Jaarverslag 2014 Meer dan gewoon wonen Laris Wonen en diensten

Jaarverslag 2014 “Meer dan gewoon wonen” 11-5-2015 Laris Wonen en diensten

Didam, 29 november 2013

Colofon Naam van toegelaten instelling : Laris Wonen en diensten Per 1 januari 2015 fusie aangegaan met : Woningstichting Bergh, ’s-Heerenberg Naam fusieorganisatie (per 1 januari 2015) : Plavei Werkzaam in de gemeenten : Montferland, Zevenaar en Westervoort Vestigingsadres en postcode : Kerkstraat 47, 6941 AE Didam Correspondentieadres en postcode : Postbus 66, 6940 BB Didam Datum en nummer van het Koninklijk Besluit van toelating : 16 juli 1968, nummer 74 Laatste statutenwijziging (fusie) : 31 december 2014 (was 29 februari 2008) Kamer van Koophandel : Arnhem, 0904327 Stichtingenregister Kamer van Koophandel : Arnhem, 4105648

Inhoudsopgave 1.

Voorwoord

1.1 1.2 2.

Wij benaderen de markt en klant van Laris actief Wij bieden ook huurwoningen aan met het lotingmodel Wij verhuren 4 appartementen met tijdelijk verblijf Onze debiteuren worden actief benaderd Op derving huur wordt actief gestuurd Wij bieden servicediensten aan onze huurder Ontruimen als het niet anders kan Overlast beperken tot een minimum Ondersteunen van verenigingen van eigenaren Klachtencommissie Samenvatting doelstellingen

11 12 12 13 14 15 15 16 16 16 17 18

Algemeen Duurzame omgeving Effectief vastgoedbeheer Investeringen Overzicht budget onderhoud Samenvatting doelstellingen

18 18 20 21 21 22

Huurprijsbeleid Wij houden onze woningvoorraad betaalbaar Ons huurprijsbeleid bij mutatie en nieuwbouw Wij verhogen de huur bij geriefverbetering Welke nieuwbouwplannen zijn gerealiseerd Grondposities Verkoop bestaand bezit Samenvatting doelstellingen

23 23 23 23 23 24 24 24 25

Het fundament van de eigen organisatie

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 5.13 5.14 6.

11

Betaalbaarheid, waardevast investeren en bouwen

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 5.

5 7

Woningen met toekomst

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 4.

Verslag van het bestuur Verslag van de Raad van Commissarissen

Woonplezier en dienstverlening

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 2.11 3.

5

Organisatiestructuur Personeelsbeleid Ondernemingsraad Fiscaliteit Informatisering en Automatisering Treasury Governance Toezicht Risicomanagement Ons financiële beleid Vermogenspositie Bedrijfslasten en -baten Beleggingspositie en deelnemingen Samenvatting doelstellingen

26 26 26 27 28 28 28 29 29 30 32 33 33 35 37

Samenwerking en participatie

6.1

39

Wij werken samen met netwerkpartners 3

39

6.2 6.3 6.4 6.5 6.6

Onze bewoners- en huurdersgroepen De gemeenten waarin wij actief zijn Wij werken samen met corporaties in ons werkgebied Laris is op veel terreinen actief en in overleg Samenvatting doelstellingen

39 40 40 41 43

7.

Kengetallen

46

8.

Fiscale positie

48

8.1 8.2 8.3 9.

Algemeen Vennootschapsbelasting Belastbaar bedrag over 2014

48 48 49

Geconsolideerde balans per 31 december 2014

50

10. Geconsolideerde winsten verliesrekening over 2014

53

11. Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2014

54

12. Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

55

13. Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2014

65

14. Toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening over 2014

79

15. Toelichting op het geconsolideerde kasstroom-overzicht over 2014

87

16. Enkelvoudige balans per 31 december 2014

90

17. Enkelvoudige winsten verliesrekening over 2014

93

18. Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2014

94

19. Toelichting op de enkelvoudige winsten verliesrekening over 2014

99

20. Ondertekening van de jaarrekening

103

21. Overige gegevens

104

4

1.

VOORWOORD

Fusie met Woningstichting Bergh Per 1 januari 2015 zijn Laris Wonen en Diensten te Didam en Woningstichting Bergh (beiden werkzaam in de gemeente Montferland) juridisch en bestuurlijk gefuseerd. Laris is de verkrijgende stichting en gaat per 1 januari door onder de nieuwe naam stichting Plavei. Door de samenvoeging ontstaat een partij die beter inspeelt op een continu veranderende omgeving en efficiënter en effectiever werkt. Hierdoor behoudt de regio een stevige en daadkrachtige woonpartner voor huurders, gemeenten en andere belanghouders. Plavei heeft ruim 4000 woningen in de gemeenten Montferland, Zevenaar en Westervoort. Jan Peters is per 31 december 2014 afgetreden als directeur-bestuurder van Laris. Alle taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden zijn per die datum overgedragen naar Arjan ter Bogt als nieuwe directeur-bestuurder voor de fusieorganisatie Plavei. In de hiernavolgende tekst wordt verslag gedaan van de activiteiten van Laris Wonen en diensten en de dochterondernemingen behorende tot de groep Laris.

1.1

Verslag van het bestuur

Taak De bestuurlijke structuur van Laris bestaat uit twee lagen. De organisatie wordt aangestuurd door de directeur-bestuurder die verantwoordelijk is voor het besturen van de stichting. De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de realisatie van de doelstellingen van Laris, onder meer voor wat betreft de strategie, de financiering, het beleid, de resultaatontwikkeling en het beleid ten aanzien van de deelnemingen en samenwerking. De directeur-bestuurder is mede verantwoordelijk voor een goed en constructief overleg met de Raad van Commissarissen en de ondernemingsraad en voert een actief stakeholdersoverleg met gemeenten, huurderbelangenvereniging en maatschappelijke organisaties. De reikwijdte van de taken is vastgelegd in de statuten. De directeur-bestuurder legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Werkwijze Het besturen van Laris gebeurt intern vooral in de volgende overlegplatforms: Intern toezicht door de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen vervult zijn interne toezichthoudende taak onafhankelijk. De bestuurder geeft de randvoorwaarden hiervoor vorm. Hij bereidt de vergaderingen van de Raad van Commissarissen voor met de voorzitter. Hij zorgt voor toelevering van de stukken en is verantwoordelijk voor uitvoering van de genomen besluiten, een en ander volgens de bepalingen in de statuten en het bestuursreglement. Het intern (MT) overleg De bestuurder organiseert en leidt het periodieke overleg met de managers Klant en Markt, Vastgoed en Projecten. Dit overleg vindt eenmaal per maand plaats. Alle onderwerpen die van belang zijn voor de organisatie komen in het MT-overleg aan de orde. Ook de volgende interne overlegsituaties zijn van belang voor de directeurbestuurder:  Plenaire personeelsbijeenkomsten: Deze vinden een tweetal keren per jaar plaats met het doel het personeel te informeren over inhoudelijke en organisatorische zaken;  Werkoverleg: Dit betreft het overleg met alle leidinggevenden en stafmedewerkers binnen de organisatie. Dit overleg vindt in beginsel iedere week plaats;  Ondernemingsraad: De bestuurder voert als werkgever periodiek overleg met de vertegenwoordiging van het personeel.

5

Extern overleg De directeur-bestuurder neemt deel aan diverse periodieke overlegvormen met externe belanghouders. De volgende overlegvormen zijn relevant:  Overleg met de Huurder Belangen Vereniging (HBV) De Schakel;  Periodiek bestuurlijk overleg (BO) met de wethouder van de gemeente Montferland;  Directeuren Overleg (DO) met de directeuren van de KAN OOST corporaties;  Directeurenoverleg met de KR8 corporaties;  Overleg met MT en Bestuur zorgorganisatie Diafaan;  Overleg HID werkgroep de Liemers en Liemers 2020. De directeur-bestuurder Stichting Laris heeft een eenhoofdig bestuur zijnde een algemeen directeur-bestuurder. Deze positie is vanaf 1 juni 2000 tot en met 31 december 2014 ingevuld door Jan Peters. Jan Peters heeft gedurende deze periode geen nevenfuncties ingevuld die conflicteren met zijn functie als bestuurder van Laris. De Raad van Commissarissen evalueerde met de toenmalige bestuurder de resultaten van de afgelopen bestuursperiode in het kader van de Governance Code. Laris heeft in 2014 haar middelen uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting. Er vonden geen transacties plaats waarbij sprake was van tegenstrijdige belangen van de bestuurder. De bezoldiging van de toenmalige directeur-bestuurder voldoet aan de door de Commissie Izeboud gestelde kaders. Hierover hebben we volledig openheid van zaken gegeven aan de Rijksoverheid. Bij het vaststellen van de beloningsstructuur zijn de bepalingen en uitgangspunten van de commissie Izeboud gevolgd. De vaststelling van de beloning van de directeur-bestuurder is een verantwoordelijkheid van de Raad van Commissarissen. In 2014 bedroeg de beloning van de directeur-bestuurder € 127.656,bruto. Het pensioen van de bestuurder is gerelateerd aan de afspraken uit de CAO en verder zijn geen bovenmatige pensioenafspraken toegekend. In de toelichting op de enkelvoudige jaarrekening is in het kader van de WNT een verantwoording van de beloning van de directeur-bestuurder en de leden van de Raad van Commissarissen opgenomen. Bestuursbesluiten De directeur-bestuurder neemt zijn besluiten binnen de afspraken van het strategisch beleidsplan, de vastgestelde meerjarenbegroting en het directiestatuut. De belangrijkste bestuursbesluiten die in 2014 zijn genomen zijn:  Vaststellen van het verkoopbeleid;  Financiering;  Organisatie en personeelsaangelegenheden waaronder 2 contractverlengingen, doorontwikkeling competentiemanagement;  Jaarstukken 2013 en Meerjarenbegroting 2015-2019;  Huurprijsbeleid;  Aanpassing beleid agressie en geweld;  Individuele overeenkomsten levering warmte;  Ondersteuning bij opzet strategische voorraadbeleid;  Restitutie bijdragen domotica aan klanten;  Marketingcommunicatieplan;  Verbetervoorstellen verhuurmutatieproces en inkomende facturen;  Voortzetting project leegstand;  Uitvoering marktanalyse door extern bureau. Risicomanagement Het bestuur is verantwoordelijk voor het opzetten en in stand houden van het stelsel van interne risicobeheersings- en controlemaatregelen die aan de eisen van Laris voldoen. Integraal risicomanagement is een belangrijk thema binnen onze organisatie, want wij zijn ons zeer bewust van onze kwetsbaarheden en risico’s voor de organisatie van onze omvang. Onder eindverantwoordelijkheid van de toenmalige directeur-bestuurder zijn er 6

meerdere maatregelen genomen van interne risicobeheersing en controle. Maandelijks worden deze besproken, geëvalueerd en zo nodig bijgesteld. Met onze collega corporaties kijken wij naar mogelijkheden van samenwerking op het gebied van automatisering en kennisdeling. Het risico van mogelijke fraude ondervangen we door zoveel mogelijk het vier-ogen principe toe te passen en de mandatering aan te scherpen. Over de werking van de interne risicobeheersing en controlesystemen is door de toenmalige directeurbestuurder gerapporteerd aan de Raad van Commissarissen. De rapportage is eveneens besproken met de externe accountant. Bestuursverklaring De toenmalige bestuurder van Laris heeft in 2014 uit hoofde van zijn verantwoordelijkheid voortdurend de prestaties, de beheeromgeving en risico’s van Laris geanalyseerd en beoordeeld. In de overdracht heeft de toenmalige bestuurder naar de nieuwe bestuurder hierover verslag gedaan. Op basis hiervan en op basis van zijn eigen waarneming verklaart de bestuurder dat de middelen genoemd in dit jaarverslag in het belang van de volkshuisvesting zijn besteed.

1.2

Verslag van de Raad van Commissarissen

De Toezichtstaak bij Laris De Raad van Commissarissen van Laris houdt toezicht op het beleid van het bestuur en op de algemene zaken bij Laris en de daarmee verbonden ondernemingen, zoals beschreven in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en de statuten. De Raad van Commissarissen heeft de gedragscode onderschreven voor goed bestuur (Governance Code). Deze code is opgesteld door de landelijke koepel Aedes en de Vereniging voor Toezichthouders in Woningcorporaties. Omdat de bestuurder van Laris nog voor onbepaalde tijd was benoemd in 2014, wijkt Laris in 2014 nog af van de code. Ingaande 1 januari 2015 wordt met het aftreden van de voormalige bestuurder wel voldaan aan de code. Taken van de Raad De Raad heeft drie taken:  De Raad van Commissarissen is de werkgever van de directeur-bestuurder.  De Raad houdt toezicht op het beleid van de directeur-bestuurder en op de algemene gang van zaken binnen de stichting, gericht op het vervullen van de maatschappelijke taak van Laris binnen structureel houdbare financiële randvoorwaarden.  De Raad geeft de directeur-bestuurder gevraagd en ongevraagd advies en ondersteunt hem waar nodig. De belangrijkste documenten voor het toezicht houden zijn:  De strategische beleidsvisie “Meer dan gewoon Wonen”;  Het document verkoopbeleid;  Het treasurystatuut;  De meerjarenbegroting en het jaarverslag;  Het strategisch voorraad en marktbeleid;  Het financieel beleidsplan;  Het rooster van aftreden van de Raad van Commissarissen;  Rapportages. De rol van de voorzitter van de Raad De voorzitter van de Raad van Commissarissen bepaalt de agenda en leidt de vergaderingen van de Raad, ziet toe op goed functioneren van de Raad en haar Commissarissen, draagt zorg voor een adequate informatievoorziening aan de Commissarissen, zorgt ervoor dat er voldoende tijd bestaat voor besluitvorming, draagt zorg voor introductie- en opleidingsprogramma voor de leden, is namens de Raad maandelijks het aanspreekpunt voor de bestuurder, initieert de zelfevaluatie van het functioneren van de Raad van Commissarissen en het functioneringsgesprek met de bestuurder. 7

Voorts zorgt de voorzitter voor de instelling van een audit- en remuneratiecommissie en voor de jaarlijkse gesprekken met de huurderbelangenvereniging en de OR. De Raad van Commissarissen doet verslag van de uitvoering van de taakopdracht in het verslag van de Raad. De activiteiten en de genomen besluiten van de Raad De Raad van Commissarissen heeft in 2014 zeven maal vergaderd en heeft in verschillende samenstelling een tiental maal vergaderd in verband met het fusietraject. Hierbij was de bestuurder aanwezig. Er is tweemaal vergaderd buiten diens aanwezigheid met betrekking tot het functioneren en belonen van de bestuurder en de zelfevaluatie van de Raad. Ten aanzien van belangrijke onderwerpen van financieel en organisatorisch belang heeft de voorzitter gefunctioneerd als klankbord en adviseur naar de bestuurder. Een afvaardiging van de Raad van Commissarissen heeft een tweetal gesprekken gevoerd met het bestuur van huurderbelangenvereniging “De Schakel” over onder meer het huurprijsbeleid, het onderhoudsbeleid en overige bewonerszaken en de fusie. De Raad heeft tevens een aantal gesprekken gevoerd met de Ondernemingsraad. Afgelopen jaar heeft eenmaal een strategische beleidsdag plaatsgevonden van de Raad in aanwezigheid van de directeur-bestuurder en het management. De Raad heeft het afgelopen jaar onderstaande activiteiten besproken en de navolgende besluiten op voordracht van het bestuur genomen:  bespreken van de kwartaalrapportages over de prestaties, de uitvoering van activiteiten, de beheersing van risico’s en ontwikkelingen;  het toezicht op de aan Laris verbonden instellingen en ondernemingen;  zaken van organisatorische aard;  het huurprijsbeleid;  het verkoopbeleid woningen uit eigen bezit  het kennisnemen van de accountantsverklaring en het bespreken van het accountantsverslag met de accountant.  meerwaarde onderzoek fusie De besluiten van de Raad Besluitenoverzicht Jaarstukken 1 Goedkeuring van de geconsolideerde Jaarrekening 2013 2 Goedkeuring meerjarenbegroting 2015 t/m 2019 en jaarplan 2015 Vastgoed en ontwikkeling 3 Besluit goedkeuring aankoop woning uit koopgarant 4 Besluit goedkeuring verhogen verkooplimiet naar maximaal 10 woningen 5 Besluit akkoord te gaan met verkoop woning Nieuwe Meursweg 11 Beleidszaken 6 Besluit goedkeuring afbouwen investeringskrediet, indienen verzoek WSW om vrijgave onderpand Kerkstraat 47, Hypotheekvestiging van het kantoorpand 7 Voorwaardelijk besluit tot fusie 8 Principebesluit RVC Laris en RVT Bergh tot fusie 9 Besluit algemene stemmen tot fusie tussen WS Bergh en Laris Wonen en diensten onder voorbehoud van goedkeuring minister Personele zaken 10 Besluit benoeming K. Baartmans als lid van RVC 11 Besluit reglement remuneratiecommissie goed te keuren en vast te stellen 12 Besluit bezoldiging RvC De leden van de Raad De Raad van Commissarissen is zodanig samengesteld dat zij haar taak naar behoren kan vervullen. Een herbenoeming van een Commissaris vindt slechts plaats na 8

zorgvuldige overweging. Ook bij een herbenoeming worden de profieleisen in acht genomen. Leden van de Raad van Commissarissen worden voor een periode van vier jaar benoemd, waarbij als uitgangspunt wordt gehanteerd dat Commissarissen maximaal acht jaar zitting kunnen hebben. De Raad van Commissarissen rapporteert in haar verslag dat naar haar oordeel de Raad zodanig is samengesteld dat deze haar taak naar behoren kan vervullen, dat een profielschets is samengesteld en dat (her)benoemingen van leden van de Raad na een zorgvuldige procedure hebben plaatsgevonden. De profielschets voor de Raad van Commissarissen wordt onder vacatures op de website van Laris gepubliceerd. De huidige samenstelling van de Raad bestaat uit twee vrouwen en drie mannen. De leden worden op basis van kwaliteiten geselecteerd en waar mogelijk wordt rekening gehouden met de verdeling van de posities tussen mannen en vrouwen. Alle leden van de Raad van Commissarissen zijn onafhankelijk van de stichting. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van Laris of onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van de stichting. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan diensten die voortvloeien uit het lidmaatschap van de Raad van Commissarissen of onderhoudt banden met Laris, hetzij direct hetzij indirect, buiten zijn commissariaat. De statuten van de stichting bevatten bepalingen over mogelijke tegenstrijdige belangen. In het verslagjaar vonden er geen transacties plaats waarbij sprake was van mogelijke tegenstrijdige belangen. De stichting verstrekt geen leningen of garanties aan haar commissarissen. De Raad van Commissarissen heeft een audit- en remuneratiecommissie ingesteld om een deel van de taken van de Raad uit te voeren. De Raad van Commissarissen van Laris bestaat uit vijf personen. De samenstelling van de Raad is vernieuwd. Er is 1 nieuw lid benoemd te weten mevrouw Baartmans. In 2014 heeft geen evaluatie van het collectief functioneren en het functioneren van de individuele commissarissen plaatsgevonden. Reden hiervoor is het feit dat de Raad nog maar kort in de huidige samenstelling zit. Gedurende het jaar hebben wel feedback-momenten plaatsgevonden met als doel de onderlinge samenwerking en teamvorming positief te beïnvloeden. Deze onderlinge feedback heeft elk lid als zeer constructief ervaren. Gezien het vertrouwelijke karakter van de feedback zijn hiervan geen verslagen opgemaakt. De samenstelling per 31 december 2014 van de Raad van Commissarissen is als volgt: Naam commissaris

functie

Geboortejaar

1e benoe- Benoemd ming tot

Herbenoembaar?

Beroep

Mevr. H. van den Broek- Voorzitter Hanskamp

1954

2011

29-9-2015

Ja

Directeurbestuurder

Dhr. H. Dijkema

Vice voorzitter

1974

2012

1-1-2016

Ja

Directeur VVV Nederland

Dhr. R. Vierwind

Lid

1970

2013

1-11-2017

Ja

Adviseur

Dhr. H. Oosterhuis

Lid

1967

2014

1-1-2018

Ja

Jurist

Mevr. C. Baartmans

Lid

1958

2014

1-7-2018

Ja

Adviseur

Rechtspositie en bezoldiging directeur-bestuurder De Raad van Commissarissen stelt het bezoldigingsbeleid vast voor de directeurbestuurder. De Governance Code volgt op dit terrein het al eerder opgestelde ‘Advies Arbeidsvoorwaarden Statutair Directeur Woningcorporaties’ (Advies commissie-Izeboud). De directeur-bestuurder heeft in 2014 nog een arbeidscontract voor onbepaalde tijd en is dus niet benoemd voor een periode van vier jaar. De arbeidsverhouding was aangegaan ver voor het moment dat de code is opgesteld. Per 31 december 2014 is de toenmalige bestuurder teruggetreden en is per 1 januari 2015 een nieuwe bestuurder benoemd, waardoor ingaande deze datum wel aan de Governance Code wordt voldaan.

9

De Raad is onafhankelijk en integer In 2014 vonden geen transacties of andere zaken plaats, waarbij tegenstrijdige belangen van leden van de Raad speelden of waarbij de onafhankelijkheid van de leden in het geding was. Er zijn geen overlappingen met (bestuurs-)functies elders. Geen van de leden verleent (betaalde) diensten aan Laris anders dan die voortvloeien uit zijn lidmaatschap van de Raad. Commissies van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen heeft twee commissies ingesteld, namelijk een audit- en een remuneratiecommissie. De auditcommissie wordt gevormd door de heren Vierwind en Dijkema van de Raad van Commissarissen, de directeur-bestuurder en de Controller. De commissie is in 2014 twee keer bij elkaar geweest en heeft het treasury jaarplan 2014, de managementletter 2014 en de meerjarenbegroting 2015-2019 beoordeeld en vastgesteld, waarna het aan de Raad van Commissarissen ter goedkeuring is voorgelegd. De remuneratiecommissie bestaande uit de leden mevrouw van den Broek-Hanskamp en de heer Oosterhuis heeft gezorgd voor het profiel van de Commissaris en heeft gedurende 2014 een nieuwe Commissaris geworven voor de Raad. Verder zijn naar aanleiding van de fusie met Woningstichting Bergh per 1 januari 2015 afspraken gemaakt over de beëindiging van de functie van de toenmalige directeur–bestuurder van Laris en de benoeming van de nieuwe bestuurder van Stichting Plavei als rechtsopvolger ingaande 1 januari 2015. Toezicht op de verbindingen Laris heeft enkele verbindingen. Larishof BV levert diensten zoals domotica en energie. Laris is direct en/of indirect 100 procent aandeelhouder van deze entiteiten. De Raad van Commissarissen ziet hierop als volgt toe:  De Raad van Commissarissen keurt vooraf de oprichting van rechtspersonen of het aangaan van samenwerkingsverbanden goed;  In de driemaandelijkse rapportage voor de Raad zijn de financiële en overige prestaties van deze entiteiten verwerkt;  De personen die bevoegd zijn om de rechtspersoon extern te vertegenwoordigen, zijn de bestuurder bij Laris of in dienst van Laris;  Besluiten in entiteiten waarover de Stichting Laris overwegende zeggenschap heeft, worden in de praktijk ook ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen van de Stichting Laris. Goedkeuring De jaarstukken 2014 zijn opgesteld overeenkomstig de statuten van Laris. In de vergadering van 11 mei 2015 besprak de accountant zijn bevindingen met de Raad en keurde de Raad de jaarstukken goed. Door deze goedkeuring vindt decharge plaats van het Bestuur voor het gevoerde beleid. Het verslagjaar 2014 is afgesloten met een voordelig resultaat. Namens de Raad van Commissarissen H. van den Broek-Hanskamp, Voorzitter Didam, 11 mei 2015

10

2.

WOONPLEZIER

2.1

Wij benaderen de markt en klant van Laris actief

EN DIENSTVERLENING

Voor Laris staat de klant voorop. Het is de klant waarvoor wij ons werk doen en de klant bepaalt wat wij moeten doen. Het is immers de klant die betaalt. Dit is de basis van ons handelen. Dat wil niet zeggen dat we in alle opzichten hebben bereikt waar we naar streven. Dit uitgangspunt is echter wel sturend bij de afwegingen die we maken en de prioriteiten die we stellen. In dit verslag proberen we de lezer duidelijk te maken in hoeverre ons handelen heeft bijgedragen aan het dichterbij brengen van deze doelstelling; het klant gedreven huisvesten van mensen die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien.

Aanbiedingscoëfficiënt 10 8 6 4 2 0

2013

2014

Er zijn 198 woningen gemuteerd. Dit zijn woningen in alle huurprijscategorieën (Daeb en niet-Daeb). Dit zijn er bovendien nagenoeg evenveel als in het vorige verslagjaar. De aanleidingen voor de mutaties zijn niet opvallend of alarmerend; deze variëren van overlijden tot het willen verhuizen naar een andere buurt. Uit de ons nu bekende gegevens (de verhuisreden wordt nagevraagd en er wordt een getalsmatige analyse gemaakt van kenmerken van de woning, de buurt en de bewoner in relatie tot de mutatie) valt geen duidelijke conclusie te trekken. Een derde van de klanten die de woning verlaat wil in een andere wijk wonen, nog eens 20% verhuist vanwege ouderdom en/of gezondheidsredenen, circa 60% van de mensen die zijn verhuisd blijft in de sociale huurmarkt. Realisatie 2013 5.732 213 203 295

Algemeen Reacties Advertenties Verhuringen Leegmeldingen

Realisatie 2014 5.369 185 201 248

Gegevens over marktpositie Aanbiedingscoëfficiënt Reacties per advertentie Marktindex Gemiddelde meet tijd

2,84 26 9 12,3

4,84 29 7 13,3

Verhuringen naar klantsoort Doorstromers Starters Sociaal/medische urgenties

126 60 3

135 59 7

De marktindex is het aantal reacties per geadverteerde woning in een periode gedeeld door de aanbieding coëfficiënt in dezelfde periode. 11

De aanbieding coëfficiënt is een indicatie voor de populariteit/gewildheid van de woning in de markt. Het gaat niet om een momentopname maar om het volgen van de trend, ook in relatie met de trendlijn van andere partijen. Het aantal reacties in 2014 is iets gedaald ten opzichte van het vorig boekjaar. Met een aanbiedingscoëfficiënt (het aantal personen waaraan een woning moet worden aangeboden voordat hij wordt verhuurd) van 4,84 is de vraagdruk op de woningen acceptabel en ligt (zoals al jaren gebruikelijk) iets onder de vraagdruk op de woningen in het overige Entreegebied (met een aanbiedingsquotiënt van 3,15). Het aantal reacties per advertentie ligt met gemiddeld 29 per maand op ongeveer een derde van dat wat in het overige Entreegebied gebruikelijk is. Ook dit is al meerdere jaren de gebruikelijke verhouding en biedt geen reden tot zorg. De gemiddelde meettijd die nodig is om een Laris-woning te kunnen betrekken ligt een fractie hoger bij Laris (13,28 jaar) ten opzichte van het gemiddelde in het Entreegebied (11,85 jaar).

2.2

Wij bieden ook huurwoningen aan met het lotingmodel

In het jaar 2014 heeft Laris 13% van de vrijgekomen voorraad huurwoningen door verloting op de markt gebracht. Dit komt overeen met het streefcijfer.

Aandeel lotingmodel 13%

Middels verloting

87%

Regulier

Laris heeft in het verslagjaar ruim 99% van de vrijgekomen huurwoningen met een huurprijs onder € 699,48 per maand kunnen verhuren aan mensen met een bruto gezinsjaarinkomen van maximaal € 34.085,-. Hiermee voldoet Laris ruimschoots aan haar doelstelling als volkshuisvester.

Saldo staatssteunregeling 1% Onder inkomensgrens Boven inkomensgrens 99%

2.3

Wij verhuren 4 appartementen met tijdelijk verblijf

Laris heeft in overleg met zorgorganisatie Diafaan geïnvesteerd in vier appartementen boven het gezondheidscentrum in Didam. De bedoeling was vier gestoffeerde wooneenheden voor tijdelijk verblijf met zorg in een extramurale setting aan cliënten van Diafaan aan te bieden. Dit verhuurconcept is echter niet goed van de grond gekomen. 12

Drie appartementen van Laris worden nu gehuurd door Diafaan. Het vierde appartement wordt nu in de reguliere voorraad van Laris verhuurd.

2.4

Onze debiteuren worden actief benaderd

Omdat met de incassomaatregelen zoals ingezet door Laris niet de voorgenomen doelstelling (stand huurdebiteuren maximaal 1,75% van de jaarhuur) leek te worden gehaald is ervoor gekozen het incassotraject onder te brengen bij een externe partij. Dit traject is heel 2014 toegepast. De achterstand van de huurvorderingen in % van de jaarhuur ontwikkelde zich in 2014 respectievelijk als volgt: Eind Eind Eind Eind

1e 2e 3e 4e

kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal

2014 2014 2014 2014

1,87% 1,44% 1,25% 1,15%

In onderstaande grafiek is een overzicht gegeven van de achterstand bij de zittende huurders:

Achterstanden particuliere zittende huurders 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000

40.000 20.000 0 t/m 30 dagen t/m 60 dagen t/m 90 dagen

januari februari maart

april

mei

juni

28.874 37.896 28.348 34.218 34.824 21.735

juli 8.421

aug

20.715 24.403 17.697 21.581 21.501 19.323 22.548 19.424 15.258 21.153

17.039

sept

okt

nov

dec

21.754 21.127 15.808 31.846 24.474 22.484 18.932 16.842 26.997 18.250

16.424

meer dan 90 dagen 77.665 64.043 65.490 70.870 85.465 74.578 87.094 84.499 80.228 80.821 75.431 87.445 Som van Totaal

129.087 142.078 133.498 143.938 141.870 134.852 114.838 124.503 123.839 115.560 140.543 138.916

Betalingsregelingen De maximale betalingstermijn die met de klant wordt getroffen bedraagt doorgaans maximaal 12 maanden. Een eenmaal getroffen betalingsregeling wordt doorgaans goed nagekomen. In 2014 is het verloop van de betalingsregelingen als volgt:

maand openstaand 31/12 openstaand 30/9 openstaand 30/6 openstaand 31/3

aantal regelingen 56 60 63 66

bedrag regeling 25.317,04 25.442,05 29.007,34 30.412,00

gemiddelde aflossingstermijn

In 2014 zijn totaal 138 betalingsregelingen met klanten getroffen.

13

92,25 102,30 102,50 93,26

gemiddelde aflossingsduur 4,90 4,15 4,49 4,94

2.5

Op derving huur wordt actief gestuurd

Oninbaar De post oninbare huren heeft in 2014 tot een forse overschrijding van de begroting van 2014 opgenomen doelstelling (maximaal 0,15% van de jaarhuur) geleid. De werkelijke derving bedroeg 0,65% van de jaarhuur, hetgeen tot een nadeel van € 79.000,- leidt. Leegstand In onderstaand overzicht is zichtbaar dat actieve sturing op beperking van de leegstand resultaat begint af te werpen. Onderstaand een tabel met het aantal leegstandsdagen per maand. Als gevolg van nieuwbouwoplevering neemt het aantal dagen leegstand in december 2013 sterk toe, waarna in 2014 een dalende trend wordt ingezet. In totaal was in 2014 sprake van leegstand op 260 objecten. In december 2014 waren er nog 32 objecten met 1 of meer dagen leegstand.

Maand

2013

2014

januari

1.198

2.579

februari

1.187

1.635

maart

1.395

1.278

april

1.200

908

mei

1.341

962

juni

1.285

870

juli

1.597

772

augustus

1.658

789

september

1.582

621

oktober

1.754

706

november

1.697

731

december

4.076

666

19.970

12.517

In de begroting 2014 was voor leegstand een doelstelling van 1,2% van de jaarhuur opgenomen. In 2014 is dit percentage uitgekomen op 0,96% van de jaarhuur, hetgeen een voordeel oplevert van afgerond € 15.000,-. Kosten leegstand per maand

Leegstand per maand 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0

2014

2013

14

2.6

Wij bieden servicediensten aan onze huurder

Woonservice Klanten kunnen tegen betaling van een maandelijkse vergoeding van € 7,50 inclusief BTW (2013: € 7,30) de zorg voor het klein bewonersonderhoud afkopen. Woonservice

Opbrengst

Aantal deelnemers

Aantal opdrachten

Uitgaven

Kosten per deelnemer

2010

€ 81.196

1.765

1.226

€ 100.955

€ 57,20

2011

€ 94.700

1.760

1.250

€ 86.000

€ 44,14

2012

€ 117.000

1.780

1.300

€ 85.400

€ 47,98

2013

€ 130.417

1.870

1.516

€ 173.377

€ 114,36

2014

€ 140.800

1.944

1.604

€ 194.051

€ 120,98

De uitgaven voor Woonservice blijven jaarlijks toenemen. Ook in 2014 blijken zowel de uitgaven als de opbrengst opnieuw te stijgen. Nieuwe huurders worden nu vrijwel allemaal automatisch deelnemer van woonservice. Glasservice Dit abonnement garandeert onze klanten de kosteloze vervanging van ruiten in geval van glasbreuk. De prijs van het abonnement stijgt in 2014 van €1,80 naar € 1,85 inclusief BTW per maand. Glasservice

Opbrengst

Aantal deelnemers

Uitgaven

Aantal opdrachten

Kosten per opdracht € 14.133 € 199,05

2010

€ 25.329

1.647

71

2011

€ 26.286

1.669

62

€ 9.048

€ 145,94

2012

€ 27.900

1.670

75

€ 11.500

€ 153,33

2013

€ 30.366

1.763

87

€ 16.229

€ 186,54

2014

€ 33.079

1.832

99

€ 21.783

€ 220,03

Overige diensten In de woonzorgcomplexen zoals Meulenvelden, Binnenrijk en Hof van Varwijk levert Larishof BV (100% dochteronderneming) nog een aantal andere diensten. Het gaat daarbij om levering van warm- en koud water, elektriciteit, warmte en domoticadiensten. Met het oog op de toekomst is het voor Laris zaak om te zoeken naar juist die producten en diensten die de klant ontzorgen. In veel gevallen kan dat door bemiddeling van diensten dus door er voor te zorgen dat producten en diensten die Larishof BV kan aanbieden in te kopen en door te verkopen. Het is daarbij natuurlijk wel zaak dat de prijs zodanig is dat het Laris geld oplevert en dat de kwaliteit van de geleverde diensten en producten past binnen de eisen die de klant en Laris hieraan stelt.

2.7

Ontruimen als het niet anders kan

In het verslagjaar zijn 34 vonnissen bij de kantonrechter gevorderd voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. 27 ervan zijn aangezegd. In 2014 heeft dit geleid tot 8 daadwerkelijke ontruimingen van een woning. Ten opzichte van voorgaande jaren loopt dit iets op (2013 27 vonnissen en 7 ontruimingen en in 2012 29 vonnissen en 5 ontruimingen). Laris probeert ontruimingen zoveel mogelijk te voorkomen. Een keuze voor ontruiming wordt altijd intern afgewogen en wanneer het besluit is gevallen daadwerkelijk te ontruimen wordt er overleg gevoerd met de gemeente en de overige partners in het lokale zorgnetwerk om de gevolgen van de ontruiming voor de

15

klanten zo draaglijk mogelijk te houden, zeker in die situaties waar (jonge) kinderen er door worden getroffen.

2.8

Overlast beperken tot een minimum

In 2014 heeft Laris 51 schriftelijke overlastklachten in behandeling genomen (in 2012 waren dat er nog 59 en in 2013 waren dat er 36). Het aantal en de aard van de gemelde klachten geeft geen aanleiding tot zorg. De meeste klachten (16) komen van bewoners uit de Hoevert en de Kom. De voornaamste klachten gaan over slecht tuinonderhoud (27). Geluidsklachten (9) en klachten over ongepast gedrag (6) vormen de tweede en derde groep. In geval van 14 klachten is verwezen naar Buurtbemiddeling. Voor 6 klachten is het lokale zorgnetwerk ingeschakeld.

2.9

Ondersteunen van verenigingen van eigenaren

Laris voert de administratie voor vier verenigingen van eigenaren: het Kwadrant, het Gezondheidscentrum en Panhuis 1 en 2. De verhoudingen tussen Laris en de overige eigenaren is goed en het beheer verloopt volgens de jaarlijks door het bestuur van de verenigingen vastgestelde onderhoudsprognoses en begrotingen.

2.10 Klachtencommissie Laris is aangesloten bij de Klachtencommissie Woningcorporaties Arnhem en omstreken. In deze onafhankelijke commissie worden klachten van huurders behandeld die niet in een intern traject bij de corporatie kunnen worden opgelost. De eerste klacht in 2014 vindt zijn oorsprong in 2013. In het tweede deel van het verslagjaar zijn daar nog vier klachten bijgekomen. Een daarvan is, voordat er een zitting moest worden gehouden, opgelost. Twee klachten zijn gedeeltelijk opgelost maar over onderdelen van de klachten, waarover tussen Laris en de klager geen overeenstemming is bereikt, moet de klachtencommissie nog een uitspraak doen. Een vierde klacht is ter zitting behandeld. De commissie heeft in deze zaak nog geen uitspraak over gedaan. Er is tenslotte nog een vijfde klacht waar de commissie zich nog over moet buigen. De meeste zaken die in een zitting worden behandeld worden uiteindelijk zonder uitspraak van de commissie opgelost. De voorzitter en leden van de commissie proberen in een zitting altijd tot een vergelijk tussen Laris en de klager te komen. In de meeste gevallen is dit succesvol. Vier van de vijf klachten gaat over onderhoud, de vijfde klacht gaat over toewijzing van een woning.

16

2.11 Samenvatting doelstellingen Nr.

Omschrijving actie

Actiepunten

Stand van zaken c.q. resultaten

1a

Digitale, soepele contacten/communicatie.

We organiseren en investeren in digitale soepele contacten. We faciliteren de contacten/communicatie tussen klant, relatie en Laris binnen vooraf gestelde kaders. In de communicatie naar klanten en relaties zijn we duidelijk over onze rol en uitvoeringstaken (‘Nee’ is ook duidelijk!).

De digitale toegang voor klanten op de website van Laris is operationeel met ingang van 1 september 2014.

1b

Duidelijkheid verschaffen aan klanten/relaties.

2

We verkopen woningen (met korting) uit eigen bezit (aan starters).

3

We bieden zo mogelijk kansen aan jongeren en jonge ondernemers. Jonge ondernemers bieden we ruimte in ons commercieel vastgoed. We voeren een actief marketing beleid.

4

5

6

7

We definiëren en stellen onze verkoopstrategie voor de komende jaren vast. We benoemen welke woningen we verkopen en formuleren de financiële randvoorwaarden. Jonge ondernemers bieden we ruimte in ons commercieel vastgoed. We bieden stage en leerplaatsen.

We werken een nieuw marketingplan uit m.b.t. verhuur/verkoop, onderhoud, beheer van woningen en dienstverlening.

Laris heeft in de plenaire vergadering van huurderbelangenvereniging De Schakel een toelichting op het huurbeleid gegeven. De leden van de Schakel zijn niet blij met de boodschap, men is wel te spreken over de duidelijkheid en de open communicatie. In dit verband is na 5 jaar onderhandeling met wederzijdse instemming ook een punt gezet achter een voortdurend dispuut met de bewonerscommissie Waverlo/Tesma over de opbouw van de servicekosten. Het totaal aan verkochte reguliere woningen ligt op 9. In 2014 zijn 2 koopgarantwoningen teruggekocht (en zonder koopgarant weer doorverkocht in de reguliere woningmarkt).

De huur van het voormalige postkantoor in Didam is door de huurder (gemeente Montferland) beëindigd. Er wordt nog gezocht naar een nieuwe huurder.

Marketing van Daeb-woningvoorraad verloopt via Entree en Thuis in de Achterhoek. Marketing van dure woningvoorraad is meer maatwerk. Soms wordt daarvoor een lokale makelaar ingeschakeld, vaak wordt een netwerk van klanten van de woonconsulent benaderd en binnenkort starten we met een proef om ook de klanten zelf, via hun sociale media, in te zetten en te belonen bij het vinden van nieuwe klanten. Voorts is een verdere onderbouwing van het strategisch voorraadbeleid in de maak. We creëren binnen de Uitwerking. In het kader De ombouw van de intramurale zorgwoningen van woonservice gebieden “scheiden wonen en zorg” Diafaan in Tesma tot een gesloten verpleegafdeling is meer woonvariëteiten. zijn er herinvesteringen nodig door een beleidswijziging bij Diafaan van de baan. om nieuwe doelgroepen te Drie van de vier woningen zijn door Diafaan gehuurd huisvesten en daardoor de voor intramurale dienstverlening, één woning is exploitatie te verbeteren. In regulier verhuurd. overleg met onze zorgaanbieders werken we de plannen nader uit. We stimuleren mensen We ondersteunen het Laris draagt actief de boodschap uit die mensen ertoe om hun woning zodanig actieplan en activiteiten aanzet na te denken over maatregelen die langer aan te passen dat ze i.s.m. Thuis in Montferland. zelfstandig wonen mogelijk maken en zo nodig zelf te langer zelfstandig kunnen We nemen de noodzakelijke investeren in hun woning. De ervaring die samen met blijven wonen. Aansluiten maatregelen om langer thuis de gemeente Montferland is opgedaan, wordt nu ook bij lopende projecten. wonen te faciliteren. toegepast bij een vergelijkbaar project in de gemeente Zevenaar. Binnenrijk in Giesbeek geldt daarbij als een pilotproject, de gemeente Zevenaar is daarbij de trekker, welzijnsorganisatie Caleidoz heeft de regie en een en ander gebeurt in samenwerking met de provincie Gelderland. We stimuleren contact en We zetten onze kennis en Laris neemt actief deel aan het zorgnetwerk in de ontmoeting tussen ervaring in en we zijn gemeente Montferland. Dit zorgnetwerk is de plaats bewoners, komen achter zichtbaar aanwezig in de wijk waar meervoudige vraagstukken met betrekking tot de voordeur en bieden en laten zien wat Laris te klanten van Laris worden besproken. Hiernaast is actief woonbegeleiding en bieden heeft. Laris structureel betrokken bij wijkplatforms en schuldhulpverlening aan. bewonerscommissies.

17

3.

WONINGEN MET

3.1

Algemeen

TOEKOMST

In 2014 is er een einde gekomen aan de nieuwbouw ontwikkelingen. Laris laat hiermee een periode van sterke groei van nieuwbouw achter zich. De door projectontwikkeling gerealiseerde projecten komen hiermee in de fase van beheer en onderhoud. In 2014 hebben wij de volgende woonzorgcomplexen in beheer: Waverlo, Tesma, Panhuis, VVE gezondheidscentrum, Lockhorst, Kerkwijk en Albertusgebouw in Didam. In de overige kernen de complexen Hof van Varwijk (Zeddam), Berghstede (’s-Heerenberg), Binnenrijk (Giesbeek) en Hamerstaete (Westervoort). Iedere dag leren wij van deze complexen opnieuw en zijn wij bezig om het beheer hiervan op een hoger en professioneler niveau te krijgen. Woningen met toekomst Het in stand houden van de kwaliteit van de bestaande voorraad zal het leeuwendeel van onze opgave worden voor de komende jaren. De investeringskeuzes van Laris zullen sterk gaan liggen in de bestaande producten en diensten. De transitie van de bestaande voorraad zal grote effecten hebben op ons verdienmodel. Er zal hierbij gezocht moeten worden naar enerzijds een verhoging van de klantwaarde en anderzijds naar kostenreductie. Een uitdaging die Laris graag aan gaat. De lijn die wij hierin gaan volgen is gericht vanuit de klantvraag. Wat wil de klant, welke kwaliteit kunnen wij hem bieden tegen welke kosten. We brengen hierbij meer differentiatie aan in de kwaliteit van onze woningen en stemmen daar de activiteiten op af. De gevraagde differentiatie wordt sterk bepaald door de markt zelf. Wij willen een aanbod bieden van wonen in een mooie duurzame omgeving. Strategisch voorraadbeleid In 2014 hebben wij opdracht gegeven aan de Stec-groep om ons mee te nemen in de herijking van ons Strategisch Voorraad Beleid (SVB) en Strategisch Marktbeleid (SMB). Wij noemen dit SVB 2.0. Kenmerkend van het 2.0 model is:  Van maximaal nieuwbouw naar optimaliseren van de bestaande voorraad;  Chirurgisch ingreep i.p.v. grootschalige sloop;  Van geld genoeg naar kiezen, wat wel en wat niet;  Veel aandacht voor marktwaarde en financieel rendement en sturing daarop;  Doorontwikkeling van assetmanagement;  Verdienmodel;  Duurzaamheid en energie;  Meer sturing op prijs/kwaliteit;  Voorsorteren op veranderende vraag in wonen en zorg;  Grote marktgerichtheid. Ken de klant; De marktanalyse is hierbij afgerond en vormt de basis voor de verder uitwerking van de routekaart. Hierbij is ook het Berghse deel opgenomen. In 2015 zullen wij de wensportefeuille in beeld hebben en hierop de doorrekeningen hebben gemaakt en onze ambities hebben verwoord.

3.2

Duurzame omgeving

Asbest Asbest zit in alle woningen van voor 1995. In 2014 hebben wij alle woningen voorzien van een asbestkaart. Hiermee is van iedere woning bekend waar asbest zit en waar niet. Naast deze bezitsinventarisatie is er ook een asbestbeleidsplan opgesteld. 18

De uitgangspunten in het beleid zijn:  Saneren alleen van niet hecht gebonden materiaal en golfplaten welke aan weersinvloeden worden blootgesteld;  We saneren geen hecht gebonden asbest in de woning. Brengen indien nodig bescherming aan;  Er zijn werkinstructies en procedures omschreven;  We informeren de bewoners waar wel en niet asbest in de woning aanwezig is;  De asbestkaart vormt een onderdeel van het huurcontract;  We brengen stickers aan op componenten binnen de woning;  Bij aan- en verkoop wordt er een type A(visuele inspectie uitgevoerd);  Er worden periodieke trainingen gegeven. Ons beleid is er op gericht om asbest zoveel mogelijk te verwijderen op die plaatsen waar het zeer eenvoudig te verwijderen is. Bij mutatie worden asbest vloerluiken en los plaatmateriaal zoveel mogelijk weggenomen. In de onderhoudsbegroting wordt jaarlijks een post gereserveerd voor het verwijderen van asbest die aan weersinvloeden wordt blootgesteld. Asbest, nagelvast, binnen de woning wordt zoveel mogelijk gehandhaafd en indien mogelijk afgeschermd. Wij voeren hierin een sober en doelmatig beleid. Eind 2014 hebben wij een cursus asbestherkenning gegeven aan al onze co-makers. Dit om te voorkomen dat er tijdens werkzaamheden asbestbesmetting plaats vind in onze woningen. Indien dit toch onverhoopt gebeurd zullen wij de kosten hiervan gaan verhalen bij de desbetreffende partij. Energie Van al onze woningen is bekend welk energielabel de woning heeft. Alle wijzigingen door onderhoud en verbetering worden door ons bijgehouden. Hierdoor beschikken wij altijd over up-to-date informatie over het energielabel van de individuele woning. Met betrekking tot verduurzaming van onze woningvoorraad wordt bij vervanging van CV ketels een energiezuinige ketel toegepast en op verzoek dubbel glas geplaatst. Het plaatsen van zonnepanelen past binnen ons woonwensen- en ZAV beleid. In 2015 wordt de gehele methodiek rondom de energie index/labeling aangepast. Integrale veiligheid In het gebouw Waverlo zijn wij bezig met de ontwikkeling van een blauwdruk voor integrale veiligheid. Onder de noemer “Bruisend Meulenvelden” wordt hierbij aan de hand van verschillende modellen gewerkt om de organisatie, en daarmee de veiligheid binnen het gebouw te verhogen. Het principe is gebaseerd op community-vorming en partnerschap. Voor de vastlegging van de ontwikkelingen in de community maken wij gebruik van software van Corporate Lives, “Wijkbook”. Het project wordt gedragen door de gemeente Montferland en heeft ook de aandacht van de veiligheidsregio. Voor legionella werken wij met een centraal digitaal logboek waarin alle participanten worden aangestuurd en beheerd.

19

3.3

Effectief vastgoedbeheer

Laris stuurt al jaren op effectief vastgoedbeheer van de bestaande voorraad waarbij de focus ligt op kwaliteit en keuzevrijheid van de klant, zorg voor het milieu en de woonlasten van het product. Onderhoud wordt gezien als een strategie om het product in de markt te houden. Het leveren van zoveel mogelijk klantgericht maatwerk binnen onze financiële kaders.

Contractonderhoud Het contractonderhoud van liften, deurautomaten, MBI, Legionella en installaties e.d. vormt een belangrijk onderdeel van het beheer. Gezien de sterke groei en wijzigingen in het inkoopvolume wordt continue gekeken naar de optimale inkoop met onze contractpartijen. Onze contractpartijen worden uitgedaagd om mee te denken te werken aan een optimaal beheer. Jaarlijks vinden hiervoor leveranciersbeoordelingen en innovatiegesprekken plaats. Service Level Agreement In 2014 zijn audits uitgevoerd op de afgesloten SLA’s. De uitwerking van de SLA wordt als positief ervaren. Legionellabeheer De koper zilver installaties in de projecten Hof van Varwijk en Binnenrijk zijn aangebracht. Uit metingen blijkt dat de installatie effect heeft op het terugdringen van de hoogte van de besmettingen. Digitale logboek (UCare4) is per project ingericht. UCare4 is een online, digitaal legionella beheer logboek dat simpel en eenvoudig elk moment van de dag te raadplegen is en een waarschuwing geeft wanneer er iets vergeten wordt. Het wijst automatisch de taken toe aan de huismeesters, het laboratorium, de installateurs en de spoelers. Ketenintegratie optima forma. Mutaties Met de projectgroep leegstand is er een overleg geweest. Veel leegstand zit hem in de werkzaamheden die wij uitvoeren binnen de woning op moment van de nieuwe verhuring. Wij zijn in het 4e kwartaal gestart met een pilot om te kijken of wij de mutatiewerkzaamheden in de nieuwe verhuring kunnen gaan onderbrengen. Hiermee dalen de leegstandskosten bij mutatie als gevolg van werkzaamheden binnen de woning. De eerste signalen zijn positief. De effectmeting moet nog gedaan worden.

20

3.4

Investeringen

In het project Waverlo/Tesma zijn verschillende warmtepompen vervangen. Hiervan waren de draaiuren voorbij en stonden ze veelal in storing. Gezien de vele knelpunten in de bronnen van het gezondheidscentrum zijn in 2014 aanpassingen aan het systeem gedaan. De werkzaamheden aan de molen zijn uitgevoerd en de kinderboerderij is afgerond. De verbouwing van Tesma is teruggedraaid.

3.5

Overzicht budget onderhoud

Onderhoud

Onderhoudskosten Servicekosten (glas, woonservice) Totaal Onderhoud Investeringen

€ 2.910.812 € 215.834 € 3.126.646 € 469.855

Totaal budgetuitgaven

€ 3.596.501

Investeringen

Onderhoud en reparaties Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud Planmatig onderhoud VVE's Domotica Woonzorgcomplexen Totaal

Realisatie 2013 Budget 2014 Realisatie 2014 € 519.511 € 468.972 € 600.000 € 693.601 € 533.608 € 570.000 € 345.836 € 376.627 € 424.000 € 1.171.828 € 1.328.226 € 1.251.000 € 32.325 € 83.351 € 62.000 € 120.532 € 105.246 € 106.000 € 27.179 € 18.632 €0 € 2.914.662 € 3.013.000 € 2.910.812

Servicekosten Glasservice Woonservice Door te berekenen woon- en glasservice Servicekosten gemeenschappelijke ruimten Door te berekenen servicekosten Totaal

Realisatie 2013 Budget 2014 Realisatie 2014 € 21.783 € 16.229 € 15.000 € 194.051 € 173.777 € 130.000 -€ 173.879 -€ 160.783 -€ 168.000 € 481.543 € 343.297 € 457.000 -€ 392.163 -€ 387.549 -€ 437.000 -€ 15.029 -€ 3.000 € 131.335

Investeringen Woonwensen Pompen WZ complex (Larishof BV) Martinus molen Kinderboerderij Verbouwing Tesma a.g.v. scheiden WZ Legionellabeheersing in zorggebouwen Geriefverbetering Orakel in huuropname Totaal

Realisatie 2013 Budget 2014 Realisatie 2014 € 209.915 € 113.344 € 120.000 € 58.828 € 30.000 € 29.526 € 25.000 € 88.061 € 100.000 € 4.909 € 200.000 € 39.899 € 38.717 € 113.344 € 475.000 € 469.855

21

3.6

Samenvatting doelstellingen

Nr.

Omschrijving actie

Actiepunten

1

We investeren in vitale leefgemeenschappen waar we een aanmerkelijk belang hebben.

We benoemen de activiteiten en geven onze investeringsmogelijkheden aan. We betrekken bewoners bij de communicatie en vragen hen mee te doen om zo de betrokkenheid te vergroten. We appelleren aan de verantwoordelijkheid van mensen als het gaat om de eigen woning en eigen leefomgeving. In ons onderhoudsbeleid is dit een aandachtsgebied. We formuleren onze inspanning voor de komende vijf jaar. Asbestinventarisatie en verwijdering is een belangrijk aandachtsgebied. We maken gebruik van de beschikbare subsidies. Wij garanderen de basiskwaliteit van onze woningen en zoeken naar een oplossing bij complexe onderhoudsvraagstukken.

2

Veiligheid staat voorop. Onze woningen en woongebouwen zijn veilig en toegankelijk.

3

Wij onderhouden onze woningen.

4

We renoveren/herstructureren, binnen de financiële mogelijkheden, ons woningbestand.

5

We hebben oog voor de totale woonlasten van onze bestaande woningen. Klanten dragen via de huur bij in de kosten.

6

We her(ontwikkelen) bestaande locaties als dat nodig is en financieel haalbaar.

7

We (her) investeren in maatschappelijk vastgoed en maken afspraken over onze rollen (zorg/vastgoedrol).

8

We bouwen nieuwe woningen met toekomstwaarde vooral voor onze doelgroep, naar behoefte en financiële mogelijkheden bij voorkeur in inbreidingslocaties. Variëteit is een belangrijke voorwaarde voor een vitale leefgemeenschap. We bieden verschillende woonmilieus en huurprijzen aan en voeren actief woonlasten beleid.

9

We werken onze strategische visie verder uit op onderhoud en kwaliteit. We definiëren de minimale/maximale onderhoudskosten en bekijken de mogelijkheden om ook te vernieuwen. Gekoppeld aan onze strategische visie op vastgoed, hebben we een visie op duurzaamheid. We combineren energetische maatregelen met herstructureringen. Klanten dragen via een huuraanpassing naar rato en vermogen bij. We brengen in kaart welke locaties de komende jaren mogelijk nog binnen de financiële randvoorwaarden ontwikkeld kunnen worden. We nemen alle noodzakelijke maatregelen om ons zorgvastgoed exploitabel te houden. We maken afspraken met zorgaanbieders en gemeente in het kader van scheiden wonen en zorg en definiëren onze rollen. We maken een gezamenlijke (regionale) woonvisie met collega corporaties en communiceren onze opgave naar onze stakeholders.

Op basis van geformuleerd overheidsbeleid en kosten werken we een nieuw huurprijsbeleid uit (mogelijk) per complex.

22

Stand van zaken c.q. resultaten Geen acties benoemd.

Het beleidsplan voor asbest is in het 2e kwartaal afgerond. Veiligheidsorganisatie Waverlo is in oprichting.

De basiskwaliteit wordt opnieuw vorm gegeven. We gaan veel meer richting belevingsgericht onderhoud. Wat wil de klant en wat kunnen wij bieden? Vormt een onderdeel van SVB. SVB krijgt een update. Kaders zullen door de directie moeten worden bepaald. De actie wordt in het nieuwe Strategisch Voorraadbeleid opgepakt.

De actie wordt in het nieuwe Strategisch Voorraadbeleid opgepakt. Op directieniveau wordt structureel overleg gevoerd met onze zorgpartijen.

De actie wordt in het nieuwe Strategisch Voorraadbeleid opgepakt.

De actie wordt in het nieuwe Strategisch Voorraadbeleid opgepakt.

4.

BETAALBAARHEID, WAARDEVAST

4.1

Huurprijsbeleid

INVESTEREN EN BOUWEN

De zorg voor betaalbaarheid van het wonen is voor Laris een belangrijke doelstelling. Dit streven kan echter alleen worden waargemaakt als we financieel gezond blijven zodat we ons onderhoud en de voorgenomen investeringen kunnen blijven betalen. In dit spanningsveld is het huurprijsbeleid bepaald. We vragen een huurprijs die een redelijke afspiegeling is van de kwaliteit van de woning. Dit geldt met name voor woningen in het Daeb-segment met een huurprijs lager dan € 699,48. Binnen dit sociale huursegment hebben we de huurprijzen verhoogd met 4% (2,5% inflatie + 1,5%) voor mensen met een bruto gezinsinkomen lager dan € 34.085,-. Voor mensen met een brutogezinsinkomen tussen € 34.085,- en € 43.602,- is de huur verhoogd met 4,5% (2,5% inflatie +2,0%). Voor woningen met een huurprijs boven de huurprijsgrens van € 699,48 hebben we gekozen om (na onderhandelingen met huurdersbelangenverenging de Schakel) de huur eveneens met 4% te verhogen.

4.2

Wij houden onze woningvoorraad betaalbaar

Aandacht voor de betaalbaarheid en de toegankelijkheid van de huurwoningen voor de doelgroepen van volkshuisvestingsbeleid behoort tot de kerntaak van Laris. Getalsmatig voldoet Laris aan de afspraken met de gemeenten in haar werkgebied over de omvang van deze voorraad. Vanwege het feit dat mutatiewoningen voor wat betreft hun huurprijs worden opgetild naar een huurprijsniveau van 75% van de maximaal redelijke huur, zijn de opnieuw te verhuren woningen verhoudingsgewijs duur voor veel klanten met een beperkt inkomen. Daar staat tegenover dat de woningen dankzij het mutatieonderhoud over een zekere, bij de prijs passende, kwaliteit beschikken. Naar de toekomst toe leidt deze ontwikkeling tot de vraag of de kwaliteit van de opnieuw te verhuren woningen in alle gevallen op het huidige hoge technische niveau moeten worden gebracht. Voor veel huurders met een smalle beurs weegt de betaalbaarheid van de woning zwaarder dan een hoog kwaliteitsniveau. In 2015 zal hier binnen de organisatie Plavei nieuw beleid op moeten worden ontwikkeld.

4.3

Ons huurprijsbeleid bij mutatie en nieuwbouw

Bij mutatie van een woning brengen we de huur in één keer naar het eerder bepaalde streefhuurniveau. Dit is gemiddeld 75% van de maximaal redelijke huur. Wanneer een woning door dit beleid voor wat betreft zijn huurprijs door de grens van de maximaal redelijke huur zou schieten wordt de huur afgetopt. Voor circa 89% van onze bestaande huurwoningen geldt een maandhuur in het betaalbare of bereikbare segment. Dit is ongeveer gelijk aan het landelijk gemiddelde. Bij nieuwbouw van woningen wordt het huurprijsniveau vastgesteld op basis van de investering. Bij woningen die ontwikkeld worden voor verhuur binnen het Daeb-segment blijft de huurprijs vanzelfsprekend binnen de 100% maximaal redelijke huurprijsgrens.

4.4

Wij verhogen de huur bij geriefverbetering

Indien een klant een woningverbetering wenst, moet de eigen bijdrage vooraf contant worden betaald. Bij de aanvraag wordt onder andere getoetst op woongedrag, het betalingsgedrag, de woonduur en de leeftijd van het te verbeteren woningelement. Bij bepaalde woningonderdelen, met name wanneer het verbeteringen betreft aan het casco van de woning, is het mogelijk om de financiering van de woningverbetering te regelen via een huurverhoging. Dit laatste geldt bijvoorbeeld voor isolerende maatregelen zoals plaatsing van dubbel glas. Hiervoor zijn in 2014 63 offertes uitgebracht, 30 daarvan hebben geleid tot een daadwerkelijke woningverbetering. Van de hiermee gemoeide omzet ad € 76.000,- is 50% op basis van een huurverhoging doorgevoerd. De huur stijgt als gevolg hiervan met € 8.800,- jaarlijks. 23

4.5

Welke nieuwbouwplannen zijn gerealiseerd

Het jaar 2014 is voor Laris een jaar waarbij sinds lange tijd voor het eerst geen nieuwbouw wordt opgeleverd. Dit heeft vooral te maken met het beleid van de Rijksoverheid om de corporatie een forse heffing op te leggen. Als direct gevolg daarvan is de investeringscapaciteit afgenomen. Laris heeft met het oog op de fusie met woningstichting Bergh er bovendien niet voor gekozen om de nieuwe organisatie te belasten met nieuwe verplichtingen.

4.6

Grondposities

De waarde van de grondposities en ontwikkellocaties bedraagt eind 2014 ca. € 384.000. Omschrijving object Boekwaarde ultimo 2014 Project Achter de kerk, 1752 m2 grond in Giesbeek € 204.000 Project Europaplein, 2417 m2 grond in Zeddam (6 kavels) € 180.000 Totaal € 384.000 Voor de bovengenoemde locaties zijn nog geen definitieve plannen ontwikkeld. Grondposities innemen op speculatieve overwegingen is niet aan de orde. In 2014 zijn de gronden van het Europaplein met € 243.000,- afgewaardeerd naar € 30.000 per kavel. De verwachting is dat de komende jaren voldoende grondposities beschikbaar zijn voor de ontwikkeling van nieuwbouw. Er bestaan geen plannen om in de komende jaren nieuwe locaties te gaan verwerven.

4.7

Verkoop bestaand bezit

In 2014 zijn 9 woningen uit het bestaande bezit verkocht. De verkoopopbrengst bedraagt € 985.600,-. De verkoopkosten van deze woningen bedroegen € 19.206,-. Dit leidt dit tot een kasstroom van € 107.377 gemiddeld per woning. Na aftrek van de boekwaarde levert dit een verkoopwinst op van € 92.476,- gemiddeld per woning. In het verslagjaar zijn twee koopgarantwoningen teruggekocht en (zonder koopgarantregeling) op de vrije markt verkocht. De aankoop en verkoop van de koopgarantwoningen heeft per saldo geleid tot een voordelig verkoopresultaat van € 13.473,-.

24

4.8


Nr.

Omschrijving actie

Actiepunten

Stand van zaken c.q. resultaten

1

We differentiëren meer bij woningverbetering naar verschillende productmarkt combinaties. We ontwikkelen visie over woningen met (te) weinig toekomstwaarde (te klein). PMC’s sluiten beter aan (portefeuille verversen). De maximaal redelijke huur is nu gekoppeld aan een vast percentage (75%). We stellen geen vaste kaders meer aan ons huurprijsbeleid. We ontwikkelen een visie op (middel)dure huur.

We stellen een beleidsvisie op over de kwaliteit van onze woningen versus huurprijs. Goedkopere woningen hebben een soberder uitrustingsniveau dan duurdere woningen. Zo zijn aanzienlijke besparingen mogelijk. We werken een visie uit in ons strategisch voorraadbeleid. We maken de woningen, indien niet aangemerkt voor verkoop, toekomstbestendig.

Uitwerking van het strategisch voorraadbeleid zal in 2015 door de nieuwe organisatie Plavei ter hand worden genomen.

Toekomstige huurprijzen worden bepaald door kwaliteit, ligging en WOZ waarde, zorg of monumentenstatus. De huur stellen we vast op basis van een maximaal redelijk huur van 75%. De afspraken leggen we vast in ons huurprijsbeleid en communiceren met de huurderbelangenvereniging. We werken visie nader uit en implementeren dit in het huurbeleid. Bij middel-dure huur moet het product echt beter zijn dan onze “normale” woningen zonder echter te overdrijven. Leren van een belegger is het devies. We doen het goed of niet. We kiezen voor specifieke woningen of complexen die zich daarvoor lenen. (Middel)dure huur is locatiegevoelig. Een goede plek brengt minder verhuurrisico met zich mee. De huurprijs is zodanig dat maximaal 60% van onze woningen bereikbaar en betaalbaar blijven voor de doelgroep. In het convenant met de gemeente(n) leggen we de afspraken vast.

Het huurprijsbeleid moet onderdeel gaan uitmaken van het strategisch voorraadbeleid. Daarbij moet de restrictie worden gemaakt dat veel zal afhangen van de parameters die de overheid vaststelt en van de ruimte die de markt biedt. Ook op dit onderdeel volgt het te voeren beleid uit de te formuleren integrale visie op de woningvoorraad.

2

3

4

5

Een deel van ons bezit is betaalbaar voor de doelgroep.

6

10 procent van onze woningen vallen in de categorie duur.

We stellen geen vaste kaders. De huurprijs wordt bepaald door kwaliteit en marktvraag. Max. 10% is niet Daeb.

7

We stoppen met grootschalige nieuwbouw en bouwen alleen nog naar behoefte en draagkracht. We verkopen woningen uit eigen bezit en zetten de middelen in.

We bouwen onze huidige projecten af. We ontwikkelen eerst onze eigen (grond) locaties indien deze beschikbaar komen. Inbreiding gaat voor uitbreiding.

8

9

We meten de tevredenheid van onze klanten structureel en interactief.

Jaarlijks nemen we het aantal te verkopen woningen op in het budget. De opbrengsten wenden we aan voor het aflossen van leningen en voor het uitvoeren van kernactiviteiten. We zetten onze geautomatiseerde systemen in. Met de implementatie van ons klantenportal beschikken we over de mogelijkheid dit te rapporteren.

25

Uitwerking in nieuw strategisch voorraadbeleid moet nog volgen.

De omvang van de betaalbaarheid van de voorraad is niet in het geding. Wel is het de vraag of woningzoekenden voldoende betaalbare woningen kunnen betrekken omdat de doorstroming, ondanks overheidsbeleid en huurbeleid, nog steeds matig is. De grens van 10% niet-DAEB bezit komt in zicht. Zeker nu de overheid wil besluiten om de grens van de sociale huursector te fixeren op een maximale huur van €699,48 per maand. Er zijn geen vernieuwingen van bestaande voorraad of uitbreidingen voorzien in de komende jaren.

Er zijn dit jaar 9 woningen uit de bestaande voorraad verkocht. De verkoopdoelstelling voor 2014 is hiermee gerealiseerd. Het klantenportaal is uitgerold in september 2014.

5.

HET

5.1

Organisatiestructuur

FUNDAMENT VAN DE EIGEN ORGANISATIE

De organisatiestructuur van Laris is na 2013 niet meer belangrijk gewijzigd. De manager Finance, Control & ICT is in functie gewijzigd naar Controller en als staffunctionaris onder de directie geplaatst. De afdeling Finance wordt dagelijks aangestuurd door de teamleider onder directe verantwoordelijkheid van de directeur. De managers Klant en Markt, Vastgoedbeheer en Projecten vormen samen met de directeur-bestuurder het managementteam (MT). Vrij snel is in 2014 de samenwerking met Woningstichting Bergh verder vorm gegeven en is per 31 december 2014 een juridische fusie tot stand gekomen. Eind 2014 is tevens de nieuwe directeur-bestuurder voor de nieuwe fusieorganisatie “Plavei” benoemd. De directeur-bestuurder heeft als eerste taak de nieuwe organisatie vorm te gaan geven. De eerste contouren zijn inmiddels in de organisatie bekend gemaakt. In de loop van mei volgt besluitvorming over de nieuwe hoofdstructuur, waarna verder gewerkt kan worden aan de invulling van de nieuwe organisatie. Personele bezetting 2014 2010 AANTAL MEDEWERKERS (Ultimo jaar)

2011

2012

27

27

Directie & Staf

2,8

Klant en Markt

7,3

V astgoedbeheer

2014 29

27

2,8

2,8

2,8

3,8

7,1

5,84

6,5

5,9

6,9

6,9

6,9

6,9

6,9

1

1

1

2

1,1

6,5

7

7,6

8,6

7,6

24,5

24,8

24,1

26,8

25,3

20

18

Projectontwikkeling Finance & ICT Totaal FTE (gemiddeld)

2013 27

FULLTIME MEDEWERKERS Fulltime vrouwen

1

1

Fulltime mannen

19

17

PARTTIME MEDEWERKERS

9

9

Parttime vrouwen

8

8

Parttime mannen

1

1

GEMIDDELDE LEEFTIJD

42,8

43,8

V rouwen

41,7

42,7

Mannen

43,3

44,4

GEMIDDELDE DUUR DIENSTVERBAND

10,8

12,4

V rouwen

13,2

14,2

9,7

11,5

Mannen

In 2014 is van één medewerker belast met nieuwbouwprojecten het tijdelijk contract per 1 februari 2014 beëindigd. Van twee andere medewerkers is het tijdelijk contract met één jaar verlengd. Per 31 december 2014 heeft Laris 24,8 FTE in dienst, waarvan twee fulltime medewerkers een tijdelijk dienstverband hebben. Het tijdelijk dienstverband met een medewerker ICT wordt ingaande 1 februari 2015 beëindigd.

5.2

Personeelsbeleid

Laris wil haar medewerkers faciliteren en ondersteunen om in een continu proces te werken aan de persoonlijke ontwikkeling. Deze ontwikkeling is gericht op de eigen functie en het eigen werkgebied. De kernwaarden, zoals die zijn benoemd voor onze organisatie

26

en competentieprofielen die voor alle functies zijn opgesteld, ondersteunen bij het ontwikkelen naar de gewenste cultuur, houding en gedrag. Beoordelingssysteem Onlangs hebben we de afspraak gemaakt om voor alle medewerkers in het vervolg een identieke wijze van beoordelen te gebruiken waarbij we beoordelen op bedrijfs- en persoonlijke competenties. Opleiding en ontwikkeling Medewerkers van Laris worden voortdurend gestimuleerd zich verder te ontwikkelen om antwoord te kunnen blijven geven op nieuwe vraagstukken waarmee onze organisatie voortdurend wordt geconfronteerd. In de beoordelingsgesprekken worden de competenties uitvoerig belicht en wordt aandacht gevraagd voor het volgen van cursussen of opleidingen. Integriteit Laris beschikt sinds juni 2009 over een geformuleerd beleid voor integriteit van de medewerkers, waarin de te hanteren gedragscodes zijn opgenomen. Dit beleid maakt onderdeel uit van het personeelsbeleidsplan van Laris. Laris kent tevens een aanbestedingsbeleid, welke nadere waarborgen bevat ter voorkoming van fraude. In 2014 hebben zich geen bijzonderheden (fraude of anderszins) voorgedaan op het gebied van integriteit. Ziekteverzuim Laris registreerde in 2014 een lager percentage ziekteverzuim van 1,55% (2013: 2,62%). Dit percentage is evenals in 2013 ruim 40% lager dan het voorgaande jaar. Ook het aantal meldingen nam echter wel toe ten opzichte van 2013. De gemiddelde verzuimduur is ten opzichte van 2013 echter wel fors gedaald. In 2013 was nog sprake van langdurig verzuim van een medewerker vanwege een operatieve ingreep. Verzuim

2012

2013

2014

29

29

28

Personeelsgemiddelde Verzuimpercentage

4,74%

2,62%

1,55%

Verzuimmeldingen

23

19

25

Meldingsfrequentie

0,79

0,66

0,9

Verzuimduur gemiddeld

15,7

28,1

8,32

503

277

157

Verzuimdagen totaal

5.3

Ondernemingsraad

Bij Laris is een ondernemingsraad actief bestaande uit vier medewerkers. Met de ondernemingsraad heeft de directeur minimaal twee maal per jaar overleg over zaken uit de CAO en het personeelsbeleid plan. Ook worden lopende ontwikkelingen en zaken uit de eigen organisatie besproken. De ondernemingsraad van Laris gaat voor een transparante organisatie waarbij een duidelijke visie, heldere besluitvorming en draagvlak centraal staan. De ondernemingsraad wil dit bereiken door:  open en transparant te zijn naar de achterban en deze op een duidelijke manier informeren;  ervoor zorgen dat medewerkers bekend zijn met de ondernemingsraad en zijn activiteiten en het vertrouwen hebben in een toegankelijke ondernemingsraad;  een actieve opstelling die zich kenmerkt door het nemen van initiatieven en slagvaardig handelen in het belang van de medewerkers en het bedrijf.

27

De ondernemingsraad is als volgt samengesteld: Naam Stefan Roelofs Peter Kraus Rowdy Willemsen Jorinde Segers

5.4

Functie Voorzitter Lid Vice voorzitter Lid

Lid sinds 2008 2008 2008 2008

Aftredend in 2015 2015 2015 2015

Fiscaliteit

Anbi status In 2014 is het verzoek ter verkrijging van de Anbi status door de Belastingdienst ingewilligd. Juridische fusie Op 26 november 2014 heeft de Belastingdienst eveneens een beschikking afgegeven inzake de inwilliging van het verzoek tot juridische fusie tussen Laris en Woningstichting Bergh. Fiscale strategie In het kader van de fusie is het van belang de fiscale positie van de nieuwe organisatie opnieuw tegen het licht te houden. Voor het bepalen van de fiscale positie in de jaarrekening 2014 van beide organisaties is het opstellen van een fiscaal meerjarenplan daarvoor een noodzaak. Uitgangspunt is de belastingdruk in de komende jaren beter in beeld te krijgen om te voorkomen dat mogelijke verliescompensatie verloren gaat of de nieuwe organisatie in enig jaar geconfronteerd wordt met te hoge acute belastingplicht. EY Belastingadviseurs heeft de opdracht gekregen om de fiscale consequenties voor de beide organisaties in kaart te brengen en een voorstel voor optimalisering te formuleren.

5.5

Informatisering en Automatisering

In 2014 is verder invulling gegeven aan de helpdesk ICT voor WS Bergh. Naast het beheren van twee separate omgevingen voor zowel Laris als WS Bergh op één gezamenlijke server zijn ook verdere initiatieven ontwikkeld voor verdere samenwerking op het gebied van een salarisadministratie en software voor financiële meerjarenprognoses (FMP). In de loop van 2014 werd als snel duidelijk dat verdere samenwerking in de vorm een fusie in het verschiet lag. Verdere ontwikkelingen op ICT-gebied zijn tijdelijk “on hold” gezet in afwachting van nieuw gezamenlijk beleid.

5.6

Treasury

Financieringsbehoefte In 2014 is één nieuwe onderhandse lening ter hoogte van € 7,5 miljoen met borging van het WSW aangetrokken. Deze lening diende ter aflossing van een Roll-over lening van € 8 miljoen. De kaspositie van Laris ontwikkelt zich naar wens. De verwachting, dat per 31 december 2014 geen bankkrediet meer zal worden aangewend, is uitgekomen. In gezamenlijk overleg is besloten de bouwkredietfaciliteit van € 4 miljoen gedurende 2014 geheel af te bouwen. Een financieringsbuffer van € 1,2 miljoen wordt voldoende geacht voor optredende kasstroomfluctuaties in het komende boekjaar. In het 3e kwartaal van 2014 heeft de Rabobank bij Laris een hypotheekakte voorgelegd, die als zekerheid moest dienen voor het rekening-courantkrediet van € 1,2 miljoen. Deze zekerheidstelling is nog even uitgesteld, omdat Laris haar handen vrij wil hebben in het keuzetraject van een nieuwe huisbankier na de fusie met WS Bergh.

28

Derivaten Laris heeft in 2005 een CAP afgesloten ter hoogte van € 15 miljoen voor een periode van 10 jaar. Deze CAP heeft een strike van 4,75% en is aangetrokken om het renterisico van de bestaande variabele leningen af te dekken. De CAP loopt in december 2015 ten einde. Er zijn in de overeenkomst geen toezicht belemmerende bepalingen opgenomen voor deze CAP. Als gevolg van de aanscherping in de Richtlijn Jaarverslaggeving is getoetst of bij Laris sprake is van zogenaamde “embedded derivaten”. Uit intern onderzoek is gebleken dat Laris geen instrumenten (derivaten) gebruikt, die gevolgen hebben voor aanpassing van de waarderingsgrondslagen. Treasurybeleid De hoofddoelstelling van het treasurybeleid van Laris is gericht op het waarborgen van de financiële continuïteit door het resultaat en vermogen te beschermen tegen financiële risico’s en de organisatie financierbaar te houden. Om dit doel te bereiken wordt jaarlijks een meerjarenbegroting opgesteld en een plan opgesteld waarin treasurytransacties worden voorbereid. Hierbij wordt rekening gehouden met de vervalkalender van de leningenportefeuille. In 2014 is aan de treasurycommissie een beperkt plan voorgelegd omdat de activiteiten op basis van de begroting beperkt bleef tot een herfinanciering. In 2014 heeft de treasurycommissie daartoe eenmaal vergaderd.

5.7

Governance

Recente ontwikkelingen in de sector vragen om aanscherpingen van de Governance Code ut 2011. De vernieuwde code is opgesteld vanuit het besef dat de kwaliteit en de transparantie van bestuur en toezicht aan hoge normen moet voldoen. Het belang van (toekomstige) bewoners en andere belanghebbenden staat voorop. Ook is er meer aandacht voor cultuur en gedrag passend bij de transparante en integere organisatie die Laris wil zijn. De organisatie , maar ook de medewerker van Laris committeren zich aan de gedragscode van Aedes. De organisatie Laris onderschrijft de principes uit de Governance Code:  Medewerkers, bestuur en RvC zijn aanspreekbaar op prestaties en leggen actief verantwoording af;  Bestuur en RvC zijn aanspreekbaar op prestaties en leggen actief verantwoording af;  Bestuur en RvC zijn geschikt voor hun taak;  Bestuur en RvC handelen in dialoog met belanghebbende partijen;  Bestuur en RvC kennen en beheersen de risico’s verbonden aan de activiteiten. Actuele informatie over naleving van of voortvloeiende uit de Governance Code is opgenomen op de website van Laris.

5.8

Toezicht

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (hierna CFV) is de financieel toezichthouder voor de sector van woningcorporaties. Enerzijds oefent het CFV toezicht uit op individuele corporaties en anderzijds onderzoekt men de financiële positie van de gehele corporatiesector. Het CFV heeft in 2014 een enquête uitgevoerd op het gebied van zorgvastgoed. Naar aanleiding van deze enquête is Laris geselecteerd voor het verstrekken van nadere informatie. Op dit moment zijn door het Centraal Fonds Volkshuisvesting nog geen resultaten bekend van dit onderzoek.

29

5.9

Risicomanagement

Business Risk Laris is een dynamische corporatie. De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s en voor het beperken van de impact van mogelijke incidenten. Het deelnemen in het maatschappelijk verkeer brengt risico’s op velerlei gebieden met zich mee. Risico’s zijn er onder meer op het gebied van wet– en regelgeving, maatschappelijke ontwikkelingen, markt, financiën en personeel en organisatie. Maar ook risico’s als een stagnerende woningmarkt en financiering van projecten. Het beleid van Laris is erop gericht deze risico’s zo veel mogelijk te verkleinen en te beheersen. Bij Business Risk kijkt het WSW naar elementen als de strategische keuzes omtrent vastgoed, het systeem van sturen en het beheersen van risico’s door de corporatie en specifiek de financiering. Het WSW brengt de Business Risk van een corporatie in kaart door middel van 24 vragen op die terreinen. Financial Risk Voor het bepalen van Financial Risk hanteert het WSW een vijftal ratio’s, welke in een enkel geval ook op de corporatiebranche zijn afgestemd. Deze ratio’s zijn achtereenvolgens solvabiliteit, dekkingsratio, loan to value, debt service coverage ratio (DSCR) en interest coverage ratio (ICR). De cijfers in de begroting van de nieuwe fusieorganisatie Plavei zijn doorgerekend op basis van het door WSW verstrekte model. De uitkomsten hiervan zijn in beeld gebracht in onderstaande tabel. Norm WSW Solvabiliteit (%) Solvabiliteit bedrijfswaarde (%) Loan to Value bedrijfswaarde (%) Loan to Value WOZ-waarde (%) Vreemd vermogen per gewogen VHE ICR DSCR

>20,0 <75,0 <50,0 1,4 1,0

2015 11,9 44,1 55,7 32,6 € 41.600 2,0 1,3

2016 14,0 47,5 51,6 29,8 € 38.800 2,4 1,3

2017 16,5 50,5 48,4 27,5 € 36.600 2,7 1,4

2018 19,5 53,4 45,1 25,2 € 34.100 2,9 1,5

2019 23,0 56,8 41,5 22,8 € 31.600 3,2 1,6

De fusieorganisatie voldoet aan alle ratio’s en laten bovendien een positieve tendens zien. Het huidige lage investeringsniveau in combinatie met de hoge kasstroom uit operationele activiteiten zorgt er voor dat de leningenportefeuille gestaag afneemt, waardoor zeker vanaf 2018 alle seinen op groen zullen staan voor nieuwe ontwikkelingen. In 2014 is het WSW gestart met de nieuwe beoordeling van de bedrijfsrisico’s aan de hand van 24 vragen. Deze vragen vormen samen met de bovenstaande financiële ratio’s de basis van het nieuwe WSW-risicobeoordelingsmodel. Beide componenten zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden en wegen in het uiteindelijke oordeel even zwaar. Vooruitlopend op de fusie van beide organisaties heeft het WSW verkennende vragen gesteld omtrent het beleid en de voornemens van de nieuwe organisatie. Op basis van de gegeven antwoorden en de gevraagde aanvullende stukken heeft het WSW een nader onderzoek uitgevoerd naar de borgbaarheid van Laris Wonen en diensten (als fusiedrager) na de fusie. Dit onderzoek heeft geleid tot een positieve beoordeling. Verder heeft het WSW een aantal opmerkingen gemaakt, waarvoor in de nieuwe fusieorganisatie aandacht wordt gevraagd:  een uitwerking van een gezamenlijk strategisch voorraadbeleid vertaald naar een meerjarenbegroting en overig beleid. Het WSW wenst voor 1 november 2015 geïnformeerd te worden over de voortgang hiervan;  waarborgen dat voldaan wordt aan de financiële ratio’s volgens de nieuwe fusiebegroting;  uniformering van het huur-en onderhoudsbeleid;

30

 

verwerken van de noodzakelijke transitieopgave en investeringen in duurzaamheid, welke in de voorgaande begroting van Laris Wonen en diensten nog onvoldoende is verwerkt; strikt monitoren van de gestelde doelstellingen aangaande het ontdubbelen van functies en de bijbehorende kostenbesparingen;

Diafaan Eén van de grootste klanten van Laris is zorginstelling Diafaan. Diafaan zorgt voor een jaarlijkse omzet aan huur en servicekosten van ruim € 2.250.000,- (zijnde ruim 12% van de jaarlijkse huuromzet van Laris). Naast deze huur heeft Larishof BV eveneens een jaarlijkse omzet voor energiekosten ad € 350.000,-, bijdragen in jaarlijks contractonderhoud ad € 100.000,- en bijdragen in de domotica van jaarlijks € 330.000,-. Al met al komt de jaarlijks te vorderen posten voor huur en allerlei vaste diensten uit op een jaarlijks totaal van ongeveer € 3.000.000,-. Nu Diafaan in het laatste halfjaar van 2014 in zwaar weer terecht is gekomen, is het risico voor Laris ook duidelijk toegenomen. Inmiddels heeft Diafaan aan Laris laten weten dat Diafaan zich met de zorgverlening wil terugtrekken uit Hof van Varwijk in Zeddam. De totale omzet van Diafaan in dat complex bedraagt jaarlijks afgerond € 500.000,voor huur en energiekosten van 36 verhuureenheden. Hof van Varwijk telt totaal 52 eenheden, hetgeen voor dat wooncomplex een duidelijke impact heeft. Op dit moment zijn beide organisaties hierover nog met elkaar in overleg. Energielevering Met betrekking tot de energielevering is bij Larishof BV in de exploitatie van warmte nog sprake van nadelige resultaten. Dit nadelige resultaat over 2014 wordt mede nog veroorzaakt door herziening van afrekeningen met bewoners over voorgaande jaren. Ingaande 2015 zijn in de begroting wel posten opgenomen voor vervangingsinvesteringen. In 2014 heeft installatiebedrijf Bongers-Jansen opdracht ontvangen voor het maken van rendementsberekeningen voor de diverse installaties met als doel meer inzicht te verkrijgen in het rendement van de installatie en daar waar mogelijk energiebesparing te realiseren. Domotica In 2014 hebben de bestuurders van Laris, Diafaan en Liemerije in samenspraak met de leverancier CLB gezocht naar een oplossing voor de domotica-voorzieningen in de gebouwen van Laris, Diafaan, Baston en Vryleve die door de zorgpartijen Diafaan, Liemerije en Zozijn, maar ook voor de basisvoorzieningen door Laris worden benut. Larishof BV voert namens de zorgpartijen op dit moment het beheer voor domotica uit in deze gebouwen en belast de hiermee gepaard gaande kosten via een vooraf afgesproken verdeelsleutel door aan de belanghebbende partijen. Inmiddels is deze raamovereenkomst met alle partijen toe aan een nieuwe opzet, waarbij Larishof BV als beherende partij er tussen uit stapt en de verantwoordelijkheid voor beheer en onderhoud overdraagt aan de huidige leverancier CLB. Op basis hiervan hebben Laris en de zorgpartijen Diafaan en Liemerije medio september de intentie uitgesproken te willen meewerken aan een nieuwe opzet. Vooruitlopend op deze discussie is de resterende boekwaarde van domotica-apparatuur en –infrastructuur voorzichtigheidshalve op nihil gewaardeerd. Dit heeft in boekjaar 2014 bij Larishof BV éénmalig een verlies van afgerond € 1,3 miljoen tot gevolg. Door de recente veranderingen in de zorgvraag is een actualisatie van de business case, waarop de eerder afgegeven tarieven van toepassing zijn, echter wel noodzakelijk alvorens verdere invulling aan nieuwe contracten wordt gegeven. Verder is ook van belang na te gaan in hoeverre een andere invulling gewenst is, indien in de gebouwen geen sprake meer is van een combinatie in zorgvraag (niet zijnde thuiszorg) en wonen. Planschade Met betrekking tot project Berghstede is bij de gemeente Montferland een planschadeclaim ingediend ter hoogte van € 40.000,-. Op basis van een gesloten planschadeverhaalsovereenkomst tussen Laris en de gemeente dient nog rekening te worden gehouden met de betaling van een schadeclaim aan een omwonende. 31

Asbest Aan de gestelde normen voor asbestverwijdering (voor 2024) wordt voldaan. Financiële instrumenten Laris maakt nog gebruik van een derivaat in de vorm van een renteafdekking (CAP) ten behoeve van Euribor-leningen met variabele hoofdsom in haar leningenportefeuille. Deze derivaten lopen eind 2015 af, waarna voor een periode van ongeveer 4 jaar geen sprake meer is van een risicoafdekking op lopende leningen met een variabele rente. Het hiermee gemoeide risico wordt echter niet groot ingeschat, omdat met de huidige verwachte positieve kasstromen deze leningen zo nodig snel kunnen worden afgelost. Intern risicobeheersingssysteem en intern controlesysteem In 2014 is bij Laris een belangrijke scheiding aangebracht tussen de control-functie en de uitvoering van het financiële beleid. De controller signaleert, controleert, rapporteert en escaleert in voorkomende gevallen optredende risico’s naar de bestuurder. De periodieke rapportages hebben en in 2014 inmiddels een belangrijke kwaliteitsslag gemaakt, waardoor afwijkingen en andere bijzonderheden tijdig worden gesignaleerd en kunnen worden opgepakt in de organisatie.

5.10 Ons financiële beleid Laris streeft er naar om mogelijke financiële risico’s in een vroegtijdig stadium te onderkennen en maatregelen te nemen ten einde deze risico’s te beheersen. Onzekerheden in de bedrijfsvoering worden voor een belangrijk deel ingegeven door politieke invloeden en marktomstandigheden. Zowel de factor huurverhoging als de rentecomponent bepalen in belangrijke mate de inkomende en uitgaande geldstromen. Laris heeft, naast de weerstandsfunctie van de overige reserves, mogelijkheden tot haar beschikking om tijdig in te spelen op onverwachte bedrijfsrisico’s. Zo bedraagt de bedrijfswaarde op het sociaal vastgoed ultimo 2014 € 198 miljoen ten opzichte van een boekwaarde van € 124 miljoen. Een surplus van afgerond 60% (2013: afgerond 67%). In 2015 zal de fusieorganisatie een gezamenlijk financieel beleid implementeren, rekening houdend met onder meer de actuele eisen/voorwaarden vanuit de externe toezichthouders. Onderstaand worden de hoofdlijnen geschetst van het bestaande financiële beleid van beide fusiepartners. Ws Bergh Het financiële beleidsplan van WS Bergh dateert uit 2011. De belangrijkste indicatoren en normen zijn:  Solvabiliteit: de verhouding tussen ons eigen vermogen en het totale vermogen. We sturen op een solvabiliteit (op basis van historische kosten) van 25% met een absolute ondergrens van 15%.  Loan to value: verhouding tussen het langlopende (rentedragende) vreemd vermogen en de bedrijfswaarde. Deze verhouding moet onder de 75% blijven.  Interestdekkingsratio: geeft aan hoe vaak uit de operationele kasstroom de verschuldigde rente kan worden betaald. De interestdekkingsratio moet groter zijn dan 1,3.  Exploitatierendement: geeft het rendement over onze bestaande totale vastgoedportefeuille weer. Het exploitatierendement moet hoger zijn dan 3% en is afhankelijk van het type vastgoed (sociale huurwoning, geliberaliseerde huurwoning, etc.). Onrendabele top: is het gedeelte van de investering bij nieuwbouw dat we niet meer terugverdienen gedurende de looptijd via de huurprijs. De onrendabele top mag niet meer bedragen dan 30% van de stichtingskosten, met een maximum van € 55.000 per woning. Laris De financiële beleidsdoelstellingen worden bij Laris periodiek bijgesteld in de begroting.

32

In de laatste meerjarenbegroting 2014-2019 is bepaald dat moet worden voldaan aan de vijf ratio’s waarop het WSW een beoordeling uitvoert. Deze zijn:  Solvabiliteit > 20%  Dekkingsratio < 50%  Loan to Value < 75%  Debt Service Coverage Ratio (DSCR) > 1  Interest Coverage Ratio (ICR) > 1,4 De met bovenstaande uitdagingen verband houdende risico’s zijn voor het grootste deel inmiddels vertaald in de begroting 2015 en verdere jaren. Plavei voert voor de komende jaren een soberder beleid om de lastenstijging van onder meer de verhuurderheffing te kunnen compenseren in haar begroting. In de begroting 2015 zijn als doelstelling voor de fusieorganisatie tevens een aantal bezuinigingsoperaties doorgerekend. Met betrekking tot personele lasten en overige organisatiekosten zijn bezuinigingen ingerekend ter hoogte van respectievelijk 15% en 10%. Recentelijk is aan de auditcommissie een presentatie over de te voeren fiscale strategie voor de langere termijn verzorgd. Op basis hiervan zullen de aanbevelingen worden vertaald in een beleidsvoorstel. De operationele kasstroom van Laris, maar ook haar rechtsopvolger Plavei is bijzonder goed te noemen en de verwachting is dat hiermee ook uitstekend invulling kan worden gegeven aan de terugdringing van de schuldenlast per verhuureenheid.

5.11 Vermogenspositie Het jaarresultaat wordt toegevoegd c.q. onttrokken aan het eigen vermogen en is, in financiële zin, het resultaat van het gevoerde beleid. Onttrekkingen uit het eigen vermogen moeten een aantoonbaar volkshuisvestelijk belang hebben en dus een directe relatie met het investeringsbeleid. De functies van de reserves zijn:  Waarborgen: het eigen vermogen om zelfstandig aan de lopende verplichtingen te voldoen;  Weerstand: bepaalde onvoorziene kosten uit het eigen vermogen kunnen dekken;  Financiering: het eigen vermogen voor interne financiering inzetten, omdat het in principe permanent beschikbaar is. Ontwikkeling vermogenspositie

Laris

Plavei

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Stand per 01-01 (x € 1.000,-)

30.543

20.973

24.760

25.129

28.275

32.385

36.959

Jaarresultaat (x € 1.000,-)

-9.570

4.816

369

3.146

4.110

4.574

5.135

Stand per 31-12 (x€ 1.000,-)

20.973

25.789

25.129

28.275

32.385

36.959

42.094

8.326

9.873

6.058

6.835

7.840

8.986

10.277

12,7

15,9

11,9

14,0

16,5

19,5

23,0

-45,6

18,7

1,5

11,1

12,7

12,4

12,2

3,6

3,7

3,8

3,9

4,0

4,0

4,1

-2,9

5,9

3,3

4,7

5,2

5,4

5,7

0,1

0,3

0,8

1,1

0,9

1,3

1,4

Reserve per woning

Solvabiliteit (in %) Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Current ratio

5.12 Bedrijfslasten en -baten Lasten Op grond van artikel 24 van het BBSH behoort de bedrijfsvoering van woningcorporaties sober en doelmatig te gebeuren. In onderstaand overzicht zijn de (verwachte) algemene 33

beheerskosten en de onderhoudskosten van Laris en haar rechtsopvolger Plavei over de periode 2013 tot en met 2019 weergegeven per verhuureenheid. Kosten algemeen beheer per verhuureenheid Aantal VHE (gewogen)

Laris 2013

Plavei

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2.519

2.612

4.148

4.137

4.131

4.113

4.096

Personeelskosten

533

467

507

524

501

481

497

Sociale lasten en pensioenlasten

201

201

181

173

165

164

168

Organisatiekosten

327

416

550

526

382

380

390

Onderhoudskosten

1071

1109

1699

1163

1219

1217

1252

212

267

276

282

288

295

302

12

6

8

9

9

9

10

Heffingen

225

593

487

604

665

696

708

Overige bedrijfslasten

637

301

327

332

338

345

353

Totale lasten per VHE

3.218

3.360

4.035

3.613

3.567

3.587

3.680

Onderhoudskosten

1.071

1.109

1.699

1.163

1.219

1.217

1.252

Totaal algemeen beheer

2.147

2.251

2.336

2.450

2.348

2.370

2.428

Lasten servicecontracten Leefbaarheid

De totale uitgaven per verhuureenheid zijn in 2014 gestegen met ca. 4,4%. Als de heffingen buiten beschouwing worden gelaten, zouden de uitgaven per woning zijn gedaald met 7,5%. Ook de komende jaren is de impact van de heffingen duidelijk zichtbaar. Voor de komende jaren is het beleid erop gericht de organisatiekosten met 10% ten opzichte van 2014 te laten dalen. Met betrekking tot personele lasten ligt dit percentage op 15%. In de meerjarenbegroting 2015-2019 zijn met name in de eerste 2 jaren nog extra lasten ingerekend in verband met de fusie en voor de implementatie van nieuw beleid. De verhuurderheffing vormt in de komende jaren aanleiding om een meer inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. In 2014 is hier al een eerste voorschot op genomen en inmiddels is duidelijk dat de huurverhoging in 2015 middels maatwerk en nauw overleg met de huurdersverenigingen tot stand zal komen. Baten In onderstaand overzicht zijn de (verwachte) opbrengsten per verhuureenheid over de periode 2013 tot en met 2019 opgenomen. Opbrengsten per verhuureenheid

Laris 2013

Plavei

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Aantal VHE (gewogen)

2.519

2.612

4.148

4.137

4.131

4.113

4.096

Huuropbrengsten

6.466

7.017

6.969

7.117

7.264

7.444

7.606

220

228

263

269

275

282

288

4

0

0

0

0

0

0

Opbrengsten Servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

298

324

240

271

252

259

257

Geactiveerde productie eigen bedrijf

54

4

0

0

0

0

0

Overige bedrijfsopbrengsten

19

54

13

14

14

14

15

7.061

7.627

7.485

7.671

7.805

7.999

8.166

Totale opbrengsten per VHE

Omdat ingaande 2014 nagenoeg geen nieuwe projecten worden geïnitieerd, is er ook geen sprake meer van toerekening van eigen kosten aan de projectontwikkeling. De opbrengsten stijgen over de gehele periode 2015 tot en met 2019 desondanks met ruim 34

9%. In de begroting is uitgegaan van een gemiddelde verkoop van 10 woningen per jaar uit het bestaande bezit van Laris en WS Bergh tezamen.

5.13 Beleggingspositie en deelnemingen Laris ontplooit alleen commerciële activiteiten indien deze in het belang zijn van de doelgroep sociale verhuur. Er zijn in de afgelopen jaren diverse activiteiten ontwikkelt op het gebied van commercieel vastgoed, energiebeheer en domotica, die allen ook moeten bijdragen aan het woon- en leefklimaat in onze dorpen of wijken waar wij bezit exploiteren. Om scheiding in activiteiten zichtbaar te maken, heeft Laris dochter BV’s. Stichting Laris heeft een 100% belang in Holding Woonbeheer Didam BV en voert hierover directie. Holding Woonbeheer Didam BV participeert voor 100% in haar dochters Laris Project- en Ontwikkelingsgroep BV, Larishof BV, Sterrenspoor BV en Laris BV. De verbindingen die wij zijn aangegaan liggen in het verlengde van de dienstverlening van Laris en liggen voornamelijk op het terrein van projectontwikkeling, projectrealisatie, commerciële verhuur en dienstverlening. In onderstaand schema zijn de onderlinge verhoudingen weergegeven:

Stichting Laris

Holding Woonbeheer Didam BV

Laris Project- en ontwikkelingsgroep BV

Larishof BV

Sterrenspoor BV

Laris BV

Holding Woonbeheer Didam BV De enige activiteiten van deze BV betreffen de directievoering en financiering van de activiteiten van de 100% dochterondernemingen. Laris Project- en ontwikkelingsgroep BV De BV heeft als activa alleen nog bouwkavels aan het Europaplein in Zeddam op de balans staan. De BV werd in de afgelopen jaren met name ingezet voor het ontwikkeling van commercieel vastgoed voor de duurdere verkoop. Deze activiteiten zijn door de ontwikkelingen in de corporatiewereld (discussie DAEB / niet-DAEB) inmiddels volledig gestaakt. Larishof BV De BV treedt op als energieleverancier en dienstverlener voor domotica in de woonzorggebouwen van Laris. Ten aanzien van de domotica wordt tevens nog dienstverlening geleverd in enkele gebouwen van derden waarin zorgverleners Diafaan en Liemerije actief zijn. De BV verhuurt daarnaast nog een supermarkt en andere commerciële ruimten aan het Varwijkplein in Zeddam. Sterrenspoor BV De activa van deze BV betreffen commerciële panden aan de Willibrordusweg en Kruisstraat in Didam. De panden zijn reeds enige tijd verhuurd aan Hollarts Kunststoftechniek BV en recentelijk is het huurcontract opnieuw verlengd.

35

Laris BV Laris BV is een “lege” BV, die ten tijde van de invoering van de VPB- plicht voor woningcorporaties (ingaande 1 januari 2008) is opgericht. De BV heeft geen verdere activiteiten of een andere functie vervuld.

36

5.14 Samenvatting doelstellingen Nr.

Omschrijving actie

1

We formuleren rendementseisen Rendementseisen maken deel uit van voor onze complexen en maken onze financiële doelstellingen. We deze leidend voor de uitgave leggen deze vast in onze van woningverbetering. Hiermee meerjarenbegroting. houden we de kosten in de hand. We doen aan risicobeheersing, We stellen risicoanalyses op m.b.t. risicoanalyses. projecten, scheiden wonen en zorg, organisatie en financieel beheer.

2

3

Actiepunten

We houden onze grondposities tegen het licht en bekijken of deze van betekenis zijn voor onze woningportefeuille. We gaan op zoeken naar nieuwe financieringsstromen.

We ontwikkelen visie op onze grondposities/gebouwen en waarderen tegen actuele waarde.

5

We stellen financiële eisen aan en ontwikkelen KPI’s, zoals de solvabiliteit, DSCR, ICR, winst, rendement, bestemming middelen uit verkoop, netto lasten (norm CFV) t.o.v. huurinkomsten, leegstand, huurachterstand, oninbaar en personele kosten.

We stellen de financiële kaders en leggen deze vast in een financieel statuut. We toetsen onze uitvoeringtaken aan deze afspraken en rapporteren over de uitkomsten.

6

Onze nieuwe visie van groei naar beheer heeft consequenties voor de organisatie en haar medewerkers.

7

We kiezen voor geautomatiseerde systemen en communicatiemiddelen die aansluiten bij de behoefte van onze klanten. Digitaal communiceren en inzet van Internet en Social media zijn speerpunten van beleid.

Door het stoppen met grootschalige nieuwbouw en ons te concentreren op de markt en het beheer van ons vastgoed brengt dit in de eigen organisatie een cultuuromslag teweeg. Het management dient deze verandering uit te voeren en te begeleiden en zorg te dragen voor een stabiele organisatie. We richten onze organisatie vanaf 2014 zo in, dat deze aansluit bij de kernactiviteiten van Laris. We brengen onze kostenstructuur in lijn met onze activiteiten; Lean en mean. Aan onze visie op automatisering als onderdeel van onze strategische visie geven we uitvoering. Implementatie van Viewpoint en E-Laris heeft prioriteit. Ook zetten we social media in om onze communicatie te verbeteren.

4

We onderzoeken mogelijkheden om ons verdienmodel te optimaliseren.

37

Stand van zaken c.q. resultaten In de begroting is weinig ruimte opgenomen voor nieuwe woonwensen. Uitvoering geschiedt nu spaarzaam. Ultimo 2013 is een risicoanalyse voor commercieel vastgoed en zorgvastgoed in samenwerking met EY uitgevoerd. In de loop van het 3e kwartaal is een registratie voor bijzondere contracten beschikbaar, zodat verhuurrisico’s beter in beeld komen. De grondposities zijn in de jaarrekening 2014 opnieuw beoordeeld. Er zijn geen plannen voor grootschalige investeringen. De huidige kasstroom is zeer positief en wordt vooral ingezet voor de terugdringing van onze nominale schuld per VHE. In de begroting 2015, maar ook in de jaarrekening 2014, is uitvoerig stilgestaan bij de risicoscores van het WSW. Deze zijn zeer strikt en Laris voldoet hier aan. De DSCR verdiend wel nadere aandacht. Op de huurachterstanden en leegstanden zijn de nodige acties gezet. In het eerste halfjaar van 2014 is een aanvang gemaakt met het inrichten van de inkoopfacturenstroom volgens de Lean-methode. Er zijn enige stappen gezet, echter de wordt de nieuwe inrichting van de processen eerst pas meegenomen bij de inrichting van een nieuw gezamenlijk systeem voor Laris en Bergh.

De portal is in september 2014 opengesteld voor onze klanten. De eerste ervaringen zijn positief.

Nr.

Omschrijving actie

Actiepunten

8

Bij de woningcorporaties zullen de komende jaren belangrijke veranderingen worden doorgevoerd. Aandacht voor HRM en competentieontwikkeling van medewerkers is een must om medewerkers voldoende perspectief te bieden. Informatiebehoefte en toezicht. Door de vele incidenten en het aanscherpen van de toezichtrol zal de informatiebehoefte toenemen. Governance.

We werken de veranderingen uit en brengen de consequenties in beeld. We herijken onze arbeidsvoorwaarden.

9

10

We maken aanvullende afspraken met onze RVC over de informatiebehoefte en toezichtrol.

We toetsen ons doen en laten aan de Governance/Aedes Code

38

Stand van zaken c.q. resultaten In overleg met de OR zijn een aantal kostenvergoedingen (internet, representatie) ingaande 2014 uit de arbeidsvoorwaarden geschrapt. In 2014 is een auditcommissie ingesteld, zodat de informatie en beleidskeuzen tussentijds kunnen worden afgestemd. Doorlopende aandacht bestaat hiervoor.

6.

SAMENWERKING

6.1

Wij werken samen met netwerkpartners

EN PARTICIPATIE

Wij betrekken belanghebbenden bij ons beleid en proberen vooral om deze belanghebbenden in te schakelen bij het bereiken van onze beleidsdoelen. Om dit te realiseren is onze aanpak er op gericht om netwerkpartners te betrekken bij Laris. Dit krijgt voor onze medewerkers de vorm van deelname aan en betrokkenheid bij de organisaties in ons netwerk. Het gaat hierbij in willekeurige volgorde onder andere om huurderbelangenvereniging De Schakel, bewonersorganisaties, VVE’s, wijkplatforms, gemeenten, zorgaanbieders, welzijnsorganisaties, incassobedrijven, deurwaarders, aannemers, politie, installatiebedrijven, schoonmaakbedrijven, groenbeheerders, woningcorporaties (bilaterale contacten maar zeker ook multilaterale contacten zoals KAN-Oost, Acon en Kr8), regionaal en provinciaal bestuur, politieke partijen, corporatiekoepel Aedes, kennisnetwerk-organisaties. Nieuw was in 2014 en verder de aandacht uitgaat naar manieren waarop de netwerkorganisaties met hun activiteiten en inzet een aanvulling kunnen betekenen op het realiseren van de beleidsdoelen van Laris. Dit heeft onder andere geleid tot het veiligheidsproject Waverlo. Daarin heeft Laris in het kader van een proefproject het voortouw genomen om te komen tot een veilig gebruik van de het gebouw Waverlo. Dit om er voor te zorgen dat het wonen, werken en verpozen in Waverlo zo veilig mogelijk is en dat, wanneer er zich een calamiteit van welke aard dan ook zou voordoen, achteraf zal kunnen worden vastgesteld dat de naleving van de veiligheidsvoorschriften en de gezamenlijke veiligheidsorganisatie de toets der kritiek kan doorstaan.

6.2

Onze bewoners- en huurdersgroepen

Medewerkers van Klant en markt voeren structureel overleg met vertegenwoordigers van bewoners uit diverse complexen. Het gaat om bewonersgroepen in de volgende complexen: Hof van Varwijk, Binnenrijk, Odahof en Mariahof, Panhuis, Waverlo/Tesma, Albertusgebouw en Molenveld. Wanneer daaraan in complexen behoefte bestaat faciliteert Laris het overleg en stimuleert Laris de oprichting van nieuwe bewonersgroepen. In 2014 heeft dit bijvoorbeeld geleid tot de start van structureel overleg met de bewonerscommissie Molenveld. Met de bewonersgroepen wordt over het algemeen vooral gesproken over beheersmatige zaken betreffende het eigen wooncomplex. Huurdersbelangenvereniging De Schakel Huurderbelangenvereniging de Schakel is de belangenvereniging voor onze huurders. Ruim een derde van onze huurders is lid van huurdersbelangenvereniging de Schakel. Met de huurdersbelangenvereniging zijn er afspraken gemaakt over de vorm en invulling van zeggenschap, over welke onderwerpen overleg moet worden gevoerd en wanneer er sprake is van informatie– advies– of instemmingsrecht. Met het bestuur van de huurdersbelangenvereniging is minstens vier keer per jaar overleg. De manager Klant en Markt van Laris overlegt met een delegatie van het bestuur van de huurdersbelangenvereniging. De directeur-bestuurder van Laris woont jaarlijks tenminste één vergadering bij. Het overleg met het bestuur van de Schakel gaat in brede zin over het gehele volkshuisvestingsveld. Ook is er jaarlijks een bijeenkomst met een aantal leden van de Raad van Commissarissen. Daarbij wordt o.a. ingezoomd op het concrete beleid van Laris. Met de huurdersbelangenvereniging de Schakel heeft Laris regelmatig overleg over diverse thema’s:  Het financiële jaarverslag en volkshuisvestingsverslag;  De jaarlijkse contributiebijdrage van Laris;  Fusie van Laris en woningstichting Bergh  Herstructureringsprojecten en planmatig onderhoud;  Het huurprijsbeleid;  Informatie uit de branche; 39

    

Ontwikkelingen in de branche; Informatie over en bespreking van wet en regelgeving; Klachten welke om een uitspraak vragen van de klachtencommissie; Tweejaarrapport van de regionale klachtencommissie; Parlementaire enquête volkshuisvesting.

Wijkplatforms De gemeente Montferland heeft een beleid dat is gericht op stimulering van de leefbaarheid van wijken en kernen. De wijken dorpsraden zijn door de gemeenteraad aangesteld als adviesorganen voor het College van Burgemeester en Wethouders. Het college wil dat adviezen van wijkraden zichtbaar van invloed zijn op het gemeentelijk beleid en wijkraden zo vroeg mogelijk bij beleidsplannen en projecten betrekken. Zo kunnen zij in een vroeg stadium meedenken met de gemeente en adviezen geven. Ook zijn de wijkplatforms het oor en het oog van de wijk. De vertegenwoordigers van de wijkplatform- en dorpsraden onderhouden contacten met bewoners. Zij kunnen meningen peilen (middels enquêtes/gesprekken) onder de buurtbewoners om een door zoveel mogelijk mensen gedragen plan uit te laten voeren. In het werkgebied van Laris zijn een zestal wijkplatforms actief en vergaderen doorgaans vier maal per jaar. De vergaderingen worden bijgewoond door de manager Klant en Markt en door de bestuurder van Laris. In veel gevallen is ook een vertegenwoordiger van de gemeente en politie bij de wijkplatformvergaderingen aanwezig. Afhankelijk van het onderwerp kunnen ook andere ambtenaren of een gemeenteraadslid of wethouder worden uitgenodigd. We kennen het wijkplatform De Ziep, Kerkwijk, de Kom, Julianawijk/de Lockhorst, Molenwijk/Bloemenwijk en Loil. In de wijkplatforms of dorpsraden wordt gesproken over de volgende onderwerpen:  De veiligheid in de wijk (het gaat hierbij om buurtpreventie, verkeersveiligheid, maar ook bijvoorbeeld over het gedrag van bewoners en van jongeren);  Onderwerpen over leefbaarheid zoals speelvoorzieningen en groenonderhoud;  Nieuwbouwontwikkelingen en (milieu) vergunningen;  Het maken van dorpsplannen waarin vastgelegd wordt hoe de bewoners de toekomst van hun dorp zien en welke rol zij daarbij voor Laris in gedachten hebben.

6.3

De gemeenten waarin wij actief zijn

Laris is actief in drie gemeenten (Montferland, Zevenaar en Westervoort). Samen met Woningstichting Bergh heeft Laris afspraken met de gemeente Montferland gemaakt. Ook met de overige gemeenten heeft Laris overleg over uitvoeringstaken. Gezien de beperkte omvang en belang worden de afspraken met deze gemeenten doorgaans op projectbasis gemaakt. Ook is er ambtelijk overleg en overleg met bestuurders van de gemeenten. Bij dit overleg komen zaken aan de orde als bouwproductie en projectuitvoering, de woningmarkt, zoals de gevolgen voor de gemeente van krimp, wonen en zorg, de woningtoewijzing, het beschikbaar houden van woningen voor de primaire doelgroep en investeren in leefbare wijken. Doel is een gezamenlijke aanpak en oplossing van lokale huisvestingsproblemen.

6.4

Wij werken samen met corporaties in ons werkgebied

KR-8 KR-8 is een samenwerkingsverband van 9 woningcorporaties in de regio ArnhemNijmegen. De corporaties delen hun visie daar waar het gaat om de grote volkshuisvestelijke opgave in de regio. Het KR-8 bestaat uit de corporaties Oosterpoort Wooncombinatie, Portaal Arnhem en Nijmegen, Standvast Wonen, Talis, Vivare, Volkshuisvesting Arnhem, Waard Wonen en Woonservice IJsselland en Laris Wonen en diensten. Eén van de speerpunten van de samenwerking van KR-8 is uitvoering geven aan een gezamenlijk beleid voor woonruimteverdeling (door middel van de organisatie Entree). Verder is de samenwerking er op gericht om gezamenlijk werkelijk iets te kunnen betekenen voor kwetsbare groepen aan de onderkant van de samenleving. In dit 40

verband maken de KR-8 corporaties zich sterk voor passende huisvesting van kwetsbare groepen mensen in de stadsregio Arnhem/Nijmegen. Liemerse corporaties Meerdere keren per jaar heeft Laris overleg met de woningcorporaties uit de Liemerse regio, vertegenwoordigd in KAN Oost. Naast het bestuurdersoverleg, worden ook zaken besproken en afgestemd door managers Wonen, FEZ en Vastgoedbeheer. In het Bestuurdersoverleg wordt met elkaar van gedachten gewisseld over de te volgen koers en de ontwikkelingen, regionaal en landelijk, die van invloed zijn op de corporaties en hun handelen. Achterhoekse corporaties Het werkgebied van Laris omvat naast de Stadsregio ook de Achterhoek. Binnen deze regio bestaat, net als in de stadsregio, een samenwerkingsverband van corporaties. Het gaat om de organisaties Pro Wonen, Wonion, Sité, Woningstichting Dinxperlo en Woningstichting Bergh. Samen met deze corporaties heeft Laris zich verbonden aan een samenwerking op het gebied van sociaal maatschappelijke hulpverlening. Voor Laris betekent dit dat zij meewerkt aan de huisvesting van bijzondere doelgroepen van volkshuisvestingsbeleid maar ook dat zij op de een of andere manier bijdraagt aan de opzet en het in stand houden van een Skaeve Huse, een woonvorm voor mensen die zeer onaangepast gedrag vertonen en daarom in gewone woonwijken niet zouden kunnen wonen. Verder maakt Laris gebruik van het woonruimteverdelingsinstrument Thuis in de Achterhoek voor zover het mutaties van haar woningen betreft in de Zeddam en ’s-Heerenberg.

6.5

Laris is op veel terreinen actief en in overleg

Overleg stadsregio Ten aanzien van het wonen is het beleidsbepalende bestuursorgaan de stadsregio Arnhem Nijmegen. Hierbij gaat het om bouwproductie en bijvoorbeeld de regionale huisvestingsverordening. De gemeente waar Laris in werkt en ontwikkelt (Montferland, Zevenaar en Westervoort) zijn voor wat betreft de beleidsvelden wonen en bouwen afhankelijk van de keuzes die in de Stadsregio worden gemaakt. Dit is voor Laris de reden om contacten te hebben en onderhouden met het stadsregiobestuur en mensen in de ambtelijke ondersteuning van het stadsregiobestuur. De contacten worden vaak samen onderhouden met de KR8-corporaties. Zo wordt er samengewerkt om de voor de corporaties mogelijke negatieve gevolgen te dempen van de opheffing van de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Zo gaan de bevoegdheden voor bijvoorbeeld de woonruimteverdeling weer over naar de verschillende individuele gemeenten en gaan de bevoegdheden voor de bouwplanning naar het provinciebestuur. Provincie Gelderland Met de Provincie Gelderland onderhoudt Laris nauwe contacten op bestuurlijk en ambtelijk niveau. Deze contacten zijn goed en vinden hun oorsprong in initiatieven van Laris op het gebied van wonen en zorg. Voor Laris hebben deze contacten tot doel om, wanneer nodig, op meerdere manieren het Laris-belang bij beleidsvorming en projectontwikkeling te kunnen behartigen. Aedes Met de branche-organisatie Aedes heeft Laris eveneens goede contacten. Dit contact is rechtstreeks maar ook via het samenwerkingsverband KR-8. Deze contacten zijn belangrijk om kennis te vergaren zodat Laris daarmee haar voordeel kan doen. De tijd die in Aedes wordt geïnvesteerd heeft ook tot doel om het netwerk van stakeholders waar Laris zich van kan bedienen te onderhouden. Samenwerking in de zorg en het welzijn De visie is dat er een concreet zorgaanbod moet zijn dat dicht bij onze klant staat. Dus niet afwachtend, maar het opzoeken van klanten en inspelen op hun zorgvragen. Wonen met zorg en wonen met welzijn is niet meer weg te denken uit de volkshuisvesting. De 41

zorg voor onze medemens bepaalt voor een belangrijk deel onze activiteiten op dit gebied. Eén van onze doelstellingen is het samenwerken met maatschappelijke instellingen die kwetsbare groepen huisvesten. Laris heeft inmiddels een groot aantal projecten gerealiseerd in Didam, Giesbeek, Zeddam, ’s-Heerenberg, Angerlo en Westervoort. Het gaat hierbij om circa 550 woonzorgwoningen met voorzieningen, zoals een nieuw gezondheidscentrum in zowel Didam als ‘s-Heerenberg. In de projectontwikkeling werkt Laris nauw samen met meerdere zorgaanbieders, zoals Diafaan, Alysis, Zozijn, GGnet, Stichting De Overstap, Sensire, ABC-Zorgcomfort, het Orakel en welzijnsorganisaties Welcom in de gemeente Montferland, Caleidoz in de gemeente Zevenaar en Mikado in de gemeente Westervoort. Door veranderende wet en regelgeving en financiering en bijstelling van budgetten zijn instellingen in de zorg afhankelijker van corporaties in het realiseren van nieuwe huisvesting. Samenwerking met zorgpartners Mede als gevolg van de explosie van de zorgkosten in Nederland heeft de overheid gekozen voor ingrijpende maatregelen. Ouderen moeten langer thuis blijven wonen en verzorgingshuizen worden gesloten. Leegstand dreigt en de risico’s nemen toe. Voor Laris is dit zeer zeker actueel gebleken door problemen bij zorgorganisatie Diafaan. Diafaan heeft aangegeven zich te willen terugtrekken uit het complex Hof van Varwijk in Zeddam. Toch is overleg noodzakelijk met het vernieuwde bestuur van Stichting Diafaan om te bezien of er in redelijkheid door Laris kan worden meegewerkt aan verzachting van de problematiek bij Diafaan. Om dit in goede banen te leiden zonder al te veel schade voor Laris/Plavei is een van de uitdagingen voor het jaar 2015. De traditionele rolverdeling tussen de leverancier van het wonen (Laris) en de leverancier van de zorg (Diafaan) verandert en noodzaakt tot aanpassingen:     

Dreigende leegstand omdat de lagere zorg zwaarte pakketten (ZZP’s) niet meer voor wonen en verblijf worden geïndiceerd. Zorgaanbieders worden hierdoor zelf verhuurder; Geen financiële dekking meer voor collectieve ruimtes; Klanten gaan zelf betalen voor woonruimte en diensten; Onduidelijkheid over de dienstverlening; Gemeenten worden verantwoordelijk voor het efficiënt inrichten van lichte zorg, diensten en welzijn.

Samenwerking in de keten Door slim in te kopen kunnen wij kostenbesparing, kwaliteitsverbetering en vermindering van het ondernemersrisico bereiken. Slim inkopen valt en staat met een goede Meerjaren Onderhoudsbegroting (MJOB). Onze MJOB zal zoveel mogelijk in lijn worden gebracht met onze Financiële Meerjaren Prognose (FMP). De scope zal hierbij liggen op de aankomende 3-5 jaar waarbij projecten los worden gekoppeld van de continue kosten van het onderhoud. Een goede organisatie van de inkoopfunctie kan bijdragen aan een betere bedrijfsvoering. Ook kan inkoop een belangrijke bijdrage leveren aan het reduceren van de kosten en daarmee aan het bedrijfsresultaat. Een belangrijke voorwaarde hierbij is inzicht te krijgen in waarom en waar wij het geld aan uitgeven en in welke processen wij dit doen. Onze informatievoorziening geeft hierin de gevraagde ondersteuning. Met deze kennis kunnen wij intelligenter inkopen door verbindingen te maken met marktpartijen en leveranciers. Lean denken, clustervorming en inkopen op waarde zijn belangrijke thema’s.

42

6.6


Nr.

Omschrijving actie

Actiepunten

1

We geven meer aandacht aan onze stakeholders.

We voeren overleg en komen zo tot gezamenlijke afspraken. Een maal per vijf jaar leggen we verantwoording af.

2

Kansen liggen niet meer alleen op lokaal maar op regionaal niveau. Bundeling van krachten brengt ons in een betere uitgangspositie, als het gaat om afspraken over nieuwe ontwikkelingen, over woningaantallen, plannen, bestaande voorraad, duurzaamheid en het ontwikkelen van een eigen marktvisie. Lokale afspraken.

We onderzoeken en formuleren samen met collega corporaties, KAN regio en gemeente(n) een gezamenlijke visie op nieuwbouw en samenwerkingsvormen op het gebied van de woningmarkt. Wat is echt nodig en welke waarde voegt het toe aan de regionale woningmarkt. We monitoren de afspraken.

We stemmen Benchmark gegevens met elkaar af en nemen initiatieven voor het maken van lokale afspraken. Maken dit bespreekbaar met gemeente(n), bijv. woonconvenant.

Op het niveau van de Liemerse en KR8 corporaties worden allerlei prestaties met elkaar vergeleken. Dit biedt de mogelijkheid om op gemeentelijk niveau afstemming te zoeken en te vinden om de corporatiebelangen optimaal te kunnen behartigen.

We nemen initiatieven om regionale prestatieafspraken naast lokale afspraken te maken. Zo worden we niet tegen elkaar uitgespeeld. We werken samen met onze collega corporatie(s).

We stemmen de afspraken af.

Zie punt 3.

We nemen het initiatief om samenwerkingsvormen in de regio te onderzoeken om zo meer efficiency te bereiken. We stemmen beleidsmatige zaken af. We starten een verkennend onderzoek op samenwerking of de mogelijkheid tot samengaan.

De organisaties Laris en Bergh hebben inmiddels hun voornemen tot fusie bekrachtigd. De externe stakeholders zijn van dit voornemen op de hoogte gesteld.

3

4

5

43

Stand van zaken c.q. resultaten Met Woningstichting Bergh is van gedachten gewisseld over de vorm die hiervoor kan worden gekozen. Woningstichting Bergh heeft op dit gebied meer ervaring dan Laris. Een gezamenlijke presentatie aan het gemeentebestuur is inmiddels verzorgd. Er ligt een gezamenlijke visie op wonen in de Liemers. Deze wordt in alle daarvoor geschikte overleggen ingebracht.

44

Geconsolideerde jaarrekening 2014 Laris Wonen en diensten

45

7.

KENGETALLEN

Aantal verhuureenheden 2014

2013

2012

2011

2010

wegingsfactor *** Totaal huurwoningen Eenheden in verzorgingshuizen* Overige woongelegenheden** Totaal aantal woongelegenheden Garages Bedrijfsruimten/winkels Overig bezit Maatschappelijk vastgoed Totaal aantal VHE's ongewogen

2.471 56 9 2.536 0,2 1,0 0,2 2,0

46 31 2 16 2.631

Totaal aantal VHE gewogen Totaal aantal VHE gewogen (gem.)

Mutaties gedurende het jaar Totaal aantal verkochte eenheden Totaal aantal gesloopte eenheden Totaal aantal nieuwbouw eenheden (incl. aankoop) Totaal overige mutaties

Verdeling huurwoningen Goedkoop (< € 374,45) Betaalbaar (€ 374,45 - € 596,76) Duur tot huurtoeslaggrens (€ 596,76 - € 699,49) Duur boven huurtoeslaggrens (> € 699,49)

*

2.480 56 9 2.545 9 31 0 32

46 30 1 15 2.637

2.609 2.612

2.324 40 9 2.373 9 30 0 30

46 22 1 10 2.452

2.614 2.519

2.280 40 9 2.329 9 22 0 20

46 20 1 10 2.406

2.424 2.401

2.275 40 9 2.324 9 20 0 20

46 22 1 12 2.405

2.378 2.379

9 22 0 24

2.379 2.357

Mutaties 2014 -9 0 1 2 -6

Mutaties 2013 -9 0 177 -3 165

Mutaties 2012 -6 -4 54 2 46

Mutaties 2011 -33 0 36 -2 1

Mutatie s 2010 0 -4 41 5 42

2014 175 1.295 689 312 2.471

2013 239 1.311 542 388 2.480

2012 271 1.327 460 266 2.324

2011 310 1.378 342 256 2.286

2010 354 1.470 243 208 2.275

Eenheden in verzorgingshuizen. Dit is conform de oude terminologie van het CFV. Dit betreft het aantal bedden in Waverlo / Tesma, Binnenrijk en Westervoort gehuurd door Liemerije, Zozijn en Diafaan.

** Overige woongelegenheden. Dit betreft de Spoorstraat 13 gehuurd door Fatima. In totaal worden op dit adres 9 bewoners gehuisvest. *** Dit is de wegingsfactor die het CFV hanteert. 1 garage staat gelijk aan 0,2 verhuureenheid, terwijl 1 maatschappelijk vastgoed gelijk staat aan 2 verhuureenheden. Het CFV hanteert bij alle berekeningen per verhuureenheid deze gewogen gemiddelde.

46

2014 Totaal aantal VHE gewogen (gemiddelde)

2013

2012

2011

2010

2.612

2.519

2.401

2.379

2.357

Personeelsbezetting (aantal) Directie en secretariaat Financiën en automatisering Wonen Projecten en vastgoed Overige staf Fulltime equivalenten (gemiddelde) Fulltime equivalenten (ultimo jaar)

2 8 7 8 2 25,2 24,8

2 9 8 9 1 26,4 26,74

2 8 8 8 1 25,5 25,7

2 8 8 8 1 25,5 25,7

2 7 9 8 1 24,26 25,22

Verhuur en incasso (vanaf 2008 geconsolideerd) Huurachterstand in % Huurderving leegstand in % Huurderving oninbaar in %

1,49 0,96 0,65

2,16 1,29 0,53

3,19 0,97 0,18

2,36 1,47 0,29

2,43 1,09 1,01

596 2,5

553 2,5

541 2,3

502 1,3

488 1,2

0,3 15,9 18,7 3,7 5,9

0,1 12,7 -45,6 3,8 -2,9

0,1 18,9 9,2 3,6 4,5

0,4 18,8 -0,1 3,8 2,9

0,4 19,1 -11,9 3,7 0,5

Balans en winsten verliesrekening WOZ-waarde per VE Bedrijfswaarde per VE totaal (vanaf 2013 incl. restwaarde) Bedrijfswaarde per VE Sociaal vastgoed Bedrijfswaarde per VE Commercieel Vastgoed Boekwaarde per VE Eigen vermogen per VE Lasten onderhoud per VE Salarissen/sociale lasten per VE Overige bedrijfslasten per VE Rentebaten per VE Rentelasten per VE Jaarresultaat per VE

126.744 89.058 84.351 135.834 55.477 9.875 1.109 567 1.309 9 1.807 1.844

129.831 95.293 91.032 127.929 59.942 8.325 1.071 567 890 13 1.848 -3.798

141.268 84.424 70.060 235.039 55.168 12.719 950 593 698 41 1.779 -3.985

157.994 73.214 0 0 51.141 11.666 976 636 750 22 1.814 -17

180.173 57.567 0 0 49.831 11.742 1.379 598 807 40 1.713 -1.395

Kwaliteit woningbezit Niet cyclisch onderhoud per VE Cyclisch onderhoud per VE Aantal mutaties Mutatie kosten per opdracht (incl. toerekening aan activa)

465 594 165 5.281

407 683 204 3.376

458 491 161 4.865

497 479 135 4.531

795 589 150 8.907

Gemiddelde huur op maandbasis Per verhuureenheid (maand december) Huurverhoging in % per 1 juli (excl. inkomensafhankelijk) Financiële continuïteit (geconsolideerd) Liquiditeit (current ratio) Solvabiliteit Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen

47

8.

FISCALE POSITIE

8.1

Algemeen

Met ingang van 1 januari 2008 is Stichting Laris Wonen en diensten integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Laris is hoofd van de fiscale eenheid waarvan Holding Woonbeheer Didam B.V., Laris B.V., Larishof B.V. en Laris Project- en ontwikkelingsgroep B.V. onderdeel van uit maken. Alle entiteiten die deel uitmaken van de fiscale eenheid zijn ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschulden binnen de fiscale eenheid. Met ingang van 1 januari 2009 is ook Sterrenspoor B.V. aan de fiscale eenheid toegevoegd. Per 1-1-2015 is Laris juridisch gefuseerd met WS Bergh en is de naam van Stichting Laris gewijzigd naar Stichting Plavei. Als gevolg van deze fusie is het vermogen van WS Bergh onder algemene titel overgegaan en maakt dit deel uit van het vermogen van de fiscale eenheid Laris c.q. Plavei. De vennootschapsbelasting van de fiscale eenheid wordt verantwoord bij Laris. De overige ondernemingen verantwoorden geen vennootschapsbelasting in de jaarrekening.

8.2

Vennootschapsbelasting

Als gevolg van de toepassing van de herbestedingsreserve (HBR) bedroeg het fiscale resultaat van Laris over de jaren 2008 tot en met 2011 nihil. Met ingang van 2012 kan echter geen gebruik meer worden gemaakt van deze regeling. Als gevolg hiervan dient Laris een keuze te maken tussen de in te zetten fiscale instrumenten (afwaardering naar lagere WOZ en/of onderhoudsvoorziening). In 2015 is ervoor gekozen om het vastgoed in de aangifte VPB 2013 af te waarderen met € 56 miljoen. Mede door deze verplichte afwaardering is besloten om de reeds gevormde onderhoudsvoorziening in 2012 vrij te laten vallen in 2012. Dit leidt tot een hoger fiscaal resultaat in 2012 (van negatief € 1,4 miljoen naar positief € 2 miljoen). Schattingen De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling, discussie over de hoogte van de afwaardering bij afwaardering van het vastgoed op basis van gedaalde WOZ-waarde en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door de groep gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn.

48

8.3

Belastbaar bedrag over 2014

Het belastbaar bedrag van Stichting Laris Wonen en diensten geconsolideerd is als volgt samengesteld: €

1.907.748-

€

6.024.101

€

1.073.613

Fiscaal resultaat Laris geconsolideerd

€

3.042.740

Energie investeringsaftrek Bijdrage heffing saneringssteun Aftrekbeperking gemengde kosten

€ € €

Belastbaar bedrag 2014 geconsolideerd

€

3.542.638

Te verrekenen verlies 2013

€

3.542.638-

Belastbaar bedrag

€

Resultaat voor belastingen Bij: Fiscale correctie niet-gerealiseerde waardever. vastgoedportefeuille Fiscale waardeveranderingen van vlottende activa Dotatie onrendabele top en afboeking naar lagere bedrijfswaarde Fiscaal lagere afschrijving MVA in exploitatie Laris Fiscaal lagere afschrijving roerende zaken t.d.v. exploitatie Laris Fiscaal lager afschrijving kantoorpand Laris

Af: Fiscaal lagere boekwinst verkopen bestaand bezit Fiscale afschrijving agio langlopende leningen Gerealiseerd verlies koopgarant woningen Dotatie herinvesteringsreserve

€ € € € € €

€ € € €

Saldo 31-12-2013 verrekenbaar verlies conform concept aangifte Belastbare winst 2014 Saldo 31-12-2014 verrekenbaar verlies De acute belastinglast voor boekjaar 2014 bedraagt nihil.

49

€ € €

1.506.176 242.975 1.112.257 3.080.567 41.229 40.897

778.076 150.999 31.806 112.732

49.788.6873.542.638 46.246.049-

13.073507.525 5.446

-

9.

GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31

DECEMBER

2014

(na resultaatbestemming)

2014

€

2013

€

€

€

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa 1. Sociaal vastgoed in exploitatie 123.499.905 2. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2.226.490

124.341.582 2.394.070 125.726.395

Vastgoedbeleggingen 3. Commercieel vastgoed in exploitatie 4. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

126.735.652

26.463.270

33.286.669

2.168.181

2.380.229 28.631.451

Financiële vaste activa 5. Actieve belastinglatenties

6.325.238

35.666.898

492.988 6.325.238

492.988

656.783

902.984

VLOTTENDE ACTIVA 6. Voorraden Vorderingen 7. Debiteuren 8. Gelieerde maatschappijen 9. Overlopende activa

373.319 15.000 137.306

725.609 16.776 220.938 525.625

963.323

472.348

326.523

162.337.840

165.088.368

10. Liquide middelen

50

2014

2013

€

€

11. Groepsvermogen

Voorzieningen 12. Voorziening latente belastingen

€

€

25.789.255

0

20.972.810

891.943 0

Langlopende schulden 13. Leningen overheid en kredietinstellingen 14. Verplichting verkoop onder voorwaarden 15. Waarborgsommen

891.943

128.927.239

122.682.693

2.172.952 95.581

2.392.144 92.191 131.195.772

Kortlopende schulden 16. Schulden aan kredietinstellingen 17. Schulden aan leveranciers 18. Belastingen en premies sociale verzekeringen 19. Overige schulden 20. Overlopende passiva

125.167.028

1.240.797 397.580

11.363.165 1.797.382

203.833 27.622 3.482.981

625.927 908.354 3.361.759

51

5.352.813

18.056.587

162.337.840

165.088.368

52

10. GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING 2014

€

Begroting 2014 €

OVER

Verschil real. -/- begr. €

2014 2013

€

Bedrijfsopbrengsten 21. Huuropbrengsten 22. Opbrengsten servicecontracten 23. Overheidsbijdragen 24. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 25. Geactiveerde productie eigen bedrijf 26. Overige bedrijfsopbrengsten

18.680.323 596.536 0 845.753 11.274 1.007.883

18.522.000 608.000 5.000 574.000 0 1.038.000

158.323 -11.464 -5.000 271.753 11.274 -30.117

16.733.304 553.653 10.086 751.461 135.202 1.006.918

Som der bedrijfsopbrengsten

21.141.769

20.747.000

394.769

19.190.624

5.634.440

6.076.000

441.560

5.165.657

1.112.257

0

-1.112.257

3.845.772

242.975 1.362.912 259.104 266.387 2.776.702 16.340 697.377 4.384.306

0 1.371.000 245.000 264.000 2.938.000 26.000 602.000 4.168.000

-242.975 8.088 -14.104 -2.387 161.298 9.660 -95.377 -216.306

0 1.342.775 230.417 276.909 2.802.233 30.943 533.303 2.984.195

16.752.800

15.690.000

-1.062.800

17.212.204

4.388.969

5.057.000

-668.031

1.978.420

37. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

-1.506.176

0

-1.506.176

-6.178.200

Financiële baten en lasten 38. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 39. Rentelasten en soortgelijke kosten

14.462 -4.805.003

5.000 -5.188.000

9.462 382.997

23.149 -4.748.764

-6.296.717

-5.183.000

-1.113.717

-10.903.815

-1.907.748

-126.000

-1.781.748

-8.925.395

40. Belastingresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

6.724.193

-538.000

7.262.193

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

4.816.445

-664.000

Geconsolideerd resultaat na belastingen

4.816.445

-664.000

Bedrijfslasten 27. Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 28. Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 29. Bijzondere waardevermindering van vlottende activa 30. Lonen en salarissen 31. Sociale lasten 32. Pensioenlasten 33. Onderhoudslasten 34. Leefbaarheid 35. Lasten servicecontracten 36. Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

53

5.480.445

5.480.445

-644.427

-9.569.822

-9.569.822

11. GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT

OVER

2014 €

Kasstroom uit operationele activiteiten

Aanpassingen voor: - Netto verkoopresultaat vastgoedport. - Afschrijvingen materiële vaste activa - Ov. waardeveranderingen MVA - Geact. prod. projecten huurwoningen

2013 €

Bedrijfsresultaat

2014

€

€

4.388.969

-845.753 5.634.440 1.112.257 -11.274

1.978.420

-751.461 5.165.657 3.845.772 -135.202 5.889.670

Veranderingen in werkkapitaal: - Afname (toename) vorderingen - Afname (toename) voorraden - Toename (afname) handelscrediteuren - Toename (afn.) belastingen/soc. premies - Toename (afname) ov. schulden (excl. rente en investeringsverpl.) - Overige

437.696 246.201 -1.399.802 -422.094

1.874 12.830 284.963 -298.736

54.435 -349

-143.847 125.119

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen rente Betaalde rente

8.124.766

-1.083.913

-17.797

9.194.726

10.085.389

14.462 -4.753.402

23.149 -4.467.205 -4.738.940

Kasstroom uit operationele activiteiten

(A)

4.455.787

-4.444.056 (A)

5.641.333

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in ov. financiële vaste activa

-1.401.922 966.394 0

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

(B)

-435.528

-18.013.544 1.224.351 14.001 (B)

-16.775.192

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden en bankkrediet Aflossingen langlopende schulden en bankkrediet

7.500.000 -10.756.502 (С)

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen

(A) + (B) + (С)

Stand geldmiddelen 1-1 Stand geldmiddelen 31-12

(С)

13.810.536

763.757 (A) + (B) + (С)

2.676.677

-3.256.502

-291.409 472.348 763.757

54

17.000.000 -3.189.464

-2.968.086 -291.409 2.676.677

12. TOELICHTING

OP DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING

Algemeen Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld. De jaarrekening is opgemaakt op 11 mei 2015. Activiteiten De activiteiten van Stichting Laris Wonen en diensten (hierna: Laris) statutair gevestigd en kantoor houdende in Kerkstraat 47, Didam, zijn erop gericht mensen te huisvesten in Didam, de omliggende kerkdorpen in zowel de gemeente Montferland als de gemeente Zevenaar. Tevens heeft Laris eind 2013 een complex opgeleverd in de gemeente Westervoort. Juridische fusie Per 1 januari 2015 is Laris gefuseerd met Woningstichting Bergh te ’s-Heerenberg. De gefuseerde organisatie gaat verder onder de naam Stichting Plavei, statutair gevestigd te Didam. De jaarrekening 2014 heeft alleen betrekking op de verantwoording van Laris en haar dochtermaatschappijen. Groepsverhoudingen Laris (en vanaf 1 januari 2015 Stichting Plavei) te Didam staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. Een overzicht van de gegevens vereist op grond van de artikelen 2:379 en 2:414 BW is hierna opgenomen: Geconsolideerde maatschappijen: Naam Holding Woonbeheer Didam B.V.

Statutaire zetel Didam

% deelneming 100%

Hoofdactiviteit Holding

Larishof B.V.

Didam

100%

Dienstverlening

Sterrenspoor B.V.

Didam

100%

Verhuur

Laris Project- en Ontwikkelingsgroep B.V.

Didam

100%

Projectontwikkeling

Laris B.V.

Didam

100%

Geen activiteit

Alle deelnemingen zijn volledig geconsolideerd. De activiteiten van Holding Woonbeheer Didam B.V. bestaan voornamelijk uit directievoering en financiering van de overige B.V.’s. De activiteiten van Larishof B.V. bestaan voornamelijk uit het beheer van bedrijfsmatig onroerend goed en de exploitatie van commerciële diensten zoals levering van energie, domoticadiensten en het beheer van de gebouwautomatisering van diverse woonzorgcomplexen in de regio. De activiteiten van Laris Projecten Ontwikkelingsgroep B.V. bestaan voornamelijk uit projectontwikkeling van te verkopen onroerend goed, waaronder starterswoningen binnen het statutair werkgebied. De activiteiten van Sterrenspoor B.V. zijn volledig gericht op beheer van woningen en bedrijfsmatig onroerend goed, welke bestemd zijn voor toekomstige ontwikkelingen in de groep van Laris. Laris B.V. is opgericht voor de vennootschapsbelasting 2006 (VSO1) en heeft verder geen activiteiten. Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden de financiële gegevens van Laris en haar groepsmaatschappijen opgenomen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. Over het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Vanaf de oprichting/overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichting/overnamedatum is het moment dat beslissende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende groepsmaatschappij. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of equivalent dat is overeengekomen voor de verkrijging van de 55

overgenomen entiteit vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen. Bij de consolidatie van de deelnemingen zijn de cijfers van de deelnemingen op basis van de waarderingsgrondslagen van Laris opgenomen. Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Algemene grondslagen voor de opstelling van de geconsolideerde jaarrekening De geconsolideerde jaarrekening van Laris is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze geconsolideerde jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (hierna: Richtlijn 645). De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Continuïteit van de activiteiten De jaarrekening is opgesteld op basis van de continuïteitsveronderstelling. Eind januari 2015 heeft Stichting Plavei de Prospectieve informatie verslagjaar 2014 ingediend bij Corpodata. Bij het doorrekenen van de begrotingscijfers voor de komende vijf jaar is uitgegaan van de consequenties van het “Woonakkoord”. De kasstroomontwikkeling van Laris over de jaren 2015 tot en met 2019, waarbij volledig rekening wordt gehouden met de huurtoeslagheffing en saneringsheffing laat een positieve operationele kasstroom zien variërend tussen de € 6,6 miljoen en € 11,9 miljoen. Ook indien rekening wordt gehouden met een aflossingsfictie van 2% blijft de operationele kasstroom ruim boven de € 3,1 miljoen voor de komende 5 jaar. Gezien de ontwikkeling van de toekomstig kasstromen zijn wij in de veronderstelling dat de continuïteit gewaarborgd is. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen, effecten en schulden, als afgeleiden financiële instrumenten verstaan. Alle aan- en verkopen volgens standaard markconventies van financiële activa worden opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop de groep de bindende overeenkomst aangaat. Laris kent slechts één financieel instrument, namelijk een rentecap welke wordt gewaardeerd tegen kostprijs hedge accounting. Voor de waardering en verwerking van afgeleide instrumenten wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf Derivaten en hedge accounting. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

56

Oordelen en schattingen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van de groep zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten. Salderen Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover: - een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; - het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen. Grondslagen voor de waardering van de geconsolideerde activa en passiva Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Grondslag sociaal vastgoed in exploitatie geclassificeerd als bedrijfsmiddel: Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2014 bedraagt deze grens € 699,48 (2013: € 681,02). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Laris kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien Laris een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. Grondslag classificatie als bedrijfsmiddel en waardering tegen historische kostprijs: Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winsten-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven met ingang van het nieuwe boekjaar vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Het woningbezit is opgedeeld naar kasstroom generende eenheden ( product-markt combinaties) waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar product markt combinaties is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie.” Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt bepaald door de contante waarde van de toekomstige exploitatie opbrengsten te verminderen met de contante waarde van de toekomstige variabele lasten. De aanschafwaarde of de lagere marktwaarde van de grond wordt als restwaarde opgenomen. Voor de berekening is uitgegaan van de huidige (administratieve) complexindeling. Dit bezit is nader geclusterd op locatie (wijk/ kerkdorp) en type verhuureenheid (eengezinswoning, seniorenwoning, appartement met en zonder lift, Hat-woning). Bij de bepaling van de waarderingsgrondslag is geen rekening gehouden met de marktpositie. Wel is er in de berekening rekening gehouden met de kosten 57

van toekomstige renovaties, de hieruit voortvloeiende levensduur-verlenging en met toekomstige sloop en verkoop van bestaand woningbezit. Bij de berekeningen zijn de algemene parameters gepubliceerd door WSW en de uitgangspunten conform de begroting 2015 van Stichting Plavei gehanteerd. Onderhoud Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Indien de onderhoudswerkzaamheden zorgen voor een verbetering van het bestaand bezit, worden de uitgaven volgens de componentenbenadering geactiveerd. Afschrijvingen De afschrijvingen zijn conform Richtlijn 645 lineair berekend. Voor de berekening van de afschrijvingen is uitgegaan van de volgende gebruiksduur (jaren): Vastgoed in exploitatie Grond Casco Installaties Inrichting

Lineair geen 40 – 50 jaar 20 jaar 15 jaar

Bijzondere waardeverminderingen Bijzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord bij het aangaan van feitelijke investeringsverplichtingen inzake het sociaal vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan wordt aan de criteria “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Intern geformaliseerd: zodra het bestuur het onomkeerbare besluit heeft genomen. Extern gecommuniceerd: zodra hierover uitingen zijn gedaan naar huurders, gemeenten en overige stakeholders. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering in het geval de vastgoedontwikkeling onderdeel is van de bestaande kasstroom generende eenheid (complex, product-markt combinatie), te weten bij woningverbetering en herstructurering, wordt rekening gehouden met de bedrijfswaarde van de bestaande kasstroom generende eenheid. Onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen, bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens het lineaire systeem. Voor de berekening van de afschrijvingen is uitgegaan van de volgende gebruiksduur (in jaren): (On)roerende zaken t.d.v. de exploitatie Kantoorgebouw Inventarissen Automatiseringsapparatuur Installaties ten dienste van exploitatie

Lineair 33 jaar 5 – 7 jaar 3 – 6 jaar 5 – 25 jaar

Vastgoedbeleggingen Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te realiseren. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Grondslag classificatie als vastgoedbelegging en waardering tegen historische kostprijs: Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of er sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst aan de hand van de reële waarde van het vastgoed hetgeen de marktwaarde in verhuurde staat betreft. Hiertoe is een deel van het bezit getaxeerd door een onafhankelijke en gecertificeerde makelaar. Bij een aantal complexen hebben wij geconstateerd dat de reëel waarde lager lag dan de boekwaarde. Dit heeft derhalve geresulteerd in een waardevermindering. 58

Een bijzondere waardevermindering verlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt en wordt het nadelige verschil ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht en verantwoord onder “Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Wat betreft onderhoud en afschrijvingen is de grondslag gelijk aan die van het sociaal vastgoed. Afschrijvingen De afschrijvingen zijn conform Richtlijn 645 lineair berekend. Voor de berekening van de afschrijvingen is uitgegaan van de volgende gebruiksduur (jaren): Vastgoed in exploitatie Grond Casco Installaties Inrichting

Lineair geen 40 – 50 jaar 20 jaar 15 jaar

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopverplichting kent, worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij de overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden. Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen (enkelvoudige jaarrekening) Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Laris. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer Laris geheel of ten dele instaat voor schulden van de desbetreffende deelneming, respectievelijk de feitelijke verplichting heeft de deelneming (voor haar aandeel) tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening gevormd. Bij het bepalen van de omvang van deze voorziening wordt rekening gehouden met reeds op vorderingen op de deelneming in mindering gebrachte voorzieningen voor oninbaarheid. Overige vorderingen Vorderingen op groepsmaatschappijen (enkelvoudige jaarrekening) De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Actieve belastinglatenties Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen nominale waarde en hebben over het algemeen een langlopend karakter. De actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. De opgenomen latentie heeft betrekking op de langlopende schulden. Ultimo 2014 zijn er geen verhuureenheden bestemd voor sloop en herontwikkeling. Voor het overige bezit is niet aan te duiden wat de bestemming zal zijn en is vanuit het oogpunt van voorzichtigheid de latentie op nihil gewaardeerd. Overige Onder de overige financiële vaste activa is een rentecap (financieel instrument) opgenomen. De betaalde premie is gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs verminderd met een lineaire afschrijving in 10 59

jaar of tegen lagere marktwaarde. Laris past hedge accounting toe op basis van generieke documentatie. Hierbij is door Laris vastgesteld dat de cap gekoppeld is aan variabele leningen met dezelfde kritische kenmerken waarmee de hedge als effectief is aan te merken. Hierdoor wordt het derivaat gewaardeerd middels kostprijs hedge-accounting. Het effect van eventuele ineffectiviteit zal in de winsten verliesrekening verwerkt worden. Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht). Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs, vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Onderhoudsmaterialen De voorraad onderhoudsmaterialen opbrengstwaarde

wordt

gewaardeerd

tegen

verkrijgingsprijs

of

lagere

Vorderingen De overige vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs minus benodigde voorziening voor oninbaarheid. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas en banktegoeden met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden. De liquide middelen zijn, voor zover niet anders vermeld, ter vrije beschikking. Voorzieningen Voorziening latente belastingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij de wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekening mogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen.

financiële

vaste

activa,

latente

Voorziening pensioenen De gehanteerde pensioenregeling van Laris is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn: Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen; Er is sprake van een middenloonregeling; De pensioenleeftijd is afhankelijk van de AOW pensioenleeftijd;

60

-

-

De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis; Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast met een maximum van 31% van de ouderdomspensioengrondslag gecorrigeerd met de deeltijdfactor; Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast.

De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn: Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van Laris en haar groepsmaatschappijen. Laris en haar groepsmaatschappijen zijn uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting. Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting. De dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2014 114% (2013:114%). Hiermee voldoet het pensioenfonds aan de minimale vereiste 105% die voorgeschreven is door De Nederlandse Bank (DNB). SPW heeft een herstelplan ingediend bij DNB waarin wordt aangetoond hoe het pensioenfonds verwacht dat binnen vijf jaar tijd de dekkingsgraad herstelt tot boven de 105% (korte termijn herstelplan) en binnen een periode van vijftien jaar weer het vereist vermogen bereikt (lange termijn herstelplan). Het doel is de dekkingsgraad na die periode op minimaal 117% te laten uitkomen. Het bestuur heeft in september 2011 een financieel crisisplan opgesteld waarin is beschreven welke aanvullende maatregelen kunnen worden genomen om tijdig herstel mogelijk te maken. Het bestuur zal, indien blijkt dat het fonds niet tijdig kan herstellen, conform dit financieel crisisplan, aanvullende maatregelen moeten nemen. Dit betekent dat in de herstelperiode extra premie zal worden geheven tot een maximum van 5% van de pensioengrondslag. In 2015 is de totale pensioenpremie echter gedaald van 31% naar 25% van de pensioengrondslag. Tevens heeft het bestuur van het pensioenfonds besloten de opgebouwde aanspraken van (gewezen) deelnemers en de ingegane pensioenen ingaande 1 januari 2015 aan te passen met 0,18% inhaaltoeslag. Overige voorzieningen De overige voorzieningen zijn voor zover van toepassing tegen nominale waarde opgenomen. Langlopende schulden Bij de eerste opname van langlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De langlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieverentemethode. De effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden wordt in de winst-enverliesrekening verwerkt. Laris heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op actuele waarde. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Kortlopende schulden De aangetrokken leningen van overheid en kredietinstellingen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. De waarborgsommen (langlopend) en de kortlopende schulden zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Grondslagen van resultaatbepaling in de geconsolideerde jaarrekening Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.

61

Vergelijkbaarheid In het kader van vergelijkbaarheid is de presentatie van een aantal posten ten opzichte van de jaarrekening 2013 gewijzigd. Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2014 heeft Laris ervoor gekozen om voor de sociale woningen de maximale inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren, inclusief inflatie van 2,5%. Er is bij het doorvoeren van de verhoging geen rekening gehouden met het aftoppen van huren op streefhuur of huurtoeslaggrens. De huur van het commerciële bezit heeft Laris verhoogd met 4%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn onder andere voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening van de servicekosten op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Overheidsbijdragen Betreft de vrijval uit de egalisatierekening BWS, evenals jaarlijkse bijdragen in woningaanpassingen voor mindervalide bewoners en overige overheidsbijdragen. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Deze post betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Mogelijke verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. Geactiveerde productie eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten (personeelskosten) in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder zijn onder andere verantwoord de opbrengst wegens inschrijfgelden alsmede vergoeding voor het opmaken van huurcontracten. Tevens is hier verantwoord de opbrengst voor het voeren van het beheer over de VVE administraties. Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op de verkrijgingsof vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde (de grondwaarde) is bereikt. Binnen de afschrijving op het vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Overige waardeverandering van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De waardering van de materiële vaste activa geschiedt tegen historische kostprijs onder toepassing van de minimum waarderingsregel. Indien de bedrijfswaarde duurzaam lager is dan de oorspronkelijk

62

gekozen grondslag wordt gewaardeerd tegen lagere bedrijfswaarde. De mutatie hieromtrent is onder deze post verantwoord. Bijzondere waardevermindering van vlottende activa Hieronder worden afwaarderingsverliezen op voorraden (vastgoed opgenomen.

bestemd voor verkoop)

Lonen en salarissen, sociale lasten Deze worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenlasten Voor de grondslagen wordt verwezen naar de paragraaf voorziening pensioenen. Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Al aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de overlopende passiva. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waarde verhoging van het actief. Leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Lasten servicecontracten De gemaakte servicekosten en kosten voor woonservice en glasservice voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de (service)kosten betrekking hebben. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen in het verslagjaar. Daarnaast worden hieronder de jaarlijkse waardeveranderingen inzake de woningen verkocht onder voorwaarden en de daarmee samenhangende terugkoopverplichtingen verantwoord. Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Commercieel worden er geen rentelasten verantwoord aan de projecten. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Laris integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben de uitkomsten van het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winsten verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

63

Resultaat deelnemingen (enkelvoudige jaarrekening) Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Laris geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt plaats onder de financiële baten en lasten. Grondslagen voor de opstelling van het geconsolideerd kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en het saldo kredietinstellingen. Winstbelastingen en interest worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij geen ruil van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.

64

13. TOELICHTING DECEMBER 2014

OP

DE

GECONSOLIDEERDE

BALANS

PER

31

1+2 Materiële vaste activa Een overzicht van de materiële vaste activa is hierna opgenomen:

1 januari 2014 Cumulatieve verkrijgingsof vervaardigingprijs Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2014 Mutaties Investeringen Desinvesteringen boekwaarde Afschrijvingen Opgeleverd vastgoed vanuit in ontwikkeling Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Verschuiving Sociaal Vastgoed in exploitatie naar commercieel Vastgoed in exploitatie (AW) Verschuiving Sociaal Vastgoed in exploitatie naar commercieel Vastgoed in exploitatie (CA)

Sociaal Vastgoed in exploitatie €

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie €

Totaal €

148.489.118 -24.147.536 124.341.582

4.484.968 -2.090.898 2.394.070

152.974.086 -26.238.434 126.735.652

526.174 -134.256 -4.396.398 0

40.544 0 -208.124 0

566.718 -134.256 -4.604.522 0

-1.112.257

0

-1.112.257

5.186.588

0

5.186.588

-911.528

0

-911.528

-841.677

-167.580

-1.009.257

152.852.715 -29.352.810 123.499.905

4.525.512 -2.299.022 2.226.490

157.378.227 -31.651.832 125.726.395

Totaal mutaties 2014 31 december 2014 Cumulatieve verkrijgingsof vervaardigingprijs Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2014

Toelichting op de mutatieoverzichten van Materiële vaste activa: Sociaal vastgoed in exploitatie Investeringen - Geriefverbeteringen - Verbetering vanuit mutatieonderhoud Totaal investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie

-

Desinvesteringen Aanschafwaarde 9 verkochte woningen Cumulatieve afschrijving 9 verkochte woningen Boekwaarde 9 verkochte woningen

359.550 166.624 526.174

236.908 -102.652 134.256

In 2014 zijn 9 sociale woningen verkocht (2013: 8). De WOZ-waarde met waardepeildatum 01-01-2013 van de woningen bedroeg € 1.028.000. De woningen zijn verkocht voor een waarde van € 985.600. Verschuiving Sociaal Vastgoed in exploitatie naar commercieel Vastgoed in exploitatie (AW) In 2014 is er afgetopt op de huurtoeslaggrens. Woningen welke vorig jaar net boven de grens lagen, zijn nu op de huurtoeslaggrens gezet. Hierdoor zijn er 68 woningen verschoven van N-DAEB naar DAEB. In 2014 zijn slechts 5 woningen verschoven van DAEB naar N-DAEB. Dit is alleen bij de mutatie van een woning gebeurd.

65

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

-

Investeringen Implementatie ERM systeem fase 2 Kantoorpand Totaal investeringen roerende zaken

21.230 19.314 40.544

In 2013 heeft de livegang plaatsgevonden van een nieuw ERM systeem. Gedurende 2014 zijn functionaliteiten als klantportalen toegevoegd. Tevens is het kantoorpand geschilderd en voorzien van nieuwe vloerbedekking. Bedrijfswaardeberekening sociaal vastgoed in exploitatie

Bedrijfswaarde 2014 2013 De uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening van het sociaal vastgoed in exploitatie zijn: Huurstijging 2015 2% (inflatie 2014 + 1%) 3,50% Huurstijging 2016 2,25% (inflatie 2014 + 1%) 3,50% Huurstijging 2017 3% (inflatie + 1%) 3,50% Huurstijging vanaf 2018 2,00% 3,50% Mutatiegraad 6,50% 6,00% Jaarlijkse huurderving 1,18% 1,35% Norm klachtenonderhoud per VHE € 205 € 220 Norm mutatieonderhoud per mutatie € 4.947 (2015), € 3.525 (2015), daarna € 4.500 daarna € 3.500 Norm planmatig onderhoud per VHE Cf MJB Cf MJB Gemiddelde stijging onderhoudskosten over 5 jaar 1,17% 2,70% Gemiddelde exploitatielasten per VHE (exclusief heffing huurtoeslag) 5 jaar 1.464 1.647 Minimale levensduur 15 15 Maximale levensduur 50 50 Gemiddelde restwaarde grond per VHE (verdisconteerd) € 30.000 € 35.000 Gemiddelde restwaardekosten grond per VHE (verdisconteerd) € 6.800 € Disconteringsvoet 5,25% 5,25% Moment van discontering Medio Medio Tabel parameters Jaar 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Prijsinflatie Stijging loon- Stijging kosten Stijging var. in % kosten in % onderhoud in % lasten in % 1,25% 1,50% 1,50% 1,25% 2,00% 1,95% 2,27% 2,00% 2,00% 2,27% 2,49% 2,00% 2,00% 2,49% 3,00% 2,00% 2,00% 3,00% 3,00% 2,00% 2,00% 3,00% 3,00% 3,00%

Bedrijfswaardeberek ening De bedrijfswaarde is berekend met als uitgangspunt de meerjarenbegroting 2015 - 2019 van Stichting Plavei (de fusieorganisatie die is ontstaan door de fusie tussen Laris en Ws Bergh). In de bedrijfswaardeberekening is rekening gehouden met het onderscheid tussen Laris en Ws Bergh, zodat beide organisaties individueel de bedrijfswaarde kunnen presenteren. Het samenvoegen van het bezit en daarmee alle baten en lasten heeft wel invloed gehad op de ontwikkeling van de bedrijfswaarde, aangezien de baten en lasten over meer woningen wordt verdeeld. Bij de individuele bedrijfswaardeberekening wordt hier geen rekening mee gehouden. Laris en WS Bergh hanteren voor de bedrijfswaardeberekening 2014 dezelfde waarderingsgrondslagen en parameters. Tabel verk oopopbrengsten De in de bedrijfswaarde opgenomen verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen 5 jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. De verkoopopbrengst is bepaald op basis van 90% van de WOZ-waarde (2013: 75%) van de woningen. Conform de begroting 2015-2019 worden er in de fusieorganisatie in 2015 10 verkochte woningen ingerekend en de vier jaar daarop volgend 10 woningen per jaar (verdeeld over de fusieorganisatie).

66

Exploitatielasten per VHE De exploitatielasten per VHE zijn ontleed aan de begroting van Laris 2015 - 2019. De exploitatielasten bestaat uit de directe en indirecte exploitatielasten betrekking hebbend op het sociaal vastgoed (geen kosten projectontwikkeling) en alle leefbaarheidsuitgaven. De heffing huurtoeslag wordt apart gepresenteerd en is berekend conform opgaven vanuit het WSW. Levensduur De minimale levensduur van de woningen is 15 jaar tenzij concrete sloopplannen een lagere levensduur rechtvaardigt (cf RJ 645) Rentabiliteitswaardecorrectie Bij de bepaling van de bedrijfswaarde is het niet meer toegestaan om de zogenaamde rentabileitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen. Dit is bepaald in de hernieuwde Richtlijn 645 en is voor het eerst toegepast in de bedrijfswaardeberekening 2012. Bedragen * € 1.000

Mutatie overzicht bedrijfswaarde Bedrijfswaarde sociaal vastgoed in exploitatie ultimo 2013 - Effect samenvoegen bedrijfswaardeberekening Laris en WS Bergh - Effect contante waarde en restant levensduur Gevolgen van aanpassingen van bedrijfsparameters en uitgangspunten: - in de indexaties / parameters - in de huurprijscomponent - in de mutatiegraad - in de onderhoudslasten - in de exploitatielasten - in de verhuurdersheffing - in de levensduur - in de restwaarde - Subtotaal bedrijfsparameters Gevolgen van mutaties in het bezit, inclusief wijzigingen (des)investeringsbeleid - nieuwbouw - verbetering - verkocht en gesloopt bezit - verschuiving commercieel naar sociaal vastgoed - overige wijzigingen in het bezit - Subtotaal mutaties in het bezit Totale mutatie 2014 Bedrijfswaarde sociaal vastgoed in exploitatie ultimo 2014

208.464 1.815 1.691 -4.060 -8.081 1.158 -1.324 7.545 -3.418 698 -13.847 -21.329 0 563 -44 7.813 -1.170 7.162 -10.661 197.803

Grondwaarde Tot en met boekjaar 2012 werd in de jaarrekening de bedrijfswaarde vermeld exclusief de restwaarde van de grond. Bij de minimumwaarderingstoets werd de grondwaarde gelijk gesteld aan de historische kostprijs van de grond. In 2013 is aansluiting gezocht bij de best practices waarbij de grondwaarde (na aftrek van sloopen uitplaatsingskosten) is ingerekend in de bedrijfswaarde waarbij deze met verwachte inflatie is geïndexeerd en tegen de reguliere disconteringsvoet contant is gemaakt. In 2014 is wat betreft de waardering van de grond aangesloten bij de waardering van WS Bergh. Hierdoor daalt de grondwaarde per vhe met € 5.000 en zijn er restwaardekosten verantwoord ad € 6.800 per woning ten opzichte van nihil in 2013. Dit heeft een daling van bijna € 14 miljoen in de bedrijfswaarde tot gevolg. Toelichting mutatieoverzicht bedrijfswaarde sociaal vastgoed Gevolgen van aanpassingen van bedrijfsparameters en uitgangspunten: Zowel in 2013 als in 2014 is de inkomensafhankelijke huurstijging conform de begroting ingerekend t/m 2017. Echter de hoogte van zowel de inflatie als de extra verhoging ligt in 2014 ruim 1% lager ten opzichte van vorig jaar. In 2013 werden de huren verhoogd met de prijsinflatie en werd er afgetopt de huurtoeslaggrens. Conform de begroting 2015 wordt er afgetopt op de streefhuur. Dit in verband met het betaalbaar houden van de huurprijzen.

67

Verschuiving van commercieel naar sociaal bezit, betreft woningen die in 2013 als commercieel werden gekenmerkt, maar bij de huurverhoging zijn afgetopt op de huurtoeslaggrens. Door deze verschuiving dient er ook meer verhuurderheffing te worden betaald, wat ook een negatieve impact heeft op de bedrijfswaarde. Het planmatig onderhoud wordt conform voorgaande jaren ingerekend op basis van de meerjarenonderhoudsbegroting. In tegenstelling tot vorig jaar wordt in de laatste 10 jaar van de levensduur het planmatig onderhoud lineair afgebouwd (in 2013: afbouw 5 jaar voor einde ineens). Al het overige onderhoud wordt conform begroting ingerekend, waarbij Laris nog een afwijkend onderhoudsbeleid voert dan WS Bergh. Eén van de doelstellingen van Plavei ingaande 2015 is het bezuinigen op de exploitatielasten van de organisatie. In de begroting 2015 - 2019 is met deze doelstelling rekening gehouden. Aangezien de bedrijfswaardeberekening het beleid van de begroting volgt is deze bezuiniging ook zichtbaar in de toename van de bedrijfswaarde. 3+4 Vastgoedbeleggingen Een overzicht van de vastgoedbeleggingen is hierna opgenomen:

Onroerende zaken Commercieel verkocht vastgoed in onder exploitatie voorwaarden € €

1 januari 2014 Cumulatieve verkrijgingsof vervaardigingprijs Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2014

40.952.177 -7.665.508 33.286.669

2.380.229 0 2.380.229

43.332.406 -7.665.508 35.666.898

69.998 0 -1.029.917 0

0 -316.576 0 0

69.998 -316.576 -1.029.917 0

-1.588.420

104.528

-5.186.588

0

911.528

0

-1.483.892 0 -5.186.588 0 911.528

Totaal mutaties 2014

-6.823.399

-212.048

-7.035.447

31 december 2014 Historische aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2014

34.247.167 -7.783.897 26.463.270

2.168.181 0 2.168.181

36.415.348 -7.783.897 28.631.451

Mutaties Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Opgeleverd vastgoed vanuit in ontwikkeling Overige waardeveranderingen en terugnemingen daarvan Verschuiving Sociaal Vastgoed in exploitatie naar commercieel Vastgoed in exploitatie (AW) Verschuiving Sociaal Vastgoed in exploitatie naar commercieel Vastgoed in exploitatie (CA)

Toelichting op de mutatieoverzichten van Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Investeringen - Verbetering vanuit mutatieonderhoud - Investering installaties (Larishof) Totaal investeringen commercieel vastgoed

-

Totaal €

Overige waardeveranderingen en terugneming daarvan Vrijval investeringsverplichting opgeleverde nieuwbouwprojecten Afwaardering domotica-installaties Afwaardering commercieel bezit op lagere taxatiewaarde Totaal overige waardeveranderingen

11.170 58.828 69.998

-75.100 -1.271.525 -241.795 -1.588.420

In 2013 is er een investeringsverplichting opgenomen van € 875.000 in verband met nagekomen verplichtingen voor de nieuwbouwprojecten. Per saldo is er € 75.100 minder uitgegeven dan was begroot.

68

Bedrijfswaardeberekening commercieel vastgoed in exploitatie Voor het commercieel vastgoed wordt exact dezelfde grondslagen gehanteerd als bij het sociaal vastgoed. Vorig jaar werd er een onderscheid gemaakt in het huurbeleid. Tot en met 2017 werd er een verhoging ingerekend van 4% en vanaf 2018 werd de prijsinflatie gevolgd. Bedragen * € 1.000

Mutatie overzicht bedrijfswaarde Bedrijfswaarde commercieel vastgoed in exploitatie ultimo 2013 - Effect samenvoegen bedrijfswaardeberekening Laris en WS Bergh - Effect contante waarde en restant levensduur Gevolgen van aanpassingen van bedrijfsparameters en uitgangspunten: - in de indexaties / parameters - in de huurprijscomponent - in de mutatiegraad - in de onderhoudslasten - in de exploitatielasten - in de verhuurdersheffing - in de levensduur - in de restwaarde - Subtotaal bedrijfsparameters Gevolgen van mutaties in het bezit, inclusief wijzigingen (des)investeringsbeleid - nieuwbouw - verbetering - verkocht en gesloopt bezit - verschuiving sociaal naar commercieel vastgoed - overige wijzigingen in het bezit - Subtotaal mutaties in het bezit Totale mutatie 2014

38.251 -359 279 -32 -870 -18 1.698 1.290 0 31 -849 1.250 0 165 19 -7.813 264 -7.364 -6.194

Bedrijfswaarde (Laris enkelvoudig) commercieel vastgoed in exploitatie ultimo 2014

32.057

Bedrijfswaarde commercieel vastgoed in exploitatie ultimo 2014 bij dochtermaatschappijen

5.060

Totaal bedrijfswaarde commercieel vastgoed in exploitatie ultimo 2014

37.117

Toelichting mutatieoverzicht bedrijfswaarde commercieel vastgoed De ontwikkelingen die zichtbaar zijn voor het sociaal vastgoed zijn ook van toepassing op het commercieel vastgoed. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Aantal eenheden 1 januari Verkopen boekjaar Terugkopen boekjaar Aantal eenheden 31 december

2014 Koopgarant

2013 Koopgarant

17 2 0 15

17 0 0 17

Bij de contracten gebaseerd op het “Koopgarant”-principe geldt dat er sprake is van verleende kortingen van 10%. Daarnaast heeft Laris een terugkoopverplichting. Het aandeel van Laris in de waardeontwikkeling van de woningen is 15%. In 2014 zijn er twee woningen teruggekocht Deze woningen zijn daarna verkocht zonder verdere voorwaarden aan derden. Begin 2015 heeft er een terugkoop plaatsgevonden van één koopgarant woningen. Ten opzichte van de uitgevoerde taxatie bij oplevering van de woning in 2009 is de waarde met 3,81% gedaald. Deze waardedaling is toegepast op alle koopgarant woningen. Fiscale waarde commercieel en sociaal vastgoed in exploitatie Het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie gezamenlijk heeft een fiscale waarde van € 315 miljoen (2013: 323 miljoen, exclusief nieuwbouw). De nominale actieve latentie bedraagt hierop € 41 miljoen (25% verschil waardering fiscaal en commercieel) (2013: € 40 miljoen). Deze actieve belastinglatentie is in verband met toekomstig onzeker moment van realisatie op een contante waarde van nihil gesteld.

69

Verzekeringen De onroerende goederen in exploitatie zijn exclusief ondergrond per 31 december 2014 verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. Aan de verzekeringsmaatschappij wordt jaarlijks een opgaaf verstrekt van het aantal verhuureenheden in bezit. Er is een garantie tegen onderverzekering afgesloten. Het kantoorgebouw is in 2014 door een taxateur getaxeerd. De specificatie van de verzekeringen van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie is als volgt: € Kantoorgebouw en kantoor inventaris Fraude en beroving

Uitgebreide opstal en inboedel

2.709.700 250.000

Zekerheden De activa zijn niet tot zekerheid gesteld voor het aantrekken van leningen. Zowel het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie als het vastgoed ten dienste van exploitatie is als zekerheid - borging bij het WSW afgegeven.

Financiële vaste activa

2014 €

2013 €

Te vorderen BWS-subsidie Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: bij: vergoeding rente af: afboeking BWS subsidie, afgekocht in 2013 af: ontvangen subsidie

0

17.890

0 0 0

1.329 -9.133 -10.086

Stand per 31 december

0

0

4.447.000 1.878.238

25.567 467.421

6.325.238

492.988

Overige vorderingen 5. Actieve belastinglatentie Verrekenbare verliezen Fiscaal afwijkende waardering langlopende geldleningen

Door wijzigingen in de fiscale strategie heeft er fiscaal een afwaardering plaatsgevonden. Deze afwaardering heeft geleid tot een fiscaal verlies ultimo 2014 van ruim € 46.000.000. Naar verwachting zal de komende jaren verliesverrekening kunnen plaatsvinden. Door onzekere omstandigheden voortvloeiend uit de fusie en de marktomstandigheden is besloten om voor de berekening van de latentie voor verrekenbare verliezen uit te gaan van een termijn van 5 jaar. Uitgangspunt voor de berekening is de positieve kasstromen voortvloeiend uit de meerjarenbegroting, rekening houdend met een fiscale afschrijvingslast en een belastingpercentage van 25%. Een mogelijk toekomstige opwaardering van de fiscale boekwaarde kan te zijner tijd leiden tot een acute vennootschapsbelastingverplichting. Door een verschil in de commerciële waardering en de fiscale waardering van de langlopende geldleningen is in 2009 een latentie gevormd. Deze actieve latentie valt jaarlijks vrij ten laste van het fiscaal resultaat gedurende de looptijd van de langlopende leningen.

70

2014 €

Overige financiële vaste activa Stand 1 januari af: ten laste van de rentelasten Stand 31 december

2013 €

0 0

4.617 -4.617

0

0

Het renterisico van de Roll-over leningen is afgedekt tot een nominaal bedrag van € 15 miljoen. De ingangsdatum van de rentecap is 1 december 2005 en de looptijd bedraagt 10 jaar. Voor de rentecap is een premie betaald van € 340.000. Het CAP niveau is 4,75%. Indien de marktrente boven dit percentage komt, wordt de CAP uitgeoefend. Dit houdt in dat de rentelast voor Laris niet meer zal bedragen dan 4,75%. Blijft de marktrente onder de 4,75% dan wordt de CAP niet uitgeoefend. Hiervan is sprake op 31-12-2014. De marktwaarde van cap bedraagt op 31-12-2014 nihil (2013: € 651). De marktwaarde van de CAP is gebaseerd op de opgave van de bank. Gezien de minimale omvang van de CAP (hetgeen realistisch is bij een dergelijke korte looptijd) is geen bevestiging bij een tweede externe partij opgevraagd. 6. Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop, Giesbeek Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop, Zeddam Voorraad strippen ten behoeve van domotica Onderhoudsmaterialen

260.000 204.336 180.000 6.447 6.000

260.000 204.336 422.975 9.673 6.000

656.783

902.984

Vastgoed bestemd voor verkoop betreft 1 woning. Deze woning is begin 2014 getaxeerd op € 260.000. In 2012 is 1.752 m2 grond in Giesbeek aangekocht. De grond is aangeschaft met het oog op de bouw van 6 verkoopwoningen. Na aankoop zijn er geen investeringen gedaan voor dit project. Op de grond aan het Europaplein in Zeddam rust een onherroepelijke bouwvegunning voor 6 vrijstaande woningen. De bouw zal pas worden gestart nadat de woningen verkocht zijn. In 2012 zijn de percelen (totaal 2.417 m2) gewaardeerd tegen een sociale grondprijs van € 175 per m2. In 2014 is besloten de grond verder af te waarderen naar een waarde van € 30.000 per kavel. Hierbij wordt aangesloten op de waardering voor sociaal vastgoed, die bij de bedrijfswaarde wordt gehanteerd. Vorderingen 7. Debiteuren Huurdebiteuren Overige debiteuren Af: voorziening debiteuren

251.748 207.571 -86.000

308.819 466.790 -50.000

373.319

725.609

De vordering op huurdebiteuren omvat naast de huren ook te vorderen servicekosten, herstelkosten en incassokosten. In de vordering op vertrokken huurders zijn tevens kosten van mutatieonderhoud voor rekening van de huurder begrepen. De debiteurenachterstanden, inclusief betalingsregelingen, zijn naar ouderdom als volgt te specificeren: T/m 2 maanden T/m 3 maanden 4 maanden of meer (incl. betalingsregelingen)

220.814 6.855 231.650

478.886 14.691 282.030

Totaal

459.319

775.607

Met betrekking tot de oninbaarheid is een voorziening getroffen van € 86.000. De post 4 maanden of meer bestaat voornamelijk uit overige debiteuren.

71

8. Gelieerde maatschappijen

2014 €

2013 €

Rekening-courant Stichting Serviceloket (gelieerde maatschappij)

15.000

16.776

15.000

16.776

101.397 17.478 12.184 6.248 0 0 0 0

0 0 0 13.461 101.945 26.432 21.409 57.691

137.306

220.938

449.973 22.375

314.302 12.220

472.348

326.522

De rente over het rekening-courant saldo is gebaseerd op het 1 jaar euribortarief verhoogd met een opslag van 5 basispunten, per jaar achteraf te voldoen. Er zijn geen zekerheden verstrekt en er is geen aflossingsregeling overeengekomen. 9. Overlopende activa Nog te ontvangen bedragen BTW Pro Rata Nog te ontvangen pensioenpremies Nog te ontvangen verzekeringsgelden Overige vooruitbetaalde bedragen Af te rekenen energiekosten Nog te factureren inzake beheersorganisatie Nog te factureren huur overige overlopende activa

10. Liquide middelen Direct opvraagbaar: Rabobank ABN Amro bank

PASSIVA 11. Groepsvermogen Voor een nadere onderbouwing van het groepsvermogen wordt verwezen naar de toelichting op de enkelvoudige balans. Egalisatierekening Te egaliseren BWS-subsidie Stand per 1 januari Bij: toegerekende rente af: afboeking BWS subsidie, afgekocht in 2013 af: vrijval ten gunste van de exploitatie

0 0 0 0

17.890 1.329 -9.133 -10.086


0

0

12. Voorzieningen

Stand per 1 januari

Dotatie

Onttrekking/ vrijval


€

€

€

€

Latente belastingen

891.943

0

891.943

Door herzien fiscaal beleid is de onderhoudsvoorziening in 2014 volledig komen te vervallen.

72

0

Langlopende schulden

2014 €

2013 €

13. Leningen overheid en kredietinstellingen Leningen van gemeenten Roll-over leningen Leningen van overige kredietinstellingen

Aflossingsverplichting leningen o/g komend jaar

223.172 14.500.000 115.444.864

249.048 22.500.000 110.678.880

130.168.036

133.427.928

1.240.797

10.745.235

128.927.239

122.682.693

In 2015 dient € 1.240.797 te worden afgelost, hiervan heeft € 27.227 betrekking op een gemeentelijke lening. Van 2015 tm 2019 dient er € 38.877.934 te worden afgelost. Hiervan heeft € 151.109 betrekking op de aflossing van de gemeentelijke leningen. De gemiddelde rentevoet in 2014 bedroeg 3,61% (2013: 3,66%). Eén lening ad € 1.743.151 is niet geborgd door het WSW, deze lening is wel geborgd door de Gemeente Montferland. De overige leningen verstrekt aan Stichting Laris (€ 125.834.000), zijn verstrekt onder zekerheid van een borgstelling van het WSW met achtervang van de gemeente Montferland. De lening verstrekt aan Sterrenspoor is niet geborgd door het WSW of een gemeente. Als zekerheden voor de lening van Sterrenspoor B.V. zijn gesteld: - hypotheek van € 3.500.000 op het onroerend goed; - verpanding van de rechten uit de overeenkomst tussen Stichting Laris Wonen en diensten - verpanding van de vorderingen op derden; - verpanding huurpenningen; - rente en aflossingsgarantie van Stichting Laris Wonen en diensten; - verpanding aandelen van Sterrenspoor B.V. Het verloop van de leningen is als volgt: Stand per 1 januari Mutaties: - nieuwe leningen - aflossingen

133.427.928

119.612.728

7.500.000 -10.759.892

17.000.000 -3.184.800


130.168.036

133.427.928

2.180.420 211.724 2.392.144

2.180.420 201.433 2.381.853

-286.260 67.068 -219.192

0 10.291 10.291

1.894.160 278.792 2.172.952

2.180.420 211.724 2.392.144

14. Verplichting verkoop onder voorwaarden 1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerdering/verminderingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties Desinvestering verplichting onstaan bij overdracht Opwaardering verplichting Saldo mutaties 31 december Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerdering/verminderingen Boekwaarde per 31 december

Er zijn twee koopgarantwoningen teruggekocht in 2014 en als normale verkoop doorverkocht. Van de totale waardedaling of - stijging ten opzichte van de vervaardingsprijs van het koopgarant bezit komt 85% van deze daling of stijging voor of ten gunste van de rekening van de kopers. De opwaardering van de verplichting ontstaat doordat de waarde van de woningen ten opzichte van 2013 met 4,99% is gestegen.

73

Kortlopende schulden

2014 €

2013 €

16. Schulden aan kredietinstellingen Rekening-courant Rabobank Aflossingsverplichting leningen o/g komend jaar

0 1.240.797 1.240.797

617.930 10.745.235 11.363.165

93.712 78.569 31.552

542.501 55.975 27.451

203.833

625.927

9.453 0 18.169

875.000 2.736 30.618

27.622

908.354

2.701.868 169.607 135.614 98.107 84.640 75.950 73.556 53.478 32.228 0 0 57.932

2.650.267 100.172 127.300 33.950 84.500 0 60.000 171.847 58.500 28.415 27.736 19.072

3.482.981

3.361.759

Eind 2014 is de kredietfaciliteit niet benut. 18. Belastingen en premies sociale verzekeringen Te betalen BTW Loonheffing Pensioenpremie

19. Overige schulden Investeringsverplichting nieuwbouwprojecten Rente en bankkosten Overige

20. Overlopende passiva Niet vervallen rente leningen Vooruitontvangen debiteuren Reservering vakantiedagen Nog te verrekenen servicekosten Gratificatie Nog af te rekenen energiekosten Accountantskosten en advieskosten Nog te ontvangen facturen onderhoud Nog te betalen vakantiegelden Vooruitontvangen verzekeringsgelden Nog te ontvangen facturen derden Overige

Financiële instrumenten Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten. Doelstellingen en beleid inzake beheer financiële risico’s Stichting Laris heeft uitsluitend een rente cap ter grootte van € 15,0 miljoen. Het beleid is erop gericht het jaarlijks renterisico te maximeren op 15% van de leningenportefeuille (norm WSW). In dit kader maakt Laris uitsluitend gebruik van een rente cap en zijn geen andere derivaten aanwezig. Zij gebruikt deze instrumenten uitsluitend indien er een onderliggende lening aanwezig is en de toepassing tot een positie van de totale leningenportefeuille leidt, welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Hierbij past zij kostprijs hedge-accounting toe (zie hierna onder paragraaf Hedges). Het beleid van de groep is om niet te handelen in financiële instrumenten voor speculatieve doeleinden.

74

De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van de groep zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico, renterisico (prijs- en kasstroomrisico en marktrisico. Het beleid van de groep om deze risico’s te beperken is als volgt. Kredietrisico Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens de groep kunnen voldoen. Verder wordt hieronder vermeld het risico van oninbaarheid bij huurdebiteuren. Laris maakt gebruik van meerdere banken teneinde dit risico te beperken. Verder handelt Laris enkel met kredietwaardige partijen. Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico binnen de groep. Liquiditeitsrisico Dit betreft het risico dat de groep over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Om te waarborgen dat Laris aan haar verplichtingen kan voldoen zijn naast het aantrekken van langlopende leningen, kasgelden rekening-courantkredietfaciliteiten beschikbaar voor een bedrag van in totaal € 1.200.000 (2013: € 5.200.000). Valutarisico Laris loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland inkomende en uitgaande kasstromen in euro’s zijn.

waardoor alle

Renterisico (prijs- en kasstroomrisico’s) Laris loopt renteprijs- en rentekasstroomrisico’s over de rentedragende vorderingen (met name begrepen onder financiële vaste activa) en liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vastrentende langlopende leningen loopt de groep het risico dat de reële waarde van de vorderingen en leningen zal dalen respectievelijk stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. prijsrisico). Voor deze schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente afgesloten. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Laris risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. kasstroomrisico). Voor schulden met variabele renteafspraken wordt het kasstroomrisico deels afgedekt door de aanwezigheid van een Cap ter grootte van € 15,0 miljoen. Verwezen wordt verder naar paragraaf “Hedges” van dit hoofdstuk. Rentevoet leningen overheid en kredietinstellingen met resterende looptijden Ter beoordeling van het prijsrisico dat de groep loopt, zijn de leningen in onderstaand overzicht ingedeeld in groepen van overeenkomstige contractueel overeengekomen rentepercentages en looptijden: Renteklasse (bedragen * € 1.000) Restant looptijd Tot 3% 3% - 4% 4% - 5% 5% - 6% Roll-over Totaal 1 – 5 jaar 0 10.606 10.393 2.500 14.500 37.999 6 – 10 jaar 9.243 6.000 6.500 223 0 21.966 11 – 15 jaar 0 196 8.000 2.334 0 10.530 16 – 20 jaar 0 0 16.000 3.000 0 19.000 > 20 jaar 0 28.314 12.000 358 0 40.672 Totaal

9.243

45.116

52.893

8.415

14.500

De effectieve rentevoet van de leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 3,61%.

75

130.167

Kasstroomrisico’s leningen overheid en kredietinstellingen Onderstaande vervalkalender van de leningenportefeuille geeft inzicht in de jaarlijkse bedragen betreffende de contractueel bepaalde kasstromen uit hoofde van de jaaraflossingen, de eindaflossingen en de renteconversies (bedragen * € 1.000):

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

Jaaraflossingen

Eindaflossingen

Renteconversies

260 193 203 214 225 237 206 180

10.500 1.000 12.058 1.000 7.200 16.500 2.500 10.037

0 182 295 0 336 0 0 0

De rente van de variabel rentende leningen (roll-over leningen) zijn allen gebaseerd op éénmaands Euribor. De rente van de roll-over leningen is opgebouwd uit het Euribor percentage en een liquiditeitsafslag van + 0,025%.Het renterisico van de roll-over leningen (waarbij de rente per maand wordt herzien) is voor € 15 mln. afgedekt met rente-instrumenten (zijnde rentecap). Over het boekjaar Fout! Onbekende naam voor documenteigenschap.4 beliep de rentelast inzake de rentecap € 51.142 (Fout! Onbekende naam voor documenteigenschap.3 € 110.594). Marktrisico Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake de leningenportefeuille. Hedges Algemene hedgestrategie Laris voert een strategie om het risico op wijzigingen van toekomstige rentekasstromen uit hoofde van bestaande en zeer waarschijnlijk in de toekomst af te sluiten leningen af te dekken. Daartoe is een CAP ad € 15,0 miljoen afgesloten. Met een rentecap ontvangt de groep boven een vooraf overeengekomen maximaal rentepercentage (cap) het verschil tussen deze cap en het hogere marktrentepercentage. De rentecap vervalt per 1 december 2015. Hedge accounting Op basis van de hiervoor genoemde hedgestrategie past Laris in de jaarverslaggeving kostprijshedge-accounting toe waarbij de waarderingsresultaten van de afgedekte posities (leningen) en het afdekkingsinstrument(rentecap) gelijktijdig in de winsten verliesrekening worden verwerkt teneinde aldus de toegepaste risicoafdekking in de verslaggeving tot uitdrukking te brengen. Hedge documentatie De groep heeft gekozen voor het toepassen van hedge accounting op basis van generieke documentatie met behulp waarvan de effectiviteit van de hedge-relatie wordt beoordeeld. Hierin zijn de doelstellingen van risicobeheer en van de hedgestrategie beschreven alsmede de afgedekte posities en in te zetten hedge-instrumenten inclusief de verwachte effectiviteit. De hedge-instrumenten worden bijgehouden in een hedgetabel. In deze tabel wordt het verband gelegd tussen de hedge-instrumenten en de bestaande en verwachte leningen met een hoogst waarschijnlijk karakter. Effectiviteit hedge-relatie Hedge accounting wordt toegepast aangezien sprake is van een effectieve hedge-relatie. De kritische kenmerken (o.a. omvang en looptijd) van de hedge-instrumenten komen overeen met die van de afgedekte en nog af te dekken posities. Voor elke verslaggevingsperiode wordt de effectiviteit van de hedge relaties getest middels het vergelijken van de kritische kenmerken, die de waarde van de instrumenten het meest 76

beïnvloeden. Indien ineffectiviteit wordt vastgesteld, wordt deze in de winsten verliesrekening verwerkt. Kostprijshedge-accounting wordt toegepast op de aanwezige rentecap. Laris heeft geen overige instrumenten zoals SWAPS. Er zijn geen rentederivaten waarbij sprake is van zogeheten “termination events” in welke gevallen de derivaten moeten worden afgewikkeld. Er zijn tevens geen zogeheten break-clauses en/of margin call verplichtingen opgenomen. Laris past overeenkomstig de Beleidsregels van het ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK) d.d. 5 september 2012 uitsluitend rentecaps en payer swaps toe, gericht op het beperken van de opwaartse risico’s van variabele leningen. Verder zijn de op deze derivaten betrekking hebbende variabele leningen vóór dan wel tegelijk met het moment van afsluiten van het derivatencontract, aangetrokken. Niet in de balans opgenomen verplichtingen Obligo WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85%. Het totale schuldrestant van de geborgde lening bedraagt € 125.834.000 waardoor het verplichtingsbedrag uit komt op € 4.844.609. Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingreserve (risicoof garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen. De grondslag waarover het obligotarief wordt berekend is het schuldrestant van de geborgde leningen, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Voor het type lening met variabele hoofdsom is bepaald dat over 75% van de maximale hoofdsom obligo is verschuldigd. Voor collegiale financieringen is bepaald dat over 1/3 van het schuldrestant obligo is verschuldigd. Investeringsverplichting Ultimo balansdatum bestaat er geen investeringsverplichting van de nieuwbouwprojecten. Overlopende onderhoudsverplichtingen zijn opgenomen onder de overige schulden. Leaseverplichtingen Laris Wonen en diensten heeft eind 2014 drie auto's in de lease (2013: 4). Voor zover van toepassing wordt voor privégebruik een eigen bijdrage in rekening gebracht. De leasecontracten zijn ingegaan variërend tussen april 2013 en november 2013 en hebben een duur van 4 jaar. Per 31 december 2014 bedraagt de contractuele verplichting hiervoor € 75.076 (2013: € 102.832). De vermelde bedragen zijn inclusief BTW. Kredietfaciliteiten Eind 2014 heeft Laris een bankkrediet ad € 1.200.000. De investeringskrediet ad € 4.000.000 is in 2014 afgebouwd tot nihil en is daarna beëindigd. Zekerheden aan banken Op een lening ad € 2.606.000 per 31 december 2014 zijn de vorderingen op derden, de huurpenningen van een tweetal adressen te Didam, alsmede de hypotheek ad € 3.500.000 op deze adressen als zekerheden verstrekt. Heffing voor saneringssteun Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft aan de corporatiesector een heffing voor saneringssteun opgelegd. Het CFV heeft bij de opvraag van de prognose-informatie 2015-2019 aangegeven dat voorlopig over 2015 geen heffing wordt berekend. Voor de jaren 2016 tot en met 2019 dient rekening gehouden te worden met een heffing voor saneringssteun van respectievelijk 1% van de jaarlijkse huursom. In de begroting is vanaf 2016 jaarlijks rekening gehouden met een heffing van € 150.000.

77

Deze heffing is niet opgenomen in de bepaling van de bedrijfswaarde en is tevens niet als verplichting in de balans opgenomen. Fiscale eenheid vennootschapsbelasting Met ingang van 1 januari 2008 is Stichting Laris Wonen en diensten integraal belastingplichtig. Laris is hoofd van de fiscale eenheid waarvan Holding Woonbeheer Didam B.V., Laris B.V., Larishof B.V., Laris Project- en ontwikkelingsgroep B.V., een onderdeel van uit maken. Hierdoor is de stichting mede aansprakelijk voor de belastingschulden binnen de fiscale eenheid. Met ingang van 1 januari 2009 is ook Sterrenspoor B.V. aan de fiscale eenheid gevoegd. Vennootschapsbelasting Een mogelijk toekomstige opwaardering van de fiscale boekwaarde te zijner tijd kan leiden tot een acute vennootschapsbelastingverplichting. Juridische fusie Op 1 januari 2015 zijn Stichting Laris en Woningstichting Bergh juridisch gefuseerd tot Stichting Plavei, gevestigd te Didam. Stichting Plavei is per 1 januari 2015 groepshoofd. Jubileumverplichtingen Laris heeft de verplichtingen die ontstaan bij het uitkeren van jubileumuitkeringen bij 121/2, 25 en 40 jarig dienstverband en bij pensionering niet als verplichting in de balans opgenomen. Laris beschouwt de jubileumuitkeringen als een onderdeel van de normale jaarlijkse personeelslasten. Naar verwachting zullen de komende vijf jaar in totaal 9 medewerkers een jubileumuitkering ontvangen (acht maal voor 12 1/2 en eenmaal voor 40 jaar in dienst). Voor de komende vijf jaar is dit een verplichting van afgerond € 11.000. Loopbaanontwikkelingsbudget Laris heeft de verplichting van het loopbaanontwikkelingsbudget niet als verplichting in de balans opgenomen. Laris beschouwt het loopbaanontwikkelingsbudget als een onderdeel van de normale jaarlijkse personeelslasten. En daarbij is het financieel belang minimaal.

78

14. TOELICHTING

OP

VERLIESREKENING OVER

DE

GECONSOLIDEERDE

WINST -

2014

Toelichting resultaat t.o.v. resultaat 2013 Resultaat 2014 Resultaat 2013

4.816.000 -9.570.000

Verschil

14.386.000

Het positieve verschil is als volgt te specificeren: - huren - opbrengsten servicecontracten - verkoop onroerende goederen - geactiveerde productie eigen bedrijf - overige opbrengsten - afschrijvingen materiële vaste activa - overige waardeveranderingen van materiële vaste activa - bijzondere waardeverminderingen van vlottende activa - lonen en salarissen incl. sociale lasten en pensioenlasten - lasten onderhoud - Leefbaarheid - Lasten servicecontracten - overige bedrijfslasten - rentebaten - rentelasten - niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille - vennootschapsbelasting

1.947.000 43.000 94.000 -124.000 -9.000 -469.000 2.734.000 -243.000 -38.000 26.000 15.000 -164.000 -1.400.000 -9.000 -56.000 4.672.000 7.367.000 14.386.000

Huren De huuropbrengsten zijn ten opzichte van 2013 per saldo € 1.947.000 gestegen. In hoofdlijnen kan deze stijging als volgt worden weergegeven: - standaard en extra huurverhoging per 1-7-2014 (2,5%, 4,5% of 6,5%) - huurverhoging per 1-1-2014 - exploitatie nieuwe verhuureenheden Hamerstaete Westervoort - exploitatie nieuwe verhuureenheden Project Lockhorststraat nieuwbouw - nieuwe huurcontracten bestaand bezit en hogere huur bij mutaties

636.000 63.000 581.000 156.000 511.000 1.947.000

Onzelfstandige woningen Voor onzelfstandige woningen (kamers) is de maximale huurverhoging per 1 juli 2014 gelijk aan het inflatiepercentage over 2013. Zelfstandige woningen De maximale huurverhoging is afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder. Om de doorstroming te bevorderen wordt voor huishoudens met een inkomen boven € 34.085 een hogere huurverhoging toegestaan, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen twee inkomens-categorieën. Voor huishoudens met een inkomen tot € 34.085 is de maximale huurverhoging per 1 juli 2014 gelijk aan het inflatiepercentage over 2013 vermeerderd met 1,5 procentpunt, te weten 4%. Voor huishoudens met een inkomen tussen € 34.085 en € 43.602 wordt per 1 juli 2014 een maximale huurstijging van inflatie + 2 procentpunt toegestaan, te weten 4,5%. Voor huishoudens met een inkomen boven € 43.602 wordt per 1 juli 2014 een maximale huurstijging van inflatie + 4 procentpunt toegestaan, te weten 6,5%. Inkomenspeiljaar Er wordt bij de inkomensafhankelijke extra huurverhoging (4,5% en 6,5%) uitgegaan van het inkomen van het tweede kalenderjaar dat voorafgaat aan het kalenderjaar van de voorgestelde huurverhoging (t-2). Hiervoor is gekozen omdat dan inkomens gebruikt worden die veelal definitief zijn vastgesteld. Bij een huurverhoging per 1 juli 2014 is dus het inkomen over 2012 bepalend.

79

EN

Verk oop onroerende goederen In het boekjaar 2014 zijn er 9 woningen (2013: 9) uit bestaand bezit verkocht. De boekwaarde per verkochte woning is gemiddeld € 14.901 (2013: 35.159) en de gemiddelde verkoopprijs in 2014 bedroeg € 109.511 (2013: € 127.778). Afschrijvingen materiële vaste activa Eind 2013 zijn alle lopende projecten opgeleverd. De totale oplevering inclusief de afwaarderingen bedraagt bijna € 20 miljoen. Hierdoor is de afschrijvingslast met € 469.000 gestegen ten opzichte van 2013. Lasten onderhoud De lasten van onderhoud zijn ten opzichte van 2013 met € 32.000 gestegen Deze stijging van de lasten kan in hoofdlijnen als volgt worden weergegeven: - planmatig en contract - mutatieonderhoud - reparatieonderhoud - overige lasten onderhoud

187.000 -160.000 -51.000 49.000 26.000

De stijging van mutatiekosten heeft voornamelijk te maken met de stijging van het aantal mutatiewoningen. De stijging van de reparatiekosten liggen in de lijn van de verwachting aangezien er gedurende afgelopen jaren diverse verhuureenheden zijn opgeleverd. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten zijn in 2014 bijna € 1,4 miljoen hoger dan in 2013. Dit verschil heeft voornamelijk te maken met de verhuurdersheffing welke met ruim € 1 miljoen is gestegen in 2014. Daarnaast zijn algemene beheerskosten met € 270.000 gestegen. Dit betreft voornamelijk een stijging van de advieskosten, accountantskosten en representatiekosten. Verder zijn de overige indirecte exploitatielasten gestegen doordat de energiekosten van de woningen zijn gestegen. Dit heeft vooral te maken met het faillissement van Omroep BV en de energieafrekening welke niet door hen is betaald. Rentelasten In 2013 zijn 2 leningen aangetrokken van in totaal € 17 miljoen. Hierdoor zijn de rentelasten in 2014 gestegen. Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Door veranderingen in de bedrijfswaardeberekening en door een uitvoerige taxatie van de vastgoedbeleggingen heeft er in 2013 een afwaardering van ruim € 10 miljoen plaatsgevonden. In 2014 vindt er, doordat er nog enkele wijzigingen doorgevoerd zijn in de bedrijfswaardeberekening, nogmaals een afwaardering plaats van ruim € 1 miljoen. Tevens is er besloten om actief dat in bezit is van dochterondernemingen door het toepassen van impairment in waarde te verlagen. Deze afboeking bedraagt ruim € 1,6 miljoen. Vennootschapsbelasting Door herzien fiscaal beleid is de onderhoudsvoorziening van € 891.943 in 2014 volledig komen te vervallen en is er een actieve latentie opgenomen voor verliesverrekening van ruim € 4,4 miljoen. 2014

BEDRIJFSOPBRENGSTEN 21. Huuropbrengsten Huuropbrengsten sociaal vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen Onroerende goederen niet zijnde woningen

€

Begroting 2014 €


2013

€

Huurderving leegstand Huurderving oninbaar

16.552.755 378.835 16.931.590 -162.566 -109.245

14.875.000 1.000.000 15.875.000 -177.000 -30.000

1.677.755 -621.165 1.056.590 14.434 -79.245

14.162.194 128.857 14.291.051 -184.298 -76.069

Subtotaal huuropbrengsten sociaal vastgoed in exploitatie

16.659.779

15.668.000

991.779

14.030.684

80

2014

Huuropbrengsten commercieel vastgoed in exploitatie € Woningen en woongebouwen Onroerende goederen niet zijnde woningen

Begroting 2014 €


2013

€

Huurderving leegstand Huurderving oninbaar

1.509.632 583.736 2.093.368 -57.825 -15.000

1.994.000 900.000 2.894.000 -40.000 0

-484.368 -316.264 -800.632 -17.825 -15.000

1.798.099 994.510 2.792.609 -89.989 0

Subtotaal huuropbrengsten commercieel vastgoed in exploitatie

2.020.543

2.854.000

-833.457

2.702.620

18.680.323

18.522.000

158.323

16.733.304

Totaal huuropbrengsten

De huurderving oninbaar commercieel vastgoed heeft betrekking op het faillissement van de Omroep B.V. in 2014. Hierna is een overzicht opgenomen van de huuropbrengsten die in de verschillende gemeenten zijn behaald: Gemeente Montferland Gemeente Zevenaar Gemeente Westervoort

15.439.564 2.659.591 581.168 18.680.323

15.332.000 2.690.000 500.000 18.522.000

107.564 -30.409 81.168 158.323

14.005.146 2.728.158 0 16.733.304

In 2014 heeft er een verschuiving van 68 woningen plaatsgevonden van commericeel vastgoed naar sociaal vastgoed. Hierdoor zijn de huuromzetten van commercieel vastgoed lager uitgevallen. 22. Opbrengsten servicecontracten Overige vergoedingen Overige goederen, leveringen en diensten Woonservice Glasservice

23. Overheidsbijdragen vrijval egalisatierekening BWS-subsidies

30.493 392.163 140.800 33.079 596.536

3.000 437.000 136.000 32.000 608.000

27.493 -44.837 4.800 1.079 -11.464

5.321 387.549 130.417 30.366 553.653

0 0

5.000 5.000

-5.000 -5.000

10.086 10.086

286.600 7.794 -36.114 258.280

1.150.000 -37.586 -316.428 795.986

24. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het resultaat uit verkopen van bestaand bezit, sociaal en commercieel vastgoed aan derden en de opbrengst uit het overige bezit en is als volgt te specificeren: Sociaal vastgoed in exploitatie Verkoopopbrengst bestaand bezit Verkoopkosten bestaand bezit Boekwaarde verkochte woningen Verkoopresultaat bestaand bezit

985.600 -19.206 -134.114 832.280

699.000 -27.000 -98.000 574.000

In 2014 zijn er in totaal 9 sociale (2013: 8) en geen commerciele (2013: 1) huurwoningen verkocht. Verkoopopbrengst overig bezit Verkoopkosten overig bezit Verkoopresultaat overig bezit

399.534 -386.061 13.473

0 0 0

399.534 -386.061 13.473

390.492 -435.017 -44.525

In 2014 zijn er 2 koopgarant woningen teruggekocht en verkocht als normale woning. Per saldo heeft dit een resultaat opgeleverd van € 13.473. De vergelijkende cjifers van 2013 hebben betrekking op een verkoopverlies van het nieuwbouwproject Berghstede te 's-Heerenberg. Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

845.753

81

574.000

271.753

751.461

2014

Begroting 2014

Verschil real. -/- begr.

2013

11.274

0

-11.274

135.202

36.166 866.050 105.667 1.007.883

40.000 992.000 6.000 1.038.000

-3.834 -125.950 99.667 -30.117

46.370 955.384 5.164 1.006.918

27. Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie 5.426.316 (On)Roerende zaken t.d.v. de exploitatie 208.124 5.634.440

5.855.000 221.000 6.076.000

428.684 12.876 441.560

4.955.227 210.430 5.165.657

28. Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Mutatie onrendabele top en lagere bedrijfswaarde 1.112.257 0 Afwaardering grond/woning bestemd voor verkoop 0 0 1.112.257 0

-1.112.257 0 -1.112.257

3.686.461 159.311 3.845.772

89.322 0 226.210 52.656 744.069 1.112.257

1.679.011 -1.048.240 -666.930 392.528 3.330.092 3.686.461

25. Geactiveerde productie eigen bedrijf Geactiveerde productie nieuwbouw huurwoningen

26. Overige bedrijfsopbrengsten Administratie en beheervergoedingen Omzet overige diensten Overige bedrijfsopbrengsten

BEDRIJFSLASTEN

Mutatie onrendabele top Project Woonzorg Berghstede te 's-Heerenberg Project Woonzorg te Westervoort Project Albertusgebouw te Didam Project uitbreiding Lockhorstpark te Didam Bestaand bezit

89.322 0 226.210 52.656 744.069 1.112.257

0 0 0 0 0 0

In 2013 werd er gerekend met een restwaarde van € 35.000 per woning. Deze restwaarde wordt over de restant levensduur (bij nieuwbouw 50 jaar) contant gemaakt. Aangezien de boekwaarde van de grond bij alle projecten hoger is dan de contante waarde van de restwaarde grond is er een hoge onrendabele top tot stand gekomen. In 2014 is besloten de restwaarde van de grond alsmede de kosten van de restwaarde van de grond gelijk te stellen aan de waarde die WS Bergh hanteert. Dit heeft tot gevolg dat er een aanvullende afwaardering plaats vindt op enkele projecten die in 2013 zijn opgeleverd. De afwaardering van het bestaand bezit is inclusief enkele oude panden in het centrum van Didam. Deze panden worden grondig gerenoveerd of zijn in 2014 gemuteerd tegen een lagere huurprijs. Dit heeft een afwaardering van € 416.000 tot gevolg op deze panden. 29. Bijzondere waardevermindering van vlottende activa Ov. Waardeveranderingen grond/verkoopvoorraad

30. Lonen en salarissen Salaris en beloningen Vakantiegeld Gratificatie Overwerk Af: - ontvangen ziekengeld Af: - doorbelasting naar derden

-242.975 -242.975

0 0

242.975 242.975

0 0

1.188.339 94.120 85.201 17.697 1.385.357 -22.445 0 1.362.912

1.194.000 96.000 86.000 20.000 1.396.000 -25.000 0 1.371.000

5.661 1.880 799 2.303 10.643 -2.555 0 8.087

1.221.849 97.377 84.940 14.259 1.418.425 -34.430 -41.220 1.342.775

82

2014

31. Sociale lasten Premie WW / ZVW / WAO / WW Premie Ziekteverzuimverzekering Premie ZKV

Begroting 2014

€

€

32. Pensioenlasten Pensioenpremie Overige pensioenpremies


2013

€

212.016 40.942 6.146 259.104

195.000 43.000 7.000 245.000

-17.016 2.058 854 -14.104

188.250 35.924 6.243 230.417

200.386 66.001 266.387

193.000 71.000 264.000

-7.386 4.999 -7.386

210.911 65.998 276.909

Voor een nadere toelichting van de gehanteerde regeling omtrent pensioenen wordt verwezen naar de toelichting bij de grondslagen onder "voorziening pensioenen". 33. Lasten onderhoud Onderhoudslasten (niet cyclisch) Onderhoudslasten (cyclisch) Totaal onderhoudslasten Reparatieverzoek Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud Contract- en groenonderhoud Bijdrage VvE's in onderhoud Uitgaven zelf aangebrachte voorzieningen

€

€

€

€

1.226.713 1.549.989 2.776.702

1.201.000 1.737.000 2.938.000

-25.713 187.011 161.298

1.002.580 1.788.204 2.790.784

519.511 693.601 1.171.828 345.836 32.325 13.600 2.776.702

631.000 570.000 1.251.000 424.000 62.000 0 2.938.000

111.489 -123.601 79.172 78.164 29.675 -13.600 161.298

468.972 533.608 1.328.226 376.627 83.351 11.449 2.802.233

16.340

26.000

9.660

30.943

34. Leefbaarheid Uitgave leefbaarheid

Alle uitgaven leefbaarheid zijn kenbaar als niet cyclisch onderhoud. De splitsing tussen leefbaarheid sociaal vastgoed in exploitatie en commercieel vastgoed in exploitatie is nauwelijks aan te geven. De leefbaarheidsuitgaven hebben betrekking op het verbeteren van de leefbaarheid in de gehele gemeenschap en zijn niet eenduidig als sociaal of als commercieel te kenmerken. 35. Lasten servicecontracten Overige goederen, leveringen en diensten Uitgaven woonservice Uitgaven glasservice

36. Overige bedrijfslasten Huisvestingskosten Automatiseringskosten Overige personeelskosten Algemene beheerskosten Diverse projectkosten Overige indirecte exploitatielasten

481.543 194.051 21.783 697.377

457.000 130.000 15.000 602.000

24.543 64.051 6.783 95.377

343.297 173.777 16.229 533.303

91.678 88.771 168.867 878.471 1.547.904 1.608.615 4.384.306

96.000 111.000 145.000 616.000 1.592.000 1.608.000 4.168.000

4.322 27.692 -23.867 -262.471 44.096 -615 -210.843

88.388 86.704 157.943 592.115 568.014 1.491.031 2.984.195

16.885 27.197 1.238 18.034 23.718 3.119 1.487 91.678

28.000 22.000 2.000 18.000 19.500 5.000 1.500 96.000

11.115 -5.197 762 -34 -4.218 1.881 13 4.322

25.902 15.949 1.221 21.373 19.059 3.255 1.629 88.388

Huisvestingskosten Schoonmaak huisvesting Energie GWE huisvesting Huishoudelijke kosten/ afvalverwerking Kantoorinrichting/benodigdheden huisvesting Onderhoud en groen huisvesting Belasting en verzekering huisvesting Overige huisvesting

83

2014

Automatiseringskosten Licenties automatisering Kosten systeembeheer (extern) Hardware automatisering Software automatisering Hard- en software automatisering Datalijnen en verbindingskosten Consultancy automatisering Overige automatiseringskosten

Begroting 2014

€

€

Doorbelasting automatisering

Overige personeelskosten Opleidingskosten Bijdrage personeelsvereniging Werving en inleen van personeel Reiskosten personeel Lease-, brandstof- en overige autokosten Verblijf en representatie Overige personeelskosten

Algemene beheerskosten Promotionele activiteiten en bijdragen Communicatie algemeen, spatie en website Advieskosten Abonnementen en contributies beheer Accountantskosten Enserve, huurdervereniging, bewonerspartic. Telefoonkosten beheer Presentiegelden Porti-, drukwerk- en kopieerkosten Advertentiekosten Vergaderkosten Verzekering, inventaris, aansprakelijkh. Juridisch advies en claims Deurwaarderskosten Verhuur en verkoopkosten Bankkosten Overig, inclusief bijdragen aan Servicepunt


2013

€

87.126 6.478 7.995 2.083 10.077 12.185 7.442 0 123.308 -34.537 88.771

106.000 10.000 2.500 2.500 5.000 13.500 10.000 6.500 151.000 -40.000 111.000

18.874 3.522 -5.495 417 -5.077 1.315 2.559 6.500 27.692 -5.463 22.229

99.986 6.360 6.838 3.049 9.887 9.401 771 0 126.405 -39.701 86.704

51.995 4.732 0 16.669 51.847 15.877 27.747 168.867

29.000 3.000 5.000 18.000 68.000 13.000 9.000 145.000

-22.995 -1.732 5.000 1.331 16.153 -2.877 -18.747 -23.867

31.626 2.800 10.745 25.849 61.062 9.287 16.574 157.943

26.590 21.439 366.679 31.000 122.550 49.306 25.378 52.469 30.492 2.759 2.776 11.027 28.144 47.514 25.254 29.137 5.957 878.471

23.000 42.000 190.000 45.000 35.000 45.000 30.000 30.000 25.000 7.000 500 13.000 15.000 45.000 29.000 20.000 21.500 616.000

-3.590 20.561 -176.679 14.000 -87.550 -4.306 4.622 -22.469 -5.492 4.241 -2.276 1.973 -13.144 -2.514 3.746 -9.137 15.543 -262.471

26.963 30.205 145.121 43.428 47.154 49.301 28.396 25.168 31.038 9.168 3.042 11.864 34.451 65.176 16.968 18.960 5.712 592.115

De advieskosten zijn gestegen ten opzcichte van 2013. De advieskosten zijn als volgt te specificeren: - Advies met betrekking tot de fusie 158.278 - Fiscaal advies 45.564 - Advies projectmatig 4.775 - Algemeen advies 53.473 - Advies Larishof BV 104.589 366.679 Het advies met betrekking tot de fusie is met ruim € 58.000 gestegen ten opzichte van begroting. Daarnaast is er voor bijna € 40.000 aan advies ingewonnen met betrekking tot het vraagstuk over de voortzetting van de dienstverlening inzake de beheersorganisatie Larishof BV. Tevens is in Larishof BV de dienstverlening voor het energiebeheer uitgebreid. De accountantskosten zijn met ongeveer € 55.000 gestegen, doordat er voor de jaarrekening 2013 extra werk is gefactureerd welke niet was voorzien. Daarnaast is voor € 32.000 extra reservering opgenomen voor controle van de jaarrekening 2014. Dit laatste is gebeurd op basis van de prijsopgaaf van de accountants naar aanleiding van de ervaringen in 2013.

84

Voor de dienstverlening over de jaren 2013 en 2014 zijn de volgende bedragen gefactureerd:

2014 Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten (dvi) Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controlediensten Totaal

Accountants (EY) 36.300 0 0 0 36.300

2013 Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten (dvi) Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controlediensten Totaal

Accountants Accountants (EY) (Deloitte) 68.826 2.856 14.853 0 0 27.395 16.214 0 99.893 30.251

2014

€ Diverse projectkosten Heffingen CFV (saneringsheffing) Verhuurderheffing

Overige indirecte exploitatielasten Belastingen woningen Brand- stormverzekering vastgoed in exploitatie Energie GWE woningen Beheer woonzorgcomplexen Alarmering-, liftlijnen gebouwenbeheer Kostprijs energie en water Kostprijs beheersorganisatie en domotica Kostprijs afvalverwerking Kostprijs internet/telefoon/televisie Overige indirecte exploitatielasten

Begroting 2014 €


2013

€

507.525 1.040.379 1.547.904

512.000 1.080.000 1.592.000

4.475 39.621 44.096

528.413 39.601 568.014

573.688 110.761 93.187 27.179 10.831 406.396 313.678 25.846 12.696 34.353 1.608.615

555.000 104.000 70.000 0 14.000 400.000 400.000 25.000 13.000 27.000 1.608.000

-18.688 -6.761 -23.187 -27.179 3.169 -6.396 86.322 -846 304 -7.353 -615

538.144 107.182 48.969 18.632 10.971 343.917 301.348 24.320 14.926 82.622 1.491.031

0 0 0

-104.528 241.795 1.271.525

-37.171 -6.130.738 0

0 0

97.384 1.506.176

-10.291 -6.178.200

Financiële baten en lasten 37, Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Ov. waardeveranderingen koopgarant 104.528 Ov. waardeveranderingen commercieel vastgoed -241.795 Ov. Waardeveranderingen domotica-installaties -1.271.525 Mutatie terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden -97.384 -1.506.176

Ten opzichte van 2013 is de waarde van de koopgarant woningen met 4,99% gestegen, terwijl er in 2013 nog sprake was van een waardedaling. De overige waardeveranderingen commercieel vastgoed hebben betrekking op de afwaardering van het commercieel vastgoed in 2013. De afwaardering betreft het verschil tussen de boekwaarde en lagere taxatiewaarde in verhuurde staat. De afwaardering van de domotica-installaties is ingegeven volgens het principe van voorzichtigheid. De domotica-installaties waren economisch gezien aan het einde van hun levensduur. De opbrengstwaarde van deze installaties wordt op nihil geschat.

85

2014

Begroting 2014

€

€

38. Rentebaten Rentebaten bank Rentebaten leningen u/g Rentebaten BWS Rentebaten overige

39. Rentelasten Rentelasten bank Rentelasten leningen o/g Rentelasten Roll over lening o/g Rentelasten egalisatierekening BWS Rentelasten overige


2013

€

14.304 0 0 158 14.462

4.000 0 0 1.000 5.000

10.304 0 0 -842 9.462

15.853 485 1.329 5.482 23.149

32.759 4.702.523 51.142 0 18.579 4.805.003

73.000 4.939.000 125.000 1.000 50.000 5.188.000

40.241 236.477 73.858 1.000 31.421 382.997

14.051 4.518.026 110.594 1.329 104.764 4.748.764

0 -6.724.193 -6.724.193

500.000 38.000 538.000

500.000 6.762.193 7.262.193

0 644.428 644.428

40. Vennootschapsbelasting De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Acute belastingen Mutatie latente belastingen

86

15. TOELICHTING OP OVERZICHT OVER 2014

HET

GECONSOLIDEERDE

KASSTROOM -

Samenstelling geldmiddelen Stand geldmiddelen 1-1-2014 Stand geldmiddelen 31-12-2014

-291.409 472.348

Balansmutatie geldmiddelen in 2014

-763.757

De belangrijkste verschillen in het kasstroomoverzicht worden hieronder toegelicht: Bedrijfsresultaat Saldo boekjaar 2013 Saldo boekjaar 2014

1.978.420 4.388.969

Verschil in mutatie

2.410.549

In 2014 zijn de huuropbrengsten met bijna € 2 miljoen gestegen ten opzichte van 2013 en zijn de overige bedrijfslasten met bijna € 1,4 miljoen gestegen als gevolg van de verhuurderheffing. Aangezien in het bedrijfsresultaat ook de overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille wordt opgenomen, welke last ten opzichte van 2013 met € 2,5 miljoen is gedaald, is er een stijging zichtbaar van het bedrijfsresultaat. Investeringen in materiële vaste activa Mutatie boekjaar 2013 Mutatie boekjaar 2014

-18.013.544 -1.401.922

Verschil in mutatie

16.611.622

Onder de investeringen in materiële vaste activa zijn in het kasstroomoverzicht alleen opgenomen de investeringen waarvoor in 2014 geldmiddelen zijn opgeofferd. Alle projecten waren in 2013 afgerond. De mutatie in 2014 betreft nagekomen verplichtingen inzake deze projecten, alsmede overige investeringen in het vastgoed in exploitatie. Hiertegenover staat de afname van de post handelscrediteuren. Deze post was eind 2013 € 1,4 miljoen hoger dan eind 2014. Deze afname wordt veroorzaakt door het betalen in 2014 van alle openstaande crediteurenposten die waren ontstaan voor de projecten. Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie boekjaar 2013 Mutatie boekjaar 2014

13.810.536 -3.256.502

Verschil in mutatie

-17.067.038

In 2013 is voor € 17 miljoen aan leningen aangetrokken en voor € 3 miljoen afgelost. In 2014 is bijna € 11 miljoen afgelost. In verband met herfinanciering is hiervoor € 7,5 miljoen aangetrokken.

87

88

Enkelvoudige jaarrekening 2014

Laris Wonen en diensten

Waarderingsgrondslagen De corporatie heeft de enkelvoudige jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 Burgerlijk Wetboek. De jaarrekening is opgemaakt op 11 mei 2015. Voor de grondslagen voor de waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat, wordt verwezen naar de grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hierna niet anders wordt vermeld

89

16. ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2014 (na resultaatbestemming) 2014

€

2013

€

€

€

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa 1. Sociaal vastgoed in exploitatie 123.499.905 2. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2.226.490

124.341.582 2.394.070 125.726.395

Vastgoedbeleggingen 3. Commercieel vastgoed in exploitatie 4. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

126.735.652

21.378.221

26.676.601

2.168.181

2.380.229 23.546.402

Financiële vaste activa 5. Deelnemingen in groepsmaatschappijen 6. Actieve belastinglatenties

1.925.027 6.325.238

29.056.830

3.617.291 492.988 8.250.265

4.110.279

210.336

210.336

VLOTTENDE ACTIVA 7. Voorraden Vorderingen 8. Debiteuren 9. Groeps- en gelieerde maatschappijen 10. Overlopende activa

283.368

572.113

1.272.583 133.239

1.535.049 25.279 1.689.189

2.132.441

108.287

12.218

159.530.874

162.257.756

11. Liquide middelen

90

2014

2013

€ Eigen vermogen 12. Overige reserve

€

€

25.789.255

€ 20.972.810

25.789.255 Voorzieningen 13. Voorziening latente belastingen

0

20.972.810

891.943 0

Langlopende schulden 14. Leningen overheid en kredietinstellingen 15. Verplichting verkoop onder voorwaarden 16. Waarborgsommen

891.943

126.369.238

120.076.692

2.172.952 95.581

2.392.144 92.191 128.637.771

Kortlopende schulden 17. Schulden aan kredietinstellingen 18. Schulden aan leveranciers 19. Belastingen en premies sociale verzekeringen 20. Overige schulden 21. Overlopende passiva

122.561.027

1.192.797 286.710

11.315.165 1.621.964

236.508 27.622 3.360.211

660.968 908.354 3.325.525

91

5.103.848

17.831.976

159.530.874

162.257.756

92

17. ENKELVOUDIGE WINST - EN VERLIESREKENING 2014

€

Begroting 2014 €

OVER

2014


2013

€

Bedrijfsopbrengsten 22. Huuropbrengsten 23. Opbrengsten servicecontracten 24. Overheidsbijdragen 25. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 26. Geactiveerde productie eigen bedrijf 27. Overige bedrijfsopbrengsten

18.329.707 596.536 0 845.753 11.274 141.833

18.070.000 608.000 5.000 574.000 0 46.000

259.707 -11.464 -5.000 271.753 11.274 95.833

16.288.700 553.652 10.086 751.461 135.202 48.145

Som der bedrijfsopbrengsten

19.925.103

19.303.000

622.103

17.787.247

5.322.118

5.731.000

408.882

4.847.875

1.112.257 1.220.417 259.104 266.387 2.897.234 16.340 697.377 3.419.499

0 1.229.000 245.000 264.000 3.013.000 26.000 602.000 3.198.000

-1.112.257 8.583 -14.104 -2.387 115.766 9.660 -95.377 -221.499

3.686.461 1.198.613 230.417 276.909 2.815.579 30.943 533.304 2.124.492

15.210.733

14.308.000

-902.733

15.744.593

4.714.370

4.995.000

-280.630

2.042.654

37. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

-234.651

0

-234.651

-4.103.515

Financiële baten en lasten 38. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 39. Rentelasten en soortgelijke kosten

23.405 -4.718.609

26.000 -5.097.000

-2.595 378.391

33.675 -4.655.830

-4.929.855

-5.071.000

141.145

-8.725.670

-215.484

-76.000

-139.484

-6.683.016

6.724.193 -1.692.264

-538.000 -50.000

4.816.445

-664.000

Bedrijfslasten 28. Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 29. Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 30. Lonen en salarissen 31. Sociale lasten 32. Pensioenlasten 33. Onderhoudslasten 34. Leefbaarheid 35. Lasten servicecontracten 36. Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 40. Belastingresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 41. Resultaat deelnemingen

Resultaat na belastingen

93

7.262.193 -1.642.264

5.480.445

-973.183 -1.913.623

-9.569.822

18. TOELICHTING DECEMBER 2014

OP

DE

ENKELVOUDIGE

BALANS

PER

31

1+2 Materiële vaste activa Een overzicht van de materiële vaste activa is hierna opgenomen: Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie €

Totaal €

0

4.484.968 -2.090.898 2.394.070

152.974.086 -26.238.434 126.735.652

526.174 -134.256 -4.396.398 0

0 0 0 0

40.544 0 -208.124 0

566.718 -134.256 -4.604.522 0

-1.112.257

0

0

-1.112.257

5.186.588

0

0

5.186.588

-911.528

0

0

-911.528

270.580

0

-167.580

103.000

0 0

4.525.512 -2.299.022 2.226.490

157.378.227 -31.651.832 125.726.395

Sociaal Vastgoed in exploitatie € 1 januari 2014 Cumulatieve verkrijgingsof vervaardigingsprijs Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2013 Mutaties Investeringen Desinvestering boekwaarde Afschrijvingen Opgeleverd vastgoed vanuit in ontwikkeling Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Verschuiving Sociaal Vastgoed in exploitatie naar commercieel Vastgoed in exploitatie (AW) Verschuiving Sociaal Vastgoed in exploitatie naar commercieel Vastgoed in exploitatie (CA)

148.489.118 -24.147.536 124.341.582

Totaal mutaties 2014 31 december 2014 Historische aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2014

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie €

152.852.715 -29.352.810 123.499.905

-

-

Voor de toelichting op de mutatieoverzichten van Materiële vaste activa wordt verwezen naar de toelichtingen bij de geconsolideerde balans per 31 december 2014.

94

3+4 Vastgoedbeleggingen Een overzicht van de vastgoedbeleggingen is hierna opgenomen: Onroerende zaken Commercieel verkocht vastgoed in onder exploitatie voorwaarden € € 1 januari 2014 Cumulatieve verkrijgingsof vervaardigingsprijs Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2014 Mutaties Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Overige waardeveranderingen en terugnemingen daarvan Verschuiving Sociaal Vastgoed in exploitatie naar commercieel Vastgoed in exploitatie (AW) Verschuiving Sociaal Vastgoed in exploitatie naar commercieel Vastgoed in exploitatie (CA) Totaal mutaties 2014 31 december 2014 Historische aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2014

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie €

Totaal €

32.579.367 -5.902.766 26.676.601

2.380.229

0

2.380.229

0

34.959.596 -5.902.766 29.056.830

11.170 0 -717.595

0 -316.576 0

0 0 0

11.170 -316.576 -717.595

-316.895

104.528

0

-212.367

-5.186.588

0

0

-5.186.588

911.528 -5.298.380

0 -212.048

0 0

911.528 -5.510.428

27.087.054 -5.708.833 21.378.221

2.168.181 0 2.168.181

0 0 0

29.255.235 -5.708.833 23.546.402

Toelichting op de mutatieoverzichten van Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Investeringen - Verbetering vanuit mutatieonderhoud Totaal investeringen commercieel vastgoed

-

11.170 11.170

Overige waardeveranderingen en terugneming daarvan Vrijval investeringsverplichting opgeleverde nieuwbouwprojecten Afwaardering commercieel bezit op lagere taxatiewaarde Totaal overige waardeveranderingen

-75.100 -241.795 -316.895

In 2013 is er een investeringsverplichting ogenomen van € 875.000 in verband met nagekomen verplichtingen voor de nieuwbouwprojecten. Per saldo is er € 75.100 minder uitgegeven dan was begroot. Financiële vaste activa 5. Deelneming in groepsmaatschappijen Deze post betreft een 100% deelneming in Holding Woonbeheer Didam BV, statutair gevestigd te Didam. Het formeel geplaatst en gestort aandelenkapitaal bedraagt € 18.000,-. 2014 € € Stand per 1 januari / voorziening deelneming Mutaties in het boekjaar: - resultaat boekjaar Stand per 31 december

2013

3.617.291

5.530.914

-1.692.264 1.925.027

-1.913.623 3.617.291

Waarderingsverschil Bij zowel Larishof B.V. als Laris Project- en Ontwikelingsgroep B.V. zijn de activa gewaardeerd tegen historische kostprijs of vervaardingsprijs. Bij het toepassen van impairment is er geconstateerd dat de waardering van een aantal activa te hoog is. Uit het principe van voorzichtigheid is besloten om een afwaardering toe te passen.

95

Deze afwaardering bedraagt in totaal ruim € 1,5 miljoen. In 2013 is er door een verandering in de toekomstige bestemming van de grond en de panden een afwaardering geboekt van bijna € 1,3 miljoen. 2014 6. Actieve belastinglatentie € € Verrekenbare verliezen Fiscaal afwijkende waardering langlopende geldleningen

2013

0 6.325.238

25.567 467.421

6.325.238

492.988

Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: bij: vergoeding rente af: afboeking BWS subsidie, afgekocht in 2013 af: ontvangen subsidie

0

17.890

0 0 0

1.329 -9.133 -10.086


0

0

Stand 1 januari af: afwaardering rentecap, lagere marktwaarde af: ten laste van de rentelasten

0 0 0

4.617 0 -4.617

Stand 31 december

0

0

204.336 6.000

204.336 6.000

210.336

210.336

Te vorderen BWS-subsidie

Overige financiële vaste activa

7. Voorraden Grond te Giesbeek bestemd voor verkoop projecten Onderhoudsmaterialen

In 2012 is 1.752 m2 grond in Giesbeek aangekocht. De grond is aangeschaft met het oog op de bouw van 6 verkoopwoningen. Gedurende afgelopen jaren is er geen investering gedaan voor dit project. Vorderingen 8. Debiteuren Huurdebiteuren Overige debiteuren Af: voorziening debiteuren

251.748 117.620 -86.000

284.305 337.807 -50.000

283.368

572.113

De vordering op huurdebiteuren omvat naast de huren ook te vorderen servicekosten, herstelkosten en incassokosten. In de vordering op vertrokken huurders zijn tevens kosten van mutatieonderhoud voor rekening van de huurder begrepen. De debiteurenachterstanden, inclusief betalingsregelingen zijn naar ouderdom als volgt te specificeren: T/m 2 maanden T/m 3 maanden 4 maanden of meer (incl. betalingsregelingen)

147.024 6.392 215.952

418.526 13.461 180.892

Totaal

369.368

612.879

Met betrekking tot de oninbaarheid is in 2014 een voorziening getroffen van € 86.000.

96

2014 €

9. Groeps- en gelieerde maatschappijen Rekening-courant Holding Woonbeheer Didam B.V. Rekening-courant Larishof B.V. Rekening-courant Stichting Serviceloket (gelieerde maatschappij)

2013 €

1.269.474 -11.891 15.000

1.569.090 -50.817 16.776

1.272.583

1.535.049

101.397 17.478 12.184 2.181 0 0

0 0 0 12.342 11.013 1.924

133.239

25.279

85.912 22.375

0 12.220

108.287

12.220

Stand per 1 januari Bij: jaarresultaat Af: ten laste van de bestemmingsreserve

20.972.810 4.816.445 0

30.542.632 -9.569.822 0


25.789.255

20.972.810

223.172 14.500.000 112.838.864

249.048 22.500.000 108.024.880

127.562.036

130.773.928

Het verloop van de leningen is als volgt: Stand per 1 januari

130.773.927

116.910.728

Mutaties: - nieuwe leningen - aflossingen

7.500.000 -10.711.892

17.000.000 -3.136.801


127.562.035

130.773.927

1.192.797

10.697.235

126.369.238

120.076.692

De rente over het rekening-courant saldo is gebaseerd op het 1 jaar euribortarief verhoogd met een opslag van 5 basispunten, per jaar achteraf te voldoen. Er zijn geen zekerheden verstrekt en er is geen aflossingsregeling overeengekomen. 10. Overlopende activa Nog te ontvangen bedragen BTW Pro Rata Nog te ontvangen pensioenpremies Nog te ontvangen verzekeringsgelden Overige vooruitbetaalde bedragen Rente liquide middelen Af te rekenen servicekosten VVE's

11. Liquide middelen Direct opvraagbaar: Rabobank ABN Amro Bank

Eigen vermogen 12. Overige reserves

Langlopende schulden 14. Leningen overheid en kredietinstellingen Leningen van gemeenten Roll-over leningen Leningen van overige kredietinstellingen

Aflossingsverplichting leningen o/g komend jaar

97

In 2015 dient € 1.192.797 te worden afgelost,hiervan heeft € 27.227 betrekking op een gemeentelijke lening. Van 2015 tm 2019 dient er € 36.271.934 te worden afgelost. Hiervan heeft € 151.109 betrekking op de aflossing van de gemeentelijke leningen. 15. Verplichting verkoop onder voorwaarden

2014 €

1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerdering/verminderingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties: Teruggekochte woningen Opwaardering verplichting Saldo mutaties 31 december Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerdering/verminderingen Boekwaarde per 31 december

2013 €

2.180.420 211.724 2.392.144

2.180.420 201.433 2.381.853

-286.260 67.068 -219.192

0 10.291 10.291

1.894.160 278.792 2.172.952

2.180.420 211.724 2.392.144

78.569 31.552 126.387 236.508

55.975 27.451 577.542 660.968

9.453 0 18.169 27.622

2.736 875.000 30.618 908.354

2.701.868 151.502 135.614 98.107 84.640 73.556 53.478 32.228 0 29.218 3.360.211

2.650.267 93.733 127.300 33.950 84.500 60.000 171.847 58.500 28.415 17.013 3.325.525

Kortlopende schulden 19. Belastingen en premies sociale verzekeringen Loonheffing Pensioenpremie Te betalen BTW 20. Overige schulden Rente en bankkosten Investeringsverplichting nieuwbouwprojecten Overige

21. Overlopende passiva Niet vervallen rente leningen Vooruitontvangen debiteuren Reservering vakantiedagen Nog te verrekenen servicekosten Gratificatie Accountantskosten en advieskosten Nog te ontvangen facturen onderhoud Nog te betalen vakantiegelden Vooruitontvangen verzekeringsgelden Overige Niet in de balans opgenomen verplichtingen Aansprak elijk heid Leningen o/g Laris Wonen en diensten is mede hoofdelijke aansprakelijk voor de lening o/g van Sterrenspoor B.V. Het totaalbedrag van deze lening bedraagt € 2.606.000. Als zekerheden zijn gesteld: - hypotheek van € 3.500.000 op het onroerend goed; - verpanding van de rechten uit de overeenkomst tussen Stichting Laris Wonen en diensten - verpanding van de vorderingen op derden; - verpanding huurpenningen; - rente en aflossingsgarantie van Stichting Laris Wonen en diensten; - verpanding aandelen van Sterrenspoor B.V.

98

19. TOELICHTING

OP

VERLIESREKENING OVER

DE

ENKELVOUDIGE

EN

2014

Toelichting resultaat t.o.v. begroting 2013 Resultaat 2014 Begroot 2014 Verschil Het -

WINST -

4.816.000 -664.000 5.480.000

positieve verschil is als volgt te specificeren: huren opbrengsten servicecontracten verkoop onroerende goederen geactiveerde productie eigen bedrijf overige opbrengsten afschrijvingen materiële vaste activa overige waardeveranderingen van materiële vaste activa lonen en salarissen incl. sociale lasten en pensioenlasten lasten onderhoud leefbaarheid lasten servicecontracten overige bedrijfslasten rentebaten rentelasten niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille vennootschapsbelasting resultaat deelneming

260.000 -11.000 272.000 11.000 91.000 409.000 -1.112.000 -8.000 116.000 10.000 -95.000 -221.000 -3.000 378.000 -235.000 7.261.000 -1.643.000 5.480.000

Huren De hogere huurinkomsten zijn het gevolg van hogere huurinkomsten voor het project Westervoort. Dit contract bleek bij aanvang een hogere huur te hebben dan bij begroting bekend. Tevens is er een algemene ruimte verhuurd in het complex Berghstede, die ten tijde van het opstellen van de begroting nog niet bekend was. Verk oop onroerende goederen In 2014 zijn er 9 woningen verkocht ten opzicht van 7 woningen in de begroting. Dit heeft geleidt tot een beter resultaat van € 272.000 Afschrijvingen Begin 2014 is een deel van het commerciële vastgoed van Laris getaxeerd in verhuurde staat. Dit heeft geleid tot een afwaardering van bijna 7 miljoen. Daarnaast moest bij de bedrijfswaarde rekening gehouden worden met een restwaarde. Hierdoor heeft er ook een afwaardering van bjina € 4 miljoen plaatsgevonden. Deze afwaarderingen waren niet begroot waardoor de afschrijvingslasten ook ruim € 400.000 lager zijn uitgevallen. Lasten onderhoud Zowel reparatie-, planmatig-,en contractonderhoud laten een voordelig resultaat zien van elk € 80.000 Mutatieonderhoud is echter ruim € 120.000 gestegen ten opzichte van de begroting. Deze overschrijding is te verklaren doordat het aantal mutatieadressen is gestegen (162 adressen t.o.v. 130 adressen in begroting). Overige bedrijfslasten De stijging van de overige bedrijfslasten worden met name veroorzaakt door de stijging van de accountantskosten (+€ 87.000) en advieskosten (+€ 117.000). De accountantskosten zijn gestegen t.o.v. begroting, dit heeft te maken met extra werk met betrekking tot de jaarrekening 2013 (+ € 55.000). Daarnaast is er voor het jaarrekeningwerk 2014 een extra reservering van € 32.000 opgenomen. De advieskosten zijn gestegen door advies met betrekking tot de fusie (+ € 58.000), het indienen van de Pro Rata over 2009 en 2010 (+€ 18.000) en diverse adviezen voor de afdeling Vastgoed (+€ 39.000)

99

Rente lasten De rentelasten vallen gunstiger uit dan begroot omdat in begroting gerekend is met het aantrekken van een lening van € 7,5 mijoen in januari 2014 tegen 4% rente. Uiteindelijk is de lening pas aangetrokken in april 2014 tegen een veel lagere rente (2,46%). De rente van de roll-over leningen zijn tevens onder de begrote rentevoet gebleven. Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa De begroting 2014 werd al opgesteld voordat de jaarrekening 2013 werd opgemaakt. In deze jaarrekening vond al een forse afwaardering plaats van het bezit van Laris. In 2014 is hier nogmaals een vervolg aan gegeven. Resultaat deelneming Het resultaat deelnemingen bestaat uit het verantwoorde resultaat van de deelnemingen ad € 177.764. Hiernaast is door Laris een extra afwaardering op de deelnemingen verantwoord van ruim € 1,6 miljoen. Vennootschapsbelasting Door herzien fiscaal beleid is de onderhoudsvoorziening van € 891.943 in 2014 volledig komen te vervallen en is er een actieve latentie opgenomen voor verliesverrekening van ruim € 4,4 miljoen. 2014

Begroting 2014

€ BEDRIJFSOPBRENGSTEN 22. Huren Woningen en woongebouwen Onroerende goederen niet zijnde woningen Huurderving leegstand Huurderving oninbaar

€

Verschil 2013 real. -/- begr. €

€

18.062.387 605.551 18.667.938 -213.986 -124.245 18.329.707

17.717.000 600.000 18.317.000 -217.000 -30.000 18.070.000

345.387 5.551 350.938 3.014 -94.245 259.707

15.960.292 678.763 16.639.055 -274.287 -76.069 16.288.700

36.166 0 105.667 141.833

40.000 6.000 0 46.000

-3.834 -6.000 105.667 95.833

42.981 5.164 0 48.145

4.396.399 717.595 208.124 5.322.118

4.760.000 750.000 221.000 5.731.000

363.601 32.405 0 396.006

3.782.418 855.027 210.430 4.847.875

1.188.339 94.120 85.201 17.697 0 1.385.357 -22.445 0 -142.495 1.220.417

1.194.000 96.000 86.000 20.000 0 1.396.000 -25.000 0 -142.000 1.229.000

5.661 1.880 799 2.303 0 10.643 -2.555 0 495 8.583

1.221.671 97.377 84.940 14.259 0 1.418.247 -34.430 -41.220 -143.984 1.198.613

27. Overige bedrijfsopbrengsten Administratievergoedingen Commerciële activiteiten Overige bedrijfsopbrengsten

BEDRIJFSLASTEN 28. Afschrijvingen materiële vaste activa Sociaal vastgoed Commercieel vastgoed (On)Roerende zaken t.d.v. de exploitatie

30. Lonen en salarissen Salaris en beloningen Vakantiegeld Gratificatie Overwerk Overige vergoedingen personeel Af: - ontvangen ziekengeld - doorbelasting aan derden - doorbelasting dochtermaatschappijen

100

Wet Normering Topink omens Vanaf boekjaar 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT)

van kracht (Besluit van 15 november 2012). Toegelaten instellingen vallen bij algemene maatregel van bestuur onder de strekking van de WNT. Voor

topfunctionarissen van toegelaten instellingen geldt daarnaast een aanvullende regeling zoals opgenomen in de regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting. Op grond van de WNT en deze regeling dienen de individuele inkomensgegevens van topfunctionarissen te worden gerapporteerd. De opgave is als volgt (in euro’s): Beloning Belastbare Voorzieningen Totaal vaste en t.b.v. op termijn variabele betaalbare onkostenbeloningen vergoeding 2014: Dhr. J.A.H. Peters, directeur-bestuurder 134.102 10.195 30.377 174.674 Mevr. H. van den Broek-Hanskamp, voorzitter RVC 12.244 12.244 Dhr. H. Dijkema, vice-voorzitter RVC 8.162 8.162 Dhr. R. Vierwind, lid RVC 8.162 8.162 Dhr. H. Oosterhuis, lid RVC 8.162 8.162 Mevr. C. Baartmans, lid RVC 2.598 2.598 173.430 10.195 30.377 214.002 In 2013 ligt de beloning van de bestuurder tem opzichte van 2014 hoger als gevolg van een nabetaling van een bonus over het jaar 2012. Ingaande 2013 is deze bonus in het vaste salaris van de bestuurder opgenomen. In de beloning van de commissarissen over 2014 is een eenmalige toeslag van 25% extra opgenomen als compensatie voor extra werkzaamheden als gevolg van de fusie. In 2014 is aan een RvC lid , die ingaande 1 juli 2014 in functie is getreden een te hoge beloning uitbetaald. Dit is veroorzaakt doordat voor het bepalen van de bezoldigingsklasse per abuis een verkeerde peildatum is gehanteerd. De teveel betaalde beloning is inmiddels teruggevorderd en in mindering gebracht op de verantwoorde beloning en als vordering op de balans opgenomen. Op het moment van vaststelling van de jaarrekening is de vordering inmiddels afgewikkeld. 2013: Dhr. J.A.H. Peters, directeur-bestuurder Mevr. H. van den Broek-Hanskamp, voorzitter RVC Dhr. H. Dijkema, vice-voorzitter RVC Dhr. H. Kranenburg, lid RVC Dhr. W. Buiting, oud-voorzitter RVC Dhr. W. Tuil, lid RVC

157.909 6.700 6.600 2.500 3.750 1.250 178.709

2.940

2.940

29.619

29.619

190.468 6.700 6.600 2.500 3.750 1.250 211.268

Het gemiddeld aantal in de groep werkzame werknemers, berekend op fulltime basis bedroeg 25 (2013: 26). Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam. In hoofdstuk 7 Kengetallen is een overzicht gegeven van de splitsing naar afdeling. 2014

Begroting 2014

Financiële baten en lasten 38. Rentebaten Rentebaten bank Rentebaten leningen u/g Rentebaten RC groepsmaatschappijen Rentebaten BWS Rentebaten overige

39. Rentelasten Rentelasten bank Rentelasten leningen o/g Rentelasten Roll over lening o/g Rentelasten egalisatierekening BWS Rentelasten overige

Verschil 2013 real. -/- begr.

14.304 0 8.943 0 158 23.405

4.000 0 21.000 1.000 0 26.000

10.304 0 -12.057 -1.000 158 -2.595

15.853 485 10.526 1.329 5.482 33.675

32.759 4.616.129 51.142 0 18.579 4.718.609

73.000 4.848.000 125.000 1.000 50.000 5.097.000

40.241 231.871 73.858 1.000 31.421 378.391

14.051 4.425.092 110.594 1.329 104.764 4.655.830

101

2014 40. Vennootschapsbelasting De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Acute belastingen Latente belastinglast

41. Resultaat deelnemingen Holding Woonbeheer Didam B.V.

Begroting 2014

Verschil 2013 real. -/- begr.

0 -6.724.193 -6.724.193

500.000 38.000 538.000

500.000 6.762.193 7.262.193

0 973.183 973.183

1.692.264

50.000

-1.642.264

1.913.623

102

20. ONDERTEKENING

VAN DE JAARREKENING

Bestuur De jaarrekening van Stichting Laris is vastgesteld door het bestuur op 11 mei 2015

J.B.W. ter Bogt Directeur-bestuurder

Raad van commissarissen De jaarrekening is goedgekeurd door de raad van commissarissen op 11 mei 2015

Mevr. H. van den Broek-Hanskamp Voorzitter

103

21. OVERIGE GEGEVENS Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat In de statuten van Laris zijn geen bepalingen opgenomen aangaande de resultaatbestemming.

Bestemming van het resultaat 2014 Het resultaat wordt met goedkeuring door de raad van commissarissen toegevoegd aan de overige reserves. Dit voorstel is, vooruitlopend op de goedkeuring door de raad van commissarissen, in de jaarrekening verwerkt.

Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben geen belangrijke mutaties in het vermogen na het einde van het boekjaar plaatsgevonden. Per 1 januari 2015 is Stichting Laris gefuseerd met Woningstichting Bergh te ’s-Heerenberg. Stichting Laris is de verkrijgende partij en de naam van de stichting is per 1 januari 2015 Stichting Plavei. De Eerste Kamer stemde dinsdag 17 maart 2015 unaniem in met de herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd. Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders zal de herzieningswet ook van invloed zijn op het te voeren beleid door de corporatie. Vanuit de herzieningswet worden restricties gelegd op activiteiten en het te volgen huurbeleid. De mogelijke effecten doen zich voor bij de samenstelling en financiering van het niet DAEB bezit, de wijze waarop woningtoewijzing dient plaats te vinden en de huurprijs die gevraagd kan worden. Dit kan zijn weerslag hebben op kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat op onderdelen Algemene Maatregelen van Bestuur nog moeten worden ingevuld en de uitwerking door de corporatie van bovenstaande nog dient plaats te vinden is het op dit moment niet mogelijk om de financiële effecten te kwantificeren.

104

Jaarverslag 2014 Meer dan gewoon wonen Laris Wonen en diensten

Recommend Documents