Eemland Wonen jaarverslag Wonen

Eemland Wonen jaarverslag 2007

Wonen ®

Wonen ®


Wonen ®

Wonen ®


Woningbouwvereniging Eemland jaarverslag 2007

Wonen ®

Missie Woningbouwvereniging Eemland Wonen Eemland Wonen is een maatschappelijke onderneming op het gebied van het beheren en ontwikkelen van woningen in de regio Eemland. Naast de doelgroep van oudsher – mensen die vanwege hun inkomenssituatie niet op eigen kracht in hun huisvesting kunnen voorzien –, richt Eemland Wonen zich in het bijzonder op doelgroepen die – naast huisvesting – professionele zorg behoeven. Daartoe werkt Eemland Wonen samen met zorginstellingen van uiteenlopende aard. Zij ontwikkelt en beheert vastgoed op een financieel verantwoorde wijze. Zij wil haar doelstellingen in overleg met gemeentelijke overheden realiseren. Eemland Wonen richt een efficiënte en klantgerichte organisatie in en staat een klantgerichte cultuur voor.

Eemland Wonen De Geerenweg 4 3741 RS Baarn Postbus 268 3740 AG Baarn T. 035 5485050 F. 035 5485059 [email protected] www.eemlandwonen.nl Kamer van Koophandel: nr. 31015064


Inhoud

Pagina

1

VOORWOORD

5

2

BERICHT VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN

6

3

ALGEMENE BESCHOUWINGEN

9

4

KERNCIJFERS10

5

BEHEER EN VERHUUR11

6

PROJECTONTWIKKELING16

7

HUISVESTING SENIOREN, GEHANDICAPTEN EN18 PERSONEN DIE ZORG EN BEGELEIDING BEHOEVEN

8

LEEFBAARHEID19

9

VERKOOP HUURWONINGEN20

10

BETREKKEN VAN BEWONERS BIJ BELEID EN BEHEER21

11

FINANCIEEL BELEID EN BEHEER22

12

KLACHTENCOMMISSIE30

13

INTERNE ORGANISATIE31

14

GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 200734

15

GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING35

16

GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT36

17

ALGEMENE TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE38 BALANS EN DE WINST- EN VERLIESREKENING

18

TOELICHTING OP DE AFZONDERLIJKE POSTEN VAN DE GECONSOLIDEERDE BALANS

43

19

TOELICHTING OP DE AFZONDERLIJKE POSTEN VAN DE GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING

51

20

ENKELVOUDIGE JAARREKENING EEMLAND WONEN

54

21

OVERIGE GEGEVENS

57

22

VERKLARING BESTEDING VAN MIDDELEN

58

23

ACCOUNTANTSVERKLARING

59

24

BERICHT VAN DE WONINGBOUWVERENIGING

61

25

ORGANIGRAM

62

26

ONDERNEMINGSPLAN 2008-2009

63

Het kantoor van Eemland Wonen is goed geoutilleerd. Er werken ongeveer 30 personen. Het kantoor is toegankelijk voor huurders en andere bezoekers.


1. Voorwoord

Woningcorporaties schrijven jaarverslagen met verschillende doeleinden. Met het verslag legt de leiding van de corporatie verantwoording af aan de interne toezichthouder (bij Eemland Wonen de Raad van Commissarissen) en het ministerie van Volkshuisvesting, Milieu en Ruimtelijke Ordening. Daarnaast wordt een aantal organisaties geïnformeerd over de activiteiten van het voorafgaande jaar: het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV), de besturen van de gemeenten waarin Eemland Wonen werkzaam is (thans Baarn, Eemnes en Soest), het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), Aedes vereniging voor woningcorporaties en de provincie Utrecht. Het jaarverslag heeft ook een voorlichtend karakter voor organisaties waarmee Eemland Wonen contact onderhoudt. In dit opzicht functioneert het als visitekaartje. Met dit laatste wordt aangegeven dat Eemland Wonen een transparante organisatie wenst te zijn. In dit verband wordt de Governancecode in ogenschouw genomen, alsmede de aanbevelingen die de externe accountant heeft opgesteld voor wat betreft de externe verslaglegging. Ook de uitgevoerde visitatie – als derde in het land – in 2003 past in dit beeld. Het jaar 2007 kan getypeerd worden als een bewogen jaar. Corporaties moeten opereren in een bewegend bestuurlijk veld, zowel landelijk als regionaal. Hierbij volstaat niet de houding: “de honden blaffen, maar de karavaan trekt verder”. Actieve deelname aan het debat over de maatschappelijk positionering van de eigen sector is noodzakelijk om de doelstellingen van de corporaties te behalen en te bewaken. Een historische gebeurtenis vond plaats op 21 november 2007 tijdens de ledenvergadering van Eemland Wonen. Deze vergadering besloot de vereniging om te zetten in een stichting onder gelijktijdige oprichting van een huurdersraad. Van harte nodig ik ook dit jaar de lezer uit te reageren op dit jaarverslag.

drs. H. van der Velden directeur/bestuurder drs. H. van der Velden

5

2. B ericht van de Raad van Commissarissen

Hierbij bieden wij u de door de directie en het bestuur van Eemland Wonen opgemaakte geconsolideerde jaarrekening over 2007 aan. Deze omvat de winsten verliesrekening, de balans, de daarbij behorende toelichting, alsmede het volkshuisvestelijk verslag over het afgelopen boekjaar. Deze jaarrekening is door de accountant gecontroleerd en goedgekeurd, zoals blijkt uit de accountantsverklaring (pagina 59). Wij kunnen ons met deze stukken verenigen en stellen de stukken vast overeenkomstig artikel 17 lid 4 van de statuten van woningbouwvereniging Eemland. Deze vereniging is op 1 april 2008 omgezet in stichting Eemland Wonen. Ook overeenkomstig artikel 12 lid 5 van de statuten van stichting Eemland Wonen stellen wij deze stukken vast. De Raad van Commissarissen adviseert de directie, gevraagd en ongevraagd. De Raad van Commissarissen heeft in 2007 toezicht gehouden op:

• Het beleid gericht op de missie van Eemland Wonen; • Het realiseren van de volkshuisvestelijke opgaven, zoals vastgesteld in het ondernemingsplan 2006-2007; • De strategie en de risico’s verbonden aan het beleid; • Het financieel verslagleggingproces; • De naleving van toepasselijke wet- en regelgeving. De Raad en de directie hebben uitvoerig stil gestaan bij de Governancecode Woningcorproraties (hierna de Code), die in 2006 door Aedes werd aangenomen. Eemland Wonen wijkt van een aantal aanbevelingen af, op de titel “pas toe of leg uit”: • het bestuur van Eemland Wonen zal niet voor een periode van maximaal vier jaar worden benoemd. De huidige arbeidsrechtelijke verhoudingen bieden de Raad voldoende flexibiliteit om te allen tijde een nieuwe positie in te nemen. • Eemland Wonen heeft geen behoefte aan een remuneratierapport. Het advies Arbeidsvoorwaarden statutair directeuren woningcorporaties is één van de documenten op basis waarvan de Raad het bezoldigingbeleid jegens het bestuur vaststelt. • Benoemd tot lid van de Raad kan een voormalig bestuurder dan wel werknemer zijn, ongeacht de lengte van de voorafgaande periode tussen beide functies. Benoemd tot lid van de Raad kan ook een lid van de Provinciale Staten zijn. De Raad ziet hierin geen (potentiële) belangenverstrengeling. Hetzelfde geldt voor huurders van een woning van Eemland Wonen. • Voor wat betreft het overleg met stakeholders is de Raad van mening dat de in de Code geformuleerde principes te dwingend zijn. Eemland Wonen voert wel degelijk met hen overleg, doch frequentie en agenda worden naar bevind van zaken vastgesteld. • Visitatie wordt door Eemland Wonen als een mogelijk inzetbaar instrument beschouwd, ter verbetering van zowel interne als externe processen. De keuze van het moment ervan zal door Eemland Wonen bepaald worden. Door de Raad en de directie is het voorgenomen beleid voor 2007 besproken, tijdens de jaarlijkse (zelf-)evaluatieve bijeenkomst van de Raad. Dit beleid is gebaseerd op het ondernemingsplan 2006-2007. Het beleid is doorgerekend in de begroting voor 2007, alsmede in meerjarig perspectief.


Het financiële beleid, in het bijzonder het treasurybeleid, is besproken in de Financiële Commissie. In hoofdlijnen werd door de commissie gerapporteerd aan de Raad. De Raad noteerde met instemming het streven van de directie om in de periode van het huidige ondernemingsplan een definitief en operationeel strategisch voorraadbeleid vast te stellen. De relaties met stakeholders worden door Eemland Wonen naar behoren vervuld. Opgemerkt wordt dat de relaties met gemeentelijke besturen de nodige diplomatie vereist. De Raad kwam in 2007 vier keer bijeen en besprak met de directie onder meer de navolgende onderwerpen/documenten: • Opdrachtverstrekking aan PricewaterhouseCoopers, externe accountant • Vaststellingsovereenkomst vennootschapsbelasting • Antwoord aan de Samenleving • Jaarverslag 2006 • Accountantsverslag 2006 • Financiering Eemland Wonen B.V. • Boeteclausule in verkoopcontract • Koopgarant • Interim-managementletter van de accountant • Modelkeuze vennootschapsbelasting • Van vereniging naar stichting • Begroting 2008. De Raad van Commissarissen bestaat uit zeven leden die voor een periode van vier jaar worden benoemd. Zij kunnen twee maal achtereenvolgend voor eenzelfde periode worden herbenoemd. De selectie van de leden is gebaseerd op een profielschets. Ultimo 2007 bestond de Raad uit de volgende leden:

mr. drs. Th.E.M. Wijte

drs. P.M.L. Acda

prof. dr. M. van der Nat

L.W.J. Pietersen

A.P. van Beukering

A.C.M. Butzelaar

drs. R.C.W. Stadhouders

• De heer mr. drs. Th.E.M. Wijte, voorzitter (€ 6.000), benoemd tot 1 november 2010 Beroep: rechter te Dordrecht, voorzitter Nationaal Park Utrechtse Heuvelrug • De heer prof. dr. M. van der Nat, vice-voorzitter (€ 6.000), benoemd tot 1 november 2011 Beroep: hoogleraar treasury Vrije Universiteit te Amsterdam, directeur Risk Matrix • De heer L.W.J. Pietersen, secretaris (€ 6.000), benoemd tot 1 november 2010 Beroep: Stafmedewerker Kwaliteit / Lead auditor bij NS Concerninkoop • Mevrouw drs. R.C.W. Stadhouders ( 4.500), benoemd tot 27 juni 2013 Beroep: lid Provinciale Staten provincie Utrecht • De heer drs. P.M.L. Acda (€ 4.500), benoemd tot 27 juni 2012 Beroep: (gepensioneerd) accountmanager Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) • De heer A.P. van Beukering (€ 4.500), benoemd tot 1 november 2008 Beroep: makelaar onroerend goed te Leiden • De heer A.C.M. Butzelaar (€ 4.500), benoemd tot 1 november 2009 Beroep: (gepensioneerd) architect. Achter de namen van de commissarissen is de hoogte vermeld van de desbetreffende vergoedingen die in 2007 (op jaarbasis) werden ontvangen. De totale honorering bedraagt € 36.000 (op jaarbasis).

De Raad van Commissarissen heeft tot taak om toezicht uit te oefenen op het beleid van de directie, op de werking en integriteit van de interne controle- en beheersingssystemen en procedures binnen Eemland Wonen, alsmede op de algemene gang van zaken binnen de corporatie. Tevens staat de Raad de directie bij met advies. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad zijn in artikel 10 en artikel 11 van de statuten van stichting Eemland Wonen vastgelegd. Tevens vigeert een reglement voor de Raad van Commissarissen. Geen enkel lid van de Raad van Commissarissen ontvangt een vergoeding die gekoppeld is aan de financiële prestaties van Eemland Wonen. De Raad heeft gebruik gemaakt van een reglement als basis voor het eigen functioneren en de relaties met de directie. In dit reglement wordt verwezen naar de profielschetsen van de leden van de Raad. Hierin is de gewenste deskundigheid en achtergrond van de commissarissen vastgelegd. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van Eemland Wonen, onderhoudt een directe of indirecte band met leveranciers van de vereniging. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die welke voortvloeien uit zijn lidmaatschap van de Raad van Commissarissen of onderhoudt banden met Eemland Wonen, hetzij direct, hetzij indirect, buiten zijn commissariaat. In het verslagjaar hebben er geen transacties plaatsgevonden waarbij sprake was van mogelijke (schijn van) belangenverstrengeling. De Raad heeft in 2007 eenmaal buiten de aanwezigheid van de directie vergaderd. In deze vergadering is gesproken over het functioneren van en de relatie met de directeur. Een lid van de Raad woonde de vergaderingen van de Ondernemingsraad van Eemland Wonen bij. Eén lid van de Raad is in 2007 vervangen en het aantal leden van de Raad is verhoogd naar 7. De profielschets voor de leden van de Raad van Commissarissen was hierbij richtinggevend.


3. A lgemene beschouwingen

In het regeerakkoord dat ten grondslag ligt aan het kabinet Balkenende IV werden twee afspraken van groot belang voor de corporatiesector opgenomen: een heffing ten behoeve van achterstandwijken in grote steden, en een integrale heffing vennootschapsbelasting (vpb). Een belangrijk deel van het jaar werd hierover gediscussieerd op landelijk en lokaal niveau, zowel ten principale als op technisch uitvoeringsniveau. Uiteindelijk werd besloten tot een directe “Vogelaarheffing”, uit te voeren door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). De integrale vpb werd ontworpen op een uiterst ongunstige basis voor de corporatie. Aan het eind van het jaar onderkende de staatssecretaris van Financiën de ongunstige situatie waarin corporaties dreigen te geraken. Het regeerakkoord bevriest de discussie over het te voeren woonbeleid. Zowel over het liberaliseren van de huurmarkt als over de aftrekbaarheid van de hypotheekrente mag, zeker niet in onderlinge relatie, niet worden gedebatteerd op kabinetsniveau. In 2007 werd het aantal organisaties dat naast stichting Raeflex visitaties mag verzorgen, uitgebreid met vijf. Op basis van een pilot van de Stichting Experimenten Volkshuisvesting (SEV) werd een format voor komende visitaties ontworpen, met als uitgangspunt dat een visitatierapport in beginsel een verantwoording jegens de stakeholders is. Eemland Wonen is het hier mee oneens: stakeholders zijn uiteraard van groot belang voor het beleid, maar verantwoording legt een corporatie af aan toezichthouders, CFV en de Rijksoverheid. Desalniettemin zal Eemland Wonen zich niet onttrekken aan de verplichting vanuit de Aedescode, om zich periodiek te laten visiteren. Met de corporaties uit Leusden, Woudenberg, Nijkerk en Barneveld werd ook in 2007 samengewerkt. Zo werd een personeelsfunctionaris met elkaar gedeeld, informatie over vacatures uitgewisseld en ontstonden er netwerken op afdelingsniveau. Deze corporaties zijn allen vertegenwoordigd in de Samenwerkende Woningcorporaties Eemland en Gelderse Vallei. Eemland Wonen is lid van de Aedes afdeling Midden en Kleine Woningcorporaties. Daarnaast is Eemland Wonen lid van de afdeling Midden Nederland van VNO/NCW. In Baarn konden in 2007 geen prestatieafspraken met de gemeente Baarn worden afgesloten. De wijze waarop de gemeente invulling wilde geven aan het begrip preferred partnership werd als onvoldoende gekwalificeerd. Met het bestuur van de gemeente Eemnes werd goed samengewerkt voor wat betreft de bouw van een gezondheidscentrum en de ontwikkeling van een grondpositie in Eemnes Zuid. In 2007 werden de contouren van het ondernemingsplan 2008-2009 opgesteld. Dit plan is als hoofdstuk 26 van dit verslag schematisch weergegeven. Met het bestuur en de politiek van de gemeente Baarn wordt veelvuldig overlegd over volkshuisvestelijk vraagstukken, in brede zin des woords: ook overlastsituaties, woningaanpassingen voor gehandicapten, et cetera worden besproken.

4. Kerncijfers

Landelijk*

2007

2006

2005

Balans (per VHE x € 1,00) Materiële vaste activa 36.081 26.962 24.822 24.243 Financiële vaste activa 947 646 682 714 Vlottende activa 2.734 1.066 1.234 1.092 Eigen vermogen 11.444

7.698

7.720

6.806

Langlopende schulden 25.323 16.675 17.193 16.548 Kortlopende schulden 3.026 4.812 3.601 2.696 Winst-en verliesrekening (per VHE x € 1,00) Huren en vergoedingen 4.922 4.383 Onderhoudslasten 1.284 1.395 Personeelskosten 580 790 Rentelasten 1.117 947 Jaarresultaat 379 267

10

4.288 4.017 815 876 645 588 831 965 588 1.113

Waarde (per VHE x € 1.000) a - OZB-waarde 164 193 165 155 b - Bedrijfswaarde 41 42 43 46 Solvabiliteit (%) Eigen vermogen / 26,1 26,4 26,3 26,1 totaal vermogen Totaal vaste activa / 1,46 1,6 1,4 1,5 lang vreemde vermogen Liquiditeit (%) Current ratio (vlottende 1,0 activa/kortlopende schulden)

0,2

Rentabiliteit Rentabiliteit eigen vermogen 2,10 3,48 Rentabiliteit vreemd vermogen 5,04 4,40 Rentabiliteit totaal vermogen 3,80 3,81 Aantal verhuureenheden

2.832

0,3

0,4

7,92 18,04 4,00 5,00 4,79 8,21 2.836

2.847

Specificatie verhuureenheden Woningen 2.695 2.699 2.712 Winkels 5 5 2 Gemeenschappelijke ruimte 1 1 2 Garages 94 94 94 Carports 37 37 37

* Uit Bedrijfstakinformatie 2006 - Aedes (klasse III: 1800 - 4000 woningen)


5. Beheer en verhuur

Huurbeleid In het verslagjaar is de jarenlange durende discussie over ‘de modernisering van het huurbeleid’ abrupt gestopt. De coalitiepartners van het kabinet Balkende IV hebben in het regeerakkoord opgenomen dat de stijging van de huren wordt gekoppeld aan de inflatie. “Dit betekent dat het maximale huurverhogingspercentage per 1 juli 2007 1,1% mag bedragen.” Eemland Wonen heeft dit percentage toegepast op het overgrote deel van haar woningen. Uitzonderingen vormden die woningen waarvan al langer bekend is dat zij op de nominatie staan om gesloopt te worden. Daarvoor werd een huurverhoging van 0,55% doorberekend. De huurders van woningen waarvan al vastgesteld was wanneer zij hun woning zouden moeten verlaten in verband met de geplande sloop van hun woning, kregen geen huurverhoging aangezegd. In 2007 werd met 230 huurders de huurovereenkomst beëindigd, waarvan 22 huurders zijn overleden. Er werden 214 huurovereenkomsten afgesloten, waarvan 33 overeenkomsten voor bepaalde duur; dit op basis van de Leegstandswet. Eemland Wonen voert voor de gemeente Baarn onderdelen van de Huisvestingsverordening uit. Als tegemoetkoming in de kosten ontvangt Eemland Wonen de leges die de woningzoekenden moeten betalen voor hun inschrijving en voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning. Afgerond waren deze inkomsten € 23.000.

Betalingsachterstanden Per 31 december 2007 bedroeg de betalingsachterstand van huurders € 113.000. Dat is 0,94% van de jaarhuur. De betalingsachterstand van de zittende huurders bedroeg € 90.000, terwijl Eemland Wonen per 31 december een vordering had op vertrokken huurders van afgerond € 23.000. Gecorrigeerd voor het bedrag aan (huur)schuld dat huurders of hun curatoren wellicht niet zullen betalen, omdat het regime van de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen door een rechterlijk vonnis op hen van toepassing is, bedroeg de huurachterstand € 106.000 (0,88% van de jaarhuur). Per 31 december waren 6 zaken in behandeling bij een incassobureau en 28 zaken bij de deurwaarder. Het ging hierbij om een totale vordering van bijna € 30.000. Met 32 huurders liepen betaalafspraken tot een totaalbedrag van ruim € 14.000. Het ultimum remedium bij huurachterstand – woningontruiming – vond 3 keer plaats, terwijl er in 21 gevallen van huurachterstand vonnis tot ontruiming werd toegewezen door de rechter. Het aantal ontruimingen naar aanleiding van huurachterstand ligt aanzienlijk lager dan voorgaande jaren.

11

Betalingsachterstanden in % van de jaarhuur 2,0

1,41%

1,5

1,48%

1,50%

1,47%

1,10%

1,10%

1,0

0,94%

0,5

0,0

12

landelijk 2005

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Leegstand De huurderving als gevolg van leegstand bedroeg in 2007 € 246.500 (afgerond). Dit is 2,04 % van de jaarhuur. Landelijk ligt dit percentage op 1%.

kosten leegstand naar reden

2006 2007

80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0

frictie

mutatie diversen onderhoud

weigering groot mut. herstruc/planmatig turering

1. Frictieleegstand: leegstand als gevolg van het administratief en/of organisatorisch niet aansluitend kunnen verhuren op de dag nadat de huur van de woning is opgezegd. 2. Mutatieonderhoud: leegstand die veroorzaakt wordt doordat de woning, nadat hij leeg is opgeleverd aan de opzichter, technisch nog niet in orde is bevonden door de opzichter om het huurcontract met de nieuwe huurder te tekenen.


3. Groot mutatieonderhoud en leegstand als gevolg van planmatig onderhoud/project: leegstand als gevolg van het uiterlijk op de dag van de eindinspectie plaatsen van de woning in de categorie groot mutatieonderhoud, dan wel dat de woning leeg blijft na de dag van huuropzegging, omdat dit gewenst is in het kader van een project (planmatig onderhoud). 4. Weigeringsleegstand: leegstand vanaf het moment dat een geselecteerde kandidaat de woning geweigerd heeft te huren. 5. Herstructurering: het betreft woningen die onderdeel uitmaken van een herstructureringsplan (Vogelbuurt).

13

In de professorenbuurt verhuurt Eemland Wonen 228 woningen. De verhuurbaarheid is goed. De gemiddelde huur bedraagt € 433,-. De mutatiegraag bedraagt rond de 5%.

Onderhoud Aan onderhoudswerkzaamheden is in het jaar 2007 € 3.952.137 uitgegeven. Deze uitgaven komen totaal ten laste van de exploitatie 2007 en worden dus niet geactiveerd. Administratief wordt onderscheid gemaakt tussen dagelijks-, (klein) mutatieonderhoud en groot mutatieonderhoud enerzijds en planmatig onderhoud anderzijds. Toelichting op grotere verschillen tussen realisatie en begroting: 2007 2006 2007 Realisatie Begroting Verschil Realisatie Gemiddeld per VHE Dagelijks onderhoud 615.984 493.000 122.984 562.288 243 Klein mutatieonderhoud 318.028 240.000 78.028 372.060 1.558 Groot mutatieonderhoud 791.874 550.000 241.874 737.659 21.402 Planmatig onderhoud 1.233.191 2.163.194 - 930.003 547.709 (inclusief contracten) Planmatig onderhoud 900.000 0 900.000 0 (Vogelbuurt) Bijdrage VVE 93.060 93.060 0 91.538 Totaal onderhoud 3.952.137 3.539.254 412.883 2.311.254

Dagelijks onderhoud De overschrijding van € 122.984 binnen het dagelijks onderhoud wordt onder andere veroorzaakt door het laten uitvoeren van eenmalige (incidentele), niet geprognosticeerde werkzaamheden: Eemborg Vervangen plafonds Eemborg € 50.000 Oosterstraat/Sonnevelt Extra schoonmaakwerk/vuilstort € 7.000 G. van der Veenlaan 12/14 Brandveiligheidsvoorzieningen €20.000 Bloemenbuurt (131) Vloerbalken/vloerdelen vervangen € 5.000 Bloemenbuurt (132) Watermeterputten vervangen € 6.000 ---------- € 88.000 Daarnaast worden werkzaamheden uitgevoerd op titel van dagelijks onderhoud, die omvangrijker zijn dan de reguliere reparatieverzoeken. Diverse complexen/adressen Asbestsanering €28.000 Diverse complexen/adressen Bomen kappen €25.000 Diverse complexen/adressen Badkamer-/toilet-/keukenrenovaties € 98.000 ---------- €151.000 14

Niet alle huurders gebruiken hun tuin waarvoor deze is bestemd.

Klein mutatieonderhoud De hogere uitgaven van klein mutatieonderhoud in 2007 worden veroorzaakt doordat, in een aantal gevallen, een hoger kwaliteitsniveau is gerealiseerd. Hierdoor is het gemiddelde bedrag per mutatie hoger dan het geprognosticeerde kengetal van 2007 (€ 1.000 per melding). Deze kosten zijn overigens vergelijkbaar met eerdere jaren (2005 en 2006). Bezien wordt of de gemiddelde uitgaven begrotingstechnisch voor 2009 moet worden bijgesteld.


Groot mutatieonderhoud Er is in 2007 aan 37 woningen groot mutatieonderhoud uitgevoerd. De overschrijding van de kosten van het groot mutatieonderhoud met ruim € 240.000 is te verklaren doordat een aantal woningen in deplorabele staat verkeerde. De kosten om deze woningen voor verhuur geschikt te maken lagen boven € 35.000. Daarnaast heeft een beperkt aantal woningen een hoger kwaliteitsniveau (“plus”) gekregen en is er dus een (verhuur-) technische verbeteringsslag doorgevoerd. Dit heeft uiteindelijk geresulteerd in een verhoging van de mutatiekosten ten opzichte van de prognose, waarbij het gemiddelde bedrag per woning uitgekomen is op afgerond € 22.000. Planmatig onderhoud (inclusief contracten): In 2007 is er voor wat betreft het reguliere planmatig onderhoud een onderschrijding ontstaan van € 930.000 ten opzichte van de prognose van afgerond € 2.100.000. Er is in totaal € 1.233.000 gerealiseerd. Dit is bijna 60% van de begroting. Inmiddels is een verbeterslag gemaakt – ondanks personele wisselingen – zodat in 2008 en later de uitputting van de begroting op dit onderdeel in richting van 90 à 100% komt. Van de overige in 2007 geplande activiteiten is onder andere een post van € 215.000 (dakpannen vervangen; Professorenwijk), € 85.000 (vervanging meterkasten; Bremstraat/Klaproosstraat), niet uitgevoerd (geschrapt) en doorgeschoven in de meerjarenplanning. Eén en ander gebaseerd op uitgevoerde herinspecties, volgens conditiemeting. De werkzaamheden die in 2007 in het kader van planmatig onderhoud zijn uitgevoerd: • In het gehele woningbezit zijn circa 75 cv-ketels, zowel individueel als projectmatig vervangen (€ 130.000). • Schilderwerk is opgedragen en deels uitgevoerd in de complexen 100, 101, 110, 111 134, 184, 190 en 213 (circa € 500.000). • Gevelonderhoud/kozijnherstel is opgedragen en deels uitgevoerd in de complexen 110, 131, 180 en 251 (circa € 230.000). • Door het gehele bezit heen is voor circa € 420.000 uitgevoerd aan contractonderhoud (centrale verwarming, mechanische ventilatie, schoonmaak- en tuinonderhoud). Vogelbuurt Hoewel niet in de begroting planmatig onderhoud 2007 opgenomen, worden de kosten die gemoeid waren voor onderhoudswerkzaamheden in de woningen in de Vogelbuurt Zuid, die niet voorzien waren in het project gerekend tot planmatig onderhoud. Het betreft € 900.000. In veel woningen bleek de staat van onderhoud slechter dan voorzien. Bovendien is in overleg met veel huurders, te meer omdat er velen zeer lang in de woning wonen, een ruimere opvatting gehanteerd bij de afweging of zaken voor rekening huurder of rekening verhuurder komen, ten gunste van de huurders. Aantal meldingen Gemiddelde kosten / melding 2007 2006 2007 2006 Dagelijks onderhoud 2.528 2.548 243 221 Klein mutatieonderhoud 204 216 1.558 1.722 Groot mutatieonderhoud 37 40 21.402 18.441

15

6. Projectontwikkeling

Begin 2007 keurde de gemeenteraad van Baarn een plan af, dat ten doel had om de twee Sonneveltsflats aan de achterzijde identiek te ontwikkelen als het veelgeroemde complex Eemborg. Deze ontwikkeling werd in de gemeentelijke structuurnota van 2006 expliciet nastrevenswaardig geacht. Eemland Wonen heeft op gepaste wijze haar zorgen geuit over deze bestuurlijke discontinuïteit. Mede gelet op de verwachtingen die bij de beoogde huurder van de zorgwoningen – Leger des Heils – waren gewekt is direct naar een andere locatie gezocht. Deze is gevonden en in het verslagjaar is in hoog tempo de desbetreffende projectontwikkeling voortgezet. De planvorming inzake de bouw van een gezondheidcentrum in Eemnes is in het verslagjaar nagenoeg afgerond. Naar verwachting zal in 2008 gestart worden met de bouw. Het centrum biedt ruimte aan vier huisartspraktijken, een apotheek en een fysiotherapiepraktijk. De planvorming voor de bouw van 12 woningen in Soest voor personen met een verstandelijke beperking werden in 2007 nagenoeg afgerond. Ook deze bouw start in 2008.

16

Eind 2007 was de herstructurering van Vogelbuurt Zuid nagenoeg afgerond. Van de 155 woningen en bergingen zijn de daken, ramen, deuren en kozijnen vervangen. De 155 woningen hebben nieuw voegwerk gekregen en het voegwerk van de bergingen is hersteld. De huurders konden kiezen tussen een aantal verbouwingsmodaliteiten in de woningen, waartegenover een huurverhoging staat. Het totale deelproject (155 woningen) kostte € 8.143.829,67. Een belangrijk deel van de kosten konden worden geactiveerd. Het sociaal plan bood op gepaste wijze soelaas aan de bewoners, bij vertrek en bij tijdelijk huisvesting. Problemen met gevonden asbest in kruipruimten werden overeenkomstig wet- en regelgeving opgelost. Voorbereidingen voor de volgende fase – Vogelbuurt Noord – werden in 2007 afgerond. De planvorming inzake Vogelbuurt Midden vergde intensief overleg met architecten, stedenbouwkundigen, toekomstige huurders van het woon-zorgcomplex en de gemeente Baarn. In 2007 zijn geen wooneenheden gebouwd waarvan de stichtingskosten hoger lagen dan € 200.000.


17

De prijsvraag onder vijf architecten voor een ontwerp van het Parkgebouw aan de Oosterstraatvijver te Baarn is gewonnen door architectenbureau Pattynama Ahaus te Amsterdam. Het gebouw biedt woonruimte voor dementerende, verstandelijk gehandicapten en senioren. Op de begane grond komt een ontmoetingruimte met een wijkfunctie.

In Eemnes bouwt Eemland Wonen een gezondheidscentrum, waarin drie huisartsenpraktijken, een apotheker en een fysiotherapeut worden gevestigd.

7. Huisvesting senioren, gehandicapten en personen die zorg en begeleiding behoeven

In het verslagjaar zijn helaas geen projecten gestart noch opgeleverd die gerekend kunnen worden tot het prestatieveld Wonen en Zorg (artikel 12b BBSH). In het verslagjaar is Eemland Wonen wederom benaderd door verschillende instanties met de vraag of zij in de gelegenheid is om onroerend goed te verwerven, op te richten of bestaand onroerend goed te verhuren, zodat de cliënten van deze instanties huisvesting kunnen krijgen in de lokale samenleving. Ultimo 2007 waren twee bouwplannen ver ontwikkeld. Het eerste plan betreft een verzoek van een groep ouders van jongvolwassenen met een verstandelijke beperking in de gemeente Soest om voor hun kinderen een woongebouw op te richten. Naar verwachting zal in 2008 met de bouw in die gemeente begonnen worden. Het tweede plan betreft een aangepast plan van het plan dat in 2007 door de gemeenteraad van Baarn naar de prullenbak werd verwezen. Het aangepaste plan omvat vier groepswoningen voor dementerende ouderen en de bouw van circa 30 woningen voor senioren. In 2007 is op verzoek van en met subsidie van de gemeente Baarn een reeks van kleine woningaanpassingen gerealiseerd, op basis van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo), voor een bedrag van bijna € 65.000. 18


8. Leefbaarheid

Ter bevordering van de leefbaarheid in buurten en wijken waarin Eemland Wonen onroerend goed exploiteert is een budget beschikbaar voor projecten en voor sociale begeleiding. De helft van de salariskosten van de huismeesters en die van de medewerker sociale begeleiding zijn ten laste gebracht van de post leefbaarheid. De werkzaamheden in het kader van de sociale begeleiding betreffen woninggebonden werkzaamheden en contacten met hulpverlenende instanties. De woninggebonden werkzaamheden hebben veelal betrekking op enkelvoudige sociale problematiek bij een huurder of tussen enkele huurders. In het verslagjaar kwamen er totaal 280 aanvragen voor sociale begeleiding binnen. Daarvan werden 177 aanvragen door huurders zelf gedaan en 103 kwesties werden aangedragen door hulpverlenende instanties en/of door medewerkers van Eemland Wonen. Het in 2002 gestarte samenwerkingsverband tussen verschillende regionaal werkzame instellingen op het terrein van de geestelijke gezondheidszorg, maatschappelijk werk, de politie werkzaam in Baarn en Eemland Wonen, met als doel preventie en aanpak van (extreme) overlast in buurten is in grote lijnen op dezelfde voet verder gegaan. In het verslagjaar zijn 15 nieuwe cases in dit overleg besproken, wat het totaal brengt op 105 cases sinds de start in 2002. In het verslagjaar zijn 16 achterpaden voorzien van verlichting. Aan dit aantal achterpaden liggen bijna 400 woningen. Eemland Wonen bekostigt de aanleg en een belangrijk deel van de exploitatie. In 2007 betaalden de desbetreffende huurders € 0,48 per maand. In 2008 zal wederom een aantal achterpaden verlicht worden.

19

9. V erkoop huurwoningen

Het op grote schaal verkopen van huurwoningen werd met name door de toenmalige staatssecretaris Volkshuisvesting Remkes met kracht aangemoedigd. Het werd zelfs één van de zes prestatievelden in het Besluit Beheer Sociale Huursector. Sindsdien worden wisselende standpunten van besturen van overheden over dit onderwerp ingenomen. Eemland Wonen heeft sinds 2002 een bescheiden verkoopcontingent vastgesteld, op basis van het strategisch voorraadbeleid. Aan de desbetreffende huurders zijn deze woningen te koop aangeboden tegen 90% van de executiewaarde. Een antispeculatiebeding van drie jaar is hierbij van toepassing. Indien de woningen niet door deze huurders worden gekocht, vindt verkoop plaats bij mutatie, tegen marktwaarde. In 2007 zijn zes woningen verkocht (begroot vijf). Van de totale verkoopprijs (€ 1.043.996) kan € 957.709 als boekwinst aan het resultaat worden toegevoegd. Het verkoopcontingent bedroeg ultimo 2007 46 woningen. De minister van Wonen, Wijken en Integratie ziet het verkopen van huurwoningen als een belangrijk instrument om de naar haar genoemde heffing te betalen, alsmede om de in 2008 ingevoerde voor corporaties verplichte vennootschapsbelasting te betalen.

20

Eemland Wonen acht het beperkt verkopen van huurwoningen gewenst en verantwoord, voor het realiseren van volkshuisvestelijke doelstellingen. Hierbij dient in het oog te worden gehouden dat de kwantiteit van de voorraad, mede in het perspectief van de ontwikkelportefeuille, op peil blijft en de doelstelling om in 2015 3.000 verhuureenheden te bezitten niet onder druk komt te staan.


10. B etrekken van bewoners bij beleid en beheer

In het verslagjaar werd steeds duidelijker dat (het bestuur van) de huurdersvereniging Baarnsch Belang niet in staat was zorg te dragen voor haar continuïteit. Aan het einde van het verslagjaar had het bestuur van de huurdersvereniging "Baarnsch Belang" (HVBB) de facto haar taken neergelegd. Opheffing van de vereniging zal in 2008 plaatsvinden. Eemland Wonen achtte het haar verantwoordelijkheid om zorg te dragen dat er (weer) een volwaardige vorm van behartiging van belangen van huurders gecreëerd zou worden; zowel op individueel niveau als voor het collectief van de huurders. De kwaliteit van haar beleid en handelen zal door een georganiseerde vorm van belangenbehartiging immers alleen versterkt kunnen worden. In de eerste plaats is met de lokale stichting voor sociaal-cultureel werk De Plataan een overeenkomst gesloten inhoudende dat een opbouwwerker voor enkele uren per week als ‘ombudsman’ beschikbaar is voor individuele huurders en die tevens betrokken wordt bij de articulatie van deelbelangen van groepen huurders. In de tweede plaats is binnen het kader van de omzetting van rechtspersoonvorm van de toegelaten instelling ruimte gecreëerd voor een huurdersraad. De Huurdersraad zal gevraagd en ongevraagd het bestuur van Eemland Wonen kunnen adviseren over beleidsaangelegenheden. In de herstructureringswijk Nieuwe Oosterhei heeft in het verslagjaar een bewonerspanel in het deelgebied Vogelbuurt Zuid gefunctioneerd: een klankbord van betrokken huurders die het proces van groot onderhoud nauwlettend volgde. Er zijn in de diverse deelgebieden van deze wijk geregeld korte nieuwsbulletins verspreid. Er functioneren twee bewonerscommissies in complexen gestapelde bouw. Met deze commissies wordt twee keer per jaar overleg gevoerd. Het blad Huurcontract werd in 2007 drie keer uitgebracht.

Op de plaats waar tot voor kort de Bestevaerschool was gevestigd, bouwt Eemland Wonen een Brede School (openbaar onderwijs), alsmede 20 appartementen. Verwachte oplevering: december 2009.

21

11. F inancieel beleid en beheer

Het financiële beleid van Eemland Wonen is er op gericht de continuïteit van de organisatie te waarborgen. Eemland Wonen kijkt met tevredenheid terug op 2007. De cijfers laten zien dat Eemland Wonen een financieel gezonde organisatie is.

Het resultaat Het jaar 2007 is afgesloten met een positief resultaat van € 757.000 (afgerond) (2006: € 1.667.000). Het jaarresultaat wordt toegevoegd aan het eigen vermogen. Het verschil tussen behaald resultaat € 757.000 en begroot resultaat € 1.454.000 bedraagt- € 696.000. Hieronder zijn de afwijkingen op hoofdniveau weergegeven:

22

werkelijk begroting afwijking t.o.v. 2007 2007 begroting Huren 12.077 12.191 - 114 Verkoop onroerend goed 950 761 189 Overige opbrengsten 462 459 3 Som der bedrijfsopbrengsten 13.489 13.411 78 Personeelskosten 2.236 1.770 466 Afschrijvingen vaste activa 1.742 1.832 - 90 Overige waardeveranderingen vaste activa 22 20 2 Onderhoudskosten 3.952 4.085 - 133 Overige bedrijfskosten 2.386 1.887 499 Som der bedrijfslasten 10.338 9.594 744 Bedrijfsresultaat 3.151 3.817 - 666 Financiële baten en lasten - 2.394 - 2.364 - 30 Jaarresultaat 757 1.453 - 696 De grootste afwijkingen tussen de begroting 2007 en de realisatie 2007 worden gevormd door: 1. meer opbrengst verkopen 189 2. meer personeelskosten 466 3. meer overige bedrijfskosten 499 1. In de begroting was uitgegaan van de verkoop van vijf woningen. In 2007 zijn er zes woningen verkocht. 2. De overschrijding van de personeelskosten worden voornamelijk veroorzaakt door de post “Ingehuurd personeel”. 3. Hogere overige bedrijfslasten worden voornamelijk veroorzaakt door het nemen van een deel van de algemene projectkosten Vogelbuurt. Het resultaat uit bedrijfsvoering zonder waardeveranderingen van de vaste activa bedraagt over 2007 € 779.000 (€ 3.238.000 in 2006). Bij een omzet van € 13.489.000 (€ 13.465.000 in 2006) bedraagt de behaalde marge 5,78% (24,1% in 2006) van de omzet.


Het resultaat zonder waardeveranderingen én zonder verkopen bedraagt over 2007 - € 171.000 (€ 2.012.000 in 2006). Bij een omzet (zonder verkopen) van € 12.539.000 (€ 12.239.000 in 2006) bedraagt de behaalde marge - 1,4% (16,4% in 2006). De onderstaande tabel laat de margeontwikkeling en de ontwikkeling van het resultaat gecorrigeerd met overige waardeverandering van de Materiële Vaste Activa (met en zonder verkopen) zien.

25,00%

3.500 3.000

20,00% 15,00%

2.000 1.500

10,00%

1.000 5,00%

500 0 -500

2003

2004

2005

2006

Marge

Resultaat (x E 1.000)

2.500

0,00%

2007

-5,00%

-1.000 -1.500

-10,00% resultaat (zonder verkopen en waardeveranderingen) resultaat (zonder waardeveranderingen, met verkopen) marge (zonder overige waardeveranderingen)

Vermogensontwikkeling en solvabiliteit Door het resultaat van 2007 stijgt het eigen vermogen met 3,6% (8,6% in 2006) naar € 21,8 miljoen per ultimo 2007 (€ 21 miljoen per ultimo 2006). De solvabiliteit, gedefinieerd als totaal eigen vermogen gedeeld door het balanstotaal, bedraagt ultimo 2007 26,3% (ultimo 2006 26,3%). Ter vergelijking: de gemiddelde solvabiliteit van corporaties van de grootte van Eemland Wonen op landelijk niveau bedroeg ultimo 2006 26,1% (bron: Aedes bedrijfstakinformatie 2006).

23

Risicoanalyse Portefeuille- en marktrisico Eemland Wonen opereert in een sterke vastgoedmarkt. Markttechnische leegstand komt nauwelijks voor. Wel heeft Eemland Wonen te maken met een grotere leegstand ten gevolge van projectontwikkeling. De herstructureringsopgave van Eemland Wonen in de Vogelbuurt is omvangrijk. Teneinde verstoringen in de markt te volgen wordt de vraag naar bepaalde type woningen gevolgd via het woonruimteverdelingsysteem en een uitgebreide monitoringrapportage. Een goede indicator van het portefeuille- en marktrisico is het gemiddelde aantal reacties per mutatie. Onderstaande grafiek geeft een classificatie van het aantal reacties per mutatie.

Aantal reacties 2007

Aantal reacties 2006 2% 10%

36% 8% 18% 36% 24

36%

23% <10 reacties 10-25 reacties 25-50 reacties 50-100 reacties >100 reacties

23%

42%

Ten opzichte van 2006 is het aantal reacties per mutatie gestegen van gemiddeld 38 reacties in 2006 tot gemiddeld 46 reacties in 2007. Treasuryrisico Het treasurybeleid van Eemland Wonen is primair gericht op het waarborgen van financiële continuïteit, door resultaat en vermogen te beschermen tegen financiële risico’s en de organisatie blijvend financierbaar te houden tegen acceptabele voorwaarden en kosten. Eemland Wonen heeft in haar treasurystatuut de uitgangspunten en verantwoordelijkheden vastgelegd. Daarnaast beschikt Eemland Wonen over een treasuryjaarplan. De Raad van Commissarissen heeft het statuut en het jaarplan goedgekeurd. Een financiële commissie adviseert het bestuur bij het formuleren en uitvoeren van het treasurybeleid. Renterisico Financiële risico’s worden beheerst door voor een goede spreiding te zorgen van het renterisico. Eemland Wonen hanteert twee definities van renterisico: het WSW-renterisico (het renterisico van de bestaande leningenportefeuille, beleggingen en derivaten) en het bedrijfseconomische renterisico van de totale exploitatie. Het WSW-renterisico wordt bepaald door aflossingen plus renteaanpassingen af te zetten tegen het saldo van de leningenportefeuille. Onderstaand is dit in tabelvorm en grafisch weergegeven. Het bedrijfseconomische renterisico wordt bepaald door bij het WSW-renterisico de exploitatiekasstromen en de (des)investeringskasstromen op te tellen. Het renterisico is gebaseerd op het totaal van de leensom van het voorgaande jaar.


Opgemerkt moet worden dat de renteconversie van een lening met variabele hoofdsom in zijn totaliteit wordt meegenomen terwijl de opgenomen hoofdsom momenteel de helft van de maximale hoofdsom bedraagt. In 2010 wordt teveel renterisico gelopen, met name door voorgenomen investeringen. Zodra er in 2008 meer zekerheid komt over die investeringen zal Eemland Wonen dit renterisico verminderen door het voorfixeren van leningen of het aanwenden van derivaten. 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Aflossing 6.231 5.404 8.745 2.647 3.397 5.417 7.317 6.777 181 190 geldleningen Renteaanpassing 0 0 0 0 0 0 314 1.731 0 0 Renteconversie 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 0 0 0 0 roll-over Storting financiering - 10.800 - 10.000 0 0 0 0 0 0 0 0 WSW-renterisico 431 404 13.745 7.647 8.397 10.417 7.631 8.508 181 190 Exploitatiekasstromen 5.354 4.413 3.819 7.898 7.706 6.646 5.055 6.996 7.461 8.757 Rentebetalingen 2.473 2.555 2.730 2.266 2.035 1.986 1.884 1.569 1.286 1.278 (des)investeringskas- - 2.690 12.777 18.361 - 150 - 169 - 52 - 130 33 63 11 stromen Bedrijfseconomisch - 5.140 11.322 31.017 1.865 2.557 5.705 4.330 3.115 - 5.930 - 7.278 renterisico WSW-renterisico 0,81% 0,70% 21,95% 14,20% 16,40% 21,78% 18% 24,25% 0,64% 0,67% Bedrijfseconomisch - 9,62% 19,52% 49,54% 3,46% 4,99% 11,93% 10,21% 8,88% - 20,95% - 25,88% renterisico

60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% -10,00%

2008 2009

2010

2011

2012 2013

2014

2015

2016

-20,00% -30,00%

WSW-renterisico

bedrijfseconomisch renterisico

max WSW-renterisico

Eemland Wonen heeft geen beleggingen. In 2007 zijn geen derivaten aangekocht. Conform het treasurystatuut kunnen off-balance instrumenten (derivaten) uitsluitend worden ingezet voor afdekking van renterisico’s, die uiteindelijk in samenhang staan met de leningportefeuille. Eemland Wonen heeft drie swaps. Een overzicht van de swaps is opgenomen in hoofdstuk 18 (Niet uit de balans blijkende verplichtingen). Bij een rekenrente van 4,48% is de contante waarde van de leningen ultimo 2007 gelijk aan het werkelijke (restant-) leenbedrag. In 2006 bedroeg de op deze wijze berekende rekenrente 4,53%. De gemiddelde betaalde rente, te definiëren als de betaalde rente gedeeld door het gemiddelde leenbedrag bedroeg ultimo 2007 4,67% (2006: 4,78%).

25

Het financieringsrisico Financiële continuïteit wordt onder andere gewaarborgd door de mogelijkheid om in de toekomst voldoende financiering te kunnen aantrekken. Het WSW is per 1 oktober 2007 overgestapt op een nieuwe methode voor de bepaling van de borgingsruimte, genaamd het “faciliteringsvolume”. Belangrijke uitgangspunten bij het bepalen van dat faciliteringsvolume zijn: • Een positieve operationele kasstroom wordt ingezet voor interne financiering van borgbare activiteiten. Een negatieve operationele kasstroom is niet borgbaar. • Inkomsten uit verkopen van bestaand bezit worden ingezet voor interne financiering van borgbare activiteiten. Op basis van de begroting 2008 bedraagt het faciliteringsvolume van Eemland Wonen bij het WSW voor 2008 tot en met 2010 ruim € 45 miljoen. Het WSW geeft dit faciliteringsvolume af, indien Eemland Wonen een positieve operationele kasstroom heeft (inclusief rentelasten en een fictieve aflossing van 2% van de leningenportefeuille). Uit onderstaande tabel laat de operationele kasstroom zien over de periode 2008 tot en met 2012. Hieruit blijkt dat Eemland Wonen over deze periode een licht negatieve kasstroom heeft. In een gesprek met de WSW stuitte dit niet op bezwaren en werd toegezegd het faciliteringsvolume te verstrekken. Het realiseren van een positieve kasstroom zal bij toekomstige begrotingen een punt van aandacht zijn. 26

Operationele kasstroom (x EUR 1.000) 2008 2009 2010 2011 2012 Totaal Inkomsten uit exploitatie 12,732 13,066 14,122 15,130 15,459 70,509 Uitgaven uit exploitatie - 8,593 - 8,152 - 8,955 - 8,479 - 8,937 - 43,116 Rente inkomsten & uitgaven - 2,946 - 2,893 - 3,790 - 4,276 - 4,287 - 18,192 Saldo operationele kasstroom 1,193 2,021 1,377 2,375 2,235 9,201 Fictieve aflossing WSW (2% per jaar) - 1,169 - 1,657 - 1,900 - 2,281 - 2,228 - 9,235 Saldo operationele kasstroom na 24 364 - 523 94 7 -34 fictieve aflossing Projectrisico De financiële risico’s hebben vooral betrekking op de projectontwikkelingsactiviteiten rond herstructurering en nieuwbouw. Ieder nieuwbouw- en renovatieproject is opgesplitst in een vast aantal fasen. Iedere fase wordt afgesloten met een fasedocument waarin de marktpositie en het portefeuille-effect van de investeringen, het rendement en het risico in kaart worden gebracht. Bij investeringsbeslissingen wordt de bedrijfswaardeberekening gehanteerd als instrument om de rentabiliteit te bepalen. Het inzicht van het individuele projectrisico moet aangevuld worden met een referentie voor het risico op portefeuilleniveau. Risico’s bij de uitvoering van projecten worden zoveel mogelijk beperkt door contractueel vooraf overeengekomen condities voor wat betreft tijd, geld en kwaliteit bij de uitvoerende partijen te leggen. Eind 2007 zijn er geen noemenswaardige projectactiviteiten. De renovatie van Vogelbuurt Zuid is nagenoeg afgerond en andere projecten zijn nog niet opgestart.


Informatievoorzieningsrisico Eemland Wonen wordt in toenemende mate afhankelijk van de betrouwbaarheid van internet en de gegevensverwerking en databeheer van het geautomatiseerde primaire systeem. In 2007 is Eemland Wonen een week niet bereikbaar geweest voor mailverkeer. In 2008 wordt onderzocht of er maatregelen mogelijk zijn om deze kwetsbaarheid van Eemland wonen te verminderen. In 2007 is een project opgestart gericht op het elektronisch verwerken van binnenkomende facturen. Dit project zal in 2008 worden afgerond. Dit zal naar verwachting een grotere efficiency betekenen bij het verwerken van inkomende facturen. In 2008 zal tevens onderzoek verricht worden om de werking van het primaire systeem verder te optimaliseren.

Overige zaken Wet betaalbaarheidsheffing Vanwege de politieke onzekerheid op het moment van het opstellen van de jaarrekening omtrent de wijze waarop het wetsvoorstel betaalbaarheidsheffing zal uitwerken op de kosten van deze heffing van Eemland Wonen, heeft Eemland Wonen in het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde hiermee geen rekening gehouden. Verbindingen In 2006 heeft Eemland Wonen een besloten vennootschap opgericht: Eemland Wonen B.V. gevestigd te Baarn. Eemland Wonen B.V. is een 100% dochter van Eemland Wonen. Doel van de B.V. is het verwerven van een 50% deelneming in VDW Projecten B.V. om sociale woningen te bouwen in Eemnes. Het toezicht van de B.V. is momenteel in handen van de Raad van Commissarissen van Eemland Wonen. Het eigen vermogen van de vennootschap bedraagt € 405.000. Daarnaast heeft Eemland Wonen de vennootschap een lening vertrekt van € 1.065.000 tegen een rente van 4,95%. Voor de lening zijn geen zekerheden gevraagd. Daarnaast heeft Eemland Wonen voor de financiering van de B.V. geen zekerheden verstrekt aan derden. Lening en vermogen dienen uitsluitend ter financiering van de activiteiten van VDW Projecten B.V. Bij de verhouding eigen vermogen vreemd vermogen speelt ‘thin capitalization’ een maatgevende rol en voldoet het rentepercentage en onderlinge transacties aan het ´at arms length´ principe. Over 2007 is door de B.V. geen activiteiten verricht noch heeft winstuitkering aan Eemland Wonen plaatsgevonden. Door de deelneming in VDW Projecten B.V. is Eemland Wonen via haar dochter B.V. mede-eigenaar geworden van grond in Eemnes Zuid. De risico’s van het innemen van deze grondpositie worden gedeeld met de mede-eigenaar van VDW Projecten B.V. Met deze mede-eigenaar is een overeenkomst op hoofdlijnen afgesloten, waarin onder andere afspraken gemaakt zijn over de te realiseren woningen en is een koopoptie en aankoopbedrag vastgelegd van Eemland Wonen ten aanzien van de te bouwen sociale woningen. In 2007 heeft VDW Projecten B.V. een lening aangetrokken bij de Rabobank. Voor deze lening zijn geen zekerheden verstrekt. Door Eemland Wonen wordt indirect een 50%-belang gehouden in VDW Projecten B.V., gevestigd te Eemnes waarvoor € 18.000 is gestort. De overige 50% van de aandelen worden gehouden door Van der Wardt Beheer B.V. Zeggenschap is gelijkelijk geregeld.

27

Gedurende 2007 zijn geen kosten doorbelast aan VDW Projecten B.V., hetgeen in lijn is met de afspraken in de samenwerkingsovereenkomst tussen Eemland Wonen B.V. en Van der Wardt Beheer B.V. Deze verbinding is niet in de consolidatie opgenomen. VDW Projecten B.V. heeft een grondpositie aangekocht ten behoeve van toekomstige ontwikkeling van 25 sociale huurwoningen en 75 koopwoningen. Deze huurwoningen zullen door Eemland Wonen worden afgenomen tegen een vooraf overeengekomen prijs. Eemland Wonen B.V. heeft tevens voor 50% recht op de resultaten van VDW Projecten B.V. Ultimo 2007 heeft Eemland Wonen een vordering van € 1.4 miljoen op VDW Projecten B.V. tegen een rente van 1-jaars Euribor plus 100 basispunten. Eemland Wonen heeft het recht van tweede hypotheek (Rabobank recht van eerste hypotheek). Vooralsnog hebben, naast de aankoop van de grond, geen activiteiten plaatsgevonden en heeft geen winstuitkering plaatsgevonden. Vermogensdoelstellingen zijn vooralsnog niet gesteld. Fiscale ontwikkelingen Met ingang van 1 januari 2006 is Eemland Wonen vennootschapsbelastingplichtig voor commerciële activiteiten. Voor 2006 en 2007 leidt dit niet tot een betalingsverplichting vennootschapsbelasting. Met ingang van 2008 wordt Eemland Wonen integraal vennootschapsbelastingplichtig. Dit zal wél leiden tot een belastingheffing. In de meerjarenbegroting 2008 is rekening gehouden met deze integrale vennootschapsbelasting. 28


Beoordeling van het stelsel van risicobeheersing Eemland Wonen heeft een stelsel van interne risicobeheersings- en controlemaatregelen opgesteld. De systemen zijn bedoeld om een optimale beheersing van risico’s mogelijk te maken. Deze systemen kunnen echter nooit de absolute zekerheid bieden dat de doelstellingen van Eemland Wonen worden gerealiseerd, of dat materiële verliezen, fraude en overtreding van de geldende wet- en regelgeving niet zullen optreden. Voorts wil Eemland Wonen benadrukken dat de activiteiten een aantal risico’s met zich meebrengt die buiten de eigen invloedsfeer liggen. Dit betreft veranderingen in de politieke context en veranderingen in wet- en regelgeving. Ook (ingrijpende) conjuncturele ontwikkelingen liggen buiten deze invloedssfeer. Jaarlijks beoordeelt de externe accountant het geheel aan beheersingsmaatregelen. De accountant stelt van haar bevindingen bij haar controleklanten in de volkshuisvestingssector een benchmark samen. Deze benchmark wordt in de financiële commissie en de Raad van Commissarissen besproken. De uitkomst van de beoordeling van de accountant over 2007 was als volgt:

29

In 2007 is het ambitieniveau van Eemland Wonen toegevoegd aan de benchmark. Eemland Wonen moet, als kleinere corporatie niet op elk onderdeel aan de benchmark willen voldoen. Vooral de vergelijking tussen ambitieniveau en realisatie is van belang.

12. Klachtencommissie

In het verslagjaar 2007 zijn geen klachten van huurders van Eemland Wonen en/of woningzoekenden bij de commissie ingediend. Derhalve is de commissie één keer bijeengekomen. Dit betrof de jaarlijkse vergadering van de commissie. De commissie bestond ultimo 2007 uit de volgende leden: - mevrouw mr. H.J. van der Ende, voorzitter - de heer A.J. Riedijk, lid - de heer W. Wiersema, lid. De heer Riedijk is aftredend per 31 december 2007 en volgens het reglement niet herbenoembaar. In zijn plaats is per 1 januari 2008 benoemd mevrouw M. Haak - Griffioen. Mevrouw Haak - Griffioen was tot 31 december 2006 lid van de Raad van Commissarissen van Eemland Wonen. Het rooster van aftreden luidt als volgt:

30

Lid namens de huurders, de heer W. Wiersema Voorzitter, mevrouw mr. H.J. van der Ende Lid namens verhuurder, mevrouw M. Haak - Griffioen

Aftredend 31/12/2008

Herbenoembaar t/m 2012





De heer Th.C.M. de Bruijn was in het verslagjaar ambtelijk secretaris. Commissie Sociaal Fonds Huurders Eemland Wonen De Commissie heeft besloten om zes huurders een financiële bijdrage toe te kennen om hun persoonlijke situatie op dat moment – gerelateerd aan het wonen – te helpen verlichten. Het totaal aan bijdragen bedroeg € 3.200.

Voor 12 huurders met een verstandelijke beperking bouwt Eemland Wonen in Soest aan elkaar geschakelde woningen, waarin zorg geboden wordt. Het pand staat naast het gelijksoortige Fierhuis, dat de corporatie sinds 2005 verhuurt.


13. Interne organisatie

Het personeelsbeleid van Eemland Wonen is neergelegd in een strategisch meerjarenplan. Doelstelling hiervan is de organisatie te ontwikkelen tot een deskundige en professionele organisatie die getalenteerde medewerkers aantrekt, ontwikkelt en vasthoudt. Het niveau van de ambitieuze volkshuisvestingsdoelen van de organisatie vragen om hooggekwalificeerde medewerkers. Ook in het afgelopen jaar heeft Eemland Wonen volgens het uitgestippelde personeelsbeleid geïnvesteerd in haar medewerkers. Op Personeel & Organisatie gebied werkt Eemland Wonen samen met de corporaties uit Barneveld, Leusden, Nijkerk en Woudenberg. Binnen dit samenwerkingsverband is een Personeelsconsulent in dienst. Het werk op het gebied van Personeel & Organisatie heeft het afgelopen jaar voor het grootste deel bestaan uit operationele zaken. Daarnaast ging de aandacht uit naar relatief veel vacatures. De effecten hiervan op de continuïteit heeft daardoor veel van de medewerkers gevraagd. Door ontslag, vertrek, langdurige ziekte en het gebruik maken van de vroegpensioenregeling is de personele bezetting in 2007 niet op volle sterkte geweest. Alle afdelingen hebben langere tijd te kampen gehad met een wisselende bezetting. Om in de continuïteit van de werkprocessen te voorzien, heeft Eemland Wonen voor een aantal functies een interim functionaris aangesteld; het desbetreffende budget werd dan ook overschreden. In 2007 zijn de volgende vacatures vervuld: Rayonopzichter, Directiesecretaresse, Allround Secretaresse, Projectontwikkelaar en Assistent Projectleider. In het verslagjaar is een systematiek voor functioneringsgesprekken en beoordelingsgesprekken ontwikkeld en geïmplementeerd, in overleg met de Ondernemingsraad (OR). Medewerkers worden in de gelegenheid gesteld om cursussen en trainingen te volgen. Hiervoor is in 2007 een opleidingsbudget van € 20.000 (1,18% van de totale loonsom) beschikbaar gesteld. Dit budget is voor 90% besteed. In 2007 werd voor belangstellenden een driedaagse workshop Effectief Leiderschap georganiseerd. Deze workshop staat in het teken van het ontwikkelen van een proactieve houding, keuzes maken, eigen verantwoordelijkheid nemen en samenwerking. In het verslag jaar is de workshop twee keer gegeven, gelijktijdig opengesteld voor de vijf deelnemende corporaties. Vijf medewerkers van Eemland Wonen hebben aan deze workshop deelgenomen. In mei 2007 was de nieuwe CAO voor 2007/2008 gereed. De belangrijkste wijzigingen zijn de verbetering van het bruto-nettotraject door een voor de medewerkers gunstigere verdeling en een verlaging van de pensioenpremie en de mogelijkheid om (tijdelijk) op individuele basis een werkweek van 40 uur overeen te komen. Naast de CAO werkt Eemland Wonen met een personeelshandboek. Daarin zijn bedrijfseigen regelingen vermeld. Op het gebied van personele regelingen is in 2007 de levensloopregeling aan dit handboek toegevoegd. In 2006 is een start gemaakt met een cultuurtraject. Onder leiding van een organisatieadviseur hebben de directie en het management in een aantal sessies de contouren van de gewenste cultuur neergezet, waarbij de organisatiecompetenties samenwerking, flexibiliteit en klantgerichtheid als speerpunten zijn benoemd.

31

Daarna zijn deze grote lijnen met de medewerkers besproken. Eind 2007 is dit traject afgerond. Begin 2007 is besloten om de bereikbaarheid van Eemland Wonen te verbeteren. Uitwerking van dit voorstel is gerealiseerd, zodat invoering ervan in 2008 kan plaatsvinden. In dit jaar heeft één OR-lid zijn taak neergelegd en is een nieuw OR-lid toegetreden. De directeur voerde dit jaar in aanwezigheid van een lid van de Raad van Commissarissen en de Personeelsconsulent zeven keer overleg met de OR. Daarin werden de OR-leden meegenomen in voor de organisatie belangrijke ontwikkelingen en werd op verschillende punten om advies gevraagd. Per ultimo 2007 was de formatie als volgt in de organisatie verdeeld: Directie / staf Aantal 3,89 FTE 32

Financiën & Interne Dienstverlening 4,36

Verhuur en Onderhoud Project- Totaal Bewoners- ontwikkeling zaken 5,92 7,44 2,67 24,29

Eind 2007 had Eemland Wonen 28 medewerkers in dienst, in de navolgende verdeling: Mannen Vrouwen Totaal Parttime 4 7 11 Fulltime 12 5 17 Totaal 16 12 28 Aantal medewerker en FTE’s naar geslacht en per afdeling: Mannen Vrouwen Totaal FTE Mannen FTE vrouwen FTE totaal Directie en staf 4 1 5 3,67 0,22 3,89 FID 2 3 5 2,00 2,36 4,36 VBZ 1 6 7 1,00 4,92 5,92 Onderhoud 7 1 8 6,44 1,00 7,44 PO 2 1 3 1,67 1,00 2,67 In de CAO wordt gewerkt met het functiewaarderingssysteem CATS. Dit systeem kent de functieschalen A tot en met O. Bij Eemland Wonen is de schaalindeling per 31 december 2007 als volgt: Functieniveau A: 0 Functieniveau B: 1 Functieniveau C: 5 Functieniveau D: 0 Functieniveau E: 0 Functieniveau F: 4 Functieniveau G: 3

Functieniveau H: 6 Functieniveau I: 2 Functieniveau J: 1 Functieniveau K: 3 Functieniveau L: 1 Functieniveau M: 0 Functieniveau N: 1

De directeur/bestuurder valt buiten de reguliere functiewaardering.


Ook dit jaar werden over de gehele linie periodieken toegekend volgens de geldende methodiek. In het verslagjaar zijn 5 medewerkers in dienst getreden en verlieten 10 medewerkers de organisatie. De gemiddelde leeftijd van de 28 medewerkers bedroeg 48,1 jaar en was als volgt verdeeld: <25 Mannen 0 Vrouwen 0

25 t/m 34 35 t/m 44 45 t/m 54 0 5 6 4 2 1

55> 5 5

gem. leeftijd 49,8 45,8

Per ultimo 2007 bedroeg de gemiddelde diensttijd 8,4 jaar. Gemiddelde diensttijd in jaren 0 t/m 1 2 t/m 3 4 t/m 5 6 t/m 10 >10 gem. diensttijd Mannen 4 1 2 6 4 10,5 Vrouwen 3 2 0 4 2 5,6 33

Het ziekteverzuimpercentage bedroeg in 2007 11,09%. Hetzelfde cijfer bedroeg in 2006 5,28%. Het verzuim wordt verklaard door vier gevallen van langdurige uitval. Op een relatief klein personeelsbestand zijn dergelijke gevallen van grote invloed op het kengetal. De meldingsfrequentie was in 2007 1,26. In 2007 kende Eemland Wonen geen zwangerschapsverlof. Bijzonderheden 2007 Vroegpensioen 1 medewerker Vertrek met ontslag 3 medewerkers

14. G econsolideerde balans per 31 december 2007

(na resultaatbestemming x € 1.000)

ACTIVA

Referentie

31-12-07 31-12-06

Vaste activa Materiële vaste activa 18 Onroerende en roerende zaken in exploitatie 18.1 61.318 63.128 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 12.499 4.820 Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie 2.539 2.447 76.356 70.395 Financiële vaste activa 18.2 Te vorderen BWS-subsidies 18.2.1 1.829 1.935 Deelnemingen 18.2.2 18 18 Leningen u/g 18.2.3 1.430 4.163 3.277 6.116 Vlottende activa

34

18.3

Voorraden Materiaal 18.3.1 10 10 Onderhanden werken 18.3.2 2.293 2.244 2.303 2.254 Vorderingen 18.4 Debiteuren 18.4.1 88 268 Overheid / Gewest 18.4.2 137 215 Overige vorderingen en overlopende activa 18.4.3 392 711 617 1.194 Liquide middelen 18.4.4 Totaal activa

99

53

82.652

80.012

PASSIVA Referentie 31-12-07 31-12-06 Groepsvermogen 18.5 21.801 21.042 Langlopende schulden 18.6 Leningen o/g 18.6.1 47.213 48.744 Waarborgsommen 18.6.2 11 14 47.224 48.758 Kortlopende schulden 18.7 Sociaal Fonds Huurders Eemland Wonen 30 35 Fonds Vlinthof 22 20 Schulden aan leveranciers 1.584 1.359 Schulden aan kredietinstellingen 9.978 6.874 Belastingen en premies sociale verzekeringen 259 209 Overige schulden en overlopende passiva 1.754 1.715 13.627 10.212 Totaal passiva

82.652

80.012


15. G econsolideerde winsten verliesrekening

(x € 1.000)

Referentie

Werkelijk 2007

Begroting 2007

Werkelijk 2006

Bedrijfsopbrengsten Huren 19.1 12.077 12.191 11.815 Vergoedingen 19.2 335 358 347 Overheidsbijdragen 19.3 1 5 1 Verkoop onroerende zaken 19.4 950 761 1.226 Overige bedrijfsopbrengsten 19.5 126 96 76 Som der bedrijfsopbrengsten (a) 13.489 13.411 13.465 Bedrijfslasten Personeelskosten 19.6 2.236 1.770 1.829 Afschrijvingen vaste activa 19.7 1.742 1.832 1.830 Overige waardeveranderingen van vaste activa 19.8 22 20 1.571 Leefbaarheid 19.9 68 84 64 Onderhoudskosten 19.10 3.952 4.085 2.311 Overige bedrijfskosten 19.11 2.318 1.803 2.031 Som der bedrijfslasten (b) 10.338 9.594 9.636 Bedrijfsresultaat (a -/- b) 3.151 3.817 3.829 Financiële baten en lasten (c) 19.12 - 2.394 - 2.364 - 2.162 Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (a -/- b + c) 757 1.453 1.667 Resultaat deelnemingen 0 0 0 Jaarresultaat 757 1.453 1.667

35

16. G econsolideerd kasstroomoverzicht (indirecte methode x € 1.000)

Kasstroom uit operationele activiteiten 2007 2006 Bedrijfsresultaat 3.151 3.829 Aanpassingen voor: Afschrijvingen incl. correcties 1.742 1.654 Waardeverandering i.v.m. verkopen 86 441 Waardeverandering i.v.m. onrendabel 22 1.571 Correcties t.g.v. desinvesteringen 1.751 0 3.601 3.666 Veranderingen in werkkapitaal Voorraden 0 1 Onderhanden werk - 49 - 19 Vorderingen 577 - 444 Kortlopende schulden 3.415 2.532 3.943 2.071

36

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest 288 189 Betaalde interest - 2.681 - 2.357 - 2.393

- 2.162

8.302

7.404

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële activa - 9.563 - 5.039 Verkopen onderhanden werk 0 0 Subsidies etc. 0 0 Financiële vaste activa 2.839 - 4.083 Totaal - 6.724

- 9.122

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangen langlopende schulden 4.728 Aflossingen langlopende schulden - 6.259 Totaal - 1.531 Toe- / afname geldmiddelen

4.263 - 2.617

1.646

47

- 72


copyright RVD/foto Eric Maas Minister Vogelaar legt woningcorporaties een heffing op ten behoeve van een fonds, van waaruit leefbaarheidsproblemen in 40 achterstandswijken in Nederland moet worden weggewerkt.

37

Minister Bos van Financiën heft per 2008 vennootschapsbelasting bij alle woningcorporaties. Voor Eemland Wonen betekent dit een forse vermindering van het vermogen om bij te dragen aan het oplossen van volkshuisvestelijke vraagstukken.

17. Algemene toelichting op de geconsolideerde balans en de geconsolideerde winsten verliesrekening

De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winsten verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. In de jaarrekening is de Richtlijn zoveel mogelijk toegepast. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Toelichtingen op posten in de balans, winsten verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.

Grondslagen voor de consolidatie 38

In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Woningbouwvereniging Eemland Wonen en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. Woningbouwvereniging Eemland Wonen heeft 100% van de aandelen van Eemland Wonen B.V. in haar bezit en heeft derhalve beslissende zeggenschap op het beleid van de B.V. Op basis van deze zeggenschap heeft een integrale consolidatie plaatsgevonden. Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voorzover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd.

Grondslagen van waardering van activa en passiva Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van voorgaand jaar. Materiële vaste activa Op materiële vast activa wordt annuïtair afgeschreven, de annuïteit is berekend met een rekenrente van 6,5%. Onroerende en roerende zaken in exploitatie De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs, waarop afschrijvingen in mindering worden gebracht, of lagere bedrijfswaarde.


De aanschafwaarde wordt bepaald als de som van de stichtingskosten inclusief grond, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Op de kosten van de grond wordt niet afgeschreven. Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en de bedrijfswaarde. De toetsing geschiedt op hoofdcomplexniveau. Indien de bedrijfswaarde duurzaam lager is dan de boekwaarde wordt de minimum waarderingsregel toegepast en vindt afwaardering van de boekwaarde plaats tot het niveau van de bedrijfswaarde. Van duurzaamheid is sprake wanneer de bedrijfswaarde gedurende een periode van vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van onroerende zaken in exploitatie wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige inkomsten en uitgaven over de geschatte resterende looptijd van deze exploitatie. De bedrijfswaarde wordt per hoofdcomplex berekend. Daarbij wordt rekening gehouden met eventueel voorgenomen verkoop van het bezit gedurende de eerste vijf jaar. Bij de bedrijfswaardeberekening ultimo 2007 gelden de volgende uitgangspunten: • Een huurverhoging per 1 juli van 1,6% in 2008 en 2,25% in 2009 en verder. • Een inflatiepercentage van 2,25% met voor planmatig onderhoud en de restwaarde een inflatiepercentage van 3,25%. • Een jaarlijkse huurderving van 1%. • Een mutatiegraad van 10% en een huurharmonisatie van 100% van de streefhuur (= 70% van de maximaal redelijke huur). • Planmatig onderhoud conform de onderhoudsbegroting voor de eerstkomende 20 jaar met daarna een gemiddelde op complexniveau. Gedurende de laatste vijf jaar van de levenscyclus wordt geen rekening gehouden met planmatig onderhoud. • Een rekenrente van 6%. • Een restwaarde op basis van de verwachte opbrengstwaarde bij geplande verkoop. Bij woningen die niet verkocht worden wordt de werkelijke grondprijs voor sociale woningbouw, verminderd met aan sloop gerelateerde kosten, opgenomen. Voorgestapelde bouw wordt uitgegaan van een grondprijs van € 330 per m2 en voor grondgebonden woningen wordt uitgegaan van € 220 per m2. In 2005 werd uitgegaan van een grondprijs van € 320 per m2 en voor grondgebonden woningen wordt uitgegaan van € 213 per m2. • De voorgenomen investeringen in bestaand bezit, die nog niet intern geformaliseerd noch extern gecommuniceerd zijn worden in de bedrijfswaarde niet meegenomen. • De periode waarover contant gemaakt wordt is gelijk aan de geschatte resterende levensduur. De geschatte resterende levensduur varieert van minimaal 10 jaar tot maximaal 50 jaar. • De rentabiliteitswaardecorrectie over de leningen wordt meegenomen in de bedrijfswaardeberekening. De rentabiliteitswaardecorrectie van de leningen is gedefinieerd als het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen van de leningen en de waardering van de leningen op de balans. De parameters zijn niet gewijzigd ten opzichte van 2006 met uitzondering van de parameter huurverhoging. Die bedroeg in 2006 1,10% voor de 2006 en 2,25% voor 2007 en verder. Bij de toelichting op de materiële vaste activa wordt de mutatie in de bedrijfswaarde verklaard.

39

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de reële waarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Afschrijving vindt voor het eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van lineaire/annuïtaire afschrijvingen.

Financiële vaste activa 40

Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) De contante waarde van de vordering uit hoofde van het BWS toegezegde bedragen, wordt jaarlijks verminderd met de beschikbaar gestelde bedragen, vermeerderd met de toe te rekenen rente over het saldo van de vordering aan het begin van het verslagjaar. De uitbetalingstermijnen zijn afhankelijk van de disconteringsvoet en belopen vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Deelneming Eemland Wonen heeft via Eemland Wonen B.V. een aandeel van 50% in de VDW Project B.V. Voorlopig is de deelneming tegen verkrijgingsprijs gewaardeerd. Voorraden Waardering van de magazijnvoorraden ten behoeve van dagelijks- en mutatieonderhoud vindt plaats tegen laatst betaalde inkoopprijzen. Tevens wordt rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid. Onderhanden werk Waardering van onderhanden werk vindt plaats tegen de vervaardigingsprijs zijnde directe materiaal- en arbeidskosten en overige externe kosten. Termijnen die de geactiveerde kosten overtreffen worden als passiefpost onder de kortlopende schulden verwerkt. Indien verliezen voorzienbaar zijn, met inbegrip van die op afgesloten projecten waarvan de productie nog niet is begonnen, wordt een voorziening in mindering gebracht op de balanspost Onderhanden werk. Indien per balansdatum de voorziening voor verliezen de geactiveerde projectkosten, verminderd met de gefactureerde termijnen aan afnemers (kopers) overschrijdt, wordt de voorziening credit op de balans gepresenteerd.


Vorderingen Waardering geschiedt tegen nominale waarde, rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid gebaseerd op een statische benadering. Schulden op lange termijn De schulden op lange termijn betreffen annuïtaire-, fixe- en klimleningen. De klimleningen worden gedurende de periode jaarlijks met een vooraf bepaald bedrag verhoogd. Het kortlopende deel van de langlopende schulden (aflossingen binnen één jaar) is opgenomen onder de kortlopende schulden. Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven, worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Indien noodzakelijk, wordt op vorderingen een voorziening voor mogelijke oninbaarheid gevormd.

Grondslagen voor bepaling van het resultaat Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2007 bedroeg dit maximumpercentage 1,1%. Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de opbrengsten van het uitvoeren van werkzaamheden in het kader van de Wet Voorziening Gehandicapten opgenomen. Verkoop onroerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde en de verkoopkosten(bestaand bezit) danwel de vervaardigingsprijs (Projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Afschrijvingen De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijgingsof vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode of de annuïtaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Overige waardeveranderingen van vaste activa De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de desbetreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardeverandering. Deze bijzondere waardeverandering ontstaat door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op de boekwaarde.

41

Onderhoudskosten Onder deze post worden de kosten van het planmatig onderhoud, alsmede de kosten ten behoeve van dagelijks- en mutatieonderhoud verantwoord. Het dagelijks- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalgebruik. De kosten van de eigen dienst zijn verantwoord onder de personeelskosten. Overige bedrijfskosten De overige bedrijfskosten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

42

Pensioenen Eemland Wonen heeft een pensioenregeling bij Cordares. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegde pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde bijdrageregeling. Voor de pensioenregelingen betaalt Eemland Wonen op verplichte, contractuele of vrijwillige basispremies aan Cordares. Behalve de betaling van premies heeft Eemland Wonen geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Eemland Wonen heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Financiële baten en lasten Het resultaat inzake financiële baten en -lasten wordt gevormd door het saldo van enerzijds betaalde en ontvangen rente. Anderzijds worden waardeveranderingen van en opbrengsten uit financiële vaste activa onder deze post verantwoord.

Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winsten verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winsten verliesrekening waarvan ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele-, investerings- en financieringsmiddelen. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder de overige schulden voorkomende verplichtingen.


18. Toelichting op de afzonderlijke posten van de geconsolideerde balans (x € 1.000)

18.1 Materiële vaste activa Onroerende Onroerende De mutaties in de en roerende en roerende materiële vaste activa zijn zaken in zaken in in het navolgende schema exploitatie ontwikkeling samengevat:

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Totaal

31 december 2006 Verkrijgingsprijzen 93.671 4.820 3.512 102.003 Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen - 30.544 0 - 1.065 - 31.609 Boekwaarden 63.127 4.820 2.447 70.394 Mutaties 2007 Investeringen 340 9.038 185 9.563 Verkopen - 86 - 86 Afschrijvingen - 1.655 - 87 - 1.742 Waardeverandering activering onrendabele investeringen - 22 - 22 Aanschafwaarde desinvesteringen - 9.499 - 1.222 - 774 - 11.495 Afschrijvingen desinvesteringen 8.976 768 9.744 Overboeking 137 - 137 0 Totaal mutaties - 1.809 7.679 92 5.962 31 december 2007 Verkrijgingsprijzen 84.563 12.499 2.923 99.985 Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen - 23.245 0 - 384 - 23.629 Boekwaarden 61.318 12.499 2.539 76.356 De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: Grond geen afschrijvingen Stichtingskosten annuïtair 50 jaar Renovaties annuïtair 25/50 jaar CV-installaties annuïtair 18 Liften annuïtair 20 jaar Warmwaterinstallaties annuïtair 25 jaar Isolatie annuïtair 20 jaar Garages annuïtair 25/50 jaar Bedrijfsruimten annuïtair 50 jaar Overige zaken annuïtair/lineair De activa in exploitatie zijn verzekerd tegen glas-, brand- en stormschade op basis vervangings- c.q. herbouwwaarde. De overige activa zijn verzekerd tegen aanschafwaarde.

43

De gemeente Baarn heeft het recht van eerste hypotheek m.b.t. de volgende leningen: Geldlening heeft betrekking op: Opname jaar Hoofdsom Schuldrestant 25 woningen Eemdal IV 1989 1.247.895 1.143.876 20 jaar -ann. 9 woningen Eemdal V 1990 462.856 424.725 20 jaar -ann. 33 woningen Israëlstraat 1995 2.019.322 1.921.197 20 jaar -ann. Groot onderhoud 89 woningen 1995 2.246.212 1.616.832 20 jaar -ann. Daarnaast heeft de gemeente Baarn het recht van eerste hypotheek op de volgende leningen die niet gerelateerd zijn aan een complex woningen. Deze zijn:

44

Opname jaar Hoofdsom Schuldrestant

BNG-leningsnummer 91839 2001 2.268.901 2.268.901 10 jaar - fixe BNG-leningsnummer 15943 / 8432 2001 3.000.000 3.000.000 11 jaar - fixe BNG-leningsnummer 92268 2001 5.000.000 5.000.000 9 jaar - fixe BNG-leningsnummer 92266 2003 5.000.000 5.000.000 5 jaar - fixe BNG-leningsnummer 92267 2003 4.000.000 4.000.000 6 jaar - fixe Herschikking 28 leningen 2001 930.067 930.067 10 jaar - fixe BNG-leningsnummer flex 4 2001 5.000.000 2.500.000 12 jaar - fixe BNG-leningsnummer 97905 2003 3.000.000 3.000.000 11 jaar - fixe BNG-leningsnummer 98808 2004 4.000.000 4.000.000 10 jaar - fixe De bedrijfswaarde van het bezit bedraagt 127.404.000 De boekwaarde van het bezit bedraagt 61.972.000 De OZB-waarde bedraagt (peilwaarde 1-1-2003) 545.690.000 De rentabiliteitswaarde van de aanwezige leningen bedraagt op basis van een gehanteerde disconteringsvoet van 6% 45.917.000


Mutatie bedrijfswaarde van de materiële vaste activa X € 1.000 De bedrijfswaarde, inclusief de rentabiliteitswaardecorrectie op de leningen, is in 2007 toegenomen met een bedrag van € 5.392.000 ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo 2006. De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: Mutatie bedrijfswaarde 2007 2006 De bedrijfswaarde van de MVA aanvang boekjaar 114.834 126.050 Rentabiliteitswaardecorrectie aanvang boekjaar 7.177 3.845 De bedrijfswaarde van de MVA ultimo boekjaar 120.085 114.834 Rentabiliteitswaardecorrectie ultimo boekjaar 7.319 7.177 Mutatie in de bedrijfswaarde van de MVA 5.392 - 7.884 Specificatie van de mutatie Jaarresultaat Autonome mutatie 1.060 87 Verkocht bezit in het eerste jaar 0 1.858 Mutatie jaarresultaat 1.060 1.945 Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten In de huurcomponent (invoer) - 2.811 - 92 In de huurprijscomponent - 1.157 - 1.907 In de onderhoudslasten 2.936 - 3.251 In de overige lasten - 5.689 308 In de vermogenskostenvoet 0 0 In de levensduur 2.489 484 In de restwaarde-inschatting - 125 2.060 In de voorgenomen investeringen - 16.357 - 16.801 In de inflatie 0 0 Mutatie agv aanpassingen van beleidsparameters - 20.714 - 19.199 en uitgangspunten Gevolgen van mutaties in bezit Verkocht bezit - 1.044 - 1.858 Toevoeging bezit 25.949 7.895 Mutaties agv mutaties in bezit 24.905 6.037 Rentabiliteitswaardecorrectie leningen Autonome mutatie 482 - 307 Nieuwe leningen - 341 3.118 renteconversies 0 522 Mutatie rentabiliteitswaardecorrectie 141 3.333 Totale mutatie in de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa 5.392 - 7.884

45

18.2 - Financiële vaste activa 2007 2006 18.2.1 - BWS Boekwaarde BWS per 1 januari 1.935 2.033 Rente 164 172 Aflossingen - 270 - 270 Boekwaarde BWS per 31 december 1.829 1.935 18.2.2 - Deelnemingen Verkrijgingsprijs deelneming 18 18 Resultaat deelneming 0 0 Deelnemingen ultimo boekjaar 18 18 18.2.3 - Leningen u/g Nominale waarde lening u/g 4.163 Aflossingen in boekjaar - 2.733 Vordering ultimo boekjaar 1.430

46

4.163 0 4.163

Leningen u/g betreft de verstrekte lening aan VDW Projecten B.V. tegen 1-jaars Euribor plus 100 basispunten. Jaarlijks wordt de rente bijgeschreven op de hoofdsom. Rabobank heeft het recht van eerste hypotheek en Eemland Wonen heeft het recht van tweede hypotheek. 18.3 - Voorraden 2007 2006 Materiaal Stand per 1 januari 10 11 Mutaties per saldo 0 -1 Stand per 31 december 10 10 Onderhanden werken Stand per 1 januari 2.244 2.224 Investeringen 49 20 Overboeking 0 0 Stand per 31 december 2.293 2.244 Totaal voorraad

2.303

2.254


18.4 - Vorderingen 2007 2006 18.4.1 - Debiteuren Huurdebiteuren (incl. vertrokken huurders) 113 133 Overige debiteuren 85 245 198 378 Af : voorziening wegens oninbaarheid - 110 - 110 Totaal debiteuren 88 268 18.4.2 - Overheid / Gewest Gemeente Baarn 122 122 Gemeente Soest 0 18 Min. VROM vergoeding/voorschotten IHS 13 13 Belastingdienst Huurtoeslag - 1 -3 Doorbelasting WVG 3 0 Bijdrage WVG Gewest Eemland 0 65 Totaal 137 215 18.4.3 - Overige vorderingen en overlopende activa Sociale lasten 0 Pensioenpremies 53 Te verrekenen BTW 9 Vooruitbetaalde bedragen 35 Overige 295 Totaal overige vorderingen en overlopende activa 392 Alle vorderingen hebben een looptijd korter dan één jaar. 18.4.4 - Liquide middelen Direct opvraagbaar Kas / bank / giro 99 Totaal liquide middelen 99 18.5 - Groepsvermogen Het eigen vermogen wordt in de toelichting op de enkelvoudige balans nader toegelicht.

0 49 8 48 606 711

53 53

47

18.6 - Langlopende schulden 2007 2006 Leningen o/g Vijf jaar en korter Langer dan vijf jaar Leningen o/g 18.390 28.823 Totaal 18.390 28.823 Leningen o/g

31-12-07

31-12-06

Leningen o/g Totaal

47.213 47.213

48.744 48.744

Uit hoofde van klimleningen is gedurende het boekjaar een bedrag bijgeschreven van 28 Voor de aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na de afloop van het jaar is een bedrag opgenomen onder de kortlopende schulden (x € 1.000) van 6.231 De gemiddelde betaalde rente in 2007: 4,67%

48

18.6.1 - Leningen o/g Stand per 1 januari 48.744 47.133 Bij: nieuwe leningen m.b.t. het jaar 4.700 4.200 Af: aflossingen volgend jaar - 6.259 - 2.642 Bij: klim in het jaar 28 53 Stand per 31 december 47.213 48.744 De duration van de leningportefeuille bedraagt (2006 = 5,21 jaar) 10,14 jaar 18.6.2 - Waarborgsommen 11 14 18.7 - Kortlopende schulden 2007 2006 Sociaal Fonds Huurders Eemland 30 35 Fonds Vlinthof 22 20 Schulden aan leveranciers 1.584 1.359 Schulden aan kredietinstellingen Aflossingsverplichtingen in het volgende jaar 6.231 2.642 Schulden in rekening-courant 3.747 4.232 Totaal schulden aan kredietinstellingen 9.978 6.874 Belastingen en premies sociale verzekeringen 259 209 Overige schulden en overlopende passiva Niet vervallen rente leningen 1.252 1.252 Vooruitontvangen huur 107 35 Vooruitontvangen bedragen 0 0 Diversen 395 428 Totaal overige schulden en overlopende passiva 1.754 1.715 Totaal kortlopende schulden

13.627

Alle kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan één jaar.

10.212


Niet uit de balans blijkende verplichtingen / rechten Voor de bedrijfsauto’s is met twee leasemaatschappijen een overeenkomst afgesloten, beide voor een periode van 48 maanden ingaande op respectievelijk 2 mei 2006 en 22 juni 2006. Op jaarbasis is dit € 32.500. Eemland Wonen beschikt over een doorlopende kasgeldfaciliteit bij de BNG van maximaal € 5 miljoen. In april 2001 heeft Eemland Wonen een lening afgesloten van € 3 miljoen met een variabele rente en een looptijd van 11 jaar. Op deze lening heeft Eemland Wonen in oktober 2003 een swap afgesloten waardoor gedurende de looptijd van de lening een vast rentepercentage wordt betaalt van 3,83% en de 3-maands Euribor over het leenbedrag wordt ontvangen. De actuele waarde van deze swap is - € 67.297. In november 2001 heeft Eemland Wonen een lening afgesloten met variabele hoofdsom van maximaal € 5 miljoen met een looptijd van 12 jaar. De rente wordt bepaald op basis van de 3-maands Euribor. De geldlening biedt de mogelijkheid om afhankelijk van de financieringbehoefte het leenbedrag aan te passen tot een minimum bedrag van € 1 miljoen. Ultimo 2007 bedroeg het leenbedrag € 5 miljoen. Op 11 oktober 2002 is een Interest Rate Swap bij de BNG afgesloten. Dit betreft een overeenkomst met de BNG waarbij Eemland Wonen een vast rentepercentage van 5,10% betaald en het percentage van de 6-maands Euribor ontvangt over een bedrag van € 4 miljoen. Deze overeenkomst geldt voor de periode 1 maart 2004 tot 1 maart 2014. Op deze wijze is in oktober 2002 het renterisico over 2004 verminderd. De actuele waarde van deze swap is - € 98.719. Op 16 februari 2004 is een Interest Rate Swap voor een bedrag van € 4 miljoen afgesloten bij FORTIS Bank om de Interest Rate Swap, afgesloten bij de BNG, tegen te swappen. FORTIS betaalt Eemland Wonen 4,22% en Eemland Wonen betaalt de 6-maands Euribor. De actuele waarde van deze swap is - € 86.116. Volgens het verkoopcontingent zoals verwerkt in de meerjarenbegroting 2008-2017 is rekening gehouden met de verkoop van 31 woningen met een gemiddelde boekwaarde van € 15.900. De gemiddelde verkoopprijs is € 172.000. De gemiddelde boekwinst is € 151.000 na vermindering van de verkoopkosten van gemiddeld € 5.000. Op de verkochte woningen is een boetebeding van toepassing.

49

In de periode 2006 – 2007 is Eemland Wonen vennootschapsbelastingplichtig voor haar commerciële activiteiten. Als gevolg hiervan heeft Eemland Wonen een latente belastingvordering. De samenstelling van niet opgenomen compensabele verliezen is als volgt: Compensabele verliezen

2007 2006 52.655 30.366

Van de niet opgenomen compensabele verliezen is het (nog) niet waarschijnlijk dat toekomstige fiscale winst beschikbaar komt ter compensatie. Met ingang van 1 januari 2008 is Eemland Wonen integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Ten tijde van het opmaken van de jaarrekening bestaat er geen inzicht in de regels met betrekking tot waardering op de fiscale openingbalans en bestaat evenmin duidelijkheid over de waarschijnlijkheid en de hoogte van beschikbare fiscale winsten. Dientengevolge zijn er in de jaarrekening 2007 geen belastinglatenties gevormd betrekkinghebbende op de integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008. Ultimo 2007 zijn er voor € 806.676 verplichtingen aangegaan in het kader van dagelijks-, mutatie- en planmatig onderhoud.

50

Per 31 december 2007 heeft Eemland Wonen een obligo uitstaan ten bedrage van € 29.734 uit hoofde van door het WSW verstrekte borgstellingen.


19. Toelichting op de afzonderlijke posten van de geconsolideerde winsten verliesrekening (x € 1.000)

Werkelijk Begroting Werkelijk 2007 2007 2006 19.1 - Huren Woningen, woongebouwen en overige zaken 12.390 12.402 12.072 Af: huurderving - wegens leegstand - 244 - 198 - 216 - wegens antikraak - 48 - 13 - 28 - wegens oninbaarheid - 21 0 - 13 Totaal huren 12.077 12.191 11.815 19.2 - Vergoedingen (incl. leegstand/oninbaar) Niet verrekenbare servicekosten (glasverzek., etc.) 104 95 103 Verrekenbare servicekosten 228 259 241 Contributies 3 4 3 Totaal vergoedingen 335 358 347 19.3 - Overheidsbijdragen Bijdragen eenmalig (WVG) 1 5 1 Totaal overheidsbijdragen 1 5 1 19.4 - Verkoop onroerende zaken Opbrengst verkopen bestaand bezit 1.044 761 1.280 Af: kosten verkoop - 12 0 - 26 Af: boekwaarde - 82 0 - 28 Verkoopresultaat bestaand bezit 950 761 1.226 19.5 - Overige bedrijfsopbrengsten 126 96 76 19.6 - Personeelskosten Lonen en salarissen 1.160 1.260 1.248 Pensioenlasten 214 233 220 Sociale lasten 118 196 161 Overige personeelskosten 814 171 305 2.306 1.860 1.934 - doorberekende kosten projecten - 16 0 - 32 - doorberekende kosten VvE Eemborg 0 - 26 - 26 - doorberekende kosten leefbaarheid - 43 - 59 - 36 - doorberekende kosten servicekosten - 11 -5 - 11 Totaal personeelskosten 2.236 1.770 1.829

51

52

Werkelijk Begroting Werkelijk 2007 2007 2006

19.7 - Afschrijvingen vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie 1.655 1.755 1.747 Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie 87 77 83 Totaal afschrijvingen vaste activa 1.742 1.832 1.830 19.8 - Overige waardeveranderingen van vaste activa Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Waardeverandering bij toepassing minimum waarderingsregel 22 20 1.571 Totaal overige waardeveranderingen van vaste activa 22 20 1.571 19.9 - Leefbaarheid Leefbaarheid 68 84 64 19.10 - Onderhoudskosten Planmatig onderhoud (incl. verplichtingen) 2.133 2.799 639 Groot mutatieonderhoud 792 550 738 Planmatig- / groot mutatieonderhoud exclusief eigen dienst 2.925 3.349 1.377 Bijdrage aan VvE’s 93 93 92 Dagelijks- en mutatieonderhoud 934 733 932 Hierin verwerkte personeelskosten 0 - 90 - 90 Dagelijks- en mutatieonderhoud exclusief eigen dienst 934 643 842 Totaal onderhoudskosten 3.952 4.085 19.11 - Overige bedrijfskosten Huisvestingskosten 88 69 Raad van Commissarissen 57 55 Algemene kosten 1.102 698 Overige bedrijfskosten 1.071 981 Totaal overige bedrijfskosten 2.318 1.803

2.311

92 56 944 939 2.031


19.12 - Financiële baten en lasten

Werkelijk Begroting Werkelijk 2007 2007 2006

Rentelasten Rentelasten langlopende schulden Leningen overheid 1.808 1.616 1.681 Leningen kredietinstellingen 684 727 537 Renteresultaat swap 21 0 64 Rente kortlopende schulden Kredietinstellingen 0 1 0 Rente dag- en kasgeldleningen 168 184 28 Kosten herfinanciering 0 0 47 Totaal rentelasten 2.681 2.528 2.357 Rentebaten Rente financiële vaste activa Te vorderen subsidie BWS 164 164 172 Rente op vorderingen 106 0 0 Rente op liquide middelen 17 0 23 Totaal rentebaten 287 164 195 Rente resultaat

- 2.394

- 2.364

- 2.162

53

20. E nkelvoudige jaarrekening Eemland Wonen Enkelvoudig balans per 31-12-2007 Referentie 31-12-07 31-12-06 (na resultaatbestemming x € 1.000) ACTIVA Vaste activa Materiële vaste activa 18.1 Onroerende en roerende zaken in exploitatie 61.318 63.128 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 12.499 4.820 Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie 2.539 2.447 76.356 70.395 Financiële vaste activa 20.2 Te vorderen BWS-subsidies 1.828 1.935 Deelnemingen 406 1.161 2.234 3.096

54

Vlottende activa Voorraden 18.3 Materiaal 10 10 Onderhanden werken 2.293 2.244 2.303 2.254 Vorderingen 18.4 Debiteuren 88 250 Overheid / Gewest 137 215 Overige vorderingen en overlopende activa 20.3 1.448 3.767 1.673 4.232 Liquide middelen 86 35 Totaal activa 82.652 80.012 PASSIVA Eigen vermogen Wettelijke reserve 20.4.1 40 40 Overige reserves 20.4.2 21.761 21.002 21.801 21.042 Langlopende schulden 18.6 Leningen o/g 47.213 48.744 Waarborgsommen 11 14 47.224 48.758 Kortlopende schulden 18.7 Sociaal Fonds Huurders Eemland Wonen 30 35 Fonds Vlinthof 22 20 Schulden aan leveranciers 1.584 1.359 Schulden aan kredietinstellingen 9.978 6.874 Belastingen en premies sociale verzekeringen 259 209 Overige schulden en overlopende passiva 1.754 1.715 13.627 10.212 Totaal passiva 82.652 80.012


Enkelvoudige winsten verliesrekening Referentie Werkelijk Begroting Werkelijk over 2007 (x € 1.000) 2007 2007 2006 Bedrijfsopbrengsten Huren 19.1 12.077 12.191 11.815 Vergoedingen 19.2 335 358 347 Overheidsbijdragen 19.3 1 5 1 Verkoop onroerende zaken 19.4 950 761 1.226 Overige bedrijfsopbrengsten 19.5 126 96 76 Som der bedrijfsopbrengsten (a) 13.489 13.411 13.465 Bedrijfslasten Personeelskosten 2.211 1.770 1.807 Afschrijvingen vaste activa 1.742 1.832 1.830 Overige waardeveranderingen van vaste activa 22 20 1.571 Leefbaarheid 68 84 64 Onderhoudskosten 3.952 4.085 2.311 Overige bedrijfskosten 2.310 1.803 1.992 Som der bedrijfslasten (b) 10.305 9.594 9.575 Bedrijfsresultaat (a -/- b) 3.184 3.817 3.890 Financiële baten en lasten ( c ) - 2.420 - 2.364 - 2.166 Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening ( a -/- b + c) 764 1.453 1.724 Resultaat deelnemingen 20.2 - 5 0 - 57 Jaarresultaat 759 1.453 1.667 Toelichting op de enkelvoudige balans per 31-12-2007 en de winsten verliesrekening over 2007 (x € 1.000) 20.1 Algemeen Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat. De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs in overeenstemming met hoofdstuk 17 in de geconsolideerde jaarrekening. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winsten verliesrekening.

55

56

2007

2006

20.2 Financiële vaste activa Te vorderen BWS Beginsaldo per 1 januari 1.935 Mutaties in boekjaar Rente 163 172 Aflossingen - 270 - 270 Totaal mutaties - 106 - 98 Eindsaldo per 31 december 1.828 Deelnemingen Beginsaldo per 1 januari 1.161 0 Mutaties in boekjaar Oprichting deelneming 0 18 Aankoop / verkoop aandelen - 750 1.200 Resultaat deelnemingen - 5 - 57 Eindsaldo per 31 december 406 Totaal financiële vaste activa 2.234

2.033

1.935

1.161 3.096

20.3 Vorderingen op groepsmaatschappijen Rekening-courant Eemland Wonen B.V. Stand per 1 januari 3.064 0 Mutaties - 1.999 3.064 Stand per 31 december 1.065 3.064 Over het gemiddelde saldo van deze rekening-courantverhouding wordt 4,95% rente per jaar berekend. Omtrent aflossing en onzekerheden is niets overeen gekomen. Alle vorderingen hebben een looptijd korter dan één jaar. 20.4.1 Wettelijke reserve Stand per 1 januari 40 0 Bij: uit overige reserves 0 40 Stand per 31 december 40

40

20.4.2 Overige reserves Stand per 1 januari 21.002 19.375 Af: wettelijke reserve 0 - 40 Uit resultaatbestemming 759 1.667 Stand per 31 december 21.761

21.002


21. Overige gegevens

Statutaire resultaatbestemming Aan het resultaat van de stichting mag statutair geen andere bestemming worden gegeven dan het bevorderen van het doel van de stichting. De stichting stelt zich ten doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn in de regio Eemland. Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring van de Raad van Commissarissen op 24 juni 2008 reeds in de jaarrekening verwerkt. Het resultaat over 2007 zijnde € 757.000 is toegevoegd aan de overige reserves. Gebeurtenissen na balansdatum Na de balansdatum hebben zich geen gebeurtenissen voorgedaan die vermeld moeten worden in het jaarverslag.

57

22. V erklaring besteding van middelen

Hiermee verklaart het bestuur van stichting Eemland Wonen dat alle financiële middelen die in 2007 tot haar beschikking stonden, zijn aangewend in het belang van de volkshuisvesting.

Baarn, 26 juni 2008

drs. H. van der Velden directeur/bestuurder

58


23. Accountants verklaring

59

60


24. B ericht van de woningbouwvereniging De ledenvergadering kwam op 27 juni 2007 bijeen, ter bespreking van het jaarverslag 2006. De begroting 2008 werd op de ledenvergadering van 31 oktober 2007 vastgesteld. Op deze vergadering werd tevens het voorstel besproken om de vereniging om te zetten in een stichting. Omdat het vereiste aantal leden voor besluitvorming hiertoe niet aanwezig was, werd een extra ledenvergadering voor dit onderwerp gehouden op 21 november 2007. Deze vergadering stemde in met de omzetting in een stichting, met het statutair vereiste aantal stemmen. Tevens werd besloten tot het oprichten van een huurdersraad, waarvan alle huurders qualitate qua lid zijn, tenzij de huurder dit expliciet niet wenst. Deze Huurdersraad heeft het recht om drie leden van de Raad van Commissarissen voor benoeming voor te dragen. Op de vergadering van 21 november 2007 werd van de statuten van stichting Eemland Wonen door de ledenvergadering met instemming kennis genomen.

61

oude statuten Eemland Wonen

nieuwe statuten Eemland Wonen

25. O rganigram (ultimo 2007)

Management Overleg (MO)

controller

directeur

hoofd Financiën en interne dienstverlening

62

• medewerker financiële administratie • directiesecretaresse* • allround secretaresse* • medewerker automatisering en kwaliteitszorg • medewerker huishoudelijke dienst

*

hoofd Projectontwikkeling

• medewerker projectontwikkeling • projectontwikkelaar

medewerker beleidsondersteuning

hoofd Wonen

personeelsconsulent

hoofd Onderhoud

• rayonopzichters • algemeen opzichter • onderhoudsmedewerkers • werkvoorbereider

hoofd Verhuur en bewonerszaken

• sociaal begeleider • receptionisten • woonconsulenten • medewerker huuradministratie • administratief medewerker Wonen • huismeesters

De directiesecretaresse vormt samen met de secretaresse het secretariaat, dat tevens verantwoordelijk is voor het archief.


26. O ndernemingsplan 2008-2009

63

64

Wonen ® Realisatie Woningbouwvereniging Eemland, Baarn Vormgeving Liesbeth Koot/ 2Takt Druk Drukkerij Bakker Baarn © Baarn 2008

Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke wijze dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Woningbouwvereniging Eemland te Baarn (035-548 50 50).

Wonen ® Realisatie Woningbouwvereniging Eemland, Baarn Vormgeving Liesbeth Koot/ 2Takt Druk Drukkerij Bakker Baarn © Baarn 2008

Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke wijze dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Woningbouwvereniging Eemland te Baarn (035-548 50 50).

Eemland Wonen jaarverslag Wonen

Recommend Documents