Jaarverslag Servatius op koers

Jaarverslag 2013

Servatius op koers

2 / Jaarverslag 2013

Inhoudsopgave Titel

Pagina

Voorwoord

5

5 Financiën

38

1 Achtergrond & context

5

7 8 10

39 39 41 42 43 44

> Een bewogen jaar > Waar staan we voor > Strategie en beleid

2 Participatie & leefbaarheid

12

> Samenwerking met huurdersvereniging, gemeenten & netwerkpartners > Bewonerscommissies, bewonerskracht & Veilige Buurten Team > Participatieprojecten > Sponsoring

13

3 Wonen

Titel

> Financieel beleid > Resultaten 2013 > Geconsolideerde W&V-rekening > Geconsolideerde balans > Verloop Eigen Vermogen 2013 > Liquiditeit en Treasury

Pagina

8 Governance

46

18

47 49 53 54 54 55 58

19 20 22

Bijlage 1 › Prestatieafspraken 2013 gemeente Maastricht

60

4 Vastgoed

26

64

> Portefeuillebeleid > Onderhoud > Duurzaamheidsbeleid > Innovatie > Nieuwbouw en renovatie > Verkoop > Maatschappelijk en commercieel vastgoed > Ontwikkeling in de portefeuille

27 28 30 32 32 34 35 37

Bijlage 2 › Prestatieafspraken 2013 Gemeente Eijsden-Margraten

> Bijzondere doelgroepen > Onze portefeuille > Verhuurzaken

15 16 17

3

> Governancecode > Verslag Raad van Toezicht > Het bestuur > Horizontale dialoog > Verklaring inzake besteding middelen > Nevenstructuur & verbindingen > Risico’s & risicobeheer


Voorwoord / Financieel en volkshuisvestelijk gezond

Investeringen in duurzaamheid zijn noodzakelijk om de woonlasten van onze huurders in de toekomst te kunnen beperken. De noodzakelijke huurstijging wordt begrensd door de inkomensdaling bij onze huurders. Een derde van de huurders van sociale huurwoningen komt onder de armoedegrens volgens onderzoek in opdracht van de Woonbond. Naast de verduurzaming van onze woningen loopt de transformatie naar geschikte woningen voor toekomstige doelgroepen enorme vertraging op, gezien onze financiële beperkingen.

Servatius heeft in 2013 een aantal mijlpalen bereikt. Om te beginnen verklaarden het WSW/CFV ons voor aanvang van het zomerreces weer kredietwaardig. Servatius is dus geen maatwerkcorporatie meer en weer financieel gezond. Daarnaast werd in november de voormalig bestuurder door de rechtbank van ’s Hertogenbosch aansprakelijk geacht voor een belangrijk deel van de geleden schade inzake de campusclaim. De voormalige toezichthouders, weten wij inmiddels, werden hiervan door dezelfde rechtbank verschoond. Ook werd met de gemeente Maastricht en de Universiteit Maastricht in december een vaststellingsovereenkomst gesloten in lijn met de intentieverklaring om de laatste (campus)claims af te wikkelen. Eveneens beklijven de participatie op zowel beleidsmatig en uitvoerend niveau. Onze huurderskoepel heeft zich vernieuwd. Met de gemeenten en andere stakeholders groeit de samenwerking. Tot slot is de systematische herstructurering van ons bezit in gang gezet. Gezien de succesvolle desinvesteringen, verwachten wij de investeringen de komende jaren op peil te kunnen houden. Uiteindelijk zal ons verdienmodel in 2018 ook de investeringsbehoefte moeten kunnen dragen zonder grootschalige verkoop. Al met al een goed jaar voor Servatius. De komende jaren kunnen we ons weer volledig op onze kernactiviteiten richten.

/ Samenwerking en wederkerigheid Ook onze samenwerkingspartners hebben te maken met bezuinigingen en beperkte middelen. Alleen door eendrachtige samenwerking en in redelijkheid bijdragen van huurders en burgers, gemeenten en maatschappelijk middenveld kunnen we de toekomstige uitdagingen het hoofd bieden. De centrale en decentrale overheid zal in beleid op één lijn moeten zien te komen om tot acceptabele en werkbare prestatieafspraken te kunnen komen. Ook regionale en provinciale samenwerking is noodzakelijk. Daar gaan we in 2014 voor! Gert H. Weenink directeur-bestuurder

/ Duivelse dilemma’s De kern van een woningcorporatie bestaat uit drie elementen. Beschikbaarheid, kwaliteit en betaalbaarheid van de woningen voor onze doelgroep. Het klinkt zo simpel, maar er dienen zich duivelse dilemma’s aan in onze sector. Hoe kunnen in het licht van onze (financiële) continuïteit bovenstaande kernelementen en de aangrenzende taakvelden als leefbaarheid, duurzaamheid, wonen/zorg en welzijn, rijmen met het rijksbeleid en de wensen op gemeentelijk niveau? De overheid bepaalt zo’n 1/3 van onze exploitatie lasten ((ver)huurders- en saneringsheffing) en sinds enkele jaren zelfs meer dan de helft van onze totale lasten (met name door de btw-plicht). Servatius heeft in de afgelopen periode gesneden in de bedrijfslasten en haar kostenstructuur verbeterd. Dat gaan we de komende jaren optimaliseren, maar het is onvermijdelijk om onze huurinkomsten te verhogen. En dan nóg is het op korte termijn nodig te desinvesteren om onze investeringsambities te kunnen waarmaken.

5

01 Achtergrond en context


Een bewogen jaar

betalen. Van deze gereguleerde woningen is 83 procent in bezit van woningcorporaties. De heffing loopt van 50 miljoen euro in 2013 op tot circa 1,7 miljard euro (Bron: Aedes 2013).

Terug naar de kern

Ook wordt het werkterrein van corporaties teruggebracht tot de kerntaak. Het huidige kabinet RutteAsscher is van mening dat woningcorporaties zich meer moeten richten op hun kerntaken: het bouwen, beheren en verhuren van sociale huurwoningen en de huisvesting van bijzondere doelgroepen zoals ouderen en studenten.

Het kabinet Rutte II introduceerde in zijn regeerakkoord een aantal ingrijpende maatregelen, waaronder de verhuurdersheffing, het versmallen van het werkterrein van corporaties tot de kerntaak, de scheiding van wonen en zorg en de extramuralisering. Maatregelen met grote gevolgen voor burger, gemeente en corporatie.

Het werkterrein van de corporaties samengevat: • de maatschappelijke doelstelling blijft primair het voorzien van betaalbare huisvesting voor minder draagkrachtigen in Nederland. Ook moet de schaal van corporaties in overeenstemming zijn met de schaal van de regionale woningmarkt en de maatschappelijke kerntaak; • de toegestane activiteiten maatschappelijk vastgoed en leefbaarheid worden bij AMvB (Algemene Maatregel van Bestuur) beperkt. Bovendien moeten de activiteiten samenhangen met het sociale bezit en moeten gericht zijn op de buurt/wijk waar de corporatie bezit heeft; • corporaties mogen koop- en (middel)dure huurwoningen bouwen als het volkshuisvestelijk beleid van de gemeente daarom vraagt en daarvoor geen commerciële partijen te vinden zijn. Het rijk stelt daarbij zware eisen aan de te volgen procedure en de financiering; • De corporatie heeft de keuze tussen administratief en juridisch afsplitsen van de toegestane niet-DAEB activiteiten (geliberaliseerde huurwoningen en commercieel vastgoed).

Huurbeleid en heffing

Het Woonakkoord maakt voor het gereguleerde huursegment boveninflatoire huurverhogingen mogelijk, gedifferentieerd naar de hoogte van het huishoudinkomen. Bedoeling is dat met deze extra huurinkomsten de verhuurderheffing betaald kan worden. Het invoeren van deze extra huurverhogingen is, naast kostenbesparing en verkoop van onroerend goed, een middel om de heffing te betalen.

Servatius heeft haar bedrijfsvoering kritisch tegen het licht gehouden. Wat kunnen en mogen wij nog, zowel volkshuisvestelijk als financieel? Servatius zag zich genoodzaakt haar begroting en investeringsvoornemens aan te passen aan de veranderde financiële werkelijkheid. Een werkelijkheid waarin de investeringsruimte aanzienlijk kleiner is dan voorheen.

Vanaf 2015 worden de inkomensgerelateerde huurverhogingen vervangen door een huursombenadering. Verhuurders krijgen dan de vrijheid om huren boveninflatoir te verhogen waarbij er een zeker maximum geldt voor het totale bezit. De nadere invulling binnen het bezit kunnen verhuurders zelf vormgeven. Het huidige puntensysteem dat hierbij een belangrijke rol speelt, wordt de komende jaren vervangen door een variant waarbij er enkele elementen uit het huidige systeem geschrapt worden en de WOZ-waarde in plaats daarvan wordt toegevoegd.

/ Woonakkoord Verhuurdersheffing

De belangrijkste maatregel uit het Woonakkoord voor woningcorporaties is de verhuurdersheffing. In de wet verhuurdersheffing is bepaald dat eigenaren met gereguleerd woningbezit een heffing aan de overheid moeten

7

/ Betaalbaarheid in het gedrang De verwachting is dat de huur- en energieprijzen de komende jaren verder gaan stijgen, terwijl de koopkracht daalt. Veel verhuurders stellen hun streefhuurbeleid naar boven bij, mede als gevolg van de verhuurderheffing. Echter als verhuurders bij mutatie de maximale huurprijs gaan vragen, nemen de huurlasten zodanig toe, dat veel huurwoningen onbetaalbaar worden voor de primaire en secundaire doelgroep. In 2013 heeft Servatius geanalyseerd in hoeverre bovenstaande ontwikkelingen een aanpassing vragen van de portefeuillestrategie en het huurbeleid. Naar verwachting zal dit medio 2014 resulteren in een aangepaste transformatieopgave. Een onderzoek van RIGO (in opdracht van de Woonbond) laat zien dat, bij ongewijzigd kabinetsbeleid, steeds meer huurders onder de armoedegrens terecht gaan komen. RIGO heeft op basis van de criteria van het SCP en cijfers van het Nibud berekend hoeveel procent van de huurders na aftrek van hun woonlasten onvoldoende overhoudt om van te leven. Rekenen we een stijging van de energieprijzen mee, dan komt het aantal hurende huishoudens dat in 2017 in armoede leeft uit op 891.000. Dat wil zeggen dat 35 procent van de huurders na aftrek van hun woonlasten onvoldoende zal overhouden voor hun noodzakelijke uitgaven en deelname aan het maatschappelijk leven.

Waar staan we voor? Naast de consequenties van het regeerakkoord spelen nog andere factoren die ons dwingen heldere keuzes te maken. De financieel-economische wereld is sterk in beweging. Eveneens verwachten we dat in de periode van 2012 tot 2025 de samenstelling van onze lokale en regionale bevolking ingrijpend verandert. De vergrijzing blijft tot 2025 een grote rol spelen. Dat betekent dat er bij 65+ huishoudens een grote vraag naar toegankelijke woningen is. Daarbij neemt ook de zorgvraag toe. Door deze factoren moet Servatius flexibel zijn, snel kunnen schakelen en keuzes maken richting de markt en de eigen organisatie. Geen grote, risicovolle projecten meer. Wel zorgen voor de noodzakelijke kwaliteitsverbetering van onze bestaande sociale huurwoningen. Servatius gaat terug naar de kern.

/ Waarom bestaat Servatius? Willen we de juiste keuzes maken, dan moeten we om te beginnen goed beseffen wat ons bestaansrecht is. Wat drijft ons? Daarvoor is het goed om terug te gaan naar de bron. In de statuten die opgesteld zijn bij onze oprichting in 1902, staat het als volgt geformuleerd: “Sint Servatius is een spaarbouw vereeniging zonder winstoogmerk in het belang van iedereen.”

/ Wonen & Zorg De aangekondigde scheiding van wonen & zorg en de extramuralisering heeft grote gevolgen voor (ver)huurders. De overheid wil meer ouderen thuis verzorgen in plaats van in een instelling. Daarbij is er ook een maatschappelijke tendens waarbij ouderen uit eigen wil steeds vaker zo lang mogelijk in hun eigen woning willen wonen. Nieuwe arrangementen van wonen & zorg moeten de senior faciliteren om langer zelfstandig thuis te blijven wonen. In veel gevallen is hiervoor een aanpassing van de woning nodig. Maatschappelijk onroerend goed moet anders worden ingezet of een nieuwe bestemming krijgen. Daarnaast neemt de druk op de woonruimteverdeling toe. Ook het huisvesten van mensen met een fysieke of geestelijke beperking in onze reguliere woningvoorraad vraagt aandacht en zorgvuldigheid.


Onze bewoners zijn van oorsprong dus ons uitgangspunt. Hun welzijn en woongenot vormen van oudsher ons bestaansrecht. We dragen de verantwoordelijkheid om onze huurders een ‘thuis’ te geven. Thuis, in de meest letterlijke zin van een woning. Als ze een beroep op ons doen, moeten we ook in figuurlijke zin ‘thuis’ geven. Dit betekent telefonisch bereikbaar zijn, afspraken nakomen en goed luisteren naar de wensen van bewoners. Om de doelstelling van 1902 te vertalen naar het heden, hebben we drie kernwaarden geformuleerd: • Betrokken • Verbindend • Ondernemend

/ Wat bieden we?

/ Wat bedoelen we met deze kernwaarden?

Vanuit de drie kernwaarden, betrokken, verbindend en ondernemend, hebben de volgende kerntaken prioriteit:

Betrokken

Klantgericht en thuis geven: onze huurders mogen van ons verwachten dat we weten wat er speelt. Servatius is een partner met een warm hart voor zijn huurders. Onze dienstverlening is dichtbij, betrouwbaar en vriendelijk, en daarin nemen onze medewerkers hun eigen verantwoordelijkheid. Naar bewoners, naar samenwerkingspartners en naar elkaar. Daarbij is de onderlinge samenwerking open en eerlijk. We streven een cultuur na waarin collega’s elkaar kunnen aanspreken op hun gedrag. Afspraak is afspraak.

• betaalbaarheid van woningen • kwaliteit van woningen • duurzaamheid van woningen We brengen focus aan in de dingen die we doen. Om het recht voor z’n raap te zeggen: we gaan gewoon weer ons vak uitoefenen. We willen betaalbare woningen bieden van goede kwaliteit.

Betaalbaarheid van de woningen

Verbindend

We zorgen ervoor dat de woonlasten van onze bewoners betaalbaar zijn. Deze kosten schuilen niet alleen in de huur, maar bijvoorbeeld ook in de stook- en energiekosten. Daarom zorgen we voor woningen die energiezuinig zijn.

Samenwerken, meedoen en cocreatie: wij werken niet solo, maar samen. Servatius zoekt continu de verbinding. We ondersteunen onze bewoners en zijn gericht op hun zelfredzaamheid. Onze medewerkers werken actief samen om onze klanten optimaal van dienst te zijn. We verbinden partners zonder zelf altijd een uitvoerende rol te spelen en staan open voor samenwerking. We zitten regelmatig met de huurdersvereniging Servaassleutel en onze bewonerscommissies om de tafel om over hun wensen en ons beleid en onze projecten te spreken. Tegelijkertijd checken we altijd of onze resultaten in lijn zijn met onze kerntaken en financiële mogelijkheden.

Kwaliteit van de woningen

We zorgen voor een schone, veilige, gezonde en complete woning in een plezierig wooncomplex. We zijn er voor iedereen die is aangewezen op de sociale huursector.

Duurzaamheid van woningen

We willen de energieprestatie van al onze woningen gemiddeld met 20% verbeteren. Dat is beter voor het milieu én het verlaagt de woonlasten van huurders. Daarom treffen we energiebesparende maatregelen in onze bestaande woningvoorraad. Denk aan duurzame energieopwekking, waterbesparing en energiezuinige installaties. Aan nieuwbouw worden al strenge energieprestatie-eisen gesteld. De duurzaamheid van een woning wordt ook bepaald door de woonkwaliteit: geluid, luchtkwaliteit, thermisch comfort en gebruikskwaliteit. Afhankelijk van de doelgroep en de prijs gelden per woningcomplex andere kwaliteitsnormen. Uitgangspunt is dat de buitenschil van elke woning in orde is.

Ondernemend

We moeten initiatief nemen, actiegericht te werk gaan, maar wel focus aanbrengen en heldere keuzes maken. Servatius onderneemt met visie. Onze medewerkers zetten zich volledig in voor onze huurders en altijd met een helder doel voor ogen. We zijn resultaatgericht en maken dingen mogelijk in en rondom de woning. We streven naar maatschappelijk rendement, naar ondernemen met verstand en naar het maken van evenwichtige keuzes.

/ Voor wie is Servatius er?

/ Hoe financieren we dat?

Wij richten ons primair op mensen met een inkomen tot 34.000 euro. Met andere woorden iedereen die aangewezen is op sociale woningbouw. Dat zijn dus ook studenten, starters, senioren en andere bijzondere doelgroepen, bijvoorbeeld slachtoffers van huiselijk geweld of mensen met een verstandelijke of geestelijke beperking.

Investeren in woningen kost geld. Dat geld gaan we op twee manieren verdienen. We verkopen een gedeelte van ons bezit; dit zijn zowel woningen als bedrijfs onroerend goed. Daarnaast lossen we onze leningen versneld af en optimaliseren we de huuropbrengsten. Hierdoor houden we onder de streep meer geld over om te investeren in onze huurwoningen. De verkoop van een deel van onze woningvoorraad is al begonnen. Onze doelstelling is om in de periode 2012 tot 2017 bedrijfs onroerend goed en 550 woningen complexgewijs te verkopen. Zo kunnen we in de toekomst blijven voldoen aan onze kerntaak: het bieden van kwalitatief hoogwaardige woningen voor onze doelgroepen.

Daarnaast bieden we ook huisvesting aan mensen met een middeninkomen. De aanwezigheid van de middeninkomensgroep draagt bij aan gedifferentieerde wijken. Voor deze doelgroep zetten we onze te liberaliseren huurwoningen in én bieden we onze bestaande woningen in ‘sociale koop’ aan. Oftewel: iedereen met een middeninkomen komt in aanmerking voor de woningen die we uit voorraad verkopen.

9

Strategie en beleid

Servatius baseert zich op maatschappelijk verantwoord ondernemen, uitgewerkt in de aandachtsgebieden People, Planet en Profit. Vanuit ‘People’ opereren we in het belang van onze huurders en kopers, nu en in de toekomst, samen met gemeente en andere samenwerkingspartners. Of we het goed doen zal blijken uit de tevredenheid van onze stakeholders. De manier waarop wij werken is voor ons belangrijk. Wij werken aan een professionele organisatie (HPO).

/ Strategie en randvoorwaarden In 2010 heeft Servatius een nieuwe koers ingezet. Grote, risicovolle projecten zullen we vermijden ten gunste van de noodzakelijke kwaliteitsverbetering van het bestaand bezit en de bouw van sociale huurwoningen. We richten ons primair op de volkshuisvestelijke opgaven in Maastricht en Eijsden-Margraten. Deze nieuwe koers is vastgelegd in het Ondernemingsplan 2012-2017. Het biedt heldere uitgangspunten voor de noodzakelijke transformatie van onze vastgoedportefeuille, voor de rol en positie die we willen bekleden en voor de beoogde organisatorische verbeteringen.

Vanuit ‘Planet’ houden we rekening met de gevolgen van ons handelen voor het milieu. Primair doen we dit door te sturen op een duurzame vastgoedportefeuille. Het aandachtspunt ‘Profit’ vullen we in door een financieel gezonde exploitatie en balans die onze maatschappelijke investeringen duurzaam mogelijk maken. De weg waarlangs we maatschappelijk verantwoord ondernemen is weergegeven in de volgende figuur.

Stakeholders tevredenheid Samenwerking en wederkerigheid

Portefeuillestrategie Betaalbaarheid en duurzaamheid

WAT

Communicatie

HOE

Professionele organisatie Financiële Continuïteit

Leefbaarheid Stakeholders belang

Missie / Visie People

Planet

Profit

Besluiten nemen we altijd vanuit drie gezichtspunten: 1 Volkshuisvestelijke doelen; 2 Markt (vraag & aanbod en waardeontwikkeling); 3 Financiële continuïteit (kasstroom, exploitatie en balans).


/ Beleid

Arbodienst Per 1 januari 2014 is na een aanbesteding Human Capital Care de nieuwe Arbodienst voor Servatius.

In 2013 hebben we diverse beleidsterreinen verder ingevuld en/of aangescherpt. Zoals onder andere: •

RI&E (Risico-Inventarisatie & -evaluatie) Servatius moet als werkgever ervoor zorgen dat de omstandigheden waaronder medewerkers werken goed zijn. In december 2013 is in samenwerking met Human Capital Care de risico-inventarisatie & -evaluatie (RI&E) opgestart. Een RI&E brengt de risico’s in kaart die zich kunnen voordoen binnen een organisatie op het gebied van veiligheid, gezondheid en welzijn. In de inventarisatie is aandacht besteed aan diverse onderwerpen. Na de analyse van de vragenlijsten, aanvullende interviews en een rondgang door een veiligheidskundige/arbeidshygiënist stelt Human Capital Care een rapport op. Hierna volgt een plan van aanpak op door Servatius. In dit plan staan de maatregelen om de geconstateerde risico’s te voorkomen of te beheersen.

Duurzaamheidsbeleid: de komende jaren willen wij een zodanige kwaliteitsslag in onze voorraad maken dat onze woningen toekomstbestendig zijn. Toekomstbestendig waar het gaat om de geschiktheid van onze woningen voor onze verschillende doelgroepen, maar ook duurzaam. Hoe we inzetten op duurzaamheid (kaders en richtingen) hebben we vastgelegd in ons duurzaamheidsbeleid.

• C ommunicatiebeleid: het communicatiebeleid moet bijdragen aan het behalen van de bedrijfsdoelstellingen van Servatius. Met het beleidsplan wordt vooral duidelijkheid en éénduidigheid in de communicatie van Servatius nagestreefd. De belangrijkste communicatiethema’s tot en met 2017 zijn: ontwikkelen van een klantgerichte houding, motivatie van medewerkers en het verbeteren van de interne trots (interne doelen en imagoverbetering en de nieuwe positionering (externe doelen).

Professionele organisatie In januari 2015 start het project professionele organisatie. Vooruitlopend hierop sturen we al op resultaatgerichtheid, kwaliteit en professionaliteit in de functionerings- en beoordelingscyclus.

• B eleidskader verbindingen: de Governancecode, waar alle Leden van Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties, zich aan moeten houden, is per 1 juli 2011 geactualiseerd. De code stelt nadere eisen aan risicobeheersing van en toezicht op verbindingen. Het Verbindingenstatuut werkt deze eisen uit en voorziet in een toetsingskader voor het beoordelen, aangaan en beëindiging van verbindingen.

Vervoersbeleid In 2013 is het vervoersbeleid aangepast. De belangrijkste wijzigingen zijn: • Slechts enkele functionarissen hebben een bedrijfsauto. Toewijzing gebeurt op basis van dagelijks gebruik, geen secundaire arbeidsvoorwaarde en geen privé gebruik van de auto (alleen zakelijk verkeer en woon-werk verkeer). • Structurele kostenreductie door afname grootte van wagenpark, opheffen lease auto’s en verlagen van de km-vergoedingen conform cao.

• HRM, diversen: Werving- en selectiebeleid Het nieuwe werving- en selectiebeleid draagt bij aan het selecteren van nieuwe medewerkers op basis van competenties, kennis en vaardigheden die vereist zijn voor een bepaalde functie. Ook moet de nieuwe medewerker bijdragen aan een professionele organisatie. Nieuwe procedures moeten een transparante en standaard werkwijze voor werving en selectie en de introductie van nieuwe medewerkers borgen. Projecten en de inhuur voor projecten worden door programmamanagement opgezet en gemonitord.

KwaliteitInformatieSysteem (KWIS) Begin 2010 besloot Servatius tot het invoeren van één nieuw, geïntegreerd primair informatiesysteem, ter vervanging van verschillende afzonderlijke applicaties. Na een zorgvuldige selectieprocedure en gedegen voorbereiding stond 2013 in het teken van de implementatie van het gekozen systeem, Empire-Navision. Bij deze implementatie zijn medewerkers van Servatius intensief betrokken geweest om de kwaliteit te garanderen. Tegelijktijdig zijn parallel aan deze implementatie ook nieuwe bedrijfsprocessen voor Servatius uitgewerkt. Deze processen worden (in opzet) voorzien van een Quality Assurance-goedkeuring van onze accountant. In oktober 2013 is het nieuwe informatiesysteem in gebruik genomen. Tijdens deze livegang is ook de kantoorautomatisering van Servatius vernieuwd. Met dit project is het fundament gelegd om de dienstverlening naar onze huurders toe verder te optimaliseren.

Functionerings- en beoordelingsbeleid Het in 2013 vastgestelde functionerings- en beoordelingsbeleid geeft leidinggevenden en medewerkers ondersteuning bij de sturing op resultaatgerichtheid en stimuleert de structurele ontwikkeling van kwaliteit en professionaliteit van medewerkers in onze organisatie. Om de gesprekken (plangesprek, functioneringsgesprek en beoordelingsgesprek) op een goede en standaard manier te voeren, worden leidinggevenden en medewerkers in 2014 getraind.

11

02 Participatie & leefbaarheid


Samenwerking met huurdersvereniging, gemeenten & netwerkpartners

Het bestuur krijgt ambtelijke ondersteuning van Nanny Pasmans (secretariaat) en in voorkomende gevallen huren ze externe juridische ondersteuning in. Servatius vindt het belangrijk om de goede verhoudingen te continueren. In 2013 hebben in dit verband meerdere bestuurlijke- en werkoverleggen plaatsgevonden, waaronder een ‘heisessie’ met Servaassleutel en een grote bijeenkomst met alle bewonerscommissies op 25 november 2013. Onderwerpen die met Servaassleutel zijn besproken, zijn onder andere de organisatie- en beleidsontwikkeling, de begroting van Servatius, huurdersparticipatie, de relatie Servatius-Servaassleutel-bewonerscommissies-huurders, het huurbeleid, de jaarlijkse huurverhoging, de servicekosten, het duurzaamheidsbeleid, de fusie tussen Thuis in Limburg en het Woningburo Maastricht, (complex)verkopen, strategische voorraad, vernieuwing van het bestuur, het jaarverslag en de kwartaalrapportages.

/ Samenwerken met onze huurders

Tijdens de jaarlijkse Servatiusdag op 13 mei zijn er, met ondersteuning van Servaassleutel, in ieder rayon initiatieven van huurders gerealiseerd om het woon- en leefgenot van onze huurders in en rond de complexen te verbeteren.

Servatius gaat uit van de verantwoordelijkheid en kracht van de huurders zelf en verhoudt zich tot haar bewoners volgens het ‘baas in eigen buurt’-principe. Deze participatie van bewoners is noodzakelijk voor het creëren van een prettige woonomgeving. Het is als het ware een vorm van co-creatie: bewoners geven aan wat hun wensen en behoeften zijn en Servatius faciliteert de mogelijkheden om deze te realiseren. We vertrouwen op de zelfredzaamheid en eigen inbreng van onze huurders en zien verenigen en participeren als kernbegrippen. Wij streven ernaar dat onze huurders zich verenigen in een bewonerscommissie en in de huurdersvereniging.

/ Samenwerken met de gemeenten Zowel op ambtelijk als op bestuurlijk niveau vindt er voortdurend afstemming en overleg plaats met de gemeenten Maastricht en Eijsden-Margraten.

Huurdersvereniging Servaassleutel Servatius hecht veel waarde aan een actieve en betrokken huurdersbelangenorganisatie. Er vindt dan ook regelmatig overleg plaats tussen de directie van Servatius en het bestuur van Servaassleutel.

Maastricht Tijdens de bestuurlijke overleggen tussen de gemeente en de corporaties kwamen de volgende onderwerpen aan de orde: • evaluatie prestatieafspraken 2012; • prestatieafspraken 2013: voortgang en realisatie; • vaststellen prestatieafspraken 2014. In 2013 zijn mogelijke thema’s voor meerjarige afspraken verkend. Deze worden in 2014 inhoudelijk uitgewerkt en vervolgens vertaald in meerjarenafspraken en jaarschijven, te beginnen in 2015. • wijkaanpak 4.0; • benodigde omvang van de ijzeren voorraad in Maastricht.

Dit bestuur bestond tot 11 december 2013 uit: • Wiel Passau (voorzitter); • Simon Vels (secretaris); • Henri Partouns (penningmeester; • Harry Bulté (bestuurslid); • Gea van Loo (bestuurslid). Het bestuur koos voor vernieuwing en de ledenraad heeft op 11 december 2013 nieuwe bestuursleden benoemd. Het bestuur bestaat sinds 11 december 2013 uit: • Martin Koekkelkoren (voorzitter); • Severine Zeegers (secretaris); • Arjan de Vries (penningmeester); • Gea van Loo (bewonerscommissies); • Tiny Lexis (PR).

De prestatieafspraken 2013 met de gemeente Maastricht zijn bijgevoegd in bijlage 1. In het kader van de Woondag heeft directeurbestuurder Gert Weenink op 12 november 2013, namens de drie corporaties, een presentatie

13

gegeven aan de Raadscommissie stadsontwikkeling. De presentatie bood de commissie inzicht in de wijzigingen van het Rijksbeleid en de demografische- en inkomensontwikkeling van de primaire doelgroep. Voorts werden de gevolgen van deze ontwikkelingen besproken aan de hand van de volgende tien ‘duivelse dilemma’s’: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

beschikbaarheid kwaliteit betaalbaarheid duurzaamheid specifieke doelgroepen participatie leefbaarheid samenwerking onzekerheid financiële continuïteit

Eijsden-Margraten Tijdens de bestuurlijke overleggen tussen de gemeente en de corporaties kwamen de volgende onderwerpen aan de orde: • de stand van zaken prestatieafspraken 2012, onder andere: > het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Eijsden-Margraten > het reilen en zijlen van de (huur)woningmarkt in de gemeente > woonwagenzaken > zorgwoningen/ouderenhuisvesting > huisvesting specifieke aandachtsgroepen; • evaluatie prestatieafspraken 2013; • vaststellen prestatieafspraken 2014; • stand van zaken (nieuwbouw)projecten in de gemeente; • actuele ontwikkelingen in de volkshuisvesting, waaronder de gevolgen van de herzieningswet. De prestatieafspraken 2013 met de gemeente Eijsden-Margraten zijn bijgevoegd in bijlage 2. Op 12 maart 2013 hebben de drie corporaties gezamenlijk een presentatie gegeven aan de Raad. Tijdens deze bijeenkomst lichtten zij de actualiteiten in de volkshuisvesting en de gevolgen voor de financiële positie van corporaties toe. Ook hebben de corporaties inzichtelijk gemaakt welke impact deze ontwikkelingen hebben op de investeringen.

/ Samenwerken met stakeholders Wij de woning, zij de wijk Servatius maakt op basis van haar kerntaken steeds de afweging hoe zij invulling geeft aan samenwerking met anderen. Wij streven niet alleen naar kwalitatief goede


en betaalbare woningen, een prettige woonomgeving is vanzelfsprekend ook van groot belang. Voor het behoud van het leefklimaat in de wijk zijn echter vooral anderen aan zet. Door de samenwerking met stakeholders op te zoeken, kunnen we een goed functionerend netwerk ontwikkelen. Ieder vanuit zijn eigen verantwoordelijkheid: wij de woning, zij de wijk. Collega-corporaties We hechten er veel waarde aan om op lokaal, regionaal en nationaal niveau continue afstemming te zoeken met collega-corporaties. Servatius neemt daarom deel aan diverse overleggen. Op lokaal niveau participeren we in het Directeuren Overleg Corporaties, waarin bestuurders van de drie Maastrichtse corporaties gezamenlijk actuele thema’s verkennen en standpunten uitwisselen. Ook bereiden de drie corporaties samen de bestuurlijke overleggen met de gemeenten voor. Daarnaast is de uitwisseling van best practices een doel van het overleg. Op regionaal niveau neemt Servatius onder andere deel aan het C7 Overleg (de 7 grote Zuid-Limburgse corporaties) en het Platform Limburgse corporaties. En op nationaal niveau zijn we onder andere lid van Aedes. Nieuw, nauw & naadloos Naast de dagelijkse afstemming en structurele overleggen met onze stakeholders organiseren we jaarlijks een stakeholdersbijeenkomst. Op januari 2014 heeft Servatius voor de derde keer een stakeholdersbijeenkomst georganiseerd. Hiervoor waren de bestuurders uitgenodigd van: Samenwerkingspartners Gemeente Eijsden-Margraten Gemeente Maastricht RIBW Huurdersvereniging Servaassleutel Stichting Radar Stichting Traject Vivre Woningstichting Maasvallei Woonpunt Koraalgroep Woningburo Maastricht Provincie Limburg PIM Leger des Heils CWZW Limburg/Brabant Mondriaan Zorg Groep Groene Kruis Domicura MTB MEE Bij deze bijeenkomst waren ook het management team en de Raad van Toezicht van Servatius aanwezig. Aan de orde kwamen enkele actuele ontwikkelingen en de daaruit voortvloeiende dilemma’s, toegelicht door de directeur-bestuurder. De directeur Wonen heeft een verkenning gegeven op het thema Wonen, Welzijn & Zorg.

• • •

Terugblikkend op de bijeenkomst concluderen we: Ieder van ons heeft, vanuit zijn eigen taak, een maatschappelijke opdracht. Samenwerken is voor ons allen de sleutel om die opdracht succesvol te vervullen. Daarbij moeten traditionele werkvormen worden losgelaten en zijn nieuwe arrangementen onontbeerlijk. Een belangrijke motor is de kracht van bewoners. Realistische ambities moeten het kader vormen. We gaan minder doen met minder. Het moet en kán anders.

zelfredzaamheid en eigen verantwoordelijkheid van de bewoners; actief deelnemen aan de verbetering van de leefbaarheid en veiligheid in de wooncomplexen; oplossingsgericht denken en meer sociale controle in de wooncomplexen.

Resultaten in 2013 • betere organisatie van communicatie tussen de bewonerscommissies en Servaassleutel; • veertig nieuwe leden voor de bewonerscommissies nieuwe stijl; • Installatie van elf commissies; • coaching bewonerscommissie om eigen rol in de wijken op te pakken; • de bewonerscommissies laten een meer actievere rol zien en nemen meer verantwoordelijkheid en initiatieven om de leefbaarheid in hun (complex) omgeving te handhaven en daar waar mogelijk te verbeteren. Door een aantal commissies zijn leefregels opgesteld; • Door verbetering van het contact tussen bewonerscommissies en de huurders is de bekendheid van de bewonerscommissies in de wijken verhoogd.

Aan de hand van een drietal casussen willen we ‘het nieuwe arrangement’ gezamenlijk vormgeven. Tijdens de bijeenkomst zijn de volgende casussen ingebracht: 1 aanpak sociale problematiek ‘Veliahof’ 2 transformatie ‘Lenculenhof’ 3 uitwerken woon/zorg contracten (koppelen van huur- en zorgcontract) In de loop van 2014 worden deze casussen samen met stakeholders verder uitgewerkt.

Bewonerscommissies, bewonerskracht & Veilige Buurten Team

/ Bewonerskrachten Om de zelfredzaamheid van bewoners te bevorderen, startte in 2013 het project bewonerskrachten. Een leefbare woonwijk is een wijk waar mensen zich op hun gemak voelen, veilig en beschermd. Een plek waar buren onderling contact hebben en elkaar kunnen aanspreken op de woonregels. Bij het creëren van zo’n veilige woonomgeving kunnen buurtbewoners een belangrijke rol spelen. Deze bewoners zijn een soort voorhoedespelers, fakkeldragers, ambassadeurs van de leefbaarheid. Servatius heeft deze bewoners georganiseerd in zogenaamde bewonerskrachten teams. Bewonerskrachtteam Het Bewonerskrachtteam fungeert als een verlengstuk van de woningcorporatie in het veld. Het team houdt de oren en ogen open en spreekt indien nodig op verantwoorde wijze buurtbewoners aan. De teamleden zorgen dat de regels van de corporatie meer bekendheid krijgen en in de buurt worden nageleefd. Ook maken ze tijdig melding van klachten, overtredingen en wensen van buurtbewoners. Met de pilot in Heugem hebben wij succes met deze aanpak. Hier is een team van zes bewonerskrachten actief. In 2014 worden pilots in andere wijken opgestart.

/ Bewonerscommissies De formele participatie krijgt vorm door de bewonerscommissies. In oktober 2012 heeft Servatius een nieuwe plan voor bewonersparticipatie gepresenteerd aan de toen zittende bewonerscommissies. Met dit plan kreeg de nieuwe stijl van bewonersparticipatie vorm. Uitgangspunten: • bewonersparticipatie verbreden naar meerdere bewoners; • evenwichtige verdeling van het aantal bewonerscommissies per rayon (5 rayons, 4 commissies per rayon); • meer betrekken bij het beleid en beheer van complexen die men vertegenwoordigt;

15

/ Veilige Buurten Teams Naast de bewonerskrachtaanpak loopt er enige jaren een gezamenlijk initiatief met andere netwerkpartners: de Veilige Buurten Aanpak. Servatius is één van de participanten in deze aanpak. Om bewoners een helpende hand te bieden, hebben gemeente, woningcorporaties, opbouwwerk en politie doelbewust voor een nieuwe gezamenlijke aanpak gekozen. Onder de noemer Veilige Buurten Teams (VBT’s) zijn sinds begin 2009 vanuit deze organisaties gezamenlijke teams actief in Wittevrouwenveld, Limmel, Wijckerpoort. Sinds 2013 is een team actief in Mariaberg. De VBT’s trekken samen met buurtbewoners op, als het gaat om verbetering van de leefbaarheid in de wijk. Buurtbewoners moeten zich tenslotte niet alleen thuis voelen in hun eigen woning, maar ook in hun eigen wijk. Uitgangspunt in deze systematiek is het bevorderen van de zelfredzaamheid van de bewoners. Bewoners maken immers de wijk en zij moeten de leefbaarheid in de wijk bepalen en handhaven. VBT’s houden zich bezig met door buurtbewoners gesignaleerde én geprioriteerde leefbaarheidsproblemen. Buurtbewoners hebben hierbij een actieve rol en de professionals een faciliterende rol.

Participatieprojecten / Bewonersparticipatie en leefbaarheid De visie van Servatius is om een thuis in een passende woonomgeving te bieden. Servatius kan dit niet alleen. Participatie van de bewoners is noodzakelijk voor het creëren van een prettige woning en omgeving. In het ondernemingsplan heeft Servatius als primaire taak opgenomen dat zij haar huurders een grotere rol wil laten spelen en het belangrijk vindt dat zij een bijdrage leveren aan de leefbaarheid in de buurt. Niet alleen in het dagelijks werk van Servatius is dit een belangrijke visie. Ook bij de ontwikkeling van vastgoedprojecten is in deze tijd en markt bewonersparticipatie belangrijk. De huidige woningmarkt is volop in beweging. De markt is veranderd van een aanbod gestuurde markt naar een vraag gestuurde markt. Om hier op in te spelen is het van belang de (toekomstige) klant goed te kennen. Het betrekken van de klant bij de ontwikkeling is dan een goed middel. De klant kan in dit verhaal zowel de huurder van Servatius zijn als een toekomstige huurder of toekomstige koper.


/ Participatie bij renovatieprojecten Malberg In 2012 is Servatius in het kader van het Buurtontwikkelingsplan Manjefiek Malberg een duurzame renovatie gestart van 176 eengezinswoningen. Hierbij is door een intensief participatieproject met een bewonerscommissie een renovatiepakket samengesteld dat niet alleen duurzaam is, maar ook tegemoet komt aan de wensen van een overgrote meerderheid van de daar wonende bewonersgroep. Bij de renovatie zijn de badkamer, keuken en toilet vervangen, maar ook de daken, raamkozijnen en buitendeuren vervangen en geïsoleerd. Het energielabel is hierdoor verbeterd van een F naar een B-niveau. In verband met de overlast heeft Servatius een aantal bewoners uit dit complex in wisselwoningen opgevangen. Ook was er gedurende het hele proces een opvangwoning beschikbaar. Medio 2013 is deze renovatie tot grote tevredenheid van bewoners afgerond. Heugem en Sint Pieter Servatius heeft in 2013 twee bewonersparticipatietrajecten opgestart voor duurzame renovaties in 2014. Het gaat hierbij om een ingrijpende renovatie van 86 vooroorlogse eengezinswoningen aan de Mergelweg in St. Pieter en het groot onderhoud van 84 appartementen aan de Oosterweertlaan in Heugem. Na het besluit om de beide complexen te renoveren, zijn we gestart met het werven van bewoners voor de projectcommissie; zij vertegenwoordigen de huurders uit het complex. Met deze projectcommissie willen we meer draagvlak en betrokkenheid creëren en korte lijnen houden met de overige huurders. De projectcommissie fungeert als eerste en herkenbaar aanspreekpunt vanuit het complex. Dit heeft als voordeel dat de leden van de projectcommissie makkelijk worden aangesproken en zodoende over veel informatie beschikken van huurders. In de voorbereidingsfase, uitvoeringsfase en evaluatiefase wordt de projectcommissie nauw betrokken. Zij bepalen mede de keuze van de aannemer die het werk uiteindelijk gegund krijgt. In 2013 is bij beide voorbereidingstrajecten de rol van de projectcommissie zeer gewaardeerd. De renovatie van de Oosterweertlaan start in maart 2014, die van de Mergelweg in augustus 2014.

Sponsoring

/ Tijdelijk verhuur De verhuur en het beheer van toekomstige sloopcomplexen heeft Servatius vanaf 2012 vanuit leefbaarheidsoverwegingen steeds meer ingevuld door deze woningen tijdelijk te verhuren. Dit heeft aantoonbaar positieve effecten op de leefbaarheid in herstructureringsgebieden. We zien dat we hiermee verschillende doelgroepen goed kunnen bedienen, zoals studenten, starters en toekomstige kopers. Ook blijkt dat de oorspronkelijke bewoners deze ’nieuwe huurders’ positiever beoordelen dan voorheen de ‘antikrakers’. Servatius heeft uit beheersoverwegingen in het laatste kwartaal van 2013 besloten om het technisch- en sociaal beheer van de tijdelijke verhuur uit te besteden aan Maximus Leegstandsbeheer.

Eind 2013 hebben we ons sponsorbeleid aangescherpt. Servatius steunt activiteiten die een duidelijke relatie hebben met de vitaliteit en leefbaarheid van haar complexen. Servatius faciliteert huurders via sponsoring van activiteiten die gerelateerd zijn aan: • activering / stimulering zelfredzaamheid • leefbaarheid en/of duurzaamheid van het eigen complex • activering / stimulering van participatie en verbinding In 2013 hebben we de volgende activiteiten gesponsord: Organisatie/activiteit

Bedrag in euro’s (incl. BTW)

Afhandeling Kindervallei

4359 Afronding van 2012, beeïndigd in 2013

Contributie Sociaal Historisch Centrum

100

Bijdrage Stichting Regiobranding

6673 beeïndigd in 2013

17

INKOM

1452

Buurtfeest Busselruwe

150

Kerstviering Limmel

200

BBOOST/Tour du Jardin

200

RTV Maastricht

1210

Carnavalsvereniging de kikkers

75

De Zonnebloem Heugem

50

Jubileum CV de Drommedarisse

150

Lustrum Residentie Swaenhof

125

Festival Manus van Alles

605

Straatfeest Marconistraat

150

Kerstboom plein Wolder

100

RKVVL Polaris

100

Rochusbroonk

150

Sportclub Caberg

150

Toneelgroep Limmel

150

ZVV Vroegop

50

Damessoos Heugemerveld

175

Burendag Cabergerhof/Carillon

200

Tuinproject Het Pieterke

350

Stichting Trajekt/buurttheater Mariaberg

375

Eindtotaal

17.299

03 Wonen


Bijzondere doelgroepen

/ We bieden passende en kwalitatief duurzame huisvesting met betaalbare woonlasten voor huishoudens die zijn aangewezen op de sociale huursector in Maastricht en EijsdenMargraten. Onze huurders kunnen kiezen uit een divers woningaanbod en kunnen binnen ons woningaanbod doorgroeien. In buurten waar we veel woningen bezitten, stimuleren we dat huurders samen met gemeente, welzijn- en zorgaanbieders de kwaliteit van wonen en leven verbeteren. De bewoners bepalen de buurt. Servatius biedt maatschappelijk verantwoord wonen en vastgoed.

Naast de primaire doelgroep zet Servatius zich specifiek in voor een aantal bijzondere doelgroepen.

/ Specifieke doelgroepen Servatius zet zich maximaal in om specifieke doelgroepen optimaal te bedienen. We maken daarbij onderscheid tussen: • maatwerkdoelgroepen: dit zijn onder andere moeilijk plaatsbare personen, statushouders en de maatwerkregeling met instellingen (Housing Accomodations/ Radar). In 2013 heeft Servatius in dit segment 52 personen gehuisvest; • urgenten: mensen die door omstandigheden acuut woonruimte nodig hebben (87 personen gehuisvest in 2013); • herstructureringskandidaten: huishoudens die als gevolg van herstructurering moeten verhuizen (32 personen in 2013). Zie tabel op pagina 23.

/ Wonen, Welzijn en Zorg De ontwikkelingen op het gebied van Wonen, Welzijn en Zorg (WWZ) hebben impact op de vraag naar huurwoningen en de huisvesting die Servatius biedt aan bepaalde (bijzondere) doelgroepen. Op basis van een inventarisatie en beleidsvoornemens uit het ondernemingsplan heeft Servatius voorstellen gedaan voor nieuw beleid inzake WWZ. Ontwikkelingen op het gebied van WWZ: • extramuraliseren en een scheiding aanbrengen tussen wonen en zorg; • overhevelen van ondersteuning bij deelname in maatschappelijk verkeer vanuit de AWBZ naar de WMO. Van corporaties wordt verwacht dat zij inspelen op de huisvestingsbehoefte van toekomstige bijzondere doelgroepen en een faciliterende rol spelen voor de verzorging, begeleiding, behandeling en dagbesteding. Deze veranderingen maken een heroverweging van het gebruik, bestemming en inrichting van (een deel van) Servatius patrimonium noodzakelijk. Anders ontstaat op middellange termijn leegstand in complexen (huuropzegging door instellingen), een tekort aan zelfstandi-

19

ge woningen voor mensen met een zorgvraag en dreigt een groei van overlastsituaties. Servatius’ ambities op het gebied van welzijn zijn begrensd. De welzijnszaken waar ze zich sterk voor maakt hebben met name betrekking op de eigen bewoners en de eigen buurt. In 2014 wordt dit traject voortgezet om uiteindelijk te komen tot nieuw beleid op het gebied van WWZ.

/ Studenten Groeiende studentenmarkt De komende jaren neemt de behoefte aan studenteneenheden naar verwachting toe. In Maastricht is tot 2020 sprake van een groei van het aantal studenten, met een daarbij behorende opgave. Omdat buitenlandse studenten een belangrijke, groeiende, doelgroep vormen, is sprake van een stijgende vraag naar gemeubileerde woningen. Het aantal ongemeubileerde studentenkamers is volgens de Universiteit Maastricht en hogescholen momenteel toereikend. De voorkeur van studenten gaat uit naar een centrale ligging. Servatius wil het verhuurproces voor studentenkamers in 2014 verder optimaliseren. In 2013 beheerde Servatius in Maastricht 730 studenteneenheden, waarvan circa 160 gemeubileerd. Waken voor leegstand De praktijk leert dat het verhuren van studenteneenheden aan het begin van het collegejaar geen problemen geeft, maar dat studenten gedurende het jaar verhuizen richting het stadscentrum. Met als gevolg dat de (aansluitende) verhuur in de buitenwijken moeilijker wordt. Hierdoor kampen we in de wintermaanden zelfs met geringe leegstand.

/ Woonwagens Maastricht Aan het einde van het verslagjaar heeft Maastricht 59 standplaatsen en 23 woonwagens/chalets. Partners in Maatwerk – Zuid B.V. (PIM), het samenwerkingsverband tussen Servatius en collega-corporaties Woonpunt en Maasvallei, is verantwoordelijk voor het dagelijks beheer. We kunnen wat betreft planmatig onderhoud spreken van een nul situatie. Alle standplaatsen en woonwagens in ons bezit voldoen aan de gewenste basiskwaliteit. We hebben in 2013 geen nieuwe investeringen in standplaatsen en woonwagens/chalets in Maastricht gedaan.


Eijsden-Margraten Servatius bezit in de gemeente Eijsden-Margraten zestien standplaatsen en drie woonwagens/chalets. In 2013 is begonnen met het aanleggen van een nieuwe standplaats en met het bouwen van een nieuw chalet. Ook hier is PIM verantwoordelijk voor het dagelijks beheer.

Onze portefeuille Servatius beschikt over een ruim woningaanbod met voor ieder wat wils. Om onze financiële positie te versterken, verhogen we onze huuropbrengsten. Met deze inkomsten kunnen we weer investeren in de sociale volkshuisvesting, dat is tenslotte onze kerntaak. Daarbij verliezen we duurzaamheid en leefbaarheid niet uit het oog. Het vastgoed van Servatius ligt in de gemeente Maastricht (12.709), de gemeente Eijsden-Margraten (737) en de gemeente Valkenburg (2). Onze portefeuille is breed geschakeerd naar woningtype, huurprijzen, ouderdom en ligging. Eind 2013 beheerde Servatius 10.842 woningen en 2.606 overige woon- en niet-woongelegenheden (onder andere garages, parkeerplaatsen, bergingen, winkels, wijkservicepunten, brede scholen, een gezinsvervangend tehuis en eenheden in verzorgingshuizen). • • • •

Goedkoop > maandhuur tot € 374,44; Betaalbaar > maandhuur van € 374,44 tot € 574,35; Duur tot de huurtoeslaggrens > maandhuur van € 574,35 tot € 681,03; Duur boven de huurtoeslaggrens > maandhuur vanaf € 681,03.

Onderdeel

Huurwoning goedkoop

Huurwoning betaalbaar

Huurwoning duur tot huurtoeslag

Huurwoning duur boven huurtoeslag

Eenheden in verzorgingshuizen

Niet woongelegenheden

BOG


Overige woongelegenheden

480 146

MOG Wonen

2.802

6.597

1.052

391

Eindtotaal

2.802

6.597

1.052

391

146

480

3

3

Eindtotaal

149 1.399

578

12.819

1.879

578

13.448

Overzicht totaal aantal vhe’s naar segment en huurcategorie

In de volgende tabellen zijn bovenstaande totalen verder uitgesplitst naar type en gemeente.

/ Maastricht Onderdeel

Huurwoning goedkoop





BOG



472

472

129

129

MOG Wonen

2.687

6.225

922

363

Eindtotaal

2.687

6.225

922

363


Eindtotaal

1.364

547

12.108

129

1.836

547

12.709


Woongelegenheden maatschappelijk

Woongelegenheden overig


17

3

17

3


/ Eijsden-Margraten Onderdeel

Huurwoning goedkoop



BOG

8

MOG Wonen

115

372

130

28

Eindtotaal

115

372

130

28

Eindtotaal 8 20

35

29

709

43

29

737


/ Valkenburg Overige woongelegenheden

Eindtotaal

Wonen

2

2

Eindtotaal

2

2

Rijlabels


Kerngetallen verhuur In 2013 bedroeg de gemiddelde mutatiegraad (het relatief aantal verhuizingen) 11,06 procent van alle verhuureenheden. De leegstandsgraad, dat wil zeggen het aantal dagen leegstand (enkel primaire voorraad) gedeeld door het aantal verhuurbare dagen op jaarbasis, bedraagt 1,12 procent.

Per 30 november 2013 ontvingen 2522 huurders via de clustering huurtoeslag met een gemiddeld huurtoeslagbedrag van 172,85 euro. Vanaf december ontvangen de huurders de huurtoeslag van de Belastingdienst rechtstreeks op hun eigen rekening en wordt de huurtoeslag niet meer via Servatius verrekend.

21

Servatius heeft in 2013 in totaal 1.457 nieuwe contracten gesloten. Deze zijn als volgt verdeeld: Manier van toewijzen

Aantal nieuwe verhuringen

Sector Vastgoed BOG

Eigen inplaatsing

207

Sector Vastgoed Vrije Sector huur

Eigen inplaatsing

186

Sector Wonen MOG

Eigen inplaatsing

14

Sector Wonen Niet Woningen

Eigen inplaatsing

115

Sector Wonen Woningen

Eigen inplaatsing

462

Woningburo

473

Type Vastgoed

1457

Totaal

Woningtoewijzing Maastricht In de gemeente Maastricht heeft Servatius in 2013 in totaal 1.394 nieuwe contracten gesloten. Deze zijn als volgt verdeeld: Manier van toewijzen


Sector Vastgoed BOG

Eigen inplaatsing

205


Eigen inplaatsing

179

Sector Wonen MOG

Eigen inplaatsing

13


Eigen inplaatsing

114


Eigen inplaatsing

410

Type Vastgoed

Woningburo

473 1394

Totaal

Woningtoewijzing Eijsden-Margraten Voor de registratie van woningzoekenden in EijsdenMargraten hanteert Servatius een eigen systeem. We houden wachtlijsten bij en bieden vrijgekomen woningen aan in het huis-aan-huisblad De Etalage. De mutatiegraad voor Eijsden-Margraten bedroeg in 2013 8,2 procent. In 2013 zijn in Eijsden-Margraten in totaal 63 nieuwe contracten gesloten:

Type Vastgoed

Manier van toewijzen


Sector Vastgoed BOG

Eigen inplaatsing

2


Eigen inplaatsing

7

Sector Wonen MOG

Eigen inplaatsing

1


Eigen inplaatsing

1


Eigen inplaatsing

Totaal

52 63


Verhuurzaken / Huurbeleid Om onze financiële positie te versterken, zijn we genoodzaakt onze huuropbrengsten te verhogen. Dat is aanvaardbaar en realistisch, omdat ons huidige huurniveau relatief laag is (circa 68 procent van de maximaal toegestane huur). Uitgangspunt van ons huurbeleid is dat we meer evenwicht in de prijs-kwaliteitverhouding willen aanbrengen. Aan de andere kant willen we de energielasten voor onze huurders sterk verlagen door het treffen van energiebesparende maatregelen in de bestaande woningvoorraad. Uiteraard stellen we bij nieuwbouw al strenge eisen aan de energieprestatie. In ons huurbeleid gaan we uit van 100 procent van de maximaal redelijke huur, tenzij…’. Op basis van dit huurbeleid optimaliseren we de gemiddelde streefhuur. Een woning krijgt de huurprijs die deze verdient op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) ofwel 100 procent van de maximaal redelijke huur. Wanneer de woning een specifieke doelgroepwoning is of er geen marktvraag is naar de betreffende woning tegen de maximaal redelijke huurprijs, kan Servatius afwijken van de maximaal redelijke huurprijs. Bij mutatie geldt opnieuw ‘100 procent van de maximaal redelijke huur, tenzij…’. Wij ervaren echter dat er door onder andere de effecten van de economische crisis en de demografische ontwikkeling een gat dreigt te ontstaan tussen ons woningaanbod en de vraag vanuit de markt. Zo bestaat onze portefeuille bijvoorbeeld voor bijna de helft (44 procent) uit te liberaliseren woningen. Terwijl onze primaire doelgroep steeds meer alleenstaanden zijn met een inkomen van 21.000 euro of minder. Deze doelgroep is veelal aangewezen op woningen met een huur tot 535 euro. Daarom nemen we in 2014 ons huurbeleid onder de loep en formuleren we een passend beleidsvoorstel en transformeren we ons woningbezit.

/ Huurverhoging 2013 De maximale jaarlijkse huurverhoging was in de jaren 2007-2012 gelijk aan de inflatie. Vanaf 1 juli 2013 zijn de percentages voor de maximale huurverhoging hoger dan de inflatie. Op 12 maart 2013 heeft de Eerste Kamer namelijk ingestemd met een inkomensafhankelijk huurverhoging, variërend van 4 tot 6,5 procent. Servatius heeft ervoor gekozen de maximale (inkomensafhankelijke) huurverhoging door te voeren.

Vanaf 2012 bekijken het Woningburo en de hierbij aangesloten woningcorporaties de mogelijkheden om met de woonruimtebemiddeling aansluiting te zoeken bij het samenwerkingsverband Thuis in Limburg. Op basis van de gestelde voorwaarden heeft in 2013 verder bestuurlijk overleg plaatsgevonden. Einde verslagjaar was de besluitvorming over een mogelijke integratie tussen Woningburo en Thuis in Limburg nog niet afgerond.

In 2013 bedroeg het gemiddelde huurverhoging voor de gereguleerde woningen 3,9 procent. De geliberaliseerde woningen zijn verhoogd conform inflatie (2,5 procent). 465 woningen kwamen niet voor een verhoging in aanmerking. In relatie tot de jaarlijkse huurverhoging hebben 214 huurders bezwaar ingediend. Het merendeel van de bezwaren had betrekking op het dalen van inkomen ten opzichte van 2011 (geregistreerd inkomen bij de Belastingdienst). Oorzaken hiervoor zijn onder andere gewijzigde huishoudenssamenstelling en werkeloosheid. 97 bezwaren zijn uiteindelijk gegrond verklaard en voor deze eenheden is de huurverhoging aangepast. Er hebben 5 huurders een beroep gedaan op de Huurcommissie omdat ze het niet eens waren met het huurverhogingspercentage. De Huurcommissie heeft Servatius bij alle zaken in het gelijk gesteld.

Naast de toewijzing door het Woningburo maken de drie corporaties ook gebruik van zogenaamde eigen inplaatsingen. De afspraak hierbij is dat corporaties maximaal 10 procent van de beschikbare sociale huurwoningen bemiddelen via eigen inplaatsing. In 2013 is het aantal eigen inplaatsingen (stedelijk) fors afgenomen van 167 in 2012 naar 51 in 2013. Servatius blijft met 7 procent binnen de gestelde norm. Onderstaande tabel geeft de bijdrage van Servatius aan de toewijzingen via het Woningburo in 2013 beknopt weer. Het betreft in totaal 473 toewijzingen, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen de toewijzingen via het aanbodmodel (woonkrant) en via directe bemiddeling.

/ Verhuur van woningen De woningtoewijzing van gereguleerde huurwoningen in Maastricht gebeurt voornamelijk via het Woningburo Maastricht. Dit is een samenwerkingsverband van de drie Maastrichtse woningcorporaties Woonpunt, Maasvallei en Servatius, gericht op de uitvoering van het Maastrichtse woonruimteverdelingssysteem. De verhuur van de overige woningen (huur boven 681,02 euro) gebeurt rechtstreeks door Servatius.

Bij directe bemiddeling wordt een woning niet gepubliceerd in de woonkrant, maar koppelt de verhuurmakelaar een woning meteen aan een kandidaat uit een bijzondere doelgroep.

Stedelijk Servatius Norm Toewijzing aanbodmodel

630

242

Volgorde: inschrijfduur

542

191

Volgorde: loting

88

51

Toewijzing directe bemiddeling

439

231

herstructuring

49

32

urgent

176

87

maatwerk

104

52

moeilijk plaatsbaren

2

1

diverse distributie

57

27

eigen inplaatsing

51

32

Totaal toewijzingen

1069

473

Primaire doelgroep

848

376

Secundaire doelgroep

221

97

Totaal

1069

473

Starters

688

304

Doorstromers

381

169

Totaal

1069

473

% inkomen tot € 34.085

97%

98%

% inkomen vanaf € 34.085 Totaal

3%

2%

100%

100%

Resultaat versus norm (indien van toepassing)

Tenminste 45% alle toewijzingen

51% (59% stedelijk)

Max. 25% aanbodmodel

21% (14% stedelijk)

Max 10% alle toewijzingen

7% (5% stedelijk)

Tenminste 61%

79% (79% stedelijk)

Tenminste 33%

36% (36% stedelijk)

norm Europa: niet lager dan 90%

Bron: Woningburo Maastricht 2013

23

In 2013 is het ‘sancties- en kansenbeleid’ opgesteld. Dit beleid gaat de huidige regeling Moeilijk Plaatsbaren vervangen. Invoering vind in de loop van 2014 plaats. In de volgende tabellen staat aan welke huishoudens (totaal 473) met welke inkomens de vrijgekomen woningen van Servatius via het Woningburo zijn toegewezen.

Huurtoeslaggrenzen > €374,44 ≤ € 374,44 ≤ € 535,91 > €535,91 Totaal ≤ Inkomensgrens eenpersoons (€28.550)

Toelichting bij de tabellen: • In 2013 bedroeg de kwaliteitskortingsgrens 374,44 euro. De aftoppingsgrens voor een huishouden van een of twee personen bedroeg 535,91 euro (laagste). De grens voor een huishouden van drie of meer personen bedroeg 574,35 euro (hoogste). • In 2013 waren de maximale inkomensgrenzen: > alleenstaand tot 65 jaar: 21.025 euro; > meerpersoonshuishouden tot 65 jaar: 28.550 euro; > alleenstaand 65-plus: 21.100 euro; > meerpersoonshuishouden 65-plus: 28.725 euro.

≤ Inkomensgrens eenpersoons (€21.025)

23

113

10

146

> Inkomensgrens eenpersoons (€21.025)

5

37

4

46


4

21

12

37


1

13

6

20

Totaal

33

184

32

249

2

56

27

85


1

9

7

17


11

7

18


2

6

8

Totaal

78

47

128

3

78


5

9

14


3

3


1

1

Totaal

64

96

32

Corporaties zijn verplicht om het inkomen van nieuwe huurders van DAEB woningen te toetsen. Om hiervoor in aanmerking te komen mag dit inkomen niet hoger zijn dan het door de overheid vastgestelde inkomen van 33.614 euro. Servatius heeft hieraan voldaan en in 2013 voor 2012 een goedkeurende accountantsverklaring ontvangen.

/ Ontruimingen Door het maximaliseren van huurprijzen (conform rijksbeleid) en de gevolgen van de economische crisis (o.a. stijging van de werkloosheid) zal het aantal huisuitzettingen, naar verwachting, de komende jaren fors toenemen. We doen er uiteraard alles aan om dit te beperken. Onder het mom ’beter voorkomen dan genezen’ benaderen wij de huurder al bij de eerste betalingsachterstand. Desalniettemin was Servatius in 2013 in een aantal gevallen genoodzaakt het huurcontract te ontbinden en de woning te ontruimen:

Huurtoeslaggrenzen


23

/ Inkomenstoets

Tabel: Aantal éénpersoonshuishoudens aan wie in 2013 een woning werd toegewezen

> €374,44 ≤ € 374,44 ≤ € 535,91 > €535,91 Totaal

55

Tabel: Aantal drie- en meerpersoonshuishoudens aan wie in 2013 een woning werd toegewezen

Huurtoeslaggrenzen > €374,44 ≤ € 374,44 ≤ € 535,91 > €535,91 Totaal

Tabel: Aantal tweepersoonshuishoudens aan wie in 2013 een woning werd toegewezen

Huurachterstanden Op basis van huurachterstanden zijn in 2013, 89 aanzeggingen gedaan. Hiervan zijn 44 ontruimingen daadwerkelijk geëffectueerd. Het aantal aanzeggingen is gedaald ten opzichte van 2012 (89 versus 114). Ook het aantal ontruimingen is gedaald (44 versus 53). Hennep Op basis van ‘het Convenant Hennep Zuid Limburg’ hebben acht ontruimingen plaatsgevonden: vier hennep en vier harddrugs. De betreffende woningen zijn voor langere termijn (zes maanden) afgesloten. De huurders die om deze reden werden ontruimd zijn geblokkeerd bij het Woningburo. Overlast Op basis van overlast hebben er na een juridisch traject twee ontruimingen plaatsgevonden.


/ Klachtencommissie

/ Verbeteren klantgerichtheid

De klachtencommissie is een onafhankelijke commissie die het bestuur van Servatius adviseert over de afhandeling van klachten. Ze bestaat uit drie leden. In 2013 waren dat: • Veronica Dirksen (voorzitter, lid sinds 1 februari 2005, herbenoemd op 8/12/2011); • Liesbeth van Binnebeke (lid sinds 20 juni 2007, herbenoemd op 8/12/2011 namens Servaassleutel); • en Piet Ummels (lid, benoemd op 8/12/2011 namens Servatius).

Servatius vindt het (eerste) contact met en een professionele benadering van stakeholders en klanten van wezenlijk belang. Ook willen we meer inzicht krijgen in de verwachtingen en wensen van klant en stakeholder. We verbeteren daarom onze klantgerichtheid en bereikbaarheid. Binnen de afdeling front office realiseren we een verschuiving van een interne naar een externe, klantgerichte focus. Door het optimaliseren van kennis, kunde en vaardigheden en een optimale inrichting van techniek willen we interne en externe klanten beter bedienen.

In 2013 zijn bij de klachtencommissie twintig klachten ingediend. De commissie heeft daarvan acht klachten behandeld en een advies uitgebracht. Van deze acht adviezen werd er één met zwaarwegende reden niet door het bestuur overgenomen. De commissie hield in 2013 vijf zittingen. De overige twaalf klachten waren om diverse redenen niet-ontvankelijk, omdat ze nog niet, zoals de klachtenprocedure voorschrijft, door de organisatie waren behandeld.

Totaal Type klacht

Behandeld door de organisatie

Behandeld door klachtencommissie

Technisch

11

9

2

Sociaal

9

3

6

Totaal

20

12

8

Overzicht aantal klachten verdeeld naar type

In 2012 waren er nog 42 klachten. Afgelopen jaar werd ingezet op minder klachten. Inzet was de koppeling van het secretariaat aan de kwaliteitsfunctionaris en de invoering van een nieuw reglement. Het aantal klachten is met meer dan de helft gedaald. De komende jaren moeten uitwijzen of de professionalisering van het klachtenproces leidt tot minder klachten bij de klachtencommissie. Opvallend is dat er in 2013 geen klachten van financiële aard zijn ingediend. Dit komt mede doordat klachten over de servicekosten direct worden voorgelegd aan de landelijke Huurcommissie en niet meer aan de klachtencommissie van Servatius.

25

04 Vastgoed


Portefeuillebeleid

In het ondernemingsplan 2012-2017 ‘De heldere keuzes van Servatius’ hebben we onze volkshuisvestelijke doelen vastgelegd. In onze portefeuillestrategie geven we aan hoeveel en welke woningen we nodig hebben om deze doelen te (kunnen blijven) realiseren. In de transformatie opgave staat globaal omschreven hoe we tot die benodigde woningvoorraad komen. Ontwikkelingen vanuit politiek Den Haag en veranderen-de demografische- en economische ontwikkelingen beïnvloeden de context waarbinnen Servatius acteert. De streefportefeuille van Servatius wordt periodiek gemonitord aan de veranderende omstandigheden en waar nodig bijgesteld.

Servatius staat voor betaalbare woningen van goede kwaliteit, nu en in de toekomst. Daarom denken we na over de vereiste ontwikkeling van onze woningvoorraad. Dat doen we aan de hand van integraal portefeuillemanagement, waarbij we verbinding leggen tussen maatschappelijke doelstellingen, de benodigde omvang en samenstelling van de woningportefeuille en financiële kaders. Sturingsniveau

Strategisch niveau (10-15 jaar)

/ Vastgoedsturing De portefeuillestrategie beschrijft het punt op de horizon (streefportefeuille) en hoe we daar komen (transformatie-opgave). Om het gewenste ‘punt’ ook daadwerkelijk te realiseren is borging van de strategie binnen de organisatie van groot belang. Dit vraagt om integrale vastgoedsturing op drie niveaus: • p ortefeuillemanagement op strategisch niveau • assetmanagement op tactisch niveau • dagelijks beheer op operationeel niveau

Integraliteit vereist naast sturing per niveau ook samenwerking tussen de drie niveaus. Bovenstaand concept hebben we als volgt vormgegeven:

deelgebieden

organisatie

Portefeuille Opperbest

producten

Ondernemingsplan Portefeuillestrategie Portefeuille management

tactisch niveau (1-5 jaar)

deelportefeuilles clusters

Asset management

operationeel niveau (1 jaar)

OGE’s in een cluster

Property management

Bron: www.ortec-finance.com (bewerkt door Servatius)

27

Wijkvisies Portfoliomatrix Complextaktieken Complexplannen Meerjarenbegroting budgetten 2014 realisatie

Portefeuillemanagement In 2013 is het fundament gelegd voor het portefeuilleplan. In een interne analyse is onze woningportefeuille kritisch bekeken en zijn de belangrijkste kenmerken van onze portefeuille in kaart gebracht. De externe analyse beschrijft de actuele demografische, politieke, maatschappelijke en economische ontwikkelingen. Daarbij is gekeken wat het effect van deze ontwikkelingen op de woningmarkt in Maastricht en Eijsden-Margraten is. Een herijking van de streefportefeuille en transformatieopgave blijkt noodzakelijk. Dit zal in 2014 resulteren in een aangepaste portefeuillestrategie. Het portefeuilleplan is kaderstellend voor het te voeren assetmanagement. Assetmanagement Met de introductie van assetmanagement in 2013, kiest Servatius ervoor om de sturing op tactisch niveau professioneler vorm te geven. De voornaamste taak van assetmanagement is om de portefeuillestrategie te vertalen naar deelportefeuilles en/of clusters door invulling van clustertactieken. Bij deze vertaling wordt een integrale afweging gemaakt tussen volkshuisvestelijke (maatschappelijke doelstellingen), financiële en markttechnische overwegingen met als doel het rendement van onze portefeuille te vergroten en de potentie te benutten. Om de integraliteit te bewaken heeft Servatius bewust kozen voor twee assetmanagers (formele aanstelling 2014); één voor de sector Wonen en één voor Vastgoed. De assetmanager Wonen is primair verantwoordelijk voor het maatschappelijk rendement van onze portefeuille. De assetmanager Vastgoed bewaakt het financieel rendement. In 2013 zijn de vastgoeddoelstellingen vertaald naar wijkvisies. Per wijk is de omvang en samenstelling van onze portefeuille beschreven en is de toekomstpotentie verkend. Binnen dit wijkkader wordt per cluster de bijdrage aan de streefportefeuille beoordeeld. Op deze manier wordt de portefeuillematrix verfijnd naar wijkniveau. Eind 2013 heeft assetmanagement op basis van deze gegevens de clustertactieken bepaald. Volgend jaar zullen we onze analyse verfijnen met nieuwe informatie uit de conditiemetingen. In 2014 worden de clustertactieken uitgewerkt in beheerplannen. Hierin worden door asset management per cluster de doelstellingen voor het dagelijks beheer voor onder andere huurontwikkeling en onderhoudswerkzaamheden vastgelegd. Ook zal asset in 2014 kaderbrieven opstellen voor het dagelijks beheer waarin de kaders staan waarbinnen beheer haar werkzaamheden moet uitvoeren.


Dagelijks beheer Door uitvoer van de beheerplannen geeft dagelijks beheer invulling aan de door asset management voorgeschreven tactieken. Op deze wijze geven verhuurmakelaars en technisch beheerders concreet uitvoering aan de transformatie van de portefeuille. Tijdens periodieke overleggen monitoren dagelijks beheer en assetmanagement de voortgang en worden ervaringen vanuit het werkveld gedeeld. Deze informatie wordt meegenomen bij de actualisatie van de portefeuillestrategie. Hiermee is de laatste schakel van portefeuillestrategie geborgd.

Onderhoud / Dagelijks onderhoud Het dagelijks onderhoud bestaat uit activiteiten op onroerend goed eenheid (OGE) niveau die jaarlijks terugkomen. Hieronder vallen klacht-, mutatie-, preventief-, contract-, vandalisme- en leefbaarheidsonderhoud, zoals zwerfvuil en vervuiling. In 2013 hebben we in totaal 6.492.903 euro uitgegeven aan dagelijks onderhoud. Klachten In 2013 hebben we gestuurd op het beheersen van deze kosten. Medewerkers hebben duidelijkere instructies gekregen hoe om te gaan met klachten. Ze zijn bijvoorbeeld getraind in wat wel en wat niet valt onder de huurrechtwet. Een voorbeeld hiervan zijn de klachten die de huurder zelf moet herstellen. Omdat duidelijker is wat bij Servatius hoort en wat bij de huurder zijn deze klachten verminderd. Ondanks deze maatregelen zijn de kosten voor klachten gestegen ten opzichte van 2012. De belangrijkste oorzaak hiervoor is het sterk verouderde woningbezit. De komende jaren zetten we in op het maken van een inhaalslag van deze kwaliteitsachterstand. Mutaties In 2013 hebben we ook kritisch gestuurd op het beheersen van de kosten bij mutaties. Mutaties zijn gestandaardiseerd in een document waarin staat wat bij een mutatie moet gebeuren. Het uitgangspunt hierbij is schoon, leeg, heel en veilig. De gemiddelde mutatiekosten bedragen 1.345 euro. Ondanks dat de mutatie nu gestandaardiseerd is, nemen de kosten per mutatie toe. In 2013 hebben we de mutaties gesepareerd in kosten van dagelijkse mutatie en kosten van planmatige mutatie. Ook hier heeft de stijging van de kosten per eenheid/ mutatie te maken met het sterk verouderde bezit van Servatius.

Contracten In 2013 hebben we een aantal contracten tegen het licht gehouden. Het glascontract (de uitvoering van het glasverzekeringscontract) en het onderhoud aan de liftinstallaties is opnieuw aanbesteed. Hier is een besparing gerealiseerd van 7 procent ten opzichte van 2012 bij een gelijkblijvende serviceniveau en kwaliteit. Het verder professionaliseren van dergelijke contracten, zoals van het onderhoud van groenvoorzieningen en schoonmaak algemene ruimten, laten naar verwachting in 2014 een besparing zien.

objectieve manier (NEN 2767) van een conditiescore voorzien. De aangeleverde gegevens worden in 2014 door ons verwerkt in een onderhoudsbegroting (MJO). Deze vullen we aan met de technische installaties die in de woningen en complexen aanwezig zijn en de staat van de natte cellen (badkamer, keuken en toilet). Met deze gegevens hebben we een goed beeld van de onderhoudsstaat van onze woningen en kunnen we beter prioriteiten stellen. Woningcartotheek In 2013 zijn voorbereidingen getroffen om de woningcartotheek te actualiseren. Het doel hiervan is de aanwezige gegevens te digitaliseren en te verwerken in het nieuwe primaire systeem Empire-Navision. Van alle woningen en garages worden de gegevens digitaal verwerkt in de cartotheek. De cartotheek geeft straks inzicht in onder andere de aanwezige bouwkundige elementen, de woningen die zijn aangepast in het kader van WMO (Wet Maatschappelijke Voorziening), aanwezigheid van asbest voor zover bekend, veiligheidsvoorzieningen, technische installaties en – indien van toepassing – aanwezige contracten zoals groen, schoonmaak, etc. Ook registreren we hierin de huidige energielabels van de woningen. Eind 2014 moet de cartotheek gereed zijn en fungeren als informatiebron die periodiek wordt geactualiseerd.

Leefbaarheid In 2013 zijn we actiever gaan sturen op de leefbaarheid in de complexen. De complexbeheerders zijn naast hun technische taken, ook controle werkzaamheden van schoonmaak en groenvoorzieningen gaan uitvoeren. Ook de controles van de algemene ruimten en brandgangen zijn verder geïntensiveerd. Er is een duidelijk positief effect waarneembaar bij zowel de complexbeheerders als bij onze netwerkpartners in de wijken. De complexbeheerders vervullen een betere signalerende functie in de complexen en zijn ook een actieve gesprekspartner binnen het buurtnetwerk. Met name de persoonlijke effectiviteitstraining is van toegevoegde waarde geweest voor de complexbeheerders. Zij weten hierdoor welke positie ze innemen in het leefbaarheidsproces en hoe ze deze rol moeten vervullen. Het aantal leefbaarheidsklachten als gevolg van zwerfvuil en vervuiling nemen hierdoor af.

Preventief onderhoud Beide posten, klachtenonderhoud en mutatieonderhoud, zijn te beïnvloeden door het uitvoeren van preventief onderhoud. Servatius erkent de meerwaarde van preventief dagelijks onderhoud en onderzoekt de mogelijkheden om dit op termijn te implementeren.

Vandalisme De kosten die voortvloeien uit vandalisme worden in eerste instantie verhaald op de verantwoordelijke. Als het niet duidelijk is wie dit is en onze verzekering een eigen risico hanteert, blijft een bedrag over die op deze post als een verlies wordt genomen. We streven ernaar om deze post zo laag mogelijk te houden en te allen tijde een verantwoordelijke te achterhalen.

Uitgaven en toelichting planmatig onderhoud In onderstaande toelichting staat een specificatie van de verschillende posten met een toelichting. Alle genoemde bedragen zijn inclusief BTW.

/ Planmatig onderhoud

• Planmatige onderhoudswerkzaamheden MJO Diverse complexen met in totaal circa 1.400 woningen zijn geschilderd. Ook zijn kozijnen, ramen en deuren hersteld en werkzaamheden verricht aan diverse gevels, daken, etc. Planmatige onderhoudswerkzaamheden buiten MJO In deze post is onder andere opgenomen een post ten behoeve van woonwagenonderhoud. De inkomsten en uitgaven worden periodiek verrekend met PIM (Partner in Maatwerk) Planmatige onderhoudswerkzaamheden corporatiebreed Onder deze post valt voornamelijk het vervangen van individuele cv-ketels. In 2013 hebben we hiervan 460 stuks vervangen.

Onder planmatig onderhoud verstaan we onderhoudsactiviteiten die niet jaarlijks terugkeren. Dit zijn hoofdzakelijk complexmatige activiteiten. Uitgangspunt hierbij is het meerjarenonderhoudsplan (MJO). De actualisatie van het MJO vindt plaats in 2014. In 2013 hebben we in totaal 7.335.662 euro uitgegeven aan planmatig onderhoud. In verband met het actualiseren van de MJO zijn in 2013 conditiemetingen verricht en zijn we gestart met het opzetten van een woningcarthotheek. Conditiemeting Een extern bureau heeft de conditiemetingen verricht. Hierbij hebben ze de algehele staat van de buitenschil van onze woningen en algemene ruimten in de diverse complexen beoordeeld. Vervolgens zijn deze op een

29

• Strategische Investeringen (SI) Deze investeringen omvatten onder andere de aanpak van de buitenschil van de Veliahof en de Palatijnhof, verspreid over de jaren 2012 en 2013. De uitvoering van de werkzaamheden aan de Veliahof zijn in 2012 afgerond en het aanbesteden en uitvoeren van de werkzaamheden aan de Palatijnhof hebben in 2013 plaatsgevonden. Daarnaast zijn in een aantal complexen diverse vervangingen gerealiseerd die vallen binnen de post kleine renovaties. Contractbeheer We hebben een nieuw groen- en schoonmaakprogramma opgesteld. Vervolgens hebben we een aantal partijen gevraagd een prijs af te geven op basis van deze nieuwe programma’s. In 2014 starten de (nieuwe) leveranciers met de invulling van de nieuwe contracten. Onze complexbeheerders gaan het werk monitoren en bewaken aan de hand van de nieuwe programma’s.

Betaalbare woonlasten

Betere woonkwaliteit

Vermindering uitstoot CO2

Verbetering van de verhuurbaarheid

Hogere marktwaardes

Exploitatie verlenging Rendement van investeringen in duurzaamheid

Op 28 juni 2012 ondertekende Aedes het ‘Convenant Energiebesparing Huursector’. Deze opvolger van het ‘Convenant Energiebesparing corporatiesector’ uit 2008 stelt als doel een gemiddeld energielabel B voor de totale huurwoningenvoorraad van de corporaties. Dat komt overeen met een besparing van 33 procent op het gebouwgebonden energieverbruik van bestaande corporatiewoningen in de periode


Maatschappelijk rendement

• B ijdrage van financiële middelen aan het onderhoudsfonds van de VvE (PO VvE en PO woonwagens (ww)). Servatius doneert jaarlijks een bedrag aan de VvE om in de toekomst planmatige onderhoudswerkzaamheden aan het casco/buitenschil te kunnen verrichten. De daadwerkelijke uitvoering van deze werkzaamheden gebeurt door het VvE-beheer onder toezicht van de regisseur VvE van Servatius. Ook wordt een financiële bijdrage geleverd aan de woonwagens (PO ww).

De komende jaren willen wij een zodanige innovatieve kwaliteitsslag in onze voorraad maken dat onze woningen toekomstbestendig zijn. Toekomstbestendig waar het gaat om de geschiktheid van onze woningen voor onze doelgroepen, maar ook duurzaam. Investeren in duurzaamheid heeft meerdere voordelen. Zo draagt het bij aan betaalbare woonlasten en een betere woonkwaliteit voor onze huurders. Daarnaast verminderen we hiermee de uitstoot van CO2. Tegelijkertijd draagt het bij aan de financiële continuïteit van de corporatie door verbetering van de verhuurbaarheid van ons vastgoed, hogere marktwaarden en verlenging van de exploitatie.

Financiële continuïteit

• Preventieve onderhoudswerkzaamheden (PR) Deze werkzaamheden richten zich op de veiligheid in de woningen en de gezondheid van de bewoners. Het gereserveerd bedrag is onder andere bestemd voor het plaatsen van CO2-melders en het saneren van asbest. In 2013 hebben we – in het kader van veiligheid – meer uitgegeven dan begroot.

Duurzaamheidsbeleid

Investeringen in duurzaamheid

• P lanmatige onderhoudswerkzaamheden bij klacht (PK) en mutatie (PM) Bij zowel klachten als mutaties hebben we veelvuldig planmatige onderhoudswerkzaamheden moeten uitvoeren. In de toekomst geldt voor beide onderdelen dat we streven naar een complexgewijze aanpak.

/ Warmtewet

2008 tot en met 2020. Het ambitieniveau in het convenant uit 2012 is beduidend hoger dan dat van 2008 en daardoor voor Servatius niet realiseerbaar binnen de gestelde termijn. Uiteraard blijven wij streven om het gemiddelde energielabel van onze gehele huurvoorraad naar een B-label te brengen. De snelheid waarmee we onze doelstellingen voor duurzaamheid kunnen waarmaken is echter afhankelijk van onze transformatieopgave, ofwel van de snelheid waarmee we woningen slopen, bouwen of renoveren en de daarvoor beschikbare financiële middelen. In 2013 zijn onder andere bij de renovatie van 176 woningen in de wijk Malberg de labels verbeterd tot label B. In 2014 starten we met het zoeken naar innovatieve wegen om de doelstellingen uit het Convenant Energiebesparing Corporatiesector te kunnen realiseren. Hierbij wordt nadrukkelijk gekeken naar de behoefte van de huurder, welke woningen van ons daarop aansluiten en welke transitie wij moeten doorvoeren om voor zowel de huurder als voor Servatius een sluitende business case te realiseren in de toekomst.

De Warmtewet regelt de bescherming van de kleinverbruikers tegen mogelijk te hoge warmtetarieven, omdat er bij warmtelevering sprake is van een monopolie. Een consument die is aangesloten op een warmtenet kan niet zelf een leverancier kiezen. Dat is namelijk automatisch de exploitant van het net, in ons geval dus wij als corporatie. De wet biedt bescherming doordat het tarief dat in rekening wordt gebracht niet meer mag zijn dan het maximum tarief op basis van de Warmtewet. Het toezicht op de wet wordt uitgevoerd door de Autoriteit Consument & Markt (ACM). De Warmtewet heeft behoorlijke impact voor Servatius en haar huurders. De belangrijkste consequenties bij de invoering van de Warmtewet op een rijtje. 1 Servatius moet een leveringsovereenkomst aangaan met de betreffende verbruikers. De huurcontracten voor nieuwe huurders zijn in 2013 aangepast aan de Warmtewet. Ook zijn algemene leveringsvoorwaarden opgesteld die aan het nieuwe huurcontract worden toegevoegd. 2 In de huurovereenkomst met een bestaande huurder die warmte geleverd krijgt door een gemeenschappelijke installatie, is al een bepaling opgenomen aangaande deze levering en de afrekening via de servicekosten. Daarom hebben de bestaande huurders met een collectieve verwarming een verkorte versie van de Algemene Voorwaarden ontvangen. 3 Om warmte te kunnen afrekenen is of zijn in ieder complex – daar waar van toepassing – achter de collectieve cv-ketels één of meerdere warmtemeters geplaatst. 4 Omdat bij de afrekening van warmte ook de afschrijving van de cv-ketels, pompen en warmtemeters is opgenomen, zijn de punten in het woningwaarderingsstelsel verlaagd. 5 Volgens de leveringsovereenkomst kan een huurder bij het niet leveren van warmte door de corporatie een compensatie claimen.

/ Zonnig Limburg Servatius heeft in 2013 deelgenomen aan het project Zonnig Limburg. Huurders konden met subsidie van de Provincie (oplopend tot 1000 euro) en 400 euro subsidie van Servatius zonnepanelen kopen en laten installeren op hun daken. Ook konden huurders voor het resterende bedrag een lening afsluiten via de Provincie tegen een rentepercentage van slechts 2 procent. Servatius heeft zo’n 4.800 huurders aangeschreven waarvan uiteindelijk 97 huurders zonnepanelen hebben laten plaatsen. Over het algemeen kan gesteld worden dat de kopers een relatief hoge gemiddelde leeftijd hebben (> 55 jaar), al geruime tijd in hun woning wonen, voornemens zijn nog een lange tijd in de woning te blijven wonen en een relatief goede financiële situatie hebben. De enigszins geringe belangstelling is te wijden aan: • het aanbod: dit bleek voor veel huurders te ingewikkeld; • de subsidies van de Provincie en de corporaties werden op een vrij omslachtige manier verrekend; • de termijn tussen de inschrijfdatum en de definitieve opdracht bedroeg ongeveer vijf maanden. Daardoor zijn veel geïnteresseerden alsnog afgehaakt; • er is vooraf onvoldoende gewezen op de financieringsmogelijkheid via de Provincie. • de sociale minima hebben niet kunnen profiteren. Zij waren aangewezen op de financiering van de Provincie. Velen werden echter afgewezen op basis van de BKRtoets omdat zij een uitkering ontvingen. • Investeren in zonnepanelen door een huurder vraagt een lange termijn visie. In tegenstelling tot eigenaren schrikken terugverdientijden van zeven tot negen jaar veel huurders af.

/ GreenChoice Volgens de warmtewet moet een corporatie zorgen voor een betrouwbare levering tegen redelijke voorwaarden en een goede dienstverlening. Vooruitlopend op de warmtewet heeft Servatius in oktober 2013 een tender gehouden onder de energieleveranciers op basis van een uitgebreid Programma van Eisen. GreenChoice is daarbij als gunstigste naar voren gekomen. Per 1-1-2014 wordt GreenChoice onze nieuwe energieleverancier voor de klein zakelijke aansluitingen en per 1-1-2015 ook voor de grootzakelijke aansluitingen. Het gaat in alle gevallen over de algemene stroom- en de gasaansluitingen van meergezinswoningen.

31

/ Energieakkoord Maastricht

Innovatie

Maastricht heeft forse ambities als het gaat over het klimaat en energie. De Raad heeft een motie aangenomen om in 2030 een ‘klimaat neutrale gemeente’ te zijn. Een klimaatneutraal Maastricht kenmerkt zich door stevig te investeren in energiebesparing en door duurzame energie op te wekken. Uitgangspunten hierbij zijn de leveringszekerheid en de betaalbaarheid van energie. In het verlengde hiervan is in Maastricht het platform COOL opgericht waarin Servatius de drie corporaties binnen de stad vertegenwoordigt. De leden van dit platform zijn een goede dwarsdoorsnede van de belangrijkste partners in de stad die nodig zijn bij de realisatie van genoemde ambitie. Het Platform komt regelmatig bij elkaar om te bekijken op welke wijze klimaatneutraliteit zo effectief en efficiënt mogelijk kan worden bereikt. De afgelopen vier jaar heeft uitgewezen dat nog veel barrières te overwinnen zijn en dat het moeilijk is tot succesvolle resultaten te komen. Om de doelstelling klimaatneutraal te bereiken is het daarom noodzaak het onderwerp stevig in de stad te verankeren en het op de agenda te houden. Inmiddels is een Ophaalronde EnergieAkkoord Maastricht georganiseerd. Uit interviews met leden van het platform COOL, Bouwend Nederland, UNETO-VNI en de schoolbesturen van het Primair Onderwijs in Maastricht komt naar voren welke extra maatregelen de partijen kunnen uitvoeren om energie te besparen. Ook hebben ze aangegeven waarom een energieakkoord noodzakelijk is en wat de meerwaarde hiervan is. Alle geïnterviewde en betrokkenen gaan de gemeenteraad met klem verzoeken hun aanbevelingen te betrekken bij de coalitie-onderhandelingen in 2014. Het platform COOL ziet het EnergieAkkoord Maastricht als randvoorwaardelijke structuur om ambities waar te maken. Stabiliteit, lange termijn afspraken, kennisdeling, innovatie en ondersteuning zijn noodzakelijk om duurzame projecten te kunnen realiseren. Het EnergieAkkoord Maastricht is hiervoor het aangewezen instrument.

In het vierde kwartaal zijn we gestart met een innovatieproject. Begin oktober heeft onder leiding van het externe bureau BarcC , een innovatie awareness sessie plaatsgevonden. Deze sessie was bedoeld om de innovatiedoelen voor Servatius inzichtelijk te maken. Daarnaast zijn we op zoek gegaan naar een aanpak die structuur biedt en alle innovatiestappen in een logische volgorde plaatst. Naar aanleiding van deze sessie is een innovatieopdracht geformuleerd: het nieuwe wonen. De centrale vraag hierbij luidt: met welke woning van de toekomst kan Servatius de klant van de toekomst het beste bedienen? De innovatieambities die bij deze opdracht horen, zijn: 1 verken de klant. Breng in kaart hoe de klant van de toekomst er voor Servatius uit ziet; 2 bedenk andere woonvormen die aansluiten op de behoeften van de toekomstige klant; 3 bekijk alle mogelijkheden en sluit geen enkele oplossingsrichting uit. Van bestaand bezit (renoveren, sloop/nieuwbouw, splitsen, verkoop) tot product, proces, materiaal, werkwijze, samenwerking, contract, concept, productmarktcombinatie etc. 4 kijk naar de mogelijkheid om ‘het Servatius huis van de toekomst’ te realiseren. Dit is een proefwoning waarin we allerlei nieuwe (duurzaamheids)technieken uitproberen om te kijken hoe dat in de praktijk uitpakt en wat de kosten en resultaten hiervan zijn. In het eerste halfjaar van 2014 wordt de innovatieopdracht nader uitgewerkt. Vóór de zomer van 2014 liggen er een aantal concepten die we in pilots gaan uitvoeren.

Nieuwbouw en renovatie / Weloverwogen investeren in kwaliteit door participatie Servatius staat voor kwalitatief passende woningen in een prettige woonomgeving. Om dit te bereiken investeren we in onze woningen door duurzame renovatieprogramma’s en incidentele nieuwbouw. Hiernaast werken we in herstructureringsgebieden met collega-corporaties en gemeentes samen aan goede betaalbare producten


hoort inmiddels niet meer tot onze kerntaken. Op dit moment hebben we een voorgenomen programma geformuleerd dat uit maximaal 135 sociale huurwoningen bestaat.

en een goede woonomgeving voor onze huurders. Participatie staat hierbij hoog in het vaandel. Onze huurders zijn een onmisbare schakel bij alles wat we doen.

/ Wijkaanpak 4.0

Malberg In 2013 hebben we de samenwerkingsconstructie met de partners binnen het buurtontwikkelingsplan Malberg opnieuw bekeken. Voor de komende jaren wordt in 2014 voor Malberg, op basis van een realistisch woningprogramma, een nieuwe meerjarenbegroting opgesteld. Servatius heeft in 2013 de herhuisvesting van de resterende 144 woningen aan de Musketruwe afgerond. In 2014 worden deze woningen gesloopt. In het derde kwartaal heeft Servatius de eerste fase, vijftien nieuwbouw koopwoningen aan het Recessenpark, in verkoop gebracht.

De corporaties en gemeente zijn in de diverse wijken van Maastricht, samen met de buurtbewoners, aan de slag met de herstructurering op sociaal, economisch en fysiek vlak. Voor deze wijken zijn er verschillende samenwerkingsconstructies zoals Buurtontwikkelingsplannen, Wijkontwikkelingsplannen, convenanten en exploitatiemaatschappijen. In 2013 is besloten om al deze plannen samen te laten komen in Wijkaanpak 4.0. Deze aanpak richt zich op het versterken en ontwikkelen van vitale en aantrekkelijke wijken in Maastricht. Het programma beslaat de periode van 2013 tot en met 2020 en omvat achttien Maastrichtse wijken die een bijzondere aanpak verdienen. Het doel is om deze wijken vitaal en aantrekkelijk te maken en houden. Dit gebeurt op een flexibele manier aan de hand van voortschrijdende concrete uitvoeringsprogramma’s. Het eerste uitvoeringsprogramma behelst de periode 2013-2015. In dit programma zijn alle fysieke en sociale projecten van gemeente en corporaties opgenomen.

Wittevrouwenveld Rondom de Tillystraat liggen 96 woningen waarvoor enige jaren geleden een sloopbesluit is genomen. In 2013 is begonnen met de nieuwe planontwikkeling om tot een structuurontwerp te komen voor de buurt. Deze input wordt gebruikt om het bestemmingsplan op te stellen. Eind 2013 is met de gemeente hierover gesproken. We streven ernaar om in 2014 tot daadwerkelijke planvorming te komen, in samenspraak met de omwonenden.

/ Herstructurering Servatius

/ Nieuwbouw

In 2013 heeft Servatius activiteiten verricht in het kader van herstructurering in de volgende wijken:

De nieuwbouwontwikkelingen in 2013 beperkten zich tot de voorbereidingen voor fase één, negentien koopwoningen voor starters op het Veldje in Eijsden. Via een online woonwens-enquête en social media (facebook) hebben we potentiële kopers in een vroeg stadium bij het project betrokken. Hierna volgde een ateliersessie waarin de eerste ontwerpen met de geïnteresseerden besproken zijn. Hun feedback gebruiken de architecten vervolgens voor het maken van de definitieve ontwerpen.

Mariaberg & Pottenberg Voor de wijk Mariaberg streven we naar vernieuwing van het verouderde (vooroorlogse) woningbestand en verbetering van de structuur van de wijk door gerichte renovatie en sloop-nieuwbouw. In 2013 is een begin gemaakt met de visievorming en ruimtelijke verkenning voor de kern van Blauwdorp. Door dit deel van Mariaberg wil de gemeente de zogenaamde Blauwe loper aanleggen; een fietsroute die Mariaberg beter gaat verbinden met het centrum. Dit vraagt om een integrale aanpak en goede communicatie en participatie met huurders en bewoners. Dit wordt in 2014 opgestart.

/ Duurzaam renovatieprogramma

Malpertuis Voor het gebied Widelanken/ Criekenput willen we nieuwe woningtypes realiseren in aanvulling op de bestaande eenzijdige woningvoorraad. Ook willen we een structuurverbetering van de wijk verwezenlijken samen met het nieuw aan te leggen wijkpark. In 2013 hebben we vanuit de opgestelde wijkvisies de planuitgangspunten aangepast aan de gewijzigde omstandigheden; de markt voor koopwoningen is enerzijds beperkt en het ontwikkelen van koopwoningen

Servatius wil jaarlijks 265 woningen renoveren. Enerzijds door woningen energiezuinig te maken (gemiddeld energielabel B) en anderzijds door de woningen passend te maken voor de doelgroep. Op deze wijze maken we onze portefeuille toekomstbestendig. Onze financiële middelen zijn echter beperkt. Dit betekent dat we weloverwogen keuzes moeten maken; over waar we investeren, maar ook slimmer renoveren; meer doen met minder. Dit betekent dat

33

we van de geëigende paden moeten afwijken. Ketenintegratie en innovatief renoveren en bouwen zijn daar voorbeelden van. Malberg In 2013 renoveerden we 176 eengezinswoningen in Malberg. Dit heeft geresulteerd in een energielabel B met een energiebesparing van gemiddeld 34 euro voor de huurder (op basis van de voorcalculatie). Hiervan is de helft doorberekend in de huurprijs (door huurverhoging). 49 woningen zijn bij mutatie boven de liberalisatiegrens verhuurd. In 2013 zijn we gestart met de voorbereiding van twee renovaties: 84 portieketage woningen Oosterweertlaan in Heugem Deze woningen zijn specifiek gelabeld voor kleine huishoudens en starters op de woningmarkt met een huurprijs tot aan de huurtoeslaggrens. We hebben een projectcommissie geformeerd met hierin een vertegenwoordiging van de huurders. De projectcommissie geeft aan wat zij voor het project belangrijk vindt en is het eerste aanspreekpunt voor andere huurders. Zij zijn ambassadeur van het project, wat de drempel verlaagt voor andere huurders die vragen hebben. We hebben de doelstelling dat deze woningen minimaal energielabel B hebben na de renovatie. 86 eengezinswoningen Mergelweg in Sint Pieter Voor deze 86 woningen hebben we een renovatieplan gemaakt waarbij het casco van alle woningen wordt gerenoveerd met als voornaamste doelstelling een energiebesparing te realiseren. De woningen hebben na renovatie energielabel B. De leegstaande woningen worden na renovatie verkocht. Ook zittende huurders krijgen de mogelijkheid om hun gerenoveerde woning te kopen.

Verkoop Onze investeringsambitie bekostigen we uit verkoop van eigendom. In eerste instantie verkopen we bezit dat niet bijdraagt aan de uitvoering van onze kerntaken: bedrijfsonroerend goed, gronden en ontwikkellocaties, maar ook geliberaliseerde en te liberaliseren woningen. Deze woningen raken echter wel onze kerntaak omdat ze naast of binnen een gebouw met sociale huurwoningen liggen. Hiernaast dragen ze ook bij aan een gewenste gedifferentieerde wijkopbouw. Door het prijsniveau van de koopwoningen richten we ons vooral op starters. Via een afwegingkader bepalen we welke woningen worden geselecteerd voor de verkoop. Dit kader is gebaseerd op onder andere een hold-sell analyse en portefeuillematrix, waarin we criteria aangaande volkshuisvestelijke bijdrage en financieel rendement met elkaar in relatie brengen. In 2013 zijn 215 eengezinswoningen (waarvan negen woon-werkwoningen en één woonwagen) en 88 meergezinswoningen verkocht: 64 door uitpondingen en 239 door complexgewijze verkoop. De totale verkoopopbrengsten van de uitpondingen bedroegen circa 8,8 miljoen euro met een gemiddelde vrije verkoopwaarde van 139.606 euro (exclusief de woonwagen).

/ Verkopen algemeen In 2013 hebben we meer verkoopopbrengsten gerealiseerd dan begroot. Bij een begroot budget van 30,8 miljoen euro (complexgewijs, bedrijfs onroerend goed en individuele woningverkopen) bedroeg de realisatie 37,6 miljoen euro (+22 procent). In totaal hebben we 307 woningen en vier commerciële ruimtes verkocht.

/ Complexgewijze verkopen De complexgewijze verkopen stonden op de begroting voor 9,8 miljoen euro. Uit de samengestelde verkoopportefeuille konden professionele beleggers een bod op één complex, een cluster van complexen of op de gehele verkoopportefeuille uitbrengen. De gehele woningportefeuille van 215 woningen is in december door één transactie verkocht voor 25,8 miljoen euro. Voor complexgewijze verkoop bedroeg de totale verkoopopbrengst (inclusief vier commerciële ruimtes) circa 27,5 miljoen euro met een gemiddelde van circa 112.000 euro per woning. Dit is 69,8 procent van de vrije verkoopwaarde. De gemiddelde huurprijs van de verkochte woningen bedroeg 639 euro per maand. De gemiddelde


Maatschappelijk en commercieel vastgoed

maximaal redelijke huurprijs hiervan bedroeg 773 euro per maand. Individuele verkoop (uitponden) van huurwoningen In 2013 zijn er 63 huurwoningen (2012: 98) verkocht aan particulieren, waarvan twaalf aan zittende huurders. In 2012 waren dat er nog 34. De gerealiseerde verkopen van individuele woningen bleven achter bij de begroting. De verkoopopbrengst bedroeg 9,1 miljoen euro bij een begrote opbrengst van 10,5 miljoen euro. Eén van de redenen van het achterblijvende verkoopresultaat is dat er in 2013 geen nieuwe woningen zijn toegevoegd aan de verkoopportefeuille. Hier was bij het opstellen van de begroting echter wel van uitgegaan. De verkoopvijver wordt in 2014 uitgebreid. Het beleid van Servatius is erop gericht om de komende jaren meer opbrengsten te genereren uit de verkoop van individuele huurwoningen. Hierdoor zijn we flexibeler in het bedienen van onze doelgroepen.

Uitgangspunt is om het branchevreemde bezit af te bouwen. Hierdoor komen middelen beschikbaar voor noodzakelijke investeringen. Er kunnen inhoudelijke redenen zijn om maatschappelijk vastgoed in portefeuille te houden of te ontwikkelen. Het vastgoed moet dan passen in de betreffende wijkvisie en bijdragen aan de waardeontwikkeling. Commercieel vastgoed hoort niet in onze portefeuille thuis. Uitzonderingen zijn mogelijk indien het vastgoed in belang is van de buurt, weinig risico oplevert en optimaal rendement oplevert.’

/ Bedrijfs onroerend goed Het begrote verkoopresultaat is hier niet gehaald: 0,9 miljoen euro is gerealiseerd bij een begrote opbrengst van 10,5 miljoen euro. Gewijzigde marktomstandigheden, die leidden tot onder andere financieringsbeperkingen bij kopende partijen, waren hier debet aan. In 2013 zijn vier commerciële ruimtes verkocht die onderdeel uitmaakten van de portefeuille woningen die eind 2013 werd verkocht. Verder is in 2013 overeenstemming bereikt over de verkoop van een winkelstrip gelegen bij het appartementencomplex aan de Voltastraat in Wittevrouwenveld. De effectuering van deze verkoop vindt plaats in het eerste kwartaal van 2014 tegen een verkoopprijs van 6 miljoen euro.

/ Commercieel Vastgoed Naast de primaire woningvoorraad verhuurt Servatius ook woningen in het middeldure en dure segment. In totaal zijn 394 woningen in de loop der jaren geliberaliseerd. Het merendeel hiervan zijn eengezinswoningen met een huurprijs tussen 750 euro en 850 euro. Deze woningen liggen verspreid in Maastricht en EijsdenMargraten en zijn ideaal voor starters en doorstromers. De luxere seniorenappartementen zijn gelegen in het centrum of dichtbij winkel- en verzorgingsvoorzieningen. Via ons eigen inschrijfsysteem op de website worden deze woningen aangeboden.

/ Bedrijf onroerend goed en parkeerplaatsen Insteek is om het bedrijfs onroerend goed (BOG) te verkopen en deze middelen te gebruiken voor de sociale woningvoorraad. Afgelopen jaar zijn een aantal bedrijfspanden verkocht.

/ Maatschappelijk onroerend goed Ons maatschappelijk onroerend goed (MOG) zetten wij in voor huisvesting van bijzondere doelgroepen en voor ontmoeting en ontplooiing in wijken en buurten. We sturen hierbij steeds meer op een sluitende exploitatie en kijken kritisch naar de samenstelling van de portefeuille. Door de ontwikkelingen in de zorg en de

35

extramuralisering komen er allerlei specifieke vraagstukken op ons af vanuit de zorgpartners waarmee we samenwerken.

/ Vereniging van Eigenaren

De MOG-portefeuille bestaat uit 24 complexen, waaronder: • aanleunwoningen (bij zorgcomplexen) bestemd voor senioren; • zorgcomplexen gericht op ouderenzorg (inclusief dagopvang); • begeleid wonen gericht op mensen met een beperking of bijzondere situatie. Deze complexen verhuren we onder andere aan Radar, de Koraalgroep, Stichting WonenPlus, RIBW en het Leger des Heils; • brede scholen: twee brede scholen hebben een beheeren exploitatieovereenkomst met de gemeente Maastricht en van één brede school is Servatius zelf eigenaar. Gebruikers van deze brede scholen zijn onder andere basisscholen, peuterspeelzaal, kinderopvang, welzijnswerk, bibliotheek, GGD, GkD. De aanwezige multifunctionele ruimtes verhuren we ook buiten schooltijden aan bijvoorbeeld sportverenigingen. • Overig MOG bezit waaronder twee kloosters.

Binnen de sector Wonen verricht de afdeling VvE-diensten bestuursactiviteiten voor Verenigingen van Eigenaars (VvE). De bestuursactiviteiten omvatten alle aspecten van het administratief, financieel en technisch beheer van de gemeenschappelijke zaken van de VvE’s. Het gaat om zowel markt VvE’s als VvE’s waarin Servatius eigendommen bezit. De laatste zijn de zogenaamde gemengde VvE’s. In dit boekjaar waren er 52 VvE’s in portefeuille met een totaal van 2.236 appartementsrechten. Servatius participeert in 39 hiervan. Mede door de verkoop van appartementen zijn vanaf 2011 tot heden circa twintig gemengde VvE’s (87 appartementsrechten) ontstaan. In 2013 is door de complexgewijze verkoop van Servatius één VvE overgedragen aan de nieuwe eigenaar. Vooralsnog is er een aanname stop voor markt VvE’s en wordt voorrang verleend aan nieuwe VvE’s die ontstaan door verkoop.

In 2013 is de exploitatie van de MOG complexen verder aangescherpt door: • het aanmaken van complexkaarten per MOG complex waarin de verantwoordelijkheden van huurder en verhuurder expliciet omschreven staan en waarnaar ook gehandeld wordt; • te bezuinigen op huisvestingskosten (schoonmaak, groen e.d.) door aanbestedingen; • kritisch kijken en indien mogelijk afstoten van activiteiten die niet direct met beheer te maken hebben; • heroverweging van de kostenverdeling en toewijzing binnen de diverse complexen; • gerichte werving van nieuwe huurders en overleg met bestaande huurders om leegstand te minimaliseren.


Ten opzichte van 2012 zijn de opbrengsten toegenomen met 12.406 euro en bedroegen in 2013 281.379 euro.

Ontwikkelingen in de portefeuille In onderstaande tabel staan de ontwikkelingen in de portefeuille in een beknopt overzicht samengevat.

Verloopoverzicht

Huurwoning goedkoop





Niet woongelegenheden maatschappelijk

Niet woongelegenheden overig


Sloop Verkoop

-24

Aankoop Nieuwbouw Overig

-11

Totaal BOG

-35

0

0

0

0

0

0

0

Sloop Verkoop Aankoop Nieuwbouw Overig

-18

Totaal MOG

0

-18

-94

-15

0

0

0

-12

-131

-40

0

0

0

Sloop Verkoop

Aankoop

3

Nieuwbouw

2

Overig

1

46

2

6

Totaal Wonen

34

-129

-40

-91

0

0

6

-12

Totaal verloop 2013

34

-129

-40

-91

0

0

-29

-30

Beginstand 31-12-2012

36

Overzicht vastgoedmutaties in 2013

Verkoop

Overig Eindstand 31-12-2013

0

0

0

0

Overzicht Commerciële posities

37

0

2

16

0

50

0

05 Financiën


Financieel beleid

• m eer overheidsbemoeienis bij het vaststellen van de hoogte van de huren; • toewijzing van huurwoningen meer beperken tot lagere inkomensgroepen; • mogelijk op termijn een overheveling van de kosten van de huurtoeslag naar de corporaties en • het recht voor huurders om woningen tegen een redelijke prijs te kopen.

Om onze maatschappelijke taak goed te kunnen uitvoeren, is het noodzakelijk dat Servatius beschikt over een gezonde vermogenspositie en een goed rendement behaalt. Ons exploitatieresultaat moet voldoende zijn om onze investeringen te kunnen financieren. Deze investeringen in ons bestaand bezit moeten er voor zorg dragen dat de woningen die wij verhuren duurzamer worden en dat daarmee de woningen qua energielasten zuiniger worden. Het beleid is er op gericht om onze huurinkomsten zoveel als mogelijk in te zetten om ons bezit verder te verbeteren en uiteindelijk de betaalbaarheid van onze woningen verder te verhogen.

Daarnaast wordt de sector gedwongen om onderscheid te maken tussen daeb en niet-daeb bezit, waarbij de sector gedwongen wordt om een groot deel van haar niet-deab bezit af te stoten. Op basis van deze maatregelen en de richting waar we naar toe gaan kan geconcludeerd worden dat (politiek) gekoerst wordt op een verkleining van de sociale huursector. Servatius verwacht daarnaast de komende jaren in omvang te zullen krimpen. Al met al ontwikkelingen die serieus zijn afgewogen en mede vorm hebben gegeven aan het financiële beleid.

Om dit te kunnen bereiken, zijn op korte termijn verschillende maatregelen noodzakelijk, zoals: • • • • •

Resultaten 2013

uuropbrengsten optimaliseren H Strakke sturing op onze beheerskosten Verkopen van onderdelen van ons bezit Uitvoering duurzaamheidsprogramma Verkleinen leningportefeuille

Uiteindelijk moeten deze maatregelen er voor zorgen dat we uit ons regulier exploitatieresultaat onze investeringsambities kunnen waar maken, waarbij we onze schuldpositie niet verder vergroten. Dit ideaalcomplex moet er toe leiden dat Servatius een langdurig gezond financieel beleid kan voeren waarbij haar volkshuisvestelijke taken duurzaam kunnen worden ingevuld. Het financiële beleid van Servatius staat wel continu onder druk als gevolg van algemene ontwikkelingen die hieronder kort worden toegelicht en zal hieraan regelmatig haar beleid toetsen en waar nodig bijstellen.

/ Algemeen 2013 was voor Servatius een bijzonder jaar gezien de livegang van het nieuwe ERP systeem. In algemene zin is de implementatie goed verlopen. Servatius heeft hiermee de basis gelegd om haar bedrijfsprocessen de komende jaren verder te optimaliseren en haar huurders nog beter te kunnen faciliteren. Daarnaast is Servatius in 2013 SEPA proof geworden. Op deze manier kan Servatius aan de nieuwe internationale richtlijnen rondom het betalingsverkeer voldoen. Door de implementatie van het nieuwe ERP-systeem zijn de beheersingsmaatregelen verder verbeterd waardoor er een stabiele basis is ontstaan om processen verder te optimaliseren en de organisatie verder te professionaliseren.

/ Algemene ontwikkelingen In het algemeen geldt dat vanuit ‘Europa’ de volkshuisvestingssector in Nederland als erg omvangrijk wordt gezien, waarbij onder andere de term oneigenlijke staatssteun aan de orde komt. De gevolgen van het besluit van de Europese Commissie zijn dat ten aanzien van de woningtoewijzing een en ander meer aan banden wordt gelegd en dat nietstaatssteunactiviteiten niet meer onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) gefinancierd kunnen worden; dit zal onvermijdelijk leiden tot hogere vermogenskosten.

/ Campus In het vierde kwartaal is de definitieve vaststellingsovereenkomst getekend door de gemeente Maastricht, de Universiteit Maastricht en Servatius voor de realisatie van een nieuw sportcentrum. Servatius heeft als resterende verplichting om voor start bouw het Campusterrein terug te brengen in de oorspronkelijke staat. Hieraan wordt begin 2014 uitvoering gegeven. De realisatie, het beheer en de

Belangrijke elementen in het overheidsbeleid ten aanzien van de volkshuisvesting zijn onder andere

39

exploitatie van het sportcentrum zal plaatsvinden door de universiteit Maastricht. Als gevolg van de ondertekening van de vaststellingsovereenkomst is er zekerheid ontstaan over de financiële gevolgen en is de campus voorziening met circa 8,9 miljoen euro vrijgevallen ten gunste van het resultaat.

/ Strategisch Voorraadbeheer Gedurende 2014 is intensief gekeken naar een aantal GREX posities en projecten van Servatius en heeft er een nadere beoordeling plaatsgevonden over de haalbaarheid van sommige projecten. Uit deze analyse blijkt dat een aantal projecten onder de huidige marktomstandigheden niet langer meer rendabel kunnen worden afgerond. Om deze reden is er besloten om deze projecten ten laste van het resultaat af te boeken. Het gaat hier om een bedrag van circa 6,8 miljoen euro. Daarnaast laat Servatius ieder jaar een deel van haar niet-DAEB bezit taxeren. Conform verwachting blijkt dat de marktomstandigheden van dien aard zijn dat sommige taxaties leiden tot verdere afwaardering van ons BOG-bezit. Het gaat hier om een bedrag van circa 4,2 miljoen euro. Daarnaast komt het beleid tot uitdrukking in de waardering (bedrijfswaarde) van ons sociaal vastgoed, waarbij we in 2013 een waardestijging realiseren van circa 50 miljoen euro (zie paragraaf 6.4.). Een deel van deze waardestijging zal rechtstreeks aan het eigen vermogen worden toegevoegd. De stijging wordt veroorzaakt doordat Servatius vorig jaar het op dat moment bekende regeerakkoord heeft ingerekend. Hierbij was de verwachting dat de huurstijging gemaximeerd zou worden tot 4,5 procent van de WOZ- waarde. Inmiddels is dit beleid niet meer van toepassing.


/ Resultaat Het operationele resultaat en het resultaat strategisch voorraad beheer van Servatius is beter dan begroot. Servatius heeft in 2013 haar huurinkomsten geoptimaliseerd en haar uitgaven strak beheerst. Daarnaast zijn in 2013 een aantal complexen verkocht die geleid hebben tot een positief verkoopresultaat van circa 6 miljoen euro. Tenslotte zijn er incidentele meevallers geweest als gevolg van de vrijval van juridische claims en de teruggaaf van vennootschapsbelasting. Deze meevallers bieden voldoende dekking om de bijzondere lasten te compenseren, waarmee het boekjaar 2013 positief kan worden afgesloten.

/ Informatiestromen Per kwartaal stellen we kwartaalrapportages op die besproken worden in het MT. Hierbij wordt bekeken of de bedrijfsdoelstellingen, die zijn vastgesteld in de begroting, op koers liggen. Het MT stuurt waar nodig bij. Na goedkeuring in het MT en na het informeren van het middenkader wordt de kwartaalrapportage ter goedkeuring naar de Raad van Toezicht gestuurd. Tevens wordt eenmaal per kwartaal een bijeenkomst gehouden om alle medewerkers te informeren. Extern gaan onze rapportages naar het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV).

/ Gebeurtenissen na balansdatum Voor Servatius hebben zich geen gebeurtenissen na balansdatum voorgedaan welke bij Servatius bekend zijn.

Geconsolideerde W&V-rekening Winst- en verliesrekening (geconsolideerd) 2013 (alle bedragen x € 1.000) Bedrijfsopbrengsten

2012

Huren en overige bedrijfsopbrengsten

69.113

67.581

Verkoop onroerende zaken

5.343

406-

767

724

75.223

67.899

Overige bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa

11.345

14.651

652

11.838

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

2.597

1.008

Lonen en Salarissen

7.608

7.469

28.698

24.316

50.900

59.282

21.288 -

20.504 -

Resultaat deelnemingen

857 -

1.309 -

Resultaat voor belastingen

2.178

13.196 -

Belastingen

2.058

1.808

Resultaat na belastingen

4.236

11.388 -

Waardeveranderingen materiële en vlottende activa

Overige bedrijfslasten

Financiële baten en lasten

De belangrijkste ontwikkelingen in de winst- en verliesrekening van 2013 ten opzicht van 2012 betreffen: • een stijging in de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie ad € 12,4 mln. (2012: daling van € 13 mln.) • positief resultaat op verkoop onroerende zaken van ca € 5 mln. door de complexverkopen in 2013 • Bijzondere waardevermindering van mva in ontwikkeling van ca € 11 miljoen • Vrijval voorziening afwikkeling Campusproject van ca € 9 miljoen

41

Geconsolideerde Balans Balans (geconsolideerd) (alle bedragen x € 1.000) Activa

2013

2012

Materiële vaste activa

527.266

479.048

Vastgoedbeleggingen

67.786

77.500

Financiële vaste activa

11.507

10.132

606.559

566.680

Vaste Activa

Vlottende Activa Voorraden

23.680

33.040

-

125

9.024

7.489

Liquide middelen

31.099

9.460

63.803

50.114

670.362

616.794

193.224

120.608

16.343

24.491

Langlopende Schulden

443.827

455.358

Kortlopende Schulden

16.968

16.337

670.362

616.794

Onderhanden projecten Vorderingen

Totaal

Passiva Eigen Vermogen Voorzieningen

Toelichting op de geconsolideerde balans: De mutatie over het totale vastgoed in 2013 bedraagt positief € 30 miljoen en wordt grotendeels veroorzaakt door de waardestijging in de bedrijfswaarde van het DAEB-vastgoed. Deze waardestijging is grotendeels toe te rekenen aan de wijziging van het huurbeleid. Vorig jaar is nog rekening gehouden met een aftopping van de huurprijzen gebasseerd op 4,5% van de woz-waarde. In 2013 is het door de overheid uitgevaardigde huurbeleid gevolgd.


Tevens zien we een stijging in de liquide middelen van ca € 20 miljoen, deze stijging wordt veroorzaakt door de gerealiseerde opbrengst uit de complexverkopen eind 2013. Een groot deel van deze gelden zal gebruikt worden om de afbouw van het leningvolume verder vorm te geven.

Verloop Eigen Vermogen 2013 Eigen vermogen (geconsolideerd) (alle bedragen x € 1.000)

2013

2012

120.608

207.343

4.236

11.387 -

124.844

195.956

Herwaardering vastgoed

80.015

59.567 -

Terugname deel afschrijvingen

11.635 -

15.781 -

Directe vermogensmutatie

68.380

75.348 -

Stand per 31 december

193.224

120.608

Stand per 1 januari Resultaat boekjaar

43

Liquiditeit & treasury

/ Lange Leningen Per 31 december 2013 was de gemiddelde rentevoet van de leningportefeuille circa 4,0 procent bij een gemiddelde looptijd van circa 13 jaar. Langlopende leningen Bedragen x 1000

/ Renteontwikkeling Korte rente Begin 2013 stond de rente van kortlopende leningen (3-maands Euribor) op 0,2 procent. Door de verwachting van de markt dat de Europese Centrale Bank (ECB) de korte rente lang laag zal houden is de rente relatief constant gebleven op circa 0,3 procent per 31-12-2013. Servatius profiteert van deze lage rente bij haar leningen met een variabele rente (het volume van de roll-overs bedroeg op 31 december 2013 20 miljoen euro). Lange rente De rente van langlopende leningen (10-jaars IRS) is gestegen van 1,6 procent (1-1-2013) naar circa 2,2 procent per 31-12-2013. Gedurende 2013 zijn de opslagen voor een tien-jarige lening constant gebleven op een niveau van circa 0,7 procent. Eind 2013 kon Servatius tien-jarige leningen aantrekken tegen 2,2 procent + 0,7 procent = 2,9 procent

/ Kredietfaciliteit ING Bank en kasgeld Servatius heeft een kredietfaciliteit van 18 miljoen euro bij ING Bank, waarvan oorspronkelijk circa 8 miljoen euro was bevroren als afdekking van in het verleden afgegeven bankgaranties. Door de beëindiging van een bankgarantie van circa 7,5 miljoen euro in augustus 2013 is het bevroren deel verlaagd naar circa 0,5 miljoen euro. Hiermee rekening houdend kon Servatius circa 17,5 miljoen euro van de kredietfaciliteit uitnutten (31-12-2013). In 2013 heeft Servatius geen gelden op de kredietfaciliteit aangetrokken. Servatius heeft in 2013 geen kasgelden van derden aangetrokken.


Toegelaten Instelling

Saldo leningen per 01-01-2013

€ 454.958

Aflossing op leningen (WSW)

€ 41.535 -

Nieuwe leningen

€ 30.000

Saldo leningen per 31-12-2013

€ 443.423

Afname leningportefeuille

€ 11.535

/ Derivaten In 2013 zijn geen derivatentransacties verricht. Servatius heeft één rentecap in haar bezit ter afdekking van het renterisico van een lening met een variabele rente. Dit type derivaat kent alleen een positieve marktwaarde, waardoor er geen risico bestaat dat Servatius, als onderpand, gelden moet storten bij de tegenpartij. De marktwaarde van de rentecap bedraagt per 31 december 2013 0 euro.

/ 15% risiconorm WSW Het percentage herfinancieringen ten opzichte van de totale leningportefeuille mag jaarlijks niet meer dan 15 procent bedragen. Servatius voldoet aan de WSW-norm. Herfinancieringsrisico WSW per 31-12-2013 2014 2015 2016 2017 2018 3,5%

8,5%

12,3%

11,9%

14,4%

/ Beleggingsactiviteiten Servatius heeft twee certificaten van het Wooninvesteringsfonds (Wif). Deze certificaten zijn achtergestelde leningen die Servatius in 2005 aan het fonds heeft verstrekt. Gezien de financiële problemen van het Wif heeft Servatius voor de waarde van de certificaten en de nog te ontvangen rente een verliesvoorziening genomen van circa 1,3 miljoen euro per 31-12-2013. Ondanks de verliesvoorziening blijft de vordering van Servatius op het Wooninvesteringsfonds openstaan.

/ Kasstromen en financieringsbehoefte naar de toekomst Servatius heeft in haar meerjarenbegroting de ambitie uitgesproken haar leningvolume verder te verlagen. Hierdoor verhoogt Servatius haar solvabiliteit en worden de toekomstig te betalen rentelasten verlaagd. Het doel is tweeledig. Enerzijds om meer ruimte te creëren in de operationele kasstromen om de overheidsheffingen te betalen. Anderzijds om toe te werken naar een situatie waarbij de operationele kasstromen voldoende zijn om de investeringsbehoefte te dekken. Met andere woorden: investeringen in nieuwbouw en renovatie worden met eigen middelen voldaan. Er worden alleen nog nieuwe leningen aangetrokken voor de herfinanciering van bestaande leningen.

Verwachte ontwikkeling leningportefeuille (begroting 2014-2018) 2014 2015

2016

2017

2018

Stand leningportefeuille primo jaar

€ 443.423

€ 406.269

€ 390.803

€ 376.330

€ 367.087

Aflossingen

- € 37.154

- € 35.031

- € 47.630

- € 39.136

- € 40.143

€ 0

€ 19.565

€ 33.157

€ 29.893

€ 37.983

€ 406.269

€ 390.803

€ 376.330

€ 367.087

€ 364.927

Nieuwe financiering Stand leningportefeuille ultimo jaar

Conform de regelgeving van het WSW hanteert Servatius de 2 procent normatieve aflossingseis, waarbij het saldo van de operationele activiteiten (inclusief financieringslasten) na 2 procent fictieve aflossingscorrectie positief moet zijn. In 2013 heeft Servatius aan dit criterium voldaan.

45

06 Governance


Governancecode

Servatius heeft de principes en uitwerkingen zoals opgenomen in de Governancecode Woningcorporaties in 2013 opgevolgd, met uitzondering van het volgende punt: Inzicht geven in het risicomanagement en de interne beheersing van verbindingen (inclusief het aangaan van majeure transacties daarbinnen). De interne beheersing (inclusief het aangaan van majeure transacties daarbinnen) is in het beleidskader verbindingen en het procuratieschema vastgesteld. Een kader voor risicomanagement wordt voorbereid en is momenteel in ontwikkeling. In 2014 wordt het kader risicomanagementbeleid vastgesteld en ingevoerd.

Servatius onderschrijft de beginselen die zijn vastgelegd in de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties. De Governancecode Woningcorporaties wordt gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke organisatie. In deze paragraaf verantwoorden wij ons over de inrichting van de governancestructuur binnen Servatius. Meer gedetailleerde informatie is te vinden op onze website (www.servatius.nl/ over-servatius/bestuuren-toezicht/governancecode).

Met de toevoeging van bovenstaande voldoen we aan de nieuwe Governancecode Woningcorporaties die op 1 juli 2011 van kracht is gegaan.

/ Organisatieschema Per 31 december 2013 ziet onze organisatie er als volgt uit: Raad van Toezicht

Bestuur HRMadviseur

Staf

Sector Wonen

47

Sector Financiën

Sector Vastgoed

Directeur-bestuurder Hoofd Staf

HRM

Directeur Wonen

Directeur Financiën

Directeur Vastgoed

Assetmanager Wonen

Specialist Financial Accounting

Regisseur sociaal herstructurering

Treasurer

Regisseur VVE

Interne Controller

Administratief medewerker BOG/VSH/SS

Hoofd Klant en Wonen

Controller Wonen

Technisch medewerker Niet-DAEB

Controller Vastgoed

Front office

Concern controller

Verhuur Sociaal beheer

Hoofd Financiële Administratie Hoofd Facilitaire Zaken

Hoofd Dagelijks Onderhoud

Hoofd I&A / Programmamanager

Opzichters

Programma management Complexbeheer

Hoofd Planmatig Onderhoud Hoofd VVE diensten

Functieniveau Afdeling (Elke afdeling kent een hiërarchische leidinggevende; een hoofd). Team (Een team heeft geen eigen hiërarchisch leidinggevende).


Assetmanager Vastgoed Beheerder BOG/VSH/SS

VGO Je Thuis Huis

• • • •

verleg met de externe accountant; o contacten met de huurdersorganisatie; overleg met de Ondernemingsraad; bezoeken van regiobijeenkomsten en seminars van de VTW (Vereniging Toezichthouders bij Woningcorporaties); • deelname aan workshops van de VTW.

Verslag Raad van Toezicht

Het functioneren van de directeur-bestuurder is in 2013 beoordeeld door de selectie- en remuneratiecommissie. Het advies van de remuneratiecommissie is overgenomen door de RvT. Aan de hand van Triple P-doelstellingen is de directeur-bestuurder beoordeeld op de behaalde resultaten op de gebieden People (relatie met huurdersorganisatie en werkorganisatie), Planet (duurzaamheid: het maatschappelijk adequaat functioneren van de woningcorporatie) en Profit (financiën). Het functioneren van Gert Weenink is door de Raad als goed beoordeeld.

In dit jaarverslag legt de Raad van Toezicht (RvT), als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop het afgelopen jaar invulling is gegeven aan de uitvoering van taken en bevoegdheden. Als toezichtkader voor het uitoefenen van zijn taken hanteert de RvT het BBSH (besluit beheer sociale huursector) en de begroting van de corporatie. De Raad van Toezicht heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen. Tevens staat de RvT het bestuur met raad terzijde. De RvT houdt onder andere toezicht op: • • • • • •

In een besloten vergadering (gedeeltelijk in aanwezigheid van de directeur-bestuurder) heeft de RvT de eigen inrichting, het functioneren als collectief en de bijdrage van de afzonderlijke leden beoordeeld. Deze zelfevaluatie heeft plaatsgevonden op basis van de Governancecode Woningcorporaties. De volgende onderwerpen kwamen aan bod:

et realiseren van de doelstellingen van de corporatie; h de strategie; het realiseren van de volkshuisvestelijke opgaven; de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; de opzet en werking van de interne risicobeheersingsen controlesystemen: > het kwaliteitsbeleid; > de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; > het financieel verslaggevingsproces; > de naleving van toepasselijke weten regelgeving; het HRM-beleid.

• d e inzet (tijd en aandacht) die de RvT als geheel en de individuele leden afzonderlijk aan het toezichtwerk besteden; • de inbreng (kwaliteit, competenties, kritisch vermogen, opbouwend zijn) van de individuele leden; • de samenwerking en taakverdeling; • integriteit. De Raad van Toezicht is tevreden over de huidige taakverdeling en haar functioneren zowel in zijn geheel als individueel.

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvT zijn omschreven in hoofdstuk III, artikel 17 van de statuten van Servatius. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement van de Raad van Toezicht dat op 9 juni 2011 is vastgesteld.

De RvT heeft in het afgelopen jaar zevenmaal vergaderd. Geen van de leden van de RvT is afwezig geweest bij vergaderingen. Het afgelopen boekjaar zijn de volgende onderwerpen besproken en de volgende besluiten genomen:

/ Taak en werkwijze

• • • • • • •

eleidskader verbindingen; b communicatiebeleid; duurzaamheidsbeleid; jaarverslag; jaarrekening; begroting; financieel beleid en financiële continuïteit met behulp van de kwartaalrapportages; • complexverkopen; • nieuw ERP-systeem; • aansprakelijkheidsstelling oud-bestuurder en voor-

Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, heeft de RvT zich regelmatig mondeling en schriftelijk door het bestuur laten informeren over de (financiële) resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden. De RvT heeft in het afgelopen boekjaar het volgende ondernomen om op de hoogte te zijn van wat er speelt in het werkveld van Servatius: • overleg met het bestuur;

49

malige Raad van Toezicht; • p rocuratiereglement; • vereenvoudiging van de vennootschapsstructuur; • projecten onder andere Oosterweertlaan, Mergelweg, Malberg, Hoeve Castermans I en II, Wittevrouwenweld Tillystraat, Mondragonstraat, Stadhouderstraat, De Griend, Lambertuskerk, Poelveld, WOM. • kwartaalrapportages en jaarverslag klachtencommissie; • treasurystatuut; • verkopen; • diverse claims; • benoeming nieuw RvT-lid 12 september 2013; • bezoldiging RvT en directeur-bestuurder; • meer focus op renovatie van bestaand bezit inclusief werkbezoek aan de locaties en gesprek met bewoners; • afbouw van commerciële posities; • gronden gebiedsexploitaties; • discussie met WSW over borgstelling; • nieuwe landelijke regelgeving en de gevolgen voor Servatius; • gevolgen WNT; • afhandeling Campus.

/ Onafhankelijkheid De RvT bewaakt het principe dat de leden van de raad onafhankelijk zijn, zoals aangeduid in de Governancecode Woningcorporaties bepaling III 2.2. In 2013 zijn er meldingen geweest van het mogelijk ontstaan van tegenstrijdige belangen waarbij leden van de RvT en/of het bestuur betrokken zouden kunnen raken. Deze meldingen werden door het betreffende RvT-lid en/of de bestuurder zelf gedaan. Er zijn afspraken gemaakt om te voorkomen dat het mogelijk tegenstrijdig belang daadwerkelijk kan ontstaan. Geen van de leden van de RvT of het bestuur vervult een nevenfunctie die onverenigbaar is met het lidmaatschap van de Raad of het bestuur. Een overzicht van de nevenfuncties van de leden van de RvT en het bestuur is opgenomen in dit verslag. In 2013 is geen gebruik gemaakt van de ‘Regeling Melding Onregelmatigheden’.


/ Deskundigheid en samenstelling Hierna is nadere informatie opgenomen over de samenstelling van de RvT, waaronder de nevenfuncties. De RvT werkt (gerelateerd aan zijn omvang, samenstelling en activiteiten) met een profielschets voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden. In 2013 was de Raad van Toezicht als volgt samengesteld. • Mevrouw M.J.P.A. Clerx Functie: Voorzitter Deskundigheidsgebied: Bestuur Beroep: Interim-manager en consultant (laatste functie) Nevenfuncties: Voorzitter Raad van Toezicht Stichting Moviera, DB Milieufederatie Limburg, Bestuur FAM! Kenniscentrum voor vrouwen • De heer B.W. van Dijk Functie: Lid Deskundigheidsgebied: HRM, Strategie, Organisatie, Bestuur Beroep: Gepensioneerd Nevenfuncties: Voorzitter Raad van Commissarissen Stichting Adelante, Voorzitter Raad van Commissarissen Sevagram (vanaf 1 januari 2014). • De heer H.J.M. Dirks Functie: Lid Deskundigheidsgebied: Financiën, Vastgoed Beroep: Associate Director bij ABN AMRO, Real Estate Finance Nevenfuncties: • De heer J.A.J. Lenssen Functie: Lid, plaatsvervangend voorzitter Deskundigheidsgebied: Overheid, Vastgoed Beroep: Gemeentesecretaris gemeente Landerd Nevenfuncties: Zelfstandig adviseur, Voorzitter Raad van Toezicht Wel.kom, Freelance docent Bestuurdersacademie Nederland • M evrouw E.E. van Hijlckama Vlieg Functie: Lid (geschorst op eigen verzoek vanaf 18 juli 2012 tot 18 januari 2013, afgetreden op eigen verzoek op 18 januari 2013) Deskundigheidsgebied: Volkshuisvesting, Huurdersbelangen Beroep: Consultant Nevenfuncties: Lid Raad van Toezicht Respect Zorggroep Scheveningen, Lid Raad van Commissarissen Woningbouwvereniging Laurentius te Breda BBSH zetel.

• Mevrouw A.M.C.W. van Dijk Functie: Lid (benoemd op 12 september 2013) Deskundigheidsgebied: Volkshuisvesting, Huurdersbelangen Beroep: interim-manager Nevenfuncties: -

heeft in 2013 driemaal vergaderd: • in juni over het jaarverslag 2012, het accountantsverslag, de jaarrekeningen 2012, aanpassing procuratiereglement, interne controlerapportage treasurytransacties 2012; • in november tweemaal over de begroting 2014, de meerjarenbegroting 2014-2018, de managementletter 2013, een nieuwe bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering, aanpassing treasurystatuut, verbindingenstatuut en volmacht WSW.

Leden van de RvT worden op grond van de statuten voor een periode van vier jaar benoemd. Een lid kan niet worden (her)benoemd indien hij op het moment van herbenoeming reeds acht jaar of langer een functie in de RvT bij de stichting heeft bekleed. Het rooster van aftreden van de RvT is als volgt: Naam

De Vastgoedcommissie heeft tot taak om de besluitvorming van de RvT voor te bereiden. De commissie richt zich in ieder geval op het toezicht op het bestuur ten aanzien van: • activiteiten rond vastgoedontwikkeling en -sturing, in brede zin, inclusief vastgoedaspecten met betrekking tot gebiedsontwikkeling. Dit omvat in ieder geval de activiteiten inzake investeringen in vastgoed en de ontwikkeling van nieuwbouw- en herstructureringsprojecten gezien vanuit de vastgoedkant; • het beoordelen van de met deze activiteiten samenhangende risico’s op politiek, bestuurlijk, maatschappelijk, ruimtelijk, technisch en economisch terrein, mede in relatie tot de ontwikkelingen op de woningmarkt; • het beoordelen van de gegevens aangaande samenwerkingsconstructies; • de beoordeling en waarborging van de kwaliteit van de projectplannen en rekenmodellen; • bewustmaking van de RvT van zaken die een belangrijke invloed kunnen hebben op de financiële positie en/of activiteiten van Servatius, inclusief (grote) financiële risico’s die worden gelopen en de wijze waarop het management deze risico’s effectief beheerst.

Benoemd per Aftredend per Herbenoembaar

M.J.P.A. Clerx (voorzitter) 01/04/2010

01/04/2014

Ja (tot 01/04/2018)

B.W. van Dijk (lid)

01/04/2010

01/04/2014

Ja (tot 01/04/2017)

H.J.M. Dirks (lid)

01/04/2010

01/04/2014

Ja (tot 01/04/2016)

J.A.J. Lenssen (lid)

01/04/2010

01/04/2014

Ja (tot 01/04/2017)

A.M.C.W. van Dijk (lid)

12/09/2013

12/09/2017

Ja (tot 12/09/2021)

/ De commissies van de RvT De RvT heeft een Remuneratiecommissie, een Auditcommissie, een Agendacommissie en een Vastgoedcommissie. De reglementen voor de commissies zijn in 2011 vastgesteld. De Agendacommissie bereidt de agenda van de RvT-vergaderingen voor. Voor de Agendacommissie is geen reglement opgesteld.

• D e Auditcommissie bestaat uit de leden B. van Dijk (voorzitter), H. Dirks en J. Lenssen. • De Vastgoedcommissie bestaat uit de leden J. Lenssen (voorzitter), H. Dirks, A. van Dijk, M. Clerx (hospiterend) • De Remuneratiecommissie bestaat uit de leden B. van Dijk (voorzitter) en M. Clerx. • De Agendacommissie bestaat uit de leden M. Clerx en J. Lenssen.

De Vastgoedcommissie ondersteunt de RvT in zijn toezichthoudende taken en verantwoordelijkheden op het gebied van: • de structuur van de organisatie, waaronder taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden; • de processen rond de projectontwikkeling en het projectmanagement en alle overige op de vastgoedsturing betrekking hebbende activiteiten; • de cultuur binnen de organisatie (normen en waarden, managementstijl, besturingsfilosofie) en de kwaliteit en capaciteit van de medewerkers; • het naleven van interne procedures en weten regelgeving.

De Auditcommissie adviseert de RvT onder meer over het toezicht op de werking van de interne risicobeheersingsen controlesystemen, de financiële informatieverschaffing door Servatius, de naleving van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van de externe accountant en de relatie met de externe accountant. De Auditcommissie

De Vastgoedcommissie heeft in 2013 vijfmaal vergaderd. Daarbij kwamen de volgende onderwerpen aan de orde: • Complexverkopen • Heugemerweg • Lambertuskerk

De commissies zijn als volgt samengesteld en hebben de volgende taken:

51

• • • • • • • • • • •

ergelweg M Verkoop BOG-portefeuille Malberg Hoeve Castermans I en II Wittevrouwenveld: Tillystraat, Mondragonstraat, Stadhouderstraat Blauwdorp/Mariaberg: Blauwe Loper De Griend Diverse claims WOM Poelveld Renovatie Oosterweertlaan

De Remuneratiecommissie adviseert de RvT onder meer over de selectie en benoeming van de leden van de RvT en de directeur-bestuurder en is ook belast met het bezoldigingsbeleid en de beoordeling van de bestuurder. De Remuneratiecommissie heeft haar bevindingen en adviezen over het bezoldigingsbeleid gerapporteerd aan de RvT. Ten behoeve van de uitvoering van haar taken heeft de Remuneratiecommissie in 2013 eenmaal vergaderd: • op 9 december 2013 stond de vergadering in het teken van de beoordeling van de directeur-bestuurder en bracht de remuneratiecommissie een advies uit aan de RvT inzake de bezoldiging voor 2013 van de directeur-bestuurder. Hierbij zijn ook de gevolgen van de invoering van de WNT voor Servatius besproken. De afspraken inzake de bezoldiging van de directeurbestuurder passen binnen deze nieuwe wetgeving, waarbij de overgangsregeling van toepassing is. Daarnaast heeft de Remuneratiecommissie twee kandidaten geselecteerd en voorgedragen aan de Raad van Toezicht. Ten behoeve van deze selectieprocedure is de Remuneratiecommissie aangevuld met de directeurbestuurder, een afvaardiging van de OR en de huurdersvereniging Servaassleutel. De Raad van Toezicht heeft op basis van gesprekken met deze twee kandidaten een keuze gemaakt. Mevrouw van Dijk is vervolgens op 12 september 2013 benoemd als lid van de Raad van Toezicht.

/ Werkgeversrol De RvT is verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het bestuur. In 2013 werd het bestuur gevormd door de heer G.H. Weenink. Hij is per 1 december 2010 voor vier jaar benoemd als directeurbestuurder. De RvT heeft in 2013 op basis van de ‘Sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties VTW’, actuele weten regelgeving het bezoldigingsbeleid en


de arbeidsvoorwaarden van het bestuur vastgesteld. Een en ander is vastgelegd in het remuneratierapport. Contracten inzake benoeming van het bestuur worden aangegaan voor vier jaar, waarna een herbenoeming voor nogmaals vier jaar mogelijk is. In 2010 zijn er afspraken gemaakt over het vaste salaris. Naast het vaste salaris is er geen sprake van een variabel salaris. Aan het bestuur is een pensioen toegezegd op basis van de pensioenregeling woningcorporaties. De pensioenkosten worden gefinancierd door een gedeelde premie werkgever-werknemer. De overige arbeidsvoorwaarden zijn gebaseerd op de CAO Woondiensten. Nadere informatie over de bestuurdersbeloning 2013 vindt u hierna.

/ Honorering bestuur en Raad van Toezicht Over 2013 heeft het bestuur (directeur-bestuurder) de volgende beloning ontvangen (bedragen in euro’s):

Naam

G.H. Weenink

Bruto jaarloon (vast inkomen en vakantietoeslag)

€ 151.049

Vaste bruto onkostenvergoeding

€ 5.000

Beloningen betaalbaar op termijn (persioenpremie werkgever)

€ 29.370 + € 6.193 *

Uitkeringen bij beëindiging dienstverband

n.v.t.

Verstrekte leningen / voorschotten / garanties

n.v.t.

*€ 29.370,00 conform cao (exclusief premies VPL & OVP). De premies VPL (premie voorwaardelijke aanvulling ouderdomspensioen) & OVP (premie overgang vroegpensioen) zijn nog samen 6.193,00 euro. De honorering van de RvT is gebaseerd op de code voor de honorering van commissarissen in woningcorporaties VTW (bedragen in euro’s).

Naam Functie

Bruto vergoeding (in euro’s)

M.J.P.A. Clerx

Voorzitter

13.448

B.W. van Dijk

Lid

9.311

H.J.M. Dirks

Lid

9.311

J.A.J. Lenssen

Lid

9.311

E.E. van Hijlckama Vlieg

Lid 0 (geschorst tot 18 januari 2013, afgetreden 18 januari 2013)

A.M.C.W. van Dijk Lid (vanaf 12 sep tember 2013)

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn omschreven in artikel 9 van de statuten van Servatius. Een en ander is verder uitgewerkt in het bestuursreglement en het procuratiereglement.

/ Leden van het bestuur Het bestuur bestaat sinds 1 december 2010 uit de directeur-bestuurder G.H. Weenink. De directeurbestuurder is per die datum voor vier jaar benoemd. Na het verstrijken van deze periode kan hij worden herbenoemd voor een opeenvolgende periode van maximaal vier jaar.

2.808

Naam

Functie

Bestuursperiode

G.H. Weenink

Directeur-bestuurder 01/12/2010 tot heden

Nevenfuncties Geen

/ Tegenstrijdige belangen

Het bestuur

Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen Servatius en de bestuurder wordt vermeden. De integriteitcode bevat een uitwerking van dit belangrijke uitgangspunt. Hierin is tevens de handelwijze in geval van belangenverstrengeling geregeld. In 2013 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeur-bestuurder zoals bedoeld in principe II.3 van de Governancecode Woningcorporaties.

/ Taak en werkwijze Het bestuur (de directeur-bestuurder) is belast met het besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor: • het realiseren van de doelstellingen van de woningcorporatie; • de strategie; • de financiering; • het beleid; • de resultatenontwikkeling; • het beleid ten aanzien van de deelnemingen van de corporatie. Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de RvT. Het bestuur richt zich bij de invulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie. Dit in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen, en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. Het bestuur verschaft de RvT tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van zijn taak. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersingsen controlesystemen met de RvT en zijn Auditcommissie.

53

Horizontale dialoog / Huurdersvereniging Servaassleutel Servatius heeft een huurdersvereniging Servaassleutel (zie ook hoofdstuk 2.1). Met deze vereniging voert Servatius periodiek overleg. Belangrijke onderwerpen in het overleg zijn: • de huurdersbelangen; • de herstructurering in wijken; • de jaarlijkse begroting van Servatius; • de klachtenafhandeling; • de kwaliteit van de woningen; • onderhoud en renovatie; • het verkoopbeleid; • het huurbeleid.

/ Verslag van de ondernemingsraad Voor de ondernemingsraad (OR) was 2013 vooral het jaar van de lancering van het nieuwe primaire systeem. Het hele bedrijf was druk bezig om de overgang naar dit systeem zo soepel mogelijk te laten verlopen en tot een succes te maken. Door de toename van de hiermee gepaard gaande werkdruk hield de OR vooral vinger aan de pols bij de uitvoering van het reguliere proces. De organisatie moest blijven draaien tijdens de ontwikkeling en implementering van het nieuwe systeem. Ook heeft de OR er op toegezien, in overleg en samenwerking met de directie, dat de werkdruk acceptabel bleef. Daarnaast heeft de OR advies gegeven over wijzigingen en aanpassingen van de diverse processen. En tot slot geadviseerd, zowel formeel als informeel, bij de ontwikkelingen rondom en het invullen van openstaande vacatures vanuit de reorganisatie. De OR heeft in 2013 eenmaal een overleg gevoerd met de Raad van Toezicht en vier keer overlegd met de directie. Daarnaast hebben de OR en de directie een heisessie gehad over de samenwerking en de vorming van een overlegstructuur tussen OR en directie. In 2013 bestond de OR uit de volgende leden: • Roger van Drongelen (sector Wonen), voorzitter; • Frank Teschers (afdeling Staf), vicevoorzitter; • Trudie Pleumeekers (afdeling Staf), secretaris;


• • • •

Hafid Bendaoud (sector Vastgoed); Wen Haagen (sector Wonen); Jos Hodiamont (sector Wonen); Sascha Walthouwer (sector Wonen).

Deze aanvragen zijn in 2013 door de OR behandeld: • adviesaanvraag huisvestingsbeleid; • adviesaanvraag vervoersbeleid; • adviesaanvraag parkeerbeleid; • instemmingsaanvraag werving & selectie; • instemmingsaanvraag wijziging functie- beoordelingssysteem; • instemmingsaanvraag benoeming collectieve verlofdagen 2014. 2014 zal voornamelijk in het teken staan van de verkiezingen. Op 1 juli 2014 kiezen de werknemers de verkiesbare OR-leden. De OR hoopt op veel aanmeldingen en een hoge opkomst, zodat de organisatie vanuit de werkvloer wederom goed vertegenwoordigd is binnen een OR-orgaan.

Verklaring inzake besteding middelen Evenals voorgaande jaren zijn alle uit de bedrijfsvoering verkregen middelen, conform dit verslag, uitsluitend aangewend voor de op basis van de doelstellingen te verrichten volkshuisvestelijke activiteiten. Verder heeft Servatius geen financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen verricht zoals bedoeld in de MG 2005-04, MG 2008-03, MG 2010-03 en MG 2011-02. De directeur/bestuurder verklaart hierbij dan ook dat er geen aanwendingen zijn verricht anders dan binnen dit volkshuisvestelijk kader.

Nevenstructuur & verbindingen Naast de Toegelaten Instelling is er een aantal rechtspersonen waarin Servatius volledige of gedeeltelijke zeggenschap heeft. Onderstaand schema geeft de actuele situatie weer per 31 december 2013.

Woningstichting Servatius Stichting Beheer Registergoederen WS Servatius

Stichting Woningburo Maastricht

Servatius Ontwikkeling B.V. (100%)

B.V. Ontwikkelingsmaatschappij Servatius (100%)

Servatius Participaties B.V. (100%)

Wijkontwikkelingsmaatschappij Maastricht B.V. (33,3%)

Exploitatiemaatschappij Malberg C.V. (24%)

Servatius Vastgoed B.V. (100%)

Beheermaatschappij Malberg B.V. (25%)

Bouw- en Exploitatiemaatschappij Campus Maastricht B.V. (100%)

Ontwikkelingsmaatschappij Poelveld Eijsden B.V. (27,5%)

Partners in Maatwerk Zuid B.V. (33,3%)

Figuur: Juridische structuur Servatius per 31 december 2013

/ Transformatie nevenstructuur In 2010 heeft Servatius haar nevenstructuur geëvalueerd. Als uitgangspunt voor de inrichting van de nieuwe juridische structuur gold en geldt: ‘alles in de Woningstichting Servatius, tenzij…’. Dit heeft ertoe geleid dat in 2010 de operationele activiteiten in de verbindingen zijn beperkt en overgedragen aan de Toegelaten Instelling.

Doelstelling in relatie tot de prestatievelden De verschillende rechtspersonen in de juridische structuur van Servatius zijn ooit vanuit diverse motieven opgericht. Deze motieven werken door in de keuzes die we vandaag over deze rechtspersonen maken. We onderscheiden grofweg vijf categorieën:

In 2013 is besloten de twee Belgische vennootschappen, Servatius Holding Liège B.V.B.A. en Societe Immobiliere Servatius Liège C.V.B.A., te ontbinden.

1 Operationele vennootschappen Eind 2010 zijn de operationele activiteiten in de verbindingen beperkt en ondergebracht bij Woningstichting Servatius. Servatius vindt alleen de aard van de werkzaamheden onvoldoende om daarvoor een aparte rechtspersoon te hanteren.

Als het fiscaal en juridisch voordelig is, brengen we het aantal verbindingen in 2014 verder terug.

55

2 Vennootschappen opgericht om risico’s te spreiden Een aantal vennootschappen is oorspronkelijk opgericht om risico’s te spreiden. Servatius heeft daarbij gebruikgemaakt van een holdingvennootschap en een werkmaatschappij. De combinatie van Servatius Ontwikkeling B.V. als holdingvennootschap met Servatius Participaties B.V. als werkmaatschappij is opgericht voor het aandeel van Servatius in het langjarige herstructureringsproject Manjefiek Malberg. Daarnaast bestaat de combinatie met de werkmaatschappij B.V. Ontwikkelingsmaatschappij Servatius (met deelneming in rechtspersonen met derden). 3 Deelnemingen Servatius werkt in een aantal vennootschappen als medeaandeelhouder samen met andere partijen. In de meeste gevallen gaat het om projectontwikkelingen: de Exploitatiemaatschappij Malberg C.V. (grondexploitatie in de wijk Malberg), Beheermaatschappij Malberg B.V. (beherend vennoot van de Exploitatiemaatschappij Malberg C.V.), Wijkontwikkelingsmaatschappij Maastricht (W.O.M.) B.V. (ontwikkelen van het herstructureringsgebied Wyckerpoort) en Ontwikkelingsmaatschappij Poelveld Eijsden B.V. (exploiteren van het plangebied Poelveld in Eijsden). Partners in Maatwerk Zuid B.V. is een samenwerking voor het beheren van woonwagenstandplaatsen en huurwoonwagens. 4 Diversen In de juridische structuur van Servatius fungeren nog enkele entiteiten die niet (volledig) onder bovenstaande categorieën vallen. Servatius Vastgoed B.V. staat weliswaar op een lijn met de operationele vennootschappen, maar is met een andere reden opgericht (de ‘doorzakoperatie’). Eind 2009 is het vastgoed teruggeleverd aan de Toegelaten Instelling. Bouw- en Exploitatiemaatschappij Campus Maastricht B.V. is specifiek opgericht voor de ontwikkeling van het project Campus. Eind 2009 is dit project stopgezet en de afhandeling hiervan vindt plaats binnen deze entiteit. Onder de Stichting Beheer Registergoederen Woningstichting Servatius is het eigendom van het voormalige hoofdkantoor van Servatius ondergebracht. Woningstichting Servatius participeert in de Stichting Woningburo Maastricht. De stichting stelt zich ten doel het bevorderen van een doelmatige en rechtvaardige verdeling van de zelfstandige huurwoningen van de deelnemers over de bij de stichting ingeschreven woningzoekenden. Het stichtingbestuur bestaat uit de bestuurders van de drie Maastrichtse corporaties.


Bestuurlijke betrokkenheid Servatius is medebestuurder van de verbindingen Partners in Maatwerk Zuid B.V., Wijkontwikkelingsmaatschappij Maastricht (W.O.M.) B.V., Exploitatiemaatschappij Malberg C.V., Beheermaatschappij Malberg B.V. en Ontwikkelingsmaatschappij Poelveld Eijsden B.V.. Van de overige verbindingen is Servatius, rechtstreeks of via haar dochtermaatschappijen, de enige bestuurder. Financiële situatie en omvang De entiteiten onder de categorie Deelnemingen worden geconsolideerd op basis van de netto vermogenswaarde, alle andere entiteiten zijn integraal geconsolideerd. De financiële situatie en omvang van de deelnemingen en verbindingen zijn als volgt:

Rechtspersoon Eigen vermogen Reserves Stichting Beheer Registergoederen Servatius 580.565 580.565 Servatius Vastgoed B.V.

Aanvullende financiering*

Bedrijfsopbrengsten

2.284.220

318.729

-25.178.499

-25.196.499

94.670.782

-

Servatius Participaties B.V.

-1.357.973

-1.375.973

2.006

-

Servatius Ontwikkeling B.V.

-8.778.037

-35.731.037

2.873.224

-

Bouw- en Exploitatiemaatschappij Campus Maastricht

-64.632.235

-64.650.235

8.156.433

136.968

B.V. Ontwikkelingsmaatschappij Servatius

-22.390.612

-22.408.612

12.877.259

131.368

Partners in Maatwerk Zuid B.V.

193.245

175.245

-

507.035

Wijkontwikkelingsmaatschappij Maastricht W.O.M. B.V.

-192.469

-328.603

1.401.248

0

Exploitatiemaatschappij Malberg C.V.

-5.694.025

-5.694.025

-

-

Beheermaatschappij Malberg B.V.

-5.691.670

-5.673.670

-

4.000

-74.683

-56.683

-

564.505

Ontwikkelingsmaatschappij Poelveld Eijsden B.V.

* vanuit Woningstichting Servatius

Tabel - Financiële situatie en omvang deelnemingen (bedrag in euro’s)

57

Risico’s & risicobeheer Met risicomanagement wordt de organisatie zo ingericht dat met vertrouwen een In Control-verklaring kan worden afgegeven. Servatius is hier in 2012 mee gestart. Met risicomanagement kunnen weloverwogen keuzes gemaakt worden bij het samenstellen van een uitgebalanceerd geheel van beheersingsmaatregelen. De gekozen systematiek moet ertoe bijdragen dat: • de bedrijfsactiviteiten zo doelmatig en efficiënt mogelijk worden uitgevoerd; • de financiële en operationele informatie volledig en betrouwbaar is, zodat de juiste activiteiten worden uitgevoerd; • de handelingen en beslissingen in overeenstemming zijn met de voor de organisatie geldende weten regelgeving. De belangrijkste risico’s liggen op strategisch, financieel en operationeel vlak. • S trategische risico’s: > nieuwe weten regelgeving en de consequenties voor corporaties; > het huidige onzekere politieke klimaat. • Financiële risico’s: > financiële consequenties en de voorwaarden verbonden aan de financiële borging door het WSW; > vernieuwde methodiek van risicobeoordeling door het WSW; > het op peil houden van de kasstromen van Servatius in de huidige moeilijke verkoopmarkt voor commerciële posities en bij de eventuele invoering van bijdragen aan de huurtoeslag, bijdragen aan noodlijdende collega-corporaties. • Operationele risico’s: > verhuurdersheffing; > de invoering van een nieuw informatiesysteem


In 2013 heeft met name de beheersing van de risico’s bij de invoering van een nieuw informatiesysteem bijzondere aandacht gekregen. De aandacht ging hierbij vooral uit naar een betrouwbare informatievoorziening. Ook heeft de organisatie haar procuratiereglement volledig vastgelegd en ingericht in haar nieuwe primaire systeem. Hierdoor ligt de interne tekeningsbevoegdheden per activiteit en functie vast. Servatius bewaakt al deze risico’s voornamelijk doordat ze onderdeel vormen van de kwartaalrapportage en daarmee periodiek worden besproken. Daarnaast heeft Servatius op vaste momenten in het jaar gesprekken met vertegenwoordigers van het WSW en het Centraal Fonds. Tot slot heeft Servatius een interne controller, die per kwartaal verslag doet van zijn bevindingen. Deze worden nader toegelicht aan het MT, de audit commissie en de Raad van Toezicht.

59

Bijlage

01

Prestatie afspraken 2013 Gemeente Maastricht / Maastrichtse corporaties


Prestatieafspraken

die gemeente en corporaties met elkaar maken is opgenomen. Vaststelling hiervan is voorzien in de stuurgroep Wijkontwikkeling van 29 mei a.s. • G emeente en corporaties het noodzakelijk vinden om daarnaast over een aantal punten nadere afspraken met elkaar te maken, onder andere ter uitvoering van de lokale woonagenda.

/ Gemeente MaastrichtMaastrichtse corporaties 2013

Spreken het volgende af:

De gemeente Maastricht, vertegenwoordigd door de wethouder Wonen, de heer J. Costongs en Woningcorporaties Servatius, Woonpunt, Maasvallei, vertegenwoordigd door de heer G. Weenink, B. Vrolijk, F. Crijns

• Z owel gemeente als corporatie verplichten zich ertoe alle activiteiten te ondernemen die nodig zijn om de plannen, die in bijgaande lijst voor 2013 zijn opgenomen te realiseren.

Nemen in overweging dat:

• G emeente en corporaties zullen de afspraken effectief en efficiënt uitvoeren. • G emeente en corporatie voeren periodiek overleg over de voortgang van de afspraken.

• D e corporaties volgens het Besluit Beheer Sociale Huursector verplicht zijn elk jaar voor 1 december hun activiteiten voor het komende jaar aan de gemeente voor overleg voor te leggen; de corporaties hierbij rekening moeten houden met het lokale woonbeleid, zoals vastgelegd in de door de gemeenteraad op 19 september 2012 vastgestelde lokale woonagenda Maastricht; het nieuwe rijksbeleid zoals vastgelegd in de nieuwe Woningwet, waarvan de parlementaire besluitvorming in de loop van 2013 zal worden afgerond, van de corporaties verwacht dat zij, aan de hand van een overzicht van de voorgenomen activiteiten voor de komende vijf jaar, een aanbod doen aan de gemeente om delen van het gemeentelijk woonbeleid uit te voeren die tot hun takenpakket behoren;

• G emeente en corporaties starten in september 2013 met de gezamenlijke voorbereiding van de prestatieafspraken voor 2014 op basis van de door de corporaties op te stellen activiteitenplannen voor 2014 e.v. en een gezamenlijke evaluatie van de prestatieafspraken 2013. • Z odra landelijk de besluitvorming over de taken en middelen van de corporaties is afgerond, starten gemeente en corporaties het overleg om te komen tot een stedelijke meerjarenovereenkomst ter uitvoering van de woonvisie.

• D eze afspraken tot stand komen in een moeilijke periode. De (voorgenomen) maatregelen van het kabinet Rutte I en II zetten de investeringsmogelijkheden van de corporaties onder zware druk. Dat beperkt de mogelijkheden voor corporaties om nu harde, meerjarige afspraken te maken over (ingrijpende) investeringsbeslissingen, mede gezien de discussie over de kerntaken van de corporaties. Ook de gemeente wordt geconfronteerd met teruglopende middelen. De nu te maken afspraken hebben dan ook in hoofdzaak betrekking op al lopende activiteiten en worden beperkt tot de hoogst noodzakelijke;

Maastricht, 17 april 2013

• E r sinds het verlopen van het convenant gemeentecorporaties in 2010 geen stedelijke raamovereenkomst is waarbinnen deze prestatie-afspraken worden vormgegeven; • E r voor de nieuwe wijkaanpak (Wijkbrouwerij) een apart traject van voorbereiding, uitvoering en evaluatie is opgesteld, waarin het leeuwendeel van de afspraken

61

Prestatie afspraken 2013 Gemeente Maastricht en de woningcorporaties Servatius, Woonpunt en Maasvallei Vastgesteld door het BO d.d. 17 april 2013 Thema

Afspraak

1. Meerjarenovereenkomst Na afronding van de parlementaire besluitvorming over de nieuwe Woningwet en het Woonakkoord starten gemeente en corporaties het overleg om te komen tot een meerjaren overeenkomst ter uitvoering van de lokale woonagenda. In afwachting daarvan sluiten zij voor het jaar 2013 prestatieafspraken. 2. Wijkaanpak

Verwezen wordt naar het Uitvoeringsprogramma Wijkaanpak 2013-2015.

3. Stadsdeelprogramma’s Verwezen wordt naar de stadsdeelprogramma’s voor de wijken die niet onder de Wijkaanpak vallen. 4. Woondag gemeenteraad In 2013 wordt een ‘Woondag’ voor de gemeenteraad georganiseerd. Deze is bedoeld als informatievoorziening voor raadsleden over de actuele situatie op de woningmarkt en de activiteiten van de corporaties in het bijzonder. Gemeente en corporaties bereiden dit gezamenlijk voor en stellen hiervoor voldoende deskundigheid en capaciteit ter beschikking. 5. Planning nieuwbouw, sloop, Overzicht met plannen nieuwbouw, sloop, verkoop en verkoop, woningverbetering woningverbetering voor 2013. Zie bijgevoegd overzicht. 6. Verkoop sociale huurwoningen Als er substantiële veranderingen (complexen, verkoopprognose) plaatsvinden in de verkoopportefeuiile van de corporaties zoals die per 1/1/13 bij de gemeente bekend is, stellen zij de gemeente hiervan tijdig in kennis en nodigen de gemeente uit tot overleg. 7. Huurbeleid In mei 2013 presenteren de corporaties hun beleid t.a.v. de huren en de huurverhoging aan de raadscommissie Stadsontwikkeling. 8. Woonagenda: vraaggericht bouwen Gemeente en corporaties onderzoeken gezamenlijk de mogelijkheden voor de invulling van vraaggericht bouwen. Via de wijkaanpak leidt dat mogelijk tot concrete voorstellen. 9. Woonagenda: woonruimteverdeling Als in 2013 de nieuwe Huisvestingswet definitief wordt, zal/kan de gemeente i.o.m. de corporaties de huidige spelregels (moeten) vertalen in een (dan wettelijk verplichte) Huisvestingsverordening die uiterlijk 1 jaar na het vaststellen van de Huisvestingswet door de raad moet zijn vastgesteld. Corporaties en gemeente monitoren in het Beleidsteam Woonruimteverdeling continue proces van afstemming van vraag en aanbod. Indien nodig voor een evenwichtige verdeling worden de verdeelregels tussentijds aangepast. 10. Woonagenda: studentenhuisvesting De corporaties geven vanuit hun taakstelling ruimte aan de huisvesting van studenten. Zij leveren met hun aankoop- en verbeterprogramma’s mede invulling aan het in de woonagenda neergelegde programma voor studentenhuisvesting. Toevoegen van concrete projecten. Het betreft projecten van (gemeubileerde) kamers. De zelfstandige wooneenheden worden opgenomen in het overzicht zoals aangegeven onder thema 5. 11. Woonagenda: ouderenhuisvesting De corporaties en de gemeente verzorgen gezamenlijk een evaluatie van de in Maastricht beschikbare voorraad ouderenhuisvesting in relatie tot de lokale behoefte. Daarin wordt meegenomen de inventarisatie van de behoefte aan kangoeroewoningen. 12. Accommodatiebeleid Nadat in 2012 de analyse heeft plaatsgevonden, vindt in 2013 verdere maatschappelijk vastgoed afronding plaats van een stadsbrede visie ten aanzien van het beleid van MFA’s en buurthuizen inclusief een opgave en consequenties voor de huidige MFA’s.


13. Energie en duurzaamheid

Continueren van afspraken 2012.

14. Betaalbare voorraad Gemeente en corporaties starten op basis van onder andere de gemeentelijke notitie d.d. 29/10/12 overleg over de gewenste omvang en ontwikkeling van de betaalbare woningvoorraad (grens Huurtoeslag per 1/1/13 < 682 euro). Indien noodzakelijk ontwikkelen zij gezamenlijk voorstellen om het gewenste minimumniveau te handhaven. Voor de betaalbare voorraad geldt als doelgroep huurders met een inkomen tot de per 1/1/12 ingevoerde inkomensgrens voor de sociale huursector (34.000 euro per 1/1/13). 15. Woonagenda: overdracht toewijzing In de 2e helft van 2013 start met de voorbereiding van nieuw beleid inzake standplaatsen woonwagens de toewijzing van standplaatsen. Concrete planning van de werkzaamheden volgt bij de start van de werkzaamheden. 16. Investeringsruimte corporaties In beeld brengen van de investeringsruimte op basis van de richtlijnen van het WSW en het CFV.

Prestatie afspraken planlijst 2013 (nieuwbouw, sloop, verkoop, verbetering) Planning 2013 vastgesteld door het BO d.d. 17 april 2013 Nieuwbouw Corporaties

Huur < = € 681

Huur > € 681

Koop < = € 247.000

Koop > € 247.000

Nieuwbouw Totaal

Maasvallei Servatius Woonpunt Totaal

58 0 79 137

1 0 0 1

0 0 0 0

0 0 0 0

59 0 79 138

Sloop, verkoop en verbetering Corporaties

Sloop

Verkoop

Verbetering

Maasvallei Servatius Woonpunt Totaal

0 30 68 98

18 175 22 215

50 176 161 387

Planning: op een jaarlijst staan corporatieplannen die in dat jaar zullen worden gerealiseerd. Verbetering: het betreft intensieve/ingrijpende voorzieningen aan, totale upgrading van of met andere woorden een kwalitatieve toevoeging aan de woning. Planning 2013 past binnen proces wijkaanpak en proces stedelijke woningbouwprogrammering (januari 2010) Opmerking: de nieuwbouw van 79 huurwoningen door Woonpunt is inclusief 10 studio’s t.b.v. UWC.

63

Bijlage

02

Prestatie afspraken 2013 Gemeente Eijsden-Margraten


Evaluatie van de in 2013 gemaakte afspraken over de volkshuisvestelijke kerntaken tussen Maasvallei, Servatius en Woonpunt en gemeente Eijsden-Margraten.

2.2 Woonwagenzaken Afspraak De gemeente zorgt dat bij de vaststelling van het bestemmingsplan ‘Eijsden’ de beoogde herinrichting va het woonwagencentrum aan de Capucijnenstraat te Eijsden planologisch wordt verankerd. Evaluatie Zoals afgesproken heeft de gemeente bij de vaststelling van het bestemmingsplan ‘Eijsden’ de beoogde herinrichting van het woonwagencentrum aan de Capucijnenstraat planologisch verankerd.

/ 01 Overlegstructuren

/ 03 Kerntaken volkshuisvesting

Afspraak. Tweemaal per jaar vindt er een gezamenlijk bestuurlijk overleg plaats tussen de gemeente en de betrokken corporaties over de kern- en algemene taken met betrekkning tot de volkshuisvesting.

3.1 Huisvesting specifieke doelgroepen Afspraken 1 De door het rijk aan de gemeente opgelegde taakstelling huisvesting verblijfsgerechtigden zal worden volbracht met behulp van de corporaties. 2 Het aantal te realiseren huisvestingen wordt tussen de corporaties verdeeld op basis van de woningportefeuille in de gemeente Eijsden-Margraten. Dit mede ten behoeve van een adequate spreading over de gemeente. 3 Gemeente en corporaties volgen hierbij de sedert 2012 afgesproken procedures met het COA. 4 De corporaties leveren op hun beurt de woning tijdig op, zodat de kandidaat binnen de proceduretermijn kan worden gehuisvest. 5 Indien van toepassing, declareren de woningcorporaties de geleden huurderving rechtstreeks bij het COA, conform de door het COA voorgeschreven procedure. 6 In geval het COA niet tot vergoeding overgaat, zal de gemeente de geleden huurderving voor 50% vergoeden.

Evaluatie Partijen zijn deze afspraken nagekomen. (2e overleg vindt plaats op 2 december a.s.)

/ 02 Toewijzing sociale huurwoningen Afspraken 1 Het huidige door de corporaties uitgevoerde toewijzingsbeleid voor sociale huurwoningen wordt in 2013 ongewijzigd toegepast door de corporaties. 2 Na overleq met gemeente, de betrokken corporatie(s) en eventueel betrokken maatschappelijke organisatie een woning spoedig wordt toegewezen (voorrangsbehandeling) bij een calamiteit. Gedwongen huisuitzettingen (bijvoorbeeld als gevolg van drugs) worden niet door de corporatie(s) toegewezen.

Evaluatie De tussen de corporaties en gemeente afgesproken aanbieding- en acceptatieprocedures zijn door de partijen nageleefd. Corporaties en gemeente volgen hierbij de Coa-procedure zoals die in oktober 2012 is ingegaan. In 2013 hebben de corporaties voldoende woningen aangeboden conform de afgesproken verdeelsleutel voor de invulling van de taakstelling en wegwerken van de achterstand uit het verleden. Woonpunt heeft in 2013 vier woningen geleverd voor de huisvesting van 10 personen en Servatius vijf woningen voor 13 personen.

Evaluatie Conform afspraak hebben de corporaties ook in 2013 de sociale huurwoningen op de gebruikelijke wijze toegewezen. In 2013 zijn twee woningen toegewezen als gevolg van een voorafgaan ingediend woningtoewijzingsverzoek door de gemeente vanwege een bijzonder huisvestingsprobleem. De betrokken corporaties hebben hun medewerking hieraan verleend.

65

Ophoging van de taakstelling door het Rijk per 1 oktober 2013 heeft helaas voor een kleine achterstand gezorgd. Vandaar dat momenteel nog een aanvraag om twee woningen voor het plaatsen van 5 personen in behandeling is bij Servatius. Als alle lopende zaken zijn afgehandeld, dat overigens verwacht wordt, dan is de complete taakstelling 2013 ingevuld, en de achterstand uit het verleden geheel ingelopen.

Evaluatie Begin 2013 heeft Maasvallei weliswaar 14 sociale huurwoningen in PoelveId opgeleverd, echter deze oplevering vond plaats ten tijde dat deze afspraak is gemaakt, zodat deze afspraak in redelijkheid hierop geen betrekking kon hebben. Servatius en Woonpunt hebben in 2013 geen sociale woningen gebouwd of gerenoveerd (zie hierna).

Wat de huurderving betreft heeft enkel Woonpunt recent een declaratie ingediend, waarover het Coa nog een besluit moet nemen.

3.4 Sociale woningbouwprojecten

3.2 Kostenbeheersing woningaanpassingen WMO 1 De corporaties bieden vrijkomende medisch aangepaste huurwoninqen als eerste aan bij de gemeentelijk WMO-consulent. 2 Om huurderving voor de corporatie te voorkomen, dient de consulent binnen een overeengekomen termijn zo snel mogelijk aan te geven of hiervoor een geschikte kandidaat aanwezig is. 3 Als er geen geschikte kandidaat voor de woning is, dan beoordeelt de WMO-consulent tevens binnen de onder punt 3 afgesproken termijn of de gemeente op basis van de aangebrachte voorzieningen de betreffende woning al dan niet huurt van de corporatie, tot dat er een geschikte kandidaat (WMO-geïncideerde) voor de woning beschikbaar is. In overleg met de betreffende corporatie wordt de maximale termijn bepaald dat de gemeente de woning huurt. 4 De door WMO-gelden aangebrachte voorzieningen waarop geen huur(koop)overeenkomst rust, dienen aangeboden te worden aan de WMO-consulent. De consulent beoordeelt of de gemeente deze wenst her te gebruiken. 5 de gemeente, corporaties en maatschappelijke organisaties zullen in 2013 zich richten op de gezamenlijke aanpak van de WMO, waarbij goede samenwerking en rolverdeling centraal staan. Gezien de nieuwe ontwikkelingen moet er een nieuwe aanpak en nieuw beleid worden gemaakt. Evaluatie Voor zover dit aan de orde is gekomen zijn de corporaties deze afspraken nagekomen.

3.3 Levensloopbestendig maken van sociale huurwoningen Afspraak Bij nieuwbouw en renovatie zorgen de corporaties dat sociale huurwoningen mogelijk levensloopbestendig worden voor alle doelgroepen.


Afspraken 1 Voor 2013 realiseren de corporaties in Eijsden-Margraten de navolgende sociale nieuwbouwwoningen: Woonpunt: geen projecten. Servatius: bouwen van 16 sociale huurwoningen in Poelveld. Afhankelijk van start winkelcentrum Eijsden, aanvang bouw huurwoningen boven winkel Maasvallei: bouwen van 14 sociale huurwoningen in Poelveld. 2 Voor 2013 realiseren de corporaties in Eijsden-Margraten de navolgende renovatie werkzaamheden aan sociale huurwoningen: Woonpunt: geen (alleen regulier onderhoud). Gereserveerd budget hiervoor: n.v.t. Servatius: idem. Gereserveerd budget hiervoor: n.v.t. Maasvallei: idem. Gereserveerd budget hiervoor: n.v.t. Evaluatie Zoals vooraf aangegeven heeft Woonpunt in 2013 geen sociale huurwoningen gebouwd in de gemeente Eijsden-Margraten. Maasvallei heeft de afgesproken 14 woningen in Poelveld opgeleverd. Servatius heeft nog geen aanvang kunnen maken met de bouw van 16 sociale huurwoningen boven de winkels in het centrum van Eijsden, omdat nog niet is begonnen met het bouwen van dit centrum. Servatius heeft hierop ook geen invloed. Verwacht wordt dat in kunnen de betreffende woningen normaliter in 2015 worden opgeleverd.

3.5 Leefbaarheid/buurtaanpak Afspraak De corporaties melden (signaalfunctie) sociale problematiek in wijken of buurten aan de gemeente, zodat een brede aanpak mogelijk wordt. Evaluatie Er zijn in 2013 geen meldingen van corporaties ontvangen over sociale problematiek in wijken en buurten.

/ 04 Aanvullende afspraken Afspraak Op 12 maart 2013 geven de corporaties gezamenlijk een toelichting aan de leden van de gemeentelijke commissie Grondgebiedzaken over de financiële situatie van de corporaties en wat de gevoigen van het regeerakkoord hierbij zijn. Evaluatie Conform afspraak hebben mevrouw Depondt (Woon punt) en de heren Crijns (Maasvallei) en Weenink (Servatius) de financiële situatie van de corporaties in relatie tot de mogelijke gevolgen van het regeerakkoord toegelicht aan de commissie Grondgebiedzaken.

67

Afspraken over volkshuisvestelijke kerntaken tussen de corporaties Woonpunt, Servatius en Maasvallei en gemeente Eijsden-Margraten over de uitvoering van de kerntaken in 2014

/ 01 Algemeen

De gemeente EijsdenMargraten heeft voor het realiseren van een aantal volkshuisvestelijke kerntaken met betrekking tot de sociale woningbouw, de navolgende afspraken voor 2014 gemaakt met de corporaties Woonpunt, Servatius en Maasvallei.

2.2 Woonwagenzaken


1.1 Overlegstructuren Afspraak Minimaal tweemaal per jaar vindt er een gezamenlijk bestuurlijk overleg plaats tussen de gemeente en de betrokken corporaties over de kern- en algemene taken met betrekking tot de volkshuisvesting, waarbij één overleg o.a. dient om de geëvalueerde en de nieuw gemaakte afspraken middels ondertekening te bekrachtigen.

/ 02 Lokaal en regionaal Volkshuisvestingsbeleid 2.1 Toewijzing huurwoningen Afspraken 1 Het huidige door de corporaties uitgevoerde toewijzingsbeleid voor sociale huurwoningen wordt in 2014 ongewijzigd toegepast door de corporaties. 2 In geval van een calamiteit, waarbij spoedige huisvesting noodzakelijk is, kan van het reguliere toewijzingsbeleid worden afgeweken, nadat hierover overleg heeft plaatsgevonden tussen de betreffende corporatie en gemeente en eventueel betrokken maatschappelijke organisatie(s).

Afspraak De gemeente spant zich in om de vereiste vergunningen voor de herinrichting van het woonwagencentrum aan de Capucijnenstraat in Eijsden te verlenen.

/ 03 Kerntaken volkshuisvesting

3.4 Sociale woningbouwprojecten Afspraken 1 Voor 2014 realiseren de corporaties in Eijsden-Mar graten de navolgende sociale nieuwbouwwoningen: Woonpunt: geen nieuwbouwplannen. Servatius: bouwen van 16 sociale huurwoningen in Poelveld. Afhankelijk van de start van het winkelcentrum in Eijsden, zal ook worden aangevangen met het bouwen van 16 niet grondgebonden sociale huurwoningen boven de winkels. Deze woningen zijn met name voor ouderen bestemd. Maasvallei: geen nieuwbouwplannen.

3.1 Huisvesting specifieke aandachtsgroepen Afspraken 1 De door het rijk aan de gemeente opgelegde taakstelling huisvesting verblijfsgerechtigden zal worden volbracht met behulp van de corporaties. 2 Het aantal te realiseren huisvestingen wordt tussen de corporaties verdeeld op basis van de woningportefeuilles in de gemeente Eijsden-Margraten. 3 Gemeente en corporaties volgen hierbij de sedert oktober 2012 afgesproken procedures met het Coa. 4 De corporaties leveren op hun beurt de woning tijdig op, zodat de kandidaat binnen de proceduretermijn kan worden gehuisvest. 5 Indien van toepassing, declareren de woningcorporaties de geleden huurderving rechtstreeks bij het Coa, conform de door het Coa voorgeschreven procedure. 6 In geval het Coa niet tot vergoeding overgaat, zal de gemeente de geleden huurderving voo 50% vergoeden.

2 Behoudens het reguliere onderhoudswerkzaamheden als gevolg van mutaties of individueel onderhoud anderszins, voeren de corporaties in Eijsden-Margraten geen projectmatige onderhoudswerkzaamheden aan sociale huurwoningen uit in 2014.

3.5 Leefbaarheid/buurtaanpak Afspraak De corporaties melden (signaalfunctie) sociale problematiek in wijken of buurten aan de gemeente, zodat een brede aanpak mogelijk wordt. Deze signaalfunctie geldt ook voor medische en/of sociale huisvestingsproblemen als deze worden geconstateerd.

3.2 Kostenbeheersing woningaanpassingen WMO Afspraken Het in 2013 afgesproken beleid zal worden doorgezet. Gezien de nieuwe ontwikkelingen is gewijzigd beleid en een andere aanpak niet uitgesloten. Partijen zullen hiervoor onderling samenwerken waar dit vereist en wenselijk is.

3.3 Aandacht zorgwoningen/ouderhuisvesting Afspraak Bij nieuwbouw en renovatie onderzoeken de corporaties dat sociale huurwoningen mogelijk levensloopbestendig worden voor alle doelgroepen. Bij het realiseren van ouderenhuisvesting, zullen de corporaties speciale aandacht schenken aan voldoende en adequate stallingsmogelijkheden voor scootmobiels.

69

Jaarverslag Servatius op koers

Recommend Documents