Algemene huurvoorwaarden Laris Wonen en diensten Artikel 1 Algemeen 1. De meest recente versie van deze algemene huurvoorwaarden is van toepassing op de door Laris Wonen en diensten (verhuurster) en haar huurders gesloten huurovereenkomsten. 2. Wijziging van de inhoud van de huurovereenkomst en/of de toepasselijke algemene huurvoorwaarden kan slechts schriftelijk worden overeengekomen. 3. In gevallen, waarin de huurovereenkomst, de algemene huurvoorwaarden en/of de wet niet voorzien, beslist de verhuurster met inachtneming van het plaatselijk gebruik en de redelijkheid en billijkheid. Artikel 2 Meer dan één huurder 1. Indien de huurovereenkomst met twee of meer huurders wordt aangegaan is voor ieder van de huurders een zelfstandig en volledig recht van huur ontstaan, door het gelijktijdig uit te oefenen met eerbiediging van elkaars rechten. 2. De huurprijs en kosten zijn slechts enkelvoudig verschuldigd voor de hierboven bedoelde huurrechten gezamenlijk, met dien verstande, dat indien op enig moment het huurrecht van één van de huurders eindigt, de overblijvende huurder(s) het volle bedrag van de vermelde huurprijs verschuldigd zal (zullen) zijn. 3. De huurders zullen hoofdelijk aansprakelijk zijn voor het gehele bedrag van de huurprijs en voor alle verdere verplichtingen die voor hen uit de huurovereenkomst, de algemene huurvoorwaarden of de wet voortvloeien. 4. Om de overeenkomst ten aanzien van alle huurders te doen eindigen, zal opzegging bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot aan of door allen moeten geschieden. Vindt de opzegging aan of door één huurder plaats dan duurt de huurovereenkomst ten aanzien van de huurder(s) aan of door wie niet is opgezegd, ongewijzigd voort. Artikel 3 Verplichtingen van de verhuurster 1. Verhuurster zal het gehuurde in goede staat van onderhoud en zonder zichtbare gebreken op de daartoe overeengekomen datum aan huurder beschikbaar stellen. 2. Verhuurster zal het gehuurde in goede staat onderhouden en alle noodzakelijk geworden onderhoudswerkzaamheden aan het gehuurde verrichten, voor zover deze niet ingevolge de huurovereenkomst, deze huurvoorwaarden of de wet ten laste van de huurder komen. Verhuurster zal nimmer aansprakelijk zijn voor schade die voortvloeit uit de uitvoering van de onderhoudswerkzaamheden, tenzij er sprake is van grove schuld of ernstige nalatigheid. 3. Onverminderd het bepaalde in art. 5 van deze huurvoorwaarden, zal verhuurster gebreken aan het gehuurde opheffen voor zover zij het gebruik van het gehuurde verhinderen of ernstig belemmeren.
4.
5. 6.
7.
Verhuurster is niet aansprakelijk voor schade die huurder lijdt ten gevolge van een gebrek als bedoeld in het vorige lid, dan wel ten gevolge van stagnaties in de tot het gehuurde behorende installaties, tenzij verhuurster ter zake grove schuld of ernstige nalatigheid kan worden verweten. Verhuurster zal huurder gedurende de huurtijd het rustig genot van het gehuurde verschaffen, doch verhuurster aanvaardt geen aansprakelijkheid voor feitelijke stoornissen in het huurgenot door derden. Verhuurster is niet verplicht mee te werken aan een woningruil indien er sprake is van huurachterstand, een onregelmatig betalingsverleden, sociale problematiek en/of ernstige overlast die aan verhuurster en/of derden is veroorzaakt door huurder of diens medebewoner(s) dan wel bezoeker(s). Dit gedurende de 3 jaar voorafgaand aan het verzoek tot woningruil. Verhuurster is niet verplicht op verzoek van huurder woningverbetering(en) uit te voeren indien er sprake is van huurachterstand, een onregelmatig betalingsverleden, sociale problematiek en/of ernstige overlast die aan verhuurster en/of derden is veroorzaakt door huurder of diens medebewoner(s) dan wel bezoeker(s). Dit gedurende de 3 jaar voorafgaand aan het verzoek tot woningverbetering.
Artikel 4 Verplichtingen van de huurder 1. De huurprijs en de bijkomende kosten zijn per kalendermaand op de eerste van de maand bij vooruitbetaling aan verhuurster verschuldigd. 2. Huurder dient het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan bij de huurovereenkomst gegeven bestemming te gebruiken. 3. Het is huurder zonder schriftelijke toestemming van verhuurster niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren, weder te verhuren of gebruik van het gehuurde door derden toe te staan. 4. Huurder zal eventuele gemeenschappelijke ruimten als trappenhuis, liften, galerijen, algemene bergruimtes e.d. overeenkomstig hun bestemming gebruiken met inachtneming van de door verhuurster gegeven aanwijzingen en de vrije doorgang van die ruimten niet belemmeren. 5. Huurder is verplicht het gehuurde aan te laten sluiten en aangesloten te houden op de voorzieningen voor de levering van gas, water en elektriciteit, alsmede voorzieningen voor de collectieve kabelinstallatie, althans is huurder verplicht die aansluitingen bij aanvang van de huur gedurende de huurperiode op zijn naam te laten stellen. De kosten voor de levering van gas, water, elektriciteit en zendsignalen zijn voor rekening van huurder. 6. Huurder zal verhuurster te allen tijde vrijwaren voor aanspraken van netbeheerder en/of energieleverancier ter zake. 7. Het is huurder niet toegestaan brandgevaarlijke stoffen en/of explosieven in of bij het gehuurde in voorraad te hebben. 8. Het is huurder niet toegestaan waar dan ook in of om het gehuurde hennep te kweken in geen enkele hoeveelheid, of andere activiteiten te verrichten, die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Bij overtreding van dit artikel wordt de huurovereenkomst door verhuurster per onmiddellijke ingang beëindigd. 9. Huurder dient ervoor te zorgen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt toegebracht.
Artikel 5 Bijkomende kosten 1.
2. 3.
4.
5.
6.
7.
8.
Door verhuurster zal voor rekening van huurder in voorkomende gevallen worden zorg gedragen voor bijkomende leveringen en diensten. Een voorschot op de kosten daarvan zoals beheer- en administratiekosten, van onderhoud van groenstroken en tuinen, van onderhoud en verlichting van gemeenschappelijke ruimten, derving van servicekosten door leegstand van het wassen van ramen en ruiten, e.d., zal als bijkomende kosten gelijktijdig met de huur door huurder verschuldigd zijn. Verhuurster heeft het recht om voormelde leveringen en diensten, zowel in omvang als in soort, uit te breiden, te wijzigen dan wel te beperken, indien daartoe redelijke aanleiding bestaat. Behoudens in het geval verhuurster opzet, grove schuld en/of ernstige nalatigheid kan worden verweten, is zij niet aansprakelijk voor enige schade, die voor huurder zou kunnen voortvloeien uit tekortkomingen in de bovenbedoelde leveringen en diensten. Huurder is aan verhuurster verschuldigd de vergoedingen die voor de bovenbedoelde leveringen en diensten ingevolge wettelijke voorschriften mogen worden berekend dan wel, voor zover deze voorschriften ontbreken, de vergoedingen die redelijkerwijs ten laste van huurder kunnen worden gebracht. Verhuurster verstrekt de huurder tenminste een maal per jaar binnen in de art. 12 van de Huurprijzenwet woonruimte gestelde termijn, een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in rekening gebrachte kosten van de in lid 1 bedoelde leveringen en diensten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan. Dit overzicht heeft betrekking op een tijdvak van ten hoogste twaalf maanden, verstreken sinds het einde van het tijdvak waarover het laatste overzicht werd verstrekt. Bij beëindiging van de huurovereenkomst verstrekt verhuurster aan huurder, binnen de door art. 12 van de Huurprijzenwet woonruimte gestelde termijn, een overzicht als hiervoor in lid 5 bedoeld, over het tijdvak dat op het tijdstip van die beëindiging is verstreken sedert het einde van het tijdvak waarover laatstelijk een overzicht is verstrekt. Het in de huurovereenkomst bepaalde voorschotbedrag van de bijkomende kosten, mag door verhuurster worden verhoogd: Met ingang van de dag, volgend op het einde van de betalingstermijn waarin een overeengekomen uitbreiding heeft plaatsgevonden van de bovenbedoelde leveringen en diensten, dan wel met ingang van de betalingstermijn, met ingang waarvan een zodanige uitbreiding heeft plaatsgevonden; Met ingang van de dag, volgend op de betalingstermijn waarin het laatste overzicht, bedoeld in lid 5 van dit artikel, aan de huurder is verstrekt, met dien verstande dat elk overzicht slechts eenmaal tot een verhoging mag leiden. Verhuurster biedt huurder des verzocht de gelegenheid, na verstrekking van een overzicht als bedoeld in lid 5 of 6, tot inzage van de aan het overzicht ten grondslag liggende boeken en andere zakelijke bescheiden of afschriften daarvan.
9.
Op basis van elk overzicht, zoals bedoeld in leden 5 en 6, vindt telkens afrekening voor het betrokken tijdvak plaats, rekening houdend met de ontvangen voorschotbedragen en met de in rekening gebrachte kosten.
Artikel 6 Onderhoud en reparaties 1. 2.
3.
4.
5.
6.
Huurder is verplicht het gehuurde te onderhouden en daaraan de nodige reparaties te verrichten voor zover deze op grond van de huurovereenkomst en/of deze huurvoorwaarden door huurder moeten worden verricht. Verhuurster behoudt zicht het recht voor reparaties en onderhoudswerkzaamheden die voor rekening van huurder komen en die door de huurder niet of niet deugdelijk zijn uitgevoerd na ingebrekestelling van de huurder voor rekening van huurder zelf uit te (laten) voeren. Huurder is aansprakelijk voor alle schade een hem toe te rekenen tekortkoming in de huurovereenkomst en deze huurvoorwaarden. Uitsluitend voor de toepassing van dit artikel wordt het gehuurde geacht mede te omvatten leidingen, kabels en buizen die zich bevinden in de bij het gehuurde behorende grond. Uitsluitend in het geval reparatie en/of vervanging noodzakelijk is als gevolg van normale slijtage, komen het onderhoud en de reparaties aan de buitenzijde van het gehuurde voor rekening van verhuurster, met uitzondering van het schoonmaakonderhoud en het onderhoud aan groenvoorzieningen. Het is niet toegestaan om de volgende werkzaamheden uit te voeren: a. Wanneer de woning beschikt over een schuifdeur, is het niet toegestaan om iets op de hangen in dat deel van de muur waar de deur in wegloopt; b. Wanneer de woning beschikt over aluminium of kunststof kozijnen, is het niet toegestaan om hierin te spijkeren en/of te boren. Voor het reinigen kan gebruikt worden van standaard (niet agressieve) schoonmaakmiddelen; c. Wanneer de woning beschikt over vloerverwarming, is het niet toegestaan om in de vloer te spijkeren en/of te boren; Eventuele beschadigingen door het hierboven genoemde, worden gerepareerd op kosten van huurder. Voor rekening van huurder komen de kosten van onderhoud en reparaties die niet voor rekening van verhuurster zijn, waaronder in ieder geval worden begrepen alle geringe en dagelijkse reparaties en onderhoudswerkzaamheden. Daartoe worden onder meer geacht te behoren: a. Het witten, sauzen, behangen en schilderen binnenshuis; b. Het gebruikelijke onderhoud, reparaties of vernieuwing van hang- en sluitwerk, kranen, waterleidingen binnenshuis, deurbel; c. Het treffen van kleine voorzieningen aan elektrische installaties; d. Het onderhoud van de boiler en/of geiser en het treffen van voorzieningen aan waterleidingen en cv- en warmwaterinstallaties ter voorkoming van vorstschade; e. Het schoonhouden en ontstoppen van closetpotten, wastafels, gootstenen, dakgoten, riolen en putten in de woning (voor zover niet van gemeenschappelijk gebruik sprake is);
f.
7.
8.
Het vervangen van gebroken of beschadigde glasruiten en spiegels alsmede van gebroken of beschadigde closetpotten en wastafels; g. De aanleg en het onderhoud van de bij de woning behorende tuin, daaronder begrepen de erfafscheidingen; h. Het jaarlijks vegen van de schoorsteen, indien van toepassing; Het bepaalde in dit artikel laat onverlet de verplichting van ieder der partijen om de reparaties en/of onderhoudswerkzaamheden te (laten) verrichten die noodzakelijk zijn als gevolg van opzet, schuld, nalatigheid, onachtzaamheid of onoordeelkundig optreden door die partij of door personen waarvoor die partij verantwoordelijk is. Huurder zal alle voor zijn rekening komende werkzaamheden vakkundig (laten) uitvoeren met inachtneming van de ter zake door de verhuurster en/of daartoe bevoegde instanties te geven regels en aanwijzingen.
Artikel 7 Veranderingen in of aan het gehuurde 1. Het is huurder niet toegestaan veranderingen aan te brengen in of aan het gehuurde, tenzij daarvoor schriftelijke toestemming verkregen is van de verhuurster. Verhuurster kan aan de te verlenen toestemming voorwaarden verbinden. 2. Veranderingen die huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurster heeft aangebracht, zullen door verhuurster ongedaan mogen worden gemaakt. 3. Huurder dient aan verhuurster medewerking te verlenen tot het plegen van veranderingen in of aan het gehuurde in de navolgende gevallen: a. Werkzaamheden nodig door van overheidswege opgelegde voorschriften als gevolg waarvan het gehuurde veranderd, aangepast of verbeterd dient te worden door verhuurster; b. Werkzaamheden die verhuurster wil uitvoeren aan het complex of een gedeelte daarvan, waarbinnen het gehuurde zich bevindt, waardoor het gehuurde wordt veranderd, aangepast of verbeterd. 4. Verhuurster zal huurder tijdig informeren over de in het vorige lid bedoelde veranderingen. Artikel 8 Controle 1. Huurder zal verhuurster op haar verzoek in de gelegenheid stellen het gehuurde op technische en andere gebreken te controleren en zal daartoe door verhuurster aangewezen personen na legitimatie hunnerzijds in het gehuurde toelaten. 2. Huurder zal alle door verhuurster noodzakelijk geachte dringende, onderhouds- en reparatiewerkzaamheden aan het gehuurde, die niet kunnen worden uitgesteld tot na het beëindigen van de huur, gedogen. 3. Onvoorziene omstandigheden voorbehouden zullen deze bezoeken en werkzaamheden slechts plaatsvinden op werkdagen tussen 7.30 uur en 18.00 uur.
4.
Huurder heeft tijdens de uitvoering van de werkzaamheden geen recht op vermindering van de huurprijs tenzij de werkzaamheden aantoonbaar overlast voor de huurder geven en langer dan 40 werkbare dagen duren.
Artikel 9 Opzegging/beëindiging 1. De huurovereenkomst kan door beide partijen worden opgezegd. 2. Opzegging van de huurovereenkomst door verhuurster geschiedt bij aangetekende brief of deurwaardersexploot. De opzegging dient de gronden te bevatten waarop verhuurster de huurovereenkomst wil beëindigen. 3. De door verhuurster in acht te nemen opzeggingstermijn bedraagt drie maanden, welke termijn wordt verlengd met een maand voor ieder jaar dat de huur heeft geduurd, met dien verstande dat de opzegtermijn maximaal zes maanden zal bedragen. 4. Als de huurder binnen zes weken na ontvangst van de huuropzegging, schriftelijk aan verhuurster meedeelt dat hij met de huuropzegging akkoord gaat, eindigt de huurovereenkomst voor die huurder op de aangezegde datum. 5. Opzegging van de huurovereenkomst door de huurder geschiedt bij aangetekende brief of deurwaardersexploot. Huurder dient een opzeggingstermijn van tenminste één tot drie maanden in acht te nemen, gerekend per de eerste van een kalendermaand. 6. Indien de huurovereenkomst door twee of meer huurders is aangegaan, al dan niet gehuwd, dan moet de opzegging aan of door elk van beiden, c.q. allen, geschieden. Als slechts aan of door een van hen opgezegd wordt, dan duurt de huurovereenkomst ten aanzien van de ander c.q. anderen, ongewijzigd voort. Artikel 10 Oplevering 1. Huurder dient bij het einde van de huurovereenkomst het gehuurde in goede staat en geheel ontruimd, bezemschoon aan verhuurster op te leveren. 2. Het gehuurde wordt geacht in goede staat te verkeren indien: huurder zijn reparatie- en onderhoudsverplichtingen is nagekomen; huurder alle schade waarvoor hij aansprakelijk is, hersteld heeft; veranderingen in de zin van art. 7 van deze voorwaarden ongedaan gemaakt zijn, voor zover verhuurster overeenkomstig dat artikel ongedaanmaking heeft geëist; door huurder aangebrachte voorzieningen die niet ongedaan behoeven te worden gemaakt, in goede staat van onderhoud verkeren. 3. Huurder dient alle door verhuurster verstrekte sleutels op de dag dat hij de woning ontruimt aan verhuurster af te geven. 4. Het eigendomsrecht van alle goederen die zich na ontruiming en/of op het moment van de sleuteloverdracht nog in het gehuurde bevinden vervalt automatisch aan verhuurster. 5. Verhuurster heeft het recht alle goederen die zich na ontruiming nog in het gehuurde bevinden, op kosten van huurder te verwijderen en daarover naar goeddunken te beschikken. Artikel 11 Inspectie 1. Voor of bij het einde van de huurovereenkomst zullen huurder en verhuurster gezamenlijk het gehuurde inspecteren en in een rapport vastleggen welke voor rekening van huurder komende herstelwerkzaamheden noodzakelijk zijn om het gehuurde in goede staat te brengen. 2. Zowel huurder als verhuurster ontvangen een door beiden ondertekend
3.
4.
exemplaar van het inspectierapport. Verhuurster zal huurder in de gelegenheid stellen om binnen een door verhuurster te bepalen redelijke termijn, doch uiterlijk voor beëindiging van de huurovereenkomst, de in het inspectierapport genoemde werkzaamheden uit te voeren. Deze termijn geldt als vervaltermijn. Na afloop daarvan zal het gehuurde wederom geïnspecteerd worden. Van die inspectie wordt een tweede inspectierapport gemaakt. Indien huurder het gehuurde niet binnen de gestelde termijn in goede staat heeft gebracht, is verhuurster zonder nadere ingebrekestelling gerechtigd de in het tweede inspectierapport genoemde herstelwerkzaamheden zelf uit te (laten) voeren en de daarmee gemoeide kosten aan huurder in rekening te brengen.
Artikel 12 Incassokosten ingevolgde de Wet op de normering van de incassokosten. 1. In geval de huurder in verzuim is met de betaling van de huurprijs, de bijkomende kosten of enige andere betalingsverplichting zal verhuurster aan huurder een aanmaning zenden en huurder daarbij de gelegenheid geven het verschuldigde bedrag binnen 14 dagen nadien te voldoen. Mocht huurder daarmee ingebreke blijven dan is huurder aan verhuurster buitengerechtelijke kosten verschuldigd en wel conform de percentages zoals genoemd in het Besluit houdende regels ter normering van de vergoeding voor kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte waarbij tevens het in lid 2 van artikel 2 van voormeld Besluit genoemd bedrag als minimumbedrag geldt. Deze bedragen worden vermeerderd met het geldende BTW-percentage. Deze kosten bedragen 15 % van de verschuldigde hoofdsom van de vordering over de eerste € 2.500,00 van de vordering met een minimum van € 40,00. Over de volgende € 2.500,00 van de vordering worden de kosten 10% van de hoofdsom. Over de volgende € 5.000,00 van de vordering worden de kosten 5 % van de hoofdsom. Over de volgende € 15.000,00 van de vordering worden de kosten 1 % van de hoofdsom. Het maximale bedrag dat aan incassokosten gerekend mag worden is € 6.775,00 ongeacht de hoogte van de vordering. Naast betaling van de buitengerechtelijke kosten maakt verhuurster aanspraak op de wettelijke rente vanaf de datum waarop huurder in verzuim is. Artikel 13 Schade 1. Verhuurster is niet aansprakelijk voor schade die ontstaat aan een persoon of goed van huurder of van derden, behalve indien deze schade optreedt als gevolg van de staat van het gehuurde, voor zover verhuurster ter zake daarvan grove schuld treft of ernstig nalatig is gebleken. 2. Huurder vrijwaart verhuurster voor alle aanspraken van derden, waarvoor verhuurster op grond van het vorig lid van dit artikel geen aansprakelijkheid draagt.
Artikel 14 Informatieplicht 1.
2.
Verhuurster zal huurder, althans de huurdersvereniging waarbij huurder is aangesloten, voorzien van alle informatie aangaande haar huurbeleid en de uitvoering daarvan, voor zover dat voor huurder van wezenlijk belang geacht kan worden. Verhuurster zal plannen betreffend groot onderhoud, woningverbetering of wijziging van bijkomende leveringen en diensten tijdig en zo volledig mogelijk aan huurder voorleggen en in goed overleg met huurder verder ontwikkelen via de daartoe bestaande informatie- en participatiekanalen.
Opgesteld te Didam, 1 juli 2012 Laris Wonen en diensten
