Jaarverslag 2007 Kwaliteit in wonen
Jaarverslag Wovesto Vastgesteld door de directeur/ bestuurder met goedkeuring van de Raad van Toezicht en de ledenvergadering op 2 juni 2008. Sint-Oedenrode, juni 2008.
Logo Wovesto
1
Voorwoord Het maatschappelijk ondernemerschap van corporaties ontwikkelt zich in hoog tempo. Wij zijn het dan ook ‘aan onze stand verplicht’ om vanuit onze visie en missie een bijdrage te leveren aan het beroep, dat de lokale samenleving op ons doet. Samen met u hebben wij keuzes gemaakt en een bijdrage geleverd aan het verbeteren van de wonen en leven in de gemeente Sint-Oedenrode. Over die keuzes, die we zoveel mogelijk in overleg met belanghouders maken, leggen we verantwoording af in dit Wovesto jaarverslag 2007. Zo hebben we 118 woningen toegewezen en 95 nieuwbouwwoningen opgeleverd. We hebben voor 1,8 miljoen onrendabel geïnvesteerd in de projecten Rooise Zoom, Kerkstraat en Eimbert. Het jaarresultaat bedraagt € 763.000,-. Voorts hebben we de kwaliteit van dienstverlening verbeterd en in het kader van het kwaliteitslabel KWH de klanttevredenheid gemeten. Kwaliteit is dan ook het thema voor het jaarverslag 2007.
Een thema wat we uitgewerkt hebben in de verschillende hoofdstukken. Hoofdstuk 1: Kwaliteit in werken Hoofdstuk 2: Kwaliteit van verhuur Hoofdstuk 3: Kwaliteit van bouwen Hoofdstuk 4: Kwaliteit in wonen en leefbaarheid Hoofdstuk 5: Kwaliteit in financieel beleid Hoofdstuk 6: Kwaliteit in toezicht Hoofdstuk 7: Kwaliteit in cijfers: jaarrekening Hoofdstuk 8: Kengetallen Wij wensen dat u onze visie deelt en vanuit uw betrokkenheid ook een oordeel vormt over onze prestaties. Hopelijk inspireert dit jaarverslag om met Wovesto contact op te nemen om samen te werken aan kwaliteit van initiatieven op het terrein van wonen, zorg en welzijn en leefbaarheid in Sint-Oedenrode. Sint-Oedenrode, juni 2008 L.A.M. Overmars Directeur/ bestuurder
Midden Brabant 18 juli 2007
2
Inhoud
Midden Brabant 30 mei 2007
1. Kwaliteit van werken
Pagina 4
2. Kwaliteit van verhuur
Pagina 8
3. Kwaliteit van bouwen
Pagina 12
4. Kwaliteit in wonen en leefbaarheid
Pagina 16
5. Kwaliteit in financieel beleid
Pagina 22
6. Kwaliteit in toezicht
Pagina 26
7. Kwaliteit in cijfers: Jaarrekening
Pagina 33
8. Kengetallen
Pagina 44
3
1. Kwaliteit van werken Missie en visie Openheid, betrokkenheid en draagvlak zijn voor Wovesto belangrijke peilers om haar beleid daadwerkelijk uit te voeren en om te komen tot concrete resultaten. Van onze visie en missie maken we dan ook geen geheim. Sterker nog: wij streven ernaar onze visie zoveel mogelijk te toetsen aan de ideeën en opvattingen van onze huurders en een aantal belanghebbenden. Mede dankzij hun inbreng hebben wij de visie op onze positie, onze rol en ons functioneren als maatschappelijke onderneming verwoord in het ondernemingsplan.
Voorkant populaire versie Ondernemingsplan
Visie Wovesto opereert als een maatschappelijke onderneming, die zorg draagt voor een gedifferentieerd aanbod aan woningen en een breed pakket aan diensten. Wovesto onderscheidt zich nadrukkelijk door haar betrokkenheid bij uiteenlopende maatschappelijke ontwikkelingen binnen de gemeente. Wovesto ontwikkelt daarbij, samen met andere organisaties, nieuwe initiatieven die bijdragen aan het versterken van wonen, zorg en welzijn. Waar het gaat om het voorzien in passende en kwalitatief goede huisvesting, richt Wovesto zich in principe op alle doelgroepen, maar in het bijzonder op diegenen, die daarvoor om uiteenlopende redenen extra aandacht vragen. In samenhang daarmee leveren wij een actieve bijdrage aan de leefbaarheid van wijken en kernen.
Onze visie is de drijfveer, waardoor wij ons in ons functioneren laten leiden en het is de rode draad voor de concretisering van het beleid. In het verlengde van deze visie hanteert Wovesto de volgende missie: Missie Wovesto opereert als maatschappelijke onderneming die voorziet in passende en kwalitatief goede (huur)woningen voor uiteenlopende categorieën van woonconsumenten. Daarnaast leveren wij op basis van onze maatschappelijke betrokkenheid en in overleg en samenwerking met derden een bijdrage aan het welzijn en de leefbaarheid van de wijken en kernen in de gemeente. Kortom: Midden in de samenleving.
Maatschappelijk ondernemen
verantwoord
Wovesto is een vereniging, over beleidskeuzes heeft de ledenvergadering het laatste woord. In 2006 hebben we ons ondernemingsplan gepresenteerd in de vorm van een routekaart. Vanuit de visie en missie hebben we doelstellingen geformuleerd waar we over vier jaar willen staan en ieder jaar voert de route naar een volgende mijlpaal. De mijlpaal voor 2007 was de afronding van het project Odendael en het uitwerken van kwaliteitsbeleid. Bij het kwaliteitsbeleid hebben we op de eerste plaats gewerkt aan het optimaliseren van de kwaliteit van 4
Directeur/bestuurder Leo Overmars
Managementassistente Nelke Bekkers
Beleidsmedewerkster Chantal van Kempen
Manager Projecten en Beheer Frans Ligtvoet
Manager Financiën en Control Egi Kluijtmans
Manager Bewonerszaken Marlinde Peeters
Technisch medewerker Erica van Gils Robert Veldman
Medewerker financiële administratie Patricia Aarts
Medewerkers BZ Olette Oerlemans Addy Veldmeijer
Allround medewerker Gerry v der Eerden Mari Vervoort
Medewerker huuradministratie Dianne Joosten
Woonconsulent Riky van Kollenburg
Medewerker hh. dienst Gerda Hagelaars Ria van Oirschot
Bedrijfeconomisch medewerker Anja Colijn
Receptie medewerker Mieke Koolen
Organogram Wovesto per 31 december 2007
Complexbeheerder Peter van den Brand
de dienstverlening, de ontwikkeling van een duidelijke brochurelijn is hiervan het tastbare resultaat, met het behalen van het KWH-huurlabel zijn we onderweg. Het milieu, of beter het beperken van milieuschade, heeft een centrale plaats ingenomen bij het verder uitwerken van ons nieuwbouw- en groot onderhoudsbeleid. Het milieubestek is uitgewerkt om te dienen als toetssteen bij de ontwikkeling van onze bouwactiviteiten. Alle investeringen en activiteiten, die in het wonen, in de (fysieke) omgeving en in de dienstverlening worden gepleegd, dragen bij aan het vergroten van het maatschappelijk rendement. In overleg met de belanghouders wordt gedefinieerd wat onder maatschappelijk rendement verstaan moet worden en worden de criteria bepaald, aan de hand waarvan de bijdragen aan dat maatschappelijk rendement worden beoordeeld. Tevens van belang is dat alle contacten en contracten met leveranciers worden gebaseerd op het uitgangspunt van integriteit en ketenverantwoordelijkheid.
Personeel en organisatie Tabel 1: Personeelskengetallen per 31 december 2007 Medewerkers Mannen Vrouwen Fulltimers Parttimers Fte’s Gemiddelde leeftijd Gemiddeld dienstverband (in jaren) Ziekteverzuim Gemiddelde verzuimfrequentie Gemiddelde verzuimduur (in dagen) Uitgaven t.b.v. opleiding en scholing
20 7 13 9 11 16 44 10,5 2,31% 1,13 4,2 € 13.000,-
De organisatie van Wovesto bestaat uit de afdelingen Projecten en Beheer, Financiën en Control, Bewonerszaken en de staf. Het bestuur van de vereniging wordt gevormd door directeur/ bestuurder, die is aangesteld in september 2004. Samen met de managers van de afdelingen vormt hij het Management Team (MT) van Wovesto. Het MT bestaat uit drie afdelingen, Projecten en Beheer, Financiën en Control en Bewonerszaken.
De Raad van Toezicht houdt toezicht op het bestuur. Maandelijks is er overleg tussen de Raad en de directeur/ bestuurder. Nieuwe functie: complexbeheerder In het organogram is de functie van complexbeheerder opgenomen. Dit is sinds juni een nieuwe functie bij Wovesto. De complexbeheerder is op een complex aanwezig als eerste aanspreekpunt. Door zijn aanwezigheid, weet de complexbeheerder wat er op een complex speelt en kan hier ook snel op reageren. Huurders kunnen bij hem terecht voor technische zaken, maar ook voor sociale vragen. Communicatie met het personeel Ten behoeve van de informatievoorziening en het versterken van de onderlinge contacten, organiseert Wovesto personeelsbijeenkomsten. Tijdens deze bijeenkomsten zijn de actuele beleidsthema’s besproken en is een excursie naar de nieuwbouwprojecten georganiseerd. Daarnaast zijn er informele bijeenkomsten zoals het jaarlijkse uitstapje en de kerstborrel. Tevens is er aandacht besteed aan de jubilaris met een 12½ jaar dienstverband en het afscheid van een collega die met pensioen is gegaan. PAGO Wovesto biedt de medewerkers aan om deel te nemen aan het Periodiek Arbeids Gezondheidskundig Onderzoek (PAGO). Doel van het PAGO is het tijdig opsporen van gezondheidsklachten van werknemers in relatie tot het werk, om zo nodig 5
Logo KWH
preventieve maatregelen te kunnen nemen. Op die manier kunnen gezondheidsrisico's in het werk worden voorkomen of beperkt. De inhoud van het onderzoek is gebaseerd op de Risico Inventarisatie en Evaluatie. Uit het PAGO zijn geen knelpunten naar voren gekomen.
fronten positiever vergeleken met de uitkomsten van 2005. De nieuwe OR heeft in november de cursus OR-werk bij kleine woningcorporaties gevolgd. In navolging van deze cursus is een plan van aanpak voor de OR gemaakt.
Stageplaatsen We laten graag jonge mensen kennis maken met ons bedrijf en de sector. Dat doen we door stageplaatsen aan te bieden. Niet alleen de stagiaires, maar ook de medewerkers van Wovesto krijgen de gelegenheid om nieuwe kennis en een frisse blik op te doen. In 2007 heeft Manon van Walbeek stage gelopen bij Wovesto in de functie van managementassistente.
Kwaliteit van dienstverlening
Ondernemingsraad Als onderdeel van goed personeelsbeleid en communicatie heeft Wovesto ook een Ondernemingsraad (OR). De OR van Wovesto bestaat uit drie personen. In mei zijn twee leden afgetreden en twee nieuwe leden gekozen. De nieuwe OR heeft in 2007 vier keer overlegd met de directeur/bestuurder. Onderwerpen die aan bod kwamen waren: het tevredenheidsonderzoek, de nieuwe CAO, functieomschrijvingen, beoordelingsgesprekken en de periodieke keuring van de risico-inventarisatie (ARBO). In navolging van een tevredenheidsonderzoek in 2005 heeft de OR in 2007 opnieuw een tevredenheidsonderzoek onder het personeel gehouden. De uitkomst van dit onderzoek was op alle
KWH Wovesto streeft naar een hoge kwaliteit van dienstverlening. Deze kwaliteit waarborgen we door middel van een aantal instrumenten. In 2007 is een start gemaakt met het behalen van het KWH huurlabel. Als eerste stap is onder de huurders een klant tevredenheidsonderzoek gestart. Deze metingen worden uitgevoerd door het externe bureau KWH, Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector. KWH meet op 10 onderdelen de kwaliteit van onze dienstverlening naar de huurders. Met de meetresultaten gaat Wovesto aan de slag om haar dienstverlening verder te verbeteren en op peil te houden. Inmiddels zijn de resultaten binnen. Bij acht onderdelen voldeed Wovesto aan de norm, bij vier van de acht scoorde Wovesto ruim boven de norm. Voor twee onderdelen is de norm niet behaald. Na de volgende meting (voorjaar 2008) willen we ook voor deze onderdelen een ruime voldoende scoren. Inmiddels loopt er een verbeterprogramma voor de onderdelen ‘Woning veranderen’ en ‘Klachten afhandelen’. 6
Communicatie met de huurders Wovesto hecht grote waarde aan de communicatie met de huurders. Na het vernieuwen van de huisstijl en het invoeren van een website, zijn in 2007 het bewonersblad en de brochurelijn vernieuwd. Beknopt In mei 2007 is ons nieuwe bewonersblad Beknopt verschenen. Met het nieuwe uiterlijk is ook een aantal rubrieken vernieuwd. In deze rubrieken laten we onze klanten en relaties veel meer aan het woord. Beknopt nummer 3, december 2007
Voorbeelden van de nieuwe brochurelijn
Informatiemateriaal De brochures zijn ingedeeld in woonwijzers en kluswijzers. In de woonwijzers wordt het beleid uitgelegd en toegelicht. Voorbeelden van woonwijzers zijn ‘Inschrijven als woningzoekende’ en ‘Huur opzeggen’. Kluswijzers zijn praktische handleidingen over technische (klus) werkzaamheden, zoals ‘Zelf een keuken plaatsen’ of ‘Zelf laminaat leggen’. Door de brochures zo in te delen wordt op een overzichtelijke wijze zowel het beleid als ook meer praktische zaken op een toegankelijke manier gepresenteerd. De brochures zijn als het ware een ‘adviseur’ op papier die de huurder, al dan niet via internet, kan nalezen.
afgelopen jaar zijn onder andere test brandmeldinstallatie, kunstworkshops, fietsenstalling, werkzaamheden, etc. Prikborden In alle gestapelde complexen van Wovesto zijn prikborden opgehangen. Regelmatig worden actuele zaken gecommuniceerd door Wovesto. Maar ook bewoners communiceren onderling door middel van deze borden. Lid van Aedes Wovesto is lid van de overkoepelende organisatie van woningcorporaties Aedes en onderschrijft daarmee de Aedescode en past de Corporate Governancecode toe in het principe: pas toe of leg uit. De Aedescode wordt concreet gemaakt door Het antwoord aan de samenleving. Met het ondertekenen van het antwoord stelt ook Wovesto zich actief op binnen terreinen als welzijn, onderwijs en zorg. Concrete thema’s zijn wijken buurtaanpak, betaalbaarheid, energiebesparing, bijzondere doelgroepen, kwetsbare mensen en bouwproductie. Het antwoord aan de samenleving inspireerde Wovesto om veel werk te maken van het onderwerp milieu.
Nieuwsbrief Hof van Rode Om communicatie met de bewoners te bevorderen wordt een paar keer per jaar een nieuwsbrief uitgegeven in het complex Hof van Rode. De nieuwsbrief behandelt actuele zaken die spelen in het complex. Behandelde onderwerpen het 7
2. Kwaliteit van verhuur Visie en beleid
Artikel over woningtoewijzing in Beknopt
Wovesto bezit 19 a 20% van alle woningen in de gemeente Sint-Oedenrode, in totaal 1.305 huurwoningen. Het overgrote deel van de woningen heeft een goedkope of betaalbare huurprijs. Met dit aanbod aan huurwoningen voorziet Wovesto in de vraag naar goedkope huurwoningen. De vraag naar deze goedkope woningen neemt in deze economisch gunstige periode niet af. De sterke prijsstijgingen van de koopwoningen maakt het voor starters erg moeilijk om een betaalbare koopwoning te vinden. Wovesto bouwt voor deze doelgroep betaalbare eengezinswoningen. Tevens bouwen wij koopwoningen voor starters, die door de Slimmer Kopen korting bereikbaar worden gemaakt voor de starters. Vanuit het woningmarktonderzoek is naar voren gekomen dat er een toenemende vraag is naar kwalitatief hoogwaardige huurwoningen in zowel dure huur als vrije sector huur. Het zijn voornamelijk de senioren met een goed pensioen die deze woningen vragen, een kwalitatieve vraag waar we graag op inspelen. Voor een goed functionerende (huur en koop) woningmarkt vindt Wovesto het noodzakelijk dat het aanbod van huurwoningen toeneemt richting de 25% met een gedifferentieerd aanbod zowel naar type woning als naar huurprijs. Met de oplevering van in totaal 222 huurwoningen en 41 koopwoningen in de afgelopen twee jaar is een
grote stap in de goede richting gezet. Daarbij worden we goed ondersteund door de gemeente. Met de gemeente delen wij de ambitie om te voorzien in extra woningen in de verschillende wijken en dorpen. In de prestatieafspraken 2006-2010 zijn de ambities dan ook concreet uitgewerkt. Woningtoewijzingsysteem In 2007 heeft Wovesto een nieuw toewijzingssysteem ingevoerd. In het verleden vond de toewijzing plaats op basis van punten en was er maandelijks een vergadering van de woningtoewijzingscommissie waarin de woningen werden toegewezen. Nu vindt de toewijzing plaats op basis van de inschrijfdatum van de woningzoekenden. Er is geen maandelijkse bijeenkomst meer van de toewijzingscommissie. Woningen die worden opgezegd kunnen direct worden toegewezen. In 2007 is er een overgangsregeling getroffen om de overgang tussen de twee systemen soepel te laten verlopen en geen woningzoekenden te duperen. De overgangsregeling hield in dat bij de toewijzing werd gekeken naar zowel inschrijftijd als de reeds opgebouwde punten.
8
Tabel 2: Woningvoorraad Wovesto per 31 december 2007 Woning Goedkoop < € 343,49 Betaalbaar € 343,49 – € 526,89 Dure woningen > € 526,89 Geliberaliseerde woningen > € 621,78 Totaal
Percentage 15%
Aantal 199
79%
1.037
4%
44
2%
25 1.305
100%
Tabel 3: Portefeuille Wovesto per 31 december 2007
Woningen in bezit Overige vhe’s in bezit Totaal bezit Woningen in beheer Overig in beheer Totale portefeuille
SintOedenrode
Nijnsel
Olland
Boskant
Totaal
1.164
89
19
33
1.305
236
1
0
0
237
1.400
90
19
33
1.542
28
0
0
0
28
1
0
0
0
1
1.429
90
19
33
1.571
Tabel 4: Verhuren van woningen 2007 Aantal ingeschreven woningzoekenden Aantal mutaties Mutatiegraad in % Acceptatiegraad in %
Zelf Aangebrachte Veranderingen (ZAV) In september 2007 is het nieuwe ZAVbeleid ingevoerd. Huurders kunnen de woning meer inrichten naar eigen smaak en wensen. Zij hebben de mogelijkheid om meer zelf te veranderen en te klussen in de eigen woning. De nieuwe brochurelijn met kluswijzers is hierbij de richtlijn voor de huurders.
1.348 118 9,0% 59%
Betaalbaarheid Onze belangrijkste doelstelling is het aanbieden van goede en betaalbare woningen aan mensen die daarin niet zelfstandig kunnen voorzien. Daarom investeren we veel in de betaalbaarheid van onze woningen. We schrikken niet terug voor onrendabele investeringen in nieuwbouw. We brengen lagere huren in rekening dan marktconforme mogelijk zou zijn en daarnaast beperken we de woonlasten door energiebesparende maatregelen.
Huurbeleid Het huurbeleid van Wovesto wordt jaarlijks vastgesteld op grond van het waarborgen van de financiële continuïteit, beperking woonlasten, kwaliteit van de woningen waarborgen, inflatie vergoeden en richtlijnen Rijksoverheid. In het coalitieakkoord tussen de Tweede Kamerfracties van de regeringspartijen is afgesproken dat gedurende de kabinetsperiode de stijging van de huren zal worden gekoppeld aan de inflatie. Met dit kabinetsbeleid wordt Wovesto beperkt in haar mogelijkheden. Doordat de maximale verhoging gelijk is aan inflatie
is het niet meer mogelijk om te differentiëren op woningniveau. Hierdoor zou de gemiddelde huurverhoging immers onder inflatie uitkomen, waardoor aan de andere criteria van ons beleid niet meer zou worden voldaan. Daarom heeft Wovesto per 1 juli 2007 voor haar gehele bezit een huurverhoging van 1,1%, zijnde inflatie, doorgevoerd. Met dit kabinetsbeleid voorzien wij, dat wij de komende jaren telkens voor ons gehele bezit een inflatoire huurverhoging zullen doorvoeren.
Woonverzekering Wovesto streeft naar lage lasten voor haar huurders. In samenwerking met een lokale bank kunnen huurders van Wovesto korting krijgen op hun verzekeringen. Hiervoor is een speciaal verzekeringspakket ontwikkeld, de ‘alles in één polis’. Hoe meer verzekeringen, hoe meer korting op de totale premie. De korting kan oplopen tot 12%. Huurders van Wovesto krijgen hierover een extra korting van nog eens 10%.
Mutatiegraad
In het jaar 2007 zijn er 118 mutaties geweest. Dit hoge aantal is een gevolg van de opleveringen in 2006/2007. Naast de oplevering van de 76 appartementen aan de Meierij/Hoefstraat hebben er veel doorstroomverhuizingen plaatsgevonden.
9
Woningzoekenden Tabel 5: Huurtoeslag (via) Wovesto per 31 december 2007 Aantal huurders met huurtoeslag Gem. bedrag aan huurtoeslag
Totaal 276 € 161
Per 31 december 2007 waren er 1.348 woningzoekenden. Van hen waren er 203 actief. De actief woningzoekenden bestaan uit met name in de categorie starter en doorstromer. In totaal waren er 369 nieuwe inschrijvingen in 2007 en werden er 386 woningzoekenden uitgeschreven, 118 als gevolg van toewijzing, 268 woningzoekenden hebben elders woonruimte ge vonden of niet gereageerd op de enquête.
Betalingsachterstanden zettingen
en
uit-
Het beleid van Wovesto is om huurachterstand te beperken. Bij een achterstand ontvangen huurders na twaalf dagen een eerste herinnering, is er dan nog niet betaald dan volgt na twintig dagen een tweede herinnering, eventueel gevolgd door een derde en vierde herinnering. Wovesto probeert het aantal derde en vierde betalingsherinneringen te beperken tot een minimum. Een huurder kan contact opnemen met Wovesto om een kosteloze betalingsregeling te treffen. De huurder kan dan in termijnen de huurschuld inlopen. Mocht Wovesto het vermoeden hebben dat er meer aan de hand is, verwijzen wij de huurder door naar een professionele organisatie, die de huurder helpt bij het aflossen van de schulden. Ontruiming vanwege huurschuld is een laatste stap in dit proces. In 2007 is er geen uitzetting geweest.
Woonfraude
Onder woonfraude wordt verstaan alle vormen van onrechtmatige doorverhuur, onrechtmatig gebruik en overbewoning. Wovesto heeft het afgelopen jaar sporadisch met deze problematiek te maken gehad. Het betrof illegale onderhuur aan buitenlandse werknemers of familie van huurders. Indien bij Wovesto signalen van woonfraude binnen komen, wordt hier op ingesprongen. Er is een goede samenwerking met de gemeente voor wat betreft controle met de gemeentelijke basisadministratie.
Bijzondere aandachtsgroepen
(Alleenstaande) starters en senioren Aan het einde van 2007 was 15% van onze woningzoekenden actief. (Alleenstaande) starters vormen de grootste groep die actief is. Verder zijn met name de woningzoekenden actief waarvan de relatie beëindigd is. De groep senioren vertegenwoordigt een groot aandeel in de woningzoekendenregistratie. Slechts 9% van deze doelgroep geeft aan op korte termijn te willen verhuizen. Velen schrijven zich in uit voorzorg. De gemiddelde wachttijd ligt bij de groep senioren rond de zes jaar. Bij de overige doelgroepen ligt deze rond de drie jaar. Bij de toewijzing van Meierij-West is in het bijzonder de doelgroep senioren betrokken. De gemiddelde wachttijd lag toen op 6,5 jaar. Bij de Hoefstraat waar starters en doorstromers betrokken zijn, was de wachttijd gemiddeld drie jaar. 10
Logo Slimmer Kopen
Woonwagenbewoners In 2007 is op de locatie Boekweit een woonwagen leeggekomen. Op dat moment waren er vanuit de familie geen nieuwe kandidaat huurders voor deze woonwagen. In overleg met de gemeente is de wagen verwijderd van het woonwagenkamp. Dit betekent dat er nog zeven woonwagens op het kamp zijn. Er is plaats voor maximaal tien wagens. Asielzoekers Wovesto helpt de gemeente door woningen beschikbaar te stellen aan asielzoekers. In 2007 is een drietal woningen van Wovesto bewoond door statushouders. Ook de pardonregeling wordt hierin meegenomen. In totaal zijn elf asielzoekers gehuisvest, waarvan zes regulier en vijf volgens de pardonregeling.
Vestobeheer
Zoals vastgelegd in het ondernemingsplan ontwikkelt Wovesto aan wonen gerelateerde diensten. Deze dienstverlening vindt plaats onder de naam Vestobeheer. Vestobeheer is een onderdeel van Wovesto, dat zich extern met eigen logo en naam profileert. De eerste nieuwe dienst van Vestobeheer is VvEbeheer, dienstverlening voor Vereniging van Eigenaars. Deze dienstverlening is gestart met de VvE Meierij aan de Dommel. In het laatste kwartaal van 2007 is daar ook het beheer van de negentien koopappartementen aan de Hoge Vonderstraat bijgekomen. Begin 2008 komen daar nog eens 28 appartementen van VvE Nieuw Rode (Kerkstraat) bij. In 2008 wil Vestobeheer dit verder uitbreiden.
Slimmer Kopen
Logo Vestobeheer
In 2006 heeft Wovesto een nieuw product geïntroduceerd: Slimmer Kopen. Slimmer Kopen stelt klanten in de gelegenheid een woning te kopen van Wovesto met een flinke korting op de marktwaarde. Als tegenprestatie verlangt Wovesto het eerste recht om de woning terug te kopen. Tevens wordt afgesproken met de koper de winst of het verlies te delen, uitgezonderd van de waardetoevoegingen die door de bewoner zelf zijn aangebracht. Deze komen volledig ten goede aan de koper. In totaal heeft Wovesto 35 woningen onder Slimmer Kopen voorwaarden verkocht.
11
3. Kwaliteit van bouwen Visie en beleid Bouwen is één van de centrale pijlers van ons ondernemingsplan. De ontwikkeling van de voorraad wordt afgestemd op de vraag vanuit de markt. Met de gemeente vindt intensief overleg plaats over de nieuwbouwprogrammering. We bouwen ‘maatwerk’ voor de verschillende groepen van vragers. In de bestaande bouw voeren we aanpassingen door op verzoek van de zittende bewoners. Daarnaast treffen we maatregelen op het terrein van milieu, zoals energiebesparing, waterbesparing en duurzaam bouwen. De woonwensen van huurders en woningzoekenden worden vertaald in een programma van eisen bij nieuwbouw en woningverbetering.
Midden Brabant 12 september 2007
Herstructurering In de komende jaren nemen de uitbreidingsmogelijkheden en de beschikbare bouwlocaties binnen de gemeente SintOedenrode af. Daarom beraadt Wovesto zich over hoe in de toekomst aan de nog steeds toenemende vraag aan woningen voldaan kan worden. Regelmatig wordt overwogen of een bepaald complex voldoet aan de huidige marktvraag en gehandhaafd blijft of dat een complex voor herstructurering in aanmerking komt. Met name enkele oudere complexen verwachten we binnen vijf jaar te herstructureren. Vanuit de bewoners van bestaande eengezinswoningen is gevraagd om hun huidige woning te voorzien van een grotere badkamer met toilet op de slaap-
verdieping. Deze vraag hebben wij vertaald in een ‘oppluspakket’ dat op verzoek van huurders, ook weer via maatwerk, wordt aangebracht. Aanbestedingsbeleid In 2007 is het aanbestedingsbeleid van Wovesto geactualiseerd. Naast een aanbestedingsreglement zijn er een aantal standaard contracten ontwikkeld, die gebruikt worden bij de verschillende vormen van aanbesteding. Energiebeleid De milieuparagraaf uit het Aedes Antwoord aan de samenleving vormde aanleiding voor Wovesto om milieubeleid te ontwikkelen. Het milieubeleid bestaat uit de onderdelen voorlichting, besparing op de woonlasten van huurders door besparing op energie, CO2-reductie door toepassing van zonne-energie en aardwarmte in de woning en het verwijderen van (oude) laag rendement gastoestellen. Passend in het strategisch voorraadbeheer worden alle woningen van Wovesto voorzien van het energielabel.
12
Subsidie voor lage inkomens
Groot onderhoudsbeleid Een actiepunt uit het ondernemingsplan was het herzien van het groot onderhoudsbeleid. Het groot onderhoudsbeleid wordt vanuit het strategisch voorraadbeheer ingevuld. De woonwensen van de (zittende) huurders vormen de basis van de groot onderhoudsplannen. Bij de uitwerking wordt het plan modulair opgebouwd. Dit biedt de huurder de mogelijkheid om een keuze te maken voor verschillende modules binnen zijn eigen woning. Door de modulaire opzet kan ook het tijdstip van uitvoering in grote mate door de bewoner bepaald worden. Wanneer zittende huurders bepaalde modules niet wensen, kan bij mutatie de nieuwe huurder alsnog kiezen voor bepaalde modules. Aan de binnenzijde zijn dit keuken, badkamer, toilet en verwarming. Voor extra comfort zijn er de modules dakkapel, vaste trap naar zolder, extra wc, vergroten badkamer. Vervangen kozijnen, deuren, cv’s, en daken zijn modules die veelal door Wovesto collectief worden uitgevoerd.
Energie en milieu
Energiekrant
Energiekranten Om corporaties te helpen hun huurders te informeren over energie (kosten)besparing, heeft Aedes de speciale Energiekrant uitgebracht. Wovesto heeft deze krant samen met het tweede nummer van Beknopt, dat als thema energie had, aan alle huurders gestuurd.
Subsidie voor lage inkomens De overheid stimuleert dat huishoudens met lage inkomens meer gebruik gaan maken van energiebesparende maatregelen. Deze huishoudens wonen vaak in oudere, slecht geïsoleerde woningen. Zij zijn minder snel geneigd om geld uit te geven voor isolatie of energiezuinige apparaten, terwijl ze de financiële voordelen van energiebesparing juist goed kunnen gebruiken. Daarom was de tijdelijke subsidieregeling energiebesparing voor huishoudens met lage inkomens 2006 van kracht. Voor de uitvoering participeert Wovesto in een gezamenlijk project van vier gemeenten en zes corporaties, met als titel: ‘Energie festijn maakt besparen fijn’. CO2 reductie Bij het nieuwbouwproject Heikant is een milieu rapportage opgesteld waarin de haalbaarheid van de aardwarmte is onderzocht en bij het ontwerp rekening is gehouden met het toepassen van (passieve) zonne-energie. In de woningen van Wovesto bevinden zich nog ongeveer 130 open gastoestellen. Veelal zijn de toestellen eigendom van de huurders. In 2008 gaat Wovesto de huurders aanbieden deze toestellen te vervangen door HR-toestellen die naast energie besparen ook de CO2 uitstoot reduceren.
13
Prestatieafspraken gemeente
Na de verkiezing van de nieuwe gemeenteraad in 2006 is er een nieuw college van B&W met een nieuw bestuursprogramma aangetreden. Wovesto en de gemeente Sint-Oedenrode hebben gezamenlijk prestatieafspraken opgesteld voor de huidige collegeperiode (2006-2010), inclusief de concrete jaarafspraken. In de overeenkomst wordt op de eerste plaats een voorkeurspositie aan Wovesto toegekend voor het bouwen op het grondgebied van Sint-Oedenrode. De gemeente streeft er naar dat in 2015 tussen de 20% en 25% van de totale woningvoorraad uit betaalbare huurwoningen bestaat. Om dat te kunnen realiseren krijgt Wovesto de ruimte om tot 2010 haar woningbezit uit te breiden tot 1.500 woningen. Verder zal Wovesto participeren als bouwer in projecten met maatschappelijk vastgoed, zoals buurtcentra en brede scholen.
Midden Brabant 9 januari 2008
Tabel 6: Onderhoudsuitgaven Wovesto 2007 Soort investering Klachtenonderhoud (gemiddeld) Mutatieonderhoud (per mutatie) cv – onderhoud ketels (gemiddeld)
Kosten per woning €95,92 €691,60 €50,59
Aan- en verkoop van woningen Het beleid van Wovesto is dat er geen huurwoningen verkocht worden. Uitzondering op deze regel zijn de zogenaamde strategische verkopen. Het betreft de verkoop van ongeveer vijf woningen per jaar, ter versterking van het eigen vermogen. De woningen worden verkocht nadat zij zijn vrijgekomen door mutatie en als de vraag naar dit type woning laag is. In 2007 zijn negen woningen verkocht. De verkoop van de woningen werd uitgevoerd door een lokaal makelaarskantoor. Zes van de negen wonin-
gen zijn verkocht tegen marktconforme prijzen. De overige drie woningen zijn, net als de negentien appartementen aan de Hoge Vonderstraat, verkocht onder het concept Slimmer Kopen. Wovesto heeft in 2007 één woning gekocht. Het betreft een woning aan de Populierenlaan, in Boskant. Dit is een strategische aankoop voor de herontwikkeling van het achterliggende binnenterrein.
Projecten Onderhoud Wovesto heeft gedurende 2007 het dagelijks onderhoud aan haar woningen, zoals het klachten onderhoud en mutatie onderhoud, grotendeels door haar eigen onderhoudsdienst laten uitvoeren. De planmatige werkzaamheden zoals het uitvoeren van de buitenschilderwerken, het vernieuwen van platte daken en het onderhouden en vernieuwen van cvketels is door externe bedrijven uitgevoerd. Om aan de grote behoefte seniorenwoningen te kunnen voldoen, wordt een deel van de bestaande woningen geschikt gemaakt door middel van opplussen van de woning. Hierbij worden vooral aspecten als toegankelijkheid, aanpasbaarheid en veiligheid onder de loep genomen. Met de uitvoering van onderhoud zijn de hiernaast staande bedragen per woning gemoeid.
14
Tabel 7: (Nieuwbouw)plannen Wovesto Aantal In ontwikkeling: Heikant, 20 Langesteeg Oost Eerschot8 sestraat Plan
Type woning
Doelgroep
Opmerkingen
Huurwoningen
Starters en senioren Starters en senioren Starters en senioren Starters en senioren
Appartementen
Starters en senioren Starters en senioren
Eengezinswoningen
Appartementen
Huurwoningen
Eimbert
8
Huurwoningen
Kofferen
4
Huurwoningen
In voorbereiding: Rooise Zoom 19
Huurwoningen
Eimbert
8
Huurwoningen
12 1 6
Huurwoningen Commerciële ruimte Huurwoningen
Starters en senioren Senioren
6
Huurwoningen
Starters
1
Commerciële ruimte
In aanbouw: Dommeloevers Kerkstraat
Opgeleverd in 2007: Meierij-West 76 en Hoefstraat
Hoge Vonderstraat
19 1
Appartement
Appartement Commerciële ruimte
Senioren, starters en doorstromers Starters
Eengezinswoningen Eengezinswoningen
Nieuwbouw In 2007 zijn 76 huurappartementen en negentien koopappartementen met een winkelruimte opgeleverd. Voorts zijn een aantal nieuwbouwprojecten in voorbereiding genomen. Er is een bouwvergunning aangevraagd voor negentien woningen in het project Rooise Zoom, acht woningen aan de Eerschotsestraat, twintig appartementen in Heikant, twaalf appartementen aan de Kerkstraat en twaalf appartementen aan Dommeloevers. Verder is er gewerkt aan drie projecten in verschillende stadia van de initiatieffase.
Appartementen
Appartementen Appartementen
Appartementen, Slimmer Kopen
15
4. Kwaliteit in wonen en leefbaarheid Visie en beleid
Midden Brabant 12 september 2007
Foto hoogste punt Meierij West
Woonkwaliteit en leefbaarheid zijn veelomvattende begrippen. Op de eerste plaats is het aanbieden van passende en betaalbare woningen bepalend voor de kwaliteit van wonen en leefbaarheid. Daarnaast werkt Wovesto als maatschappelijk ondernemer nauw samen met andere organisaties om de leefbaarheid in de breedste zin in stand te houden en waar nodig te verbeteren. Zolang er geen grote problemen zijn, staan we nauwelijks stil bij zaken als leefbaarheid, overlast, enz. Gelukkig geldt dat ook voor Sint-Oedenrode, Boskant, Olland en Nijnsel. Via structureel overleg en het organiseren van dan wel deelnemen aan inspraakavonden inventariseren we wensen en knelpunten op het gebied van leefbaarheid en dorpsontwikkelingsplannen. Vanuit deze inventarisatie stellen we in gezamenlijk overleg met de belanghouders vast waar en hoe we maatschappelijke investeringen plegen. Na toestemming van de Raad van Toezicht en de ledenvergadering voor concrete projecten, gaan we gezamenlijk aan de slag. Door deze werkwijze rondom wonen en leefbaarheid realiseren we gezamenlijk met belanghouders maatschappelijk rendement.
Wonen, zorg en welzijn Wovesto streeft er naar zoveel mogelijk op het gebied van wonen, zorg en welzijn te ondernemen. Dit is te realiseren door samen te werken met verschillende partners die zorg en welzijnsdiensten kunnen leveren. Om structurele samenwerking tot stand te brengen zijn samenwerkingsovereenkomsten getekend met Labyrint, Welstaete en Dichterbij. Wmo (Wet maatschappelijke ondersteuning) De regering wil ervoor zorgen dat burgers zo lang en zo zelfstandig mogelijk kunnen blijven deelnemen aan de samenleving. De Wmo moet bijdragen aan het bevorderen en behouden van de zelfredzaamheid en de maatschappelijke participatie van burgers. Het maatschappelijke doel van de Wmo is meedoen van alle bewoners aan alle facetten van de samenleving. De Wmo moet het mensen mogelijk maken om zo lang mogelijk zelfstandig in de maatschappij te functioneren. Wovesto kan hierin bijdragen door middel van samenwerking met de gemeente. Wovesto participeert daarom in het Wmoplatform. In de prestatieafspraken met de gemeente zijn een aantal afspraken ten aanzien van de Wmo vastgelegd.
16
Leefbaarheidsactiviteiten in 2007 Hoogste punt Hoge Vonderstraat Op 8 mei is het hoogste punt bereikt van het nieuwbouwproject van de negentien appartementen van Wovesto aan de Hoge Vonderstraat te Sint-Oedenrode. Wethouder mevrouw Van den Berk heeft hierbij de officiële handeling verricht. Vervolgens was er gelegenheid voor de genodigden om enkele woningen te bezichtigen.
Foto El Consuelo
Foto Kunstworkshops
Hoogste punt Meierij-West De 76 woningen zijn toegewezen en alle (toekomstige) huurders hebben op 26 juni op feestelijke wijze het bereiken van het hoogste punt gevierd. Wethouder mevrouw Van den Berk verrichtte de officiële handeling. Tot slot was er gelegenheid voor de nieuwe huurders en de overige genodigden om enkele woningen te bezichtigen. Kunst in Odendael In het kader van Kunst in Odendael worden in en rondom het project Odendael verschillende kunstwerken geplaatst. Voor het eerste project heeft Wovesto meegewerkt door één van haar atria beschikbaar te stellen. In het kader van dit grote kunstproject zijn er twee kunstwerken in het A-atrium geplaatst, namelijk een Boomstamput en El Consuelo. De boomstamput is van grote archeologische waarde. Door de Provincie NoordBrabant en de gemeente Sint-Oedenrode is gezocht naar een plek om deze bijna 1.000 jaar oude Boomstamput te plaatsen. Wovesto is door de gemeente be-
naderd om mee te denken voor een plek voor deze Schat van Brabant. Al snel werd gedacht aan het atrium, waar de Boomstamput goed tot zijn recht komt en vrij is van alle invloeden van buiten. Naast een ruimte voor dit archeologische hoogtepunt zocht de gemeente een nieuw onderkomen voor het kunstwerk EL Consuelo, gemaakt door de zeer gerenommeerde kunstenaar, Paul Haentjes. El Consuelo heeft voorheen in Park de Kienehoef gestaan, maar omdat het houten kunstwerk erg beklad was, zocht de gemeente een vandalismevrije omgeving, welke gevonden is in het atrium. Kunstworkshops Enkele bewoners vonden de entree van Hof van Rode saai. Dit was aanleiding voor Fieke Barten om daar iets aan te doen. Fieke Barten is een professioneel kunstenares en werkt bij Stichting Dichterbij. Door haar werk heeft zij ervaring met lesgeven en het begeleiden van mensen. Daarom heeft zij de bewoners uitgedaagd om zelf mee te schilderen samen met de mensen van Kunst-Werk van Dichterbij. Alle bewoners van Hof van Rode is gevraagd een oude portretfoto in te leveren. Vervolgens is er van de bewoners een foto gemaakt met iets dat hen dierbaar is. Van deze nieuwe foto’s werden tijdens de workshops in het atrium schilderijen gemaakt. Het uiteindelijke resultaat van de workshops is een fotogalerij met oude portretfoto’s en de nieuwe schilderijen. 17
De schilderijen sieren nu de entrees van Hof van Rode. Geen saaie entrees meer, maar een vrolijk welkom bij binnenkomst van het complex. Kunst voor en door senioren In samenwerking met de Kunststichting en ondersteund door sponsors is aan de kunstenaar Jeanne Works uit Rotterdam een opdracht verstrekt voor een kunstproject. Het project omvat een op onderlinge communicatie en ontmoeting gerichte interactie tussen senioren middels internet en de ‘kletskamer’. Het project wordt uitgevoerd met een virtueel en live optredende Ariadne. Foto Nieuwjaarsconcert
Foto prijsuitreiking Waterdag
Nieuwjaarsconcert Op zondagmiddag 21 januari is in samenwerking met de bewonerscommissie Hof van Rode, architectenbureau LSWA, Bouwbedrijf van de Ven en de Rabobank een nieuwjaarsconcert georganiseerd. Het Tilburgs Begeleidingsorkest heeft een geweldig optreden in het B-atrium van Hof van Rode verzorgd. Seniorenmarkt Zo lang mogelijk zelfstandig in eigen huis en omgeving blijven wonen, is een grote wens van veel senioren. Op 2 juni werd in De Ontmoeting een breed opgezette informatiemarkt gehouden. Tijdens de informatiemarkt waren diverse organisaties met stands aanwezig. Ruim 40 organisaties op uiteenlopende terreinen hebben zich gepresenteerd. Wovesto heeft deze dag mede georganiseerd en heeft op de informatiemarkt gestaan met een stand over wonen voor senioren.
Sportconferentie Sportservice Noord-Brabant heeft op 30 maart het congres ‘Beweging in ouderen’ in de Ontmoeting georganiseerd. Het congres had een beleidsmatig karakter over integrale (en wijkgerichte) aanpak van meer bewegen voor ouderen. Dit is heel concreet weergegeven aan de hand van voorbeelden, praktische toepassingen en handvatten om het bewegen van ouderen te kunnen stimuleren. Gemeenten, Stichtingen Welzijn Ouderen en woonzorginstellingen werden uitgenodigd om deel te nemen aan het congres. Wovesto heeft meegedacht met de organisatie van de dag en heeft samen met SWO Sint-Oedenrode en Stichting Welstaete een presentatie verzorgd. Waterdag De gemeente Sint-Oedenrode, het Waterschap de Dommel en een twintigtal organisaties, waaronder Wovesto, hebben gezamenlijk het initiatief genomen om op 14 oktober de Rooise Waterdag te organiseren. Deze dag stond in het teken van allerlei leuke en informatieve activiteiten rond het thema water. Wovesto stelt tijdens de waterdag het waterverbruik in en rond het huis centraal, en heeft geprobeerd de bezoekers bewust te maken hoeveel water men verbruikt, door een prijsvraag uit te schrijven. De vraag: Hoe groot is het gemiddelde waterverbruik per persoon per dag in Sint-Oedenrode? Van de 166 deelnemers waren er vijf deelnemers die met het 150 liter per dag, het dichtst in de buurt kwamen van het goede antwoord (151,54 liter). Uit deze vijf antwoorden is een winnaar getrokken, de 18
negenjarige Dennis van der Sande. Op 1 november heeft Dennis zijn prijs, € 100,- aan waterbesparende maatregelen in de woning, in ontvangst genomen.
jaarsconcert Hof van Rode, en kunstworkshops Hof van Rode.
Samenwerking met doelgroepen Leefbaarheid
Eindhovens Dagblad 27 november 2007
In 2007 zijn er 109 meldingen geweest van overlast. De meeste meldingen zijn onder te verdelen in klachten over de tuin, geluid en overig. Wovesto neemt deel aan het signaleringsoverleg dat met de gemeente en diverse andere partijen eens per kwartaal wordt gehouden. Door dit overleg worden problemen tijdig gesignaleerd en oplossingen gecreëerd. Door inzet van de complexbeheerder en woonconsulent zijn alle meldingen opgelost.
Sponsoring en giften
Tabel 7: Aantal gehuisveste cliënten Labyrint Zorg per 31 december 2007 Aantal cliënten Kapittelhof 1 Nijnselseweg 1 Mauritsstraat 3 (begin 2008) Totaal 5
Per oktober heeft Wovesto een sponsoringbeleid. De ervaring leert dat gerichte sponsoring bijdraagt aan het verhogen van de naamsbekendheid en het opbouwen van een goed, positief imago bij zowel klanten als relaties. Het inzetten van sponsoring vanuit onze maatschappelijke verantwoordelijkheid en de doelen van Wovesto (leefbaarheid en samenlevingsopbouw) is eveneens belangrijk. Wovesto laat zien dat zij betrokken is bij de samenleving en dat zij zich daar als organisatie voor wil inzetten. In 2007 werd voor in totaal € 19.000,uitgegeven aan sponsoring en giften voor onder andere buurtinitiatieven, de Rooise Waterdag, Rooise Ondernemer van het jaar, Rooise cultuur dag, nieuw-
Hart voor Olland In samenwerking met de dorpsraad Olland, Stichting de Holm, SKOSO, KBO, omwonenden, de gemeente en het kerkbestuur is op 13 juni een startbijeenkomst geweest van het project Hart voor Olland. Wethouder mevrouw Hendriks heeft het project officieel van start laten gaan. Vervolgens is er in november een brainstormbijeenkomst geweest voor alle gebruikers en betrokkenen van De Holm om na te denken over toekomstige voorzieningen en diensten in de nieuwe Holm. In overleg met de projectgroep is een adviesbureau aangesteld als procesbegeleider. Labyrint Zorg In september hebben Wovesto en Labyrint Zorg een intentieverklaring getekend. Wovesto en Labyrint willen in SintOedenrode huisvesting en begeleiding bieden aan cliënten van Labyrint, het betreft hier cliënten die een Autisme Spectrum Stoornis hebben. Het begeleid wonen vindt plaats in zowel zelfstandige appartementen als in de vorm van groepswonen. Dichterbij In 2002 hebben Wovesto en de stichting ‘Dichterbij’ een intentieovereenkomst ondertekend waarin samenwerking is vastgelegd om, waar nodig, aangepaste 19
Tabel 8: Aantal gehuisveste cliënten Dichterbij per 31 december 2007 Adres Sperwer Kruidenlaan Grote Doelenlaan Grote Doelenlaan Deken van Erpstraat Deken van Erpstraat Deken van Erpstraat Meierij Meierij Totaal
Aantal cliënten 8 3 5 4 4 2 2 4 3 35
huisvesting voor mensen met een verstandelijke handicap te realiseren. Ten behoeve van de cliënten van Dichterbij worden speciaal op maat gemaakte huurappartementen ontwikkeld, die geheel conform het Programma van Eisen van Dichterbij, voorzien van domotica, worden gebouwd, zodat deze doelgroep (weer) in nabijheid van familie en in hun vertrouwde dorp kunnen wonen. In de overeenkomst wordt het streefgetal van 70 cliënten genoemd. Inmiddels hebben we de doelstelling omgezet in concrete projecten. Zoals uit het hiernaast staand overzicht blijkt bedraagt het huidige aantal 35 cliënten. Op dit moment wordt de haalbaarheid van een project voor ongeveer twaalf cliënten in Nijnsel onderzocht. Stichting Toegankelijkheid De Stichting Toegankelijkheid behartigt de belangen voor mensen met een beperking. Ze geeft advies en zorgt dat deelname van mensen met een beperking aan de lokale samenleving zo wordt ingericht, dat iedereen gelijke kansen krijgt. Wovesto overlegt twee maal per jaar met de Stichting Toegankelijkheid. De stichting is dan de klankbordgroep bij zowel nieuwbouw als bestaande projecten van Wovesto. Zij bestudeert tekeningen van nieuwbouwprojecten op toegankelijkheid. Vanaf 2008 publiceert de Stichting drie keer per jaar een tip over toegankelijkheid in het bewonersblad Beknopt.
gereed. Denkend vanuit het beheer is de samenwerking met Welstaete verder ontwikkeld. Daartoe is een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Enerzijds voorziet de samenwerkingsovereenkomst in het gezamenlijk aanbieden van onze dienstverlening via een zogenaamde menukaart. Anderzijds streven we er naar om in de nabije toekomst nieuwe projecten op te zetten, waarin nieuwe vormen van wonen en zorg en welzijn gecombineerd worden. In dit kader is er een raamovereenkomst opgesteld, die in 2007 ondertekend is. SWO De Stichting Welzijn Ouderen adviseert Wovesto over seniorenhuisvesting. Samen nemen we initiatieven om kleinschalige woon-zorg-welzijn activiteiten te ontwikkelen. Bij de woonruimteverdeling heeft de SWO een adviserende en signalerende rol, vooral in geval van urgent te huisvesten senioren in verband met sociale of medische overwegingen. Met de stichting hebben we afspraken over het signaleren van eenzaamheid en verwaarlozing. Ook loopt er een onderzoek naar kleinschalige eetpunten in de wijken, waarbij Wovesto ondersteunt door het beschikbaar stellen van de ‘huiskamer’. SWO ondersteunt de vier plaatselijke ouderenbonden en voor de verschillende bonden heeft Wovesto een themamiddag verzorgd over ‘nieuwe woonwensen van senioren’.
Welstaete Met de Stichting Welstaete is het project Odendael ontwikkeld. De bouw is bijna 20
Kabelkrant TV Meierij
Groepswonen Wovesto ondersteunt initiatieven vanuit de maatschappij. De woongroep 50+ Park Kienehoef is in de wijk Kinderbos actief op zoek naar een locatie voor groepswonen. Inmiddels is er een toezegging vanuit de gemeente voor de locatie. De initiatiefnemers zijn bezig met een wensen- en eisenpakket. Wovesto ondersteunt de woongroep door het opstellen van een Programma van Eisen aan de hand van het wensenpakket en speelt daarnaast een rol in de onderhandelingen met de gemeente en de projectontwikkelaar en zal zo nodig optreden als opdrachtgever bij de bouw.
In gesprek met belanghouders Ledenvergadering Tweemaal per jaar vindt een algemene ledenvergadering voor de huurders en woningzoekenden van Wovesto plaats. Op 12 juni en 20 november is de ledenvergadering geweest, met beide keren een opkomst van ongeveer 100 leden. Behandelde onderwerpen zijn onder andere nieuwbouwplannen, jaarrekening 2006, begroting 2008, actualiteiten e.d. Bij deze vergaderingen zijn altijd de directeur/bestuurder, het voltallige MT en de Raad van Toezicht aanwezig.
Brochure werkwijze en reglement klachtenafhandeling
afspiegeling zijn van de bewoners van het complex. In 2007 is een samenwerkingsovereenkomst tussen Wovesto en de bewonerscommissie van kracht geworden.
Klachtenadviescommissie
Waar gewerkt wordt kunnen fouten gemaakt worden. Ook bij Wovesto komen klachten binnen. Deze klachten worden binnen de organisatie voortvarend opgepakt en opgelost. Wanneer naar inzicht van de klant de klacht niet goed is opgelost, heeft Wovesto een klachtenregeling. Voor de uitvoering van deze regeling heeft Wovesto een onafhankelijke klachtenadviescommissie. De commissie bestaat uit drie personen. Tijdens de ledenvergadering brengt de voorzitter van de klachtenadviescommissie verslag uit over werkzaamheden van de commissie. In het jaar 2007 zijn er geen officiële klachten bij de commissie ingediend. Vanwege de KWH meting is extra aandacht besteed aan het kenbaar maken van het bestaan van de klachtenadviescommissie. Door middel van een brochure kan de huurder zich informeren over de klachtenprocedure. Ook op de website is de procedure gepubliceerd.
Bewonerscommissie Hof van Rode Ieder kwartaal vindt er een vergadering plaats met de bewonerscommissie Hof van Rode. Tijdens deze vergaderingen worden (lopende) zaken besproken die leven in het complex. De bewonerscommissie telt acht leden, die een goede 21
5. Kwaliteit in financieel beleid Vennootschapsbelasting
Brief aan Minister Vogelaar
Het Belastingplan 2006 is sinds 1 januari 2006 van kracht. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun commerciële activiteiten vennootschapsbelasting (vpb) te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2006 te maken hebben afgerond. Met deze vaststellingsovereenkomst (VSO) lag er een overeenkomst die corporaties met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2006 langjarige zekerheid en een beknopt controleregime zou bieden. Echter in 2007 werd bekend dat de corporaties vanaf 1 januari 2008 over al hun activiteiten vpb moeten betalen. Voor de Belastingdienst was dat aanleiding om de VSO, die zoals gezegd een langdurig karakter had, per 1 januari 2008 op te zeggen. Binnen de (VSO) worden twee keuze opties geboden te weten de subjectieve vrijstelling (model I) en de objectieve vrijstelling (model II). Model I impliceert dat alle in de VSO benoemde commerciële activiteiten, die niet binnen gestelde buffer en/of franchise zones vallen, zullen worden ondergebracht in afzonderlijke rechtspersonen. Model II impliceert dat er een administratieve scheiding binnen de corporatie wordt aangebracht tussen belaste en objectief vrijgestelde activiteiten van de corporatie. Wovesto heeft de VSO op 14 februari 2007 ondertekend en op 27 augustus
2007 gekozen voor de optie van subjectieve vrijstelling volgens model I. Naar aanleiding van het opzeggen van de VSO hebben de corporaties de mogelijkheid gekregen om de eerdere modelkeuze te herzien. Wovesto heeft hiervan gebruik gemaakt en op 28 januari 2008 de keuze gewijzigd in model II, een administratieve scheiding binnen de corporatie tussen belaste en objectieve vrijgestelde activiteiten. Deze keuzewijziging is gebaseerd op het feit dat de VSO nu nog maar voor 2 jaar geldt. De integrale vpb-plicht heeft een bijzonder grote impact op een vastgoedbedrijf als Wovesto. Het vpb-tarief bedraagt weliswaar 23,5%, een eerste doorrekening leert dat de feitelijke lastendruk voor Wovesto de komende jaren oploopt tot 67% van het bedrijfseconomisch resultaat. Bij tegenvallende resultaten is het zelfs mogelijk dat er bedrijfseconomisch verlies wordt geleden en toch enkele honderdduizenden euro’s aan vpb moet worden betaald. Dit komt doordat bij het fiscaal resultaat twee van de grootste kostenposten, de afschrijvingen en de overige waardeveranderingen materiële activa, niet als aftrekpost mogen worden genomen. Het zal duidelijk zijn dat wij door de integrale vpb-plicht en de wijze waarop deze voor woningcorporaties wordt ingevuld, extra maatregelen moeten nemen om onze continuïteit te waarborgen. 22
Hierbij moet men denken aan extra verkoop van huurwoningen of het opschorten van voorgenomen investeringen in volkshuisvesting en leefbaarheid. In een brief van 10 december 2007 hebben wij onze zorgen kenbaar gemaakt bij de Minister van Wonen, Wijken en Integratie.
Van Aandachtswijk naar Krachtwijk
Foto Starterwoningen Hoefstraat
In juli 2007 publiceerde minister Vogelaar van Wonen, Wijken en Integratie het ‘Actieplan Krachtwijken, Van Aandachtswijk naar Krachtwijk’, een actieplan, waarin is opgenomen hoe de wijkaanpak van een 40-tal probleemwijken zal worden aangepakt. De financiering van dit Actieplan was in 2007 onderwerp van overleg met Aedes. Met het besluit van 7 februari 2008 tot het oprichten van een Corporatie-Wijkenfonds meent Aedes dat er voldoende invulling wordt gegeven aan een impuls voor de 40 wijken en voor de financiering daarvan. Desondanks heeft de minster besloten om in elk geval in 2008 over te gaan tot een heffing bij alle corporaties via de systematiek van de projectsteun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Over de financiering na 2008 is nog geen besluit genomen.
Financieel beleid
De bedrijfsvoering wordt afgestemd op het behoud van de financiële continuïteit. Daarbij hanteert Wovesto een minimaal gewenst weerstandsvermogen en streven we naar een solvabiliteit van 15%. De financiële middelen die structureel boven het weerstandsvermogen beschikbaar zijn, worden ingezet voor investeringen in betaalbare woningen, diensten en voor leefbaarheid. De afgelopen jaren is Wovesto in staat gebleken om het woningbezit op een hoogwaardig kwaliteitsniveau te brengen en te houden. Dit geldt zowel voor de nieuwbouwprojecten als voor de uitvoering van groot onderhoud. Ook kon er speciaal aandacht besteed worden aan duurzaam en aanpasbaar bouwen. Het beleid voor de komende jaren is er op gericht de vermogenspositie verder te versterken om nieuwbouw, met de daarbij behorende afboeking van onrendabele toppen, mogelijk te maken. Dit geschiedt door kostenbeheersing en door beperkte verkoop van huurwoningen. Uit de beoordeling van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting over 2006 blijkt dat het weerstandsvermogen van Wovesto in 2006 en de 5 jaren daarna groter is dan het minmaal noodzakelijke weerstandsvermogen 1 .
1
Op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector beoordeelt het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting jaarlijks de financiële posities van woningcorporaties en brengt daarover verslag uit aan de minister van wonen, Wijken en Integratie. Deze beoordeling wordt gebaseerd op het weerstandsvermogen (het eigen vermogen op basis van bedrijfswaarde gecorrigeerd met de rentabiliteitswaarde leningen) in relatie tot het risico.
23
Echter door de integrale vpb-plicht, de beperking in het huurbeleid en de heffing voor de wijkaanpak komt onze financiële positie onder druk. Aanvullende maatregelen, zoals extra verkoop van huurwoningen dan wel het opschorten van voorgenomen investeringen zijn dan nodig. Onrendabele investeringen De onrendabele investeringen in 2007 bedroegen € 1,8 miljoen. De grootste projecten waarop werd afgeboekt waren Rooise Zoom, Kerkstraat en Eimbert, in totaal 33 woningen, wat neerkomt op € 55.000,- per woning.
Foto Kerkstraat
Eigen vermogen Het eigen vermogen van Wovesto is met de winst over 2007 van € 0,8 miljoen toegenomen tot een bedrag van € 8,4 miljoen ultimo 2007. Wovesto heeft een eigen vermogen van een bepaalde omvang nodig om haar doelstellingen op lange termijn te kunnen verwezenlijken. Een maatstaf voor de omvang van het eigen vermogen is de verhouding eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen. Deze verhouding, de solvabiliteitswaarde, bedraagt per ultimo 2007 10,9% (2006: 11,2%). Landelijk is dit gemiddelde 24,8% (ultimo 2006). Het streven van Wovesto is de solvabiliteit te brengen op 15%. Bedrijfswaarde Vooral als gevolg van nieuwbouw is de bedrijfswaarde in 2007 met € 11,3 miljoen toegenomen tot € 115,2 miljoen.
Balanstotaal Wovesto heeft een omvangrijk investeringsplan in nieuwbouwwoningen. Als gevolg van deze investeringen is het balanstotaal toegenomen van € 68,6 miljoen in 2006 naar € 77,2 miljoen ultimo 2007. Resultaat Het resultaat over 2007 is beïnvloed door een tweetal incidentele posten: positief door verkoop van huur- en koopwoningen voor een bedrag van € 1,8 miljoen en negatief door onrendabele investeringen van eveneens € 1,8 miljoen. Voorts had de vennootschapsbelasting een negatief effect van € 0,1 miljoen.Het resultaat over 2007 is € 0,3 miljoen hoger dan de begroting van € 0,5 miljoen. De belangrijkste afwijkingen ten opzichte van de begroting zijn verkoop onroerende zaken (+ € 0,9 miljoen), overige waardeveranderingen MVA (- € 0,8 miljoen), overige bedrijfslasten (+ € 0,2 miljoen), rentelasten (+ € 0,2 miljoen), vennootschapbelasting (- € 0,1 miljoen) en overigen (- € 0,1 miljoen). De afwijking in de overige bedrijfslasten betreft de betaalbaarheidsheffing, waarvan bij het opstellen van de begroting 2007 nog sprake was. Beleggingen Wovesto heeft als visie dat er geen beleggingen worden aangehouden, maar dat overschotten worden geïnvesteerd in de volkshuisvesting. Tien jaar geleden zijn overtollige middelen wel belegd middels een collegiale lening aan Talis in Nijmegen en een deposito bij ING. 24
De lening aan Talis bedraagt € 2,4 miljoen en heeft een looptijd van 2 februari 1998 tot 2 februari 2008 tegen een rente van 5,07%. De oorspronkelijke hoofdsom bedroeg € 3,1 miljoen. Het deposito bij ING Bank bedraagt € 1,8 miljoen en heeft een looptijd tot 4 februari 2008. De rente is 5,43%. Met het vrijvallen van deze leningen in 2008 heeft Wovesto geen beleggingen meer. Leningen In 2007 zijn een drietal leningen aangetrokken voor in totaal € 9,0 miljoen tegen een gemiddelde rente van 4,7% met een gemiddelde looptijd van 29 jaar. Per balansdatum bedraagt de leningenportefeuille € 63,8 miljoen inclusief de aflossingsverplichting voor 2008. De gemiddelde looptijd is 17 jaar en de gemiddelde rente 4,5%.
Verbindingen Starterslening: bijdrage Stichting Fonds Sociale Volkshuisvesting
Holding Onze Huize B.V. Op 26 januari 2004 is de besloten vennootschap Holding Onze Huize B.V. opgericht. Enige aandeelhouder is Wovesto. Het gestorte en geplaatste aandelenkapitaal is € 50.000. Ultimo 2007 bedraagt de waarde van deelneming € 45.000. Op dit moment verricht de vennootschap geen activiteiten. Gezien de beperkte omvang van de deelneming zijn de cijfers van de Holding niet in de jaarrekening van Wovesto geconsolideerd. Ultimo 2007 was er geen sprake van enige vordering of schuld jegens Wovesto.
Stichting Fonds Sociale Volkshuisvesting Sint-Oedenrode De Stichting Fonds Sociale Volkshuisvesting Sint-Oedenrode is op 29 maart 2001 opgericht door de gemeente SintOedenrode en Wovesto, die beide het bestuur vormen en gelijke stem hebben. De stichting heeft ten doel: het stimuleren van projecten door middel van het verstrekken van een extra financiële bijdrage voor het bouwen, herstructureren, renoveren en opplussen van woningen en woongebouwen, alsmede voor het verbeteren van de woon- en leefomgeving. Ieder jaar worden afhankelijk van de begroting afspraken gemaakt over de bijdrage van de gemeente en Wovesto. In 2007 bedroeg de bijdrage voor elke partij € 45.000. In 2007 ontving Wovesto een bijdrage van € 50.000 voor kleine kernen en € 50.000 als bijdrage voor maatschappelijk gebonden eigendom. Ultimo 2007 was er geen sprake van enige vordering of schuld jegens Wovesto. Stichting Beheer Woningen SintOedenrode De Stichting Beheer Woningen SintOedenrode is een onafhankelijke stichting welke in de tijd is opgezet in het kader van de vrije sector huurwoningen. Inmiddels is het bezit van de stichting overgedragen aan Wovesto. De stichting heeft geen overige activiteiten verricht. De stichting heeft in 2007 geen activiteiten ontplooid. Het bestuur is voornemens de stichting in 2008 op te heffen. Er was ultimo 2007 geen sprake van enige vordering of schuld jegens Wovesto. 25
6. Kwaliteit in toezicht Verslag van de Raad van Toezicht Algemeen Raad van Toezicht De Raad van Toezicht ziet toe op het beleid van het Bestuur en de algemene gang van zaken bij Wovesto. Tevens houdt zij toezicht op de aan Wovesto verbonden dochterbedrijven en nevenstichtingen. De Raad van Toezicht onderschrijft de Aedescode en past de Corporate Governancecode toe, waar we dit niet doen leggen we dat uit.
Bouwnieuws
Doel van het toezicht De Raad beoordeelt of Wovesto voldoet aan haar maatschappelijke taak om voldoende betaalbare huisvesting te bieden aan de doelgroep van beleid. Om deze taak te kunnen realiseren, is continuïteit van de onderneming vereist. De Raad houdt daarom ook expliciet toezicht op het financiële beleid en de financiële resultaten. De Raad laat zich regelmatig door het Bestuur en management informeren over de doelen van Wovesto en de behaalde resultaten. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Toezicht zijn omschreven in de statuten. De kracht van de Raad is, dat zij geen specifiek belang dient, onafhankelijk is en naar de samenhang kan kijken. Daarom kan de Raad als onafhankelijk adviseur functioneren en tegelijkertijd integraal toezicht uitoefenen.
Samenstelling van de Raad van Toezicht De Raad van Toezicht was in 2007 als volgt samengesteld: Voorzitter De heer M. Wijnakker (1951) Sinds 1988 lid van de Raad van Toezicht. Docent MER op Avans Hogeschool ‘s-Hertogenbosch. Relevante nevenfunctie: Voorzitter Gemengd Koor Sint-Oedenrode. De heer J. Smulders (1944) Sinds 1980 lid van de Raad van Toezicht. Relevante nevenfuncties: Voorzitter en lid van de Stichting Beheer Woningen Sint-Oedenrode, lid van het bestuur van de Stichting Fonds Sociale Volkshuisvesting, vice-voorzitter van Stichting Pensioenfonds H. Desseaux N.V. en voorzitter van Stichting Pensioenbelang Bergoss. De heer F. Jongbloets (1946) Sinds 1977 lid van de Raad van Toezicht. Relevante nevenfuncties: Penningmeester van de Stichting Beheer Woningen Sint-Oedenrode, lid van het bestuur van de Stichting Fonds Sociale Volkshuisvesting Sint-Oedenrode.
26
Tabel 9: Raad van Toezicht Wovesto per 31 december 2007 Naam Dhr. M. Wijnakker Dhr. J. Smulders Dhr. F. Jongbloets Mevr. W. van Iperen Dhr. J. Wijn Dhr. H. van Kruijsdijk Dhr. H.J.A. Vagevuur
Jaar van benoeming 1988 1980 1977 1988 1991 1988 2000
Huidige termijn Vijfde Zevende Negende Vijfde Vierde Vijfde Tweede
Jaar van aftreden 2011 2008 2011 2008 2011 2008 2008
Mevrouw W. van Iperen (1934) Sinds 1988 lid van de Raad van Toezicht. De heer J. Wijn (1940) Sinds 1991 lid van de Raad van Toezicht. Relevante nevenfuncties: Bestuurslid VVV/VTR-Sint-Oedenrode, bestuurslid bij Katholieke Bond voor Ouderen, penningmeester bij Vrienden Senioren Orkest Dommelvolk en lid van de Jaarmarktcommissie. De heer H. van Kruijsdijk (1949) Sinds 1988 lid van de Raad van Toezicht. Notaris. Relevante nevenfuncties: Penningmeester van Stichting Validen voor niet validen te Schijndel, voorzitter van Stichting Ouderenhuisvesting Odendael SintOedenrode. De heer H.J.A. Vagevuur (1941) Sinds 2000 lid van de Raad van Toezicht. Voormalig hoofd Sociale Zaken Gemeente Sint-Oedenrode. Relevante nevenfuncties: Voorzitter Brabant Band, voorzitter Katholieke Bond voor Ouderen en bestuurslid Stichting Ouderenhuisvesting Odendael.
Rooster van aftreden In overeenstemming met de statuten worden leden van de Raad van Toezicht benoemd voor een periode van vier jaar. Herbenoeming is mogelijk. Na de invoering van het tweelagen bestuursmodel in 2004 heeft Wovesto een Raad van Toezicht bestaande uit voormalige leden van Bestuur en Raad van Toezicht. Hoewel de Commissie Glasz 2 anders adviseert, is gekozen voor een start met voormalige bestuursleden. Dit is gebeurd vanuit de overweging, dat in de overgang naar een andere bestuursstructuur de bestuurlijke continuïteit op deze wijze het beste gewaarborgd wordt. Tevens ziet de Raad van Toezicht het als haar taak, als onderdeel van deze overgangssituatie, om de statutaire bepalingen met betrekking tot bestuurlijk functioneren uit te (laten) werken in reglementen. Dit proces is afgerond. In de komende jaren wordt bij aftredende leden met meer dan drie termijnen, conform de Aedescode, gezocht naar nieuwe leden in plaats van herbenoeming. Bekendmaking vacatures vindt plaats via advertenties en website.
2
In mei 1998 is een rapport van de Commissie Glasz verschenen: Naar professioneel toezicht. Advies van de commissie Intern Toezicht Woningcorporaties, uitgebracht in opdracht van Aedes vereniging van woningcorporaties.
27
Honorering De leden van de Raad van Toezicht ontvangen tot nu toe geen financiële vergoeding. Dit is ingegeven door de omvang van de organisatie, evenals de visie op de lokale betrokkenheid. Door de groei die de organisatie doormaakt, de invoering van een tweelagen structuur en de verdergaande professionalisering overweegt de Raad van Toezicht de invoering van een passende onkostenvergoeding regeling. In 2008 wordt, voordat de werving van nieuwe commissarissen wordt opgestart het beleid ten aanzien van honorering van de Raad van Toezicht heroverwogen. De Raad van Toezicht is in 2007 tien keer bij elkaar gekomen, inclusief een heidag.
Foto seniorenwoningen Meierij West
Toezicht Evaluatie Het functioneren van de Raad van Toezicht wordt jaarlijks geëvalueerd. Tijdens deze evaluatie is aan de orde gekomen hoe de Raad van Toezicht verantwoording af zou kunnen leggen aan de belanghouders. De Raad concludeert, dat de maatschappelijke verantwoording impliciet is ingebakken in de verenigingsstructuur, omdat er bewust mensen gezocht worden, die nauw betrokken zijn bij de Rooise samenleving. Door deze manier van werven is de maatschappelijke verankering van de Raad gewaarborgd. In het jaarverslag van Wovesto legt de Raad publieke verantwoording af over de wijze, waarop ze haar taak uitvoert evenals tijdens de twee ledenvergaderingen, waar respec-
tievelijk het jaarverslag en de begroting en het beleidsplan staan geagendeerd. Controlcyclus De Raad van Toezicht maakt jaarlijks met de direcprestatieafspraken teur/bestuurder. De beoordelingscommissie, bestaande uit de voorzitter en een lid van de Raad van Toezicht, bespreken iedere twee à drie maanden de voortgang. In december 2007 is er een beoordelingsgesprek met de directeur/bestuurder gevoerd over de gestelde doelstellingen in 2007 en verwachte prestaties in 2008. In de controlcyclus van 2007 heeft de Raad van Toezicht op verschillende momenten haar taak waargenomen: • In januari heeft de Raad van Toezicht de kaders van het strategisch voorraadbeleid goedgekeurd en de directie de vrijheid gegeven om binnen deze kaders te handelen. • In mei werden de jaarrekening en het jaarverslag 2006 goedgekeurd, in aanwezigheid van de externe accountant. • In juni bij de afrondende discussie over ontwikkelingen van de strategie zoals vastgelegd in het ondernemingsplan 2006-2010. • In november stemde de Raad in met de begroting en de jaarplannen voor 2008. De Raad heeft tijdig kennis genomen van de ontwikkelingen in de bedrijfsvoering via kwartaalrapportages 2007 en 28
Midden Brabant 19 september 2007
met de directie hierover gecommuniceerd.
ting in 2008 wordt behaald. Een nieuw ZAV-beleid is tot stand gekomen.
Bij de goedkeuring van de begrotingen en jaarplannen bespreekt de Raad de relatie tussen de maatschappelijke opdracht van Wovesto en haar bedrijfseconomische prestatie. Zij weegt af, welke risico’s de strategie van Wovesto met zich meebrengt, hoe deze beheerst worden, wat de gevolgen op korte en lange termijn zijn voor het bezit en hoe de financiering wordt geregeld.
Prestatieafspraken 2006-2010 De Raad van Toezicht heeft goedkeuring verleend aan het sluiten van een prestatieovereenkomst met de gemeente SintOedenrode. In de overeenkomst zijn de te leveren prestaties met betrekking tot een groot aantal volkshuisvestelijke onderwerpen over en weer vastgelegd. Belangrijk onderdeel vormt de paragraaf over nieuwbouw. De gemeente voorziet Wovesto van bouwkavels voor de bouw van ten minste 100 betaalbare huurwoningen en Wovesto gaat tenminste 20 dure huurwoningen ontwikkelen om daarmee in te spelen op vraag in het hogere prijssegment. De actualisatie van het woningmarktonderzoek en het opstellen van een gemeenschappelijke woonvisie maken onderdeel uit van de prestatieovereenkomst.
Besluiten over aan- en verkoop De Raad heeft in overeenstemming met de statuten de besluiten van de directeur/bestuurder over aankoop en financiering van nieuwe projecten beoordeeld en goedgekeurd. In de loop van het jaar heeft de Raad toestemming verleend voor de verkoop van negen woningen. In november 2007 heeft de Raad van Toezicht de verkoop van ongeveer 15 woningen in 2008/2009 ter versterking van de financiële positie goedgekeurd. Tevens heeft zij toestemming verleend voor de aankoop van één pand voor (toekomstige) herontwikkelingsdoeleinden. Interne bedrijfsvoering Tweemaandelijks vindt overleg plaats met de directie over de ontwikkelingen binnen de werkorganisatie. In onze dienstverlening en contacten, zowel intern als extern, staat klantgerichtheid en samenwerking centraal. In 2007 is gestart met het behalen van het Kwaliteitskeurmerk KWH, dat naar verwach-
Vennootschapsbelasting Volgens het belastingplan 2006 vervalt per 1 januari 2006 de integrale vrijstelling van vennootschapsbelasting voor corporaties voor een belangrijk deel. De Raad van Toezicht gaat akkoord met het ondertekenen van de vaststellingsovereenkomst (VSO). De VSO voorziet in een collectieve afspraak tussen de sector en de belastingdienst over het administratief inrichten van de belaste activiteiten (vpb). In 2007 heeft Wovesto besloten deze activiteiten administratief (binnen de huidige organisatie) te splitsen.
29
Ledenvergadering 20 november 2007
Woonruimteverdeling In 2007 is de nieuwe regeling woonruimteverdeling van kracht geworden. Het doel van de vernieuwde woonruimteverdeling is het voor de klant transparanter maken van de toewijzing. Daarnaast is door de regeling de werkorganisatie in staat efficiënter te werken. Tevens is besloten om de uitvoering van de woningtoewijzing geheel bij de organisatie te leggen en de WTC (woningtoewijzingcommissie) op te heffen. In de nieuwe werkwijze, die op 1 maart 2007 in werking is getreden, wordt het toezicht op de woonruimteverdeling expliciet een taak van de Raad van Toezicht. Tijdens de evaluatie van de regeling heeft de Raad van Toezicht de conclusie getrokken dat het beoogde doel, transparantie en efficiëntie, bereikt is. Over de (wijziging van de) woonruimteverdeling zijn geen klachten ingediend. Bewonersparticipatie Periodiek contact met huurdersorganisaties is een goede bron van informatie voor de corporatie. De Raad van Toezicht wil, binnen haar mogelijkheden, graag een bijdrage leveren aan het optimaliseren van het contact huurders en woningzoekenden met Wovesto. Om deze reden is de Raad voltallig aanwezig op de twee ledenvergaderingen. Tevens geeft zij relevante signalen van individuen en organisaties door aan de directeur/bestuurder. Heidag De jaarlijkse heidag vond plaats op 28 november 2007. Het programma was onderverdeeld in de volgende delen: de
visitatie bij corporaties, het huurbeleid, het vaststellen van een drietal profielen voor leden van de Raad en een feedback op het eigen werkzaamheden. Uit de evaluatie komt naar voren dat de Raad in 2007 goed heeft gefunctioneerd. In 2008 wordt een start gemaakt met de openbare werving van nieuwe leden van de Raad van Toezicht aan de hand van de vastgestelde profielen. Besluitenlijst Raad van Toezicht 2007 • Naar aanleiding van het vernieuwde beleid woonruimteverdeling, heeft de Raad van Toezicht akkoord gegeven voor het nieuwe woningtoewijzingsbeleid en de nieuwe werkwijze. • De Raad van Toezicht stemt in met het opheffen van de standplaats van één woonwagen. • De Raad van Toezicht geeft haar akkoord voor het verkopen van negen bestaande woningen, waarvan 3 onder het concept Slimmer Kopen. • De Raad van Toezicht geeft haar akkoord voor het jaarverslag van 2006. • De Raad van Toezicht geeft haar akkoord voor de jaarrekening van Holding Onze Huize BV. • De Raad van Toezicht stemt in met de voorgenomen aankoop van de woning in de Populierenlaan. • De Raad van Toezicht stemt in om Ernst en Young te benoemen als accountant voor 2007. • De begroting voor 2008 is goedgekeurd door de Raad van Toezicht. 30
• • •
Het sponsoringbeleid is goedgekeurd door de Raad van Toezicht. De Raad van Toezicht besluit om in de vaststellingsovereenkomst voor model 2 te kiezen. De Raad van Toezicht heeft ingestemd met de huurverhoging per 1 juli 2007 van 1,1%.
Tot slot De rol van de toezichthouder is bescheiden en vindt plaats achter de schermen. Vooral vanwege de eis van onafhankelijkheid en het maatschappelijke belang van het werk van Wovesto, vindt de Raad van Toezicht het belangrijk om over haar taken verantwoording af te leggen.
Met genoegen constateert de Raad, dat het jaar 2007 voor de corporatie positief is verlopen. Meerjarenbeleid werd in diverse documenten vastgelegd; een groot aantal nieuwe woningen is voor nieuwe bewoners beschikbaar gekomen; de corporatie was betrokken bij verschillende maatschappelijke initiatieven. Gekoppeld aan de bedrijfsvoering leverde dat een goed beeld op in ‘Corporatie in perspectief’ 2007 van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de 7de notering in de VROM publicatie Prestatieindex 2006 voor corporaties tot 1500 woongelegenheden. De Raad dankt alle medewerkers van Wovesto voor hun uitstekende inzet in 2007.
Prestatie-index 2006
Sint-Oedenrode, juni 2008 M. Wijnakker, voorzitter
31
Accountantsverklaring
De verklaring van de accountant treft u aan op pagina 43, na de jaarrekening.
Bestuursverklaring
Het bestuur verklaart dat alle uitgaven gedurende 2007 zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting. De te betalen vennootschapsbelasting is in de visie van Wovesto geen uitgave in het belang van de volkshuisvesting. Deze, voor Wovesto nieuwe belasting, beperkt de volkshuisvestelijke investeringen en gaat in zijn geheel naar de algemene middelen van het Rijk. Sint-Oedenrode, juni 2008 L.A.M. Overmars Directeur/ bestuurder
32
7. Kwaliteit in cijfers: Jaarrekening Balans ACTIVA x € 1.000 Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie Financiële vaste activa Lening aan derden BWS-subsidies Deposito Deelnemingen
31-12-2007
31-12-2006
64.700 4.432 1.088 70.220
53.712 6.535 1.035 61.282
0 931 0 45 976
2.455 986 1.815 44 5.300
71.196
66.582
23
23
0
922
17 6 0 473 496
12 6 176 446 640
Liquide middelen
5.527
386
Totaal vlottende activa
6.046
1.971
77.242
68.553
Totaal vaste activa Vlottende activa Voorraden Onderhanden werk Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Overige vorderingen Overlopende activa
Totaal
PASSIVA x € 1.000
Eigen vermogen Verenigingsreserve Algemene bedrijfsreserve
Voorzieningen Voorziening onrendabele top
Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen
Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers Aflossingsverplichting Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva
Totaal
31-12-2007
31-12-2006
22 8.408 8.430
22 7.645 7.667
2.096 2.096
434 434
59.838 239 60.077
54.764 203 54.967
760 3.925 247 0 1.707 6.639
707 1.953 110 220 2.495 5.485
77.242
68.553
33
Winst- en verliesrekening Algemene grondslagen voor het opmaken van de jaarrekening x € 1.000
2007
2006
6.136 135 1.825 64 8.160
5.706 121 1.779 57 7.663
647
519
1.807 690 87 109 613 889 4.842
1.069 653 76 121 486 775 3.699
3.318
3.964
356 1 2.784 2.427
407 0 2.678 2.271
Resultaat voor belasting
891
1.693
Vennootschapsbelasting
128
0
Resultaat na belasting
763
1.693
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiele vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten
Bedrijfsresultaat
Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Resultaat deelnemingen Rentelasten en soortgelijke kosten
Algemeen De waardering van de activa en passiva en bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs, respectievelijk nominale waarden, tenzij anders vermeld. Voor de deelnemingen gelden dezelfde waarderingsgrondslagen. Met ingang van het boekjaar 2005 is besloten om de aangegane verplichtingen niet meer op te nemen in de balans. De aangegane verplichtingen worden toegelicht onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Onroerende zaken in exploitatie De grond en de woningen met de daarbij behorende installaties, de garages en de woningaanpassingen zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs verminderd met ontvangen subsidies en afschrijvingen, bepaald op basis van de te verwachten economische levensduur, dan wel tegen lagere bedrijfswaarde. Rente op vreemd vermogen wordt niet geactiveerd. Vanaf boekjaar 2006 wordt, voor zover er sprake is van de mogelijkheid tot activering, groot onderhoud geactiveerd tot een maximum van de bedrijfswaarde. De afschrijvingen zijn berekend volgens het annuïtaire systeem, waarbij vanaf boekjaar 2007 een interne rentevoet wordt gehanteerd van 6,0%. Op de gronden wordt in principe niet afgeschreven. Grondslagen van balanswaardering Materiële vaste activa in exploitatie Vanaf verslagjaar 2007 is de herziene Richtlijn RJ 212.418 van toepassing, inhoudende dat indien belangrijke bestanddelen van een materieel vast actief van elkaar te onderscheiden zijn en verschillen in gebruiksduur of verwachte gebruikspatroon, deze bestanddelen afzonderlijk dienen te worden afgeschreven. Een verantwoorde toepassing van de componentenbenadering is op dit moment praktisch niet goed mogelijk gezien de financieel-administratieve implicaties. Verder wordt in de herziene Richtlijn 212 vanaf verslagjaar 2007 de annuïtaire afschrijving welke de corporatie tot nu toe op haar woningbezit heeft toegepast, niet meer genoemd als mogelijke afschrijvingsmethode. Ofschoon een progressieve of degressieve afschrijving nog is toegestaan, geeft een doorgaans jaarlijks gelijke aanwending van de prestatie-eenheden van het woningbezit aanleiding voor een heroverweging van de in de jaarrekening toegepaste annuïtaire afschrijvingsmethode, waarbij tevens rekening zal moeten worden gehouden met de restwaarde. Op grond van genoemde overwegingen handhaaft de corporatie voor de jaarrekening 2007 vooralsnog haar tot dusver gebruikelijke verantwoordingswijze van de materiële vaste activa in exploitatie en zal zij vanaf boekjaar 2008 nader bezien op welke wijze uitvoering kan worden gegeven aan de componentenbenadering in combinatie met een heroverweging van de annuïtaire afschrijvingsmethode. Onroerende zaken in ontwikkeling De onroerende goederen in ontwikkeling betreffen nog niet in exploitatie genomen onroerende goederen of onroerende goederen, die zijn aangekocht om te herstructureren. Deze
34
zijn opgenomen tegen nominale waarde met hierop in mindering gebracht het onrendabel gedeelte van de nieuwbouw investeringen. Onroerende en roerende zaken ten dienst van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte levensduur. De afschrijvingen voor het kantoorgebouw zijn annuïtair berekend, de overige afschrijvingen zijn lineair berekend. Bedrijfswaardeberekening De parameters voor de berekening van de bedrijfswaarde zijn in 2005 gewijzigd en in overeenstemming gebracht met RJ 645. Voor de bepaling van de restwaarde is met ingang van boekjaar 2005 niet langer van de historische kostprijs van de grond uitgegaan, maar van actuele waarde van de grond, rekening houdend met sloop- en uitplaatsingskosten . De parameter groot onderhoud in het 30e jaar is vervallen en vervangen door een bedrag aan onderhoudslasten per jaar. De volgende uitgangspunten zijn bij de berekening van de bedrijfswaarde van het onroerend goed gehanteerd: • Huurstijging 2,25% per jaar • Variabele lasten € 1.280,74 per woning per jaar • Lastenstijging per jaar 2,25% • Onderhoudslasten € 533,03 per woning per jaar • Lastenstijging per jaar 3,25% • Discontopercentage 6,0% • Restwaarde grond hoogbouw centrumlocaties tegen actuele waarde van € 1.207,50 per m2, verminderd met sloop- en uitplaatsingkosten van € 231,53 per m2 • Restwaarde grond overige locaties tegen actuele waarde van € 330,75 per m2 verminderd met sloop- en uitplaatsingkosten van € 77,18 per m2 • Stijging grondwaarde per jaar: 5,0% • Levensduur: 55 jaar voor woningen waar groot onderhoud heeft plaatsgevonden, 50 jaar voor overige woningen; voor woningen met een resterende levensduur van minder dan 10 jaar waarvoor geen sloopplannen bestaan, maximaal 10 jaar
Onderhanden werk Het onderhanden werk is opgenomen tegen de vervaardigingsprijs, verminderd met de gedeclareerde termijnen. Voor verkochte woningen wordt winst bepaald naarmate de stand van uitvoering van het project, tenzij er nog onzekerheid is ten aanzien van de totale winst. Vorderingen De vorderingen zijn opgenomen tegen de nominale waarde. Op vorderingen op huurdebiteuren is een voorziening voor vermoedelijk oninbare vorderingen in mindering gebracht. De voorziening is gebaseerd op de vorderingen, waarvan nagenoeg zeker is dat deze oninbaar zijn. Voorzieningen Voorziening onrendabele top Voor toekomstige nieuwbouwprojecten, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, dient volgens de nieuwe RJ richtlijn 645 te worden beoordeeld of en in hoeverre het project kwalificeert als een verlieslatend contract conform hoofdstuk 252 Voorzieningen. Grondslagen resultaatbepaling Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor de balanswaardering. Bedrijfsopbrengsten en kosten worden toegerekend aan het jaar waarin de prestaties zijn verricht. Verliezen en risico´s die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar, worden in acht genomen, indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Pensioenen De pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde bijdrageregeling omdat overeenkomstig RJ 271.310 voldaan is aan de voorwaarde dat: de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling toepast en: de corporatie geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies.
BWS subsidies Voor subsidies afgegeven voor complexen woningen, die zijn gebouwd onder het Besluit Woninggebonden Subsidies worden de toekomstige te ontvangen subsidies contant opgenomen. Deelnemingen Deelnemingen worden gewaardeerd op basis van de netto vermogenswaarde. Voorraden De voorraden worden opgenomen tegen aanschafwaarde, waarbij rekening is gehouden met incourantheid.
35
Toelichting op de balans De bedrijfswaarde van de woningen bedraagt op het einde van het boekjaar € 115,2 miljoen. De bij de berekening gehanteerde uitgangspunten zijn opgenomen onder de grondslagen van de balanswaardering en de resultaatbepaling.
x 1.000 euro Materiële vaste activa Het verloop van de materiële vaste activa in 2007 is als volgt:
Aanschafwaarde Afschrijvingen Afwaardering naar lagere bedrijfswaarde Boekwaarde 31-12-2006 Mutaties: Investeringen Overboeking onroerende zaken in ontwikkeling Desinvesteringen Afschrijvingen Afschrijving desinvesteringen Afwaardering naar lagere bedrijfswaarde Overboeking lagere bedrijfswaarde in ontwikkeling Boekwaarde 31-12-2007 Stand per 31-12-2007: Aanschafwaarde Afschrijvingen Afwaardering naar lagere bedrijfswaarde Boekwaarde
Onroerende zaken in exploitatie
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie
62.040 5.702
9.371 0
1.842 807
2.626 53.712
2.836 6.535
0 1.035
31
9.699
125
13.904 67.647 200 67.447 575 -75 66.947
-13.904 2.330 0 2.330 0 0 2.330
0 1.160 0 1.160 72 0 1.088
-367
512
0
2.614 64.700
-2.614 4.432
0 1.088
Gevolgen van mutaties in het bezit - nieuwbouw - aankoop bezit - verkoop bezit
75.775 6.202
5.166 0
1.967 879
Toename bedrijfswaarde
4.873 64.700
734 4.432
0 1.088
De bedrijfswaarde in het verslagjaar is toegenomen met een bedrag van € 11,3 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo van het voorgaand verslagjaar. De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: x 1.000 euro Jaarresultaat - vrijval kasstromen - effect contante waarde en restant levensduur
-3.925 6.231 2.306
Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten - in de huurprijscomponent -2.042 - in de onderhoudslasten 22 - in de overige lasten 51 - in de levensduur 0 - in de restwaarde-inschatting 248 - in de inflatie 0 - in overig 45 -1.676
11.422 50 -766 10.706 11.336
36
x 1.000 euro Financiële vaste activa Lening aan derden Stand per 1 januari Aflossing Opeisbaar volgend boekjaar Stand per 31 december
31-12-2007
31-12-2006
x 1.000 euro Voorraden Voorraad onderhoudsmaterialen
2.455 95 2.360 2.360 0
2.544 89 2.455 0 2.455
Onderhanden werk Bestede kosten Winst Gefactureerde termijnen
Dit betreft een lening aan Talis te Nijmegen. De lening heeft een looptijd van 2 februari 1998 tot 2 februari 2008 tegen een rentepercentage 5,07. BWS-subsidies Stand per 1 januari Rentetoevoeging Aflossing Stand per 31 december
986 82 137 931
1.037 85 136 986
Deze post betreft de contant gemaakte, door de overheid aan subsidie toegekende bedragen voor investeringen in woningen. Deposito ING Stand per 1 januari Aflossing Opeisbaar volgend boekjaar Stand per 31 december
1.815 0 1.815 1.815 0
1.815 0 1.815 0 1.815
Dit betreft een deposito bij de ING Bank met een looptijd tot 4 februari 2008. De rente is 5,43%. Deelnemingen Holding Onze Huize B.V.: Aandelenkapitaal Overige reserves Stand per 31 december
Vorderingen Huurdebiteuren Huurdebiteuren Overige huurvorderingen Af: Voorziening dubieuze debiteuren
Voorziening dubieuze debiteuren Stand per 1 januari Toevoeging aan voorziening Afboeking boekjaar Stand per 31 december
Dit betreft de 100% deelneming in het aandelenkapitaal van deze vennootschap, gewaardeerd tegen netto vermogenswaarde.
50 -6 44
31-12-2006
23
23
0 0 0 0 0
2.309 0 2.309 1.387 922
23 10 33 16 17
19 29 48 36 12
36 0 36 20 16
29 7 36 0 36
De voorziening dubieuze debiteuren is vastgesteld op het vermoedelijk bedrag aan oninbare bedragen. De voorziening heeft nagenoeg geheel betrekking op vermoedelijk oninbare vorderingen wegens ontruimingen. Gemeente
50 -5 45
31-12-2007
6
6
De debiteur gemeente bestaat voornamelijk uit vorderingen wegens woningaanpassing en subsidie. Overige vorderingen Stichting Dichterbij inzake Heistraat Inzake verkoopwoningen
0 0 0
14 162 176
37
x 1.000 euro Overlopende activa Te ontvangen rente Nog niet vervallen BWS subsidie Te verrekenen servicekosten Bijdrage MGE Projectbijdragen Verkoop huurwoningen Overige overlopende activa
Liquide middelen Kas Rekening courant Rabobank Rekening courant ABN-AMRO Rekening courant ING Rekening courant Postbank Bedrijfstelerekening Rabobank Deposito ING Lening aan derden
Eigen vermogen Verenigingsreserve Stand per 1 januari Kosten i.v.m. verenigingsactiviteiten Stand per 31 december
31-12-2007
31-12-2006
120 28 0 0 0 317 8 473
154 28 6 50 205 0 3 446
1 1.239 0 99 0 13 1.815 2.360 5.527
1 273 2 99 11 0 0 0 386
22 0 22
22 0 22
In 2005 heeft het bestuur besloten niet langer rente respectievelijk lidmaatschapsgelden toe te voegen aan de verenigingsreserve en de kosten in verband met verenigingsactiviteiten ten laste van de verenigingsreserve te brengen. Algemene bedrijfsreserve Stand per 1 januari Jaarresultaat Stand per 31 december
7.645 763 8.408
5.952 1.693 7.645
x 1.000 euro Voorzieningen Voorziening onrendabele top Stand per 1 januari Toevoeging Overboeking naar MVA in ontwikkeling Stand per 31 december
31-12-2007
31-12-2006
434 2.096 2.530 434 2.096
0 434 434 0 434
De voorziening ultimo 2007 betreft de projecten Rooise Zoom en Eimbert. Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Stand per 1 januari Nieuwe leningen Aflossingen in het boekjaar Saldo einde boekjaar Aflossingsverplichting volgend boekjaar Stand per 31 december
56.717 9.000 65.717 1.954 63.763 3.925 59.838
50.997 9.172 60.169 3.452 56.717 1.953 54.764
Ten behoeve van de aangetrokken geldleningen zijn geen hypothecaire zekerheden gesteld. Leningen worden aangetrokken op de onderhandse kapitaalmarkt. Aflossingsverplichtingen: 2009 1.834 2010 996 2011 2.142 2012 971 2013 6.219 De gemiddelde looptijd van de leningen bedraagt 17 jaar, de gemiddelde rente 4,5%. De leningen zijn tot een bedrag van € 54,4 miljoen afgesloten onder garantie van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en voorts geheel onder gemeentelijke garantie. De reële waarde van de leningportefeuille, inclusief kortlopend deel en lopende rente, is op basis van 4,5% per balansdatum nagenoeg gelijk aan de boekwaarde.
38
x 1.000 euro Waarborgsommen Gestorte waarborgsommen Bijgeschreven rente
31-12-2007
220 19 239
31-12-2006
191 12 203
Waarborgsommen worden betaald bij het tekenen van het huurcontract, dit bedrag dient als zekerheid voor de kosten of eventuele huurachterstand bij het beëindigen van het huurcontract. De hoogte van de waarborgsom wordt vastgesteld op de helft van de maandhuur, afgerond op € 10 naar boven bij ingang van het huurcontract. Er wordt over de waarborgsom een rente vergoed van (thans 4% op jaarbasis), deze rente wordt bij einde van het huurcontract uitbetaald. Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers Aflossingsverplichting Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Vennootschapsbelasting Loonheffing
Overige schulden Rekening courant verhouding Stichting Sociaal Fonds Volkshuisvesting
Overlopende passiva Niet vervallen interest Vooruit ontvangen huur Te verrekenen servicekosten Domotica en opplussen woningen Bijdrage St.Fonds Soc.Volkshuisvesting Accountantskosten Reservering vakantiegeld en verlofuren Vooruit ontvangen huurtoeslag Projectkosten Overige overlopende passiva
760
707
3.925
1.953
76 128 43 247
89 0 21 110
0 0
220 220
1.101 43 33 63 0 13 19 46 378 11 1.707
987 40 5 66 45 10 55 49 1.217 21 2.495
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen
Terugkooprecht Slimmer Kopen Op basis van het Slimmer Kopen concept heeft Wovesto op 35 woningen het eerste recht om deze te kopen, waarbij een deel van de eventuele waardestijging aan Wovesto toekomt. Obligo WSW Ten behoeve van de door het WSW geborgde leningen moet een obligo aangehouden worden van € 2,4 miljoen. Aangegane investeringsverplichtingen Het saldo van de aangegane investeringsverplichtingen voor nieuwbouw bedraagt € 4,7 miljoen. Consequenties integrale vennootschapsbelastingplicht Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht dient Wovesto een fiscale openingsbalans op te maken waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels zullen gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) dient Wovesto een belastinglatentie te vormen indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Ten tijde van het opmaken van de jaarrekening bestaat geen inzicht in de regels met betrekking tot waardering op de fiscale openingbalans en bestaat evenmin duidelijkheid over de waarschijnlijkheid en de hoogte van beschikbare fiscale winsten. Dientengevolge zijn in de jaarrekening 2007 geen belastinglatenties gevormd betrekking hebbend op de integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008.
39
Toelichting op de winst- en verliesrekening x 1.000 euro Bedrijfsopbrengsten Huren Bruto huur Huurderving
2007
6.148 12 6.136
2006
5.723 17 5.706
Deze opbrengsten betreffen de op het boekjaar betrekking hebbende netto huren van de woningen, garages en overige verhuureenheden (exclusief de vergoeding voor levering van zaken en diensten) na aftrek van huurderving. De hogere huuropbrengst in 2007 ten opzichte van 2006 is tot stand gekomen door de algemene huurverhoging van 1 juli 2007 met gemiddeld 1,1%, de oplevering van 76 nieuwbouwappartementen, de verkoop van 9 woningen en de aankoop van 1 woning. Vergoedingen Leveringen en diensten
135
x 1.000 euro Bedrijfslasten Afschrijving op materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken tdv de exploitatie
Overige waardeveranderingen materiele vaste activa Bestaand bezit Nieuwbouw Lonen en salarissen Salarissen Ontvangen uitkeringen en ziekengeld
121
2007
2006
575
445
72 647
74 519
-367 2.174 1.807
36 1.033 1.069
703 13 690
664 11 653
Dit betreft de bedragen welke huurders boven de (netto) huurprijs betalen voor bijvoorbeeld bijdrage schoonmaakkosten, water-, en elektraverbruik en dergelijke. De vergoeding is gebaseerd op de geraamde kosten en wordt jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast.
De bezoldiging van de directeur/ bestuurder is gebaseerd op het advies van de commissie Izeboud, functieniveau D. Vanwege de herleidbaarheid wordt dit bedrag niet nader gespecificeerd. De bezoldiging van de leden van de Raad van Toezicht was in 2007 nihil.
Verkoop onroerende zaken Huurwoningen Koopwoningen
Sociale lasten
Overige bedrijfsopbrengsten Administratiekosten Glasverzekering Bijdragen woningaanpassing Div. overige opbrengsten
1.750 75 1.825
25 13 11 15 64
782 997 1.779
23 13 13 8 57
Pensioenlasten Lasten onderhoud Dagelijks onderhoud Groot onderhoud Af: Doorberekende werkzaamheden Technische Dienst. Activering (groot) onderhoud
87
76
109
121
953 31 984
683 373 1.056
340 31 613
197 373 486
40
x 1.000 euro Overige bedrijfslasten Kosten van levering en diensten Belastingen (ozb + waterschapslasten) Opstalverzekering Contributie landelijke federatie Huisvestingskosten Bestuurskosten Portikosten, drukwerk en telefoonkosten Advertentiekosten Accountantskosten Externe deskundigen Opleidingen/cursussen Uitzendkrachten Overige personeelskosten Kantinekosten Contributies / abonnementen Automatisering Leefbaarheid Voorziening dubieuze debiteuren Stichting Fonds Sociale Volkhuisvesting Projectontwikkeling Overige algemene bedrijfskosten
Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente BWS subsidies Overige rentebaten
Resultaat deelnemingen Resultaat Holding Onze Huize B.V.
Rentelasten en soortgelijke kosten Rente waarborgsommen Overige rentelasten
2007
2006
135 235 20 10 30 9 57 4 26 43 13 30 34 3 5 45 87 0 45 0 58 889
96 211 43 10 28 7 50 2 21 48 18 62 32 3 3 40 31 7 45 5 13 775
82 274 356
85 322 407
1 1
0 0
8 2.776 2.784
7 2.671 2.678
x 1.000 euro Vennootschapsbelasting
2007
2006
128
0
Ten aanzien van de vennootschapsbelasting zijn er nog een aantal onduidelijkheden in interpretatie. Het opgenomen bedrag is op basis van voorzichtigheid vastgesteld.
41
Kasstroomoverzicht x € 1.000
2007
Saldo netto werkkapitaal begin boekjaar Operationele kasstroom Jaarresultaat Afschrijvingen Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Mutatie voorzieningen Saldo operationele kasstroom
-3.514
763 647 145 1.555 1.662 3.217
Investeringskasstroom Investeringen materiële vaste activa Investeringen financiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa Saldo investeringsstroom
-9.855 4.324 125
Financieringskasstroom Ontvangen leningen Aflossing leningen Mutatie aflossingsverplichting Mutatie waarborgsommen Saldo financieringskasstroom
9.000 -1.954 -1.972 36
-5.406
5.110
Saldo netto werkkapitaal einde boekjaar Het saldo netto werkkapitaal is als volgt te specificeren: Voorraden Vorderingen Liquide middelen
-593
23 496 5.527 6.046
Kortlopende schulden Saldo netto werkkapitaal einde boekjaar
6.639
-593
42
Accountantsverklaring
43
8. Kengetallen
Gegevens vastgoed Aantal verhuureenheden in exploitatie: Woningen/woongebouwen Bedrijfspanden Garages Parkeerplaatsen Woonwagens/standplaatsen Woningen in aanbouw Totaal Mutaties in het woningbezit Aantal gesloopt Aantal samengevoegd Aantal verkocht Aantal gekocht Aantal nieuwbouw Het verhuren van woningen Aantal ingeschreven woningzoekenden Aantal mutaties Mutatiegraad in% Acceptatiegraad in%
2007
2006
2005
2004
2003
1.305 2 52 176 7 24
1.237 1 52 80 8 76
1.096 0 52 0 8 151
1.096 1 52 0 8 0
1.091 1 52 0 8 0
1.566
1.454
1.307
1.157
1.152
0 0 9 1 76
1 1 4 1 146
2 0 0 2 0
0 0 0 5 0
19 0 0 0 0
1.348 118 9,0% 59%
1.365 83 6,7% 65%
1.242 88 8,0% 64%
1.193 87 7,9% 71%
1.109 66 6,0% 73%
6.271 12 23 0,19% 0,37% 1,10%
5.827 17 19 0,29% 0,33% 2,50%
5.070 5 11 0,10% 0,22% 1,60%
4.881 8 10 0,16% 0,20% 2,90%
4.701 40 15 0,84% 0,32% 3,40%
In duizenden euro’s:
Huren en vergoedingen Huurderving Huurachterstand (huurdebiteuren) Huurderving in% Huurachterstand zittende huurders in% Gemiddelde huurverhoging per 1-7 Kwaliteit Per woning: Klachtenonderhoud (gemiddeld) Mutatieonderhoud (per mutatie)
95,92 691,60
79,90 591,40
65,16 595,93
77,95 695,97
84,83 596,90
Technisch beheer (gemiddeld) cv – Onderhoud ketels Prijs/kwaliteitsverhouding Gemiddeld aantal punten WWS (/woning) Gemiddelde huurprijs (in euro/woning/ jaar) Financiële continuïteit Liquiditeit Rentabiliteit eigen vermogen** Rentabiliteit vreemd vermogen** Rentabiliteit totaal vermogen** ** op basis van vermogen ultimo periode Balans en winst- en verliesrekening Eigen vermogen (/VHE) Financiële baten en lasten (/VHE)
2007
2006
2005
2004
2003
149,67 50,59
89,18 49,63
86,68 51,18
98,00 48,59
83,88 47,30
150
150
150
150
150
4.964
4.837
4.518
4.354
4.183
0,91 9,1% 4,0% 4,6%
0,36 22,1% 4,4% 6,4%
0,63 14,3% 4,3% 5,3%
1,80 -69,3% 5,7% -0,1%
3,00 -58,3% 5,9% 1,4%
5.467 1.574
5.564 1.648
5.203 1.701
4.460 1.704
2.079 1.665
8.160 889 64.700 976 59.838 8.430 239 763
7.663 775 53.712 5.300 54.764 7.667 203 1.693
5.503 710 35.986 5.441 47.805 5.952 153 853
4.978 622 37.053 5.573 42.033 5.099 163 -2.531
5.100 932 37.051 5.651 42.966 2.153* 154 -2.053*
20 16 10
19 15 11
19 13 11
17 12 10
17 13 11
In duizenden euro’s:
Totaal opbrengsten Overige bedrijfslasten Stichtingskosten in exploitatie Financiële vaste activa Leningen (exclusief kortlopend) Algemene bedrijfsreserve Waarborgsommen Jaarresultaat •
Aangepast ten opzichte van 2003 (stelsel wijziging)
Personeel Aantal medewerkers in dienst per 31 dec. Aantal formatieplaatsen (fte) Aantal formatieplaatsen per 1000 VHE
44
Colofon Dit jaarverslag is een uitgave van Wovesto. Het verslag is te downloaden vanaf de website. Wovesto Postbus 140 5490 AC Sint-Oedenrode telefoon: 0413-476910 fax: 0413-478180
[email protected] www.wovesto.nl
Ingeschreven in het handels- en verenigingsregister van de Kamer van Koophandel Brabant onder nummer 16045221.
Vestobeheer Postbus 140 5490 AC Sint-Oedenrode Telefoon: 0413-476910 Fax: 0413-478180
[email protected] Vestobeheer is de handelsnaam, waarmee Wovesto (woon) dienstverlening aan derden verzorgt.
45
