Kwaliteit van Wonen Structuurvisie Wonen

t i e t i l a n Kw e n o W van Struc

i s ie tuurv

Wo

20 0 - 20 1 0 2 ne n

Kwaliteit van wonen Structuurvisie Wonen 2010 - 2020 Gemeente Groningen Februari 2010

2

Structuurvisie Wonen 2010 - 2020

Inhoud

Inleiding

1 Onze ambitie 2 Beleidskader 3 De Groninger woningmarkt Terugblik 2000- 2009

Vooruitblik 2010 - 2020

4 8 12 18 18 24

4 Beleid 2010 - 2020

28

28 33 35

1) Kwaliteit 2) Woningmarkt en doelgroepen 3) Woonmilieus

5 Van beleid naar uitvoering

Bijlagen

1) Samenvatting woningmarktonderzoeken 2) Spelers op de woningmarkt

38

40 46

Inleiding Onze vorige structuurvisie Wonen, Thuis in de Stad (1998), begon met de zinsnede: “Er is de afgelopen jaren veel veranderd in de volkshuisvesting”. Met deze zin zouden we ook deze nieuwe structuurvisie Wonen kunnen beginnen en waarschijnlijk ook de volgende. De woningmarkt is continu in beweging. De bewegingen op de woningmarkt hebben gevolgen voor de stad. Bij het denken over en vormgeven aan de toekomst van de stad willen we zoveel als mogelijk inspelen op de ontwikkelingen op de woningmarkt. Maar uiteraard gelden er ook andere overwegingen, andere belangen en andere termijnen dan op de woningmarkt. Gemeentelijk woonbeleid is erop gericht tussen al die belangen steeds het goede evenwicht te vinden en te bewaren. Op een snel veranderende markt is dus vooral behoefte aan een consistente en heldere visie op de toekomst van de stad en aan flexibele sturingsinstrumenten. Onze vorige visie verscheen tien jaar geleden. In 2002 hebben we haar geactualiseerd. Nu is het tijd voor een nieuwe visie. Daarvoor zijn verschillende redenen: –– Per 1 juli 2008 is de nieuwe Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) van kracht geworden. Dit heeft consequenties, vooral op het gebied van bestemmingsplanprocedures. Overigens is dit ook de reden dat deze visie de naam ‘structuurvisie’ heeft. –– In 2007 is de Wet Maatschappelijke Ondersteuning van kracht geworden. De WMO gaat uit van regie over eigen leven. We willen dat iedereen in onze stad maximaal kan meedoen, ook mensen met een beperking. Daarbij zetten we in op een wijkgerichte benadering die zijn vruchten afwerpt. Een belangrijk doel in de WMO is ervoor te zorgen dat ouderen en mensen met beperkingen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen, het liefst in de eigen woon- en leefomgeving. Dit vereist een goede samenhang tussen wonen, welzijn en zorg. –– De bevolkingsprognoses voor de regio Groningen – Assen en de stad zelf zijn naar beneden bijgesteld. De regio en de stad blijven nog wel groeien, maar in Noord- en Oost-Groningen zal de bevolking krimpen. Deze ontwikkelingen hebben invloed op de regio en de stad. –– Groningen wil de duurzaamste stad van Nederland worden. Dit streven we na met een integraal pakket aan maatregelen. Ook onze woningvoorraad, zowel nieuwbouw als bestaand, en ons woningmarktbeleid spelen daarin een belangrijke rol. We hebben de ambitie om de woningen die we in de stad ontwikkelen én die in de stad staan, zo duurzaam mogelijk te ontwikkelen dat ze ook geschikt zijn voor de generaties na ons. –– We beschouwen woonbeleid steeds breder. Wonen gaat niet alleen over woningen, maar ook over het woon- en leefmilieu en de aanwezigheid van voorzieningen. –– De kredietcrisis, die eind 2008 is uitgebroken, heeft uiteraard gevolgen voor de woningmarkt. De bovengenoemde ontwikkelingen kennen soms ook weer onderlinge spanningen. Zo is de nieuwe WRO minder flexibel dan de oude, terwijl flexibiliteit van belang is om op actuele ontwikkelingen in te kunnen spelen. In deze structuurvisie presenteren we hoe we tegen dit 4


soort spanningen aan kijken en wat onze visie op het wonen in Groningen in 2020 is, mede gebaseerd op een uitvoerig woningmarktonderzoek. Ook geven we aan - op hoofdlijnen - hoe we de komende jaren aan de uitvoering van ons beeld van 2020 gaan werken. Deze structuurvisie Wonen verschijnt op een moment dat het vertrouwen in de woningmarkt is verminderd. We verwachten dat het wel even zal duren voor het vertrouwen weer terug is en de woningmarkt weer soepel functioneert. Toch zijn we van mening dat een korte-termijn noodplan niet op zijn plaats is. We vinden dat we vanuit een stevige en goed gefundeerde beleidsvisie voor de langere termijn maatregelen moeten treffen die inspelen op de actuele woningmarktontwikkeling. Via het jaarlijks bij te stellen Meerjarenprogramma Wonen willen we continu inspelen op actualiteiten. Kort samengevat willen we het keuzepalet aan wonen vergroten, het onderscheidende karakter van woonmilieus en buurten versterken en tegelijkertijd blijven streven naar evenwichtige wijken met een eigen karakter in een compacte stad. Een belangrijke verandering in ons beleid is dat we onze invloed op de woningmarkt in eerste instantie willen uitoefenen door te sturen op kwaliteit, en pas in tweede instantie op aantallen. Het is onze overtuiging dat als we kwaliteit bieden- en dan bedoelen we kwaliteit zoals de woningzoekende wenst -, we onze huidige en toekomstige inwoners het best van dienst zijn. Kwaliteit maakt mensen tevreden, brengt de doorstroming op gang en trekt nieuwe inwoners naar de stad.

Woonbeleid In deze nota presenteren we ons woonbeleid voor de komende jaren. Via het woonbeleid willen we eraan bijdragen dat iedereen die dat wil in de stad Groningen een woning naar wens kan vinden. Daarbij gaat het om de volgende vragen: 1) Wie willen er in Groningen wonen? 2) In wat voor woningen? 3) Zijn er voldoende van de gevraagde woningen? 4) Staan ze op de gewenste plek? 5) Zijn ze betaalbaar? 6) Zijn ze beschikbaar?

Doelgroepen Woningtypen en woonmilieus Aantallen Locaties Prijs Toewijzing en doorstroming

In deze nota proberen we deze vragen te beantwoorden vanuit de toekomstige werkelijkheid in 2020. Daar hebben we ons met een uitgebreid Woningmarktonderzoek een beeld van gevormd. De vragen zijn geformuleerd vanuit het perspectief van de bewoner.


5

Dat staat voorop. Maar ons woonbeleid is niet uitsluitend bedoeld om zo goed mogelijk te voorzien in individuele woonbehoeften. Woonbeleid is ook een instrument om andere beleidsdoelen te helpen realiseren, bijvoorbeeld een compacte stad met gevarieerd samengestelde wijken. Het kan ook gebeuren dat het voorzien in individuele woonbehoeften op gespannen voet staat met andere beleidsdoelen. In dergelijke situaties moeten we verschillende belangen tegen elkaar afwegen. Woonbeleid staat dus niet op zichzelf. Het is onder meer verbonden met ons beleid ten aanzien van: –– Ruimtelijke ontwikkeling –– Sociaaleconomische ontwikkeling –– Groningen als studiestad –– Zorg en welzijn –– Leefklimaat –– Parkeren –– Duurzaamheid –– Aanzien en uitstraling In ons woonbeleid proberen we onze keuzes steeds zo te maken dat er een goede balans ontstaat tussen de behoeften en belangen van verschillende groepen ‘woonconsumenten’ en wat voor de stad als geheel in onze visie het meest wenselijk is. Wonen is een beleidsveld waar ook andere partijen een belangrijke rol hebben. Vooral de corporaties, maar ook ontwikkelaars, architecten, zorginstellingen en andere groepen. Voor succesvol woonbeleid is goede samenwerking met partijen een essentiële voorwaarde. Wijkperspectieven De uitwerking van het woonbeleid in specifieke maatregelen zal gebeuren in wijkperspectieven, waarin het woonbeleid samenkomt met beleid op andere terreinen.

6


1 Onze ambitie Wonen naar ieders zin De centrale ambitie van ons woonbeleid in de komende jaren is om een ieder zoveel mogelijk naar zijn zin te laten wonen. Ons beleid kende de afgelopen jaren al deze insteek, de komende jaren gaan we daar nog nadrukkelijker op door. Wij vinden het belangrijk dat er meer te kiezen valt: in woningtype, woonmilieu en wijk. In een compacte stad… Het ieder naar zijn zin in onze stad laten wonen, moet wel passen in andere belangen en uitgangspunten in ons gemeentelijk beleid. Een belangrijke verstedelijkingsambitie is de compacte stad. Dit kan op gespannen voet komen te staan om de wensen van woonconsumenten centraal te stellen en ze meer keus te bieden. Toch zien we dat beide ambities ook heel goed samen kunnen gaan. Mede door deze verstedelijkingsambitie zijn we de laatste jaren fors gegroeid. Om deze groei op te vangen, moeten we wel maatregelen nemen om de stad bereikbaar te houden. Daarom werken we met de regio aan de Regiotram en samen met provincie en rijk studeren we op maatregelen aan de Zuidelijke Ringweg. We verwachten dat deze infrastructurele maatregelen ook structurerende effecten kunnen hebben voor ons woningbouwprogramma. Dit geldt ook voor een aantal van de dynamo’s, die we in het structuurplan Stad op Scherp hebben benoemd. Vooral in de Centrale Zone, die vijf van de zes dynamo’s verbindt, zetten we in op een stevig, stedelijk woningbouwprogramma.

8

… en Meerstad De ontwikkeling van Meerstad lijkt op gespannen voet te staan met onze ambitie om een compacte stad te blijven. We zijn van mening dat dit niet zo is. We zien dat er onder de woonconsument een sterke voorkeur is naar wonen in een groene setting, het zogenoemde groenstedelijk wonen. Als we dit woonconcept niet bieden moet de consument kiezen tussen compact wonen in de bestaande stad of de stad verlaten. Naar onze mening kiezen op dit moment te veel consumenten ervoor de stad te verlaten. Daarom kiezen we voor een integrale gebiedsontwikkeling in Meerstad, waar we groenstedelijke woonkwaliteit bieden. Geen losse ontwikkelingen over verschillende gebieden verspreid, maar een samenhangende ontwikkeling op één locatie. Geen platte woonwijk, maar een gebied waar groen, water, ecologie, recreatie, bedrijvigheid, en voorzieningen worden gecombineerd met een aantrekkelijk woonmilieu. Meerstad wordt goed verbonden met de bestaande stad. Een forse ambitie, die past bij onze stad. Op regionaal niveau bezien sluit dit goed aan op de in de regiovisie benoemde T-structuur (stedelijke ontwikkelingen in het gebied tussen Groningen, Assen, Hoogezand-Sappemeer en Leek-Roden). Kwaliteit boven kwantiteit Wij stellen kwaliteit nadrukkelijk boven kwantiteit. Het gaat daarbij niet alleen om nieuwbouw, maar ook de bestaande woningvoorraad is van groot belang. En het gaat niet alleen om woningen, maar


ook om een duurzaam ingerichte woonomgeving. Met Groninger Woonkwaliteit hebben we een goed kwaliteitskader voor nieuwe ontwikkelingen. Investeringen in de bestaande woningvoorraad en de daarbij behorende woonomgeving zijn zeer belangrijk om de bestaande woonkwaliteit in onze stad hoog te houden. Een goede woonkwaliteit betekent voldoende aandacht en ruimte voor groen en water, goede parkeeroplossingen die de druk op de openbare ruimte verminderen, goede voorzieningen die aansluiten op de wensen van gebruikers en een goede toegankelijkheid van de leefomgeving voor álle bewoners van deze stad. Met nadruk op duurzaamheid En niet in de minste plaats zijn we van mening dat duurzaamheid in brede zin bijdraagt aan een kwalitatief goed

woon- en leefmilieu. Onze voornaamste rol als overheid is om deze woon- en leefomgeving goed op peil te houden en te verbeteren. De ambitie “energieneutraal in 2025” mag gerust een zware opgave worden genoemd, maar kan naar onze mening worden opgevat als belang van bewoners van onze stad, zowel huurders als particuliere eigenaren. We moeten ook wel. De natuurlijke hulpbronnen raken uitgeput waardoor, als we niets doen, de energiequote een steeds groter deel van de totale woonlasten gaan uitmaken. Groninger Woonkwaliteit is het startpunt, maar vergt de komende jaren een verdere uitbouw. Wonen in een compacte stad vraagt waar het de leefomgeving betreft om voortdurend maatwerk op het vlak van (natuurlijk) groen, geluidsoverlast en luchtkwaliteit.


9

10

In evenwichtige wijken Het verbeteren van wijken is al sinds jaar en dag een belangrijke gemeentelijke opgave, en dat zal het de komende jaren ook blijven. De stad is nooit af. Vaak gaat de wijkverbetering gepaard met forse ingrepen in de woningvoorraad. Bij deze ingrepen is de doelstelling om evenwichtige wijken te creëren. Dit evenwicht meten we vaak aan een gedifferentieerde woningvoorraad, een gemêleerde bevolking, goede voorzieningen en natuurlijk door een goed ingerichte leefomgeving.

Met accent op drie doelgroepen Gezien de samenstelling van de woningvoorraad, de woonwensen en de ontwikkelingen van de bevolkingsontwikkeling, zien we in de nieuwbouw accent voor drie doelgroepen: jongerenhuishoudens, gezinnen en ouderen. Door voor deze groepen goede woningen op de juiste plek te bouwen, vangen we zowel de groei op maar brengen we ook doorstroming in de bestaande voorraad teweeg. Dit schept weer ruimte voor andere groepen die in deze stad willen wonen.

Met een eigen karakter Het streven naar evenwichtige wijken, kan het beeld oproepen dat wijken steeds meer op elkaar gaan lijken. Dat zou in strijd zijn met ons eerste uitgangspunt van variatie in woonmilieu en wijk. Evenwicht is naar onze mening een goede balans in woningdifferentiatie, samenstelling van de bewoners en een bij de wijk passende voorzieningenstructuur. Maar uiteraard hebben de wijken van Groningen allemaal een eigen karakter, in bouwperiode, - stijl en geografische ligging. Deze factoren bepalen mede de inwonerssamenstelling en de sociale samenhang. Helpman en Beijum zullen nooit hetzelfde worden. We streven niet naar gelijkheid, maar we gaan de onderscheidende positieve kwaliteiten en kenmerken van de wijken een extra accent geven. Zie ook het kader wijkperspectieven in hoofdstuk 2.

Verderop (H4) komen we op deze ambities terug en geven we aan tot welke beleidsmatige keuzes ze leiden. Voor die keuzes zijn onze ervaringen in de achterliggende jaren en de inzichten uit het woningmarktonderzoek bepalend (H3 en bijlage 1). Bij alles geldt uiteraard dat we moeten opereren binnen de beleidskaders zoals die eerder en in ander verband zijn vastgesteld (H2).


2 Beleidskader In dit hoofdstuk besteden we beknopt aandacht aan voor het woonbeleid relevant beleid. Dat betreft kaderstellend beleid (Structuurvisie, Duurzaamste Stad, City of Talent, WMO), maar ook het huidige en komende beleid over uitvoering (Nieuw Lokaal Akkoord) en verdere uitwerking (wijkperspectieven, Nieuwe Wro). Regiovisie Groningen Assen Al vele jaren werken we in de regio Groningen Assen nauw samen op het gebied van ruimtelijke ontwikkelingen. Het gaat om nieuwe natuur, recreatie, vervoer, bedrijfsterreinontwikkelingen en ook om woningbouwafspraken. Belangrijk uitgangspunt in de regiovisie is de zogenaamde T-structuur. Dit betekent dat er in de zone Leek/ Roden, Hoogezand-Sappemeer, Groningen en Assen gestreefd wordt naar een stedelijke verdichting om daarmee het omliggende gebied te sparen. De uitgangspunten van de regiovisie zijn uiteraard een belangrijk kader voor deze structuurvisie Wonen. Structuurvisie Stad op Scherp De basis voor deze structuurvisie Wonen is de structuurvisie Stad op Scherp (2009), waarin we concepten uitwerken voor een vitale, compacte én levendige stad. Groningen is dé grote stad in het noorden. Dit onderscheidende vermogen willen we de komende jaren verder uitwerken. We zien de stad in alle opzichten groeien en we willen deze groei ook faciliteren en stimuleren. Maar niet ten koste van alles. We blijven in belangrijke mate vasthouden aan de compacte 12

stad in het groen. Om de stad compact én bereikbaar te houden, zetten we de komende tijd fors in op bereikbaarheidsmaatregelen via de tram en de zuidelijke ringweg. Deze maatregelen hebben naar verwachting ook een ruimtelijkstructurerend effect, die ook betekenis gaan krijgen voor de woningmarkt, zoals intenser wonen langs de zones waar de nieuwe infrastructurele maatregelen worden getroffen. In de structuurvisie zetten we in op de ontwikkeling van zes dynamo’s, te weten binnenstad, Stationsgebied, UMCG, Zernike Science Park, Europapark/Kempkensberg en Martiniziekenhuis en omgeving. Met name de Centrale Zone, die vijf van de zes dynamo’s verbindt, biedt veel ontwikkelingsmogelijkheden voor woningbouw de komende jaren. In de structuurvisie geven we ook aan hoe we onze rol als gemeentelijke overheid zien. We willen optimale omstandigheden creëren voor initiatieven en aanwezige potenties aanjagen. Ofwel regisseren, stimuleren en faciliteren. Duurzaamste stad We hebben als stad de ambitie geformuleerd om in 2025 ‘energieneutraal’ te zijn (Routekaart 2025). Om dit te bereiken hebben we een breed pakket aan duurzaamheidsmaatregelen voorgesteld. De effecten van de duurzame initiatieven en maatregelen moeten zichtbaar zijn in minder CO2-uitstoot, het op peil houden en verbeteren van het goede leefklimaat in Groningen (schone lucht, water, bodem, groener, minder afval) en in het enthousiasme van steeds meer mensen die mee willen doen om van Groningen een duurzamere stad te maken. Het


gaat dan nadrukkelijk niet alleen om woningen, maar vooral ook om een ruimtelijk concept om de stad duurzaam in te richten. Het in het verleden ingezette compacte stad beleid, waardoor de automobiliteit in onze stad relatief laag is en het fietsgebruik groot, houden we ook vanuit duurzaamheidsoogpunt nadrukkelijk vast. Maar het gaat natuurlijk ook om woningen. Deze zullen van een hoge kwaliteit moeten zijn: veilig, toegankelijk, comfortabel, met een gezond binnenmilieu, energiezuinig, duurzaam in bouw en gebruik (levensloopbestendig). Dit heeft uiteraard ook consequenties voor het woonbeleid. In de komende tien jaar zal in Groningen, in overeenstemming met het landelijke beleid, streven naar een omslag naar energie-neutrale nieuwbouw. Op regionaal niveau draagt het 100.000 woningenplan én het Energie Akkoord Noord Nederland bij aan onze ambitieuze duurzaamheidsdoelstel-

lingen. We proberen zoveel mogelijk aan te sluiten bij de doelstellingen van deze regionale ambities. Echter, de woningvoorraad van 2020 bestaat voor het grootste deel nu al. De grootste opgave ligt daarom vooral in het systematisch doorvoeren van energiebesparing in de bestaande voorraad van corporaties én particuliere eigenaren. Dit blijkt ook uit de opgave zoals geformuleerd in de ‘Routekaart. Groningen Energieneutraal+ in 2025. Zo is de inzet om in de bestaande bouw te komen tot een energiebesparing van 50% waarbij in 2016 de helft van de bestaande corporatieve voorraad is aangepast en in 2025 de hele voorraad. We doen dit in het kader van het Nieuw Lokaal Akkoord en het Noordelijke Energieakkoord. Dit houdt onder andere in dat bewoners meer bewust moeten worden gemaakt van het energiegebruik van hun woning. Daarnaast wordt ingezet op (voorlichting over


13

langetermijn voordelen van) energiebesparende maatregelen in woningen. Akkoord van Groningen en City of Talent Studenten zijn belangrijk voor de stad. De stad is er levendig door en er zijn veel directe en indirecte arbeidsplaatsen aan verbonden. Ze zorgen ook voor een zekere levendigheid in de wijken en dragen bij aan de voorzieningen in de wijken, het draagvlak voor het openbaar vervoer en de sociale veiligheid. Daarnaast vormen zij een groot potentieel aan nieuwe arbeidskrachten. Met de RUG, Hanzehogeschool en het UMCG hebben we in het Akkoord van Groningen afgesproken om de kenniseconomie te bevorderen en in te zetten op Groningen als City of Talent. Onderdeel daarvan is dat de jongerenhuisvesting op orde is en er aantrekkelijke woonmilieus zijn voor studenten en jongeren. Gezonder Zorgen Gezonder Zorgen gaat over het stedelijke gezondheidsbeleid. Vierjaarlijks wordt daarvoor een beleidsprogramma ontwikkeld. Op het gebied van wonen is daarbij vooral het binnenklimaat van belang. Een slecht binnenklimaat van de woning zorgt namelijk voor gezondheidsproblemen. Door middel van een wijkgerichte aanpak wordt, in samenwerking met de woningcorporaties, naast het energiezuiniger maken van sociale huurwoningen ook aandacht besteed aan een gezond binnenklimaat.

14

Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) In 2007 is Wet Maatschappelijke Ondersteuning van kracht geworden. Een belangrijk doel in de WMO is ervoor te zorgen dat ouderen en mensen met een beperking zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Als men wil in de eigen woonomgeving. De relatie tussen wonen, zorg en welzijn wordt hierdoor steeds belangrijker. Uitvloeisel hiervan is het beleidskader ‘Zorgen voor Morgen’. Uiteraard zijn de woonwensen van ouderen en mensen met een beperking ook verschillend van aard. Nieuw Lokaal Akkoord We hebben in Groningen een lange traditie van goede samenwerking met corporaties. Al sinds 1998 werken gemeente en corporaties in Groningen in de wijkvernieuwing constructief samen. In 2006 hebben we in het Nieuw Lokaal Akkoord afspraken gemaakt over de verbetering van 14 wijken. Hierbij komen zowel fysieke als sociale aspecten aan de orde. Sommige wijken zijn al ver in de uitvoering, andere wijken staan meer aan het begin van de vernieuwing. In maart 2009 is het Nieuw Lokaal Akkoord geëvalueerd, ook omdat er in 2010 weer nieuwe afspraken worden gemaakt. Uit de evaluatie komt naar voren dat we op de goede weg zijn, maar ook dat er behoefte is aan geactualiseerde en richting-gevende wijkperspectieven die richting geven aan de activiteiten in de wijken. Deze structuurvisie wonen is één van de beleidsuitgangspunten voor de op te stellen wijkperspectieven.


Nieuwe Wet op de Ruimtelijke Ordening Vanaf 1 juli 2008 geldt de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro), met als doel snellere procedures, verantwoordelijkheden op het juiste niveau en een grotere uitvoeringsgerichtheid. De nieuwe Wro bepaalt dat bestemmingsplannen maximaal 10 jaar oud mogen zijn. Dit betekent dat we veel bestemmingsplannen moeten actualiseren. Artikel 19 WRO is vervallen. Dat heeft tot gevolg dat woningbouw, die niet in een geldend bestemmingsplan is voorzien, alleen mogelijk gemaakt kan worden door een nieuw bestemmingsplan vast te stellen of desgewenst een projectbesluit te nemen. Nieuw in de wet is de verplichting dat een bestemmingsplan vergezeld dient te gaan van een exploitatieplan. Daarvan kan worden afgezien wanneer

het verhaal van de kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd (door het sluiten van een zogenaamde anterieure overeenkomst tussen gemeente en projectontwikkelaar). De nieuwe Wro maakt het mogelijk om in een bestemmingsplan voorwaarden op te nemen met betrekking tot sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of particulier opdrachtgeverschap. Overigens kunnen dergelijke regels ook worden opgenomen in een exploitatieplan. Een exploitatieplan kan meer (gedetailleerde) regels ten aanzien van deze aspecten bevatten en biedt meer sturingsmogelijkheden. Bovendien moet een exploitatieplan tenminste eenmaal worden herzien, waardoor flexibeler kan worden geopereerd. Wij kiezen er daarom voor om deze voorwaarden bij voorkeur via het exploitatieplan vast te leggen.

Wijkperspectieven voor evenwichtige gevarieerde wijken Het verbeteren van wijken is al sinds jaar en dag een belangrijke opgave en blijft dat ook de komende jaren. Dit heeft ook nadrukkelijk zijn vruchten afgeworpen; het verklaart mede de toenemende belangstelling voor de stad. Maar de stad is natuurlijk nooit af. Daarom blijven we ook de komende jaren inzetten op wijkverbetering. Dat gaat vaak gepaard met ingrepen in de woningvoorraad, maar ook met sociale maatregelen en maatregelen in de voorzieningenstructuur, zoals het opknappen van winkelcentra en het verbeteren van buurten wijkaccommodaties. Van belang is om scherp te hebben wat we onder een wijk verstaan om algemene uitspraken over wijken te kunnen doen. Een wijk heeft een bepaalde omvang. Wij definiëren een wijk als een gebied met ongeveer 10.000 inwoners. Deze definitie is ook in het stedelijke beleid Zorgen voor Morgen gehanteerd. Hiermee kent een wijk een voldoende gedifferentieerde bevolkingsopbouw en woningvoorraad en is er voldoende draagvlak voor voorzieningen.


15

We streven naar evenwichtige wijken met een voorzieningenpakket dat past bij de wijk. Daarbij zijn samenhang en efficiënt gebruik de sleutelwoorden. We willen de voorzieningen in de wijk zo goed en breed mogelijk neerzetten, zodat het gebruik ervan voor verschillende groepen aantrekkelijk is. Dit geldt voor de traditionele wijken buurtcentra, voor de steun- en informatiepunten die we in het kader van Zorgen voor Morgen hebben ontwikkeld in een aantal wijken, maar ook voor de ontwikkeling van nieuwe speelplekken. Daar moeten niet alleen kinderen naar behagen kunnen spelen, maar ouders elkaar ook kunnen ontmoeten en ouderen hun beweging krijgen. Deze samenhang zegt ook wat over aard en schaal. We zien liever een goede voorziening met samenhang en multifunctionaliteit op wijkniveau dan een aantal monofunctionele voorzieningen versnipperd over buurten in de wijk. Evenwicht in een wijk sluit diversiteit op buurten straatniveau niet uit. De kracht van een wijk kan juist zijn dat er binnen een wijk verschillende subculturen zijn. Hiermee voorkomen we eenvormigheid van wijken, zowel in fysiek als sociaal opzicht. Dit geeft kleur en smaak aan de wijk. Deze subculturen kunnen zeer divers zijn en ook in geclusterde vorm aanwezig zijn. Dit kan een woonmilieu zijn gericht op specifieke doelgroepen, maar ook een woonmilieu zijn voor mensen die geen specifieke binding hebben met de wijk of de buurt, of andersom: een woonmilieu voor groepen die dit juist wel hebben. Binnen de wijk moet ook ruimte zijn voor mensen die meer hulp nodig hebben om zelfstandig in het leven te staan. Deze ruimte moet er komen door een goede voorzieningenstructuur in de wijk. In uitzonderlijke gevallen passen mensen niet in deze structuur en moet er ruimte zijn om kleinschalige, specifieke woonmilieus voor deze groepen te creëren op daarvoor geschikte locaties.

16


3 De Groninger woningmarkt In dit hoofdstuk blikken we terug én kijken we vooruit op het woonbeleid en de ontwikkelingen op de woningmarkt. We proberen ons een beeld te vormen van de woningbehoefte en woningmarkt in de komende tien jaar. We baseren ons hierbij vooral op het in 2008 uitgevoerde woningmarktonderzoek. Samen met corporaties en makelaars hebben we alle relevante informatie van de Groningse woningmarkt verzameld en geanalyseerd.

woningvoorraad. Een samenvatting van het woningmarktonderzoek treft u in bijlage 1.

In traditioneel woningmarktonderzoek wordt vooral naar de vraagkant gekeken. In ons woningmarktonderzoek hebben we ook gekeken naar het aanbod en waarneembare bewegingen op de woningmarkt. We hebben ook onderzocht waarom Groningers verhuizen, wat een schat aan informatie oplevert over gerealiseerde woonwensen. Ook hebben we gekeken naar de jongerenhuisvesting en dan vooral de samenhang tussen de zelfstandige en onzelfstandige

Terugblik 2000- 2009

Zowel in de terugblik als de vooruitblik vinden we op een aantal plaatsen aanleiding voor nieuwe beleidsaccenten/maatregelen. Die hebben we dan kernachtig geformuleerd en groen gemarkeerd direct onder de betreffende alinea gezet. In het hoofdstuk ‘Beleid 2010 – 2020’ hebben we ze nogmaals opgenomen.

De stad is weer in trek De afgelopen jaren zijn er veel ontwikkelingen geweest in de woningmarkt. Onze verwachtingen in Thuis in de Stad (1998), zijn niet allemaal uitgekomen. We hielden rekening met een kanteling op de woningmarkt: van een aanbodmarkt naar een vraagmarkt. Er werd zelfs gevreesd voor leegstand. Ook was er sprake van een mogelijke tweedeling op

Bevolkingsontwikkeling

190000

182500

175000

167500

160000 1992

18

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006


2007

2008

2009

regionaal niveau: een arme stad in een rijke omgeving. Mede door het gevoerde beleid zien we dat een en ander toch behoorlijk anders is gelopen. Er is absoluut geen sprake van leegstand. Op een enkele uitzondering na worden alle aangeboden huurwoningen goed verhuurd. De wachtlijst voor sociale huurwoningen neemt zeker niet af. –– De afspraken die in 1997 met de corporaties zijn vastgelegd in een eerste Lokaal Akkoord zijn in de afgelopen jaren uitgevoerd, met als resultaat een betere sociale huurvoorraad en betere wijken met betere voorzieningen; –– De stad is meer in inwoneraantal gegroeid dan verwacht, terwijl de toevoegingen aan de woningvoorraad juist veel minder groot waren dan verwacht. Er zijn de laatste jaren veel

jongeren bijgekomen, vooral in de onzelfstandige voorraad; –– De gevreesde regionale tweedeling is niet ontstaan. Integendeel. De stad is in populariteit gestegen. Dat zien we aan de prijs voor woningen: vergelijkbare woningen in de stad zijn over het algemeen een stuk duurder dan die in het ommeland. Ook elders in het land zien we deze ontwikkeling; –– Als het om woonmilieus gaat, vullen stad en regio elkaar goed aan. In de stad wordt verder gebouwd in het kader van de compacte stad. Denk hierbij aan Paddepoel-Zuid, de Kop van Oost en Ciboga. Daarnaast verrijzen er aan de rand van de stad ruime, groenstedelijke woonmilieus zoals Ter Borch. Verhuisbewegingen Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat 80% van de vraag naar nieuwbouwwoningen uit de bestaande stad komt.


19

Vestigers in nieuwbouw komen vooral uit de directe omgeving. Als gezinnen uit Groningen verhuizen, is dat vaak omdat ze in de stad geen geschikte (betaalbare) woning kunnen vinden. Wanneer dergelijke woningen wel zouden worden aangeboden, blijven deze gezinnen liever in de stad. Ouderen kennen een lage verhuisgeneigdheid, ze blijven het liefst wonen in hun eigen huis. Als ze verhuizen, dan is dat vooral naar een appartement. Maar de grootste verhuisstroom die we in de stad waarnemen, is die van jongeren die vanuit de noordelijke provincies naar de stad verhuizen om te studeren. Daarnaast verhuizen veel studenten na hun studie naar de Randstad vanwege de ruimere arbeidsmarkt.

Gezinnen De oudere stadswijken zijn door de vernieuwing weer aantrekkelijk voor gezinnen. De grondgebonden woningen in de centrumstedelijke milieus (De Linie, Kostverloren, Gerbrand Bakkerstraat) zijn ondanks kleine buitenruimtes/tuinen en een hoge woningdichtheid vooral bij gezinnen in trek. Mede dankzij deze projecten neemt het aantal gezinnen weer licht toe ten opzichte van 2000. In de achterliggende periode zijn er met name aan de westkant van de stad nieuwe wijken verrezen (De Held, Reitdiep en Gravenburg). Het was een bewuste keus om in deze wijken geen nieuwe voorzieningen te realiseren.

Gezinnen met kinderen in 2008 en absolute verandering t.o.v. 1998

20


Bewoners zouden gebruik moeten maken van bestaande voorzieningen in Vinkhuizen en Paddepoel, waarmee het draagvlak onder scholen en winkelcentra versterkt zou worden. Dit laatste is in het belang van de bewoners van deze naoorlogse wijken, maar ook in het algemeen belang van de stad. We hebben gemerkt dat dit beleid voor een groot deel heeft gewerkt voor Vinkhuizen en Paddepoel, bijvoorbeeld als het gaat om commerciële voorzieningen. Maar tegelijkertijd is duidelijk geworden dat dit voor de bewoners van de nieuwe wijken niet op alle fronten goed heeft uitgepakt. Omdat in deze wijken vooral gezinnen zijn komen wonen, is er een grote vraag vanuit de wijk naar voorzieningen gericht op kinderen. In

Gravenburg is alsnog een grote school gebouwd en de wijk vraagt nu ook om een specifieke jongerenvoorziening. Ook in de wijk Reitdiep speelt deze discussie en er wordt ook in deze wijk een school gebouwd, wat in de oorspronkelijke plannen niet de opzet was. –– Blijven zorgen voor voldoende aantrekkelijke gezinswoningen; ook in de bestaande stad –– In nieuwbouwwijken met veel gezinnen zorgen voor passende voorzieningen

Starters Starters hebben het al een tijdlang moeilijk op de woningmarkt. Landelijk en ook in onze stad speelt de discussie of starters geholpen zijn met de bouw van starterswoningen. Onze visie tot

Woningtype van gezinnen met kinderen (1992-2008)

15000

Grondgebonden

Gezinnen met kinderen 2008

11250

7500

Gestapeld 3750

0 1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002


2003

2004

2005

2006

2007

2008

21

nu toe is dat we dat in beperkte mate als zinvol zien. De bestaande voorraad biedt in principe ruime mogelijkheden voor starters, maar het probleem is dat deze woningen niet in voldoende mate vrij komen. Als er meer doorstroming zou zijn, zouden starters gemakkelijker een woning kunnen vinden. Ook zien we dat de vraag van starters kwalitatief is. Gebieden rondom de binnenstad zijn meer in trek onder starters dan bijvoorbeeld het noordoosten van de stad, waar relatief makkelijker een betaalbare woning kan worden gevonden. Doorstroming uit voor starters geschikte woningen bevorderen

Jongerenhuisvesting Groningen is een ongedeelde stad. Jongeren zijn belangrijk voor de wijken, ze zorgen voor levendigheid en draagvlak voor voorzieningen. Tegelijkertijd was er jarenlang sprake van kamernood. In 2005 is daarom de kamermarkt vrijgegeven, waardoor er veel kamers zijn bijgekomen, vooral in de schilwijken. De kamernood is daardoor inderdaad sterk verminderd, maar de keerzijde hiervan is dat in sommige straten door de snelle groei de balans tussen studenten en stadjers verstoord is geraakt. Jongeren/ studenten hebben over het algemeen een ander leefritme dan gezinshuishoudens. Boven/benedenwoningen in de schilwijken zijn hier bouwkundig niet

Jongeren tussen 18 en 25 jaar ( niet inwonend) 2008 Op de kaart is te zien hoe de ontwikkeling van jongerenhuishoudens tussen 2005 en 2008 in de verschillende wijken is geweest. Jongeren vestigen zich steeds meer in wooneenheden in centrumstedelijke milieus. Daarmee zijn ze concurrent van andere huishoudens die centrumstedelijk willen wonen.

22


altijd op gebouwd. Ook wordt de druk op de openbare ruimte groter. In beginsel moeten ook jongeren overal kunnen blijven wonen. Daar waar de balans verstoord is door een te groot aantal kamerverhuurpanden in een straat, gaan we deze herstellen door de zelfstandige woningvoorraad te beschermen en een volwaardig alternatief aan te bieden in de vorm van nieuwbouw. Daarmee worden bestaande wijken ontlast. –– Zorgen voor een groter en kwalitatief beter aanbod van jongerenhuisvesting –– Overlast studentenbewoning beheersen

Ouderen In Nederland vinden we het belangrijk dat ouderen en hulpbehoevenden zo lang zij dat willen zelfstandig kunnen blijven wonen. Ons beleid op dit onderwerp is te vinden in Zorgen voor Morgen, een samenhangend programma op het gebied van wonen, welzijn en zorg dat we al enige jaren uitvoeren. Langzaam maar zeker kunnen we daarvan de vruchten plukken. De wijken waar het programma het verst is uitgevoerd, krijgen in de leefbaarheidmonitor een duidelijke betere score op ouderenvoorzieningen. Het uitgangspunt ‘zo lang mogelijk in de eigen woning wonen’, leidt echter ook tot minder optimale woonsituaties. De woningen waarin ouderen én mensen met een hulpvraag wonen, zijn lang niet altijd geschikt om lang zelfstandig te blijven wonen. Vaak zijn het ongelijkvloerse


23

woningen of is er geen lift. Soms lukt het met aanpassingen om de woning geschikt te maken, maar vaak is dit lastig. Voor de persoon in kwestie en voor de doorstroming op de woningmarkt zou het goed zijn als deze mensen verhuizen naar een zelfstandige woning die wel geschikt is. Uiteraard zijn lang niet alle ouderen hulpbehoevend. Veel ouderen wonen nog in de eengezinswoning, waar ze jaren geleden met het gezin zijn komen wonen. Deze woningen zijn uiteraard ook zeer geschikt voor nieuwe gezinnen. Om die reden zou het goed zijn als de ‘lege nestbewoners’ doorstromen. Dit doen ze alleen als ze een stap kunnen zetten naar een kwalitatief goede woning. Uit ons onderzoek blijkt dat de leeftijdsgroep ouderen het minst verhuist. Als het dan toch moet, dan wil het merendeel verhuizen naar een appartement, bij voorkeur huur. In de praktijk zien we dat ook appartementencomplexen die niet specifiek voor ouderen gebouwd zijn een grote aantrekkingskracht hebben op senioren. Het intense stadproject Palladium in Vinkhuizen en de projecten Dinkelpark in de Rivierenbuurt, De Confiance en De Rocade in Corpus den Hoorn zijn daar goede voorbeelden van. Zorgen voor meer voor ouderen geschikte en aantrekkelijke woningen waarbij zorg en welzijn goed geregeld zijn.

24

Grotere woningen In het woningmarktonderzoek constateren we dat huishoudens steeds groter gaan wonen. Dit betekent ook dat bestaande woningen, waar vroeger hele gezinnen woonden, nu minder in trek zijn bij gezinnen. Dit proces doet zich vooral voor in de schilwijken. Deze woningen zijn nu erg in trek bij kamerverhuurders, terwijl ze ook een goede functie kunnen vervullen als starterswoning of woning voor éénof tweepersoonshuishoudens. Particulier opdrachtgeverschap In de update “Thuis in de stad” (2002) hebben we ons ten doel gesteld particulier opdrachtgeverschap fors te stimuleren. Een aantal projecten is succesvol verlopen. Voorbeelden van Kuub, een stichting dat particulier opdrachtgeverschap stimuleert, zijn: Reitdiep, De Linie en de woningen op plek van het oude Oosterparkstadion. Ook zijn er voorbeelden van geslaagde projecten van corporaties en ontwikkelaars: Reitdiep 4U, Flex-wonen in Corpus en De Kop van Oost. Overigens is het niet per definitie zo dat elk project met collectief particulier opdrachtgeverschap een succes wordt. Ook hierin is kwaliteit en financiële haalbaarheid natuurlijk een belangrijke voorwaarde. We merken dat het uiteindelijke resultaat veelal zeer positief wordt beoordeeld door de eigenaar en ook door het algemene publiek (zo won het project in de Linie de publieksprijs voor architectuur). Tijdens de inzakkende woningmarkt door de financiële crisis zien we dat juist projecten met particulier opdrachtgeverschap relatief beter lopen. Daarnaast zien we dat marktpar-


tijen beduidend consumentgerichter bouwen dan een aantal jaren geleden, waardoor klanten beter bediend worden. Verder zien we dat er door individuen (minder vanuit een collectieve vraag) een vraag is naar vrije kavels waar we nauwelijks aan kunnen voldoen door het gebrek hieraan. In Meerstad zien we ruimte om meer kavels aan te bieden, maar ook op andere plekken willen we vrije kavels stimuleren. Kortom, particulier opdrachtgeverschap is en blijft voor ons een belangrijk thema. Particulier opdrachtgeverschap blijven stimuleren

Vooruitblik 2010 - 2020 Krimp De bevolking van de omliggende regio krimpt op termijn. Tegelijk laten de prognoses zien dat de stad en de directe omgeving (regio Groningen - Assen) de afgelopen jaren sterk is gegroeid en de komende jaren ook nog sterk blijven groeien. Twee bewegingen die vrijwel los van elkaar lijken plaats te vinden. Toch zien we dit anders. Wat de effecten van de krimp in de regio precies zijn voor het woningmarktgebied van de stad Groningen, weten we niet precies. Maar op de langere termijn kan het wel consequenties hebben. Bijvoorbeeld dat er op de lange termijn minder jongeren in de regio wonen, en er dus ook minder in de stad komen wonen. Ook kan het zijn dat door de ingezette krimp het aantal voorzieningen in de regio afneemt, wat extra reden kan zijn voor bepaalde


25

groepen om naar de stad te verhuizen. Anderzijds bieden vrijkomende woningen en agrarische opstallen voor bepaalde groepen weer veel kansen om activiteiten of ondernemerschap te ontplooien. Kortom, wat de effecten van de krimp op het woningmarktgebied van Groningen en van het ommeland is, is nog onduidelijk. Maar dat we in gezamenlijkheid dit onderwerp moeten gaan oppakken en beleid op moeten formuleren, is duidelijk. We verwachten dat de provincie hierin een regisserende rol op zich neemt, maar we stellen ons zeker actief op in deze discussie. In samenspraak met provincie en de regio thema krimp actief oppakken

Ruimte voor nieuwbouw Groningen blijft de komende jaren groeien. Zeker tot 2020, maar zeer waarschijnlijk ook daarna, verwachten wij geen krimp in de stad en de regio Groningen – Assen. Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat er behoefte is voor 600 tot 1000 nieuwe woningen per jaar met daar bovenop een herstructureringsopgave van minimaal 350 woningen per jaar. Vraag naar of groenstedelijke of centrumstedelijke woonmilieus Er is vooral vraag naar centrumstedelijke en groenstedelijke woonmilieus. Intensief wonen of extensief grondgebonden wonen dus. Geografisch gezien zijn dit de woonmilieus binnen of buiten de naoorlogse ring. Dat geldt voor zowel de stadjer als de potentiële stadjer. In het groenstedelijke woonmilieu gaat het 26

vooral om een woning met een tuin. Die blijven het populairst, vooral bij gezinnen. De jongere en middelbare kleinere huishoudens zijn vooral geïnteresseerd in de centrumstedelijke woonmilieus. Maar we zien de laatste jaren met succes ook dat er een grondgebonden centrumstedelijk woonmilieu ontwikkeld is dat vooral in trek is bij (stedelijk georiënteerde) gezinnen. De combinatie intensief grondgebonden (woningen met een kleine tuin in de bestaande stad) lijkt dus te werken voor gezinnen, die toch stedelijk willen wonen. Daar hebben we op ingespeeld met de onlangs gestarte campagne Intense Laagbouw. –– Zorgen voor meer aanbod in groenstedelijke milieus –– Zorgen voor meer aanbod in centrumstedelijke milieus –– ‘Intense laagbouw’ realiseren om te voldoen aan de behoefte aan grond gebonden centrumstedelijke woningen

Appartementen Er zijn de laatste jaren veel appartementen gebouwd in de stad. Voor een deel was dit een inhaalslag door het lage aanbod de jaren daarvoor. Momenteel zijn er ook nog veel appartementen in aanbouw. Dit blijft de komende paar jaar hoog. Op de langere termijn zien we het aandeel appartementen afnemen. De afgelopen periode is de verkooptijd van appartementen opgelopen, sneller dan dat van eengezinswoningen. Deze appartementen worden grotendeels opgeleverd in grootschalige complexen, die gevoeliger zijn voor een dalende marktvraag. Makelaars spreken nu (2009) van verzadiging,


nog afgezien van de stagnatie als gevolg van de kredietcrisis. De kans dat sommige projecten moeten worden herontwikkeld is reëel. Op basis van deze gegevens, maar vooral op basis van het woningmarktonderzoek lijkt een aandeel van 35% in totale woningbouwprogramma reëel. De vraag naar huurappartementen daarin blijft de komende jaren naar verwachting het groter dan koopappartementen. Op basis van woningmarktgegevens streven naar een appartementenprogramma van 35% ten opzichte van het totale programma.


27

4 Beleid 2010 - 2020 Groningen wil een stad zijn, waarin iedereen kan wonen naar eigen zin. Daarom is het belangrijk dat er meer te kiezen valt: in woningtype, woonmilieu en wijk. De keuzevrijheid is niet onbegrensd, want we willen ook een compacte stad, met evenwichtige wijken met een eigen karakter. We denken dat deze ambities elkaar niet in de weg zitten. Met evenwichtig beleid op alle aspecten denken we alle drie de ambities te kunnen waarmaken. Het beleid zoals hieronder beschreven vloeit voort uit onze ambities en uit onze terugblik en vooruitblik op de woningmarkt in Groningen. Voor de volledigheid vermelden we hier ook de in H3 geformuleerde beleidsaccenten, die geen concreet nieuw beleid behelzen. Deze beleidsaccenten zijn wederom groen gemarkeerd. In deze structuurvisie Wonen formuleren we beleid op hoofdlijnen. De uitwerking in concrete maatregelen doen we in onze jaarlijks bij te stellen meerjarenprogramma Wonen. Op sommige plaatsen in deze structuurvisie Wonen zien we aanleiding om nu reeds concrete maatregelen te benoemen. Die hebben we dan kort geformuleerd en donker groen gemarkeerd. Sommige van deze maatregelen kunnen door ons als gemeente worden gerealiseerd, sommige door andere partijen die actief zijn op de woningmarkt. Ons beleid voor de komende jaren hebben we hieronder als volgt gerubriceerd: 1 Kwaliteit 2 Woningmarkt en doelgroepen 3 Woonmilieus

28

1. Kwaliteit

Integraal woonbeleid ‘Wonen naar eigen zin‘ heeft met meer te maken dan alleen de woning. Het gaat ook over werken, winkelen, recreëren, zorg, parkeren, enzovoort. Daarom moeten we ons woonbeleid integreren met andere beleidsvelden en de samenwerking met bewoners, corporaties, maatschappelijke instellingen en marktpartijen intensiveren. Daarbij stellen wij ons zelf bij elk thema de vraag naar onze rol: stimuleren, faciliteren of regisseren. In hoofdstuk 5 is de gemeentelijke rol nader uitgewerkt. Kwaliteit boven kwantiteit Het is moeilijk om het begrip kwaliteit eenduidig en objectief te definiëren. Toch vinden wij het van wezenlijk belang dat we kwaliteit voorop stellen in ons nieuwe woonbeleid. We zijn er namelijk van overtuigd dat bij een aantrekkelijk woningaanbod de nieuwe inwoners vanzelf zullen komen. Maar wat verstaan we dan onder kwaliteit? Allereerst gaat het bij kwaliteit niet alleen om de woning, maar ook om de woonomgeving en gaat het zowel om nieuwbouw als om de bestaande woningvoorraad. Dit betekent dat de openbare ruimte goed en bruikbaar is ingericht en dat de voorzieningen zoveel mogelijk aansluiten bij de verschillende leefstijlen in de wijk of buurt. Maar ook dat er in wijken en buurten naar elkaar omgekeken wordt (WMO-beleid) en dat ze duurzaam ingericht zijn (Routekaart 2025). Voor een deel kunnen de samenstelling van de woningvoorraad en de inrichting van de openbare ruimte daar


Groninger Woonkwaliteit In het Bouwbesluit is wettelijk geregeld aan welke eisen nieuwbouwwoningen moeten voldoen. De gemeente Groningen gaat een stap verder en wil dat alle nieuwbouwwoningen in de stad extra kwaliteit hebben. Hierover hebben gemeente, corporaties, projectontwikkelaars en belangenorganisaties afspraken gemaakt onder de noemer Groninger Woonkwaliteit. Groninger Woonkwaliteit is een kwaliteitslabel voor nieuwbouwwoningen in Groningen bovenop de wettelijke eisen. Groninger Woonkwaliteit gaat over: 1. Duurzaamheid en energie 2. Toegankelijkheid en levensloopbestendigheid 3. Veiligheid en gezondheid Voor de consument hebben we dit vertaald in: een prettige en veilige entree, een comfortabel en gezond binnenklimaat, een ruime en praktische indeling, lagere energielasten, inbraakbeveiliging en milieuvriendelijke bouwmaterialen. invloed op hebben. Daarnaast is het zo dat kwaliteit niet alleen moet gelden voor nieuwe ontwikkelingen, maar ook voor bestaande wijken, buurten en woningen. We hebben de laatste jaren laten zien dat forse investeringen in de bestaande stad kunnen bijdragen aan het aantrekkelijk houden van de stad. Het is naar onze mening één van de verklaringen voor de hernieuwde belangstelling voor de stad. Bij al deze zaken werken we samen met de corporaties volgens de afspraken uit het Nieuw Lokaal Akkoord. Voor nieuwbouw heeft de gemeente in samenwerking met marktpartijen het keurmerk Groninger Woonkwaliteit ontwikkeld. Aan de hand hiervan worden nieuwbouwprojecten op hun kwaliteit beoordeeld.

Compacte stad Groningen is een intense en compacte stad. Deze compactheid is één van de sterke punten van Groningen: een combinatie van een intense (binnen)stad met vele stedelijke voorzieningen in de nabijheid een groen, ruim en rustig ommeland op fietsafstand. We merken dat veel stadjers deze compactheid waarderen. Ook vanuit duurzaamheid bezien is het een sterke verstedelijkingsstrategie. Door voorzichtig om te gaan met het bouwen in het ommeland wordt bovendien de mobiliteit beperkt. Groningen is niet voor niets landelijk en internationaal bekend als een uitstekende fietsstad! Het vasthouden aan deze compacte stadgedachte is een belangrijk uitgangspunt in ons ruimtelijke beleid (structuurvisie Stad op Scherp). Dat betekent dat we voor nieuwe woningen nadrukkelijk ook ruimte blijven zoeken in de bestaande stad, waarbij veel


29

ontwikkelingsmogelijkheden liggen in de Centrale Zone. Meer kwalitatieve afstemming op regionaal niveau Een keuze voor kwaliteit betekent ook dat het nodig is om op regionaal niveau meer kwalitatieve afstemming te vinden. De woningbouwafspraken zoals we die hebben gemaakt in de regio Groningen – Assen, zijn vooral kwantitatief van aard. Met de regiogemeenten willen zoeken naar vooral de complementaire woonmilieus. In de stad kunnen en willen we niet elk woonmilieu aanbieden en de regio kan en wil niet alle woonmilieus bieden die de stad te bieden heeft. Door hierover goede, kwalitatieve afspraken te maken, kunnen we in regionaal verband een zeer breed palet aan woon-milieus bieden. Daarbij streven we na dat een ieder die een woning zoekt binnen de regio Groningen – Assen, een woning en een woonmilieu kan vinden die aan zijn of haar wensen voldoet. Dit betekent niet alleen denken in een traditioneel onderscheid tussen stad en platteland. We zien bijvoorbeeld ook ruimte voor huisvesting van jongeren met een grotere ruimtevraag, bijvoorbeeld ateliers, in de regio. Om de wensen van de bewoners in de regio Groningen – Assen beter in beeld te krijgen, gaan we een gezamenlijk woonwensenonderzoek uitvoeren. Daarbij kijken we net als voor het woningmarktonderzoek voor de stad, naar feitelijke verhuisbewegingen.

30

–– Inzetten op kwalitatieve, complementaire woningbouwafspraken in de regio Groningen - Assen –– Uitvoeren woonwensenonderzoek op regionaal niveau.

Duurzaamste stad Duurzaamheid zetten we op stedelijk niveau in. Onze verstedelijkingsstrategie speelt daarin een belangrijke rol. We houden vast aan de compacte stad, sparen het waardevolle natuurlandschap in de regio en zorgen met tram en fiets voor alternatieven voor de auto. Met het oog op wonen gaat het bij duurzaamheid voornamelijk om het investeren in duurzame nieuwbouw en forse energiebesparing in de huidige woningvoorraad. Met name in dat laatste valt de meeste milieuwinst te halen naar onze mening. Met de corporaties hebben we afspraken gemaakt over energiebesparende maatregelen in de bestaande woningvoorraad. In de nieuwbouw hebben we onder de vlag van Groninger Woonkwaliteit afspraken gemaakt met corporaties en ontwikkelaars. Naast alle maatregelen die we binnen de gemeente treffen om een zo duurzaam mogelijke stad te worden, zetten we met ons woonbeleid vooral in op energiebesparing in de woning zelf, met als groot bijkomend voordeel dat in de toekomst de woonlasten kunnen worden beperkt.


–– Focus op energiezuinig maken van huurwoningen van corporaties. –– Voorlichting van particuliere eigenaren via het energieloket En ook: –– Energiebesparende maatregelen benaderen vanuit woonlasten.

Historische stad Groningen heeft ruim 800 historische monumenten. Meer dan de helft daarvan staat in de binnenstad. Bij alle maatregelen en nieuwbouw in de binnenstad zullen we zorgvuldig bekijken wat het effect ervan is op de historische monumenten. Ook gaan we zorgvuldiger kijken naar het gebruik van monumenten of dat wel past bij het waardevolle

historische karakter. Kamerverhuur kan conflicteren met het waardevolle historische karakter van monumenten. Wij willen voorkomen dat dat monumenten worden omgezet in kamerverhuurpanden zonder dat daarmee recht wordt gedaan aan de toekomstbestendigheid van deze monumenten. We gaan onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om stringenter om te gaan met met kamerverhuur in monumentale panden. Wanneer kamerverhuur zich verhoudt met de monumentale waarde van een pand kiezen wij voor een positieve houding in de richting van de aanvrager, mits de voorgestelde aanpassingen aan het monumentale pand bouwfysisch verantwoord zijn.


31

Onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om stringenter om te gaan met met kamerverhuur in monumentale panden.

Omvang sociale huurvoorraad Voor de omvang van de sociale voorraad sluiten we aan op de afspraken die daarover zijn gemaakt in het Nieuw Lokaal Akkoord (NLA). Dat betekent een kwalitatieve verbetering van de sociale huurvoorraad door sloop van matige woningen en de nieuwbouw van kwalitatief goede sociale huurwoningen. Per saldo wordt er evenveel gesloopt als nieuw gebouwd, wat overigens niet perse op de specifieke locatie of in dezelfde buurt hoeft te zijn. De bestaande herstructureringsopgave van de voor- en naoorlogse milieus met 350 tot 400 woningen per jaar wordt in principe voortgezet. Voor het volgende Lokaal Akkoord zal de herstructureringspopgave nader worden onderbouwd. Daarbij wordt ook onderzocht of er binnen de herstructurering meer ingezet kan worden op renovatie van woningen en minder op de afbraak van woningen. We zien een toenemende druk op de woningen in de sociale huursector. We zetten in op meer eengezinswoningen in de sociale sector, niet alleen in de wijken die vallen onder het Nieuw Lokaal Akkoord, maar in alle wijken van de stad. Dit kan zowel door nieuwbouw als door bijvoorbeeld door het samenvoegen van boven/ benedenwoningen. In het NLA is ook een verkoopprogramma afgesproken. Ook hieraan willen we vasthouden, maar het verkoopprogramma dient strategischer en gerichter ingezet 32

te worden, mede om te voorkomen dat de vraag naar eengezinshuurwoningen nog verder toeneemt. Om te komen tot evenwichtige wijken, dient het strategisch voorraadbeleid van de corporaties een onderdeel te vormen van de op te stellen wijkperspectieven. Daarnaast gaan we de verdeling van urgente en vooral kwetsbare personen over de wijken samen met de corporaties tegen het licht houden. We streven ook hierbij naar een evenwichtige verdeling over de wijken. Indien nodig maken we hierover aanvullende afspraken. –– Doorgaan met herstructurering zoals afgesproken in het Lokaal Akkoord –– Evenwichtige verdeling kwetsbare personen over de wijken. En ook: –– Het strategisch voorraadbeleid van corporaties integraal meenemen in het jaarlijks bij te stellen meerjarenprogramma wonen én de wijkperspectieven.

Monitoring We zullen de bewegingen in de huursector goed monitoren. Aan de hand van de werkelijke verhuisstromen van sociale huur naar duurdere huur of koop én de ontwikkeling van de vraag in relatie tot de productie, kunnen we beoordelen of het gevoerde beleid succesvol is of bijgesteld moet worden.


2. Woningmarkt en doelgroepen Nieuwbouw richten op doorstroming Nieuwbouw heeft slechts beperkte invloed op de totale omvang van de woningvoorraad in de stad. Elk jaar neemt de woningvoorraad gemiddeld maar met één procent toe. Omdat de woningmarkt grotendeels een voorraadmarkt is, kiezen wij al jaren voor nieuwbouw gericht op doorstroming. Dit betekent dat we via nieuwbouw kwaliteiten willen toevoegen die er nog niet veel is, maar waar wel vraag naar is. We willen niet ‘meer van hetzelfde’. Daarom richten we ons met name in de nieuwbouw op groepen die we actief moeten bedienen om stappen op de woningmarkt te zetten. Dat zijn gezinnen, jongeren en ouderen. Dit betekent overigens niet dat we geen aandacht hebben voor andere groepen, zoals bijvoorbeeld starters en de snel groeiende groep van middelbare singles. We verwachten namelijk dat als gezinnen en ouderen doorstromen, er voor deze groepen voldoende woningen beschikbaar komen. Ondanks dit beleid - dat we al geruime tijd zo voeren - komt in de praktijk de doorstroming onvoldoende op gang. Een belangrijke oorzaak is dat er voor de gewenste doorstroming veel grondgebonden woningen in het groenstedelijk milieu nodig zijn. Daarvan moeten de meeste nog gebouwd worden. Gezinnen Het behoud van gezinnen is één van de belangrijkste doelstellingen van het

woonbeleid van de stad. Gezinnen zijn vaak het cement van de wijken en buurten. De ouders zijn vaak actief op de arbeidsmarkt en de kinderen zijn de toekomstige bewoners van onze stad. Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat er behoefte is aan meer (grote) grondgebonden woningen, zowel in de bestaande stad als op uitleglocaties. Ook de woonomgeving moet aantrekkelijk zijn. Voorzieningen voor gezinnen, zoals speelplekken, kinderopvang en school moet binnen bereik zijn. Dit kan via de ontwikkeling van multifunctionele voorzieningen binnen de wijk, waar kinderen spelen of leren en ouders elkaar ontmoeten. Deze samenhang zegt ook wat over aard en schaal. We zien liever één goede voorziening met samenhang op wijkniveau dan een aantal voorzieningen versnipperd over buurten in de wijk. Uiteraard dient de openbare ruimte ook veilig te worden ingericht. Daarnaast zien we dat in nieuwbouwwijken al snel de behoefte ontstaat om de woning uit te breiden. Dit is vaak niet meegenomen in de planvorming én het ontwerp. Het zou veel handiger en goedkoper zijn als dit wel was gedaan. Daar gaan we in de toekomst op letten. –– Meer (grote) grondgebonden woningen, zowel in de bestaande stad als op uitleg-locaties. –– Voorzieningen binnen bereik En ook: –– In nieuwbouwwijken met veel gezinnen wel passende voorzieningen realiseren –– Uitbreidingsopties meenemen in stedenbouwkundig en architectonisch ontwerp


33

Jongeren/studenten Gezien de groei van het aantal jongeren/ studenten wordt verwacht dat tussen 2006 en 2015 4500 eenheden moeten worden toegevoegd. Van wat er inmiddels is bijgekomen, is een klein deel via nieuwbouw en een groot deel via de particuliere kamerverhuur gerealiseerd. We willen de druk op de particuliere kamerverhuurmarkt verminderen. We moeten dus veel nieuwe jongereneenheden bouwen. Daarmee kunnen we ook tegemoet komen aan de kwaliteitsvraag van jongeren, waarbij de nadruk steeds meer komt te liggen op zelfstandige wooneenheden. De nieuwbouwlocaties zullen we zorgvuldig kiezen. De situering ten opzichte

van binnenstad én/of onderwijsinstellingen is daarbij van belang, maar ook de plek in de buurt of de wijk. Dit om zo min mogelijk botsende leefstijlen naast elkaar te zetten. We focussen de nieuwbouw voor jongeren op locaties in de stad die én goed gelegen zijn én ruimte bieden voor dit soort woonmilieus. Goede locaties zien we rondom het Bodenterrein, rondom de Eendrachtskade, bij winkelcentrum Paddepoel en in de Reitdiepzone. De woonwens van studenten is divers en niet eenduidig te definiëren Per locatie zien we mogelijkheden om een ander woonmilieu voor jongeren te realiseren. Bij nieuwbouw richten we de openbare ruimte in aansluitend op de behoefte van de doelgroep (bijvoor-

Migratiesaldo (aantal personen) van de stad met provincie in 2007

230 775 192 -783

82

-330

423

214

-328

-23 -5

34

-3


beeld trapveldjes, terrasjes en goede fietsenstallingen). Het moeten levendige woonmilieus worden met bijbehorende kleinschalige voorzieningen. Samen met de Groningse woningcorporaties gaan we dit concept verder ontwikkelen. –– Zorgen voor een groter en kwalitatief beter aanbod van jongerenhuisvesting –– Overlast studentenbewoning beheersen En ook: –– Nieuwe woonmilieus voor jongeren focussen op het Bodenterrein, rondom de Eendrachtskade, bij winkelcentrum Paddepoel en in de Reitdiepzone.

Ouderen Het woonbeleid voor ouderen is beschreven in onze terugblik in hoofdstuk 3. Daar stelden we vast dat er vooral behoefte is aan (zelfstandige) appartementen dichtbij (dagelijkse) voorzieningen. Uit ons onderzoek blijkt dat veiligheid, bereikbaarheid en gelijkvloersheid voor ouderen belangrijker criteria zijn dan zorg en service. Bovendien wordt er op het gebied van zorg en service al veel beleid gevoerd. Uiteraard heeft de doelgroep ouderen niet één duidelijke te definiëren woonwens, maar is er binnen deze doelgroep een grote variëteit aan woonwensen, zowel qua woning als plek. Wel zien we op grote lijnen een specifieke vraag. Voor zelfstandige appartementen zien we vooral ruimte in de in de wederopbouwwijken met goede voorzieningen in de nabijheid én in de nieuwere wijken als Beijum en Lewenborg. Dit gezien de demografische ontwikkelingen in deze

wijken (‘grijzer’ dan het stedelijk gemiddelde) én wegens de concentratie van voorzieningen in goede winkelcentra. We houden voor wat betreft de woningbouwaantallen en de verdeling over de wijken vast aan de afspraken die we hebben gemaakt in de samenwerkingsovereenkomst Zorgen voor Morgen. Dit kan uiteraard alleen als we naast deze woningen ook conform de visie invulling kunnen geven aan welzijn en zorg. –– Zorgen voor meer voor ouderen geschikte en aantrekkelijke (huur)appartementen –– Nieuwe woningen voor ouderen vooral realiseren in de wederopbouwwijken met goede voorzieningen in de nabijheid én in nieuwere wijken als Beijum en Lewenborg.

Consumentgericht bouwen en particulier opdrachtgeverschap Vraaggericht bouwen betekent ook dat we het belangrijk vinden dat de woonconsument invloed kan uitoefenen op de invulling van de individuele woning. We zien bij ontwikkelaars steeds meer aandacht voor het principe van consumentgericht bouwen met vergaande opties voor de kopers. In aanvulling daarop streven we naar minimaal 10% particulier opdrachtgeverschap, zowel projectmatig als individueel (vrije kavels). Als Meerstad op gang komt kan dit percentage nog omhoog. Daarnaast blijven we zoeken naar mogelijkheden op andere locaties. De nieuwe Wro biedt de mogelijkheid om in nieuwe bestemmingsplannen of exploitatieplannen een percentage particulier opdrachtgeverschap vast te leggen.


35

–– Minimaal 10% van de nieuwbouw in particulier opdrachtgeverschap –– Percentage particulier opdrachtgeverschap vastleggen in nieuwe bestemmingsplannen –– Ruimte voor vrije kavels wordt vooral gereserveerd in Meerstad

3. Woonmilieus In het voorgaande is op meerdere plaatsen aan de orde gekomen dat er in onze stad vooral behoefte is aan twee typen woonmilieus: groenstedelijk en centrumstedelijk wonen. Er is ruimte voor tussen 600 en 1000 woningen per jaar erbij, grofweg in gelijke aantallen verdeeld over de beide woonmilieus. Groenstedelijk wonen De enige plek waar we een groenstedelijk woonmilieu kunnen bieden, is aan de rand van de stad; in de ‘weilanden’. Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat de consument vooral behoefte heeft aan een groenstedelijk woonmilieu aan de zuidkant van de stad. Aan die kant van de stad zijn er echter weinig mogelijkheden. Een belangrijke kwaliteit van de stad is de aanwezigheid van groen in de directe nabijheid. Die kwaliteit koesteren we. Daarom willen we de natuurgebieden aan de rand van de stad sparen, zoals de Koningslaagte, de Eelder- en Peizermaden en het natuurgebied bij Kardinge. We richten ons vooral op Meerstad, ten oosten van de stad. Daarnaast is er met Reitdiep en de Held 3 ruimte aan de noordwestkant van de stad, waar nog gebouwd wordt of gebouwd kan worden. 36

Meerstad wordt een aantrekkelijk nieuw woonmilieu, met vanaf het begin alle voorzieningen en natuur- en landschapsontwikkelingen die erbij horen. We moeten daarin fors investeren en de consument van de kwaliteiten van Meerstad zien te overtuigen. De kredietcrisis die eind 2008 is losgebarsten, zal zijn effecten hebben op de snelheid waarmee we Meerstad ontwikkelen, maar dit mag geen effect hebben op de uiteindelijke kwaliteit voor Meerstad. Focus op het bouwen van Meerstad voor groenstedelijk wonen

Centrumstedelijk wonen Veel mensen willen dicht bij het centrum wonen (centrumstedelijk woonmilieu). De ruimte is hier echter schaars en er is ook ruimte nodig voor (speel)voorzieningen, groen, parkeren, etc. Dat leidt tot hoge prijzen, ingewikkelde ruimtelijke procedures en complexe stedenbouwkundige vraagstukken. Compactheid en dichtheid zijn uiteraard het handelsmerk van de binnenstad. Dit noopt tot de ontwikkeling van nieuwe woonconcepten, waarin dichtheid en grondbinding worden gecombineerd. De ontwikkeling van de campagne Intense Laagbouw lijkt hierbij een schot in de roos. Daarmee wordt bereikt dat voor- en naoorlogse woonmilieus en bedrijventerreinen transformeren tot centrumstedelijke milieus. Mede door de schaarste en belemmeringen in de binnenstad zijn ontwikkelaars ‘uitgeweken’ naar de schilwijken, waar veel appartementen zijn toege-


voegd én in aanbouw zijn. Er is naar deze appartementen nog wel vraag, maar we zien dat deze appartementenmarkt aan het verzadigen is. Er is wel behoefte aan grondgebonden woningen in de schilwijken. Dat blijkt uit het succes van recent gerealiseerde projecten (De Linie, Kostverloren, Gerbrand Bakkerstraat), met kleine buitenruimtes/tuinen en een hoge woningdichtheid. –– ‘Intense laagbouw’ realiseren in de bestaande stad –– Streven naar een aandeel van maximaal 35% aan appartementen in het totale nieuwbouwprogramma


37

5 Van beleid naar uitvoering In dit hoofdstuk gaan we kort in op hoe we de geschetste visie ten uitvoer willen brengen. We focussen ons daarbij op twee onderwerpen: onze rol in de uitvoering en de functie van het meerjarenprogramma wonen. In bijlage 2 treft u de rol aan van de andere partijen die betrokken zijn bij het woonbeleid. De gemeentelijke rol In het uitvoeren van ons woningmarktbeleid zien we voor ons drie rollen weggelegd, zoals we die ook in het structuurplan hebben benoemd. We willen faciliteren, stimuleren en regisseren. Faciliteren doen we op verschillende manieren. Bijvoorbeeld door de inrichting van de openbare ruimte op peil te houden, partijen te voorzien van eenduidige, objectieve informatie en door bijvoorbeeld bij concrete bouwplannen de procedures zo snel mogelijk te laten verlopen. Stimuleren doen we door partijen te attenderen op en mee te krijgen in nieuwe ontwikkelingen, zoals de Intense Laagbouw. We stimuleren partijen ook om in Groningen wat extra´s te doen dan minimaal wettelijke nodig is, bijvoorbeeld door afspraken te maken over de Groninger Woonkwaliteit waarin we met ontwikkelende partijen net wat ambitieuzer willen zijn dan de landelijke wetgeving. Daarnaast hebben we een regisserende rol. Een regisseur is volgens Van Dale een organisator (achter de schermen). Achter de schermen, als het niet hoeft, treden we niet op de voorgrond. Een 38

goede regisseur valt namelijk niet zo snel op, goede spelers wel. We willen de spelers op het gebied van wonen zoveel mogelijk laten uitblinken, ze laten doen waar ze goed in zijn. Dit betekent ook dat we soms tegenstrijdige belang-en moeten afwegen en daarover knopen moeten doorhakken. Dit komt met name samen in het vaststellen van bestemmingsplannen en als uitvloeisel daarvan bij het verlenen van bouwvergunningen. Ook met ons (actieve) grondbeleid kunnen we regie voeren. In 2010 gaan we ons grondbeleid herzien. Meerjarenprogramma Wonen De woningmarkt is dynamisch. In deze dynamiek vinden wij een visie voor de langere termijn zinvol, zoals we in deze structuurvisie hebben neergezet. De visie zet koers uit, bepaalt in grote lijnen de richting voor het woningmarktbeleid voor de stad. Dat beleid moet voldoende flexibel zijn om op actuele ontwikkelingen in te kunnen spelen. Daarom willen we, als concrete uitwerking van deze visie, een meerjarenprogramma Wonen maken, dat we jaarlijks gaan herzien. Het is bewust een meerjarenprogramma, omdat woningbouwprojecten een lange looptijd hebben. Van tekentafel tot realisatie vergt meerdere jaren. We moeten dus wat verder voor ons uit kijken om woningbouwprogramma’s bij te kunnen stellen. In het meerjarenprogramma Wonen willen we in beeld brengen hoe de stad op het gebied van wonen ervoor staat. We meten diverse ontwikkelingen, zoals de productie van nieuwe woningen, de verdeling van de sociale huurwoningvoorraad, ontwikkelingen in de bestaande


koopvoorraad, ontwikkelingen in de vraag naar woningen, demografische ontwikkelingen, etc. Het vervangt hiermee een aantal monitoren en rapporten die we eerder als losse documenten uitbrachten, zoals het jaarbericht van de woningmarktmonitor Groningen, de jaarlijkse evaluatie van het woonruimteverdeelsysteem, de jaarrapportage woningbouw, de lijst van projecten die op de rol staan, etc.

Meerjarenprogramma 2011 Het eerste meerjarenprogramma ver-schijnt in het voorjaar van 2010 samen met het uitvoeringsprogramma van het Structuurplan ‘Stad op Scherp en zal gelden voor de periode vanaf 2011.

Op basis van deze informatie kijken we een paar jaren vooruit om te bepalen welk woningmarktbeleid er nodig is. Omdat dit meerjarenprogramma elk voorjaar wordt bijgesteld, kunnen deze beleidsvoornemens indien nodig ook worden gekoppeld aan investeringsvoornemens. Deze kunnen dan worden ingebracht in de jaarlijkse gemeentelijke begrotingscyclus. Hiermee hebben we een efficiënt middel om onze jaarlijkse doelen en opgaven te bepalen en waar nodig te voorzien van geld. Het meerjarenprogramma Wonen kan ook input geven aan de investeringsbeslissingen van andere partijen, zoals de Groningse woningcorporaties. We denken dat dit ook mogelijk is door het moment van verschijnen en de wijze waarop we het meerjarenprogramma insteken. Om te bepalen hoe onze woningmarkt zich ontwikkelt en of dat in de juiste richting gebeurt, gaan we de komende tijd indicatoren ontwikkelen. Dit doen we met een aantal relevante partijen, waaronder corporaties en makelaars.


39

Bijlage 1 Samenvatting woningmarktonderzoek Voor de Woonvisie is in 2008 een woningmarktonderzoek uitgevoerd waarin alle informatiebronnen die ingaan op de Groningse woningmarktsituatie grondig geanalyseerd en in samenhang tot elkaar bezien zijn. Hieronder volgt de samenvatting van dat onderzoek. Vier opvallende punten Voordat we de aanbevelingen geven, zoomen we eerst in op vier opvallende uitkomsten van het woningmarktonderzoek. Deze punten dekken natuurlijk niet het volledige onderzoek, maar het zijn wel opvallende gegevens die voor een deel de basis zijn voor de aanbevelingen. Wat valt op? Samenhang woningbouw en groei van de bevolking Uit de analyse naar deze samenhang blijkt dat er de laatste jaren sprake is van een sterkere groei van de bevolking dan van de woningvoorraad. De verklaring hiervoor lijkt te liggen in het feit dat er in Groningen de afgelopen jaren sprake is van een forse groei van het aantal kamerverhuurpanden. Hierin wonen gemiddeld genomen meer mensen dan in een ‘gewone’ woning. Groei middelbare singles Als we kijken naar de verschillende huishoudensamenstellingen, dan valt op dat met name de groep middelbare singles het hardst groeit. Deze groep is de afgelopen 15 jaar meer dan verdubbeld.

40

Bevolkingsprognoses Er zijn meerdere prognoses van gerenommeerde instanties waar we in Nederland mee werken. Deze prognoses variëren onderling behoorlijk in hun uitkomsten. Ook zien we dat de prognoses behoorlijk anders zijn als ze na een paar jaar worden herijkt. Samenhang nieuwbouw en trek naar de regio Kijken we naar de bouw van grondgebonden woningen in de stad in relatie met de trek naar de regio, dan valt het volgende op. Bouwen we in de stad meer grondgebonden woningen, dan trekken er minder personen in gezinsverband naar de Groningse gemeenten van de regio Groningen-Assen. Het bouwen van deze woningen heeft echter géén effect op de migratie van personen in gezinsverband naar de Drentse gemeenten. Hieronder worden de belangrijkste aanbevelingen uit het woningmarktonderzoek weergegeven. Kwantitatieve doelstellingen en bandbreedtes Tot 2015 is de bandbreedte voor de totale woningbouwproductie tussen 950 en 1350 woningen per jaar, waarvan circa 350 woningen vervangende nieuwbouw. De woningbouwambities van Groningen moeten worden gesteld in bandbreedtes waarbinnen geschoven kan worden, niet meer in exacte aantallen. Uiteraard moeten de bandbreedtes passen in de regioafspraken Groningen – Assen en in


lijn zijn met de gemeentelijke prognose. Voor de komende paar jaar wordt naar verwachting rond de bovengrens geproduceerd. Het geven van exacte kwantitatieve doelstellingen doet geen recht aan de grilligheid van de woningmarkt. De woningmarkt wordt bepaald door veel factoren die op een ingewikkelde wijze met elkaar samenhangen. Soms zijn de factoren voor het succesvol ontwikkelen van een woningbouwplan lokaal beïnvloedbaar. Te denken valt aan goede kennis van de lokale woningmarkt (de juiste woning op de juiste plek), goede samenwerking tussen de betrokken partijen en goede (locatie ) marketing. Maar (inter)nationale factoren zoals consumentenvertrouwen, rentestand, het mogelijk afschaffen van de hypotheekrente-aftrek en wellicht de wereldwijde hypotheekcrisis zijn ook van grote invloed zijn op de woningmarkt. We kunnen de toekomst dus nooit exact voorspellen. Met bevolkingsprognoses maken we wel een inschatting van de te verwachten ontwikkelingen. In het woningmarktonderzoek zijn verschillende prognoses tegen het licht gehouden. Gerenommeerde prognoses geven echter nog behoorlijke verschillen. Stuwmeer en pijplijn Voor een adequaat woningbouwprogramma is een vol stuwmeer nodig en regie op projecten die in de pijplijn gaan. Voor Groningen is het stuwmeer goed gevuld. Er is meer inzet nodig op regie op tactisch niveau om de juiste projecten in de pijplijn te brengen. In Groningen is inmiddels voldaan aan een aantal randvoorwaarden voor een

behoorlijke woningproductie. Er zijn voldoende bouwvoornemens, twee maal meer dan de voorgenomen productie. De samenwerkingsafspraken tussen de gemeente en de Groningse Corporaties (die verantwoordelijk zijn voor het merendeel van de nieuwbouw) zijn verbeterd in het Nieuw Lokaal Akkoord. Het komt nu aan op bouwen wat de markt vraagt. Daarom moet de nadruk nóg meer worden verlegd naar kwalitatieve doelstellingen. Er is een groot aantal plannen in ontwikkeling. Belangrijkste aandachtspunt is om de komende jaren meer regie in te zetten op het in de pijplijn brengen van de juiste projecten. Daarbij moet ingespeeld worden op veranderende economische omstandigheden en consumentenvoorkeuren. Dit kan alleen met een goede monitorsystematiek. Er wordt al heel veel gemonitord, maar het is van belang om dit meer in samenhang te doen en meer in lijn te brengen met de (financiële) beslismomenten. Dit betekent dat de monitorsystematiek in ieder geval moet sporen met de jaarlijkse begrotings-cyclus van zowel gemeente als in ieder geval de Groningse woningcorporaties (als grootste bouwers van de stad) en bureau Meerstad (dé plek de komende jaren voor groenstedelijke woningbouw). Het gemeentelijke bevolkingsprognosemodel (GbPro) vormt een belangrijke input, met het provinciale prognosemodel als referentiekader. Samen met andere bronnen vormen zij de basis van zo’n monitor. Het betreft onder meer de vraagdruk in de sociale huursector via woningnet, het werkelijke verhuisgedrag, de woningbouwontwikkelingen in de regio, etc.


41

Woonmilieus en huishoudprofielen Meer inzicht is nodig om een beter inzicht te krijgen in de relatie tussen de verschillende typen woningen (woonmilieus) en de soorten huishoudens die hierop afkomen. Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat de centrumstedelijke en de groenstedelijke milieus het meest aantrekkelijk worden gevonden. Dit is echter een vrij grove indeling. Binnen deze woonmilieus zijn weer nadere indelingen mogelijk. Omdat het belangrijk is het juiste product op het juiste moment in de markt te zetten, willen we nog meer zicht hebben op het woningmarktgedrag van verschillende soorten huishoudens in de stad. Diverse onderzoeksbureaus hebben inmiddels beproefde diversificatie-modellen ontwikkeld (SAC, Motivaction). In fysieke zin betekent dit dat naast de ontwikkeling van Meerstad en de verdichting van het centrum er ook een ontwikkelopgave ligt om voor- en naoorlogse woonmilieus meer centrumstedelijk milieu te ontwikkelen. Gezien de grote bouwprogrammering in deze milieus (bijvoorbeeld Oosterhamriktracé en Eemskanaalzone) is Groningen hierin op de goede weg. Wel moet deze bouw onderdeel zijn van een lange termijn verstedelijkingsstrategie. De prioriteitsstelling in de bouwprogrammering moet hieraan gekoppeld worden. Deze strategie en prioritering wordt nader uitgewerkt in de Woonvisie. Aan groenstedelijke milieus is grote behoefte en daarom is de volgende strategie gesteld: de noordwestkant van de stad afronden en verder met name de kaarten op Meerstad in zetten. Gezien de grote 42

vraagdruk in dit milieu dient Meerstad zo spoedig mogelijk te worden ontwikkeld, zij het dat de kaarten er wel iets anders bij liggen dan een aantal jaren geleden. Meerstad Meerstad is dé uitbreidingslocatie voor groenstedelijke woonmilieus de komende jaren. Maar Meerstad moet nóg meer in regionaal perspectief worden gezien en niet alleen focussen op gezinnen met kinderen. Daarnaast moet worden geanticipeerd op de ontwikkelingen in aangrenzende wijken, en dan met name Lewenborg. Meerstad is een integrale gebiedsontwikkeling, en qua woningmarkt vooral gericht op het binden van gezinnen en huishoudens met hogere inkomens aan de stad. De concrete oriëntatie van Meerstad op zijn doelgroepen krijgt nu vorm. Daarbij gaat het niet alleen om de algemene aspecten van een groenstedelijk milieu, maar vooral ook om de specifieke ruimtelijke en sociale invulling daarvan. Wel is het zo dat de potentiële ‘vulling’ van Meerstad minder gunstig is dan 10 jaar geleden, aangezien de meest recente bevolkingsprognoses een lagere groei voorspellen dan waarvan eerder werd uitgegaan. Dit betekent dat Meerstad nóg meer dan voorheen zich moet richten op de regionale woningmarkt. Op basis van de potentieel geïnteresseerden lijkt dit tot nu toe redelijk te lukken. Meerstad lijkt meer bewoners van buiten Groningen te gaan trekken dan de circa 20% die bij andere groenstedelijke uitleggebieden in de stad gebruikelijk is. Dus zowel voor wat betreft de woningbouwafspraken, als om bijvoorbeeld marketing en PR dient Meerstad als een regionaal project te worden neergezet. Ondanks de grotere groep geïnteres-


seerden van verder weg, is de belangstelling vanuit aanliggende woonwijken het grootst. Lewenborg, Beijum en de nieuwere ontwikkelingen in het noordoosten (o.a. Ruischerwaard, Drielanden) zullen naar verwachting de meeste bewoners aan Meerstad gaan leveren. Een nadere analyse is nodig om te bekijken wat dit betekent voor het behoud van de woonkwaliteit in deze wijken en of daarvoor nog extra, anticiperende acties nodig zijn. Deze wijken moeten door leegloop niet wegzakken. Tegelijk is de verkoop van Meerstad afhankelijk van de snelheid en het prijsniveau waarop geïnteresseerde kopers hun oude woning kwijt kunnen. Een lastig dilemma, waar we de komende tijd extra aandacht aan gaan besteden. De grootste groep geïnteresseerden voor Meerstad blijft gezinnen met kinderen, maar er zijn andere soorten huishoudens die ook naar Meerstad te verleiden zijn. Zo blijkt uit verhuisgedrag dat ouderen tussen 55 en 75 meer dan verwacht geïnteresseerd zijn in groenstedelijke milieus. Ook zien we een grote groei van middelbare singles in de stad. Meerstad moet deze groepen nadrukkelijk meenemen bij het ontwerp van de woningtypologieën en in de marketing. Energiegebruik en duurzaamheid Groningen moet zijn streven naar duurzaamste stad op het gebied van wonen vooral focussen op reductie van het energieverbruik in de (goedkope) bestaande woningvoorraad. Dit moet met kracht samen met de corporaties worden opgepakt.

Toepassing van de ervaringen en kennis van energiegebruikreductie op de bestaande particuliere en corporatieve woningvoorraad wordt dé opgave van de komende jaren. Door de verdere stijging van de energieprijzen zal het energetisch zwakke deel van de woningvoorraad zijn aantrekkelijkheid voor de prijsbewuste woonconsument verliezen. Of wellicht erger nog: door stijging van de energienota worden de lagere inkomensgroepen in de minder goede woningen het hardst getroffen. Het mes snijdt bij reductie van het energieverbruik aan twee kanten: het functioneren van de goedkope woningvoorraad kan ernstig verstoord raken bij sterk stijgende energieprijzen en de koopkracht van doelgroepen met lage inkomens gaat onderuit. Beide effecten zullen grote gevolgen hebben voor de kwaliteit, de groei en de doorstroming van de Groninger woningmarkt. Doelgroep van beleid De doelgroep van beleid is in kwantitatieve zin en op hoofdlijnen passend gehuisvest. Wel is in bepaalde segmenten een grote vraagdruk, vooral bij een-gezinshuurwoningen. Onder de strikte voorwaarde dat de doorstroming naar de nieuwbouwwoningen voldoende op gang komt is een verdere krimp van bepaalde segmenten in de sociale huurvoorraad de komende jaren mogelijk. We bepalen de vraagdruk met name door via Woningnet de ontwikkelingen in de sociale huur te meten. Op dit moment is de vraagdruk nog steeds hoog, maar deze is de laatste jaren wel iets afgenomen. De doelstelling is om de vraagdruk nog verder naar beneden te laten gaan. Er


43

is groot verschil in vraagdruk tussen de verschillende segmenten. Als we kijken naar typen woningen is de vraagdruk het grootst bij eengezinswoningen. Bij bepaalde soorten seniorenwoningen is de druk niet heel groot. Bezien we de vraagdruk vanuit doelgroepen dan zijn het vooral gezinnen met kinderen en jongeren die minder makkelijk aan een huurwoning komen. De oplopende vraagdruk wordt mede veroorzaakt door een toenemende kwaliteitsvraag door de doelgroep van beleid (zoals dat in de woningmarkt in den brede zin merkbaar is). Belangrijkste instrument om de vraagdruk te laten afnemen is de zogenaamde doorstromingsfilosofie. Dit betekent dat de verwachting is dat door nieuwbouw van woningen mensen meer gaan verhuizen waardoor er meer ruimte in de bestaande voorraad komt. In Groningen is tot nu toe het beleid om bij te bouwen in het duurdere segment waardoor er in de goedkope voorraad woningen vrij komen. In de praktijk is de doorstroming nog niet voldoende op gang gekomen. De belangrijkste verklaring hiervoor is de beperkte woningbouwproductie in de afgelopen jaren. Tegelijkertijd is de sociale huursector verder (licht) gekrompen door sloop en verkoop. Toch is de vraagdruk in dit segment niet verder opgelopen, integendeel, hij neemt licht af. Hoewel signalen voor het eerste halfjaar 2008 iets minder gunstig zijn. Aangezien de verwachting is dat de komende jaren de bouwproductie toeneemt, verwachten we dat de beoogde doorstroming wél op gang komt en dat daarmee de vraagdruk in de sociale sector gelijk blijft of verder zal dalen. 44

Jongerenhuisvesting en wooneenhedenmarkt Gemeente en corporaties moeten een krachtig jongerenhuisvestingsbeleid ontwikkelen waarmee de aantrekkelijkheid van Groningen als jongerenstad nog meer vergroot wordt. Het aantal studenten in Groningen stijgt jaarlijks met 6%. Volgens de prognoses zet deze groei zich de komende jaren voort. Op dit moment woont ongeveer de helft van de studenten (WO + HBO) in de stad. Een goede woningmarkt voor jongeren is voor de stad van groot belang. We zien de laatste jaren het aandeel jongeren in zelfstandige woningen afnemen; ook doorstroming van jongeren van een wooneenheid naar een zelfstandige woning neemt af. Onder meer de prijs, beschikbaarheid en de aantrekkelijkheid van de (binnenstedelijke) locatie spelen hierin een belangrijke rol. Jongeren geven in woningmarktonderzoeken aan dat een zelfstandige wooneenheid de voorkeur geniet boven onzelfstandige eenheden. Wel stijgt het aantal kamerverhuurpanden aanmerkelijk, bijna allemaal rondom de binnenstad. Tegelijk zien we een afnemend aantal jongeren dat woont in een zelfstandige huur- of koopwoning. Alles duidt erop dat de kwalitatieve, en daarmee ook de kwantitatieve vraag van jongeren onvoldoende bediend wordt. Dit is niet alleen onwenselijk vanuit de wensen van de doelgroep, ook vanuit economisch en arbeidsmarktperspectief. Het adequaat huisvesten van al dan niet studerende jongeren is voor Groningen van levensbelang. Daarom is verruiming van de geschikte jongerenwoningvoorraad in en


nabij de binnenstad een must. Vooral voor de woningcorporaties ligt hier een belangrijke opgave. Kwalitatieve bijstellingen en prioriteiten in de woningbouwplanning: het streefprogramma: In de komende drie jaar is nauwelijks bijstelling in het woningprogramma mogelijk, vanwege de vergevorderdheid van de voorbereiding. Stagnatie in ontwikkeling en verkoop zal met name veroorzaakt worden door marktontwikkelingen. We verwachten dat dit vooral zal ontstaan in het gestapelde deel van de bouwplanning in de voor- en naoorlogse woonmilieus. De aanbeveling uit het WBO 2005 was om maximaal 35% van het woonprogramma te stapelen. Tot 2010 zijn de bouwvoornemens behoorlijk afwijkend: 60% is gestapeld. Deels is dit een inhaalslag omdat er in de jaren

ervoor niet veel appartementen zijn gebouwd. Maar gezien de vraag in de woningmarkt zou een eventuele herontwikkeling van appartementen projecten moeten plaatsvinden vanuit een verstedelijkingsstrategie met compacte grondgebonden woonmilieus, aansluitend bij de Intense Laagbouwcampagne. Recente projecten laten zien dat er een grote vraag is naar dit woonmilieu. Voor de komende jaren geldt dat de centrumstedelijke projecten, zeker die projecten met een (experimenteel) grondgebonden programma én de ontwikkeling van Meerstad nadrukkelijk prioriteit moeten krijgen. Voor de periode vanaf 2010 volgt de voorgenomen bouwplanning beter de kwalitatieve trends zoals die nu worden waargenomen; dan is circa 35% gestapeld. Vooralsnog kan als streefprogramma worden aangehouden:

Streefprogramma 2008 - 2015 Groenstedelijk

(nog te ontwikkelen) Centrum-stedelijk

Totaal

Sociale huur

1.400

1.400

2.800 (8 maal 350)

Overig

2.500-3.500

2.500-3.500

5.000-7.000

Kenmerken

Max. 20% gestapeld, 80% grondgebonden ruim

Max. 50% gestapeld, 50% Max. 35% gestapeld grondgebonden compact

Totaal

ca. 4.600

ca. 4.600


ca. 9.200 (8 maal ca. 1.150)

45

Bijlage 2 Spelers op de woningmarkt Als gemeente formuleren we woonbeleid, maar we bouwen geen woningen, bezitten geen woningen en wonen niet in een woning. Ons woonbeleid krijgt dus altijd pas gestalte in samenwerking met andere partijen. Dat zijn er vele. Hieronder beschrijven we de rollen van de meest relevante partijen. Onze eigen rol hebben we vooral benoemd in hoofdstuk 5. Gemeente Wij hebben als gemeente verschillende rollen op de woningmarkt. Wij voeren de wettelijke taak uit om bestemmingsplannen te maken en bouwvergunningen te verlenen. Uiteraard zien we er ook op toe dat de daadwerkelijke bouwactiviteiten passen binnen deze vergunningen. Daarnaast stellen we gemeentelijk beleid op voor diverse onderwerpen. Economisch beleid, sociaal beleid, verkeersbeleid, ruimtelijk ordeningsbeleid, etc. In het opstellen van dit beleid proberen we als gemeente meerdere doelen te dienen. Een economisch gezonde, goed bereikbare en sociaal veilige stad. Deze verschillende doelen kennen soms tegenstrijdige belangen. Onze rol is om met het oog op algemeen maatschappelijk belang hierin de beste keuze te maken. Corporaties De vijf Groningse corporaties bezitten gezamenlijk bijna de helft van de woningen in onze stad. Daarmee zijn zij met name beheerders van woningen en de directe woonomgeving. De corporaties hebben een maatschappelijke 46

doelstelling. Dit betekent dat het er niet alleen om gaat dat de woningen er goed in de verf bij staan en het dak niet lekt, maar ook dat de verschillende bewoners goed met elkaar kunnen samenleven, stappen kunnen zetten in hun solocarrière en extra steun krijgen als dit nodig is. Om dit in samenhang met elkaar te doen, maken we met de Groningse corporaties Nijestee, De Huismeesters, Lefier, Woonstade en Patrimonium prestatieafspraken. Deze zijn opgenomen in het Nieuw Lokaal Akkoord (NLA). In het NLA zijn voor 14 wijken afspraken gemaakt over de sloop- en nieuwbouw van woningen, het betrekken van de bewoners van die wijken, de woonruimteverdeling, duurzaamheid, het sociaal plan, etc. Deze afspraken worden geregeld geëvalueerd en indien nodig bijgesteld. Uiteraard spreken wij met de corporaties ook regelmatig op projectniveau. Zeker omdat op dit moment de corporaties meer dan de helft van de nieuwbouwwoningen bouwen. Projectontwikkelaars Een substantieel deel van de woningen in de stad wordt gerealiseerd door projectontwikkelaars. Op diverse manieren wordt met de gemeente samengewerkt. Zo hebben wij op een aantal locaties een ontwikkelovereenkomst met ontwikkelaars gesloten (zoals bv Ciboga) of neemt de gemeente actief deel in een ontwikkelcombinatie (zoals in Meerstad). Makelaars De meeste koopwoningen in de stad worden verkocht via makelaars. Zij hebben over het algemeen de meeste contacten met (aspirant)-kopers. Daardoor hebben zij gedegen kennis van de lokale woningmarkt opgebouwd. Ook adviseren makelaars ontwikkelaars bij planontwik-


keling. Wij spreken makelaars geregeld via het zogenaamde gemma (gemeentemakelaars)- overleg. Daarin praten we elkaar bij over marktontwikkelingen, nieuw gemeentelijk of landelijk beleid, etc. Particuliere eigenaren De meeste woningen in de stad zijn in bezit van particuliere eigenaren. De gemeente heeft hier relatief het minst mee te maken. Op enkele beleidsvelden komen huiseigenaren en de gemeente elkaar tegen. Ten eerste is daar de onderhoudsstaat van de woning. De huiseigenaar is daar zelf verantwoordelijk voor. Als er sprake is van achterstallig onderhoud heeft de gemeente de mogelijkheid om eigenaren hierop aan te schrijven. Voor elk complex in de stad met meerdere eigenaren is een Vereniging van Eigenaren (VvE) opgericht. In Groningen zijn in absolute zin veel VvE’s, en de meeste daarvan zijn inactief. Daardoor is er geen meerjarig onderhoudsplan. Wij vinden het belangrijk dat meer VvE’s actief worden, maar door het ontbreken van een formele positie is de rol van de gemeente hier beperkt tot het stimuleren en voorlichten van VvE’s. Bewonersorganisaties Op diverse momenten vindt er contact plaats tussen de gemeente en bewonersorganisaties. Naast formele inspraakmomenten en informeel overleg op projectbasis is het structureel overleg geregeld via het Nieuw Lokaal Akkoord (NLA). Op basis daarvan zijn in de stad in de 14 NLA-wijken wijkteams actief en is het convenant bewonersparticipatie gesloten. De huurderorganisaties in Groningen zijn georganiseerd in het zogenaamd “Stedelijk Huurdersplatform Groningen”. Met de daarin ook vertegenwoordigde Woonbond vindt uitwisseling plaats.

Belangenorganisaties Er zijn in de stad diverse belangenorganisaties actief die ook van doen hebben met het woonbeleid. We betrekken deze partijen zoveel mogelijk bij het vaststellen van ons beleid. De belangenorganisaties zijn bijvoorbeeld de Woonbond, Ouderenraad, Adviesraad voor Gehandicaptenbeleid, etc. Zorgpartijen Zorgpartijen worden in toenemende mate een belangrijke speler op de woningmarkt. Via het convenant “Zorgen voor Morgen” zijn zorgpartijen betrokken bij het ontwikkelen van voldoende aanbod voor de zorgbe-hoevende doelgroep. Provincie Groningen Met de provincie wordt regelmatig overleg gevoerd. Er worden afspraken gemaakt over het te bouwen aantal woningen. Dit gebeurt in Regiovisieverband waar ook de provincie Drenthe en 12 omliggende gemeenten bij aanschuiven. Ook participeert de provincie Groningen in Meerstad. De provincie heeft via het Provinciaal Omgevingsplan (POP) haar provinciale woningbouwbeleid vastgesteld. Rijk Via de G27 en de Regiovisie GroningenAssen maken wij verstedelijkingsafspraken met het Rijk. Deze afspraken zijn vertaald in woningbouwtaakstellingen en subsidies als het Investeringsfonds Stedelijke Vernieuwing (ISV) en het Besluit Locatiegebonden Subsidies (BLS). We voeren regelmatig overleg met het Rijk. Gezien allerlei landelijke ontwikkelingen zullen we dit de komende tijd intensiveren.


47

Colofon –– Uitgave: 2010,Gemeente Groningen, dienst RO/EZ, Afdeling Wonen en Monumenten –– Ontwerp: De Jongens Ronner –– Drukwerk: Het Grafisch Huis –– Bindwerk: Witlox

48


Kwaliteit van Wonen Structuurvisie Wonen

Recommend Documents