Jaarverslag 2013
Zien • Samen • Doen
Inhoudsopgave 1. Jaarverslag 1.1 Verslag van de Raad van Toezicht 1.1.1 Goed ondernemingsbestuur (Corporate Governance) 1.1.2 Informatie over de Raad van Toezicht 1.1.3 Activiteiten van de Raad van Toezicht 1.1.4 Pré-advies van de Raad van Toezicht 1.2 Verslag van de werkzaamheden over het boekjaar 2013 1.3 Personeel 1.4 Organogram 1.5 Het bestuur 1.6 Risico’s en risicobeheersing 1.7 Tot slot
5 5 5 9 10 12 13 13 18 19 19 23
2. Volkshuisvestingsverslag 2.1 Kwaliteit van de woongelegenheden 2.1.1 Bouwen, aankopen en slopen van woningen 2.1.2 Onderhoud aan woningen 2.1.3 Energielabeling 2.1.4 Het inventariseren en verwijderen van asbest 2.1.5 Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) 2.2 Het verhuren van woningen 2.2.1 Toewijzing en uitvoering woonruimteverdeling 2.2.2 Inschrijvingen en woningzoekenden 2.2.3 Huurprijsbeleid 2.3 Verkoop van woningen 2.3.1 Verkoop bestaande huurwoningen 2.3.2 Verkoop nieuwbouw 2.3.3 Verkoopbeleid 2.3.4 Terugkoop MGE/Koopgarant-woningen 2.3.5 Vereniging van Eigenaren (VvE) 2.3.6 Bedrijfsonroerend goed (BOG) 2.4 Leefbaarheid 2.4.1 Algemeen 2.4.2 Activiteiten in samenwerking met de gemeente 2.4.3 Activiteiten door Woningstichting Barneveld 2.4.4 Activiteiten gericht op individuen 2.5 Wonen en Zorg 2.5.1 Doorontwikkeling woonservicezones 2.5.2 Overige ontwikkelingen op het gebied van Wonen en Zorg 2.6 Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer 2.6.1 Huurdersvereniging Barneveld 2.6.2 Klachten bij commissies 2.6.3 Overleg met bewoners en bewonerscommissies 2.6.4 Goed huurderschap 2.6.5 Groot onderhoud
24 24 24 26 31 33 33 35 35 42 45 48 48 49 49 50 50 50 50 50 52 54 55 56 57 58 59 59 60 60 61 61
Jaarverslag 2013
3
2.7 Overleg met de gemeente 2.8 Overige zaken 2.9 Financieel beleid en beheer 2.10 Verbindingen 2.11 Verklaring van het bestuur 3. Kengetallen
70
4.
Jaarrekening 2013 4.1 Balans 4.2 Winst- en verliesrekening over 2013 4.3 Kasstroomoverzicht 2013 4.4 Algemene toelichting 4.5 Toelichting op de balans per 31 december 2013 4.6 Toelichting op de winst- en verliesrekening over 2013 4.7 Overige informatie 4.7.1 Werknemers 4.7.2 Bestuurders en commissarissen
72 72 74 75 76 88 104 111 111 111
5.
Overige gegevens 5.1 Wettelijke resultaatbestemming 5.2 Voorstel resultaatbestemming
113 113 113
6. Accountantsverklaring
4
62 62 64 69 69
Jaarverslag 2013
114
1. Jaarverslag Voorwoord Voor u ligt het jaarverslag 2013 van Woningstichting Barneveld met daarin opgenomen het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening. Met deze publicatie willen wij alle belanghebbenden van Woningstichting Barneveld inzicht geven in de geleverde prestaties en verantwoording afleggen over het gevoerde beleid. Ook willen wij graag de wereld achter onze zichtbare ontwikkel-, bouw- en beheeractiviteiten laten zien.
1.1 Verslag van de Raad van Toezicht
1.1.1
Goed ondernemingsbestuur (Corporate Governance)
Woningstichting Barneveld onderschrijft het belang van een deugdelijk en transparant ondernemingsbestuur. Hiermee wordt bedoeld het integer en transparant handelen van het bestuur, een goed toezicht op het ondernemingsbestuur en het afleggen van verantwoording over het uitgevoerde toezicht. Zowel de Raad van Toezicht (RvT) als de directie van Woningstichting Barneveld onderschrijft het belang van de Governancecode Woningcorporaties (de Code). Woningstichting Barneveld houdt zich aan de Governancecode Woningcorporaties, zoals deze sinds 1 juli 2011 van kracht is en voldoet aan de best practice bepalingen uit de Code. De hoofdlijnen van de governancestructuur bij Woningstichting Barneveld: • Woningstichting Barneveld heeft als rechtsvorm de stichting. • De directeur-bestuurder bestuurt de corporatie. • De RvT ziet toe op de directeur-bestuurder en geeft advies. • Woningstichting Barneveld streeft naar een organisatie en processen gebaseerd op principes als betrouwbaarheid, controleerbaarheid, checks and balances en integriteit. • Woningstichting Barneveld voldoet aan de Governancecode Woningcorporaties. • De door ons gehanteerde governanceprincipes zijn neergelegd in de volgende documenten: –– Statuten Woningstichting Barneveld; –– Reglement werkwijze Raad van Toezicht; –– Profielschets voor de leden van de Raad van Toezicht; –– Directiestatuut; –– Treasurystatuut; –– Projectontwikkelingsstatuut; –– Toetsingskader voor het aangaan van verbindingen; –– Reglement auditcommissie; –– Reglement selectie- en remuneratiecommissie; –– Integriteitscode; –– Klokkenluidersregeling. De directeur-bestuurder legt wijzigingen in de governancestructuur vooraf ter goedkeuring voor aan de Raad van Toezicht.
Naleving van de vernieuwde Governancecode en risicomanagement Ultimo 2013 voldoen onze statuten en reglementen nog niet volledig aan alle bepalingen van de vernieuwde Governancecode. Op enkele onderdelen worden onze statuten in 2014 aangepast en in verband daarmee ook het ’reglement werkwijze RvT’. Dit betreft met name de uitwerking van principe II.3.5 en III.2.2, bepalingen die
Jaarverslag 2013
5
gaan over tegenstrijdige belangen, nevenfuncties en onafhankelijkheid van bestuur en RvT. Ons voornemen was om de statuten in 2013 te wijzigen en daarbij de eventueel noodzakelijke wijzigingen uit hoofde van de ’Herzieningswet’ te betrekken. Omdat de minister heeft aangekondigd in 2014 met een novelle op deze wet te komen, hebben we besloten om de definitieve wet af te wachten. Overigens houden wij ons wel aan de betreffende bepalingen van de Governancecode. In het verslagjaar zijn we geen nieuwe verbindingen aangegaan. In de twee 100 procent-deelnemingen, Veluwe Vallei Vastgoed Holding B.V. en Barneveldse Kern Ontwikkelings Maatschappij BV., vinden geen activiteiten plaats en worden geen risico’s gelopen. We houden deze dochters vooralsnog aan in verband met de mogelijke uitwerking van de Europese regels voor niet-DAEB activiteiten. Naast deze twee dochters heeft Woningstichting Barneveld ultimo 2013 een belang van 48,75% in de vennootschap Muziek Theater Barneveld B.V. (MTB). De enige andere aandeelhouder is de gemeente Barneveld. Deze vennootschap verhuurt het Schaffelaartheater in Barneveld aan een exploitant. De minister heeft ons verzocht ons belang in MTB terug te brengen tot 27 procent, in overeenstemming met het aandeel sociale woningen ten opzichte van alle woningen in de kern Barneveld. Eind 2013 sloten wij een intentieovereenkomst met een koper voor 21,75 procent van de aandelen. De levering van de aandelen zal begin 2014 plaatsvinden. Gedurende het jaar informeren we de RvT over de gang van zaken bij de verbindingen. Hieronder zijn de hoofdlijnen van ons ondernemingsbestuur weergegeven.
Governancestructuur Bestuur De bestuurder bestuurt de corporatie, wat onder meer inhoudt dat hij verantwoordelijk is voor de strategie en het beleid, de realisatie van de doelstellingen van de corporatie en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling. De bestuurder legt hierover verantwoording af aan de RvT. Hij richt zich bij de uitoefening van zijn taak naar het belang van de corporatie en de daaraan verbonden ondernemingen en weegt de belangen daarvan af. De bestuurder geeft de RvT tijdig alle informatie die deze nodig heeft voor het uitoefenen van zijn taak. De bestuurder is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving, het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie en voor de financiering van de corporatie. De bestuurder rapporteert hierover en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de RvT. De taak en werkwijze van de bestuurder en overige bepalingen over het besturen zijn vastgelegd in een Directiestatuut. Het reglement bevat bepalingen over mogelijk tegenstrijdige belangen. In het verslagjaar waren er geen transacties waarbij sprake was van mogelijk tegenstrijdige belangen.
Raad van Toezicht De RvT heeft tot taak om toezicht uit te oefenen op het beleid van de bestuurder, op de werking en integriteit van de interne controle- en risicobeheersingssystemen en -procedures ingesteld door de bestuurder. Ook heeft de RvT tot taak om toezicht uit te oefenen op de algemene gang van zaken binnen de stichting en de met haar verbonden ondernemingen. Daarnaast staat de RvT de bestuurder terzijde met advies en vervult de raad de werkgeversrol van de bestuurder. De RvT richt zich bij de vervulling van deze taak naar het belang van de corporatie en de met de corporatie verbonden ondernemingen en weegt daarbij de in aanmerking komende belangen van de corporatie en de belanghebbenden af. De RvT is verantwoordelijk voor de kwaliteit van het eigen functioneren. De RvT maakt gebruik van een Reglement werkwijze Raad van Toezicht als basis voor het eigen functioneren en de relatie met de bestuurder. Het reglement bevat bepalingen over mogelijk tegenstrijdige belangen. In het verslagjaar waren er geen transacties waarbij sprake was van mogelijk tegenstrijdige belangen. De RvT is zo
6
Jaarverslag 2013
samengesteld, dat de leden ten opzichte van elkaar, ten opzichte van de bestuurder en ten opzichte van welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. De voorzitter van de RvT bepaalt de agenda en leidt de vergaderingen van de RvT. Hij ziet toe op het goed functioneren van de RvT en draagt zorg voor een adequate informatievoorziening aan de leden. Hij zorgt ervoor dat er voldoende tijd is voor besluitvorming en draagt zorg voor het introductie-, opleidings- en/of trainingsprogramma voor de leden. Hij is namens de RvT het eerste aanspreekpunt voor de bestuurder en initieert de evaluatie van het functioneren van de RvT en de bestuurder. De RvT heeft twee commissies ingesteld. De auditcommissie, bestaande uit de voorzitter en de financieel deskundige van de RvT. In de remuneratiecommissie zit een RvT-lid en de voorzitter van de RvT. Beide commissies brengen verslag uit aan de voltallige RvT.
Auditcommissie In het 2013 heeft de auditcommissie tweemaal vergaderd. De directeur-bestuurder en de manager bedrijfsvoering waren hierbij aanwezig. In de eerste vergadering was de accountant (BDO) aanwezig en zijn de bevindingen bij de jaarrekening 2012 en het accountantsverslag 2012 besproken. De tweede vergadering stond in het teken van de begroting 2014 en bijbehorende meerjarenbegroting. Andere agendapunten in 2013 waren de deelneming in MTB en de aanscherpingen van het toezicht door CFV en WSW, waaronder ook de door het WSW verlangde onherroepelijke volmacht. Van alle bijeenkomsten is schriftelijk verslag gedaan aan de voltallige RvT. De externe accountant is aanwezig bij de bespreking en vaststelling van de jaarrekening en het accountantsverslag. De externe accountant rapporteert zijn bevindingen over het onderzoek van de jaarrekening gelijkelijk aan het bestuur en de auditcommissie en RvT. De voltallige RvT is in het verslagjaar middels trimesterrapportages geïnformeerd over de belangrijkste ontwikkelingen, zowel volkshuisvestelijk als financieel en in relatie tot de jaarplanen en de voortgang van het ondernemingsplan. Daarnaast vormt het risicomanagement een vast onderdeel van de trimesterrapportage.
Remuneratierapport Beloningsstructuur bestuur Per 1 november 2010 heeft de RvT de heer A. (Arjen) Jongstra voor onbepaalde tijd benoemd tot bestuurder van Woningstichting Barneveld. De RvT heeft het beloningsbeleid van het bestuur vastgesteld en heeft zich daarbij gehouden aan de Sector brede beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties die sinds 1 juli 2010 van kracht is. Op basis van het advies van een extern deskundige is de functie van bestuurder ingedeeld in functiegroep D van genoemde beloningscode. Bij de benoeming is afgesproken dat de bestuurder bij goed functioneren in twee gelijke stappen zal groeien naar het maximum salaris van functiegroep D. In december 2013 heeft de remuneratiecommissie het functioneren van de heer Jongstra in 2013 geëvalueerd en hiervan verslag gedaan naar de voltallige RvT. Geconcludeerd is dat de ontwikkelingsdoelen die voor 2013 waren benoemd, nadrukkelijk aandacht hebben gekregen en een goede invulling hebben gekregen. In 2013 is het beleidsplan herijkt. In 2014 vertalen we dit verder naar meetbare doelen en volgen we de realisatie van het beleidsplan. Andere speerpunten voor 2014 blijven de bedrijfslastenreductie, het risicomanagement en de samenwerking binnen BLNW. Deze vormen met elkaar de basis voor de evaluatie van het functioneren in 2014. Geconstateerd is dat de bestuurder recht heeft op de contractuele verhoging van zijn salaris, conform het gestelde in de arbeidsovereenkomst. Met de bestuurder is geen variabele beloning overeengekomen. Aan de bestuurder is een bedrijfsauto ter beschikking gesteld met een cataloguswaarde van € 31.480, er is een eigen bijdrage voor het privé gebruik van de bedrijfsauto verschuldigd van € 100 per maand.
Jaarverslag 2013
7
De overige secundaire arbeidsvoorwaarden voor het bestuur zijn geheel conform de CAO Woondiensten (hierin zijn onder andere opgenomen vakantiedagen, bijzonder verlof en vergoeding premie zorgverzekeringswet). Er zijn geen voorschotten of leningen verstrekt aan de bestuurder. Op grond van de CAO Woondiensten is de pensioenregeling van het bestuur ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De betaalde premies zijn conform de bepalingen in de CAO Woondiensten. 2013 €
2012 €
111.910
109.715
Onkostenvergoeding
2.160
2.160
Fiscale bijtelling auto
7.870
7.870
Werkgeverslasten sociale verzekeringen
8.988
9.002
25.775
25.507
156.703
154.254
De bezoldiging van de bestuurder is als volgt te specificeren: Brutoloon (inclusief vakantiegeld)
Beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten en VUT) Totaal
De bezoldiging van de RvT is vastgesteld met inachtneming van de Honoreringscode commissarissen van de VTW. De bezoldiging is niet afhankelijk van de resultaten van Woningstichting Barneveld. We verstrekken geen persoonlijke leningen of garanties aan de leden van de RvT. Voor een nadere specificatie van de bezoldiging verwijzen we naar de toelichting op de jaarrekening.
De controle van de financiële verslaglegging De bestuurder is verantwoordelijk voor de kwaliteit en de volledigheid van de openbaar gemaakte financiële informatie. De RvT ziet erop toe dat het bestuur deze verantwoordelijkheid vervult. De RvT benoemt de externe accountant. De externe accountant woont de vergadering van de RvT bij waarin over de vaststelling en goedkeuring van de jaarrekening wordt besloten. De externe accountant rapporteert zijn bevindingen over het onderzoek van de jaarrekening gelijkelijk aan de bestuurder en de RvT. Met ingang van de controle over het boekjaar 2011 is BDO benoemd tot accountant.
Afwijking van de Code Op onderstaand punt wijkt de woningstichting af van de Governancecode: Benoeming van het bestuur voor een (her)benoemingsperiode van maximaal vier jaar. De RvT heeft besloten bij het aanstellen van de bestuurder af te wijken van de Code voor wat betreft de duur van het arbeidscontract. Dit vanuit de wetenschap dat het functioneren van de bestuurder elk jaar wordt beoordeeld waarbij geldt dat bij onvoldoende functioneren, de bestuurder conform gangbare regels ontslagen kan worden. Daarbij geldt dat de maximale ontslagvergoeding nooit meer zal zijn dan een bruto jaarsalaris, met een maximum van € 75.000. Hiermee zijn de mogelijkheden voor het kritisch evalueren van het functioneren van de bestuurder voldoende geborgd. Vanuit arbeidsmarktperspectief en werknemersperspectief heeft deze afwijkende toepassing van de code geen nadelen. Tot slot kunnen we melden dat in 2013 geen klachten zijn binnengekomen bij de (regionale) Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied.
8
Jaarverslag 2013
1.1.2
Informatie over de Raad van Toezicht
Volgens de statutaire bepalingen voert een Raad van Toezicht het interne toezicht bij Woningstichting Barneveld. Ultimo 2013 hebben de volgende personen zitting in de RvT:
Naam
M/V
Geb. jaar
Benoemd in
Zitting t/m
Hoofd- en nevenfuncties
B. Ridder Voorzitter Lid auditcommissie Lid remuneratiecommissie
M
1953
2007, in 2012 herbenoemd
2016
Vzt. Bestuur Zendingsorganisatie OMF Bestuurslid Herikon Putten Plv. lid van Wmo-raad Barneveld
C.M.J.T. Baartmans (op voordracht van de HvB) Lid remuneratiecommissie
V
1958
2005
2013
Eigenaar Baartmans Advies, adviseur op het gebied van wonen en zorg
A. Jonker Lid Auditcommissie
M
1960
2006
2015
Partner bij JonkerFieret Adviseurs/Accountants Bestuurslid Fonds 1845 Barneveld Vzt. Stichting Derdengelden Bestuurslid St. Administratiekantoor
M.C.E. van der Vleuten (op V voordracht van de HvB)
1968
2010
2014
Eigenaar Van der Vleuten Interim & Project Support, en o.a. werkzaam als freelance beleidsadviseur bij St. Visitaties Woningcorporaties Nederland Lid Klachtencommissie Woonzorg Nederland
W. Moggré
1962
2012
2014
Directeur Stg. IDO Lelystad; diaken en lid kerkenraad protestantse Gemeente Barneveld Eigenaar Wim Moggré Advies
M
De dames Baartmans en Van der Vleuten hebben zitting in de Raad op voordracht van Huurdersvereniging Barneveld (HvB). Hiermee is invulling gegeven aan artikel 15 van de statuten waarin is bepaald dat twee leden van de Raad worden benoemd op voordracht van de huurders. Vanaf 1 januari 2014 is mevrouw Baartmans geen lid meer van de RvT vanwege het bereiken van de maximale zittingsduur. Met ingang van 1 januari 2014 is toegetreden tot de RvT, op voordracht van de HvB, mevrouw H. Jager. De RvT bestaat uit minimaal drie en maximaal zeven leden en streeft ernaar dat deskundigheden zijn vertegenwoordigd die voor Woningstichting Barneveld relevant zijn. Binnen de RvT zijn zowel financieel-economische, volkshuisvestelijke en/of sociaal-economische, als juridische deskundigen aanwezig. De leden van de Raad worden voor een periode van vier jaar benoemd en zijn eenmaal voor eenzelfde periode herbenoembaar. Alle leden van de Raad zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). Bijeenkomsten van de VTW worden in principe (door een delegatie) bijgewoond. Alle leden van de RvT gelden als onafhankelijk in de zin van art. III.2.2. van de Governancecode woningcorporaties. Alle leden van de Raad zijn onafhankelijk van de woningstichting. Geen van de leden is of was in het verleden in dienst van de stichting en er bestaan geen directe of indirecte banden met toeleveranciers of afnemers van Woningstichting Barneveld. De leden van de Raad bieden buiten hun commissariaat geen andere diensten aan Woningstichting Barneveld aan dan die welke voortvloeien uit hun lidmaatschap van de Raad. Ook andere banden, hetzij direct, hetzij indirect, worden niet onderhouden.
Jaarverslag 2013
9
De honorering van de Raad bedraagt in het verslagjaar in totaal € 41.171. Geen enkel lid ontvangt een honorering die gekoppeld is aan de financiële prestaties van de woningstichting of haar deelnemingen. Voor de individuele bezoldiging verwijzen we naar pagina 111 van de jaarrekening.
1.1.3
Activiteiten van de Raad van Toezicht
In het verslagjaar vergaderde de Raad van Toezicht zesmaal en is eenmaal bijeengeweest op een strategiedag. De bestuurder woonde alle vergaderingen bij, behalve de vergadering waarin is gesproken over het eigen functioneren en die van de individuele leden van de Raad. Voorafgaand aan de vergaderingen heeft de RvT ook zonder de bestuurder vooroverleg gehad. In de statuten is een aantal materiële besluiten van het bestuur benoemd, die zijn onderworpen aan de voorafgaande goedkeuring van de Raad. Belangrijke onderwerpen op de agenda waren: • Terugkoppeling vergaderingen auditcommissie. • Ontwikkelingen Muziek Theater Barneveld B.V. • Overleg met de OR. • Het vermogens- en liquiditeitsbeheer. • De trimesterrapportages. • De jaarverslaglegging 2012, de begrotingen 2014 en de meerjarenprognose 2014 tot en met 2018. • De realisatie van de bedrijfslastenreductie • Europese Beschikking rondom staatssteun. • Relatie tot stakeholders en lokale samenleving. • Actualisatie beleidsplan. • Integraal risicomanagement. • De projecten in uitvoering en ontwikkeling. • Overleg met Huurdersvereniging Barneveld. • (Her)benoeming leden Raad van Toezicht. • Woningverkopen. • Zelfevaluatie Raad van Toezicht. • Fraude risico. • Evaluatie en actualisatie prestatieafspraken met de gemeente Barneveld. • Evaluatie treasurycommissie. • De toezichtsbrief van de minister en de beoordeling door het CFV. Belangrijke besluiten: • Goedkeuring bestuursbesluiten over aankopen grond/ verkopen onroerend goed. • (Her)benoeming leden Raad van Toezicht. • Goedkeuring overdracht 21,75% van aandelen belang in Muziek Theater Barneveld B.V. • Goedkeuring jaarverslag en jaarrekening 2012. • Goedkeuring verstrekking onherroepelijke volmacht aan het WSW. • Goedkeuring van het kader voor het beleidsplan 2014-2017 “Passie voor Barneveld”. • Goedkeuring begroting 2014 en meerjarenprognose 2014 tot en met 2018.
10
Jaarverslag 2013
Conform de beginselen van de Governancecode Woningcorporaties heeft de RvT haar eigen functioneren geëvalueerd. Dit jaar is dit gedaan aan de hand van een evaluatie-vragenlijst. In deze lijst werden de individuele leden van de RvT gevraagd hun mening te geven over een zestal onderwerpen te weten: • Transparantie • Risicobeheersing • Strategie • Beleidsevaluatie • Eigen functioneren • Relatie RvT met de directeur-bestuurder Naar aanleiding van de individuele bevindingen zijn in gezamenlijk overleg verbeterpunten opgesteld en afspraken gemaakt. Deze liggen op het gebied van risicobeheersing, detailinformatie versus grote lijnen en communicatie. Ook is een van de conclusies dat contact gewenst is met stakeholders en de daaraan verbonden RvT. Zoals gebruikelijk belegde de RvT samen met de bestuurder en het managementteam een strategiedag. In deze bijeenkomst is uitgebreid stilgestaan bij de ontwikkelingen in de volkshuisvesting en meer specifiek naar de betekenis en impact hiervan voor Barneveld. De uitkomsten zijn mede grondleggers geweest voor het nieuwe beleidsplan. In 2013 voerden de twee leden van de RvT, die op voordracht zijn benoemd, overleg met het bestuur van Huurdersvereniging Barneveld. In het verslagjaar voerde een vertegenwoordiging van de RvT eenmaal regulier overleg met de Ondernemingsraad. In het verslagjaar nam de RvT, net als in voorgaande jaren, het initiatief voor een informele bijeenkomst met het college van B&W van de gemeente Barneveld.
Jaarverslag 2013
11
1.1.4
Pré-advies van de Raad van Toezicht
In dit verslag zijn opgenomen de door de bestuurder opgemaakte jaarrekening 2013, met daarin de balans, de winst- en verliesrekening met de daarbij behorende toelichtingen en het volkshuisvestingsverslag 2013. Deze jaarrekening is door BDO Audit & Assurance B.V. gecontroleerd en goedgekeurd, zoals blijkt uit de controleverklaring die u in dit verslag op pagina 114 van de jaarrekening aantreft. De RvT wisselde met de accountant van gedachten over de jaarrekening, de interne berichtgeving, het interne beheersingssysteem en het accountantsverslag. De RvT kan zich met de stukken verenigen en verleende vervolgens, op grond van artikel 9 lid 4 van de statuten, zijn goedkeuring aan het voorstel van de directeur de voorliggende jaarrekening 2013 vast te stellen. Deze vaststelling strekt tot volledige decharge voor de bestuurder voor het besturen en volledige decharge voor de Raad voor het gehouden toezicht. Het voordelig resultaat over het verslagjaar bedraagt € 8.325.350 en is toegevoegd aan de overige reserves, conform de in de jaarrekening voorgestelde resultaatbestemming. Tot slot spreekt de Raad graag zijn waardering en dank uit voor de inspanningen van directie en medewerkers in het op diverse fronten roerige 2013 en complimenteert hen met de bereikte resultaten. Barneveld, 19 mei 2014
12
De heer B. Ridder
(voorzitter)
De heer A. Jonker
(lid)
Mevrouw M.C.E. van der Vleuten
(lid)
De heer W.J. Moggré
(lid)
Mevrouw H. Jager
(lid)
Jaarverslag 2013
1.2 Verslag van de werkzaamheden over het boekjaar 2013 Verslag over het boekjaar, lopende van 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 van Woningstichting Barneveld te Barneveld, gevestigd aan Parmentierstraat 1, 3772 MS te Barneveld. De woningstichting werd bij Koninklijk Besluit toegelaten op 28 december 1994 onder nummer IGE-20 D94012. Woningstichting Barneveld is een regionaal toegelaten instelling, zodat haar werkgebied niet beperkt behoeft te zijn tot de gemeente Barneveld. De stichting is ingeschreven in het register bij de Kamer van Koophandel te Apeldoorn onder nummer 09086671. De statuten zijn voor het laatst op 11 juli 2003 gewijzigd.
1.3 Personeel BLNW-samenwerking Woningstichting Barneveld werkt samen met Woningstichting Leusden, Woningstichting Nijkerk en Vallei Wonen (Woudenberg). Deze samenwerking komt primair tot uitdrukking in treasury-activiteiten, HR-activiteiten en -beleidsontwikkeling en risicomanagement bij projectontwikkeling. Ook delen we kennis op gezamenlijke thema’s zoals communicatie, IT, projectontwikkeling en nieuwe wet- en regelgeving voor de corporatiesector. Alle afdelingsoverstijgende BLNW-activiteiten zijn in de jaarplannen vastgelegd.
HR binnen BLNW Binnen het samenwerkingsverband is een senior personeelsadviseur en een personeelsadviseur in dienst. Samen zijn zij 16 uur per week voor Woningstichting Barneveld beschikbaar. Een aantal HR-thema’s is in 2013 in BLNWverband opgepakt: flexibilisering van arbeid, implementatie personeelsinformatiesysteem, voorbereiding invoering werkkostenregeling, samenvoegen salarisadministratie BLNW en resultaatgerichte functiebeschrijvingen.
ARBO Op het gebied van arbeidsomstandigheden zijn in 2013 de geplande actiepunten uit het Arbo jaarplan uitgevoerd. Dit plan is een opsomming van activiteiten in het kader van veilig en gezond werken. Onderdeel van het Arbo jaarplan is het trainen van medewerkers in het omgaan met lastig gedrag. In BLNW-verband heeft de training van het calamiteitenteam plaatsgevonden. Dit jaar is in het Arbo jaarplan ook een update van de Risico Inventarisatie en Evaluatie opgenomen. Arbo Unie heeft deze eind juli uitgevoerd. De resultaten zijn in een rapport opgeleverd en in september met de OR besproken. In november is het jaarlijkse evaluatiegesprek gevoerd met de Arbodienst waarin de dienstverlening en het ziekteverzuim werd besproken. Zowel Woningstichting Barneveld als de Arbodienst zijn tevreden over de samenwerking. Er is in 2013 geen gebruik gemaakt van de vertrouwenspersonen. Er hebben geen bedrijfsongevallen plaatsgevonden.
Resultaatgerichte functiebeschrijvingen In BLNW-verband is in 2013 een pilot ‘resultaatgerichte functieomschrijvingen’ gestart. Hiermee willen we onze doelstelling ‘beter sturen op resultaten’ realiseren. De nieuwe beschrijvingen worden korter, duidelijker en krachtiger. In 2014 willen we, na evaluatie van de pilot, de nieuwe functiebeschrijvingen met leidinggevenden en medewerkers bespreken en volgt een herweging van functies en vaststelling van de nieuwe functiebeschrijvingen. De OR is geïnformeerd.
CAO Woondiensten De CAO Woondiensten is medio 2013 vernieuwd en verlengd met een looptijd van zes maanden (1 juli 2013 tot en met 1 januari 2014). Deze CAO is digitaal aan de medewerkers verstrekt en de wijzigingen zijn puntsgewijs toegelicht. De toekomstbestendigheid van het pensioen was voor werkgeverspartij Aedes speerpunt van de onderhandelingen. Verdere versobering vanaf 2014 is noodzakelijk om de pensioenregeling op langere termijn toekomstbestendig te maken en te houden. CAO partijen gaan in maart 2014 weer met elkaar om tafel om tot een nieuwe CAO te komen. Jaarverslag 2013
13
Jaarlijkse functioneringsgesprekken, beoordeling en beloning Bij Woningstichting Barneveld worden jaarlijks functionerings- en beoordelingsgesprekken gevoerd. De ontwikkeling van de medewerker krijgt hiermee gestructureerd aandacht en er worden concrete verbeterafspraken gemaakt. Het managementteam besloot voor het jaar 2013 om het accent te leggen op de kerncompetenties omgevingssensitiviteit, betrouwbaarheid en initiatief. Deze competenties sluiten goed aan bij onze kernwaarden Durven, Betrouwbaar, Bewust doen en Met elkaar. Na de zomer is de gesprekscyclus geëvalueerd. Naar aanleiding hiervan deden we een aanpassing in het beoordelingsformulier om afspraken praktisch en overzichtelijk op te kunnen nemen. In het verslagjaar ontvingen de meeste medewerkers een periodieke salarisverhoging, voor zover zij hun schaaleinde nog niet hebben bereikt en goed functioneren. Daarnaast heeft een enkele medewerker een extra waardering ontvangen voor bovenmatige inzet.
Sturingsprincipes Voor de ontwikkeling van de organisatie en het middenkader vonden er diverse trainingen plaats. Hierin is onder meer de memo Sturingsprincipes besproken en zijn teambuildingactiviteiten en processen aan de orde gekomen. De memo Sturingsprincipes is door het MT vastgesteld en besproken met de OR. Vervolgens zijn de sturingsprincipes op ludieke wijze geïntroduceerd bij de medewerkers.
Opleidingen Woningstichting Barneveld stelt medewerkers jaarlijks in de gelegenheid om cursussen en trainingen te volgen. Hiervoor is in 2013 een budget van € 98.000 beschikbaar gesteld. In totaal is er van dit bedrag € 83.795 besteed aan de ontwikkeling van medewerkers. Medewerkers volgden inhoudelijke en vakgerichte cursussen en opleidingen en vaardigheidstrainingen.
Ondernemingsraad (OR) Woningstichting Barneveld heeft een gekozen Ondernemingsraad van drie leden. In 2013 was de voorzitter aftredend na een zittingsperiode van vier jaar en is na kandidaatstelling opnieuw gekozen voor een volgende periode van vier jaar. De Ondernemingsraad bestond eind 2013 uit de volgende leden: Naam
Functie
Jaar van aftreden
G. van de Beek
Voorzitter
2017
B. Nellestijn
Algemeen lid
2015
W. Polhout
Secretaris
2016
De OR voerde in 2013 zes keer overleg met de directie en een keer met een afvaardiging van de Raad van Toezicht. In het overleg met de bestuurder is onder andere gesproken over de begroting en het beleidsplan, centralisering salarisadministraties BLNW en de geplande acties op Arbo-gebied, werving en selectie, aanpassingen beoordelingsformulieren en de stand van zaken over resultaatgerichte functiebeschrijvingen. Op het voorgenomen besluit over de samenvoeging van de salarisadministraties, bracht de OR op grond van artikel 25 van de Wet op de Ondernemingsraden advies uit.
14
Jaarverslag 2013
Sociale kengetallen
Realisatie 2013
Begroting 2013
46,2
44,3
€ 2.304.427
€ 2.285.000
Kosten inleen
€ 125.147
€ 100.000
Projectgerelateerde kosten inleen
€ 139.882
€ 200.000
€ 73.038
€ 98.000
3,9%
< 4,0%
67
NB
666,43
NB
Aantal FTE’s Bruto salariskosten
Opleidingskosten Ziekteverzuim % (ex. zwanger) Aantal ziektemeldingen Duur ziekteverzuim (in dagen)
Formatie De formatie was op 31 december 2013 als volgt in de organisatie verdeeld:
Woondiensten
Ontwikkeling & Techniek
Totaal
Directie
P&O
Bedrijfsvoering
1,00
1,56
11,97
13,28
17,75
45,56
1
2
15
15
18
51
Aantal FTE* Aantal medewerkers
* Fulltime equivalent
Opbouw personeelsbestand Eind 2013 had Woningstichting Barneveld 51 medewerkers in dienst. Daarvan is 41% vrouw en 59% man. Van de vrouwelijke medewerkers werkte 86% parttime. Van de mannelijke collega’s werkte 17% in deeltijd. Onder parttimers verstaan we alle medewerkers die minder dan 36 uur per week werken. Mannen
Vrouwen
Totaal
Parttime
5
18
23
Fulltime
25
3
28
Totaal
30
21
51
Jaarverslag 2013
15
Aantal medewerkers en FTE’s naar geslacht en per afdeling
Mannen
Vrouwen
Totaal
FTE mannen
FTE vrouwen
FTE totaal
1
-
1
1,00
-
1,00
-
2
2
-
1,56
1,56
Bedrijfsvoering
6
9
15
6,08
5,89
11,97
Woondiensten
6
9
15
5,78
7,50
13,28
O&T
17
1
18
16,75
1,00
17,75
Totaal
30
21
51
29,61
15,95
45,56
Directie P&O
In 2013 had Woningstichting Barneveld 4041 verhuureenheden. Dit komt neer op een verhouding van 12,62 medewerkers/11,3 FTE per duizend woningen. Exclusief Interne Aannemerij is het 8,63 FTE per duizend woningen.
Salariëring De CAO werkt met het functiewaarderingssysteem CATS. Dit systeem kent de functieschalen A tot en met O. Bij Woningstichting Barneveld is de schaalindeling per 31 december 2013 als volgt: Functieniveau
Mannen
Vrouwen
A
-
-
B
-
C
Functieniveau
Mannen
Vrouwen
I
3
2
-
J
3
2
-
-
K
1
1
D
9
6
L
-
-
E
1
1
M
1
1
F
4
3
N
1
-
G
4
-
O
-
-
H
2
4
De directeur-bestuurder valt buiten de reguliere functiewaardering. Zijn honorering is gebaseerd op afspraken met de Raad van Toezicht in overeenstemming van de ‘Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties’.
In- en uitstroom In het verslagjaar zijn drie medewerkers in dienst getreden en verlieten drie medewerkers de organisatie. Het verloopcijfer over 2013 bedraagt daarmee 5,88% (streefcijfer is 10%).
Demografische opbouw personeelsbestand en aantal dienstjaren De gemiddelde leeftijd van de 51 medewerkers bedroeg 44,6. Uitgesplitst naar geslacht is de gemiddelde leeftijd van de mannen 45,5 jaar en van de vrouwen 43,3 jaar.
16
Jaarverslag 2013
Leeftijdsopbouw
Mannen Vrouwen
Totaal
gem. leeftijd 2013
gem. leeftijd 2012
<25
25 t/m 34
35 t/m 44
45 t/m 54
≥55
0 (0)
5 (16,7%)
7 (23,3%)
11 (36,7%)
7 (23,3%)
45,5
46,2
-
4 (19,0%)
5 (23,8%)
12 (57,1%)
-
43,3
42,1
0 (0%)
9 (17,6%)
12 (23,5%)
23 (45,1%)
7 (13,7%)
44,6
44,4
Gemiddelde diensttijd In 2013 bedroeg de gemiddelde diensttijd negen jaar. Bij zowel de mannen als de vrouwen bedroeg het gemiddeld aantal dienstjaren negen. De gemiddelde diensttijd is berekend op basis van de dienstjaren bij Woningstichting Barneveld zonder rekening te houden met de jaren bij het Gemeentelijk Woningbedrijf. Gemiddelde diensttijd in jaren
Mannen Vrouwen
Totaal
gem. diensttijd 2013
gem. diensttijd 2012
0 t/m 1
2 t/m 3
4 t/m 5
6 t/m 10
>10
3 (10%)
5 (16,7%)
5 (16,7%)
4 (13,3%)
13 (43,3%)
9,0
9,3
3 (14,3%)
2 (9,5%)
4 (19,0%)
2 (9,5%)
10 (47,6%)
9,0
8,2
6 (11,8%)
9 (13,7%)
7 (17,6%)
7 (11,8%)
23 (45,1%)
9,0
8,8
Ziekteverzuim Het verzuimpercentage bedroeg over 2013 3,9% (2012: 1,82%) exclusief zwangerschaps- en bevallingsverlof (streefcijfer: ≤ 4). De meldingsfrequentie is 1,30 (2012: 1,13; streefcijfer ≤ 1). Het hogere verzuimpercentage is veroorzaakt door langdurige blessures waardoor een aantal medewerkers langere tijd 100% arbeidsongeschikt waren. De meldingsfrequentie is hoger dan gewenst, omdat vijf medewerkers zich drie keer of vaker hebben ziek gemeld.
Bijzonderheden 2013 Eén medewerker heeft ouderschapsverlof opgenomen en twee medewerkers gingen met zwangerschapsverlof. Om het zwangerschapsverlof op te vangen zijn de uren van een aantal medewerkers tijdelijk uitgebreid en is een extern medewerker parttime ingehuurd.
Jaarverslag 2013
17
18
Jaarverslag 2013
jr. techn. adm. medew.
opzichter
techn. adm. medewerker
medew. woondiensten
teamleider verhuur
verhuur
wijkbeheerder
verkoopcoördinator
verkoop
staf
ict beheerder
managementassistent
communicatieadviseur
medew. adm.c
medew. adm. b
medew. adm. a
ass. controller
financiën & control
teamleider
financiën & control secretariaat
medew. secretariaat
secretaresse
directiesecretaresse
projectleider beheer
medew. bedr.bureau b
medew. bedr.bureau a
hoofd bedrijfsbureau
bedrijfsbureau
projectleider
nieuwbouw
allround vakman
aannemerij
hoofd interne
interne aannemerij
manager ontwikkeling & techniek
manager bedrijfsvoering
manager wonen
consulent leefbaarheid
teamleider sociaal investeren
sociaal investeren
ONTWIKKELING & TECHNIEK
BEDRIJFSVOERING
WOONDIENSTEN
personeelsadviseur
senior personeelsadviseur
directeur / bestuurder
raad van toezicht
1.4 Organogram
Eind 2013 zag het organisatieschema er zo uit.
1.5 Het bestuur Het bestuur van Woningstichting Barneveld berust statutair bij de directie. Sinds 1 november 2010 is de heer A. (Arjen) Jongstra directeur-bestuurder. Het managementteam wordt gevormd door de directie met de afdelingsmanagers, te weten: de heer R. (Rick) de la Croix (Ontwikkeling & Techniek), mevrouw M.I. (Marianne) van Vliet (Woondiensten) en de heer A. (Arie) van Loopik (Bedrijfsvoering). Bestuursbesluiten worden genomen in de tweewekelijkse managementteam vergaderingen. In de statuten is een aantal besluiten genoemd die de voorafgaande toestemming behoeven van de Raad van Toezicht. Dit betreft onder andere het wijzigen van de statuten, de vaststelling van de jaarstukken en de begroting, het aangaan of opzeggen van samenwerkingsverbanden en het beleid op hoofdlijnen. De belangrijkste bestuursbesluiten in het verslagjaar zijn: • De huurverhoging per 1 juli 2013; • Vaststelling van de jaarrekening 2012; • Vaststelling aanvangshuren van diverse nieuwbouwcomplexen; • De ontwikkeling en realisatie van diverse nieuwbouwprojecten; • De revitalisatie van drie maisonnettecomplexen; • Vaststelling begrotingen 2014 en meerjarenbegrotingen 2014-2018; • Enkele begrotingswijzigingen; • Vaststelling beleidsplan 2014-2017; • Besluit tot vermindering belang in Muziek theater Barneveld B.V. • Verstrekking onherroepelijk volmacht aan het WSW.
1.6 Risico’s en risicobeheersing Er zijn verschillende manieren om risico’s te beschrijven en te rubriceren. In deze paragraaf volgen we de risicobeoordeling, zoals het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) die hanteert bij de jaarlijkse beoordeling van de financiële positie, te weten: • Gewone bedrijfsuitoefening; • Extra risico’s gewone bedrijfsuitoefening; • Treasury; • Projecten, vernieuwing en herstructurering; • Marktpositie; • Organisatie.
Gewone bedrijfsuitoefening Hieronder verstaan wij de normale ondernemingsrisico’s, te weten: • Huurmarktontwikkelingen. Hieronder vallen risico’s, zoals huurderving wegens leegstand, oninbaarheid en de huurprijsontwikkeling. Door een goed ingericht mutatieproces, een beoordeling van het inkomen in relatie tot huur bij kandidaat-huurders en een stringent incassobeleid beperken we de risico’s wegens derving zo veel mogelijk. De huurprijsontwikkeling vindt plaats op grond van eigen beleid binnen de door de overheid bepaalde voorwaarden. Het grootste niet-beïnvloedbare risico is het ontbreken van een duidelijke lange termijnvisie van de overheid. Ook nemen de incassorisico’s toe door teruglopende koopkracht c.q. besteedbare inkomens van onze huurders. • Technische staat van het bezit. Hieronder vallen ook risico’s, zoals het geheel of gedeeltelijk teniet gaan, verborgen gebreken, asbest en eventuele bodemverontreiniging. De onderhoudstoestand is in het algemeen goed en bewaken we adequaat. Het bezit is tegen herbouwwaarde verzekerd. Bij nieuwe verwervingen doen we vooraf uitgebreid onderzoek naar de bouwkundige staat en de kwaliteit van de grond en het grondwater. • Wijziging in wet- of regelgeving. Ontwikkelingen op dit terrein volgen we nauwlettend en vertalen we naar mogelijke consequenties voor het voorgenomen beleid; • Nakomingsrisico’s leveranciers. Wanneer we werkzaamheden uitbesteden vormt de nakoming van de afspraken door de tegenpartij een risico.
Jaarverslag 2013
19
Opdrachtverlening vindt plaats op basis van standaard voorwaarden die we regelmatig juridisch toetsen en actualiseren. In de overeenkomsten zijn garantie- en nakomingsbepalingen opgenomen. Woningstichting Barneveld streeft naar bestendige relaties met leveranciers. • Toepassen scenario analyses, waaronder minimaal twee scenario’s naast het basisscenario van de meerjarenbegroting. • In 2013 stelden we een notitie over het risico van fraude op, die we bespraken met de RvT. • Eind 2013 is een format vastgesteld voor het integraal risicomanagement, waarin we de bedrijfsbrede risico’s in kaart brengen, wegen en bediscussiëren in het managementteam. Op hoofdlijnen gaan we hierbij in op onderkende risico’s inzake de markt, politiek, maatschappij, organisatie (waaronder ook ICT), financieel, veiligheid en milieu, personeel en integriteit. De uitkomsten zijn begin 2014 gerapporteerd aan en besproken met de RvT.
Extra risico’s gewone bedrijfsuitoefening • Het risico van verkoopafhankelijkheid. Het verkopen van bestaand bezit is naast volkshuisvestelijke overwegingen met name ingegeven door financiële wenselijkheid. Ondanks dat het hier gaat om relatief beperkte aantallen is de realisatie van de nieuwbouwplanning in behoorlijke mate afhankelijk van de verkoopopbrengsten. Bij verkoop van nieuwbouw bestaat eveneens het risico van niet-verkopen. In principe wordt dit ondervangen door uit te gaan van (nagenoeg) 100 procent voorverkopen. Overigens gaat het ook hier om kleine aantallen. Met de gevolgen van lagere verkoopopbrengsten is in scenario-analyses rekening gehouden. • Terugkooprisico. Sinds enkele jaren verkopen wij woningen onder de Koopgarant-regeling met een terugkoopplicht. Als gevolg van deze terugkooplicht bestaat in feite een niet te plannen investeringsplicht. Wanneer we forse aantallen van deze woningen aanbieden en we niet in staat zijn deze (nagenoeg) aansluitend opnieuw te verkopen, lopen we liquiditeitsrisico’s. Mocht deze situatie zich voordoen dan heroverwegen we de voorgenomen nieuwbouwinvesteringen en zetten we de teruggekochte woningen als huurwoning in de markt. • Het solidariteitsrisico. Door de onderlinge solidariteit in de sector kan het CFV een heffing opleggen voor sanerings- en/of projectsteun. Door o.a. wanbeleid bij collega-corporaties en de huidige crisis, kunnen deze heffingen gedurende meerdere jaren en voor aanzienlijke bedragen aan de orde komen. • Obligoverplichting WSW. Dit betreft een voorwaardelijke verplichting aan het WSW. Mocht het risicovermogen van het WSW op enig moment onvoldoende zijn om betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers na te komen, dan zal het WSW de nakoming van deze obligo-verplichting vorderen. In feite betreft dit een liquidititeitsrisico. • Politiek risico. Hieronder verstaan wij zowel de introductie van de inkomensafhankelijke huurverhoging (waarbij de corporatie dient als belastinginningskantoor), als de met ingang van 2013 geïntroduceerde verhuurdersheffing. De verhuurdersheffing is voor 2014 tot en met 2017 opgenomen in het Belastingplan 2014 en loopt zeer fors op.
Treasury • Renterisico’s. Veranderingen van renteniveaus zijn van invloed op het resultaat. Het renterisicobeleid ligt vast in het treasurystatuut. Om de renterisico’s te beperken, wordt gewerkt conform de voorwaarden van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en voeren wij een actief rentemanagementbeleid. Periodiek wordt in de BLNW-treasurycommissie de rentevisie besproken en vastgesteld. En we ondernemen eventueel daaruit voortvloeiende noodzakelijke acties. • (Her)financieringsrisico’s. De risico’s bij de financiering van de bedrijfsactiviteiten worden periodiek beoordeeld. De woningstichting beschikt over een, in 2012 geactualiseerd, treasurystatuut en een treasuryjaarplan als onderdeel van de begroting. Het beleid is gericht op het minimaliseren van de rentekosten en het optimaliseren van de vervalkalender. Ook maken we gebruik van meerjaren kasstroomprojecties. Door de aanhoudende economische crisis en de toenemende sectorheffingen kan de beschikbaarheid van voldoende passend aanbod op de onderhandse kapitaalmarkt in het geding komen. • Derivatenrisico’s. Derivaten kunnen een goede functie vervullen bij de beheersing van renterisico’s. In het
20
Jaarverslag 2013
afgelopen boekjaar is geen gebruik gemaakt van (rente)derivaten en ultimo boekjaar zijn geen derivaten in portefeuille.
Projecten, vernieuwing en herstructurering • De risico’s betreffen met name nieuwbouw- en herstructureringsprojecten en in mindere mate grondposities. De omvang en complexiteit van de betreffende projecten en continu wijzigende (bouw)regelgeving bepalen het risico. In de voorbereidingsfase stellen we uitgebreide investeringscalculaties op, ondersteund door externe kostendeskundigen en bedrijfswaardeberekeningen. Ontwikkelingsvoorstellen bespreken we in het managementteam en accordeert de directie. Tijdens de uitvoeringsfase volgen en beoordelen we nauwlettend de bouwactiviteiten en de uitgaven. Basis voor de investeringsbeslissingen en het managen van de risico’s vormt het in 2012 goedgekeurde en vastgestelde projectontwikkelingsstatuut. Bij alle projecten waarbij de woningstichting kwalificeert als “eigenbouwer”, geldt bovendien dat de Wet Ketenaansprakelijkheid van toepassing wordt verklaard. Daarbij stelt de woningstichting het gebruik van de verleggingsregeling voor de omzetbelasting en van de G-rekening verplicht. Bovendien sluit de woningstichting zelf een CAR-verzekering afsluit. • Financieringsrisico’s. Vanwege de toenemende externe risico’s in de vorm van heffingen en de verkoopafhankelijkheid voor de financiering van nieuwe projecten gaan we geen verplichtingen aan in het kader van projecten, zolang de financiering niet afdoende zeker is gesteld. • Risicomanagementsysteem bij projectontwikkeling. Binnen het samenwerkingsverband BLNW is, onder begeleiding van twee extern deskundigen, een “Handboek Projectontwikkeling” gemaakt. Hierin is het vastgoedontwikkelingsproces beschreven en zijn projectfasen benoemd met bijbehorende standaarddocumenten en bijpassend normenkader. In het handboek zijn ook de verplichte formats vastgelegd voor de voortgangs- én de risicorapportage. De formele verankering is geregeld in het medio 2012 vastgestelde projectontwikkelingsstatuut.
Marktpositie • Het risico dat de marktpositie verslechtert, waardoor inkomsten worden gederfd. In 2011 en 2012 is het portefeuillemanagement volledig geactualiseerd met behulp van externe deskundigen. De ontwikkeling van de marktpositie van het bezit volgen we periodiek aan de hand van benoemde criteria. De uitkomsten van de monitoring bespreken we periodiek intern . Indien noodzakelijk gaan we tijdig tot bijsturing van het voorgenomen beleid over.
Organisatie • De risico’s die voortvloeien uit het feit dat de organisatie bestaat uit feilbare mensen waardoor processen kunnen worden verstoord en/of financiële schade wordt geleden. Woningstichting Barneveld heeft een voor haar geëigende administratieve organisatie opgezet waarin de interne controle is verankerd. De verschillende bedrijfsprocessen zijn beschreven en vastgesteld door de directie. De bedrijfsprocessen zijn uitgewerkt in taakomschrijvingen per functie. Het stelsel van administratieve organisatie en interne controle is gebaseerd op een zo ver mogelijk doorgevoerde functiescheiding. Het omvat ook een geautomatiseerd informatiesysteem waarin de toegang is geautoriseerd op basis van de taken en bevoegdheden. Voor betalingen geldt een twee handtekeningenstelsel, facturen worden betaalbaar gesteld indien deze conform de procuratieregeling zijn geaccordeerd. • Het risico van ontoereikende beschikbaarheid en betrouwbaarheid van het informatiesysteem. We beschikken over een eigen systeembeheerder, die het systeem in samenwerking met de externe beheerder onderhoudt en waar nodig vernieuwt. Bij de uitvoering van deze taken zijn de systeembeheerders gebonden aan het door de directie geaccordeerde ICT-statuut. Dagelijks worden back-ups vervaardigd die buiten kantoor worden bewaard. In geval van calamiteiten is voor het primaire systeem een uitwijkmogelijkheid paraat. Periodiek vindt een externe audit plaats op de betrouwbaarheid en de beveiliging van de systemen en data.
Jaarverslag 2013
21
• In 2011 is de gehele ICT-infrastructuur vernieuwd en is met de leverancier een overeenkomst voor remotebeheer gesloten. Het primaire beheer en de monitoring van de ICT zijn uitbesteed waardoor de interne afhankelijkheid verminderde. In 2012 zijn we nog geconfronteerd met kinderziektes en maakten, in 2012 zijn met de leverancier afspraken gemaakt over uit te voeren maatregelen. In 2013 hebben we moeten concluderen dat er onvoldoende vertrouwen was dat de leverancier aan onze verwachtingen kan voldoen. Om die reden hebben we het contract beëindigd en hebben we in het vierde kwartaal 2013 een beheerovereenkomst gesloten met een nieuwe leverancier. Deze heeft een aantal aanpassingen gepleegd en de resultaten zijn goed en voldoen wel aan onze verwachtingen. • Eind 2012 heeft de minister in aanvulling op de Wet Normering Topinkomens (WNT), maxima gesteld aan de bezoldiging van topfunctionarissen en toezichthouders bij woningcorporaties. Deze gelden vanaf 2013. De bezoldiging van nieuwe functionarissen dient direct aan deze regeling te voldoen. Voor zittende functionarissen geldt een overgangsregeling. Het risico bestaat dat door deze regeling toekomstige vacatures (kwalitatief gezien) niet ingevuld kunnen worden. In 2013 vernietigde de rechter deze regeling, waarop de minister een nieuwe regeling vaststelde.
Interne risicobeheersingsmaatregelen De directie is van mening dat de interne risicobeheersingsmaatregelen adequaat en effectief zijn. Deze zijn gebaseerd op een toegesneden systeem van administratieve organisatie en interne controle waaronder maandrapportages. Het financieel management en de externe accountant beoordelen de werking van de interne beheersingssystemen en rapporteren aan directie en Raad van Toezicht. Ook rapporteert het management per trimester over een aantal relevante ontwikkelingen aan zowel directie als Raad van Toezicht. Hierbij worden afwijkingen ten opzichte van de begroting geanalyseerd en de consequenties van afwijkingen in beeld gebracht. Indien noodzakelijk wordt tussentijds tot bijstelling van het beleid overgegaan. In 2012 is het projectontwikkelingsstatuut formeel vastgesteld. In het statuut worden de belangrijkste risico’s en beheersingsmaatregelen benoemd, per onderscheiden fase. Per fase zijn beslismomenten en- documenten benoemd en wordt ingegaan op de informatievoorziening, ook naar de RvT. In 2012 is ook een toetsingskader voor verbindingen formeel vastgesteld. Eind 2013 stelden we voor het integraal risicomanagement een format vast met als doel het risicobewustzijn binnen de gehele organisatie aan te scherpen en inzichtelijk te maken. Zowel bij de Raad van Toezicht als het management staat het risicomanagement hoog op de agenda. Er is voldoende aandacht voor het onderkennen en identificeren van risico alsmede het treffen van beheersingsmaatregelen. In dit kader worden jaarlijks de belangrijkste actuele risico’s benoemd, besproken en gevolgd.
Borgingsruimte Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Op basis van de beoordeling van de prognosecijfers over de periode 2013 tot en met 2017 stelde het WSW in december 2013 het vrijgegeven faciliteringsvolume voor de periode 2013 tot en met 2015 vast op afgerond € 47,9 miljoen. Op grond van het eigen middelen beleid van het WSW is het faciliteringsvolume verminderd met een claim van circa € 0,4 miljoen, zodat per saldo resteert € 47,5 miljoen. Dit komt nagenoeg overeen met de verwachte benodigde financieringsmiddelen in deze periode. Woningstichting Barneveld voldoet derhalve aan de kredietwaardigheidseisen van het WSW en is in staat een actief en adequaat rente- en financieringsrisicomanagement te voeren.
Continuïteitsoordeel Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) In het kader van de jaarlijkse beoordeling van de continuïteit heeft het CFV ook in 2013 een onderzoek ingesteld naar de financiële positie van Woningstichting Barneveld op basis van de ingediende prognosecijfers. Het CFV concludeerde dat zij geen aanleiding heeft tot het maken van opmerkingen en dat er ook geen aanleiding is tot het plegen van interventies.
22
Jaarverslag 2013
1.7 Tot slot Ook het jaar 2013 was een dynamisch jaar waarin de politiek de sector en daarmee de sociale volkshuisvesting ingrijpend heeft veranderd en de verhuurderheffing wettelijk heeft verankerd. Hiermee is de forse ingreep in onze kasstromen een feit. Tegelijkertijd constateren we ook dat de introductie van de Herzieningswet wederom is uitgesteld waardoor er nog steeds grote onduidelijkheid is over uitwerking van het akkoord dat Aedes sloot met de minister in augustus 2013. Gelukkig werpt het reeds eerder door ons ingezette (financieel) beleid zijn vruchten af. Ook zijn we er in geslaagd onze beïnvloedbare bedrijfslasten met ingang van 2014 structureel met 17% te reduceren. En dankzij meevallende verkoopcijfers in 2013 zijn we ondanks de omstandigheden nog steeds in staat keuzes te maken en te investeren in de lokale woningmarkt. Hierbij proberen wij zo scherp als mogelijk “aan de wind te varen” en verwachten wij de eerstkomende jaren méér nieuwbouwwoningen te kunnen realiseren dan we vorig jaar hadden verwacht. Primair voor woningzoekenden die op grond van hun inkomen geen of beperkte keuzevrijheid hebben. Hier stonden we voor en we blijven voor deze ambitie staan. Ook als het door de omstandigheden moeilijker wordt! Barneveld, 10 juni 2014 namens Woningstichting Barneveld
Arjen Jongstra, directeur-bestuurder
Jaarverslag 2013
23
2. Volkshuisvestingsverslag In dit deel van het jaarverslag geven wij inzicht in onze resultaten op volkshuisvestelijk vlak. Dit willen wij zo transparant mogelijk doen aan de hand van onze bedrijfsdoelstellingen. Waar mogelijk hanteren we hierbij de volgende vragen: waar zijn we voor gegaan, wat hebben we gedaan en waar gaan we voor in 2014. Bij activiteiten die tot onze taak behoren en waar wij onszelf geen direct doel stellen, geven wij een toelichting op de behaalde resultaten in het verslagjaar.
2.1 Kwaliteit van de woongelegenheden
2.1.1
Bouwen, aankopen en slopen van woningen
Opgeleverde nieuwbouw huurwoningen • Waar zijn we voor gegaan? De woningstichting heeft zich voorgenomen om tussen 2010 en 2014 minimaal 65 sociale huurwoningen per jaar te (laten) bouwen. • Wat hebben we gedaan? In Barneveld hebben we op de hoek van de Kallenbroekerweg en de Schoutenstraat het Hof van Callenbroeck opgeleverd. De woningstichting heeft in dit complex negentien appartementen gerealiseerd; tien woningen in de vrije sector huur, zes sociale huurwoningen en drie Koopgarant-woningen. In de wijk Veller in Barneveld hebben we veertig eengezinswoningen in de sociale huur opgeleverd. In Garderen zijn zes eengezinswoningen opgeleverd, waarvan vijf sociale huurwoningen en een vrije sector huurwoning. In totaal in 2013 zijn 62 nieuwe huurwoningen toegevoegd aan het bezit. • Waar we voor gaan in 2014 In 2014 verwachten wij 40 nieuwbouwwoningen op te leveren. Het gaat om twee projecten in Barneveld: 24 sociale huurappartementen aan de Christiaan Huygenslocatie, acht eengezinswoningen in de sociale huur in Veller II en een project van acht sociale huurwoningen “de Boomgaard” in Garderen. Laatstgenoemde is afhankelijk van het start bouw moment. In 2014 starten we met de bouw van het verpleeghuis Norschoten met 32 verpleegkamers in Kootwijkerbroek. De oplevering vindt eveneens in 2014 plaats. Deze korte bouwtijd is mogelijk omdat er met systeembouw ontwikkeld wordt. De oplevering van de eerste 22 van 66 gerenoveerde maisonnettes aan de Oldenbarnevelderweg in Barneveld is eveneens in 2014. We verwachten in 2014 te starten met de bouw van 21 appartementen voor senioren en een commerciële ruimte op de hoek van de Apeldoornsestraat/Sportparkstraat in Voorthuizen. Daarnaast zijn we in overleg om elf seniorenwoningen te realiseren in het centrum van Barneveld. Bij overeenstemming kan de bouw starten in 2014. Tot slot beginnen we in 2014 met de renovatie van de resterende 44 van 66 maisonnettes aan de Oldenbarnevelderweg. Hiernaast leest u een overzicht van de projecten in aanbouw en in voorbereiding. Daarna volgt een korte toelichting op projecten die niet zijn doorgegaan.
24
Jaarverslag 2013
Projecten in aanbouw Verpleeghuis Norschoten en kinderdagverblijf te Kootwijkerbroek In december 2012 hebben we een samenwerkingsovereenkomst getekend met Norschoten voor de ontwikkeling van 32 verpleegkamers verdeeld over vier groepen van acht bewoners en gezamenlijke voorzieningen. Aansluitend is een grondovereenkomst gesloten met de gemeente. Eerder maakte een kinderdagverblijf nog onderdeel uit van de ontwikkeling, echter deze partij heeft zich teruggetrokken in 2013. In 2013 sloten we een realisatieovereenkomst met Norschoten en de aanneemovereenkomst met de aannemer. Begin februari 2014 starten de eerste bouwwerkzaamheden in de fabriek en wordt er gestart met grondwerken.
Christiaan Huygenslocatie te Barneveld Op deze locatie neemt Woningstichting Barneveld 24 appartementen voor een- en tweepersoonshuishoudens in de sociale huur turnkey af van De Bunte Vastgoed. De appartementen zijn verdeeld over twee torens. De bouw vordert: het complex was eind 2013 wind- en waterdicht.
Bestaande bouw 66 maisonnettes Oldenbarnevelderweg te Barneveld De renovatie van 22 van de 66 maisonnettes is momenteel in uitvoering. Later in 2014 starten we met de tweede en derde (laatste) flat.
Projecten in voorbereiding Nieuwbouw Apeldoornsestraat/Sportparkstraat te Voorthuizen In het eerste kwartaal van 2013 is het plan opnieuw ingediend voor een gecombineerde RO-procedure met omgevingsvergunning. In ditzelfde kwartaal zijn de zes verouderde woningen gesloopt. In februari 2014 is het bestemmingsplan vastgesteld in de gemeenteraad. De verwachting is dat de bouw nog eind 2014 kan beginnen.
Dwarsakker te Zwartebroek Woningstichting Barneveld bezit grond tussen de Platanenstraat en de Eendrachtstraat in Zwartebroek. Na jaren van voorbereiding, hebben de gemeente Barneveld, de Hervormde gemeente Zwartebroek-Terschuur en Woningstichting Barneveld besloten om in nauwe samenwerking het gebied ten zuiden van Zwartebroek te ontwikkelen. In 2013 is een aantal belangrijke stappen gezet. Er is een anterieure overeenkomst gesloten tussen de kerk, gemeente en woningstichting. Daarnaast sloten we een samenwerkingsovereenkomst met de kerk en een grondexploitatie-overeenkomst met de gemeente voor de ontwikkeling van acht sociale huurwoningen. Ook is in 2013 het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het bestemmingsplan is in februari 2014 in de gemeenteraad vastgesteld. Vervolgens wordt het terrein in 2014 bouw- en woonrijp gemaakt. Vanaf 2015 start gefaseerd de bouw van 22 grondgebonden sociale huurwoningen.
Ontwikkeling Holzenbosch te Voorthuizen In Voorthuizen-Zuid wordt tussen 2015 en 2025 het uitbreidingsplan Holzenbosch gerealiseerd. In samenwerking met de firma Schoonderbeek en gemeente Barneveld wordt een masterplan ontwikkeld voor een nieuwbouwwijk met in totaal zo’n 330 woningen. In 2014 wordt nader overleg gevoerd over welk deel van deze woningen de woningstichting ontwikkelt en afneemt. De RO-procedure start in 2014.
Nieuwe Kampstraat te Voorthuizen Op deze locatie staan acht sterk verouderde grondgebonden seniorenwoningen. Woningstichting Barneveld is voornemens om in 2014 plannen in procedure te brengen ter vervanging van deze seniorenwoningen. We willen hier 21 moderne seniorenwoningen realiseren.
Jaarverslag 2013
25
De Boomgaard, Boerenerf, te Garderen In Garderen-Zuid wil Woningstichting Barneveld op eigen grond acht grondgebonden seniorenwoningen ontwikkelen. In 2014 wordt de RO-procedure doorlopen.
Veller fase 2 te Barneveld De woningstichting wil in 2014 acht eengezinswoningen in de sociale huur afnemen van Van der Mheen. De bouw start in 2014.
Kromme Akker te Voorthuizen Tegenover verzorgingshuis Nieuw Avondrust wil Woningstichting Barneveld seniorenappartementen ontwikkelen. Hierover is nauw overleg gevoerd met de gemeente want de plannen zijn ondertussen gewijzigd: het realiseren van een kinderdagverblijf op deze locatie is bijvoorbeeld niet meer aan de orde. De woningstichting onderzoekt de mogelijkheid om hier een woongroep te realiseren. In 2014 werken we dit plan verder uit.
Wildzoom en Lijsterstraat te Barneveld In 2013 heeft de woningstichting het ontwikkelrecht gekregen op deze twee schoollocaties. Medio 2015 verlaat de Eben Haëzerschool de locatie Wildzoom en kunnen er bouwactiviteiten starten. Momenteel denkt een projectteam na over een mogelijke stedenbouwkundige invulling. In 2017 komt de locatie Lijsterstraat ter beschikking.
Ontwikkelingen De Glind Woningstichting Barneveld treedt op als vastgoedadviseur voor de Rudolphstichting. Voor deze stichting hebben wij in 2013 verschillende vastgoedstudies uitgevoerd. In 2014 gaat de woningstichting naar verwachting meer concrete plannen maken voor de Rudolphstichting.
Projecten die niet zijn doorgegaan Blankensgoed te Voorthuizen In 2013 is gebleken dat de bouw van een supermarkt en 28 seniorenappartementen op de locatie Hoornbloem in Blankensgoed in die vorm niet doorgaat. De activiteiten voor dit plan zijn (voorlopig) door ons gestopt.
2.1.2
Onderhoud aan woningen
Planmatig en groot onderhoud Planmatig en groot onderhoud is onderhoud dat we periodiek aan woningen uitvoeren. Het is planmatig omdat het van te voren is gepland en in een meerjarenbegroting is vastgelegd, zoals schilderwerk. We spreken over groot onderhoud als het gaat om herstel of vervangen van delen van de woning omdat de levensduur verstreken is of verlengd kan worden, waarbij het wooncomfort gelijk blijft. • Waar zijn we voor gegaan? Voor 2013 is een onderhoudsplanning gemaakt, gebaseerd op onze meerjarenonderhoudsplanning, en getoetst aan het portfoliobeleid. Deze onderhoudsplanning publiceren we ieder jaar in Woonwerk. In 2013 is voor het planmatig en groot onderhoud, inclusief strategisch onderhoud, in totaal € 1.885.237 incl. BTW begroot. • Wat hebben we gedaan? We hebben in totaal € 1.279.697 uitgegeven. Dit is € 605.539 (32%) minder dan begroot, met name ten gevolge van goede inkoop. Nagenoeg alle geplande werkzaamheden zijn uitgevoerd. • Waar we voor gaan in 2014 In 2014 is er een bedrag begroot van € 2.123.066. Bijna de helft van dit bedrag is gereserveerd voor het schilderwerk. Daarnaast worden bij complex 140 en 141 planmatig de douche en toilet gerenoveerd.
26
Jaarverslag 2013
Verbeteringen We spreken over verbeteringen aanbrengen, waar het gaat om het aanbrengen en/of toevoegen van kwaliteit en wooncomfort aan woningen. • Waar zijn we voor gegaan? Het streven voor 2013 was het verbeteren van het energielabel bij mutatiewoningen. Woningen waarbij een mutatie plaatsvindt, moesten minimaal op een energielabel C en daar waar mogelijk naar B of zelfs A gebracht worden. Seniorenwoningen passen we zodanig aan (“opplussen”), zodat bewoners langer in hun huidige woning kunnen blijven wonen. • Wat hebben we gedaan? In 2013 hebben wij twintig woningen bij mutatie gerenoveerd en op een hoger kwaliteitsniveau gebracht, ook voor wat betreft de energielabeling. Het ging hierbij om woningen in complexen waar in het verleden projectmatig groot onderhoud met verbeteringen zijn uitgevoerd en om woningen waarvoor in de eerstvolgende jaren groot onderhoud met verbetering staan gepland. Wij ontvingen van 104 zittende huurders een individuele aanvraag voor het laten aanbrengen van een cv-installatie, het vervangen van een cv-ketel, het aanbrengen van isolerende voorzieningen, dakramen of carports. Dit alles tegen een, grotendeels, kostendekkende huurverhoging. In totaal is € 146.706 aan verbeteringen uitgegeven. Ongeveer een derde van dit bedrag is direct toe te wijzen aan energiebesparende maatregelen. • Waar we voor gaan in 2014 In 2014 gaan we voor kwaliteitsverbeteringen. We brengen mutatiewoningen minimaal op energielabel C en indien haalbaar B of A. In dit jaar voeren we geen complexmatige renovatie uit. Er is gekozen voor renoveren bij mutatie of als een verbetering technisch noodzakelijk is. Voor meer informatie hierover zie ook paragraaf 2.1.3 over energielabeling.
Jaarverslag 2013
27
Diverse soorten onderhoud
Soort onderhoud
Totale uitgaven
Gemiddelde lasten per vhe
Relatief aandeel
2013
2012
2013
2012
2013
2012
Reparatieverzoeken
737.688
716.100
18.6%
10,9%
180
175
Serviceabonnement
121.134
117.078
3.1%
1,8%
30
29
Mutatieonderhoud
166.307
235.489
4.2%
3,6%
41
57
Cv-onderhoud
414.262
485.827
10.5%
7,4%
101
119
Overige onderhoudscontracten
351.324
340.504
8.9%
5,2%
86
83
Bijzonder onderhoud
891.649
1.171.929
22.5%
17,9%
218
286
Planmatig onderhoud
1.279.697
3.475.914
32.3%
53,1%
313
848
3.962.062
6.542.840
100,0%
100,0%
Renovatie-uitgaven
144.802
792.544
Woningverbeteringen
146.706
299.910
4.253.570
7.635.294
Totaal uitgaven
(vhe = verhuureenheid)
Het verschil met de uitgaven in 2012 is groot. Dit wordt veroorzaakt door het feit dat er in 2013 geen grote renovatieprojecten zijn uitgevoerd. Daarnaast zijn alle kosten met betrekking tot de renovatie van de maisonnettes aan de Oldenbarnevelderweg in Barneveld naar de projectenbegroting verplaatst. • Waar we voor gaan in 2014 De volgende bedragen zijn in de begroting voor 2014 opgenomen: • Reparatieverzoeken: € 593.020 • Serviceabonnement: € 140.495 • Mutatieonderhoud: € 271.315 • Cv-onderhoud: € 420.849 • Overige onderhoudscontracten: € 419.274 • Bijzonder onderhoud: € 816.826 • Planmatig onderhoud: € 2.123.066 Woningverbeteringen zijn niet apart begroot. Het uitgangspunt is dat deze met een kostendekkende huurverhoging worden uitgevoerd.
Klachtenonderhoud Het klachtenonderhoud betreft reparatieverzoeken (die niet onder de overige onderhoudsposten vallen). Daarnaast kan het gaan om gebreken die op korte termijn opgelost moeten worden en waarvoor geen budget is gereserveerd in het planmatig onderhoud. Huurders kunnen reparatieverzoeken tijdens kantooruren bij ons melden. Ook is er buiten kantooruren een 24-uurs meldpunt waarbij klanten hun reparatieverzoeken kunnen melden. De medewerkers van dit meldpunt schakelen bij urgente klachten, zoals cv-storingen en rioleringsproblemen, direct een daartoe aangewezen bedrijf in.
28
Jaarverslag 2013
• Waar z ijn we voor gegaan? Ook in 2013 is de doelstelling het zo goed mogelijk en zo snel mogelijk verhelpen van technische klachten. We hebben daarvoor in 2013 een bedrag van € 608.991 begroot. • Wat hebben we gedaan? De uitgaven in 2013 waren € 737.688. Dat is een overschrijding van € 128.697. Deze overschrijding werd grotendeels veroorzaakt door onvoorziene reparaties gedurende het jaar, zoals kozijnreparaties, schade door storm, vernieuwen van riolering en een bouwfysisch onderzoek.
Bedrijfslastentraject klachtenonderhoud In 2013 is het project Bedrijfslastentraject klachtenonderhoud afgerond. De doelstelling van het project is om een belangrijke bijdrage te leveren aan de besparingsdoelstellingen conform het bedrijfslastentraject. Aan de hand van de onderzoeksvragen is er een processchema van het klachtenonderhoud uitgewerkt. Dit is besproken, beoordeeld en bekeken met de doelstelling waar in de keten tijd en geld bespaard kan worden. Vastgesteld is dat de huidige beschreven werkwijze goed werkt en dat er geen grote efficiencyverbeteringen mogelijk zijn. Belangrijke verbeteringen zijn alleen mogelijk, door beter gebruik te maken van de automatiseringsmogelijkheden in de hele keten. • Waar we voor gaan in 2014 Verkennen van het huurdersportaal klachtenonderhoud. Het bedrijfslastentraject krijgt in 2014 een vervolg. We gaan onderzoeken wat de mogelijkheden zijn met de huidige software om huurders via een klantenportaal een reparatie te laten melden. Hiervoor is in het project bedrijfslastentraject een functioneel ontwerp geschreven. We hebben voor 2014 voor reparatieverzoeken € 593.020 begroot. We houden rekening met 4.094 reparatieverzoeken.
Mutatieonderhoud Onder het mutatieonderhoud vallen alle kosten die gemaakt moeten worden om een woning weer geschikt te maken voor verhuur, zodra een huurder de woning verlaat. Met uitzondering van de kosten voor woningverbetering. • Waar zijn we voor gegaan? In 2013 verwachtten we 258 mutaties. Daarvoor is een bedrag begroot van € 288.783. • Wat hebben we gedaan? Er zijn in 2013 bij 201 woningen mutatiewerkzaamheden uitgevoerd. De totale mutatiekosten bedragen € 166.307. Gemiddeld waren de uitgaven per mutatie € 827. Dit is 26% lager dan het begrote bedrag van € 1.119 per mutatie. • Waar we voor gaan in 2014 We verwachten in 2014 236 mutaties. In totaal is daarvoor € 271.315 begroot. Dat is per mutatie een gemiddeld bedrag van € 1.149 voor noodzakelijk mutatieonderhoud.
Bijzonder onderhoud Vooruitlopend op gepland groot onderhoud met verbeteringswerkzaamheden in een complex, vindt bij een mutatie het inpandige groot onderhoud vervroegd plaats. Deze kosten verantwoorden wij onder de post bijzonder onderhoud, voor zover daar geen (kostendekkende) huurverhogingen tegenover staan. Het kan bij de post bijzonder onderhoud ook gaan om groot onderhoud dat achteraf in een vrijgekomen woning wordt uitgevoerd, omdat de vertrekkende huurder in het verleden niet heeft meegedaan aan het projectmatig groot onderhoud. Daarnaast is in de afgelopen jaren de kwaliteit van de toegepaste producten zoals luxe kranen en dergelijke toegenomen. In 2014 gaan we onderzoeken of we met meer standaardisering een bezuiniging kunnen realiseren en
Jaarverslag 2013
29
toch een goede kwaliteit kunnen blijven bieden. Ook maken we het meer – en minderwerk bij bijzonder onderhoud inzichtelijk en kijken we of we een efficiencyslag in onze werkwijze kunnen realiseren. • Waar zijn we voor gegaan? We hebben voor 2013 in totaal € 816.824 begroot voor inpandig groot onderhoud bij mutatie. Er wordt niet begroot op aantal woningen, maar wel op aantal keukens, badkamers et cetera. • Wat hebben we gedaan? In 2013 zijn bij 107 woningen werkzaamheden in het kader van bijzonder onderhoud uitgevoerd. Het grootste deel als gevolg van een mutatie. Bij het merendeel van deze woningen zijn ingrijpende voor- dan wel narenovatie werkzaamheden verricht. Uiteindelijk hebben we € 891.649 uitgegeven. Er is een overschrijding van € 74.825 op het begrote bedrag. Dat is vooral toe te schrijven aan het feit dat er bij een groot aantal mutaties bijzonder onderhoud is uitgevoerd. Ook is er een aantal complexen waar bijzonder onderhoud geboekt is maar geen mutatie heeft plaats gevonden. • Waar we voor gaan in 2014 In 2014 is € 816.826 begroot voor bijzonder onderhoud. Naast de gebruikelijke aanpak verbeteren we vanaf 2014 in vijf complexen de woningen bij mutatie sterk verbeterd voor bewoning door ouderen. Daarnaast is in de afgelopen jaren de kwaliteit van de toegepaste producten zoals luxe kranen en dergelijke toegenomen. In 2014 gaan we onderzoeken of we met meer standaardisering een bezuiniging kunnen realiseren en toch een goede kwaliteit kunnen blijven bieden. Ook maken we het meer- en minderwerk bij bijzonder onderhoud inzichtelijk en kijken we of we een efficiencyslag in onze werkwijze kunnen realiseren.
Serviceonderhoud Waar zijn we voor gegaan? Sinds 2000 kunnen huurders een onderhoudsabonnement bij ons afsluiten. Als een huurder een dergelijk abonnement heeft afgesloten, voert Woningstichting Barneveld ook het klein huurdersonderhoud uit. Dit is het onderhoud waarvoor huurders normaal gesproken zelf verantwoordelijk zijn. • Wat hebben we gedaan? Inmiddels zijn 3956 huurders geabonneerd. Dit komt neer op 97% van al onze huurwoningen. De bijdragen bedroegen in 2013 in totaal € 112.942. Er zijn 2.461 reparatieverzoeken voor het serviceonderhoud binnengekomen en daarmee was een totaalbedrag gemoeid van € 121.134. De uitgaven worden dus niet gedekt door de inkomsten, voor wat betreft de directe kosten (een tekort van ruim 6,5%). • Waar we voor gaan in 2014 In 2014 willen we de mogelijkheid bekijken om het vervangen van de batterijen van de rookmelders en de afstandsbediening van de mechanische ventilatie in het servicecontract onder te brengen. In 2013 is de keuze gemaakt het serviceabonnement kostendekkend te laten zijn. In 2014 wordt dit verder uitgewerkt.
Cv-onderhoud Onder deze post vallen alle kosten die voortvloeien uit onderhoudscontracten van verwarmingsinstallaties. • Waar zijn we voor gegaan? Het onderhoudscontract met het installatiebedrijf wordt in 2013 uitgevoerd. Hiervoor is een bedrag begroot van € 418.122. • Wat hebben we gedaan? In 2013 is € 414.262 uitgegeven. • Waar we voor gaan in 2014 In 2014 is maximaal € 420.849 beschikbaar voor het geplande cv-onderhoud. In verschillende complexen moet een investering gedaan worden voor het registeren van de energie die verbruikt wordt. Deze investering moet gedaan worden dit in verband met de Warmtewet, die 1 januari 2014 ingevoerd is. In 2014 brengen we in kaart bij
30
Jaarverslag 2013
welke complexen de Warmtewet van toepassing is. Ook kijken we wat de benodigde acties zijn om deze complexen te laten voldoen aan de Warmtewet. • Overige onderhoudscontracten Onder overige onderhoudscontracten vallen die contracten die we niet kunnen scharen onder bovengenoemde onderhoudswerkzaamheden. Te denken valt aan contracten voor liften, schuifdeuren, brandmelders, legionellabestrijding, groenonderhoud en schoonmaak van de buitenzijde van de complexen. • Waar zijn we voor gegaan? Voor bovengenoemde werkzaamheden sloten we verschillende contracten af, die in 2013 zijn uitgevoerd. Daarvoor is een bedrag begroot van € 418.514. • Wat hebben we gedaan? De uitgaven aan overige onderhoudscontracten zijn € 67.190 lager dan begroot. In totaal waren de uitgaven € 351.324. Een deel van deze opgenomen werkzaamheden zijn niet uitgevoerd, omdat daar de noodzaak niet voor was. • Waar we voor gaan in 2014 In 2014 is hiervoor benodigd een bedrag van € 419.274. In 2014 bekijken we verschillende contracten voor het groenonderhoud en schoonmaakwerkzaamheden en deze stellen we waar nodig opnieuw op. De contracten worden bekeken en zodanig aangepast als het onderhoud efficiënter of goedkoper kan. Met SKK worden twee nieuwe contracten afgesloten. Het gaat hier om een onderhoudscontract voor het hang- en sluitwerk voor twee complexen. In 2014 onderzoeken we de mogelijkheid om de dakgoten een tot twee keer per jaar schoon te laten maken door een extern bedrijf.
2.1.3
Energielabeling
• Waar zijn we voor gegaan? Al een geruime tijd is Woningstichting Barneveld zeer actief in het verbeteren van de energieprestatie van haar woningbezit. Een woning die van huurder wisselt, heeft minimaal het energielabel C of is twee labels verbeterd. Daarnaast willen wij voor het totale woningbezit gemiddeld energielabel C halen, zo is in ons vorige beleidsplan 2010-2014 vastgesteld. • Wat hebben we gedaan? In 2013 is iedere woning beoordeeld door een gecertificeerd bedrijf om de pre-labels te controleren. Daarna is de woning afgemeld en is het label definitief geworden. Door deze actie zijn er verschuivingen gekomen per labelklasse. Voor sommige woningen, met name in de labels E, F en G, gaf dit een verslechtering van de energie-index. Over het algemeen ging de gemiddelde index iets naar beneden en dat betekent een verbetering. We hebben 167 woningen verbeterd naar label B en 108 woningen naar label A. Het aantal woningen met label D is afgenomen met 368 en er zijn 30 woningen meer met label F of G.
Jaarverslag 2013
31
Energielabels totale bezit per 31 december 2013
Label
2012
%
2013
%
G
5
0,13
16
4,12
F
36
0,94
55
1,43
E
81
2,11
125
3,25
D
940
24,48
572
14,89
C
1324
34,48
1340
34,87
B
1098
28,59
1265
32,93
A
356
9,27
464
12,08
Energie index 1,8 1,6 energie index
1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0,2 0 werkelijk
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 1,55 1,52 1,47 1,45 1,39
doelstelling 1,55 1,53 1,51 1,48 1,45 1,43
1,4
1,37 1,34 1,31 1,28 1,25
De gemiddelde energie-index van onze woningen is 1,39 (2012: 1,45). Dit betekent dat ons bezit nu ruimschoots gemiddeld label C heeft (C=1,31-1,60). Daarmee is de doelstelling uit het beleidsplan 2010-2014 al gehaald. • Waar we voor gaan in 2014 We willen de energieprestatie van onze woningen sneller verbeteren. Daarom gaan we onze huurders in 2014 actief en individueel benaderen. Onze focus ligt op woningen met een energie-index van 1,61-2,00 (label D). In het energieconvenant dat branchevereniging Aedes in samenwerking met de Woonbond en het ministerie heeft afgesloten, is de doelstelling ‘gemiddeld energielabel B in 2020’ opgenomen. Als we onze huidige planningen kunnen blijven waarmaken, ook voor wat betreft nieuwbouw en verkoop, dan is een gemiddelde energie-index van 1,25 in 2020 haalbaar. Dat betekent dat onze woningen dan gemiddeld het B-label hebben. Ook wordt in 2014 landelijk het nieuwe Woningwaarderingsstelsel (WWS) ingevoerd waarvoor we het definitieve label van de woningen gaan gebruiken. Dit stelsel bepaalt de maximale huur die wij voor een woning mogen vragen.
32
Jaarverslag 2013
2.1.4
Het inventariseren en verwijderen van asbest
• Waar zijn we voor gegaan? Alle huurders zijn enkele jaren geleden geïnformeerd over de asbeststatus van hun woning. In 2013 is voor het totale bezit geïnventariseerd waar asbesthoudende materialen in de woningen zitten die op korte of langere termijn verwijderd moeten worden. Aan de hand van deze lijst van zeventien complexen, is besloten om in 2013 te starten met een pilot om in een complex woningen in bewoonde situatie het asbest te saneren. Daarnaast verwijdert Woningstichting Barneveld bij een woning die vrijkomt in principe alle asbesthoudende materialen uit de woning. In die gevallen waar asbest op een veilige manier blijft zitten, stellen we de huurder hiervan op de hoogte. • Wat hebben we gedaan? In de pilot van het bewoonde complex van 91 eengezinswoningen ging het om een asbesthoudende plaat en plafond in de cv-ruimte op de eerste verdieping van de woning. Om de bewoners te informeren over de aanpak hielden we twee bewonersbijeenkomsten. Vervolgens is het merendeel van de woningen (74 woningen) op asbesthoudend materiaal geïnventariseerd. Hierna is een planning gemaakt om de asbesthoudende materialen in deze 74 woningen te verwijderen. Dit vergde een intensieve begeleiding vanuit de woningstichting, een zorgvuldige uitvoering van de asbestsaneerder en duidelijke afspraken over schadevergoedingen. De kosten van deze sanering bedroegen € 146.088. Aan het einde van het verslagjaar was de sanering nog niet geheel afgerond. Vanwege het planmatige cv-onderhoud in dit complex werd besloten om ook nog te inventariseren in hoeverre er sprake is van een inwendige asbestbesmetting van de ketels en deze uit voorzorg te ontdoen van eventuele asbesthoudende vezels. Bovenstaand bedrag is apart begroot. Daarnaast is bij het reguliere mutatieproces waarbij woningen leegkomen, waar nodig ook asbest gesaneerd. De kosten die we hiervoor in de afgelopen vijf jaar hebben gemaakt, staan in het onderstaande overzicht. Kostenoverzicht asbestverwijdering 2009-2013
2013
2012
2011
2010
2009
802
2.168
15.123
17.158
8.565
Mutatie/bijzonder onderhoud
91.038
236.291
146.752
161.785
173.368
Totaal
91.840
238.459
161.875
178.943
181.933
Klachtenonderhoud
• Waar we voor gaan in 2014 In 2014 stellen we vast op welke wijze we de andere complexen, waar asbesthoudende materialen zitten, willen aanpakken. Voor 2014 staat € 315.518 in de planning. Voor 2015, 2016 en 2017 is nog eens een bedrag van € 876.480 gereserveerd in de meerjarenonderhoudsbegroting. De saneringsaanpak is onder andere afhankelijk van de ontwikkelingen in de asbestwetgeving, de reële kosten van de sanering op basis van een evaluatie van het complex dat nu is aangepakt en de urgentie die dit met zich meebrengt voor de bewoning van de woningen. Het beleid voor de woningen die vrijkomen bij mutatie blijft onveranderd. Waar nodig inventariseren en saneren we de woningen op asbest.
2.1.5
Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo)
In 2013 hebben we in opdracht van de gemeente Barneveld in vijf van onze woningen woningaanpassingen uitgevoerd. Daarnaast hebben we in andere woningen enkele kleine aanpassingen laten uitvoeren vanuit het ‘opplus’budget. Ook hebben we het afgelopen jaar de Wmo-gerelateerde reparaties op dit budget geboekt. Dit in
Jaarverslag 2013
33
tegenstelling tot voorgaande jaren. Toen werden reparaties in het kader van de Wmo op het klachtenonderhoud geboekt.
Opplussen budget Voor 2014 is een ‘opplus’ bedrag van € 12.000 begroot. Dit bedrag wordt gebruikt om kleine aanpassingen in de woningen te maken. De aanpassingen worden gedaan, zodat 55-plussers of huurders met een beperking langer in hun woning kunnen blijven wonen. De aanpassingen zijn een extra toevoeging en komen niet in de plaats van Wmo-voorzieningen.
34
Jaarverslag 2013
2.2 Het verhuren van woningen
2.2.1
Toewijzing en uitvoering woonruimteverdeling
• Waar zijn we voor gegaan? Woningstichting Barneveld streeft ernaar om over acht jaar een vastgoedportefeuille te hebben, die voor wat betreft de huurprijs de volgende verdeling kent: Huurklasse
Aandeel
Goedkoop ≤ € 374*
10%
Betaalbaar > € 374 en ≤ € 574*
70%
Middelduur > € 574 en ≤ € 681*
10%
Duur (vrije sector huur) > € 681*
10% * prijspeil 1 januari 2013
• Wat hebben we gedaan? Onderstaande grafiek laat zien dat in 2013 de huurprijzen van de woningvoorraad zich in de juiste richting hebben ontwikkeld.
Voorraad naar huurprijsklasse 78%
80%
77% 76% 75%
70% 60%
2010
50%
2011
40%
2012
30% 20% 10%
17% 13% 11% 10%
4%
7% 9%
2013
11% 3% 3% 3% 1%
0% goedkoop
betaalbaar middelduur
duur
Jaarverslag 2013
35
Onderstaande grafiek laat zien dat de verdeling van de verhuringen over de diverse huurprijsklassen een hele andere verdeling kent dan de gewenste verdeling voor de totale vastgoedportefeuille. Dit komt door de oplevering van veertig nieuwbouw eengezinswoningen in Veller en zes appartementen aan het Hof van Callenbroeck in Barneveld en vijf eengezinswoningen aan ‘t Boerenerf “Teus Bouwmanhof” in Garderen in het middeldure segment. In 2014 verwachten we dat de gewenste verdeling voor onze vastgoedportefeuille weer meer gevolgd wordt.
Verhuringen per huurprijsklasse 80%
70%
70%
64%
60%
47%
50%
2011
36%
40%
2012
30% 20%
11% 10% 10%
12%
2013
14%
10%
12% 7%
7%
0% goedkoop
betaalbaar middelduur
duur
Toewijzingen gerelateerd aan de BBSH-grenzen De toewijzing van onze woningen gebeurt conform het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Hierin staan onder andere inkomensgrenzen vermeld waaraan wij als toegelaten instelling verplicht zijn ons te houden bij de toewijzing van woningen. • Waar zijn we voor gegaan? Ook in 2013 zijn we verder gaan werken aan de ideale huurklassenverdeling van 10% goedkoop, 70% betaalbaar, 10 % middelduur en 10% duur. • Wat hebben we gedaan? We hebben in 2013 57% van de woningen verhuurd in de bereikbare klasse (huur tot € 574 per maand). In 2012 was dit nog 74%. Bij huurharmonisatie verhogen we de huur van een vrijgekomen woning tot een vooraf bepaald percentage van de maximaal redelijke huur die wij mogen vragen volgens het woningwaarderingsstelsel.
36
Jaarverslag 2013
Toewijzingen in het kader van BBSH-regelgeving (inkomen en huurklasse in euro’s) Inkomenscategorie
Inkomen
Eenpersoonshuishoudens
Huurklasse
≤ 374
> 374 ≤ 535
> 535
< 65 jaar
≤ 21.025
20
13
13
> 21.025
3
10
36
> 65 jaar
≤ 21.100
0
11
9
> 21.100
0
2
6
< 65 jaar
≤ 28.550
2
4
22
> 28.550
0
1
23
> 65 jaar
≤ 28.725
1
5
9
> 28.725
0
2
9
≤ 374
> 374 ≤ 574
>574
< 65 jaar
≤ 28.550
0
13
10
> 28.550
0
5
8
> 65 jaar
≤ 28.725
0
1
0
> 28.725
0
0
0
26
67
145
Tweepersoonshuishoudens
Drie- en meerpersoonshuishoudens
Totaal
Prijspeil 2013 De definities voor een verhuring, zoals die voor het BBSH verantwoord moet worden in bovenstaande tabel en die voor de verantwoording van de inkomensregistratie, verschillen. Volgens de BBSH verantwoorden we daarom 238* woningen, terwijl 219** woningen onderhevig waren aan de inkomenscontrole. Dit verschil wordt veroorzaakt doordat bijvoorbeeld sommige verhuringen via zorginstellingen niet onderhevig zijn aan de inkomenscontrole. * totaal aantal toegewezen woningen, zie tabel hierboven (som 26 + 67+ 145 = 238) ** totaal aantal toegewezen woningen, zie pagina 38
• Waar we voor gaan in 2014 Ook in 2014 willen wij verder werken aan de ideale huurklassenverdeling van 10% goedkoop, 70% betaalbaar, 10% middelduur en 10% duur.
Toewijzingsnorm • Waar zijn we voor gegaan? In het kader van de Europese regelgeving die 1 januari 2011 is ingegaan, moeten corporaties - willen ze gebruik blijven maken van de faciliteiten van het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) – zich onder andere houden aan de toewijzingsnorm. Ook Woningstichting Barneveld moet daarom tenminste 90% van de vrijkomende woningen (inclusief nieuwbouw) met een huur tot de huurtoeslaggrens (€ 681, peildatum 1 januari 2013) toewijzen aan huishoudens met een (gezamenlijk) verzamelinkomen van maximaal € 34.229 (peildatum 1 januari 2013). Onder toewijzing verstaan we het aangaan van een huurovereenkomst. De overige toewijzingen (maximaal 10%) mogen betrekking hebben op inkomens boven € 34.229.
Jaarverslag 2013
37
• Wat hebben we gedaan? Onderstaande tabel laat zien dat in 2013 6,85% van de woningen met een huurprijs tot € 681 per maand toegewezen is aan woningzoekenden met een inkomen hoger dan € 34.229. Daarmee voldoen we aan het maximaal gestelde percentage van 10%. Daarnaast hebben we in 2013 drie woningen die in 2012 toegewezen zijn aan huurders met een te hoog inkomen moeten compenseren. Er is ten opzichte van de 10% voldoende marge hiervoor. Inkomen
≤ 34.229
≥ 34.229
totaal
204
15
219
93,15%
6,85%
100,00%
Aantal woningen met een huurprijs tot € 681
• Waar we voor gaan in 2014 Ook in 2014 gaan wij er voor zorgen dat 90% van de verhuringen gebeurt aan huishoudens met een inkomen onder € 34.678.
Reacties en verhuringen aan starters en doorstromers Ten opzichte van de doorstromers komt de groep starters bij Woningstichting Barneveld absoluut gezien goed aan bod. De slaagkans is voor starters echter kleiner dan voor doorstromers, door het grote aantal reagerende woningzoekende starters. Aantal reagerende woningzoekenden
Doelgroep
Aantal reacties
Verhuringen
Doorstromer
1.085
9%
282
17%
101
39%
Starter
11.347
91%
1.400
83%
156
61%
Totaal
12.432
100%
1.682
100%
257
100%
Aantal van 257 bevat zowel woningen als andere vhe’s
38
Jaarverslag 2013
Overzicht (bijzondere) verhuringen Woningstichting Barneveld biedt alle woningen aan via het aanbodmodel. Dit houdt in dat woningen in principe worden geadverteerd, waarbij woningzoekenden zelf op het aanbod kunnen reageren. Een deel van de woningen bieden we rechtstreeks aan woningzoekenden aan, omdat ze vallen onder een voorrangsregeling zoals die voor urgent woningzoekenden en toewijzingen in het kader van de huisvesting voor statushouders. Daarnaast heeft de woningstichting hierover afspraken gemaakt met zorg- en hulpverlenende instanties, zoals GGz Centraal en Stichting Breder. Aanbiedingen
Aantal 193
Via de krant, incl. nieuwbouw
• Taakstelling
6
• Reguliere urgenten
10
• Stadsvernieuwingsurgenten
24
• Bijzondere toewijzing
3
• 2e kansbeleid
1
• Instelling
5
• Woongroep
1
Rechtstreeks
50
• Bedrijfsruimte
1
• Via de krant aangeboden garages
11
• Parkeerplaatsen
1
• Standplaats
1 14
Overige eenheden Totaal
257
De 24 stadsvernieuwingsurgenten zijn huurders die vanwege de grootschalige renovatie van de 66 maisonnettes aan de Oldenbarnevelderweg, met voorrang elders (tijdelijk) zijn gehuisvest.
Afwijzingen In 2013 hebben wij een woningzoekende 142 keer een woning moeten afwijzen op grond van de regelgeving. Dit betekent gemiddeld 1,8 keer per verhuurde verhuureenheid. Ruim een derde van de weigeringen was op grond van binding voor één van de kleine kernen. Bij de kleine kernen geldt de afspraak dat binding aan de kleine kern vóór woon- of inschrijfduur gaat. Daarnaast tellen wij ook als weigering mee, het feit als een woningzoekende niet bij de groepsbezichtiging is geweest.
Verhuur van vrije sector huurwoningen In 2013 verhuurden we zeventien woningen met een vrije sector huur. Een groot deel betreft verhuringen van nieuwbouwappartementen in het project Hof van Callenbroeck in Barneveld. Tevens is een grondgebonden woning van het project Hof van Callenbroek en ’t Boeren erf in Garderen in de vrije sector verhuurd. Daarnaast verhuurden we een aantal leeggekomen appartementen van de Bijeberg en in de Lobeliastraat in Barneveld. Deze appartementen verhuren we voor onbepaalde tijd, maar meestal voor een korte periode.
Jaarverslag 2013
39
Bijzondere doelgroepen Statushouders • Waar zijn we voor gegaan? Gemeente Barneveld moet jaarlijks een door de overheid bepaald aantal statushouders huisvesting aanbieden. De opdracht voor 2013 was 36 personen, waarvan drie personen nog hoorden bij de taakstelling van 2012. • Wat hebben we gedaan? Woningstichting Barneveld heeft in 2013 zes woningen voor de taakstelling beschikbaar gesteld. In totaal zijn 34 personen in de gemeente Barneveld gehuisvest. Een aantal personen werd via gezinshereniging in al verhuurde woningen gehuisvest. De samenwerking tussen Vluchtelingenwerk Barneveld, de gemeente en de woningstichting was intensief en heeft geleid tot dit resultaat. • Waar we voor gaan in 2014 Voor de eerste helft van 2014 bedraagt de taakstelling 23 personen. We gaan hiervoor weer woningen beschikbaar stellen. Indien mogelijk besluiten we in overleg met de andere betrokken partijen, om op uitnodiging van de Nederlandse regering, een groep statushouders te huisvesten.
Urgent woningzoekenden • Waar zijn we voor gegaan? Tien procent van onze verhuringen kan via een urgentie plaatsvinden. Dit is in de prestatie-afspraken met de gemeente Barneveld vastgelegd. • Wat hebben we gedaan? Soort
Aantal
Medisch
4
Sociaal
3
Medisch/sociaal
2
Financieel
1
Totaal
10
In 2013 zijn tien huishoudens gehuisvest die vanuit de gemeente een urgentie hebben gekregen. Dit is 4,1% van het totaal aantal verhuurde woningen. • Waar we voor gaan in 2014 In 2014 zal in overleg met de gemeente Barneveld gekeken worden naar een oplossing voor het wegvallen van de regionale OGGz urgentie. Deze regionale afspraak is vervallen. De gemeente Barneveld moet lokaal een oplossing vinden voor Barneveldse gezinnen met een multi-problematische achtergrond die door omstandigheden niet meer over een woning beschikken. De woningstichting neemt het standpunt in dat een urgentie voor deze gezinnen op basis van de bestaande urgentieregeling moet worden verstrekt. In 2014 zal dit nader door de gemeente Barneveld worden uitgewerkt.
Mensen met een beperking De woningstichting is een belangrijke partner voor veel instellingen die met en voor inwoners met een beperking werken. We verhuren wooncomplexen aan Stichting De Rozelaar en Stichting Philadelphia Zorg. We verhuren verschillende woningen aan stichting Siloah en GGz Centraal, maar komen elkaar ook tegen als het gaat om huurders die zelfstandig wonen maar ambulant door medewerkers van genoemde instellingen begeleid worden.
40
Jaarverslag 2013
We zijn met Stichting Breder een overeenkomst aangegaan om inwoners van Barneveld met een beperking, die de stichting begeleidt, in een wooncomplex in de Vaarst een appartement toe te wijzen. Op deze wijze kan Stichting Breder haar begeleiding geconcentreerd aanbieden en kan de woningstichting erop rekenen dat de bewoner er goed woont en de huur op tijd betaalt. Met Elan Barneveld (voorheen HdS Hulpverlening) is afgesproken dat als proef, voor een huurder met woonproblemen, voor een bepaalde periode ondersteuning kan worden ingehuurd. Dit om de bewoner te helpen in het wonen en te voorkomen dat de omgeving overlast ondervindt.
Senioren • Waar zijn we voor gegaan? In de periode 2010 tot 2014 wil Woningstichting Barneveld minimaal honderd seniorenwoningen bouwen. • Wat hebben we gedaan? In 2013 heeft Woningstichting Barneveld geen nieuwe woningen gebouwd die specifiek voor senioren gelabeld waren. De appartementen die in november 2013 zijn opgeleverd aan de Schoutenstraat (project Hof van Callenbroeck), zijn wel veelal verhuurd aan senioren. Voor een project met 32 verpleegkamers voor Norschoten in Kootwijkerbroek zijn de plannen verder uitgewerkt en de aanneemovereenkomst met de aannemer gesloten. Begin februari 2014 starten de eerste bouwwerkzaamheden in de fabriek en wordt er gestart met de grondwerken. Vanuit ons portfolio is besloten om 73 grondgebonden seniorenwoningen, gebouwd vóór 1980, bij mutatie zodanig aan te passen (keuken, badkamer, toegang, HR++ glas et cetera) dat 55-plussers langer, gemakkelijker en comfortabeler zelfstandig thuis kunnen blijven wonen. • Waar we voor gaan in 2014 In 2014 gaan we in het kader van het portfoliomanagement kijken naar de mogelijkheden om bij mutatie nietspecifieke seniorenwoningen aan te passen, zodat ze meer geschikt worden voor senioren. Daarnaast starten we in Kootwijkerbroek met de bouw van de 32 verpleegkamers, waarbij de prognose is dat deze ook in 2014 opgeleverd worden. De grondgebonden seniorenwoningen van vóór 1980 worden opgeplust. Eind 2013 kwam de kans om elf seniorenappartementen in het centrum, tegenover de Bijeberg, te laten bouwen. Deze mogelijkheid wordt begin 2014 verder uitgewerkt.
Jongeren Woningstichting Barneveld heeft geen specifiek toewijzingsbeleid voor jongeren. Wel heeft zij één- en tweekamerappartementen in haar bezit, die in de regel door jongere woningzoekenden worden gehuurd. Om het aanbod voor starters op de woningmarkt te vergroten, brengen we wel diverse koopwoningen met Koopgarant (kopen met korting) op de markt. Bovendien worden starters (veelal jongeren) bij de woningstichting absoluut gezien goed bediend, de slaagkans is echter relatief laag.
Woonwagenbewoners Woningstichting Barneveld heeft tien standplaatsen en één woonwagen in haar bezit. Gezien het specifieke woon- en leefklimaat, loopt de toewijzing zoveel mogelijk op voordracht van de zittende bewoners. De kandidaten moeten wel voldoen aan de algemene toewijzingscriteria.
Mutatiegraad In 2013 is de huur van 252 woningen opgezegd. Dit resulteert in een mutatiegraad van 8,1%; een stijging van 1,7% ten opzichte van 2012. Deze stijging wordt met name veroorzaakt door de 35 mutaties in de maisonnetteflats aan de Oldenbarnevelderweg waar grondig gerenoveerd wordt en de bewoners hun woning moeten verlaten. Als we deze mutaties buiten beschouwing laten, dan hadden we in 2013 een mutatiegraad van 7,2%. Ook dit percentage is hoger dan we hadden verwacht. Blijkbaar is er ondanks alle beperkende maatregelen zoals maximaal inkomen, toch nog doorstroming in de huurmarkt. Jaarverslag 2013
41
2.2.2
Inschrijvingen en woningzoekenden
Wie voor een woning van Woningstichting Barneveld in aanmerking wil komen, moet zich inschrijven als woningzoekende. De woningen bieden we aan via het aanbodmodel. Woningzoekenden kunnen op maximaal twee woningen tegelijk reageren. We wijzen woningen toe op basis van de langste inschrijftijd. Vrijgekomen woningen bieden we elke week in de Wooninfo van de Barneveldse Krant en op de website van Woningstichting Barneveld aangeboden. Inmiddels komt nagenoeg 100% van de reacties binnen via onze website. In 2012 was dit bijna 96%. • Waar zijn we voor gegaan? We wilden in 2012 een nieuw woningzoekendenportaal met woonruimtebemiddelingssysteem aanschaffen. Verder was ons doel om wekelijks te gaan adverteren waarbij we de informatie in de Wooninfo in Barneveldse Krant wilden afbouwen. In 2014 publiceren we ons aanbod alleen nog maar via de website. • Wat hebben we gedaan? In 2013 hebben we het woningaanbod wekelijks geadverteerd en de hoeveelheid informatie in de Wooninfo in de Barneveldse krant afgebouwd. We deden in 2013 onderzoek naar een nieuw woningzoekendenportaal met woonruimtebemiddelingssysteem dat beter aansluit op onze wensen. Uit drie aanbieders kozen we voor het portaal en woonruimtebemiddelingssysteem van Woningnet. Dit hield ook in dat we ons hebben aangesloten bij de corporaties uit de regio FoodValley, die de woningen aanbieden via de website huiswaarts.nu. De grootste wijziging voor de woningzoekenden is dat het toewijzen van een woning bij doorstromers niet langer op hun woonduur gaat maar op inschrijftijd. Het is dus belangrijk voor doorstromers om zich in te schrijven, willen zij in de toekomst wellicht verhuizen. Voor onze huurders en de 65-plussers die een koopwoning of particuliere huurwoning in de gemeente Barneveld achterlaten, stelden we een overgangsregeling op. Deze houdt in dat als zij zich in 2014 inschrijven als woningzoekende, hun woonduur wordt omgezet naar inschrijftijd. Verder is inschrijven voor deze groep gratis in 2014. Andere, nieuwe woningzoekenden betalen met ingang van 1 januari 2014 voor de inschrijving en jaarlijkse verlengingskosten. We vinden het van het grootste belang dat de woningzoekenden goed geïnformeerd zijn over de wijzigingen. Met name de voorlichting over het inschrijven en reageren via internet vraagt om een zorgvuldige aanpak en communicatie. Hiervoor is een aparte flyer opgesteld, houden we voorlichtingsbijeenkomsten en geven we extra voorlichting en ondersteuning aan woningzoekenden aan de balie. In 2014 zetten we deze activiteiten voort. Deze wijzigingen hebben we ook besproken met de Huurdersvereniging Barneveld en de gemeente Barneveld. De huurdersvereniging heeft hierover positief geadviseerd. Inschrijvingen op 31-12-2011
Inschrijvingen op 31-12-2012
Inschrijvingen op 31-12-2013
Doorstromer
1.294
913
1.100
Starter
6.413
3.695
4.397
39
19
16
7.746
4.627
5.513
Doelgroep
Onbekend Totaal
42
Jaarverslag 2013
In 2012 schoonden we het woningzoekendenbestand op wat leidde tot een flinke daling van het aantal woningzoekenden. Doordat we vanaf 2014 jaarlijks aan onze woningzoekenden verlengingskosten (€ 10 per jaar) gaan vragen om ingeschreven te blijven staan, hebben we in de loop van 2014 een reëler beeld van het daadwerkelijk aantal woningzoekenden.
Jaarverslag 2013
43
Aantal geregistreerde woningzoekenden ingedeeld naar huishoudgrootte, leeftijd en inkomen Sociale sector: verdeling woningzoekenden die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning op basis van het inkomen
Huishoudgrootte
Aantal actieve woningzoekenden*** 31-12-2013
Leeftijd
Inkomen in €
Aantal woningzoekenden 31-12-2013
1 pers.
< 65
max. 21.025*
1.795
391
1 pers.
≥ 65
max. 21.100*
271
64
≥ 2 pers.
< 65
max. 28.550*
1.051
338
≥ 2 pers.
≥ 65
max. 28.725*
273
48
alle
alle
max. 34.229**
4.601
1.199
alle
alle
max. 49.000
5.250
1.268
alle
alle
alle
5.513
1.284
Vrije sector: verdeling woningzoekenden die in aanmerking komen voor een vrije sector woning op basis van het inkomen
Huishoudgrootte
Aantal actieve woningzoekenden*** 31-12-2013
Leeftijd
Inkomen in €
Aantal woningzoekenden 31-12-2013
alle
< 55
min. 34.229
559
59
alle
≥ 55
min. 34.229
334
25
alle
< 55
min. 40.000
308
30
alle
≥ 55
min. 40.000
189
11
* Primaire doelgroep ** DAEB grens *** Aantal woningzoekenden die in 2013 minimaal een keer op het woningaanbod hebben gereageerd
Van de ingeschreven woningzoekenden behoort 70,7% tot de primaire doelgroep. 83,5% van de woningzoekenden valt in de categorie die we een sociale huurwoning kunnen toewijzen. Van de 5.513 woningzoekenden, reageerden 1.284 woningzoekenden daadwerkelijk op een woning in het verslagjaar. Dit is 23,3%. Dit percentage is met 4% afgenomen ten opzichte van 2012. Woningzoekenden staan ongeveer vijf tot zeven jaar ingeschreven, voordat zij kans maken op een woning. • Waar we voor gaan in 2014 We gaan de vrijgekomen woningen alleen nog maar adverteren via huiswaarts.nu. Woningzoekenden hebben een e-mailadres nodig als zij graag willen reageren op ons woningaanbod. We gaan ervoor zorgen dat de overgangsregeling die van kracht is gegaan met de overgang naar huiswaarts.nu, zoveel mogelijk bekend is bij de woningzoekenden en dat hen ook duidelijk is dat als zij een doorstromer zijn met een lange woonduur. Voor deze groep is inschrijven in 2014 belangrijk voor hun toekomstige wooncarrière. Daarnaast gaan we via diverse kanalen, zoals de woonadviseurs, vooral 65-plussers informeren over het belang van het inschrijven als woningzoekende.
44
Jaarverslag 2013
2.2.3
Huurprijsbeleid
Eind 2013 bedroeg de gemiddelde netto huurprijs van onze woningen € 496. De jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2013 bedroeg voor alle woningen 4%. De gemiddelde netto huurprijs is met 4,9% gestegen. Dit laatste komt door toevoeging nieuwbouw, individuele huurverhoging bij woningverbetering en de huurharmonisatie. In 2013 hebben wij geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen. Er waren teveel vragen over de praktische uitvoerbaarheid en zorgvuldigheid naar onze huurders.
Huurharmonisatie Huurharmonisatie is het bij mutatie aanpassen van de huurprijs aan de kwaliteit van de woning. Deze wordt uitgedrukt in punten die door de overheid in het woningwaarderingsstelsel (WWS) zijn vastgelegd. Veel van de woningen van Woningstichting Barneveld hebben nu een lagere huurprijs dan is toegestaan volgens het puntenstelsel. • Waar zijn we voor gegaan? Het doel was in 2013 het in 2011 vastgestelde huurharmonisatiebeleid toe te passen en up to date te houden. • Wat hebben we gedaan? Bij mutatie hebben we de huurprijzen van de woningen geharmoniseerd volgens een vooraf vastgestelde lijst. De huurprijzen liggen op 80% van de maximaal redelijke huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel en worden indien nodig afgetopt zodat er voldoende woningen in de diverse huurklassen vallen. • Waar we voor gaan in 2014 Per 1 januari hebben we de nieuwe aftoppingsgrenzen doorgevoerd in ons huurharmonisatiebeleid. Daarnaast gaan we op het moment dat we inzicht hebben in de nieuwe woningwaarderingspunten per woning op grond van het energielabel, kijken of het huurharmonisatiebeleid aangepast moet worden.
Huurincasso • Waar zijn we voor gegaan? In 2013 hebben we gestreefd naar een achterstandspercentage van maximaal 0,55% van de bruto jaarhuur. • Wat hebben we gedaan? Op 31 december 2013 bedroeg het percentage huurachterstand 0,86% van de bruto jaarhuur. De meeste huurders betalen de maandelijkse huur op tijd. De groep huurders waarvoor het steeds moeilijker is alle vaste lasten op tijd te voldoen, werd ook in 2013 weer groter. De medewerkers van de afdeling Woondiensten, verantwoordelijk voor de huurincasso, zoeken frequent contact met de huurder die te laat of niet betaalt, of waarbij de machtiging niet kan worden uitgevoerd. Ze proberen de oorzaak te achterhalen, een regeling te treffen of de huurder door te verwijzen naar de schuldhulpverlening van de gemeente Barneveld. Het streven is om te voorkomen dat de schuld oploopt, door onder andere budgetbegeleiding en schuldhulpverlening in te zetten. Hiervoor heeft Woningstichting Barneveld een convenant met de gemeente.
Jaarverslag 2013
45
Als de huurder ook na een herinnering of een ingebrekestelling niet betaalt of de afspraken van de betalingsregeling niet nakomt, en als contact zoeken niet lukt, dan wordt de huurachterstand overgeheveld naar de deurwaarder. Deze probeert vervolgens op zijn beurt de huur te innen. Ook dit lukt niet altijd. In het BLNW-samenwerkingsverband heeft een werkgroep huurincasso gekeken naar ieders huurincassobeleid en hebben we informatie met elkaar uitgewisseld om op deze manier voor ons zelf het proces nog beter en efficiënter te kunnen uitvoeren.
Huurachterstand 31 december 2013
Jaar
Totale Huurders achterstand
Incassobureau/ deurwaarder (incl WSNP)
Achterstand
Huidige huurders bij incassobureau
Vertrokken huurders bij incassobureau
Aantal
Bedrag
Aantal
Bedrag
Aantal
Bedrag
Aantal
Bedrag
2013
273
€ 218.411
78
€ 115.199
56
€ 74.111
22
€ 41.088
2012
253
€ 163.656
85
€ 97.141
63
€ 60.996
22
€ 36.145
2011
208
€ 139.555
87
€ 97.022
70
€ 67.449
17
€ 29.573
2010
172
€ 117.498
63
€ 76.852
41
€ 40.713
22
€ 36.139
2009
190
€ 110.911
56
€ 64.648
33
€ 33.627
23
€ 32.021
Verloop achterstanden in percentages 1,00% 0,90% 0,80%
0,86%
0,70% 0,60% 0,50%
0,53%
0,69% 0,54%
0,61%
0,40% 0,30% 0,20% 0,10% 0,00% 2009
2010
2011
2012
2013
• Waar we voor gaan in 2014 In 2014 gaan we verder met de optimalisatie van ons huurincassobeleid met als doel nog beter grip te krijgen op de achterstand in de huurbetalingen bij onze huurders. De target van 0,55% stellen we bij, zodat dit percentage meer realistisch is in het huidige tijdsbeeld.
46
Jaarverslag 2013
Huurderving • Waar zijn we voor gegaan? In het kader van de vernieuwde mutatieprocedure zijn we in 2013 meer gaan sturen op diverse soorten leegstand om te zien of we de afgesproken normen halen. Hierbij kijken we voornamelijk naar leegstand door frictie, mutatiewerkzaamheden en bijzonder onderhoud. • Wat hebben we gedaan? In 2013 hebben we de vrijgekomen woningen wekelijks in plaats van tweewekelijks geadverteerd met als doel sneller een nieuwe kandidaat-huurder te hebben, zodat een verhuring niet verder vertraagd wordt. Met betrekking tot leegstand door mutatiewerkzaamheden en bijzonder onderhoud zijn zoveel mogelijk al voor de eindinspectie van een woning de noodzakelijke werkzaamheden ingepland. Bij het leegkomen van de woning kan meteen gestart worden met de desbetreffende werkzaamheden. Het totaal aantal leegstaande woningen, zoals hieronder vermeld, is inclusief de woningen die leeg staan als wisselwoning voor renovatieprojecten, woningen die gerenoveerd moeten worden en woningen die verkocht worden. De frictieleegstand is beduidend minder dan in 2012, echter nog steeds te hoog (norm is nul tot enkele dagen). Bij de oplevering van een aantal vrije sector nieuwbouwwoningen was geen kandidaat beschikbaar. Bovendien hadden we te maken met een aantal moeilijk verhuurbare woningen die uiteindelijk na vele weigeringen en groepsbezichtigingen verhuurd konden worden. De mutatieleegstand valt ook niet binnen de norm (zeven dagen). Ook hier wordt het gemiddelde aantal dagen leegstand behoorlijk beïnvloed door een paar uitschieters waar veel werkzaamheden gedaan moesten worden, waaronder het verwijderen van asbest.
Jaar
Frictieleegstand* gemidd. aantal dagen
Mutatieleegstand** gemidd. aantal dagen
Totaal aantal leeg gekomen woningen
2009
24
11
238
2010
20
15
272
2011
18
13
304
2012
49
11
229
2013
20
11
223
* We spreken van frictieleegstand als op het moment dat de woning beschikbaar komt, er nog geen nieuwe kandidaat-huurder of koper is. De norm bedraagt nul tot enkele dagen. ** Mutatieleegstand betreft woningen die leegstaan omdat er nog technische werkzaamheden verricht moeten worden voordat de woning verhuurd kan worden. De kandidaat-huurder is dan wel bekend. De norm bedraagt zeven dagen.
Van de 223 woningen die in 2013 leeg gestaan hebben, stonden er 28 leeg omdat ze in de verkoop waren. Ter verbetering van het mutatieproces, benoemden we de volgende doelstellingen: bij aansluitend verhuren maximaal twee dagen leegstand, voor standaard mutatieleegstand hanteren we een norm van een week en woningrenovaties voeren we uit binnen gemiddeld vijf weken. • Waar we voor gaan in 2014 In 2014 zetten we ons verder in om de leegstand te beperken en daarmee zo min mogelijk huurderving te hebben.
Jaarverslag 2013
47
2.3 Verkoop van woningen
2.3.1
Verkoop bestaande huurwoningen
• Waar zijn we voor gegaan? Het doel voor 2013 was een netto verkoopopbrengst van € 4.425.000. Daarbij is uitgegaan van twintig verkochte woningen tegen de marktprijs en tien verkochte woningen met Koopgarant. • Wat hebben we gedaan? De verkoopopbrengst in 2013 was: € 7.868.309. We verkochten 32 woningen meer dan begroot. De gemiddelde verkooptijd van leegstaande huurwoningen bedroeg dagen 106 dagen. De gemiddelde tijd die de huurders nodig hadden om de financiering te regelen bedroeg 59 dagen. In 2013 hebben we 21 woningen tegen de marktprijs en 41 woningen met Koopgarant verkocht. De gemiddelde koopprijs voor een woning die tegen de marktprijs is verkocht bedroeg € 190.333 en voor een Koopgarantwoning € 138.292. Opvallend is dat de gemiddelde koopprijs nagenoeg gelijk is gebleven ten opzichte van 2012. Dit komt omdat we gemiddeld in 2013 woningen met een groter perceeloppervlakte of hoger kwaliteitsniveau hebben verkocht. Hierdoor is de trendmatige prijsdaling niet zichtbaar geworden in de gemiddelde prijs. De gemiddelde prijs van een vrije sector woning was toen € 193.439 en van een Koopgarant-woning € 139.500. Bij de verkoop met Koopgarant kochten vooral de huurders uit de Plantage, Dichtersbuurt, maar ook uit de kleine kernen Kootwijkerbroek en Zwartebroek hun huurwoning. De verkoop van woningen tegen marktprijs verliep vooral goed in de Dichtersbuurt en de Vogelbuurt in Barneveld.
Verkoop Koopgarant en vrije sector in 2013 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0
48
Jaarverslag 2013
Koopgarant Marktprijs
Verkoop naar kern/wijk 6 5 4 3 2 1 0
Koopgarant
Marktprijs
• Waar we voor gaan in 2014 De doelstelling die in de begroting 2014 is opgenomen is een netto verkoopopbrengst van € 4.449.000. We willen vijftien Koopgarant-woningen en vijftien woningen tegen de marktprijs verkopen.
2.3.2
Verkoop nieuwbouw
Dit jaar is één nieuwbouwproject met koopwoningen gereed gekomen. In oktober zijn drie Koopgarant-woningen van het project Hof van Callenbroeck aan de eigenaren opgeleverd. De verkoop van deze appartementen verliep tegen de verwachtingen in moeizaam. Bij de start verkoop hadden zich slechts twee kandidaten gemeld. Na extra adverteren zijn de drie appartementen verkocht.
2.3.3
Verkoopbeleid
Om de verkoopactiviteiten beter te organiseren is er een professionaliseringsplan gemaakt. In dit plan komen alle aspecten van verkoop aan de orde zoals marketing, afspraken met makelaars, opleiding en complexgewijze verkoop. Op het gebied van marketing zijn verschillende zaken gerealiseerd. Er is een video-animatie over Koopgarant op de website geplaatst, een mailingactie naar zittende huurders uitgevoerd en een flyer gemaakt waarin kort en bondig Koopgarant wordt uitgelegd. Verder besloten we vooralsnog niet te starten met complexgewijze verkoop, aangezien de verkoop van grondgebonden woningen nog goed verloopt. De werkgroep portfolio onderzocht of het percentage wat aan woningen in een complex mag worden verkocht moet worden aangepast. De werkgroep deed voor een aantal complexen voorstellen om het percentage te verlagen, te verhogen of de verkoop te staken. • Waar we voor gaan in 2014 In 2014 is begroot om vijftien Koopgarant-woningen en vijftien mutatiewoningen tegen de marktprijs te verkopen. Met betrekking tot VvE beheer onderzoeken we in complexen waar sprake is van huur en koop in samenwerking met de consulenten Leefbaarheid op welke manier de contacten tussen de eigenaren en de huurders kan worden bevorderd. Het aangepaste verkoopbeleid bespreken we met de huurdersvereniging en voeren we in 2014 in.
Jaarverslag 2013
49
2.3.4
Terugkoop MGE/Koopgarant-woningen
In totaal zijn in 2013 zeven MGE/Koopgarant-woningen met Koopgarant aan de nieuwe eigenaren geleverd. Hiervan waren twee woningen eind 2012 teruggekocht en vijf in 2013. Tevens is een MGE-woning in 2013 teruggekocht die in 2014 wordt geleverd. De meeste woningen die van eigenaar zijn gewisseld betreffen rug-aanrugwoningen aan het Knoopkruid en het Speenkruid in Voorthuizen. De overige woningen zijn appartementen van complex De Schout in Barneveld.
2.3.5
Vereniging van Eigenaren (VvE)
Met de oprichting van VvE Hof van Callenbroek neemt de woningstichting deel in vijf VvE’s. Tijdens de oprichtingsvergadering is het bestuur aangesteld en zijn een aantal werkgroepen samengesteld. Voor VvE De Bijeberg was de vloer van de parkeergarage een terugkerend onderwerp op de agenda. Er stonden geen grote onderhoudsprojecten op de planning. Bij VvE Kruimelstaete stond het algemene elektraverbruik op de agenda. Verder stond het plaatsen van zonnepanelen door de gezamenlijke eigenaren op het programma. VvE de Harmonie heeft het buitenterrein in samenwerking met de gemeente aangepast. Ook zijn meerdere aanpassingen in de algemene ruimte aangebracht. Bij VvE de Vlierbeek is een valbeveiliging aangebracht. Er zijn verder geen grote onderhoudsprojecten uitgevoerd.
2.3.6
Bedrijfsonroerend goed (BOG)
Er zijn twee bedrijfsruimtes van huurder gewisseld. Een bedrijfsruimte is vanwege huurschuld ontruimd. Voor deze bedrijfsruimte is direct een nieuwe huurder gevonden en wordt begin 2014 verhuurd. De huurovereenkomst met een peuterspeelzaal aan de Johan de Wittlaan is beëindigd. Deze bedrijfsruimte is vervolgens aan een praktijk voor fysiotherapie verhuurd.
2.4 Leefbaarheid In deze paragraaf wordt het onderwerp leefbaarheid op vier niveaus behandeld: • Algemeen • Activiteiten in samenwerking met gemeente • Activiteiten door Woningstichting Barneveld • Activiteiten gericht op individuen
2.4.1
Algemeen
Schoon, heel, veilig en prettig wonen. Dat is voor een bewoner in de wijk belangrijk. Maar ook voor de woningstichting. Goed wonen is een basisbehoefte. Als deze vervuld is, kan de bewoner andere doelen in het leven nastreven. En de kern is en blijft: zorgen dat kwetsbare mensen fatsoenlijk kunnen wonen. Natuurlijk moet de woningstichting zich beperken tot de kerntaak: bouwen en verhuren voor mensen met een smalle beurs, maar zonder een al te strak keurslijf. Daarom nemen wij het initiatief, sporen we aan, brengen we verbindingen tot stand en zorgen we voor een netwerk met huurders en verschillende partners op het gebied van zorg, welzijn en dienstverlening. Zo moeten we komen tot een maatschappelijke infrastructuur in de wijk die wordt gedragen door alle organisaties die in de wijk werkzaam zijn. • Waar zijn we voor gegaan? In 2013 hebben wij voor leefbaarheid een bedrag begroot van € 323.000. In deze begroting staan alle activiteiten die we op grond van de plannen van aanpak of regulier beheer uitvoeren. Naast structurele jaarlijkse uitgaven aan bijvoorbeeld buurtbemiddeling, ondersteuning van de wijkplatforms, ondersteuning programmamanager Kulturhus en ondersteuning van de beheerder in buurthuis Bronveld, zijn in deze begroting bedragen opgenomen voor het aanpakken van de woonomgeving en de achterpadverlichting in een wijk, ondersteuning van bewonersactiviteiten in bepaalde complexen, het opknappen van een gemeenschappelijke tuin, het verbeteren van de entree van een complex, et cetera.
50
Jaarverslag 2013
• Wat hebben we gedaan? We hebben in 2013 vanuit de begroting leefbaarheid € 205.688 uitgegeven. Er is geld en tijd gestoken in een enquête onder de bewoners aan Valkhof, waar na vijf jaar opnieuw de mening werd gevraagd van de bewoner over de woonomgeving en de contacten met de buren en andere bewoners aan de hofjes. De resultaten waren op een aantal onderwerpen te vergelijken met de resultaten van de enquête uit 2008. Het bestaande projectplan, met hierin actiepunten op het gebied van de leefbaarheid op Valkhof, is op onderdelen bijgesteld in nauw overleg met de partners zoals medewerkers van de gemeente, de wijkagent en de jongerenwerker. Eén van de aandachtspunten is dat er meer onderling begrip en acceptatie van bewoners moet komen. Ondertussen is Valkhof 154 meer als ontmoetingsplek voor de wijkbewoners ingezet. Onder aansturing van de jongerenwerker komt er een groep jongeren uit de wijk een avond per week bij elkaar, een groep moeders organiseert knutselactiviteiten voor kinderen uit de buurt, er is een naaiclub en een creatieve avond voor volwassenen. Andere lokale organisaties zijn met de woningstichting in overleg om na te gaan wat zij vanuit deze plek kunnen betekenen voor de wijk. In de Vogelbuurt is dit jaar gestart met de uitvoer van het plan van aanpak. Bij de hierin beschreven activiteiten staat vooral het ontmoeten van buurtbewoners centraal. De kinderen van groep 7 en 8 van de Lijsterschool gingen onder begeleiding van de consulent Leefbaarheid kennis maken met de buurtbewoners. Onder het genot van een kopje koffie bij de koffiekar, interviewden de kinderen enkele bewoners uit de wijk. Van deze interviews en de foto’s werd een fotoboek gemaakt dat later aan de bewoners werd uitgedeeld. Buurtbewoners hebben samen met de gemeente, de woningstichting en het wijkplatform Barneveld Centrum een rondgang gehouden door de wijk. Samen werd gekeken naar het openbare groen, het straatwerk, de verlichting en het onderhoud van de tuinen. Onder de bewoners is een enquête gehouden naar de beleving van de wijk. De resultaten zijn een nulmeting en verwerkt in het eerder genoemde plan van aanpak. Bewoners zijn via een nieuwsbrief geïnformeerd over de vervolgactiviteiten in 2014. In de wijk Plantage heeft de gemeente Barneveld, in samenspraak met de woningstichting, de woonomgeving aangepakt. Het groen, het straatwerk, de parkeerplekken en de speelplekken zijn verbeterd. De woningstichting investeerde hierbij in het straatwerk van de achterpaden en het verbeteren van de verlichting bij de huurwoningen. De jongerenwerker organiseert inmiddels enkele succesvolle activiteiten in het buurthuis Batu Tjapeu. De vernieuwde inrichting van het basketbalveld moet in 2014 gerealiseerd worden. Met de bewoners van de seniorenwoningen in de Plantage is overlegd over de ontsluiting van de achtertuinen van deze woningen. In 2014 zal een en ander worden uitgevoerd. • Waar we voor gaan in 2014 Voor alle leefbaarheidsactiviteiten is een bedrag begroot van € 275.000. Deze is op eenzelfde wijze opgebouwd en gepresenteerd als de begroting 2013. In 2013 is door het team Sociaal Investeren gewerkt aan een duidelijke kaderstelling waarbinnen de leefbaarheidsactiviteiten zich in de komende jaren moeten afspelen. De woningstichting wil afwegen of een activiteit daadwerkelijk door de woningstichting moet gebeuren en wat dan het resultaat moet zijn dat we voor ogen hebben. Partners rondom ons moeten begrijpen en kunnen zien wat we op dit gebied doen. De vaststelling van de kaders liep gelijk op met de vaststelling van het beleidsplan 2014-2017 van de organisatie. Extra inzet vanuit leefbaarheid geven we de komende jaren aan Barneveld West, Barneveld Zuidwest, Voorthuizen en Garderen. In West schrijven we voor de wijk Oldenbarneveld een plan van aanpak met hierin vooral aandacht voor de verbetering van de sociale samenhang in de buurt. In Zuidwest blijven Valkhof en de Vogelbuurt onze aandacht houden, maar ook Zuid 3, waar we vooral inzetten op het uitbreiden van de ontmoeting tussen de bewoners onderling. In Voorthuizen vraagt de uitbreiding van de woningvoorraad onze aandacht voor de doelgroep 55-plussers. In Garderen staat het versterken van de vitaliteit van de kern centraal. De vele recente voorzieningen bieden hiervoor een goed uitgangspunt.
Jaarverslag 2013
51
2.4.2
Activiteiten in samenwerking met de gemeente
• Waar zijn we voor gegaan? Samenwerking met de gemeente Barneveld is voor de woningstichting essentieel om haar doelstellingen te kunnen bereiken op het gebied van leefbaarheid. Voor 2013 wilden we hiervoor onder andere het buurtbudget inzetten en de uitkomst van de veiligheidsmonitor meenemen in onze aanpak van wijken en buurten. Ook wilden wij bijdragen aan de continuïteit en de ontwikkeling van de wijkplatforms en de verenigingen voor Plaatselijk Belang. Daarnaast wilden we in 2013 het project de Plantage in Barneveld afronden en een financiële bijdrage leveren aan het Kulturhus in Kootwijkerbroek en buurthuis Bronveld in Barneveld. Hieronder een overzicht van de belangrijkste projecten in 2013. • Wat hebben we gedaan?
Buurtbudget Woningstichting Barneveld en de gemeente Barneveld stellen jaarlijks een bedrag beschikbaar voor het buurtbudget. Voor 2013 was dit budget in totaal € 20.000 waarvan de woningstichting € 6.500 voor haar rekening nam. Het buurtbudget is er voor alle inwoners van de gemeente Barneveld voor activiteiten die de leefbaarheid en de sociale samenhang in de buurt of de wijk vergroten of verbeteren. Uiteindelijk hebben bewoners voor ruim € 19.000 aangevraagd. Voorbeelden van initiatieven van inwoners waren het organiseren van buurtfeesten in onder andere de Paltrokstraat in Kootwijkerbroek, de Jan Landmanstraat in Zwartebroek en in Nijenbeek, Amersfoortsestraat, Ceram en Valkhof in Barneveld. Drie scholen in de Burgt organiseerden samen een zeer geslaagde wijkontmoetingsdag, Rumah Maluku organiseerde met ondersteuning van het buurtbudget haar eenjarig woonbestaan en in Kootwijk en de Glind werd een financiële bijdrage gegeven voor de organisatie van een Kerstmarkt. Omdat in 2013 gebleken is dat Welzijn Barneveld haar positie in het maatschappelijk domein sneller kan versterken dan verwacht, heeft de woningstichting besloten haar grip op de inzet van de bewoners die buurtbudget aanvragen, niet te versterken. Welzijn Barneveld heeft het afgelopen jaar meer gezicht gekregen binnen de gemeente. Indien deze ontwikkeling zich doorzet is het logisch om het buurtbudget onder deze organisatie te laten vallen.
Bijdrage Veiligheidsmonitor De informatie van de Veiligheidsmonitor (1x per 4 jaar) die de gemeente laat uitvoeren en de regio Gelderland Midden beslaat, levert goede aanknopingspunten op voor de plannen van aanpak (projectplannen) in de verschillende wijken. Daarom heeft de woningstichting door een financiële bijdrage van € 5.000 zeker gesteld dat de monitor ook voor de verschillende wijken in Voorthuizen bruikbare informatie op het gebied van (sociale) veiligheid oplevert.
De wijkplatforms en Verenigingen voor Plaatselijk Belang In de wijken van Barneveld en Voorthuizen zijn al verschillende jaren wijkplatforms actief. In de kleine kernen zijn de Verenigingen voor Plaatselijk Belang actief. De leden van deze platforms en verenigingen zijn inwoners van de gemeente Barneveld die zich vrijwillig gemeld hebben om als vertegenwoordiger van de wijk of de kern in het platform of Plaatselijk Belang zitting te nemen. Medewerkers van Woningstichting Barneveld ondersteunen de wijkplatforms samen met andere professionals. Goed functionerende wijkplatforms en plaatselijke belangen zijn voor de woningstichting van groot belang. Enkele platforms gingen ‘ter ziele’, zoals Voorthuizen-Zuid en Norschoten. En enkele maakten met nieuwe leden een doorstart, zoals het wijkplatform Oldenbarneveld. In 2013 is het rapport met de aanbevelingen dat de Rekenkamer had geschreven over de invloed en het effect van deze wijkplatforms en Verenigingen voor Plaatselijk Belang, door de gemeente Barneveld omgezet in aanpassingen. Deze aanpassingen worden in 2014 daadwerkelijk geëffectueerd.
52
Jaarverslag 2013
Voor de woningstichting is in het voorbije jaar veel meer de wens ontstaan om het wijkplatform of het Plaatselijk Belang nadrukkelijker in te zetten op het leveren van een bijdrage aan de eigen verantwoordelijkheid voor buurt en wijk en het zorgdragen voor ontmoeting om de sociale samenhang te verbeteren. Dit sluit beter aan bij de komende transities op het gebied van wonen en zorg. In 2014 moet blijken of de aanpassingen die de gemeente Barneveld heeft genomen, waaronder drie extra wijkplatformcoördinatoren, de inzet van de platforms op het gebied van het versterken van de sociale samenhang hebben vergroot. En of dit voldoende tegemoet komt aan de wens die de woningstichting in deze heeft.
Aanpak woonomgeving Plantage Na het ingrijpende groot onderhoud in deze wijk (Columbusstraat e.o.) stond 2013 in het teken van de aanpak van de openbare ruimte. Hierover waren eerder al afspraken gemaakt met de gemeente Barneveld. Niet alleen het groen werd flink gesnoeid en vervangen, ook het straatwerk en de parkeerplekken werden aangepakt. Speelplekken werden opnieuw ingericht. De woningstichting was verantwoordelijk voor het herstraten van delen van achterpaden en het verbeteren van de verlichting rondom de woningen.
Bijdrage programmamanager De Essenburcht/Kulturhus Sinds 2011 draagt de woningstichting bij aan de inzet van een programmamanager voor het Kulturhus. Het concept is een succes in Kootwijkerbroek. Het verzorgen van een juiste en financieel rendabele programmering, voor de gemeenschap, kost tijd en inspanning. Vandaar de bijdrage naast die van de gemeente en de provincie. De bijdrage loopt tot en met 2014. We overleggen eind 2014 met het bestuur van De Essenburcht over een eventueel vervolg.
Bijdrage beheerder Buurthuis Bronveld De woningstichting levert jaarlijks een bijdrage van € 10.000 voor de beheerder van het buurthuis. Het afgelopen jaar is de beroepskracht die bij het buurthuis verantwoordelijk was voor onder andere de programmering, met pensioen gegaan en niet vervangen. In het kader van de veranderingen op het gebied van welzijn in de gemeente en de specifieke aandacht die de woningstichting wil geven aan de wijk Barneveld West, wil de woningstichting voor de bijdrage, nadrukkelijker dan voorheen, de wijkfunctie terugzien van het buurthuis. Hoe en in welke vorm bespreken we in 2014 met de gemeente. • Waar we voor gaan in 2014 Het buurtbudget is een succes en de woningstichting zet dit in 2014 graag voort. Zij is blij met de positionering van Welzijn Barneveld in het maatschappelijke veld en de kans dat deze organisatie haar rol in het buurtbudget kan versterken. Dit zou betekenen dat er meer uit het eigen initiatief van de burger gehaald kan worden met ook meer een langdurig effect op de buurt. De opknapbeurt van de openbare ruimte in de Plantage is in 2014 gereed. Dit biedt een aanleiding om de bewoners aan te sporen tot een feestelijke ontmoeting, het liefst in samenwerking met het buurthuis Batu Tjapeu. Omdat de bijdrages voor de programmamanager en de beheerder eind 2014 ter discussie komen, moeten we voorbereidend werk verrichten. Waarom is het nuttig dat de woningstichting bijdraagt, wat levert haar dit op en vooral: wat levert het haar huurders op, is dit voldoende of hebben we er nog een ander belang mee? In de wijk Valkhof geven we, samen met de gemeente Barneveld, opnieuw het groen de aandacht. Het gaat dan vooral om het onderhoud aan de achtertuinen, de erfafscheiding en de overgang naar het openbaar groen.
Jaarverslag 2013
53
2.4.3
Activiteiten door Woningstichting Barneveld
• Waar zijn we voor gegaan? Onze consulenten Leefbaarheid en de wijkbeheerder werkten in 2013 aan verschillende, andere leefbaarheidsprojecten in de buurten waar onze woningen staan en voor specifieke wooncomplexen. Deze projecten volgen uit de plannen van aanpak, uit de vooraf opgestelde begroting leefbaarheid en uit de taakomschrijving van de wijkbeheerder. Waar nodig, kregen de consulenten en de wijkbeheerder ondersteuning van de opzichters. • Wat hebben we gedaan?
Valkhof In Valkhof is in 2013 de ruimte Valkhof 154 meer ingezet voor bewonersinitiatieven uit de buurt. Jeugdigen uit de buurt chillen er een avond per week, moeders bieden op de woensdagmiddag aan kinderen knutselactiviteiten aan, volwassenen hebben er een naaiclub en een creatieve avond. Verder hebben we deze ruimte onder de aandacht gebracht van zorg- en dienstverlenende organisaties. Hopelijk leidt dit in 2014 tot initiatieven die buurtbewoners ondersteunen in het ‘samen’ prettig wonen.
Seniorenwoningen Archimedesstraat en Stanleystraat De consulent en de opzichter zijn in gesprek gegaan met de bewoners over de ontsluiting van de achtertuinen van deze woningen. Verschillende bewoners beschikken niet over deze ontsluiting, terwijl dit uit het oogpunt van het bereikbaar en veilig wonen een verbetering is. De uitvoer vindt plaats in 2014.
Appartementencomplex Molenmakerslaan en Spade De consulent en de wijkbeheerder stonden met de koffiekar bij de entree van de Molenmakerslaan en sprake met verschillende bewoners om op informele wijze te horen wat de ervaringen van het wonen in het complex zijn. De 55-plussers van de Spade organiseerden met financiële ondersteuning van de woningstichting, haar tienjarig woonbestaan met een gezamenlijk diner. Eén van de bewoners had alle ervaringen van de afgelopen tien jaar op schrift gezet.
Activiteiten wijkbeheerder De wijkbeheerder is continu in de wijken en buurten te vinden. Een greep uit zijn werkzaamheden in 2013. • Coördinatie bij verschillende appartementencomplexen van de schoonmaak van betonranden, dakranden en sieromlijsting. • Bezoek van verschillende huishoudens in Zuid 3 om gevels e.d. vrij te krijgen van obstakels en beplanting, dit ter ondersteuning van het planmatig onderhoud aan het voegwerk van deze woningen. • Controle van de schoonmaak door derden in de verschillende appartementencomplexen. • Verwijzen van huurders naar de gemeente, naar de wijkagent, naar Buurtbemiddeling, naar de reparatielijn van de woningstichting. • Huisbezoeken van individuele huurders om vragen te beantwoorden, klachten te bespreken, een praatje te maken. • Veelvuldige contacten met medewerkers van het groen en grijs van de gemeente Barneveld, leden van bewonerscommissies, het bestuur van de Huurdersvereniging Barneveld, de wijkagenten en de BOA’s. • Organisatie van een maatschappelijke stage voor scholieren waarbij ze enkele tuinen van huurders, die dit buiten eigen schuld om niet zelf kunnen, opknappen. • Beheer van de koffiekar en ervoor zorgen dat deze er staat bij bewonersactiviteiten zoals een nieuwjaarsbijeenkomst, een informatiemiddag, een wijkschouw, een opschoondag. • Waar we voor gaan in 2014 In 2014 bestaat het seniorencomplex aan Roemer Visscherpark in Barneveld tien jaar. Samen met bewoners gaan we hier aandacht aan geven. Voor een klein wooncomplex in Norschoten, ‘t Erf, staat het schilderen van het
54
Jaarverslag 2013
trappenhuis, het opknappen van de entree en de herinrichting van de bestrating en het rondom liggende groen op de planning. Hierover vindt ook overleg plaats met bewoners. Andere complexen waar we aandacht aan het complex en gelijktijdig ook aan activiteiten voor de bewoners gaan besteden, zijn Vondelhove, Goudenstein, Bentincklaan, Meilanden en Molenveen.
2.4.4
Activiteiten gericht op individuen
• Waar zijn we voor gegaan? Individuele contacten vanuit de woningstichting hebben te maken met hoe de huurder prettig en veilig kan wonen. Het gaat hierbij vooral om de verwijzing door en bemiddeling van verschillende medewerkers bij overlast en huurachterstanden. We doen dit om omwonenden woongenot te kunnen bieden en we willen voorkomen dat de betrokkenen hun huis kwijt raken. • Wat hebben we gedaan?
Overlast De woningstichting levert jaarlijks een financiële bijdrage aan het project Buurtbemiddeling. Getrainde vrijwilligers staan bewoners bij in het zelf oplossen van buurconflicten, zoals onenigheid over een erfafscheiding of lawaaioverlast. Buurtbemiddeling is succesvol. Naast de individuele bemiddeling, krijgen de bemiddelaars meer met kleinere of grotere groepsconflicten te maken. Dit vergt een andere aanpak waarvoor extra training nodig is. Omdat de woningstichting in haar wijken baat heeft bij een goede aanpak van dergelijke conflicten, financiert zij in 2014 deze training. Hiervoor is vanuit het verslagjaar geld gereserveerd onder de noemer ‘wijkplatforms activiteitenondersteuning’. Als het niet lukt om het conflict op te lossen via buurtbemiddeling, neemt de consulent Leefbaarheid het probleem over. Al naar gelang de problematiek kan de consulent hulpverleners inschakelen, Bemoeizorg Barneveld om hulp vragen, samen met de wijkagent het gesprek aangaan of eventueel een begeleidingsovereenkomst aanvullend op het huurcontract afsluiten. Daarnaast kan de consulent een beroep doen op het laatste kans beleid in de eigen gemeente of, in overleg, in een naburige gemeente advies vragen aan de advocaat. Er kan dan eventueel een gerechtelijke procedure starten die in het uiterste geval leidt tot een ontruiming. Hoe dan ook, dit soort processen is maatwerk. In het afgelopen jaar heeft het team Buurtbemiddeling in deze context met ongeveer vijftien huishoudens te maken gehad. In één geval heeft dit geleid tot een rechtszaak waarbij de rechter de woningstichting in het gelijk heeft gesteld, waarna de woning begin 2014 is ontruimd. Ter aanvulling van bovenstaande heeft Woningstichting Barneveld met Elan Barneveld afspraken gemaakt om als proef uren in te kopen voor huurders die in het goed wonen een steuntje in de rug kunnen gebruiken. Een steuntje dat niet onder de hulpverleningsdoelstelling valt, omdat het gaat over bijvoorbeeld hoe je contact hebt met de buurman, hoe je je huis onderhoudt. Sommige bewoners krijgen door psychische of andere oorzaken zeer problematisch woongedrag dat tot ernstige overlast kan leiden. Om hier adequaat op te kunnen reageren, participeert de woningstichting samen met andere partijen (o.a. Centrum voor Jeugd en Gezin, de wijkagent, medewerkers van de gemeente Barneveld van Werk, Zorg en Inkomen) in het zogenaamd OGGz-overleg. Dit overleg vindt zes tot acht keer per jaar plaats. Hierin worden vooral zorg mijdende burgers besproken. Maar dit netwerk is ook van groot belang voor alle individuele problematische situaties waar de woningstichting mee te maken krijgt. Met Stichting Breder, een organisatie die inwoners van Barneveld met een beperking ondersteunt in werk, welzijn en leven, is overeengekomen dat ze in een appartementencomplex meerdere woningen krijgt toegewezen voor haar deelnemers. De stichting komt een begeleidingsovereenkomst met de huurder overeen en zorgt voor de begeleiding bij het zelfstandig wonen. Door deze samenwerking kan de woningstichting bijdragen aan de mogelijkheid dat inwoners met een beperking er in slagen om zelfstandig te wonen, zonder dat dit voor een ander leidt tot overlast.
Jaarverslag 2013
55
• Waar we voor gaan in 2014 We gaan vooral door met de projecten zoals hierboven genoemd. Voor de woningstichting is het belangrijk om zoveel mogelijk haar contacten te hebben binnen het zorg-, welzijns- en hulpverleningsveld. Hoe groter en vollediger het netwerk, hoe beter. De consulent Leefbaarheid, de wijkbeheerder en de medewerker huurincasso kunnen zo daar waar nodig, advies of hulp inwinnen voor de huurder.
Huurachterstanden en ontruiming • Waar zijn we voor gegaan? Ons huurincassobeleid is erop gericht ontruimingen waar mogelijk te voorkomen. Ook in 2013 werken we hierbij nauw samen met andere instanties, zoals de gemeente, Bemoeizorg Barneveld en Diaconaal Netwerk. Ook in 2013 zijn de persoonlijke aanpak en het leveren van maatwerk de belangrijkste middelen. We benaderen huurders met een huurachterstand in een vroeg stadium regelmatig, zowel schriftelijk als telefonisch. Waar mogelijk kan de bewoner een betalingsregeling treffen. Ook hebben we nauw contact met medewerkers van de gemeente afdeling Werk, Zorg en Inkomen als het gaat om de (on)mogelijkheden voor budgetbeheer en schuldsanering. Desondanks gaat een deel van de dossiers door naar de rechter om een ontbinding van het huurcontract op basis van drie maanden of meer huurachterstand te vorderen. Als er vervolgens een vonnis tot ontbinding en ontruiming van de woning ligt, overleggen we in de meeste gevallen intensief met dienst- en hulpverlenende partijen om te voorkomen dat we echt moeten ontruimen. • Wat hebben we gedaan? In 2013 zijn 24 huishoudens aangezegd voor een ontruiming, maar voor negentien huishoudens kon alsnog een goede oplossing voor de betaling van de huurachterstand worden gevonden. Vijf woningen werden ontruimd. Het aantal ontruimingen is niet recht evenredig meegestegen met het totale bedrag aan huurachterstand.
• Waar we voor gaan in 2014 In 2014 gaan we meer uren besteden aan het terugdringen van de huurachterstanden, gaan we kijken waar we het proces nog meer kunnen aanscherpen en verbeteren en gaan we nog meer de samenwerking opzoeken zowel intern als extern.
2.5 Wonen en Zorg Woningstichting Barneveld is niet alleen ontwikkelaar, beheerder en aanbieder van woningen, maar ook een samenwerkingspartner op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Zo hebben wij dat in ons ondernemingsplan 2010-2014 verwoord. En in het vervolg van het beleidsplan komt dit nog nadrukkelijker naar voren. Wij kiezen ervoor om altijd samen met andere partijen, nieuwe projecten voor bijzondere doelgroepen of maatschappelijk vastgoed te ontwikkelen. We versterken daarmee de expertise en delen het risico. Een goed voorbeeld hiervan is de nieuwbouw voor verpleeghuis Norschoten in Kootwijkerbroek.
56
Jaarverslag 2013
• Waar zijn we voor gegaan? Het ingrijpende overheidsbeleid waarbij het scheiden van wonen en zorg de belangrijkste pijler is, kost veel tijd en aandacht van onze zorgpartners. Het geeft veel onzekerheid. In 2013 wilde de woningstichting de zorgpartners ondersteunen en ook de toekomst van haar vastgoed borgen met goede afspraken. Daarnaast wilden we met de gemeente Barneveld het convenant Wmo actualiseren. Het beleid van de gemeente verandert en dit is vertaald in ons portfoliomanagement, zoals onze visie op het opplussen van woningen. Hierbij gaat het om eengezinswoningen en om verouderde seniorenwoningen. • Wat hebben we gedaan? Met zorggroep Ena is intensief gekeken naar de meerwaarde van de samenwerking in het kader van het scheiden van wonen en zorg. Aan het einde van het verslagjaar lag er een intentie-overeenkomst om zorggroep Ena in zowel Nieuw Avondrust in Voorthuizen als in Ruimzicht in Barneveld de mogelijkheid te bieden voorrang te geven aan haar cliënten voor vrijkomende aanleunwoningen. Hierbij zorgt de woningstichting voor de verhuur van de woning en zorggroep Ena voor de zorg aan de bewoner. Begin 2014 bekrachtigen beide managementteams de overeenkomst. Met de gemeente Barneveld is het convenant Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) uitgebreid besproken. Wat is nog actueel, wat kunnen we in samenwerking beter doen, waar is wie aanvullend. Dit allemaal voor de huurder die langer zelfstandig thuis moet kunnen blijven wonen. Dit overleg heeft geleid tot een actueel convenant waarbij maatwerk een belangrijk handvat is. De woningstichting heeft vervolgens zelf besloten om extra geld te reserveren, het zogenaamde ‘opplus’ budget, voor huurders van 55 jaar en ouder of met een beperking die in of rondom het huis een aanpassing nodig hebben. De aanpassing is woninggerelateerd en helpt de huurder om net wat gemakkelijker in de woning te blijven wonen. Bijvoorbeeld door het verhogen van het pad naar de woning toe, een tweede trapleuning of een bel in de woonkamer. • Waar we voor gaan in 2014 Zodra de overeenkomst met zorggroep Ena akkoord is, kunnen medewerkers de afspraken invoeren en worden er concrete afspraken gemaakt over de toewijzing en het vervolg. De inzet van het ‘opplus’ budget gaan we versterken omdat de doelgroep hiermee langer en fijner thuis kan blijven wonen. Dat betekent dat er publiciteit voor moet komen, maar ook dat de woningstichting beter in beeld moet krijgen waar de huurders wonen die deze aanpassing extra goed kunnen gebruiken.
2.5.1
Doorontwikkeling woonservicezones
In woonservicezones komen wonen, welzijn en zorg samen. De woonservicezone beleeft momenteel een ware revival. Het is een beleidsinstrument waarmee de gemeente witte vlekken in de zorginfrastructuur van een wijk zichtbaar kan maken en de behoefte in kaart kan brengen. Deze zones moeten het mensen mogelijk maken om zo lang mogelijk zelfstandig in hun woning te blijven wonen. De nadruk ligt op het ondersteunen van bestaande netwerken. Het gaat niet meer om een vastgoedgerichte opstelling, maar om het bedenken van creatieve oplossingen met de bewoner als uitgangspunt. • Waar zijn we voor gegaan? In de prestatieafspraken die wij met de gemeente Barneveld zijn overeengekomen in 2012, neemt het project woonservicegebieden een belangrijke plaats in. Een onderdeel was de instelling van een multidisciplinaire kerngroep die een plan van aanpak gaat opstellen en uitwerken. De gemeente en de woningstichting vervullen hierin een voortrekkersrol. Verder nemen de directeur van Welzijn Barneveld en drie directeuren van zorginstellingen deel aan deze kerngroep. Het voornemen was om het plan van aanpak vast te stellen en uit te voeren. • Wat hebben we gedaan? Het plan van aanpak is opgesteld na verschillende besprekingen in de kerngroep. Onderdeel daarvan is het maken van een pasfoto per wijk: wat is er nu, en wat moet er zijn in 2020 om aan de behoeften te voldoen op het gebied van specifieke ouderenzorg, ouderenwoningen, welzijnsvoorzieningen etc. Het enquête-onderzoek is eind 2013 opgestart.
Jaarverslag 2013
57
• Waar we voor gaan in 2014 In maart 2014 wordt een werkconferentie georganiseerd waarin we de pasfoto’s bespreken en gezamenlijk met de partners in wonen, welzijn en zorg het te lopen pad uitzetten.
2.5.2
Overige ontwikkelingen op het gebied van Wonen en Zorg
• Waar zijn we voor gegaan? De woningstichting wil de samenwerking met verschillende partijen nadrukkelijk versterken en werkt daarom samen in verschillende projecten. • Wat hebben we gedaan?
Voorzieningen Woningstichting Barneveld realiseert nieuwbouw in samenwerking met andere partijen. Zeker bij senioren- en zorggerelateerde woningen worden voorzieningen aangebracht die het zelfstandig wonen, ook als zorg geboden wordt, mogelijk blijven maken. Voor zover mogelijk geldt dit ook bij aanpassing van bestaand bezit, zoals de verouderde grondgebonden seniorenwoningen. Een voorbeeld van een aanpassing is het creëren van opstel- en oplaadplaatsen voor scootmobiels.
Blijvend Thuis Vanuit haar expertise is Woningstichting Barneveld actief betrokken bij het project ‘Blijvend Thuis’, onder voorzitterschap van de gemeente Barneveld. Deze groep richt zich op voorlichting en communicatie om daarmee mensen zo lang mogelijk in staat te stellen zelfstandig thuis te blijven wonen. Op verzoek van deze werkgroep heeft de Seniorenraad in het verslagjaar in de Veluwehal een infomarkt voor ouderen georganiseerd. Naast de ouderenbonden, Icare, Welzijn Barneveld en andere zorgpartijen was ook de woningstichting van de partij om voorlichting te geven. De woningstichting is ook in 2013 een belangrijke partner op het gebied van de zorg- en hulpverlening. Zeker nu de introductie van bijvoorbeeld de nieuwe Wet maatschappelijke ondersteuning en de transitie van de jeugdzorg belangrijke thema’s zijn geworden voor de gemeente. Hieronder een greep uit alle contacten: • Zes keer per jaar een lokaal OGGz-overleg waar instanties als Centrum voor Jeugd en Gezin, Elan Barneveld, Bemoeizorg Barneveld, afdeling Werk, Zorg en Inkomen van de gemeente Barneveld, het maatschappelijk werk, GGz Centraal en de politie aanschuiven. • Bijwonen van (klankbord)bijeenkomsten van de gemeente Barneveld over de veranderingen op het gebied van de Wmo in de komende periode. • Veelvuldige informatie-uitwisseling met Welzijn Barneveld. • Nauw contact met Stichting De Rozelaar. • Nauw contact met Ons Bedrijf. • Intensieve samenwerking met jongerenwerk door consulent Leefbaarheid en wijkbeheerder. • Regelmatig overleg met Vluchtelingenwerk en gemeente Barneveld over de invulling van de taakstelling. • Met (beleids-)medewerkers van de gemeente, afdeling Werk, Zorg en Inkomen, geven we invulling aan het convenant schuldhulpverlening. • Met de medewerkers van de afdeling Wmo overleggen we geregeld om maatwerk aan inwoners te leveren als het gaat om noodzakelijke aanpassingen in een woning of een verhuizing naar een aangepaste of nog aan te passen woning. • Op bestuurlijk niveau regelmatig overleg met de Rudolphstichting in De Glind. Omdat veel van bovenstaande contacten ook een rol spelen bij de leefbaarheid en de sociale samenhang in buurten en wijken, is het voor de woningstichting van belang te weten waar haar verantwoordelijkheden liggen. De
58
Jaarverslag 2013
kaderstelling leefbaarheid die de afdeling Sociaal Investeren dit verslagjaar vaststelde, is hierbij een belangrijk leidraad. • Waar we voor gaan in 2014 Het versterken van de samenwerking waarbij de kaderstelling leefbaarheid de leidraad vormt om te toetsen welke rol de woningstichting in deze contacten op zich moet nemen. Deze rol kan zijn kartrekker, bemiddelaar, initiatiefnemer of spin het web.
2.6 Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer
2.6.1
Huurdersvereniging Barneveld
• Waar zijn we voor gegaan? In 2013 wilden wij de goede relatie en samenwerking met de Huurdersvereniging Barneveld verder bestendigen. Hiertoe werd een vergaderschema opgesteld en uitgevoerd. • Wat hebben we gedaan? In 2013 was er regelmatig overleg met het bestuur van de huurdersvereniging, waarvan zes keer regulier. Een belangrijk thema dit jaar was het woonakkoord en de gevolgen daarvan. In dit woonakkoord waren twee belangrijke zaken die van invloed waren op het reilen en zeilen bij de woningstichting, namelijk de extra huurverhoging boven inflatie en de verhuurdersheffing. De gevolgen van beide zaken zijn regelmatig aan de orde geweest. In het begin van 2013 werd het jaarlijkse huurverhogingsvoorstel aan het bestuur voorgelegd. De woningstichting koos dat jaar nog niet voor de inkomensafhankelijke huurverhoging vanwege te veel aanloopperikelen. Een ander punt van bespreking was de voortgang van de woningstichting om 15% te bezuinigen op de beïnvloedbare bedrijfslasten. De huurdersvereniging wilde weten of deze bezuinigingen van invloed zouden zijn op de kwaliteit van onderhoud, renovatie en dienstverlening. Bij de bespreking van de begroting voor 2014 eind van 2013, kon voorzichtig worden geconcludeerd dat 2013 positiever zou worden afgesloten dan eerder gedacht. Een belangrijk thema waarvoor we een adviesaanvraag deden, was de overgang naar een nieuw woningzoekendenportaal en woonruimtebemiddelingssysteem. Woningstichting Barneveld koos voor Woningnet en de huurdersvereniging adviseerde positief. Andere reguliere onderwerpen die zijn besproken in de vergaderingen waren: nieuws en ontwikkelingen volkshuisvesting, de ontwikkelingen in de huurharmonisatie, de jaarrekening 2012, de begroting voor 2013 en de ontwikkelingen in de verkoop van huurwoningen. Waar nodig was overleg met individuele medewerkers over specifieke onderwerpen, bijvoorbeeld een demonstratie van het nieuwe woningzoekendenportaal huiswaarts.nu. De huurdersvereniging vindt het belangrijk om bij individuele klachten te bemiddelen tussen de huurder en de woningstichting. Dit is in 2013 acht keer voorgekomen. Het merendeel van de klachten kon naar tevredenheid van alle partijen worden opgelost. • Waar we voor gaan in 2014 Ook voor 2014 stellen we een vergaderschema op en gaan wij door op de ingeslagen weg. De betaalbaarheid van de huurwoningen, de vernieuwing van het huurbeleid, voldoende toevoeging vanuit nieuwbouw, het verkoopbeleid en duurzaamheid zijn belangrijke thema’s in 2014.
Jaarverslag 2013
59
2.6.2
Klachten bij commissies
• Waar zijn we voor gegaan? Vanzelfsprekend is onze dienstverlening er op gericht klachten te voorkomen. Als er toch klachten zijn, dan willen we zorgvuldig samenwerken om de klachten op te lossen. • Wat hebben we gedaan Bij de regionale geschillencommissie Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied, zijn in 2013 geen klachten van huurders van Woningstichting Barneveld binnengekomen. Bij de geschillencommissie Woonruimteverdeling van de gemeente, is in 2013 één uitspraak gedaan naar aanleiding van een klacht van een woningzoekende. De woningzoekende werd hierbij in het gelijk gesteld. Bij de Huurcommissie heeft één huurder van de woningstichting een verzoek ingediend om de aanvangshuur te toetsen. De Huurcommissie heeft aangegeven dat de huurprijs redelijk is. De aanvangshuur lag niet boven de maximaal redelijk huur voor die desbetreffende woning. • Waar we voor gaan in 2014 Wij blijven alert op het voorkomen of snel oplossen van klachten van onze bewoners.
2.6.3
Overleg met bewoners en bewonerscommissies
• Waar zijn we voor gegaan? Woningstichting Barneveld overlegt op verschillende manieren met de bewoners van haar huurwoningen en met vertegenwoordigers van huurders. Dit doen we om goed contact te houden met onze huurders, zodat we goed geïnformeerd zijn over wat de huurder vindt. Zo wil de woningstichting er voor zorgen dat de huurders prettig in hun woning en complex kunnen wonen, zich thuis voelen op deze plek en bijdragen aan het onderling contact tussen bewoners van het pand. • Wat hebben we gedaan? In acht wooncomplexen zijn bewonerscommissies actief, waarmee de consulent Leefbaarheid minimaal een keer per jaar overlegt. Afhankelijk van de onderwerpen, schuift de opzichter of de wijkbeheerder bij dit overleg aan. Voorbeelden zijn de bewonerscommissie van het seniorencomplex Rumah Maluku, van de aanleunwoningen bij Ruimzicht en NeboPlus en van de appartementen in Vondelhove. In andere appartementencomplexen zijn er vaste contactpersonen waarmee de wijkbeheerder, de opzichter of de consulent contact houden. Vaak verrichten deze contactpersonen kleine klusjes in en rondom het complex. Hiervoor krijgen ze de beschikking over materialen, zoals schoonmaakspullen, lampjes, strooizout of een bladblazer. Dit gebeurt bijvoorbeeld in het seniorencomplex aan de Van den Berglaan, Klaverweide en de Lobeliastraat. Indien nodig worden in appartementencomplexen eenmalige bewonersbijeenkomsten gehouden om na te gaan wat er bij de bewoners leeft en wat er speelt. Eén complex was bijvoorbeeld de Molenmakerslaan. • Waar we voor gaan in 2014 In 2014 willen we bij twee complexen starten met een bewonerscommissie. Het complex Hof van Callenbroeck is eind 2013 opgeleverd en het complex op de Christiaan Huijgenslocatie wordt medio 2014 opgeleverd. Verder bestaat het complex aan de Roemer Visscherpark tien jaar en dit is aanleiding voor een bewonersfeest. Andere bijeenkomsten die zijn gepland, zijn bewonersbijeenkomsten voor de appartementen aan Goudenstein, Erf, Kleinmansbeek, Vondelhove en Haverakker. Hiervoor is ook geld gereserveerd in de begroting leefbaarheid 2014.
60
Jaarverslag 2013
2.6.4
Goed huurderschap
• Waar zijn we voor gegaan? We willen laten zien dat wij goed huurderschap op verschillende manieren belonen. • Wat hebben we gedaan? Alle actieve huurders die zich belangeloos inzetten voor hun wooncomplex, de bewoners en de woonomgeving gaven we aan het eind van het verslagjaar de gelegenheid om elkaar te ontmoeten en contact met elkaar te leggen. Deze keer gingen medewerkers van de woningstichting met 57 bewoners naar Zorgboerderij ‘t Paradijs. Met een rondleiding, een presentatie, een kennisquiz over de woningstichting en een diner in de ‘potstal’ van de boerderij, toonde de woningstichting haar waardering voor deze huurders. Naast de waardering voor actieve huurders, laat de woningstichting ook haar waardering blijken aan huurders die na minstens 15 jaar huren de huur opzeggen en de woning vervolgens keurig achterlaten. Deze bewoners ontvingen een lunchbon voor de Rozerie van Stichting De Rozelaar. En de huurders die in het verslagjaar vijftig jaar onafgebroken in dezelfde woning woonden, werden met een bezoek aan het Veluws museum Nairac, een hapje en een drankje en een cadeaubon van vijftig euro, beloond. • Waar we voor gaan in 2014 Bovengenoemde initiatieven krijgen een vervolg in 2014.
2.6.5
Groot onderhoud
• Waar zijn we voor gegaan? In 2013 stond de voorbereiding van de renovatie van 66 maisonnettes aan de Oldenbarnevelderweg in Barneveld centraal. Medewerkers van de verschillende afdelingen zijn hierin samen opgetrokken. Voor het totale plan werd een taakstellend budget vastgesteld, ruim € 6,7 miljoen. Hiervan gaat ruim € 4,5 miljoen naar de bouwkundige renovatie, nieuwe installaties en het opnieuw aanleggen van nutsaansluitingen ed. Ongeveer een half miljoen is nodig voor het uitplaatsen, (tijdelijk) verhuizen en terugkeren van de bewoners. De bouwkundige renovatie van de drie maisonnetteflats betreft: het isoleren van gevels, daken en muren, het vervangen van gevelpanelen door geïsoleerde panelen, het plaatsen van een lift in de gebouwen, ruime bergingen voor de maisonnettes op de derde woonlaag, garages voor de maisonnettes op de eerste woonlaag en vernieuwing van de entree en de galerijen van de drie flats. De maisonnettewoningen krijgen eveneens een flinke opknapbeurt: een nieuwe keuken, een tweede toilet in de badkamer, een mechanische ventilatie, een HR-ketel met nieuwe radiatoren en HR++ glas. • Wat hebben we gedaan? Het team Sociaal investeren begeleidde de verhuizing van de bewoners van de gele flat, zodat na de bouwvak gestart kon worden met de renovatie. Deze verhuizingen vergden maatwerk van zowel de consulent Leefbaarheid als de wijkbeheerder. Eind juni en juli werd het asbest in en aan de flat gesaneerd. En toen eenmaal de aannemer bekend was, startte de renovatie. De aftrap werd in november feestelijk gevierd. Bewoners van de rode flat zijn vervolgens gaan verhuizen. In de gele flat keren dertien oud bewoners terug. De negen maisonnettes van de gele flat waar geen oud bewoners terugkeren, werden geadverteerd. De belangstelling was groot, zodat de acceptaties snel rond waren. In dit ingewikkelde project is communicatie met de individuele bewoners, maar ook met een vertegenwoordiging van bewoners, de zogenaamde klankbordgroep, essentieel. De middelen die hiervoor zijn ingezet zijn nieuwsbrieven, inloopmiddagen, overleggen, verslaglegging, bewonersbijeenkomsten en informatie via de website. • Waar we voor gaan in 2014 De renovatie van de gele flat is in volle gang en naar verwachting leveren we de eerste tweeëntwintig gerenoveerde maisonnettes in mei op. Om kinderziektes te voorkomen, realiseren we eerst een proefwoning. Ondertussen gaat de verhuizing van de bewoners uit de rode flat door, want deze moet in diezelfde periode leeg zijn
Jaarverslag 2013
61
om te starten met de asbestsanering. Bewoners uit de blauwe flat gaan ook al verhuizen, maar in een minder hard tempo. Volgens planning moet deze flat begin oktober 2014 leeg zijn. De uitwisseling met de klankbordgroep blijft belangrijk, alsmede het informeren van de individuele bewoners en het leveren van maatwerk bij de laatste verhuizingen.
2.7 Overleg met de gemeente De gemeente Barneveld is onze belangrijkste partner in het wonen. Door goede samenwerking en gestructureerd overleg kunnen we onze gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het wonen in de gemeente Barneveld vormgeven. • Waar zijn we voor gegaan? Zes keer per jaar is er een projectenoverleg tussen de woningstichting en de gemeente. Er vindt vier keer per jaar bestuurlijk overleg plaats tussen de gemeente en de woningstichting. Bij een van de vergaderingen is de Huurdersvereniging Barneveld aanwezig. Op thema’s zoals urgentieverlening en huisvesting van statushouders voeren we regelmatig ambtelijk overleg. • Wat hebben we gedaan? Vanuit het prestatiecontract met de gemeente 2013-2017 is een jaarplan opgesteld met de projecten die al dan niet in gezamenlijkheid worden opgepakt. Belangrijke projecten zijn bijvoorbeeld het werken aan woonservicegebieden, het vormgeven van wijkgericht werken, herijken van de huisvestingsverordening en het bespreken van de samenwerking bij de inbreidingslocaties. In januari 2014 is de evaluatie van dit jaarplan in gezamenlijkheid met de huurdersvereniging besproken. Voor wat betreft projectontwikkeling overlegden we in totaal vijf keer met het Ontwikkelbedrijf en vijf keer met de afdeling LEF van de gemeente. Het regulier bestuurlijk overleg heeft in 2013 drie keer plaatsgevonden. Daarnaast hebben we op verschillende onderwerpen apart overleg gevoerd met de wethouder wanneer dat nodig werd geacht. • Waar we voor gaan in 2014 Voor de verdere uitvoering van het prestatiecontract 2013-2017 stellen we een jaarplan 2014 op, waarin bijvoorbeeld het opstellen van een nieuwe huisvestingsverordening een plaats krijgt. De bestaande vormen van overleg zetten we voort.
2.8 Overige zaken Portfoliomanagement • Waar zijn we voor gegaan? Eind 2012 waren er een aantal strategieën vanuit het portfoliomanagement opgesteld, die we in 2013 wilden uitwerken en uitvoeren. Enkele strategieën waren: het opplussen van oude grondgebonden seniorenwoningen, het uitbreiden van de verkoop van bestaand bezit en het verbeteren van energielabels in sommige complexen. • Wat hebben we gedaan? De mogelijkheid om een aantal complexen van oude grondgebonden seniorenwoningen op te plussen, is nader onderzocht en leidde tot een concreet plan. Een aantal complexen, waaronder de seniorenwoningen aan de Archimedesstraat en de Stanleystraat in Barneveld en aan Van den Berglaan in Voorthuizen, zijn bij mutatie zodanig aan te passen, dat ze weer voldoen aan de eisen van senioren om zo lang mogelijk, zo prettig, veilig en comfortabel mogelijk zelfstandig te blijven wonen. Ook nog duurzaam, want de labels van deze woningen stijgen van C/D naar minimaal B. En betaalbaar, want de huurprijzen blijven onder de aftoppingsgrens. De eerste drie van de 73 woningen, werden in het verslagjaar al opgeplust. De mogelijkheid om over te gaan op complexgewijze verkoop werd nader onderzocht door de coördinator verkoop. Deze wijze van verkoop voor de woningstichting bleek niet noodzakelijk, omdat de verkoop van grondgebonden eengezinswoningen, zowel vrije verkoop als Koopgarant, erg goed verliep. Duidelijk was dat dit nog een
62
Jaarverslag 2013
poos zou doorzetten. Dit was voor de werkgroep portfolio aanleiding om zich te buigen over een nieuwe strategie voor deze aangewezen complexen. • Waar we voor gaan in 2014 In 2014 zet de werkgroep de strategie complexgewijze verkoop voor de appartementencomplexen om in een nieuwe strategie. Het opplussen van de aangewezen grondgebonden seniorenwoningen bij mutatie gaat door. In een aantal complexen onderzoeken we bij mutatie, op welke wijze het energielabel binnen de taakstellende onderhoudsbegroting toch kan verbeteren. We actualiseren de lijst van complexen, waar we bij mutatie kunnen verkopen. Met ingang van 1 januari 2014 stelt de woningstichting de WWS-punten vast op basis van het actuele energielabel. Daartoe zijn alle woningen individueel opgenomen en per 1 januari 2014 gaan de punten die horen bij het energielabel daadwerkelijk tellen. Voor een groot deel van het bezit, betekent dit een toename van de maximaal redelijke huurprijs. Een herijking van de uitgangspunten van het huurharmonisatiebeleid is noodzakelijk en leidt waarschijnlijk tot een nieuw voorstel. Zowel de nieuwe WWS-punten als de herijkte huurharmonisatie-uitgangspunten, bieden aanleiding om in de loop van 2014 gegevens in ons portfolio te actualiseren.
Jaarverslag 2013
63
2.9 Financieel beleid en beheer Algemeen Onderstaand is de resultatenrekening 2013 gepresenteerd ten opzichte van de begroting 2013 en de jaarrekening 2012. De cijfers zijn zodanig gegroepeerd dat de resultaten behaald met de reguliere exploitatie van ons bezit afzonderlijk zichtbaar zijn. Op grond van de verslagleggingsregels dienen de resultaten behaald met “Verkoop onder Voorwaarden” (VoV) rechtstreeks in het eigen vermogen te worden gemuteerd. Deze resultaten zijn ook in onderstaande opstelling verwerkt. De afwijkingen ten opzichte van de begroting 2013 en de jaarrekening 2012 zijn eveneens opgenomen. Hierna zullen wij op hoofdlijnen ingaan op de verschillen ten opzichte van de begroting. Voor een verklaring van de verschillen ten opzichte van 2012 wordt verwezen naar de toelichting op de winst- en verliesrekening.
Resultatenrekening Jaarrekening 2013
Begroting 2013
Jaarrekening 2012
Verschil t.o.v. begroting
Verschil t.o.v. 2012
24.210
24.327
23.355
-117
855
936
995
872
-59
64
Overheidsbijdragen
44
44
63
0
-19
Geactiveerde productie eigen bedrijf
52
200
66
-148
-14
297
185
277
112
20
25.539
25.751
24.633
-212
906
Afschrijvingen op materiële vaste activa
5.798
7.200
6.823
1.402
1.025
Loonkosten
3.222
3.395
3.183
173
-39
Onderhoudslasten
3.508
4.123
6.080
615
2.572
Leefbaarheid
206
323
184
117
-22
Lasten servicecontracten
687
804
638
117
-49
3.466
3.479
3.033
13
-433
16.887
19.324
19.941
2.437
3.054
8.652
6.427
4.692
2.225
3.960
-5.108
-5.931
-5.592
823
484
3.544
496
-900
3.048
4.444
-103
-115
-88
12
-15
Resultaat t.b.v. vennootschapsbelasting
3.441
381
-988
3.060
4.429
Vennootschapsbelasting
1.210
0
-270
-1.210
-1.480
Genormaliseerd resultaat na belastingen
4.651
381
-1.258
4.270
5.909
Bedragen x € 1.000 Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten
Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten
Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten Exploitatieresultaat voor rente Financiële baten en lasten, per saldo last Exploitatieresultaat na rente Verhuurdersheffing/Vogelaarheffing
64
Jaarverslag 2013
Bedragen x € 1.000 Saneringssteun Resultaat verkoop woningen Waardeveranderingen inzake VoV Waardeveranderingen mat. vaste activa
Jaarrekening 2013
Begroting 2013
Jaarrekening 2012
Verschil t.o.v. begroting
Verschil t.o.v. 2012
-895
-1.086
0
191
-895
3.435
3.200
3.465
235
-30
-390
-839
-449
-839 2.291
-3.534
-7.301
5.783
9.550
-318
-50
-1.020
-268
702
Winst- en verliesrekening
8.326
-1.089
-6.504
9.415
14.830
Resultaat verkopen Koopgarant
4.459
1.225
1.314
3.234
3.145
12.785
136
-5.190
12.649
17.975
Waardeveranderingen deelnemingen
Mutatie in eigen vermogen
Het exploitatieresultaat vóór rente bedraagt ruim € 8,6 miljoen en is daarmee ruim € 2,2 miljoen hoger dan begroot. Als gevolg van aanmerkelijk meer verkochte woningen dan begroot, in zowel 2012 als 2013, zijn enerzijds de huuropbrengsten licht lager dan begroot, maar zijn anderzijds de afschrijvingen fors lager. Verder valt op dat de onderhoudslasten ruim € 0,6 miljoen lager zijn begroot. Dit is vrijwel geheel het gevolg van inkoop- en aanbestedingsvoordelen, de geplande werkzaamheden zijn conform begroting uitgevoerd. De financiële baten en lasten zijn per saldo ruim € 0,8 miljoen lager dan begroot. Omdat we meer woningen hebben verkocht dan begroot zijn we in staat geweest om leningen uit eigen middelen af te lossen en daarmee hebben we lagere rentelasten op onze leningen portefeuille gerealiseerd. Omdat ook onze gemiddelde liquiditeit hoger was dan begroot, zijn ook de rentebaten hoger geweest. Uit het vorenstaande kunnen we concluderen dat de kern van ons bedrijf, de exploitatie van sociale huurwoningen, steeds gezonder wordt en dat we ruimschoots in staat zijn om ook de rentelasten op het vreemd vermogen volledig uit onze exploitatie inkomsten te dekken. Zowel de optimalisatie van de huurinkomsten, als de reductie van de bedrijfslasten en lagere rentelasten vormen hiervoor een belangrijke basis. Hierbij moet wel in aanmerking worden genomen dat de verhuurdersheffing de komende jaren sterk stijgt en oploopt naar structureel € 4 miljoen per jaar. Voortdurende aandacht voor optimalisatie van de inkomsten en reductie van bedrijfslasten blijft onverminderd belangrijk. Door gebruik te maken van fiscale faciliteiten zullen we naar verwachting de eerstkomende jaren geen vennootschapsbelasting verschuldigd zijn. De post in 2013 van € 1,2 miljoen betreft een bate. Deze is een gevolg van mutaties in de latente belastingvorderingen en -verplichtingen vanwege tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale waarderingen. Het resultaat verkoop woningen is licht hoger dan begroot doordat we 1 woning meer hebben verkocht (tegen marktwaarde) dan begroot. Het resultaat op verkopen onder voorwaarden betreft verkochte woningen onder de Koopgarantregeling. In de begroting was gerekend op 10 Koopgarant-woningen, in werkelijkheid zijn 41 woningen verkocht, waardoor er ruim € 3,2 miljoen extra kon worden toegevoegd aan het eigen vermogen. Onder de post “waardeveranderingen materiële vaste activa” zijn in de begroting opgenomen de verwachte onrendabele toppen bij de nieuwbouw van sociale huurwoningen. Hiervoor was begroot een bedrag van circa € 3,5 miljoen. De werkelijke afboekingen in de jaarrekening bedraagt circa € 3,4 miljoen en ligt in lijn met de begroting. Het verschil ten opzichte van de begroting ad circa € 5,8 miljoen betreft vrijwel geheel een (per saldo) terugname op afboekingen in eerdere jaren bij het bezit in exploitatie. Deze vloeit voort uit de toetsing van de boekwaarde aan de verdiencapaciteit op balansdatum. Voor een nadere uiteenzetting verwijzen we naar de toelichting in de jaarrekening. Jaarverslag 2013
65
Financiële positie De financiële positie is als volgt samen te vatten: (bedragen x € 1.000)
31-12-2013
31-12-2012
Materiële vaste activa
206.725
198.874
Financiële vaste activa
4.800
4.547
211.525
203.421
-161.746
-153.606
Financiering vaste activa met eigen middelen
49.779
49.815
Voorzieningen en egalisatierekening
-2.506
-6.055
1.245
-8.026
48.518
35.734
• als percentage van het balanstotaal
21,1%
16,9%
• als percentage van de langlopende schuld
30,0%
23,3%
Totaal vaste activa Schulden op lange termijn
Vlottende activa minus kortlopende schulden Eigen vermogen Solvabiliteit:
In de begroting 2013 was gerekend op een solvabiliteit van 16,8% eind 2013, werkelijk zijn we geëindigd op 21,1%. Zoals hiervoor is toegelicht is de toename van het eigen vermogen hoger dan begroot en dit heeft geleid tot een verbetering van onze solvabiliteit. Hiermee voldoen we aan de intern vastgestelde noodzakelijke ondergrens van 20%.
Ontwikkeling financiële positie De uitkomsten van de jaarrekening 2013 zijn verwerkt in de financiële meerjarenprognose 2014-2018, behorend bij de vastgestelde begroting 2014. In het navolgende gaan we in op de hoofdlijnen voor de eerstkomende vijf jaar. Voor nieuwbouw- en renovatieprojecten is voor de periode 2014 tot en met 2018 gerekend met een nieuwbouwproductie van totaal 375 woningen, ofwel gemiddeld 75 woningen per jaar. Op basis van de geldende investeringscriteria zijn de hiermee gepaard gaande onrendabele toppen berekend en in de prognose verwerkt. Voor de periode 2014 tot en met 2018 is gerekend met een totaal van € 14,9 miljoen aan onrendabele investeringen, dit is gemiddeld circa € 3 miljoen per jaar. In de financiële meerjarenprognose zijn de uitkomsten van de vastgestelde meerjaren onderhoudsbegroting en het portfoliomanagement verwerkt. In de prognose is voor de jaarlijkse huurverhoging uitgegaan van inflatie volgend huurbeleid, verhoogd met een opslag vanwege de verhuurdersheffing. De lange termijn inflatie is op 2% per jaar ingeschat. De gemiddelde opslag is geraamd op 2,1%. Voor 2014 is, vanwege de (verwachte) inflatie in 2013, gerekend met een huurverhoging van 4,85%. Voor de jaarlijkse kostenstijging is gerekend met 1% boven de verwachte inflatie, conform de uitgangspunten van het WSW.
66
Jaarverslag 2013
De rente voor nieuw aan te trekken financieringen is voor 2014 verondersteld op gemiddeld 3,4% en vervolgens op 5,25%. Verder hebben we rekening gehouden met de verhuurdersheffing. Op basis van de tarieven in het Belastingplan 2014 en de verwachte ontwikkeling van de WOZ-waarde loopt deze op van circa € 2,8 miljoen in 2014 tot ruim € 4 miljoen per jaar vanaf 2017. Voor de prognose periode betekent dit een uitstroom van middelen groot circa € 21 miljoen. Eveneens hebben we rekening gehouden met de heffing saneringssteun door het CFV als gevolg van de steun aan enkele andere corporaties die in zwaar weer verkeren. In de prognose periode hebben we daar totaal € 3,3 miljoen voor ingerekend. In de meerjarenprognose is rekening gehouden met de bereikte besparingen op de bedrijfslasten. Deze bedraagt structureel circa € 1 miljoen per jaar. In de prognose is (vanzelfsprekend) gerekend met vele aannames. De werkelijke ontwikkeling van het eigen vermogen kan uiteraard materieel afwijken van de hieronder geschetste verwachtingen. Enkele uitkomsten van de prognose, rekening houdend met de jaarrekening 2013, zijn als volgt samen te vatten (in € 1.000): bedragen x € 1.000
2014
2015
2016
2017
2018
1.226
1.288
14
6.028
6.659
49.745
51.033
51.047
57.075
63.734
Langlopende leningen
125.129
121.068
131.506
127.644
116.282
Vaste activa
219.072
221.851
234.803
240.719
240.266
21,9%
22,2%
21,0%
23,0%
25,7%
Jaarresultaat na belastingen en inclusief resultaat uit Koopgarant Eigen vermogen
Verwachte solvabiliteit
Hieruit blijkt dat in de eerstkomende jaren de solvabiliteit naar verwachting stabiliseert rond de 20%. Dit is conform het enkele jaren geleden ingezette (financieel) beleid en voldoet ook aan de beleidsmatig gestelde ondergrens van 20%. Mede dankzij de verkoopopbrengsten, het huurbeleid en de reductie van de bedrijfslasten zijn we naar verwachting in staat de eerstkomende jaren meer te investeren in nieuwbouw dan we een jaar geleden vermoedden.
Financierings- en beleggingsbeleid De leningenportefeuille bestaat eind 2013 vrijwel geheel uit fixe-leningen met restant looptijden variërend van één tot 27 jaar. Er zijn geen leningen met verplichte renteherziening in portefeuille. De gemiddelde rentevoet van de leningenportefeuille bedraagt eind van het boekjaar 3,83% (2012: 4,03%). In het boekjaar zijn drie nieuwe fixe-leningen opgenomen tot een bedrag van € 13,5 miljoen (vorig jaar € 4 miljoen) met rentepercentages variërend van 2,43% tot 2,72%, alle met een looptijd van tien jaar. Ook is in december 2012 een fixe-lening overeengekomen met storting in januari 2013. De hoofdsom bedraagt € 4 miljoen, de looptijd 10 jaar en de rente bedraagt 2,5%. In 2013 zijn vier fixe-leningen, tot een totaal van € 11,5 miljoen, met rentes van 2,679% tot 5,83%, conform de leningsovereenkomst afgelost. Conform het vastgestelde treasurystatuut wordt de financieringsbehoefte jaarlijks op bedrijfsniveau bepaald aan de hand van de actuele kasstroomprognose voor het betreffende jaar en opgenomen in de begroting. Bij het
Jaarverslag 2013
67
daadwerkelijk aantrekken van nieuwe leningen houden we rekening met de meerjaren kasstroomprognoses en de vervalkalender van de bestaande portefeuille. Looptijden en aflossingsmomenten worden zodanig gekozen dat voldoende spreiding in de tijd plaats vindt en het renterisico vanwege herfinanciering per periode van twaalf maanden voortschrijdend, niet meer bedraagt dan 15% van de uitstaande leningen. Transactievoorstellen in het kader van de treasury worden voor uitvoering besproken in de treasurycommissie die in samenwerking met de woningstichtingen in Leusden, Nijkerk en Woudenberg (BLNW) is gevormd. Ter financiering van eventuele, kortstondige liquiditeitstekorten wordt gebruik gemaakt van de kredietfaciliteit bij de huisbankier. Eventueel optredende tijdelijke liquiditeitsoverschotten worden in kortlopende en direct opvraagbare deposito’s belegd.
Investeringsbeleid Het investeringsbeleid van Woningstichting Barneveld is gebaseerd op het in 2011 en 2012 opgestelde portfolio beleid. Als gevolg van het regeringsbeleid en de saneringsheffingen door het CFV staan de financiële mogelijkheden inmiddels op gespannen voet met de uitgangspunten die in het portfolio beleid zijn vastgesteld. Dit betekent dat de realisatie van de plannen voor de komende tien jaar fors onder druk zijn komen te staan. Onze inzet is om de plannen ten aanzien van de voorgenomen nieuwbouw en aanpassingen van het bestaand bezit zoveel als mogelijk binnen de financiële kaders te realiseren. We zoeken daarbij steeds de samenwerking met relevante andere partijen, veelal op het terrein van specifieke zorg, voor zowel ouderen en jeugdigen als mensen met een beperking. Ook de gemeente is een belangrijke partner. Het nieuwbouwprogramma is onderdeel van de prestatieafspraken die we met de gemeente Barneveld hebben gemaakt. Bij het ontwerp van nieuwbouwwoningen proberen we steeds om zogenaamde levensloopbestendige woningen te realiseren, met aandacht voor duurzaamheid en Woonkeur. Ook houden we rekening met de mogelijkheden voor ombouwen c.q. bouwkundig aanpassen ten behoeve van eventuele andere doelgroepen in de toekomst. De huurprijzen zijn bij aanvang afgestemd op zowel de kwaliteit van de woningen als de inkomenssituatie van de doelgroepen van beleid. Dit heeft tot gevolg dat nieuwbouw en renovatie gepaard gaan met zogenaamde onrendabele investeringen. In dit verslagjaar is totaal circa € 1,7 miljoen ten laste van het resultaat gebracht wegens onrendabele toppen bij nieuwbouw huurwoningen (2012: circa € 2,9 miljoen). Voor de komende jaren wordt gerekend met afboekingen van gemiddeld € 3,2 miljoen per jaar. Bij de afwegingen voor voorgenomen investeringen is in 2013, evenals in 2012 gerekend met de volgende uitgangspunten: • huurverhoging : 2,25% • huurderving : 0,5% • kostenstijging : 3,25% • disconteringsvoet : 4,6% • norm onderhoud, incl. cyclisch onderhoud : € 1.100 per woning per jaar • norm beheer, belastingen en verzekeringen : € 1.300 per woning per jaar • netto contante waarde van de Verhuurderheffing : € 13.000 per verhuureenheid Bij de waardering van de materiële vaste activa op balansdatum wordt de reële waarde getoetst aan de voortbrengingskosten c.q. boekwaarde. Daarbij worden op grond van de regelgeving overigens afwijkende parameters gebruikt voor de bepaling van de bedrijfswaarde. De toets heeft ultimo 2013 bij een aantal complexen geleid tot enerzijds het terugnemen op in het verleden toegepaste afwaarderingen (circa 10,2 miljoen) en anderzijds aanvullende bijzondere waardeverminderingen, voor een totaal bedrag van per saldo circa € 2,3 miljoen. In het verslagjaar hebben we geen grondposities aangekocht. 68
Jaarverslag 2013
2.10 Verbindingen Behalve met de inspanningen voor de primaire doelgroep, wil Woningstichting Barneveld zich ook bezighouden met zogenaamde nevenactiviteiten die direct en indirect betrekking hebben op het wonen in de breedste zin van het woord en die vallen binnen het speelveld van de maatschappelijke opdracht. Woningstichting Barneveld heeft een belang van 100 procent in dochteronderneming Veluwe Vallei Vastgoed Holding B.V. Statutair houdt deze vennootschap zich voornamelijk bezig met het deelnemen in en het financieren en het voeren van directie over andere besloten vennootschappen en/of ondernemingen. Verder is toegestaan het beleggen van vermogen, zowel in effecten als registergoederen en overige schuldwaarden en het verkrijgen, beheren, exploiteren en vervreemden van genoemde beleggingsobjecten. Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bedraagt € 90.000, geplaatst en volgestort is € 18.000. In het boekjaar was één onbezoldigd werknemer in dienst van de vennootschap. De voornoemde vennootschap heeft, een belang van 100 procent in dochteronderneming Barneveldse Kern Ontwikkelings Maatschappij B.V. Deze vennootschap heeft ten doel de volkshuisvesting, waarbij statutair de nadruk ligt op het bouwen, verwerven, vervreemden, bezwaren, beheren, toewijzen, verhuren en slopen van woongelegenheden, onroerende aanhorigheden en andere objecten. Tot de statutaire doelstellingen behoren verder onder andere de ontwikkeling van vastgoedprojecten en het in stand houden en verbeteren van woongelegenheden en hun aangrenzende omgeving. Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bedraagt € 90.000, geplaatst en volgestort is € 18.000. In het boekjaar was één onbezoldigd werknemer in dienst van de vennootschap. In 2007 is samen met de gemeente Barneveld en Muziekgezelschap De Harmonie de besloten vennootschap Muziek Theater Barneveld B.V. opgericht. Het doel was de bouw van een muziektheater in Barneveld. Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bedraagt € 20 miljoen. Geplaatst en volgestort is € 6.154.378. Het belang van Woningstichting Barneveld bedraagt eind 2013, evenals vorig jaar € 3 miljoen (ofwel 48,75% van het geplaatste en gestorte kapitaal). In december 2012 heeft de minister ons opgedragen het belang in deze vennootschap terug te brengen naar maximaal 27%. In 2013 hebben we de aandelen conform de statuten eerst aangeboden aan de andere aandeelhouder, de gemeente Barneveld. Nadat die ons had laten weten van haar rechten af te zien, zochten we naar partijen die mogelijk geïnteresseerd zouden zijn de aandelen over te nemen. We hebben het ministerie over het hele proces en de voortgang steeds geïnformeerd. In december 2013 sloten we met een serieuze gegadigde een intentie-overeenkomst. De afspraken hebben we voorgelegd aan het ministerie en van die zijde is ingestemd met de gemaakte afspraken. Inmiddels is bekend dat deze partij de aandelen begin 2014 van ons zal overnemen. Het hieruit voortvloeiende verlies is verwerkt in de jaarrekening 2013. Alle genoemde verbindingen worden in de jaarrekening gewaardeerd op netto-vermogenswaarde.
2.11 Verklaring van het bestuur Het bestuur van Woningstichting Barneveld verklaart dat alle middelen zijn aangewend in het belang van de volkshuisvesting in het algemeen en die van de gemeente Barneveld in het bijzonder. Aldus vastgesteld te Barneveld, 17 juni 2014
Het bestuur van Woningstichting Barneveld A. Jongstra, directeur
Jaarverslag 2013
69
3. Kengetallen Boekjaar
2013
2012
2011
2010
2009
31
39
39
39
39
3.862
3.884
3.890
3.826
3.767
1
1
1
1
1
3.894
3.924
3.930
3.866
3.807
100
120
121
121
121
2
4
4
4
4
10
10
10
10
10
1
1
1
1
1
39
8
8
7
7
0
1
1
1
1
24
62
25
109
170
4.070
4.130
4.100
4.119
4.121
WOZ waarde ( x € 1.000)
782.875
830.041
844.262
857.715
851.297
Gemiddelde economische waarde p/w
203.028
211.529
214.825
214.400
223.100
• aantal opgeleverd
62
30
119
82
57
• aantal aangekocht
0
0
0
0
0
-62
-36
-55
-23
-7
• aantal uit exploitatie
0
0
0
-1
-10
Totaal
0
-6
64
58
40
389
504
548
534
624
• betaalbaar ( € 366 < € 561)
2.940
2.966
3.005
2.601
2.610
• middelduur (€ 561 < € 664)
440
329
259
• duur (> € 664)
125
125
118
731
573
3.894
3.924
3.930
3.866
3.807
1,21
1,06
1,05
1,03
0,91
Aantal verhuureenheden: Woningen en woongebouwen • vooroorlogs • na-oorlogs • woonwagens Totaal aantal woningen (in exploitatie) Garages/bedrijfsruimten Welzijnsgebouwen Woonwagenstandplaatsen Verzorgingscentrum Gezinsvervangend tehuis *) Peuterspeelzaal Verhuureenheden in aanbouw **) Totaal aantal vhe’s
Mutaties in het bezit
• aantal verkocht
Aantal woningen naar huurklasse • goedkoop (< € 366)
Totaal Kwaliteit • gemiddeld aantal reparatieverzoeken • kosten klachtenonderhoud per melding (€)
153
168
189
192
173
• kosten mutatieonderhoud per mutatie (€)
827
1.006
1.253
1.371
1.595
• kosten planmatig onderhoud per vhe (€)
316
854
903
534
908
• totaal lasten onderhoud per vhe (€) ***)
979
1.608
1.687
1.341
1.668
*) t/m 2012 verantwoord als geheel, vanaf 2013 aantal verhuurbare wooneenheden **) exclusief nieuwbouw koopwoningen ***) exclusief uitgaven wegens renovatie
70
Jaarverslag 2013
Boekjaar
2013
2012
2011
2010
2009
241
235
323
316
283
• aantal nieuwe huurders Goedkoop
23
21
17
15
22
• aantal nieuwe huurders Betaalbaar
114
153
18
15
11
• aantal nieuwe huurders Middelduur
88
32
184
146
98
• aantal nieuwe huurders Duur
16
29
104
140
152
Het verhuren van woningen • aantal verhuringen
• huurachterstand in % van de jaarhuur
0,86%
0,69%
0,58%
0,54%
0,53%
• huurderving in % van de jaarhuur
0,25%
0,77%
0,69%
0,63%
0,52%
21,1%
16,9%
18,3%
20,8%
19,0%
1,07
0,48
0,73
0,42
0,31
17,2%
-19,1%
-9,6%
16,6%
-8,7%
• rentabiliteit vreemd vermogen
3,2%
3,4%
3,7%
3,9%
4,1%
• rentabiliteit totaal vermogen
6,2%
-0,5%
0,9%
6,5%
1,3%
• cash flow per vhe (in €)
2.576
2.044
3.255
2.136
1.211
• eigen vermogen per vhe
11.992
8.784
10.043
11.189
9.467
• langlopende schulden per vhe
39.977
37.760
38.920
36.484
34.487
• totaal bedrijfsopbrengsten per vhe
7.161
6.904
7.357
6.731
5.780
• totaal bedrijfslasten per vhe
3.854
6.891
8.108
3.246
5.457
• totaal rentelasten per vhe (per saldo)
1.262
1.375
1.410
1.462
1.417
• jaarresultaat per vhe voor belasting
1.457
-1.667
-2.269
2.022
-1.094
Personeelsbezetting
fte
fte
fte
fte
fte
• directeur bestuurder
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
• stafafdeling
3,0
3,0
2,0
2,0
1,7
• automatisering
0,8
0,8
0,8
0,8
0,8
• woondiensten
13,5
13,6
13,3
14,2
13,1
• financiën & control
7,1
7,1
6,2
6,2
6,2
• secretariaat
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
• ontwikkeling & techniek
9,0
9,0
9,0
8,0
8,7
Financiële continuïteit • solvabiliteit • liquiditeit • rentabiliteit eigen vermogen
Balans / winst- en verliesrekening
• technische uitvoerende dienst
Personeelsbezetting per 1000 vhe’s
8,8
8,8
8,8
8,8
7,5
46,2
46,3
44,1
44,0
42,0
11,4
11,4
10,7
10,9
10,5
Jaarverslag 2013
71
4. Jaarrekening 2013 4.1 Balans ACTIVA
31-12-2013 €
31-12-2012 €
155.839.679
153.663.028
134.160
203.939
Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie niet zijnde woningen
1.409.783
3.183.916
157.383.622
157.050.883
2.468.147
2.496.483
159.851.769
159.547.366
17.063.891
13.897.734
421.563
735.605
29.326.883
24.528.776
61.872
165.042
46.874.209
39.327.157
206.725.978
198.874.523
Deelnemingen
1.562.612
1.874.944
Latente belastingvorderingen
3.237.000
2.672.000
4.799.612
4.546.944
211.525.590
203.421.467
500.412
253.881
Huurdebiteuren
149.411
110.155
Gemeente Barneveld
105.995
544.536
0
537
1.227.501
1.480.717
Overige vorderingen
334.936
287.663
Overlopende activa
545.784
258.867
2.363.627
2.682.475
Liquide middelen
15.200.687
4.605.380
Som der vlottende activa
18.064.726
7.541.736
229.590.317
210.963.203
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie niet zijnde woningen Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Financiële vaste activa
Som der vaste activa Vlottende activa Voorraden Vorderingen
Vorderingen op groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen
Totaal activa
72
Jaarverslag 2013
PASSIVA
31-12-2013 €
31-12-2012 €
48.518.447
35.734.280
21.443
65.578
1.975.414
4.890.029
373.493
311.477
0
645.000
135.763
142.859
2.484.670
5.989.365
131.189.097
128.686.951
30.556.741
24.919.340
161.745.838
153.606.291
10.997.855
11.597.347
1.043.996
604.578
5.628
0
924.940
108.896
3.847.500
3.256.868
16.819.918
15.567.689
229.590.317
210.963.203
Eigen vermogen Overige reserves
Egalisatierekening Egalisatierekening
Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Voorziening planschade Voorziening latente belastingverplichting Voorziening ILB
Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen Belastingen en premies sociale verzekering Overlopende passiva
Totaal pasiva
Jaarverslag 2013
73
4.2 Winst- en verliesrekening over 2013
2013 €
2012 €
24.209.610
23.354.603
935.827
871.605
44.135
62.993
3.435.642
3.465.131
51.885
65.774
297.494
277.371
28.974.593
28.097.477
5.798.427
6.822.818
-2.291.561
7.301.495
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen
2.406.054
2.411.724
Sociale lasten
329.790
339.440
Pensioenlasten
485.940
431.976
3.508.276
6.079.811
Leefbaarheid
205.688
183.614
Lasten servicecontracten
687.350
638.169
4.463.668
3.120.714
15.593.632
27.329.761
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
-839.294
-390.563
Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten
-258.769
-1.000.000
0
169
319.716
145.688
Rentelasten en soortgelijke kosten
-5.427.633
-5.737.935
Saldo financiële baten en lasten
-5.366.686
-6.592.078
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
7.174.981
-6.214.925
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
1.210.000
-269.780
-59.631
-19.578
8.325.350
-6.504.283
Onderhoudslasten
Overige bedrijfslasten
Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Resultaat deelnemingen
Resultaat na belastingen
74
Jaarverslag 2013
4.3 Kasstroomoverzicht 2013
2013 €
2012 €
x € 1.000
x € 1.000
13.381
768
-2.292
7.301
11
-87
* Mutatie terugkoopverplichting
6.180
2.875
* Afschrijvingen
5.798
6.823
-247
759
0
0
Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: * Waardeveranderingen materiële vaste activa * Dotatie/vrijval voorzieningen en egalisatie
* Veranderingen in het werkkapitaal: • Mutatie voorraden • Mutatie onderhanden projecten • Mutatie vorderingen • Mutatie kortlopende schulden (excl. bankkrediet)
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
A
Ontvangen rente Betaalde rente B
319
1.683
1.852
-1.710
11.622
17.644
25.003
18.412
320
146
-5.428
-5.738
-5.108
-5.592
-11.788
-8.825
591
826
0
0
-6
0
-11.203
-7.999
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa C
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden
13.500
4.000
-11.597
-11.717
D
1.903
-7.717
A+B+C+D
10.595
-2.895
Saldo liquide middelen 01-01
4.605
7.500
Saldo liquide middelen 31-12
15.201
4.605
10.595
-2.895
Aflossingen langlopende schulden
Netto kasstroom
Jaarverslag 2013
75
4.4 Algemene toelichting
Algemeen Woningstichting Barneveld is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke regionale toelating en is gevestigd in de gemeente Barneveld. De regionale toelating heeft betrekking op de gemeenten: Barneveld, Scherpenzeel, Hoevelaken, Nijkerk, Ede en Wageningen.
Regelgeving Op 31 januari 2012 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. Toepassing van deze Richtlijn is verplicht voor verslagjaren vanaf 2012. De onderhavige jaarverslaglegging is, evenals over 2012, opgesteld overeenkomstig bovengenoemde voorschriften. Voor de uitvoering van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de (semi)publieke sector (WNT) heeft de instelling zich gehouden aan de Beleidsregels toepassing WNT. De instelling heeft de Beleidsregels toepassing WNT, waaronder het wetsvoorstel Aanpassingswet WNT, als normenkader bij het opmaken van deze jaarrekening gehanteerd. Eerder genoemd wetsvoorstel mag op grond van de mededeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties van 12 februari 2014 worden toegepast als ware de wettekst reeds in werking getreden.
Presentatiewijziging In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In 2013 is de presentatie van de niet-gerealiseerde waardeveranderingen gesaldeerd met de waardeveranderingen van de terugkoopverplichting in de winst- en verliesrekening verwerkt. De met de transacties gemoeide verkoopkosten worden onder de overige exploitatielasten verantwoord. Voor vergelijkingsdoeleinden is de presentatie van de overeenkomstige cijfers 2012 hieraan aangepast.
Financiële instrumenten Binnen het treasurybeleid van de stichting en de vigerende regelgeving, kan de inzet van een beperkt aantal financiële instrumenten ter afdekking van inherente risico’s worden overwogen. Het gebruik van financiële instrumenten is uitsluitend toegestaan voor zover er een materieel verband bestaat met het gefinancierde c.q. belegde vermogen en de inzet van andere maatregelen niet zal leiden tot de noodzakelijk geachte reductie van de risico’s. Financiële instrumenten aangegaan ter bescherming van activa c.q. passiva worden gewaardeerd en gepresenteerd in samenhang met de desbetreffende activa en passiva. In het onderhavige jaar is geen gebruik gemaakt van financiële instrumenten (2012: idem).
Grondslagen voor waardering van activa en passiva De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van vorig jaar, met uitzondering van de toegepaste schattingswijzigingen. De waardering van de activa en passiva alsmede de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij anders vermeld. Opbrengsten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Positieve resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd, verliezen zodra deze voorzienbaar zijn.
76
Jaarverslag 2013
Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is in principe sprake indien de formalisering van het definitief ontwerp en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfs onroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.
Kwalificatie Het beleid van Woningstichting Barneveld is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Woningstichting Barneveld zich als vastgoed beheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. De lasten van onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.
Jaarverslag 2013
77
Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van onderkende product-marktcombinaties zoals opgenomen in het vastgestelde strategisch voorraadbeleidsplan. De indeling sluit derhalve aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen zoals opgenomen in het portfolio management. Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en de reële waarde. De toetsing geschiedt op complexniveau. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen, wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn, indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief zou zijn verantwoord. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveau’s. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde hanteren wij de voor de sector gebruikelijke uitgangspunten. De bedrijfswaarde van de activa in exploitatie is in het verslagjaar met circa € 11 miljoen toegenomen. Voor een nadere specificatie van de bijzondere waardeverminderingen wordt verwezen naar de toelichting op de winst- en verliesrekening. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: • Jaarlijkse huurverhoging van 4,85% voor het eerstkomende jaar, dan 4,1% voor 2016 tot en met 2018. De jaren daarna steeds 2 % (voorgaand jaar: 3,75% voor de eerstkomende twee jaar, dan 4% en vervolgens twee jaar 4,4%, daarna steeds 2%). Voor de eerstkomende vijf jaar is rekening gehouden met huurharmonisatie tot maximaal 80% van de maximaal redelijke huur, uitgaande van een mutatiegraad van 5%. • Jaarlijkse huurderving van 1,5 % (voorgaand jaar: 1%). • De Verhuurderheffing o.b.v. de tarieven uit het Belastingplan 2014. De heffing is gerelateerd aan de WOZwaarde. Verondersteld is dat de WOZ-waarde jaarlijks met 0,5% stijgt.
78
Jaarverslag 2013
• Jaarlijkse stijgingen van de vastgoed gerelateerde variabele lasten van 3 % (voorgaand jaar: idem). • Variabele lasten conform meerjarenprognose voor de komende vijf jaar (OZB, verzekering en algemeen beheer) van € 1.293 (voor DAEB) en € 1.188 (voor niet-DAEB) per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1.388). • Jaarlijkse stijging van de onderhoudslasten 3% (voorgaand jaar: idem). • Kosten van zowel dagelijks als planmatig onderhoud, conform de vastgestelde tienjaars onderhoudsbegroting, voor latere jaren worden genormeerde onderhoudskosten opgenomen. • Per complex de kosten van groot onderhoud conform de meerjaren onderhoudsbegroting. • Investeringen nieuwbouw en investeringen inzake herstructurering op basis van feitelijke verplichtingen in casu voorgenomen en goedgekeurd extern gecommuniceerd beleid (voorgaand jaar: idem). • Een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop (voorgaand jaar: idem). • Een (medionumerando) rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar: idem). • De periode waarover contant gemaakt wordt, loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investering (variërend van 2 tot 50 jaar) (voorgaand jaar: idem), de minimale levensduur is gesteld op 10 jaar tenzij vanuit planvorming een afwijkende levensduur gerechtvaardigd is. • De heffing saneringssteun van het CFV en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de actuele grondprijzen voor sociale huurwoningen conform het gemeentelijk beleid. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, dan wordt met de gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen, inclusief eventueel betaalde rente, onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de reële waarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingprijs en bijkomende kosten of lagere actuele waarde. Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post onderhanden werken. Het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele deel verminderd met het verwachte verkoopresultaat in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Bij oplevering van het totale project wordt het verkoopresultaat zowel verantwoord onder de post verkoop onroerende zaken als onder de post overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Daarmee wordt de economische realiteit van de transactie het best zichtbaar gemaakt. Afschrijving vindt plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde verminderd met de afschrijvingen op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens het lineaire systeem.
Jaarverslag 2013
79
Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Vastgoedbeleggingen, daaronder begrepen vastgoedbeleggingen in ontwikkeling, worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa (zie vorige paragraaf) zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld.
Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed.
Waarderingsgrondslag Woningstichting Barneveld waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen.
Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit de vorige paragraaf zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie.
Reële waarde De reële waarde welke wordt gehanteerd voor de toetsing van een eventuele bijzondere waardevermindering is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. Toetsing van een eventuele bijzondere waardevermindering vindt plaats indien er aanwijzingen zijn dat zich mogelijk een dergelijke waardedaling heeft voorgedaan. Aanwijzingen kunnen zijn: daling van vastgoedprijzen, daling van exploitatieresultaten van vastgoed, mogelijk kortere levensduur dan aanvankelijk geschat, hogere onrendabele investeringen dan aanvankelijk geschat e.d. De parkeergarage Bijeberg kent structureel een aanzienlijk lagere bezettingsgraad dan bij de start is verondersteld. Aangezien er geen vergelijkbare courante markt is voor een parkeergarage vindt jaarlijks toetsing plaats aan de contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen in de komende 15 jaar. Overigens hebben zich in 2013 geen aanwijzingen voorgedaan die op een eventuele bijzondere waardevermindering duiden voor het overige commercieel vastgoed.
Actuele waarde ten behoeve van de toelichting In de toelichting is de actuele waarde van commercieel vastgoed in exploitatie opgenomen. Om vast te stellen of sprake is van een lagere marktwaarde is een analyse uitgevoerd van de historische kostprijs ten opzichte van een indicatieve marktwaarde in verhuurde staat, bepaald op basis van bedrijfswaarde, WOZwaarde en gerealiseerde verkopen. In geval de marktwaarde niet of weinig hoger was dan de boekwaarde of bij vastgoed waarvan de waarde lastig is te schatten, is taxatie uitgevoerd ter toetsing van de indicatieve marktwaarde.
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als financieringscon-
80
Jaarverslag 2013
structie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging.
Waardering en verwerking De waardering en verwerking van deze post is gelijk aan Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging zoals beschreven in de betreffende paragraaf.
Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen, waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaarde methode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voorzover Woningstichting Barneveld in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen.
Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Opgeleverd en aangekocht vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigings- dan wel inkoopprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.
Jaarverslag 2013
81
Overige voorraden De voorraad grond wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijzen of lagere actuele opbrengstwaarde.
Vlottende activa De vlottende activa onder opgenomen vorderingen zijn gebaseerd op nominale waarden, eventueel onder aftrek van een (statisch bepaalde) voorziening voor mogelijke oninbaarheid. Liquide middelen bestaan uit banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.
Egalisatierekening De rechten op toekomstige exploitatiesubsidies vallend binnen het regime van het Besluit Woninggebonden Subsidies zijn in 2010 vooruit ontvangen. De bijdragen worden jaarlijks ten gunste van het resultaat gebracht overeenkomstig de jaarlijkse voorgecalculeerde tekorten van de betreffende exploitaties.
Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen.
Voorziening onrendabele investeringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.
Voorziening Individueel Loopbaan Budget Op grond van de CAO 2009-2010 hebben werknemers onder voorwaarden recht op een Individueel Loopbaan Budget (ILB). Het (nominaal) recht is toegekend per 1 januari 2010 en staat voor 5 jaar ter beschikking aan de werknemer. Indien het budget niet binnen deze periode is opgenomen, vervallen de rechten.
Langlopende schulden De leningenportefeuille bestaat nagenoeg geheel uit fixe-leningen. De leningen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. De gemiddelde rentevoet ultimo 2013 bedraagt circa 3,8% (voorgaand jaar: 4,0%). De aflossingsverplichtingen voor het eerstkomend boekjaar worden verantwoord onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft Woningstichting Barneveld een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
Kortlopende schulden De onder deze post opgenomen bedragen zijn gebaseerd op nominale waarden. Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven, worden activa en passiva gewaardeerd tegen nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.
82
Jaarverslag 2013
Belastingen Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Voor latente belastingen wordt een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden jaarlijks per verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd groter is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen het actuele belastingpercentage van 25%. De latente belastingvorderingen en –verplichtingen worden gewaardeerd tegen contante waarde. Hierbij wordt een disconteringsvoet van 3% gehanteerd. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover voldaan wordt aan de wettelijke bepalingen hieromtrent art BW 2.363 en RJ 115.305 (corporatie is bevoegd tot salderen en heeft het stellige voornemen om te salderen en looptijd van vordering en schulden is nagenoeg gelijk, simultane afwikkeling). Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie.
Grondslagen voor de resultaatbepaling Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.
Opbrengstverantwoording Opbrengsten voortvloeiend uit de verkoop van zelfvervaardigde of van derden verkregen goederen worden verwerkt, zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de verlening van diensten worden verwerkt naar rato van de verrichte prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.
Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten. Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel. Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en -kosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoC-methode).
Jaarverslag 2013
83
De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-opbrengst verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en -kosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten.
Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.
Bedrijfsopbrengsten Huren Hieronder zijn opgenomen de te ontvangen netto huuropbrengsten, exclusief de van huurders te ontvangen vergoedingen voor levering van goederen en diensten en verminderd met eventuele huurderving. Zowel de jaarlijkse huurverhoging als tussentijdse aanpassingen zijn onderworpen aan overheidsvoorschriften voor wat betreft de maximaal vast te stellen huren. Voor het verslagjaar 2013 bedroeg de maximaal toegestane huursomstijging 4,0% (vorig jaar: 2,3%).
Opbrengsten servicecontracten Dit betreft de vergoedingen die huurders naast de netto huur verschuldigd zijn voor levering van diensten, verminderd met de vergoedingsderving. Deze vergoedingen zijn gebaseerd op de geraamde kosten en vloeien voort uit de huurovereenkomsten. Jaarlijks vindt op basis van de werkelijke kosten afrekening of tariefsvereffening plaats.
Overheidsbijdragen Hieronder worden verantwoord de ontvangen bedragen op grond van het Besluit Woninggebonden Subsidies alsmede eventuele overige overheidsbijdragen in het exploitatietekort.
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst verminderd met de verkoopkosten en minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van levering. Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.
84
Jaarverslag 2013
De opbrengsten uit woningen verkocht onder voorwaarden worden niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post langlopende schulden, terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden en wordt jaarlijks met inachtname van de contractvoorwaarden gewaardeerd.
Geactiveerde productie eigen bedrijf Hieronder wordt opgenomen de toegerekende opslag voor de aan de productie gerelateerde (in)directe personeelskosten.
Bedrijfslasten Afschrijvingen De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Over gronden wordt niet afgeschreven.
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde. De afwaardering in verband met lagere reële waarde vindt plaats in het jaar waarin verplichtingen zijn aangegaan. Bij het gereedkomen van de betreffende activa worden de werkelijke stichtingskosten getoetst aan de bedrijfswaarde. Eventuele verschillen ten opzichte van de aanvankelijke afwaardering worden in het betreffende jaar in de winst- en verliesrekening verantwoord. Eventuele afwaarderingen wegens de voorgenomen sloop van woningen worden verantwoord in het jaar waarin het formele sloopbesluit is genomen.
Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwekt in de winst- en verliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan werknemers
Pensioenen Op grond van de CAO Woondiensten is de pensioenregeling ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Dit betreft een toegezegde-pensioenregeling, waarbij aan de deelnemers een pensioen is toegezegd op de pensioengerechtigde leeftijd afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegde- pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling. Het SPW heeft namelijk verklaard dat er geen objectieve sleutel bestaat voor het toerekenen van een proportioneel aandeel in de positieve of negatieve risico’s aan aangesloten werkgevers en dat zij ook geen informatie kan geven over de toekomstige ontwikkelingen van werkgeverspremies. Behalve de betaling van premies heeft de stichting geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregeling. De stichting heeft in geval van een tekort bij SPW geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies.
Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.
Jaarverslag 2013
85
De lasten onderhoud bestaan uit de kosten ten behoeve van zowel het dagelijks onderhoud (klachten-, mutatie-, cv- en liftonderhoud), alsmede ten behoeve van het planmatig onderhoud. Tevens worden hieronder opgenomen de kosten wegens groot onderhoud voor zover geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Indien de ingreep leidt tot een waardeverhoging van het actief worden de uitgaven geactiveerd tot maximaal de bedrijfswaarde van het actief. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen onder de kostensoorten lonen en salarissen, sociale lasten en overige bedrijfslasten.
Overige bedrijfslasten Hieronder worden de aan het verslagjaar toe te rekenen overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de normale bedrijfsuitoefening, alsmede de lasten van belastingen en verzekeringen uit hoofde van de exploitatie van het woningbezit en de kosten wegens de levering van diensten aan huurders.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die onstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen in het verslagjaar.
Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met de vrijgestelde winstbestandsdelen en na bijtelling van niet of beperkt aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de mutaties in de latente belasting vorderingen en schulden.
Financiële instrumenten en marktrisico’s Binnen het treasurybeleid van de stichting dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan het risicoprofiel van de totale leningen-/beleggingenportefeuille verlaagt op een wijze die zonder de inzet van de instrumenten niet mogelijk is. De stichting loopt met name renterisico over de rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor schulden met variabele renteafspraken loopt de stichting risico ten aanzien van toekomstige kasstromen. Het vigerende treasurystatuut bepaalt dat de renterisico’s maximaal 15% van de uitstaande lange termijn schuld mogen bedragen. Ultimo boekjaar wordt aan deze bepaling voldaan. De stichting voldoet aan de criteria die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw stelt aan de kredietwaardigheid en loopt derhalve geen significante kredietrisico’s. Aangezien de stichting alleen in Nederland werkzaam is, worden geen valutarisico’s gelopen.
Rentebaten en -lasten Rentebaten en -lasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de aan de ontvangen leningen verbonden transactiekosten.
Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.
Resultaat deelnemingen Hieronder worden de vastgestelde jaarresultaten over het boekjaar verantwoord.
86
Jaarverslag 2013
Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen een deels subjectieve of complexe beoordeling van het management: • materiële vaste activa, minimum waarderingsregel, • timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering.
Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel Onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) waardeverminderingen. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van tenminste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens. Deze komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeleid, waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur en prijs-kwaliteitsniveau’s. Voor zover mogelijk worden binnen de sector gangbare uitgangspunten gehanteerd.
Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningstichting zijn gedaan richting huurders, gemeente en overige belanghebbenden aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningstichting rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijziging in de tijd ondergaan door prijsfluctuaties, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.
Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde rente (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen, alsmede de ontvangen investeringssubsidies.
Jaarverslag 2013
87
4.5 Toelichting op de balans per 31 december 2013 31-12-2013 €
31-12-2012 €
155.839.679
153.663.028
134.160
203.939
1.409.783
3.183.916
157.383.622
157.050.883
2.468.147
2.496.483
159.851.769
159.547.366
17.063.891
13.897.734
Activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie niet zijnde woningen Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie niet zijnde woningen Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
88
Jaarverslag 2013
421.563
735.605
29.326.883
24.528.776
61.872
165.042
46.874.209
39.327.157
Sociaal vastgoed in exploitatie zijnde woningen
Sociaal vastgoed in exploitatie niet zijnde woningen
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Totaal sociaal
Verkrijgingsprijzen
216.640.090
479.002
18.902.910
236.022.002
Cumulatieve waardeverminderingen
-24.051.939
0
-15.718.994
-39.770.933
0
0
0
0
Cumulatieve afschrijvingen
-38.925.123
-275.063
0
-39.200.186
Boekwaarden
153.663.028
203.939
3.183.916
157.050.883
Investeringen
1.186.259
0
8.659.917
9.846.176
Overboekingen
2.915.408
0
-5.913.020
-2.997.612
-317.732
-47.090
-226.265
-591.087
4.983.871
0
0
4.983.871
Herwaarderingen agv herclassificatie
0
0
0
0
Herwaarderingen agv mutatie marktwaarde
0
0
0
0
Afschrijvingen
-5.270.553
-22.689
0
-5.293.242
Mutatie voorziening onrendabel
-1.320.602
0
-1.594.014
-2.914.616
0
0
-2.700.751
-2.700.751
2.176.651
-69.779
-1.774.133
332.739
Verkrijgingsprijzen
220.424.025
431.912
21.423.542
242.279.479
Cumulatieve waardeverminderingen
-20.388.670
0
-20.013.759
-40.402.429
31 december 2012:
Herwaardering
Mutaties 2013:
Desinvesteringen Waardeveranderingen
(Verwacht) onrendabel Totaal mutaties
31 december 2013:
Herwaarderingen
0
0
0
0
Cumulatieve afschrijvingen
-44.195.676
-297.752
0
-44.493.428
Boekwaarden
155.839.679
134.160
1.409.783
157.383.622
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onder deze post is één grondpositie in de gemeente Barneveld opgenomen. De verkrijgingsprijs, verhoogd met de bestede kosten, bedraagt ultimo boekjaar circa € 4,1 miljoen (v.j. idem) Naar verwachting zal deze positie binnen 10 jaar slechts ten dele in ontwikkeling kunnen worden genomen. Voorzichtigheidshalve is het gedeelte dat voorlopig niet in ontwikkeling kan worden gebracht afgewaardeerd tot de waarde van landbouwgrond. Voor 2013 heeft er geen extra afwaardering plaatsgevonden.
Jaarverslag 2013
89
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De mutaties in de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn als volgt samen te vatten: Kantoorpand
Inventaris
Bedrijfsauto’s
Totaal
2.671.596
1.516.044
250.955
4.438.595
-836.304
-906.452
-199.357
-1.942.113
1.835.292
609.592
51.598
2.496.483
71.671
110.351
0
182.022
0
0
0
0
Afschrijvingen
-76.962
-113.525
-19.871
-210.358
Totaal mutaties
-5.291
-3.174
-19.871
-28.336
2.743.267
1.626.395
250.955
4.620.617
-913.266
-1.019.977
-219.228
-2.152.471
1.830.001
606.418
31.727
2.468.147
Kantoorgebouw
lineair
19 - 30 jaar
Meubilair
lineair
10 jaar
Inventaris
lineair
5 - 25 jaar
Vervoermiddelen
lineair
5 jaar
Automatisering
lineair
5 jaar
31 december 2012: Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden
Mutaties 2013: Investeringen Desinvesteringen
31 december 2013: Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden
Afschrijvingstermijnen en -wijzen
90
Jaarverslag 2013
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie zijnde woningen
Commercieel vastgoed in exploitatie niet zijnde woningen
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Onroerende zaken in verkopen onder voorwaarden
Totaal commercieel
Verkrijgingsprijzen
18.167.799
1.784.874
165.042
24.030.056
44.147.771
Cumulatieve waardeverminderingen
-3.372.783
-868.000
0
0
-4.240.783
0
0
0
498.720
498.720
-897.282
-181.269
0
0
-1.078.551
13.897.734
735.605
165.042
24.528.776
39.327.157
0
30.527
1.580.017
535.908
2.146.452
3.107.972
0
-1.683.187
1.185.275
2.610.060
0
0
0
0
0
303.442
-295.000
0
-1.468.001
-1.459.559
0
0
0
4.458.817
4.458.817
-245.257
-49.569
0
0
-294.826
Herwaardering teruggekochte woningen
0
0
0
86.108
86.108
(Verwacht) onrendabel
0
0
0
0
0
3.166.157
-314.042
-103.170
4.798.107
7.547.052
Verkrijgingsprijzen
21.275.771
1.815.401
61.872
25.751.239
48.904.283
Cumulatieve waardeverminderingen
-3.069.341
-1.163.000
0
-1.468.001
-5.700.342
0
0
0
5.043.645
5.043.645
Cumulatieve afschrijvingen
-1.142.539
-230.838
0
0
-1.373.377
Boekwaarden
17.063.891
421.563
61.872
29.326.883
46.874.209
31 december 2012:
Herwaardering Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden
Mutaties 2013: Investeringen Overboekingen Desinvesteringen Waardeveranderingen Herwaardering agv herclassificatie Afschrijvingen
Totaal mutaties
31 december 2013:
Herwaarderingen
Verzekering De materiële vaste activa zijn op basis van herbouwwaarde verzekerd tegen brand- en stormschade, inclusief opruimingsen bereddingskosten. De polis sluit onderverzekering uit.
Jaarverslag 2013
91
Afschrijvingstermijnen en -wijzen Stichtingskosten
lineair
40/50 jaar
CV-installaties
lineair
25 jaar
Isolatie
lineair
25 jaar
Renovaties
lineair
20 jaar
Verbeteringen
lineair
25 jaar
Woningaanpassingen gehandicapten
lineair
20 jaar
Over grond wordt niet afgeschreven.
Actuele waarde De waarde van de materiële vaste activa volgens de laatst bekende WOZ-taxatie (peildatum 1 januari 2012) bedraagt gemiddeld € 203.028 per verhuureenheid (vorig jaar: € 211.529). De actuele waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt ultimo boekjaar € 247 miljoen. Ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo 2012 van € 236 miljoen betekent dit een toename van circa € 11 miljoen. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde is geen rekening gehouden met de rentabiliteitswaarde van de leningenportefeuille. Bij de bepaling van deze bedrijfswaarde is rekening gehouden met zowel het verruimde huurbeleid als de verhuurderheffing. De verhuurdersheffing is vanaf 2014 op balansdatum wettelijk verankerd. De verhuurderheffing is in samenhang met het verruimde huurbeleid in onze goedgekeurde meerjarenbegroting 2014 tot en met 2018 opgenomen. Als actuele waarde van het sociaal vastgoed geldt de bedrijfswaarde van de betreffende complexen. Ultimo boekjaar bedraagt deze circa € 219 miljoen. De bedrijfswaarde van vastgoedbeleggingen bedraagt in totaal € 28 miljoen. Voor woningen die kwalificeren als vastgoedbelegging hanteert de woningstichting 70% van de laatst vastgestelde WOZ-waarde als indicatie van de actuele waarde in verhuurde staat. Ultimo boekjaar bedraagt deze ruim € 19,4 miljoen. Voor bedrijfsruimten in de categorie vastgoedbeleggingen geldt de taxatiewaarde als actuele waarde, behoudens de hieronder opgenomen parkeergarage. Vanwege het ontbreken van een lokale courante markt is deze gewaardeerd volgens de DCF-methode. Om vast te stellen of sprake is van een lagere marktwaarde is een analyse uitgevoerd van de historische kostprijs ten opzichte van een indicatieve marktwaarde in verhuurde staat, bepaald op basis van bedrijfswaarde, WOZ-waarde en gerealiseerde verkopen. In geval de marktwaarde niet of weinig hoger was dan de boekwaarde of bij vastgoed waarvan de waarde lastig is te schatten, is taxatie uitgevoerd ter toetsing van de indicatieve marktwaarde.
92
Jaarverslag 2013
Onroerende zaken in verkopen onder voorwaarden Op grond van RJ 270-209a dienen woningen die onder voorwaarden zijn verkocht op de balans opgenomen te worden. Het verloop is als volgt weer te geven: 2013 €
2012 €
24.030.056
18.972.980
498.720
3.340.954
24.528.776
22.313.934
535.908
1.061.875
1.185.275
583.665
-1.468.001
0
4.458.816
498.720
86.108
70.582
4.798.106
2.214.842
Verkrijgingsprijs
25.751.239
20.618.520
Herwaardering
3.575.643
3.910.256
29.326.882
24.528.776
31-12-2013 €
31-12-2012 €
Deelnemingen
1.562.612
1.874.944
Latente belastingvorderingen
3.237.000
2.672.000
4.799.612
4.546.944
2013 €
2012 €
1.874.944
2.890.673
-53.563
-15.729
-258.769
-1.000.000
1.562.612
1.874.944
Verkrijgingsprijs Herwaardering Boekwaarde per 1 januari
Mutaties 2013: Investeringen Herclassificatie Waardeverandering Herwaardering agv herclassificatie Herwaardering teruggekochte woningen
Boekwaarde per 31 december
Financiële vaste activa De financiële vaste activa betreffen:
Deelnemingen Boekwaarde deelneming Muziek Theater Barneveld B.V. per 1 januari Aandeel in resultaat Voorziening verwacht verlies Boekwaarde deelneming Muziek Theater Barneveld B.V. per 31 december
Woningstichting Barneveld heeft een belang van € 3 miljoen, ofwel 48,75% in Muziek Theater Barneveld B.V. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 20 miljoen. Ultimo 2013 is geplaatst en volgestort € 6.154.378 (vorig jaar: idem). De enige andere aandeelhouder is de gemeente Barneveld (51,25%). De minister heeft bepaald dat wij ons belang terug moeten brengen naar 27%. In 2013 hebben wij een intentie-overeenkomst gesloten om de aandelen over te dragen aan “Stichting Fonds 1845” te Barneveld. Begin 2014 is hieraan invulling gegeven en hebben wij 21,75% van onze aandelen “om niet” overgedragen. Het hieruit voortvloeiende verlies is verantwoord onder waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten.
Jaarverslag 2013
93
Muziek Theater Barneveld B.V. heeft tot doel het instandhouden van een muziekcentrum in Barneveld en het exploiteren en verhuren van het theater welke deel uitmaakt van het muziekcentrum. Ook heeft woningstichting Barneveld een belang van 100% in Veluwe Vallei Vastgoed Holding B.V. Omdat het eigen vermogen van deze vennootschap negatief is, is deze op nihil gewaardeerd (zie ook: vorderingen op groepsmaatschappijen). De deelnemingen zijn gewaardeerd op netto-vermogenswaarde. 2013 €
2012 €
2.672.000
1.878.000
Latente belastingvorderingen Het verloop is als volgt weer te geven: Saldo 1 januari Mutatie wegens voorwaartse verliescompensatie Mutatie wegens leningen o/g Mutatie wegens voorgenomen verkopen Saldo 31 december
658.000
-95.000
-147.000
-143.000
54.000
1.032.000
3.237.000
2.672.000
1.128.000
470.000
139.000
286.000
1.970.000
1.916.000
3.237.000
2.672.000
Het saldo per 31 december betreft: • wegens voorwaartse verliescompensatie • wegens tijdelijke verschillen leningen o/g • wegens voorgenomen verkopen
Ultimo 2013 zijn de aangiften vennootschapsbelasting tot en met 2011 ingediend, de aanslagen zijn opgelegd tot en met het jaar 2010. Het berekende fiscaal compensabel verlies tot en met 2011 zal naar verwachting deels worden gecompenseerd met de berekende belastbare winst over 2012, waardoor het belastbaar bedrag 2012 naar verwachting nihil zal zijn. Rekening houdend met het verwachte fiscaal verlies over 2013 bedraagt het saldo compensabel verlies ultimo boekjaar ruim € 5.230.000. De latente belastingvordering wegens voorwaartse verliescompensatie bedraagt utlimo 2013 € 1.128.000. Op basis van VSO 2 is de fiscale waarde van de leningen o/g per 1 januari 2008 lager berekend dan de vennootschappelijke waarde. Aangezien sprake is van tijdelijke verrekenbare verschillen is hiervoor een actieve latentie gevormd. Wij verwachten de komende 5 jaar totaal 75 woningen uit bestaand bezit te verkopen. De fiscale boekwaarde is gemiddeld per woning circa € 115.000 hoger dan de vennootschappelijke boekwaarde. Aangezien sprake zal zijn van tijdelijke verschillen ad bijna € 8,6 miljoen is hiervoor een actieve latentie gevormd. Op grond van VSO 2 is de fiscale waarde van de materiële vaste activa in exploitatie per 1 januari 2008 voorlopig berekend op circa € 599.089.000. Dit is een verschil van circa € 447 miljoen ten opzichte van de vennootschappelijke boekwaarde. Aangezien hier sprake is van een permanent verschil bedraagt de contante waarde van deze latentie nihil.
Voorraden • Vastgoed bestemd voor verkoop
112.860
253.881
• Overige voorraden
387.552
0
500.412
253.881
Vastgoed bestemd voor verkoop betreft een teruggekochte Koopgarant-woning die in 2014 opnieuw is verkocht. Vorig jaar betrof de voorraad 2 onverkochte Koopgarant-woningen. Overige voorraden heeft betrekking op grond Zwartebroek, welke vooralsnog niet in exploitatie genomen kan worden. De grondpositie is gewaardeerd tegen landbouwwaarde. 94
Jaarverslag 2013
31-12-2013 €
31-12-2012 €
Huurdebiteuren
218.411
163.655
Voorziening voor oninbaarheid
-69.000
-53.500
149.411
110.155
0
537
105.995
544.536
0
272.505
1.227.501
1.190.701
0
17.511
Overige vorderingen
334.936
287.663
Overlopende activa
545.784
258.867
2.363.627
2.682.475
Vorderingen
Vorderingen op groepsmaatschappijen Gemeente Barneveld Te vorderen omzetbelasting Voorlopige vennootschapbelasting Pensioenpremies
Huurdebiteuren De huurachterstanden kunnen als volgt naar grootte en aantal huurders worden gespecificeerd: Aantal huurders Periode
Huurachterstand
31-12-2013
31-12-2012
31-12-2013
31-12-2012
136
149
48.445
36.970
tot 2 maanden
59
42
42.449
27.130
tot 3 maanden
26
26
31.608
31.974
tot 4 maanden
18
13
28.409
18.656
tot 5 maanden
8
6
16.359
12.321
26
17
51.141
36.604
273
253
218.411
163.655
tot 1 maand
tot 6 maanden en meer Totaal
Per 31 december 2013 is de incasso van een huurachterstand ad € 115.198 van 80 contractanten in handen van de deurwaarder / wsnp / regeling gemeente / advocaat gegeven. Hiervan heeft € 41.088 betrekking op 24 beëindigde contracten. Ultimo 2012 ging het om € 97.142 en 84 contracten, waarvan € 36.145 betrekking had op 21 beëindigde contracten. De huurachterstand bedraagt ultimo 2013 0,86 % van de te ontvangen jaarhuur en vergoedingen (v.j. 0,66%). Voor het risico van mogelijke oninbaarheid wordt een voorziening ad € 69.000 noodzakelijk geacht.
Vorderingen op groepsmaatschappijen
31-12-2012 €
Dit betreft de vorderingen in rekening-courant op: Veluwe Vallei Vastgoed Holding B.V. Af: nettovermogenswaarde
78.717 -74.205 4.512
Barneveldse Kern Ontwikkelings Maatschappij B.V.
-3.975 537
Jaarverslag 2013
95
31-12-2013 €
31-12-2012 €
0
544.536
105.995
0
105.995
544.536
Gemeente Barneveld Subsidies inzake project “De Heus” Diverse Wmo-aanpassingen
Belastingen Hieronder zijn opgenomen de reeds betaalde voorlopige aanslagen vennootschapsbelasting, verminderd met de voorlopig berekende verschuldigde bedragen. • Voorlopige aanslag 2013 • Berekende verschuldigde belasting 2013
595.351 0 0
595.351 • Voorlopige aanslag 2012 • Berekende verschuldigde belasting 2012
632.150 0 632.150
• Voorlopige aanslag 2011
558.551
• Terugontvangen in 2013
-558.551
Saldo per 31 december
632.150
0
558.551
1.227.501
1.190.701
346.936
302.663
Overige vorderingen Overige debiteuren Af: voorziening dubieuze debiteuren
-12.000
-15.000
334.936
287.663
De overige debiteuren betreffen met name verkooptermijnen en vorderingen op vertrokken huurders. Deze vorderingen betreffen zowel huur als kosten van herstel. Voor het risico van oninbaarheid is een voorziening getroffen.
Overlopende activa Vooruitbetaalde bedragen
96
Jaarverslag 2013
545.784
258.867
31-12-2013 €
31-12-2012 €
1.124.700
310.997
Rekening courant ING
2.438
3.696
Rekening courant Rabobank
3.768
2.725
68.466
10.163
Subtotaal rekening courant
1.199.372
327.581
Spaarrekening ING
1.750.000
1.717.183
Spaarrekening Robeco
1.251.251
38.222
64
64
Ondernemers loyaal deposito ABN AMRO
6.000.000
1.000.000
Ondernemerstop deposito ABN AMRO
5.000.000
1.522.330
14.001.315
4.277.799
15.200.687
4.605.380
Liquide middelen Deze post is als volgt samengesteld: Rekening courant BNG
Rekening courant ABN AMRO (bestuurrekening)
Spaarrekening Rabobank
Subtotaal deposito
Met de huisbankier BNG is een kredietfaciliteit overeengekomen van € 1.000.000. De liquide middelen zijn direct opvraagbaar.
Jaarverslag 2013
97
2013 €
2012 €
35.734.280
40.924.076
Uit resultaatbestemming
8.325.350
-6.504.283
Overige mutaties
4.458.817
1.314.487
48.518.447
35.734.280
Passiva Eigen vermogen Overige reserves: Het verloop van de overige reserves is als volgt: Stand per 1 januari
Stand per 31 decemer
De overige mutaties betreffen de herwaarderingen van woningen verkocht onder de regeling Koopgarant. Woningstichting Barneveld verkoopt deze woningen onder de voorwaarde van een terugkoopplicht. Op grond van RJ 645 is sprake van een financieringsconstructie en dient het verschil tussen contractprijs en boekwaarde rechtstreeks in het eigen vermogen te muteren. Tot en met het boekjaar bedraagt het saldo van de overige mutaties inzake herwaardering als gevolg van herclassificatie circa € 10,0 miljoen.
Egalisatierekening In 2010 zijn de toekomstige rechten op bijdragen op grond van het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) vooruit ontvangen van de subsidieverstrekker. Aangezien deze bijdragen dienen ter dekking van toekomstige exploitatietekorten is een egalisatierekening gevormd. Vrijval uit de egalisatierekening vindt plaats conform het oorspronkelijke uitbetalingsschema volgens de subsidiebeschikking. Het verloop is als volgt: Stand per 1 januari Af: jaarlijkse vrijval t.g.v. de exploitatie Stand per 31 december
98
Jaarverslag 2013
65.578
128.571
-44.135
-62.993
21.443
65.578
Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Voorziening planschade Voorziening latente belastingverplichtingen Voorziening ILB
31-12-2013 €
31-12-2012 €
1.975.414
4.890.029
373.493
311.477
0
645.000
135.763
142.859
2.484.670
5.989.365
De voorziening onrendabele investeringen heeft betrekking op onroerende zaken die op balansdatum in ontwikkeling zijn. Het verwachte tekort wordt primair op de bestede kosten in mindering gebracht. Wanneer het verwachte tekort de bestede kosten overtreffen wordt voor het meerdere een voorziening getroffen. Als gevolg van project-ontwikkelingsactiviteiten kunnen omwonenden planschade claimen bij de gemeente. Indien een dergelijke claim wordt toegekend wordt deze door de gemeente op ons verhaald. Voor projecten waar dit risico bestaat is een voorziening getroffen op basis van inschattingen ten tijde van de ontwikkeling van het project.
Het verloop van de latentie is als volgt weer te geven: Saldo 1 januari Mutaties boekjaar Saldo 31 december
2013 €
2012 €
645.000
0
-645.000
645.000
0
645.000
Met ingang van het boekjaar 2013 wordt fiscaal een kostenegalisatie reserve gevormd. Het eerdere voornemen om deze ultimo 2012 te vormen is niet geëffectueerd in de concept aangifte over 2012. Binnen afzienbare termijn zal de fiscale kostenegalisatie structureel zijn. Daarmee betreft het een (semi)permanent verschil tussen de fiscale en commerciële waardering en is om die reden ultimo 2013 geen latentie gevormd. Door gebruik te maken van de fiscale herbestedingsreserve is voor de jaren 2008 tot en met 2011 een verschil tussen de fiscale en vennootschappelijke jaarresultaten. Vooralsnog gaan wij ervan uit dat hier sprake zal zijn van een (semi) permanent verschil tussen de fiscale en commerciële waardering en is om die reden geen latentie gevormd ultimo boekjaar. Voor de winst gerealiseerd met de verkoop van bestaande woningen is fiscaal een herinvesteringsreserve gevormd, terwijl de verkoopwinst in de jaarrekening ten gunste van het resultaat is gebracht. Aangezien dit leidt tot een permanent verschil tussen de fiscale en commerciële waardering is geen latentie gevormd. Op grond van de CAO 2009-2010 hebben werknemers onder voorwaarden recht op een Individueel Loopbaan Budget (ILB). Het (nominaal) recht is toegekend per 1 januari 2010 en staat voor 5 jaar ter beschikking aan de werknemer. Indien het budget niet binnen deze periode is opgenomen, vervallen de rechten.
Jaarverslag 2013
99
2013 €
2012 €
142.859
150.136
-7.096
-7.277
135.763
142.859
31-12-2013 €
31-12-2012 €
131.189.097
128.686.951
30.556.741
24.919.340
161.745.838
153.606.291
2013 €
2012 €
140.284.298
148.000.811
13.500.000
4.000.000
-11.597.346
-11.716.513
142.186.952
140.284.298
Aflossingen volgend boekjaar
-10.997.855
-11.597.347
Saldo per 31 december
131.189.097
128.686.951
Het verloop van de voorziening ILB is als volgt: Opgebouwde rechten per 1 januari In het boekjaar bijgeboekt en opgenomen Stand per 31 december
Langlopende schulden De langlopende schulden betreffen: Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden
Leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: • nieuwe leningen • aflossingen
De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen ultimo 2013 bedraagt 3,83% (v.j. 4,03%). Vrijwel alle leningen betreffen fixe leningen zonder tussentijdse renteherziening. Looptijden en valutadata worden zodanig gekozen dat betalingen gespreid in de tijd plaats vinden en het renterisico vanwege (her)financiering per periode van 12 maanden voortschrijdend niet meer bedraagt dan 15% van de uitstaande leningen. De restant looptijden variëren van 1 tot 25 jaar en circa € 59 miljoen kent een restant looptijd van langer dan 5 jaar. De contractuele aflossingsverplichtingen voor het eerstkomende jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De contractuele jaarlijkse aflossingen zijn als volgt weer te geven:
Vervalkalender 31-12-2013
Bedragen * € 1.000,-
20000 15000 10000 5000 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2037 2038 Jaar
100
Jaarverslag 2013
31-12-2013 €
31-12-2012 €
91.900.000
93.937.802
5.000.000
5.000.000
41.137.802
37.137.802
Stimuleringsfonds Volkshuisvesting, annuitair
1.149.150
1.208.695
Colonnade Duhaf
3.000.000
3.000.000
142.186.952
140.284.299
De leningen naar geldgever zijn als volgt te verdelen: Bank Nederlandse Gemeenten, fixe Bank Nederlandse Gemeente, flex.rollover Nederlandse Waterschapsbank, fixe
Borgstelling De gemeente Barneveld heeft zich conform het raadsbesluit van december 1994 garant gesteld voor de door ons tot en met 1999 aangetrokken leningen. Met ingang van het boekjaar 2000 vindt borgstelling plaats door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Ultimo boekjaar is de borgstelling als volgt te specificeren: Gemeente Barneveld
4.537.802
4.537.802
WSW
137.649.150
135.746.497
Totaal
142.186.952
140.284.299
2013 €
2012 €
25.136.849
22.261.724
-217.509
52.211
24.919.340
22.313.935
6.180.000
2.875.125
-628.707
-340.302
86.108
70.582
31.316.849
25.136.849
-760.108
-217.509
30.556.741
24.919.340
31-12-2013 €
31-12-2012 €
10.997.855
11.597.347
1.043.996
604.578
5.628
0
924.940
108.896
3.847.500
3.256.868
16.819.918
15.567.689
Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden Saldo per 1 januari: • terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht • vermeerderingen/verminderingen Mutaties: • vermeerderingen vanwege nieuw verkochte woningen • afwaarderingen agv waardemutatie • herwaardering verplichting teruggekochte woningen Saldo per 31 december: • terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht • waardeverandering vanwege terugkoopverplichting
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva
Jaarverslag 2013
101
Schulden aan kredietinstellingen Aflossing (fixe) leningen eerstkomend jaar
2013 €
2012 €
10.997.855
11.597.347
Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen Dit betreft de schuld in rekening-courant op: Veluwe Vallei Vastgoed Holding B.V. Af: nettovermogenswaarde
-78.778 80.272 1.494
Barneveldse Kern Ontwikkelings Maatschappij B.V.
4.134 5.628
Veluwe Vallei Vastgoed Holding B.V. betreft een 100% deelneming die een belang van 100% in het kapitaal van de Barneveldse Kern Ontwikkelings Maatschappij B.V. houdt. Aangezien de netto vermogenswaarde van deze deelneming negatief is, is een voorziening getroffen gelijk aan de negatieve vermogenswaarde. Over het saldo van deze rekening-courantverhoudingen wordt, evenals vorig jaar, een rente van 4% per jaar berekend.
Belastingen en premies sociale verzekeringen Af te dragen loonbelasting/sociale lasten Af te dragen omzetbelasting
99.134
108.896
785.592
0
40.214
0
924.940
108.896
2.541.307
2.469.730
Nog te betalen inzake opgeleverde nieuwbouwprojecten
445.185
54.592
Vooruit ontvangen huren
242.128
185.149
Overige transitoria
618.880
547.397
3.847.500
3.256.868
Af te dragen pensioenpremie
Overlopende passiva Nog niet vervallen rente
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw en aankoop van woningen tot een bedrag van circa € 9,5 miljoen (v.j. € 6,7 miljoen). Deze verplichtingen komen naar verwachting binnen 1 jaar tot afwikkeling.
Terugkoopverplichting MGE In het kader van een project “Collectief Particulier Opdrachtgeverschap” (CPO) heeft de gemeente Barneveld in 2008 13 kavels in de kern Kootwijkerbroek met korting verkocht aan particulieren. De eigenaren hebben voor eigen rekening en risico de woningen gerealiseerd. In de leveringsakte van de kavels aan de eigenaren is voor hen de verplichting opgenomen om hun woning bij verkoop binnen 15 jaar aan te bieden aan Woningstichting Barneveld, overeenkomstig het door de gemeente vastgestelde MGE-statuut. De omvang van de mogelijke terugkoopverplichting is door ons niet op betrouwbare wijze te schatten.
102
Jaarverslag 2013
Meerjarige contractuele verplichtingen Met 3 leveranciers zijn meerjarige overeenkomsten gesloten, te weten: • NCCW inzake de volledige bedrijfsadministratie, looptijd tot en met 31 december 2014, restant verplichting totaal circa €‑175.000; • Océ inzake lease van een drietal kopieermachines, looptijd tot en met 31 december 2014, restant verplichting totaal circa € 7.000; • Canon inzake onderhoud van een kopieermachine, looptijd tot en met 31 december 2015, restant verplichting totaal circa € 3.500.
Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid Woningstichting Barneveld vormt met Veluwe Vallei Vastgoed Holding B.V. en Barneveldse Kern Ontwikkelings Maatschappij B.V. sinds 1 januari 2008 een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de stichting en de met haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor terzake door de combinatie verschuldigde belasting. Woningstichting Barneveld vormt met Veluwe Vallei Vastgoed Holding B.V. en Barneveldse Kern Ontwikkelings Maatschappij B.V. een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de stichting en de met haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor terzake door de combinatie verschuldigde belasting.
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Voorwaardelijk obligo WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligo verplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. De obligoverplichting moet door de deelnemers niet in de balans, maar wel in de toelichting op de jaarrekening worden opgenomen onder “niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen” en bedraagt ultimo boekjaar ruim € 5,2 miljoen.
Tarief De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85%. De grondslag waarover het obligotarief wordt berekend is het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Voor het type lening met variabele hoofdsom is bepaald dat over 75% van de maximale hoofdsom obligo is verschuldigd. Voor collegiale financieringen is bepaald dat over 1/3 van het schuldrestant obligo is verschuldigd.
Onderpand WSW-geborgde leningen Als onderpand voor de WSW-geborgde leningen is in de dVi 2012 € 795 miljoen aan WOZ-waarde als onderpand ingezet (peildatum WOZ-waarde 1-1-2012). In 2013 is op verzoek van het WSW een volmacht afgegeven aan het WSW om hypotheekrecht te vestigen op het onderpand, in lijn met artikel 30 van het WSW-reglement. Hierdoor kan het WSW bij eventuele niet-nakoming van betalingsverplichtingen door de corporatie direct hypotheekrecht vestigen zonder dat hiertoe vooraf de formele bevestiging benodigd is van bestuur en commissarissen.
Heffing Saneringsfonds In de meerjarenbegroting is rekening gehouden dat we de komende 5 jaar in totaal circa € 3,3 miljoen moeten afdragen aan het CFV inzake op te leggen saneringsheffingen. Deze steun is bedoeld om noodlijdende corporaties, waaronder met name Vestia, te redden.
Jaarverslag 2013
103
4.6 Toelichting op de winst- en verliesrekening over 2013
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Te ontvangen netto huur Af:derving wegens leegstand
2013 €
2012 €
24.269.345
23.536.389
-59.735
-181.786
24.209.610
23.354.603
De hogere huuropbrengst in 2013 ten opzichte van 2012 ad € 733.000 is een gevolg van: • jaarlijkse huurverhoging, per 1 juli 2013 gemiddeld 4,0% (2012: 2,3%); • in 2012 en 2013 in exploitatie genomen complexen; • incidentele huurverhogingen ten gevolge van aangebrachte verbeteringen; • huurverhogingen a.g.v. huurharmonisatie. De huurderving bedraagt 0,25% van de te ontvangen netto huur. In 2012 bedroeg dit percentage 0,77%.
Opbrengsten servicecontracten Te ontvangen vergoedingen: Levering goederen en diensten
1.106.753
1.089.945
Serviceabonnement
112.942
108.782
Af: derving wegens leegstand
-41.202
-10.473
-242.666
-316.650
935.827
871.605
Af: te verrekenen met huurders
De toename van de vergoedingen in 2013 wordt veroorzaakt door aanpassing van de tarieven aan de kosten ontwikkeling en de ingebruikname van nieuwe complexen. De vergoedingsderving bedraagt 3,40% van de te ontvangen vergoedingen (2012: 0,88%). De stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door ingrijpende renovatie van het project 66 maisonnettes Oldenbarneveld.
Overheidsbijdragen Vrijval uit egalisatierekening van jaarlijkse toekenning BWS subsidie
44.135
62.993
3.753.374
4.230.432
-317.732
-771.647
3.435.642
3.458.785
0
6.346
3.435.642
3.465.131
51.885
65.774
212.365
173.303
82.129
101.142
3.000
2.927
297.494
277.371
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Netto-opbrengst verkopen bestaand bezit tegen marktwaarde Af: boekwaarde Verkoopresultaat bestaand bezit tegen marktwaarde Vervaardigingsprijs verkopen onder voorwaarden Totaal verkoopopbrengst
Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Doorberekende personeels- en materiaalkosten Overige baten Bemiddelingsvergoeding
104
Jaarverslag 2013
Bedrijfslasten 2013 €
2012 €
5.515.811
6.480.791
Onroerende zaken niet zijnde woningen
72.258
74.092
Vervoermiddelen
19.871
31.089
Kantoor
76.962
72.271
113.525
164.575
5.798.427
6.822.818
Afschrijvingen op materiële vaste activa Woningen en woongebouwen
Inventaris
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Op grond van toepassing van de minimumwaarderingsregel hebben in het verslagjaar de volgende afboekingen c.q. terugnemingen op eerdere afboekingen plaatsgevonden: Afwaardering onrendabele investeringen nieuwbouwprojecten Terugname onrendabele investeringen nieuwbouwprojecten Terugneming op bijzondere waardeverminderingen voorgaande jaren Afwaardering wegens bijzondere waardeverminderingen Waardeverandering parkeergarage Bijeberg Totaal overige waardeveranderingen
3.364.389
2.906.060
-663.638
-233.132
-9.131.304
-5.339.255
4.162.992
9.099.822
-24.000
868.000
-2.291.561
7.301.495
De afwaarderingen hebben betrekking op de volgende nieuwbouw / bestaande huurwoningen: 8 senioren woningen Garderen
510.000
8 woningen Veller II
537.889
Norschoten Kootwijkerbroek
265.500
Apeldoornsestraat, Voorthuizen
355.000
24 appartementen Chr. Huygenslocatie
255.000
14 woningen Zwartebroek
1.441.000
Totaal afwaarderingen nieuwbouw / bestaande huurwoningen
3.364.389
Jaarlijks wordt op complexniveau de boekwaarde getoetst aan de reële waarde. Ultimo 2013 bleek dat bij 29 complexen de bedrijfswaarde onder de boekwaarde ligt met als gevolg een additionele waardevermindering van € 4.162.992 (v.j. € 9.099.822). Anderzijds kon bij 29 complexen totaal € 8.028.304 worden teruggenomen op eerdere afboekingen (v.j. € 5.339.255). Tevens is er een terugneming genomen inzake bijzondere waardevermindering voorgaande jaren, te weten maisonnettes Oldenbarneveld ad € 1.103.000.
Lonen en salarissen Salarissen inclusief vakantietoeslag
2.304.427
2.291.497
Personeel derden
125.147
120.227
Ontvangen ziekengelden
-23.520
0
2.406.054
2.411.724
De stijging van de salarissen is het gevolg van CAO verplichtingen. Het gemiddeld aantal werknemers in dienst is licht gedaald t.o.v. het jaar 2012, namelijk van 46,3 naar 46,2. Het gemiddeld aantal werknemers is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten.
Jaarverslag 2013
105
2013 €
2012 €
Sociale lasten
329.790
339.440
Pensioenlasten
485.940
431.976
Klachtenonderhoud
737.688
716.100
Serviceabonnement
121.134
117.078
Mutatieonderhoud
166.307
235.489
Cv-onderhoud/overige contracten
765.587
826.331
Bijzonder onderhoud
891.649
1.171.929
2.682.365
3.066.926
1.279.697
3.254.630
0
221.284
3.962.062
6.542.841
-453.786
-463.030
3.508.276
6.079.811
86.314
62.476
119.374
121.138
205.688
183.614
Gas, water en electraverbruik
420.704
387.857
Schoonmaken algemene ruimten
159.435
149.589
Onderhoud groenvoorzieningen
74.307
77.629
Overige servicekosten
32.904
23.095
687.350
638.169
1. Overige personeelskosten
351.116
275.600
2. Huisvestingskosten
111.830
137.096
65.223
54.436
1.027.252
1.061.865
950.708
924.931
1.957.539
666.785
4.463.668
3.120.714
Lasten onderhoud
Planmatig onderhoud Strategisch onderhoud Af: onderhoudskosten eigen werkapparaat
Leefbaarheid Vastgoedgerelateerde uitgaven leefbaarheid Mensgerelateerde uitgaven leefbaarheid
Lasten servicecontracten
Levering goederen en diensten
Overige bedrijfslasten
3. Kosten Raad van Toezicht 4. Algemene kosten 5. Heffingen 6. Overige directe exploitatiekosten
106
Jaarverslag 2013
2013 €
2012 €
Reis- en verblijfkosten
11.906
9.183
Kosten opleidingen
69.754
81.047
3.284
6.453
99.272
103.469
166.900
75.448
351.116
275.600
1. Overige personeelskosten
Kosten Individueel Loopbaanontwikkelings Budget Vergoedingen Overige personeelskosten
Op grond van artikel 10.4 van de CAO 2009-2010 heeft de werknemer die per 1-1-2010 langer dan 5 jaar in dienst is recht op een loopbaanontwikkelingsbudget van € 4.500, een en ander naar rato van het aantal werkzame uren. Is de werknemer korter dan 5 jaar in dienst dan wordt het budget berekend aan de hand van het aantal dienstjaren. Indien de werknemer dit budget niet of gedeeltelijk benut zal het resterende bedrag na 5 jaar, dus per 31 december 2014, vervallen. 2. Huisvestingskosten Onderhoud gebouwen
28.272
34.421
Gas, water en elektra
33.271
34.830
Schoonmaken kantoorgebouw
26.031
44.655
6.448
5.849
17.808
17.342
111.830
137.096
47.474
40.202
Belasting en assurantie Overige huisvestingskosten
3. Kosten Raad van Toezicht Presentie- en vacatiegelden Reis- en verblijfkosten Overige toezichtskosten
1.461
1.096
16.288
13.138
65.223
54.436
Vanaf begin 2013 zijn leden van de Raad van Toezicht BTW-plichtig. Dat verklaart grotendeels de stijging van de presentieen vacatiegelden. 4. Algemene kosten Hieronder zijn opgenomen: • kosten automatisering
380.138
361.920
• advieskosten
160.829
228.016
• bewonersblad
39.080
47.872
• drukwerk
28.724
32.492
• advertentiekosten
55.488
41.298
• telefoonkosten
33.069
22.410
• portokosten
37.134
29.348
136.597
109.045
• contributies en abonnementen
17.278
24.082
• huurdersparticipatie
18.670
18.601
• advieskosten etc. samenwerking BLNW
15.863
15.195
217.309
172.483
-112.927
-40.898
1.027.252
1.061.865
• accountantshonoraria
• diverse overige algemene kosten • verrekening pro rata
Jaarverslag 2013
107
De stijging van de diverse overige algemene kosten betreft de kosten voor energielabeling ad € 65.000. Door een gerechtelijke uitspraak in 2010 kunnen woningcorporaties teruggaaf van voorbelasting claimen over het gemengd verbruik van goederen en diensten naar verhouding tussen de belaste en de totale omzet. Woningstichting Barneveld heeft hiervan gebruik gemaakt met terugwerkende kracht tot het boekjaar 2005. In 2011 is het verzoek tot teruggaaf gedaan over de boekjaren 2005 t/m 2011 tot een bedrag van ca. € 635.000. Het laatste deel, ad € 98.000, is in 2013 ontvangen. Vanaf 2012 behoren deze werkzaamheden tot de reguliere bedrijfsvoering. In het boekjaar zijn de volgende accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: 2013 €
2012 €
• controle van de jaarrekening
89.718
57.047
• fiscale advisering
46.879
51.998
136.597
109.045
Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de woningstichting zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1 lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties). De stijging in 2013 betreft de reservering van de controle over 2013 ad €36.000, welke in voorgaande jaren in het jaar van de controle werd verantwoord. 5. Heffingen Onroerendzaakbelasting
733.529
727.342
Waterschapslasten
140.293
111.302
Brand- en stormverzekering
40.065
48.284
Contributie Aedes
36.821
38.003
950.708
924.931
6. Overige directe exploitatielasten Naast de kosten vanwege de levering van goederen en diensten (servicekosten) zijn hieronder tevens diverse overige lasten in verband met de woningexploitatie opgenomen. Deze post is als volgt nader te specificeren: Saneringssteun
894.713
0
Verhuurdersheffing
103.338
0
0
87.960
959.488
578.825
1.957.539
666.785
Vogelaarheffing Diverse directe exploitatielasten
De stijging van diverse directe exploitatielasten heeft te maken met € 200.000 inzake asbestsanering, conform begroting.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeontwikkeling onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waardeontwikkeling terugkoopverplichting verkocht onder voorwaarden
108
Jaarverslag 2013
-1.468.001
-730.865
628.707
340.302
-839.294
-390.563
Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten
Verwacht verlies verkoop aandelen Muziek Theater Barneveld B.V.
2013 €
2012 €
-258.769
-1.000.000
-258.769
-1.000.000
Voor een toelichting wordt verwezen naar de toelichting op de balans.
Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Opbrengsten financiële vaste activa 169
Rente groepsmaatschappijen
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentebaten Rente rekening courant banken / spaarrekening Rente verkopen Geactiveerde rente Rente op vorderingen Rente deurwaardersvorderingen
163.970
48.765
0
947
128.363
0
25.688
95.705
1.695
271
319.716
145.688
5.404.390
5.718.270
98
0
23.145
19.665
5.427.633
5.737.935
0
418.780
-1.210.000
-149.000
-1.210.000
269.780
Rentelasten en soortgelijke kosten Rente leningen kredietinstellingen Rente groepsmaatschappijen Disagio WSW
Belastingen Correcties voorgaande jaren Latente belastingen
Jaarverslag 2013
109
2013 €
Berekende (acute) belastingen over 2013 De berekende belasting over 2013 is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen volgens de jaarrekening Bijzondere waardeverminderingen Dotatie kostenegalisatie onderhoud Te activeren onderhoudslasten Afschrijvingen Deelnemingsvrijstelling Verkoopresultaat Tijdelijk verschil leningen o/g (pro rata)
7.174.981 -2.291.561 -12.115.230 -185.142 5.373.427 258.769 -2.504.226 -572.304 -12.036.267
Tijdelijke verschillen
-4.861.286
Berekende fiscale winst over 2013 Het belastbaar bedrag over het boekjaar is als volgt bepaald: Berekende fiscale winst over 2013
-4.861.286
Niet-aftrekbare kosten en lasten: • Saneringsheffing • Raming gemengde kosten
894.713 9.500 904.213 -3.957.073
Belastbaar bedrag
-3.957.073
Hierover verschuldigde winstbelasting
0
De effectieve belastingdruk over 2013 bedraagt 0% (vorig jaar: 0%), het gemiddeld wettelijke belastingtarief bedraagt 24,85%. De afwijking wordt veroorzaakt door de toepassing van verliescompensatie en het vormen van latenties wegens tijdelijke verschillen tussen de vennootschappelijke en fiscale waarderingen. 2013 €
2012 €
658.000
-95.000
-147.000
-143.000
54.000
1.032.000
565.000
794.000
-645.000
645.000
1.210.000
149.000
-53.563
-15.729
-6.068
-3.849
-59.631
-19.578
Latente belastingen De post latente belastingen is als volgt te specificeren: Actieve latenties: • mutatie inzake verliescompensatie • mutatie inzake tijdelijk verschil langlopende leningen • mutatie wegens voorgenomen verkopen Subtotaal inzake actieve latentie Passieve latentie • mutatie inzake fiscale onderhouds reserve Saldo latente belastingen
Resultaat deelnemingen Jaarresultaat 48,75% deelneming Muziek Theater Barneveld B.V Jaarresultaat 100% deelneming Veluwe Vallei Vastgoed Holding B.V.
110
Jaarverslag 2013
4.7 Overige informatie 4.7.1
Werknemers
Gedurende het jaar 2013 waren gemiddeld 46,2 werknemers in dienst (2012: 46,3). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Rekening houdend met doorbelasting van werknemers aan partners komt het gemiddelde aantal werknemers uit op 44,8 (2012: 44,9). Per afdeling
FTE
Directie
1,0
Personeel & Organisatie
1,4
Bedrijfsvoering
12,5
Woondiensten
13,5
Onderhoud & Techniek (exclusief Interne Aannemerij)
9,0
Interne Aannemerij
8,8
4.7.2
Bestuurders en commissarissen
Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: • bestuurder • voorzitter en leden Raad van Toezicht Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (verder: WNT) in werking getreden. De directeur wordt op grond van deze wet gezien als topfunctionaris. In het kader van de WNT worden de volgende gegevens gemeld. De bezoldiging van de bestuurder kan als volgt worden gespecificeerd: 2013 € A. Jongstra • brutoloon (inclusief vakantiegeld)
111.910
• onkostenvergoeding
2.160
• fiscale bijtelling auto
6.700
• werkgeverslasten sociale verzekeringen • beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten en VUT) Totaal
0 25.618 146.388
De bezoldiging van de bestuurder voldoet aan de normen van de WNT. Overige gegevens betrekking hebbend op de bezoldiging van de bestuurder: • duur van het dienstverband in het boekjaar (in maanden) • omvang van het dienstverband in het boekjaar
12 100%
• einde dienstverband
nvt
• jaar waarin het dienstverband is geëindigd
nvt
• in het boekjaar verrichte uitkeringen wegens beëindiging dienstverband
nvt
Jaarverslag 2013
111
De WNT geeft ten aanzien van de bezoldiging van commissarissen aan dat deze per 1 januari 2013 maximaal 5% (lid) of 7,5% (voorzitter) mag bedragen van de voor de organisatie geldende maximale bezoldiging van de bestuurder. Een commissaris die voor 1 januari 2013 is benoemd en wiens vergoeding hoger is dan de WNT aangeeft, kan deze hogere vergoeding blijven ontvangen tot het moment van herbenoeming op basis van overgangsrecht. De leden van de raad van commissarissen kunnen werkelijk gemaakte reis- en onkosten declareren. De reiskosten per auto worden vergoed op basis van € 0,40 per kilometer of die van openbaar vervoer op basis van gemaakte kosten voor openbaar vervoer. De bezoldiging van de leden van de commissarissen is als volgt te specificeren:
Functie
Wel/geen dienstverband
2013 €
2012 €
voorzitter
wel
11.529
11.422
C.M.J.T. Baartmans
lid
wel
7.687
7.614
A. Jonker
lid
geen
7.134
7.614
M.C.E. van der Vleuten
lid
geen
7.134
7.614
W. J. Moggré
lid
wel
7.687
0
A.G.M. Ten Brinke
oud lid
t/m 30.04.12
0
2.399
A. Westerneng
oud lid
t/m 31.10.12
0
6.392
41.171
43.055
Naam B. Ridder
De bezoldiging van de commissarissen betreft enkel hun lidmaatschap van de Raad van Toezicht. Naast de voorzitter telt de Raad 4 gewone leden die ieder een gelijke bezoldiging hebben ontvangen. Het verschil betreft de premie van de zorgverzekeringswet bij de leden in dienst. De bezoldiging van de leden van de raad van commissarissen voldoet aan de normen van de WNT.
112
Jaarverslag 2013
5. Overige gegevens 5.1 Wettelijke resultaatbestemming Op grond van de bepalingen in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) dienen de jaarlijkse resultaten geheel toegerekend te worden aan de overige reserves.
5.2 Voorstel resultaatbestemming Vooruitlopend op de vaststelling en goedkeuring door respectievelijk bestuur en Raad van Toezicht is het jaarresultaat volgens de winst- en verliesrekening over 2013 ad € 8.325.350 geheel ten gunste gebracht van de overige reserves.
Jaarverslag 2013
113
6. Accountantsverklaring Tel: +31 (0)74 276 42 00 Fax: +31 (0)74 276 43 00
[email protected] www.bdo.nl
BDO Audit & Assurance B.V. Postbus 275, 7550 AG Hengelo Mosweg 42, 7556 PG Hengelo Nederland
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de Raad van Toezicht van Woningstichting Barneveld Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2013 van Woningstichting Barneveld te Barneveld gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2013 en de winst-en-verliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh), richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT in de Beleidsregels toepassing WNT. Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Bbsh en de Beleidsregels toepassing WNT, inclusief het Controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan alsmede voor de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over
Statutair gevestigd te Eindhoven en ingeschreven in het handelsregister onder nummer 17171186. BDO Audit & Assurance B.V. is lid van BDO International Ltd, een rechtspersoon naar Engels recht met beperkte aansprakelijkheid, en maakt deel uit van het wereldwijde netwerk van juridisch zelfstandige organisaties die onder de naam “BDO” optreden.
114
Jaarverslag 2013
de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en de gebruikte WNT-eisen van financiële rechtmatigheid en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningstichting Barneveld per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening in alle van materieel belang zijnde aspecten voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT in de Beleidsregels toepassing WNT. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g BW bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Hengelo, 24 juni 2014 BDO Audit & Assurance B.V. namens deze,
w.g. R.W. van Hecke RA
2 Jaarverslag 2013
115
Bezoek / Post
Telefoon / Fax / E-mail
K.v.K. /BTW
Bank
Internet
Parmentierstraat 1 Postbus 61 3770 AB Barneveld
T 0342 - 427 500 F 0342 - 427 599
[email protected]
K.v.K. 09086671 BTW NL8140.97.170.B01
IBAN NL05 BNGH 0285 0659 98 BIC BNGH NL 2G
wstg-barneveld.nl @wstgbarneveld f wstgbarneveld
