Jaarverslag Jaarverslag Beter Wonen

Jaarverslag 2014

Navigeren Navigeren is de kunst van het plannen en volgen van een route om zich daarmee van de huidige positie naar de bestemming te verplaatsen. Belangrijke onderdelen bij het navigeren is de plaatsbepaling, het uitzetten van een koers en rekening houden met gunstige of ongunstige factoren. Beter Wonen heeft zich in 2014 in allerlei opzichten beziggehouden met navigeren. In dit jaarverslag besteden we daar aandacht aan, zowel in tekst als in illustraties.

2

Jaarverslag 2014

Jaarverslag 2014 2010 Beter Wonen

3

Inhoudsopgave Algemene gegevens

5

1 Verslag directeur-bestuurder

7

2 Verslag van de Raad van Toezicht

13

3 Governance

21

4 Volkshuisvestelijk verslag

25

5 Huidige klanten voelen zich thuis

27

6 Woningzoekenden vinden een huis

33

7 Zorginstellingen onder dak

39

8 Een leefbare maatschappij

41

9 Middelen

51

10 Jaarrekening

65

11 Controleverklaring

87

4

• Tevredenheid van bewoners blijft op een hoog niveau • Keuzevrijheid voor bewoners • Geschikte huisvesting voor senioren

• Kernvoorraad afstemmen op de omvang van primaire doelgroep • Aandacht voor starters • Nieuwbouw van sociale huurwoningen • Faciliteren van vastgoed zonder zorg • • • • • • • • • • •

Betaalbare huren Duurzaamheid en energiebesparing Maatschappelijk vastgoed Leefbaarheid

Vernieuwing van ons bestaand bezit Nieuwe woningen bouwen Financiële slagkracht behouden Verkopen van bezit Dicht bij onze huurders en andere belanghouders Samenwerking zoeken Behouden en delen van kennis

Algemene gegevens

Naam van de toegelaten instelling:

Stichting Beter Wonen

Adres: Plaats van vestiging: Postcode: Telefoon: Website: E-mail:

Dorpsweg 2 IJsselmuiden 8271 BM 038 – 33 233 99 www.bwij.nl [email protected]

Datum van oprichting:

8 september 1919

Datum en nummer van het Koninklijk Besluit waarbij de stichting werd toegelaten:

4 november 1919 nr. 48

Datum en nummer goedkeuring Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer waarbij de statuten voor het laatst zijn gewijzigd:

9 november 2012 kenmerk WBI/WM20120000648916

Datum en nummer van inschrijving in het handelsregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Noordelijk Overijssel te Zwolle:

13 augustus 1971 nummer 05024541

Aangesloten bij de overkoepelende organisatie:

Aedes Vereniging van Woningcorporaties Hilversum onder nr. 100278

Ingeschreven in het Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen als organisatie die de Bedrijfstakcode Woningcorporaties heeft onderschreven:

16 september 1996 NRV-nr. 1402

Jaarverslag 2014 Beter Wonen

5

6

1

Verslag directeur-bestuurder Inleiding

Het jaar 2014 stond voor Beter Wonen in het teken van veranderingen. Zowel op het personele vlak als op het gebied van weten regelgeving. Tom de Wal nam na een 32-jarig dienstverband afscheid als directeur-bestuurder van Beter Wonen. Hij heeft een organisatie achtergelaten die er goed voor staat en haar sociaal volkshuisvestelijke taak prima invult. Dit blijkt uit de KWH resultaten maar ook uit de beoordeling van de Visitatiecommissie. Onlangs is dit beeld vanuit de Benchmark die Aedes onder de corporaties uitvoerde, bevestigd. De komende jaren ligt er echter een grote uitdaging voor ons. Onze omgeving en de omstandigheden waaronder we werken zijn namelijk volop in beweging. De regering heeft in aankomende wetgeving zoals de Herzieningswet en bijbehorende novelle een aantal maatregelen voorgesteld die de taak en rol van corporaties beperken. Uiteraard blijft Beter Wonen zich onder deze nieuwe omstandigheden inzetten voor voldoende betaalbare en kwalitatief goede woningen voor de doelgroep. Daarbij blijven we dicht bij onze huurders en andere lokale belanghouders staan. Dat vinden we belangrijk. Aangezien we willen blijven investeren naar vermogen, moeten we keuzes maken. We geven dit in 2015 verder vorm aan de hand van het te actualiseren Strategisch Voorraad Beheer (SVB).

Binnen het SVB moeten we balans vinden tussen investeren in kwaliteit, beschikbaarheid en betaalbaarheid. Als gevolg van de extra heffingen die ons opgelegd worden, is dit een lastige opgave. Bij de uitwerking moeten we er rekening mee houden dat ook onze (toekomstige) huurders scherpe keuzes maken. We constateren dat de betaalbaarheid onder druk staat door de naweeën van de economische crisis, regeringsbeleid en inkomensafhankelijke huurverhoging. In 2014 is de huurachterstand verdubbeld en opgelopen naar 0,54 % van de jaarhuur. Daarnaast is het aantal dreigende huisuitzettingen toegenomen. De wens woningen betaalbaar te houden, staat soms tegenover onze ambitie om de kwaliteit van ons bezit verder te verbeteren. Een corporatie redeneert vanuit woonlasten. We zien dat veel van onze huurders enkel naar de huurprijs kijken. Dit zijn elementen die van belang zijn bij de uitwerking van ons SVB.

Landelijke omgeving Parlementaire enquête

De parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties oordeelde hard over de sector. In het eindrapport “Ver van Huis”, onder leiding van het onafhankelijke Kamerlid Roland van Vliet, concludeert de commissie dat de vele incidenten uit het verleden een gevolg zijn van structurele tekortkomingen in het stelsel. In het eindrapport zijn aanbevelingen geformuleerd die gericht zijn op het stellen van heldere grenzen, verbetering van het toezicht,


7

het beteugelen van de geldstromen en verandering van gedrag. Het kabinet heeft de aanbevelingen van de commissie betrokken bij de behandeling van de herzieningswet.

twaalf woningcorporaties onder verscherpt toezicht bij het CFV. Bij de beoordeling van Beter Wonen was er in 2014 voor het CFV geen reden tot een nader onderzoek.

Herzieningswet

Eind 2014 krijgen twee corporaties saneringssteun. Wij droegen dit jaar € 210.888,- af aan saneringssteun. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft aangekondigd in 2015 geen saneringsheffing op te leggen aan woningcorporaties omdat er op dit moment voldoende geld in kas is. In 2016 verwachten we een heffing in de orde van grootte als in 2014.

Het definitieve wetsvoorstel voor herziening van de Woningwet is in juni 2014 naar de Tweede Kamer verzonden. Daarna volgden verschillende wijzigingsvoorstellen. In december 2014 heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel samen met het eindrapport van de parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties behandeld. Naar verwachting treedt de wet per 1 juli 2015 in werking. In de praktijk betekent dit, dat in 2015 veel van de maatregelen nader uitgewerkt worden. Via één van de aangenomen amendementen is vastgelegd dat ‘relatief kleine Toegelaten Instellingen’ met een ‘bescheiden aandeel niet-DAEB activiteiten’ vrijgesteld worden van administratieve scheiding en volstaan kan worden met een scheiding van baten en lasten. Beter Wonen valt binnen deze vrijstelling. Hierdoor stijgt de administratieve druk minder sterk dan vooraf gedacht.

Verhuurdersheffing en huuraanpassing

Jaarlijks moeten woningcorporaties over hun bezit een verhuurdersheffing betalen. Dit geld kan niet meer geïnvesteerd worden in sociale woningbouw. Om deze heffing te kunnen betalen, is in 2014 een inkomensafhankelijke huuraanpassing mogelijk gemaakt. We maakten in 2014 deels gebruik van deze inkomensafhankelijke huurverhogingen. Beter Wonen is voorstander van de huursombenadering. Hierbij is de kwaliteit van de woning bepalend voor de mate van huuraanpassing. Naar verwachting is dit pas vanaf 2016 mogelijk.

Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV)

Met ingang van 2013 verzorgt het CFV risicogericht toezicht op een zestal velden: • de kwaliteit van de financiële informatie; • behoud maatschappelijk gebonden vermogen; • financieel risicobeheer; • liquiditeit; • solvabiliteit; • draagkracht van het vermogen. Bovenstaande factoren kunnen van invloed zijn op de financiële continuïteit van de corporatie. In 2014 zijn vier woningcorporaties onder verscherpt toezicht gesteld. Bij zes andere corporaties is het verscherpt toezicht opgeheven. Op dit moment staan

8

Saneringsheffing

Benchmark

Een aantal jaren terug is Aedes gestart met het Corporatie Benchmark Centrum (CBC). Uit ervaring bleek dat de cijfers van de deelnemende corporaties onderling lastig met elkaar te vergelijken waren. Daarom werd via de Aedes-benchmark een verdiepingsslag gemaakt waarbij bedrijfslasten en kwaliteitsaspecten met elkaar in verband worden gebracht. Belangrijke voorwaarde hierbij is dat de definities die gehanteerd worden onderling vergelijkbaar zijn. De bedrijfslasten zijn hier een voorbeeld van. Naast de vraag wat onder bedrijfslasten verstaan wordt, kan de hoogte van de lasten vele oorzaken hebben. Door ruis uit de aangeleverde data te filteren zijn de gegevens nu veel beter met elkaar te vergelijken. In de gehanteerde systematiek is het zo geregeld dat elke corporatie een score krijgt op het onderdeel waaraan zij meegedaan heeft. Corporaties krijgen één letterscore voor het huurdersoordeel en één voor de bedrijfslasten. De combinatie van letters geeft de benchmarkpositie in de matrix aan: corporaties met twee maal een A behoren tot de kopgroep, corporaties met twee maal een C tot de staartgroep. Beter Wonen bevindt zich met een AA score in de kopgroep. Er namen 312 corporaties deel aan deze benchmark. Beter Wonen bezet de 16e plaats en behoort hiermee tot de koplopers. We blijven kritisch op onze kosten zodat we doelmatig blijven handelen om onze maatschappelijke opgave voor de lange termijn zo maximaal mogelijk in te vullen.

Lokale omgeving Bestuurlijk overleg

In 2014 hadden we viermaal bestuurlijk overleg met de wethouder Wonen en collega deltaWonen. De gesprekken verlopen in een goede en open sfeer. Naast actuele onderwerpen wordt de voortgang op de specifieke onderdelen in de prestatieafspraken gevolgd. De volgende punten zijn onder andere aan de orde gekomen: • volkshuisvesting algemeen; • betaalbaarheid; • scheiden Wonen en Zorg; • regionale Woonvisie; • proces woonagenda/prestatieafspraken; • gemeentelijke programmering; • voorgang projecten.

Woonplan 2012 - 2016

Ten opzichte van voorgaande jaren komt de woningmarkt meer in beweging. Vooral de oplevering van veertien woningen in “Het Meer” hebben voor een doorstroming op de woningmarkt gezorgd. Hoewel we dit jaar maar vier woningen verkocht hebben, is ook het totale beeld van de koopmarkt verbeterd. Woningen die voor verkoop beschikbaar komen, worden vrij snel voor de vraagprijs verkocht. Samen met de gemeente Kampen en deltaWonen volgen we de marktontwikkelingen en stemmen we volkshuisvestelijke zaken met elkaar en op elkaar af.

Regionale Woonvisie West-Overijssel

De provincie Overijssel heeft het initiatief genomen om met corporaties, gemeenten en marktpartijen tot een gezamenlijke visie te komen. Waar vroeger ‘groei’ het

uitgangspunt leek te zijn in alle ontwikkelingen, is duidelijk dat die groei op veel plaatsen zal stagneren. Zo ook in een deel van West-Overijssel. Zowel demografische als (mondiale) economische ontwikkelingen spelen hierbij een belangrijke rol. Door provinciaal onderling ontwikkelingen op elkaar af te stemmen en gegevens met elkaar uit te wisselen, is de verwachting dat we tot betere keuzes komen op lokaal niveau. Deze gezamenlijke visie dient als handvat voor toekomstige afspraken en acties tussen gemeente en provincie. In ons geval dient het ook om met de gemeente Kampen en deltaWonen tot nieuwe prestatieafspraken te komen.

Wonen, Welzijn en Zorg

Een werkgroep die bestaat uit medewerkers van de gemeente Kampen, corporaties en diverse zorgpartijen maakt op dit moment een vraag- en aanbodanalyse van het woonzorgvastgoed in de gemeente Kampen. Op basis van deze informatie formuleren zij oplossingsrichtingen om de transitie scheiden wonen en zorg zo soepel mogelijk te laten verlopen. Volgend jaar worden de uitkomsten in het bestuurlijk overleg besproken.

Betaalbaarheid

Zoals eerder aangegeven, constateren we dat de betaalbaarheid van onze huurders onder druk staat. Atrivé deed in opdracht van de corporaties in Noordwest Overijssel een onderzoek naar het huidig en toekomstig beeld op basis van budgetbenadering. Uit dit onderzoek blijkt dat een steeds grotere groep huurders de eindjes lastig aan elkaar knoopt. Binnen de gemeente Kampen willen we deze problematiek via een bredere aanpak benaderen. Het doel is om tot een preventieve aanpak te komen.


9

Huisvesting verblijfsgerechtigden

Het aantal verblijfsgerechtigden dat we moeten huisvesten neemt jaarlijks toe. De opdracht voor 2014 was 48 personen (2013: 36). Samen met collega-corporatie deltaWonen spanden we ons in om aan deze taakstelling te voldoen. We zijn er niet helemaal in geslaagd de taakstelling te halen. Eind 2014 is er een achterstand van 6 personen. De taakstelling voor het eerste halfjaar van 2015 is om 43 personen te huisvesten. Een aanzienlijke opgave en toename ten opzichte van voorgaande jaren.

Organisatie KWH

Een bewijs van onze kracht in dienstverlening is de vijfde plaats die we over 2013 behaalden bij de kwaliteitsmeting door KWH (publicatie 2014). Deze meting vond op onaangekondigde momenten gedurende het hele jaar 2013 plaats. Gelet op de capaciteitsproblemen waarmee we in die periode te maken hadden, is deze hoge plaats een goede prestatie. Onze medewerkers verdienen daar een grote pluim voor.

Klachtenadviescommissie

Voor het eerst sinds jaren hebben we een klacht van een huurder ter behandeling doorgestuurd naar de Klachtenadviescommissie. De Klachtenadviescommissie adviseerde de klacht van de bewoner ontvankelijk en ongegrond te verklaren. Het advies is door mij overgenomen en gecommuniceerd met de betreffende huurder.

Onvoorzien onderhoud

In het kader van onderhoud, onderzoekt Beter Wonen regelmatig haar gebouwen. In 2014 lieten we een bouwtechnisch adviesbureau onderzoek uitvoeren naar de uitkragende balkons van drie complexen. Dit naar aanleiding van aangepaste richtlijnen van het Ministerie van Binnenlandse Zaken. De onderzoeksresultaten wezen bij twee van de drie complexen uit dat de betonelementen van de balkons niet voldoen aan de aangepaste richtlijnen. Bij een aantal woningen was de situatie dusdanig ernstig dat we in 2014 gelijk bouwkundige werkzaamheden uit hebben laten voeren.

Lang zult u Wonen

4 oktober is onder grote publieke belangstelling de markt “Lang zult u wonen” geopend door gedeputeerde Bakker en wethouder Gerlofsma. Beter Wonen is de eerste corporatie die een dergelijke markt organiseerde. Tijdens deze markt in het restaurant van De Maarlenhof, konden huurders zich laten informeren over het aanpassen van

10

woningen waardoor seniorhuurders langer in hun huis kunnen blijven wonen. Plaatselijke ondernemers en instanties die gelieerd zijn aan senioren, verzorgden de bezetting van de stands op deze informatiemarkt.

Verklaring

De middelen van de stichting Beter Wonen zijn gedurende het verslagjaar besteed in het belang van de volkshuisvesting.

De organisatie

Op het personele vlak vonden in 2014 de nodige wisselingen plaats. Zowel operationeel als binnen de RvT. Dit heeft veel van het personeel gevraagd. Ik wil de medewerkers van Beter Wonen hartelijk danken voor hun inzet om het jaar 2014 zo succesvol te maken. Ook de RvT verdient een compliment voor de professionele wijze waarop zij haar taak invult.

Hendrik Hoogenkamp directeur-bestuurder


11

12

2

Verslag van de Raad van Toezicht Inleiding

De Raad van Toezicht (RvT) heeft tot taak toezicht te houden op de directeur-bestuurder en het functioneren van Beter Wonen in het uitoefenen van haar maatschappelijke taak. Aan de hand van het reglement bestuur en toezicht en het ondernemingsplan 2011-2016 beoordeelt zij besluiten van de directeurbestuurder (goedkeuring) en laat zij zich door de directeur-bestuurder, huurdersvereniging en andere stakeholders uit de omgeving van Beter Wonen informeren. Verder staat zij de directeur-bestuurder met raad en daad terzijde (klankbordrol) en adviseert zij gevraagd en ongevraagd de directeur-bestuurder en vervult de werkgeversrol. In dit verslag, dat samen met het verslag van de directeur-bestuurder, het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening deel uit maakt van het jaarverslag van Beter Wonen, verantwoordt de RvT zich.

Werkwijze

Het kader dat voor de RvT als grondslag fungeert voor het uitoefenen van de toezichthoudende taak is: • Het Besluit Beheer Sociale Huursector • De Governance Code en de Aedescode • Het ondernemingsplan 2011 - 2016 • De meerjarenbegroting 2014 - 2023 De uitwerking van taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van de RvT liggen vast in artikel 18 van de

statuten van de corporatie. Een verdere uitwerking ligt vast in het ‘Reglement voor bestuur en Toezicht’ en in de aangepaste Governancecode die in de vergadering van 8 februari 2012 is vastgesteld en goedgekeurd. De RvT heeft in 2014 zes keer regulier vergaderd in aanwezigheid van de directeur-bestuurder. De agenda werd samengesteld door de secretaris, voorzitter en directeur-bestuurder. Daarnaast is er voorafgaand aan elke vergadering vergaderd buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder. Het doel hiervan is te komen tot onderlinge afstemmingen. Ook is het functioneren van de directeur-bestuurder beoordeeld. In het najaar heeft er in aanwezigheid van het MT een brainstormsessie plaatsgevonden over betaalbaarheid. Een thema wat op dit moment de nodige aandacht vraagt. De voorzitter van de RvT heeft maandelijks overleg gevoerd met de directeur-bestuurder. Daarin zijn zaken besproken die onder meer betrekking hebben op de relatie met gemeente, personele organisatie, projecten, voortgang ondernemingsplan e.d. Gelet op de grootte van onze corporatie is er geen reden om kerncommissies in te stellen. Het interne besluitvormingsproces van de RvT is opgenomen in de statuten. De statuten zijn te vinden op de website van Beter Wonen. Middels 4-maandrapportages geeft de directeur-bestuurder aan de RvT inzicht in het reilen en zeilen van de corporatie.


13

Verder is er gebruik gemaakt van externe rapportages van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, Waarborgfonds Sociale Woningbouw en Aedes. Vergelijkende cijfers van andere corporaties die in deze rapporten waren opgenomen, vormden mede een basis voor onze beoordeling. Eind 2014 is de benchmark, uitgevoerd door Aedes, beschikbaar gekomen. In deze benchmark zijn bedrijfslasten en de beoordeling van de dienstverlening onderling vergelijkbaar gemaakt. Bij de behandeling van het jaarverslag 2013 is de accountant uitgenodigd en heeft deze verslag uitgebracht van zijn bevindingen. Daarbij is vooral aandacht besteed aan de financiële ontwikkelingen, interne controle en vooruitzichten van Beter Wonen. Naast het bijwonen van de reguliere vergaderingen heeft een aantal leden zich verdiept in bepaalde onderwerpen. Zij hebben daarvoor de volgende bijeenkomsten bezocht: • Regionale themabijeenkomst Oost Nederland (VTW) • Bijeenkomst over Novelle Herzieningswet (VTW) • Training Effectieve communicatie in de boardroom (VTW) • Studiedag “Toezicht houden in de Toekomst” (gezamenlijke brancheorganisaties VTW, NVTZ, NVTK, VTOI ) • Themabijeenkomst en algemene ledenvergadering van VTW • Themabijeenkomst Permanente Educatie (VTW) • Themabijeenkomst parlementaire enquête en Governance sociale huisvesting (VTW) • Themabijeenkomst “legitimering corporaties” (MKW Directeurendag i.s.m. VTW) • Themabijeenkomst lidmaatschapseisen, de nieuwe Governance en permanente educatie (VTW)

14

De leden van de RvT zijn allen lid van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). Voor nieuwe leden geldt dat zij, bij toetreden tot de RvT, lid worden van VTW. Uitgangspunt van de RvT is om op het ingewikkelde speelveld waarbinnen de woningcorporaties opereren, relevante informatie tot zich te nemen en daardoor goed beslagen ten ijs te komen. In 2014 hebben de leden van de RvT, die op voordracht van de Huurders Vereniging groot IJsselmuiden (HVgIJ) zijn benoemd, overleg gevoerd met het bestuur van de Huurdersvereniging.

Inhoudelijk toezicht De basis voor ons toezicht is het strategisch ondernemingsplan 2011-2016. Wij hebben daaraan in 2010 onze goedkeuring gegeven. De missie is als volgt verwoord: ‘Beter Wonen wil mensen die dat op eigen kracht niet kunnen, een thuis bieden in een aantrekkelijke woonomgeving’. In het ondernemingsplan zijn de belangrijkste ontwikkelingen voor de komende periode beschreven en is deze visie nader uitgewerkt in strategische thema’s en doelen. Door maatschappelijke en politieke ontwikkelingen zijn de strategische doelstellingen in het vierde kwartaal van 2013 geactualiseerd. De ontwikkelingen in de branche en de huidige situatie van de economie zijn onder de aandacht van de RvT. De corporaties hebben in het afgelopen jaar onder een vergrootglas gelegen. De Novelle van minister Blok en

de uitkomsten van de Parlementaire Enquêtecommissie hebben geresulteerd in nieuwe weten regelgeving. De Tweede Kamer stemde op 11 december unaniem in met de novelle op de Herzieningswet. Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties Het eindrapport van de Parlementaire Enquêtecommissie (“Ver van huis”) kent 18 aanbevelingen gericht op: • Grenzen stellen • Governance herstellen • Geld beteugelen • Gedrag verbeteren De aanbevelingen vanuit het rapport worden door ons voor de sector herkend en erkend. Veel van de aanbevelingen die in het rapport benoemd worden zijn voor Beter Wonen vanzelfsprekend. We worden hierin bevestigd vanuit de uitkomsten van de visitatie die in 2014 heeft plaatsgevonden. Prestatieafspraken In 2010 zijn prestatieafspraken gemaakt met de gemeente Kampen voor de jaren 2010 tot en met 2015. Beide partijen verplichten zich om de ambitieuze doelstellingen te realiseren. In deze prestatieafspraken, die jaarlijks worden geëvalueerd, is met name aandacht voor de primaire doelgroep, de starters en de bijzondere groepen mensen met beperkingen. Ook het maatschappelijk ondernemen en het streven naar een duurzame en energiezuinige woningvoorraad vormt een belangrijk onderdeel van de prestatieafspraken. Veel van de gestelde ambities zijn inmiddels gerealiseerd. Volgend jaar wordt het Strategisch Voorraad Beleid door Beter Wonen geactualiseerd. Dit vormt tezamen met de nieuwe wet en regelgeving belangrijke input voor de nieuwe prestatieafspraken die in de loop van 2015 opgesteld wordt. Klachtenadviescommissie In 2014 heeft de Klachtenadviescommissie één klacht in behandeling genomen die betrekking had op Beter Wonen. De klacht is ontvankelijk verklaard. De Klachtenadviescommissie heeft geadviseerd de klacht ongegrond te verklaren. De directeur-bestuurder heeft dit advies overgenomen en gecommuniceerd met de betreffende huurder.

Onderwerpen Raad van Toezicht 2014 Nieuwbouw Beter Wonen heeft diverse nieuwbouwprojecten in ontwikkeling. Middels de 4-maandsrapportages en

aanvullende rapportages is de RvT door de directeurbestuurder in 2014 hierover uitgebreid geïnformeerd. Financiële positie De financiële positie is besproken met de accountant. De RvT heeft kennis genomen van de vaststelling borgingsplafond en borgbaarheidsverklaring door het WSW voor de jaren 2014 tot en met 2016 en het solvabiliteitsoordeel 2013 (verslagjaar 2012) en de toezichtbrief van het Centraal Fonds Volkshuisvesting 2014 over de jaren 2014 tot en met 2018. Daarnaast is de rapportage over de Aedes Benchmark 2014 besproken. Strategisch Voorraad Beleid Beter Wonen heeft het Strategisch Voorraad Beleid (SVB) geformuleerd. Met dit beleid heeft de RvT in 2009 al ingestemd. Om de impact van het SVB goed te kunnen beoordelen is de termijn van de meerjarenprognose (5 jaar), op verzoek van de RvT, verlengd naar een horizon van 10 jaar. Daarnaast heeft de RvT, in overleg met de directeur-bestuurder, kaders geformuleerd waarbinnen de financiële vertaling van het SVB moet passen. Het Strategisch Voorraad Beleid is een belangrijk instrument voor sturing en wordt begin 2015 volledig geactualiseerd. Ondernemingsplan 2011-2016 Betrokken, gedreven en praktisch. Dit zijn de trefwoorden die staan voor het ondernemingsplan 2011-2016 dat in 2010, mede op basis van de input door de RvT, tot stand is gekomen. Het ondernemingsplan, dat is goedgekeurd door de RvT, geeft voor deze vijf jaren de richting aan die Beter Wonen uitgaat. Beter Wonen zal als een kleine organisatie dicht bij de huurders blijven staan, waarbij de huurders voldoende keuzevrijheid geboden zal worden. De focus zal verder primair gericht blijven op het bouwen en verhuren van betaalbare woningen. Het is de taak van de RvT om de komende jaren toe te zien of de “mooie woorden” in het ondernemingsplan ook worden omgezet in “mooie daden”. Maatschappelijk ondernemen De RvT wil een concretere invulling geven aan het maatschappelijk ondernemen van de corporatie. Het spanningsveld tussen de missie en het maatschappelijk ondernemen zal steeds in het oog gehouden moeten worden.

Besluiten Raad van Toezicht

De RvT heeft in 2014 het jaarverslag inclusief jaarrekening over het verslagjaar 2013 goedgekeurd. Tevens werd goedkeuring verleend aan het jaarplan 2015.


15

De RvT heeft in 2014 onder meer de volgende besluiten genomen over c.q. goedkeuring gegeven aan: • Jaarplan 2015 – 2025 • Voorstel huurverhoging 2014 • Herbenoeming M. Roefs met ingang van 1 juli 2014 voor een periode van vier jaar. Door het aftreden van de heer Keulen en de heer Van Spijker, zijn de heer Smit, de heer Van den Berg en mevrouw Tabak met ingang van 1 september 2014 toegetreden tot de Raad van Toezicht • Einde dienstverband directeur-bestuurder De Wal met ingang van 1 november in plaats van 1 december 2014 • Instemming tax strategie • Benoeming van H. Hoogenkamp met ingang van 1 september 2014 als directeur-bestuurder • Vaststelling Toetsingskader De RvT heeft de bovengenoemde besluiten bij unanimiteit goedgekeurd. De besluiten zijn door de RvT getoetst aan het ondernemingsplan en de jaarbegroting c.q. meerjarenbegroting.

Verbindingen

Beter Wonen heeft geen nevenstructuur waarin verbindingen zijn opgenomen. Alle activiteiten vallen daarmee rechtstreeks onder de Raad van Toezicht.

Risicobeheersing

De activiteiten van Beter Wonen worden jaarlijks vertaald in een jaarplan. De RvT verleent haar goedkeuring aan dit jaarplan. De realisatie hiervan wordt bewaakt via de interne 4-maandsrapportages en het jaarverslag. Daarnaast neemt de RvT kennis van het accountantsrapport en het continuïteits- en solvabiliteitsoordeel van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Beter Wonen werkt aan de hand van het financieel statuut, waarin het speelveld voor de financieringsen beleggingsactiviteiten is opgenomen. Beter Wonen heeft bewust gekozen voor een minimale risicostructuur.

Professionalisering Governance en Integriteit De RvT onderschrijft de Governance Code voor woningcorporaties en de Aedescode. In 2012 is het reglement bestuur en toezicht opnieuw afgestemd met de Governance code en daar waar nodig aangepast. Deze aanpassingen zijn in de RvT vergadering van februari 2012 definitief vastgesteld.

16

In het reglement voor bestuur en toezicht is opgenomen met welke stukken de directeur-bestuurder de leden van de RvT dient te informeren en de periodiciteit daarvan. Dat gebeurt via de 4-maandsrapportage en via de jaarlijkse informatie van het jaarplan en de jaarrekening. Een aantal aspecten uit de Governance Code worden verder toegelicht: • Het reglement voor bestuur en toezicht, het jaarverslag inclusief het verslag van de RvT, de Governance Code en de Aedes Code zijn op de website van Beter Wonen terug te vinden. • Het thema Governance Structuur is op de website van Beter Wonen geplaatst. De integriteitscode is door Beter Wonen uitgewerkt. In deze code zijn thema’s opgenomen die van belang zijn als het gaat om gedrag en vertrouwen. De medewerkers hebben de integriteitscode ondertekend en het belang hiervan onderschreven. De leden van de RvT hebben de integriteitscode eveneens ondertekend. Jaarlijks wordt de code geëvalueerd met de medewerkers. De integriteitscode is ook te vinden op de website van Beter Wonen. De klokkenluiderregeling maakt onderdeel uit van de integriteitscode. Er hebben in het verslagjaar geen transacties plaatsgevonden waarbij tegenstrijdige belangen van de RvT of directeur - bestuurder hebben gespeeld. Er zijn geen meldingen binnengekomen van (mogelijke) integriteitschendingen.

Accountant

In maart is de Management Letter 2013 ontvangen. Hierin zijn de bevindingen ten aanzien van de interne beheersingsomgeving opgenomen. De aanbevelingen zijn in de vergadering van april besproken. Eind 2014 heeft de accountant een managementletter uitgebracht over de interim-controle. Deze managementletter is in de RvTvergadering van december besproken.

Verantwoording van het beleid rondom beloning

In het kader van de werving en selectie van de nieuwe directeur-bestuurder heeft de RvT Atrivé om een honoreringsadvies gevraagd voor de directeur-bestuurder en de raad van toezicht. Het advies is gebaseerd op de regeling en toelichting zoals deze in de Staatscourant op 29 november 2013 is gepubliceerd, de WNT zoals deze in 2012 is gepubliceerd en de aanpassing van de WNT zoals deze nu in de Eerste Kamer voorligt. Op basis van het advies van Atrivé d.d. 21 januari 2014 is de beloning van de nieuwe directeur-bestuurder en de nieuwe leden van de RvT vastgesteld.

Directeur-bestuurder

In verband met het vertrek van dhr. T. de Wal als directeur-bestuurder per 1 oktober 2014 heeft de RvT een benoemingsprocedure opgestart. In 2014 heeft onder begeleiding van Atrivé de werving van de nieuwe directeur-bestuurder plaatsgevonden. Het proces is voorspoedig verlopen en heeft erin geresulteerd dat wij de heer H. Hoogenkamp per 1 september hebben aangenomen voor een periode van 4 jaar. De RvT heeft veel waardering voor de wijze waarop dhr. T de Wal leiding heeft gegeven aan Beter Wonen. De RvT is hem veel dank verschuldigd voor zijn werkzaamheden voor de corporatie. Met veel energie, accuratesse en menselijkheid was hij een boegbeeld naar buiten met veel aandacht voor de medewerkers, de bewoners en de omgeving van Beter Wonen. Naam: T. de Wal (m) Leeftijd: 62 jaar In dienst sedert: 1 september 1982 Uit dienst: 31 oktober 2014 Directeur-bestuurder sinds: 1 oktober 2000 Duur benoeming: Onbepaalde tijd Honorering: Bruto jaarsalaris vast (incl. vak. geld) € 77.209, (betreft periode van 10 maanden) Overige vergoedingen: Netto kostenvergoeding per jaar € 0,Auto van de zaak: Nee Nevenactiviteiten: Geen, van een belangenverstrengeling is dus geen sprake Variabele beloning: Geen Naam: H. Hoogenkamp (m) Leeftijd: 46 jaar In dienst sedert: 1 september 2014 Directeur-bestuurder sinds: 1 september 2014 Duur benoeming: 4 jaar Honorering: Bruto jaarsalaris vast (incl. vak. geld) € 23.405,- (betreft periode van vier maanden) Overige vergoedingen: Netto kostenvergoeding per jaar € 0,Auto van de zaak: Nee

Nevenactiviteiten: Geen, van een belangenverstrengeling is dus geen sprake Variabele beloning: Geen De RvT heeft besloten geen afzonderlijk remuneratierapport op te stellen. De beloningsstructuur is duidelijk vastgesteld. Van variabele componenten is geen sprake. In december 2014 heeft een startgesprek/evaluatiegesprek plaatsgevonden met de nieuwe directeur-bestuurder. Het verslag hiervan is in een vergadering zonder directeur-bestuurder binnen de RvT in december 2014 besproken en vastgesteld.

Verantwoording van de Raad van Toezicht Binnen de RvT is de volgende expertise aanwezig: Volkshuisvesting, projectontwikkeling, financieel-economisch, organisatie, juridisch, marketing, communicatie, bestuurskundige zaken, risicomanagement en sociaal maatschappelijk. Voor alle leden geldt bovendien dat lokale betrokkenheid een vereiste is.

De leden van de RvT hebben geen betrokkenheid bij volkshuisvestelijke aangelegenheden van de gemeenten waarin Beter Wonen werkzaam is. Ook zijn zij vanuit hun beroep of bedrijf niet afhankelijk van Beter Wonen. Geen van de leden is of was in het verleden in dienst van Beter Wonen of onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van Beter Wonen. Van belangverstrengeling is derhalve geen sprake. Een lid van de RvT treedt volgens rooster af, uiterlijk vier jaar na diens benoeming. Herbenoeming is mogelijk voor maximaal een periode van vier jaar.


17

De samenstelling van de Raad van Toezicht per 31-12-2014 was als volgt: Naam en functie

Aangetreden Aftredend

Beroep, nevenfuncties en expertise

W. van de Kamp (1946, man) Voorzitter

2007

2015

B. van den Berg (1961, man) Lid

2014

2018

Directeur Vastgoed en Projectontwikkeling bij landelijke corporatie, thans met pensioen. Expertise: volkshuisvesting, projectontwikkeling, marketing en communicatie Nevenfuncties: geen

W.A.A.M. Roefs (1966, vrouw) Lid

2010

2018

J. Tabak (1970, vrouw) Lid

2014

2018

J. Smit (1953, man) Lid

2014

2018

J. Marskamp 2009 (1956, man) Lid, tevens vicevoorzitter en secretaris

18

2017

Manager Financiële Bedrijfsvoering Expertise: financieel-economisch Nevenfuncties: Lid Raad van Commissarissen Woningstichting Nijkerk

Zelfstandig ondernemer: Het Centrum voor Commissarissen en Toezichthouders. Expertise: HR, organisatie-ontwikkeling, juridisch. Nevenfuncties: Lid Ondernemerstafel A37 Bedrijvensociëteit, Lid Ronald McDonald Business Club Lid RvT Vrije School NO Nederland Lid RvC PEC Zwolle Jurylid "Windesheim beste Scripties." Zelfstandig ondernemer: adviseur voor politici en bestuurders. Expertise: bestuurskundige zaken, procesmanagement, coaching en communicatie. Nevenfuncties: Lid Commissie Integriteit, PvdA, bestuurslid Jeugdsportfonds/Jeugdcultuur-fonds Overijssel. Voorzitter rekenkamercommissie Gemeente Dalfsen Expertise: procesmanagement en risicomanagement Nevenfuncties: Ouderling met bijzondere opdracht communicatie bij De Hoeksteen IJsselmuiden

Manager Facilitaire Zaken bij Protestants Christelijk Voortgezet Onderwijs te Barneveld. Expertise: sociaal-maatschappelijk Nevenfuncties: Voorzitter voetbalvereniging Wilsum Voorzitter RvT basisschoolvereniging Iris Kampen, Voorzitter MFC De Toekomst Wilsum, Voorzitter bestuur Quintus Kampen.

In relatie met de functie van toezichthouder zijn geen onverenigbare nevenfuncties aanwezig en is er geen risico van belangenverstrengeling. Drie leden bezetten de huurderzetels: W. van de Kamp, J. Tabak en M. Roefs. Het bestuur van de Huurders Vereniging groot IJsselmuiden is bij de selectie van deze kandidaten betrokken en heeft een bindend recht tot voordracht. Naam

Functie

W. van de Kamp

Het beleid t.a.v. de honorering

In onderstaande tabel is per lid inzichtelijk gemaakt wat de vergoeding in 2014 is geweest. De honorering is gebaseerd op de honoreringscode van het VTW, alsmede passend binnen de overgangsrecht WNT.

Voorzitter

Honorering (fiscaal) € 9.191

Netto onkosten vergoeding € 390

€ 9.581

J. Marskamp

Secretaris

€ 7.659

€ 364

€ 8.023

B. Keulen *

Lid

€ 2.042

€

87

€ 2.129

M. Roefs

Lid

€ 5.389

€ 260

€ 5.649

H. van Spijker *2

Lid

€ 4.595

€ 260

€ 4.855

B. van de Berg *3

Lid

€ 1.550

€

0

€ 1.550

J. Tabak *3

Lid

€ 1.550

€

0

€ 1.550

J. Smit *

Lid

€ 1.550

€

0

€ 1.550

€ 33.526

€ 1.361

€ 34.887

1

3

Totaal

Opm. 1: B. Keulen lid tot 1 mei 2014. Opm. 2: H. van Spijker lid tot 1 september 2014. Opm. 3: B. van de Berg, J. Tabak en J. Smit lid vanaf 1 september 2014.

De jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag Hierbij biedt de RvT u de door de directeur-bestuurder opgemaakte jaarrekening over 2014 aan. Deze omvat de balans, resultatenrekening, de bijbehorende toelichtingen alsmede het volkshuisvestingsverslag. De jaarrekening is door Deloitte gecontroleerd zoals blijkt uit de accountantsverklaring die u in het jaarverslag aantreft. De RvT van Beter Wonen kan zich met deze stukken verenigen en keurt de vastgestelde jaarrekening 2014 goed, in overeenstemming met artikel 5 en 24 van de statuten en artikel 3.7 van het reglement bestuur en toezicht. Deze goedkeuring strekt de directeur-bestuurder voor zijn bestuur tot volledige decharge. Het resultaat zal worden toegevoegd aan de overige reserves. De Raad van Toezicht spreekt zijn waardering uit naar alle medewerkers voor de getoonde inzet en betrokkenheid. Mede hierdoor is Beter Wonen er in geslaagd over 2014 een goed resultaat neer te zetten.

Totaal

J. Marskamp

M. Roefs

J. Tabak

B. van den Berg

J. Smit

IJsselmuiden, 16 juni 2015


19

20

3

Governance Governancecode

Stichting Beter Wonen onderschrijft de in de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties vastgelegde beginselen. De Governancecode Woningcorporaties wordt gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke organisatie. In deze paragraaf verantwoorden wij ons over de inrichting van de governancestructuur binnen Beter Wonen. Meer gedetailleerde informatie is opgenomen op onze website (www.bwij.nl onder het kopje “over ons”). De principes en uitwerkingen zoals opgenomen in de Governancecode Woningcorporaties hebben wij opgevolgd, met uitzondering van: • II.1.7: de Raad van Toezicht keurt vooraf investeringen goed en wordt vervolgens periodiek geïnformeerd over de voortgang. Een afzonderlijk investeringsstatuut is daarom niet aan de orde. De Raad van Toezicht zal voorafgaande aan het aangaan van verbindingen goedkeuring verlenen. Toetsingskaders worden op grond hiervan niet noodzakelijk geacht. • II.2.3 t/m II.2.5: de Raad van Toezicht heeft besloten geen apart renumeratierapport op te stellen. De beloningsstructuur is duidelijk vastgesteld, er is geen sprake van variabele beloningscomponenten en er is niet voorzien in enige afvloeiingsregeling. • III.5.1 t/m III.5.11: de Raad van Toezicht is als geheel verantwoordelijk voor de in deze artikelen genoemde besluitvorming. Afzonderlijke auditcommissie, en selectie- en remuneratiecommissie dan wel andere commissies zijn daarom niet ingesteld.

Organisatieschema Raad van Toezicht Directeur-bestuurder Manager Financiën en beleid Administratie- verhuur en bewonerszaken

Manager Vastgoed Afdeling Onderhoud

Raad van Toezicht

De Raad van Toezicht bestaat uit vijf leden. De taak van de Raad van Toezicht bestaat uit het toezicht houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie. De Raad van Toezicht staat tevens het bestuur met raad ter zijde. In het verslag van de Raad van Toezicht in hoofdstuk 2 zijn de taak en werkwijze van de Raad van Toezicht nader beschreven, evenals de wijze waarop de Raad van Toezicht hieraan in 2014 invulling heeft gegeven.

Het bestuur Taak en Werkwijze Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie. Onder meer houdt dit in dat het bestuur verantwoordelijk is voor: • de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie


21

• de strategie • de financiering • het beleid • de resultatenontwikkeling • het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie. Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Toezicht. Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling. Daartoe maakt het bestuur een afweging van de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen. Het bestuur verschaft de Raad van Toezicht tijdig alle informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de Raad van Toezicht. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de Raad van Toezicht. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn in artikel 7 van de statuten van Beter Wonen omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement van bestuur en toezicht. Leden van het bestuur Het bestuur wordt gevormd door de heer H. Hoogenkamp. De directeur bestuurder is voor 4 jaar benoemd. Tegenstrijdige belangen Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen Beter Wonen en de bestuurder wordt vermeden. De artikelen 2 en 7 van het reglement voor bestuur en toezicht bevatten een uitwerking van dit belangrijke uitgangspunt. Hierin is tevens de handelswijze in geval van belangenverstrengeling geregeld. In 2014 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeur-bestuurder zoals bedoeld in principe II.3 van de Governancecode Woningcorporaties. Leden managementteam De manager financiën en beleid, de heer S. Klein Koerkamp, is verantwoordelijk voor de financiële verslaglegging, verhuur- en bewonerszaken en beleidsvoorbereiding. De manager vastgoed, de heer A. Huisman, is verantwoordelijk voor beheer en onderhoud van de huurwoningen en voor herstructurerings- en nieuwbouwactiviteiten.

22

Beleidsdoelstellingen Doelstellingen, strategie en randvoorwaarden In hoofdstuk 4 hebben we een uitgebreide beschrijving opgenomen van onze missie en doelstellingen op zowel volkshuisvestelijk, maatschappelijk, operationeel en financieel gebied. Ook wordt in dit jaarverslag bij de verschillende hoofdstukken uitgelegd wat we hebben gedaan en nog willen doen om die doelstellingen te behalen. Horizontale dialoog Beter Wonen heeft de volgende belanghebbenden met betrekking tot maatschappelijke en volkshuisvestelijke missie en doelstellingen benoemd: • bewoners en hun vertegenwoordigers; • (specifiek) HuurdersVereniging grootIJsselmuiden; • gemeente Kampen; • maatschappelijke organisaties op het terrein van zorg en welzijn (Stichting IJsselheem, Stichting Philadelphia, JP van den Bent stichting, Stichting Welzijn Kampen); • vereniging van dorpsbelangen van dorpen in de gemeente Kampen; • collega corporaties; • partijen waarmee we multidisciplinair samenwerken. De communicatie met deze belanghebbenden heeft in 2014 plaatsgevonden door middel van (bestuurlijk) overleg, correspondentie en bewonersblad Woonwijzer. Het belanghoudersoverleg is vanwege de directiewisseling verplaatst naar begin 2015.

Interne risicobeheersings- en controlesystemen

doelstellingen zoals weergegeven in het jaarplan 2014 (inclusief taakstellende begroting).

Risicobeheersing Het bestuur van Beter Wonen is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en controlesystemen, voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s en voor het beperken van de impact van mogelijke incidenten. Hieronder zijn enkele voorbeelden en risico’s waar wij mee te maken hebben, beschreven. Dit overzicht beoogt overigens geen uitputtende opsomming te geven van alle risico’s die voor Beter Wonen van belang zijn: • overheidsbeleid; • portefeuillerisico’s; • veranderende woningmarkt; • fiscale risico’s; • betalingsrisico’s; • ambitierisico’s; • rente- en financieringsrisico’s; • procesrisico’s; • kostenontwikkeling.

In 2014 hebben we tijdens personeelsvergaderingen aandacht besteed aan integriteit en omgaan met agressie. Tijdens functioneringsgesprekken krijgen deze onderwerpen ook de nodige aandacht.

In 2013 hebben we met een rapport van het Nederlands Adviesbureau voor Risicomanagement een inventarisatie uitgevoerd. We hebben de aandachtspunten beoordeeld en hebben een verdiepingsslag gemaakt. In 2014 hebben we de lijst geactualiseerd. De risico’s en controlemaatregelen worden vanaf 2014 gerapporteerd in de vier maandelijkse rapportage aan de Raad van Toezicht. Controlesystemen Het bestuur is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Deze omvatten beleidsvorming, processen, taken, het beïnvloeden van gedrag en andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te realiseren en potentieel wezenlijke fouten, verliezen of fraude of de overtreding van wetten en regelgeving te voorkomen dan wel vroegtijdig te signaleren. Hoewel de risicobeheersings- en controlesystemen adequaat en effectief zijn, biedt dit echter nooit een absolute garantie voor het realiseren van de ondernemingsdoelstellingen. Ook kunnen zij wezenlijke fouten, verliezen, fraude of de overtreding van wetten en regelgeving niet volledig voorkomen. Het bestuur is van mening dat het interne controle systeem adequaat en effectief is. De instrumenten daarvoor worden gevormd door de administratieve organisatie en de operationele en financiële

Externe accountant

De externe accountant wordt, na advies van de directeurbestuurder, benoemd door de Raad van Toezicht. Het bestuur en de Raad van Toezicht beoordelen het functioneren van de externe accountant ieder tenminste éénmaal in de vier jaar grondig. Deloitte Accountants B.V. is door de Raad van Toezicht met ingang van boekjaar 2013 als accountant voor - in principe - de komende vier jaren aangesteld. De externe accountant bespreekt bij de jaarlijkse opdracht met een delegatie van leden van de Raad van Toezicht, directeur-bestuurder en manager financiën de accenten van de controle. Ook brengen zij een managementletter en verslag van bevindingen uit. De externe accountant woont ook het gedeelte van de vergadering van de Raad van Toezicht bij waarin het verslag over het onderzoek van de jaarrekening wordt besproken en waarin wordt besloten over de goedkeuring van de jaarrekening. De externe accountant kan tijdens deze vergaderingen over zijn verklaring over de getrouwheid van de jaarrekening worden gehoord door de Raad van Toezicht. Gelet op de expertise van onze belastingadviseur en diens kennis van ons complexe fiscale dossier, hebben we besloten de relatie met onze huidige fiscalist BDO Belastingadviseurs B.V. te continueren.

Visitatie

Sinds 1 januari 2007 is iedere corporatie volgens de AedesCode verplicht om één keer per vier jaar een visitatie uit te laten voeren. In 2014 is Beter Wonen voor de 2e keer gevisiteerd. Een visitatie biedt helderheid over de maatschappelijke prestaties van corporaties op de terreinen van vermogen, ambities en governance. Een visitatie draagt daarmee bij aan de legitimatie van corporaties. De belangrijkste conclusie van de visitatiecommissie is “dat Beter Wonen gewoonweg goed presteert”. Beter Wonen behaalde over het geheel van de visitatie een 7,3. Een hele mooie bovengemiddelde score waar we trots op zijn.


23

24

4

Volkshuisvestelijk verslag Ondernemingsplan

2014 is het vierde jaar in de ondernemingsplanperiode 2011-2016. In dit plan hebben we de doelstellingen op een concrete manier geformuleerd. In 2014 hebben we verder gewerkt aan de realisatie van deze doelstellingen.

Onze visie

De samenleving verwacht veel van woningcorporaties. Dit geldt niet alleen voor het verhuren van woningen, maar ook voor het bouwen van sociale huurwoningen. Wat we willen bereiken is het volgende: • duidelijk maken waar we als Beter Wonen voor staan; • onze maatschappelijke ambities helder in kaart brengen, zodat onze belanghouders weten wat zij aan ons hebben; • een afwegingskader aangeven zodat we heldere keuzes kunnen maken in wat we wel en niet doen en hier transparant over kunnen communiceren; • richting geven aan de gewenste ontwikkeling van de organisatie. Bij de totstandkoming en tussentijdse actualisatie van het ondernemingsplan hebben we gekeken naar de externe en interne ontwikkelingen die voor ons van belang zijn. We hebben op die ontwikkelingen een SWOT-analyse laten uitvoeren. Vanuit de analyse komen de sterkte- en de verbeterpunten naar voren. In de komende periode ontstaat bovendien een aantal kansen

en bedreigingen. De ontwikkelingen hebben voor ons een aantal gevolgen: • we blijven klein en zelfstandig. Waar mogelijk zoeken we verdere samenwerking op onderdelen om de kwetsbaarheid te verkleinen; • onze financiële ruimte is voldoende voor de toekomstige bouwen herstructureringsopgave; • er zal veel aandacht worden besteed aan de gevolgen van het scheiden van Wonen en Zorg. Een aantal huurders zal langer thuis moeten blijven wonen.

Missie

In het ondernemingsplan hebben we de missie als volgt vertaald:

Beter Wonen wil mensen die dat op eigen kracht niet kunnen, een thuis bieden in een aantrekkelijke woonomgeving. Het thuis bieden betekent voor ons dat we de woningen zowel bouwtechnisch als woontechnisch op een hoog niveau houden. We bieden woningen aan die passen bij de samenstelling van het huishouden, het inkomen en de levensfase waarin huurders verkeren. Een thuis betekent ook dat huurders keuzevrijheid hebben op het gebied van zelf aangebrachte voorzieningen, onderhoud, inrichting en soms eigendomsvormen.


25

We bieden een thuis vooral aan mensen die dat op eigen kracht niet kunnen. Verder willen we betrokken zijn bij onze huurders en gedreven zijn als het gaat om het verzorgen van de huisvesting. Wonen gaat verder dan de woning. We voelen ons daarom ook mede-verantwoordelijk voor de directe woonomgeving. Daar gaan we praktisch mee om. Waar lokale belanghouders het vragen kijken we of het mogelijk is een bijdrage te leveren aan de leefbaarheid.

Onze inzet tot 2016

Goede huisvesting bieden. Dat is onze kerntaak. Daarnaast willen we een bijdrage leveren aan vragen die ons door de maatschappij worden gesteld. We stellen ons hierbij de volgende hoofddoelen: • Huidige klanten voelen zich thuis • Woningzoekenden vinden een thuis • Een leefbare maatschappij. Wat we in de komende periode niet meer gaan doen is het faciliteren van vastgoed voor zorginstellingen. De ontwikkelingen in de zorgsector en de omvang van de heffingen voor woningcorporaties zijn daar de reden voor.

26

De praktische invulling

Aan de hand van alle input hebben we strategische doelstellingen vastgesteld. Elk jaar bespreken we in ons managementteam deze doelstellingen en wordt een jaarplan voor het volgend jaar opgesteld. In de behandeling door de Raad van Toezicht volgt goedkeuring op het jaarplan. Op hoofdlijnen willen we aan het einde van de plan-periode (2015) het volgende bereikt hebben: • De bewoner waardeert ons en onze inspanningen met minimaal een 7,9 gemiddeld. • De samenleving is lovend over Beter Wonen. • De medewerkers zijn enthousiast en staan klaar voor onze bewoners. • De waardering over ons woningbezit en het dienstenaanbod is groot. • De financiële situatie is gezond. In het begin van de volgende hoofdstukken staan de doelen en resultaten over 2014 ingekaderd weergegeven. Voor degene die zich verder in deze opgaven wil verdiepen volgt per onderdeel een uitgebreide toelichting.

5

Huidige klanten voelen zich thuis Onze huurders en woningzoekenden zijn ons belangrijkste aandachtsveld. Het verzorgen van goede huisvesting is onze kerntaak. Daarnaast willen we waar mogelijk een De opgave was

De kosten bedroegen

Duidelijkheid of met verschillende onderhoudspakketten gewerkt kan worden

Bewoners meer betrekken bij ons beleid door enkele stellingen per mail voor te leggen en dit te combineren met vraagstellingen op onze website

Wat we in 2014 deden

bijdrage leveren aan vragen die vanuit de maatschappij op ons afkomen. Hieronder ziet u in schema de doelstellingen en resultaten van 2014: Het effect

Het resultaat en eventueel vervolg

Partners zijn

Eigen inzet Eigen onderzoek onder Invoering andere door navraag bij betekent veel collega-corporaties extra werk en er zitten de nodige haken en ogen aan

Omdat er verschillende goedkope alternatieven in de markt zijn, zien we af van het werken met meer onderhoudspakketten

Bewoners

Eigen inzet We zijn gestart met een poll op de website. De eerste resultaten zijn in kaart gebracht

Eerste uitkomsten worden begin 2015 besproken en op basis hiervan worden verdere acties uitgezet

Bewoners

Op dit moment nog niet meetbaar


27

De opgave was

De kosten bedroegen

Via een andere ingang dan onderhoud of problemen, gedachten van de bewoners van tien adressen inventariseren over woning, woonomgeving en toekomstperspectief Brochures die up-todate zijn


Het effect


Partners zijn

Eigen inzet Er is een handleiding opgesteld voor gesprekken met huurders. In het 4e kwartaal zijn tien huurders door onze medewerkers bezocht

De gesprekken zijn in het 4e kwartaal gevoerd en uitgewerkt in verslagen

De resultaten worden in het 1e kwartaal 2015 besproken. Hieruit komen vervolgacties

Bewoners

Eigen inzet De brochures zijn geactualiseerd

De brochures zijn up-to-date

Bij veranderingen in weten regelgeving en/of beleid brochures tijdig aanpassen

Bewoners

Duidelijk krijgen Eigen inzet Vanwege personele of we vanaf 2015 wijzigingen niet voor bewoners een opgestart ‘inlogportaal’ kunnen realiseren zodat bewoners hun ‘eigen’ documenten en info kunnen inzien

Geen voortgang

We pakken dit punt in 2015 op

Bewoners

Duidelijk krijgen of senioren willen doorstromen en welke condities daarbij gevraagd worden

We verwachten duidelijkheid te krijgen of voor deze manier van doorstroming onder senioren belangstelling bestaat

Op basis van de uitkomsten van de pilot zetten we vervolgacties uit

Bewoners

Eigen inzet Voorbereiding is gestart. Via een pilot waarbij we gaan werken met een senioren makelaar willen we hier begin 2015 ervaring mee opdoen

Oudere bewoners Eigen inzet krijgen via ons en via derden informatie op welke manier het wonen aangenamer en de kans op ongevallen kleiner wordt

We hebben een voorlichtingsbijeenkomst ‘Lang zult u wonen’ georganiseerd

Belangstellenden zijn geïnformeerd hoe ze nu en in de toekomst aangenamer en veiliger kunnen wonen

De bijeenkomst is goed bezocht. De diensten van de gemeente Kampen en Beter Wonen zijn onder de aandacht gebracht

Bewoners, plaatselijke ondernemers, Welzijn

Zij die dat wensen Eigen inzet krijgen thuis bezoek van een vrijwilliger van de stichting Welzijn met adviezen over mogelijke aanpassingen

We hebben een voorlichtingsbijeenkomst ‘Lang zult u wonen’ georganiseerd waarin stichting Welzijn een actieve rol had

Belangstellenden zijn geïnformeerd over elke aanpassingen mogelijk zijn

Naar aanleiding van de “Lang zult u wonen’ markt zijn diverse huisbezoeken gebracht door vrijwilligers van Welzijn Kampen

Bewoners, stichting Welzijn

28

Tevredenheid van bewoners blijft op een hoog niveau:

In de afgelopen jaren hebben we veel geïnvesteerd in het vergroten en meten van de tevredenheid van onze bewoners. De gemiddelde score van het KWH is de laatste 4 jaar hoger dan 8,0. Ons doel, via externe onderzoeken bevestiging krijgen van de goede uitkomsten van onze eigen metingen, is bereikt. Dit is de hoofdreden dat we met ingang van 2014 geen lid meer zijn van het KWH. We blijven zelf onze bewoners benaderen met tevredenheidsmetingen. In de komende jaren focussen we ons op het borgen van de kwaliteit voor, en tevredenheid van onze bewoners.

Communicatie via de website

Via onze website houden we belangstellenden op de hoogte van actuele ontwikkelingen die betrekking hebben op Beter Wonen. Daarnaast is informatie opgenomen om huurders, woningzoekenden en belangstellenden te informeren over allerlei zaken. Voor huurders bestaat de mogelijkheid om onder andere informatie te krijgen over algemeen en groot onderhoud, huurbetaling, onderhoudsfonds, zelf aangebrachte voorzieningen en zonnepanelen. Belangstellenden kunnen informatie krijgen over projecten en over Beter Wonen. Ook kan men de jaarverslagen, publicaties, brochures e.d. op de website vinden. Daarnaast kunnen bezoekers gebruik maken van een vragenformulier en een reparatieverzoek indienen. Voor woningzoekenden is er een link naar de site van www.dewoningzoeker.nl. Deze website biedt woningzoekenden toegang tot het complete woningaanbod van vier woningcorporaties.

Brochures

Onze brochures zijn digitaal in te zien via onze website. Bij het toewijzingsgesprek ontvangen toekomstige huurders de brochures op een USB-stick. Voor een kleine groep huurders die zich nog niet digitaal redden, houden we brochures op papier beschikbaar.

Communiceren via enquêtes

Vanaf 2014 zijn wij geen lid meer van het KWH. Gedurende het jaar hebben we de klanttevredenheid zelf gemeten. Nieuwe huurders sturen we twee weken na huuringangsdatum een enquête. We vragen naar hun ervaringen en willen graag weten of ze tevreden zijn over de gang van zaken. In 2014 hebben we 93 enquêtes verstuurd. 37 huurders hebben de enquête geretourneerd. 95 % van de huurders is tevreden tot zeer tevreden over de oplevering. 3 % geeft aan ontevreden tot zeer ontevreden te zijn. De vraag is niet beantwoord door 2 % van de huurders. Het gemiddelde cijfer voor de dienstverlening is een 8,0.

Vertrokken huurders sturen we bij de eindafrekening een enquête. Gevraagd wordt naar hun mening over en tevredenheid met betrekking tot de woning, de omgeving, de verhuizing en de dienstverlening. We hebben 50 vertrokken huurders een enquête gestuurd waarvan 36 de enquête terugstuurden. Het gemiddelde cijfer voor de dienstverlening is een 7,1. In de Aedes-Benchmark zijn onze resultaten van de KWH meting 2013 meegenomen. Omdat wij sinds 2014 niet meer deelnemer zijn, hebben we mogelijk een ander instrument nodig. Vooruitlopend hierop hebben we onze eigen enquêtes voor 2015 aangepast aan de vraagstelling die voldoet aan de eisen van de Benchmark.

Op de koffie gaan

De meeste huurders spreken we alleen als daar aanleiding toe is, bij het afsluiten van een huurcontract of een reparatieverzoek. Tussentijds spreken we elkaar niet zo vaak. Misschien een keer bij een bewonersbijeenkomst, een voorlichtingsavond of bij een kantoorbezoek. In het derde kwartaal brachten we hier verandering in. In tweetallen bezochten we tien huishoudens om in een ontspannen setting te praten over wat zij belangrijk vinden in relatie tot Beter Wonen en huren. De huishoudens zijn steekproefsgewijs geselecteerd. Leeftijd, gezinssamenstelling en woonplaats (dorp of kleine kern) zijn daarbij in aanmerking genomen. In de gesprekken volgden we drie hoofdlijnen: woning, woonomgeving en woonwensen. De bewoners geven allen aan met plezier te wonen. De gemiddelde bewoningsduur van de ondervraagden is 17,5 jaar. In het kader van duurzaamheid en financiële besparing hebben een aantal bewoners via Beter Wonen zonnepanelen laten plaatsen op hun woning. Er is weinig tot geen animo om extra isolerende maatregelen te treffen. Naast positiviteit over de woonomgeving is er ook enige zorg. Dit heeft betrekking op de mentaliteitsverandering. Buurtbewoners zijn minder tolerant naar elkaar wat overlastklachten tot gevolg heeft. Dit betreft geluidsoverlast maar ook wordt ‘overlast’ ervaren doordat buurtbewoners minder gemotiveerd zijn om hun tuin te onderhouden waardoor een onverzorgd straatbeeld ontstaat. De bewoners zijn tevreden over de voorzieningen in de buurt. Bewoners van de kleine kernen ervaren wel dat er in de kernen steeds minder voorzieningen voorhanden zijn. Uit de gesprekken bleek dat de huurders tevreden zijn over Beter Wonen. Ze beoordelen Beter Wonen als een klantvriendelijke organisatie die goed omgaat met haar


29

huurders. Ook is onze communicatie duidelijk en worden reparatieverzoeken snel opgepakt, een belangrijk aspect voor huurders. De huurders dragen geen verbeterpunten aan. Wel wordt geadviseerd oog te houden voor betaalbaarheid en zelfstandigheid en zelfredzaamheid van huurders.

Onderhoud op afroep

In 2012 maakten we de overstap van binnenonderhoud naar onderhoud op afroep. Bewoners kunnen nu zelf het initiatief nemen hun keuken of douche te vervangen. Onze huurders ervaren het als plezierig dat zij zelf het moment kunnen kiezen waarop hun badkamer of keuken aan vervanging toe is. Na een kleine piek in aanvragen na de invoering, is de vraag naar binnenrenovaties in 2014 een stuk minder. Hierdoor is ook daadwerkelijk sprake van een besparing in de uitgaven.

Klachtenadviescommissie

Sinds de invoering van het BBSH moet elke corporatie beschikken over een klachtenadviescommissie. Naast de drie Zwolse corporaties en Beter Wonen maakt ook Salland Wonen deel uit van de Klachtenadviescommissie. De werkwijze en bevoegdheden zijn vastgelegd in een reglement dat door de directies is goedgekeurd. De Klachtenadviescommissie is een onafhankelijke commissie, waarin klachten worden behandeld van (mede)huurders, ex-huurders, toekomstige huurders en woningzoekenden die van mening zijn dat zij door de organisatie niet correct geholpen zijn. In 2014 heeft de Klachtenadviescommissie 41 klachten ontvangen. De klachten kunnen opgesplitst worden in 29 algemene klachten en dertien klachten over de woonruimteverdeling. Van de 29 algemene klachten zijn er 14 behandeld door de commissie. De adviezen zijn door de betreffende corporaties overgenomen. Verder zijn er dertien klachtenbrieven ontvangen die betrekking hebben op het woonruimteverdeelsysteem. De betrokken corporatie of de stuurgroep woonruimteverdeling heeft op deze brieven gereageerd.

georganiseerd. Tijdens deze markt in het restaurant van De Maarlenhof hebben diverse partijen (waaronder plaatselijke ondernemers, stichting Welzijn en Beter Wonen) belangstellenden geïnformeerd over mogelijke aanpassingen in de woning zodat seniorhuurders langer in hun huis kunnen blijven wonen. Dankzij deze aanpassingen wordt het wonen aangenamer en verkleint de kans op ongevallen.

Keuzevrijheid voor bewoners

Beter Wonen biedt haar huurders veel keuzevrijheid. Op deze manier kan elke huurder van zijn of haar huis een thuis maken. De komende periode handhaven we dan ook onze woonwinkel met keuze in keukens en sanitair en de mogelijkheden voor zelf aangebrachte voorzieningen. Sinds 2012 kunnen huurders zelf invloed uitoefenen op het moment waarop keuken en sanitair wordt vervangen. We willen keuzevrijheid blijven bieden voor onze huurders en toekomstige huurders. Daar waar mogelijk willen we dit in overleg met de huurders verder uitbreiden.

Onderhoudsfonds kleine gebreken

85% van de huurders is lid van het onderhoudsfonds kleine gebreken. Voor € 4,25 per maand kan een huurder lid worden. Veel werkzaamheden die normaal voor rekening van de huurder komen, worden nu door ons uitgevoerd. Het fonds voorziet duidelijk in de behoefte.

Zelf Aangebrachte Voorzieningen

Bewoners kunnen hun huurwoning naar eigen wensen aanpassen. In de ZAV-brochure is vastgelegd hoe men dit kan aanvragen en welke voorwaarden hieraan verbonden zijn. In een aantal gevallen is het bij het verlaten van de woning mogelijk een vergoeding te krijgen.

Glasverzekering

Voor alle huurwoningen hebben wij een glasverzekering afgesloten. Huurders hoeven hiervoor niet te betalen. Eventuele schade kan gemeld worden via de “Glaslijn” waarbij ruitbreuk en lek- of blindslaan van isolerende beglazing is verzekerd.

Beter Wonen heeft een klacht van één huurder ter behandeling doorgestuurd naar de Klachtenadviescommissie. De Klachtenadviescommissie heeft geadviseerd de klacht van de bewoner ontvankelijk en ongegrond te verklaren. Het advies is door de directeur-bestuurder overgenomen.

Geriefsverbeteringen

Lang zult u Wonen

Kantoor en Woonwinkel

Als eerste corporatie heeft Beter Wonen in samenwerking met stichting Welzijn de markt “Lang zult u wonen”

30

Geriefsverbeteringen worden op verzoek van bewoners uitgevoerd en als de woning muteert. Isolerende maatregelen zoals het aanbrengen van vloer-, daken spouwisolatie worden dan uitgevoerd.

Aan onze balie worden zowel woningzoekenden als huurders geholpen. Denk hierbij aan vragen over huurtoeslag,

reparaties, overlast, afgifte van verhuurdersverklaringen, het invullen van bereidverklaringen en overige onderwerpen. We zien steeds vaker “multi-problematiek” bij onze huurders. Deze situaties verwijzen we door naar instanties die meer deskundigheid hebben op dit gebied. In ons kantoor beschikken we over een woonwinkel. In de woonwinkel kunnen huurders een keuze maken voor keuken, toilet en badkamer. De mogelijkheden voor een huurder richten zich op bladkeuze, keukenkastjes, tegels en panelen. Extra’s zoals een gaskookplaat, afzuigkap of een vaatwasmachine worden ook aangeboden. De huurder kan deze extra’s uitkiezen tegen contante betaling of tegen een huurverhoging.

Geschikte huisvesting voor senioren

Steeds meer senioren blijven langer in hun huidige woning wonen. Ook als ze zorg nodig hebben. Voor Beter Wonen is het realiseren van geschikte woningen voor deze doelgroep de belangrijkste taak. De nultreden woningen die daarvoor geschikt zijn, realiseren we bij voorkeur in de nieuwbouwopgave. Daarnaast bieden we waar mogelijk (technisch en financieel) maatwerk aan huurders die specifieke voorzieningen nodig hebben. Uitgangspunt daarbij is dat Beter Wonen zorg in de woning mogelijk maakt. Het leveren van zorg laten wij over aan zorginstellingen.

Zelfstandig wonen

Beter Wonen wil het zelfstandig wonen in een huurwoning bevorderen. Onze opdracht is er voor te zorgen dat er voldoende faciliteiten in de woning aanwezig zijn om

dit mogelijk te maken. Deze faciliteiten bevorderen enerzijds de zelfredzaamheid. Anderzijds kan het ondersteuning bieden aan de zorginstelling die thuiszorg levert. Icare en IJsselheem leveren thuiszorg aan onze bewoners. Beide zorginstellingen maken gebruik van personenalarmsystemen. Dit is een voorbeeld van domotica. Naast personenalarmsystemen zijn in complexen van ons videofoons en intercoms aanwezig. Deze vorm van domoticatoepassingen dragen bij aan de zelfredzaamheid en veiligheid van senioren. Bij nieuwbouw nemen we aanvullende maatregelen om het zelfstandig wonen te bevorderen.

Uitbreiding bezit met levensloopbestendige of gelijkvloerse woningen voor senioren

In 2014 hebben we zestien appartementen (project De Tjalk in Kampen) aan ons bezit toegevoegd. Aan nieuwbouw hebben we negen levensloopgeschikte woningen in project Het Meer te IJsselmuiden opgeleverd.

Oppluspakket voor veiliger wonen

Zoals eerder beschreven was de markt ‘Lang zult u wonen’ een groot succes. Tijdens deze markt is onder andere aandacht besteed aan welke kleine aanpassingen in de woning mogelijk zijn en wat stichting Welzijn en Beter Wonen hierin kunnen betekenen. Dankzij deze aanpassingen kunnen senioren langer zelfstandig blijven wonen. In 2014 gaven we € 4.645,- uit aan beugels, verhoogde toiletpotten, een thermostatische douchekraan, tweede trapleuning of andere kleine verbeteringen.


31

32

6

Woningzoekenden vinden een huis Het verzorgen van goede, betaalbare huisvesting is onze kerntaak. Daarnaast willen we waar mogelijk een bijdrage leveren aan vragen die vanuit de maatschappij De opgave was

De kosten Wat we in 2014 deden bedroegen Ontwikkeling Eigen inzet, In samenwerking met volgen van onze Atrivé collega corporaties doelgroep in NoordwestOverijssel onderzoek uit laten voeren naar woonlasten in onze regio Onderzoek of Eigen inzet De gemeente een gezamenlijk Kampen trekt zich indicatieorgaan per 2015 terug uit met corporaties de indicering van en welzijnszorgwoningen. instellingen in Duidelijkheid Zwolle/Kampen gekregen over hoe mogelijk is voor we in Kampen de verdeling van het systeem zorgwoningen handhaven zonder de gemeentelijke bijdrage Is de kernvoorEigen inzet, De ontwikkeling raad voldoende Atrive van de doelgroep gelet op de is vanuit de Atriveontwikkelingen rapportage in beeld met betrekking gebracht tot de huishoudinkomens

op ons afkomen. We stellen ons daarbij een aantal doelen. Hieronder ziet u in schema de doelstellingen en resultaten in 2014: Het effect

Het resultaat en eventueel vervolg Inzicht in betaalbaarheid Commissie doelgroep nu en in de betaalbaarheid toekomst op basis van opgericht budgetbenadering voor gerichte afspraken in de gemeente Kampen Samenwerking met collega Per 1 oktober corporaties om tot één 2014 één systeem te komen indicatieorgaan voor Zwolle en Kampen

Partners zijn

Inzicht in de benodigde kernvoorraad

Gemeente Kampen, collega corporaties en huurders c.q. woningzoekenden

Gegevens worden meegenomen bij de actualisatie Strategisch Voorraad Beheer begin 2015

Gemeente Kampen, collega corporaties en huurders c.q. woningzoekenden Collega corporaties en stichting Welzijn


33

De opgave was

De kosten Wat we in 2014 deden Het effect bedroegen

Betere Eigen inzet rapportage van de woonruimteverdeling

Bouw woningen Eigen inzet voor starters in Wilsum onderzoeken en meerdere varianten aanbieden

Een meer op Beter Wonen toegesneden rapportage uit het regionale woonruimteverdelingssysteem regelen

Gewenste rapportagegegevens zijn in beeld

Gesprek aangegaan Starters helpen bij de met bewoners huisvesting Wilsum in hoeverre er belangstelling bestaat voor koop- en huurwoningen

Verder gaan met Eigen inzet Gesprekken met de de ontwikkeling gemeente Kampen in Het Meer zijn gestart fase II

Duidelijkheid verkrijgen of in fase 2 ook de mogelijkheid bestaat woningen voor starters te realiseren

Kernvoorraad afstemmen op de omvang van primaire doelgroep

De primaire doelgroep wordt geraakt door de economische crisis/bezuinigingen. Daarom houden we extra goed in de gaten hoe de omvang van de groep die sociale huisvesting nodig heeft, zich ontwikkelt. We willen de kernvoorraad op peil houden. Dit doen we onder andere door het aantal reacties op de verschillende typen woningen goed te monitoren. We doen dit samen met andere corporaties en de gemeente. Indien nodig stellen we ons strategische voorraadbeleid bij en ontwikkelen we aanvullende plannen om aan de woningbehoefte van deze groep tegemoet te komen.

De Woningzoeker

Sinds mei 2011 werken we samen met de drie Zwolse corporaties (deltaWonen, SWZ en Openbaar Belang) in een regionaal woonruimte-verdeelsysteem: ‘De Woningzoeker’. Doelstelling van het woonruimteverdeelsysteem is om optimaal gebruik te maken van de bestaande voorraad woningen en daarmee te komen tot een rechtvaardige en doelmatige verdeling van de beschikbare huurwoningen. In de stuurgroep woonruimteverdeling zijn in het afgelopen jaar diverse onderwerpen aan de orde gekomen: • servicepunt zorgwoningen Kampen en Zwolle optimaliseren en integreren in De Woningzoeker;

34

Het resultaat en Partners zijn eventueel vervolg In 2015 opdracht verstrekken aan bureau dat de automatisering regelt

ZIG

De vraag blijkt zeer gering. Wanneer we gaan bouwen worden het enkel huurwoningen. We gaan hier begin 2015 aanvullend onderzoek naar doen

Starters gemeente Kampen, Loostad

We verwachten Gemeente begin 2015 Kampen duidelijkheid over te krijgen

• digitaliseren van het aanbiedproces; • afwegingskader statushouders vaststellen; • implementatie nieuwe Huisvestingswet; • woonlastentool hanteren bij aanbieden van woning; • mobiel woningzoekendenportaal implementeren. Voor ons geldt dat we tevreden zijn over De Woningzoeker. We willen ons blijven ontwikkelen en kijken continu naar mogelijkheden het systeem verder te optimaliseren.

Afwegingen en afspraken

Over het afgelopen jaar willen we een aantal belangrijke aandachtspunten specifiek benoemen: • De gemeente Kampen heeft besloten na 2014 geen financiële bijdrage meer te verstrekken voor het servicepunt Zorgwoningen. Er is besloten de werkzaamheden op te laten gaan in de reguliere processen van de deelnemende organisaties. Tegelijk is gekeken of een samenvoeging met collega’s uit de gemeente Zwolle tot de mogelijkheden behoort. Doel hiervan was om, met behoud van kwaliteit, een efficiency- en effectiviteitsslag te maken. Het realiseren van een uniforme werkwijze voor de betrokken instanties was hierbij een belangrijk aandachtspunt. Het uiteindelijke resultaat is dat alle zorgwoningen, binnen De Woningzoeker, op een uniforme manier worden aangeboden

en verhuurd. Met ingang van 1 oktober 2014 is de werkwijze geïmplementeerd bij alle partijen. • Kandidaten ontvingen tot voor kort een aanbod van een huurwoning altijd schriftelijk. Doordat binnen het systeem de mogelijkheid bestaat de woning digitaal aan te bieden, behalen we meer efficiency. Woningzoekenden ontvangen nu geen brief meer van ons maar een melding in de mailbox. • Aan het eind van 2014 zijn we geconfronteerd met een forse toename van de taakstelling van huisvesting van statushouders in 2015. In het eerste halfjaar hebben we als taakstelling om 49 personen (inclusief zes personen achterstand vanuit 2014) te huisvesten in de gemeente Kampen. De toewijzing van statushouders heeft directe gevolgen voor alle woningzoekenden. Er worden minder woningen aangeboden via de wensen spoedmodule en de slaagkans in de spoedmodule zal aan schommelingen onderhevig zijn. Als gevolg van deze ontwikkelingen willen we inzichtelijk maken welke gevolgen de toewijzing van de taakstelling statushouders heeft op de overige woningzoekenden. In 2015 zullen we hier het antwoord op krijgen. • De nieuwe Huisvestingswet biedt gemeenten de mogelijkheid in te grijpen bij de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de voorraad. Het opstellen van een Huisvestingsverordening is niet vanzelfsprekend en dient periodiek onderbouwd en getoetst te worden. Met de gemeente Zwolle en Kampen zijn we in gesprek om hier afspraken over te maken. • De woningen die muteren, worden via De Woningzoeker aangeboden. Hier wordt alleen de te betalen huurprijs aangegeven. Er wordt niet gesproken over de energielasten. Vanuit het oogpunt van betaalbaarheid willen we de toekomstige huurder graag duidelijk maken met welke woonlasten maandelijks rekening moet worden gehouden. De woonlasten bestaan uit de te betalen huur en energiekosten. In 2014 hebben we hier veel werkzaamheden voor verricht, de uitvoering vindt plaats in 2015. • Vanuit het oogpunt van optimaliseren van het proces, onderzoeken we of we een mobiel woningzoekendportaal kunnen realiseren. Hiermee kunnen we realiseren dat woningzoekenden via een app kunnen reageren op woningen die muteren. • De verdeling van de woningen die muteren vindt volgens een bepaalde systematiek plaats. Dit betekent dat een derde van het aantal beschikbare woningen in de spoedmodule wordt geplaatst. Het percentage van de slaagkans was de afgelopen jaren laag. We hebben een aantal besluiten genomen waardoor de slaagkans hoger wordt. De slaagkans in de spoedmodule bedroeg

in het vierde kwartaal van 2014 86%. Dit houdt in dat 86% van de woningzoekenden binnen een periode van zes maanden aan een woning is geholpen. 98% van de woningen in de spoedmodule wordt toegewezen aan mensen binnen de gemeente Kampen of Zwolle.

Ontwikkeling woningzoekenden

Het aantal geregistreerde woningzoekenden in 2014 is van 24.648 (1 januari 2014) naar 24.843 (31 december 2014) gestegen. Dit betekent een lichte stijging van 195 woningzoekenden. Het aandeel woningzoekenden uit de Provincie Overijssel is 87%. 92% hiervan komt uit de gemeenten Zwolle of Kampen. Het aandeel studenten onder de woningzoekenden is 10%.

Hoe actief is een woningzoekende?

Een actief woningzoekende is iemand die minimaal één reactie op een woning heeft geplaatst in het afgelopen jaar. Het aantal actief woningzoekenden in Kampen is 944. Het gemiddeld aantal reacties op een woning is 23. Dit is een afname ten opzichte van 2013. Het gemiddeld aantal reacties was toen 34.

Verhuizing van Zwolle naar Kampen en vice versa

Het aanduiden van de gemeenten Zwolle en Kampen als één regionale woningmarkt betekent dat over en weer verhuizingen binnen de gemeenten plaatsvinden. In Zwolle zijn twaalf woningen toegewezen aan woningzoekenden uit de gemeente Kampen. Dit is slechts 2,8 % van het totaal aantal toewijzingen. In de gemeente Kampen zijn achttien woningen toegewezen aan personen uit de gemeente Zwolle. Dit betreft 13 % van het totaal aantal toewijzingen. Een aanzienlijk verschil waaruit we concluderen dat woningzoekenden uit Zwolle eerder naar Kampen trekken dan andersom.

Overzicht toewijzingen

In 2014 hebben we in totaal 122 nieuwe huurcontracten afgesloten. De verdeling van de woningen in de verschillende modules vond als volgt plaats: • • • •

wensmodule spoedmodule bemiddelingsmodule vrije sectormodule

Aantal 80 37 5 0

% 66 30 4 0

Bij De Woningzoeker hebben we als leidraad afgesproken om een verhouding van 2/3 ten opzichte van 1/3 te hanteren voor de verdeling van de woningen in de wensen


35

spoedmodule. Met de percentages van 66 % en 30 % voldoen we hier aan. In de bemiddelingsmodule sloten we vijf nieuwe huurcontracten af. Drie woningen zijn toegewezen aan statushouders, één woning is toegewezen aan een huurder van de herstructureringsplannenSlenkstraat en één woning is beschikbaar gekomen via de hardheidsclausule.

De gemiddelde wachttijd voor een woning in de wensmodule is 2.399 dagen. Dit komt overeen met een periode van 6,57 jaar. Dit betekent overigens niet dat je ruim zes en een half jaar moet wachten op een woning. Veel van de woningzoekenden schrijven zich uit voorzorg in, de zogenaamde “índekkers”.

Inkomens versus huurklassen in 2014

De volgende tabel bevat een overzicht van het type huishouden, de inkomens en huurprijsklassen, geselecteerd uit de toewijzingsgegevens. Huurgrenzen 2014

<= € 389,05

<= € 556,82

> € 556,82

Totalen

< 65 jaar, inkomen <= € 21.025

4

24

7

35

< 65 jaar, inkomen > € 21.025

0

6

4

10

>= 65 jaar, inkomen <= € 21.100

0

3

17

20

>= 65 jaar, inkomen > € 21.100

0

1

3

4

Totaal eenpersoonshuishoudens

4

34

31

69

< 65 jaar, inkomen <= € 28.550

0

6

12

18

< 65 jaar, inkomen > € 28.550

0

2

5

7

>= 65 jaar, inkomen <= € 28.725

0

4

4

8

>= 65 jaar, inkomen > € 28.725

0

2

3

5

Totaal tweepersoonshuishoudens

0

14

24

38

< 65 jaar, inkomen <= € 28.550

0

3

10

13

< 65 jaar, inkomen > € 28.550

0

1

1

2

>= 65 jaar, inkomen <= € 28.725

0

0

0

0

>= 65 jaar, inkomen > € 28.725

0

0

0

0

Totaal drie- en meerpersoonshuishoudens

0

4

11

15

Totaal huishoudens

4

52

66

122

Eenpersoonshuishoudens

Tweepersoonshuishoudens

Drie- en meerpersoonshuishoudens

Door de invoering van Europese regelgeving per 1 januari 2011 zijn corporaties verplicht het inkomen van woningzoekenden te toetsen. Voor 2014 geldt het toetsingsinkomen van € 34.678,- voor ten minste 90% van de toewijzingen. Bij het toewijzingsgesprek vindt controle van het huishoudensinkomen plaats.

90 procent norm

Onder de 122 nieuwe huurcontracten bevonden zich drie huishoudens met een inkomen boven de grens van € 34.678,-. Dit is 2,45% van het totaal. We hebben dus ruimschoots voldaan aan de Europese toetsingsnorm.

36

Mutaties en acceptatiegraad

In totaal hebben we 120 gesprekken ingepland om de woningzoekende een aanbieding te doen. 14 personen besloten zelf om niet op de aanbieding in te gaan. 24 woningzoekenden hebben uiteindelijk geen aanbieding van ons gehad. 14 personen ontvingen wel een aanbieding maar weigerden de woning. Het is dus duidelijk niet vanzelfsprekend dat een woningzoekende een woning accepteert. Het weigeren van een woning heeft voor ons ook financiële consequenties omdat de woning langer leeg staat. Dit willen we zoveel mogelijk voorkomen.

Mutatiegraad over de afgelopen jaren 2014 11,0

2013 6,0

2012 6,0

2011 9,9

2010 6,0

In 2014 nam de mutatiegraad flink toe ten opzichte van voorgaande jaren. Een verklaring hiervoor is dat bij toewijzing van de nieuwbouw huurwoningen in Het Meer voorrang wordt gegeven aan ‘zittende huurders’. We doen dit om de doorstroming binnen ons bezit te bevorderen.

Statushouders

Voor de huisvesting van vergunninghouders krijgt de gemeente van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een taakstelling opgelegd. Voor 2014 was de taakstelling voor Kampen oorspronkelijk vastgesteld op 40 personen. Hier is echter een extra taakstelling van 8 personen overheen gekomen. Per 31 december 2013 hadden we een achterstand van 6 personen om te huisvesten. De totale taakstelling voor 2014 bedroeg 54 personen. In 2014 hebben we, samen met deltaWonen, onze verantwoordelijkheid genomen en de personen gehuisvest. We hebben in 2014 48 geaccordeerde huisvestingen gerealiseerd. De formele achterstand per 31 december 2014 is 6 personen. In 2015 krijgen we te maken met een toename van de taakstelling om vergunninghouders te huisvesten. In het eerste halfjaar van 2015 moeten we 43 personen huisvesten.

Aandacht voor starters

De problematiek voor starters is door het gebrek aan doorstroming toegenomen. Het woningaanbod voor starters zal de komende jaren verder afnemen door de huurverhogingen. Dit is een landelijk probleem dat op de schaal van IJsselmuiden en de kernen niet door Beter Wonen kan worden opgelost. Starters gaan naar verwachting door deze ontwikkelingen minder stappen maken in hun wooncarrière dan in het verleden. Zij blijven

langer thuis wonen, gaan eerst op kamers of vertrekken naar een stad waar wel voldoende aanbod is. Dit aanbod wordt inmiddels via de regionale woonruimteverdeling inzichtelijk gemaakt. Door deze ontwikkeling verlaten we het standpunt dat voldoende woningen tot de aftoppingsgrens (€ 389,05 prijspeil 2014) beschikbaar moeten blijven in IJsselmuiden voor de doelgroep tot 23 jaar.

Starters

In ons Strategisch Voorraad Beleid hebben we een groep woningen gelabeld voor starters. Als bij een mutatie de woning wordt verkocht, bieden we die als eerste aan onze huurders aan. Zo geven we starters op de koopmarkt de kans om een woning te kopen en bevorderen we de doorstroming binnen ons woningbezit. Bij mutaties van huurwoningen is in 2014 één huurwoning beschikbaar gekomen voor de koopmarkt. In de leeftijdscategorie tot 23 jaar hebben we dit jaar acht personen kunnen helpen aan een huurwoning.

Starters op de koopmarkt

Gedurende het jaar hebben we vier woningen aan de zittende bewoners kunnen verkopen. Dit zijn starters op de koopmarkt.

Nieuwbouw van sociale huurwoningen

Beter Wonen wil de gemeentelijke ambitie op het gebied van de bouwproductie voor zover mogelijk ondersteunen. Jaarlijks beoordelen we de financiële en organisatorische haalbaarheid van deze ambities en blijven we in gesprek met de gemeente Kampen om te helpen bij het uitvoeren van het herziene programma sociale woningbouw. De bestaande plannen passen binnen de met de gemeente Kampen gemaakte prestatieafspraken.

Onze activiteiten voor nieuwbouw en herstructurering

• In het project Het Meer hebben we in de eerste fase veertien woningen gerealiseerd. Het betreft negen levensloop geschikte woningen en vijf starterswoningen. • In het project Het Meer worden op dit moment acht levensloopbestendige woningen gerealiseerd. Verwachte oplevering is medio mei 2015. • In 2014 zijn zestien appartementen in gebouw De Tjalk in Kampen overgenomen van deltaWonen. Per april 2014 zijn deze appartementen verhuurd aan J.P. van den Bent-stichting. • We zijn in de afrondingfase van de planontwikkeling van de sloop van zestien woningen en nieuwbouw van tien woningen aan de Slenkstraat.


37

38

De Tjalk in Kampen in 2014 aangekocht en verhuurd aan cliënten van JP van den Bent-stichting

7

Zorginstellingen onder dak Faciliteren van vastgoed zonder zorg

Aan vragen van zorginstellingen voor het faciliteren van vastgoed komen we zoveel mogelijk tegemoet. We kunnen bestaande woningen beschikbaar stellen voor het huisvesten van cliënten. Voorwaarde hierbij is dat andere doelgroepen daardoor niet in de knel mogen komen. Uitgangspunt is dat Beter Wonen zorg mogelijk maakt. Het verlenen van zorg laten we aan de zorginstellingen over. Gezien de ontwikkelin-

gen in de zorgsector (het scheiden van wonen en zorg) en de omvang van de heffingen investeert Beter Wonen de komende jaren niet meer in vastgoed dat alleen geschikt is voor zorg of zorgvoorzieningen. Daarmee laten we het standpunt los dat we dat wel doen onder bepaalde voorwaarden. Hieronder in schema de doelstellingen en resultaten van 2014:

De opgave was

De kosten bedroegen


Het effect


Partners zijn

In gesprek blijven met zorgpartijen over ontwikkeling op gebied van weten regelgeving

Eigen inzet

Gesprekken gevoerd met zorgpartijen en gemeente Kampen over hoe zij de toekomst van de zorghuisvesting zien

Partijen pakken het vraagstuk gezamenlijk op

Er is een werkgroep Wonen, Welzijn en Zorg opgestart om het transitieproces zo soepel mogelijk te laten verlopen

Gemeente Kampen, deltaWonen en diverse zorgpartijen

Werkgroep Wonen, Welzijn en Zorg

Een werkgroep waar wij onderdeel van uitmaken maakt gemeentebreed een inventarisatie van de effecten van de nieuwe weten regelgeving op het zorgvastgoed in de gemeente Kampen. Op basis van deze informatie zoeken zij afstemming en formuleren zij oplossingsrichtingen om de transitie scheiden wonen en zorg zo soepel mogelijk te laten verlopen. De eerste uitkomsten worden januari 2015 in het bestuurlijk overleg besproken.

Naast bovenstaande actie zijn in het kader van scheiden wonen en zorg gesprekken gevoerd met de zorginstellingen IJsselheem en Philadelphia over de toekomst van zorgappartementen in onze woningen. Op dit moment zijn de risico’s voldoende in beeld en beheersbaar. Volgend jaar stellen wij een risico inventarisatie op voor het zorgvastgoed van Beter Wonen zodat we de ontwikkelingen goed kunnen monitoren.


39

40

8

Een leefbare maatschappij Corporaties hebben een belangrijke taak op het gebied van leefbaarheid. Hoe pakt Beter Wonen dit op? Welke activiteiten worden ondernomen? Wat zijn de verantwoordelijkheden van ons als corporatie enerzijds en gemeente Kampen, welzijnsinstellingen en bewoners

De opgave was

Hieronder in schema de doelstellingen en resultaten van 2014:


Inkomensafhanke- Eigen inzet lijke huurverhoging invoeren met als doel gemiddeld 3,5 procent realiseren

Beperking inschakeling deurwaarder

anderzijds? In dit hoofdstuk geven we onze toelichting op het onderwerp “leefbare maatschappij”.

Vanwege Woningen zijn zoveel betaalbaarheid mogelijk betaalbaar huurverhoging gehouden beperkt. Voor inkomens tot € 34.085 tot inflatie 2,5%, tussen € 34.086 en € 43.602 inflatie plus 1% en hogere inkomens krijgen inflatie plus 2,5% is 5%. Gemiddeld 2,9%

Eigen inzet Daar waar mogelijk voorkomen dat een vordering op bewoners naar de deurwaarder gaat door intensieve afspraken of via hulp van enkele instanties tijdens bezoeken bij de bewoner thuis

Geen ontruimingen in 2014


Partners zijn

Op basis van betaalbaarheidsonderzoek 2014 beoordelen hoe we met de huurverhoging 2015 omgaan

HvGIJ

De Huurders, huurachterstanden De Kern, lopen op. We Deurwaarder voeren in 2015 aanpassingen in het incassoproces door zodat we preventief blijven handelen


41

De opgave was



Afspraken maken met de gemeente Kampen over schuldhulpverlening

Eigen inzet We hebben afspraken gemaakt met De Kern om bewoners met multi -problematiek te begeleiden. Met de gemeente zijn voorbereidingen getroffen om tot een convenant inzake schuldenproblematiek te komen

Als gevolg van economische omstandigheden lopen de huurachterstanden versneld op

Het incassoproces deltaWonen wordt en gemeente aangescherpt zodat Kampen wij of De Kern eerder persoonlijk contact hebben en de betreffende huurder nog geholpen kan worden

Onderzoek of Nibud-normen woonquote gehanteerd kan worden

Eigen inzet, Atrivé

De uitkomsten uit dit rapport worden meegenomen in de uitwerking van afspraken voor de gemeente Kampen

Er is een werkgroep betaalbaarheid opgestart. De werkgroep komt begin 2015 met gerichte adviezen

Gemeente Kampen, deltaWonen, energiemaatschappijen

Zonnig Huren: bij een groot aantal woningen energie besparen

Eigen inzet Zonnepanelen aangelegd op 89 woningen

Lagere woonlasten voor betreffende huurders en verbetering energielabels

In het Jaarplan 2015 middelen opgenomen om project door te zetten

Collega corporaties en bewoners

Atrivé heeft een rapport opgeleverd over betaalbaarheid Noordwest-Overijssel op basis van budgetbenadering

Partners zijn

Herbeoordeling Eigen inzet isolatieprogramma om in of vóór 2020 het gemiddeld label B te behalen

Herbeoordeling is opgestart en dient als input voor het te actualiseren SVB

Betere balans creëren Herijking SVB 2015 tussen investering versus positief effect op woonlasten

Medewerkers Vastgoed

Als proef Eigen inzet buitenschil isoleren van complex etagewoningen voor senioren zonder huurverhoging

Duidelijk gekregen met welke effecten we te maken krijgen bij isolatie van een dergelijke ‘klankkast’

Uitkomst is positief Uitkomst wordt zodat we dit in 2015 bij meegenomen in een nog aan te wijzen herijking SVB project toe gaan passen

Medewerkers Vastgoed

Organiseren Eigen inzet informatiebijeenkomst over energiebesparing samen met HVgIJ

Voorbereiding is getroffen zodat we dit in 2015 kunnen organiseren

Bewoners bewust maken van voordelen isolatie door derden zo objectief mogelijk voorlichting te laten geven

Energiemarkt in 2015

HvGIJ

Onderzoek of Eigen inzet WTW installatie bij badkamerrenovatie haalbaar is

Onderzoek gedaan: dit blijkt niet efficiënt door hoge kosten, lastige toepassing en beperkt rendement

De douche-wtw is niet een maatregel die goed toepasbaar is bij renovaties

Douche-wtw alleen Medewerkers bij uitzondering Vastgoed toepassen in renovatie

Behoefte verschilt per project

Per project bepalen Medewerkers wat de extra Vastgoed energie inzet zal zijn

Structureel extra middelen voor energiebesparing bij nieuwbouw

42

Eigen inzet Onderzoek gedaan: Uit analyse blijkt dit toch een stuk maatwerk te zijn.

De opgave was



Partners zijn

We investeren niet meer in stenen voor nieuw maatschappelijk vastgoed

Eigen inzet In 2014 zijn bijdragen toegezegd voor de realisatie van een MFC in Zalk (€ 10.000,-) en voor zonnepanelen op het MFC Wilsum (€ 2.500,-)

Deze investering in maatschappelijk vastgoed draagt bij aan de leefbaarheid kleine kernen plus de verbetering duurzaamheid

Toezegging moet nog geëffectueerd worden

Zalk/Wilsum

Stalling voor scootmobielen in Havezate verbeteren

Eigen inzet Behoefte en mogelijkheden zijn geïnventariseerd

Belangstelling blijkt minimaal en de mogelijkheden zijn beperkt. Bewoners zijn geïnformeerd

Geen

Bewoners Havezate

Tijdens markt “Lang zult u wonen” belangstellenden doorverwezen naar Welzijn Kampen

Diensten Welzijn Kampen bij onze huurders onder de aandacht brengen

Welzijn Kampen

Bestrijden van Eigen inzet eenzaamheid onder ouderen door het aanbieden van cursussen voor de tablet

Markt “Lang zult u Wonen” is georganiseerd. Hier is gebleken dat Welzijn Kampen hier al in voorziet

Betaalbare huren

Huurachterstand per ultimo

We maken ons sterk voor betaalbare woonlasten. De huurprijs is daar een belangrijk onderdeel van. Komende jaren zoeken wij de juiste balans tussen de betaalbaarheid, de energieprestatie, de streefhuren en de jaarlijkse (eventueel inkomensafhankelijke) huurverhoging.

Huurverhoging en bezwaren

In 2014 is de inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast. Huurders met een inkomen tot € 34.086,kregen een huurverhoging van 2,5%. De inkomensgroep € 34.086 ,- tot € 43.603,- 3,5% en huurders met een inkomen vanaf 43.603,- een verhoging van 5,0%. De gemiddelde verhoging kwam uit op 2,9%. Het bestuur van de Huurdersvereniging kon zich vinden in ons beleid. De jaarlijkse huurverhoging was voor onze huurders geen aanleiding om bezwaar aan te tekenen bij de Huurcommissie. De gemiddelde huurprijs is eind 2014 66 % van de maximaal redelijke huur. Bij huurmutaties wordt een nieuwe huurprijs vastgesteld. Dit wordt bepaald aan de hand van de streefhuur.

Huurachterstand

De totale huurachterstand bedraagt per 31 december 2014 € 39.492,- (2013 € 19.001,-). Dat is 0,54% van de jaarhuur. Klasse

Goedkoop (tot € 389,05) Betaalbaar (€ 389,05 - € 596,75) Duur (meer dan € 596,75)

Totale achterstand

2012

18.856

2013

19.001

2014

39.492

Aantal actieve huurders

29

33

40

Bedrag vertrokken huurders

210

2.082

1.622

Een aantal huurders heeft steeds meer moeite aan hun financiële verplichtingen te blijven voldoen. Het is van groot belang om de huurachterstand continu te monitoren. Ons incassoproces is erop gericht dat we de huurachterstand tijdig signaleren zodat toekomstige problemen voorkomen worden. Gezien de fors gestegen huurachterstand gaan we ons proces in 2015 verder optimaliseren. Onze inspanningen hebben er in ieder geval voor gezorgd dat we in 2014 niet tot uitzetting over hoefden te gaan. In één situatie heeft de huurder voorafgaand aan de dreigende ontruiming zelf de woning leeg gehaald en de sleutels bij ons op kantoor ingeleverd.

Huurprijzen daeb-woningen

In het volgende overzicht is zichtbaar hoeveel woningen in de goedkope, betaalbare en dure klasse vallen. De appartementen die via IJsselheem volgens de AWBZ regeling worden doorverhuurd zijn niet in dit overzicht opgenomen.

Aantallen per 30-06-2014 154

% 15

Aantallen per 01-07-2014 92

% 9

818

79

823

80

59

6

116

11


43

Huurprijs bij mutatie

In het Strategisch Voorraad Beleid hebben we afspraken gemaakt welk streefhuur-percentage wordt gehanteerd bij welke woning. De gewenste huur is per woning vastgesteld op basis van een percentage van de maximaal redelijke huurprijs. Op deze manier weten we in een oogopslag de nieuwe huurprijs als een woning muteert. Eind 2014 vragen we gemiddeld 73% van de maximaal redelijke huur. Bij een mutatie is het mogelijk dat de woning wordt gerenoveerd en voorzien wordt van isolerende maatregelen. Deze duurzaamheidsinvestering heeft wel een hogere huurprijs tot gevolg.

Huurtoeslag

Huurders kunnen in aanmerking komen voor huurtoeslag als het inkomen in verhouding tot de huurprijs te laag is. Huurtoeslag is alleen mogelijk als de huurprijs van een woning beneden de huurtoeslaggrens van € 699,02 ligt. Per 1 januari 2014 ontvangen de betreffende huurders de huurtoeslag rechtstreeks op hun eigen IBAN-nummer.

De Warmtewet bij collectieve verwarming

Per 1 januari 2014 is de Warmtewet in werking getreden. Het doel van de Warmtewet is om huurders met blokverwarming te beschermen tegen te hoge energieprijzen. Deze huishoudens kunnen niet op eigen initiatief overstappen naar een andere warmteleverancier. De wet biedt bescherming doordat de kosten die voor warmte in rekening worden gebracht niet méér mogen zijn dan de maximumprijs op basis van de Warmtewet. De flatwoningen aan de Erfgenamen- en Drostenstraat en enkele participanten vallen onder de Warmtewet. De betreffende huurders hebben we geïnformeerd over de wijziging.

Duurzaamheid en energiebesparing

In het Convenant Energiebesparing Huursector 2012 tussen Aedes, Woonbond, Vastgoedbelang en BZK is afgesproken dat de sector streeft naar een gemiddeld B-label in 2020. We onderzoeken welke financiële consequenties deze maatregelen voor ons woningbezit hebben. De maatregelen en de planning daarvan worden meegewogen in de actualisatie van het SVB. Vervolgens plannen we die energiebesparende maatregelen zo effectief mogelijk, op basis van het restant levensduur en het planmatig onderhoud. Dit is verwoord in ons strategisch voorraadbeleid. Voor energiebesparende maatregelen hebben we van het oorspronkelijke bedrag van 1,9 miljoen nog een bedrag van circa € 850.000 beschikbaar voor de komende zes jaar. We verwachten dat dit een reëel bedrag is om tot het gemiddelde van B-label te komen in 2020.

44

Duurzaamheid

Bij duurzaamheid gaat het om de balans tussen bedrijfseconomie, mens en milieu (planet, people en profit). Beter Wonen heeft zich ingezet om deze balans te vinden door verschillende initiatieven. Sinds 2013 heeft Beter Wonen aansluiting gezocht bij het initiatief ‘Zonnig Huren’. Acht corporaties uit de regio Zwolle vormden een collectief voor de gezamenlijke inkoop van zonnepanelen voor huurwoningen. Voordeel hiervan is het samen ontwikkelen van een sterk bestek voor aanbesteding, een goed product voor huurders en scherpe inkoopsprijzen. In 2014 zijn veertien woningen in nieuwbouwplan het Meer gerealiseerd. Deze woningen hebben een energieindex van 0,60 en een EPC van 0,4 en zijn een stuk energiezuiniger dan het bouwbesluit voorschrijft.

Energetische maatregelen

In 2014 hadden we € 312.090,- beschikbaar voor energetische maatregelen. We hebben daarvan een bedrag van € 292.819,- besteed. Steeds weer blijkt dat huurders moeizaam te bewegen zijn tot het nemen van energetische maatregelen. Vaak is bij de beslissing van bewoners de te betalen huurverhoging leidend boven de verbetering van het comfort in de woning en besparing die bij energetische maatregelen behaald wordt. Hierdoor worden de mogelijkheden voor het treffen van isolerende maatregelen steeds beperkter. Isolerende maatregelen zullen ook steeds vaker als onderhoudsmaatregel worden uitgevoerd waarvoor geen huurverhoging wordt gevraagd. De zonnepanelen slaan goed aan en in 2014 zijn veel woningen van zonnepanelen voorzien. Naar verwachting zal de belangstelling hiervoor in 2015 afnemen en zullen zonnepanelen vooral bij mutatiewoningen worden geplaatst. Eind 2014 zijn bij Beter Wonen 89 huurwoningen voorzien van zonnepanelen.

Problemen bij isolatie

In 2013 ontvingen we een klacht van een echtpaar dat hun lichamelijke klachten in verband bracht met de onder hun woning aangebrachte PUR-isolatie. Samen met de aannemer die de PUR heeft aangebracht hebben wij onderzocht of er tekortkomingen zijn bij de woning. Die werden niet aangetroffen. Vervolgens hebben we de klacht ondergebracht bij de GGD. Zij hebben nader onderzocht of de aangebrachte PUR ook daadwerkelijk de oorzaak is. Uit het onderzoek bleek dat het onwaarschijnlijk wordt geacht dat de gezondheidsklachten door de aangebrachte PUR isolatie worden veroorzaakt. De huurders zijn inmiddels verhuist en Beter Wonen beschouwt de

kwestie hiermee als afgewikkeld. Wel is besloten om voor het isoleren van vloeren een andere isolatietechniek toe te passen waarmee de kans op nieuwe klachten wordt verkleind.

produceren. Op deze manier kunnen we ook de vorderingen in beeld houden om te voldoen aan het Convenant Energiebesparing Huursector. Onderstaand een overzicht van het verloop van de energielabels in 2014:

HR ketels

n 01-01-2012

n 01-01-2013

n 01-01-2014

n 01-01-2015

Bijna al onze woningen beschikken over een cv-ketel; 99% van ons woningbezit beschikt over een HR 107 ketel. Deze levert 7% meer rendement dan een hoog-rendementsketel.

Energiemarkt Wilsum

In Wilsum is door Dorpsbelangen Wilsum een energiemarkt georganiseerd. Eén van de aanleidingen was de behoefte om een energiecoöperatie te beginnen. Tijdens deze markt was er belangstelling van circa 80 personen. Beter Wonen heeft in het plenaire deel uitgelegd hoe huurders in aanmerking kunnen komen voor zonnepanelen. Aanwezigen waren zeer positief over het aanbod en de inzet van Beter Wonen. Helaas heeft dit tot dusver geen nieuwe huurwoningen met zonnepanelen opgeleverd in Wilsum.

Energielabeling

Om een goed beeld te krijgen van de energetische kwaliteit van onze woningen, hebben we voor al onze woningen het energielabel berekend. Deze informatie gebruiken we om de energetische maatregelen in beeld te krijgen die nodig zijn om een hoger label te bereiken en dus minder energie te verbruiken en minder CO2 te

A

B

C

D

E

F

G

In 2014 is het percentage A en B labels toegenomen met 4,3%. 64% van onze woningen heeft een A, B of C label.

Afgifte energielabels in 2014

Bij mutatie van een woning voorzien we die woning van een officieel energielabel. Een label geeft de huurder inzicht in de zuinigheid van de woning. Onze opzichters hebben een opleiding gevolgd om de energieprestaties van de woning zelf op te nemen en te berekenen. Een gecertificeerd bureau geeft ons vervolgens de officiële labels. Een onafhankelijke instelling controleert steekproefsgewijs of deze beoordeling op de juiste manier is uitgevoerd. We overhandigen de kopers van onze woningen ook een energielabel.


45

35 30 25 20 15 10 5 0

Zonnig Huren Nieuwe energiebronnen

3

be pe erg rk de iev raa g

2

e

1

m rza uu k d gie er en

en

rui

geb

• Bij nieuwbouw wordt gezocht naar mogelijkheden voor het toepassen van duurzame energiebronnen. Bij Maarlenhof is een warmte-koude-opslag in gebruik waarbij tot een diepte van tachtig meter in de zomer de warmte wordt opgeslagen en in de winter wordt afgenomen. • Beter Wonen participeert in het project ‘zonnig huren’. In 2014 zijn daarom bij Beter Wonen inmiddels 89 huurwoningen en het kantoor voorzien van zonnepanelen. • Omdat de mogelijkheden tot isoleren bij huurwoningen beperkter worden vanwege gebrek aan belangstelling van huurders, zoeken we breder naar mogelijkheden om voor het energieverbruik duurzame energie te gebruiken. Dit volgens de Trias Energetica. Het beperken van warmteverlies, dus isoleren, blijft de belangrijkste focus houden.

indien nodig, gebruik fossiele brandstoffen zo efficient en schoon mogelijk

Trias Energetica Beleid inzake energetische maatregelen

• Bij mutatie of groot onderhoud handelen we conform ons strategisch voorraadbeleid. Als energetische maatregelen daar deel van uit maken, brengen we de woning bij voorkeur op B-niveau. Als dit met isolatie alleen niet mogelijk is, volstaat het C-label. • Bij daartoe aangewezen woningen die door verhuizing leeg komen, vervangen we enkel glas door HR++ glas en, als dat technisch mogelijk is brengen we spouwmuurisolatie, vloeren dakisolatie aan waarbij koudebruggen ook worden geïsoleerd. Daarnaast worden, waar mogelijk, zonnepanelen geplaatst. • Bij woningen waar een kamer op de zolder mogelijk is, werken we de dakisolatie netjes af met gipsplaten. Investeringen worden in de nieuwe huurprijs doorberekend. • Bij groot onderhoud wordt de bewoner aangeboden deel te nemen aan extra energiebesparende maatregelen. • Bij kozijnvervanging wordt bij woningen waar de spouw geïsoleerd is HR++ glas geplaatst. Voor deze maatregelen berekenen we geen huurverhoging. • Bij woningen waar nog geen isolatie is aangebracht, kan gekozen worden voor isolerende maatregelen. • We berekenen maximaal de helft van de theoretische energiebesparing door in de huur.

De vooruitgang zichtbaar gemaakt

Gedurende het jaar zijn we verder gegaan met het isoleren van woningen uit ons bezit. De vooruitgang is af te lezen in de onderstaande tabellen die het verloop van de labeling weergeven, de theoretische besparing in gasverbruik, EPC en CO2 uitstootvermindering. Inmiddels is de gemiddelde energie index van Beter Wonen onder het label C gekomen.

46

Gemiddelde Energie index 1,85 1,80 1,75 1,70 1,65 1,60 1,55 1,50 1,45 1,40

Gemiddelde EI

C label

Leefbaarheid

1-1-2011

1-1-2012

1-1-2013

1-1-2014

1-1-2015

Gemideld gas verbruik per woning 1500 1450 1400 1350 1300 1250 1200 1150 1100

n m3 gas

1-1-2011

1-1-2012

1-1-2013

1-1-2014

1-1-2015

Gemiddeld CO2 uitstoot per woning 3300 3200 3100 3000 2900 2800 2700

In de Herzieningswet die per 1 juli 2015 in werking treedt is het werkterrein van woningcorporaties sterk aan banden gelegd. In de loop van 2015 zal duidelijk worden wat er nog wel mogelijk is. Dit zal meegenomen worden in de herijking Strategisch Voorraad Beheer en de nieuw op te stellen prestatieafspraken met de gemeente Kampen.

n CO2

1-1-2011

1-1-2012

1-1-2013

1-1-2014

Maatschappelijk vastgoed

1-1-2015

We investeren nog wel in maatschappelijke voorzieningen binnen ons werkgebied. Voorwaarde daarbij is dat onze activiteiten op dit vlak altijd een relatie met het wonen moeten hebben. Via de nog nader vast te stellen kernstrategie maken we duidelijk wat we per kern kunnen betekenen. We investeren de komende ondernemingsplanperiode niet in maatschappelijk vastgoed.

De inzet van Beter Wonen gaat verder dan de woning. In en rond onze woningen voelen we ons medeverantwoordelijk voor een goede leefbaarheid en het welzijn van onze klanten. Dat betekent ook dat we in samenwerking met andere organisaties inspelen op probleemsituaties en het faciliteren van zorgverlening middels maatregelen aan woning en/of woonomgeving. Het inrichten en het beheer van de openbare ruimte zien we als een verantwoordelijkheid van de gemeente. Wij verwachten door de extramuralisering een toename van probleemsituaties in onze woningen. Wij anticiperen hierop door de komende jaren met partners op dit gebied afspraken te maken.

Leefbaarheid wordt niet meer gezien als een kerntaak voor woningcorporaties. De voorgenomen wetgeving is daar duidelijk in. Wij denken daar toch genuanceerder over. Alleen als we betrokken zijn en blijven bij leefbaarheid kunnen we mogelijke problemen in een vroeg stadium aanpakken waardoor schade en eventuele kosten tot een minimum beperkt blijven. Leefbaarheid is een ruim begrip maar voor bewoners in een wijk is dit van groot belang. We blijven daarover in gesprek met gemeente, zorgen welzijnsorganisaties.

Buurtprikkel

Al enkele jaren hebben we de ‘buurtprikkel’. Dit is een fonds waaruit door Beter Wonen bijdragen kunnen worden gegeven om de woonomgeving te verfraaien. Denk daarbij aan een nieuw speeltoestel, een bank etc. In de afgelopen jaren heeft niemand vanuit de huurders of belangenorganisaties een beroep gedaan op een bijdrage. We concluderen dat de bewoners tevreden zijn over de leefbaarheid in de buurt.

BZOK-overleg

Regelmatig vinden overleggen plaats onder de vlag van Breed overleg Zorg & Overlast Kampen (BZOK). Hierin zijn medewerkers van hulpinstanties, gemeente Kampen, politie en corporaties vertegenwoordigd. In het overleg wordt gesproken over bewoners met een hulpvraag in de samenleving. Per persoon wordt een plan van aanpak opgesteld. De resultaten stemmen tot tevredenheid.


47

Levensloopbestendige woningen in nieuwbouwplan Het Meer

Team Via, De Kern en Stichting Present

Team Via en De Kern zijn instellingen die hulp bieden bij problemen waar men alleen niet uitkomt. Denk aan vragen op het gebied van maatschappelijk werk, sociaal raadswerk en groepswerk. De maatschappelijk werkers ondersteunen, begeleiden en/of adviseren bewoners. De medewerkers van De Kern benaderen ook huurders om wie anderen zich zorgen maken. De stichting Present slaat een brug tussen mensen die iets te bieden hebben en personen die daarmee geholpen zijn. Zo kunnen problemen voor huurders worden opgelost. Als zich problemen voordoen, verwijzen we cliënten in IJsselmuiden door naar één van deze instanties en steken zo nodig ook zelf de handen uit de mouwen.

Wonen-Zorg-Welzijn

De gemeente Kampen heeft er als gevolg van de decentralisatie Jeugdzorg, decentralisatie Awbz en de nieuwe Participatiewet nieuwe taken bij gekregen. Samen met inwoners, instellingen, bedrijven en gemeente Kampen hebben ook wij een taak voor ondersteuning aan kwetsbare inwoners. De druk op het gebied van wonen, zorg en welzijn neemt in de komende jaren toe. Vergrijzing en de steeds hogere eisen die bewoners stellen aan de kwaliteit van de zorg leveren een toenemende kwantitatieve en kwalitatieve zorgvraag op. Tegelijkertijd neemt het financiële draagvlak vanuit de overheid voor de zorgvoorzieningen af. Om de bewoners zorg te kunnen blijven bieden, is een platform Wonen, Zorg en Welzijn ingesteld. In een aantal bijeenkomsten is aandacht besteed aan het uitvoe-

48

ringsprogramma van betrokken partijen. Het is belangrijk dat alle partijen samenkomen en samenwerken en een antwoord vinden op de vraag: hoe kunnen we samen slimmer, sneller en met minder geld de juiste ondersteuning bieden aan inwoners die dat echt nodig hebben? We nemen deel aan bijeenkomsten over de uitwerking van deze decentralisatie. Samen zoeken we naar een antwoord en anticiperen we op de komende ontwikkelingen.

Sponsorbeleid

Het ondersteunen van sponsoractiviteiten moet ten goede komen aan het woongenot in een buurt of wijk. In principe moet er een relatie zijn met de kerntaken. In 2014 honoreerden we de volgende initiatieven: • € 75,- ten behoeve van de organisatie van een politiek café, hier kwam met name het huurbeleid en de toekomstplannen van nieuwbouw aan de orde; • € 100,- ten behoeve van Live Life, een organisatie die ook voor een aantal van onze anders getalenteerde bewoners een feestdag verzorgde; • € 250,- voor de organisatie van de Nationale Ouderendag; • € 1.000,- voor ondersteuning van De Herberg die daken thuislozen een kans geeft op woonruimte. Het totaalbedrag aan sponsoring bedraagt in 2014 € 1.425,-.

Veiligheidsbeleving

Brandpadverlichting geeft bewoners een gevoel van zekerheid en veiligheid. Het is een essentieel onderdeel van leefbaarheid. Huurders moeten zich veilig voelen in

hun buurt. Nagenoeg al onze achterpaden hebben brandpadverlichting. Bewoners van wie stroom voor achterpadverlichting wordt gebruikt, ontvangen van ons een jaarlijks geïndexeerde vergoeding.

Activiteit

Maatschappelijk rendement in cijfers

Het maatschappelijk rendement valt deels ook in cijfers uit te drukken. In onderstaande tabel hebben we dat over 2014 in euro’s zichtbaar gemaakt.

Investering

Socioruimte, vrij van huur in gebruik bij Philadelphia

4.200

Onderhoud groen, bijdrage verhuurder

4.650

Premie glasverzekering, afgesloten voor alle huurders

15.650

Servicemedewerker via I & M, sociale werkvoorziening

6.305

Opplusfonds, WMO-voorzieningen voor oudere huurders

4.645

Isolerende maatregelen: bij spouw-, vloer en dakisolatie plus isolerende beglazing: de helft van de investering Duurzaamheid aanleg zonnepanelen

48.895 97.515

Verlichting brandpaden, vergoedingen bewoners

2.122

Tegoedbonnen uitgereikt bij nieuwe verhuur t.b.v. aanhanger

558

Bijdragen daken thuislozen opvang De Herberg in Zwolle

7.876

Bijdrage Vrouwenopvang Zwolle

5.477

Sponsoring

1.425

Bijdrage Verenigingsgebouw Zalk

10.000

Bijdrage Huurders Vereniging groot IJsselmuiden Totaal

2.388 211.706


49

Maatschappij

Beschikbaarheid

Betaalbaarheid

Kwaliteit

50

9

Middelen Ons vastgoed, onze financiële middelen en onze organisatie zijn de middelen waarmee we, ook op lange termijn, onze doelgroepen bedienen. Om continuïteit in deze middelen te waarborgen,

De opgave was

stellen we ons voor de komende periode een aantal doelen. Hieronder in schema de doelstellingen en resultaten van 2014:

Het vervolg

Partners zijn

Eigen inzet, Duidelijkheid scheppen Plannen Slenkstraat architect over beide plannen zijn in vergevorderd stadium, Drostenstraat uitgesteld tot 2019

In 2015 starten met project Slenkstraat, Drostenstraat 2019

Gemeente, bewoners en HVgIJ

Actualiseren financieel statuut

Eigen inzet

We beschikken over een actueel financieel statuut

Besluitvorming in RvT MT en RvT 1e kwartaal 2015

Beperking bedrijfslasten

Eigen inzet

Daar waar mogelijkheden zijn worden ze benut en meegenomen in het Jaarplan 2015

Dit is een blijvend proces wat we monitoren middels onze rapportages

Verder gaan met herstructurering Slenkstraat en Drostenstraat Aandacht voor de kernen, leefbaarheid, maatschappelijk vastgoed, verkopen bezit en nieuwbouwplannen. Per kern de strategie bepalen

De kosten bedroegen


Eigen inzet

Plannen die we al hadden zijn geborgd binnen de reguliere processen. In afwachting van de Herzieningswet worden nieuwe initiatieven opgeschoven naar 2015

Input voor het Actualiseren nieuwe Strategisch Strategisch Voorraad Voorraad Beheer is Beleid of komt beschikbaar

Duidelijkheid of er mogelijkheden zijn om de bedrijfslasten te beperken

Het financieel statuut is geactualiseerd. Besluitvorming in RvT moet nog plaatsvinden

Het effect

MT

Managers


51

De opgave was

De kosten Wat we in 2014 deden bedroegen Tax-planning Eigen inzet, Duidelijkheid op welke BDO manier we gebruik gaan maken van fiscale faciliteiten Evalueren verkoop Eigen inzet Toetsen of verkoopstrategie strategie voldoet of herzien moet worden Actief verkopen van woningen

Eigen inzet

Risico’s uitwerken Eigen inzet

Digitaliseren van documenten

Eigen inzet

Informatie verstrekken via e-mailberichten

Eigen inzet

Informatie verstrekken aan bewoners en belanghouders

Eigen inzet

Prestatieafspraken herijken

Eigen inzet

Invoering Warmte- Eigen inzet wet: kunnen we dat zelf of trekken we daarin op met anderen Ontwikkelen Eigen inzet Corporatie Benchmark systeem

52

Minimaal 5 woningen verkopen door actief zoeken naar kopers De risico analyse is geactualiseerd en geprioriteerd in samenspraak met de RvT Mogelijkheden zijn geïnventariseerd en er is een kosten/ batenanalyse gemaakt Omdat de uitgave van de ‘WoonWijzer’ verminderd wordt, geven we vaker nieuwsberichten door via e-mail berichten naar alle adressen waarvan wij de emailadressen hebben In 2014 verscheen de ‘WoonWijzer’ tweemaal, Daarnaast intensiveerden wij onze berichtgeving op de website Met gemeente Kampen en deltaWonen prestatieafspraken aanpassen aan actuele situatie Duidelijkheid over wat we moeten regelen voor de Warmtewet en welk beslag dat op de tijd van onze medewerkers legt Input geleverd voor de Benchmark

Het effect

Het vervolg

Partners zijn

Inzicht in de fiscale faciliteiten die we nu en in de toekomst kunnen benutten Vastgesteld dat strategie op een aantal punten aangepast moet worden Vier woningen verkocht waarvan drie aan de zittende huurder. Eén woning zit in verkoopproces Risico’s zijn in kaart gebracht en worden via de reguliere rapportages gemonitord Op dit moment staan de kosten niet in verhouding tot wat het Beter Wonen oplevert Om dit goed te doen hebben we meer actuele e-mailadressen nodig. Acties om deze te verkrijgen zijn uitgezet

Jaarlijks actualiseren

BDO

Strategie(SVB) wordt begin 2015 geactualiseerd

MT

Huurders regelmatig wijzen op de mogelijkheid van aankoop van de woning Belangrijkste risico’s en beheer maatregelen opgenomen in jaarplan 2015 In 2015 onderzoeken we of er goedkopere alternatieven beschikbaar zijn

Huurders voor verkoop aangewezen woningen

Daar waar mogelijk gaan we de informatievoorziening verder digitaliseren

Personeel, huurders

Bewoners en stakeholders zijn geïnformeerd over actuele ontwikkelingen binnen Beter Wonen Vanwege onduidelijkheden rondom de Herzieningswet opgeschoven naar 2015 Maatregelen zijn getroffen zodat warmtewet tijdig is geïmplementeerd

Daar waar mogelijk gaan we de informatievoorziening verder digitaliseren

Personeel

In 2015 worden nieuwe prestatieafspraken opgesteld met de gemeente Kampen en deltaWonen Jaarlijks monitoren en wettelijke aanpassingen doorgevoerd binnen proces Jaarlijkse input en inzicht in cijfers

Gemeente Kampen/dW

Corporatie Benchmark waarmee we ons kunnen meten aan vergelijkbare corporaties

MT en RvT

MT

MT

Aedes en deelnemende corporaties

VASTGOED Vernieuwing van ons bestaand bezit

In 2015 herijken we ons Strategisch Voorraadbeleid. Daarbij worden onze financiële (on)mogelijkheden meer leidend dan in het vorige plan. Ook de veranderopgave van ons bezit is onderdeel van de herijking. We werken toe naar een integrale afweging tussen toekomstwaarde van de woningen, de energieprestatie van de woning, het huurniveau en investeringscapaciteit van Beter Wonen. De invloed van bewoners op het tempo van de herstructurering wordt ondergeschikt aan de rol van onze financiële (on)mogelijkheden.

Herstructurering Slenkstraat

In 2014 lieten we diverse plannen maken voor vervanging van de huidige zestien woningen door tien nieuwbouwwoningen aan de Slenkstraat. De discussie ging met name over de bouwvorm in relatie tot het straatbeeld. In grote lijnen zijn de (on)mogelijkheden in beeld zodat we de plannen in 2015 verder kunnen uitwerken. In 2013 hebben we bij de gemeente Kampen een aanvraag ingediend om de zestien te slopen woningen te verhuren via de Leegstandswet. De gemeente Kampen keurde de aanvraag goed. Dit betekent dat nieuwe huurders een tijdelijk huurcontract krijgen.

voor dit plan het jaar 2019 aan. Alle bewoners zijn hierover geïnformeerd. De HVgIJ is betrokken bij de ontwikkelingen rondom de planning/planvorming betrokken.

Herijking voorraadbeheer

In 2015 herijken we het Strategisch Voorraad Beleid. We zullen daarin keuzes moeten maken op het vlak van betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit. In 2014 deden we hiervoor het nodige voorwerk. Meer dan in het verleden zullen de financiële (on)mogelijkheden leidend zijn.

Ons woningbezit is als volgt opgebouwd: Kern

Aantal woningen

%

986

89

Wilsum

50

5

Zalk

IJsselmuiden

19

2

de Zande

6

1

Zuideinde

1

0

's-Heerenbroek

11

1

Grafhorst

16

1

Kampen

16

1

1.105

100

Totaal

In 2014 voegden we per saldo 26 woningen toe aan ons woningbezit. Er zijn vier huurwoningen verkocht, veertien woningen opgeleverd in Het Meer en zestien woningen aan De Tjalk in Kampen.

Uitstel herstructurering Drostenstraat

Zoals in de vorige jaarrekening aangegeven, houden we

Opbouw vastgoed Bouwjaren Type woningen

%

aantal

Portiekflats, 3 woonlagen

9

102

102

Portieketagewoningen, 2 woonlagen

7

79

73

Woningen voor 1 of 2 personen

3

29

27

298

44

Seniorenwoningen, 2 woonlagen

3

28

28

Seniorenwoningen, 2 lagen met lift

6

66

30

36

45

494

287

94

1

9

Seniorenwoningen/appartementen

Eengezinswoningen Woongebouw voor gehandicapten Totaal aantal woningen Totaal in procenten

1.105 100

-1945 1946-1960

1961-1980

1981-2000

2001-2014

6 29

12

68

111

143

33 9

12

68

564

270

191

1

6

51

24

17


53

Onderhoud aan ons woningbezit

In het Jaarplan 2014 hebben we de onderhoudslasten begroot op een totaalbedrag van € 1.374.000,-. Van elke woning hebben we de onderhoudskosten in beeld gedurende de economische levensduur.

uitgegeven aan planmatig onderhoud. Een andere belangrijke post is het binnenonderhoud. Huurders kunnen zelf aangeven of ze binnenonderhoud willen laten uitvoeren. In 2014 hebben we hieraan ruim € 155.000,- uitgegeven.

Het planmatig onderhoud is de grootste post binnen het onderhoud. In 2014 is in totaal ruim € 611.000,-

Een overzicht van de werkelijke en begrote onderhoudslasten:

Soort onderhoud 2014

Werkelijke uitgaven

%

Begroot

%

Reparatie onderhoud

126.545

10

125.000

9

Onderhoudskosten bij mutatie

93.920

8

103.000

7

Klein onderhoud

43.036

4

41.000

3

WMO aanpassing

4.645

0

8.000

1

Planmatig onderhoud

611.702

50

699.000

49

Onderhoud c.v.’s

69.972

6

79.000

5

Binnenonderhoud

155.013

13

187.000

17

APK/preventief onderhoud

36.307

3

45.000

3

Onvoorzien

77.427

6

87.000

6

1.218.566

100

1.374.000

100

Totaal

Werkelijke uitgaven in %

3

6

Reparatie onderhoud

10


8

13

4

0

6

Klein onderhoud WMO aanpassing Planmatig onderhoud Onderhoud c.v’s Binnenonderhoud APK/preventief onderhoud

50

54

Onvoorzien

Reparatie- en mutatieonderhoud

Bij het muteren van een woning moet de woning voldoen aan het gewenste kwaliteitsniveau. De gemiddelde kosten per mutatie zijn gedaald van € 1.051,- in 2013 naar € 914,- in 2014.

Het aantal reparatieverzoeken is gestegen van 1.085 in 2013 naar 1.106 in 2014. De gemiddelde kosten per melding zijn minimaal gestegen, van € 107,52 naar € 114,42. Het blijft vooraf lastig in te schatten hoeveel klachten er gedurende een jaar binnenkomen.

Jaar

Kosten van reparaties voor het muteren van woning:

Gemiddelde kosten per reparatieverzoek 99

Aantal verhuizingen

2010

Aantal reparatieverzoeken 1.275

59

Gemiddelde kosten per VHE 1.354

2011

1.238

111

96

1.493

2012

1.206

138

64

1.166

2013

1.085

108

64

1.051

2014

1.106

114

102

914

Klein-onderhoudsfonds

Uit het onderhoudsfonds kleine gebreken betalen we de kleine reparaties die normaal voor rekening van de huurder zijn. Voorbeelden hiervan zijn reparaties aan

het hangen sluitwerk, ontstoppen van de riolering, het schoonmaken van dakgoten, reparaties aan waterkranen en doucheslangen. De maandelijkse vergoeding voor de huurder is € 4,25.


55

Planmatig onderhoud

De specificatie van de uitgaven voor het planmatig onderhoud in 2014 is in euro’s: Planmatig onderhoud

Bedrag

Buitenschilderwerk diverse complexen

216.856

Gevelrenovatie

140.430

Onderhoud Maarlenhof

75.442

Onderhoud Kulturhus

40.406

Vervanging en onderhoud daken en goten diverse complexen

32.586

Onderhoud balkonscherm/galerijen

32.069

Klimaat beheersing diverse complexen

17.908

Onderhoud aan vloeren

17.004

Schoorstenen G. Sloetlaan

11.743

Onderhoud liften diverse complexen

6.975

Diversen

20.283

Totaal

611.702

Door scherp inkoopbeleid en door het voordeel van de tijdelijke verlaging van BTW zijn we er in geslaagd de werkzaamheden bij planmatig onderhoud ruim binnen de begrote bedragen uit te voeren. De kosten voor contractonderhoud zijn opgenomen in het planmatig onderhoud.

Nieuwe woningen bouwen

Naast het verbeteren van ons bestaande bezit speelt ook nieuwbouw een belangrijke rol bij het vernieuwen van onze portefeuille. In de komende periode gaan we er vanuit dat we, op basis van het geactualiseerde strategisch voorraadbeleid, bepalen welke opgave er ligt en in hoeverre wij deze op kunnen pakken. Onze ambitie is vanwege de nieuwe financiële situatie, voorlopig bijgesteld tot ongeveer 10 woningen per jaar.

Nieuwbouw Project Het Meer

In de eerste fase van het Meer realiseerden we inmiddels 14 van de 22 energiezuinige huurwoningen. Het plan bestaat uit de bouw van 17 levensloopgeschikte woningen en 5 starterswoningen. Op dit moment worden er 8 levensloopbestendige woningen gebouwd. Naar verwachting worden die in mei 2015 opgeleverd. In 2015 verwachten we de gesprekken te starten over fase 2. We zetten in op het realiseren van 22 woningen.

56

De Tjalk Kampen

In april 2014 zijn zestien appartementen in het complex De Tjalk in Kampen verhuurd aan de J.P. van den Bent-stichting. De appartementen zijn aangekocht van collega-corporatie deltaWonen.

Financiële slagkracht behouden

Beter Wonen stelt zich tot doel om minimaal te voldoen aan de normen zoal gesteld door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het WSW. De beoordeling van het CFV richt zich op een zestal toezichtterreinen: kwaliteit financiële verantwoording, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. Het WSW hanteert een risicoclassificatie die corporaties indeelt op basis van de hoogte van de geborgde schuld en de kans op aanspraak (risicoscore). Op basis hiervan wordt bepaald of de corporatie op voorhand ruimte krijgt voor groei van de lening portefeuille en/of herfinanciering.

WINST- EN VERLIESREKENING

Beter Wonen voldoet ruimschoots aan de gestelde ratio’s van zowel het WSW als het CFV. De introductie van het borgingsplafond is een onderdeel van het nieuwe risicobeoordelingsmodel van WSW. Het borgingsplafond vervangt het faciliteringsvolume en is het maximale bedrag aan door WSW geborgde leningen dat een deelnemer op enig moment gedurende een jaar mag hebben. Het WSW heeft in haar brief aangegeven dat zij er vanuit gaat dat Beter Wonen gedurende 2014 en 2015 investeringen vanuit eigen middelen kan financieren. Zij hebben hier rekening mee gehouden bij de vaststelling van het borgingsplafond.

2014 werkelijk

2013 werkelijk

7.305.000

7.301.313

7.038.232

315.000

240.696

227.740

0

0

0

612.000

489.435

1.286.237

20.000

99.718

12.805

8.252.000

8.131.162

8.565.014

13.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa

1.661.000

1.515.963

1.673.463

13.2 Waardeveranderingen materiële vaste activa

1.884.000

74.224

3.273.715

563.000

514.218

495.906

77.000

74.608

72.715

109.000

107.990

102.379

13.6 Lasten onderhoud

1.374.000

1.218.566

1.207.877

13.7 Overige bedrijfslasten

1.821.000

1.771.773

1.241.273

7.489.000

5.277.342

8.067.327

763.000

2.853.820

497.687

12. BEDRIJFSOPBRENGSTEN

2014 begroting

12.1 Huren

12.2 Vergoedingen 12.3 Overheidsbijdragen 12.3 Verkoop onroerende zaken 12.4 Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten 13. BEDRIJFSLASTEN

13.3 Lonen en salarissen 13.4 Sociale lasten 13.5 Pensioenlasten

Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat 14. FINANCIËLE BATEN EN LASTEN

14.1 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 14.2 Rentelasten en soortgelijke kosten

JAARRESULTAAT NA GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING 15. BELASTINGEN JAARRESULTAAT NA BELASTINGEN

42.000

37.229

59.316

1.231.000

1.182.261

1.315.005

-426.000

1.708.788

-758.003

0

411.857

1.787.467

-426.000

2.120.645

1.029.464

Verklaring verschil realisatie 2014 ten opzichte van begroting 2014: • Vier woningen verkocht in plaats van vijf. Nadeel € 125.000,-. • Minder afschrijvingen dan begroot. Voordeel € 145.000.-.

• Lagere personeelskosten dan begroot. Voordeel € 50.000,-. • Onrendabele top genomen in 2013 i.p.v. 2014. Voordeel € 1.600.000,-.


57

Waardering vastgoed

Naast het berekenen van de historische kostprijs berekenen we ook de bedrijfswaarde per complex voor het sociale vastgoed en marktwaarde in verhuurde staat voor het commerciële vastgoed. Bij de bedrijfswaarde houden we rekening met de toekomstige ontvangsten en uitgaven per complex. Voor de berekening van de bedrijfswaarde hanteren we de volgende uitgangspunten: Disconteringspercentage

5,25 %

Huurstijging 2014

3.50 %

Huurstijging 2015 en verder

3,50 %

Huurstijging vanaf 2018

2,00 %

Kostenstijging 2014 en verder

3,00 %

Lastenstijging onderhoud

3,00 %

De materiele vaste activa is gewaardeerd tegen historische kostprijs verminderd met de jaarlijkse afschrijvingen op basis van lineaire afschrijving. De in exploitatie zijnde sociaal vastgoed noteren eind december 2014 een boekwaarde van € 43,4 miljoen. Als we deze waarde vergelijken met de bedrijfswaarde blijkt dat de bedrijfswaarde ruim € 20,3 miljoen hoger is, namelijk € 63,7 miljoen. De marktwaarde in verhuurde staat, zijnde 70% van de WOZ waarde (peildatum 2014), betreft zo’n € 2 miljoen. De in exploitatie zijnde commercieel vastgoed noteren eind december 2014 een boekwaarde van € 2,7 miljoen. Bij de ontwikkeling van nieuwbouw complexen ontkomen we niet aan het berekenen van een onrendabele top. Dit bedrag wordt in eerste instantie op basis van het budget van de stichtingskosten berekend. Na vaststelling van de stichtingskosten wordt het definitieve bedrag berekend. Het bedrag van de onrendabele top wordt in mindering gebracht op de stichtingskosten. Voor 2014 hebben we in totaal € 74.000,-verantwoord als waardeverandering materiele vaste activa. Een bedrag

58

van € 10.000,- heeft betrekking op twee huurwoningen aan de Groenendael. Voor de aankoop van het complex De Tjalk moesten we een afboeking doen van € 140.000,-. Daarnaast is voor enkele complexen een eerder gedane afwaardering teruggenomen, dit betreft ongeveer € 76.000.

Risicomanagement

Risicomanagement is de laatste jaren in toenemende mate een belangrijk instrument geworden voor corporaties. Door het veranderende overheidsbeleid zijn we gedwongen keuzes te maken met betrekking tot het beleid van de corporatie. Dit betekent dat we de juiste activiteiten moeten ondernemen om het gewenste doel te bereiken. Risico-management is daarbij een instrument om voor de juiste inzichten te zorgen. Na in 2013 alle risico’s in kaart te hebben gebracht met behulp van Nederlands Adviesbureau Risicomanagement en ingedeeld naar prioritering, hebben we in 2014 een actualisatie uitgevoerd. Alle risico’s zijn opnieuw besproken. Risicobeheersing vindt op meerdere niveaus plaats. De gevoeligheid van economische ontwikkelingen wordt jaarlijks bepaald op basis van scenario’s. In het Jaarplan 2015 hebben we hier gebruik van gemaakt. Risico’s met betrekking tot investeringen op projecten worden bij het haalbaarheids-onderzoek in kaart gebracht. De operationele risico’s worden door middel van procesbeheersingssystemen ingekaderd. Met het verfijnen van de administratieve organisatie en interne controle willen we hier verder uitvoering aan geven.

Beperking bedrijfslasten

Beter Wonen streeft naar een structurele verlaging van haar bedrijfslasten. In 2014 hebben we deze besparing vooral gehaald binnen de algemene kosten. Door scherpe keuzes te maken in het te actualiseren SVB zien wij mogelijkheden om de kosten per vhe verder te verlagen.

Uitgangspunt hierbij is dat de bezuinigingsdoelstelling niet ten koste mag gaan van de kwaliteit van de woningen die wij verhuren. Overigens is vanuit de Aedes-benchmark gebleken dat de bedrijfslasten van Beter Wonen gunstig afsteken ten opzichte van andere corporaties. In het verslag van de directeur-bestuurder staat dit nader beschreven.

Leegstandscijfers en beleid

Als we een huuropzegging ontvangen, plannen we gelijk een afspraak voor een voor- en eindinspectie. Op deze manier proberen we de woning zo spoedig mogelijk weer te verhuren via De Woningzoeker. Het doel hiervan is de leegstandstermijn zo kort mogelijk te houden. We zijn daarbij in de gelukkige omstandigheid dat we geen woningen leeg hebben staan. In 2014 is de post huurderving gestegen van ruim € 10.000,- naar € 20.000,-. Dit komt doordat er bij mutatie van een woning renovatie-werkzaamheden worden uitgevoerd. Dit neemt meer tijd in beslag dan verwacht. Verder hebben we bij een aantal woningen veel moeite moeten doen om een nieuwe huurder te vinden. Daarnaast heeft een huurwoning die te koop werd aangeboden, vijf maanden leeggestaan voordat hij definitief verkocht is.

Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Het WSW hanteert een risicobeoordelingsmodel waarmee zij op een eenduidige manier de risico’s identificeert, analyseert en interpreteert van de corporatie en van de totale borg. De beoordeling heeft als doel om zoveel mogelijk aanspraken op het borgstelsel te voorkomen. Andere doelen zijn de solidariteit niet onnodig te belasten en de zekerheidsstructuur te verbeteren. Hierdoor kunnen corporaties leningen aantrekken voor de volkshuisvestelijke activiteiten tegen de meest gunstige voorwaarden. Onderdeel van het risicobeoordelingsmodel is het borgingsplafond. Het borgingsplafond is het maximale bedrag dat een corporatie gedurende het jaar aan geborgde leningen mag hebben. Het borgingsplafond wordt vastgesteld aan de hand van de financieringsbehoefte voor de komende drie jaren. Met het afronden van het onderzoek en beoordelen van het jaarverslag 2013 en de prognosegegevens over 2014 verklaart het WSW dat wij voldoen aan de eisen zoals die gesteld zijn door het WSW.

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Op grond van het Besluit beheer sociale huursector (BBSH) beoordeelt het CFV jaarlijks de financiële continuïteit van de corporatie. Op basis van de ingediende prognosegegevens over 2014, het jaarverslag 2013 en andere informatie heeft het CFV risicogericht onderzoek verricht.

De beoordeling richt zich op een zestal toezichtsterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit. Die terreinen zijn: • kwaliteit financiële verantwoording • behoud maatschappelijk gebonden vermogen • kwaliteit risicobeheer • liquiditeit • solvabiliteit • draagkracht vermogen op basis van voorgenomen beleid. Het CFV heeft in de toezichtbrief 2014 aangegeven dat het onderzoek geen aanleiding geeft tot opmerkingen. De beoordeling geeft het CFV geen aanleiding tot het doen van interventies. Ontwikkelingen in de regels met betrekking tot de zorg kunnen invloed hebben op corporaties. Twee veranderingen zijn met name van belang: • nieuwe cliënten met een lage zorgvraag krijgen geen intramurale zorgindicatie en worden zelf verantwoordelijk voor de huisvesting; • de systematiek voor de vergoeding van kapitaallasten is veranderd. Als gevolg van deze veranderingen nemen de financiële risico’s voor zorginstellingen toe. Corporaties die zorgcomplexen verhuren, kunnen hierdoor financieel worden geraakt. Om die reden heeft het CFV een themaonderzoek zorgvastgoed gestart. Aan de hand van een vragenlijst vond een inventarisatie plaats bij alle corporaties, ook bij Beter Wonen. Zo is in kaart gebracht welk zorgvastgoed Beter Wonen bezit. Op basis van de antwoorden zijn wij geselecteerd voor de tweede fase van dit themaonderzoek. In de tweede fase wordt onderzocht hoe we omgaan met de veranderende wetgeving, welke concrete risico’s hieruit voortvloeien en welke maatregelen zijn getroffen om de risico’s te beheersen. In het voorjaar van 2015 wordt het onderzoek afgerond.

Verkopen van bezit

Het verkopen van bezit levert behalve een volkshuisvestelijke meerwaarde, ook een financiële bijdrage aan onze maatschappelijke opgave. De te verkopen woningen zijn vastgelegd op basis van ons strategisch voorraadbeheer.

Actief verkopen van woningen

In 2014 verkochten we vier woningen. Drie huurwoningen zijn rechtstreeks aan de ‘zittende huurder’ verkocht. Eén woning is bij mutatie vrijgekomen en aangeboden op de koopmarkt.


59

Dicht bij onze huurders en andere belanghouders

We vinden het van groot belang dat we dicht bij onze huurders en andere belanghouders blijven staan. Met een kantoor midden in ons werkgebied kunnen we onze huurders goed te woord staan. We informeren huurders via reguliere kanalen over onze werkzaamheden. In de komende periode bezoeken onze woonconsulenten huurders om individueel in gesprek te komen met klanten die we anders nooit treffen. Richting gemeente en maatschappelijke organisaties willen we transparant zijn voor wat betreft onze prestaties en mogelijkheden. Eens per drie jaar organiseren we een bijeenkomst met belanghouders. Jaarlijks vragen we belanghouders te reageren op ons (samengevat) jaarverslag. Daarnaast onderzoeken wij of we kunnen besparen op de kosten die deze inzet met zich meebrengt. We onderzoeken nieuwe, meer efficiënte digitale communicatiemiddelen.

HuurdersVereniging (HVgIJ)

In 2014 vond viermaal overleg plaats met de Huurders Vereniging groot IJsselmuiden (HVgIJ). De volgende onderwerpen kwamen aan bod: • nieuwbouw • herstructureringsplannen • renovatiereglement • energiebesparing • klachtenadviescommissie • verkoop van huurwoningen • beleid met betrekking tot huurverhoging per 1 juli • actualisatie van de prestatieafspraken • ondernemingsplan • jaarrekening • jaarplan. In een constructieve houding bespreken we de aandachtspunten met elkaar waarbij we respect hebben voor elkaars standpunten. Per 31 december 2014 heeft de HVgIJ 156 leden. Bij mutaties van huurwoningen worden de bewoners door leden van de HVgIJ bezocht. Dit zorgt voor nieuwe leden. 156 leden is een mooi resultaat, dat impliceert dat de HVgIJ goed werk verricht voor haar huurders. We beschouwen de HVgIJ ook als ‘de spreekbuis’ namens de huurders. De HVgIJ ontvangt afschriften van brieven van algemene correspondentie met huurders. Voor bijeenkomsten met huurders wordt zij ook uitgenodigd.

60

Overleg met bewoners(commissies)

Klantgerichtheid is een van onze speerpunten. We willen huurders graag betrekken bij grote onderhoudsprojecten. Voorstellen vanuit huurders kunnen op deze manier aan de orde komen. We stellen bewonerscommissies samen en vragen huurders mee te denken bij de uitvoering van de werkzaamheden. We zijn altijd bereid om met huurders mee te denken. Ook stimuleren we huurders deel te nemen aan een klankbordgroep of klantenpanel. Huurders bieden we, al dan niet tegen betaling, keuzemogelijkheden aan. Bij mutatie van een woning mag een huurder bij ons in de woonwinkel een keuken uitzoeken. De huurder mag zelf besluiten of over wordt gegaan tot vervanging van de keuken, afhankelijk van de ouderdom van de keuken. Bij schilderwerkzaamheden laten we bewoners meedenken over de kleurkeuze. Dit vindt ook plaats bij de keuze van vloeren wandtegels. Eveneens wordt in de woonwinkel met huurders gesproken over voor een keuken met of zonder inbouwapparatuur. Onze medewerkers besteden veel tijd aan het uitzoeken van de keuzemogelijkheden. Voor ons geldt dat een tevreden huurder een van onze belangrijkste doelen is.

Individuele klachten inzake overlast

Als huurders bij ons een overlast situatie melden, zijn ze verplicht een registratieformulier in te vullen. Hierna nemen we de melding in behandeling. We voeren een gesprek met degene die de klacht meldt, maar ook met de veroorzaker. Op deze manier proberen we altijd tot een oplossing te komen. Afspraken leggen we vast in een bevestigingsbrief. In een aantal gevallen laten we ons ook bijstaan door een deskundige. Vaak schuift de wijkagent bij een overleg aan, maar het komt ook voor dat medewerkers van De Kern aanwezig zijn.

Wijkgericht werken

Evenals de gemeente Kampen vinden wij het belangrijk dat huurders samen prettig wonen en leven. Beide partijen stimuleren initiatieven om de leefbaarheid te vergroten. De gemeente Kampen organiseert geen wijkschouw meer maar wil meer wijkgericht werken. De komende periode worden plannen verder ontwikkeld met wijkbewoners en maatschappelijke organisaties. De nieuwe koers van het wijkgericht werken wordt zichtbaar binnen het project Buurt aan Zet. Vanuit dit project krijgen bewonersinitiatieven een steuntje in de rug. Beter Wonen stimuleert dit door huurders gebruik te laten maken van de mogelijkheden van de ‘buurtprikkel’.

Verder wordt er nauw samengewerkt met de dorps- en wijkverenigingen binnen de gemeente Kampen. De verenigingen weten wat er speelt in hun wijk of kern en waar behoeften liggen. Door de intensieve samenwerking kunnen we beter aansluiten bij wat er speelt en leeft in de wijken en kernen.

2013 hebben we belangrijke informatie en achtergronden opgenomen. We geven een toelichting wat zich in het jaar 2013 heeft voorgedaan.

Samenwerking zoeken

De maatschappelijke discussie houdt de corporatiesector in beweging. Aan corporaties wordt gevraagd om hun bijdrage te leveren aan het oplossen van maatschappelijke problemen. Tegelijkertijd wordt de speelruimte van corporaties beperkt naar aanleiding van enkele incidenten in de sector en bemoeienis van de Europese Commissie. Door deze ontwikkelingen komt er nieuwe regelgeving op ons af. Om de implementatie daarvan soepel te laten verlopen, stemmen we deze ontwikkelingen af met collegacorporaties. Dit doen we bijvoorbeeld met betrekking tot de woonruimte verdeling met corporaties in de regio Zwolle-Kampen en het project “Zonnig Wonen”. Ook bij de realisatie van vastgoed en innovaties op dat gebied zien we samenwerking als oplossing om de kwetsbaarheid van onze organisatie te verkleinen.

Website

Social media neemt een belangrijke plaats in om informatie te delen met huurders en woningzoekenden. Beter Wonen is nog niet actief op facebook, twitter of linked in. We hebben een website die een positieve uitstraling heeft voor bezoekers. We proberen regelmatig actuele onderwerpen te plaatsen. Ook houden we de voortgang van de ontwikkelingen van nieuwbouw up-to-date. Woningzoekenden kunnen via een link op onze website reageren op woningen die beschikbaar komen voor verhuur. Dit vindt plaats via www.dewoningzoeker.nl In de hal van ons kantoor hangen twee beeldschermen waarmee we belangrijke informatie verstrekken aan belangstellenden.

Samenwerking met collega’s

Bewonersblad WoonWijzer

Samenwerking is een manier om efficiencyvoordelen mee te behalen en kennis kan worden gedeeld. We werken op diverse gebieden samen met collegacorporaties. Het gaat hierbij om onder andere: • de regionale klachtenadviescommissie • het gezamenlijk inkopen van zonnepanelen • bijdragen aan de regionale voorzieningen ‘Herberg’ en ‘Kadera’ in Zwolle • overleg van bestuurders in Noord-, West- en Zuid-Overijssel.

Tweemaal per jaar geven we de ‘WoonWijzer’ uit aan huurders en belanghouders om ze te informeren over de ontwikkelingen bij Beter Wonen. Diverse onderwerpen passeren de revue. Op het uitbrengen van de ‘WoonWijzer’ ontvangen we veel positieve reacties.

‘Populair jaarverslag’

In 2014 verstrekten we het ‘populair jaarverslag’ aan belanghouders over het boekjaar 2013. In de Jaarkrant

jaarkrant 2013 Artist impression nieuwbouw Het Meer

3

15

5

10

Reparatie onderhoud

6


3

1

JAARGANG 18 - DECEMBER 2014

Klein onderhoud WMO aanpassing

1

Planmatig onderhoud

6

Onderhoud c.v’s Binnenonderhoud

2

3

Op zoek naar een woning

53

3


Onderhoud aan

Onvoorzien

ons woningbezit

Geen ontruiming in 2013

4

Hoera, de zon schijnt!

6

Leegstand komt niet voor

Vooraf De Jaarkrant 2013 ligt voor u. Net als in de voorgaande jaren nemen wij u

mee door het afgelopen jaar, een jaar waarin woningcorporaties weer veel in het nieuws zijn geweest. En niet altijd op een positieve manier. Beter

Wonen is in 2013 stug doorgegaan met haar taak: mensen die dat niet zelf kunnen een thuis bieden in een aantrekkelijke woonomgeving.

Ons volledige jaarverslag over 2013 is een boekwerk dat 122 pagina’s bevat. Om dat helemaal door te nemen kost nogal wat tijd. Daarom hebben

we een aantal samenvattingen gemaakt van onderwerpen die vaak de belangstelling wekken. Die treft u in deze uitgave aan.

In 2013 realiseerden we geen nieuwe woningen. We zijn wel druk geweest

met de voorbereidingen van nieuwbouwprojecten die in 2014 van start

gaan. En vooral hebben we veel tijd gestoken in het project ‘Zonnig Huren’. Bewoners van gunstig gelegen woningen kregen een aanbod tot het

plaatsen van zonnepanelen. Wij zijn verrast door het grote aantal huurders

dat mee wilde doen.

Wij nodigen u van harte uit deze Jaarkrant te lezen. Op onze website staat

het volledige jaarverslag. Als u vragen heeft, neem dan contact met ons op.

Onze dienstverlening willen we op een hoog niveau houden. Bewoners

Ook horen wij graag uw ideeën.

Woningcorporaties bleek dat we een goede naam hebben. We eindigden op

Veel leesplezier.

vanzelf dat we ons uiterste best doen u goed van dienst te blijven.

Directie Beter Wonen

moeten op ons kunnen rekenen. Uit de meting van het Kwaliteitscentrum

de 5de plaats in de eindklassering onder alle woningcorporaties. Het spreekt

Gedeputeerde Bakker en wethouder Gerlofsma openden de markt.

Nieuwe leden Raad van Toezicht Interview met Tom de Wal Nieuwbouw op Het Meer Lang zult u wonen-markt Bericht van Huurders Vereniging

Bericht van Huurders Vereniging Lang zult u wonen-markt Nieuwbouw op Het Meer

vanzelf dat we ons uiterste best doen u goed van dienst te blijven.

Directie Beter Wonen

Woningcorporaties bleek dat we een goede naam hebben. We eindigden op

Veel leesplezier.

Onze dienstverlening willen we op een hoog niveau houden. Bewoners

Ook horen wij graag uw ideeën.

dat mee wilde doen.

Wij nodigen u van harte uit deze Jaarkrant te lezen. Op onze website staat

de 5de plaats in de eindklassering onder alle woningcorporaties. Het spreekt moeten op ons kunnen rekenen. Uit de meting van het Kwaliteitscentrum

plaatsen van zonnepanelen. Wij zijn verrast door het grote aantal huurders

Interview met Tom de Wal

het volledige jaarverslag. Als u vragen heeft, neem dan contact met ons op.

Gedeputeerde Bakker en wethouder Gerlofsma openden de markt.

Nieuwe leden Raad van Toezicht

Bewoners van gunstig gelegen woningen kregen een aanbod tot het

gaan. En vooral hebben we veel tijd gestoken in het project ‘Zonnig Huren’. met de voorbereidingen van nieuwbouwprojecten die in 2014 van start

In 2013 realiseerden we geen nieuwe woningen. We zijn wel druk geweest belangstelling wekken. Die treft u in deze uitgave aan.

we een aantal samenvattingen gemaakt van onderwerpen die vaak de

Om dat helemaal door te nemen kost nogal wat tijd. Daarom hebben

Ons volledige jaarverslag over 2013 is een boekwerk dat 122 pagina’s bevat. kunnen een thuis bieden in een aantrekkelijke woonomgeving.

Wonen is in 2013 stug doorgegaan met haar taak: mensen die dat niet zelf in het nieuws zijn geweest. En niet altijd op een positieve manier. Beter

mee door het afgelopen jaar, een jaar waarin woningcorporaties weer veel De Jaarkrant 2013 ligt voor u. Net als in de voorgaande jaren nemen wij u

Vooraf 2

een woning

3

Op zoek naar

ons woningbezit 53

3

Onderhoud aan

Onvoorzien

in 2013

Geen ontruiming


4

Hoera, de zon schijnt!

6


niet voor

Leegstand komt

Binnenonderhoud Onderhoud c.v’s

6

Planmatig onderhoud

15

6

3

1

WMO aanpassing Klein onderhoud Onderhoudskosten bij mutatie

JAARGANG 18 - DECEMBER 2014

1

61

Behouden en delen van kennis

Als kleine organisatie zijn we kwetsbaar voor het verlies van kennis wanneer medewerkers vertrekken. Het behouden en delen van kennis is daardoor van belang. Een eerste stap is het implementeren van automatisering die het behouden en delen van kennis ondersteunt. Wanneer dit gereed is, gaan we ons ook richten op het overdragen van de kennis en netwerken die niet binnen deze systemen kunnen worden vastgelegd.

Tax planning

Het onderwerp fiscaal juist handelen is een breed begrip. Jaarlijks monitoren we dit proces. In 2014 hebben we twee bijeenkomsten gehouden met als onderwerp ‘tax-planning’. Het doel van de bijeenkomsten is om de juiste keuzes te maken en adequaat te reageren op de veranderingen in de sector. De volgende onderwerpen zijn daarbij onder andere aan de orde gekomen: • tax planning met betrekking tot VPB • gebruik fiscale faciliteiten VPB

62

• projectontwikkeling • omzet- en loonbelasting • ‘in control’ zijn • wet ketenaansprakelijkheid.

Beoordelings- en functioneringsgesprekken

Jaarlijkse worden functionerings- en beoordelingsgesprekken gehouden. Hierbij wordt onder andere aandacht besteed aan een goed opleidings- en ontwikkelingsplan. Er worden afspraken gemaakt die in de loop van het jaar tot uitvoering moeten komen. De werkgever stimuleert de medewerkers om zich te blijven ontwikkelen. Voor een corporatie van onze omvang is het noodzaak om bij te blijven met de ontwikkelingen in corporatieland. Medewerkers moeten de ambitie hebben en houden om zich extra werkzaamheden eigen te maken. Dit is zowel niet in het belang van de medewerker als de organisatie. In juni vindt een functioneringsgesprek plaats, terwijl in december de beoordelingsgesprekken plaatsvinden.

Personeel

Per 31 december 2014 waren elf medewerkers (8,9 fte) in vaste dienst, zeven mannen en vier vrouwen. Hieronder volgt een overzicht van de afdelingen en bijbehorende fte’s: • Directeur-bestuurder • Financiën en verhuur • Vastgoed • Interieurverzorgster

(fte) 0,9 (één medewerker) 4,6 (zes medewerkers) 3,0 (drie medewerkers) 0,4 (één medewerker)

Arbobeleid

Het Arbobeleid is onderdeel van de bedrijfsvoering en is gericht op het voorkomen van: • ziekteverzuim en ongevallen • kwaliteitsverlies door ongunstige werkomstandigheden • schade aan gezondheid en goederen van personeel • een slechte werksfeer. De bedrijfshulpverlening is binnen het Arbo-beleid van Beter Wonen goed georganiseerd. Twee medewerkers zijn opgeleid en hebben een herhalingscursus BHV gevolgd. Bij een eventuele calamiteit zijn zij verantwoordelijk voor de coördinatie en uitvoering van de bedrijfshulpverlening. Voor het Arbobeleid zijn wij aangesloten bij ArboNed. Dit is onderdeel van onze ziektewetverzekering die bij De Amersfoortse loopt.

Ziekteverzuim

Het ziekteverzuim van Beter Wonen is in 2014 gedaald naar 0,83. Er zijn elf verzuimmeldingen geweest. Zeven medewerkers hebben één keer een verzuim gehad terwijl twee medewerkers twee keer verzuimden. Het totaal aantal verzuimdagen is 33. 2014 2013 2012 2011 2010 2009 0,8%

1,0 %

Opleidingen

8,6 %

1,3 %

0,9 %

0,9 %

Het stimuleren van een opleiding en de ontwikkeling van medewerkers is een belangrijke taak binnen het personeelsbeleid. De ontwikkeling richt zich niet alleen op de ambitie van de medewerker, maar ook op het aansluiting houden op de ontwikkeling van weten regelgeving bij

corporaties. Medewerkers worden gestimuleerd deel te nemen aan cursussen c.q. opleidingen om hun kennis te vergroten. In 2014 is € 17.680,- uitgegeven aan opleidingen en cursussen.

CAO Woondiensten en de Personeelsvertegenwoordiging

De onderhandelingen over de nieuwe cao per 1 januari 2014 zijn vastgelopen. Hierdoor is de cao van 2013 nog van toepassing. De CAO Woondiensten heeft een minimumkarakter. Dit betekent dat voor de werknemer in gunstige zin kan worden afgeweken. Een werkgever kan, indien gewenst, zowel collectief als individueel afspraken maken over de inhoud van de CAO-bepalingen. In december 2014 heeft het jaarlijkse overleg tussen de Personeelsvertegenwoordiging en de directeur plaatsgevonden. In dit overleg zijn de bestaande afspraken die specifiek voor Beter Wonen gelden bekrachtigd.

Levensloopregeling en VUT

De heer De Wal heeft per 1 november 2014 gebruik gemaakt van de mogelijkheid om met vroegpensioen te gaan. Na een dienstverband van 32 jaar heeft hij afscheid genomen als directeur-bestuurder. Van de levensloopregeling en de VUT-regeling is door de medewerkers geen gebruik gemaakt.

Interne communicatie

Tweemaal per maand vindt er een stafvergadering plaats. In dit overleg wordt informatie gedeeld, worden stukken opiniërend besproken en vindt binnen het mandaat van de directie besluitvorming plaats. De directeur, de manager Financiën en beleid en de manager Vastgoed maken deel uit van de staf. Om de maand is er overleg met het voltallige personeel waarin actuele zaken en personeelsaangelegenheden besproken worden. Op de afdelingen Vastgoed en Financiën vindt daarnaast frequent werkoverleg plaats. Een keer in de twee maanden komt een interne nieuwsbrief uit. De onderwerpen worden aangedragen door het bestuur en de werknemers. De nieuwsbrief heeft als doel om de medewerkers tijdig en éénduidig te informeren over actuele zaken.


63

64

10

Jaarrekening


65

66

Kengetallen over de afgelopen 5 jaar 2014

2013

2012

2011

2010

1.079 30 -4 0

1.090 0 -11 0

1.085 8 -4 0

983 0 -4 0

0 1.105 0 5 16 9 2 1.137

0 1.079 0 5 16 9 2 1.111

1 1.090 0 5 16 9 2 1.122

979 104 -6 0 8 0 1.085 9 5 16 9 2 1.126

1.097

Gemiddelde grondslag OZB per woning

144.035

154.155

158.978

156.204

167.293

Aantal woningen naar huurprijsklasse: - Goedkoop (2014: < € 389,05) - Betaalbaar (2014: < € 596,75) - Duur (2014: > € 596,75) - Overig

92 823 116 74

87 830 88 74

97 855 64 74

129 834 48 74

195 761 23 0

Prijs-kwaliteitsverhouding: - Gemiddeld aantal punten WWS - Gemiddelde netto-huurprijs/woning - % maximaal redelijke huur

150 493 66%

149 475 71%

143 451 71%

143 437 71%

143 418 71%

Het verhuren van woningen: - Mutatiegraad - Huurachterstand in % jaarhuur - Huurderving in % jaarhuur

11 0,54 0,28

6 0,27 0,14

6 0,27 0,22

9 0,20 0,63

6 0,10 0,28

Financiële continuïteit: - Solvabiliteit - Liquiditeit - Rentabiliteit eigen vermogen - Rentabiliteit vreemd vermogen - Rentabiliteit totaal vermogen - Renteresultaat in % eigen vermogen - Interne financiering per woning - Cash-flow per woning

31,84 7,31 12,98 3,40 6,44 12,92 11.448 3.291

28,77 7,55 7,24 3,93 4,74 14,85 11.387 2.505

24,92 9,81 22,03 3,55 8,11 15,09 9.231 4.259

19,34 1,26 3,49 3,26 3,23 7,92 9.631 976

20,42 5,09 3,72 3,00 3,14 9,83 1.930 1.040

Balans en winst- en verliesrekening: - Eigen vermogen per woning - Totaal opbrengsten per woning - Kapitaalslasten per woning - Overige bedrijfslasten per woning - Renteresultaat per woning - Jaarresultaat per woning

14.789 7.359 4.245 3.404 1.879 1.919

13.180 7.938 4.348 5.926 1.957 954

12.103 7.410 4.362 2.550 1.827 2.666

9.464 6.300 2.481 3.170 749 331

10.123 5.886 2.460 4.136 995 376

11 8,91

11 9,01

11 9,16

11 8,83

12 9,27

Gegevens woningbezit - Woning/woongebouwen bij: nieuwbouw af : verkoop af : sloop Bogaard niet als 1 maar als 9 vge’s gerekend bij: aankoop Aantal woningen in exploitatie - Onroerende zaken in aanbouw - Garages - Parkeerplaatsen - Participanten Kulturhus - KDV/Rabobank Aantal verhuureenheden in exploitatie

Personeelsbezetting: - Aantal personeelsleden: - Formatieplaatsen

0 979 113 5


67

BALANS ACTIVA BALANS PER 31-12-2014

31-12-2013

43.391.396

40.592.758

246.117

225.129

1.143.386

1.140.381

44.780.899

41.958.267

2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie

1.875.710

2.847.423

2.2 Onroerende zaken VOV

164.000

185.600

2.039.710

3.033.023

152.461

168.770

3.2 Latente VPB

1.724.099

1.295.933

Totaal financiële vaste activa

1.876.560

1.464.703

48.697.168

46.455.993

29.228

0

39.492

19.001

77

0

VASTE ACTIVA 1. MATERIËLE VASTE ACTIVA 1.1 Onroerende zaken in exploitatie 1.2 Onroerende zaken in ontwikkeling 1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa 2. VASTGOEDBELEGGINGEN

Totaal vastgoedbeleggingen 3. FINANCIËLE VASTE ACTIVA 3.1 Latentie leningen o/g

Totaal vaste activa VLOTTENDE ACTIVA 4. VOORRADEN 5. VORDERINGEN 5.1 Huurdebiteuren 5.2 Gemeente Kampen 5.3 Belastingen en premies sociale verzekering

0

861

5.4 Overige vorderingen

131.947

69.390

Totaal vorderingen

171.516

89.252

6. LIQUIDE MIDDELEN

2.422.556

2.890.272

Totaal vlottende activa

2.623.300

2.979.524

51.320.468

49.435.517

TOTAAL

68

PASSIVA BALANS PER 31-12-2014

31-12-2013

23

23

14.203.834

13.174.369

17.861

17.861

7.4 Resultaat boekjaar

2.120.645

1.029.465

Totaal eigen vermogen

16.342.362

14.221.717

8. EGALISATIEREKENING

107.421

113.771

71.925

1.603.301

- latente VPB projecten

0

0

- latente VPB groot onderhoud

0

0

71.925

1.603.301

33.624.866

32.123.527

215.961

211.371

165.600

184.500

34.006.427

32.519.398

0

0

11.2 Schulden aan leveranciers

206.155

426.140

11.3 Belastingen en premies sociale verzekering

227.362

119.433

0

37.279

11.5 Overlopende passiva

358.816

394.478

Totaal kortlopende schulden

792.333

977.330

51.320.468

49.435.517

PASSIVA 7. EIGEN VERMOGEN 7.1 Kapitaal 7.2 Overige reserves 7.3 Ongerealiseerde waardestijging

9. VOORZIENINGEN - voorziening nieuwbouw

Totaal voorzieningen 10. LANGLOPENDE SCHULDEN 10.1 Leningen kredietinstellingen 10.2 Waarborgsommen 10.3 Verplichtingen onr. zaken (VOV) Totaal langlopende schulden 11. KORTLOPENDE SCHULDEN 11.1 Schulden aan gemeente Kampen

11.4 Overige schulden

TOTAAL


69

WINST- EN VERLIESREKENING 2014

2013

12.1 Huren

7.301.313

7.038.232

12.2 Vergoedingen

240.696

227.740

12.3 Verkoop onroerende zaken

489.435

1.286.237

12. BEDRIJFSOPBRENGSTEN

12.4 Overige bedrijfsopbrengsten

99.718

12.805

8.131.162

8.565.014

1.515.963

1.673.463

13.2 Waardeveranderingen materiële vaste activa

74.224

3.273.715

13.3 Lonen en salarissen

514.218

495.906

13.4 Sociale lasten

74.608

72.715

13.5 Pensioenlasten

107.990

102.379

1.218.566

1.207.877

Som der bedrijfsopbrengsten 13. BEDRIJFSLASTEN 13.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa

13.6 Lasten onderhoud 13.7 Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat

1.771.773

1.241.273

5.277.342

8.067.327

2.853.820

497.687

37.229

59.316

1.182.261

1.315.005

1.708.788

-758.003

411.857

1.787.467

2.120.645

1.029.464

14. FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 14.1 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 14.2 Rentelasten en soortgelijke kosten JAARRESULTAAT NA GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING 15. BELASTINGEN JAARRESULTAAT NA BELASTINGEN

70

KASSTROOMOVERZICHT VOLGENS DE INDIRECTE METHODE 2014

2013

KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN Exploitatieresultaat

2.853.820

497.687

Aanpassingen voor: - Afschrijvingen - Vennootschapsbelasting

1.515.963

1.673.462

0

340.877

- Waardeverandering materiele vaste activa

74.224

3.273.715

- Huren

-16.653

-30.067

- Overige bedrijfsontvangsten

2.826

506.248

- Lonen en Salarissen

1.867

1.123

- Pensioenlasten

1.481

9.967

- Sociale lasten

-10.704

2.741

32.164

106.407

-81.050

-10.565

- Mutatie voorraden

29.228

0

- Mutatie egalisatierekening

-6.350

- Lasten onderhoud - Overige bedrijfslasten Verandering in werkkapitaal

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen rente Betaalde rente

-6.350 1.542.996

5.867.558

4.396.816

6.365.245

37.229

90.360

-1.230.400

-1.356.724

Kasstroom uit operationele activiteiten

-1.193.171

-1.266.364

3.203.645

5.098.880

KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa

-5.264.165

-579.515

91.466

339.490 -5.172.699

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-240.025

KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN Ontvangsten uit langlopende schulden

3.000.000

0

Aflossingen langlopende schulden

-1.498.662

-5.463.944 1.501.338

-5.463.944

-467.716

-605.089

Liquide midddelen 1 januari

2.890.272

3.495.361

Liquide middelen 31 december

2.422.556

2.890.272

-467.716

-605.089

Kasstroom uit financieringsactiviteiten TOENAME GELDMIDDELEN AFNAME GELDMIDDELEN

Mutatie geldmiddelen


71

TOELICHTING WAARDERINGSGRONDSLAGEN Algemeen

De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met algemeen in Nederland aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving zoals hierna vermeld. Dit betekent dat de jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de daartoe geldende bepalingen volgens titel 9 BW 2 en de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving. Voor de indeling en presentatie van de in deze jaarrekening opgenomen gegevens is gekozen voor het model voor de balans en winst en verliesrekening zoals genoemd in bijlage 1 van de RJ 645. Grondslagen voor het opstellen van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld in overeenstemming met de indirecte methode zoals opgenomen in RJ 360. Vergelijkende cijfers 2013 sluiten niet aan met jaarrekening 2013. In 2013 is aansluiting gezocht bij dVi 2013 waardoor verschuivingen zijn opgetreden.

Afschrijvingen

Met ingang van het boekjaar 2012 worden de materiële vaste activa afgeschreven op lineaire basis. De boekwaarde van de activa per 1 januari 2013 wordt verdeeld over de resterende looptijd van de activa, rekening houdend met eventuele restwaardes.

Belastingen

Woningcorporaties zijn met ingang van het jaar 2008 integraal belastingplichtig voor de Wet op de Vennootschapsbelasting. De regels voor woningcorporaties zijn uitgewerkt in een vaststellingsovereenkomst (VSO II). Omdat de afspraken (VSO II) nog op een aantal punten onduidelijk zijn, wordt het inzicht in de toekomstige verrekeningsmogelijkheden van (latente)belastingen op dit moment nog bemoeilijkt. Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatentie in de jaarrekening zijn een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2006 tot en met 2011 door de fiscus zullen worden getoetst. Dientengevolge kan de fiscale last over 2012 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan In RJ 272.306 is geregeld dat voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de fiscale en commerciële waardering een latente belastingpost (actief\passief) dient te worden gevormd tot het bedrag dat het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de

72

verwachte looptijd > 1 jaar, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen nominale waarde. De waardering van latente belastingverplichtingen en latente belastingvorderingen is gebaseerd op de fiscale gevolgen van de per balansdatum voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva. De voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling is ondermeer gebaseerd op het strategisch voorraadbeleid. De horizon voor toetsing bedraagt derhalve een periode tussen de 5 tot maximaal 10 jaren. Om deze reden zijn ten aanzien van de waarderingsverschillen uit hoofde van het bezit (o.a. openingsbalans materiële vaste activa per 1 januari 2008) geen latenties in de jaarrekening verwerkt. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.

Waardering van activa en passiva

De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij hierna anders is vermeld.

BALANSWAARDERING Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie De woningen met de daarbij behorende installaties en aanpassingen zijn gewaardeerd tegen de aanschafwaarde verminderd met de cumulatieve afschrijvingen, bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. Wanneer blijkt dat de boekwaarde structureel hoger is dan de bedrijfswaarde (rekening houdend met de meerjarenraming) in het tot uitdrukking gebrachte beleid, wordt de lagere bedrijfswaarde gehanteerd. Het criterium voor de onrendabele top is als volgt te omschrijven: na interne formalisatie en externe communicatie wordt de onrendabele top verantwoord. Bij de toerekening van rente aan de verschillende complexen is met ingang van 1996 met één percentage gerekend.

De grondkosten zijn opgenomen voor de oorspronkelijke kosten. Omdat bij de grond in ons bezit geen sprake is van slijtage voor rekening van onze corporatie, wordt niet op grond afgeschreven. De afschrijvingstermijn voor de bouwkosten is 40 of 50 jaar. Vervanging van CV-installaties is geboekt onder het Planmatig onderhoud. Nieuw geplaatste CV’s worden geactiveerd. De actuele waarde van ons woningbezit bedraagt exclusief kantoorgebouw, participanten Kulturhus, kinderdagverblijf, parkeerplaatsen en garages - op basis van de aanslag onroerende-zaakbelasting voor 2014 € 155.304.000,-. (peildatum 01-01-2013). Alle woningen zijn juridisch eigendom van de stichting Beter Wonen. Met de verzekeraar is afgesproken dat we een vast bedrag per woning betalen aan verzekeringspremie. De verzekering dekt onder meer de risico’s van brand-, storm- en glasschades. Er kan geen sprake zijn van onderverzekering. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De activa ten dienste van de exploitatie zijn gewaardeerd tegen de aanschafwaarde verminderd met de afschrijvingen die volgens het lineaire systeem worden berekend. Het kantoorgebouw is opgenomen tegen de aanschafwaarde en wordt lineair afgeschreven. De levensduur van het gebouw is vastgesteld op 40 jaar.

bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Het onroerend goed met de daarbij behorende installaties en aanpassingen zijn gewaardeerd tegen de aanschafwaarde verminderd met de cumulatieve afschrijvingen, bepaald op basis van de verwachte economische levensduur of lagere actuele waarde. De actuele waarde wordt betreft de marktwaarde verhuurde staat. Wanneer blijkt dat de boekwaarde structureel hoger is dan de marktwaarde verhuurde staat, wordt de lagere marktwaarde verhuurde staat gehanteerd.

Financiële vaste activa Actieve belastinglatenties Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. De actieve latentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening, de fiscale waardering, en op de aanwezige compensabele verliezen. Bij de materiële vaste activa in exploitatie is sprake van een latente belastingvordering wegens een fiscaal hogere dan commerciële boekwaarde. De latente vordering stijgt elk jaar aangezien commercieel wel en fiscaal niet (in verband met de bodemwaarde) kan worden afgeschreven. Gezien het langlopend karakter tendeert de latentie op basis van contante waarde naar nihil. De latentie is derhalve niet in de jaarrekening verwerkt.

Ook de roerende goederen ten dienste van de exploitatie zijn opgenomen tegen de aanschafwaarden verminderd met een jaarlijkse lineaire afschrijving.

Voorraden De voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden.

Vastgoedbeleggingen De vastgoedbeleggingen betreffen woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het

Vorderingen De vorderingen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde.


73

Liquide middelen De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden. Pensioenverplichtingen De pensioenregeling is ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcor-poraties (SPW) en is naar zijn aard een toegezegdpensioenregeling. Beter Wonen heeft in het geval van een tekort bij het SPW geen verplichtingen tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Voorziening onrendabele top nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investering gaat behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde. De voorziening is opgenomen tegen nominale waarde. Voorziening latente belastingverplichtingen Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. De latentie is gewaardeerd tegen nominale waarde. De opgenomen latentie heeft betrekking op het verschil tussen de commerciële en fiscale waardering van de voorziening groot onderhoud.

Eigen vermogen Overige reserves Onder de overige reserves is een bedrag van € 17.861,verantwoord aan ongerealiseerde waardestijgingen op onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV)

RESULTAATBEPALING

Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Als baten worden die opbrengsten aangemerkt, die op balansdatum geïnd of invorderbaar waren: als lasten die kosten die op balansdatum betaald of voorzienbaar zijn.

74

Huren Onder deze post worden de huuropbrengsten verantwoord die betrekking hebben op het boekjaar, onder aftrek van de werkelijke huurderving wegens leegstand. Verkoop onroerende zaken De verkoop van woningen is verantwoord onder de bedrijfsopbrengsten. Afschrijvingen De afschrijvingen op materiële vaste activa zijn gebaseerd op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden lineair plaats en worden berekend op basis van de geschatte economische levensduur. Onderhoudslasten Deze post bevat de werkelijke uitgaven van al het uitgevoerde onderhoud. Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kostensoorten, de zakelijke bedrijfslasten en de overige lasten verantwoord zoals uitgesplitst in de toelichting op de Winst- en Verliesrekening. Rentebaten en lasten Deze posten betreffen de werkelijk ontvangen rente en de betaalde rente over de restantschuld van diverse geldleningen. Belastingen Sinds 1 januari 2008 is Stichting Beter Wonen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Eén en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening. Daarbij wordt rekening gehouden met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen én na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Ook wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

TOELICHTING OP DE BALANS ACTIVA

2014

2013

43.391.396

40.592.758

246.117

225.129

1.143.386

1.140.381

44.780.899

41.958.267

1. MATERIËLE VASTE ACTIVA Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontw./aanbouw Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie Totaal materiële vaste activa Materiële vaste activa

- aanschaffingswaarde (incl. waardeveranderingen) - cumulatieve afschrijvingen

Boekwaarde 31 december 2013 Mutaties in het boekjaar: - investeringen

Woningen Overige zaken en woon in exploitatie gebouwen in exploitatie 48.548.155 2.762.406 10.570.759-

147.045-

37.977.396

2.615.361

1.847.034

-

- overheveling in ontwikkeling - overheveling in exploitatie - desinvesteringen (verkochte woningen) - afschrijvingen - afschrijvingen verkochte woningen - waardeveranderingen Saldo

- aanschaffingswaarde (incl. waardeveranderingen) - cumulatieve afschrijvingen

Boekwaarde 31 december 2014

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 225.129

Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie 1.228.400

Totaal

52.764.090

88.019-

10.805.822-

225.129

1.140.381

41.958.267

20.989

31.867

1.899.890

1.687.467 1.687.467

-1.687.467

191.976-

-

-

9.858-

201.834-

1.354.390-

67.698-

-

28.863-

1.450.950-

-

9.858

51.912

-

836.147

42.054

-

340.000

496.147

2.370.189

428.449

20.989

3.005

1.135.164

52.230.680

3.258.553

246.117

1.250.409

56.985.760

11.883.094-

214.743-

107.024-

12.204.861-

40.347.586

3.043.810

1.143.386

44.780.899

246.117


75

Afschrijvingsmethoden en -termijnen De afschrijvingstermijnen bedragen voor: Grond

geen afschrijving

Casco

50 jaar

Installaties

20 jaar

Inrichting

15 jaar

Garages

40 jaar

Warmtemeters

10 jaar

Verkoop woningen in exploitatie In 2014 zijn vier huurwoningen verkocht vanuit ons bestaande woningbezit. De gerealiseerde verkoopopbrengst bedraagt € 489.435. Zekerheden Er zijn geen activa als zekerheid gesteld voor verstrekte leningen Verzekering De vaste activa zijn verzekerd voor brand-, bliksem, ontploffing-, storm- en vliegtuigschade. De verzekering is ondergebracht in een ‘Overijssels collectief’. In geval van schade zal de verzekeraar geen beroep doen op onderverzekering. Actuele waarde De totale waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie bedraagt op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de OZB (peildatum 01-01-2013) € 162.054.000. Bedrijfswaarde Bij de berekening van de bedrijfswaarde is rekening gehouden met de volgende uitgangspunten: - Disconteringsvoet

2014

2013

5,25%

5,25%

- Kostenstijging onderhoud

3,00%

3,00%

- Kostenstijging overige lasten 2014 t/m 2018

3,00%

3,00%

- Kostenstijging overige lasten na 2018

3,00%

3,00%

- Huurverhoging 2014

3,50%

3,50%

- Huurverhoging 2015 t/m 2017

3,50%

3,50%

- Huurverhoging na 2017

2,00%

2,00%

- Kavelprijs gemeente Kampen incl btw

€ 200

€ 200

€ 6.003

€ 5.828

- Uitplaatsingskosten per woning - Sloopkosten zijn afhankelijk van soort/leeftijd woning

Voor de bepaling van de kasstroom genererende eenheden is uitgegaan van de complexindeling die intern wordt gehanteerd voor levensduurschattingen en de bepaling van de differentiatie in het onderhouds- en huurbeleid. Ook is de verhuurdersheffing in de bedrijfslasten ingerekend. Op basis van de hierboven vermelde uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed circa € 63,7 miljoen. De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed heeft ten opzichte van de boekwaarde van de materiële vaste activa in exploitatie een overwaarde van circa € 20,3 miljoen.

76

2. VASTGOEDBELEGGINGEN 2.1 Commercieel vastgoed Saldo per 31 december 2013: - aanschaffingswaarde (incl. waardeveranderingen) - cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde

2014 Commercieel vastgoed in exploitatie 2.929.716 82.2932.847.423

Mutaties in het boekjaar: - investeringen - desinvesteringen - afschrijvingen - commercieel naar sociaal (aanschaf) - commercieel naar sociaal (afschrijving) - waardeveranderingen

64.043907.671-

Saldo

971.714-

Saldo per 31 december 2014: - aanschaffingswaarde (incl. waardeveranderingen) - cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde

2013

2.022.045 146.3361.875.710

De marktwaarde in verhuurde staat van het commercieel vastgoed is zo’n € 2 miljoen. 2.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Woning Ph. Klingestraat 9, Wilsum

164.000

185.600

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopverplichting kent, worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV (deze is gebaseerd op de WOZ-waarde). Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij de overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden. 3. FINANCIËLE VASTE ACTIVA 3.1 Latentie leningen o/g Stand per 1 januari Vrijval latentie leningen Stand per 31 december

168.770 -16.309 152.461

185.079 -16.309 168.770

3.2 Vordering latente VPB Stand per 1 januari Vrijval latentie leningen Stand per 31 december

1.295.933 428.166 1.724.099

53.964 1.241.969 1.295.933

Totaal financiële vaste activa

1.876.560

1.464.703


77

VLOTTENDE ACTIVA 4. VOORRADEN

2014

2013

29.228

0

2014

2013

5. VORDERINGEN 5.1 HUURDEBITEUREN

De achterstand is uitgesplitst naar aantal maanden : periode

aantal huurders 2014

2013

1 tot en met 2 maand

14

2 tot en met 3 maand

9

tot en met 1 maand

11

23

2.349

4.583

6

9.564

5.063

2

11.792

2.453

meer dan 3 maand

6

2

40

33

Te verrekenen met vertrokken huurders

14.165

4.657

37.870

16.756

39.492

19.001

77

0

77

0

0

861

0

861

26.198

26.020

1.622

2.245

Huurachterstand in % van de jaarhuur per 31-12-2014: 0,54 (2013: 0,27) In 2014 heeft geen ontruiming plaatsgevonden. 5.2 GEMEENTEN

Gemeente Kampen: - nog te ontvangen bijdragen

5.3 BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERINGEN - te vorderen BTW

5.4 OVERIGE VORDERINGEN

- nog te ontvangen rente-inkomsten - nog te vorderen van vertrokken huurders

9.624

13.409

86.004

19.695

5.890

3.132

4.231

7.134

131.947

69.390

- Rekening-courant banken en kas

61.034

75.602

Subtotaal

61.034

75.602

2.361.522

2.814.670

2.361.522

2.814.670

2.422.556

2.890.272

- uitstaande vorderingen huurders en derden - nog te verrekenen goederen/diensten - diversen 6. LIQUIDE MIDDELEN

a. Direct opvraagbaar:

b. Op termijn uitgezet: - Rabobank, spaar vrij rekening

Totaal liquide middelen

78

PASSIVA

2014

2013

23

23

- Beginsaldo

14.203.834

13.174.369

Eindsaldo

16.324.479

14.203.834

17.861

17.861

107.421

113.771

7. EIGEN VERMOGEN 7.1 KAPITAAL 7.2 OVERIGE RESERVES - Jaarresultaat

7.3 ONGEREALISEERDE WAARDESTIJGING - niet gerealiseerde herwaardering 8. EGALISATIEREKENING - Kulturhus

2.120.645

1.029.465

Met de gemeente Kampen is overeengekomen dat Beter Wonen een afkoopbedrag toe komt in verband met de afkoop van huur en beheer- en onderhoudskosten van de speel-o-theek en het ASCW. Vanaf ingangsdatum exploitatie vindt jaarlijks een vrijval plaats. 9. VOORZIENINGEN Stand per 1 januari

1.603.301

561.807

Voorziening nieuwbouw

-1.531.376

1.603.301

Passieve latentie herbestedingsreserve Voorziening latente VPB projecten

Voorziening latente VPB groot onderhoud Stand per 31 december

0 0 0

71.925

0

-88.105

-473.702

1.603.301

Bij de totstandkoming van de fiscale positie zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: - investeringsprogramma is toereikend voor benutten van de herinvesteringsreserve - geen latentie voor verlies 2007 (verdampt mogelijk) - geen latentie voor afwaardering WOZ i.v.m. onzekerheid ontwikkeling WOZ - latentie voor lening - correctie latentie voorziening 2012 omdat we kiezen voor afwaardering 2012 en 2013 10. LANGLOPENDE SCHULDEN 10.1 LENINGEN KREDIETINSTELLINGEN Beginsaldo

32.123.527

37.587.471

971.650

4.951.324

Eindsaldo

33.624.866

32.123.527

Waarvan leningen met een looptijd > 5 jaar:

24.624.866

25.151.878

- nieuwe leningen

- extra aflossingen

- jaarlijkse aflossingen

3.000.000

527.012

0

512.620

De gemiddelde rentevoet van de leningen bedraagt 3,52 % Voor 2015 bestaat er een aflossingsverplichting van € 555.580 Alle leningen zijn door het WSW geborgd.


79

10.2 WAARBORGSOMMEN 10.3 VERPLICHTINGEN ONROERENDE ZAKEN (VOV)

2014

2013

215.961

211.371

165.600

184.500

0

0

148.520

385.832

11. KORTLOPENDE SCHULDEN 11.1 GEMEENTEN

- Gemeente Kampen 11.2 SCHULDEN AAN LEVERANCIERS

- diverse nota’s overige leveranciers - overige schulden

11.3 BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERINGEN

57.635

40.308

206.155

426.140

- te verrekenen ASW

12.308

10.827

- loonbelasting nog te voldoen

15.789

26.493

- te betalen omzetbelasting

11.4 OVERIGE SCHULDEN - diversen

11.5 OVERLOPENDE PASSIVA

- transitorische nog niet vervallen rente

199.265

82.113

227.362

119.433

0

37.279

0

37.279

324.871

372.832

- transitorisch onderhoud

0

5.201

- vooruitontvangen huren

16.928

13.090

- overige overlopende passiva

Totaal kortlopende schulden

Niet uit de balans blijkende verplichting Gebeurtenissen na balansdatum die nadere informatie geeft over de positie per balansdatum.

Voorziening jubileumuitkeringen

Voor eventuele jubileumuitkeringen is geen voorziening gevormd omdat de omvang van deze verplichting niet betrouwbaar kan worden bepaald. Overigens gaat dit om een bedrag dat niet materieel is. Obligo WSW Het obligo WSW betreft de verplichting voor Stichting Beter Wonen om de liquiditeitspositie van het WSW te versterken, zodra het eigen vermogen van dit waarborgfonds onder het niveau van 0,25 %

80

17.017

3.355

358.816

394.478

792.333

977.330

van het garantievolume daalt (voorwaardelijke verplichting). Het obligo bedraagt 3,85 % van het schuldrestant van door het WSW geborgde leningen. Voor leningen met een variabele hoofdsom wordt het schuldrestant op 75 % van de maximale hoofdsom gesteld. Het obligobedrag ultimo 2014 bedraagt € 1.294.563

Aangegane verplichtingen

We zijn in onderhandeling over de aankoop van de grond voor het project Slenke Es. We verwachten de grond aan te kopen voor een bedrag van € 675.000 exclusief BTW. Voor het project Het Meer zijn we bezig met de realisatie van acht huurwoningen. De totale verplichting voor Het Meer bedraagt € 431.734.

TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING 12. BEDRIJFSOPBRENGSTEN:

2014

2013

7.321.926

7.048.352

20.613

9.550

0

571

7.301.313

7.038.232

241.586

228.178

891

438

Totaal vergoedingen

240.696

227.740

12.3 VERKOOP ONROERENDE ZAKEN

489.435

1.286.237

- Vergoedingen/verrichte diensten

49.583

12.041

- Overige bedrijfsopbrengsten

50.135

764

Totaal overige bedrijfsopbrengsten

99.718

12.805

12.1 HUREN Te ontvangen netto-huur af: huurderving - wegens leegstand - wegens overige redenen Totaal huren 12.2 VERGOEDINGEN Te ontvangen vergoedingen: - Overige zaken, leveringen en diensten Af: Vergoedingsderving wegens leegstand

In 2014 zijn vier woningen verkocht. 12.4 OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN

De post vergoedingen/verrichte diensten bevat de doorberekende onderhoudskosten, de vergoeding kosten technische dienst en inschrijfgelden voor het onderhoudsfonds. 13. BEDRIJFSLASTEN: 13.1 AFSCHRIJVINGEN OP MATERIËLE VASTE ACTIVA - Woningen en woongebouwen

1.354.390

1.497.851

- Onroerende zaken niet zijnde woningen

67.298

74.844

- Commercieel vastgoed

64.043

70.112

- Leveringen en diensten

1.371

4.016

28.863

26.640

1.515.963

1.673.463

- Activa t.d.v. exploitatie Totaal afschrijvingen


81

2014

2013

140.000

175.000

- onrendabele top ‘het Meer’

0

1.569.110

- afboeking Slenke Es

0

49.605

- Afwaardering boekwaarde Molenbelt

0

62.500

- Afwaardering boekwaarde Maarlenhof appartementen (4)

0

115.000

- Afwaardering boekwaarde Maarlenhof appartementen (21)

0

745.000

- Afwaardering boekwaarde Kulturhus

0

213.000

- Afwaardering boekwaarde Zalk/Wilsum

0

68.500

13.2 WAARDEVERANDERINGEN MATERIËLE VASTE ACTIVA - onrendabele top Tjalk Kampen

- Afwaardering boekwaarde Monnikenstraat

0

276.000

- Afwaardering boekwaarde Groenendael 208 E en F

10.000

0

- Terugname waardeverandering a.g.v. duurzaam karakter

-78.476

0

2.700

0

74.224

3.273.715

514.218

506.788

- mutatie terugkoopverplichting Totaal waardeveranderingen materiële vaste activa 13.3 LONEN EN SALARISSEN - Bruto salarissen

- ontvangen ziekengelden

0

-10.882

Totaal lonen en salarissen

514.218

495.906

13.4 SOCIALE LASTEN

74.608

72.715

13.5 PENSIOENLASTEN

107.990

102.379

- Reparatieonderhoud

126.545

116.661

- Onderhoudskosten bij verhuizingen

93.920

67.293

- Onderhoudsfonds kleine gebreken

43.036

35.160

4.645

6.716

- Planmatig onderhoud

611.702

641.367

- Onderhoud CV

69.972

72.880

- Binnenonderhoud

155.013

178.639

- APK/Preventief onderhoud

36.307

33.931

Per 31 december 2014 waren elf medewerkers (8,9 fte) in vaste dienst.

13.6 LASTEN ONDERHOUD

- Onderhoud t.b.v. gehandicapten

- Onvoorzien

77.427

55.230

1.218.566

1.207.877

- Overige personeelskosten

48.795

83.073

- Huisvestingskosten

26.883

32.570

Totaal onderhoudskosten 13.7 OVERIGE BEDRIJFSLASTEN

- Raad van Toezicht

46.411

52.110

- Algemene kosten

1.057.216

537.632

243.892

248.727

39.700

39.419

- Belastingen - Verzekeringen

82

2014

- Contributie landelijke federatie

2013

9.371

- Overige directe exploitatielasten

10.912

299.504

Totaal overige bedrijfslasten

236.831

1.771.773

1.241.273

In de post Algemene kosten is een bedrag van € 27.500 (excl. btw) opgenomen als kosten externe controle. De kosten hebben onder andere betrekking op de volgende kostencomponenten: - controle jaarrekening 2014 € 23.000 - werkzaamheden t.b.v. dVi 2014

€ 4.500

De Algemene kosten bestaan voor het grootste deel uit de verplichte saneringssteun (€ 210.888) en verhuurdersheffing (€ 546.172). Overige algemene kosten zijn advies- en proceskosten, automatiseringskosten en bijdragen aan diverse projecten en maatschappelijke instellingen. De overige directe exploitatielasten bestaan uit: - kosten leefbaarheid

* kosten servicemedewerker

6.305

3.819

* afboeking res tuinonderhoud + extra beplanting

4.650

4.386

Subtotaal kosten leefbaarheid

26.105

8.205

- kosten asbestonderzoek en -verwijdering

48.836

25.727

- kosten bedrijven inzake goederen/dienstencomponenten

110.745

88.761

7.127

4.276

* diverse kosten inz. leefbaarheid

- voorschotten electra, gas, water e.d. - WSW kosten borgstelling, disagio - kosten energielabel - diversen

14.1 RENTEBATEN

- Rente op uitgezette middelen - Rente op overige vorderingen

14.2 RENTELASTEN

- Rente leningen kredietinstellingen - Rente overige schulden

JAARRESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING 15. BELASTINGEN

- passieve latentie herbestedingsreserve - belastinglatentie leningen o/g - voorz. latente VPB projecten

- voorz. latente VPB groot onderhoud - vordering latente VPB

JAARRESULTAAT NA BELASTINGEN

15.150

75.451

6.690

24.551

0

90.101 4.256

15.505

299.504

236.831

34.633

57.677

37.229

59.316

1.182.261

1.315.005

1.182.261

1.315.005

1.708.788

-758.003

2.596

0

0

16.309 0 0

1.639

0

0

16.309

-88.105

-473.702

-428.166

-1.241.969

2.120.645

1.029.464

-411.857

-1.787.467


83

Publicatie bezoldiging topfunctionarissen en gewezen topfunctionarissen Naam

Functie

Duur

Omvang

T. de Wal

Bestuurder 01-09-1982

verband

verband

dienst-

H. Hoogenkamp Bestuurder 01-09-2014

dienst-

Beloning Door werkge- Belastbare ver betaalde

Voorzieningen Beeindi-

Jaar

Totale

kosten-ver- betaalbaar op goedingen

termijn

gings-

full time € 77.209 € 7.995

€0

€ 19.626

€0

2014

€ 125.120

4 jaar

€0

€ 3.258

€0

n.v.t.

€0

SV-premies € 23.405 € 3.198

beein- kosten

uitkeringen diging 2013

W. van der

Vz RvT

01-03-2007 2 x 4 jaar € 9.191

€ 689

€0

€0

€0

n.v.t.

€ 9.905

J. Marskamp

Vice vz RvT

01-02-2009 2 x 4 jaar € 7.659

€ 574

€0

€0

€0

n.v.t.

€ 8.252

B. Keulen

Lid RvT

01-01-2010

2 x 4 jaar € 2.042

€ 153

€0

€0

€0

30-04- € 6.604

M. Roefs

Lid RvT

01-07-2010

2 x 4 jaar € 5.389

€ 404

€0

€0

€0

n.v.t.

€ 6.602

H. van Spijker

Lid RvT

01-03-2007 2 x 4 jaar € 4.595

€ 345

€0

€0

€0

31-08-

€ 6.602

B. van de Berg

Lid RvT

01-09-2014

2 x 4 jaar € 1.550

€ 116

€0

€0

€0

n.v.t.

€0

J. Tabak

Lid RvT

01-09-2014

2 x 4 jaar € 1.550

€ 116

€0

€0

€0

n.v.t.

€0

J. Smit

Lid RvT

01-09-2014

2 x 4 jaar € 1.550

€ 116

€0

€0

€0

n.v.t.

€0

Kamp

84

2014

2014

Overige informatie OVERIGE INFORMATIE Resultaat bestemming

In afwachting van de goedkeuring van de Raad van Toezicht is het resultaat nog niet verwerkt in de reserves.

Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum

Op het moment van opstellen van de jaarrekening waren er geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum bekend.

Controleverklaring

Een goedkeurende verklaring is opgenomen in hoofdstuk 11.


85

86

11

Controleverklaring


87

Deloitte Accountants B.V. Grote Voort 207 8041 BK Zwolle Postbus 480 8000 AL Zwolle Nederland Tel: 088 288 2888 088 288 9993 Deloitte Fax: Accountants B.V. www.deloitte.nl Grote Voort 207 8041 BK Zwolle Postbus 480 8000 AL Zwolle Nederland Tel: 088 288 2888 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Fax: 088 288 9993

www.deloitte.nl Controleverklaring van de onafhankelijke Aan de Raad van Commissarissen van Stichting accountant "Beter Wonen" te IJsselmuiden

jaarrekening Aan deVerklaring Raad van betreffende Toezicht vandeStichting "Beter Wonen" te IJsselmuiden Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Wij hebben de (in dit verslag opgenomen) jaarrekening 2013 van Stichting "Beter Wonen" te Verklaring betreffende de jaarrekening IJsselmuiden gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2013 en de

Aanhebben de Raadde van van Stichting "Beter Wonen" tevan IJsselmuiden Wij (inCommissarissen dit verslag opgenomen) 2014 Stichting "Beter Wonen"van te de winst-en-verliesrekening over 2013 metjaarrekening de toelichting, waarin opgenomen een overzicht IJsselmuiden gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2014 en de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verklaring betreffende de jaarrekening winst-en-verliesrekening over 2014 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van Verantwoordelijkheid van bestuur de gehanteerde voorhet financiële verslaggeving en Stichting andere toelichtingen. Wij hebben de (ingrondslagen dit verslag opgenomen) jaarrekening 2013 van "Beter Wonen" te IJsselmuiden gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2013 en de Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Het bestuur de toegelaten instelling verantwoordelijk het beheer opmaken van de met hetvan in Nederland geldende artikelis26, eerste lid van hetvoor Besluit sociale-huursector jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor Wet (Bbsh), richtlijn 645 Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Verantwoordelijkheid vanvan hetdebestuur het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de voor normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector WNT, alsmede jaarrekening en de hetvan jaarverslag als opgenomen in artikel met 26, het eerste lid van van het Besluit artikel beheer26, Het bestuur van toegelaten instelling verantwoordelijk voor hetinopmaken de het opstellen het jaarverslag inisovereenstemming Nederland geldende eerste lid, het Bbsh richtlijn 645 van Raad voor deWet Jaarverslaggeving. jaarrekening die van het(Bbsh), vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming sociale-huursector deen bepalingen van endekrachtens de normering bezoldiging met het in Nederlandpublieke geldendeen artikel 26, eerste sector lid van (WNT) het Besluit beheer sociale-huursector topfunctionarissen semipublieke en richtlijn 645 van de Raad voor de Het bestuur645 is tevens voor het opmaken vanBeleidsregels de jaarrekening die voldoet (Bbsh), richtlijn van deverantwoordelijk Raad voor de Jaarverslaggeving en de toepassing Wetaan de Jaarverslaggeving. WNT-eisen van financiële rechtmatigheid zoals insector het Controleprotocol normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en opgenomen semipublieke WNT, alsmede WNT voor van de Beleidsregels toepassinginWNT. het opstellen van het jaarverslag overeenstemming met het in Nederland geldende artikel 26, Het bestuur van toegelaten instelling voorts voor een zodanige interne eerste lid, van hetde Bbsh en richtlijn 645 vanisde Raad verantwoordelijk voor de Jaarverslaggeving. beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te interne maken Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet aan devan die WNT-eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen vanvan materieel WNT-eisen van financiële rechtmatigheid zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT belang als gevolg van fraude of fouten. de Beleidsregels toepassing WNT. Verantwoordelijkheid van de accountant winst-en-verliesrekening over met de toelichting, waarin opgenomen een overzicht van de Verantwoordelijkheid van2013 het bestuur jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming

Onze verantwoordelijkheid is hetde geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van Verantwoordelijkheid accountant Het bestuur van de toegelaten van instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne onze controle. Wij hebben onze controle overeenstemming met beheersing als het noodzakelijk acht om hetverricht opmakeninvan de jaarrekening en de Nederlands naleving van die Onze verantwoordelijkheid is controlestandaarden, het geven van een oordeel over deafwijkingen jaarrekening opmaterieel basis van onze recht, waaronder de Nederlandse het Controleprotocol WNT en het WNT-eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder van Wij hebben controle in overeenstemming controleprotocol in rubriek Aofvan bijlageverricht III bij het Bbsh. Dit vereist met dat Nederlands wij voldoenrecht, aan de voor belangcontrole. als gevolg van fraudeonze fouten. waaronder de Nederlandse controlestandaarden het controleprotocol in rubriek A van bijlage ons geldende ethische voorschriften en dat wij onzeencontrole zodanig plannen en uitvoeren dat III bij het Bbsh en de Beleidsregels toepassing WNT, inclusief het Controleprotocol WNT. Verantwoordelijkheid van de accountant een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen vanDit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle materieel belang bevat.

zodanig plannen en uitvoeren dat een mate vande zekerheid wordtopverkregen de Onze verantwoordelijkheid is het geven vanredelijke een oordeel over jaarrekening basis vandat onze jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. met Nederlands recht, controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming Een controle het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie waaronder deomvat Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage over bedragen de toelichtingen in de jaarrekening. Dehet geselecteerde werkzaamheden III bijdehet Bbsh en en de Beleidsregels toepassing WNT, inclusief Controleprotocol WNT. Dit zijn afhankelijk van de aan doordede accountant toegepaste van het vereist dat wij voldoen voor ons geldende ethische oordeelsvorming, voorschriften en datmet wij inbegrip onze controle zodanig plannen uitvoeren redelijke mate zekerheid verkregen datbevat de als gevolg inschatten van deenrisico’s datdat de een jaarrekening een van afwijking van wordt materieel belang Deloitte Accountants B.V. is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Member of jaarrekening afwijkingen Rotterdam onder nummer 24362853. van materieel belang bevat. van fraude ofgeen fouten. Deloitte Touche Tohmatsu Limited

Deloitte Accountants B.V. is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Rotterdam onder nummer 24362853.

88

Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited

Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting "Beter Wonen" per 31 december 2014 en van het resultaat over 2014, in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de WNT en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek.

Zwolle, 16 juni 2015 Deloitte Accountants B.V.

Was getekend: J.S. Huizinga RA


89

Aantekeningen

90

www.bwij.nl


91

Jaarverslag Jaarverslag Beter Wonen

Recommend Documents