Heuvelrug Wonen geeft u ruimte
Samen doen we meer
Ondernemingsplan 2013-2018
Inhoud Voorwoord 3 Terugblik 4
Heuvelrug Wonen geeft u ruimte
Wij geven betekenis aan wonen
6
Ontwikkelingen om ons heen
7
Wie zijn onze huurders?
10
Organisatiefocus 11 Onze doelen
12
Vernieuwen door samen te werken
13
Ons antwoord op de lokale woningmarkt
14
Financiële continuïteit
16
Een alerte en flexibele organisatie
18
Strategische agenda
20
1
Voorwoord
Dit ondernemingsplan Samen doen we meer volgt ons vorige ondernemingsplan Wat ons beweegt op. Samen doen we meer komt tot stand in een sterk veranderende samenleving en in een economisch verslechterende omgeving. De financieel-economische crisis gaat niet aan onze sector voorbij en dus ook niet aan Heuvelrug Wonen.
Op dit moment kunnen we al onze plannen voor leefbaarheid in de wijken, nieuwbouw en onderhoud van ons bezit uitvoeren. Toch verwachten we dat nieuwe investeringen in de toekomst moeilijker worden. Nu is onze financiële
Bij de totstandkoming van dit ondernemingsplan analyseerden we samen
situatie nog goed, maar waakzaamheid blijft geboden. Een goede financiële
met onze stakeholders ontwikkelingen en onderzoeksgegevens. De gedachten
positie is niet zomaar gegarandeerd en blijft evenmin vanzelf overeind. Daar
en ideeën die we zo aangereikt kregen, hebben we in dank een plek gegeven.
moeten wij voor zorgen. Dat doen we onder andere door het accent van onze
In samenwerking ligt voor ons de sleutel tot het instandhouden van een vitale
investeringen te verschuiven van nieuwbouw naar de bestaande voorraad.
gemeente. Voor ons is een vitale gemeente een gemeente waar mensen
En verder door alleen te doen wat goed voor de klant, de maatschappij en
wonen van alle leeftijden, culturen en achtergronden en met verschillende
voor ons is.
inkomens. Waar voldoende voorzieningen zijn en waar mensen oog voor elkaar hebben. Waar ze kunnen wonen als ze jong zijn, maar ook als ze ouder worden.
In samenwerking met anderen
Als maatschappelijke organisatie willen we in de eerste plaats zorgen voor
De bezuinigingen op welzijn en de levering van zorg in de woning van cliënten,
goed wonen van onze doelgroepen. Dat doen we met respect voor het milieu
zijn de grote onderwerpen van de welzijns- en zorginstellingen. Hun vraag
en het bijzondere karakter van onze dorpen. Voor ons betekent dit dat goed
stukken raken huurders en dus ook Heuvelrug Wonen. In de voorbereiding op
wonen, leefbaarheid en duurzaamheid sterk met elkaar zijn verbonden.
dit ondernemingsplan met stakeholders, gaven de welzijns- en zorgpartijen
In dit ondernemingsplan leest u hoe wij de komende vijf jaren betekenis geven
aan dat zij net als wij, gezamenlijk antwoord willen geven op vragen van
aan onze visie en missie. Zo maken we u graag deelgenoot van onze inzet
wonen, welzijn en zorg. Samenwerken is het sleutelwoord. Niet omdat het
richting vitale dorpen waar het goed wonen is, nu en later.
moet, maar omdat we het willen. Het is goed te merken dat allerlei partijen ons daarvoor weten te vinden, vooral in de gemeente maar ook daarbuiten.
2
3
Terugblik
We zeggen in Wat ons beweegt dat het tijd is voor een nieuw ondernemingsplan als ‘visie en werkelijkheid versmelten’. Met plezier stellen we vast dat die tijd nu gekomen is. In grote lijnen hebben we onze doelen gehaald.
Voordat we ons nieuwe ondernemingsplan aan u presenteren, kijken we kort terug op het vorige.
• Bijna al onze nieuwbouwplannen zijn uitgevoerd of zodanig in ontwikkeling dat
Wat wilden we bereiken? Wat hebben we gerealiseerd? Wat ging
ze de komende jaren worden gerealiseerd. Enkele plannen zijn niet uitgevoerd of
goed en wat niet? Wat kan beter en wat mag zo blijven?
moesten bijgesteld worden. Zo moest een herstructureringsproject stilgelegd worden omdat er te weinig draagvlak voor was. Enkele nieuwbouwprojecten liepen vertraging op.
In Wat ons beweegt stelden we onszelf de volgende zes doelen: 1 We vernieuwen en breiden onze woningvoorraad uit met kwalitatief hoogwaardige woningen. Zo bieden we kansen aan een brede doelgroep. We doen dit met respect voor de leefomgeving. 2 We verbeteren de kwaliteit van onze bestaande woningen en van de woonomgeving in de dorpen die wij bedienen.
• In onze bestaande woningen is vijf jaar lang geïnvesteerd in verduurzaming. We hadden meer duurzaamheidsmaatregelen willen aanbrengen. Maar we
wensen en behoeften van onze doelgroepen.
ontmoeting. • We hebben hard gewerkt aan het verbeteren van onze schriftelijke en
hebben de huurder onvoldoende van het belang weten te overtuigen. Daar ligt
mondelinge communicatie. Onze brochurelijn is herschreven, de website
nog een flinke opgave.
verbeterd, we namen deel aan schrijf- en gesprekstrainingen en verbeterden
• Onze producten en diensten komen steeds vaker in samenspraak met onze
onze telefonische bereikbaarheid.
klanten tot stand. Dat maakt dat ze beter aansluiten op de specifieke wensen en
• We hebben extra aandacht besteed aan de communicatie en het contact met
behoeften van onze doelgroepen. De huurdersvertegenwoordiging vervult hierin
onze klanten en stakeholders. We zijn blij dat dit gelukt is en dat we elkaar
een sterke rol.
steeds vaker weten te vinden. Langzaam maar zeker is Heuvelrug Wonen in de
• Beter luisteren naar de klant leidde tot vermindering van de bedrijfslasten als gevolg van efficiënt en effectief werken.
3 In ons producten- en dienstenaanbod sluiten we aan op de specifieke
• Nieuwe inlooppunten en een extra wijkkantoor bieden ruimte voor contact en
• Die onderlinge betrokkenheid maakt dat huurders zelf initiatieven nemen en activiteiten organiseren. Soms met enige ondersteuning van Heuvelrug Wonen.
lokale gemeenschap verankerd. • We vervulden een toonaangevende rol in het analyseren en duiden van ontwikkelingen. Regelmatig hebben we partijen, vooral de gemeente, voorzien van data en analyses op het gebied van demografische en sociaal economische ontwikkelingen.
4 We beschrijven in heldere taal onze producten en diensten. Met enige trots constateren we dat dit alles gelukt is met de inzet van 36 mede 5 We besteden extra aandacht aan communicatie en contact met onze klanten en stakeholders.
werkers. We durven te stellen dat we een klein, maar fijn team zijn. We hebben, vergeleken met de gemiddelde personeelsbezetting in de sector, een krappe bezetting. Met onze huidige omvang zijn we net groot genoeg om voldoende
6 We richten onze organisatie zo in dat we onze doelen ook realiseren.
deskundigheid in huis te hebben en met efficiënt werken en een goede werksfeer doen we de rest. Hier gaan we de komende jaren mee door, want zo willen we werken en zo willen we zijn.
4
5
Wij geven betekenis aan wonen
Ontwikkelingen om ons heen
Behoeften en vragen vanuit de markt en de maatschappij
De financieel-economische crisis treft de woningmarkt hard.
veranderen voortdurend. Er verandert bijvoorbeeld veel in
Er wordt weinig gebouwd en de huur- en koopmarkt zitten al
het denken over werken, zorg en langer zelfstandig wonen.
langere tijd op slot. We zien hier op korte termijn geen verandering Bevolkingsopbouw en huishoudsamenstelling veranderen: vergrijzing en
in komen. De gevolgen van een stagnerende economie en een
verdunning gaan de komende decennia door. Die ontwikkelingen zijn van invloed op
vastzittende woningmarkt zijn ook in ons werkgebied merkbaar.
hoe mensen willen wonen. En niet te vergeten, kunnen wonen, want wat is ook in de toekomst betaalbaar? Deze ontwikkelingen vragen om een alerte en flexibele organisatie. We willen met andere partijen samenwerken om passende antwoorden op vragen rond wonen te geven.
Heuvelrug Wonen geeft toekomstwaarde aan wonen. Dit doen we met een alerte en flexibele organisatie en in samenwerking met andere partijen.
Woningmarkt
inkomen daar net boven zit, heeft het moeilijk. Die
Het aantal woningzoekenden in de gemeente
verdient teveel voor de sociale sector en te weinig voor
Utrechtse Heuvelrug dat bij Woningnet staat
de vrije sector en valt zo precies tussen wal en schip.
ingeschreven is onverminderd hoog, ruim 5100 1. Van hen zijn 1450 mensen actief op zoek naar een
Demografische ontwikkeling
woning, vooral de groep beneden 30 jaar. Ze moeten
Hoewel het aantal inwoners van de gemeente
lang wachten op een sociale huurwoning, gemiddeld
Utrechtse Heuvelrug de komende decennia 4 nagenoeg
7 tot 8 jaar. Voor starters en jonge gezinnen is het
stabiel is, neemt de behoefte aan woningen toe met
Wanneer is ons werk zinvol en hoe zorgen we ervoor dat we ook in de toekomst
extra moeilijk. Kopen is voor hen meestal geen optie,
7 procent in 2030 tot 4 procent in 2040. Dit heeft
passende antwoorden op vragen rond wonen kunnen geven?
omdat de prijzen van een koopwoning op de Utrechtse
te maken met gezinsverdunning. Gemiddeld wonen
Heuvelrug hoog zijn. Bovendien scherpen banken
er minder mensen in een woning. Dit kan het gevolg
hun financieringseisen aan, waardoor vooral starters
zijn van het overlijden van één van de partners,
toekomstwaarde. Dat betekent goed wonen voor nu
moeilijk een hypotheek krijgen.
echtscheiding of van de keuze om alleen te wonen.
en later met waarde voor onze huidige en
Sociale huurmarkt
toekomstige huurders, de maatschappij en onszelf.
Sinds 1 januari 2011 is de sociale huurmarkt met een
Heuvelrug Wonen zorgt voor wonen met
huurprijs tot 664,66 euro 2 alleen nog toegankelijk voor huishoudens met een inkomen tot 34.085 euro 3. Dit als gevolg van Europese regelgeving. Wie met zijn
6
1 In
Doorn, Driebergen en Leersum stonden per 1 maart 2012 in totaal ruim 4300 mensen als woningzoekende bij Woningnet ingeschreven. 2 Prijspeil 1 januari 2012 3 Prijspeil 1 januari 2012 4 Voor dit ondernemingsplan is gebruik gemaakt van demografische en sociaaleconomische data over de periode 2012 tot 2040.
7
Tijdens de ontwikkeling van dit ondernemingsplan is Heuvelrug Wonen geconfronteerd met de heffing voor saneringssteun. In deze heffing dragen corporaties bij aan het overeind houden van collega-corporaties die in financiële problemen zijn geraakt. Vanuit de verwachting dat meer corporaties financiële steun nodig hebben, legt de overheid uit voorzorg ons een extra heffing op om een buffer te creëren.
Lichte groei jonge gezinnen en doorzettende vergrijzing
Zorg integreren in wonen
Financiën
De kosten voor de zorg blijven voortdurend stijgen.
De Europese Commissie bepaalde in 2011 dat er
Tegenover deze heffingen en belastingen staan geen
We zien de verandering in de samenstelling van de
Ontwikkeling bevolking gemeente Utrechtse Heuvelrug tussen 2012 en 2040
Niet alleen door vergrijzing, maar ook doordat er
sprake was van ongerechtvaardigde staatssteun voor
extra inkomsten voor de corporaties. Sterker nog: de
bevolking terug in een lichte groei van de categorieën
De demografische ontwikkelingen samengevat:
steeds meer mogelijk is. Steeds meer en steeds vaker
de sector. Tot die tijd konden woningcorporaties
overheid legt de woningcorporaties al een aantal jaren
0-15 en 30–45 jaar met respectievelijk 7 en 9 procent.
• aantal inwoners is stabiel;
willen mensen gebruik maken van nieuwe ontwikke
relatief gemakkelijk geld lenen omdat er altijd borging
een inflatievolgend huurbeleid op. Dit betekent dat de
Dit kan wijzen op een toename van gezinnen met
• aantal huishoudens groeit;
lingen en technieken. De overheid treft maatregelen
was vanuit het Waarborgfonds voor de Sociale
huurinkomsten niet meer de gestegen onderhouds
jonge kinderen. De echte groei zit in de groep 75–
• leeftijdssamenstelling van de bevolking verandert;
om de kosten voor de zorg beheersbaar te maken.
Woningbouw (WSW). Nu kunnen we alleen nog met
kosten, rentelasten en bedrijfslasten dekken. Verkoop
plussers met 43 procent.
• de verschillende leeftijdsgroepen trekken meer
Onder andere door veel vaker zorg naar de cliënt in
borging geld lenen voor onze sociale woningen, het
van woningen moet zorgen voor voldoende kasstromen
zijn woning te brengen.
DAEB-deel 5. Voor niet-DAEB woningen 6 is geborgde
om kleinschalige nieuwbouw en herstructurerings
financiering afgeschaft.
plannen de komende jaren te kunnen uitvoeren.
naar elkaar toe in omvang; Opvallend in dit verband is ook dat de groep daar net
• vergrijzing zet door, vooral de groep 75-plussers neemt sterk toe;
beneden, de 60 tot 75-jarigen een dip vertoont en de
Huishoudens
2015
neemt af;
20.800
2040
Veel ouderen willen graag zo lang mogelijk zelfstandig
• aantal mantelzorgers, de groep van 45-60 jaar,
groep 45-60 jaar een forse daling.
• aantal jonge gezinnen met kinderen neemt toe.
21.600
+ 7%
22.500
aantal 12.000
22.000
+ 4%
21.500
Groei aantal huishoudens in de gemeente Utrechtse Heuvelrug
10.000
0-15 15-30 30-45 45-60 60-75 75+
tussen 2012 en 2040
8.000
21.000 20.500 2012
2015
2020
2025
2030
2035
2040
Ontwikkeling bevolking gemeente Utrechtse Heuvelrug tussen 2012 en 2040.
8
6.000 4.000 2012
thuis blijven wonen. We zien het als onze taak om
De overheid zoekt naarstig naar wegen om de
woningen zo te maken dat hulp en zorg thuis geboden
overheidstekorten te beheersen en te verminderen. Ze
kunnen worden. In bestaande woningen lukt dat niet
richt daarin haar pijlen op de woningcorporaties. De
altijd, maar in nieuwbouw kan het wel. Daarom bouwen
laatste jaren volgen heffingen en belastingen elkaar
we zoveel mogelijk levensloopbestendig. Dat wil zeggen
met grote regelmaat op. De Vogelaarheffing is nog
dat de woning geschikt is, of geschikt gemaakt kan
maar net achter de rug of de verhuurdersheffing dient
worden om je hele leven in te wonen. In bestaande
zich alweer aan. Hierin betalen corporaties mee aan de
woningen brengen we op aanwijzing van de huurder
huurtoeslag, tot nu toe een taak voor de overheid. Voor
of de WMO voorzieningen aan die de dagelijkse
Heuvelrug Wonen bedraagt de bijdrage vanaf 2014
handelingen in het wonen vergemakkelijken.
ongeveer 1,2 miljoen euro per jaar. Wij verwachten dat
5 DAEB
= Diensten van Algemeen Economisch Belang. Deze vallen onder de staatssteun regels. 6 niet-DAEB woningen = vrije sector woningen
het daar niet bij blijft en dat corporaties in de toekomst een steeds groter deel van de huurtoeslag betalen.
jaar 2015
2020
2025
2030
2035
2040
9
Wie zijn onze huurders?
Doelgroepen sociaal en sociaal+
Heuvelrug Wonen is er in de eerste plaats voor de mensen in ons werkgebied
• Sociaal : huishoudens met inkomen tot 34.085 euro
die niet op eigen kracht in hun woonruimte kunnen voorzien. Voor hen
• Sociaal+: huishoudens met inkomen tussen
onderhouden en bouwen we sociale huurwoningen. Zij vormen onze doelgroep. Wie horen bij onze doelgroep?
34.085 en 45.000 euro
Organisatiefocus
De sociale en financieel-economische ontwikkelingen vragen om een verscherpte focus van de organisatie. Immers niet alles is meer mogelijk. Dat maakt dat we alleen doen wat van waarde is. Voor de klant, voor de maatschappij en voor onszelf.
Daarbij letten we op drie uitgangspunten. 1 De woonbehoeften en wensen van onze klanten zijn
2 We volgen de maatschappelijke ontwikkelingen in
3 Bij alles wat we doen stellen we ons altijd de vraag
voor ons richtinggevend. Voor hen spannen wij ons
onze omgeving op de voet. We kijken naar kansen en
of het ook goed is voor het bedrijfsbelang van
Sinds 1 januari 2011 is een Europese beschikking van
te veel, voor het ander te weinig. Dat willen we niet
in en aan hen leveren wij diensten en producten die
zorgen ervoor dat onze inspanningen maatschappelijk
Heuvelrug Wonen. Kunnen we bijvoorbeeld in de
kracht die bepaalt dat sociale huurwoningen alleen
laten gebeuren. En omdat wij er zijn voor degenen die
met wonen te maken hebben en die waardevol zijn
relevant zijn. Denk bijvoorbeeld aan activiteiten op
toekomst op dezelfde manier blijven investeren in
nog bestemd zijn voor huishoudens met een inkomen
niet op eigen kracht in hun huisvesting kunnen
voor de ander, voor onze klanten.
het gebied van leefbaarheid, duurzaamheid of wonen
woningen en diensten? Blijven onze dienstverlening
tot 34.085 euro 7 . Huishoudens met een inkomen
voorzien, rekenen we ook deze middeninkomens tot
Samengevat in Wa = waarde voor de ander.
en zorg.
en de kwaliteit die we nastreven betaalbaar? Dat
Dit is Wm = waarde voor de maatschappij.
is nodig, want we willen ook in de toekomst een
euro 8
tot onze sociale doelgroep. Voor hen
daarboven, kunnen voortaan niet meer in een sociale
45.000
huurwoning terecht. Waar dan wel? Als ze in een
reserveren we woningen in de vrije sector met een 750 9
huurprijs tussen 665 en
stromen. Maar doorstroming binnen de sociale
middeninkomens duiden we aan als de doelgroep
huursector is niet meer mogelijk en huren in het
sociaal+.
de koopmarkt op de Utrechtse Heuvelrug is voor deze middengroep nauwelijks bereikbaar. Deze groep valt precies tussen wal en schip: voor het één verdienen ze
Dit leidt tot Wo = waarde voor de organisatie.
euro. Deze doelgroep
sociale huurwoning wonen, worden ze geacht door te
duurdere segment is voor hen vaak onbetaalbaar. En
organisatie zijn die stabiliteit en continuïteit biedt.
Pas als er sprake is van waarde voor de klant, de maatschappij en voor ons, is er sprake van wonen met
7 Een
sociale huurwoning heeft een huurprijs tot 664,66 euro ( afgerond 665) en is bestemd voor huishoudens met een inkomen tot maximaal 34.085. De geliberaliseerde sector, meestal vrije sector genoemd, begint bij 664,66 euro - Prijspeil 1 januari 2012. 8 Prijspeil 1 januari 2012 9 Prijspeil 1 januari 2012
toekomstwaarde.
Wa
Wm
Wo
10
11
Onze doelen
Vernieuwen door samen te werken
Om betekenis aan wonen te geven, richten we ons op de volgende vier doelen.
Samen met huurders, gemeente, welzijn en zorginstellingen werken we aan wonen met toekomstwaarde. Hoe doen we dat?
1 Woonruimte bieden voor onze doelgroepen sociaal en sociaal+
3 Vernieuwen door co-creatie
Nieuwe vormen van wonen en zorgverlening zijn nodig.
doorstroming en een woning kopen is nauwelijks
geven aan hun woning. Huurders kunnen dit ook.
Heuvelrug Wonen zorgt voor wonen met toekomst
In samenwerking met betrokken partners bedenkt en
Dat vraagt om visie en concreet handelen van alle
haalbaar. Allemaal extra redenen voor Heuvelrug
Vooral als het gaat om de binnenkant van de woning.
waarde voor haar doelgroepen. Daarvoor is nodig dat:
ontwikkelt Heuvelrug Wonen nieuwe concepten,
betrokkenen. Voor alle partijen is duidelijk dat de
Wonen om met partners te bespreken hoe we met
Het vroegtijdig meedenken van de toekomstige
• woningen afgestemd zijn op de vraag;
producten en diensten op het gebied wonen, welzijn en
traditionele modellen waarmee decennia lang is
nieuwe modellen gezamenlijk voor passend wonen
huurder over hoe een woning eruit komt te zien, past
• prijs en kwaliteit van woningen in balans zijn;
zorg. Hierbij gaat het ons om concrete vernieuwing als
gewerkt, niet meer opgaan. Maar hoe het wel moet is
kunnen zorgen. Want vernieuwen kan volgens ons
bij ons idee om de klant eerder bij ontwikkelprocessen
• wonen betaalbaar is voor onze doelgroepen;
antwoord op veranderd wonen in een veranderende
minder duidelijk: in de financiering van de zorg is nog
alleen door samen te werken.
te betrekken.
• woningen duurzaam zijn, nu en op de lange termijn.
omgeving.
veel onduidelijk en onzeker. Op de woningmarkt verandert veel. Ouderen blijven langer zelfstandig
Een bijzondere vorm van samenwerken vindt plaats in
We zijn er van overtuigd dat we met deze manieren
2 Bijdragen aan de kwaliteit van de woonomgeving
4 Makelaar in woondiensten
wonen, er is sprake van gezinsverdunning, jongeren
het collectief opdrachtgeverschap. Vaak gaat het bij
van samenwerken waarden creëren die goed zijn voor
Huurders kunnen met al hun vragen rond wonen bij
willen graag zelfstandig wonen, maar er is weinig
collectief opdrachtgeverschap om kopers die zelf vorm
de klant, de maatschappij en voor onszelf.
Heuvelrug Wonen zorgt dat de directe woonomgeving
Heuvelrug Wonen terecht. Onze rol daarin is wisselend.
van haar woningen op orde is. We doen dit altijd
Soms organiseren we zelf, een andere keer hebben we
samen met bewoners of andere partners. Niet altijd
een signalerende rol en wijzen we de huurder de weg
voeren we zelf uit. Soms bestaat onze rol uit faciliteren
naar een andere organisatie of instantie.
van bewoners bij het organiseren en uitvoeren van een activiteit. Per situatie kiezen we onze rol.
12
13
Ons antwoord op de lokale woningmarkt De komende jaren ronden we verschillende nieuwbouwprojecten af. We verwachten niet
Nieuwbouw maakt plaats voor onderhoud, renovatie en herstructurering
dat we de komende jaren weer zoveel zullen
Binnen enkele jaren heeft Heuvelrug Wonen ongeveer
ontwikkelen en bouwen als in de periode van
360 woningen bijgebouwd. Naast nieuwbouw richten
ons vorige ondernemingsplan. Dat kan ook
we ons de komende vijf jaren vooral op herstructurering
niet omdat er geen grote uitbreidingslocaties
en op het aanpassen van onze huidige woningen aan
meer zijn. En vanuit demografisch oogpunt gezien, is het evenmin nodig. Wel zijn
In nieuwbouw proberen we mondjesmaat woningen in deze categorie te realiseren. Of dat lukt, hangt af van de financieringsmogelijkheden. Want financiering
Samengevat kent de vastgoedstrategie van Heuvelrug Wonen drie opgaven:
van niet-DAEB 11 vastgoed is als gevolg van Europese regelgeving en terughoudendheid van banken veel
2 Doorstroming en woonladder
moeilijker geworden.
Hoe kunnen we starters en jonge gezinnen kansen
Ook hangt de keuze van bouwen voor de midden
bieden en vasthouden in de gemeente Utrechtse
inkomens, sociaal+, af van de vraag of er middelen van
Heuvelrug. Een lastige opgave bij een nog toenemende
het sociale deel naar het sociaal+ deel van ons bezit
1
Van ontwikkelen naar herstructureren.
2
Bevorderen van doorstroming.
vergrijzing. Tegelijk ligt hier voor Heuvelrug Wonen de
gaan. Bouwen voor de middeninkomens mag niet ten
3
Differentiëren in bestaand bezit voor
sleutel tot de oplossing. Wij willen nieuwbouw voor
koste van onze sociale doelgroep gaan. Huurders met
verschillende doelgroepen.
senioren realiseren. Ouderen kunnen op die manier
een inkomen vanaf 45.000 euro kunnen terecht in
een passende woning verkrijgen. Ze laten een
onze bestaande woningen met een huurprijs boven
eengezinswoning achter voor jonge gezinnen die op
750 euro. In deze prijsklasse bouwen we geen nieuwe
hun beurt weer een woning voor een starter
woningen.
de veranderende doelgroepen. Grootschalige
1 Van ontwikkelen naar herstructureren
nieuwbouw vindt niet meer plaats. We blijven ons wel
We willen graag dat onze woningen aansluiten bij de
van de woningmarkt en krijgen mensen de kans om
passende antwoorden nodig op veranderende
inzetten voor kleinschalige inbreidingslocaties om
veranderende behoeften en wensen van onze
passend te wonen.
wensen en behoeften in wonen.
onze voorraad naar omvang en kwaliteit op peil te
doelgroepen. Dat doen we door woningen slim te
houden.
renoveren en te verduurzamen. In sommige wijken is
De aandacht van Heuvelrug Wonen ligt daarom de
volledige herstructurering de beste oplossing. Omdat
3 Differentiëren in bestaand bezit voor verschillende doelgroepen
komende jaren vooral bij de kwaliteit van de woningen.
we verwachten dat gezinsverdunning en vergrijzing
We kiezen ervoor om ook middeninkomens met een
Niet alleen technisch moeten woningen op orde zijn.
toenemen, kijken we bij elk plan hoe we in de
inkomen tussen 34.000 en 45.000 euro woonruimte
Ze moeten ook beantwoorden aan de vraag van een
woonbehoeften van onze doelgroepen kunnen
te bieden. Voor hen reserveren we woningen die we
veranderende bevolkingsopbouw en samenstelling van
voorzien. Hoe willen alleengaanden wonen? Wat doen
bij mutatie een huurprijs meegeven tussen 665 en
huishoudens.
we als ouderen vaker en langer thuis blijven wonen en
750 euro 10. Deze woningen krijgen het label sociaal+
daar zorg krijgen? We zien mogelijkheden in
mee. Dit brengt met zich mee dat we met huurders
bijvoorbeeld kleinere woningen, appartementen of
en woningen in deze categorie net zo omgaan als
aanpassing van indelingen van woningen. In alle
met alle andere huurders in een sociale huurwoning.
plannen onderzoeken we telkens wat we kunnen doen
Dus hetzelfde onderhoudsniveau en hetzelfde
voor de doelgroep sociaal+.
huurverhogingspercentage.
14
achterlaten. Zo ontstaat er lucht aan de onderkant 10 11
rijspeil 1 januari 2012 P DAEB vastgoed zijn de sociale huurwoningen. Niet-DAEB vastgoed zijn de woningen in de vrije sector en alle andere vastgoed, uitgezonderd maatschappelijk vastgoed zoals buurthuizen, brede scholen, ruimten voor welzijnswerk en zorgsteunpunten. Meer hierover in de financiële paragraaf op pagina 16.
15
Financiële continuïteit In een periode van financiële en politieke onzekerheid is het belangrijk dat onze financiële
• Per 1 oktober 2012 is het percentage
positie op orde is en dat we voorbereid zijn op tegenvallers. In onze sector komen we die
omzetbelasting verhoogd van 19 procent naar 21
tegenvallers vooral tegen in de vorm van heffingen die de overheid ons oplegt.
procent. Voor Heuvelrug Wonen is dat een extra
Kasstromen
We verwachten dat we hier de komende jaren vaker mee te maken krijgen.
last van ongeveer 150.000 euro per jaar.
Kasstromen zijn belangrijk voor het verkrijgen van
Daar willen we op voorbereid zijn en daar passen we onze plannen op aan.
Vaker dan voorheen houden we onze financiële positie
hechten we daar veel waarde aan en willen we deze
tegen het licht en beoordelen we of we ongewijzigd
behouden.
kunnen doorgaan, of moeten bijsturen. Zo vinden we
• Per 1 januari 2013 vindt er een scheiding plaats
leningen voor nieuwbouw. De hiervoor genoemde
van woningen met een huurprijs tot 665 euro
heffingen hebben direct gevolgen voor onze kas
Risicomanagement
(DAEB) en woningen boven 665 euro (niet-DAEB).
stromen. Een goede liquiditeitspositie is belangrijk om
De financieel-economische crisis en de misstanden in
Alleen voor het DAEB-bezit kunnen goedkopere
de heffingen te kunnen betalen. We hebben voldoende
de sector maken duidelijk dat actief risicomanagement
leningen aangetrokken worden vanwege borging
liquiditeit nodig om bestaande leningen af te lossen
onmisbaar is.
van het WSW 12. Voor niet-DAEB vastgoed is er geen
en leningen voor nieuwbouw aan te trekken.
Heuvelrug Wonen heeft op allerlei terreinen risico’s in
het in de huidige situatie niet meer verantwoord om
Hoe doen we dat?
borging van het WSW. Daarom zal dit vastgoed met
grote onrendabele investeringen te doen. Tot nu toe
We kijken kritisch naar onze bedrijfslasten. Na een
duurdere leningen gefinancierd moeten worden.
was het min of meer vanzelfsprekend dat we een
aantal forse bezuinigingen in de afgelopen jaren zijn
sociale huurwoning met een flinke onrendabele top
onze bedrijfslasten per woning gedaald tot onder het
van kracht. Deze jaarlijkse heffing gebruikt de
Heuvelrug Wonen voldoet, ook na inrekening van de
bouwden. De risico’s zijn echter steeds onvoorspel
landelijk gemiddelde. Dit willen we minimaal zo houden
overheid als dekking voor de huurtoeslag. Voor
nu voorzienbare heffingen, aan de normen die het
We hebben een risicomonitor ontwikkeld waarmee we
baarder en groter geworden. Daarom stellen we de
en liefst nog wat verbeteren.
Heuvelrug Wonen betekent dit vanaf 2014 ongeveer
WSW stelt voor verstrekking van borging. Mochten
elk kwartaal de risico’s van onze nieuwbouwprojecten
komende jaren strengere eisen aan onze financiële
Verder kijken we naar onze onderhoudslasten. Die zijn
1,2 miljoen euro. We houden er rekening mee dat
eventuele nieuwe onvoorzienbare uitgaven in de
analyseren. Op het niveau van projecten gaan we de
positie. Dit betekent dat als we geen grote onrendabele
per woning hoog in vergelijking met de gemiddelde
dit bedrag nog zal stijgen.
toekomst tot een negatieve kasstroom leiden, dan
komende jaren dieper in op specifieke risico’s. Dit doen
investeringen meer willen doen, we een nieuwbouw
landelijke uitgaven per woning. Met efficiënt werken en
zullen we genoodzaakt zijn maatregelen te nemen in
we om nog sneller en beter op veranderingen of
woning goedkoper moeten bouwen dan voorheen.
een slimme aanpak willen we de kwaliteit van het
huisvesting wil haar buffers versterken. Dit doet ze
onze operationele uitgaven, de onderhouds- en
bedreigingen te anticiperen.
onderhoud handhaven en de lasten beheersen.
omdat de vermogens- en liquiditeitspositie van de
bedrijfsuitgaven.
Beoordeling Centraal Fonds
• Per 1 januari 2013 wordt de verhuurdersheffing
• Verhoging heffing CFV. Het Centraal Fonds Volks
beeld gebracht. Vanuit financieel oogpunt liggen de Op basis van onze kasstromen en onze investeringen
grootste risico’s bij de ontwikkeling en uitvoering van
bepaalt het WSW elk jaar hoeveel we mogen lenen.
bouwprojecten.
sector verslechtert. Het Fonds wil met stevige
Bij dit alles gaan we ervan uit dat een goede financiële
Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV)
Onze toekomst
buffers toekomstige financiële debacles bij woning
positie niet vanzelf goed blijft. Ook op dit front zijn
beoordeelt onze financiële positie in relatie tot onze
Verschillende ontwikkelingen en overheidsmaatregelen
corporaties kunnen opvangen. Vanuit dit fonds
alertheid en flexibiliteit geboden.
continuïteit. Zij beoordeelde in 2012 onze financiële
zijn van invloed op onze toekomst. We noemen
zullen we moeten meebetalen aan financiële
positie als goed en daar hoort de A1 status bij. Omdat
hiernaast de maatregelen die ons vanuit financieel
problemen in de sector. Hoeveel en hoelang we
de A1-status een oordeel is over onze continuïteit
oogpunt, het meest raken.
moeten bijdragen is nog niet bekend, maar dat het om forse bedragen gaat, is zeker. 12
16
WSW staat voor Waarborgfonds Sociale Woningbouw.
17
Een alerte en flexibele organisatie
Aanpak Om de gewenste organisatiefocus te bereiken, kiezen we de volgende aanpak. • We werken met heldere doelen en kaders.
Onze omgeving en de woningmarkt zijn sterk veranderd en blijven de
• We doen structureel en situationeel marktonderzoek. Bijvoorbeeld in de vorm
komende jaren veranderen. Steeds weer zullen we geconfronteerd
van analyse van data, klantenpanels, enquêtes of social media.
worden met nieuwe regelgeving en aanslagen op onze financiële
• We richten pilots in voor informatiedashboards waarin informatie inzichtelijk en
draagkracht. Deze turbulente omgeving vraagt om een stabiele, stevige marktgerichte organisatiefocus.
overzichtelijk is per functiegroep. Waardecreatie gaat niet vanzelf. We willen daarom een alerte en flexibele organisatie zijn om te zorgen dat we doen wat maatschappelijk verantwoord is, wat aansluit bij de wensen van de klant en wat ook goed voor ons is. Hoe worden
Voor Heuvelrug Wonen valt deze uiteen in de volgende drie delen.
we zo’n organisatie? Hoe bereiken we die organisatiefocus?
1 Scherp volgen van de markt. 2 Eerder de klant betrekken. 3 Een alerte en flexibele organisatie.
• We ondersteunen onze bedrijfs- en klantprocessen met krachtige, efficiënte en gebruiksvriendelijke automatisering.
houding met plezier aan bijdragen.
deskundigheid en kwaliteit.
Dit doen we door te:
Groeiwaarden
We maken gebruik van toegankelijke informatie, die begrijpelijk en toepasbaar is.
marktgerichte afweging. We richten ons immers vooral op onze klanten, partners
2
Denken en voelen
We ontwikkelen een alerte en sensitieve houding.
en de maatschappij. Daarom zijn we pas echt tevreden als onze prestaties
3
Handelen
Vanuit een alerte en flexibele houding nemen we verantwoordelijkheid voor ons handelen.
hebben we meer groeiwaarden bij nodig. Welke zijn dat en hoe willen we dan zijn?
We ontwikkelen producten en diensten met de klant, die we eerder betrekken.
• meedenkend
waardevol en relevant zijn voor alle partijen. Wanneer ons doen en laten waarde waardecreatie voor de toekomst.
oog te verliezen. Dan mogen we met recht spreken van wonen met toekomstwaarde, waar betrokken en verantwoordelijke medewerkers vanuit een alerte en flexibele
• We ontwikkelen de groeiwaarden alertheid en flexibiliteit.
Informeren
heeft voor de klant, de maatschappij en de organisatie, dan is er sprake van
zonder het belang voor de maatschappij, onze directe omgeving, en onszelf uit het
• Wat goed gaat, houden we vast, zoals werken vanuit procesroutine,
1
Voor ons houdt het scherp volgen van de markt meer in dan alleen een
Onder het motto doen wat nodig is, bereiken we resultaten in een win-winsituatie. De behoeften van de klanten worden vervuld en risico’s worden gewogen. Dat alles
4
Vernieuwen
De focus van de groeiwaarden ligt bij alertheid en flexibiliteit. Natuurlijke waarden als klantgerichtheid, betrokkenheid en deskundigheid zijn onmisbaar, maar zijn onvoldoende om op de veranderende marktsituatie te kunnen inspelen. Daar • wendbaar • vernieuwingsgericht • lerend vermogen
Hoe komen we te weten wat goed is voor klant en maatschappij? Door alert te zijn
• verantwoordelijk
op wat er om ons heen gebeurt. Maar vooral door eerder de klant bij onze ideeën en activiteiten te betrekken. We vinden het belangrijk dat we nieuwe producten en diensten voortaan met de klant ontwikkelen en pas daarna realiseren. Dit betekent: geen klant, geen plan.
18
19
Strategische agenda Voor welke uitdagingen staat Heuvelrug Wonen de komende vijf jaren? En wat betekenen die voor onze inspanningen de komende jaren? Deze vragen worden beantwoord in de strategische agenda, waar zichtbaar wordt op welke terreinen we aan de slag gaan.
• Alerte en flexibele organisatie • Vernieuwen en samenwerken • Passende woonruimte bieden • Eerder betrekken van de klant • Prijs en kwaliteit in balans • Bijdragen aan kwaliteit wonen en woonomgeving • Makelaar in woondiensten • Vastgoed - nieuwbouw, afronden en starten • Vastgoed – onderhoud, renovatie, herstructurering • Duurzaam zijn en duurzaam handelen in het zorgen voor: betaalbare woonlasten, duurzame leefomgeving, duurzaam gebruik van grondstoffen en materialen, duurzaam personeelbeleid en een financieel duurzame organisatie.
20
Colofon © Heuvelrug Wonen Boswijklaan 50 3941 ZN Doorn Telefoon (0343) 53 60 80 E-mail:
[email protected] www.heuvelrugwonen.nl Tekst Thea Korten Foto’s Dorthe Boerwinkel, Marina Le-Tran, foto voorpagina, links: iStockphoto, foto pagina 4, linksonder: Albert Willemsen Vormgeving LaVerbe, Nijmegen Druk Rikken Print b.v. Doorn, oktober 2012
