopgarant Waardemutatie Stand per 31 december
119
-
101.662
521.553
Hier is het bedrag van de terugkoopverplichting opgenomen van de 12 woningen, die middels de constructie Koopgarant zijn verkocht. Voor de in de Koopgarant-regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt een terugkoopverplichting opgenomen, omdat niet alle rechten en plichten aan de koper zijn overgedragen. Een belangrijke bepaling hierbij is dat Mozaïek Wonen verplicht is de woning binnen 3 maanden terug te kopen, zodra de woning door de eigenaar aan Mozaïek Wonen aangeboden wordt. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks aangepast met 50% van de waardeontwikkeling, die bepaald wordt aan de hand van de "prijsindex bestaande koopwoningen" (bron: Kadaster en CBS). In 2010 is één woning onder Koopgarant verkocht en is de verplichting met € 10.000 afgenomen wegens de daling van de marktwaarde van de woningen.
Jaarbericht 2010
130
Mozaïek Wonen
31-12-2010
31-12-2009
2.0 KORTLOPENDE SCHULDEN
2.0.1. SCHULDEN AAN LEVERANCIERS
Schulden aan leveranciers
3.689
3.419
Stand per 31 december
3.689
3.419
Omzetbelasting Loonheffing en Sociale lasten
549 332
1.245 354
Stand per 31 december
881
1.599
Pensioenpremies Glasfonds Gemeenten Overige schulden
132 73 77 76
113 17 34
Stand per 31 december
358
164
Niet vervallen rente Vooruitontvangen huren Te ontvangen facturen nieuwbouw Te ontvangen facturen wijkontwikkeling Te verrekenen service- en stookkosten Diverse transitorische posten
6.426 663 70 537 76
6.387 875 13 68 392 36
Stand per 31 december
7.772
7.771
2.0.2. BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERINGEN
2.0.3. OVERIGE SCHULDEN
2.0.4. OVERLOPENDE PASSIVA
Jaarbericht 2010
131
Mozaïek Wonen
17. NIET IN DE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN 17. 1. Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) In verband met door het WSW geborgde leningen wordt een obligo aangehouden ad € 12.876.000,-
17.2. Bodemverontreiniging Onder het complex van 125 woningen aan het Plesmanplein is sprake van bodemverontreiniging met minerale olie en aanverwante stoffen. In het verleden is onderzocht of, en in hoeverre de verkoper van de grond hiervoor nog aansprakelijk kan worden gesteld. De kans hierop is zodanig gering, dat Mozaïek Wonen heeft afgezien van een procedure. In 2010 is een aanvullend onderzoek uitgevoerd, om de situatie opnieuw te bezien. De sanering is niet als spoedeisend beoordeeld. Om te kunnen vaststellen dat de verontreiniging zich niet verspreidt, is een ring van peilbuizen geplaatst waarmee het grondwater gedurende drie jaar periodiek bemonsterd en geanalyseerd wordt. Indien na deze drie jaar sprake is van een “stabiele situatie”, zal aan het bevoegd gezag toestemming gevraagd worden om de situatie te handhaven zoals deze is. Bij sloop of verkoop van het complex kan sanering wel een rol gaan spelen. Voor de plaatsing van de ring van peilbuizen en de uitgevoerde onderzoeken heeft Mozaïek Wonen in 2009 en 2010 respectievelijk € 15.000 en € 11.000 besteed. De kosten van bemonstering zullen jaarlijks € 4.000 bedragen.
17.3. Financiële instrumenten Mozaïek Wonen heeft ter afdekking van renterisico’s rente-instrumenten ingezet. Het betreft een collar (cap en floor), in relatie tot een hoofdsom van € 7.117.000; looptijd tot 1 augustus 2014; rente begrensd tot op 5,5 % (cap) respectievelijk 3,5 % (floor); gebaseerd op 3 maands Euribor, welke is afgesloten met de Fortis Bank Nederland.De cap heeft een positieve marktwaarde van € 15.000 en de floor heeft een negatieve waarde van € 497.000, rekening houdend met de 3 maands Euribor per 31 december 2010. In totaal is de marktwaarde van de collar € 482.000 negatief.
17.4. Aangegane verplichtingen In overeenstemming met artikel 2:381 BW dient vermeld te worden tot welke belangrijke, financiële verplichtingen Mozaïek Wonen voor toekomstige jaren is verbonden. Hieronder volgt een uiteenzetting van de verplichtingen die met derden zijn aangegaan per 31 december 2010: • Nieuwbouw van woningen: € 50.951.000,• Leasecontracten voor kopieerapparaten en printers: € 51.370,- per jaar • Leasecontracten voor vervoermiddelen € 12.240,- per jaar Ultimo 2010 heeft Mozaïek Wonen drie overeenkomsten van geldleningen afgesloten met een stortingsdatum na 31 december 2010. Het gaat om de volgende leningen: Naam geldgever Nederlandse Waterschapsbank Nederlandse Waterschapsbank Nederlandse Waterschapsbank
Stortingsdatum 11-01-11
Hoofdsom
soort
looptijd
Rente %
10.000.000
Basisrente
49 jaar
3,54%
Datum renteherziening 11-01-2018
15-06-11
15.000.000
Basisrente
49 jaar
3,55%
15-06-2017
01-03-11
12.000.000
Basisrente
45 jaar
3,81%
12-12-2018
Jaarbericht 2010
132
Mozaïek Wonen
17.5. Achtervangovereenkomst Mozaïek Wonen heeft met Ontwikkelingsmaatschappij Bolwerk B.V. een achtervangovereenkomst afgesloten voor de ontwikkeling van 28 koopwoningen. De ontwikkelingsmaatschappij zal in eerste aanleg de woningen voor koop in de markt zetten. Mozaïek Wonen staat garant voor de afname van de resterende woningen van de ontwikkelingsmaatschappij voor maximaal € 5.600.000, indien Ontwikkelingsmaatschappij Bolwerk B.V. er niet in slaagt, om uiterlijk negen maanden na de datum waarop de verkoop gestart is, minimaal 14 van de 20 woningen in Hofgebouw Oost en 6 van de 8 woningen in Hofgebouw West te verkopen. De verkoop is door de Ontwikkelingsmaatschappij Bolwerk B.V. gestart in oktober 2010, hetgeen impliceert dat er tot uiterlijk juli 2011 een beroep op deze achtervangovereenkomst kan worden gedaan.
17.6. Bankgaranties Mozaïek Wonen heeft op 10 juni 2009 een bankgarantie ad € 75.000 afgeven aan de gemeente Bodegraven voor het projet Vromade. Deze garantie is geldig tot 1 januari 2013.
17.7 Bijdrageheffingen bijzondere projectsteun (Vogelaarheffing) Op 26 november 2010 heeft de bestuursrechter in Utrecht de beroepen van meerdere corporaties tegen het CFV inzake de bijdrageheffingen bijzondere projectsteun gegrond verklaard. Volgens de rechtbank was de heffing voor de corporaties in 2008 onvoldoende voorzienbaar, omdat die pas in oktober van dat jaar werd opgelegd. De heffing is daarmee in strijd met de Woningwet, het rechtszekerheidsbeginsel en (artikel 1 Eerste Protocol bij) het (Europees) Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM). Daarnaast zijn de heffingen over 2008 en 2009 volgens de rechtbank een vorm van ongeoorloofde staatssteun. De rechtbank heeft bepaald dat de bijdrageheffing moet worden terugbetaald door het CFV. Zowel het CFV als de corporaties gaan tegen deze uitspraak in hoger beroep. De uitkomst van dit hoger beroep is bij het opstellen van de jaarrekening nog niet duidelijk. Mozaïek Wonen heeft over de jaren 2008 en 2009 € 924.000 aan bijdrageheffingen bijzondere staatssteun betaald. Vanwege de onzekerheid is deze mogelijk vordering niet in de balans gewaardeerd.
Jaarbericht 2010
133
Mozaïek Wonen
18. TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING (bedragen x € 1.000) 2010
2009
BEDRIJFSOPBRENGSTEN:
2.3.1. HUUROPBRENGSTEN
Netto-huur woningen en woongebouwen Netto-huur niet zijnde woningen Af: Huurderving wegens leegstand woningen en woongebouwen leegstand niet zijnde woningen
Totaal huuropbrengsten
44.705 1.226 45.931 2045826245.669
43.933 937 44.870 2213926044.610
Onderstaande tabel geeft inzicht in opbouw van de huuropbrengsten van 2010:
1. Jaarhuur op basis van december 2009 = 12x maandhuur 2. Huuraanpassing per 1 juli 2010 2009 (gemiddeld %= 0,97%) 1,43%) 3. Nieuwbouw/aankoop 4. Sloop 5. Toevoegingen in boekjaar 2010 2009 als gevolg van verbeteringen Toevoegingen in boekjaar 2010 2009 als gevolg van huurharmonisatie 6. Af: verkopen 7. Overige redenen Jaarhuursom 2010
45.780 200 210 1454 9 1358 45.931
2.3.2. VERGOEDINGEN
Te ontvangen vergoedingen: Leveringen en diensten Warmte-koude-opslag Overige zaken Serviceabonnement Vergoedingsderving wegens leegstand Subtotaal Te verrekenen met de huurders Totaal vergoedingen
2.791 36 26 108 12.960 5172.443
2.668 26 61 106 22.859 3122.547
Jaarbericht 2010
134
Mozaïek Wonen
2010
2009
62
65
62
65
2.3.3. OVERHEIDSBIJDRAGEN
Overige rijksbijdragen (MIVA-aanpassingen) Totaal overheidsbijdragen
De "overige rijksbijdragen" betreffen de ontvangen subsidie van de gemeente Gouda in verband met de aanpassing van woningen voor minder valide bewoners.
2.3.4. VERKOOP ONROERENDE GOEDEREN
Resultaat verkopen opgeleverde nieuwbouw
0
Opbrengst verkopen bestaand bezit
0
7.095
Af: Verkoopkosten bestaand bezit Af: Kosten leegstand te verkopen woningen bestaand bezit
8.406
215224-
Totaal verkoopopbrengst
193103-
6.656
8.110
In onderstaande tabel wordt het resultaat van opgeleverde nieuwbouw nader gespecificeerd: Verkoop opbrengsten
Aantal eenheden Cappenersteeg Totaalresultaat nieuwbouw
Stichtingskosten
Resultaat
4
313
313-
-
4
313
-313
-
De Cappenersteeg betreft vastgoed dat is aangekocht en ontwikkeld door de Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad B.V. (OMB), waarin Mozaïek Wonen voor 50% aandeelhouder is. In 2010 zijn vier panden na renovatie verkocht.
In onderstaande tabel worden de verkopen 2010 nader gespecificeerd: Aantal eenheden Woningen Gouda Woningen Bodegraven Woningen onder Koopgarant Gouda Totaal aantal verkochte eenheden
Gemiddelde verkoopprijs
Opbrengst verkopen
39 3 1
164.432 187.833 118.500
6.412.850 563.500 118.500
43
164.997
7.094.850
Drie woningen in Gouda zijn, met toestemming van het Ministerie, verkocht aan niet natuurlijke personen.
Jaarbericht 2010
135
Mozaïek Wonen
2010
2009
508
348
508
348
2.3.5. GEACTIVEERDE PRODUCTIE T.B.V. HET EIGEN BEDRIJF
Toegerekende interne projecturen Totaal geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf
Onder de geactiveerde productie worden de uren verantwoord van medewerkers van de afdeling projectontwikkeling die zij direct aan projecten besteden. Deze uren zijn toegerekend aan de verschillende projecten in uitvoering of in voorbereiding.
2.3.6. OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN
Vergoedingen beheer voor derden Overige bedrijfsopbrengsten
554 320
469 253
Totaal overige bedrijfsopbrengsten
874
722
33 37 64 11 8 46 40 81
35 40 66 16 11 27 42 16
320
253
Onder overige bedrijfsopbrengsten is o.m. verantwoord:
Vergoeding woningnet Vergoeding zendmasten Vergoeding servicekosten Vergoeding administratiekosten WMO Entreegeld service- en rioleringsabonnement Vergoeding urgentieaanvragen en 1e verhuurnota Huismeesters Diversen
Jaarbericht 2010
136
BEDRIJFSLASTEN:
Mozaïek Wonen
2010
2009
572 24
643 30
596
673
2.3.7. AFSCHRIJVINGEN OP MATERIELE VASTE ACTIVA
Activa ten dienste van de exploitatie Roerende zaken in exploitatie Totaal afschrijvingen
2.3.8. OVERIGE WAARDEVERANDERING OP MATERIELE VASTE ACTIVA
Waardeveranderingen Totaal ov. waardeverandering op (im)mat.vaste activa
2.141
14.320
2.141
14.320
De waardeveranderingen betreffen de verwachte verliezen op nieuwbouwprojecten gebaseerd op investeringscalculaties. In 2010 is € 4.609.000 gedoteerd aan de voorziening in verband met verwachte onrendabele investeringen en is een bedrag van € 2.468.000 aan de voorziening onttrokken, omdat verwachte verliezen op projecten lager zullen uitvallen.
2.3.9. LONEN EN SALARISSEN, SOCIALE LASTEN EN PENSIOENLASTEN
Bruto salarissen (incl. gratificaties) Ontvangen ziekengelden Totaal lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Totaal lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten
5.720 31-
5.973 72-
5.689
5.901
679 1.134
710 1.173
7.502
7.784
De bezetting in 2010 bedroeg gemiddeld 113,9 fte waarvan 6,3 fte is ingevuld met tijdelijk personeel. 1,08 fte heeft betrekking op het bestuur. De totale bezoldiging van het bestuur bedraagt € 176.396. Mozaïek Wonen heeft de pensioenregeling van haar medewerkers ondergebracht bij het pensioenfonds voor woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn: - Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen. - Er is sprake van een middenloonregeling. - De pensioenleeftijd is 65 jaar. - De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis. - Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast met een maximum van 31% voor medewerkers geboren vanaf 1 januari 1950 en 26% voor medewerkers geboren voor 1 januari 1950. - Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast.
Jaarbericht 2010
137
Mozaïek Wonen
De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn: - Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders - Mozaïek Wonen is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. Er is in geen geval een verplichting tot bijstorting. - Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting.
2010
2009
2.3.10. LASTEN ONDERHOUD
Meldingsonderhoud Mutatieonderhoud Preventief onderhoud Meldingsonderhoud leefbaarheid Serviceabonnement Totaal niet planmatig onderhoud Planmatig onderhoud Planmatig onderhoud leefbaarheid Totaal planmatig onderhoud Kosten werkapparaat eigen onderhoudsdienst Totaal kosten werk derden en groot materiaal, exclusief kosten werkapparaat eigen dienst
2.114 1.284 1.166 114 82
2.128 1.250 1.134 103 66
4.760
4.681
5.293 205
6.817 1.010
5.498
7.827
1.176-
1.126-
9.082
11.382
2.3.11. BIJZONDERE WAARDEVERANDERING VAN VLOTTENDE ACTIVA
Verwacht verlies op project koopwoningen Wachtelstraat Verwacht verlies op project koopwoningen Weideveld Totaal bijz. waardeverandering van vlottende activa
141 92-
94 695
49
789
Het project Weideveld betreft een (combinatie) project van huur- en koopwoningen, waarbij de koopwoningen volgens afspraak met de gemeente Bodegraven verkocht worden als sociale koopwoning. De verkoop vindt plaats onder Koopgarant uitgaande van een korting van 15% van de marktwaarde. Het verlies komt naar verwachting € 92.000 lager uit dan verwacht. Voor het project Wachtelstraat vallen de kosten € 141.000,- hoger uit waardoor in 2010 een dotatie is gedaan aan de voorziening onrendabele investeringen.
Jaarbericht 2010
138
Mozaïek Wonen
2010
2009
2.3.12. OVERIGE BEDRIJFSLASTEN
Beheerkosten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurskosten Algemene beheer- en administratiekosten
1.677 224 107 1.468
2.254 229 108 1.797
Subtotaal beheerkosten
3.476
4.388
Heffingen Gemeentelijke belastingen en waterschapslasten Verzekeringen Contributie landelijke federatie Vogelaar heffing Huurdersverenigingen
2.836 175 77 486 71
2.770 148 74 454 73
Subtotaal heffingen
3.645
3.519
Overige bedrijfslasten Kosten leveringen en diensten inzake service- en stookkosten Kosten projectontwikkeling Overige voorzieningen Diverse bedrijfslasten
2.306 1.548 468 958
2.383 1.317 95 580
Subtotaal overige bedrijfslasten
5.280
4.375
Totaal overige bedrijfslasten
12.401
12.282
In verband met een in 2009 ingezet traject van reorganisatie is in 2009 onder de overige personeelskosten een voorziening gevormd, groot € 1,25 mln. In 2010 is deze voorziening verhoogd met € 0,3 mln, nodig om de kosten voor het optimaliseren van de organisatiestructuur, externe advieskosten en de financiële consequenties uit het sociaal plan te dekken. Specificatie kosten projectontwikkeling:
Afwaardering investeringen projecten oriëntatie- / initiatieffase Afgeboekte oude plankosten of stopgezette projecten Algemene projectkosten Bijdrage gemeente Gouda (wijkontwikkeling)
217 1.166 95 70
440 615 195 67
1.548
1.317
Projecten worden geactiveerd indien en voor zover het waarschijnlijk is dat toekomstige economische voordelen naar Mozaïek Wonen zullen toevloeien en dat vervaardigingsprijs op betrouwbare wijze kan worden vastgesteld. Voor de projecten in de initiatief- of oriëntatiefase is het onduidelijk of deze doorgang zullen vinden en worden de uitgaven ten laste van het resultaat gebracht. De afgeboekte oude plankosten, groot € 1.166.000, hebben betrekking op de projecten Graafse Waard, Rode Dorp en Olympiadeplein.
Jaarbericht 2010
139
Mozaïek Wonen
2010
2009
543 471-
146 465-
468
95
34 32735
35 25 685
74 87
4 123
898
872
Rente langlopende schulden: Rente leningen overheid Rente leningen kredietinstellingen Rente op rente-instrumenten Egalisatie geactiveerde rente
6 14.419 215 78
6 13.825 231 78
Rente kortlopende schulden: Rente overige schulden kort Financieringskosten geldleningen
13 40
14 17
14.771
14.171
Specificatie mutatie overige voorzieningen:
Dubieuze debiteuren Verplichting uitgestelde beloningen Verplichting vakantiedagen
2.3.13 RENTEBATEN EN RENTELASTEN RENTEBATEN
Rente financiele vaste activa: Toegerekende rente Rente op BWS vordering Rente op beleggingen Rente op vorderingen: Rente op overige vorderingen Rente op uitgezette middelen Totaal rentebaten
RENTELASTEN
Totaal rentelasten
2.3.14 BELASTINGEN
Acute belasting verplichting 2010 Correctie acute belasting 2008 en 2009 Mutatie latentie op nieuwbouwprojecten Mutatie latentie geplande verkopen van woningen Mutatie waardering geldleningen o/g en u/g Totaal belastingen
517346 201182 797 607
381 2241.200218 825-
Jaarbericht 2010
140
Mozaïek Wonen
Het fiscale resultaat over 2010 is als volgt bepaald : Resultaat voor belastingen Correcties Bijzondere waardeverminderingen materieel vaste activa Overige waardeveranderingen materieel vaste activa Fiscale boekwaarde verkopen Fiscaal aftrekbare onderhoudslasten Heffingsbijdrage Centraal Fonds Afschrijvingen op de fiscale boekwaarde Rente nieuwbouwprojecten Afwaardering projecten in haalbaarheidsfase Afwaardering leningen Resultaat deelnemingen Overige tijdelijke en permanente verschillen
10.559
49 2.141 5.4893.610486 1.016484 217 501124 144
Totaal tijdelijke en permanente verschillen
6.971-
Subtotaal
3.588
Dotatie resultaat op verkopen aan herinvesteringsreserve
1.561-
Grondslag belastingheffing vennootschapsbelasting
2.027
Verschuldigde winstbelasting
517-
Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,5%. De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft ondermeer verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. De winstbelasting over 2010 wordt beïnvloed door correcties over de fiscale boekjaren 2008 en 2009 in verband met de definitieve vaststelling van de fiscale openingsbalans en correcties bij de aangifte richting de belastingdienst.
2010
2009
4.2335-
123 26-
4.238-
97
2.3.15 MUTATIE ACTUELE WAARDE
Mutatie actuele waarde woningen in exploitatie Mutatie actuele waarde verkopen onder voorwaarden Totaal mutatie actuele waarde
Jaarbericht 2010
141
Mozaïek Wonen
2010
2009
Toelichting mutatie actuele waarde woningen in exploitatie
Mutatie actuele waarde volgens de balans
6.993
32.079
Mutaties niet via het jaarresultaat: Verbeteringen bestaand bezit Investeringen nieuwbouw Aankopen Projecten in ontwikkeling Onrendabel deel nieuwbouw/aankopen Overboekingen
4.89310.5982.5561.583 5.238
14.5163.78911.127618 2.158 5.300-
Mutatie actuele waarde woningen in exploitatie
4.233-
123
Jaarbericht 2010
142
Mozaïek Wonen
19. GECONSOLIDEERDE KENGETALLEN 2010
2009
1 Aantal verhuur eenheden in exploitatie: - woningen - eenheden in verzorgingshuizen - overige wooneenheden - standplaatsen - woonwagens - garages / bergingen - bedrijfsruimten / winkels - maatschappelijk vastgoed - overig bezit - bijzondere woongebouwen totaal
8.477 0 65 10 1 191 34 35 5 0 8.818
8.554 0 67 10 1 189 36 36 5 0 8.898
2 Personeel: - aantal medewerkers - aantal formatieplaatsen
122 113,6
136 116,7
45.669 6.928 180.082 11.617 -5.261
44.610 -4.930 173.154 19.482 -3.105
4 Verhuur - gemiddeld % jaarlijkse huuraanpassing - gemiddelde netto huurprijs woning per maand - aantal verhuringen - goedkope voorraad - betaalbare woningen - duurdere woningen - vrije sector
0,97% 438 610 1.604 5.820 840 213
2,28% 423 535 1.485 6.158 691 220
5 Huurincasso - huurachterstand in % van de jaarhuur actieve contracten niet-actieve contracten
1,06% 0,36%
1,09% 0,58%
4.760 5.498
5.898 7.263
34,29% 0,59 3,85% 4,65% 4,49% 1.415 1,59 4,31% -0,89%
33,75% 0,76 -2,85% 1,77% 4,72% 1.626 1,31 3,77% 2,00%
3 Winst- & Verliesrekening en Balans(x € 1.000) - huren - jaarresultaat - eigen vermogen - voorzieningen - netto werkkapitaal
6 Onderhoud (x € 1.000) - dagelijks onderhoud - planmatig/groot onderhoud 7 Financien - solvabiliteit ( EV/TV ) - liquiditeit - rentabiliteit eigen vermogen - rentabiliteit totaal vermogen - gemiddelde rentekostenvoet - netto bedrijfslasten per eenheid in € - interest coverage ratio - direct rendement op verhuur - indirect rendement op verhuur
Jaarbericht 2010
143
Mozaïek Wonen
20. ENKELVOUDIGE BALANS (na resultaatbestemming) ACTIVA
Ref.
BALANS PER (x € 1.000) 31-12-2010
(x € 1.000) 31-12-2009
VASTE ACTIVA MATERIELE VASTE ACTIVA
1.1
- (On)roerende zaken in exploitatie - (On)roerende zaken verkocht onder voorwaarden - (On)roerende zaken in ontwikkeling - (On)roerende zaken ten dienste van de exploitatie
1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4
Totaal materiële vaste activa
FINANCIELE VASTE ACTIVA
1.2
- Te vorderen BWS-subsidies - Deelnemingen - Leningen u/g - Belastinglatentie - Overige
1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.5
Totaal financiële vaste activa Totaal vaste activa
484.664 1.640 9.970 8.432
477.687 1.535 2.645 8.820
504.706
490.687
807 10.696 2.053 147
352 931 9.961 1.275 240
13.703
12.759
518.409
503.446
192 3.088
206 2.226
VLOTTENDE ACTIVA VOORRADEN
1.3
- Voorraad materialen - Voorraad onderhanden werk
1.3.1 1.3.2
ONDERHANDEN PROJECTEN
1.4
VORDERINGEN
1.5
- Huurdebiteuren - Gemeenten - Latentie op belastingvorderingen - Vorderingen op groepsmaatschappijen - Overige vorderingen - Overlopende activa LIQUIDE MIDDELEN Totaal vlottende activa TOTAAL
847
-
1.5.1 1.5.2 1.5.3 1.5.4 1.5.5 1.5.6
121 698 570 14 408 86
562 72 741 3 2.388 426
1.6
697
3.034
6.721
9.658
525.130
513.104
Jaarbericht 2010
144
Mozaïek Wonen
PASSIVA
Ref.
EIGEN VERMOGEN
1.7
- Overige reserves
1.7.1
Totaal eigen vermogen
VOORZIENINGEN
1.8
- Voorziening onrendabele investeringen - Overige voorzieningen
1.8.1 1.8.2
Totaal voorzieningen
BALANS PER (x € 1.000) 31-12-2010
(x € 1.000) 31-12-2009
180.082
173.154
180.082
173.154
10.425 1.192
17.871 1.611
11.617
19.482
LANGLOPENDE SCHULDEN
1.9
- Leningen overheid en kredietinstellingen - Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
1.9.1
319.097
305.962
1.9.2
1.662
1.553
320.759
307.515
3.666 1.008 226 7.772
3.419 1.712 51 7.771
12.672
12.953
525.130
513.104
Totaal vreemd vermogen
KORTLOPENDE SCHULDEN
2.0
- Schulden aan leveranciers - Belastingen en premies sociale verzekering - Overige schulden - Overlopende passiva
2.0.1 2.0.2 2.0.3 2.0.4
Totaal kortlopende schulden
TOTAAL
Jaarbericht 2010
145
Mozaïek Wonen
21. ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING Bedagen x € 1.000,Ref.
Jaarrekening 2010
Begroting 2010
Jaarrekening 2009
BEDRIJFSOPBRENGSTEN - Huren - Vergoedingen - Overheidsbijdragen - Verkoop onroerende goederen - Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf - Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten
2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 2.3.5 2.3.6
45.669 2.443 62 6.656 508 882 56.220
45.575 2.981 64 4.000 638 899 54.157
44.120 2.547 65 8.110 348 864 56.054
2.3.7
596
537
673
2.3.8 2.3.9 2.3.10 2.3.11 2.3.12 2.3.13
2.141 9 5.689 679 1.134 9.082
6.282 8 5.948 690 1.095 9.973
14.320 9 5.901 710 1.173 11.360
2.3.14 2.3.15
49 12.285 31.664
326 10.523 35.382
789 13.689 48.624
24.556
18.775
7.430
898 14.771
808 15.340
1.719 14.171
10.683
4.243
-5.022
BEDRIJFSLASTEN - Afschrijvingen op immateriele en materiele vaste activa - Overige waardeveranderingen immateriele en materiele vaste activa - Erfpacht - Lonen en salarissen - Sociale lasten - Pensioen lasten - Lasten onderhoud - Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa - Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Saldo
- Rentebaten - Rentelasten
2.3.16 2.3.16
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen Belastingen
2.3.17
607
-1.004
-825
Resultaat deelnemingen
2.3.18
-124
0
478
11.166
3.239
-5.369
-4.238
-297
439
6.928
2.942
-4.930
Resultaat na belastingen vóór mutatie actuele waarde materiële vaste activa Mutatie actuele waarde
JAARRESULTAAT
2.3.19
Jaarbericht 2010
146
Mozaiek Wonen
22. TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING (bedragen x € 1.000) De waarderingsgrondslagen voor de enkelvoudige jaarrekening van Mozaïek Wonen zijn gelijk aan die in de geconsolideerde jaarrekening, met uitzondering van de post Deelnemingen in de enkelvoudige balans. De deelnemingen bestaan uit de Mozaïek Wonen Projecten BV en de Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda BV (OMB). Mozaïek Wonen Projecten BV is een 100% dochter van Stichting Mozaïek Wonen. De directie van de stichting vormt het bestuur van de BV. Er is derhalve sprake van invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid van de BV. De Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda BV is opgericht op 14 februari 2008. De aandeelhouders zijn Mozaïek Wonen en de gemeente Gouda, ieder voor 50 % van de aandelen. Er is sprake van gelijkwaardigheid in zeggenschap. De resultaatbepaling van de deelnemingen vindt plaats conform wettelijke vereisten op basis van de vermogensmutatie methode. Bij het bepalen van de nettovermogenswaarde van de deelneming zijn de waarderingsgrondslagen van Mozaïek Wonen als uitgangspunt genomen. Indien de waardering van de deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt de deelneming op nihil gewaardeerd. Het verloop van de Deelnemingen in de Mozaïek Wonen zien er als volgt uit:
Saldo per 1 januari 2010 Mutaties: Aandeel in het resultaat van de deelneming Saldo per 31 december 2010
Projecten BV 18
-
OMB Totaal 913
12418
789
931 124807
De activiteiten binnen de Mozaïek Wonen Projecten BV zijn in 2009 beëindigd. De waarde van deze BV is gelijk aan het geplaatste en gestorte aandelenkapitaal. Hieronder volgt een toelichting op de posten in de de balans en winst- en verliesrekening indien de bedragen substantieel afwijken van de bedragen op die posten in de geconsolideerde jaarrekening en voor zover de toelichting de enkelvoudige gegevens van Mozaïek Wonen betreft.
1.1. MATERIËLE VASTE ACTIVA
De stand van de (on)roerende zaken in ontwikkeling is ultimo 2010 € 117.000 lager in vergelijking tot de geconsolideerde balans. Dit bedrag is opgebouwd uit de aankoop en bestede ontwikkeluitgaven van één pand door de Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad BV. Na oplevering zal dit pand verhuurd worden.
1.3. VOORRAAD ONDERHANDEN WERK
De stand van de voorraad onderhanden werk is ultimo 2010 € 215.000 lager in vergelijking tot de geconsolideerde balans. Dit bedrag is opgebouwd uit aankopen en bestede ontwikkeluitgaven van vier panden door de Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad BV. Voor deze vier panden is ultimo 2010 nog geen koopovereenkomst met derden afgesloten.
Jaarbericht 2010
147
Mozaiek Wonen
1.4. VOORRAAD ONDERHANDEN PROJECTEN
De stand van de onderhanden projecten is ultimo 2010 € 92.000 lager in vergelijking tot de geconsolideerde balans. Dit bedrag is opgebouwd uit aankopen en bestede ontwikkeluitgaven van twee panden door de Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad BV. Voor beide panden is ultimo 2010 een koopovereenkomst met een derde afgesloten.
1.5. VORDERINGEN
De stand van de vorderingen is ultimo 2010 € 69.000 lager in vergelijking tot de geconsolideerde balans. Enerzijds wordt dit veroorzaakt door een vordering van Mozaïek Wonen op de Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad groot € 14.000. Anderzijds heeft de Ontwikkelingsmaatschappij vorderingen in verband met bouwtermijnen groot € 81.000 en bedragen de overlopende activa € 2.000.
1.5. LIQUIDE MIDDELEN
De liquide middelen ultimo 2010 bedragen € 697.000 en staan vrij ter beschikking. Deze stand van de liquide middelen is ultimo 2010 € 342.000 lager in vergelijking tot de geconsolideerde balans, wat veroorzaakt wordt door het bankrekeningsaldo ultimo 2010 van Mozaïek Wonen Projecten BV, groot € 18.000 en van de Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda BV, groot € 324.000.
1.7 EIGEN VERMOGEN 1.7.1. Overige reserves
31-12-2010
Stand per 1 januari Jaarresultaat Stand per 31 december
173.154 6.928 180.082
31-12-2009
178.084 4.930173.154
Mozaïek Wonen wil in de post overige reserves onderscheiden het deel dat kan worden beschouwd als nog niet gerealiseerde resultaten en derhalve ook niet als vrij aanwendbaar kan worden beschouwd. De post overige reserves, groot € 181.461.000 is als volgt te specificeren: Overige reserves per 31 december 2010
180.082
Waardeverschil tussen actuele waarde en historische kostprijs
139.678
Gerealiseerd Belastinglatentie Algemene bedrijfsreserve
40.404 2.053 38.351
De algemene bedrijfsreserve, groot € 38.351.000, is het saldo van in het verleden gerealiseerde resultaten. Het waardeverschil, groot € 139.678.000 is de uitkomst van de doorrekening van het beleid van Mozaïek Wonen met betrekking tot haar vastgoed. Dit is in feite ongerealiseerde winst. Pas als dit beleid in de loop van de jaren wordt gerealiseerd, conform de verwachtingen, komt jaarlijks een deel van dit bedrag beschikbaar voor besteding ten behoeve van volkshuisvestelijke doelen.
Jaarbericht 2010
148
Mozaiek Wonen
Hieronder wordt de aansluiting getoond tussen het verschil in waarde van het vastgoed op basis van actuele waarde respectievelijk historische kostprijs en het bedrag dat hiervoor in de overige reserves is opgenomen. Actuele waarde materiële vaste activa op 31 december 2010
484.180
Waarde op basis van historische kostprijs
397.756
Correctie historische uitgaafprijs i.v.m. lagere actuele waarde
53.254-
Waardeverschil actuele waarde en historische kostprijs, toe te voegen aan overige reserves
139.678
2.0. KORTLOPENDE SCHULDEN
De stand van de kortlopende schulden is ultimo 2010 € 23.000 lager in vergelijking tot de geconsolideerde balans, wat veroorzaakt wordt door de schulden aan leveranciers, groot € 23.000, en schulden aan belastingen, groot € 5.000.
2.3.6 OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN De stand van de overige bedrijfsopbrengsten is ultimo 2010 € 8.000 hoger in vergelijking tot de geconsolideerde winst- en verliesrekening wegens verrichte werkzaamheden voor de Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda BV.
2.3.15 OVERIGE BEDRIJFSLASTEN
De stand van de overige bedrijfslasten is ultimo 2010 € 116.000 lager in vergelijking tot de geconsolideerde winst- en verliesrekening, zijnde de algemene bedrijfskosten van de Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda BV. Onder de overige bedrijfslasten zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria opgenomen:
31-12-2010 Ernst & Young Accountants LLP Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controlediensten
31-12-2009
50 8
19 -
58
Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de Stichting en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1 lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties). De Raad van Commissarissen van Mozaïek Wonen beoordeelt iedere vier jaar de controlerende accountant. De volgende herbeoordeling zal in 2013 plaatsvinden.
2.3.18 RESULTAAT DEELNEMINGEN
De verliezen van de deelnemingen zijn opgenomen onder het resultaat deelnemingen. In de geconsolideerde winst- en verliesrekening komt dit resultaat niet voor. Op basis van de netto-vermogenswaarde heeft de Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda BV een negatief jaarresultaat behaald, groot € 124.000.
19
Jaarbericht 2010
149
Mozaïek Wonen
23. ENKELVOUDIGE KENGETALLEN 2010
2009
1 Aantal verhuur eenheden in exploitatie: - woningen - eenheden in verzorgingshuizen - overige wooneenheden - standplaatsen - woonwagens - garages / bergingen - bedrijfsruimten / winkels - maatschappelijk vastgoed - overig bezit - bijzondere woongebouwen totaal
8.477 0 65 10 1 191 34 35 5 0 8.818
8.548 0 67 10 1 189 31 36 5 0 8.887
2 Personeel: - aantal medewerkers - aantal formatieplaatsen
122 113,6
136 116,7
45.669 6.928 180.082 11.617 -5.951
44.120 -4.930 173.154 19.482 -4.036
4 Verhuur - gemiddeld % jaarlijkse huuraanpassing - gemiddelde netto huurprijs woning per maand - aantal verhuringen - goedkope voorraad - betaalbare woningen - duurdere woningen - vrije sector
0,97% 438 610 1.604 5.820 840 213
2,28% 423 535 1.485 6.152 691 220
5 Huurincasso - huurachterstand in % van de jaarhuur actieve contracten niet-actieve contracten
1,06% 0,36%
1,10% 0,59%
4.760 5.498
4.659 7.827
34,29% 0,53 3,85% 4,68% 4,49% 1.401 1,60 4,33% -0,89%
33,75% 0,69 -2,85% 1,45% 4,72% 1.626 1,32 3,40% 0,10%
3 Winst- & Verliesrekening en Balans(x € 1.000) - huren - jaarresultaat - eigen vermogen - voorzieningen - netto werkkapitaal
6 Onderhoud (x € 1.000) - dagelijks onderhoud - planmatig/groot onderhoud 7 Financien - solvabiliteit ( EV/TV ) - liquiditeit - rentabiliteit eigen vermogen - rentabiliteit totaal vermogen - gemiddelde rentekostenvoet - netto bedrijfslasten per eenheid in € - interest coverage ratio - direct rendement op verhuur - indirect rendement op verhuur
Jaarbericht 2010
150
Mozaïek Wonen
24. OVERIGE GEGEVENS 24.1 Statutaire resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de raad van commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het resultaat na belastingen is toegevoegd aan de overige reserves.
24.2 Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT) De wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT) verplicht instellingen in de publieke sector informatie te verstrekken over de bezoldiging van personen in loondienst die een hogere beloning ontvangen dan het gemiddelde minister salaris. In 2010 valt één persoon, in dienst van Mozaïek Wonen, onder de WOPT. Hieronder volgt een specificatie per functionaris van het belastbaar loon, de pensioenlasten inclusief de overige voorzieningen betaalbaar op termijn, en de afkoopsommen over het jaar 2010 en de bijbehorende vergelijkende cijfers: Functie
Vestigingsmanager
Belastbaar Jaarloon 2010
Pensioenlasten 2010
AfkoopSommen 2010
77.553
20.389
195.000
Totaal 2010 292.942
Belastbaar Jaarloon 2009
Pensioenlasten 2009
74.777
19.944
Totaal 2009 94.721
De in de tabel opgenomen afkoopsommen zullen in 2011 worden uitbetaald. De duur van het dienstverband van de vestigingsmanager bedraagt 16 jaar en 10 maanden.
24.3 Transacties tussen verbonden partijen Op basis van RJ-330 dient Mozaïek Wonen informatie op te nemen over transactie met verbonden partijen. Hierbij dient vermeld te worden welke van betekenis zijnde transacties niet onder normale marktvoorwaarden met verbonden partijen zijn aangegaan, de omvang van die transacties, de aard van de betrekking met de verbonden partij, alsmede andere informatie over die transacties die nodig is voor het verschaffen van inzicht in de financiële positie. Voor zover er sprake is van transacties met verbonden partijen zijn deze onder normale marktomstandigheden verricht.
Jaarbericht 2010
151
Mozaïek Wonen
25. VERKLARING VAN HET BESTUUR EN VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN Dit “Jaarbericht 2010”, waarin het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag zijn opgenomen, alsook de geconsolideerde jaarrekeningen van Stichting Mozaïek Wonen en van Mozaïek Wonen Projecten BV, evenals de afzonderlijke stukken van genoemde rechtspersonen, een en ander opgesteld conform de eisen zoals deze zijn vastgesteld in het Burgerlijk Wetboek en in het Besluit beheer sociale huursector, zijn op 28 april 2011 door het bestuur vastgesteld. Het bestuur verklaart dat alle middelen, waarvan de herkomst en besteding blijkt uit de op het verslagjaar 2010 betrekking hebbende balans en winst- en verliesrekening, zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. In het verslagjaar heeft het bestuur voortdurend de prestaties, de beheersomgeving en de risico’s van Mozaïek Wonen geanalyseerd en beoordeeld. Het bestuur onderschrijft de in hoofdstuk 10 - in het verslag van de raad van commissarissen - genoemde verbeterpunten met betrekking tot de interne risicobeheersings- en controlemaatregelen. De uitvoering daarvan vormt een adequate basis om met redelijke zekerheid te kunnen verklaren dat: • Het bestuur voldoende inzicht heeft in de mate waarin de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen van Mozaïek Wonen worden gerealiseerd; • Mozaïek Wonen zich houdt aan de geldende wet- en regelgeving; • De rapportages van Mozaïek Wonen betrouwbaar zijn; • Er geen risico’s zijn gelopen die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde beleid. De raad van commissarissen (RvC) heeft opdracht gegeven aan Ernst & Young Accountants LLP om al deze jaarstukken te onderzoeken. De vereiste verklaringen van de accountant zijn als onderdeel van het jaarverslag, de jaarrekening respectievelijk het volkshuisvestingsverslag hierin opgenomen. De RvC heeft de jaarstukken op 28 april 2011 besproken met het bestuur. Conform artikel 11, lid 1, sub c van de statuten behoeven de jaarstukken de goedkeuring van de RvC. De RvC heeft het jaarverslag, waarin het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekeningen zijn opgenomen op 28 april 2011 goedgekeurd. Conform artikel 25 lid 5 van de statuten zijn deze stukken ondertekend door de directie en de leden van de raad van commissarissen.
Directeur-bestuurder : w.g. P. de Klerk
Raad van Commissarissen: w.g. I.K.L. de Jong (voorzitter)
w.g. M.J. van Lierop
w.g. C. Bremmer
w.g. G. van Asseldonk
w.g. J.H.A. Didden
