Woningstichting
Jaarverslag 2014
Simpelveld
Beter leven begint met goed wonen.
Inhoudsopgave Jaarverslag Voorwoord 1. De Organisatie 1.1 Toekomstvisie 1.2 Missie en visie 1.3 Waarden 1.4 Strategische speerpunten 1.5 Organisatie 1.6 Maatschappelijk verantwoord ondernemen
1 1 1 2 2 4 6
2. De Klant 2.1 Dienstverlening 2.2 Klachtencommissie 2.3 Overleg 2.4 Trouwe klanten 2.5 Communicatie
8 8 10 10 11 11
3. Voorraadbeleid 3.1 Strategisch voorraadbeleid 3.2 Nieuwbouwprojecten 3.3 Onderhoud 3.4 Milieu en duurzaamheid 3.5 Huurderswensen 3.6 Warmtewet 3.7 Verkoopbeleid
13 13 14 17 20 22 23 23
4. Verhuur 4.1 Woningbezit 4.2 Toewijzingsbeleid 4.3 Woningtoewijzing 4.4 Woningzoekenden 4.5 Bijzondere doelgroepen 4.6 Huurbeleid 4.7 Woonfraude 4.8 Huurtoeslag 4.9 Huurbetaling en incasso 4.10 Leegstand
24 24 25 26 28 29 30 32 32 33 34
5. Maatschappelijke betrokkenheid 5.1 Belanghouders 5.2 Huurders 5.3 Gemeente 5.4 Maatschappelijke partners 5.5 Beoordeling door belanghouders
35 35 35 36 39 41
6. Leefbaarheid 6.1 Bevordering van de leefbaarheid 6.2 Tegengaan van overlast 6.3 Leefbaarheid 6.4 Sponsorbeleid
43 43 44 45 47
7. Wonen en zorg 7.1 Samenwerking in wonen en zorg 7.2 Nieuwbouw in het kader van wonen en zorg 7.3 Aanpassing van bestaande woningen
48 48 49 49
8. Financiële continuïteit 8.1 Jaarresultaat 8.2 Vermogenspositie 8.3 Liquiditeiten en beleggingen 8.4 Financieringsstructuur 8.5 Leningenportefeuillebeheer 8.6 Fiscale positie 8.7 Toekomstperspectief
51 51 52 52 52 53 54 54
9. Governance 9.1 Raad van Commissarissen 9.2 Het bestuur 9.3 Horizontale dialoog 9.4 Risicobeheersing en controlesysteem 9.5 Planning- en controlcyclus 9.6 Administratieve organisatie/Interne controle 9.7 Externe accountant 9.8 Integriteit 9.9 Visitatie
56 56 56 57 57 58 58 58 59 59
10.Verslag van de Raad van Commissarissen 10.1 Taken en verantwoordelijkheden 10.2 Samenstelling 10.3 Profielschetsen 10.4 Werkwijze 10.5 Auditcommissie 10.6 Eigen functioneren 10.7 Functioneren bestuurder 10.8 Goedkeuring jaarstukken
60 60 61 61 62 64 64 64 65
11. Nevenstructuren
66
12.Verklaring bestuur en Raad van Commissarissen
67
Bijlage
68
Jaarrekening Balans per 31 december 2014
71
Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2014
74
Kasstroomoverzicht over 2014
75
Toelichting op de jaarrekening
76
Toelichting op de onderscheiden posten van de balans
83
Toelichting op de winst- en verliesrekening
96
Overige toelichtingen
101
Ondertekening van de jaarrekening
103
Overige gegevens Overige gegevens
104
Controleverklaring van de onafhankelijk accountant
105
Bijlagen 1. Specificatie overige bedrijfslasten
107
2. Overzicht renteresultaat
109
Voorwoord Woningstichting Simpelveld heeft het jaar 2014 met een tevreden gevoel afgesloten, mede vanwege het gegeven dat een aantal belangrijke zaken welke al geruimte tijd in voorbereiding waren konden worden opgepakt. Zo kon de in het begin van het jaar gestarte nieuwbouw aan de Gasthof in Bocholtz en de gelijktijdige renovatie van de het complex aan de Oude Smedestraat te Bocholtz nog voor het einde van het jaar worden afgerond. Met de komst van dit nieuwe complex in het hart van Bocholtz, is een verloederde plek verworden tot een prachtig woon-, winkel- en leefgebied. In een klap zijn, mede dankzij medewerking van provincie en gemeente, 22 levensloopbestendige woningen toegevoegd aan de woningvoorraad in Bocholtz en is daarmee ook invulling gegeven aan de in de prestatieafspraken en in het wonen-welzijn-zorg convenant vastgelegde doelstellingen. In het kader van het zorgbestendiger maken van de woningvoorraad zijn wij bijzonder trots op transformatie van de aanwezige portiek-etage woningen naar galerijwoningen door de combinatie van de nieuwbouw met de bestaande bouw, zonder dat sprake is van onnodige sloop en kapitaalvernietiging. Een ander positief bericht betreft de start van het nieuwbouwplan “Rodeput”. Ondanks de economische tegenwind is het in 2014 gelukt om de voorverkoopdrempel te behalen, waardoor het bouwplan dan ook daadwerkelijk kon starten. De te realiseren levensloopbestendige patiowoningen zijn een nog niet veel voorkomend woningtype in onze gemeente. Met de realisatie hiervan willen wij inspelen op de vergrijzing en laatste ontwikkelingen in de zorg waar langer thuis blijven wonen een noodzakelijk uitgangspunt is geworden. In het kader van het beheer van onze woningvoorraad zijn tenslotte, naast het reguliere onderhoud, diverse maatregelen uitgevoerd, waaronder de succesvolle aanpak van het energiezuiniger maken van een tweetal woningcomplexen. Voor de woningcorporatiesector was 2014 een spannend jaar. Aan het begin van het jaar heeft de Minister van Wonen het aangepaste wetsvoorstel voor de herziening van de Woningwet in de vorm van de novelle gepubliceerd. In juni is het definitieve wetsvoorstel inclusief de novelle naar de Tweede Kamer verzonden, welke uiteindelijk hieraan in de laatste maand van 2014 jaar haar goedkeuring heeft gegeven. Inmiddels is bekend dat de ingangsdatum 1 juli 2015 zal zijn. Het is duidelijk dat de wet waarover de kamer al meer dan 10 jaar praat en dan nu uiteindelijk het licht ziet van grote invloed is op het werkdomein van woningcorporaties. Woningstichting Simpelveld heeft er in het kader van de vast te stellen prestatieafspraken en het nieuw op te stellen meerjaren kaderplan bewust ervoor gekozen niet vooruit te lopen op de nog vast te stellen nadere regelgeving, waaronder de Algemene Maatregel van Bestuur. Afhankelijk van de uiteindelijke vorm zullen pas definitieve keuzes worden gemaakt. Het jaar 2014 was tevens het jaar van de parlementaire enquête woningcorporaties. Het is bijzonder jammer dat de misstanden bij enkele corporaties het algemene beeld zijn gaan domineren en de nieuw aangekondigde regelgeving met name is geënt op het slechte gedrag van een kleine minderheid. Gelukkig worden wij door onze klanten op lokaal niveau afgerekend en gewaardeerd. Dat onze klanten de dienstverlening waarderen, is gebleken uit de in het verlagjaar verder gestegen tevredenheid over de dienstverlening bij de afhandeling van klachten en mutaties. Evenals de afgelopen jaren zullen wij ons ook in 2015 met veel energie blijven inzetten voor de vele uitdagingen die er liggen waaronder in de eerste plaats onze primaire lokale taakstelling maar ook de implementatie van de nieuwe wet- en regelgeving. Uw inbreng daarbij of uw reactie op dit verslag zie ik met belangstelling tegemoet. Drs. J.M.B.W. Evers Directeur-bestuurder
1. De Organisatie Ondernemen is vooruitzien en keuzes maken. De activiteiten welke Woningstichting Simpelveld de komende jaren tot haar organisatorische en maatschappelijke opgave rekent zijn vastgelegd in een meerjaren kaderplan. Hiermee is een duidelijke afbakening en focus aangebracht ten aanzien van de te ondernemen activiteiten en is de te volgen strategie verbonden met onze visie, missie, diensten en speerpunten.
1.1 Toekomstvisie Actuele vraagstukken rondom onze maatschappelijke opgave, de bevolkingskrimp, het strategisch voorraadbeheer en de toekomst van de organisatie vormden in 2009 de aanleiding om een nieuw richtinggevend meerjaren kaderplan vast te stellen. Het kaderplan beschrijft de visie, missie, het dienstenpakket en de strategische speerpunten van Woningstichting Simpelveld voor een aantal jaren. Het vormt de afbakening voor strategische besluitvorming binnen de organisatie. Het plan is maatgevend voor onze ambities en bepalend om de speerpunten te kunnen verwezenlijken, waarmee de strategische agenda voor de komende jaren is bepaald. Concreet zijn 12 speerpunten benoemd, welke vervolgens zijn doorvertaald naar een activiteitenplan, met bijbehorende tijdsplanning. Het plan is uitgewerkt met de eigen organisatie en ter discussie voorgelegd aan de Raad van Commissarissen, de bewonersraad en onze stakeholders. De voortgang omtrent de in het Kaderplan omschreven doelstellingen wordt periodiek met stakeholders besproken en vormt de basis voor de jaarlijks op te stellen doelstellingen en uit te voeren activiteiten. Het plan kende oorspronkelijk een horizon per ultimo 2013. Vanwege de invoering van de herzieningswet is besloten te wachten met het opstellen van een nieuw meerjarenkader en het bestaande kaderplan aan te houden als koers. Inmiddels worden de contouren van de nieuwe wet zichtbaar en ligt het in de lijn der verwachting dat wij in de tweede helft van 2015 meer duidelijkheid hebben over onze positie. Op dat moment zal ook worden gestart met het opstellen van een nieuw nieuw strategisch meerjarenkader.
1.2 Missie en Visie Woningstichting Simpelveld heeft haar visie (wie willen we zijn) als volgt gedefinieerd: “Woningstichting Simpelveld is de betrouwbare en maatschappelijke partner voor goed wonen in de gemeente Simpelveld. Wij voelen ons sterk betrokken bij de lokale gemeenschap en in grote mate verantwoordelijk voor de woningmarkt en leefbaarheid in Simpelveld. Klantgerichtheid is de drijvende kracht achter ons handelen waarbij de primaire doelgroep extra aandacht krijgt.” De missie (wat willen wij uitdragen) is als volgt verwoord: “Woningstichting Simpelveld is gedreven om voor en met haar huurders, samenwerkingspartners en overige belanghebbenden kwalitatief goed en veilig wonen binnen de gemeente Simpelveld op verantwoorde wijze te realiseren en te waarborgen.”
1
1.3 Waarden De wijze waarop Woningstichting Simpelveld invulling wenst te geven aan haar doelstellingen is gebaseerd op een aantal waarden, te weten: klantgericht, betrokken en betrouwbaar. Met betrekking tot de klantgerichtheid stellen we het resultaat en welbevinden van onze klant voorop. We hebben een luisterend oor voor de behoefte van onze klant en zijn gedreven om hier binnen de kaders van de woningstichting invulling aan te geven. We willen met onze adviezen en uitvoerende kwaliteiten continu bijdragen aan de woonwensen van onze klant. Voor wat betreft de betrokkenheid is iedereen binnen Woningstichting Simpelveld begaan met het welbevinden van onze huurders en partners. Onze diensten staan ten dienste van de met de huurder gemaakte afspraken. Luisteren is hierbij ons uitgangspunt. We beseffen dat we vanuit betrokkenheid onze huurders en partners beter kunnen begrijpen en kunnen inspelen op hun behoeften. Aangaande de betrouwbaarheid is Woningstichting Simpelveld een degelijke partner voor al haar belanghebbenden. Onze medewerkers leveren kwalitatieve diensten en doen dat op tijd. Openheid en transparantie zijn maatgevend voor ons succes. We zeggen wat we doen en we doen wat we zeggen. Hierbij stellen wij de klant op een betrouwbare, eerlijke en respectvolle wijze centraal.
1.4 Strategische speerpunten Met de slogan ‘beter leven begint met goed wonen’ geeft Woningstichting Simpelveld uiting aan het feit dat zij haar kernactiviteit breed wenst op te vatten. Ter realisatie van haar doelen op het gebied van goed wonen zoekt zij actief samenwerking met haar partners en belanghebbenden. Om uitwerking te geven aan haar toekomstige opgave zoals verwoord in het kaderplan, heeft de woningstichting haar strategische speerpunten benoemd. Wonen
Wonen, Welzijn, Zorg
Woningtoewijzing
Strategisch voorraadbeheer
Belanghebbenden
Doelgroepenbeleid
Financiële continuïteit
Om haar primaire taak uit te voeren zal Woningstichting Simpelveld -mede met het oog op belangrijke veranderende omstandigheden (waaronder de bevolkingskrimp)- de komende jaren fors investeren in passende nieuwbouw en in de aanpassing van de bestaande voorraad. Om tegemoet te komen aan de vraag naar seniorenwoningen met bijbehorende voorzieningen zal Woningstichting Simpelveld de komende jaren flink investeren in Wonen, Welzijn en Zorg complexen. Eind 2010 waren 345 senioren (ouder dan 55 jaar) geregistreerd als woningzoekende bij onze woningstichting; dit is 61% van het totale aantal woningzoekenden. Op dit moment werkt Woningstichting Simpelveld met het distributiemodel. Er is geen directe aanleiding hiervan af te stappen. Vooruitlopend op toekomstige ontwikkelingen is de wens aanwezig om te onderzoeken of verbreding c.q. uitbreiding in Parkstad-verband mogelijk is teneinde een bredere doelgroep te bereiken. Met het strategisch voorraadbeheer wordt de koers uitgezet voor verbetering, vernieuwing, uitbreiding en krimp van het woningaanbod. Met het oog op de ouderdom van het bezit en maatschappelijke ontwikkelingen (o.a. krimpproblematiek Parkstad) zijn mogelijke maatregelen benoemd welke vanwege hun enorme financiële impact niet alle tegelijk uitvoerbaar zijn. De uitdaging is de komende jaren te komen tot verantwoorde keuzes en fasering van de herstructureringsopgave inclusief sloopopgave. Woningstichting Simpelveld onderkent het belang van het betrekken van belanghebbenden bij het formuleren van beleid en uitwerken van initiatieven of projecten. Het streven bestaat uit het opzetten van een continue dialoog met bewoners en overige belanghebbenden. De woningstichting merkt naast de huurders en bewonersorganisaties de gemeente aan als een van de belangrijkste lokale partners. Woningstichting Simpelveld ziet het als haar taak te voorzien in de relatief grote en urgente woningvraag in Simpelveld. Gezien de veranderende klanteisen (meer kwaliteit), individualisering (apart wonen) en stijging van de woonlasten zal de woningstichting continu haar prijskwaliteitsbeleid monitoren en bijstellen. Woningstichting Simpelveld dient een gezonde financiële positie te behouden. Dit is geen doel op zich, maar een randvoorwaarde zodat strategische plannen uitgevoerd kunnen worden, de toegang tot de kapitaalmarkt gewaarborgd blijft en het eigen vermogen een voldoende buffer vormt voor marktrisico’s.
2
Informeren
Bedrijfsvoering
Sturen op klanttevredenheid Positionering
Krimp en ontgroening
Woningstichting Simpelveld wil haar doelgroepen en samenwerkingspartners op een juiste manier in hun informatiebehoefte voorzien. De huidige aanpak zal worden verbeterd door meer gestructureerd en professioneler (qua uitstraling) naar buiten te treden. Woningstichting Simpelveld is een kleinschalige organisatie. Zij zal de continuïteit en bedrijfsvoering borgen door kennis en kunde van haar medewerkers te ontwikkelen en procedures te beschrijven. Bij het invullen van vacatures wordt rekening gehouden met kansen tot optimalisatie van de organisatie(structuur) en nog niet voorhanden zijnde kwaliteiten. Woningstichting Simpelveld heeft een klantgerichte houding, maar zal deze structureren en uitbouwen om een meer (zelf-) kritische houding als vaste waarde te hebben. Woningstichting Simpelveld wil met een actief klantgericht beleid sturen op klanttevredenheid. Woningstichting Simpelveld maakt enerzijds deel uit van de Parkstadregio, maar heeft vanwege haar geografische ligging ook verbondenheid met het Heuvelland en Duitsland. WS Simpelveld wil een gericht netwerk ontwikkelen waarbij recht wordt gedaan aan deze positie en de kansen die dit biedt (o.a. Avantis). De demografische ontwikkelingen kennen raakvlakken met diverse speerpunten (wonenwelzijn-zorg, doelgroepenbeleid, strategisch voorraadbeheer), maar zijn van zodanige importantie voor de toekomstige keuzes die Woningstichting Simpelveld moet maken dat dit als apart speerpunt wordt benoemd.
Zoals eerder aangegeven kende het kaderplan oorspronkelijk een eerdere einddatum, maar is de termijn opgerekt vanwege de onzekerheid over de herzieningswet. In 2014 zijn de diverse activiteiten in de geest van het kaderplan wel voortgezet. De effecten van de realisatie van deze strategische doelen worden door het verslag heen uitgelicht. Samenvattend zijn de volgende activiteiten uitgevoerd: 1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Wonen - Bouwen: oplevering bouw Gasthof Bocholtz; - Kernvoorraad: lang leegstaande svb-woningen weer in exploitatie genomen; - Leefbaarheid: diverse operationele maatregelen en de toevoeging van een winkelvoorziening in Bocholtz; Wonen, welzijn en zorg - Oplevering 12 levensloopbestendig gemaakte portiek-etagewoningen; Oude Smedestraat Bocholtz; - Oplevering nieuwbouw 10 levensloopbestendige woningen Gasthof Bocholtz; - Uitvoering WMO-convenant gemeente; - Verkoop 3 levensloopbestendige woningen Rode Put Simpelveld. Woningtoewijzing - Regionaal woningaanbodsysteem Thuis in Limburg: uitbreiding werkgebied met 3 nieuwe corporaties. Strategisch voorraadbeheer - Herontwikkeling strategische locaties: start herbestemmingsonderzoek slooplocatie Rode Put; - Succesvolle herbestemming voormalige gymzaal. Stakeholders - Binnen de reguliere overlegsituaties (huurders, gemeente, maatschappelijke organisaties, lokale partijen) heeft diverse malen overleg plaatsgehad. Doelgroepenbeleid - Aanpassing woningvoorraad m.b.t. energie/milieu: onderzoek energetische maatregelen diverse complexen uitgevoerd en software (beoordelingsprogramma energetische toets) geïmplementeerd; - Waarborgen leefbaarheid: diverse sponsoracties. Financiële continuïteit - Kostenbewust beleid: met betrekking tot de eigen bedrijfsvoering zijn kostenbesparende maatregelen opgepakt; 3
8. 9.
10.
11. 12. 13.
Informatievoorziening - Via de website en bewonerskrant zijn huurders en stakeholders geïnformeerd. Bedrijfsvoering - Kennis en kunde: in 2014 hebben alle medewerkers een opleiding gevolgd in de voor hen relevante automatiseringpaketten; - Beschrijving procedures en protocollen: in 2014 zijn diverse procedures geactualiseerd. Klanttevredenheid - In 2014 uitgevoerde enquêtes: o In- en uit-huis enquête o Enquête klachtenafhandeling o Enquête planmatig onderhoud - Betrekken bewoners bij beleid: zie hoofdstuk 3 voor de in 2014 uitgevoerde activiteiten. Positionering - Netwerk onderhouden: continue aandachtspunt; zie hoofdstuk 5; Actieve marktbenadering: in 2014 zijn de contacten met lokale partijen gecontinueerd c.q. verder uitgebouwd. Krimp en ontgroening - Krimp: in 2014 is geconstateerd dat het voorheen voor 2020 geprognosticeerde overschot aan woningen in de sociale kernvoorraad geen tekort maar een overschot laat zien op basis van het meest recente E’til onderzoek in Parkstad. Uit dien hoofde is besloten om in 2015 de herstructureringsopgave te actualiseren en heroverwegen; - Ontgroening: in 2014 hebben gesprekken plaatsgevonden met jongeren uit Bocholtz. De beoogde jongerendag heeft helaas geen doorgang kunnen vinden.
1.5 Organisatie Bestuurlijke Organisatie Woningstichting Simpelveld is sinds 1 december 1916 werkzaam als toegelaten instelling. De woningstichting beschikt over een regionale toelating in het gewest Parkstad Limburg (Gemeenten Simpelveld, Brunssum, Heerlen, Kerkrade, Landgraaf, Onderbanken, Nuth en Voerendaal). De bestuurlijke organisatie bestaat sinds 27 oktober 1999 uit een raad van toezicht model, waarbij de directeur bestuurder is in de zin der wet. De laatste statutaire aanpassing dateert van 25 augustus 2003 in het kader van het gewijzigde BBSH welk met ingang van medio 2003 van kracht is geworden. De Raad van Commissarissen vormt het intern toezichthoudend orgaan binnen de stichting. De inspraak van de huurders is vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst tussen de Vereniging Bewonersraad Woningstichting Simpelveld en de woningstichting welke voor de laatste maal is vastgesteld op 6 april 2010. Werkorganisatie Voor de uitvoering van haar strategische doelen en de normale bedrijfsactiviteiten is een goede organisatie welke effectief en efficiënt werkt onontbeerlijk. Ondanks het gegeven dat Woningstichting Simpelveld een kleine woningcorporatie is, zijn wij van mening dat wij garant staan voor een adequate dienstverlening. Mede juist vanwege onze compactheid zijn wij toegankelijk voor externe partijen en zijn wij in staat snel te handelen in het belang van de klant: onze huurder.
4
De werkorganisatie van Woningstichting Simpelveld is volgens het woondienstenmodel ingericht. De inrichting op basis van het woondienstenmodel is een bewuste keuze om te bewerkstellingen dat alle klantcontacten, waaronder de dagelijkse dienstverlening, bewonersoverleg en contacten met externe partijen via de afdeling Woondiensten lopen. De organisatie kent de volgende structuur: Raad van Commissarissen
Directeur-bestuurder
Secretariaat & Receptie
Financiën
Woondiensten -
Stafafdelingen
Vastgoed
Bewonerszaken Leefbaarheid Mutatieonderhoud Klachtenonderhoud
-
Planmatig onderhoud Projecten
Functionele afdelingen
Personeel Ultimo 2014 waren 15 mensen (12,7 FTE’s) in dienst bij Woningstichting Simpelveld, waarvan 7 (47%) mannen en 8 (53%) vrouwen. De functiewaardering vindt plaats conform het Handboek functieindeling Woondiensten, welk onderdeel uitmaakt van de CAO voor woningcorporaties. Sinds 2011 is bij Woningstichting Simpelveld een ondernemingsraad ingesteld. In 2014 vonden 3 overlegvergaderingen met de directie plaats. Onderwerpen waarover werd gesproken betroffen de evaluatie flexibel werken, de cao 2014, vaststelling collectieve verlofdagen, onderzoek verbouwing kantoor, werkkostenregeling en OR verkiezingen. Ziekteverzuim Het ziekteverzuim uitgedrukt in relatie tot het aantal werkbare uren bedroeg in 2014 6,6%. Opgemerkt dient te worden dat er sprake was van één langdurig zieke werknemer in 2014. Gecorrigeerd voor deze ziekmelding, komt het ziekteverzuim in relatie tot de werkbare uren uit op 1,5%. Het totaal aantal ziekmeldingen kwam in 2014 uit op 15, hetgeen gemiddeld 1 melding per werknemer betekende. Ziekteverzuim Omschrijving Ziekteverzuim in dagen Aantal ziekmeldingen Aantal meldingen per werknemer Ziektepercentage o.b.v. werkbare uren
Laatste 5 jaar
Laatste 3 jaar
83 14 1,0 2,7
71 14 0,9 2,2
(*): zie opmerking in tekst boven tabel.
5
2014 218 15 1 6,6 (*)
Opleidingsbeleid In het kader van de diverse toekomstige ontwikkelingen en de anticipatie daarop, voert Woningstichting Simpelveld een stimulerend opleidingsbeleid. Aan het begin van ieder jaar worden bij de planningsgesprekken en bepaling van de jaardoelstellingen de opleidingswensen en -eisen bepaald. Opleidingen kunnen worden gevolgd in het kader van (algemene) ontwikkeling, veranderende wetgeving of eigen vakdiscipline. De in 2014 gevolgde opleidingen betroffen onder andere cursussen in het kader van risicomanagement, asbestbeleid, epa-labelling, TILmanagementsysteem en bedrijfshulpverlening. Het managementteam nam deel aan diverse kennis-, netwerk en themabijeenkomsten. Werkwijze en beoordelingsbeleid Om uitvoering te geven aan het beleid wordt binnen de kaders van het meerjarig strategisch plan op jaarbasis gewerkt met bedrijfsdoelstellingen en een daarbij behorende jaarplanning. De doelen worden zowel per afdeling (woondiensten, vastgoed, financiën en ondersteunende diensten) als per discipline (automatisering, projecten, strategisch beleid) opgesteld. Woningstichting Simpelveld beoordeelt haar medewerkers aan de hand van het functioneren in relatie tot de functieomschrijvingen en het behalen van de persoonlijke jaardoelstellingen. Deze persoonlijke jaardoelstellingen zijn een afgeleide van de bovengenoemde afdelings- en bedrijfsdoelstellingen. Aan het begin van het jaar worden in de planningsgesprekken de persoonlijke doelstellingen vastgelegd middels een kwartaalplanning. Halverwege het jaar vinden de functioneringsgesprekken plaats, waarna na afloop van het jaar de beoordeling plaatsvindt aan de hand van het functioneren in relatie tot de functieomschrijving en de behaalde persoonlijke doelstellingen.
1.6 Maatschappelijk verantwoord ondernemen Woningstichting Simpelveld heeft als maatschappelijke organisatie oog voor de manier waarmee zij omgaat met de belangen binnen maatschappelijk verantwoord ondernemen en waartussen evenwicht gezocht dient te worden, te weten: mens (de gevolgen voor de mens, binnen en buiten de onderneming), milieu (de effecten op het natuurlijk leefmilieu) en markt (het economisch rendement). Mens Als maatschappelijke onderneming heeft Woningstichting Simpelveld oog voor haar prestaties op sociaal-ethisch gebied. In de eigen organisatie is ten aanzien van de voorzieningen voor het personeel sprake van goede arbeidsvoorwaarden, aandacht voor ontwikkeling en een prettig werkklimaat. Tevens biedt Woningstichting Simpelveld actief stageplaatsen aan in een samenwerking met de Zuyd Hogeschool. Met betrekking tot integriteit is sinds 2005 een gedragscode van toepassing met als doel het waarborgen van het integer functioneren van de medewerkers van de woningstichting. In 2010 werd deze gedragscode geactualiseerd naar een integriteitscode en een klokkenluidersregeling geïntroduceerd. Beide regelingen zijn samen met de gedragscode inzake het gebruik van elektronische media openbaar en op onze website te vinden. De behandeling van klanten, leveranciers en overige partijen staat altijd in het kader van de geformuleerde bedrijfswaarden, te weten klantgericht, betrouwbaar en betrokken. Er zijn in het verslagjaar geen meldingen ontvangen in het kader van de gedragscode.
6
Markt Woningstichting Simpelveld heeft serieuze aandacht voor de markt (werkgelegenheid, investeren in prijs-kwaliteit, sponsoring, uitbesteding etc.) en het economisch rendement (eigen financiële doelstellingen). Naast de directe werkgelegenheid die de eigen organisatie biedt, is de woningstichting via haar exploitatie en nieuwbouw van vastgoed goed voor werkgelegenheid van veel bedrijven; in 2014 is voor bijna € 3,5 miljoen in onderhoud en nieuwbouw geïnvesteerd. Vanuit de geïnitieerde leefbaarheidsplannen wordt geïnvesteerd in fysieke maatregelen en evenementen. Voor de activiteiten op het gebied van leefbaarheid wordt verwezen naar hoofdstuk 6. De eigen financiële doelstellingen zijn geformuleerd maar zijn geen doel op zichzelf, daar deze staan in het teken van de maatschappelijke opgave van onze woningstichting (zie hoofdstuk 8). Milieu Woningstichting Simpelveld onderkent haar verantwoordelijkheid ten aanzien van het belasten van het milieu en de aandacht voor duurzaamheid. Op diverse terreinen ontplooit zij initiatieven op het gebied van milieu; van eenvoudige energetische ingrepen in bestaande woningen tot de toepassing van aardwarmte en andere energetische maatregelen bij een nieuwbouwcomplex. Voor een verdere toelichting omtrent de activiteiten op het terrein van milieu en duurzaamheid wordt verwezen naar Hoofdstuk 3.
7
2. De Klant De kernwaarden van Woningstichting Simpelveld zijn klantgericht, betrokken en betrouwbaar. Bij deze kernwaarden staan onze klanten, de huurders, centraal. Om die reden heeft Woningstichting Simpelveld het betrekken van huurders bij haar beleid, het uitvoeren van onderzoeken naar klanttevredenheid en het verbeteren van de communicatie een belangrijke plek gegeven in haar activiteitenplan. Woningstichting Simpelveld hecht veel waarde aan haar dienstverlening en tracht deze continue te verbeteren. De markt vraagt om meer maatwerk, snellere dienstverlening en betere kwaliteit. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de diverse acties die de woningstichting uitvoert om de klanttevredenheid verder te verbeteren.
2.1 Dienstverlening In 2014 heeft Woningstichting Simpelveld wederom veel aandacht geschonken aan het optimaliseren van de dienstverlening richting haar klanten. Een van de middelen om beter zicht te krijgen op de wensen van de klanten (huurders) en hoe deze de dienstverlening waarderen, zijn klanttevredenheidsonderzoeken. Reeds vele jaren werkt Woningstichting Simpelveld met het structureel uitvoeren van klanttevredenheidsonderzoeken. De in 2014 uitgevoerde klantteverdenheidsonderzoeken hadden betrekking op: het betrekken van de nieuwe woning (in-huis enquête), het vertrek uit de woning (uithuis enquête), de enquête klachtenonderhoud en de enquête projectmatige werkzaamheden. Klanttevredenheid: woning betrekken/verlaten In het verslagjaar hebben 90 huurders een klanttevredenheid enquête (woning betrekken/verlaten) van Woningstichting Simpelveld ontvangen. Hiervan zijn 38 enquêtes (42%) retour ontvangen, te weten: 16 uit-huis enquêtes, 18 in-huis enquêtes en 4 enquête van een doorstromer. Om de respons te stimuleren is er evenals in 2013 ook tijdens dit verslagjaar voor gekozen om klanten actief te vragen naar hun mening. Verder is er in het Bewonersblad in 2014 ook een artikel gewijd aan de noodzaak van deze enquetes en dat de corporatie middels de reacties uit de enquetes haar dienstverlening verder tracht te optimaliseren. Ook in 2015 zullen wij aandacht blijven vragen voor de klanttevredenheidsonderzoeken. Klanttevredenheid: woning betrekken / verlaten Zeer tevreden
Tevreden
Neutraal
Ontevreden
Zeer ontevreden
Geen antwoord
Deskundigheid
18% (7)
58% (22)
18% (7)
3% (1)
0% (0)
3% (1)
Behulpzaamheid
39% (15)
58% (22)
3% (1)
0% (0)
0% (0)
0% (0)
Afhandeling
34% (13)
53% (20)
13% (5)
0% (0)
0% (0)
% (0)
Bereikbaarheid
37% (14)
60% (23)
3% (1)
0% (0)
0% (0)
% (0)
32%
57%
9%
1%
0%
1%
Totaal score
8
Ten opzichte van het voorgaande jaar is er een stijging te constateren uit de resultaten van de enquêtes betreffende de tevredenheid over de dienstverlening. In 2013 gaf 83% van de ondervraagden aan dat ze tevreden tot zeer tevreden waren over de verschillende aandachtsgebieden terwijl in het huidige verslagjaar dit percentage 89% bedraagt. Wij kunnen constateren dat de dienstverlening al jaren als positief ervaren wordt en tijdens dit jaar is dit zelfs nog verder in positieve zin gestegen. Klanttevredenheid: klachtenonderhoud Ruim 5 jaar worden de huurders van Woningstichting Simpelveld geënquêteerd over de afhandeling van het klachtenonderhoud door de woningstichting. Het doel van de enquête is om de kwaliteit en de dienstverlening van de woningstichting en haar onderhoudsaannemers te meten bij de melders (huurders) van de klachten. In 2014 zijn 46 huurders uitgenodigd om een enquête in te vullen nadat zij melding hadden gedaan van een onderhoudsklacht: 22 enquêtes (47,8%) zijn retour gestuurd. Dit is een behoorlijke stijging van het relatief aandeel retour gestuurde reacties ten opzichte van 2013 toen de respons 25,8% bedroeg. De enquêtes hadden in het verslagjaar betrekking op diverse klachtmeldingen waarvoor in totaal 10 verschillende bedrijven zijn ingeschakeld. In 95,5% van de klachten (21 van de 22 respondenten) is de aannemer zijn afspraken betreffende het tijdstip van het uitvoeren van de werkzaamheden nagekomen. Verder blijkt uit de enquêtes dat de aannemers 73% van de reparaties in één keer uitgevoerd hebben. Betreffende de algemene waardering over de dienstverlening van het klachtenonderhoud kan gesteld worden dat deze door de ondervraagde huurders als zeer positief gewaardeerd wordt met een gemiddeld rapportcijfer van 8,5 ten opzichte van een 8,2 in 2013.
Klachtenafhandeling 8,5
Gemiddelde beoordeling
9,2
Netheid waarmee de werkzaamheden zijn uitgevoerd Dienstverlening door medewerkers uitgevoerd
9,0
Kwaliteit uitgevoerde reparatiewerkzaamheden
9,0 8,7
Inspraak bij het bepalen van datum werkzaamheden Telefonische bereikbaarheid buiten kantooruren
8,3 8,7
Telefonische bereikbaarheid tijdens kantooruren Informatieverstrekking door de Woningstichting
8,5
Klanttevredenheid: planmatig onderhoud Ook in 2014 hebben huurders waarbij in huurwoningen planmatig onderhoudswerkzaamheden zijn uitgevoerd enquêtes ontvangen met als doel de klanttevredenheid te toetsen betreffende deze onderhoudswerkzaamheden. De planmatige onderhoudswerkzaamheden betroffen onder andere toilet-, badkamer- en keukenrenovaties en vervangen van dakbedekking bergingsdaken van diverse complexen in het Kerkeveld te Bocholtz. In het verslagjaar zijn 23 enquêtes verzonden en de respons was 56,5% (13 reacties). Gemiddeld werd de uitvoering en informatieverstrekking van de verschillende werkzaamheden gewaardeerd met een 8,1 ten opzichte van een 8,3 in 2013. In alle gevallen waren de de ondervraagden van mening dat de afspraken met de huurders goed nagekomen waren. 9
Klanttevredenheid: planmatig onderhoud Onderdeel
Score
Netheid werklieden
Goed Onvoldoende Afspraken nagekomen Afspraak niet nagekomen Goed Onvoldoende
Afspraken met huurders Tevredenheid uitvoering
100% 0% 100% 0% 85% 15% 8,1
Rapportcijfer
2.2 Klachtencommissie Woningstichting Simpelveld heeft goede dienstverlening hoog in het vaandel staan en neemt klachten in de meest brede zin serieus. Of het nu gaat over haar eigen dienstverlening, de diensten van ingeschakelde bedrijven, overlast of leefbaarheid; alle klachten worden serieus genomen. Op de website kunnen klanten een klachtenformulier invullen, waarna actie wordt ondernomen. Woningstichting Simpelveld is deelnemer aan de Regionale Klachtencommissie voor de woningcorporaties in de gemeenten Gulpen-Wittem, Vaals, Voerendaal en Simpelveld. Het doel van de commissie is conform de regelgeving in het BBSH, huurders in de gelegenheid te stellen klachten in te dienen over zaken waarbij zij belang hebben. De directeur-bestuurder doet, indien klachten van onze woningstichting in behandeling zijn bij de klachtencommissie, periodiek verslag over de werkzaamheden van de commissie aan de Raad van Commissarissen en aan de Bewonersraad. De commissie wordt gevormd door een afvaardiging van 2 leden namens ieder van de deelnemende corporaties en wordt voorgezeten door een externe onafhankelijke voorzitter. Indien er klachten behandeld worden van een van de deelnemende corporaties, worden de leden van de betreffende corporatie niet betrokken bij de afhandeling en advisering van deze casussen. In 2014 ontving de klachtencommissie één verzoek welk betrekking had op een klacht over de stookkostenafrekening bij een grondgebonden woning. De klacht is door de klachtencommissie in behandeling genomen. Na advies te hebben ingewonnen bij een externe deskundige is de klachtencommissie tot het oordeel gekomen dat de klacht ongegrond was. Naar aanleiding van het advies van de klachtencommissie heeft Woningstichting Simpelveld de betreffende huurder geïnformeerd.
2.3 Overleg Woningstichting Simpelveld stelt persoonlijk overleg met huurders op prijs en neemt hiertoe ook het initiatief. Indien grote nieuwbouwprojecten in ontwikkeling zijn of grote projectmatige (planmatige) onderhoudswerkzaamheden moeten worden uitgevoerd, worden er bewonersinformatieavonden door de woningstichting georganiseerd. In 2014 zijn twee informatieavonden georganiseerd. Tijdens de eerste avond zijn de energetische- en planmatige werkzaamheden voor het complex Oude Smedestraat in de kern Bocholtz besproken. Aansluitend aan deze avond hebben medewerkers van Woningstichting Simpelveld de betreffende huurders ook thuis bezocht om de plannen op detailniveau toe te lichten. Een tweede informatieavond was gepland om de voornemens van Woningstichting Simpelveld te presenteren betreffende de energetische werkzaamheden aan het complex Zonnebloemstraat te Bocholtz. Helaas is bij deze door de woningstichting georganiseerde informatieavond geen enkele huurder van het complex komen opdagen. 10
In 2014 hebben tenslotte ook diverse gesprekken plaatsgevonden met bewonersgroepen (zie hoofdstuk 6) inzake complex- of buurt gerelateerde aangelegenheden en met enkele belangenorganisaties die op gemeentelijk niveau actief zijn.
2.4 Trouwe klanten Woningstichting Simpelveld kent veel trouwe huurders, welke al geruime tijd in een woning van de woningstichting wonen. Het beleid voorziet erin dat trouwe huurders in het zonnetje worden gezet en een beloning ontvangen. Huurders welke 35 jaar onafgebroken trouwe klant bij de woningstichting zijn, ontvangen als waardering € 100,- aan cadeaubonnen. Huurders welke 50 jaar trouwe huurder zijn ontvangen naast deze cadeaubonnen ook € 150,- in contanten. Zij worden tevens uitgenodigd voor een feestelijke middag. De cadeaubonnen zijn inwisselbaar bij de diverse plaatselijke ondernemers die aangesloten zijn bij de ondernemersvereniging "Ondernemend Simpelveld". Bij meerdere ondernemers ontvangen de huurders ook nog een extra korting indien zij de cadeaubonnen verzilveren. Op deze wijze wordt ook de lokale economie gesteund door Woningstichting Simpelveld.
In 2014 ontvingen 9 huurders de cadeaubonnen voor hun 35-jarig jubileum en 14 huurders hun attentie als gevolg van het feit dat ze al 50 jaar trouwe huurder zijn. Voor deze 14 huurders werd in het Grandcafé van de Rode Beuk een gezellig samenzijn georganiseerd. In totaal heeft Woningstichting Simpelveld in 2014 voor € 2.300,- aan tegoedbonnen uitgegeven en voor € 2.100,aan contanten.
2.5 Communicatie In het kader van klanttevredenheid is communicatie een belangrijk middel. Als maatschappelijke organisatie hechten wij hieraan veel belang en brengen zaken op verschillende manieren bij onze huurders onder de aandacht. Zo informeren wij regelmatig onze huurders, stakeholders en relaties via onze bewonerskrant en onze website. Via mailings houden wij onze huurders op de hoogte van actuele (complexgebonden) ontwikkelingen. 11
In het verslagjaar hebben wij de bewonerskrant eenmaal uitgebracht en is de website van de woningstichting diverse malen voorzien van nieuwsberichten. Deze nieuwsberichten hadden betrekking op onder andere het nieuwbouwplan Gasthof, de nieuwbouw Rodeput, de huurverhoging 2014, het project Onze Buurt, de Warmtewet en informatie over inschrijven via Thuis in Limburg. Ook bestaat de mogelijkheid voor bezoekers van de website om via de website digitaal te reageren en informatie op te vragen bij Woningstichting Simpelveld. Daarnaast hebben de huurders ook diverse mailings ontvangen zoals de huuraanzegging, de afrekening servicekosten, informatie over onderhoudswerkzaamheden, informatie over de warmtewet en hebben ze klanttevredenheidsonderzoeken ontvangen van de woningstichting. In 2014 kwam Woningstichting Simpelveld enkele malen in de lokale media onder de aandacht: onder andere met betrekking tot het nieuwbouwplan Gasthof en werd men positief genoemd in een artikel dat ging over het sponsorbeleid bij woningcorporaties. Ondanks dat Woningstichting Simpelveld geen communicatieafdeling heeft tracht men toch, daar waar men positief naar buiten kan treden, actief de media te benaderen.
12
3. Voorraadbeleid Conform onze statutaire doelstelling is het bouwen, verwerven, in stand houden van woningen en investeren in de leefbaarheid van de woonomgeving onze kerntaak. We geven uitvoering aan deze taak binnen ons kaderplan en meer specifiek met betrekking tot het vastgoed middels het strategisch voorraadbeheer.
3.1 Strategisch Voorraadbeleid Het voorraadbeleid van de woningstichting is vastgelegd in het Strategisch Voorraad Beleid (SVB). Doelstelling van het beleid is om op basis van een integrale benadering het toekomstig aanbod van woningen zo goed mogelijk te laten aansluiten op de toekomstige vraag. Begin 2012 is het SVB geactualiseerd, waarbij in de periode tot en met 2020 voor een deel van de oudere voorraad een herstructureringsprogramma is opgesteld in verband met de bevolkingskrimp. In het licht van recente cijfers over de bevolkingsontwikkeling waaruit blijkt dat er in de periode tot en met 2020 van een overschot aan sociale woningen geen sprake meer is, is in 2014 besloten het hersctructureringsprogramma in 2015 te herzien. In het SVB is vanwege de vergrijzing wel vastgelegd dat de nieuwbouwopgave uitsluitend gericht zal zijn op realisatie van levensloopbestendige woningen. De vergrijzing in onze regio is een belangrijk gegeven voor het toekomstig voorraadbeleid. Voor wat betreft de gevolgen voor de woningvoorraad is voor elk stadsdeel in Parkstad en dus ook voor Simpelveld prognoses van de bevolkingsdaling en bijbehorende transformatieopgaven gemaakt. In 2012 is door Parkstad een nieuwe Regionale Woonstrategie tot en met 2020 geformuleerd en vastgesteld, welke vorm geeft aan de keuzes die gemaakt worden in het herstructureringsproces. De Woonstrategie voorziet niet in nieuw beleid, maar in bundeling van bestaande uitgangspunten en uitwerking van een praktijkgerichte aanpak. De belangrijkste aandachtspunten in de Woonstrategie zijn het beperken van de plancapaciteit, de aanpak van de particuliere woningvoorraad en de aansluiting van vraag en aanbod in de regionale woningmarkt. Deze strategie is als onderlegger gebruikt voor het maken van de Regionale Woningprogrammering 2013 – 2016. Op 12 december 2014 is door Provinciale Staten het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL2014) vastgesteld. Het plan, dat in samenwerking met gemeenten en stakeholders is opgesteld, is een plan op hoofdlijnen. In samenhang met het POL2014 zijn er programmatische beleidsdocumenten, een omgevingsverordening met bijbehorende beleidsregels en inpassingsplannen. Voor een aantal van de thema’s, waarvoor in POL2014 op hoofdlijnen de ambities, opgaven, rolopvatting en aanpak zijn vastgelegd, zijn nadere regionale afspraken nodig voor de verdere operationele aanpak. In de loop van 2015 worden deze regionale afspraken door de regionaal samenwerkende gemeenten en provincie in overleg met de stakeholders uitgewerkt. In 2015 zal dit leiden tot een nieuwe structuurvisie voor de gemeenten in Zuid-Limburg, waaronder ook de gemeente Simpelveld. In 2010 is een aanvang gemaakt met de inventarisatie van onze eigen herstructurerings-opgave. Hierbij is gekozen voor een uitgebreide inventarisatie van het oudere woningbezit. De resultaten uit deze inventarisatie hebben als grondlegger en input gediend voor het nieuw opgestelde SVB dat begin 2012 is vastgesteld. Voor de periode tot en met 2020 zijn een aantal oudere complexen geoormerkt welke nader onderzocht zullen worden naar herbouwstrategie, waarbij onderscheid wordt gemaakt in sloop en verkavelen, sloop en (verdunde) herontwikkeling, renovatie of sloop zonder vervangende nieuwbouw. Per complex is aangegeven in welk jaar het onderzoek dient te zijn afgerond en wanneer de maatregel uitgevoerd wordt. 13
Doordat sprake is van een voortschrijdende aanpak, kan rekening worden gehouden met actuele gegevens en omstandigheden. Een van die ontwikkelingen is het in 2014 door E’til uitgebrachte rapport Update ‘Verkenning sociale kernvoorraad Parkstad Limburg 2012-2030’. Uit deze geactualiseerde versie van de inventarisatie uit 2009, blijkt in het jaar 2020 geen sprake meer te zijn van een overschot aan sociale woningen ten opzichte van de vraag. In de periode tot 2020 blijkt dat voor Simpelveld de huidige voorraad sociale woningen net voldoende is om tegemoet te komen aan de vraag. Met andere woorden, het doorzetten van het eerder opgestelde sloopprogramma zou een onevenwichtige situatie bewerkstelligen. In dat kader is dan ook besloten in 2015 de herstructureringsopgave te actualiseren, rekening houdende met de meest recente gegevens. Op basis van deze actualisatie zal dan ook het SVB worden geactualiseerd. Gezien de onzekerheden die ontstaan zijn in de corporatiewereld vanwege de nu al geruime tijd aanhoudende economische crisis en de diverse ontwikkelingen als gevolg van het rijksbeleid is Woningstichting Simpelveld zeer terughoudend betreffende het aankopen van panden en grondposities. In het verslagjaar hebben er geen aankopen plaatsgevonden.
3.2 Nieuwbouwprojecten De programmering van het nieuwbouwbeleid van Woningstichting Simpelveld is gebaseerd en afgestemd op de regionale en gemeentelijke woningprogrammering, de met de gemeente gemaakte prestatieafspraken en het convenant Wonen-Welzijn-Zorg. De uitwerking vindt plaats binnen de in het SVB gesignaleerde problematiek van de sterke vergrijzing in de kernen Simpelveld en Bocholtz. Bovenop de demografische ontwikkelingen, zorgt de extramuralisering van de zorg voor extra druk op de markt voor seniorenwoningen. De behoefte aan woningen waarin ouderen langer kunnen wonen met zorg aan huis, stijgt hierdoor sterk. Woningstichting Simpelveld richt zich in haar nieuwbouwbeleid dan ook voornamelijk op het realiseren van levensloopbestendige woningen. Ten aanzien van het thema veiligheid, wordt bij nieuwbouwprojecten veel aandacht besteed aan maatregelen ten behoeve van inbraakpreventie. In de bestaande woningvoorraad worden maatregelen genomen van dezelfde strekking wanneer in het kader van planmatig onderhoud onderdelen worden vervangen. Last but not least is er bij het nieuwbouwbeleid de aandacht voor duurzaamheid en milieu; wij verwijzen hiervoor naar paragraaf 3.5 van dit verslag.
14
Toetsingskader In aanvulling op de reeds aanwezige financiële- en maatschappelijke toestingskaders voor projecten, heeft Woningstichting Simpelveld in 2012 een investeringsstatuut opgesteld. Dit statuut geeft een toetsingskader voor de besluitvorming omtrent investeringen en verbindingen. In het geval van investeringen in nieuwbouw wordt binnen dit statuut gebruik gemaakt van een afwegingskader op projectniveau, waarin het soort project en bijbehorend maatschappelijk belang wordt afgewogen ten opzichte van de financiële inspanning. Ook in 2014 is gebruik gemaakt van dit toetsingskader. Economisch/maatschappelijk rendement nieuwbouw Soort project
Maatschappelijk belang
Financiële randvoorwaarde
(Sociale) huur
Hoog
Onrendabele top acceptabel
Commercieel vastgoed
Laag/midden
Positief rendement
Maatschappelijk vastgoed
Midden/hoog
Kostenneutraal/ bescheiden onrendabele top
Om het maatschappelijk nut en noodzaak van nieuwbouwprojecten beter te kunnen bepalen is in 2010 gestart met het vooraf bepalen wie de belanghebbenden zijn, wat het beoogd maatschappelijk effect is en welke activiteiten hiermee samenhangen. Periodiek wordt bekeken of het beoogd maatschappelijk effect is behaald of dat de activiteiten bijgestuurd dienen te worden. Rode Put Op de hoek Rode Put/Pater Damiaanstraat/Kanthuisstraat is Woningstichting Simpelveld eind 2014 gestart met de bouw van 6 levensloopbestendige patiowoningen. Augustus 2012 is gestart met de verkoop van de woningen door een externe makelaar, in 2013 is vervolgens besloten om een tweede makelaar erbij in te zetten voor de verkoop van de patiowoningen. De doelstelling was om minimaal 3 patiowoningen te verkopen alvorens daadwerkelijk gestart kon worden met de bouw. Ultimo 2014 waren deze drie woningen verkocht. Om de verkoop van de resterende woningen extra onder de aandacht te brengen bij kandidaten zullen er medio 2015 kijkdagen worden georganiseerd in samenspraak met de betrokken partijen. Rode Put/Pater Damiaanstraat/Kanthuisstraat Belanghebbenden
Beoogd maatschappelijk effect
Activiteit
Oplossen woonproblematiek van senioren, Huurders/woningzoekenden bevorderen wooncarrière, senioren faciliteren om langer zelfstandig te kunnen wonen. Bevorderen doorstroming.
Met woningtypologie inspelen op vergrijzing. Het faciliteren van de zelfstandige woonwens van (jongere)ouderen. Elders woningen vrijmaken.
Woningkopers
Bevorderen eigen woningbezit.
Bouwen van patiowoningen.
Kopers/huurders
Aanbieden van een nog weinig voorkomend woningtype.
Minimaal 3 koopwoningen aanbieden.
Inwoners/gemeente
Leefbaarheid verbeteren.
Bebouwen van braakliggend terrein.
15
Gasthof Bocholtz In het verslagjaar is het nieuwbouwproject Gasthof Bocholtz opgeleverd. Het project bestaat uit 10 levensloopbestendige woningen met een commerciële ruimte in de plint van het complex. Het project is mede tot stand gekomen middels de provinciale subsidie 'stimuleringsregeling bouw', ter grote van € 200.000,-. Middels deze subsidie tracht de provincie bouwprojecten middels een financieel impuls vlot te trekken. Gekoppeld aan deze subsidie zat ook een eenmalige gelijke bijdrage van de Gemeente Simpelveld en een bijdrage van Plus Vastgoed voor de realisatie van extra parkeerplaatsen. Met de realisatie van het project Gasthof Bocholtz wordt antwoord gegeven op het vooraf vastgestelde beoogde maatschappelijk effect, dat zich vooral richte op het behouden en versterken van de bestaande primaire voorzieningen in Bocholtz, het inspelen op vergrijzing, het vernieuwen van de infrastructuur en het oplossen van de aanwezige parkeerproblematiek. Gasthof Bocholtz Belanghebbenden
Beoogd maatschappelijk effect
Activiteit
Huurders/woningzoekenden
Woonproblematiek vergrijzing verminderen, doorstroming bevorderen.
Woningbehoefteonderzoek bij senioren. Ontwikkelen van seniorenwoningen dichtbij voorzieningen.
Ontwikkelaar
Overname ontwikkelpositie waardoor vastgelopen plan toch ontwikkeld kan worden ten gunste van de inwoners.
Onderhandeling over overnamecondities en verdere doorontwikkeling (veiligstellen plan) van het plan met diverse partijen.
Omwonenden/gemeente
Behouden van primaire voorzieningen (in het centrum), oplossen parkeerproblematiek, vernieuwing infrastructuur.
Inventariseren interesse potentiele ondernemers, overleg KvK, realiseren wooncomplex gecombineerd met winkelruimten, realisatie parkeerplaatsen.
Oude Smedestraat In het kader van de vergrijzing is bij het ontwerp van de nieuwbouw aan de Gasthof Bocholtz onderzoek gedaan naar de haalbaarheid om de woningen aan de Oude Smedestraat gelijktijdig levensloopbestendig te maken. Met het realiseren van het hoofdtrappenhuis van de geplande nieuwbouw tegen de kopgevel van de portiekflat aan de Oude Smedestraat heeft Woningstichting Simpelveld in een keer ook de kans gecrëeerd om de 12 bestaande portiek-etage woningen levensloopbestendig te gaan maken. In 2014 zijn deze plannen aan de huurders gepresenteerd. Na een individuele consultatieronde hebben de huurders ingestemd met de zowel het aanbrengen van de galerijen alsook energiebesparende maatregelen in hun complex. Aansluitend zijn de werkzaamheden opgedragen en in de tweede helft van 2014 uitgevoerd. Aan het eind van het verslagjaar waren de werkzaamheden nagenoeg afgerond en konden de huurders van de voormalige portiekflat gebruik maken van de galerijen en het trappenhuis met lift. Rode Put (herverkaveling) Begin 2014 heeft Woningstichting Simpelveld aan de Rodeput een 14-tal verhuureenheden gesloopt. Vanwege de krimpopgave is besloten om het aantal contigenten op deze locatie te verminderen met 9 stuks zodat er uiteindelijk 5 bouwtitels overblijven. De bouwtitels zullen als vrije sector bouwkavels te koop worden aangeboden. Indien er vanuit de markt onvoldoende animo zou zijn, kan door de corporatie worden besloten om op deze locatie alsnog maximaal 9 grondgebonden woningen te realiseren. Medio 2015 zal in overleg met Gemeente Simpelveld het definitief stedenbouwkundig kader worden vastgesteld. 16
Dr. Ottenstraat In overleg met de gemeente is in het kader van de krimp en vernieuwde stedenbouwkundige inzichten besloten op de locatie Doctor Ottenstraat 46 geen herontwikkeling meer te starten, maar het bestaande gebouw (de voormalige gymzaal) te gaan verhuren. Eind 2014 zijn gesprekken gestart inzake de verhuur aan de Stichting Culturele Evenementen vanaf begin 2015. Deze stichting wil in de voormalige gymzaal een theater en diverse atelierruimtes gaan exploiteren.
3.3 Onderhoud De mate waarin de woningvoorraad kwalitatief aan de eisen van de tijd voldoet, vormt een belangrijk meetpunt voor klanttevredenheid. Om de gewenste kwaliteit te waarborgen streeft Woningstichting Simpelveld een beleid na waarbij de woningen goed worden onderhouden. Enerzijds door planmatig onderhoud, anderzijds door niet-planmatig onderhoud (onderhoud bij mutaties en klachten).
Woningen naar bouwjaar 8%
16%
3% 2010-heden
11%
2000-2009 1990-1999 1980-1989 1970-1979
13%
1960-1969 34%
1945-1959 15%
Woningstichting Simpelveld heeft zowel voor nieuwbouw als ook ten behoeve van renovatie van bestaande bouw een programma van eisen geformuleerd onder de werktitel ‘basiskwaliteit’. Binnen dit programma is de standaardkwaliteit in technische zin omschreven (product- en uitvoering specificaties) alsook de gewenste overall uitvoeringskwaliteit. In 2011 is tevens gestart met de uitvoering van binnenrenovaties tegen vaste eenheidsprijzen om op deze wijze de kosten te beperken en een goede kwaliteit te garanderen. Het programma van eisen ‘basiskwaliteit’ is in 2013 geactualiseerd en opnieuw vastgesteld als beleidsdocument. Ook in het verslagjaar is gewerkt met dit programma van eisen en zijn de binnenrenovaties uitgevoerd tegen marktconforme vastgestelde eenheidsprijzen. Onderhoudsuitgaven 2010 - 2014 2010
2011
2012
2013
2014
Klachtenonderhoud
€ 350
€ 366
€ 401
€ 382
€ 342
Mutatieonderhoud
€ 317
€ 167
€ 352
€ 318
€ 133
Planmatig onderhoud
€ 948
€ 1.242
€ 1.419
€ 1.143
€ 951
€ 1.615
€ 1.776
€ 2.172
€ 1.843
€ 1.426
Totaal onderhoud
(bedragen x € 1.000,-)
17
Klachtenonderhoud Vanaf 2010 maakt Woningstichting Simpelveld (deels) gebruik van een eigen onderhoudsdienst en ook in 2014 is dit gecontinueerd. Het beleid van Woningstichting Simpelveld is om middels deze eigen dienst kleine reparaties intern af te handelen. Naast het feit dat deze klachten vaak binnen een tijdsbestek van één werkdag worden afgehandeld, wordt ook opgemerkt en ervaren dat een eigen onderhoudsdienst leidt tot een betere dienstverlening. Het beleid ten aanzien van klachtenonderhoud is dat dringende reparaties binnen een dag worden opgelost. Bij calamiteiten volgt direct actie. Klachten welke niet direct dringend van aard zijn, worden later, doch uiterlijk 10 werkdagen na melding, door een aannemer opgelost. Wij kennen een klachtenmeldpunt waar bewoners buiten werktijden kunnen bellen voor spoedeisende klachten. In het verslagjaar is voor een totaalbedrag van € 354.645 aan klachtenonderhoud uitgegeven. Dit is een daling van 7,1% ten opzichte van 2013 bij een toename van het aantal klachten met 6,7% tot 1.963 ten opzichte van 1.840 in 2013. De oorzaak hiervan is gelegen in een daling van de gemiddelde kosten per klacht van € 208 in 2013 naar € 181 in 2014. Onderhoudsuitgaven 2010 - 2014 Klachtenonderhoud totaal
2010
2011
2012
2013
2014
€ 350.347
€ 366.315
€ 401.097
€ 381.824
€ 354.645
Klachtenonderhoud per woning
€ 291
€ 290
€ 317
€ 306
€ 283
Aantal klachten
2.088
2.005
1.958
1.840
1.963
Kosten per klacht
€ 168
€ 183
€ 205
€ 208
€ 181
Aantal klachten per woning
1,71
1,62
1,55
1,47
1,57
Meest voorkomende klachten 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2012
2013
Kozijnen, ramen en deuren
Waterinstall./sanitair
Verwarmingsinstallaties
Electra
2014 Binnen- en buitenriolering
Mutatieonderhoud Mutatieonderhoud betreft het onderhoud aan woningen welke na huuropzegging opnieuw vrijkomen voor verhuur. In deze kosten zijn inbegrepen de renovatiekosten van keuken/badkamer/toilet welke van toepassing zijn. In 2014 hebben 27,7% minder woningmutaties plaatsgevonden dan in 2013. Dit is een van de reden waarom de totale mutatieonderhoudskosten in 2014 sterk zijn gedaald; ruim 60% ten opzichte van 2013. Daarnaast wordt kritischer beoordeeld of de kosten die voortvloeien uit een mutatie ook gerechtvaardigd kunnen worden door de nieuwe huurprijs en de nog resterende levensduur van de betreffende woning. Bij grote investeringen en een beperkte 18
levensduur, is tijdens het verslagjaar enkele malen besloten om de betreffende woning te koop aan te bieden of tijdelijk niet meer te verhuren (SVB). Mutatieonderhoud Jaar
Kosten
Aantal mutaties
Kosten per mutatie
2010
€ 317.410
71
€ 4.471
2010
€ 167.028
89
€ 1.877
2011
€ 352.092
120
€ 2.934
2012
€ 318.188
101
€ 3.150
2014
€ 124.825
73
€ 1.710
Planmatig Onderhoud Planmatig onderhoud vindt plaats op basis van de jaarlijks op te stellen onderhoudsbegroting, welke is afgeleid uit de cyclische meerjaren onderhoudsbegroting. Het planmatig onderhoud kwam in 2014 uit op € 1.107.480,- tegenover een in de begroting opgenomen bedrag van € 2.145.019,-. De verklaring van deze veel lagere realisatie is gelegen in het feit dat een aantal grotere projecten geen doorgang heeft kunnen vinden in 2014. Bij een gepland renovatieproject stemden de bewoners niet in met de energetische maatregelen. De andere projecten werd doorgeschoven naar 2015 in verband met de voortgang van de planvoorbereiding. Daarnaast werden wel enkele projecten toegevoegd aan de begroting 2014. De gecorrigeerde onderhoudsopgave planmatig onderhoud bedroeg € 1.415.187-, rekeninghoudende met de in 2014 vervallen en toegevoegde posten. Deze werkzaamheden werden uiteindelijk gerealiseerd voor € 1.107.480,- hetgeen neerkomt op een gerealiseerd prijsvoordeel van € 307.706,- op planmatig onderhoud. Enkele aan de begroting 2014 toegevoegde projecten betroffen: het vervangen van CV-ketels in diverse huurwoningen die in de vastgestelde meerjaren onderhoudsbegroting op een later tijdstip vervangen zouden worden; doucherenovatie, Diddenstraat 21; doucherenovatie, Jacobusstraat 14; toilet- en doucherenovatie, Beatrixstraat 8; energiebesparende werkzaamheden uitvoeren aan de woningen Bulkemstraat 33, 35, 37 en 39. Enkele aan de begroting onttrokken projecten betroffen: diverse toilet- , badkamer en keukenrenovaties omdat de zittende huurders hier niet aan wensten mee te werken; het vervangen van CV-ketels in diverse huurwoningen; complex 31, deels vervallen van buitenschilderwerk; complex 32, slechts 3 van de 9 keukenrenovaties zijn uitgevoerd; complex 33, cv-ketels vervangen, echter middels een huurovereenkomst in plaats van in eigendom nemen; complex 60, complexmatig energiebesparende werkzaamheden inclusief planmatig onderhoud niet uitgevoerd, doorgeschoven naar 2015; complex 61, complexmatig energiebesparende werkzaamheden niet uitgevoerd vanwege onvoldoende draagvlak bij huurders.
19
Totaaloverzicht planmatig onderhoud Inclusief contractonderhoud Omschrijving Wanden, plafonds, trappen
Uitgaven €
5.379
Metsel-, voeg- en betonwerk
€
7.597
Kozijnen, ramen en deuren
€
20.121
Balkons en galerijen
€
8.842
Daken
€
66.316
Timmerwerken
€
7.841
Binnen-, buitenriolering
€
5.146
Verwarmingsinstallaties
€
180.145
Luchtbehandelingsinstall.
€
50.535
Electra
€
2.509
Liften
€
25.990
Terreinafwerking
€
48.597
Schilderwerk
€
68.853
Planmatige renovaties
€
245.371
Renovaties bij mutaties
€
124.825
Energie besparende maatregelen
€
124.228
Veiligheid
€
22.064
Asbest inventarisatie
€
25.621
Asbest verwijdering
€
42.285
Woon- en leefomgeving
€
4.403
Onderhoudsbijdragen VVE’s
€
20.812
Totaal
€ 1.107.480
Preventief onderhoud Naast een goed planmatig onderhoudsbeleid worden in diverse appartementencomplexen periodieke controles uitgevoerd betreffende de aandachtsgebieden legionella, brandmeldinstallaties, noodverlichting en aan de automatische toegangs- en schuifdeuren.
3.4 Milieu en duurzaamheid Als maatschappelijk ondernemer geeft Woningstichting Simpelveld invulling aan milieu- en energiebesparende maatregelen. Van alle woningen is de energetische toestand geïnventariseerd. In 2014 waren 1.159 woningen (92%) gelabeld op basis van een EPA-advies en 94 woningen (8%) op basis van bouwjaar. De woningen zijn gemiddeld gewaardeerd met een D-label (Energie Index: 1,69). Woningstichting Simpelveld had ultimo 2014 121 woningen met een A-label ten opzichte van 111 in 2013. In oktober 2008 heeft het ministerie van WWI, Aedes en de Woonbond in het Convenant Energiebesparing Corporatiesector afgesproken dat het woningwaarderingsstelsel (wws) in onderling overleg zou worden aangepast. Vanaf 1 juli 2011 is deze wijziging doorgevoerd en zijn de wwspunten voor verwarmingsinstallaties en warmte isolatie vervangen door een waardering van de energielabels. Deze wijziging heeft Woningstichting Simpelveld ook doorgevoerd in haar huurprijsbeleid. 20
Totaal 10%
1%
10% 8%
A B
18%
C D E F 16%
37%
G
In 2012 heeft Woningstichting Simpelveld haar energiebeleid vastgesteld, waarmee we een praktische vertaling hebben gemaakt van de eigen motivaties en de afspraken in het Convenant Energiebesparing Huursector 2012. Daarbij ligt de nadruk op energiebesparing in bestaande woningen. Verbetering van bestaande woningen leidt voor veel huurders tot een woonlastendaling en een grote energiebesparing. De belangrijkste motivaties voor Woningstichting Simpelveld bij het opstellen van haar energiebeleid zijn: - Het beheersen van de woonlasten van onze huurders De woonlasten van huurders worden bepaald door de kale huur van de woning en bijkomende kosten zoals energiekosten. De laatste jaren zijn de energiekosten harder gestegen dan de huur. Sterk stijgende woonlasten zijn het gevolg. Om de woonlasten betaalbaar te houden, vindt Woningstichting Simpelveld het belangrijk te werken aan verlaging van energiekosten. Ofwel het beheersen van de woonlasten. - Het verbeteren van de verhuurbaarheid Woningstichting Simpelveld verhuurt woonruimte in een krimpende regio. De concurrentie tussen aanbieders op de woningmarkt kan hierdoor groter worden. Zonder ingrepen in de bestaande bouw wordt het steeds moeilijker de woningen te verhuren. Bestaande woningen energiezuiniger maken verbetert de verhuurbaarheid van de woningen door verlaging van de woonlasten en comfortverbetering. - Het verbeteren van het milieu De zorg voor het milieu staat hoog op de maatschappelijke en politieke agenda. Als maatschappelijk ondernemer neemt Woningstichting Simpelveld ook op milieugebied haar verantwoordelijkheid. Naast vermindering van de CO²-uitstoot van de woningen, richt Woningstichting Simpelveld zich ook op verbetering van het binnenmilieu. Naast isolatie wordt aandacht besteed aan een gezonde woning. Enerzijds door het verbeteren van ventilatiemogelijkheden, anderzijds door het verwijderen van open verbrandingstoestellen. Naast deze motivaties wordt Woningstichting Simpelveld ook gemotiveerd door afspraken welke zijn vastgelegd in het Convenant Energiebesparing Huursector 2012 en het Koepelconvenant Energiebesparing gebouwde omgeving 2012. Woningstichting Simpelveld zal de doelstellingen uit deze convenanten overnemen, met dien verstande dat de financiële positie dit moet toelaten. In het kader van de eenzijdig door de overheid opgelegde verhuurderheffing is afgesproken dat de jaarlijkse investeringen in het kader van het verbeteren van het energielabel per jaar vooraf in de begrotingscyclus worden getoetst op hun financiële haalbaarheid. 21
De concrete doelen van Woningstichting Simpelveld die opgenomen zijn in haar energiebeleid zijn:
energiebesparende maatregelen doorvoeren die leiden tot lagere woonlasten; gemiddeld energielabel B (gem. energie-index 1,25) realiseren voor het bezit waarvan de einde levensduur ligt tot na 2021 (conform SVB 2012); verwijderen van open verbrandingstoestellen bij renovatie; nieuwbouwwoningen voorzien van energielabel; realisatie van dit energiebeleid, waar mogelijk gecombineerd met planmatig onderhoud; actief stimuleren bewoners tot energiezuinig gedrag.
Op het gebied van duurzame energie volgt Woningstichting Simpelveld de trends en ontwikkelingen. Bij nieuwbouwprojecten wordt onderzocht of innovatieve energiebronnen en energiemaatregelen toepasbaar zijn. Het betreft in deze toepassingen inzake aardwarmte, luchtwarmtepompen en lage temperatuurverwarming. Bij bestaande complexen worden naast de reguliere energetische maatregelen zoals het isoleren van daken, gevels en vloeren maatwerkoplossingen gezocht in energiezuinigere installaties. Bij bestaande bouw wordt in toenemende mate gewerkt met energieprestatiecontracten van leveranciers, waarbij ook CO²-reductie is gegarandeerd. Daar waar sprake is van onrendabele investeringen, trachten wij altijd de belangen en inspanningen op een zo goed en maatschappelijk verantwoorde wijze af te wegen. Met betrekking tot de aandacht voor duurzaam bouwen onderschrijft Woningstichting Simpelveld tenslotte de principes van het Convenant Duurzaam Bouwen (DuBo).
3.5 Huurderswensen Woningstichting Simpelveld hanteert als uitgangspunt dat de huurder voldoende keuzevrijheid krijgt om de woning naar eigen inzicht en smaak in te richten. Het beleid ten aanzien van veranderingen welke huurders in hun woning willen aanbrengen, ofwel het Zelf Aangebrachte Voorzieningen beleid, verschaft duidelijkheid over welke aanpassingen zijn toegestaan, welke aanpassingen worden overgenomen en welke aanpassingen voor vergoeding in aanmerking komen voor gedane investeringen. In 2014 werden 58 nieuwe verzoeken ontvangen met betrekking tot de Zelf Aangebrachte Voorzieningen ten opzichte van 70 in 2013 (daling van 17,1%). Van deze 58 nieuwe verzoeken zijn 56 aanvragen gehonoreerd. Voor 2 aanvragen werd op basis van vastgesteld beleid geen toestemming verleend. Bij planmatige renovatie van de keuken kunnen huurders hun wensen en voorkeuren uitspreken met betrekking tot de kleur van de keuken, keukenblad, soort handvaten en de kleur van het tegelwerk. Verder wordt aan huurders de mogelijkheid geboden om ook hun kleurvoorkeur uit te spreken betreffende het tegelwerk in de badkamers en toiletten. In 2014 hebben 55 contractanten gebruik gemaakt van deze inspraak. Geriefverbeteringen tenslotte worden op verzoek van de huurder aangebracht, waar een op de kostprijs gebaseerde huurverhoging tegenover staat. De geriefverbeteringen betreffen: aanleg van centrale verwarming, vervanging van cv-ketel door combiketel, het aanbrengen van isolerende beglazing en extra radiatoren. In 2014 werd voor een bedrag van € 73.061,- aan geriefverbeteringen opgedragen aan derden. Dit is een stijging van 51 % ten opzichte van 2013.
22
3.6 Warmtewet Per 1 januari 2014 is de nieuwe door de overheid vastgestelde Warmtewet ingegaan. De Warmtewet beoogt de bescherming van huurders die gebruik maken van collectieve verwarmingsinstallaties door onder andere maximale prijzen per geleverde energie-eenheid (Giga-Joule) en leveringscondities vast te leggen. In het verslagjaar waren 289 verhuureenheden (23% van het bezit) aangesloten op een collectieve verwarmingsinstallatie. De huurders zijn aan het begin van het jaar schriftelijk geïnformeerd over de nieuwe wetgeving, en hebben de Algemene Leveringsvoorwaarden ‘collectieve warmte’ 2014 ontvangen. Woningstichting Simpelveld heeft in het verslagjaar alle collectieve installaties voorzien van GJ-meters. In het verslagjaar hebben zich geen ernstige storingen voorgedaan betreffende de bedrijfszekerheid van de collectieve installaties. Er is dan ook geen gebruik gemaakt van de compensatieregeling die geldt als er gedurende een periode van meer dan vier uur geen warmte geleverd wordt via de collectieve verwarmingsinstallaties. In het verslagjaar heeft de corporatie zich aangemeld bij de Autoriteit Consument & Markt en kunnen de huurders van Woningstichting Simpelveld gebruik maken van de klachtencommissie van deze organisatie indien er geschillen zijn omtrent warmtelevering van collectieve installaties.
3.7 Verkoopbeleid In het kader van het SVB is enige jaren geleden het verkoopbeleid aangepast en verruimd. Als gevolg van de marktomstandigheden en de lage verkoopaantallen in de jaren 2007-2009 is in 2010 besloten dat vrijwel alle grondgebonden woningen in aanmerking kunnen komen voor verkoop. Deze maatregel heeft de eerste twee jaar, te weten 2010 en 2011 een positief effect gehad in die zin dat de verkopen in vergelijking met voorgaande jaren zijn gestegen. Echter vanaf 2012 loopt de verkoop weer terug. Ook staan vrijkomende woningen steeds langer in de verkoop, met dientengevolge hoge leegstandskosten. Om die reden is dan ook besloten om, mede vanwege de weer gestegen vraag naar huurwoningen, woningen die niet binnen een bepaalde periode verkocht zijn, te renoveren en weer in de verhuur aan te bieden. Ook tijdens het verslagjaar is de woningmarkt nog niet aangetrokken en zijn vier woningen verkocht, waarvan 2 aan zittende huurders. Verkopen Verkochte vhe’s
Verkochte woningen
Verkocht aan huurders
Verkocht aan derden
Gemiddelde verkoopprijs per woning
2010
10
10
8
2
€ 141.190,-
2011
9
9
6
3
€ 116,000,-
2012
7
7
2
5
€ 119.571,-
2013
4
4
0
4
€ 113.750,-
2014
4
4
2
2
€ 118.250,-
Koopwoningen zijn in 2014 op verschillende manieren onder de aandacht gebracht. Naast het publiceren op de eigen website en op de website van de verkopende makelaar is ook gebruik gemaakt van de website Thuis in Limburg. 23
4. Verhuur Het verhuren van woningen en het daarbij voeren van een sociaal en rechtvaardig toewijzingsbeleid is een van onze belangrijkste opgaven in het kader van onze doelstelling. Het aanbieden van kwalitatief goede woningen vormt hierbij het uitgangspunt. Woningstichting Simpelveld werkt continu aan de kwaliteit van haar woningen waarbij in toenemende mate wordt ingespeeld op de behoeften van de klant. We willen met onze adviezen en uitvoerende kwaliteiten continu bijdragen aan het welbevinden en de woonwensen van onze klant teneinde de verhuurbaarheid te optimaliseren.
4.1 Woningbezit In het kader van de vergrijzing binnen de regio Parkstad is sprake van een toenemende vraag naar seniorenwoningen. Van alle woningzoekenden die geregistreerd staan in Thuis in Limburg was ultimo 2014 bijna 31,3% ouder dan 55 jaar (bron Thuis in Limburg) ten opzichte van 27,1% in 2013. Dat er nog steeds veel vraag is naar seniorenwoningen blijkt uit het aantal woningzoekenden dat een optie neemt op woningen in seniorencomplexen: gemiddeld 117 kandidaten per complex. Afgezet tegenover een woningvoorraad waarvan het merendeel uit niet-seniorenwoningen bestaat (68% niet-senioren woningen in Simpelveld en 76% in Bocholtz) is evident dat vraag en aanbod nog steeds behoorlijk uit elkaar liggen. Vanwege deze ontwikkelingen heeft Woningstichting Simpelveld afgelopen jaren veel geïnvesteerd in het bouwen van levensloopbestendige woningen. In het verslagjaar 2014 is het nieuwbouwcomplex Gasthof in de kern Bocholtz opgeleverd, bestaande uit 10 seniorenappartementen en aan het woningbezit van de woningstichting toegevoegd. Verder zijn de 12 appartementen gelegen aan de Oude Smedestraat levensloopbestendig gemaakt middels het aanbrengen van galerijen die aansluiten op het trappenhuis inclusief lift van het nieuwbouwcomplex Gasthof, waardoor ook deze woningen nu onderdeel uitmaken van de levensloopbestendige voorraad in de kern Bocholtz. Woningstichting Simpelveld heeft naar aanleiding van de toenemende vraag naar seniorenwoningen in Parkstad, reeds eerder besloten om in haar strategisch voorraadbeleid op te nemen dat nieuwbouw van woningen enkel plaatsvindt in de vorm van levensloopbestendige woningen. Deze woningen, appartementen of grondgebonden woningen kennen een volledig woonprogramma op een en dezelfde verdieping, waardoor in zo’n woning een volledige wooncarrière kan worden doorlopen. Woningbezit Type woning
Simpelveld
Bocholtz
Totaal
Eengezinswoning
305
204
509
Duplexwoning
38
41
79
Appartement zonder lift
250
47
297
(Senior)appartement met lift
243
78
321
Seniorenbungalow
31
16
47
Totaal
867
386
1253
24
In 2014 bestond het woningbezit van de woningstichting voor 8% uit ‘goedkope’ woningen, 65% (in uit ‘betaalbare’ woningen, 23% uit ‘duur tot huurtoeslaggrens’ en 4% ‘duur boven de huurtoeslaggrens van € 699,48’. Ten opzichte van de referentiegroep van het Centraal Fonds Volkshuisvesting 2014 wijken deze percentages op onderdelen af. Bij de referentiegroep bestond het woningbezit voor 16,3% uit ‘goedkope’ woningen, 69,5% uit ‘betaalbare’ woningen, 11,5% uit ‘duur tot huurtoeslaggrens’ en tenslotte uit 2,7% ‘duur boven de huurtoeslaggrens’ woningen.
Woningen naar huurklasse 4%
8% Goedkoop < € 389,05
23%
Betaalbaar ≥ € 389,05 en < € 596,75 Duur tot huurtoeslaggrens ≥ € 596,75 en < € 699,48 Duur boven huurtoeslaggrens ≥ € 699,48 65%
Eind 2014 was Woningstichting Simpelveld mede-eigenaar van woningen in 4 verschillende Verenigingen van Eigenaars (VVE’s), te weten drie waarin Woningstichting Simpelveld huurwoningen bezit en sprake is van een commerciële plint en 1 VVE waar naast een commerciële plint ook particuliere eigenaren lid zijn. Woningstichting Simpelveld voert tevens het gehele VvE-beheer voor deze 4 VVE’s.
4.2 Toewijzingsbeleid Bij het toewijzingsbeleid wordt gestreefd naar een evenwichtige verdeling van kansen voor woningzoekenden en wordt zoveel als mogelijk rekening gehouden met een redelijke verhouding tussen huur, inkomen en de bepalingen van de Wet op de huurtoeslag. Een transparante manier van toewijzen waarbij vraag en aanbod zoveel mogelijk op elkaar wordt afgestemd is de doelstelling. In het strategisch voorraadbeheer is een nadere uitwerking gegeven aan het doelgroepenbeleid, waarbij expliciet de (toekomstige) doelgroep voor een bepaald product of complex is benoemd. Sinds 2011 is de tijdelijke regeling Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) toegelaten instellingen volkshuisvesting van kracht. Die regeling is een uitvloeisel van Europees algemeen verbindende voorschriften. Door de tijdelijke regeling stelt de rijksoverheid normen voor de toewijzing van betaalbare huurwoningen van woningcorporaties. Van de woningen met een huurprijs tot € 699,48 (prijs per 1 januari 2014) moet minstens 90% aan huurders worden toegewezen met een inkomen tot € 34.678. Aan potentiële huurders met een hoger inkomen mag maximaal tien procent van de betaalbare vrijkomende huurwoningen worden toegedeeld. In 2014 zijn drie (4,1%) woningen niet passend toegewezen volgens deze richtlijn. Hiermee is voldaan aan de DAEB-richtlijnen zoals opgesteld door Europese Commissie.
25
4.3 Woningtoewijzing In 2014 vonden 73 woningmutaties (mutatiegraad 6%) plaats t.o.v. 101 mutaties in 2013. Bij 58 van de 73 mutaties was sprake van een verhuring aan huishoudens welke voorheen niet bij de woningstichting een woning huurden. In totaal heeft in 2014 20,5% (15 van de 73 verhuringen) geleid tot doorstroming ten opzichte van 21,8 % in 2013. De aan de huuropzegging ten grondslag liggende redenen waren als volgt: Verhuismotief
Aantal
Doorstroming naar seniorenwoning/zorgcentrum
9
Doorstroming naar andere woning
7
Woning te klein / te groot
8
Overlijden
8
Medisch / gezondheid
14
Samenwonen/privéomstandigheden
8
Technische staat van woning
2
Aankoop woning
15
Ontruiming/overlast
1
Andere regio/omgeving
0
Financiële problemen
4
Anders/onbekend
13
Totaal aantal mutaties
73
totaal aantal toewijzingen
9
Naast de 73 mutaties werd tijdens het verslagjaar ook het nieuwbouwcomplex Gasthof opgeleverd. Dit complex bezit 10 levensloopbestendige seniorenappartementen en tijdens het verslagjaar zijn reeds 9 van de 10 appartementen toegewezen aan huurders. Van deze 9 toewijzingen waren reeds 3 huurders al huurder van Woningstichting Simpelveld. Bij 38 van de 73 toewijzingen (52,1% t.o.v. 37,6% in 2013) werd de woning bij de eerste maal geaccepteerd, bij 3 toewijzingen (4,1%) bij de tweede maal, bij 7 woningen (9,6%) tijdens de derde aanbieding en bij 25 woningen (34,2% t.o.v. 41,6% in 2013) was sprake van vier of meer aanbiedingen. Het gemiddeld aantal aanbiedingen per woning bedroeg 4,2 ten opzichte van 4,7 in 2013. Van de in 2014 verhuurde woningen vormden de eengezinswoningen het grootste aandeel, namelijk 33% (27 vhe’s). Het aandeel appartementen met lift was 29% (24 vhe’s) evenals het aandeel appartementen zonder lift.
26
Verhuring naar woningtype
29%
33%
Eengezinswoning Appartement zonder lift Duplexwoning Seniorenbungalow
4%
(Senioren) appartement met lift
5% 29%
Voor wat betreft de woningtoewijzing naar gezinsgrootte en inkomen werden in het verslagjaar 29 woningen (39,7%) toegewezen aan eenpersoonshuishoudens, 29 woningen (39,7%) toegewezen aan tweepersoonshuishoudens en 15 woningen (20,6%) aan drie- en meerpersoonshuishoudens. Uiteindelijk werden 70 woningen (95,9% van alle toegewezen woningen) passend toegewezen, dit wil zeggen conform de richtlijnen van de EU-maatregel (DAEB).
Verhuringen naar huishouden, inkomen, leeftijd en huurprijs 2014 Aantal eenpersoonshuishoudens Leeftijd
Inkomen
Huur < €389,05
< 23 jaar
≤ € 21.600
2
Tussen €389,05 en €556,82
Huur > € 556,82
> € 21.600 < 65 jaar > 65 jaar
≤ € 21.600
4
7
3
> € 21.600
1
5
1
≤ € 21.600
2
2
> € 21.600
2
Aantal tweepersoonshuishoudens Leeftijd
Inkomen
< 23 jaar
≤ € 29.325
Huur < €389,05
Tussen € 389,05 en € 556,82
Huur > € 556,82
≤ € 29.325
9
8
> € 29.325
2
6
≤ € 29.400
2
1
> € 29.325 < 65 jaar > 65 jaar
> € 29.400
1
Aantal drie- en meerpersoonhuishoudens Leeftijd
Inkomen
< 23 jaar
≤ € 29.325
Huur < €389,05
Tussen € 389,05 en € 596,75
Huur > € 596,75
≤ € 29.325
9
2
> € 29.325
2
2
> € 29.325 < 65 jaar > 65 jaar
≤ € 29.400 > € 29.400
27
4.4 Woningzoekenden Vanaf 1 maart 2011 biedt Woningstichting Simpelveld haar vrijkomende woningen aan via de regionale website Thuis in Limburg. Woningzoekenden welke in aanmerking willen komen voor een vrijkomende huurwoning van Woningstichting Simpelveld dienen zich in te schrijven via deze website. De site is ontwikkeld door en eigendom van negen corporaties uit Limburg, waaronder ook Woningstichting Simpelveld. Het voordeel voor de klant is dat men zich via deze site centraal en kosteloos kan inschrijven voor een hele regio of gemeente en de woningzoekende zich niet meer afzonderlijk bij elke corporatie apart hoeft te registreren. Daarnaast zijn in één oogopslag alle vrijkomende woningen van de verschillende corporaties voor de woningzoekende zichtbaar. De aanbiedende corporaties kunnen gebruik maken van verschillende toewijzingssystematieken waardoor de slaagkansen voor potentiële kandidaten behoorlijk kunnen toenemen Ultimo 2014 waren via de website 43.415 woningzoekenden geregistreerd waarvan 390 (356 in 2013) woonachtig in de kern Simpelveld en 238 (220 in 2013) in de kern Bocholtz. 27,1% van alle woningzoekenden heeft in het zoekprofiel ook opgenomen dat ze geïnformeerd willen worden indien een woning vrijkomt in de kern Simpelveld (ten opzichte van 25,0% in 2013) en 25,9% indien er een woning beschikbaar komt in de kern Bocholtz (ten opzichte van 23,7% in 2013). Woningzoekenden naar leeftijd (woonachtig in gemeente Simpelveld) 28-2-2011
2012
2013
2014
Starters (<23 jaar)
20
36
24
33
Doorstromers
190
274
279
296
Senioren (> 55 jaar)
348
282
273
299
Totaal
558
592
576
628
Ten opzichte van 2013 is het aantal woningzoekenden die geregisteerd staan bij Thuis in Limburg en woonachtig zijn in de gemeente Simpelveld gestegen met 9% tot 628 woningzoekenden. In 2014 is er door Woningstichting Simpelveld middels de website Thuis in Limburg 63 maal een woning aangeboden. 35 woningen zijn aangeboden middels het aanbodmodel, 3 via de direct te huurmodule en 4 woningen zijn via de website ook te koop aangeboden. Daarnaast zijn via Thuis in Limburg 19 woningen toegewezen via de bemiddelingsmodule en 6 seniorenwoningen middels de optiemodule. In totaal zijn de bovengenoemde woningen 299 keer aangeboden door de woningstichting aan kandidaten en heeft dit in 70 gevallen geleid tot een match. Van de 73 verhuringen (inclusief 3 toewijzingen aan statushouders) zijn 16 woningen toegewezen aan inwoners van de kern Bocholtz en 30 woningen aan inwoners van de kern Simpelveld. Verder kon men in het verslagjaar bij 13 seniorencomplexen van de woningstichting een optie nemen op toekomstig vrijkomende levensloopbestendige appartementen. In totaal zijn er in het verslagjaar 1527 opties genomen (1273 in 2013) op de 13 appartementencomplexen. 36,15% van de optiekandidaten geeft aan benaderd te willen worden voor een vrijkomende woningen, de overige willen momenteel alleen wachttijd opbouwen. Gemiddeld betekent dit dat circa 117 kandidaten een optie hebben genomen per seniorencomplex waarvan 42 kandidaten per seniorencomplex actief wil reageren op vrijkomende woningen.
28
4.5 Bijzondere doelgroepen Woningstichting Simpelveld stelt zich als Toegelaten Instelling ten doel zorg te dragen voor het bieden van passende huisvesting voor (in het bijzonder) haar primaire doelgroepen, die zelfstandig, niet of nauwelijks in eigen woonruimte kunnen voorzien. In de prestatieafspraken met de gemeente is het huisvesten van personen, welke in een kwetsbare of bijzondere positie verkeren als gezamenlijke verantwoordelijkheid benoemd. Uitgangspunt hierbij is dat de kernvoorraad groot genoeg moet blijven om de bijzondere doelgroepen te huisvesten. Onderstaand wordt ingegaan op de ontwikkelingen ten aanzien van de bijzondere doelgroepen van beleid. Senioren Vanwege de vergrijzingsproblematiek waarmee onze regio vooruitloopt op de landelijke tendens is er een grote vraag naar seniorenwoningen. Al eerder is geconstateerd dat er een grote discrepantie is tussen vraag en aanbod van seniorenwoningen. Woningstichting Simpelveld heeft haar nieuwbouwbeleid aangepast in die zin dat enkel nog levensloopbestendige woningen worden gebouwd. Voor de ouder wordende zittende huurder welke graag in zijn eigen omgeving wenst te blijven wonen, trachten wij daar waar mogelijk de bestaande woningvoorraad aan te passen. Het betreffen dan bijvoorbeeld maatregelen zoals het opplussen van galerijen, het toevoegen van scootmobiel-ruimtes en het automatiseren van de toegangsdeuren. Anderzijds wordt met zorgaanbieders samengewerkt om senioren in staat te stellen zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. In het verslagjaar is de bouw van 10 levensloopbestendige seniorenappartementen in de kern Bocholtz opgeleverd. Aansluitend zijn 9 van de 10 woningen inclusief de daarbij behorende parkeervoorziening verhuurd. De laatste woning, te weten één van de twee penthouses zal begin 2015 verhuurd worden. Verder is besloten om de portieketage-appartementen Oude Smedestraat (12 vhe’s) te gaan voorzien van galerijen, zodat deze woningen ook middels het nieuwe trappenhuis met lift van het nieuwbouwplan Gasthof bereikbaar worden. De uitvoering van deze werkzaamheden heeft eveneens plaatgevonden in het verslagjaar 2014. Er vonden in het verslagjaar 27 mutaties (inclusief 9 toewijzingen Gasthof) (32,9 %) plaats in het segment van de seniorenwoningen (3 bungalows en 24 appartementen). Dit aantal is gelijk aan de mutaties /toewijzingen in 2013, echter in 2014 jaar zijn 9 levensloopbestendige (Gasthof) appartementen opgeleverd die dit aantal beïnvloeden. In 2014 blijft het aandeel seniorenwoningen (levensloopbestendige woningen) met 29,4% ten opzichte van de totale woningvoorraad van Woningstichting Simpelveld nog steeds onder het referentie-aandeel van 33,1% uit de benchmarkvergelijk van het Corporatie Benchmark Centrum over het jaar 2013. Starters Een typisch verschijnsel binnen de Parkstadregio is de gelijktijdige vergrijzing én ontgroening. Uit zowel het aantal ingeschreven woningzoekenden als ook uit het aantal aan jongeren toegewezen woningen, kan worden geconcludeerd dat het aantal starters in onze regio zeer klein is. De interesse voor koopwoningen is in onze regio bij starters ook klein. Vanwege de leefbaarheid zal in samenwerking met de Gemeente Simpelveld, ook in de toekomst, extra aandacht worden besteed aan deze doelgroep en dan zal vooral gefocust worden hoe we de gemeente aantrekkelijk kunnen maken om deze doelgroep te behouden danwel uit te breiden. In 2014 werden 3 woningen aan starters toegewezen ten opzichte van 4 in 2013.
29
Urgenten Voor de bepaling van een urgentie is een verhuisprimaat van het WMO-loket van de Gemeente Simpelveld het uitgangspunt. In het geval van een verhuisprimaat via het WMO-loket zal de woningstichting trachten om binnen een termijn van maximaal 6 maanden een geschikte woning toe te wijzen aan de betreffende kandidaat. De huurder dient de aangeboden woning dan wel te accepteren, anders vervalt de urgentie. In 2014 zijn 4 woningen toegewezen aan een huishouden dat als medisch urgent stond ingeschreven. In 2015 zal overleg worden gevoerd met de Gemeente Simpelveld in verband met de decentralisatie in de zorg en de nieuwe taak van de gemeente daarin. ZMP-ers In het kader van het bieden van een (tweede) kans voor mensen welke om diverse redenen buiten de maatschappij zijn geraakt of dreigen te raken, wordt samengewerkt met derden, waaronder het meldpunt zeer moeilijk plaatsbaren (ZMP) van Rimo. Doel van de samenwerking is om (ex-) verslaafden, ex-gedetineerden, (ex-)psychiatrische patiënten, een (tweede) kans te bieden op een zelfstandige woningcarrière onder begeleiding. In 2014 heeft Woningstichting Simpelveld 2 zittende huurders aangemeld bij Rimo. Het Rimo heeft een kandidaat huurder bij Woningstichting Simpelveld aangemeld. Uiteindelijk heeft het Rimo deze kandiaat elders gehuisvest in een begeleide woonvorm. Housing Parkstad Woningstichting Simpelveld heeft samen met haar Parkstad collega-corporaties, Gemeente Heerlen en 24-uurs instellingen (zoals Rimo, Radar, Mondriaan en Penitentiaire inrichtingen) in 2013 een convenant getekend. Doelstelling is dat er jaarlijks een taakstelling wordt afgesproken betreffende het huisvesten van cliënten van de bovengenoemde 24-uurs instellingen in het reguliere woningbezit van de verschillende corporaties. Hiermee wil men deze mensen vanuit een intramurale setting weer de mogelijkheid bieden om terug te keren in de maatschappij. Voor Woningstichting Simpelveld was de taakstelling in het verslagjaar 1 persoon. Eind 2014 heeft Woningstichting Simpelveld een cliënt toegewezen gekregen vanuit Housing Parkstad. Deze client is in december 2014 gehuisvest waarmee werd voldaan aan de taakstelling. Statushouders Vanaf eind 2013 is een nieuwe procedure van toepassing inzake het huisvesten van statushouders. Vanaf deze periode wordt gebruik gemaakt van een regievoerder. Door de regievoerder van het COA worden statushouders aan de gemeente gekoppeld. In 2014 zijn 4 woningen voor in totaal 10 statushouders bemiddeld. In februari 2015 zijn nog 5 personen geplaatst, waarmee de woningstichting volledige invulling kon geven aan de aan de gemeente opgelegde taakstelling voor het jaar 2014. Naar verwachting zal het, gezien de verwachte extra stroom vluchtelingen uit Syrie en Eretrea, voor gemeentes in 2015 nog moellijker worden om aan de taakstelling te voldoen.
4.6 Huurbeleid Het huurbeleid van Woningstichting Simpelveld is verankerd in het Strategisch Voorraadbeleid (SVB). Uitgangspunt van dit beleid is dat voor kwalitatief vergelijkbare woningen eenzelfde huurprijs moet gelden. De kwaliteit van de woning, gemeten aan de punten uit het woningwaarderingsstelsel (wws) is hiervoor de basis. Op basis hiervan en op basis van de marktpositie is voor alle complexen de streefhuur als percentage van de maximaal redelijke huurprijs bepaald. Deze streefhuur is het beleidskader voor het lange termijn huurbeleid. Bij mutatie vindt harmonisatie ineens plaats, eventueel in combinatie met een renovatie.
30
Woningstichting Simpelveld heeft in het verslagjaar gebruik gemaakt (per 1 juli 2014) van de maximale inkomensafhankelijke huurverhoging. Het doel van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties is om middels deze huurverhogingsmethodiek scheefwonen in niet geliberaliseerde huurwoningen te ontmoedigen. Een tweede argument voor Woningstichting Simpelveld om deze methodiek en maximale huurverhogingspercentages toe te passen is de financiële noodzaak als gevolg van de introductie van de verhuurderheffing. Op hoofdlijnen is het huurbeleid in het verslagjaar (per 1 juli 2014) als volgt samen te vatten:
voor huishoudens met een inkomen tot € 34.085 bedroeg de huurverhoging 4%, te weten 2,5% inflatie plus 1,5%; voor huishoudens met een inkomen tussen € 34.085 en € 43.602 bedroeg de huurverhoging 4,5%, te weten 2,5% inflatie plus 2%; voor huishoudens met een inkomen groter dan € 43.602 bedroeg de huurverhoging 6,5%, te weten 2,5% inflatie plus 4%; bij de geliberaliseerde woningen is geen rekening gehouden met het gezinsinkomens en is de huurverhoging vastgesteld op 4%, te weten 2,5% inflatie plus 1,5%.
Het gemiddelde huurverhogingspercentage over het gehele woningbezit van de corporatie bedroeg in het verslagjaar 4,3% ten opzichte van 4,4% in 2013. Huurverhogingspercentage 5,0% 4,5%
4,4%
4,3%
2013
2014
4,0% 3,5% 3,0% 2,3%
2,5% 2,0% 1,5%
1,2%
1,3%
2010
2011
1,0% 0,5% 0,0% 2012
Naar aanleiding van de aanzegging van de huurverhoging over 2014 zijn 24 bezwaarschriften ontvangen. Deze bezwaarschriften zijn door de woningstichting beoordeeld. 12 bezwaarschriften zijn toegewezen en hebben geleid tot een verlaging van het huurverhogingspercentage. Een huurder heeft zijn bezwaar ingetrokken. De overige bezwaarschriften zijn afgewezen daar deze niet ontvankelijk waren. Per 1 januari 2014 is de liberalisatiegrens vastgesteld op € 699,48. De richtlijnen die zijn opgesteld door het ministerie inzake de maximale huurverhoging zijn alleen van toepassing op de verhuureenheden die onder deze huurgrens liggen. Woningstichting Simpelveld bezat begin verslagjaar 49 verhuureenheden boven deze grens.
31
4.7 Woonfraude Woningstichting Simpelveld hanteert heldere, transparante en rechtvaardige normen met betrekking tot de woonruimteverdeling. Het omzeilen van het woonruimteverdelingsysteem door derden wordt niet geaccepteerd. Er wordt, indien woonfraude wordt waargenomen, direct actie ondernomen daar deze fraude grote gevolgen kan hebben voor de leefbaarheid. Woningstichting Simpelveld heeft een aantal preventieve maatregelen genomen ter voorkoming van woonfraude. Allereerst wordt op gezette tijden, middels de bewonerskrant en via de website van de woningstichting gecommuniceerd over het woonruimteverdelingsysteem. Verder zijn in de huurcontracten bepalingen opgenomen waarin duidelijk omschreven staat dat onderhuur en doorverhuren uitgesloten zijn, tenzij er toestemming verkregen is van de verhuurder. In 2014 was een medewerker van de afdeling Woondiensten belast met het aandachtsgebied ‘overlastzaken’. Binnen haar takenpakket is woonfraude een aandachtspunt. Indien meldingen ontvangen worden van derden inzake woonfraude, worden deze geverifieerd door de betreffende medewerker. Een huisbezoek kan onderdeel uitmaken van het onderzoek, evenals het bespreekbaar maken van deze melding in het ‘overlastteam’. Het overlastteam is een periodiek overlegorgaan met als taak ervaringen uit te wisselen (binnen de wettelijke kaders) betreffende overlastzaken (waaronder woonfraude) die spelen binnen de Gemeente Simpelveld. Aan het ‘overlastteam’ nemen naast de woningstichting ook diverse overlegpartners deel zoals politie, gemeente en maatschappelijk werk. Dit team komt maandelijks bij elkaar. Indien woonfraude geconstateerd wordt, zal de contractant middels een gesprek op de hoogte worden gesteld van de mogelijke gevolgen indien de situatie niet per direct opgeheven wordt. De conclusies en afspraken naar aanleiding van het bovengenoemde gesprek, zullen ook schriftelijk worden vastgelegd en verzonden naar de contractant. Blijkt vervolgens dat afspraken niet worden nagekomen, zal de zaak onmiddellijk uit handen worden gegeven aan een jurist met als doel de ongewenste situatie te beëindigen en het huurcontract te ontbinden. In 2014 zijn geen procedures opgestart i.v.m. woonfraude.
4.8 Huurtoeslag De uitvoering van de huurtoeslag is ondergebracht bij de Belastingdienst. Tot 2013 bestond de mogelijkheid van geclusterde betalingen. Middels deze betalingen werd de huurtoeslag rechtstreeks door de Belastingdienst overgemaakt naar de woningstichting zonder tussenkomst van de betreffende huurder. Vanaf 1 januari 2014 heeft de Belastingdienst het besluit genomen, mede op verzoek van de politiek, om de geclusterde betalingen te stoppen en toeslagen dienen vanaf dat moment naar een en hetzelfde bankrekening overgemaakt te worden aan de betreffende huurder om fraude te voorkomen. Vanwege dit besluit hebben er in het verslagjaar geen geclusterde betalingen meer plaatsgevonden aan de corporatie.
32
4.9 Huurbetaling en incasso Met betrekking tot huurachterstand wordt een actief incassobeleid gevoerd. Dit beleid is erop gericht de huurders op hun verantwoordelijkheid te wijzen. Met huurders die een huurachterstand hebben, worden regelmatig gesprekken gevoerd en worden in dit proces continu begeleid. Regelmatig worden huurders met een achterstand in de gelegenheid gesteld via een betalingsregeling hun achterstand weg te werken. Getracht wordt op deze wijze o.a. incassokosten te voorkomen. Voorts wordt overleg gepleegd met maatschappelijk werk, de sociale dienst en Kredietbank Limburg. Mede dankzij deze intensieve acties blijkt dat de huurachterstanden in een aantal gevallen, welliswaar met veel moeite, teruggedrongen kunnen worden. In 2014 zijn als gevolg van betalingsachterstanden 7 juridische procedures gestart ten opzichte van 14 in 2013. Hiervan heeft 1 procedure geleid tot een definitieve uitzetting, 2 huishoudens hebben uit eigen beweging de huurovereenkomst opgezegd, 2 huishoudens hebben de gehele openstaande vordering betaald en 2 huishoudens hebben, na uitspraak ontruimingsvonnis, gedeeltelijk de openstaande vordering betaald en voor het overige deel een betalingsregeling geaccepteerd. Ultimo 2014 hadden 87 huurders (102 in 2013) een huurachterstand van in totaal € 47.194,(€ 49.494,- in 2013). Van de totale huurachterstand wordt 57,8% (64,5% in 2013) veroorzaakt door achterstanden van maximaal 2 maanden. Een deel van de huurachterstand, te weten € 36.649,- per 31 december 2014 heeft betrekking op nog te vorderen huren van vertrokken huurders. Termijn huurachterstand
Aantal huurders
Percentage huurders
Bedrag huurachterstand € 20.354
Aandeel in totale achterstand (%) 43
Huurachterstandpercentage t.o.v. jaarhuur 0,22%
< 1 mnd
68
78%
1-2 mnd
8
9%
€ 6.947
15
0,07%
2-3 mnd
5
6%
€ 5.656
12
0,06%
>3 mnd
6
7%
€ 14.237
30
0,15%
Totaal 2014:
87
100%
€ 47.194
100
0,50%
Ondanks de financiële crisis die ook merkbaar is bij onze huurders is het huurachterstandspercentage ten opzichte van de bruto jaarhuur met 0,05% gedaald ten opzichte van 2013. Uit de rapportage van het Corporatie Benchmark Centrum blijkt dat in 2013 het gemiddelde percentage huurachterstand bij vergelijkbare corporaties beduidend hoger lag, namelijk op 1,1%. De gegevens over 2014 zijn nog niet bekend. Huurachterstanden 2009
2010
2011
2012
2013
2014
Huurachterstand ¹
0,34%
0,36%
0,46%
0,41%
0,55%
0,50%
Referentiegroep CFV ¹
1,1%
0,9%
1,0%
1,0%.
1,1%
n.n.b.
1
Uitgedrukt in % van de jaarhuur
33
4.10 Leegstand Het percentage huurderving door leegstand bedroeg in het verslagjaar 1,89% (€ 159.785) van de jaarhuur ten opzichte van 2,06% (€ 167.485) in 2013. Ten opzichte van de gemiddelde leegstand van 2,10% bij de referentiegroep in 2013 uit de rapportage van het Corporatie Benchmark Centrum is de totale huurderving 0,21 procentpunt lager bij Woningstichting Simpelveld ten opzichte van deze benchmark. Huurderving door leegstand
Huurderving¹ Referentiegroep CFV 1
¹
2010
2011
2012
2013
2014
1,96%
3,20%
3,66%
2,06%
1,89%
1,70%
1,80%
2,10%
2,10%
n.n.b.
Uitgedrukt in % van de jaarhuur
Het merendeel van de leegstand, circa 66,1% ofwel 1,25% van de jaarhuur, is toe te wijzen aan leegstand in het kader van Strate gisch Voorraadbeheer. De leegstand in verband met werkzaamheden en leegstand in verband met verhuurbaarheid bedroeg 0,47% van de jaarhuur (0,78% in 2013). Oorzaak van deze laatste daling is voornamelijk gelegen in de afname van het aantal mutaties en dus minder leegstand en de snellere doorlooptijd van verhuren middels een gewijzigde procedure. De leegstand als gevolg van verkopen bedroeg tenslotte 0,17%.
34
5. Maatschappelijke betrokkenheid Als woningcorporatie staan we steeds dichter bij de maatschappij en samenleving. De primaire taakstelling is de afgelopen jaren verbreed. Dit komt onder andere tot uiting in ons beleid, overleg met belanghouders, prestatieafspraken met de gemeente en aanpak van de leefbaarheid. Woningstichting Simpelveld wil haar betrokkenheid richting belanghouders uitbouwen door te luisteren naar de meningen van haar belanghouders, op een open en transparante wijze verantwoording af te leggen en zoveel mogelijk zaken in partnership op te pakken.
5.1 Belanghouders In het activiteitenplan, welk voortvloeit uit het kaderplan, zijn onder andere het betrekken van bewoners en stakeholders bij het beleid en het aangaan van partnerships met belanghouders geagendeerd als doelstellingen voor de komende jaren. Woningstichting Simpelveld onderkent een viertal soort belanghouders, welke zijn geclassificeerd naar de mate van belang voor de woningstichting en anderzijds naar de mate welke invloed zij kunnen uitoefenen op ons beleid. Woningstichting Simpelveld ziet al haar belanghouders als belangrijke partners, waarmee in diverse overlegorganen contact wordt onderhouden. De intensiteit en frequentie van de contacten zijn verschillend en kunnen afhankelijk zijn van het specifieke onderwerp van beleid. Periodiek leggen wij op diverse manieren verantwoording af over het gevoerde beleid, onder andere door het organiseren van stakeholdersdagen.
5.2 Huurders Voor Woningstichting Simpelveld is participatie van de huurders in het beleidsvormend proces een belangrijk uitgangspunt. Via regelmatig overleg met de huurders(vertegenwoordiging), kan een structurele betrokkenheid bij het beleid en het beheer worden bewerkstelligd. In 2014 vond overleg plaats met diverse complex- en buurtcommissies. In deze overleggen werd gesproken met bewoners over de realisatie van plannen op of nabij hun complex of over leefbaarheidsinitiatieven. Het formele huurdersoverleg vond plaats met de Bewonersraad Woningstichting Simpelveld. Met deze groep belanghouders is een samenwerkingsovereenkomst aangegaan, waarin geregeld is op welke wijze informatie en advies wordt uitgewisseld. In het verslagjaar vonden 2 overlegvergaderingen plaats tussen de voltallige bewonersraad en vanuit de woningcorporatie de directeur-bestuurder en het hoofd Woondiensten. 35
In 2014 werden in de overlegvergaderingen onder andere de volgende onderwerpen behandeld:
huurverhoging 2014; verhuurdersheffing; warmtewet 2014; nieuwbouw Gasthof Bocholtz; plan Oude Smedestraat; plan Rodeput nieuwbouw; plan Rodeput (kavels); voormalige gymzaal Dr. Ottenstraat; energetische projecten; asbestbeheerplan; leegstand indien huur wordt betaald; diverse overlastzaken; afhandeling diverse klachten; controle uitgevoerde werkzaamheden door derden; jaarverslag 2013; oordeelsbrief Centraal Fonds Volkshuisvesting; activiteitenoverzicht 2015; Herzieningswet; regionale prestatieafspraken; aanpassen informatiebulletin Bewonersraad/klachtenformulier; actualisatie van de sloopopgave.
Leden bewonersraad Naam
Functie
Dhr. J. Franken
Voorzitter
Mw. H. Starmans
Secretaris
Mw. E. Ploemen
Penningmeester
Dhr. H. Schöller
Lid
Dhr. W. Moison
Lid
Mw. R. Brouwers
Lid
Dhr. J. Kleijnen
Lid
Dhr. J. Meessen
Lid
Namens de Bewonersraad zijn 2 personen afgevaardigd in de Raad van Commissarissen, te weten de heren P. Andriolo en de heer M. Frijns.
5.3 Gemeente De prestatieafspraken vormen het kader waarbinnen gemeente en woningstichting gezamenlijk werken aan de lokale volkshuisvestelijke opgave. Met de onderlinge afspraken zijn de rollen, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van beide partners voor de komende jaren concreet vastgesteld. De gemaakte afspraken betreffen onder andere de ontwikkeling van de woningvoorraad binnen de gemeente en de wijze waarop partijen omgaan met het verhuren van de woningen en het huurbeleid. Verder zijn afspraken gemaakt over leefbaarheid en het kwaliteitsbeleid ten aanzien van onderhoud, herstructurering en nieuwbouw. 36
Vanwege de sterke vergrijzing in de regio neemt de paragraaf wonen, welzijn en zorg een belangrijke plaats in binnen het afsprakenkader. Om in te spelen op de vergrijzing, ligt hierbij de nadruk op de ontwikkeling van een samenhangend aanbod van woon-, zorg- en welzijnsdiensten. Eind 2011 zijn de prestatieafspraken voor de periode 2011 t/m 2014 getekend. Onderstaand is de projecten- en doelstellingenbijlage, behorende bij de prestatieafspraken 2011 t/m 2014, weergegeven. Prestatieafspraken Gemeente 2011 t/m 2014 Onderwerp
Gemeente
Woningstichting Simpelveld
Stand ultimo 2014
Rode Put
Medewerking Aanleg openbare ruimte
3 woningen verkocht; start bouw e 1 kwartaal 2015
Centrumplan Simpelveld
Inbreng gronden Planbegeleiding Bijdrage marktwoningen
Realisatie nieuwbouw Investering en onrendabele top Inbreng gronden Afname 36 woningen Achtervang max. 10 woningen Bijdrage in infrastructuur ad € 1 mln. Onrendabele top Realisatie nieuwbouw Sloop aangekochte panden Investering en onrendabele top Realisatie parkeren Gezamenlijke communicatie Betalen planschade Gezamenlijk opstellen herstructureringsplan en uitvoeringsprogramma Rol Woningstichting Simpelveld: Sloop en herstructurering sociale woningbouw Onrendabele top nieuwbouwwoningen Gezamenlijke communicatie Streven naar behoud leefbaarheid en winkelvoorzieningen Investering en exploitatie Planschade kosten Investering en exploitatie Planschadekosten Investering en exploitatie Onderzoek herbestemming Planschadekosten Investering en exploitatie
Pand is eind 2012 verkocht
Gasthof Bocholtz
Medewerking Sloop bestaande panden Intentieovereenkomst Subsidie aanvragen Gezamenlijke communicatie
Herstructurering
Plan van aanpak Gezamenlijk opstellen herstructureringsplan en uitvoeringsprogramma Rol gemeente: herinrichting en overname openbaar gebied medewerking bouw en verkoopplannen Gezamenlijke communicatie
Winkelvoorzieningen
Streven naar behoud leefbaarheid en winkelvoorzieningen Medewerking bestemmingsplanwijziging Medewerking herbestemming Medewerking herbestemming Toetsen herbestemming
Puntelstraat 1 Gymzaal Dr Ottenstr 46 Huisartsenpraktijk Dr Ottenstr 48 Kanthuis
Parkeerterrein Sterflat
Verkoop aan Woningstichting Simpelveld
37
Afgerond Afgenomen 36 woningen Afgenomen 8 woningen Gerealiseerd Gerealiseerd Ultimo 2014 is de nieuwbouw aan de Gasthof Bocholtz en de nieuw gerealiseerde openbare ruimte opgeleverd
Procesaanpak is eind 2011 door de gemeente opgesteld. Gemeente heeft in 2013 besloten om geen separate herstructureringsvisie te maken, maar een strategische visie 2013 – 2023. In 2014 is besloten de herstructureringsopgave in 2015 te actualiseren o.b.v de nieuwe cijfers Verkenning Sociale Kernvoorraad Gehele planperiode van toepassing Pand is sinds 2013 langjarig verhuurd Eind 2014 is huurovereenkomst gesloten met nieuwe huurder Gerealiseerd in 2011
Grond is overgedragen in 2012
Prestatieafspraken Gemeente 2011 t/m 2014 (vervolg) Onderwerp
Gemeente
Woningstichting Simpelveld
Stand ultimo 2014
Diverse grondposities Kopen/verkopen
Voorwaarden koop en verkoop opstellen Intentie overdracht Afronden subsidietrajecten Bijdrage in planschadekosten Invulling grand-café Afhandeling infrastructuur
Voorwaarden koop en verkoop opstellen Intentie overdracht Onrendabele top Betalen planschade kosten Afronden subsidie- en infrastructuur Bestemmingsonderzoek Vigerend herstucturerings plan volgen Planschadekosten Legeskosten revolverend inzetten Exploitatie woon-zorg complexen
In overleg met gemeente doorgeschoven naar 2015
Wijkzorgcentrum
Grachtstraat 2
Legeskostenfonds Wonen, Welzijn, zorg
Beoordelen plannen Plan passend binnen herstucturering positief benaderen Legeskosten revolverend inzetten Uitvoering WMO-convenant Bijdrage leefbaarheid Nieuwe plannen toetsen
Verkoop woningen
Intentie om medewerking te verlenen aan verkoopopgave
Statushouders/ genodigden
Opstellen afsprakenkader Financiële ondersteuning Leegstandsbijdrage aanvragen Partnership met Woningstichting Simpelveld Streven naar behoud jongeren in gemeente Onderzoek naar mogelijke maatregelen; mogelijk financiële ondersteuning Bijdrage van 50% van de installatiekosten
Starters/ jongeren
Brandmelders plaatsen in alle portieketagewoningen Pinautomaat in kern Bocholtz
Woonwagenlocatie
Faciliteren aanleg pinautomaat Afspraken maken met VVE Renovatie locatie Gezamenlijk huisvestingsbeleid formuleren voor ex-woonwagenbewoners
Mogelijke realisatie nieuwbouw Uitvoering WMOconvenant Uitvoering verkoopplannen Verkoopkosten Opstellen afsprakenkader Huurdervingmonitoren Partnership gemeente Actief aanbieden woningen Streven naar behoud jongeren in gemeente Onderzoek naar mogelijke maatregelen Bijdrage van 50% van de installatiekosten Faciliteren aanleg pinautomaat Afspraken maken met VVE Gezamenlijk huisvestingsbeleid formuleren voor ex-woonwagenbewoners
Gerealiseerd en opgeleverd begin 2011 Planschadekosten ad. € 34.657 in 2010 en 2011 betaald aan bezwaarmakers Besloten is deze locatie tijdelijk te gaan verhuren. In 2011 is deze verhuurd en zijn er tevens parkeerplaatsen gerealiseerd Gehele planperiode van toepassing In 2012 nieuw WMO-convenant 2012-2015 met gemeente overeengekomen
4 woningen verkocht in 2014
In 2014 in totaal 10 personen gehuisvest door Woningstichting Simpelveld.
In 2014 hebben gesprekken met de jongeren uit Bocholtz plaatsgevonden. De geplande voorziening en jongerendag zijn geannuleerd. Gerealiseerd in 2011
Begin 2012 gerealiseerd
Gemeente heeft in 2012 keuze gemaakt om het terrein zelf op te gaan schonen
Eind 2014 heeft Woningstichting Simpelveld een verzoek ingediend bij het College van Burgemeester en Wethouders van de Gemeente Simpelveld om de prestatie-afspraken zoals deze voor het tijdvak 2011 t/m 2014 zijn vastgesteld met 1 jaar te verlengen. De woningstichting is tot dit verzoek gekomen omdat op regionaal niveau nog overleg plaatsvond over de regionale prestatie-afspraken die als overall kader dienen voor de lokale prestatie-afspraken. Mede vanwege de nog in te voeren Herzieningswet is bestuurlijk besloten dat met ingang van 2016 nieuwe prestatie-afspraken worden opgesteld. 38
Het structureel overleg tussen gemeente en woningcorporatie wordt vormgegeven door het bestuurlijk overleg dat om de maand plaatsvindt. Bij dit overleg is de bestuurder van gemeentewege (wethouder Volkshuisvesting), de directeur-bestuurder van de corporatie en de beleidsmedewerkers van beide organisaties aanwezig. In dit overleg worden de gezamenlijke projecten en actuele problematieken besproken en wordt de voortgang van de prestatieafspraken gemonitord. In de maanden tussen het bestuurlijk overleg vindt eveneens om de maand ambtelijk overleg plaats en wordt het bestuurlijk overleg voorbereid. Belangrijke onderwerpen van beide overleggen in 2014 betroffen de nieuwbouw Gasthof Bocholtz, renovatie Oude Smedestraat, nieuwbouw Rodeput, herstructurering Rodeput en De Baan, het woonbeleid, prestatie-afspraken, onderzoek grondoverdrachten, toekomst Kommerflat en verkoop woningen. Een à tweemaal per jaar vindt in breder verband overleg plaats met het gehele college en een afvaardiging van bestuur en Raad van Commissarissen van Woningstichting Simpelveld. In 2014 vonden twee overlegvergaderingen plaats welke met name waren gericht op de diverse in ontwikkeling zijnde projecten van gemeente en woningstichting, de stand van zaken met betrekking tot de prestatieafspraken, de Herzieningswet, de ontwikkelingen rondom het zorgcentrum Bocholtz, de regionale prestatieafspraken Parkstad Limburg en het bestemmingsplan kernen.
5.4 Maatschappelijke partners Collega-corporaties Woningstichting Simpelveld is deelnemer van het Regionaal Overlegorgaan Woningcorporaties Parkstad Limburg (ROW). Hierbij zijn alle woningcorporaties aangesloten welke werkzaam zijn in de Parkstadregio. Doelstelling van dit samenwerkingsverband is het voeren van overleg op regionaal niveau, afstemmen en uitdragen van wederzijdse standpunten met betrekking tot onderwerpen van gemeenschappelijk belang en behartiging van zaken in algemene zin. Dit alles in de richting van de overige partners in de volkshuisvesting. In 2014 lag de nadruk van het overleg en samenwerking op het onderling afstemmen van het strategisch voorraadbeheer, de ontwikkelingen in het kader van wonen en zorg, de regionale prestatieafspraken en de start van de Internationale Bauausstellung (IBA). Sinds eind 2012 is de directeur-bestuurder van Woningstichting Simpelveld lid van het dagelijks bestuur van het ROW. In het werkgebied van Woningstichting Simpelveld was één collega-corporatie (Wonen Limburg) werkzaam, welke een drietal complexen in Bocholtz beheert. Zorg- en welzijnspartijen Het overleg tussen corporatiedirectie en de directies van de Zorg- en Welzijnspartners vond in het verleden jaarlijks collectief plaats in het kader van het gezamenlijk tussen gemeente, woningcorporaties en zorg en welzijnsaanbieders getekende convenant Wonen-Welzijn-Zorg. In dit convenant zijn prestatieafspraken gemaakt omtrent de dienstverlening in het kader van zorg en welzijn en het door de corporatie te leveren zorgvastgoed en zorgwoningen. In het verslagjaar vond geen overleg plaats in het kader van het WWZ-convenant, maar wel op bilateraal niveau. Zo vond onder andere overleg plaats met de Meander Groep Zuid Limburg, Impuls, Gehandicaptenplatform Simpelveld, eerstelijnszorg Bocholtz en Simpelveld en Maatschappelijk Werk. In deze besprekingen vond onder andere afstemming plaats van het beleid omtrent zorg- en welzijnsgerelateerde onderwerpen tussen de verschillende organisaties. Een onderdeel van het convenant Welzijn-Wonen-Zorg is het uitvoeringsprogramma 2005-2015. De stand van zaken met betrekking tot de prestatieafspraken direct gerelateerd aan de fysieke investeringen in de woningvoorraad en de leefbaarheid is onderstaand weergegeven:
39
Prestatieafspraken Zorg- en welzijnspartners 2005-2015 Onderwerp
Omschrijving
Stand ultimo 2014
Wijkzorgcentrum
Realisatie van een wijkzorgcentrum in Simpelveld. Een woonzorgzone, met naast diverse woonvormen een groot scala aan zorg- en dienstverlening.
Gerealiseerd en begin 2011 opgeleverd
Centrumplan
Participatie door Woningstichting Simpelveld in het centrumplan (36 woningen en 10 achtervang). Realisatie betekent een impuls voor de economische draagkracht en het voorzieningenniveau in het centrum van Simpelveld om het leven voor alle doelgroepen mogelijk te maken.
In 2011 zijn de eerste 30 woningen opgeleverd; in 2012 zijn de resterende 14 woningen opgeleverd
Voorzieningenniveau Bocholtz
Het voorzieningenniveau is van groot belang om senioren of mensen met een handicap in de gemeente zelfstandig te laten wonen. Indien het voorzieningenniveau niet meer toereikend is, onderzoeken of het mogelijk is een servicewinkel te realiseren.
Wijkzorgcentrum Bocholtz
In de kern van Bocholtz een wijkzorgsteunpunt realiseren van waaruit zorg- en dienstverlening geboden kan worden.
In 2014 overeenstemming bereikt met een ondernemer over een nieuwe voorziening in de nieuwbouw bij de Gasthof Bocholtz. Eind 2014 is deze commerciele ruimte opgeleverd en verhuurd. Gerealiseerd en in 2005 opgeleverd
Woningaanbod kern Bocholtz
Tekort van levensloopbestendige- en zorgwoningen. Deels op te lossen door verkoopbezit aan te passen.
Toewijzingsbeleid
Toewijzingsbeleid dient een onderdeel van de discussie in de stuurgroep Wonen-Welzijn-Zorg zijn.
Versterken communicatie en samenwerking
Introduceren huiskamergesprekken.
In 2014 nieuwbouw Gasthof (10 vhe’s) opgeleverd en aanvullend 12 woningen levensloopbestendig gemaakt Gerealiseerd Nog niet in voorbereiding
Lokale organisaties Vanuit haar maatschappelijke positie heeft Woningstichting Simpelveld contact met diverse lokale organisaties waaronder de ondernemersverenigingen uit beide dorpskernen, organisaties welke een bepaald doel nastreven (o.a. politieke organisaties, stichting behoud historische gebouwen, Vrienden van het Hellingbos) of een (jaarlijkse) activiteit in de regio organiseren. Samenwerkingsverbanden Naast bovengenoemde maatschappelijke partners was Woningstichting Simpelveld deelnemer of lid van: - Domaas: een samenwerkingsverband van kleine woningcorporaties in Limburg. De deelname van Woningstichting Simpelveld is ingegeven doordat zij in dit samenwerkingsverband onderlinge ondersteuning en gezamenlijke uitvoering van projecten en inkoop van diensten kan realiseren alsmede uitwisseling van kennis en kunde. De directeur-bestuurder van Woningstichting Simpelveld is bestuurslid van deze vereniging. - Vereniging Ons Limburg: De vereniging is van oudsher een samenwerkingsverband van Limburgse woningcorporaties. Woningstichting Simpelveld is van oudsher lid en onderschrijft de doelstelling om bijdragen uit het fonds, waarvan het vermogen is ondergebracht bij het Oranjefonds, toe te kennen aan organisaties en initiatieven in de provincie Limburg, die werkzaam zijn op het gebied van leefbaarheid, wonen en welzijn.
40
-
-
-
Thuis in Limburg is een oorspronkelijk in Parkstad opgezet samenwerkingsverband van inmiddels 9 woningcorporaties welke hun woningen aanbieden via een gezamelijke website. Sinds 2011 biedt Woningstichting Simpelveld haar vrijkomende woningen aan via de website Thuis in Limburg. De directeur-bestuurder van Woningstichting Simpelveld is bestuurslid van deze vereniging. MKW is een platform van kleine- en middelgrote woningcorporaties. Woningstichting Simpelveld is lid van en erkent de meerwaarde van het platform welke als doelstelling en ambitie heeft een goede en effectieve belangenbehartiging van kleine en middelgrote woningcorporaties met een bezit tot 5.000 wooneenheden te waarborgen. PLW is het Platform Limburgse Woningcorporaties. Het PLW is een platform waar de Limburgse woningcorporaties periodiek zaken die hen binden op provinciaal en landelijk niveau bespreken en waar op onderdelen de samenwerking wordt gezocht. In 2014 besproken onderwerpen hadden onder andere betrekking op de novelle/herzieningswet, betaalbaarheid van het wonen, de parlementaire enquête, zonnig Limburg en de provinciale Structuurvisie Wonen.
5.5 Beoordeling door belanghouders Woningstichting Simpelveld hecht veel waarde aan de mate waarin belanghouders haar activiteiten waarderen. Beoordeling door belanghouders in het kader van de visitatie Uit de uitgevoerde interviews onder belanghouders in het kader van de visitatie blijkt dat deze de woningstichting positief waarderen. Voor wat betreft de beschikbaarheid betaalbare woningen, gaven stakeholders aan dat er in de gemeente Simpelveld in principe voldoende woningen zijn. Ten aanzien van de dienstverlening (leveren kwaliteitsproducten en diensten), wordt de kwaliteit en het onderhoud van het bestaand bezit door meeste stakeholders als goed gewaardeerd. Inzake de inspanningen met betrekking tot de leefbaarheid gaven de stakeholders aan dat Woningstichting Simpelveld een sociaal betrokken corporatie is. Met betrekking tot de inspanningen welke onder andere worden gedaan voor bijzondere doelgroepen (met name voor senioren) zijn stakeholders (zeer) positief over de prestaties op het gebied van wonen en zorg. Tenslotte gaven stakeholders aan dat ten aanzien van het onderwerp dorpsvernieuwing en bouwproductie/krimp blij te zijn met de aanwezigheid van Woningstichting Simpelveld, omdat zonder deze corporatie bepaalde projecten in Simpelveld niet van de grond waren gekomen. Uiteraard hebben de stakeholders bij ieder onderwerp ook aandachts- c.q. verbeterpunten aangegeven. Deze door belanghouders benoemde aandachtspunten heeft de corporatie tijdens haar laatste stakeholdersdag in 2011 besproken en bediscussieerd. Beoordeling door belanghouders in het kader van de stakeholdersdag Tijdens de laatste stakeholdersdag heeft een raadpleging van stakeholders plaatsgevonden over een drietal onderwerpen uit de visitatie, te weten de beschikbaarheid van betaalbare woningen (7,0), het leveren van kwaliteit aangaande producten en diensten (7,3) en de leefbaarheid (7,3). Middels een enquêteformulier werd aan stakeholders gevraagd de inspanningen van de woningstichting op elk veld te beoordelen. De uitkomsten van deze raadpleging van stakeholders op de aandachtsvelden kwaliteit van producten en diensten, leefbaarheid en beschikbaarheid betaalbare woningen luidden als volgt:
41
Leveren van kwaliteit producten en diensten: Score Goed Neutraal Niet goed Weet het niet
Hoe beoordeelt u de kwaliteit van onze producten ?
Hoe beoordeelt u de kwaliteit van onze diensten?
82% 4% 0% 14 %
64 % 18 % 0% 18 %
Aandacht voor leefbaarheid: Score
Goed Neutraal Niet goed Weet het niet
Hoe beoordeelt u de kwaliteit van onze inspanningen m.b.t. fysieke leefbaarheid ?
Hoe beoordeelt u de kwaliteit van onze inspanningen m.b.t. nietfysieke leefbaarheid ?
76% 10% 0% 14 %
48 % 19 % 0% 33 %
Beschikbaarheid betaalbare woningen (starters): Score
Zou Woningstichting Simpelveld meer initiatieven moeten ontplooien om starters te behouden c.q. aan te trekken ?
Ja Nee Geen mening
86 % 0% 14 %
Tijdens de stakeholdersbijeenkomst werd geconcludeerd dat de beoordeling op de diverse aandachtsvelden goed is. Het relatief grote aantal stakeholders dat het niet weet of geen mening heeft over de diverse zaken was gelegen in het gegeven dat diverse stakeholders zoals o.a. zorg- en welzijnspartijen geen inzicht of ervaring hebben met de besproken producten of diensten. Grosso modo kan worden gesteld dat daar waar belanghouders kennis en/of ervaring hebben met producten/diensten van de woningstichting de beoordeling goed is, daar de score “niet goed” door geen enkele respondent is aangegeven en de kwalificatie “goed” voor meer dan 70% gemiddeld werd behaald. Naar aanleiding van de gevoerde discussie over de enquêtevragen werden door stakeholders onder andere de volgende adviezen meegegeven: -
producten: aandacht voor onderhoud en doelgroepbeleid bij oudere complexen; leefbaarheid: aandacht voor energiebesparende maatregelen, speelvoorzieningen en overleg met diverse partners over leefbaarheid; beschikbaarheid betaalbare woningen: overleg met jongeren over hun woonwensen en gewenste voorzieningen.
In de eerstvolgende stakeholdersbijeenkomst zal wederom worden teruggeblikt op de in deze bijeenkomst besproken zaken en door stakeholders aangedragen ideeën. Vanuit de diverse in 2014 uitgevoerde klanttevredenheidsonderzoeken blijkt eveneens dat de belanghouders, in deze de klanten van de woningstichting, onze organisatie goed beoordelen. Tenslotte hebben wij vanuit de dagelijkse gang van zaken geen aanleiding om aan te nemen dat derden haar negatief beoordelen, maar heeft daarnaar geen specifiek klantgerelateerd onderzoek gedaan.
42
6. Leefbaarheid Woningstichting Simpelveld is een betrokken maatschappelijke organisatie die actief wil participeren in een leefbare omgeving rondom haar woningbezit. Dit participeren doet ze onder andere door toezicht te houden op een schoon en veilig binnen- en buitenmilieu bij de appartementencomplexen en door actief mee te denken en te faciliteren in initiatieven waardoor mensen prettig kunnen wonen in hun leefomgeving. In het strategisch kaderplan en het activiteitenplan is de aandacht voor leefbaarheidsvoorzieningen en wijkbeheerplannen benoemd.
6.1 Bevordering van de leefbaarheid Door Woningstichting Simpelveld wordt veel tijd en aandacht besteed aan het onderhoud en schoonmaken van de openbare ruimten van de verschillende woningcomplexen. Naast deze aandacht wordt ook periodiek toezicht gehouden op het naleven van de regels uit het huishoudelijk reglement die voor alle bewoners van toepassing zijn die woonachtig zijn in de appartementencomplexen. Tevens wordt er meteen aandacht besteed aan klachtmeldingen die betrekking hebben op leefbaarheidsaspecten. Deze klachten worden opgenomen door de medewerker die belast is met ‘overlastzaken’ en indien noodzakelijk zet deze ook vervolgacties uit om de overlast zo spoedig mogelijk te beëindigen. Rondom diverse woningcomplexen zijn gazons en bloemenperken aanwezig die eigendom zijn van de woningstichting. Deze groenvoorzieningen worden periodiek onderhouden door een hoveniersbedrijf. Verder wordt door de onderhoudsmedewerker of in opdracht via derden periodiek bij leegstaande woningen de voor- en achtertuinen onderhouden waardoor het straatbeeld esthetisch verantwoord blijft uitzien. Door deze handelswijze van de woningstichting is het ook eenvoudiger om huurders aan te spreken op hun gedrag indien zij hun eigen voor- en/of achtertuin niet correct onderhouden. Tenslotte wordt er ook aandacht besteed aan de fysieke veiligheid in en rondom de woningcomplexen, hierbij moet men dan denken aan inbraakpreventieve maatregelen. Om inzicht te krijgen op zaken welke bewoners wenselijk achten in de omgeving van hun woning maakt Woningstichting Simpelveld gebruik van de opmerkingen en suggesties uit de diverse klanttevredenheidsonderzoeken en de diverse klantcontacten. Ook zijn er regelmatig overlegmomenten met afvaardigingen van diverse complexen waarbij bovengenoemde aandachtspunten aan de orde worden gesteld. In het kader van het ondersteunen van wijk- en buurtactiviteiten exploiteert Woningstichting Simpelveld maatschappelijk vastgoed. In 2014 is geen nieuw maatschappelijk vastgoed toegevoegd aan het bezit van de woningstichting. In 2014 bestond het maatschappelijk vastgoed van Woningstichting Simpelveld uit: het Welzijns Medisch Centrum Bocholtz (Kommerstraat 51), Fysiopraktijk (Dr. Ottenstraat 48), Dienstencentrum Rode Beuk (Kloosterstraat 57 t/m 65) en Groepswoningen Meander Groep Zuid Limburg en Koraal Groep (Kloosterstraat 131 t/m 135 en Plaarstraat 2a/2b). 43
Om de leefbaarheid in de kern Bocholtz te versterken is er bij de nieuwbouw van levensloopbestendige appartementen aan de Gasthof te Bocholtz voor gekozen om een bescheiden commerciele plint te ontwikkelen zodat het voorzieningenniveau in het dorp versterkt wordt. Daarnaast stelt zij diverse multifunctionele ruimtes beschikbaar in wooncomplexen waar bewoners zelf activiteiten kunnen ontplooien. Naast het beschikbaar stellen van deze ruimtes nodigt de woningstichting de bewoners ook elk jaar uit om activiteiten te ontplooien in en rondom haar wooncomplexen met als doel de leefbaarheid en de sociale cohesie onder haar huurders en buurtgenoten te verstrekken. Woningstichting Simpelveld stimuleert deze evenementen en/of acties met een donatie.
6.2 Tegengaan van overlast In het kader van de sociale leefbaarheid wordt de nodige aandacht besteed aan signalen van bewoners of derden welke betrekking hebben op sociale veiligheid en ongewenste ontwikkelingen. Vanuit preventief oogpunt worden huurders en andere belanghebbenden actief in de gelegenheid gesteld hierover te communiceren met de medewerkers van de woningstichting. In het geval dat sprake is van daadwerkelijke overlast, is een overlastprocedure van toepassing waarbij Woningstichting Simpelveld optreedt als intermediair. Met deze procedure hoopt de woningstichting de leefbaarheid daar waar deze dreigt te worden aangetast door overlast van (mede)bewoners, op een zo goed mogelijke manier te beperken c.q. op te lossen. Het beleid voorziet in een actieve en bemiddelende rol van de woningstichting. Regelmatig worden de huurders geïnformeerd over de rol welke Woningstichting Simpelveld kan vervullen bij deze problematiek middels het bewonerskrant, persoonlijke gesprekken en de internetsite. Met de inzet van contactpersonen in diverse complexen word beoogd bewoners een laagdrempelig aanspreekpunt te bieden. Op deze manier kunnen problemen snel worden gesignaleerd en kunnen direct maatregelen worden getroffen. In 2014 waren zes contactpersonen actief. In het kader van de sociale leefbaarheid is de woningstichting deelnemer in het zogenaamd overlastteam, een periodieke overlegstructuur met Maatschappelijk Werk, de gemeente en de politie. Daarnaast participeert de woningstichting in het Meldpunt Zeer Moeilijk Plaatsbaren (ZMP). Dit is een regionaal en interdisciplinair overleg tussen gemeenten, woningcorporaties en zorgmakelaars waarbij kwetsbare of problematische huurders onder begeleiding een tweede kans kan worden geboden. Sinds 2013 is de woningstichting ook deelnemer in het project Housing Parkstad. Doelstelling in dit project is om mensen uit een intramurale setting (bijv. crisisopvang en detentie) nieuwe huisvesting aan te bieden waarbij deze weer een kans krijgen aangeboden, met behulp van intensieve begeleiding, om volwaardig terug te keren in de maatschappij. Zie ook hoofdstuk 4.5 ‘bijzondere doelgroepen’. Tenslotte ziet Woningstichting Simpelveld toe op ongewenste ontwikkelingen in de buurt. Daar waar sprake is van hennepteelt, wordt het huurcontract ontbonden. Woningstichting Simpelveld communiceert periodiek in haar bewonerskrant over deze aanpak. Deze communicatie werkt preventief, daar bewoners kennis kunnen nemen van de consequenties als gevolg van ongewenst gedrag. Om actieve samenwerking tussen partijen bij calamiteiten te benadrukken is in 2012 een hennepconvenant opgesteld en ondertekend. 44
De deelnemende partijen aan dit convenant zijn: Politie regio Limburg Zuid en Noord, Openbaar Ministerie, de gemeenten en woningcorporaties in Limburg, netbeheerder Enexis, Stedin Netbeheer BV en het UWV. De huurders zijn op de hoogte gebracht van dit convenant. Dit convenant is ook te downloaden via de website van de woningstichting. In 2014 was sprake van één uitzetting in verband met hennepteelt.
6.3 Leefbaarheid In 2014 heeft Woningstichting Simpelveld regelmatig overleg gehad met bewonerscommissies zowel op kantoor alsook op locatie. Het doel van deze bijeenkomsten is om samen met de huurders te werken aan het verhogen van het woongenot in de verschillende woningcomplexen. Hieronder volgt een samenvatting van de overleggen en besprekingen met deze bewonerscommissies die in 2014 hebben plaatsgevonden. Bewonersgroep Schilterstraat Tijdens het verslagjaar heeft er eenmaal een overleg plaatsgevonden waarbij een delegatie van de huurders en eigenaren aanwezig was. Tijdens het overleg is gesproken over de toewijzingsmethodiek van huurwoningen en het verzoek van diverse bewoners om de gevels van de huurwoningen te renoveren. Tenslotte heeft er ook in 2014 een opruimdag plaatsgevonden in de Schilterstraat. De woningstichting heeft voor deze gelegenheid containers gesponsord voor het tuinafval. De opruimdag is een jaarlijkse activiteit waarmee men de sociale cohesie in de straat met succes bevorderd. Bewonersgroep Sterflat Tijdens het verslagjaar heeft er een bewonersoverleg plaatsgevonden waarbij de servicekosten, de stand van zaken betreffende het trapveld achter het appartementencomplex en aanpassingen van de ontmoetingsruimte aan de orde zijn gekomen. Bewonersdelegatie Kommerstraat Ondanks inspanningen van Woningstichting Simpelveld zijn er binnen dit complex geen huurders bereid gevonden om deel te nemen aan een bewonersgroep. Wel hebben er enkele individuele gesprekken plaatsgevonden met huurders. De onderwerpen die met deze mensen besproken werden hadden voornamelijk betrekking op de leefbaarheid binnen het appartementencomplex. Bewonersgroep Brand- en Scheelenstraat In het verslagjaar heeft er een overleg plaatsgevonden met een kleine delegatie huurders. Tijdens dit overleg is gesproken over de aanpassingen aan de groenvoorziening onder de balkons van de betreffende appartementengebouwen. Tijdens dit overleg is ook gesproken over de schoonmaak werkzaamheden in en rondom de diverse gebouwen die behoren tot de complex. Bewonersgroep Kloësterstedche In het verslagjaar heeft er een gesprek plaatsgevonden met de contactpersoon van dit seniorencomplex. De overige twee leden van de bewonersgroep hebben aangegeven gezien hun leeftijd niet meer actief deel te willen nemen aan de toekomstige overleggen. Tijdens het overleg is gesproken over het reinigen van de parkeerplaats en over de verlichting in de bergingsgangen. In 2015 zal getracht worden om nieuwe leden voor deze bewonersgroep te werven.
45
Bewonersdelegatie Wijkzorgcentrum Simpelveld Er heeft tweemaal een gesprek plaatsgevonden met een bewonersdelegatie van dit appartementencomplex. Tijdens het eerste gesprek is onder andere gesproken over de servicekosten en dan met name de elektrakosten van de verlichting in de algemene ruimten. Tijdens het tweede gesprek heeft er een overleg plaatsgevonden waarbij tevens een vertegenwoordiger aanwezig was van de schoonmaakorganisatie die verantwoordelijk is voor de schoonmaak in het appartementencomplex. Bewonersdelegatie Clara Fey Residentie Alle huurders van de Clara Fey Residentie komen meerdere malen per jaar bij elkaar voor overleg. Tijdens het verslagjaar heeft de woningstichting eenmaal actief deelgenomen aan het overleg. Tijdens dit overleg heeft de woningstichting toegelicht hoe te handelen bij een storing aan de lift, hoe te handelen bij een calamiteit en welke servicekosten er allemaal in rekening worden gebracht. Ook zijn enkele technische gebreken besproken tijdens deze bijeenkomst die vervolgens op een later moment allemaal beoordeeld en daar waar nodig hersteld zijn. Verder is er met de bewonersgroep afgesproken dat de woningstichting van alle bijeenkomsten een verslag ontvangt zodat deze altijd op hoogte is van de ontwikkelingen die spelen in het appartementencomplex. Bewonersdelegatie Centrumplan Blok A In 2014 heeft een tweetal gesprekken plaatsgevonden met de bewonersdelegatie. Tijdens het eerste overleg heeft er een selectie plaatsgevonden van een drietal complexnamen die vervolgens werden voorgelegd aan de huurders. Uit deze selectie hebben de huurders vervolgens de complexnaam An d'r roeë wèg gekozen. Andere gespreksonderwerpen tijdens dit overleg waren de schoonmaak en het aanbieden van het oud papier en plastic aan de straatzijde. Tijdens het tweede overleg zijn de bovengenoemde onderwerpen verder besproken en zijn er afspraken gemaakt over het organiseren van een gezellige middag voor de senioren van het appartementencomplex waarbij tevens de nieuwe complexnaam onthult zou worden. Ook is tijdens dit overleg gesproken over het ingenomen standpunt van de gemeente betreffende het openstellen van Marktstraat voor gemotoriseerd verkeer. Bewonersdelegatie Centrumplan Blok B In 2014 heeft een overleg plaatsgevonden met deze bewonersdelegatie. Tijdens dit overleg zijn de volgende onderwerpen besproken: het inrichten van het dakterras, het aanbrengen van een stoeltje nabij de hoofdingang en het vegen van de parkeerplaats aan de achterzijde van het gebouw. Tijdens het laatste overleg heeft zich ook één persoon aangemeld als contactpersoon namens de bewoners van het appartementencomplex.
46
6.4 Sponsorbeleid Woningstichting Simpelveld is nauw betrokken bij de samenleving. Vanuit deze maatschappelijke verbondenheid kan ondersteuning worden geboden aan bepaalde projecten of activiteiten die een bijdrage leveren aan de verbetering van de leefomgeving van onze huurders of aan de gehele gemeenschap. In 2014 zijn 13 verzoeken ingediend. Vier verzoeken zijn niet gehonoreerd omdat deze verzoeken niet voldeden aan de gestelde sponsorvoorwaarden. De overige 9 verzoeken zijn gehonoreerd voor een totaalbedrag van € 2.900,-. Het betreft de volgende sponsorbijdragen, te weten:
Bewonersvereniging “De Ster” (nieuwe kerstkribbe), € 100,--; Gemeente Simpelveld (Sprookjesevenement), € 250,--; Stichting Speeltuin Hulsveld Simpelveld (inzetten gezinnen onder armoedegrens), € 500,--; Stichting Kinder Vakantie Werk Bocholtz (40-jarig jubileum), € 500,--; Stichting Culturele Evenementen Simpelveld/Bocholtz (kunstig spektakel), € 300,--; Tennisvereniging Simpelveld (40-jarig jubileum), € 250,--; Stichting Wielervrienden Berg-Op Simpelveld (wielerwedstrijd), € 250,--; Stichting Beheer Reanimatiewetwerk Simpelveld (AED’s), € 500,--; Stichting New Kids Bocholtz (nieuwe natuurspeelplek), € 250,--.
47
7. Wonen en zorg Woningstichting Simpelveld beschouwt wonen en zorg al enige jaren als integraal onderdeel van haar maatschappelijke doelstelling. Vanwege de toenemende vergrijzing heeft Woningstichting Simpelveld aandacht voor het aanpassen van de bestaande voorraad en in haar strategisch voorraadbeheer opgenomen dat zoveel mogelijk nieuwbouwcomplexen in het levensloopbestendige segment worden gebouwd. Gezien de ver vooruitlopende vergrijzingsproblematiek in onze regio ten opzichte van het landelijk gemiddelde, heeft de woningstichting het voorzien in de woonbehoefte voor ouderen hoog op haar prioriteitenlijstje staan en als dusdanig benoemd in het kader- en activiteitenplan. Met investeringen in zowel de bestaande woningvoorraad, nieuwbouw en de leefbaarheid van de wijk, speelt Woningstichting Simpelveld in op deze ontwikkelingen. De opgave in het kader van de vergrijzing en krimp wordt via diverse initiatieven verder uitgewerkt onder andere in de vorm van een onderzoek naar het zorggeschikt maken van de bestaande woningvoorraad en het formuleren van een gezamenlijke herstructureringsopgave. Naast de vergrijzing is de extramuralisering van de zorg een andere richtingsbepalende factor voor de toekomstige woonvraag. De overheid streeft in toenemende mate naar een situatie waarin ouderen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen, al dan niet in combinatie met geplande zorg, zorg op afroep of mantelzorg. Voor woningcorporaties betekent dit een toenemende vraag naar woningen in woonzorg-complexen en woningen met een levensloopbestendig karakter, bij voorkeur in de beide kernen van de gemeente en in de nabijheid van primaire voorzieningen. Ten aanzien van de realisatie van dit soort concepten wordt in toenemende mate samenwerking gezocht met zorg- en welzijnsinstellingen.
7.1 Samenwerking in wonen en zorg Met betrekking tot de toekomstige samenwerking met zorg- en welzijnspartners is een meerjarig convenant getekend. In dit convenant Wonen-Welzijn-Zorg, welk loopt t/m 2015, zijn de wenselijke acties met betrekking tot het aanbod van wonen, welzijn en zorg, vastgelegd. Een van de benoemde punten in het uitvoeringsprogramma betrof de het zorgdragen voor voldoende woningaanbod van levensloopbestendige- en zorgwoningen in de kern van Bocholtz en de het op peil houden van het voorzieningenniveau in deze kern. Aan deze doelstelling is in 2014 invulling gegeven (zie paragraaf 7.2). De partners in het WWZ-convenant zijn de Gemeente Simpelveld, de Koraalgroep, Mooiland Vitalis, Stichting Welzijn Ouderen Bocholtz-Simpelveld (opgegaan in welzijnsinstelling Impuls), MeanderGroep Zuid-Limburg, De Seniorenraad, De Thuiszorg Oostelijk Zuid-Limburg, het gehandicaptenplatform, de Mondriaan Zorggroep, De Katholieke Bond voor Ouderen afdeling Simpelveld/Bocholtz, de Stichting Welzijns Medisch Centrum Bocholtz en Woningstichting Simpelveld. In het kader van genoemd convenant vindt jaarlijks op zowel bestuurlijk als ambtelijk niveau overleg plaats over de voortgang. Daar de gemeente in deze overlegstructuur de regie voert en in 2014 andere prioriteiten had, heeft ondanks verzoek van Woningstichting Simpelveld in het verslagjaar geen overleg
48
plaatsgevonden. De gemeente heeft wel aangegeven dat het plan conform doelstellingen is gerealiseerd.
7.2 Nieuwbouw in het kader van wonen en zorg In het kader van de vergrijzingsproblematiek en de vraag naar zorg heeft Woningstichting Simpelveld in 2013 plannen ontwikkeld om een appartementencomplex te ontwikkelen op de hoek GasthofMinister Ruysstraat in de kern Bocholtz. Het betreft een complex bestaande uit 10 levensloopbestendige seniorenwoningen, een commerciële ruimte in het souterrain en meerdere parkeerplaatsen zowel voor de toekomstige huurders op eigen terrein alsook een parkeervoorziening op openbaar terrein. In de nabijheid van het complex bevindt zich een supermarkt, diverse winkels, een eerstelijnszorgcentrum, openbaar vervoer en een bibliotheek. Eind 2014 is de bouw van dit appartementcomplex opgeleverd.
Met het oog op de vergrijzingsproblematiek is tevens besloten het aangrenzende complex aan de Oude Smedestraat ook volledig levensloopbestendig te maken. Door het ontwerp van de nieuwbouw aan de Gasthof zodanig aan te passen dat de centrale lift zowel voor de nieuwbouw alsook voor de reeds bestaande bouw dienst kan doen, kunnen de bestaande portieketagewoningen middels galerijen worden ontsloten en worden deze ook levensloopbestendig. In 2014 is de renovatie en het aanbrengen van galerijen bij de portiek-etagewoningen afgerond, waardoor samen met de haaks op het gebouw neergezette nieuwbouw van levensloopbestendige woningen in totaal 22 levensloopbestendige woningen zijn toegevoegd aan de woningvoorraad in Bocholtz.
7.3 Aanpassing van bestaande woningen Een belangrijk aandachtspunt binnen het voorraadbeleid is de toegankelijkheid van de diverse complexen voor senioren. Tijdens het verslagjaar zijn er plannen ontwikkeld om de portieketagewoningen aan de Oude Smedestraat middels galerijen te gaan ontsluiten, waardoor ook deze woningen in de toekomst (eind 2014) levensloopbestendig worden. Ultimo 2014 had de woningstichting 368 nultreden woningen in haar bezit, dit wil zeggen woningen welke zonder trap bereikbaar zijn en waarbij de primaire vertrekken gelijkvloers liggen.
49
In het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) wordt er samengewerkt met Gemeente Simpelveld conform het door beide partijen opgesteld WMO-convenant 2012-2015. Er is ook in het verslagjaar periodiek overleg geweest tussen beide organisaties omtrent woonvoorzieningen die in het kader van de oudere en mindervalide bewoners wenselijk c.q. noodzakelijk zijn. In het kader van de toenemende vergrijzing vormen deze voorzieningen een belangrijke schakel om langer in de eigen woning te kunnen blijven wonen. De financiering van genoemde woningaanpassingen geschiedt door subsidies en in voorkomende gevallen een eigen (aanvullende) bijdrage van bewoners. Bij vertrek van bewoners uit een aangepaste woning is het beleid dat deze in samenspraak met de gemeente weer beschikbaar wordt gesteld voor de doelgroep. In 2014 zijn 8 woningen aangepast, voor een totaal budget van € 5.063,-.
50
8. Financiële continuïteit De mate waarin de Woningstichting Simpelveld haar doelstelling kan uitoefenen is in belangrijke mate afhankelijk van haar financiële positie. Met een gezonde vermogenspositie kunnen nieuwe projecten worden gefinancierd en rente- of exploitatierisico's worden opgevangen. Woningstichting Simpelveld heeft in haar kaderplan het waarborgen van de continuïteit als belangrijkste financiële doelstelling benoemd. Niet als een doel op zich, maar als een randvoorwaarde waarbinnen strategische plannen uitgevoerd kunnen worden, de financierbaarheid gewaarborgd blijft en het vermogen voldoende is om marktrisico’s op te vangen. Teneinde de geformuleerde financiële doelstelling te bereiken wordt waarborging vereist voor het handhaven van de toegang tot de vermogensmarkt, het voldoende beschermen van het bedrijfsvermogen tegen risico’s en het optimaliseren van de financiële logistiek. Om uitvoering te geven aan haar beleid voert Woningstichting Simpelveld onder andere een kostenbewust beleid, werkt zij aan optimalisatie van haar financieringspositie en maakt zij keuzes in de fasering en mate waarin het strategisch voorraadbeheer ten uitvoer wordt gebracht. Leidraad is hierbij het treasurystatuut, waarin uitgangspunten voor het financierings- en beleggingsbeleid en taken en verantwoordelijkheden zijn beschreven. Voor wat betreft de besluitvorming omtrent investeringen en verbindingen betreft, heeft Woningstichting Simpelveld een investeringsstatuut vastgesteld. Dit statuut geeft een toetsingskader voor de besluitvorming omtrent investeringen en verbindingen en vormt het overall kader voor de reeds bestaande financiële- en maatschappelijke toetsingskaders.
8.1 Jaarresultaat Het jaarresultaat 2014 is uitgekomen op € 1,0 miljoen positief, tegenover een begroot resultaat over 2014 van € 0,6 miljoen positief. Begroting 2014
Realisatie 2014
Verschil
Bedrijfsopbrengsten € 8.952
€ 8.929
-€ 23
-€ 7.114
-€ 5.989
€ 1.125
Rentebaten
€ 56
€ 43
-€ 13
Rentelasten
-€ 2.323
-€ 2.311
€ 12
-€ 429
€ 672
€ 1.101
Bedrijfslasten
Exploitatieresultaat Waardeveranderingen vastgoed
€0
€ 94
€ 94
Resultaat investeringen
-€ 54
€0
€ 54
Resultaat desinvesteringen (sloop)
-€ 91
-€ 127
-€ 36
Resultaat desinvesteringen (verkoop)
€ 403
€ 422
€ 19
Resultaat verkoop nieuwbouw
€ 740
€0
-€ 740
Vennootschapsbelasting (incl. latenties)
Jaarresultaat
€0
-€ 45
-€ 45
€ 569
€ 1.016
€ 447
(bedragen x € 1.000,-)
De afwijking van het jaarresultaat ten opzichte van de begroting wordt enerzijds veroorzaakt door de post onderhoud, welke ruim € 0,9 miljoen lager is dan begroot. In dit bedrag zitten voor € 0,8 miljoen onderhoudsposten die in 2014 zijn komen te vervallen, dan wel werden doorgeschoven naar 2015. De doorgeschoven posten zullen in 2015 middels bestuursbesluit worden toegevoegd aan de 51
onderhoudsbegroting 2015. Anderzijds is de opbrengst van drie koopwoningen aan de Rodeput ad € 0,7 miljoen niet gerealiseerd.
8.2 Vermogenspositie Het eigen vermogen kwam ultimo 2014 uit op € 5.096.810,- ofwel € 4.068,- per woning. De solvabiliteit, ofwel de mate waarin de corporatie in staat is aan haar toekomstige langlopende verplichtingen tegenover vreemd vermogen verschaffers te kunnen voldoen, kwam op basis van de door de corporatie gehanteerde waardering op historische kostprijs ultimo 2014 uit op 8,6%. Dit betekent ten opzichte van 2013 een stijging van 1,7% als gevolg van het positief jaarresultaat over 2014, waardoor het eigen vermogen steeg. Het volkshuisvestelijk vermogen, berekend op basis van de “volkshuisvestelijke exploitatiewaarde”, zijnde de door het Corporatie Benchmark Centrum (CBC) geüniformeerde bedrijfswaarde bedroeg ultimo 2013 € 23.836,- per verhuureenheid, welke positief afsteekt ten opzichte van het referentieen landelijk gemiddelde (€ 21.290 en € 18.415,- per verhuureenheid). Ook de vergelijking van dit vermogen in relatie tot het totale risico dat de woningstichting loopt, zijnde het markt-, macroeconomische- en operationeel risico, is in de analyse van het CBC positief. De rentabiliteit op het totaal vermogen als indicator voor de winstgevendheid van de corporatie kwam uit op 5,6% tegenover -1,6% in 2013. De rentabiliteit op het eigen vermogen bedroeg in 2014 19,9% tegenover -82,8% in 2013. Deze percentages worden uiteraard sterk beïnvloed door de behaalde jaarresultaten in die jaren. De rentabiliteit op het vreemd vermogen bedroeg in 2014 4,3% tegenover 4,4% in 2013.
8.3 Liquiditeiten en beleggingen De liquiditeitspositie bedroeg ultimo 2014 € 6.108.256,-. De current ratio ofwel de verhouding vlottende activa/vlottende passiva bedroeg ultimo 2014 2,4. Hieruit blijkt dat de corporatie haar kortlopende betalingsverplichtingen ruimschoots kan voldoen vanuit de kortlopende activa. De liquiditeiten werden in 2014 uitsluitend aangehouden in spaarvorm. Ultimo 2014 was de samenstelling van de spaargelden als volgt: Bedrag
Rendement
Termijn
Vervaldatum
€ 3.099.386 € 3.309.710
0,62% 0,70%
variabel variabel
dir. opvraagbaar dir. opvraagbaar
Een verruiming van de liquiditeitspositie dwingt tot een adequaat beleggingsbeleid. Daarbij is het hoofdthema van beleid een op jaarbasis zo optimaal mogelijk rendement, daarbij uitgaande van een zo verantwoord mogelijke spreiding van risico's over de diverse beleggingsinstrumenten binnen de kaders van het treasurystatuut. Vanuit risico-oogpunt zijn de liquiditeiten in 2014 uitsluitend, zoals bovenstaand aangegeven, in de vorm van spaartegoeden aangehouden.
8.4 Financieringsstructuur Nagenoeg de gehele activaportefeuille is langlopend gefinancierd met vreemd vermogen, bestaande uit onderhandse leningen. Van de totale onderhandse leningenportefeuille is een volumeaandeel van 52
96% geborgd onder garantie van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De omvang van de onderhandse leningenportefeuille bedroeg ultimo 2014 € 51,6 miljoen. Er zijn geen derivaten afgesloten. De gemiddelde rente van de totale portefeuille bedroeg ultimo 2014, evenals ultimo 2013, 4,45%. De langlopende schulden van Woningstichting Simpelveld bestaan uitsluitend uit vastrentende leningen.
Renteverloop vanaf 2005 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0%
rente 10-jaars staatslening
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
0,0% rente WS Simpelveld
rente kapitaalmarkt = 10 jaars staatslening (bron: www.rentenet.nl/geldmarkttarieven.html)
8.5 Leningenportefeuillebeheer In 2014 hebben geen mutaties plaatsgevonden in de leningenportefeuille. Samenstelling leningportefeuille naar geldgever
Samenstelling leningportefeuille naar type aflossing
2% 19%
23%
51%
47%
58% bng
nwb
overige
annuïtair
lineair
fixe
Met betrekking tot de toekomstige conversie- en herfinancieringsmomenten, loopt onze stichting geen onaanvaardbare risico’s. De voorheen door het WSW gestelde bepaling dat een individuele corporatie niet meer dan 15% van haar leningportefeuille jaarlijks mag blootstellen aan renterisico is in 2014 komen te vervallen. Als we kijken naar het spreidingspatroon in de tijd, constateren we dat voor onze woningstichting in de komende 16 jaren (tot en met 2030) in slechts in 3 jaren sprake van conversie- of herfinancieringsmomenten, te weten in 2015, 2021 en 2022. Uitgedrukt in een percentage van het uitstaande schuldrestant in enig jaar bedraagt het rente of herfinancieringsrisico in 2015: 4,3%, in 2021: 5,2% en tenslotte in 2022: 2,7%. 53
Herfinancierings- en renterisico 2015-2030 in miljoenen euro's
2,5 2 1,5 1 0,5
Herfinancieringsrisico
2030
2029
2028
2027
2026
2025
2024
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
0 Renterisico
8.6 Fiscale positie Het fiscaal resultaat over 2014 bedroeg € 2.597.258,-. Dit positief fiscaal resultaat kan in zijn geheel worden verrekend met de fiscale verliezen van de jaren 2009 tot en met 2012. Na verrekening blijft nog een voorwaartse verliesverrekening van ruim € 9 miljoen over. Gezien de mate van onzekerheid of deze verliezen in de toekomst kunnen worden verrekend, alsmede de onzekerheid van de toekomstige fiscale resultaten als gevolg van de woz-waardeontwikkeling is besloten de actieve belastinglatentie als gevolg van voorwaartse verliesverrekening te bevriezen op het niveau van ultimo 2012, te weten € 0,8 miljoen.
8.7 Toekomstperspectief Op 1 juli 2015 zal naar verwachting de nieuwe woningwet worden ingevoerd. Veel artikelen in deze wet gaan al in op 1 juli 2015 en het scheidingplan/splitsingsplan Daeb/niet-Daeb moet worden aangeleverd voor 1 januari 2017. De implementatie is een ingewikkeld en tijdrovend proces. Dat veel wetsartikelen nog niet compleet zijn en op dit moment nog worden uitgewerkt, maakt de implementatie er niet eenvoudiger op. Het invoeren van de woningwet vraagt om (strategische) keuzes te maken. Mede afhankelijk van deze keuzes zullen er veel aanpassingen nodig zijn in processen, automatisering en informatievoorziening, in onze hele organisatie, op alle niveaus. Ons financiële beleid is er op gericht de continuïteit te waarborgen. Om onze ambities te kunnen realiseren hebben we een gezonde financiële basis nodig. We streven naar evenwicht tussen kosten en opbrengsten, inkomsten en uitgaven, investeringen en financieringen. Dit beleid hebben wij vertaald in onze meerjarenprognose. Uit onderstaande tabel blijkt dat wij voor de periode 2015 tot en met 2019 voldoen aan de criteria zoals het WSW deze stelt aan de diverse ratio’s: Norm WSW
2015
2016
2017
2018
2019
Interest Coverage Ratio (ICR)
> 1,4
1,59
1,80
1,50
2,15
2,35
Debt Service Coverage Ratio (DSCR)
> 1,0
1,35
1,41
1,45
1,49
1,54
Leningen/WOZ ratio
< 50
39
38
37
36
35
Loan to Value (leningen/bedrijfswaarde)
< 75
67
64
62
59
58
Solvabiliteitsratio o.b.v. bedrijfswaarde
> 20
36
38
39
40
42
54
Oordeel toezichthouder CFV Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft in 2014 onderzoek gedaan op een zestal toezichtterreinen: kwaliteit financiële informatie, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. Het oordeel van het CFV is dat het onderzoek geen aanleiding geeft tot opmerkingen of nader onderzoek. Onze financiële kengetallen voldoen daarmee aan de gestelde normen door het CFV. Beoordeling WSW Vanaf 2014 werkt het WSW voor wat betreft het toekennen van een borgstelling met een borgingsplafond. Het begrip borgingsplafond vervangt met ingang van 2014 het tot dan toe gebruikelijke begrip faciliteringsvolume. Het borgingsplafond van een corporatie is de maximale omvang van de geborgde leningportefeuille van een corporatie gedurende het betreffende kalenderjaar. Het WSW stelt het borgingsplafond halverwege ieder kalenderjaar vast. Uitgangspunt is de financieringsbehoefte zoals de corporatie die heeft opgegeven in de meest recente dPi. De risicoklasse waarin WSW de corporatie indeelt bepaalt de ruimte voor groei van de leningportefeuille, de mogelijkheden voor herfinanciering en de periode waarvoor WSW het borgingsplafond vaststelt. Herfinanciering verhoogt de leningportefeuille niet en beïnvloedt het borgingsplafond daarom niet. Uitbreiding van de financiering verhoogt de leningportefeuille. Indien dit vanuit de risicobeoordeling passend is, verhoogt WSW daarvoor het borgingsplafond. De meest recente door het WSW verstrekte borgbaarheidsverklaring dateert van 6 juni 2014. Vanwege de relatief hoge liquiditeit van onze corporatie ultimo 2014, heeft het WSW aangegeven geen borging te willen verstrekken voor de herfinanciering van 2 ongeborgde leningen in 2015, waardoor besloten is deze leningen met eigen middelen af te lossen.
55
9. Governance Good governance ofwel een verantwoorde toezichtstructuur, is voor Woningstichting Simpelveld een belangrijk uitgangspunt van beleid en als leidraad voor het inrichten van de bestuurlijke organisatie. In deze paragraaf verantwoorden wij ons over de inrichting van de governancestructuur. De in het kader van de governancestructuur van Woningstichting Simpelveld van belang zijnde documenten en gedragsreglementen zijn in te zien op onze website (www.Woningstichting Simpelveldimpelveld.nl/over ons/Raad van Commissarissen/governance).
9.1 Raad van Commissarissen De organisatie van Woningstichting Simpelveld is die van een tweelagenstructuur met een directeurbestuurder en een intern toezichthoudend orgaan, gevormd door de Raad van Commissarissen, welke ultimo 2014 bestond uit 6 personen. De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad terzijde. In het verslag van de Raad van Commissarissen (hoofdstuk 10) zijn de taken en werkwijze van de Raad van Commissarissen nader beschreven, evenals de wijze waarop de Raad van Commissarissen hieraan in 2014 invulling heeft gegeven.
9.2 Het bestuur Het bestuur van de woningstichting bestaat uit de directeur-bestuurder, de heer drs. J.M.B.W. Evers welke voor onbepaalde tijd is benoemd. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn in artikel 7 en 8 van de statuten omschreven. De taken en bevoegdheden zijn verder uitgewerkt in het huishoudelijk reglement. In 2014 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeur-bestuurder. De directeur-bestuurder is belast met het besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat deze verantwoordelijk is voor: -
de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie; de strategie; de financiering; het beleid en naleving wetgeving; de resultatenontwikkeling.
Het bestuur heeft na goedkeurig van de Raad van Commissarissen de belangrijkste strategische speerpunten van de corporatie benoemd. Om deze doelstellingen te bereiken is een activiteitenplan geformuleerd met bijbehorende jaarplanning. Voor een verdere uitleg verwijzen wij u naar hoofdstuk 1 en bijlage 1 bij dit verslag. Het bestuur legt over de voortgang en realisatie van de bedrijfsdoelstellingen verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. Het bestuur verschaft de Raad van Commissarissen tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de Raad van Commissarissen. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan de Raad van Commissarissen. 56
9.3 Horizontale dialoog Woningstichting Simpelveld hecht veel waarde aan overleg met haar belanghouders. Zij heeft haar belanghouders gepositioneerd op basis van enerzijds de mate waarvoor zij van belang zijn voor Woningstichting Simpelveld en anderzijds naar de mate welke invloed zij kunnen uitoefenen op ons beleid. De communicatie met deze belanghebbenden heeft in 2014 plaatsgevonden middels diverse overlegstructuren met de verschillende belangengroeperingen. Voor meer informatie omtrent belanghouders verwijzen wij naar hoofdstuk 5.
9.4 Risicobeheersing en controlesystemen Als kapitaalintensieve en maatschappelijke organisatie staan wij bloot aan en dienen wij adequaat in te spelen op strategische-, operationele- en financiële risico’s. Het bestuur is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en controlesystemen, voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s en voor het beperken van de impact van mogelijke incidenten. In het investeringsstatuut zijn, aanvullend op de reeds bestaande toetsingskaders de randvoorwaarden aangegeven waarbinnen investeringsbeslissingen afgewogen worden. Naast procedurele- en financiële toetsen is een risicotoets ook onderdeel van dit statuut. Woningstichting Simpelveld heeft in haar sessie om te komen tot een strategisch kaderplan haar omgeving en haar risico’s geanalyseerd. Hierbij werden zowel de externe alsook de interne risico’s geïnventariseerd. Externe risico’s Woningstichting Simpelveld: -
demografische ontwikkeling (krimp); betaalbaarheid en verhuurbaarheid van het woningbezit; afname voorzieningenniveau; ontwikkelingen koopwoningenmarkt; geografische ligging; financierbaarheid; extra heffingen: VpB en 40-wijkenaanpak; macro-economische ontwikkelingen: economie, rente, inflatie; bouwkostenontwikkeling; kritischere consument.
Interne risico’s Woningstichting Simpelveld: -
kleinschalige organisatie; samenstelling woningbezit; beschikbaarheid personeel; niet omlijnde strategische kaders; te weinig (zelf)kritische houding; ICT organisatie.
De belangrijkste componenten van de interne risicobeheersings- en controlesystemen bij Woningstichting Simpelveld zijn onder andere de systematische rapportage van managementinformatie, de te hanteren procedurebeschrijvingen voor de diverse afdelingen, de diverse overlegvormen (MT en afdelingen) en een integriteitcode en klokkenluidersregeling welke voor alle medewerkers van toepassing is. In overleg met de auditcommissie is aan de hand van een framework een werkwijze opgesteld om te komen tot een risicobeheersings- en controlesysteem welke is vastgelegd in een handboek risicomanagement voor Woningstichting Simpelveld. Het handboek bevat een inventarisatie van mogelijke risico’s bij de diverse interne bedrijfsvoeringprocessen. Per categorie zijn vervolgens daarbij behorende beheersingsmaatregelen en procedures benoemd. Het handboek is besproken met de accountant en dient als dynamische handleiding inzake het totale risicobeheersingsproces.
57
9.5 Planning- en controlcyclus Om haar jaarlijkse doelstellingen te bereiken, werkt Woningstichting Simpelveld met een jaarlijkse planningcyclus: Fase
Omschrijving
Planning
Formuleren
vaststellen activiteitenplan en bedrijfs,- afdelings- en persoonlijke doelstellingen komend jaar voeren planningsgesprekken met afdelingen en medewerkers; start uitvoering jaarplannen vaststellen behaalde resultaten, verklaren afwijkingen, bijstellen beleid en/of nemen aanvullende maatregelen, functioneringsgesprekken verantwoorden behaalde resultaten in relatie tot gestelde doelen en begroting, beoordelingsgesprekken
Kwartaal voorafgaand aan nieuwe jaar Eerste kwartaal
Uitvoeren Monitoren Evalueren
Ieder kwartaal 4e kwartaal
Per kwartaal wordt middels een managementrapportage verslag gedaan van de stand van zaken ten opzichte van gestelde doelen met betrekking tot de onderhoudsplanning, begroting algemene beheerskosten en behaalde verhuurresultaten. De stand van zaken met betrekking tot de geformuleerde bedrijfsdoelstellingen welke per kwartaal zijn gespecificeerd, wordt periodiek in MT-verband geëvalueerd en ieder kwartaal in een personeelsbijeenkomst besproken. Binnen de afzonderlijke afdelingen vindt hierover periodiek werkoverleg plaats.
9.6 Administratieve organisatie/Interne controle Woningstichting Simpelveld heeft haar primaire processen vastgelegd in procedurebeschrijvingen welke periodiek worden geactualiseerd. In deze beschrijvingen zijn taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden vastgelegd. Hierbij wordt onderkend dat Woningstichting Simpelveld een kleine organisatie is, waarbij het principe van functiescheiding niet zo vergaand kan worden doorgevoerd als in een grote organisatie. De accountant toetst en becommentarieert genoemde procedures periodiek als ook op verzoek.
9.7 Externe accountant De externe accountant wordt benoemd door de Raad van Commissarissen. De externe accountant woont in elk geval het gedeelte van de vergadering van de Raad van Commissarissen bij waarin het verslag van de externe accountant inzake de jaarrekening wordt besproken en waarin deze wordt goedgekeurd. De externe accountant kan tijdens deze vergadering over zijn verklaring inzake de getrouwheid van de jaarrekening worden bevraagd door de Raad van Commissarissen. De externe accountant wordt benoemd voor een periode van maximaal vier jaar waarbij herbenoeming telkens voor een periode van maximaal vier jaar kan plaatsvinden. Het bestuur en de auditcommissie maken ten minste éénmaal in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant in de diverse entiteiten en capaciteiten waarin de externe accountant fungeert. De accountant is ultimo 2012 voor 4 jaren benoemd.
58
9.8 Integriteit Woningstichting Simpelveld hanteert sinds 2005 een gedragscode welke aanvullend op de statuten en het huishoudelijk reglement is vastgesteld door de Raad van Commissarissen. De doelstelling van de gedragscode is ervoor zorg te dragen dat de integriteit van het functioneren van bestuur en medewerkers van de woningstichting is gewaarborgd. In 2010 is de gedragscode geactualiseerd naar een integriteitscode en is een klokkenluidersregeling opgesteld. Deze reglementen vormen samen met de gedragscode elektronische media het kader waarbinnen Woningstichting Simpelveld wenst om te gaan met betrekking tot integriteit. In de codes worden onder andere richtlijnen gegeven over hoe medewerkers dienen te handelen bij het aanvaarden van nevenfuncties, conflicterende (privé) transacties of signaleren van ongewenst gedrag door derden. Een functionaris is in het kader van de gedragscode benoemd als vertrouwenspersoon. In 2014 hebben geen meldingen plaatsgevonden. De Raad van Commissarissen waakt ervoor dat de meerderheid van haar leden onafhankelijk is. De Raad van Commissarissen volgt met betrekking tot tegenstrijdige belangen en onverenigbaarheden de statuten en het Reglement van de Raad van Commissarissen. In beide documenten is bepaald welke belangen strijdig zijn met het lidmaatschap en welke maatregelen bij incidentele- c.q. niet incidentele onverenigbaarheden van toepassing worden verklaard. Bij incidentele tegenstrijdige belangen is de richtlijn dat hiervan direct melding dient te worden gemaakt bij de voorzitter, waarna de Raad van Commissarissen beziet welke maatregelen adequaat zijn. Er hebben in 2014 geen meldingen plaatsgevonden binnen de RvC met betrekking tot tegenstrijdige belangen.
9.9 Visitatie In 2010 heeft Raeflex een visitatie voor Woningstichting Simpelveld uitgevoerd betreffende de periode 2006-2010, met een doorkijk naar de periode 2010-2014. De visitatie is een beoordelingsinstrument over het maatschappelijk presteren van woningcorporaties. De visitatiemethodiek bestaat uit een vijftal vastgestelde onderdelen. Hieruit zijn de onderstaande resultaten voortgevloeid.
De visitatiecommissie heeft Woningstichting Simpelveld op alle onderdelen goed beoordeeld. De resultaten en aanbevelingen zijn besproken met de RvC, de bewonersraad en medewerkers van Woningstichting Simpelveld. De resultaten uit de visitatie worden verwerkt en toegepast binnen de organisatie.
59
10. Verslag van de Raad van Commissarissen In dit jaarverslag legt de Raad van Commissarissen, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar.
10.1 Taken en verantwoordelijkheden De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen de woningcorporatie en staat tevens het bestuur met raad terzijde. Er is sprake van deelnemingen in nevenstructuren te weten de deelname van de woningstichting in de coöperatieve vereniging “Thuis In Limburg” U.A. Daarnaast is Woningstichting Simpelveld lid van een viertal Verenigingen van Eigenaren. De reikwijdte van het toezicht door de RvC is beperkt tot de toegelaten instelling. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn in artikel 19 van de statuten omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor de Raad van Commissarissen d.d. 19 augustus 2003. De Raad van Commissarissen houdt onder andere toezicht op: - realisatie van de volkshuisvestelijke doelstellingen, waaronder het huisvesten van de primaire doelgroep; - strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; - opzet en werking van interne risicobeheersing- en controlesystemen; - kwaliteitsbeleid en leefbaarheid; - kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; - financiële continuïteit en verslaggeving; - naleving van toepasselijke wet- en regelgeving. In relatie tot bovengenoemde toezichtstaken hanteert de Raad van Commissarissen een toezichtskader ter beoordeling van beleidsvoorstellen, het nemen van beslissingen en bewaking van de te behalen corporatiedoelstellingen dat wordt gevormd door: -
het BBSH; het strategisch kaderplan; de bedrijfsdoelstellingen; de technische- en financiële (meerjaren)begrotingen; het treasurystatuut; het investeringsstatuut; het activiteitenplan; het Strategisch Voorraadbeheer plan inclusief verkoopbeleidsplan; de regionale woonvisie Parkstad; de prestatieafspraken met de gemeente; het uitvoeringsprogramma wonen, welzijn en zorg; de diverse (meer specifieke) beleidsplannen van de organisatie
In de bedrijfsdoelstellingen is nadere uitwerking van doelstellingen per product- c.q. afdeling opgenomen, waarbij de te realiseren targets SMART zijn benoemd. In de financiële meerjarenbegroting en het treasurystatuut zijn kwantitatieve normen opgenomen ten behoeve van te realiseren doelen. Als overall norm voor financiële continuïteit wordt de door het Centraal Fonds Volkshuisvesting gehanteerde norm inzake volkshuisvestelijk vermogen aangehouden. 60
Met betrekking tot de toetsing van activiteiten door de bestuurder in relatie tot dit toezichtskader heeft de Raad van Commissarissen zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren inzake voortgang van de bedrijfsdoelen, projecten, de (financiële) resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden. Meer specifiek heeft de Raad van Commissarissen in het afgelopen boekjaar het volgende ondernomen om zich op de hoogte te houden: -
overleg met bestuur tijdens de reguliere vergaderingen; overleg met externe accountant; overleg met het college van B&W; overleg met een delegatie van het personeel; literatuur en beleidsadviezen van de bestuurder;
10.2 Samenstelling De omvang van de Raad van Commissarissen is statutair bepaald op minimaal 5 en maximaal 7 leden. De Raad van Commissarissen kende ultimo 2014 de volgende samenstelling: Samenstelling Raad van Commissarissen Naam
Geboortedatum
Benoeming
Herbenoemd
Aftredend
Functie
W.J.A. Baggen J.M.H. Lennertz P.W. Andriolo M.J.M.A. Frijns J.M.G.A. Sengers M. F.L. Bröcheler
19-01-1947 20-02-1947 24-02-1974 13-01-1962 09-01-1951 28-04-1971
01-11-1999 01-01-2005 01-05-2004 01-04-2006 18-12-2012 18-12-2012
01-11-2011 01-11-2014 01-11-2013 01-11-2010 N.v.t. N.v.t.
01-11-2016 01-11-2019 01-11-2018 01-11-2015 01-11-2017 01-11-2017
Voorzitter Vice-voorzitter Lid Lid Lid Lid
Volgens het aftreedrooster van de RvC was de heer Lennertz op 1 november herkiesbaar. In de vergadering van 23 september 2014 heeft herbenoeming plaatsgevonden.
10.3 Profielschetsen De Raad van Commissarissen kent voor haar leden een profielschets welke bestaat uit een algemeen kwaliteitsprofiel. Ten behoeve van de voorzitter van de RvC is een aanvullend profiel opgesteld. Daarnaast is ten behoeve van een evenwichtige verdeling van kennisgebieden een aantal aandachtsvelden vastgesteld. Periodiek wordt bezien of de aandachtsvelden actualisatie of aanpassing behoeven.
61
Profiel
Aandachtsveld
Kennis en ervaring met o.a.:
A
Volkshuisvesting, zorg en welzijn
B
Financieel beheer en risicomanagement
Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening stedenbouw, maatschappelijke rol, herstructurering, zorg en welzijn Financieel economische vraagstukken, bedrijfseconomisch beheer, risicobeheer en investeringsbeslissingen, fiscale vraagstukken
C
Juridisch/bestuurlijk en governance
D
Marketing & communicatie
E
Lokale doelgroepen en leefbaarheid
F
Vastgoed en projectontwikkeling
G
Management en organisatie
H
Verhuur en leefbaarheid
Juridische vraagstukken, wet- en regelgeving, contractvorming, politieke- en bestuurlijke besluitvormingsprocessen en onderhandelingen, governance Communicatievraagstukken, marketing en public relations, commerciële ervaring, stakeholders benadering Sociale processen, communicatieve vaardigheden, brede maatschappelijke belangstelling, lokale feeling voor de doelgroepen, leefbaarheid, maatschappelijk ondernemen Bouwkundige technieken, marktwaarde benadering, strategisch voorraadbeheer, productkennis, nieuwbouw en projectontwikkeling Werving en selectie, beoordelings- en beloningsbeleid, arbeidsrecht, CAO-kennis, personeelsbeleid, alle zaken m.b.t. management en organisatie Huurrecht, verhuur- en toewijzingsbeleid, SVB, beheervraagstukken, leefbaarheid, kennis vastgoedmarkt
De verdeling van de profielen over de verschillende commissarissen is als volgt samengesteld: Naam
Beroep
Relevante nevenfuncties
Aandachtsveld/ deskundigheid
W.J.A. Baggen J.M.H. Lennertz P.W. Andriolo M.J.M.A. Frijns J.M.G.A. Sengers M. F.L. Bröcheler
Gepensioneerd Gepensioneerd Directeur assurantiekantoor Hoofd bedrijfsbureau/calculatieafdeling Advocaat en Partner advocatenkantoor Financieel directeur chemisch concern
Geen Geen Geen Geen Geen Geen
D,E,G A,B,C,H C, D, E A, F,G A,C,H B,F,G
10.4 Werkwijze De Raad van Commissarissen vergadert periodiek met de directeur-bestuurder volgens een vastgesteld vergaderrooster. In het verslagjaar kwam de directie en de raad 6 maal voor een reguliere vergadering bijeen. Geen van de leden van de Raad van Commissarissen is frequent afwezig geweest bij vergaderingen. De grote lijn waarin de diverse onderwerpen werden besproken, waren de voor 2014 opgestelde bedrijfsdoelstellingen, welke achteraf ook als toetsingsinstrument werden geëvalueerd. Ter voorbereiding van vergaderingen, waarbij specifieke onderwerpen aan de orde kwamen, vond in specifieke gevallen vooraf overleg plaats met de ‘profielhouders’. Er zijn een drietal kerncommissies werkzaam, te weten: techniek, financiën (de auditcommissie) en projecten. De bezetting van de 3 kerncommissie was ultimo 2014 als volgt: Kerncommissie Financiën
Kerncommissie Techniek
Kerncommissie projecten
J.M.H. Lennertz M. F.L. Bröcheler
M.J.M.A. Frijns M. F.L. Bröcheler
W.J.A. Baggen J.M.H. Lennertz P.W. Andriolo
62
Per kwartaal werd een managementrapportage aan de Raad van Commissarissen voorgelegd. In deze rapportage werd verantwoording afgelegd over de stand van zaken met betrekking tot de taakvelden financiën, interne organisatie, strategisch voorraadbeheer, techniek en verhuur- en bewonerszaken. Daarnaast vonden diverse bijeenkomsten plaats in het kader van de afzonderlijke aandachtsgebieden en overleg met de gemeente. De belangrijkste besluiten genomen in de reguliere vergaderingen hadden betrekking op: -
vaststelling huurbeleid 2014; actualisering aanbestedingsbeleid; sloop/sanering rode put; actualisatie rooster van aftreden; vaststelling jaarverslag 2013; vaststelling onderhoudsbegroting 2015; vaststelling asbestbeheerplan; bijdragesystematiek energetische maatregelen bij complexgebonden woningen; afboeking oninbare huren 2014; opdrachtverstrekking accountantscontrole; vaststelling financiële begroting 2015;
Daarnaast zijn onder andere de volgende gespreksonderwerpen aan de orde geweest: -
bedrijfsdoelstellingen 2014; invoering warmtewet; toekomst gymzaal; toekomst Kommerflat Bocholtz; herstructurering de Baan; aanpassing wachtdienstregeling; ontwikkelingen Thuis in Limburg; oordeelsbrief Ministerie; toezichtsbrief Centraal Fonds; managementletter accountant; gevolgen verhuurdersheffing; energetische maatregelen; verbouwing kantoor; haalbaarheidstudie kerk Huls; evalueren eigen functioneren; werkkostenregeling; herfinanciering leningen 2015; regionale woonvisie; oordeelsbrief 2014; gevolgen herzieningswet; activiteitenoverzicht 2015;
Tevens blijft de Raad van Commissarissen op de hoogte van de ontwikkelingen in de branche en de algemene wet- en regelgeving door middel van het lezen van vakliteratuur, diverse nieuwsbrieven en algemene branche-informatie.
63
10.5 Auditcommissie De Raad van Commissarissen van Woningstichting Simpelveld heeft uit zijn midden een auditcommissie ingesteld. De Auditcommissie wordt gevormd door de heren Lennertz (voorzitter) en de heer Bröcheler, welke in 2013 als lid werd benoemd. Ten behoeve van de uitvoering van haar taken heeft de Auditcommissie in 2014 driemaal vergaderd, waarvan één keer in aanwezigheid van de externe accountant. De auditcommissie is onder andere verantwoordelijk voor de beoordeling van de externe accountant. De in 2014 besproken onderwerpen hadden onder andere betrekking op de managementletter van de accountant, het jaarverslag 2014, nieuwbouwprojecten, financiële meerjarenprognose, beoordeling CFV en managementrapportages.
10.6 Eigen functioneren Na afloop van ieder jaar vindt een zelfevaluatie plaats van de leden van de Raad van Commissarissen. De beoordeling vindt plaats middels bilaterale gesprekken tussen de voorzitter van de RvC en elk afzonderlijk lid. Naast de eigen evaluatie, wordt periodiek ook besloten deze te laten begeleiden door een extern bureau, welke evaluatie voor het laatst in 2010 heeft plaatsgevonden. Binnen de RvC is afgesproken dat periodiek een evaluatie door een extern bureau zal plaatsvinden. De honorering van de Raad van Commissarissen is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden van de Raad van Commissarissen en houdt rekening met maatschappelijke waarden en normen conform de richtlijnen van de Commissie Honorering Commissarissen Woningcorporaties. Naam
Functie
Bruto vergoeding
Onkostenvergoeding
Totaal
Dhr. W.J.A. Baggen Dhr. J.M.H. Lennertz Dhr. P.W. Andriolo Dhr. M.J.M.A. Frijns Dhr. M.F.L. Bröcheler Dhr. J.M.G.A. Sengers
Voorzitter Vice-voorzitter Lid Lid Lid Lid
€ 5.764,€ 5.850,€ 4.410,€ 6.090,€ 6.090,€ 7.590,-
€ 1.980,€ 1.650,€ 1.500,€ 1.500,€ 1.500,-
€ € € € € €
7.744,7.500,5.910,7.590,7.590,7.590,-
10.7 Functioneren bestuurder De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor het goed functioneren van het bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie. De taken en bevoegdheden van de directeur-bestuurder zijn vastgelegd in een directiestatuut d.d. 19 augustus 2003. In 2014 is de samenstelling van het bestuur niet gewijzigd. Het arbeidscontract met de directeur-bestuurder, de heer drs. J.M.B.W. Evers, is met ingang van 1 januari 2004 aangegaan voor onbepaalde tijd. De beloning is bij aanstelling vastgesteld conform de adviezen van de commissie Peters II. Met betrekking tot jaarlijkse evaluatie van de bestuurder heeft de RvC het functioneren van de directeur-bestuurder buiten diens aanwezigheid besproken, waarbij onder andere toetsing aan de bedrijfsdoelstellingen heeft plaatsgevonden. Vastgesteld is, dat de prestatie-eisen in 2014 in relatie tot de voorgenomen jaardoelstellingen goed waren. De bezoldiging van de directeur-bestuurder bedroeg in 2014 € 115.561-. De onkostenvergoeding bedroeg € 1.471,- en de pensioenbijdrage van de werkgever € 24.737,-. Aan de directeur-bestuurder is geen leaseauto ter beschikking gesteld. De overige arbeidsvoorwaarden zijn gebaseerd op de CAO Woondiensten. Er is voor de directeur-bestuurder geen afvloeiingsregeling getroffen. 64
De heer Evers vervulde ultimo 2014 drie ongehonoreerde nevenfuncties te weten: bestuurslid van de Vereniging Domaas, bestuurslid van het Regionaal Overlegorgaan Woningcorporaties Parkstad (ROW) en bestuurslid van de coöperatieve vereniging Thuis in Limburg.
10.8 Goedkeuring jaarstukken De Raad van Commissarissen verklaart dat zij op grond van haar verplichting uit het BBSH onderzoek heeft laten doen naar de juistheid van de jaarstukken. Zij heeft hiertoe opdracht verleend aan Deloitte Accountants, welke de jaarstukken 2014 hebben gecontroleerd en akkoord bevonden. De raad heeft de stukken vervolgens in haar vergadering van 16 juni 2015 goedgekeurd. De raad spreekt haar waardering uit voor het in 2014 gevoerde beleid en dankt daarbij speciaal de bestuurder en medewerkers van de Woningstichting Simpelveld. Simpelveld, 16 juni 2015
W.J.A. Baggen, Voorzitter
65
11. Nevenstructuren Woningstichting Simpelveld had gedurende het verslagjaar een belang in een andere rechtspersoon. Begin 2011 is bij de start het regionale woningaanbodmodel besloten deel te nemen in de coöperatieve vereniging Thuis in Limburg U.A. Ultimo 2014 kende de Thuis in Limburg negen aandeelhouders, welke tevens oprichters zijn van deze vereniging. Het doel van Thuis in Limburg is samen te werken op het gebied van woonruimteverdeling om zodoende adequate woningmarktinformatie te verkrijgen. De jaarlijkse exploitatiekosten worden verdeeld op basis van het aantal vhe’s per corporatie. Daarnaast kende Woningstichting Simpelveld deelnemingen in 4 verschillende Verenigingen van Eigenaren (VVE’s). Het betreffen 3 VVE’s waarin Woningstichting Simpelveld huurwoningen bezit boven een commerciële plint van derden en 1 VVE waar eveneens sprake is van een commerciële plint en in de bovengelegen woningen naast huurwoningen van de woningstichting ook particuliere eigenaren lid zijn.
66
12. Verklaring bestuur en Raad van Commissarissen Verklaring van het bestuur Het bestuur verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Voorgesteld wordt het resultaat over 2014 ad € 1.016.730,- toe te voegen aan de Algemene Bedrijfsreserve. Simpelveld, 16 juni 2015
De directeur-bestuurder, Drs. J.M.B.W. Evers
Verklaring van de Raad van Commissarissen Overeenkomstig het bepaalde in artikel 4a van de statuten, is de jaarrekening ter beoordeling voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. De raad heeft de jaarrekening laten onderzoeken door Deloitte Accountants. De raad heeft, de accountant gehoord hebbende, de jaarrekening, het volkshuisvestingsverslag en de cijfermatige kerngegevens goedgekeurd op 16 juni 2015. Het voorstel ten aanzien van de resultaatsbestemming 2014, is door de raad aangenomen. Simpelveld, 16 juni 2015
De Raad van Commissarissen:
W.J.A. Baggen, voorzitter
J.M.H. Lennertz, vice-voorzitter
P.W. Andriolo, lid
M.J.M.A. Frijns, lid
M.F.L. Bröcheler RA, lid
Mr. J.M.G.A. Sengers, lid
67
Bijlage 1
Activiteitenplan 2009 t/m 2013 Als uitvloeisel van de strategische uitgangspunten in het Kaderplan 2009 t/m 2013 is een activiteitenplan geformuleerd. Dit plan vormt het kader voor de jaarlijkse bedrijfsdoelstellingen voor de komende jaren. Doelstelling 1. Wonen a) Bouwen en beheren woningen b) Op peil houden kernvoorraad c) Leefbaarheidsvoorzieningen d) Ruimtelijke onderzoeken 2. Wonen, welzijn en Zorg a) Partnership aangaan b) Nieuwbouw zorgwoningen c) Nieuwbouw wijkzorgcentrum d) Onderzoek bestaande voorraad 3. Woningtoewijzing a) Evaluatie huidig model b) Onderzoek andere systematiek c) Onderzoek gezamenlijk model parkstad d) Afspraken toewijzingsbeleid kwetsbare groepen
2009
2010
2011
2012
2013
Toelichting
X
X
X
X
X
Bouwprogrammering strekt t/m 2010
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
In nieuwe regionale volkshuisvestingsplan (vanaf 1-1-2011) nieuwe afspraken realisatie zorgwoningen met zorgpartijen Programma betreft de huidige regionale volkshuisvestingsplanperiode Start in 2009 oplevering eind 2010
X
X
X
Na toevoeging zorgwoningen wijkzorgcentrum en centrumplan
X X
X
X
X
In 2009; onderzoek met ROW corporaties gezamenlijk
X
68
Doelstelling 4. Strategisch voorraadbeheer a) Actualisatie beheerplannen b) Integrale aanpak i.r.t. ontgroening en vergrijzing c) Prioritering projecten d) Herontwikkeling strategische locaties 5. Stakeholders a) Betrekken stakeholders b) Organisatie stakeholdersdag c) Maken prestatieafspraken 6. Doelgroepbeleid a) Voorzien in behoefte woningzoekenden b) Aanpassing voorraad per specifieke doelgroep c) Aanpassing voorraad m.b.t. woonkwaliteit, energie, milieu en duurzaamheid d) Waarborgen leefbaarheid 7. Financiële continuïteit a) Kostenbewust beleid b) Financiële positie optimaliseren c) Keuze fasering SVB 8. Informatievoorziening a) Formaliseren PRen communicatiebeleid b) Updaten website c) Huisstijl integraal implementeren
2009
2010
2011
2012
X X
2013
Toelichting
X
Beheerplannen op korte termijn m.u.v. strategische locaties Mede in relatie tot programma Parkstad ombouw bestaande voorraad tot zorgwoningen
X
X
X
Na gereedkomen wijkzorgcentrum X
X
X
Nieuwe periode regionaal volkshuisvestingsplan
X
X
X
X
vanaf 2 stakeholdersdag
X
X
X
X
Vanaf 2009 gezamelijke stakeholdersbijeenkomst
X
X
X
X
e
Loopt parallel aan partnership (punt 1a)
X
X
X
Mede in relatie tot punt 3b
X
X
X
In relatie met punt 3b en 3c
X
X
X
X
X
Vanaf 2010 wijkbeheer plannen
X
X
X
X
X
Continue aandachtspunt
X
X
X
X
X
I.c.m. 3c en 3d invulling aanvullende financiering
X
X
Na gereedkomen 3a. t/m 3 c.
X
X X
X X
69
Doelstelling 9. Bedrijfsvoering a) Kennis en kunde in kaart brengen b) Opleidingstraject formuleren c) Beschrijving procedures en protocollen 10. KlanttevredenHeid a) Structureel klanttevredenheidsonderzoek b) Bewoners betrekken bij actief klantgericht beleid c) Periodieke enquêtes en woningmarktonderzoeken 11. Positionering a) Netwerk onderhouden, lokaal en regionaal b) Actieve markt- c.q. netwerkbenadering 12. Krimp en ontgroening a) Krimp faciliteren en opvangen b) Ontwikkeling beleid temporisering ontgroening
2009
2010
2011
2012
2013
X
Toelichting In 2009 na inwerkperiode nieuwe medewerkers
X
Na gereedkomen 8a
X
X
X
X
X
Complementering en actualisering procedures
X
X
X
X
X
Structureel: woning betrekken, woning verlaten
X
X
X
X
X
X
In 2009 i.s.m. Gemeente woningbehoeftenonderzoek
X
X
X
X
X
Op basis van zelfstandige positie
X
X
X
X
X
Nadruk op lokale partijen in werkgebied
X
X
X
In combinatie met punt 1b en punt 1d
X
X
X
In combinatie met punt 5b
70
JAARREKENING BALANS PER 31 DECEMBER 2014
71
BALANS NA RESULTAATBESTEMMING
Actief
31-12-2014 €
31-12-2013 €
42.936.128 14.894 308.604 43.259.627
44.700.362 5.162 336.404 45.041.928
6.035.013 0 6.035.013
3.907.182 40.043 3.947.225
0 1.344.074 1.031.323 2.375.397
0 1.386.074 1.062.066 2.448.140
51.670.037
51.437.293
209.644 288.265 497.909
0 448.820 448.820
123.974 3.935 575.699 360.037 1.063.644
130.163 793 3.700 388.610 523.264
Liquide middelen
6.108.256
7.081.233
Som der vlottende activa
7.669.809
8.053.317
59.339.845
59.490.610
Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Financiële vaste activa Deelnemingen Latente belastingvordering(en) Overige vorderingen
Som der vaste activa Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Overige voorraden
Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Overige vorderingen Overlopende activa
Totaal activa
72
Passief
31-12-2014 €
31-12-2013 €
5.096.810 5.096.810
4.080.079 4.080.079
0 7.300 49.960 57.260
1.656 4.100 48.524 54.280
51.610.335 51.610.335
53.389.941 53.389.941
847.961 213.189 16.949 1.497.342 2.575.440
224.389 69.805 16.194 1.655.921 1.966.309
59.339.845
59.490.610
Eigen vermogen Overige reserves
Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Voorziening latente belastingverplichtingen Overige voorzieningen
Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen
Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva
TOTAAL
73
WINST-EN-VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2014 2014 €
2013 €
8.313.129 583.385 422.379 32.221 9.351.114
7.989.639 556.675 410.228 34.200 8.990.742
1.712.348 33.460 632.254 138.095 90.223 1.426.206 88.559 577.712 1.322.426 6.021.284
1.720.873 3.734.200 613.088 124.887 89.749 1.712.182 69.284 531.657 972.295 9.568.214
Bedrijfsresultaat
3.329.830
-577.473
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
43.137 -2.311.037 -2.267.900
66.502 -2.434.898 -2.368.396
Resultaat uit gewone bedrijfuitoefening voor belastingen
1.061.930
-2.945.869
-45.200
-431.800
1.016.730
-3.377.669
0 0
0 0
1.016.730
-3.377.669
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten
Belastingen uit gewone bedrijfsuitoefeningen Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen Buitengewone baten Buitengewone lasten Resultaat na belastingen
74
KASSTROOMOVERZICHT (bedragen x € 1.000,-)
2014 €
2013 €
Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: - Afschrijvingen (en overige waardeveranderingen) - Mutatie voorzieningen (excl. latente belastingverplichtingen) - Overige - Veranderingen in werkkapitaal: . mutatie operationele vorderingen . mutatie voorraden . mutatie operationele schulden
3.330
-577
1.614 0
5.304 4
-563 -49 689
153 572 -184
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
5.021
5.272
Ontvangen interest Betaalde interest Betaalde winstbelasting Buitengewone baten Buitengewone lasten
66 -2.391 0 0 0
109 -2.480 0 0 0
Kasstroom uit operationele activiteiten
2.695
2.901
Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Investeringen in vastgoedbeleggingen Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa
-1.376 42 -691 49 0 87
-262 75 -209 0 0 88
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-1.889
-308
Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen langlopende schulden
0 -1.780
0 -2.034
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
-1.780
-2.034
Mutatie geldmiddelen
-973
560
Liquide middelen (x € 1.000,-)
2014
2013
Saldo per 1 januari Mutatie in het boekjaar Saldo per 31 december
7.081 -973 6.108
6.521 560 7.081
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
75
TOELICHTING OP DE JAARREKENING Algemeen Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014. Alle bedragen luiden in euro's, tenzij anders vermeld. Activiteiten De activiteiten van Woningstichting Simpelveld, statutair gevestigd en kantoor houdende in Simpelveld, zijn erop gericht uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn. Woningstichting Simpelveld tracht dit doel te bereiken door onder meer: - het bouwen, verwerven, in stand houden en exploiteren van woningen, die voldoen aan de eisen van een goede volkshuisvesting; - het bouwen en/of behulpzaam zijn bij het tot stand komen van woningen in het kader van (de bevordering van) het eigen woningbezit; - bij te dragen aan het tot stand komen en doen functioneren van voorzieningen, die de leefbaarheid van de woonomgeving bevorderen; - het verhuren van woningen en het daarbij voeren van een sociaal-rechtvaardig toewijzings- en verhuurbeleid; - het bevorderen van een goede communicatie met en het verlenen van genoegzame inspraak aan huurders van woningen van de stichting; - het samenwerken met andere organisaties, die zich direct of indirect bewegen op het gebied van de volkshuisvesting; - het ontwikkelen van inititatieven, die dienstig zijn aan de doelstelling, voorzover niet in strijd met de bepalingen van de statuten. Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening De jaarrekening van Woningstichting Simpelveld is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts genomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.
76
Grondslagen voor de waardering van de activa en passiva 1. Materiële vaste activa 1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overig sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Per 1 januari 2013 bedraagt deze grens € 681,02 (2012: € 664,66). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg- , welzijns, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Woningstichting Simpelveld kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien Woningstichting Simpelveld een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkhuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgings/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst- en verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen. 1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende kosten. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen. 1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven. Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen.
77
2. Vastgoedbeleggingen Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel ervan) dat wordt aangehouden om huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te realiseren. 2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde c.q. marktwaarde in verhuurde staat. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst- en verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen. 2.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie als commercieel vastgoed. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgingsprijs bestaat uit materiaalkosten, voorbereidingskosten, toezichtskosten en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van de te dekken stichtingskosten. De bijzondere waardevermindering wordt bepaald oor het verschil tussen de realiseerbare waarde (taxatiewaarde van het object) en de stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder de post verwerkt tegen verkrijgingsprijs, bijkomende kosten en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. 3 . Financiële vaste activa 3.1 Deelnemingen Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs en indien van toepassing onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. 3.2 Latente belastingvordering(en) Actieve belastinglatentie voor verkoop bestemd vastgoed Voor in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een actieve belastinglatentie getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. De actieve belastinglatentie voor verkoop bestemd vastgoed heeft betrekking op de verschillen tussen de commerciële waarde van de vaste activa in exploitatie en de fiscale waarde per ultimo boekjaar. De fiscale waarde van het vastgoed is gebaseerd op de meest actuele WOZ-waarde.De actieve belastinglatentie is gebaseerd op het geldend vennootschapstarief en wordt contant gemaakt tegen de disconteringsvoet voor de bedrijfswaardeberekening minus het geldend vennootschapsbelastingtarief.
78
Het onroerend goed bestaat uit een drietal categorieën onroerend goed: - onroerend goed bedoeld voor duurzame exploitatie - onroerend goed bestemd voor verkoop (op termijn) - onroerend goed bestemd voor sloop/herstructurering (op termijn) Aangezien er voor het onroerend goed bedoeld voor duurzame exploitatie en sloop/herstructurering onvoldoende informatie beschikbaar is om tot een betrouwbare schatting van de latentie te komen beperkt de latentie zich tot het onroerend goed bestemd voor verkoop. Actieve latentie als gevolg van voorwaartse verliescompensatie Voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie en nog niet gebruikte fiscale verrekeningsmogelijkheden dient een latente belastingvordering te worden opgenomen, voor zover het waarschijnlijk is dat toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. De actieve belastinglatentie is gebaseerd op het geldend tarief van de vennootschapsbelasting. Aangezien het moment van verrekening onzeker is, is deze latentie nominaal gewaardeerd. Omdat een betrouwbare inschatting van de toekomstige fiscale resultaten op dit moment niet voorhanden is, onder andere door de onzekere woz-waardeontwikkeling, wordt de latentie gehandhaafd op het niveau van ultimo 2012 zijnde € 0,8 miljoen. 3.3 Overige vorderingen Koploperssubside is toegekend voor additioneel aangebrachte bouwkundige en technologische voorzieningen bij het Wijkzorgcentrum en Centrumplan. De subsidie betreffende bouwkundige voorzieningen wordt uitbetaald gedurende een periode van maximaal 50 jaar. De subsidie betreffende technologische voorzieningen wordt uitbetaald gedurende een periode van maximaal 20 jaar. 4. Voorraden 4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop De voorraad woningen betreft woningen welke in de verkoop staan en niet meer terug in exploitatie zullen gaan. De woningen worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs c.q. vervaardigingsprijs verminderd met reeds gedane afschrijvingen of tegen lagere netto-opbrengstwaarde. 4.2 Overige voorraden Onder de overige voorraden zijn (strategische) grondposities verantwoord waarop nog geen concrete bouwbestemming rust. De waardering van deze grondposities vindt plaats tegen verkrijgingsprijs. Indien de actuele waarde van deze gronden naar verwachting duurzaam lager is, vindt afwaardering plaats. 5. Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. 6. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito's met een looptijd korter dan twaalf maanden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. 7. Eigen vermogen 8. Voorzieningen 8.1 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Deze voorziening dient ter dekking van de feitelijke verplichtingen van onrendabele investeringen van nieuwbouw- en
79
herstructureringsprojecten. De dotatie aan de voorziening vindt plaats nadat het besluit voor de investering is genomen. De reeds gedane betalingen worden tot maximaal de hoogte van de voorziening aan de voorziening onttrokken. De voorziening heeft een kortlopende karakter. Onttrekkingen vinden naar verwachting plaats binnen één jaar na vorming van de voorziening. Indien er meer betaald is dan voorzien, wordt het meerdere geactiveerd onder de materiële vaste activa in ontwikkeling. 8.2 Voorziening latente belastingverplichtingen leningenportefeuille Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en ficale balanswaarderingen wordt een passieve belastinglatentie getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. De passieve latentie heeft betrekking op het verschil tussen de commerciële waardering van de leningportefeuille (nominale waarde) en de fiscale waarde (marktwaarde). Als gevolg van de hogere fiscale waardering ontstaat er fiscaal een agio dat naar rato van de looptijd van de leningen ten gunste van de fiscale winst wordt gebracht. De passieve belastinglatentie die hiervoor wordt gevormd is gebaseerd op het geldend vennootschapsbelastingtarief en wordt contant gemaakt tegen de diconteringsvoet voor de bedrijfswaardeberekening minus het geldend vennootschapsbelastingtarief. 8.3 Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget Vanaf 1 januari 2010 hebben werknemers van woningcorporaties op grond van de CAO Woondiensten 2013 recht op een individueel loopbaanontwikkelingsbudget. Dit leidt ertoe dat Woningstichting Simpelveld per ultimo 2013 een in rechte afdwingbare verplichting ten opzichte van haar werknemers heeft. Aangezien de precieze omvang van deze verplichting en het moment waarop deze verplichting afgewikkeld wordt onzeker zijn, dient deze verplichting in de jaarrekening als voorziening verantwoord te worden. 8.4 Voorzieningen voor pensioenen De pensioenen zijn verzekerd bij pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds). Woningstichting Simpelveld verwerkt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst- en verliesrekening. Voor zover de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie nog niet is voldaan, wordt deze als verplichting op de balans opgenomen. Indien de reeds betaalde premiebedragen de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie overtreffen, wordt het meerdere opgenomen als een overlopend actief voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door de pensioenuitvoerder of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Jaarlijks beoordeelt Woningstichting Simpelveld of, en zo ja welke verplichtingen naast de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie per balansdatum bestaan. Uit deze beoordeling vloeit voort dat geen voorziening dient te worden opgenomen. Er zijn geen aanvullende regelingen voor individuele werknemers of de directeur-bestuurder afgesloten. 9. Langlopende schulden De aangetrokken leningen van kredietinstellingen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde, verminderd met aflossingen op basis van het annuïtaire, lineaire danwel fixe-systeem. De schulden hebben een resterende looptijd van meer dan één jaar met dien verstande dat het aflossingsbestanddeel van de langlopende schulden dat in het volgend verslagjaar vervalt eveneens als langlopende schuld is verantwoord. Dit aflossingsdeel volgend verslagjaar wordt wel toegelicht. 10. Kortlopende schulden De kortlopende schulden zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde en hebben een verwachte looptijd van maximaal één jaar.
80
Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar waarin deze worden gerealiseerd. Lasten worden verantwoord in het jaar waarin de prestaties worden geleverd. 11. Huuropbrengsten Sinds 2013 mogen woningcorporaties de huren voor huishoudens met een verzamelinkomen boven de toewijzingsgrens voor sociale huurwoningen jaarlijks extra verhogen. Met deze maatregel wil het kabinet het zogenaamde scheefwonen tegengaan en de doorstroming op de woningmarkt bevorderen. Voor zelfstandige woningen is de maximale huurverhoging afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder. Concreet betekende dit per 1 juli 2014: Verzamelinkomen Inkomen tot en met € 34.085 Inkomen tussen € 34.085 en € 43.602 Inkomen boven € 43.602
Inflatie 2013 2,50% 2,50% 2,50%
Inkomensafh. hvh 1,50% 2,00% 4,00%
Maximale hvh 2014 4,00% 4,50% 6,50%
De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. 12. Vergoedingen De bijdragen van huurders die zijn overeengekomen voor de levering van goederen en diensten. 13. Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille De post nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde bestaand bezit) en gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van economische levering (veelal passeren transportakte). 14. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden onder andere de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord. 15. Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. 16. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. 17. Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.
81
18. Pensioenlasten Voor de grondslagen wordt verwezen naar de paragraaf voorziening pensioenen. 19. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van dagelijks- en mutatie-onderhoud alsmede planmatig onderhoud verantwoord. 20. Leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. 21. Lasten servicecontracten De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben. 22. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 23. Financiële baten en lasten De rentebaten betreffen de werkelijke rente-ontvangsten uit hoofde van (tijdelijke) belegging van onder de vlottende activa begrepen liquide middelen. Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. 24. Belastingen De vennootschapsbelasting wordt berekend op basis van het resultaat uit normale bedrijfsuitoefening voor belastingen, rekeninghoudend met niet in de belastingheffing betrokken bestanddelen, (gedeeltelijk) niet aftrekbare kosten alsmede de mutaties in de belastinglatenties. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. Woningstichting Simpelveld heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. De VSO 2 had en looptijd van 5 jaar en liep per 31 december 2012 af. De VSO 2 wordt stilzwijgend met telkens een jaar verlengd, tenzij één partij de overeenkomst opzegt. De belastingdienst en Woningstichting Simpelveld hebben de VSO 2 niet opgezegd. Woningstichting Simpelveld heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2014 en het fiscale resultaat 2014 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.
82
TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE BALANS
1. Materiële vaste activa Een overzicht van de materiële vaste activa is hierna opgenomen:
1 januari 2014 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2014
Mutaties in de boekwaarde: Investeringen Desinvesteringen In exploitatie nemen nieuwbouwcomplex Afschrijvingen Afschrijving desinvestering Subsidies Herclassificatie Herclassificatie (corr. afschrijvingen) Overige waardeveranderingen en terugnemingen daarvan Totaal mutaties 2014
Stand per 31 december 2014 Aanschaffingswaarde Afschrijvingen en overige waardeveranderingen Boekwaarde
Sociaal vastgoed in exploitatie €
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie €
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie €
Totaal €
70.829.440
5.162
1.217.405
72.052.007
-26.129.078 44.700.362
0 5.162
-881.001 336.404
-27.010.079 45.041.928
507.732 -96.990 852.223 -1.542.850 54.997 -41.818 -1.665.261 160.865
861.955
6.199
6.868 -1.764.234
9.732
-27.800
1.375.886 -96.990 0 -1.576.848 54.997 -41.818 -1.665.261 160.865 0 6.868 -1.782.301
70.385.326
14.894
1.223.603
71.623.824
-27.449.198 42.936.128
0 14.894
-914.999 308.604
-28.364.197 43.259.627
-852.223 -33.998
Investeringen Het bedrag aan investeringen zoals vermeld onder "sociaal vastgoed in exploitatie" betreft na-investeringen zoals aanleg cv en isolerende maatregelen. Tevens wordt in deze post de nieuwbouw van de Gasthof te Bocholtz verantwoord. Het bedrag vermeld onder subsidie heeft betrekking op de koploperssubsidie voor het Wijkzorgcentrum (€ 24.083,-) en het Centrumplan (€ 17.735,-).
83
Desinvesteringen De desinvesteringen 2014 betreffen een 4-tal verkochte woningen. Woningstichting Simpelveld heeft haar verkoopbeleid verankerd in het strategisch voorraadbeleid, waarbij op complexniveau wordt aangegeven of woningen voor verkoop in aanmerking komen. De beslissing op woningniveau wordt per individuele casus beoordeeld. Volgens de financiële meerjarenprognose worden naar verwachting 4 woningen op korte termijn (< 1 jaar) verkocht. De boekwaarde van deze woningen bedraagt ca. € 48.000,-. De verwachte verkoopopbrengst hiervan bedraagt ca.€ 462.000,-. Overige waardeveranderingen De overige waardeveranderingen betreffen afwaarderingen en terugnames als gevolg van lagere c.q. hogere bedrijfswaarde dan de boekwaarde. De waardeveranderingen ad € 6.868,- hebben betrekking op bestaand bezit.
Afschrijvingstermijnen De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: Sociaal vastgoed in exploitatie: Grond Casco Installaties Inrichting
geen afschrijvingen lineair lineair lineair
50 jaar 20 - 25 jaar 10 - 15 jaar
lineair lineair lineair lineair
30 jaar 20 jaar 3 - 10 jaar 3 jaar
Over vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt niet afgeschreven. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie: Bedrijfsgebouw Installaties Inventaris Vervoermiddelen
Actuele waarde De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie per 31 december 2014 bedraagt € 66,8 miljoen (2013: € 67,2 miljoen). De bedrijfswaarde is complexgewijs bepaald als het saldo van de contante waarde van de toekomstige bedrijfsopbrengsten (huren en bijdragen) en de variabele lasten. De uitgangspunten voor de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie zijn: 2014 1,5% € 486 vlgs mjob € 1.161 15 50 5,25%
Jaarlijkse huurderving Norm klachten- en mutatieonderhoudskosten per vhe Norm kosten planmatig onderhoud per vhe Norm exploitatielasten per vhe Minimale levensduur Maximale levensduur Disconteringsvoet
84
2013 1,5% € 535 vlgs mjob € 1.148 15 50 5,25%
Tabel parameters Periode 2015 2016 2017 2018 2019 2020-2064
Huurstijging in % 2,26% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Prijsinflatie in % 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
Stijging loonkosten in % 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
Stijging kosten onderhoud in % 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
Stijging overige variabele lasten in % 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
Tabel verkoopopbrengsten De in de bedrijfswaarde opgenomen verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. De verkopen worden voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Jaar Aantal verkopen Opbrengstwaarde Oorspronkelijke boekwaarde
2015 4 € 254.393
2016 4 € 260.013
2017 5 € 348.065
2018 5 € 326.944
2019 5 € 285.691
€ 48.000
€ 76.000
€ 45.000
€ 44.000
€ 63.000
Exploitatielasten
De exploitatielasten per verhuureenheid zijn ontleend aan de werkelijke kosten 2014 van Woningstichting Simpelveld. De exploitatielasten bestaan uit de volgende elementen: * Directe exploitatielasten, onder andere belastingen, verzekeringspremies etc. * Indirecte exploitatielasten welke betrekking hebben op het sociaal vastgoed. Deze kosten bestaan onder andere uit administratieve lasten, beleid en automatisering. * Verhuurderheffing Levensduur Er wordt voor sociale huurwoningen uitgegaan van een weerlegbaar vermoeden dat de resterende economische levensduur maximaal 50 jaar en minimaal 15 jaar bedraagt. De restant levensduur wordt echter primair bepaald met inachtneming van de reguliere richtlijnbepalingen inhoudende dat een bijstelling van de gebruiksduur periodiek wordt vastgesteld. Restwaarde De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van een geschatte kavelprijs van € 20.000,- De kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing van € 15.000,-. Verhuurderheffing De verhuurderheffing is ingerekend conform het tarief dat is vastgelegd in de Wet Maatregelen Woningmarkt. Gezien de mate van onzekerheid van de WOZ-waardeontwikkeling is in de jaren 2015 e.v. geen rekening gehouden met stijgingen c.q. dalingen van de WOZ-waarde.
85
Begrotingsjaar
Heffing per € 1.000,-
Status
WOZ 2015
€ 4,49
Wet Maatregelen Woningmarkt
2016
€ 4,91
Wet Maatregelen Woningmarkt
2017
€ 5,36
Wet Maatregelen Woningmarkt
2018
€ 5,36
Wet Maatregelen Woningmarkt
2019
€ 5,36
Wet Maatregelen Woningmarkt
2020 e.v.
€ 5,36
Voorstel WSW
Indeling in kasstroomgenererende eenheden De kasstroomgenererende eenheden zijn bepaald in overeenstemming met het strategisch voorraadbeleid van Woningstichting Simpelveld. De indeling van het strategische voorraadbeleid is gebaseerd op de indeling van productmarktcombinaties, geografische ligging, woningtype en levensduurinschatting. Het onroerend goed is wat betreft vreemd vermogen nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie waarvoor jegens Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligoverplichting geldt, welke is opgenomen onder de 'Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen'. Als gevolg hiervan is het onroerend goed dat met deze leningen is gefinancierd niet hypothecair bezwaard. De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op balansdatum bedraagt € 140.791.088,- (31.12.2013 € 139.606.949). In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 1204 (31.12.2013: 1227) woongelegenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ-beschikkingen van deze woongelegenheden bedraagt € 108.178.000,- (31.12.2013 € 112.212.000,-). Herclassificatie/herkwalificatie
Saldo herclassificatie/herkwalificatie Herclassificatie/herkwalificatie verhuureenheden van sociaal vastgoed in exploitatie naar commercieel vastgoed in exploitatie Aantal verhuureenheden Herclassificatie/herkwalificatie verhuureenheden van commercieel vastgoed in exploitatie naar sociaal vastgoed in exploitatie Aantal verhuureenheden
2014 €
2013 €
1.665.261
1.448.875
25
0
0
20
Dit betreffen woongelegenheden waarvan de huur de liberalisatiegrens van 1 januari 2014 ad € 699,48 overschrijdt. Mutatie reële waarde sociaal vastgoed in exploitatie De reële waarde in het verslagjaar is afgenomen met een bedrag van € 0,5 miljoen ten opzichte van de reële waarde ultimo voorgaand verslagjaar.
86
De mutatie in de reële waarde laat zich als volgt verklaren: 2014 €
2013 €
1.457.403
2.165.587
134.479 347.542 -242.277 -854.931 960.624 -644.402 203.071
-1.045.832 -131.076 -859.654 -7.048.149 0 0 -1.679.067
-210.246 0 802.964 172.628 -2.603.855
183.672 36.454 0 1.878.065
-477.000
-6.500.000
Commercieel vastgoed in exploitatie €
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie €
Totaal €
6.093.742
40.043
6.133.785
-2.186.560 3.907.182
0 40.043
-2.186.560 3.947.225
9.121 672.348
681.394 -672.348 -49.089
690.515 0 -49.089 -135.501 0 -13.939 0 1.665.261 -160.865 0 91.406 2.087.788
Jaarresultaat: * Autonome waardeontwikkeling Gevolgen nadere inschattingen parameters: * In de huurcomponent * In de onderhoudslasten * In de overige lasten * In de sectorspecifieke heffingen * In de levensduur * In de restwaardeverwachting * In de voorgenomen (des)investeringen Gevolgen van mutaties in het bezit: * Verkocht bezit * Aangekocht bezit * Nieuwbouw * Geriefsverbeteringen * Herclassificatie
2. Vastgoedbeleggingen Een overzicht van de vastgoedbeleggingen is hierna opgenomen:
1 januari 2014 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2014
Mutaties in de boekwaarde: Investeringen In exploitatie nemen nieuwbouwcomplex Overboeking naar voorraad Afschrijvingen Afschrijving desinvestering Subsidies Overboekingen Herclassificatie Herclassificatie (correctie afschrijvingen) Overige waardeveranderingen en terugnemingen daarvan Totaal mutaties 2014
-135.501 -13.939 1.665.261 -160.865 91.406 2.127.831
87
-40.043
Stand per 31 december 2014 Aanschaffingswaarde Afschrijvingen en overige waardeveranderingen Boekwaarde
8.426.533
0
8.426.533
-2.391.519 6.035.013
0 0
-2.391.519 6.035.013
Investeringen Het bedrag aan investeringen zoals vermeld onder "commercieel vastgoed in exploitatie" betreft 2 woningen en een drogisterij van het nieuwbouwplan Gasthof te Bocholtz. De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie berekend op basis van de uitgangspunten van het sociaal vastgoed in exploitatie bedraag per 31 december 2014 € 7.467.000,-. De actuele waarde van commercieel vastgoed in exploitatie per 31 december 2014 bedraagt € 7.634.000,-. Deze waarde is gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur. Bij de bepaling van de actuele waarde zijn de volgende uitgangspunten toegepast: Voor het taxeren van het niet-daeb bezit hebben wij gekozen voor een roulatiemodel. Dit houdt in dat elk jaar 1/3 deel van dit bezit wordt getaxeerd. Met betrekking tot het verslagjaar 2014 hebben wij 9 verhuureenheden laten taxeren. Deze taxaties gelden tevens als referentie voor het niet-getaxeerde bezit. 3. Financiële vaste activa 3.1 Deelnemingen
Stand per 1 januari Verworven deelneming Afwaardering Stand per 31 december
2014 €
2013 €
0 0 0 0
0 0 0 0
In april 2011 is de coöperatieve vereniging "Thuis in Limburg" U.A. opgericht. In deze vereniging werken acht woningcorporaties samen op het gebied van woonruimteverdeling en het verkrijgen van adequate woningmarktinformatie. Alle acht woningcorporaties participeren in deze rechtspersoon en hebben elk één stem in de algemene vergadering. De jaarlijks exploitatiekosten worden verdeeld op basis van het aantal vhe's per corporatie. De kapitaalstorting bedroeg € 32.639,-. 3.2 Latente belastingvorderingen
Actieve belastinglatentie voor verkoop bestemd vastgoed Actieve belastinglatentie a.g.v. voorwaartse verliescompensatie Totaal actieve belastinglatentie
2014 €
2013 €
536.000 808.074 1.344.074
578.000 808.074 1.386.074
Het verloop van deze posten is als volgt: Belastinglatentie voor verkoop bestemd onroerend goed Stand per 1-1-2014 Mutatie latentie verkoop bestemd vastgoed (48 woningen) Stand per 31-12-2014
578.000 -42.000 536.000
88
De latentie is gebaseerd op het verschil tussen de commerciële en fiscale waarde van het voor verkoop bestemd vastgoed. Woningstichting Simpelveld heeft voor de periode 2015-2024 48 woningen voor verkoop begroot. Commerciële waarde voor verkoop bestemd onroerend goed per 31 december 2014 Fiscale waarde voor verkoop bestemd onroerend goed per 31 december 2014 Verschil
916.518 3.516.778 2.600.260
Contante waarde van dit verschil uitgaande van een netto-disconteringsvoet van 3,94% Berekende latentie op basis van het huidige vennootschapsbelastingtarief 25% (afgerond) Het kortlopend deel van deze post dat naar verwachting komend boekjaar zal vrijvallen bedraagt € 53.136,-.
2.142.480 536.000
Belastinglatentie a.g.v. voorwaartse verliescompensatie Stand per 1-1-2014 Mutatie latentie Stand per 31-12-2014
808.074 0 808.074
Gewijzigd fiscaal resultaat 2009 Gewijzigd fiscaal resultaat 2010 Gewijzigd fiscaal resultaat 2011 Gewijzigd fiscaal resultaat 2012 Voorlopig fiscaal resultaat 2013 Voorlopig fiscaal resultaat 2014 Voorwaartse verliesverrekening (carry forward)
-5.179.644 -2.924.319 -2.121.304 -3.439.311 2.755.026 2.597.258 -8.312.294
De negatieve fiscale resultaten uit de jaren 2009 tot en met 2012 zijn hoofdzakelijk ontstaan door de afwaardering van de lagere woz-waarde ten opzichte van de waardering op de openingsbalans. Op dit moment is het niet duidelijk hoe de woz-waarde zich in de toekomst gaat ontwikkelen én of in de toekomst voldoende fiscale winst behaald gaat worden. Hierdoor is ook de realisatie van de actieve belastinglatentie a.g.v. voorwaartse verliescompensatie onzeker. Wij achten het dan ook niet wenselijk de actieve belastinglatentie a.g.v. voorwaartste verliescompensatie verder te verhogen. Derhalve is besloten de huidige latentie te bevriezen op het niveau van ultimo 2012 zijnde € 0,8 miljoen. 3.3 Overige vorderingen
Stand per 1 januari Bij: te vorderen koploperssubsidie Wijkzorgcentrum Bij: te vorderen koploperssubsidie Centrumplan Af: ontvangen bijdrage Wijkzorgcentrum Af: ontvangen bijdrage Centrumplan Stand per 31 december
2014 €
2013 €
1.062.066 32.110 23.647 -53.191 -33.309 1.031.323
1.092.822 33.219 24.155 -54.313 -33.817 1.062.066
Koploperssubsidie is toegekend voor additioneel aangebrachte bouwkundige en technologische voorzieningen bij het Wijkzorgcentrum en Centrumplan te Simpelveld. Het gedeelte dat binnen een jaar vervalt bedraagt € 52.070,- voor het Wijkzorgcentrum en € 32.800,- voor het Centrumplan. 4. Voorraden 4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop
Bestemd voor de verkoop (Rodeput 10) Waardevermindering (Rodeput 10) Verkocht 2013
89
2014 €
2013 €
0 0 0 0
215.000 0 -215.000 0
Bestemd voor de verkoop (Rodeput 12) Waardevermindering (Rodeput 12) Verkocht 2013
0 0 0 0
357.000 0 -357.000 0
160.555 49.089 209.644
0 0 0
209.644
0
2014 €
2013 €
160.555 -160.555 0
160.555 0 160.555
98.265 0 0 98.265
98.000 265 0 98.265
Overige voorraad (Grachtstraat 2) Waardevermindering (Grachtstraat 2)
190.000 0 190.000
190.000 0 190.000
Totaal
288.265
448.820
Nieuwbouw 6 woningen Rodeput Overboeking grondpositie Rodeput Investeringen 2014
Totaal 4.2 Overige voorraad
Grondpositie Rodeput Overboeking naar vastgoed bestemd voor verkoop
Overige voorraad (Dr. Ottenstraat 46) Mutaties 2014 Waardevermindering (Dr. Ottenstraat 46)
De actuele waarde van de voorraden is gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur. 5. Vorderingen 5.1 Huurdebiteuren Het saldo huurdebiteuren kan als volgt worden gespecificeerd:
Zittende huurders: - te vorderen huren - te vorderen vervolgingskosten/herstelkosten Vertrokken huurders: - te vorderen huren - te vorderen vervolgingskosten/herstelkosten
90
31-12-2014 €
31-12-2013 €
47.194 4.150
49.494 1.078
36.649 35.981 123.974
37.842 41.750 130.163
De van "zittende" huurders te vorderen huren zijn naar maand van ontstaan en aantal huurders als volgt te specificeren:
Achterstand tot 1 mnd. 1 tot 2 mnd. 2 tot 3 mnd. 3 tot 4 mnd. 4 tot 5 mnd. 5 tot 6 mnd. 6 mnd. of meer
Aantal huurders dit boekjaar 68 8 5 3 2 1 0 87
vorig boekjaar 82 8 10 1 1 0 0 102
Bedrag achterstand dit boekjaar 20.354 6.947 5.656 6.283 5.312 2.641 0 47.194
vorig boekjaar 25.062 6.913 13.221 2.284 2.014 0 0 49.494
De van "zittende" huurders te vorderen huren ultimo boekjaar bedragen 0,50 % (ultimo vorig boekjaar: 0,55%) van de bruto jaarhuur (12x huur over december 2014). 5.2 Gemeenten Het saldo gemeenten kan als volgt worden gespecificeerd:
Te vorderen bijdragen woningaanpassingen
31-12-2014 €
31-12-2013 €
3.935 3.935
793 793
31-12-2014 €
31-12-2013 €
0 13.069 556.415 6.215 575.699
795 0 0 2.904 3.699
31-12-2014 €
31-12-2013 €
43.137 316.106 794 360.037
65.728 319.526 3.355 388.609
31-12-2014 €
31-12-2013 €
313 6.107.942 6.108.256
310 7.080.923 7.081.233
5.3 Overige vorderingen Het saldo overige vorderingen kan als volgt worden gespecificeerd:
Overige vorderingen op huurders Te vorderen schadeuitkeringen Nog te ontvangen subsidies nieuwbouw Gasthof Terug te vorderen kosten VvE Centrumplan
5.4 Overlopende activa Het saldo overlopende activa kan als volgt worden gespecificeerd:
Te ontvangen rente Vooruitbetaalde rente en aflossing (vervaldatum 2 januari) Overige overlopende activa
6. Liquide middelen
Direct opvraagbaar Kas Banktegoeden - vrij opneembaar Totaal
91
De liquide middelen staan ter vrije beschikking. 7. Eigen vermogen 7.1 Overige reserve
Saldo per 1 januari Jaarresultaat Saldo per 31 december
2014 €
2013 €
4.080.079 1.016.730 5.096.810
7.457.748 -3.377.669 4.080.079
In de statuten van Woningstichting Simpelveld zijn geen nadere bepalingen opgenomen inzake de bestemming van het eigen vermogen. 8. Voorzieningen 8.1 Voorziening onrendabele investeringen Het verloop van de post voorziening onrendabele investeringen is als volgt:
Saldo per 1 januari Bij: dotatie Gasthof Af: onttrekking Gasthof Saldo per 31 december
2014 €
2013 €
1.656 0 -1.656 0
0 869.024 -867.368 1.656
In 2013 was deze voorziening gevormd voor het nieuwbouwproject Gasthof te Bocholtz. Dit project is in december 2014 opgeleverd. 8.2 Voorziening latente belastingen leningenportefeuille Het verloop van de post voorziening latente belastingen leningenportefeuille is als volgt:
Saldo per 1 januari Dotaties Vrijval Saldo per 31 december
2014 €
2013 €
4.100 3.200 0 7.300
300 3.800 0 4.100
Door de Belastingdienst is een nieuw standpunt ingenomen met betrekking tot de fiscale waarde van de leningenportefeuille. In het kader hiervan is een herberekening gemaakt van deze latentie. De voorziening voor latente belastingverplichtingen is overwegend langlopend van aard. Verwacht wordt dat van dit bedrag op balansdatum een bedrag van € 3.003,- binnen een jaar wordt gerealiseerd. De nominale waarde van de belastinglatentie bedraagt € 73.276,-. De contante waarde van het verschil uitgaande van een nettodisconteringsvoet van 3,94% gerekend over de looptijd van de leningen, bedraagt € 29.338,-. De latentie gebaseerd op het huidig vennootschapsbelastingtarief van 25% bedraagt € 7.300,-. 8.3 Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget
Saldo per 1 januari Bij: budget Af: besteed Saldo per 31 december
92
2014 €
2013 €
48.524 5.100 -3.663 49.960
44.125 5.550 -1.151 48.524
De voorziening loopbaanontwikkelingsbudget is gebaseerd op de verplichting die de woningstichting heeft ten opzichte van haar werknemers met betrekking tot het individueel loonbaanontwikkelingsbudget. De omvang van deze voorziening is bepaald door op werknemersniveau een inschatting te maken van de uitstaande verplichting per 31 december 2014. Hierbij is rekening gehouden met het aantal dienstjaren, parttimepercentage en de blijfkans. 9. Langlopende schulden De langlopende schulden zijn als volgt samengesteld: 31-12-2014 €
31-12-2013 €
Leningen kredietinstellingen Totaal
51.610.335 51.610.335
53.389.941 53.389.941
Waarvan langer dan 5 jaar
48.670.000
50.759.000
Van het totaal der langlopende schulden vervalt een bedrag ad € 3.861.326,- in het volgend boekjaar. Rentevoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentevoet van de leningen bedraagt ultimo 2014 circa 4,45% (2013: circa 4,45%) In het boekjaar vonden geen renteaanpassingen c.q. herfinancieringen plaats. De leningportefeuille bestaat uit een drietal verschillende leningentypes; fixe (volledige aflossing aan einde looptijd), lineair (jaarlijk gelijke aflossingen) en annuïtair (jaarlijks gelijk bedrag aan rente en aflossing). Rente- en kasstroomrisico Hierna is de leningportefeuille uitgesplitst naar rentepercentage en naar resterende looptijd. Rentepercentage
€
Renteherzieningperiode
€
0% - 2% 2% - 3% 3% - 4% 4% - 5% 5% - 6% > 6%
0 0 < 1 jaar 2.077.077 6.547.156 van 1 tot 5 jaar 0 41.884.034 van 5 tot 10 jaar 2.969.854 2.089.988 > 10 jaar * 46.563.404 1.089.157 51.610.335 51.610.335 * waarvan ca € 37 miljoen géén renteherziening c.q. herfinanciering meer kent.
Resterende looptijd < 1 jaar van 1 tot 5 jaar van 5 tot 10 jaar van 10 tot 15 jaar van 15 tot 20 jaar > 20 jaar
Zekerheden Woningstichting Simpelveld heeft zich verplicht de woningcomplexen waarvan de financiering door het WSW is geborgd, niet te bezwaren of te vervreemden. Borgstelling ten bedrage van € 49.438.000,- heeft plaats gevonden door het WSW met als achtervang de gemeente Simpelveld. Deze verleende garantie geeft de financiers van de verstrekte leningen een solide zekerheid.
93
€ 2.247.715 693.038 3.365.251 2.090.000 7.026.211 36.188.120 51.610.335
9.1 Leningen kredietinstellingen Het verloop van de leningen kredietinstellingen is als volgt: 2014 €
2013 €
53.389.941 0 -1.779.606 51.610.335
55.423.693 0 -2.033.752 53.389.941
31-12-2014 €
31-12-2013 €
847.961 847.961
224.389 224.389
Het saldo te betalen belastingen en premies sociale verzekeringen kan als volgt worden gespecificeerd: 31-12-2014 €
31-12-2013 €
Boekwaarde per 1 januari Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen Boekwaarde 31 december 10. Kortlopende schulden 10.1 Schulden aan leveranciers
Crediteuren
10.2 Belastingen en premies sociale verzekeringen
Loonheffing en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting
47.550 165.639 213.189
45.829 23.976 69.805
31-12-2014 €
31-12-2013 €
15.592 1.356 16.949
14.838 1.356 16.194
31-12-2014 €
31-12-2013 €
1.257.791 0 88.832 112.160 0 33.516 0 5.043 1.497.342
1.337.608 102.686 62.231 131.410 2.536 14.834 4.454 160 1.655.921
10.3 Overige schulden De post overige schulden is als volgt samengesteld:
Pensioenfonds afrekening Overige schulden
10.4 Overlopende passiva De post overlopende passiva is als volgt samengesteld:
Niet vervallen rente Onderhanden werk (onderhoud) Vooruitontvangen huren Nog te verrekenen servicekosten Vooruitontvangen schadeuitkeringen Deloitte controlekosten jaarrekening Vooruitontvangen reserveringskosten nieuwbouwprojecten Overige overlopende passiva
94
Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen 1. WSW-obligoverplichting Obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw uit hoofde van de door het Fonds geborgde leningen, welke opeisbaar wordt indien blijkt dat het aan het Fonds betaalde disagio en de achtergestelde lening bij elkaar niet voldoende zijn om de aanspraken op het Fonds te dekken. Ultimo boekjaar bedraagt het obligo € 1.903.363,-, zijnde 3,85% van het schuldrestant van de geborgde leningen ad € 49.438.000,-. 2. Volmacht lastgeving WSW Woningstichting Simpelveld is op 3 december 2013 met het WSW een overeenkomst aangegaan tot lastgeving met privatieve werking/onherroepelijke volmacht om met uitsluiting van Woningstichting Simpelveld rechten van hypotheek en pandrechten te vestigen ten behoeve van het WSW. De hypotheekverlening en het pandrecht gelden voor alle woongelegenheden die op het moment van ondertekening ten name gesteld zijn van Woningstichting Simpelveld tot een maximum van € 104 miljoen, verhoogd met 20% rente, boete en kosten. 3. Overige aangegane verplichtingen Voor het opgeleverde project Gasthof is ultimo 2014 nog een bedrag te betalen ad € 71.032,Voor het nieuwbouwproject Rodeput te Simpelveld is per balansdatum voor € 539.793,- een verplichting aangegaan. Met betrekking tot het planmatig onderhoud zijn per balansdatum voor € 189.000,- verplichtingen aangegaan. 4. Aanspraken tekorten pensioenvoorzieningen Woningstichting Simpelveld is aangesloten bij het bedrijfstakpensioenfonds voor de woningcorporaties (SPW). De door pensioenuitvoerder SPW geschatte dekkingsgraad lag eind 2014 op ongeveer 115% (2013: 114%). De Nederlandsche Bank stelt een minimale dekkingsgraad van 105% en een buffervereiste die uitkomt op een dekkingsgraad van tenminste 120%.
95
TOELICHTING OP DE WINST-EN-VERLIESREKENING
BEDRIJFSOPBRENGSTEN 11. Huuropbrengsten
Huuropbrengsten sociaal vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet zijnde woningen Af: huurderving wegens leegstand Af: huurderving wegens oninbaarheid Subtotaal huuropbrengsten sociaal vastgoed in exploitatie Huuropbrengsten commercieel vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet zijnde woningen Af: huurderving wegens leegstand Subtotaal huuropbrengsten commercieel vastgoed in exploitatie Totaal huuropbrengsten
2014 €
2013 €
7.269.275 835.900 8.105.175 -151.628 -5.613 7.947.934
7.082.355 806.695 7.889.050 -141.248 -274 7.747.528
319.533 47.071 366.604 -1.409 365.195
217.119 43.864 260.983 -18.872 242.111
8.313.129
7.989.639
2014 €
2013 €
704.430
695.452
-6.748 -2.138 695.545 -112.160 583.385
-7.366 -1 688.085 -131.410 556.675
12. Opbrengsten servicecontracten
Overige goederen, leveringen en diensten Af: Opbrengstenderving wegens leegstand Opbrengstenderving wegens oninbaarheid Af: te verrekenen met huurders Totaal opbrengsten servicecontracten
De opbrengsten servicecontracten zijn gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten en worden jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast. 13. Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het resultaat/de opbrengsten uit verkopen van bestaand bezit sociaal en commercieel vastgoed aan derden en is als volgt te specificeren: 2014 2013 € € Sociaal vastgoed in exploitatie Opbrengst verkopen bestaand bezit 473.000 1.035.000 Af: direct toerekenbare kosten -8.628 -21.889 Af: boekwaarde -41.993 -602.884 Totaal verkoopresultaat onroerende zaken bestaand bezit sociaal vastgoed in exploitatie 422.379 410.228
96
Commercieel vastgoed in exploitatie Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: direct toerekenbare kosten Af: boekwaarde Totaal verkoopresultaat onroerende zaken bestaand bezit commercieel vastgoed in exploitatie Totaal nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille
0 0 0
0 0 0
0
0
422.379
410.228
2014 €
2013 €
940 254 31.028 32.221
1.210 367 32.623 34.200
2014 €
2013 €
1.542.850 135.501 33.998 1.712.348
1.614.163 71.248 35.462 1.720.873
2014 €
2013 €
-268.658 261.790 -256.128 164.722 0 127.277 0 4.457 33.460
0 3.256.079 -549.565 11.462 869.024 123.978 23.221 0 3.734.200
2014 €
2013 €
662.280 662.280 -9.857 -20.169 632.254
647.467 647.467 -13.188 -21.192 613.088
138.095 138.095
124.887 124.887
14. Overige bedrijfsopbrengsten
Afsluiten huurcontracten Doorberekende administratiekosten schadeuitkeringen/wap Overige opbrengsten Totaal overige bedrijfsopbrengsten
BEDRIJFSLASTEN 15. Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Sociaal vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 16. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Terugname sociaal vastgoed in exploitatie Afwaardering sociaal vastgoed in exploitatie Terugname commercieel vastgoed in exploitatie Afwaardering commercieel vastgoed in exploitatie Dotatie voorziening onrendabele investeringen Gasthof Kosten sloop 14 woningen Rodeput Boekwaarde sloop 14 woningen Rodeput Afboeking onderzoeks- en ontwikkelingskosten Totaal waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 17. Lonen, salarissen en sociale lasten
Lonen en salarissen Ontvangen ziekengeld Doorberekende kosten eigen dienst
Sociale lasten
97
Ultimo het boekjaar had de corporatie 12,7 werknemers in dienst (ultimo 2013: 12,7). Het aantal is daarbij herleid naar full-time basis. De indeling op basis van het aantal personen is: Directie Financiële zaken Verhuur- en bewonerszaken Onderhoud/projecten Bedrijfsbureau Receptie/telefoon
1 2 4 4 1 3 15
18. Pensioenlasten
Pensioenlasten
2014 €
2013 €
90.223 90.223
89.749 89.749
2014 €
2013 €
475.508 950.698 1.426.206
667.941 1.044.242 1.712.182
2014 €
2013 €
1.408.055 18.151 1.426.206
1.678.851 33.331 1.712.182
2014 €
2013 €
88.559 88.559
69.284 69.284
2014 €
2013 €
408.019 149.678 17.083 2.932 577.712
356.786 156.932 13.764 4.175 531.657
19. Lasten onderhoud
Onderhoudslasten (niet cyclisch) Onderhoudslasten (cyclisch) Totaal onderhoudslasten
Onderhoudslasten sociaal vastgoed in exploitatie Onderhoudslasten commercieel vastgoed in exploitatie Totaal onderhoudslasten 20. Leefbaarheid
Leefbaarheid (woon- en leefomgeving) Totaal leefbaarheid 21. Lasten servicecontracten
Overige goederen, leveringen en diensten: Gas, water en elektra Onderhouds- en schoonmaakkosten Premie glasverzekering Overige servicekosten
98
22. Overige bedrijfslasten 2014 €
2013 €
Beheerskosten: Kosten verhuur Huisvestingskosten Bestuurskosten Overige personeelslasten Algemene kosten Subtotaal beheerskosten
27.371 30.856 61.276 44.718 175.267 339.488
24.591 30.412 67.409 48.361 189.149 359.922
Heffingen: Belastingen Verzekeringen Verhuurderheffing Bijdrageheffing saneringssteun Subtotaal heffingen
263.398 50.688 416.553 252.298 982.937
263.573 46.148 16.451 286.200 612.373
1.322.426
972.295
Totaal overige bedrijfskosten
Vermelding accountantshonorarium Volgens artikel 2:382a BW dient het accountantshonorarium te worden vermeld in de jaarrekening. Op grond hiervan wordt onderstaand de in het boekjaar ten laste van Woningstichting Simpelveld gebrachte honoraria van de externe accountant vermeld. 2014 € De honoraria van de accountant zijn als volgt: 1. Onderzoek van de jaarrekening 22.680 2. Andere controleopdrachten 0 3. Adviesdiensten op fiscaal terrein 5.396 4. Andere niet-controlediensten 3.776 31.852
2013 € 23.636 0 5.791 2.735 32.162
23. Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 2014 €
2013 €
43.137 43.137
66.502 66.502
2014 €
2013 €
-2.296.100 -11.332 -3.605 -2.311.037
-2.419.387 -12.081 -3.429 -2.434.898
Rentebaten rekening-courant en deposito's Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rentelasten en soortgelijke kosten
Rentelasten leningen kredietinstellingen Overige lasten Overige bankkosten Totaal rentelasten en soortgelijke kosten
Voor de specificatie van het renteresultaat wordt verwezen naar de bijlage 2 Overzicht renteresultaat. 24. Belastingen
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening huidig boekjaar
99
2014 €
2013 €
639.315
592.254
Mutatie latente vordering voorwaartse verliescompensatie Mutatie actieve belastinglatentie woningverkopen Mutatie voorziening latente belastingen leningenportefeuille
-639.315 -42.000 -3.200 -45.200
-592.254 -428.000 -3.800 -431.800
2014 €
2013 €
1.061.930
-2.945.869
-22.209 -12.485 -8.667 -422.379 29.003
-23.673 -15.114 54.631 -410.228 3.734.200
Bij: Correctie afschrijvingen (geen fiscale kosten) Geactiveerde rente projecten Correctie projectsteun Gemengde kostenaftrek
1.712.348 3.019 252.298 4.400
1.720.873 3.596 286.200 4.400
Belastbaar bedrag
2.597.258
2.409.017
Voorwaartse verliescompensatie: Fiscaal resultaat 2009 Fiscaal resultaat 2010 Fiscaal resultaat 2011 Fiscaal resultaat 2012 Voorlopig fiscaal resultaat 2013 Voorlopig fiscaal resultaat 2014 Voorwaartse verliesverrekening (carry forward)
-5.179.644 -2.924.319 -2.121.304 -3.439.311 2.755.026 2.597.258 -8.312.294
Toelichting belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening boekjaar:
Commercieel resultaat voor vennootschapsbelasting Af: Fiscale afschrijving BOG Resultaat leningen Correctie onderhoud Fiscaal lager verkoopresultaat Correctie waardeveranderingen
De negatieve fiscale resultaten uit de jaren 2009 tot en met 2012 zijn hoofdzakelijk ontstaan door de afwaardering van de lagere woz-waarde ten opzichte van de waardering op de openingsbalans. Op dit moment is het niet duidelijk hoe de woz-waarde zich in de toekomst gaat ontwikkelen én of in de toekomst voldoende fiscale winst behaald gaat worden. Hierdoor is ook de realisatie van de actieve belastinglatentie voorwaartse verliescompensatie onzeker. Wij achten het dan ook niet wenselijk de actieve belastinglatentie voorwaartste verliescompensatie verder te verhogen. Derhalve is besloten de huidige latentie te bevriezen op het niveau van ultimo 2012 zijnde € 0,8 miljoen.
25. Buitengewone baten
Nagekomen baten
26. Buitengewone lasten
Nagekomen lasten
100
2014 €
2013 €
0 0
0 0
2014 €
2013 €
0 0
0 0
OVERIGE TOELICHTINGEN Bezoldiging van bestuurders en commissarissen Voor de bezoldiging van de bestuurder van Woningstichting Simpelveld kwam in 2014 een bedrag van € 151.358,- (2013: € 150.879,-) ten laste van de woningcorporatie. Voor de bezoldiging van de commissarissen van Woningstichting Simpelveld kwam in 2014 een bedrag van € 35.794,- (2013: € 41.649,-) ten laste van de woningcorporatie. De bezoldiging van de bestuurder omvat: • periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, doorbetaling bij vakantie en ziekte, sociale lasten, vakantiegeld); • beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten); • bonusbetalingen. De bezoldiging van de bestuurder van Woningstichting Simpelveld is als volgt:
Naam Periodiek betaalde beloning Beloningen betaalbaar op termijn Overige vergoedingen
Functie Duur van het dienstverband Omvang dienstverband (in fte)
2014 €
2013 €
J.M.B.W. Evers 125.150 24.737 1.471 151.358
J.M.B.W. Evers 124.649 24.754 1.476 150.879
directeur bestuurder 1/1 - 31/12 1,0
directeur bestuurder 1/1 - 31/12 1,0
De bezoldiging van de commissarissen van Woningstichting Simpelveld is als volgt:
Naam
W.J.A. Baggen J.M.H. Lennertz J.M.E. Dautzenberg M.J.M.A. Frijns P.W. Andriolo J.M.G.A. Sengers M.F.L. Bröcheler
Bezoldiging excl. sociale lasten 2014 2013 € € 5.764 5.850 0 6.090 4.410 7.590 6.090 35.794
5.764 6.090 5.075 6.090 6.090 6.958 5.583 41.649
101
Bezoldiging incl. sociale lasten 2014 2013 € € 6.196 6.289 0 6.547 4.741 8.159 6.547 38.478
6.211 6.570 5.468 6.562 6.562 7.497 6.015 44.885
Bezoldigingsinformatie op grond van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op Woningstichting Simpelveld van toepassing zijn regelgeving: het WNT-maximum voor de woningcorporaties. Het bezoldigingsmaximum in 2014 voor Woningstichting Simpelveld is € 230.474. Het bezoldigingsmaximum ad € 230.474 is hoger dan het voor Woningstichting Simpelveld geldend staffelmaximum (€ 93.000). Conform de WNT geldt er tot 1 januari 2017 een overgangsrecht gedurende 4 jaar. Het weergegeven toepasselijke WNT-maximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Uitzondering hierop is het WNT-maximum voor de leden van Raad van Commissarissen; dit bedraagt voor de voorzitter 7,5% en voor de overige leden 5% van het bezoldigingsmaximum.
Naam Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn
Functie Duur van het dienstverband Omvang dienstverband (in fte)
2014 €
2013 €
J.M.B.W. Evers 115.561 1.471 24.737 141.770
J.M.B.W. Evers 115.811 1.476 24.754 142.041
directeurbestuurder 1/1 - 31/12 1,0
directeurbestuurder 1/1 - 31/12 1,0
De bezolding op grond van de WNT is afwijkend van de bezoldiging op basis van de Richtlijn voor de Jaarverslaggeving. Werkgeverspremies en bijdragen voor (sociale) verzekeringen en collectieve regelingen, waar de functionaris verplicht aan moet deelnemen op grond van de wet, de cao of een andere collectieve regeling, vallen niet onder de bezoldiging van de WNT. De bezoldiging van de commissarissen van Woningstichting Simpelveld op grond van de WNT is als volgt: Naam
W.J.A. Baggen J.M.H. Lennertz J.M.E. Dautzenberg M.J.M.A. Frijns P.W. Andriolo J.M.G.A. Sengers M.F.L. Bröcheler
Naam W.J.A. Baggen J.M.H. Lennertz J.M.E. Dautzenberg M.J.M.A. Frijns P.W. Andriolo J.M.G.A. Sengers M.F.L. Bröcheler
Periode actief 1 januari 2013 1 januari 2013 1 januari 2013 1 januari 2013 1 januari 2013 1 februari 2013 1 februari 2013
-
31 december 2014 31 december 2014 31 oktober 2013 31 december 2014 31 december 2014 31 december 2014 31 december 2014
102
2014 €
2013 €
5.764 5.850 0 6.090 4.410 7.590 6.090 35.794
5.764 6.090 5.075 6.090 6.090 6.958 5.583 41.649
Functie Voorzitter Vice-voorzitter Lid Lid Lid Lid Lid
ONDERTEKENING VAN DE JAARREKENING Opmaken van de jaarrekening. De jaarrekening 2014 is opgemaakt op d.d. 27 mei 2015. Ondertekening: Directeur-bestuurder:
drs. J.M.B.W. Evers
Vaststellen van de jaarrekening. De jaarrekening 2014 is d.d. 16 juni 2015 vastgesteld in de Raad van Commissarissen vergadering. Ondertekening: Raad van Commissarissen:
W.J.A. Baggen, voorzitter
J.M.H. Lennertz, vice-voorzitter
P.W. Andriolo, lid
M.J.M.A. Frijns, lid
J.M.G.A. Sengers, lid
M.F.L. Bröcheler RA, lid
103
OVERIGE GEGEVENS Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum te melden die belangrijke financiële gevolgen hebben voor Woningstichting Simpelveld. Controleverklaring van de onafhankelijk accountant. Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring. Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat. In de statuten van Woningstichting Simpelveld zijn geen nadere bepalingen opgenomen betreffende de resultaatbestemming. Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2013. De jaarrekening 2013 is vastgesteld in de vergadering van de Raad van Commissarissen gehouden op 3 juni 2014. De vergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel. Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2014. Door de directeur-bestuurder wordt voorgesteld om het resultaat van het boekjaar, zijnde € 1.016.730,- toe te voegen aan de overige reserve. Dit voorstel is als zodanig in de jaarrekening verwerkt.
104
105
106
Bijlage 1 bij jaarrekening 2014 SPECIFICATIE OVERIGE BEDRIJFSLASTEN Kosten verhuur Meander vergoeding leegstaandsrisico cmp (flat Kommerstraat) Afboeking oninbare vervolgings/herstelkosten Verhuis- en herinrichtingskosten Regeling trouwe huurders VvE Centrumplan Zonnig Limburg
2014 €
2013 €
646 8.657 5.658 4.596 5.919 1.896 27.371
621 -296 5.720 4.175 5.949 8.423 24.591
15.212 4.588 1.767 239 9.050 30.856
15.874 2.430 1.693 278 10.138 30.412
43.924 4.250 1.964 2.360 6.278 2.500 61.276
50.754 4.250 1.893 2.360 6.521 1.632 67.409
21.691 14.152 2.256 1.437 5.182 44.718
23.277 12.888 2.170 4.399 5.628 48.361
Huisvestingskosten Dagelijks onderhoud kantoorgebouw Planmatig onderhoud kantoorgebouw Belastingen Verzekeringen Gas, water en elektra
Bestuurskosten Presentie- en vacatiegelden Huurdersparticipatie (bewonersadviesraad) Vergader- en representatiekosten Bestuursaansprakelijkheidsverzekering Overige bestuurskosten Afscheid en jubilea
Overige personeelskosten Reis- en verblijfskosten Opleidingskosten Kantinekosten Loopbaanontwikkelingsbudget Overige
107
Algemene kosten Onderhoud inventaris Verzekering inventaris Exploitatiekosten vervoermiddelen Klein gereedschap Drukwerk en kantoorbenodigdheden Porti en telefoon Contributies en abonnementen Kosten automatisering WA-verzekering Kosten juridische dienstverlening Kosten financieel economische advisering Kosten advisering Kosten controle jaarrekening Kosten klachtencommissie Kosten woonruimteverdelingsmodel Parkstad Bijdrage ROW Parkstad Kosten pr / communicatie Gift goede doelen Diversen
197 789 2.137 119 12.133 18.560 7.207 67.196 7.170 3.670 5.396 3.776 22.680 1.422 11.895 4.693 1.555 2.900 1.770 175.267 339.488
Totaal overige bedrijfslasten
108
961 786 1.954 87 11.637 20.700 20.164 65.691 7.170 10.068 4.159 2.435 23.084 2.232 4.722 5.164 2.625 3.455 2.055 189.149 359.922
Bijlage 2 bij jaarrekening 2014 OVERZICHT RENTERESULTAAT 2014
2013
2.296.100 11.332 2.307.432
2.419.387 12.081 2.431.469
43.137 43.137
66.502 66.502
Saldo rentelasten en rentebaten (a-b)
2.264.296
2.364.967
Aan exploitatie toe te rekenen vermogenskosten Immateriële en materiële activa - Onroerende en roerende zaken in exploitatie (c)
2.576.007
2.785.422
311.712
420.456
Rentelasten Egalisatierekeningen Langlopende schulden - Rente leningen kredietinstellingen - Overige rentelasten Totaal rentelasten (a) Rentebaten Liquide middelen - Rente op uitgezette middelen Totaal rentebaten (b)
Renteresultaat (b+c-a)
109
