100 jaar. wonen. 100 jaar wonen. Jaarverslag 2009 Wonen Zuid

100 jaar

wonen

100 jaar wonen

Jaarverslag 2009 Wonen Zuid

Inhoud

2

2009 in vogelvlucht

4

1 2

Volkshuisvestingsverslag Inleiding Governancestructuur

10

3

Raad van Toezicht

18

4

Maatschappelijke inbedding

26

5

Doelgroepenbeleid

38

6

Voorraadbeleid en leefbaarheid

56

7

Organisatie

80

8

Medezeggenschap

90

9

Doelstellingen financieel belicht

96

10

Verbindingen

108

11

Treasury

116

12

Accountantsmededeling bij volkshuisvestingsverslag

122

Jaarrekening

128

Accountantsverklaring

160

Kengetallen

162

Trefwoordenregister

164

Colofon

165

6

3

Op deze pagina’s hebben wij voor u het jaar 2009 in vogelvlucht neergezet in de vorm van een aantal kenmerkende cijfers. Daar waar niet anders aangegeven is de peildatum 31 december 2009.

Huurbeleid • Huurverhoging woningen* • Huurverhoging nieuwe woningen en woningen op de nominatie voor sloop of renovatie* • Huurverhoging overige verhuureenheden* • Netto huur als percentage van maximaal toegestane huur • Puntprijs (netto huur / WWS-punten) • Opbouw bezit naar subsidiabele huurprijsklassen - Tot ¤ 357,37 19,8% goedkoop - Van ¤ 357,37 tot ¤ 511,50 72,1% betaalbaar - Van ¤ 511,50 tot ¤ 548,18 4,9% betaalbaar - Van ¤ 548,18 tot ¤ 647,53 2,5% duur - ¤ 647,53 en meer 0,6% duur * huurverhoging gaat in op 1 juli 2009 Woningtypes • Benedenwoning • Bovenwoning • Eengezinswoning • Hoogbouwappartement • Kamerwoning/zit-slaapkamer • Laagbouwappartement met lift • Laagbouwappartement zonder lift

2,5%

0% 2,9% 66,5% 3,02

bereikbaar voor primaire doelgroep

2,5% 3,0% 50,0% 11,2% 0,8% 14,0% 18,5%

Woningtoewijzing • Mutatiegraad • Aantal ingeschreven woningzoekenden Wonen Zuid totaal • Aantal woningzoekenden per beschikbaar gekomen woning • Passende toewijzing voor wat betreft inkomen** ** peildatum 01/01/2009

9,5% 12.564 9,5 93,3%

1.216 1,30% 48 2,41% 0,92% 1,51%

2.506 346 79 38 20,4% 31,7%

Maatwerk in dienstverlening • Aantal huurders dat huurtoeslag via Wonen Zuid ontvangt • Percentage huurachterstand • Huisuitzettingen • Huurderving als gevolg van leegstand - Bewuste leegstand - Onbewuste leegstand (frictieleegstand) Bijzondere doelgroepen • Senioren en gehandicapten - Woningen specifiek bestemd voor senioren - Woningen specifiek bestemd voor zorgbehoevende senioren - Woningen voor gehandicapten - Woningen voor zorgbehoevende gehandicapten - Percentage woningen geschikt voor senioren en gehandicapten** - Percentage woningen geschikt voor minder-mobielen** ** peildatum 01/01/2009

2009 in vogelvlucht 4

• Starters 19,8% - Percentage woningen bereikbaar voor jongeren beneden 23 jaar 58 - Aantal nieuwe koopwoningen gerealiseerd < ¤ 180.000,- ¤ 101.500, - Gemiddelde verkoopprijs bestaand bezit ¤ 66.000,- tot ¤ 137.000, - Variatie verkoopprijs bestaand bezit • Statushouders en generaal pardonners 25 - Gehuisveste statushouders 3 - Gehuisveste generaal pardonners Huurdersorganisaties Aantal actieve bewonersgroepen 39 Aantal huurdersverenigingen 3 Aantal maal formeel overleg met huurdersverenigingen 21 Aan huurdersverenigingen verstrekte subsidie ca. ¤ 110.000,- *** *** deels in de vorm van huisvestingsfaciliteiten, kantoorkosten en adminstratieve diensten. Strategisch voorraadbeleid • Gerealiseerd programma - Nieuwbouw huur - Nieuwbouw koop - Sloop - Renovatie - Verkoop bestaand bezit • Uitgekeerde verhuiskostenvergoeding als gevolg van renovatie of sloop • Totale investering in renovatie • Onderhoudskosten totaal - Planmatig onderhoud - Klachtenonderhoud - Mutatieonderhoud • Verkoop bestaand bezit aan zittende huurders • Verkoop bestaand bezit in onbewoonde staat • Aantal woningen Wonen Zuid totaal - Regio Midden-Limburg - Regio Parkstad Limburg - Regio Nuth-Valkenburg

98 60 57 158 65 ¤ 565.785,¤ 3,19 miljoen ¤ 15,85 miljoen ¤ 7,70 miljoen ¤ 4.68 miljoen ¤ 3,47 miljoen 8 57 14.137 7.272 4.365 2.500

Leefbare en veilige buurten • Totale kosten leefbaarheidsinitiatieven en infrastructurele maatregelen • Percentage van jaarbegroting besteed aan leefbaarheid • Uitgaven in het kader van sponsoring

¤ 1,72 miljoen 5,5% ¤ 61.100,-

Duurzaamheid, energie en milieu • Aantal energielabels afgegeven in het kader van EPBD • Aantal CV-ketels vervangen door HR-ketels • Totale investering vervanging CV-ketels

1.138 922 ¤ 1.21 miljoen

149 7 10 2 4,65% 3 2

Organisatie • Aantal FTE’s • Aantal vertrokken medewerkers • Aantal nieuwe medewerkers • Aantal medewerkers via interne sollicitatie naar nieuwe functie • Ziekteverzuim • Aantal kantoren • Aantal steunpunten

Volkshuisvesting 2009 | 5

Raad Inleiding van Toezicht

6

2009 was voor Wonen Zuid een bijzonder jaar. Het was het jaar waarin we het 100-jarig bestaan van onze corporatie mochten vieren. En dat vieren hebben we vooral samen met onze klanten gedaan. Samen in de vorm van circusworkshops voor ruim 4000 kinderen in ons werkgebied en samen in de vorm van een bijzondere reizende fototentoonstelling over 100 jaar wonen die deels opgebouwd is uit bijzondere foto’s die onze klanten ons ter beschikking hebben gesteld. Een deel van de foto’s uit onze tentoonstelling ziet u terug in dit jaarverslag. Wonen Zuid wil mensen helpen zich thuis te voelen in hun woning en wijk. Wij staan voor het aanbieden van kwalitatief goede en betaalbare woningen, met een goede leefomgeving voor alle mensen. We hebben daarbij speciale aandacht voor de kwetsbaren in onze maatschappij. Onze missie en ons ondernemingsplan ‘Koers 2006-2010’ vormen het uitgangspunt voor ons handelen. In 2010 geven we deze missie verder vorm in een nieuw ondernemingsplan. De basis hiervoor is in 2009 gelegd; onder andere door in gesprekken met stakeholders beelden ‘van buiten naar binnen’ te halen. Om onze missie te kunnen realiseren hebben we ons beleid en onze bedrijfsvoering gebaseerd op drie pijlers: • klant en markt, • governance en organisatie, • financiële continuïteit. Klant en markt De klant staat centraal in ons handelen. De klant is niet alleen ons bestaansrecht, hierin vinden wij ook onze motivatie. Daarom besteden we de meeste energie aan zaken die rechtstreeks met onze klanten te maken hebben. Goed, veilig en betaalbaar wonen staan hierbij centraal. We blijven investeren in onderhoud en wijkbeheer (respectievelijk ca. ¤ 15,9 en

1

¤ 1,7 miljoen in 2009). Hiermee bereiken we ieder jaar vele klanten. Ook spelen we met specifieke projecten in op de klantwensen uit bepaalde segmenten. Voorbeelden van dergelijke projecten die we in 2009 hebben gerealiseerd zijn Pius Vista op de Molenberg in Heerlen en Adam van Nuttahof in de kern van Nuth, beiden voor senioren. Uiteraard verdelen wij onze aandacht over al onze klantgroepen. Dit doen we onder andere via ons programma strategisch voorraadbeleid. Hiermee geven we een kwaliteitsimpuls aan ons woningaanbod en spelen we in op veranderende klantwensen, veranderingen in de markt en demografische ontwikkelingen. In 2009 hebben we hierin ¤ 23,6 miljoen geïnvesteerd en onze doelstellingen uit ‘Koers 2006-2010’ gerealiseerd. Governance en organisatie Om onze ambities en plannen waar te kunnen maken is kwaliteit van zowel organisatie, medewerkers als processen nodig. Ook hierin hebben we in 2009 geïnvesteerd. Good governance gaat primair om houding, gedrag en handelswijze van iedereen binnen Wonen Zuid. De regels uit de governancecode vormen voor ons hierbij een hulpmiddel, maar geen absoluut spoorboekje. In 2009 hebben we in het kader van governance een integriteitsbeleid en een klokkenluidersregeling ingevoerd. Ook zijn in dat jaar de voorbereidingen voor visitatie gestart. Daadwerkelijke visitatie heeft begin 2010 plaatsgevonden. Financiële continuïteit Een financieel solide positie is de basis en een randvoorwaarde om onze taken en doelstellingen nu en in de toekomst uit te kunnen voeren. Daarom sturen we naast onze doelstellingen op het gebied van klant en markt ook op een gezonde financiële ontwikkeling. Hierbij streven we naar een evenwicht tussen optimaal investeren in wonen en wijken en een gezonde financiële positie. Om ervoor te zorgen dat ons aanbod aan blijft sluiten bij de wensen van (toekomstige) klanten zijn we ook in 2009 onverminderd doorgegaan met de realisatie van ons programma strategisch voorraadbeleid. Dat onze ambities voor de toekomst ook op hoog niveau liggen bewijst onze begroting voor de jaren 2010 - 2014. In die periode willen we ca. ¤ 150 miljoen investeren in ons programma strategisch voorraadbeleid. Daarnaast hebben we voor die periode nog een bedrag van ¤ 86 miljoen in onze onderhoudsbegroting opgenomen.

7

Speelveld Financiële continuïteit hebben we nodig om actief te kunnen blijven in ons speelveld. Dat is niet alleen in ons belang, maar ook in het belang van de samenleving. Ons speelveld is onderhevig aan een reeks elkaar snel opvolgende ontwikkelingen. Een deel van deze ontwikkelingen kunnen we zelf beïnvloeden, een ander deel is niet beïnvloedbaar. In het bijzonder deze laatste externe ontwikkelingen veroorzaken regelmatig spanningsvelden tussen onze plannen en de maakbaarheid ervan binnen de maatschappelijke en economische context waarbinnen we opereren. Denk hierbij aan de heffingen van de overheid in de richting van corporaties, de inkadering van de huurverhoging tot maximaal inflatie, de financieel-economische onzekerheid in onze samenleving en de regelgeving op Europees niveau. Eenzijdige plannen en acties waarbinnen het steeds moeilijker wordt voor corporaties om hun maatschappelijke opgave te vervullen. Wonen Zuid volgt haar eigen koers. Dit geeft ons structuur en houvast bij het uitvoeren van onze maatschappelijke taak. Tot slot Dankzij de inzet van onze klanten, medewerkers en overige belanghouders hebben we in 2009 veel bereikt en onze doelstellingen kunnen realiseren. Op deze plek wil ik mijn waardering uitspreken voor iedereen die hieraan een bijdrage geleverd heeft. Ik vertrouw erop dat we ook de komende tijd samen onze koers kunnen blijven volgen en samen kunnen blijven werken aan wonen en wijken. Ik hoop dat dit jaarverslag u een goed beeld geeft van onze ambities, doelstellingen en prestaties.

Arnold van Malde bestuursvoorzitter

8


Governancestructuur

10

Het behalen van onze volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen staat voorop in ons beleid en handelen. Corporaties werken in een glazen huis. Een huis dat staat in een maatschappij waarin ontwikkelingen elkaar in een rap tempo opvolgen. Openheid, transparantie en vertrouwen over en weer zijn belangrijk om succesvol samen te kunnen werken met een veelheid aan belanghouders. Iedereen binnen Wonen Zuid beseft dit terdege en handelt hiernaar. Bestuur, beheer, verantwoording en toezicht vormen samen het instrumentarium waarmee de organisatie vorm krijgt. In dit hoofdstuk geven we u een beeld van onze governance structuur. Governance is meer dan een serie afspraken. Het gaat primair om het het feitelijke gedrag van iedereen verbonden aan de corporatie. De regels uit de Governancecode kunnen hierbij een hulpmiddel zijn, maar vormen voor ons geen absoluut spoorboekje. Wonen Zuid onderschrijft de beginselen uit de Governancecode voor woningcorporaties op hoofdlijnen. Op een aantal onderdelen varen we bewust onze eigen koers en aan andere onderdelen zoals honorering en aanstellingsperiode bestuurder, wordt nog gewerkt. Strategisch kader De strategische keuzes die de basis vormen van onze governancestructuur zijn te herleiden naar onze missie: ‘goed wonen in een goede woonomgeving voor iedereen bereikbaar maken, met name daar waar de eigen mogelijkheden te kort schieten’. Deze missie kunnen we niet alleen realiseren. Hiervoor is samenwerking met vele partijen noodzakelijk. Alleen zo kunnen we onze (gezamenlijke) doelstellingen daadwerkelijk waar maken. En naast de noodzakelijke vakinhoudelijke kennis kan samenwerking alleen slagen met een basis die bestaat uit openheid, transparantie en vertrouwen over en weer. Wonen Zuid vindt het belangrijk dat haar governancestructuur blijft aansluiten bij zowel de vraag vanuit de maatschappij op het gebied van openheid, transparantie en risicomanagement, als onze wensen. Daarom houden wij de diverse elementen uit onze governancestructuur regelmatig

2

tegen het licht. Een deel van deze screening vindt intern plaats. Voor een ander deel doen wij een beroep op externe deskundigheid. Governancestructuur in detail Bestuursmodel Wonen Zuid kent een 2-lagen bestuursmodel met een Raad van Toezicht en een bestuur. Centraal in de transparantie in bestuur staat de opvatting dat alle handelingen en besluiten van bestuurders en toezichthouders zich afspelen in de openbaarheid van de publieke dienstverlening. Ondersteunend hieraan zijn een aantal zaken rondom rol, taken en zittingsduur van toezichthouders en bestuur vastgelegd in diverse documenten, waaronder: • statuten Wonen Zuid, • huishoudelijk reglement Raad van Toezicht, • rooster van aftreden Raad van Toezicht, • profielschetsen leden Raad van Toezicht, • reglementen auditcommissie en commissie voortgang projecten, • gedragscode Raad van Toezicht. Deze documenten staan op onze internetsite: www.wonen-zuid.nl. Het rooster van aftreden is in 2008 aangepast, waarmee dit nu volledig voldoet aan de vereisten uit de Governancecode woningcorporaties. Ook is in 2008 de gedragscode integriteit Raad van Toezicht vastgesteld. De overige hiervoor genoemde documenten zijn samengesteld voordat de Governancecode voor woningcorporaties van kracht werd. Ze zijn echter grotendeels al in lijn met de beginselen van de code. Taak en werkwijze Wonen Zuid kent in het verslagjaar een eenhoofdig bestuur dat belast is met het besturen van de stichting. Daarnaast behoort ook het beleid ten aanzien van de verbindingen van de corporatie tot de verantwoordelijkheid van het bestuur. Bij de invulling van zijn taak richt het bestuur zich primair op de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen van de corporatie en organisatie. Taak en werkwijze zijn beschreven in de statuten van Wonen Zuid, na te lezen op www.wonen-zuid.nl.

11

Het bestuur is verantwoordelijk voor het naleven van alle relevante weten regelgeving en het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten c.q. bedrijfsvoering van de corporatie. Het bestuur rapporteert hierover en bespreekt de interne risicomanagement controlesystemen met de Raad van Toezicht, de auditcommissie en de externe accountant. Het bestuur legt verantwoording af aan de Raad van Toezicht van Wonen Zuid. Beloning De vaststelling van de beloning van het bestuur is de verantwoordelijkheid van de Raad van Toezicht van Wonen Zuid. Het aan kunnen trekken en behouden van gekwalificeerde bestuurders vormde het uitgangspunt bij het samenstellen van de beloning van het bestuur van Wonen Zuid. De beloning van het bestuur kent geen variabele componenten. Wel is er sprake van vooraf bepaalde, meetbare en beïnvloedbare doelstellingen. Deze doelstellingen zijn een afgeleide van het ondernemingsplan en de drie pijlers van de bedrijfsvoering van de corporatie: klant en markt, governance en organisatie en financiële continuïteit. Raad van Toezicht In 2009 traden 2 leden van de Raad van toezicht af: een van de leden op voordracht van de huurders en het lid van de Raad van Toezicht met de portefeuille financiën en treasury. Beiden hebben afgelopen jaren een waardevolle bijdrage geleverd aan het toezicht houden op het realiseren van de doelen van Wonen Zuid. Ook zijn zij nauw betrokken geweest bij de doorontwikkeling van de toezichthoudende functie en de klankbordrol richting Raad van Bestuur. Conform het huishoudelijk reglement heeft de voorzitter van de Raad van Toezicht de drie huurdersverenigingen uitgenodigd een voordracht te doen voor een commissaris op voordracht van de huurdersverenigingen. Omdat alle huurdersverenigingen elk een eigen kandidaat voorgedragen hebben was er geen sprake van een bindende voordracht. Overeenkomstig het gestelde in het Huishoudelijk reglement is een selectieen remuneratiecommissie door de Raad van Toezicht ingesteld. Deze commissie heeft één van de voorgedragen kandidaten aan de Raad van Toezicht voorgesteld. De Raad van Toezicht heeft deze voordracht unaniem opgevolgd en de heer drs. J.F.W.M. Timmermans MPA MMSc voor een periode van 4 jaar benoemd. Het lid van de Raad van Toezicht met de portefeuille financiën en treasury was per 1 januari 2010 aftredend. Begin 2010 is de sollicitatieprocedure voor een opvolger gestart. Jaarverslag Wonen Zuid legt jaarlijks verantwoording af over haar presteren in het jaarverslag. De jaarverslagen zijn openbaar en voor iedereen na te lezen op de internetsite van de corporatie www.wonen-zuid.nl. Ook laten wij onze jaarverslagen sinds 2007 (jaarverslag 2006) extern toetsen in de Glazen Huis Competitie, een competitie voor transparante jaarverslagen bij woningcorporaties. De input uit de individuele terugkoppeling en het trendrapport gebruiken we om ons jaarverslag verder te verbeteren.

12

Strijdigheid van belangen Wonen Zuid wil elke vorm en schijn van mogelijke belangenverstrengeling vermijden. Dit is beschreven in de statuten en in 2008 verder geformaliseerd in de vorm van een gedragscode voor Raad van Toezicht. Begin 2009 is met instemming van de Ondernemingsraad tevens een integriteitsbeleid voor alle medewerkers ingevoerd en is een klokkenluidersregeling van kracht geworden. Ook deze staan op www.wonen-zuid.nl. Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van het bestuur kunnen spelen die van materiële betekenis kunnen zijn voor de corporatie en/of het betreffende bestuurslid, kunnen uitsluitend genomen worden na goedkeuring door de Raad van Toezicht. Een dergelijke situatie heeft zich in 2009 niet voorgedaan. In- en externe controle Interne controle functie In het kader van zowel risicomanagement als optimalisatie/ stroomlijning van bedrijfsprocessen heeft Wonen Zuid een raamwerk voor administratieve organisatie en interne con trole opgesteld. Iedere regio kent een interne controlefunctie. Daarnaast functioneert op centraal niveau een senior medewerker interne audit (SMIA). Deze is verantwoordelijk voor het opstellen en beheren van de interne systemen voor risicobeheersing en controle binnen het raamwerk interne beheersing en functioneert onder verantwoordelijkheid van het bestuur. Rapportages vinden rechtstreeks plaats aan bestuur en Raad van Toezicht. Externe controle functie De Raad van Toezicht benoemt de externe accountant. Dit gebeurt op voorstel van de auditcommissie en na overleg met het bestuur. De accountant maakt voor een belangrijk deel gebruik van de werkzaamheden en rapportages die door de interne auditfunctionarissen van Wonen Zuid zijn opgesteld. De externe accountant is aanwezig in de vergadering van de Raad van Toezicht waarin over de vaststelling van het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening wordt besloten. De externe accountant rapporteert zijn bevindingen bij de uitgevoerde controle via de managementletter en het accountantsverslag over de jaarrekening aan bestuur, auditcommissie en Raad van Toezicht. Bestuur en Raad van Toezicht maken jaarlijks - vooruitlopend op de opdrachtverstrekking voor het volgende jaar - een beoordeling van het functioneren van de externe accountant. Extern toezicht door VROM en sectorinstituten Met het ministerie van VROM en de twee sectorinstituten Waarborgfonds Sociale Woningbouw en Centraal Fonds Volkshuisvesting is een aantal, deels periodieke, overleggen gevoerd. In deze overleggen is onder andere gesproken over: • kwartaalrapportages, • begroting 2009 en 2010, • jaarverslag 2008, • WSW-toets 2008, • cijfermatige kerngegevens 2008 (VROM/CFV), • ontwikkeling van de financieel economische positie van Wonen Zuid. Ook is er in 2009 regelmatig contact geweest met onze contactpersonen van het ministerie van VROM.


Visitatie Periodieke visitatie is een van de onderdelen uit de governancecode. Raad van Bestuur en Raad van Toezicht van Wonen Zuid hebben in 2008 aangegeven in 2010 tot visitatie over te gaan. In 2009 heeft de bureauselectie plaatsgevonden en is gestart met het inventariseren van de voor visitatie benodigde gegevens. Vanuit de Raad van Toezicht was mevrouw J. Jacobs betrokken bij het selectietraject. De visitatie heeft betrekking op de periode 2006-2009 en is in maart 2010 gestart met het opleveren van de benodigde documenten en een zelfevaluatie. In juli 2010 wordt het definitieve visitatierapport opgeleverd. De uitkomsten van de visitatie worden als input gebruikt voor het nieuwe ondernemingsplan. Financiële verslaglegging Het bestuur is verantwoordelijk voor de volledigheid en kwaliteit van de openbaar gemaakte financiële informatie over de corporatie en de verbindingen. De Raad van Toezicht ziet erop toe dat het bestuur aan deze verantwoordelijkheid invulling geeft. In 2009 heeft de Raad van Toezicht ingestemd met het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening 2008 en de begroting 2010. Ook heeft de Raad van Toezicht via kwartaalrapportages de realisatie van de doelstellingen gemonitord. Het overleg tussen bestuur en enkele leden van de Raad is geformaliseerd in een auditcommissie. Deze auditcommissie ondersteunt de Raad van Toezicht bij het uitvoeren van haar verantwoordelijkheden op in het bijzonder de financiële informatieverstrekking en de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen. De taken en bevoegdheden van deze commissie zijn beschreven in een reglement. Het reglement van de auditcommissie is in 2009 aangepast. (Meer over de aanpassing van het reglement in hoofdstuk 3 Raad van Toezicht.) De belangrijkste financiële (verslagleggings)producten die in de Raad van Toezicht zijn besproken en goedgekeurd, zijn: • begroting, • kwartaalrapportages, • jaarrekening, • volkshuisvestingsverslag, • rapportages van sectorinstituten CFV en WSW.

Het bestuur van Wonen Zuid is verantwoordelijk voor het opzetten en in stand houden van het stelsel van interne risicobeheersings- en controlemaatregelen. Het stelsel bestaat onder meer uit risicoanalyses met betrekking tot de activiteiten van Wonen Zuid, handleidingen voor de inrichting van de financiële verslaggeving, beschrijving van kritische bedrijfsprocessen, auditwerkzaamheden ten aanzien van deze bedrijfsprocessen en een systeem van monitoring en rapportering. Deze systemen zijn bedoeld om een optimale beheersing van risico’s mogelijk te maken, maar kunnen nooit absolute zekerheid bieden. AO/IC In het kader van risicomanagement en optimalisatie/stroomlijning van bedrijfsprocessen heeft Wonen Zuid een raamwerk voor administratieve organisatie en interne controle opgesteld. Hiermee is een basis gelegd voor gestructureerd werken om de bedrijfsdoelstellingen te bereiken en risico’s zo veel mogelijk te beperken. De belangrijkste bedrijfsprocessen zijn hierin beschreven. In de processen zijn tevens alle relevante risico’s benoemd inclusief beheersingsmaatregelen. Het gaat om de volgende processen: • strategisch voorraadbeleid, • investeringen in vastgoed, • aanbestedingen, • planmatig onderhoud, • huurverhoging, • verkoop bestaand bezit, • zelf aangebrachte veranderingen, • EPBD (energielabeling), • treasury. Het beschrijven van de procedures is één stap. Controle op naleving ervan een logische tweede. Op basis van een door de Raad van Toezicht goedgekeurd auditplan vindt toetsing van alle hiervoor genoemde processen plaats. Rapportage over deze audits vindt plaats aan het bestuur en de Raad van Toezicht van Wonen Zuid. Indien nodig worden procedures aangescherpt. Bovengenoemde processen en auditprogramma’s zijn ook van toepassing op de verbindingenstructuur (zie hoofdstuk 10).

Transparantie over beoordeling Wonen Zuid hecht veel waarde aan transparantie. Ook voor wat betreft de beoordelingen door externe stakeholders en sectorinstituten. Daarom heeft de corporatie op haar internetsite een aantal rapportages van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw gepubliceerd, evenals de zienswijze van de minister voor WWI op de prestaties van Wonen Zuid.

Monitoren voortgang doelstellingen Wonen Zuid heeft scherpe managementaandacht voor de voortgang van de realisatie van haar doelen. Eenduidige verslagleggings- en rapportagestructuren en controles op producten zijn een belangrijk hulpmiddel bij het monitoren van de voortgang van onze doelstellingen en het beheersen van mogelijke risico’s. Via maanden kwartaalrapportages bewaken we de voortgang van de belangrijkste doelstellingen en worden bij gesignaleerde afwijkingen - waar mogelijk extra acties uitgezet.

Risicobeheersing Wonen Zuid staat midden in de samenleving en onderneemt een groot aantal activiteiten. We zijn ons ervan bewust dat we bij de uitvoering hiervan te maken kunnen krijgen met risico’s. Dit is inherent aan ondernemerschap. We proberen risico’s vooraf zo goed mogelijk te identificeren en de reikwijdte ervan in te schatten. Waar mogelijk nemen we vooraf maatregelen om risico’s terug te brengen. Waar dit niet mogelijk is worden risico’s actief gemonitord.

We monitoren de veranderingen in omgeving en omgevingsfactoren en zetten die af tegen eerder gedane aannames. Denk hierbij aan economische en demografische ontwikkelingen, de ontwikkelingen van de rente en ontwikkelingen vanuit de politiek. Hoewel we hierop geen invloed hebben, houden we bij onze activiteiten wel rekening met dergelijke ontwikkelingen en de mogelijke gevolgen ervan.

14

Ook financiële en fiscale risico’s worden nauwlettend in de gaten gehouden. Hierop wordt uitgebreid ingegaan in hoofdstuk 9 Doelstellingen financieel belicht. Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden Wonen Zuid werkt niet op een eiland. We vinden het belangrijk om de dialoog aan te gaan met onze omgeving. Het doel is tweeledig. Via de dialoog met onze belanghebbenden meten we de kwaliteit van de dienstverlening van de corporatie. Daarnaast vormt de dialoog ook een basis voor de ontwikkeling van beleid. De maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding is in 2008 nader uitgewerkt. Wonen Zuid heeft dit opgepakt in combinatie met een nieuw model voor huurdersparticipatie. Daarnaast is Wonen Zuid eind 2008 gestart met stakeholdersbijeenkomsten. In deze bijeenkomsten gaan we met externe partijen om ons heen aan de slag om op een aantal thema’s meer te weten te komen over hun visie en mening. In 2009 hebben 4 stakeholdersbijeenkomsten plaatsgevonden met de thema’s: • wonen, welzijn en zorg, • wonen, werken en leren, • toekomst van het wonen en de rol van huurders (-organisaties); • toekomst van de volkshuisvesting. Bij deze bijeenkomsten was ook een afvaardiging van de Raad van Toezicht aanwezig.

Naleving en invoering governancecode Vanaf 1 januari 2007 geldt de governancecode voor alle woningcorporaties in Nederland. Op deze pagina’s verantwoorden wij ons over de toepassing van deze code. Wonen Zuid onderschrijft de governancecode en voldoet voor het grootste deel aan deze code. Op het gebied van benoemingsperiode en beloningsstructuur van het bestuur varen we bewust onze eigen koers. De Raad van Toezicht heeft het bestuur voor onbepaalde tijd benoemd. Bij de benoeming van het bestuur in 2002 zijn de destijds door Aedes gehanteerde salarisschalen (IMF) als uitgangspunt genomen voor de bezoldiging van het bestuur, passend binnen de eisen die hieraan gesteld worden.


Doorkijk

naar 2010

16

Wonen Zuid onderschrijft de beginselen uit de governancecode voor woningcorporaties. Op een aantal punten voeren we de komende tijd nog veranderingen door. Een aantal zaken hebben we begin 2010 opgepakt en/of afgerond. We streven ernaar het gros van de overige punten in 2010 af te handelen. Bestuursreglement Wonen Zuid is van mening dat de statuten, het huishoudelijk reglement Raad van Toezicht, de gedragscode integriteit en de interne AO/IC-procedures voldoen aan de voorwaarden die aan interne risicobeheersing en -controlesystemen gesteld mogen worden. In 2010 zullen we nagaan in hoeverre een bestuursreglement hierin een meerwaarde kan hebben. Visitatie Wonen Zuid is in de tweede helft van 2009 gestart met het visitatietraject. De daadwerkelijke visitatie vindt in het voorjaar 2010 plaats.

17

Raad van Toezicht

18

Maatschappelijke en economische ontwikkelingen leiden tot een steeds verdergaande aanscherping van de verwachtingen en de eisen die gesteld worden aan het interne toezicht van woningcorporaties. De Raad van Toezicht van Wonen Zuid realiseert zich dit terdege en hecht er belang aan in dit hoofdstuk verslag te doen over zijn werkzaamheden in het boekjaar. Strategisch kader De primaire taak van de Raad van Toezicht is het uitoefenen van toezicht op het beleid van de Raad van Bestuur van Wonen Zuid en de werking en integriteit van de interne controle- en risicomanagementsystemen en -procedures, ingesteld door de Raad van Bestuur. Ook de algemene gang van zaken binnen Wonen Zuid en de met haar verbonden ondernemingen in de verbindingenstructuur van de organisatie, behoort tot het aandachtsveld van de Raad van Toezicht. Het ondernemingsplan van Wonen Zuid vormt het afwegingskader waarbinnen de Raad van Toezicht doelstellingen en realisatie van beleid en besluitvorming toetst. De hierin opgenomen thema’s risicomanagement, opbrengstmaximalisatie en kostenbeheersing spelen een belangrijke rol in de toetsing door de Raad van Toezicht. Naast zijn toezichthoudende rol is de Raad van Toezicht ook een belangrijk klankbord voor de Raad van Bestuur. Tevens is de Raad van Toezicht werkgever voor de Raad van Bestuur. De basis voor het functioneren van de Raad van Toezicht wordt dus gevormd door het drieluik: toezichthouder, klankbord en werkgever. De Raad van Toezicht volgt de in- en externe ontwikkelingen van Wonen Zuid met een kritische blik. De wijze waarop hij is samengesteld en de manier waarop hij zijn taak uitvoert draagt bij aan het maatschappelijk draagvlak van de corpo ratie. De bevoegdheden van de Raad van Toezicht en de Raad van Bestuur staan beschreven in de statuten van Wonen Zuid (zie www.wonen-zuid.nl). De Raad van Toezicht beoordeelt ten minste een maal per jaar het functioneren

3

van de Raad van Bestuur. Dit gebeurt op basis van vooraf vastgelegde prestatieafspraken tussen de Raad van Bestuur en de Raad van Toezicht (zie ook hoofdstuk 2, Governance structuur). Governance Voor alle woningcorporaties die lid zijn van branche organisatie Aedes is vanaf 1 januari 2007 de governancecode van kracht. De Raad van Toezicht onderschrijft de beginselen uit de governancecode. De Raad van Toezicht hecht veel waarde aan een transparant corporatiebestuur. Dit belang wordt nog versterkt door het feit dat Wonen Zuid als woningcorporatie en maatschappelijk ondernemer bijzondere doelstellingen en bijbehorende verantwoordelijkheden heeft. Wonen Zuid voldeed bij het van kracht worden van de governancecode al voor een deel aan deze code. Vanaf 2007 zijn de beginselen uit deze code op een aantal gebieden verder uitgewerkt. In 2009 heeft de Raad van Toezicht in dit kader de benoemingsduur en lidmaatschapstermijn van de auditcommissie en commissie voortgang projecten in lijn gebracht met het huishoudelijk reglement van de Raad van Toezicht. Dit houdt in dat benoeming voor maximaal driemaal vier jaar mogelijk is. Ook in de komende periode zal de Raad van Toezicht zich blijven inspannen om verder invulling te geven aan de prin cipes en uitgangspunten van ‘good governance’. De code is een goed hulpmiddel bij het afleggen van verantwoording en het vergroten van transparantie. Integriteitscode In de in 2008 vastgestelde gedragscode integriteit (zie www.wonen-zuid.nl) zijn ook afspraken opgenomen over (transacties met) tegenstrijdige belangen voor Raad van Toezicht en Raad van Bestuur. Tevens zijn afspraken gemaakt over hoe hier mee om te gaan mocht een dergelijke situatie zich in de toekomst voordoen. De Raad van Toezicht heeft hierover in 2009 gesproken en vastgesteld dat een dergelijke situatie zich in dit verslagjaar niet voorgedaan heeft.

19

Informatiestromen Om op een professionele wijze invulling te kunnen geven aan zijn toezichthoudende taak maakt de Raad van Toezicht gebruik van rapportages en beleidsdocumenten, zoals: • (meerjaren)begroting en activiteitenplan, • treasurybeleid, • prognoses, • kwartaalrapportages, • auditrapportages en verslagen van de senior medewerker interne audit, • volkshuisvestelijk jaarverslag en financieel jaarverslag, • managementletter en accountantsverslag, • benchmarkgegevens Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), • toekomstverkenningen en analyses van de marktpositie, • overige beleids- en strategische informatie. Deze informatie geeft de Raad van Toezicht inzicht in zowel de lopende bedrijfsprocessen, als de geldende bedrijfsrisico’s. Indien hij dat wenselijk acht vraagt de Raad van Toezicht daarnaast ook zelf advies en informatie bij de Raad van Bestuur of derden. Kwartaalrapportages Kwartaalrapportages zijn een belangrijk instrument voor de Raad van Toezicht om inzicht te krijgen in de voortgang van bedrijfsprocessen en relevante actuele ontwikkelingen. In deze rapportages wordt aangegeven welke ontwikkelingen zich in het betreffende kwartaal voor hebben gedaan op de verschillende beleidsterreinen. Verder bevatten de kwartaalrapportages een veelheid aan kwalitatieve en kwantitatieve informatie, waaronder overzichten van de kasstroomontwikkeling en de verlies- en winstrekening. Per kwartaal worden alle afwijkingen ten opzichte van de forecast van het vorige kwartaal toegelicht. Van de belangrijkste kengetallen worden jaarnorm, realisatie op dat moment en de forecast (verwachte realisatie over het hele kalenderjaar) afgezet in het Management Informatie Systeem, het zogenaamde MIS-sjabloon. Dit sjabloon vormt onderdeel van de kwartaalrapportages. De belangrijkste kengetallen hebben betrekking op strategisch voorraadbeleid, resultaten en kasstromen. Daarnaast vormen financiële kengetallen die inzicht geven in bedrijfsopbrengsten, bedrijfslasten en de financiële continuïteit een belangrijk onderdeel van deze rapportages. In de rapportages worden substantiële afwijkingen (10% of meer) tussen forecast en jaarnorm toegelicht. De kwartaalrapportages zijn een belangrijk instrument om de prestaties van de corporatie te monitoren en indien nodig bij te sturen. Begroting Daar waar de kwartaalrapportages de Raad van Toezicht een beeld geven van de voortgang van de geplande activiteiten, geeft de begroting een beeld van de mogelijkheden en ambities van de corporatie. In de begroting wordt dit beeld deels voor een kalenderjaar opgenomen, deels in de vorm van een meerjarenbegroting. De Raad van Toezicht heeft in de vergadering van 1 december 2009 ingestemd met de begroting voor 2010 inclusief het treasuryjaarplan.

20

Vergaderingen Alle leden van de Raad van Toezicht hebben een eigen specifiek kennis- en aandachtsgebied. Dat is vastgelegd in een portefeuilleverdeling. In de vergaderingen van de Raad van Toezicht brengen de portefeuillehouders individueel verslag uit. De voltallige Raad van Toezicht staat voor de collectieve taken en is als geheel verantwoordelijk. In 2009 vergaderde de Raad van Toezicht 10 keer. Van deze vergaderingen vonden er 9 plaats in aanwezigheid van de Raad van Bestuur. Naast vier reguliere kwartaalvergaderingen zijn 4 extra en 2 themabijeenkomsten gehouden. De reguliere vergaderingen vonden plaats op 23 maart, 15 juni, 15 september en 1 december 2009. In deze vergaderingen zijn onder meer onderstaande zaken behandeld. Interne rapportages • Kwartaalrapportages • Begroting 2010 en treasuryjaarplan • Verslagen auditcommissie • Verslagen commissie voortgang projecten • Verslagen interne audit (in kader van AO/IC) • Risicoscan financiën Externe rapportages • Prestatieoordeel van VROM/WWI • Beoordeling kredietwaardigheid en faciliteringsvolume door het WSW • Managementletter PWC 2009 • Solvabiliteits- en continuïteitsoordeel CFV Governance • Stand van zaken ontwikkelingen corporate governance bij Wonen Zuid • Huishoudelijk reglement Raad van Toezicht • Rooster van aftreden leden Raad van Toezicht • Herbenoeming van de heer J. Spaubeck als lid tot 28 februari 2012 • Verstrijken zittingstermijn van de heer B. Grave en procedure voordracht huurdersorganisaties • Instellen ad hoc selectieen remuneratiecommissie (de heren H. Offermans, O. Mraz en mevrouw J. Jacobs) • Benoeming van de heer H. Knops als voorzitter van de commissie voortgang projecten • Terugkoppeling werving en selectie door ad hoc selectieen remuneratiecommissie • Visitatie • Beoordeling klachten van een van de huurdersorganisaties over vermeende verminderde integriteit • Stand van zaken onderzoek naar klachten over vermeende verminderde integriteit • Opdrachtformulering en opdrachtverstrekking uitvoering forensisch accountantsonderzoek Integis BV • Stand van zaken visitatie • Benoeming van de heer H. Timmermans als lid van de Raad van Toezicht op voordracht van de huurders • Afscheid van de heer B. Grave als lid van de Raad van Toezicht • Klacht huurdersvereniging Op het Zuiden bij Commissie AedesCode tegen de afwijzing van hun voordracht voor een

lid van de Raad van Toezicht • Aanpassing reglementen auditcommissie en commissie voortgang projecten • Rooster van aftreden Raad van Toezicht • Aftreden van de heer O. Mraz als lid van de Raad van Toezicht Huurdersverenigingen • Samenwerking met huurdersorganisaties • Overleg met huudersorganisaties Ondernemingsplan • Stand van zaken stakeholdersbijeenkomsten • Stand van zaken nieuwe ondernemingsplan Diversen • Programma activiteiten rondom 100-jarig jubileum Wonen Zuid • Opdrachtverstrekking aan PWC voor controle jaarrekening 2009 De Raad van Toezicht heeft ingestemd met het besluit van de Raad van Bestuur inzake mandatering van de regiodirecteuren. Ook heeft de Raad van Toezicht in 2009 goedkeuring gegeven aan het jaarverslag inclusief jaarrekening 2008 en de begroting 2010. Extra/themabijeenkomsten De extra vergaderingen van 3 april, 22 juli en 24 december 2009 zijn belegd naar aanleiding van klachten van een van de huurdersverenigingen over vermeende verminderde integriteit. • In de vergadering van 3 april 2009 heeft de Raad van Toezicht besloten de klachten intern te onderzoeken. • In de vergadering van 22 juli 2009 heeft de Raad van Toezicht de onderzoeksresultaten besproken en geoordeeld dat van de in totaal 42 klachten er 36 ongegrond zijn en dat een zestal voor een onafhankelijk extern onderzoek in aanmerking komt. • In de vergadering van 24 december 2009 heeft het hiervoor door de Raad van Toezicht ingeschakelde onderzoeksbureau voor forensische dienstverlening (Integis BV uit Overveen) de uitkomsten uit het onderzoek toegelicht. Uit het onderzoek van Integis zijn geen onregelmatigheden gebleken. De Raad van Toezicht heeft in de vergadering van 24 december 2009 besloten om ook de 6 klachten die Integis onderzocht heeft ongegrond te verklaren. In de extra vergadering van 15 juli 2009 is een nieuw lid op voordracht van de huurdersorganisaties benoemd. De themabijeenkomst van 6 november 2009 stond in het teken van een collectieve zelfevaluatie van de Raad van Toezicht. Bij deze bijeenkomst van de Raad van Toezicht was de Raad van Bestuur niet aanwezig. De themabijeenkomst van 18 december 2009 stond in het teken van krimp en leefstijlen.

Inschakeling externe professionals Waar nodig schakelt de Raad van Toezicht externe professionals in. In dat kader kunnen ook derden voor de vergaderingen van de Raad van Toezicht uitgenodigd worden. In 2009 was de accountant PricewaterhouseCoopers bij de bespreking van het jaarverslag aanwezig. Een vertegenwoordiger van dit accountantsbureau was ook aanwezig bij de themabespreking over governance tijdens de reguliere vergadering van 1 december 2009. Tijdens de themabijeenkomst op 18 december 2009 waren de Stichting Experimenten Volkshuisvesting en Motivaction aanwezig. Tijdens de extra vergadering van 24 december 2009 was Integis BV aanwezig. Interactieve afstemming Naast de collectieve vergaderingen vindt er ook regelmatig overleg plaats tussen individuele leden van de Raad van Toezicht en de Raad van Bestuur. Aan dat overleg met de Raad van Bestuur nemen regelmatig medewerkers van Wonen Zuid en externe deskundigen deel. De voorzitter van de Raad van Toezicht heeft ten minste eenmaal per maand een overleg met de Raad van Bestuur. Deze interactieve afstemming stelt de leden van de Raad van Toezicht in staat te klankborden en invulling te geven aan projectmatige betrokkenheid op basis van hun portefeuilles. Ook komt op deze manier de klankbordfunctie die de Raad van Toezicht heeft beter tot zijn recht. Commissies De Raad van Toezicht maakt gebruik van twee commissies, te weten: een auditcommissie en een commissie voortgang projecten. Bij de samenstelling van de commissies is rekening gehouden met de profielen van de individuele leden van de Raad van Toezicht, om zo de toegevoegde waarde van de commissie – de versterking van de reflectie op de processen, financiën en maatschappelijke activiteiten – optimaal vorm te geven. De taken en bevoegdheden van beide commissies zijn vastgelegd in reglementen. Om de continuïteit in de commissies te waarborgen zijn in 2009 enkele wijzigingen aangebracht in de reglementen van beide commissies. Hierbij is tevens de totale maximale zittingstermijn gekoppeld aan het lidmaatschap van de Raad van Toezicht. De reglementen staan op de internetsite van Wonen Zuid: www.wonen-zuid.nl. Daarnaast is in 2009 ook een ad hoc selectieen remuneratiecommissie ingesteld voor de werving van een lid van de Raad van Toezicht. Auditcommissie De auditcommissie ondersteunt de Raad van Toezicht bij het uitvoeren van zijn verantwoordelijkheden op het gebied van toezicht op met name de financiële risicobeheersing- en controlesystemen en is in 2009 vier maal bij elkaar gekomen. Vanuit de Raad van Toezicht nemen de volgende commissarissen deel aan de auditcommissie: • de heer O. Mraz (voorzitter) • de heer B. Grave (tot 1 juli 2009) • de heer J. Spaubeck • de heer H. Timmermans (vanaf 15 september 2009)


In 2009 is de auditcommissie 4 maal bij elkaar gekomen en heeft zich onder andere over de volgende zaken gebogen: • kwartaalrapportages, • accountantscontrole 2009, • jaarverslag, jaarrekening en accountantsverslag, • managementletter 2009, • verslag (tussentijdse) interne audits, • auditplan, • fiscaliteit, • brief VROM (28/11/2008) oordeelsbrief 2008, • brief VROM (11/12/2008) zienswijze prestaties 2007, • rapportage ‘Corporatie in perspectief’ CFV, • brief PWC (02/12/2008) uitwerking mandatering, • brief WSW (08/12/2008) wijzing monitorstatus, • Vogelaarheffing, • format investeringsbeslissing, • kredietfaciliteit huisbankier, • vennootschapsbelasting, • brief WSW (25/05/2009) inzake kredietwaardigheid en faciliteringsvolume, • brief CFV (05/06/2009) inzake continuïteitsoordeel 2009, • brief Minister v.d. Laan (12/06/2009) inzake voorstel woningcorporatiestelsel, • marginverplichting bij derivaten, • brief CFV (29/10/2009) inzake bijzondere projectsteun wijkenaanpak 2009, • begroting 2010 en treasuryjaarplan 2010, • solvabiliteitsoordeel 2009 CFV, • reglement auditcommissie. Daarnaast heeft de auditcommissie aan de Raad van Toezicht voorgesteld akkoord te gaan met het door accountant PricewaterhouseCoopers opgestelde voorstel voor controle van de jaarrekening 2009 van Wonen Zuid en haar dochterondernemingen. De Raad van Toezicht heeft hiermee ingestemd. Commissie voortgang projecten De commissie voortgang projecten richt zich op het monitoren van de voortgang van omvangrijke en/of risicovolle projecten uit de portefeuille strategisch voorraadbeleid met een meerjarenperspectief. Het betreft nieuwbouw en grote renovatieprojecten. De commissie is in 2009 4 maal bij elkaar gekomen. Vanuit de Raad van Toezicht nemen de volgende commissarissen deel aan de commissie voortgang projecten: • de heer H. Knops (voorzitter) • de heer H. Offermans • de heer J. Pleumeekers In de commissie voortgang projecten worden met name de lopende projecten en projecten die intern voor uitvoering geselecteerd zijn en waarvan het voorbereidend onderzoek afgerond is besproken. Daarnaast was in de commissie ook aandacht voor koopprojecten en is de projectfasering van initiatieffase tot en met de daadwerkelijke uitvoering besproken. In de commissie was speciale aandacht voor investerings projecten op het gebied van zowel renovatie als nieuwbouw. In deze commissie is in 2009 onder andere gesproken over: • projecten uit begroting 2009, • reglement commissie voortgang projecten, • verbindingen,

22

• grondposities, • project Leigraaf, • stand van zaken Haelen/Horn bv, • project ‘hart voor Treebeek’, • portfoliogids woningcomplexen, • lopende en geplande nieuwbouwprojecten huur en koop 2010. Selectie- en remuneratiecommissie In verband met de beoordeling van de voordracht van een nieuw lid van de Raad van Toezicht op voordracht van de huurdersorganisaties is in 2009 een ad hoc selectieen remuneratiecommissie benoemd. Per 1 juli 2009 verstreek de zittingstermijn van een lid van de Raad van Toezicht op voordracht van de huurdersorganisaties. Aangezien de drie actieve huurdersorganisaties niet tot een gezamenlijke bindende voordracht konden komen en drie kandidaten voorgedragen hebben, heeft de selectieen remuneratiecommissie gesprekken met de kandidaten gevoerd. De commissie heeft na de selectiegesprekken een kandidaat aan de Raad van Toezicht voorgedragen. Vanuit de Raad van Toezicht namen de volgende commissarissen deel aan de ad hoc selectieen remuneratiecommissie: • mevrouw J. Jacobs • de heer H. Offermans • de heer O. Mraz (Her-)benoeming leden Raad van Toezicht In 2009 waren 2 leden van de Raad van Toezicht aftredend, te weten de heer B. Grave, lid op voordracht van de huurders en de heer O. Mraz (aftredend per 1 januari 2010). Op basis van de statuten en de governancecode was voor de heer B. Grave een herbenoeming voor maximaal 4 jaar mogelijk; voor de heer O. Mraz was geen herbenoeming meer mogelijk. (Her-)benoeming op voordracht van de huurdersorganisaties Conform het gestelde in het Huishoudelijk Reglement heeft de voorzitter van de Raad van Toezicht de drie huurdersverenigingen uitgenodigd een gezamenlijke voordracht te doen voor een lid van de Raad van Toezicht. De drie huurdersverenigingen hebben elk een eigen kandidaat voorgedragen als lid van de Raad van Toezicht. Hierdoor was er conform het Huishoudelijk reglement geen sprake meer van een bindende voordracht. Overeenkomstig het gestelde in het Huishoudelijk reglement is door de Raad van Toezicht een selectieen remuneratiecommissie ingesteld. De commissie heeft met alle voorgedragen kandidaten gesprekken gevoerd en heeft één kandidaat aan de Raad van Toezicht voorgedragen. Op 15 juli 2009 is de Raad van Toezicht in een aparte vergadering hierover bijeen gekomen. In deze vergadering heeft de selectieen remuneratiecommissie de gevolgde wervingen selectieprocedure toegelicht. Ook heeft de commissie inhoudelijk haar keuze voor de voorgedragen kandidaat gemotiveerd. De Raad van Toezicht heeft unaniem de voordracht van de selectieen remuneratiecommissie opgevolgd en de

heer drs. J.F.W.M. Timmermans MPA MMSc voor een periode van 4 jaar benoemd als lid van de Raad van Toezicht van Wonen Zuid op voordracht van de huurdersorganisaties. De Ondernemingsraad heeft positief geadviseerd over deze voordracht. Invulling portefeuille financiën en treasury Per 1 januari 2010 verstreek de zittingstermijn van de heer O. Mraz als lid van de Raad van Toezicht. Begin 2010 wordt de sollicitatieprocedure opgestart voor een nieuw lid van de Raad van Toezicht met de portefeuille financiën en treasury. Raad en Ondernemingsraad Conform het huishoudelijk reglement van de Raad van Toezicht wonen de voorzitter en het lid van de Raad van Toezicht op voordracht van de Ondernemingsraad jaarlijks een vergadering van de Ondernemingsraad bij. Op 30 november 2009 heeft het periodieke overleg tussen de heer H. Offermans en mevrouw J. Jacobs van de Raad van Toezicht met de Ondernemingsraad plaatsgevonden. In deze vergadering is onder andere gesproken over de ontwikkeling van een nieuw ondernemingsplan. Daarnaast heeft op 11 mei 2009 een extra vergadering plaatsgevonden. Onder andere naar aanleiding van de integriteitsklachten van de huurdersvereniging Op het Zuiden. Toetsen De Raad van Toezicht toetst de activiteiten van Wonen Zuid aan de maatschappelijke taakstelling van de corporatie. Het ondernemingsplan Koers 2006–2010 geldt hiervoor als referentiekader. De Raad van Toezicht concludeert dat de doelen zoals deze in de begroting 2009 opgenomen zijn grotendeels gehaald zijn. Op het gebied van strategisch voorraadbeleid zien we dat er in de jaarschijf 2009 meer renovaties plaats hebben gevonden dan begroot. Op het gebied van nieuwbouw huur is minder gerealiseerd dan gepland. Op de feitelijke cijfers rondom planning en realisatie van de beoogde doelen wordt in de betreffende hoofdstukken van dit jaarverslag ingegaan. Beoordeling bestuur In zijn functie van werkgever voor het bestuur van Wonen Zuid beoordeelt de Raad van Toezicht ieder jaar het functioneren van de bestuurder. Dit gebeurt op basis van vooraf gemaakte prestatieafspraken. In 2009 hadden de prestatie afspraken met de bestuurder vooral betrekking op een drietal aandachtsvelden, te weten: klant en markt, governance en financieel beleid. Vooruitlopend op het evaluatiegesprek hebben de voorzitter en de vice-voorzitter de leden van de Raad van Toezicht in de bijeenkomst van 6 november 2009 geraadpleegd. Op 18 december 2009 hebben de voorzitter en vicevoorzitter hun jaarlijkse evaluatiegesprek gevoerd met de bestuurder. In algemene zin is geconcludeerd dat er op alle drie de aandachtsgebieden goede resultaten zijn geboekt. Naast een evaluatie van de resultaten zijn ook afspraken en doelstellingen voor 2010 geformuleerd. De belangrijkste punten uit de evaluatie met de bestuurder zijn tijdens de vergadering op 24 december 2009 aan de volledige Raad van Toezicht teruggekoppeld.

Evaluatie/ontwikkeling In de themabijeenkomst van 6 november 2009 heeft een collectieve zelfevaluatie van de Raad van Toezicht plaatsgevonden. In januari 2010 hebben individuele beoordelingsgesprekken met alle leden van de Raad van Toezicht plaatsgevonden. De gesprekken worden gevoerd met de voorzitter en de vicevoorzitter van de Raad van Toezicht. Bij de beoordeling van de voorzitter en de vicevoorzitter neemt een van de leden van de Raad van Toezicht de rol van tweede beoordelaar op zich. In lijn met de kritische grondhouding ten aanzien van het eigen functioneren, investeert de Raad van Toezicht ook in de eigen ontwikkeling. In dat kader is in 2007 gestart met het gestructureerd vormgeven van een opleidingsprogramma gebaseerd op drie pijlers: • collectieve opleidingen, • individuele opleidingen, • lidmaatschap vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties. Leden van de Raad van Toezicht hebben de mogelijkheid individuele opleidingen te volgen, gericht op verbreding en verdieping van hun kennis en inzicht op de voor hun relevante beleidsvelden in relatie tot hun toezichthoudende taak. Voor elk lid is hiervoor een budget van ¤ 1.350,- per jaar beschikbaar. De Raad van Toezicht is aangesloten bij de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). De VTW heeft tot doel het behartigen van de belangen van haar leden en het ondersteunen van toezichthouders en daarmee een bijdrage te leveren aan de professionaliteit van toezichthouders. Leden van de Raad van Toezicht bezoeken regelmatig bijeenkomsten van de VTW. Vaststelling jaarverslag en jaarrekening 2009 Nadat de Raad van Bestuur het jaarverslag 2009 – bestaande uit jaarrekening en volkshuisvestingsverslag – heeft vastgesteld is dit verslag ter goedkeuring aan de Raad van Toezicht voorgelegd. Zowel volkshuisvestingsverslag als jaarrekening zijn door PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. gecontroleerd en goedgekeurd, zoals blijkt uit de accountantsverklaringen die in dit verslag op pagina 122, respectievelijk 160 opgenomen zijn. De Raad van Toezicht kan zich verenigen met deze stukken en heeft in de vergadering van 15 juni 2010 met beide documenten ingestemd en decharge verleend aan de Raad van Bestuur. Tenslotte Tot slot acht de Raad van Toezicht het gepast om op deze plaats zijn waardering uit te spreken voor de inzet van de Raad van Bestuur en de medewerkers van Wonen Zuid in 2009. De Raad van Toezicht is ook alle andere betrokken personen en instellingen erkentelijk voor de bijdrage die ze hebben geleverd aan het realiseren van de doelstellingen van Wonen Zuid. Mr. H.M.J. Offermans voorzitter Raad van Toezicht (tot april 2010)


‘Paspoort’ Raad van Toezicht De heer mr. H.M.J. (Huub) Offermans Geboren Beroep Commissaris sinds Aftredend in Portefeuille Commissielid Nevenfuncties

14 oktober 1957 advocaat april 1998 afgetreden per 29 april 2010 juridisch (voorzitter) lid van de commissie voortgang projecten voorzitter Ondernemersvereniging Sint Odiliënberg (1999) lid van het College van Afgevaardigden van de Nederlandse Orde van Advocaten (2000)

De heer prof. drs. J.F.H. (Jo) Spaubeck Geboren 9 juni 1960 Beroep docent marketing faculteit HEAO, Hogeschool Zuyd/PR functionaris Commissaris sinds maart 2000 Aftredend in 2012 Portefeuille marketing en communicatie (vicevoorzitter) Commissielid lid van de auditcommissie Nevenfuncties directielid int. businesschool (MIEPM) aan de Nizhny Novgorod State University (NNGASU) bestuurslid RCE Nizhny Novgorod De heer O.P. (Otto) Mraz RA Geboren Beroep Commissaris sinds Aftredend in Portefeuille Commissielid Nevenfuncties

21 november 1950 management adviseur januari 2002 afgetreden per 1 januari 2010 financiën en treasury lid van de auditcommissie geen

De heer H.Th.P. (Harry) Knops Geboren Beroep Commissaris sinds Aftredend in Portefeuille Commissielid Nevenfuncties

15 maart 1956 zelfstandig ondernemer adviesbureau Next Generation 4all november 2007 2011 (resteren nog twee zittingstermijnen van vier jaar) volkshuisvesting en projectontwikkeling (voordracht huurders) lid van de commissie voortgang projecten bestuurslid Stichting Buurtbeheer Molenberg bestuurslid speeltuin Molenberg

Mevrouw J.C.M. (Joos) Jacobs Geboren Beroep Commissaris sinds Aftredend in Portefeuille Commissielid Nevenfuncties

16 januari 1959 commercieel manager adviesbureau Pentascope september 2008 2012 (resteren nog twee zittingstermijnen van vier jaar) personeel & organisatie (voordracht Ondernemingsraad) nee bestuurslid Wieckerhoes Maastricht bestuurslid Stichting Bric a Brac

Paspoort Raad van Toezicht / Raad van Bestuur 24

De heer drs. J.B.V.N. (Jef) Pleumeekers Geboren 3 december 1945 Beroep Adviseur en Coaching Bestuurders Commissaris sinds september 2008 Aftredend in 2012 (resteren nog twee zittingstermijnen van vier jaar) Portefeuille volkshuisvesting en projectontwikkeling Commissielid lid van de commissie voortgang projecten Nevenfuncties voorzitter Raad van Toezicht Atrium MC voorzitter Raad van Toezicht ROC Arcuscollege voorzitter Raad van Toezicht Syntens voorzitter Vertrouwenspact Werkgelegenheid Limburg (VWL) bestuurslid Stichting Innovatie Alliantie (SIA) bestuurslid Stichting Kennisontwikkeling HBO (SKO) De heer drs. J.F.W.M. (Hans) Timmermans MPA MMSc Geboren 22 oktober 1954 Beroep bestuurder RIAGG Groep te Maastricht Commissaris sinds juli 2009 Aftredend in 2013 (resteren nog twee zittingstermijnen van vier jaar) Portefeuille maatschappij/wonen en zorg (voordracht huurders) Commissielid lid van de auditcommissie Nevenfuncties lid commissie Arbeidszaken GGZ Nederland

‘Paspoort’ Raad van Bestuur De heer ir. A. (Arnold) van Malde Geboren Functie Lid Raad van Bestuur Duur van benoeming Werkzaam bij de organisatie sinds Nevenfuncties

18 januari 1960 bestuursvoorzitter juli 2002 onbepaalde tijd juni 1997 Supervisory board Rockpanel (tot 31 maart 2009)

Bezoldiging bestuurders en commissarissen Lasten in verband met de bezoldiging en het pensioen van de bestuursvoorzitter

salaris pensioenlasten vakantiegeld sociale lasten

2009

¤ 147.285,- ¤ 39.840,- ¤ 11.739,- ¤ 7.437,-

2008

¤ 141.720,¤ 35.671,¤ 11.281,¤ 7.172,-

De Raad van Toezicht heeft in december 2008 besloten dat de vergoedingen voor de leden van de Raad van Toezicht aangepast worden overeenkomstig de indexering van de CAO voor de medewerkers. De totale vergoedingen voor de Raad van Toezicht bedroegen in 2009 ¤ 57.403,-. Vergoeding voorzitter Raad van Toezicht ¤ 12.198,-. Vergoeding lid Raad van Toezicht ¤ 7.623,-.


Maatschappelijke inbedding

26

Als sociaal-maatschappelijk ondernemer wil Wonen Zuid midden in de maatschappij staan. In dit hoofdstuk schetsen we een beeld van onze rol en positie in de lokale samenleving. De georganiseerde vertegenwoordigers van onze belangrijkste stakeholders: de klanten, nemen een speciale plek in in dit hoofdstuk. Strategisch kader Wonen Zuid werkt niet op een eiland. Om onze doelen te kunnen behalen opereren we in interactie met de maatschappij. We vinden het belangrijk om de dialoog aan te gaan met onze omgeving. Dialoog staat voor communiceren en samenwerken met partners om onze gezamenlijke doelstellingen te bereiken. Daarbij geeft de dialoog ons input voor de ontwikkeling van beleid en gebruiken we het als een instrument om de kwaliteit van onze dienstverlening te verbeteren. Lokaal verankerd werken vereist een periodieke lokale dialoog met de stakeholders die – direct dan wel indirect – als onze ketenpartners betrokken zijn bij de wijken waarin we bezit hebben. Via overleggen, samenwerkingsovereenkomsten en (prestatie)afspraken met onze belangrijkste stakeholders houden we de dialoog actueel en kunnen we gericht inspelen op actuele van belang zijnde ontwikkelingen. Inbedding in praktijk gebracht In ons werk krijgen we meer en meer te maken met individualisering en heterogeniteit van diverse klantgroepen met ieder een unieke leefstijl. Hierdoor wordt het opbouwen en onderhouden van goede relaties met de verschillende doelgroepen en stakeholders niet alleen steeds belangrijker, maar ook complexer. Lokale aanwezigheid en inbedding hebben we nodig om maatwerk te kunnen leveren en effectief in te kunnen spelen op lokale en regionale ontwikkelingen. Overleg en samenwerking met onze (lokale) stakeholders hoort hierbij. Het kader waarbinnen de dialoog en samenwerking plaatsvindt wordt gevormd door onze missie. Onze belangrijkste stakeholders zijn huurders en huurdersorganisaties, gemeenten, maatschappelijke organisaties, collega corporaties en commerciële partijen. In deze dynamische dialoog met onze stakeholders nemen de huurders en de huurdersvertegenwoordigers een bijzondere rol in.

4

Daarom besteden we aan het einde van dit hoofdstuk apart aandacht aan deze stakeholders. Gemeenten Het werkgebied van Wonen Zuid bestaat uit 9 gemeenten, namelijk: Brunssum, Heerlen, Kerkrade, Leudal, Maasgouw, Nederweert, Nuth, Roermond en Valkenburg a/d Geul. We overleggen periodiek met de diverse gemeenten waarin we werkzaam zijn. De onderwerpen van gesprek zijn zeer divers. Met gemeenten overleggen we op bestuurlijk en ambtelijk niveau. De onderwerpen van overleg zijn onder andere: • huisvesting statushouders, • schuldhulperlening en voorkomen huisuitzettingen, • overbewoning, • voortgang projecten, • prestatieafspraken, • krimp en vergrijzing. Een uitgebreid overzicht van het overleg met gemeenten op bestuurlijk en ambtelijk niveau staat op www.wonen-zuid.nl. Prestatieafspraken met gemeenten We leggen afspraken met gemeenten vast in concrete prestatieafspraken. Onderstaand een overzicht per regio van de afspraken die gelden voor 2009. Regio Midden-Limburg • Convenant met gemeente Roermond over inwoning. • Convenant met gemeente Roermond over terugdringen huurschulden en voorkomen huisuitzetting. • Convenant met gemeente Leudal inzake voorkomen huisuitzetting. • Convenant met gemeente Leudal over de aanpak van onrechtmatige woonsituaties. • Afspraken met gemeente Maasgouw inzake terugdringen huurschulden en voorkomen huisuitzetting. • Afspraak met de gemeente Roermond om woning toewijzingen boven de aftoppingsgrenzen slechts in uitzonderlijke situaties te honoreren. • Prestatieafspraken met gemeente Roermond o.a. over huisvesten primaire doelgroep en verbeteren kwaliteit woningen. • Afspraken met gemeente Roermond over het verbeteren van de leefbaarheid. • Afspraken met gemeente Roermond in het kader van ISV over het transformeren van wijken.

27

Regio Parkstad Limburg • Samenwerkingsovereenkomst ‘Hart voor Treebeek’. Samenwerking tussen Wonen Zuid en gemeente Brunssum voor de herstructurering van het centrum van Treebeek. De overeenkomst kent een duidelijke verdeling van taken en verantwoordelijkheden tussen gemeente en Wonen Zuid. • Convenant schuldhulpverlening in de gemeente Heerlen over terugdringen huurschulden en voorkomen huisuitzetting. • Prestatieafspraken met gemeente Heerlen. Deze kenmerken zich door een generiek deel (voor alle corporaties gelijk) en een specifiek deel (1-op-1 gemeente-corporatie). • Afspraken met de gemeente Heerlen over woningaanbod, woonomgeving en leefbaarheid. • Energieconvenant met gemeente Kerkrade. • Prestatieafspraken tussen de gemeente Heerlen en Nicolaas BV (samenwerking van ontwikkelaars en Wonen Zuid) over de realisatie van 65 koopwoningen op Molenberg. Regio Nuth-Valkenburg • Prestatieafspraken met gemeente Nuth over kernvoorraad, huurbeleid, klantgerichtheid en huisvesting primaire doelgroep. • Prestatieafspraken met gemeente Valkenburg a/d Geul over kernvoorraad en huisvesting primaire doelgroep. • Afspraken met gemeente Nuth over het huisvesten van statushouders. • Afspraken met gemeente Valkenburg a/d Geul over de taakstelling voor het huisvesten van statushouders. • Met gemeenten Nuth en Valkenburg zijn WMOconventanten afgesloten. • Prestatieafspraken met gemeente Nuth over ouderenbeleid en bijpassend woningaanbod. • Afspraken met gemeente Valkenburg a/d Geul over het beschikbaar houden van woningen voor jongeren onder 23 jaar. • Afspraken met gemeente Valkenburg a/d Geul over seniorenhuisvesting en levensloopbestendige wijken. Maatschappelijke organisaties Naast gemeenten overlegt Wonen Zuid ook regelmatig met maatschappelijke organisaties. Hierbij valt te denken aan welzijnsorganisaties, zorginstellingen, politie, justitie, seniorenraad, collega corporaties en belangengroeperingen. Deels gaat het om overleggen op wijkniveau voor de wijken waarin we bezit hebben. Onderwerpen die in deze overleggen aan de orde komen zijn onder andere: • leefbaarheid, • wijkbeheer, • bemoeizorg, • huisvesting speciale doelgroepen (o.a. mensen met een zorgbehoefte, gehandicapten en zeer moeilijk plaatsbaren. Een uitgebreid overzicht van het overleg met maatschappelijke organisaties staat op www.wonen-zuid.nl. In hoofdstuk 5 geven we een overzicht van een aantal maatschappelijke organisaties waaraan we woonruimte verhuren ten behoeve van hun doelgroepen.

28

Overige overleggen Daarnaast zijn er tal van andere overleggen waarin Wonen Zuid participeert. Onder andere met commerciële partijen zoals makelaars en projectontwikkelaars. In deze overleggen wordt met name gesproken over ontwikkelingen op de woningmarkt en de voortgang van specifieke projecten. Een uitgebreid overzicht van het overleg met deze partijen staat op www.wonen-zuid.nl. Regio-overstijgend overleg Vanuit Wonen Zuid is in het verslagjaar bestuurlijk en ambtelijk regio-overstijgend overleg gevoerd. Denk daarbij aan overleg met Aedes koepel voor woningcorporaties, met VROM en de sectorinstituten Centraal Fonds Volkshuisvesting en Waarborgfonds Sociale Woningbouw, de provincie Limburg en Huurdersplatform Op het Zuiden. Betrekken belanghouders bij beleid We werken niet alleen samen met onze belanghouders bij de uitvoering, we betrekken hen ook bij de beleidsvorming. In 2008 zijn we gestart met het anders vormgeven van beleidsbeïnvloeding door belanghouders. We betrekken onze belanghouders op een gestructureerde wijze bij onze beleidsvoorbereiding en –ontwikkeling. Om deze beelden ‘van buiten naar binnen’ te halen, hebben we in 2008 en 2009 een vijftal stakeholdersbijeenkomsten georganiseerd. Belangrijkste doel van deze bijeenkomsten is het genereren van input voor het in 2010 op te leveren nieuwe ondernemingsplan. Via groepsdiscussies zijn de thema’s ‘Financiën’, ‘Wonen, werken en leren’ en ‘Wonen, welzijn en zorg’ en ‘De toekomst van het wonen en de rol van huurders(-organisaties)’ aan de orde gesteld. Met de Ondernemingsraad is gediscussieerd over de toekomst van de volkshuisvesting en de vertaling hiervan naar Wonen Zuid. Overleg met klanten Lokale inbedding en dialoog met onze klanten is van belang om op lokaal niveau maatwerk te kunnen bieden. Dit geven we vorm via overleg en samenwerking met onze klanten. Uiteraard kunnen we dat niet met alle klanten individueel. Daarom vinden wij het belangrijk om naast onze dagelijkse klantcontacten ook periodiek overleg te hebben met vertegenwoordigers van huurders, op complex-, rayon- regioen corporatieniveau. Overleg met bewonersgroepen In wijken en complexen van Wonen Zuid zijn vele bewonersgroepen actief. Vrijwilligers die meedenken over plezierig wonen, initiatieven nemen waardoor buurtgenoten elkaar beter leren kennen, het woord voeren namens medebewoners en problemen signaleren en bespreekbaar maken. Wonen Zuid heeft in 2009 veel overlegd met bewonersgroepen op complex-/wijkniveau. Leefbaarheid en veiligheid zijn belangrijke gespreksthema’s in het overleg met de bewonersgroepen. Daarnaast overleggen we met bewonersgroepen over de planning en voortgang van eventuele werkzaamheden aan hun complex, straat of wijk.

In de regio Midden-Limburg vindt overleg plaats met • Bewonersgroep Muggenbroekerlaan • Bewonersgroep Heerbaan Breywegh/Lindelaan • Bewonersgroep Brikkenhoes • Bewonersgroep Tegelarijveld • Bewonersgroep ‘t Roosendael • Bewonersgroep de Harp • Bewonersgroep de Trommel • Stichtingsbestuur Kloasterhaof en Spuitjeshof • Bewonersgroep woontussenvoorziening Stefanushof • Bewonersgroep Kloosterlaan Wessem • Bewonersgroep Kemp Kitskensberg • Bewonersgroep Beethovenstaete • Bewonersgroep Roerboog (= Looierstraat) • Bewonersgroep Brachterveld • Bewonersgroep 307 Vrijveld In de regio Parkstad Limburg vindt overleg plaats met • Afdeling HTM Treebeek • Afdeling HTM Heerlen • Bewonerscommissie Molenberg • Bewonerscommissie Platanenstraat • Bewonerscommissie Luikerheidestraat • Bewonerscommissie Poyckstraat • Bewonerscommissie Van Gronsveldstraat • Bewonerscommissie Spiestraat • Huurderscommissie Senioren 2000 • Huurderscommissie Oude Linde • Huurderscommissie Oost • Huurderscommissie Erensteinerveld/Elbereveld • Huurderscommissie De Steltloper • Huurderscommissie Treebeek • Bewonerscommissie Haagdoorn • Bewonerscommissie Pius Vista

In de regio Nuth-Valkenburg vindt overleg plaats met • Bewonersgroep Bavowijk • Bewonersgroep Maeskensgoed • Bewonersgroep Speeltuin Broekhem Zuid • Bewonersgroep Agneshof • Bewonersgroep Kamperhof • Bewonersgroep Christinalaan en Van Heinsberglaan • Bewonersgroep Statenlaan • Bewoners Berkelplein Wonen Zuid hecht veel waarde aan de overleggen en gespreksmomenten op lokaal niveau en zal er alles aan doen deze contacten verder te intensiveren. Overleg met huurdersverenigingen Naast de bewonersgroepen zijn in het werkgebied van Wonen Zuid drie huurdersverenigingen werkzaam. Dit zijn huurdersvereniging HTM (Heerlen, Treebeek, Molenberg), huurdersvereniging St. Pietersrade en huurdersvereniging Op het Zuiden. Binnen huurdersvereniging Op het Zuiden zijn vier afdelingen actief, namelijk: afdeling Midden-Limburg, afdeling Parkstad, afdeling Groot Nuth en afdeling Valkenburg e.o. Wonen Zuid hecht veel belang aan overleg met haar huurdersbelangenverenigingen. In 2009 hebben we met de huurdersverenigingen de volgende overleggen gevoerd.


Overleg met Huurdersvereniging HTM en huurdersvereniging St. Pietersrade Het overleg met deze twee huurdersverenigingen wordt gezamenlijk gevoerd. Datum overleg / Aanwezigen 26 februari 2009 • namens HTM: algemeen bestuur • namens St. Pietersrade: dagelijks bestuur • namens Wonen Zuid regio Parkstad Limburg: regiodirecteur, rayonmanager, beleidsmedewerker, manager planning & control, procesmanager 7 mei 2009 • namens HTM: algemeen bestuur • namens St. Pietersrade: dagelijks bestuur • namens Wonen Zuid regio Parkstad Limburg: regiodirecteur, rayonmanager, manager planning & control, beleidsmedewerker, procesmanager

• • •

3 juli 2009 namens HTM: algemeen bestuur namens St. Pietersrade: dagelijks bestuur namens Wonen Zuid regio Parkstad Limburg: rayonmanagers, procesmanager, manager planning & control, beleidsmedewerker

24 september 2009 • namens HTM: algemeen bestuur • namens St. Pietersrade: dagelijks bestuur • namens Wonen Zuid regio Parkstad Limburg: rayonmanagers, procesmanager, manager planning & control, beleidsmedewerker

10 december 2009 • namens HTM: algemeen bestuur • namens St. Pietersrade: dagelijks bestuur • namens Wonen Zuid regio Parkstad Limburg: rayonmanager, procesmanager, manager planning & control, beleidsmedewerker

Onderwerpen

• krimp in Parkstad

• kwartaalrapportage • subsidieregeling woonconsumenten organisatie Wonen Zuid • vernieuwde overlegwet • krimp in Parkstad

• kwartaalrapportage • subsidieregeling woonconsumenten organisaties Wonen Zuid • toewijzingsbeleid Wonen Zuid • krimp in Parkstad

• kwartaalrapportage • plan aanpak evaluatie samenwerkings overeenkomst • stand van zaken prestatieafspraken met de gemeente • verkopen van eigen woningen • krimp in Parkstad

• kwartaalrapportage • resultaat evaluatie samenwerkingsovereenkomst • begroting • servicekosten • projecten 2010 onderhoudsbegroting • krimp in Parkstad

Het algemeen bestuur van de Huurdersvereniging HTM bestaat eind 2009 uit de heren J. Colberts (voorzitter), B. van der Weide (vicevoorzitter), S. Benjamins, J. Junggeburt en mevrouw E. van Binsbergen. De overige bestuursleden zijn de heren J. Welters, J. Wiersma, W. van Dijck, M. Hendrix, J. van der Heide, C. Bruinsma, P. Berkers en de dames, E. van Dijk, M. van der Heide en R. Kemp. Het dagelijks bestuur van de Huurdersvereniging St. Pietersrade bestaat eind 2009 uit de heren P. Kockelkorn (voorzitter) en R. Sullman. De overige bestuursleden zijn de heren J. Gielgens, F. Göbbels, W. Reinartz, P. Gielgens en mevrouw J. Smeets-Hermes.

30

Het zwaartepunt van het overleg met de huurdersverenigingen HTM en St. Pietersrade ligt op decentraal niveau. Dit is ook vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomsten. Daarnaast is er in 2009 drie maal een gezamenlijk centraal overleg gevoerd, zie onderstaand overzicht. Datum overleg / Aanwezigen

Onderwerpen

11 maart 2009 • namens HTM en St.Pietersrade: algemeen bestuur resp. dagelijk bestuur • namens Wonen Zuid (holding en regio Parkstad Limburg): bestuursvoorzitter, senior manager strategie, regiodirecteur en beleidsmedewerker

• werkbezoek kantoor Molenberg

2 oktober 2009 • namens HTM en St.Pietersrade: algemeen bestuur resp. dagelijk bestuur • namens Wonen Zuid (holding en regio Parkstad Limburg): bestuursvoorzitter, senior manager strategie, regiodirecteur en beleidsmedewerker

• werkbezoek kantoor Heerlen

19 november 2009 • namens HTM en St.Pietersrade: voltallig bestuur • namens Wonen Zuid (holding en regio Parkstad Limburg): bestuursvoorzitter, senior manager strategie, manager strategie, beleidsmedewerkers, rayonmanager

• stakeholdersbijeenkomst ter voorbereiding van het nieuwe ondernemingsplan, met als thema ‘de toekomst van het wonen en de positie van huurders en huurdersbelangenverenigingen hierin’

Overleg met Huurdersvereniging Op het Zuiden (OhZ) afdeling Parkstad Datum overleg / Aanwezigen

Onderwerpen

27 januari 2009 • namens OhZ afdeling Parkstad: bestuur • namens OhZ: directeur • namens Wonen Zuid regio Parkstad-Limburg: manager planning & control, beleidsmedewerker

• begroting

20 mei 2009 • namens OhZ afdeling Parkstad: bestuur • namens OhZ: directeur • namens Wonen Zuid regio Parkstad-Limburg: beleidsmedewerker, procesmanager

• krimp in Parkstad

8 juli 2009 • namens OhZ afdeling Parkstad: bestuur • namens OhZ: directeur • namens Wonen Zuid regio Parkstad-Limburg: beleidsmedewerker, woonconsulent, technisch beheerder

• woningen Platanenstraat

26 oktober 2009 • namens OhZ afdeling Parkstad: bestuur • namens OhZ: directeur • namens Wonen Zuid regio Parkstad-Limburg: beleidsmedewerker, woonconsulent, technisch beheerder

• woningen Luikerheidestraat

Het bestuur van afdeling Parkstad van Op het Zuiden bestaat eind 2009 uit: de heren R. Godthelp en H. Meijers en de dames T. Jaeqx, L. Robroek en L. Valkenburg.


Overleg met Huurdersvereniging Op het Zuiden (OhZ) afdeling Midden Limburg Datum overleg / Aanwezigen 12 januari 2009 • namens OhZ afdeling Midden-Limburg: bestuur • namens OhZ: directeur • namens Wonen Zuid regio Midden-Limburg: regiodirecteur, beleidsmedewerker 11 februari 2009 • namens OhZ afdeling Midden-Limburg: bestuur • namens OhZ: directeur • namens Wonen Zuid regio Midden-Limburg: regiodirecteur, controller, beleidsmedewerkers

18 maart 2009 • namens OhZ afdeling Midden-Limburg: bestuur • namens OhZ: directeur • namens Wonen Zuid regio Midden-Limburg: regiodirecteur, controller, beleidsmedewerkers

14 mei 2009 • namens OhZ afdeling Midden-Limburg: bestuur • namens Wonen Zuid regio Midden-Limburg: regiodirecteur, rayonmanager, beleidsmedewerker 6 oktober 2009 • namens OhZ afdeling Midden-Limburg: bestuur • namens OhZ: directeur • namens Wonen Zuid regio Midden-Limburg: regiodirecteur, rayonmanagers, beleidsmedewerker 21 december 2009 • namens OhZ afdeling Midden-Limburg: bestuur • namens OhZ: directeur • namens Wonen Zuid regio Midden-Limburg: regiodirecteur, rayonmanagers, beleidsmedewerker

Onderwerpen

• prioriteiten 2009 • actielijst

• begroting 2009 regio Midden-Limburg • projectplanning 2009 regio MiddenLimburg • parkeerplaatsen bij complex Louis Beelstraat • asbestverwijdering complex Muggenbroekerlaan • beleid uitponden appartementen

• • • •

kwartaalrapportage huurbeleid 2009 strategisch voorraadbeleid tips voor bewoners over energiebesparing

• onderlinge communicatie

• onderlinge communicatie

• • • •

onderlinge communicatie kwartaalrapportage begroting 2010 regio Midden-Limburg actielijst

Het bestuur van afdeling Midden-Limburg van Op het Zuiden bestaat eind 2009 uit de heren F. Zijlstra (voorzitter), F. Özturk, G. Pouwels en J. Smits en de dames M. Mohr en W. Koning.

32

Overleg met Huurdersvereniging Op het Zuiden (OhZ), afdelingen Groot Nuth en Valkenburg e.o. Datum overleg / Aanwezigen

Onderwerpen

13 juli 2009 • • • •

namens OhZ afdeling Groot Nuth: bestuur namens OhZ afdeling Valkenburg e.o.: bestuur namens OhZ: directeur namens Wonen Zuid regio Nuth Valkenburg: regiodirecteur, beleidsmedewerker

• krimp in Nuth-Valkenburg

5 oktober 2009 • namens OhZ afdeling Valkenburg e.o.: voorzitter • namens Wonen Zuid regio Nuth Valkenburg: regiodirecteur, coördinator verhuur- en bewonerszaken, woonconsulent

• woningen Wethouder Paulssenlaan

Het bestuur van Op het Zuiden afdeling Groot Nuth bestaat eind 2009 uit: de heren H. Bex, R. Pierik, P. Sebregts en mevrouw D. Suijkerbuijk (voorzitter vacant). Het bestuur van afdeling Valkenburg van Op het Zuiden bestaat eind 2009 uit de heren H. Hoffman (voorzitter), J. van Houdt, N. Van de Laarschot, R. Smeets, R. Braeken en M. Crolla.

Overleg met Op het Zuiden Op het Zuiden (OhZ) heeft volgens de Wet overleg huurders verhuurder het primaat voor het overleg op centraal niveau. Wonen Zuid heeft in 2009 eenmaal formeel overleg gevoerd op centraal niveau, namelijk op:

Datum overleg / Aanwezigen

Onderwerpen

6 maart 2009 • namens OhZ: adviseurs, directeur, bestuur • namens Wonen Zuid: bestuursvoorzitter, senior manager Strategie & Organisatie, manager strategie

• subsidie OhZ 2009 • beëindiging contributie-inning leden OhZ • kantoorruimte OhZ • reglement schadevergoeding • ledenvergadering OhZ • asbestverwijdering • samenwerkingsovereenkomst

Het bestuur van Op het Zuiden bestaat eind 2009 uit de heer H. Hoffman (voorzitter) en de dames W. Koning, D. Suykerbuyk en L. Valkenburg. Daarnaast heeft Op het Zuiden een directeur in dienst. Ook laat het bestuur zich ondersteunen door een tweetal adviseurs.

Naast de formele overleggen is in 2009 ook regelmatig mondeling en schriftelijk met de verschillende huurdersbelangen verenigingen van gedachten gewisseld over diverse onderwerpen, bijvoorbeeld: projecten strategisch voorraadbeleid en energie besparende voorzieningen.


Samenwerking met huurdersverenigingen Wonen Zuid wil dicht bij de klant staan. Daarom werken we met laagdrempelige, flexibele en concrete overlegstructuren. Om hier goed vorm en inhoud aan te kunnen geven willen we het zwaartepunt van ons overleg met stakeholders op lokaal niveau plaats laten vinden. Wonen Zuid werkt samen met alle huurdersverenigingen in haar werkgebied. Met de zelfstandige lokale huurdersverenigingen HTM en St. Pietersrade hebben we samenwerkingsovereenkomsten afgesloten. Met Op het Zuiden werken we samen op basis van de Wet overleg huurder verhuurder. Het verschil in zienswijze over de interpretatie van deze wet heeft geleid tot een aantal fundamentele verschillen van inzicht. Facilitering van georganiseerde huurders De basis voor de subsidiëring van huurdersorganisaties is de Wet overleg huurder verhuurder. Daarnaast heeft Wonen Zuid sinds januari 2009 een subsidieregeling voor woonconsumentenorganisaties. Daarin zijn de uitgangspunten en regels vastgelegd voor subsidieverlening aan woonconsumentenorganisaties. Wonen Zuid heeft de drie in haar werkgebied werkzame huurdersorganisaties: Op het Zuiden, Sint Pietersrade en HTM, in het verslagjaar gefaciliteerd voor een waarde van ruim ¤ 110.000,-. Dit totaalbedrag bestaat uit directe financiële ondersteuning in de vorm van een subsidie van ¤ 82.077,- en indirecte financiële ondersteuning in de vorm van huisvestingsfaciliteiten, kantoorkosten en administratieve diensten. Deze vertegenwoordigen een waarde van circa ¤ 30.000,-. Communicatie Wonen Zuid vindt het belangrijk om op heldere, transparante en laagdrempelige manier te communiceren met haar stakeholders en in het bijzonder klanten en woningzoekenden. Internet wordt een steeds belangrijker medium in de communicatie met klanten en woningzoekenden. Daarom investeert Wonen Zuid in haar internetsite. De site is in 2007 geheel vernieuwd en in 2008 en 2009 verder uitgebreid. Sinds medio 2009 is niet meer alleen ons actuele woningaanbod te zien op onze site, maar zijn alle woningen die we verhuren op de site te vinden. Op de internetsite is een veelheid aan informatie te vinden. Niet alleen informatie rondom het woningbezit, organisatie, woonruimteverdeling, maar ook statuten en huishoudelijk reglement van de Raad van Toezicht en (financiële) rapportages van Centraal Fonds Volkshuisvesting en Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Wonen Zuid is een maatschappelijke organisatie waar helderheid en transparantie voorop staat. Daarom hechten wij er belang aan dat deze informatie voor iedereen beschikbaar is. De website van Wonen Zuid staat op de 12e plaats in de Woningcorporatie Web Monitor 2009. Kijken we alleen naar Limburgse corporaties dan staat onze site zelfs op de eerste plaats. Het rapportcijfer dat de site van Wonen Zuid krijgt is een 7,6. De websites van de corporaties zijn onder andere onderzocht op vindbaarheid, gebruikersvriendelijkheid en inhoud.

Natuurlijk blijft Wonen Zuid ook de komende tijd werken aan de doorontwikkeling van haar internetsite. Voor al onze klanten maken we vier maal per jaar een blad, ‘De Huiskrant’ genaamd. Dit blad bestaat uit een algemeen deel en een drietal regiokaternen, één voor elke regio van Wonen Zuid. Op deze manier kunnen wij onze klanten gericht informeren over allerhande zaken rondom wonen en de projecten van Wonen Zuid in hun eigen regio. Bovendien worden de belangrijkste punten uit ons jaarverslag vertaald in een optimaal toegankelijke uitgave, die in de juli-editie van ‘De Huiskrant’ opgenomen is. Naast internet en onze ‘Huiskrant’ communiceren we met onze klanten via (digitale) nieuwsbrieven, brieven, brochures en natuurlijk ook persoonlijk contact op kantoor, bij klanten thuis, in de wijk en tijdens bewonersbijeenkomsten. We werken continu aan het verbeteren van de communicatie met onze klanten en woningzoekenden. Voorbeelden hiervan uit 2009 zijn een telefoontraining voor een grote groep medewerkers en een brochure met handige tips voor mensen die gaan verhuizen. 100 jarig bestaan In 2009 bestond onze corporatie 100 jaar. Een gegeven dat wij graag met onze klanten willen vieren. We hebben dit gedaan in de vorm van circusworkshops voor de basisscholen in ons werkgebied en een reizende fototentoonstelling. 17 scholen, samen goed voor zo’n 4.000 leerlingen, maakten graag van ons aanbod gebruik en genoten van een gezellige circusdag. Onder begeleiding van professionele circusartiesten, leerkrachten, ouders en medewerkers van Wonen Zuid mochten ze naar hartenlust oefenen met verschillende circusonderdelen en werd de dag afgesloten met een heuse circusvoorstelling. Voor de reizende fototentoonstelling ‘100 jaar wonen (bij Wonen Zuid)’ hebben wij de hulp gekregen van onze klanten. Op deze tentoonstelling waren naast oude archieffoto’s en luchtfoto’s ook veel foto’s te zien die onze klanten ons ter beschikking gesteld hebben. Bijzondere beelden die een kijkje geven in het leven in buurt en wijk. Circusworkshops en tentoonstelling waren een groot succes. Deelnemers en bezoekers genoten er zichtbaar van. Ze gaven Wonen Zuid niet alleen een ander gezicht, maar leverden bovendien vele waardevolle contacten communicatie momenten op met klanten, woningzoekenden en vele andere mensen.

Effectenkaart

34

Belanghouder

(Bedrijfs-)maatschappelijk effect

Activiteiten

Gemeenten, andere lokale belanghouders en Wonen Zuid

• Gezamenlijk bepalen lokaalmaatschappelijke agenda • Kunnen leveren van maatwerk • Benutten gemeenschappelijke kansen en mogelijkheden

• • •

(Doelgroepen van) maatschappelijke organisaties en Wonen Zuid

• Kunnen leveren van maatwerk • Bieden van huisvestingsmogelijkheden voor doelgroepen van maatschappelijke organisaties

• Periodiek overleg met maatschappelijke organisaties • Bestendiging dan wel uitbreiding samenwerkingsverbanden met maatschappelijke organisaties

Bewoners van de wijken waarin we bezit hebben

• Kunnen leveren van maatwerk in wijken waarin we bezit hebben

• Periodiek overleg met overige stakeholders • Bestendiging dan wel uitbreiding samenwerkingsverbanden met overige stakeholders

Wonen Zuid

• Regio-overstijgende inbedding in de maatschappij

• Regio-overstijgend overleg met onder andere Aedes, VROM, CFV, WSW en de provincie

Wonen Zuid

• Input van diverse stakeholders als basis voor nieuw ondernemingsplan

• Organisatie stakeholdersbijeenkomsten

Op het Zuiden en huurders

• Betrokkenheid Op het Zuiden en aangesloten afdelingen bij beleid en beheer van Wonen Zuid

• Periodiek overleg met Huurdersvereniging Op het Zuiden en daarbij aangesloten regionale afdelingen op basis van de Wet overleg huurder verhuurder

HTM en St. Pietersrade en huurders Wonen Zuid in Brunssum, Heerlen en Kerkrade

• Betrokkenheid HTM en Sint Pietersrade bij beleid en beheer van Wonen Zuid

• Periodiek overleg met HTM en Sint Pietersrade conform de geldende samenwerkingsovereenkomsten

Huurdersorganisaties

• Ondersteuning bij uitvoering activiteiten huurdersorganisaties

• Facilitering en subsidiëring activiteiten huurdersorganisaties op basis van de subsidieregeling woonconsumentenorganisaties Wonen Zuid

Bewoners van de wijken waarin we bezit hebben

• Kunnen leveren van maatwerk in wijken waarin we bezit hebben

• Op ad hoc basis overleg met huurdervertegenwoordigingen op woning-, complexen wijkniveau

Onderhoud relatienetwerk met gemeentebesturen en ambtenaren Nakomen van prestatieafspraken met gemeenten Het afsluiten van samenwerkingsovereenkomsten voor wijken waar herstructurering gepland is

Effectenkaart

Effectenkaart 2009 | 35

Doorkijk

naar naar 2010 2010

36

We blijven volop investeren in de relatie met onze lokale partners om onze sociale en lokale inbedding te behouden en te versterken. We willen gestructureerd vorm en inhoud blijven geven aan onze missie. We willen er zijn voor alle klantgroepen en regelmatig in contact bijven met hun vertegenwoordigers. We blijven samenwerken met lokale partners. In onze samenwerkingsrelatie met bewonersgroepen en huurdersverenigingen streven we naar zakelijke en professionele betrekkingen die zich kenmerken door wederzijds respect en een gemeenschappelijke focus.

37

Doelgroepenbeleid

38

Wonen Zuid kent een veelheid aan klantgroepen. Voor bepaalde groepen hebben wij extra aandacht. Dit komt ook tot uiting in onze missie: ‘het aanbieden van kwalitatief goede en betaalbare woningen met een goede leefomgeving voor alle mensen, maar met speciale aandacht voor de kwetsbaren in de maatschappij’. In dit hoofdstuk geven we u een beeld van ons doelgroepenbeleid en de bereikte maatschappelijke resultaten in het verslagjaar. Strategisch kader De focus in ons beleid ligt onveranderd op het bieden van goede huisvestingsmogelijkheden voor onze primaire doelgroep (zoals die door de overheid is gedefinieerd): mensen die als gevolg van een mindere sociaal en/of economische positie voor goed wonen afhankelijk zijn van de corporatie. Ons huurbeleid is erop gericht voldoende betaalbare woningen aan te kunnen bieden waarbij de huurprijs en kwaliteit met elkaar in evenwicht zijn.

Huurbeleid Passend binnen de landelijke regelgeving hebben we de huren van onze woningen per 1 juli 2009 met de inflatie over 2008 verhoogd. Dit komt neer op een huurverhoging van 2,5%. Woningen die op de nominatie staan voor sloop of renovatie, hebben geen huurverhoging ontvangen. Datzelfde geldt ook voor nieuwe huurwoningen die in 2009 zijn op geleverd. De huurprijzen van de overige verhuureenheden, zoals garages, parkeerplaatsen en bedrijfsruimten zijn met 2,9% verhoogd. Aan de huurdersbelangenverenigingen hebben we advies gevraagd over ons huurbeleid ten aanzien van de huurronde en alle huurders voor 1 mei geïnformeerd over de huurver hoging.

Ontwikkeling huurverhoging jaarlijkse huurronde 1 juli periode 2002-2009

3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0%

5

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

39

we van mening zijn dat in het woningwaarderingssysteem de woonomgeving niet zwaar genoeg meeweegt. Bij het vaststellen van de streefhuren houden we uiteraard rekening met voorwaarden die de wet hierin stelt. Uit de publicatie Corporaties in Perspectief 2009 (jaar 2008) van het Centraal Fonds Volkshuisvesting blijkt hoe Wonen Zuid presteert ten opzichte van de landelijke referentie. Onderstaand enkele kengetallen ten aanzien van het huurbeleid.

Evenwichtige prijs-kwaliteitverhouding Naast de jaarlijkse huuraanpassing kan de huurprijs ook bij mutatie aangepast worden. Bij mutatie wordt de (nieuwe) huurprijs vastgesteld op basis van de streefhuur, die wordt samengesteld op basis van onder andere het aantal woningwaarderingspunten en een beoordeling van de woonom geving. Deze beoordeling hebben we toegevoegd omdat >

Huurbeleid Wonen Zuid ten opzichte van landelijke referentie

Index huurprijsontwikkeling 2005-2008 (2005 = 100) Netto huur als % van maximaal toegestaan Prijs-kwaliteitverhouding (netto huurprijs/WWS-punten)

Wonen Zuid

Landelijk

110 66,5% ¤ 3,02

109 71,0% ¤ 3,16

Bron: Corporaties in Perspectief 2009, cijfers per eind 2008

Eind 2007 was de gemiddelde puntprijs van Wonen Zuid ¤ 2,97. De puntprijs is in 2008 gestegen met bijna 1,7%. Er zijn nog geen gegevens beschikbaar van de landelijke referentie per eind 2009.

kiezen. Voor deze doelgroep bieden we ook middeldure huuren koopwoningen aan. Randvoorwaarde voor het aanbieden van middeldure huuren koopwoningen is dat deze een bijdrage leveren aan de activiteiten/mogelijkheden voor onze primaire doelgroep. Denk hierbij aan: • kansen voor doorstroming binnen het bezit; • differentiatie van wijken en stimuleren van een gemêleerde bevolkingssamenstelling; • genereren van extra inkomsten.

Woningen versus doelgroepen Eind 2009 was 96,9% van onze woningen bereikbaar voor de primaire doelgroep: mensen die als gevolg van een mindere sociaal en/of economische positie voor goed wonen afhankelijk zijn van de corporatie. Onze secundaire doelgroep wordt gevormd door mensen die niet primair afhankelijk zijn van de corporatie, maar die veelal op basis van de geleverde prijskwaliteitverhoudingen voor de diensten van Wonen Zuid >

Onze focus op de primaire doelgroep komt ook tot uiting in de opbouw van ons bezit in termen van huurprijsklasse.

Subsidiabele huurprijsklasse per regio en totaal per 31 december 2009

Tot ¤ 357,37 ¤ 357,37 - ¤ 511,50 ¤ 511,50 - ¤ 548,18 ¤ 548,18 - ¤ 647,53 ¤ 647,53 en meer

Midden- Limburg

Parkstad- Limburg

Nuth- Valkenburg

Totaal

18,4% 73,7% 4,1% 3,1% 0,7%

20,8% 69,8% 6,4% 2,7% 0,3%

22,1% 71,5% 4,6% 0,8% 1,0%

19,8% 72,2% 4,9% 2,5% 0,6%

Bron: primair informatiesysteem Wonen Zuid

Tot ¤ 357,37 – de zogenaamde kwaliteitskortingsgrens – is sprake van de goedkope voorraad. Tot ¤ 548,18 is sprake van de betaalbare voorraad en vanaf ¤ 548,18 is sprake van de duurdere voorraad. Afhankelijk van de grootte van het huishouden en de leeftijd van het hoofd van het huishouden hebben huurders die een nieuwe (lees gemuteerde) huurwoning betrekken tot >

40

¤ 548,18 recht op huurtoeslag (voor zittende huurders ligt de grens bij ¤ 647,53). In het verslagjaar heeft de Belastingdienst deze grenzen losgelaten en ontvangt men ook nog huurtoeslag boven de aftoppingsgrenzen. Wonen Zuid wil voor bestaand bezit echter waar mogelijk onder de grenzen blijven. Eind 2009 is 96,9% van ons bezit (eind 2008: 97,5%) bereikbaar voor de primaire doelgroep. Slechts 3,1% van ons bezit betreft duurdere huurwoningen, waarvan 0,6% tot het geliberaliseerde deel behoort.

Op basis van demografische gegevens zoals huishoudenskrimp en informatie over inkomensverdelingen toetsen we of onze kernvoorraad nog groot genoeg is. Deze is nog steeds voldoende om huishoudens met een bescheiden inkomen te huisvesten. Woningtoewijzing Aanbod beschikbare woningen Wonen Zuid werkt met het zogenaamde aanbodmodel en biedt vrijgekomen woningen aan via haar website en via advertenties in huis-aan-huis bladen. Voor het vierde achtereenvolgende jaar hebben we in 2009 ook de beschikbare duurdere huurwoningen aangeboden via >

onze internetsite. En naast huurwoningen is ook ons aanbod aan koopwoningen via de site te bekijken. Voor de regio Midden-Limburg worden op onze internetsite verantwoordingstabellen gepresenteerd, waaruit het resultaat van alle verhuringen in die regio kan worden afgelezen. Zo geven we klanten in die regio meer inzicht in de woningmarkt in Midden-Limburg. In 2009 hebben we 1.328 woningen opnieuw verhuurd. Dat komt neer op een mutatiegraad van 9,5%. In 2007 was deze 9,1% en in 2008 9,3%. Er is sinds 2007 sprake van een licht stijgende trend. De ontwikkeling van de mutatiegraad over de laatste vijf jaren per regio blijkt uit onderstaande figuur.

Ontwikkeling van de mutatiegraad per regio periode 2005-2009

12% 11% 10% 9% 8% Regio Midden-Limburg

7%

Regio Parkstad Limburg

6%

Regio Nuth-Valkenburg

5%

Totaal

4% 2005

2006

2007

2008

2009


Ingeschreven woningzoekenden Om vrijgekomen woningen gericht te kunnen verhuren aan de gewenste doelgroepen geven we per woning/complex randvoorwaarden voor woningzoekenden aan op het gebied van inkomen, leeftijd en huishoudengrootte. Na een stijging van > Ontwikkeling aantal woningzoekenden

2009 2008 2007

het aantal ingeschreven woningzoekenden (11.252 in 2006, 12.705 in 2007 en 13.673 in 2008) zien we nu een afname tot 12.564 in 2009. In de volgende tabel is de ontwikkeling van het aantal woningzoekenden totaal en per beschikbaar gekomen woning in 2007, 2008 en 2009 weergegeven.

Aantal woningzoekenden

totaal per beschikbaar gekomen woning totaal per beschikbaar gekomen woning totaal per beschikbaar gekomen woning

Totaal

12.564 9,5 13.673 10,9 12.705 9,9


Uit de tabel blijkt dat er in 2009 per beschikbare woning minder woningzoekenden zijn. Met andere woorden: de slaagkans voor woningzoekenden neemt toe. Reagerende woningzoekenden 12.564 ingeschreven woningzoekenden betekent niet dat 12.564 mensen/huishoudens actief op zoek zijn naar een (nieuwe) huurwoning. Een deel van de geregistreerde woningzoeken den schrijft zich preventief in om een langere >

inschrijfduur op te bouwen voor het moment dat men daadwerkelijk een andere woning wenst. Dit omdat naast de randvoorwaarden op het gebied van inkomen, leeftijd en huishoudensgrootte, de inschrijfduur bepalend is voor de volgorde van woningtoewijzing. Het daadwerkelijk aantal reacties op woningen die via advertenties zijn aangeboden (de zogenaamde reactiegraad) zegt meer over de daadwerkelijke vraag naar woningen. In onderstaande figuur is de ontwikkeling hiervan per regio weergegeven.

Ontwikkeling van de reactiegraad per regio periode 2005-2009

60 50 40 Regio Midden-Limburg

30

Regio Parkstad Limburg

20

Regio Nuth-Valkenburg

10

Totaal

0 2005

Uit de figuur blijkt dat de reactiegraad in de regio NuthValkenburg met ruim 20% is gedaald, terwijl deze in de regio Midden-Limburg nagenoeg constant is gebleven. In de regio >

42

2006

2007

2008

2009

Parkstad Limburg zet de stijging van de afgelopen jaren verder door. Per saldo betekent dit voor Wonen Zuid totaal een licht gestegen reactiegraad.

Er is ook een beeld van de reactiegraad per woningtype. Onderstaande tabel geeft de ontwikkelingen van de laatste jaren weer. Ontwikkeling reactiegraad per woningtype periode 2005-2009 Aantal woningzoekenden

Benedenwoningen Bovenwoningen Eengezinswoningen Hoogbouwappartementen Kamerwoning/zit-slaapkamer Laagbouwappartementen met lift Laagbouwappartementen zonder lift Totaal

2005

2006

2007

2008

2009

18,0 12,5 21,3 9,3 15,6 18,7 21,6 17,2

17,5 14,5 29,0 7,8 15,6 15,3 23,4 19,8

16,1 13,3 30,3 6,7 14,1 13,6 25,3 19,3

25,3 17,2 39,6 11,3 20,6 25,0 36,4 27,7

23,4 23,1 40,6 9,0 16,9 16,2 38,8 28,5


Bij het maken van keuzes in het kader van strategisch voorraadbeleid ten aanzien van onze complexen kijken we ook naar de populariteit (reactiegraad) van vrijkomende woningen. Dit gebruiken we als onderdeel van uitgebreide verhuuranalyses, die op elk gewenst moment zijn te genereren vanuit ons primair informatiesysteem. >

Passendheid van toewijzingen Bij de toewijzing van woningen houden we rekening met de passendheid qua inkomen. Uit de rapportage van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting blijkt dat Wonen Zuid op deze passende toewijzing beter scoort dan landelijk. Onderstaande tabel laat de ontwikkeling over de periode 2005-2008 zien (de CFV-rapportage over 2009 is nog niet beschikbaar).

Ontwikkeling passende toewijzingen periode 2005-2008

Wonen Zuid Landelijk Verschil

2005

2006

2007

2008

92,4% 90,9% 1,5%

92,6% 91,0% 1,6%

92,6% 91,0% 1,6%

93,3% 90,6% 2,7%


Bron: Corporaties in Perspectief van het CFV, 2006, 2007, 2008 en 2009

In onderstaande tabel is de detailinformatie betreffende passende toewijzingen over 2009 weergegeven. Tabel huurgrenzen

< kwaliteitskortingsgrens kwaliteitskortingsgrens > laagste aftoppingsgrens tot laagste aftoppingsgrens RML RPL RNV TOT RML RPL RNV TOT RML RPL RNV TOT Eenpersoonshuishoudens Jonger dan 65 jaar Inkomen <= inkomensgrens huurtoeslag 23 Inkomen > inkomensgrens huurtoeslag 1 65 jaar of ouder Inkomen <= inkomensgrens huurtoeslag 0 Inkomen > inkomensgrens huurtoeslag 0 Tweepersoonshuishoudens Jonger dan 65 jaar Inkomen <= inkomensgrens huurtoeslag 73 Inkomen > inkomensgrens huurtoeslag 4 65 jaar of ouder Inkomen <= inkomensgrens huurtoeslag 0 Inkomen > inkomensgrens huurtoeslag 0 Drie-en meerpersoonshuishoudens Jonger dan 65 jaar Inkomen <= inkomensgrens huurtoeslag 8 Inkomen > inkomensgrens huurtoeslag 1 65 jaar of ouder Inkomen <= inkomensgrens huurtoeslag 1 Inkomen > inkomensgrens huurtoeslag 0

5

12

40

59

19

25

103

0

0

3

3

0

1

2

11

2

19

32

0

0

0

0

0

0

0

11

0

8

19

0

0

2

2

0

0

0

2

1

6

9

0

0

6

6

68

1

141

207

157

14

378

25

25

0

50

0

0

4

22

16

14

52

25

4

2

31

0

0

0

36

43

2

81

1

15

2

18

0

0

0

2

2

3

7

2

2

7

11

2

0

10

126

56

13

195

29

18

9

56

0

0

1

21

3

14

38

1

3

6

10

0

0

1

8

2

0

10

0

0

0

0

0

0

0

1

0

0

1

0

0

0

0

RML = regio Midden-Limburg; RPL = regio Parkstad Limburg; RNV = regio Nuth-Valkenburg

Maatwerk in dienstverlening Dienstverlening op het gebied van huurtoeslag Een van onze belangrijkste doelgroepen wordt gevormd door mensen met lage inkomens. Daarom vinden wij het belangrijk om onze klanten ook op het gebied van huurtoeslag te kunnen ondersteunen. Onze regiokantoren fungeren als Huurtoeslag Informatiepunt (HIP). Daarnaast kunnen huurders kiezen voor de mogelijkheid van geclusterde betaling van huurtoeslag, waarbij de huurtoeslag niet meer rechtstreeks aan de huurder overgemaakt wordt, maar aan de woningcorporatie. Wonen Zuid verrekent dat bedrag dan automatisch met de huur. Naar schatting ontvangt zo’n 40% tot 50% van onze huurders huurtoeslag. Eind 2009 maakten 1.216 huurders gebruik van de mogelijkheid de huurtoeslag via Wonen Zuid te ontvangen. Eind 2008 waren dat 1.340 huurders. >

44

Huurachterstanden, huisuitzettingen en huurderving Een aanzienlijk deel van onze klanten heeft beperkte financiële middelen en met name in tijden waarin het economisch minder gaat is deze groep extra kwetsbaar. Wonen Zuid wil huurders met betalingsproblemen in een vroegtijdig stadium helpen. In 2009 zijn 166 nieuwe betalingsregelingen met huurders afgesloten. Om gericht te werken aan vermindering van huurachterstand hebben wij een aantal maatregelen getroffen. Onderstaand enkele concrete maatregelen die zijn uitgevoerd. Regio Midden-Limburg • Extra capaciteit in de vorm van twee medewerkers huurincasso. • Strikte uitvoering van het incassobeleid.

• Schuldhulpverleningsconvenant in Heerlen en Kerkrade. Voor Brunssum is dit in 2009 voorbereid en zal ondertekening in 2010 plaatsvinden. • Plan van aanpak ontwikkeld om huurachterstanden nog verder terug te dringen. • Inzet van deurwaarders.

• Overleg stuurgroep voorkomen huisuitzettingen. • Overleg met loket schuldhulpverlening. • Overleg bemoeizorg. • Frequent overleg met individuele hulpverleners en overleg met deurwaarder. • Financiële steun voor project Humanitas Thuisadministratie en bieden van vergaderfaciliteit voor vrijwilligers (begeleiding bij onder andere financiële administratie). • Brochure ‘Alles over huur betalen’. • Extra inzet op betalen via automatische incasso. • Inzet van deurwaarders. Regio Parkstad Limburg • Extra capaciteit in de vorm van een medewerker huurincasso. • Extra inzet op betalen via automatische incasso.

Regio Nuth-Valkenburg • Extra inzet op betalen via automatische incasso. • Strikte uitvoering van het incassobeleid van Wonen Zuid. • Intensieve samenwerking met Maatschappelijk Werk in de gemeenten Nuth en Valkenburg. • Inzet van deurwaarders. Door deze maatregelen hebben we – ondanks de recessie waarin ons land in het verslagjaar verkeerde – de huurachterstand ook in 2009 weer verder terug weten te dringen. Het aantal huisuitzettingen is echter weer licht gestegen ten opzichte van 2008.

>

Ontwikkeling huurachterstanden (in %) en huisuitzettingen (aantal) periode 2005-2009

2005 2006 2007 2008 2009

Huur- achterstand

Huisuitzettingen

1,95% 1,85% 1,61% 1,42% 1,30%

119 75 52 44 48


De redenen hiervoor waren: • huurachterstand: 44 • overlast: 3 • hennepteelt: 1

Ook de komende jaren blijven we werken aan het verder terugdringen van de huurachterstanden. Omdat de partners waarmee Wonen Zuid bij het terugdringen van huurachterstand – en deels ook de problematiek – per regio en gemeente verschillen, is maatwerk in dienstverlening hierbij van belang.

In 2009 bedroeg de huurderving van de woningen als gevolg van leegstand 2,41%. Uit de tabel blijkt hoe deze zich de afgelopen vijf jaar heeft ontwikkeld, gesplitst naar bewuste en onbewuste leegstand. Onbewuste leegstand wordt ook wel frictieleegstand genoemd. Dit is leegstand bij wisseling van de huurder veroorzaakt door de tijd die nodig is om reparaties of aanpassingen door te voeren of om een nieuwe huurder te vinden.

In 2009 hebben we 48 huurcontracten via de rechter beëindigd en zijn we moeten overgaan tot huisuitzetting. >

Ontwikkeling huurderving periode 2005-2009

2005 2006 2007 2008 2009

Bewuste leegstand

Onbewuste leegstand

Totale leegstand

1,05% 0,95% 0,90% 0,63% 0,92%

0,90% 1,83% 1,45% 2,12% 1,51%

1,95% 2,78% 2,35% 2,75% 2,41%



In 2008 is de onbewuste leegstand toegenomen, voor een deel door de tijd die nodig is om een woning bij mutatie van een energielabel te voorzien. In het verslagjaar is hierin een efficiencyslag gemaakt. Dit heeft zijn weerslag in een lagere onbewuste leegstand. Onderstaand een aantal concrete acties die Wonen Zuid heeft uitgevoerd om de huurderving terug te dringen. Regio Midden-Limburg • Een deel van de huurwoningen uit een complex apart geadverteerd onder ‘bijzonder wonen’, waarna de tegenvallende verhuur is aangetrokken. • In woningaanbod advertenties huur gesplitst in kale huur en bijkomende kosten. • Vrijblijvende bezichtigingen van woningen. Regio Parkstad Limburg • Periodieke screening leegstandslijst. • Meer focus op het verhuur- en mutatieproces. • Start ontwikkeling plan van aanpak terugdringing huurderving. Voor de regio Nuth-Valkenburg is dat niet van toepassing, omdat hier voor vrijkomende woningen snel nieuwe huurders worden gevonden. Bedienen bijzondere doelgroepen van beleid Wij zien het als onze plicht om voldoende kwalitatief goede huisvestingsmogelijkheden te bieden voor onze primaire doelgroep. Op deze pagina’s gaan we per bijzondere doelgroep van beleid nader in op ons presteren in het verslagjaar. Ouderen Op het gebied van vergrijzing loopt Limburg landelijk gezien voorop. Dat zien we ook bij onze klanten, waarin ouderen relatief sterk vertegenwoordigd zijn. Daarbij worden ouderen gezien als de snelst groeiende doelgroep. Dé oudere bestaat echter niet. Leefstijlen van ouderen lopen sterk uiteen, afhankelijk van onder andere hun inkomenssituatie en mobiliteit. Grote overeenkomst bij ouderen is meestal dat ze zo lang mogelijk in de eigen woning willen blijven wonen. Zo lang ouderen mobiel zijn kan aan deze wens ook worden voldaan. De groep mobielere ouderen (medioren) heeft meestal minder ingrijpende aanpassingen in de woning nodig om hier goed te kunnen blijven wonen. Zodra ouderen minder mobiel worden zijn ze vaak aangewezen op een op ouderen toegesneden dienstenpakket in de vorm van verpleging en/of zorg om zelfstandig te kunnen blijven wonen. Wonen Zuid vindt het belangrijk dat mensen die dat willen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Daarom werken we intensief samen met hierin gespecialiseerde partijen, zoals zorgorganisaties. Concreet gaat het hierbij om de volgende organisaties. • Zorggroep Noord- en Midden-Limburg • Stichting Proteion • Stichting Thuiszorg Midden-Limburg • Stichting Welzijnszorg

46

• Stichting Wel.kom • Pedagogisch Sociaal Werk Midden-Limburg • Geestelijke gezondheidszorg • Stichting Fokus • RIAGG • Stichting Land van Horne • Stichting Ouderenzorg Brunssum • Sevagram • Meander Zorggroep • Cicero Zorggroep • Stichting Rimo In 2009 hebben we ons bezit verder afgestemd op de groeiende vraag van de doelgroep ouderen. Naast individuele aanpassingen in woningen hebben we stallingsmogelijkheden met oplaadpunten voor scootmobielen gerealiseerd, auto matische schuifdeuren en videofoonsystemen aangelegd. Ook worden de begane grondwoningen van Op den Toren in Nuth bij mutatie geschikt gemaakt voor ouderen. In de regio Parkstad Limburg zijn we in 2009 met Radar in overleg getreden om te onderzoeken of we samen met hen in Heerlen woningen kunnen realiseren voor hun cliënten. In het verslagjaar heeft vanuit het Regionaal Overleg Woningcorporaties een inventarisatie plaatsgevonden naar de geschiktheid van sociale huurwoningen in Parkstad Limburg om als zorgwoning te worden bestempeld c.q. is aangegeven welke woningen geschikt te maken zijn tot zorgwoning. De inventarisatie vond plaats onder de woningen van alle sociale verhuurders in deze regio. De rapportage wordt in 2010 verwacht. Vervolgens is het aan iedere corporatie zelf om te bepalen de voorgestelde maatregelen wel of niet op te nemen in haar strategisch voorraadbeleid. Op het gebied van nieuwbouw hebben we in 2009 74 huuren 33 koopwoningen geschikt of bestemd voor ouderen gerealiseerd. Het gaat hierbij om: • 33 koop eengezinswoningen Tuyn van Vondel in Roermondse Veld (Roermond); • 19 huur eengezinswoningen Europaplein in Maasbracht (Maasgouw); • 41 huurappartementen Pius Vista op Molenberg (Heerlen); • 14 huurappartementen Adam van Nuttahof (Nuth). Tenslotte waren in het verslagjaar een aantal projecten in voorbereiding/aanbouw. Een volledig overzicht van de ingrepen in ons woningbezit in 2009 staat op pagina 58 - 64. Eind 2009 waren 2.506 (eind 2008: 2.431) woningen specifiek bestemd voor senioren en 346 (eind 2008: 349) woningen voor zorgbehoevende senioren. Mensen met een handicap Wonen Zuid heeft ook oog voor mensen met een handicap. In het verslagjaar zijn 14 huurwoningen gerealiseerd die geschikt zijn voor mensen met een lichamelijke beperking (Adam van Nuttahof te Nuth). In Brunssum, Kerkrade en

Roermond beschikken we over Fokuswoningen voor zwaar lichamelijk gehandicapten. Daarnaast vinden er in het kader van de WMO ook regelmatig individuele woningaanpassingen plaats. In het verslagjaar was dat voor 292 woningen het geval. Eind 2009 hadden we 79 in technisch opzicht aangepaste gehandicaptenwoningen en 38 in technisch opzicht aangepaste woningen voor zorgbehoevende gehandicapten. Uit de publicatie ‘Corporaties in Perspectief’ 2009 (gegevens jaar 2008) van het Centraal Fonds Volkshuisvesting blijkt dat wij relatief veel ouderen- en gehandicaptenwoningen hebben; 20,4% van het bezit (eind 2007: 19,4%) ten opzichte van een landelijk gemiddelde van 15,0% (eind 2007: 14,9%). Wonen Zuid speelt actief in op de vergrijzing in ons werkgebied. Daarom is het percentage woningen in ons bezit dat geschikt is voor senioren en gehandicapten de afgelopen jaren sterk gestegen. Ook wordt een steeds groter aandeel van de beschikbaar gekomen huurwoningen toegewezen aan ouderen. Uit de benchmarkpublicatie van het Centraal Fonds Volkshuisvesting blijkt dat wij een relatief groot aandeel woningen voor minder mobielen hebben (zogenaamde nultredenwoningen); 31,7% (eind 2007: 30,8%) ten opzichte van de landelijke referentie van 27,7% (eind 2007: 27,3%). Starters Ook voor starters hebben wij speciale aandacht. Deze doelgroep is vaak afhankelijk van de corporatie voor hun eerste betaalbare huur- of koopwoning. Van ons bezit is bijna een vijfde, namelijk 19,8% (eind 2008: 21,1%) bereikbaar voor jongeren onder de 23 jaar. Uit onderzoek naar woonwensen in de regio Midden-Limburg is gebleken dat jongeren die wat meer te besteden hebben ook graag in iets duurdere woningen willen wonen. Daarom hebben jongeren beneden de 23 jaar in deze regio ook de mogelijkheid om te reageren op woningen met een huurprijs boven ¤ 357,37. Het starterssegment in de koop loopt tot circa ¤ 180.000,-. Ook hiervoor hebben we ons in het verslagjaar weer ingezet, enerzijds door nieuwe woningen te realiseren in dit segment en anderzijds door bestaand bezit te verkopen in dit segment. Nieuwbouw koop die in 2009 voor starters is gerealiseerd. • 33 eengezinswoningen Tuyn van Vondel. Gemiddelde verkoopprijs: ¤ 172.650,-. • 7 eengezinswoningen Heidebosch. Gemiddelde verkoopprijs: ¤ 166.400,-. • 18 eengezinswoningen Heidebosch. Gemiddelde verkoopprijs: ¤ 144.500,-. • In specifieke gevallen hebben we bij nieuwbouw koop de erfpachtregeling ingezet. Concreet gaat het om de volgende projecten: • locatie Tuyn van Vondel (Lovaniostraat e.o., Roermondse Veld). Van de 33 koopwoningen zijn er

in 2009 19 met erfpacht verkocht. In 2008 waren al 14 woningen verkocht met erfpacht; • locatie Heidebosch (Keulsebaan/Pastoor Adamsstraat, De Kemp). Van de 18 woningen zijn er in 2009 5 met erfpacht verkocht. In 2008 waren al 6 woningen verkocht met erfpacht; • locatie De Veldpoort (Julianastraat, Roermondse Veld). Van de 14 woningen is 1 woning verkocht met erfpacht.

We merken dat de inzet van erfpacht een katalyserende werking kan hebben op de verkopen. De regeling is aangeboden bij alle koopwoningen in de hiervoor genoemde projecten. In 2009 hebben 25 (= 38%) kopers gebruik gemaakt van de erfpachtregeling. In 2008 is bij de betreffende projecten al door 20 (= 31%) kopers gebruik gemaakt van de regeling. In de regio’s Nuth-Valkenburg en Parkstad Limburg is erfpachtregeling in het verslagjaar niet ingezet. In Roermond, Kerkrade en Valkenburg kunnen klanten van Wonen Zuid ook gebruik maken van startersleningen. In geen van de genoemde gemeenten hebben kopers van een woning van Wonen Zuid gebruik gemaakt van de startersregeling. Dit is overigens geen compleet beeld omdat Wonen Zuid geen bemoeienis heeft met de financiering van de woning door de kopers. Wonen Zuid heeft voor het koopproject De Veldpoort (14 eengezinswoningen) in de Roermondse wijk Roermondse Veld een subsidie van ¤ 112.000,- ontvangen. Deze bijdrage wordt in mindering gebracht op de koopsom van de woningen, waardoor de kopers tegen aanmerkelijk lagere (maand) lasten een eigen woning kunnen verwerven. In het verslagjaar zijn 8 woningen uit het project verkocht. Daarnaast is aan nog 16 andere huishoudens die woningen van Wonen Zuid in Roermond hebben gekocht koopsubsidie verstrekt. De verkoopprijzen van de 65 verkochte woningen bestaand bezit variëren tussen ¤ 66.000,- en ¤ 137.000,- (gemiddeld ¤ 101.500,-). De verkopen bestaand bezit zijn daarmee ook bereikbaar voor de doelgroep starters op de koopwoningenmarkt. Een volledig overzicht van de nieuwbouw geschikt voor starters staat op pagina 58 - 64. Statushouders Statushouders en generaal pardonners vormen een extra kwetsbare groep in onze samenleving. Wonen Zuid ziet het dan ook als haar taak een bijdrage te leveren aan de taakstelling voor de gemeenten. In 2009 heeft Wonen Zuid 25 statushouders en 3 generaal pardonners gehuisvest. De verdeling per gemeente staat in de tabellen op de volgende pagina.


Taakstelling *

Realisatie

Status- Generaal Status- houder pardonner houder totaal

regio Midden-Limburg Roermond 11 Leudal 18 Maasgouw 19

-17 37 23

10 7 12

Status- Generaal houder pardonner Wonen totaal Zuid

0 3 1

6 7 12

Verschil *

Generaal pardonner Wonen Zuid

Status- houder

Generaal pardonner

1 0 0

1 11 7

-23 30 11

* Taakstelling en verschil hebben betrekking op alle corporaties in de gemeenten in Midden-Limburg. In 2009 is in Midden-Limburg geen taakstelling per corporatie gegeven.

Taakstelling Realisatie Verschil

Status- houder

Generaal pardonner

Status- houder

Generaal pardonner

Status- houder

Generaal pardonner

regio Parkstad Limburg Brunssum Heerlen * Kerkrade *

4 9 5

2 0 0

5 5 6

0 0 0

0 4 0

2 0 0

regio Nuth-Valkenburg Nuth Valkenburg

14 9

14 0

2 3

2 0

12 6

12 0

* Voor de gemeenten Heerlen en Kerkrade gold voor 2009 geen taakstelling voor pardonners, omdat de taakstelling voor 2008 met 130% ruim werd gehaald.

In de praktijk heeft Wonen Zuid meer woningen aangeboden aan statushouders dan het genoemde aantal van gehuisveste statushouders en generaal pardonners. Maar ook statushouders weigeren woningen. Het huisvesten van deze bijzondere doelgroep verloopt vaak moeizaam. In overleg met gemeenten en andere betrokkenen proberen we voor deze doelgroep maatwerkoplossingen te bieden. Woonwagens Ook voor woonwagenbewoners hebben we aandacht. Om in te spelen op de vraag van de overheid heeft Wonen Zuid al in 2002 samen met collega corporatie WoonGoed2Duizend de Stichting Bijzonder Beheer en Dienstverlening (SBBD) opgericht. Het doel van deze stichting is vierledig: • het in eigendom van de gemeenten overnemen van standplaatsen en huurwoonwagens; • het verhuren van de in bezit zijnde standplaatsen en huurwoonwagens; • het beheren van de in haar eigendom zijnde standplaatsen en huurwoonwagens; • het leveren van een bijdrage aan de kwaliteitsverbetering van de verhuur, de verdere normalisatie van het beleid en de integratie van de woonwagenbewoners in de lokale maatschappelijke verbanden. Om aan deze doelstellingen te voldoen wil de SBBD standplaatsen en huurwoonwagens verkrijgen, stichten, in stand houden, exploiteren en beheren. Daarnaast voert SBBD ook

48

de hiervoor benodigde administratie. Al deze activiteiten worden uitgevoerd met inachtneming van de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector. Voor de uitvoering van de taken heeft Wonen Zuid toestemming van het ministerie van VROM. In 2008 en 2009 heeft er (opnieuw) overleg plaatsgevonden met de gemeenten Leudal, Roermond en Valkenburg a/d Geul over de mogelijke overname van een aantal locaties. Hierover is Wonen Zuid momenteel nog in gesprek. Initiatief voor de daadwerkelijke overdracht ligt bij de gemeenten. Wonen, welzijn en zorg Wonen, welzijn en zorg zijn drie belangrijke elementen in het bevorderen van een goed leefklimaat. Zowel voor de ‘reguliere’ huurder alsook voor mensen die extra aandacht en/of begeleiding nodig hebben. Daarom participeert Wonen Zuid in alle regio’s in lokale overleggen op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Ook voeren we activiteiten uit op het gebied van wonen en zorg, saamhorigheid en buurtbeheer. Onderstaand een aantal voorbeelden. Regio Midden-Limburg • Volkstuinen in de Componistenbuurt. • ‘Woonkamer van de buurt’ in de Componistenbuurt (ontmoetingsplek). • Inzet studenten Gildeopleidingen bij activiteiten voor senioren

• Periodieke deelname aan wijkrondgangen en overlegvormen. Regio Parkstad Limburg • Bij de nieuwbouw Pius Vista op de Molenberg is een ontmoetingsruimte gerealiseerd. • Wijkzorgsteunpunten (onder andere in Op den Dries in Eygelshoven, Emmastaete in Treebeek en Deken Deutzlaan in Chevremont). • In complex de Haagdoorn (De Hees) wordt één woning beschikbaar gesteld voor extramurale zorg door Sevagram (huur op 50-50 basis). • Het voormalige kantoor van Wonen Zuid aan de Lindenhof (Kerkrade) is nu in gebruik als een medisch centrum. Daarnaast gebruikt zorgverlener Meander deze locatie als uitvalsbasis voor de thuiszorg, houdt het gemeentelijk wijkbeheerteam hier haar sociaal loket en is Wonen Zuid met haar wijkkantoor terug op de oude stek. Regio Nuth-Valkenburg • Aanleg nieuwe speeltuin Broekhem-Zuid samen met bewoners. • Treffen van inbraakbeveiligingsmaatregelen aan flats Berkelplein centrum Valkenburg. • Gele stickeractie (‘wat mag hier niet staan’) in verband met veiligheid trappenhuizen in Nuth. • Veiligheidshuis in de Bavowijk in Nuth. Verhuur aan maatschappelijke organisaties Het gros van onze woningen verhuren we rechtstreeks aan onze klanten. Een deel verhuren we echter aan uiteenlopende maatschappelijke organisaties, die op hun beurt zorgen voor de huisvesting van mensen die aangewezen zijn op een stuk begeleiding, veelal in de vorm van zorg en welzijn. In de volgende overzichten hebben we per regio/woonplaats aangegeven welke woongebouwen we hier aan maatschappelijke organisaties verhuren en aangegeven hoeveel verhuureenheden aan de betreffende organisatie verhuurd worden. We weten dat een aantal van deze woningen geschikt zijn en ook bewoond worden door meer dan één persoon. Het aantal mensen dat uiteindelijk geholpen wordt is in feite dus groter. Omdat wij verhuren aan de maatschappelijke organisatie en niet aan de cliënt, kunnen wij geen exacte cijfers over de aantallen bewoners verstrekken. Regio Midden-Limburg • Eiermarkt te Roermond: 10 woningen voor verstandelijk gehandicapten aan Belangengroep Woongroep Maasniel. • Beethovenstraat te Roermond: 12 Focuswoningen voor lichamelijk gehandicapten aan Stichting Fokus. • Verdeeld 5 woningen aan GGZ Groep Noord -en Midden Limburg voor mensen met verslavings- of psychische problemen. • Godsweerdersingel te Roermond: 12 woningen en één gemeenschappelijke ruimte aan GGZ Groep Noord- en Midden Limburg. • Verdeeld 3 woningen voor mensen met een chronisch psychisch probleem aan Mensana RIBW.

• Verdeeld 34 woningen voor verstandelijk gehandicapten aan SPD, SPW of beiden. Onder andere in de Schuitenberg, op de Roersingel, in de Koninginnelaan (Roermond) en de Magdalenastraat (Leudal). • Verdeeld 9 woningen voor verstandelijk of lichamelijk gehandicapten aan de Stichting Daelzicht. • Koppelstraat te Roggel: 26 woningen voor verstandelijk gehandicapten aan Stichting Elivagar. • Brachterveld Maasbracht: 17 woningen voor senioren met verpleeg- of zorgbehoefte. • Rijksweg te Horn: een woongebouw voor ca. 25 daken thuislozen aan de Stichting MOV. • Magdalenahof Haelen: een woongebouw voor ca. 56 senioren met verpleeg- of zorgbehoefte aan Stichting Dominicanessen van Bethanie en Proteion. Regio Parkstad Limburg • Emmastaete Brunssum: 8 Fokuswoningen voor lichamelijk gehandicapten aan Stichting Fokus. • Mondriaan Zorggroep: GGZ zorg voorloper op uitplaatsing. • Kerkrade: 12 Fokuswoningen voor lichamelijk gehandicapten aan Stichting Fokus. • Meander Zorggroep: senioren met een verpleeg- of zorgbehoefte. • Cicero Zorggroep: senioren met een verpleeg- of zorgbehoefte. • RADAR: lichamelijk en verstandelijk gehandicapten • RIMO: zeer moeilijk plaatsbaren • Sevagram: senioren met een verpleeg- of zorgbehoefte. • Leger des Heils Heerlen. Regio Nuth-Valkenburg • Twee eengezinswoningen in de Statenlaan in Valkenburg verhuurd aan Radar voor begeleid wonen. • Een eengezinswoning voor begeleid wonen in de Donatusstraat in Nuth verhuurd aan Radar. • Complex de Wissel in Nuth: 10 wooneenheden voor verstandelijk gehandicapten verhuurd aan Radar. • Complex de Ping: 4 wooneenheden voor gehandicapten, verhuurd aan Radar. Bijdrage aan werkgelegenheid Naast maatschappelijk ondernemer is Wonen Zuid ook werkgever. In die rol bieden we werkgelegenheid en ruimte voor werkervaring aan onze eigen medewerkers en stagiaires (zie hoofdstuk 7 Organisatie). Daarnaast zijn we een belangrijke opdrachtgever voor tal van bedrijven en stakeholders in ons werkgebied. Denk daarbij onder andere aan: • aannemers, die voor ons onderhoud, renovaties en nieuwbouw uitvoeren. In 2009 hebben we ¤ 15,9 miljoen aan onderhoud en ¤ 23,6 miljoen aan investeringen strategisch voorraadbeleid uitgegeven; • notarissen en makelaars, die door ons worden ingeschakeld bij verkoop van bestaand bezit en nieuwe koopwoningen; • hoveniersbedrijven, die groenvoorzieningen in ons eigendom onderhouden; • glazenwassers, die door bewoners zelf niet bereikbare ramen van complexen gestapelde woningen lappen; • schoonmaakbedrijven, die de gemeenschappelijke ruimtes van complexen schoonmaken.


Bij onze dienstverlening zijn we voor een groot deel afhankelijk van bovengenoemde stakeholders. Zij werken voor en namens ons bedrijf en bepalen voor een deel de kwaliteit van onze dienstverlening. Daarom zijn we niet alleen uiterst alert op onze eigen dienstverlening, maar ook op de kwaliteit van de door derden geleverde diensten aan onze klanten. Als deze naar onze mening of die van onze klanten niet voldoet, worden passende maatregelen genomen.

woningtoewijzing en slechte communicatie. Deze klacht is ter zitting deels gegrond en deels ongegrond verklaard. • Klacht 4 betrof het niet plegen van onderhoud en verbeteren van gebreken. Deze klacht is niet ontvankelijk verklaard. • Klacht 5 betrof het onvoldoende optreden tegen overlast en pesterijen van buren. Deze klacht is ter zitting ongegrond verklaard.

Geschillencommissie Op grond van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) dient Wonen Zuid de beschikking te hebben over een onafhankelijke geschillencommissie waar huurders en/of woningzoekenden terecht kunnen met klachten over Wonen Zuid. Elke regio heeft momenteel een eigen geschillencommissie. De drie commissies namen in 2009 13 klachten van Wonen Zuid in behandeling. Daarnaast werd nog 1 klacht uit 2008 in 2009 behandeld. Van de ingediende klachten werden: • 2 klachten door Wonen Zuid afgewikkeld; • 5 klachten ongegrond verklaard; • 3 klachten gegrond verklaard; • 1 klacht deels ongegrond en deels gegrond verklaard; • 2 klachten niet ontvankelijk verklaard; • 1 klacht door Wonen Zuid aan de advocaat voorgelegd.

In de regio Nuth-Valkenburg zijn in het verslagjaar geen klachten ingediend.

Regio Midden-Limburg • Klacht 1 had betrekking op vochtproblemen in een woning. Deze klacht is ter zitting gegrond verklaard. Wonen Zuid heeft de huurprijs vanaf 1-1-2009 tijdelijk aangepast. • Klacht 2 had betrekking op overlastmeldingen over een nog te betrekken woning. De klacht is door Wonen Zuid afgehandeld. • Klacht 3 van huurdersvereniging Op het Zuiden had betrekking op de periode van terugbetaling van onverschuldigde huur voor parkeerplaatsen. De geschillencommissie was niet bevoegd om deze klacht te behandelen. • Klacht 4 had betrekking op overlast door hoge bomen op een buurperceel. Wonen Zuid heeft omwonenden via de advocaat gesommeerd de bomen te kappen. • Klacht 5 had betrekking op geluidsoverlast. Deze klacht is ter zitting gegrond verklaard. • Klacht 6 betrof vergoeding van de huur na brand in woning. Deze klacht is ter zitting ongegrond verklaard. • Klacht 7 betrof het feit dat geen toestemming is gevraagd voor de bouw van een carport. Deze klacht is ter zitting ongegrond verklaard. • Klacht 8 betrof vocht en schimmel in een woning als gevolg van een lekkage. Deze klacht is afgehandeld door Wonen Zuid. • Klacht 9 betrof ongelijke behandeling bij het aanbrengen van ZAV’s. Wonen Zuid heeft deze zaak aan haar advocaat voorgelegd. Regio Parkstad Limburg • Klacht 1 betrof een klacht over geluidsoverlast. Deze klacht is ter zitting ongegrond verklaard. • Klacht 2 had betrekking op een overlastvergoeding. Ook deze klacht is ter zitting ongegrond verklaard. • Klacht 3 had betrekking op weigering van een

50

Op dit moment werkt Wonen Zuid op regionaal niveau met klachtencommissies, met elk een eigen reglement. Omdat dit tot rechtsongelijkheid kan leiden voor onze huurders en woningzoekenden heeft Wonen Zuid besloten over te gaan tot één klachtencommissie voor geheel Wonen Zuid. Hiertoe is eind 2007 een nieuw reglement opgesteld en ter advies aan de huurdersorganisaties voorgelegd. De huurdersorganisaties hebben hier verschillend op gereageerd. Medio 2008 heeft Wonen Zuid het nieuwe reglement ter toetsing aan Aedes en VROM voorgelegd. Zij hebben beiden positief hierop gereageerd en een aantal kleine aanpassingen voorgesteld. Deze heeft Wonen Zuid overgenomen. In 2010 zal Wonen Zuid definitief tot het instellen van de eigen klachtencommissie overgaan. Trouwe huurders Wonen Zuid vindt het belangrijk om iets extra’s te doen voor trouwe huurders. Daarom zetten we ieder jaar de huurders die al 50 jaar in een woning van Wonen zuid wonen in het zonnetje. In 2009 waren 39 huurders 50 jaar of langer huurder bij Wonen Zuid. In de regio’s Midden-Limburg en Parkstad Limburg hebben medewerkers de jubilarissen thuis bezocht en een bloemetje en cadeaubon overhandigd. In de regio Nuth-Valkenburg wordt dit in 2010 opgepakt. Decentrale front-office We willen lokaal verankerd en dicht bij onze klanten werken. Zo kunnen we inspelen op de behoefte van de klanten en maatwerk leveren. De drie regio’s hebben elk hun eigen kantoor waar klanten en woningzoekenden iedere werkdag terecht kunnen met al hun vragen. Daarnaast hebben we in een aantal plaatsen/kernen steunpunten ingericht. Hier kunnen klanten en woningzoekenden een of meerdere dagdelen per week persoonlijk terecht. Ook kunnen klanten en woningzoekenden een veelheid aan dienstverlening aanvragen en afhandelen via de telefoon en via onze internetsite www.wonen-zuid.nl. Begin januari 2009 is het kantoor in Kerkrade en de naast gelegen parkeerplaats verkocht aan een partij in de vorm van een aantal huisartsen. Inmiddels is er een gezondheidscentrum gerealiseerd. Mede gezien de veelheid aan senioren in de omliggende gebouwen heeft dit centrum een toegevoegde waarde voor de wijk. Tijdens de verbouwing is het kantoor in Kerkrade tijdelijk gehuisvest in een woning. Vanaf begin 2010 huurt Wonen Zuid een ruimte in het gezondheidscentrum als steunpunt.

Belanghouder


Activiteiten

Huidige huurders

• • •

• Inflatievolgend huurbeleid • Gemiddeld lagere puntprijs dan landelijk gemiddelde: ¤ 3,02 t.o.v. landelijk ¤ 3,16 • Huur als percentage van maximaal toegestaan relatief laag (66,5% t.o.v. landelijke referentie 71,0%)

Primaire doelgroep

• Voldoende woningen in de kernvoorraad voor de primaire doelgroep

• 96,9% bezit bereikbaar (huurprijs < ¤ 548,18) voor de primaire doelgroep

Woningzoekenden

• Passende toewijzing v.w.b. inkomens

• 93,3% van vrijkomend en weer voor verhuur bestemd bezit passend toegewezen

Woningzoekenden in regio Midden-Limburg

• Meer inzicht in woningmarkt regio Midden-Limburg

• Verantwoordingstabellen op internetsite; resultaat verhuringen

Woningzoekenden in regio Parkstad Limburg

• Woningaanbod Wonen Zuid in regio helder en transparant

• Gezamenlijk adverteren vrijgekomen woningen in de regio Parkstad Limburg en gemeente Nuth

Woningzoekenden secundaire doelgroep

• Inzicht woningaanbod Wonen Zuid duurdere huur

• Aanbod duurdere huurwoningen op internetsite

Woningzoekenden met voorkeur voor bestaande koopwoning

• Inzicht woningaanbod Wonen Zuid bestaand bezit dat te koop wordt aangeboden

• Aanbod koopwoningen bestaand bezit op internetsite

Huurders met huurtoeslag

• Gemak voor de huurder; keuzemogelijkheid • Voorkomen huurschuld

• Mogelijkheid tot geclusterde betaling van huurtoeslag

Huurders met huurtoeslag

• Gemak voor de huurder bij vragen over huurtoeslag

• Regiokantoren ingericht als Huurtoeslag Informatie Punt

Huurders en Wonen Zuid

• Dalende huurachterstanden • Dalende huurderving

• Preventieve maatwerkmaatregelen om huurders met huurachterstand in vroegtijdig stadium te helpen (vrijmaken extra capaciteit, vroegtijdige signalering en intensieve samenwerking met maatschappelijk werk, kredietbanken en gemeenten)

Huidige en toekomstige oudere huurders

• Voldoende op ouderen toegesneden woningen en dienstverlening, nu en in de toekomst • Eind 2009: 2.506 woningen specifiek bestemd voor senioren en 346 voor zorgbehoevende senioren • Relatief groot aandeel ouderen- en gehandicaptenwoningen: 20,4% t.o.v. landelijk 15,0% • Relatief groot en toenemend aandeel woningen voor minder mobielen (nultredenwoningen): 31,7% t.o.v. landelijk 27,7%

• Intensieve samenwerking met in zorg gespecialiseerde organisaties • Participatie in lokale overleggen inzake wonen, welzijn en zorg • Maatregelen om bestaand bezit geschikter te maken voor ouderen • Nieuwbouw van woningen bestemd of geschikt voor ouderen • Projecten in voorbereiding om woningen bestemd of geschikt voor ouderen toe te voegen aan de voorraad • Groot aandeel vrijgekomen woningen toegewezen aan ouderen

Huidige en toekomstig gehuisveste mensen met een handicap

• Eind 2009 79 gehandicaptenwoningen en 38 woningen voor zorgbehoevende gehandicapten

• Bestendiging complexen geschikt voor gehandicapten

Gemiddeld goede prijs in relatie tot geboden kwaliteiten t.o.v. landelijke referentie Lage huurprijsontwikkeling laatste jaren Lagere huren dan welke o.b.v. wetgeving zouden kunnen worden gevraagd

Effectenkaart


Belanghouder


Activiteiten

Starters (< 23 jaar) op de huurwoningenmarkt

• Bijna een vijfde deel (19,8%) van bezit bereikbaar voor starters in de huurmarkt (jongeren <23 jaar)

• Deel bezit bewust beneden de kwaliteitsaftoppingsgrens houden

Starters (< 23 jaar) op de huurwoningenmarkt met wat meer te besteden

• Tegemoetkoming in de toenemende vraag van deel starters in de huurmarkt die wat meer te besteden hebben

• Verruiming mogelijkheden starters om ook te reageren op woningen boven de kwaliteitskortingsgrens in de regio Midden-Limburg

Starters op de koopwoningenmarkt

• Tegemoetkoming in de vraag van starters op de koopmarkt

• • •

Starters op de koopwoningenmarkt

• Vergroting slaagkans starters op de koopmarkt

• Mogelijkheid tot gebruik startersleningen

Statushouders

• Passende huisvesting voor statushouders

• Maatwerk dienstverlening om statushouders te huisvesten

Woonwagenbewoners

• Passende huisvesting voor woonwagenbewoners

• Voortzetting Stichting Beheer en Dienstverlening (SBBD)

Bewoners van gemeenten waarin Wonen Zuid bezit heeft

• Bevordering van saamhorigheid en buurtbeheer

• Een aantal activiteiten, waaronder het Woonkamerproject in de Componistenbuurt, een ontmoetingsruimte in Pius Vista Molenberg en aanleg nieuwe speeltuin met bewoners van Broekhem-Zuid • Acht fototentoonstellingen 100 jaar Wonen Zuid • Zeventien circusworkshops en voorstellingen bij basisscholen in wijken waar Wonen Zuid relatief veel bezit heeft i.h.k. van 100 jaar Wonen Zuid

Mensen aangewezen op begeleiding

• Passende huisvesting voor mensen die aangewezen zijn op begeleiding

• Verhuur van woonruimten aan maatschappelijke organisaties

Huurders en woningzoekenden

• Lokaal en dicht verankerd bij de klanten; mogelijkheid tot persoonlijk contact

• Decentrale regiokantoren • Steunpunten

Huishoudens die 50 jaar of langer huren bij Wonen Zuid

• Beloning en uitspreken waardering trouw huurderschap

• Individuele huisbezoeken aan 39 huurders die 50 jaar of langer in een woning van Wonen Zuid wonen

52

Verkoop van 65 woningen bestaand bezit < ¤ 180.000 Woningaanbod 58 nieuwe koopwoningen ruim < ¤ 180.000 Verkregen subsidie in mindering gebracht op de koopsom van project van 14 nieuwe koopwoningen • Inzet erfpacht bij nieuwbouw koopprojecten


Doorkijk

naar 2010

54

In 2009 is met stakeholdersbijeenkomsten en het inzetten van een visitatietraject de basis gelegd voor een nieuw ondernemingsplan. In de eerste helft van 2010 vinden in dat verband ook nog klantenpanels, een enquête onder huurders en een onderzoek onder medewerkers van Wonen Zuid plaats. Ons huidige huurbeleid bij de jaarlijkse huurronde en bij mutatie wordt in 2010 voortgezet. We blijven ook monitoren of we voldoende kernvoorraadwoningen houden. We blijven ons inzetten om huurachterstanden en huisuitzettingen te voorkomen. Dat geldt ook ten aanzien van de inzet om onze primaire doelgroep te huisvesten. We blijven de mogelijkheid van geclusterde betaling van de huurtoeslag aanbieden en blijven Huurtoeslag Informatiepunt voor onze huurders en woningzoekenden.

55

Voorraadbeleid en leefbaarheid

56

Wonen Zuid blijft werken aan wonen en wijken. Hierbij richten wij ons zowel op het fysieke aspect: de woningen, als de totale woonbeleving: de leefbaarheid. Daar waar nodig en mogelijk kiezen we voor een gecombineerde aanpak van beide aspecten. We geven op gestructureerde wijze een kwaliteitsimpuls aan onze woningen en woonomgeving en leveren zo een bijdrage aan goed wonen en leefbaarheid. Strategisch kader Door uitvoering van ons programma strategisch voorraadbeleid stemmen we onze woningportefeuille verder af op de huidige en toekomstige vraag vanuit de markt. Investeringen in dat kader worden daarbij primair gedaan op basis van het verwachte marktperspectief. De strategieën die ten grondslag liggen aan deze investeringen worden continu beoordeeld binnen de randvoorwaarden van markt en maatschappij, demografische ontwikkelingen, overheidsbeleid, onze financiële mogelijkheden en de risico’s die we daarbij lopen.

Strategisch voorraadbeleid Met ons programma strategisch voorraadbeleid spelen we in op de veranderende klantwensen, veranderingen in de markt en demografische ontwikkelingen. Via dit programma geven we op gestructureerde wijze een kwaliteitsimpuls aan ons woningbezit. Ons langjarig strategisch voorraadbeleid is gebaseerd op het verschil tussen vraag en aanbod en de wensen van klanten, nu en in de toekomst. Op de volgende pagina’s een overzicht van onze prestaties en plannen op het gebied van strategisch voorraadbeleid. In het kader van ons programma strategisch voorraadbeleid hebben we in 2009 ¤ 11,8 miljoen geïnvesteerd in nieuwbouw huur en ¤ 5,6 miljoen in renovatie van huurwoningen. Een overzicht van de ingrepen in ons woningbezit in 2009 staat op de volgende pagina’s.

6

57

Ons presteren in detail Programma SVB in 2009 uitgevoerd (in 2009 opgeleverd) Projectnaam

Maatregel

Gemeente

Wijk/kern

Aantal/type

Doelgroep

Toelichting

Tuyn van Vondel

nieuwbouw huur

Roermond

Roermondse Veld

24 eengezinswoningen

gezinnen

Gemiddelde huurprijs: ¤ 514,Beneden huurtoeslaggrens

Tuyn van Vondel

nieuwbouw koop

Roermond

Roermondse Veld


alle

Gemiddelde koopprijs: ¤ 172.650,-

Heidebosch

nieuwbouw koop

Roermond

De Kemp

7 eengezins woningen

starters en gezinnen

Gemiddelde koopprijs: ¤ 166.400,6 halfvrijstaande woningen met garage 1 vrijstaande woning met carport

Heidebosch

nieuwbouw koop

Roermond

De Kemp


starters en gezinnen

Gemiddelde koopprijs: ¤ 148.500,Geschakelde woningen

Europaplein

nieuwbouw huur

Maasgouw

Maasbracht


gezinnen en senioren

Gemiddelde huurprijs: ¤ 666,Als koopwoningen in 2007 opgeleverd, maar vanwege tegenvallende afzet in 2009 omgezet naar huur

Kerkplein Haelen *

nieuwbouw koop

Leudal

Centrum Haelen

2 eengezinswoningen

gezinnen

Laatste woning project (Kerkplein 5) verkocht Doorverkoop van aangekocht pand (Kerkplein 4)

Pius Vista

nieuwbouw huur

Heerlen

Molenberg

41 appartementen

senioren

Gemiddelde huurprijs: ¤ 584,Deels wel en deels niet beneden huurtoeslaggrens Uitgerust met videofoonsysteem, rolstoeltoegankelijke badkamer, verhoogd toilet, extra breed balkon en op elke verdieping een scootmobielruimte

Adam van Nuttahof

nieuwbouw huur

Nuth

Centrum

14 appartementen met lift

senioren

Gemiddelde huurprijs: ¤ 684,In de plint is een huisartsenpraktijk gevestigd

Schepen straten

renovatie

Roermond

Tegelarijveld

96 appartementen

1+2 persoons- Gemiddelde huurprijs voor huishoudens renovatie: ¤ 350,Gemiddelde huurprijs na renovatie: ¤ 364,Beneden huurtoeslaggrens In- en exterieur renovatie Levensduurverlenging: 25 jaar

Molenberg fase 6

renovatie

Heerlen

Molenberg


gezinnen

* project gerealiseerd in de Herontwikkeling Haelen-Horn BV

58

Gemiddelde huurprijs voor renovatie: ¤ 465,Gemiddelde huurprijs na renovatie: ¤ 473,Beneden huurtoeslaggrens In- en exterieurrenovatie Levensduurverlenging: 35 jaar

Projectnaam

Maatregel

Gemeente

Wijk/kern

Aantal/type

Doelgroep

Toelichting

Witte Wijk

renovatie

Heerlen

Molenberg


gezinnen

Gemiddelde huurprijs voor renovatie: ¤ 374,Gemiddelde huurprijs na renovatie: ¤ 424,Beneden huurtoeslaggrens Exterieurrenovatie (schil en kozijnen) Levensduurverlenging: 35 jaar

Platanenstraat

renovatie

Kerkrade

Chevremont


gezinnen

Gemiddelde huurprijs voor renovatie: ¤ 474,Gemiddelde huurprijs na renovatie: ¤ 481,Beneden huurtoeslaggrens In- exterieur renovatie Levensduurverlenging: 25 jaar

Jan Steenstraat

renovatie / samenvoegen 2 woningen

Kerkrade

Haanrade

1 appartement

gezinnen

Gemiddelde huurprijs voor renovatie: ¤ 272,Gemiddelde huurprijs na renovatie: ¤ 484,Beneden huurtoeslaggrens Interne renovatie; twee woningen samengevoegd tot één Doelgroep vóór renovatie: starters Doelgroep na renovatie: gezinnen

Bavostraat 50

renovatie

Nuth

Bavowijk

1 eengezinswoning

gezinnen

Gemiddelde huurprijs voor renovatie: ¤ 327,-, Gemiddelde huurprijs na renovatie: ¤ 436,Beneden huurtoeslaggrens Interne renovatie bij mutatie Levensduurverlening: 15 jaar

Treebeekplein

sloop

Brunssum

Treebeek

57 appartementen

alle

Sloop in het kader van revitalisering Treebeekplein

Versiliënbosch weg Bavowijk

aankoop nieuwbouw huur

Heerlen Nuth

Versiliënbosch Bavowijk

1 eengezinswoning 15 garages

gezinnen alle

Herplaatsing bewoners Tuindorp In het kader van de herstructurering infra zijn garages gerealiseerd voor bewoners van de wijk

n.v.t.

verkoop bestaand bezit

Roermond

Diverse


gezinnen

13 bij mutatie, 5 aan zittende huurders Gemiddelde verkoopprijs: ¤ 107.500,-

n.v.t.


Leudal

Diverse


gezinnen

5 bij mutatie, 1 aan zittende huurder Gemiddelde verkoopprijs: ¤ 135.950,-


Projectnaam

Maatregel

Gemeente

Wijk/kern

Aantal/type

Doelgroep

Toelichting

n.v.t.


Maasgouw

Diverse


gezinnen


n.v.t.


Brunssum

Diverse


gezinnen

Allemaal bij mutatie Gemiddelde verkoopprijs: ¤ 100.680,-

n.v.t.


Heerlen

Diverse


gezinnen


n.v.t.


Kerkrade

Diverse


gezinnen


n.v.t.


Nuth

Diverse


gezinnen


60

Programma SVB eind 2009 in aanbouw/uitvoering

Projectnaam

Maatregel

Gemeente

Wijk/kern

Aantal/type

De Veldpoort

nieuwbouw huur

Roermond

Roermondse Veld 19 eengezins woningen

alle

De Veldpoort

nieuwbouw koop

Roermond

Roermondse veld 14 eengezins woningen

alle

Gemiddelde koopprijs: ¤ 188.570,-

Blok D

nieuwbouw huur

Roermond

De Kemp

5 grondgebonden woningen

mobiele senioren met een zorgindicatie

Begane grond woningen Inclusief zorgsteunpunt Proteion

Blok D

nieuwbouw huur

Roermond

De Kemp

19 apparte menten

jongeren beneden 23 jaar 1+2 persoonshuishoudens

De Heere van Horn

nieuwbouw huur

Leudal

Horn

16 apparte menten

senioren en 2-persoonshuishoudens

Martinushof/ Holtheym

nieuwbouw huur

Valkenburg

Houthem

21 apparte menten

senioren

Ziepkoulen

nieuwbouw huur

Nuth

Bavowijk

21 apparte menten

senioren

Tegelarijveld

renovatie

Roermond

Tegelarijveld

72 apparte menten

1+2 persoonshuishoudens

Exterieur renovatie Levensduurverlenging: 15 jaar

De 307

renovatie

Roermond

Vrijveld

307 portieketagewoningen

alle

Renovatie van (deel van) 200 keukens, douches en toiletten van de 307 woningen Deel woningen bereikbaar voor jongeren beneden 23 jaar

Lückerheidestraat

renovatie

Kerkrade

Chevremont

15 apparte menten

alle

Vervangen kozijnen Vergroten balkons

Doelgroep

Toelichting


Programma SVB eind 2009 in voorbereiding

Projectnaam

Maatregel

Gemeente

Wijk/kern

Aantal/type

Doelgroep

Toelichting

Koningin Regentesselaan

nieuwbouw huur

Roermond

Roermondse Veld

20 appartementen

senioren en 1+2persoonshuishoudens

Begane grond woningen voor senioren

Schoolpad

nieuwbouw koop

Roermond

De Kapel

57 (diverse typen grond gebonden)

diverse

Mix van patiowoningen, starterswoningen, geschakelde en semivrijstaande woningen

Schout Roffaertstraat

renovatie

Roermond

Tegelarijveld


1+ 2-persoons- Renovatie entrees huishoudens

Aquariusstraat *

nieuwbouw koop

Leudal

Haelen

7

starters

Aquariusstraat *

nieuwbouw koop

Leudal

Haelen

11 patiowoningen

1+2-persoonshuishoudens, starters en gezinnen

Rooswinkel *

nieuwbouw koop

Leudal

Horn

7 eengezinswoningen

1+2-persoons- Stichting Dichterbij bouwt op huishoudens, deze locatie een woon-zorgcomplex starters en voor gehandicapten. gezinnen

Rooswinkel *

nieuwbouw koop

Leudal

Horn

11 patiowoningen

1+2-persoonshuishoudens, starters en gezinnen

locatie voormalige flat ‘Tuba’

nieuwbouw koop

Roermond

Componistenbuurt


gezinnen

locatie voormalige flat ‘Tuba’

nieuwbouw koop

Roermond

Componistenbuurt

21 appartementen

alle

Pastoor Adamsstraat/ Wirosingel

nieuwbouw koop

Roermond

De Kemp


alle

Gefaseerde bouw; start van fase 1 (20 stuks) 2e kwartaal 2010 bij 70% verkoop

Karel Doormanstraat/ Wirosingel

nieuwbouw koop

Roermond

De Kemp

24 appartementen

alle

Start in 2012 bij 70% verkoop

Treebeekplein

nieuwbouw huur

Brunssum

Treebeek


startende gezinnen

* project in voorbereiding in de Herontwikkeling Haelen-Horn BV

62

Stichting Dichterbij bouwt op deze locatie een woon-zorgcomplex voor gehandicapten. Commerciële ruimte in de plint

Projectnaam

Maatregel

Gemeente

Wijk/kern

Aantal/type

Doelgroep

Treebeekplein

nieuwbouw huur

Brunssum

Treebeek

30 grond gebonden woningen

medioren

Keulsebaan

sloop

Roermond

Kitskensberg


alle

Keulsebaan

nieuwbouw huur

Roermond

Kitskensberg


gezinnen

Keulsebaan

nieuwbouw huur

Roermond

Kitskensberg

14 appartementen


Koolweg 15

sloop

Brunssum

Treebeek

1 eengezins woning

alle

Ten behoeve van het centrumplan Treebeek

Spoorstraat en dr. A.Kuyperstraat

renovatie dak

Brunssum

Treebeek


alle

In- exterieurrenovatie al eerder uitgevoerd

Fase 7 Molenberg

renovatie

Heerlen

Molenberg


alle

In- exterieurrenovatie

Luikerheidestraat

renovatie

Kerkrade

Chevremont


alle

Vergroting balkons en aanpassing entree

Spiesstraat en omgeving

renovatie

Kerkrade

Erensteinerveld


alle

Aanpassing exterieur

Van Gronsveldstraat

renovatie

Kerkrade

Erensteinerveld


alle

Vergroting balkons en aanpassing entree

Jan Steenstraat

renovatie

Kerkrade

Haanrade

2 HAT-woningen


Samenvoegen 2 tot 1 woning

Directeur Cortenstraat en omgeving

renovatie

Kerkrade

Rolduckerveld


alle

Schilrenovatie

Wethouder Paulssenlaan

sloop

Valkenburg

Centrum

20 duplex woningen en 2 eengezins woningen


Hier wordt in de nabije toekomst een complex met seniorenappartementen gerealiseerd

Statenlaan

renovatie

Valkenburg

Broekhem-Zuid

187 appartementen met lift

alle

Fase 1: 72 woningen in 2010 Herstelwerkzaamheden gevels Isolatie dak en begane grond vloeren Vergroting balkons

Op den Toren

renovatie

Nuth

Centrum

13 appartementen zonder lift

senioren, waarvan 1 op de 2 met zorg indicatie

Bestaande begane grond appartementen worden verbouwd tot woningen voor ouderen met een indicatie

Toelichting


Projectnaam

Maatregel

Gemeente

Wijk/kern

Aantal/type

Doelgroep

Toelichting

Bavowijk

renovatie

Nuth

Bavowijk

2 eengezinswoningen


Bij mutatie

Broekhem-Noord

sloop

Valkenburg

Broekhem-Noord

24 duplex woningen en 8 eengezinswoningen

diversen

Geplande nieuwbouw met mix van woningen voor gezinnen, senioren en 1- persoonshuishoudens

Begroot en gerealiseerd Omdat projecten en bouwstromen meestal niet binnen kalenderjaren in te passen zijn werkt Wonen Zuid met meerjarenbegrotingen. De begroting voor het jaar 2009 is onderdeel van de meerjarenbegrotingcyclus 2009-2013. Het investeringsvolume voor 2009 is vastgesteld op ca. ¤ 31 miljoen.

De in deze begrotingsperiode uit te voeren plannen variëren in stadia van ontwikkeling. De plannen voor het eerste jaar binnen deze begrotingsperiode zijn vastgelegd in de begroting 2009. In dit hoofdstuk besteden we per maatregel aandacht aan ons presteren.

Begroot versus realisatie 2009

Nieuwbouw huur Nieuwbouw koop Sloop Renovatie Verkoop bestaand bezit

Begroot

86 65 76 183 92

Gerealiseerd

98 60 * 57 158 ** 65

In %

114% 92% 75% 90% 71%

* inclusief 2 woningen Haelen-Horn BV ** exclusief 3 gerenoveerde bedrijfsruimtes

Onze plannen op het gebied van nieuwbouw huur zijn meer dan gerealiseerd. De oorzaak van de extra gerealiseerde nieuwbouw huur is het omzetten van 19 koopwoningen in huurwoningen in Maasgouw. Dit vanwege tegenvallende afzet van de koopwoningen. De begrote aantallen nieuwbouw koop en renovatie zijn voor het grootste deel gerealiseerd. De sloop is niet helemaal gerealiseerd omdat een project in Treebeek (gemeente Brunssum) dat voor 2009 gepland was, versneld al eind 2008 geloopt kon worden. Dit was nog niet in te schatten bij het opstellen van de begroting 2009.

64

Als gevolg van de economische tegenwind is de verkoop bestaand bezit moeizaam verlopen. De tabel kan een vertekend beeld geven, want deze heeft betrekking op de jaarschijf 2009, terwijl Wonen Zuid met een meerjarenbegroting werkt. Naast de in de tabel opgevoerde aantallen op het gebied van nieuwbouw waren er eind 2009 nog 101 huuren 14 koopwoningen in aanbouw. In de volgende tabel is het uitgevoerde programma strategisch voorraadbeleid per gemeente weergegeven.

Uitgevoerde programma strategisch voorraadbeheer 2009 per gemeente

Nieuwbouw

huur

Nieuwbouw

Sloop

Renovatie

Verkoop

Samen-

koop

bestaand**

bestaand

gevoegd

regio Midden-Limburg Roermond Leudal Maasgouw Nederweert totaal

24 0 19 0 43

58 2* 0 0 60

0 0 0 0 0

96 0 0 0 96

18 6 2 0 26

0 0 0 0 0

regio Parkstad Limburg Brunssum Heerlen Kerkrade totaal

0 41 0 41

0 0 0 0

57 0 0 57

0 41 20 61

3 12 15 30

0 0 1 1

regio Nuth-Valkenburg Nuth Valkenburg totaal

14 0 14

0 0 0

0 0 0

1 0 1

9 0 9

0 0 0

* Haelen-Horn BV ** Exclusief renovatie van 3 bedrijfsruimtes


Ook in 2009 zijn we weer in veel buurten en wijken actief geweest. Op deze en de volgende pagina’s leest u de gerea liseerde acties per maatregel en project. Nieuwbouw huur en nieuwbouw koop Om de kwaliteit van ons woningbezit te behouden en verbeteren blijven we actief aan buurten en wijken (ver-)bouwen. Op het gebied van nieuwbouw hebben we in 2009 een aantal projecten gerealiseerd. We hebben 98 nieuwbouw huurwoningen en 60 nieuwbouw koopwoningen opgeleverd. Twee van de opgeleverde koopwoningen zijn onderdeel van de de locatie Kerkplein die in de Haelen-Horn BV ontwikkeld wordt. Een volledig overzicht van de ingrepen in ons woningbezit in 2009 staat op pagina 58 - 64. Voor de wijk Kitskensberg (Roermond) is in het verslagjaar een nieuw wijkontwikkelingsplan ontwikkeld. Dit omdat nieuwe ontwikkelingen op de woningmarkt aanleiding vormen de in 1999 ontwikkelde visie voor deze wijk aan te passen. De belangrijkste wijziging heeft betrekking op het realiseren van meer huur- in plaats van koopwoningen. In Parkstad Limburg is een herstructureringsvisie woningvoorraad voor de gehele WGR+ (Wet Gemeenschappelijke Regelingen regio Parkstad) ontwikkeld. Deze is eind 2009 door betrokken partijen – waaronder Wonen Zuid – ondertekend. In 2008 is de samenwerkingsovereenkomst ‘Hart voor Treebeek’ met de gemeente Brunssum ondertekend. De plannen behelzen de vervanging van een tweetal flats door grondgebonden woningen, de realisatie van winkels, een welzijnsvoorziening en appartementen. Eind 2009 is de tweede flat van 75 woningen gesloopt. Op deze locatie worden 50 grondgebonden huurwoningen gerealiseerd. Geplande oplevering is 2011/2012. Vanwege het belang van het winkelcentrum De Hees (Heerlen) voor onze huurders ondersteunt Wonen Zuid Plus Vastgoed sinds 2006 bij de herontwikkeling van dit winkelcentrum. Plus Vastgoed is, in overleg met de gemeente, nog niet zover dat een start gemaakt kan worden met de bouw van het nieuwe winkelcentrum. Zodra Plus Vastgoed een start gaat maken met de nieuwbouw, zal Wonen Zuid op deze locatie een flat met 12 portieketagewoningen slopen. Vanuit contractueel opzicht ligt het initiatief voor de nieuwbouw volledig bij Plus Vastgoed. In 2009 zijn geen woningen gebouwd met stichtingskosten boven de ¤ 200.000,-. Eind 2009 waren nog 101 huuren 14 koopwoningen in aanbouw. Daarnaast waren eind 2009 nog een aantal projecten in voorbereiding. Deze staan op pagina 58 - 64. In specifieke gevallen hebben we bij nieuwbouw koop de erfpachtregeling ingezet. Concreet gaat het om de volgende projecten: • locatie Tuyn van Vondel, • locatie Heidebosch, • locatie De Veldpoort. Voor detailinformatie zie hoofdstuk 5 Doelgroepenbeleid.

66

Sloop Als woningen niet meer voldoen aan het huidige gewenste kwaliteitsniveau en ook niet op een minimaal niveau kunnen worden gebracht worden deze gesloopt. In 2009 is dat voor 57 woningen het geval geweest. Een overzicht van de gesloopte woningen staat op pagina 58 - 64. In 2009 is een bedrag van ¤ 181.467,- verstrekt aan verhuiskosten in verband met sloop. Het gaat hierbij om vergoedingen voor de laatste 23 vertrokken bewoners uit het complex aan het Treebeekplein in Brunssum dat eind 2009 is gesloopt en 12 huishoudens uit Kitskensberg in Roermond. Renovatie Via renovatie werken we aan het verbeteren van de kwaliteit van woningen. Door aanpassing van woonen bouwtechnische kwaliteiten kunnen we hiermee ook woningen geschikter maken voor huisvesting van specifieke doelgroepen, zoals bijvoorbeeld senioren. Andere criteria om te renoveren zijn uitstraling van complexen en leefbaarheid van de wijk. Bij renovatie streven we ernaar dat de woningen bereikbaar blijven voor de betreffende doelgroep. Betaalbaarheid is hierbij een belangrijke randvoorwaarde. Huurverhoging na renovatie vindt alleen plaats als bij de renovatie woontechnische verbeteringen aangebracht zijn. In 2009 was hiervan sprake bij alle 158 gerenoveerde woningen. De gemiddelde huurverhoging als gevolg van de renovatie bedroeg ¤ 14,per woning per maand. In 2009 hebben we 158 woningen gerenoveerd voor een totaalbedrag van ¤ 3.192.000,-, ofwel gemiddeld ruim ¤ 20.000,- per woning. Een volledig overzicht van de (geplande) ingrepen in ons woningbezit in 2009 staat op pagina 58 - 64. Wonen Zuid heeft zich de afgelopen jaren verdiept in de toekomstmogelijkheden voor het complex ‘De 307’ in de Roermondse wijk het Vrijveld, zoals sloop en vervangende nieuwbouw, een opknapbeurt of een combinatie hiervan. Uit onderzoek en gesprekken is gebleken dat de 307 woningen nog erg in trek zijn. In het verslagjaar is besloten de levensduur van de woningen te verlengen met 15 jaar. Er is begonnen met het versneld uitvoeren van de hiervoor benodigde werkzaamheden. Deze bestaan uit de renovatie van keuken, douche en toilet van de woningen, het vervangen van CV-ketels, kozijnen en deuren en het vernieuwen van daken. Afronding van de werkzaamheden vindt in 2011 plaats. Wonen Zuid werkt al jaren aan het gefaseerd opknappen van de Heerlense wijk Molenberg. In 2009 is de vraag gerezen of de voor 53 woningen geplande renovatie met een levensduurverlening van 25 jaar nog past binnen de lange termijn behoefte aan deze woningen in deze wijk. Bovendien liggen in de wijk veel vergelijkbare woningen. Daarom is in het verslagjaar een start gemaakt met een heroverweging ten aanzien van de voorgenomen maatregelen aan de genoemde woningen.

Uit de publicatie Corporaties in Perspectief 2009 (over het jaar 2008) blijkt dat Wonen Zuid in 2008 per woningverbetering1 gemiddeld ¤ 9.110 heeft geïnvesteerd; landelijk gezien was dat gemiddeld ¤ 13.930,-. Dit is de eerste keer dat het gemiddelde bedrag voor woningverbetering bij Wonen Zuid lager ligt dan het landelijk gemiddelde. Sociaal plan Sinds 2000 hanteert Wonen Zuid bij het uitvoeren van sloopen renovatieprojecten een sociaal plan, waarin de rechten en plichten van Wonen Zuid en huurders zijn vastgelegd. Behalve de hoogte van de vergoedingen voor de huurders zijn ook afspraken over leefbaarheid en veiligheid in het sociaal plan opgenomen. Conform het gestelde in het sociaal plan heeft Wonen Zuid alle vergoedingen uit dat plan per 1 januari 2009 verhoogd met 2,8%. De verhuiskostenvergoeding bij verplichte verhuizing bedroeg daarmee in het verslagjaar ¤ 5.279,- (het wettelijke minimum bedroeg in 2009 ¤ 5.264,-). In 2009 hebben we op basis van de regels uit het sociaal plan voor 190 huishoudens een vergoeding voor renovatie en voor 93 huishoudens een vergoeding voor kosten door gedwongen verhuizing (als gevolg van sloop) toegekend. Het gaat hierbij om een bedrag van ¤ 565.785,- voor de volgende projecten. >

Regio Midden-Limburg • Renovatie Schout Roffaerststraat Tegelarijveld (Roermond). • Sloop Keulsebaan 111 tot en met 145 Kitskensberg (Roermond). Regio Parkstad Limburg • Sloop Treebeekplein, Schildstraat 31 t/m 95 en Weienweg 300 t/m 346 Treebeek (Brunssum) • Renovatie fase 6 Molenberg (Heerlen) • Renovatie Platanenstraat Chevremont (Kerkrade) • Renovatie Poyckstraat en omgeving Erensteinerveld (Kerkrade). Dit project is in 2008 opgeleverd; de vergoedingen zijn in 2009 uitbetaald. Het sociaal plan is vertaald in een praktische brochure; de teksten staan ook op www.wonen-zuid.nl. Onderhoud Naast de ingrepen op basis van ons programma strategisch voorraadbeleid besteden we ook veel aandacht aan het onderhouden van ons woningbezit. Op het gebied van onderhoud werken we aan een zo efficiënt mogelijke inzet van onze financiële middelen, terwijl tegelijkertijd de kwaliteit van het onderhoud en onze woningen gewaarborgd blijft. In onderhoud aan woningen hebben we in 2009 circa ¤ 15,9 miljoen geïnvesteerd. Omgerekend is dat ¤ 1.124,- per woning. In bijgaande tabel een uitsplitsing naar onderhoudssoort.

Onderhoudskosten 2009 x ¤ 1.000,

Planmatig onderhoud Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Totaal

7.704 4.678 3.470 15.852

De gemiddelde onderhoudskosten van ¤ 1.124,- in 2009 liggen in lijn met het gemiddelde van ¤ 1.079,- in 2008. Enkele voorbeelden van uitgevoerde planmatig onderhoudsprojecten in 2009. Regio Midden-Limburg • Ernst Casimirstraat, centrum Roemrond: kozijnvernieuwing voorgevel, voegwerk voorgevel en dakwerkzaamheden. • Luifelstraat, centrum Roermond: verfraaiing entree, uitbreiden fietsenberging, verwijderen vuilstortkokers en daarvoor in de plaats het realiseren van een containerruimte. • Fluppehofje en Brugstraat, Roggel: vernieuwen kozijnen. • Op de Brakerhoef, Wessem: vervangen kozijnen. Regio Parkstad Limburg • Aarveld, Heerlen: vervanging warmtemeters door radiografische radiatormeters. • Treebeek, Brunssum: schoonmaken en beschilderen van balkonbeplating. • Chevremont, Kerkrade: aanbrengen van dakisolatie en nieuwe dakbedekking. • Rolduckerveld, Kerkrade: vervanging garagepoorten door > 1

gepoedercoate kantelpoorten met hang- en sluitwerk dat voldoet aan het Politiekeurmerk. Regio Nuth-Valkenburg • Dr. Ariënstraat, Valkenburg: vernieuwing badkamers en vervangen warmwaterinstallatie. • Statenlaan, Valkenburg: vernieuwen daken. • Complex Hulsbergerweg, Nuth: vernieuwen dak. • Flats aan het Berkelplein, Valkenburg: vernieuwen betongalerijen en buitenschilderwerk balkonwanden. Verkoop bestaand bezit Wonen Zuid verkoopt ieder jaar een deel van haar bestaande huurwoningen. Hiermee dragen we bij aan een gedifferentieerde samenstelling van wijken, stimuleren we het eigen woningbezit en bevorderen we de doorstroming. De middelen die we zo genereren zetten we in voor onze primaire doelgroep. Verkoop vindt plaats op basis van vastgesteld beleid. Ondanks extra inspanningen hebben we in 2009 27 woningen minder verkocht dan begroot. De reden van de tegenvallende verkoop is de economische crisis. In totaal zijn 65 woningen verkocht, waarvan 8 aan zittende huurders en 57 in onbewoonde staat.

Woningverbetering is daarbij door het Centraal Fonds Volkshuisvesting anders gedefinieerd dan renovatie door Wonen Zuid.


Verkoop bestaand bezit per gemeente Regio/gemeente

Verkoop bij mutatie Verkoop aan zittende huurders


13 5 1 0 19

5 1 1 0 7


3 12 15 30

0 0 0 0


8 0 8

1 0 1

Ook de verkochte woningen staan in het overzicht op pagina 58 - 64.

68

Woningbezit De uitvoering van de maatregelen in het kader van strategisch voorraadbeleid heeft geleid tot een afname van ons >

woningbezit. Eind 2009 bedroeg ons bezit 14.137 woningen. In onderstaande tabel zijn de wijzigingen per gemeente weergegeven.

Ontwikkeling bezit Wonen Zuid per gemeente 2009

Bezit per 1-1-2009 Bezit per 31-12-2009


5.684 1.175 370 26 7.255

5.690 1.169 387 26 7.272


656 1.947 1.809 4.412

596 1.976 1.793 4.365


1.272 1.223 2.495

1.277 1.223 2.500

Behalve woningen heeft Wonen Zuid begin en eind 2009 ook nog de volgende onroerende zaken in bezit.

Overige onroerende zaken in exploitatie 2009

Garages Bergingen Parkeerplaatsen Winkels/ Werkplaatsen en bedrijfsruimten overige ruimten 1-1 31-12 1-1 31-12 1-1 31-12 1-1 31-12 1-1 31-12

regio Midden-Limburg regio Parkstad Limburg regio Nuth-Valkenburg totaal

646 371 279 1.296

645 370 293 1.308

69 1 50 120

69 0 63 132

245 116 189 550

256 72 207 535

18 37 12 67

18 37 13 68

11 6 0 17

11 6 0 17

complexniveau een toekomstvisie voor de restant looptijd is uitgewerkt. Indien nieuwe ontwikkelingen daar aanleiding toe geven worden plannen bijgesteld. Veel plannen vinden overigens hun oorsprong in met lokale partners opgestelde wijkvisies en wijkontwikkelingsplannen.

Het in 2009 uitgevoerde programma strategisch voorraad beleid staat niet op zichzelf. Al sinds 2000 voeren we in het kader van dit beleid jaarlijks maatregelen uit om onze woningportefeuille af te stemmen op de veranderende en steeds gedifferentieerdere marktvraag. In de regio’s werken we met plannen strategisch voorraadbeleid, waarin op >


Uitgevoerde maatregelen in het kader van actieplan strategisch voorraadbeheer 2000-2009

Nieuwbouw huur Nieuwbouw koop Sloop Renovatie Verkoop bezit

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

23 15 82 509 124

67 55 318 312 271

37 110 242 669 202

16 28 168 424 146

113 97 72 265 222

53 8 34 598 196

45 40 0 426 132

64 42 276 264 113

46 66 19 129 122

Leefbare en veilige buurten Zoals ook uit onze missie blijkt, gaat onze taak als sociaal betrokken maatschappelijk ondernemer verder dan de fysieke woning. Naast de woning werken we ook aan een leefbare en veilige woonomgeving, zowel in directe als in indirecte zin. Bij directe investeringen kan gedacht worden aan bijvoorbeeld verlichting van brandpaden, plaatsing van ondergrondse afvalcontainers, infrastructuur en sponsoring. Bij indirecte investeringen kan gedacht worden aan bijvoorbeeld de inzet van wijkmeesters en bepaalde sponsoractiviteiten. Leefbaarheidsinitiatieven In 2009 hebben we aan de volgende concrete leefbaarheids initiatieven gewerkt. Regio Midden-Limburg • Infrastructurele maatregelen in de wijken De Kemp en het Roermondse Veld. • Wijkrondgangen Roermondse herstructureringswijken. • Welkomstgesprekken met nieuwe bewoners in nieuwbouwprojecten. • Nazorggesprekken met nieuwe bewoners waarbij geïnformeerd wordt of alles naar wens is. • Thema-avonden over wijkgerelateerde zaken in Kemp/ Kitskensberg/Heide. • Wijkbriefings, bijvoorbeeld in de Donderberg, De Kemp, het Roermondse Veld en Tegelarijveld. • Containers reinigen en wisselen. • Bestijding ongedierte. • Verlichting en toegangspoorten brandgangen. • Gladheidbestijding. • Camera’s en beveiligingspersoneel voor bewaking flats Componistenbuurt. • Opschonen en opruimen rommel binnenterreinen, tuinen en brandpaden. • Schoonmaakwerkzaamheden complexen (verwijderen graffiti). • Ondersteuning van wijkkranten De Veldpost (Roermondse Veld ) en Kempsignaal (De Kemp). • Huisbezoeken met nieuwkomers (kennismakingsgesprekken met stichting Wel.Kom, politie en Wonen Zuid). • Wijkactiviteiten. • Onderhoud aan groenstroken en bomen. • Project ‘Woonkamer in de buurt’ in pand Mozartstraat in de Componistenbuurt.

70

2009

Totaal

98 562 60 521 57 1.268 158 3.758 65 1.593

Regio Parkstad Limburg • Deelname aan netwerk Veiligheid en Leefbaarheid Molenberg. Het netwerk valt formeel onder de Stichting Buurtbeheer Molenberg. • Buurtteam Molenberg. Oprichting in 2005 met als doel oplossing van concreet aangedragen problemen op het terrein van leefbaarheid en veiligheid binnen 13 weken. • Vereniging Van Eigenaren Witte Wijk Molenberg. Belangrijkste taken zijn het gemeenschappelijk onderhoud en beheer van de in haar bezit zijnde voortuinen en het bewaken van het vigerende beeldkwaliteitplan. In totaal gaat het om 224 woningen, waarvan er eind 2009 124 zijn verkocht en 100 als huurwoningen worden geëxploiteerd door Wonen Zuid. • Opschonen binnenterreinen, tuinen en brandgangen. • Onderhoud groenvoorzieningen. • Verlichting en toegangspoorten brandgangen. • Ter beschikking stellen van een kantoorpand in de wijk Molenberg aan de Stichting Buurtbeheer Molenberg. Hier hebben ook het Rode Kruis, een digitaal trapveldje en de Huurdersvereniging HTM een onderkomen gekregen. • In Aarveld/Douveweien (gemeente Heerlen) stelt Wonen Zuid een winkelruimte beschikbaar aan de wijkraad en een afdeling van de HTM. • Het voormalig kantoor van Wonen Zuid in Kerkrade heeft een nieuwe bestemming gekregen als medisch centrum. Daarnaast gebruikt zorgverlener Meander deze locatie als uitvalsbasis voor de thuiszorg, houdt het gemeentelijk wijkbeheerteam hier haar sociaal loket en is Wonen Zuid met haar wijkkantoor terug op de oude stek. • Sponsoring van de werkgroep Schoon GMS die verantwoordelijk is voor het opruimen van zwerfvuil (door (ex) verslaafden) vooral in de wijk Molenberg maar ook in Aarveld, Heeserveld en Douveweien • Toevoegingen en wijzigingen aan terreininrichtingen. • Bijdrage aan het plaatsen van een ondergrondse container. • Renovaties van groenvoorzieningen. • Bestratingwerkzaamheden met straatverlichting. Regio Nuth-Valkenburg • Bestratingswerkzaamheden. • Algemene verlichting. • Nieuwe speeltoestellen in speeltuintje Broekhem-Zuid (Valkenburg). • Herinrichting achterterrein Bavowijk: realisatie van extra parkeerplaatsen en garages voor bewoners, zodat de straat zelf grotendeels autovrij kan blijven.

In het kader van leefbaarheid en op basis van afspraken in het sociaal plan zorgen we ervoor dat leegstaande woningen die op de nominatie staan voor sloop er van de buitenkant bewoond uit blijven zien. Infrastructuur In het kader van leefbaarheid van wijken vinden wij het belangrijk dat niet alleen de woningen bij de tijd worden gehouden, maar ook de infrastructuur daar omheen (wegen, trottoirs, parkeerplaatsen en groenvoorzieningen). In 2009 hebben we ¤ 1.027.390,- geïnvesteerd in infrastructuur. Het gaat daarbij om de volgende projecten: • infra Javastraat De Kemp, Roermond. Investeringen 2009: ¤ 721.500,-; • infra Karel Doormanstraat, Roermond. Investeringen 2009: ¤ 63.000,-; • infra Bavowijk, Nuth. Investeringen 2009: ¤ 242.890,-. In de regio Parkstad Limburg zijn geen infraprojecten als investeringsproject uitgevoerd. Wonen Zuid heeft een overeenkomst afgesloten met de gemeente Roermond, waarin is vastgelegd dat wij investeren in de infra in de wijken Roermondse Veld en De Kemp en dat de gemeente een bijdrage levert aan de grondexploitatie in deze wijken.

Sponsoring Wonen Zuid ziet het als haar maatschappelijke taak om naast reguliere werkzaamheden sommige activiteiten te ondersteunen door sponsoring. Dat varieert van buurtfeesten tot een bijdrage in kindervakantiewerk. Onderstaand een impressie van enkele in 2009 door ons gesponsorde activiteiten. • Bijdrage aan wijkfeest in De Kemp in Roermond. • Bijdrage aan het Multi Ball Tournament (kindervoetbal) van de Tigers Roermond. • Bijdrage in activiteiten 100-jarig bestaan Daelzicht (gehandicapten) in Heel. • Bijdrage aan de Stichting Wel.kom ten behoeve van Project Woonkamer van de Buurt (Roermond). • Bijdrage aan de Midzomerfeesten complex Op den Dries (Kerkrade). • Bijdrage in de kosten buurtfeest Molenberg (Heerlen). • Sponsoring van de werkgroep Schoon GMS (Heerlen). • Sponsoring van ‘Het huis van Stef’; tv-jeugserie Tien Torens Diep (Brunssum) en samen met gemeente Brunssum en VVV inrichten van een educatief centrum. • Bijdrage aan buurtfeest Nuinhof (Nuth). • Bijdrage aan straatfeest Thibaltstraat (Valkenburg). • Organiseren van het onderhoud aan de Ronald Mc Donald Kindervallei in Valkenburg (samen met twee andere corporaties).

Indirecte investeringen in leefbaarheid Behalve deze directe investeringen in leefbaarheid hebben we in het verslagjaar ook weer indirect geïnvesteerd in leefbaarheid door de inzet van 10 voltijdbanen aan wijkmeesters. Zij zijn het eerste aanspreekpunt voor onze klanten in de wijken, coördineren de activiteiten op het gebied van leefbaarheid en houden toezicht op het onderhoud van brandgangen en gemeenschappelijke ruimtes. Daarnaast bemiddelen zij – naast de woonconsulenten – indien nodig bij burenruzies en attenderen bewoners op gevaarlijke situaties. Tenslotte treden zij actief op tegen vervuiling in tuinen van huurders en mogelijk illegale bouwwerken.

Daarnaast hebben in kader van het 100-jarig bestaan van Wonen Zuid in juni en juli 2009 op een 17-tal basisscholen circusworkshops plaatsgevonden. Onder begeleiding van professionele artiesten en met ondersteuning van medewerkers van Wonen Zuid, docenten en ouders hebben circa 4.000 kinderen kennis kunnen maken met het circus. De circusdag werd afgesloten met een voorstelling voor de ouders, leraren en andere belangstellenden.

Ook het intensieve overleg tussen Wonen Zuid en de bij onze wijken betrokken belanghouders draagt bij aan de leefbaarheid. Dit overleg is in het hoofdstuk ‘Maatschappelijke inbedding’ belicht.

Vraag en klantwaardering We houden bij ons strategisch voorraadbeleid en onze klantbenadering rekening met demografische ontwikkelingen zoals krimp en een andere samenstelling van de bevolking. We merken dat de wensen van onze huidige én toekomstige klanten steeds heterogener worden. Waar mogelijk proberen we in te spelen op deze veranderende wensen.

Bij leefbaarheid kijken we verder dan de woningen van Wonen Zuid en hun bewoners. We hanteren een integrale kijk op de wijk. Ook eigenaarbewoners, ondernemers en bewoners die zorg nodig hebben worden intensief betrokken bij hun woonomgeving. Wonen Zuid ziet een leefbare en veilige woonomgeving als een randvoorwaarde voor goed wonen. In het verslagjaar hebben we, naast de reguliere investeringen op het gebied van strategisch voorraadbeleid, dan ook circa ¤ 1,72 miljoen aan leefbaarheid besteed. Dat is 5,5% van onze jaarbegroting. Uit Corporaties in Perspectief 2009 (jaar 2008) blijkt dat Wonen Zuid gemiddeld ¤ 107,- per verhuureenheid in leefbaarheid heeft geïnvesteerd. Dat is nagenoeg gelijk aan het landelijk gemiddelde van ¤ 112,-.

In totaal hebben we in het verslagjaar een bedrag van ¤ 61.100,- aan sponsoring besteed. Het sponsorbeleid van Wonen Zuid is na te lezen op www.wonen-zuid.nl.

Demografische ontwikkelingen Limburg loopt voorop voor wat betreft krimp en vergrijzing van de bevolking. Voor de behoefte aan woningen is echter de ontwikkeling van het aantal huishoudens en de verschuiving van doelgroepen daarbinnen interessanter. In Parkstad Limburg krimpt het aantal huishoudens al enige jaren. Binnenkort krijgen ook de regio’s Maastricht en Mergelland (waaronder Valkenburg) en later ook Midden-Limburg te maken met deze trend. Wonen Zuid ziet krimp niet als een bedreiging, maar als een kans om minder geliefde delen van wijken in nauw overleg met de bewoners aan te pakken. Daarom participeert Wonen


Zuid in de regio Parkstad Limburg in de projectgroep “Krimp als kans”. Deze projectgroep heeft bijgedragen aan een bewustwordingsproces van demografische krimp in deze regio. De gemeentes in de regio Parkstad hebben met inbreng van de corporaties de herstructureringsvisie woningvoorraad opgesteld. In de komende jaren zal aan deze visie uitvoering moeten worden gegeven. Bovendien vindt met alle gemeenten in deze regio intensief overleg plaats in verband met het algemene thema krimp van de bevolking, een en ander in diverse samenstellingen. De gevolgen van de in 2008 ingezette economische crisis waren voor Wonen Zuid in het verslagjaar duidelijk merkbaar in de vorm van minder verkoop, zowel voor bestaand bezit als voor nieuwbouw. Potentiële kopers hebben de aankoop door toenemende onzekerheid of het verliezen van hun baan uitgesteld. Als gevolg van deze crisis krijgt de sociale huursector – waarschijnlijk kortstondig – te maken met een toename van de vraag. Zodra de economie weer groeit zal de vraag naar sociale huurwoningen naar verwachting weer meer onder druk komen te staan, mede als gevolg van de demografische krimp en het afnemen van onze primaire doelgroep. Via periodiek onderzoek naar vraagontwikkelingen blijven we de markt op de voet volgen en een balans zoeken tussen de (tijdelijke) extra vraag naar huurwoningen en de demografische en economische ontwikkelingen op de lange termijn. Woningmarktonderzoeken Om een beeld te krijgen van de marktsegmenten met de beste en minder goede marktperspectieven, laten we periodiek onderzoeken uitvoeren. In de regio Parkstad Limburg heeft het laatste onderzoek in opdracht van Wonen Zuid in 2006 plaatsgevonden en in de regio Nuth-Valkenburg in 2007. Omdat de resultaten voor vier jaar indicatief betrouwbaar zijn heeft Wonen Zuid in 2009 in deze regio’s geen woningmarktonderzoek laten uitvoeren. Wel is in de regio Parkstad Limburg samen met derden onderzoek uitgevoerd naar de transformatieopgave in de regio, wat uiteindelijk heeft geresulteerd in een eind 2009 ondertekende herstructureringsvisie. Als extra check op de resultaten van een in 2007 uitgevoerd woningbehoeftenonderzoek heeft Wonen Zuid in de regio Midden-Limburg in 2009 een quickscan laten uitvoeren van haar marktpositie. Dit omdat een onderzoek uit 2008 op onderdelen wezenlijk afwijkende resultaten toonde in vergelijking met het onderzoek uit 2007. De resultaten van het nieuwe onderzoek onderschrijven de resultaten van het onderzoek van 2007. Ook vormt het nieuwe onderzoek de basis om te komen tot de keuze van een aantal proefentiteiten in een samen met de Stichting Experimenten Volkshuisvesting op te pakken experiment (zie ook ‘Leefstijlen’). De resultaten uit de onderzoeken worden als onderlegger gebruikt voor het vaststellen van ons programma strategisch voorraadbeleid. In de regio’s Parkstad Limburg en MiddenLimburg via richtinggevende vastgoedkaders. In de regio Nuth-Valkenburg via de jaarlijkse herijking van het strategisch voorraadbeleid. Omdat de kwalitatieve resultaten bij de woningmarktonderzoeken beperkt blijven tot woonwensen

72

ten aanzien van woningtypen en prijzen zoekt Wonen Zuid naar een verdieping van het kwalitatieve beeld. Hiervoor kijken we steeds nadrukkelijker naar leefstijlen. Leefstijlen In een markt waar woonconsumenten steeds kritischer worden over de geboden kwaliteiten in relatie tot de prijs, is maatwerk een steeds grotere randvoorwaarde. Woonwensen kunnen redelijk goed geclusterd worden naar leefstijl; de combinatie van inkomen/status en levensfase. Wonen Zuid heeft enkele jaren geleden hiervoor het leefstijleninstrument ontwikkeld, in eerste instantie om bij renovatie en nieuwbouw huur een bij de kwaliteit passende reële huurprijs vast te stellen. In 2009 is het model ook voor koopwoningen ontwikkeld. In de regio Midden-Limburg is in het verslagjaar gestart met de voorbereiding van het SEV-experiment ‘Krimpen in (leef) stijl’. Doel van het experiment is het zichtbaar maken van de effecten op verhuurbaarheid en economische waarde van differentiatie van produkt-marktcombinaties op basis van leefstijlen en onderliggende normen en waarden. Dit tegen de achtergrond van een in de nabije toekomst in deze regio krimpende woningvraag. Om de meest geschikte produkt-marktcombinaties voor het experiment te bepalen is een onderzoek uitgevoerd naar de combinaties die naar verwachting als eerste met vraaguitval worden geconfronteerd. Daarnaast zijn ook de verhuurervaringen van front-office medewerkers meegenomen. Door combinatie van het door Wonen Zuid ontwikkelde leefstijleninstrument en het ‘Mentality-model’ – dat meer naar de onderliggende normen en waarden van leefstijlen kijkt – worden vraag- en/of marktgebaseerde strategieën ontwikkeld. Implementatie van de strategieën is voorzien in 2010. Het experiment duurt drie jaar. Klantonderzoeken De klant staat centraal bij Wonen Zuid. De dialoog met deze klanten is een belangrijke maatstaf voor de kwaliteit van onze dienstverlening. Daarom vinden wij het belangrijk om onze klanten periodiek te vragen naar hun mening over onze dienstverlening. Wonen Zuid hanteert sinds 2000 het kwaliteitszorgmodel Total Quality Management (TQM), waarbij door periodieke klanttevredenheidsonderzoeken per regio zowel de tevredenheid van de klanten over de woningen, woonomgeving en dienstverlening van Wonen Zuid, alsook de dienstverlening van de door Wonen Zuid ingeschakelde aannemers wordt gemeten. Medio 2009 is in de regio Nuth-Valkenburg een pilot online onderzoek gestart. Hierbij wordt de tevredenheid gemeten over de woning, dienstverlening, persoonlijke service, prijs/ waarde en reputatie bij nieuwe huurders, vertrokken huurders en huurders met een reparatieverzoek. Naast de klantenonderzoeken werken we in alle regio’s met intakegesprekken. Hierbij stellen we gerichte vragen aan woningzoekenden die we uitnodigen naar aanleiding van hun reactie op een aangeboden woning. Ook werken we op een aantal plaatsen met exit enquêtes. Op deze manier willen we

meer informatie achterhalen over de verhuisredenen van onze klanten. Duurzaamheid, energie en milieu In het kader van reductie van de uitstoot van CO2 en de stijgende energielasten is op 10 oktober 2008 het ‘Convenant Energiebesparing corporatiesector’, getekend door overheid, Aedes en de Nederlandse Woonbond. Wonen Zuid is in 2009 gestart met de voorbereiding van een standpunt ten aanzien van het convenant. Wonen Zuid heeft ervoor gekozen om >

de energielabelling van woningen zelf uit te voeren. Daarom voorzien we vanaf 1 januari 2008 gemuteerde en te verkopen of opnieuw te verhuren woningen van een energieprestatiecertificaat. In 2009 hebben wij 1.138 energielabels afgegeven. Qua verdeling en gemiddelde van energieklassen wijken we nauwelijks af van het landelijk gemiddelde. Als gecertificeerde organisatie worden we periodiek geaudit. De tweede externe audit heeft in oktober 2009 plaatsgevonden. Deze hebben we goed doorstaan hetgeen heeft geleid tot het verlengen van ons certificaat voor de periode van een jaar.

Verdeling afgemelde energielabels van Wonen Zuid* en landelijk over 2008 en 2009

35% 30%

30,3%

28,8%

27,9%

26,7%

25% 19,6%

20%

17,9%

15% 10,3% 11,2%

10%

Wonen Zuid

5%

Landelijk

0,0%

5,1%

8,1% 9,2% 0,4%

2,5%

1,9%

A

B

C

D

E

F

G

* Exclusief woningen jonger dan 10 jaar. Op basis van het bouwbesluit voldoen deze woningen aan de eisen voor een A-label en hoeven daarom niet (opnieuw) gelabeld te worden.

Van de afgemelde woningen van Wonen Zuid eind 2009 heeft 37,3% een A, B of C-label. Dat is 0,5% minder dan het landelijk gemiddelde. Opmerking die daarbij moet worden gemaakt is dat we mutatiewoningen jonger dan 10 jaar niet van een label voorzien, omdat dat wettelijk gezien niet verplicht is. Gezien de eisen uit het Bouwbesluit zoals die de laatste 10 jaar gelden, kan worden verondersteld dat alle woningen jonger dan 10 jaar voldoen aan de eisen voor een A-label. In de laatste 10 jaar hebben we 562 nieuwe huurwoningen gebouwd, ofwel 4,0%. Onduidelijk is hoe andere partijen omgaan met de labelling van woningen jonger dan 10 jaar, maar bekend is dat een aantal het hele bezit van labels heeft voorzien. Daar waar dit mogelijk is blijven we bij de uitvoering van maatregelen in het kader van strategisch voorraadbeleid rekening houden met verbetering van de energetische kwaliteit van onze woningen. Daarnaast worden CV-ketels aanhet einde van hun levensduur standaard vervangen door HR-ketels. Kozijnen met enkel glas vervangen we standaard door kozijnen met HR++glas. In het verslagjaar hebben we 922 nieuwe HR-ketels geplaatst, waarmee een totaal >

bedrag gemoeid was van ¤ 1.212.000,-. Het gaat hierbij zowel om individuele CV-ketels als collectieve (al dan niet in cascade opgestelde) CV-ketels. Daarnaast hebben we nog een aantal andere maatregelen op het gebied van energiebesparing genomen, zoals: • aanbrengen van nieuwe kozijnen met HR++glas; • schilisolatie (gevels, zolders, vloeren) van woningen; • plaatsing warmteterugwinsystemen. Zelf aangebrachte veranderingen (ZAV) Omdat Wonen Zuid wil dat huurders zich thuis kunnen voelen in hun huis en dit voldoet aan hun persoonlijke woonwensen kunnen zij zelf veranderingen aanbrengen in en aan hun woning. Dit hebben we vastgelegd in een ZAV-beleid. Hierin staat welke veranderingen huurders zelf aan mogen brengen, onder welke voorwaarden dat mag en of voor de betreffende verandering eventueel een vergoeding wordt betaald bij vertrek uit de woning. In totaal heeft Wonen Zuid in 2009 bijna 500 aanvragen ontvangen voor ZAV’s. Het grootste deel van de aanvragen had betrekking op: • laminaat/tegelvloer, • schotelantennes,


• overkappingen/serres, • zonwering/rolluiken, • garages, • plaatsen of uitbreiden van keuken, • plaatsen van tuinhuisjes en schuttingen.

Omdat er nog een beperkt risico was dat de besmetting ook buiten deze woning aanwezig zou zijn heeft Wonen Zuid een aantal preventieve maatregelen uitgevoerd. De legionella heeft zich niet verder verspreid door het complex en is daarmee succesvol bestreden.

Van de aangevraagde ZAV’s is 94% gehonoreerd. Daarnaast is aan vertrekkende huurders voor ca. ¤ 3.140,- aan vergoe dingen voor ZAV’s uitbetaald.

In de zomer van 2008 is tijdens onderhoudswerkzaamheden aan het voegwerk van een aantal woongebouwen in Valkenburg gebleken dat het gevelwerk op diverse plaatsen in gevaarlijke toestand verkeerde. Om calamiteiten te voorkomen is een kopgevel en een 6-tal balkonvloeren gestut. Om te voorkomen dat er onveilige situaties zouden onstaan is vervolgens direct gestart met het uitvoeren van noodreparaties. In 2009 heeft verder onderzoek plaatsgevonden en zijn plannen voor definitieve reparaties gemaakt. Deze worden vanaf 2010 uitgevoerd.

Calamiteiten Wonen Zuid heeft in september 2009 een leegstaande woning in een woongebouw in de Kerkraadse wijk Erensteinerveld legionella geconstateerd. Daarop zijn de waterleidingen en installatie in de woning door een hierin gespecialiseerd bedrijf gereinigd. Hiermee was de legionella nog niet geheel uit de installatie en waterleidingen in de woning verdwenen.

74

Belanghouder


Activiteiten

Huurders (deels primaire doelgroep) van nieuwe huurwoningen en Wonen Zuid

• Bedienen doelgroep van beleid; huishoudens met laag inkomen en senioren • Verjonging woningbezit

• Realisatie van 24 eengezinswoningen voor gezinnen beneden de huurtoeslaggrens voor gezinnen (Tuyn van Vondel, Roermond). Kosten: ¤ 3,78 miljoen ofwel gemiddeld ¤ 157.600,- per woning • Omzetten 19 eengezinswoningen (in 2007 gerealiseerd) voor gezinnen en senioren van koop naar huur boven de liberalisatiegrens. (Europaplein, Maasbracht). Kosten: ¤ 3,87 miljoen • Realisatie van 41 huurappartementen voor senioren, deels beneden de huurtoeslaggrens kleine huishoudens (Pius Vista, Heerlen). Kosten: ¤ 8,17 miljoen ofwel gemiddeld ¤ 199.380,- per woning • Realisatie van 14 huurappartementen voor senioren boven de liberalisatiegrens (Adam van Nuttahof, Nuth). Kosten: ¤ 2,09 miljoen ofwel gemiddeld ¤ 149.530,- per woning

Effectenkaart Kopers van nieuwe (betaalbare) koopwoningen en Wonen Zuid

• • • •

Bedienen deel van vraag naar nieuwe koopwoningen Bijdragen aan gedifferentieerde samenstelling van wijken Bevordering van doorstroming binnen het bezit Genereren van middelen in te zetten t.b.v. de primaire doelgroep

• Realisatie 58 nieuwe betaalbare koopwoningen (< ¤ 180.000,-). Kosten: ¤ 8,44 miljoen ofwel gemiddeld ¤ 140.670,- per woning

Woningzoekenden en Wonen Zuid

• Meer huur- dan koopwoningen dan oorspronkelijk gepland in de wijk Kitskensberg

• Een nieuw (bijgesteld) wijkontwikkelingsplan voor Kitskensberg, waarin is geanticipeerd op de gewijzigde marktvraag

Bewoners van Parkstad en Wonen Zuid

• Herstructureringsvisie Woningvoorraad regio Parkstad Limburg

• Ondertekening van genoemde visie door Wonen Zuid, alle andere in deze regio actieve corporaties en alle gemeenten van de regio

Bewoners van complex ‘307’ Vrijveld (Roermond) en Wonen Zuid

• Geen sloop en nieuwbouw (omdat uit onderzoek en gesprekken is gebleken dat de woningen nog erg in trek zijn)

• Besluit om d.m.v. versnelde uitvoering planmatig onderhoud de levensduur te verlengen met 15 jaar • Start gemaakt met planmatige onderhoudswerkzaamheden (afronding over 2 jaar)

Bewoners wijk Treebeek gesloopte woningen

• Anticiperen op krimp van het aantal huishoudens • Uit de markt nemen van woningen die niet meer voldoen aan minimale kwaliteitseisen

• Sloop van 57 appartementen zonder lift in het kader van revitalisering van de wijk Treebeek (Brunssum). Kosten: ¤ 0,34 miljoen ofwel gemiddeld ¤ 6.000, per woning • Verjonging woningbezit (nieuwbouw gepland van 50 eengezinswoningen in de huur)

Huurders van gerenoveerde woningen en omwonenden

• Verhoging kwaliteit van woningen • Verbetering uitstraling complexen en leefbaarheid van de wijk • Verlaging van de energielasten voor bewoners

• Renovatie van 158 woningen. Kosten: ¤ 3,19 miljoen ofwel gemiddeld ¤ 20.060,- per woning

Mobiele medioren

• Mobiele senioren kunnen zo lang mogelijk in de huidige woning blijven wonen

• Kleine aanpassingen in 317 bestaande woningen

Huurders met koopwens, woningzoekenden, wijkbewoners

• • • •

• Verkoop van 65 woningen bestaand bezit. Totale opbrengst: ¤ 6,74 miljoen ofwel gemiddeld ¤ 99.738,per woning

Stimulering eigen woningbezit Bijdragen aan gedifferentieerde samenstelling van wijken Bevordering van doorstroming binnen het bezit Genereren van middelen in te zetten t.b.v. de primaire doelgroep


Belanghouder


Activiteiten

Bewoner van wijk Tuindorp en gemeente Heerlen

• Herplaatsing van bewoners van de wijk Tuindorp bij in Heerlen actieve corporaties, waaronder Wonen Zuid

• Aankoop van een woning voor één bewoner van Tuindorp in de wijk Versiliënbosch (Heerlen)

Huurders

• Waarborging kwaliteit woningbezit

• Onderhoud van bezit. Totale onderhoudsuitgaven: ¤ 15,85 miljoen ofwel gemiddeld ¤ 1.121,- per woning

Bewoners wijken

• Leefbaardere en veiligere wijken

• Directe en indirecte investeringen in leefbaarheid. Totaal: ¤ 1,72 miljoen, gemiddeld ¤ 121,- per woning ofwel 5,5% van de jaarbegroting

Bewoners wijken en Wonen Zuid

• Sponsoring van activiteiten

• Bijdrage aan wijkfeesten, buurtfeesten, straatfeesten en dergelijke • 17 circusworkshops en voorstellingen samen met basisschoolleerlingen, leraren en ouders van leerlingen t.b.v. 100-jarig bestaan Wonen Zuid

Huurder en Wonen Zuid

• Inzicht in energieprestaties gemuteerd bezit • Bijdrage aan reductie uitstoot C02 • Verlaging van de energiekosten van bewoners

• Behoud van het 1 januari 2008 behaalde procescertificaathouderschap om energielabelling van woningen zelf uit te voeren • Waar mogelijk bij uitvoering van planmatig onderhoud en strategisch voorraadbeleid aandacht voor verbetering van energetische kwaliteit (bijvoorbeeld vervanging van 922 CV-ketels voor totaalbedrag van bijna ¤ 1,2 miljoen)

Huurders

• Bijdrage aan werkgelegenheid bij derden • Compleet woonproduct; woning én dienstverlening

• Samenwerken met gespecialiseerde dienstverleners. Bijvoorbeeld; aannemers, notarissen, hoveniersbedrijven, glazenwassers en poetsbedrijven

Huurders met ZAV-aanvraag

• Honoreren van binnen de regelgeving passende aanvragen voor ZAV’s

• Uitvoering van het ZAV-beleid zoals in 2002 vastgesteld • Ruim 460 aanvragen voor ZAV’s gehonoreerd • Voor ¤ 3.140 aan vergoedingen voor ZAV’s uitbetaald aan vetrekkende huurders

Woningzoekenden

• Maatwerkdienstverlening voor woningzoekenden

• Uitvoeren intakegesprekken

Huurders van sloop-en renovatieprojecten

• Tegemoetkoming in de kosten voor huurders gemoeid met sloop en renovatie volgens wettelijke normen

• Voldoen aan verplichtingen uit sociaal plan bij sloop en ingrijpende renovaties. Totaal uitgekeerd aan vergoedingen: ¤ 0,57 miljoen

Kopers van nieuwbouw koopprojecten en Wonen Zuid

• Vaststellen van een indicatie van een reële verkoopprijs (die in relatie staat tot de geboden kwaliteiten)

• Ontwikkeling van een leefstijlenmodel voor de koop • Aansturing van makelaars en taxateurs

Bewoners in krimpregio’s, Stichting Experimenten Volkshuisvesting en Wonen Zuid

• Inzichtelijk maken van de effecten van differentiatie van productmarktcombinaties (op basis van leefstijlen) op verhuurbaarheid en economische waarde

• Start van het experiment ‘Krimpen in (leef)stijl’. Implementatie strategieën gepland in 2010

Nieuwe en vertrokken huurders en huurders met reparatieverzoek in regio Nuth-Valkenburg, Wonen Zuid

• Vergroten tevredenheid van nieuwe en vertrokken huurders en huurders met een reparatieverzoek in de regio Nuth-Valkenburg

• • •

76

Start van de pilot online-onderzoek in de regio Nuth-Valkenburg. Intakegesprekken met nieuwe huurders Exit enquêtes voor vertrokken huurders

Belanghouder


Activiteiten

Nieuwe en vertrokken huurders en huurders met reparatieverzoek in regio Nuth-Valkenburg

• Inzicht in eigen presteren en dat van ingeschakelde aannemers • Betere dienstverlening in proces van betrekken woning, verlaten woning en proces reparatieverzoeken

• Pilot online-onderzoek regio Nuth Valkenburg (zie hoofdstuk ‘Doelgroepenbeleid’)

Huidige en toekomstige huurders Wonen Zuid

• Optimale afstemming woningportfolio op huidige en toekomstige vraag • Vergroting marktperspectief woningbezit

• Verhuuranalyses; inzicht in verhuurbaarheid, onder andere per type woning en wijk • Monitoring demografische ontwikkelingen (zie hoofdstuk ‘Doelgroepenbeleid’) • Richtinggevende vastgoedkaders in de regio’s Midden-Limburg en Parkstad Limburg (zie hoofdstuk ‘Doelgroepenbeleid’’) • Uitvoering programma strategisch voorraadbeheer 2009 (zie hoofdstuk ‘Doelgroepenbeleid’)

Effectenkaart 2009 | 77

Raad van Toezicht

Doorkijk

naar 2010

78

Op het gebied van strategisch voorraadbeleid zijn voor 2010 de volgende maatregelen begroot. • Nieuwbouw huur: 162 woningen. • Nieuwbouw koop: 27 woningen. • Sloop: 37 woningen. • Renovatie: 400 woningen. • Verkopen bestaand bezit: 76 woningen. Hiermee is een investeringsbedrag van ¤ 32,4 miljoen gemoeid. In 2010 hebben we een totaalbedrag van ¤ 18,7 miljoen voor onderhoud in onze begroting gereserveerd. In 2010 is het SEV-experiment ‘Krimpen in (leef)stijl’ gestart. In dat kader worden met klanten diverse panels en interviewsessies gehouden. Wonen Zuid wil klantenonderzoek vanaf 2010 op een andere manier vorm gaan geven. Hierbij wordt gekeken hoe klantenonderzoeken gestructureerder ingebed kunnen worden in de organisatie en wordt gekeken of er behoefte is aan realtime informatie. Als input voor het in 2010 op te leveren nieuwe ondernemingsplan is – in navolging op een aantal in 2008 en 2009 gehouden stakeholdersbijeenkomsten – begin 2010 ook aan onze huurders gevraagd hoe zij tegen de toekomst aankijken en welke rol zij daarin voor Wonen Zuid zien weggelegd. Ook aan de medewerkers wordt gevraagd hoe ze tegen de toekomst aankijken.

79

Raad van Toezicht

Organisatie

80

Wonen Zuid werkt aan een organisatie waarin kwaliteit en ondernemerschap voorop staan. De organisatie is de kern van Wonen Zuid. Een organisatie die werkt voor de klant, in het speelveld van markt en maatschappij. Zowel speelveld als organisatie zijn continu in ontwikkeling. Een flexibele, eigentijdse en professionele organisatie is hierbij onontbeerlijk. Kwaliteit staat voorop. Kwaliteit van medewerkers en processen is nodig om onze ambities en plannen waar te kunnen blijven maken. Daarom investeren wij in de kwaliteit van onze medewerkers. Deze is immers in grote mate bepalend voor de kwaliteit van de dienstverlening aan de klanten.

Strategisch kader De strategische keuzes die ten grondslag liggen aan onze organisatie zijn terug te leiden naar onze missie: het aanbieden van kwalitatief goede woningen met een goede leefomgeving voor alle mensen, maar met speciale aandacht voor de kwetsbaren in onze maatschappij. Om onze missie daadwerkelijk in de praktijk te kunnen brengen is een flexibele en kwalitatief goed uitgeruste organisatie nodig. Daarbij is een goede balans tussen inzet van mensen en middelen en (maatschappelijke) opbrengsten van belang. Beleid en bedrijfsvoering zijn daarbij ook op het gebied van organisatie gebaseerd op drie pijlers, te weten: 1. klant en markt; 2. governance en organisatie; 3. financiële continuïteit.

7

Formatieplaatsen Wonen Zuid heeft eind 2009 156 medewerkers in dienst. Een meerjarige vertaling van het aantal medewerkers in fte’s laat het volgende beeld zien. periode

aantal fte

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

162 161 159 158 158 147 146 149

De cijfers laten zien dat ons personeelsbestand de afgelopen jaren geleidelijk ingedikt is. Dit is een bewuste keuze. Anticiperend op een afname van ons woningbezit is vanaf 2002 de beleidslijn ingezet om te koersen op een afname van ons personeelsbestand. Na de forse personele afname in 2007 is in 2008 gekoerst op een beperktere afname. In 2009 zien we een lichte toename. Deze wordt veroorzaakt door het in dat jaar invullen van een aantal vacatures die al langere tijd open stonden en extra inzet op huurincasso om gericht te werken aan vermindering van huurachterstanden en huurders met betalingsproblemen in een vroegtijdig stadium te helpen. In 2009 hebben 7 medewerkers hun dienstverband bij Wonen Zuid beëindigd. 5 als gevolg van vroegpensioen, 1 in het kader van de Wet werk en inkomen naar arbeidsvermogen (WIA) en 1 medewerker heeft zijn carrière elders voortgezet. In 2009 hebben we 10 nieuwe medewerkers aangetrokken en hebben twee medewerkers via een interne sollicitatie een nieuwe functie gekregen. In 2009 heeft zich geen gelegenheid voorgedaan waarbij we door het matchen (verplaatsen van personele capaciteit binnen de organisatie) van medewerkers personele inzet konden besparen. In het kader van verdere optimalisatie van onze organisatie blijven we echter vacatures kritisch bezien en zullen we het instrument van matchen daar waar functioneel inzetten.

81

Organigram

rayon A

audit

rayon B

regio Midden-Limburg

planning & control

staf

rayon A

audit

rayon B

regio Parkstad Limburg

planning & control

staf

verhuur & bewonerszaken

audit

technische zaken

planning & control

audit

Raad van Bestuur

Raad van Toezicht

staf

regio Nuth-Valkenburg

staf

organigram 82

Loopbaanbeleid Wonen Zuid hecht eraan om medewerkers loopbaankansen binnen de organisatie te bieden. Daarom geven we daar waar mogelijk eigen medewerkers als eerste de kans om te solliciteren op vacatures. In 2009 hebben 2 medewerkers via interne sollicitatie een nieuwe stap in hun carrière binnen de organisatie gezet. Medewerkers die daar prijs op stellen kunnen een loopbaanonderzoek krijgen. Conform CAO kan een dergelijk loopbaanonderzoek een maal per drie jaar plaatsvinden. Daarnaast kunnen medewerkers ook een persoonlijk opleidingsplan laten maken. Dit plan kan voortkomen uit het eerder genoemde loopbaanonderzoek, maar kan ook los hiervan opgesteld worden voor de medewerker. Opleidingen Wonen Zuid investeert in de kwaliteit van haar medewerkers. Dat gebeurt zowel via individuele opleidingstrajecten als collectieve opleidingen voor grote groepen medewerkers tegelijkertijd. In 2009 lag de nadruk op taak- en competentie gebonden korte trainingen. Daarnaast volgt een aantal medewerkers een meerjarig opleidingstraject. Nieuwe medewerkers die geen ervaring in de sector hebben volgen een introductie in de volkshuisvesting. In 2009 heeft een groot deel van de front-office medewerkers een telefoontraining gevolgd. Ook zijn in dit jaar in het kader van klantgerichtheid de voorbereidingen gestart voor een bedrijfsbrede training ‘beter brieven schrijven’. En om ervoor te zorgen dat reparatieverzoeken nog efficiënter en klantgerichter afgehandeld kunnen worden zullen alle medewerkers klantenservice in 2010 een opleiding ‘techniek voor niet technici’ volgen. In 2009 hebben we ¤ 163.000,- uitgegeven aan opleidingen.

100 jarig bestaan In 2009 bestond Wonen Zuid 100 jaar. In dat kader hebben we een tweetal bijzondere activiteiten voor onze klanten georganiseerd (zie hoofdstuk 5 Doelgroepenbeleid). Naast deze activiteiten hadden we ook een bijzondere scholingsactiviteit voor onze medewerkers gepland. We hadden het plan opgevat om ons via korte studiereizen verder te verdiepen in de achtergronden van onze klanten, ter plekke het directe woonen leefklimaat te bestuderen en nader kennis te maken met de verschillende culturen. Dit om een beter beeld te krijgen van de verschillende aspecten die met wonen en samenleven te maken hebben en hiermee meer begrip te krijgen voor de beweegredenen van onze klanten. In dat kader hebben we voorbereidingen getroffen om een aantal projecten in Nederland te bekijken en een aantal bestemmingen in het buitenland te bezoeken. De studiereizen zijn opgezet als collectieve scholingsactiviteit waarbij het de bedoeling was dat iedereen aan een van de reizen deelneemt. Gezien de maatschappelijke druk die medio maart ontstond naar aanleiding van berichtgeving in de media hebben we de voorbereidingen voor de studiereizen stop gezet. Omdat we het 100-jarig bestaan voor onze medewerkers niet zo maar voorbij willen laten gaan en nog steeds achter het idee van een gemeenschappelijke opleidingsactiviteit staan hebben we in het najaar korte dagexcursies georganiseerd. Alle medewerkers hebben aan een van de excursies deelgenomen. De thema’s waren: oud & nieuw, de ideale stad, architectuur, wonen & zorg en de multiculturele samenleving.


Samenstelling personeelsbestand Het personeelsbestand kan eind 2009 als volgt onderverdeeld worden:

Verdeling naar geslacht man 54% vrouw 46% man

Verdeling naar werktijd fulltime 75% parttime 25%

vrouw

parttime fulltime

Verdeling naar leeftijd jonger dan 35 jaar 16% 35-44 jaar 33% 45-54 jaar 35% 55 jaar en ouder: 16%

> 55

45-54

In dienst minder dan 5 jaar 5 tot 10 jaar 10 tot 20 jaar meer dan 20 jaar

17% 32% 27% 24%

> 20

10-20

< 35

35-44

<5

5-10

Integriteit Wonen Zuid vindt integer handelen in het dagelijkse doen en laten een vanzelfsprekendheid voor iedereen verbonden aan de corporatie. Om hierover voor onszelf en de buitenwereld absolute helderheid te creëren hebben we in 2009 een integriteitsbeleid vastgesteld. Hierin zijn de gedragsregels helder uitgewerkt. Ook is begin 2009 een klokkenluidersregeling van kracht geworden. Integriteitsbeleid en klokkenluidersregeling zijn voor iedereen na te lezen op onze internetsite www.wonen-zuid.nl. Daarnaast hebben we twee vertrouwenspersonen, een intern en een extern. Beoordelingssystematiek 2009 was het introductiejaar voor ons nieuwe beoordelingssysteem. Dit systeem gaat uit van beoordeling op basis van het maken van resultaatafspraken in combinatie met competentiemanagement. De resultaatafspraken worden gemaakt op basis van de functieomschrijving en eventuele specifieke projecten. De competenties zijn op drie verschillende niveaus gedefinieerd. Zo kent het systeem op het hoogste niveau de organisatiecompetenties die voor geheel Wonen Zuid gelden. Daarnaast zijn er afdelingscompetenties gedefinieerd en voor elke functie gelden eigen functiecompetenties. Op basis van de competenties en vooraf overeengekomen doelstellingen vindt periodieke beoordeling van het functioneren van de medewerkers plaats. Het jaar 2009 dient gezien te worden als een overgangsjaar. In dat jaar is voor het eerst gewerkt met de nieuwe systematiek van competenties en planningsafspraken. Eind 2009 heeft een evaluatie plaatsgevonden. Hieruit zijn enkele aandachtspunten gekomen die in 2010 opgepakt worden. Ook 2010 wordt nog een ‘oefenjaar’. In dat jaar wordt extra aandacht besteed aan inbedding van het strategisch kader in de resultaatafspraken. Daarna kan de koppeling met belonen gemaakt worden. Ziekteverzuim Het ziekteverzuim over het jaar 2009 bedroeg 4,65%. Hiermee is het ziekteverzuim hoger dan in 2008 (3,85%). De toename van het ziekteverzuim is het gevolg van een toename van het aantal langdurig arbeidsongeschikten. Het verzuimcijfer van Wonen Zuid is gelijk aan het het landelijk gemiddelde. Cijfers van het CBS geven aan dat dit over 2009 voor de Nederlandse werknemers gemiddeld 4,6% bedraagt. In 2009 hebben we onze medewerkers voor het 5e jaar op rij een griepspuit aangeboden. Circa 20% heeft hiervan gebruik gemaakt. Ook was er speciale aandacht voor preventieve maatregelen in verband met de Mexicaanse griep. De voorspelde epidemische omvang van deze Mexicaanse griep viel uiteindelijk reuze mee. Daarnaast konden medewerkers in de leeftijdscategorie van 45 tot 50 jaar een medisch onderzoek uit laten voeren. Ruimte voor werkervaring Als maatschappelijk ondernemer vinden wij het belangrijk in onze organisatie ruimte te creëren voor het begeleiden van stagiaires en het bieden van werkervaring. In 2009 hebben 23 studenten* bij ons hun stage doorlopen. Wonen Zuid regio Nuth-Valkenburg en regio Parkstad Limburg zijn daarbij erkende leerbedrijven met een vaste stageplek.

84

Stageplaatsen 2009* Opleiding

Opdracht

Duur stage

TU Eindhoven

Onderzoeken concurrentiepositie Wonen Zuid in Parkstad in het kader van krimp

MTS Bouwkunde

Opdoen van werkervaring in de onderhoudsdienst.

2 mnd

MTS Bouwkunde

Ondersteunen Klantenservice en digitaliseren woningplattegronden

5 mnd

HTS Bouwtechnische Bedrijfskunde

Afstudeerproject verbeteringen Berkelplein

6 mnd

HTS Bouwkunde

Ondersteunen Klantenservice en voorbereiden planmatig onderhoud

2 mnd

MTS Bouwkunde

Klussen en ondersteunen bij opmeten woningen

2 mnd

HTS Bouwkunde

Ondersteunen Klantenservice en digitaliseren woningplattegronden

3 mnd

MTS Bouwkunde

Ondersteunen klantenservice, planning buitendienst, ondersteunen bij opmeten woningen

4 mnd

HTS Bouwtechnische Bedrijfskunde

Uitwerken complexengids

6 mnd

Gilde opleidingen Medewerker beheer ICT

Operationeel systeembeheer, systeemmonitoring en 1e lijns helpdesk

2 mnd

10 mnd

Hoge School Zuyd Sociaal Uitvoeren marktonderzoek naar behoefte aan ‘Kamers met Kansen’ project in Roermond Juridische dienstverlening

6 mnd

Hoge School Zuyd Sociaal Uitvoeren marktonderzoek naar behoefte aan ‘Kamers met Kansen’ project in Roermond Juridische dienstverlening

6 mnd

Gilde opleidingen Bouwkunde

Verzamelen informatie over woningplattegronden t.b.v. het opstellen van een woningcartotheek

5 mnd

HBO Built Environment

Opstellen sociale analyse van de wijk de Sterrenberg

2 mnd

Hoge School Zuyd Commerciële economie HBO Built Environment

Uitvoeren tevredenheidsonderzoek naar nieuwe ontvangsthal, ondersteuning bij enquête over nazorg bij klachtenonderhoud en ondersteuning bij opstellen huisregels in appartementencomplex

4 mnd

Begeleiden aanbestedingstraject zowel bij uitvoering als oplevering

2 mnd

Hogeschool Zuyd Built Environment

Oriënterende stage met als doel inzicht te geven in het werkveld van de verschillende opleidingsrichtingen

2 mnd

Hogeschool Zuyd Facility Management

Analyse verkoopbeleid incl. aanbevelingen voor aanpassingen

5 mnd

MTS Bouwkunde

Ondersteuning bij EPBD en digitalisering woningplattegronden

5 mnd

MTS Bouwkunde


3 mnd

MTS Bouwkunde

Berekeningen in het kader van EPBD en ondersteuning bij onderhoudsprojecten en projecten strategisch voorraadbeleid.

3 mnd

MTS Bouwkunde


3 mnd

MTS Bouwkunde


3 mnd

* 10 stages lopen door tot begin 2010


Dienstverlening aan derden Naast de werkzaamheden voor onze eigen corporatie heeft Wonen Zuid in 2009 ook werkzaamheden voor andere partijen uitgevoerd. Hierbij gaat het om de volgende werkzaamheden. • Het voeren van het secretariaat van de Geschillencommissie Noord- en Midden-Limburg. • Het innen van de huur en organiseren van het onderhoud voor de gemeente Heerlen van 9 eengezinswoningen in Tuindorp. • Het beheer van 4 eengezinswoningen op Molenberg in Heerlen voor Stibart Vastgoed B.V. Doorontwikkeling organisatie Om beter in te kunnen spelen op de dynamiek en diversiteit van de omgeving zijn in de regio Midden-Limburg in 2009 voorbereidingen gestart om te komen tot een nieuw organisatiemodel. Het is de bedoeling de nieuwe organisatie in de tweede helft van 2010 te implementeren. Dit betekent overigens niet dat de andere regio’s straks ook met eenzelfde organisatiemodel gaan werken. Lokale verankering en decentrale invulling van de regio-organisaties blijven belangrijke uitgangspunten van Wonen Zuid. Optimalisatie huisvesting Onze klanten spelen een centrale rol in onze bedrijfsfilosofie. Om onze missie waar te maken vinden we het belangrijk om lokaal verankerd en dicht bij de klanten te kunnen werken. Dit heeft zijn vertaling gekregen in het organisatieconcept van Wonen Zuid. Hierbij zoeken we naar het juiste evenwicht tussen bereikbaarheid en laagdrempeligheid enerzijds en optimale bedrijfsvoering anderzijds.

86

Na de samenvoeging van de kantoren Heerlen en Kerkrade tot 1 kantoor in Heerlen is het oude kantoor in Kerkrade als servicepunt in de wijk blijven functioneren. Januari 2009 is dit kantoor verkocht en het steunpunt op een andere locatie in de wijk ondergebracht. Begin 2010 is het steunpunt weer terug op haar oude stek. Wonen Zuid huurt samen met de gemeente Kerkrade een ruimte in het voormalige kantoor in Kerkrade dat nu een zorgbestemming heeft. Informatiebeleidsplan Wonen Zuid heeft in 2009 een nieuw informatiebeleidsplan opgesteld. De belangrijkste doelstellingen uit dit plan zijn afgeleid uit het ondernemingsplan en hebben direct raakvlak met de drie pijlers uit onze bedrijfsvoering en zijn mede bepalend voor de keuze van ons nieuwe bedrijfsinformatiesysteem.

Belanghouder


Activiteiten

Wonen Zuid

• Bijdrage aan versterken bedrijfseconomische positie • Afname personeelskosten • Verminderen bedrijfskosten

• Invulling vacatures kritisch bezien • Instrument van matchen waar mogelijk inzetten • Optimaliseren huisvesting

Wonen Zuid

• Verbeteren kwaliteit dienstverlening • Tevreden medewerkers

• Investeren in opleidingen medewerkers • Faciliteren en begeleiden medewerkers

Maatschappij en Wonen Zuid

• Voldoende goed opgeleide mensen beschikbaar voor vakgebied

• Begeleiden stagiaires en bieden van werkervaring • Twee bedrijfsonderdelen zijn erkend leerbedrijf

Wonen Zuid en medewerkers

• Gezonde werkomgeving • Gezonde levensstijl • Verminderen ziekteverzuim

• • • • • •

Werkplekonderzoeken Medische keuringen voor medewerkers Aanbieden griepspuit Mogelijkheid tot deelname aan bedrijfsfitness Bewaken ziekteverzuim en verzuimbegeleiding Werkfruit


• Heldere en eenduidige werkprocessen • Helderheid in positie ten opzichte van externe relaties • Bescherming bij melding mogelijke onvolkomenheden

• • • • •

AO/IC procedures Interne audits Integriteitsbeleid Klokkenluidersregeling Vertrouwenspersonen


• Persoonlijke doelstellingen zijn geformuleerd • Duidelijkheid over verwachte competenties

• Nieuwe beoordelingssystematiek


• Vergrijzing

• Leeftijdsbewust personeelsbeleid

Effectenkaart


Doorkijk

naar naar 2010 2010

88

Ook in 2010 blijven we vacatures kritisch bezien en het instrument van matchen daar waar functioneel inzetten. We blijven streven naar een verdere optimalisatie van onze organisatie. In 2010 wordt vorm gegeven aan de doorontwikkeling van de regio Midden-Limburg. In een zorgvuldig traject dat start met een adviesaanvraag bij de Ondernemingsraad zal vorm gegeven worden aan de nieuwe organisatie. Het streven is de nieuwe organisatie in de tweede helft van 2010 te implementeren. De nieuwe beoordelingssystematiek wordt verder ontwikkeld. Hierbij wordt extra aandacht besteed aan de inbedding van het strategisch kader in de resultaatafspraken. Daarna wordt de koppeling met belonen gemaakt.

Het periodieke medische onderzoek wordt in 2010 aan alle medewerkers in de leeftijdsgroep van 55 jaar en ouder aangeboden. Eind 2009 is een principe-akkoord gesloten over de CAO 2009-2010. De nieuwe CAO is een zogenaamde raam-CAO, waarbij naast de vastgelegde basisafspraken op corporatie niveau ruimte is voor maatwerkinvulling. In 2010 zal Wonen Zuid hier in nauw overleg met de Ondernemingsraad invulling aan geven. In de eerste helft van 2010 vindt het selectietraject om te komen tot een nieuw bedrijfsinformatiesysteem plaats. Het implementatietraject start in de tweede helft van 2010 en zal tot en met 2011 duren. Het is de bedoeling het nieuwe bedrijfsinformatiesysteem op 1 januari 2012 operationeel te hebben.

In 2010 wordt verder vorm en inhoud gegeven aan het loopbaanbeleid. Hierbij worden ook de mogelijkheden die de nieuwe CAO biedt betrokken.

89

Medezeggenschap Raad van Toezicht

90

Bij het klankborden met de organisatie speelt medezeggenschap een belangrijke rol. In dat kader heeft de Ondernemingsraad van Wonen Zuid ook in 2009 een belangrijke bijdrage geleverd aan een aantal organisatorische en personele aangelegenheden. En ook op het gebied van Governance heeft de Ondernemingsraad zijn steentje bijgedragen. De Ondernemingsraad bestaat eind 2009 uit 7 medewerkers en wordt ondersteund door een ambtelijk secretaris. Doelstelling De belangrijkste doelstelling van de Ondernemingsraad van Wonen Zuid is het leveren van een bijdrage aan het goed functioneren van Wonen Zuid als organisatie en het goed kunnen functioneren van de medewerkers van de corporatie. Een van de belangrijkste taken van de Ondernemingsraad is het voeren van overleg namens de werknemers met het management en bestuur van Wonen Zuid over de gang van zaken binnen de corporatie. Op basis van de Wet op de ondernemingsraden (WOR) richt de OR zich daarbij primair op arbeidsvoorwaarden, arbeidsomstandigheden en werkoverleg. Samenstelling In 2009 heeft er geen wijziging plaatsgevonden in de samenstelling van de Ondernemingsraad. regio Midden-Limburg Jo Heijnen John de Koning Lei Nickien Naud Tielen (vicevoorzitter) regio Parkstad Limburg Bert Notermans (voorzitter) Jack Stams regio Nuth-Valkenburg Anita Koelen Ambtelijk secretaris Leny Joosten

8

VGW-commissielid Sjef Haan (regio Parkstad Limburg)

Kweekvijver Vooruitlopend op de verkiezingen van januari 2010 is in 2009 een kweekvijver opgezet: een snuffelstage voor potentiële OR-kandidaten. In een introductiebijeenkomst op 1 april 2009 hebben de 8 deelnemers aan de kweekvijver samen met de leden van de Ondernemingsraad gesproken over de verwachtingen en ambities die de potentiële leden over het OR-werk hebben. Ook zijn de taken en bevoegdheden van de Ondernemingsraad besproken. Vervolgens hebben de deelnemers aan de kweekvijver gedurende de rest van het jaar elk deelgenomen aan een aantal OR- en/of commissievergaderingen om zo ook het OR-werk in de praktijk mee te maken. Begin 2010 hebben zich 5 deelnemers aan de kweekvijver kandidaat gesteld. Deze 5 nieuwe kandidaten hebben in 2010 allen zitting in de nieuwe Ondernemingsraad. Overleg Het bestuur en de Ondernemingsraad hebben in 2009 vijf maal regulier overleg gevoerd. Conform het huishoudelijk reglement van de Raad van Toezicht wonen de voorzitter en het lid van de Raad van Toezicht op voordracht van de Ondernemingsraad jaarlijks een vergadering van de Ondernemingsraad bij. Op 30 november 2009 heeft het periodieke overleg tussen de heer H. Offermans en mevrouw J. Jacobs van de Raad van Toezicht met de Ondernemingsraad plaatsgevonden. In deze vergadering is onder andere gesproken over de ontwikkeling van een nieuw ondernemingsplan. Daarnaast heeft op 11 mei 2009 een extra vergadering plaatsgevonden. Onder andere naar aanleiding van de integriteitsklachten van de huurdersvereniging Op het Zuiden. In de reguliere vergaderingen is een veelheid aan onderwerpen aan bod geweest. Naast de vaste rapportages zoals kwartaalrapportages, jaarverslag en begroting, zijn onder andere de volgende zaken besproken: • het nieuwe beoordelingssysteem; • integriteitsbeleid (incl. melding en toetsing van neven- activiteiten); • klokkenluidersregeling; • ontwikkeling van de organisatie; • telefoonprotocol en mystery calls in een van de regio’s; • balans tussen efficiency en werkdruk; • arbeidsomstandigheden; • inventarisatie van de behoefte aan collectieve opleidingen; • treasury; • verzuimcijfers.

91

De Ondernemingsraad heeft over al deze onderwerpen gevraagd en ongevraagd advies uitgebracht. De Raad van Bestuur, managementteam en Raad van Toezicht hebben deze adviezen meegenomen in hun afwegingen. Parallel aan het formele overleg met de Raad van Bestuur hebben vertegenwoordigers van de Ondernemingsraad op informele basis periodiek overleg met de regiodirecteuren. In het kader van een nieuw te ontwikkelen ondernemingsplan hebben in 2008 en 2009 bijeenkomsten met een aantal externe stakeholders van de corporatie plaatsgevonden. Eind 2009 heeft een dergelijke stakeholdersbijeenkomst ook plaatsgevonden met de leden van de Ondernemingsraad, de deelnemers aan de kweekvijver en twee leden van de Raad van Toezicht. Ook in 2009 bleef de Ondernemingsraad het beleid voortkomend uit de geplande en doorgevoerde ombuigingen kritisch (mee)volgen. Naast aandacht voor het financiële beleid is de Ondernemingsraad extra alert op het houden van een goede balans tussen de efficiency van de organisatie en de werkdruk. Voor dat laatste is in het kader van het nieuwe informatiebeleidsplan en het voor 2010-2011 geplande selectieen implementatietraject voor een nieuw bedrijfsinformatiesysteem een belangrijk aandachtspunt. Daarnaast heeft de Ondernemingsraad de voorgenomen organisatieveranderingen in de regio Midden-Limburg op de voet gevolgd en aandacht gevraagd voor een goede communicatie hierover. Eind 2008 is een nieuwe beoordelingssystematiek geïntroduceerd. 2009 dient hierbij gezien te worden als een ‘oefenjaar’. In dat jaar heeft evaluatie hiervan vooral door de leidinggevenden plaatsgevonden. In 2010 wordt de nieuwe systematiek door de medewerkers geëvalueerd. De nieuwe Ondernemingsraad zal mede invulling geven aan dit evaluatietraject. In 2009 heeft de Ondernemingsraad zijn huishoudelijk reglement (uit 2000) herzien. Dit om in te spelen op de verkiezingen van januari 2010. Ook heeft in 2009 overleg met de vakbonden plaatsgevonden. Hierbij was naast een vertegenwoordiging van de Ondernemingsraad ook de manager Strategie & Organisatie aanwezig.

92

Commissies Naast de reguliere overlegvergaderingen is er ook een aantal commissies actief. Het gaat hierbij om de commissies Arbeidsvoorwaarden, commissie Veiligheid, Gezondheid en Welzijn (VGW) en de werkgroep Opleidingen. De commissies zijn allemaal samengesteld uit een afvaardiging van de Ondernemingsraad, medewerker(s) van de afdeling Personeel & Organisatie en daar waar nodig externen. In 2009 hebben de commissies de volgende zaken voorbereid en geïnitieerd. Veiligheid, Gezondheid en Welzijn Deze commissie stelt jaarlijks een actieplan op. De acties uit het plan voor 2009 zijn op vrijwel alle onderdelen uitgevoerd. Te noemen zijn: • vinger aan de pols bij preventie Mexicaanse griep; • extra aandacht voor veiligheid medewerkers na herinrich ting ontvangsthal; • werkfruit, bedrijfsbreed verstrekt; • metingen naar uitstoot schadelijke stoffen in reproruimtes; • medisch onderzoek 45-50 jarigen: 21 medewerkers; • jaarlijkse griepspuit; • bespreking van verzuimcijfers met bedrijfsarts. Arbeidsvoorwaarden Deze commissie heeft de ontwikkelingen rondom de nieuwe CAO Woondiensten 2009-2010 op de voet gevolgd. Daarbij heeft de commissie ook stil gestaan bij mogelijke opties voor Wonen Zuid in het geval er per 31 december 2009 nog geen CAO zou zijn. De Ondernemingsraad heeft zich gedistantieerd van het voorstel van Aedes om, vooruitlopend op de nieuwe CAO, per 1 oktober 2009 een loonsverhoging van 1% door te voeren. Ook heeft de commissie de vergoedingen in de arbeidsvoorwaarden van Wonen Zuid geïnventariseerd om te kijken of deze aangepast of geïndexeerd moeten worden. In 2010 wordt dit verder uitgewerkt in relatie tot de nieuwe CAO. Naar aanleiding van de vervanging van een deel van het wagenpark, heeft deze commissie de arbeidsvoorwaarden rondom de bestelauto’s nog eens onder de loep genomen. En natuurlijk heeft deze commissie ook de ontwikkelingen op het gebied van pensioenen op de voet gevolgd. Opleidingen Op het gebied van collectieve opleidingen heeft de Ondernemingsraad zich in het begin van het jaar gericht op de geplande studiereizen in het kader van het 100-jarig bestaan van de corporatie. Nadat Wonen Zuid onder druk van politiek en media besloten heeft de studiereizen niet door te laten gaan is vooral gefocust op schriftelijke klantgerichtheid. In dat kader zijn voorbereidingen getroffen om in 2010 bedrijfsbreed de opleiding ‘iedere brief een visitekaartje’ te organiseren.


Doorkijk

naar 2010

94

Op 27 januari hebben verkiezingen voor de Ondernemings raad plaatsgevonden. 5 van de 8 deelnemers uit de kweekvijver hebben zich verkiesbaar gesteld voor de Ondernemingsraad. 5 van hun zijn daadwerkelijk benoemd. De overige 2 leden waren al actief in de ‘oude’ Ondernemingsraad en beginnen, conform huishoudelijk reglement, aan hun laatste termijn. In 2010 zijn de medewerkers aan zet om de nieuwe beoor delingssystematiek te evalueren. De nieuwe Ondernemingsraad geeft hier mede invulling aan. Evenals de algemene trend in Limburg begint ook het personeelsbestand van Wonen Zuid te vergrijzen. 16% van de medewerkers is 55 jaar en ouder. Daarom wordt in 2010 gestart met het ontwikkelen van een leeftijdsbewust personeelsbeleid.

Ook bij de selectie en implementatie van het nieuwe bedrijfsinformatiesysteem zal de Ondernemingsraad in 2010 en 2011 een belangrijke rol spelen. De besluitvorming over de selectie van het nieuwe systeem is gepland in juli 2010. De Ondernemingsraad heeft hierin adviesrecht. Op het gebied van het bijbehorende opleidingsplan heeft de OR instemmingsrecht. Ook zal de Ondernemingsraad kritisch kijken naar de toename van de werkdruk tijdens dit project. Om dit complexe en langdurige project goed te kunnen blijven overzien worden de communicatiemomenten met de Ondernemingsraad vastgelegd in een communicatiekalender. Op basis van de nieuwe CAO Woondiensten kunnen corporaties zelf aanvullende afspraken maken. Nadat de definitieve teksten van de nieuwe CAO bekend zijn, zal de Ondernemings raad dit in 2010 oppakken.

In de regio Midden-Limburg is een organisatorische aanpassing in voorbereiding om in deze regio nog beter in te kunnen spelen op de wensen van de klant. De Ondernemingsraad zal in 2010 dit traject niet alleen nauwgezet volgen, maar zal ook gebruik maken van haar adviesrecht.

95

Doelstellingen Raad financieel van belicht Toezicht

96

Via de jaarrekening geven wij u uitgebreide informatie over onze financiële positie, de behaalde resultaten en de wijzigingen in de financiële positie van Wonen Zuid. In dit hoofdstuk lichten wij kort de belangrijkste zaken uit de jaarrekening toe. Verderop in dit jaarverslag is de jaarrekening opgenomen. Het jaar 2009 is evenals 2008 in economisch opzicht een onrustig jaar gebleken. Dit hoofdzakelijk als gevolg van de nog steeds aanwezige wereldwijde recessie. Bovendien worden woningcorporaties geconfronteerd met een groot pakket aan kabinetsmaatregelen en de ingezakte verkoop van woningen. Hierdoor komt de economische rentabiliteit van de sociale volkshuisvesting zwaar onder druk te staan. De kabinetsmaatregelen betreffen de invoering van de integrale vennootschapsbelasting, de Vogelaarheffing en het inflatievolgend huurbeleid. Verder zijn er ontwikkelingen waar te nemen dat de corporatiesector de komende jaren met verdere lastenverzwaring te maken gaat krijgen. In de Nederlandse volkshuisvestingswereld heerst momenteel ongerustheid over de aankomende bezuinigingsdrang van het Rijk richting de corporatiesector. De aandacht is momenteel gevestigd op de Werkgroep Brede Heroverwegingen die o.a. overweegt om de huurtoeslagkosten van ¤ 2,4 miljard geheel of gedeeltelijk over te hevelen naar de woningcorporaties. Via die weg zou de Rijksbegroting flink worden ontlast. Echter dit ondermijnt de investeringscapaciteit van de corporaties en de wijkenaanpak fors. In dit hoofdstuk zetten wij uiteen op welke wijze Wonen Zuid met voornoemde zaken te maken heeft gekregen, wat het effect hiervan is op zowel de resultaten als de financiële positie van Wonen Zuid over 2009 en de wijze waarop Wonen Zuid hiermee in de toekomst omgaat. Strategische keuzes/uitgangspunten Financieel beleid en de daarbij te maken keuzes en te hanteren uitgangspunten zijn geen doel op zich. Het financieel beleid bij Wonen Zuid heeft als doel de missie en het daarvan afgeleide algemeen beleid van Wonen Zuid te faciliteren.

Wonen Zuid streeft naar een maximale inzet van de beschikbare (financiële) middelen om de uitvoering van het programma strategisch voorraadbeleid mogelijk te maken. Dit om onze missie in de praktijk te kunnen brengen: ‘Goed wonen in een goede woonomgeving voor iedereen bereikbaar te maken en te houden’. Dit laatste impliceert dat we bij ons financieel beleid dus niet alleen kijken naar de korte maar ook naar de lange(re) termijn. Meerjarig koerst Wonen Zuid op een dusdanige financiële positie dat daarmee de continuïteit van de organisatie gewaarborgd blijft en dat Wonen Zuid als een stabiele en betrouwbare partner wordt gezien. Strategische doelstellingen Onderstaand zijn de strategische keuzes uitgewerkt in concrete – en voor zover mogelijk meetbare – strategische doelstellingen. • Continuering A-status bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). • Behouden van (minimaal) monitorprofiel 2 bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). • Behouden kredietfaciliteit bij onze huisbankier. • Realiseren positieve exploitatiekasstromen vanaf 2010. Voor 2009 zijn deze doelstellingen op een aantal punten nader geconcretiseerd en deze komen tot uiting in de volgende begrotingsdoelstellingen. • Het behalen van een exploitatiekasstroom (inclusief Vpb en Vogelaarheffing) van -/- ¤ 0,8 miljoen. • Het behalen van een resultaat (inclusief Vpb en Vogelaarheffing) van ¤ 3,3 miljoen. • Het uitvoeren van een programma strategisch voorraadbeheer met daarin opgenomen een volume van ¤ 18 miljoen aan nieuwbouwhuur, ¤ 10 miljoen renovatie-uitgaven en 157 te verkopen woningen (bestaand bezit dan wel nieuwbouw).

9

97

Terugblik 2009 Economische ontwikkelingen Terugkijkend op 2009 kunnen we constateren dat de krediet crisis de wereldeconomie in een (diepe) recessie heeft gestort. De gevolgen van de kredietcrisis voor de overheid, financiële instellingen, huishoudens en het bedrijfsleven zijn groot. De financiële huishouding van overheden is door de kredietcrisis aanmerkelijk verslechterd. Als gevolg van de negatieve groei daalden de belastingopbrengsten, terwijl de uitgaven toenamen. Onder andere als gevolg van stijgende werkloosheidsuitkeringen en overheidsmaatregelen ter stimulering van de economie waardoor het begrotingstekort en daarmee de overheidsschuld opgelopen is. De omvang van de in de loop der jaren opgebouwde schulden – zowel van de publieke als de private sector – is zodanig dat het vermoedelijk meerdere jaren zal duren voordat deze tot een aanvaardbaar niveau zijn teruggebracht. Zowel de toekomstige rentelasten als de aflossingsverplichtingen zullen een remmend effect op de economische groei hebben. Om de overheidsuitgaven weer in lijn te brengen met de inkomsten is door het kabinet een 20-tal werkgroepen ingesteld met het doel inzicht te verschaffen in besparingsopties en mogelijke gevolgen. Onzekerheden Er is sprake van een aantal onzekerheden waarmee de corporatiesector – en dus ook Wonen Zuid – te maken heeft/ krijgt. Hierbij valt te denken aan de operatie brede herover wegingen, de ontwikkelingen op de woningmarkt, gevolgen recessie voor Wonen Zuid (ontwikkelingen op kapitaal- en geldmarkt), de Vogelaarheffing/staatssteun en de integrale vennootschapsbelasting. Onderstaand geven wij aan hoe Wonen Zuid hiermee te maken krijgt. Operatie brede heroverwegingen Om keuzes zorgvuldig voor te bereiden en te kunnen komen tot goed onderbouwde besluiten heeft het kabinet besloten tot brede heroverwegingen. Daarvoor heeft het kabinet werkgroepen ingesteld die als opdracht hebben: het analyseren van diverse beleidsthema’s en het ontwikkelen van concrete beleidsalternatieven voor de toekomst. De brede heroverwegingen moeten leiden tot een ruim aanbod van besparingsmogelijkheden, waaruit de politiek kan kiezen. Een van de ideeën is de optie om (een deel van) de huurtoeslagkosten van ¤ 2,4 miljard over te hevelen naar de woningcorporaties. Dat zal direct gevolgen hebben voor de kasstromen en daarmee ook impact op de investeringskracht van de individuele woningcorporatie. Verder wordt in dit kader de beperking van de hypotheekrenteaftrek genoemd hetgeen zijn effect kan hebben op de verkoop bestaand bezit en nieuwbouw koop. Door de val van het kabinet is het onduidelijk hoe en wanneer een en ander zijn beslag zal krijgen. Gevolgen recessie voor Wonen Zuid Ontwikkelingen woningmarkt In 2009 heeft ook Wonen Zuid nadrukkelijk de effecten van de crisis ondervonden. De stagnatie op de woningmarkt heeft in tegenstelling tot 2008 geleid tot fors lagere verkoopaantallen. Hoewel Wonen Zuid voldoende woningen op de markt aanbiedt, bleek het lastiger hierbij de kopers te vinden. Wonen Zuid heeft in 2009

98

65 woningen uit het bestaand bezit verkocht (begroot 92) en 30 nieuwbouw/koopwoningen (begroot 65) verkocht. Ultimo 2009 zijn 48 koopwoningen op voorraad. Bij enkele projecten loopt de verkoop achter op de planning. Aangezien de verkopen een belangrijke financieringsbron voor Wonen Zuid vormen is de voortgang van de verkopen in 2009 nauwgezet gevolgd. Door stagnerende verkopen heeft Wonen Zuid besloten 19 woningen om te zetten van koop naar huur. Ontwikkelingen kapitaal- en geldmarkt Wonen Zuid is een kapitaalintensieve organisatie. Dit betekent dat Wonen Zuid haar activiteiten voor een belangrijk deel financiert met leningen. Aangezien corporaties onder WSW-borging kunnen financieren met een triple-A status, is de beschikbaarheid van geld in 2009 geen belemmering geweest. Met betrekking tot de rente-ontwikkelingen kan gesteld worden dat de kredietopslagen fors zijn teruggelopen in vergelijking met eind 2008/begin 2009 en de tarieven nog steeds (historisch) laag zijn. Wonen Zuid heeft hierop ingespeeld door in 2009 de financieringsstrategie te herzien. Dit door de activiteiten met kort geld voor te financieren omdat vóórfinanciering met kort geld beduidend goedkoper is. Gemiddeld zijn onze investeringen over 2009 voor ¤ 18 miljoen voorgefinancierd via het optimaal benutten van de kredietfaciliteit bij onze huisbankier ING. Hierdoor is geprofiteerd van de zeer lage korte rente in combinatie met beperkte risicoopslagen. Verder is onder andere een zevental leningen afgesloten voor in totaal ¤ 59 miljoen tegen (zeer) aantrekkelijke renteniveaus met een looptijd van 50 jaar. Door deze acties zullen de rentelasten over 2009 – en op termijn jaarlijks – circa ¤ 1 miljoen lager zijn dan nu begroot. Een uitgebreide toelichting staat in hoofdstuk 11 Treasury. Vogelaarheffing/staatssteun Over 2008 en 2009 heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) aan Wonen Zuid een heffing bijzondere projectsteun wijkenaanpak (Vogelaarheffing) opgelegd ter hoogte van jaarlijks ¤ 0,7 miljoen. Wonen Zuid heeft grote (principiële) bezwaren tegen deze heffing. Samen met een groot aantal in het Kiesplatform Limburg deelnemende corporaties heeft Wonen Zuid bij het CFV al in 2008 bezwaar aangetekend tegen deze heffing. Het belangrijkste argument hiervoor is het ontbreken van inzicht in de afwegingskaders op grond waarvan wijken zijn benoemd als Vogelaarwijk. Hiermee is tevens geen beoordeling mogelijk of het geld in andere wijken harder nodig is dan bij Wonen Zuid. Dit zeker gezien het feit dat een deel van het woningbezit van Wonen Zuid gelegen is in een krimpregio met alle volkshuisvestelijke- en financiële gevolgen van dien. In 2009 heeft een afvaardiging van woningcorporaties (waaronder Wonen Zuid) de bezwaren nader toegelicht aan de commissie bezwaarschriften CFV. Deze commissie heeft de uitspraak aangehouden in afwachting van het oordeel van de Europese Commissie of er sprake is van geoorloofde staatssteun. Eind december 2009 heeft de Europese Commissie geoordeeld dat er geen sprake is van ongeoorloofde staatssteun. Wel zijn er nadere voorwaarden gesteld ten aanzien van staatssteun waaronder inkomens- en huurgrenzen.

Deze en andere afspraken krijgen naar verwachting hun beslag in de Herziening woningwet toegelaten instellingen volkshuisvesting die per 1 januari 2011 in werking moet treden. In de periode voorafgaand aan de inwerkingtreding van de Herzieningswet is het ministerie bezig de Europese afspraken over staatssteun te verwerken in een ministeriële regeling, die zo snel mogelijk in werking moet treden. Door de val van het kabinet kan hierin vertraging optreden. Op basis van het oordeel van de Europese Commissie zijn de door de woningcorporaties ingediende bezwaarschriften door de commissie bezwaarschriften CFV verworpen. De woningcorporaties gaan nu landelijk de beslissing op bezwaar aanvechten bij de Rechtbank in Utrecht. Naar verwachting zal deze in 2010 uitspraak doen. Vennootschapsbelasting Toelichting geconsolideerde fiscale positie Met ingang van 1 januari 2006 zijn corporaties geconfronteerd met partiële vennootschapsbelastingplicht. Met ingang van 1 januari 2008 zijn corporaties integraal vennootschapsbelastingplichtig. Als gevolg hiervan wordt Wonen Zuid voor al haar activiteiten in de heffing van de vennootschapsbelasting betrokken. Via het opstellen van een VSO-2 is beoogd duidelijkheid te verschaffen over fiscale vraagstukken voor de vennootschapsbelasting. De afspraken met de Belastingdienst zoals vastgelegd in VSO-2 betreffen onder meer de openings balans, projectontwikkeling en tussenvormen. In overleg met onze fiscalist is een beslisnotitie opgesteld inclusief een afwegingskader met de belangrijkste voor- en nadelen van het al dan niet ondertekenen van VSO-2. Mede op basis van dit advies heeft Wonen Zuid naast 392 van de aangeschreven corporaties (= 86%) de VSO-2 in 2009 ondertekend. Zonder de VSO zouden de corporaties steeds afzonderlijk met de Belastingdienst in overleg moeten treden aangaande vragen over de interpretatie en toepassing van de regeling voor hun individuele situatie. De afspraken in VSO-2 gelden voor een periode van vijf jaar en gaan met terugwerkende kracht in op 1 januari 2008. In de praktijk blijkt dat er landelijk nog onduidelijkheden zijn bij de Belastingdienst over de interpretatie van enkele belangrijke niet in de VSO-2 opgenomen zaken zoals het bodemplaatarrest en classificatie onderhoud versus investeringen. Al geruime tijd voeren de grote (fiscale) advieskantoren overleg met de Belastingdienst om te komen tot een landelijk afsprakenkader over deze zaken. Onzeker is hoe en wanneer dit zijn beslag zal krijgen. Op basis van de VSO-2 en algemene fiscale weten regel geving heeft Wonen Zuid de fiscale positie ultimo 2009 bepaald. Het fiscaal resultaat over 2009 zoals opgenomen in de jaarrekening bedraagt -/- ¤ 3,5 miljoen. Dit betreft de belastingdruk van alle activiteiten van Wonen Zuid, inclusief de geconsolideerde 100%-deelnemingen. Wonen Zuid vormt met deze deelnemingen in de verbindingenstructuur een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Uitgangspunten belastingdruk Het fiscaal resultaat van Wonen Zuid wijkt af van het com-

mercieel resultaat. Een eerste verklaring hiervoor is dat bij het bepalen van deze belastinglast over 2009 rekening is gehouden met de fiscale positie die voortvloeit uit de partiële belastingplicht zoals deze voor de jaren 2006 en 2007 aan de orde was. Vanuit deze twee jaren is sprake van een fiscaal verlies van ¤ 400.000,-. Over het jaar 2008 was er eveneens sprake van een fiscaal verlies (¤ 8,1 mio). Dit kan worden weergegeven in het volgende overzicht:

Fiscaal resultaat 2006 Fiscaal resultaat 2007 Fiscaal resultaat 2008 Fiscaal resultaat 2009 Totaal fiscaal resultaat

-/- ¤ 335.000,-/- ¤ 65.000,-/- ¤ 8.093.000,-/- ¤ 3.502.000,-/- ¤ 11.995.000,-

Een latente belastingverplichting of –vordering wordt gevormd volgens de verplichtingenmethode voor (verreken bare) tijdelijke verschillen tussen de commerciële- en fiscale waardering van activa en verplichtingen. De toekomstig te verrekenen belasting bedraagt in 2009 ¤ 11.995.000,x 25,5% = ¤ 3.059.000,-. Naast de verwerking van de positie uit 2006, 2007 en 2008 zijn er nog andere zaken die resulteren in een verschil tussen de fiscale en commerciële winst. De belangrijkste verschillen betreffen: Latentie verkopen en sloop Begin 2010 is landelijk duidelijk geworden dat voor woningen in exploitatie met verwachte verkoop of sloop in de jaren 2010-2014 een belastinglatentie gevormd moet worden. Voor de woningen in exploitatie die verkocht worden vindt de afwikkeling van het tijdelijke verschil tussen commerciële boekwaarde en fiscale boekwaarde plaats op het moment van verkoop. Bij sloop met vervangende nieuwbouw wordt de fiscale boekwaarde van het gesloopte actief doorgeschoven en opgeteld bij de vervaardigingskosten van het nieuwe actief. Hierdoor kan er sprake zijn van een fiscale afschrijvingscapaciteit op het nieuw gebouwde actief dat in beginsel leidt tot een actieve belastingvordering. Waardering activa en passiva Op grond van de VSO-2 worden woningen in verhuurde staat per 1 januari 2008 (openingsbalans vanaf de integrale belastingplicht) gewaardeerd tegen 70% van de WOZ-waarde per 1 januari 2008; commercieel vastgoed tegen 80%. Daarnaast kan er pas worden afgeschreven zodra woningen in verhuurde staat een fiscale boekwaarde hebben die hoger is dan de WOZ-waarde over het jaar. Winstberekening projecten Het fiscale resultaat bij gemengde projecten valt uiteen in een grondexploitatie (GREX) en een opstalrealisatieresultaat. Het opstalrealisatieresultaat wordt gesteld op 2% van de voortbrengingskosten van de verkochte onroerende zaken en wordt over de tijd verdeeld op basis van de percentage-ofcompletion methode. Het GREX-resultaat wordt gerealiseerd op het moment van vervreemding van de onroerende zaken. Toerekening van de kosten vindt plaats conform de algemene fiscale regels en VSO-2.


Herinvesteringsreserve Wonen Zuid maakt gebruik van een herinvesteringsreserve. Dit betekent dat in fiscaal opzicht mogelijk gerealiseerde fiscale winsten bij verkoop van bedrijfsmiddelen niet tot belastingheffing zullen leiden, omdat deze verrekend worden met in de toekomst te verrichten investeringen. Wonen Zuid voldoet aan de fiscale vereisten om van deze herinvesteringsreserve gebruik te kunnen maken. Voorziening onderhoud Voor kosten die zich met een redelijke mate van zekerheid voordoen en die toe te rekenen zijn aan de betreffende periode mag een fiscale voorziening gevormd worden. Wonen Zuid heeft in 2009 ¤ 7,4 miljoen gedoteerd waardoor de voorziening onderhoud eind 2009 ruim ¤ 18 miljoen bedraagt. Het negatief fiscaal resultaat over 2009 is grotendeels veroorzaakt door deze dotatie. Afschrijvingen Voor materieel vast actief is fiscaal een wettelijke afschrijvingsbeperking van toepassing. Afschrijven mag slechts tot de bodemwaarde. Voor beleggingsvastgoed en eigengebruik-vastgoed wordt de bodemwaarde verschillend bepaald. Voor beleggingsvastgoed is de bodemwaarde gesteld op de WOZ-waarde en voor eigen-gebruik-vastgoed is de bodemwaarde gesteld op 50% van de WOZ-waarde. Waardeveranderingen materiële vaste activa Een afwaardering van een bedrijfsmiddel naar een lagere bedrijfswaarde is beperkt. Omstandigheden die reeds bekend zijn ten tijde van investeren in een bedrijfsmiddel kunnen geen aanleiding zijn voor een afwaardering van dat bedrijfsmiddel naar een lagere bedrijfswaarde. Hierdoor mag het onrendabel deel van een investering niet ten laste van het fiscale resultaat worden gebracht. Toelichting latente belastingdruk Voor tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale waardering van activa en verplichtingen wordt een latente belastingverplichting of –vordering gevormd. Latenties worden berekend op basis van het verwachte tarief in het jaar van realisatie, zoals de wet deze heeft vastgesteld. > Kasstromen (x ¤ 1.000)

Exploitatie* Vogelaarheffing Vennootschapsbelasting Netto kasstroom uit exploitatie

Hieronder de balansposten waarvoor in de jaarrekening 2009 een latentie is gevormd. ¤ 7.607.000, • Onroerende zaken in exploitatie • (On)roerende zaken ten dienste van de exploitatie -/- ¤ 98.000,• Erfpacht vorderingen ¤ 571.000,• Derivaten ¤ 293.000,• Voorraden en onderhanden werk ¤ 226.000,• Disagio langlopende schuld ¤ 1.048.000,• Totaal latente belastingvordering ¤ 9.647.000,• Voorziening onderhoud ¤ 4.774.000, Totaal latente belastingverplichting ¤ 4.774.000, Per saldo een latente belastingvordering van

¤ 4.873.000,-

Resultaten 2009 Financieel beleid Het financieel beleid van Wonen Zuid is primair gebaseerd op een tweetal pijlers: het hebben van positieve exploitatiekasstromen en het waarborgen van de financiële continuïteit op de langere termijn. Exploitatie-kasstromen Wonen Zuid heeft als doel een gezonde verhouding te hebben tussen de inkomsten en uitgaven die betrekking hebben op de exploitatie. De exploitatie moet kostendekkend zijn, rekening houdend met de door het WSW aangegeven aflossingsfictie van 2%. Dit betekent dat de met de exploitatie samenhangende kasstromen een dusdanige mate van omvang hebben dat daaruit jaarlijks 2% van de leningenportefeuille afgelost kan worden. Als aan deze voorwaarden van kostendekkende exploitatie is voldaan kunnen onze investeringen worden gefinancierd op basis van WSW-borging. Over 2009 kan het volgende overzicht worden opgesteld, waarbij een doorkijk wordt gegeven voor de jaren 2010-2014 op basis van de begroting 2010:

Jaarrekening 2009

Begroot 2009

Begroot 2010

Begroot 2011

Begroot 2012-2014

3.228 656 0 2.572

2.526 690 2.610 -774

1.271 700 0 571

3.661 0 0 3.661

12.999 0 0 12.999

* Exclusief Vogelaarheffing en vennootschapsbelasting en inclusief 2% aflossingsfictie WSW

In vergelijking met de begroting 2009 kan worden geconstateerd dat de exploitatie-kasstromen per saldo een verbetering laten zien ten opzichte van de in de begroting opgenomen kasstromen. Begroot was (rekening houdend met de door het WSW vereiste 2% normatieve aflossingsfictie) een negatieve >

100

kasstroom van ¤ 0,8 miljoen. Het saldo over 2009 bedraagt ruim ¤ 2,5 miljoen, hetgeen een verbetering is van ¤ 3,3 miljoen ten opzichte van de begroting. De belangrijkste oorzaak van de verbetering zit in de verwachte nihil-afdracht inzake de integrale vennootschapsbelasting (¤ 2,6 miljoen). De belangrijkste overige verschillen betreffen hogere

onderhoudskosten (¤ 0,8 miljoen), hogere personeelskosten (¤ 0,3 miljoen), lagere bedrijfs-/beheerkosten (¤ 0,4 miljoen) en lagere financiële lasten (¤ 1,0 miljoen). De huuren overige bedrijfsopbrengsten zijn samen ¤ 0,2 miljoen hoger dan begroot. De overige (¤ 0,2 miljoen) betreft diverse kleinere posten. Financiële continuïteit Vermogens- en solvabiliteitsontwikkeling Naast sturing op de exploitatie-kasstroom koerst Wonen Zuid meerjarig op een dusdanige financiële positie dat daarmee de financiële continuïteit van de organisatie gewaarborgd blijft > Algemene bedrijfsreserve

en dat Wonen Zuid als een financieel betrouwbare partner wordt gezien. Concreet betekent dit dat Wonen Zuid streeft naar een ontwikkeling van een vermogen/solvabiliteit die de corporatie voldoende mogelijkheden geeft om de activiteiten in het kader van SVB uit te kunnen voeren. Dit betekent enerzijds dat we ruim boven de door het CFV berekende minimumsolvabiliteit willen blijven. Anderzijds willen we ook geen vermogensontwikkeling hebben die zal leiden tot een vermogensovermaat. Het eigen vermogen ultimo 2009 bedraagt ¤ 93,1 miljoen. De verwachte ontwikkeling van het eigen vermogen en de solvabiliteit over de periode 20102014 laat het volgende beeld zien.

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Beginstand Uit resultaatverdeling

88.744 4.405

93.149 2.200

95.349 4.567

99.916 7.004

106.920 8.374

115.294 7.941

Eindstand Solvabiliteit ev/vv

93.149 18,7%

95.349 18,6%

99.916 19,2%

106.920 20,8%

115.294 22,3%

123.235 23,5%

De solvabiliteit wordt uitgedrukt als het eigen vermogen ten opzichte van het vreemd vermogen. De solvabiliteit van Wonen Zuid, op grond van het gepresenteerd vermogen en de waarderingsgrondslagen van Wonen Zuid, bedraagt per ultimo 2009 18,7% (ultimo 2008: 17,9%). Hierbij dient vermeld te worden dat over 2009 sprake is van een éénmalig effect van de verwerkte belastinglatentie betreffende voorgenomen verkoop bestaand bezit en sloop. In de hierna opgenomen analyse van het jaarresultaat 2009 wordt dit nader toegelicht. Waarde bezit De bedrijfswaarde van Wonen Zuid per ultimo 2009 bedraagt ¤ 558,6 miljoen. Deze waarde is ¤ 38,5 miljoen lager dan de bedrijfswaarde per ultimo 2008. De belangrijkste verschillen zijn nader verklaard in de jaarrekening. In 2009 heeft een éénmalige aanpassing in de systematiek ter bepaling van de bedrijfswaarde plaatsgevonden. Tot en met 2008 behelst de bedrijfswaarde de waarde van de verhuur

>

eenheden die ultimo het verslagjaar in exploitatie zijn en de waarde van de SVB-activiteiten (nieuwbouw, huur, renovatie, sloop en verkoop) van het eerstvolgend begrotingsjaar. Ingaande 2009 behelst de bedrijfswaarde enkel de waarde van de verhuureenheden in exploitatie ultimo het verslagjaar. Dit om aansluiting te zoeken bij de systematiek zoals deze door de sectorinstituten (CFV & WSW) gebezigd wordt. De WOZ-waarde van het vastgoed bedraagt per ultimo 2009 ¤ 1,758 miljard. Deze waarde is fors hoger dan de bedrijfswaarde en de boekwaarde van het vastgoed per ultimo 2009. Loan to value Een kengetal dat de relatie legt tussen de bedrijfswaarde en het aandeel externe financiering wordt: “Loan to Value “ genoemd. Het percentage “Loan to Value “ kan in combinatie met de interest dekking ratio richting geven aan de wijze waarop nieuwe investeringen dienen te worden gefinancierd. Voor Wonen Zuid is dit kengetal, gebaseerd op de bedrijfswaarde uit de jaarrekening als volgt bepaald.

Onroerende zaken in exploitatie

2009

2008*

Bedrijfswaarde (exclusief grond) Bedrijfswaarde grond volgens WSW

A

550.136 84.378 634.514

550.818 81.826 632.644

Boekwaarde Overwaarde (= herwaarderingsreserve) (A-B)

B C

557.831 76.683

544.712 87.932

Eigen vermogen obv historische kostprijs Overwaarde (= herwaarderingsreserve) (A-B) Eigen vermogen inclusief overwaarde (C+D)

D C E

93.149 76.683 169.832

88.744 87.932 176.676

Bedrijfswaarde minus eigen vermogen (Loan ) (A-E)

F

464.682

455.968

73,23%

72,07%

Loan to value (F/A) * aangepast voor vergelijkingsdoeleinden.


102

De bedrijfswaarde (exclusief grond) bestaat uit de volgende componenten: Bedrijfswaarde woningen in exploitatie per 31-12-2009 ¤ 474.242 Correcties: Moment van discontering (van post- naar medio-numerando) ¤ 18.524 Rentabiliteitswaardecorrectie ¤ 57.370 Totaal correcties: ¤ 75.894 Bedrijfswaarde per 31-12-2009 incl. correcties

¤ 550.136

Het percentage “Loan to Value“, de mate waarin Wonen Zuid – gemeten op basis van bedrijfswaarde – extern is gefinan cieerd, ligt in 2009 op een hoger niveau als in 2008. Dit is het gevolg van een lage gerealiseerde respectievelijk verwachte inflatie over 2009 en 2010 en het hieraan gekoppelde huurbeleid in combinatie met gestegen bedrijfskosten. Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) Het CFV monitort periodiek de financiële situatie van alle woningcorporaties. Hiervoor hanteert het CFV als financieel toezichthouder voor de toegelaten instellingen een eigen (standaard) methodiek die voor iedere afzonderlijke corporatie het zogeheten volkshuisvestelijk vermogen berekent. Het CFV geeft jaarlijks 2 soorten oordelen af: 1. het solvabiliteitsoordeel (op basis van de jaarrekening van de corporatie); 2. het continuïteitsoordeel (op basis van de begroting van de corporatie). Op basis van het solvabiliteitsoordeel heeft het CFV vastgesteld dat het volkshuisvestelijk vermogen van Wonen Zuid per ultimo 2008 voldoende was om aan de verplichtingen te kunnen voldoen. Solvabiliteitsoordeel 2009

2008 in % van het balanstotaal

Volkshuisvestelijk vermogen Wonen Zuid Bovengrens volkshuisvestelijk vermogen Ondergrens volkshuisvestelijk vermogen

21,1 % 30,0 % 10,5 %

Ten aanzien van het continuïteitsoordeel dat gebaseerd is op de prognosegegevens 2009-2013 concludeert het CFV dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passend zijn bij de vermogenspositie van Wonen Zuid, hetgeen tot een A-oordeel leidt. Hiermee geeft het CFV aan dat de vermogensontwikkeling naar het oordeel van het CFV enerzijds voldoende is en anderzijds dat de beleidsvoornemens van de corporatie leiden tot voldoende inzet van het beschikbare vermogen.

Continuïteitsoordeel 2009

2013 in % van het balanstotaal

Volkshuisvestelijk vermogen Wonen Zuid Bovengrens volkshuisvestelijk vermogen Ondergrens volkshuisvestelijk vermogen

23,8 % 30,0 % 17,6 %

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Woningcorporaties kunnen de door hun aangetrokken leningen onder bepaalde voorwaarden door het WSW laten borgen. Door deze borgstelling kunnen corporaties tegen lagere rentetarieven hun financieringen verkrijgen. Om te beoordelen of een corporatie in aanmerking komt voor borging beoordeelt het WSW de financiële positie van de corporaties, waarna het WSW een oordeel geeft over de kredietwaardigheid van de corporatie en aan de corporatie een bepaald monitorprofiel toekent. Afhankelijk van het monitorprofiel stelt het WSW mogelijk aanvullende voorwaarden voor het verstrekken van borging. Het WSW heeft in 2009 geoordeeld dat Wonen Zuid voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid en op grond daarvan gebruik kan maken van de faciliteiten van het WSW indien aan de voorwaarden voor borging wordt voldaan. Op basis van een structurele verbetering van de met de exploitatie samenhangende kasstromen is onze monitorstatus in 2008 verlaagd van monitorprofiel 3 naar monitorprofiel 2. In 2009 is het monitorprofiel ongewijzigd gebleven waardoor er geen sprake meer is van intensieve monitoring en maatwerkafspraken. Het door het WSW toegekende faciliteringsvolume van Wonen Zuid bedraagt ¤ 137,9 miljoen voor de periode 2009 tot en met 2011. Vergelijking realisatie-begroting 2009 In deze paragraaf wordt een vergelijking gemaakt tussen het begrote en gerealiseerde jaarresultaat en worden de belangrijkste verschillen toegelicht. Het begrote jaarresultaat 2009 bedroeg ¤ 3,3 miljoen. Gerealiseerd is een jaarresultaat van ¤ 4,4 miljoen. De toename van ¤ 1,1 miljoen kan als volgt worden gespecificeerd.


Omschrijving

Effect op jaarresultaat

Bedrijfslasten (-/- ¤ 4,0 miljoen) Omschrijving

Lagere bedrijfsopbrengsten Hogere bedrijfslasten Lagere financieringslasten Waardeveranderingen FVA Lagere belastingen Lager resultaat deelnemingen Belastinglatenties Totaal

-/- ¤ 1,6 miljoen -/- ¤ 4,0 miljoen ¤ 1,0 miljoen -/- ¤ 2,4 miljoen ¤ 2,6 miljoen -/- ¤ 0,1 miljoen ¤ 5,6 miljoen ¤ 1,1 miljoen

Hieronder worden de verschillen nader geanalyseerd. Bedrijfsopbrengsten (-/- ¤ 1,6 miljoen) Omschrijving

¤ 0,3 miljoen -/- ¤ 3,9 miljoen ¤ 0,3 miljoen -/- ¤ 0,3 miljoen -/- ¤ 0,8 miljoen ¤ 0,4 miljoen -/- ¤ 4,0 miljoen

De bedrijfslasten zijn per saldo ¤ 4,0 miljoen hoger dan begroot. De belangrijkste posten zijn de afwaardering materiële vaste activa en onderhoudslasten.


Lagere huren & productie eigen bedrijf -/- ¤ 0,1 miljoen Lagere verkoopwinsten -/- ¤ 2,4 miljoen Hogere verkoopwinst nieuwbouw ¤ 0,6 miljoen Hogere overige bedrijfsopbrengsten ¤ 0,3 miljoen Subtotaal -/- ¤ 1,6 miljoen

De bedrijfsopbrengsten zijn per saldo ¤ 1,6 miljoen lager dan begroot. De belangrijkste post betreft de opbrengst van verkoop bestaand woningbezit. De wereldwijde economische teruggang en het effect hiervan op de woningmarkt heeft over 2009 geleid tot minder verkochte woningen. Potentiële kopers zijn terughoudend en het verkrijgen van de benodigde financiering is lastig. De verschillen tussen de gerealiseerde en begrote bedrijfs opbrengsten kunnen als volgt worden toegelicht. Lagere huren & productie eigen bedrijf Door vertraging en het later dan gepland opstarten van enkele nieuwbouw huurprojecten heeft er minder rentetoerekening plaatsgevonden. De lagere huuropbrengsten worden veroorzaakt door het later dan gepland opleveren van enkele projecten en een lagere jaarlijkse huurverhoging t.o.v. begroot. Lagere verkoopwinsten Hoofdzakelijk als gevolg van minder verkopen bestaand bezit (65 ten opzichte van 92 begroot) is de verkoopwinst ¤ 2,4 miljoen lager. Daarnaast is de gemiddelde boekwinst ook lager dan begroot. Hogere verkoopwinst nieuwbouw De hogere verkoopwinst nieuwbouw wordt hoofdzakelijk veroorzaakt doordat door een bestemmingswijziging van één project (van koop naar huur) de geactiveerde winst (¤ 0,4 miljoen) van de reeds verkochte woningen ten gunste van het resultaat is gebracht. Hogere overige bedrijfsopbrengsten De hogere overige bedrijfsopbrengsten worden hoofdzakelijk veroorzaakt doordat de afwikkeling van één voor 2008 begrote te ontvangen overheidssubsidie (¤ 0,5 miljoen) in 2009 heeft plaatsgevonden.

104

Lagere afschrijvingen Hogere waardeverandering MVA Lagere afwaardering ivm sloop Hogere personeelslasten Hogere onderhoudslasten Lagere overige bedrijfslasten Subtotaal


De verschillen tussen de gerealiseerde en begrote bedrijfs lasten kunnen als volgt worden toegelicht. Lagere afschrijvingen De lagere afschrijvingen worden voornamelijk veroorzaakt door verschuivingen in de investeringsactiviteiten, waardoor met afschrijving op deze activiteiten op een later moment is gestart. Hogere waardeveranderingen materiële vaste activa De waardering van het onroerend goed is gebaseerd op de minimum waarderingsregel, dit wil zeggen historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde spelen diverse factoren een rol, te weten: de (veronderstelde) huuren kostenstijgingen, het (veron derstelde) bedrijfslastenpatroon en de disconteringsvoet. In de toelichting bij de jaarrekening is een analyse opgenomen van de mutatie in de bedrijfswaarde ten opzichte van eind 2008. De voornaamste oorzaken van de afwijking ten opzichte van de begroting zijn de effecten van het inflatievolgend huurbeleid, welk op basis van de ramingen begin 2010 door het CPB fors neerwaarts is bijgesteld. Verder is er sprake van verschuivingen in jaarschijf van geplande nieuwbouw en gestegen onderhouds- en normkosten. Dit alles leidt tot een hogere afwaardering over 2009 van ¤ 3,9 miljoen. Lagere afwaardering in verband met sloop De lagere afwaardering in verband met sloop (¤ 0,3 miljoen) is het gevolg van een verschuiving van een voorgenomen sloop van een complex van eind 2009 naar medio 2010. Hogere personeelslasten De hogere personeelslasten betreffen een combinatie van het later invullen van openstaande vacatures en kosten die gemaakt zijn om door inhuur van personeel een deel van deze vacatures tijdelijk in te vullen. Hogere onderhoudslasten De hogere onderhoudslasten zijn voornamelijk het gevolg van hogere kosten aangaande het klachten- (¤ 0,6 miljoen) en mutatieonderhoud (¤ 0,8 miljoen). De hogere kosten voor klachtenonderhoud worden veroorzaakt door een overschrijding op een veelheid van posten.

Het hogere mutatieonderhoud wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door een sterke toename van het aandeel mutaties van oudere woningen die nog niet gerenoveerd zijn. De lagere planmatige onderhoudskosten (¤ 0,6 miljoen) worden veroorzaakt doordat een aantal geplande onderhoudswerkzaamheden is vervallen c.q. verschoven naar 2010 of latere jaren. Lagere overige bedrijfslasten De lagere overige bedrijfslasten zijn voornamelijk het gevolg van een gewijzigde invulling van de viering van het 100-jarig bestaan en diverse overige lagere bedrijfslasten. Financiering (¤ 1,0 miljoen) Als gevolg van de kredietcrisis is de korte rente fors gedaald. Deze ligt inmiddels beduidend lager dan de lange rente. Dit geldt in het bijzonder voor de rente die Wonen Zuid verschuldigd is over de benutting van de kredietfaciliteit. Deze faciliteit wordt gebruikt ter vóórfinanciering van onze faciliteiten en bedraagt ultimo 2009 ¤ 35 miljoen. Door deze (rente)ontwikkelingen is besloten om voor het jaar 2009 – binnen het bestaande mandaat – tot een andere invulling van de financieringsstrategie over te gaan. Dit houdt in dat we de bestaande kredietfaciliteit zo optimaal mogelijk hebben benut. Deze aangepaste werkwijze en het aangaan van meerdere langjarige laagrentende leningen heeft geleid tot een besparing van de rentekosten. Waardeveranderingen financiële vaste activa (-/- ¤ 2,4 miljoen) Ten tijde van het opmaken van de jaarrekening van Wonen Zuid was er nog geen goedgekeurde jaarrekening van Leigraaf Midden Limburg BV beschikbaar. Als gevolg van de economische ontwikkelingen en de mede hierdoor stagnerende afzetmarkt voor koopwoningen heeft Wonen Zuid een beoordeling uitgevoerd omtrent de mogelijkheden ten aanzien van de ontwikkeling van het plangebied Melickerveld, dat ontwikkeld wordt binnen Leigraaf Midden Limburg BV. Op grond van de per april 2010 bekende informatie, verwachtingen en gehanteerde aannames is een waardeverandering verwerkt van ¤ 2,4 miljoen. Vennootschapsbelasting (¤ 2,6 miljoen) Wonen Zuid heeft in 2009 de VSO-2 ondertekend. Vervolgens is op basis van deze VSO-2 en algemene fiscale weten regelgeving de fiscale positie in de jaarrekening 2008 bepaald. Rekening houdend met genoemde zaken bedraagt het fiscaal resultaat 2008 ¤ 8,1 miljoen negatief. Dit vooral vanwege het creëren van een fiscale onderhoudsvoorziening in 2008 van ruim ¤ 11 miljoen waardoor er een compensabel verlies is ontstaan. Rekening houdend met dit fiscaal verlies in combinatie met het fiscaal resultaat 2009 van ¤ 3,5 miljoen negatief, is het bedrag aan te betalen vennootschapsbelasting op nihil gesteld. Voor een uitgebreide toelichting op de acute belastinglast verwijzen wij naar de jaarrekening 2009 pagina 157. Resultaat deelnemingen (-/- ¤ 0,1 miljoen) Op basis van de concept jaarrekeningen 2009 is er sprake van negatieve resultaten uit deelnemingen van ¤ 140.000,-.

Onderstaand een overzicht van de resultaten per deelneming. Deelneming

Aandeel deelneming

Leigraaf Midden-Limburg BV Herontwikkeling Haelen Horn BV Nicolaas BV Totaal

25 % 50 % 50 %

Resultaat

-/- ¤ 35.700,-/- ¤ 82.000,-/- ¤ 22.100,-/- ¤ 139.800,-

Het verlies uit de deelnemingen wordt veroorzaakt doordat er bij deze BV’s sprake is van aanloop- en rentekosten. Hier tegenover staan nog geen (verkoop-)opbrengsten. Belastinglatenties (¤ 5,6 miljoen) Ingaande het verslagjaar 2009 is duidelijkheid gegeven over het vormen van belastinglatenties voor exploitatiewoningen. Uitgangspunt is dat afwikkeling van het tijdelijke verschil tussen de commerciële- en fiscale boekwaarde plaats zal moeten vinden als: • de corporatie concrete voornemens heeft tot verkoop danwel sloop op een termijn van vijf jaar, of • concrete beslissingen/afspraken/overeenkomsten inzake verkoop danwel sloop na vijf jaar heeft. Over het jaar 2009 heeft dit besluit geleid tot een éénmalig effect op het jaarresultaat van ¤ 7,6 miljoen. Dit betreft de woningen zoals opgenomen in de begroting 2010-2014. Relatie doelstellingen Ten aanzien van de geformuleerde doelstellingen kunnen we constateren dat Wonen Zuid op grond van het continuïteitsoordeel door het CFV wederom de A-status heeft gekregen. Op basis van de solvabiliteitsbeoordeling concludeert het CFV dat Wonen Zuid voldoende solvabel is. Voor wat betreft de beoordeling door het WSW is al aangegeven dat het WSW kenbaar heeft gemaakt de monitorstatus te handhaven op monitorstatus 2. Met betrekking tot de kredietfaciliteit hebben wij in 2009 meermaals met de ING overlegd hetgeen geresulteerd heeft in een nieuwe overeenkomst met onder andere afspraken ten aanzien van tarifering, benutting kredietfaciliteit en kasgeldleningen. Verder is als onderdeel van deze nieuwe overeenkomst de kredietfaciliteit met ¤ 5 miljoen verhoogd tot ¤ 35 miljoen. Hierdoor kan Wonen Zuid de ingezette gewijzigde financieringsstrategie continueren en optimaal profiteren van de (lage) korte rente. Bij wijzigende marktomstandigheden (stijging rente) kan op basis van het door het WSW toegekende faciliteringsvolume op ieder gewenst moment overgegaan worden tot consolidatie. Met betrekking tot de kasstroomontwikkeling blijkt dat de kasstroom uit exploitatie hoger uitvalt dan begroot. De met de exploitatie samenhangende kasstromen, inclusief de door het WSW genormeerde aflossingsfictie bedraagt over 2009 ¤ 2,5 miljoen positief. Dit vooral vanwege de verwachte nihil-afdracht vennootschapsbelasting 2009. De overige afwijkingen ten opzichte van de begroting zijn in dit hoofdstuk toegelicht.


Doorkijk

naar 2010

106

De wereld om ons heen is in korte tijd sterk veranderd. Dit heeft invloed op een groot aantal aspecten van de bedrijfsvoering van Wonen Zuid. Wonen Zuid wil vasthouden aan de eerder in dit hoofdstuk aangegeven financiële beleidsdoelstellingen, omdat deze een goede basis bieden om nu en op de langere termijn te kunnen blijven voldoen aan onze volkshuisvestelijke doelstellingen. Wonen Zuid blijft nauwgezet volgen hoe de ontwikkelingen om ons heen plaatsvinden. Via voortdurende monitoring passen we daar waar noodzakelijk onze activiteiten aan aan datgeen wat om ons heen gebeurt. Daar waar mogelijk anticiperen we hierop en gaan we pro-actief op zoek naar kansen en mogelijkheden om onze financiële positie op peil te houden en te versterken. In 2009 en begin 2010 hebben we hier reeds invulling aan gegeven door onder andere het

overeenkomen van (langjarige) rente-afspraken voor een deel van onze leningenportefeuille. De ontwikkelingen op met name de financiële- en woningmarkt blijven we volgen en spelen indien mogelijk hierop in. Verder is in 2010 het project financiële sturing gestart. Doelstelling van dit project is het ontwikkelen van een integraal samenhangend financieel beleid van Wonen Zuid, dat is gerelateerd en ontleend aan het algemeen beleid van Wonen Zuid. Met ondersteuning van onze accountant PricewaterhouseCoopers (PwC) zullen vanuit een meerjarenperspectief de doelstellingen van Wonen Zuid gekwantificeerd worden.

107

Raad van Toezicht Verbindingen

108

Om onze maatschappelijke doelstellingen te kunnen bereiken is samenwerking met andere partijen vanzelfsprekend. Stichting Wonen Zuid heeft een aantal verbindingen die in deze jaarrekening nader zijn toegelicht. Verbindingen worden aangegaan vanuit een afwegingskader waarin fiscale, operationele en aspecten van risicobeheer zijn opgenomen. De verantwoording van de verbindingen gebeurt periodiek via kwartaalrapportages en de geconsolideerde jaarrekening. Ingaande 2008 is door een herstructurering bewerkstelligd dat de activiteiten van de verbindingenstructuur volledig binnen de aansturing door Stichting Wonen Zuid vallen. Hierdoor is de Raad van Toezicht van Wonen Zuid ook formeel in de positie om toezicht uit te oefenen op de activiteiten in de verbindingenstructuur. Dit geldt dus ook voor activiteiten die door/via de dochter-BV’s in de verbindingenstructuur worden uitgeoefend in niet 100%-deelnemingen.

De binnen Wonen Zuid opgestelde procesbeschrijvingen en de daaraan ten grondslag liggende uitgangspunten zijn onverkort van toepassing voor de verbindingenstructuur. Gegeven dit feit zullen de bevoegdheden in de verbindingenstructuur dan ook op hetzelfde niveau liggen als binnen de Stichting Wonen Zuid. Hetzelfde geldt voor mandatering. Dat wat binnen de Toegelaten Instelling kan/mag op grond van de beschreven inrichting van de bedrijfsprocessen, kan/ mag dus ook binnen de verbindingenstructuur als hiervoor de besluitvorming in Stichting Wonen Zuid heeft plaatsgevonden. Omgekeerd geldt dat hetgeen conform de geldende procesbeschrijvingen niet onderwerp van besluitvorming is geweest binnen Wonen Zuid, binnen noch buiten Wonen Zuid (lees: de verbindingenstructuur) tot uitvoering kan/ mag worden gebracht en dat daarvoor dus geen mandaat kan worden verstrekt. De inzet van personeel en middelen in de diverse rechts personen gebeurt, waar nodig, vanuit de toegelaten instelling. Het organigram verbindingen op de volgende pagina geeft de situatie per 31 december 2009 weer.

10

109

Stichting Wonen Zuid

Stichting Bijzonder Beheer en Dienstverlening

100% dochters minderheidsdeelneming Wonen Zuid Holding BV

Wonen Zuid Regio MiddenLimburg BV

Wonen Zuid Projecten l BV

Leigraaf MiddenLimburg BV

Wonen Zuid Regio NuthValkenburg BV

Herontwikkeling Haelen Horn BV

100% DOCHTERS Wonen Zuid Holding BV Wonen Zuid Holding BV is opgericht op 25-04-1996 en heeft Roermond als vestigingsplaats. De doelstelling van de vennootschap is het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het samenwerken met en het voeren van directie over andere ondernemingen. De activiteiten die in 2009 in de vennootschap hebben plaatsgevonden voldoen aan de hiervoor genoemde doelstelling. De financiële gegevens van de vennootschap zijn integraal opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening van Stichting Wonen Zuid. Stichting Wonen Zuid is de enige aandeelhouder van de vennootschap. Bestuurder van de vennootschap is Stichting Wonen Zuid. Eigen ¤ 2.320.536,- (negatief) vermogen: Jaaromzet: ¤ 0,Maatschappelijk kapitaal: ¤ 91.000,Geplaatst en gestort kapitaal: ¤ 18.200,(verdeeld in 18.200 gewone aandelen à ¤ 1,- nominaal)

Doorberekende kosten vanuit Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Verstrekte financiering vanuit Stichting Wonen Zuid: ¤ 418.879,-. Er wordt een marktconforme rente berekend, omtrent aflossing en zekerheid is niets overeengekomen. Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Verstrekte winstuitkeringen aan Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Afgegeven zekerheden door Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Maximale aansprakelijkheid door Stichting Wonen Zuid: geplaatst en gestort kapitaal.

110

Wonen Zuid Projecten ll BV

Wonen Zuid Regio Parkstad BV

Wonen Zuid Projecten lll BV

Nicolaas BV

Ten aanzien van de risicobeheersing geldt voor deze vennootschap het integraal beheersingskader zoals dat geldt voor Stichting Wonen Zuid. Wonen Zuid Regio Midden-Limburg BV De doelstelling van de vennootschap is het bemiddelen bij aan- en verkoop van, handel in en exploitatie van registergoederen, waaronder verwerven van bouwgronden, ontwikkelen, bouwen, verkopen en financieren van bouwprojecten en bemiddelen daarin. De activiteiten die in 2009 in de vennootschap hebben plaatsgevonden voldoen aan de hiervoor genoemde doelstelling. De financiële gegevens van de vennootschap zijn integraal opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening van Stichting Wonen Zuid. Wonen Zuid Holding BV is de enige aandeelhouder van de vennootschap. Bestuurder van de vennootschap is Stichting Wonen Zuid. Eigen ¤ 1.338.118,- (negatief) vermogen: Jaaromzet: ¤ 0,Maatschappelijk kapitaal: ¤ 91.000,Geplaatst en gestort kapitaal: ¤ 18.200,(verdeeld in 18.200 gewone aandelen à ¤ 1,- nominaal)

Doorberekende kosten vanuit Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Verstrekte financiering vanuit Stichting Wonen Zuid: ¤ 3.394.617,-. Er wordt een marktconforme rente berekend, omtrent aflossing en zekerheid is niets overeengekomen. Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-.

Verstrekte winstuitkeringen aan Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Afgegeven zekerheden door Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Maximale aansprakelijkheid door Stichting Wonen Zuid: geplaatst en gestort kapitaal. Ten aanzien van de risicobeheersing geldt voor deze vennootschap het integraal beheersingskader zoals dat geldt voor Stichting Wonen Zuid. Wonen Zuid Regio Nuth-Valkenburg BV De doelstelling van de vennootschap is het verrichten van alle vormen van commerciële dienstverlening ten aanzien van registergoederen. De activiteiten die in 2009 in de vennootschap hebben plaatsgevonden voldoen aan de hiervoor genoemde doelstelling. De financiële gegevens van de vennootschap zijn integraal opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening van Stichting Wonen Zuid. Wonen Zuid Holding BV is de enige aandeelhouder van de vennootschap. Bestuurder van de vennootschap is Stichting Wonen Zuid. Eigen ¤ 3.905, vermogen: Jaaromzet: ¤ 0,Maatschappelijk kapitaal: ¤ 91.000,Geplaatst en gestort kapitaal: ¤ 18.200,(verdeeld in 18.200 gewone aandelen à ¤ 1,- nominaal)

Doorberekende kosten vanuit Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Verstrekte financiering vanuit Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Verstrekte winstuitkeringen aan Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Afgegeven zekerheden door Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Maximale aansprakelijkheid door Stichting Wonen Zuid: geplaatst en gestort kapitaal. Ten aanzien van de risicobeheersing geldt voor deze vennootschap het integraal beheersingskader zoals dat geldt voor Stichting Wonen Zuid. Wonen Zuid Regio Parkstad BV De doelstelling van de vennootschap is het bouwen, verwerven en vervreemden van onroerende zaken en zakelijke rechten. De activiteiten die in 2009 in de vennootschap hebben plaatsgevonden voldoen aan de hiervoor genoemde doelstelling. De financiële gegevens van de vennootschap zijn integraal opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening van Stichting Wonen Zuid. Wonen Zuid Holding BV is de enige aandeelhouder van de vennootschap. Bestuurder van de vennootschap is Stichting Wonen Zuid. Eigen ¤ 77.312,- (negatief) vermogen: Jaaromzet: ¤ 0,Maatschappelijk kapitaal: ¤ 90.000,Geplaatst en gestort kapitaal: ¤ 18.000,(verdeeld in 18.000 gewone aandelen à ¤ 1,- nominaal)

Doorberekende kosten vanuit Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Verstrekte financiering vanuit Stichting Wonen Zuid: ¤ 1.039.352,-. Er wordt een marktconforme rente berekend, omtrent aflossing en zekerheid is niets overeengekomen. Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Verstrekte winstuitkeringen aan Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Afgegeven zekerheden door Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Maximale aansprakelijkheid door Stichting Wonen Zuid: geplaatst en gestort kapitaal. Ten aanzien van de risicobeheersing geldt voor deze vennootschap het integraal beheersingskader zoals dat geldt voor Stichting Wonen Zuid. Wonen Zuid Projecten l BV De doelstelling van de vennootschap betreft projectontwikkeling. De activiteiten die in 2009 in de vennootschap hebben plaatsgevonden voldoen aan de hiervoor genoemde doelstelling. De financiële gegevens van de vennootschap zijn integraal opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening van Stichting Wonen Zuid. Wonen Zuid Regio Midden-Limburg BV is de enige aandeelhouder van de vennootschap. Bestuurder van de vennootschap is Stichting Wonen Zuid. Eigen ¤ 998.551, vermogen: Jaaromzet: ¤ 0,Maatschappelijk kapitaal: ¤ 90.000,Geplaatst en gestort kapitaal: ¤ 18.000,(verdeeld in 18.000 gewone aandelen à ¤ 1,- nominaal)

Doorberekende kosten vanuit Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Verstrekte financiering vanuit Stichting Wonen Zuid: ¤ 351.098,-. Er wordt een marktconforme rente berekend, omtrent aflossing en zekerheid is niets overeengekomen. Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Verstrekte winstuitkeringen aan Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Afgegeven zekerheden door Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Maximale aansprakelijkheid door Stichting Wonen Zuid: geplaatst en gestort kapitaal. Ten aanzien van de risicobeheersing geldt voor deze vennootschap het integraal beheersingskader zoals dat geldt voor Stichting Wonen Zuid. Wonen Zuid Projecten ll BV De doelstelling van de vennootschap betreft het optreden als beheermaatschappij. De activiteiten die in 2009 in de vennootschap hebben plaatsgevonden voldoen aan de hiervoor genoemde doel stelling. De financiële gegevens van de vennootschap zijn integraal opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening van Stichting Wonen Zuid. Wonen Zuid Regio Nuth-Valkenburg BV is de enige aandeelhouder van de vennootschap. Bestuurder van de vennootschap is Stichting Wonen Zuid.


Eigen vermogen: ¤ 6.945,Jaaromzet: ¤ 0,Maatschappelijk kapitaal: ¤ 91.000,Geplaatst en gestort kapitaal: ¤ 18.200,(verdeeld in 18.200 gewone aandelen à ¤ 1,- nominaal)

Doorberekende kosten vanuit Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Verstrekte financiering vanuit Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Verstrekte winstuitkeringen aan Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Afgegeven zekerheden door Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Maximale aansprakelijkheid door Stichting Wonen Zuid: geplaatst en gestort kapitaal. Ten aanzien van de risicobeheersing geldt voor deze vennootschap het integraal beheersingskader zoals dat geldt voor Stichting Wonen Zuid. Wonen Zuid Projecten lll BV De doelstelling van de vennootschap betreft het bouwen, verwerven en vervreemden van onroerende zaken en zakelijke rechten; het instandhouden en verbeteren van woonomgeving; het ontwikkelen, instandhouden en verbeteren van de combinatie van wonen en zorgverlening; het beleggen en beheren van vermogen in registergoederen, effecten, schuldvorderingen en andere vermogensbestanddelen; het deelnemen in, het financieren van, het samenwerken met, het voeren van directie over en het verlenen van adviezen en andere diensten aan (rechts)personen en ondernemingen; het verstrekken van zekerheden in welke vorm ook voor verplichtingen van andere (rechts)personen en ondernemingen; het verrichten van al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn, evenwel met de beperking dat de vennootschap geen andere werkzaamheden zal verrichten dan in overeenstemming met het ten tijde van het verrichten van de werkzaamheden geldende Besluit beheer sociale huursector. De activiteiten die in 2009 in de vennootschap hebben plaatsgevonden voldoen aan de hiervoor genoemde doelstelling. De financiële gegevens van de vennootschap zijn integraal opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening van Stichting Wonen Zuid. Wonen Zuid Regio Parkstad BV is de enige aandeelhouder van de vennootschap. Bestuurder van de vennootschap is Stichting Wonen Zuid. Eigen ¤ 16.704, vermogen: Jaaromzet: ¤ 0,Maatschappelijk kapitaal: ¤ 90.000,Geplaatst en gestort kapitaal: ¤ 18.000,(verdeeld in 18.000 gewone aandelen à ¤ 1,- nominaal)

Doorberekende kosten vanuit Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Verstrekte financiering vanuit Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Verstrekte winstuitkeringen aan Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Afgegeven zekerheden door Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-.

112

Maximale aansprakelijkheid door Stichting Wonen Zuid: geplaatst en gestort kapitaal. Ten aanzien van de risicobeheersing geldt voor deze vennootschap het integraal beheersingskader zoals dat geldt voor Stichting Wonen Zuid. Deelnemingen Herontwikkeling Haelen-Horn BV Herontwikkeling Haelen-Horn BV is opgericht op 21-12-2006 en heeft Roermond als vestigingsplaats. De doelstelling van de vennootschap betreft onder andere het bouwen, verwerven en vervreemden van onroerende zaken en zakelijke rechten. Het realiseren van vernieuwen nieuwbouwlocaties. Het (doen) ontwerpen, het (doen) ontwikkelen, het (doen) uitvoeren van bouwwerken en infrastructurele werken. De activiteiten die in 2009 in de vennootschap hebben plaatsgevonden voldoen aan de hiervoor genoemde doelstelling. De financiële gegevens van de vennootschap zijn tegen de netto vermogenswaarde opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening van Stichting Wonen Zuid. De aandeelhouders van de vennootschap zijn Wonen Zuid Regio Midden-Limburg BV en Bouwontwikkeling Jongen BV, beiden voor 50%. Het bestuur van de vennootschap wordt gevormd door beide aandeelhouders, beiden gezamenlijk bevoegd. Eigen ¤ 355.656,- (negatief) vermogen: Jaaromzet: ¤ 129.274,- (negatief) Maatschappelijk kapitaal: ¤ 90.000,Geplaatst en gestort kapitaal: ¤ 18.000,(verdeeld in 18.000 gewone aandelen à ¤ 1,- nominaal)

Doorberekende kosten vanuit Stichting Wonen Zuid: ¤ 1.269,-. Verstrekte financiering vanuit Wonen Zuid Regio MiddenLimburg BV: ¤ 393.368 ,-. Rentepercentage 2009: 12 maands euribor (3,025%) op 02 januari 2009 + 1%. Omtrent aflossing en zekerheid is niets overeengekomen. Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Verstrekte winstuitkeringen aan Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Afgegeven zekerheden door Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Maximale aansprakelijkheid door Stichting Wonen Zuid: geplaatst en gestort kapitaal. Risicobeheersing: er is een realiseringsovereenkomst gesloten tussen de gemeente Haelen, Bouwontwikkeling Jongen BV en Herontwikkeling Haelen-Horn BV. In de realiseringsovereenkomst is de grondexploitatie van 10 benoemde projecten, de bijdrage van de gemeente en de grondinbreng van partijen opgenomen. Leigraaf Midden-Limburg BV Leigraaf Midden-Limburg BV is opgericht op 20-12-1995 en heeft Posterholt als vestigingsplaats. De doelstelling van de vennootschap betreft het (doen) ontwikkelen en realiseren van bestemmingsplannen en daarin gelegen bouwprojecten, uitvoering van alle werkzaamheden, die voor de feitelijke


realisatie van bestemmingsplannen nodig is; bemiddelen bij aan- en verkoop van registergoederen, verwerving, handel en exploitatie, financiering en vervreemding van registergoederen, leveren van projectmanagement. De activiteiten die in 2009 in de vennootschap hebben plaatsgevonden voldoen aan de hiervoor genoemde doelstelling. De financiële gegevens van de vennootschap zijn tegen de netto vermogenswaarde opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening van Stichting Wonen Zuid. De aandeelhouders van de vennootschap zijn Wonen Zuid Regio Midden-Limburg BV (25%), Wonen Limburg Participatie BV (25%), Bouwontwikkeling Jongen BV (25%) en 3W Vastgoed BV (25%). Het bestuur van de vennootschap wordt gevormd door Bouwontwikkeling Jongen BV (gevolmachtigde is dhr. J. Baggen) en dhr. J. Meuwissen (3W Vastgoed BV), beiden gezamenlijk bevoegd. Eigen ¤ 83.505, vermogen: Jaaromzet: ¤ 0,Maatschappelijk kapitaal: ¤ 90.756,Geplaatst en gestort kapitaal: ¤ 18.151,(verdeeld in 400 gewone aandelen à ¤ 45,37 nominaal)

Doorberekende kosten vanuit Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Verstrekte financiering vanuit Wonen Zuid Regio MiddenLimburg BV: ¤ 4.018.085 ,-. Rentepercentage 5%; aflossing dient plaats te vinden uiterlijk op 31-12-2010.

114

Zowel het eigen vermogen als de verstrekte financiering zijn gebaseerd op de concept jaarrekening 2009 waarbij geen rekening is gehouden met een mogelijke afwaardering van grondposities. Stichting Wonen Zuid heeft op basis van de per april 2010 bekende informatie, verwachtingen en gehanteerde aannames een waardeverandering financiële vaste activa verwerkt van ¤ 2,4 miljoen. Zie voor een nadere toelichting hieromtrent pagina 105, 143 en 156. Omtrent zekerheden is overeengekomen 25% van de registergoederen: het bouwland in het zogenaamde ‘tussengebied Melick en Roermond’. Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Verstrekte winstuitkeringen aan Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Afgegeven zekerheden door Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Maximale aansprakelijkheid door Stichting Wonen Zuid: geplaatst en gestort kapitaal. Nicolaas BV Nicolaas BV is opgericht op 05-12-2006 en heeft Klimmen als vestigingsplaats. De doelstelling van de vennootschap betreft het bouwen, verwerven en vervreemden van onroerende zaken en zakelijke rechten, het realiseren van vernieuwen nieuwbouwlocaties, het ontwerpen, ontwikkelen, uitvoeren van bouwwerken en infrastructurele werken. De activiteiten die in 2009 in de vennootschap hebben plaatsgevonden voldoen aan de hiervoor genoemde doelstelling. De financiële

gegevens van de vennootschap zijn tegen de netto vermogenswaarde opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening van Stichting Wonen Zuid. De aandeelhouders van de vennootschap zijn Wonen Zuid Regio Parkstad BV (50%), Grouwels/Daelmans Vastgoed C.V. (25%) en Emve Heerlen BV (25%). Het bestuur van de vennootschap wordt gevormd door Wonen Zuid Regio Parkstad BV, Grouwels/Daelmans Vastgoed C.V. en Emve Heerlen BV, allen gezamenlijk bevoegd. Eigen ¤ 116.412,- (negatief) vermogen: Jaaromzet: ¤ 26.403,Maatschappelijk kapitaal: ¤ 90.000,Geplaatst en gestort kapitaal: ¤ 18.000,(verdeeld in 180 gewone aandelen à ¤ 100,- nominaal)

Doorberekende kosten vanuit Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Verstrekte financiering vanuit Wonen Zuid Regio Parkstad BV: ¤ 869.104,-. Rentepercentage: 1 jaars euribor + 5 bp. Omtrent aflossing is overeengekomen dat Nicolaas BV tot aflossing overgaat op het moment dat de normale bedrijfs uitoefening daartoe gelegenheid biedt. Omtrent zekerheden is niets overeengekomen. Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Verstrekte winstuitkeringen aan Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Afgegeven zekerheden door Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Maximale aansprakelijkheid door Stichting Wonen Zuid: geplaatst en gestort kapitaal. Risicobeheersing: alle besluiten in de vennootschap dienen bij unanimiteit van het bestuur genomen te worden. Stichting Bijzonder Beheer en Dienstverlening Stichting Bijzonder Beheer en Dienstverlening is opgericht op 28-05-2002 en heeft Roermond als vestigingsplaats. De doelstelling van de stichting betreft het verkrijgen, beheren en vervreemden van woonwagenterreinen en –standplaatsen en woonwagens. In 2009 bestonden de activiteiten van Stichting Bijzonder Beheer en Dienstverlening uit de hiervoor genoemde activiteiten. De financiële gegevens van de stichting zijn niet opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening van Stichting Wonen Zuid. De eigenaren van

de Stichting zijn WoonGoed 2-Duizend (50%) en Stichting Wonen Zuid (50%). Het bestuur van de stichting wordt gevormd door dhr. A. van Malde en dhr. P. Beeks, beiden gezamenlijk bevoegd. Eigen vermogen: Jaaromzet:

¤ 193.512,- (negatief) ¤ 2.000,-

Doorberekende kosten vanuit Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Verstrekte financiering vanuit Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Verstrekte winstuitkeringen aan Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Afgegeven zekerheden door Stichting Wonen Zuid: ¤ 0,-. Risicobeheersing: alle besluiten in de stichting dienen bij unanimiteit van het bestuur genomen te worden. Colonnade/DuHAF BV Colonnade/DuHAF BV is in 2002 opgericht en heeft Amsterdam als vestigingsplaats. De doelstelling van de vennootschap betreft het financieren en doen financieren van toegelaten instellingen als bedoeld in artikel 70 van de woningwet; woningcorporatie- en houdstermaatschappij. De activiteiten die in 2009 in de vennootschap hebben plaatsgevonden voldoen aan de hiervoor genoemde doelstelling. De financiële gegevens van de vennootschap zijn tegen de netto vermogenswaarde opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening van Stichting Wonen Zuid. Stichting Wonen Zuid neemt voor 2,39% deel in het kapitaal van Collonnade/DuHAF BV. In 2004 heeft er een afwaardering plaatsgevonden (¤ 25.000) middels toetsing aan de nettovermogenswaardemethode gebaseerd op de jaarrekening 2003 van Colonnade DuHAF BV. Het bestuur van de vennootschap wordt gevormd door dhr. R. Rötscheid. In 2009 hebben de aandeelhouders besloten om de aandelen ‘om niet’ over te dragen aan Stichting Colonnade DuHAF Holding. Op 2 december 2009 heeft de levering van de aandelen plaatsgevonden waardoor Wonen Zuid per ultimo 2009 geen aandeel meer heeft in Colonnade/DuHAF BV. De afhandeling van activiteiten vindt vanaf 2 december 2009 plaats vanuit de Stichting Colonnade DuHAF Holding.


Raad van Toezicht Treasury

116

De houding van Wonen Zuid ten aanzien van financieel risico bij treasury transacties is defensief en risico mijdend. De treasury functie van Wonen Zuid is naar haar aard ondergeschikt aan de uitvoering van haar missie. Het risicobeleid is erop gericht toekomstige risico’s inzichtelijk te maken, te beheersen, te verminderen of te verschuiven. De uitvoering van de treasury taak mag in ieder geval niet leiden tot een vergroting van de risico’s voor de financiële continuïteit van de stichting. In het treasury statuut van Wonen Zuid is geregeld binnen welke kaders de treasury-activiteiten plaats dienen te vinden. De belangrijkste doelen van Treasury zijn het verkrijgen en handhaven van toegang tot de vermogensmarkten tegen de scherpst mogelijke condities en het zoveel mogelijk beschermen van de organisatie tegen ongewenste financiële risico’s zoals rente- en liquiditeitrisico’s. Defensief en risicomijdend houden in ieder geval in dat het beleid ten aanzien van financieringen erop gericht is een spreiding van toekomstige renterisico’s op korte en lange termijn te bevorderen opdat ook in de toekomst geen overmatige blootstelling aan rentebewegingen optreedt. Hiervoor zijn normen gesteld voor het maximaal aanvaardbare niveau van renterisico’s in de komende jaren, waarbij rekening is gehouden met de uitgangspunten van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Daarnaast is het gebruik van renteinstrumenten alleen toegestaan om renterisico’s te verminderen of af te dekken. Het gebruik van rente-instrumenten mag nooit leiden tot ongedekte posities. Uiteraard worden de acties altijd afgestemd op de verwachte ontwikkelingen bij Wonen Zuid. Om het risico uit te sluiten dat we te veel inkopen worden de uit te voeren acties begrensd door in het Treasury statuut geformuleerde richtlijnen over het zekerheidsgehalte van de toekomstige financieringsbehoefte. Op het gebied van financierings- en beleggingsbeleid wordt de Raad van Bestuur ondersteund door de treasury commis-

11

sie, waarin de senior manager Financiën en Automatisering, de treasurer en de senior medewerker verslaglegging zitting hebben. De auditfunctionaris neemt als toehoorder deel aan de vergaderingen. De organisatie gebruikt de jaarlijkse financiële beleidscyclus voor het vaststellen van het treasury beleid, voor het afleggen van verantwoording over dat beleid en voor bijstelling van het beleid door het jaar heen. De beleidscyclus kent een meerjaren kasstroom- en financieringsplan, een jaarbegroting, een treasury jaarplan, de mandatering van de treasurer, tussentijdse rapportages en een jaarverslag. Jaarlijks uiterlijk in december stelt de treasurer een met de bedrijfsbegroting uitgelijnd meerjaren kasstroom- en financieringsplan op. Dit plan wordt via de treasury commissie aan de Raad van Bestuur ter vaststelling voorgelegd. Vervolgens wordt het meerjaren kasstroom-en financieringsplan, als onderdeel van de bedrijfsbegroting, ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Toezicht. Jaarmandaat 2009 Door de goedkeuring van het treasury jaarplan 2009 op 18 november 2008 heeft de treasurycommisie het mandaat verkregen om de uit de begroting 2009 voortvloeiende financieringsbehoefte van ¤ 28,1 miljoen te kunnen inkopen. Op basis van dit mandaat zijn het afgelopen boekjaar de volgende acties uitgevoerd: Acties 2009 1. Kortlopende financiering 2009 Er is mandaat verleend om de lopende activiteiten uit de bestaande bankfaciliteit van ¤ 30 miljoen voor te financieren voor gemiddeld ¤ 10 miljoen. De totale financieringsbehoefte bedroeg ¤ 28,3 miljoen en was daarmee ¤ 0,2 miljoen hoger dan begroot. Per ultimo boekjaar is per saldo voor ¤ 24,3 miljoen aan bankkrediet opgenomen. Over het hele jaar gemeten is gemiddeld per saldo voor circa ¤ 18 miljoen met bankkrediet voorgefinancierd. Omdat bankkrediet door de lage korte rente in 2009 erg aantrekkelijk was, is begin 2009 besloten hiervan optimaler gebruik te maken. 2. Consolidatie/afdekking 2009 Er is mandaat verstrekt om voor ¤ 28 miljoen acties te kunnen ondernemen. Van dit bedrag is reeds in 2008 voor ¤ 10 miljoen renterisico afgedekt met 2 renteswaps. Hiertegenover moeten wel nog nieuwe leningen worden aangetrokken. Van de resterende ¤ 18 miljoen kan maximaal ¤ 13 miljoen met nieuwe leningen worden ingevuld. De invulling was als volgt. Op 18 maart 2009 is een rollover lening van ¤ 4 miljoen afgesloten bij de ING met als stortingsdatum 1 juni 2009. Om de liquiditeitopslag te minimaliseren is gekozen voor een looptijd van 2 jaar. Het tarief kwam hiermee uit op de 6-maands euribor met een opslag van 60 basispunten. Inclusief een reeds eerder afgesloten swap bedraagt het tarief 4,17%. In de begroting en bij de toekenning van het mandaat

117

is voor deze rolloverlening van ¤ 4 miljoen het uitgangspunt dat deze op 1 december 2008 nog zou worden opgenomen. Deze lening zou dan gekoppeld worden aan een reeds eerder afgesloten renteswap. Hiermee zou voldaan zijn aan de boekhoudregels om beide posities als één geheel te kunnen beschouwen voor de waardering. Door de hoge liquiditeitopslag is evenwel besloten de beoogde lening voorlopig uit onze goedkopere bankfaciliteit te financieren. Door het afsluiten van deze lening in lijn met de eerder afgesloten renteswap wordt nu ook aan de voorwaarde voldaan om hedgeaccounting te kunnen toepassen, hetgeen ook is gebeurd. Omdat bankkrediet door de lage korte rente in 2009 erg aantrekkelijk was, werd besloten hiervan optimaler gebruik te maken. Hierdoor zijn in 2009 geen nieuwe langlopende leningen meer aangetrokken. Punt van aandacht hierbij is dat tegenover 2 in 2008 afgesloten renteswaps van ¤ 10 miljoen nu dus nog geen vaste rolloverleningen zijn afgesloten. Ingeval van een negatieve marktwaarde moeten deze 2 swaps volgens de geldende waarderingsregels op deze lagere marktwaarde worden gewaardeerd. Dit leidt dan tot een boekhoudkundig resultaat. De actuele waarde van genoemde 2 swaps is per ultimo 2009 evenwel positief, waardoor afwaardering niet aan de orde is. 3. Consolidaties/afdekking 2010-2012 Er is mandaat verstrekt om voor deze 3 jaar in totaal voor ¤ 59 miljoen aan acties uit te voeren. In december 2009 is een zevental leningen afgesloten bij de BNG voor in totaal ¤ 59 miljoen, met stortingen verdeeld over de jaren 2010, 2011 en 2012. De looptijd van de leningen bedraagt 50 jaar. De gemiddelde rentevoet zonder liquiditeitopslag bedraagt voor de gehele looptijd 3,81%. Hierbovenop komt nog een liquiditeitopslag. Deze bedraagt voor het eerste jaar gemiddeld 7 basispunten. Daarna dient deze opnieuw te worden overeengekomen. De verwachting is dat deze opslagen dan verder zullen afnemen. 4. Renteherziening bestaande leenportefeuille 2011- 2012 Er is mandaat verstrekt om binnen de bestaande leenportefeuille de renteherzieningen 2011 van ¤ 2 miljoen vast te leggen en voor 2012 een bedrag van ¤ 1,5 miljoen. Door de relatief hoge forwardprijzen zijn deze acties in 2009 niet uitgevoerd. 5. Vervroegde aflossing en herfinanciering bestaande portefeuille Er is mandaat verstrekt om de leenportefeuille te kunnen optimaliseren door vervroegde aflossing en herfinanciering. Ten aanzien van dit mandaat zijn in 2009 geen acties uitgevoerd. 6. Inzet rente-instrumenten Er is mandaat verstrekt om de leenportefeuille te kunnen optimaliseren door inzet van rente-instrumenten.

118

Ten aanzien van dit mandaat zijn in 2009 geen acties uitgevoerd. Resultaten In deze paragraaf volgt een korte terugblik op de gestelde financiële hoofddoelen voor het jaar 2009 en de gerealiseerde resultaten. Treasurymandaat Vrijwel alle in het jaarplan 2009 gemandateerde acties zijn uitgevoerd. Hierbij is uiteraard rekening gehouden met wijzigingen in de geplande kasstromen. Belangrijke treasurydoelen waren het kunnen blijven beschikken over liquide middelen tegen minimale kosten en uiteraard ook tegen beperkte risico’s. De gemiddelde portefeuillerente inclusief rente-instrumenten is ten opzichte van de 0-meting met 9 basispunten gedaald naar 4,50%. De doelstelling om onder de 4,59% uit te komen is hiermee ruimschoots gehaald. Ook de portefeuilleduration is conform doelstelling toegenomen van 5,58 naar 6,54. Dit betekent dat we minder gevoelig zijn geworden voor rentestijgingen. De potentiële financieringsruimte, gemeten met de rentabiliteitswaardecorrectie, is conform doelstelling met ruim ¤ 15 miljoen verbeterd. Het aandeel van de 2 sectorbanken in onze financiering is met 1,5% gegroeid naar 76,5%. Doel was om onder de 75% uit te komen. Omdat er te weinig potentiële aanbieders in de markt waren, is dit niet gelukt. Voor de jaarschijf 2010 zijn inmiddels vrijwel alle renterisico’s afgedekt. Ook van de jaarschijven 2011 en 2012 is nu al een substantieel deel afgedekt. De renterisico’s blijven hiermee binnen de doelgestelde grenzen. Faciliteringsvolume WSW Als gevolg van de in 2008 verbeterde rating bij het WSW van monitorprofiel 3 naar monitorprofiel 2 - kan Wonen Zuid voortaan ten volle beschikken over het toegekende faciliteringsvolume. Met dit faciliteringsvolume kunnen leningen worden aangetrokken met WSW-borging. Kredietfaciliteit ING Doelstelling was het onverkort kunnen blijven beschikken over onze kredietfaciliteit zonder risico-opslag. Op grond van onze halfjaarcijfers heeft onze huisbankier aangegeven de monitoring te beperken tot een jaarlijkse debiteurenbeoordeling op basis van onze jaarrekening. Onze kredietfaciliteit is in 2009 met ¤ 5 miljoen verhoogd tot ¤ 35 miljoen en zal onverkort worden gecontinueerd zonder risico-opslag. Resultaten in cijfers In geld gemeten bedraagt het resultaat ten opzichte van de gehanteerde benchmark (begrotingsrente) als volgt: • benutting bankkrediet ¤ 451.000,- voordelig; • lange financiering ¤ 15.100.000,- voordelig (op basis netto contante waarde over de restant looptijd). Bij swapcontracten en de basisrenteleningen is hierbij rekening gehouden met een spread van 25 basispunten boven de overeengekomen prijs;

• exploitatiekasstroom rente 2009 (per saldo) ¤ 940.000,voordelig; • terugneming waarderingsverlies 2008 rente-instrumenten ¤ 254.000,-. De portefeuilleperformance inzake de treasurydoelen 2009 is als volgt: • rentabiliteitswaardecorrectie is in 2009 met ¤ 15,4 miljoen toegenomen tot ¤ 57,4 miljoen; doelstand per ultimo 2009 is groter dan ¤ 42 miljoen; • de duration is met 0,96 toegenomen naar 6,54. De doel stand per ultimo 2009 is groter dan 5,58; • de gemiddelde rentevoet is met 9 basispunten gedaald naar 4,50%. Doelstand is beneden 4,59%; • het actuele renterisico blijft binnen de gestelde grenzen; >

• het aandeel van de sectorbanken BNG en NWB is gestegen naar 76,5%. Doelstand bedraagt kleiner dan 75%. Doorkijk naar 2010 Onderstaand volgt een korte doorkijk naar het op basis van onze meerjarenplanning 2010-2014 opgestelde Treasury Jaarplan 2010. Ontwikkeling risicoportefeuille Voor het bepalen van de financieringsstrategie van Wonen Zuid, in het bijzonder de vaststelling van de looptijden van nieuwe leningen, is de toekomstige ontwikkeling van het renterisicoprofiel van de bestaande leningportefeuille van groot belang. De analyse hiervan is in onderstaande grafiek weergegeven.

Renterisico’s uit portefeuille 2010-2025 (x ¤ 1.000.000) 130 110 90 70 50 30 10 -10 -30 -50 -70 -90 -110 2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2918

2019

2020

2021

2022

75,8 58,1

43,9

37,4

41,4

25,0

29,3

25,0

27,0

26,0

34,7

26,2

Eindaflossingen 27,1 51,2

50,5

23,3

31,8

44,1

35,0

11,8

6,9

45,0

-42,4 -35,0

-35,0

-25,0

-25,0

-25,0

-25,0

-25,0

Conversies

Afdekking

-102,8 -85,1

Risicoprofiel

0,1

24,3

52,0

25,8

38,2

44,1

39,3

11,8

8,9

46,0

LVV 15%

73,8 74,9

74,0

74,3

75,3

75,8

76,4

75,8

75,5

74,7

Ter vergelijking geldt de WSW-norm van 15% van de omvang van de geraamde portefeuille per jaarultimo. Nadere analyse leidt tot de navolgende conclusies. • Het renterisico blijft binnen de gestelde jaarnormen. • De renterisico’s in 2010 zijn geheel afgedekt. Van het jaar 2011 zijn de conversies geheel afgedekt en de eindaflossingen voor ruim 50%. In 2009 kan op grond van het verleende mandaat 2009 voor het jaar 2011 nog ¤ 22 miljoen worden afgedekt. Ook voor het jaar 2012 kan nog op grond van dit mandaat voor ¤ 26 miljoen worden afgedekt. De risico’s voor de jaren na 2011 worden tot en met 2016 alsmede voor 2019 en 2023 in belangrijke mate bepaald door de eindaflossingen. In de overige jaren vormen de conversies de overhand. De conversies betreffen voornamelijk de rollover leningen. De totale portefeuille rollover leningen bedraagt per ultimo 2009 ¤ 60 miljoen. De daarmee samenhangende risico’s >

- -25,0

2023

2024

10,8

1,5

3,9

-

2,3

-

- 18,0

25,0

0,0

-

-

-

-

0,0

0,0

0,0

0,0

2,3

-

2,0

-25,0

-10,0

0,0

9,7

1,2

18,8

26,5

3,9

74,7

74,7

74,7

74,7

74,7

2025

0,0 - 74,7

2026 2027 2028

2,0

74,7 74,7 74,7

worden echter voor de volle looptijd geheel afgedekt met rente-instrumenten. • Rekening houdend met het bovenstaande, is het verstandig eindaflossingen van nieuwe leningen te laten plaatsvinden in de jaarschijven 2017, 2018 en vanaf 2020. • Daarnaast biedt het risicoprofiel ook ruimte om juist in de kortere segmenten van 1 tot 2 jaar te opereren om periodes met hogere rentes en risicospreads te overbruggen, dan wel om te profiteren van de mogelijk lage rente voor deze looptijden. Verder is van groot belang de vraag of Wonen Zuid over voldoende borgingscapaciteit beschikt om in de behoefte te voorzien. De volgende grafiek laat zien dat de bankfaciliteiten en de borgingscapaciteit WSW op basis van de kasstroomontwikkeling, binnen de planninghorizon van Wonen Zuid in haar meerjarenbegroting samen ruim voldoende zijn om in de toekomstige vermogensbehoefte te voorzien.


Behoefte vs. capaciteit (x ¤ 1.000.000)

70

60

50

40

30

20

10

0 2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2918

2019

Bruto behoefte

59,0

62,2

48,8

28,8

42,3

51,1

41,9

11,6

7,7

41,9

Borgingscapaciteit WSW

47,6

65,8

52,0

32,8

42,8

51,1

41,9

11,6

7,7

41,9

Bankfaciliteit

35,0

35,0

35,0

35,0

35,0

35,0

35,0

35,0

35,0

35,0

Benutting bankfaciliteit

11,4

7,8

4,6

0,6

-

-

-

-

-

-

Bankfaciliteit na actie

23,6

27,2

30,4

34,4

35,0

35,0

35,0

35,0

35,0

35,0

120

In onderstaande grafiek wordt de ontwikkeling van onze leenportfeuille met inbegrip van de kredietfaciliteit alsmede de mogelijke volledige benutting van het voor ons geldende faciliteringsvolume afgezet tegenover de maximale onderpandswaarde van ons bezit. Hieruit blijkt ook dan een ruime overwaarde.

Hieruit blijkt dat de borgingscapaciteit bij het WSW na realisatie van onze begroting(en) toereikend is om onze activiteiten de komende jaren te kunnen financieren. Op 1 december 2009 is met goedkeuring van de Raad van Toezicht en binnen de bandbreedte van het treasury-statuut, een nieuw mandaat verstrekt voor mogelijke acties in 2010.

Financieringscapaciteit (x ¤ 1.000.000)

900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2010

2011

2012

2013

2014

Benutting leenfaciliteit

527

534

529

530

537

Faciliteringsvolume

151

128

127

136

105

Onderpandswaarde WOZ

840

840

840

840

840

Maximaal benut

678

662

655

666

642


Raad van Toezicht

Accountantsmededeling bij volkshuisvestingsverslag

122

Rapport van feitelijke bevindingen inzake het volkshuisvestingsverslag Ingevolge uw opdracht hebben wij een aantal specifieke werkzaamheden verricht met betrekking tot het volks huisvestingsverslag, bedoeld in artikel 26, tweede lid, van het Besluit beheer sociale-huursector over het boekjaar 2009, van Stichting Wonen Zuid te Roermond. Het volkshuisvestingsverslag is opgesteld onder verantwoordelijkheid van de leiding van de toegelaten instelling. Deze rapportage bevat de uitkomsten van onze werkzaamheden. Aard en reikwijdte van de verrichte werkzaamheden Onze werkzaamheden zijn verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder Standaard 4400 ‘Opdrachten tot het verrichten van overeengekomen specifieke werkzaam heden met betrekking tot financiële informatie’. Het doel van een opdracht tot het verrichten van overeengekomen specifieke werkzaamheden is het verrichten van die werkzaamheden die wij met Stichting Wonen Zuid zijn overeengekomen en het rapporteren over de feitelijke bevindingen. Aangezien wij slechts verslag doen van feitelijke bevindingen uit hoofde van de overeengekomen werkzaamheden betekent dit dat op het in het volkshuisvestingsverslag opgenomen cijfermateriaal en toelichtingen geen accountantscontrole is toegepast en dat evenmin een beoordelingsopdracht is uitgevoerd. Dit houdt in dat aan onze rapportage geen zekerheid kan worden ontleend omtrent de getrouwheid van het in het volkshuisvestingsverslag opgenomen cijfermateriaal en toelichtingen daarop. Het is de bedoeling dat u zelf een oordeel vormt over de werkzaamheden en over de in dit rapport weergegeven bevindingen en op basis daarvan uw eigen conclusie trekt.

Wij wijzen u er op dat indien wij aanvullende werkzaamheden zouden hebben verricht of een controle- of beoordelings opdracht zouden hebben uitgevoerd, wellicht andere onderwerpen aan het licht zouden kunnen zijn gebracht die voor u van belang kunnen zijn. Verrichte werkzaamheden Wij hebben de werkzaamheden verricht volgens het controleprotocol in rubriek B van Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector. Feitelijke bevindingen Wij hebben vastgesteld dat: 1. Het volkshuisvestingsverslag een uiteenzetting geeft over de onderwerpen, genoemd in artikel 26, tweede lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, dan wel vermeldt waarom geen uiteenzetting is gegeven. 2. De in het volkshuisvestingsverslag opgenomen informatie, voor zover wij dat kunnen beoordelen, aansluit op de jaarrekening. 3. Voorts hebben wij vastgesteld dat: a. de toegelaten instelling een uiteenzetting heeft gegeven van de in artikel 26, 2e lid, onderdelen j en k, genoemde onderwerpen, danwel heeft vermeld waarom geen uiteenzetting is gegeven; b. de in het verslagjaar aan de voorraad van de toegelaten instelling toegevoegde woongelegenheden en onroerende aanhorigheden (in eigendom en in beheer) binnen het statutair vastgestelde werkgebied, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdeel a, zijn gelegen; c. de samenstelling van het bestuur en van het orgaan, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdeel b, van het Besluit beheer sociale-huursector (Raad van Toezicht), in het verslagjaar voldeed aan de statutaire bepalingen daarover, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdelen c, d en e, en tweede lid, onderdeel a, van dat besluit;

12

123

d. de toegelaten instelling de gemiddelde huurprijs per 1 juli van het verslagjaar met een niet hoger percentage heeft verhoogd, dan is toegestaan op voet van artikel 15a; e. een klachtencommissie als bedoeld in artikel 16, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector is ingesteld en dat gedurende het verslagjaar een reglement omtrent de samenstelling en werkwijze van de commissie van kracht is; f. de toegelaten instelling in het verslagjaar ten minste een maal per jaar overleg heeft gevoerd met de huurders van haar woongelegenheden of hun vertegenwoordigers, overeenkomstig artikel 17 van het Besluit beheer socialehuursector, en dat gedurende het verslagjaar een reglement omtrent dat overleg van kracht was; g. met betrekking tot de in het verslagjaar gerealiseerde nieuwe woningen (huur en koop) voorzover de kosten voor het verkrijgen in eigendom hoger zijn dan of gelijk zijn aan ¤ 200.000 per woning, een motivering is gegeven dat de werkzaamheden dienaangaande hebben bijgedragen aan de beleidsresultaten, uiteengezet in artikel 26, tweede lid, onderdelen a tot en met f; h. de toegelaten instelling een overzicht heeft gegeven van haar activiteiten en de daaraan verbonden risico’s in het verslagjaar op het gebied van beleggingen, overeenkomstig artikel 26, lid 2, onderdeel l en dat dit overzicht niet strijdig is met de jaarrekening; 4. Voorts hebben wij vastgesteld dat: a. met betrekking tot de in het verslagjaar gerealiseerde nieuwe woningen (huur en koop) binnen de verbindingen van de toegelaten instelling, voor zover de kosten van het verkrijgen in eigendom van die woningen hoger zijn dan of gelijk zijn aan ¤ 200.000 per woning, een motivering is gegeven dat de werkzaamheden dienaangaande hebben bijgedragen aan de beleidsresultaten, uiteengezet in artikel 26, tweede lid, onderdelen a tot en met f; b. de toegelaten instelling in overleg met de huurders van haar woongelegenheden of hun vertegenwoordigers een reglement heeft vastgesteld met betrekking tot de bijdragen in de kosten van verhuizing van huurders in verband met een voorgenomen renovatie dan wel sloop, bedoeld in artikel 11g, eerste en tweede lid en de vigerende MG’s, waarin in elk geval de hoogte van die bijdragen is vastgelegd.

124

Deze rapportage is uitsluitend bestemd voor u ter verantwoording aan de door de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer aangewezen bevoegde instanties aangezien anderen die niet op de hoogte zijn van het doel van de werkzaamheden de resultaten onjuist kunnen interpreteren. Wij attenderen u er derhalve op dat de rapportage niet (geheel of gedeeltelijk) aan anderen mag worden verstrekt zonder onze uitdrukkelijke toestemming vooraf. Maastricht, 15 juni 2010 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.

R.W.J.M. Dohmen RA


Jaarrekening

126

Inhoud

1 2

Balans per 31 december 2009 Winst- en Verliesrekening over 2009

128 130

3 4 5 6 7 8

Kasstroomoverzicht 2009

131

Algemene toelichting

132

Grondslagen voor waardering van activa en passiva

133

Grondslagen voor bepaling van het resultaat

137

Toelichting op de balans

141

Toelichting op de winst- en verliesrekening

151

9

Overige informatie

159

10

Accountantsverklaring

160

Bijlage 1 Kengetallen

162

Bijlage 2 Trefwoordenregister

164

127

Boekjaar ACTIVA Ref.

x € 1.000

Voorgaand boekjaar x € 1.000

Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling (On)roerende zaken ten dienste van de exploitatie Financiële vaste activa Deelnemingen Vorderingen op overige deelnemingen Leningen u/g BWS-subsidie Latente belastingvorderingen Vlottende activa Onderhanden werk Onderhanden projecten Vorderingen Debiteuren Overige vorderingen Overlopende activa Liquide middelen

128

1

7.1 7.2 7.2.1 7.2.2 7.2.3 7.2.4 7.2.5 7.3 7.3.1 7.3.2 7.4 7.4.1 7.4.2 7.4.3 7.5

557.831 7.713 4.885 0 2.881 233 2.350 9.647 11.027 2 1.853 255 1.203

544.712 11.253

570.429

22 4.668 180 2.789 2.407

15.111

14.417

11.027

0

14.417

2

0

1.888 60 3.013

3.311

4.961

12

8

599.892

590.541

5.124 561.089

10.066

Balans per 31 december 2009

Boekjaar PASSIVA Ref.

Eigen vermogen Algemene bedrijfsreserve Voorzieningen Onrendabele investeringen nieuwbouw Deelneming Latente belastingverplichtingen Langlopende schulden Leningen o/g

Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Belastingen en premies sociale verzekering Overige schulden Overlopende passiva

x € 1.000

7.6 7.6.1

93.149

7.7 7.7.1 7.7.2 7.7.3

2.783 250 4.774

7.8 7.8.1

448.351

7.9 7.9.1 7.9.2 7.9.3 7.9.4 7.9.5 7.9.6

7.012 28.124 478 853 545 13.573

Voorgaand boekjaar x € 1.000

88.744

93.149

2.586 132 3.166

7.807

459.379

448.351

7.263 13.445 351 1.359 540 13.576

50.585

36.534

599.892

590.541

88.744

5.884

459.379

Jaarrekening 2009 | 129

Boekjaar Bedrijfsopbrengsten Ref. x ¤ 1.000

Huren 8.1 Overheidsbijdragen 8.2 Verkoop onroerende en roerende zaken 8.3 Netto omzet verkoopprojecten 8.4 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf 8.5 Overige bedrijfsopbrengsten 8.6 Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa 8.7 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 8.8 Waardeveranderingen voorraden 8.9 Erfpacht Personeelslasten 8.10 Sociale lasten en pensioenlasten 8.11 Onderhoudslasten 8.12 Overige bedrijfslasten 8.13 Kostprijs van de verkoopprojecten 8.14 Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Rentebaten 8.15 Opbrengsten financiële vaste activa 8.16 Waardeveranderingen financiële vaste activa 8.16a Rentelasten 8.17 Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Belastingen 8.18 Belastinglatenties 8.18 Resultaat deelnemingen 8.19 Jaarresultaat

2 130

Voorgaand boekjaar x ¤ 1.000

69.716 39 4.905 8.872 655 598

67.898 91 10.491 2.268 719 192

84.785

81.659

8.272 8.345 0 3 9.060 2.419 15.852 10.784 8.252

8.331 2.790 69 3 8.470 2.218 15.229 10.360 2.447

62.987

49.917

21.798

31.742

75 436 (2.400) (20.996)

99 482 0 (22.090)

(1.087)

10.233

0 5.632 (140)

0 (759) (44)

4.405

9.430

Winst- en verliesrekening over 2009

Boekjaar Kasstroomoverzicht Ref. (indirecte methode) x ¤ 1.000

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Afschrijvingen op materiële vaste activa Waardeverandering materiële vaste activa Mutaties in voorzieningen Veranderingen in werkkapitaal: Mutatie in voorraden Mutatie vorderingen Mutatie kortlopende schulden Waardeveranderingen voorraden Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest Waardeveranderingen financiële vaste activa Belastingen/belastinglatenties Resultaat deelnemingen Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Mutatie financiële vaste activa Totaal kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Opname leningen Bijstorting/klim Aflossingen leningen Totaal kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie in liquide middelen

3

8.7 7.1 7.7 7.3 7.4 7.9 7.3 8.15 8.16 8.17 8.16a 8.18 8.19 7.1 7.1 7.2 7.8.2 7.8.2 7.8.2

8.282 7.050 1.923 3.388 1.650 14.051 0 511 (20.996) (2.400) 5.632 (140) (28.380) 3.708 (5.045) 34.000 0 (45.028)

21.798


31.742

8.344 1.348 4.077

17.255

13.769

(3.055) (1.094) 5.904 69

19.089 58.142

581 (22.090) 0 (759) (44)

(17.393)

(22.312)

40.749

25.023

(25.470) 3.680 (913)

(29.717)

27.900 30 (30.250)

(22.703)

(11.028)

(2.320)

4

0

1.824 47.335

Kasstroom overzicht 2009

131

4 Toelichting op de balans per 31-12-2009 en de winst- en verliesrekening 2009 4.1 Regelgeving De jaarverslaglegging door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn ondermeer specifieke modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Toelichtingen op de posten in de balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. 4.2 Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Stichting Wonen Zuid en haar groepsmaatschappijen. Als groepsmaatschappijen worden aangemerkt de maatschappijen die tot de economische eenheid van Stichting Wonen Zuid behoren en waarin, door haar zeggenschap over zakelijk en financieel beleid, beslissende invloed wordt uitgeoefend.

De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd: • Wonen Zuid Holding BV Overige deelnemingen, gewaardeerd op nettovermogens waarde Leigraaf Midden-Limburg BV (25%) Herontwikkeling Haelen Horn BV (50%) Nicolaas BV (50%) Voorts heeft Stichting Wonen Zuid naast bovengenoemde belangen de volgende verbinding: • Stichting bijzonder beheer en dienstverlening Deze verbinding komt niet in aanmerking voor consolidatie daar er geen sprake is van een economische eenheid, doch slechts sprake is van een duurzame financiële band door middel van samenwerking. 4.3 Financiële instrumenten Het gebruik van financiële instrumenten dient bij Wonen Zuid ter beperking van inherente (rente- en looptijd-) risico’s. Het gebruik van financiële instrumenten is slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde / gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen- / beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Financiële instrumenten die zijn ingezet ter dekking van activa en passiva worden gewaardeerd en gepresenteerd in samenhang met de desbetreffende activa en passiva.

Nieuwe groepsmaatschappijen worden in aanmerking genomen vanaf het tijdstip waarop invloed van betekenis op het zakelijke en het financiële beleid is verworven. Afgestoten groepsmaatschappijen worden verwerkt tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed.

132

4

Algemene toelichting

5.1 Materiële vaste activa 5.1.1 Onroerende zaken in exploitatie De investeringen in onroerende zaken worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen, of de lagere bedrijfswaarde op complexniveau. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, vermeerderd met na-investeringen. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en de direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Voorzover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. De standaard afschrijvingstermijn voor woningen bedraagt 50 jaar, terwijl op grond niet wordt afgeschreven. De onroerende zaken in exploitatie worden lineair afgeschreven, rekening houdend met een restwaarde van 50%. Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van: • bouwaard en -type; • resterende levensduur; • wijken, buurten. De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Jaarlijks vindt toetsing plaats aan de boekwaarde en de bedrijfswaarde. De toetsing geschiedt op complexniveau. Enkel duurzame waardeverminderingen worden in de afwaardering betrokken. Van duurzaamheid is sprake wanneer de bedrijfswaarde gedurende een periode van tien jaar lager is dan de boek waarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie-opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit.

5

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onder bouwde veronderstellingen die de beste schatting van het management weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2009 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 10 jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveau’s. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: • gemiddelde jaarlijkse huurverhoging 2010 1,2%, 20112014 2,24% (alle jaren incl. 0,3% huurharmonisatie) en vanaf 2015 2,25%; • jaarlijkse huurderving van 2,0%; • overheidssubsidies berekend conform BWS- subsidiesysteem; • exploitatiekosten conform financiële meerjarenbegroting; • gemiddelde jaarlijkse stijging van de variabele lasten 2010-2014 2,20% en vanaf 2015 2,75%, mede gebaseerd op de bouwkosteninflatie; • restwaarde op basis van 20% van de laatst bekende taxatiewaarde ten behoeve van de onroerendezaakbelasting; • een rekenrente van 6,00%; • de onderhoudskosten zijn gebaseerd op de actuele meerjarenonderhoudsplanning, waarbij in de laatste vijf jaar van de exploitatie gecalculeerd wordt met een zogenaamde instandhoudingsnorm. De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen deel uit van de bedrijfswaarde. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans.

Grondslagen voor waardering van activa en pasiva

133

Onroerende- en roerende zaken als centrale antenne-installaties, warmtemeters en inrichtingskosten die verrekend worden via de servicekosten, worden afgeschreven via het annuïtaire systeem. 5.1.2 Onroerende zaken in ontwikkeling Dit zijn huurcomplexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzonder waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voorts worden ingenomen grondposities onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat bouwactiviteiten zijn gestart. Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post onderhanden projecten danwel onderhanden werk, het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele deel verminderd met het verwachte verkoopresultaat in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Bij oplevering van het totale project wordt het verkoopresul-

134

taat zowel verantwoord onder de posten netto omzet verkoopprojecten/kostprijs van de verkoopprojecten als onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Daarmee wordt de economische realiteit van de transactie het best zichtbaar gemaakt. Afschrijving vindt eerst plaats plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Activa in ontwikkeling waarvan investeringsverplichtingen zijn aangegaan worden niet gekwalificeerd als actief maar als niet afgewikkelde overeenkomst. Dergelijke niet-afgewikkelde overeenkomsten worden conform RJ 212-604 niet verwerkt in de balans, doch slechts toegelicht onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. 5.1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder afrek van lineaire afschrijvingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde. 5.2 Financiële vaste activa 5.2.1 Deelnemingen Meerderheidsdeelnemingen en overige deelnemingen waar invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd op een evenredig deel van de nettovermogenswaarde volgens de laatst bekende balansen. Voor deelnemingen waarvoor onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor toepassing van deze grondslagen, wordt uitgegaan van de jaarrekening van de betreffende deelneming.

Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien in deze situatie Wonen Zuid aansprakelijk is voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening gevormd. 5.2.2 BWS-subsidie De langlopende vordering uit hoofde van de binnen het “Besluit Woninggebonden Subsidies” toegezegde bedragen wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en loopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. 5.2.3 Overige financiële vaste activa De overige financiële vaste activa die bestemd zijn om de uitoefening van de werkzaamheden van de onderneming duurzaam te dienen, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere marktwaarde. Indien er bij de verstrekking van leningen sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten laste van het resultaat gebracht. Betalingen in het kader van aan- en verkoop van financiële instrumenten, dan wel betaalde rente wegens vervroegde aflossingen worden direct en volledig ten laste van het jaarresultaat gebracht. Richtlijn 290 Financiële instrumenten Met ingang van boekjaren vanaf 1 januari 2008 is de nieuwe richtlijn “RJ 290 Financiële instrumenten” van toepassing voor ondernemingen welke de Nederlandse grondslagen toepassen. Deze richtlijn behandelt de verwerking, waardering en presentatie van financiële instrumenten. Deze nieuwe RJ 290 komt in de plaats van de in editie 2006 opgenomen RJ 290 over presentatie en toelichting en RJ 291, waarin de wettelijke bepalingen over waardering en resultaatbepaling opgenomen waren. Hedge accounting Voorwaarde voor het toepassen van hedge accounting is dat bij aanvang van de toepassing van hedge accounting voldaan is aan de voorwaarden voor hedge accounting zoals opgenomen in de RJ 290.613 (vereiste van generieke documentatie) of RJ 290.614 (vereiste van documentatie per individuele hedgerelatie). 5.3 Voorraden 5.3.1 Onderhanden Werk De projecten welke verantwoord zijn onder de post voorraden onderhanden werk hebben betrekking op onverkochte woningen uit projectontwikkeling. De waardering vindt plaats tegen uitgaafprijzen en toege rekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voor bereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen.

Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat bouwactiviteiten zijn gestart. Indien met projecten een langere tijd is gemoeid (langer dan één jaar) wordt in de waardering een op voorzichtige wijze naar evenredigheid van de stand van het project winstopslag verantwoord (percentage of completion methode). In geval van meerjarige complexe projecten wordt niet eerder winst verantwoord dan nadat een projectvoortgang is bereikt waarbij een verantwoorde inschatting van de projectwinst kan worden gemaakt. Als ondergrens geldt dat hierbij minimaal 50% van het project gereed dient te zijn. Daarnaast zal bij het bepalen van het resultaat naar rato van de voortgang maximaal 80% van de verwachte winst in de berekening worden meegenomen. Vooruitbetalingen door afnemers (termijnen) worden in aftrek gebracht op de post voorraad onderhanden werk. Termijnen die de geactiveerde kosten overtreffen worden als passiefpost onder de kortlopende schulden verwerkt. Indien verliezen voorzienbaar zijn, met inbegrip van die op opgestarte projecten waarvan de productie nog niet is begonnen, wordt een voorziening in mindering gebracht op de balanspost voorraad onderhanden werk. Indien per balansdatum de voorziening voor verliezen de geactiveerde projectkosten, verminderd met de gefactureerde termijnen overschrijdt, wordt de voorziening credit op de balans gepresenteerd. In de waardering van de voorraad onderhanden werk wordt tevens de grondwaarde opgenomen. 5.3.2 Onderhanden Projecten De projecten die verantwoord zijn onder de post onderhanden projecten hebben betrekking op woningen die niet gereed zijn, echter wel verkocht. Onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gereali seerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst). Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden. 5.4 Vorderingen 5.4.1 Debiteuren De debiteuren zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid gebaseerd op een statische benadering. 5.4.2 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas en banktegoeden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. 5.5 Voorzieningen Voorzieningen worden verantwoord voor verplichtingen en verliezen die op balansdatum afdwingbaar zijn en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat, voor zover deze verplichtingen en risico’s niet reeds als waardecorrectie op de desbetreffende actiefpost zijn verantwoord. Eveneens worden


voorzieningen gevormd voor verliezen die naar waarschijnlijkheid in de toekomst zullen worden geleden, maar die voortkomen uit risico’s die op balansdatum reeds aanwezig zijn. Voorzieningen worden opgenomen tegen nominale waarde, tenzij anders vermeld. 5.5.1 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw De voorziening voor onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het voorzienbaar verlies van onderhanden projecten indien per balansdatum deze voorziening de geactiveerde projectkosten, verminderd met eventuele vooruitgefactureerde termijnen, overschrijdt. De voorziening voor onrendabele investeringen nieuwbouw wordt per project bepaald. 5.5.2 Voorziening deelneming De voorziening deelneming betreft de negatieve nettovermogenswaarde van deelnemingen waarvoor Stichting Wonen Zuid zich aansprakelijk heeft gesteld voor de schulden van de deelneming respectievelijk zich stellig heeft voorgenomen de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen. 5.5.3 Latente belastingvorderingen en –verplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er

136

toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen en –verplichtingen binnen dezelfde fiscale eenheid worden alleen gesaldeerd indien Wonen Zuid daartoe een afdwingbaar recht heeft en het voornemen heeft om op nettobasis af te rekenen. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. 5.6 Langlopende schulden De aangetrokken leningen worden afgelost op basis van het annuïteitensysteem, volgens het dynamisch kostprijssysteem, op lineaire basis of op fixe basis. Bij de dynamische kostprijsleningen vindt geen aflossing plaats, zolang de exploitaties van de activa, welke met deze klimleningen zijn gefinancierd voorgecalculeerde exploitatie-verliezen opleveren. Gedurende deze periode worden de leningen jaarlijks met een vooraf bepaald bedrag verhoogd. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. De fixe-leningen worden ineens afgelost aan het einde van de overeengekomen looptijd. 5.7 Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven, worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.

6.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd, verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. 6.1.1 Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Projectopbrengsten en projectkosten Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winsten-verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden

6

aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. 6.1.2 Bijzondere posten Als buitengewone baten en lasten worden de baten en lasten aangemerkt die niet uit de gewone bedrijfsuitoefening van het bedrijf van de rechtspersoon voortvloeien. Tenzij deze baten en lasten van ondergeschikte betekenis zijn voor de beoordeling van het resultaat, worden zij naar aard en omvang toegelicht. Hetzelfde geldt voor de baten en lasten welke aan een ander boekjaar moeten worden toegerekend, voor zover zij niet tot de buitengewone baten en lasten zijn gerekend. 6.2 Bedrijfsopbrengsten 6.2.1 Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor de huurronde 2009 heeft de overheid besloten dat de jaarlijkse huurverhoging niet meer mag bedragen dan het inflatieniveau over het voorafgaande jaar. Voor het verslagjaar 2009 bedroeg dit maximumpercentage 2,5%. 6.2.2 Overheidsbijdragen Voor zover de overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen, is de bijdrage als gevolg van gerealiseerde woningaanpassingen berekend op grond van de beschikking geldelijke steun gehandicapten. 6.2.3 Verkoop onroerende en roerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit en grondposities). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Verder betreft het de verkoopopbrengst van roerende zaken minus de boekwaarde. 6.2.4 Verkoop nieuwbouwwoningen De post verkoop nieuwbouwwoningen betreft de projectwinst van zowel projecten welke volledig gereed zijn, als ook

Grondslagen voor bepaling van het resultaat

137

projecten waarbij minimaal 50% gereed is. Bij deze laatst genoemde projecten wordt bij het bepalen van het resultaat naar rato van de voortgang maximaal 80% van de verwachte winst in de berekening meegenomen. Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. 6.2.5 Productie ten behoeve van het eigen bedrijf Dit betreft de kostentoerekening van het eigen apparaat aan investeringen in materiële vaste activa, bouwrente, onderhoud en servicekosten. 6.3 Bedrijfslasten 6.3.1 Afschrijvingen De afschrijvingen op materiële vaste activa zijn gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode dan wel de annuïtaire methode op basis van de geschatte economische levensduur, rekening houdend met een restwaarde van 50%. Er wordt alleen afgeschreven over de historische kostprijs, eventuele waardeveranderingen hebben dus geen invloed op de afschrijvingen. Ten aanzien van de activa wordt de volgende onderverdeling gehanteerd: 1. 2. 3. 4. 5.

Grond Bouw Bouwkundige geriefsverbetering Technische installaties Ten dienste van exploitatie

6.3.2 Waardeveranderingen materiële vaste activa De waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de boekwaarde. 6.3.3 Waardeveranderingen voorraden De waardeveranderingen voorraden worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de marktwaarde ten opzichte van de boekwaarde. 6.3.4 Pensioenen Wonen Zuid heeft één pensioenregeling. Deze regeling (SPW) betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling.

De afschrijvingen per activasoort (in aantal jaren) zijn als volgt:

138

Afschrijvingsduur

Soort

Geen 50 50 of 40 25 25 25 25 of 20 8 10 10 3, 4 of 5 5

rond G Gebouwen, garages (gerekend vanaf bouwjaar), bijbehorende infra Grootschalige renovaties, bijbehorende infra Overige renovaties, bijbehorende infra Tussentijdse investeringen (TIN) = geriefsverbetering met huurverhoging (b.v. extra WC of radiator, renovatie douche/keuken/toilet, isolatieglas) Te activeren interieur (TAC) = geriefsverbetering zonder huurverhoging Tussentijdse investeringen (TIN) = geriefsverbetering met huurverhoging (b.v. aanleg complete CV install.: 25; meerprijs VR/HR combiketel: 20) Servicekosten: warmtemeters Kantoorinrichting en overige activa Inventaris Automatisering, technische apparatuur Bedrijfsauto’s

Voor de pensioenregeling betaalt Wonen Zuid op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan het pensioenfonds. Behalve de betaling van premies heeft Wonen Zuid geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Wonen Zuid heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. 6.3.5 Onderhoudslasten Onder deze post worden de kosten ten behoeve van klachten-, mutatie- en planmatig onderhoud verantwoord. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. 6.3.6 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 6.3.7 Financiële baten en lasten Het resultaat wordt gevormd door het saldo van enerzijds de betaalde rente en anderzijds de ontvangen rente. Voorts worden waardeveranderingen van en opbrengsten uit financiële activa onder deze post verantwoord. 6.3.8 Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Stichting Wonen Zuid integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming zijn specifieke bepalingen opgenomen in de VSO-2. Het fiscaal resultaat is mede bepaald op basis van de uitgangspunten van de VSO-2. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van nietaftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de geconsolideerde resultatenrekening opgenomen. 6.3.8 Financiële instrumenten Binnen het treasurybeleid van Wonen Zuid dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente

(rente- en looptijden-) risico’s. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing er van tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. De effecten opgenomen onder de financiële vaste activa en de vlottende activa, alsmede de afgeleide financiële instrumenten worden gewaardeerd tegen de reële waarde (marktwaarde). Alle overige in de balans opgenomen financiële instrumenten zijn gewaardeerd tegen de (geamortiseerde) kostprijs. Dit is de nominale waarde, tenzij anders vermeld. De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare marktwaarde is aan te wijzen, wordt de marktwaarde benaderd door deze af te leiden uit de marktwaarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, van de DCF-methode (contante waarde van kasstromen), rekening houdend met specifieke omstandigheden. Wonen Zuid past hedge accounting toe op een aantal afgeleide financiële instrumenten. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door Wonen Zuid gedocumenteerd. Door middel van een test wordt periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vastgesteld. Dit kan gebeuren door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen een subjectieve of complexe beoordeling van het management: * Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel * Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering


Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel Onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste tien jaar lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden.

Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Wonen Zuid een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2006 tot en met 2009 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen:

De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Wonen Zuid. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Wonen Zuid binnen de sector gangbare uitgangspunten.

6.4 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten.

Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is hoofdzakelijk sprake wanneer uitingen namens Wonen Zuid zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van Wonen Zuid rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

140

• het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; • de verwerking van projectontwikkelingsresultaten; • de wijze van vormen voorziening onderhoud; • de wijze van gebruikmaken fiscale faciliteiten. Dientengevolge kan de fiscale last over 2009 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan.

De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen, alsmede de ontvangen investeringssubsidies. De posten welke voortvloeien uit de stelselwijzigingen zijn opgenomen onder de post financieringsactiviteiten. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn van de aankoopprijs in aftrek gebracht.

7 Toelichting op de afzonderlijke posten van de balans 7.1 Materiële vaste activa De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:

1 januari 2009 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2009 Mutaties 2009: Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen: - gewone Waardeverminderingen Terugneming van waardeverminderingen Gecumuleerde afschrijving desinvestering Overheveling van onderhanden werk Overboeking onrendabele top Overboeking nieuwbouw huur/renovatie/grond Mutatie voorziening onrendabele top Overheveling cumulatieve verkrijgingsprijzen Overheveling cumulatieve waardeverminderingen Totaal mutaties 2009 31 december 2009 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2009

7

Onroerende zaken in exploitatie x ¤ 1.000

697.641 (152.929)

544.712

12.998 (3.945) (7.244) (6.765) 1.563 1.239 2.980 (451) 12.744 0 6.526 (6.526)

13.119 728.944 (171.113)

557.831

Onroerende (On)roerende zaken in zaken tdv ontwikkeling exploitatie x ¤ 1.000 x ¤ 1.000

16.840

Totaal x ¤ 1.000

10.372

724.853

(5.587)

(5.248)

(163.764)

11.253

5.124

561.089

10.601 0

1.801 (3.148)

25.400 (7.093)

0 (2.147) 299 0 0 451 (12.744) 0 (1.910) 1.910

(1.038) 0 0 2.146 0 0 0 0 (272) 272

(8.282) (8.912) 1.862 3.385 2.980 0 0 0 4.344 (4.344)

(3.540)

(239)

9.340

12.787

8.753

750.484

(5.074)

(3.868)

(180.055)

7.713

4.885

570.429

Toelichting op de balans

141

Actuele waarde De bedrijfswaarde van de materiële vaste activa ter exploitatie, gebaseerd op de bedrijfswaarde berekening, bedraagt ¤ 558,6 miljoen (inclusief de oorspronkelijke WSW-grondwaarde ad ¤ 84,4 miljoen). Deze waarde is berekend op basis van de uitgangspunten als vermeld bij hoofdstuk “waarderingsgrondslagen onroerende zaken in exploitatie”. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de reële waarde met ¤ 36,9 miljoen negatief gemuteerd. Voor de toelichting op deze mutatie wordt verwezen naar de toelichting op de winst- en verliesrekening.

Aangegane verplichtingen De aangegane verplichtingen, per saldo op 31-12-2009 ¤ 15,4 mio, betreffen de nieuwbouwcomplexen 19 woningen Julianastraat, 20 woningen K.Regentesselaan, 24 appartementen en 1 zorgsteunpunt Kempweg/K.Doormanstraat en 40 appartementen Stationspark allen te Roermond. In de gemeente Leudal betreft het 16 nieuwbouwwoningen Kerkpad te Horn. In Nuth betreft het de nieuwbouw van 21 nieuwbouwwoningen van het project “Ziepkoulen”. In Valkenburg a/d Geul betreft het 21 woningen van het project “Holtheym”. Verder hebben de aangegane verplichtingen voornamelijk nog betrekking op verbeteringswerkzaamheden Vrijveld te Roermond.

Desinvesteringen Dit betreft de boekwaarde van onroerende zaken in exploitatie te weten 65 woningen die in 2009 zijn verkocht alsmede de boekwaarde van 57 gesloopte woningen samen ad ¤ 2,7 miljoen. Daarnaast betreft het desinvesteringen veroorzaakt door verkoop van een kantoorlokatie (inclusief parkeerplaatsen), bedrijfsauto’s en overige zaken samen voor ¤ 1,0 miljoen.

Financiering en zekerheidsstelling De activa zijn grotendeels gefinancierd met vreemd vermogen, middels WSW-borging dan wel door overheid gegarandeerde onderhandse kapitaalmarktleningen. Per ultimo 2009 zijn er geen nadere zekerheden gesteld.

Erfpacht In 2005 stagneerde de verkoop van nieuwbouw koopprojecten in het Roermondse Veld en de Kemp. Om de verkoop de stimuleren is besloten deze projecten middels een erfpachtconstructie in de markt te zetten. Dit heeft geresulteerd in verkoop van 70 woningen met erfpacht tot en met 2009 waarvan inmiddels 6 erfpachtcontracten zijn afgelost. Ultimo 2009 zijn er nog 64 erfpachtcontracten. De erfpachtduur is 10 jaar waarna de grond en het niet betaalde deel van de canon ineens kan worden voldaan. De vordering inzake erfpacht bedraagt ultimo 2009 ¤ 2.240.000.

Verzekering Alle onroerende zaken in exploitatie zijn verzekerd tegen brand-, storm- en vliegtuigschade op basis van herbouwwaarde en met uitsluiting van onderverzekering. De kantoorpanden met bijbehorende opstallen zijn op uitgebreide basis verzekerd. Alle vervoermiddelen zijn verzekerd tegen wettelijke aanspra kelijkheid en tegen cascoschade. Bouwrente In het boekjaar is terzake van onroerende goederen in aanbouw een bedrag ad ¤ 0,4 miljoen aan bouwrente geactiveerd.

> 7.2 Financiële vaste activa 7.2.1 Deelnemingen Boekjaar x ¤ 1.000

Saldo per 1 januari Aandeel resultaat deelneming Leigraaf Midden-Limburg BV Dotatie voorziening deelneming Saldo per 31 december

Specificatie deelnemingen: • deelname in Leigraaf Midden-Limburg BV (1) • deelname in Herontwikkeling Haelen Horn BV (2) • deelname in Nicolaas BV (3)

(1) Deze deelneming betreft Leigraaf Midden-Limburg BV, een samenwerkingsverband tussen Wonen Zuid Regio Midden-Limburg BV, Wonen Limburg Participatie BV en projectontwikkelaars (3W BV en Bouwontwikkeling Jongen BV) met als doel het ontwikkelen van het gebied tussen Melick en Roermond voor woningbouw.

142


22

18

(36) 14

4 0

0

22

0 0 0

(25,00 % deelname) (50,00 % deelname) (50,00 % deelname)

(2) Deze deelneming betreft een samenwerkingsverband tussen Wonen Zuid Regio Midden Limburg BV en Bouwontwikkeling Jongen BV. Momenteel bestaan de concrete activiteiten uit het ontwikkelen van 9 woningbouwlocaties in de kernen Haelen en Horn.

Omdat het WSW afgezien heeft van overname van de aandelen zijn deze uiteindelijk om niet overgedragen aan Stichting Colonnade DuHAF Holding. De formele afhandeling heeft in 2009 plaatsgevonden.

(3) Deze deelneming betreft een samenwerkingsverband tussen Wonen Zuid Regio Parkstad BV, Grouwels/ Daelmans vastgoed CV en Emve Heerlen BV. Momenteel bestaan de concrete activiteiten uit het ontwikkelen van de woningbouwlocatie Nicolaas Beetsstraat in Heerlen.

Voor een verdere toelichting op de deelnemingen verwijzen wij naar het hoofdstuk Verbindingen van het volkshuis vestingsverslag.

Colonade DuHAF-BV In 2007 is door de algemene aandeelhoudersvergadering het besluit genomen om alle aandelen om niet over te dragen aan het WSW. >

7.2.2 Vorderingen op overige deelnemingen

Boekjaar x ¤ 1.000

Saldo per 1 januari Verstrekte lening Leigraaf Midden-Limburg BV Aflossing lening Nicolaas BV Verstrekte lening Herontwikkeling Haelen Horn BV Rentebijschrijving lening Leigraaf Midden-Limburg BV Rentebijschrijving lening Nicolaas BV Rentebijschrijving lening Herontwikkeling Haelen Horn BV Waardeverandering lening Leigraaf Midden-Limburg BV Saldo per 31 december


4.668

4.324

500 (99) 0 170 27 15 (2.400)

100 0 25 156 43 20 0

2.881

4.668

Specificatie van aan deelnemingen verstrekte leningen: • Leigraaf Midden-Limburg BV • Nicolaas BV • Herontwikkeling Haelen Horn BV • Waardeverandering lening Leigraaf Midden-Limburg BV

4.018.085 869.104 393.368 (2.400.000)

Totaal

2.880.557

Erfpacht Diversen Totaal boekjaar x ¤ 1.000 x ¤ 1.000 x ¤ 1.000

Totaal voorgaand boekjaar x ¤ 1.000

Voor een toelichting op de waardeverandering lening Leigraaf Midden-Limburg BV verwijzen wij naar de toelichting op de afzonderlijke posten van de winst- en verliesrekening deel 8.16a waardeveranderingen financiële vaste activa.

7.2.3 Leningen U/G

Saldo per 1 januari Nieuwe leningen Aflossingen Saldo per 31 december

87

93

180

689

48 (3)

43 (35)

91 (38)

104 (613)

132

101

233

180


7.2.4 BWS-subsidie

Boekjaar x ¤ 1.000

Saldo per 1 januari Rentebijschrijving Ontvangsten Saldo per 31 december


2.789

4.122

135 (574)

190 (1.523)

2.350

2.789

Deze subsidie betreft de BWS-subsidies van 29 complexen met in totaal 665 woningen die onder het BWS-regime zijn gerealiseerd. In 2008 heeft voor negen complexen met in totaal 129 woningen algehele aflossing plaatsgevonden. 7.2.5 Latente belastingvorderingen Boekjaar Voorgaand x ¤ 1.000

boekjaar x ¤ 1.000

Saldo per 1 januari 2.407 0 Dotatie: Kortlopend < 1 jaar 1.247 407 Langlopend > 1 jaar 5.993 2.000 Saldo per 31 december 9.647 2.407 Voor een uitgebreide toelichting over de gevormde latenties verwijzen wij naar hoofdstuk 9, vennootschapsbelasting. 7.3 Voorraden 7.3.1 Onderhanden werk Boekjaar Voorgaand

x ¤ 1.000

boekjaar x ¤ 1.000

Saldo per 1 januari 14.417 11.431 Bij: betaalde kosten 3.287 8.082 Af: gedeclareerde termijnen 0 (132) Bij/Af: overheveling van/naar projecten in exploitatie (2.980) 209 Af: overheveling naar onderhanden projecten (3.697) (5.078) Bij/Af: overboeking naar resultaat 0 (26) Af: waardeverandering 0 (69) Saldo per 31 december 11.027 14.417 Het betreft met name de nieuwbouwprojecten voor de verkoop: Julianastraat, Lovaniostraat, Mozartstraat en St. Plechelmusstraat alle te Roermond. Verder betreft het projecten in Horn, Neer en Nuth. Ten slotte betreft het de projecten Haanrade, Heeserveld en Straterweg alle te Parkstad. 7.3.2 Onderhanden projecten

Boekjaar x ¤ 1.000

144

Saldo per 1 januari Bij: overheveling van voorraden Af: gedeclareerde termijnen Af: overboeking betaalde kosten naar resultaat Bij: overboeking opbrengsten verkopen naar resultaat Saldo per 31 december


0 3.697 (4.281) (8.240) 8.826

0 5.078 (4.619) (2.296) 1.837

2

0

7.4 Vorderingen 7.4.1 Debiteuren

Boekjaar x ¤ 1.000

Zittende huurdebiteuren Vertrokken huurdebiteuren Overige debiteuren Af: Voorziening wegens incourantheid Totaal


1.215 752 640

1.177 663 620

2.607

2.460

(754)

(572)

1.853

1.888

Boekjaar x ¤ 1.000


7.4.2 Overige vorderingen

Gemeenten Overige vorderingen Totaal

147 108

43 17

255

60

Boekjaar x ¤ 1.000


7.4.3 Overlopende activa

Vooruitbetaalde kosten Rente en aflossing diverse leningen valuta januari Rente derivaten Opbrengsten verkopen bestaand bezit Schade-uitkeringen Rentevordering Herontwikkeling Haelen Horn BV Vennootschapsbelasting Overige overlopende posten Totaal

693 0 0 18 100 241 0 151

417 1.882 174 113 61 241 54 71

1.203

3.013

Boekjaar x ¤ 1.000


7.5 Liquide middelen

Kas Rabobank Bank Nederlandse Gemeenten SNS bank Totaal

2 4 5 1

1 1 5 1

12

8


7.6 Eigen vermogen 7.6.1 Algemene bedrijfsreserve Boekjaar Voorgaand x ¤ 1.000

Saldo per 1 januari Uit resultaatverdeling Saldo per 31 december

boekjaar x ¤ 1.000

88.744 4.405

79.314 9.430

93.149

88.744

Bij de beoordeling van het eigen vermogen is rekening gehouden met het feit dat als waarderingsgrondslag van de onroerende zaken in exploitatie is gekozen voor de historische kostprijs, dan wel een lagere bedrijfswaarde op complexniveau. Met een mogelijk hogere bedrijfswaarde wordt in het vermogen dus geen rekening gehouden. De surpluswaarde van de onroerende zaken in exploitatie op grond van bedrijfswaardeberekeningen per complex bedraagt ¤ 0,7 miljoen (zie toelichting materiële vaste activa). Ook de samenstelling van de leningenportefeuille is in dit verband van belang. De waardering in de balans geschiedt op nominale waarde. Bij waardering op rentabiliteitswaarde dient de portefeuille met ¤ 57,4 miljoen te worden afgewaardeerd (zie toelichting langlopende schulden). Wordt wel uitgegaan van hogere bedrijfswaarde en afwaardering, dan kan het eigen vermogen als volgt worden bepaald (x ¤ 1.000): Boekjaar x ¤ 1.000

Huidige stand algemene bedrijfsreserve Bij: hogere bedrijfswaarde complexen in exploitatie Bij: lagere rentabiliteitswaarde leningenportefeuille Nieuwe stand

93.149 693 57.370 151.212


88.744 24.470 * 45.462 158.676

* In verband met vergelijkingsdoeleinden aangepast.

Boekjaar x ¤ 1.000


7.7 Voorzieningen 7.7.1 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw

146

Saldo per 1 januari Mutaties: Dotatie Bestedingen Correctie voorgaande jaren Vrijval Totaal mutaties Saldo per 31 december

2.586

1.723

1.354 (1.010) 0 (147) 197

1.614 (334) (417) 0 863

2.783

2.586

7.7.2 Voorziening deelneming Boekjaar x ¤ 1.000 Saldo per 1 januari Mutaties: Dotatie Totaal mutaties Saldo per 31 december

S pecificatie voorziening deelneming: • Herontwikkeling Haelen Horn BV • Leigraaf Midden-Limburg BV •Nicolaas BV

177.828 14.145 58.206

Totaal

250.179

132

84

118 118

48 48

250

132

7.7.3 Voorziening latente belastingverplichtingen

Boekjaar x ¤ 1.000

Saldo per 1 januari Mutaties: Dotatie: Kortlopend < 1jaar Langlopend > 1 jaar Saldo per 31 december

7.8 Langlopende schulden 7.8.1 Leningen o/g

Leningen overheid/gemeenten Leningen kredietinstellingen Totaal leningen Af: aflossing leningen volgend boekjaar * Totaal

Boekjaar korter dan vijf jaar x ¤ 1.000

3.860 150.287 154.147 (1.076) 153.071



3.166

0

72 1.536

166 3.000

4.774

3.166

Boekjaar Boekjaar langer dan totaal vijf jaar x ¤ 1.000 x ¤ 1.000

501 297.537 298.038 (2.758) 295.280


4.361 447.824

5.610 457.917

452.185

463.527

(3.834)

(4.148)

448.351

459.379

* Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden aan kredietinstellingen.


7.8.2 Leningen overheid / gemeenten en kredietinstellingen

Boekjaar x ¤ 1.000

Het verloop van de leningen was als volgt: Saldo per 1 januari Ontvangsten: nieuwe leningen bijstortingen/klim Betalingen: gewone aflossingen extra aflossingen Saldo per 31 december


463.527 34.000 0 497.527 (4.148) (41.194) 452.185

466.099 27.900 30 494.029 (4.430) (26.072) 463.527

Een nadere specificatie van de schuldrestanten (in duizenden euro’s), verdeeld naar niet verstreken gedeelten van de looptijden van de leningen, alsmede naar rentepercentages, luidt als volgt :

Gemiddelde looptijd Schuldrestant Aandeel

tot 4%

8 158.664 35,1%

4-6%

6-8%

≥ 8%

Totaal

9 284.485 62,9%

10 7.943 1,8%

5 1.093 0,2%

452.185

De leningen boven 8% betreffen niet vervroegd aflosbare leningen van kredietinstellingen. De rentabiliteitswaarde van de leningenportefeuille bedraagt per 31 december 2009 ¤ 405,5 miljoen. Bij de bepaling van deze waarde is uitgegaan van een discontofactor van 6,00%. De duration van de portefeuille bedraagt 6,5 jaar.

Samenstelling leningportefeuille per 31 december 2009

295.578

300.000

250.000

Schuldrestanten x ¤ 1.000

200.000

148

150.000

100.000 60.100 41.494

50.000 5.000

6.526

MTN fixe

Lineair

43.486

0 Fixe/annuïtair Annuïtair

Rollover

Fixe

7.9 Kortlopende schulden 7.9.1 Schulden aan leveranciers Boekjaar x ¤ 1.000

7.012

7.263

7.012

7.263

Boekjaar x ¤ 1.000


Schulden aan handelscrediteuren Totaal


7.9.2 Schulden aan kredietinstellingen

Rekeningcourantkrediet ING 24.290 9.297 Aflossingsverplichting langlopende schulden komend boekjaar 3.834 4.148 Totaal 28.124 13.445 De totale kredietfaciliteit bij onze huisbankier is medio 2009 met ¤ 5 miljoen verhoogd naar ¤ 35 miljoen. 7.9.3 Schulden aan Gemeenten Boekjaar Voorgaand x ¤ 1.000

Diversen Totaal

boekjaar x ¤ 1.000

478

351

478

351

Boekjaar x ¤ 1.000


7.9.4 Belastingen en premies sociale verzekering

BTW Loonheffingen en pensioenpremies Totaal 7.9.5 Overige schulden

532 321

1.055 304

853

1.359

Boekjaar x ¤ 1.000


Nog af te rekenen service-en stookkosten Diversen Totaal

545 0

494 46

545

540


7.9.6 Overlopende passiva Boekjaar x ¤ 1.000 Niet vervallen rente leningen Huurders vooruitontvangen Huurtoeslag vooruitontvangen Aankoop grondpositie Diversen Totaal


10.638 763 215 826 1.131

11.195 666 244 0 1.471

13.573

13.576

Niet uit de balans blijkende verplichtingen Meerjarige financiële verplichtingen: Ultimo 2009 zijn er acht leningen met financiers overeengekomen voor een totaal bedrag ad ¤ 69 miljoen waarvan de storting in 2010, 2011 en 2012 zal plaatsvinden. Deze leningen zijn onder de navolgende condities overeengekomen: Hoofdsom ¤ 10 miljoen* ¤ 5 miljoen ¤ 6 miljoen ¤ 5 miljoen ¤ 10 miljoen ¤ 7 miljoen ¤ 15 miljoen ¤ 11 miljoen

Storting

looptijd

Coupon

Kredietopslag

Geldgever

13 april 2010 1 juli 2010 1 december 2010 1 april 2011 1 september 2011 30 december 2011 1 februari 2012 1 maart 2012

5 jaar fixe 50 jaar basisrente 50 jaar basisrente 50 jaar basisrente 50 jaar basisrente 50 jaar basisrente 50 jaar basisrente 50 jaar basisrente

4,120% 3,715% 3,755% 3,785% 3,805% 3,825% 3,835% 3,850%

n.v.t. 2 bp 1e jaar 4 bp 1e jaar 5 bp 1e jaar 7 bp 1e jaar 8 bp 1e jaar 9 bp 1e jaar 11 bp 1e jaar

Bank Nederlandse Gemeenten Bank Nederlandse Gemeenten Bank Nederlandse Gemeenten Bank Nederlandse Gemeenten Bank Nederlandse Gemeenten Bank Nederlandse Gemeenten Bank Nederlandse Gemeenten Bank Nederlandse Gemeenten

* Dit betreft een in 2008 afgesloten lening, welke ultimo 2008 reeds vermeld staat onder de “Niet uit de balans blijkende verplichtingen”.

Financiële instrumenten Per 31 december 2009 staan 17 contracten inzake financiële instrumenten uit, te weten 14 rente swaps en 3 caps. Op grond van ons treasurystatuut is het gebruik van derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van beperking van renterisico’s, looptijdrisico’s van onderliggende leningen danwel toekomstige financieringsbehoefte. Eind 2009 vertegenwoordigde de marktwaarde van deze derivaten een ongerealiseerd verlies van ¤ 4,9 miljoen. De tegenhangers van deze contracten zijn de overeenkomsten van geldlening waaraan ze gekoppeld zijn. Deze laten per balansdatum een tegengesteld resultaat ontstaan. Ultimo 2009 is er sprake van twee niet gekoppelde swaps. De actuele waarde van genoemde twee swaps is per ultimo 2009 evenwel positief, waardoor afwaardering niet aan de orde is.

150

Huurverplichtingen Het jaarlijks bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt in totaal ¤ 0,8 miljoen. Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw van woningen tot een bedrag van ¤ 16,9 miljoen. Activa in ontwikkeling waarvan investeringsverplichtingen zijn aangegaan worden niet gekwalificeerd als actief maar als niet afgewikkelde overeenkomst. Dergelijke niet-afgewikkelde overeenkomsten worden conform RJ 212-604 niet verwerkt in de balans, doch slechts toegelicht onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Obligo WSW Per 31 december 2009 heeft Stichting Wonen Zuid een obligo uitstaan ten bedrage van ¤ 19,2 miljoen uit hoofde van door het WSW geborgde leningen.

8 Toelichting op de afzondelijke posten van de winst-en verliesrekening 8.1 Huren Boekjaar x ¤ 1.000

Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet zijnde woningen Af: Huurderving woongelegenheden • wegens leegstand • wegens oninbaarheid Af: Huurderving overige verhuureenheden • wegens leegstand • wegens oninbaarheid Totaal huren De mutaties in de jaarhuur zijn als volgt:


boekjaar x ¤ 1.000

Algemene huurverhoging per 1 juli Nieuwbouw Verbeteringen/tussentijdse investeringen Verkoop woningen Eenmalige aanpassing huur Sloop Huurharmonisatie Effect vorig boekjaar Overig Totaal mutatie

70.031 1.662

68.296 1.448

71.693 (1.558) (299) (116) (4) (1.977)

69.744

(167) (3) (1.846)

69.716

67.898

8

871 434 59 (176) (64) (22) 215 641 (9) 1.949

De geografische onderverdeling van de nettohuuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven: Gemeente

(1.426) (250)

x ¤ 1.000

Brunssum Heerlen Kerkrade Leudal Maasgouw Nederweert Nuth Roermond Valkenburg a/d Geul Totaal

2.988 9.748 9.147 5.964 2.011 138 6.199 29.199 6.299 71.693

Toelichting op de winst- en verliesrekening

151

8.2 Overheidsbijdragen

Boekjaar x ¤ 1.000

Bijdragen op grond van woningaanpassingen Totaal overheidsbijdragen

8.3 Verkoop onroerende en roerende zaken

39

91

39

91

Boekjaar x ¤ 1.000

Opbrengsten verkopen bestaand bezit Af: boekwaarde Boekwinsten verkoop bestaand bezit Opbrengsten verkoop kantoorlokatie Af: boekwaarde Boekverlies verkoop kantoorlokatie Opbrengsten grondverkoop Af: boekwaarde Boekwinsten verkoop grond Opbrengsten verkopen roerende zaken Af: boekwaarde Boekwinsten verkoop roerende zaken Totaal verkoopresultaat



6.483 (1.598) 4.885

13.497 (3.056) 10.441

980 (992) (12)

0 0 0

5 0 5

0 0 0

48 (21) 27

94 (44) 50

4.905

10.491

De boekwinst verkoop bestaand bezit betreft de boekwinst van 65 verkochte woningen uit het bestaand bezit. In 2008 betreft dit de verkoop van 122 woningen. De gemiddelde winst bedroeg ¤ 75.154 per woning ten opzichte van ¤ 85.582 in 2008. De gemiddelde lagere winst per woning in 2009 ten opzichte van 2008 is het gevolg van meer verkochte woningen uit buurten/wijken met relatief lage verkoopprijzen in combinatie met een gemiddeld hogere boekwaarde.

8.4 Netto omzet verkoopprojecten

Boekjaar x ¤ 1.000


Opbrengst verkopen projecten derden 8.872 2.268 Totaal opbrengst verkopen projecten derden 8.872 2.268 Dit betreft de verkoopopbrengsten van de projecten Bredehof, Nassaustraat, Keulsebaan, Lovaniostraat en Mozartstraat, alle te Roermond. Verder betreft het de projecten Brachterveld te Maasbracht en Wijnbeek te Neer. De kostprijs van deze projecten bedraagt ¤ 8,25 miljoen waardoor er sprake is van een per saldo positief resultaat van ¤ 0,6 miljoen.

152

8.5 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Boekjaar Voorgaand x ¤ 1.000

boekjaar x ¤ 1.000

Geactiveerde bouwrente 396 544 Kosten werkapparaat 259 175 Totaal productie ten behoeve van het eigen bedrijf 655 719 Het gehanteerde percentage ten behoeve van de berekening van de geactiveerde bouwrente bedraagt 5,0. Voor een verdere toelichting aangaande de systematiek van berekening bouwrente verwijzen wij naar hoofdstuk 5 paragraaf 5.1.2 van deze jaarrekening.

Specificatie geactiveerde bouwrente: • Geactiveerde productie m.b.t. projecten koopwoningen • Geactiveerde productie m.b.t. projecten huurwoningen

x ¤ 1.000 25 371

Toaal Specificatie kosten werkapparaat: • doorberekening administratiekosten nieuwbouw koop- en huurwoningen • doorrekening administratiekosten service- en stookkosten • doorberekening tussentijdse investeringen • overig

396

x ¤ 1.000 90 120 48 1

Totaal

259

8.6 Overige bedrijfsopbrengsten

Boekjaar x ¤ 1.000

8.7

Doorberekende administratiekosten 64 87 Bijdrage gemeente in herstructurering 475 0 Diversen 59 105 Totaal overige bedrijfsopbrengsten 598 192 Afschrijvingen op materiële vaste activa Boekjaar Voorgaand

x ¤ 1.000


Onroerende goederen in exploitatie (On)roerende goederen tdv de exploitatie Totaal afschrijvingen

boekjaar x ¤ 1.000

7.234 1.038

7.317 1.014

8.272

8.331

Voor een toelichting omtrent de gehanteerde afschrijvingssystematiek verwijzen wij naar de grondslagen voor waardering van activa en passiva zoals beschreven in hoofdstuk 5 paragraaf 5.1.1 van deze jaarrekening.


8.8 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Boekjaar x ¤ 1.000


Afboeking onrendabele top 9.846 4.640 Terugneming onrendabele top (2.637) (3.043) Afboeking projectkosten tot fair value grondexploitatie 41 342 Afboeking kantoorpand agv impairment toets 0 272 Afboeking boekwaarde gesloopte opstal 1.095 466 Afboeking boekwaarde activa ten dienste van de exploitatie 0 113 Totaal waardeveranderingen materiële vaste activa 8.345 2.790 Voor een toelichting omtrent de wijze ter bepaling van waardeveranderingen verwijzen wij naar de grondslagen voor waardering van activa en passiva zoals beschreven in hoofdstuk 5 paragraaf 5.1.1 van deze jaarrekening. 8.9 Waardeveranderingen voorraden Boekjaar Voorgaand x ¤ 1.000

Afboeking tot fair value grondexploitatie Totaal waardeveranderingen voorraden

boekjaar x ¤ 1.000

0 0

69

8.10 Personeelslasten Boekjaar x ¤ 1.000


69

Brutoloon 7.508 7.257 Jubilea en afscheid personeel 24 20 Reiskosten 136 130 Inhuren derden 825 573 Bedrijfsopleidingen 163 189 Overige personeelslasten 404 301 Totaal personeelslasten 9.060 8.470 8.11 Sociale lasten en pensioenlasten Boekjaar Voorgaand x ¤ 1.000

154

Sociale lasten en pensioenlasten Totaal sociale lasten en pensioenlasten

2.419 2.419

boekjaar x ¤ 1.000

2.218 2.218

8.12 Onderhoudslasten Boekjaar x ¤ 1.000

Klachtenonderhoud Mutatie-onderhoud Planmatig onderhoud Totaal onderhoudslasten

4.678 3.470 7.704 15.852


4.225 2.589 8.415 15.229

8.13 Overige bedrijfslasten Boekjaar Voorgaand x ¤ 1.000

boekjaar x ¤ 1.000

Aanloopkosten nieuwe activiteiten 0 11 Contributie Aedes 108 96 Leveringen en diensten aan huurders 129 245 Verzekeringen 280 262 Kosten wijkbeheer/leefbaarheid 704 479 Oninbaarheid van huurders 226 220 Indirecte belastingen 3.537 3.487 Huisvestingskosten 1.246 1.318 Automatiseringskosten 970 859 Internet en telefonie 142 157 Kantoorkosten 316 280 Autokosten 168 166 Advieskosten 812 712 In- en externe communicatie (2009 incl. 100 jarig jubileum) 569 324 Kosten raad van toezicht 102 103 Accountantskosten 96 90 Woonruimteverdeling 213 202 Vogelaarheffing 656 688 Diversen 510 661 Totaal overige bedrijfslasten 10.784 10.360 De diverse kosten betreffen voornamelijk contributies, jaarlijkse bijdrage huurdersorganisatie, reis-, verblijf- en representatiekosten, sponsoring, kosten klachten- en VWG-commissie, kosten ondernemingsraad en overige algemene kosten. Accountantscontrole In het boekjaar en voorgaand boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: Boekjaar Voorgaand x ¤ 1.000

boekjaar x ¤ 1.000

Controle van de jaarrekening 91 85 Nagekomen last voorgaand jaar 5 0 Andere controlewerkzaamheden 0 1 Andere niet-controlediensten 0 4 Totaal 96 90 Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij Stichting Wonen Zuid en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. (accountantscontrole jaarrekening) zoals bedoeld in art.1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties) en de in rekening gebrachte honoraria van het gehele netwerk waartoe de accountantsorganisatie behoort.


8.14 Kostprijs van de verkoopprojecten Boekjaar x ¤ 1.000 Kostprijs van de verkoopprojecten 8.252 Totaal kostprijs van de verkoopprojecten 8.252 Voor een nadere toelichting op de projectlokaties zie 8.4 Netto omzet verkoopprojecten.


Financiële baten en lasten 8.15 Rentebaten

Rente vastgoedtransacties Rente rekeningcourant Totaal rentebaten

2.447

Boekjaar x ¤ 1.000

2.447


61 14

61 38

75

99

8.16 Opbrengsten financiële vaste activa Boekjaar Voorgaand x ¤ 1.000

Rente langlopende vordering BWS Rente leningen u/g Vorderingen op overige deelnemingen Totaal opbrengsten financiële vaste activa

134 89 213

190 73 219

436

482

8.16a Waardeveranderingen financiële vaste activa

Boekjaar x ¤ 1.000

Waardeverandering lening Leigraaf Midden-Limburg BV Totaal waardeveranderingen financiële vaste activa

boekjaar x ¤ 1.000

(2.400) (2.400)


0 0

Ten tijde van het opmaken van de jaarrekening van Wonen Zuid was er nog geen goedgekeurde jaarrekening van Leigraaf Midden-Limburg BV beschikbaar. Als gevolg van de economische ontwikkelingen en de mede hierdoor stagnerende afzetmarkt voor koopwoningen heeft Wonen Zuid een beoordeling uitgevoerd omtrent de mogelijkheden ten aanzien van de ontwikkeling van het plangebied Melickerveld, dat ontwikkeld wordt binnen Leigraaf Midden-Limburg BV. Op grond van de per april 2010 bekende informatie, verwachtingen en gehanteerde aannames is een waardeverandering verwerkt van ¤ 2,4 miljoen.

156

8.17 Rentelasten Boekjaar x ¤ 1.000

Rentelasten langlopende schulden Rente kasgeldleningen Overige rentelasten Provisie en kosten betalingsverkeer Waardering rente-instrument Totaal rentelasten


20.990 174 40 46 (254)

21.544 173 41 78 254

20.996

22.090

Wonen Zuid maakt gebruik van financiële instrumenten als renteswaps om meerjarige renteafspraken te maken. Deze financiële instrumenten worden normaliter gekoppeld aan rolloverleningen, waarmee sprake is van hedge-accounting hetgeen past binnen de risicomijdende attitude met betrekking tot treasury zoals vastgelegd in het treasurystatuut van Wonen Zuid. Ten aanzien van twee renteswaps is in 2009 bewust gekozen om deze op dat moment niet te koppelen aan een rolloverlening, maar financiering te laten plaatsvinden door middel van de goedkopere rekening-courantfaciliteit van de huisbankier. Door het ontbreken van deze hedge dienen de renteswaps nu volgens de nieuwe Richtlijn 290 gewaardeerd te worden tegen de marktwaarde per ultimo 2009. Aangezien de marktrente ultimo 2009 hoger was dan overeengekomen in de renteswap is afwaardering niet aan de orde.

8.18 Belastingen De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:

Boekjaar x ¤ 1.000

Acute belastinglast Latente belastingen Totaal belastingen De acute belastinglast is als volgt bepaald:


0 5.632

0 (759)

5.632

(759)

Boekjaar x ¤ 1.000


Resultaat vóór belasting Resultaat projectontwikkeling Onderhoudslasten Dotatie onderhoudsvoorziening Agio leningen en derivaten Waarderingsverschil rente-instrument Verkoopresultaat onroerende zaken Bouwrente Afschrijvingen vaste activa Waardeveranderingen materiële vaste activa Vogelaarheffing Erfpachtvorderingen Totale permanente en tijdelijke verschillen Belastbaar bedrag Fiscale verliescompensatie Belastbaar bedrag na verliescompensatie Verschuldigde winstbelasting

1.313 (10.577) (8.936) (7.435) (19) (254) 3.335 2.471 7.074 8.345 656 525 (4.815) (3.502) (8.493)

10.233 (1.511) (6.292) (11.287) 104 254 (10.491) 810 6.608 2.790 688 0 (18.327) (8.094) (399)

(11.995)

(8.493)

0

0


Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,5%. De effectieve belastingdruk bedraagt 0%. De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en door fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft ondermeer verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. In 2009 is op basis van herziene inzichten een aantal latenties feitelijk gewijzigd ten opzichte van de jaarrekening 2008. De reden van de feitelijke wijziging is gelegen in een verdere diepgang van VSO-2 waarover in het jaar 2009 de nodige verduidelijking is gekomen.

8.19 Resultaat deelnemingen Boekjaar x ¤ 1.000


Leigraaf Midden-Limburg BV (36) 4 Herontwikkeling Haelen Horn BV (82) (17) Nicolaas BV (22) (31) Totaal resultaat deelnemingen (140) (44) Het negatieve resultaat in Leigraaf Midden-Limburg BV en Nicolaas BV wordt veroorzaakt door aanloopverliezen. Het negatieve resultaat van Herontwikkeling Haelen-Horn is ontstaan door de negatieve grondexploitatie van het project Kerkstraat te Haelen. Mutatie reële waarde materiële vaste activa De reële waarde in het verslagjaar is afgenomen met een bedrag van ¤ 36,9 miljoen ten opzichte van de reële waarde ultimo het voorgaande verslagjaar. De mutatie in de reële waarde laat zich als volgt verklaren: x ¤ 1.000 Jaarresultaat • Eenmalig effect gewijzigde systematiek -23,8 * • Effect contante waarde en restant levensduur -14,4 Gevolgen van nadere inschattingen parameters • verkochte en gesloopte verhuureenheden 1,5 • in exploitatie nemen van nieuwbouwhuur 9,5 • in de huurprijscomponent 16,6 • in de onderhoudslasten -12,7 • in de overige lasten -17,1 • in de levensduur 6,9 • in de inflatie -3,4 Totaal -36,9 Rentabiliteitswaardecorrectie • invloed nieuwe leningen 17,2 • aflossingen en renteconversies -5,3 Totaal 11,9 * In 2009 heeft een éénmalige aanpassing in de systematiek ter bepaling van de bedrijfswaarde plaatsgevonden. Tot en met 2008 behelst de bedrijfswaarde de waarde van de verhuureenheden welke ultimo het verslagjaar in exploitatie zijn en de waarde van de SVB-activiteiten (nieuwbouwhuur, renovatie, sloop en verkopen) van het eerst volgend begrotingsjaar. Ingaande 2009 behelst de bedrijfswaarde enkel de waarde van de verhuureenheden in exploitatie ultimo het verslagjaar. Dit om aansluiting te verkrijgen bij de systematiek zoals deze door het merendeel van de sector alsmede de sectorinstituten (CFV & WSW) gebezigd wordt.

158

9.1 Werknemers Eind 2009 had Wonen Zuid 156 werknemers in dienst; eind 2008 was dit aantal 153.

9.2 Bestuurders en commissarissen Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van:

• bestuurder

A. van Malde 1 jan. t/m 31 dec.

Salaris Pensioenlasten Vakantiegeld Sociale lasten

• commissarissen Vergoeding voorzitter Raad van Toezicht Vergoeding lid Raad van Toezicht

9

Totaal voorgaand boekjaar

¤ 147.285 ¤ 39.840 ¤ 11.739 ¤ 7.437

¤ 141.720 ¤ 35.671 ¤ 11.281 ¤ 7.172

¤ 206.301

¤ 195.844

¤ 57.403 ¤ 12.198 ¤ 7.623

¤ 56.033

¤ 12.198 ¤ 7.623

Overige informatie

159

Verklaring betreffende de geconsolideerde jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2009 van Stichting Wonen Zuid te Roermond bestaande uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2009 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-enverliesrekening over 2009 met de toelichting gecontroleerd.

Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de geconsolideerde jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico’s van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van het bestuur De leiding van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van deze geconsolideerde jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de geconsolideerde jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn.

In die beoordeling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de gecon solideerde jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te geven over de effec tiviteit van het interne beheersingssysteem van de entiteit.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de geconsolideerde jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht en het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de geconsolideerde jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.

10 160

Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die het bestuur van de entiteit heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controleinformatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Oordeel Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Wonen Zuid per 31 december 2009 en van het resultaat over 2009 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

Accountants verklaring

Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften/en of voorschriften van regelgevende instanties Op grond van de verplichting ingevolge BBSH artikel 28, sub a melden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Voorts merken wij op dat, op grond van artikel 6 van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens, is voldaan aan de wettelijke verplichting tot vermelding van de informatie over topinkomens en dat, indien de toegelaten instelling financiële ondersteuning heeft gegeven aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04 en MG 2008-03, hiervan melding is gemaakt in de jaarrekening en het jaarverslag. Maastricht, 15 juni 2010 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.

R.W.J.M. Dohmen RA


Boekjaar

2009

Algemeen Vooroorlogse woningen Na-oorlogse woningen voor 1975 Na-oorlogse woningen na 1975 Totaal woningen in eigendom Garages, bergingen en werkplaatsen Winkels/bedrijfsruimten Parkeerplaatsen en overig Gereedgekomen huurwoningen Aangekochte huurwoningen Verkochte huurwoningen Gesloopte woningen Huurwoningen in aanbouw Balans en winst- en verliesrekening (* ¤ 1.000) Eigen vermogen Voorzieningen Netto huren Overheidsbijdragen Jaarresultaat Resultaat uit gewone bedrijfsvoering Gewone afschrijvingen Verhuur en incasso Huurachterstand in % van huren en vergoedingen Huurderving in % van huren en vergoedingen Gemiddelde netto huur per woning Gemiddelde huursomstijging in % per 1 juli Aantal mutaties Financieel Solvabiliteitsratio (EV/VV) Rente vreemd vermogen Interest coverage ratio Loan to value Rentabiliteit totaal vermogen (RTV) Rentabiliteit eigen vermogen (REV) Winstmarge in % van de omzet Cashflow in % van de omzet Liquiditeitsratio Eigen vermogen per woning Voorzieningen per woning Organisatie Aantal personen in dienst Aantal functieplaatsen

2008

1.252 7.337 5.548 14.137 1.441 68 551 98 0 65 57 101

1.252 7.386 5.524 14.162

93.149 7.807 69.716 39 4.405 (1.087) 8.272

88.744 5.884 67.898 91 9.430 10.233 8.331

1,30% 2,41% ¤ 421 2,5% 1.452

1,42% 2,75% ¤ 406 1,6% 1.304

18,7% 4,50 1,57 73,2% 3,3 4,7 6,3 18,2 0,3 ¤ 6.589 ¤ 552

17,9% 4,81 1,49 72,1% 5,5 10,6 13,9 26,2 0,5 ¤ 6.266 ¤ 415

156 149

153 146,3

1.417 67 566 46 0 122 19 122

Kengetallen

162


trefwoord

hoofdstuk

administratieve organisatie/interne controle Aedes arbeidsvoorwaarden auditcommissie Begroting beoordelen bestuursmodel bewonersgroepen calamiteiten CAO Centraal Fonds Volkshuisvesting commissie voortgang projecten communicatie deelnemingen demografische ontwikkelingen doelgroepen energie erfpacht externe controle financieel beleid fiscaliteit gehandicapten gemeenten geschillen/klachten governancecode huishoudelijk reglement huisuitzetting huurachterstand huurbeleid huurdersverenigingen huurderving huurprijsklassen woningen huurtoeslag infrastructuur integriteit interne controle jubileum kernvoorraad klanten klantonderzoeken klokkenluidersregeling koopwoning kwaliteitszorg kwartaalrapportages

2 4 8 2-3 2-3-6-9 2-3-7 2 4 6 7-8 2-3-5-9 2-3 4 9-10 5-6 5 6 5-6 2-3 9 9 5 4-6 5 2-3 2-3-8 5 5 5 2-3-4 5 5 5 6 2-3 2-3 3-5 5 4-5 6 2 6 6 2-3

trefwoord

hoofdstuk

leefbaarheid leefstijlen maatschappelijke organisaties maatschappelijke verantwoording missie mutatiegraad nieuwbouw onderhoud ondernemingsplan ondernemingsraad opleidingen prestatieafspraken primaire doelgroep Raad van Toezicht renovatie risicomanagement schuldhulpbemiddeling selectieen remuneratiecommissie senioren/ouderen sloop sociaal plan sponsoring stagiaires stakeholders starters statushouders/generaal pardonners strategisch voorraadbeleid statuten treasury veiligheid vennootschapsbelasting verbindingen verkoop visitatie Vogelaarheffing VROM werkgelegenheid Wet maatschappelijke ondersteuning wonen, welzijn en zorg woningmarktonderzoeken woningtoewijzing woningzoekenden woonwagens Waarborgfonds Sociale Woningbouw zelf aangebrachte veranderingen (ZAV)

4-6 6 5 2 1-5-7-9 5 6 6 2-3-4-8 2-3-8 3-7-8 4 5 2-3-8 6 2 4 2-3 5 6 6 6 7 2 5 5 2-3 2-3 2-3 4 9 2-3-9-10 2-6 2-3 9 2-3 5-7 5 4-5 6 5 5 5 2-3-9 2-6

Trefwoordenregister

164

Colofon Dit jaarverslag is een uitgave van Wonen Zuid

juni 2010 Ons jaarverslag verschijnt zowel in een gedrukte versie als op onze internetsite www.wonen-zuid.nl. Teksten Wonen Zuid Fotografie Peter Wijnands Photography, Herten De oude foto’s zijn een selectie uit de tentoonstelling 100 jaar wonen die Wonen Zuid in 2009 heeft georganiseerd in het kader van het 100-jarig bestaan van de corporatie. Wonen Zuid heeft haar uiterste best gedaan de rechten met betrekking tot de foto’s te regelen volgens de bepalingen van de auteurswet. Zij die desondanks menen zekere rechten te kunnen doen gelden, worden verzocht contact op te nemen met Wonen Zuid. Vormgeving Vermeulen Brand Design, Landgraaf Druk Greve Offset, Eindhoven

Wonen Zuid holding Postbus 176, 6040 AD Roermond Bezoekadres: Buitenop 9, Roermond Telefoon: (0475) 473 999 Fax: (0475) 473 998 [email protected] Wonen Zuid regio Midden-Limburg Postbus 400, 6040 AK Roermond Bezoekadres: Buitenop 9, Roermond Telefoon: (0475) 355 355 Fax: (0475) 355 200 [email protected] Wonen Zuid regio Nuth-Valkenburg Postbus 178, 6300 AD Valkenburg a/d Geul Bezoekadres: Berkelplein 216, Valkenburg a/d Geul Telefoon: (043) 604 95 00 Fax: (043) 604 95 02 [email protected] Wonen Zuid regio Parkstad Limburg Postbus 2986, 6401 DL Heerlen Bezoekadres: Geerstraat 103A, Heerlen Telefoon: (045) 573 74 75 Fax: (045) 573 74 77 [email protected]

100 jaar. wonen. 100 jaar wonen. Jaarverslag 2009 Wonen Zuid

Recommend Documents