Kwaliteit in samenwerking Jaarverslag 2009

Kwaliteit in samenwerking

Jaarverslag 2009 Woonplus Schiedam

Inhoudsopgave In profiel Voorwoord Inleiding: Strategisch perspectief

4 5 6

Klant: Meer direct contact Pand: Keuzes maken Omgeving: Kwaliteit in samenwerking Organisatie: Werken vanuit een gemeenschappelijk belang Rendement: Efficiëntere bedrijfsvoering Financieel jaarverslag Financiën - Financiën 2009 - De toekomst in cijfers Kengetallen Verkorte jaarrekening - Balans per 31 december 2009 - Winst- en verliesrekening 2009 - Accountantsverklaring

10 22 36 46 56 64 64 67 70 72 72 75 77

Verslagen Raad van Commissarissen Ondernemingsraad Adviesforum Klachtencommissie

82 87 88 90

Bijlage: Verbindingen

96


Jaarverslag 2009

3

In profiel

Voorwoord

Stichting Woonplus Schiedam Valeriusstraat 3 - 5 Postbus 25 3100 AA Schiedam T (010) 204 51 00 I www.woonplus.nl

Goede huisvesting voor iedereen. Dit ideaal van de volkshuisvesting is inmiddels 110 jaar oud. Hiermee startten vele woningbouwverenigingen destijds. In die 110 jaar is er veel veranderd. Ook aandachtsvelden verschoven. De blik op woningen verschoof naar leefbaarheid, maatschappelijke voorzieningen of krachtwijken. Aandacht verschoof ook van inleggelden en leningen via rijkssubsidies naar goedkope leningen. Die blijken nu overigens weer rijkssteun te zijn. Bovendien moesten verenigingen van toen bedrijven worden. De maatschappij ziet er nu geheel anders uit. In die turbulente omgeving mag Woonplus Schiedam opereren. Op de veranderingen om ons heen willen wij actief inspelen. Wij willen ons ieder jaar verbeteren ten opzichte van voorgaande jaren, passend bij een ondernemende organisatie als Woonplus Schiedam. Solistisch varen is daarbij allang niet meer aan de orde. Om onze huurders en andere bewoners te ondersteunen bij het wonen en de woonomgeving is samen optrekken geen keuze meer maar absolute noodzaak. Een goede relatie en samenwerking met partners is daarbij onontbeerlijk om onze doelen te kunnen realiseren. Dat verdient speciale aandacht. Vandaar het jaarthema in 2009: Kwaliteit in samenwerking.

Oprichting Stichting Woonplus Schiedam is ontstaan op 1 juni 1999, door de fusie tussen Woningbouwvereniging Schiedam en Woningstichting Noordvest. Statuten De statuten van de stichting zijn vastgesteld op 29 maart 1994 en gewijzigd op 1 juni 1999 als gevolg van de eerder genoemde fusie. De statuten zijn voor het laatst gewijzigd op 11 juni 2003. Bestuur-directie Karin van Dreven directeur-bestuurder tot 1 maart 2009 Bob Venhuizen directeur bedrijfsvoering tot en met 14 april 2009 directeur-bestuurder vanaf 15 april 2009 Aansluitingen Woonplus is aangesloten bij: • Maaskoepel • Aedes, vereniging van woningcorporaties • De Vernieuwde Stad •S tichting Kwaliteitszorg Woondiensten Huursector (KWH) •C onsens, belangenorganisatie voor VvE-beheerders • Stichting Winkelontwikkeling Schiedam •S tichting Woonpromotie Schiedam/Woon Informatie Centrum

4

Wij zijn 2009 voortvarend gestart in een nieuwe organisatiestructuur en met verschillende samenwerkingsverbanden. Gezamenlijke projecten vindt u terug in dit jaarverslag. Ook de intenties van onze reorganisatie en de vertraging daarin kunt u hierin lezen. Nieuw en niet vermeld in ons jaarplan 2009 was de versnelling in de omgeving: economische malaise door een kredietcrisis die diepe sporen naliet in ons handelen. Incassoproblematiek, kostenstijgingen in de bouw, teruggang in de inkomsten door lage huurverhogingen en vele onverkochte woningen is een aantal voorbeelden die van invloed waren op ons resultaat van 2009 en die ons nu nog steeds parten spelen.

2010 drastisch moeten wijzigen. Eind 2010 zal duidelijk worden hoe wij een toekomstbestendige Woonplus kunnen creëren. Het ligt in onze aard om vooral de schouders er onder te blijven zetten. Successen boeken en vieren werkt daarin stimulerend. Dat konden wij in 2009 zeker doen. De leerwerkplekken die voor diverse deelnemers hebben geleid tot doorstroming naar een vaste baan bij andere bedrijven; Samen Buurten dat zorgde voor verschillende participatietrajecten in Schiedam Nieuwland; ondanks de crisis heipalen slaan voor prachtige projecten in Schiedam Zuid en Nieuwland. Veiligheid van onze huurders vergroot door ons bezit te voorzien van een rookmelder. Zomaar een greep uit de resultaten waar we met trots op terugkijken. Ondernemen is mooi en uitdagend. Met enthousiaste en vakkundige medewerkers werken aan de woonwensen van met name de minder draagkrachtigen in Schiedam. Daar staan en gaan we voor. We laten ons daarin graag inspireren, door onze huurders, bewonersgroepen en andere samenwerkingspartners. Dat maakt het werken bij een corporatie zo boeiend. Daarover wil ik u graag van alles vertellen. U vindt het terug in dit gedrukte exemplaar van het jaarverslag of met meer achtergronden op onze vernieuwde website. Bob Venhuizen Directeur-bestuurder

Als eerstejaars directeur-bestuurder had ik mij een andere start voorgesteld. Al snel werd in het jaar mijn tijd opgeslokt door de (financiële) omgeving. Om het tij te keren, hebben wij ons programma eind 2009 en doorlopend in


Jaarverslag 2009

5

Inleiding

Strategisch perspectief

De prestaties van Woonplus Schiedam in 2009 vloeien voort uit de die wij hebben op wonen, sociale samenhang, belanghouders, maatschappelijk rendement, de eigen organisatie en de toekomst. In deze inleiding is de visie verwoord, die het kader vormt van ons . Verder vindt u een voor het jaarverslag. Met onze missie sluiten wij de inleiding af.

visie

en doen

denken leeswijzer

Visie op wonen De strategische lijn van de afgelopen jaren bestaat uit twee delen. Enerzijds streefden wij naar een vitaal Schiedam door de middeninkomens te binden aan de stad. De afgelopen jaren hebben wij een belangrijke bijdrage geleverd aan het mogelijk maken van wooncarrière binnen Schiedam. Dat deden wij door alleen en samen met partners locaties op grote schaal te herontwikkelen, koopwoningen te bouwen voor de middenklasse en huurwoningen te verkopen. Anderzijds streefden wij ernaar onze primaire doelgroep, mensen met een krappe beurs, goed te bedienen. Onze focus en toewijding zal in de komende jaren meer gericht zijn op de kwaliteit en omvang van onze sociale woningvoorraad. Daarmee komt de aandacht meer op deze laatste doelgroep te liggen. Aangezien onze financiële investeringsmogelijkheden beperkt zijn, kiezen wij primair voor die taak. De accentverschuiving in de strategische lijn zal terug te zien zijn in het nieuwe ondernemingsplan, dat in 2010 het licht zit. Ook het uitgangspunt voor de nieuwe vastgoedstrategie, die wij vaststellen in 2010, is dat wij ons meer richten op de kwaliteit van ons huurbezit. Visie op sociale samenhang Onze visie op sociale samenhang is dat mensen zich vertrouwd voelen in hun omgeving. Bewoners moeten 6

op de eerste plaats zelf zorgen voor deze vertrouwde omgeving waarin het goed samen leven en wonen is. Wij dragen daar bijvoorbeeld aan bij via onze complexbeheerders die bewoners met raad en daad bijstaan. Initiatieven van bewoners om de samenhang te bevorderen, faciliteren wij zoveel mogelijk. Wij werken zoveel mogelijk samen met andere partners in de wijk voor een optimaal resultaat. Visie op onze belanghouders Woonplus is een maatschappijgerichte organisatie. Dat willen wij in de toekomst verder uitbouwen. Daarvoor hebben wij de input van onze belanghouders nodig. Dat zijn op de eerste plaats onze klanten, die wij in onze missie centraal stellen. Wij gaan deze klantgerichtheid verder uitbouwen door meer en directer te communiceren met onze klanten via klantenpanels en onze vernieuwde website. Naast onze directe klanten streven wij ernaar ook onze andere belanghouders duidelijker te betrekken in de keuzes die wij maken. Het belanghoudersregister is een belangrijk instrument daarvoor. Visie op maatschappelijk rendement Ons rendement is meer dan de uitkomst van de winst– en verliesrekening. Als woningcorporatie doen wij investeringen, die niet direct en niet alleen onze corporatie ten goede komen. Dat noemen wij maatschappelijk rendement. Er is een levendige discussie in de sector gaande over hoe wij dit maatschappelijke rendement zichtbaar kunnen maken. Onze leefbaarheidsuitgaven, investeringen in de huisvesting van bijzondere doelgroepen en onrendabele investeringen in onze woningen komen de maatschappij ten goede. Deze investeringen beschouwen wij als het maatschappelijk rendement.

Visie op onze eigen organisatie Een efficiënte en professionele organisatie, die optimaal inspeelt op de wensen van de klant. Die organisatie willen wij zijn. In 2008 zijn wij gestart met de structuuraanpassing van de organisatie om dit beter te kunnen realiseren. Voor de komende jaren blijft slimmer en efficiënter omgaan met de bedrijfsvoering een belangrijk aandachtspunt. Op deze manier moet mede financiële ruimte ontstaan die kan worden aangewend voor investeringen in de woningvoorraad. Waar wij de komende jaren ook op inzetten is werkzaamheden effectiever uit te voeren, door consequent de zogenaamde Demingcyclus toe te passen: plannen maken, uitvoeren, evalueren en bijsturen. De toekomst In het nieuwe ondernemingsplan, dat wij voor 2011 en daarna ontwikkelen, vormen het pand en de klant de hoekpunten in onze beleidspiramide, die op spanning worden gehouden door de vereisten van een

voldoende renderende onderneming. Inkomsten uit huur en verkopen van bestaand bezit, uitgaven voor ons investeringsprogramma en de gewenste solvabiliteit stellen de grenzen aan wat wij kunnen aanpakken. De driehoek klant-pand-rendement moet rekening houden met externe factoren: onze organisatie en de omgeving. Onze financiële middelen zijn beperkt. Daarom is het zaak om deze gericht in te zetten. In het nieuwe ondernemingsplan maken wij daarom heldere keuzes. Leeswijzer In de volgende hoofdstukken zijn in tabelvorm per thema klant, pand, omgeving, organisatie en rendement de doelen uit het ondernemingsplan benoemd. Deze doelen zijn vertaald naar operationele jaarplannen waarvan de activiteiten voor 2009 eveneens zijn terug te vinden in de tabel. In de laatste kolom is het behaalde resultaat samengevat, dat ook in de begeleidende tekst wordt beschreven.

Missie Woonplus is een jonge, dynamische, maatschappelijk betrokken vastgoedonderneming met een rijke Schiedamse historie. Bij ons staat . Deze kan rekenen op een zakelijke en professionele begeleiding. In samenwerking met andere partijen werkt Woonplus mee aan de . Woonplus ontwikkelt en beheert een mix van woningtypen in verschillende prijsklassen en levert woondiensten waarbij wordt ingespeeld op de behoeften en woonwensen van de klant. Woonplus biedt zowel kwaliteit op het gebied van huur als koop. In dat kader zijn wij tevens inzetbaar als VvE Beheerder. Ook woonomgeving en leefbaarheid in gevarieerde woonwijken zijn integraal onderdeel van onze producten.

de klant centraal

Schiedam

vitalisering van


Jaarverslag 2009

7

In samenwerking met klanten is een nieuwe website ontwikkeld. Ruim 250 klanten hebben in een klankbordgroep meegedacht over de structuur, vormgeving en invulling van de website.

8


Jaarverslag 2009

9

De

klant staat centraal in de missie van

Woonplus Schiedam. Wij streven ernaar meer inzicht te krijgen in de wensen van de klant, onder meer door direct contact. De in 2009 nieuw inge-

voerde werkwijze bij het verlaten en betrekken

Klant Welke doelen hebben wij ons in het ondernemingsplan gesteld?

Welke voornemens hebben wij in het jaarplan van 2009 geformuleerd?

Wat hebben wij in 2009 bereikt op dit gebied?

Primaire doelgroep goed bedienen

Inzicht in woningaanbod: inventariseren vraag en aanbod senioren, bijzondere doelgroepen en starters.

Eind 2009 is een start gemaakt met de herijking van de vastgoedstrategie. Deze herijking leidt tot een nieuw toekomstbeeld van de benodigde en gewenste woningportefeuille van Woonplus.

van een woning, draagt daaraan bij.

KLANT

Meer direct contact

10

Visie en beleid In ons ondernemingsplan stellen wij ons richting de klant vier doelen. Ten eerste willen wij de primaire doelgroep - mensen met een krappe beurs - goed bedienen. Ten tweede willen wij de middeninkomens binden aan Schiedam om zo de sociale en economische positie van Schiedam te versterken. Om dat te bereiken, moeten mensen binnen Schiedam wooncarrière kunnen maken. Dat maken wij mogelijk door nieuwbouw- en renovatieplannen te realiseren. Voldoende woningaanbod alleen is echter niet voldoende. Een derde doelstelling is dat wij streven naar woongenot voor onze klanten in een prettige, leefbare woonomgeving. Samen met partners helpt Woonplus mee aan een schone en veilige buurt waar mensen zich goed voelen. De laatste doelstelling is dat wij de kwaliteit van onze dienstverlening willen verbeteren. De tabel geeft een overzicht in trefwoorden hoe deze meerjarige doelen samenhangen met onze voornemens in het jaarplan van 2009 en de uitgevoerde acties in 2009. De acties lichten wij in de tekst nader toe.

Voor senioren zijn woningen opgeleverd en aangepast. Bovendien zijn WoonWelzijnsTeams actief. Starters krijgen extra ondersteuning. Wij huisvesten doorlopend bijzondere doelgroepen.

Middeninkomens binden aan Schiedam

Kwaliteit dienstverlening verhogen

Enquête afnemen bij de klant, een half jaar na oplevering van een nieuwe woning, gericht op woonbeleving.

Enquête is niet afgenomen, maar staat gepland voor begin 2010.

Minimaal 60% van te verkopen huurwoningen verkopen aan Schiedammers.

Van de 42 verkochte woningen bestaande bouw zijn er 27 (64%) verkocht aan Schiedammers.

Gericht inzetten Slimmer Kopen.

Bij project het Terras werd het aantal woningen met Slimmer Koper uitgebreid van 10 naar 17 woningen.

Onderzoeken van het gewenste serviceniveau in het middeldure huursegment.

Geen onderzoek naar serviceniveau gedaan.

Actief woonwensen in kaart brengen door klanten te peilen.

Geen peiling gedaan.

Nieuwe website Woonplus ontwikkelen in samenwerking met klanten.

De nieuwe website, waarover 250 klanten hebben meegedacht, is begin 2010 gelanceerd.

Eén aanspreekpunt bij wisseling van woning doorvoeren.

Vanaf 1 januari 2009 is de afdeling Mutatie van start gegaan. De basis daarvan is dat er één aanspreekpunt is voor de klant.

80% van de huurders begeleiden bij bezichtigingen.

Onderdeel van de nieuwe werkwijze vormt ook begeleid aanbieden.

Beoordelen van toeleveranciers van dagelijks onderhoud.

Toeleveranciers worden consequent gecontroleerd en aangesproken op de gemaakte afspraken.

Streven naar gemiddelde score op enquêtes van planmatig onderhoud van 8,0

Gemiddelde score bij enquêtes 8,0.


Jaarverslag 2009

11

Welke doelen hebben wij ons in het ondernemingsplan gesteld?

Woongenot bieden



Verbeteren enquêtes en communiceren uitkomsten enquêtes planmatig onderhoud.

Begin 2009 is de enquête vereenvoudigd. De resultaten van elke enquête worden beter intern gecommuniceerd.

Pilot organiseren met digitaal klantenpanel.

Bij de opzet van de website zijn klanten zowel digitaal als persoonlijk geraadpleegd.

Beter intern en extern communiceren tijdens projecten.

Bij planmatig onderhoud houden wij scherper toezicht op leveranciers. Bij grote projecten worden nieuwsbrieven verstuurd en zijn er overleggen met bewoners of omwonenden.

Andere meetmethodieken (dan KWH) voor dienstverlening onderzoeken.

INK-model en WoonBench zijn onderzocht.

Telefonische bereikbaarheid laten meten.

Telan heeft de telefonische bereikbaarheid beoordeeld met een 7,1.

Nulmeting houden voor schoon, heel en veilig op basis van leefbaarheidsmonitor van gemeente en Woonplus-leefbaarheidsmodule.

Leefbaarheidsmonitor van gemeente Schiedam wordt in 2010 weer gepubliceerd.

Sociale samenhang versterken door leefbaarheidsinitiatieven door en voor bewoners te ondersteunen.

Leefbaarheidsprojecten die Woonplus ondersteunde, zijn onder meer: - Wijk Actie Programma Nieuwland; - Graffitiverwijdering; - Interventieteams; - Buurtcontactmiddagen; - Nieuwland Live; - Buurten in Oost; - Zomerfeest Groenoord.

Zelfredzaamheid versterken door inzet op Schiedambrede buurtbemiddeling.

Primaire doelgroep goed bedienen Inzicht in woningaanbod Eind 2009 hebben wij een begin gemaakt met de herijking van de vastgoedstrategie. Bij de totstandkoming daarvan houden wij rekening met de omvang en samenstelling van de primaire doelgroep, de woonwensen en demografische ontwikkeling. In Hoofdstuk Pand wordt dit verder toegelicht. 12

Buurtbemiddeling is Schiedambreed ingezet. Vanaf 1 februari 2010 is voor een partij gekozen, die gemeente en Woonplus gezamenlijk financieren.

Woonruimteverdeelsysteem Onze belangrijkste doelstelling is dat wij onze primaire doelgroep - mensen met een inkomen tot € 33.000,- - zo goed mogelijk voorzien van passende woonruimte. Dat doen wij door de meeste woningen aan te bieden via Woonnet Rijnmond, het regionale woonruimteverdeelsysteem. Uitzonderingen hierop zijn woningen in het (middel)dure segment, die via www.woonstadschiedam.nl worden geadverteerd. Ook woningen die geschikt zijn voor directe bemid-

deling vallen erbuiten. Dan gaat het bijvoorbeeld om bemiddeling voor een sociale of medische urgentie of de tweede fase van stadsvernieuwingsurgentie. Kansen voor starters Binnen de regels van het woonruimteverdeelsysteem proberen wij de kansen voor de doelgroep starters te vergroten. Sinds 2008 geven wij voorrang aan Schiedamse starters als een woning zeven keer is geweigerd. Ook het aantal koopwoningen dat met Slimmer Kopen®

wordt aangeboden (zie Hoofdstuk Pand) is gegroeid. Overigens kunnen van deze laatste regeling ook nietstarters gebruik maken. Zelfstandig wonen ouderen bevorderen Ouderen vormen een belangrijk deel van de primaire doelgroep. In 2009 zijn verschillende activiteiten uitgevoerd, die bevorderen dat ouderen zelfstandig kunnen blijven wonen. Zo heeft Woonplus ook in 2009 complexen aangepast en geschikt gemaakt voor ouderen. Een voorbeeld zijn 132 woningen in flats in Groenoord. Eind 2009 werd hier gewerkt aan het plaatsen van automatische deuropeners, het ophogen van de galerijen en een nieuwe entree. Het opplussen zorgt dat begin 2010 de toegankelijkheid van de woningen in de flat is verbeterd. Daarnaast zijn in 2009 plannen ontwikkeld voor Delflandseweg. Samen met de veelal oudere bewoners is gewerkt aan een ontwerp, waarbij 231 woningen beter toegankelijk worden. Begin 2010 start de uitvoering. In 2009 was de oplevering van twee nieuwbouwseniorencomplexen met 73 appartementen in Groenoord actueel: Het Menuet en De Suite (zie ook Hoofdstuk Pand). Ouderen kunnen er zelfstandig wonen en gebruik maken van de faciliteiten van het nabijgelegen zorgcentrum De Harg-Spaland. Naast de opplus- en nieuwbouwprojecten, bevorderen diverse sociale projecten in de wijken dat ouderen zelfstandig kunnen blijven wonen. Op de eerste plaats spelen de complexbeheerders een belangrijke rol in contacten met ouderen. Zij kennen de klant en kunnen zaken als vereenzaming en verwaarlozing herkennen en melden aan de juiste instanties. Complexbeheerders participeren om die reden met de ouderenwerker van Seniorenwelzijn in de WoonWelzijnsTeams (WWT). In het hoofdstuk Omgeving gaan wij verder in op deze samenwerking.

Faciliteren huisvesting bijzondere doelgroepen Onderdeel van de primaire doelgroep van Woonplus zijn ook klanten die meer nodig hebben dan alleen een dak boven hun hoofd. Woonplus faciliteert op verschillende plaatsen begeleid wonen. Wij geven in dat geval bestaande complexen een herbestemming, zorgen voor de verbouwing en inrichting van algemene ruimtes en berekenen de nieuwe bewoners een lage huurprijs. Het betreft zo’n 293 klanten in diverse complexen. Tabel A toont een overzicht hiervan. Vermeldenswaardig is ook het convenant veelplegers, waarin de gemeente met Woonplus en andere instanties afspraken heeft gemaakt over de opvang van veelplegers. Wij huisvesten per 1 januari 2009

zeven personen onder dit convenant. Deze veelplegers hebben een zorgcontract met Maatschappelijke Dienstverlening Nieuwe Waterweg. Van deze zeven veelplegers zijn in 2009 drie huishoudens overgegaan naar een zelfstandig huurcontract, overigens nog steeds met begeleiding. Over de huurbetalingen heeft Woonplus afspraken gemaakt met de gemeentelijke Sociale Dienst. Een bijzondere doelgroep vormen de asielzoekers. De gemeente Schiedam heeft zich in het VNGbestuursakkoord van 2007 gecommitteerd om 125 statushouders uit de pardonregeling voor 2010 adequaat te huisvesten. In 2009 heeft Woonplus 130 statushouders uit de pardonregeling geplaatst. Aan

Tabel A: Huisvesting bijzondere doelgroepen Met wie?

Waar?

Wanneer?

Pameijer Stichting

1e Tuinsingel

doorlopend

Pameijer Stichting

Maasdamsestraat

doorlopend

Pameijer Stichting

Raam

doorlopend

Pameijer Stichting

Lange Achterweg

doorlopend

Stichting Lindenhof

Edisonplein

doorlopend

Leger Des Heils - Mi Kas Nobo

Verspreid over Schiedam

doorlopend

Maatschappelijke Dienstverlening Nieuwe Waterweg/Sociale Dienst


realisatie in 2009

Centraal Orgaan Opvang Asielzoekers (COA) - taakstelling pardonregeling


realisatie in 2009

Centraal Orgaan Opvang Asielzoekers (COA) - taakstelling reguliere regeling ASVZ

Verspreid over Schiedam Land van Belofte

realisatie in 2009 eindigde in 2009


Jaarverslag 2009

13

de taakstelling is dus meer dan voldaan. Voor de reguliere regeling was het onze taak om in 2009 38 asielzoekers te plaatsen. In 2009 vonden 28 van hen een woning bij Woonplus. Het verschil nemen wij mee naar 2010. Enquêtes en peilingen Een streven voor 2009 was om een enquête over woonbeleving af te nemen bij de klant, een half jaar na oplevering van een nieuwe woning. Aangezien veel nieuw opgeleverde huurwoningen in 2009 nog geen half jaar waren bewoond, hebben wij dit doorgeschoven naar begin 2010. Ook het onderzoeken van het gewenste serviceniveau in het middeldure huursegment stond op ons verlanglijstje, evenals de peiling van de woonwensen van onze klanten. Deze activiteiten hadden geen prioriteit in 2009 en worden doorgeschoven naar 2010.

Middeninkomens binden aan Schiedam Nieuwbouw ontbrekende woningvoorraad Voorheen was het maken van wooncarrière in Schiedam onvoldoende mogelijk: tussen het segment sociale huurwoningen en de duurdere woningen had de stad nauwelijks een woningvoorraad. Met het ontwikkelen van woningen in verschillende prijsklassen, spelen wij in op de behoeften en wensen van de klant. Het huidige investeringsplan voorziet in de toevoeging van ontbrekende sporten op de woonladder, voornamelijk eengezinswoningen. In 2009 had de economische crisis echter zijn weerslag op de markt. Enkele projecten werden vertraagd of gewijzigd, waarop wij uitgebreid ingaan in het Hoofdstuk Pand. De projecten die bijdragen aan de diversiteit van het woningbezit, zijn de volgende:

14

• Poppark, Groenoord Midden C, start verkoop 72 eengezinswoningen juni 2009, start bouw tweede kwartaal 2010; • Notenbalk, Groenoord Midden C, start verkoop 20 eengezinswoningen juni 2009, start bouw uitgesteld; • Over het Water, Nieuwland, oplevering 56 eengezinswoningen in 2009; • Het Terras, Nieuwland, start verkoop februari 2009 33 eengezinswoningen, start bouw december 2009; • Noordvestgracht, Nieuwland, voorbereiding nieuwbouw 66 tot 68 eengezinswoningen; • Wibautplein, Nieuwland, voorbereiding nieuwbouw van ongeveer 54 eengezinswoningen en 12 gestapelde woningen; • Huijsmansstraat, Schiedam-West, voorbereiding nieuwbouw 26 eengezinswoningen; • Toernooiveld, Schiedam-West, oplevering 53 eengezinswoningen november 2009; • Havendijk/Rijnstraat, Schiedam-Zuid, start uitvoering 14 eengezinswoningen en 12 appartementen tweede kwartaal 2009. Ondanks de crisis doen wij er alles aan om middeninkomens te binden aan Schiedam. De gerealiseerde nieuwbouw trekt voornamelijk mensen aan uit Schiedam, vaak zelfs uit de eigen wijk. Wij voorzien zo in een lokale behoefte. Bovendien blijven de sociale structuren in de wijk behouden. Verkoop bestaande bouw Ook met de verkoop van bestaande huurwoningen binden wij de middeninkomens aan Schiedam. Onze inzet was om 60% van de te verkopen huurwoningen te verkopen aan Schiedammers. Dat is gelukt. Van de 42 woningen verkochten wij er 27 aan Schiedammers, wat neerkomt op 64%. Wensen uit het middeldure huursegment In het middeldure huursegment was de prijs-kwaliteitverhouding een aandachtspunt. Verder merkten

wij dat de vraag naar woningen met een huurprijs van boven de € 750,- per maand stagneert. Voor de zes eengezinswoningen in Het Toernooiveld in dit segment waren bijvoorbeeld precies zoveel kandidaten als er woningen beschikbaar waren. Woonplus merkt dat zij in dit segment actief moet zoeken naar huurders, bijvoorbeeld bij bedrijven. De economische crisis heeft juist ook deze doelgroep getroffen, waardoor de belangstelling is afgenomen.

Kwaliteit dienstverlening vergroten Nieuwe website ontwikkeld Wij streefden ernaar om in 2009 een nieuwe website te ontwikkelen, in samenwerking met klanten. Dat is gelukt. Ruim 250 klanten hebben in een klankbordgroep meegedacht over de structuur, vormgeving en invulling van de website. De website ging in februari 2010 in de lucht, met meerdere interactieve functies. Huurders kunnen nu gemakkelijk reparaties of overlast melden, persoonlijke wijzigingen doorgeven en brochures of formulieren downloaden. De realisatie van de nieuwe website is benut om een pilot te houden met een klantenpanel. Wij hebben deze groep zowel online als offline betrokken bij het traject. Zij kregen onder meer vragen voorgelegd over de navigatiemogelijkheden, interactiviteit en uitstraling van de website. De suggesties van het panel waren heel leerzaam en nuttig en zijn gebruikt om het ontwerp aan te scherpen. Eén aanspreekpunt Op 1 januari 2009 ging de afdeling Mutatie officieel van start. Hadden klanten voorheen verschillende aanspreekpunten als zij hun huur opzegden, sinds begin 2009 spreken zij slechts één medewerker als zij van woning wisselen. Dat is een vooruitgang in de dienstverlening. In de nieuwe situatie zijn medewerkers

verantwoordelijk voor het hele mutatieproces, zowel voor de verhuur als voor mogelijke reparaties aan de woning. Omdat de mutatiemedewerker de potentiële kandidaten kent, kan deze ook beter inschatten welk mutatieonderhoud nodig is. Bovendien houdt de medewerker toezicht op de afspraken met de aannemer.

of de klanten tevreden zijn, is in 2009 bij zestien projecten van planmatig onderhoud een enquête uitgevoerd onder de huurders. Het deelnamepercentage was gemiddeld 39,4%, de gemiddelde score 8,0. Deze score hadden wij ons ten doel gesteld. Wij zijn tevreden met dit resultaat.

Begeleid aanbieden Onderdeel van de nieuwe werkwijze vormt ook het begeleid aanbieden. Zodra een woning leeg komt, biedt Woonplus deze aan de potentiële klant in principe begeleid aan, enkelvoudig of meervoudig. De medewerkers krijgen meer inzicht in de wensen van de klant en de mogelijkheden hieraan tegemoet te komen. Het contact met de klant wordt duidelijk verruimd. De mutatiemedewerker controleert de gegevens én ervaart tegelijkertijd hoe de klant reageert op de woning.

Beter intern en extern communiceren tijdens projecten Van de verbetering van de communicatie tijdens de nieuwbouw- en renovatieprojecten heeft Woonplus in 2009 serieus werk gemaakt. Met aannemers werden striktere afspraken gemaakt. Bovendien werd bij grote projecten afhankelijk van de aard van het project gewerkt met planteams of klankbordgroepen van bewoners. Tussentijds ontvingen de bewoners informatie over de voortgang van het project via nieuwsbrieven. Deze werkwijze bestond al langer, maar heeft in 2009 extra aandacht gekregen om daarmee verbeterpunten te signaleren.

Beoordelen van leveranciers van dagelijks onderhoud In 2009 spraken wij met toeleveranciers over de samenwerking en onze verwachtingen. Bovendien namen wij in de maandrapportages de zogenaamde gereedmeldingen op. Dat is het moment waarop het werk volgens planning af moet zijn. Toeleveranciers kregen wekelijks een openstaande opdrachtlijst met daarop de voortgang van de projecten. Het doel was dat zij 80% scoorden op de tijdige afhandeling van opdrachten. Wanneer de planning niet werd gehaald, benaderden wij de toeleveranciers persoonlijk of per brief. Begin 2009 lag het gemiddelde nog op 40%, eind 2009 werd de doelstelling van 80% bereikt. Enquêtes Planmatig onderhoud Bewoners vinden het belangrijk dat zij tijdig en goed geïnformeerd worden over onderhoud. Begin 2009 is in samenspraak met de afdeling communicatie de enquête vereenvoudigd. Bovendien is de werkwijze veranderd: de uitslag van de enquêtes wordt met andere betrokken afdelingen besproken. Om te bepalen

Alternatieven voor KWH Omdat de visie van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) niet aansluit op onderdelen van het beleid van Woonplus, bestaat het gevaar dat het kwaliteitssysteem van het KHW ingezet wordt als doel in plaats van als middel om te ontwikkelen en te verbeteren. Hierdoor ontstond de vraag of er andere meetmethodieken zijn die beter passen bij het beleid van Woonplus. De meetmethodiek van het INK-model (een managementmodel van het Instituut Nederlandse Kwaliteit) en van WoonBench (een benchmark die de prestatie van corporaties systematisch meet en vergelijkt) zijn vergeleken met die van het KWH. In 2010 weegt Woonplus af of ze een ander kwaliteitsmodel gaat inzetten. Meting telefonische bereikbaarheid In 2009 is de telefonische bereikbaarheid beter in beeld gebracht. Sinds april 2009 ontvangt Woonplus

maandelijks een rapportage die inzicht geeft in de aantallen en de tijdsduur van het inkomende en uitgaande vaste telefoonverkeer. Daarnaast hebben het bureau Telan en KWH in 2009 de telefonische bereikbaarheid gemeten en beoordeeld. Telan kwam uit op een score van 7,1, de KWH-meting op 7,4. Dat is een duidelijke verbetering van de score die wij in 2008 haalden.

Woongenot bieden Leefbaarheidsmonitor Het woongenot van huurders wordt in belangrijke mate bepaald door de woonomgeving. Hoe veilig is de buurt? Hoe ervaar ik het contact met mijn buren? En hoe goed wordt mijn woonomgeving onderhouden? Om de voortgang van de leefbaarheid in de wijk te meten, baseren wij ons op cijfers uit het Leefbaarheidsonderzoek van gemeente Schiedam, waarvan de laatste publicatie uit 2007 was. Hieronder citeren wij een passage uit het Leefbaarheidsonderzoek 2007: Hoe oordelen Schiedammers over de ontwikkeling van hun eigen woonbuurt in het afgelopen jaar? Geconstateerd moet worden dat er ten opzichte van voorgaande metingen op dit punt weinig is veranderd. Het negativisme overheerst. In alle wijken wordt vaker een achteruitgang dan een vooruitgang geconstateerd. Vooral bewoners van Oost zijn uitermate negatief over hun wijk. Bijna de helft van de bewoners vindt dat de wijk het afgelopen jaar achteruit is gegaan. Ook in Groenoord en Nieuwland is het beeld vrij somber. Toch vindt nog steeds een opvallend groot deel van de ondervraagden in Nieuwland (15%) dat de wijk er het afgelopen jaar op vooruit is gegaan. Het Leefbaarheidsonderzoek van gemeente Schiedam wordt begin 2010 weer gepubliceerd.


Jaarverslag 2009

15

Uitrol Wijk Actie Programma (WAP) Het rijk heeft Nieuwland aangewezen als aandachtswijk waarin extra geïnvesteerd dient te worden. Eind 2008 startten 32 partijen - waaronder Woonplus - met de uitvoering van het Wijk Actie Programma (WAP) voor Nieuwland, onder regie van de gemeente. Het programma bestaat uit dertig projecten die vallen onder de ‘vier vingers van Nieuwland’, namelijk: 1. Werken en Leren; 2. Wonen en Veiligheid; 3. Ontmoeten; 4. Achter de voordeur. In 2009 is voortvarend verder gegaan met het vormgeven van de wijkaanpak in Nieuwland. Naast de ‘facelift’ van de wijk, kwamen diverse sociale projecten van de grond die belangrijk bijdragen aan het woongenot. Succesvolle sociale projecten zijn bijvoorbeeld Samen Buurten, het Puttertje en het Ouder- en Kind Centrum. Bij nieuwbouw- en opknapprojecten in Nieuwland waren onder andere de ontwikkeling van Noordvestgracht, Over het Water en de Nolenslaan noemenswaardig in 2009. Verderop lichten wij vier prestaties in 2009 nader toe. Uit een ‘outcome-monitor’ - gehouden in februari 2010 - blijkt dat er eind 2009 al lichte verbetering was te zien in Nieuwland. De rapportcijfers voor leefbaarheid en veiligheid liggen nog steeds onder het Schiedamse gemiddelde, maar er is er wel sprake van een stijgende lijn. Overbewoning, onderverhuur, hennepteelt en winkelwagenoverlast zijn afgenomen. Aandachtspunten zijn wonen, veiligheid en met name hangjongeren. Tijdens de Landelijke Bewonersdag - op 21 november 2009 gehouden in Rotterdam - werden de onderzoeksresultaten voor bewonersparticipatie in de verschillende aandachtswijken gepresenteerd, in aanwezigheid van minister Eberhard van der Laan van Wonen, Wijken en Integratie. De Universiteit van Tilburg had het onderzoek uitgevoerd. Het Schiedamse Wijk Actie 16

Programma kwam daarbij met een waardering van 8,5 op een gedeelde tweede plaats. De blijvende aandacht voor verbetering, sterke communicatie en grote betrokkenheid van de inwoners werden door de onderzoekers als zeer positief betiteld. Bewoners geven aan dat zij zich door hun inbreng (WAP-avonden, Nieuwland Nieuws, versnellingskamer) nauw betrokken voelen bij de ontwikkeling van hun wijk (zie ook www.schiedam.nl). De prijs was een geldbedrag voor bewonersinitiatieven voor leefbaarheidsactiviteiten. Ogen van Schuttersveld Een schone wijk begint bij de bewoners zelf. Met dat uitgangspunt zetten SWS Welzijn en Woonplus het project Ogen van Schuttersveld op. In de wijk Schuttersveld bestond veel overlast van vervuiling en vernielingen, vooral aangericht door kinderen en tieners. Kinderen maken nu wekelijks de leefruimte in de wijk schoon en stimuleren anderen om het ook schoon te houden. Iedere week houdt de projectleiding samen met de kinderen toezichtrondes om de verbetering te peilen. Bij geconstateerde verbetering in het straatbeeld, verdienen de kinderen symbolische ‘ogen’ waarmee ze na verloop van tijd uitjes kunnen ‘kopen’. In januari 2009 ging de groep kinderen op bezoek bij Irado om kennis te maken met afvalscheiding. Binnenterreinen Meesterstraat In september 2009 zijn de vernieuwde binnenterreinen in de Meesterstraat feestelijk geopend. Hier is een prachtige nieuwe ontmoetings-, speel- en leeromgeving gecreëerd voor zowel schoolkinderen als andere wijkbewoners. De basisscholen ’t Meesterwerk en De Wieken en ouderenhuiskamer Het Puttertje hebben daar samen met Woonplus en bewoners voor gezorgd. Ook het project Thuis Op Straat (TOS) heeft er een plek gekregen. Bijna vierhonderd kinderen maken van de binnenterreinen gebruik voor spelletjes en culturele activiteiten. De sociale binding in de wijk is er in belangrijke mate door verbeterd.

Opknappen huisje speeleiland Op initiatief van Woonplus is in april 2009 het huisje op het speeleiland van Nieuwland opgeknapt. Het was een ludieke actie waarbij de buurtagenten van Nieuwland samen met hun collega’s van de politie en kinderen uit de buurt het huisje aan een schilderbeurt onderwierpen. Woonplus en SWS Welzijn zorgden voor verf en gereedschap. Het speeleiland wordt intensief gebruikt en het huisje was nodig toe aan onderhoud. Door deze actie is de ontmoetingsplek verbeterd en de saamhorigheid in de wijk versterkt.

wijze worden zaken als overbewoning, hennepteelt, overlast en steunfraude ontdekt en aangepakt. De teams constateerden in 2009 veel overbewoning en onderhuur. Bovendien zijn in 2009 62 hennepkwekerijen ontmanteld onder bestuurlijke dwang, waarvan tien in panden van Woonplus Schiedam. Wanneer de teams een situatie aantreffen die niet is toegestaan volgens de huurvoorwaarden, zegt Woonplus per direct de huur op. Van de 84 bezoeken die de teams aflegden, was dat zeventien keer het geval. In vijftien gevallen werd overgegaan tot ontruiming.

Jaarlijkse WAP-avond De jaarlijkse bewonersbijeenkomst in het kader van het Wijk Actie Programma Nieuwland, was in 2009 weer een groot succes. Bewoners toonden grote betrokkenheid bij de ontwikkelingen in hun wijk. Woonplus legt graag haar oor te luisteren in de wijk, zodat bij de wijkaanpak de wensen van de bewoners meegenomen kunnen worden, maar ook om bewoners te betrekken bij de uiteindelijke uitvoering van verbetering. Quintis Ristie - bekend van ‘Raymann is laat’ presenteerde de avond op ludieke wijze en wethouder Groene prees de prestaties in de wijk, waaronder de participatie van bewoners en de actieve rol die zij spelen in de verschillende programma’s van het WAP.

Bewoners faciliteren Eén van de doelstellingen in het jaarplan voor 2009 was dat wij bewoners willen stimuleren zelf leefbaarheidsactiviteiten te initiëren. Woonplus organiseert vanuit die gedachte niet zelf de activiteiten, maar faciliteert ideeën. Dat is in 2009 goed gelukt. Zo organiseren actieve bewoners inmiddels zelf ‘Buurten in Oost’. Met een terras op straat en een springkussen voor de kinderen, hebben ze ontmoetingsplekken gecreëerd waar bewoners elkaar beter leren kennen. Tegelijkertijd wordt bewoners gevraagd naar hun wensen voor de buurt. Een goed voorbeeld is ook het Groenoord Zomerfeest, dat bewoners eens per jaar organiseren en waaraan Woonplus een financiële bijdrage levert. Het feest is elk jaar weer een verrassende happening, met een uitgebreid podiumprogramma, een voetbal- en volleybaltoernooi en activiteiten voor kinderen en ouderen. Daarnaast is het Zimmertje in Groenoord noemenswaardig. Vrijwilligers runnen deze inloophuiskamer voor ouderen. Zelfs feestdagen als Kerst en Oud en Nieuw worden er samen gevierd. Andere voorbeelden zijn kerstontbijten, buurtcontactmiddagen, een paasbrunch, Nieuwland Live, opschoonacties, opleveringsfeestjes, de nationale burendag en straatfeesten. Faciliteren of sponsoren doen wij alleen als de activiteit een raakvlak heeft met onze huurders en als deze bijdraagt aan de leefbaarheid in de wijken.

Graffiti verwijderen In verschillende wijken in Schiedam hebben wij in 2009 geld uitgetrokken - zo’n 40.000 euro - om de graffiti in de wijk te verwijderen. Ook is er extra schoongemaakt. Interventieteams Al een aantal jaren zijn de interventieteams actief. Daarbij trekt Woonplus op met partners als de gemeente, energiebedrijven en politie. In het interventieteam worden gegevens van de diverse instanties met elkaar vergeleken en besluiten de partners gezamenlijk welke adressen worden bezocht. Met deze werk-

Buurtbemiddeling Een manier om zelfredzaamheid te versterken is het inzetten van buurtbemiddeling. In 2009 bemiddelden zo’n twintig bewoners uit de wijken Stad, Noord en Nieuwland in conflicten tussen bewoners in de eigen wijk, daarbij ondersteund door een professionele organisatie. Persoonlijk contact met overlastgevers is in de visie van Woonplus een goede manier om tot een oplossing te komen. Dat blijkt wel uit de cijfers. In 2009 zijn 100 aanmeldingen binnengekomen en in behandeling genomen. 59 gevallen konden worden opgelost bij de intake, door een gesprek met beide buren of een gesprek met de buren apart. Andere zaken werden doorverwezen naar bijvoorbeeld andere instanties. Slechts zes zaken konden niet worden opgelost. Gemeente Schiedam en Woonplus hebben gezamenlijk per 1 februari 2010 een contract afgesloten met de organisatie Cocon, die ervoor zorg draagt dat buurtbemiddelaars in alle wijken actief zijn.


Jaarverslag 2009

17

Werken aan “schoon, heel en veilig”. Adequate aanpak van graffiti draagt bij aan de leefbaarheid in de wijken.

18


Jaarverslag 2009

19

Het Puttertje is een huiskamer voor ouderen en bestaat sinds 7 juli 2008. Het is een project van het Wijk Actie Programma Nieuwland. Een schot in de roos, zeker als het om ontmoeten gaat.

20


Jaarverslag 2009

21

zetten wij projecten

In het jaar 2009 die voorzien in de ontbrekende treden op de woonladder in Schiedam. Afgelopen jaar is verder een start gemaakt met de herijking van de vastgoedstrategie, waarin wij zullen maken.

voort

PAND

Keuzes maken

22

keuzes

heldere

Visie en beleid De activiteiten in 2009 stonden in het teken van drie meerjarige doelen, die wij voor onze panden hebben geformuleerd. Woonplus Schiedam beschouwt het ten eerste als haar kerntaak om voldoende huurwoningen aan te bieden voor mensen met een smalle beurs. Om deze doelgroep van woonruimte te kunnen voorzien, houdt Woonplus een minimale voorraad sociale huurwoningen aan. Op de tweede plaats zetten wij in op een meer gevarieerd woningaanbod. Door nieuwbouw, renovatie en opplussen creëren wij de ontbrekende treden op de Schiedamse woonladder. Ten derde streven wij naar een betere binnen- en buitenkwaliteit van het woningbestand en onderzoeken wij de duurzaamheid van onze woningen. In de tabel is aangegeven hoe de voornemens uit het jaarplan 2009 samenhangen met de doelstellingen vanuit ons ondernemingsplan. In de laatste kolom beschrijven wij welke projecten en acties zijn uitgevoerd in 2009. In de tekst lichten wij de projecten en acties nader toe. Aan het eind van het hoofdstuk is een kaart van Schiedam te vinden. Daarop zijn de projecten aangegeven, met hun planning en meerjarenbegroting.

Pand Welke doelen hebben wij ons in het ondernemingsplan gesteld?



Waarborgen omvang voorraad sociale huurwoningen.

Woningaanbod in kaart brengen.

In 2009 hebben wij een start gemaakt met de herijking van de vastgoedstrategie.

Creëren meerdere treden op Schiedamse woonladder.

Wij streven ernaar het ontbrekende woningaanbod in Schiedam door nieuwbouw, opplussen en renovatie te realiseren.

Welke projecten vonden plaats in Schiedam-Noord: - Opplussen Groenoord Midden C - Voorbereiding renovatie Groenoord Midden C - Sloop/nieuwbouw Groenoord Midden C: Beatles - Oplevering Concertmeester: Het Menuet en de Suite - Start verkoop Notenbalk Waaraan hebben wij gewerkt in de wijk Nieuwland? - Over het Water: oplevering Mews- en Kadewoningen - Over het Water: planvorming Watertoren - Verkoop en start bouw Het Terras - Planvorming Wibautplein - Planvorming Noordvestgracht - Planvorming opplussen Vliegenstraat - Planvorming renovatie Delflandseweg Wat hebben wij bereikt in Schiedam-Stad? - Planvorming sloop/nieuwbouw Huijsmansstraat - Renovatie Schiedam-West - Planvorming Hof in Zuid - Verkoop en start bouw Havendijk/Rijnstraat - Oplevering Heenvlietseplein - Oplevering Toernooiveld

Wensen middeninkomens bij oplevering panden in kaart brengen.

Nog niet gebeurd, doorgeschoven naar 2010 (zie Hoofdstuk Klant Enquête woonbeleving).

Minimaal 60% van te verkopen huurwoningen verkopen aan Schiedammers.

Van de 42 verkochte woningen bestaande bouw zijn er 27 verkocht aan Schiedammers, dat is 64%.

Gericht inzetten Slimmer Kopen.

Slimmer Kopen is breder ingezet: bij project Het Terras en in project Havendijk/ Rijnstraat. Woonplus ontwikkelde andere verkoopbevorderende middelen.


Jaarverslag 2009

23

Welke doelen hebben wij ons in het ondernemingsplan gesteld?



Kwaliteit en duurzaamheid verbeteren.

Van 40% van de woningvoorraad de status van de binnenkwaliteit meten in 2009.

Zevenhonderd woningen zijn opgenomen, waardoor wij nu het resultaat kunnen laten zien van ongeveer zesduizend woningen. Dat is 50% van het bezit.

Evalueren prestatiegericht schilderwerk (2006-2008).

Rapportage is eind december 2009 opgeleverd.

EPA opnemen in duurzaamheidsbeleid.

Duurzaamheidsbeleid zal worden ontwikkeld aan de hand van het nieuwe ondernemingsplan en de herijkte vastgoedstrategie.

In 2009 brachten wij rookmelders aan in alle woningen.

Woningaanbod in kaart brengen Voor 2009 namen wij als actie op het in kaart brengen van het woningaanbod. Dit zal een van de uitkomsten zijn van de herijking van de vastgoedstrategie, waarmee in 2009 een start is gemaakt. De vastgoedstrategie is van belang omdat wij streven naar een toekomstbestendig woningbezit. Wij willen inzicht in de omvang, maar vooral in de structuur en opbouw van onze portefeuille. Ons huidige bezit is relatief oud en eenzijdig. Dat willen wij doorbreken met ingrepen en producten op de juiste plekken. Met de herijking van de vastgoedstrategie is bewust later gestart, omdat wij deze willen afstemmen op het nieuwe ondernemingsplan. Het ondernemingsplan, waarmee ook in 2009 een start is gemaakt, is leidend voor onze nieuwe koers. Voor de opzet van de vastgoedstrategie is eind 2009 een kernteam gevormd. Ondersteund door een extern bureau is zij aan de slag gegaan met het uitvoeren van diverse onderzoeken, analyses en inventarisa24

ties. De volgende stappen zijn het formuleren van de wensportefeuille, waarbij verschillende scenario’s in beeld worden gebracht en vervolgens de vertaling naar gebieden, wijken en complexen. Een financiële werkgroep die gevormd is zal de scenario’s financieel toetsen. Zowel de vastgoedstrategie als het ondernemingsplan zien in 2010 het licht.

Ontbrekend woningaanbod realiseren

Werkgebied Noord In de tweede fase van de wijkontwikkeling Groenoord werkten wij in 2009 aan een andere indeling van Goenoord Midden C. Wijkontwikkelingsmaatschappij Groenoord (WOG), waarin de gemeente Schiedam en Woonplus participeren, zorgde volgens planning voor de sloop van vier flats. Op de plaats van de gesloopte flats ontwikkelt de WOG eengezinswoningen en appartementen. Daarnaast zorgt Woonplus voor de

renovatie van twee laagbouwflats en het opplussen van drie hoogbouwflats. Opplussen Groenoord Midden C In dit renovatieproject van Woonplus zijn in 2009 drie hoogbouwflats met 132 sociale huurwoningen opgeplust. Met opplussen verbeteren wij de toegankelijkheid van de woningen in een flat door ingrepen als het ophogen van de galerij en het plaatsen van automatische deuropeners. De woningen worden hierdoor meer geschikt voor bewoning door ouderen en mensen met een lichte handicap. Tijdens de renovatie is ook de entree vernieuwd. In maart 2009 startte de uitvoering, in februari 2010 is de oplevering voorzien, twee maanden later dan gepland. Voorbereiding renovatie Groenoord Midden C Woonplus bereidde in 2009 de renovatie van twee laagbouwflats met zeventig woningen voor, die deel uitmaakt van de herstructurering in Groenoord. De woningplattegronden worden aangepast aan de huidige wensen. Bovendien wordt de toekomstwaarde van de woningen verbeterd. Om deze renovatie te kunnen

uitvoeren, zijn vrijwel alle huurders in 2009 uitverhuisd. 65% verhuisde binnen Schiedam, 12% naar Vlaardingen en de resterende bewoners naar andere gemeenten in de regio of daarbuiten. Woonplus begeleidde alle bewoners bij het vinden van een nieuwe woning. Bovendien konden huurders met vragen terecht op het wekelijkse spreekuur. Daardoor verliep de uitverhuizing soepel. De start van de uitvoering is een jaar later dan gepland, namelijk het vierde kwartaal van 2010, omdat Woonplus de renovatie veel uitgebreider uitvoert dan aanvankelijk was gepland. De binnenkant van de woningen wordt nu bijvoorbeeld ook meegenomen. Daardoor is ook het investeringsbedrag opnieuw vastgesteld en 3,2 miljoen euro hoger dan in eerste instantie. Sloop/nieuwbouw Groenoord Midden C: Beatles In juni 2009 rondde de WOG de sloop van drie hoogbouwflats af. Tegelijkertijd startte de verkoop van de Beatles, de 72 eengezinswoningen van het Poppark met een prijs vanaf € 239.500,- tot € 304.500,-. Eind 2009 was 50% van de woningen verkocht, wat een redelijke prestatie is gezien de marktomstandigheden. In de bijgestelde planning start de bouw in het tweede kwartaal van 2010. Om in aanmerking te komen voor de subsidie van het ministerie van VROM, zal de start uiterlijk 1 juli moeten plaatsvinden. Het ministerie heeft deze subsidie ingesteld om de economie te stimuleren. Oplevering Concertmeester De WOG heeft in 2009 volgens planning Het Menuet I en II en De Suite opgeleverd. Deze complexen vormen een onderdeel van project De Concertmeester. Het Menuet omvat twee complexen van elk 23 seniorenappartementen en de Suite bestaat uit 27 woningen. Negen woningen in het Menuet I kennen een huurprijs boven de € 540,-. Alle overige woningen vallen in de categorie bereikbare huur. De Suite en één van de complexen van Het Menuet

zijn gelegen tegenover een zorgcentrum, een belangrijk voordeel voor ouderen. De nieuwe bewoners zijn heel tevreden met hun nieuwe woningen, die ruim zijn opgezet en van alle gemakken zijn voorzien. Met deze nieuwbouw zijn de mogelijkheden voor ouderen om langer zelfstandig te wonen, verruimd. Start verkoop Notenbalk De WOG startte in juni met de verkoop van twintig nieuwe eengezinswoningen op de Willem Andriessenlaan, waar eerder de Martinuskerk werd gesloopt. De woningen zullen qua stijl aansluiten bij de woningen die WOG al eerder opleverde in De Serenade en De Sonate. De woningen variëren in prijs van € 215.000,tot € 280.000,-. De verkoop liep slecht. De start van de bouw is daarom uitgesteld.

Werkgebied Nieuwland Over het Water: oplevering Mews en Kadewoningen Met de ontwikkeling van Over het Water streeft Woonplus ernaar nieuwe mogelijkheden voor wooncarrière te creëren in Nieuwland. De ambities bij het project waren hoog, maar de uitvoering verliep moeizaam. Door de tegenvallende marktvraag kreeg het project namelijk te maken met meerdere financiële tegenvallers. De samenwerking met projectontwikkelaar Proper Stok is medio 2009 beëindigd. Woonplus is sindsdien enig aandeelhouder van de BV Over het Water. Over het Water bestaat uit twee fasen, waarvan in fase 1 drie van de vier projecten worden uitgevoerd. De eengezinswoningen uit fase 1 zijn in 2009 opgeleverd. Het project Mews betrof veertig grondgebonden woningen, het andere project zestien Kadewoningen. De woningen variëren in prijs van € 262.500,- tot € 322.500,-. Hoewel de verkoop van de Kadewoningen sinds de start ervan in 2007 moeizaam verliep, is de

verkoop vanaf het vierde kwartaal 2009 aangetrokken. Enkele verkoopstimulerende maatregelen droegen hiertoe bij, maar ook het feit dat geïnteresseerde kopers de kwaliteit van de opgeleverde woningen konden ervaren. Over het Water: planvorming Watertoren Onderdeel van de eerste fase is daarnaast het project Watertoren, dat 36 koopappartementen omvat variërend van € 195.000,- tot € 260.000,-. De plannen zijn in 2009 op onderdelen aangepast, de verkoop start medio maart 2010. Voor de Watertoren is gekeken naar verkoopstimulerende maatregelen. In 2009 is besloten een aantal woningen in de Watertoren aan te bieden met Slimmer Kopen®, aankoopgarantie, Dubbele woonlastenregeling of een starterslening via de gemeente. Deze regelingen worden verderop in dit hoofdstuk toegelicht. Samenwerkingsovereenkomst Nieuwland Gemeente Schiedam en Woonplus besloten in 2009 om de realisatie van Over het Water aan te passen aan de gewijzigde marktomstandigheden. De financiële haalbaarheid staat namelijk onder druk. De oorzaken zijn de stijging van de bouwprijzen, het niet meestijgen van de opbrengsten, de sterk verminderde vraag naar appartementen en de moeilijker financierbaarheid van woningen voor de consument. Uit fase 1 worden Kadewoningen, Mews en de Watertoren in oorspronkelijke vorm uitgevoerd. De Wintertuin gaat echter niet door. Ook fase 2 wordt volledig herontwikkeld tot een plan dat aansluit bij de huidige wensen van de woonconsument en dat financieel haalbaar is. Woonplus en gemeente Schiedam beogen in het derde kwartaal van 2010 een herziene samenwerkingsovereenkomst te sluiten. Verkoop Het Terras In Nieuwland ontwikkelt Woonplus ook de buurt De Nieuwe Tuinen. Daarmee wordt Nieuwland een wijk met Kwaliteit in samenwerking

Jaarverslag 2009

25

een grotere variëteit aan woningen, zoals Woonplus ten doel stelt. Het Terras is het derde onderdeel van het project Nieuwe Tuinen. De oorspronkelijke bebouwing van portiekflats uit de jaren 50 aan de Burgemeester van Haarenlaan is gesloopt en wordt vervangen door 33 eengezinswoningen met prijzen tussen € 255.000,en € 260.000,-. In februari 2009 startte de verkoop, eind 2009 waren 26 woningen verkocht. Gezien de teruglopende marktvraag is dit een goede score. Voor een deel kunnen wij deze score toeschrijven aan Slimmer Kopen®. Zeventien woningen werden verkocht met het label Slimmer Kopen®. Bij de overige woningen konden kopers gebruik maken van de Aankoopgarantie bestaande woning en de Dubbele woonlastenregeling. Hiervan is nog zeer beperkt gebruik gemaakt. Uitleg over de regelingen staat verderop in dit hoofdstuk. De bouw startte op 8 december 2009. De oplevering is voorzien in het eerste kwartaal van 2011. Planvorming Wibautplein Grenzend aan De Nieuwe Tuinen heeft Woonplus plannen voor de ontwikkeling van het Wibautplein. De bedoeling is dat het plein een volledig nieuwe inrichting krijgt en plaats gaat bieden aan circa 66 koopwoningen. Voordat het zover is, moeten 64 woningen gesloopt worden, evenals de ondergelegen winkelplint en het voormalige buurtcentrum. Eind 2008 startte de uitverhuizing van de huurders; eind 2009 zijn nog slechts enkele woningen bewoond. Tot aan de sloop, verhuurt Woonplus een deel van de woningen om de veiligheid en leefbaarheid in het gebied te waarborgen. De intentieovereenkomst, gesloten in december 2008, is de basis voor de besprekingen tussen gemeente Schiedam en Woonplus over het definitieve programma en de financiële randvoorwaarden. Doel is om deze in 2010 vast te leggen in een samenwerkingsovereenkomst.

26

Ontwerp Noordvestgracht Aan de Noordvestsingel, ook in Schiedam-Nieuwland, ontwikkelt Woonplus een nieuwbouwproject van circa 66 eengezinswoningen met tuin, die deels uitkijken op de Noordvestgracht. De Noordvestgracht maakt al lange tijd onderdeel uit van de portefeuille van Woonplus. Sinds eind 2008 zijn de juridische bezwaren voor het verkrijgen van een bouwvergunning weggenomen. 2009 stond in het teken van het stedenbouwkundig ontwerp. Met de gemeente probeerde Woonplus overeenstemming te bereiken over de woon- en stedenbouwkundige kwaliteit. Ons doel is om in 2010 een bouwvergunning te krijgen voor de woningen. Planvorming renovatie Vliegenstraat In 2009 is het renovatieproject voor de Vliegenstraat opgestart. Bewoners kunnen kiezen of zij het binnenklimaat willen laten verbeteren en betalen daar een huurverhoging voor. Daarnaast wordt de toegankelijkheid van de 27 huurwoningen verbeterd en de centrale entree afgesloten. Met dit project rondt Woonplus de buurtplusaanpak in deze wijk af. In 2009 werkten wij in samenspraak met de bewoners aan het ontwerp. De start van de uitvoering is gepland in het vierde kwartaal van 2010. Planvorming renovatie Delflandseweg In de 231 flatwoningen aan de Delflandseweg in Nieuwland wonen veelal oudere huurders. Doel van de geplande renovatie is om de gemeenschappelijke ruimtes beter toegankelijk te maken voor de bewoners. In 2009 werkten wij samen met de bewoners aan het ontwerp. De uitvoering vindt plaats in twee fasen. Fase 1 omvat het ophogen van de galerijen en hekken. De uitvoering start in januari 2010. Tijdens de tweede fase worden de centrale entrees verbeterd. De uitvoering hiervan start in september 2010.

Werkgebied Stad Ontwerp Huijsmansstraat Schiedam-West kent weinig grondgebonden eengezinswoningen in de huursector. Daarom heeft Woonplus ervoor gekozen om in de Huijsmansstraat 52 bovenen benedenwoningen te slopen en 29 grondgebonden woningen voor betaalbare huren nieuw te bouwen. De nieuwe woningen zorgen voor meer verscheidenheid in de woningportefeuille. Voor het project is een klankbordgroep opgericht die bestaat uit omwonenden uit de wijk. De bewoners worden ondersteund door Bewonersvereniging Schiedam-West. In 2009 zijn wij begonnen met de voorbereidingen voor de sloopwerkzaamheden, die naar verwachting in het tweede kwartaal van 2010 van start gaan. Voor de nieuwbouw is in 2009 een voorlopig ontwerp afgerond. Doel voor 2010 is het verkrijgen van een onherroepelijke bouwvergunning en een overeenkomst met een aannemer. Renovatie Schiedam-West Naast de sloop en nieuwbouw in de Huijsmansstraat, wordt een ander deel van de woningen in de buurt gerenoveerd. Het gaat om renovatie en groot onderhoud van 187 woningen, zoals kozijnen vervangen, schilderwerk, gevelreiniging en waar nodig keuken, douche en toilet vervangen. In 2009 boekten wij daar veel voortgang. De oplevering van de woningen staat gepland voor april 2010. Ontwerp Hof in Zuid Tussen de Oude en Nieuwe Maasstraat ligt in de wijk De Gorzen het toekomstige Hof in Zuid, dat zal bestaan uit de gerenoveerde Bethelflat en de daarnaast gelegen nieuwe locatie. Hof in Zuid moet een welzijnspunt worden in Schiedam-Zuid. De Bethelflat is gebouwd in de jaren tachtig van de vorige eeuw. De woningen zijn klein en moeilijk toegankelijk voor mindervaliden. Om de woningen in de Bethelflat beter

geschikt te maken voor de eisen van de huidige tijd, worden 45 woningen, een kapel en een seniorenruimte gerenoveerd. De renovatie resulteert straks in negentien woningen met de oorspronkelijke plattegrond die wij aan Stichting Pameijer verhuren, dertien samengevoegde woningen en een aantal ruimten voor maatschappelijke voorzieningen. Voor de realisatie van het nieuwbouwcomplex sloopt Woonplus 36 bovenen benedenwoningen, die dateren van begin vorige eeuw. In het nieuwe complex realiseert Woonplus 34 appartementen. Uitgangspunt voor deze woningen is een betaalbare huurprijs. In samenspraak met de Bewonersvereniging SchiedamZuid is in 2009 gewerkt aan het ontwerp voor het renovatiedeel. Voor het nieuwbouwdeel zijn in 2009 de contouren van de ontwikkeling vastgesteld. Verkoop Havendijk/Rijnstraat De Gorzen is een zeer karakteristieke wijk in SchiedamZuid. De afgelopen jaren heeft Woonplus er al verschillende projecten gerealiseerd, zoals de Abbenbroeksestraat en Heenvlietseplein. De woningen op de hoek van de Havendijk/Rijnstraat waren te slecht om te behouden. Daarom is gekozen om de woningen te slopen en er veertien grondgebonden woningen voor een verkoopprijs vanaf € 243.000,- en twaalf appartementen met een verkoopprijs vanaf € 165.000,- te bouwen. Het ontwerp past goed in de karakteristieke omgeving. Onder de doelgroep vallen gezinnen en starters die in een wijk met karakter willen wonen. In 2009 is gestart met de uitvoering. Alle appartementen zijn verkocht, evenals tien eengezinswoningen. Oplevering Heenvlietseplein Het Heenvlietseplein is een karakteristieke plek in de volkswijk De Gorzen in Schiedam-Zuid. Bijzonder aan het Heenvlietseplein is dat het is ontworpen door voormalig stadsarchitect Piet Sanders. Daarom koos Woonplus voor een monumentale renovatie van de 79 beneden- en bovenwoningen, waarbij de oor-

spronkelijke architectuur behouden werd. Uiteindelijk zijn 31 eengezinswoningen, elf bovenwoningen en vijf benedenwoningen gerealiseerd. De vijftien terugkerende huurders hebben individueel hun woningen kunnen kiezen en samenstellen. De huurprijs die zij betalen, is nog steeds bereikbaar voor huurtoeslag. De eengezinswoningen hebben een gemiddelde huurprijs vanaf € 730,-. Daardoor is er op het Heenvlietseplein een goede mix van het sociaal en geliberaliseerd segment ontstaan. In het eerste kwartaal van 2009 is het project opgeleverd. Oplevering Toernooiveld In Schiedam-West realiseerde VOF Toernooiveld, een samenwerkingverband van Woonplus en gemeente Schiedam, het Toernooiveld. Dit is een groene, ruim opgezette wijk waarvan alle 53 eengezinswoningen in november 2009 zijn opgeleverd en verkocht. Voor de eengezinswoningen was veel animo, in het bijzonder voor de meest betaalbare woningen. De woningtypen variëren van eengezinswoningen tot 2-onder-1kappers en herenhuizen. De doelgroepen zijn jonge koppels en gezinnen met een midden- of hoger inkomen. De verkoopprijzen liepen uiteen van € 250.000,tot € 323.000,-. Ook met het Toernooiveld draagt Woonplus bij aan een gevarieerder woningaanbod in Schiedam. De eerder geplande hoogbouwlocatie met luxe appartementen is financieel lastig te realiseren en is daarom tot nader orde uitgesteld. VOF Toernooiveld sprak in 2009 met marktpartijen over de overname van de bouwrijpe grond.

Andere onderwerpen Huurwoningen verkopen aan Schiedammmers Woonplus streeft ernaar om elk jaar ongeveer vijftig bestaande huurwoningen te verkopen. Omdat het voornamelijk gaat om goedkopere appartementen, brengt Woonplus hiermee vooral de woonwensen van

starters in vervulling. Tegelijkertijd differentieert het woningbezit én genereert Woonplus middelen om investeringen te financieren. Woonplus heeft ongeveer zevenhonderd woningen aangewezen die bij mutatie worden verkocht in de periode van 2005 tot 2015. Het aanbod ligt verspreid over Schiedam en omvat appartementen, maisonnettes en eengezinswoningen. In 2009 was gepland om daarvan 58 woningen te verkopen, maar uiteindelijk werden dat er 29. Potentiële kopers wachten blijkbaar de economische crisis nog even af. Daarnaast hebben wij ook woningen verkocht die wij hadden teruggekocht in het kader van de regelingen MGE (maatschappelijk gebonden eigendom) en koopplus. In 2009 ging het om dertien terugkoopwoningen. In totaal zijn in 2009 42 bestaande woningen verkocht, waarvan 27 aan Schiedammers. Het doel was om 60% van deze woningen aan Schiedammers te verkopen. Dat is gelukt: dat percentage kwam uit op 64%. Gericht inzetten Slimmer Kopen® Om kopen te vergemakkelijken, zijn wij in 2008 gestart met Slimmer Kopen®. Daarbij krijgen kopers maximaal twintig procent korting op de waarde van de woning. Als de eigenaar de woning verkoopt, wordt de eventuele winst of het verlies gedeeld met Woonplus. Kopers hebben door de korting een lagere financiering nodig en lopen minder risico bij verkoop. In 2009 hebben wij dit middel ingezet bij Het Terras. Aanvankelijk waren tien van de 33 woningen gelabeld met Slimmer Kopen®, later werden dat er zelfs zeventien. Daarmee speelden wij in op de lastige marktomstandigheden. Bij dit project voorzagen wij duidelijk in de behoefte van kandidaat-kopers. De woningen zijn allemaal verkocht. Ook bij het project Havendijk/Rijnstraat is Slimmer Kopen® ingezet. Twee van de veertien eengezinswoningen zijn verkocht met Slimmer Kopen®. Bij project Watertoren gaan wij in 2010 23 van de 36 woningen aanbieden met Slimmer Kopen®. Kwaliteit in samenwerking

Jaarverslag 2009

27

Aankoopgarantie Woonplus introduceerde in september 2009 twee extra projectspecifieke maatregelen om de verkoop te bevorderen. Bij Het Terras en de Kadewoningen konden kopers van woningen die niet gelabeld waren met Slimmer Kopen®, gebruik maken van de Aankoopgarantie bestaande woning en de Dubbele woonlastenregeling. De eerste regeling houdt in dat kopers de zekerheid hebben dat zij hun huis tegen negentig procent van de taxatiewaarde aan Woonplus kunnen verkopen. Veel kopers aarzelen namelijk om een nieuwe woning te kopen, omdat zij hun oude woning nog niet verkocht hebben. De Aankoopgarantie bestaande woning kan hen over de streep trekken. De looptijd van de regeling is in het algemeen een jaar vanaf het moment van de overdracht van het nieuwe huis. Gedurende dat jaar zullen kopers proberen hun oude woning te verkopen op de markt. Woonlastenvergoeding De tweede projectspecifieke regeling is de woonlastenvergoeding. De Dubbele woonlastenregeling speelt in op potentiële kopers, die geen dubbele lasten willen of kunnen betalen. Zij kunnen voor maximaal een jaar na de oplevering van de nieuwe woning een woonlastenvergoeding krijgen. Kopers kunnen gebruik maken van deze regeling in combinatie met of in aanvulling op de aankoopgarantieregeling. Komen kopers niet voor de aankoopgarantie in aanmerking, dan kunnen zij ook alleen gebruik maken van de woonlastenvergoeding. Woonplus berekent de vergoeding op basis van de woonlasten van de oude woning, met een maximumbedrag van € 650,- per maand. Of de regelingen kopers over de streep trekken, is lastig te zeggen. Bij Het Terras hebben tot nu toe twee van de acht kopers gebruik gemaakt van de regelingen.

28

Status binnenkwaliteit meten Eén van de langetermijndoelstellingen is het verbeteren van de kwaliteit en de duurzaamheid van ons woningaanbod. In dat kader was het streven voor 2009 om bij 40% van de woningvoorraad de status van de binnenkwaliteit te meten. In de praktijk hebben wij dat jaar van zevenhonderd woningen de stand van de binnenkwaliteit opgenomen. In de regel kunnen wij aan de hand van een opname van 10% van het complex de status bepalen van het hele complex. In Schiedam-Oost is er meer diversiteit in de woningen en lag dat percentage daarom hoger. Uiteindelijk kunnen wij met de meting het resultaat laten zien van zesduizend woningen. Dat is ongeveer 50% van het bezit, dus daarmee hebben wij ruimschoots onze doelstelling gehaald. Evaluatie prestatiegericht schilderwerk Eén van de geplande acties voor 2009 was de evaluatie van het prestatiegericht schilderwerk. Bij prestatiegericht schilderwerk maakt Woonplus per complex en voor een periode van ongeveer twaalf jaar prestatieafspraken met een onderhoudsbedrijf. De kwaliteit van de geleverde diensten wordt bij aanvang, na drie en na vijf jaar gekeurd door een onafhankelijk bureau. In december 2009 werden de resultaten van deze manier van werken gedurende de afgelopen drie jaar bekend. De aanvangskwaliteit van het schilderwerk kwam uit op een waarderingscijfer van 7,7 en de klanttevredenheid op een 7,5. Uit het rapport bleek dat prestatiegericht schilderwerk een directe kostenbesparing opleverde van 4 tot 23% en een indirecte kostenbesparing tussen de 10 en 60%. Woonplus is positief over de uitkomsten en zet tegelijkertijd hoog in op verbeterpunten.

werken in het duurzaamheidsbeleid van Woonplus. Dat is echter doorgeschoven naar 2010. Besloten is om eerst het ondernemingsplan en de vastgoedportefeuille vast te stellen. Vervolgens gaat Woonplus duurzaamheidsbeleid uitwerken in navolging van de plannen. Rookmelders geplaatst In 2009 heeft Woonplus bijna 8.000 van de 12.000 woningen voorzien van rookmelders. De woningen waarbij de installatie tot nu toe niet is gelukt, worden in 2010 bij opzegging van het huurcontract alsnog voorzien van een rookmelder. De actie werd gestart omdat Woonplus bijzonder hecht aan de veiligheid van haar bewoners. De brandveiligheid in Schiedam neemt met de rookmelders aanzienlijk toe: met een werkende rookmelder verdubbelt de kans dat de bewoners een woningbrand overleven. Het project kwam tot stand in nauwe samenwerking met de Brandweer Rotterdam Rijnmond en de bewonersorganisaties in Schiedam. Woonplus heeft gekozen voor een rookmelder van de nieuwste generatie. Deze rookmelders hebben een batterij die ruim tien jaar meegaat en niet uit het apparaat gehaald kan worden. Na tien jaar kan de rookmelder in zijn geheel worden vervangen.

Energieprestatieadvies Nadat in 2008 de energielabels van de woningen waren vastgesteld, was het de bedoeling om de uitkomsten van het Energieprestatieadvies (EPA) in 2009 te verKwaliteit in samenwerking

Jaarverslag 2009

29

Werkgebied Noord 1

2

3

4

Opplussen Groenoord Midden C • Opplussen van 132 huurwoningen • Planning: Start uitvoering 13 maart 2009 Oplevering februari 2010 • Investering € 2.318.566 Renovatie Groenoord Midden C • Renovatie van 70 huurwoningen • Planning: Start uitvoering 4e kwartaal 2010 Oplevering 4e kwartaal 2011 • Investering € 8.116.640 Sloop/Nieuwbouw Groenoord Midden CBeatles* • Sloop van 3 flats en nieuwbouw van 72 eengezinswoningen voor verkoop • Planning: Start verkoop juni 2009 Start bouw 2e kwartaal 2010 Oplevering 2e kwartaal 2011 • Investering € 13.700.000 Concertmeester* • Nieuwbouw 73 huurappartementen • Planning: Oplevering 9 juli 2009 • Investering € 9.600.000

Werkgebied Nieuwland 1

Over het Water, fase I Mews en Kadewoningen •N ieuwbouw 56 eengezinswoningen voor verkoop

• Planning: Oplevering • Investering 2

6

4e kwartaal 2009 € 13.153.000

Over het Water, fase I Watertoren • Nieuwbouw 36 appartementen voor verkoop • Planning: Start verkoop 27 maart 2010 Start bouw 4e kwartaal 2010 Start oplevering 3e kwartaal 2012 • Investering € 9.204.000

7

Vliegenstraat • Renovatie 27 huurwoningen • Planning: Start uitvoering 4e kwartaal 2010 • Investering € 899.305 Delflandseweg • Renovatie 231 woningen • Planning: Start uitvoering januari 2010 Oplevering vanaf 3e kwartaal 2010 • Investering € 1.990.172

2

3

• Renovatie 45 huurwoningen tot 32 huurwoningen • Planning: Start uitvoering 3e kwartaal 2010 • Investering € 2.166.190

1 1 1 2

4

5

Het Terras • Nieuwbouw van voor verkoop • Planning: Start verkoop Start bouw Oplevering • Investering

Werkgebied Stad

33 eengezinswoningen 1

februari 2009 8 december 2009 1e kwartaal 2010 € 7.740.711

Wibautplein • Nieuwbouw 54 eengezinswoningen voor verkoop en 12 gestapelde huurwoningen • Planning: Start verkoop 3e kwartaal 2011 Start bouw 1e kwartaal 2012 • Investering € 13.671.000 Noordvestgracht • Nieuwbouw 66 à 68 eengezinswoningen voor verkoop • Planning: Start verkoop 3e kwartaal 2010 Start bouw 3e kwartaal 2011 • Investering € 12.747.000

2

3

Huijsmansstraat • Sloop 52 woningen, nieuwbouw 29 eengezinswoningen voor verhuur • Planning: Start sloop 2e kwartaal 2010 Start uitvoering 2e kwartaal 2011 Oplevering 3e kwartaal 2012 • Investering € 4.419.000 Schiedam-West • Renovatie 187 huurwoningen • Planning: Start project augustus 2006 Oplevering april 2010 • Investering € 13.458.699 Hof in Zuid • Nieuwbouw 34 huurwoningen • Planning: Start sloop 4e kwartaal 2010 Start uitvoering medio 2011 • Investering € 7.589.000

Havendijk/Rijnstraat • Nieuwbouw 14 eengezinswoningen en 12 appartementen voor verkoop • Planning: Start verkoop 19 juni 2008 Start uitvoering 2e kwartaal 2009 Oplevering 2e kwartaal 2010 • Investering € 4.313.000

5

Heenvlietseplein • Renovatie 79 bovenen benedenwoningen tot 31 eengezinswoningen, 11 bovenwoningen en 5 benedenwoningen • Planning: Oplevering 1e kwartaal 2009 • Investering € 4.391.000,-

6

Toernooiveld* • Nieuwbouw 53 eengezinswoningen • Planning: Start bouw mei 2008 Oplevering november 2009 • Investering € 13.400.000

2

1 3

4 4

7 5 6 3 4

1 2 6

*P rojecten van samenwerkingsverbanden waarin Woonplus Schiedam deelneemt. 5

3 4

30


Jaarverslag 2009

31

Het project Havendijk/Rijnstraat behelst 14 grondgebonden woningen en 12 appartementen. Hiermee biedt Woonplus weer meerdere treden op de Schiedamse woonladder. Het ontwerp van de woningen past naadloos in de karakteristieke omgeving.

32


Jaarverslag 2009

33

Reparatie - en onderhoudswerkzaamheden vinden veelal plaats in bewoonde woningen. Netjes werken is dus belangrijk.

34


Jaarverslag 2009

35

de kwaliteit van de samenwerking. Zo stelden wij Woonplus investeerde in 2009 in

een belanghoudersregister op, als eerste stap naar het consequent betrekken van belanghouders bij ons beleid. Bij projecten stond

OMGEVING


36

betere communicatie met de bewoners

Omgeving Welke doelen hebben wij ons in het ondernemingsplan gesteld?



Reputatie behouden/ versterken

Nieuwe strategie arbeidsmarktcommunicatie implementeren en daarin het merk Woonplus gebruiken.

Het motto ‘Woonplus: werken met een plus’ is als werkgeversmerk ingezet.

Beter communiceren bij projecten: meer, tijdiger en anticiperend op de situatie.

Er wordt meer aandacht besteed aan de boodschap, het moment en de middelen. Een voorbeeld van onze aanpak is het project Hogebanweg.

centraal.

Ons KWH Huurlabel is verlengd.

Visie en beleid Wat betreft de relaties met onze omgeving hebben wij ons drie doelen gesteld in het ondernemingsplan. Wij willen op de eerste plaats onze reputatie behouden en versterken, om zo een aantrekkelijke samenwerkingspartner te zijn. Samen met andere partijen streven wij op de tweede plaats naar vitalisering van Schiedam. Daartoe onderhouden en smeden wij vruchtbare coalities. Wij willen ons ten derde ook graag verantwoorden naar onze omgeving, door inzicht te geven in ons handelen. Daarbij streven wij continu naar verbetering. In de tabel staat in kernwoorden hoe deze doelen samenhangen met onze voornemens in het jaarplan van 2009 en de uitgevoerde acties in 2009. Deze lichten wij vervolgens in de tekst nader toe.

Op corporate niveau hebben wij projecten gesponsord, die in lijn zijn met de missie. Vitale coalities smeden en onderhouden

Samenwerkingskaart opstellen van alle samenwerkingspartners met kwaliteit en voordelen relatie.

Deze actie is breder getrokken. Eerst is er beleid opgesteld, daarna een belanghoudersregister. Samen met SOBO is een aantal nieuwe overeenkomsten opgesteld.

Verantwoorden en verbeteren

Bewoners sturen leefbaarheidsactiviteiten meer zelf.

Voorbeelden zijn: Buurten in Oost, Zomerfeest Groenoord en Het Zimmertje.

Nieuwe stijl WoonWelzijnsTeams Woonplusbreed uitzetten.

In vier wijken is gewerkt met WoonWelzijnsTeams ‘er op af’, die veel ouderen helpen.

Op zoek gaan naar actieve bewoners buiten de gebruikelijke kanalen om.

SOBO heeft bewoners benaderd uit enquête van 2008. Wij spreken zelf bewoners aan op bewonersbijeenkomsten.

Werken aan transparant Woonplus door streven naar cijfer 7 in Het Glazen Huis.

Het jaarverslag 2008 scoorde een 7,3 bij Het Glazen Huis. Wij legden verantwoording af aan belanghouders op onze website, via Woonplus Nieuws en Surplus magazine.


Jaarverslag 2009

37

Reputatie behouden en versterken Arbeidsmarktcommunicatie Het plan voor arbeidscommunicatie is in 2009 uitgewerkt in concrete middelen. Onder het motto ‘Woonplus: werken met een plus’ hebben wij een campagne ontwikkeld. In het Hoofdstuk Organisatie wordt deze toegelicht. Betere communicatie tijdens projecten Wij namen ons voor om beter te communiceren tijdens nieuwbouw- en renovatieprojecten. In 2009 hebben wij dat goed opgepakt. Wij besteden meer tijd en aandacht aan het juist formuleren van de boodschap, de keuze van het communicatiemiddel en het moment van communiceren. Het blijkt te werken. Wij hebben minder ‘reparatiewerk’ hoeven te verrichten, omdat wij de verwachtingen van de bewoners of omwonenden beter konden managen. Door de betere communicatie voelen betrokkenen zich geïnformeerd. Daardoor accepteren de bewoners meer dat zij soms overlast hebben van de werkzaamheden.

als buurtpost, trok velen over de streep om in te stemmen. De betreffende bewoners kunnen bij de buurtpost gemakkelijk hun vragen stellen of opmerkingen doorgeven aan zowel de aannemer als Woonplus. Deze vorm van inbreng en communicatie dichtbij huis, viel bij bewoners duidelijk in goede aarde. In 2010 vinden de werkzaamheden plaats. KWH Huurlabel verlengd In 2009 is ons KWH Huurlabel (het label van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector) verlengd. De Commissie Kwaliteitsverklaringen (CKV), die de toetsingen uitvoert, heeft vastgesteld dat de kwaliteit van onze dienstverlening op de gemeten labelonderdelen voldoet aan de normen. De scores voor de in 2009 gemeten onderdelen kwamen niet onder de 7,5. Ook de score voor ‘Woonplus bellen’, die in 2008 op een 6,7 uitkwam, is een stuk verbeterd. Wij hebben hierin ons gedrag aangepast, wat een positief effect heeft opgeleverd.

38

Corporate sponsoring van activiteiten of organisaties kan helpen onze reputatie te versterken. Ieder jaar doen mensen en organisaties een beroep op Woonplus voor (financiële) ondersteuning van evenementen of andere initiatieven. Ons beschikbare budget trachten wij zo goed mogelijk te besteden. Hiervoor hebben wij een sponsorbeleid, waarin de criteria staan waaraan een sponsorverzoek moet voldoen om in aanmerking te komen voor onze ondersteuning. Die criteria zijn herleid uit onze missie. Vitalisering van Schiedam en leefbaarheid in de wijken zijn belangrijke uitgangspunten voor sponsoring. Als tegenprestatie vragen wij, in de meeste gevallen, om op passende wijze gepresenteerd te worden aan de lokale samenleving. In 2009 is € 32.000,- aan sponsoraanvragen toegewezen. Wij traden als sponsor op van de volgende activiteiten/organisaties:

Tabel Toetsing kwaliteit van de dienstverlening Label onderdeel

Het project Hogebanweg is een goed voorbeeld van hoe wij de communicatie intern en extern succesvol hebben opgepakt. Het project Hogebanweg in Schiedam-Oost is een project waarbij planmatig onderhoud wordt uitgevoerd. 82 woningen worden voorzien van een nieuwe keuken, douche, toilet en collectieve cv-installatie. Om dit project daadwerkelijk van start te laten gaan, was het nodig dat minimaal zeventig procent van de bewoners wilde meedoen. Woonplus plande een bewonersoverleg en medewerkers van Woonplus legden huisbezoeken af. Deze acties droegen eraan bij dat uiteindelijk zelfs meer dan zeventig procent bereid was mee te doen. Het plan van Woonplus om tijdens de uitvoering van het project een woning in het complex in te richten

Corporate sponsoring op basis van missie

2002

2003

2004

2005

9,0

7,9

7,5

Woonplus bezoeken

8,0

Woonplus bellen

7,0

7,2

Woning zoeken

7,1

7,3

2007

2008

2009

6,7

7,5

7,8 7,1

7,7

Woning betrekken

2006

7,8

7,8

7,7 7,6

Woning veranderen

7,3

Huur betalen

7,6

7,6

8,1

8,0

8,1

Reparatie uitvoeren

7,0

7,0

7,5

7,6

7,7

Woning onderhouden

7,8

7,5

Klachten (geschillen afhandelen)

8,0

Woning verlaten

7,7

Gemiddeld

7,4

7,8

7,1

6,4

7,6

8,0

9,4

6,6

6,9

9,0

8,3

8,4 7,8

• • • • • • • • • • • • • •

Stichting Hart voor Groenoord SWS Indoortoernooi Futsal cup 2 Music Photography Festival Brandersfeesten Bibliotheek Waterweg ‘Boek en Bal’ SWS Kindertheater voorstelling ‘Een droom’ Stedelijk Museum Schiedam Stichting Kunstwerkt Project in Gorzen golflengte 3114 De Groten van Schiedam Winterhart KinderBoek&Bal Landelijke intocht Sinterklaas Natuurcentrum de Boshoek

Vitale coalities smeden en onderhouden Woonplus vindt het belangrijk om aan vitale Schiedamse coalities deel te nemen. Op het gebied van zorg en welzijn werken wij samen met Perspectief Schiedam, een onderdeel van gemeente Schiedam. Daarnaast zitten wij maandelijks om de tafel met het Lokaal Zorg Netwerk onder leiding van de gemeente. Goede coördinatie zorgt ervoor dat mensen precies die hulp krijgen, die nodig is. Woonplus Schiedam helpt bij de signalering. Verder werken wij samen met het Mobiel Preventieteam, een onderdeel van het Leger des Heils. Daarmee voorkomen wij dat mensen aan de onderkant van de samenleving verder afglijden. Specifiek voor ouderen werken wij samen met Seniorenwelzijn in Woonwelzijnteams. Ook in het kader van het Wijk Actie Programma Nieuwland werken wij samen met Schiedamse partners als scholen, opbouwwerk en welzijnsorganisaties. Met bijvoorbeeld de politie trekken wij samen op in de interventieteams.

Belanghouders in kaart gebracht Om deze samenwerkingspartners goed in beeld te hebben, namen wij ons voor onze belanghouders in kaart te brengen. Deze actie is in 2009 breed getrokken. Binnen het project Belanghouders hebben wij eerst de motivatie voor belanghoudersparticipatie benoemd. Vervolgens zijn alle (mogelijke) belanghouders geïnventariseerd en als derde zijn de belanghouders ingedeeld op de kenmerken: instemmen, adviseren en geen invloed. Deze werkwijze is geënt op het model ‘Belanghouders-ID’ van koepelorganisatie Aedes, de samenwerkende corporaties Futura en Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV). Met dit belanghoudersregister geven wij invulling aan één van de aanbevelingen van de visitatiecommissie, die in januari 2009 haar conclusies presenteerde. Wij geven een overzicht van de belanghouders in categorieën: • In de categorie Instemmen horen de volgende organisaties: Gemeente Schiedam, Maaskoepel, Schiedams Overleg Bewoners Organisaties (SOBO), Stadsregio Rotterdam en het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. • In de categorie Adviseren zijn onder meer de volgende organisaties opgenomen: alle relevante bewonerscommissies en -verenigingen, zorgen welzijnsinstellingen met wie wij samenwerken, politie en brandweer, leveranciers met een raamovereenkomst, makelaars en VVE’s met wie wij samenwerken. • In de categorie Geen invloed onderscheiden wij onder andere de volgende partijen: zorgen welzijnsinstellingen waarmee wij niet direct samenwerken, onderwijsinstellingen en instellingen van kinderopvang, overige leveranciers, collega-corporaties en de media.

Participatieovereenkomst In februari 2009 tekenden het SOBO en Woonplus Schiedam de vernieuwde Participatieovereenkomst. Deze was geldig voor 2009, sluit voor een belangrijk deel aan bij de ‘Wet overleg huurders verhuurder’ en is het resultaat van regelmatig overleg tussen Woonplus en SOBO. In 2009 is gewerkt aan een participatieovereenkomst die volledig aansluit bij de nieuwe wetgeving. In de overeenkomst staat over welke onderwerpen Woonplus informatie verstrekt aan de bewonersorganisaties en op welke punten zij adviesrecht of instemmingsrecht hebben. De gemaakte afspraken gelden onder meer voor de huurverhoging, de eventuele sloop van woningen, de afrekening van servicekosten en de kwaliteit van de dienstverlening. De participatieovereenkomst geldt voor één jaar. Nieuw Sociaal Plan In 2009 hebben het SOBO, gemeente Schiedam en Woonplus gewerkt aan een nieuw Stedelijk Sociaal Plan. In januari 2010 was het plan een feit. Het resultaat is een Sociaal Plan dat is vastgesteld voor drie jaar. De tekst van het Sociaal Plan is herschreven om het document beter begrijpbaar te maken voor iedereen. Daarnaast is het in een herkenbaar jasje gestoken. De hoogte van de verhuiskostenvergoeding zonder Stichting Service Dienst Werk (SDW) is in het plan aangepast naar € 5.541,- voor 2010. De verhuiskostenvergoeding wordt in twee termijnen betaald. Deze tegemoetkoming wordt jaarlijks aangepast met het inflatiepercentage. Renovatie in Bewoonde Staat Eind september 2009 ondertekenden Woonplus en SOBO verder het plan Renovatie in Bewoonde Staat 2009-2012. Dit plan bevat een aantal afspraken over de rechten en plichten van de huurders bij ingrijpende renovatie. Dit plan is bedoeld voor alle huurders van Stichting Woonplus Schiedam die te maken krijKwaliteit in samenwerking

Jaarverslag 2009

39

gen met twee of meer ingrepen in de woning waarvan de verwachting is dat de uitvoer meer dan achttien aaneengesloten werkdagen in beslag neemt. Het plan regelt onder meer de vergoedingen waarop huurders recht hebben. Faciliteren bewoners Eén van de doelstellingen in het jaarplan voor 2009 was dat wij bewoners willen stimuleren zelf leefbaarheidsactiviteiten te initiëren. Woonplus organiseert vanuit die gedachte niet zelf de activiteiten, maar faciliteert ideeën. In het Hoofdstuk Klant gaan wij uitgebreid in hoe wij bewonersactiviteiten in Nieuwland, Oost en Groenoord hebben ondersteund. WoonWelzijnsTeams ‘er op af’ De WoonWelzijnsTeams, waarin een complexbeheerder en een ouderenwerker van Seniorenwelzijn participeren, zijn hét voorbeeld van kwalitatieve samenwerking. Ook in 2009 waren de teams onverminderd actief. In vier wijken hielden de teams spreekuren waar ouderen hun vragen kunnen stellen en hun problemen kunnen voorleggen. In Nieuwland konden zij vijf senioren helpen, in Noord 43 cliënten en in Zuid en Oost elk zeven cliënten. Soms is de drempel om zelf naar het spreekuur te komen te groot. In 2008 beproefde Woonplus samen met Seniorenwelzijn in Schiedam-West een WoonWelzijnsTeam ‘er op af’. Deze teams bezoeken ouderen thuis - onaangekondigd - om de drempel voor hulpverzoeken te verlagen. De resultaten waren zo positief, dat deze werkwijze in 2009 ook in Schiedam-Noord, -Zuid en -Oost is ingevoerd. In Noord werden veertien senioren geholpen, in Zuid dertig en in Oost 42. Meestal hadden de bewoners vragen over aanpassingen in de woning, financiële regelingen of technische mankementen. Behalve dat Woonplus in de teams participeert, betaalt zij ook de kosten van Seniorenwelzijn voor deelname aan WoonWelzijnsTeams. 40

Nieuwe actieve bewoners Wij stelden ons ten doel om in 2009 op zoek te gaan naar actieve bewoners, ook buiten de gebruikelijke kanalen om. Dat is onder meer opgepakt door het Schiedams Overleg Bewoners Organisaties (SOBO). In 2008 financierden wij een huurdersonderzoek van het SOBO onder leiding van de Woonbond. In de enquête is gevraagd of bewoners interesse hadden om te participeren in de wijk. 155 bewoners beantwoordden deze vraag positief. De Woonbond en het SOBO hebben deze bewoners in 2009 apart benaderd, met een goede respons. Wij spelen zelf een actieve rol door aanwezig te zijn bij evenementen die bewoners organiseren.

Verantwoorden en verbeteren Verbetering score in Het Glazen Huis Het jaarverslag 2008 is medio 2009 verstuurd naar de belanghouders, met uitzondering van individuele huurders. Huurders konden het jaarverslag vinden op onze website. Omdat wij transparantie nastreven, hebben wij ons jaarverslag van 2008 - net als dat van 2007 - daarop laten beoordelen door Het Glazen Huis. Het Glazen Huis is een initiatief van Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) en PricewaterhouseCoopers (PwC), dat jaarlijks de transparantie van de jaarverslagen van woningcorporaties toetst. Wij hebben onze score ten opzichte van het jaarverslag van 2007 aanmerkelijk kunnen verbeteren. Ons doel was om een 7 te scoren. Uiteindelijk werd het een 7,3, waarmee wij erg tevreden zijn. De vermelde verbeterpunten nemen wij mee bij het opstellen van het jaarverslag voor 2009. Andere publicaties Omdat wij eraan hechten onze belanghouders goed te informeren, communiceren wij met hen via verschillende media. Wij zetten begin 2010 de vernieuwde

website in om nieuws te melden, maar ook om huurders de gelegenheid te bieden direct zaken met ons te doen. Maandelijks publiceren wij in de lokale krant het Nieuwe Stadsblad twee pagina’s met nieuws en achtergronden over Woonplus, specifiek bedoeld voor onze huurders. In ons magazine Surplus, dat twee keer per jaar uitkomt, belichten wij de achtergronden van ons beleid en de voorbeelden uit de praktijk. Iedere uitgave heeft een thema, waarvan de artikelen en interviews de verschillende aspecten belichten. In 2009 waren dat de thema’s ‘Kwaliteit in samenwerking’ - direct gerelateerd aan het jaarthema - en ‘Werken aan woonwensen’. Daarnaast participeren wij als wijkpartner in de bewonersmagazines Groenoordmagazine en Nieuwland Nieuws. Deze magazines zijn te downloaden op onze website. Look TV, de lokale tv-omroep in Schiedam, is een ander belangrijk communicatieplatform. Naast het geven van interviews in programma’s, hebben wij in 2009 ook commercialruimte ingekocht voor onder andere de Woonplus filmreeks met als onderwerpen onze organisatie, verhuur/leefbaarheid en onderhoud. Daarnaast maken wij structureel gebruik van de teletekstpagina’s van Look TV. Hierna lichten wij een aantal quotes van onze belanghouders uit, die werden gepubliceerd in de genoemde media.

“Kinderen moeten veilig kunnen spelen in de wijk” Veilig kunnen spelen in de wijk is belangrijk voor kinderen. Dat vindt Joke Weerdenburg, intern begeleider op basisschool De Troubadour in Groenoord. “Als kinderen zich thuis en op straat veilig voelen, kunnen ze zich op school beter ontwikkelen.” Daarom nodigde Joke ruim een jaar geleden organisaties die in de wijk werken uit voor overleg. Dat waren Woonplus, de gemeente, opbouwwerk en Thuis op Straat (TOS).

“Iedereen is met hetzelfde bezig, maar samen komen wij verder. Uit die gesprekken is een aantal acties gekomen. Sindsdien is TOS bijvoorbeeld vaker in Groenoord-Zuid, om de kinderen te begeleiden met spelen. Dat geeft meer rust.” Uit Groenoordmagazine 6, februari 2009

“Keurmerk verlaagt inbraakkans met 95 procent” “Heeft een woning het politiekeurmerk, dan is de inbraakkans 95 procent lager. Daarom geven wij tweehonderd euro subsidie op het Certificaat Veilige Woning,” vertelt Kees Zeebregts, beleidsadviseur Veiligheid van gemeente Schiedam. “De afgelopen jaren zijn er duizenden Certificaten Veilige Woning afgegeven in Schiedam, vooral omdat Woonplus en andere corporaties zich daarvoor inzetten. Mede als gevolg daarvan zijn in Schiedam de inbraakcijfers gedaald, tegen de heersende trend in.” Uit Surplus, april 2009

“De wijk is ook van jezelf” Scooteroverlast, jongeren die rond geparkeerde auto’s lopen, kapotte straatverlichting of vuile portieken: niets ontgaat het buurtpreventieteam in Nieuwland. Vrijwilliger Chris van Putten, die de kar trekt: “Ik denk dat het veiligheidsgevoel bij de mensen verbeterd is. Maar wij zijn er nog niet.” Uit Surplus, april 2009

“De prijs is reëel” Woonplus heeft zo’n zevenhonderd woningen gelabeld voor de verkoop. Rob Wassenaar van Makelaardij Wassenaar is verantwoordelijk voor de verkoop van

appartementen. Wassenaar: “Over het algemeen kopen bewoners graag een woning van de corporatie. Zij weten dat de prijs reëel is. Bovendien vinden zij het prettig dat Woonplus de eigenaar is van de andere appartementen. Daardoor is het onderhoud aan het complex goed,” meldt Wassenaar. Uit Surplus, oktober 2009

“Wij geven De Gorzen iets heel moois terug” “Het ontwerp voor de veertien eengezinswoningen en twaalf appartementen aan de Havendijk/Rijnstraat in de stadswijk De Gorzen past echt bij ons bureau,” vertelt Kiki van Rassel, architect/eigenaar van Architektenburo van Rassel bna bv. “De woningen zelf zijn ruim en hebben een heel goede prijs-kwaliteitverhouding. Het is best tobben om dat financieel rond te krijgen, zeker omdat Woonplus de woningen voor de kopers betaalbaar wil houden. Ik waardeer het zeer dat Woonplus geen concessies doet aan de kwaliteit van het materiaal.” Uit Surplus, oktober 2009

“Niemand wil graag naar een verzorgingshuis” Het principe van de Frankelandgroep is dat ouderen zo lang mogelijk, zo gewoon mogelijk moeten kunnen wonen. Ben de Koning, directeur beheer Frankelandgroep: “Ook Woonplus heeft de visie dat ouderen zo lang mogelijk op zichzelf moeten kunnen wonen. Daarin vinden wij elkaar. Daarom bouwt Woonplus seniorencomplexen voor ouderen. In 2007 werd de Nieuwe Harg opgeleverd, recent De Suite en Het Menuet II, allebei in Schiedam-Noord. Het zijn kwaliteitswoningen, waar ouderen enorm blij mee zijn. Wij hebben voor een deel van deze woningen bewoners

voorgedragen, die extra zorg nodig hebben.” Uit Surplus, oktober 2009

“Blij om iets te kunnen doen” Wat heeft Samen Buurten in Nieuwland in het eerste jaar bereikt? Dina Kohen van SWS Welzijn: “Omdat ik Turks en Frans praat, heb ik vooral allochtone families bezocht die weinig Nederlands spreken. Dat opent deuren. Soms kon ik ze ondersteunen door ze mee te nemen naar een relevante activiteit zoals een taalcursus. En twee van de vrouwen kwamen op het idee om een wandelclub te vormen. Daar kon ik in mijn gesprekken andere vrouwen weer op wijzen. Het is leuk om te zien dat ze elkaar ondersteunen.” Uit brochure ‘Samen Buurten opent deuren’, december 2009

“De 5 Molens opende begin februari haar deuren” Op 14 mei 2009 werd het ontmoetingscentrum aan de Nieuwe Damlaan officieel geopend. Om 15.30 uur heette directeur Seniorenwelzijn Marianne van Twist iedereen welkom. Peter Groeneweg, voorzitter van Seniorenwelzijn en bedenker van de naam ‘De 5 Molens’, sprak hierna lovende woorden over de resultaten die behaald waren. Er was veel belangstelling vanuit de wijk en het Schiedamse netwerk. Onder de aanwezigen waren onder anderen leden van wijkvereniging Wonen & Leven, directeur Woonplus Bob Venhuizen, medewerkers van Samen Buurten en natuurlijk veel bewoners van Nieuwland. Ook Look TV was aanwezig en maakte opnamen. Uit Nieuwland Nieuws 27, juni 2009


Jaarverslag 2009

41

Woonplus streeft ernaar overlastgevers persoonlijk aan te spreken. Inzet van buurtpreventieteams moet bijdragen in verbetering van het veiligheidsgevoel bij bewoners.

42


Jaarverslag 2009

43

Sponsoring van het Stedelijk Museum Schiedam. Een samenwerking die bijdraagt in een goede reputatie van beide organisaties en de stad.

44


Jaarverslag 2009

45

nieuwe organisatiestructuur

ORGANISATIE

Werken vanuit een maatschappelijk belang

46

De , die op 1 januari 2009 realiteit werd, heeft geleid tot eenduidiger en klantgerichter opereren. Ook met het consequent evalueren van en lering trekken uit acties hebben wij een belangrijke gemaakt. Dat laatste was één van de aanbevelingen van de visitatiecommissie.

Organisatie Welke doelen hebben wij ons in het ondernemingsplan gesteld?


Wat hebben wij in 2009 op dit gebied bereikt?

Wendbaarheid organisatie verder ontwikkelen

Borgen van de nieuwe routines bij alle medewerkers na de structuuraanpassing.

Leidinggevenden van de afdeling Wonen zitten maandelijks om tafel om afdelingsoverstijgende onderwerpen te stroomlijnen, nieuw ontwikkelde routines gezamenlijk in te passen en ervaringen in de uitvoering uit te wisselen.

Bevorderen van denken en handelen vanuit een gemeenschappelijke klant.

Bij de nieuwe, geclusterde afdeling Wonen prevaleert het gezamenlijke Woonplusbelang boven de individuele belangen. Denken vanuit de klant wordt daarmee bevorderd.

Intranet neerzetten als intern platform voor samenwerking.

Nieuwe intranet is in september 2009 in gebruik genomen. Actieve intranetredactie zorgt voor up-to-date informatie.

Vervolgonderzoek medewerkerstevredenheidsonderzoek via intranet houden.

Medewerkers zijn eind 2009 via intranet twee keer geënquêteerd over de structuurwijziging. Respons was te laag om duidelijke conclusies te trekken.

Implementeren automatiseringsmodule leefbaarheid.

Leefbaarheidsmodule is in gebruik genomen, inclusief bijbehorende opleidingen en doorlopen werkinstructies.

Projectmatig werken en in de cyclus plan-do-check-act de laatste twee onderdelen beter uitvoeren.

Projectenbureau Wonen start met eenduidige format projecten op en legt verantwoording af. Werkwijze wordt in 2010 verder uitgerold.

Learning on the job via managementrapportages.

Financiële situatie was aanleiding voor personeelsbijeenkomsten over kostenbesparing.

verbeterslag

Visie en beleid In onze meerjarige doelen steunt ons streven wat betreft de organisatie op drie pijlers. Allereerst willen wij de wendbaarheid van de organisatie verder ontwikkelen. Daarvoor zijn interne samenwerking en een uniforme werkwijze van groot belang. Het versterken van kostenbewustzijn en rendementsdenken is de tweede pijler. Wij zijn van mening dat kortere besluitvormingstrajecten en heldere doelen kunnen bijdragen aan betere bedrijfsresultaten. De derde pijler van onze organisatiedoelstellingen betreft onze medewerkers. Om onze organisatie op een hoger plan te tillen, investeren wij van onze kant veel in de medewerkers. Wij willen een organisatie zijn waar mensen hun talenten ontwikkelen en die talenten volop inzetten in de organisatie. In de tabel staat in kernwoorden hoe deze doelen samenhangen met onze voornemens in het jaarplan van 2009 en de uitgevoerde acties in 2009. Deze lichten wij vervolgens in de tekst nader toe.

Versterken kostenbewustzijn en rendements-denken

Maandelijks en per kwartaal nemen leidinggevenden managementrapportages door. Project Balanced Scorecard is gestart. Investeren in mensen

Match maken tussen opleidingsmatrix en opleidingsbehoefte uit organisatie en vertaalslag maken naar programma talentontwikkeling.

Er wordt nauwelijks gewerkt met opleidingsmatrixen. Overwogen wordt om deze PDCA af te schaffen. Er is wel veel geïnvesteerd in medewerkers via (interne) opleidingen.

Nieuwe aanpak arbeidsmarktcommunicatiebeleid vaststellen met als basis het merk Woonplus.

Het concept ‘Woonplus: werken met een plus’ is uitgewerkt. Foto’s en clip zijn te vinden op www.woonplus.nl.

Woonpluscollege en stagebeleid uitrollen en bekend maken bij relaties.

Woonpluscollege was een onderwerp op de Nieuwjaarsbijeenkomst voor relaties.

Elke medewerker een Persoonlijk Leerplan (PLP) laten opstellen.

Eind 2008 en begin 2009 zijn er meer persoonlijke leerplannen ingevuld dan voorgaande jaren. Sommige medewerkers hebben er echter geen behoefte aan.


Jaarverslag 2009

47

Wendbaarheid organisatie verder ontwikkelen Nieuwe routines geborgd In 2008 zijn de voorbereidingen getroffen voor een nieuwe organisatiestructuur, die op 1 januari 2009 is ingevoerd. Voor de medewerkers van de drie units Stad, Noord en Nieuwland had de structuuraanpassing de grootste gevolgen. De drie units zijn samengevoegd tot één afdeling Wonen. Bovendien werd de afdeling Planmatig Onderhoud bij Wonen ondergebracht en werd er binnen de afdeling Wonen een Projectenbureau ingericht. In 2009 is vooral in de afdeling Wonen veel tijd besteed aan de opzet van nieuwe routines, onder meer door afstemming tussen diverse disciplines op de afdeling en het delen van kennis. Daarnaast werden in het afdelingsoverleg en de individuele overlegvormen nieuwe werkprocessen ontwikkeld en afgestemd. Maar ook buiten de afdeling Wonen stonden samenwerking en nieuwe routines op de agenda. Zo is vooral de samenwerking vanuit het Projectenbureau Wonen en de afdeling Vastgoed versterkt. Tussen het Projectenbureau en de overige teams van Wonen wordt kennis op het gebied van huurbeleid, huurrecht, sloop- en herhuisvesting en opleveringen nieuwbouw structureel overgedragen door middel van trainingen en workshops. Omdat een structuurwijziging tijd kost, loopt dit proces verder door in 2010. Met name het opleiden van de medewerkers die uitvoering geven aan de processen, vraagt aandacht. Gedurende het jaar kwamen wij werkterreinen tegen die wij in 2010 willen stroomlijnen, zoals herhuisvesting, financiën rondom sloop en nieuwbouw en ondersteuning van bewoners bij grootschalig planmatig onderhoud.

48

Handelen vanuit gemeenschappelijke klant De nieuwe organisatiestructuur werpt al zijn vruchten af. Door de structuuraanpassing heeft de klant een meer centrale rol gekregen. Wij denken en handelen niet meer vanuit afdelingen, maar met de gemeenschappelijke klant voor ogen. De werkwijze is uniformer geworden. Een voorbeeld daarvan is de samenwerking tussen planmatig onderhoud en participatie bij ingrijpende projecten van planmatig onderhoud, zoals bij het project Hogebanweg (zie ook Hoofdstuk Omgeving). Ook op andere afdelingen ligt de focus nu meer op het belang van de klant. Zo voeren wij regelmatig steekproefsgewijs klanttevredenheidonderzoeken uit bij huurders die een reparatieverzoek hebben ingediend. De resultaten bespreken wij intern. Ook de klachten van klanten worden geregistreerd en verwerkt. Wij zien toe op de nazorg van de klachtenafhandeling door de klant een evaluatieformulier te laten invullen. Die bespreken wij in het werkoverleg. Intranet als platform voor samenwerking In lijn met de ontwikkeling van de nieuwe website, is ook intranet vernieuwd. Het nieuwe intranet is in september 2009 in gebruik genomen. Met de installatie van de nieuwe versie van Sharepoint, een platform van Microsoft dat dient als een raamwerk voor informatie-uitwisseling en online samenwerking, is de technische basis voor een groot deel gereed. In 2010 komen er nog enkele nieuwe toepassingen bij. Vervolgens is het zaak om de technische mogelijkheden te benutten voor betere onderlinge samenwerking. In 2009 is al wel een actieve intranetredactie gevormd, die zorgt voor actuele informatie. Onderzoek gevolgen structuuraanpassing Eind 2009 zijn via intranet medewerkers twee keer geënquêteerd over hoe zij de structuurwijziging hadden ervaren. Helaas was het aantal reacties laag, zodat het resultaat onvoldoende richting geeft om er conclusies aan te verbinden.

Automatiseringsmodule leefbaarheid In 2009 werd de automatiseringsmodule leefbaarheid ingevoerd. In deze module kunnen medewerkers dossiers aanmaken van huurders die overlast veroorzaken. De klagers en de betrokken medewerkers worden vermeld. De collega’s van andere afdelingen kunnen zien wat de status is van de huurder en daarop inspelen. Medewerkers die met de module aan de slag gingen, kregen daarvoor een opleiding. Ook in de werkinstructie is de module opgenomen. De medewerkers zelf waren tevreden over het verloop van het invoeringsproces. Ze hebben allemaal input kunnen leveren voor de uiteindelijke werkwijze. Plan-do-check-act Begin 2009 presenteerde de visitatiecommissie haar bevindingen. Eén van de aanbevelingen was om de methode plan-do-check-act, de zogenaamde Demingcyclus, consequent toe te passen. Hoewel Woonplus goed scoort in het ‘do’-gedeelte, vond de commissie dat Woonplus te weinig lessen verbond aan ervaringen bij de uitvoering. Daarom moeten de twee laatste onderdelen, check en act, meer aandacht krijgen. Deze aanbeveling hebben wij direct opgepakt, met name bij het Projectenbureau Wonen. Voordat een project wordt aangenomen, dient de medewerker een projectvraag in. Van ieder project wordt vervolgens een projectplan ingevuld met daarin de doelstelling, het beoogde resultaat, de budgetbegroting, de planning, de risicoanalyse, het communicatieplan en de contactpersonen. Ook evaluaties zijn onderhevig aan eenduidige uitvoering. Met deze verbeterpunten kunnen wij de organisatie op een hoger plan brengen. Het Projectenbureau brengt deze nieuwe werkwijze inmiddels bij al haar acties in de praktijk. De werkwijze wordt in 2010 verder uitgerold en moet een spin-off krijgen naar andere medewerkers binnen en buiten de afdeling Wonen.

Organogram per 1-1-2009

Directie

Communicatie

Directiesecretariaat

Personeel & Organisatie

ICT & Facilitair

Financiën & Control

Wonen

Vastgoed

Team Beheer

Team Planmatig Onderhoud

VvE

Projectenbureau

Team Participatie


Jaarverslag 2009

49

Versterken kostenbewustzijn en rendementsdenken Kostenbewustzijn en rendementsdenken zijn belangrijke begrippen voor Woonplus. De investeringsopgave is groot, de huren volgen slechts de inflatie, het aandeel vreemd vermogen groeit en de verkoop van bestaande bouw en nieuwbouw hapert. Bovendien hebben wij verplichtingen binnen het Wijk Actie Programma Nieuwland. Al die factoren zorgen ervoor dat de financiële situatie niet rooskleurig is en dat wij sterk moeten gaan inzetten op kostenreductie en het verhogen van het te behalen rendement. De directie organiseerde in december personeelsbijeenkomsten waarin een beroep is gedaan op de medewerkers om kritisch te zijn op kosten. Maar ook om de relatie tussen kosten, opbrengsten en kwaliteit steeds meer en beter in kaart te brengen. Door lopende contracten met leveranciers open te breken, kunnen wij bijvoorbeeld betere prijsafspraken maken. In processen brengen wij duidelijker in beeld wie verantwoordelijk is en wij sturen aan op effectiever en efficiënter werken. Leren van managementrapportages Eén van de voornemens uit het jaarplan van 2009 was verder om met betere managementrapportages de financiële resultaten regelmatig te bespreken. Dit heeft in 2009 vorm gekregen. Maandelijks nemen de leidinggevenden van de verschillende afdelingen gezamenlijk de managementrapportage door. Ieder kwartaal is een managementrapportage de basis voor het periodiek overleg, waarin werk in uitvoering wordt besproken. Tijdens dit overleg komen ook de resultaten en verwachtingen naar voren. Deze versterken het kostenbewustzijn en het rendementsdenken binnen de organisatie.

50

Balanced Scorecard Wat daar ook aan bijdraagt, is het project Balanced Scorecard (BSC) dat Woonplus in 2009 oppakte. BSC is een veel gebruikte methode voor strategisch management en het behalen van langetermijndoelstellingen binnen organisaties. Niet alleen financiële resultaten, maar ook andere prestaties tellen mee in de jaarlijkse beoordelingscyclus. Onderdeel van het project BSC is dat wij werken aan goede Key Performance Indicators (KPI’s) waarmee wij onze operationele prestaties kunnen meten. De BSC voorziet erin dat wij consequent de Demingcyclus plan-do-check-act doorlopen en leren van eerdere ervaringen. Het project loopt door in 2010.

Investeren in mensen Woonpluscollege Een van de doelstellingen van het WAP is het bevorderen van de arbeidsmarktparticipatie en zelfredzaamheid van de bewoners van de wijk. Dit sluit aan bij de doelstelling van het Woonpluscollege. In 2009 hebben zeven kandidaten deelgenomen. Wij hebben in eerste instantie bekendheid gegeven aan het Woonpluscollege tijdens de nieuwjaarsbijeenkomst voor externe relaties in januari 2009. Als gevolg hiervan hebben enkele partijen Woonplus benaderd met de vraag om meer informatie. Daarnaast wordt binnen het bestaande netwerk regelmatig gesproken over de mogelijkheden voor een leerwerkplaats bij Woonplus, bijvoorbeeld met de werkmakelaars van de Gemeente Schiedam, SWS Welzijn en Seniorenwelzijn. Opleidingsmatrix Een doelstelling voor 2009 was om de opleidingsmatrix te matchen met de behoefte aan opleidingen. In de praktijk wordt nauwelijks gewerkt met de opleidingsmatrix. De vraag rijst of wij deze dan wel moeten behouden. Daarover zal Woonplus in 2010 een beslissing nemen.

Interne opleidingen Woonplus heeft met interne opleidingen in 2009 veel geïnvesteerd in medewerkers. Zo waren er opleidingen voor huurverwerking en puntenwaardering en opleidingen in het kader van het talentontwikkelingsprogramma. Dit laatste is een intern opleidingsprogramma dat is opgebouwd uit dertien modules en waarvoor alle medewerkers zich kunnen inschrijven. Twee voorbeelden van modules zijn ‘Situationeel leidinggeven’ en ‘Gesprekken met leidinggevenden’. Leidinggevenden stimuleren en motiveren medewerkers om deel te nemen aan het programma talentontwikkeling. De opkomst bij de modules lag tussen de 60 en 100%. De afdeling ICT/facilitair initieerde daarnaast zelf een interne groepsopleiding over zakelijke en persoonlijke effectiviteit, omdat hieraan behoefte was bij de medewerkers. De afdeling Vastgoed organiseerde een teamdag waarbij het functioneren van het team centraal stond. In 2010 krijgt deze dag een vervolg. Het Projectenbureau Wonen initieerde een aantal interne opleidingen voor medewerkers, over bijvoorbeeld Woningwaardering, Huurrecht, Zelf Aangebrachte Voorzieningen en de Overlegwet. Persoonlijke Leerplannen In 2008 en begin 2009 zijn er meer Persoonlijke leerplannen (PLP) ingevuld dan in voorgaande jaren. Dit komt vooral omdat leidinggevenden hun medewerkers specifiek hebben gevraagd dit te doen. Niet alle medewerkers hebben de behoefte een PLP op te stellen. Sommigen geven aan hun huidige functie prima te vinden, anderen wachten eerst af hoe hun functie zich gaat ontwikkelen na de structuuraanpassing.

de arbeidsmarkt? Een interne werkgroep koos voor het motto ‘Woonplus: werken met een plus’ in de communicatie richting de arbeidsmarkt. Vervolgens hebben wij op alle afdelingen interviews en gesprekken gehouden. Wij hebben de medewerkers vooral gevraagd wat voor hen de ‘plus’ is van het werken bij Woonplus. In samenwerking met een extern reclamebureau is een concept uitgewerkt om dat communicatief betekenis te geven en kracht bij te zetten. Vervolgens heeft een aantal medewerkers een rol gekregen in een fotoreportage en clip. Die zijn op www.woonplus.nl te vinden. In 2010 gaan wij de nieuwe arbeidsmarktcommunicatie uitrollen.

Tabel personeelsverloop in 2009 Instroom

10,3 %

16 personen

Doorstroom

4,5%

7 personen

Uitstroom

7,1 %

11 personen

Tabel kengetallen - stand per 31 december 2009 Aantal medewerkers

161

Aantal vrouwen

88

Aantal mannen

73

Aantal fulltimers

98

Aantal parttimers

63

Totaal aantal fte’s

142,6

Gemiddelde leeftijd

43 jaar

Gemiddelde dienstverband

11 jaar

Ziekteverzuim

6,47%

Gemiddelde verzuimfrequentie

1,7

Totale uitgaven voor opleiding en scholing

€ 245.300

*A antallen en formatie zijn inclusief Woonpluscollege en exclusief vacatures.

Arbeidsmarktcommunicatie Centrale vragen voor de opzet van onze arbeidsmarktcommunicatie in 2009 waren: hoe trekken wij mensen aan die passen bij onze organisatie en hoe presenteren wij ons als aantrekkelijke werkgever op Kwaliteit in samenwerking

Jaarverslag 2009

51

Plezierig wonen kun je vooral in een wijk waar een goede sfeer hangt. Thuis op Straat spant zich hiervoor in. Woonplus denkt en praat met TOS mee over problemen in bepaalde wijken.

52


Jaarverslag 2009

53

Renovatie- en groot onderhoud aan 187 woningen in Schiedam West. Tot de werkzaamheden behoorden onder andere kozijnvervanging, schilderwerk, gevelreiniging en waar nodig werden keuken, douche en toilet vervangen. Het karakteristieke hekwerk en de nieuwe gevelverlichting maken het geheel stijlvol af.

54


Jaarverslag 2009

55

In 2009 hebben wij de aanzet gegeven tot een . Door de planning- en controlcyclus strakker te hanteren, kregen wij op verwachtingen en resultaten.

efficiëntere bedrijfsvoering meer vat

RENDEMENT

Efficiëntere bedrijfsvoering

56

Op het gebied van financiën heeft Woonplus twee hoofddoelstellingen: financiële continuïteit en het waarborgen van investeringsruimte. Financiële continuïteit houdt voor ons in dat het eigen vermogen een zodanige omvang heeft dat ook op de lange termijn aan de betalingsverplichtingen kan worden voldaan. Wij gaan daarbij uit van een gezonde vastgoedportefeuille met een goede bedrijfswaarde.

Rendement Welke doelen hebben wij ons in het ondernemingsplan gesteld?


Wat hebben wij in 2009 op dit gebied bereikt?

Waarborgen financiële continuïteit

Planning- en controlcyclus strakker hanteren.

Door beter rapporteren, meer overleg en duidelijker begroten is hieraan invulling gegeven.

Beleidsnotitie over centrale inkoop opstellen.

Onderzoek in 2009 heeft niet tot een beleidswijziging geleid.

Contractbeheer van facilitaire contracten afronden.

De contracten van ICT en Facilitaire zaken zijn in kaart gebracht.

Relatie tot herijking vastgoedstrategie leggen.

Met de herijking van het ondernemingsplan en vastgoedstrategie is gestart.

Sturen op kasstromen.

De kasstroommethodiek is gehanteerd bij de bepaling van de strategische investeringsruimte.

In kaart brengen van strategische investeringsruimte.

In het voorjaar van 2009 is de strategische investeringsruimte in beeld gebracht en een inschatting gemaakt welke investeringen haalbaar zijn.

Waarborgen investeringsruimte

Waarborgen financiële continuïteit In het jaarplan 2009 stelden wij ons ten doel om de efficiëntie van de bedrijfsvoering te vergroten en zodoende onze financiële continuïteit te waarborgen. Wij hebben het afgelopen jaar diverse acties voorbereid om die doelen naar de praktijk te vertalen, maar kostenbesparingen zijn nog niet gerealiseerd. De voorbereidingen betreffen het opstellen van het nieuwe ondernemingsplan en de nieuwe vastgoedstrategie, het aanscherpen van de beleidscycli en het verbeteren van de financiële informatie om de interne klantgerichtheid te vergroten. Planning- en controlcyclus strakker hanteren In 2009 is gestart met het vormgeven van accountmanagement vanuit de afdeling Financiën & Control.

Het is de bedoeling dat wij daardoor interne klanten beter kunnen bedienen. Iedere afdeling binnen Woonplus heeft nu een rechtstreeks aanspreekpunt voor financieel-administratieve en controlgerelateerde onderwerpen. De afdeling Financiën & Control werkt dus meer vraaggericht en minder specialistisch. In 2009 zijn periodiek maanden kwartaalrapportages gemaakt, die in de loop van het jaar verder zijn ontwikkeld. In het najaar startten wij bedrijfsbreed met het invullen van Key Performance Indicators (KPI’s) in het kader van een Balanced Scorecard project (Zie ook Hoofdstuk Organisatie). Deze KPI’s gaan in de loop van 2010 onderdeel uitmaken van de periodieke rapportages. Naast de maanden kwartaalrapportages, vonden ook periodieke kwartaalgesprekken plaats tussen de afdeling Financiën & Control en de managers. De ingezette lijn wordt in 2010 voortgezet en uitgebouwd.

In het begrotingstraject voor 2010, dat in het najaar van 2009 plaatsvond, lag meer dan anders de nadruk op afstemming. Zo introduceerden wij bijvoorbeeld budgetgesprekken tussen managers en directie. Het begrotingstraject werd vooraf gegaan door een Quick Scan voor investeringen. Het doel daarvan is een betere opbouw van de begroting. In het jaarrekeningtraject hebben wij geprobeerd om duidelijke relaties te leggen tussen planvorming, jaarplan en gerealiseerde prestaties zodat wij transparanter kunnen zijn in de verantwoording. In 2009 is ook gestart met de herijking van onze strategie, in de vorm van het ondernemingsplan en de vastgoedstrategie. Deze strategische plannen over meerdere jaren liggen aan de basis van de jaarlijkse begrotingscyclus.


Jaarverslag 2009

57

Beleidsnotitie over centrale inkoop De betrokken afdelingen hebben onderzoek gedaan naar de noodzaak en wenselijkheid om een centrale inkoop te realiseren. Mede door de structuuraanpassing per 1 januari 2009 zijn wij tot de conclusie gekomen dat verdere centralisering geen meerwaarde oplevert. Contractbeheer facilitaire contracten De lopende contracten van zowel de afdeling Informatie- en Communicatietechnologie (ICT) en Facilitaire zaken zijn in kaart gebracht. Er is een contractenregister opgezet, waarmee contractbeheer is gewaarborgd. Relatie tot herijking vastgoedstrategie leggen Eind 2009 gaven wij het startschot voor de herijking van de vastgoedstrategie. Deze krijgt in 2010 een vervolg. De strategie zal de basis leggen voor nieuwe investeringsplannen, maar dient ook om gerichter te kunnen sturen met het oog op de langetermijnplannen. Specifieke zaken vanuit BBSH Vanuit het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen (BBSH) dient rapportage plaats te vinden over onderstaande activiteiten. • Woonplus heeft in 2009 geen woningen in eigendom verkregen (bouw en aankoop) met een kostprijs hoger dan € 200.000; • Het percentage maximale huurverhoging per verhuureenheid per 1 juli 2009 bedraagt 2,5. In overleg met het SOBO is dit vastgesteld; • Op 29 december 2009 is het monumentale complex Lange Achterweg (Het Weeshuis der Hervormden) verkocht aan de Vereniging Hendrick de Keyser voor het symbolische bedrag van € 1,00; • Alle batige saldi zijn bestemd voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting; • Woonplus heeft ook in 2009 geen financiële ondersteuning gegeven aan buitenlandse instellingen; 58

•V oor 2009 zijn er met de Gemeente Schiedam afspraken gemaakt over samenwerking. Daarbij is ingespeeld op de trend van een gebiedsgerichte aanpak. Zowel het Ministerie WWI als de Stadsregio gaan daar steeds meer van uit. Woonplus Schiedam benadert de bewoners en het woningbestand wijken buurtgericht. Ook de gemeente werkt met wijkplannen. Een nieuwe overzichtelijke indeling per wijk is samen met de gemeente uitgewerkt. Daarbij zijn zowel fysieke als sociale projecten gebiedsgericht gebundeld. De voortgang van deze afspraken zijn in diverse overleggen met de gemeente op ambtelijk niveau afgestemd.

Waarborgen investeringsruimte Sturen op kasstromen In het voorjaar van 2009 hebben wij de strategische investeringsruimte in beeld gebracht en een zogenaamde nulmeting gedaan. Bij deze berekeningen hanteerden wij een kasstroommethodiek, die uitgaat van ingeschatte inkomsten en uitgaven en deze vervolgens verdisconteert om ze vergelijkbaar te maken. In het najaar is deze nog eens geactualiseerd en afgezet tegen de investeringsopgave. Op basis van normen konden wij een inschatting maken van de haalbaarheid. Daarbij constateerden wij dat er een kloof is tussen de investeringsopgave en de beschikbare middelen. De roep om een efficiëntere bedrijfsvoering klinkt daarom luider dan ooit. Door minder kosten te maken voor ons apparaat komen enerzijds meer middelen beschikbaar en wordt anderzijds de waarde van onze investeringen groter. Dat draagt bij aan een vitalere portefeuille.


Jaarverslag 2009

59

Complexbeheerders en of medewerkers Sociale begeleiding houden in samenwerking met de wijkagent regulier spreekuur in de buurtpost. Met elkaar wordt gewerkt aan de leefbaarheid in de wijk.

60


Jaarverslag 2009

61

Door herontwikkeling in Groenoord (midden c) kan Woonplus een groot aantal doelen verwezenlijken: Groenoord krijgt een gevarieerder woningaanbod, bewoners kunnen in hun eigen wijk wooncarrière maken en senioren kunnen er langer blijven wonen.

62


Jaarverslag 2009

63

Financieel jaarverslag

resultaat

2009

over bedraagt 26 miljoen euro verlies, hoofdzakelijk het resultaat van de herwaardering van het bezit. Het resultaat uit gewone bedrijfsvoering over 2009 is conform verwachtingen. Het

Doordat de verwachte huurinkomstenontwikkeling achterblijft bij de kostenontwikkeling ontstaat een negatief effect in de berekening van de bedrijfswaarde. De effecten van de financiële crisis op de woningmarkt merken wij ook door lagere verkoopaantallen van het bestaand bezit en de langere doorlooptijden voor de verkoop van nieuwbouwwoningen. Dit geeft een extra druk op onze investeringscapaciteit. Woonplus Schiedam benut haar maatschappelijk vermogen en zet dit vermogen op een verantwoorde wijze in. Alle middelen worden uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting ingezet. Door de gevolgen van de wereldwijde economische crisis zal Woonplus kritischer om moeten gaan met de beschikbare financiële middelen. Dit vraagt om besluitvorming waarbij nog meer dan voorheen de bepaling en de beheersing van de financiële risico's een randvoorwaarde zijn. Het investeren in de samenleving is, vanuit financieel oogpunt, vaak niet rendabel en daarom zullen steeds afwegingen gemaakt moeten worden over de financiële haalbaarheid. In 2009 hebben betrokken afdelingen van Woonplus een start gemaakt met de ontwikkeling, verbetering en realisatie van instrumenten die de beheersing van de bedrijfsrisico's beter mogelijk maken. De realisatie en implementatie van deze plannen vindt in 2010/2011 plaats. De voortgangsrapportages zijn 64

geïntensiveerd om sneller te kunnen bijsturen gedurende het jaar. Jaarresultaat 2009 In 2009 haalde Woonplus een negatief jaarresultaat vóór mutatie actuele waarde van 9,3 miljoen euro. Na mutatie actuele waarde ontstaat een negatief jaarresultaat van 26,0 miljoen euro. De mutatie actuele waarde bedraagt voor 2009 16,6 miljoen euro en wordt voornamelijk veroorzaakt door de daling van het percentage huurverhoging in de komende jaren, dat zich uit in een lagere bedrijfswaarde van ons bezit. Het eigen vermogen daalt hierdoor van 105,6 miljoen naar 79,6 miljoen euro en de solvabiliteit daalt van 22,9% naar 18,0%. Voor een verdere toelichting van de financiële resultaten wordt verwezen naar de hierna opgenomen verkorte jaarrekening met toelichting. Enkele posten die materieel afwijken van de begroting worden hieronder toegelicht: - Resultaat deelnemingen In 2009 is de per 31 december 2008 gevormde voorziening deelneming opgehoogd van 1,5 miljoen euro naar 2,0 miljoen euro. Deze verhoging ad 0,5 miljoen euro bestaat enerzijds uit een verhoging van de voorziening ad 4,4 miljoen euro; anderzijds is op deze verhoging 3,9 miljoen euro in mindering gebracht. Deze vermindering heeft betrekking op de vorderingen die Woonplus heeft op de betreffende deelnemingen. De verhoging is grotendeels het gevolg van de beëindiging van de samenwerking bij het Project ‘Over het Water’ tussen Woonplus en een externe partij alsmede het te verwachten negatieve resultaat van de Wijkontwikkelingsmaatschappij Groenoord.

- Lasten onderhoud De lasten onderhoud laten in 2009 een overschrijding van 1,8 miljoen euro zien. Hiervan is 0,8 miljoen euro veroorzaakt door hogere realisatie van het mutatieonderhoud en 1,0 miljoen euro door hogere realisatie van het planmatig onderhoud. - Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van het saldo van de kasstromen van de toekomstige inkomsten en uitgaven over de geschatte resterende levensduur van de investeringen. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt als toekomstige bestemming aan het einde van de exploitatieduur, tenzij anders bekend, uitgegaan van sloop en vervangende nieuwbouw in de vorm van huur- of koopwoningen. De daling van de bedrijfswaarde is hoofdzakelijk het gevolg van het voorgeschreven gedaalde percentage huurverhoging voor de komende jaren. Dit leidt tot een verlies op de post mutatie actuele waarde van 16,6 miljoen euro. - Verkopen Als gevolg van de economische crisis en de daarmee samenhangende daling van verkopen bestaande woningen is de realisatie fors achtergebleven ten opzichte van de begroting. Dit heeft in 2009 voor deze begrotingspost geleid tot een lagere opbrengst van 3,2 miljoen euro. De inkomsten uit de verkoop van ons bezit zijn een belangrijke financieringsbron voor nieuwe investeringen; de investeringscapaciteit komt dan ook verder onder druk te staan door deze ontwikkeling.

Vennootschapsbelasting Met ingang van 1 januari 2008 is de vrijstelling van de vennootschapsbelasting voor de corporaties vervallen en valt ook Woonplus onder de integrale vennootschapsplicht. Dit betekent dat de corporaties over alle diensten belastingplichtig zijn. De over 2006, 2007 en 2008 berekende fiscale resultaten laten een fiscaal verlies zien. Naar verwachting zal ook 2009 fiscaal een verlies laten zien. Deze fiscale verliezen kunnen de komende jaren verrekend worden met eventuele toekomstige fiscale winsten. Woonplus verwacht ook voor de komende jaren dat fiscaal gezien er sprake zal zijn van een verrekenbaar verlies. De oorzaak hiervan is dat Woonplus de komende jaren nog veel zal investeren in het kader van de herstructurering.

Maatschappelijk rendement Ons rendement is meer dan de uitkomst van de winsten verliesrekening. Als woningcorporatie met een maatschappelijke taak doen wij investeringen in de maatschappij, die niet direct en niet alleen onze corporatie ten goede komen. Dat noemen wij maatschappelijk rendement. Er is een levendige discussie in de sector gaande over hoe wij maatschappelijke investeringen zichtbaar kunnen maken. Dit nemen wij mee in het ondernemingsplan dat in 2010 zal verschijnen. Om hierop voor te sorteren, hebben wij in de tabel op pagina 66 een eerste indeling van onze maatschappelijke investeringen gemaakt. In de verschillende hoofdstukken van dit jaarverslag lichten wij deze projecten inhoudelijk toe.


Jaarverslag 2009

65

Tabel Overzicht maatschappelijke investeringen in 2009 Onderdeel Onrendabele investeringen in woningverbetering, nieuwbouw en aankoop van woningen in exploitatie

Leefbaarheid en complexbeheer

Omschrijving

Investering (x € 1.000)

Woningverbeteringen zonder levensduurverlenging, huuraanpassing en woningwaarderingpunten

€ 10.155

Nieuwbouw huur

€ 1.388

Aankopen huur

€ 6.386

Totaal

€ 17.930

Buurt- en wijkactiviteiten

€

663

Groenvoorzieningen

€

337

Complexbeheerders (10 mdw.)

€

423

Werk/leerplekken

€

300

Achter de voordeur

€

300

Ontmoeten

€

100€

Totaal

€ 2.123

Financieel beheer en risicomanagement Risicomanagement en financieel beheer staat steeds meer in de belangstelling, zeker gezien de huidige economische crisis. Ook binnen Woonplus staat dit onderwerp hoog op de agenda. Voorafgaand aan het verslagjaar is een begroting/meerjarenprognose opgesteld. Tussentijds is de meerjarenprognose geactualiseerd. De begroting en meerjarenprognose zijn als uitgangspunt (toetsingsnorm) gehanteerd voor de interne rapportages. Als kader voor de financieringsactiviteiten is in 2009, evenals in voorgaande jaren, een treasury jaarplan opgesteld. Voor de bewaking van de projectactiviteiten wordt onder andere gebruik gemaakt van een projectrapportage. In deze rapportage worden de risico’s per project (ook voor onze verbindingen) benoemd en voorzien van een financiële vertaling. Daarnaast wordt gebruik gemaakt van een interne voortgangsrapportage per project. Verder besteedt Woonplus veel aandacht aan administratieve organisatie en maatregelen van interne controle, onder meer door te werken met een mede door het management bepaalde Interne Controlekalender. In 2009 is ook een ICT-audit uitgevoerd op ons bedrijfssysteem. De uitkomsten geven gemiddeld reden tot tevredenheid. Wij pakken de aandachtspunten naar aanleiding van de audit op. In 2009 hebben wij ook aandacht besteed aan benchmarken. Er zijn enkele onderzoeken gedaan en wij hebben samen met collega-corporatie Waterweg Wonen diverse onderwerpen opgepakt. Doelstelling is om te leren van elkaar en leerpunten mee te nemen in de eigen bedrijfsvoering. Bij alle beslissingen zijn in 2009 de gevolgen voor de financiële positie van Woonplus beoordeeld op continuïteit en risico. Hierbij wordt gestuurd op optimale waardeontwikkeling op basis van bedrijfseconomische parameters.

66

De toekomst in cijfers De bijgaande financiële meerjarenprognose geeft inzicht in de financiële positie van Woonplus Schiedam in de periode 2010 tot en met 2015. In deze meerjarenprognose is rekening gehouden met de investeringen voor de komende jaren. Gezien het omvangrijke investeringsprogramma is het van belang om voldoende marge in de financiële positie te hebben, zodat wij eventuele tegenvallers kunnen opvangen. Het financieel beleid van Woonplus is gericht op het kunnen waarborgen van de continuïteit. Dit betekent dat er voldoende financiële ruimte moet zijn om blijvend en structureel voldoende te kunnen investeren in de vernieuwing van ons bezit. In 2009 zijn wij gestart met herijking van ons ondernemingsplan en onze vastgoedstrategie. Het is duidelijk dat de investeringsopgave op gespannen voet staat met de beschikbare financiële ruimte. Financiële vertaling De meerjarenbegroting 2010-2015 is de financiële vertaling van de visie van Woonplus Schiedam. Voor een gedifferentieerd woningaanbod wordt flink geïnvesteerd in bestaand bezit (renovatie, buurtplussen en opplussen), nieuwbouw huur (sociale en middeldure segment) en nieuwbouw koop. Daarnaast wordt ook geïnvesteerd in het woongenot (de woonomgeving en de leefbaarheid) voor onze huurder, onze klant. Om al deze investeringen te kunnen doen, verkopen wij een deel van ons woningbezit. Verkoop zal niet alleen extra financiële middelen opbrengen, maar ook een gemengd woningaanbod creëren in bepaalde wijken: huur en koop bij elkaar, met een woningaanbod dat ook geschikt is voor starters. Omdat de verkoop van bestaand bezit eindig is, denken wij na over

andere financieringsvormen om noodzakelijke investeringen in ons woningbezit te kunnen blijven garanderen. Ook het beheer van de woningen, bijvoorbeeld het dagelijks en planmatig onderhoud en de leefbaarheid, is financieel vertaald in de meerjarenbegroting. De gegevens uit de meerjarenprognose 2010-2015 zijn de basis voor de hierna gepresenteerde cijfers. Jaarlijks wordt de meerjarenbegroting geactualiseerd. Investeringsprogramma Totaal investeren wij van 2010 tot en met 2015 een bedrag van circa € 171 miljoen. Hierbij onderscheiden wij een aantal onderdelen, te weten: 1. H et investeringsprogramma in renovatie/ woningverbetering

€ 47 miljoen

2. H et investeringsprogramma in nieuwbouw huur

€ 48 miljoen

3. H et investeringsprogramma in nieuwbouw koop (eigen ontwikkeling)

€ 9 miljoen

4. H et investeringsprogramma in nieuwbouw koop (via samenwerkingsverbanden met de gemeente in de daarvoor opgerichte verbindingen, die aparte juridische entiteiten zijn.)

€ 67 miljoen

Financiële toets Met het totale investeringsprogramma is een fors bedrag gemoeid. Om de financiële positie van Woonplus veilig te stellen, is de financiële meerjarenpositie beoordeeld op de volgende aspecten: • een positief financieel resultaat, het saldo van opbrengsten en kosten per jaar; • de kasstroomontwikkeling die zich binnen bepaalde marges dient te begeven; • de solvabiliteit, voldoende marge om eventuele tegenvallers op te vangen;

• een goede financieringsruimte, voldoende WSWborgingsruimte; • de ontwikkeling van de bedrijfswaarde van het woningbezit, voldoende marge in de toekomstige verdiencapaciteit; • een gezonde leningportefeuille, met voldoende spreiding in het renterisico. Resultaatprognose Op pagina 68 is de winsten verliesrekening van Woonplus voor de periode 2010 tot en met 2015 weergegeven. De resultatenrekening is opgebouwd uit het bedrijfsresultaat, de financiële baten en lasten en de overige bijzondere baten en lasten. Deze componenten vormen samen het jaarresultaat. In de meerjarenprognose is rekening gehouden met de hiervoor genoemde geplande investeringen in de periode 2010-2015. De solvabiliteit op basis van de bedrijfswaarde is voldoende. In de meerjarenbegroting is verder rekening gehouden met verkoop van bestaand bezit. Dit om de investeringsopgave van de herstructurering mede te financieren. Het jaarresultaat in 2010, 2013 en 2014 zal negatief zijn, de overige jaren positief. In deze cijfers is nog geen rekening gehouden met de vennootschapsbelasting. Solvabiliteit Op pagina 69 is de balans opgenomen vanuit de meerjarenbegroting van Woonplus van 2010 tot en met 2015. Ondanks de, per saldo, negatieve resultaatontwikkeling in de periode 2010–2015, zal de solvabiliteitsmarge van Woonplus toch voldoende blijven. Voldoende marge in de financiële positie van Woonplus Schiedam is noodzakelijk om eventuele tegenvallers te kunnen opvangen. Daarnaast is deze marge nodig om in de komende jaren nieuwe, nog niet begrote investeringen te kunnen doen. De solvabiliteit op basis van de bedrijfswaarde loopt van Kwaliteit in samenwerking

Jaarverslag 2009

67

Winst- en verliesrekening Jaarrekening 2009 - Meerjarenprognose 2010 - 2015 18,0% in 2009 naar 18,2% in 2015. Dat is boven de WSW-norm van 5% op basis van de bedrijfswaarde. Analyse financiële positie Een analyse van de financiële positie - waarbij gebruik is gemaakt van de boekwaarde, de bedrijfswaarde, de operationele kasstromen en het weerstandsvermogen - geeft aan dat het vermogen toereikend blijft en de solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde voldoende is, ondanks een lichte afname eind 2010. De solvabiliteit op basis van de bedrijfswaarde wordt positief beïnvloed door de zogenaamde rentabiliteitswaardecorrectie op de leningen, omdat gezien de huidige lage rentestand meerdere leningen zijn afgesloten tegen een percentage lager dan de disconteringsvoet van 6%. Borging- en financieringsruimte In juni 2009 heeft het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een borgingsruimte vrijgegeven van € 47,7 miljoen voor de periode 2010-2014. Door het aantrekken van leningen in 2009 voor € 18,0 miljoen resteert voor 2009 nog een fiatteringvolume van € 29,7 miljoen. Beoordeling CFV Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) beoordeelt de geleverde informatie in het voorjaar en geeft voor 1 juli een continuïteitsoordeel. In het najaar wordt aan de hand van de geleverde informatie voor 1 november een solvabiliteitsoordeel afgegeven. Het continuïteitsoordeel voor de prognose 2009– 2014 is een A-oordeel. Het CFV concludeert dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie van Woonplus. Het solvabiliteitsoordeel 2009 over verslagjaar 2008 is voldoende. Het CFV concludeert dat het vermogen op balansdatum 31 december 2008 groter is dan het voor Woonplus Schiedam vastgestelde risicobedrag, hetgeen tot het oordeel voldoende solvabiliteit leidt. 68

(bedragen x 1.000)

Balans Jaarrekening 2009 - Meerjarenprognose 2010 - 2015

Jaarrekening

Begroting

Prognose

Prognose

Prognose

Prognose

Prognose

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

56.975

59.234

59.298

59.783

60.440

61.412

62.883

3.957

4.114

4.118

4.152

4.198

4.265

4.367

Overheidsbijdragen

1.676

1.405

1.405

1.405

1.405

1.410

1.410

Overige opbrengsten

2.548

1.565

2.034

1.857

1.599

1.466

1.222

Huuropbrengsten Vergoedingen

Totaal bedrijfsopbrengsten

65.156

66.318

66.855

67.197

67.641

68.553

69.882

Lasten onderhoud

19.879

21.395

20.510

16.283

13.038

17.806

15.429

VvE Bijdrage

1.785

2.196

2.149

2.099

2.054

2.015

1.980

Leefbaarheid

2.268

1.142

913

908

905

912

926

Samenvatting In de meerjarenbegroting zijn wijzigingen van parameters, zoals de inflatie in relatie tot de huurverhoging, van grote invloed op de hoogte van de bedrijfswaarde aan het eind van het jaar. Hierdoor ontstaat een substantiële waardeverandering van de materiële vaste activa eind 2009 van circa € 20,9 miljoen, met een negatief effect op het eigen vermogen. Hieruit blijkt dat Woonplus Schiedam gevoelig is voor parameterwijzigingen en dat de financiële druk van projecten erg hoog is.

(bedragen x 1.000)

Jaarrekening

Begroting

Prognose

Prognose

Prognose

Prognose

Prognose

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

ACTIVA Materiële vaste activa In exploitatie

408.746

405.357

414.605

413.383

414.273

419.861

In ontwikkeling

1.013

3.961

2.971

11.742

6.438

3.635

1.372

Ten dienste van de exploitatie

7.616

7.658

6.677

5.736

5.061

4.690

4.457

417.375

416.976

424.253

430.861

425.773

428.186

429.544

Totaal materiële vaste activa

423.714

Financiële vaste activa

6.002

4.222

2.326

1.000

659

351

104

Onderhanden werk

11.688

14.884

13.306

13.489

994

2.066

1.187

Belastingen/verzekeringen

3.534

3.824

3.827

3.828

3.828

3.862

3.935

Voorraad

Personeelslasten

11.216

10.688

10.281

10.435

10.205

10.324

10.551

Latente belasting

1.089

970

851

732

613

494

375

Overige bedrijfslasten

8.452

8.881

8.968

8.631

8.339

8.137

8.174

Vorderingen

5.632

1.718

1.725

1.732

1.737

1.750

1.775

Totaal bedrijfskosten

47.134 48.126 46.647 42.184 38.369 43.056

40.994

Bedrijfsresultaat

18.022

Financiële baten en lasten

-15.646

Liquide middelen Totaal activa

18.192

20.207

25.012

29.272

25.498

28.888

-15.398

-15.577

-15.707

1-4.813

-14.796

13.565

10.685

14.091

735

13

-

-

-

-

-

-

-

-

-

442.534

438.769

442.461

447.813

429.775

Eigen vermogen

79.574

72.441

73.554

76.720

Voorziening onrendabel

12.809

12.739

11.748

10.500

Voorziening deelneming

1.952

1.952

1.952

Langlopende schulden

328.616

331.180

Kortlopende schulden

19.583 442.534

-

-

-

432.847

432.985

72.230

71.113

78.889

10.200

10.200

10.200

1.952

1.952

1.952

1.952

334.591

338.046

325.171

329.128

321.646

20.457

20.617

20.595

20.222

20.453

20.297

438.769

442.461

447.813

429.775

432.847

432.985

PASSIVA

Resultaat gewone bedrijfsvoering Resultaat verkoop bestaand bezit Resultaat verkoop nieuwbouw Onrendabele investeringen Mutatie voorziening onrendabel WAP Nieuwland Mutatie latente belasting

2.377 3.294 1.985 -17.930 5.355 - 1.089

-15.008 3.184 4.762 137 -3.656

4.809 4.901

5.342

3.275

-1.482

-783

-295

-487

-10.976

-2.145

-12.760

-11.752

-8.100

5.000

5.600

-10.300

-2.100

-2.100

-2.100

-2.100

-2.200

-2.200

-119

-119

-119

-119

-119

-119

Resultaat voor mutatie actuele waarde

-9.398

-5.892

-1.759

-16.609

-1.241

2.872

-26.007

4.472

-1.482

-5.567

Jaarresultaat na mutatie actuele waarde

5.475

-12.768

Resultaat deelnemingen

Mutatie actuele waarde

9.435

-

-7.133

-

1.113

- 5.834 -2.667 3.166

- 2.590 -7.080 -4.490

Op onderdelen wijkt de presentatie van de cijfers in de meerjarenprognose af van de verkorte jaarrekening (tabel pagina 72).

300

- 952 -2.069 -1.117

11.300

Totaal passiva

14.109 -6.332 7.776

Kengetallen: Solvabiliteit o.b.v. bedrijfswaarde

18,0%

16,5%

16,6%

17,1%

16,8%

16,4%

18,2%

(incl. rentabiliteitswaardecorrectie) Solvabiliteit o.b.v. bedrijfswaarde

12,1%

10,9%

10,8%

11,4%

10,8%

10,2%

12,2%

(excl. rentabiliteitswaardecorrectie)

Bij de opstelling van de meerjarenprognose is namelijk het perspectief van de interne bedrijfsvoering gehanteerd. Kwaliteit in samenwerking

Jaarverslag 2009

69

Kengetallen Gegevens woningbezit Aantal verhuureenheden in exploitatie

2009

Woningen 12.071 Garages/parkeergelegenheden 891 Winkels en bedrijfsruimten 136 Totaal aantal verhuureenheden 13.098 Aantal woningen naar netto huurprijsklasse Goedkoop (per 1 juli 2009: < € 357,37) 3.438 Betaalbaar (per 1 juli 2008: > € 357,37 en < € 548,18) 7.707 Duur (per 1 juli 2008: > € 548,18) 926 Totaal aantal woningen 12.071 Ontwikkeling in het woningbezit Aantal verhuureenheden in of uit exploitatie Woningen opgeleverd Woningen gesloopt/overgedragen Woningen verkocht Woningen samengevoegd Parkeergelegenheid toename Parkeergelegenheid afname Winkels en bedrijfsruimten toename Winkels en bedrijfsruimten afname Panden in beheer voor derden Kwaliteit van de woningen

2007

2006

2005

2004

2003

2002

12.038 873 139 13.050

12.301 907 137 13.345

12.524 12.741 898 891 138 127 13.560 13.759

13.050 13.341 945 997 124 119 14.119 14.457

14.113 1.012 115 15.240

28% 64% 8%

3.562 7.619 857 12.038

30% 63% 7%

31% 62% 7%

35% 59% 5%

39% 56% 5%

2009

107 18 52 4 18 3 -

2008

2009

2008

25 237 51 32 66 2 -

2008

3.854 7.631 816 12.301

2007

62 228 57 11 2 1 -

2007

4.155 7.555 814 12.524

33% 60% 6%

2006

122 271 68 18 11 11 25

2006

4.498 7.571 672 12.741

2005

23 199 133 4 58 5 2 142

2005

4.788 7.579 683 13.050

37% 58% 5%

2004

92 299 84 52 6 1 405

2004

5.200 7.517 624 13.341

2003

652 119 1 15 5 1 431

2003

5.997 7.487 629 14.113

42% 53% 4%

2002

56 211 4 1 23 9 923

2002

Onderhoud van de woning Kosten niet-planmatig onderhoud per woning 649 625 575 428 500 535 450 504 Kosten planmatig onderhoud per woning 998 719 966 438 521 507 527 450 Verhuren van woningen Huur van de woningen Gemiddelde huur Gemiddeld aantal punten (WWS) Gemiddelde puntprijs Aantal huurders met IHS Gemiddelde huursubsidie Huurachterstand en huurderving in % Huidige huurders Vertrokken bewoners Huurderving verhuur Huurderving sloop Verhuurbaarheid Mutatiegraad % (woningen)*

2009

2008

412,61 114 3,53 2.852 174,27

399,46 113 3,45 3.057 162,84

1,3 1,8 3,1 0,5

1,5 1,4 2,0 1,4

7,5

2007

2006

2005

2004

2003

2002

388,84 377,78 364,24 115 113 113 3,38 3,27 3,22 3.414 3.795 4.665 159,79 153,79 146,10

356,03 342,17 103 107 3,44 3,21 4.869 4.911 139,22 139,01

326,92 102 3,18 5.255 138,81

7,1

1,5 1,2 3,0 0,7

8,9

1,6 0,6 2,2 1,9

8,4

1,2 0,8 2,1 1,5

7,9

1,3 1,2 2,5 1,5

8,8

1,6 1,1 2,3 4,1

7,2

1,7 1,0 2,0 2,2

8,5

* De mutaties in de herstructureringsgebieden Stad, Nieuwland en Groenoord (sloop) en de mutaties m.b.t. verkoop zijn niet meegenomen in de mutatiegraad.

70


Jaarverslag 2009

71

Verkorte jaarrekening Balans per 31 december 2009 (na resultaatbestemming) ACTIVA

31-12-2009

31-12-2008

PASSIVA

31-12-2009

31-12-2008

x 1.000 x 1.000

x 1.000 x 1.000

VASTE ACTIVA

EIGEN VERMOGEN

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie

408.746

417.505

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

1.014

9.344

Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie

7.616

7.643

Totaal materiële vaste activa

417.376

434.492

Deelnemingen Overige vorderingen

105.581

93.075

-26.007

12.506

Totaal eigen vermogen

2.607

3.338

0

60

3.395

6.342

Totaal financiële vaste activa

6.002

9.740

Totaal vaste activa

423.378

444.232

Voorziening deelnemingen

12.809 1.952

Totaal voorzieningen

Leningen overheid Leningen kredietinstellingen

11.688

11.702

Voorraad niet verkochte woningen

735

0

Voorziening latente belastingen

1.089

0

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Groepsmaatschappijen

1.011

1.194

132

205

75

0

0

16

Overige maatschappijen

720

839

Overige vorderingen

598

438

Overlopende activa

3.095

5.075 1.372

14.761

6.447

33.103

41.148

295.499

275.814

14

Totaal langlopende schulden Onderhanden projecten

105.581

LANGLOPENDE SCHULDEN

Waarborgsommen

VLOTTENDE ACTIVA

79.574

VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investeringen

Financiële vaste activa Te vorderen BWS subsidie

Overige reserves Resultaat boekjaar

14

328.616

316.976

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen

6.551

8.816

Schulden aan leveranciers

3.303

3.488

Belasting en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva

368 9.361

1.187 17.758

Totaal kortlopende schulden

19.583

31.249

Totaal passiva

442.534

460.253

1.598

Totaal vorderingen

5.631

4.290

Liquide middelen

13

29

Totaal vlottende activa

19.156

16.021

Totaal activa

442.534

460.253

72


Jaarverslag 2009

73

Winst- en verliesrekening over 2009

Toelichting Balans Waarderingsgrondslagen voor de balans Materiële vaste activa De onroerende zaken en overige zaken in exploitatie Deze zijn gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde. De onroerende en roerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de op balansdatum bestede kosten verminderd met een eventuele waardevermindering. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs verminderd met de lineaire afschrijving. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie bestaan uit investeringen in het kantoorpand en de automatisering.

Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidie De te vorderen BWS-subsidie wordt gewaardeerd tegen contante waarde bij aanvang van de subsidie onder aftrek van de ontvangen bedragen. De BWS-vordering wordt jaarlijks opgehoogd met het rentepercentage volgens de subsidietoekenning. Deelnemingen De deelnemingen zijn gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde. Woonplus kan invloed van betekenis uitoefenen op het zakelijke en financiële beleid van de onder deze post verantwoorde deelnemingen. 74

Overige vorderingen De overige vorderingen zijn gewaardeerd op nominale waarde onder aftrek van een noodzakelijk geachte voorziening indien van toepassing. Onder de overige vorderingen worden de aan derden verstrekte geldleningen verantwoord.

Vlottende activa Onderhanden projecten De onderhanden projecten betreffen de grote renovatieprojecten en nieuwbouwprojecten ten behoeve van de verkoop die op balansdatum nog niet gereed zijn. Deze projecten zijn gewaardeerd tegen de reeds gemaakte kosten minus de reeds gedeclareerde termijnen en de reeds voorziene verliezen. De resultaten worden naar rato van de realisatie genomen. Vorderingen Onder de vorderingen zijn de huurdebiteuren, overige vorderingen en overlopende activa opgenomen. De vorderingen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde op balansdatum onder aftrek van een voorziening voor eventuele oninbaarheid.

van bezit voor de huurexploitatie, waarvan de investeringen intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd zijn. Voorziening deelnemingen De voorziening deelnemingen heeft betrekking op de negatieve netto vermogenswaarde van de deelnemingen, waarvoor de corporatie zich aansprakelijk heeft gesteld. Langlopende schulden De langlopende schulden bestaan uit leningen bij de overheid, leningen bij kredietinstellingen en waarborgsommen. De langlopende schulden worden gewaardeerd op nominale waarde. Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden gewaardeerd op nominale waarde en bestaan uit nog te betalen crediteuren, belastingen, transitorische rente, nog te betalen kosten en overige overlopende passiva.

2009

2008

x 1.000 x 1.000 BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren

56.975

56.263

Vergoedingen

3.957

3.411

Overheidsbijdragen

1.676

55

Verkoop onroerende zaken

5.279

2.913

Overige opbrengsten

2.548

2.595

Som der bedrijfsopbrengsten

70.435

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen vaste activa Lonen en salarissen

948

806

12.575

-636

6.766

6.771

Sociale lasten

829

814

Pensioenlasten

1.231

1.161

19.879

16.177

Lasten onderhoud Bijzondere waardeveranderingen vlottende activa Overige bedrijfslasten

0

3.958

17.481

18.116

Som der bedrijfslasten

59.709

47.167

Bedrijfsresultaat

10.726

18.070

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten

351

406

Eigen vermogen Het eigen vermogen betreft de algemene bedrijfsreserve. Het berekende jaarresultaat zal conform de statutaire bepalingen ten gunste dan wel ten laste worden gebracht van de overige reserves.

Rentelasten

15.997

15.937

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen De voorziening onrendabele investeringen is gebaseerd op het onrendabele gedeelte van complexmatige renovaties en woningverbeteringen van bestaand bezit en op het onrendabele deel bij nieuwbouw en aankoop

65.237

Som der financiële baten en lasten

-15.646

-15.531

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

-4.920

2.539

Belastingen uit resultaat

1.089

0

Resultaat deelnemingen

-5.567

-1.558

Resultaat voor mutatie actuele waarde

-9.398

981

Mutatie actuele waarde

-16.609

11.525

Resultaat na mutatie actuele waarde

-26.007

12.506


Jaarverslag 2009

75

Toelichting winsten verliesrekening Waarderingsgrondslagen voor de winsten verliesrekening Algemeen Als baten verantwoorden wij die bedragen die op de balansdatum geïnd of invorderbaar waren. Als lasten verantwoorden wij de bedragen die op de balansdatum betaald, verschuldigd en/of voorzien waren. Bedrijfsopbrengsten Huren De huren bestaan uit de huuropbrengsten verminderd met de huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. Vergoedingen Onder deze resultaten zijn de van huurders ontvangen voorschotten voor geleverde goederen en diensten verantwoord. De kosten hiervoor worden verantwoord onder de overige bedrijfslasten. Het uitgangspunt is dat de leveringen voor goederen en diensten budgettair neutraal zijn voor Woonplus Schiedam. Overheidsbijdragen Onder de overheidsbijdragen zijn de bijdragen verwerkt over 2008 en 2009 voor het WAP. Verkoop onroerende zaken De post verkoop onroerende zaken betreft het resultaat van de verkoop bestaand bezit en nieuwbouw koopwoningen. De opbrengsten bestaand bezit zijn verminderd met de bedrijfswaarde en de verkoopkosten. Het resultaat op nieuwbouw koopwoningen bestaat uit het verschil tussen de kostprijs en de verkoopprijs. 76

Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder zijn onder andere opgenomen: doorbelaste uren aan derden en projecten, vergoeding diensten (VvE), doorbelaste administratiekosten en overige opbrengsten. Bedrijfslasten Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Hieronder zijn de mutaties in de onrendabele investeringen opgenomen die zijn gerealiseerd in het boekjaar. Daarnaast is het saldo van de vrijval van en de dotatie aan de voorziening onrendabele investeringen opgenomen. Ook verantwoorden wij in deze post het resultaat van de toetsing van de boekwaarde ten opzichte van de bedrijfswaarde en overige mutaties in de waardering.

Financiële baten en lasten De rentebaten bestaan uit de opbrengsten van uitgegeven leningen, deposito’s, positieve saldi liquide middelen en de vordering uit hoofde van de BWS– subsidie. De rentelasten bestaan uit de betaalde en verschuldigde rente over de opgenomen langlopende schulden (opgenomen leningen). Resultaat deelnemingen Dit betreft het resultaat van de waardering van de deelnemingen. De deelnemingen zijn gewaardeerd tegen de vermogenswaarde.

Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten Hieronder zijn verantwoord de uitbetaalde lonen en salarissen en het werkgeversdeel in de sociale lasten en pensioenlasten. Lasten onderhoud De onderhoudslasten betreffen de betaalde kosten inzake het planmatig en dagelijks onderhoud. Het dagelijks onderhoud bestaat uit klachtenonderhoud, mutatieonderhoud, contractonderhoud en de kosten van het materiaalverbruik. Overige bedrijfslasten De post overige bedrijfslasten bestaat uit: • kosten werkapparaat (overige personeelslasten, huisvesting, bestuurskosten, automatiseringskosten en algemene kosten); • zakelijke lasten (onroerendezaakbelasting, rioolrecht, verzekeringen en overige belastingen); • directe exploitatielasten (erfpacht, VvE-bijdrage, leefbaarheid, contributies en diverse overige exploitatielasten); • kosten vergoedingen (stook- en servicekosten). Kwaliteit in samenwerking

Jaarverslag 2009

77

Woonplus wil begeleid wonen van en huisvesting aan bijzondere doelgroepen faciliteren. Zo ook aan Pameijer Stichting en haar klanten in een complex e aan de 1 Tuinsingel, Schiedam Oost.

78


Jaarverslag 2009

79

Door begeleid aanbieden van woningen krijgen de mutatiemedewerkers van Woonplus meer inzicht in de wensen van de klant en de mogelijkheden hieraan tegemoet te komen.

80


Jaarverslag 2009

81

Verslagen

Verslag Raad van Commissarissen Algemeen De Raad van Commissarissen (RvC) heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in zowel de woningcorporatie zelf als de met haar verbonden ondernemingen. Tevens staat zij het bestuur met raad ter zijde. De rol en taakopvatting van de RvC van Woonplus zijn verankerd in het ‘Reglement Raad van Commissarissen’. In dit reglement staat een brede taakopvatting, waarbij naast het toezicht houden op, ook het meedenken en adviseren over belangrijke onderwerpen bijzondere aandacht krijgen. In algemene zin heeft dit betrekking op: • de ontwikkeling en strategie van Woonplus; • het financieel-economisch beleid; • het sociaal beleid; • risicomanagement bij projectontwikkeling; • het functioneren van de (werk)organisatie. In dit jaarverslag legt de RvC - als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie - publieke verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichthouder hanteert de RvC voor het uitoefenen van haar taken: • het BBSH (toezicht op toegelaten instellingen); • de door haar goedgekeurde missie; • het jaarplan; • de begroting; • het treasury jaarplan; • het investeringsplan; • het ondernemingsplan.

82

De RvC gebruikt dit toezichtkader bij het nemen van besluiten, het beoordelen van bestuursvoorstellen en de bewaking van de realisatie van de doelstellingen van Woonplus. De RvC besteedt daarnaast aandacht aan de verdere vormgeving en inhoud van de toezichtstructuur. Het bestuursmodel van Woonplus Schiedam Woonplus heeft de Governance structuur ingericht met een directeur-bestuurder en een Raad van Commissarissen. De rol en taken van zowel de RvC als de directeur-bestuurder liggen vast in de statuten en de reglementen. De statuten en reglementen worden in 2010 herzien en vastgesteld. AedesCode In de AedesCode is de maatschappelijke functie van woningcorporaties vastgelegd en uitgewerkt. Met de code laat Woonplus zien waar ze voor staat en waarop ze aanspreekbaar is. Woonplus biedt kwaliteit en legt verantwoording af naar de omgeving waarin zij opereert. Governance Code Woningcorporaties Sinds 1 januari 2007 is de Governance Code Woningcorporaties van kracht. In deze code zijn de gedragsnormen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing vastgelegd. De code definieert de verplichtingen van het bestuur en de Raad van Commissarissen en de wijze waarop zij verantwoording afleggen aan de samenleving. Woonplus Schiedam onderschrijft de code. Afwijking van de Governance Code Woonpus Schiedam past de Governance Code Woningcorporaties op één uitzondering na volledig toe. Volgens de code behoren bestuurders maximaal voor

vier jaar te worden aangesteld, waarna telkens voor een periode van vier jaar herbenoeming kan plaatsvinden. De bestuurder van Woonplus heeft echter een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd omdat de corporatie grote waarde hecht aan bestuurlijke continuïteit. De RvC heeft voldoende mogelijkheden om in te grijpen indien het functioneren van de bestuurder daar aanleiding toe geeft. De AedesCode, de Governance Code Woningcorporaties, het integriteitprotocol, de klokkenluidersregeling, het reglement, de profielschets, de samenstelling en het rooster van aftreden van de RvC alsmede het visitatierapport met de reactie hierop van de RvC, zijn gepubliceerd op de website van Woonplus (www.woonplus.nl). Informatievoorziening Met de vergaderstukken - maar ook tussentijds stelt Woonplus onder meer de volgende informatie beschikbaar aan de RvC: • kwartaal- en vastgoedprojectenrapportage, inclusief de verbindingen en liquiditeitsprognose; • managementletter van de accountant; • prestatieoordeel van het ministerie van VROM; • solvabiliteit- en continuïteitsoordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting; • benchmark ‘Corporatie in Perspectief’ van het Centraal Fonds Volkshuisvesting; • informatie over de stad Schiedam; • actuele financiële- en volkshuisvestelijke ontwikkelingen. Bespreking vindt - afhankelijk van de inhoud - tijdens de vergadering plaats. Ontwikkeling en strategie van Woonplus Bij de bepaling van de ontwikkeling en de strategie

van Woonplus is het van belang om de ontwikkelingen in de corporatie- en vastgoedbranche in het oog te houden. In 2009 is - net als in voorgaande jaren regelmatig gesproken over ontwikkelingen in de sector, de integrale Vpb-plicht, VSOII, bijzondere projectsteun voor de wijkenaanpak en de gevolgen van de kredietcrisis. Daarnaast waren diverse ontwikkelingen in Schiedam regelmatig onderwerp van gesprek tijdens de RvC vergaderingen, zoals het Wijk Actie Programma (WAP) voor de wijk Nieuwland. In mei 2008 startte Woonplus met het traject visitatie. De RvC ontving het definitieve visitatierapport begin 2009. De visitatie leert dat Woonplus op de goede weg is, maar dat er zeker geen redenen zijn om op de lauweren te rusten. Naast verbeterpunten toont de visitatie ook perspectieven en uitdagingen. Het is aan de directie, het management en de medewerkers om deze op te pakken. De RvC zal daar vanuit zijn verantwoordelijkheid nauwgezet op toezien. Halverwege 2009 begon Woonplus met het ontwikkelen van een Strategiekaart en het uitwerken van een Balanced Scorecard. Op basis van de Strategiekaart is een aanvang gemaakt met het opstellen van een nieuw ondernemingsplan. Dit plan wordt in het voorjaar van 2010 aan de RvC voorgelegd. Financieel-economisch beleid In mei 2009 heeft de RvC de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag van 2008 goedgekeurd. Tijdens deze vergadering vond ook het jaarlijks overleg met de accountant plaats en is de door de accountant opgestelde managementletter besproken. Na evaluatie van de voorgaande jaren stemde de RvC in met een contractverlenging van drie jaar voor de accountant BDO. Kwaliteit in samenwerking

Jaarverslag 2009

83

Ook heeft de RvC in de meivergadering goedkeuring verleend aan het voorgenomen besluit tot verkoop van het monumentale pand ‘het Weeshuis’ aan de Vereniging Hendrick de Keyser. In november heeft de RvC het jaarplan 2010, de begroting 2010 en de meerjarenbegroting goedgekeurd. Ook is goedkeuring verleend aan het treasury jaarplan 2010. Dit plan beschrijft de activiteiten en het beleid op het gebied van treasury. Tot slot heeft de RvC - buiten vergadering om - in december goedkeuring verleend aan de verkoop van een perceel grond gelegen aan de Maasdijk. Deze transactie vindt in het eerste kwartaal van 2010 plaats.

van de Raad van Commissarissen en het bestuur ter benoeming door de Raad van Commissarissen; • Het doen van een voorstel inzake de vergoeding voor de Raad van Commissarissen; • Het voeren van het jaarlijkse functioneringsgesprek met de directeur-bestuurder. De remuneratie/selectiecommissie is acht keer bijeen geweest. De belangrijkste gespreksonderwerpen waren het wervings- en selectieproces ten behoeve van het aanstellen van een directeur-bestuurder, het voorbereiden van het voorstel inzake de vergoeding van de RvC en het voeren van het contractgesprek met de directeur-bestuurder.

Vergaderingen 2009 De RvC heeft in het afgelopen verslagjaar vier keer vergaderd met de directie. Geen van de leden van de raad is frequent afwezig geweest. Tussen de reguliere vergaderingen door was er regelmatig contact tussen de voorzitter van de RvC en de directeur-bestuurder. De jaarlijkse ontmoeting met de ondernemingsraad vond plaats in het najaar. Er was regelmatig overleg tussen het SOBO en haar vertegenwoordigers in de RvC. Ook de vertegenwoordiger van de Ondernemingsraad vergaderde geregeld met de OR van Woonplus. Tenslotte was de RvC vertegenwoordigd op de nieuwjaarsbijeenkomst van Woonplus.

De auditcommissie bestaat uit de heer E.M.L. Martens en de heer W.F. de Koning en heeft de volgende taken: • aandacht voor en overleg over de accountants controle; • aandacht voor de financiële verantwoording, inclusief waarderingsvraagstukken en toelichtingen; • aandacht voor solvabiliteit en liquiditeit; • functioneren van de accountant; • jaarlijks evaluatiegesprek met de accountant.

Kerncommissies De RvC werkt met drie kerncommissies: een remuneratie/selectie-, een audit- en een projectencommissie. De primaire taak van deze commissies is het voorbereiden van de besluitvorming in de RvC. Van alle bijeenkomsten wordt een verslag gemaakt en ter advisering voorgelegd aan de RvC. De remuneratie/selectiecommissie bestaat uit de heer E.M.L. Martens en de heer N.A. Nieuwstraten en heeft de volgende taken: • Het werven, selecteren en voordragen van leden 84

De auditcommissie is drie keer bijeen geweest. Tijdens deze bijeenkomsten is gesproken over de beoordeling van het Centraal Fonds Volkshuisvesting, herbenoeming van de accountant en het treasury jaarplan. Met de accountant is gesproken over de stelselwijziging jaarrekening 2008 en het accountantsrapport. Eenmaal is gesproken met de externe accountant zonder aanwezigheid van het bestuur. De projectencommissie bestaat uit mevrouw H.M.A. Aarts en de heer J. Leeman en heeft de volgende taken: • adviseren ten aanzien van het investeringsplan en ondernemingsplan; • adviseren ten aanzien van omvangrijke investeringen;

•a dviseren ten aanzien van de informatievoorziening door middel van de projectenrapportage. De projectencommissie is vier keer bijeen geweest. Gesproken is over de informatievoorziening door middel van de projectenrapportage, de advisering over een nieuw format voor de projectenrapportage, het verbreken van de samenwerking met Proper Stok bij het project Over ’t Water en de gevolgen hiervan, het toetsingskader voor vastgoedprojecten en de voortgang van de projecten. Samenstelling Raad van Commissarissen De RvC bestaat uit minimaal vijf en maximaal zeven personen. Drie commissarissen worden benoemd na een bindende voordracht door respectievelijk de ondernemingsraad (één commissaris) en het Schiedams Overleg Bewoners Organisaties (SOBO) (twee commissarissen).

Per 31 december 2009 is de RvC van Woonplus als volgt samengesteld: Naam

Geb. jaar

Functie

Beroep

Relevante nevenfuncties

Benoemd per

Aftredend per

Herbenoembaar

De heer W.F. de Koning

1948

Lid

Hoogleraar Bestuurlijke Informatieverzorging Business Universiteit Nyenrode

-

1-6-2006

1-6-2010

ja

De heer E.M.L. Martens

1962

Voorzitter

National director Public Sector bij Jones Lang LaSalle

Voorzitter van de Royal Institution of Chartered Surveyors Nederland

1-6-2006

1-6-2010

ja

Mevrouw H.M.A. Aarts

1973

Lid

Directeur gebiedsontwikkeling bij Amvest

-

1-6-2007

1-6-2011

ja

Mevrouw M. Scali

1960

Lid

Adviseur Organisatie en Management bij Hasper en vd Torn

Lid bestuur PaFemme

1-6-2007

1-6-2011

ja

De heer J. Leeman

1948

Lid

Advocaat

Voorzitter Begeleidingscommissie Instituut Sociale Raadslieden Schiedam

1-7-2008

1-7-2012

ja

De heer N.A. Nieuwstraten

1940

Vice- voorzitter

-

Voorzitter Raad van Toezicht Stichting Elckerlyc Vlaardingen

1-6-2005

1-6-2013

nee

Zelfevaluatie en intern kaderstelling In 2009 vond geen zelfevaluatie plaats. Wel is er een discussiedag georganiseerd, die werd begeleid door een extern adviseur. De voorbereiding voor de discussiedag bestond uit interviews met de individuele leden en een grondige verkenning van de lokale situatie. Op basis hiervan is een speciaal programma ontwikkeld om te komen tot een toetsingskader voor de RvC. De discussie betrof de volgende onderwerpen: • maatschappelijke taak; • investeringsopgave; • risicobeheersing; • continuïteit van de organisatie. Introductieprogramma Voor nieuwe RvC leden is er een uit vier modules bestaand introductieprogramma. Tijdens deze modules wordt extra stilgestaan bij de missie van Woonplus

(volkshuisvestingsdoelstellingen en maatschappelijk speelveld), de Schiedamse opgave (bestaand bezit en nieuwbouw), het financiële beleid en de organisatie (ontwikkeling). In september was er één module voor alle RvC leden met als thema ‘Veranderopgave woningportefeuille’ waarbij werd gediscussieerd over de investeringsopgave. Profielschets De Raad van Commissarissen heeft behoefte aan specifieke kennis en ervaring en aan een samenstelling als geheel die het mogelijk maakt om de taken naar behoren te vervullen. Dit wensenpakket is verwerkt in de profielschets. De profielschets benoemt de algemene en specifieke deskundigheden en de persoonlijke kwaliteiten waarover een lid van de raad dient te beschikken.

De raad bekijkt jaarlijks of dit profiel nog voldoet of dat er aanpassingen nodig zijn. Werving en benoeming commissarissen De RvC hanteert ten aanzien van de werving en (her) benoeming de volgende uitgangspunten: • Een lid van de RvC moet voldoen aan het vastgestelde profiel om daarmee een evenwichtig samengesteld, toezichthoudend orgaan te verzekeren. Het gaat daarbij onder meer om deskundigheid, ervaring en lokale verankering; • Er mag geen sprake zijn van belangenverstrengeling of onverenigbaarheden die het functioneren kunnen belemmeren; • De benoeming vindt plaats voor een periode van vier jaar met dien verstande dat een lid één maal herbenoemd kan worden. Kwaliteit in samenwerking

Jaarverslag 2009

85

Per 1 juni 2009 is de heer N.A. Nieuwstraten (benoemd op voordracht van de OR) herbenoemd voor een periode van vier jaar. Mevrouw M.O.I. Axwijk trad per 1 juni 2009 af als lid van de RvC na een zittingsperiode van vier jaar. Zij gaf te kennen zich niet voor herbenoeming beschikbaar te stellen. Zij was aangesteld op voordracht van het SOBO. De RvC heeft het SOBO verzocht een nieuwe kandidaat voor te dragen. Dit resulteerde in het benoemen van de heer J. Leeman. De heer J. Leeman is al sinds 1 juli 2008 RvC lid vanuit de organisatie. De RvC heeft besloten de vacante plaats die hierdoor is ontstaan, niet in te vullen.

Benoeming directeur-bestuurder Directeur-bestuurder mevrouw C.F. van Dreven verliet Woonplus op 1 maart 2009 vanwege het aanvaarden van een nieuwe functie. Op 15 april 2009 is Bob Venhuizen (tot die tijd directeur bedrijfsvoering bij Woonplus) benoemd tot nieuwe directeur-bestuurder. In oktober 2009 besloot de RvC om de honorering met ingang van 1 januari 2010 te verhogen met 0,7% (CPI/alle huishoudens/oktober 2009).

Met de bestuurder is bij aanstelling een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd aangegaan. Het brutosalaris is ingeschaald conform de normering van de Izeboud-regeling en voldoet aan de zogeheten Balkenende-norm. Tot slot De Raad van Commissarissen dankt de bestuurder en de medewerkers voor hun grote inzet in het afgelopen jaar.

Naam

Honorering directeur-bestuurder Functie

Bruto vergoeding in 2009

Mevrouw H.M.A. Aarts

Lid

€ 6.842,-

Mevrouw M.O.I. Axwijk

Lid

€ 2.898,-*

De heer W.F. de Koning

Lid

€ 6.842,-

De heer J. Leeman

Lid

€ 6.769,-

Voorzitter

€ 9.912,-

De heer E.M.L. Martens

Taak en werkwijze van de OR De Ondernemingsraad van Woonplus kent als doel om vanuit zijn medezeggenschap taak en rol een constructieve bijdrage te leveren aan de ontwikkelingen binnen de organisatie. In 2009 was dit niet anders. De OR heeft hier vorm aan gegeven met de volgende leden:

Naam

Brutosalaris

Pensioenpremie

Sociale lasten

Afkoop vroegpensioen

Totaal

De heer B. Venhuizen (vanaf 15 april 2009)

111.806

21,157

3,794

7.354

144.110

Mevrouw C.F. van Dreven (tot en met 28 februari 2009)

26.231

6.429

843

Totaal

138.037

27.585

4.637

33.503 7.354

Naam

Functie

IJsbrand den Breems

Voorzitter tot februari 2009

Jeffrey Davidsz

Voorzitter vanaf februari 2009

Richard Hegeman

Vice-voorzitter

Henny Verboon

Secretaris

Jolanda van der Graaff

OR-lid tot 5 oktober 2009

Carel Kalf

OR-lid

Sigrid Matla

OR-lid vanaf oktober 2009

Linde Jansen

Ambtelijk secretaris

177.613

Helaas zijn in 2009 twee OR-vacatures niet ingevuld.

De heer N.A. Nieuwstraten

Lid

€ 6.769,-

Mevrouw M. Scali

Lid

€ 6.769,-

* in verhouding tot zittingstermijn

86

Meer weten over de OR of wilt u het OR Jaarverslag opvragen? Neemt u gerust contact met de Ondernemingsraad van Woonplus op via het sturen van een mail naar [email protected].

Namens de Raad van Commissarissen, E.M.L. Martens, Voorzitter

Honorering RvC

Verslag ondernemingsraad 2009

Uitdaging 2009 was een uitdagend en vernieuwend jaar voor Woonplus en dus voor de OR. Hoofdthema voor de OR was de invoering en evaluatie van de reorganisatie. Hieraan heeft de OR, in goede samenwerking met alle bedrijfsonderdelen van Woonplus, gewerkt aan het behalen van zijn doel. De OR ziet ook voor 2010 veel nieuwe uitdagingen.


Jaarverslag 2009

87

Verslag Adviesforum Rol Het Adviesforum adviseert het bestuur over maatschappelijke en volkshuisvestelijke aangelegenheden en geeft Woonplus op die wijze een extra verankering in de Schiedamse samenleving. Samenstelling Om een zo breed mogelijk spectrum van de Schiedamse samenleving te bestrijken, hebben mensen met uiteenlopende achtergronden zitting in het Adviesforum. De leden van het Adviesforum hebben een zittingsduur van 4 jaar; zij treden af volgens een door het Adviesforum vastgesteld rooster van aftreden. Aftredende leden zijn twee maal herkiesbaar.

Naam

Achtergrond

Benoemd per

Aftredend per

Herkiesbaar

De heer A. Willemen

Lid

Wijkteamchef van de wijk SchiedamNieuwland bij de regiopolitie Rotterdam-Rijnmond

2000

2012

Nee

Mevrouw C.M. Ebbinge Wubbenvan Praag

Lid

SBO Zuid-Holland, voorzitter commissie Zorg en Welzijn, bestuurslid (penningmeester) Stricklede

2001

2013

Nee

Mevrouw E.M. Sleeswijk Visserde Bruijn

Lid

Arts, voormalig Lid van de Raad van Toezicht van de Stichting Thuiszorg (Nieuwe Waterweg Noord)

2001

2013

Nee

De heer Th.W. van der Hoeven

Lid

Ad interim manager DHV Eindhoven, afdeling constructies

2002

2010

1x

Directeur Vesteda Zuidoost

2003

2011

1x

Partner Buck consultants, ex-bestuurslid PvdA Schiedam, lid bewonersvereniging Sveapark

2008

2012

2x

De heer J.W. van der Marel

De heer A. Ramawadh

Conform het rooster van aftreden hebben de heer C.B.J.M. Coppens en de heer V. Broeke in september 2009 officieel afscheid genomen. Mevrouw C.M. Ebbinge Wubben-van Praag en mevrouw E.M. Sleeswijk Visser-de Bruijn stelden zich herkiesbaar. De heer W. van der Schalie liet weten met ingang van 2010 geen deel meer uit te maken van het Adviesforum.

Functie

Voorzitter

Lid

Mevrouw T. Bos

Lid

Vrijwilliger bij VvE, raadslid Consumentenbond, bestuurslid van de Stichting Mantelzorg

2008

2012

2x

Mevrouw P. de Koning

Lid

Medewerker financiën Vestia Rotterdam Noord

2008

2012

2x

Onderwerpen De bijeenkomsten van het Adviesforum vonden plaats in de maanden februari, juni, september en november 2009. Het Adviesforum heeft zich gebogen over de volgende onderwerpen: Het visitatierapport, de rol van het Adviesforum, energieprestaties, en prestatiegericht onderhoud.

Datum

Onderwerp

Beschrijving

9 februari 2009

Visitatierapport

Woonplus heeft vooral willen leren van de uitgevoerde visitatie die werd begeleid door KWH. Hoewel er veel positieve punten in het visitatierapport staan, kwamen tijdens het overleg juist de minder goede resultaten aan de orde. Uit de beoordeling van de prestaties van Woonplus blijkt onder meer dat het vastleggen van diverse zaken uitblijft. Dat wil niet altijd zeggen dat die ook niet uitgevoerd worden.

8 juni 2009

Rol Adviesforum

Wat is de waarde van het Adviesforum als onafhankelijke commissie voor Woonplus? Die vraag stond centraal op 8 juni. De leden van het Adviesforum gaven aan dat naast het belanghoudersoverleg ook het advies van deze groep onafhankelijke, geïnteresseerde Schiedammers voor Woonplus zwaar moet wegen. De directeur-bestuurder ziet wel degelijk de meerwaarde van een onafhankelijk advies maar mist de inhoud en de diepgang in het overleg. Besloten werd een werkgroep in te stellen vanuit het Adviesforum die moet kijken naar de vorm en diepgang van het overleg.

Energie Prestatie Advies

Woonplus kan energiebesparing technisch/fysiek oppakken, maar kan daar ook aan werken door aan te sturen op gedragsverandering bij de klant. Het Adviesforum boog zich over twee vragen: 1: hoe maak je huurders bewust van hun energieverbruik en de bijbehorende kosten en besparingen? 2: door middel van welke communicatie betrek je de klant bij het proces van energiebesparing? Het Adviesforum gaf naar aanleiding van de discussie een aantal tips, zoals het luisteren naar de huurders, het uitvoeren van een benchmark samen met het energiebedrijf en het houden van een enquête ten behoeve van de bewustwording van de huurder.

Excursie langs Woonplus projecten

Het Adviesforum bezocht de volgende projecten: - Havendijk - Heenvlietseplein - Toernooiveld - Over het Water

Terugkoppeling werkgroep verdieping Adviesforum

Naar aanleiding van de discussie over de rol van het Adviesforum tijdens het overleg op 8 juni, kwam de ingestelde werkgroep nu met conclusies. De werkgroep was van mening dat voortgang van het Adviesforum wenselijk is, zij het in een andere setting. Woonplus kan het advies van het Adviesforum gebruiken voor het overleg met belanghouders en binnen de organisatie. Dus zal het meer gewicht in de schaal moeten leggen. Het Adviesforum zal zich meer voorbereiden op de onderwerpen/thema’s die worden besproken, zodat er meer diepgang komt in het overleg. Per 1 januari 2010 wordt gestart met de nieuwe vorm van het Adviesforum.

Prestatiegericht Onderhoud

Tijdens de bijeenkomst over prestatiegericht onderhoud stonden drie presentaties op het programma om het onderwerp vanuit verschillende invalshoeken te kunnen bekijken. Daarna voerde het Adviesforum aan de hand van drie vragen een discussie: • Moeten wij prestatiegericht onderhoud verder ontwikkelen? • Wordt Woonplus niet te afhankelijk van de leveranciers van prestatiegericht onderhoud? • Kun je met scherp inkopen bij iedere aanbesteding niet meer geld besparen dan bij langdurige prestatiecontracten? • Het Adviesforum trok de conclusie dat prestatiegericht onderhoud kansen biedt om klantvriendelijker te zijn, efficiënter te werken en voordeel te behalen mits voldaan wordt aan de randvoorwaarden.

28 september 2009

9 november 2009

88


Jaarverslag 2009

89

Verslag Klachtencommissie Taak De Klachtencommissie adviseert het bestuur van Woonplus Schiedam over de afhandeling van klachten. De Klachtencommissie is in haar adviezen onafhankelijk van het bestuur. Als basis voor de adviezen dienen de regels zoals vastgelegd in het klachtenreglement. Huurders die problemen ondervinden bij klachtafhandeling door Woonplus zelf, kunnen zich wenden tot de Klachtencommissie. Voorwaarde is dus dat zij hun klacht eerst schriftelijk bij Woonplus kenbaar hebben gemaakt. Volgt er geen antwoord van Woonplus of is de klant ontevreden over het antwoord, dan kan de huurder de onafhankelijke Klachtencommissie inschakelen. Doel De Klachtencommissie heeft als doel het waarborgen van een goede klachtbehandeling bij Woonplus. De Klachtencommissie bereikt dit doel door het uitbrengen van formele adviezen aan de directeur-bestuurder van Woonplus. Samenstelling De Klachtencommissie bestaat uit een lid dat is voorgedragen door het Schiedams Overleg Bewoners Organisatie (SOBO) en een lid dat door Woonplus is voorgedragen. Deze leden dragen gezamenlijk een voorzitter voor. Verder is er nog een plaatsvervangend lid. De Klachtencommissie kan alleen vergaderen als er drie leden aanwezig zijn. De directeur-bestuurder van Woonplus benoemt de leden van de Klachtencommissie voor een periode van drie jaar. Deze zittingstermijn kan eenmalig verlengd worden met drie jaar. Woonplus faciliteert het secretariaat van de Klachtencommissie door het leveren van een secretaris. 90

De samenstelling van de Klachtencommissie in 2009: De heer H. Stapel

voorzitter

aftredend per 1 maart 2010 (hernoembaar)

De heer R.H. van der Sluis

lid

aftredend per 1 januari 2009

Mevrouw A. Meijer-Schaap

lid

aftredend per 1 juli 2009 (hernoembaar)

Mevrouw P de Hoog-v.d. Beek

plaatsvervangend lid

aftredend per 1 januari 2011 (hernoembaar)

Verzelfstandiging van de Klachtencommissie De Klachtencommissie heeft een traject van verzelfstandiging ingezet. Om die reden heeft zij voor het jaar 2009 een eigen jaarverslag uitgebracht. In dit jaarverslag van Woonplus is een uittreksel van het eerste eigen jaarverslag van de Klachtencommissie opgenomen. Klachtenoverzicht In 2009 ontving de Klachtencommissie negentien klachten. Na onderzoek bleken elf van de negentien klachten op grond van het klachtenreglement niet ontvankelijk. Er zijn dus acht klachten in behandeling genomen. Hieronder staat een schematisch overzicht van de ontvankelijke en niet ontvankelijke klachten. Om de privacy van de klagers te waarborgen, is het klachtenverslag geanonimiseerd. Niet behandelde klachten De reden van niet-ontvankelijkheid is in bijna alle gevallen dat een klacht niet eerst schriftelijk aan de desbetreffende afdeling of het bestuur van Woonplus is gemeld. In één geval is geklaagd over de woonruimteverdeling en daarover is de Klachtencommissie niet bevoegd te adviseren. In een tweede geval is geklaagd door een instantie. Volgens het klachtenreglement moet een klacht door een huurder of namens een huurder gedaan worden.

Alle niet ontvankelijke klachten zijn doorgestuurd naar de afdeling Wonen van Woonplus. Opvallend is dat geen van de klagers na beantwoording door Woonplus alsnog aanklopte bij de Klachtencommissie. De conclusie daarvan is dat de Klachtencommissie ook door middel van deze doorverwijzingen bijdraagt aan het verbeteren van het contact tussen Woonplus en haar klanten. Behandelde klachten In totaal zijn acht klachten ontvankelijk verklaard en zijn er zeven hoorzittingen bijgewoond. Één klager heeft voor de hoorzitting de klacht teruggetrokken. Om die reden bracht de Klachtencommissie in 2009 in totaal zeven adviezen uit. Opvallend is dat bij elke van de zeven klachten waarover de Klachtencommissie een advies uitbracht, de klager geheel of gedeeltelijk gelijk kreeg van de Klachtencommissie. De directeur-bestuurder nam de zeven adviezen soms geheel, soms gedeeltelijk over in zijn uiteindelijke besluit. Zes van de zeven uitgebrachte adviezen gingen vooral over de communicatie vanuit Woonplus. Wat betreft de communicatie schoot Woonplus in 2009 ongebruikelijk tekort. Meerdere klachten waren ontstaan doordat Woonplus niet tijdig of niet duidelijk communiceerde of omdat de houding van Woonplus tijdens de communicatie tot klachten leidde. De Klachtencommissie adviseerde Woonplus in alle

gevallen om binnen en buiten de organisatie beter en adequater te communiceren, zowel schriftelijk als mondeling. Iedereen hoort op de hoogte te zijn van de afspraken en de regels die Woonplus hanteert. Zowel huurders als aannemers en andere betrokken personen of bedrijven. De Klachtencommissie heeft Woonplus erop geattendeerd de communicatie binnen het bedrijf op peil te houden om gelijksoortige klachten en andere problemen of misverstanden in de toekomst te voorkomen. Jaarverslag Klachtencommissie Heeft u interesse in een jaarverslag van de Klachtencommissie? Neemt u dan contact op met het secretariaat van de Klachtencommissie via 010 - 204 51 00. U krijgt dan een exemplaar opgestuurd.

Ontvankelijke klachten

Onderwerp

Klacht binnengekomen

Datum uitgebracht advies

1.

Huurverhoging parkeerplaats

20-01-2009

02-03-2009

2.

Afhandeling van een reparatieverzoek

05-02-2009

02-03-2009

3.

Verschillende onderhouds- en schoonmaakklachten

23-02-2009

27-03-2009

4.

Ontevredenheid over de kwaliteit van de brievenbussen

23-02-2009

27-03-2009

5.


28-04-2009

-

6.

Huurbeëindiging en Zelf Aangebrachte Voorziening

10-07-2009

14-09-2009

7.

Schade door werkzaamheden uitgevoerd in opdracht van Woonplus

02-11-2009

Januari 2010

8.

Onderhoud en Zelf Aangebrachte Voorzieningen

09-11-2009

Januari 2010

Niet ontvankelijke klachten

Onderwerp

Klacht binnengekomen

Reden niet ontvankelijk

1.


16-03-2009

Niet eerder schriftelijk geklaagd bij Woonplus

2.

Afwijzing van een urgentieaanvraag

27-03-2009

Geschil over woonruimteverdeling

3.

Verschillende onderhouden schoonmaakklachten

30-06-2009


4.

Vergoeding voor het herstellen van een gebrek

22-07-2009


5.

Afwijzing woningruil

19-07-2009


6.

Storingen van een lift in een flat

07-09-2009


7.

Betalingswijze van de huur

23-10-2009

Geen huurder van Woonplus

8.


24-10-2009


9.

Behandeling door een medewerker van Woonplus

28-10-2009

Interne klachtenprocedure niet gevolgd

10.


30-10-2009


11.

Ontevredenheid over onderhoud van de woning

16-11-2009



Jaarverslag 2009

91

Voor velen is het invullen van formulieren eerder regel dan uitzondering. Dat is niet voor iedereen even gemakkelijk. Woonplus werkt samen met de formulierenbrigade van de gemeente en verwijst klanten hiernaar als een verzoek tot ondersteuning zich aandient.

92


Jaarverslag 2009

93

Prettig wonen gaat verder dan alleen de woning. Ook de woonomgeving speelt een belangrijke rol. Het gezamenlijk aanpakken van bijvoorbeeld de binnentuinen bij de Meesterstraat en omgeving in Schiedam Nieuwland is een goed voorbeeld om daarin bij te dragen.

94


Jaarverslag 2009

95

Bijlage:

Verbindingen

Stichting Woonpromotie Schiedam, opgericht op 31 juli 1996. Het doel van de stichting is om woningzoekenden die op zoek zijn naar een koopwoning of duurdere huurwoning van informatie te voorzien via onder meer het Wooninformatie Centrum en tevens om de stad Schiedam als aantrekkelijke woonstad op de kaart te zetten. Financiële risico’s en inbreng zijn nihil. Deze deelneming is op nihil gewaardeerd op de balans. Stichting Winkelontwikkeling Binnenstad Schiedam, opgericht op 31 december 2004. Het doel van de stichting is het stimuleren van de herstructurering, vernieuwing en verbetering van de winkelfunctie in de Schiedamse binnenstad. Financiële risico’s en inbreng zijn nihil. Deze deelneming is op nihil gewaardeerd op de balans. Woonplus Holding b.v. (voorheen Noordvest Vastgoed b.v.), opgericht op 12 februari 1997. Het doel van de vennootschap is het deelnemen in, voeren van het bestuur over en het financieren van gelieerde b.v.’s. Stichting Woonplus is enig aandeelhouder en heeft het geplaatste kapitaal van € 18.160,- volledig volgestort. De Directeur-bestuurder van Stichting Woonplus is bestuurder van de vennootschap en als directeur zelfstandig volledig bevoegd. Stichting Woonplus heeft een geldlening (bedrag per 31 december 2009) verstrekt van per saldo € 2.940.000,-. Er zijn geen bankgaranties afgegeven. De 100% deelneming is gewaardeerd op basis van de netto vermogenswaarde. Woonplus Participatie b.v., opgericht op 31 december 2001. Het doel van de vennootschap is het deelnemen in, voeren van het bestuur over en het financieren van andere ondernemingen. Woonplus

96

Participatie b.v. neemt deel in VOF Toernooiveld Schiedam. Woonplus Holding b.v. is enig aandeelhouder en heeft het geplaatste kapitaal van € 18.000,volledig volgestort. Woonplus Holding b.v. is als bestuurder en directeur zelfstandig volledig bevoegd. Stichting Woonplus heeft een geldlening (bedrag per 31 december 2009) verstrekt van totaal € 1.179.000,-. Er zijn geen bankgaranties afgegeven. De 100% deelneming is gewaardeerd op basis van de netto vermogenswaarde. Woonplus b.v., opgericht op 31 december 2001. Het doel van de vennootschap is het verlenen van diensten die rechtstreeks verband houden met de huurders van Woonplus, de verkoop van woningen, VvE en het beheren van woningen van derden. Woonplus Holding b.v. is enig aandeelhouder en heeft het geplaatste kapitaal van € 18.000,- volledig volgestort. Woonplus Holding b.v. is als bestuurder en directeur zelfstandig volledig bevoegd. Stichting Woonplus heeft geen geldleningen verstrekt en geen bankgaranties afgegeven. Er zijn in 2009 nog geen activiteiten uitgevoerd binnen de vennootschap. De 100% deelneming is gewaardeerd op basis van de netto vermogenswaarde. Woonplus Projectontwikkeling b.v., opgericht op 31 december 2001. Het doel van de vennootschap is het zelfstandig of met participanten ontwikkelen van bouwprojecten. Woonplus Holding b.v. is enig aandeelhouder en heeft het geplaatste kapitaal van € 18.000,- volledig volgestort. Woonplus Holding b.v. is als bestuurder en directeur zelfstandig volledig bevoegd. Door Stichting Woonplus is een geldlening (bedrag per 31 december 2009) verstrekt van in totaal € 860.000,-. Door Woonplus Holding b.v. is een geldlening (bedrag per 31 december 2009) verstrekt

van in totaal € 2.850.000,-. Er zijn geen bankgaranties afgegeven. Er zijn in 2009 nog geen projectontwikkeling activiteiten uitgevoerd binnen de vennootschap. Wel participeert Woonplus Projectontwikkeling b.v. in Over het Water b.v. en het samenwerkingsverband Stationsplein. De 100% deelneming Woonplus Projectontwikkeling b.v. is gewaardeerd op basis van de netto vermogenswaarde. W.O.G. Beheer b.v., opgericht op 21 augustus 2002. Het doel van de vennootschap is het oprichten, deelnemen in, voeren van het bestuur over en het financieren van andere vennootschappen en ondernemingen. Stichting Woonplus en gemeente Schiedam zijn elk voor 50% aandeelhouder. Woonplus Schiedam en heeft € 9.000,- gestort ter verkrijging van de aandelen, zijnde 50% van het geplaatste kapitaal ad € 18.000,-. Dit kapitaal is volledig volgestort. Stichting Woonplus heeft door haar deelname in het aandelenkapitaal 50% van de zeggenschap door middel van het stemrecht in de algemene vergadering van aandeelhouders. Stichting Woonplus heeft geen geldleningen en bankgaranties verstrekt. De deelneming is gewaardeerd op netto vermogenswaarde. Wijk Ontwikkelingsmaatschappij Groenoord c.v., opgericht op 21 augustus 2002. De Wijk Ontwikkelingsmaatschappij Groenoord c.v. is een samenwerkingsverband tussen de gemeente Schiedam en Stichting Woonplus. Doel van deze vennootschap/ wijkontwikkelingsmaatschappij is de herstructurering van de wijk Groenoord. Stichting Woonplus participeert voor 49% in deze commanditaire vennootschap. Gemeente Schiedam is de tweede vennoot met eveneens 49%. WOG BV bezit de resterende 2%. Woonplus heeft bij oprichting € 490.000,- aan kapitaal gestort. In 2009 heeft Stichting Woonplus in 2009 een extra

kapitaal gestort van € 980.000,-. Beherend vennoot is de WOG Beheer b.v.. De WOG c.v. heeft een bancaire kredietfaciliteit van € 6.000.000,-. Ten behoeve van dit bankkrediet heeft Stichting Woonplus een borgstelling verstrekt voor een bedrag van € 3.000.000,-. Daarnaast heeft Stichting Woonplus een geldlening (bedrag per 31 december 2009) verstrekt van € 2.362.000,- doordat de koopsom voor de overdracht van te slopen opstallen voor een deel schuldig is gebleven in de vorm van een lening. De deelneming is gewaardeerd op netto vermogenswaarde. Vooruitlopend op de uitkomst van een extern onderzoek in 2010 naar risico’s is er een voorziening getroffen van € 1.097.000,- per 31 december 2009. Over het Water b.v., opgericht op 25 augustus 2005. Het doel van de vennootschap is het realiseren van nieuwbouw woningen op de locatie Over het Water (voorheen Parkweg Noord). In 2009 is de samenwerking met de andere aandeelhouder beëindigd en heeft Woonplus projectenontwikkeling de kapitaalstorting en de schulden van Over het Water b.v. aan deze aandeelhouder overgenomen. Woonplus projectontwikkeling b.v. is nu 100% aandeelhouder voor het totale geplaatste kapitaal ad € 20.000,-. Dit kapitaal is volledig volgestort. Woonplus Projectontwikkeling b.v. heeft een geldlening verstrekt (bedrag per 31 december 2009) van in totaal € 3.700.000,-. Stichting Woonplus heeft geen geldleningen verstrekt. Er zijn geen bankgaranties verstrekt. De deelneming is gewaardeerd op netto vermogenswaarde. Per 31 december 2009 is een voorziening getroffen van € 4.730.000,- ter dekking van te verwachten risico’s. Kwaliteit in samenwerking

Jaarverslag 2009

97

Samenwerking Stationsplein, Woonplus Projectontwikkeling b.v. is op 17 november 2005 een samenwerkingsovereenkomst aangegaan met een besloten vennootschap van een andere woningcorporatie voor de ontwikkeling van het gebied Stationsplein Oostzijde te Schiedam. Voorafgaande aan de datum van 17 november 2005 is door partijen al samengewerkt op basis van voorlopige samenwerkingsafspraken. De samenwerking heeft tot doel de ontwikkeling, realisatie en verkoop van woningen, commerciële ruimten en parkeerplaatsen in het genoemde gebied en heeft daarmee tot doel de vitalisering van de Stad Schiedam. De samenwerking is op basis van 50%/ 50%. Stichting Woonplus heeft geen geldleningen en bankgaranties verstrekt. VOF Toernooiveld Schiedam, opgericht op 6 april 2006, is een samenwerking van Stichting Woonplus/ Woonplus Participatie b.v. met de gemeente Schiedam ten behoeve van de ontwikkeling van de locatie Toernooiveld (de voormalige Slachthuisbuurt). De samenwerking is op basis van 50%/50%. Op de locatie Toernooiveld zullen nieuwbouwwoningen worden gerealiseerd. Ultimo 2006 is door Stichting Woonplus/Woonplus Participatie b.v. kapitaal ingebracht voor een bedrag van € 1.000.000,-.

Overzicht uitgegeven leningen aan verbindingen Stichting Woonplus Schiedam Leningen UG Geldnemer 2009

euro hoofdsom begin

euro datum begin

datum eind

vervroegde aflossing

rente %

stand 31-12-09

Woonplus Holding B.V.

490.083

1-nov-01

1-nov-11

toegestaan

7,0000%

90.000


1.000.000

8-mei-09

31-dec-12

toegestaan

12 mnd euribor

1.000.000


300.000

1-jul-09

31-dec-12

toegestaan

4,5000%

300.000


550.000

1-jul-09

31-dec-12

toegestaan

4,5000%

550.000


1.000.000

1-jul-09

31-dec-12

toegestaan

12 mnd euribor

1.000.000

Totaal Woonplus Holding B.V.

3.340.083

2.940.000

Woonplus project ontwikkeling BV

300.000

17-okt-05

31-dec-12

toegestaan

4,5000%

300.000

Woonplus project ontwikkeling BV

560.000

1-apr-06

31-dec-12

toegestaan

4,5000%

560.000

Totaal Project Ontwikkeling B.V.

860.000

860.000

Woonplus Participatie BV

1.179.000

1-jun-06

einde project

toegestaan

5,0000%

1.179.000

WOG c.v.

2.362.000

18-dec-08

31-dec-11

toegestaan

12 mnd euribor

2.362.000

Totalen

7.741.083

7.341.000

Verenigingen van Eigenaren, Woonplus beheert aan het eind van 2009 111 verenigingen van eigenaren. Van 57 VvE ’s voert Woonplus het beheer uit zonder dat het eigendom heeft in het betreffende complex. De overige 54 VvE’s bestaan in totaal uit 42 VvE’s waar Woonplus een meerderheidsbelang (50% of meer) heeft en 12 VvE’s waar Woonplus een minderheidsbelang heeft. In totaal doet Woonplus het VvE-Beheer voor ca. 5.000 appartementen, waarvan ongeveer 1.649 appartementen in bezit van Woonplus. Het saldo liquide middelen bij de VvE’s waar Woonplus een belang heeft, dient voornamelijk als voorziening onderhoud. 98


Jaarverslag 2009

99

Woonplus Schiedam Bezoekadres Valeriusstraat 3-5 3122 AM Schiedam (010) 204 51 00 Postadres Postbus 25 3100 AA Schiedam Internet www.woonplus.nl

Colofon Redactie Woonplus Schiedam Zinnige Zinnen, Gouda Vormgeving Vormbizz, Hoek van Holland Druk Kapsenberg Van Waesberge, Rotterdam Fotografie Steef Meyknecht, Esther van Berk (inzet voorpagina)

Kwaliteit in samenwerking Jaarverslag 2009

Recommend Documents