Vitaal wonen, zo doen wij dat!
11 Thuis in de Hoeksche Waard Jaarverslag 2011
Vitaal in de waard
De Hoeksche Waard beschikt over een unieke combinatie van agrarisch gebied, natuur en cultuurhistorie. niet voor niets behoort het tot de nationale landschappen, waardoor het een van de pronkstukken van het landelijk gebied in nederland is. een nationaal landschap is geen museum. integendeel. De Hoeksche Waard is een prachtig groen gebied waar het goed wonen, werken en recreëren is. HW Wonen zet zich hier van harte voor in door te blijven investeren in leefbaarheid, woonzorgvoorzieningen en maatschappelijk vastgoed. Samen met onze partners zorgen we zo voor een Hoeksche Waard waarin het vitaal wonen is.
Thuis in de Hoeksche Waard
3
4
1. Vitaal wonen in de Hoeksche Waard 2. Bestuurder brengt verslag uit
2.1 2.2 2.3 2.4
7
9. Huisvesten van onze doelgroepen
8 9 10 11 11
Terugblik op 2011 Onze doelen De rol van de bestuurder Vinger aan de pols
14 Taken van de Raad van Commissarissen 15 Zo ziet de Raad van Commissarissen er uit 15 Het werk van de Raad van Commissarissen 18 Het functioneren van de Raad van Commissarissen 18 Auditcommissie adviseert over financiën 19 Externe accountant controleert 19 Remuneratiecommissie adviseert over vergoedingen 20 De werkgeversrol van de Raad van Commissarissen 20 Tot slot 21
4. Ondernemingsraad aan het woord
4.1 4.2 4.3 4.4
Dit is de Ondernemingsraad Dit kan en mag de Ondernemingsraad De Ondernemingsraad in 2011 Achterban op de hoogte houden
5. Huurdersplatform aan het woord 5.1 5.2 5.3
Dit is het Huurdersplatform Dit doet het Huurdersplatform HW Wonen neemt Huurdersplatform serieus
6. Vitaal Ondernemingsplan
6.1 6.2 6.3 6.4 6.5
Dit is ons Ondernemingsplan Kijken naar de toekomst Missie en visie Ons werkgebied Samenwerkingsverbanden
7. Onze prestaties in balans
7.1
8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6
HW Wonen Balans 2011
8. Onze werkwijze HW Wonen Werken Onze medewerkers Functioneren en investeren Duurzame organisatie KWH-Huurlabel Afhandelen van klachten
Strategisch voorraadbeleid Scherp toewijzen Mutaties en verhuringen Betalingsproblemen op tijd signaleren Aantal ontruimingen stijgt
10. Ons woningbezit
3. Raad van Commissarissen aan het woord 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9
9.1 9.2 9.3 9.4 9.5
10.1 10.2 10.3 10.4 10.5
Onze woningen Onderhoud Duurzaam bouwen en onderhouden Van ontwikkeling tot oplevering Onze nieuwbouw- en investeringsprojecten
11. Leven in een vitaal landschap 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5
HW Wonen altijd dichtbij Investeren in leefbaarheid Warme band met de belanghouders Sponsoring Stimuleringsfonds bijzondere bewonersinitiatieven
12. Wonen en zorg
48 49 49 50 51 52 54 55 57 61 61 62 76 77 77 77 78 79 80
13. HW Wonen financieel gezond en robuust
24 25 25 25 26
13.1 13.2 13.3 13.4 13.5 13.6 13.7 13.8 13.9
28 29 29 29
82 Financiële prestaties 83 Financieel dashboard 83 Het jaarresultaat 84 De bedrijfswaarde 87 Vermogensdoelstelling 88 Treasury 89 Faciliteringsruimte waarborgfonds sociale woningbouw 90 Risicomanagement 91 Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard 100
14. De jaarrekening
32 32 33 34 34 34
14.1 14.2 14.3 14.4 14.5 14.6 14.7 14.8
36 37 42 43 43 43 44 44 45
Balans per 31 december 2011 Winst- en verliesrekening Kasstroomoverzicht Toelichting op de jaarrekening Toelichting op de balans Toelichting winst- en verliesrekening Mutatie bedrijfswaarde materiële vaste activa Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen
15. Overige gegevens 15.1 15.2 15.3 15.4
5
Statutaire resultaatbestemming Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2011 Gebeurtenissen na balansdatum Controle verklaring van de accountant
102 104 107 108 110 120 132 144 147 150 152 152 152 152
01
Vitaal wonen in de Hoeksche Waard
6
vitaal wonen, zo doen wij dat! Krachtig en energiek, dat is de betekenis van vitaal. Een dynamisch woord dat goed past bij de werkwijze van HW Wonen in 2011 én naadloos aansluit bij ons ondernemingsplan. Dat kreeg vorig jaar niet voor niets de titel ‘Vitaal Wonen in een Nationaal Landschap’. In ons ondernemingsplan geven we een helder beeld van onze missie en doelen tot 2014. In 2011 hebben we daarvoor al stappen gezet om die daadwerkelijk te bereiken. Meer hierover leest u in dit jaarverslag. Uiteraard gaan wij de komende jaren veel doen om onze gestelde doelen te behalen. En om onze organisatie op het gewenste niveau te krijgen. Essentieel in ons beleid is samenwerken. Alleen op die manier kunnen we met onze partners ervoor zorgen dat de Hoeksche Waard een mooie plek blijft waar het goed wonen en leven is. Want wat ons betreft zijn die twee onlosmakelijk met elkaar verbonden. Wij kijken tevreden terug op 2011. Het behalen van het KWH-Huurlabel aan het eind van het jaar was de spreekwoordelijke kers op de taart. Maar de komende jaren is er nog veel te doen, we zijn er nog niet. We kijken er naar uit om mét passie en energie onze organisatie verder uit te bouwen en zo onze bijdrage te leveren aan een vitale Hoeksche Waard.
Wat is voor u Vitaal Wonen? Wij hebben het onze medewerkers en de mensen om ons heen gevraagd. Aan het eind van ieder hoofdstuk vindt u hun, soms verrassende, antwoord. Veel leesplezier!
Ben C. Pluimer directeur-bestuurder
7
02
bestuurder brengt verslag uit
Goed wonen in een prettige omgeving. Dat is waar HW Wonen voor staat. Onze medewerkers spelen daarbij een cruciale rol. Complimenten voor de medewerkers die in 2011 op een mooie manier invulling hebben gegeven aan ons motto: ‘Zo doen wij dat!’
8
2.1 Terugblik op 2011
Risico’s scherp in de gaten houden De risico’s en onrendabele investeringen van onze organisatie houden we scherp in de gaten. Eind 2011 zijn alle projecten opnieuw tegen het licht gehouden en beoordeeld aan de hand van onze waarderingsgrondslagen. Vervolgens hebben we gepaste maatregelen genomen. In de risicoparaaf (H13) staan de risico’s hiervan vermeld.
Voor HW Wonen was 2011 een jaar om tevreden op terug te kijken. Wij hebben financieel gezond kunnen opereren, begrotingsdoelstellingen gerealiseerd en invulling gegeven aan onze organisatie. Dienstverlening naar een hoger plan Het verbeteren van onze werkwijze heeft het afgelopen jaar veel energie gekost. Het heeft ervoor gezorgd dat we nu extra alert zijn en dat onze dienstverlening naar een hoger niveau getild is.
Woningen up-to-date houden Bij HW Wonen vinden we het belangrijk dat onze woningen up-to-date zijn. Ook het afgelopen jaar hebben we daar flink in geïnvesteerd. Hoe wij dat gedaan hebben, vindt u terug in hoofdstuk 10.
KWH-Huurlabel mooie beloning Dat we eind 2011 het KWH-Huurlabel in ontvangst mochten nemen, is een beloning voor alle inspanningen. Hoewel er nog genoeg te doen is, zien we dit als een blijk van waardering van onze klanten.
Belangrijke bestuursbesluiten De agenda van het bestuur was goed gevuld. Hieronder een overzicht van de belangrijkste besluiten: de kortingsregeling ‘Koopgarant’ voortzetten en het starten van een onderzoek naar andere sociale koopvormen met minder risico; woningen en gronden verkopen en aankopen; investeren in nieuwbouw en renovatie; het ondernemingsplan HW Wonen 2011-2014 vaststellen; het treasuryjaarplan 2011 vaststellen; het jaarverslag en de jaarrekening 2010 vaststellen; de bedrijfsbegroting 2012 en de onderhoudsbegroting 2012 vaststellen; het verder ontwikkelen van een klantbedieningsconcept waarbij de huisvestingsmogelijkheden en een nieuwe stijl van werken (het HW Wonen Werken) zijn betrokken; procesbeschrijvingen vaststellen; de uniforme huurovereenkomsten en de vernieuwde brochurelijn vaststellen; voorbereidingen treffen voor een ‘In Control Statement’; de introductie en verdere uitwerking van een nieuwe schrijfstijl; de huurverhoging in 2011 van maximaal 1,3 procent; het werving- en selectiebeleid vaststellen; interne- en externe integriteitscodes, de klokkenluidersregeling en een agressiebeleid vaststellen;
Nieuwbouwprojecten Het resultaat van alle inspanningen is goed te zien in de fraaie nieuwbouwwoningen waarvan we in 2011 de sleutels hebben uitgereikt. ’s-Gravendeel, Bevershoek fase 1b 18 huur- en 6 koopappartementen; Klaaswaal, Jacob Meynartkwartier 24 huur- en 17 koopappartementen; Numansdorp, Oranjebuurt fase 1 10 huurappartementen; Oud-Beijerland, Witte de Withstraat 27 patiowoningen, waarvan 17 huur en 10 koop; Strijen, Patrijshof 18 eengezinswoningen, waarvan 4 huur en 14 koop; Strijen, Strienemonde II 19 huurappartementen; Strijensas, Kerkplein 4 eengezinswoningen, koop.
9
de KWH-meting in het voorjaar van 2011 uitvoeren; de organisatie van VvE’s en de uitvoering van het VvE-beheer; de verzekeringsportefeuille aanpassen; het vaststellen en actualiseren van beleid op verschillende terreinen zoals investeringen, onderhoud, overleg met stakeholders, ICT-beleidsplan, wagenparkbeleid en strategisch inkoop- en voorraadbeleid.
zetten ons vermogen en onze middelen daarom zo efficiënt mogelijk in om zo te zorgen voor het beste resultaat. Om te onderstrepen hoe belangrijk wij samenwerken vinden, hebben we het ondernemingsplan de titel ‘Vitaal Wonen in een Nationaal Landschap’ gegeven. Dit kunnen we alleen bereiken met anderen. Ons ondernemingsplan geeft hier vorm aan. Keuzes Onze strategische keuzes geven aan waar HW Wonen de nadruk op wil leggen:
2.2 Onze doelen
Eén organisatie in beleid en presteren: zo doen wij dat!; Wij zijn één organisatie: ontwikkelend en ondernemend met betrokken medewerkers. Efficiënt en effectief werken staat bij ons voorop. Gedegen dienstverlening aan onze klanten; Wij willen klantgericht werken en producten en diensten leveren die aansluiten op de behoefte. De klant moet weten wat hij van ons kan verwachten.
In 2011 heeft HW Wonen het Ondernemingsplan 20112014 opgesteld. Hierin staat welke richting we op willen. Voor ons is het essentieel dat deze plannen aansluiten bij de wensen van de mensen en organisaties waarvoor en waarmee wij werken. Om hiervoor te zorgen, hebben we hen nauw betrokken bij het opstellen van onze doelen. Vitaal Wonen in een Nationaal Landschap HW Wonen voelt zich medeverantwoordelijk voor de kwaliteit van wonen en leven in de Hoeksche Waard. We
10
Betaalbare kwalitatieve huisvesting voor verschillende doelgroepen; Het aanbod van onze woningen moet aansluiten op de doelgroep en een goede prijs-kwaliteitverhouding hebben. Zorgbehoevenden worden in samenspraak met andere partijen ondersteund. Ook is er aandacht voor de waardeontwikkeling van ons bezit in de toekomst. Leefbaar en vitaal Nationaal Landschap; De kwaliteit van wonen en de woonomgeving verbeteren we samen met bewoners en andere partijen. Het cultureel erfgoed wordt zo veel mogelijk behouden. HW Wonen zet zich in voor duurzaamheid. Maatschappelijke binding en betrokkenheid zijn belangrijke punten. Presteren naar vermogen: zakelijk-maatschappelijk; HW Wonen wordt bestuurd volgens de principes van maatschappelijk verantwoord ondernemen. Dit geldt ook voor het uitvoeren van maatschappelijke opgaven. Deze moeten in een goede verhouding staan tot de investeringsruimte.
2.3 De rol van de bestuurder De verantwoordelijkheden van de bestuurder zijn beschreven in het verslag van de Raad van Commissarissen. Uitgangspunten voor het beleid Het belang van HW Wonen en de mensen en organisaties die bij ons betrokkenen zijn, moeten bij het bepalen van het beleid voorop staan. De volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen van onze organisatie mogen daarbij niet uit het oog verloren worden. Ook voor de naleving van wet- en regelgeving en het beheersen van de risico’s ligt de verantwoordelijkheid bij de bestuurder. Statuten Alle taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van de bestuurder zijn terug te vinden in de statuten van HW Wonen. Naast de statuten is er een directie-/managementreglement. Ook is in de statuten opgenomen dat de Raad van Commissarissen voor investeringen boven de 300.000 euro vooraf goedkeuring moet geven.
Geen belangenverstrengeling Ook dit jaar is aan de hand van principe II.3 van de Governancecode Woningcorporaties bekeken of er voor de bestuurder van HW Wonen sprake was van mogelijke belangenverstrengelingen. Dat bleek niet het geval.
2.4 Vinger aan de pols Met de AedesCode laten corporaties zien waar zij voor staan. De aangesloten organisaties streven naar kwaliteit en willen zich verantwoorden naar hun omgeving. De Governancecode is een belangrijke leidraad voor het bestuur. HW Wonen onderschrijft beide codes. In 2011 hebben wij ons aan alle voorgeschreven regels gehouden. Risicobeheersings- en controlesystemen Om incidenten te voorkomen en eventuele schade zo veel mogelijk beperken hebben wij interne risicobeheersingsen controlesystemen in ontwikkeling. Hiermee kunnen we fouten, verliezen, fraude en overtreding van wetten en regelgeving op tijd signaleren of voorkomen. Het bestuur van HW Wonen is verantwoordelijk voor deze interne risicobeheersings- en controlesystemen. Hoofdstuk 14 “De Jaarrekening” gaat dieper op dit onderwerp in. Goedgekeurde stukken Het Ministerie van Binnenlandse Zaken, het Centraal Fonds en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw hebben in 2011 de stukken van HW Wonen gecontroleerd. Alles is positief beoordeeld. En wij behouden onze A1 status van het Centraal Fonds Volkshuistvesting. Visitatie In 2011 waren de voorbereiding voor een onafhankelijke visitatie in volle gang. De visitatie vindt plaats in 2012.
11
Bestuursverklaring De jaarstukken zijn opgemaakt met inachtneming van de bepalingen in boek 2 titel 9 van het Burgerlijk Wetboek, alsmede de voorschriften van de Minister van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Onder verwijzing naar artikel 26, lid 2 sub n van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), verklaar ik dat de middelen van stichting HW Wonen in 2011 uitsluitend zijn ingezet in het belang van de volkshuisvesting. Oud-Beijerland, 24 mei 2012
Ben C. Pluimer directeur-bestuurder
12
Vitaal Wonen, zo doen wij dat!
Vitaliteit is volhouden, doorzetten en soms opnieuw beginnen. Ben c. pluimer directeur-bestuurder
13
03
Raad van Commissarissen aan het woord
De Raad van Commissarissen houdt het werk van het bestuur van HW Wonen scherp in de gaten en geeft ook advies. De raad vindt dat zij in 2011 goed is betrokken bij het reilen en zeilen van de organisatie. Bijzonder was het aftreden van de heer J. Helderop, die afscheid nam nadat hij zich bijna veertig jaar actief had ingezet voor de volkshuisvesting in de Hoeksche Waard.
14
3.1 Taken van de raad van commissarissen De Raad van Commissarissen (RvC) is onafhankelijk en heeft voor het bestuur van HW Wonen drie rollen: toezichthouder, adviseur en werkgever. Belangrijk aandachtsvelden zijn: de realisatie van de doelstellingen en volkshuisvestelijke opgaven van HW Wonen; de strategie van HW Wonen; de opzet en werking van de interne risicobeheersingsen controlesystemen; het kwaliteitsbeleid; de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; de financiële beheersing en verslaggeving; de naleving van wet- en regelgeving. Taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden Wat precies de taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC zijn, is terug te vinden in de statuten van HW Wonen. Het ‘Reglement voor de Raad van Commissarissen van HW Wonen’ is te lezen op onze website. Op onze website, www.hwwonen.nl, staat ook hoe: de RvC is samengesteld; de onafhankelijkheid wordt gewaarborgd; benoeming en ontslag van RvC-leden plaatsvinden; de RvC functioneert en besluit; de relatie van de RvC met de directeur-bestuurder is; de accountant te werk gaat; de Ondernemingsraad werkt; de RvC intern toezicht houdt op HW Wonen en op de deelneming Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard BV en Union Assink Projectontwikkeling VOF. Toetsen aan het ondernemingsplan Het ondernemingsplan is een belangrijk document voor de RvC omdat hierin de koers van HW Wonen voor de komende jaren is uitgestippeld. In het ondernemingsplan is de strategie samengevat in vijf thema’s:
15
1. 2. 3. 4. 5.
één organisatie in beleid en presentatie: zo doen wij dat!; professionele dienstverlening; betaalbare huisvesting voor verschillende doelgroepen; een leefbaar en vitaal Nationaal Landschap; presteren naar vermogen: zakelijk en maatschappelijk.
In het Jaarplan 2011 komen de bovenstaande thema’s duidelijk terug. Bijvoorbeeld voor de portefeuillestrategie en het strategisch voorraadbeleid wordt aangegeven wie de doelgroep is, wat HW Wonen wil bereiken en hoe ze dat wil gaan doen. AedesCode De RvC onderschrijft de AedesCode en de Governancecode. Hiermee laat HW Wonen zien waarvoor zij staat en waarop zij aanspreekbaar is, dat zij kwaliteit biedt en dat zij zich wil verantwoorden naar de omgeving waarin zij opereert.
3.2 Zo ziet de Raad van Commissarissen er uit De RvC bestaat uit zeven leden. Zij worden benoemd voor vier jaar. Daarna kunnen ze nog één keer herbenoemd worden. Nieuwe leden selecteren we op basis van een profielschets. Hierin worden de gewenste deskundigheid en ervaring van de commissarissen beschreven. De Ondernemingsraad en het Huurdersplatform zijn hierover geïnformeerd. Voorwaarden voor de leden Leden van de RvC moeten aan een aantal voorwaarden voldoen: alle leden zijn onafhankelijk van HW Wonen; er zijn geen overlappingen met andere bestuursfuncties; geen van de leden is of was in dienst van HW Wonen of onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers; geen van de leden verleent andere diensten dan die voortvloeien uit het lidmaatschap van de RvC of onderhoudt - direct of indirect - banden met HW Wonen buiten het commissariaat; bij hun benoeming geven alle leden een ‘Verklaring omtrent het gedrag’ af.
De leden van de Raad van Commissarissen Eind 2011 zag de RvC van HW Wonen er als volgt uit: De heer mr. W.G. van Hassel - 65 jaar Oud-advocaat en oud-algemeen deken van de Nederlandse Orde van Advocaten, commissaris/toezichthouder bij onder meer Eurocommercial Properties N.V. en ASVB B.V., voorzitter Kunsthal Rotterdam, voorzitter Nationaal Register Commissarissen en Toezichthouders, arbiter bij het NAI, onderzoeker in opdracht van de Ondernemingskamer Gerechtshof Amsterdam en auteur/ docent op het terrein van good governance.
De heer drs. P. de Bruijn RA - 39 jaar Zelfstandig ondernemer in financiële dienstverlening en business recovery.
Mevrouw drs. M. Wiegman - 42 jaar Zelfstandig project, proces- en programmamanager in stedelijke vernieuwingsopgaven, trainer, coach en tevens lid Raad van Toezicht theater de Veste in Delft en cultuurmakelaar cultuurscouts Rotterdam.
De heer R.E. Baan EMIA RO AC - 53 jaar Directeur-bestuurder bij de Rabobank Goeree-Overflakkee, voorzitter en penning-meester van het College van Kerkrent-meesters Gereformeerde Kerk ‘s-Gravendeel, penningmeester Bejaarden-sociëteit ’t Trefpunt in ’s-Gravendeel.
Functies binnen de RvC Voorzitter - de heer W.G. van Hassel, lid van de remuneratiecommissie en van de auditcommissie
Mevrouw P.M. Sangers - 53 jaar Plaatsvervangend directeur Staatsbosbeheer, lid kwaliteitsteam bouwlocatie Vathorst gemeente Amersfoort, lid Raad van Toezicht landgoed De Reehorst en voormalig kwartiermaker gemeenschappelijk ontwikkelingsbedrijf voor de rijksoverheid.
Vicevoorzitter - mevrouw P.M. Sangers is ook voorzitter van de remuneratiecommissie Leden - de heer R.E. Baan, voorzitter auditcommissie
De heer mr. P.A. de Lange - 49 jaar Advocaat, lid van de Raad van Toezicht van de Christelijke Hogeschool Ede, lid van de Raad van Advies van sauna & beautycenter Thermen Holiday te Schiedam, voorzitter van het landelijk hoofdbestuur van de Vereniging van Kerkrentmeesterlijk Beheer in de Protestantse Kerk in Nederland in Dordrecht en kerkordeadviseur van de classis Barendrecht in Oud-Beijerland.
16
- de heer P.A. de Lange, commissaris op voordracht van de huurdersvereniging en lid van de remuneratiecommissie
- de heer P. de Bruijn, commissaris op voordracht van de huurdersvereniging en lid van de auditcommissie
- mevrouw M. Wiegman
Benoemingen en aftreeddata Het rooster met benoemingen en aftreeddata van de RvC: Naam
Datum benoeming
Zittingsperiode1 Aftredend2
Herbenoembaar
De heer R.E. Baan EMIA RO AC
04-01-2010
2011-2014
2014
Neen
De heer drs. P. de Bruijn RA
26-03-2010
2010-2012
2012
Ja
De heer mr. W.G. van Hassel
04-01-2010
2010-2013
2013
Ja
De heer mr. P.A. de Lange
26-03-2010
2010-2011
2011
Ja
Mevrouw P.M. Sangers
04-01-2010
2011-2014
2014
Neen
Mevrouw drs. M. Wiegman
17-06-2010
2010-2012
2012
Ja
*1) De zittingsperiode loopt van 1 januari tot 1 januari van het jaar volgend op het genoemde jaar *2) Aftreden vindt plaats per 1 januari van het jaar volgend op het genoemde jaar
Herbenoeming De termijn van de heer P.A. de Lange liep af in 2011. De RvC heeft op 13 december besloten dat hij herbenoemd werd. De samenstelling van de RvC bleef hierdoor in evenwicht.
Om de heer Helderop te bedanken, kreeg hij bij zijn afscheid de Aedes-corporatiepenning. HW Wonen verraste hem met ‘De Hoeksche Schaal’. Hij mocht dit waarderingsgeschenk als eerste in ontvangst nemen. De RvC is de heer Helderop zeer erkentelijk voor zijn toegewijde en deskundige inbreng. Nieuwe benoeming de heer T. van Craaikamp Om de vacature van de heer Helderop te vervullen, hebben wij een open sollicitatie-procedure gehouden die werd ondersteund door het Nationaal Register Commissarissen en Toezichthouders. Op basis van de vastgestelde profielschets, met het hoofdonderwerp vastgoed- en vastgoedontwikkeling, hebben we per 1 januari 2012 de heer ing. T. van Craaikamp als lid van de RvC benoemd.
Aftreden de heer J. Helderop De heer Helderop heeft zich bijna 40 jaar ingezet voor de volkshuisvesting in de Hoeksche Waard. Hij bekleedde hiervoor verschillende bestuurlijke en toezichthoudende functies. Op 13 december trad de heer Helderop af als commissaris van HW Wonen.
17
3.3 Het werk van de Raad van Commissarissen
Overige bijeenkomsten van de RvC De RvC, of een delegatie daarvan, heeft in 2011 vier keer gesproken met de Ondernemingsraad en het Huurdersplatform. Aan de orde kwamen onder meer centrale huisvesting van de werkorganisatie, werkdruk en organisatieomvang, het klachtenafwikkelingsproces en de manier waarop wordt gecommuniceerd en afgestemd met huurdersorganisaties.
In 2011 vergaderde de RvC vijf keer. Daarbij zijn besluiten genomen over: de meerjarenbegroting 2012-2016 en de begroting 2012; de jaarrekening, het jaarverslag en het accountantsverslag 2010; de managementletter 2011; het Jaarplan 2012; het treasuryjaarplan 2012; de benoeming van Deloitte tot controlerend accountant van HW Wonen; de honorering van de directeur-bestuurder; de honorering van de RvC-leden; verkoop en aankoop van gronden en panden; het Roemenië-project; de (her)benoeming van commissarissen.
3.4 Het functioneren van de Raad van Commissarissen In september heeft de RvC het eigen functioneren geëvalueerd en vastgesteld dat er binnen de RvC voldoende overeenstemming is over zaken als toezicht houden, adviseren, werkgeversrol, bemensing en vergaderen. Wij zijn positief over de gang van zaken en hebben het idee dat we voldoende worden geïnformeerd over het reilen en zeilen bij HW Wonen en de risico’s van projecten. Bij de evaluatie is ook aandacht besteed aan externe bijscholing en training van commissarissen en de interne informatieverstrekking.
Belangrijkste gespreksonderwerpen De onderwerpen die de directeur-bestuurder in zijn verslag in het vorige hoofdstuk van dit jaarverslag heeft besproken, zijn ook aan de orde gekomen en behandeld in vergaderingen van de RvC.
Evaluatie leden in 2012 De evaluatie in 2011 betrof de RvC als geheel. Besloten is om in 2012 ook het functioneren van de individuele leden te bekijken. In 2012 is de herijkte en opnieuw vastgestelde Governancecode leidraad voor het functioneren van de RvC en systematisch wordt gehanteerd. Een vergadering over de aandachtsgebieden van commissarissen zoals die in de Governancecode staat, wordt ingepland in het overlegschema van 2012.
Kort samengevat waren de belangrijkste onderwerpen in 2011: het Ondernemingsplan 2011-2014; het strategisch voorraadbeleid; de verbetering van de projectcontrol; de doorontwikkeling van de kwartaalrapportages als sturings- en verantwoordingsdocument; het functioneren van de bestuurder en de RvC; diverse renovatie- en nieuwbouwprojecten; het Europadossier; de visitatie in het eerste kwartaal van 2012; de klantgerichte huisvesting binnen HW Wonen; het behalen van het KWH-Huurlabel; het betrekken van bewoners bij beleid en beheer en de samenwerking met het Huurdersplatform; samenwerkingsverbanden met Hoeksche Waard Duurzaam en Stek.nu.
Onafhankelijk beslissen De RvC heeft in 2011 de Governancecode nageleefd: de leden hebben onafhankelijk van elkaar en het bestuur beslissingen genomen. Tegenstrijdige belangen hebben zich in 2011 niet voorgedaan. Van de Regeling Melding Onregelmatigheden is dit jaar ook geen gebruik gemaakt.
18
Toezicht houden op het beleid Het is de taak van de Raad van Commissarissen om toezicht te houden op het beleid. We hebben hiervoor in 2011 verschillende documenten gekregen zoals kwartaalrapportages, voortgangsrapportages over lopende projecten op volkshuisvestelijk en organisatorisch terrein en tussentijdse evaluaties van de uitvoering van het Jaarplan 2011.
3.5 Auditcommissie adviseert over financiën Om goed inzicht te krijgen in alle financiële zaken zoals treasury en het interne beheersingssysteem, heeft de RvC een auditcommissie ingesteld. Deze heeft een adviserende rol. De taken en werkwijze van de auditcommissie zijn vastgelegd in een reglement. Werkwijze van de auditcommissie De auditcommissie kwam in 2011 vier keer bij elkaar. Drie keer woonden de externe accountants van HW Wonen deze vergaderingen gedeeltelijk bij. Met verslagen van de vergaderingen heeft de auditcommissie aan de RvC gerapporteerd. Thema’s in 2011 De belangrijkste thema’s van de auditcommissie in 2011 waren: de informatievoorziening en besluitvorming over ontwikkelingsactiviteiten en de projecten; het doorontwikkelen van kwartaalrapportages als sturings- en verantwoordingsdocument plus de opzet van een risicobeheersingssysteem. Daarnaast boog de auditcommissie zich over de volgende onderwerpen: de begroting 2012 en de meerjarenbegroting 2012-2016; de jaarrekening, het jaarverslag en het accountantsverslag over 2010; de managementletter voor 2011; het treasuryjaarplan 2012;
19
de dirivatenportefeuille; het auditplan 2011; het risicomanagement; een fiscaal statuut; de accountantsselectie.
3.6 Externe accountant controleert De externe accountant is benoemd door de RvC na advies van de directeur-bestuurder. De controleopdracht voor 2011 ging naar Deloitte. Eind 2011 hebben we deze werkzaamheden geëvalueerd. De RvC vond dat Deloitte goed functioneert. In 2014 bekijken we het functioneren van de externe accountant opnieuw. Het werk van de externe accountant De externe accountant woont het gedeelte van de vergadering van de RvC bij waarin zijn of haar verslag over het onderzoek van de jaarrekening wordt besproken. Tijdens deze bijeenkomst wordt ook een beslissing genomen over de goedkeuring van de jaarrekening. De RvC kan tijdens deze vergadering over de zogenaamde getrouwheid van de jaarrekening vragen stellen aan de externe accountant. In 2011 is de externe accountant ook uitgenodigd voor het bespreken van de jaarrekening 2010 en de managementletter 2011 in de auditcommissie. Aandachtspunten volgens accountants In het najaar van 2011 is door de accountants van Deloitte een interimcontrole gehouden. Bij dit tussentijdse onderzoek is gekeken naar de werking van de financiële processen en de bedrijfsprocessen. Als aandachtspunten kwamen met name de verbetering van het begrotings-, rapportage- en inkoopproces en de volledigheid van digitale projectdossiers naar voren. De resultaten van de controle zijn opgenomen in een managementletter. Deze is op 24 november 2011 besproken met de auditcommissie. De verantwoordelijke accountant van Deloitte was hierbij aanwezig. Er was geen aanleiding voor ingrijpende maatregelen. In 2012 wordt aan verbetering van de aandachtspunten gewerkt.
3.7 Remuneratiecommissie adviseert over vergoedingen
Arbeidsvoorwaarden directeur-bestuurder De directeur-bestuurder is per 1 maart 2010 benoemd voor vier jaar. Deze periode kan telkens worden verlengd met nog eens vier jaar. De Raad van Commissarissen beoordeelt ieder jaar de directeur-bestuurder. Zijn beloning en overige arbeidsvoorwaarden zijn vastgelegd in het remuneratierapport. De honorering van de directeur-bestuurder is - net als die van de commissarissen - conform de richtlijnen van de commissie Izeboud volgens classificatie E.
De remuneratiecommissie adviseert de RvC over benoeming, honorering en overige arbeidsvoorwaarden van de directeurbestuurder en de honorering van commissarissen. Deze commissie heeft net als de auditcommissie een adviserende rol. Voor het beloningbeleid heeft de RvC besloten het in 2010 geactualiseerde advies van de commissie Izeboud als leidraad te gebruiken. Ook houden wij de in 2011 ingevoerde aanvullingen van de Governancecode aan.
Verantwoordelijkheden directeur-bestuurder De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor:
Vergadering van de remuneratiecommissie De remuneratiecommissie vergaderde in 2011 drie keer over de volgende onderwerpen:
realisatie van de doelstellingen; strategie; financiering; beleid; resultatenontwikkeling; beleid ten aanzien van de deelnemingen van HW Wonen.
de prestatieafspraken 2011 met de directeur-bestuurder; het functioneren van de directeur-bestuurder; de honorering van directeur-bestuurder en leden van de RvC; invulling van de vacature in de RvC; de herbenoeming van een RvC-lid.
Het functioneren van de directeur-bestuurder De remuneratiecommissie heeft in overleg met de directeurbestuurder besloten begin 2012 het functioneren van de directeur-bestuurder te evalueren. Hierbij wordt dan ook gekeken naar de realisatie van de prestatieafspraken.
3.8 De werkgeversrol van de Raad van Commissarissen
Nevenfunctie van de directeur-bestuurder Privé is de heer Pluimer bestuurslid van de Stichting Seniorenwelzijn in Schiedam.
De RvC is verantwoordelijk voor de goede besturing van HW Wonen en is in die rol de werkgever van de directeurbestuurder.
Honorering van het bestuur Een overzicht van de opbouw van de honorering van het bestuur:
Naam Ben C. Pluimer (periode 1-1-2011 - 31-12-2011)
Periodiek fiscaal loonvaste component
Variabele beloning (belast en onbelast)
Vergoedingen en werkgeverslasten (incl. gratificatie)
Pensioenpremie werkgever Totaal
€
134.895 €
22 €
7.895 €
31.768 € 174.580
€
134.895 €
22 €
7.895 €
31.768 € 174.580
20
Honorering Raad van Commissarissen De honorering van de RvC voldoet aan de regels van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). Voor het voorzitterschap en lidmaatschap van commissies gelden toeslagen; de bedragen zijn niet gekoppeld aan de prestaties van HW Wonen. Onder het kopje ‘Vergoedingen’ zijn declaraties voor reiskosten en andere uitgaven verantwoord.
Naam
Functie
Bruto vergoedingen
De heer mr. W.G. van Hassel
voorzitter
€
Mevrouw P.M. Sangers
vice-voorzitter €
De heer R.E. Baan EMIA RO AC
lid
De heer drs. P.de Bruijn RA
Vergoedingen en werkgeverslasten Vergoedingen Totaal €
- €
15.486
7.470 €
579 €
- €
8.049
€
10.697 €
829 €
- €
11.526
lid
€
10.697
€
- €
10.697
De heer J. Helderop
lid
€
8.558 €
663
€
9.221
De heer mr. P.A. de Lange
lid
€
7.995 €
620
€
8.614
Mevrouw drs. M. Wiegman
lid
105 €
8.663
€ €
15.486
8.558 69.461 €
3.9 Tot slot HW Wonen kenmerkt zich als een open en transparante organisatie. In de twee jaar na de fusie was er aandacht voor verdere organisatieontwikkeling, het verbeteren van de informatievoorziening, het opzetten van het risicomanagement en de verbetering van de projectcontrol. Met het nieuwe ondernemingsplan ‘Vitaal Wonen in een Nationaal Landschap’ wordt verder inhoud gegeven aan de vertaling van de strategie. Waardering De RvC heeft veel waardering voor de bereikte resultaten en de professionele en gemotiveerde wijze waarop de directeur-bestuurder en medewerkers hun taken in 2011 hebben vervuld. De RvC vertrouwt erop dat dit het komende jaar wordt voortgezet.
21
€ 2.691 €
105 € 72.257
Alstublieft! Voor u ligt het HW Wonen jaarverslag 2011. Dit jaarverslag omvat de winst-en-verliesrekening, de balans, de daarbij behorende toelichting, alsmede het jaarverslag over het afgelopen boekjaar. Deze jaarrekening is door Deloitte onderzocht en goedgekeurd, zoals blijkt uit de controleverklaring. Wij kunnen ons met deze stukken verenigen en stellen de jaarrekening 2011 door ondertekening vast en besluiten het positieve resultaat van 17,2 miljoen euro ten gunste van de overige reserve te brengen. Oud-Beijerland, 24 mei 2012
W.G. van Hassel, voorzitter
22
23
04
Ondernemingsraad aan het woord
Het opkomen voor de belangen van de medewerkers, daar draait het om bij de Ondernemingsraad (OR). Ook dit jaar waren er weer volop zaken waarover zij zich konden buigen. Zo stond de sluiting van de vestiging ’s-Gravendeel en het wagenparkbeleid op de agenda.
24
4.1 Dit is de Ondernemingsraad
4.3 De Ondernemingsraad in 2011
In het jaarverslag legt de OR verantwoording af over alle belangrijke zaken die er het afgelopen jaar gebeurd zijn. De belangrijkste verandering was de sluiting van onze vestiging ’s-Gravendeel en de daarmee samenhangende verhuizing van collega’s naar de vestiging Puttershoek en de vestiging Oud-Beijerland.
In het afgelopen jaar kwam de OR een keer in de twee weken bij elkaar. Eens in de zes weken was er een bijeenkomst met de directeur-bestuurder. Voorafgaand aan dit overleg spraken de directeur-bestuurder en het dagelijks bestuur van de OR elkaar tijdens het zogenaamde agendaoverleg. In 2011 zijn er ook gesprekken geweest met de Raad van Commissarissen en de achterban. Op uitnodiging van het managementteam (MT) is er ook met hen vergaderd.
De OR krijgt een gezicht De Ondernemingsraad bestaat uit zeven vaste leden. Zij zijn door de medewerkers gekozen en zetten zich actief voor hen in. Eind 2011 zag de OR er zo uit: Voorzitter Tweede voorzitter Secretaris Leden
- Yvonne van Son - Ellen van Rijswijk - Karin Boon - Hans van Efferen - Ilona Stooker - Marcel Mulder - Leen de Kreek
Op de agenda In 2011 stonden er diverse onderwerpen op de agenda van de OR, zoals: de regeling personeelsaankopen; de dienstkilometers naar aanleiding van de CAO 2011; het wagenparkbeleid; het samenvoegen van afdelingen; het (niet) invullen van vacatures.
4.2 Dit kan en mag de Ondernemingsraad De OR voert namens het personeel overleg met de werkgever. Belangrijke taken zijn: het vertegenwoordigen van het personeel; een bijdrage leveren aan de doelen van de organisatie; invloed uitoefenen op (beleids)zaken die medewerkers direct raken; medewerkers de gelegenheid geven mee te denken, mee te praten en mee te beslissen over het beleid. Taken en rechten In de Wet op de ondernemingsraden staat wat de OR mag en kan doen. Volgens de wet is het functioneren van een bedrijf een zaak van zowel de werkgever als de werknemers. Zij worden vertegenwoordigd door de OR. Die kan invloed uitoefenen via het adviesrecht, het instemmingsrecht en het initiatiefrecht. De OR kan ook een beroep doen op passende ondersteuning. Daar zijn afspraken over gemaakt met een externe adviseur.
25
Bijzondere agendapunten Een aantal zaken sprong er dit jaar extra uit, zoals de sluiting van de vestiging in ’s-Gravendeel. Speciale aandacht was er ook voor de bedrijfscultuur. Een blijvend aandachtspunt is de klimaatbeheersing in de vestiging Oud-Beijerland, zeker als daar in 2012 meer medewerkers gaan werken. Strategische visie De strategische visie en het reglement van de OR zijn dit jaar opgesteld. De stukken ‘De Ondernemingsraad als strategisch partner’ en ‘Het OR-reglement’ zijn aan de directeur-bestuurder overhandigd. Op intranet kunnen de medewerkers deze documenten terugvinden. Informatie voor de OR In 2011 is de OR door de directeur-bestuurder geïnformeerd over: het jaarverslag 2010; het Jaarplan 2011 en de meerjarenbegroting 2010-2011; het strategisch voorraadbeleid (SVB); het budget voor 2012.
Bij het strategisch voorraadbeleid heeft de OR niet alleen kanttekeningen geplaatst, maar ook aangegeven dat er mogelijk -op termijn- zaken zijn waarbij het advies- en instemmingsrecht van de OR van toepassing is.
Scholing De leden van de OR doen er alles aan om de belangen van het personeel zo goed mogelijk te behartigen. In 2011 hebben de leden hun kennis vergroot door naar bijeenkomsten van de vakbond te gaan. Ook zijn er tweedaagse bijeenkomsten gehouden en workshops gevolgd over zaken als de werkkostenregeling.
Adviezen van de OR In 2011 heeft de OR advies gegeven over: de benoeming van een nieuw lid van de Raad van Commissarissen; het functioneringsmanagement 2011; het ondernemingsplan HW Wonen 2011-2014; de memo ‘Klantgerichte huisvesting’.
4.4 Achterban op de hoogte houden Het goed en transparant informeren van de achterban is voor de OR van groot belang. Het personeel is in 2011 op de hoogte gehouden van lopende of te verwachten zaken met algemene personeelsbijeenkomsten en via het intranet. Alle verslagen van zowel het eigen overleg als de gesprekken met de directeur-bestuurder en andere relevante stukken zijn op het intranet te lezen.
Bij de meeste adviesaanvragen heeft de OR aanvullend geadviseerd. Over Het HW Wonen Werken waarover werd gesproken in de memo ‘Klantgerichte huisvesting’, heeft de OR aan de directeur-bestuurder gevraagd voor welke zaken bij de uitwerking het advies en/of de instemming van de OR gewenst zijn. Laatste adviesaanvragen Aan het eind van het verslagjaar heeft de OR nog adviesaanvragen ontvangen voor: de integriteitscode voor medewerkers; de integriteitscode voor externe relaties; de klokkenluidersregeling; het agressiebeleid. Instemming van de OR In 2011 heeft de OR zijn goedkeuring gegeven aan: het medewerkers tevredenheidsonderzoek (MTO); de risico inventarisatie & evaluatie (RI&E); het Woondiensten Cafetaria Systeem 2011: de keuzeperiode en -ronde. Tussentijdse verkiezingen Nadat Sjak in ’t Veld aangaf te willen stoppen met zijn werk voor de OR, zijn er op 22 november 2011 tussentijdse verkiezingen gehouden. Leen de Kreek kreeg de meeste stemmen en werd het nieuwe lid.
26
Vitaal Wonen, zo doen wij dat!
“Zorgen voor een prettige werkomgeving voor de medewerkers.” leden or
27
05
Huurdersplatform aan het woord
Het Huurdersplatform van HW Wonen geeft de huurders een gezicht. Het platform bestaat uit de vertegenwoordigers van de verschillende huurdersverenigingen. Dit zijn onze klanten, dus hun mening is voor ons van grote waarde. Dit jaar bogen de leden zich over de onkostenvergoedingen bij renovaties en hielden ze het strategisch voorraadbeleid tegen het licht.
28
5.1 Dit is het Huurdersplatform
Op de agenda Het enige punt dat ieder jaar standaard op de agenda staat, is de huurverhoging. Het afgelopen jaar is daarnaast gesproken over zaken als:
De leden van het Huurdersplatform overleggen namens de verschillende huurdersverenigingen met HW Wonen. Het aantal huurders dat zij vertegenwoordigen bepaalt het aantal mensen dat zij mogen afvaardigen. In 2011 bestond het Huurdersplatform uit de volgende tien personen.
vestigingen van HW Wonen die servicepunt worden; het beleid voor zelf aangebrachte voorzieningen in woningen; vergoedingen bij renovatie; nieuwe bouwplannen; strategisch voorraadbeleid.
Huurdersvereniging Oud-Beijerland Voorzitter - Klaas van de Wetering, ook voorzitter Huurdersplatform Secretaris
- Iny den Boer
Het Huurdersplatform denkt graag mee over de grote lijnen van het beleid en houdt zich dan ook niet bezig met individuele huurderszaken. Deze zaken handelt iedere vereniging zelfstandig met HW Wonen af.
Huurdersvereniging Hoeksche Waard-Oost Voorzitter
- Cees Boesser
Tweede voorzitter - Jan Bruin Lid
- Jan Berkman
Lid
- Lenie de Jong
5.3 HW Wonen neemt Huurdersplatform serieus
Huurdersbelangenvereniging Korendijk Voorzitter
Het Huurdersplatform heeft de indruk dat zijn mening door HW Wonen de afgelopen jaren steeds serieuzer wordt genomen. De discussies waren open en de mening van HW Wonen zat niet ‘in beton gegoten’, zoals zij zelf zeggen. Het zou mooi zijn als in de toekomst de vroegtijdige informatie en de interne en externe communicatie nog verder worden aangescherpt.
- Jo van der Vos
Tweede voorzitter - Bas van der Schans, ook contactpersoon platform HW Wonen Huurdersvereniging Cromstrijen Voorzitter
- Dirk den Tuinder
Secretaris
- Corry Bouwer
Goedgevuld schema Het Huurdersplatform kijkt dan ook tevreden terug op 2011 en heeft al een goedgevuld schema voor 2012, waarbij energiebesparende maatregelen een belangrijk agendapunt zijn.
5.2 Dit doet het Huurdersplatform Aan het begin van het jaar bepaalt het Huurdersplatform samen met HW Wonen de agenda. In de loop van het jaar kunnen daar als dat nodig is extra vergaderingen bijkomen. In 2011 heeft het Huurdersplatform zes keer vergaderd waarbij twee keer een afvaardiging van de Raad van Commissarissen aanwezig was.
Leden Huurdersplatform
29
30
Vitaal Wonen, zo doen wij dat!
“Het creëren en behouden van goede en betaalbare woningen voor alle doelgroepen.” Klaas van de Wetering, voorzitter Huurdersplatform
31
06
Vitaal ondernemingsplan
HW Wonen is net zo open en transparant als haar werkgebied. De komende jaren zetten we samen met onze partners de schouders eronder om optimaal tegemoet te komen aan de wensen en behoeften van onze klanten. Hoe we dat doen, is te lezen in ons eerste ondernemingsplan, dat de titel ‘Vitaal wonen in een Nationaal Landschap’ kreeg.
32
6.1 Dit is ons ondernemingsplan Het ondernemingsplan van HW Wonen stippelt het beleid uit van onze organisatie tot en met 2014. In het plan kijken we naar de toekomst en maken we plannen. Omdat wij het belangrijk vinden dat ons beleid aansluit bij de wensen en de behoeften in de Hoeksche Waard, zijn al onze partners nauw betrokken bij het bepalen van de richting. Het volledige ondernemingsplan is te lezen op onze website (www.hwwonen.nl). Leidraad Vijf strategische thema’s vormen de leidraad voor ons ondernemingsplan. De komende jaren leggen wij de nadruk op:
Vitale dorpen en kernen Het werkveld van HW Wonen ligt in een bijzondere omgeving: het Nationaal Landschap de Hoeksche Waard. De vitaliteit van de dorpen en kernen is voor ons een belangrijk thema. In ons nieuwe strategisch voorraadbeleid, dat we in 2011 hebben opgesteld en dat vanaf 2012 van kracht is, gaan we hier dieper op in en benoemen we ook de projecten waarin we investeren. Inspelen op veranderingen Het nieuwe strategisch voorraadbeleid houdt rekening met de vele veranderingen om ons heen in bijvoorbeeld de bevolkingssamenstelling, wet- en regelgeving en het economisch klimaat. Het is belangrijk om hier goed op in te spelen. Waakzaam met uitgaven HW Wonen is een financieel gezond bedrijf en dat willen we graag zo houden. We zijn daarom waakzaam als het gaat om onze uitgaven en investeringen. De vraag is of we al onze plannen kunnen uitvoeren in deze economisch slechte tijd waarin woningbouwcorporaties voortdurend te maken krijgen met bezuinigingen en heffingen.
eén organisatie in beleid en presentatie: zo doen wij dat!; professionele dienstverlening; betaalbare huisvesting voor verschillende doelgroepen; een leefbaar en vitaal Nationaal Landschap; presteren naar vermogen: zakelijk en maatschappelijk.
6.2 Kijken naar de toekomst In 2011 zijn de eerste stappen gezet voor de integratie van onze vestigingen en het samenvoegen van de werkprocessen. De vestiging in ’s-Gravendeel is vervangen door een steunpunt. In 2012 wordt het huisvestingsplan verder uitgewerkt. Het doel is om in 2013 te werken vanuit onze vestiging in Oud-Beijerland. Dankzij steunpunten blijven we in de kernen goed bereikbaar. Op de rol Op de rol voor de komende tijd staan ook nog: het verder inrichten van onze eigen organisatie; een nieuw dienstverleningsconcept: introductie van het HW Wonen Werken; onze klantgerichte aanpak verbeteren. Maatschappelijk ondernemen blijft een speerpunt van HW Wonen. Om hiervoor te zorgen is er binnen onze organisatie veel aandacht voor integriteit en verantwoording.
33
Investeringsstatuut Om ervoor te zorgen dat er voldoende financiële middelen zijn, is in 2011 een begin gemaakt met een investeringsstatuut dat een scherp kader geeft voor onze investeringsvoornemens. Dit statuut moet in 2012 klaar zijn. Duurzaam verdienmodel Voldoende financieel en maatschappelijk rendement, daarvoor moet ons duurzame verdienmodel zorgen. De A-status van HW Wonen bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) willen we niet kwijt, daar moeten we rekening mee houden. De voorwaarden van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) voor de financiering van Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) leven we na. Daarnaast willen we ook voldoende middelen hebben om activiteiten te financieren die niet onder de DAEB vallen (niet DAEB).
6.3 Missie en visie
6.4 Ons werkgebied
De missie van HW Wonen is: het aanbieden van woondiensten en woonproducten in een Nationaal Landschap welke aansluiten bij de maatschappelijke ontwikkelingen en individuele woonwensen.
Het feitelijke werkgebied van HW Wonen ligt in de Hoeksche Waard. Het gaat om de gemeenten Binnenmaas, Cromstrijen, Korendijk, Oud-Beijerland en Strijen. Het totale werkgebied ligt vast in de statuten en omvat een grotere regio, een behoorlijk deel van Zuid-Holland-Zuid.
Onze visie is: goed wonen in een vitaal Nationaal Landschap. Wij gaan uit van onze eigen kracht en werken van daaruit graag samen met de mensen om ons heen. Wij voelen ons niet alleen verantwoordelijk voor een goede huisvesting, maar ook voor de kwaliteit van wonen en leven. Kortom: ‘Samen Wonen meer Waard’. Koers in tien punten In onze visie gewen we aan waar HW Wonen in de beleidsperiode 2011-2014 naartoe wil, hoe we daar willen komen en wat de randvoorwaarden zijn. De volgende tien punten geven de kern hiervan weer: 1. HW Wonen is een maatschappelijke onderneming; 2. HW Wonen is primair actief in de Hoeksche Waard en werkt binnen de grenzen van het Nationaal Landschap; 3 HW Wonen is een bindend element in de Hoeksche Waard; 4. HW Wonen is open en transparant; 5. HW Wonen treedt actief in dialoog met partners; 6. HW Wonen voorziet in kwantitatief en kwalitatief voldoende betaalbare huisvesting voor de primaire doelgroepen; 7. HW Wonen werkt vanuit eigen kracht samen met andere (maatschappelijke) partijen; 8. HW Wonen draagt bij aan de vitaliteit en leefbaarheid van kernen door te investeren in leefbaarheid, wonen en zorg en maatschappelijk vastgoed; 9. HW Wonen staat dicht bij de klant, heeft kennis van zijn wensen en behoeften en is aanbieder van een breed palet van woondiensten; 10. HW Wonen is een maatschappelijk ontwikkelaar van vastgoed.
Zelfstandig, maar niet geïsoleerd HW Wonen ziet de Hoeksche Waard als een zelfstandig, maar niet geïsoleerd gebied. Ons beleid is daarom ook afgestemd op andere regio’s.
6.5 Samenwerkingsverbanden Woningbouwcorporaties Buiten de Hoeksche Waard werkt HW Wonen samen met Trivire uit Dordrecht, Maasdelta uit Spijkenisse, Woonbron vestiging Dordrecht en WoonCompas in Rotterdam. Met deze woningbouwcorporaties hebben wij (gezamenlijk) vastgoed en/of zorgen wij samen voor het beheer daarvan. Hulpverlening in Roemenië Samen met de stichting Hulpverlening Christenen in Roemenië (HCR) uit Sommelsdijk en de Asociatia Betania in Bacau zet HW Wonen zich ook in voor een betere woonomgeving in dit land. Samen met deze organisaties Housing Matters en Digh wordt onderzocht of wij kunnen bijdragen aan de realisatie van een renovatie- of woningbouwproject.
34
Vitaal Wonen, zo doen wij dat!
“De klanten zijn er niet voor ons, maar wij zijn er voor onze klanten.” Mede werkers Bestuursz aken
35
07
Onze prestaties in balans
Voor het in beeld brengen van de doelstellingen van HW Wonen maken we gebruik van de HW Wonen balans. Met de HW Wonen balans wordt vanuit een viertal invalshoeken, die zijn gebaseerd op de organisatiestructuur van HW Wonen, de voorgenomen prestaties inzichtelijk gemaakt. De invalshoeken zijn: Strategie en Organisatie, Wonen, Vastgoed en Bedrijfsvoering.
36
HW Wonen Balans 2011 Aandachtsgebied
Doelstelling 2011
Realisatie 2011
Strategie en organisatie Beleid Jaarlijkse bijeenkomst stakeholders georganiseerd?
Ja
Ja
Convenant inzake de woonruimteverdeling geactualiseerd
Ja
Nee
Prestatieafspraken met de gemeenten gemaakt?
Ja
2 van de 5
Ondernemingsplan 2011-2014 opgesteld
Ja
Ja
Strategische behoefteraming per kern afgerond?
Ja
Ja
e 25.000
e0
3
3
Beheer Uitgaven Stimuleringsfonds Bewonersinitiatieven Aantal malen per jaar dat het WoonMagazaine wordt uitgegeven
Vastgoed Beheer
Doelstelling 2011
Realisatie 2011
Gesloopte woningen
201
Opgeleverde huurwoningen
154
92
Opgeleverde koopwoningen
66
64
1
0
33%
nb
e 6,2 miljoen
e 6,0 miljoen
80%
nb
e 1,0 miljoen
e 0,8 miljoen
43
54
0
1
Opgeleverd maatschappelijk vastgoed Van welk deel van het bezit wordt de technische staat gecontroleerd? Budget planmatig onderhoud per complex Welk deel van de extern verstrekte opdrachten inzake planmatig onderhoud wordt gecontroleerd? Budget contractonderhoud Hoeveel bestaande woningen worden verkocht? Te verzilveren woningen
37
137
Wonen Beheer
Doelstelling 2011
Realisatie 2011
Aantal USP-scans herstelverzoeken
4
4
Aantal USP-scans nieuwe huurder
4
4
Prestatieafsprake met de gemeente gemaakt?
4
4
7,0%
8,8%
Aantal procedures Huurcommissie
5
1
Aantal procedures Klachten Advies Commissie
5
6
Mutatiegraad totale bezit
Aantal maal overleg met Huurdersplatform
8
8
1.500
1.604
Percentage beschikbare woningen verhuurd aan de BBSH-doelgroep?
90%
80%
Welk percentage van de huurders maakt gebruik van huurtoeslag via huurmatiging?
20%
14%
Percentage beschikbare woningen verhuurd aan jongeren (jonger dan 35 jaar) ?
35%
32%
Percentage beschikbare woningen verhuurd aan senioren (ouder dan 55 jaar) ?
35%
39%
Hoeveel dagen frictie- en mutatieleegstand is per woning gemiddeld acceptabel?
20
34
Hoeveel bedraagt de inkomstenderving door frictie- en mutatieleegstand maximaal?
e 431.500
e 491.700
0,7%
0,8%
Hoeveel woningen worden er na mutatie verhuurd?
700
747
Uitverhuizingen in verband met projecten
250
148
Welk percentage van de leeggekomen woningen wordt aansluitend verhuurd?
8%
4,7%
75%
75%
Ja
Ja
Aantal woningzoekenden geregistreerd
Hoeveel bedraagt de frictie- en mutatieleegstand als percentage van de jaarhuur?
Wat is de acceptatiegraad? Energielabel geïntroduceerd? Budget leefbaarheid
e 150.000
e 331.500
e 1,6 miljoen
e 1,9 miljoen
20.000
21.747
4 dagen
nb
e 1,1 miljoen
e 1,4 miljoen
80%
nb
Budget contractonderhoud
e 0,8 miljoen
e 0,6 miljoen
Budget planmatig onderhoud per woning
e 5,7 miljoen
e 4,6 miljoen
Budget opplusmaatregelen
e 1,2 miljoen
e 1,7 miljoen
Hoeveel ontruimingen worden er aangezegd?
50
64
Hoeveel ontruimingen gaan er door?
10
18
500
627
Budget herstelonderhoud Hoeveel reparatieverzoeken worden er behandeld? Hoeveel dagen bedraagt de gemiddelde afhandeltermijn van een reparatieverzoek? Budget mutatieonderhoud Welk deel van de extern verstrekte opdrachten inzake mutatieonderhoud wordt gecontroleerd?
Hoeveel overlastklachten worden er behandeld?
38
Bedrijfsvoering Beleid
Doelstelling 2011
Realisatie 2011
Uitwerking maatregelen vpb-plicht afgerond?
Ja
Ja
Voortgang in de procesbeschrijvingen en procesevaluatie?
Ja
Ja
93,4
94,3
100%
101,0%
5
6
Hoeveel bedragen de kosten van inhuur van de tijdelijk medewerkers?
e 260.000
e 433.400
Hoeveel bedragen de uitgaven voor opleiding van personeel?
Beheer Uit hoeveel fte’s bestaat de vastgestelde formatie? Hoe groot is de werkelijke bezetting in relatie tot de vastgestelde formatie? Hoeveel tijdelijke medewerkers (in fte) zijn er actief
e 215.000
e 251.100
Hoeveel procent van de beschikbare tijd is het personeel ziek?
4,0%
4,5%
Hoeveel procent van de beschikbare tijd (exclusief langer dan 6 weken ziek) is het personeel ziek?
2,5%
1,6%
e 294.000
e 370.400
100%
126%
Welke huurachterstand als percentage van de jaarhuur is acceptabel?
1,0%
0,9%
Welk percentage van de huur wordt daadwerkelijk ontvangen voor de eerste aanmaning?
85%
80%
Welk percentage van de huur wordt daadwerkelijk ontvangen voor de tweede aanmaning?
90%
83%
Hoeveel procent van de huurders maakt gebruik van de mogelijkheid tot automatische incasso?
75%
73%
e 85,9 miljoen
e 102,5 miljoen
e 3,2 miljoen
e 17,2 miljoen
e 64,0 miljoen
e 66,1 miljoen
e 4,6 miljoen
e 6,0 miljoen
Totaal bedrijfslasten (exclusief waardeverandering en kosten uitbesteed werk)?
e 40,3 miljoen
e 42,9 miljoen
Saldo van de rentebaten en rentelasten?
Hoeveel bedraagt het beschikbaar gestelde budget voor investeringen ten dienste van de exploitatie? Voor welk deel van het beschikbaar gestelde budget zijn inmiddels verplichtingen aangegaan?
Eigen vermogen na afloop dienstjaar? Jaarresultaat? Totaal bedrijfsopbrengsten (exclusief mutatie onderhandenwerk)? Totaal verkoopopbrengsten als onderdeel van de bedrijfsopbrengsten?
e 13,5 miljoen
e 11,9 miljoen
Onderhoudslasten als percentage van de bedrijfslasten?
42,7%
39,6%
Personeelskosten als percentage van de bedrijfslasten?
16,7%
15,3%
Gemiddelde huurstijging per 1 juli?
1,50%
1,30%
Hoeveel bedragen de nettokosten van de werkorganisatie per woning?
e 878
e 942
Gemiddelde kosten voor klachtenonderhoud per woning (inclusief loonkosten)?
e 157
e 188
Gemiddelde kosten voor mutatieonderhoud per woning (inclusief loonkosten)?
e 108
e 133
Gemiddelde kosten voor contractonderhoud per woning?
e 176
e 137
Gemiddelde kosten voor planmatigonderhoud per woning?
e 1.157
e 1.031
Hoeveel bedraagt de gemiddelde rente op de leningenportefeuille?
4,49%
4,15%
39
Vitaal Wonen, zo doen wij dat!
“Niet alleen naar de cijfers kijken, maar ook naar de beleving van die cijfers.” Medewerkers Bedrijfs- en huuradministratie
40
41
08
Onze werkwijze
Vakkundige en gedreven werknemers met hart voor de zaak: geen enkel bedrijf kan zonder. Bij HW Wonen doen we daarom ons best om onze medewerkers alle mogelijkheden te geven om zichzelf te ontplooien. Met het ‘HW Wonen Werken’ willen we onze mensen nog slimmer, efficiënter en effectiever gaan inzetten.
42
8.1 HW Wonen Werken Het Nieuwe Werken is een manier om met moderne technieken en inzichten de werkvloer opnieuw in te richten. Het ‘HW Wonen Werken’ is onze eigen variant op Het Nieuwe Werken, dat helemaal is toegespitst op onze organisatie. In 2011 hebben we de eerste voorbereidingen hiervoor getroffen met een stuurgroep en drie werkgroepen: Inrichting en design, ICT, archivering en facilities en HW Wonen Werken en Communicatie. Op een personeelsbijeenkomst in oktober hebben we de aftrap voor het HW Wonen Werken gegeven.
Ondersteuning bij ziekteverzuim Arbo Unie ondersteunt HW Wonen bij ziekteverzuim en arbeidsomstandigheden. Onze leidinggevenden en managers hebben een belangrijke en duidelijke verantwoordelijkheid in de begeleiding van zieke medewerkers. Hun aanpak is terug te vinden in ons ziekteverzuimbeleid en -protocol. Vertrouwenspersoon Binnen onze organisatie is er een externe vertrouwenspersoon bij wie medewerkers terecht kunnen met vertrouwelijke zaken. In 2011 is er geen beroep op deze persoon gedaan.
8.2 Onze medewerkers
8.3 Functioneren en investeren
Op 31 december 2011 had HW Wonen 106 medewerkers in dienst. Zij vervulden 94,32 fte’s, inclusief vacature(s). Vijf medewerkers hebben vorig jaar onze organisatie verlaten. We hebben vijf nieuwe medewerkers en vijf stagiaires mogen verwelkomen. Bij HW Wonen Werken nu 58 vrouwen en 48 mannen. Er zijn 38 parttimers.
Voor ons functioneringsmanagement hebben onze leidinggevenden met alle medewerkers een jaarplangesprek, een voortgangsgesprek en een beoordelingsgesprek gevoerd. De uitkomsten hiervan zijn:
De leeftijdsopbouw van het personeel ziet er per 31 december 2011 als volgt uit:
Beoordelingen 2011 Bonussen à € 250,- netto
7 medewerkers
Werknemers < 25 25 – 34 35 – 44 45 - 54 55 - 65
Uitkomst D-Beoordeling
0 medewerkers
Aantallen
6
20
23
43
14
Uitkomst C-beoordeling
7 medewerkers
Percentages
6
19
22
40
13
Uitkomst B-beoordeling
97 medewerkers
Uitkomst A-beoordeling
2 medewerkers
De gemiddelde leeftijd is 44 jaar Ziekteverzuim Het ziekteverzuimpercentage bij HW Wonen was in 2011 4,5 procent. Dit is inclusief langdurig zieken en exclusief zwangerschappen. In tegenstelling tot 2010 is dit een stijging van 2 procent, wat te verklaren is door langdurig verzuim. Het kortdurend verzuim is niet veranderd.
Investeren in onze mensen De professionalisering van onze medewerkers is belangrijk in ons beleid. Om dit te bereiken hebben we in 2011 geïnvesteerd in de persoonlijke ontwikkeling van onze mensen door opleidingen, trainingen en coachingstrajecten aan te bieden.
Zorgvuldige re-integratie Om de nadelige gevolgen van ziekte zoveel mogelijk te beperken, ziet HW Wonen het als haar taak om werknemers zo snel en zo verantwoord mogelijk weer aan het werk te krijgen. Ons doel is om medewerkers op een goede manier en tot tevredenheid van alle betrokkenen terug te laten keren in het arbeidsproces: zorgvuldige re-integratie is het halve werk.
Personeelsbijeenkomsten Ongedwongen, gezellig en collegiaal, zo was de sfeer op de personeelsbijeenkomsten die we in 2011 hielden. Een overzicht:
43
summerspecial op 9 juni; personeelsbijeenkomst HW Wonen Werken op 13 oktober;
feestavond medewerkers en partners op 12 november; sintfeest op 30 november; kersthappas op 22 december. Stages HW Wonen vindt het belangrijk dat jonge mensen kennis maken met het werk bij een woningcorporatie. Stages zijn daar een prima instrument voor. In 2011 hebben we 5 stagiairs met succes begeleid. Werving en selectie De werving en selectie van personeel is zoveel mogelijk door onze eigen organisatie uitgevoerd. In eerste instantie worden vacatures intern uitgezet. Komt er geen geschikte kandidaat dan wordt overgegaan op extern werven. Tijdens de werving is bewust gekeken naar de achtergrond, competenties en houding van nieuwe medewerkers en of zij passen binnen de kernwaarden van HW Wonen.
8.4 Duurzame organisatie HW Wonen is in 2011 begonnen met het vaststellen van het duurzaamheidsbeleid. Hierbij kijken we bijvoorbeeld naar het verder optimaliseren van het energiegebruik in onze vestiging in Oud-Beijerland. De energie komt daar al van een duurzame warmte- koude opslaginstallatie. Ons papierverbruik willen we verminderen door de informatiestromen nog verder te digitaliseren. Alle facilitaire zaken toetsen we op duurzaamheid. In 2012 wordt gestart met de certificering voor het beheer en het gebruik van ons pand in Oud-Beijerland.
De klanten van HW Wonen hebben recht op de allerbeste dienstverlening. Wij willen kwaliteit leveren: goed bereikbaar zijn, duidelijk en tijdig informeren en afspraken nakomen. Om de kwaliteit continu te toetsen nemen wij deel aan het KWH-Huurlabel. We zijn blij dat we dit in 2011 hebben gehaald en zien het als een compliment voor de inzet van onze medewerkers. In 2011 is HW Wonen onderzocht op de volgende onderdelen en deze kregen de volgende cijfers:
7,8
Corporatiebezoeken Onderzoekers deden zich voor als huurders/woningzoekenden - zogenaamde mystery guests - en bezochten onze vestigingen die ze beoordeelden op service en klantvriendelijkheid.
8,1
Huur betalen KWH onderzocht onder meer of wij onze huurders voldoende informeren over hoe zij de huur moeten betalen en huurtoeslag kunnen krijgen.
7,7
Reparatie uitvoeren De kwaliteit van onze technische diensten is ook door KWH bekeken. Zo werden bewoners ondervraagd die een reparatieverzoek hadden ingediend over hoe de klacht is verholpen.
7,2
Woning zoeken Onderzocht werd hoe woningzoekenden aan een huurwoning kunnen komen.
7,7
Woning betrekken Nieuwe huurders werd gevraagd naar hun ervaringen bij het in gebruik nemen van hun woning.
8.5 KWH-Huurlabel Tevreden klanten, daar gaan wij voor bij HW Wonen. We kijken daarom kritisch naar onze eigen organisatie en vragen regelmatig naar de mening van de huurders. Met de beoordeling door het onafhankelijke KWH-Huurlabel doen we daar zelfs nog een schepje bovenop. Mochten er klachten zijn, dan doen we ons uiterste best deze op de juiste manier op te lossen.
9,0
Woning verlaten Huurders die de huur hebben opgezegd werd gevraagd hoe zij de werkwijze hiervoor hebben ervaren.
7,2
Corporatie bellen Er werd onderzoek gedaan naar de telefonische bereikbaarheid en de klantvriendelijkheid van onze medewerkers aan de telefoon.
44
7,4
Woning onderhouden De onderzoekers bekeken hoe wij onze klanten informeren over en begeleiden bij onderhoudswerkzaamheden.
6,6
Klachten afhandelen KWH onderzocht hoe bewoners hun klachten kunnen melden en hoe die verder werden afgehandeld. Onze dienstverlening HW Wonen krijgt ruim een voldoende voor haar dienstverlening en verdient daarmee het KWH-Huurlabel. Dit betekent niet dat we er al zijn, maar wel dat we op de goede weg zijn. Samen met het Huurdersplatform kijken we wat wij kunnen verbeteren en vooral hoe we dat gaan aanpakken. We blijven hoe dan ook ons uiterste best doen voor een klantvriendelijke benadering. Onze relaties benaderen we daarom respectvol. We hebben een helder, open en oplossingsgericht beleid. Afspraak is bij ons afspraak.
Uitreiking KWH-Huurlabel
8.6 Afhandelen van klachten Huurders komen met hun klachten in eerste instantie naar HW Wonen zelf. Wij bekijken elke klacht serieus, maar het komt voor dat na het doorlopen van onze interne klachtenprocedure er nog onenigheid is. In dat geval kan de huurder terecht bij de Regionale Klachten Advies Commissie Hoeksche Waard.
45
Onafhankelijke Klachten Advies Commissie Hoeksche Waard De Klachten Advies Commissie Hoeksche Waard is een officieel, onafhankelijk orgaan dat geschillen beoordeelt en onpartijdige uitspraken doet. De commissie is opgericht op 1 januari 2003. In het reglement staat over welke kwesties de commissie een uitspraak mag doen. De Leden van de Klachten Advies Commissie De Klachten Advies Commissie bestaat uit: Voorzitter - de heer H. Stapel Vice-voorzitter - de heer F. van Heusden Leden - de heer. H. Zwartkruis - mevrouw A.M.R. van Nierop Ambtelijk secretaris - mevrouw A.C. Groenendijk De klachten in 2011 De Klachten Advies Commissie ontving in 2011 elf klachten. Een daarvan is nog in onderzoek en wordt in 2012 beoordeeld. Van de tien bekeken klachten bleek de helft op grond van het klachtenreglement niet ontvankelijk. Zij konden dus niet behandeld worden. De andere klachten waren wel ontvankelijk en daarvoor zijn hoorzittingen gehouden. De commissie heeft drie klachten gegrond verklaard en twee klachten ongegrond. De behandelde klachten gingen over: De oplevering van de woning
gegrond
Scheuren in muren van de woning
gegrond
Onderhoudswerkzaamheden aan de buitenzijde van de woning of het woongebouw
gegrond
Geluidshinder
ongegrond
Bestrating aan de voor- en achterzijde van de woning en schade aan een laminaatvloer
ongegrond
Commissie doet haar werk goed Tijdens het voorjaarsoverleg van onze directeur-bestuurder en de commissieleden van de Klachten Advies Commissie is vastgesteld dat de commissie objectief oordeelt en zich aan de afgesproken procedures houdt.
De Geschillencommissie In 2008 is de Geschillencommissie Woonruimteverdeling Hoeksche Waard in het leven geroepen. Het doel van de commissie is:
Klachten In 2011 heeft de Geschillencommissie vier klachten gekregen. Eén klacht was niet ontvankelijk. De drie andere klachten waren dat wel, maar omdat een daarvan op het laatste moment door de klager is ingetrokken, zijn er maar twee zaken in behandeling genomen. Hiervoor zijn hoorzittingen gehouden.
klachten te behandelen van iedere woningzoekende die zich in zijn persoonlijk belang geschaad acht door de huisvestingsverordening; bij te dragen aan een goede behandeling van klachten en daarmee voor optimalisering van de relatie tussen de partijen te zorgen; tegemoet te komen aan de behoefte van woningzoekenden om invloed uit te oefenen op de huisvestingsverordening; het signaleren van knelpunten in het woonruimteverdelingssysteem.
De klachten gingen over: De wijze waarop het woonruimteverdelingssysteem is toegepast
ongegrond
Het sanctiebeleid
ongegrond
De klachten werden ingediend door huurders in de gemeenten Binnenmaas en Oud-Beijerland.
De leden van de Geschillencommissie De Geschillencommissie bestaat uit dezelfde personen als de Klachten Advies Commissie Hoeksche Waard. HW Wonen ondersteunt het secretariaat door het leveren van een ambtelijk secretaris. Dit is Plony Groenendijk, medewerker Bestuurszaken van HW Wonen.
Geschillencommissie komt weinig in actie Het beroep op de Geschillencommissie Woonruimteverdeling bleef ook in 2011 beperkt. Wellicht komt dit doordat het huidige woonruimteverdelingssysteem goed werkt.
46
Vitaal Wonen, zo doen wij dat!
“Investeren in medewerkers in de vorm van aandacht en tijd.” Medewerkers Personeel & Organisatie
47
09
Huisvesten van onze doelgroepen
HW Wonen heeft meer dan 10.000 woningen en appartementen in haar bezit. Daarmee zorgen we ervoor dat heel wat inwoners van de Hoeksche Waard een dak boven het hoofd hebben. Het is ons doel om ons vooral in te zetten voor mensen met een laag inkomen. De overheid is hier in de toekomst nog meer op gebrand.
48
9.1 Strategisch voorraadbeleid In 2011 hebben wij voor ons gehele woningbezit het strategisch voorraadbeleid (SVB) vastgesteld. Daarbij is vooral beoordeeld of er voldoende ruimte is voor onze grootste doelgroepen op de regionale woningmarkt: senioren en starters. Voor starters is 29 procent van ons bezit bestemd en voor senioren eveneens 29 procent. Dat is onvoldoende en de strategie is er dan ook op gericht om via omlabeling (starters) en nieuwbouw (senioren) de aandelen voor die groepen te vergroten. Onze primaire doelgroep blijven de huishoudens met lage inkomens. Van ons woningbezit heeft 90 procent een huurprijs die toegankelijk is voor de lage inkomens. Voor huishoudens met een hoger inkomen (34.000 tot 45.000 euro) zijn onvoldoende woningen beschikbaar, terwijl zij wel vaak zijn aangewezen op een huurwoning. Om ook die groep te bedienen, zal 25 tot 30 procent van het woningbezit naar een hoger prijssegment doorschuiven.
9.2 Scherp toewijzen Door regels van de Europese Commissie zijn de toewijzingseisen voor woningbouwcorporaties een stuk strenger geworden. We mogen sinds 1 januari 2011 nog maar tien procent van alle vrijgekomen woningen met een huur onder de 652,52 euro toewijzen aan mensen met een inkomen dat hoger is dan 33.614 euro per jaar. Proefjaar voor toewijzingsregel Het jaar 2011 was een proefjaar voor de woningtoewijzingsregel. Voor het eerst heeft HW Wonen daarom de inkomens van nieuwe huurders en doorstromers goed bijgehouden. Onze eigen toewijzingsregels hebben we nog - niet veranderd. Wel hebben wij gekeken of we voldoen aan de eisen. Toewijzingseisen niet gehaald Uit het onderzoek dat we hielden naar onze toewijzing blijkt dat HW Wonen niet voldoet aan de nieuwe toewijzingseisen. Vorig jaar hebben wij maar 86,8 procent van de leegkomende woningen toegewezen aan mensen met een inkomen onder de 33.614 euro. De norm bedraagt 90 procent.
49
Compenseren, een forse opgave Omdat we in 2011 niet hebben voldaan aan de nieuwe regels, moeten we in 2012 3,2 procent compenseren. Dus in 2012 moet 93,2 procent worden toegewezen aan mensen met een inkomen tot 34.085 euro, de nieuwe norm in 2012. Een forse opgave, die wij in 2012 goed zullen bewaken. Mogelijk moeten we na het eerste kwartaal van 2012 het toewijzingsbeleid aanscherpen.
9.3 Mutaties en verhuringen Een overzicht van de mutaties in de bestaande woningvoorraad per gemeente: Aantal woningen
Mutaties 2011
Mutatiegraad
Heinenoord
379
31
8,2%
Maasdam
290
16
5,5%
284
21
7,4%
Puttershoek
Mijnsheerenland
1.020
78
7,6%
‘s-Gravendeel
1.285
164
12,8%
208
19
9,1%
Binnenmaas
3.466
329
9,5%
Strijen
1.102
123
11,2%
298
22
7,4%
Westmaas
Klaaswaal Numansdorp
1.079
80
7,4%
Cromstrijen
1.377
102
7,4%
Goudswaard
212
18
8,5%
Nieuw-Beijerland
269
22
8,2%
Piershil
151
13
8,6%
Zuid-Beijerland
340
20
5,9%
Korendijk
972
73
7,5%
Oud-Beijerland
2.594
211
8,1%
Totaal HW Wonen
9.511
838
8,8%
50
Een overzicht van de verhuring naar huurklasse en inkomen: Huurklasse
Totaal
goedkoop < e 361,66
116
113
97,4%
0
0,0%
3
2,6%
aftoppingsgrens huurtoeslag laag < e 517,63
371
347
93,5%
15
4,0%
9
2,4%
371
aftoppingsgrens huurtoeslag hoog < e 554,76
61
48
78,7%
12
19,7%
1
1,6%
61
117
69
59,0%
48
41,0%
665
577
86,8%
75
11,3%
51
8
15,7%
42
82,4%
bovengrens huurtoeslag < e 652,52
vrije sector > e 652,52 tijdelijke huurovereenkomst
Eindtotaal
Laag (<33.614)
Hoog (>33.614)
Onbekend
NietEindtotaal personen 5
121
0,0%
2
119
13
2,0%
7
672
1
2,0%
2
53
21
13
61,9%
8
38,1%
0,0%
1
22
72
21
29,2%
50
69,4%
1
1,4%
3
75
737
598
81,1% 125
17,0%
14
1,9%
10
747
9.4 Betalingsproblemen op tijd signaleren Als het gaat om het versturen van aanmaningen, dan is HW Wonen erg strikt. De reden hiervoor is dat we betalingsproblemen zo vroeg mogelijk willen signaleren. Alleen op die manier kunnen we snel tot een haalbare betalingsregeling komen. Mocht dat nodig zijn, dan verwijzen we naar (schuld)hulpverleners in de regio.
Aantal betalingsproblemen Voor 29 van onze huurders loopt een traject van Budgetbeheer & Schuldhulpverlening (B&S). Voor nog eens 15 huurders loopt de aanvraag bij B&S. HW Wonen streefde in 2011 naar een huurachterstand onder de 1 procent. Op 31 december 2011 was de huurachterstand 0,94 procent (tegenover 1,2 procent in 2010) waardoor we dit doel hebben gehaald.
Overzicht huurachterstanden Deze tabel geeft een overzicht van de huurachterstanden gerangschikt naar ouderdom.
Maanden achterstand < 1 maand
Aantal huurders met achterstand
%
Totaal uitstaand bedrag
%
350
56%
e 98.707
17%
1-2 maanden
96
16%
e 79.525
14%
2-3 maanden
65
11%
e 100.771
18%
3-4 maanden
20
3%
e 35.375
6%
> 4 maanden
88
14%
e 251.983
44%
619
100%
e 566.361
100%
Totaal
51
9.5 Aantal ontruimingen stijgt Helaas zijn het aantal aanzeggingen tot ontruiming en de werkelijke ontruimingen in het afgelopen jaar toegenomen. In 2010 waren er 50 aanzeggingen en in 2011 steeg dat tot 64. Een werkelijke ontruiming was nodig bij 18 woningen, in 2009 waren dat er nog 9. Lage score vergeleken met regio Ondanks de verdubbeling in ontruimingen blijft HW Wonen op dit punt laag scoren vergeleken met andere woningcorporaties in de regio. In 2011 werden de huizen die ontruimd moesten worden in bijna alle gevallen bewoond door een alleenstaande man. Twee keer ging het om een gezin.
52
Vitaal Wonen, zo doen wij dat!
“Is voor zowel de medewerkers als onze (toekomstige) huurders de moeite waard!” Medewerkers afdeling wonen
53
10
Ons woningbezit
2011 was een zwaar jaar voor de woningbouw. De economische crisis heeft overal diepe sporen nagelaten. Maatschappelijk en betrokken ondernemen bleef voor HW Wonen het speerpunt en we gingen ook dit jaar voortvarend aan de slag voor onze doelgroep.
54
10.1 Onze woningen
Verdeling bezit over de dorpen
Ons woningbezit per 31 december 2011 bestaat uit 10.604 verhuureenheden (vhe’s) waarvan 10.135 woningen en 469 in de categorie overige (onder andere garages).
Piershil Goudswaard Westmaas Mijnsheerenland Nieuw-Beijerland Buitengebied Maasdam Klaaswaal Zuid-Beijerland Heinenoord Strijen Puttershoek Numansdorp ’s-Gravendeel Oud-Beijerland
Hier staan onze woningen Ongeveer 10.000 van onze woningen zijn verdeeld over 14 dorpskernen. Ruim 70 procent van het bezit staat in de vijf grote dorpen, met Oud-Beijerland als grootste dorp. Verspreid in buurtschappen en overig buitengebied staat drie procent. Bouwjaren Ruim een kwart van de woningen van HW Wonen dateert uit de jaren zeventig. Meer dan een op de drie woningen is gebouwd in de jaren tachtig of later. Ongeveer net zoveel woningen zijn inmiddels ouder dan veertig jaar.
2% 2% 2% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 4% 10% 11% 12% 13% 27%
Verdeling bezit naar bouwjaren 30% 26% 25%
19%
20%
17% 15%
15%
11% 9%
10%
5% 2% 0%
<1950
1% 50-60
60-70
70-80
55
80-90
90-00
00-10
>2010
Verdeling bezit naar doelgroepen
Soort woningen Een groot deel van onze huizen bestaat uit eengezinswoningen. Een kwart hiervan is bestemd voor starters. De rest is voor doorstromers, meestal gezinnen. De appartementen zonder lift zijn vooral geschikt voor starters. In totaal heeft 29 procent van ons bezit het label starterswoning. Dat zijn evenveel onderkomens als voor onze andere grote doelgroep, de senioren. Zij zijn vooral aangewezen op appartementen met lift en op grondgebonden seniorenwoningen.
Verdeling bezit naar type
Overige (doorstromers)
41%
Starters
29%
Senioren
29%
Bijzondere doelgroep
1%
Grafiek huurprijsopbouw per 31-12-2011
Eengezinswoningen
56%
Appartementen zonder lift
18%
Appartement met lift
16%
Grondgebonden seniorenwoningen
10%
Meer voor senioren en starters In het strategisch voorraadbeleid van HW Wonen staat dat wij het aandeel woningen voor senioren en starters willen ophogen. De nieuwbouw van 2011 speelt vooral in op ouderen: er zijn voornamelijk grondgebonden seniorenwoningen en appartementen opgeleverd. Voor starters wordt beperkt gebouwd. In 2012 worden wel meer bestaande woningen - voornamelijk eengezinswoningen - herbestemd voor deze doelgroep.
Huurwoning goedkoop (maandhuur tot 361,66 euro)
Huurwoning betaalbaar (maandhuur vanaf 316,66 tot 554,76)
66%
Huurwoningen duur tot huurtoeslag (maandhuur vanaf 554,76 tot 652,52)
9%
Huurwoning duur boven huurtoeslag (maandhuur boven 652,52)
56
22%
3%
Verkochte woningen In 2011 zijn 54 woningen van HW Wonen verkocht. Gemiddeld werden zij getaxeerd op 179.230 euro. Bij drie woningen was de taxatiewaarde hoger dan 240.000 euro, te weten 253.000 euro, 278.000 euro en 295.000 euro. De gemiddelde boekwinst per verkochte woning was ongeveer 107.690 euro en de boekwaarde 31.110 euro. Er was gerekend op 43 te verkopen woningen. De verkoop van bestaande woningen loopt dus nog goed.
Koopgarant Dankzij ‘Koopgarant’ zijn meer mensen in de gelegenheid een huis te kopen. Eind 2011 heeft HW Wonen 188 woningen met deze regeling verkocht. Een overzicht: Gemeente
Slimmer Kopen In ’s-Gravendeel zijn tot en met 2011 tien woningen verkocht onder ‘Slimmer Kopen’-voorwaarden. Anders dan bij de Koopgarant-variant geldt hier voor HW Wonen geen terugkoopplicht, maar een terugkooprecht. De totale korting die op deze tien woningen is gegeven bedraagt ongeveer 446.000 euro.
Aantal
Korting
Binnenmaas
22 e
1.040.375
Cromstrijen
52 e
2.006.650
Korendijk
39 e
1.703.935
Oud-Beijerland
46 e
2.049.250
9 e
455.750
20 e
634.500
188 e
7.890.460
Strijen Dordrecht Totaal
10.2 Onderhoud Kosten van het onderhoud Omschrijving
Jaarrekening 2011
Begroting 2011
Jaarrekening 2010
Herstelonderhoud
e
1.932.000 e
1.606.000 e
1.845.000
Mutatieonderhoud
e
1.371.000 e
1.100.000 e
1.283.000
Contractonderhoud
e
1.412.000 e
1.794.000 e
1.088.000
Planmatig onderhoud
e
11.113.000 e
12.583.000 e
10.220.000
Opplussen seniorenwoningen
e
1.719.000 e
750.000 e
1.117.000
Af: loonkosten eigen dienst
e
-542.000 e
-623.000 e
-598.000
Totaal
e
17.005.000 e
17.210.000 e
14.955.000
uitgaven van het nieuwbouwcomplex Wijk van je Leven in Puttershoek. Doordat wij als extra service voor onze klanten meer voor onze rekening nemen dan het minimum volgens de Huurwet, liggen tevens de kosten per woning hoger. Met een efficiëntere werkwijze willen we op de kosten voor herstelwerkzaamheden besparen. De tevredenheid over de afhandeling van reparatieverzoeken is goed, maar nog wel voor verbetering vatbaar.
Herstelonderhoud Het uitvoeren van reparaties is een grote kostenpost voor HW Wonen. Voor dit kleine dagelijks onderhoud moesten we in 2011 ongeveer 1,6 miljoen euro uittrekken. Per reparatieverzoek bedroeg het herstelonderhoud 127 euro (2010: 122 euro). Het budget werd met 13 procent overschreden. De overschrijding is met name het gevolg van extra doorbelastingen van uitgaven van. beheercomplexen (vastgoed Zwijndrecht en Dordrecht) en extra
57
Mutatieonderhoud Om ervoor te zorgen dat nieuwe huurders een modern en net huis betrekken, worden alle leeggekomen woningen gronding geïnspecteerd. Naast de gangbare zaken, wordt bij ongeveer 30 procent van deze woningen ook de keuken, douche en/of toiletruimte aangepakt. Afhankelijk van welk label de woning in ons Strategisch voorraadbeleid heeft, kiezen we voor een aanpak van het type basis, basis+ of basis++. In veel gevallen wordt een deel van de investering vanuit de huurharmonisatie betaald. Het onderhoudsbeleid voor mutatiewoningen scoort goed. HW Wonen is zeer tevreden met de 7,7 die we voor dit onderdeel kregen van het KWH-Huurlabel. De uitgaven van het mutatieonderhoud bedroegen 1,4 miljoen euro en lagen 25 procent hoger dan begroot. Per mutatie werd gemiddeld 1.635 euro (2010: 1.625 euro) uitgegeven. Door de extra toename van 6 procent meer mutaties dan voorzien (prognose 700 mutaties) werd het budget overschreden.
Ten opzichte van de goedgekeurde begroting was er sprake van de volgende afwijkingen: Oorspronkelijke begroting
e
6.082.000
Bij: extra opdrachten
e
1.358.365
Af: doorgeschoven werk
e
597.389 -/-
Af: vervallen werk
e
198.152 -/-
1)
Af: kosten voor VvE’s
e
91.725 -/-
Aanbestedingsresultaat
e
562.966 -/-
Totaal
e
2)
5.990.133
1) De post bestaat uit de volgende uitgaven: Extra uitgaven (veiligheidsmaatregelen, - w.o. legionellabestrijding)
e
115.459
VvE Emmastraat Heinenoord
e
199.956
- Complex Hoge Weide, scootmobielberging
e
173.708
complexen
e
446.144
- Overige uitgaven
e
423.098
- Totaal
e 1.358.365
- Achterstallig onderhoud voormalige
Contractonderhoud De uitgaven van het contractonderhoud lagen 21 procent lager dan begroot, te weten 1,4 miljoen euro. Het gemiddeld bedrag contractonderhoud bedraagt 137 euro per woning ( 2010: 108 euro). De contracten zijn in het jaar 2011 opnieuw bekeken, waar nodig herzien en gebundeld (onder andere de liftcontracten en contracten voor brandmeldcentrales). Door het afsluiten van nieuwe contracten van opgeleverde complexen is het gemiddeld bedrag per woning gestegen.
- (Acute) onderhoudsmaatregelen diverse
2) betreft uitgesteld schilderwerk, goten en daken 285.000 euro en 312.389 euro voor uitstel van vervanging liften. Er wordt onderzoek gedaan in hoeverre de liften vervangen of gemoderniseerd kunnen worden.
Planmatig onderhoud Het planmatig onderhoud is gesplitst naar onderhoud per woning en onderhoud per complex. In het jaar 2011 is 4,6 miljoen euro uitgegeven aan het planmatig onderhoud per woning. Dit is 449 euro per woning (2010: 572 euro). De grootste uitgaven zijn gedaan voor doucherenovaties, CV-installaties en keukens. Per saldo werd 20 procent minder uitgegeven dan begroot. In het jaar 2011 is ongeveer 6 miljoen euro uitgegeven aan het planmatig onderhoud per complex. Dit is 582 euro per woning (2010: 415 euro). De grootste uitgaven zijn gedaan in schilderwerk, voegwerk en dakwerk. Per saldo werd 9 procent van het budget niet uitgegeven.
58
Vastgoedbeheer Doel
Doelstelling
Investering
Prestatie
Beleidsmatige doelstelling
Onderhoudsbeleid
e 10.000
- Kaders en spelregels voor het - Verdere implementatie van onderhoud zijn vastgelegd in het onderhoudsbeleid in de het onderhoudsbeleid; organisatie; - Onderhoudsbeleid is door - Punten van de actielijst managementteam (MT) afwerken zoals het vastgesteld; energiebeleid formuleren - Actielijst gemaakt met nog op en een koppeling maken te pakken punten. tussen het onderhoudsbeleid en energiebeleid.
Processen
Inzet eigen - Werkprocessen zijn opgesteld - Ieder jaar moeten de werkprocessen medewerkers en vastgesteld door het MT; geactualiseerd worden. - Werkprocessen zijn toegepast op de afdeling Vastgoedbeheer.
Correspondentie
- Correspondentie Inzet eigen - Aan de hand van de documenten herschrijven medewerkers werkprocessen is een volgens nieuwe schrijfwijzer; overzicht gemaakt met de correspondentie documenten - Deze juridisch laten toetsen; die behouden moeten worden. - Onderzoeken of de correspondentie in ‘SmartDocuments’ gemaakt kan worden.
ARBO
Beheersmatige doelstelling
Vervolgstap 2012
- Doelstelling doorgeschoven naar 2012. - Gegevens invoeren van alle woningen. Tegelijkertijd conditiemetingen verrichten. Daarna op basis van SVB een planning maken.
Meerjaren onderhoudsbegroting (MJOB)
Inzet eigen - Basis van de MJOB is opgezet. medewerkers De woningen op blokniveau zijn nu bekend; - De hoeveelheden en materialen per woning zijn uitgezocht en liggen klaar om ingevoerd te worden.
Planmatig onderhoud
Inzet eigen - Van het budget van 6 miljoen - 0,6 miljoen euro van het medewerkers euro is 91 procent gerealiseerd; werk loopt door in 2012. - Het uitgevoerde werk bestond voor een groot deel uit schilderwerk, voegwerk en dakwerk.
59
Doel
Doelstelling
Investering
Prestatie
Contractonderhoud Inzet eigen - Er is een efficiëntieslag medewerkers gemaakt door contracten te bundelen voor onder andere de liften en brandmeldcentrales. Naast dat het voordeliger is hebben we nu een aanspreekpunt. Bijzondere projecten
Renovatieprojecten
Vervolgstap 2012 - Voortzetting van de ingeslagen weg door de overige contracten te bekijken of er een efficiëntieslag te maken valt.
Inzet eigen - Een aantal opplusprojecten is - De laatste opplusprojecten medewerkers afgerond. Deze woningen worden in 2012 uitgevoerd. worden bloksgewijs aangepakt waarbij algemene toegangsdeuren, liftdeuren en bergingsdeuren automatische deurdrangers krijgen; - De voor- en achterdeur worden rollatorvriendelijk gemaakt en iedere woning krijgt een elektrische brandmelder. - Start gemaakt met renovatieproject Vugtstraat Strijensas en renovatieproject Van Groningenstraat en Vezelstraat ’s-Gravendeel. Beiden zijn nu nog in voorbereidingsfase.
- Uitvoeringen van beide projecten.
De grootste uitgaven hadden betrekking op het complex Lijnzaadstraat/Hekelstraat in ’s-Gravendeel. Een aantal complexen is nog niet ‘opgeplust’, hiermee gaan we in 2012 aan de slag.
Opplussen seniorenwoningen Een aantal opplusprojecten voor seniorenwoningen is in 2011 afgerond. Deze woningen zijn per blok geschikt gemaakt voor ouderen. Zo hebben ze algemene toegangsdeuren, liftdeuren en bergingsdeuren met automatische deurdrangers gekregen. De voor- en achteringang werden rollatorvriendelijk gemaakt en er zijn elektrische brandmelders geplaatst. Door meer mutaties dan voorzien is het budget fors overschreden tot 1,7 miljoen euro ( 2010: 1,1 miljoen euro). Deze overschrijding kon opgevangen worden binnen het totaal budget planmatig onderhoud.
Renovaties Eind 2011 zijn we gestart met de voorbereidingen van twee renovatieprojecten in de Vugtstraat in Strijensas en de Van Groningenstraat en Vezelstraat in ’s-Gravendeel. De uitvoering begint in 2012.
60
10.3 Duurzaam bouwen en onderhouden De ontwikkeling van duurzaam bouwen en duurzame installaties volgt HW Wonen op de voet. Bij de projecten waar we mee bezig zijn, nemen we passende maatregelen om te voldoen aan alle eisen. Als blijkt dat tegen niet al te hoge kosten een betere energieprestatie mogelijk is, dan zetten wij daarop in. De energieprestaties van de bestaande woningen zijn in beeld gebracht. Dit proces wordt in 2012 afgerond. Wij zijn in principe bereid om de meerkosten van de energiebesparende investering, op basis van een 50-50 verdeling met haar huurders, voor haar rekening te nemen. In 2012 gaan we het duurzaamheidsbeleid verder optimaliseren en implementeren. Onze nieuwe woningen moeten uiteraard voldoen aan de bouwregelgeving. Het Bouwbesluit geeft de kwaliteitseisen voor de energiezuinigheid. Het gaat hierbij om zaken als de isolatiewaarde van de toegepaste materialen en constructies en kierdichtheid. De totale energiezuinigheid wordt uitgedrukt in een getal, de energieprestatiecoëfficient (EPC). Deze eisen worden in de bouwregelgeving stapsgewijs verder aangescherpt door de rijksoverheid. Ook binnen ons huidige bezit worden bij renovaties investeringen op het gebied van isolatie duurzaam uitgevoerd. Energieprestatie Bij de invoering van de EPC in 1995 stond deze op 1,4. Inmiddels is de EPC-eis 0,6. Het streven is dat woningen vanaf 2020 zelfs energieneutraal gebouwd worden (EPC 0,0). Het resultaat van de EPC-verlaging is dat een gemiddelde nieuwbouw tussenrijwoning inmiddels 50 procent minder gas verbruikt voor verwarming. Een lage EPC alleen is geen garantie voor een laag energieverbruik. Vooral de zorgvuldige uitvoering van de maatregelen en een goede controle zijn belangrijke voorwaarden. Projecten in uitvoering HW Wonen realiseert op dit moment twee projecten waarin duurzame energiesystemen worden toegepast:
61
Project de Lindehoeve in de Mookhoek, gemeente Strijen. Dit is de renovatie en het ombouwen van een boerderij tot een woonvoorziening voor de Stichting Cavent. De verwarming van dit gebouw en het warme tapwater komen uit een WKO-installatie (warmte-koudeopslag) met een horizontale bodemwarmtewisselaar, een warmtepomp plus aanvullende cv-ketel en een warmwateropslagvat. Project Oost-Leeuwenstein in Heinenoord, gemeente Binnenmaas. Dit is de restauratie en verbouwing van een monumentale boerderij tot streekmuseum. De verwarmingsinstallatie van het gebouw bestaat uit hetzelfde systeem als bij het project de Lindehoeve. Projecten in ontwikkeling Er zijn nog twee grote projecten waarvoor wordt onderzocht of er een WKO-installatie met de bodem als warmte-koudebron kan worden geplaatst. Een vloerverwarmingscircuit zorgt hierbij voor de warmteafgifte en de mogelijkheid in de zomer te koelen. Project de Open Waard, gemeente Oud-Beijerland. Op deze locatie worden verzorgingshuis de Open Waard, het buurtwinkelcentrum en enkele andere voorzieningen vervangen. Project De Rembrandt, gemeente Oud-Beijerland. Hier gaat het om de vervanging van het verzorgingshuis de Egmontshof en de bouw van 55+ appartementen.
10.4 Van ontwikkeling tot oplevering De oplevering van zeven projecten met in totaal 143 woningen, de start van twaalf nieuwe bouwprojecten en onze bijdrage aan de ontwikkeling van twee grote woonzorgcomplexen is de goede oogst van 2011. Onze betrokkenheid bij de omgeving en het cultureel erfgoed laten we zien met de restauratie van de molen in ’s-Gravendeel, de realisatie van zorgboerderij de Lindehoeve en het streekmuseum Oost-Leeuwenstein. Daar zijn we trots op.
10.5 onze nieuwbouw- en investeringsprojecten PROJECTEN GEMEENTE BINNENMAAS haalbaarheid
ontwikkeling
1e paal
oplevering
Locatie Immanuël, ‘s-Gravendeel Op de plek van verzorgingstehuis Immanuël, is ruimte voor circa 50 nieuwbouwwoningen. HW Wonen kocht het hele complex. Het verzorgingshuis wordt gesloopt, de 30 aanleunwoningen blijven voorlopig in tact. De kosten tot nu toe, inclusief de aankoop, zijn € 3,6 miljoen. Opbrengsten zijn er ook: de aanleunwoningen zijn tijdelijke verhuurd aan Cavent en Gemiva-SVG-groep.
haalbaarheid
ontwikkeling
1e paal
oplevering
Burgemeester Groeneveld de Katerstraat/Julianastraat, Maasdam Van de 19 huurwoningen in en om de Burgemeester Groeneveld de Katerstraat worden 6 woningen aan de buitenkant opgeknapt en verkocht als kluswoning. 8 woningen zijn gesloopt. Het idee is om hier senioren- en eengezinswoningen te bouwen. In 2012 wordt hiervoor een bestemmingsplan gemaakt. De totale kosten tot nu toe zijn € 0,3 miljoen.
haalbaarheid
ontwikkeling
1e paal
oplevering
Molenlaan en Gatsedijk, Maasdam Het plan om op de plek in het Groene Kruisgebouw 12 huurappartementen te bouwen werd in 2009 slecht ontvangen in de buurt. 2 huurwoningen zijn inmiddels gesloopt en er wordt gewerkt aan een nieuw plan met 8 starterswoningen. De Gatsedijk wordt daarbij niet meer betrokken. De kosten tot nu toe zijn € 0,2 miljoen.
haalbaarheid
ontwikkeling
1e paal
oplevering
Locatie Oude Politiebureau, ’s-Gravendeel Het oude politiebureau in ‘s-Gravendeel is in 2005 aangekocht. In 2011 hebben we gekeken naar de mogelijkheden om deze locatie te combineren met die van het nabijgelegen oude verzorgingshuis Immanuël. Er blijkt plaats voor circa 20 (sociale) huurappartementen. De totale kosten tot nu toe zijn € 0,9 miljoen.
haalbaarheid
ontwikkeling
uitvoering
oplevering
Fase III Wijk van je Leven / TAS, Puttershoek Dit deel van de Wijk van je Leven wordt herontwikkeld. Waar nu woonwinkel Wols, sporthal Kees Verkerk en verzorgingshuis ‘t Huys ten Hoecke staan, moeten een nieuwe sportzaal, gezondheidscentrum en appartementen komen. In 2011 is locatie Wols door de gemeente aangekocht. Onze voorbereidingskosten zijn € 2,7 miljoen, inclusief de aankoop van het verzorgingshuis. Het verzorgingshuis wordt nu tijdelijk verhuurd.
62
haalbaarheid
ontwikkeling
1e paal
oplevering
Herstructurering Bevershoek, ’s-Gravendeel, fase 1 D/E, 2A/B, 3A t/m 3E, 4AB/5AB, 5D, 5E, 5F, 5G. Fase 1D bouwvergunning aangevraagd. Fase 2+3 in ontwikkeling. Fase 4 AB/5AB valt onder de verantwoordelijkheid van de aannemer. Voor fase 4AB is de transactie met de aannemer gerealiseerd. Voor fase 5G was onvoldoende interesse (2 vrije sectorwoningen).De totale kosten tot nu toe zijn € 1,4 miljoen.
haalbaarheid
ontwikkeling
1e paal
oplevering
Dorpshart, Mijnsheerenland Vanuit het kader “vitaliseren van de kernen” heeft de gemeente in samenwerking met Stichting Zorgwaard, Vorm Bouw, de schoolbesturen en HW Wonen de haalbaarheid onderzocht van een centrumlocatie met voorzieningen in het hart van Mijnsheerenland. HW Wonen verzorgt de inbreng van 14 eengezinswoningen, de bouw van de appartementen en het zorgcomplex. Onze totale kosten tot nu toe zijn € 0,1 miljoen. haalbaarheid
ontwikkeling
1e paal
oplevering
Gemeentewerf, Mijnsheerenland Bij de aankoop van de gemeentewerf in Mijnsheerenland is afgesproken dat de winst met de gemeente wordt gedeeld. Samen besluiten we ook waar het geld naartoe gaat, bijvoorbeeld sociale huurwoningen. Er ligt een plan voor de locatie voor 15 koopappartementen. De totale kosten voor ons tot nu toe zijn € 0,4 miljoen.
haalbaarheid
ontwikkeling
1e paal
oplevering
Julianastraat, Puttershoek Dit plan omvat 15 sociale huurappartementen, 8 comfort sociale huurwoningen, 10 comfort koopwoningen, 13 koop eengezinswoningen en 29 gestapelde zorgwoningen die de Gemiva-SVG Groep zelf wil ontwikkelen. Het plan is goedgekeurd. In 2012 begint de bestemmingsplanprocedure. Naar verwachting worden eind 2012 41 woningen gesloopt. De totale kosten tot nu toe zijn € 0,4 miljoen. haalbaarheid
ontwikkeling
1e paal
oplevering
Prinsenhof II, Puttershoek Deze potentiële nieuwbouwlocatie sluit aan op de bestaande appartementen van de Prinsenhof. Het gaat om een voormalige drukkerij die we begin 2009 samen met projectontwikkelaar Novaform hebben gekocht. Na leegstand kreeg het in 2010 een nieuwe huurder. Het project is in de initiatieffase. De totale kosten tot nu toe bedroegen door de grondaankoop € 0,2 miljoen.
63
HaalbaarHeid
ontWiKKelinG
1e Paal
OPlEVERING
rustenburgstraat, Puttershoek Op een gedeelte van dit kassenterrein van ongeveer 3 hectare gaat de Stichting Adullam een woonvoorziening voor mensen met een verstandelijke beperking bouwen. Daarnaast is er plaats voor 50 grondgebonden woningen in de vrije sector. Deze vallen in het dure segment. De kosten tot nu toe inclusief grondaankoop zijn € 0,7 miljoen.
HaalbaarHeid
ontWiKKelinG
1e Paal
OPlEVERING
centrumplan, ‘s-gravendeel Samen met de gemeente, MKB Vastgoed en de Ondernemingskring wordt onderzoek gedaan naar de herontwikkeling van het centrum van ‘s-Gravendeel. HW Wonen kijkt of er appartementen in de plannen kunnen worden opgenomen. De kosten tot en met 2011 zijn € 40.000.
HaalBaarHeiD
ontwikkeling
1e Paal
oPleverinG
boerderij oost-leeuwenstein, Heinenoord Boerderij Oost-leeuwenstein inclusief zomerhuis is door de stichting streekmuseum Hoeksche Waard verkocht aan HW Wonen. Voorwaarde is dat wij het restaureren en terugverhuren aan het streekmuseum. De provincie Zuid-Holland draagt bij met een POP2-subsidie. De restauratie begon op 15 juni 2011 en de oplevering is eind 2012. Kosten tot nu toe zijn € 0,6 miljoen.
HaalBaarHeiD
ontwikkeling
1e Paal
OPlEVERING
molen, ‘s-gravendeel Molen ‘t Vliegend Hert is aangekocht door HW Wonen vanwege zijn dorpsbepalende karakter. Het is de bedoeling dat de molen zijn huidige functie houdt. In 2011 is gestart met de restauratie en wij rekenen erop dat deze restauratie in 2012 wordt voltooid. Waarschijnlijk dragen wij de molen over aan de Molenstichting. De totale kosten waren € 0,5 miljoen.
HaalBaarHeiD
ontWiKKelinG
1e Paal
oPleverinG
Herstructurering bevershoek, ’s-gravendeel, fase 1c Aan de rand van Bevershoek zijn we in mei 2011 verder gegaan met de sloop voor de herstructurering van dit gebied. In juli 2011 is de bouw gestart van 44 appartementen: 38 huur (36 sociaal en 2 dure huur) en 6 koopappartementen. De totale kosten tot nu toe zijn € 3,0 miljoen.
64
HaalBaarHeiD
ontWiKKelinG
1e Paal
OPlEVERING
mijnsheerenhof, mijnsheerenland Dit is een project met grondgebonden seniorenwoningen en starterswoningen van Assink Projectontwikkeling. HW Wonen heeft 10 starters eengezinswoningen gekocht en doorverkocht onder Koopgarant-voorwaarden. Eind 2011 stond er nog één te koop. De bouw is 22 december 2011 gestart. De kosten tot nu toe zijn € 0,5 miljoen.
HaalBaarHeiD
ontWiKKelinG
1e Paal
OPlEVERING
Fase ii wijk van je leven / buitengewoon, Puttershoek Buitengewoon is het vervolg op deel I van de Wijk van je leven. Hier komen 42 grondgebonden woningen en 17 appartementen. Voor starters zijn er 13 Koopgarant-woningen. De bouw startte in 2011 en begin 2012 zijn de eerste opleveringen gepland. Eind 2011 stonden er nog 18 woningen te koop. De totale kosten tot nu toe zijn € 4,9 miljoen.
HaalBaarHeiD
ontWiKKelinG
1e Paal
oPleverinG
maashofje, maasdam Op de locatie van de oude gemeentewerf en de lokatexloods is in oktober 2010 de bouw gestart van 10 huurappartementen ( 4 sociale huur en 6 dure huur). Daarnaast zijn er 9 koopwoningen en 4 Koopgarant-rijwoningen. De koopwoningen zijn in november 2011 opgeleverd. De 10 huurappartementen zijn februari 2012 klaar. De kosten tot nu toe zijn € 3,3 miljoen.
HaalBaarHeiD
ontWiKKelinG
1e Paal
oPleVering
renovatie lijnzaadstraat/Hekelstraat, ‘s-gravendeel De renovatie van 2 woongebouwen in ’s-Gravendeel met in totaal 80 woningen aan de lijnzaadstraat en Hekelstraat begon in 2010. De buitenkant, binnenkant, algemene ruimten, isolatie, toegankelijkheid en woningplattegronden zijn allemaal aangepakt. In de zomer van 2011 zijn de gebouwen opgeleverd. De totale kosten waren € 1,4 miljoen.
HaalBaarHeiD
ontWiKKelinG
1e Paal
oPleVering
Herstructurering bevershoek, ’s-gravendeel, fase 1b In de Bevershoek in ‘s-Gravendeel zijn we sinds 2007 bezig met een grootschalige herstructurering. We zijn gestart aan de rand van het gebied, waar na het slopen plaats was voor nieuwe huizen. In 2011 zijn 18 huurwoningen en 6 koopwoningen opgeleverd. De totale kosten waren € 3,3 miljoen.
65
ProJeCten gemeente cromstrijen HaalBaarHeiD
ontwikkeling
1e Paal
oPleverinG
oranjewijk, klaaswaal Voor de herstructurering van de Oranjewijk worden 34 sociale huurwoningen en een voormalig schoolgebouwtje gesloopt en 15 sociale huurwoningen, 10 dure huurwoningen, 3 koopwoningen en 13 grondgebonden eengezinswoningen gebouwd. In 2011 is het plan verder ontwikkeld zodat in 2012 de bouw kan beginnen. De totale kosten tot nu toe zijn € 0,9 miljoen
HaalBaarHeiD
ontWiKKelinG
1e Paal
oPleverinG
buitensluis fase ii rehobothlocatie, numansdorp Als vervolg op het Rehoboth-project komt op deze plek een zorgcentrum met 55 intramurale plaatsen en 4 plaatsen voor tijdelijke opvang. Het zorgcentrum De Buitensluis krijgt daarbij een nieuwe indeling. De bouw begon in april 2011 en de oplevering wordt in juli 2012 verwacht. De totale kosten tot nu toe zijn € 5,7 miljoen.
HaalBaarHeiD
ontWiKKelinG
1e Paal
oPleverinG
oranjewijk fase ii, numansdorp Na de oplevering van fase I zijn we medio 2011 aan de Wilhelminastraat 9-12 begonnen met de bouw van fase II. Dit zijn twee lagen met 12 jongerenwoningen in de categorie sociale huur. De oplevering wordt verwacht tweede kwartaal van 2012. De totale kosten voor dit project tot nu toe zijn € 0,6 miljoen.
HaalBaarHeiD
ontWiKKelinG
1e Paal
oPleverinG
oranjewijk fase iii, numansdorp Ook fase III hoort bij de herstructurering van de Oranjewijk. Het gaat om 19 sociale en 12 dure huurwoningen en 18 koopwoningen. Eind 2011 waren er nog 3 te koop. De bouw begon december 2011 en de oplevering wordt verwacht voor 1 januari 2013. De totale kosten tot nu toe zijn € 1,5 miljoen.
HaalBaarHeiD
ontWiKKelinG
1e Paal
oPleVering
oranjewijk fase i, numansdorp In de Oranjewijk in Numansdorp worden 55 huurwoningen gesloopt. Hiervoor komen 71 nieuwe woningen terug. In deze eerste fase gaat het om de bouw van 10 gestapelde sociale seniorenwoningen aan de Wilhelminastraat 14. Deze hebben we opgeleverd in januari 2011. De totale kosten voor dit project waren € 1,9 miljoen.
66
HaalBaarHeiD
ontWiKKelinG
1e Paal
oPleVering
jacob meynaertkwartier, klaaswaal In het centrum van Klaaswaal (deelplan 3) heeft projectontwikkelaar Novaform 41 appartementen opgeleverd voor HW Wonen. In totaal voegen wij hiermee 24 sociale huur- en 15 Koopgarant-woningen aan onze voorraad toe. 2 appartementen zijn in de vrije sector verkocht. De totale kosten van dit project waren € 6,2 miljoen.
67
ProJeCten gemeente korendijk HaalbaarHeid
ontWiKKelinG
1e Paal
OPlEVERING oPleverinG
Prins bernhardstraat, Piershil Aan de Prins Bernhardstraat in Piershil staan 10 gedateerde seniorenwoningen en 3 eengezinswoningen. HW Wonen wil deze slopen. Als vervanging denken we aan 8 nieuwe grondgebonden seniorenwoningen. Hiervoor is nog overleg met de gemeente nodig. Waarschijnlijk moet het bestemmingsplan gedeeltelijk worden herzien. De totale kosten tot nu toe zijn € 73.500.
HaalbaarHeid
ontWiKKelinG
1e Paal
oPleverinG
nassaustraat, Zuid-beijerland Voor de Nassaustraat, waar nu de kerk en 3 eengezinswoningen staan, ligt een plan voor 11 dure appartementen en een woonvoorziening met 14 kleine appartementen voor jongeren met een verstandelijke beperking. Door de onzekerheid van de zorgfinanciering en de huidige marktomstandigheden, wordt geprobeerd dit project bij te sturen. Beslissingen worden medio 2012 hierover genomen. De totale kosten tot nu toe zijn € 1,1 miljoen. HaalbaarHeid
ontWiKKelinG
1e Paal
beatrixlaan, Zuid-beijerland Als vervanging van de gedateerde seniorenwoningen op deze locatie is een plan gemaakt voor 12 eengezinswoningen: 9 sociale koopwoningen, 2 koopwoningen in de vrije sector en 1 huurwoning voor een terugkerende bewoner. Het is de bedoeling dat in 2012 de verkoop en bouw start. De totale kosten tot nu toe zijn € 90.000.
HaalBaarHeiD
ontWiKKelinG
1e Paal
oPleverinG
leliestraat, Zuid-beijerland Na de zomer van 2011 is de bouw begonnen van 10 appartementen aan de leliestraat. Deze zijn bestemd voor de doelgroep 30+. De verhuur, die eind 2011 startte, verloopt moeizaam. De oplevering van de appartementen wordt voorzien in juli 2012. De totale kosten tot nu toe zijn € 0,6 miljoen.
HaalBaarHeiD
ontWiKKelinG
1e Paal
oPleverinG
centrumplan goudswaard In 2011 is HW Wonen gestart met de bouw van 12 seniorenappartementen en 5 geschakelde grondgebonden woningen. Er was een kleine herontwikkeling; de plek waar eerst nog 4 grondgebonden koopwoningen zouden komen, wordt nu als 2 vrije kavels verkocht. De totale kosten voor dit project tot nu toe zijn € 2,6 miljoen.
68
HaalBaarHeiD
ontWiKKelinG
1e Paal
oPleverinG
Heullaan, Piershil Aan de Heullaan in Piershil hebben wij 4 gedateerde huurwoningen gesloopt. In het najaar van 2011 zijn we begonnen met de bouw van 4 twee-onder-een-kap woningen met een verkoopprijs van rond de 270.000 euro. Al deze woningen zijn inmiddels verkocht. De totale kosten tot nu toe zijn € 0,2 miljoen.
69
ProJeCten gemeente oud-beijerland HaalbaarHeid
ontWiKKelinG
1e Paal
oPleverinG
Project rembrandt (herontwikkeling egmontshof), oud-beijerland Samen met Stichting Zorgwaard, Van Mierlo B.V. en de gemeente hebben we een samenwerkingsovereenkomst opgesteld voor een nieuw woonzorgcomplex met circa 100 intramurale plaatsen, 52 zorgappartementen en 25 aanleunwoningen. Dit moet komen op de plek van de Egmontshof. De start bouw is gepland in 2013. De totale kosten tot nu toe zijn € 44.000.
HaalbaarHeid
ontWiKKelinG
1e Paal
OPlEVERING
locatie thomaskerk, oud-beijerland Voor de ontwikkeling van deze locatie is het financieel belang van HW Wonen een 100-procentdeelneming in de Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard BV zoals verwerkt in de jaarstukken. Via voornoemde BV is 50 procent belang genomen in de Union Assink Projectontwikkeling V.O.F. Het plan betreft mogelijk de ontwikkeling van 45 seniorenwoningen.
HaalbaarHeid
ontWiKKelinG
1e Paal
OPlEVERING
beneden molendijk, oud-beijerland Het plan van de ontwikkelaar is om in 2012 te starten met de bouw van appartementen en bedrijfsruimten aan de Beneden Molendijk. HW Wonen wil van deze ontwikkelaar 12 tweekamerappartementen voor starters kopen, inclusief parkeerplaatsen. HW Wonen heeft op deze locatie nog 2 woningen die bij de start van de bouw in 2012 worden overgedragen aan de gemeente. De totale kosten tot nu toe zijn € 1.300. HaalbaarHeid
ontWiKKelinG
1e Paal
oPleverinG
de open waard, oud-beijerland Voor de plek van het verzorgingshuis is een integraal plan gemaakt voor een woonzorgcomplex met circa 60 intramurale plaatsen, een supermarkt, een gezondheidscentrum en een buurtcentrum. De totale voorbereidingskosten, inclusief aankoop van de bestaande supermarkt. De kosten tot nu toe zijn € 0,8 miljoen.
HaalBaarHeiD
ontwikkeling
1e Paal
oPleverinG
Poortwijk fase 1, oud-beijerland In het plan Poortwijk (Muzieklaan) gaat het om 22 woningen: 4 woningen in de vrije sector en 18 Koopgarantwoningen voor starters. De gemeente heeft inmiddels ingestemd met het ontwerp van HW Wonen. De omgevingsvergunning is daarop in december 2011 ingediend. De totale kosten tot nu toe zijn € 25.600.
70
HaalBaarHeiD
ontwikkeling
1e Paal
oPleverinG
Van speijkstraat, oud-beijerland Er worden 18 seniorenwoningen gesloopt, daarvoor in de plaats komen er 15 seniorenappartementen in de categorie sociale huur. De bouw start in 2012. De totale kosten tot nu toe zijn € 0,3 miljoen.
HaalBaarHeiD
ontwikkeling
1e Paal
oPleverinG
Van brakelstraat, oud-beijerland Na sloop van de bestaande woningen worden17 sociale huur seniorenappartementen gebouwd. Start bouw 2013. De totale kosten tot nu toe zijn € 0,3 miljoen.
HaalBaarHeiD
ontWiKKelinG
1e Paal
oPleverinG
larixplantsoen, oud-beijerland Er is door ons een bouwplan gemaakt voor het larixplantsoen in Oud-Beijerland. Hier moeten 8 huur- en 4 Koopgarantwoningen komen voor starters. De bouw is inmiddels gestart en de oplevering wordt verwacht in het tweede kwartaal 2012. De totale kosten voor het project tot nu toe zijn € 0,8 miljoen.
HaalBaarHeiD
ontWiKKelinG
1e Paal
oPleVering
witte de withstraat, oud-beijerland In 2009 44 gedateerde eengezinswoningen gesloopt. Hier kwamen 27 patiowoningen voor senioren,17 sociale huur- en 10 koopwoningen voor terug. Deze hebben we in het derde kwartaal van 2011 opgeleverd. Eind 2011 stond nog één woning te koop. De totale kosten tot nu toe zijn € 3,7 miljoen.
71
PROJECTEN GEMEENTE STRIJEN haalbaarheid
ontwikkeling
1e paal
oplevering
Centrumplan, Strijen Dit plan omvat het opnieuw ontwikkelen van de kop van de Oranjewijk, een vervolg op de herstructurering van deze buurt. Hiervoor moet HW Wonen een aantal panden aankopen. Het project zit in de beginfase en wordt nog verder onderzocht. De totale kosten tot nu toe zijn € 10.000.
haalbaarheid
ontwikkeling
1e paal
oplevering
A. van Vugtstraat /S. Groenewegstraat, Strijensas Dit gaat om de nieuwbouw van 12 koopwoningen aan de A. van Vugtstraat/ S. Groenewegstraat en de uitgifte van 3 vrije kavels. Ons plan is om na 2015 te starten met de verkoop van de kavels. De bouw start als eind 2013 75 procent van de woningen verkocht is. De kosten tot nu toe zijn € 0,1 miljoen.
haalbaarheid
ontwikkeling
1e paal
oplevering
Oranjebuurt fase II, Strijen In fase II gaat het om 199 woningen. Na een onderhoudsingreep blijven 99 woningen in ons bezit, 68 woningen worden bestemd voor sociale koop, 8 worden er verkocht zonder korting en 6 woningen houden wij aan voor de herontwikkeling van het centrumplan. Prognose start uitvoering derde kwartaal 2012. De totale kosten worden geschat op € 10,7 miljoen. Tot nu toe is dat € 0,1 miljoen.
haalbaarheid
ontwikkeling
1e paal
oplevering
Kop Bernhardstraat/Stockholmplein (voorheen MFA-locatie), Strijen Het gezamenlijk project MFA met HW Wonen, gemeente Strijen en Laco Strijen B.V. bleek onhaalbaar. De gemeente onderzoekt renovatie en uitbreiding van het bestaande dorpshuis. HW Wonen heeft het plan om in 2012 zelfstandig ongeveer 20 appartementen te ontwikkelen. De bouw moet medio 2013 starten. De kosten tot nu toe zijn € 0,2 miljoen.
haalbaarheid
ontwikkeling
1e paal
oplevering oplevering
Sportlaan (kassenterrein), Strijen In 2007 is er circa 3,2 hectare kassenterrein aangekocht voor € 2,3 miljoen met het idee om hier woningen te bouwen. De kassen op het terrein zijn inmiddels gesloopt. De locatie is opgenomen in de structuurvisie Hoeksche Waard en in de structuurvisie van de gemeente Strijen. De kosten tot nu toe zijn € 2,3 miljoen.
72
HaalbaarHeid
ontWiKKelinG
1e Paal
oPleverinG
Zweedsestraat, mookhoek In 2008 is 1.420 m2 grond aangekocht naast eigendom van HW Wonen. De 3 Zweedse woningen die hier stonden zijn gesloopt voor 12 nieuwe rijwoningen. In 2012 gaan we door met de bestemmingsplanprocedure. Zodra 75 procent is verkocht, kunnen we in 2012 starten met de bouw. De kosten tot nu toe zijn € 0,2 miljoen.
HaalbaarHeid
ontWiKKelinG
1e Paal
oPleverinG
dam fase ii, strijen Dam fase II is een nieuwbouwlocatie voor ongeveer 26 koopwoningen en 4 vrije kavels. Deelplan A staat op de planning voor 2013 en deelplan B voor 2014. De bouw start als 75 procent verkocht is. De kosten tot nu toe zijn € 2,2 miljoen.
HaalbaarHeid
ontWiKKelinG
1e Paal
oPleverinG
striene, strijen Samen met de gemeente, de Aldi en een particulier is in 2011 een plan gemaakt voor de voormalige basisschool De Striene. Deze locatie biedt ruimte voor een supermarkt en appartementen. In 2011 is een intentieovereenkomst getekend om de financiële haalbaarheid te onderzoeken. De totale kosten tot nu toe zijn € 40.000.
HaalbaarHeid
ontWiKKelinG
1e Paal
oPleverinG
‘t kleine loo, strijen Plangebied land van Essche III bestaat uit 138 koopwoningen met grote en kleine twee-onder-een-kapwoningen, rijwoningen, patiowoningen, vrijstaande woningen en appartementen. Samen met Waal Ontwikkeling wordt de eerste fase met 83 koopwoningen ontwikkeld. In 2012 begint de bestemmingsplanprocedure. De uitvoering is sterk afhankelijk van de verkoop. De kosten tot nu toe zijn € 0,2 miljoen.
HaalBaarHeiD
ontwikkeling
1e Paal
oPleverinG
oranjebuurt fase i, strijen Hier worden 65 woningen teruggebouwd. Fase I is onderverdeeld in 3 delen. Het eerste deel betreft 15 sociale huurwoningen en 7 koopwoningen, het tweede deel 6 sociale huurwoningen en 24 koopwoningen waarvan 8 Koopgarant-woningen, en het derde deel bestaat uit 16 koopwoningen. Start bouw is gepland in juni 2012. De totale kosten tot nu toe zijn € 0,7 miljoen.
73
HaalBaarHeiD
ontWiKKelinG
1e Paal
oPleVering
kerkplein, strijensas 4 rijwoningen hebben wij gebouwd op het terrein van de voormalige basisschool aan het Kerkplein in Strijensas. De huizen zijn eind 2011 aan de kopers opgeleverd. De totale kosten voor dit project waren circa € 0,6 miljoen.
HaalBaarHeiD
ontWiKKelinG
1e Paal
oPleVering
strienemonde ii, strijen Dit plan valt onder de ontwikkelingsovereenkomst met de gemeente. Het gaat om de nieuwbouw van 19 huurappartementen ten zuiden van de huidige bebouwing, allemaal met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens. In november 2011 zijn de woningen opgeleverd. De totale kosten tot nu toe zijn € 3,4 miljoen.
HaalBaarHeiD
ontWiKKelinG
1e Paal
oPleVering
Patrijshof, strijen Door nieuwbouw van de Brede School kwam de oude schoollocatie aan de Patrijsstraat vrij. In het tweede kwartaal van 2011 zijn hier 13 rijwoningen voor de vrije verkoop en de 5 Koopgarant-woningen opgeleverd. Op 4 vrije-verkoop woningen na is alles verkocht. Deze worden nu verhuurd. De kosten waren circa € 1,0 miljoen.
HaalBaarHeiD
ontWiKKelinG
1e Paal
oPleVering
boerderij de lindehoeve, mookhoek In 2011 zijn we begonnen met de ingrijpende verbouwing van boerderij de lindehoeve in Mookhoek tot woonvoorziening voor jongeren met een verstandelijke beperking. Deze boerderij heeft straks 22 appartementen voor permanente bewoning, 5 logeerplaatsen en ruimte voor dagbesteding. De oplevering is begin 2012. De kosten tot nu toe zijn € 3,7 miljoen.
74
Vitaal Wonen, zo doen wij dat !
“Zorgen voor duurzame woningen nu en in de toekomst.” medewerkers afdeling vastg oedont wikkelin
75
g en -beheer
11
Leven in een vitaal landschap
HW Wonen staat midden in de samenleving. Om erachter te komen wat er leeft in de Hoeksche Waard houden wij regelmatig bijeenkomsten. Dat de mening van de belanghouders er ook echt toe doet, is terug te zien in ons ondernemingsplan. Clubs en verenigingen houden het gebied levendig, die sponsoren wij dus graag.
76
11.1 HW Wonen altijd dichtbij
In 2011 heeft HW Wonen om de tafel gezeten met:
Huurders, toekomstige huurders en relaties van HW Wonen zijn van harte welkom in onze vestigingen in Puttershoek en Oud-Beijerland. In ’s-Gravendeel is er een steunpunt gekomen. In de gemeenten Korendijk en Cromstrijen houden wij net als voorgaande jaren nog steeds spreekuren. Sociaal statuut De mening van onze huurders is erg belangrijk voor HW Wonen. Het Huurdersplatform neemt daarom een prominente rol in bij ons beleid (zie ook hoofdstuk 5). In 2011 hebben wij samen met het Huurdersplatform een aanzet gemaakt voor een sociaal statuut. In 2012 gaan wij die samen ondertekenen.
het Huurdersplatform en het platform voor ouderen en mensen met een lichamelijke- en/of verstandelijke beperking (regulier en niet-regulier); diverse bewonerscommissies van de herstructeringswijken in ’s-Gravendeel, Strijen en Puttershoek; bewonerscommissie van De Wijk van Je Leven in Puttershoek; niet-georganiseerde groepen bewoners.
11.2 Investeren in leefbaarheid Leefbaarheid is een breed begrip. Het gaat om onder andere wonen, veiligheid, zelfstandigheid, arbeids-participatie, milieu, vervoer, onderwijs, recreatie, cultuurintegratie, kunst en architectuur. Wonen, welzijn en zorg zijn voor HW Wonen altijd de basis. Hieronder een overzicht van de kosten die onder het kopje ‘leefbaarheid’ vallen.
Gemeente
Totaal uitgaven
Onderhoud leefomgeving
overige
Toelichting overige
Binnenmaas
€
191.691 €
177.191 €
Cromstrijen
€
5.144 €
5.144 €
-
Korendijk
€
14.331 €
14.331 €
-
Oud-Beijerland
€
59.048 €
39.048 €
Strijen
€
61.181 €
61.181 €
-
Totaal
€
331.395 €
296.895 €
34.500
Om de leefbaarheid te bevorderen, investeren wij in de kern Heinenoord met de renovatie van de Boerderij OostLeeuwenstein van het Streekmuseum. In ’s-Gravendeel in de wijk Renooishoek pakken wij de renovatie van molen ’t Vliegend Hert aan.
77
14.500 - Kunstwerk W v.d. Walestraat - Inrichting Atrium Weegje
20.000 - Bijdrage Centrum voor senioren “De Beijenkorf”
11.3 Warme band met de belanghouders Het symposium Ondernemingsplan 2011-2014 waar wij aan onze belanghouders onze plannen presenteerden, is vorig jaar goed bezocht. Veel van hen konden hun eigen visie erin terugvinden, aangezien wij ons ondernemingsplan samen met de belanghouders hebben gemaakt. In de bedrijfsfilm die we in 2011 hebben opgenomen spelen de belanghouders en huurders ook een rol.
11.4 Sponsoring HW Wonen staat midden in de Hoeksche Waardse samenleving. Om de leefbaarheid te vergroten sponsoren we verschillende clubs en verenigingen: van de Oranjevereniging tot de kinderboerderij. Alles om ervoor te zorgen dat de Hoeksche Waard een fijn gebied is om in te wonen én te leven. Het totaalbedrag aan sponsoring bedroeg in 2011 21.888 euro. Gemiddeld ontvingen de goede doelen in 2011 390 euro. Een overzicht: Stichting Binnenmaas Jazz Binnenmaas Stichting Welzijn Binnenmaas Stichting ToBe Dordrecht Dorpsvereniging Goudswaard Muziekvereniging Volharding Goudswaard Mahony media Groep Heerjansdam S.V. Heinenoord Hoeksche Waards Philharmonisch orkest Klaaswaal Humanitas Hoeksche Waard Klaaswaal Muziekvereniging Na Lang Streven Klaaswaal Stichting ‘t van Praethuis Klaaswaal Stichting Vrienden van Klaaswaal Shantykoor Hoeksche Waard Maasdam Hervormde gemeente Mijnsheerenland Stichting Biwanto Mijnsheerenland Muziekvereniging Wilhelmina Numansdorp Stichting Kans Numansdorp Alerimus locatie de Open Waard Oud-Beijerland Interkerkelijk koor Jedid-Jah Oud-Beijerland Korbatjo Oud-Beijerland Pameijer Oud-Beijerland Pop-upkoor Oud-Beijerland Raadhuis Klassiek Oud-Beijerland RoPaRun Oud-Beijerland SSO Jongerenwerk OudBeijerland SSO Oud-Beijerland SSO Oud-Beijerland Huttenbouw Stichting Dichter bij de Molen OudBeijerland Voetbalvereniging SHO Oud-Beijerland Winkeliersvereniging Oud-Beijerland Stichting Swaneblake Piershil 2 Enjoy Puttershoek Vogelvereniging De Putter Puttershoek Vrouwe van Stien Rotterdam Interkerkelijk koor Kairos ‘s-Gravendeel NLS ‘s-Gravendeel Stichting Omloop Hoeksche Waard ‘s-Gravendeel OBS de Schelf ’s-Gravendeel Seuterwandelvierdaagse ‘s-Gravendeel Stichting Festiviteiten ’s-Gravendeel Stichting Voetbal Promotie ’s-Gravendeel Stichting Vrienden van Immanuël ‘s-Gravendeel Wielercomité ’s-Gravendeel Oranjevereniging Strijen VV Strijen Jeugdcommissie Huttenbouw Zuid-Beijerland Runningteam-NLP ZuidBeijerland SBWZ; Oranjevereniging Zuid-Beijerland Stichting Passie in de Waard
Symposium Ondernemingsplan 2011-2014
Betrokken bij HW Wonen Er zijn veel mensen direct en indirect betrokken bij onze organisatie. Primair werken wij samen met de vijf gemeenten in de Hoeksche Waard, de huurdersorganisaties en zorginstellingen. Secundair zijn dit de zorginstellingen, welzijnsorganisaties, belanghouders en de politie. Tot slot werken wij op tertiair niveau samen met de ouderenorganisaties en andere organisaties (zoals platformen). Het Centrum voor Senioren in Oud-Beijerland is er mede op het initiatief van HW Wonen gekomen. Hiervoor werkten wij samen met Alerimus en het sociaal-cultureel werk.
Handwerkclub SSO
Optrekken met gemeenten Om onze doelen te bereiken is het belangrijk om samen te werken met de vijf gemeenten. We voeren daarom regelmatig overleg met de wethouders, raadsleden ambtenaren in de Hoeksche Waard. In 2012 gaan we hiermee door.
Uiteraard gaan wij in 2012 door met sponsoring.
78
Daarnaast hebben in 2011 29 enthousiaste medewerkers tijdens de jaarlijkse Rabobank fietsdag Hoeksche Waard gefietst voor een bijdrage voor het Hospice in ZuidBeijerland.
11.5 Stimuleringsfonds Bijzondere bewonersinitiatieven Een middel om huurders te betrekken bij hun woonomgeving en hun de mogelijkheid te geven deze zelf te verbeteren, is het Stimuleringsfonds Bijzondere Huurdersinitiatieven. Een onafhankelijk bestuur let erop dat het geld
beschikbaar wordt gesteld aan initiatieven die passen bij een van de volgende aandachtsgebieden: het beleid van HW Wonen; het beheer van de woningen van HW Wonen; de leefomgeving in de gebieden waar HW Wonen bezit heeft. Zowel individuele huurders als groepen en verenigingen kunnen een beroep doen op het Stimuleringsfonds Bijzondere Huurdersinitiatieven. Per keer wordt er maximaal 5.000,- euro uitgegeven. In 2011 is er, net als in 2010, geen beroep op het fonds gedaan.
Vitaal Wonen, zo doen wij dat!
Als 2 Enjoy... zorgen voor een vrolijke noot in een harmonieuze samenleving. Koor 2 Enjoy
79
12
Wonen en zorg
HW Wonen doet er alles aan om te zorgen dat huurders zo lang mogelijk zelfstandig (kunnen) blijven wonen in de eigen kern zo lang als dat mogelijk en wenselijk is. Eventuele belemmeringen probeert HW Wonen zoveel als mogelijk dan ook weg te nemen.
80
In 2011 werd de renovatie van het project Lijnzaadstraat/ Hekelstraat uitgevoerd met als doel om de huidige bewoners langer zelfstandig te kunnen laten wonen. Bovendien zetten wij ons in voor de huisvesting van kwetsbare doelgroepen in samenwerking met maatschappelijke partners op het gebied van wonen, zorg en welzijn. HW Wonen participeert in het ‘Pact van mijn Hart’. Deze samenwerkingsovereenkomst is ondertekend door de leden van de Kerngroep Wonen-Welzijn-Zorg Hoeksche Waard. In deze overeenkomst zijn prestatieafspraken bekrachtigd tussen belangenbehartigers, gemeenten, HW Wonen, welzijnsorganisaties en zorgaanbieders uit de Hoeksche Waard. Het gaat om afspraken op het gebied van wonen, welzijn en zorg, die de partijen tot 2030 willen realiseren met daarin concrete opgaven om van de Hoeksche Waard een vitaal eiland te maken.
De Lindehoeve, Mookhoek
81
Het ontwikkelen en beheren van zorgvastgoed zien wij als een belangrijke opgave. Verschillende plannen kwamen tot uitvoering. Te denken valt hierbij aan de volgende projecten: project Buitensluis fase II, Numansdorp; project renovatie De Lindehoeve tot zorgboerderij, Mookhoek. Onderstaande projecten zijn in voorbereiding: project Rembrandtlocatie, Oud-Beijerland project De Open Waard, Oud-Beijerland Voor een verdere toelichting van deze projecten wordt verwezen naar Hoofdstuk 10.4
13
HW Wonen financieel gezond en robuust
De financiële positie van HW Wonen is gezond en robuust. Geen overbodige luxe in deze economisch onzekere tijd waarin veel veranderingen op woningcorporaties afkomen. We houden onze geldzaken daarom scherp in de gaten.
82
13.1 Financiële prestaties
13.2 Financieel dashboard
HW Wonen is financieel-economisch een sterke organisatie. Dankzij onze gezonde financiële positie kunnen we investeren. Hierdoor zijn we in staat om ons hoofddoel te bereiken: zorgen voor voldoende betaalbare huurwoningen.
Sturing op basis van kasstromen, rendement en beschikbaar vermogen is de basis van het financieel beleid van HW Wonen. Een goede beheersing van de kasstromen is dan ook cruciaal voor onze continuïteit.
Financieel dashboard HW Wonen per 31 december 2011: norm
2010
2011
2012
2013
2014
2015
>1,6
2,2
2,0
1,9
2,1
1,7
1,7
<75,0%
58,4%
55,0%
59,6%
59,0%
59,5%
59,0%
3. Direct rendement
>4,15%
5,6%
5,0%
4,9%
5,3%
4,4%
4,3%
4. Investerings-/ financieringsratio
<37,0%
30,9%
33,2%
-9,1%
10,3%
3,1%
55,8%
Kasstroomgerelateerd 1. Interest dekkingsratio* (icr) Vermogensdoelstellingen 2. Loan to value Rendementsdoelstellingen
Presteert beter dan de norm Presteert volgens de norm (met bandbreedte 10%) Presteert onder de norm *Vanwege toegenomen risico’s is de norm ten opzichte van 2010 met 0,3 procent verhoogd
1. Interest-dekkingsratio De interest-dekkingsratio (ICR) geeft aan hoe vaak uit de operationele kasstroom (som van het resultaat voor belastingen en de rentelasten) de verschuldigde rente aan de verschaffers van vreemd vermogen kan worden betaald.
83
Dit wordt berekend door de exploitatiekasstromen te delen door de financieringslasten. Het kengetal laat dus zien of de exploitatie voldoende winstgevend is. Als de ratio minder dan 1 is, genereert de corporatie onvoldoende kasstroom uit de exploitatie om de rentelast te betalen.
begroting 2012 een te betalen vennootschapsbelasting opgenomen is van 8,6 miljoen euro. Deze is echter niet meer verschuldigd. De door de overheid opgelegde heffing huurtoeslag in 2014 veroorzaakt in dit jaar dat we onder de norm presteren.
HW Wonen presteert met meer dan 0,40 procent boven de norm. De gemiddelde ICR van de sector bedroeg 1,4. 2. Lening-waarde ratio (loan to value) De lening-waarderatio laat zien welke waarde van het bezit is gefinancierd, ofwel de financiering uitgedrukt in een percentage van de waarde van het bezit. Het gaat hierbij om de waardering van het vastgoed op de bedrijfswaarde. Gebaseerd op wat vastgoedbeleggers hanteren, is de bovenwaarde van deze ratio maximaal 75 procent. Het gemiddelde bij woningcorporaties bedraagt 63 procent. HW Wonen presteert hier beter dan de norm doordat zij haar vastgoed meer intern financiert. Voor HW Wonen betekent dit resultaat dat in het jaar 2011 55 procent van haar toekomstige kasstromen (bedrijfswaarde) noodzakelijk is om de huidige financiering af te lossen. Een hogere financiering leidt tot een hogere financieringslast en is geen probleem als het direct rendement op niveau is (meer dan de gemiddelde vermogenskostenvoet). Dit is het geval bij HW Wonen.
13.3 Het jaarresultaat Het resultaat uit het verhuren, onderhouden en verkopen van woningen bedroeg in 2011 17,2 miljoen euro. Als de opbrengst van de verkoop van woningen buiten beschouwing wordt gelaten, is het jaarresultaat 11,2 miljoen euro. Het positieve jaarresultaat wordt veroorzaakt door: Vrijval vennootschapsbelasting 2006-2011 7,5 miljoen *); Vorming belastinglatenties 6,1 miljoen **); Overige waardeveranderingen (im)materiele vaste activa 8,7 miljoen.
3. Direct rendement Direct rendement is de exploitatiekasstroom uitgedrukt in een percentage van de waarde van het onderliggende bezit. Een direct rendement onder de gemiddelde vermogenskostenvoet duidt op het interen op het vermogen. Er wordt immers onvoldoende rendement behaald om de inflatie op het eigen vermogen en de rente op vreemd vermogen goed te maken. Voor HW Wonen geldt vooralsnog als uitgangspunt dat het direct rendement structureel gelijk moet zijn aan de gemiddelde rentevergoeding die over de gehele leningenportefeuille moet worden voldaan. In 2011 was die 4,15 procent. Het sectorgemiddelde bedraagt 4,6 procent. In de periode 2012 tot en met 2015 wordt het gewenste direct rendement ruimschoots gehaald. Zodra de kasstromen worden aangetast heeft dit effect op het direct rendement.
*Herbestedingsreserve De Hoge Raad heeft op 13 januari jl. ten aanzien van een andere woningcorporatie geoordeeld dat zij kwalificeert als Algemeen Nut Beogende Instelling (ANBI), aangezien zij het algemeen nut beoogt en het algemeen belang feitelijk dient. Het praktijkbelang van dit arrest ligt bij de toepassing van de herbestedingsreserve. Deze faciliteit houdt feitelijk in dat ten laste van de fiscale winst kan worden geïnvesteerd in nieuwbouw voor de verhuur en verbeteringsuitgaven die normaliter geactiveerd dienen te worden. Nu HW Wonen binnen de voor de herbestedingsreserve geldende driejaarstermijn ten minste voor het bedrag van de fiscale winst heeft geïnvesteerd in nieuwbouw/verbetering betekent dit dat de vennootschapsbelastingheffing tot nihil kan worden teruggebracht indien de herbestedingsreserve door HW Wonen kan worden toegepast. Wil een herbestedingsreserve door HW Wonen ten laste van de fiscale winst gevormd kunnen worden, dan is vereist dat bij HW Wonen het algemeen maatschappelijk belang op de voorgrond staat én dat de fiscale winst afkomstig moet zijn uit activiteiten die in lijn liggen met dit algemeen maatschappelijk belang. Gelet op de positieve afloop van de ANBI-procedure zijn wij van mening dat de kans groot is dat de herbestedingsreserve uiteindelijk kan worden toegepast door HW Wonen, waardoor het fiscale
4. Investerings-/financieringsratio De Investerings-/financieringsratio geeft aan welke gedeelte van de investering extern wordt gefinancierd dan wel extern moet worden gefinancierd. Het gemiddelde van deze ratio in de sector bedraagt 37 procent. HW Wonen presteert beter dan het gemiddelde en had in 2011 een ratio van 33,2 procent. In de jaren 2012 en 2014 presteren wij onder de norm. In het jaar 2012 wordt dit veroorzaakt doordat in de
84
resultaat over de jaren 2009, 2010 en 2011 nihil wordt. HW Wonen heeft besloten dat bij het vaststellen van de fiscale positie in de jaarrekening 2011 cijfermatig ervan wordt uitgegaan dat de herbestedingsreserve van toepassing zal zijn over de jaren tot en met 2011. Voor de fiscale positie in de jaarrekening 2011 heeft dit geleid tot
een vrijval van de tot en met 2010 gevormde acute vpb verplichting. **)Deze belastinglatentie is voornamelijk het gevolg van de uitbreiding van het verkoopprogramma.
De post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa kan als volgt worden toegelicht: 2011 Dotatie onrendabele toppen projecten in uitvoering/ontwikkeling Vrijval onrendabele toppen opgeleverd project in 2011
11,0 -5,8
Toepassing minimumwaarderingsregel
33 -2,5
Afwaardering c.q. opwaardering verkopen onder voorwaarden
0,2
Saldo
8,7
Verklaring van de cijfers Het jaarresultaat 2011 van HW Wonen is toegevoegd aan het eigen vermogen. Ten opzichte van 2011 is het jaarresultaat met ongeveer 21,5 miljoen euro verder toegenomen. Dit is op hoofdlijnen als volgt te verklaren:
Verschil realisatie realisatie 2011-/realisatie 2010 Bedrijfsopbrengsten Huren
1,0 Een hogere huuropbrengst door opleveringen in 2010 en 2011
Verkoop onroerende zaken bestaand
1,4 Een hogere verkoopopbrengst door toename van het aantal verkochte woningen: 54 in 2011 ten opzichte van 36 in 2010
Verkoop onroerende zaken nieuw
0,3 Een hogere verkoopopbrengst door toename van het aantal verkochte woningen: 57 in 2011 ten opzichte van 8 in 2010
Wijziging in onderhanden werk
0,9 Een hogere winstneming naar rato voortgang nieuwbouwkoopprojecten
Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa
-0,5 Hogere afschrijving door opleveringen/aankoop
Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa
15,9 Afname van de afwaardering van de materiële vaste activa
Voorziening onrendabele investeringen
-11,3 Vorming voorzieningen onrendabele investeringen nieuwbouwprojecten
Lasten onderhoud
-2,0 Hogere uitgaven met betrekking tot onderhoudslasten
Belastingen
15,7 Extra opbrengst door het niet verschuldigd zijn van de vennootschapsbelasting 2006 - 2012
Overig Totaal
0,2 Hogere kosten overige bedrijfslasten 21,5
85
Na verwerking van het jaarresultaat 2011 is het eigen vermogen van HW Wonen per 31 december 2011 103 miljoen euro ofwel ongeveer 9.956 euro per verhuureenheid. In de onderstaande tabel zijn de jaarresultaten, het eigen vermogen en het solvabiliteitspercentage - op basis van historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde per complex - per 31 december 2011 en over het voorafgaande jaar weergegeven:
2011
2010
Jaarresultaat ( x 1.000)
e
17.207 e
-4.341
Eigen Vermogen ( x 1.000)
e
102.547 e
85.340
Eigen vermogen per vhe
e
9.957 e
8.310
Solvabiliteit ( op basis van historische kostprijs)
22,6
19,8
De belangrijkste inkomstenbron De belangrijkste bron van inkomsten van HW Wonen zijn de huren. Daarmee moeten wij alle uitgaven bekostigen. In 2011 waren de huurinkomsten 57,5 miljoen euro. Hierbij is rekening gehouden met de huurverhoging van 1,3 procent (2010: 1,2 procent). De huidige huurprijs is gemiddeld 67 procent van de maximaal redelijke huur. Ongeveer driekwart van onze woningen behoort tot het betaalbare segment. 94 procent valt onder de sociale huursector.
Onderhoud In totaal is in 2011 voor 17 miljoen euro uitgegeven aan onderhoud. Per woning is dat gemiddeld 1.651 euro. De onderhoudslasten zijn in 2011 2 miljoen euro hoger dan in 2010, toen er gemiddeld 1.491 euro per woning werd uitgegeven. Dit verschil komt voornamelijk voor rekening van het opplussen van seniorenwoningen. Rente HW Wonen had eind 2012 129 leningen uitstaan met een totaalbedrag van ongeveer 300 miljoen euro. De gemiddelde rente die wij hiervoor betaalden was 4,15 procent. In 2010 was dat nog 4,24 procent. Een daling die vooral wordt veroorzaakt door de aflossingen op hoogrentende leningen, het aantrekken van laagrentende leningen en lagere renteherzieningen. De rentelasten waren nagenoeg gelijk als in het jaar 2010, te weten ongeveer 13 miljoen euro.
Waar gaat de huur naartoe
Algemene kosten HW Wonen vindt het belangrijk om efficiënt met haar middelen om te gaan. Wij richten ons dan ook op verbetering van de efficiency van onze organisatie en versteviging van de administratieve processen en managementinformatiesystemen.
Onderhoud
30%
Rente
23%
Algemene kosten
24%
Salarissen
11%
Overige kosten
12%
86
Salarissen Onze medewerkers zijn de motor van onze organisatie. Onze normale bedrijfsvoering verrichten we met vast personeel. Voor bijzondere activiteiten huren we externe medewerkers in. In 2011 bedroegen de salarissen inclusief sociale lasten ongeveer 5,6 miljoen euro (2010: 5,5 miljoen euro). Overige kosten Met overige kosten worden voornamelijk de kosten voor afschrijving van het bezit bedoeld. Deze afschrijving bedroeg in 2011 8,3 miljoen euro. ( 2010: 7,8 miljoen euro) De toename wordt veroorzaakt door nieuw opgeleverde projecten en door diverse aankopen.
13.4 De bedrijfswaarde Om het verloop van de financiële positie van HW Wonen in de gaten te houden, is een goed beeld van de ontwikkeling van de bedrijfswaarde van groot belang. De bedrijfswaarde per 31 december 2011 is berekend op basis van het bezit op dat moment en intern vastgestelde parameters. Sturen op de bedrijfswaarde Ons financieel beleid laat zich het best vertalen in de bedrijfswaarde omdat dit gericht is op toekomstige
kasstromen. Deze bepalen de verdiencapaciteit en zijn gebaseerd op beleidskeuzes. Waardesturing en het optimaliseren van de kasstromen zijn voor ons dan ook belangrijk. Een duidelijke portefeuillestrategie en/of vastgoedsturing is hiervoor noodzakelijk en blijft om onze aandacht vragen. Berekening van de bedrijfswaarde Voor de berekening van de bedrijfswaarde hebben we ons ook aangesloten bij richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het hanteren van de meest recente eigen beleidsuitgangspunten wordt hierin voorgeschreven. Wij hebben daarom voor de berekening van de bedrijfswaarde van 2011 het beleid voor de komende vijf jaar opgenomen. Onze bedrijfswaarde in 2011 De bedrijfswaarde die HW Wonen voor 2011 heeft berekend is ongeveer 526 miljoen euro. Dit is inclusief grondwaarde en rentabiliteitswaardecorrectie. De boekwaarde per 31 december 2011 komt na toepassing van de minimumwaarderingsregel, inclusief grondwaarde, uit op 384 miljoen euro. Parameters voor de bedrijfswaarde Voor het berekenen van de bedrijfswaarde van HW Wonen zijn de volgende parameters gebruikt:
2012
2013
2014
2015
2016
2017 ev
Inflatiepercentage loonkosten
2,50%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
Inflatiepercentage consumentenprijzen
2,25%
2,25%
2,25%
2,25%
2,25%
2,00%
Inflatiepercentage bouwkosten
2,00%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
3,00%
Inflatiepercentage marktprijzen
0,00%
0,00%
0,00%
1,00%
1,00%
2,00%
Disconteringsvoet
5,25%
5,25%
5,25%
5,25%
5,25%
5,25%
Jaarlijkse huurstijging per 1 juli (woningen)
2,30%
2,25%
2,25%
2,25%
2,25%
2,00%
Huurderving woningen (exclusief leegstand door sloop en verkoop)
1,00%
1,00%
1,00%
1,00%
1,00%
1,00%
87
De ontwikkeling van de bedrijfswaarde per 31 december 2011 ten opzichte van de bedrijfswaarde per 31 december 2010 wordt duidelijk in het onderstaande overzicht. Constante waarde (CW) - alle bedragen x e 1.000 2011 CW Huur CW Huurderving
883.238 -8.694
2010 CW Huur CW Huurderving
879.896 -8.842
CW Onderhoud
-238.901
CW Onderhoud
-260.093
CW Personeelskosten
-106.503
CW Personeelskosten
-103.754
CW Belasting en verzekering
-47.953
CW Overige bedrijfsopbrengsten
0
CW Belasting en verzekering CW Overige bedrijfsopbrengsten
-50.193 369
CW Verkoop
42.323
CW Verkoop
CW (Des)investeringen
-17.280
CW (Des)investeringen
-5.497
Grondwaarde
65.304
Grondwaarde
61.094
Rentabiliteitswaardecorrectie
18.252
Rentabiliteitswaardecorrectie
18.507
Bedrijfswaarde
526.192
13.5 Vermogensdoelstelling De vermogensdoelstelling baseren we op onze gewenste risicobuffer. We houden daarbij rekening met mogelijke fluctuaties in de weergegeven kasstromen. Gezien de politieke onzekerheid over het huurbeleid, onze wens om te blijven investeren en de onzekere economische ontwikkelingen gaat HW Wonen vooralsnog uit van een vermogensdoelstelling van 25 procent van de bedrijfswaarde. Daarnaast streven wij naar een A1-status van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Omdat de voorgenomen activiteiten van HW Wonen passen bij de vermogenspositie heeft het CFV een A1-status als oordeel verstrekt.
88
Bedrijfswaarde
28.120
512.323
Ontwikkeling Financieringsbehoefte - alle bedragen x e 1.000
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Waarde financiële vaste activa
9.494
13.647
12.980
12.073
11.510
10.514
Waarde materiële vaste activa
512.323
526.192
514.069
522.256
533.484
569.316
Waarde activa in ontwikkeling
11.041
15.548
25.939
41.358
49.268
18.629
Af: langlopende schulden (inclusief financieringsbehoefte)
298.748
299.914
312.343
321.111
333.319
333.725
Financieringsruimte (exclusief werkkapitaal)
234.111
255.473
240.645
254.576
260.943
264.734
8.379
7.416
10.499
9.656
8.196
9.979
20.641
12.878
28.003
28.468
28.551
29.643
7.476
0
-520
1.280
1.922
1.415
221.849
250.011
223.141
235.764
240.588
245.070
58,4%
55,0%
59,6%
59,0%
59,5%
59,0%
Vlottende activa Kortlopende schulden Te verrekenen vennootschapsbelasting Financieringsruimte (inclusief werkkapitaal) Loan to Value
13.6 Treasury
plaats en inrichting van de treasuryfunctie te vinden plus de doelstellingen, taken en verantwoordelijkheden.
Treasurybeleid Als het gaat om financieren en beleggen kenmerkt ons beleid zich als risicomijdend. Ons beleid aangaande looptijden en renterisico’s is gericht op het minimaliseren van het risicoprofiel. Een belangrijk aspect is optimalisatie van het vervalschema van de leningenportefeuille om de risico’s te spreiden in de tijd. Het renterisico is het saldo van alle geldstromen vermeerderd met de renteherzieningen van de leningportefeuille. Maandelijks bewaken en actualiseren we de liquiditeitenprognoses. Treasurystatuut Het treasurystatuut is de basis voor het functioneren van de treasuryfunctie van HW Wonen. In het statuut zijn de
89
Treasuryjaarplan Aan de hand van de meerjarenplanning wordt het treasuryjaarplan gemaakt en worden de renterisico’s voor de komende jaren bepaald. Hierbij letten we op het vaststellen van de geldstromen en de renteaanpassingen. Treasurycommissie De treasurycommissie van HW Wonen komt één keer per kwartaal bij elkaar om de actuele stand van zaken op treasurygebied door te nemen. Naast een extern adviseur zijn hierbij het hoofd Bedrijfsadministratie, het hoofd Planning & Control en de manager Bedrijfsvoering aanwezig.
Financieringsmix Bij het renterisicobeleid wordt rekening gehouden met de mogelijkheid van vervroegde aflossing, een evenwichtige spreiding van de renterisico’s en de gewenste financieringsmix. Het renterisico wordt afgezet tegen de door het WSW gehanteerde norm van maximaal 15 procent renterisico van het lang vreemd vermogen.
Conclusie over swaps Geconcludeerd kan worden dat door de afgesloten swaps de (toekomstige) rente risico’s (gedeeltelijk) zijn afgedekt. Hoewel de marktwaarde momenteel negatief is, kan worden gesteld dat HW Wonen op basis van de huidige derivatenportefeuille geen liquiditeitsrisico loopt.
Leningenportefeulle In de loop van 2011 hebben wij vier leningen aangetrokken tot een totaalbedrag van 25 miljoen euro. De gemiddelde vermogenskostenvoet van het vreemd vermogen bedraagt 4,15 procent. In 2010 was dit 4,24 procent. De gemiddelde looptijd van de leningen is net als het jaar daarvoor 11 jaar. De duration, een maat voor rentegevoeligheid, bedraagt 5,48 tegenover 5,47 in 2010. Eind 2011 heeft HW Wonen een bedrag aan leningen geborgd via het WSW van 266,8 miljoen euro. De overige leningen worden geborgd door de vijf gemeenten in de Hoeksche Waard.
13.7 Faciliteringsruimte Waarborgfonds Sociale Woningbouw
Verstrekte leningen u/g van HW Wonen per 31 december 2011 Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard
e
591.676
Diverse leningen aan huurders
e
167.988
e
759.664
Derivaten HW Wonen heeft 6 rentederivaten in portefeuille. De totale marktwaarde van de swaps per 31-12-2011 is 8 miljoen euro negatief. De marktwaarde is niet opeisbaar. Risico’s van swaps Het eerste risicomoment voor de rentederivaten doet zich niet eerder voor dan 1 september 2019. Op deze datum bestaat de mogelijkheid dat een tegenpartij gebruik maakt van de MTC (Mutual Termination Clause) in het contract. Dit houdt in dat beide partijen ieder na vijf jaar (voor het eerst 1-9-2019; startdatum swap 1-9-2014) het recht hebben om de swap tegen marktwaarde af te wikkelen. Hoe hoog de marktwaarde op dat moment is positief of negatief - valt nu nog niet te voorspellen. De mogelijke afwikkeling maakt deel uit van de risicopositie van HW Wonen in 2019.
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) financiert tot maximaal 50 procent van de WOZ-waarde. Gezien deze hoogte en onze risicomonitoring verwacht HW Wonen geen problemen met de WSW-borging. Nieuwe Europese regels De kern van een nieuwe EU beschikking is dat de staatssteungrens wordt bepaald op de huurtoeslaggrens. Daarbij is er een nieuwe lijst van maatschappelijk vastgoed waarvoor staatssteun, in de vorm van WSWborging, mogelijk is. Door deze nieuwe norm is het niet mogelijk om (beperkte) commerciële gedeelten, zoals winkels, binnen één bouwstroom met WSW-borging te financieren. Van het door het WSW verstrekte faciliteringsvolume van 64,2 miljoen euro was eind 2011 42,1 miljoen euro opgenomen. Borging WSW blijven gebruiken HW Wonen wil graag gebruik blijven maken van de borgingsfaciliteiten van het WSW. Net als wij ziet het fonds het monitoren van kasstromen als een belangrijk instrument. Kasstromen reflecteren helder het beleid van een organisatie. Naast de vermogenskengetallen en rendementseisen is het voor onze financiële sturing belangrijk om de kasstromen goed te bewaken en (bij) te sturen. Gelukkig beschikt HW Wonen over ruime positieve kasstromen waardoor we borgbaar blijven voor het WSW. Dit betekent dat het faciliteringsvolume binnen de planperiode altijd toereikend is om leningen met WSWborging aan te trekken.
90
Houden aan de toewijzingsnorm Ook HW Wonen moet voldoen aan de toewijzingsnorm van het WSW. Minimaal 90 procent van gereguleerde nieuw vrij te komen woningen moeten we toewijzen aan huurders met een inkomen tot 33.614 euro. Voldoen we niet aan de norm, dan hebben we te veel staatssteun ontvangen. Hierop kunnen we worden aangesproken. Bovendien kan het recht op WSW-borging (voor nieuwe activiteiten) worden ontzegd, zolang niet wordt voldaan aan de toewijzingsnorm. Investeringsstatuut Ons financieel dashboard (zie Hoofdstuk 13.2) is een belangrijk instrument bij het samenstellen van een actueel investeringsstatuut voor onze beleids- en investerings beslissingen. In 2011 is een begin gemaakt met het definiëren van dit statuut. In 2012 willen we het vaststellen en inzetten bij het nemen van investeringsbeslissingen. Dit sluit ook aan op de nieuwe governancecode , waarin het invoeren van een door de Raad van Commissarissen (RvC) goedgekeurd investeringsstatuut verplicht is gesteld.
het managementteam, de bestuurder en de Raad van Commissarissen van HW Wonen. Ook in 2011 is er geïnvesteerd in risicomanagement. We hebben er overigens bewust voor gekozen om nog geen medewerker risicomanagement te benoemen. Risicomanagementsysteem Het bouwen van een zogenaamd risicomanagementsysteem is voor HW Wonen meer dan het in beeld brengen van de risico’s en de kans dat het risico zich voor zal doen. Het gaat volgens ons veel meer om de vraag of HW Wonen voldoende ‘in control’ is om haar doelen te realiseren en middelen goed in te zetten. Evenwichtskunst Voldoende ‘in control’ zijn is een kwestie van goed bestuur. Het is evenwichtskunst. Loslaten en vertrouwen geven is belangrijk, maar te veel loslaten brengt risico’s met zich mee. In organisaties spelen nu eenmaal ook eigenbelang, hang naar status, streven naar politiek gewin et cetera een rol. HW Wonen ‘in control’ Het ‘in control’ zijn van HW Wonen wordt weergegeven in het onderstaande schema:
Dit investeringsstatuut bevat ten minste: 1. een eenduidige rekensystematiek met objectieve parameters en beoordelings-criteria op projectniveau; 2. effecten van het project op de financiële situatie van de corporatie (ICR, operationele kasstroom, solvabiliteit, Loan to Value, financierbaarheid, WSW en CFV oordeel); 3. toetsing van vraag en het aanbod naar het project (klant en markt); 4. toetsing van het project aan het strategisch voorraadbeleid (product en locatie); 5. toetsing aan het wettelijk kader (BBSH, Woningwet); 6. toetsing aan de statutaire doelstelling; 7. uitleg van de volkshuisvestelijke meerwaarde; 8. risicobeheersing; 9. het vaststellen van het proces en de verantwoordelijkheden.
Wat is control? Een geheel van maatregelen
Op het gebied van personeel, financiën, cultuur etcetera.
van het bestuur en de leiding
Dus van de top van de organisatie.
dat erop is gericht
13.8 Risicomanagement
om met minimale inspanning
Dus met weinig middelen veel control.
optimaal
Dus niet alles willen beheersen.
zeker te stellen, en vast te stellen
Vooraf regelen en organiseren en achteraf toetsen.
dat door hen geformuleerde doelen worden gehaald.
Risico’s zien, inschatten en daarna direct passende maatregelen nemen. Het staat hoog op de agenda van
91
Aandachtsgebieden Het risicomanagement van HW Wonen is te scheiden in twee aandachtsgebieden: de formele organisatie en de informele organisatie. Aan die laatste hechten wij minstens evenveel belang.
De belangrijkste processen staan op papier en zijn goedgekeurd door het managementteam. Bij het opstellen is veel aandacht besteed aan het benoemen van de risico’s en zijn de beheersmaatregelen goed op elkaar afgestemd.
Formele organisatie Het volgende overzicht geeft een beeld van de stand van zaken van de formele organisatie van het risicomanagement bij HW Wonen in 2011.
In 2011 heeft HW Wonen met de Raad van Commissarissen afspraken gemaakt over het moment en de wijze waarop de bestuurder bij projecten op de ‘kritische’ momenten afstemming zoekt met de Raad van Commissarissen. Deze afspraken liggen inmiddels vast in een besluit.
In de statuten en reglementen is de formele positie van de Raad van Commissarissen, de bestuurder en de werkorganisatie geregeld. Belangrijke punten zijn de budget- en procuratieregeling en de afspraken over de individuele goedkeuring door de Raad van Commissarissen voor vastgoedtransacties en investeringsbesluiten boven de 300.000 euro. Een steeds betere afstemming van de planning & controlcyclus. In 2011 zijn afspraken gemaakt over de frequentie waarmee documenten verschijnen en is de inhoud daarvan verder afgestemd op de wensen van de gebruikers. Dit zijn de Raad van Commissarissen, het bestuur, het managementteam en de werkorganisatie. Naast de gebruikelijke (meerjaren)begroting en het jaarverslag werkt HW Wonen vanaf 2012 ook met (financiële) maandrapportages over verkopen, onderhoud, huurstanden en de liquiditeiten. Daarnaast wordt voor het managementteam, het bestuur en de Raad van Commissarissen periodiek een uitgebreide tussentijdse rapportage gemaakt. In de begroting, de periodieke rapportages en de jaarrekening wordt ingegaan op de risico’s met een mogelijk forse (financiële) impact. Vanaf het jaarverslag 2011 worden deze gevaren als risicoparagraaf gerapporteerd vanuit de volgende vijf aandachtsgebieden: - maatschappelijke doelen; - samenwerking; - imago; - interne omgeving; - financiële continuïteit.
In 2011 is onderzocht of de procedures voor de interne controle op projectontwikkeling, planmatig onderhoud en woningtoewijzing goed worden nageleefd. De resultaten hiervan zijn voorgelegd aan het managementteam en de auditcommissie. In 2012 wordt de ‘verbijzonderde’ interne controle meer afgestemd op de werkzaamheden, die ook door de externe accountant worden verricht bij de jaarrekeningcontrole. Wij verwachten hierdoor efficiënter te werken waardoor we synergievoordeel kunnen behalen. Tot slot zal de directeur-bestuurder in 2012 een actuele ‘in control’-verklaring opstellen en ondertekenen. De basis hiervoor wordt mede geleverd door de managers Vastgoed, Wonen en Bedrijfsvoering. Zij stellen voor hun eigen afdeling een ‘in control’-verklaring op. Informele organisatie Ook de informele organisatie bij HW Wonen is van belang als het gaat om een goed werkend risicomanagementsysteem. Het gaat dan om de volgende zaken: HW Wonen heeft een Raad van Commissarissen die op alle punten voldoet aan de eisen uit de Governancecode. De RvC is kritisch in zijn rol als werkgever, toetser van beleid en adviseur. Het afgelopen jaar is hard gewerkt om aan de informatiebehoefte van de Raad van Commissarissen te voldoen. Dit is ook nog een aandachtspunt voor 2012.
De risicoparagraaf is te vinden vanaf pagina 96
92
De RvC heeft een auditcommissie ingesteld die in 2011 vier keer bij elkaar is geweest. Naast de behandeling van de begroting en het jaarverslag is aandacht besteed aan de ontwikkeling van de informatievoorziening aan de raad, de risico’s die HW Wonen loopt en de beheermaatregelen.
In het kader van training en de bewustwording van risico’s zijn in 2011 twee bijeenkomsten gehouden voor medewerkers afdeling Projectontwikkeling. De eerste ging over de fiscale risico’s en kansen die samenhangen met projectontwikkeling. Deze bijeenkomsten hadden als hoofddoel kennisoverdracht.
HW Wonen heeft een open bedrijfscultuur. Er is voldoende ruimte voor discussie over besluiten die genomen moeten worden of activiteiten die we willen starten. De directeur-bestuurder bemoeit zich niet direct met de dagelijkse bedrijfsvoering en de ontwikkeling van projecten. Dit is een taak van de managers.
De tweede bijeenkomst voor medewerkers Projectontwikkeling ging over het afdekken van risico’s bij grote en/of complexe projecten met verzekeringen. Bouwtechnische risico’s en de mogelijkheden van het verzekeren hiervan kwamen aan de orde. Inmiddels is de verzekeringsportefeuille, mede naar aanleiding van deze bijeenkomst, aangepast. In 2012 is er weer een training gepland (over fiscale en juridische aandachtspunten).
Binnen het managementteam is het niet vreemd om elkaar aan te spreken en discussies te voeren. In 2011 is in de meeste gevallen eensgezindheid bereikt of konden een of meerdere managers zich schikken in de gemaakte afspraken. Ook het middenmanagement is zich over het algemeen goed bewust van de risico’s en de noodzaak van vastgestelde beheersmaatregelen. Om dit risicobewustzijn verder aan te scherpen zijn in 2011 onderzoeken uitgevoerd naar de algemene organisatierisico’s en de fiscale risico’s. Hierbij zijn de managers, de afdelingshoofden en de staffunctionarissen betrokken. Het onderzoek naar de fiscale risico’s heeft geleid tot een plan van aanpak met verbeterpunten. Een deel van deze verbeterpunten is in 2011 al gerealiseerd. De resterende verbeterpunten worden in 2012 opgepakt. De resultaten van het onderzoek naar de algemene organisatierisico’s zijn ook bekend (zie hoofdstuk 14.8.3). Inmiddels zijn al verschillende verbeterpunten gerealiseerd. De andere onderdelen staan op de agenda voor 2012.
93
Tenslotte worden op ad hoc basis onderzoeken uitgevoerd naar mogelijke risico’s die zich min of meer spontaan aandienen. Zo is in 2011 specifiek onderzoek gedaan naar het aanbieden van woonruimte en het vaststellen van huurprijzen. Goed werkend risicomanagementsysteem Concluderend vindt het managementteam dat wij een steeds beter risicomanagementsysteem hebben. HW Wonen komt steeds beter ‘in control’. De bestuurscultuur, de mentaliteit van de werkorganisatie en de formele afspraken over risicomanagement zorgen ervoor dat we de toekomst met vertrouwen tegemoet zien. Ook realiseren wij ons dat we continu alert moeten blijven. Een (kleine) ramp is immers nooit helemaal te voorkomen.
Algemene organisatie - risico’s Hoog 9
Verkrijgen additionele zekerheid
Onderneem actie
13 12
7 14 5
3
Impact
2
11 10
8
9
1
5 6
4
Onderzoek mogelijk over control
1 1 Laag
1 Verkoopopbrengsten niet gerealiseerd 2 Kwaliteit informatie onvoldoende 3 Verlopen transformatieproces 4 Imagoschade door tegenstrijdige belangen 5 Demografische ontwikkeling 6 Kwaliteit woningen 7 Bewustwording en kwaliteit personeel onvoldoende
Monitor
5
9
Waarschijnlijkheid
Hoog
8 Politiek/bestuurlijke besluitvorming 9 Ambitieniveau niet haalbaar 10 Taken, verantwoordelijkheden, bevoegdheden, onduidelijkheden 11 Onvoldoende aanspreken/leiderschap 12 Beheersing kasstroom 13 Portefeuillemanagement 14 Fraude
94
95
Risico’s
Beheersmaatregelen
Risico’s ten aanzien van de maatschappelijke doelen Beëindiging verhuur van vastgoed aan maatschappelijke partners met een relatief hoge jaarhuur. Leegstandsrisico met een grote financiële impact.
Langlopende huurcontracten, monitoren.
Leegstand huurwoningen met een huurprijs > 700 euro. Leegstandsrisico met een relatief grote financiële impact.
Monitoren.
Terugkoopverplichting van Koopgarant-woningen. Risico dat Evaluatie van het product Koopgarant is in 2011 verkochte woningen op (de langere) termijn massaal aan HW opgestart. Onderzoek naar andere ‘sociale Wonen worden aangeboden, zonder dat zij doorverkocht kunnen koopvorm’ met minder risico. worden. Bijvoorbeeld door krimp. (Snelle) veranderende maatschappelijke en economische omstandigheden in relatie tot het huidige productaanbod van HW Wonen (Europadossier, Woningwet). Bijvoorbeeld afnemende vraag naar koopwoningen, de wettelijke beperkingen op het gebied van de verhuur van woningen met een huur boven ongeveer 650 euro en de politieke wens dat corporaties 75 procent van het bezit te koop aanbieden.
Monitoren en indien noodzakelijk besturing. Flexibiliseren van de werkorganisatie van HW Wonen (HW Wonen Werken).
Risico’s door samenwerkingsafspraken Onduidelijke afspraken bij onverhoopte beëindiging van een samenwerking. Bijvoorbeeld bij de ontwikkeling van projecten.
Toezicht op duidelijke beëindigingsartikelen in overeenkomsten.
Veranderende regelgeving in de zorg waardoor zorgpartijen de verplichtingen uit huurcontracten moeilijker na kunnen komen. Risico van lagere directe opbrengst, waardoor de liquiditeitspositie onder druk kan komen te staan.
Monitoren en indien noodzakelijk bijsturing. Overleg met zorgpartijen. Onderzoek naar kredietwaardigheid zorgpartijen. Voorzichtige opbrengstraming in meerjarenbegroting.
Risico’s voor het imago Het niet participeren in een project door HW Wonen waar andere maatschappelijke partners in de Hoeksche Waard wel positief tegenover staan. Dit bijvoorbeeld ingegeven vanuit een eigen opvatting van HW Wonen over de volkshuisvestelijke wenselijkheid van het project.
Onderbouwde interne besluitvorming en externe communicatie.
Continuïteit geautomatiseerd systeem. Uitval van het systeem kan leiden tot een slechtere bediening van onze huurders en andere stakeholders.
Ict-beveiligingsplan en vanaf 2012 update van beveiligingsmaatregelen.
Beveiliging data en informatie. Misbruik van data kan leiden tot vervelende situaties voor huurders en andere stakeholders van HW Wonen.
Ict-beveiligingsplan en vanaf 2012 update van beveiligingsmaatregelen.
96
Risico’s
Beheersmaatregelen
Sportlaan, Strijen: Aan de Sportlaan heeft HW Wonen een kassenterrein van zo’n 3,2 hectare gekocht voor de realisatie van woningen. In 2010 is de locatie opgenomen in de provinciale structuurvisie. De grond van het terrein met landbouwbestemming is op 1 januari 2008 getaxeerd op 330.000 euro. De getroffen voorziening bedraagt 1,8 miljoen euro. Door de opname in de provinciale structuurvisie is het risico minder groot dat dit bedrag volledig gebruikt moet worden.
Monitoring van de ontwikkelingen, treffen van een voorziening.
Monitoring van de ontwikkelingen. Thomaskerk, Oud-Beijerland: HW Wonen heeft samen met Assink de Thomaskerk in Oud-Beijerland gekocht. HW Wonen participeert via haar ontwikkelings BV voor 50 procent in een VOF, waarin de kerk is ondergebracht. Op dit moment is de verwachting dat de betreffende locatie niet met een positief rendement kan worden ontwikkeld. Diverse grondposities: HW Wonen heeft voor ongeveer 4,6 miljoen euro aan grondposities in de boeken staan waar binnen een periode van vijf jaar plannen ontwikkeld zouden moeten worden. Gezien de huidige economische situatie is het onzeker of dat ook feitelijk in deze periode gaat gebeuren. In de jaarrekening 2011 is voor deze locaties een voorziening getroffen van ongeveer 2 miljoen euro.
Monitoring van de ontwikkelingen. Treffen van een voorziening.
Uitvoering processen rondom projectontwikkeling, het onderhoud, de inkoop, de verkoop, de verhuur, de incasso, het betaalproces en de financiële verslaglegging.
Functiescheiding, procuratiereglement, vastgestelde procesbeschrijvingen met beheersmaatregelen voor specifieke procesrisico’s, regelmatige verbijzonderde interne controle per proces, beoordeling periodieke rapportages, jaarlijkse externe accountantscontrole. Vanaf 2012 afgifte in control-verklaring door managers en directeur-bestuurder.
Risico’s voor de financiële continuïteit Beëindiging verhuur van vastgoed aan maatschappelijke partners met een relatief hoge jaarhuur. Leegstandsrisico met een grote financiële impact.
Langlopende huurcontracten, monitoren.
Afzet te verkopen woningen uit bestaande voorraad. Risico van lagere directe opbrengst, waardoor de liquiditeitspositie onder druk kan komen te staan.
Monitoren en indien noodzakelijk bijsturing.
97
Risico’s
Beheersmaatregelen
Risico’s in de interne omgeving Projectontwikkeling, met bijzondere aandacht voor: Het te realiseren programma in relatie tot het strategisch voorraadbeleid en de geldende marktomstandigheden.
Inzet projectteams en extern advies marktpartijen.
Overschrijding van de vooraf goedgekeurde onrendabele top per object.
Bewaking door besluitvormingsdocumenten per fase.
Grondexploitatie Dam, Strijen: Voor de ontwikkeling van Dam wordt de grondexploitatie door de gemeente Strijen gevoerd. In de op 28 november 2006 getekende. Projectontwikkelingsovereenkomst Dam staat dat HW Wonen het volledige risico op deze grondexploitatie draagt, met uitzondering van de grond voor de brede school. De gemeente neemt de kosten voor het oprichten van de brede school voor haar rekening.
Monitoring van de ontwikkeling van de grondexploitatie bij de gemeente Strijen. Treffen van een voorziening. Bewaking door besluitvormingsdocumenten per fase.
De grondexploitatie voor Dam, fase 1 is inmiddels afgewikkeld. Op dit moment loopt de ontwikkeling van Dam fase 2. Het resterende saldo op de grondexploitatie bij de gemeente Strijen bedraagt ultimo 2011 ongeveer 1,6 miljoen euro. In dit bedrag zijn de aankoopbedragen van twee panden opgenomen die nog worden doorverkocht. De verwachte opbrengst voor deze panden bedraagt ongeveer 550.000 euro. Verwacht wordt dat de grondexploitatie uiteindelijk met een te kort van 750.000 euro wordt afgesloten. Inclusief de niet opgeëiste leningen van 2 miljoen euro is er in de jaarrekening van HW Wonen een voorzien gevormd van totaal 2,75 miljoen euro. Monitoring van de ontwikkeling van de Grondexploitatie Wijk van je Leven/Tas, Puttershoek: HW Wonen en de gemeente Binnenmaas dragen samen, ieder grondexploitatie bij de gemeente Binnenmaas voor 50 procent, het risico voor de grondexploitatie van de Wijk Treffen van een voorziening. van je Leven (fase 1 en 2). In 2011 is het afsprakenkader tussen de gemeente en HW Wonen geactualiseerd. Op basis van de laatste berekeningen is de verwachting dat deze grondexploitatie kan worden afgesloten met een tekort van circa 340.000 euro. Daarnaast heeft HW Wonen verschillende betalingen gedaan waarvan het nog onzeker is of deze in de toekomst worden terugverdiend. In dit kader is voor de Wijk van je Leven een voorziening gevormd van 1,4 miljoen euro. Deze voorziening is als volgt opgebouwd: - Bijdrage aankoop woonwinkel 550.000 euro - Afkoop bouwclaim 430.000 euro - Tekort grondexploitatie/overige uitgaven 420.000 euro
98
Risico’s
Beheersmaatregelen
Onvoldoende vraag naar/afzet van nieuwbouw-koopobjecten. Per 31 december 2011 zijn er 28 woningen in aanbouw die nogniet zijn verkocht. Dit aantal is als volgt te specificeren: - Buitengewoon, Puttershoek 18 woningen; - Bevershoek, ’s-Gravendeel 6 woningen; - Oranjebuurt, Numansdorp 2 woningen; - Mijnsheerenhof, Mijnsheerenland 1 woning; - Witte de Withstraat, Oud-Beijerland 1 woning Verder zijn in de Oranjebuurt in Strijen en de Oranjebuurt in Klaaswaal projecten in voorbereiding waar het afzetprobleem ook kan gaan spelen. De achterblijvende verkopen kunnen leiden tot een lagere directe-opbrengst, waardoor de liquiditeitspositie onder druk kan komen te staan.
Start bouw op basis van afzonderlijk MT-besluit (minimaal 70 procent verkocht) Monitoren en indien noodzakelijk bijsturing. Vooralsnog betekent dit veelal dat de woningen niet verkochte woningen als huurwoning in de markt worden gezet.
Onvoldoende vraag naar/afzet van nieuwbouw-huurobjecten met een relatief hoge jaarhuur per object (bijvoorbeeld Leliestraat in Zuid-Beijerland). Leegstandsrisico met een relatief grote financiële impact.
Monitoren en als het noodzakelijk is bijsturing.
Veranderende regelgeving in de zorg waardoor zorgpartijen de verplichtingen uit huurcontracten moeilijker na kunnen komen. Risico van lagere directe opbrengst, waardoor de liquiditeitspositie onder druk kan komen te staan.
Monitoren en als het noodzakelijk is bijsturing. Voorzichtige opbrengstraming in meerjarenbegroting.
Financierbaarheid van activiteiten in samenhang met veranderende wetgeving en beschikbaarheid van middelen. Risico dat activiteiten van HW Wonen niet (meer) kunnen worden gefinancierd.
Monitoren en als het noodzakelijk is bijsturing.
Terugkoopverplichting van in Koopgarant verkochte woningen. Monitoren en indien noodzakelijk bijsturing. Risico dat verkochte woningen op (de langere) termijn massaal Daarnaast onderzoek naar ander product. aan HW Wonen worden aangeboden, zonder dat deze woningen weer doorverkocht kunnen worden. Bijvoorbeeld door krimp. (Snelle) veranderende maatschappelijke en economische omstandigheden in relatie tot het huidige productaanbod van HW Wonen. Bijvoorbeeld afnemende vraag naar koopwoningen, de wettelijke beperkingen betreffende de verhuur van woningen met een huur boven de ongeveer 650 euro en de politieke wens dat corporaties 75 procent van het bezit te koop aanbieden.
99
Monitoren en als het noodzakelijk is bijsturing Overleg met zorgpartijen. Onderzoek naar kredietwaardigheid zorgpartijen. Voorzichtige opbrengstraming in meerjarenbegroting.
13.9 Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard Verbindingen verbonden partijen HW Wonen heeft een 100 procent-belang in de Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard BV Deze B.V. is oorspronkelijk op 18 mei 2005 opgericht. Het maatschappelijk aandelenkapitaal bedraagt 90.000 euro. Het geplaatste kapitaal bedraagt 18.000 euro (180 gewone aandelen van nominaal 100 euro). De vennootschap is feitelijk gevestigd in Oud-Beijerland, Lamborghinilaan 4 en is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Rotterdam, onder nummer 24377907. Ultimo 2011 bedraagt het eigen vermogen van de Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard BV 35.853 euro negatief. Het resultaat over 2011 bedraagt 24.267 euro negatief. Doel vennootschap Deze vennootschap heeft als doel: Het verrichten van werkzaamheden als omschreven in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). De werkzaamheden worden uitsluitend verricht in de regio Zuid-Holland-Zuid; Het oprichten van, deelnemen in en het financieren van vennootschappen en ondernemingen; Het samenwerken met, het voeren van directie over en het verlenen van adviezen en andere diensten aan vennootschappen en ondernemingen; Het opnemen en verstrekken van geldleningen; Het verstrekken van zekerheden voor schulden en andere verplichtingen van de vennootschap of andere vennootschappen of ondernemingen die met haar in een groep verbonden zijn of derden; Het verkrijgen, exploiteren en vervreemden van industriële en intellectuele eigendomsrechten; Het verrichten van al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin van het woord, voor zover dit mogelijk is binnen de kaders van het BBSH. Op 23 juli 2009 is de Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard BV met Assink Vastgoed Projectontwikkeling B.V. bij akte een vennootschap onder firma aangegaan. Deze vennootschap heeft als doel het verwerven van gronden ten behoeve van ontwikkeling en realisatie van woningbouw en ander (commercieel) vastgoed, en al hetgeen met het vorenstaande verband houdt in de ruimste zin van het woord. Door HW Wonen is een lening verstrekt aan de Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard BV van hoofdsom 600.000 euro rente 4 procent, looptijd tot 30 oktober 2014. Van deze lening is ultimo 2011 591.676 euro opgenomen. Het doel van deze lening is een gezamenlijke aankoop met Assink Vastgoed Projectontwikkeling B.V. van het kerkgebouw aan de Graaf van Egmondstraat 48/ Margrietstraat 2 Oud-Beijerland. Gezien de omvang en grootte van deze deelneming is er niet geconsolideerd.
100
Vitaal Wonen, zo doen wij dat!
“Deskundig en snel onderhoud draagt bij aan een prettig en goed woongenot.” medewerkers servicebureau en servicedienst
101
14
de jaarrekening
De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.
102
103
14.1 Balans per 31 december 2011 (x e 1.000) Vaste activa
2011
2010
Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie
384.305
377.952
Onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden
24.886
16.308
Onroerende zaken in ontwikkeling
15.548
11.041
8.074
8.300
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
432.813
413.601
Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies
0
365
Deelnemingen
0
0
760
2.355
12.887
6.774
Leningen u/g Latente belastingvorderingen Totaal financiële vaste activa
13.647
9.494
Voorraden
261
266
Voorraad woningen nog te verkopen
262
0
4.986
5.939
-978
48
Vlottende activa
Voorraad koopwoningen in ontwikkeling Onderhanden projecten Vorderingen Huurdebiteuren
390
601
Overige vorderingen
899
1.059
Overlopende activa
159
371
Totaal vorderingen
1.448
2.031
Liquide middelen
1.436
95
453.875
431.474
104
Eigen vermogen
2011
2010
Overige reserves
85.340
89.681
Resultaat boekjaar
17.207
-4.341
Egalisatierekening
102.547
85.340
341
329
Voorzieningen Voorziening Latente belastingverplichtingen Voorziening onrendabele investering nieuwbouw Overige voorzieningen
406
428
12.360
9.342
376
372 13.142
10.142
Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting woningen verkocht onder Voorwaarden
21.024
22.094
278.890
276.654
25.054
16.274 324.968
315.022
Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Aangegane verplichtingen inzake (on)roerende zaken Overlopende passiva Rekening courant bank
105
4.721
4.836
479
7.802
0
0
7.677
7.691
0
312 12.877
20.641
453.875
431.474
106
14.2 Winst- en verliesrekening (x e 1.000) Huidig boekjaar 2011
Begroting boekjaar 2011
Voorgaand boekjaar 2010
Bedrijfsopbrengsten 57.477
56.770
56.432
Vergoedingen
Huren
1.626
1.976
1.692
Verkoop onroerende zaken
6.035
4.655
4.303
Wijziging in onderhanden werk
3.891
0
2.423
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
534
558
332
Overige bedrijfsopbrengsten
416
100
253
Som der bedrijfopbrengsten
69.979
64.059
65.583
Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa
8.347
7.582
7.808
Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa
8.651
2.830
13.268
4
4
4
4.963
4.979
4.893
Sociale lasten
684
584
613
Pensioenlasten
920
912
892
17.005
17.210
14.955
2.950
0
2.348
Overige bedrijfslasten
10.967
9.692
11.266
Som der bedrijfslasten
54.491
43.793
56.047
Bedrijfsresultaat
15.488
20.266
9.536
1.189
-9
1.292
13.057
13.484
13.035
3.620
6.773
-2.207
13.611
-3.546
-2.115
-24
0
-19
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
17.207
3.227
-4.341
Netto resultaat na belastingen
17.207
3.227
-4.341
Bedrijfslasten
Erfpacht Lonen en salarissen
Lasten onderhoud Kosten uitbesteed werk
Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen Resultaat deelnemingen
107
14.3 Kasstroomoverzicht (x e 1.000) Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten: Huren Vergoedingen
2011
2010
57.688
56.432
1.626
1.840
Overheidsbijdragen
342
0
Overige bedrijfsontvangsten
950
585
Saldo ingaande kasstromen
60.606
58.857
Uitgaven: Personeelsuitgaven:
-6.567
-6.399
Onderhoudsuitgaven
-17.005
-14.955
Overige bedrijfsuitgaven
-17.783
-7.743
Leefbaarheid
-331
-231
Vennootschapsbelasting
7.498
-2.115
Saldo uitgaande kasstromen
-34.188
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Rente-ontvangsten Rente-uitgaven
-31.443 26.418
27.414
1.189
1.292
-13.057
-13.035
Kasstroom uit operationele activiteiten
-11.868
-11.743
14.550
15.671
Kasstroom uit investeringsactiviteiten MVA ingaande kasstroom Verkoopontvangsten bestaande huurwoningen Verkoopontvangsten doorverkoop Koopgarantwoningen Verkoopontvangsten nieuwbouw woningen Totaal ingaande kasstroom MVA
7.730
5.434
0
780
9.059
5.124 16.789
108
11.338
MVA uitgaande kasstroom Nieuwbouw huurwoningen
-22.548
-14.749
-1.976
-1.110
-131
-787
Aankoop huurwoningen
-1.378
-4.447
Nieuwbouw verkoop woningen
-5.821
-9.155
Investeringen overig bezit
-358
-191
Externe kosten bij verkoop bestaand bezit
-235
-161
Woningverbetering huurwoningen Terugkoop Koopgarantwoningen
Totaal uitgaande kasstroom MVA
-32.447
-30.600
Financiële vaste activa Ontvangsten Uitgaven
7.733
4.236
-6.138
Saldo in- en uitgaande kasstromen FVA
-1.896 1.595
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
2.340 -14.063
-16.922
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ingaand Nieuwe leningen
23.200
20.500
-22.034
-13.915
Uitgaand Aflossingen leningen Kasstroom uit financieringsactiviteiten
1.166
6.585
Totaal / afname geldmiddelen
1.653
5.334
109
14.4 Toelichting op de jaarrekening 14.4.1 Algemeen Activiteiten De activiteiten van HW Wonen, statutair gevestigd in Oud Beijerland (Lamborghinilaan 4, 3261 ND) bestaan uit werkzaamheden die uitsluitend binnen de doelstelling op het gebied van de volkshuisvesting passen en omschreven zijn in het Besluit Beheer Sociale Huursector ( BBSH). Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening De jaarrekening is opgesteld conform de richtlijnen van het BBSH en in overeenstemming met de verslaggevingsvoorschriften en bepalingen zoals weergegeven in Titel 9 van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Deze uitzonderingen zijn opgenomen in richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. In deze richtlijn zijn onder meer modellen voor de balans en de winsten verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen ook feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige partners aangaande verplichtingen betreffende toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is meestal sprake indien de formalisering van de definitief ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten wor-
den slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Schattingswijzigingen In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde zijn schattingswijzigingen doorgevoerd. Indien de boekwaarde van de activa duurzaam lager is dan de bedrijfswaarde zijn bijzondere waardeverminderingsverliezen verantwoord. Deze waardeverminderingsverliezen zijn verantwoord in de winst en verliesrekening onder Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. Voor de toelichting van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de specifieke postgewijze toelichting. Binnen het treasurybeleid van HW Wonen dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Het gebruik van financiële instrumenten is slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/ gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/ beleggingenportefeuille leidt die vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Kredietrisico’s worden gereduceerd door alleen zaken te doen met derden met een hoge kredietwaardigheid, waarbij voor elke entiteit vastgestelde limieten van kracht zijn. HW Wonen maakt gebruik van financiële derivaten om het renterisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling past HW Wonen met betrekking tot deze derivaten kostprijshedge-accounting toe op basis van individuele documentatie per individuele hedgerelatie. En documenteert de wijze waarop de hedgerelaties passen in de doelstellingen van het risicobeheer, de hedgestrategie en de verwachting aangaande de effectiviteit van de hedge.
110
Financiële derivaten waarbij de onderliggende waarde niet beursgenoteerd is worden tegen kostprijs opgenomen. Indien per balansdatum de reële waarde lager is dan de kostprijs dan wel negatief is, wordt het derivaat ten laste van de winst-en-verliesrekening afgewaardeerd naar de lagere reële waarde, tenzij kostprijshedge-accounting wordt toegepast. Bij de bepaling van de lagere reële waarde wordt het effect van lopende rente buiten beschouwing gelaten. Kostprijshedge-accounting: Beleid ter beheersing financiële risico’s: HW Wonen wenst het renterisico te beheersen, zodat deze binnen de normen van het WSW blijft; Hedge-strategie: Met behulp van derivaten worden wijzigingen in te betalen rente afgedekt; Hedged risico: HW Wonen dekt het risico af van wijzigingen in kasstromen voortvloeiende uit rentebetalingen van huidige en toekomstige leningen.
vesteringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van onderkende productmarktcombinaties. Wij kennen de volgende productgroepen: eengezinswoningen, meergezinswoningen, maatschappelijk vastgoed, bedrijfsruimtes, winkels, parkeervoorzieningen en overig vastgoed. Binnen deze productgroepen vindt een nadere onderverdeling naar bouwjaren plaats: gebouwd voor 1945; gebouwd tussen 1945 en 1959; gebouwd tussen 1960 en 1974; gebouwd tussen 1975 en 1990; gebouwd na 1990.
De reële waarde van de derivaten ultimo balansdatum is toegelicht onder Niet uit de balans blijkende rechten en plichten.
14.4.2 Grondslagen voor de waardering van activa en passiva
Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en bedrijfswaarde. De toetsing gebeurt op complexniveau.
Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Ook worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten evenals transactiekosten geactiveerd. Voor zover verkregen subsidies zijn te kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-in-
Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte bedrijfswaarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De bedrijfswaarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. Als wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn als er geen bijzondere waardevermindering voor het actief is verantwoord. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening
111
gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur, woningen bestemd voor de verkoop op korte en langere termijn en bedrijfsmatige/ overige onroerende zaken. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2011 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting(mjob) onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente evenals genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: jaarlijkse huurverhoging(woningen) 2012 t/m 2016: 2,25%; 2017 2,0%; jaarlijkse huurderving 1,0%; mutatiegraad van 7% en huurharmonisatie naar de vastgestelde streefhuur; inflatiepercentage loonkosten 2012 2,5% vanaf 2013 3,0%; inflatiepercentage consumentenprijzen 2,25%; inflatiepercentage bouwkosten 2012 2,0%; 2013 t/m 2016 2,5%; 2017 3,0% inflatiepercentage marktprijzen 0,0%; kosten van planmatig onderhoud conform onderhoudsbegroting voor de eerstkomende 50 jaar; een rekenrente van 5,25% voor WSW-geborgde woningen; een rekenrente van 5,25% voor niet-WSW-geborgde woningen, bedrijfsmatige en overige onroerende zaken; de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investering (variërend van 0 tot 50 jaar) de minimale levensduur is gesteld op 10 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is;
de heffingsbijdrage van het Centraal Fonds en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen deel uit van de bedrijfswaarde. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden als het noodzakelijk is taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de historische kostprijs. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering), en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden. In het kader van de verkoop van
112
woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Als de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar plaatsvindt is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Hier gaat het om complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Als de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten, tenzij uit taxaties blijkt dat de directe opbrengstwaarde van
de grondposities (fors) lager is. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post voorraad onderhanden werk, het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele deel, verminderd met het verwachte verkoopresultaat in de winsten verliesrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Bij oplevering van het totale project wordt het verkoopresultaat zowel verantwoord onder de post verkoop onroerende zaken als onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Daarmee wordt de economische realiteit van de transactie het best zichtbaar gemaakt. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde.
113
14.4.3 Financiële vaste activa Te vorderen Besluit Woninggebonden Subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20 procent. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Als de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Als en voor zover HW Wonen in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, als hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. Er is afgezien van het consolideren in de jaarrekening van HW Wonen van de 100% deelneming Ontwikkelingsmaatschappij Hoekse Waard BV. Dit op grond van het feit dat het belang van deze dochter is te verwaarlozen op het geheel conform artikel 407 lid 1a BW 2 titel 9. De boekwaarde van de deelneming en het resultaat van de deelneming zijn wel verwerkt in de jaarrekening 2011 van HW Wonen. Overige financiële vaste activa De overige financiële vaste activa, die bestemd zijn om de uitoefening van de werkzaamheid van de onderneming duurzaam te dienen, worden gewaardeerd tegen verkrij-
gingsprijs of lagere marktwaarde. Als er bij de verstrekking van leningen of de verwerving van obligaties sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht. De onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten leningen die tot de vervaldag worden aangehouden. Deze vorderingen worden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Voorraden Waardering van voorraden grond- en hulpstoffen vindt plaats tegen laatst betaalde inkoopprijzen. Ook wordt rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid gebaseerd op verwachte lagere marktwaarde. Voorraad koopwoningen in ontwikkeling De onverkochte woningen uit projectontwikkeling worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten ook toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Onderhanden projecten Het onderhanden werk uit hoofde van onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de vervaardigingsprijs, zijnde directe materiaal- en arbeidskosten, direct toerekenbaar uitbesteed werk en overige externe kosten inclusief een opslag voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. Als voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken worden rentekosten opgenomen in de vervaardigingsprijs. Voor de projecten, waarbij de winst op de al verrichte prestaties op verantwoorde wijze kan worden bepaald, wordt de winst aan het boekjaar toegerekend naar de mate waarin de
114
verrichte prestaties hun aandeel hebben gehad in het totaal van de voor het project te verrichten prestaties. De voortgang van projecten wordt bepaald op basis van de kostprijs van het verrichte werk in relatie tot de verwachte kostprijs van het project als geheel. Winstneming geschiedt met inachtneming van de daadwerkelijke gerealiseerde verkoopcontracten. Als de winst niet op verantwoorde wijze kan worden bepaald wordt deze winst verantwoord in het boekjaar waarin het project wordt opgeleverd. In geval van meerjarige complexe projecten wordt niet eerder winst verantwoord dan nadat een projectvoortgang is bereikt waarbij een verantwoorde inschatting van de projectwinst kan worden gemaakt. Voorzieningen voor verwachte verliezen worden genomen in de periode waarin komt vast te staan dat er sprake is van verliesgevende projecten. Verder zijn op de post onderhanden projecten de gedeclareerde termijnen en vooruit ontvangen betalingen in mindering gebracht. Vorderingen Waardering vindt plaats tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekeningcourantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Egalisatierekening (Verzilverd Wonen) De kortingen bij aankoop van woningen in het kader van ‘Verzilverd Wonen’ worden toegevoegd aan de egalisatierekening. De snelheid waarmee de bedragen de komende jaren aan het resultaat worden toegerekend is afhankelijk van de leeftijd van de verkopers die een levenslang woonrecht hebben verkregen. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen.
Latente belastingvorderingen en verplichtingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover al bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen en verplichtingen binnen dezelfde fiscale eenheid worden alleen gesaldeerd als HW Wonen daartoe een afdwingbaar recht heeft en het voornemen heeft om op nettobasis af te rekenen. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd als het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vorderingen, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Voor verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw wordt een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Overige voorziening De overige voorziening wordt onder meer gevormd ter dekking van opgebouwde rechten inzake jubileumuitkeringen en van toekomstige verplichtingen op het gebied van loopbaanontwikkeling waarvoor medewerkers met een dienstverband bij HW Wonen op grond van de cao Woondiensten een budget beschikbaar gesteld krijgen.
115
De voorziening is gewaardeerd op basis van nominale waarde en is gebaseerd op de jaarlijkse toekenning minus bestedingen in dat jaar. Verder is onder de overige voorzieningen een voorziening opgenomen inzake nog te verrekenen (pro-rata) BTW-afdrachten . Deze voorziening wordt jaarlijks herberekend als gevolg van gewijzigde pro-rata percentages. Als laatste is het negatieve saldo van de boekwaarde van de deelneming in de Ontwikkelingsmaatschappij Hoekse Waard BV opgenomen onder de overige voorzieningen.
Langlopende schulden Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen de kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio. HW Wonen maakt gebruik van financiële derivaten om het renterisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling past HW Wonen met betrekking tot deze derivaten kostprijshedge-accounting toe op basis van op basis van individuele documentatie per individuele hedgerelatie en documenteert de wijze waarop de hedgerelaties passen in de doelstellingen van het risicobeheer, de hedgestrategie en de verwachting aangaande de effectiviteit van de hedge. Bij het aangaan van een renteswap is de reële waarde (en de kostprijs) van een renteswap nihil. De positieve dan wel negatieve ontwikkelingen in de reële waarde gedurende de looptijd van een rente-swap worden niet verwerkt in de jaarrekening. Gedurende de looptijd wordt een renteswap gewaardeerd tegen de kostprijs (nihil).
Kostprijshedge-accounting: Beleid ter beheersing financiële risico’s: HW Wonen wenst het renterisico te beheersen, zodat deze binnen de normen van het WSW blijft. Hedge-strategie: Met behulp van derivaten worden wijzigingen in te betalen rente afgedekt. Hedged risico: HW Wonen dekt het risico af van wijzigingen in kasstromen voortvloeiende uit rentebetalingen van huidige en toekomstige leningen. Terugkoopverplichting verkopen onder voorwaarden Onder de langlopende schulden is de verplichting verkoop onder voorwaarden opgenomen. Deze is bepaald op de contractwaarde van de terugkoopverplichting rekening houdende met de geschatte waardeontwikkeling van het actief. De waardeverandering van de terugkoopverplichting is onderdeel van de Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa in de winst- en verliesrekening. Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, als dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.
14.4.4 Grondslagen voor bepaling van het resultaat Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen zodra zij voorzienbaar zijn. Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de
116
balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Opbrengsten met betrekking tot onderhanden projecten in opdracht van derden bestaan uit de contractueel overeengekomen tegenprestaties, meer- en minderwerk en claims en vergoedingen voor zover het waarschijnlijk is dat die opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en vooral de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en niet gesaldeerd toegelicht. Bedrijfsopbrengsten huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2011 bedroeg dit maximumpercentage 1,3%. Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de overheidsbijdragen opgenomen. De bijdragen zijn voor de dekking van de gepleegde investeringen. Verkoop onroerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de eventuele Koopgarant korting en de boekwaarde (bestaand bezit) danwel de vervaardigingsprijs minus de eventuele Koopgarant korting (projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Wijziging in onderhanden werk De post wijziging in onderhanden werk wordt gevormd door de de toegerekende kosten van de inkoopwaarde op onderhanden werken voor derden verminderd met van de reeds ontvangen verkooptermijnen. Winst op onderhan-
den werken voor derden wordt genomen voor het gedeelte van de verwachte winst dat overeenkomt met het uitgevoerde deel van het werk. Geactiveerde productie voor het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa De afschrijvingen op (im)materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode dan wel de annuïtaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde. Ook de onrendabele top van de “onroerende zaken in ontwikkeling” wordt hier verantwoord. Periodiek betaalbare beloningen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenen HW Wonen heeft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds (SPW). Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als er sprake is van een toegezegde bijdrageregeling. Voor de pensioenregeling betaalt HW Wonen op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en
117
verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft HW Wonen geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. HW Wonen heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa als deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, en ook de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Kosten uitbesteed werk Het saldo van directe projectkosten, rentelasten toegerekende personele lasten en andere onderhanden werk gerelateerde lasten, wordt jaarlijks toegerekend aan de diverse onderhanden projecten. Zoveel mogelijk worden gedurende het jaar de direct aan de projecten toerekenbare kosten ten behoeve van die projecten geboekt (kosten activering). De toegerekende personele lasten, worden aan de diverse projecten toegerekend op basis van de urenverantwoording van de projectmedewerkers. Reeds ontvangen verkooptermijnen worden in mindering gebracht op de kosten uitbesteed werk.
Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Aandeel in het resultaat van niet-geconsolideerde ondernemingen Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de vennootschap toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard BV geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is HW Wonen, dan wel haar rechtsvoorgangers, integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben afgerond. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van nietaftrekbare kosten. Ook wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de resultatenrekening opgenomen.
118
zijn geoormerkt. De bedrijfswaarde van deze onroerende zaken bedraagt 68,9 miljoen euro. De boekwaarde bedraagt ultimo het verslagjaar 29,6 miljoen euro.
Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt. Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Afschrijvingsmethode en termijnen De actuele waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie gebaseerd op bedrijfswaarde bedraagt 521 miljoen euro (inclusief grond en rentabiliteitswaardecorrectie). Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met 9,1 miljoen euro toegenomen. Voor de toelichting op deze mutatie wordt verwezen naar de toelichting op de winst- en verliesrekening. Door HW Wonen is een verkoopplan opgesteld waarin per 31 december 2011 totaal 1.531 woningen voor verkoop
Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Winstbelastingen, ontvangen interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde interest en betaalde dividenden worden eveneens opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. De verkrijgingsprijs van verworven groepsmaatschappijen wordt opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. Hierbij worden geldmiddelen aanwezig in deze groepsmaatschappijen afgetrokken van de aankoopprijs. Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasecontract wordt voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.
De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: Grond
geen afschrijving
Stichtingskosten (woningen)
annuïtair
50 jaar
Stichtingskosten (zorgvastgoed)
annuïtair
40 jaar
C.V. installaties
annuïtair
25 jaar
Liftinstallaties
annuïtair
15/20 jaar
Warmtevoorziening
annuïtair
15 jaar
Isolatie
annuïtair
25 jaar
Aanpassingen miva
annuïtair
20 jaar
Garages
annuïtair
50 jaar
Bedrijfsruimten
annuïtair
40 jaar
Kantoorpand
lineair
25 jaar
Overige zaken
annuïtair
10 jaar
119
14.5 Toelichting op de balans (x e 1.000) Materiële vaste activa De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het volgende schema samengevat: Onroerende en roerende zaken in exploitatie
Onroerende Onroerende Onroerende en roerende en roerende en roerende zaken zaken in zaken ten verkocht ontwikkeling dienste van de onder exploitatie voorwaarden
Totaal huidig boekjaar
Totaal vorig boekjaar
Stand per 1 januari Verkrijgingsprijzen
511.551
16.613
34.043
12.227
574.434
550.285
-133.599
-305
-23.002
-3.927
-160.833
-138.266
377.952
16.308
11.041
8.300
413.601
412.019
Investeringen
3.353
9.251
22.990
359
35.953
26.259
Desinvesteringen
-4.790
-
-
-886
-5.676
-2.357
Afschrijvingen
-7.761
-
-
-580
-8.341
-7.808
Waardeveranderingen
-3.345
-673
-4.489
-
-8.507
-13.993
Overboekingen
16.807
-
-13.994
-
2.813
247
Correctie afschrijving
2.089
-
-
881
2.970
-766
Saldo
6.353
8.578
4.507
-226
19.212
1.582
Verkrijgingsprijzen
526.921
25.864
43.039
11.700
607.524
574.434
Cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen
-142.616
-978
-27.491
-3.626
-174.711
-160.833
Boekwaarden
384.305
24.305
15.548
8.074
432.813
413.601
Cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen
Boekwaarden Mutaties in 2011
Stand per 31 december
120
Afschrijvingsmethode en termijnen De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt : Grond
geen afschrijvingen
Stichtingskosten (woningen)
annuïtair
50 jaar
Stichtingskosten (zorgvastgoed)
annuïtair
40 jaar
C.V. installaties
annuïtair
25 jaar
Liftinstallaties
annuïtair
15/20 jaar
Warmwatervoorziening
annuïtair
15 jaar
Isolatie
annuïtair
25 jaar
Aanpassingen miva
annuïtair
20 jaar
Garages
annuïtair
50 jaar
Bedrijfsruimten
annuïtair
40 jaar
Kantoorpand
lineair
25 jaar
Overige zaken
annuïtair
10 jaar
In het boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag van totaal e 1.047.792,- aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 4,0 procent. De activa zijn verzekerd tegen een schade van maximaal 15 miljoen euro per gebeurtenis. Premieverrekening vindt plaats tegen een vast bedrag per woning, per jaar. De bedrijfsruimten zijn verzekerd tegen aanschaf c.q. voortbrengingskosten. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op de balansdatum bedraagt 95 miljoen euro. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarkt leningen onder overheidsgarantie. Ten gunste van de gemeente Oud-Beijerland is een positieve hypotheekverklaring afgegeven groot 5,8 miljoen euro. Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van 23 miljoen euro. Ingebruikname zal in de volgende boekjaren plaatsvinden. De actuele waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie gebaseerd op bedrijfswaarde bedraagt 526 miljoen euro (inclusief grond en rentabiliteitswaardecorrectie). Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met 13,9 miljoen euro afgenomen. Voor de toelichting op deze mutatie wordt verwezen naar de toelichting op de winst- en verliesrekening. Door HW Wonen is een verkoopplan opgesteld waarin per 31 december 2011 totaal 1.531 woningen voor verkoop zijn geoormerkt. De bedrijfswaarde van deze onroerende zaken bedraagt 68,9 miljoen euro. De boekwaarde bedraagt ultimo het verslagjaar 29,6 miljoen euro.
121
Financiële vaste activa De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het volgende schema samengevat: Te vorderen BWSsubsidies
Deelnemingen
Leningen u/g
Latente belastingvorderingen
Totaal huidig boekjaar
Totaal vorig boekjaar
Stand per 1 januari Boekwaarden
365
0
2.355
6.774
9.494
11.834
0
167
0
-
-1.960
-4.217
24
12
0
-
-24
-19
6.113
6.113
1.717
Mutaties in 2011 Investeringen
0
Desinvesteringen Afschrijvingen/ aflossingen
-365
Waardeveranderingen
-1.595 24
Terugneming van waardeverminderingen Resultaat deelnemingen
-24
Verrekenbare tijdelijke verschillen Totaal mutaties
-365
0
-1.595
6.113
4.153
-2.340
0
0
760
12.887
13.647
9.494
Stand per 31 december Boekwaarden
De deelnemingen betreffen:
Aandeel
Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard B.V.
Resultaat boekjaar
100%
Netto vermogenswaarde per 31-12-2011
-24
-36
Voorraden 2011 Onderhoudsmaterialen Af: voorziening wegens incourantheid Totaal voorraad materialen
122
2010 261
266
-
-
261
266
Voorraad woningen nog te verkopen 2011
2010
Nieuwbouw: 1 woning project Witte de Withstraat in Oud-Beijerland
131
0
Terugkoop: 1 Koopgarantwoning Bakhuis in Oud-Beijerland
131
0
262
0
Voorraad koopwoningen in ontwikkeling 2011 Stand per 1 januari
2010
5.939
4.199
800-
-
Verkopen boekjaar
1.258-
-
Betaalde kosten
2.500
4.673
Overboeking van MVA in ontwikkeling
583
-
Overboeking naar onderhanden werk
1.672-
470-
Gedeclareerde termijnen
Gevormde voorziening Stand per 31 december
5.292
8.402
306-
2.463-
4.986
5.939
Dit betreffen koopwoningen die per 31 december 2011 in ontwikkeling zijn maar nog niet zijn verkocht.
Onderhanden werk 2011
2010
Stand per 1 januari
48
-
4.869-
2.375-
47-
-
Betaalde kosten
1.277
1.878
Overboeking van voorraad verkoopwoningen
1.672
470
1.919-
27-
941
75
978-
48
Gedeclareerde termijnen Verkopen boekjaar
Gerealiseerde winst/verlies Stand per 31 december
Dit betreffen koopwoningen die per 31 december 2011 in ontwikkeling zijn en inmiddels zijn verkocht.
123
Vorderingen Huurdebiteuren 2011
2010
Huurdebiteuren
566
703
Af: voorziening wegens oninbaarheid
176-
102-
Totaal huurdebiteuren
390
601
Onder de huurdebiteuren zijn posten opgenomen tot een bedrag ad. € 0,- met een resterende looptijd langer dan een jaar. Overige vorderingen 2011 Nog te vorderen schadeuitkeringen Nog te ontvangen bedragen vanuit projecten Huurvorderingen in het WSNP traject Nog te ontvangen bijdrage stichting Alerimus inzake Open Waard
2010 75
-
270
15
15
15
-
756
Overige contract gebonden vorderingen bewoners en vertrokken bewoners
155
102
Overige niet contract gebonden vorderingen
471
211
Af: voorziening wegens oninbaarheid
87-
40-
899
1.059
Totaal overige vorderingen
Onder de overige vorderingen zijn posten opgenomen tot een bedrag ad. € 0,- met een resterende looptijd langer dan een jaar. Overlopende activa 2011
2010
Overige
159
371
Totaal overlopende activa
159
371
Onder de overlopende activa zijn posten opgenomen tot een bedrag ad. € 0 met een resterende looptijd langer dan een jaar.
124
Liquide middelen 2011
2010
Direct opvraagbaar Kas/bank
1.414
84
Spaarrekening banken
22
11
Totaal liquide middelen
1.436
95
De liquide middelen zijn vrij beschikbaar.
125
Eigen vermogen Het verloop van het eigen vermogen is als volgt: 2011
2010
Stand per 1 januari
85.340
89.681
Bij: Winst-/verliesdeling over het boekjaar
17.207
-4.341
102.547
85.340
Stand per 31 december Egalisatierekening Het betreft hier een egalisatierekening met betrekking tot de in het kader van Verzilverd Wonen aangekochte woningen. Het verloop van deze egalisatierekening is als volgt:
2011 Stand per 1 januari
2010
329
toevoegingen in het boekjaar
352
38
0
vervallen bijdrage
-45
-41
rentetoevoeging
19
18
341
329
Stand per 31 december
126
Voorzieningen De mutaties in de voorzieningen zijn in het navolgende schema samengevat: Onrendabele investeringen nieuwbouw Stand per 1 januari
Latente Overige belasting voorzieningen verplichtingen
Totaal huidig boekjaar
Totaal vorig boekjaar
9.342
428
372
10.142
11.961
Toevoegingen
8.111
0
24
8.135
3.779
Onttrekkingen
-5.093
-22
-20
-5.135
-5.598
3.018
-22
4
3.000
-1.819
12.360
406
376
13.142
10.142
Mutaties in 2011
Overige mutaties Totaal mutaties Stand per 31 december
De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de materiële vaste activa, onderhanden projecten in opdracht van derden en financiële activa en passiva in deze jaarrekening. De overige voorzieningen zijn als volgt te specificeren Voorziening nog te verrekenen (pro-rata) BTW-afdrachten
110
Voorziening jubileumuitkering/loopbaanontwikkelingsbudget
230
Voorziening negatief saldo deelnemingen Ontw.mij. Hoeksche Waard BV 36 De voorziening jubileumuitkering/loopbaanontwikkelingsbudget wordt opgenomen tegen de nominale waarde van de verwachte uitkeringen gedurende het dienstverband. Bij de berekening van de voorziening wordt onder meer rekening gehouden met de blijfkans. Van de voorzieningen is een bedrag ad 782 duizend euro als een verplichting op lange termijn aan te merken. Het betreffen hier de voorzieningen met betrekking tot de latente belastingverplichtingen, de te verrekenen (pro-rata) BTW-afdrachten en de voorziening Jubileumuitkering/Loopbaanontwikkelingsbudget.
127
Langlopende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen 2011 looptijd korter dan 5 jaar
2011 looptijd langer dan 5 jaar
2011 totaal
2011 rentevoet
2010 totaal
2010 rentevoet
Leningen overheid
1.539
19.485
21.024
4,92%
22.094
4,98%
Leningen kredietinstellingen
60.906
217.984
278.890
4,09%
276.654
4,18%
Totaal langlopende schulden
62.445
237.469
299.914
4,15%
298.748
4,24%
De aflossingsverplichting voor 2012 bedraagt € 16,6 miljoen. De rentabiliteitswaarde (contante waarde) van de renteverplichtingen uit hoofde van bestaande leningen bedraagt € 18,3 miljoen (2010: € 18,5 miljoen). De mutaties in 2011 van de langlopende schulden kunnen als volgt worden toegelicht: Leningen overheid
Stand per 1 januari
Leningen kredietinstellingen
Totaal huidig boekjaar
Totaal vorig boekjaar
22.094
276.654
298.748
292.162
Bij: nieuwe leningen
-
25.000
25.000
20.000
mutatie variabele roll-overleningen
-
-1.800
-1.800
500
-1.070
-20.964
-22.034
-13.914
21.024
278.890
299.914
298.748
Af: aflossingen Stand per 31 december In 2011 zijn er 4 nieuwe leningen gestort: Geldgever
Hoofdsom
Looptijd
Storting
Soort
Percentage
BNG € 5.000.000
9 jaar
1 februari 2011
Fix
3,490%
BNG € 5.000.000
10 jaar
5 april 2011
Fix
3,720%
BNG € 5.000.000
6 jaar
1 juni 2011
BNG € 10.000.000
7 jaar
20 juli 2011
Daarnaast zijn er leningen aangetrokken met een stortingsdatum na balansdatum.
128
Roll-over 6M Euribor+11 bp Fix
3,380%
Geldgever
Hoofdsom
Looptijd
Storting
Soort
Percentage
SRLEV € 10.000.000
28 jaar
BNG € 5.000.000
50 jaar
1 augustus 2012 Basisrente 3,774% + 0,300%
NWB € 10.000.000
30 jaar
3 december 2012 Basisrente 3,275% + 0,250%
BNG € 2.136.998
19 jaar
3 december 2012
27 januari 2012
Fix
3,850%
Annuïtair
3,870%
Er is in 2011 één lening geweest waar gebruikt gemaakt is van de mogelijkheid tot vervroegde aflossing. In het boekjaar hebben de volgende renteconversies plaatsgevonden: Geldgever
Restant hoofdsom
BNG €
907.996
BNG €
Restant looptijd
Datum aanpassing
Percentage oud
Percentage nieuw
20 jaar
1 april 2011
5,50%
3,75%
853.017
9 jaar
1 april 2011
7,40%
4,15%
BNG € 1.358.164
20 jaar
1 april 2011
5,20%
4,21%
BNG € 1.417.477
20 jaar
1 juli 2011
6,90%
4,95%
BNG € 5.458.059
20 jaar
1 oktober 2011
6,94%
4,99%
BNG €
963.569
15 jaar
1 oktober 2011
5,24%
3,85%
BNG € 1.974.123
20 jaar
30 december 2011
4,58%
3,95%
BNG €
571.020
33 jaar
1 maart 2012
7,44%
3,98%
BNG €
898.696
13 jaar
1 juli 2012
5,49%
3,98%
BNG € 1.294.016
20 jaar
1 juli 2012
7,05%
4,00%
BNG € 2.136.998
19 jaar
3 december 2012
4,95%
3,87%
Voor de leningen is tot een bedrag van circa € 5,8 miljoen een positieve hypotheekverklaring afgegeven op onroerend goed met een boekwaarde van € 4,7 miljoen. Op basis van de vigerende contracten kan de vervalkalender van de leningenportefeuille als volgt in beeld worden gebracht: Restant looptijd in jaren
< 3,00 %
< 4,00 %
< 5,00 %
< 6,00 %
< 7,00 %
< 8,00%
Totaal
< 1 jaar
0
3.061
7.204
1.547
133
0
11.945
< 5 jaar
1.200
16.811
27.939
4.550
0
0
50.500
< 10 jaar
27.000
40.000
54.370
675
2.777
0
124.822
< 15 jaar
0
7.146
22.762
3.885
4.372
0
38.165
< 20 jaar
0
11.384
11.171
0
279
0
22.834
< 25 jaar
0
9.518
27.912
0
0
1.323
38.753
=> 25 jaar
0
0
10.873
0
1.446
576
12.895
28.200
87.920
162.231
10.657
9.007
1.899
299.914
Totaal
129
soort lening
aantal
bedrag
%
Annuïtair
79
99.635
33%
Fixe
41
172.080
57%
Roll-Over
9
28.200
9%
129
299.914
100%
Totaal
Op 31 december 2011 zijn de belangrijkste geldgevers de BNG (€ 168 miljoen), de Nederlandse Waterschapsbank (€ 82 miljoen), de Rabobank (€ 20 miljoen), Robeco (€ 5 miljoen), de ING (€ 3 miljoen) en de Gemeenten Binnenmaas (€ 5 miljoen), Strijen (€ 14 miljoen) en Korendijk (€ 2 miljoen). Financieringsrisico’s 2012 - 2021 (x e 1.000) 28.000 26.000 24.000 22.000 20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0
jaar rente herziening Herfinancïering
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
-
6.642
5.845
3.154
3.180
1.342
2.899
3.696
5.416
6.842
9.569
8.914
21.633
19.435
26.000
23.100
19.385
18.000
20.000
15.000
130
Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden Saldo per 1 januari
2011
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Herwaarderingen Boekwaarde per 1 januari
2010
16.613
11.913
-339
-39
16.274
11.874
9.252
4.700
-472
-300
8.780
4.400
25.865
16.613
-811
-339
25.054
16.274
Mutaties in het boekjaar: - verminderingen / vermeerderingen - waardeverandering Totaal mutaties boekjaar Vervaardigingsprijs/ Reële waarde op moment verkoop Herwaarderingen Boekwaarde per 31 december
Kortlopende schulden Deze post is als volgt samengesteld: 2011 Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Aangegane verplichtingen Overlopende passiva Rekening courant banken Totaal
131
2010
4.721
4.836
479
7.802
0
0
7.677
7.391
0
312
12.877
20.641
14.6 Toelichting winst- en verliesrekening (x e 1.000) Huren
2011 Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen
Begroting 2011
2010
54.530
53.855
53.674
3.637
3.631
3.330
58.167
57.486
57.004
-646
-716
-571
Af: huurderving wegens leegstand huurderving wegens oninbaarheid
-44
0
-1
57.477
56.770
56.432
De te ontvangen netto-huur is gewijzigd als gevolg van: -
v erhoging wegens algemene huurverhoging en wegens woningverbetering et in exploitatie komen van nieuwe woningen h en woongebouwen
952
1.716
1.278
3.628
101
231
huurharmonisatie
-
verkoop van woningen
-236
-186
-
sloop van woningen
-932
-48
1.163
5.341
De geografische onderverdeling van de netto-huuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven: 2011 Gemeente Binnenmaas
Begroting 2011
23.297
22.245
2010 22.815
Gemeente Cromstrijen
7.419
7.431
7.129
Gemeente Korendijk
5.313
5.458
5.236
15.418
15.440
15.245
5.801
5.976
5.657
919
936
922
58.167
57.486
57.004
Gemeente Oud-Beijerland Gemeente Strijen Gemeenten Dordrecht / Zwijndrecht / Rotterdam
132
Vergoedingen
2011 Te ontvangen vergoeding inzake leveringen en diensten Af: vergoedingsderving wegens leegstand
Begroting 2011
1.655
1.984
1.857
-29
-8
-17
1.626
1.976
1.840
De te ontvangen vergoedingen zijn gewijzigd als gevolg van: -
verlaging c.q. verhoging van de vergoedingen
-
et in exploitatie komen van nieuwe woningen h en woongebouwen
-213 11 -202
133
2010
Verkoop onroerende goederen
2011 Bruto-opbrengst verkopen bestaand bezit
Begroting 2011
9.680
7.911
2010 6.670
Af: verleende korting op taxatieprijs
-217
verleende Koopgarantkortingen
-1.733
-1.210
-1.092
7.730
6.701
5.434
-1.680
-873
-881
-235
-124
-150
Verkoopresultaat bestaand bezit
5.815
5.704
4.403
Bruto-opbrengst verkopen nieuwbouw
6.964
12.942
1.554
Netto-opbrengst verkopen bestaand bezit Af: boekwaarde verkoopkosten
-144
Af: verleende korting op taxatieprijs
0
verleende Koopgarantkortingen
-1.118
Netto-opbrengst verkopen bestaand bezit Af: stichtingskosten verkoopkosten reeds gerealiseerd verlies voorgaandboekjaar voorziening Verkoopresultaat nieuwbouw
5.846
12.942
1.297
-6.301
-13.973
-1.379
0
0
480
0
-75
0
220
134
-257
-1.031
-82
2011
Begroting 2011
2010
Terug- en doorverkoop Koopgarant Bruto-terugkoopkosten Koopgarant
0
954
782
Af: winstdeling ten goede van verkoper
0
0
5
Netto-terugkoopkosten Koopgarant
0
954
787
Bruto-opbrengst doorverkopen Koopgarant
0
961
871
Af: verleende Koopgarantkorting
0
0
-91
aan- / verkoopkosten
Verkoopresultaat terug- en doorverkoop Koopgarant Totaal verkoopopbrengsten
0
-25
-11
0
936
769
0
-18
-18
6.035
4.655
4.303
Wijziging in onderhanden werk
Kosten uitbesteed werk kooprwoningen in ontwikkeling Reeds genomen verkoopresultaat nog te verkopen woningen
2.950
2.348
941
75
3.891
0
2.423
De opbrengsten “Wijzigingen in onderhanden werk” worden begroot in samenhang met de “Kosten uitbesteed werk”. Bij de begroting wordt uitgegaan van een netto resultaat van e 0,-.
135
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
2011
Begroting 2011
2010
Geactiveerde productie met betrekking tot projecten woningen
534
558
332
Totaal geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
534
558
332
Overige bedrijfsopbrengsten
2011 Beheerdiensten
Begroting 2011
2010
70
50
114
Overige
346
50
139
Totaal overige bedrijfsopbrengsten
416
100
253
Afschrijving op immateriële en materiële vaste activa
2011 Afschrijving woningen en woongebouwen
Begroting 2011
2010
7.004
6.431
6.727
741
603
433
Afschrijving onroerende zaken niet zijnde woningen Afschrijving overige zaken
27
3
27
Afschrijving leveringen en diensten
14
13
13
561
532
608
8.347
7.582
7.808
Afschrijving onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen
Eind 2010 zijn het “Huys ten Hoecke” en garages in de gemeente Binnenmaas alsmede winkelpanden in de gemeente Oud-Beijerland aangekocht. Hierdoor is een extra afschrijvingslast ontstaan. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa
2011
Begroting 2011
2010
Onrendabele investeringen
10.952
2.386
-380
Afwaardering c.q. opwaardering tot aan de bedrijfswaarde
-2.503
484
13.704
202
-40
-56
8.651
2.830
13.268
Afwaardering c.q. opwaardering verkopen onder voorwaarden Totaal waardeveranderingen (im)materiële vaste activa
Begroting 2011
2011
De onrendabele investeringen bestaan uit: Onrendabele top complex 011 - De Lindehoeve Mookhoek
2010
0
0
-722
12
0
4
Onrendabele top complex 107 - Wonen en Zorg Heinenoord
0
0
-1.500
Onrendabele top complex 108 - locatie Benevia Heinenoord
8
0
3
912
0
0
53
0
58
Onrendabele top complex 209 - Molenlaan/Gatsedijk Maasdam
9
0
12
Onrendabele top complex 210 - Maashofje Maasdam
0
0
103
167
0
0
Onrendabele top complex 019 - Prins Bernhardstraat Oud-Beijerland
Onrendabele top complex 152 - Centrumplan Goudswaard Onrendabele top complex 201 - Speeldoos Maasdam
Onrendabele top complex 310 - Mijnsheerenhof Mijnsheerenland
136
Begroting 2011
2011
De onrendabele investeringen bestaan uit:
2010
Onrendabele top complex 401 - Julianastraat Puttershoek
397
0
1.138
Onrendabele top complex 417 - Buitengewoon Puttershoek
106
0
-166
Onrendabele top complex 418 - TAS / Wijk van je Leven Puttershoek
900
0
500
1
0
0
Onrendabele top complex 442 - Bevershoek 1C-4AB ‘s-Gravendeel
739
0
0
Onrendabele top complex 443 - Molen 't Vliegend hert 's-Gravendeel
315
0
-114
Onrendabele top complex 419 - gemaal Benthuizen Puttershoek
Onrendabele top complex 445 - Oude Politiebureau 's-Gravendeel
0
0
31
Onrendabele top complex 446 - locatie Gemeentehuis ‘s- Gravendeel
6
0
0
39
0
0
0
0
48
Onrendabele top complex 458 - Leliestraat Zuid-Beijerland
-19
0
-90
Onrendabele top complex 507 - Pesanthof Westmaas
-23
0
2
Onrendabele top complex 508 - Koetsveld Westmaas
-44
0
44
Onrendabele top complex 447 - Centrumplan ‘s-Gravendeel Onrendabele top complex 456 - Nassaustraat Zuid-Beijerland
Onrendabele top complex 540 - Rehobotlocatie Numansdorp
0
0
-4.130
-56
0
0
-1.981
2.162
2.164
0
0
-1.375
43
0
13
0
0
0
Onrendabele top complex 620 - Dam fase II Strijen
250
0
2.500
Onrendabele top complex 621 - A. van Vughtstraat Strijensas
-85
0
33
Onrendabele top complex 543 - Oranjebuurt fase II Numansdorp Onrendabele top complex 601 - Oranjebuurt fase I en II Strijen Onrendabele top complex 612 - Dam fase I Strijen Onrendabele top complex 618 - 't Kleine Loo Strijen Onrendabele top complex 619 - Recreatieterrein Strijen
Onrendabele top complex 622 - Oranjewijk Klaaswaal
1.511
0
0
0
0
-21
154
0
0
Onrendabele top complex 625 - locatie Groene Kruisgebouw Strijen
1.375
0
0
Onrendabele top complex 765 - Open Waard Oud-Beijerland
3.676
0
0
Onrendabele top complex 780 - Van Brakelstraat Oud-Beijerland
1.567
0
0
Onrendabele top complex 781 - Van Speijkstraat Oud-Beijerland
1.419
0
0
Onrendabele top complex 622 - Kerkplein Strijensas Onrendabele top complex 624 - MFA Strijen
Onrendabele top complex 782 - Larixplantsoen Oud-Beijerland
-499
0
568
Onrendabele top complex 909 - kerk Beneden Molendijk Oud-Beijerland
1
0
0
Vrijval onrendabele top complex 311 - Meynaertkwartier Klaaswaal
0
0
-114
Vrijval onrendabele top complex 442 - Bevershoek 1B ‘s-Gravendeel
0
0
1.300
Vrijval onrendabele top complex 543 - Oranjebuurt fase I Numansdorp
0
0
-531
Vrijval onrendabele top complex 614 - Strienemonde II Strijen
0
0
-229
Vrijval onrendabele top complex 617 - Patrijshof Strijen
0
0
91
Vrijval voorziening K.W.I.K.
-1
0
0
Onrendabele top aankopen ikv Verzilverd Wonen
0
321
0
Afschrijving boekwaarde ineens in verband met sloop vóór einde exploitatie
0
-97
0
10.952
2.386
-380
137
Lonen en salarissen
Begroting 2011
2011 Bruto salarissen inclusief ziekengeld
2010
4.978
4.979
4.931
-15
0
-38
4.963
4.979
4.893
Ontvangen ziekengeld
Per ultimo 2011 zijn er 106 personeelsleden (94,32 fte’s) in dienst (ultimo 2010: 106 resp 90,91) Sociale Lasten
Begroting 2011
2011 Sociale lasten bedrijfsvereniging
Sociale lasten in % van de salarissen
2010
684
584
613
684
584
613
13,7
11,7
12,4
Pensioenlasten
Begroting 2011
2011
2010
Pensioenpremie
920
912
892
Pensioenlasten in % van de salarissen
18,5
18,3
18,1
Lasten onderhoud
Begroting 2011
2011 Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch)
2010
6.435
5.411
5.077
Onderhoudsuitgaven (cyclisch)
10.570
11.799
9.878
Totaal onderhoudslasten
17.005
17.210
14.955
De onderhoudsuitgaven (exclusief kosten eigen servicedienst) zijn te verdelen in: Begroting 2011
2011
2010
Mutatie-onderhoud
1.223
877
1.132
Klachtenonderhoud
1.586
1.206
1.470
Contractonderhoud (wonen en vastgoed)
1.410
1.794
1.088
Planmatig onderhoud per woning
4.592
5.618
5.435
Planmatig onderhoud per complex
5.978
6.181
4.443
Opplussen seniorenwoningen
1.719
750
1.117
Energiemaatregelen
229
500
24
Onderhoudsdeel VvE-bijdrage
268
284
246
17.005
17.210
14.955
Totaal
138
Kosten uitbesteed werk
Begroting 2011
2011 Uitgaven met betrekking tot nieuwbouw koopwoningen in ontwikkeling
2010
2.950
2.348
Uitgaven met betrekking tot bestaande koopwoningen nog te verkopen
0
Ontvangsten met betrekking tot bestaande koopwoningen
0 2.950
0
2.348
De “Kosten uitbesteed werk” worden begroot in samennhang met de opbrengstenpost “Wijziging in onderhanden werk”. Bij de begroting wordt uitgegaan van een netto resultaat van e 0,-. Overige bedrijfslasten
Begroting 2011
2011
Beheerkosten Overige personeelskosten (inclusief inleenkrachten)
2010
1.230
988
1.343
374
293
260
88
68
287
Algemene kosten
2.238
1.833
1.864
Subtotaal beheerkosten
3.930
3.182
3.754
3.046
2.942
2.722
164
281
284
Huisvestingskosten Bestuurskosten
Heffingen Belastingen Verzekeringen Contributie landelijke federatie Bijdrage Krachtwijken Subtotaal heffingen
83
80
99
569
550
532
3.862
3.853
3.637
1.572
2.027
1.705
331
150
231
81
150
67
Overige bedrijfslasten (exclusief bijdrage krachtwijken) Servicekosten Kosten leefbaarheid / Stimuleringsfonds Kosten projectontwikkeling Oninbare vorderingen (huren)
160
45
88
Kosten EPA-rapportages
132
160
103
Kosten IPD/AeDex
139
125
53
Financiële ondersteuning Roemenië
2
125
14
Fusiekosten
0
0
362
-5
0
235
863
278
616
3.275
3.060
3.474
10.967
9.692
11.266
Mutatie overige voorzieningen Diverse bedrijfslasten Subtotaal heffingen Totaal overige bedrijfslasten
De post “Mutatie overige voorzieningen” betreft de vorming van de voorziening voor te verwachten uitgaven in het kader van jubileumuitkeringen en/of loopbaanontwikkelingsbudget.
139
140
Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantskosten ten laste van het resultaat gebracht: 2011 Controle van de jaarrekening
2010 52
47
5
7
Fiscale advisering
89
65
Andere niet-controlediensten
31
7
177
126
Andere controle werkzaamheden
141
Rentebaten en rentelasten Rentebaten
Begroting 2011
2011
2010
Geactiveerde rente materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
1.048
557
1.079
Rente op te vorderen BWS-subsidies
23
16
23
Rente op overige financiële vaste activa
83
79
166
5
0
12
30
-661
12
1.189
-9
1.292
Rente financiële vaste activa
Rente op vorderingen Rente op liquide middelen Totaal rente baten Rentelasten
Begroting 2011
2011
2010
Rente langlopende schulden Rente leningen overheid
1.723
1.813
1.174
192
158
195
10.601
11.513
11.030
480
0
584
Rente egalisatierekening
19
0
18
Rente overige schulden
42
0
34
13.057
13.484
13.035
Rente leningen kredietinstellingen (niet geborgd WSW) Rente leningen kredietinstellingen (geborgd WSW) Rente rente-instrumenten (swaps)
Totaal rente lasten
Belastingen
2011
Acute belastingen
Begroting 2011
2010
- Vrijval verschuldigde vennootschapsbelasting
-6.304
3.546
3.839
- Aanvullende vrijval verschuldigde vennootschapsbelasting 2006 tot en met 2010
-1.172
0
0
-6.135
0
-1.724
-13.611
3.546
2.115
Latente belastingen - Mutatie latente belastingen Totale belastinglast
142
2011 3.619.965
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
Tijdelijke verschillen Fiscale afschrijving MVA in exploitatie
-2.500.000
Fiscaal lagere afschrijving kantoorpanden
-460.000
Correctie commerciële afschrijving MVA in exploitatie
8.346.513
Correctie overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa
8.650.834
Correctie verkoopopbrengst onroerende goederen
-14.797.706
Totaal tijdelijke verschillen
-760.360
Permanente verschillen - CFV bijdrage Krachtwijken
610.004
- Niet fiscaal aftrekbare kosten onderhoud, e.d.
1.348.355
- Correctie onderhanden werk
-816.622
- Correctie toegerekende rente projecten
-786.000
- Saldo vrijval (dis)agio leningen o/g en u/g
-275.771
Totaal permanente verschillen
79.966 2.939.572
Compensabele verliezen
0
Herbestedingsreserve
-2.939.572
Belastbaar bedrag 2011
0
Verschuldigde vennootschapsbelasting 2011
0
Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,5 procent. De hogere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft onder meer verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Tot en met het jaar 2011 kunnen wij gebruik maken van de fiscale regeling met betrekking tot de herbestedingsreserve over de jaren 2005 tot en met 2011 zijn wij dan ook geen vennootschapsbelasting verschuldigd.
143
14.7 mutatie bedrijfswaarde materiële vaste activa Ontwikkeling bedrijfswaarde De ontwikkeling van de bedrijfswaarde per 31 december 2011 ten opzichte van de bedrijfswaarde per 31 december 2010 kan als volgt worden toegelicht: Alle bedragen in e 1.000
Alle bedragen in e 1.000
2011
2010
CW Huur CW Huurderving
883.238 -8.694
CW Huur
879.896
CW Huurderving
-8.842
CW Onderhoud
-238.901
CW Onderhoud
-260.093
CW Personeelskosten
-106.503
CW Personeelskosten
-103.754
CW Bedrijfskosten
-63.594
CW Bedrijfskosten
-47.284
CW Belasting en verzekering
-47.953
CW Belasting en verzekering
-50.193
CW Overige bedrijfsopbrengsten
0
CW Overige bedrijfsopbrengsten
369
CW Verkoop
42.323
CW Verkoop
28.120
CW (Des)investeringen
-17.280
CW (Des)investeringen
-5.497
Grondwaarde
65.304
Grondwaarde
61.094
Rentabiliteitswaardecorrectie
18.252
Rentabiliteitswaardecorrectie
18.507
Bedrijfswaarde
526.192
Bedrijfswaarde
512.323
Voor het berekenen van de bedrijfswaarde zijn de volgende parameters gehanteerd 2012
2013
2014
2015
2016
2017 ev
Inflatie loonkosten
2,50% 3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
Inflatie consumentenprijzen
2,25% 2,25%
2,25%
2,25%
2,25%
2,00%
Inflatie bouwkosten
2,00% 2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
3,00%
Inflatie marktprijzen
0,00% 0,00%
0,00%
1,00%
1,00%
2,00%
Disconteringsvoet
5,25% 5,25%
5,25%
5,25%
5,25%
5,25%
Jaarlijkse huurstijging per 1 juli (woningen)
2,30% 2,25%
2,25%
2,25%
2,25%
2,00%
Huurderving woningen (exclusief leegstand door sloop en verkoop)
1,00% 1,00%
1,00%
1,00%
1,00%
1,00%
144
Mutatie bedrijfswaarde materiële vaste activa De bedrijfswaarde in het verslagjaar is toegenomen met een bedrag van 13,9 miljoen euro ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo het voorgaande verslagjaar. De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: Bedrijfswaarde 2010
512.323
Boekwaarde grond 2010
61.094
Rentabiliteitswaardecorrectie 2010
18.548
Bedrijfswaarde 2010 (kasstromen)
432.681
Autonome ontwikkeling Vrijval kasstromen
-30.890
Effect een jaar opschuiven
21.117
Nieuwe (des)investeringen binnen horizon
3.416
Subtotaal autonome ontwikkeling
-6.357
Voorraadmutaties Verkoop
-1.263
Sloop
269
Overige weggevallen vhe's
0
Verbeteringen
-1.791
Nieuwbouw
9.261
Aankoop
88
Overige nieuwe vhe's
170
Overige mutaties woninggegevens
-3.265
Subtotaal voorraadmutaties
3.469
Parameterwijzigingen Indexaties
10.986
Disconteringsvoet
0
Levensduur
4.266
Mutatiegraad
173
Subtotaal parameterwijzigingen
15.425
145
Wijzigingen exploitatiebeleid Huren
3.174
Huurderving
144
Onderhoud
16.249
Belasting en verzekeringen
-2.585
Personeelskosten
-4.064
Bedrijfskosten
-15.283
Baten/lasten
-195
Restwaarde
-76
Subtotaal wijzigingen exploitatiebeleid
-2.636
Wijzigingen (des)investeringsbeleid Verkoop
13.284
Sloop
-8.156
Verbeterpakketten
489
Woningaanpassingen
-5.563
Subtotaal wijzigingen (des)investeringsbeleid
54
Bedrijfswaarde 2011 (kasstromen)
442.636
Boekwaarde grond 2011
65.304
Rentabiliteitswaardecorrectie 2011
18.252
Bedrijfswaarde 2011
526.192
Verloop rentabiliteitswaardecorrectie 2011 Rentabiliteitswaardecorrectie 2010
18.548
Autonome ontwikkeling
-1.420
Wijzigingen in lopende leningen
-363
Nieuwe leningen
1.487
Discontovoet
0
Rentabiliteitswaardecorrectie 2011
18.252
146
14.8 Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Btw pro-rata Als gevolg van het bekend worden van het standpunt van de Belastingdienst, dat ermee wordt ingestemd dat de stichtingskosten (excl. btw) voor woongebouwen op eigen grond waarvoor een woningcorporatie afziet van de integratieheffing op grond van Mededeling 26 mag worden meegenomen in de berekeningsmethodiek als belaste prestatie, zijn voor de rechtsvoorgangers van HW Wonen over de jaren 2005 t/m 2009 nieuwe btw pro-rata berekeningen uitgevoerd en ingediend. Deze berekeningen hebben geresulteerd in een extra te verwachten btw teruggaaf van circa 440.000 euro Door de belastinginspectie Rijnmond wordt echter geëist dat in deze berekeningsmethodiek ook verkocht bestaand bezit als onbelaste prestatie wordt meegenomen. De verwachte btw teruggaaf zal hierdoor met circa 80.000 euro lager uitvallen. Momenteel loopt er een controle door de Belastingdienst op de ingediende btw pro-rata berekeningen. Hieruit zijn verdere aanpassingen (zowel positief als negatief) nog mogelijk. Voorzichtigheidshalve is besloten om het nu berekende bedrag niet in de balans op te nemen.
Obligo Woningborg Woningborg-deelnemers hebben naar de Woningborg N.V. aan de hand van de stand van aangemelde plannen een zogeheten obligoverplichting. Per 31 december 2011 zijn bij Woningborg N.V. geen plannen aangemeld. Het obligo is daarom nihil. Financiële instrumenten Binnen het treasurybeleid van HW Wonen wordt gebruik gemaakt van financiële instrumenten ter beperking van inherente renterisico’s. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Financiële derivaten worden initieel niet in de balans verwerkt en gewaardeerd (kostprijshedgeaccounting). De financiële effecten van dergelijke instrumenten worden verantwoord bij afloop van het contract, of bij de effectuering van de ingedekte positie. Met betrekking tot de vastrentende schulden heeft HW Wonen:
Investeringsverplichtingen De niet uit de balans blijkende verplichtingen voor nieuwbouw, aankoop en verbetering van woningen bedragen circa 23,0 miljoen euro. Obligo WSW WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Het WSW verwacht voor de komende vijf jaar conform de actuele meerjarenliquiditeitsprognose geen beroep te doen op deze obligoverplichting. Per 31 december 2011 heeft de corporatie een obligo uitstaan voor een bedrag van 4,59 miljoen euro uit hoofde van door het WSW verstrekte borgstellingen.
147
Een renteswap gecontracteerd, zodat zij vanaf 6 augustus 2007 een vaste rente betaalt en een variabele rente zal ontvangen. De renteswap heeft betrekking op een leningbedrag van 5,0 miljoen euro. De te betalen vaste rente bedraagt 3,69 procent. De te ontvangen variabele rente betreft de 1-maands-Euribor. De marktwaarde van deze renteswap ultimo 2011 bedraagt 561.163 euro negatief. Een renteswap gecontracteerd, zodat zij vanaf 1 september 2008 een vaste rente betaalt en een variabele rente zal ontvangen. De renteswap heeft betrekking op een leningbedrag van 5,0 miljoen euro De te betalen vaste rente bedraagt 4,385 procent. De te ontvangen variabele rente betreft de 3-maands-Euribor. De marktwaarde van deze renteswap ultimo 2011 bedraagt 953.525 euro negatief.
Een renteswap gecontracteerd, zodat zij vanaf 5 november 2008 een vaste rente betaalt en een variabele rente zal ontvangen. De renteswap heeft betrekking op een leningbedrag van 4,0 miljoen euro. De te betalen vaste rente bedraagt 4,2175 procent. De te ontvangen variabele rente betreft de 3-maands-Euribor. De marktwaarde van deze renteswap ultimo 2011 bedraagt 565.307 euro negatief. Een renteswap gecontracteerd, zodat zij vanaf 1 juni 2009 een vaste rente betaalt en een variabele rente zal ontvangen. De renteswap heeft betrekking op een leningbedrag van 5,0 miljoen euro. De te betalen vaste rente bedraagt 3,48 procent. De te ontvangen variabele rente betreft de 6-maands-Euribor. De marktwaarde van deze renteswap ultimo 2011 bedraagt 520.831 euro negatief. Een renteswap gecontracteerd, zodat zij vanaf 1 juni 2012 een vaste rente betaalt en een variabele rente zal ontvangen. De renteswap heeft betrekking op een leningbedrag van 5,0 miljoen euro. De te betalen vaste rente bedraagt 3,9675 procent. De te ontvangen variabele rente betreft de 6-maands-Euribor. De marktwaarde van deze renteswap ultimo 2011 bedraagt 665.975 euro negatief en vertegenwoordigd nog geen onderliggende waarde. Een renteswap gecontracteerd, zodat zij vanaf 1 september 2014 een vaste rente betaalt en een variabele rente zal ontvangen. De renteswap heeft betrekking op een leningbedrag van 15,0 miljoen euro. De te betalen vaste rente bedraagt 3,88 procent. De te ontvangen variabele rente betreft de 6-maands-Euribor. De marktwaarde van deze renteswap ultimo 2011 bedraagt 4.702.494 euro negatief en vertegenwoordigd nog geen onderliggende waarde. Wij bezitten geen swaps met marging calls. Derhalve zijn wij niet verplicht tot stortingen bij negatieve marktwaarde ontwikkeling. Het eerste risicomoment voor de rentederivaten zal zich niet eerder voordoen dan 1 september 2019. Op deze datum bestaat de mogelijkheid dat een tegenpartij
gebruik zal maken van de MTC (Mutual Termination Clause) in het contract. Dit houdt in dat beide partijen ieder na vijf jaar (voor het eerst 1 september 2019; startdatum swap 1 september 2014) het recht hebben om de swap tegen marktwaarde af te wikkelen. Hoe hoog de marktwaarde op dat moment zal zijn - positief of negatief valt nu nog niet te voorspellen. De mogelijke afwikkeling maakt deel uit van de risicopositie van HW Wonen in 2019. Leaseverplichting Er zijn leaseverplichtingen voor kantoorapparatuur en licenties. De totale verplichting in 2012 bedraagt circa 110.000 euro. Nog te betalen vakantiedagen Vakantiedagen personeel (inclusief directie): Het tegoed van het personeel en bestuur inzake niet opgenomen vakantiedagen/uren bedraagt per 31-12-2011 123.252 euro (2010: 193.244 euro). Bij de bepaling van dit bedrag is geen rekening gehouden met te betalen sociale lasten. Het beleid is om tijd voor tijd te compenseren. Voorziening voor pensioenen HW Wonen heeft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds(SPW). Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde bijdrageregeling. Voor de pensioenregeling betaalt HW Wonen op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft HW Wonen geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. HW Wonen heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De dekkingsgraad van het pensioenfonds bedroeg ultimo 2011 101 procent (2010: 104 procent). De dekkingsgraad is berekend met een gunstigere rente dan de actuele marktrente. Hoe De Nederlandsche Bank (DNB) hier in de toekomst mee zal omgaan is nog niet duidelijk. Ook blijven de ontwikkelingen op de financiële
148
markten onzeker. Vooralsnog zijn stijging van de premies nog niet te verwachten. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Vaststellingsovereenkomsten ex-bestuurders Met de drie bestuurders van de rechtsvoorgangers van HW Wonen zijn afspraken gemaakt over hun terugtreden. Deze afspraken zijn vastgelegd in drie afzonderlijke vaststellingsovereenkomsten.
Eén van de afspraken is dat de ex-directeur-bestuurders tot het moment van hun pensionering bij HW Wonen in dienst blijven als adviseur. In 2010 en 2011 zijn twee afspraken geëffectueerd. In 2012 zal de laatste volgen. Tot slot De directeur-bestuurder en voorzitter van de Raad van Commissarissen verklaren dat zij het volkshuisvestelijke jaarverslag 2011 en de jaarrekening 2011 hebben goedgekeurd.
Ben C. Pluimer, directeur-bestuurder
W.G. van Hassel, voorzitter Raad van Commissarissen
149
15
overige gegevens
150
151
15.1 Statutaire resultaatbestemming In de statuten is met betrekking tot de bestemming van het resultaat geen bepaling opgenomen.
15.2 Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2011 Vooruitlopend op de goedkeuring van het jaarverslag en de jaarrekening 2011 door de Raad van Commissarissen is het resultaat toegevoegd aan de Overige Reserves.
15.3 Gebeurtenissen na balansdatum Geen.
15.4 Controle verklaring van de accountant Controleverklaring van de onafhankelijke accountant aan de Raad van Commissarissen van stichting HW Wonen. Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de jaarrekening 2011 van stichting HW Wonen te Oud-Beijerland gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2011 en de winst-enverliesrekening over 2011 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, Richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaar-
making uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanig intern beheersingssysteem als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
152
Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van stichting HW Wonen per 31 december 2011 en van het resultaat over 2011 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), Richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, sub a van het Besluit Beheer Sociale Huursector, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 BW 2 is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij
dat het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar zijn met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Verder vermelden wij dat is voldaan aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04, MG 200803 en MG 2010-03, alsmede aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van grondaankopen zoals bedoeld in de MG 2001-26 en de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van sponsoractiviteiten zoals bedoeld in MG 2006-04. Den Haag, 24 mei 2012 Deloitte Accountants B.V. Was getekend, drs. G.J. Straatman RA
153
14.8.3 Woningvoorraad & kengetallen
Verhuureenheden in exploitatie
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
Huurwoningen
9.751
9.665
9.651
9.580
9.491
9.515
9.525
9.478
Eenheden in verzorgingshuis
153
153
153
153
118
118
118
118
Overige wooneenheden
397
397
266
56
16
16
10
9
4
4
4
4
2
2
2
2
10
11
11
11
10
10
10
10
Standplaatsen Standplaatsen inclusief woonwagens
359
359
347
333
240
240
240
240
Bedrijfsruimten/winkels
Garages
75
72
57
62
43
43
35
19
Maatschappelijk vastgoed
33
33
28
18
17
16
14
13
2
2
2
2
2
2
2
2
10.604
10.696
10.519
10.219
9.939
9.962
9.956
9.891
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
Overig bezit Totaal Woongelegenheden
10.230
10.085
9.804
9.637
9.661
9.665
9.617
9.551
Sloop
Aantal begin boekjaar
139-
48-
47-
13-
20-
61-
7-
-
Nieuw
92
134
373
190
31
88
118
107
Aankoop
5
84
5
20
1
7
2
2
Verkoop
55-
36-
48-
28-
36-
38-
64-
15-
Samengevoegd
2
1
-
-
-
-
-
-
Correctie
-
10
2-
2-
-
-
1-
28-
10.230
10.230
10.085
9.804
9.637
9.661
9.665
9.617
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
466
434
415
302
301
291
274
273
Sloop
-
-
-
-
1-
-
-
-
Nieuw
-
6
27
113
2
10
16
1
Aankoop
3
25
-
-
-
-
-
-
Aantal einde boekjaar Overige verhuureenheden Aantal begin boekjaar
Verkoop
-
-
1-
-
-
-
-
-
Correctie
-
1
7-
-
-
-
1
-
469
466
434
415
302
301
291
274
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
10.696
10.519
10.219
9.939
9.962
9.956
9.891
9.824
Sloop
139-
48-
47-
13-
21-
61-
7-
-
Nieuw
92
140
400
303
33
98
134
108
Aankoop
8
109
5
20
1
7
2
2
Verkoop
55-
36-
49-
28-
36-
38-
64-
15-
Samengevoegd
2
1
-
-
-
-
-
-
Correctie
-
11
9-
2-
-
-
-
26 -
10.604
10.696
10.519
10.219
9.939
9.962
9.956
9.891
Aantal einde boekjaar Verloop verhuureenheden in exploitatie Aantal begin boekjaar
Aantal einde boekjaar
154
Aantal verhuureenheden ten behoeve van berekening onderhoud en beheer per woning
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
10.230
10.085
9.804
9.637
9.661
9.665
9.617
9.551
- Aantal woningen per 31/12
10.135
10.230
10.085
9.804
9.637
9.661
9.665
9.617
Gemiddeld aantal woningen
10.183
10.158
9.945
9.721
9.649
9.663
9.641
9.584
- Aantal overige vhe's per 01/01
466
434
415
302
301
291
274
273
- Aantal overige vhe's per 31/12
469
466
434
415
302
301
291
274
Gemiddeld aantal overige vhe's
468
450
425
359
302
296
283
274
10.299
10.270
10.051
9.810
9.724
9.737
9.712
9.652
Kosten onderhoud per woning (€)
1.678
1.491
1.674
1.756
Kosten beheer per woning (€)
1.340
1.370
1.334
1.221
Reguliere huurverhoging
1,30%
1,20%
2,50%
1,60%
Percentage actuele huur vs maximaal redelijk
67%
67%
66%
66%
Percentage actuele huur vs streefhuur
92%
91%
-
-
- Aantal woningen per 01/01
Fictief aantal woningen boekjaar
2011 totaal Specificatie kosten beheer (x 1.000) Lonen en salarissen
begroting 2011
per woning totaal (x €1) (x €1.000)
2010
2009
per per woning totaal woning (x €1) (x 1.000) (x €1)
per totaal woning (x €1.000) (x €1)
6.567
639
6.475
635
6.399
623
6.310
626
Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf
534-
52-
558-
55-
332-
32-
221-
22-
Salariskosten servicedienst
542-
53-
623-
61-
598-
58-
522-
52-
5.490
535
5.294
519
5.469
532
5.567
552
10.351
1.008
9.437
925
10.334
1.006
9.562
948
-
-
-
-
362
35
756
75
1.626-
158-
1.976-
194-
1.840-
179-
1.692-
168-
-
-
-
-
-
-
33
3
416-
40-
100-
10-
253-
25-
770-
76-
13.800
1.344
12.655
1.241
14.072
1.370
13.456
1.334
Overige bedrijfslasten Fusiekosten Af: Vergoedingen Overheidsbijdragen Overige bedrijfsopbrengsten Totaal kosten beheer
155
156
157
Waarde overzicht
2011
2010
2009
2008
10.135
10.230
10.085
9.804
384.305
377.952
374.663
303.435
37.900
36.900
37.200
27.800
526.192
512.323
524.603
407.028
51.900
50.100
52.000
38.700
1.722.883
1.756.293
1.717.655
1.708.728
170.000
171.700
170.300
174.300
Ontwikkeling netto exploitatiekasstroom ver vhe
2011
2010
2009
2008
Huur
5.581
5.495
5.052
4.862
-/- Netto bedrijfslasten
1.340
1.370
1.334
1.221
-/- Onderhoud
1.678
1.491
1.674
1.756
-/- Rentelasten
1.268
1.269
1.270
1.152
-
-
-
-
115
126
140
138
1.411
1.491
914
871
Aantal verhuureenheden Boekwaarde (inclusief grond) (x € 1.000) Boekwaarde per woning Bedrijfswaarde (inclusief grond & RW-correctie) (x € 1.000) Bedrijfswaarde per woning Marktwaarde (WOZ-waarde) (x € 1.000) Marktwaarde per woning
-/- Vennootschapsbelasting Rentebaten + overheidsbijdragen Netto exploitatiekasstroom
158
Ontwikkeling financieringsbehoefte 2010
2011
2012
2013
2014
2015
Waarde financiële vaste activa
9.494
13.647
12.980
12.073
11.510
10.514
Waarde materiële vaste activa
512.323
526.192
514.069
522.256
533.484
569.316
Waarde activa in ontwikkeling
11.041
15.548
25.939
41.358
49.268
18.629
Af: langlopende schulden (inclusief financieringsbehoefte)
298.748
299.914
312.343
321.111
333.319
333.725
Financieringsruimte (exclusief werkkapitaal)
234.110
255.473
240.645
254.576
260.943
264.734
8.379
7.416
10.499
9.656
8.196
9.979
20.641
12.878
28.003
28.468
28.551
29.643
7.476
0
-520
1.280
1.922
1.415
221.848
250.011
223.141
235.764
240.588
245.070
58,4%
55,0%
59,6%
59,0%
59,5%
59,0%
Vlottende activa Kortlopende schulden Te verrekenen vennootschapsbelasting Financieringsruimte (incl. werkkapitaal) Loan to Value
159
Direct rendement in relatie tot het geïnvesteerde vermogen 2010
2011
2012
2013
2014
2015
7.421
29.099
19.191
17.154
14.368
13.601
Verkoop onroerende zaken
-4.303
-6.035
-5.171
-9.974
-10.116
-10.551
Overige waardeveranderingen
13.268
8.651
-7.080
-592
779
3.351
Afschrijvingen
7.807
8.347
18.549
18.466
18.023
18.455
Mutatie balansposten
4.512
-13.642
-70
2.601
508
-622
28.705
26.419
25.419
27.655
23.562
24.234
Bedrijfsresultaat (inclusief vennootschapsbelasting)
Totaal operationele kasstroom Bij: fiscale componenten
7.476
0
8.565
-520
1.279
1.922
36.182
26.419
33.984
27.135
24.841
26.156
512.323
526.192
514.069
522.256
533.484
569.316
5,60%
5,02%
4,94%
5,30%
4,42%
4,26%
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Operationele kasstroom (A)
28.705
26.419
25.419
27.655
23.562
24.234
Rentelast (B)
13.035
13.057
13.218
13.300
13.730
14.683
Interest dekkingsratio
2,2
2,0
1,9
2,1
1,7
1,7
Interest dekkingsratio (exclusief vennootschapsbelasting)
2,8
2,0
2,6
2,0
1,8
1,8
15.670
13.362
12.201
14.355
9.832
9.551
4.303
6.035
5.171
9.974
10.116
10.551
19.973
19.397
17.372
24.329
19.948
20.102
25%
25%
25%
25%
25%
25%
79.892
77.587
69.488
97.316
79.792
80.408
Gemiddelde bedrijfswaarde Rendement
Interest dekkingsratio
Vrije kasstroom (A-B) Verkopen Totaal kasstroom Vermogenseis Investeringsvolume
160
Investerings- /financieringsratio 2010
2011
2012
2013
2014
2015
Kasstromen uit investeringen (A)
30.600
32.447
62.247
49.793
47.170
26.656
Af: Kasstromen uit verkopen
16.789
16.789
31.194
27.244
26.114
17.298
28.705
26.419
25.419
27.655
23.562
24.234
-14.894
-10.761
5.634
-5.106
-1.506
-14.876
49%
33%
-9%
10%
3%
56%
Operationele kasstroom
Saldo (B) Investerings- /financieringsratio
161
162
Voor iedereen! Hw wonen
Postbus 1502 3260 BA OUD-BEIjERlAND Telefoon: E-mail: Website:
(0186) 899 899
[email protected] www.hwwonen.nl
redactie en teksten
Maertexxt Vught en HW Wonen Fotografie
jean Paul van Ee fotografie, Arie Pieters, Trend reclamemakers, PersC, HW Wonen op de foto’s
Vanuit de betrokkenheid bij de organisatie en naar onze huurder staan in dit jaarverslag voornamelijk onze eigen medewerkers op de foto. Vormgeving
PersC Communicatie, Rotterdam drukwerk
Goos Communicatiemakers, Ouderkerk aan den Ijssel oplage
150 stuks Niets uit dit jaarverslag mag zonder onze (schriftelijke) toestemming door derden worden gebruikt.
Jaarverslag 2011
164
hwwonen.nl
