Eemland Wonen jaarverslag Wonen

Eemland Wonen jaarverslag 2009

Wonen ®

Eemland Wonen jaarverslag 2009

stichting Eemland Wonen jaarverslag 2009

Wonen ®

Missie stichting Eemland Wonen Eemland Wonen is een maatschappelijke onderneming op het gebied van het huisvesten van mensen in Baarn en omgeving. Naast de doelgroep van oudsher – mensen die niet op eigen kracht in hun huisvesting kunnen voorzien – richt Eemland zich ook op doelgroepen die – naast huisvesting – professionele zorg behoeven. Zij ontwikkelt en beheert vastgoed op een financieel verantwoorde en duurzame wijze. Zij wil haar doelstellingen in overleg met haar stakeholders realiseren. Eemland Wonen is een efficiënte en klantgerichte organisatie.

Eemland Wonen De Geerenweg 4 3741 RS Baarn Postbus 268 3740 AG Baarn T. 035 5485050 F. 035 5485059 [email protected] www.eemlandwonen.nl Kamer van Koophandel: nr. 31015064


Inhoud Jaarverslag

Pagina

1

VOORWOORD

2

GOVERNANCE EN BERICHT VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN 6

3

ALGEMENE BESCHOUWINGEN11

4

KENGETALLEN13

5

BEHEER EN VERHUUR14

6 7

VASTGOEDONTWIKKELING19

5

HUISVESTING SENIOREN, GEHANDICAPTEN EN22 PERSONEN DIE ZORG EN BEGELEIDING BEHOEVEN

8

LEEFBAARHEID23

9

VERKOOP HUURWONINGEN24

10

BETREKKEN VAN BEWONERS BIJ BELEID EN BEHEER25

11

FINANCIEEL BELEID EN BEHEER26

12

KLACHTENCOMMISSIE35

13

INTERNE ORGANISATIE36

Jaarrekening 2009

14

GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2009 (NA RESULTAATBESTEMMING) (X € 1.000)

41

15

GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2009 (X € 1.000)

42

16

GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT 2009 (INDIRECTE METHODE X € 1.000)

43

17

ALGEMENE TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS EN DE GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING

45

18

TOELICHTING OP DE AFZONDERLIJKE POSTEN VAN DE GECONSOLIDEERDE BALANS (X € 1.000)

52

19

TOELICHTING OP DE AFZONDERLIJKE POSTEN VAN DE GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING (X € 1.000)

58

20

ENKELVOUDIGE JAARREKENING EEMLAND WONEN

63

21

OVERIGE GEGEVENS

67

22

VERKLARING BESTEDING VAN MIDDELEN

68

23

ACCOUNTANTSVERKLARING

69

24

ORGANIGRAM (ULTIMO 2009)

71

Het kantoor van Eemland Wonen is goed geoutilleerd. Er werken ongeveer 30 personen. Het kantoor is toegankelijk voor huurders en andere bezoekers.


1. Voorwoord

Het jaarverslag 2009 markeert de start van een nieuwe periode voor stichting Eemland Wonen, met betrekking tot de verslaglegging. Vanaf de oprichting van Eemland Wonen -1993, toen nog woningbouwvereniging Eemland- werd het verslag geschreven met als waarderingsgrondslag de historische kostprijs van onroerend goed. In de periode 2006 tot en met 2008 zijn -intern- tevens de jaarrekening en de balans opgesteld met als waarderinggrondslag de bedrijfswaarde van onroerend goed. Op basis van een evaluatie van deze parallelle administratie is besloten om definitief te kiezen voor een andere waarderingsgrondslag. In dit jaarverslag wordt één en ander nader toegelicht. Het vorige jaarverslag sprak de verwachting uit dat de voorgenomen fusie met Stichting Woningcorporaties Het Gooi en Omstreken op korte termijn zou worden gerealiseerd. Dit is echter geen werkelijkheid geworden; ook dit wordt verderop nader uiteengezet. De inleiding van dit verslag zet de turbulente ontwikkeling binnen en rond de sector volkshuisvesting uiteen. Het is en blijft, ook voor Eemland Wonen, zaak om zeer alert op deze ontwikkelingen in te spelen, hetgeen nogal eens laveerkunst vereist. Ik hoop dat de lezer met het voorliggende jaarverslag een transparant beeld krijgt van hetgeen in het achterliggende jaar zich afspeelde met betrekking tot de bedrijfsvoering van Eemland Wonen. Ook dit keer nodig ik de lezers uit opmerkingen hierover of naar aanleiding van het verslag, aan mijn voor te leggen.

drs. H. van der Velden Directeur

drs. H. van der Velden

5

2. G overnance en bericht van de Raad van Commissarissen Hierbij bieden wij u de door de directeur van Eemland Wonen opgemaakte geconsolideerde jaarrekening over 2009 aan. Deze omvat de winst- en verliesrekening, de balans, de daarbij behorende toelichting, alsmede het volkshuisvestelijk verslag over het afgelopen boekjaar. Het jaarverslag en de jaarrekening zijn door de accountant gecontroleerd en goedgekeurd, zoals blijkt uit de accountantsverklaring (pagina 69). Wij kunnen ons met deze stukken verenigen en stellen de stukken vast overeenkomstig artikel 12 lid 5 van de statuten van stichting Eemland Wonen. De Raad van Commissarissen adviseert de directeur, gevraagd en ongevraagd. De Raad van Commissarissen heeft in 2009 de navolgende onderwerpen besproken: • Het beleid gericht op de missie van Eemland Wonen. • Het realiseren van de volkshuisvestelijke opgaven, zoals vastgesteld in het ondernemingsplan 2008-2009. • De strategie en de risico’s verbonden aan het beleid. • Het financieel verslagleggingsproces. • De naleving van toepasselijke weten regelgeving.

Goed ondernemingsbestuur (corporate governance) Eemland Wonen onderschrijft het belang van een deugdelijk ondernemingsbestuur, waaronder begrepen het integer en transparant handelen van het bestuur, een goed toezicht op het ondernemingsbestuur en het afleggen van verantwoording over het uitgevoerde toezicht. De door Aedes opgelegde Governance Code Woningcorporaties (hierna de Code) die in november 2006 is gepubliceerd, is voor Eemland Wonen in beginsel leidend voor de inrichting van het ondernemingsbestuur. De door Eemland Wonen gehanteerde corporate governance principes zijn neergelegd in afzonderlijke documenten waaronder: • Reglement werkwijze Raad van Commissarissen; • Profielschets van de Raad van Commissarissen; • Protocol onafhankelijkheid van de externe accountant; • Bestuurs/directiestatuut; • Gedragscode en ‘klokkenluiderregeling’. De Raad en de directie hebben uitvoerig stil gestaan bij de Code. Eemland Wonen wijkt van een aantal aanbevelingen af, op de titel “pas toe of leg uit”: • De directeur van Eemland Wonen zal niet voor een periode van maximaal vier jaar worden benoemd. De huidige arbeidsrechtelijke verhoudingen bieden de Raad voldoende flexibiliteit om te allen tijde een nieuwe positie in te nemen. • Benoemd tot lid van de Raad kan een voormalig bestuurder dan wel werknemer zijn, ongeacht de lengte van de voorafgaande periode tussen beide functies. Benoemd tot lid van de Raad kan ook een lid van de Provinciale Staten zijn. De Raad ziet hierin geen (potentiële) belangenverstrengeling. Hetzelfde geldt voor huurders van een woning van Eemland Wonen.


• Voor wat betreft het overleg met stakeholders is de Raad van mening dat de in de Code geformuleerde principes te dwingend zijn. Eemland Wonen voert wel degelijk met hen overleg, doch frequentie en agenda worden naar bevind van zaken vastgesteld. • Visitatie wordt door Eemland Wonen als een mogelijk inzetbaar instrument beschouwd, ter verbetering van zowel interne als externe processen. De keuze van het moment ervan zal door Eemland Wonen zelf bepaald worden. De directeur is belast met het besturen van de wooncorporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat hij verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de wooncorporatie, de strategie, de financiering en het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling en het beleid ten aanzien van deelnemingen van de wooncorporatie. De directeur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. De directeur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de wooncorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en de met haar verbonden onderneming en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de bij de wooncorporatie betrokkenen af. De directeur verschaft de Raad van Commissarissen tijdig alle informatie die nodig is voor het uitoefenen van de taak van de Raad van Commissarissen. De directeur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving, het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de wooncorporatie. De directeur rapporteert hierover en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de Raad van Commissarissen en zijn Financiële Commissie. Remuneratierapport De heer Van der Velden ontving in 2009 een brutosalaris van € 152.629 alsmede een vaste onkostenvergoeding van € 1.800 per jaar; één en ander is mede gebaseerd op de adviesregeling van de commissie Izeboud. Naast de algemene pensioenvoorziening van Eemland Wonen ontvangt de heer Van der velden een aanvullend pensioen. Dit aanvullend pensioen is meegenomen in het hierboven vermelde brutosalaris. De directeur ontvangt geen variabel salaris, noch enigerlei bonus. Eemland Wonen stelt hem een leaseauto ter beschikking, waarvoor hij een vaste eigen bijdrage betaalt van € 196 per maand. De beloning van de directeur is voor wat betreft hoogte zodanig dat gekwalificeerde directeuren kunnen worden behouden en aangetrokken.

Een terugblik op 2009 Op de jaarlijkse zelfevaluatieve bijeenkomst besprak de Raad in aanwezigheid van de directie het voorgenomen beleid in 2009. De zelfevaluatie van de Raad resulteerde niet in wezenlijke veranderingen voor wat betreft het functioneren van en de relatie met de directeur. De Raad oordeelde zowel over zijn eigen functioneren als dat van de directeur positief. Met de visitatiecommissie van stichting Raeflex is indringend van gedachten gewisseld over het rapport van de commissie, waarin over de governance van Eemland Wonen kritische opmerkingen zijn geplaatst. De relaties met stakeholders werden door Eemland Wonen naar behoren vervuld. Opgemerkt wordt dat de omgang met gemeentelijke besturen de nodige diplomatie vereist.

De Raad kwam in 2009 zes keer bijeen en besprak met de directie onder meer de navolgende onderwerpen/documenten:

• Treasuryjaarplan 2009. Met name werd aandacht besteed aan de faciliteringsruimte van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), in relatie tot het geborgd bezit. Het jaarplan werd goedgekeurd. • De belangrijkste ontwikkelingen van de projectenportefeuille werden op alle vergaderingen toegelicht door de directeur en besproken door de Raad. Besloten werd: 1. twee van de vier Schaepmanflats te renoveren en op te toppen; 2. voortgaan met de herstructurering van de Vogelbuurt; 3. het investeringsvoorstel Kuijerterrein goed te keuren; 4. het investeringsvoorstel Soest/Hilversum goed te keuren. • De relatie tussen de corporatie en het bestuur van de gemeente Baarn. De Raad noteerde een groeiend vertrouwen tussen het bestuur van de gemeente Baarn en dat van Eemland Wonen. • Het jaarverslagonderzoek van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) werd besproken. De Raad gaf aan weliswaar zoveel mogelijk tegemoet te willen komen aan de wensen van het Fonds met betrekking tot Good Governance en verslaglegging, doch toonde begrip voor het streven naar enige beperking in deze. • De relatie rijksoverheid en de sector, alsmede het functioneren van Aedes hierbij, werden regelmatig besproken. Met zorg werd kennis genomen van de turbulentie rond het vertrek van de algemeen directeur van de brancheorganisatie. • De organisatiestructuur van Eemland Wonen. De Raad noteerde dat de Ondernemingsraad volwaardig functioneerde. Met deze Raad is éénmaal overleg gevoerd. • Verwerving appartementsrechten in serviceflat Amaliagaarde en een pand in Amersfoort. • Het financieel sturingskader van Eemland Wonen. • De fiscale positie van de corporatie. • De Raad stemde in met het besluit van de directeur om het onderzoek naar de mogelijkheden en wenselijkheid van een fusie met Stichting Het Gooi en Omstreken stop te zetten. • Uitbreiding van het verkoopcontingent. • Toelating tot de gemeente Hilversum. • Continuïteitsoordeel CFV. • Introductie Koopgarant. • Visie Wonen gemeente Baarn. • Jaarverslag 2008. De Raad stelde het jaarverslag vast. • Accountantsverslag 2008 en de managementletter over dat jaar. • Activiteiten Eemland Wonen B.V. De Raad noteerde dat deze vennootschap uitsluitend een perceel in Eemnes in eigendom heeft, waarvan de ontwikkeling nog niet in zicht is. • De kwartaalrapportages. • Van vereniging naar stichting. Deze overgang vond op 1 april 2008 plaats. • Begroting 2010. De Raad keurde de begroting goed. De informatie voor de vergaderingen werd door de directeur aangeleverd. De informatie bestond uit producties vanuit de organisatie, documenten vanuit de sector en van belanghouders en algemene documenten.


De Raad van Commissarissen bestaat uit zeven leden die voor een periode van vier jaar worden benoemd. Zij kunnen tweemaal achtereenvolgend voor eenzelfde periode worden herbenoemd. Achter de namen van de Raad van Commissarissen is de hoogte vermeld van de desbetreffende vergoedingen die in 2009 (op jaarbasis) werden ontvangen. De totale honorering bedraagt € 35.681 (op jaarbasis). De selectie van de leden is gebaseerd op een profielschets. Ultimo 2009 bestond de Raad uit de volgende leden: • De heer mr. drs. Th.E.M. Wijte, voorzitter (€ 6.139), benoemd tot 1 november 2010 Beroep: rechter te Dordrecht, voorzitter Nationaal Park Utrechtse Heuvelrug. • De heer prof. dr. M. van der Nat, vicevoorzitter (€ 6.139), benoemd tot 1 november 2011 Beroep: hoogleraar treasury Vrije Universiteit te Amsterdam, directeur Risk Matrix. • De heer L.W.J. Pietersen, secretaris (€ 6.139), benoemd tot 1 november 2010. Benoemd op voordracht van de Huurdersraad. Beroep: stafmedewerker Kwaliteit / Lead auditor bij NS Concerninkoop. • Mevrouw drs. R.C.M. Stadhouders (€ 4.604), benoemd tot 27 juni 2013 Tot september lid Provinciale Staten provincie Utrecht. Vanaf septemer statengriffier van de provincie Flevoland. • De heer drs. P.M.L. Acda (€ 4.604), benoemd tot 27 juni 2012 Voormalig accountmanager Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). • De heer P.J. Möhlmann (€ 4.604), benoemd tot 10 maart 2013 Beroep: burgemeester te Oostzaan. Benoemd op voordracht van de Huurdersraad. • De heer A.C.M. Butzelaar (€ 4.604), benoemd tot 1 november 2009 Voormalig architect. Benoemd op voordracht van de Huurdersraad.

mr. drs. Th.E.M. Wijte

drs. P.M.L. Acda

prof. dr. M. van der Nat

L.W.J. Pietersen

P. Möhlmann

A.C.M. Butzelaar

drs. R.C.W. Stadhouders

De Raad van Commissarissen heeft tot taak om toezicht uit te oefenen op het beleid van de directie, op de werking en integriteit van de interne controle- en beheersingssystemen en –procedures binnen Eemland Wonen, alsmede op de algemene gang van zaken binnen de corporatie. Tevens staat de Raad de directie bij met advies. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad zijn in artikel 10 en artikel 11 van de statuten van stichting Eemland Wonen vastgelegd.

De Raad heeft in 2009 geen enkele keer kwesties in stemming gebracht. De Raad heeft gebruik gemaakt van een reglement als basis voor het eigen functioneren en de relaties met de directie; het reglement staat op de website van Eemland Wonen. In dit reglement wordt verwezen naar de profielschetsen van de leden van de Raad. Hierin is de gewenste deskundigheid en achtergrond van de commissarissen vastgelegd. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van Eemland Wonen, onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers van de vereniging. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die welke voortvloeien uit zijn lidmaatschap van de Raad van Commissarissen of onderhoudt banden met Eemland Wonen, hetzij direct, hetzij indirect, buiten zijn commissariaat. In het verslagjaar hebben er geen transacties plaatsgevonden waarbij sprake was van mogelijke tegenstrijdige belangen. De Raad heeft in 2009 éénmaal buiten de aanwezigheid van de directie vergaderd. In deze vergadering is gesproken over het functioneren van en de relatie met de directeur, de heer drs. H. van der Velden. De heer Van der Velden was ultimo 2009 57 jaar en is als directeur werkzaam sinds 1 januari 2002; hij is in dienst van Eemland Wonen sinds 1 januari 1999. Hij heeft een dienstverband voor onbepaalde tijd. De directeur functioneert op basis van een directiestatuut.

10

De Raad kent één kerncommissie, te weten de Financiële Commissie. Hierin hebben zitting de commissarissen Acda en Van der Nat. Deze commissie adviseert de Raad inzake treasury, investeringen en kwesties van meer algemeen financiële aard. De commissie kwam in 2009 vier keer bijeen. De Raad ontving in 2009 de accountants, met wie tweemaal werd gesproken over Eemland Wonen, in breed perspectief. De Raad ontving eveneens de directeur van stichting Raeflex, de voorzitter van de klachtencommissie, de Raad van Commissarissen van Eemland Wonen B.V. en diverse medewerkers van Eemland Wonen. De externe accountant wordt benoemd door de Raad van Commissarissen. De Financiële Commissie en de directeur brengen daarbij een advies uit aan de Raad van Commissarissen. De bezoldiging van en de opdrachtverlening tot het uitvoeren van niet-controlewerkzaamheden door de externe accountant wordt goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op voorstel van de directeur. De externe accountant woont de vergadering van de Raad van Commissarissen bij waarin over de vaststelling of goedkeuring van de jaarrekening wordt besloten. De externe accountant rapporteert zijn bevindingen betreffende het onderzoek van de jaarrekening (het accountantsverslag) gelijkelijk aan de directeur en de Raad van Commissarissen. De samenstelling van de Raad is in 2009 gewijzigd. De heer Beukering werd opgevolgd door de heer Möhlman. Laatstgenoemde is benoemd vanuit de kring der huurders, op voordracht van de Huurdersraad. Eemland Wonen heeft een gedragscode, die in de Personeelsgids is opgenomen. De code wordt goed nageleefd. De controller is bevoegd om zonder last of ruggespraak met de voorzitter van de Raad van Commissarissen te overleggen. Geen enkel lid van de Raad van Commissarissen ontvangt een vergoeding die gekoppeld is aan de financiële prestaties van Eemland Wonen.


3. Algemene beschouwingen

Repos ailleurs. De corporatiesector moest stormachtige tijden doorstaan in 2009. Zo kon de opvolger van de ontslagen minister Vogelaar - minister Van der Laan - een aantal misstanden als rijpe vruchten van de bomen plukken. Breed gedragen was de gedachte dat het toezicht in de sector niet deugt. Sterker, in politieke kringen werd hardop nagedacht om corporaties weer terug onder staatsmacht te brengen. Bij het aantreden van het kabinet Balkenende-3 werd door de constituerende partijen overeengekomen dat het dossier “Wonen” dicht zou blijven. Dus geen discussies over hypotheekrenteaftrek, huurtoelage, huurbeleid et cetera; laat staan beslissingen. Aan het einde van de kabinetsperiode worden in volle hevigheid deze thema’s besproken, aangevuld met het dossier “plaats van corporaties in het maatschappelijk bestel”; het kan verkeren. Een aantal corporaties is uit de brancheorganisatie gestapt. Eemland Wonen heeft dit ook overwogen, met name ten gevolge van de grote administratieve druk die de Governancecode oplegt, als uitvloeisel van de Aedescode. Vooralsnog stelt de corporatie zich pragmatisch op; van de 91 desbetreffende verplichtingen worden alleen de meest zinvol geachte uitgevoerd. De minister heeft op uitnodiging van de Europese Commissie het Europadossier ter hand genomen. In beginsel is overeengekomen dat geen “staatssteun” mag worden vertrekt voor ontwikkelingen buiten de limitatief genoemde kernactiviteiten. Staatssteun wordt operationeel gemaakt door de mogelijkheid voor een corporatie om met WSW-borging een project te financieren. Tevens mag maximaal 10% van het onroerend goed worden verhuurd aan huishoudens die meer dan € 33.000 verdienen. Indien deze grens wordt overschreden dan dient ook dit meerdere gefinancierd te worden zonder WSW-borging. Gestreefd wordt naar definitieve regelgeving in 2010, al dan niet in de lang verwachte nieuwe Woningwet dan wel het lang verwachte nieuwe BBSH. Terecht merkt Priemus1 op dat “met de afspraken tussen Brussel en Den Haag een stevige basis is gelegd voor een woningcorporatiesector die –als vanouds- uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting bezig zal zijn." Hij spreekt van “(…) een sterk verbeterd nationaal woningmarktbeleid (…) waarmee we decennialang verder kunnen.” Eemland Wonen is in 2009 uit het samenwerkingsverband Samenwerkende Wooncorporatie Eemland/Gelderse Vallei (SWEV) gestapt. Het vrijblijvende karakter van dit verband en de vaak uiteenlopende opvattingen over de plaats van corporaties in het maatschappelijk bestel lagen aan dit besluit ten grondslag. Het in 2008 gestarte onderzoek naar de mogelijkheden om te fuseren met de Stichting Woningcorporaties Het Gooi en Omstreken te Hilversum is door Eemland Wonen stopgezet. Het werd duidelijk dat een fusie voor Eemland Wonen met deze corporatie niet de beoogde versterking zou opleveren; integendeel, de projectontwikkeling op korte tot middellange termijn zou door een fusie geremd worden. De samenwerking met de gemeente Baarn is op bestuurlijk niveau geïntensiveerd en heeft aan kwaliteit gewonnen. Met de gemeentebesturen van Soest en Eemnes zijn de contacten uitgebreid. In 2009 heeft Eemland Wonen een nieuwe financieel sturingskader opgesteld, waarbinnen projecten uitgevoerd moeten worden. Drie parameters zijn vastgesteld, te weten de Internal Rate of Return (per project), de Loan to Value en de Interest dekkingsratio (op concernniveau). Dit kader sluit aan bij het borgingsmodel van het WSW, dat stuurt op operationele kasstromen. 1

ugo Priemus: Woningcorporaties: Ondernemerschap weer richten op de volkshuisvesting, H B&G, april 2008, pagina 23

11

Het sturingskader, het WSW-borgingsmodel en de economische crisis maakten in 2009 projectuitvoering niet gemakkelijk. In elk geval diende de verkoop gestimuleerd te worden. Het verkoopcontingent is hiertoe uitgebreid en het instrument Koopgarant is ingezet. Eemland Wonen is in 2009 door stichting Raeflex gevisiteerd. Voor de corporatie was dit de tweede keer en zo wordt voldaan aan de Aedescode. Het visitatierapport was kritisch over de wijze waarop de governancefunctie wordt ingevuld. De Raad van Toezicht heeft met visitatoren hierover openhartig van gedachten gewisseld. De Raad deelde de negatieve kwalificatie inzake de te geringe afstand tussen directie en toezichthouder (in de ogen van de visitatoren) niet. Ook over de verhoudingen met stakeholders verschilden de Raad blijvend met hen van mening.

12

In 2009 trad Marc Calon aan als de nieuwe voorzitter van de brancheorganisatie Aedes vereniging van woningcorporaties, na een tumultueus vertrek van diens voorganger Willem van Leeuwen.


4. Kengetallen

Landelijk*

2009

2008

Balans (per VHE) Materiële vaste activa 46.849 54.035 48.410 Financiële vaste activa 779 1.200 1.509 Vlottende activa 2.386 1.002 1.245 Eigen vermogen 15.083 29.388 30.677 Langlopende schulden 29.706 22.403 19.949 Kortlopende schulden 2.658 4.445 4.401 Winst- en verliesrekening (per VHE) Huren en vergoedingen 5.160 4.739 4.600 Onderhoudslasten 1.805 1.845 1.566 Personeelskosten 688 695 790 Rentelasten 1.419 1.084 1.038 Jaarresultaat - 221 - 1.300 293

2007

44.987 646 1.066 31.032 16.675 4.812

4.383 1.395 790 947 - 1.103

Waarde (per VHE x € 1.000) a - OZB-waarde 175 201 198 b - Bedrijfswaarde 47 51 48 Solvabiliteit (%) Eigen vermogen / 34,3 52,3 55,7 totaal vermogen 1,6 2,4 2,4 Totaal vaste activa / lang vreemde vermogen Liquiditeit (%) Current ratio (vlottende 0,7 0,2 0,3 activa/kortlopende schulden) Rentabiliteit Rentabiliteit eigen vermogen - 0,90 - 4,42 0,96 Rentabiliteit vreemd vermogen 4,97 4,04 4,58 Rentabiliteit totaal vermogen 5,50 1,99 1,60 Aantal verhuureenheden 2.762 2.763 Specificatie verhuureenheden Woningen 2.617 2.625 Winkels 10 6 Gemeenschappelijke ruimte 2 1 Garages 97 94 Carports 36 37 * Uit Bedrijfstakinformatie 2008 - Aedes (klasse III : 1800 - 4000 woningen), Analyse CFV 2008. Kengetallen 2007 en 2008 aangepast i.v.m. stelselwijziging.

193 44

59,1 3,0

0,2

3,48 4,40 3,81 2.832

2.695 5 1 94 37

13

5. Beheer en verhuur

Huurbeleid Het huurbeleid was in 2009 een politiek non-item. De circulaire waarin de toenmalige minister Van der Laan de kaders voor de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2009 uiteen zette, was ongekend kort. De belangrijkste zinsnede laat aan duidelijkheid niets te wensen over: “Voor de periode 1 juli 2009 tot en met 30 juni 2010 zal het maximale huurverhogingspercentage gelijk zijn aan het inflatiepercentage over 2008, te weten 2,5%.” Eemland Wonen heeft dit percentage toegepast op het overgrote deel van haar woningen. Uitzonderingen vormden die woningen waarvan al langer bekend is dat zij op de nominatie staan om gesloopt te worden. Daarvoor werd een huurverhoging van 1,25% doorberekend. De huurders van woningen waarvan al vastgesteld was wanneer zij hun woning zouden moeten verlaten in verband met de geplande sloop van hun woning, kregen geen huurverhoging aangezegd. Mede omdat door het huurprijsbeleid van het rijk in het kader van de jaarlijkse huuraanpassing per 1 juli er geen mogelijkheid meer is te differentiëren in het huurverhogingspercentage, wordt bij nieuwe verhuur van woningen de door Eemland Wonen vastgestelde ‘markthuurprijs’ gevraagd indien deze boven de huurprijs ligt die de vertrokken huurder in rekening werd gebracht. 14

In 2009 werd met 211 huurders de huurovereenkomst beëindigd, waarvan 18 huurders zijn overleden. Er werden 171 huurovereenkomsten afgesloten, waarvan 22 overeenkomsten voor bepaalde duur; dit op basis van de Leegstandswet. De huurprijzen in de afgesloten overeenkomsten waren als volgt verdeeld: Huurprijs Goedkoop Betaalbaar Duur Vrije sector Totaal

2009 61 87 20 3 171

In het toewijzingsbeleid van de gemeente Baarn gelden voor woningen met een huurprijs boven € 511,50 en boven € 548,18 per maand minimum inkomensgrenzen voor respectievelijk één- en tweepersoonshuishoudens en voor drie- en meerpersoonshuishoudens. Eemland Wonen voerde tot en met 31 december 2008 in 2008 voor de gemeente Baarn onderdelen van de Huisvestingsverordening uit. Dit op basis van een vijfjarige overeenkomst met de gemeente. Op 31 december 2008 expireerde deze overeenkomst. Eemland Wonen heeft de uitvoering tot 1 september 2009 voortgezet, zodat de gemeente Baarn zich kon beraden op welke wijze zij de uitvoering zou vormgeven. Als tegemoetkoming in de kosten van de uitvoering van de Huisvestingsverordening ontving Eemland Wonen in 2009 tot 1 september de leges die de woningzoekenden moeten betalen voor hun inschrijving en voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning. Afgerond waren deze inkomsten € 5.000. I n het BBSH wordt een definitie gegeven van huurklassen. Goedkoop: woningen met een nettohuur van minder dan € 348,99: duur: nettohuur hoger dan € 499,51; betaalbaar: tussen goedkoop en duur (prijzen juli 2008 – juli 2009). 3 Prijzen per 1 juli 2009. 2


Betalingsachterstanden Per 31 december bedroeg de betalingsachterstand van huurders € 87.500. Dat is 0,67% van de jaarhuur. De betalingsachterstand van de zittende huurders bedroeg € 64.500, terwijl Eemland Wonen per 31 december een vordering had op vertrokken huurders van afgerond € 23.000. Gecorrigeerd voor het bedrag aan (huur)schuld dat huurders of hun curatoren wellicht niet zullen betalen, omdat het regime van de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen door een rechterlijk vonnis op hen van toepassing is, bedroeg de huurachterstand € 83.500 (0,65% van de jaarhuur).

Betalingsachterstanden in % van de jaarhuur 1,20 % 1,00 % 0,80 % 0,60 % 15

0,40 % 0,20 % 0,00 %

2006

2007

2008

2009

Per 31 december waren vijf zaken in behandeling bij een incassobureau en vijftien zaken bij de deurwaarder. Het ging hierbij om een totale vordering van bijna € 33.000. Met 72 huurders liepen betaalafspraken tot een totaalbedrag van ruim € 37.500. Het ultimum remedium bij huurachterstand – woningontruiming – vond twee keer plaats, terwijl er in tien gevallen van huurachterstand vonnis tot ontruiming werd toegewezen door de rechter.

Delete

De appartementen aan de Oosterstraat en aan de Snipstraat te Baarn wijken voor de bouw van een Parkgebouw waarin zorgen aanleunwoningen worden gebouwd. Het gebouw zal tevens een multifunctionele ruimte bevatten met ondermeer een restauratieve functie gericht op de bewoners en de buurt.

16

Leegstand De huurderving als gevolg van leegstand bedroeg in 2009 € 218.000. Dit is 1,7% van de jaarhuur. Landelijk ligt dit percentage op 1,0%.

kosten leegstand naar reden

2007 2009

2008

90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0

frictie

mutatie diversen onderhoud

weigering groot mut. herstruc/planmatig turering

1. Frictieleegstand: leegstand als gevolg van het administratief en/of organisatorisch niet aansluitend kunnen verhuren op de dag nadat de huur van de woning is opgezegd. 2. Mutatieonderhoud: leegstand die veroorzaakt wordt doordat de woning, nadat hij leeg is opgeleverd aan de opzichter, technisch nog niet in orde is bevonden door de opzichter om het huurcontract met de nieuwe huurder te tekenen.


3. Groot mutatieonderhoud en leegstand als gevolg van planmatig onderhoud/project: leegstand als gevolg van het uiterlijk op de dag van de eindinspectie plaatsen van de woning in de categorie groot mutatieonderhoud, dan wel dat de woning leeg blijft na de dag van huuropzegging, omdat dit gewenst is in het kader van een project (planmatig onderhoud). 4. Weigeringsleegstand: leegstand vanaf het moment dat een geselecteerde kandidaat de woning geweigerd heeft te huren. 5. Projecten: het betreft woningen die onderdeel uitmaken van een herstructureringsplan (onder andere Vogelbuurt).

Vastgoedbeheer Aan onderhoudswerkzaamheden is in het jaar 2009 € 5.096.761 uitgegeven. Deze uitgaven komen ten laste van de exploitatie 2009 en worden dus niet geactiveerd. Administratief wordt onderscheid gemaakt tussen dagelijks-, (klein) mutatieonderhoud en groot mutatieonderhoud enerzijds en planmatig onderhoud anderzijds. 2009 2008 2009 Realisatie Begroting Verschil Realisatie Gemiddeld per VHE Dagelijks onderhoud 834.327 500.000 -334.327 649.007 319 Klein mutatieonderhoud 146.014 199.000 52.986 161.022 1.490 Groot mutatieonderhoud 1.434.581 525.000 -909.581 660.123 22.070 Planmatig onderhoud 2.518.577 2.520.000 1.423 2.770.376 22.070 (inclusief contracten) Bijdrage VVE 163.261 129.000 - 34.261 87.869 Totaal onderhoud 5.096.761 3.873.000 -1.223.600 4.328.397 Dagelijks onderhoud De overschrijding van € 334.327 binnen het dagelijks onderhoud wordt onder andere veroorzaakt door de vervanging van verouderde keukenblokken, badkamers, cv-vervanging, vervanging rioleringen, asbestsaneringen, vervangen dakpannen en vervanging houten vloeren nadat huurders over de onderhoudsstaat klachten hadden ingediend. In totaal is voor circa € 243.500 uitgegeven aan bovenstaande zaken. Klein mutatieonderhoud Er is minder uitgegeven aan het klein mutatieonderhoud in 2009 omdat het aantal kleine mutaties fors lager is dan de begrote getallen. De gemiddelde kosten (€ 1.490) per |mutatie zijn nagenoeg gelijk ten opzichte van de prognose 2009 (€ 1.400). Groot mutatieonderhoud Er is in 2009 aan 65 woningen groot mutatieonderhoud uitgevoerd. De extreem hogere uitgaven van € 909.581 worden veroorzaakt doordat er aan meer woningen groot mutatieonderhoud is uitgevoerd dan de begrote 30 woningen. Ook zijn de gemiddelde kosten per mutatie (€ 22.070) hoger het begrote bedrag in 2009 (€ 17.500). Een belangrijke verklaring voor zowel het grotere aantal woningen als voor het hogere bedrag gemiddeld per woning is het feit dat in bijna de helft van de woningen huurders woonden die er minimaal 30 jaar woonden en die 70 jaar of ouder waren toen de huurovereenkomst werd opgezegd.

17

In de periode dat deze groep huurders in de woningen woonde is er met uitzondering van noodzakelijke herstelwerkzaamheden en/of maatregelen de veiligheid betreffende, geen binnenonderhoud gepleegd. Mede op grond van dit type demografische gegevens wordt een beter onderbouwde prognose opgesteld van het aantal woningen dat binnen 15 jaar in aanmerking komt voor groot mutatieonderhoud. In de begroting 2010 is rekening gehouden met een bedrag van € 18.000 per mutatie. Dagelijks onderhoud Klein mutatieonderhoud Groot mutatieonderhoud

Aantal meldingen 2009 2008 2.615 2.499 98 113 65 37

Gemiddelde kosten / melding 2009 2008 319 260 1.490 1.425 22.070 17.841

Planmatig onderhoud (inclusief contracten) In 2009 is er voor wat betreft het regulier planmatig onderhoud een onderschrijding ontstaan van € 1.521 ten opzichte van de begroting van € 2.520.098. Er is in totaal € 2.518.577 gerealiseerd. In deze realisatie zit ook de doorloop van projecten van 2008 naar 2009 van € 434.324.

18

In 2009 zijn in het kader van het planmatig onderhoud de volgende werkzaamheden uitgevoerd: • In het hele woningbezit zijn circa 75 cv-ketels, zowel individueel als projectmatig vervangen (circa € 200.000); • Het buitenschilderwerk en houtrotherstel van de woningen in de complexen 160, 161, 181, 183, 184, 192, 200, 210, 212, 214, 220, 231, 250, 450, 500, 501, 502, 503 en 600 (circa € 1.270.400). • Het vervangen van de groepenkasten in het complex 180 (circa € 35.300). • Het vervangen van het voegwerk in het complex 192 (circa € 60.000). • Het vervangen van de balkon- en galerijplanken in het complex 194 (circa € 120.000). • Het vervangen van de binnenpui in het complex 251 (circa € 10.000). • Contractonderhoud bij diverse complexen onder andere centrale verwarming, mechanische ventilatie, liften en schoonmaakonderhoud (circa € 350.000).


6. Vastgoedontwikkeling

Op het gebied van vastgoedontwikkeling werd 2009 meer dan voorheen gekenmerkt door onderzoeken naar de haalbaarheid van verschillende nieuwe mogelijkheden en de heroverweging van een aantal al langer lopende projecten. Daarnaast zijn de projecten in de ontwikkelfase verder uitgewerkt en is de bouw van een aantal projecten begeleid. Opvallend is dat veel projecten in de voorbereiding vertraging hebben opgelopen door de langer dan gebruikelijke proceduretijd van de door de gemeente Baarn aangestuurde processen. In de verslagperiode waren aanzetten tot nieuwe projecten te signaleren. In hoeverre de economische crisis er mede debet aan is dat marktpartijen zich tot een woningcorporatie wenden is niet met zekerheid te zeggen. Vooralsnog zijn snelle besluitvorming en een andere financieringspositie van een corporatie een duidelijk voordeel. Voor de interne procesgang van planontwikkeling zijn procedures vastgesteld met daarin de beslismomenten en bepaling wie op welke manier waarbij betrokken is. Dit heeft mede bijgedragen aan het ontstaan van steeds meer interactie met de andere afdelingen bij de ontwikkeling van vastgoed. Vanwege de hoeveelheid werk is extra externe capaciteit ingehuurd en aan het einde van het jaar is besloten tot permanente uitbreiding van de afdeling met een projectmanager. In het voorjaar is de renovatie van de Vogelbuurt Noord afgerond. Voor Vogelbuurt Midden is samen met de gemeente een oplossing uitgewerkt voor het kunnen realiseren van extra parkeerplaatsen in het nieuwbouwgebied. De verdere planvoorbereiding heeft vertraging opgelopen door het extra lange proces voor het bestemmingsplan. Omdat een ondergrondse parkeergarage onder het Parkgebouw in de Vogelbuurt te duur

Op 22 oktober 2009 werd het Centrum voor Onderwijs en Ontmoeting, gelegen aan de Piet Heinlaan te Baarn, opgeleverd. Deze door Eemland Wonen gebouwde 'brede school' kreeg als naam De Uitkijck mee en is voor Baarn een voorbeeld van toekomstige huisvesting voor primair onderwijs.

19

is, zijn halverwege 2009 aan gemeente voorstellen voorgelegd met bovengronds parkeren als alternatief. Zodra hier duidelijkheid over gegeven wordt kan het project verder ontwikkeld worden. In het voorjaar is het project ForUs in Soest met twaalf appartementen met gemeenschappelijke ruimten voor verstandelijk gehandicapten opgeleverd.

20

Gedurende 2009 is de bouw van het COO (brede school) in Baarn begeleid. In november is de school conform planning en binnen het budget opgeleverd. Mede hierdoor kan Eemland Wonen zich nadrukkelijker profileren als ontwikkelaar/beheerder van maatschappelijk onroerend goed. Voor de naastgelegen kavel wordt een woongebouw met 28 appartementen voor een woongroep ontwikkeld. De kavel bedoeld voor de bouw van twee woningen aan de andere kant van de school wordt niet afgenomen door Eemland Wonen en alsnog door de gemeente als schoolplein ingericht. Met Vos & Teeuwissen zijn afspraken gemaakt over de bouw van een appartementencomplex op het Kuijerterrein in Baarn. Eemland Wonen zal twaalf woningen en een gemeenschappelijke ruimte afnemen en die aan woongroepleden gaan verhuren en de overige twaalf appartementen worden -eveneens aan woongroepleden- verkocht. Tevens zal Eemland Wonen van Vos & Teeuwissen twaalf bouwkavels afnemen en deze middels koopgarant aan starters doorverkopen. Voor het gezondheidscentrum in Eemnes is de grond gekocht en zal voorjaar 2010 gestart worden met de bouw. Nadat de gemeente Baarn haar aanspraken op het perceel op de hoek Goeman Borgesius/ Drakenburgerweg liet vallen, is het perceel formeel overgedragen aan Eemland Wonen. In bouwteamverband is begonnen met de planuitwerking voor circa 37 startersappartementen.

Op de hoek van de Drakenburgerweg en de Goeman Borgesiuslaan te Baarn ontwikkelt Eemland Wonen circa 37 huurwoningen voor starters.


In het voorjaar is besloten de Schaepmanflats te gaan renoveren en in het dak extra woningen te realiseren. De uitvoering is gepland voor 2012. De planvorming voor de herontwikkeling aan de Jan Steenlaan in Baarn zal in het voorjaar 2010 op basis van de door de gemeente voorgestelde stedenbouwkundige structuur verder opgepakt worden. De bewoners zijn inmiddels geïnformeerd over de voorgenomen sloop. Door capaciteitgebrek bij de gemeente Eemnes is er weinig tot geen voortgang in de planvorming voor het gebied Eemnes Zuid. Op basis van het haalbaarheidsonderzoek naar herontwikkeling van de Evangelische Hogeschool in Amersfoort moest geconcludeerd worden dat dit project helaas financieel niet haalbaar is. Op uitnodiging van de gemeente Soest heeft Eemland Wonen meegedaan aan een prijsvraag voor de ontwikkeling van een binnenterrein aan de Staringlaan. Begin 2010 is duidelijk geworden dat de gemeente aan geen van de inschrijvers zal gunnen. In de planontwikkeling aan de Nieuw Baarnstraat in Baarn zijn geen nieuwe ontwikkelingen. Met Van der Wardt B.V. is overeenstemming bereikt over de bouw van twee complexen met 24 eenheden voor kleinschalig wonen voor dementerende ouderen. De desbetreffende bouwkavels in Hilversum en Soest zijn inmiddels gekocht en overgedragen. Op de laatste wordt ook een kinderdagverblijf gerealiseerd. De projecten zijn op voorhand verhuurd en worden turn key geleverd. Van het ministerie van VROM heeft Eemland Wonen toelating verkregen voor Hilversum.

Op het voormalig terrein van Kuijer bouwt Eemland Wonen een appartementencomplex voor een tweede Woongroepen Ouderen Baarn. Tevens worden er op dit terrein 12 starterswoningen gebouwd.

21

7. H uisvesting

senioren, gehandicapten en personen die zorg en begeleiding behoeven

In het verslagjaar is het project ForUs in de gemeente Soest opgeleverd. Het project betreft een woongebouw met twaalf zelfstandige eenheden en gemeenschappelijke zorgruimten voor mensen met een verstandelijke beperking. Ouders van toekomstige bewoners zijn de initiatiefnemers van dit project. In dit project is een onrendabel top van € 777.000 genomen. Een tweede project, maar in de gemeente Baarn, dat al in 2007, maar in bijzonder in 2008 en 2009 veel tijd en aandacht heeft gevergd is de ontwikkeling van vier groepswoningen voor dementerende ouderen en van circa 30 woningen voor senioren. Medio 2009 werd duidelijk dat binnen de stedebouwkundige randvoorwaarden deze aantallen niet gehaald konden worden. In het licht van deze voorwaarden is in 2009 een plan ontworpen dat tien appartementen voor senioren omvat, 20 appartementen voor éénpersoonshuishoudens, niet- zijnde senioren en vier groepswoningen voor dementerende ouderen. In 2009 is voor een complex seniorenwoningen een haalbaarheidsonderzoek verricht met het oog op verbetering van de fysieke toegankelijkheid van de woningen. In 2010 zullen bouwkundige aanpassingen, waaronder de plaatsing van liften, worden uitgevoerd met als resultaat dat de woningen rollatortoegankelijk worden. 22

In 2009 is op verzoek van en met subsidie van de gemeente Baarn een reeks van kleine woningaanpassingen gerealiseerd, op basis van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo), voor een bedrag van € 178.920 Eemland Wonen heeft in overleg met de gemeente Baarn besloten haar opdrachtgevende rol voor dit soort woningaanpassingen stop te zetten. Eén van de belangrijkste argumenten voor stopzetting van deze rol is dat naar het oordeel van Eemland Wonen de kleine woningaanpassingen over teveel schijven lopen, waardoor het proces inefficiënt verloopt, de maatschappelijke kosten teveel oplopen en last but not least de desbetreffende burgers onnodig lang op de voorzieningen wachten. Eemland Wonen heeft de gemeente Baarn toestemming gegeven om vanaf 2010 woningaanpassingen tot een bedrag van € 7.000 zonder tussenkomst van Eemland Wonen uit te laten voeren. Betreft het woningaanpassingen die meer ingrijpend van aard zijn, dan vindt vooraf overleg plaats tussen de instantie die namens de gemeente de regie voert over de woningaanpassingen en Eemland Wonen. Deze nieuwe afspraak toegepast op het aantal uitgevoerde woningaanpassingen in 2009 zou impliceren dat in één geval van de 70 woningaanpassingen vooraf overleg tussen of namens de gemeente Baarn en Eemland Wonen plaatsgevonden zou hebben.


8. Leefbaarheid

Ter bevordering van de leefbaarheid in buurten en wijken waarin Eemland Wonen onroerend goed exploiteert is een budget beschikbaar voor projecten en voor sociale begeleiding. De helft van de salariskosten van de huismeesters en die van de medewerker sociale begeleiding zijn ten laste gebracht van de post leefbaarheid. De werkzaamheden in het kader van de sociale begeleiding betreffen woninggebonden werkzaamheden en contacten met hulpverlenende instanties. De woninggebonden werkzaamheden hebben veelal betrekking op enkelvoudige sociale problematiek bij een huurder of tussen enkele huurders. In het verslagjaar kwamen er totaal 292 aanvragen voor sociale begeleiding binnen. Daarvan werden 167 aanvragen door huurders zelf gedaan en 125 kwesties werden aangedragen door hulpverlenende instanties en/of door medewerkers van Eemland Wonen. Het in 2002 gestarte samenwerkingsverband tussen verschillende regionaal werkzame instellingen op het terrein van de geestelijke gezondheidszorg, maatschappelijk werk, de politie werkzaam in Baarn en Eemland Wonen, met als doel preventie en aanpak van (extreme) overlast in buurten is in grote lijnen op dezelfde voet verder gegaan. In het verslagjaar zijn zeventien nieuwe cases in dit overleg besproken, wat het totaal brengt op 162 sinds de start. Vanaf 2009 werkt Eemland Wonen samen met de gemeente Baarn in een project buurtbemiddeling. De samenwerkingsovereenkomst geldt voor drie jaar. Eemland Wonen betaalt naar rato van het aantal woningen dat zij in eigendom heeft ten opzichte van het totaal aantal woningen in de gemeente. In 2009 is een vervolg gemaakt met het aanbrengen van achterpadverlichting. Alle achterpaden van bewoners die bij de inventarisatie in 2008 akkoord gingen zijn in het verslagjaar voorzien van verlichting. In totaal is in veertien achterpaden verlichting aangebracht. Van deze achterpaden maken 157 huishoudens gebruik. De totale (eenmalige) kosten voor het project achterpadverlichting bedroegen in 2009 afgerond € 16.000.

23

9. V erkoop huurwoningen

Eemland Wonen heeft sinds 2002 een bescheiden verkoopcontingent vastgesteld, op basis van het strategisch voorraadbeleid. In 2009 zijn twee woningen verkocht (begroot drie) met een totale verkoopprijs van € 354.000 (90% van de taxatiewaarde). In 2009 is het verkoopcontingent in verhouding tot voorgaande jaren fors uitgebreid met 24 eengezinswoningen en 44 appartementen. Het verkoopcontingent bedroeg daardoor ultimo 2009 103 woningen. Eemland Wonen achtte deze uitbreiding van groot belang voor het realiseren van haar volkshuisvestelijke opgaven. Verkoop van bezit is noodzakelijk om het evenwicht tussen externe en interne financiering van de investeringen te realiseren. Ook de belastingmaatregelen van kabinet Balkenende IV voor de corporatiesector (VPB en de Vogelaarheffing) vergroten de noodzaak tot verkoop van woningen. Hierbij dient in het oog te worden gehouden dat de kwantiteit van de voorraad, mede in het perspectief van de ontwikkelportefeuille, op peil blijft en de doelstelling om in 2015 3.000 verhuureenheden te bezitten niet onder druk komt te staan.

24

De economische crisis, die zich in 2009 doorzette, leidde helaas tot een slot op de woningmarkt. De verkoop aan zittende huurders van Eemland Wonen stagneerde. Dat is een reden voor Eemland Wonen geweest om de huurders van alle woningen in het verkoopcontingent het aanbod te doen de woning op basis van Koopgarant te kopen. Eemland Wonen heeft daarom in 2009 een licentie verkregen van de Stichting Opmaat, de licentiehouder van Koopgarant. Het is een concept waarbij Eemland Wonen woningen verkoopt tegen 75% van de taxatieprijs. De koper wordt volledig eigenaar van de woning. Als hij de woning wil doorverkopen, kan dat niet op de vrije markt. De woning moet altijd worden terugverkocht aan Eemland Wonen die verplicht is de woning binnen drie maanden terug te kopen. De waardeontwikkeling wordt gedeeld tussen de (voormalige) eigenaar en Eemland Wonen. De eengezinswoningen in het verkoopcontingent zijn voor een beperkte periode aangeboden met Koopgarant. De appartementen worden aan de zittende huurders en bij opzegging van de huurovereenkomst eveneens op basis van Koopgarant aangeboden. In tegenstelling tot de eengezinswoningen hebben de appartementen voor een langere periode het label ‘koopgarant’. Zij kunnen een waardevolle functie hebben voor starters op de woningmarkt.


10. B etrekken van bewoners bij beleid en beheer In het verslagjaar 2009 is vier keer per jaar overleg gevoerd tussen het bestuur van de Huurdersraad en de directie van Eemland Wonen. Daarnaast zijn enkele thema’s in aparte bijeenkomsten aan de orde geweest. Er functioneren twee vaste bewonerscommissies in complexen gestapelde bouw. Met deze commissies wordt twee keer per jaar overleg gevoerd. In een complex gestapelde bouw waar wat langer durend onderhoud werd gepleegd is een klankbordgroep in het leven geroepen. Het blad Huurcontract werd in 2009 drie keer uitgebracht. Alle huurders die beschikken over een tuin hebben een brochure toegezonden gekregen over (rechts)regels die van toepassing zijn in het gebruik en beheer van tuinen. Mede door deze brochure verwacht Eemland Wonen dat huurders onderling onenigheden over het beheer van tuinen makkelijker bespreekbaar kunnen maken. Eemland Wonen heeft een website waarop diverse beleidsdocumenten voor de bewoners beschikbaar zijn. Het Sociaal plan vernieuwing Vogelbuurt, waarover in mei 2006 tussen het toenmalige bestuur van de Huurdersvereniging Baarnsch Belang en Eemland Wonen overeenstemming werd bereikt, is te beschouwen als het door de minister voorgeschreven reglement “Bijdrage in de verhuiskosten”.

De ombudsvrouw in Baarn is mevrouw Bo Veeger. Zij is verbonden aan Stichting Welzijn Baarn, die (groepen) huurders bij staat bij het verwoorden van hun belangen.

25

11. F inancieel beleid en beheer

Kerngegevens Financiën 2009 • De interest dekkingsratio voor 2009 bedraagt 0,97. De interest dekkingsratio geeft aan in hoeverre de rentelasten uit de operationele kasstromen betaald kunnen worden (operationele kasstromen / rentelasten). De ondergrens bij Eemland Wonen bedraagt 1,25. Deze ondergrens wordt in 2009 dus niet gehaald. • De Loan to Value bedraagt op 31-12-2009 47,3%. De Loan to Value is de totale rentedragende schuld gedeeld door de (bedrijfs)waarde van de vaste activa. De bovengrens voor de Loan to Value is bij Eemland Wonen vastgesteld op 75%. De solvabiliteit bedraagt op 31-12-2009 52,3% (op basis van bedrijfswaarde). De solvabiliteit is het eigen vermogen gedeeld door het balanstotaal. • Het balanstotaal, de waarde van de materiële activa en het eigen vermogen bedragen op 31-12-2009 respectievelijk € 155.326.000, € 149.244.000 en € 81.170.000. • Doordat er in 2009 nauwelijks sprake was van een positieve kasstroom, is bijna het totale bedrag van de investeringen (98%) extern gefinancierd (leningen van banken). • De inkomsten van Eemland Wonen bedroegen in 2009 € 13.483.000 (begroot was € 13.394.000). Van de inkomsten zijn 93,9% huurinkomsten.

26

Algemeen De financiële cijfers 2009 zijn de eerste jaarrekeningcijfers waarbij de waardering van de materiële vaste activa is gebaseerd op bedrijfswaarde. Tot voor 2009 werd de materiële vaste activa gebaseerd op historische kostprijs met toepassing van de minimum waarderingsregel. Voor de balansopstelling en de daarbij horende kengetallen heeft dit een groot effect. In 2009 heeft Eemland Wonen een financieel sturingskader vastgesteld waardoor het financieel beleid is gebaseerd op de volgende pijlers: • Voldoende interest dekkingsratio (boven 1,25). • Een Loan to Value die onder de 75% blijft. • Voor projecteninvesteringen geldt dat de vereiste interne rentevoet afhankelijk is van de maatschappelijke doelstelling van een project. • Evenwicht tussen externe en interne financiering van de investeringen. • Positieve kasstromen conform het WSW kasmodel met een fictieve aflossing van de leningen van 2%. • Minimaal gewenst weerstandsvermogen zoals door Centraal Fonds Volkshuisvesting gedefinieerd. Op basis van dit financieel sturingskader kan gesteld worden dat Eemland Wonen opereert vanuit een stabiele basis. Hoewel de doelstelling met betrekking tot de interest dekkingsratio (de belangrijkste financiële ratio) in 2009 niet gehaald wordt kan nog steeds geconcludeerd worden dat de financiële positie van Eemland Wonen goed is. Desalniettemin dienen maatregelen genomen te worden om deze ratio op minimaal gewenst niveau te brengen. Voor wat betreft de ambitieuze investeringsplannen van Eemland Wonen moet rekening gehouden worden met een moeilijke verkoopmarkt. Positieve kasstromen (inclusief verkopen) moeten immers een flink deel van de investeringsuitgaven financieren. De verkoop van woningen is dan ook een noodzakelijk middel om het evenwicht tussen externe en interne financiering bij investeringen (afhankelijk van de soort investering) te realiseren.


Financierbaarheid De interest dekkingsratio bedraagt in 2009 0,97 (2008: 1,6). Deze ratio geeft aan in hoeverre Eemland Wonen in staat is om vanuit de exploitatie van het bestaande bezit haar rentelasten te betalen. Door Eemland Wonen wordt een minimum van 1,25 aangehouden. Eemland Wonen realiseert in 2009 dus een lagere interest dekkingsratio dan de minimumeis. Dit komt vooral doordat de gerealiseerde onderhoudsuitgaven en overige bedrijfslasten hoger zijn dan begroot (respectievelijk € 1.200.000 en € 1.000.000). De ontwikkeling van de interest dekkingsratio is derhalve een belangrijk aandachtspunt voor Eemland Wonen. Het WSW stelt als eis om leningen te borgen dat de corporatie positieve toekomstige kasstromen moet realiseren. Eemland Wonen heeft deze eis overgenomen in haar financieel beleid. Eemland Wonen beschikt (op basis van de begroting 2009) over € 19.500.000 direct inzetbaar faciliteringsvolume bij het WSW (voor 2010 tot en met 2012). Dit is inzetbaar voor zowel herfinanciering van aflossingen van bestaande leningen als voor financiering van borgbare investeringen. Het WSW geeft dit faciliteringvolume af, omdat Eemland Wonen een positieve operationele kasstroom heeft (inclusief rentelasten en een fictieve aflossing van 2,0% van de leningenportefeuille). Onderstaande tabel laat de operationele kasstroom zien over de periode 2010 tot en met 2015. Hieruit blijkt dat Eemland Wonen over deze periode een positieve kasstroom heeft en daarmee voldoet aan het belangrijkste WSW-criterium voor borging van leningen. Operationele kasstroom conform WSW Saldo operationele kasstroom (incl. rente zonder verkopen) Fictieve aflossing (2% leningenportefeuille) Saldo operationele kasstroom

2010

2011

2012

2013

2014

2015

1,716

2,545

3,182

2,909

2,617

3,616

1,443 273

1,508 1,037

1,699 1,483

1,888 1,021

2,108 509

2,093 1,523

Op basis van de vast te stellen begroting 2010 zal in 2010 het faciliteringsvolume door het WSW worden herijkt. Eigen vermogen, Loan to Value en solvabiliteit Het eigen vermogen bedraagt per ultimo 2009 € 81.170.000. (2008: € 21.400.000). De stijging van het eigen vermogen van € 59.770.000 wordt echter alleen gerealiseerd door een andere waarderingssystematiek van de materiële vaste activa (van historische kostprijs naar bedrijfswaarde). Indien de materiële vaste activa in 2008 ook tegen bedrijfswaarde in de balans zouden zijn opgenomen zou het eigen vermogen in 2009 met € 2.000.000 zijn gedaald. De Loan to Value stijgt van 41,9% (ultimo 2008) naar 47,3% (ultimo 2009), waarbij stijging een negatieve richting aangeeft. De Loan to Value wordt immers gedefinieerd als de totale rentedragende schuld gedeeld door de (bedrijfs)waarde van de materiële vaste activa. Hoe lager het verhoudingsgetal “leningen/MVA” hoe sterker de organisatie. De stijging van de rentedragende schuld wordt onvoldoende gecompenseerd door de stijging van de waarde van de materiële vaste activa waardoor de Loan to Value in 2009 stijgt. Met een Loan to Value van 47,3% zit Eemland Wonen ruim onder het in het financieel kader vastgelegde maximum waarde van 75%.

27

De solvabiliteit daalt van 55,7% per ultimo 2008 naar 52,3% per ultimo 2009. Dit is geen reden tot zorg. Daarbij heeft Eemland Wonen ook in 2009 bericht gekregen van het CFV dat het de A-status behouden heeft. Eigen vermogen, Loan to Value en de solvabiliteit Totaal eigen vermogen (x € 1.000 en bedrijfswaarde) Loan to Value Solvabiliteit (op basis van bedrijfswaarde)

31-12-2009 81.170 47,3% 52,3%

31-12-2008 84.760 44,3% 55,7%

Minimale weerstandsvermogen volgens het CFV Het Centraal Fonds Volkshuisvesting gaat bij zijn beoordelingsmethode uit van ‘value at risk’ (maatstaf voor risico’s). Het vermogen van de corporatie wordt binnen die systematiek gebaseerd op volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. Dit is een gestandaardiseerde bedrijfswaarde. Vervolgens worden van het op deze wijze bepaalde vermogen de door het CFV bepaalde marktrisico’s, operationele risico’s, macro-economische risico’s en een Vpb beklemming afgetrokken en een solvabiliteitsoordeel (per balansdatum) en een continuïteitsoordeel (vermogen in 2013) afgegeven. Zowel het continuïteitsoordeel als het solvabiliteitsoordeel zijn positief voor Eemland Wonen. Ten opzichte van de referentiecijfers als de landelijke cijfers blijkt dat zowel het marktrisico, het operationeel risico en het macro-economisch risico lager worden ingeschat. Risicobeoordeling prognoses (in % van het balanstotaal 2013 en in € per gewogen verhuureenheid) Corporatie Referentie Landelijk Marktrisico 2,8 1.789 6,4 3.067 Macro-economisch risico 9,7 6.136 14,5 8.150 Operationeel risico 3,9 2.487 6,1 3.431 Totaal risico 10,9 6.858 17,2 9.650

28

6,1 13,6 5,5 16,2

3.329 7.412 2.977 8.785

Naar het oordeel van het CFV wordt door Eemland Wonen een zodanig financieel beleid en beheer gevoerd dat de continuïteit van Eemland Wonen gewaarborgd is en zijn de voorgenomen activiteiten in de periode 2009 tot en met 2013 passend zijn bij de financiële mogelijkheden. Eemland Wonen heeft de A-status volgens de CFV-toetsing behouden.

In procenten van het balanstotaal

Continuïteitsoordeel: A

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2007

2008

2009

Volkshuisvestelijk vermogen Ondergrens vermogen ultimo 2013 Bovengrens vermogens ultimo 2013

2010

2011

2012

2013


Analyse van het jaarresultaat Het gerealiseerde jaarresultaat bedraagt -/- € 3.590.000. Dit is € 4.400.000 lager dan begroot en € 466.000 lager dan het resultaat in 2008. De grootste afwijkingen tussen de realisatie 2009 en de begroting 2009 zijn (x € 1.000): 1. lagere overige waardeveranderingen van de vaste activa 3.000 2. hogere onderhoudskosten. -/- 1.224 3. hogere overige bedrijfskosten -/- 1.082 4. een negatieve in plaats van een positieve mutatie reële waarde materiële vaste activa -/- 5.769 5. lagere vennootschapsbelasting 606 1. De in de begroting opgenomen post voor waardeverandering materiële vaste actie is een afwaardering voor investeringsbeslissingen met nieuwbouwprojecten. Deze investeringsbeslissingen zijn in de begroting 2009 niet genomen. 2. Hogere onderhoudskosten dan begroot. Werkelijk Begroting 2009 2009 Huren 12.693 12.354 Verkoop onroerende zaken 317 627 Vergoedingen en overige opbrengsten 512 413 Totaal bedrijfsopbrengsten 13.522 13.357 Personeelskosten 1.920 2.016 Overige waardeveranderingen MVA 0 3.000 Onderhoudskosten 5.097 3.873 Overige bedrijfslasten 3.415 2.333 Totaal bedrijfslasten 10.432 11.222 Financiële baten en lasten -2.961 -2.935 Resultaat deelnemingen 0 0 Mutatie reële waarde mva -3921 1.977 Vennootschapsbelasting 202 -404 Jaarresultaat na belasting -3.590 810

Werkelijk 2008 12.361 736 398 13.459 2.170 777 4.328 2.644 9.919

29

-2.649 92 -4.838 695 -3.124

De verschillen in de onderhoudsbegroting worden verder toegelicht in hoofdstuk 5 (pag. 17) 3. Hogere overige bedrijfslasten worden voornamelijk veroorzaakt door eenmalige bijzondere kosten, zoals: a. Een afboeking van de vordering BWS-subsidie (€ 229.000) b. de afboeking van niet doorgegane investeringsuitgaven (€ 344.000) c. Hogere uitgaven voor externe adviseurs onder andere door een onderzoek naar een mogelijke fusie (€ 155.000) d. Hogere onroerend zaakbelasting (€ 83.000) e. Afboeking dubieuze debiteuren (€ 40.000). 4. Een negatieve in plaats van een positieve mutatie reële waarde materiële vaste activa. Met de wijzing van waarderingsgrondslag van de materiële vaste activa is dit een nieuw element in de jaarrekening. Grotendeels wordt deze post gevormd door de mutatie in de bedrijfswaarde. 5. Vooral door het fiscaal grotendeels nemen van de uitgaven Vogelbuurt Noord als onderhoudsuitgaven kan Eemland Wonen in 2009 € 220.000 als terug te vorderen vennootschapsbelasting opnemen in plaatse van een begrootte te betalen vennootschapsbelasting van € 404.000. 4

Om een analyse mogelijk te maken zijn de begroting 2009 en de realisatie 2008 veranderd in een waardering op bedrijfswaarde.

Bij een omzet van € 13.522.000 (€ 13.495.000 in 2008) bedraagt het behaalde resultaat -/- 26,5% (-/- 23% in 2008) van de omzet.

Risicoanalyse en risicobeheersing De interne risicobeheersing en controlesystemen zijn ingericht om significante risico’s te beheersen en naleving van weten regelgeving te waarborgen. In 2009 zijn belangrijke stappen gezet voor de risicobeheersing en –controle. Zo is een financieel beleidskader opgesteld met heldere financiële normen die gemonitord worden. Met dit financieel beleidskader is Eemland Wonen meer “in control” dan voorheen. Daarnaast is in 2009 de procedure voor realisatie nieuwbouw open vastgesteld en daarmee het processchema, de fasedocumenten, de rolverdeling en verantwoordelijkheden van de betrokkenen in dit proces. Tevens zijn in 2009 een groot deel van de bestaande procedures voor het primaire cirkel.pdf 28-05-2010 14:00:42 bedrijfsproces bijgewerkt en vastgesteld. In 2009 is Eemland Wonen gevisiteerd. Deze visitatie stelt dat Eemland Wonen “in control” is. Hieronder volgt per risico een risicoanalyse.

30

Portefeuille- en marktrisico Eemland Wonen opereert in een sterke vastgoedmarkt. Markttechnische leegstand komt nauwelijks voor. Wel heeft Eemland Wonen te maken met een grotere leegstand ten gevolge van projectontwikkeling en leegstand ten gevolge van mutatieonderhoud. Teneinde veranderingen in de markt te volgen wordt de vraag naar bepaalde type woningen gevolgd via het woonruimteverdelingsysteem en met een uitgebreide monitoring. Een goede indicator van het portefeuille- en marktrisico is het gemiddelde aantal reacties per mutatie. Onderstaande grafiek geeft een classificatie van het aantal reacties per mutatie.

Ten opzichte van 2008 is het aantal reacties per mutatie verder toegenomen. In 57% van de mutaties zijn er meer dan 50 reacties. Opvallend is dat er weinig verschil in aantal reacties zit tussen eengezinswoningen en etagewoningen. Gemiddeld aantal reacties per woningtype Onzelfstandige eenheid Eengezinswoning Etagewoning begane grond Woning op etage geen lift Woning op etage met lift

6 66 60 67 48

Treasuryrisico Het treasurybeleid van Eemland Wonen is primair gericht op het waarborgen van financiële continuïteit door resultaat en vermogen te beschermen tegen financiële risico’s en de organisatie blijvend financierbaar te houden tegen acceptabele voorwaarden en kosten.


Eemland Wonen heeft in haar treasurystatuut de uitgangspunten en verantwoordelijkheden vastgelegd. Daarnaast beschikt Eemland Wonen over een treasuryjaarplan. De Raad van Commissarissen heeft het statuut en jaarplan goedgekeurd. Een financiële commissie adviseert het bestuur bij het formuleren en uitvoeren van het treasurybeleid. Renterisico Financiële risico’s worden ook beheerst door voor een goede spreiding te zorgen van het renterisico. Eemland Wonen hanteert twee definities van renterisico: het WSW-renterisico (het renterisico van de bestaande leningenportefeuille, beleggingen en derivaten) en het bedrijfseconomische renterisico van de totale exploitatie. Het WSW-renterisico wordt bepaald door aflossingen plus renteaanpassingen af te zetten tegen het saldo van de leningenportefeuille. Voor het WSW-renterisico is een bovengrens van 15% (van de restant hoofdsom van de leningen bij aanvang boekjaar) afgesproken. Voor het bedrijfseconomisch renterisico geldt een bovengrens van 20% van de restant hoofdsom bij aanvang van een jaar. De bovengrens van het WSW-renterisico wordt in 2012 en 2013 overschreden. Dit wordt veroorzaakt door het renterisico op de leningen met variabele hoofdsom en de finale aflossing op leningen. 31

De bovengrens van het bedrijfseconomische risico wordt in 2011 overschreden vooral ten gevolge van de dan verwachtte investeringen. In 2010 zullen maatregelen genomen worden om het WSW-renterisico van 2012 te beperken en zal het renterisico ten gevolge van investeringen goed gemonitord worden en indien noodzakelijk zullen maatregelen genomen worden om het bedrijfseconomische renterisico in 2011 te beperken. WSW renterisico in de tijd

De duration van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2009 10,24 jaar (2008 10,76 jaar). De minimale duration conform het financieel sturingskader van Eemland Wonen bedraagt 5 jaar. Beleggingen en derivaten Eemland Wonen heeft geen beleggingen. In 2009 hebben geen aankopen van derivaten plaatsgevonden. Conform het treasurystatuut kunnen off-balance instrumenten (derivaten) uitsluitend worden ingezet voor afdekking van renterisico’s, die samenhangen met de

leningportefeuille. Eemland Wonen heeft drie Swaps. Een overzicht van de Swaps staat bij de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het renteniveau Bij een rekenrente van 4,79% is de contante waarde van de leningen ultimo 2009 gelijk aan het werkelijke (restant-) leenbedrag. In 2008 bedroeg de op deze wijze berekende rekenrente 4,39%. De gemiddeld betaalde rente, te definiëren als de betaalde rente gedeeld door het gemiddelde leenbedrag bedroeg ultimo 2009 4,37% (2008: 4,62%).

32

Het financieringsrisico Financiële continuïteit wordt onder andere gewaarborgd door de mogelijkheid om in de toekomst voldoende financiering te kunnen aantrekken. Het WSW is per 1 oktober 2007 overgestapt op een nieuwe methode voor de bepaling van de borgingsruimte, genaamd het “faciliteringsvolume”. Belangrijke uitgangspunten bij het bepalen van dat faciliteringsvolume zijn: - Een positieve operationele kasstroom wordt ingezet voor interne financiering van borgbare activiteiten. - Inkomsten uit verkopen van bestaand bezit worden ingezet voor interne financiering van borgbare activiteiten. Op basis van de vast te stellen begroting 2010 zal in 2010 het faciliteringsvolume door het WSW worden herijkt. Eemland Wonen beschikt (op basis van de begroting 2009) over € 19.500.000 direct inzetbaar faciliteringsvolume bij het WSW (voor 2010 tot en met 2012). Dit is inzetbaar voor zowel herfinanciering van aflossingen van bestaande leningen als voor financiering van borgbare investeringen. Projectrisico De financiële risico’s hebben vooral betrekking op de projectontwikkelingsactiviteiten rond herstructurering en nieuwbouw. Ieder nieuwbouw- en renovatieproject is opgesplitst in een vast aantal fasen. Iedere fase wordt afgesloten met een fasedocument waarin het projectrisico benoemd wordt. Bij investeringsbeslissingen wordt de interne rentevoet van de investering bepaald. Per soort project is in het financieel sturingskader een minimaal noodzakelijke rentevoet bepaald. Deze rentevoet bepaalt meteen de mogelijke financieringsverhouding eigen vermogen/vreemd vermogen die voor deze investering moet worden aangehouden. Daarmee wordt een investeringsplafond bepaald dat gerelateerd is aan de operationele kasstromen inclusief verkopen. Gezien de geringe aantallen verkopen in 2009 komen op dit moment onvoldoende kasstromen binnen om het ambitieuze investeringsprogramma te realiseren. Verkooprisico In 2009 zijn twee woningen verkocht (vier in 2008), terwijl er drie woningen voor 2009 begroot waren. In 2009 is besloten om het verkoopcontingent te vergroten met 68 woningen en voor een beperkte periode de woningen met koopgarant aan te bieden aan de zittende huurder. Ultimo 2009 zitten er 103 woningen in het verkoopcontingent. Fiscale risico Zowel voor 2008 als 2009 heeft Eemland Wonen een latente belastingvordering opgenomen. Deze vordering is vooral ontstaan doordat Eemland Wonen de uitgaven voor Vogelbuurt Noord en de reguliere onderhoudsuitgaven in de fiscale jaarrekening grotendeels als kosten


heeft genomen. De belastinginspecteur heeft hierover nog geen uitspraak willen doen en wacht landelijk beleid van de belastingdienst af. Eemland Wonen verwacht dat in 2010 meer duidelijkheid komt over deze kwestie.

Beoordeling van het stelsel van risicobeheersing Het bestuur is verantwoordelijk voor het opzetten en in stand houden van het stelsel van interne risicobeheersings- en controlemaatregelen. De systemen zijn bedoeld om een optimale beheersing van risico’s mogelijk te maken. Deze systemen kunnen echter nooit de absolute zekerheid bieden dat de doelstellingen van Eemland Wonen worden gerealiseerd, of dat materiële verliezen, fraude en overtreding van de geldende weten regelgeving niet zullen optreden. Voorts wil het bestuur benadrukken dat de activiteiten van Eemland Wonen een aantal risico’s met zich meebrengt die buiten de invloedsfeer van het bestuur liggen. Dit betreft veranderingen in de politieke context en veranderingen in weten regelgeving. Ook (ingrijpende) conjuncturele ontwikkelingen liggen buiten de genoemde invloedssfeer. Jaarlijks beoordeelt de externe accountant het geheel aan beheersingsmaatregelen. De accountant van Eemland Wonen, PricewaterhouseCoopers, stelt bij de interim controle een Risk Management Scan op. Deze Risk Management Scan brengt per beleidsterrein de specifieke risicocomponenten in kaart. Eemland Wonen heeft voor 2009 een aanvang gemaakt van de implementatie van de Risk Management Scan. Hieronder worden de uitkomsten van de nulmeting weergegeven. Het groen/zwarte vlak geeft de uitkomsten van 2009 weer. De geformuleerde ambitie van Eemland Wonen wordt weergegeven door de rode lijn.

33



Overige zaken Verbindingen In 2006 heeft Eemland Wonen een besloten vennootschap opgericht: Eemland Wonen B.V. gevestigd te Baarn. Eemland Wonen B.V. is een 100% dochter van Eemland Wonen. De enige activiteit van de B.V. is een 50% deelneming in VDW Projecten B.V. In 2008 heeft Eemland Wonen B.V. een aparte Raad van Commissarissen gekregen. Alleen de voorzitter maakt deel uit van de Raad van Commissarissen van Eemland Wonen. Het eigen vermogen van Eemland Wonen B.V. bedraagt € 420.000 (2008 € 497.000). Daarnaast heeft Eemland Wonen de vennootschap een lening vertrekt van € 1.506.000 tegen een rente van 4,95%. Voor de lening zijn geen zekerheden gevraagd. Eemland Wonen heeft voor de financiering van de B.V. geen zekerheden verstrekt aan derden. Lening en vermogen dienen uitsluitend ter financiering van de activiteiten van VDW Projecten B.V. In 2008 zijn Eemland Wonen en haar B.V. voor de vennootschapsbelasting een fiscale eenheid geworden. Hierdoor is het belang verdwenen van toepassing van ‘thin capitalization’ bij de verhouding eigen/vreemd vermogen en het ´at arms length´ principe met betrekking tot het rentepercentage bij onderlinge transacties. Over 2008 zijn door de B.V. geen activiteiten verricht nog heeft winstuitkering aan Eemland Wonen plaatsgevonden. 34

Eemland Wonen B.V. heeft een 50%-belang in VDW Projecten B.V., gevestigd te Eemnes waarvoor € 18.000 is gestort. De overige 50% van de aandelen worden gehouden door Van Der Wardt Beheer B.V. Zeggenschap is gelijkelijk geregeld. In 2007 heeft VDW Projecten B.V. een lening aangetrokken bij de Rabobank. Voor deze lening zijn geen zekerheden verstrekt. Gedurende 2009 zijn geen kosten doorbelast aan VDW Projecten B.V. De verbinding met VDW Projecten B.V. is niet in de consolidatie opgenomen. VDW Projecten B.V. heeft een grondpositie ten behoeve van toekomstige ontwikkeling van 25 sociale huurwoningen en 75 koopwoningen. Deze huurwoningen zullen door Eemland Wonen worden afgenomen tegen een vooraf overeengekomen prijs. Eemland Wonen B.V. heeft tevens voor 50% recht op de resultaten van VDW Projecten B.V. Per ultimo boekjaar 2007 is een lening van € 1.895.000 door Eemland Wonen B.V. verstrekt tegen 1-jaars euribor plus 100 basispunten. Eemland Wonen heeft het recht van tweede hypotheek (Rabobank recht van eerste hypotheek). Vooralsnog hebben, naast de aankoop van de grond, geen activiteiten plaatsgevonden en heeft geen winstuitkering plaatsgevonden. In 2009 is de grondpositie opnieuw gewaardeerd waarbij de meest recente (politieke) ontwikkelingen in de waardering zijn meegenomen. Deze herwaardering heeft niet geleid tot een bijstelling van de waarde van de grondpositie.


12. K lachtencommissie/ Commissie Sociaal Fonds In het verslagjaar 2009 is de commissie niet bijeengekomen. Er zijn ook geen klachten ingediend bij de klachtencommissie. De commissie bestond ultimo 2009 uit de volgende leden: - mevrouw mr. H.J. van der Ende, voorzitter - de heer W. Wiersema, lid - mevrouw M. Haak – Griffioen, lid Het rooster van aftreden is als volgt: Voorzitter, mevrouw mr. H.J. van der Ende Lid namens verhuurder, mevrouw M. Haak – Griffioen Lid namens de huurders, de heer W. Wiersema

Aftredend 31/12/2009 Herbenoembaar t/m 2013 Aftredend 31/12/2011

Herbenoembaar t/m 2015

Aftredend 31/12/2012

Herbenoembaar t/m 2012

Mevrouw Van der Ende is bereid gevonden haar lidmaatschap na 31 december 2009 te continueren. Mevrouw A.H. Visser was in het verslagjaar ambtelijk secretaris. 35

Commissie Sociaal Fonds Huurders Eemland Wonen De Commissie heeft besloten om vijf huurders een financiële bijdrage toe te kennen om hun persoonlijke situatie – gerelateerd aan het wonen – op dat moment te helpen verlichten. Het totaal aan bijdragen bedroeg € 8.700.

De klachtencommissie van Eemland Wonen wordt aangevoerd door mevrouw mr. H.J. van der Ende. Deze commissie adviseert de directeur inzake klachten. De commissie komt sporadisch bijeen.

13. Interne organisatie

Grosso modo kan worden gesteld dat 2009 een jaar van oogsten en verankering is geweest. In de voorgaande jaren is gewerkt aan structurering van personeelsbeleid op het gebied van werving en selectie, personeelsontwikkeling en cultuur. Deze inspanningen wierpen in 2009 hun vruchten af. In de verslagperiode is één vacature ontstaan bij de afdeling Vastgoedontwikkeling. Onderzoek tot fusie Eind 2008 werd bekend gemaakt dat de directies van Eemland Wonen en Stichting Woningcorporaties Het Gooi en Omstreken (Hilversum) voornemens waren mogelijkheden voor een fusie te onderzoeken. Onder leiding van een adviseur vonden verkennende gesprekken plaats en ook op managementniveau werden contacten gelegd. Medio 2009 werd bekend dat er onvoldoende gezamenlijke belangen waren om de besprekingen voort te zetten. Daarmee is een fusie tussen beide organisaties van de baan en richt Eemland Wonen zich weer op zijn eigen koers.

36

Strategie Eens per twee jaar stelt de directie van Eemland Wonen een ondernemingsplan op waarvan operationele doelstellingen worden afgeleid. In februari heeft het management de voortgang van de in 2008 afgesproken operationele doelen besproken en waar nodig bijgesteld. Tevens werd gesproken over enkele beleidsmatige vraagstukken, de organisatiecultuur en het functioneren van het management. Cultuurtraject In het voorjaar heeft er opnieuw een cultuurmeting plaatsgevonden. Onder leiding van adviseurs hebben medewerkers zich kunnen uitspreken over de huidige organisatiecultuur van Eemland Wonen. Op 25 juni werd plenair gedebatteerd over de uitkomsten van de cultuurmeting en gezocht naar gerichte oplossingen om de cultuur verder in positieve zin te ontwikkelen. Een half jaar later is het cultuurtraject geëvalueerd en geconcludeerd dat er vooruitgang is geboekt. Tevens is afgesproken dat cultuur op de agenda blijft en dat per afdeling bekeken wordt hoe dit thema wordt vormgegeven. Verruiming openingstijden In november is een evaluatierapport opgeleverd over de ervaringen met de verruimde openingstijden (per 1 juli 2008). De conclusie is dat de ervaringen positief zijn, zowel voor klanten als voor medewerkers van Eemland Wonen. CAO Woondiensten/bedrijfseigen regelingen De arbeidsvoorwaarden die bij Eemland Wonen gelden zijn conform de CAO Woondiensten, aangevuld met enkele bedrijfseigen regelingen. Per 31 december 2008 was de looptijd van de CAO verstreken. Na vele onderhandelingsrondes lag er eind oktober 2009 een principeakkoord. Opvallend in de nieuwe CAO is het karakter: er is meer ruimte voor flexibiliteit en ruimte voor bedrijfseigen invulling van regelingen. Uiteraard zijn de CAO-afspraken over de initiële loonsverhoging en de premieverdeling inmiddels toegepast. Voor de implementatie van een aantal specifieke regelingen is met de Ondernemingsraad (OR) afgesproken dat gewacht wordt op de definitieve CAO-tekst. In de verslagperiode is de ‘regeling gebruik dienstauto’s’ vastgesteld. Tevens is beleid vastgesteld op het gebied van prestatiebeloning.


Jaarlijkse gesprekscyclus, competenties en beloning Alle medewerkers hebben dit jaar een functioneringsgesprek en een beoordelingsgesprek gehad met hun leidinggevende. Op verzoek van de OR is een bespreking met alle leidinggevenden georganiseerd, waarin is gesproken over het competentiesysteem. De beoordeling is uitsluitend gericht op de drie kern- en de vier functiegebonden competenties. Ook dit jaar hebben medewerkers over de gehele linie een periodieke salarisverhoging ontvangen voor zover zij hun schaaleinde nog niet hebben bereikt. Ook is aan alle medewerkers de eindejaarsuitkering toegekend. Dit impliceert dat alle medewerkers een voldoende hebben gescoord op de kerncompetenties samenwerken, flexibiliteit en klantgerichtheid. Opleidingen Eemland Wonen stelt medewerkers jaarlijks in de gelegenheid om cursussen en trainingen te volgen. Hiervoor is in 2009 een budget van € 30.000 beschikbaar gesteld. Ook in 2009 hebben medewerkers van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Veelal betrof het cursussen waarbij het uitbreiden van vakkennis centraal stond. In 2009 is het budget voor 109% benut. Zowel voor leidinggevenden als voor medewerkers is een inhaaltraining Functioneringsgesprekken georganiseerd. Deelnemers waren die medewerkers die vanaf mei 2008 in dienst zijn getreden of die in 2008 de training hadden gemist. In dit verslagjaar zijn er drie edities geweest van de driedaagse workshop Effectief Leiderschap. Deze workshop staat in het teken van het ontwikkelen van een proactieve houding, keuzes maken, eigen verantwoordelijkheid nemen en samenwerking. Het boek De zeven eigenschappen van effectief leiderschap van Stephen Covey ligt aan deze training ten grondslag. De workshop staat open voor alle medewerkers van de vijf samenwerkende corporaties. In totaal hebben dit jaar negen medewerkers van Eemland Wonen aan deze workshop deelgenomen. Arbo Op het gebied van arbeidsomstandigheden zijn een aantal acties uitgevoerd. In samenwerking met deskundigen van ARBOZ, de arbodienst waarbij Eemland Wonen is aangesloten, is een update van de Risico inventarisatie en evaluatie (RI&E) uitgevoerd en heeft er een individueel werkplekonderzoek plaatsgevonden. Voorafgaand aan het individuele werkplekonderzoek hebben de medewerkers een presentatie gekregen over de optimale inrichting van de eigen werkplek. De aanbevelingen uit de RI&E en het werkplekonderzoek zijn verwerkt in het Arbojaarplan. Ook op het gebied van de bedrijfshulpverlening (BHV) zijn stappen gezet. De BHV-organisatie is weer compleet en er zijn extra medewerkers bereid gebonden om een cursus te volgen voor het gebruik van de AED. De Hartstichting heeft een presentatie gegeven over het functioneren van een defibrillator. De werkgroep agressie heeft het agressieprotocol geactualiseerd en ook het verzuimbeleid, het bedrijfsnoodplan en de werkinstructies voor technisch personeel zijn herzien. In 2009 is ook de ‘regeling beeldschermbril’ tot stand gekomen. Ondernemingsraad Sinds 1 april 2009 functioneert er een nieuwe Ondernemingsraad (OR). Leek aanvankelijk de animo vanuit de organisatie te gering om een complete OR op te tuigen, de mededeling

37

van een mogelijke fusie heeft drie medewerkers ertoe aangezet om samen de OR van Eemland Wonen te vormen. De overlegvergaderingen tussen directie en OR vinden eens per zes weken plaats. Bij de vergadering in december waren ook twee leden van de Raad van Commissarissen aanwezig. De volgende onderwerpen zijn aan de orde geweest: fusie, prestatiebeloning (koppeling prestaties aan toekenning eindejaarsuitkering), regeling gebruik bedrijfsauto’s, begroting, beoordelingssystematiek, cultuurtraject en het visitatierapport. Sociale activiteiten Op 15 januari bood Eemland Wonen medewerkers en relaties de gelegenheid om elkaar een goed 2009 te wensen. De jaarlijkse personeelsreis vond op 29 mei plaats. Het eindejaarsdiner vond plaats op 17 december. In oktober hebben vijf medewerkers van Eemland Wonen deelgenomen aan een bouwreis naar Ghana. Samen met collega’s van andere corporaties hebben zij een week hun energie gestoken in het leveren van een fysieke bijdrage aan de bouw van huizen in een volkshuisvestingsproject in Kumasi. Formatie Per ultimo 2009 was de formatie als volgt in de organisatie verdeeld (in fte):

38

Directie / Finance & Verhuur en Vastgoed- Vastgoed- Totaal staf Control Bewoners- beheer ontwikkeling zaken Aantal 3,75 4,92 6,98 8,78 2,67 27,10 Opbouw personeelsbestand Eind 2009 had Eemland Wonen 32 medewerkers in dienst. Daarvan is 44% vrouw en 56% man. Van de vrouwelijke medewerkers werkte 79% parttime. Van de mannelijke collega’s werkte 17% in deeltijd. Onder parttimers verstaan we alle medewerkers die minder dan 36 uur per week werken. Parttime Fulltime Totaal

Mannen 3 15 18

Vrouwen 11 3 14

Totaal 14 18 32

Aantal medewerker en FTE’s naar geslacht en per afdeling Mannen Vrouwen Totaal Directie en staf 2 4 6 F&C 4 2 6 VBZ 2 6 8 VGB 8 1 9 VGO 2 1 3

FTE FTE mannen vrouwen 2,00 1,75 3,67 1,25 2,00 4,98 7,89 0,89 1,67 1,00

FTE totaal 3,75 4,92 6,98 8,78 2,67

Ook dit jaar werden over de gehele linie periodieken toegekend volgens de geldende methodiek. In 2009 hebben alle medewerkers een eindejaarsuitkering ontvangen die bestond uit een half bruto maandsalaris.


In- en uitstroom In het verslagjaar is 1 medewerker in dienst getreden. Niemand verliet de organisatie. Het verloopcijfer over 2009 bedraagt daarmee 0%. Eemland Wonen hanteert een streefcijfer voor het verloop van tussen de 8 en 12%. Demografische opbouw personeelsbestand en aantal dienstjaren De gemiddelde leeftijd van de 32 medewerkers bedroeg 48,1 jaar. Uitgesplitst naar geslacht is de gemiddelde leeftijd van de mannen 49,7 jaar en van de vrouwen 46,1 jaar. Leeftijdsopbouw <25 25t/m34 35t/m44 45tm54 55> Mannen 0 1 4 7 6 Vrouwen 0 4 3 2 5

gemiddelde leeftijd 49,7 46,1

Per ultimo 2009 bedroeg de gemiddelde diensttijd 8,2 jaar. Bij de mannen bedroeg het gemiddeld aantal dienstjaren 9,7 en bij de vrouwen 6,3 jaar. Gemiddelde diensttijd in jaren 0t/m1 2t/m3 4t/m5 6t/m10 10 Mannen 4 2 1 7 4 Vrouwen 4 3 1 3 3

gemiddelde in dienst 9,7 6,3

Ziekteverzuim Het ziekteverzuimpercentage bedraagt in 2009 2,16 (2008: 3,74) (streefcijfer < 4,0). De meldingsfrequentie was in 2009 1,19 (2008: 1,10). In 2009 ging één medewerkster met zwangerschapsverlof.

De woningen aan de Jan Steenlaan behoren tot een vrij omvangrijke groep seniorenwoningen die niet meer aan de huidige minimale woningeisen kunnen voldoen. Eemland Wonen zal een belangrijk deel ervan slopen en tegelijkertijd een ‘deltaplan’ voor seniorenhuisvesting ontwikkelen en uitvoeren.

39

Jaarrekening 2009

40


14. G econsolideerde balans per 31 december 2009

(na resultaatbestemming x € 1.000)

ACTIVA

Referentie 31-12-09 31-12-08 31-12-08

Vaste activa Materiële vaste activa 18 Onroerende en roerende zaken in exploitatie 18.1 139.178 133.756 70.362 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 7.271 8.000 8.000 Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie 2.795 2.675 2.675 149.244 144.431 81.037 Financiële vaste activa 18.2 Te vorderen BWS-subsidies 18.2.1 524 1.732 1.732 Deelnemingen 18.2.2 0 0 0 Leningen u/g 18.2.3 1.895 1.742 1.742 Actieve latente belastingvordering 18.2.4 897 695 695 3.316 4.169 4.169 Vlottende activa 18.3 Voorraden Materiaal 18.3.1 10 10 10 Onderhanden werken 18.3.2 2.367 2.325 2.325 2.377 2.335 2.335 Vorderingen 18.4 Debiteuren 18.4.1 61 30 30 Overheid / Gewest 18.4.2 106 220 220 Overige vorderingen en overlopende activa 18.4.3 197 794 794 Belastingen 18.4.4 0 0 0 364 1.044 1.044 Liquide middelen 18.4.5 27 60 99 Totaal activa 155.326 152.038 86.644

PASSIVA

Referentie 31-12-09 31-12-08 31-12-08

Groepsvermogen 18.5 81.170 84.760 Langlopende schulden 18.6 Leningen o/g 18.6.1 61.864 55.109 Waarborgsommen 14 9 61.878 55.118 Kortlopende schulden 18.7 Sociaal Fonds Huurders Eemland Wonen 13 23 Fonds Vlinthof 27 24 Schulden aan leveranciers 1.024 992 Schulden aan kredietinstellingen 8.765 8.933 Belastingen en premies sociale verzekeringen 2.230 1.939 12.278 12.159 Totaal activa

5 Deze referenties worden gebruikt in de toelichtende hoofdstukken 18, 19 en 20.

21.367

55.109 9 55.118

23 24 992 8.933 1.939 12.159

155.326 152.038 88.644

41

15. G econsolideerde winst- en verliesrekening over 2009

(x € 1.000)

Referentie

42

Werkelijk 2009

Begroting 2009*

Bedrijfsopbrengsten Huren 19.1 12.693 12.354 Vergoedingen 19.2 395 333 Overheidsbijdragen 19.3 1 0 Verkoop onroerende zaken 19.4 317 627 Overige bedrijfsopbrengsten 19.5 116 80 Som der bedrijfsopbrengsten (a) 13.522 13.394 Bedrijfslasten Personeelskosten 19.6 1.920 2.016 Afschrijvingen vaste activa 19.7 107 70 Overige waardeveranderingen 19.8 0 3.000 van vaste activa Leefbaarheid 19.9 102 71 Onderhoudskosten 19.10 5.097 3.873 Overige bedrijfskosten 19.11 3.206 2.192 Som der bedrijfslasten (b) 10.432 11.222 Bedrijfsresultaat (a -/- b) 3.090 2.172 Financiële baten en lasten (c)

19.12

- 2.961

Werkelijk 2008*

12.361 349 1 736 48 13.495

2.183 93 777 112 4.328 2.439 9.932 3.563

- 2.935

- 2.544

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (a -/- b + c) 129 -763

1.019

Resultaat deelnemingen 0 0 Jaarresultaat voor belasting 129 -763 Belasting 19.13 -202 404 Jaarresultaat na belasting 331 -1.167 Mutatie reële waarde MVA

19.14

Jaarresultaat

0 1.019 -695 1.714

-3.921

1977

-4.838

-3.590

810

-3.124

*Kolom begroting 2009 en werkelijk 2008 uit oogpunt van vergelijkbaarheid aangepast in verband met stelselwijziging, zie pagina 45 voor nadere toelichting.


16. G econsolideerd kasstroomoverzicht 2009 (indirecte methode x € 1.000)

Kasstroom uit operationele activiteiten 2009

2008

3.090

3.563

106 0 0 344 202 652

93 0 777 117 788 1.775

Veranderingen in werkkapitaal Voorraden 0 Onderhanden werk - 42 Vorderingen 680 Kortlopende schulden 119 757

0 - 32 -427 -1.468 -1.927

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest

323 - 2.867 - 2.544 865

Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Afschrijvingen incl. correcties Waardeverandering i.v.m. verkopen Waardeverandering i.v.m. onrendabel Correcties t.g.v. afboekingen Correcties belastinglatenties

33 - 2.994 - 2.961 1.538

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële activa -9.185 Verkopen onderhanden werk 0 Subsidies etc. 0 Financiële vaste activa 854 Totaal - 8.331 Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangen langlopende schulden 15.500 Aflossingen langlopende schulden - 8.745 Totaal 6.760 Toe- / afname geldmiddelen -33

- 7.871 0 0 -985 - 8.799

13.300 -5.404 7.897 -39

43

44

De opvolger van mevrouw Vogelaar als minister Wonen, Wijken en Integratie, Eberthart van der Laan heeft in 2009 veel onderwerpen met betrekking tot de corporatiesector op de agenda gezet.


17. Algemene toelichting op de geconsolideerde balans en de geconsolideerde winst- en verliesrekening

Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Toelichtingen op posten in de balans en de winst-en-verliesrekening worden in de jaarrekening genummerd.

Grondslagen voor de consolidatie 45

In de consolidatie zijn opgenomen de financiële gegevens van stichting Eemland Wonen en Eemland Wonen B.V. Stichting Eemland Wonen heeft 100% van de aandelen van Eemland Wonen B.V. in haar bezit en heeft derhalve beslissende zeggenschap op het beleid van de B.V. Op basis van deze zeggenschap heeft een integrale consolidatie plaats gevonden. Eemland Wonen B.V. heeft 50% van de aandelen van VDW Projecten B.V. Deze deelneming is niet in de consolidatie opgenomen.

Stelselwijziging Met ingang van 1 januari 2009 vindt de waardering van de onroerende zaken in exploitatie plaats tegen actuele waarde, lees bedrijfswaarde. Tot die datum werden deze onroerende zaken gewaardeerd tegen historische kostprijs met toepassing van de minimum waarderingsregel. Op basis van deze stelselwijziging is het vermogen per 1 januari 2009 herrekend. Het eigen vermogen is toegenomen met een bedrag van € 63.393.000. Het resultaat over 2009 op basis van de nieuwe grondslagen bedraagt € 3.590.000 negatief. Indien op de oude grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat € 1.397.000 negatief hebben bedragen. Het resultaat over 2008 bedraagt op basis van de oude grondslagen € 434.000 negatief. Indien op de nieuwe grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat € 3.124.000 negatief hebben bedragen. De vergelijkende cijfers in de winst- en verliesrekening over het boekjaar 2008 en de begroting 2009 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. Hierbij zijn aanpassingen doorgevoerd in de verkoopopbrengsten, afschrijvingen MVA in exploitatie, overige waardeveranderingen en mutatie reële waarde MVA.

Grondslagen van waardering van activa en passiva Algemeen De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn gewijzigd ten opzichte van voorgaand jaar. Volledigheidshalve wordt hier verwezen naar bovenstaande paragraaf. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en het aanvragen van de bouwvergunning hebben plaatsgevonden.

46

Onroerende zaken in exploitatie De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de reële waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde van onroerende zaken in exploitatie wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige inkomsten en uitgaven over de geschatte resterende looptijd van deze exploitatie. De bedrijfswaarde wordt per hoofdcomplex berekend. Daarbij wordt rekening gehouden met eventueel voorgenomen verkoop van het bezit gedurende de eerste vijf jaar. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2009 geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van tien jaar behoudens de verwachte kosten voor planmatig onderhoud. De kosten voor planmatig onderhoud worden gebaseerd op de meerjarenonderhoudsbegroting. Bij de bedrijfswaardeberekening ultimo 2009 gelden de volgende uitgangspunten: • Een jaarlijkse huurverhoging per 1 juli van 2,25% in 2010 en verder. • Een inflatiepercentage van 2,25% voor personeelslasten, leefbaarheid en overige bedrijfslasten. • Voor onderhoud een kostenstijging van 0% in 2010 en 3,25% in volgende jaren. Voor de restwaarde een inflatiepercentage van 3,25%. • Een jaarlijkse huurderving van 1%. • Een mutatiegraad van 10% en een huurharmonisatie naar gemiddeld 70% van de maximaal redelijke huur. • Planmatig onderhoud conform de onderhoudsbegroting voor de eerstkomende 20 jaar met daarna een gemiddelde op complexniveau. Gedurende de laatste vijf jaar van de levenscyclus wordt geen rekening gehouden met planmatig onderhoud. • Een rekenrente van 6%. • Een restwaarde op basis van de verwachte opbrengstwaarde bij geplande verkoop. Bij woningen die niet verkocht worden wordt de werkelijke grondprijs voor sociale woningbouw, verminderd met aan sloop gerelateerde kosten, opgenomen. Voorgestapelde bouw wordt uitgegaan van een grondprijs van € 330 per m2 en voor grondgebonden woningen


wordt uitgegaan van € 220 per m2. • De voorgenomen investeringen in bestaand bezit, die nog niet intern geformaliseerd noch extern gecommuniceerd zijn worden in de bedrijfswaarde niet meegenomen. • De periode waarover contant gemaakt wordt is gelijk aan de geschatte resterende levensduur. De geschatte resterende levensduur varieert van minimaal 10 jaar tot maximaal 50 jaar. • De rentabiliteitswaardecorrectie over de leningen wordt meegenomen in de bedrijfswaardeberekening. De rentabiliteitswaardecorrectie van de leningen is gedefinieerd als het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen van de leningen en de waardering van de leningen op de balans. • De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. De parameters zijn, met uitzondering van onderhoud, ten opzichte van 2008 niet gewijzigd. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de reële waarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. 47

Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van lineaire dan wel annuïtaire afschrijving. Te vorderen BWS-subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa. Deelneming Eemland Wonen heeft via Eemland Wonen B.V. een aandeel van 50% in de VDW Project B.V. De deelneming wordt gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde. Voorraden Waardering van de magazijnvoorraden vindt plaats tegen laatst betaalde inkoopprijzen. Onderhanden werk De voorraden onderhanden werk (onverkochte woningen uit projectontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten.

Huurdebiteuren Waardering geschiedt tegen nominale waarde, rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid op een statische benadering. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. 48

Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Langlopende schulden De schulden op lange termijn betreffen annuïtaire-, fixe- en klimleningen. De klimleningen worden gedurende de periode jaarlijks met een vooraf bepaald bedrag verhoogd. Het kortlopende deel van de langlopende schulden (aflossingen binnen één jaar) is opgenomen onder de kortlopende schulden. Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven, worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Indien noodzakelijk, wordt op vorderingen een voorziening voor mogelijke oninbaarheid gevormd.

Grondslagen voor bepaling van het resultaat Algemeen Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde materiële vaste activa in exploitatie. Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2009 bedroeg dit maximumpercentage 2,5%.


Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de opbrengsten van het uitvoeren van werkzaamheden in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (Wmo) opgenomen. Verkoop onroerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Er vindt geen aftrek van boekwaarde of bedrijfswaarde plaats. Wel worden verkopen zichtbaar in de mutatie van de bedrijfswaarde. Afschrijvingen Op de materiële activa in exploitatie wordt niet afgeschreven. Mutatie in de bedrijfswaarde wordt niet als afschrijving beschouwd. De afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienst van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode of de annuïtaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Overige waardeveranderingen van vaste activa De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Pensioenen Eemland Wonen heeft een pensioenregeling bij Cordares. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegde pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde bijdrageregeling. Voor de pensioenregelingen betaalt Eemland Wonen op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan Cordares. Behalve de betaling van premies heeft Eemland Wonen geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Eemland Wonen heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Onderhoudskosten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Overige bedrijfskosten De overige bedrijfskosten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

49

Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Eemland Wonen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de geconsolideerde resultatenrekening opgenomen. Rentebaten en lasten Het resultaat inzake financiële baten en lasten wordt gevormd door het saldo van enerzijds betaalde en ontvangen rente. Anderzijds worden waardeveranderingen van en opbrengsten uit financiële activa onder deze post verantwoord.

50

Financiële instrumenten Binnen het treasurybeleid van Eemland Wonen dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico's. Op grond van het vigerende treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing er van tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Eemland Wonen past hegde accounting toe op een aantal afgeleide financiële instrumenten. Op het moment van aangaan van een hegde relatie, wordt dit door Eemland Wonen gedocumenteerd. Eemland Wonen stelt jaarlijks door middel van een test de effectiviteit van de hedge relatie vast. De afgedekte post en het derivaat worden tegen kostprijs gewaardeerd. Indien een ineffectieve deel van de hedge relatie aanwezig is wordt dit deel direct in de winst- en verliesrekening verwerkt.

Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Daartoe dienen bepaalde veronderstellingen en schattingen gemaakt te worden die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen reële waarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden.


De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Eemland Wonen. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd” (zie ook verwerking verplichtingen onder ‘Grondslagen van waardering van activa en passiva’). De financiële aannames gedaan op het moment van het aangaan van de feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd onder gaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. Fiscaliteiten Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Eemland Wonen een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2006 tot en met 2009 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: • De waardebepaling van de ontwikkelrechten; • Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; • De verwerking van projectontwikkelingsresultaten. Hierdoor kan de fiscale last over 2009 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan.

Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsmiddelen. De kasstromen uit hoofd van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven van interest en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

51

18. Toelichting op de afzonderlijke posten van de geconsolideerde balans (x € 1.000)

18.1 Materiële vaste activa

Onroerende en roerende zaken in exploitatie

De mutaties in de materiële vaste activa in exploitatie zijn in het navolgende schema samengevat: Bedrijfswaarde 1 januari 2009

133.755

Mutaties 2009 Investeringen bestaand bezit Overboekingen Mutatie bedrijfswaarde Mutatie rentabiliteitswaarde Totaal mutaties

1.771 7.573 -2.648 -1.273 5.422

31 december 2009 Bedrijfswaarde Rentabiliteitswaarde Bedrijfswaarde 31 december 2009 52

131.379 7.799 139.178

Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de reële waarde met € 5.400.000 gemuteerd. Voor de toelichting op deze mutatie wordt verwezen naar de toelichting op de winst- en verliesrekening. De som van de herwaarderingen bedraagt per balansdatum € 61.200.000. 18.1 Materiële vaste activa Onroerende en Onroerende en roerende zaken roerende zaken in ontwikkeling ten dienste van de exploitatie De mutaties in de materiële vaste activa in ontwikkeling en ten dienste van exploitatie zijn in het navolgende schema samengevat; 31 december 2008 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden

8.901 -901 8.000

3.158 -483 2.675

Mutaties 2009 Investeringen Afschrijvingen Aanschafwaarde desinvestering Afschrijving investering Afboekingen Overboeking Totaal mutaties

7.188 0 0 0 -344 -7.573 -304

226 -106 -158 -158

31 december 2009 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden 31 december 2009

8.516 -1.245 7.271

3.226 -431 2.795

120


De gemeente Baarn heeft het recht van eerste hypotheek m.b.t. de volgende leningen: Geldlening heeft betrekking op: Opname jaar Hoofdsom Schuldrestant 9 woningen Eemdal V 33 woningen Israëlstraat Herschikking 28 leningen

1990 462.856 1995 2.019.322 2001 930.067

415.239 1.874.107 930.067

20 jaar -ann. 20 jaar -ann. 6 jaar fixe

De bedrijfswaarde van het bezit bedraagt De boekwaarde van het bezit bedraagt De OZB-waarde bedraagt (peilwaarde 1-1-2008)

140.393.000 77.553.000 554.420.000

De rentabiliteitswaarde van de leningen bedraagt op basis van een gehanteerde disconteringsvoet van 6%

62.810.000

18.2 - Financiële vaste activa 2009 18.2.1 - BWS Boekwaarde BWS per 1 januari 1.732 Ontvangst afkoop subsidie -869 Afboeking afkoop subsidie -134 Afboeking restant vordering 1-1 -95 Rente 25 Aflossingen -135 Boekwaarde BWS per 31 december 524 18.2.2 - Deelnemingen Verkrijgingsprijs deelneming 0 Resultaat deelneming 0 Deelnemingen ultimo boekjaar 0 18.2.3 – Leningen u/g Nominale waarde lening u/g 1.742 Opname in boekjaar 153 Vordering ultimo boekjaar 1.895

2008

1.828

53

173 - 269 1.732

18 -18 0

1.430 312 1.742

Leningen u/g betreft de verstrekte lening aan VDW Projecten B.V. tegen 1-jaars Euribor plus 100 basispunten. Jaarlijks wordt de rente bijgeschreven op de hoofdsom. Rabobank heeft het recht van eerste hypotheek en Eemland Wonen heeft het recht van tweede hypotheek.

18.2.4 Actieve latente belastingvordering 2009 Langlopende schulden Stand 1-1 141 Afschrijving - 15 Stand 31-12 126 Verrekenbare verliezen Stand 1-1 0 Verrekenbaar verlies boekjaar 569 Stand 31-12 569 Totaal actieve latente belastingvordering 695

2008

0 0 0

0 0 0 0

Indien de latentie inzake het waarderingsverschil van het vastgoed zou worden gewaardeerd tegen nominale waarde dan bedraagt deze circa € 42.900.000. Eemland Wonen is in staat door middel van nieuwbouw de afwikkeling van deze latentie over het vastgoed oneindig naar de toekomst te schuiven.

54

18.3 - Voorraden 2009 18.3.1 Materiaal Stand per 1 januari 10 Mutaties per saldo 0 Stand per 31 december 10 18.3.2 Onderhanden werken Stand per 1 januari 2.325 Investeringen 42 Overboeking 0 Stand per 31 december 2.367 Totaal voorraad 2.377

2008

10 0 10

2.296 32 0 2.325 2.335

18.4 Vorderingen 18.4.1 – Debiteuren 2009 Huurdebiteuren (incl. vertrokken huurders) 88 Overige debiteuren 5 93 Af : voorziening wegens oninbaarheid -32 Totaal debiteuren

61

2008 97 48 145 -115 30


18.4.2 - Overheid / Gewest 2009 Gemeente Baarn 23 Ministerie van VROM vergoeding/voorschotten IHS 13 Belastingdienst Huurtoeslag 0 Doorbelasting Wmo 70 Totaal

2008 142 13 -1 66

106

220

2009

2008

0 0 0 0 197

0 0 9 35 785

Totaal overige vorderingen en overlopende activa 197 Alle vorderingen hebben een looptijd korter dan één jaar.

794

18.4.3 - Overige vorderingen en overlopende activa Sociale lasten Pensioenpremies Te verrekenen btw Eemland Wonen B.V. Overige

18.4.4 Belastingen

0

0

18.4.5 - Liquide middelen Direct opvraagbaar 2009 Direct opvraagbaar

2008

Kas / bank / giro

27

60

Totaal liquide middelen

27

60

18.5 - Groepsvermogen Het eigen vermogen wordt in de toelichting op de enkelvoudige balans nader toegelicht. 18.6 - Langlopende schulden Leningen o/g Vijf jaar Langer dan en korter vijf jaar Totaal 18.688 43.176 Leningen o/g

31-12-09

31-12-08

Leningen o/g

61.864

55.109

Totaal

61.864

55.109

De enige klimlening is in de loop van 2009 in zijn geheel afgelost. Voor de aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na de afloop van het jaar is een bedrag opgenomen onder de kortlopende schulden (x € 1.000) van 8.745 De gemiddelde betaalde rente in 2009: 4,18 %

55

18.6.1 - Leningen o/g 2009 Stand per 1 januari 55.109 Bij: nieuwe leningen m.b.t. het jaar 15.500 Af: aflossingen volgend jaar -8.745 Bij: klim in het jaar 0

2008 47.213 13.300 -5.404 0

Stand per 31 december 61.864 55.109 De duration van de leningportefeuille bedraagt (2008 = 10,76 jaar) 10,24 jaar 18.6.2 - Waarborgsommen 2009 14

2008 9

56

18.7 - Kortlopende schulden 2009 2008 Sociaal Fonds Huurders Eemland 13 23 Fonds Vlinthof 27 24 Schulden aan leveranciers 1.024 992 Schulden aan kredietinstellingen Aflossingsverplichtingen in het volgende jaar 8.745 5.404 Schulden in rekening-courant 20 3.529 Totaal schulden aan kredietinstellingen 8.765 8.933 Belastingen en premies sociale verzekeringen 219 248 Overige schulden en overlopende passiva Niet vervallen rente leningen 1.705 1.368 Vooruitontvangen huur 143 124 Vooruitontvangen bedragen 0 0 Diversen 382 447 Totaal overige schulden en overlopende passiva 2.230 1.939 Totaal kortlopende schulden 12.278 12.159 Alle kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan één jaar.


Niet uit de balans blijkende verplichtingen/rechten Voor de bedrijfsauto’s is met twee leasemaatschappijen een overeenkomst afgesloten, beide voor een periode van 48 maanden ingaande op respectievelijk 2 mei 2006, 22 juni 2006 en 27 juni 2008. Op jaarbasis is dit € 20.005. Eemland Wonen beschikt over een doorlopende kasgeldfaciliteit bij de BNG van maximaal € 5.000.000. In april 2001 heeft Eemland Wonen een lening afgesloten van € 3.000.000 met een variabele rente en een looptijd van elf jaar. Op deze lening heeft Eemland Wonen in oktober 2003 een Swap afgesloten waardoor gedurende de looptijd van de lening een vast rentepercentage wordt betaalt van 3,83% en de 3-maands Euribor over het leenbedrag wordt ontvangen. De actuele waarde van deze Swap is -/- € 186.786. In november 2001 heeft Eemland Wonen een lening afgesloten met variabele hoofdsom van maximaal € 5.000.000 met een looptijd van twaalf jaar. De rente wordt bepaald op basis van de 3-maands Euribor. De geldlening biedt de mogelijkheid om afhankelijk van de financieringbehoefte het leenbedrag aan te passen tot een minimum bedrag van € 1.000.000 Ultimo 2009 bedroeg het leenbedrag € 1.000.000. Op 11 oktober 2002 is een Interest Rate Swap bij de BNG afgesloten. Dit betreft een overeenkomst met de BNG waarbij Eemland Wonen een vast rentepercentage van 5,10% betaald en het percentage van de 6-maands Euribor ontvangt over een bedrag van € 4.000.000. Deze overeenkomst geldt voor de periode 1 maart 2004 tot 1 maart 2014. De actuele waarde van deze swap is -/- € 648.509. Op 16 februari 2004 is een Interest Rate Swap voor een bedrag van € 4.000.000 afgesloten bij FORTIS Bank om de Interest Rate Swap, afgesloten bij de BNG, tegen te swappen. FORTIS betaalt Eemland Wonen 4,22% en Eemland Wonen betaalt de 6-maands Euribor. De actuele waarde van deze swap is € 509.656. In de periode 2006 – 2007 is Eemland Wonen vennootschapsbelastingplichtig voor haar commerciële activiteiten. Als gevolg hiervan heeft Eemland Wonen een latente belastingvordering. Met ingang van 1 januari 2008 is Eemland Wonen integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. De samenstelling van niet opgenomen compensabele verliezen is als volgt:

2009 2008 Compensabele verliezen 550.000 2.2000.000

2007

2006

52.655

30.366

Ultimo 2009 zijn er voor € 87.384 verplichtingen aangegaan in het kader van planmatig onderhoud. Per 31 december 2009 heeft Eemland Wonen een obligo uitstaan ten bedrage van € 2.770.000 uit hoofde van door het WSW verstrekte borgstellingen.

57

19. Toelichting op de afzonderlijke posten van de geconsolideerde winst- en verliesrekening (x € 1.000)

58

Werkelijk Begroting Werkelijk 2009 2009 2008 19.1 - Huren Woningen, woongebouwen en overige zaken 12.935 12.584 12.615 Af: huurderving - wegens leegstand -197 -230 -195 - wegens antikraak -31 0 -46 - wegens oninbaarheid - 11 0 - 13 Totaal huren 12.693 12.354 12.361 19.2 - Vergoedingen (incl. leegstand/oninbaar) Niet verrekenbare servicekosten (glasverzek., etc.) 118 89 105 Verrekenbare servicekosten 270 241 233 Contributies 7 3 11 Totaal vergoedingen 395 3336 349 19.3 – Overheidsbijdragen Bijdragen eenmalig (Wmo) 1 0 1 Totaal overheidsbijdragen 1 0 1 19.4 - Verkoop onroerende zaken Opbrengst verkopen bestaand bezit 354 627 763 Af: kosten verkoop -37 0 -27 Af: boekwaarde 0 0 0 Verkoopresultaat bestaand bezit 317 627 736 19.5 - Overige bedrijfsopbrengsten 116 80 48 19.6 – Personeelskosten Lonen en salarissen 1.390 1.395 1.288 Pensioenlasten 263 257 221 Sociale lasten 154 167 154 Overige personeelskosten 201 337 591 1.998 2.156 2.306 - doorberekende kosten projecten 0 -36 -11 - doorberekende kosten Eemland B.V. 0 -22 0 - doorberekende kosten VvE Eemborg -27 -26 -26 - doorberekende kosten gemeente -15 0 0 - doorberekende kosten leefbaarheid -36 -45 -34 - doorberekende kosten servicekosten 0 -11 0 Totaal personeelskosten

1.920

2.016

2.183


Werkelijk Begroting Werkelijk 2009 2009 2008

19.7 - Afschrijvingen vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie 0 0 Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie 107 70 Totaal afschrijvingen vaste activa 107 70 19.8 - Overige waardeveranderingen van vaste activa Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Waardeverandering bij toepassing minimum 0 3.000 waarderingsregel Totaal overige waardeveranderingen van vaste activa 0 3.000 19.9 - Leefbaarheid Leefbaarheid 102 71

0 99 99

777 777

112

19.10 - Onderhoudskosten Planmatig onderhoud 2.519 2.520 Groot mutatieonderhoud 1.435 525 Dagelijks- en klein mutatieonderhoud 980 669 Bijdrage aan VvE’s 163 129 Totaal onderhoudskosten 5.097 3.873

2.770 660 810 88 4.328

19.11 - Overige bedrijfskosten Huisvestingskosten Raad van Commissarissen Algemene kosten Overige bedrijfskosten Totaal overige bedrijfskosten

123 73 897 1.346 2.439

188 123 67 68 1.037 860 1.914 1.142 3.206 2.192

Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: Controle van de jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering Andere niet controlediensten

2009

2008

32 2 22 4

26 11 3 11

Totaal

60

51

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de stichting en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties).

59

19.12 - Financiële baten en lasten

Werkelijk Begroting Werkelijk 2009 2009 2008

Rentelasten Rentelasten langlopende schulden - Leningen overheid 1.689 1.540 - Leningen kredietinstellingen 1.180 948 - Renteresultaat swap 104 0 Rente kortlopende schulden - Kredietinstellingen 0 0 - Rente dag- en kasgeldleningen 19 593

60

Kosten herfinanciering 2 Totaal rentelasten 2.994 3.081 Rentebaten Rente financiële vaste activa - Te vorderen subsidie BWS 25 146 Rente op vorderingen 2 0 Rente op liquide middelen 6 0 Totaal rentebaten 33 146 Rente resultaat - 2.961 - 2.935

1.958 853

56

2.867

155 162 6 323 - 2.544


19.13 - Belastingen Acute belastingen Latente belastingen - leningen 0 - leningen VDW Mutatie latente belastingen verrekenbare verliezen 182 Mutatie latente belastingen waarderingsverschillen - Leningen 20 - Lening VDW 0 Latente belastingen op 31 december 202 404 Het belastbaar bedrag en daarmee de mutatie latente belastingen verrekenbare verliezen is als volgt bepaald:

141 3 568 -15 -3 695

Resultaat voor belastingen 129 fiscaal lagere afschrijving op activa t.d.v. exploitatie -4 fiscaal lagere personeelkosten door activering 339 naar projecten fiscaal lagere rentelast door activering naar projecten 23 fiscaal geen aftrek van de Vogelaar heffing 157 fiscaal hogere onderhoudslasten -899 fiscaal lager resultaat verkoopwoningen en HIR -317 fiscaal lagere rentelast door waardering van de leningen -20 -681 Belastbaar bedrag -552 Latentie verrekenbare verliezen 2009 Correctie over 2008 Mutatie latentie 2009

140 42 182

Het gehanteerde belastingtarief bedraagt 25,5%. De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft ondermeer verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, onderhoud, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Door voortschrijdend inzicht is het belastbaar bedrag over 2008 gecorrigeerd met € 170.000, het betreft hier lasten van voorgaande jaren en toerekening van rente kosten aan projecten die wel als fiscale last zijn meegenomen. Een eventuele latentie voor de winst van de te verkopen woningen bestaand bezit is niet meegenomen i.v.m. het grote percentage woningen wat onder koopgarant wordt verkocht, waardoor de eventuele latentie niet materieel is.

61

19.14 - Mutatie reële waarde materiële vaste activa x € 1.000 De bedrijfswaarde, inclusief de rentabiliteitswaardecorrectie op de leningen, is in 2009 toegenomen met een bedrag van € 5.422.000 ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo 2008. De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: Mutatie bedrijfswaarde 2009 De bedrijfswaarde van de MVA aanvang boekjaar 124.683 Rentabiliteitswaardecorrectie aanvang boekjaar 9.072 Aanpassing startwaarde bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van de MVA ultimo boekjaar 131.378 Rentabiliteitswaardecorrectie ultimo boekjaar 7.799 Mutatie in de bedrijfswaarde van de MVA 5.422 Specificatie van de mutatie Jaarresultaat Autonome mutatie Verkocht bezit in het eerste jaar Mutatie jaarresultaat 62

Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten In de huurcomponent In de onderhoudslasten In de overige lasten In de levensduur In de restwaarde-inschatting In de voorgenomen investeringen Mutatie agv aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten Gevolgen van mutaties in bezit Verkocht bezit Sloop bezit Verbeteringen Mutaties agv mutaties in bezit Rentabiliteitswaardecorrectie leningen Autonome mutatie Nieuwe leningen Renteconversies Mutatie rentabiliteitswaardecorrectie Totale mutatie in de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa

2008 120.085 7.319 -16.44 124.683 9.072 7.995

-1.241 0 -1.241

3.862 0 3.862

386 -8.656 -8.286 11.633 0 8.812 3.889

4.351 -5.539 1.054 -3.785 1.308 152 -2.459

90 9 3.949 4.048

1.892 2.928 18 2.888

-209 -1.064 0 -1.273 5.422

-671 2.425 0 1.754 7.996


20. E nkelvoudige jaarrekening Eemland Wonen Enkelvoudig balans per 31-12-2009 Referentie 31-12-09 31-12-08* (na resultaatbestemming x € 1.000) ACTIVA Vaste activa Materiële vaste activa 18.1 Onroerende en roerende zaken in exploitatie 139.178 133.756 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 7.271 8.000 Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie 2.795 2.675 149.244 144.431 Financiële vaste activa 20.2 Te vorderen BWS-subsidies 504 1.713 Deelnemingen 420 497 Active latente belastingvordering 897 695 1.821 2.905 Vlottende activa Voorraden 18.3 Materiaal 10 10 Onderhanden werken 2.367 2.325 2.377 2.335 Vorderingen 18.4 Debiteuren 61 30 Overheid / Gewest 106 220 Overige vorderingen en overlopende activa 20.3 1.703 2.070 1.870 2.320 Liquide middelen 14 47 Totaal activa 155.326 152.038 PASSIVA Eigen vermogen Wettelijke reserve 20.4.1 40 Overige reserves 20.4.2 81.130 81.170 Langlopende schulden 18.6 Leningen o/g 61.864 Waarborgsommen 14 61.878 Kortlopende schulden 18.7 Sociaal Fonds Huurders Eemland Wonen 13 Fonds Vlinthof 27 Schulden aan leveranciers 1.024 Schulden aan kredietinstellingen 8.765 Belastingen en premies sociale verzekeringen 219 Overige schulden en overlopende passiva 2.230 12.278 Totaal passiva 155.326

31-12-08

70.362 8.000 2.675 81.037

1.713 497 695 2.905

10 2.325 2.335 30 220 2.070 2.320 47 88.644

40 84.720 84.760

40 21.327 21.367

55.109 9 55.118

55.109 9 55.118

23 24 992 8.933 248 1.939 12.159 152.038

23 24 992 8.933 248 1.939 12.159 88.644

*Aangepast in verband met stelselwijziging, zie pagina 45 voor nadere toelichting.

63

Enkelvoudige winst- en verliesrekening Referentie Werkelijk Begroting Werkelijk over 2009 (x € 1.000) 2009 2009* 2008*

64

Bedrijfsopbrengsten Huren 19.1 12.693 12.354 Vergoedingen 19.2 395 333 Overheidsbijdragen 19.3 1 0 Verkoop onroerende zaken 19.4 317 627 Overige bedrijfsopbrengsten 19.5 116 80 Som der bedrijfsopbrengsten (a) 13.522 13.394 Bedrijfslasten Personeelskosten 1.909 2.016 Afschrijvingen vaste activa 107 70 Overige waardeveranderingen van 0 3.000 vaste activa Leefbaarheid 102 71 Onderhoudskosten 5.097 3.873 Overige bedrijfskosten 3.205 2.192 Som der bedrijfslasten (b) 10.420 11.222 Bedrijfsresultaat (a -/- b) 3.102 2.172 Financiële baten en lasten ( c ) -2.896 -2.935 Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening ( a -/- b + c) 206 -763 Resultaat deelnemingen 20.2 -77 Jaarresultaat voor belastingen 129 -763 Belastingen -202 404 Jaarresultaat na belastingen 331 -1.167

12.361 349 1 736 48 13.495

2.170 93 777 112 4.328 2.439 9.919 3.576 -2.649

927 92 1.019 -695 1.714

Mutatie reële waarde MVA

-3.921

1.977

-4.838

Jaarresultaat

-3.590

810

-3.124

*Kolom begroting 2009 en werkelijk 2008 uit oogpunt van vergelijkbaarheid aangepast in verband met stelselwijziging, zie pagina 45 voor nadere toelichting.


Toelichting op de enkelvoudige balans per 31-12-2008 en de winst- en verliesrekening over 2009 (x € 1.000) 20.1 Algemeen Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat. De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs in overeenstemming met hoofdstuk 17 in de geconsolideerde jaarrekening. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.

2009

20.2 Financiële vaste activa Te vorderen BWS Beginsaldo per 1 januari 1.713 Mutaties in boekjaar Ontvangst afkoop subsidie -869 Afboeking afkoop subsidie -134 Afboeking vordering 1-1 -95 Rente 25 Aflossingen -136 Totaal mutaties -1.209 Eindsaldo per 31 december 504 Deelnemingen Beginsaldo per 1 januari 497 Mutaties in boekjaar Oprichting deelneming 0 Aankoop / verkoop aandelen Resultaat deelnemingen -77 Eindsaldo per 31 december

2008

1.828

65

155 -269 -114 1.713

405

0 92

420

497

Actieve latente belastingvordering 897 Langlopende schulden Stand 1-1 126 Afschrijving 20 Stand 31-12 146

695

141 -15 126

Verrekenbare verliezen Stand 1-1 Verrekenbaar verlies boekjaar Stand 31-12

569 182 751

0 569 569

Totaal financiële vaste activa

1.821

2.905

2009

2008

20.3 Vorderingen op groepsmaatschappijen Rekening-courant Eemland Wonen B.V. Stand per 1 januari 1.285 1.065 Mutaties 220 220 Stand per 31 december 1.505 1.285 Over het gemiddelde saldo van deze rekening-courantverhouding wordt 4,95% rente per jaar berekend. Omtrent aflossing en onzekerheden is niets overeen gekomen. Alle vorderingen hebben een looptijd korter dan één jaar. 20.4.1 Wettelijke reserve Stand per 1 januari 40 Bij: uit overige reserves 0 Stand per 31 december 40 66

2009 20.4.2 Overige reserve Stand 31 december 2008 21.327 63.393 Stand per 1 januari 84.720 Af: wettelijke reserve 0 Uit resultaatbestemming -3.590 Stand per 31 december 81.130

40 0 40 2008

21.761 0 -434 21.327


21. Overige gegevens

Statutaire resultaatbestemming Aan het resultaat van de stichting mag statutair geen andere bestemming worden gegeven dan het bevorderen van het doel van de stichting. De stichting stelt zich tot doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn in de regio Eemland. Voorstel resultaatbestemming Het resultaat over 2009 zijnde -/- € 3.590.000 is ten laste gekomen van de overige reserves. Gebeurtenissen na balansdatum Na de balansdatum hebben zich geen gebeurtenissen voorgedaan die vermeld moeten worden in het jaarverslag.

67

22. V erklaring besteding van middelen

Hiermee verklaart het bestuur van stichting Eemland Wonen dat alle financiële middelen die in 2009 tot haar beschikking stonden, zijn aangewend in het belang van de volkshuisvesting.

Baarn, 28 mei 2010

drs. H. van der Velden Directeur

68


23. Accountants verklaring

Aan de directeur en de Raad van Commissarissen Van Stichting Eemland Wonen te Baarn

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Thomas R. Malthusstraat 5 1066 JR Amsterdam Postbus 90357 1006 BJ Amsterdam Telefoon (020) 568 66 66 Fax (020) 568 68 88 www.pwc.com/nl

Accountantsverklaring Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2009 van Stichting Eemland Wonen te Baarn bestaande uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2009 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2009 met de toelichting gecontroleerd.

Verantwoordelijkheid van het bestuur De leiding van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van deze jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de enkelvoudige jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht en het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.

Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico’s van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. PricewaterhouseCoopers is de handelsnaam van onder meer de volgende vennootschappen: PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. (KvK 34180285), PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. (KvK 34180284), PricewaterhouseCoopers Advisory N.V. (KvK 34180287) en PricewaterhouseCoopers B.V. (KvK 34180289). Op diensten verleend door deze vennootschappen zijn Algemene Voorwaarden van toepassing, waarin onder meer aansprakelijkheidsvoorwaarden zijn opgenomen. Deze Algemene Voorwaarden zijn gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam en ook in te zien op www.pwc.com/nl

Accountantsverklaring Stichting Eemland Wonen 1/2

69

In die beoordeling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem van de entiteit. Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die het bestuur van de entiteit heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.

Oordeel

70

Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Eemland Wonen per 31 december 2009 en van het resultaat over 2009 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften/en of voorschriften van regelgevende instanties Op grond van de verplichting ingevolge BBSH artikel 28, sub a melden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Voorts merken wij op dat, op grond van artikel 6 van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens, is voldaan aan de wettelijke verplichting tot vermelding van de informatie over topinkomens en dat, indien de toegelaten instelling financiële ondersteuning heeft gegeven aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04 en MG 2008-03, hiervan melding is gemaakt in de jaarrekening en het jaarverslag. Amsterdam, 28 mei 2010 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Origineel getekend door H.H. Bröring RA

Accountantsverklaring Stichting Eemland Wonen 2/2


24. O rganigram (ultimo 2009)

Management Overleg (MO)

directeur adjunct-directeur directiesecretaresse

HR manager

medewerker huishoudelijke dienst

hoofd Financiën & Control

• administrateur • medewerker financiele administratie • medewerker crediteuren administratie • medewerker huuradministratie • medewerker automatisering en kwaliteitszorg

hoofd Vastgoedontwikkeling

• projectontwikkelaar • projectmanager • medewerker Vastgoedgoedontwikkeling

hoofd Vastgoedbeheer

• werkvoorbereider • medewerker Vastgoedbeheer • rayonopzichters • onderhoudsmedewerkers • secretaresse

teamleider Verhuur en Bewonerszaken

• receptionisten • woonconsulent • verhuurmakelaar • administratief medewerker wonen • huismeester

71

72

Wonen ®

Eemland Wonen jaarverslag Wonen

Recommend Documents