Sectorale Structuurvisie Wonen (Woonvisie) 2013-2020
Gemeente Nuenen c.a.
Vastgesteld, 13 februari 2014 2013.01659
2
Inhoud
1-
Inleiding Leeswijzer 1.1 1.2 Proces 1.2.1 Commissienotitie 1.2.2 Platform Wonen 1.2.3 Zienswijzen 1.3 Samenvatting
2-
Kaders 2.1 Landelijk beleid 2.2 Provinciaal beleid 2.3 Regionaal beleid 2.4 Gemeentelijk beleid 2.5 Invloed van beleid op het woonbeleid van Nuenen
3-
Trends op de woningmarkt 3.1 Decentralisering beleid 3.2 Economische laagconjunctuur: nieuwe realiteit op de woningmarkt 3.3 Demografische trends 3.4 Sociaal-culturele trends Ontwikkelingen in de zorg 3.5 3.6 Vernieuwing en kwaliteit van de woningvoorraad 3. 7 Veranderende rol gemeente Gevolgen trends voor woonbeleid van Nuenen 3.8
4-
Analyse van de woningmarkt gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten 4.1 De gemeente Nuenen c.a. 4.2 Verschillende kernen, verschillende woonmilieus 4.3 Conclusies voor het woonbeleid van de gemeente Nuenen
5-
Woonvisie 5.1 Doelgroepen 5.2 Betaalbaar wonen 5.3 Verduurzaming bestaande voorraad 5.4 Toekomstbestendig woningbouwprogramma
6-
Uitvoeringsprogramma 6.1 Keuzes maken 6.2 Uitvoeringsprogramma
Bijlagen 1 Begrippenlijst SRE 2 Spelers op de woningmarkt 3 Woningbouwprogramma Nuenen 2012 -2029 4 Bestuursconvenant Stedelijk Gebied 2013 5 Prestatieafspraken
3
4
1-
Inleiding
In 2005 is de Woonvisie 2005+ van de gemeente Nuenen vastgesteld. Inmiddels zijn de tijden veranderd. Het is noodzakelijk om een nieuwe visie vast te stellen, met daarin geactualiseerde beleidsdoelen. Daarvoor zijn verschillende redenen: Per 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van kracht geworden. Dit heeft consequenties, vooral op het gebied van bestemmingsplanprocedures. Overigens is dit ook de reden dat deze visie de naam 'structuurvisie' heeft. In 2007 is de Wet maatschappelijke ondersteuning van kracht geworden. De Wmo gaat uit van regie over eigen leven. We willen dat iedereen in onze stad maximaal kan meedoen, ook mensen met een beperking. Daarbij zetten we in op een wijkgerichte benadering die zijn vruchten afwerpt. Een belangrijk doel in de Wmo is ervoor te zorgen dat ouderen en mensen met beperkingen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen, het liefst in de eigen woon- en leefomgeving. Dit vereist een goede samenhang tussen wonen, welzijn en zorg. De bevolkingsprognoses voor Nuenen zijn bijgesteld. We beschouwen woonbeleid steeds breder. Wonen gaat niet alleen over woningen, maar ook over het woon- en leefmilieu en de aanwezigheid van voorzieningen. De kredietcrisis, die eind 2008 is uitgebroken, heeft uiteraard gevolgen voor de woningmarkt. De Woonvisie 2013-2020 heet 'Sectorale Structuurvisie Wonen 2013-2020'. In dit document wordt de titel afgekort tot Woonvisie. De nieuwe Woonvisie is bedoeld om een zo actueel mogelijk woonbeleid te formuleren. De Woonvisie is op die manier richtinggevend voor al het beleid en de maatregelen die zijn gerelateerd aan het wonen. Met het vaststellen van deze Woonvisie wordt de vorige visie 'Woonvisie 2005+' ingetrokken. De visie geeft daarnaast inzicht in ontwikkelingen en trends op de (lokale) woningmarkt, en formuleert ambities voor het woonbeleid voor de periode 2013-2020. Het is geen woningbouwprogramma, zoals vroeger het volkshuisvestingsplan was. Het is een integraal plan om het wonen in Nuenen zo aangenaam en aantrekkelijk mogelijk te maken. De Woonvisie wordt het afwegingskader waarop de gemeente de kwantitatieve en kwalitatieve invulling van bouwlocaties baseert en is dus van belang voor de locaties die in de toekomst in ontwikkeling worden genomen om aan de woonbehoefte te voldoen. Tenslotte is de Woonvisie een kader voor nieuwe prestatieafspraken tussen de gemeente en de corporaties, zorginstellingen en marktpartijen. Deze partijen zijn dan ook nadrukkelijk betrokken bij het tot stand komen van de Woonvisie.
1.1 Leeswijzer Hoofdstuk 2 geeft een overzicht van bestaand beleid dat van invloed is op het woonbeleid. Van landelijk beleid tot lokaal beleid. In de laatste paragraaf van dat hoofdstuk staat wat de invloed van dit beleid is op het woonbeleid in Nuenen. In hoofdstuk 5 wordt dit vertaald in de uitgangspunten voor het woonbeleid. In hoofdstuk 3 geven we een beeld van de huidige trends en ontwikkelingen op verschillende niveaus. Ook dit hoofdstuk wordt afgesloten met een overzicht van de invloed op het
5
Nuenense woonbeleid. In hoofdstuk 4 analyseren we de huishoudensontwikkeling en woningvoorraad in Nuenen. Vervolgens worden in hoofdstuk 5 de beleidsdoelen geformuleerd. Hoofdstuk 6 is een uitvoeringsprogramma van de beleidsdoelen. De snelle lezer kan volstaan met hoofdstuk 5 en 6. Voor de verduidelijking van de diverse begrippen verwijzen wij de lezer naar de begrippenlijst van het SRE die als bijalge 1 is opgenomen in de Woonvisie. De begrippenlijst wordt jaarlijks geactualiseerd. Wanneer de begrippenlijst op cruciale onderdelen wordt aangepast, dan zal het beleid geëvalueerd moeten worden.
1.2 Proces Het doel van de Woonvisie is met name richting geven aan lokaal beleid met betrekking tot wonen, afwegingskader op basis waarvan keuzes met betrekking tot prioritering gemaakt kunnen worden en een basis voor prestatieafspraken. Bijkomend voordeel is dat met een actuele visie duidelijk gemaakt is wat de gemeente Nuenen nastreeft op het gebied van wonen voor nu en in de toekomst. Om tot een breed gedragen Woonvisie te komen is een commissienotitie gemaakt. In de notitie zijn een aantal uitgangspunten uitgezet met als doel een discussie in de raadscommissie te krijgen. Daarbij is de richting voor de Woonvisie aangegeven. 1.2.1 Commissienotitie 5 juni 2012: uitgangspunten Woonbeleid Tijdens de commissievergadering van 5 juni 2012 zijn de uitgangspunten van de Woonvisie besproken. De uitgangspunten zijn letterlijk overgenomen uit de commissienotitie, maar ter verduidelijking hier en daar tekstueel aangepast. Deze uitgangspunten zijn uitgewerkt in deze Woonvisie. Het gaat om de volgende uitgangspunten: a) aandacht voor bijzondere (sociale) doelgroepen. Dat zijn starters, senioren, mensen met een beperking, Sinti en mensen die vanwege hun inkomen bij de primaire en secundaire doelgroep behoren. (zie begrippenlijst). b) in het kader van de vergrijzing verdient het thema wonen-zorg-welzijn extra aandacht. c) regionaal de aandacht die uitgaat naar arbeidsmigranten en de zogenaamde kenniswerkers ondersteunen. d) niet alleen door toevoegingen, maar ook door aanpassingen van de bestaande voorraad moet deze voor een groot deel voor iedereen toegankelijk zijn. e) door te bouwen voor verschillende doelgroepen werken we aan een evenwichtige opbouw van de bevolking. f) duurzame verbeteringen aan de bestaande woningvoorraad moeten worden gestimuleerd. g) wonen in de kernen Nuenen, Gerwen, Nederwetten en Eeneind heeft elk een eigen karakter Tijdens de commissievergadering is positief gereageerd op de voorgestelde richting. Er is daarom besloten deze uitgangspunten verder uit te werken tot beleid in de Woonvisie. 1.2.2 Platform Wonen Tenslotte is voor het draagvlak van de marktpartijen gekozen om een Platform Wonen op te richten. Dit platform bestaat uit architecten, bouwbedrijven, corporaties en woningbouwvereniging, makelaars en zorginstanties. • Architect Pors • Architectenbureau Paul van der Putten • Tenback de Groof Architectuur en Ontwikkeling
6
• • • • • • • • •
Ban Bouw BV St. Woonbedrijf (mevr. M.A.J. Backx) WBV Helpt Elkander Bouwfonds Patrice van de Buijs Lommers Makelaars Archipel Lunetzorg Van Santvoort Makelaars Metselaars Makelaardij
Op 7 december 2012 en 15 maart 2013 is het platform bij elkaar geweest. De eerste bijeenkomst zijn de trends die van invloed zijn op de woningmarkt besproken. Tijdens de tweede bijeenkomst zijn de keuzes in het woonbeleid besproken. Opmerkingen zijn verwerkt in het concept van de ontwerp-Woonvisie. 1.2.3. Zienswijzen Daarnaast is het beleid toegelicht in de Adviesraad Sociaal Beleid en in de Woonkeur Advies Groep. Opmerkingen die gemaakt zijn en andere reacties zijn in de concepttekst verwerkt. Na besluit van 15 oktober 2013 van het college zal de ontwerp-Woonvisie 6 weken ter inzage worden gelegd. Dit op basis van afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht. Belanghebbenden krijgen de gelegenheid een zienswijze in te dienen. 1.3 Samenvatting De Woonvisie voldoet aan een behoefte aan beleid op volkshuisvestelijk gebied. De huidige Woonvisie dateert uit 2005. Vanwege de economische crisis is de woningbouw gestagneerd. Ook de doorstroming binnen de bestaande voorraad is minimaal. Daarnaast is het rijksbeleid op het gebied van wonen (Woonakkoord) en huren (gevolgen investeringscapaciteit corporaties) drastisch veranderd. Gemeenten krijgen een steeds belangrijkere regiefunctie. Rondom de decentralisaties van de WMO is nog veel onduidelijk, maar we weten wel dat ook hier een belangrijke taak bij de gemeenten zal komen te liggen. Ook binnen de gemeente Nuenen hebben veranderingen plaats gevonden. Bezuinigingen leiden tot minder capaciteit om een en ander uit te voeren, we moeten inzetten op het bestaande woningbouwprogramma en dus moeten nieuwe projecten geweerd kunnen worden en er zijn nieuwe ambities voor bijvoorbeeld duurzaamheid. Daarom is het belangrijk de volkshuisvestelijke prioriteiten van de gemeente Nuenen binnen deze kaders en de huidige omstandigheden weer te geven in een actuele Woonvisie. Op basis van deze kaders kunnen de komende jaren keuzes gemaakt worden voor deze klem zittende woningmarkt. In de Woonvisie, (Sectorale Structuurvisie Wonen 2013) hebben we de volgende uitgangspunten geformuleerd: - Inspelen op de trends: a) decentralisering beleid b) economisch laagconjunctuur is nieuwe realiteit c) demografie: Nuenen groeit tot 2017 ontgroening en vergrijzing huishoudensverdunning
7
d) wonen - zorg - welzijn digitalisering en Domotica woningen WMO kanteling Verdergaander extramuralisering e) kwaliteit bestaande voorraad o.a. duurzaamheid - Beleid voor de doelgroepen Starters, ouderen, zorgbehoevenden, Sinti, Arbeidsmigranten - Betaalbaar Wonen Afspraken met Helpt Elkander en Woonbedrijf Het woningbouwprogramma is een onderdeel van de Woonvisie, maar is volgend op de beleidskeuzen. Dat betekent dat bij de beleidskeuzen wel rekening gehouden moet worden met de prioritering van de verschillende projecten. Bovendien is er een afwegingskader opgenomen ten behoeve van het beoordelen van nieuwe projecten. De Woonvisie is voorzien van een uitvoeringsprogramma.
8
2-
Kaders
Er spelen veel factoren een rol als het gaat om wonen. Dit hoofdstuk bevat een kort overzicht van vigerend beleid voor zover dat van invloed is op de gemeentelijke Woonvisie. In de laatste paragraaf staat welke invloed dit heeft op het wonen in de gemeente Nuenen.
2.1 Landelijk beleid Binnen de rijksoverheid is het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, met het departement Wonen belangrijk voor deze Woonvisie. Het ministerie zet momenteel onder andere in op de maatschappelijke verantwoordelijkheid van woningcorporaties en de veiligheid van de leefomgeving. Het ministerie is daarnaast een belangrijke financier van de verstedelijkingsopgave. Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting (november 2010) Op grond van deze regeling, die op 1 januari 2011 in werking is getreden, moeten vrijkomende sociale huurwoningen voor minimaal 90% worden toegewezen aan huishoudens met een (belastbaar) verzamelinkomen tot€ 33.614,- (prijspeil 2011). De overige woningen (maximaal 10%) worden toegewezen aan urgente woningzoekenden. De Tweede Kamer heeft in juni 2011 een motie aangenomen om de inkomensgrens voor ouderen, mensen met een zorgindicatie en mensen met een beperking te verhogen naar € 38.000,-. Dit omdat deze doelgroepen als gevolg van de€ 33.614- grens niet meer voor een sociale huurwoning in aanmerking komen, maar ook niet terecht kunnen in een vrije sector huurwoning of in een koopwoning. Hiermee ontstaat een middengroep die een specifieke woonbehoefte heeft. De middengroep heeft als gemeenschappelijke deler het verzamelinkomen, tussen€ 33.614,- en€ 43.000,Deze groep zal met name op zoek gaan naar een voor hen betaalbare huurwoning in de vrije sector omdat kopen voor hen niet haalbaar is. Woonvisie ljuli 2011) Deze Woonvisie bevat de integrale visie van het kabinet op de woningmarkt. Het kabinet kiest in deze Woonvisie voor een woningmarkt met meer marktwerking. De volgende doelstellingen zijn opgenomen: • Vergroten van de koopsector Vanwege de toenemende vraag naar eigenwoningbezit wil het kabinet het aantal koopwoningen vergroten door de hypotheekrenteaftrek ongemoeid te laten. In het woonakkoord van februari 2013 wordt de hypotheekrente aftrek echter toch beperkt. De tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting (van 6% naar 2%) wordt omgezet naar permanent. Daarnaast krijgen huurders van corporatiewoningen het recht om hun woning voor een redelijke prijs te kopen. • Verkleinen van de sociale huursector Het aantal corporatiewoningen kan worden verkleind door verkoop van huurwoningen. Daarnaast kunnen de huurprijzen extra worden verhoogd voor huishoudens met een hoog inkomen en kan in schaarstegebieden (waaronder de SRE-regio) het aantal huurpunten worden verhoogd. Ten slotte zal in de wijziging van de Woningwet worden geregeld dat de corporaties activiteiten die niet tot hun kerntaken behoren, moeten scheiden van hun sociale taken waarvoor zij staatssteun ontvangen.
Met de Woonvisie wil het kabinet het vertrouwen op de woningmarkt versterken en de doorstroming voor huurders en kopers bevorderen. De beleidsagenda van de Woonvisie van het Rijk zal de komende jaren de volgende drie hoofdlijnen bevatten:
9
• • •
Het verbeteren van de aansluiting tussen vraag en aanbod op de huur- en koopmarkt; Het verbeteren van de condities voor investeringen op de woningmarkt; Het verbeteren van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving in dorpen en steden.
Woonakkoord 2013 Het kabinet heeft op 13 februari 2013 een akkoord bereikt over de maatregelen over de woningmarkt. Huren: De geplande huurverhogingen van 6,5 % zijn van de baan. De huren zullen wel afhankelijk van het inkomen gaan stijgen maar minder hard dan oorspronkelijk de bedoeling was. • Voor huishoudens met een inkomen tot€ 33.000 stijgt de huur met maximaal 1,5 % plus inflatie; • Huishoudens met een inkomen tussen€ 33.000 en€ 43.000 zullen de huur met maximaal 2 % plus inflatie zien stijgen; • Wie meer verdient dan € 43.000 kan een huurverhoging verwachten van maximaal 4 % plus inflatie; Informatie over het inkomen van de huurders zal niet bij de verhuurders komen. De belastingdienst zal de verhuurder informeren over welke categorie de huurder valt en hoe hoog de verhoging mag zijn. Ook wordt het mogelijk dat huurders met een verlaging van het inkomen een huurverlaging krijgen. Dat wil zeggen, eerdere huurverhoging wordt dan terug gedraaid. De verhuurdersheffing die de woningbouwcorporaties moeten gaan betalen is een maatregel met name om het gat in de rijksbegroting verder te dichten. Deze heffing is in het akkoord verlaagd van maximaal 2 miljard naar 1,75 miljard euro. De hoogte van de huur wordt niet gekoppeld aan de WOZ-waarde, zoals het kabinet aanvankelijk van plan was. Punten bepalen de huur. Kopen: Alleen de rente van hypotheken die annuïtair of lineair worden afgelost zijn aftrekbaar bij de belasting. Wel komt er een mogelijkheid om een tweede lening af te sluiten tot maximaal de helft van de woningwaarde. Deze lening betaalt dan de rente en kan in maximaal 35 jaar worden afgelost, in plaats van 30 jaar. Voordeel van deze maatregel is vooral voor starters in het begin van de looptijd van de hypotheek. Maar uiteindelijk kost het meer omdat de rente van deze tweede lening niet aftrekbaar is. Daarnaast komt er een fonds voor startersleningen waar niet 20 miljoen, maar 50 miljoen naartoe gaat. Bouwsector: Om de bouwsector in deze zware economische tijd te ondersteunen is er een tijdelijke verlaging van de btw op renovaties en verbouwingen: was 21 procent, wordt 6 procent. Per 1 maart 2013 voor de periode van één jaar. Tenslotte komt er een investeringsfonds voor energiebesparende maatregelen waar 150 miljoen in gestoken wordt. Het idee is dat dit fonds door de markt verder wordt aangevuld tot 600 miljoen. De helft van het fonds is geoormerkt voor sociale woningbouw en de andere helft voor woningen in de particuliere sector. Het ombouwen van leegstaande kantoorruimte tot woningen wordt gestimuleerd. Woningwet (Wet van 29 augustus 1991 tot herziening van de Woningwet) De Woningwet geeft voorschriften over het bouwen, de staat van bestaande bouwwerken en standplaatsen, het gebruik, het slopen, de welstand en de volkshuisvesting. Nadat er meer dan tien jaar over is gesproken, nam de Tweede Kamer op 5 juli 2012 een historisch besluit en stemde zij unaniem in met de herziening van de Woningwet. Er is een
10
groot aantal amendementen ingediend. Het wetsvoorstel ligt nu ter behandeling in de Eerste Kamer. Het werkdomein van woningcorporaties blijft gehandhaafd. Corporaties mogen zich met de nieuwe wet blijven inzetten voor iedereen die hulp nodig heeft op de woningmarkt. Dat sluit aan bij onze ambitie: zorgen voor voldoende, goede, betaalbare woningen in prettige wijken. En met partners werken aan (gebouwen voor) maatschappelijke voorzieningen als scholen en gezondheidscentra. Er blijft staatssteun beschikbaar voor de activiteiten aangemerkt als Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB). Concreet betekent het dat corporaties voor de financiering van dit type activiteiten borging kunnen krijgen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). In het niet-DAEB-gebied kunnen corporaties hun rol blijven spelen (zonder staatssteun/borging van het WSW). Zij kunnen duurdere huur- en koopwoningen bouwen voor de huisvesting van middeninkomens en vastgoed bouwen voor maatschappelijke voorzieningen. Corporaties moeten een administratieve scheiding aanbrengen tussen taken die zij met staatssteun uitvoeren en activiteiten zonder staatssteun. Een woonvisie is voor corporaties, gemeenten en provincies de basis voor samenwerking. En het uitgangspunt voor concrete prestatieafspraken tussen (samenwerkende) corporaties en gemeenten. Het wetsvoorstel voorziet weliswaar niet in de verplichting voor gemeenten om een woonvisie te hanteren, maar stelt wel dat bij het ontbreken van een woonvisie de corporatie niet in overleg hoeft te treden met de gemeente. Dit is een terechte toevoeging: daar waar van de corporatie wordt verwacht dat zij zich voegen naar de gemeentelijke kaders mag tenminste worden verwacht dat deze kaders kenbaar en helder zijn.
Huisvestingswet (1juli1993) Regelt het op peil houden en zo eerlijk mogelijk verdelen van betaalbare woningen. Het voorstel voor de Huisvestingswet 2012 vervangt de Huisvestingswet die op 1 juli 1993 in werking is getreden. Deze nieuwe Huisvestingswet biedt gemeenten een instrumentarium om in te grijpen in de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Hiermee kunnen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte bestreden worden en kan de leefbaarheid bevorderd worden. De verdringing op de woningmarkt die voortkomt uit de onrechtvaardige en onevenwichtige effecten van schaarste kan in tijd (woningzoekenden staan lang op een wachtlijst voor een woning) of in ruimte (segregatie op de woningmarkt) voorkomen. Er zijn drie categorieën schaarste te onderscheiden: schaarste aan goedkope woonruimte in het algemeen, schaarste aan woonruimte met specifieke voorzieningen (bijvoorbeeld voor ouderen of gehandicapten) en schaarste aan woonruimte voor de eigen inwoners van een gemeente (in gebieden zonder nieuwbouwmogelijkheden). De sturing via een gemeentelijk huisvestingsverordening moet zich beperken tot die gebieden, woningtypen en prijsklassen waar de schaarste betrekking op heeft. Dit kan zijn buurt, wijk, stadsdeel, stad of gemeente.
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte van 13 maart 2012 schetst het Rijk ambities van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor Nederland in 2040. De economische ontwikkeling van Nederland concentreert zich steeds meer in stedelijke regio's omdat daar de meeste bedrijven en sectoren zijn gevestigd, het arbeidspotentieel het grootst is en kennis wordt ontwikkeld (onderzoek en onderwijs). Ruimtelijk kenmerken deze stedelijke regio's in Nederland zich door een open structuur, (relatieve) kleinschaligheid en
11
(internationaal gezien) lage dichtheden in interactie met hoogwaardige en toegankelijke landelijke en cultuurhistorische gebieden. Belangrijke innovatieve economische sectoren voor Nederland op Europees en mondiaal niveau bevinden zich in stedelijke regio's: Water, Agro & Food, Tuinbouw en Uitgangsmaterialen, High Tech Systemen en Materialen, Life Sciences & Health, Chemie, Energie, Logistiek en Creatieve Industrie. Ook de aanwezigheid van hoofdkantoren is belangrijk voor de positie van Nederland. Belangrijke knooppunten in het netwerk van internationale verbindingen van de stedelijke regio's zijn de Mainports Rotterdam en Schiphol, de Amsterdamse havens en de Brainport Zuidoost-Nederland. In 2040 behoort Nederland tot de top 10 van meest concurrerende economieën van de wereld met een kwalitatief hoogwaardig vestigingsklimaat voor bedrijven en kenniswerkers door een goede ruimtelijke economische structuur. Dit betekent onder andere een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor internationale bedrijven en een economische ontwikkeling die de concurrentiekracht versterkt, waarbij sterke stedelijke regio's nodig zijn met een goede 'quality of life', optimale bereikbaarheid en goede (logistieke) verbindingen met Europa en de wereld. De Structuurvisie onderstreept het belang van de Brainport regio en geeft aan dat gebiedsontwikkelingen ten behoeve van het vestigingsklimaat, woonklimaat en leefbaarheid in deze regio ondersteund zullen worden.
Bro en de Handreiking Ladder voor duurzame verstedelijking ministerie l&M Met het in werking treden van het Barre (Besluit algemene regels ruimtelijke ordening inwerkingtreding 1 oktober 2012), heeft er ook een wijziging plaatsgevonden van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de Bro is opgenomen dat gemeenten en provincies verplicht zijn om in de toelichting van een ruimtelijk besluit de zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking' op te nemen, wanneer een zodanig ruimtelijk besluit een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. In de Handreiking kan de uitleg worden gevolgd over het toetsingskader van de Bro. Wet Maatschappelijke Ondersteuning De Wet Maatschappelijke Ondersteuning van 29 juni 2006 (Wmo) regelt dat mensen met een beperking ondersteuning kunnen krijgen. Het kan gaan om ouderen, gehandicapten of mensen met psychische problemen. Zij krijgen bijvoorbeeld huishoudelijke hulp of een rolstoel. Dankzij de Wmo kunnen zij meedoen in de maatschappij en zo veel mogelijk zelfstandig blijven wonen. Daarbij hoort ook het bevorderen van de sociale samenhang in en leefbaarheid van dorpen, wijken en buurten. Gemeenten voeren de Wmo uit. Elke gemeente legt daarbij andere accenten. Algemene Wet Bijzondere Zorgrisico's (AWBZ) De AWBZ is op 1 januari 1968 ingegaan. In 2003, 2007 en 2009 zijn er wijzigingen op de wet gekomen. Begeleiding in de AWBZ is bedoeld om de zelfredzaamheid van personen te bevorderen, te behouden of te compenseren, zodat een verblijf in een instelling zo lang mogelijk wordt uitgesteld. Zowel individuele begeleiding, als begeleiding in groepsverband vallen hieronder. De activiteiten die nu in de AWBZ worden geleverd zijn zeer divers. Een aantal voorbeelden met relatie tot wonen: • Woonbegeleiding; • Praktische pedagogische thuishulp en gezinsondersteuning (PPG); • Thuisbegeleiding; • Activerende psychiatrische thuiszorg;
12
• Begeleiding rehabilitatietrajecten verslaafden; • Ontmoetingsgroepen. Het rijk heeft plannen om de AWBZ ingrijpend te hervormen in het kader van de bezuinigingen. Alleen de zwaarste, langdurige zorg wordt dan nog vergoed uit de AWBZ. Lichtere vormen van zorg uit de AWBZ zal naar gemeenten gaan. Gemeenten moeten gaan zorgen voor de begeleiding en persoonlijke verzorging aan huis. Huishoudelijke hulp wordt alleen nog door de gemeente betaald al het inkomen laag is.
2.2 Provinciaal beleid De provincie Noord-Brabant is nauw betrokken bij de actualisatie van de woningbouw in de provincie. Zij zijn betrokken bij de regionale samenwerking en bijvoorbeeld de regionale woningbouwprogramma's moeten worden vastgesteld door de provincie. Een en ander is hiervoor vastgelegd in de Verordening ruimte. Basis voor de regionale afspraken zijn de bevolkingsprognoses die elke drie jaar worden geactualiseerd. Verordening ruimte, 2012 In de Verordening is onder meer vastgelegd dat het maken van kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwafspraken één van de taken van het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO) is. Op grond van de Verordening ruimte worden jaarlijks afspraken gemaakt. Het gaat om de regionale woningbouwprogramma's en de Regionale Agenda Wonen. De provincie vertaald in deel B van de Regionale Agenda Wonen de uitdagingen met betrekking tot provinciaal beleid op wonen. Deze uitdagingen zijn: • de aansluiting van vraag en aanbod op de regionale woningmarkt (appartementen, prijsontwikkeling koop en huur, particulier opdrachtgeverschap, wonen met zorg en welzijn en huisvesting arbeidsmigranten); • tijdig inspelen op de demografische omslag (Prognose, actualisering 2011); • flexibel, gedifferentieerd en kleinschalig bouwen en plannen; • stimuleringsregelingen. Deze afspraken worden in het RRO vastgesteld. De bevolkings- en woningbehoeftenprognose Noord-Brabant (actualisering 2011) De basis voor de afspraken in het Regionale woningbouwprogramma en de Regionale Agenda Wonen is de provinciale bevolkingsprognose. De voorspellingen in de actualisatie van 2011 zijn gematigd positief voor de gemeente Nuenen. Er wordt een groei van de bevolking met 106.000 personen verwacht. Duidelijke trend is wel de vergrijzing. Vanaf 2040 wordt er demografische krimp verwacht. In eerste instantie zal het aantal huishoudens niet even snel dalen: huishoudens worden kleiner. Leegstand kan een gevolg zijn. Dit wordt verder uitgewekt in hoofdstuk 3, de Trends en hoofdstuk 4 Analyse van de woningmarkt.
2.3 Regionaal beleid De gemeente Nuenen is onderdeel van het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven en valt in de subregio Stedelijk Gebied Eindhoven. Regionaal streven we naar een ontspannen en evenwichtige woningmarkt. Betaalbaarheid van het wonen is daarbij van belang. Sociaalculturele ontwikkelingen zijn essentieel voor een hoogwaardige leefomgeving. Duurzaamheid wordt gezien als een integraal onderdeel van de verschillende beleidsthema's. Regionale Agenda Wonen Op 1 februari 2012 is de Regionale Agenda Wonen vastgesteld. Deze Regionale Agenda bestaat uit twee delen.
13
Deel Ais specifiek gericht op de SRE-regio. In deel A komt het volgende aan de orde: 1) Actualisering van de woningbouwafspraken. 2) De plancapaciteit in relatie tot het woningbouwprogramma. 3) Regiospecifieke thema's die voor deze regio van belang zijn. Onder deze thema's vallen: - de huisvesting van arbeidsmigranten en kenniswerkers; - evenwicht sterke steden en vitaal platteland; - duurzaam transformeren en vernieuwen van de bestaande voorraad. Deze drie onderwerpen zijn als zodanig in de Regionale Woonvisie gevat. Deel Bis algemeen van aard, op heel Brabant gericht met onderwerpen die overal actueel zijn. Het gaat om: - de aansluiting van vraag en aanbod op de regionale woningmarkt (appartementen, prijsontwikkeling koop en huur, particulier opdrachtgeverschap, wonen met zorg en welzijn en huisvesting arbeidsmigranten); • tijdig inspelen op de demografische omslag (Prognose, actualisering 2011); • flexibel, gedifferentieerd en kleinschalig bouwen en plannen; • stimuleringsregelingen.
Regionale Woonvisie Onder het motto "Lokaal doen, wat lokaal kan" richt de Regionale Woonvisie opgesteld door SRE zich op drie uitdagingen die de 21 regiogemeenten gezamenlijk kunnen en moeten oppakken: 1) Oog voor kenniswerkers en lage-lonen-arbeidsmigranten; Uit onderzoek is gebleken dat kenniswerkers geen specifieke woonwensen hebben en bij de reguliere woningmarkt horen. Maar we (SRE gemeenten) willen graag deze medewerkers aan de regio binden met het oog op de Brainport ambities en we zullen ons daarom beter moeten profileren. Hoe dit moet gebeuren wordt momenteel uitgewerkt door een regionale werkgroep. De aanwezigheid van lage-lonen-arbeidsmigranten is een permanente, tijdelijke behoefte. Dit betekent dat de verschillende migranten een tijdelijke behoefte hebben, maar dat er structureel een groep migranten in de regio aanwezig is. Dit geldt met name voor de arbeidsmigranten die werkzaam zijn in sectoren die niet seizoensgebonden zijn. Dit vraagstuk vraagt een andere, meer positieve benadering dan het tot nog toe heeft gehad. 2) Naar een nieuw evenwicht van sterke steden en een vitaal landelijk gebied; Door demografische ontwikkelingen (groeiende regio met enkele krimpende gemeenten, vergrijzing en toename kleine huishoudens) en door de gevolgen van de economische crisis verandert de toekomstige vraag op de woningmarkt structureel. Uitdagingen moeten op een andere manier benaderd worden en initiatieven van onder af moeten worden gesteund en tot voorbeeld verheven. 3) Duurzaam vernieuwen en transformeren van de bestaande voorraad. Deze uitdaging heeft betrekking op de bestaande voorraad. Dit is de grootste regionale opgave de komende jaren. Het gaat om transformatie van de bestaande voorraad (verduurzamen bijvoorbeeld), het energievraagstuk en het herbestemmen van kantoor- en werklocaties. Nieuwbouw zal zich primair gaan richten op het kleinschalig toevoegen van goede kwaliteit (in plaats van kwantiteit) aan de bestaande voorraad, passend bij de bestaande kwaliteit en identiteit van de steden en dorpen. Bestaande gebruikers worden meer en meer betrokken en organiseren steeds meer hun eigen proces.
14
De samenhang van stedelijke en landelijke gebieden vormt dé basiskwaliteit van Zuid-Oost Brabant. Elk gebied heeft geheel eigen, specifieke woon- en leefkwaliteiten. Bestuursconvenant Stedelijk Gebied 2013 De samenwerkende gemeenten in het Stedelijke Gebied (Eindhoven, Helmond en randgemeenten) hebben hierover op 9 maart 2005 het convenant 'bestuurlijke samenwerking stedelijk gebied Eindhoven' 2005-2030 ondertekend. Hierin zijn afspraken gemaakt over woningbouw, bedrijventerreinen en een financieringsfonds. Kort gezegd zijn de afspraken voor wonen gericht op het bouwen van 10.000 woningen uit de behoefte van Eindhoven in de periode 2010-2030. De gemaakte afspraken zijn niet vrijblijvend. Wanneer gemeenten de gemaakte afspraken niet na komen, kunnen er sancties worden geheven. In de huidige tijd bleken dat geen werkbare afspraken meer. Daarom is het convenant herijkt. Met name de doelstelling om de regionale scheefheid tussen de steden en de randgemeenten in de verdeling van sociale woningbouw terug te dringen is hierin verder uitgewerkt. Alle raden hebben inmiddels ingestemd met het nieuwe convenant. Het Bestuursconvenant Stedelijk Gebied zal op 1 januari 2014 in werking treden. In dit convenant zijn afspraken gemaakt over: • het huisvesten van de eigen sociale voorraad plus de ambitie van 15% uit het oude BSGE(BOR)-convenant. Het op peil houden van de eigen (bestaande) sociale voorraad wordt jaarlijks gemonitord door het opstellen van een notitie over Sociale voorraad; • afstemming van de woonruimteverdeling door onder meer eenvoudig en eenduidig overzicht van het aanbod op een centrale website; • het streven naar een meer evenwichtige verdeling van de woonruimte voor bijzondere doelgroepen; • majeure woningbouwprojecten worden gezamenlijk geprioriteerd en gefaseerd; • afstemming sociale grondprijsmethodiek. Het ondertekende convenant is terug te vinden in bijlage 4. Regionaal woningbouwprogramma In 2009 werd geconstateerd dat de economische crisis een dramatisch effect heeft op de woningbouwprogramma's. Er werd daarom door de gemeenten gepleit voor een realistischer en flexibeler programma. De aantallen werden naast de prognose van de provincie gelegd en zijn naar beneden bijgesteld. Voor de periode van 2012-2022 mag de gemeente Nuenen 1398 woningen bouwen. Over het aandeel voor sociaal wordt nog gesproken in relatie tot de nieuwe convenantafspraken. Dit regionaal woningbouwprogramma wordt jaarlijks opnieuw herijkt en vastgesteld. Regionaal Woningmarktonderzoek De SRE houdt zich voor de regio bezig met diverse onderzoeken met betrekking tot de woningmarkt. Bijvoorbeeld het onderzoek naar "Daadwerkelijk verhuisgedrag" (23 mei 2011) en het "Regionaal Woonbehoefteonderzoek" (29 maart 2012). De conclusies uit deze onderzoeken vormen de basis voor onderdelen van hoofdstuk 4. Daarnaast wordt er jaarlijks de Monitor Wonen uitgegeven. De Monitor Wonen (september 2011) geeft inzicht in de ontwikkelingen op het gebied van (samenstelling van) de bevolking en woningvoorraad in de regio. Ook de voortgang van afspraken (o.a. Regionaal Woningbouw Programma) worden besproken.
15
Regionaal Convenant GPR Gebouw (kwalitatieve toets) In 2010 heeft de gemeente Nuenen het Regionaal Convenant GPR Gebouw ondertekend. Ambitie: alle nieuwbouwprojecten voldoen aan een ambitie van minimaal 7 in GPR Gebouw. Het gaat om de pijlers: • Energie • Milieu • Gezondheid • Gebruikskwaliteit • Toekomstwaarde De afspraken op een aantal pijlers zijn inmiddels ingehaald door het Bouwbesluit. Daarnaast is de betrokkenheid van het SRE bij het convenant geheel verdwenen.
2.4
Gemeentelijk beleid Toekomstvisie 2020 (2006) Samenvatting toekomstvisie 2020: • Nuenen is een belangrijk onderdeel van de sterke regio rond Eindhoven. • Nuenen is ook in 2020 een groene woongemeente. • Nuenen blijft een kleinschalig dorp met cultuurhistorische waarde en de kerkdorpen houden hun eigen karakter. • Het behoud van (de regie over) het buitengebied met de daarin liggende natuurgebieden als groene longen in het gebied tussen Eindhoven en Helmond. • In Nuenen zijn de maatschappelijke voorzieningen en de sociale cohesie(= de gemeenschapszin) tussen de inwoners bovengemiddeld. • De leefbaarheid, veiligheid en tevredenheid van de bewoners en bedrijven in Nuenen zijn groot. • Nuenen biedt een goed vestigingsklimaat voor kleine en middelgrootte bedrijven. • De Nuenense groeiopdracht tot zo'n 30.000 inwoners moet aansluiten op de huidige waarden van de gemeente. • Nuenen is en blijft goed bereikbaar en streeft duurzaamheid, dus zuinig ruimtegebruik en milieubewustzijn, na. • De inwoners en dus de gemeente zijn zelfbewust en trots op Nuenen en dragen dit uit. Actiepunten: Versterking van de woonfunctie door: • bouw van in totaal 3.245 woningen tot 2030 voor alle doelgroepen inclusief Sinti • waarvan door herstructurering en gebruik inbreidingslocaties ruim 900 woningen • ontwikkeling van Nuenen-west met circa 2.300 woningen, compact gebouwd • groei van de bevolking tot circa 30.000 in 2030. De toekomstvisie van de gemeente Nuenen geeft de doelstellingen weer tot het jaar 2020. Let wel, de doelstellingen komen uit 2006 en zijn duidelijk aan een actualisatie toe. Structuurvisie gemeente Nuenen De structuurvisie van de gemeente Nuenen bevat de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid van de gemeente Nuenen. De structuurvisie staat daarom aan de basis van het gemeentelijk ruimtelijk beleid. De structuurvisie bestaat uit twee delen. In deel A, het Ruimtelijk Casco, is een analyse van de bestaande situatie opgenomen, de visie op hoofdlijnen en de beleidscontext. Deel Ais op 1 september 2009 vastgesteld. De
16
gemeente Nuenen ziet zichzelf als een bijzondere woongemeente midden in het groen. Het landelijke en dorpse karakter is dierbaar. De gemeente richt zich voor wat betreft ontwikkeling op het versterken van het groene middengebied. Nuenen-West is de belangrijkste zoeklocatie voor uitbreiding. Deel B is vastgesteld op 23 juni 201 O en behelst het projectenplan. Dit is de vertaling van de ambities naar verschillende plannen en projecten. Structuurvisie Gerwen (vastgesteld 29 maart 2012) De aanleiding van de structuurvisie is vooral de wens van de gemeenteraad en het dorp om een lange termijn perspectief voor Gerwen vast te leggen. De mogelijkheden die geboden worden voor de ontwikkeling van een realistische woningbouwontwikkeling, dragen bij aan de leefbaarheid van het dorp. De ambitie is vertaald in een drietal mogelijke locaties. Als eerste de ontwikkeling van omgeving Kerkakkers, waarbij op termijn de voetbalvelden verplaatst kunnen worden. Vervolgens de ontwikkeling van de noordrand, waar ruimte is om de voetbalvelden en/ of woningbouw te realiseren. En tenslotte de ontwikkeling van de Zuidwest locatie, waarbij het al dan niet verplaatsen van een bedrijf nog voor belemmeringen en onzekerheden zorgt. Daarnaast benadrukt de structuurvisie dat in de huidige omstandigheden niet duidelijk is hoe en in welk tempo Gerwen zich kan ontwikkelen. Fasering in ruimte en in tijd van de projecten is van groot belang. Elke fase moet dan een kwalitatief goed afgeronde ontwikkeling zijn, zonder dat het project of de locatie een onaffe indruk maakt. Voor de potentiële ontwikkelingen aan de noordrand moet wel de Verordening ruimte worden aangepast, tenzij het Ruimte voor Ruimte woningen betreft. Structuurvisie Nederwetten Voor Nederwetten wordt een structuurvisie opgesteld. De oorsprong hiervan ligt in de ambitie van de gemeenteraad om te groeien (raadsbesluit 29/6/2006, amendement groei Nederwetten Woonvisie 2005). Om uitbreiding mogelijk te maken moet de gemeente bij de provincie aannemelijk maken dat hieraan behoefte is en welke locatie daarvoor in aanmerking komt. Gelet hierop moet de gemeente een structuurvisie opstellen om de potentiële locaties in beeld te brengen. Nota Grondbeleid 2012-2018 De Woonvisie heeft een nauwe relatie met de Nota grondbeleid 2012-2018. Er is nadrukkelijk gekeken naar de relatie tussen de beide documenten. Het zijn, en blijven, twee verschillende beleidsdocumenten die op onderdelen met elkaar te maken hebben. De Nota Grondbeleid is op 31 mei 2012 vastgesteld. In de nota grondbeleid worden de kaders geschept voor de uitgifte en verdeling van grond. De gemeente zal een passief grondbeleid gaan voeren. Bestaande afspraken blijven gehandhaafd. Diverse fondsen (Fonds Bovenwijkse voorzieningen, fonds sociale volkshuisvesting etc) zijn ingesteld om projectoverstijgende investeringen te kunnen bekostigen. Nota Duurzaamheid Nuenen energieneutraal en afvalloos in 2030 is de overkoepelende doelstelling van de Nota Duurzaamheid die op 1 juni 2011 is vastgesteld. Duurzaamheid is vertaald in een evenwichtig gebruik van grondstoffen, energie en ruimte, zodanig dat toekomstige generaties hier op een gelijkwaardig kwaliteitsniveau kunnen leven. Het beleid is samengevat in een aantal speerpunten. Op het gebied van Wonen gaat het om:
17
• • •
het bouwen van energiezuinige woningen in Nuenen-West; het starten van een pilot van een klein aantal energiezuinige woningen op eigen grond; het stimuleren van eigenaren van bestaande woningen zo energiezuinig mogelijk te leven door onder meer communicatie over energiebesparing in en om het eigen huis.
Wmo beleid Nuenen heeft begin 2012 het beleid in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning vastgesteld voor 2012 tot 2015. Belangrijk in deze notitie is dat er een koppeling wordt gemaakt met de woonvisie. In het Wmo beleidsplan wordt er aandacht gevraagd voor onderstaande. Bij het bouwen van de woning en het inrichten van de woonomgeving aandacht voor mogelijkheden om te participeren. Bij het ontwikkelen van bestemmingsplannen de sociale cohesie als aspect in het oog houden. Het gaat hierbij niet alleen om de fysieke inrichting van de leefomgeving maar ook om een goed functionerend leefklimaat met een sterke sociale samenhang. Binnen dit domein past ook het creëren van een passend sport- en beweegaanbod in de buurt dat bovendien veilig en toegankelijk is. De buurt zelf moet uitnodigen tot spelen en bewegen. De toegankelijkheid van cultuur, muziek en kunst blijven van belang. Buurten en wijken kunnen in dat kader activiteiten organiseren. Naast het bevorderen van de sociale infrastructuur gaat het binnen de Wmo ook om het creëren van een adequate fysieke infrastructuur met aandacht voor wonen, (verkeers)veiligheid, gezondheid, vervoer, recreëren. Gemeentelijke nota "van Ruimtebalans naar Masterplan"(10 mei 2005) In de gemeente Nuenen c.a. speelt een groot aantal ruimtelijke ontwikkelingsprojecten. In het Masterplan wordt een projectmatige aanpak van diverse ontwikkelingen uitgewerkt. Het gaat om: • 45 mogelijke woninglocaties; • 4 mogelijke bedrijvenlocaties; • 6 mogelijke schoollocaties (basis en voortgezet onderwijs); • 2 mogelijk te realiseren sportvoorzieningen (m.n. binnensport); • 2 mogelijk te realiseren welzijnsvoorzieningen. Het Masterplan vormt nog steeds de basis voor het woningbouwprogramma van de gemeente Nuenen. Verkeerstructuurplan (VSP) In 2009 is het Verkeersstructuurplan (VSP) door de gemeenteraad vastgesteld. In dit plan is de visie voor de hoofdwegenstructuur van Nuenen voor de middenlange termijn beschreven. Doelstelling van het verkeersstructuurplan was een maximale belasting van de Europalaan van 25.000 motorvoertuigen per etmaal in 2020. Om dit te halen zijn in het VSP de volgende maatregelen voorgesteld: • Stimuleren van openbaar vervoer en fiets. Dit spoor is reeds in uitwerking met de implementatie van HOV2 en de geplande aanleg van de regionale fietsverbinding Eindhoven - Nuenen - Helmond • Benutten van bestaande infrastructuur door middel van toepassing van dynamisch verkeersmanagement in de vorm van doseren van verkeer aan de rand van Nuenen De uitwerking van doseren stuit op bezwaren. Om dynamisch verkeersmanagement succesvol te laten zijn, zijn investeringen nodig in aanvullende maatregelen, zoals
18
voorzieningen voor openbaar vervoer en maatregelen om sluipverkeer door het buitengebied te voorkomen. In vervolg op het VSP is nader onderzoek gedaan naar de feitelijke verkeersstromen in Nuenen. Uit dit onderzoek bleek dat ruim de helft van het verkeer op de Europalaan doorgaand verkeer is dat hoofdzakelijk uit de richting Geldrop en Helmond (Gerwenseweg) komt en in mindere mate uit Laarbeek (Collse Hoefdijk) en Gemert (N615). De resultaten van dit onderzoek zetten het VSP 2009 in een ander daglicht. Dit wordt versterkt doordat de verkeersdrukte verder toeneemt als gevolg van de realisatie van Nuenen-West en Brandevoort (Helmond) en dat regionale infrastructuur in de vorm van de aanleg van de Noordoostcorridor nog op zich laat wachten. Daarop is een nieuw VSP uitgewerkt: Uitwerking Verkeersstructuurplan 2012. Deze uitwerking is nog niet vastgesteld. Sinti in Nuenen; Plan van aanpak 2013-2015 In het plan van aanpak is op een vijftal thema's uitgewerkt wat we willen hebben bereikt in 2015. Het gaat wat betreft wonen om: • het opknappen van de locaties Bosweg en Kremersbos; • aanleg 5e locatie; • Locatie Mieke Sandershof verdwijnt. Het plan van Aanpak is eind 2012 door het college vastgesteld. De uitwerking van het plan van Aanpak is inmiddels opgepakt samen met de bewoners, Woonmaat (de beheerder namens de gemeente Nuenen) en de corporaties in Nuenen; Woningbouwvereniging Helpt Elkander en Woonbedrijf. Woonvisie 2005+ De vigerende Woonvisie is de Woonvisie 2005+. Deze is vastgesteld op 29 juni 2006. Deze Woonvisie is een uitwerking van de regionale afspraken en de regionale Woonvisie uit 2004. De visie bevat dus ook een uitvoeringsprogramma en een uitgebreid woningbouwprogramma per kern. De rode draad van de Woonvisie 2005+ is: • Opvoeren woningbouwproductie met behoud van kwaliteit; • Vergroten keuzemogelijkheden consument; • Werken aan evenwichtige opbouw van de bevolking; • Bouwen voor alle doelgroepen, met bijzondere aandacht voor starters en ouderen; • Gemeente is regisseur. Het toevoegen van nieuwe woningen moet met name gebeuren op de zogenaamde inbreidingslocaties. Alleen Nuenen-West, het plan waarin de opvang van de behoefte uit Eindhoven is opgenomen, is een uitbreidingsplan. Integraal Veiligheidsbeleid 2011-2014 In het Integraal Veiligheidsbeleid 2011-2014 is als prioriteit opgenomen het terugdringen van het aantal woonoverlastzaken. Helaas is het beleid weinig SMART geformuleerd dus is er geen uitvoeringsprogramma opgenomen. Wel is duidelijk dat er inzicht moeten komen in de omvang van de doelgroep en aard van de problematiek. Er is nog geen evaluatie uitgevoerd, maar de schatting is dat van de personen die in het woonoverlastteam besproken worden, 95 tot 98% in een huurhuis woont.
19
2.5 Invloed beleid op Woonbeleid in Nuenen Woon akkoord Het Woonakkoord is van grote invloed op de relatie tussen gemeente en woningbouwcorporatie en -vereniging. Er moet op basis van prestatieafspraken samen worden gewerkt aan beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van de (sociale) voorraad. Gezien de huidige tijd zullen daarin keuzes moeten worden gemaakt. Daarnaast heeft het Woonakkoord grote gevolgen voor de investeringscapaciteit van woningbouwcorporaties. Woningbouwvereniging Helpt Elkander heeft aangegeven de komende jaren geen nieuwe woningen te bouwen. Omdat de corporatie een belangrijke partij is voor de gemeente Nuenen zal ook hierover afspraken gemaakt moeten worden. Daarnaast zijn corporaties verplicht een deel van de bestaande voorraad te verkopen en de huurvoorraad te verkleinen. Dit terwijl in deze economische tijden de markt voor koopwoningen problematisch is en de vraag naar huurwoningen stijgt. Woningbouwprogramma In de Regionale agenda Wonen staan de afspraken met de Provincie en het SRE in relatie tot het woningbouwprogramma van de gemeente Nuenen. Voor de periode van 2012-2022 mag de gemeente Nuenen 1398 woningen bouwen (Regionaal Woningbouwprogramma 2012). Over het aandeel voor sociaal wordt nog gesproken. Het Regionale woningbouw programma beoogt flexibel te zijn en wordt jaarlijks herijkt. De gemeente Nuenen heeft in het kader van de BOR-afspraken van 2005 heel hard gewerkt om de plancapaciteit op orde te krijgen om aan de afspraken te voldoen. Vanwege het herijken van de afspraken en het bijstellen van het Regionale Woningbouwprogramma heeft de gemeente Nuenen momenteel meer dan voldoende plancapaciteit om aan de afspraken te voldoen. Op 19 oktober 2011 hebben bestuurlijke gesprekken plaatsgevonden met de provincie en onder meer de gemeente Nuenen. Dit in het kader van de hoge, harde plancapaciteit van de gemeente. Tijdens dit overleg zijn afspraken gemaakt over het bouwprogramma van de gemeente Nuenen. Capaciteit wordt niet geschrapt, maar een en ander (met name NuenenWest) wordt wel gefaseerd op de markt gebracht. Voor de uitbreiding van Nuenen in het plan Nuenen-West staan 1575 woningen op het programma. Een deel daarvan zal na 2022 op de markt worden gebracht. Pas na 2025 is er ruimte om, naar behoefte, nieuwe projecten op te starten. Bestuursconvenant Stedelijk Gebied Voor de afspraken over het huisvesten van de eigen sociale voorraad plus de ambitie van 15%, de afstemming van de woonruimteverdeling en het streven naar een meer evenwichtige verdeling van de woonruimte voor bijzondere doelgroepen zullen afspraken gemaakt moeten worden tussen individuele gemeenten en corporaties. Daarnaast moeten de majeure woningbouwprojecten en de sociale grondprijsmethodiek in regelmatig overleg worden afgestemd. Regionale Woonvisie We spreken af lokaal te doen wat lokaal kan. Een aantal dossiers worden aangepakt op Regionaal niveau. Deze zaken krijgen daarom geen aparte aandacht in de lokale Woonvisie. Het gaat om: • Oog voor kenniswerkers en lage-lonen-arbeidsmigranten; • Naar een nieuw evenwicht van sterke steden en een vitaal landelijk gebied; • Duurzaam vernieuwen en transformeren van de bestaande voorraad.
20
Duurzaamheid Het GPR-convenant is in de Nota Duurzaamheid van de gemeente Nuenen mee genomen. De gemaakte afspraken zijn echter niet afdwingbaar. En in de huidige tijd is het moeilijk om met ontwikkelaars afspraken te maken over deze zaken. Het Convenant is gedeeltelijk ingehaald door het huidige Bouwbesluit. Daarnaast staat het onderwerp bij het SRE niet meer op de begroting. Er is geen ondersteuning meer voor gemeenten. Dit betekent niet dat regio noch de gemeente Nuenen geen ambitie meer heeft om duurzame (ver)bouw van woningen te stimuleren. Voor bijvoorbeeld Nuenen-West zijn wel afspraken gemaakt over energieprestaties. En duurzaamheid is een van de pijlers van de Regionale Woonvisie. Evaluatie Woonvisie 2005+ Naar aanleiding van het BSGE-convenant is naast de Woonvisie het woningbouwprogramma Ruimtebalans opgesteld. In de loop van 2010 zijn de woningen die gepland stonden voor de periode 2005-2009 allemaal gereed gekomen. Daarbij zijn een aantal projecten door middel van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap gereed gekomen. Er zijn diverse projecten opgeleverd speciaal voor starters (Esrand, Eeneind-Oost, Dora Ebbenhof en Buslus), voor ouderen (Claushof), wonen in combinatie met zorg (Bosgorsstraat). Door de voortvarende aanpak van de bouwproductie is ook het aantal keuzemogelijkheden vergroot. Hiermee is een positieve impuls gegevens aan de bevolkingsgroei en de evenwichtige bevolkingsopbouw. Dit beeld komt waarschijnlijk ook terug in toekomstige prognoses van de Provincie. Omdat nieuwbouw slechts een klein aandeel van de totale voorraad is, zal er in de toekomst gekeken moeten worden naar de bestaande voorraad. In de huidige tijd is het ook goed pas op de plaats te maken. Dat was een van de redenen om een nieuwe Woonvisie te maken.
21
3-
Trends
Leefbaarheid De kwaliteit van wonen is sterk afhankelijk van de leefbaarheid van de woonomgeving (fysieke en sociale kwaliteit). Leefbaarheid rust op vijf peilers: • Wonen (kwaliteit van de voorraad, kwaliteit omgeving, duurzaamheid en energie) • Voorzieningen (cultuur en sport, welzijn en zorg, werken en leren, opvoeden en opgroeien, bereikbaarheid) • Participatie: meedoen, sociale cohesie, burgerparticipatie, onderwijs en arbeid, diversiteit • Veiligheid: externe, sociale en verkeersveiligheid • Identiteit: cultuurhistorische waarden, eigenheid kernen en regio, groen in en om de wijk, buurt en kern Verschillende trends in de samenleving en (demografische) ontwikkelingen zijn van invloed op het wonen en op de leefbaarheid. Hieronder wordt een beeld geschetst van deze trends en de gevolgen voor de gemeente Nuenen. De ontwikkelingen zijn uiteengezet aan de hand van de volgende thema's of onderwerpen: • Decentralisatie beleid • Economische laagconjunctuur: nieuwe realiteit op de woningmarkt • Demografische trends • Digitalisering • Sociaal-culturele trends • Ontwikkelingen in de zorg • Vernieuwing en kwaliteit van de woningvoorraad • Duurzaamheid De gevolgen van de trends voor de gemeente Nuenen worden in de laatste alinea uitgewerkt.
Decentralisering beleid Historische context Na de Tweede Wereldoorlog groeide de Nederlandse bevolking sterk, als gevolg van een langgerekte geboortegolf. Tegelijkertijd werden gezinnen steeds kleiner en nam het aantal huishoudens sterk toe. Er was woningnood en er moesten zo veel mogelijk (betaalbare) woningen bij komen. Via het groeikernenbeleid en de Vierde Nota extra (Vinex) ontstond er steeds meer aandacht voor de kwaliteit van de woningbouwopgave. Deze ontwikkeling veroorzaakte een grote kwantitatieve woningbouwopgave, met als resultaat een decennialange hoge woningproductie van vaak meer dan honderdduizend woningen per jaar. Overheden en bouwprocespartijen domineerden de gang van zaken rond woningbouw met behulp van regelgeving, programmering en subsidiëring. Het huisvestingsbeleid drong de woningtekorten terug en bracht de woonkwaliteit op een hoger plan, zij het gestandaardiseerd en eenvormig. Intussen ontwikkelde de woningmarkt zich tot een sterk gereguleerd en aanbodgericht procesveld.
3.1
De rijksoverheid trok zich aan het einde van de vorige eeuw terug, met name als subsidieverstrekker van de sociale woningbouw. Verantwoordelijkheden verschoven richting marktpartijen, met name ook naar corporaties. Anders gezegd: de sector kwam op eigen benen te staan.
22
Ook met het huidige woonbeleid van het rijk verschuiven taken en verantwoordelijkheden van het rijk naar provincie en vooral naar gemeenten. Aan het einde van dit hoofdstuk zijn de gevolgen van deze trends voor het woonbeleid belicht. De rol van de woonconsument De woonconsument dient zich aan, op zoek naar een meer op zijn/haar persoonlijke vraag afgestemde woonproducten, met een groeiende vraag naar meer variatie en keuzemogelijkheden. Veranderde sociaal-economische en sociaal-culturele omstandigheden zorgen voor een assertievere of mondigere woonconsument. Deze ontwikkelt zich meer en meer tot een betrokken actor, die zelf - variërend naar leefstijl- invloed op de (totstandkoming van) woning en woonomgeving wenst uit te oefenen. De dominante factor hierbij is de vraag naar kwaliteit, niet alleen als het om nieuwbouw gaat, maar ook met betrekking tot renovatie en/of herstructurering. Van belang voor deze groep woonconsumenten is het aanbieden van mogelijkheden voor het bouwen in particulier opdrachtgeverschap. Keuzevrijheid en zeggenschap Nu met de crisis en afnemende groei (en soms krimp) gaat het vooral om de kwaliteit van woning en woonomgeving en staat de vraag van de consument steeds meer centraal. De consument wenst meer keuzevrijheid en invloed op de woning en woonomgeving. Al heeft niet iedereen voldoende inkomen om die keuzevrijheid te realiseren. Bewoners hechten steeds meer belang aan de woning en zijn ook bereid om te investeren in huis, tuin, interieur en comfort. Het landelijke beleid is er steeds meer opgericht taken te decentraliseren. Het ingrijpen zoals in de oorspronkelijke Woningwet is veranderd Kortom: er heeft een verschuiving plaatsgevonden van gereguleerde 'volkshuisvesting' naar 'wonen', waarbij de woonconsument steeds centraler komt te staan. Deze ontwikkeling zie je terug in de ontwikkeling van de Woonvisie. Van het oude Volkshuisvestingsplan is weinig meer terug te vinden.
3.2 Economische laagconjunctuur: nieuwe realiteit op de woningmarkt De huidige crisis op de woningmarkt is méér dan een gevolg van de financieel-economische crisis van 2008 en dus méér dan een probleem van voorbijgaande aard. In feite begon de neergang van de koopwoningmarkt al anderhalf jaar eerder en was de kredietcrisis slechts de aanleiding om dit voor iedereen zichtbaar en voelbaar te maken. De situatie van vandaag de dag is dan ook geen probleem van voorbijgaande aard maar is tekenend voor een structurele verandering op de woningmarkt. Naast conjuncturele economische componenten, zoals de financieringsproblematiek en een verlaagd consumentenvertrouwen, spelen andere achterliggende factoren die een permanent effect op de woningbouwproductie hebben. Denk aan de demografische omslag met zijn regionale verschillen, de rol van de woonconsument, en de inperking van de financiële speelruimte van de corporaties. Deze factoren zijn eveneens niet tijdelijk van aard en zorgen er voor dat de woningbouwproductie ook na crisisherstel op een lager niveau zal blijven. Het markeert een nieuwe realiteit op de woningmarkt. Hierdoor zijn structurele hervormingen noodzakelijk. De rijksoverheid heeft in het woonakkoord van 13 februari 2013 voor diverse maatregelen een meerderheid gevonden (voor de uitwerking van het Woonakkoord zie hoofdstuk 2).
23
3.3 Demografische trends Volgens de Provinciale Prognoses zal het aantal inwoners in de regio de komende twintig jaar nog groeien, maar er zijn ook delen in de regio waar geen sprake meer is van groei. De bevolking van Nuenen zal, volgens de Provinciale Prognoses, actualisering 2011, nog wel groeien tot 2017 tot 22.435 inwoners. Daarna zal een lichte daling inzetten. De belangrijkste groei zit echter in het aantal huishoudens. Het aantal huishoudens bereikt het hoogste punt in 2028 met 10.480 huishoudens. De samenstelling van de bevolking zal over tien jaar wezenlijk anders zijn dan tien jaar geleden: meer ouderen, minder jongeren en kleinere huishoudens. De toename is het grootst in kleine huishoudens (een- en tweepersoonshuishoudens). Dit komt onder meer doordat steeds meer mensen langer alleen blijven, door het verbreken van relaties of doordat mensen langer alleen achterblijven door het overlijden van de partner (bijvoorbeeld omdat ze ouder worden). Deze huishoudens hebben een andere behoefte en andere mogelijkheden dan bijvoorbeeld gezinnen. Vooral het aantal één- en tweepersoonshuishoudens van boven de 65 jaar zal de komende twintig jaar stijgen. Het aantal gezinnen en jongere één- en tweepersoonshuishoudens blijft ongeveer gelijk, maar neemt procentueel af. Dat komt doordat er steeds meer oudere huishoudens zullen komen, van 1 of 2 personen. Vergrijzing en ontgroening Ook Nuenen vergrijst en tegelijk neemt het aandeel jongeren af. In 2030 is 33,3 % van de bevolking ouder dan 65 jaar (en 16,9% zelfs ouder dan 75 jaar). De vergrijzing zal in 2040 op zijn top zijn. Ouderen bereiken een steeds hogere gemiddelde leeftijd, wat tot gevolg heeft dat een steeds groter deel van de bevolking zorgafhankelijk wordt. De budgetten voor zorg en bijvoorbeeld woningaanpassingen zullen niet oneindig meestijgen. Zelfredzaamheid wordt in het zorg- en Wmo-beleid een steeds belangrijker uitgangspunt. De natuurlijke aanwas door kinderen stagneert. Bovendien trekt jeugd, veelal door studie, naar steden. Ook beschikbaarheid van betaalbare woningen speelt hierin een belangrijke rol. Dat betekent dat er ontgroening plaats vindt. De groep inwoners in de leeftijd tot 24 jaar wordt kleiner. Dé oudere bestaat niet Binnen de groep ouderen is een onderscheid te maken tussen de jongere oudere (de medior van 55-75jr), nog fit en genietend van de vrije tijd en de oudere senior (75+) met zorg voor partner of eigen gezondheid. De jongere oudere zal meer te besteden hebben door een relatief hoger pensioen, hoger opleidingsniveau of eigenwoningbezit. Deze groep is kritischer en mondiger dan de andere groep ouderen. De andere groep is een groep ouderen met een laag inkomen. Deze ouderen zijn veelal mensen die afhankelijk zijn van zorg of geen pensioen hebben kunnen opbouwen. In de beeldvorming rond ouderen zijn zij veelal een vergeten groep. Het gaat met name om de 'oudere senior'. De omvang van deze groep neemt af. Zoveel ouderen, zoveel woonwensen De diversiteit aan woonwensen neemt ook onder ouderen toe. Niet iedere oudere is op zoek naar een driekamerappartement in het centrum. Ouderen staan voor de keuze om hun eigen woning aan te passen of te verhuizen naar een kleinere woning, bijvoorbeeld om te besparen op het dagelijks bijhouden van extra kamers en tuin. Veiligheid en comfort zijn belangrijke criteria, maar ook de bereikbaarheid van voorzieningen, familie en vrienden. Nu al is een trek waar te nemen van ouderen richting (zorg)voorzieningen, waarbij de stad en dorpscentra in trek zijn vanwege de nabijheid van voorzieningen. Toch willen veel ouderen niet verhuizen.
24
Bij voorkeur blijft men nog zo lang mogelijk in de eigen woning en de buurt wonen, al dan niet extra aangepast. Vertrouwdheid en contacten met de buurt zijn daarvoor belangrijke overwegingen, maar ook de geschiktheid van de woning om die aan te passen. Het idee van zo lang mogelijk thuis blijven wonen zal steeds meer ter discussie worden gesteld. Er komen meer collectieve arrangementen en private woondomeinen voor in de plaats. Ook wijkgebonden collectieven nemen toe. Samenhang, krimp en ontmoeten Door schaalvergroting aan de aanbiederszijde en krimp van de bevolking staat het draagvlak van voorzieningen onder druk. Dorpswinkels verdwijnen en de scholen krijgen steeds minder leerlingen. Sommige kernen hebben geen voorzieningen meer en zijn echte woondorpen geworden, waar overigens vaak naar tevredenheid wordt gewoond. Er zijn nieuwe concepten ontwikkeld waarin voorzieningen worden geclusterd in een centrale voorziening (multifunctionele centra). Tegelijkertijd zie je dat bewoners en lokale organisaties inspringen op die ontwikkelingen en vaak vrijwillig voorzieningen in stand houden. Kansrijke ontwikkelingen die zorgen voor nieuwe vormen van ontmoeting, binding en cohesie, maar ook de verantwoordelijkheid leggen bij de burgers.
3.4 Sociaal-culturele trends Digitalisering De computer, internet en de mobiele telefoon zijn niet meer weg te denken uit de samenleving. Jong tot oud maakt er gebruik van. Kun je de oudere generatie nog rekenen tot 'digital immigrants', jongeren behoren zeker tot de 'digital natives': ze zijn ermee opgegroeid en weten niet beter meer. Door de ontwikkelingen op het gebied van ICT zijn mensen minder gebonden aan de plaats waar ze werken. Dit heeft invloed op het mobiliteitspatroon van mensen en hun wensen voor de woning en de woonplek. En leidt tot een toenemende vraag naar gecombineerde woon/werkvormen en ruimte in huis voor een geschikte werkplek. Ouderen weten steeds beter hun weg te vinden op internet: het biedt makkelijke contactmogelijkheden onderling, maar maakt ook zorg op afroep en op afstand mogelijk. Ook verschillende toepassingen van domotica (digitale voorzieningen in huis) zijn hierdoor mogelijk. Dit verhoogt de zelfredzaamheid. Er zijn ook keerzijdes: er is een mogelijk aanzienlijke groep mensen die deze ontwikkelingen niet meer kunnen volgen en afhaken bij deze ontwikkelingen. Daarnaast is er minder sociale controle waardoor eenzaamheid onder ouderen vaker en nadrukkelijker aan de orde zal zijn. Domotica Domotica betekent letterlijk 'elektronica in huis' Het is een centraal netwerk dat alle systemen in huis met elkaar verbindt en naar wens automatisch of met afstandsbediening functioneert. Het voordeel is meer comfort, efficiency, veiligheid en vrijheid. Een domoticasysteem omvat bijvoorbeeld: • Verlichting die automatisch aan gaat bij uit bed stappen of bij thuiskomst; • Koeling en verwarming zijn voor iedere kamer afzonderlijk instelbaar en gaan automatisch lager bij afwezigheid (energiebesparing); • Zonwering gaat automatisch en de ventilatie gaat hoger bij een bepaald C02 of vochtgehalte; • Beveiligingssystemen en communicatiesystemen werken samen; • Beveiligingen in de keuken zorgen ervoor dat bijvoorbeeld vergeetachtigheid niet tot gevaarlijke situaties leidt.
25
Nieuw: de screenagers Onder jongeren ontwikkelt zich een nieuwe leefstijl, die van de screenagers. Screenagers zijn de jongeren van nu waarbij de voetbal is vervangen door de pc. Zij spelen wel, maar dan vaak via internet. Vaak belangrijker dan de naaste familie zijn de sociale netwerken, veelal internationaal. Zij kijken niet naar het journaal, maar komen al het nieuws twitterend te weten. Zij vormen de eerste generatie die opgegroeid is met tv, computers, internet en kunnen makkelijk omgaan met technologie. Internet en social media vervangen een groot deel van het directe fysiek contact tussen mensen. Screenagers zijn niet meer gebonden aan een vaste plek voor ontmoeten en werken. Ontmoetingsplekken zijn tegelijk ook werkplekken. Dankzij ICT kunnen steeds meer mensen ook volledig vanuit huis werken (home-office). En daar waar thuis gewerkt wordt, wordt de aanwezigheid van voorzieningen in de directe omgeving ook anders ervaren. Wonen is meer dan een dak boven je hoofd. Het comfort van de woningen is gestegen (isolatie, dubbelglas, badkamer, keuken) en door de jaren heen zijn huishoudens steeds ruimer gaan wonen. De woning ontwikkelt zich van woonplek naar leefplek, waar wonen, werken, leren, recreëren, zorg en netwerken samenkomen. De tijdsbesteding in de woning wordt gevarieerder en vindt ook meer naast elkaar plaats door de individuele gezinsleden. Deze ontwikkelingen leiden tot extra ruimtebehoefte in de woning, maar ook naar mogelijkheden om de woning te vergroten en aan te passen aan de woonwensen. De woning wordt ook meer gezien als een middel om uiting te geven aan de eigen identiteit en vaak is er een duidelijke relatie tussen de kenmerken van een woning (en woonomgeving) en de manier waarop haar bewoners in het leven staan (leefstijl). Wonen onder gelijkgestemden Er is een toenemende behoefte om te wonen met gelijkgestemden, al dan in niet privaat beheerde woondomeinen ('Wonen in ruimte en tijd', advies van de VROM-raad, 2009). Gelijkgestemden zijn mensen met dezelfde ideeën, activiteiten en interesses, ofwel leefstijl. Veel mensen zijn nog steeds op zoek naar een buurt waarin ze zich vertrouwd voelen. Die vertrouwdheid neemt toe als er meer mensen met eenzelfde leefstijl wonen. De identiteit van een woonwijk wordt niet alleen bepaald door het woningaanbod en de architectuur. De aard van de aanwezige voorzieningen en plaatsen om gelijkgestemden te ontmoeten (bijvoorbeeld speeltuin, sportvoorziening, café) spelen een even belangrijke rol. Dit is van belang voor de sociale cohesie binnen wijken. Voorbeelden van wonen onder gelijkgestemden zijn bijvoorbeeld collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO), duurzaam wonen (Eva Lanxmeer in Culemborg), historiserend bouwen (Haverleij in Den Bosch), kleinschalig gemeenschappelijk wonen voor ouderen (SIR 55 of groepswonen als De Vonk in Nijmegen). Ook in Nuenen zijn diverse projecten gerealiseerd met CPO. Het ging dan met name om starters, bijvoorbeeld de projecten op Wettenseind, Dora Ebbehof, Esrand, Eeneind-Oost. De meest vergaande vorm is de gated community, het toppunt van veiligheid, maar ook het meest vergaand in uitsluiting van alles wat niet gewenst is. Dankzij deze nieuwe vorm van gemeenschappelijkheid is het makkelijker om zaken onderling te regelen (van belang bij een terugtredende overheid). Dit speelt onder ouderen, maar bijvoorbeeld ook bij gezinnen die op elkaars kinderen kunnen letten. De aandacht voor leefstijlen bij projectontwikkeling is een manier om hierbij aan te sluiten. Belangrijk aspect hierbij is het schaalniveau van menging c.q. uniformiteit. Het zoeken en creëren van gemeenschappelijkheid leidt tot homogeniteit op
26
projectniveau en menging op wijkniveau. Dit wijkt af van het tot heden veelal gehanteerde beleid dat zich richt op menging op projectniveau. Verdienste/ijking van het wonen Door welvaartsgroei en het feit dat mensen minder tijd hebben is er een groeiende behoefte aan comfort en gemak in en rondom de woning. Dit geldt bijvoorbeeld voor tweeverdieners met en zonder kinderen, alleenstaanden met een druk leven of 50-plussers. Mensen hebben behoefte aan voorzieningen en diensten die het hen mogelijk maken dagelijkse taken zo goed mogelijk te combineren. Ze willen bijvoorbeeld zo min mogelijk tijd besteden aan huishoudelijke taken zoals boodschappen, schoonmaken en kleine klusjes. Taken die vroeger zelf werden gedaan worden nu steeds vaker uitbesteed. Mede dankzij internet kan een groot deel van de boodschappen gewoon thuisbezorgd worden. Het gaat overigens niet alleen om professionele dienstverlening, maar ook om onderlinge, informele dienstverlening. Het wooncomfort van de woning wordt niet meer alleen bepaald door de kwaliteit en het uitrustingsniveau van de woning, maar ook door de dienstverlening die in en rondom de woning genoten kan worden. Nieuwe partijen doen hun intrede op de woningmarkt. Er ontstaan nieuwe samenwerkingsvormen tussen aanbieders van woon- en gemaksdiensten en aanbieders van woningen zoals corporaties en beleggers. Het past ook in de ontwikkeling van integrale gebiedsontwikkeling, waarbij niet alleen meer naar het woningaanbod wordt gekeken, maar ook naar het voorzieningen- en dienstenniveau. Verdienstelijking kan het traditionele aanbod van voorzieningen veranderen. We weten nog niet hoe dit zich zal ontwikkelen, het is wel belangrijk om aanbieders die hier creatief mee omgaan te faciliteren. Nu al zien we dat bijvoorbeeld zorgpartijen bezig zijn met het ontwikkelen van een ander zorg- en dienstenpakket. Daarnaast zal de functie van bijvoorbeeld het centrum veranderen. Veel detailhandel zal overgaan op internetverkopen. Bestelde goederen kunnen worden thuisgebracht of afgehaald van een afhaalpunt.
3.5 Ontwikkelingen in de zorg Extramuralisering is het streven om buiten de muren van een intramurale instelling (waar iemand opgenomen wordt) gelijkwaardige zorg te bieden, bijvoorbeeld in de eigen woning (thuiszorg). Steeds vaker willen mensen, met behoefte aan (intensieve) verzorging of verpleging zelfstandig blijven wonen. De zorgsector speelt hierop in door een passend aanbod te creëren. Bij de extramurale verzorgingshuiszorg gaat het om een combinatie van verzorging, verpleging, psychosociale ondersteuning, aangevuld met het gebruik van voorzieningen en diensten die in het verzorgingshuis aanwezig zijn. Dit betekent dat niet alle zorg naar de patiënt gebracht wordt, maar dat in een aantal situaties de patiënt van voorzieningen in het verzorgingshuis gebruik maakt. Het doel is om zelfstandig wonende mensen met een verzorgingshuisindicatie zodanig zorg te bieden, dat een verhuizing naar een intramurale situatie kan worden uitgesteld of worden voorkomen. Een aantal kenmerken van extramurale zorgverlening zijn: • Het is bedoeld voor mensen met een verzorgingshuisindicatie. • De te bieden zorg is 24 uur per dag en 7 dagen per week beschikbaar. • In principe wordt dezelfde zorg - en dienstverlening als aan verzorgingshuisbewoners aangeboden. • De zorgverlening wordt geboden zowel op afspraak als op afroep. • Er wordt een individueel zorgpakket samengesteld en vastgelegd in een zorgovereenkomst.
27
•
De zorgaanbieder staat voor de continuïteit en de coördinatie van de afgesproken zorg en dienstverlening.
Extramuralisering van de zorg is een ontwikkeling die al jaren gaande is. Zorgpartijen brengen steeds meer kleinschalige woonvormen en zorg naar de wijk, maar ook binnen de verpleeghuiszorg is sprake van het opdelen in kleinschalige units waarin de bewoner meer centraal komt te staan. Een belangrijke ontwikkeling is ook dat thuiszorg en zelfs verpleeghuiszorg overal mogelijk is. Initiatieven om geschikte woonzorgvormen aan te bieden zijn al lang niet meer alleen voorbehouden aan zorgpartijen alleen. Vanuit de wens om andere zorg te bieden dan traditioneel in zorgcentra en meer in te spelen op de woonwensen, ontstaan er vanuit de particuliere hoek initiatieven voor nieuwe en kleinschalige woonzorgvormen. Dankzij de inzet van domotica ontwikkelen zorgpartijen steeds meer aanbod en ondersteuning via internet: hulp kan snel en eenvoudig worden ingeroepen als het nodig is of op afstand worden gegeven. Senioren en zorgvragers kunnen dankzij de techniek en de diensten langer zelfstandig blijven wonen. De keerzijde is dat het risico op vereenzaming toeneemt. Een kleinschalige woonzorgvoorziening is dan vaak een betere oplossing. Daarnaast neemt het belang van sociale netwerken en sociale samenhang ook toe. Het Wmo-beleid legt daarom het accent op zorg in de eigen omgeving en binnen het eigen sociale netwerk: meer aandacht voor mantelzorg en meer wonen met zorg in de wijken. Ontwikkelingen in het Wmo-beleid laten ook een andere rol tussen gemeente en burger zien. Een voorbeeld is de zogeheten Wmo "kanteling". Met de 'Wet maatschappelijke ondersteuning' wordt de stap gemaakt van "verzorgd worden" naar "ontvangen van ondersteuning om te kunnen participeren''. Gemeenten compenseren dankzij deze wet burgers met een beperking zodanig dat zij zich kunnen redden in het dagelijks leven. Participatie is waar het om gaat. Uitgangspunten zijn de eigen kracht en mogelijkheden van de burger en ondersteuning door de gemeente wanneer dat echt noodzakelijk is. De nadruk wordt gelegd op de eigen verantwoordelijkheid, het eigen netwerk en diverse voorliggende voorzieningen.
3.6 Vernieuwing en kwaliteit van de woningvoorraad De tijd van grootschalige uitbreidingswijken om te voorzien in de toenemende woningbehoefte is mogelijk definitief voorbij. Door vergrijzing/gezinsverdunning blijft er behoefte aan uitbreiding, maar op kleinere schaal dan de laatste decennia. Het accent verschuift naar de kwalitatieve mismatch tussen de vraag en het al bestaande woningaanbod. Van nieuwbouw naar aanpak bestaande voorraad De aanpak van bestaande wijken startte op grote schaal in de jaren '70 met de vooroorlogse wijken. Vooral in de steden zijn de wijken die gebouwd zijn in de jaren 20-40 aangepakt. In de loop der jaren is dat verschoven naar de na-oorlogse wijken. En daarmee komt de vernieuwing van de woningvoorraad ook naar de groeikernen toe. Overal zijn nu de wijken uit de jaren '50 en '60 aan de beurt. De straten in deze wijken zijn veelal naar de leden van het koninklijk huis genoemd, en worden vaak omschreven als de Oranjebuurten. En die trend zet zich vanzelfsprekend door: over tien jaar zal de herstructurering in Nederland zich richten op de jaren '70 en '80 wijken. De problematiek is anders van aard dan in de vooroorlogse wijken uit de stadsvernieuwingstijd. De wijken uit de jaren '70 en '80, ook wel de bloemkoolwijken genoemd, kenmerken zich door een grote hoeveelheid aan
28
eengezinswoningen. De meerderheid is eigen woningbezit. Dit bemoeilijkt herstructurering. Gelegen in het groen, met een ruime opzet en een wegenstructuur met woonerven. Ideaal voor gezinnen. Deze wijken kennen echter een eenzijdige bevolkingsstructuur die de komende jaren gaat vergrijzen. De openbare ruimte en het groen in de wijken is veelal verouderd. Het imago van de wijk komt onder druk te staan. Vergeleken met de oude stadswijken is de technische staat van veel woningen goed. Wel is er aandacht nodig voor energiebesparende maatregelen. Grootschalig ingrijpen is niet nodig. De aanpak van enkele locaties, beperkte fysieke maatregelen en preventief beheer blijken veelal voldoende te zijn. Verder bieden juist de bloemkoolwijken met hun woonerfstructuur kansen voor collectief ruimtegebruik en gezamenlijk beheer door bewoners. En daarmee goede mogelijkheden om bewoners meer zeggenschap te geven over hun woonomgeving. Duurzaamheid De klimaatverandering, eindigheid van natuurlijke bronnen en de toenemende milieubelasting staan de laatste tijd steeds meer onder de aandacht. Veel mensen kiezen voor een meer duurzame leefstijl en aanbieders spelen hierop in met bijvoorbeeld hybride auto's, spullen/(bouw)materiaal van gerecyclede grondstoffen ('Cradle to cradle'), groen beleggen, C02 -compensatie. Ook bij het wonen is de belangstelling voor de duurzaamheid van woningen en woonomgeving duidelijk zichtbaar, zowel bij de bewoner als de overheid. Dit is zichtbaar in de eisen die worden gesteld aan nieuwbouw en de renovatie van de bestaande voorraad, maar blijkt ook uit (voornamelijk) landelijke subsidies voor zonnepanelen, groene daken en energiebesparing. Ook sociale duurzaamheid is een punt van aandacht. Energiekosten Het belangrijkste vraagstuk in relatie tot wonen zijn de alsmaar stijgende energiekosten. De verwachting is dat deze blijven stijgen waarbij de kans bestaat dat de energielasten even hoog of zelf hoger zullen uitvallen dan bijvoorbeeld huur of hypotheeklasten. Hierdoor, maar ook door de voortschrijdende techniek wordt het verbeteren van de voorraad door de jaren heen financieel steeds beter haalbaar. Sinds 1 januari 2008 is het verplicht voor huiseigenaren om de woning van een energielabel te voorzien wanneer zij hun huis gaan verkopen of verhuren. Een energielabel laat zien hoe zuinig een woning is en wat er beter kan. Van de isolatie van dak, muren, vloer en ramen tot de energiezuinigheid van verwarmingsinstallaties. Een energiezuinig huis zorgt voor lagere energierekeningen en meer wooncomfort. In het kader van de betaalbaarheid van woningen gaan er stemmen op om niet meer alleen te kijken naar huur- of hypotheeklasten, maar naar het geheel aan woonlasten. Het vraagstuk van het terugverdienen van investeringen in energiebesparing wordt daarmee minder relevant. Landelijk wordt de EPC-norm voor nieuwbouw steeds meer aangescherpt en ook het Nuenense duurzaamheidsbeleid heeft als ambitie een hogere EPC-norm te realiseren in de nieuwbouw. Toch groeit het besef dat vooral door het verbeteren van de bestaande voorraad de meeste energiewinst te behalen is. Deze ambitie is niet af te dwingen en daarom moeilijk voor elkaar te krijgen.
3.7 Veranderende rol tussen overheid, burger en organisaties Gemeenten gaan meer faciliteren dan uitvoeren. Dit past in de tijd van bezuinigingen. Zij richten zich daarom op de kerntaken: sturen op hoofdlijnen en beslissen. Dit betekent ook
29
meer samenwerken met andere partijen in netwerken. Regie voeren is ook opdracht/ruimte geven aan de markt om de niet-kerntaken van de gemeente uit te voeren. De rol van de gemeente ontwikkelt zich in de richting van het sturen op de belangrijkste maatschappelijke opgaven door kaders te stellen. Tegelijkertijd laat zij meer over aan organisaties, professionals en bewoners. Hiermee maakt de gemeente burgers en maatschappelijke organisaties medeverantwoordelijk voor het eindresultaat in plaats van dat ze bij een ontwikkeling of proces wordt betrokken zoals nu vaak nog gebruikelijk is.
3.8 Gevolgen trends op beleid Nuenen Decentralisering beleid Het rijk neemt momenteel maatregelen om het beleid te decentraliseren. Het belangrijkste voor de gemeente Nuenen zijn de verwachte veranderingen op het gebied van Wmo en AWBZ. Dit brengt ook veel onduidelijkheden met zich mee. Duidelijk is wel dat de gemeente er een flink takenpakket bij zal krijgen. Dat komt bovenop de taken die de gemeente al uitvoert. De gemeente Nuenen moet daarom zorgvuldig afwegen welke taken uitgevoerd (blijven) worden. Er moeten keuzes worden gemaakt. Een aantal van die keuzes maken we met deze Woonvisie Economische crisis Ook in Nuenen is de economische crisis goed merkbaar. Woningen staan langer te koop en prijzen dalen. Tijd van grootschalige uitbreidingen is voorbij. Voor de projecten zoals Nuenen-West en Luistruik betekent dit vertraging en wellicht zelfs een andere benadering van de markt. Demografische trends De provinciale demografisch prognoses laten een positiever beeld zien dan een aantal jaar geleden. Krimp staat iets verder weg door een verwachte positieve migratie. Door huishoudensverdunning zal er langer behoefte zijn aan nieuwe woningen, maar dit kunnen andere woningen of woonvormen zijn dan de nu traditionele woningen en woonvormen. Wel is erg duidelijk dat vergrijzing en ontgroening een belangrijke rol zullen spelen. Dit betekent enerzijds aandacht voor jongeren, zodat zij in Nuenen blijven of naar Nuenen terug keren. Anderzijds moet er extra aandacht komen voor mogelijkheden voor senioren. Vergrijzing is een landelijke trend en alle gemeenten zullen op jongeren in proberen te zetten. Langer in eigen huis In Nuenen is aandacht voor de mensen met een beperking bij de Adviesraad Sociaal Beleid (ASB) en de Woonkeur Advies Groep (WAG). De WAG houdt momenteel cursussen voor met name ouderen over langer wonen in eigen huis. Dit sluit aan bij het Wmo beleid van Nuenen (ondersteunen van participatie). De WAG moet daarnaast zoveel mogelijk bij nieuwbouwplannen worden betrokken. Zij adviseren over de levensloopbestendigheid van woningen en de mogelijkheden voor mensen met een beperking om in eigen huis of nieuwe huizen te kunnen wonen. In de nabije toekomst moet er ook aandacht komen voor de inrichting van de leefomgeving. Er zal bijvoorbeeld behoefte zijn aan ontmoetingsplaatsen. Het bestemmingsplan zal steeds meer moeten gaan inspelen op de wisselende behoeften van de inwoners, zodat wonen en mantelzorg steeds makkelijker worden. Er is behoefte aan flexibliteit vanuit de bewoners. Samenhang, krimp en ontmoeten De inzet van organisaties en bewoners biedt nieuwe kansen voor het aanbod van voorzieningen. Al zal de vorm anders zijn dan we gewend zijn. In de kernen Gerwen,
30
Nederwetten en Eeneind wordt gewerkt met vertegenwoordigers uit de wijk of buurt. Er wordt bepaald welke acties de leefbaarheid van wijk of buurt verbeteren. Het actieprogramma krijgt een uitgewerkte planning met einddoel en is voorzien van budget. Hierbij zijn nadrukkelijk externe partijen betrokken. Digitalisering Deze trend betekent voor Nuenen dat wij anders naar een aantal zaken moeten kijken. Dankzij internet en besteldiensten zullen bepaalde voorzieningen in het centrum hun huidige functie gaan verliezen. Bovendien maken mensen die een deel van de week thuiswerken anders gebruik van hun woning en van de voorzieningen in de buurt. Maar hoe en wat er precies zal veranderen is nog niet duidelijk. Er ontstaat wellicht een behoefte aan andere dan traditionele woningen. Domotica Ontwikkelingen op domoticagebied zijn zowel belangrijk voor zorg en zelfredzaamheid als vanuit energiebesparing. Aangezien deze ontwikkeling door gaat, is het van belang dat bij de bouw van huizen ingespeeld wordt op deze ontwikkelingen. De markt moet hierop zelf gaan inspelen. Inspelen op woonzorg initiatieven sluit aan bij de wens om meer vraaggericht te bouwen, ook vanuit zorgpersepctief. Daarbij hoort ook onderzoek naar rendement van domotica. Leven onder gelijkgestemden In Nuenen is in het verleden al een aantal projecten op basis van CPO gerealiseerd. Dat waren projecten met name voor starters. Het is ook mogelijk om andere doelgroepen met CPO te bedienen. Voorbeelden bij andere gemeenten zijn bijvoorbeeld ouderen of mensen met een zorgindicatie die een particulier woon-zorg combinatie maken, projecten van SIR55 met (semi-)bungalows voor de zogenaamde medioren, etc. Het slagen van een dergelijk project is ook afhankelijk van de begeleiding die het collectief zoekt en krijgt. Dergelijke initiatieven zullen vanuit de gemeente Nuenen gefaciliteerd worden, als ze vanuit de markt op komen. Aanpak bestaande voorraad Een eerste aanzet is gegeven door het vaststellen van de pilot 'Groenparticipatie' in oktober 2012. Bovendien is in 2012 de wijk Het Puyven gereconstrueerd: de wijk is geüpgraded en door de manier van samenwerken met de bewoners is de sociale cohesie verbeterd. Momenteel wordt gewerkt aan de reconstructie van de Oranjebuurt en het centrum. Deze werkzaamheden zijn gericht op vervangen van de riolering, kabels en leidingen en nieuwe bestrating. Duurzaamheid Het Nuenense duurzaamheidsbeleid zet in op een hogere energieprestatie dan wettelijk vereist (10% meer). Communicatie is gericht op bewustwording en gedragsverandering maakt onderdeel uit van dit beleid. De woonlastenbenadering is een belangrijke voorwaarde om draagvlak te creëren voor maatregelen om de energieprestatie te verbeteren en om ze daadwerkelijk toe te passen. Deze ambitie is echter niet af te dwingen en in de huidige tijd betekent dat vaak dat ontwikkelaars hier niets mee (kunnen) doen. Daarnaast is de grootste winst te behalen binnen de bestaande voorraad. De corporaties hebben daarin een grote rol als het gaat om duurzaamheid. Bijvoorbeeld door de
31
huurvoorraad op een hogere EPC norm te krijgen. Corporaties zijn ook bereid om daarin te investeren. Hierover moeten prestatieafspraken met de gemeente worden gemaakt. Rol gemeente De gemeente Nuenen moet bezuinigen. Zij richt zich daarom op de kerntaken: sturen op hoofdlijnen en beslissen. Dit betekent samenwerken met andere partijen in netwerken. Bijvoorbeeld het Platform Wonen en regelmatig overleg met de corporaties. Regie voeren is ook opdracht/ruimte geven aan de organisaties, professionals en bewoners of particuliere initiatieven om de niet-kerntaken van de gemeente uit te voeren. De gemeente stelt hiervoor kaders. Dit maakt de burgers en maatschappelijke organisaties medeverantwoordelijk voor het eindresultaat. Ook bij het realiseren van het uitvoeringsprogramma heeft de gemeente deze partijen nodig. Daarom maakt de gemeente Nuenen prestatieafspraken met Helpt Elkander en Woonbedrijf om aan de verschillende doelstellingen van het woonbeleid te voldoen.
32
4Analyse van de woningmarkt gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Uitgangspunt voor het Nuenense beleid is het werken aan vitale kernen . Wat maakt het prettig wonen in de gemeente en waarin verschillen de kernen? We geven in dit hoofdstuk enkele feitelijke cijfers (inwoners, woningen en voorzieningen). Daarnaast geeft dit hoofdstuk een overzicht van de (ontwikkeling van de) woningvoorraad, huishoudens, huishoudensamenstelling, verhuismotieven, etc. We maken daarvoor gebruik van bestaande bronnen als de gemeentelijke statistische cijfers, CBS-gegevens (uit 2009) en het Regionale woningmarktonderzoek uit 2012. Cijfers zijn zo recent mogelijk. Hier en daar staan gegevens uit bijvoorbeeld 2009, omdat zij toch een beeld van de ontwikkelingen schetsen . 4.1 De gemeente Nuenen c.a. In deze paragraaf staat een aantal feitelijkheden over de totale gemeente op een rij . Het aantal inwoners is gedaald ten opzichte van 2005: nu zijn het 22 .548 inwoners, in 2005 23 .180. Een verklaring hiervoor is het laat op gang komen van de bouwproductie. Tot 2005 mocht er helemaal niet gebouwd worden en veel mensen trokken weg. Leeftijdsopbouw
7%
0 1 11%
33%
2
1- 0-15 jaar 2-
15-24 jaar
03
3- 25-44 jaar
04
4- 45-64 jaar
• 5
5- 65-74 jaar
06
6- 75+ jaar
20%
Bron: CBS (2009) Opbouw van de huishoudens naar leeftijd en samenstelling Onderstaande figuur laat zien hoe de huishoudens zijn gevormd naar samenstelling en leeftijd. Er wordt een onderscheid gemaakt in eenpersoonshuishoudens (alleenstaanden), tweepersoonshuishoudens (samenwonend zonder kinderen), gezinnen (samenwonend of gehuwd, met kinderen) en eenoudergezinnen. Naar leeftijd wordt er gedifferentieerd naar huishoudens (met de leeftijd van het hoofd) onder de 30 jaar, tussen de 30 en 65 jaar en boven de 65 jaar. We zien vooral veel samenwonenden (ook gehuwden) met kinderen . Een betrekkelijk klein, maar niet onbelangrijk deel van de huishoudens is een eenoudergezin . De gemiddelde huishoudensgrootte is 2,3 personen (2,5 in 2005).
33
c "'O c
(i)
~
ro
ffi
ûS
c-o._c (i) c (i) ~ (i)
"'O
(i)
m 0c c0 - o c 3;: N :i': c "'O (i)
c
(i)
c
rn 0:s:
c
+-'
(i)
E
@ (i)
-o c
< 30 > 64
30-64 < 30 > 64
30-64 < 30 > 64
L..
c
(i)
·-
(i)
:::i
(i)
0
30-64
:s:::
c
ID "'O
> 64
N
Ol
30-64 < 30
0% Bron: CBS
10% D Nuenen c.a.
20%
30%
40%
• Rmdgerreenten
Bron: CBS (2009). Inkomensopbouw huishoudens In de volgende figuren zijn de inkomens verdeeld naar sociaal minimum (minder dan 1.350 per maand), modaal (€ 1.350 tot€ 1.800 per maand) , twee keer modaal (€ 1.800 per maand tot€ 3.150 per maand) en meer dan twee keer modaal (meer dan€ 3.150 per maand). Het grootste deel van de huishoudens heeft een inkomen van twee keer modaal. Nuenen c.a. rreer dan 2x rmdaal; 35%
sociaal
mnim.Jm; 10 % rmdaal _j.-.• • b ;\inkorren; 10% 2x rmdaal; 45%
Bron: CBS (2009) Er wordt ook wel een onderscheid gemaakt in huishoudens die horen tot de primaire doelgroep(<€ 33.000 euro per jaar), huishoudens die horen tot de secundaire doelgroep (tussen€ 33.000 en€ 43.000 per jaar) en huishoudens die niet tot de doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid horen (> € 43.000 per jaar) . Huishoudens in de primaire doelgroep komen gezien hun inkomen voor huursubsidie in aanmerking. Huishoudens in de secundaire doelgroep komen niet in aanmerking voor huursubsidie. Van de huishoudens behoort 14% tot de doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid , 30% tot de secundaire doelgroep.
Huishoudensprognose Afgelopen jaren was al zichtbaar dat de bevolking van samenstelling aan het veranderen is. Er komen meer ouderen en meer eenpersoonshuishoudens. Dit proces van vergrijzing en gezinsverdunning zet zich de komende periode door.
34
De volgende tabel laat de verwachte ontwikkeling zien van huishoudens, in aantal, samenstelling en leeftijd. Het totale aantal huishoudens zal in de komende decennia nog toenemen. Dit geldt vooral voor het aantal alleenstaanden. Ook is duidelijk te zien dat vooral het aantal oudere huishoudens zal stijgen.
. h ou d ens m aan ta I, samens teIl"mg en Iee ff"/j1"d /" van d e h ws verwachteontw1"kkemg 2011 2015 2020 totaal huishoudens 9.260 9.695 10.120 alleenstaand 2.275 2.605 2.975 Ol samenwonend met c 2.750 2.965 2.855 kinderen (].) +-' en1 samenwonend zonder 3.475 3.600 3.635 c kind( eren) (].) 530 595 725 E één ouder C"ll overiçi 20 40 35 Cl) 15-29 jaar 15 15 15 30-54 jaar 33 31 28 55-64 jaar 16 16 17 "O 65-74 jaar 12 15 16 iE (].) (].) 75+ 11 7 9 Bron : De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant: · ~
2025 10.395 3.250
2030 10.465 3.505
2.645
2.545
3.600
3.440
845 930 50 45 14 13 26 25 17 15 15 16 17 15 actualisering 2011
Samenstelling woningvoorraad Aantal woningen is gestegen: 9.817 woningen ten opzichte van 9.094 woningen in 2006. We maken wat de woningvoorraad betreft een onderscheid in koop eengezinswoning (koop EG), koop meergezinswoning (koop MG), huur eengezinswoningen en huur meergezinswoningen. De onderverdeling naar deze categorieën wordt getoond in de volgende figuur. Bijna 80% van de woningen is een eengezins koopwoning.
Nuenen c.a.
• 16%
Rmdgerreenten
4o 10%
Zuid-O::lst Brabant
23% 0%
25%
50%
75%
13% 100%
• Koop EG • Koop MG D Huur EG D Huur MG
Woningvoorraad naar eigendom en prijsklasse (prijsgrenzen zie bijlage 1), bron SRE (2012)
35
44%
.
30%
18%
Nuenen c .a.
• 1%
7%
1
36%
Randgerreenten
...
1
3'1%
Zuid O::>st Brabant
0%
25% 50%
25%
7%
22%
8%
75%
100%
• koop goedkoop
koop niddelduur
o koop duur
huur goedkoop
D huur niddelduur
D huur duur
bron SRE (201 2) Verhuisgedrag Bij (een deel van de) ouderen spelen in de vraag over al of niet gaan verhuizen, factoren een rol die bij jongere huishoudens minder spelen. Denk hierbij aan het feit dat de woning waarin men woont te groot begint te worden als de kinderen het huis uit zijn, of dat het onderhoud van de woning en/of de tuin te veel dreigt te worden. Verhuizingen binnen de eigen wijk en gemeente De volgende figuur laat zien waar degenen die in de afgelopen vijf jaar zijn verhuisd, voorheen woonden. Een groot deel van hen woonde al in de huidige gemeente.
Nuenen c .a.
15%
Randgerreenten
15%
19%
Zuid-O::>st Brabant
0%
20%
40%
• zelfde wijk • andere wijk
60%
15%
80%
100%
andere EREgerreente D buiten ERE
bron SRE (2012)
In de tabellen hieronder is te lezen waarom men in de huidige gemeente is komen of blijven wonen en waarom men is verhuisd naar de huidige woning. Motieven om in de huidiqe qemeente te komen of blijven wonen Ik kon in deze gemeente een geschikte woning vinden Sociale redenen (dichter bij familie en/of vrienden) Ik woon al (bijna) mijn hele leven in deze gemeente (of mijn partner) De groene omgeving Werk en/of studie Het voorzieningenniveau De bereikbaarheid per openbaar vervoer Anders
44% 32% 30% 29% 25% 18% 3% 14%
36
Motieven om naar de huidiqe woninq te verhuizen De kwaliteit van de woning (groter of kleiner wonen, grotere/kleinere tuin, etc.) De kwaliteit van de woonomgeving (betere/andere voorzieningen, meer rust, minder overlast, etc) Veranderingen in mijn huishouden Omdat deze woning beschikbaar was Omdat het een koopwoning is Verbetering van het inkomen van mijn huishouden Omdat het een huurwoning is Gezondheid en/of behoefte aan zorg Verslechtering van het inkomen van mijn huishouden Anders
50% 37% 31% 17% 16% 8% 6% 5% 2% 16%
Het lukt niet alle verhuizers al hun wensen te vervullen . Vaak moet men op een of meerdere wensen 'inleveren'. Onderstaande figuur geeft daarvan een beeld . Het merendeel van de verhuisden zegt toch dat aan alle wensen is voldaan.
In welke mate hebben huishoudens die verhuisd zijn ingeleverd op de door hun gewenste woning andere gerreente dan gewild andere kernldorp dan gewild andere buurt dan gewild huurwoning gekozen ipv koopwoning
woning duurder dan gewenst goedkopere woning vanwege lagere lening al 1e wensen vervuld
0% 10% D Zuidoost-Brabant • Rmdgerreenten D Nuenen c .a.
20%
30%
40%
50%
60%
37
4.2 Nuenen c.a.: rust en groen nabij de stad Nuenen ligt in het Rijk van Dommel en Aa, het groene middengebied tussen de steden Eindhoven en Helmond. De sterke punten: • de rustige omgeving, het groene karakter, • het wonen in een dorp, in de nabijheid van de stad met haar vele voorzieningen en werkplekken, • het goede voorzieningenniveau van de kern Nuenen dat goed bereikbaar is vanuit de woongebieden, • Goede fietsinfrastructuur, • de landelijke ligging tussen twee steden. Met verschillende woonmilieus ... Er is een uiteenlopend aanbod van veelal grondgebonden woningen met een tuin, zowel qua type, prijsklasse, uitstraling als ligging. In het centrum van met name de kern Nuenen zijn de laatste jaren ook relatief veel appartementen gebouwd. Het aanbod heeft daardoor verschillende sferen: • Dorps- en landelijk wonen in Eeneind, het buitengebied en in de kernen Nederwetten en Gerwen • Wonen in een kindvriendelijke omgeving in een van de diverse woonerven in Nuenen-Zuid • Groen stedelijk wonen in het centrum, of de nieuwe wijken zoals Nuenen-Oost. • Wonen in het centrum, veelal in appartementen. Blijvende aandacht voor kwaliteiten Bij de bouw van buurten is veelal aansluiting gezocht met de bestaande landelijke en dorpse structuur. Over het geheel genomen is de woningkwaliteit goed: redelijk ruim opgezette woonbuurten met royale woningen en buitenruimte, met een goede toekomstwaarde. Het aantal inwoners per vierkante kilometer is gezien het landelijk gemiddelde relatief laag. Dat zorgt voor een bepaalde kwaliteit en sfeer. Desondanks zijn sommige wijken (in de toekomst) toe aan een vernieuwing. Het Puyven in Nuenen Zuid is bijvoorbeeld al grondig opgeknapt. In de Oranjebuurt wordt momenteel gewerkt aan verbeteringen in de openbare ruimte. De gemeente Nuenen bestaat uit drie kernen. De kern Nuenen, Gerwen en Nederwetten. In alle drie de kernen is het anders wonen. Daarnaast is het zinvol de wijk Eeneind toe te lichten.
4.2.1 De kern Nuenen Nuenen is de grootste van de drie kernen. Het bestaat uit het centrum en een aantal wijken Oranjebuurt (jaren 50-60), Nuenen-Zuid (jaren 60-70) en Nuenen-Oost (jaren 90). Daarnaast is de kern Eeneind een onderdeel van Nuenen. Eeneind is van oudsher een aparte kern en zal daarom apart worden toegelicht. • • • • • •
De grootste kern van de gemeente; Gemengde bevolking; Een open gemeenschap, waarin integratie mogelijk is met grote netwerken; Centrum van de gemeente, met veel voorzieningen en winkels; Bereikbaar met verschillende busdiensten; Met diversiteit in woonmilieus;
38
• •
Grote bouwopgave (met name Luistruik nog 150 woningen en Nuenen-West 1575 woningen) en daardoor toestroom huishoudens van buiten de kern; Nuenen heeft het grootste aandeel van de huurwoningen van de totale gemeente.
De Wijk Eeneind • Wijk met een actieve, georganiseerde gemeenschap, met veel vrijwilligers en een bloeiend verenigingsleven; • Ontmoetingsplek in het Enodegebouw; • Hechte gemeenschap en weinig nieuwkomers (op nieuwbouw in Eeneind-Oost na); • In het zuiden geflankeerd door bedrijventerreinen; • Bereikbaarheid met openbaar vervoer is minimaal; • Eeneind is door de A270 afgesneden van Nuenen en heeft geen eigen voorzieningen. 4.2.2 • • • • •
De kern Gerwen Georganiseerde gemeenschap, met veel vrijwilligers en een bloeiend verenigingsleven; Landelijke ligging; Weinig voorzieningen, wel een basisschool maar geen winkels of zorgvoorzieningen Bereikbaar met een busdienst; Aanwezigheid multifunctionele accommodatie (ontmoetingsplek).
4.2.2 De kern Nederwetten Voor de kern Nederwetten is in 2012 een onderzoek verricht naar de sociale cohesie van de kern, door de Universiteit van Wageningen. Een aantal conclusies hieruit: • Inwoners betrokken bij de kern; • Men kent elkaar en heeft contact met buurtgenoten; • Minder tot geen voorzieningen: er zijn geen winkels of zorgvoorzieningen en er zijn beperkte speelmogelijkheden voor jonge kinderen; • Weinig mogelijkheden voor jongeren in de vorm ontmoetingsplek en/ of activiteiten; • Bereikbaar met de buurtbus, maar bereikbaarheid openbaar vervoer laat te wensen over. Andere pluspunten zijn • De landelijke ligging; • Aanwezigheid basisschool en verenigingen; • Aanwezigheid multifunctionele accommodatie (ontmoetingsplek). 4.3 Conclusie analyse De gemeente Nuenen zal nog, beperkt, groeien. Onderdeel van deze prognose is migratie. Het onderzoek naar verhuisgedrag van het SRE heeft aangetoond dat het grootste deel van de mensen die van en naar Nuenen verhuizen in een straal van zo'n 15 km belanden. Slechts 15 % van de mensen die zich in Nuenen hebben gevestigd komt van buiten het SRE-gebied. Belangrijkste redenen om naar Nuenen te komen is dat hier een huis werd gevonden dat voldeed aan de wensen en vanwege de voorzieningen in het dorp. Ruim 80% kocht hier een woning, slechts 20% ging dus huren. Het is duidelijk dat er relatief weinig huurwoningen zijn in de gemeente Nuenen.
39
De verschillende kernen laten verschillen en overeenkomsten zien in woonmilieu. De woonmilieus zijn met name landelijk, groen en rustig. Kinderen kunnen in alle kernen naar de basisschool en naar een vereniging. Wat er ontbreekt in de kernen buiten Nuenen, zijn woningen en voorzieningen geschikt voor jongeren en jeugd. Er zijn beperkte mogelijkheden voor ontmoeten en er zijn nauwelijks activiteiten voor de jeugd. Met name Nederwetten en Eeneind zijn met openbaar vervoer moeilijk bereikbaar. De kern Nuenen heeft de grootste diversiteit in woonmilieus, vanwege de planmatige groei die de kern heeft doorlopen. In de jaren 50-60, 60-70 en 80-90 zijn er hele wijken bijgekomen. De kwaliteit van de woningen in deze wijken is over het algemeen goed. De openbare ruimte in de oudere wijken wordt verbeterd.
40
5Woonvisie De kaders die in juni 2012 door de Commissie Ruimte zijn meegegeven waren als volgt: a) aandacht voor bijzondere (sociale) doelgroepen. b) het thema wonen-zorg-welzijn verdient extra aandacht. c) regionaal de aandacht die uitgaat naar arbeidsmigranten en de zogenaamde kenniswerkers ondersteunen. d) niet alleen door toevoegingen, maar ook door aanpassingen van de bestaande voorraad moet deze voor een groot deel voor iedereen toegankelijk zijn. e) door te bouwen voor verschillende doelgroepen, werken we aan een evenwichtige opbouw van de bevolking. f) duurzame verbeteringen aan de bestaande woningvoorraad moeten worden gestimuleerd. g) wonen in de kernen Nuenen, Gerwen, Nederwetten en Eeneind heeft elk een eigen karakter Het woonmilieu van de gemeente Nuenen moet hoogwaardig, evenwichtig en gevarieerd zijn. Nuenen heeft een groen karakter, veel monumenten en relatief ruime kavels. Dit bepaalt de sfeer waarin er gewoond wordt. Daarnaast zijn er goede recreatieve mogelijkheden net buiten de dorpen. Er zijn diverse wandelpaden en fietsroutes. Landgoed Gulbergen wordt ontwikkeld tot recreatieve trekpleister. Dierenrijk Europa en Gulbergen Golf (18 holes) worden al veelvuldig bezocht. In het centrum zijn er volop mogelijkheden om cultuur en historie te beleven. De jaren dat Vincent van Gogh hier gewerkt en geleefd heeft spelen een belangrijke rol. Het centrum bruist van de activiteiten in het weekend De gemeente Nuenen wil dat iedereen gelijke kansen heeft om in Nuenen te wonen en te participeren. De gemeente streeft ernaar dat de woningvoorraad zoveel mogelijk aansluit bij de woonwensen van de inwoners van Nuenen. Ook streeft de gemeente ernaar dat nieuwbouw zo duurzaam en energiezuinig mogelijk is. Daarnaast zijn er veel ontwikkelingen gaande, waardoor de gemeente gedwongen wordt keuzes te maken in het beleid. Dit hoofdstuk geeft de keuzes weer binnen het woonbeleid. Hoofdstuk 6 bevat een uitvoeringsprogramma.
5.1 Doelgroepen Wij onderscheiden bij de gemeente Nuenen de doelgroepen zoals ze zijn geformuleerd in de regionale begrippenlijst (zie bijlage 1, begrippenlijst). In Nuenen krijgt een aantal van deze groepen extra aandacht. De gemeente heeft geen Huisvestingsverordening. Daardoor kan de gemeente niet afdwingen dat bepaalde woningen beschikbaar zijn en blijven voor die doelgroep. Wel blijft de gemeente het belangrijk vinden om voor die doelgroepen diverse afspraken te maken met private partijen.
41
Kansen voor starters Starters zijn huishoudens die zich voor het eerst zelfstandig op de woningmarkt begeven. Starters zijn veelal jongeren. Momenteel trekken jongeren weg uit de gemeente Nuenen. De huidige voorraad voorziet niet in voldoende woningen voor starters. We kunnen zorgen voor het vasthouden van onze jongeren door passende huisvesting te laten realiseren. Hierover zullen afspraken gemaakt moeten worden met ontwikkelende partijen. Hierbij moeten we realistisch zijn. We moeten alleen voorraad realiseren waar daadwerkelijk behoefte aan is. De vergrijzing is een landelijke trend en alle gemeenten zullen jongeren willen proberen te binden aan de eigen gemeente. Hierin is ook een (sub)regionale taak. Wellicht kunnen jongeren niet in de randgemeenten houden, maar wel binnen de regio. Wonen en zorg, mensen ontmoeten elkaar. Vanuit de IDOP's) (Integrale Dorps Ontwikkelings Programma's zijn Nederwetten, Stichting Leefbaarheid (Gerwen) en Eeneind bezig met de het afstemmen van zorgvraag op zorgaanbod: Nederwetten heeft naast de multifunctionele accommodatie (mfa) geen enkele voorziening. Samen met Wageningen UR is een onderzoek gedaan naar de zorgvraag vanuit de bevolking waarbij ook gekeken wordt wat sociale cohesie zou kunnen doen voor Nederwetten. Op het Eeneind is na een onderzoek de conclusie getrokken dat er geen behoefte is aan zorgwoningen maar dat men de zorg anders wil gaan organiseren. Hierbij spelen Eeneind Actief en het Enodegebouw een belangrijke rol. Samen met het PON (planbureau op het gebied van sociaal beleid) zijn bewoners gestart met Social Design. De wijkraad wil van Eeneind Actief een vereniging gaan maken die de zorgvraag en aanbodzijde samenbrengt. Hiervoor is een speciale internet omgeving opgezet. Vanuit de wijkraad is er de wens om net als in Gerwen inloopmomenten te organiseren. In Gerwen is de Stichting Leefbaarheid actief met zorg. Tijdens de inloopmiddagen kunnen bewoners zorgvragen neerleggen. Deze worden weer opgepikt door vrijwilligers. Dit kan gaan om hulp in de tuin, hulp bij het invullen van formulieren, het samen eten. In gemeenschapshuis de Heuvel zijn hiervoor voorzieningen getroffen zoals een grote keuken. Hier kan gezamenlijk gekookt en gegeten worden. De rol van de gemeente bij deze ontwikkelingen is klein. De gemeente begeleidt de organisaties (veelal vrijwilligers) die hiermee aan de slag gaan. Veel van de acties die uit deze manier van werken komen, kunnen door bewoners zelf worden uitgevoerd. De vraag en de actie moet hierbij van de bevolking komen, de gemeente zal daar waar mogelijk faciliteren. In Nuenen is de AHOED (Apotheek en Huisartsen onder een dak) gerealiseerd aan de Berg. Daarnaast is er een woonzorgcomplex met woningen gerealiseerd aan de Bosgorsstraat, waar mensen met een zorgindicatie terecht kunnen. Deze woningen voorzien in een behoefte. Mensen met een beperking kunnen onder begeleiding zelfstandig wonen. Een uitstekend voorbeeld is Het Woon Initiatief Nuenen (WIN) op de Bosgorsstraat. Op nog andere locaties in Nuenen worden mogelijkheden onderzocht ten behoeve van zorgwoningen. De gemeente is wel partij in deze onderzoeken, maar de ontwikkelaars zijn aan zet. Het is een voornemen om de monumentale boerderij aan de Opwettenseweg 132 te herbestemmen tot zorg landgoed. Hier worden 35 zorgwoningen voorzien.
42
Tenslotte heeft de gemeente Nuenen de wens zo veel mogelijk levensloopbestendig te bouwen. De Woonkeur Advies Groep Nuenen beoordeeld de aanvragen voor de gemeente en voor ontwikkelaars voordat het certificaat Woonkeur kan worden toegekend. Er zal daarnaast ook aandacht komen voor de bestaande woonomgeving. Steeds meer zullen eigen woningbezitters genoodzaakt zijn de eigen woning aan te passen aan de omstandigheden. De gemeente Nuenen kan hierin echter niet sturen, wel informeren en faciliteren. Crisisopvang In de regio zijn er voorzieningen voor maatschappelijk opvang en 24-uursopvang. Maatschappelijk opvang is het bieden van een tijdelijk verblijf aan mensen zonder dak boven hun hoofd, gekoppeld aan zorg en begeleiding en/of het verhelpen van een crisis. Het betreft mensen die al dan niet gedwongen de thuissituatie hebben verlaten en niet in staat zijn zich op eigen kracht te handhaven in de samenleving. De gemeente Nuenen heeft hier een regionale taak in. Op basis van het nieuwe regionale Bestuursconvenant zal de gemeente deze taak ook gaan invullen. Daarom wordt er in de Woonvisie verder geen extra aandacht aan besteed. Dit komt in andere beleidsstukken tot uiting. Sinti De Sinti in Nuenen vormen een bijzondere doelgroep. In het Plan van Aanpak 2013-2015 is vastgesteld dat de woonlocaties aan de Bosweg en Kremersbos zullen worden opgeknapt. Daarnaast zal er in Nuenen-West een nieuwe locatie worden gebouwd. Met regionale woningbouwcorporaties worden afspraken gemaakt over eigendom en beheer van diverse locaties. Arbeidsmigranten Arbeidsmigranten of MOE-landers zijn werknemers die tijdelijk in Nederland verblijven om hier te werken. Er zijn drie categorieën arbeidsmigranten. 1) De eerste groep zijn werknemers die tot een half jaar in Nederland verblijven. Zij doen vaak seizoensarbeid, waarna zij verder trekken of terug naar huis keren. Zij wonen liefst zo goedkoop mogelijk. 2) De tweede is een langere tijd in Nederland, tot een paar jaar. Zij werken hier, verdienen veel, sparen en keren dan terug naar hun eigen land. 3) Tenslotte is er een groep die meer dan een paar jaar hier blijft, of uiteindelijk zich in Nederland vestigt. Voor alle drie de groepen gelden andere wensen ten aanzien van de huisvesting. Het is onduidelijk hoeveel arbeidsmigranten er in Nuenen wonen. Daarom moet er eerst inzicht komen in deze groep mensen. Wat is de omvang en waar zitten ze? Daarna kunnen we voor adequate huisvesting zorgen.
5.2 Betaalbaar wonen Het Woonakkoord is, zoals gezegd, van grote invloed op de relatie tussen gemeente en woningbouwcorporatie en -vereniging. Er moet op basis van prestatieafspraken samen worden gewerkt aan beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van de (sociale) voorraad. Gezien de huidige tijd zullen daarin keuzes moeten worden gemaakt. Daarnaast heeft het Woonakkoord grote gevolgen voor de investeringscapaciteit van woningbouwcorporaties. Woningbouwvereniging Helpt Elkander heeft aangegeven de
43
komende jaren geen nieuwe woningen te bouwen. Omdat de corporatie een belangrijke partij is voor de gemeente Nuenen zal ook hierover afspraken gemaakt moeten worden. Prestatieafspraken voor een hoogwaardig en evenwichtig woonmilieu De gemeente wil daarom prestatieafspraken maken met de corporaties. De prestatieafspraken met Woonbedrijf dateren van april 2012. Met Helpt Elkander moeten er voor de periode 2013 - 2016 in elk geval nieuwe afspraken worden gemaakt. We gaan gezamenlijk optrekken en daarom gezamenlijk nieuwe prestatieafspraken maken.
Voor de gemeente willen wij een woonmilieu op hoog niveau, gevarieerd en evenwichtig. Bovendien moet een groot deel van de voorraad voor iedereen toegankelijk zijn of toegankelijk kunnen worden gemaakt door aanpassingen aan de woning. In samenwerking met corporaties willen we hier aan werken. De rol van de gemeente is hierin slechts beperkt, maar de gemeente zal zich inspannen om op dit punt heldere afspraken te maken met de verschillende partijen. Primaire doelgroep is de groep mensen die aan de onderkant van de markt zitten. Het is een taak van de overheid om voor voldoende en adequate huisvesting te zorgen. In NuenenWest staan minimaal 353 sociale woningen gepland. Secundaire doelgroep: door de regels van het rijk medio 2012 is er een doelgroep van mensen met 'middeninkomens' bij gekomen. Deze mensen verdienen te veel om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen en te weinig om zelf een huis te kopen. Zeker nu de banken steeds kritischer worden bij het verstrekken van hypotheken en meer zekerheid willen. De oplossing voor deze groep mensen zit in betaalbare huurwoningen. Voor een groot deel zal de markt hierin moeten voorzien. De gemeente spant zich in om met private partijen en corporaties afspraken te maken over het bouwen van woningen voor deze doelgroep. In Nuenen is de verhouding sociale woningen met 15% tegenover vrije sector woningen 85 % niet in balans. We streven er naar om naar een verhouding van 30% sociale woningen en 70% vrije sectorwoningen. Dit kan worden gerealiseerd door het aanpassen van de bestaande woningvoorraad en door het extra toevoegen van goedkope woningen.
5.3 Verduurzaming van de bestaande voorraad. We zien een overgang van het belang van nieuwbouw naar aandacht voor bestaande bouw, op zoek naar transformatie en verduurzaming. De woningvoorraad van de gemeente Nuenen is relatief jong. Het merendeel van de woningen is van de jaren zestig en later. Hier ligt (nog) geen herstructureringsopgave. In toekomst moet wel worden onderzocht of er transformatie plaats moet vinden, bijvoorbeeld om deze voorraad voor kleinere huishoudens beschikbaar te maken. Ook door aanpassingen van de bestaande voorraad moet deze voor een groot deel voor iedereen toegankelijk zijn. Duurzame verbeteringen aan de bestaande woningvoorraad kunnen worden gestimuleerd. Dit kan bijvoorbeeld door het opzetten van een stimulatieregeling of een revolverend fonds. Ook bij nieuwbouw is het van belang zo energiezuinig en duurzaam mogelijk te bouwen. De gemeente zal zich inspannen om afspraken met de ontwikkelende partijen te maken. Voor de verduurzaming van de bestaande voorraad is momenteel geen budget of capaciteit bij de gemeente.
44
5.4 Toekomstbestendig woningbouwprogramma Het huidige woningbouwprogramma (zie bijlage 3), vastgelegd in bestemmingsplannen, voorziet volledig in de behoefte van de gemeente. We halen onze (regionale) taakstelling met de reeds geplande projecten op basis van ons woningbouwprogramma. Er zijn nog wel een aantal plannen en projecten van het woningbouwprogramma die gerealiseerd moeten worden, met name Luistruik en Nuenen-West. We starten geen projecten meer op, die niet in het woningbouwprogramma in bijlage 3 zijn vermeld. De gemeente verleent geen medewerking meer bij het vaststellen van nieuwe bestemmingsplannen gericht op nieuwe woningbouwprojecten.
Nuenen-West en Luistruik hebben prioriteit Het uitbreidingsplan Nuenen-West bevat voldoende woningen om in de woningbehoefte van Nuenen te voorzien tot 2025. De gemeente heeft veel geïnvesteerd om dit project van de grond te krijgen. Het voorziet bovendien in de (sociale) ambitie van het oude BSGE(BOR)convenant om een deel van de taakstelling van Eindhoven over te nemen. Vandaar dat dit project geprioriteerd blijft. Daarnaast heeft ook het afronden van Luistruik prioriteit. Ook hier spelen de investeringen en de regionale afspraken een grote rol. Bij wijzigingen in de plannen voor woningen moeten levensloopbestendigheid, duurzaamheid en de verhouding sociale woningbouw/ vrije sector worden afgewogen. De toevoegingen moeten passen in het huidige woningbouwprogramma. Een gewijzigd programma van bestaande projecten mag dus niet méér woningen gaan bevatten.
Afwegingskader nieuwe projecten In principe is er geen ruimte meer voor nieuwe projecten, tenzij een nieuw project beperkt van omvang is (maximaal 10 woningen per project) en aantoonbaar van belang is voor de gemeente Nuenen. Daarnaast geldt een maximum van 15 woningen per kalenderjaar (woningcontingent). Een nieuw project moet dan voldoen aan de kaders van deze woonvisie en minimaal 5 punten scoren in de onderstaande 'matrix verspreide projecten Woonvisie'. De onwikkelende partij zal verder moeten aantonen dat er een vraag is naar de plannen die hij heeft. Voor de verdere ontwikkeling van het plan wordt door het college een principe-besluit genomen. Daarin wordt een termijn opgenomen waarbinnen de plannen concreet moeten zijn. Dit geldt voor alle toevoegingen aan de bestaande woningvoorraad. Behalve in geval van: 1) het toevoegen van 1 woning 2) woningsplitsing. Woningsplitsing mag nog steeds, zonder toets aan het woningbouwprogramma en zonder huisvestingsvergunning. 3) projecten binnen het bestaande woningbouwprogramma (bijlage 3). En ook eerder gemaakte afspraken gelden nog. Deze afspraken bestaan minimaal uit een principebesluit van het college. Deze woningen tellen wel mee in de contingent van 15 woningen per jaar en in het woningbouwprogramma. Het volgende afwegingskader zal worden gehanteerd bij het beoordelen van nieuwe projecten en bouwplannen. Het gaat daarbij dus om projecten die niet opgenomen zijn in het gemeentelijke woningbouwprogramma 2013 in bijlage 3. Nieuwe project zijn projecten die
45
schriftelijk bij het college van Burgemeester en Wethouders worden ingediend na het in werking treden van deze Woonvisie. Belang (zie voor prijsgrenzen en doelgroepen begrippenlijst in bijlage1)
beoordeling
Plan ten behoeve van doelqroep (2) Plan qericht op woon-zorq-welziin-combinatie (2) Goedkoop (2), middelduur (1 ), duur (0) Grondgebonden (2), niet-grondgebonden (1) Huur (2), koop (1) Maximaal aantal punten
10
Elk plan dat maximaal 1O woningen groot is, nog past binnen (de rest van) het jaarlijkse woningcontingent en minimaal 5 punten scoort, wordt vervolgens getoetst aan de onderstaande criteria. Aan het project wordt slechts dan medewerking verleend indien op elk van de onderstaande ruimtelijke criteria positief wordt gescoord. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15.
Exploitatie/ financiële haalbaarheid (incl. planschaderisico, kostenverhaal) Stedenbouwkundige wenselijkheid Gemeentelijke Structuurvisie Intergemeentelijke structuurvisie Verordening ruimte Archeologie Wenselijkheid in kader van de groenvoorziening Verkeersontsluiting Parkeren Milieu Water Flora/fauna Sociale veiligheid Kabels, schakelkasten en leidingen Beheer en onderhoud
Het college kan, op basis van goede argumenten, afwijken van het afwegingskader, bijvoorbeeld in het kader van een herprioritering. Dat betekent wel dat op dat moment de projectenlijst aangepast moet worden en het woningbouwprogramma opnieuw moet worden vastgesteld. Dit afwegingskader zal in 2015 worden geëvalueerd. Mogelijk volgt er een aanscherping of aanpassing middels een collegebesluit. De gemeenteraad zal hierover worden geïnformeerd.
46
Hoofdstuk 6 Uitvoeringsprogramma In de visie in hoofdstuk vijf zijn verschillende punten benoemd die prioriteit hebben bij de gemeente Nuenen. Die prioriteiten zijn: • Doelgroepen; • Betaalbaar wonen; • Verduurzaming van de bestaande voorraad; • Toekomstbestendig Woningbouwprogramma.
Binnen deze prioriteiten zijn de volgende acties te verwachten: 1) Bij ontwikkeling van de diverse nieuwbouwplannen afspraken maken over passende huisvesting voor jongeren en starters, aansluitend bij de behoefte. Trekker: Gemeente Betrokkenen: Ontwikkelaars Planning: Doorlopend bij (her)ontwikkelingen in de woonomgeving Middelen: Passend binnen bestaand beleid en huidige formatie 2) Bij het bouwen van de woning en het inrichten van de woonomgeving aandacht voor mogelijkheden om te participeren. Bij het ontwikkelen van bestemmingsplannen de sociale cohesie als aspect in het oog houden. Trekker: Gemeente Betrokkenen: Ontwikkelaars en corporaties Planning: Doorlopend bij (her)ontwikkelingen in de woonomgeving Middelen: Passend binnen bestaand beleid en huidige formatie 3) Opstellen prestatieafspraken met corporaties, waarin in elk geval aan de orde komen: • De realisatie van sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen (prijsgrenzen begrippenlijst SRE); • Aanpassing van de bestaande huurvoorraad voor senioren; • Verduurzamen bestaande huurvoorraad; • Huisvesting verschillende doelgroepen, met name Sinti; • De verkoop van sociale huurwoningen (bestaande voorraad en nieuwbouw) in combinatie met bijvoorbeeld KoopGarant; •Afspraken maken over woonlasten in relatie tot energielasten. Trekker: gemeente samen met corporaties Betrokkenen: Corporaties (nu: Helpt Elkander en Woonbedrijf) Planning: 2013, jaarlijks evalueren Middelen: passend binnen bestaand beleid en huidige formatie 4) Onderzoek naar diverse locaties voor zorgwoningen of zorgconcepten. Daarbij behoefte in beeld brengen. Ontwikkeling van het zorglandgoed Opwettenseweg132. Trekker: Ontwikkelaars Betrokkenen: Gemeente, corporaties en zorginstellingen Planning: 2017 Middelen: passend binnen bestaand beleid en huidige formatie 5) Vaststellen integraal beleidsplan gericht op veilige huisvesting Arbeidsmigranten. Trekker: gemeente Betrokkenen: gemeente, werkgevers Planning: gereed 2015 Middelen: passend binnen bestaand beleid en huidige formatie
47
6) Realisatie van minimaal 353 (is 22%) sociale woningen binnen het uitbreidingsplan Nuenen-West. Trekker: Ontwikkelaars Betrokkenen: Gemeente en corporaties Planning: 2015-2024 Middelen: passend binnen bestaand beleid en huidige formatie 7) Evaluatie en aanscherping afwegingskader Trekker: gemeente Betrokkenen: divers Planning 2015 Middelen: passend binnen bestaand beleid en huidige formatie 8) Evaluatie en actualiseren woonvisie 2013-2020 Trekker: gemeente Betrokkenen: divers Planning: 2017-2020 Middelen: €20.000 8) Jaarlijkse monitoring en eventuele actualisering van het uitvoeringsprogramma Trekker: gemeente Betrokkenen: gemeente, Platform Wonen, corporaties Planning: 2014 uitwerken, uitvoeren vanaf 2014 Middelen: binnen begroting
48
Bijlage 1Regionale Begrippenlijst Wonen (Begrippenlijst voor de periode 1 januari 2013 tot 1 januari 2014.) Doel: de Regionale Begrippenlijst hoort bij het Regionaal woningbouwprogramma. In het Regionaal woningbouwprogramma staan de afspraken die gemaakt zijn over het aantal nieuw te bouwen per gemeente. In de Regionale Begrippenlijst staan de begrippen, die zijn vastgesteld om de afspraken in het Regionaal woningbouwprogramma precies af te bakenen en/of toe te lichten. Ook de Regionale Woonvisie en het bestuursakkoord Stedelijk Gebied Eindhoven (in voorbereiding) bevatten afspraken die verwijzen naar de Regionale Begrippenlijst. Deze begrippenlijst wordt jaarlijks geactualiseerd per 1 januari. De actuele begrippenlijst door SRE vastgesteld is geldig. Actualisatie:de Regionale Begrippenlijst wordt geactualiseerd als daartoe noodzaak is, bijvoorbeeld als het Regionaal woningbouwprogramma wordt aangepast of als het rijk de huurprijsgrenzen aanpast. De Regioraad heeft op 13 december 2012 bepaald dat het Dagelijks Bestuur voortaan gemandateerd is om de Begrippenlijst te actualiseren, maar daarvoor wel eerst het Portefeuillehoudersoverleg Ruimte en Wonen moet raadplegen. Leeswijzer: Achter sommige begrippen staat een cijfer bv [1]. Dit cijfer verwijst naar de bron voor de definitie. Zie hiervoor onderaan de lijst. BEGRIPPENLIJST Arbeidsmigrant: Een arbeidsmigrant is een economisch actief persoon die werkzaam zal zijn, werkzaam is of werkzaam is geweest in een betaalde activiteit in een staat waarvan hij geen onderdaan is. Hij/Zij doet dit op eigen initiatief en op vrijwillige basis 1. BAG - Basisregistratie Adressen en Gebouwen Per 1 juli 2009 is de wet BAG van kracht. Deze wet schrijft voor dat alle adressen en gebouwen in de gemeente worden opgenomen in een Basisregistratie: de BAG. De BAG bestaat in feite uit de twee registraties: Basisregistratie Adressen (BRA) en de Basis Gebouwen Registratie (BGR). De belangrijkste functie van een basisregistratie is het eenduidig benoemen van de te registeren objecten. De BAG onderscheidt vier soorten objecten. Dat zijn panden (gebouwen), verblijfsobjecten (zoals een woning, winkel of restaurant), standplaatsen (bijvoorbeeld voor een woonwagen) en ligplaatsen (voor boten). Gemeenten zijn de bronhouders van de BAG. Het is hun verantwoordelijkheid de brondocumenten met de basisgegevens over gebouwen en adressen voor hun gemeente bij te houden. Met deze gegevens voeden zij de Landelijke Voorziening BAG (BAG LV). Via de BAG LV worden de gemeentelijke gegevens centraal beschikbaar gesteld. Het Kadaster beheert de Landelijke Voorziening BAG en stelt de gegevens beschikbaar aan diverse afnemers. Gevolg van de BAG is dat we niet meer spreken over een "woning", maar over een "verblijfsobject met een woonfunctie". Op termijn zal deze begrippenlijst en het Regionaal woningbouwprogramma op deze nieuwe benaming moeten worden aangepast. 1
Conventie voor de bescherming van de rechten arbeidsmigranten en hun gezinnen (2002)
49
Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) [1] Dit is een wettelijk kader waaraan woningcorporaties (en gemeentelijke woningbedrijven) zich moeten houden. Volgens het besluit dienen hun werkzaamheden op het terrein van de volkshuisvesting te liggen. Het BBSH noemt zes prestatievelden: • kwaliteit van de woningen; • verhuur van de woningen; • betrekken van bewoners bij beleid en beheer; • financiële continuïteit; • leefbaarheid en wonen; • zorg. Verder geeft het BBSH regels over de verslaglegging en het toezicht op woningcorporaties. Corporatie [2] Een woningbouwcorporatie is een privaatrechtelijke instelling (stichting of vereniging) die zich ten doel stelt uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn en als zodanig door de Kroon is toegelaten. De term toegelaten instelling, waarmee corporaties ook aangeduid worden, verwijst hiernaar. De term sociale verhuurder wordt eveneens veelvuldig gebruikt als synoniem voor corporatie. Doelgroepen - bijzondere doelgroep - primaire doelgroep - secundaire doelgroep - doelgroep van beleid - middengroep Bijzondere doelgroep Het gaat hier om personen uit de doelgroep van beleid die om verschillende redenen onvoldoende in staat zijn om zelfstandig huisvesting te verkrijgen en/of te gaan wonen. De bijzondere doelgroepen krijgen hulp bij het verkrijgen van een zelfstandige woning. Voor hen wordt een (bepaald) deel van de kernvoorraad beschikbaar gesteld. Primaire doelgroep [1] De primaire doelgroep is de groep van huishoudens met een belastbaar inkomen tot de grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Deze grens wordt jaarlijks bepaald door het ministerie van BZK en gepubliceerd in de zogenaamd MG-circulaire. Voor de periode van 01/01/2013 tot 01/01/2014 gelden de volgende inkomensgrenzen: Huishouden Eenpersoonshuishouden Meerpersoonshuishouden Eenpersoonsouderenhuishouden Meerpersoonsouderenhuishouden
Maximaal inkomen 21.025,28.850,21.100,28.725,-
€ € € €
Zie voor een toelichting op deze inkomensgrenzen de MG 2012-02. Secundaire doelgroep Naast aandacht voor de (primaire) doelgroep is er steeds meer aandacht voor de groep die hier qua inkomen net boven zit. Voor deze zogenaamde secundaire doelgroep is het ook steeds moeilijker om adequate huisvesting te vinden. De secundaire doelgroep bestaat uit huishoudens met een inkomen tussen de inkomensgrens voor de primaire doelgroep en € 34.229,- afhankelijk van de samenstelling van het huishouden. Gezien hun inkomen kunnen
50
zij zich in de praktijk geen koopwoning veroorloven. Aan de andere kant kunnen zij wel in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, maar niet voor huurtoeslag. Primaire en secundaire doelgroep vormen samen de doelgroep van beleid.
Doelgroep van beleid Sinds 1 januari 2011 verplicht de overheid woningcorporaties om minimaal 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen (netto maandhuur is lager dan € 681,02) te verhuren aan huishoudens met een bepaald maximum inkomen. Maximaal 10% van de vrijkomende woningen mag worden toegewezen aan huishoudens met een hoger inkomen dan dat maximum. Vanaf 1 januari 2013 is die maximum inkomensgrens€ 34.229,. De doelgroep van beleid is de groep huishoudens met een inkomen tot die grens. Voor de goede orde: de doelgroep van beleid kan ook in een koopwoning zijn gehuisvest. Middengroep of Middeninkomens De groep huishoudens met een inkomen van€ 34.229 tot€ 43.000. Dat is de groep die tussen wal en schip kan vallen vanwege de aangescherpte hypotheekeisen en het feit dat zij niet of nauwelijks in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Als zij wel al in een sociale huurwoning wonen, gelden voor hen de rijksmaatregelen voor huurders met een hoger inkomen in een gesubsidieerde huurwoning. Zie ook het woonakkoord 2013: :Huurders die meer dan€ 43.000 verdienen en in een goedkope huurwoning wonen, krijgen vanaf 2013 een huurverhoging van maximaal 6, 5%. Doorstromer [2] Huishouden dat binnen Nederland verhuist naar een zelfstandige woning en daarbij een zelfstandige woning achterlaat voor een volgende bewoner. Energieneutraal I COrneutraal I klimaatneutraal [6] Er worden verschillende definities gebruikt van de verschillende energiegerelateerde begrippen. Hieronder volgt een aantal gangbare definities van de drie belangrijkste begrippen: • Energieneutraal= een situatie waarbij over een jaar gemeten de som van het gebruik en het opwekken van energie van een woning nul is of zelfs negatief. De woning levert dan dus uit duurzame bronnen zelf minstens net zoveel energie op als uit het gas- en elektriciteitsnet wordt betrokken. • COrneutraal = alle uitstoot van C02 door fossiel energiegebruik wordt gecompenseerd, door duurzame energieopwekking binnen het gebied of door invoer van groene stroom en duurzame warmte van buiten. Eventueel compensatie door boomaanplant, emissiehandel en investeringen in duurzame energieopwekking buiten het gebied. In een COrneutraal gebouw wordt op diverse manieren (ontwerp, materiaal, energie, gebruikersgedrag) geprobeerd een minimale COremissie te bereiken. De dan nog optredende 'rest' COremissie wordt gecompenseerd door bijvoorbeeld het aanplanten van een aantal bomen dat juist die hoeveelheid C02 compenseert. • Klimaatneutraal geen netto uitstoot van C02 en andere broeikasgassen door het directe en indirecte energiegebruik (bijv. materiaalgebruik), door duurzame materialen, duurzame energieopwekking binnen het gebied of door invoer van groene stroom en duurzame warmte van buiten. Eventueel compensatie door boomaanplant, emissiehandel en investeringen in duurzame energieopwekking buiten het gebied.
=
Behalve deze drie 'hoofd'begrippen, worden er in relatie tot wonen nog meer energiegerelateerde termen gebruikt: • Energielabel woningen het energielabel voor woningen lijkt op het energielabel voor koelkasten en andere apparaten. Het geeft met letters (A tot en met G) en kleuren (groen
=
51
• • •
•
•
•
tot en met rood) aan hoe energiezuinig of -onzuinig een huis is. Klasse A (donkergroen) is zuinig, klasse G (rood) is onzuinig. Energiezuinig= een woning met een maximale EPC van 0,5 Nul-energiewoning =een woning die energieneutraal is. EPN (Energie Prestatie Norm)= de genormeerde methode om de energieprestatiecoëfficiënt (EPC) te bepalen. De hoogte van de EPC is vastgelegd in het Bouwbesluit. Voor EPC-eisen in het Bouwbesluit: zie het infoblad "Energiebesparing in woningen en utiliteitsgebouwen''. EPB (Energie Prestatie Bestaande Bouw) = werktitel voor een berekeningsmethode die de energiezuinigheid uitdrukt van bestaande gebouwen, vergelijkbaar met de EPN voor nieuwbouw. Lage-energiewoning = een lage-energiewoning gaat verder dan de wettelijke EPN vereist. De term slaat hoofdzakelijk op de energiehuishouding. Concreet betekent dit dat in deze woning alle courante maatregelen zijn genomen om het energieverbruik zo laag mogelijk te houden: dikke isolatie, een zuinige verwarming, een zuinige warmwaterproductie, een energiezuinige ventilatie etc. In een lage-energiewoning ligt het verbruik gemiddeld zo'n 50 à 60 % lager dan bij een klassieke woning. Passiefhuis =het concept passief huis neemt de "gratis" warmte van zon, bewoners en hun apparatuur als vertrekpunt voor de warmtehuishouding van de woning. Door een goed uitgekiend compact ontwerp, georiënteerd op de zon, uitgevoerd met zeer goede schilisolatie en een zeer effectieve kierdichting, kan warmte nauwelijks weg uit het passiefhuis. Hierdoor is er nog maar heel weinig energie nodig om de woning in de winter op temperatuur te houden. Dan zorgen passieve warmtebronnen zoals de zon en interne warmtebronnen zoals bewoners en huishoudelijke apparaten voor bijna alle benodigde ruimte. De norm van het passiefhuisconcept is een jaarlijkse energiebehoefte voor ruimteverwarming van maximaal 15 kWh per m2 vloer.
Excellente gebieden De ambitie van Nederland is om in 2020 energieneutraal te bouwen. In de aanloop hier naartoe wordt al steeds energiezuiniger gebouwd, onder meer in de Excellente Gebieden. De Excellente gebieden zijn negentien innovatieve nieuwbouwprojecten in de woning- en utiliteitsbouw. Hier worden woningen en kantoren gebouwd met ten minste een 25% scherpere energieprestatiecoëfficiënt (EPC) dan het Bouwbesluit op dat moment voorschrijft. GPR Gebouw® GPR Gebouw® is een praktisch instrument dat in de regio wordt gebruikt om de kwaliteit van een gebouw op vijf thema's in rapportcijfers uit te drukken. Binnen de regio is een Regionaal Convenant GPR Gebouw® afgesloten. De afkorting GPR staat voor Gemeentelijke Praktijk Richtlijn. Het Convenant GPR gebouw® dat in de regio is afgesloten heeft betrekking op nieuwbouw. Met GPR Gebouw kunnen woningmarktpartijen helder en toetsbaar afspraken met elkaar maken. Via het Regionaal Convenant hebben de convenantpartijen binnen het SRE-gebied afgesproken om voor alle projectmatige nieuwbouw (woningen én gemeentelijke gebouwen) een ambitie van minimaal een score 7 op elk thema (Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit, Toekomstwaarde) binnen GPR Gebouw te realiseren. Het streven is dat in 100% van de nieuwbouwprojecten die door de Convenantpartijen zijn gerealiseerd bij oplevering de ambities van dit Convenant zijn behaald. Het staat partijen vrij om in een project een hogere ambitie af te spreken.
52
Kennismigrant: Een migrant die in Nederland, bij een bij de kennismigrantenregeling aangesloten werkgever arbeid in loondienst verricht en (in 2013) een jaarlijks bruto-inkomen verdient van ten minste € 52.010 of€ 38.141 als hij/zij jonger is dan dertig jaar. Het looncriterium wordt jaarlijks aangepast. 2 Het inkomenscriterium voor afgestudeerden, die tijdens hun zoekjaar als kennismigrant aan het werk gaan, is vastgesteld op EUR 27.336 per jaar. Kernvoorraad [1] en sociale woningvoorraad Kernvoorraad Sociale sector Vrije sector Kernvoorraad All e (J1oe dk opeen bet aa lb are h uurwoningen [Zie · ook prijsgrenzen huur] Goedkoop 1 Betaalbaar Duur
HUUR
kernvoorraad
KOOP
Sociale en vrije sector] o Sociale sector of sociale woningvoorraad: alle goedkope en betaalbare huurwoningen + goedkope koopwoningen. [zie ook prijsgrenzen huur en prijsgrenzen koop] o Vrije sector. alle dure huurwoningen + middeldure en dure koopwoningen. [zie ook prijsgrenzen huur en prijsgrenzen koop] Goedkoop Betaalbaar Duur
HUUR
Sociale Sector
Sociale Sector
KOOP
Sociale Sector
Vrije sector Vrije sector
Vrije sector
Levensloopbestendige woning [4] Zelfstandige woning die geschikt is (of eenvoudig geschikt te maken) voor bewoning tot op hoge leeftijd, ook in geval van fysieke handicaps of chronische ziekten van bewoners. De woning past in alle levensfasen bij de behoeften die de bewoner op dat moment heeft. Een levensloopbestendige woning voldoet aan de eisen van Woonkeur. Deze eisen hebben betrekking op: • toegankelijkheid (voor gebruikers van rolstoelen, rollators en overige loophulpmiddelen); • veiligheid (ongeval-, inbraak- en brandpreventie); • gebruiksgemak (comfortaspecten die verband houden met ouderdom); • zorgverlening (aanpasbaarheid in verband met zorgverlening thuis); • wijk- en woonomgeving (essentiële voorzieningen, sociale veiligheid);
2
Definitie: Expatcenter Brabant
53
•
aanpasbaarheid (voorbereid op levensloopbestendig: snel, eenvoudig en goedkoop geheel toegankelijk te maken).
Prijsgrenzen huur [1] Deze worden jaarlijks bepaald door het ministerie van BZK. Voor de periode van 01/01/2013 tot 01/01/2014 zijn de prijsgrenzen voor huurwoningen vastgesteld op: Maximale huurgrens jongeren < 23 jaar Aftoppingsgrens 1+2 persoonshuishoudens Aftoppingsgrens 3 en meerpersoonshuishoudens Maximale huurprijsgrens vanaf 23 jaar De volgende Goedkoop Middelduur Betaalbaar Duur
huur tot€ 37 4,44 huur tot€ 535,91 huur tot€ 574,35 € 681,02
huurprijsgrenzen worden gehanteerd in de Regio: huur tot € 37 4,44 huur van€ 374,44 tot€ 681,02 Goedkoop+ Midde/duur. huur tot€ 681,02 huur vanaf€ 681,02
De prijsgrens van€ 681,02 betekent in de praktijk dat een nieuwbouwhuurwoning die een maandhuur heeft van€ 681,02 of minder, gerekend wordt tot de sociale sector. Een nieuwbouwwoning met een hogere maandhuur, rekenen we bij de vrije sector. Prijsgrenzen koop [4] Goedkoop Goedkope koop tot€ 194.000,Goedkope koop met een maximale EPC van 0,5 (enen:iiezuinig) tot€ 205.700,Middelduur Koopprijs van€ 194.000,- tot€ 333.000,Duur Koopprijs vanaf€ 333.000,De prijsgrens van€ 194.000 betekent in de praktijk dat een nieuwbouwwoning die€ 194.000 of goedkoper is, gerekend wordt tot de sociale sector. Een nieuwbouwwoning die duurder is, rekenen we bij de vrije sector. Voor het bepalen van de prijsgrens geldt het bedrag dat de koper bij de notaris moet betalen voor aankoop van de woning. Als de verkoper een koopconstructie toepast die tot gevolg heeft dat een duurdere woning toch onder de prijsgrens van€ 194.000 wordt aangeboden, mag deze woning tot de sociale sector gerekend worden. Voor alle prijsklassen geldt dat in geval van verplichte afnames van "extra's" bij nieuwbouwwoningen (zoals garages of parkeerplaatsen), deze kosten meegerekend worden bij het bedrag dat de koper voor aankoop van de woning bij de notaris moet betalen. Bij een goedkope koopwoning die energiezuinig is, geldt een prijsgrens van€ 205.700. Energiezuinig is daarbij gedefinieerd als een woning met een maximale EPC van 0,5. Scheefheid [2] Met scheefheid bedoelen we de situatie dat het inkomen van de bewoner niet overeenstemt met de prijs van de woning waarin hij woont. Twee groepen "scheefwoners" worden onderscheiden: • Dure scheefwoner. huishouden dat wel tot de (primaire) doelgroep behoort, maar dat niet in de kernvoorraad woont. [zie ook doelgroep en kernvoorraad]
54
•
Goedkope scheefwoner: huishouden dat niet behoort tot de (primaire) doelgroep, maar dat wel in de kernvoorraad woont. [zie ook doelgroep en kernvoorraad]
Starters [4] • Starter op de woningmarkt: huishouden dat na verhuizing voor het eerst in een zelfstandige woning gaat wonen en dat geen zelfstandige woning leeg achterlaat. • Starter op de koopwoningmarkt: huishouden dat na verhuizing voor het eerst in een zelfstandige koopwoning gaat wonen en dat nog niet eerder een koopwoning in zijn of haar bezit heeft gehad. Woning Een tot bewoning bestemd gebouw dat, vanuit bouwtechnisch oogpunt bezien, blijvend is bestemd voor permanente bewoning door een huishouden. Een onroerende zaak die in hoofdzaak wordt gebruikt voor woondoeleinden en die onroerende zaak waarvan het gebruik volledig dienstbaar is aan woondoeleinden. 3 Woningverlater [2] Huishouden dat uit een zelfstandige woning verhuist naar een niet-zelfstandige woning (bijvoorbeeld naar een bejaarden- of verzorgingstehuis). Woonmilieus [1] Voor burgers wordt de kwaliteit van wonen niet alleen bepaald door de woning, maar in belangrijke mate ook door het woonmilieu: de omgeving waarin de woning zich bevindt. Bij woonmilieu gaat het om drie kwaliteiten: de functioneel-economische, de sociaal-culturele en de ruimtelijk-ecologische kwaliteit. 1. De functioneel-economische kwaliteit: deze wordt bepaald door: o de gebruikswaarde: voldoet het woonmilieu aan de functionele eisen, zoals wonen, werken, voorzieningen, openbare ruimte, bereikbaarheid, nabijheid en veiligheid?; o de belevingswaarde: levert het woonmilieu een goed gevoel op wat betreft identiteit, esthetiek, diversiteit en herkenbaarheid?; o de toekomstwaarde: kan het woonmilieu lang mee? Is het flexibel en eenvoudig aanpasbaar? 2. De sociaal-culturele kwaliteit: dit betreft de kwaliteit van samenleven van een buurt of wijk en bepaalt of mensen zich "thuis voelen" in hun eigen wijk. Deze vorm van kwaliteit laat zich vooral benoemen in termen als sociale cohesie, sociale diversiteit of homogeniteit. Deze aspecten worden bepaald door de mate waarin verschillende soorten woonmilieus toegankelijk zijn voor verschillende geledingen van de bevolking. Ook de belevingswaarde en de openbare veiligheid zijn van groot belang voor de sociaal-culturele kwaliteit. 3. De ruimtelijk-ecologische kwaliteit: de ecologische kwaliteit van woonmilieus heeft betrekking op het individuele niveau, zoals hinder (stank- en geluidsoverlast), veiligheid, gezondheid of ruimtegebrek. Naarmate de ruimtedruk in een wijk groter wordt en de verschillende functies dichter bij elkaar liggen, komt de ruimtelijkecologische kwaliteit meer onder druk te staan. Op collectief niveau worden individuele risico's afgewogen tegen het maatschappelijke nut van de betreffende activiteit. Daarbij gaat het onder andere om ruimtebeslag en mobiliteitseffecten (uitstoot, energieverbruik).
3
Definitie: CBS
55
Woonzorgcomplex [5] Een complex zelfstandige woningen met een bouwwijze die gericht is op verzorgd wonen, met een complexgewijs overeengekomen zorg- en servicearrangement. Er is een duidelijke scheiding tussen wonen, zorg en service. In principe is er zorg op afspraak en wordt er geen continue zorg verleend. Er is wel sprake van zorggarantie in geval van nood. Woonzorgzone/woonservicezone [5] Een (deel van een) wijk of dorp waarin optimale condities zijn geschapen voor wonen met zorg en welzijnsvoorzieningen, tot en met niet-planbare 24-uurs zorg. In deze zones kunnen ouderen, lichamelijk en verstandelijk gehandicapten en (ex-)psychiatrische patiënten zelfstandig blijven wonen, ook als men minder mobiel is of zorg nodig heeft. Zorg plaats Een woonruimte met zorg zonder eigen adres, die deel uitmaakt van een wooneenheid in een gebouw met één adres. Een zorgplaats heeft geen eigen keuken; om te kunnen koken is er een gemeenschappelijke kookvoorziening.
Bronnen: [1] Ministerie van BZK; [2] "Cijfers over Wonen" (BZK); [3] Provincie Noord-Brabant; [4] SRE; [5] Kenniscentrum Wonen en Zorg; [6] SenterNovem
56
Bijlage 2 Spelers op de woningmarkt Als gemeente formuleren we woonbeleid, maar we bouwen geen woningen, bezitten geen woningen en wonen niet in een woning. Ons woonbeleid krijgt dus pas gestalte in samenwerking met andere partijen. Dat zijn er vele. Hieronder beschrijven we de rollen van de meest relevante partijen. Onze eigen rol hebben we vooral benoemd in hoofdstuk 5 Corporaties De corporaties bezitten gezamenlijk Xo/o van de woningen in onze gemeente. Daarmee zijn zij met name beheerders van woningen en de directe woonomgeving. De corporaties hebben een maatschappelijke doelstelling. Dit betekent dat het er niet alleen om gaat dat de woningen er goed in de verf bij staan en het dak niet lekt, maar ook dat de verschillende bewoners goed met elkaar kunnen samenleven, stappen kunnen zetten in hun wooncarrière en extra steun krijgen als dit nodig is. Om dit in samenhang met elkaar te doen, maken we met de corporaties prestatieafspraken. Deze afspraken worden geregeld geëvalueerd en indien nodig bijgesteld. Uiteraard spreken wij met de corporaties ook regelmatig op projectniveau. Projectontwikkelaars Een substantieel deel van de woningen in de gemeente wordt gerealiseerd door projectontwikkelaars. Op diverse manieren wordt met de gemeente samengewerkt. Zo hebben wij op een aantal locaties een ontwikkelovereenkomst met ontwikkelaars gesloten. Makelaars De meeste koopwoningen in de gemeente worden verkocht via makelaars. Zij hebben over het algemeen de meeste contacten met (aspirant)-kopers. Daardoor hebben zij gedegen kennis van de lokale woningmarkt opgebouwd. Ook adviseren makelaars ontwikkelaars bij planontwikkeling. Wij spreken een aantal makelaars geregeld via het zogenaamde Platform Wonen. Daarin praten we elkaar bij over marktontwikkelingen, nieuw gemeentelijk of landelijk beleid, etc. Particuliere eigenaren De meeste woningen in de gemeente zijn in bezit van particuliere eigenaren. De gemeente heeft hier relatief het minst mee te maken. Op enkele beleidsvelden komen huiseigenaren en de gemeente elkaar tegen. Bewonersorganisaties Op diverse momenten vindt er contact plaats tussen de gemeente en bewonersorganisaties. Er zijn formele inspraakmomenten en er is informeel overleg op projectbasis. Daarnaast zijn er verschillende dorps- en wijkraden. Belangenorganisaties Er zijn in de stad diverse belangenorganisaties actief die ook van doen hebben met het woonbeleid. We betrekken deze partijen zoveel mogelijk bij het vaststellen van ons beleid. De belangenorganisaties zijn bijvoorbeeld de Woonkeur Advies Groep, Adviesraad voor Gehandicaptenbeleid, etc. Deze partijen nemen deel aan het Plartform Wonen en de Adviesraad Sociaal Beleid. Zorgpartijen Zorgpartijen worden in toenemende mate een belangrijke speler op de woningmarkt. Zorgpartijen worden betrokken bij het ontwikkelen van voldoende aanbod voor de zorgbehoevende doelgroep.
57
Provincie en Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE) Met de provincie wordt regelmatig overleg gevoerd. Er worden afspraken gemaakt over het aantal te bouwen woningen. Dit gebeurt in SRE-verband. Basis voor de afspraken zijn beleid en prognoses van de Provincie. Daarnaast zijn er met de Provincie Noord Brabant afspraken gemaakt over de plancapaciteit in relatie tot het woningbouwprogramma.
58
Bijlage 3-
Woningbouwprogramma gemeente Nuenen 2013
59
kern
WONINGBOUWPROGRAMMA NUENEN 2013 versie 20131004 ·•ocatie bestemmingsplan Ql IJ)
28a-Bloemhoefstraat/Hoekstraat 41- Voetbalvelden/Bolle akker
Nuenen Afgef)rioriteerd - 1
Î 02- Berg-Weverstraat Î04- De Luistruik o io5b- Emmastraat O !o5c - Wederikdreef O i09a- Hongerman - Hoge Brake O Î09c- Locatie Mijlpaal 0 Î 09d- Locatie Heikampen L ..6fgef)rioritee&_j 10- Vinkenlaan-Wielewaallaan i 14 Nuenen-West 1 O Î26- Uitbreiding Eeneind-Oost 0 Î27- Vank O i 38- Kloostertuin O Î39-lntratuin-Berg Afgeprioriteerd Î Molvense Erven O !zorglandgoed Opwetten O i Beekse Tuin Afgeprioriteerd !13- Hoek Park-Voirt Afgeprioriteerd Î27- De Vank __6!g~rioriteerd 34- Opwettenseweg/Wittehondpad
l
frTotaal gemeente ! Totaal 2014-2023 Harde plancapaciteit (ONH, GGK, VST) Zachte plancapaciteit (OTW, PLV, POC)
Landelijk gebied 191
Berg en Weverstra~ Nuenen-Oost J
2014-2018
2019-2023
2024 - e.v.
POC
u
160
30
0
130
ONH POC
1
u
13 135
13 0
0 45
0 90
23 130 5 39 29 28 20
80 50 0 0 20 28 20 0 50 7 0 10 3
23 0 0 0 29
Cl'=-
c: Cl ·- c: "'C ·· - "'C Ql ·Ql ....
..c ....
1
5
5
zorg
35 12 0 0 0
35 10 0 0
0 80 5 0 20 28 20 0 600 0 0 10 0 0 0 0 0 0
0
0
1 1 1 1 1
1 1 1
u u 1 1
1
1
1575 7 0 30 3
2249 11691
woningbouw programma
·= ·5;3
ONH ONH POC Nuenen-Zuid , 1e h~ POC Nuenen-Zuid , 1e hd PLV Nuenen-Zuid , 1e h~ PLV Nuenen-Zuid , 1e h~ PLV POC Uitbreidingsplan NuÎ VST Eeneind-Oost ! ONH Nuenen-centrum ! VST Nuenen-Centrum ! PLV Nuenen-Centrum i ONH Nuenen-Zuid, 1e h~ PLV Buitengebied (?) Î POC Nuenen-Oost i ONH POC N"eoeo-Ceotrnm POC POC
i
woningbouw programma
0
(..)
Nederwetten O 1 Afgeprioriteerd
woningbouw programma
Q.
::l "'C Ql
Gerwen 1=prioritair; O=niet-prioritair (>2021) O J21- Gerwen Woningbouw
-2
totale woningbouwcapaciteit per 2013
~ ~
361
0 0 0 925
0 0 10 0 0 0 0 0
0 0 808
1207
Bijlage 4-
Bestuursconvenant Stedelijk Gebied 2013
130506 eindversie bestuursconvenant stedelijk gebied 2013
LOGOs
1
130506 eindversie bestuursconvenant stedelijk gebied 2013
Bestuursconvenant Stedelijk Gebied Eindhoven 2013 VISIE OP HET STEDELIJK GEBIED EINDHOVEN; DE MOTOR VAN BRAINPORT Brainport-ambities Rond Eindhoven komen Brainport, Eindhoven-Leuven-Aachen-Triangle, A2 ontwikkelingsas, Agenda van Brabant en topsectorenbeleid samen. Hightech en Design in combinatie met maakindustrie, life sciences, food, automotive en maintenance, alsmede een inspanning voor Research & Development op internationaal hoogstaand niveau zijn kenmerkend, voor een regio die zich ontwikkelt tot een mondiale 'place to be'. We werken dan ook gezamenlijk aan de ambities uit het Brainport2020-programma om tot de technologische top-3 van Europa en de top-10 van de wereld te horen. Omdat we ervan overtuigd zijn, dat een sterke economie de drager van het welvaren van onze regio is waarvan al onze inwoners kunnen profiteren. Talenten combineren De gemeenten van het Stedelijk Gebied Eindhoven zien hun samenwerking als noodzaak vanuit hun gezamenlijke verantwoordelijkheid voor een optimale ontwikkeling van dit specifieke gebied. Een woon- en leefomgeving van hoge kwaliteit is voorwaarde voor een aantrekkelijke vestigingsplek voor nieuwe inwoners en een onmisbare onderlegger voor het verder ontwikkelen van de kracht en vitaliteit van onze Brainportregio. De gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven zijn zich bewust van de talenten die elke zelfstandige gemeente heeft. Het ontwikkelen van die individuele talenten draagt bij aan een bloeiend Stedelijk Gebied en is nodig voor de gezamenlijke opgave en past daarmee ook in een bloeiende krachtige Brainport Regio Eindhoven. De kracht Kracht van Brainport is de unieke combinatie van wonen, werken en recreëren - Daily Urban System - en afwisseling tussen stedelijk en landelijk, tussen high tech en robuust groen, tussen kleinschalige cultuurhistorie en grootstedelijke internationale allure. Om die reden is ervoor gekozen om taken op het gebied van regionale economie, ruimte en infrastructuur voor Zuidoost Brabant gezamenlijk in te richten op het SRE-niveau. Dit Daily Urban System is nog sterker merkbaar binnen het Stedelijk Gebied Eindhoven. We vormen een compact samenhangend gebied met een aantal concrete opdrachten. We staan in verbinding met elkaar op zoveel manieren, inwoners bewegen zich tussen onze gemeenten, in wonen, werken en recreëren, en maken gebruik van infrastructuren en voorzieningen. Voor hen gelden geen gemeentegrenzen. We moeten dus in het Stedelijk Gebied werken als ware we één gemeente. Dynamisch Het Stedelijk Gebied heeft als belangrijkste opdracht om de ambities van Brainport 2020 en de doorontwikkeling daarvan te faciliteren, middels hoogwaardige werkgebieden, een gevarieerd, wervend woonmilieu en een aansprekend pakket aan voorzieningen op terreinen als kunst, cultuur, sport en recreatie. Verbindingen met en in dit gebied zijn van uitstekend niveau via lucht, weg en rail, alsook digitaal. Daarmee wordt het Stedelijk Gebied op een niveau van voorzieningen gebracht dat internationaal concurrerend is.
2
130506 eindversie bestuursconvenant stedelijk gebied 2013 De wens tot samenwerking en de verbondenheid van gemeenten aan de samenwerking moet een constante zijn. Zij is weliswaar vrijwillig, maar zeker niet vrijblijvend. En is ook dynamisch. De keuzes die gemaakt worden staan in open verbinding met de tijdgeest. Invloeden als economische hoogconjuctuur of juist niet, bepalen wat en waar kan en moet gebeuren. Daarop moet snel en krachtdadig op kunnen worden gestuurd. De samenwerking is flexibel, maar tegelijk ingebed en goed verankerd. Slagvaardige publieke samenwerking Een slagvaardige samenwerking tussen de overheden in de regio en in het bijzonder het stedelijk gebied is van groot en wellicht doorslaggevend belang om, samen met de maatschappelijke partners, de ambities waar te kunnen maken. Wij geloven in 'grenzeloze' demografie en economie. Wij zijn helder, transparant en eenduidig in de manier waarop we inspelen op de maatschappelijk vragen. Daarom werken we bestuurlijk samen als 'als ware we één gemeente'. Vanuit onze inhoudelijke ambities. Voorop staat het bereiken van resultaten voor onze inwoners en bedrijven en het ontwikkelen van gezamenlijke slagkracht. Dat betekent samen kiezen en samen delen vanuit de aanname, dat wat positief is voor het collectief ook positief is voor de individuele gemeenten. We gaan daarom vrijwillig, maar zeker niet vrijblijvend samenwerken aan een samenhangend en concreet programma. Wij zijn ervan overtuigd dat door samenwerking en onderlinge afstemming van voorzieningen meer gerealiseerd kan worden dan vanuit alle gemeenten afzonderlijk. In onze samenwerking staat dan ook het leveren van resultaten en het vermijden van nietproductieve bestuurlijke drukte voorop. Deze samenwerking is primair publiek, maar heeft mede als doel coproductie en cocreatie met marktpartijen en andere belanghebbenden makkelijker aan te gaan en mogelijk te maken. Wij willen als gezamenlijke gemeenten een goede partner voor maatschappelijke initiatieven zijn. We laten dan ook ruimte voor dit initiatief. Burgers en maatschappelijke organisaties hebben een overheid nodig die met ze meedenkt en hun initiatieven verder brengt in plaats van reguleert of overneemt. Hiermee versterken we onze traditie van de triple-helix. Samenwerking vereist eigenaarschap: er echt zelf van zijn. We organiseren de samenwerking in onze eigen organisaties. Maken het onderdeel van onze reguliere processen en werken niet via hulpstructuren buiten de gemeenten. We leggen daarmee focus op ons werk; het leveren van resultaten en de nadruk op organiseren en niet op de organisatiestructuur. Proces-ondersteuning voor onze samenwerking regelen we gebundeld vanuit Eindhoven. Bekostiging hiervan gebeurt uit middelen die vrijkomen uit de verlaging van de inwonersbijdrage door transitie van het SRE. Samenwerkingsthema's Vanuit de historie van de samenwerking in het stedelijk gebied Eindhoven (BOR) werken we primair samen op het gebied van de thema's Wonen en Werken. Naast deze thema's vraagt het stedelijk gebied in de nabije toekomst, zeker in dit economisch tij, ook om samenwerking op nieuwe terreinen, zoals bovenlokale voorzieningen, cultuur, sport, en evenementen. De woningmarkt nu en in de toekomst is onzeker. Dit betekent echter niet dat de oorspronkelijke doelstelling niet meer actueel is. Het terugdringen van de scheefheid en de verhouding sociale woningbouw versus vrije sector, is in het stedelijk gebied nog onverkort actueel. Maar deze doelstelling plaatsen we in het huidige tijdsbeeld. We hanteren de
3
130506 eindversie bestuursconvenant stedelijk gebied 2013 principes van regionale woonruimteverdeling en maken hierover stevige, nieuwe, niet vrijblijvende inhoudelijke afspraken, met een focus op de bestaande (sociale) voorraad en de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Als sluitstuk zullen we hierover gezamenlijke prestatieafspraken maken met de woningcorporaties in het stedelijk gebied. Op het terrein van werken streven we in het bijzonder naar hoogwaardige bedrijventerreinen, die optimaal tegemoet komen aan de behoefte en mogelijkheden in de markt. We gaan naast de veranderende manier van werken - daarbij uit van een bovengemiddelde economische groei waarop we moeten anticiperen. We gaan voor reductie van de overprogrammering en herstructurering van verouderde bedrijventerreinen. Daarbij kijken we ook over onze eigen grenzen heen naar bijvoorbeeld De Peel. En we gaan tot slot werken als ware er sprake van 1 loket voor bedrijfshuisvesting. Financiering Slagkracht is nodig om al onze gezamenlijke ambities waar te maken. Met name op de nieuwe thema's zoals bovenlokale voorzieningen. Dat doen we mede door het bestaande financieringsfonds strategische projecten bij besluitvorming over het nieuwe convenant te vervangen door een nieuw financieel instrumentarium. Hiermee willen we uitvoering geven aan een op te stellen op Brainport 2020 gebaseerd uitvoerings- en investeringsprogramma. Gemeentelijke financiering is vooral een middel om aanvullende subsidies, bijdragen of betrokkenheid te verkrijgen van andere overheden, het bedrijfsleven en kennis- en onderwijsinstellingen (cofinanciering). Een gezamenlijke inhoudelijke agenda geeft ook meer kansen voor subsidies van Europa, rijk en/of provincie. Toekomst Het navolgende convenant vormt de basis voor een intensievere samenwerking in het Stedelijk Gebied Eindhoven. Uiteraard moeten er gaandeweg nog allerlei zaken verder worden uitgewerkt. We zijn er klaar voor om dit met elkaar en onze maatschappelijke partners op te pakken om de Brainport 2020 ambities te realiseren.
4
130506 eindversie bestuursconvenant stedelijk gebied 2013 1
Samenwerkingsmodel
Karakter bestuursconvenant 1.1 Dit bestuursconvenant omvat bindende afspraken tussen de gemeentebesturen over de afstemming en uitvoering van de bij de uitoefening van ieders toekomende publiekrechtelijke bevoegdheden. Het betreft afspraken over de voorgenomen vaststelling van ruimtelijke en beleidsplannen, over het toekennen van geldelijke bijdragen en over het alloceren van middelen voor doelen voortvloeiende uit dit bestuursakkoord. Bestuurlijk platform 1.2. Er is een bestuurlijk platform bestaande uit één collegelid per deelnemende gemeente. In het platform zitten in ieder geval twee vertegenwoordigers vanuit ieder portefeuillehoudersoverleg als bedoeld onder 1. 7. Het platform kiest een voorzitter en vicevoorzitter uit zijn midden. Een lid van Gedeputeerde Staten van de provincie Noord Brabant maakt deel uit van het bestuurlijk platform als auditor/adviseur, zonder stemrecht.
1.3. Dit bestuurlijk platform heeft tot taak bestuurlijke afstemming omtrent: bewaking en ontwikkeling van visie, integraliteit en proces, monitoring en afspraken maken m.b.t. financiering van gezamenlijke projecten. 1.4. Het bestuurlijk platform komt minimaal twee keer per jaar bij elkaar en verder zo vaak als nodig wordt geoordeeld. In het platform kan een taakverdeling worden afgesproken. De vergaderingen zijn niet openbaar. Wel kunnen derden voor overleg worden uitgenodigd. Van de vergaderingen verschijnen wel openbare verslagen. 1.5. Bij besluitvorming wordt gestreefd naar algehele consensus. Mocht stemming aan de orde zijn dan vindt besluitvorming plaats bij meerderheid van stemmen. De vertegenwoordiger van Eindhoven heeft daarbij vier stemmen, de vertegenwoordiger van Helmond heeft twee stemmen, de vertegenwoordigers van de andere gemeenten hebben ieder één stem. Dit gaat uit van 6 randgemeenten. Bij toetreding van meer gemeenten wordt de stemverhouding zodanig aangepast dat Eindhoven en Helmond evenveel stemmen hebben als de randgemeenten. 1.6. Het bestuurlijk platform draagt zorg voor bestuurlijke afstemming over de in dit convenant bedoelde thema's met de andere subregio's binnen het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven en met het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven. Portefeuillehoudersoverleggen 1.7. Er zijn portefeuillehoudersoverleggen, in ieder geval voor de thema's Wonen en Werken. Deze bestaan uit de portefeuillehouders van iedere gemeente. Zij handelen met een van te voren opgehaald bestuurlijk mandaat vanuit hun respectievelijke colleges.
1.8. leder portefeuillehoudersoverleg wijst uit zijn midden een voorzitter en vicevoorzitter aan die de afvaardiging vormen naar het bestuurlijk platform.
5
130506 eindversie bestuursconvenant stedelijk gebied 2013 1.9. Taak van het portefeuillehoudersoverleg is uitvoering geven aan de afspraken per thema. 1.10. Het portefeuillehoudersoverleg komt minimaal vier keer per jaar bij elkaar en verder zo vaak zoals nodig wordt geoordeeld. Ambtelijke ondersteuningsgroep 1.11. De vergaderingen van het bestuurlijk platform en de portefeuillehoudersoverleggen worden voorbereid door de ambtelijke ondersteuningsgroep. De voorzitter hiervan of diens vervanger woont de vergaderingen van het platform bij. 1.12.
De ambtelijke ondersteuningsgroep bestaat uit de gemeentesecretarissen van de deelnemende gemeenten, dan wel hun vervanger. Zij komen periodiek onder voorzitterschap van een voor vier jaar uit hun midden gekozene bijeen.
1.13. De ambtelijke ondersteuningsgroep zorgt voor: integrale voorbereiding van de vergaderingen, beheer en coördinatie van de in 1.3 bedoelde taken en de aansturing van de betrokken medewerkers. Hiertoe kunnen ook werk- of projectgroepen worden ingesteld. 1.14. Het secretariaat van de samenwerking wordt ondergebracht bij de gemeente Eindhoven. De ambtelijke ondersteuningsgroep draagt zorg voor adequate bemensing. 1.15. De kosten van het secretariaat worden begroot door het bestuurlijk platform, zijn voor gemene rekening naar rato van het aantal inwoners. 1.16. De beschikbaarstelling van de ambtelijke capaciteit in de in 1.13 genoemde werk- en projectgroepen geschiedt in principe met gesloten beurzen. In voorkomende gevallen kunnen - op aangeven van het bestuurlijk platform - andere afspraken gemaakt worden.
6
130506 eindversie bestuursconvenant stedelijk gebied 2013
2.
Opzet van de gezamenlijk financiering
Stimulering private investeringen 2.1.
De gezamenlijke per 1 januari 2014 in te stellen financieringsfaciliteit strategische projecten is te onderscheiden in een deel voor de stimulering van private investeringen en een deel voor de ondersteuning van publieke voorzieningen van belang voor het totale stedelijke gebied. We maken hiertoe voor 1 januari 2014 een programmatisch kader. De faciliteit zal zo veel mogelijk opgezet worden in de vorm van een revolving fonds, waarin de opbrengsten terugvloeien om opnieuw aangewend te worden voor nieuwe initiatieven. Het geeft een financiële basis voor het verstrekken van garantieregelingen en financiële faciliteiten (zoals leningen) voor het wegnemen van drempels bij de realisatie van de doelstellingen van het convenant. Dit instrumentarium zal zodanig worden ingericht dat ook andere partijen, zoals andere overheden (Rijk en provincie), marktpartijen en Europa hierin kunnen co-financieren. De opbrengsten/inkomsten bestaan uit provisies, renteopslagen en terugkerende middelen uit garantieregelingen en leningen.
2.2.
Externe partijen kunnen een beroep doen op en een aanvraag doen voor ondersteuning in de vorm van een garantieregeling of lening. Hiermee kunnen projecten "aangejaagd" worden. Uitgangspunten bij de verdere uitwerking zijn: de garantiestelling of leningen worden verstrekt tegen marktconforme tarieven. daarbij worden maximale zekerheden gevraagd, zodanig dat het risico voor de faciliteit geminimaliseerd wordt tot maximaal 25%. garanties of leningen worden alleen verstrekt voor (op termijn) sluitende businesscases (inclusief risicoanalyse), zodat op termijn de geleende middelen terugvloeien. garanties en leningen vanuit de faciliteit omvatten niet meer dan 50% van de benodigde middelen. garantie en leningen dienen binnen een periode van 5 jaar revolverend te zijn. doelstelling is dat de beheerkosten van de faciliteit uit de opbrengsten (rente/provisie) moeten worden gedekt, waardoor alle middelen aan het eind van de looptijd in zijn geheel terugvloeien naar de geldverstrekkers. Desondanks bestaat het risico dat de gemeenten een deel van hun garantie/lening niet terugbetaald krijgen.
2.3.
Voor toekenningen, betalingen en ontvangsten wordt een deugdelijke ondersteuning bij de gemeente Eindhoven ingericht.
2.4.
Het bestuurlijk platform draagt zorg voor afstemming over de toekenning van garanties en leningen en participaties uit de financieringsfaciliteit Strategische projecten.
7
130506 eindversie bestuursconvenant stedelijk gebied 2013 Voorzieningen van belang voor het totale stedelijke gebied 2.5. Daarnaast is er de afspraak dat op basis van een op te stellen programma bovenlokale voorzieningen in het belang van het totale stedelijk gebied, gezamenlijk bekostigd kunnen worden. Dit met de visie Brainport 2020 als uitgangspunt. Kerngedachte hierbij is dat niet wordt uitgegaan van de handelswijze "geld zoekt project" maar "project zoekt geld". Dit impliceert dat er instemming van gemeenteraden nodig is.
2.6.
Indien het bestuurlijk platform meent dat een project aan de criteria en visie voldoet, binnen de programmatische aanpak, zal de gemeenten gevraagd worden hiervoor een financiële bijdrage te leveren. De uitgewerkte businesscase zal afzonderlijk per project ter besluitvorming worden voorgelegd aan de gemeenteraden. Waarbij rekening gehouden dient te worden met de individuele planning en control-cycli van de deelnemende gemeenten. De gemeenten dienen dan afzonderlijk incidentele middelen beschikbaar te stellen.
2.7.
Budget voor de realisatie van publieke voorzieningen als bedoeld in artikel 2.6 wordt pas beschikbaar gesteld nadat alle gemeenten voor het betreffende project of programma hierover afzonderlijk hebben besloten. Daarbij worden per project of programma afspraken vastgelegd over criteria, verdeelsleutels, voorwaarden en maximum bijdragen ..
2.8.
De gemeenten krijgen de gelegenheid om de bijdragen voor deze voorzieningen op te nemen in hun begroting. Aansluiting wordt gezocht bij de gemeentelijke raads- en budgetcyclus.
8
130506 eindversie bestuursconvenant stedelijk gebied 2013 3.
Afspraken thema 'werken'
Inleiding De portefeuillehouders economie hebben het afgelopen jaar samengewerkt aan de toekomst van werklocaties in het stedelijk gebied. Hierbij is het bedrijfsleven intensief betrokken geweest. De samenwerking heeft naast concrete afspraken voor een nieuw convenant ook geresulteerd in consensus over een visie op, en de randvoorwaarden voor, succesvolle samenwerking. Deze consensus is het fundament op basis waarvan de portefeuillehouders economie in de toekomst samen verder gaan. De • • • • • • •
visie op voor samenwerking bij het thema werken Gemeentegrenzen belemmeren een optimale economische ontwikkeling van de regio Efficiënt omgaan met middelen en ruimte is noodzakelijk (win -win ipv concurrentie) De problematiek is urgent, wethouders vinden dat het tijd is voor actie Een gezamenlijke, zakelijke aanpak is de beste oplossing Brainport 2020 is de stip aan de horizon. De oplossing ligt niet in het optuigen van zware bestuurlijke constructies De oplossing ligt wel in gezamenlijke besluitvorming en uitvoering
Randvoorwaarden voor samenwerking bij het thema werken: • Vertrouwen (persoonlijke betrokkenheid en wil) • Samenwerking op basis gelijkwaardigheid • (Continue) regionale mindset • Transparantie en communicatie (korte lijnen) • Gedrag en omgangsnormen • Vraaggerichte werkwijze (ondernemersperspectief) • Wederkerigheid (balans in halen en brengen) • Commitment voor een langere periode (bestand tegen veranderingen van politieke kleur)
Planning en programmering werklocaties (Kantoren, bedrijventerreinen en grootschalige detailhandelsvoorzieningen) De markt voor werklocaties in het stedelijk gebied vormt een dynamisch geheel. Er zijn talloze voorbeelden van bedrijven die zich in de regio hebben gevestigd. Zij hebben gekeken naar de beste locatie, niet naar de ligging van de gemeentegrens. In het stedelijk gebied is daarom een gezamenlijke programmering en segmentering opgesteld. Het is van belang om het proces tot aanpassing van het programma cyclisch op te zetten: een continu proces van monitoren en actualiseren. Hiermee stappen we af van een ad hoc aanpassen van het programma. Heldere afspraken geven duidelijkheid voor overheden en marktpartijen. Uitgangspunt hierbij is dat gemeenteraden de kaders vaststellen en dat de portefeuillehouders de uitvoering voor hun rekening nemen. Inhoud van planning en programmering 3.1. Gemeenten zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor een balans van vraag en aanbod van werklocaties in het stedelijk gebied. De gemeenteraden stellen daarom een
9
130506 eindversie bestuursconvenant stedelijk gebied 2013
3.2.
3.3.
gezamenlijk programmering voor werklocaties vast. Dit programma kent een kwantitatieve (hectare) en kwalitatieve (segmenten) invulling. Het programma voor bedrijventerreinen zoals dat nu wordt vastgelegd, is opgenomen in de bijlage. In dit programma zijn vraag en aanbod op elkaar afgestemd. (Het is ook vastgelegd in het poho/rro d.d. 28 november 2012, inclusief de verslagen van de twee bestuurlijke gesprekken in januari 2013.) De programmering zoals vastgesteld in artikel 3.2 wordt in 2013 aangevuld met afspraken over detailhandel en kantoren voor zover het gaat om bovenlokale aspecten van beide thema's.
Monitoren van planning en programma 3.4. Jaarlijks wordt er een monitor bedrijfsterreinen opgesteld. Hierin worden de marktontwikkelingen opgenomen en komen de volgende aspecten aan bod. Uitgifte van nieuw terrein naar de segmenten Oost - West Opname van bedrijfshuisvesting binnen de bestaande voorraad Planvoorraad naar omvang en hardheid, alsmede naar segment en Oost West 3.5. Driejaarlijks wordt een actuele vraagraming opgesteld om het programma te herijken. 3.6. Voor de oostkant van het stedelijk gebied wordt voor de onder 3.4 genoemde monitor en de onder 3.5 genoemde vraagraming gebruik gemaakt van de gegevens die verzameld worden in het kader van de vraaggerichte pilot die in Helmond is opgestart. 3.7. Bij de onder 3.3 genoemde aanvulling van de programmering worden ook afspraken gemaakt over de monitoring. 3.8. Wanneer de provinciale methodiek voor het monitoren van bedrijfslocaties gereed is wordt hierbij aangesloten. Aanpassen van planning en programma 3.9. Het programma wordt jaarlijks geactualiseerd door de portefeuillehouders economie De resultaten van de actualisatie worden ingebracht in de regionale programmering zoals die wordt vastgesteld in het poho /rro en ter informatie aangeboden aan de gemeenteraden 3.10. Eens in de drie jaar herijken gemeenteraden het programma op basis van de actuele vraagraming zoals genoemd onder 3.5. De portefeuillehouders economie bereiden deze herijking voor. 3.11. De eerste herijking van het programma zal plaatsvinden in 2016. 3.12. Tussentijdse aanpassingen van het programma kunnen plaatsvinden door middel van een unaniem besluit van de portefeuillehouders economie van het stedelijk gebied op basis van een concrete business case. Gezamenlijk uitgifte werklocaties Bedrijven zijn niet meer gebonden aan de gemeentegrens als grens van hun vestigingsgebied. Zij kijken verder, zowel binnen de regio als daarbuiten. Het doel is om zoveel mogelijk bedrijven te behouden voor en te vestigen in het stedelijk gebied. De samenwerkende gemeenten willen bedrijven het beste aanbod doen en alle mogelijkheden binnen het stedelijk gebied voorleggen. Hierdoor krijgt het bedrijf een integraal beeld van de kansen in de regio. Speerpunt van de samenwerking bij de uitgifte is het 1-loket.
10
130506 eindversie bestuursconvenant stedelijk gebied 2013 De start van het 1-loket 3.13. De bedrijfscontactfunctionarissen van de betrokken gemeenten vormen samen 1loket. 3.14. Zij komen periodiek bij elkaar en bespreken alle aanvragen met een bovenlokaal en boven regionaal karakter. Het betreft aanvragen van bedrijven, kantoren en grootschalige voorzieningen. 3.15. Op basis van de bespreking krijgt het bedrijf een advies over de mogelijkheden voor (her)vestiging in het stedelijk gebied. Hierbij wordt ook gekeken naar de mogelijkheden binnen bestaand vastgoed. Advisering vindt plaats door de gemeente die de case heeft ingebracht, tenzij anders wordt afgesproken. 3.16. Het loket werkt reactief, acquisitie maakt geen onderdeel uit van de taken van het loket. 3.17. De cases worden in vertrouwelijkheid van de vergadering besproken. 3.18. De behandelde cases worden geanonimiseerd opgenomen in de monitor zoals genoemd onder punt 3.4. 3.19. Het SRE zal deelnemen aan het loket om een verbinding te leggen met de andere subregio's in Zuidoost-Brabant. 3.20. Het loket brengt op basis van marktkennis advies uit aan de portefeuillehouders economie bij de 3.9 Urn 3.12 genoemde actualisatie, herijking en aanpassing van de programmering De toekomst van het loket 3.21. Van belang voor het functioneren van het 1-loket is een duidelijke profilering en communicatie naar externen en ook intern. Er komt in 2013 een plan waarin staat aangegeven waar het regionale 1-loket voor staat, wie de doelgroepen zijn en met welke instrumenten de doelgroepen worden benaderd. 3.22. In het communicatieplan staat ook beschreven hoe externe partijen (o.a. makelaars) bij het loket betrokken worden. 3.23. De portefeuillehouders economie worden periodiek geïnformeerd over de voortgang van de samenwerking in het loket en beslissen indien nodig en middels een unaniem besluit over de verdere ontwikkeling van het loket.
Grond prijssystematiek Voor de gemeenten die een samenwerking wensen 'als waren ze 1 gemeente' is het van cruciaal belang om transparant en uniform te zijn als het gaat over het toepassen van berekeningsmethoden voor grondprijzen. Als er verschillen bestaan in grondprijzen tussen gemeenten, maar ook binnen gemeenten, moeten die die verklaarbaar en uitlegbaar zijn. Binnen de samenwerking kan in de toekomst helder worden uitgelegd wat de grondprijssystematiek is en hoe de grondprijzen tot stand komen. Uitgangspunt is dat we de grondprijs de komende jaren op een marktconform niveau houden en, voor zover nodig, brengen. Vaststelling van de grondprijzen is en blijft formeel een gemeentelijke verantwoordelijkheid. In dit kader worden de volgende afspraken gemaakt. De start en toekomst van een gezamenlijke grondprijssystematiek 3.24. De gemeenten spreken af te komen tot een gezamenlijke grondprijssystematiek binnen de juridische mogelijkheden. Binnen deze grond prijssystematiek worden verschillende grondprijsberekeningsmethoden gebruikt.
11
130506 eindversie bestuursconvenant stedelijk gebied 2013 3.25.
3.26.
3.27.
3.28. 3.29.
3.30.
3.31. 3.32.
Elke berekeningsmethode kent een aantal parameters. Voorbeelden van parameters zijn de verwachte huur en bouwkosten. Als eerste stap worden door de gemeenten de relevante parameters geformuleerd voor de beschikbare bedrijfslocaties. Als tweede stap wordt voor de parameters jaarlijks gezamenlijk een bandbreedte bepaald. Op basis van die bandbreedte van parameters kan een bandbreedte voor marktconforme grondprijzen worden bepaald. Als derde stap bepalen de gemeenten binnen de bandbreedte voor hun bedrijfsterreinen de definitieve grondprijs, gedifferentieerd naar o.a. type terrein/vastgoed, ligging, zichtbaarheid etc. Gemeenten maken in de zomer 2013 (medio september gereed) een eerste versie van de parameters inclusief de bandbreedte. Ten behoeve van de gemeentelijke vaststelling van de grondprijzen vergelijkt het Bestuurlijk Platform de grondprijsvoorstellen met de bandbreedtes. Bij afwijken van de bandbreedte draagt de betreffende gemeente argumenten aan waarom ze in het algemeen of in het specifieke geval afwijkt. Ter toetsing van de voorgestelde grondprijzen wordt ook een residuele berekening gemaakt, gecombineerd met een check/verfijning via andere methoden zoals de comparatieve methode om er ook voor te zorgen dat de prijs in lijn is met grondprijzen van andere partijen. Deze controle wordt gezamenlijk en steekproefsgewijs uitgevoerd. Gemeenten informeren elkaar over de uiteindelijk vastgestelde grondprijzen voor bedrijventerreinen. Deze prijzen worden gepubliceerd. Gemeenten evalueren na 2 jaar de werking van de grondprijssystematiek en gaan gezamenlijk specifieke thema's nader uitwerken, zoals bijvoorbeeld erfpacht en relatie gronduitgifte en externe financiering.
Samenwerking met bedrijfsleven Tijdens het vormgeven van de samenwerking door gemeenten op het gebied van werklocaties is door gemeenten diverse keren overlegd met de markt om inzichtelijk te krijgen waar de behoefte zit. Op basis hiervan is onder andere het loket vormgegeven in de eenvoudige structuur zoals hierboven geschetst. De samenwerking met het bedrijfsleven verloopt naar wederzijdse tevredenheid en zal worden voortgezet en waar mogelijk geïntensiveerd. Samenwerking en krachtenbundeling 3.33 Gemeenten in het stedelijk gebied blijven samenwerken met het bedrijfsleven op het gebied van werklocaties. 3.34 Per thema of project worden de relevante partijen en belanghebbende samengebracht met als doel gezamenlijk tot oplossingen te komen. 3.35 Het bedrijfsleven wordt in een vroeg stadium betrokken bij thema's en projecten zodat gezamenlijk gewerkt kan worden aan oplossingen. 3.36 Vertegenwoordigers van het bedrijfsleven kunnen zelf thema's en/of dossiers op het gebied van bedrijfshuisvesting agenderen bij de portefeuillehouders economie. 3.37 De portefeuillehouders economie bespreken periodiek gezamenlijk de samenwerking met het bedrijfsleven met BZW en KvK, met als doel deze te evalueren in indien nodig bij te stellen
12
130506 eindversie bestuursconvenant stedelijk gebied 2013 Herontwikkeling werklocaties 3.38 In de visie Brainport 2020 is aangegeven dat de kwaliteit van bedrijventerrein belangrijk is voor de concurrentie op mondiaal niveau. Onder andere in kwalitatief opzicht kan de regio de komende jaren het verschil gaan maken. Om dit te stimuleren kan de financieringsfaciliteit Strategische Projecten (zie 2.1 e.v.) ingezet worden.
13
130506 eindversie bestuursconvenant stedelijk gebied 2013
4.
Afspraken thema 'wonen'
Doelstelling: In het stedelijk gebied Eindhoven samen te werken met het doel de werking van de woningmarkt te verbeteren. Doelstelling is om in het Stedelijk Gebied Eindhoven te komen tot een meer evenwichtige verdeling van de woningvoorraad. Het terugdringen van de scheefheid, sociale versus vrije sector staat hierbij voorop. De huisvesting van de doelgroep van beleid neemt hier een centrale plaats in. Definities: Ter uitvoering van de afspraken hanteren partijen de volgende definities: • Stedelijk Gebied Eindhoven: de gemeenten Eindhoven, Helmond, Best, GeldropMierlo, Nuenen, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre • Randgemeenten: Best, Geldrop-Mierlo, Nuenen, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre • Primaire doelgroep: de huishoudens met een belastbaar inkomen onder de grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag (zie voor de grens zelf de Regionale Begrippenlijst 2013) • Doelgroep van beleid: de doelgroep volgens de Europese Commissie; de huishoudens met een gezamenlijk inkomen tot€ 34.229 (Regionale Begrippenlijst 2013, jaarlijks te actualiseren) • Sociale huurwoning: huurwoning tot de maximale huurprijsgrens van€ 681,02 (Regionale Begrippenlijst 2013) • Sociale koopwoning: koopwoning tot een koopprijs van €194.000 resp.€ 205.700 (goedkope koopwoningen resp. goedkope energiezuinige koopwoningen met een maximale EPC van 0,5 (Regionale Begrippenlijst 2012) • Kernvoorraad: de voorraad sociale huurwoningen (Regionale Begrippenlijst 2013) • Sociale woningvoorraad: de som van het aantal sociale huurwoningen en het aantal sociale koopwoningen (Regionale Begrippenlijst 2013) Afspraken: Doelgroepen en Sociale vooraad 4.1. Uitgangspunt is dat elke individuele gemeente beschikt over een sociale woningvoorraad die groot genoeg is om de eigen lokale doelgroep van beleid + de sociale taakstelling op basis van de eerder gemaakte BSGE-afspraken te huisvesten. a. De eigen lokale doelgroep van beleid betreft het aantal huishoudens dat staat vermeld in de tweede kolom van tabel 1, afgeleid uit de notitie "Sociale woningvoorraad en doelgroep in het Stedelijk Gebied - Zuidoost-Brabant", d.d. februari 2013 (bijlage 1). b. Daarnaast wordt toegevoegd de sociale taakstelling op basis van de eerder gemaakte BSGE-afspraken. Het betreft de sociale nieuwbouwwoningen (circa 15%) in het kader van de BSGE-afspraken. De realisatie van deze sociale taakstelling wordt jaarlijks gemonitord in het kader van de actualisering van het Regionaal woningbouwprogramma. In 201 O en 2012 zijn de afspraken over de verdeling van de zogenaamde BSGE-woningen vernieuwd. De nieuwe aantallen zijn één op één opgenomen in het Regionaal woningbouwprogramma. Ook bij toekomstige actualisaties van het Regionaal woningbouwprogramma, zullen de afspraken,
14
130506 eindversie bestuursconvenant stedelijk gebied 2013 zoals in het BSGE-convenant d.d. 9 maart 2005 is overeengekomen, zie bijlage 2 worden gerespecteerd. 4.2. Elke gemeente draagt zorg voor het op peil houden van de eigen sociale woningvoorraad. Jaarlijks wordt dit gemonitord door het gezamenlijk opstellen van een notitie sociale woningvoorraad. In deze notitie wordt vastgelegd, uitgaande van de nulmeting (gedaan in de notitie "Sociale woningvoorraad en doelgroep in het Stedelijk Gebied Zuidoost-Brabant, d.d. februari 2013') en gelet op de ontwikkelingen daarna: · de grootte van de doelgroep · de grootte van de sociale woningvoorraad · de effecten van de plannen van de corporaties op de sociale voorraad · en de sociale taakstelling die daaruit voortvloeit. 4.3. Indien uit de jaarlijkse monitor blijkt dat de afspraken over de sociale voorraad conform artikel het voorgaande niet worden gehaald, onderneemt de betreffende gemeente actie, waarbij in ieder geval de volgende mogelijkheden worden bekeken: · realisatie van nieuwbouw in de betreffende sector · afspraken over huurbeleid met de woningcorporatie(-s) · sloop/renovatie/vervangende nieuwbouw · afspraken inzake woonruimteverdeling · afspraken over woningsplitsing. Woonruimteverdeling* 4.4. Gemeenten spreken af de woonruimteverdeling af te stemmen door: a. ervoor te zorgen dat woningzoekenden eenvoudig en transparant inzicht kunnen krijgen in het aanbod van sociale huurwoningen van corporaties. De gemeenten werken daartoe in goed overleg met de corporaties aan het oprichten en beheren van een website waarop: - alle sociale huurwoningen die corporaties aanbieden kunnen worden bekeken - de woningzoekende kan zoeken op woonplaats of wijk, op prijs en grootte - de woningzoekende kan zien welke kans hij maakt om in aanmerking te komen voor de gewenste woning. b.
het realiseren van een meer evenwichtige verdeling van de woonruimte voor bijzondere doelgroepen tussen de steden en de randgemeenten, zonder voorbij te gaan aan het belang van de cliënt/woningzoekende en de aanwezige zorg infrastructuur per gemeente. In overleg met de betrokken corporaties zullen hiertoe praktische afspraken worden gemaakt. Monitoring van de woonruimteverdeling aan de benoemde bijzondere doelgroepen zal hiervan deel gaan uitmaken. Voorrang geven aan huisvesting van bijzondere doelgroepen en urgenten heeft tot gevolg dat andere woningzoekenden langer moeten wachten op passende huisvesting.
15
130506 eindversie bestuursconvenant stedelijk gebied 2013 In het kader van de (jaarlijkse) monitor woonruimteverdeling kunnen nadere afspraken worden gemaakt over het maximale percentage van vrijkomende woningen dat wordt toegewezen aan bijzondere doelgroepen en urgenten. Vooralsnog spreken gemeenten af dat per gemeente maximaal 25% van de vrijkomende woningen aan bijzondere doelgroepen en urgenten wordt toegewezen. Mocht het streven naar "een meer evenwichtige verdeling van de woonruimte voor bijzondere doelgroepen tussen steden en randgemeenten" leiden tot onvoorziene financiële consequenties, dan worden deze geïnventariseerd en in het bestuurlijk platform bespreekbaar gemaakt. c.
de definities van bijzondere doelgroepen te hanteren, zoals opgenomen in bijlage 3.
d.
één gezamenlijke urgentieregeling te hanteren; urgentie wordt niet door de mogelijkheden van een bijzondere doelgroep bepaald, maar door een plotseling ontstane situatie waardoor de huisvesting ernstig in het gedrang komt.
e.
in gezamenlijk overleg met de betrokken corporaties vorm te geven aan de afspraken over woonruimteverdeling.
Afspraken uit het BOR convenant 4.5. In het Convenant Stedelijk Gebied Eindhoven d.d. 9 maart 2005 zijn afspraken gemaakt over de realisatie van 10.000 woningen buiten de gemeentegrenzen van Eindhoven om tegemoet te komen aan de woningvraag vanuit Eindhoven (Eindhovense overloop). Inmiddels is er aanleiding om deze afspraken bij te stellen. Zo hebben gemeenten afspraken gemaakt op basis van het Alders-advies met gevolgen voor grootschalige woningbouwlocaties en is de woningmarkt totaal veranderd. Dit heeft met name gevolgen voor de 3.000 woningen die Son en Breugel zou gaan bouwen. Eind 2011 is daarover afgesproken om tot 1 januari 2015 niets te doen en die woningen "boven de markt laten te hangen" en af te wachten hoe de praktijk van de woningmarkt zich ontwikkelt. Mocht een van de gemeenten behoefte hebben om terug te komen op de gemaakte verdelingsafspraken, dan zullen de gemeenten daarover gezamenlijk een besluit nemen. Prioriteren, faseren projecten 4.6. De gemeenten onderzoeken de mogelijkheid om gezamenlijk majeure woningbouwprojecten te prioriteren en te faseren en presenteren uiterlijk 1-10-2013 een plan van aanpak. Grondprijzen 4.7. Er zijn grote verschillen in grondprijzen die gemeenten hanteren in geval van sociale woningbouw. Om onnodige scheefheid te voorkomen streven gemeenten naar afstemming van de sociale grondprijsmethodiek. De gemeenten spreken daartoe af om uiterlijk in deze bestuursperiode (dus uiterlijk maart 2014) te onderzoeken of voor het bepalen van hun sociale grondprijs een gezamenlijke methode kan worden afgesproken.
16
130506 eindversie bestuursconvenant stedelijk gebied 2013
SLOTBEPALINGEN A. Dit bestuursconvenant heeft een looptijd van 1 januari 2014 tot 1 januari 2030. B. Gemeenten zullen de uitvoering en de werking van dit convenant elke vier jaar evalueren. Voor de eerste keer per 1 januari 2018. Dus evaluatie uit te voeren in het jaar 2017. C. De evaluatie kan in overleg tussen de deelnemende gemeenten leiden tot bijstelling van dit convenant. D. Met het in werking treden van dit bestuursconvenant wordt het Convenant stedelijk gebied Eindhoven van maart 2005 als ontbonden beschouwd. E. De gemeenten overleggen met het SRE over de afwikkeling van de ontbinding van het BOR-convenant.
Aldus getekend op
xx xxx 2013
Best Burgemeester A. van Aert (check titel +voorletters) Eindhoven Burgemeester R. van Gijzel Geldrop-Mierlo Burgemeester M.J.D. Donders-De Leest Helmond Burgemeester P.J.M.G. Blanksma-van den Heuvel, (check titel) Nuenen c.a. Burgemeester M.J. Houben MBA Oirschot (ovb) Burgemeester R. Severijns (check titel+ voorletters) Son en Breugel Burgemeester drs. J.F.M. Gaillard Valkenswaard (ovb) Burgemeester A. Ederveen (check titel+ voorletters) Veldhoven Burgemeester drs. J.M.L.N. Mikkers Waalre Burgemeester Mr. H.C.R.M. baron de Wijkerslooth de Weerdesteijn
17
130506 eindversie bestuursconvenant stedelijk gebied 2013 BIJLAGE 1 WERKEN
GEMEENTE Eindhoven Eindhoven Eindhoven Eindhoven Eindhoven Eindhoven Eindhoven Eindhoven Waalre Eindhoven Eindhoven Eindhoven Eindhoven Best Best Best Best Eindhoven Geldrop-Mierlo Geldrop-Mierlo Geldrop-Mierlo Geldrop-Mierlo Helmond Helmond Helmond Helmond Helmond Helmond Helmond Helmond Helmond Nuenen Nuenen Oirschot Oirschot on en Breugel eldhoven eldhoven eldhoven eldhoven eldhoven
18
130506 eindversie bestuursconvenant stedelijk gebied 2013
,1 aal re aal re ,4 ----*1 =Gelabeld voor uitbreiding High Tech Campus, zowel voor als na 2020
2 3 4 5 6
*2 =Gelabeld voor uitbreiding ASML, zowel voor als na 2020.
19
130506 eindversie bestuursconvenant stedelijk gebied 2013 BIJLAGE 1 WONEN Tabel nulmeting Doelgroep van beleid afgezet tegen sociale woningvoorraad (koop +huur) sociale doelgroep woningvoorraad van beleid
Verschil
Best
3.611
36
3.575
Eindhoven
59.793
43.140
16.653
Geldrop-Mierlo
7.254
6.185
1.069
Helmond
22.470
16.390
Nuenen
2.132
2.647
6.080 515-1
Son en Breugel
2.073
1.761
312
5.834
5.526
308
6.523
6.462
Valkenswaard Veldhoven
61 1
Waalre
2.016 87-
1.929
Bron: tabel is afgeleid uit rapport Sociale woningvoorraad en doelgroep in het Stedelijk Gebied Zuidoost-Brabant, februari 2013
Tabel effect Deze tabel laat zien wat het effect van de plannen van de corporaties op de kernvoorraad kan zijn voor de periode 2012-2017. tot€ 366,37 € 561,98 tot Verschil € 366,67 tot € 664,64 € 561,98 totaal Best
-79
-247
367
41
Eindhoven
-2758
-914
2545
-1127
Geldrop-Mierlo
-53
33
63
43
Helmond
-770
438
469
137
Nuenen
0
-16
224
208
Son en Breugel
-11
-50
49
-12
Valkenswaard
-176
196
286
306
Veldhoven
-192
-469
567
-94
Waalre
-164
-55
193
-26
14763
l-524
1-4203
1-1084
1
Op basis van de huidige nieuwbouwplannen wordt al tegemoetgekomen aan de behoefte aan meer sociale woningen in Nuenen en Waalre, aldus de bestuurlijke vertegenwoordigers van die gemeenten.
20
130506 eindversie bestuursconvenant stedelijk gebied 2013 BIJLAGE 2 WONEN Programma woningbouw, zoals opgenomen in het BSGE-convenant d.d. 9 maart 2005 De in artikel 2b bedoelde sociale taakstelling, is hieronder per gemeente op de regel "Sociaal" vermeld, tussen haakjes vóór de letter B)
Woningbouw
2005-2009
2015-2029
2005-2009
2015-2029
De genoemde aantallen woningen geven het netto aantal per gemeente, waarbij tussen haken (xxB) is aangegeven welk deel hiervan specifiek het aantal uit dit convenant betreft. Bovenstaande aantallen zijn afgesproken in 2005. In 2010 en 2012 zijn deze aantallen enigszins gewijzigd. Deze nieuwe aantallen zijn één op één overgenomen in het geactualiseerde Regionaal woningbouwprogramma. Zie daarvoor eventueel de website www.sre.nl/projectenlregionaal-woningbouwprogramma. (Met behulp van deze link is dit Regionaal woningbouwprogramma digitaal op te vragen)
21
130506 eindversie bestuursconvenant stedelijk gebied 2013 BIJLAGE 3 WONEN Bijzondere doelgroepen Overzicht van bijzondere doelgroepen
Overzicht van bijzondere doelgroepen 2 ,
1
personen die beschikken over een CIZ-indicatie
2 3
mensen met een psychische stoornis (GGZ-kandidaten), die woonbegeleiding nodig hebben - mensen met een verstandelijke beperking - mensen met een lichamelijke beperking (zij die op grond van de WMO een verhuiskostenindicatie hebben gekregen) 3 mensen die doorstromen vanuit een dak- of thuislozensituatie
4
die leidt tot een urgente woningvraag
5
ex-gedetineerden, dat wil zeggen diegenen die niet zelf via de reguliere weg een woning kunnen
6
vinden Personen die doorstromen uit een intramurale voorziening en woonbegeleiding nodig hebben: -6a mensen met een verslaving - 6b jongeren, die uitstromen uit jeugdvoorzieningen
7
mensen die slechts kunnen wonen in combinatie met hulp, zorg of begeleiding
8
personen/doelgroepen die een bestuurlijke prioriteit krijgen (bv vanwege schrijnende sociaalmaatschappelijke problematiek). Voorrang ter beoordeling door het college.
9
herstructureringskandidaten/stedelijke vernieuwingskandidaten
10
Statushouders: taakstelling is wettelijk voorgeschreven. Het aantal kandidaten dat per gemeente voor huisvesting in aanmerking komt, wordt door het rijk bepaald.
Bovenstaande indeling is besproken op 14 maart 2013 met een delegatie van corporaties. De corporaties hebben een eigen indeling van doelgroepen waarin zij bovenstaande groepen als volgt kunnen inpassen: A. Groepen die een exclusieve woningmarkt krijgen vanwege hun positie op de 'gewone' woningmarkt.
2
CIZ: Centrum Indicatiestelling Zorg. Het CIZ is een onafhankelijke organisatie en onderzoekt en besluit of er langdurige zorg nodig is, op basis van de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten. Bij de bijzondere doelgroepen gaat het dan om mensen die wel nog in staat zijn om zelfstandig te wonen. Dus geen intramurale zorg (b.v. verpleeghuis). 3
Stedelijk Kompas
Wat betreft de huisvesting van bijzondere doelgroepen bleek dat in een aantal gemeenten een Stedelijk Kompas actief is. Stedelijk Kompas is de naam die een aantal Nederlandse gemeenten hebben gegeven aan hun Plan van Aanpak voor Maatschappelijke Opvang. Het Stedelijk Kompas is een aanpak van de gemeente en instellingen voor maatschappelijke zorg en gezondheidszorg. Samen proberen ze opvang, zorg en leefomstandigheden van dak- en thuislozen te verbeteren
22
130506 eindversie bestuursconvenant stedelijk gebied 2013 Dit zijn doelgroepen die niet in de bijlage voorkomen, maar het gaat hierbij om studenten (eigen woonruimte exclusief voor hun en eigen inschrijving) en recent arbeidsmigranten (moet vaak nog worden geëffectueerd). Uiteraard treden deze groepen na verloop van tijd toe tot de 'gewone' woningmarkt bijvoorbeeld bij beëindiging studie of verlies van werk. Bijzondere status is onderdeel van het contract (studenten hebben een zogenaamd campuscontract). B. Groepen die begeleid worden bij toetreding op de woningmarkt vanuit een woonsituatie buiten de markt. Doorgaans betreft het mensen die woonachtig zijn in een instelling voor geestelijke en/of lichamelijke gezondheidszorg, opvang of huis van bewaring. De extramuralisering hoort hier bij. Doorgaans horen daar twee afspraken bij. Een afspraak betreft de begeleiding (al dan niet tijdelijk) of verzorging; wordt ook contractueel geregeld (of zorgpartij is tijdelijk contractpartner van de verhuurder). De tweede afspraak betreft de voorrang. Het verkrijgen van de woning hangt samen met het stadium van behandeling van de individuele klant en de doorstroming in de instelling, de rangorde op de woningmarkt is niet van belang. Concreet betekent dit voorrang op de gewone woningzoekenden. Hieronder vallen de bijzondere doelgroepen nummer 2, 3, 4, 5, 6 (Bijlage 3). C. De groepen waarvan huisvesting moet worden afgedwongen; de minst populaire woningzoekenden. Concreet gaat het om de huisvesting van statushouders, waarvan de huisvesting landelijk wordt verdeeld over de verschillende gemeenten. En dan kennen we nog de individuele gevallen of groepen waarvan huisvesting in alle openheid leidt tot heftige maatschappelijke reacties, en waarvoor in beginsel elke oplossing een probleem is. Dat vraagt een zorgvuldige afweging en goede afspraken over beheer in de volle breedte op aanwijzing van het gemeentelijke bestuur (college). (Doelgroep 8 en 10) D. Groepen die verplaatst worden op de woningmarkt. Het gaat in dit geval om mensen die de gevolgen ondervinden van afspraken of beleidsvoornemens die betrekking hebben op hun contract: het huurcontract wordt opgezegd of met wederzijds goedkeuren opgezegd. In het kader van de huurbescherming moet de beschikbaarheid van vervangende huisvesting worden aangetoond, wat doorgaans overeenkomt met het aangaan van een nieuwe overeenkomst voor een andere woning. Doorgaans gaat het om mensen die in een woning wonen die moet worden gesloopt (doelgroep 9, maar ook om mensen buiten de 'officiële' stadsvernieuwing of herstructurering); hier en daar wordt geëxperimenteerd met het begeleiden van ouderen naar een kleinere woning (doorstroommakelaar). Vanwege het belang van medewerking van de betrokken huurder is hier ook veelal sprake van huisvesting met voorrang. E. Individuele mensen die van mening zijn dat op grond van persoonlijke situatie zij voorrang hebben op andere woningzoekenden. Het gaat hier om mensen die urgentie krijgen op grond van uiteenlopende omstandigheden waaronder echtscheiding, werk of gezondheid. Doorgaans wordt hiervoor een onafhankelijke commissie ingesteld (urgentiecommissie). Onder deze categorie vallen ook de mensen die door verhuurders worden geholpen op grond van hun persoonlijke omstandigheden (hardheidsclausules enz.) (doelgroep 1). Opmerking ten aanzien van doelgroep 7: Er zijn nogal wat mensen die thuis zorg krijgen, en de verwachting is dat dit zal toenemen, maar in veel gevallen is er geen relatie tussen het krijgen van zorg en het bewonen van de woning.
23
