Laris Wonen en diensten
Jaarverslag 2011
Colofon Naam van toegelaten instelling : Laris Wonen en diensten Gemeente : Montferland en Zevenaar Adres en postcode : Kerkstraat 47, 6941 AE Didam Postbus en postcode : 66, 6940 BB Datum en nummer van het Koninklijk Besluit van toelating : 16 juli 1968, nummer 74 Laatste statutenwijziging : 29 februari 2008 Kamer van Koophandel : Arnhem, 0904327 Stichtingenregister Kamer van Koophandel: Arnhem, 4105648
Inhoudsopgave Volkshuisvestingsverslag 1.
Voorwoord
5
2.
Leefbaarheid en maatschappelijke verantwoordelijkheid
7
3.
Het verhuren van woningen
13
4.
De betaalbaarheid van het wonen
25
5.
Nieuwbouw en ontwikkeling
27
6.
Vastgoedbeheer en toekomstgerichtheid
35
7.
Mensen
41
8.
Organisatie
47
9.
We hebben een transparant bestuur en toezicht
53
10.
Financiën
69
Jaarrekening 11.
Kengetallen
79
12.
Fiscale positie
81
13.
Geconsolideerde balans per 31 december 2011
82
(na resultaatbestemming) 14.
Geconsolideerde winst en verliesrekening over 2011
85
15.
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2011 volgens de
86
indirecte methode 16.
Algemene grondslagen voor de opstelling van de geconsolideerde
87
jaarrekening 17.
Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2011
97
18.
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening
107
over 2011 19.
Enkelvoudige balans per 31 december 2011
116
(na resultaatbestemming) 20.
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2011
119
21.
Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december
121
2011 22.
Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2011
3
129
Leefbaarheid en maatschappelijke verantwoording
Verhuren van woningen
Betaalbaarheid van het wonen
Nieuwbouw Ontwikkeling
Vastgoedbeheer
Mensen
Bestuur
Financiën
4
1
Voorwoord
Graag bied ik u hierbij het jaarverslag over het jaar 2011 aan. We hebben een roerig jaar achter de rug. De financiële crisis heeft tot gevolg dat er in de vastgoedsector een nieuwe realiteit is ontstaan. Denken vanuit het perspectief van groei is in korte tijd omgeslagen naar een perspectief zonder groei. Rekening houdend met beperktere financiën voor de komende jaren is daarbij de vraag aan de orde of onze inzet van middelen effectiever kan. Op deze vraag hebben wij inmiddels een antwoord geformuleerd door kritisch te kijken naar onze kosten en investeringen. De crisis heeft daarom zeker ook invloed op de woningbouwprogramma’s voor de komende jaren. Deadlines verschuiven en we zullen veel meer inspanning moeten leveren om onze woningen te kunnen verhuren of verkopen. Waar het in ons vermogen ligt zullen we echter het huidige nieuwbouwprogramma uitvoeren. De afbreukrisico’s zijn hiervoor in kaart gebracht. Bepalend voor de toekomst zijn ook de politieke ontwikkelingen en de afspraken uit het regeerakkoord, waarbij een greep in de corporatiekas wordt aangekondigd die de komende jaren een forse aanslag op onze middelen en onze investeringscapaciteit betekent. Wij betreuren het dat in de kabinetsplannen de woningmarkt, die toch al volledig op slot zit, niet in totaliteit wordt bezien. Veel aan wonen gerelateerde onderwerpen zijn nog onduidelijk of onuitgewerkt. In het bijzonder de introductie van het eventuele kooprecht baart ons zorgen. Ook de context van wet en regelgeving is ingrijpend veranderd. Met de doorvoering van de Europese beschikking over staatssteun zijn mensen met een middeninkomen op de commerciële markt van huurwoningen aangewezen en mogen zij geen sociale huurwoning meer huren. De zelfregie van mensen, waar ze willen wonen en tegen welke kosten komt in het gedrang. De nieuwe regels zorgen er voor dat we 90% van onze woningen moeten toewijzen aan gelimiteerde inkomens, en we deze gegevens moeten gaan controleren om mogelijk niet (een deel van) de staatssteun te verliezen. De middeninkomens in ons werkgebied hebben, nu we een jaar volgens de nieuwe regels werken, grote moeite om aan een woning te komen. Een beleid met als risico dat de segregatie de komende jaren gaat toenemen en de wijken eenzijdiger op basis van inkomen worden samengesteld. Iets wat we juist niet willen. Het zou hier, in dit voorwoord, niet op zijn plaats zijn onze opvatting hierover te formuleren. Daar zijn andere mogelijkheden voor. We zijn gehouden de Europese regels uit te voeren en wij houden ons dus aan de democratisch tot stand gekomen voorschriften om niet (een deel van) onze staatssteun te verliezen. Tegelijkertijd maken we ons grote zorgen over hetgeen in het regeerakkoord over wonen
5
is opgenomen en vooral wat niet. Wat door de jaren heen in ons land is opgebouwd en waarvoor iedereen ons roemt wordt in hoog tempo politiek ter discussie gesteld en deels afgebroken. Woningcorporaties vervullen nog altijd de functie en rol die de markt en de overheid niet op zich kunnen en willen nemen. Was het dan het afgelopen jaar alleen maar kommer en kwel? Nee, een pluspunt is dat onze financiële positie sterk blijft; ons weerstandsvermogen ligt boven de norm en onze operationele kasstromen liggen op een goed niveau en de inkomsten en uitgaven zijn in balans. Door het inzetten van complexgewijze verkoop, hebben we de kasstromen en onze investeringen goed op peil kunnen houden. Laris koos er ook het afgelopen jaar voor zijn specifieke maatschappelijke rol wederom daadwerkelijk handen en voeten te geven, Wij hebben ook in 2011 mooie resultaten geboekt. We maakten heldere, lokale afspraken over onder andere herstructurering en renovatie met onze huurders, gemeenten en andere maatschappelijke partners. Afspraken die ten dienste staan van de lokale ontwikkeling en daar ook gelimiteerd aan zijn en worden. Aan de kwaliteit van ons woningbezit en de dienstverlening is hard gewerkt en we zijn tevreden over de vorderingen. Bovendien boekten we tegen alle verwachtingen in een record met de verkoop van woningen uit het bestaande bezit. Vooral starters worden door de verkoop in staat gesteld de eerste stap op de koopmarkt te zetten. Het voorliggende verslag illustreert dat we in een veel bredere zin actief zijn. Rest mij alle medewerkers te bedanken voor de inzet en inspanningen die zij zich in 2011 hebben getroost en voor de resultaten die zijn bereikt.
Jan Peters Directeur/Bestuurder Laris
6
2
Leefbaarheid en maatschappelijk verantwoord ondernemen
2.1
Doelen en prestaties in 2011
Omschrijving
Bedrag 2011
Ondersteuning huurderbelangenvereniging
17.001
Huismeester in woonzorgcomplexen
33.952
Vergoeding aan bewoners bij projecten
32.300
Investering in (domotica) thuistechnologie en woonservicegebieden
472.958
Bijdrage Serviceloket
15.000
Aanbod stageplekken
595
Herstructurering en woonservicegebieden
2.891.790
Totaal
2.2
€ 3.463.596
Algemeen
Leefbaarheid is het breedste prestatieveld uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Laris hecht grote waarde aan prettige en leefbare buurten, een sociaal veilige omgeving en een goede kwaliteit van de openbare ruimten. Verschillende partijen hebben een verantwoordelijkheid als het gaat om leefbaarheid. De gemeente is bijvoorbeeld verantwoordelijk voor de kwaliteit van het wonen in het algemeen zoals infrastructuur, voorzieningen openbare orde en veiligheid. Om dit thema af te bakenen en in te vullen maken we het volgende onderscheid: De fysieke kant van het wonen, de woning en de woonomgeving; De sociale kant van het wonen. 2.3
Kwaliteit
Laris moet er voor zorgen dat een woning in goede staat is en daardoor goed verhuurbaar. Dat komt ten goede aan de uitstraling van een straat, de buurt of de wijk en draagt bij aan het waardebehoud van het vastgoed. Ook moet de woning veilig zijn en een goed en een gezond binnenklimaat hebben. Maar de bewoners zijn als eerste verantwoordelijk. Ze hebben zelf invloed op het woongenot. Door betrokkenheid bij wat er in de wijk gebeurt en door zelf de handen uit de mouwen te steken kunnen de bewoners meewerken om de buurt netjes te houden. De kwaliteit van de woningen bij nieuwbouw en onderhoud is gewaarborgd door wet- en regelgeving en ons eigen kwaliteitsbeleid.
7
2.4
Leefbaarheid en woonomgeving
Prettig wonen in een wijk betekent in de eerste plaats dat een wijk en de directe woonomgeving schoon en veilig moeten zijn. Laris heeft huismeesters in dienst die zich inzetten voor de leefbaarheid in de seniorencomplexen en in de wijken. De huismeesters dragen bij aan het veilig en zelfstandig wonen van ouderen en hebben vooral een sociale rol. De buurtbeheerders zijn onze ogen en oren in de wijk. Ook stimuleren zij bewoners meer betrokken te zijn bij het wel en wee in hun wijk. De gemeente kent meerdere wijkplatforms. Vertegenwoordigers van Laris nemen deel aan de overleggen en lossen problemen op. 2.5
Woonservice en –zorgzones
Bewoners willen het liefst zo lang mogelijk in hun vertrouwde omgeving kunnen blijven wonen, ook als ze door hun leeftijd of door een fysieke of verstandelijke beperking steeds meer afhankelijk worden van zorg. Laris speelt al jaren een actieve rol bij de ontwikkeling van vastgoed dat dit mogelijk maakt, zoals nultrede woningen, woonzorgcomplexen en daaraan gerelateerd maatschappelijk vastgoed als multifunctionele accommodaties en andere vormen van wijkvoorzieningen. Daarnaast participeert Laris in netwerken waarbij het doel is te komen tot samenhangende voorzieningen en diensten voor wonen, welzijn en zorg. Het uitgangspunt daarbij is dat bestaande initiatieven op het terrein van wonen, welzijn en zorg door onderlinge verbinding versterkt kunnen worden. Laris levert ook een financiële bijdrage aan het functioneren van het Serviceloket in Meulenvelden waar welzijnsorganisatie Welcom de uitvoerder is. Het voorbije jaar heeft voor drie ontwikkelingen op dit gebied vooral in het teken gestaan van de voorbereiding. Met de start bouw van de projecten in ’s-Heerenberg (Berghstede), Westervoort (Van Essenlocatie) en Didam (Albertusgebouw) is de aanloopfase afgerond en wordt de uitvoering ter hand genomen van alweer drie nieuwe woonzorg vastgoedprojecten. 2.6
Werkgelegenheid leefbaarheid, kennis en inzet
Laris wil graag haar steentje bijdragen aan de keten wonen-werken-leren. Wij willen mensen met een grotere afstand tot de arbeidsmarkt de mogelijkheid geven om werkervaring op te doen en betaald werk te verrichten. Daarvoor hebben wij in 2011 een aantal activiteiten ondernomen: -
We doen mee in een leerlingenbouwplaatsproject. Nieuwkomers op de arbeids-
-
markt krijgen zo de gelegenheid bouwkundige ervaring op de doen; Met de KR-8 corporaties uit het KAN gebied hebben we een overeenkomst gesloten met 2-Switch. Dak- en thuislozen krijgen zo de kans om betaald werk te verrichten en werkervaring op te doen.
8
Maar ook op het gebied van kennisverbreding en kennisuitwisseling is Laris actief: -
Wij ondersteunen projecten om de
zelfredzaamheid van ouderen te stimuleren,
het ontsluiten van kennis en het voorkomen van eenzaamheid. Om de digitale kloof voor ouderen te overbruggen worden voor ouderen computercursussen
-
gegeven en richten wij in seniorencomplexen ontmoetingsruimtes in voor activiteiten en dagbesteding; Laris participeert met zorg– en welzijnsorganisaties, HAN en ROC’s in kennisverbreding op het gebied van thuistechnologie en Domotica. Daarin wordt kennis gebundeld. Doel is om ouderen met behulp van technologie langer thuis te laten
-
wonen. Laris investeert in deze kennis; Aan zorgorganisatie Liemerije hebben we een bijdrage verstrekt om bewoners van het verpleeghuis in Meulenvelden wekelijks te kunnen laten zwemmen in zwembad De Hoevert in Didam en aan Welcom in verband met organisatie van de dag van de ouderen.
2.7
Buurtbemiddeling
Laris is medefinancierder van het project buurtbemiddeling in de gemeente Montferland. Medewerkers van de welzijnsorganisatie Welcom zijn met de uitvoering belast. Medewerkers worden geschoold tot bemiddelaars bij conflicten tussen bewoners. Na een proefjaar en een evaluatie kunnen we constateren dat de ervaringen hiermee positief zijn. Eigen medewerkers besteden nu minder tijd aan het oplossen van problemen. Zo voorkomen we dat professionals aan doorgaans relatief kleine problemen veel tijd moeten besteden wat kostenverlagend werkt. 2.8
Leefbaarheid en schoonheid
In wijken die schoon, heel en veilig zijn is het prettiger wonen. In 2011 investeerde Laris in het beveiligen van woningen, het ontwikkelen van een kinderboerderij en het groenbeleid. Met de gemeente Montferland zijn plannen uitgewerkt voor o.a. het Lockhorstpark in Didam. In de nabijheid van dit gebied is een woonzorgcomplex voor mensen met een beperking gevestigd. Ook wordt het complex nog verder uitgebreid met ca. 20 woningen voor mensen met een beperking. 2.9
Leefbaarheid en zingeving
Werk, sport, opleiding, dagbesteding en recreatie geven zin aan het leven. Laris ondersteunt projecten en verenigingen in de gemeente Montferland en Zevenaar. Deze organisaties initiëren projecten voor jeugd en ouderen. Culturele activiteiten dragen ook bij aan de leefbaarheid in dorpen en kernen. Zo heeft Laris financieel bijgedragen aan bijvoorbeeld het filmhuis, en ondersteunen we financieel jeugd bij sportactiviteiten. In 2011 heeft Laris 11 projecten met een bedrag tot totaal € 10.000 financieel ondersteund uit het leefbaarheidsbudget. Deze projecten zijn directe initiatieven uit de wijk, van de wijkplatforms of verenigingen. In alle gevallen worden de bijdragen getoetst aan het
9
reglement van het Laris Leefbaarheidsfonds om vast te stellen of de bijdrage die Laris in dit verband doet, passen binnen de beleidsrichtlijnen die Laris daarvoor heeft geformuleerd. 2.10 Duurzaamheid Energieambities Binnen 10 jaar willen we onze gehele woningvoorraad op een hoogwaardig(er) energieprestatieniveau brengen. Deze investering kunnen we helaas op termijn niet doen zonder een huurverhoging te vragen voor energetische maatregelen. Het uitgangspunt hierbij is, dat de huurverhoging voor huurders met een gemiddeld energieverbruik niet hoger is dan de besparing op de energiekosten die gerealiseerd wordt. De energieprijzen gaan de komende jaren waarschijnlijk sterker stijgen dan de jaarlijkse huurverhoging. Het verbeteren van de energieprestatie van onze woningvoorraad heeft daardoor een positief effect op de woonlasten van onze huurders. Ook reduceren we zo de CO2uitstoot van onze woningen, die bovendien een hogere toekomstwaarde krijgen. Laris bouwt, onderhoudt en beheert energiebewust, wat niet alleen het milieu spaart maar ook de portemonnee van haar huurders. Wij werken hard aan de doelstelling om het gemiddelde energieverbruik van een bestaande woning met 10% te laten dalen. Wij willen dat alle woningen voor 2020 minimaal het C-label hebben. Daarnaast werken wij er hard aan zodat wij, behalve het labelen van woningen, ook inzicht krijgen in het werkelijke energieverbruik van onze woningen en de CO2-uitstoot. Bij het adverteren van vrijkomende woningen wordt inmiddels het energielabel vermeld. Huurders kunnen zo bewust een woning selecteren op energieverbruik. Laris werkt samen met WoonEnergie. Klanten van Laris krijgen zo de mogelijkheid om over te stappen op deze energieleverancier waardoor ze kosten kunnen besparen op hun gas- en stroomrekening en toch groene stroom verbruiken. WoonEnergie is een inkoopcollectief van meer dan honderd woningcorporaties. Door gezamenlijke inkoop worden scherpe prijzen en goede voorwaarden bedongen. De gehanteerde prijzen behoren tot de drie laagste in de markt van vergelijkbare aanbiedingen. Klanten ontvangen standaard groene stroom voor de prijs van gewone (grijze) stroom. Onderdeel van de nieuwbouwplannen, is het bouwen van energiezuinige woningen in combinatie met energieopwekking. In meerdere nieuwe woonzorgcomplexen is energieopwekking middels warmtepompen al gerealiseerd maar ook in herstructureringsprojecten worden de nodige maatregelen genomen om energiezuinige woningen op te leveren. Ook passen we zonnecollectoren toe voor het produceren van warm tapwater. Laris neemt wat energiebesparing betreft een voortrekkersrol in. Pilotprojecten Laris heeft beleid uitgewerkt om onze ambities te kunnen realiseren. Dit beleid is/wordt getoetst in twee pilotprojecten in Didam. Een project van 28 woningen in wijk “De Ziep” en een tweede project van 54 woningen in de “Muizenberg”. In deze plannen zijn de middelen en acties opgenomen om bewoners te informeren over het effect van de energetische maatregelen en van hun energiegedrag op de woonlasten. Om energetische
10
maatregelen te kunnen uitvoeren, moet er draagvlak zijn bij de bewoners. Vooral bewoners met minder financiële mogelijkheden kijken naar het effect van de energetische maatregelen op hun individuele woonlasten. Het is daarom erg belangrijk dat zij dat kunnen zien. Wij realiseren ons dat het verbeteren van de energieprestaties van onze woningen niet automatisch tot lagere energielasten leidt. Energiebewust bewonersgedrag is minstens zo belangrijk. Uit onderzoek blijkt inmiddels wel dat de invloed van het gedrag een factor 4 kan variëren tussen de laagste en hoogste verbruiker. Behalve aan energiebesparende en isolerende maatregelen in bestaande woningen, werken we continu aan verbetering en vernieuwing van de woningvoorraad door het plaatsen van energiezuinige installaties, door nieuwbouw en door vervanging bij renovaties. Bij nieuwbouw kan door de juiste bouwkundige- en installatietechnische keuzes de kostenontwikkeling van energie in de hand worden gehouden. 2.11 Sponsoring Laris heeft een sterke maatschappelijke functie. Die maatschappelijke verbondenheid is de basis voor de beoordeling van sponsoraanvragen. Centraal in ons sponsorbeleid staat de inzet voor vitale buurten en wijken, waar het prettig wonen, werken en leven is. Daarom ondersteunen we vooral projecten die daar aan bijdragen. Onze gemeente kent veel verenigingen die op cultureel gebied actief zijn. Deze verenigingen dragen in sterke mate bij aan het in standhouden van de plaatselijke cultuur. Ook dragen we financieel bij aan (sport)activiteiten die de jeugd stimuleren om te bewegen. In 2011 bedroeg de totale bijdrage aan sponsoractiviteiten: Omschrijving (sponsoring)
Bedrag 2011
Leefbaarheidsacties in buurten en wijken
€23.517,-
Bijdrage culturele activiteiten
€10.864,-
Bijdrage jeugdactiviteiten
€7.830,-
Overige bijdrage
€ 4.579,-
Totaal
€ 46.790,-
11
12
3 3.1
Het verhuren van woningen
Missie van Laris
Laris heeft als missie om als betrouwbare woningcorporatie woonplezier aan te bieden aan alle huurders van Laris. Laris richt zich vooral op de primaire doelgroep die, vanwege inkomen, zijn aangewezen op woningen met een betaalbare huur en op groepen die extra aandacht nodig hebben, zoals ouderen, mensen met een beperking, starters en eenoudergezinnen. Laris neemt verantwoordelijkheid als het gaat om het oplossen van maatschappelijke problemen. Samen met onze partners zorgt Laris voor sociaal goed functionerende verbanden en goede maatschappelijke voorzieningen. 3.2
Verhuur van woningen
Taakstelling Laris streeft naar een maximale vrijheid en zelfregie voor mensen die passende woonruimte zoeken. Daarom werken wij met een regionaal, aanbodgericht woonruimteverdeelsysteem. Wij gaan er daarbij vanuit dat mensen hun eigen keuzes maken, maar dat we er zijn voor hen die daar moeite mee hebben. Ministeriële regeling In 2011 hebben we de nieuwe ministeriële regeling met betrekking tot de toewijzing uitgevoerd. Dat betekent dat wij minimaal 90% van onze vrijkomende woningen met een huurprijs van maximaal 653 euro hebben toegewezen aan huishoudens met een inkomen van maximaal € 33.614,-. De woonruimteverdelingscriteria zijn door Enserve hierop aangepast. De 10% ruimte hebben we deels gebruikt voor het toewijzen van woningen aan klanten met een inkomen boven de € 33.614,-. Wij kiezen er uitdrukkelijk voor die huishoudens ook een huur– of koopwoning te blijven aanbieden. Indien nodig zullen wij voor meer huurwoningen in het geliberaliseerde huursegment zorgen, en ons verkoopbeleid evalueren en aanpassen waar nodig. Bij veel collega corporaties zien we dat de toewijzingseis averechts werkt voor wat betreft de beschikbaarheid van woningen voor onze doelgroep. Het aantal mutaties neemt af en het aantal verhuizingen daalt. Woningzoekenden in de doelgroep hebben zo minder kans van slagen. Veel mensen hebben om uiteenlopende redenen moeite met het voorzien in hun eigen huisvesting. Bovendien hebben ze nauwelijks invloed op de leefbaarheid van hun woonomgeving of op de beschikbaarheid van welzijn en zorg, de betaalbaarheid van welzijn en zorg en de toegang tot welzijn en zorg. Het betreft hier vaak ouderen, mensen met lichamelijke- of verstandelijke beperkingen en mensen met een laag inkomen. Ook nieuwkomers in de Nederlandse samenleving kunnen tot deze doelgroep worden gerekend. Zij zijn de kwetsbare groepen in onze samenleving. De invulling van de woonvraag, leefbaarheid
13
van de woonomgeving en de organisatie van invulling van de zorgbehoefte is onze kerntaak. Voor het aanbod op het gebied van zorg en welzijn werkt Laris samen met andere instanties. Het betreft zorgaanbieders met een visie die past bij de opvattingen van Laris. Naast deze specifiek op onze doelgroepen van beleid gerichte taakstelling is Laris er ook voor klanten die kunnen kiezen voor woningaanbod in andere segmenten van de woningmarkt. Daarom is Laris actief in het segment van de verhuur van duurdere huurwoningen. Deze woningen vallen weliswaar buiten de kaders van de huurtoeslag, maar bevorderen de doorstroming en bieden voor Laris de mogelijkheid middelen te verdienen die kunnen worden ingezet ten gunste van de volkshuisvestingsdoelen. Ook levert inzet van Laris op dit terrein economisch draagvlak voor product- en dienstverlening waarbij behoefte bestaat aan een bepaalde omvang van de kritische klantmassa. Voornamelijk onder de wat beter gesitueerde mensen vindt dit woningtype aftrek. Er is echter ook altijd het risico van verzadiging van de markt. Het vraagt van Laris bovendien om een zekere kwaliteit van haar producten en dienstverlening.
Staatssteunregeling (jaar 2011) 6%
Meetellende woningen verhuurd aan mensen onder de inkomensgrens Meetellende woningen verhuurd aan mensen boven de inkomensgrens
94%
Laris heeft in 2011 totaal 119 woningen verhuurd, waarvan 16 woningen boven de liberalisatiegrens vallen. Van de overige 103 woningen zijn 6 woningen (5,8%) toegewezen aan huurders met een inkomen boven de € 33.614,-
14
3.3
Doelgroepen van ons beleid
De kerntaak van Laris is het verschaffen van huisvesting aan mensen die hier om verschillende redenen niet zelf in kunnen voorzien. Het betreft hier ouderen, mensen met een fysieke en/of geestelijke beperking, mensen met een laag inkomen en vluchtelingen. Deze groepen vormen samen dan ook de primaire doelgroep van ons beleid. Ook in 2011 hebben wij voor onze doelgroep meerdere projecten gerealiseerd of in voorbereiding. In hoofdstuk 5 Nieuwbouw worden de projecten nader omschreven. Naast de fysieke kant investeert Laris ook in de sociale kant rondom wonen voor deze doelgroepen. 3.4
Het aanbodgerichte woonruimteverdeelsysteeem
De woningcorporaties uit de Stadsregio Arnhem–Nijmegen, waaronder Laris, nemen deel aan het regionale aanbodmodel. Het bedrijf Enserve is verantwoordelijk voor het dagelijks beheer en de verdere ontwikkeling van het woonruimteverdeelsysteem. Enserve plaatst de aangeboden woningen op haar website en vooralsnog in het wekelijks Entree Magazine. Laris verhuurt een beperkt aantal woningen buiten het woonruimteverdeelsysteem om. Het gaat daarbij vooral om woningen voor onder andere sociaal en medische urgenten, asielzoekers en voor mensen die door herstructurering elders gehuisvest willen/moeten worden. 3.5
Woonruimteverdeling
Het aantal woningopzeggingen in 2011 bedroeg 164 (daadwerkelijk in 2011 opgezegde contracten), dit is inclusief 33 verkochte woningen, 3 woningen die vallen binnen een renovatieproject en 2 woningen die verhuurd zijn in het kader van de leegstandswet. In 2011 werd voor 236 woningen in totaal 217 maal geadverteerd in Entree Magazine. Hierop kwamen 4086 reacties van woningzoekenden binnen, gemiddeld 19 per advertentie (2010: 23, in 2009 26). Op de 32 geadverteerde seniorenwoningen/ appartementen reageerden 224 kandidaten, gemiddeld 7 per woning (in 2010: 9). 34 woningen zijn verhuurd op basis van bijzondere omstandigheden, waarvan 6 woningen op basis van indicatiestelling, Er zijn geen woningen verhuurd aan statushouders/VVTVers of woningen in verband met herstructurering of sloop.
15
3.5.1 Aantal toewijzingen in 2011 Huurklasse volgens BBSH Leeftijd < 65 jaar
Klasse I
Inkomen
eenpersoonshuishoudens 3 10 Onder inkomensgrens Boven inkomensgrens
> 65 jaar
Klasse II
Klasse III
Totaal
5
18
Onder inkomensgrens
1 0
6 6
7 5
14 11
Boven inkomensgrens
0
1
4
5
12 8
16 10
< 65 jaar
tweepersoonshuishoudens 1 3 Onder inkomensgrens 1 1 Boven inkomensgrens
> 65 jaar
Onder inkomensgrens
0
3
5
8
Boven inkomengrens
0
0
3
3
meerpersoonshuishoudens < 65 jaar
Onder inkomensgrens
0
9
17
26
Boven inkomensgrens
0
0
8
8
6
39
74
119
Totaal
3.6
Algemene en concrete doelen
De beleidslijnen zijn vertaald in de volgende algemene doelstellingen: Aan klanten uit alle inkomensgroepen bieden we woningen van een goede kwaliteit; Gezien de ontwikkelingen in de vraag streven we naar een evenwichtige verdeling van huurwoningen voor verschillende inkomensgroepen. Dat betekent meer woningen voor mensen met een modaal of bovenmodaal inkomen. Voor mensen met een minimum inkomen blijven naar verhouding genoeg woningen beschikbaar; In een convenant met de gemeente Montferland is hierover een ondergrens bepaald; Voor dure huurwoningen streven we naar een marktconforme exploitatie binnen de lijnen van het strategisch beleidsplan; We blijven voldoende, kwalitatief hoogwaardige huisvesting nastreven voor bijzondere doelgroepen, zoals woongroepen voor ouderen, bewoners met een lichamelijke of psychische beperking; We zetten ons actief in voor vernieuwing van de dorpskernen; We willen geen concentratiewijken, maar creëren gedifferentieerde woonmilieus met voldoende voorzieningen; Binnen de transformatie- en bouwopgave leggen we accenten op zorg (vastgoed dat anderen in staat stelt optimale zorg te bieden) en op kwaliteit (vierkante meters en voorzieningen);
16
In de nieuwbouw realiseren we vooral huurwoningen, ook met een bereikbare huurprijs; We zetten in op goed onderhoud van de huizen. Als de kwaliteit van de wijk daarom vraagt, is kwaliteit van de woningen belangrijker dan een lage huurprijs. 3.7
De woningmarkt
In het werkgebied van Laris is de vraag naar woningen in 2011 sterk afgenomen. Een van de belangrijkste oorzaken is de crisis op de woningmarkt en problemen in de financiering. Er is nauwelijks vraag naar eengezinswoningen voor o.a. starters en de productie is daar nagenoeg stil gevallen. De verwachting is dat de markt zich ook de komende twee jaar maar moeizaam zal herstellen. Een andere tendens is dat we te maken krijgen met mogelijke krimp in de regio. De bevolking daalt de komende jaren maar ook jongeren hebben steeds meer de trek naar steden. Ook zal de arbeidsmarkt de komende jaren verder flexibiliseren. Woonconsumenten zullen zich dan minder willen binden aan woonruimte. Voor Laris betekent dit dat we geen grootschalige nieuwbouwprojecten in uitleggebieden meer zullen uitvoeren. We investeren vooral in levensloopbestendige woningen op strategische locaties in de dorpen en kernen. In Westervoort, Didam en ’s-Heerenberg bouwen we tot 2015 nog ruim 200 woningen voor ouderen of mensen met een beperking. Hierover zijn reeds afspraken gemaakt met zorgaanbieders uit de regio. Naast nieuwe bouw zal onze aandacht gericht zijn op herstructurering en het in stand houden van het eigen bezit. Zo kunnen we onze huurinkomsten dan nog veilig stellen. 3.8
Samenstelling kwaliteit en verhuur van onze woningen
De verhuureenheden van Laris verdeeld naar woningtypen en dorpen Woningtypen Eengezinswoning
Didam
Nieuw Dijk
Loil
1.116
44
63
2
Seniorenwoning
166
24
Appartementen
337
HAT-woning
Zeddam Angerlo
52
6
Giesbeek Lathum Totaal 52
144
9
20 25 75
25
33
26
50
85 17
290 488
Subtotaal
2.286
Eenheden in verzorgingshuizen
28
Garages/berging
46
Bedrijfsruimtes
12
Maatschappelijk
6
Overige woongelegenheden
9
Totaal
1.423
1.783
40
12
46 2
4
18 6
1
70
77
83
104
10
263
26
2.406
De verhuureenheden van de dochtermaatschappijen van Laris zijn niet meegenomen in voorgaand overzicht. Het betreft vastgoed in bezit van Laris op potentiële ontwikkellocaties. Verder is Larishof BV eigenaar van 9 commerciële ruimtes in Zeddam.
17
3.9
Doelen en prestaties Eenheid
2011
Norm 2011
2010
2009
Huurachterstand zittende huurders Leegstand door frictie en sloop
bedrag bedrag
€343.575 €214.722
€431.100 €170.000
€342.976 €153.395
€242.922 €222.139
Klachten onderhoud waarde Klachtenonderhoud aantal
bedrag aantal
€678.367 2308
€613.900 2300
€773.713 2281
€678.576 1898
Mutatieonderhoud waarde
bedrag
€499.061
€796.000
€1.099.024
€546.559
Mutatieonderhoud aantal Mutatiegraad
aantal
135 5.7
125 5.3
150 6.3
129 5.5
Acceptatiegraad Weigeringen
3.10
2.9
2.2
4.1
2.2
487
225
379
183
Huurachterstanden
Laris hanteert een sociaal en strak incassobeleid waarbij wij zowel preventief als curatief te werk gaan bij betalingsproblemen. Het reduceren van huurachterstanden vraagt om actief beleid: het stimuleren van automatische betaling, het afleggen van huisbezoeken aan huurders met betalingsproblemen en een proactieve klantbenadering. In 2011 hebben we hier stevig op ingezet en zijn de incassoprocedures aangescherpt. Ook werken wij, indien dit gewenst is, nauw samen met hulpverlenende instanties om het aantal mensen met een huurachterstand en de omvang van de huurachterstanden verder terug te brengen. Huurachterstand
Aantal huurders
Huurachterstand
Gemiddelde achterstand in Euro 2011
In % van te innen bruto huur 2011
2011
2366
€343.575
€145,21
2,36%
2010
2365
€342.976
€144,78
2,43%
2009
2331
€242.922
€104,21
1,77%
2008
2247
€197.119
€87,73
1,79%
2007
2245
€299.941
€133,60
1,17%
Aantal afboekingen
Huurderving
Gemiddeld Bedrag per afboeking 2011
In % van te innen bruto huur 2011
2011
45
€42.224
€ 938,31
0,31%
2010
37
€42.590
€1.151,08
0,30%
2009
32
€55.112
€1.722,25
0,40%
2008
18
€44.965
€2.498,06
0,36%
2007
30
€22.580
€ 752,67
0,22%
Huurderving oninbaar
3.11
Deurwaarderszaken
Op 31 december 2011 hebben wij in totaal 57 (actieve en vertrokken huurders) deurwaarderszaken uitstaan voor een bedrag van € 121.699,59.
18
3.12
Leegstand
Bij leegstand wordt onderscheid gemaakt tussen structurele en incidentele leegstand. Structurele leegstand heeft te maken met woningen die op de sloopnominatie staan of als modelwoning worden gebruikt bij een herstructurering. Incidentele leegstand komt voor als Laris na een mutatie nog onderhoud moet uitvoeren of als er niet op tijd een nieuwe huurder is. De derving van huren en vergoedingen door leegstand was als volgt: Huurderving leegstand
Huurderving
Aantal dagen leegstand
Gemiddelde Leegstand per dag
Derving in % te innen bruto huur
2011
€ 214.722,-
13.304
€16,14
1,47%
2010
€ 153.395,-
8.935
€17,17
1,09%
2009
€ 222.139,-
9.243
€ 24,03
1,62%
2008
€ 175.543,-
6.833
€ 25,50
1,42%
2007
€ 87.905,-
4.944
€ 17,78
0,85%
De leegstand is in 2011 ten opzichte van 2010 aanmerkelijk toegenomen als gevolg van maatregelen die zijn genomen in het kader van renovatie en anti-kraak. Bij de renovatie gaat het om 1.669 leegstandsdagen voor de woningen in de Muizenbergstraat en Zr. Emmastraat in Didam. Verder zijn een drietal woningen in de Tulpenstraat en een woning aan de Van den Berghweg bewoond onder anti-kraak regeling in afwachting van besluitvorming over de bestemming van deze woningen. Het gaat bij deze woningen totaal om 1.228 leegstandsdagen. 3.13
Huurtoeslag
Veel van onze huurders ontvangen huurtoeslag. Een deel van onze huurders heeft ervoor gekozen om de huurtoeslag direct bij Laris onder te brengen. Het aantal huurders met huurtoeslag is weergegeven in onderstaande tabel. Huurtoeslag Gemeente Montferland Gemeente Zevenaar
3.14
Aantal contracten
Gemiddeld maandbedrag
304
195
54
175
Ontruimingen
De meest voorkomende oorzaak van ontruiming is huurachterstand. De ervaring leert dat bij eerste betalingsproblemen rondom huur er al een schuldcumulatie gaande is. Schuldhulpverlening krijgt dan ook onze volle aandacht en zo proberen we het aantal ontruimingen tot een minimum te beperken. We hanteren daarbij een adequaat huur incassobeleid. Huurders met een huurachterstand worden in een zeer vroeg stadium gewezen op de achterstallige betalingen. Met ons tweede kansbeleid geven we huurders de kans opnieuw voor een huurwoning in aanmerking te komen. In 2011 zijn in totaal 6 huurders uit hun woning gezet. Ten opzichte van 2010 is dit aantal met 1 gedaald.
19
Ontruimingen 2011
3.15
Aantal vonnissen
Aantal ontruimingen
Tweede kans
Naar Schuldhulpverlening
2011
25
6
6
3
2010
16
7
6
2
2009
17
7
6
4
Woondiensten
Laris stelt haar klanten in de gelegenheid om gebruik te maken van verschillende woondiensten welke Laris aanbiedt. Een aantal diensten kunnen worden afgenomen op basis van een abonnement. Dit geldt niet voor energiediensten in de woonzorgcomplexen waar energie middels opwekking via warmtepompen wordt aangeboden. Zo leverde Laris in 2011 onder andere: Woonenergie; Energie via Larishof in de woonzorgcomplexen; Serviceonderhoud; Glasfonds; Domoticadiensten; VVE beheer. 3.15.1 Woonservice Klanten van Laris hebben de mogelijkheid met Laris een woonserviceabonnement af te sluiten. Met dit abonnement voert Laris extra huurdersonderhoud uit welke niet standaard tot het verhuurdersonderhoud wordt gerekend. De kosten voor woonservice (€ 5,95 inclusief BTW per maand) worden jaarlijks per 1 juli in overleg met de huurderbelangenvereniging aangepast. Gezien het groot aantal deelnemers onderstreept woonservice de behoefte van de klant. Woonservice
Opbrengst woonservice
Aantal deelnemers
Aantal Service opdrachten
Uitgave woonserve
Kosten per opdracht
2011
€ 94.668
1768
1048
€ 85.987
€ 82,05
2010
€ 81.196
1710
1094
€ 100.955
€ 92,28
2009
€ 76.263
1713
1220
€ 84.926
€ 70,00
2008
€ 72.086
1648
1226
€ 87.850
€ 72,00
3.15.2 Glasservice Huurders van Laris kunnen tegen betaling van een kleine bijdrage van € 1,60 incl. BTW per maand (per 1 juli 2011 met € 0,05 verhoogd) deelnemer worden van het glasservice, een collectieve glasbreukverzekering. Eind 2011 telde het glasservice 1669 deelnemers. De jaarlijkse uitgaven voor het glasfonds bedroegen in 2011 € 9.048,-.
20
De opbrengsten voor het glasservice zijn als gevolg van het stijgend aantal deelnemers en een kleine prijsstijging gestegen met € 957,- tot een bedrag ad € 26.286,-. Het aantal glasschade meldingen is 62. Glasservices
Opbrengst glasservice
Aantal deelnemers
Aantal opdrachten
Uitgaven glasservice
Kosten per opdracht
2011
€ 26.286,-
1669
62
€ 9.048
€ 145,94
2010
€ 25.329,-
16471
71
€ 14.133
€ 199,05
2009
€ 23.250,-
1625
82
€ 16.156
€ 197,02
2008
€ 21.157
1551
118
€ 17.953
€ 152,00
3.16
Klachtenbehandeling
In 2011 zijn het aantal klachten opmerkelijk gestegen. Vooral klachten over tuinonderhoud, geluid etc. zijn toegenomen. Door deze stijging en het afhandelen van deze klachten hebben we in aanvullende maatregelen genomen tot een verbetering van het klachtenmanagement. Dit heeft een zichtbaar resultaat opgeleverd gezien de betere score vanuit de gegevens van KWH metingen. Klachten kunnen 24 uur per dag op verschillende manieren bij Laris worden aangemeld, telefonisch, of via Direct Teleservice. Hiervoor is een servicenummer beschikbaar. 3.17
Overzicht Klachten
Het verslagjaar geeft diverse overlastzaken te zien. Onderstaande grafiek en tabel geven meer inzicht naar soort en indeling per wijk.
Melding soort overlast
2011
2010
2009
2008
2007
17
6
10
7
4
Afval/stank
2
2
0
2
0
Geluid
9
6
10
11
17
Onaangepast gedrag
2
2
6
0
0
Burenruzie
5
2
3
3
6
Leefbaarheid
0
0
3
9
1
Diversen
2
5
1
0
5
35
23
33
32
33
Tuinonderhoud
Totaal
21
Melding overlast (soort) Tuinonderhoud Afval/stank Geluid Onaangepast gedrag Burenruzie Leefbaarheid Diversen
Melding overlast per wijk
2011
2010
2009
2008
2007
Bloemenwijk
9
6
8
7
3
Julianawijk
5
0
1
0
6
Molenwijk
1
4
5
4
1
De Heegh
3
2
4
1
8
De Hoevert
1
4
3
5
3
De Kom
3
0
1
5
5
De Lockhorst
0
2
4
3
3
De Ziep
2
1
2
1
1
Nieuw-Dijk
1
1
2
1
2
Giesbeek
6
1
1
4
0
Angerlo
1
1
0
0
2
Lathum
0
0
1
0
0
Zeddam
1
1
1
1
0
Loil
2
0
0
0
0
35
23
33
32
33
Totaal
22
3.18
Verkoop en sloop van bestaande huurwoningen
In 2011 zijn we actief gestart met verkoop van woningen uit het eigen bezit. Dit in overeenstemming met het eerder door Laris geformuleerde beleid om vanaf 2011 jaarlijks ca. 15 woningen te verkopen. De opbrengst van woningverkopen wordt aangewend om onze ambities in de nieuwbouw de komende jaren mede te kunnen financieren. Laris verkoopt de woningen tegen marktconforme prijzen. In 2011 zijn 33 woningen verkocht. Dit is meer dan het aantal van 15 dat is begroot. Omdat Laris de afgelopen jaren nauwelijks woningen heeft verkocht is het resultaat deels toe te schrijven aan een inhaaleffect. Ook hebben starters van de gelegenheid gebruik gemaakt om een woning tegen een lagere prijs te kopen.
23
24
4 4.1
De betaalbaarheid van het wonen
Algemeen
In onze beleidsvisie hebben we als belangrijk aandachtspunt opgenomen het wonen blijvend betaalbaar houden. Daarnaast willen we ook financieel gezond blijven om onze investeringen te kunnen blijven betalen. Wij vragen daarom een huurprijs die een redelijke afspiegeling is van de kwaliteit van de woning. Om de totale woonlasten te kunnen beheersen hebben we onze samenwerkingspartners hierbij hard nodig. Woonlasten bestaan naast huur ook uit servicekosten, gemeentelijke lasten, verzekering en energiekosten. Doelstellingen op het gebied van betaalbare kwaliteit hebben betrekking op de huurstelling en de basiskwaliteit van de woningen. We overleggen met deze partijen hoe we de lasten kunnen beperken en maken hier afspraken over. Met de gemeente maken we afspraken over woonlasten in het woonconvenant en met leveranciers maken we afspraken over de prijs. In 2011 heeft Laris de huren per 1 juli met 1,3% verhoogd. Inclusief de huurverhoging uit mutatie bedraagt de gemiddelde verhoging 2,95%. Bij mutatie passen we de huren aan naar 75% van de maximaal redelijke huur. Voorwaarde hierbij is dat de woning voldoet aan de Laris basiskwaliteit. Een bijkomend aspect is de marktvraag. Vooral voor woningen met een hogere huurprijs duurt het langer voordat ze verhuurd worden. Dit heeft vooral te maken met de doorstroming. Vooral ouderen met een koopwoning raken de woning bij verkoop niet kwijt en haken af op dit segment van de huurmarkt. Voor circa 89% van onze bestaande huurwoningen geldt een maandhuur in het betaalbare of bereikbare segment. Dit is ongeveer gelijk aan het landelijk gemiddelde. Verdeling naar prijsklasse (woningen en woongebouwen) Indeling van het bezit
Huurgrenzen 2011
Goedkoop
0–
2011 perc.
aantal
2010 perc.
aantal
2009 perc.
aantal
2008 perc.
aantal
310
13,56% 352
15,42%
364
16,21%
367
16,98%
1378
60,28% 1.472
64,48%
1.486
66,16%
1.506
69,69%
342
14,96% 243
10,64%
182
8,10%
138
6,39%
Duur (boven > 652,52 huurtoeslaggrens)
256
11,20% 216
9,46%
214
9,53%
150
6,94%
Totaal
2286
361,66 Betaalbaar
361,66– 554,76
Duur (tot
554,76-
huurtoeslaggrens) 652,52
2.283
25
2.246
2161
300 250 200 huur
150
max 75%
100 50 0 225
300
375
450
525
600
675
750
825
900 >975
* De rode lijn is de samenstelling van het huidige bezit op basis van de streefhuur
Gemiddelde huur september 2011 Gemiddelde streefhuur 2011 (75%) Aantal woningen met huur boven € 650 Aantal woningen met streefhuur boven € 650
473,57 560,63
26
178
8,4%
555
26,3%
5
Nieuwbouw en ontwikkeling
Nieuwbouw huur en zorgwoningen
5.1
Algemeen
Laris heeft voor de komende jaren een woningbouwprogramma dat is afgestemd op de financiële mogelijkheden en de te verwachten regionale bevolkingsgroei, die nauwelijks zal stijgen en mogelijk zelfs zal krimpen. De vraag naar woningen neemt hierdoor af. Bij het aangaan van nieuwe investeringen leggen we de nadruk op waardecreatie en de ontwikkeling van betaalbare en kwalitatief goede woningen voor gezinnen, starters, senioren en mensen met een beperking. Mede door beperking in DAEB en niet-DAEB activiteiten investeren we nog, onder voorwaarden, in maatschappelijk vastgoed bij voorkeur in woonservicegebieden. Aan woningen voor bewoners met een zorgvraag is nog steeds veel behoefte en we zullen nog flink aan de slag moeten om in 2020 in de behoefte te kunnen voorzien. Probleem hierbij is de financiering en de nieuwe maatregelen op het gebied van scheiden van wonen en zorg. Het verdienmodel staat daardoor sterk onder druk en de risico’s voor de corporatie nemen sterk toe. In 2011 hebben we nog een aantal wooncomplexen in voorbereiding of uitvoering genomen. In Westervoort ontwikkelt Laris een nieuw woonzorgcomplex met voorzieningen t.b.v. van Diafaan. In ’s-Heerenberg is de bouw gestart van ca. 53 woonzorgwoningen met voorzieningen op basis van scheiden van wonen en zorg en in Didam is gestart met de bouw van een complex van ca. 51 woningen t.b.v. GGNet. Hier worden mensen met een geestelijke beperking gehuisvest. Naar verwachting zal de nieuwbouw van eengezinswoningen de komende jaren stagneren. Mede door de crisis op de woningmarkt is er nauwelijks vraag naar koopwoningen en zijn complete plannen stilgevallen of geschrapt. Meer dan in het verleden is daarom een regionale afstemming nodig om overproductie te voorkomen. Bij de ontwikkeling van nieuwe woningen door Laris ligt het accent specifiek op betaalbaarheid, duurzaamheid en energiebesparing. 5.2
Bestaande woningvoorraad
Door de problemen op de woningmarkt, vooral daar waar het nieuwbouwwoningen betreft, wordt het koesteren van de bestaande voorraad nog belangrijker omdat betaalbare nieuwbouw voor veel klanten (met name starters) haast onmogelijk is. Woningen uit de bestaande voorraad bieden we te koop aan om in de vraag naar
27
goedkope woningen te voorzien, zonder dat dit leidt tot een tekort aan woningen, voor de primaire doelgroep. Het begrip betaalbaar is een politiek gegeven. De overheid stelt jaarlijks normgrenzen vast om de betaalbaarheid nader te duiden. In het huurbeleid van Laris is de relatie gelegd tussen betaalbaarheid, prijs/kwaliteit en verhuurbaarheid. Klanten betalen een marktconforme prijs voor een kwalitatief goed product. Met onze herstructureringsplannen voor de komende jaren leggen we het accent op kwaliteit en duurzaamheid. 5.3
Afspraken met de KAN regio
Het KAN bestuur heeft een leidende rol als het gaat om de woningbouwproductie voor de komende jaren. In de periode van 2004 tot 2010 is de woningbouwproductie in de regio verdubbeld. Maar met de huidige economische crisis en het effect hiervan op de veranderende vraag van de consument zorgt dit voor een daling van de bouwproductie. Ook een sterk toenemend gebrek aan consumentvertrouwen als gevolg van de economische crisis, de aanscherping van voorwaarden om een hypotheek te krijgen en het debat rondom de afschaffing van de hypotheekrente zorgt voor een daling van de productie. De afzet en verkoop van woningen stagneert, maar ook de doorstroming binnen de verhuisketens. Hierdoor verandert de woningmarkt van een aanbod– naar een vraaggerichte woningmarkt. 5.4
Nieuwe afspraken bouwproductie 2010-2016
Voor de Periode 2010–2020 hebben de gemeenten in de KAN-regio nieuwe afspraken over de bouwproductie gemaakt met het KAN-bestuur. De afspraken zijn vastgelegd in een document van “koers naar keuze”. Meer dan in het verleden zijn de afspraken over de bouwproductie door de gemeenten in de regio onderling afgestemd om zo geen overproductie te veroorzaken en om concurrentie te voorkomen.
5.5
Wonen en zorg
Door de sterke vergrijzing in onze regio neemt de vraag naar wonen en zorg nog steeds sterk toe, ondanks de grote investeringen de afgelopen jaren door Laris en collega corporaties in nieuwe woonzorgcomplexen en woonzorgvoorzieningen. In ons meerjarenbeleid zijn we ervan uitgegaan om wonen met zorg zo dicht mogelijk bij de klant te brengen in zijn of haar vertrouwde omgeving. Maar door wet- en regelgeving (scheiden wonen en zorg), problemen in de financiering van de WMO bij gemeenten, een stagnerende doorstroming in de koop- en huurmarkt is dit beleid sterk onder druk komen te staan en zullen naar verwachting veel woningcorporaties, aanzienlijk minder in zorgvastgoed gaan investeren.
28
De risico’s worden te groot en het verdienmodel staat onder druk. Niet-DAEB investeringen zoals gezondheidscentra en ruimte voor eerstelijnszorg, commerciële ruimte etc. worden niet meer gefinancierd, net zoals woningen boven de aftoppingsgrens, terwijl dit wel nodig is om de plannen financieel nog rond te krijgen op basis van een gezonde exploitatie. Ook Laris zal haar plannen op het gebied van wonen en zorg moeten herzien vooral als het gaat om het beleid om meer kiempunten te ontwikkelen. Met de gemeenten zijn we hierover in overleg om de zorg en de bereikbaarheid van voorzieningen op een andere manier te organiseren. Ouderen zullen in de toekomst bij een zorgvraag mogelijk moeten verhuizen naar een woonzorgzone in de grote kernen omdat aanpassingen te duur worden of anders langer thuis moeten blijven wonen. Alleen in de woonservicegebieden zal dan mogelijk nog enige capaciteitsuitbreiding plaats kunnen vinden. Als het gaat om welzijn en zorg zal Laris zelf geen welzijns- of zorgdiensten leveren, maar wel de samenwerking zoeken met zorg en welzijnspartners. Laris heeft de afgelopen twee jaar meegewerkt aan een onderzoek van het SEV (Stichting Experiment Volkshuisvesting). Ook werkt Laris samen met meerdere zorgaanbieders in de regio die actief zijn in de ouderen-, gehandicapten- en geestelijke gezondheidszorg. 5.6
Koopgarant/huurkoop
De kredietcrisis heeft het afgelopen jaar een grote impact gehad op de woningmarkt voor kopers. Onzekerheid en financieringsproblemen hebben er toe geleid dat potentiële kopers voorzichtiger zijn geworden in het kopen van woningen. Vooral starters hebben problemen om hun nieuwe woning gefinancierd te krijgen. In 2011 hebben we één woningen in de nieuwbouwwijk Kerkwijk onder koopgarant verkocht. Het is echter niet de bedoeling om dit product grootschalig in te zetten. Naast koopgarant bieden we kopers ook de mogelijkheid om een woning te huren met een optie tot koop. Potentiële kopers van een woning kunnen eerst een aantal jaren huren en dan de woning alsnog kopen.
29
5.7
Projectenoverzicht
In 2010 en 2011 is Laris gestart met de bouw, voorbereiding en ontwikkeling van meerdere projecten. Deze projecten worden in de periode 2012-2013 gebouwd. In totaal betreft het 234 woningen. Voorlopig zijn tot 2016 geen concrete plannen voor grootschalige projecten. Nieuwbouwproductie 2011 – 2016 Aantal eenheden
Status oplevering
Albertusgebouw (voorzieningen en woonzorgwoningen)
23
2013
‘s-Heerenberg
Woonzorgcomplex Berghstede (Woonzorg en starterswoningen) Woningen met voorzieningen
58
2013
Montferland
Didam
Lockhorst (voorzieningen mensen met 26 een beperking + patio)
2013
Montferland
Didam
WZG Kerkwijk
51
2012
Montferland
Didam
Project Kerkwijk (verkoop)
14
2013
62
2014
Gemeente
Locatie
Project
Montferland
Didam
Montferland
Westervoort
Woonzorgcomplex+voorzieningen
Totaal
234
5.7.1 Ontwikkeling en uitbreiding Albertusgebouw Het Albertusgebouw is een gemeentelijk monument en was in het verre verleden een ziekenhuis. Het complex ligt op een strategische locatie midden in het centrum van Didam. Het gebouw heeft een historische en emotionele waarde voor Didam. Laris heeft de ontwikkeling ter hand genomen. Met de gemeente hebben we in 2004 al afspraken gemaakt over de aankoop en ontwikkeling van het gebouw. Ook wordt het gebouw uitgebreid met een vleugel waarna het weer in de situatie als voorheen wordt hersteld. Laris en ook het College van de gemeente Montferland zien met deze ontwikkeling de mogelijkheid gerealiseerd om een integraal gebouw te maken waarbij wonen en welzijn in een huisvesting worden gewaarborgd.
30
functies van
In het totale plan wordt 1620 m2 BVO op de begane grond gebruikt voor huisvesting van de Welzijnsorganisatie muziekschool.
Welcom,
de
oudheidkundige-
en
toneelvereniging
en
de
Ook komt er een ruimte specifiek voor activiteiten voor jongeren. Op de 1e en 2e verdieping komen in totaal 23 woonzorgappartementen.
5.7.2 Woonzorgcentrum Berghstede in ’s-Heerenberg Aan de Plantsoensingel Zuid in 's-Heerenberg ontwikkelt Laris op een voormalig bedrijventerrein, woonzorgcomplex Berghstede. De locatie is gelegen direct nabij het centrum van ’s-Heerenberg. De bestaande opstallen zijn inmiddels gesloopt en in het eerste kwartaal van 2012 wordt gestart met de bouw. In het complex komen o.a. 17 grondgebonden (starters)woningen, woonzorgappartementen, zorginfrastructuur en enkele commerciële ruimtes voor huisartsen en fysio. De doelgroep voor de appartementen is voornamelijk senioren en mensen met een beperking. De huurprijzen variëren, afhankelijk van de grootte en ligging van de appartementen, tussen € 550,- en € 650,(exclusief servicekosten en diensten) en vallen in de categorie betaalbaar.
31
5.7.3 Project Kerkwijk 2e fase In de 2e fase van Kerkwijk bouwt Laris een woonzorgcomplex van ca. 51 woningen met voorzieningen. GGNet en Het Orakel zijn de huurders van het nieuwe complex waar mensen met een geestelijke- en lichamelijke beperking worden gehuisvest. Met de bouw is medio 2011 gestart en de oplevering zal naar verwachting medio 2012 zijn.
5.7.4 Kerkwijk starterswoningen Kerkwijk is een nieuwbouwwijk welke in deelfasen wordt ontwikkelt. Inmiddels is de eerste fase nagenoeg afgerond. Door de crisis op de woningmarkt zal naar verwachting de verdere ontwikkeling forse vertraging oplopen. In de eerste fase heeft Laris nog afspraken voor de bouw van 14 koopwoningen voor starters. Voor deze woningen is inmiddels bouwvergunning verleend. De belangstelling voor deze woningen is zeer gering en daarom kan nog niet met de bouw worden begonnen. De mogelijkheid wordt nu onderzocht om de woningen mogelijk als casco aan te bieden. 5.7.5 Lockhorstpark 2e fase Het project Lockhorst omvat de bouw van 6 appartementen met voorzieningen en 6 patiowoningen. De appartementen op basis van scheiden wonen en zorg worden verhuurd aan Zozijn. Zozijn krijgt zo de mogelijkheid haar capaciteit uit te breiden van het bestaande complex. Mede door de lange besluitvorming van het zorgkantoor heeft de ontwikkeling een forse vertraging opgelopen. Inmiddels ziet het er naar uit dat het plan volgens planning kan worden ontwikkeld. Naar verwachting zal eind 2012 met de bouw worden gestart.
32
5.7.6 Ontwikkeling woonzorgproject in Westervoort In de gemeente Westervoort ontwikkelt Laris voor Diafaan een woonzorgcomplex. Het complex omvat 44 PG plaatsen en 20 woonzorgappartementen. Ook komen er ruimtes voor ondersteunende diensten zoals fysio, thuiszorg en restauratieve voorzieningen. In Westervoort is nu nog geen PG voorziening. Gezien de sterke vergrijzing is de behoefte aan zo’n voorziening groot. Diafaan huurt het complex van Laris en levert de zorg. De voorbereiding voor de ontwikkeling is inmiddels afgerond en de bouwvergunning is ingediend. Naar verwachting wordt in het najaar van 2012 met de bouw begonnen.
33
34
6 6.1
Vastgoedbeheer en toekomstgerichtheid
Toekomstwaarde bestaande woningbezit
Het bestaande woningbezit met haar huurders is de kurk waarop Laris drijft. Dit eist een toekomstgerichte houding voor dit bezit. Het thema toekomstgerichtheid is nauw verweven met het (groot)onderhoud in het bestaande woningbezit. Dit geplande onderhoud is een uitgelezen kans om woningen op peil te brengen, behalve voor wat betreft de staat van onderhoud geldt dit ook voor het afwerkingsniveau, de uitrusting en het energieverbruik. Het beperken van het energieverbruik is speerpunt van beleid op basis van het milieubeleidsplan. Laris heeft zich ten doel gesteld in 2020 alle bestaande woningen minimaal op label C te hebben gebracht. Met deze aanpak boeken wij de grootst mogelijke CO2-winst per ingezette euro, met veel kortere terugverdientijden. In 2011 is de plankaart afgerond en zijn de woningen benoemd die de komende jaren worden gerenoveerd waarbij energiebesparende maatregelen worden genomen om de woningen op niveau te krijgen. 6.2
Bouwregelgeving verlangt meer duurzaamheid
In het bouwbesluit vanaf 2011 is een energieprestatienorm opgenomen van 0,6. Dit is een verlaging met 0,2. Voor Laris betekent dit, dat wij aanzienlijk meer moeten investeren in energiezuinige toepassingen om aan de nieuwe norm te kunnen voldoen. Het betreft hier maatregelen zoals geavanceerde verwarming- en ventilatiesystemen, meer spouwisolatie in de schil, toepassing van warmteterugwininstallaties. Ook passen we al enige jaren duurzame energiesystemen toe, zoals een collectief WKO systeem in onze woonzorgcomplexen. Terwijl wij steeds meer energiezuinige maatregelen moeten toepassen om aan de norm te kunnen voldoen staan tegelijkertijd de financiën van Laris onder druk. De bouwkosten moeten daarom omlaag zonder aan kwaliteit in te leveren. In 2011 hebben we meerdere maatregelen genomen. Met leveranciers zijn nieuwe afspraken gemaakt over tarieven voor onderhoud en ook in nieuwbouwprojecten lopen naar verwachting de kosten terug. Ook nemen we luxere afwerkingen niet maar als standaard maar als optie op.
35
6.3
Ontwikkeling samenstelling en kwaliteit eigen bezit
Zelfs ondanks de economische crisis die inzette eind 2008, groeit het woningbezit van Laris nog de komende jaren. Naast planmatig onderhoud en woningonderhoud en verbetering bij mutatie, is een aanvang gemaakt met een omvangrijke renovatie in de wijk De Muizenberg. Dit is het tweede project na project De Ziep waar door Laris wordt ingezet op een beleid waarbij wordt gekozen voor investering in de kwaliteit van de schil van de woning. Dit houdt in dat nagenoeg de hele buitenschil van de woning (wanden en dak) opnieuw wordt opgetrokken. Daardoor is het mogelijk om de isolatiewaarde van de woning van een F-label naar een B-label te brengen. Daarbij zijn de bewoners in staat gesteld om tegen een huuraanpassing hun kwaliteitswensen ten aanzien van de uitrusting van de woning te vervullen. Deze aanpak komt voort uit de vaststelling dat, door een jarenlang beleid van aanpak van het woningbezit bij mutatie, er al veel woningen zijn die van binnen zijn aangepast aan de wensen van de bewoners en passen bij de marktbehoefte van nu. Deze werkwijze leidt ertoe dat de woningen zowel aan de binnenzijde als aan de buitenzijde van een kwaliteit zijn die verlenging van de
36
exploitatieduur met 40 jaar mogelijk maakt. Bovendien is door de toegenomen kwaliteit, de bereidheid van toekomstige klanten om hiervoor een redelijke/dekkende huurprijs te betalen groter. Dit effect wordt versterkt doordat de energielasten van de bewoners (afhankelijk van hun gebruik) aanzienlijk lager zijn dan voorheen. Daarmee kunnen ze zelf invloed uitoefenen op de kosten van het wonen. Verder is door de aanpak het comfortniveau van de woning enorm toegenomen. Dit betekent uiteindelijk een toename van de marktwaarde van de woningen. Met betrekking tot de technische aanpak van de woningen hebben we vastgesteld dat we hiermee op het goede spoor zitten. Dit blijkt ondermeer uit de tevredenheid van de bewoners over het eindresultaat. 6.4
Kwaliteit van de dienstverlening en woonwensen
Laris streeft er voortdurend naar zich als organisatie te verbeteren. In 2011 zijn daardoor goede resultaten behaalt. We hebben dit o.a. bereikt door: Meer sturing te geven op financiën. De maandelijkse voortgangsrapportages zijn uitgebreid waarbij het budget leidend is. Overschrijdingen worden toegestaan. Ook is het meerjarenonderhoudsbudget verder geoptimaliseerd;
niet
Verbeteren op het gebied van onderhoud- en mutatie processen. Samenwerken tussen vastgoedbeheer en Klant en markt leidde tot verbetering van het mutatieen verhuurproces; Een sterke focus op inkoop. Op het gebied van inkoop is veel voordeel te behalen. Laris zet hier sterk op in en in 2011 heeft dit zichtbare resultaten opgeleverd. De gemiddelde onderhouds- en mutatiekosten zijn verbeterd. Laris ontwikkelt zich verder tot een klantgerichte, efficiënte en slagvaardige organisatie met het doel onze klant steeds beter van dienst te kunnen zijn. Dit onder het motto: “Meer dan gewoon wonen”. Keuzevrijheid voor klanten is van groot belang. Dit beleid strekt zich ook uit tot kwaliteit van onze dienstverlening zoals die door onze klanten wordt beleefd. 6.5
Vastgoedbeheer en onderhoud
Onder het motto “een goede woning voor iedereen” besteden we veel aandacht aan het onderhoud van onze woningen. We onderscheiden: -
serviceonderhoud mutatieonderhoud
-
woonservice planmatig onderhoud
-
onderhoud op aanvraag
6.5.1 Serviceonderhoud Op verzoek van onze klanten voeren wij reparaties en serviceverzoeken uit. In 2011 kregen wij 2309 verzoeken binnen, waarbij de spoedklachten zoveel mogelijk binnen de dag van melding worden opgelost. In ca. 90% van de gevallen is ons dit gelukt.
37
De kosten van reparatieonderhoud in 2011 bedroegen € 681.000,- een daling van 12% t.o.v. 2010. Het aantal verzoeken is licht gestegen met 28, terwijl de kosten per verzoek met € 45,- zijn gedaald.
Serviceonderhoud
Aantal klachten
Kosten per verzoek
Kosten per woning
Totale kosten
2011
2.309
€294,83
€297,80
€680.760
2010
2.281
€339,23
€338,24
€773.774
2009
1.809
€375,11
€302,13
€678.576
2008
1.705
€271,40
€214,43
€462.730
2007
1.646
€238,16
€181,40
€392.005
Jaar
Laris enkelvoudig
Uitgaven x € 1.000,-
Uitgaven per VHE
Onderhoudsuitgaven
2011
2010
2009
2008
2007
2011
2010
2009
2008
2007
Serviceverzoeken
681
774
679
463
392
298
338
302
214
182
Mutatieonderhoud
499
772
547
472
839
218
38
243
218
388
Mutatie t.l.v. gerief
112
327
107
452
49
143
48
209
Contractonderhoud
312
303
249
190
188
137
133
111
88
87
Planmatig onderhoud
826
1086
880
1.608
1.559
361
475
392
744
721
Totaal
2.430
3.262
2.462
3.185
2.978
1.063
1.427
1.096
1.473
1.378
6.5.2 Mutatieonderhoud en geriefverbetering In de periode dat een oude huurder de woning verlaat en voordat de nieuwe huurder de woning betrekt, maken we de woning verhuurklaar. In totaal is in 2011 € 621.727,uitgegeven aan mutatieonderhoud en geriefverbetering en zijn 135 woningen gemuteerd. Ten opzichte van 2010 een daling van het aantal mutaties van 11%. Ook de kosten van mutaties/geriefverbeteringen zijn gedaald met ca. 48%. Op basis van 135 mutaties bedroegen de kosten per mutatie € 4.605,-. Over het totale bezit gerekend is dit € 218,per VHE. De daling wordt veroorzaakt door een aanmerkelijke verbetering van het mutatieproces, inkoop en daling van het aantal mutaties.
38
Mutatieonderhoud Jaar
Aantal mutaties
Kosten per mutatie
Totale kosten
Kosten geriefverbetering
Totale mutatiekosten
2011
135
4.605
499.061
122.566
621.627
2010
150
8.907
1.099.024
237.095
1.336.119
2009
129
5.069
546.559
107.333
653.892
2008
128
7.221
471.858
452.397
924.255
2007
131
6.402
838.793
838.793
Tegenover de kosten van opwaardering door mutatie staat een verhoging van de contante waarde in de huur. Het beleid is om bij nieuwe toewijzingen de huur op te trekken naar minimaal 75% van de maximaal redelijke huur. De definitieve verhoging per woning is gebaseerd op beleidskeuzes in het kader van strategisch voorraadbeheer.
Kosten onderhoud 1200000
1000000
800000
600000
400000
200000
0
2007
2008
2009
2010
2011
Mutatieonderhoud
839000
472000
547000
1099000
499000
Klachtonderhoud
392000
463000
475000
853000
681000
Contract onderhoud
187000
100000
110000
223785
312000
6.5.3 Verbeteren woningen en woongebouwen We hebben met ons strategisch voorraadbeleid een integraal afwegingskader voor ons bestaande bezit, waarmee we investeringsbeslissingen nemen voor groot onderhoud en herstructurering. Voor elk woningcomplex in de wijken en kernen bepalen we de strategie voor de komende jaren. Veel van ons bezit is nog van voldoende kwaliteit om deze te kunnen doorexploiteren. Maar ook verkopen of slopen we soms bezit.
39
Bij doorexploiteren onderscheiden we verschillende kwaliteitswerkwijzen: opwaarderen, opplussen, renoveren en beeldkwaliteit verbeteren. Voor de periode tot en met 2016 hebben we een plankaart opgesteld en zijn de complexen in kaart gebracht welke de komende 10 jaar grondig worden aangepakt. Tot en met 2016 is een bedrag van ca. 12 miljoen Euro gereserveerd voor herstructureringsprojecten. Het woningverbeteringbudget geeft ruimte om de gewenste Laris basiskwaliteit te kunnen uitvoeren. Met het woningverbeteringbudget wordt voornamelijk op de extra kwaliteit aan de binnenzijde van de woning gestuurd, zoals: keukens, toiletten en badkamers. Ook hebben bewoners de mogelijkheid tegen betaling zelf extra voorzieningen aan te brengen. Het gaat hierbij om bijvoorbeeld een duurdere keuken, een dakkapel of luxe sanitaire voorzieningen. Voornamelijk uit fiscale overwegingen worden de mutatie-uitgaven, conform de begroting 2011, gesplitst in onderhoudskosten om de woning in de oude staat te herstellen (mutatieonderhoud) en onderhoudsuitgaven om de woning te verbeteren. Planmatig- en contractonderhoud
Budget 2011
Planmatig onderhoud Schilderwerk Herstel houtrot en overig timmerwerk Dak- en gootwerk Vervangen cv-installaties Voegwerk gevels e.d. Terreinwerkzaamheden Conserveren Brandveiligheidinstallatie Ventilatie Verplichtingen nog aan te gaan Contractonderhoud CV onderhoud (contracten) Automatische deuren Bliksem- en brandbeveiliging Liftsystemen, liftcontracten en -keuringen Mechanische ventilatiesystemen Veiligheidsinstallaties Overige contracten
Totaal
40
Totaal besteed
Resultaat
155.725 75.682 190.061 405.943 31.222 7.298 0 0 0 384.069 1.250.000
203.321 36.746 119.020 237.325 34.265 10.422 22.988 76.798 8.011 0 748.796
-47.596 38.936 71.041 168.618 -3.043 -3.124 -22.988 -76.798 -8.011 384.069 501.104
158.000 7.500 7.000 47.000 32.000 16.000 5.500 273.000
137.495 4.702 22.606 53.395 17.027 0 19.137 254.362
20.505 2.798 -15.606 -6.395 14.973 16.000 -13.637 18.638
1.523.000
1.003.258
519.742
7
Mensen
Met wie proberen we onze doelen te bereiken? 7.1
Mensen
Weten wat er speelt en verbindingen aangaan met strategische partners op onderwerpen die wij belangrijk vinden, maakt een belangrijk deel uit van onze strategie. Laris wil belanghebbenden in een open dialoog invloed geven op het beleid en de resultaten daarvan. Dat doen we met onze klanten en maatschappelijke partners. We maken prestatieafspraken met gemeenten, werken samen met zorg– en welzijnsorganisaties en nemen deel aan allerlei overlegorganen zoals in de wijkplatforms en met maatschappelijke organisaties. Zij houden ons op de hoogte wat er zoal speelt in wijken en buurten. Wij betrekken hen direct bij onze plannen als het gaat over nieuwbouw en herstructurering. 7.2
Informatie en communicatie
7.2.1 Communicatie In de praktijk is de zittende klant niet altijd geïnteresseerd in de lange termijn doelstellingen van Laris, als het gaat om de visie voor de toekomst. Klanten zijn veel meer gefocust op de dagelijkse zorgen. Het product dat Laris biedt is omgeven met emotie; het gaat om je huis, je thuis, de plaats waar je verleden ligt of waar je een toekomst wilt opbouwen. Dit leidt tot een grote betrokkenheid van mensen. Dat vraagt van Laris om goede en zorgvuldige communicatie; alle medewerkers van Laris leveren hier een belangrijke bijdrage aan. Op verschillende momenten en in diverse situaties en bij verschillende partijen lichten zij de opgestelde beleidsdoelstellingen en de gemaakte keuzes toe. Dit is niet altijd gemakkelijk, misverstanden liggen op de loer en onduidelijkheid over plannen en uitvoering zijn een risico. Laris is zich echter terdege bewust van het belang van informatievoorziening en communicatie. Dit vraagt om medewerkers die dit belang herkennen en erkennen en hun handelen daarop afstemmen. Er wordt daarom veel aandacht besteed aan de communicatiekwaliteit van onze medewerkers en een doelmatige inzet van de communicatiemiddelen.
41
7.2.2 Uitvoering In 2010 hebben we de keuze gemaakt om een communicatiemedewerker in dienst te nemen. In 2011 heeft dit zichtbare resultaten opgeleverd. De communicatie en PR is sterk geprofessionaliseerd en er wordt op een goede ondersteuning gegeven aan Klant en Mark als het gaat om het vermarkten van onze producten. Een volledig nieuwe Website stelt klanten veel meer in staat om digitaal met Laris te communiceren als het gaat om verhuringen en het aanmelden van serviceverzoeken. Ook de contacten met de pers zijn structureel verbeterd 7.2.3 Digitalisering Het besluit van Laris om ‘digitalisering’ tot speerpunt van beleid te maken heeft reeds zijn vruchten afgeworpen. Deden we in het verleden dingen dubbel, nu maken wij zelf en onze klanten veel meer gebruik van de digitale snelweg. Dure folders zijn minder nodig. Klanten worden nu maandelijks geïnformeerd via onze digitale nieuwsbrief. Deze wijze van communiceren is ook van invloed op onze bedrijfsprocessen. Onze automatiseringssystemen worden zodanig aangepast dat de klant direct kan beschikken over allerlei relevante informatie. Dit werkt efficiënter, klantgerichter en kostenbesparend. 7.3
Corporaties in de regio
In de regio werken wij samen met collega corporaties. In de regio Liemers voeren we overleg met de KAN-Oost corporaties. Daar waar nodig en wenselijk stemmen we zaken op elkaar af en wisselen we kennis uit. Al enige jaren maakt Laris ook deel uit van KR8, een inhoudelijke samenwerking van 9 corporaties in de stadsregio Arnhem/Nijmegen. Onderdeel van die samenwerking is de Keten van Kansen, een initiatief iets te willen betekenen voor kwetsbare groepen in onze samenleving. In de Keten van Kansen initieert en realiseert KR8 samen met anderen, projecten voor deze doelgroepen. Het gaat hierbij niet alleen om stenen maar bijvoorbeeld ook om het te werk stellen van kwetsbare jongeren. Medewerkers van Laris nemen plaats in werkgroepen van bijvoorbeeld het woonruimteverdeelsysteem. Binnen de Achterhoek participeert Laris in een specifiek project van het Acon (Achterhoeks Corporatie Netwerk). Het gaat daarbij om een netwerk waarbij wordt getracht te zorgen voor huisvesting van mensen die op een af andere manier buiten het reguliere huisvestingscircuit vallen.
42
7.4
Huurderbelangenvereniging
In 2011 is vier keer regulier overleg geweest met het bestuur van Huurderbelangenvereniging “De Schakel”. Hierbij zijn de volgende zaken aan de orde geweest: Het huurprijsbeleid, de jaarlijkse huurverhoging, servicekosten; Onderhoudsbeleid, geriefverbetering en leefbaarheid; Herstructureringsprojecten o.a. in de Muizenbergstraat; Nieuwbouwplannen in Didam, ’s-Heerenberg en Westervoort; Afspraken uit het convenant met de Gemeente en samenwerking; Afspraken binnen KR-8; Woningmarktontwikkelingen; Ontwikkelingen in de branche; Exploitatie, begroting 2011, jaarrekening 2010 en verslag Centraal Fonds; Activiteitenplan; Ontwikkelingen en informatie uit de wijkplatforms; Evaluatie sociaal plan; Sluiten van een samenwerkingsoverkomst m.b.t. instemming en adviesrecht. Ook zijn door het bestuur van De Schakel in 2011 twee nieuwe commissarissen namens de huurderbelangenvereniging aangezocht. Deze benoeming is in goed overleg met de zittende commissarissen van Laris naar volle tevredenheid afgerond. De Schakel heeft zich daarbij laten ondersteunen door een adviseur van de woonbond. 7.5
Bewonerscommissies
Er is in 2011 regelmatig overleg gevoerd tussen Laris en bewonerscommissies. De meest structurele contacten worden onderhouden met de bewonerscommissie van de woonzorg– appartementencomplexen. De inhoud van het overleg betreft technische onvolkomenheden en procedurele- en beleidsmatige aangelegenheden die samenhangen met de diensten en de beleidskeuzes van Laris. Een ander structureel overleg wordt gehouden met vertegenwoordigers van de seniorenraad Angerlo. De overleggen hebben een informeel en vriendelijk en opbouwend karakter. Vanuit de al eerder genoemde opvatting over het nut en de noodzaak van betrokkenheid van klanten en bewonersparticipatie blijft Laris ook in de toekomst proberen om bewonersoverleg te onderhouden en daar waar mogelijk te stimuleren. 7.6
Wijkplatforms
Met de meeste van de acht verschillende wijkplatforms in Didam (in Giesbeek, Angerlo, Lathum en Zeddam zijn geen wijkplatforms waar Laris bij is betrokken) wordt door Laris structureel overleg gevoerd. Naast Laris is er altijd een vertegenwoordiger van de gemeente Montferland aanwezig bij de vergaderingen van de wijkplatforms.
43
De wijkplatforms worden bemand door vrijwilligers uit de wijk. Mensen die zich betrokken voelen bij het wel en wee in de wijk en zich daarvoor willen inzetten. Dit kunnen zowel kopers als huurders zijn. De wijkplatforms worden daarbij gefaciliteerd door de gemeente. De leden van de wijkplatforms zijn het oog en het oor van de wijk. Bewoners worden aangesproken op hun verantwoordelijkheid als dat nodig blijkt te zijn. Ook wordt het wijkplatform door Laris en de gemeente geïnformeerd over nieuwbouw en herstructureringsplannen en infrastructurele werken. De leden van de wijkplatforms peilen meningen (middels enquêtes/ gesprekken) onder de buurtbewoners om een door zoveel mogelijk mensen gedragen plan uit te laten voeren. Er is door de gemeente Montferland voor deze manier van werken gekozen om snel een zichtbaar resultaat te behalen. Daarnaast is wijkgericht werken een aanpak die dient om de kloof tussen de burger en de lokale overheid te verkleinen. Een greep uit de onderwerpen waar wijkplatforms zich ook over buigen: verkeer, veiligheid, verlichting, groenvoorziening, parkeren, vuil op straat, speeltuinen, riolering, reconstructies, leefbaarheid, wonen, projectontwikkeling in buurten en wijken, woningbeheer. 7.7
Wijkschouw
Het wijkplatform benut met enige regelmaat het instrument wijkschouw. Een wijkschouw is een wandeling door een wijk van een groep mensen die is samengesteld uit deskundigen die te maken hebben met het reilen en zeilen van een woonwijk. Dit zijn onder andere beroepskrachten, aangevuld met een vertegenwoordiging van bewoners uit het betreffende wijkplatform. In 2009 zijn (wederom) enkele wijken geschouwd. De belangrijkste doelstellingen zijn betere contacten tussen beheerders en bewoners, effectievere aanpak van de gesignaleerde knelpunten en problemen en nazorg door de gezamenlijke betrokkenheid bij het uitvoeringsresultaat. De ervaring leert dat deze doelen voor alle betrokkenen worden bereikt. Het resultaat is effectiever beheer en meer betrokkenheid en tevredenheid bij bewoners. Op deze wijze proberen we als Laris ons inzicht te vergroten in dat wat speelt onder de bewoners van buurten en wijken. Bovendien geven we op deze wijze mede gestalte aan onze verantwoordelijkheid met betrekking tot het (mede) beheer van (delen van) de diverse kernen in ons werkgebied. Heel vaak zijn de signalen gericht op het beheer door gemeente en politie. Over het beheer door Laris wordt over het algemeen vrij weinig opgemerkt. En daar waar Laris iets zou moeten doen worden de acties over het algemeen snel doorgevoerd. 7.8
Samenwerking met belanghouders en Overheid
Met vertegenwoordigers van de gemeenten Montferland, Zevenaar en Westervoort heeft Laris op bestuurlijk en ambtelijk niveau regelmatig overleg. Laris is door meerdere medewerkers vertegenwoordigd in diverse werkgroepen. In 2011 hebben we met de gemeenten onder meer gesproken over de koersnota met betrekking tot de woningbouwproductie 2010-2020, het convenant, het volkshuisvestingsbeleid, woonruimteverdeling, leefbaarheid, wijkvernieuwing, huisvesting van statushouders, onderhoud-, revitaliserings- en herstructureringsplannen, nieuwbouwlocaties en projecten van wonen, zorg en welzijn. Samen met zorg– en welzijnsaanbieders
44
participeert Laris ook in de beleidsgroep zorg en welzijn welke groep onder leiding van Companen voor de gemeente Montferland een zorgvisie ontwikkeld. Ook voert Laris gesprekken met de gemeente over het functioneren van de woonservicegebieden zoals Meulenvelden en de exploitatie en ontwikkeling van het Albertusgebouw, waar naast wonen allerlei culturele instellingen worden gehuisvest. Naast de veelheid van contacten op gemeentelijk nivo onderhoudt Laris goede banden met provincieambtenaren en provinciebestuurders. Deze contacten zijn ontstaan vanuit de woonzorgontwikkelingen zoals Meulenvelden. Voor de provincie is dit een belangrijk voorbeeldproject voor andere ontwikkelingen in de provincie. Naast contacten met de provincie onderhoudt Laris contact met het bestuur en ambtelijk apparaat van de stadsregio Arnhem Nijmegen. 7.8.1 Zorginstellingen Laris heeft overeenkomsten en afspraken met verschillende regionaal werkzame zorginstellingen. Laris bouwt en verhuurt de woonzorgcomplexen terwijl de zorginstellingen de zorg voor haar rekening nemen. Het gaat hierbij vooral om organisaties als Liemerije, Zozijn, GGNet, Het Orakel, Sensire en Diafaan. Laris zet zich in voor meer samenwerking op lokaal en regionaal niveau met meerdere instellingen op het gebied van ouderen en gehandicaptenzorg. We willen daarmee de keuzemogelijkheden voor onze doelgroep vergroten. In de afgelopen jaren is samengewerkt met de zorginstellingen om het langer zelfstandig wonen voor de doelgroepen van de verschillende partijen mogelijk te maken. Ook is Laris betrokken bij de discussie over het scheiden van wonen en zorg. Met de stichting Diafaan en Welcom ondersteunt Laris het serviceloket voor wonen, zorg en welzijn in Meulenvelden, Servicepunt genaamd. Het Servicepunt is gebouwd op de ontwikkeling van drie pijlers: de organisatie van activiteiten voor alle Didammers in Meulenvelden, de vergroting van de aantrekkelijkheid van het Servicepunt als winkel voor klanten en het stimuleren van samenwerking tussen partijen in Meulenvelden teneinde de beoogde synergie-effecten te bereiken. In 2011 is in overleg met Diafaan, Welcom en Laris de nieuwe koers voor het Servicepunt uitgewerkt. Welcom geeft sturing aan het Servicepunt. Een belangrijk resultaat is de bereikbaarheid. De bemanning van het servicepunt is uitgebreid en daardoor zijn de openingstijden aanmerkelijk uitgebreid. Ook de nieuwe programmaraad is inmiddels actief. Dit heeft er toe geleid woonservicegebieden sterk is toegenomen.
dat
het
aantal
activiteiten
in
de
7.8.2 Entree/Enserve Sinds jaar en dag werkt Laris samen met de meeste corporaties in de stadsregio Arnhem-Nijmegen waar het gaat om de verdeling van woonruimte. Dit wordt gefaciliteerd door het bedrijf Enserve onder de marktnaam Entree. Hiertoe geeft Enserve een wekelijkse krant uit met daarin het actuele huurwoningenaanbod in de stadsregio (Zevenaar en Rijnwaarden uitgezonderd; daar wordt een andere weg gekozen om het woningaanbod op de markt te brengen). Dit aanbod is ‘real-time’ ook te vinden op de site www.entree.nu. Ook wordt gebruik gemaakt van de diensten van Enserve waar het gaat om behandeling van urgentieaanvragen.
45
Door nieuwe toewijzingseisen voortvloeiend uit Europese regelgeving zal Enserve vanaf 2011 ook een inkomenstoets uitvoeren. 7.8.3 Verenigingen van eigenaren Laris is eigenaar van een groot aantal appartementen in het Kwadrant en Meulenvelden te Didam. Voor deze complexen, voert Laris het beheer over de gemeenschappelijke voorzieningen. Een opsomming: vereniging van eigenaren Het Kwadrant, vereniging van eigenaren Panhuis en vereniging van eigenaren Gezondheidscentrum Didam. 7.8.4 Stichting Experimenten Volkshuisvesting Met de Stichting Experimenten Volkshuisvesting (SEV) is Laris een overeenkomst aangegaan voor deelname in een onderzoeksproject ter evaluatie van 10 woon/servicezones in Nederland. Meulenvelden is daarbij verkozen tot het Gelderse voorbeeld. De afgelopen drie jaar is aan dit project gewerkt. Onderzocht is hoe de woonzorgzone Meulenvelden anderen tot voorbeeld kan dienen. In maart 2012 is de eindpresentatie.
46
8 8.1
Organisatie
Interne organisatie
Laris is een ondernemende woningcorporatie, actief in de Gemeente Montferland, Zevenaar en Westervoort. De kernactiviteiten van Laris zijn het verhuren, verkopen, beheren en onderhouden van huurwoningen. Woonkwaliteit staat bij Laris hoog in het vaandel. Onze organisatie wil meebewegen en steeds een passend antwoord geven op de ontwikkelingen in de woningmarkt en bij de klant. Wij zijn een lerende organisatie waarin onze professionele medewerkers worden gestimuleerd en ondersteund om hun beste kwaliteiten in te zetten en te ontwikkelen en een eigen verantwoordelijkheid te nemen. Organogram
RvC
Directie
Strategie, PR Inkoop- en personeelsbeleid
Secretariaat
Klant en Markt
Frontoffice
Vastgoedbeheer
Backoffice
Verhuur en verkoop
Vastgoed onderhoud
Vastgoed beheer
Projectontwikkeling
Finance en Control
Planning en control
Financiële administratie
Debiteuren bewaking
Producten en diensten
47
ICT Domotica en kwaliteitszorg
8.2
Personeel en organisatie
8.2.1 De kernwaarden Laris legt verantwoordelijkheden laag in de organisatie. Daarom zijn we slagvaardig, stimuleren het ondernemerschap bij onze medewerkers en bevorderen we de zelfregie. Zelfregie bij medewerkers betekent voor Laris, dat medewerkers binnen kaders keuzes maken, verantwoordelijkheid nemen en staan voor wat ze doen. In 2011 hebben we afspraken gemaakt en stappen gezet om dit te verankeren. De prioriteit procesgericht denken, is gericht op het creëren en ondersteunen van de maximale ondernemingszin van de medewerkers van Laris. Bij klantgerichtheid denken en handelen we vanuit de externe en interne klant, spelen we flexibel in op vragen en wensen. Via klantonderzoek proberen we helder zicht te hebben op wat de klant wil. Van daaruit gaan we relaties aan met nieuwe klanten en weten we bestaande klanten te binden. Het KWH-huurlabel en de kwaliteitseisen die daarmee samenhangen, spelen een belangrijke rol. Periodiek vinden immers metingen plaats op labelonderdelen. Laris is maatschappelijk betrokken, met primair aandacht voor de mensen die zelf niet of moeilijk in hun huisvesting kunnen voorzien. Ook zijn we gericht op het agenderen en helpen oplossen van lokaal maatschappelijke vraagstukken en het optimaliseren van het woon- en leefklimaat in de breedste zin van het woord. Onder betrouwbaar verstaan we dat we een integere organisatie willen zijn met een transparant en verantwoord beleid. Afspraak is afspraak: open communicatie qua inhoud en termijn. Je kunt op ons bouwen en ons vertrouwen. Denken, zeggen en doen liggen immers in elkaars verlengde. En als er onverhoopt iets niet lukt of we zijn een ander standpunt toegedaan, dan zijn we er eerlijk en helder over. De gedragscode Integriteit biedt hierbij voor alle geledingen een duidelijk toetsingskader. Ondernemend wil Laris nog meer dan voorheen veelsoortige initiatieven nemen. Initiatieven die inspelen op de behoefte van de klant en die lokaal maatschappelijke vraagstukken helpen oplossen. Dat betekent ook dat wij de verbindende schakel willen zijn in de keten van klanten en belanghouders. Als ondernemer hebben we het lef om creatief en zelfbewust de ruimte te zoeken en te nemen, om effectief die dingen te doen waar de samenleving om vraagt. 8.3
De organisatieontwikkeling
Laris heeft een organisatie die qua omvang van de formatie afgestemd is op het takenpakket. Laris heeft op een huismeester en een technisch medewerker na, geen volledige eigen onderhoudsdienst. Twee IT medewerkers worden voor een belangrijk deel ingezet voor het beheer van de Domoticasystemen in de woonzorgcomplexen. De kosten worden volgens een verdeelsleutel verrekend tussen Laris en zorgaanbieders. Laris besteedt continu aandacht aan het kwalitatieve aspect. Van medewerkers van Laris wordt immers verwacht dat zij doordrongen zijn van de vier aan de organisatie verbonden kernwaarden (klantgericht, maatschappelijk betrokken, betrouwbaar en ondernemend) en dat zij deze voor honderd procent in de praktijk brengen.
48
De laatste jaren is veel tijd en energie gestopt in het verder ontwikkelen van de organisatie. Denk aan de trainingen om de persoonlijke effectiviteit van de individuele medewerker verder te stimuleren. Daardoor leerden medewerkers hoe ze meer invloed kunnen uitoefenen en hoe ze doelgerichter kunnen opereren. Dit alles vanuit een manier van werken die gericht is op interne klantgerichtheid, onderling vertrouwen, intern ondernemerschap en wederzijdse betrokkenheid. 8.4
Opleiding
Voor Laris is het noodzakelijk de veranderingen van de markt en van de klant alert te blijven volgen en daarop in te spelen met verandering- en aanpassingstrajecten. Deze veranderingen vragen om een slagvaardig beleid, gerelateerd aan realisering van de bedrijfsdoelstellingen. Hierbij is de aanwezigheid van een goed kennis- en ervaringsniveau bij de medewerkers van groot belang, naast motivatie en goed lopend teamwork. Voortdurend houden medewerkers hun kennis op peil en blijven ze zich op de hoogte stellen van nieuwe ontwikkelingen. Daardoor zijn zij ook in de toekomst in staat om veranderende functies adequaat uit te oefenen. Als de juiste persoon op de juiste plek zit, motiveert dit de medewerker en de organisatie. Enerzijds vraagt de organisatie om voortdurende opleiding en ontwikkeling, anderzijds is er bij de medewerkers zelf ook een behoefte daartoe. Op deze wijze wil Laris haar ambitie vormgeven om een lerende organisatie te zijn. Voor studie- c.q. opleidingskosten was in 2011 een post begroot van € 43.500,-. In werkelijkheid is uiteindelijk € 34.600,- uitgegeven. 8.5
Personele ontwikkeling
De activiteiten van Laris voor de komende jaren zijn omvangrijk. De Raad van Commissarissen heeft aangegeven meer behoefte te hebben aan informatie. In dat kader zijn ook nieuwe informatiemodellen ontwikkeld. Naast de jaarrekening wordt jaarlijks tevens een sociaal jaarverslag opgemaakt. Dit sociaal jaarverslag geeft ook informatie over hoe onze organisatie beter in staat is gericht beleid te ontwikkelen. In 2011 hebben zich de volgende personeelsmutaties voorgedaan: In dienst: Per 1 juni 2011
Verhuurmakelaar
Uit dienst: Per 1 april 2011
Medewerker frontoffice
49
8.6
Salariëring
Alle medewerkers van Laris zijn op functieniveau ingeschaald. De salarissen worden overeenkomstig de functie-inschaling, zoals bepaald in de CAO woondiensten, betaald. 8.7
Ziekteverzuim
Het gemiddelde ziekteverzuimpercentage over 2011 bedroeg 1,0% (2010: 2,6%). Op ziekteverzuim wordt actief gestuurd door de leidinggevenden van Laris. Dit heeft geleid tot een lager verzuimpercentage. In de verzuimpercentages wordt geen rekening gehouden met zwangerschapsverlof. De collectieve ziektekostenverzekering is ondergebracht bij Menzis via het collectief ACON (Achterhoekse Corporaties Oost Nederland). 8.8
Arbobeleidsplan
Laris heeft een Arbobeleidsplan, waarin de taken en verantwoordelijkheden van medewerkers en bestuurder zijn vastgelegd. In 2011 hebben geen ontwikkelingen plaatsgevonden. 8.9
KWH
Laris beschikt sinds 2008 over het KWH-label. Daartoe wordt Laris periodiek beoordeeld door het instituut KWH (Kwaliteitslabel Woningcorporaties Huursector). KWH heeft als doel de kwaliteit van de dienstverlening te bevorderen van corporaties in het algemeen en de aangesloten corporaties in het bijzonder. Aan de hand van metingen bepaalt KWH of corporaties voor het KWH-Huurlabel in aanmerking komen. Ook na het behalen van het label wordt de dienstverlening periodiek onderzocht. Onderstaande tabel geeft de resultaten weer van de laatste meting. Gemeten onderdeel
Eindcijfer 2009
Landelijk gemiddelde 2011
Eindcijfer 2011
Corporatie bezoeken
7.6
7.8
7.8
Woning zoeken
7.8
7.6
7.8
Woning betrekken
7.9
7.9
7.7
Huur betalen
7.9
7.9
7.9
Reparatie uitvoeren
7.5
7.9
7.6
8.10
ICT en informatievoorziening
De automatiseringsvisie van Laris is er op gericht om alle processen zoveel mogelijk te digitaliseren. Als voorbereiding op een nieuw primair bedrijfsinformatiesysteem is in 2011 een software selectietraject gestart. In het selectietraject is aansluiting gezocht op bewezen pakketten in de woningbouwmarkt, waarbij veel waarde is gehecht aan de input van de medewerkers uit de organisatie, procesondersteuning, gebruikersvriendelijkheid
50
en bewezen functionaliteit. Het selectietraject is inmiddels afgerond en bevind zich in de opdrachtfase. Op dit moment worden nog vormen van samenwerking verkend met de collega-corporatie Woningstichting Bergh en de verwachting is dat wij dit traject ultimo maart 2012 kunnen afronden. In 2011 is door de ICT-afdeling wederom de nodige energie gestoken in het beheer en optimaliseren van de nieuwe domoticasystemen in de woonzorgcomplexen, het faciliteren van het Servicepuntnetwerk, beheer van de telefooncentrale en procesgang als gevolg van de dienstverlening op het gebied van domotica. Larishof BV voert tevens het beheer voor de levering van een managed VPN-netwerk op glasvezel, waarop de diverse zorglocaties en kantoren van Laris, Diafaan, Liemerije en Zozijn zijn aangesloten. In 2011 zijn inmiddels 9 locaties op dit VPN aangesloten. 8.11
Ondernemingsraad
De ondernemingsraad van Laris vormt met haar vier leden een goede afspiegeling van de organisatie. Gedurende het jaar vond er vier maal overleg plaats met de directeur. De gesprekken verlopen in een goede sfeer en directie en OR zijn positief kritisch naar elkaar. Ook is de ondernemingsraad vertegenwoordigd in een regionaal overleg waarbij specifieke thema’s worden besproken. De ondernemingsraad vergadert periodiek over onderwerpen die onder andere nauw zijn verweven met de arbeidsvoorwaarden en – omstandigheden van de medewerkers van Laris en Laris in het algemeen. De ondernemingsraad brengt advies uit over de daartoe geëigende onderwerpen. Met de directie is er periodiek overleg en medewerkers worden middels verslaggeving of nieuwsbrief geïnformeerd. In 2011 zijn aan de ondernemingsraad onder andere de volgende onderwerpen voorgelegd: Voorstel verplichte verlofdagen 2011; Personeelsreglement; Afspraken m.b.t. bonusuitkering; Verruiming openstelling; Zaken uit de begroting.
51
52
9
We hebben een transparant Bestuur en toezicht
Governance verslag Laris vindt een goed bestuur van essentieel belang voor de organisatie. Integer en transparant handelen van het bestuur, een goed toezicht op het beleid van het bestuur en het afleggen van verantwoording over het gevoerde toezicht, zijn voor ons kernwaarden van deugdelijk bestuur. 9.1
Structuur van Laris
Stichting
Laris is een
toegelaten
instelling. In
2003
heeft Stichting
Laris een
Holdingstructuur ingericht. Hierin is Holding Woonbeheer Didam BV 100% moeder van Larishof BV, Sterrenspoor BV en Laris project- en ontwikkelingsgroep BV. Op haar beurt is Holding Woonbeheer Didam BV weer 100% dochter van Stichting Laris. Laris heeft gekozen voor een Governancestructuur waarbij sprake is van eenheid van Bestuur. Dit houdt in dat de Directeur Bestuurder en de Raad van Commissarissen van Stichting Laris verantwoordelijk zijn voor de Toegelaten Instelling almede de gelieerde ondernemingen, zoals de eerder genoemde Holding Woonbeheer Didam BV. De Governancestructuur van Stichting Laris is ingericht volgens de tweelagen structuur. Stichting Laris kent een Raad van Commissarissen, bestaande uit vijf leden en een Directeur Bestuurder. De taken van de Directeur Bestuurder zijn vastgelegd in de statuten van Stichting Laris. De Raad van Commissarissen vervult het toezicht op de maatschappelijke taak van Laris binnen structureel houdbare financiële randvoorwaarden en op het bestuur van Laris. In het kader van goed ondernemingsbestuur hanteert Laris de Governance Code Woningcorporaties als uitgangspunt voor haar handelen als maatschappelijke onderneming.
53
9.2
Werkwijze en verantwoordelijkheid
De directeur bestuurder van Laris is belast met het besturen van Laris. Onder meer houdt dit in dat de Directeur Bestuurder verantwoordelijk is voor ondermeer de realisatie van de doelstellingen, de strategie, het beleid van Laris en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling. Ook is hij belast met het beleid ten aanzien van deelnemingen van Laris. De realisatie van de afgesproken doelstellingen staat periodiek op de agenda, waarbij de continuïteit van het bedrijf steeds als belangrijke pijler geldt. De belangrijkste stakeholders worden niet alleen betrokken bij de totstandkoming van het beleid en strategie maar worden ook geïnformeerd en betrokken bij het realiseren van de doelstellingen. In 2011 vond daartoe overleg plaats met gemeenten en de huurderbelangenvereniging onder andere over het jaar- en ondernemingsplan waarin verantwoording is afgelegd over de realisatie van de doelstellingen en zijn de doelen voor de komende jaren met elkaar verkend. Periodiek is er ook overleg met vertegenwoordigers van de politiek om ook de regionale problematiek en belangen op de agenda te krijgen. Onderstaand schema geeft voor een aantal belangrijke thema’s aan welke doelen we ons voor 2011 stelden, en de mate waarin wij geslaagd zijn deze doelen te realiseren. 2011-2012
Ambities en realisatie Laris Wonen en diensten Ambitie
Realisatie
Nieuwbouw verhuureenheden
36
36
Nieuwbouw koopwoningen
7
7
Verkoop bestaande voorraad
15 verhuureenheden
33
Woningen in ontwikkeling
230
230
Ingrijpend verbeteren verhuurobjecten
54
54
Klachten overlast terugbrengen
25 klachten
35klachten
Budget leefbaarheid in % huuropbrengst
0,60% 10 projecten
0,58% 11 projecten
Solvabiliteit
Solvabiliteit Laris in 2011 > 20%
Financierbaarheid en borgbaarheid activiteiten
Laris was in 2011 geheel financierbaar
Ja Ja
Volkshuisvestelijk
Leefbaarheid
Aantal projecten ten behoeve van leefbaarheidverbetering Financieel
Het schema laat zien dat de realisatie van onze volkshuisvestelijke ambities nagenoeg zijn gerealiseerd. Ook ons ambitieniveau voor de nabije toekomst is aanzienlijk en inmiddels omgezet in harde plannen. Ten aanzien van onze financiële ambities zijn wij in staat gebleken de doelstellingen voor 2011 te behalen. Tevens ligt er ook een goede basis voor de komende jaren. De Directeur Bestuurder heeft ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doel-
54
stellingen van Laris voorgelegd, evenals de strategie en de randvoorwaarden die daarbij worden gehanteerd. Deze doelstellingen zijn uiteengezet in het volkshuisvestingsverslag. Over de gevoeligheden van de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen is gerapporteerd in de risicoparagraaf. In dit geconsolideerde jaarverslag zijn de risico’s die horen bij de commerciële activiteiten, waaronder projectontwikkeling, bij de aan Laris gelieerde ondernemingen gerapporteerd. 9.3
Andere prestaties van Laris in 2011 Laris investeerde ruim € 1,889 miljoen in haar eigen huurwoningbezit (planmatig- en mutatieonderhoud en woningverbetering); Laris leverde in 2011 36 nieuwbouwwoningen op (19 patio-woningen in Didam, 10 woningen in Loil en 7 woningen in Kerkwijk; De huuromzet over 2011 van Laris (enkelvoudig) is gestegen met 3,4% De gerealiseerde huurverhoging per 1 juli 2011 bedroeg 1,3%; In 2011 is de bouw gestart van 51 woningen in Kerkwijk; De voorbereiding voor het realiseren van een woonzorgcomplex (51 woningen) in ’s-Heerenberg is afgerond. In Didam is de voorbereiding voor het Albertusgebouw (23 woningen met voorzieningen) afgerond. De bouw van beide projecten start begin 2012. Het woonzorgproject in Westervoort is nog in ontwikkeling, het betreft hier 62 woningen met voorzieningen; Samen met de Gemeente Montferland, zorg- en welzijnsorgani-saties is de woonzorgvisie verder geoptimaliseerd; er zijn afspraken gemaakt over facilitering van woonzorgzones in de kernen van Didam, Zeddam en ’sHeerenberg; Het KWH Label is gecontinueerd met een gemiddelde score van een 7,8.
9.4
Betrekken van stakeholders
Laris heeft veelvuldig contact met externe partijen op het gebied van zorg, welzijn, onderwijs en maatschappelijke zorg, de politie, enzovoorts. We overleggen op verschillende niveaus met deze partijen, zowel op uitvoerend als bestuurlijk vlak. Met een aantal partijen overlegt het bestuur periodiek, het gaat dan om: de gemeenten waarin wij actief zijn; zorg- en welzijnsorganisaties; huurderbelangenvereniging; regionale koepels. 9.5
Lokale verankering
Laris is intensief betrokken bij de wijken en kernen waar we actief zijn. Met gemeenten in ons werkgebied hebben we prestatieafspraken gemaakt over o.a. de bouwproductie, herstructurering, duurzaamheid etc. Laris houdt vast aan de strategie van lokale verankering. We zijn daarmee vaak ook als eerste op de hoogte van kansen die zich voordoen.
55
9.6
Tegenstrijdige belangen
In de statuten van de corporatie is vastgelegd welke functies strijdig zijn met die van de bestuurder. In 2011 bekleedde het bestuur geen nevenfuncties die strijdig zijn met de statuten. Mocht dit aan de orde zijn dan vraagt het bestuur vooraf goedkeuring aan de Raad van Commissarissen. Het huidige beleid van de overheid voor het inflatievolgend huurbeleid, de vennootschapsbelasting, de vogelaarheffing en in de toekomst aanvullende heffingen hebben een duidelijke negatieve invloed op het verdienmodel van Laris. Ook de financiële en economische crisis hebben hun invloed op de continuïteit van Laris. Enerzijds zijn er (tijdelijke) positieve invloeden merkbaar zoals een lagere rente, lagere bouwkosten. Anderzijds is er sprake van negatieve invloeden zoals hogere huurachterstanden, druk op de huurprijzen, gewijzigde financiële kaders bij zorginstellingen door verwachte kortingen en overheidsmaatregelen zoals het scheiden van wonen en zorg, en een stagnerende markt van woningen in de koopsector. Het gevolg van bovenstaande maatregelen is dat de operationele kasstromen onder druk komen te staan. Zonder ingrepen in de operationele kosten, investeringen en het verkopen van eigen woningbezit kan op termijn de continuïteit in gevaar komen, zeker waar het de uitvoering en financierbaarheid van nieuwe activiteiten betreft. In de meerjarenbegroting zijn extra maatregelen genomen, waardoor de kasstromen ook voor de langere termijn een positief beeld blijven geven. Het bovenstaande vraagt van de Raad van Commissarissen extra aandacht om haar rol als toezichthouder goed te kunnen vervullen. De rapportages en besluitvorming rond de investeringen zijn in 2011 verder verscherpt en geoptimaliseerd. Het bestuur heeft de wijze waarop de informatievoorziening met bijbehorende analyses plaatsvindt, besproken met de Raad van Commissarissen. Deze heeft ingestemd met de rapportagesystematiek van Laris. De rapportages zijn gebaseerd op het jaarplan, de mate waarin de doelstellingen zijn gerealiseerd en welke maatregelen er zijn genomen als de realisatie is achtergebleven bij de verwachtingen. Het bestuur verklaart dat in 2011 geen transacties met tegenstrijdig belang hebben plaatsgevonden. 9.7
Risicomanagement
Gezien de dynamiek in de omgeving waarin Laris actief is, is het essentieel om bestaande en mogelijk toekomstige risico’s te beheersen. Bij het ontwikkelen van projecten en aangaan van financiële verplichtingen zijn systemen van risicobeheersing en interne controle van kracht. Doel van deze systemen is het identificeren en beheersen van significante risico’s waaraan de organisatie wordt blootgesteld en het waarborgen van effectief gebruik van de vastgestelde procedures. Over de werking van de interne risicobeheersing en controlesystemen vindt betrouwbare financiële verslaggeving plaats en wordt voldaan aan de toepasselijke wet– en regelgeving. De Directeur Bestuurder
56
heeft hierover aan de Raad van Commissarissen gerapporteerd. Deze rapportage is eveneens besproken met de externe accountant. In 2011 heeft de accountant de meerjarenbegroting beoordeeld en besproken. Doel is om tot verdere aanscherping te komen van het risicomanagement bij Laris. Het zijn risico’s op het gebied van aan– en verkoop van onroerend goed, nieuwbouw en herontwikkeling, onderhoud, treasury en fiscale aangelegenheden. Voor de onderkende risico’s zijn aanvullende beheersmaatregelen vastgesteld en geïmplementeerd. Hiermee heeft Laris haar risicomanagement op een hoger niveau gebracht. Laris onderkent de risico’s op de volgende niveaus: -
het huidige bezit aan onroerend goed en de markt; financiering;
-
projecten; algemene organisatierisico’s.
9.8
Huidig bezit onroerend goed
De leegstand van de huurwoningen is het afgelopen jaar toegenomen, ondanks een verbetering van het mutatie- en verhuurproces. Omgerekend hebben 38 woningen een jaar leeggestaan. Goedkopere huurwoningen worden over het algemeen snel verhuurd, maar voor woningen in het duurdere huursegment duurde het aanmerkelijk langer voor deze verhuurd werden. De oorzaak is dat potentiële huurders hun eigen woning niet verkocht kregen. Ook voor nieuwbouwwoningen heeft het langer geduurd om een huurder te vinden. De betaalbaarheid speelt hierbij een rol. Op korte termijn is er geen risico. Op de langere termijn krijgen we, als de crisis aanhoudt, mogelijk te maken met grotere leegstand waarbij ook een mogelijke krimp van de bevolking effect kan hebben op de verhuurbaarheid van woningen. Met de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen houden we daar nu reeds rekening mee. Voor de duurdere huurwoningen in de woonservicegebieden is de verhuurbaarheid redelijk goed. Door de sterke vergrijzing is er een grote vraag welke in de nabije toekomst alleen nog maar zal toenemen. Maar door de Europese regelgeving en de financiële risico’s door gewijzigde financiering in de zorg hebben we besloten in dit segment geen grote uitbreidingen meer te doen. Lopende projecten maken we af. Klant en markt van Laris bewaakt de portefeuille en speelt in op nieuwe trends en marktbewegingen. Daar waar nodig wordt aanvullend beleid ontwikkeld om risico’s te verlagen. In 2011 wordt de vastgoed strategie herijkt om goed voorbereid te zijn op de toekomstige ontwikkelingen. De woningen die in de toekomst niet meer in de vastgoedportefeuille passen, worden te koop aangeboden. Dit betekent dat Laris de komende jaren nog woningen wil gaan afstoten op niet strategische locaties. De woningen worden eerst aangeboden aan de huidige huurders en daarna eventueel bij mutatie op de markt verkocht. Een positief nevenargument bij de verkoop van bestaand bezit is dat, in tegenstelling tot nieuwbouwwoningen, deze woningen nog betaalbaar zijn voor o.a. starters. Maar ook komen woningen beschikbaar voor aspirant kopers met een inkomen boven de toetsingsgrens.
57
9.9
Treasuryrisico’s
De risico’s voor de financiering van het woningbezit worden periodiek door de directie beoordeeld. Het treasurybeleid is vastgelegd in het Financieel statuut. Het beleid voor het looptijden- en renterisico is gericht op het minimaliseren van het risicoprofiel. Dit gebeurt door een optimalisatie van het vervalschema van de leningportefeuille, gecombineerd met de minimalisatie van de financieringskosten. Laris neemt een risicomijdende houding aan voor wat betreft haar financieringsbeleid. Voor de financiering van toekomstige investeringen is Laris voor een groot deel afhankelijk van het succes van verkopen van bestaand bezit. Zonder deze verkopen kunnen niet alle investeringen worden gefinancierd als gevolg van de te lage operationele kasstroom. Volledig externe financiering van alle investeringen leidt tot kasstroom welke de financierbaarheid van de corporatie onder druk zet. Nieuwe leningen worden gefinancierd met borging van het WSW. De beschikbare ruimte van ca. € 30 miljoen is voldoende om de geplande investeringen tot en met 2015 te kunnen uitvoeren. 9.10
Projectrisico’s
Projecten worden voor rekening en risico uitgevoerd van zowel de toegelaten instelling als de dochtermaatschappijen. De Directeur Bestuurder heeft een afzonderlijk stelsel van risicomaatregelen gedefinieerd en geïmplementeerd voor de beheersing van de risico’s die zijn verbonden aan de projectontwikkelingportefeuille van Laris. Per kwartaal wordt aan de Raad van Commissarissen gerapporteerd. De financiële risico’s hebben vooral betrekking op de projectontwikkelingsactiviteiten van herstructureringsprojecten en nieuwbouwlocaties. Ieder project is opgesplitst in meerdere fasen. Iedere fase wordt afgesloten met een realisatiedocument waarin o.a. de marktpositie, het rendement en de risico’s in kaart worden gebracht. Het risico van projectontwikkeling verschilt per project en per fase. De risico’s kunnen worden onderverdeeld in grond– en opstalontwikkeling, waarbij ook onderscheid wordt gemaakt tussen huur- en koopwoningen. 9.11
Grondposities
De waarde van de grondposities van nog niet in ontwikkeling genomen locaties bedraagt eind 2011 ca 7,3 miljoen. De opstallen op deze locaties worden verhuurd. Grondposities innemen op speculatieve overwegingen is niet aan de orde. Eind 2011 zijn alle grondposities beoordeeld. De conclusie is dat er geen afboeking op grond nodig is. Voor de komende jaren beschikt Laris over voldoende grondposities om aan haar nieuwbouwopgave te kunnen voldoen. Om verdere risico’s op grondposities te voorkomen, zal Laris terughoudend zijn met betrekking tot verwerving van locaties voor herontwikkeling en grondposities. Alleen als de positie zeer strategisch is kan een mogelijke aankoop worden overwogen.
58
In 2011 zijn onderstaande grondposities aangekocht of in ontwikkeling genomen.
Project
Betaalde prijs incl. belastingen
Locatie
Albertusgebouw
Raadhuisstraat te Didam
€ 49.801
Woonzorg Berghstede
Plantsoensingel Zuid te ’s-Heerenberg
€ 39.259
Woonzorg Kerkwijk
Nieuwe Meursweg te Didam
Woonzorg Westervoort
Hamersestraat te Westervoort
€ 820.505 € 1.676.340 € 2.585.905
Totaal
De volgende grondposities zijn in het verleden door Stichting Laris aangekocht, maar zijn tot op heden nog niet in ontwikkeling genomen: Betaalde prijs Grondposities nog niet in ontwikkeling
Locatie
incl. belastingen
Sterrenspoor
Didam
€ 6.389.775
Meulenvelden 3
Didam
€978.584
Totaal 9.12
€ 7.368.359 Huurprojecten
Het aantal verhuringen door mutaties is ten opzichte van 2010 met ca. 20% gedaald. Mede door regelgeving en door het stellen van inkomenseisen is de verhuisgeneigdheid afgenomen. Laris maakt zich dan ook terecht zorgen over de lage middenklasse die door de 90% eis tussen wal en schip dreigt te raken. Deze groep verdient teveel om voor een niet geliberaliseerde huurwoning in aanmerking te komen. Het aantal reacties op leegkomende woningen is nog redelijk. Het afzetrisico in de huidige markt is daarom nog beperkt. Dit geldt zeker voor de sociale voorraad en de woonzorgcomplexen die op het moment van oplevering nagenoeg direct zijn verhuurd. Voor duurdere woningen geldt dat er meer risico is op leegstand bij oplevering. Vooral door de stagnerende verkoop van woningen kunnen vooral senioren niet doorstromen naar vaak een duurdere huurwoning omdat hun eigen woning niet is verkocht. Voor onze woonzorgcomplexen sluiten we voor de intramurale woningen langdurige huurcontracten. Door de relatief te lage huren van nieuwbouwwoningen staat het rendement onder druk. Hogere huren vragen, lijkt de oplossing maar de vrije beleidsruimte is beperkt en de vraag is afgenomen. Een andere punt van aandacht is dat zorg, welzijnsinstellingen en lokale overheden worden geconfronteerd met onzekerheid over toekomstige financiering. Laris volgt de ontwikkelingen op de voet en zal daar, waar nodig, in gesprek gaan met partijen en tot actie overgaan om de risico’s van toekomstige verhuurbaarheid en betaalbaarheid te beperken.
59
9.13
Koopwoningen
Laris bouwt normaliter alleen koopwoningen voor starters. Uitgangspunt is, dat er niet volledig op risico wordt gebouwd. Hierbij wordt een voorverkooppercentage van minimaal 70% gehanteerd voordat met de bouw wordt gestart. Dit percentage was in het verleden lager, maar is als gevolg van de crisis opgetrokken. Enkel wanneer koopprojecten op een verantwoorde wijze kunnen worden omgezet in huurprojecten kan van dit percentage worden afgeweken. Door de huidige crisis staan koopprojecten sterk onder druk en is er nauwelijks belangstelling. Woningen bestemd voor verkoop zullen we omzetten naar huur of desgewenst uitstellen. De consequenties en de financiële gevolgen worden vroegtijdig in kaart gebracht. 9.14
Organisatierisico’s
De organisatierisico’s hangen samen met het feit dat een organisatie een optelsom is van de kwaliteit en integriteit van mensen. Om gericht te kunnen werken aan de ontwikkeling van de medewerkers heeft Laris een beoordelingssysteem, waarvan de integriteitverklaring onderdeel is van het beoordelingssysteem. Deze gedragscode geldt voor iedereen die in naam van Laris in actie komt. Medewerkers, Bestuur, Raad van Commissarissen en voor externe relaties zoals bedrijven of instanties die werken voor en namens Laris. In de gedragscode hebben we vastgelegd wal wel en wat niet kan. In een procedure is vastgelegd hoe in geval van eventuele misstanden een melding kan worden gedaan. De vuistregel is bij twijfel niet doen. 9.15
Intern managementcontrolesysteem en interne controle
Om de organisatie beheers- en bestuurbaar te laten zijn, heeft Laris een eigen planningen controlcyclus ontwikkeld. Jaarlijks worden op afdelingsniveau financiële en technische begrotingen gemaakt en worden doelstellingen geformuleerd. Deze doelstellingen worden vertaald naar de meerjarenbegroting en het afdelingsplan. De meerjarenbegroting wordt met de Raad van Commissarissen besproken. Zij geven goedkeuring aan de plannen. Maandelijks wordt een managementrapportage samengesteld waarin de realisatie en voortgang van de afgelopen maand wordt gerapporteerd. Naast de financiële rapportage wordt gerapporteerd over de marktsituatie, de voortgang van vastgoedbeheer en de status van lopende projecten. Afwijkingen ten opzichte van de begroting en doelstellingen worden met deze rapportages tijdig inzichtelijk en zo kan dan tijdig bijsturing plaatsvinden. Door de Directeur Bestuurder wordt een afzonderlijk stelsel van risicomaatregelen gedefinieerd en geïmplementeerd met betrekking tot de beheersing van de overige activiteiten van Laris die worden uitgevoerd door dochtervennootschappen. De dochterondernemingen hebben hun beleid, strategie en doelstelling in separate bedrijfsplannen vastgelegd. De voortgang van de activiteiten van de dochters wordt periodiek aan de Raad van Commissarissen gerapporteerd. Ook over financierings-, strategie- en financiële risico’s wordt elk kwartaal gerapporteerd aan de Raad van Commissarissen.
60
9.16
Beoordeling van het stelsel van risicobeheersing
Het Bestuur van Laris is verantwoordelijk voor het opzetten en in stand houden van het stelsel van interne risicobeheersing- en controlemaatregelen die aan de gestelde eisen moeten voldoen. Met afdeling Financiën en zo nodig de accountant worden zaken afgestemd. De maatregelen zijn bedoeld om een optimale beheersing van risico’s mogelijk te maken. Deze maatregelen kunnen nooit de absolute zekerheid bieden dat de doelstellingen van Laris worden gerealiseerd of dat er geen materiële verliezen, fraude en overtreding van de geldende wet- en regelgeving optreden. Verder wil het bestuur benadrukken dat de activiteiten van Laris risico’s met zich meebrengen die buiten de invloedsfeer van het Bestuur liggen In 2011 hebben wij uit hoofde van onze verantwoordelijkheid voortdurend de prestaties, beheersomgeving en risico’s van Laris geanalyseerd en beoordeeld. Rekening houdend met de eerdergenoemde beperkingen die inherent zijn aan het systeem van interne beheersing van Laris zijn wij van oordeel dat de interne risicobeheersings- en controlemaatregelen die door Laris zijn geïmplementeerd een goede basis vormen om met een redelijke mate van zekerheid te kunnen verklaren dat: Wij voldoende inzicht hebben in de mate waarin de operationele, volkshuisvestelijke, maatschappelijke worden gerealiseerd;
en
financiële
doelstellingen
van
Laris
Laris zich houdt aan de geldende wet– en regelgeving; De in– en externe (financiële) rapportages van Laris betrouwbaar zijn; Er geen risico’s zijn gelopen die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde beleid. 9.17
Intern Toezicht (Verslag Raad van Commissarissen)
9.17.1 Algemeen In de statuten is bepaald dat de Raad van Commissarissen van Laris bestaat uit tenminste vijf en ten hoogste zeven leden. De Raad van Commissarissen telde in 2011 5 leden. De Raad van Commissarissen is van mening dat de omvang en de samenstelling in overeenstemming is met de omvang en activiteiten van Laris. De Raad van Commissarissen van Laris houdt toezicht op het beleid van de directie en op de algemene zaken bij Laris en de daarmee verbonden ondernemingen, zoals beschreven in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en de statuten. De Directeur Bestuurder is belast met het besturen van de woningcorporatie, wat onder meer inhoudt dat hij verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie, de strategie, de financiering, het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling en het beleid aangaande de verbindingen van de woningcorporatie. De directeur legt hierover aan de Raad van Commissarissen verantwoording af en verschaft deze tijdig alle informatie die de Raad nodig heeft voor het uitoefenen van haar toezichthoudende taken. De Raad van Commissarissen heeft de gedragscode onderschreven voor goed bestuur (Governance Code). Deze code is opgesteld door de landelijke koepel Aedes en de Vereniging voor Toezichthouders in Woningcorporaties.
61
Laris wijkt op enkele onderdelen af van de code. Dit betreft de volgende zaken: De Bestuurder van Laris heeft een contract voor onbepaalde tijd en wordt daarom niet voor vier jaar (her)benoemd. De Raad van Commissarissen heeft te allen tijde de bevoegdheid een Bestuurder te schorsen en/of te ontslaan. Jaarlijks vindt er met de Bestuurder een functioneringsgesprek plaats waarin ook afspraken worden gemaakt over het beloningsbeleid die schriftelijk worden vastgelegd. De verslagen worden niet op de website geplaatst uit overwegingen van bescherming van de privacy van de Bestuurder. 9.17.2 Goedkeuring van de jaarrekening en begroting De operationele en financiële doelstellingen van de stichting zijn vastgelegd in de begroting die jaarlijks door de Raad van Commissarissen wordt vastgesteld. De Directeur Bestuurder presenteert elke maand een financiële en elk kwartaal een voortgangsrapportage waarin de actuele stand van zaken wordt weergegeven en waarbij ook wordt aangegeven welke bestuursbesluiten leiden tot afwijkingen van de begroting. De organisatie wordt bestuurd met behulp van financiële rapportages en een rapportage over de voortgang van doelstellingen per afdeling. Alle bestuursbesluiten worden aan de Raad van Commissarissen voorgelegd, afhankelijk van de aard en omvang ter goedkeuring of ter informatie. De manager Finance & Control geeft desgewenst een toelichting op de rapportages. De Raad heeft dit jaar het directiereglement vastgesteld. Hierin wordt onder meer vastgelegd dat de Raad investeringsbesluiten moet goedkeuren die het bedrag van € 250.000,- te boven gaan. Voor elk investeringsbesluit wordt een begroting en een risicoanalyse opgesteld. De externe accountant rapporteert en adviseert de Raad van Commissarissen rechtstreeks over de jaarstukken en heeft daartoe ook de vergadering bijgewoond waarin de jaarrekening is behandeld. De Raad heeft de jaarrekening over 2010 goedgekeurd in haar vergadering van 19 april. De begroting voor 2012 is vastgesteld in de vergadering van 14 december 2011. 9.17.3 Rechtspositie en bezoldiging directeur-bestuurder De Raad van Commissarissen stelt het bezoldigingsbeleid vast voor de Directeur Bestuurder. De Governance Code volgt op dit terrein het al eerder opgestelde ‘Advies Arbeidsvoorwaarden Statutair Directeur Woningcorporaties’ (Advies commissie -Izeboud). De Raad van Commissarissen neemt het advies, over de benoeming van de directeur bestuurder voor een (her)benoemingsperiode van maximaal vier jaar niet over. De huidige Directeur Bestuurder heeft een arbeidscontract voor onbepaalde tijd en is dus niet benoemd voor een periode van vier jaar. De arbeidsverhouding is aangegaan voor het moment dat de code is opgesteld en de stichting is uiteraard gebonden aan de bestaande overeenkomst. 9.17.4 Beloning Bestuurder in 2011 De beloning van de Bestuurder voor zijn werkzaamheden voor Laris Wonen en diensten, is wat betreft hoogte en structuur zodanig dat gekwalificeerd Bestuur kan worden behouden en aangetrokken. De beloning bestaat uit een vast en een beperkt variabel
62
deel, waarbij het variabele deel is gekoppeld aan vooraf bepaalde, meetbare en beïnvloedbare doelstellingen. De beloningsstructuur heeft ten doel de belangen van Laris Wonen en diensten op middellange en lange termijn te stimuleren. Bij het vaststellen van de beloningsstructuur zijn de bepalingen en uitgangspunten van de commissie Izeboud gevolgd. De vaststelling van de beloning van de Bestuurder is een verantwoordelijkheid van de Raad van Commissarissen. Volgens de wet is alleen de beloning van die functies openbaar, waarbij de beloning in 2011 hoger was dan de Balkenende-norm, maar dat is hier niet het geval. Bij Laris is de beloning geheel terug te herleiden naar één Bestuurder. Het besluit over de toekenning van het variabele salaris wordt jaarlijks achteraf na vaststelling van de jaarrekening genomen. Er zijn in 2011 of eerder, conform de beleidsuitgangspunten van Laris, geen aandelen of leningen verstrekt aan het Bestuur. Ook zijn er geen afspraken gemaakt over een extra pensioenvoorziening. 9.17.5 Samenstelling De Raad van Commissarissen is zodanig samengesteld dat zij haar taak naar behoren kan vervullen. Een herbenoeming van een Commissaris vindt slechts plaats na zorgvuldige overweging. Ook bij een herbenoeming worden de profieleisen in acht genomen. Leden van de Raad van Commissarissen worden voor een periode van vier jaar benoemd, waarbij als uitgangspunt wordt gehanteerd dat Commissarissen maximaal acht jaar zitting kunnen hebben. Laris volgt hierbij hetgeen is omschreven in de Governance. Aftreden als lid van de Raad van Commissarissen volgt na vaststelling jaarrekening van voorgaand jaar, doch uiterlijk op 1 mei. De Raad van Commissarissen rapporteert in haar verslag dat naar haar oordeel de Raad zodanig is samengesteld dat deze haar taak naar behoren kan vervullen, dat een profielschets is samengesteld en dat (her)benoemingen van leden van de Raad na een zorgvuldige procedure hebben plaatsgevonden. Alle leden van de Raad van Commissarissen zijn onafhankelijk van de stichting. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van Laris of onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van de stichting. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan diensten die voortvloeien uit het lidmaatschap van de Raad van Commissarissen of onderhoudt banden met Laris, hetzij direct hetzij indirect, buiten zijn commissariaat. De statuten van de stichting bevatten bepalingen over mogelijke tegenstrijdige belangen. In het verslagjaar vonden er geen transacties plaats waarbij sprake was van mogelijke tegenstrijdige belangen. De stichting heeft als beleid geen leningen of garanties te verstrekken aan haar Commissarissen. De Raad van Commissarissen functioneert als een geheel, er is dus geen audit- of remuneratiecommissie ingesteld om een deel van de taken van de Raad uit te voeren. 1 lid van de Raad is lid van de treasurycommissie. De samenstelling van de Raad is gedurende het verslagjaar 2011 gewijzigd. In 2011 zijn drie nieuwe leden benoemd waarvan twee leden definitief per 1 september, 1 lid is per 1 januari 2012 in functie zijn getreden. Voor twee leden geldt een overgangsregeling, dit ter borging van de continuïteit.
63
9.17.6 Rol van de voorzitter van de Raad van Commissarissen De voorzitter van de Raad van Commissarissen bepaalt de agenda en leidt de vergaderingen van de Raad, ziet toe op goed functioneren van de Raad en haar Commissarissen, draagt zorg voor een adequate informatievoorziening aan de Commissarissen, zorgt ervoor dat er voldoende tijd bestaat voor besluitvorming, draagt zorg voor introductie- en opleidingsprogramma voor de leden, is namens de Raad het voornaamste aanspreekpunt voor de Bestuurder, initieert de evaluatie van het functioneren van de Raad van Commissarissen en van de Bestuurder. De Raad van Commissarissen doet verslag van de uitvoering van de taakopdracht in het verslag van de Raad. 9.17.7 Vergoeding Raad van Commissarissen 2011 De leden van de Raad van Commissarissen ontvangen een vaste honorering per jaar. De vergoeding komt overeen met wat gebruikelijk is voor een corporatie met de omvang van Laris. De belangrijkste overwegingen bij het beloningsbeleid zijn, dat de bestuurlijke organen historisch zijn gegroeid vanuit een pro-deo verhouding. Wel wordt onderkend dat corporaties zelfstandige bedrijven zijn geworden met een ruime mate van extern toezicht. Dat vraagt om een professioneel toezichtorgaan. In 2011 ontving de Raad van Commissarissen een vergoeding van in totaal € 22.430,-. Dit betreft honorarium en onkostenvergoeding. Het hiernavolgende schema geeft de vergoeding aan voor elke Commissaris afzonderlijk in 2011. Naam lid
Functie
Geb. jaar
Eerste Benoemd benoeming tot
Dhr W.H.A. Buiting
Voorzitter 1956
2005
Dhr. W.J. Tuil Vice1950 voorzitter
Beroep en/of aandachtsgebied
Ontvangen honorarium in 2011
01-9-2014 Nee
Advocaat/ juridische zaken
€ 7.500,(Holding)
2006
01-9-2014 Nee
Directeur/ adviseur
€ 5.950,-
Dhr. H.J.v.d. Secretaris 1943 Locht
1998
01-5-2011 Nee
Treasury
€ 1.796,-
Dhr. L. Brands
Lid
1938
2003
01-7-2011 Nee
Personeelszaken
€ 2.694,-
Dhr. W. Kooper
Lid namens huurders
1936
2003
01-5-2011 Nee
Huurderbelangen
€ 1.796,--
Dhr. H. Lid Kranenburg namens huurders
1952
2011
01-9-2015 Ja
Huurderbelangen
€ 1.347,-
Mevr M. van Lid den Broek namens Hanskamp huurders
1954
2011
01-9-2015 Ja
Huurderbelangen
€ 1.347,-
64
Herbenoembaar
9.17.8 Commissies van de Raad van Commissarissen De
Raad
van
Commissarissen
heeft
één
Commissie
ingesteld,
namelijk
een
Treasurycommissie. In deze commissie hebben twee leden van de Raad van Commissarissen zitting, alsmede, de directeur Bestuurder en de manager Finance. De commissie is in 2011 twee keer bij elkaar geweest en heeft het treasury jaarplan 2011 beoordeeld en vastgesteld, waarna het aan de Raad van Commissarissen is voorgelegd. 9.17.9 Activiteiten besluiten van de Raad van Commissarissen in 2011 De Raad van Commissarissen heeft in 2011 zes keer vergaderd. Hierbij was de Bestuurder aanwezig, behalve als onderwerpen aan bod kwamen met betrekking tot het functioneren en belonen van de Bestuurder. Ten aanzien van belangrijke onderwerpen van financieel en organisatorisch belang heeft de voorzitter gefunctioneerd als klankbord en adviseur naar de Bestuurder. Een vertegenwoordiging van de Raad van Commissarissen heeft gesproken met het Bestuur van huurderbelangenvereniging “De Schakel” over het huurprijsbeleid, het onderhoudsbeleid en benoeming en profielschets nieuwe leden van de Raad in 2011. De Raad heeft het afgelopen jaar onderstaande activiteiten besproken en de navolgende besluiten op voordracht van het bestuur genomen. 9.17.10 Activiteiten bespreken van de kwartaalrapportages over de prestaties, de uitvoering van activiteiten, de beheersing van risico’s en ontwikkelingen; het toezicht op de aan Laris verbonden instellingen en ondernemingen; zaken van organisatorische aard; Het huurprijsbeleid; de voortgang van de renovatie projecten De Ziep en Muizenberg; update nieuwbouwprojecten; het profiel voor benoeming van leden van de Raad van Commissarissen; het kennisnemen en het bespreken van bedrijfstakinformatie; het kennisnemen van de accountantsverklaring en het bespreken van het accountantsverslag met de accountant. 9.17.11 Besluiten goedkeuren van de geconsolideerde jaarrekeningen van de stichting en verbonden ondernemingen en het volkshuisvestelijk verslag over 2010; goedkeuren van de bestuursbesluiten; het verstrekken van controleopdracht aan de accountant; goedkeuren van cieringsvoorstel;
het
treasury
jaarplan
en
instemmen
met
het
goedkeuren van de meerjarenbegroting en de doelstellingen voor 2012;
65
finan-
(her)benoeming van de leden van de Raad van Commissarissen, vaststellen profielschets en vaststellen vergaderschema 2012; Goedkeuren besluit verkoop woningen uit eigen bezit; Besluit benoeming drie nieuwe leden van de Raad van Commissarissen; Besluit benoeming accountant voor maximaal 1 jaar; Besluit overdracht gronden PSI BV naar stichting Laris; Besluit opbrengsten verkoop te bestemmen aan niet-DAEB activiteiten in nieuw te bouwen woonzorgcomplexen. 9.17.12 Toezicht op de verbindingen Enkele activiteiten van Laris vinden plaats, in andere rechtspersonen gelieerd aan stichting Laris. Laris is direct en/of indirect 100 procent aandeelhouder van deze entiteiten. De Raad van Commissarissen ziet hierop als volgt toe: De Raad van Commissarissen keurt vooraf de oprichting van rechtspersonen of het aangaan van samenwerkingsverbanden goed; In de driemaandelijkse rapportage voor de Raad zijn de financiële en overige prestaties van deze entiteiten verwerkt; De personen die bevoegd zijn om de rechtspersoon extern te vertegenwoordigen, zijn de Bestuurder bij Laris of in dienst van Laris; Besluiten in entiteiten waarover de Stichting Laris overwegende zeggenschap heeft, worden in de praktijk ook ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen van de Stichting Laris. 9.17.13 Zelfevaluatie In mei 2011 stond de Raad van Commissarissen stil bij haar eigen functioneren: de zelfevaluatie. De voorzitter heeft met de leden functioneringsgesprekken gevoerd. Uit de zelfevaluatie kwam naar voren: De informatievoorziening door de Directeur Bestuurder naar de Raad van Commissarissen voldoende en tijdig is. Ook de suggesties en opmerkingen van de Raad van Commissarissen worden voldoende opgepakt door de Directeur Bestuurder. De balans tussen afstand houden en betrokken zijn is voldoende; Het contact van de Raad van Commissarissen met de stakeholders is goed. Met de huurderbelangenvereniging is gesproken over de gang van zaken als het huurprijsbeleid, onderhoud en ontwikkelingen in de branche; De openheid van communicatie, respect en persoonlijke verhouding is goed; De zittingtermijn van de Raad van Commissarissen is besproken en is in overeenstemming met het reglement van de Raad van Commissarissen waarbij de continuïteit van het toezicht wordt geborgd.
66
9.17.14 Tot slot Laris Wonen en diensten heeft zich ook in 2011 ingezet als maatschappelijke onderneming; betrouwbaar en betrokken, initiatiefvol, vernieuwend en zorgvuldig ten aanzien van wonen, zorg, welzijn en duurzaamheid. Maar de ontwikkelingen in corporatieland staan niet stil. Laris zal tijdig reageren op markt en politieke ontwikkelingen en haar organisatie daar waar nodig op afstemmen. We leggen de lat ook weer een flink stuk hoger. Voor 2012 zijn met directie en management dan ook weer nieuwe doelen afgesproken, doelen die Laris helpen om voortvarend verder te werken en de noodzakelijke prestaties te leveren. Als Raad van Commissarissen hopen we dat er, ondanks de financiële crisis en de door het Rijk ingevoerde heffingen, voldoende armslag blijft om deze prestaties te kunnen uitvoeren. Namens de Raad van Commissarissen W.H.A. Buiting Voorzitter
67
68
10 10.1
Financiën
Algemeen
De financiële continuïteit van Laris is van primair belang. Alleen dan kan Laris haar doelstellingen waarmaken. Het financiële beleid is erop gericht om de continuïteit te waarborgen. Tegelijkertijd wil Laris presteren naar vermogen, oftewel de beschikbare middelen primair inzetten voor haar missie en ambitie. De woningmarkt in het algemeen en de huurmarkt in het bijzonder hebben nog te maken met onzekerheden. Dit wordt veroorzaakt door stagnerende verkoop van bestaande en nieuwe woningen, evenals onzekerheden over mogelijke overheidsmaatregelen met betrekking tot de woningmarkt. Laris streeft erna te allen tijde toegang te hebben tot de geld en kapitaalmarkt. Daarom heeft Laris normen gesteld voor haar financiële sturing.
Laris wil vanuit een solide financiële basis zakelijk en efficiënt werken en maatschappelijk investeren. Dit betekent: •Financieel solide zijn •Solvabiliteit tussen de 15 en 20% •Operationele kasstromen minimaal 3 miljoen Euro •Ratio, operationele kasstroom = groter dan 1 •Toegerust voor de strategische opgave •Maatschappelijk ondernemen met aanvaardbare risico’s •Vergroten, verbeteren en borgen van kennis en vaardigheden
Op basis van de cijfers over 2011 en de verwachte uitkomsten 2012 heeft Laris de kostenramingen in de meerjarenbegroting neerwaarts bijgesteld. Deze bezuinigingen hebben een positief effect op de bedrijfswaarde en daarmee ook op het resultaat en vermogen. Naast deze bezuinigingen zijn ook een aantal structurele maatregelen van overheidswege ingerekend, zoals de vennootschapsbelastingplicht en de bijdrage in de huurtoeslagwet.
69
Deze laatste posten slaan een belangrijk gat in het verdienmodel, waardoor corporaties gedwongen worden compenserende maatregelen in hun begroting op te nemen. Ook Laris ontkomt hier niet aan en houdt rekening met de verkoop van jaarlijks 15 woningen uit het bestaande bezit gedurende 10 jaar. 10.2
Centraal Fonds Volkshuisvesting
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) is de financieel toezichthouder voor de sector van woningcorporaties. Enerzijds oefent het CFV toezicht uit op individuele corporaties en anderzijds onderzoekt men de financiële positie van de gehele corporatiesector. Daartoe is de methodiek “financiële beoordeling” ontwikkeld. Het onderzoek resulteert uiteindelijk in een oordeel per corporatie en in publicaties die de gehele sector betreffen. Het CFV geeft een solvabiliteitsoordeel op basis van de verantwoordingsstukken van de corporaties en een continuïteitsoordeel op basis van de voornemens van de corporaties. Om tot dit oordeel te komen herberekent het CFV de gegevens die Laris verstrekt met betrekking tot haar volkshuisvestelijk vermogen. Dit vermogen wordt afgezet tegen het risico dat het CFV voor de corporatie inschat. Deze systematiek is in 2008 ingevoerd. Het continuïteitsoordeel van het CFV, gebaseerd op onze meerjarenbegroting 2010-2014, leidde tot een A1-oordeel. Dit houdt in dat de voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van de corporatie. De corporatie voldoet zowel aan de eis dat de continuïteit voldoende is gewaarborgd, als aan de eis dat ze haar middelen voldoende inzet in het belang van de volkshuisvesting. Het solvabiliteitsoordeel van het CFV luidt evenals voorgaande jaren: “Voldoende”. Dit houdt in dat de woningcorporatie op balansdatum haar verplichtingen kan nakomen. Beoordeling CFV van financiële positie Laris in “Corporatie in Perspectief” Continuïteitsoordeel Corporatie Referentie in % per klasse Landelijk in % per klasse
2011 JA 98
2010 JA 79
93
81
Solvabiliteitsoordeel Corporatie Referentie in % per klasse Landelijk in % per klasse
Voldoende JA 100
Voldoende JA 100
97,7
96
70
10.3
Waarborgfonds Sociale Woningbouw
Het WSW geeft garanties aan financiers die woningcorporaties leningen verstrekken voor sociale woningbouwprojecten en leningen voor maatschappelijk vastgoed. Dankzij deze garanties kunnen corporaties geld lenen tegen gunstiger voorwaarden. Een belangrijke voorwaarde voor borgstelling is dat de deelnemer een positieve kasstroomprognose heeft. Daarbij houdt het WSW rekening met een aflossingsfictie van twee procent per jaar van de gehele leningenportefeuille. Bovendien moet de waarde van het aangeboden onderpand voldoende zijn. De onderpandwaarde wordt op basis van de WOZ-waarde bepaald. Indien de corporatie aan beide voorwaarden voldoet geeft het WSW een faciliteringsvolume af. Het faciliteringsvolume is het maximale bedrag aan externe financiering waarvoor het WSW aangeeft dat ze borg gaat staan. Dit volume wordt bepaald op basis van de prognosecijfers die de corporatie jaarlijks per 1 februari aanlevert in de vorm van een kasstroomoverzicht via CorpoData. De hoogte van het faciliteringsvolume bedraagt maximaal de financieringsbehoefte voor de komende drie jaren. Wat is een kasstroomoverzicht? Het kasstroomoverzicht bestaat uit drie kasstromen: operationele kasstroom investeringskasstroom (inclusief de desinvesteringskasstroom) financieringskasstroom In de operationele kasstroom worden alle verwachte inkomsten en uitgaven opgenomen die uit de exploitatie van het woningbezit voortvloeien. Dit is inclusief uitgaven voor rente en aflossing. Voor de rente gaat het WSW uit van de werkelijk te verwachten rentelasten. Voor de aflossingsuitgaven wordt in de operationele kasstroom gerekend met een fictie. Verondersteld wordt dat 2% van de uitstaande leningen ultimo in betreffend boekjaar uit de operationele kasstroom betaald kunnen worden. Laris voldeed op basis van de prognose 2011-2020 aan de voorwaarden die het WSW stelt en ontving daardoor een faciliteringsvolume (2 jr.) om haar projecten te kunnen financieren. Ultimo 2011 stuurde Laris de prognose 2012-2020 in. Op basis van deze prognose voldoet Laris aan de gestelde voorwaarden om ook haar overige projecten te kunnen realiseren. Op basis van het geactualiseerde investeringsprogramma en de meerjarenprognose 2012-2021 is de faciliteringsruimte tot en met 2013 vastgesteld op ruim € 36 miljoen. Na aftrek van de reeds in 2011 opgenomen geldlening ad € 6 miljoen, betekent dit dat voor de jaren 2012 en 2013 nog een ruimte voor borging van lening beschikbaar is van ruim € 30 miljoen. 10.4
Treasurybeleid
De hoofddoelstelling van het treasurybeleid van Laris is gericht op het waarborgen van de financiële continuïteit door het resultaat en vermogen te beschermen tegen financiële risico’s en de organisatie financierbaar en weerbaar te houden. Om dit doel te bereiken stellen we onder meer ook een treasuryjaarplan op, waarbij rekening wordt gehouden met de vastgestelde meerjarenbegroting, de vervalkalender van de leningenportefeuille, actuele liquiditeitsprognoses en rentevisies. In de vergadering van de treasurycommissie wordt vervolgens vastgesteld welke acties uit dit plan ondernomen moeten worden en
71
wanneer. Hierbij houden we rekening met de rentestand op dat moment en de verwachtingen hieromtrent van marktpartijen en van de treasurycommissie zelf.
Financiering: ontwikkeling leningportefeuille 0 -20.000 -40.000 -60.000 -80.000 -100.000 -120.000 -140.000 -160.000
2012
2013
-22.907
-7.448
-5.088
0
0
0
Aflossing in portefeuille -3.547
-2.409
-10.224
-248
-9.743
-1.253
Financieringsbehoefte
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
0
-9.952
-3.320
-2.090
-7.465
-16.776
-6.744
-7.057
Bestaande portefeuille -102.216 -123.852 -113.261 -128.077 -108.840 -116.076 -102.400 -76.313 -89.552 -85.502 Bron budget 2012
10.5
Financiële toekomst
De solvabiliteit staat, net zoals bij vele andere corporaties het geval is, sterk onder druk. Enerzijds wil Laris een actieve maatschappelijke rol spelen, anderzijds wordt zij hierin beperkt door de financiële inspanning die dit vergt. Laris streeft er naar om een financieel gezonde corporatie te blijven zodat zij ook voor andere partijen een aantrekkelijke partner blijft of wordt. Dit houdt voor Laris in dat zij met haar volkshuisvestelijk vermogen boven de grens van het Centraal Fonds wil blijven met een positieve operationele kasstroom zodat zij gebruik kan maken van de borging door het WSW. Dit wil Laris onder andere bereiken door een verdere kostenreductie en een heroriëntatie van haar kerntaken. Wat doen we wel en wat doen we niet. De financiële uitgangspunten voor wat betreft gewenste solvabiliteit en rentabiliteit van het eigen vermogen zijn vastgelegd in de meerjarenbegroting 2012 tot en met 2021. Voor de solvabiliteit ligt de interne risicogrens bij Laris zoals blijkt uit bijgaande grafiek op 20% en de ondergrens op 15%. Zoals blijkt uit de meerjarenbegroting komen we nu onder de interne risicogrens van 20%. Belangrijke oorzaak ligt in het hoge investeringsniveau van de afgelopen jaren en de periode tot 2015. Een andere oorzaak is dat Laris in de afgelopen jaren bereid is geweest onrendabel te investeren in vernieuwende projecten en in projecten van grote maatschappelijke waarde. Na 2015, is de verwachting, komt de solvabiliteit weer uit boven de 20%. Hierdoor is vanzelfsprekend ook de rentabiliteit op het eigen vermogen onder druk komen te staan. Laris streeft naar een rentabiliteit van 8% op het eigen vermogen. In de
72
meerjarenbegroting zijn de financiële gevolgen van de plannen voor de komende 10 jaar in beeld gebracht. De uitkomst laat zien dat onze financiële positie redelijk stabiel blijft, ondanks de nog vele op stapel staande nieuwbouw- en herstructureringsplannen. De crisis in de financiële wereld krijgt nu echter in zijn volle omvang grip op de reële economie. Het consumentenvertrouwen is sterk gedaald, (bouw)bedrijven komen in de problemen, de werkloosheid dreigt te stijgen naar ongekende hoogte. Bij een aantal nieuwbouwprojecten is sprake van verkoop, waarbij de verkoop laat zien dat deze stagneert. Volkshuisvestelijk vermogen in %
35,00% 30,00% 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% 2008
10.6 In
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Solvabiliteit
Interne risicogrens
Bovengrens Continuiteitsoordeel
Ondergrens Continuiteitsoordeel
Renterisico
onderstaande
grafiek
is
per
jaar
het
saldo
van
de
geldleningen
weergegeven waarover renterisico wordt gelopen. Bij de renteconversie van de bestaande leningen is eveneens rekening gehouden met de bestaande Roll-over leningen en de nog lopende rentecap-overeenkomst tot einde 2015.
73
2016
Renterisico: opbouw € 60.000 € 50.000 € 40.000 € 30.000 € 20.000 € 10.000 €0 Schuldvernieuwing
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Renteconv. beleggingen
€0
€0
€0
€0
€0
€0
€0
€0
Renteconversie leningen € 22.774 € 22.749 € 14.723 € 14.696 € 14.667 € 14.637 € 14.605 Totaal renterisico
10.7
2020
2021
€ 22.907 € 30.355 € 35.443 € 35.443 € 35.443 € 35.443 € 35.443 € 45.395 € 48.715 € 50.805 € 72
€0
€0
€ 2.696 € 2.598
€ 45.681 € 53.104 € 50.166 € 50.139 € 50.110 € 50.080 € 50.048 € 45.467 € 51.411 € 53.403
Bedrijfslasten
Op grond van artikel 24 van het BBSH behoort de bedrijfsvoering van woningcorporaties sober en doelmatig te gebeuren. In onderstaand overzicht zijn de (verwachte) algemene beheerskosten en de onderhoudskosten over de periode 2010 tot en met 2016 weergegeven per verhuureenheid. De hier getoonde cijfers zijn gepresenteerd op basis van de door het Centraal Fonds Volkshuisvesting gehanteerde systematiek en kunnen daardoor afwijken van de kengetallen in de jaarrekening. Kosten algemeen beheer per verhuureenheid Aantal VHE (gewogen)
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2.357
2.377
2.397
2.504
2.597
2.592
2.577
Personeelskosten (salarissen)
524
551
565
567
570
585
606
Sociale- en pensioenlasten
176
189
205
205
205
211
218
54
38
42
42
41
42
43
126
101
40
26
298
334
310
Kosten per VHE:
Huisvestingskosten Diversen projectkosten Automatiseringskosten Algemene beheerkosten
49
56
55
54
53
54
55
216
179
206
204
201
205
210
Directe exploitatiekosten
364
376
351
348
357
369
376
Totaal algemeen beheer
1.510
1.490
1.463
1.445
1.724
1.799
1.819
Onderhoudskosten
1.384
976
1.063
1.045
1.045
1.066
1.093
Totale lasten per woning
2.893
2.465
2.526
2.490
2.769
2.865
2.912
74
De algemene beheeruitgaven per woning zijn in 2011 ten opzichte van 2010 gedaald met 1,4% mede dankzij een lichte toename van het aantal gewogen verhuureenheden. Voor de komende jaren is het beleid erop gericht dat de jaarlijkse kostenstijging niet hoger mag zijn dan de inflatie en wordt actief gestuurd op kostenbesparing. Vooral na de periode 2014 als extra heffingen worden toegerekend bijvoorbeeld door de huurtoeslag, zullen ingrijpende bezuinigingen doorgevoerd moeten worden als de huurinkomsten deze kosten niet dekken. Deze extra heffingen zijn in deze tabel meegenomen onder de noemer Diverse projectkosten.
10.8
Vermogenspositie
Het jaarresultaat wordt toegevoegd c.q. onttrokken aan het eigen vermogen en is, in financiële zin, het resultaat van het gevoerde beleid. Onttrekkingen uit het eigen vermogen moeten een aantoonbaar volkshuisvestelijk belang hebben en dus een directe relatie met het investeringsbeleid. De functies van de reserves zijn: Waarborgen: het eigen vermogen om zelfstandig aan de lopende verplichtingen te voldoen; Weerstand: bepaalde onvoorziene kosten uit het eigen vermogen kunnen dekken; Financiering: het eigen vermogen voor interne financiering inzetten, omdat het in principe permanent beschikbaar is. Ontwikkeling reservepositie 2010
2011
Stand per 01-01 (x € 1.000,-)
31.068 27.170
Jaarresultaat
-3.298
Stand per 31-12 Reserve per woning
2012
2013
2014
2015
2016
27.729
28.532
29.764
31.472
33.425
803
1232
1708
1953
2365
27.770 27.729
28.532
29.764
31.472
33.425
35.790
11.742 11.666
11.903
11.887
12.119
12.895
13.888
-41
Solvabiliteit (in %)
19,1
18,8
17,0
17,1
18,5
19,7
21,9
Rentabiliteit eigen vermogen
-11,9 3,7
-0,1 3,8
2,8 3,7
4,1 4,0
5,4 4,1
5,8 4,1
6,6 4,3
Rentabiliteit totaal vermogen
0,5
2,9
3,4
3,9
4,2
4,3
4,6
Current ratio
0,4
0,4
0,5
0,5
0,5
1,2
0,5
2.377
2.397
2.504
Rentabiliteit vreemd vermogen
Aantal VHE gewogen gemiddeld 2.357
2.597
2.592
2.577
Solvabiliteit De solvabiliteit geeft de mate aan waarin de corporatie op lange termijn aan haar financiële verplichtingen kan voldoen.
75
Rentabiliteit De rentabiliteit geeft een indicatie van de doeltreffendheid waarmee de organisatie het vermogen heeft ingezet. Current ratio De liquiditeit, uitgedrukt in de current ratio, geeft aan in welke mate de corporatie op korte termijn aan haar financiële verplichtingen kan voldoen. Hiertoe wordt het totaal van de vlottende activa uitgedrukt ten opzichte van het totaal van de vlottende passiva.
10.9
Beleggingspositie en deelnemingen
Als het in het belang is van de doelgroep ontplooit Laris commerciële activiteiten. Laris ontwikkelt en beheert commercieel vastgoed, als dat ten goede komt aan de woon- en leefkwaliteit in de dorpen of wijken waar wij werken. Om scheiding in activiteiten zichtbaar te maken, is Laris verbindingen aangegaan met dochter BV’s. De verbindingen die wij zijn aangegaan liggen in het verlengde van de dienstverlening van Laris en liggen voornamelijk op het terrein van projectontwikkeling, projectrealisatie, commerciële verhuur en dienstverlening. Stichting Laris heeft een 100% belang in Holding Woonbeheer BV en voert hierover directie. Holding Woonbeheer Didam BV participeert voor 100% in de navolgende dochters: Laris project- en ontwikkelingsgroep BV, Larishof BV, Sterrenspoor BV en Laris BV en voert hierover de directie. Eind 2011 is de deelneming PSI Pietersberg een juridische fusie aangegaan met Holding Woonbeheer BV, waardoor deze eerste is geliquideerd. Alvorens de BV is gefuseerd zijn de laatste bezittingen, zijnde een grondpositie in ’s Heerenberg overgedragen naar Stichting Laris tegen de boekwaarde. Deze gronden zijn vervolgens tegen boekwaarde opgenomen in het budget van Woonzorgcomplex Bergh. In de calculatie van dit project was weliswaar onvoldoende rekening gehouden met deze kostenpost, maar door belangrijke voordelen in de aanbesteding van het project heeft dit echter niet behoeven te leiden tot het nemen van een extra onrendabele top op dit project. De overdracht van de grond leidde niet tot en afwijkende grondprijs per m2. De grondwaarde is opgenomen in de boekwaarde van het project en leidt niet tot afwaardering.
76
In schema is de holdingstructuur als volgt:
Larishof BV Belaste verhuur en diensten
Laris Project en ontwikkelings Groep BV. projectont
Holding Woonbeheer Didam
wikkeling
Sterrenspoor BV Projectontwikkeling
Laris BV VPB afwikkeling
10.10
Risicobeheersing en controlesystemen
Laris streeft ernaar om eventuele financiële risico’s in een vroegtijdig stadium te onderkennen en maatregelen te nemen ten einde deze risico’s te beheersen. Onzekerheden in de bedrijfsvoering worden voor een belangrijk deel ingegeven door politieke invloeden en marktomstandigheden. Zowel de factor huurverhoging als de rentecomponent bepalen in belangrijke mate de inkomende en uitgaande geldstromen. Laris heeft, naast de weerstandsfunctie van de overige reserves, mogelijkheden tot haar beschikking om tijdig in te spelen op onverwachte bedrijfsrisico’s. Zo bedraagt de gecorrigeerde bedrijfswaarde ultimo 2011 € 174 miljoen ten opzichte van een boekwaarde van € 122 miljoen. Een surplus van bijna 43% (2010: 17%). Een belangrijke wijziging ten opzichte van de rapportage in voorgaande jaren is de wijziging in de methode van afschrijven. Werd in afgelopen jaren merendeels nog op basis van annuïteiten afgeschreven, ingaande de jaarrekening 2011 is dat conform de RJ645 op basis van de lineaire methode.
77
Het managementteam wordt uitgebreid op de hoogte gehouden met een maandelijkse managementrapportage. Deze rapportage is ingericht op basis van het kasstroommodel en levert tevens inzicht in de verwachte uitkomsten bij onveranderd beleid.
10.11
Fiscaliteiten
In de fiscale positie inzake de vennootschapsbelasting 2011 zijn in deze jaarrekening de effecten verwerkt van een herziene fiscale strategie over de periode 2008 tot en met 2011. Als gevolg van deze herziene strategie resteren ultimo 2011 geen openstaande fiscale verliezen. De actieve latentie die hiervoor in de jaren 2008 tot en met 2010 is gevormd is in de fiscale positie 2011 dan ook komen vrij te vallen. Eind 2010 is de belastingdienst gestart met een btw controle over de boekjaren 2006 tot en met 2009. De inspecteur van de belastingdienst heeft uitvoerig gekeken naar de juiste toepassing van de btw regels op de opgeleverde projecten in deze periode (waaronder Meulenvelden, Binnenrijk en Hof van Varwijk). Verder is de controle gericht geweest op de volledigheid en de juistheid van de aangiften over deze jaren. Op 17 november 2011 heeft er een eindbespreking plaatsgevonden met de inspecteur. Hoewel de belastingdienst aangaf de controle hierna snel af te ronden is er tot eind maart 2012 nog geen definitief rapport ontvangen. De verwachte naheffing over de jaren 2006 tot en met 2009 zal inclusief verzuimboete en heffingsrente ongeveer € 170.000,- gaan bedragen. De grootste correcties hadden betrekking op het onjuist toepassen van het verlaagde btw tarief bij planmatige onderhoudswerkzaamheden (voornamelijk houtrotherstel 2006/2007) en te hoge ontvangen teruggave bij het project Meulenvelden. In de jaarrekening 2010 was reeds een reservering opgenomen van € 103.000,-. Het verschil ad € 67.000,- is aanvullend gereserveerd in 2011. Over de jaren 2007 en 2008 heeft Stichting Laris bij de belastingdienst een teruggaaf ingediend van in totaal € 196.000,- inzake de pro rata regeling. Dit bedrag is door Stichting Laris in het boekjaar 2010 als bate verantwoord. Tot op heden is het onzeker of de belastingdienst dit volledige bedrag zal gaan uitkeren. Tijdens de eindbespreking met de inspecteur is in goed overleg hierover gesproken en konden wij voldoende argumenten aandragen waarom wij recht hebben op dit bedrag. In ons standpunt worden wij gesteund door de fiscalisten van Deloitte. De belastingdienst gaat landelijk gezien verschillend om met deze regeling. Het lijkt erop dat onze inspecteur wacht op landelijk beleid, alvorens hij tot een (gecorrigeerde) teruggaaf overgaat.
78
Laris Wonen en diensten
Geconsolideerde jaarrekening 2011
LARIS WONEN EN DIENSTEN, DIDAM 11. KENGETALLEN (Stichting Laris Wonen en diensten, exclusief dochtervennootschappen)
Aantal verhuureeneden, conform opgaaf corporatie in perspectief (basis is analyse CFV 2011)
2011
2010
2009
2008
2007
wegingsfactor*** Totaal huurwoningen Eenheden in verzorgingshuizen* Overige woongelegenheden** Totaal aantal woongelegenheden Garages Bedrijfsruimten/winkels Overig bezit Maatschappelijk vastgoed Totaal aantal VHE's ongewogen
2.286 40 9 2.335 0,2 1,0 0,2 2,0
46 18 1 6 2.406
Totaal aantal VHE gewogen Totaal aantal VHE gewogen (gem.)
9 18 0 12
46 22 1 12 2.405
2.374 2.377
2.238 40 2 2.280 9 22 0 24
49 22 1 11 2.363
2.379 2.357
2.155 5 1 2.161 10 22 0 22
2.156 5 1 2.162
49 24 1 12 2.247
2.334 2.277
10 24 0 24
50 26 1 6 2.245
2.219 2.215
Mutaties 2010 0 -4 41 5 42
Mutaties 2009 0 0 83 33 116
Mutaties 2008 -1 0 6 -3 2
Mutaties 2007 0 0 184 20 204
Verdeling huurwoningen 2011 Goedkoop (< € 361,66) 310 Betaalbaar (€ 361,66 € 554,76) 1.378 Duur tot huurtoeslaggrens (€ 554,76 € 652,52) 342 Duur boven huurtoeslaggrens (> € 652,52) 256 2.286
2010 354 1.470 243 208 2.275
2009 364 1.486 182 206 2.238
2008 367 1.505 138 145 2.155
2007 383 1.505 128 140 2.156
Eenheden in verzorgingshuizen. Dit is conform de oude terminologie van het CFV. Dit betreft het aantal bedden in Waverlo / Tesma en Binnenrijk, gehuurd door Liemerije, Zozijn en Diafaan.
** Overige woongelegenheden. Dit betreft de Spoorstraat 13 gehuurd door Fatima. In totaal worden op dit adres 9 bewoners gehuisvest. *** Dit is de wegingsfactor die het CFV hanteert. 1 garage staat gelijk aan 0,2 verhuureenheid, terwijl 1 maatschappelijk vastgoed gelijk staat aan 2 verhuureenheden. Het CFV hanteert bij alle berekeningen per verhuureenheid deze gewogen gemiddelde.
79
10 26 0 12
2.210 2.106
Mutaties 2011 -33 0 36 -2 1
Mutaties gedurende het jaar Totaal aantal verkochte eenheden Totaal aantal gesloopte eenheden Totaal aantal nieuwbouw eenheden (incl. aankoop) Totaal overige mutaties
*
2.275 40 9 2.324
LARIS WONEN EN DIENSTEN, DIDAM 11. KENGETALLEN (vervolg) (Stichting Laris Wonen en diensten, exclusief dochtervennootschappen) 2011
2010
2009
2008
2007
2.377
2.357
2.277
2.215
2.106
Personeelsbezetting (aantal) Directie en secretariaat Financiën en automatisering Wonen Projecten en vastgoed Overige Fulltime equivalenten (gemiddelde) Fulltime equivalenten (ultimo jaar)
2 8 8 8 1 25,5 25,7
2 7 9 8 1 24,3 25,2
2 7 8 8 0 22,8 22,6
2 6 10 5 0 21,1 21,6
2 6 9 4 0 20,1 20,0
Verhuur en incasso, (vanaf 2008 geconsolideerd) Huurachterstand in % Huurderving leegstand in % Huurderving oninbaar in %
2,36 1,47 0,29
2,43 1,09 1,01
1,56 1,62 0,40
1,79 1,42 0,36
1,17 0,85 0,22
Gemiddelde huur op maandbasis per verhuureenheid (maand december) Huurverhoging in % per 1 juli
502 1,3
488 1,2
503 2,5
466 1,6
414 1,1
Financiële continuïteit (geconsolideerd) Liquiditeit (current ratio) Solvabiliteit Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen
0,4 18,8 -0,1 3,8 2,9
0,4 19,1 -11,9 3,7 0,5
1,3 21,1 15,8 3,6 6,0
0,9 20,7 12,5 4,3 5,7
1,2 20,2 1,5 4,1 3,3
157.994 73.214 51.141 11.666 976 636 750 22 1.814 -17
180.173 57.567 49.831 11.742 1.379 598 807 40 1.713 -1.395
179.393 60.601 47.451 13.328 1.053 525 917 75 1.676 2.112
180.440 62.418 40.528 11.636 1.263 565 635 146 1.780 1.454
172.374 62.691 38.260 10.191 1.373 604 483 120 1.493 154
497 479 135 4.531
795 589 150 8.907
526 485 129 5.069
416 800 128 7.221
548 778 131 6.403
Totaal aantal VHE gewogen (gemiddelde)
Balans en winst- en verliesrekening WOZ-waarde per VE (in 2007 excl. opgeleverde nieuwbouw) Bedrijfswaarde per VE Boekwaarde per VE Eigen vermogen per VE Lasten onderhoud per VE Salarissen/sociale lasten per VE Overige bedrijfslasten per VE Rentebaten per VE Rentelasten per VE Jaarresultaat per VE Kwaliteit woningbezit Niet cyclisch onderhoud per VE Cyclisch onderhoud per VE Aantal mutaties Mutatie kosten per opdracht (incl. toerekening aan gerief)
80
LARIS WONEN EN DIENSTEN, DIDAM 12.
FISCALE POSITIE
12.1
Algemeen
Met ingang van 1 januari 2008 is Stichting Laris Wonen en diensten integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Laris is hoofd van de fiscale eenheid waarvan Holding Woonbeheer Didam B.V., Laris B.V., Larishof B.V., Laris Project- en ontwikkelingsgroep B.V. en PSI de Pietersberg B.V. onderdeel van uit maken. Hierdoor is de stichting mede aansprakelijk voor de belastingschulden binnen de fiscale eenheid. Met ingang van 1 januari 2009 is ook Sterrenspoor B.V. aan de fiscale eenheid toegevoegd. Eind 2011 is PSI de Pietersberg B.V. gefuseerd met Holding Woonbeheer Didam B.V., waardoor PSI de Pietersberg B.V. is opgehouden te bestaan en geen onderdeel meer uitmaakt van de fiscale eenheid. De vennootschapsbelasting wordt berekend als of de vennootschappen zelfstandig belastingplichtig zijn en wordt in rekening-courant verrekend met Stichting Laris Wonen en diensten.
12.2
Vennootschapsbelasting
In de jaarrekening 2008 is voor de eerste maal de fiscale positie als gevolg van de invoering van de integrale vennootschapsbelasting verwerkt. Inmiddels heeft Stichting Laris aangiften vennootschapsbelasting gedaan over de jaren 2008 en 2009. De aangifte vennootschapsbelasting 2010 is gereed voor indiening. De aangiften wijken in belangrijke mate af van de schattingen zoals opgenomen in de fiscale posities in de jaarrekeningen 2008 tot en met 2010. De afwijking in de aangiften ten opzichte van de fiscale posities wordt hierbij grotendeels veroorzaakt door het volgende. Op 13 januari 2012 heeft de Hoge Raad arrest gewezen dat een woningcorporatie het algemene nut beoogd. Op basis van deze uitspraak is de kans op een succesvol beroep op de herbestedingsreserve aanzienlijk toegenomen, waardoor de fiscale strategie door Stichting Laris is herzien. In de fiscale posities 2008 tot en met 2010 was geen rekening gehouden met de herbestedingsreserve, maar was een aanzienlijke afwaardering uit hoofde van een waardedaling WOZ ingerekend. Doordat de fiscale strategie is herzien en maximaal een beroep wordt gedaan op de herbestedingsreserve, beschikt Stichting Laris ultimo 2011 niet meer over openstaande fiscale verliezen. De actieve latentie hieruit is dan ook in de fiscale positie 2011 komen vrij te vallen. Ter zijde wordt opgemerkt dat op fiscaal terrein nog vele onduidelijkheden zijn en dat zolang de jaren 2008 tot en met 2011 nog niet fiscaal definitief zijn afgewikkeld, in een later jaar de fiscale strategie alsnog herzien kan worden. Wijzigingen die hieruit voortvloeien zullen in de fiscale positie van deze latere jaren dan met terugwerkende kracht worden verwerkt.
81
LARIS WONEN EN DIENSTEN, DIDAM 13. GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2011 (na resultaatbestemming) 2011
2010
€
€
€
€
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
126.596.559
123.178.114
2.994.287
3.271.394
13.028.661
13.527.788
2.180.420
0 144.799.927
Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Overige
25.514 400.021
139.977.296
32.726 2.002.169 425.535
2.034.895
994.021
986.890
0
371.041
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Onderhanden projecten Vorderingen Debiteuren Gelieerde maatschappijen Overige vorderingen Overlopende activa
299.498 16.473 8.666 350.870
Liquide middelen
82
806.389 16.325 144.097 566.095 675.507
1.532.906
993.717
629.082
147.888.707
145.532.111
2011
2010
€
€
€
27.729.607
Groepsvermogen Egalisatierekening Te egaliseren BWS-subsidie Voorzieningen Voorziening latente belastingen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
€
27.770.153
25.514
32.726
328.755
395.264
190.262
0 519.017
Langlopende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen Verplichting verkoop onder voorwaarden Waarborgsommen
395.264
110.708.074
108.264.493
2.180.420 99.533
0 106.355 112.988.026
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva
108.370.848
1.999.367 741.818
3.817.614 1.028.087
867.242 93.570 2.924.546
976.268 141.787 2.999.364 6.626.543
147.888.707
83
8.963.120
145.532.111
84
LARIS WONEN EN DIENSTEN 14. GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2011 2011
€
Begroting 2011 €
Verschil real. -/- begr. €
2010
€
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende goederen Overige bedrijfsopbrengsten
14.317.798 36.941 9.393 3.541.760 45.131
14.299.000 23.000 9.000 1.323.000 67.000
18.798 13.941 393 2.218.760 -21.869
13.795.423 1.706 9.393 -49.479 271.052
Som der bedrijfsopbrengsten exclusief diensten
17.951.023
15.721.000
2.230.023
14.028.096
954.880 -849.737
1.096.500 -994.500
-141.620 144.763
848.603 -752.552
105.143
102.000
3.143
96.051
18.056.166
15.823.000
2.233.166
14.124.147
2.209.932
2.193.000
-16.932
2.053.177
4.085.599 1.457.304 202.926 245.410 2.319.089 1.713.302
4.296.000 1.505.000 193.000 251.000 3.071.000 1.627.000
210.401 47.696 -9.926 5.590 751.911 -86.302
2.388.000 1.399.717 180.088 234.934 3.261.545 1.934.720
12.233.562
13.136.000
902.438
11.452.182
5.822.605
2.687.000
3.135.605
2.671.965
14.299 -4.315.872
52.000 -4.641.000
-37.701 325.128
46.117 -4.052.055
-50.732
0
-50.732
0
-4.352.305
-4.589.000
236.695
-4.005.938
1.470.299
-1.902.000
3.372.299
-1.333.973
-1.510.846
-730.000
-780.846
-1.964.435
-40.547
-2.632.000
2.591.453
-3.298.408
-
Omzet diensten Kostprijs diensten
Marge diensten Som der bedrijfsopbrengsten inclusief diensten Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Waardeveranderingen van financiële vaste activa
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen -
Belastingen
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
85
LARIS WONEN EN DIENSTEN 15. GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT OVER 2011 (volgens de directe methode) 2011
€ Ontvangsten van huurders Ontvangsten van subsidiegevers Overige ontvangsten
2010
€ 14.631.850 9.393 729.414
13.799.631 9.393 165.120
15.370.657
13.974.144
1.905.641 2.319.089 1.713.302 518.329
1.814.740 3.261.545 1.934.720 627.150
6.456.360
7.638.155
8.914.297
6.335.989
14.299 -4.281.872
46.117 -4.018.055
-4.267.573
-3.971.938
4.646.724
2.364.051
-10.565.176 5.658.005 0 6.570
-11.531.926 2.752.595 0 10.037
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-4.900.601
-8.769.294
Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen van langlopende schulden
6.000.000 -3.563.242
0 -1.334.565
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
2.436.758
-1.334.565
Mutatie geldmiddelen
2.182.882
-7.739.808
-3.188.532 -1.005.649
4.551.277 -3.188.532
2.182.882
-7.739.809
Betalingen aan medewerkers Betalingen aan leveranciers onderhoud Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten Betalingen aan leveranciers
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest
Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa
Saldo 01-01 Saldo 31-12 Mutatie geldmiddelen
86
16.
Algemene grondslagen voor de opstelling van de geconsolideerde jaarrekening
Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Stichting Laris Wonen en diensten en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. Over het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Vanaf de oprichtings/overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichtings/overnamedatum is het moment dat beslissende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende groepsmaatschappij. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of equivalent dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen entiteit vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: - Holding Woonbeheer Didam BV (100%) - Larishof BV (100%) - Laris Project- en Ontwikkelingsgroep BV (100%) - Sterrenspoor B.V. (t/m 31-12-2008: Mabokiel BV) (100%) - Laris BV (100%) Op 28 december 2011 heeft er een fusie plaatsgevonden tussen dochterondernemingen PSI de Pietersberg BV en Holding Woonbeheer Didam BV. Door deze fusie houdt PSI de Pietersberg BV per 28 december 2011 op te bestaan. Voordat de fusie plaats heeft gevonden was de grond die PSI de Pietersberg in haar bezit had overgedragen tegen boekwaarde aan Stichting Laris. Alle deelnemingen zijn volledig geconsolideerd. De activiteiten van Holding Woonbeheer Didam BV bestaan voornamelijk uit directievoering en financiering van de overige BV’s. De activiteiten van Larishof BV bestaan voornamelijk uit het beheer van bedrijfsmatig onroerend goed en de exploitatie van commerciële diensten zoals levering van energie, domoticadiensten en het beheer van de gebouwautomatisering van diverse woonzorgcomplexen in de regio. De activiteiten van Laris Projecten Ontwikkelingsgroep BV bestaan voornamelijk uit projectontwikkeling van te verkopen onroerend goed, waaronder starterswoningen binnen het statutair werkgebied. De activiteiten van Sterrenspoor BV zijn volledig gericht op beheer van woningen en bedrijfsmatig onroerend goed, welke bestemd zijn voor toekomstige ontwikkelingen in de groep van Laris. Bij de consolidatie van de deelnemingen zijn de cijfers van de deelnemingen op basis van de waarderingsgrondslagen van Laris Wonen en diensten opgenomen. Dit leidt tot een verschil in de commerciële jaarrekening en de fiscale jaarrekening van Stichting Laris Wonen en diensten. Voor het effect van het ontstane verschil op de vennootschapsbelasting is in de geconsolideerde jaarrekening van Laris Wonen en diensten een voorziening latente belastingverplichtingen opgenomen. Deze voorziening is tegen contante waarde gewaardeerd, waarbij is uitgegaan van een periode van 7 jaar, voordat afgerekend dient te worden met de belastingdienst. De looptijd van de voorziening is afhankelijk van de start van de ontwikkeling van de Stationlocatie. Het gehanteerde rentepercentage is gelijkgesteld aan de vergoeding die tussen de deelnemingen en Laris in rekening wordt gebracht over de uitstaande geldleningen. 87
Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Per 1 januari 2008 uit fiscale overwegingen Laris BV opgericht. Deze onderneming blijft buiten de fiscale eenheid. Balanswaardering jaarrekening Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderingsen verslaggevingvoorschriften geformuleerd. Inmiddels is er een nieuwe Richtlijn 645 uitgegeven, welke verplicht gehanteerd dient te worden vanaf boekjaar 2012. De Raad voor de Jaarverslaggeving adviseert om deze Richtlijn reeds vanaf 2011 toe te passen. De directie van Laris heeft besloten boekjaar 2011 conform de “oude” Richtlijn op te stellen, aangezien de begroting 2011 conform deze Richtlijn is opgesteld. Tevens zijn er ten tijde van het opmaken van de jaarrekening nog steeds onduidelijkheden over de exacte uitwerking van deze Richtlijn. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met in Nederland algemeen aanvaarde grondslagen voor financiële verslaggeving en met de wettelijke bepalingen inzake de jaarrekening zoals opgenomen in Titel 9 Boek 2 BW en in stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving . Algemeen De algemene grondslag voor de waardering van de activa en passiva, alsmede voor de bepaling van het resultaat, is de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Voor zover niet anders vermeld, worden activa en passiva opgenomen voor de nominale waarde. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van het voorgaande jaar.
88
Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie De grond is gewaardeerd tegen verkrijgingprijs. Vanaf 2010 wordt bij nieuwbouw bij de bepaling van de grondwaarde rekening gehouden met de op het moment van investeren landelijk bekende marktprijs van de grond per m2. Deze kan afwijken van de werkelijk betaalde grondprijs. De woningen met de daarbij behorende installaties (liften, CV's, warmwatertoestellen), de garages en de woningaanpassingen zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs verminderd met afschrijvingen, dan wel tegen lagere bedrijfswaarde, indien deze naar verwachting duurzaam lager zal zijn. De afschrijvingen zijn berekend volgens het annuïteiten systeem. De investeringen in woningverbeteringen zijn gewaardeerd tegen verkrijgingprijs verminderd met afschrijvingen. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt bepaald door de contante waarde van de toekomstige exploitatie opbrengsten te verminderen met de contante waarde van de toekomstige variabele lasten, waarbij rekening wordt gehouden met het feit dat op grond niet wordt afgeschreven. Voor de berekening is uitgegaan van de huidige (administratieve) complexindeling. Dit bezit is nader geclusterd op locatie (wijk/kerkdorp) en type verhuureenheid (eengezinswoning, seniorenwoning, appartement met en zonder lift, Hat-woning). Bij de bepaling van de waarderingsgrondslag is geen rekening gehouden met de marktpositie. Wel is er in de berekening rekening gehouden met de kosten van toekomstige renovaties, de hieruit voortvloeiende levensduurverlenging en met toekomstige sloop en verkoop van bestaand woningbezit. Bij de berekeningen zijn de algemene parameters gepubliceerd door WSW en de uitgangspunten conform de begroting 2012 gehanteerd. Deze parameters en uitgangspunten luiden als volgt: - Huurstijging 2,30% (2012); daarna 2,00% (voorgaand jaar: 1,25% (2011); 1,50% (2012); 1,75% (2013); daarna 2,00%) - Huurderving 1,35% (2012); daarna 1,23% (voorgaand jaar: 1,18% (2011); daarna 0,90%) - Stijging onderhoudskosten per woning 2,00% (2012); 2,30% (2013); 2,51% (2014); 2,66% (2015); daarna 3,00% (voorgaand jaar: 3,25%) - kosten van planmatig onderhoud conform onderhoudsbegroting en renovatieplan - genormeerde klachten onderhoud € 275 per woning; (voorgaand jaar: € 290 per woning)
89
- genormeerde mutatie onderhoud
€ 4.748 per mutatie in 2011; daarna € 4.750 (voorgaand jaar: € 6.123 per mutatie in 2011; € 6.507 in 2012; € 6.649 in 2013; € 6.903 in 2014; € 7.343 in 2015) - Variabele kosten per woning € 1.498 (2012); € 1.406 (2013); € 1.432 (2014); € 1.477 (2015) € 1.463 (2016); daarna rond € 1.500 per woning (voorgaand jaar: € 1.443 (2011); € 1.476 (2012); € 1.419 (2013); € 1.425 (2014); € 1.508 (2015); daarna > € 1.550 per woning) - Variabele lastenstijging gelijk aan percentage huurstijging (voorgaand jaar: idem) - Disconto factor 5,25% (voorgaand jaar: 5,25%) - Restwaarde nihil (voorgaand jaar: nihil) Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De berekende bedrijfswaarde van het woningbezit bedraagt ultimo 2011 € 174,0 miljoen (2010: € 135,6 miljoen) tegen een boekwaarde inclusief grond van € 121,6 miljoen (2010: € 117,9 miljoen). De bedrijfswaarde is in 2011 toegenomen met € 38,4 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde in het verslagjaar 2010. De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren:
-
-
-
-
Bedrijfswaarde ultimo 2010 (bedragen x € 1.000) Jaarresultaat: effect contante waarde en restant levensduur Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten: in de huurprijscomponent in de mutatiegraad in de onderhoudslasten in de overige lasten in de vermogenskostenvoet in de levensduur Subtotaal Gevolgen van mutaties in het bezit, inclusief wijzingen (des)investeringsbeleid nieuwbouw aangekocht bezit woningverbeteringen verkocht en gesloopt bezit overige wijzigingen in bezit Subtotaal
135.668 -366
10.114 186 4.342 7.889 0 10.137 32.668
4.784 0 3.611 -853 -276 7.266
Kasstromen rentabiliteitscorrectie
-1.215
Totale mutatie
38.353
Bedrijfswaarde ultimo 2011 (bedragen * € 1.000) 90
174.021
Bij de variabele kosten per woning is de bijdrage van de huurtoeslag die in de begroting vanaf boekjaar 2014 als last is verantwoord buiten beschouwing gelaten conform de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (betreft een bezitsheffing). Indien de bijdrage huurtoeslag wel wordt ingerekend heeft dit een verlaging van de bedrijfswaarde tot gevolg van € 9.602 miljoen. Vanaf 2012 dient de nieuwe Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 645 gehanteerd te worden. In deze Richtlijn staat onder andere beschreven dat vanaf boekjaar 2012 de rentabiliteitscorrectie komt te vervallen. De rentabiliteitswaarde bedraagt in 2011 € 8.445 miljoen. Het vervallen van deze waarde heeft een negatieve impact op de te berekenen bedrijfswaarde 2012. De toename van de bedrijfswaarde in 2011 ten opzichte van 2010 wordt vooral veroorzaakt door hogere huurprijsstijgingen, verlaging van de bouwindex, versobering van het mutatiebeleid en het oprekken van de levensduren van bestaand bezit. Bij de bepaling van de levensduren wordt in 2011 exact aangesloten op de onderhoudsbegroting voor de komende 10 jaar. Vorig jaar werd uitgegaan van de levensduur volgens de afschrijvingsstaat. De gehanteerde methode 2011 sluit beter aan op de werkelijke verwachtingen. De toename van de variabele lasten wordt voornamelijk veroorzaakt doordat in de berekening van 2010 de indexaties dubbel waren ingerekend. Dit is in 2011 gecorrigeerd. Afschrijvingen De afschrijvingen zijn berekend volgens het annuïteiten systeem. Voor de berekening van de afschrijvingen is uitgegaan van de volgende gebruiksduur (jaren): Annuïteit Woningen 40/50 CV’s en warmwatertoestellen 15 Woningaanpassingen- en verbeteringen 15/20 Renovatie 40 Onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen, bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens het lineaire systeem. Voor de berekening van de afschrijvingen is uitgegaan van de volgende gebruiksduur (in jaren): Lineair Kantoorgebouw 33 Inventarissen 5/7 Automatiseringsapparatuur 3/6 Domotica-installaties t.b.v. verhuur 10 Installaties t.d.v. exploitatie 5/25 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling (woningen in aanbouw) betreffen nog niet in exploitatie genomen onroerende goederen en zijn opgenomen tegen de bestede kosten per balansdatum. De verantwoorde verplichtingen zijn off-balance verantwoord. De hoogte van de aangegane verplichtingen is vermeld onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.
91
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopverplichting kent, worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij de overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden. Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidie In verband met de economische recessie heeft de overheid het besluit om vervroegd af te lossen deels teruggedraaid. Het resterende saldo zal door de gemeenten worden afgelost conform de bestaande regeling en zal derhalve in de komende jaren vrijvallen. Leningen u/g Onder deze post zijn opgenomen de verstrekte hypotheken inzake premie koopwoningen. Deze zijn gewaardeerd tegen de nominale waarden. Overige Onder de overige financiële vaste activa is een rentecap opgenomen. Deze wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs verminderd met een lineaire afschrijving in 10 jaar of tegen lagere marktwaarde. Vlottende activa Voorraden De voorraad verkoopwoningen worden gewaardeerd tegen de vervaardigingprijs, zijnde directe materiaal- en arbeidskosten, direct toerekenbaar uitbesteed werk en overige externe kosten of tegen aanschafprijs of lagere marktwaarde. Dit betreft voorraden / projecten waarvan de bouw nog niet is gestart of waarvoor nog geen kopers voor gevonden zijn of koopovereenkomsten voor zijn afgesloten. De voorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd tegen (laatst bekende) inkoopprijs. Onderhanden projecten De onderhanden projecten worden gewaardeerd tegen vervaardigingprijs, zijnde directe materiaal- en arbeidskosten, direct toerekenbaar uitbesteed werk en overige externe kosten. Voor de onderhanden projecten zijn reeds koopcontracten afgesloten. Winstneming gebeurd met inachtneming van de daadwerkelijke gerealiseerde verkoopcontracten en geschiedt naar rato van winstrealisatie conform RJ Richtlijn 221. Als de winst niet op verantwoorde wijze kan worden bepaald, wordt deze winst verantwoord in het boekjaar waarin het project wordt opgeleverd. Voorzieningen voor verwachte verliezen worden genomen in de periode waarin voorzienbaar is dat sprake is van verliesgevende projecten, en worden in mindering gebracht op de post onderhanden projecten. Verder zijn op de post onderhanden projecten de gedeclareerde termijnen en vooruit ontvangen betalingen in mindering gebracht. Gedeclareerde termijnen die de waardering van een individueel project overtreffen worden als passiefpost onder de kortlopende schulden opgenomen. 92
Vorderingen De vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. Liquide middelen De liquide middelen zijn voor zover niet anders vermeld ter vrije beschikking. Egalisatierekeningen en voorzieningen Egalisatierekening BWS De egalisatierekening Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) betreft het nog niet ten gunste van het resultaat gebrachte gedeelte van de contante waarde van de BWS-subsidie. Jaarlijks wordt het van het Rijk ontvangen subsidiebedrag ten gunste van het resultaat gebracht. Aan de egalisatierekening wordt jaarlijks rente op basis van het subsidierendement toegevoegd. Voorziening latente belastingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voorzover reeds bij de wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeveranderingen in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Voorzieningen voor personeelsbeloningen De vennootschap heeft een pensioenregeling. De regeling wordt gefinancierd door afdrachten aan het bedrijfstakpensioenfonds. De pensioenverplichtingen uit zowel de regeling wordt gewaardeerd volgens de „verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering‟. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Overige voorzieningen De overige voorzieningen zijn tegen nominale waarde opgenomen.
93
Schulden De aangetrokken leningen van overheid en kredietinstellingen zijn gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De waarborgsommen en de kortlopende schulden zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Resultaatbepaling jaarrekening Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2011 bedroeg dit maximumpercentage 1,3%. Betreft de te ontvangen netto huren, exclusief de vergoeding voor leveringen en diensten en onder aftrek van huurderving. Vergoedingen en diensten Betreft van huurders (boven de netto huurprijs) en overige derden ontvangen vergoedingen voor de levering van diensten. Overheidsbijdragen Betreft de vrijval uit de egalisatierekening BWS, evenals jaarlijkse bijdragen in woningaanpassingen voor mindervalide bewoners en overige overheidsbijdragen. Verkoop onroerende goederen De opbrengsten zijn verantwoord na aftrek van de voortbrengingskosten c.q. aanschafwaarde minus afschrijvingen. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder zijn onder andere verantwoord de opbrengst wegens matigingsvergoeding individuele huursubsidie, inschrijfgelden alsmede vergoeding voor het opmaken van huurcontracten. Overige waardeverandering van materiële en financiële vaste activa De waardering van de materiële vaste activa geschiedt tegen historische kostprijs onder toepassing van de minimum waarderingsregel. Indien de bedrijfswaarde duurzaam lager is dan de oorspronkelijk gekozen grondslag wordt gewaardeerd tegen lagere bedrijfswaarde. De mutatie hieromtrent is onder deze post verantwoord. Lonen, salarissen en sociale lasten Deze worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Al aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de overlopende passiva.
94
De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Commercieel worden er geen rentelasten verantwoord aan de projecten. Vennootschapsbelasting Vanaf 1 januari 2008 is Stichting Laris Wonen en diensten integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben de uitkomsten van het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
Grondslagen voor de opstelling van het geconsolideerd kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en het saldo kredietinstellingen. Winstbelastingen en interest worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij geen ruil van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.
95
96
LARIS WONEN EN DIENSTEN, DIDAM 17. TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2011 Materiële vaste activa De materiële vaste activa per 31 december zijn als volgt weer te geven:
Onroerende zaken in exploitatie €
Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie €
Stand per 31 december 2010 Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen
143.428.454 -20.250.340
5.250.632 -1.979.238
Boekwaarde 31 december 2010
123.178.114
3.271.394
1.197.052 5.667.244 -1.221.227 -350.000 -1.874.624
58.201 0 -39.388 0 -295.920
3.418.445
-277.107
Stand per 31 december 2011 Aanschafwaarde Cumulatieve Afschrijvingen
148.721.523 -22.124.964
5.269.445 -2.275.158
Boekwaarde 31 december 2011
126.596.559
2.994.287
Mutaties in het boekjaar: - investeringen - overboeking van onroerende en roerende zaken in ontwikkeling - desinvesteringen - overige waardeveranderingen van materiële vaste activa - afschrijvingen
Fiscaal afwijkende waardering ten opzichte van de commerciële waardering van MVA duurzaam in exploitatie bedraagt € 127.000.000 (2010: € 201.000.000). De nominale actieve latentie bedraagt hierop € 31.750.000 (25%) (2009: € 53.000.000, 25%). Deze actieve belastinglatentie is in verband met toekomstig onzeker moment van realisatie op een contante waarde van nihil gewaardeerd.
Toelichting (des)investeringen en overboeking naar onroerende en roerende zaken Onroerende en roerende zaken in exploitatie - Geriefverbeteringen - Aankoop en investeringen huurwoningen Kerkwijk te Didam - Investeringen Woonzorgcomplex Hof van Varwijk te Zeddam - Investeringen Woonzorgcomplex Binnenrijk te Giesbeek - Nagekomen investeringen Saluutstraat te Loil en Oswaldusstraat te Zeddam - Nagekomen investeringen Molenveld te Angerlo - Investeringen Woonzorgcomplex Meulenvelden te Didam - Investeringen Gezondheidscentrum Totaal investeringen - Oplevering project Frater Leonardistraat te Didam - Oplevering project Kloosterstraat te Loil - Oplevering project huurwoningen Kerkwijk te Didam Totaal overboeking vanuit projecten
393.560 556.091 34.078 11.605 30.386 50.721 113.285 7.326 1.197.052 3.423.430 1.606.903 636.911 5.667.244
97
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie - Kantoorinrichting - Uitbreiding hardware en software (inclusief telefonie kantoor) - Overig Totaal investeringen
5.283 45.918 7.000 58.201
Toelichting desinvesteringen 2011 Onroerende en roerende zaken in exploitatie - Boekwaarde 33 verkochte woningen - Verkoop openbaar gebied te Giesbeek - Subsidie molen Totaal desinvesteringen
€
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie - Buiten gebruik gestelde software pakket Totaal desinvesteringen
€
1.205.509 15.026 692 €
1.221.227
39.388 €
39.388
Toelichting overige waardeveranderingen van materiële vaste activa
-
Waardeverandering 350.000
Verhuureenheden Molenveld te Angerlo Totaal
350.000
In 2010 is Molenveld te Angerlo opgeleverd. De berekening van de bedrijfswaarde 2011 van de product/ marktcombinatie gaf een lagere waarde dan de boekwaarde van dit complex. Als gevolg hiervan dient er een extra onrendabele top te worden genomen op dit complex. De afboeking van € 350.000 is het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde per 31-12-2011.
Verzekeringen De onroerende goederen in exploitatie zijn exclusief ondergrond per 31 december 2011 verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. Aan de verzekeringsmaatschappij wordt jaarlijks een opgaaf verstrekt van het aantal verhuureenheden in bezit. Er is een garantie tegen onderverzekering afgesloten. Bedrijfsgebouwen zijn in 2008 door een taxateur getaxeerd. De specificatie van de verzekeringen van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie is als volgt: Kantoorgebouw en kantoor inventaris Fraude en beroving
Uitgebreide opstal en inboedel €
Zekerheden De activa zijn niet tot zekerheid gesteld voor het aantrekken van leningen.
98
3.130.300 250.000
Onroerende zaken in ontwikkeling €
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden €
Stand per 31 december 2010 Boekwaarde 31 december 2010
13.527.788
0
Mutaties in het boekjaar: - investeringen - overboeking naar onroerende en roerende zaken in exploitatie - desinvesteringen - overige waardeveranderingen van materiële vaste activa
8.678.709 -5.667.244 -227.854 -3.282.738
2.420.951 0 0 -240.531
-499.127
2.180.420
13.028.661
2.180.420
Stand per 31 december 2011 Boekwaarde 31 december 2011 Toelichting (des)investeringen en overboeking naar onroerende en roerende zaken Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling - Project Frater Leonardistraat te Didam - Project Woonzorg Berghstede te 's-Heerenberg - Project Albertusgebouw te Didam - Project Kloosterstraat te Loil - Project Lockhorstpark te Didam - Project Woonzorg te Westervoort - Project Woonzorg te Didam (Kerkwijk) - Project Kerkwijk huurwoningen - Project De Muizenberg (renovatie) - Verbouwing Gezondheidscentrum te Didam Totaal investeringen
Toelichting desinvesteringen 2011 - huurprolongatie en kosten project Stationslocatie Totaal desinvesteringen
8.678.709
227.854 €
Toelichting overige waardeveranderingen van materiële vaste activa -
1.016.853 215.730 409.839 1.035.415 52.889 1.969.810 2.045.322 221.783 1.705.018 6.050
Project Woonzorg Berghstede te 's-Heerenberg Project Woonzorg te Westervoort Project Woonzorg te Didam (Kerkwijk) Project Albertusgebouw te Didam Project Albertusgebouw te Didam (na voorziening onrendabel) Project Frater Leonardistraat te Didam Project Kloosterstraat te Loil Totaal
227.854
Waardeverandering 1.007.000 1.889.000 485.000 902.000 -190.262 -430.000 -380.000 3.282.738
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden In 2011 zijn 17 woningen opgeleverd die verkocht zijn onder voorwaarden. Laris heeft de verplichting deze woningen terug te kopen tegen de marktwaarde, rekening houdend met een korting die Laris bij de verkoop van de woningen ook heeft toegekend aan de koper. De investeringen zijn de bestede kosten inclusief grond voor de ontwikkeling van deze nieuwbouwwoningen. Overige waardeveranderingen van de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden heeft betrekking op het verschil tussen de bestede kosten voor de ontwikkeling van de voorraad nieuwbouw woningen verkocht onder voorwaarden en de aan de kopers in rekening gebrachte verkooptermijnen.
99
2011
2010
Financiële vaste activa €
Te vorderen BWS-subsidie
€
Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: Bij: vergoeding rente Af: ontvangen subsidie
32.726
39.549
2.182 -9.393
2.570 -9.393
Stand per 31 december
25.514
32.726
Overige Leningen u/g rente
Stand per 1 januari €
Leningen u/g
4,9%
verstrekking- aflossingen en €
€
Stand per 31 december €
15.251
0
6.570
8.681
15.251
0
6.570
8.681
In de jaren '70 zijn er door Stichting Goed Wonen diverse projecten koopwoningen ontwikkeld en gerealiseerd. Diverse kopers van deze woningen hebben een hypothecaire lening afgesloten bij Laris Wonen en diensten. Ultimo 2011 hebben 2 (2010: 3) kopers nog een hypothecaire lening lopen.
Actieve belastinglatenties Fiscaal afwijkende waardering MVA in exploitatie Fiscaal afwijkende waardering langlopende geldleningen Actieve vordering compensabele verliezen
0 352.723 0
121.662 589.074 1.152.833
352.723
1.863.569
Onder de overige financiële activa is een bedrag opgenomen uit hoofde van actieve belastinglatenties. Door een verschil in de commerciële waardering en de fiscale waardering van de langlopende geldleningen is in 2009 een actieve latentie gevormd. Deze actieve latentie valt jaarlijks vrij ten laste van het fiscaal resultaat gedurende de looptijd van de langlopende leningen. Stichting Laris heeft haar fiscale strategie herzien waardoor ultimo 2011 in tegenstelling tot 2010 geen openstaande fiscale compensabele verliezen resteren dan wel een actieve latentie uit hoofde van sloop. De latente belastingvorderingen hiervoor zijn hiermee komen te vervallen. Voor een overige toelichting op deze post wordt verwezen naar de tekst bij de grondslagen van de balanswaardering in hoofdstuk 16.
Overige financiële vaste activa Stand 1 januari Af: afwaardering rentecap, lagere marktwaarde Af: ten laste van de rentelasten Stand 31 december
100
123.349 -50.732 -34.000
157.349 0 -34.000
38.617
123.349
Het renterisico van de rollover leningen is afgedekt tot een nominaal bedrag van € 15 miljoen. De ingangsdatum van de rentecap is 1 december 2005 en de looptijd bedraagt 10 jaar. Voor de rentecap is een premie betaald van € 340.000. Het CAP niveau is 4,75%. Indien de marktrente boven dit percentage komt, wordt de CAP uitgeoefend. Dit houdt in dat de rentelast voor Laris niet meer zal bedragen dan 4,75%. Blijft de marktrente onder de 4,75% dan wordt de CAP niet uitgeoefend. Hiervan is sprake op 31-12-2011. De CAP wordt gedurende de looptijd lineair afgeschreven. Eind 2011 is de marktwaarde van de CAP lager dan de boekwaarde, waardoor de CAP tegen marktwaarde wordt gewaardeerd. De extra afwaardering van € 50.732 is in 2011 ten laste van het resultaat gebracht. 2011
2010
Voorraden € Woning bestemd voor verkoop Project Europaplein te Zeddam Onderhoudsmaterialen
€ 419.312 568.709 6.000
441.380 539.510 6.000
994.021
986.890
Project Europaplein te Zeddam heeft betrekking op grond en reeds gemaakte kosten voor 6 nog te bouwen woningen. De bouw wordt gestart nadat er woningen verkocht zijn. De mutatie van € 29.199 zijn uitgaven om de grond te kunnen beheren en advieskosten.
Onderhanden projecten Stand per 1 januari
€
Bestede kn / gedecl term.
€
Opgeleverd in 2011
€
17 nieuwbouwwoningen Kerkwijk te Didam verkocht onder voorwaarden Bestede kosten 1.912.151 508.800 Gedeclareerde termijnen 1.414.222 766.198 2 nieuwbouwwoningen Kerkwijk te Didam verkocht Bestede kosten Gedeclareerde termijnen
173.112 300.000
93.215 0
Stand per 31 december
€
2.420.951 -2.180.420
0 0
266.327 -300.000
0 0
371.041
0
De overige waardeveranderingen materiële vaste activa heeft betrekking op het verschil tussen de bestede kosten en gedeclareerde termijnen inzake de 17 in 2011 opgeleverd woningen die verkocht zijn onder voorwaarden. Het verkoopresultaat is behaald op de 2 verkochte woningen.
2011
Vorderingen €
Debiteuren Huurdebiteuren Overige debiteuren Af: voorziening debiteuren
2010 €
343.770 135.728 -180.000
657.822 328.567 -180.000
299.498
806.389
Met betrekking tot de debiteuren ouder dan 4 maanden is een voorziening getroffen van € 180.000. In het saldo van 2010 zat een vordering op een bedrijf ad € 315.272 die in 2011 geheel is ontvangen. Vanaf 2011 zijn de nieuwe betalingsregelingen opgenomen in het debiteurensaldo. In 2011 is er voor € 45.406 aan betalingsregelingen getroffen.
101
2011
2010
Gelieerde maatschappijen €
Rekening-courant Stichting Serviceloket
€
16.473
16.325
8.665 0 1
26.576 117.521 0
8.666
144.097
196.000 64.080 39.216 4.566 6.020 7.514 6.891 0 0 0 26.582
196.000 0 0 20.529 8.141 4.622 3.021 300.000 3.827 4.697 25.258
350.870
566.095
2.705 0 979.840 11.172
4.433 3.817 618.092 2.741
993.717
629.082
De rente over het rekening-courant saldo is gebaseerd op het 1 jaar euribortarief verhoogd met een opslag van 5 basispunten, per jaar achteraf te voldoen. Er zijn geen zekerheden verstrekt en er is geen aflossingregeling overeengekomen.
Overige vorderingen Betalingsregelingen Verkooptermijnen particulieren Overige
Dit betreffen oude betalingsregelingen. Vorderingen Overlopende activa Pro Rata BTW 2007 en 2008 Nog te factureren inzake beheersorganisatie Ontvangen credit leveranciersfacturen Rente liquide middelen Door te berekenen aan overige derden Verzekeringen, inclusief uit te keren door verzekeraar Nog te factureren huur Schadeloosstelling gemeente Zevenaar Vooruitbetaalde rente en aflossing leningen Nog te ontvangen bijdragen BWS gemeente Montferland Overige
Liquide middelen Direct opvraagbaar: Kas Postbank Rabobank Fortis bank
102
PASSIVA Groepsvermogen Voor een nadere onderbouwing van het groepsvermogen wordt verwezen naar de toelichting op de enkelvoudige balans. 2011
2010
Egalisatierekening €
€
Te egaliseren BWS-subsidie Stand per 1 januari Bij: toegerekende rente Af: vrijval ten gunste van de exploitatie
32.726 2.182 -9.393
39.549 2.570 -9.393
Stand per 31 december
25.514
32.726
Voorzieningen
Stand per 1 januari
Dotatie
Onttrekking/ vrijval
Stand per 31 december
€
€
€
€
Voorziening latente belastingen Voorz. onrendabele investeringen nieuwbouw
395.264 0
0 190.262
-66.509 0
328.755 190.262
Totaal
395.264
190.262
-66.509
519.017
Voorziening latente belastingen Via Holding Woonbeheer Didam B.V. heeft Stichting Laris Wonen en diensten in 2006 de vennootschappen PSI De Pietersberg B.V. en Sterrenspoor B.V. aangekocht. Voor de aankoop van deze deelnemingen is in totaal € 1.549.234 meer betaald dan de zichtbare vermogenswaarde. De reden hiervoor is dat de grond en de panden waarvan beide aangekochte vennootschappen eigenaar zijn, binnen de groep van Stichting Laris Wonen en diensten tegen een hogere waarde wordt gewaardeerd. Bij projectontwikkeling of vervreemding van de gronden dient binnen de groep vennootschapsbelasting te worden betaald over het verschil in waardering. In 2011 is de grond van PSI De Pietersberg B.V. tegen boekwaarde overgedragen aan Stichting Laris. Hierna heeft er een fusie plaatsgevonden tussen Holding Woonbeheer Didam B.V. en PSI De Pietersberg B.V.. De hogere waardering van PSI De Pietersberg B.V. ad € 260.000 en de belastingverplichting ad € 66.509 zijn verantwoord ten laste van het project Berghstede. De resterende belastinglatentie heeft betrekking op het waarderingsverschil van Sterrenspoor B.V. ad € 1.289.234 tegen 25,5% belastingtarief (2006). De voorziening latente belastingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de materiële vaste activa in deze jaarrekening. Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw De voorziening wordt gevormd in verband met het feit dat de totale investeringen van het project Albertusgebouw (€ 711.738) lager is dan de afgeboekte onrendabele top voor het Albertusgebouw (€ 902.000).
2011
2010
Langlopende schulden €
Leningen overheid en kredietinstellingen Leningen van gemeenten Roll-over leningen Leningen van overige kredietinstellingen
103
€ 644.754 22.500.000 87.563.320
683.509 22.500.000 85.080.984
110.708.074
108.264.493
2011
Het verloop van de leningen is als volgt:
€
Stand per 1 januari Mutaties: - nieuwe leningen - aflossingen Stand per 31 december
2010
€ 108.264.493
109.595.104
6.000.000 -3.556.419
0 -1.330.611
110.708.074
108.264.493
Binnen een jaar moet een bedrag worden afgelost van afgerond € 2.091.000. De aflossingsverplichting tot en met boekjaar 2016 bedraagt afgerond € 28.893.000. De gemiddelde rentevoet bedroeg ultimo 2011 4,03% (2010: 3,81%). Alle leningen verstrekt aan Stichting Laris (€ 107.958.000) zijn verstrekt onder zekerheid van een borgstelling van het WSW met achtervang van de gemeente Montferland.
Verplichting verkoop onder voorwaarden Stand per 1 januari €
Dotatie
Onttrekking/ vrijval
€
€
Stand per 31 december €
Terugkoopverplichting koopgarant woningen
0
2.180.420
0
2.180.420
Totaal
0
2.180.420
0
2.180.420
In 2011 zijn 17 woningen opgeleverd die verkocht zijn onder voorwaarden. Laris heeft de verplichting deze woningen terug te kopen tegen de marktwaarde, rekening houdend met een korting die Laris bij de verkoop van de woningen ook heeft toegekend aan de koper. De dotatie betreft de getaxeerde marktwaarde van de woningen bij de oplevering van de woningen in 2011 minus de verstrekte korting. 2011
2010
Kortlopende schulden €
€
Belastingen en premies sociale verzekeringen Loonheffing Pensioenpremie Vroegpensioen (vut) Te betalen BTW
43.221 22.444 3.475 798.102
44.684 20.926 3.807 906.851
867.242
976.268
65.429 13.042 8.150 0 6.949
62.900 46.026 2.083 25.000 5.778
93.570
141.787
Overige schulden Huursubsidie Af te rekenen energiekosten Rente en bankkosten Nog te verwachten verplichtingen project Meulenvelden Overige
104
2011
€
Overlopende passiva Niet vervallen rente leningen Reservering vakantiedagen Gratificatie Vakantiegeld Nog te ontvangen facturen onderhoud Nog te ontvangen facturen energie Nog te ontvangen facturen inzake investeringen en diensten Vooruitontvangen debiteuren Accountantskosten en advieskosten, inclusief inhuur derden Projectkosten Databalk Nog te verrekenen servicekosten Overige
105
2010
€ 2.227.963 115.901 90.000 51.800 85.000 76.745 0 72.033 47.880 25.000 99.311 32.913
2.074.133 112.263 90.000 49.400 265.664 34.959 124.628 65.370 61.560 25.000 58.228 38.159
2.924.546
2.999.364
Niet in de balans opgenomen verplichtingen Obligo WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Het WSW verwacht voor de komende vijf jaar conform de actuele meerjarenliquiditeitsprognose geen beroep te doen op deze obligoverplichting. Deze verplichting hoeft daarom niet te worden opgenomen in de jaarrekening. De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85%. De grondslag waarover het obligotarief wordt berekend is het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Voor het type lening met variabele hoofdsom is bepaald dat over 75% van de maximale hoofdsom obligo is verschuldigd. Voor collegiale financieringen is bepaald dat over 1/3 van het schuldrestant obligo is verschuldigd. Investeringsverplichting De investeringsverplichting bedraagt ultimo 2011 € 8,2 miljoen (2010: € 2,9 miljoen) ten behoeve van diverse lopende projecten. Leaseverplichtingen Laris Wonen en diensten heeft zowel eind 2011 als eind 2010 vier auto's in de lease. Voor zover van toepassing wordt voor privégebruik een eigen bijdrage in rekening gebracht. De leasecontracten zijn ingegaan variërend tussen april 2009 en januari 2010 en hebben allemaal een duur van 4 jaar. Per 31 december 2011 bedraagt de contractuele verplichting hiervoor € 79.320 (2010: € 124.068). De vermelde bedragen zijn inclusief BTW. Zekerheden aan banken Op een lening ad € 2.750.000 per 31 december 2011 zijn de vorderingen op derden, de huurpenningen van een tweetal adressen te Didam, alsmede de hypotheek ad € 3.500.000 op deze adresseen als zekerheden verstrekt. Fiscale eenheid Met ingang van 1 januari 2008 is Stichting Laris Wonen en diensten integraal belastingplichtig. Laris is hoofd van de fiscale eenheid waarvan Holding Woonbeheer Didam B.V., Laris B.V., Larishof B.V., Laris Project- en ontwikkelingsgroep B.V., een onderdeel van uit maken. Hierdoor is de stichting mede aansprakelijk voor de belastingschulden binnen de fiscale eenheid. Met ingang van 1 januari 2009 is ook Sterrenspoor B.V. aan de fiscale eenheid gevoegd. In 2011 is dochtermaatschappij PSI De Pietersberg B.V. gefuseerd met Holding Woonbeheer Didam B.V.. Door deze fusie is PSI de Pietersberg B.V. uit de fiscale eenheid verdwenen.
Jubileumverplichtingen Laris heeft de verplichtingen die ontstaan bij het uitkeren van jubileumuitkeringen bij 12½, 25 en 40 jarig dienstverband en bij pensionering niet als verplichting in de balans opgenomen. Laris beschouwt de jubileumuitkeringen als een onderdeel van de normale jaarlijkse personeelslasten. Naar verwachting zullen de komende vijf jaar in totaal 6 medewerkers een jubileumuitkering ontvangen. 3 medewerkers zijn in 2012 25 jaar in dienst. Voor de komende vijf jaar is dit een verplichting van bijna € 25.000. Loopbaanontwikkelingsbudget Laris heeft de verplichting van het loopbaanontwikkelingsbudget niet als verplichting in de balans opgenomen. Laris beschouwt het loopbaanontwikkelingsbudget als een onderdeel van de normale jaarlijkse personeelslasten. En daarbij is het financieel belang minimaal.
106
LARIS WONEN EN DIENSTEN 18. TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2011 Toelichting resultaat t.o.v. vorig jaar € -41.000 -3.298.000 3.257.000
Resultaat 2011 Resultaat 2010
Het positieve verschil is als volgt te specificeren: - huren - verkoop onroerende goederen - diensten - overige opbrengsten - afschrijving materiële activa - overige waardeveranderingen van materiële en financiële vaste activa - lonen en salarissen incl. sociale lasten en pensioenlasten - lasten onderhoud - overige bedrijfslasten - rentebaten - rentelasten - Waardeveranderingen van financiële vaste activa - vennootschapsbelasting
522.000 3.591.000 9.000 -191.000 -157.000 -1.698.000 -91.000 942.000 221.000 -32.000 -264.000 -51.000 456.000 3.257.000
Huren De huuropbrengsten zijn ten opzichte van 2010 per saldo € 520.000 gestegen. In hoofdlijnen kan deze stijging als volgt worden weergegeven: -
standaard huurverhoging (1,3%) exploitatie nieuwe verhuureenheden (Kerkwijk, Frater Leonardistraat, Kloosterstraat) hogere derving leegstand en oninbaar Verkoop 33 huurwoningen nieuwe huurcontracten bestaand bezit en hogere huur bij mutaties
Verkoop onroerende goederen In het boekjaar 2011 zijn er 33 woningen uit bestaand bezit verkocht. In het boekjaar 2010 zijn er geen woningen verkocht. Overige opbrengsten In 2010 is onder de overige opbrengsten een bedrag verantwoord van € 196.000 met betrekking tot de ingediende teruggaaf pro rata BTW over de boekjaren 2007 en 2008. Dit bedrag is nog niet ontvangen in 2011. De pro rata berekening over de jaren 2009 t/m 2011 dient nog gemaakt te worden. Afschrijving materiële activa In 2010 is het complex Molenveld opgeleverd. In 2011 wordt het gehele jaar op dit complex afgeschreven ten opzichte van een half jaar in 2010. Op de nieuwbouw van 2011 wordt een half jaar afgeschreven. Tevens is in 2011 afscheid genomen van een softwarepakket. Dit heeft geleid tot een boekverlies van bijna € 40.000. Overige waardeveranderingen van materiële en financiële vaste activa In 2011 is een onrendale top verantwoord op de projecten Westervoort, Albertusgebouw en Woonzorg Kerkwijk. Verder is de onrendabele top op het project 's-Heerenberg verhoogd. In 2010 was de onrendabele top genomen op de projecten 's-Heerenberg en Lockhorst. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de cijfermatige uitsplitsing.
107
90.000 137.000 40.000 -65.000 318.000 520.000
Lasten onderhoud De lasten van onderhoud zijn ten opzichte van vorig jaar met € 946.000 gedaald. Deze daling kan in hoofdlijnen als volgt worden weergegeven: - planmatig en contract onderhoud - mutatieonderhoud - overige lasten onderhoud
Mutatieonderhoud is met € 600.000 gedaald ten opzichte van 2010. Belangrijkste reden hiervoor is een wijziging in het woonwensenbeleid waarbij kritischer gekeken wordt welke mutatiekosten er gemaakt moeten worden. Onderdeel hiervan is het bepalen van de verkoopvijver. Tevens zijn er 15 adressen minder gemuteerd dan in 2010. Een andere reden voor het positieve verschil in de mutatiekosten is ontstaan doordat in 2010 een bedrag van € 143.000 is opgenomen voor werkzaamheden waarvan de kosten in 2011 zijn geactiveerd. Bij planmatig onderhoud zijn er inkoopvoordelen behaald waardoor de lasten lager uitvallen. Tevens heeft er een verschuiving plaatsgevonden van onderhoudskosten naar projectkosten. Verder zijn een aantal opdrachten niet in 2011 uitgevoerd. Overige bedrijfslasten Daling van de overige bedrijfslasten is conform het interne beleid. Laris heeft als doel gesteld de overige bedrijfslasten de komende jaren te verlagen. Op alle rubricering van de overige bedrijfslasten is een besparing gerealiseerd in 2011 ten opzichte van 2010. Rentelasten De rentelasten nemen toe aangezien begin 2011 een nieuwe lening is aangetrokken van in totaal € 6.000.000 (rentelast 2011 € 215.000). De rentelasten van de rollover leningen zijn gestegen als gevolg van het feit dat het variabele rentepercentage gedurende het jaar is toegenomen (0,797% begin 2011 tegen 1,234% eind 2011). Vennootschapsbelasting Door toepassing van de herbestedingsreserve tot en met boekjaar 2011 wordt tot en met 2011 een fiscaal resultaat behaald van nihil. Hiertegenover staat een actieve latentie met een contante waarde van nihil. De actieve vordering op fiscale verliezen is hiermee komen te vervallen. Tevens is het pleitbaar om geen latentie te vormen voor toekomstige slopen. De gevormde actieve latentie in boekjaar 2009 is door het genomen verlies in 2010 en 2011 (op de latentie waardering langlopende leningen na) geheel vrijgevallen. Door onder andere rechtspraak, gewijzigde standpunten van de belastingdienst en het inspelen op nieuwe ontwikkelingen door de belastingadviseurs is het vrijwel onmogelijk om vooraf de belastinglast te begroten, alsmede de forecast te bepalen.
108
267.000 600.000 75.000 942.000
2011
€
BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Woningen en woongebouwen Onroerende goederen niet zijnde woningen
€
13.994.205 579.870 14.574.076 -214.272 -42.005 14.317.798
Huurderving leegstand Huurderving oninbaar
Begroting 2011
Verschil real. -/- begr. €
13.796.040 707.960 14.504.000 -170.000 -35.000 14.299.000
2010
€
198.165 -128.090 70.076 -44.272 -7.005 18.798
13.412.338 679.492 14.091.830 -153.395 -143.012 13.795.423
In 2011 is een bedrag van bijna € 122.000 ten laste van de huuromzet onroerende goederen niet zijnde woningen gebracht. In 2009 was een bate verantwoord van € 645.000 inzake de afkoop van het huurcontract van het restaurant de Marktmeester. Bedrag derving leegstand 2011 is exclusief 3 verhuureenheden van het gezondheidscentrum, die na oplevering van het complex in 2008 nog niet zijn verhuurd. De begrote huuromzet bedroeg voor deze 3 verhuureenheden op jaarbasis € 72.000. Verder is de huurderving excl. 3 woningen in Zeddam die in 2010 zijn aangekocht, en waarvan er 2 in 2011 zijn verhuurd en 1 nog leegstaat eind 2011. De huurderving van deze drie woningen ligt in 2011 rond de € 20.000.
Vergoedingen Woonservice Uitgaven woonservice Resultaat woonservice
94.668 -85.987 8.681
86.000 -77.000 9.000
8.668 -8.987 -319
81.196 -100.955 -19.759
Glasservice Uitgaven glasservice Resultaat glasservice
26.286 -9.048 17.239
26.500 -17.000 9.500
-214 7.952 7.739
25.329 -14.133 11.196
Overige vergoedingen
11.021 36.941
4.500 23.000
6.521 13.941
10.270 1.706
9.393 9.393
9.000 9.000
393 393
9.393 9.393
4.734.227 604.801 -70.965 -520.793 -1.205.509 3.541.760
2.109.000 0 -62.000 0 -724.000 1.323.000
2.625.227 604.801 -8.965 -520.793 -481.509 2.218.760
0 0 0 -49.479 0 -49.479
Overheidsbijdragen BWS bijdragen
Verkoop onroerende goederen Verkoopopbrengst bestaand bezit Verkoopopbrengst nieuwbouw Verkoopkosten bestaand bezit Kosten nieuwbouw verkoopwoningen Boekwaarde verkochte woningen
In 2011 zijn er in totaal 33 huurwoningen verkocht. De verkoopopbrengst nieuwbouw heeft betrekking op vier woningen die in 2011 zijn opgeleverd. In 2010 zijn er geen woningen verkocht.
109
2011
Overige bedrijfsopbrengsten Administratie- en beheersvergoeding Beheersvergoedingen Opbrengsten commerciële activiteiten Overige bedrijfsopbrengsten
€
Begroting 2011 €
21.626 34.224 4.871 6.036 45.131
Verschil real. -/- begr. €
23.250 41.500 20.000 5.500 67.000
2010
€ -1.624 -7.276 -15.129 536 -21.869
11.004 37.182 27.902 205.968 271.052
Onder de overige opbrengsten 2010 is een bedrag verantwoord van € 196.000 met betrekking tot de ingediende teruggaaf pro rata BTW over de boekjaren 2007 en 2008.
Omzet diensten Omzet energie en water Omzet beheersorganisatie en domotica Omzet afvalverwerking Omzet internet/telefoon/televisie Omzet overige diensten
Kostprijs diensten Kostprijs energie en water Kostprijs beheersorganisatie en domotica Kostprijs afvalverwerking Kostprijs internet/telefoon/televisie Kostprijs overige diensten
110
489.558 388.580 38.274 33.464 5.004 954.880
606.500 378.000 39.000 33.000 40.000 1.096.500
-116.942 10.580 -726 9.854 -34.996 -132.230
459.206 245.163 38.147 55.184 50.903 848.603
412.100 393.501 28.437 14.457 1.242 849.737
576.300 346.000 25.500 20.000 26.700 994.500
164.200 -47.501 -2.937 5.543 25.458 144.763
291.395 333.945 25.686 43.119 58.407 752.552
2011
€
BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen materiële vaste activa Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen (On)Roerende zaken t.d.v. de exploitatie Boekverlies roerende zaken t.d.v. exploitatie
Begroting 2011 €
Verschil real. -/- begr. €
2010
€
1.523.869 350.755 295.920 39.388 2.209.932
1.513.000 348.000 332.000 0 2.193.000
-10.869 -2.755 36.080 -39.388 -16.932
1.410.181 342.304 300.692 0 2.053.177
Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Verantwoording onrendabele top 3.823.000 Afwaardering woning bestemd voor verkoop 22.068 Ov. waardeveranderingen MVA 240.531 4.085.599
4.296.000 0 0 4.296.000
473.000 -22.068 -240.531 210.401
2.388.000 0 0 2.388.000
0 0 1.174.000 3.122.000 0 0 0 0 4.296.000
-1.007.000 -1.889.000 689.000 2.220.000 430.000 380.000 -350.000 0 473.000
2.364.000 0 0 0 0 0 0 24.000 2.388.000
In 2011 is afscheid genomen van een software pakket. Dit heeft geleid tot het verantwoorde boekverlies.
Specificatie verantwoording onrendabele top Project Woonzorg Bergstede te 's-Heerenberg Project Woonzorg te Westervoort Project Woonzorg te Didam (Kerkwijk) Project Albertusgebouw te Didam Project Frater Leonardistraat te Didam Project Kloosterstraat te Loil Molenveld te Angerlo Project Lockhorstpark te Didam
1.007.000 1.889.000 485.000 902.000 -430.000 -380.000 350.000 0 3.823.000
In de begroting 2012-2021 zijn de onrendabele toppen berekend van de nieuwbouw projecten die de komende jaren opgeleverd gaan worden. Voor de verantwoording 2011 is gecontroleerd of er zich nog wijzigingen hebben voorgedaan ten aanzien van de uitgangspunten in de begroting en zijn deze wijzigingen opnieuw doorgerekend. Afwaardering woning bestemd voor verkoop Dit betreft een afwaardering van de Heulakkerstraat 4 te Didam. De directie van Laris Wonen en diensten heeft in 2011 besloten jaarlijks 5% van de aanschafwaarde af te waarderen. Overige waardeveranderingen MVA De overige waardeveranderingen heeft betrekking op de lagere marktwaarde van de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden ten opzichte van de bestede kosten voor de nieuwbouw van de woningen. Bij de marktwaarde wordt rekening gehouden met de verstrekte korting aan de kopers.
Lonen en salarissen Salaris en beloningen Vakantiegeld Gratificatie Overwerk Overige vergoedingen personeel Overige personeelskosten
1.104.929 90.077 70.649 20.864 673 172.910 1.460.103 -2.799 1.457.304
Af: - ontvangen ziekengeld
111
1.099.750 88.000 95.000 22.000 250 210.000 1.515.000 -10.000 1.505.000
-5.179 -2.077 24.351 1.136 -423 37.090 54.897 -7.201 47.696
1.044.096 84.692 81.073 15.248 651 195.387 1.421.148 -21.431 1.399.717
2011
€
Overige personeelskosten Opleidingskosten Werving en inleen van personeel Reiskosten personeel Lease-, brandstof- en overige autokosten Verblijf en representatie Bijdrage personeelsvereniging Loonheffing spaarloon e.d. Arbo en BHV Overige personeelskosten
Begroting 2011 €
34.556 20.189 17.233 64.619 14.067 2.608 3.801 69 15.768 172.910
Verschil real. -/- begr. €
43.500 40.000 18.000 67.000 24.000 2.550 2.300 3.000 9.650 210.000
2010
€ 8.944 19.811 767 2.381 9.933 -58 -1.501 2.931 -6.118 37.090
44.742 37.391 15.624 67.238 13.917 2.464 2.482 33 11.495 195.387
Er zijn bij Laris geen personen werkzaam waarvoor melding moet plaatsvinden in het kader van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (Wopt).
Sociale lasten Premie WW / ZVW / WAO / WW Premie Ziekteverzuimverzekering Premie ZKV
Pensioenlasten Pensioenpremie Overige pensioenpremies ANW hiaat
Lasten onderhoud Reparatieverzoek Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud Contract- en groenonderhoud Bijdrage VvE's in onderhoud
162.837 34.078 6.011 202.926
155.450 31.200 6.350 193.000
-7.387 -2.878 339 -9.926
144.152 30.025 5.912 180.088
184.406 55.886 5.118 245.410
182.700 63.150 5.150 251.000
-1.706 7.264 32 5.590
171.148 58.981 4.804 234.934
682.298 499.061 748.896 311.887 76.946 2.319.089
613.900 796.000 1.250.000 345.100 66.000 3.071.000
-68.398 296.939 501.104 33.213 -10.946 751.911
773.713 1.099.024 1.024.309 303.281 61.218 3.261.545
Daling mutatieonderhoud wordt veroorzaakt door minder mutaties, strenger beleid met betrekking tot het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden en het beter budgetteren van opdrachten. De daling van planmatig onderhoud heeft te maken inkoopvoordelen die zijn behaald. Daarnaast heeft er een verschuiving plaatsgevonden van onderhoudskosten naar projectkosten. Verder zijn een aantal opdrachten niet uitgevoerd welke wel waren begroot.
Overige bedrijfslasten Huisvestingskosten Automatiseringskosten Algemene beheerskosten Diverse projectkosten Overige indirecte exploitatielasten
91.052 132.402 470.403 240.480 778.964 1.713.302
112
102.000 123.000 549.500 142.000 710.500 1.627.000
10.948 -9.402 80.347 -98.480 -68.464 -85.052
129.347 116.405 571.921 297.514 819.533 1.934.720
2011
Huisvestingskosten Schoonmaak huisvesting Energie GWE huisvesting Kantoorinrichting/benodigdheden huisvesting Onderhoud en groen huisvesting Huishoudelijke kosten/ afvalverwerking Belasting en verzekering huisvesting Overige huisvesting
€
Begroting 2011 €
25.283 22.466 19.412 16.784 2.840 4.267 0 91.052
Verschil real. -/- begr. €
2010
€
25.000 27.000 21.000 17.500 4.000 5.000 2.500 102.000
-283 4.534 1.588 716 1.160 733 2.500 10.948
24.354 31.978 22.500 35.109 7.911 4.683 2.811 129.347
24.155 66.308 28.576 2.377 10.530 457 132.402
16.000 71.000 25.000 7.200 1.800 2.000 123.000
-8.155 4.692 -3.576 4.823 -8.730 1.543 -9.402
14.413 69.918 20.118 8.787 1.618 1.551 116.405
18.261 83.421 23.273 108.184 56.313 29.238 48.986 53.798 24.512 32.716 8.725 5.454 14.445 15.153 9.678 21.715 8.664 -92.134 470.403
20.000 87.600 17.600 105.000 55.000 30.000 45.000 19.500 32.100 25.600 13.000 6.600 10.000 15.000 10.000 25.000 32.500 0 549.500
1.739 4.179 -5.673 -3.184 -1.313 762 -3.986 -34.298 7.588 -7.116 4.275 1.146 -4.445 -153 322 4.535 23.836 92.134 80.347
19.567 102.457 18.672 113.572 55.744 30.952 45.983 23.468 28.618 28.282 12.191 7.083 9.010 16.393 4.607 12.141 54.813 -11.633 571.921
In 2010 is € 16.000 aan schilders, reinigings en voegwerkzaamheden aan het kantoorpand uitgegeven.
Automatiseringskosten Consultancy automatisering Licenties automatisering Kosten systeembeheer (extern) Hard- en software automatisering Datalijnen en verbindingskosten Overige automatiseringskosten
Algemene beheerskosten Promotionele activiteiten Communicatie algemeen, spatie en website Sponsoring Advieskosten Abonnementen en contributies beheer Accountantskosten Enserve, huurdervereniging, bewonerspartic. Telefoonkosten beheer Presentiegelden Porti-, drukwerk- en kopieerkosten Advertentiekosten Vergaderkosten Verzekering, inventaris, aansprakelijkh. Juridisch advies en claims Deurwaarderskosten Bankkosten Overig, inclusief bijdragen aan Servicepunt Resultaat vakgroep
De toename van de telefoonkosten wordt onder andere veroorzaakt door de aanschaf van nieuwe mobiele telefoons, doordat de vordering op KPN ad € 13.000 is afgeboekt op deze rekening vanwege oninbaarheid en doordat Laris ook de kosten van Direct Teleservice draagt vanaf 2011 die voorheen aan het Servicepunt werden doorbelast. In 2011 heeft Laris aan haar huisaccountant een honorarium betaald of gereserveerd van in totaal € 30.815 (2010: € 30.952) voor de controle van de jaarrekening 2011 en de verslaglegging richting Corpodata.
113
2011
Begroting 2011
Verschil real. -/- begr.
2010
Aan advieskosten heeft de accountantsorganisatie in 2011 € 37.474 (2010: € 54.007) in rekening gebracht. Dit betreft voornamelijk fiscaal advies en advies ten behoeve van de Raad van Commissarissen (€ 17.969). Het bedrag aan advies is exclusief een reservering van € 25.781 (2010: € 32.500) inzake de afwikkeling van de aangifte vennootschapsbelasting alsmede de aangifte pro rata over 2009 t/m 2011. Resultaat vakgroep zou nihil moeten zijn, aangezien de doorbelaste onderhoudbonnen op deze rekening zouden moeten vrijvallen tegen de ontvangen facturen van de leverancier. Vanaf 2012 wordt geen gebruik meer gemaakt van deze wijze van vastleggen. Het resultaat van 2011 is geheel ontstaan door het opschonen van tussenrekeningen en het niet meer ontvangen van inkoopfacturen van leveranciers.
Diverse projectkosten Uitgave leefbaarheid Heffingen CFV / Prachtwijken Visitatie en klantonderzoek Strategisch voorraadbeheer
€
€ 23.517 142.900 4.064 69.999 240.480
€ 20.000 60.000 12.000 50.000 142.000
€ -3.517 -82.900 7.936 -19.999 -98.480
65.700 133.396 33.219 65.200 297.514
In 2011 had Laris begroot (conform jurisprudentie) dat er geen aanslag meer ontvangen zal worden inzake de prachtwijken. Uiteindelijk is er toch een aanslag opgelegd van bijna € 88.000. Deze bijdrage wordt de komende twee jaar verder afgebouwd tot uiteindelijk nihil.
Overige directe exploitatielasten Belastingen woningen Brand- stormverzekering woningen Energie GWE woningen Beheer woonzorgcomplexen Alarmering-, liftlijnen gebouwenbeheer Uitgaven zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) Overige directe exploitatielasten
502.214 71.372 69.258 89.444 27.888 12.654 8.595 778.964
515.500 62.500 27.500 57.500 20.000 17.500 10.000 710.500
13.286 -8.872 -41.758 -31.944 -7.888 4.846 1.405 -68.464
Door in het belastingjaar 2011 in bezwaar te gaan tegen de beschikte WOZ-waarden is een aanpassing van de WOZwaarden van het woningbezit gerealiseerd van € 51.777.000 voor 2011 en nogmaals € 12.692.000 voor 2012. Dit levert een belastingbesparing op van ruim € 56.000 voor 2011. Aangezien de bezwaarprocedure ongeveer dezelfde last heeft gekost is de besparing in 2011 nog niet direct zichtbaar. Vanaf 2012 zal er wel een besparing gerealiseerd worden. De hoge lasten energie GWE woningen wordt veroorzaakt door energiekosten van woonzorgcomplexen welke niet doorbelast mogen worden aan de huurders. De energiekosten van 2010 en 2011 zijn volledig in boekjaar 2011 geboekt waardoor de kosten bijna € € 34.000 zijn gestegen. De beheerskosten woonzorgcomplexen betreffen voornamelijk advieskosten inzake comfortbeheer (€ 42.000), kosten voor legionellaonderzoek en beheer hiervan (€ 13.500), aanpassing en vervanging van lichtbronnen (€ 14.000) en overige kosten die betrekking hebben op het verbeteren van de leefomstandigheden in onze woonzorgcomplexen.
114
515.428 63.226 33.054 151.804 18.306 13.200 24.514 819.533
2011
Financiële baten en lasten Rentebaten Rentebaten bank Rentebaten leningen u/g Rentebaten BWS Rentebaten overige
€
Rentelasten Rentelasten bank Rentelasten leningen o/g Rentelasten Roll over lening o/g Rentelasten egalisatierekening BWS Rentelasten overige
Waardeveranderingen van financiële vaste activa Overige waardeverminderingen
Begroting 2011 €
Verschil real. -/- begr. €
2010
€
10.172 759 2.182 1.186 14.299
30.000 0 2.000 20.000 52.000
-19.828 759 182 -18.814 -37.701
15.681 16.579 2.935 10.922 46.117
22.677 3.883.201 348.097 2.182 59.716 4.315.872
44.000 4.100.000 450.000 2.000 45.000 4.641.000
21.323 216.799 101.903 -182 -14.716 325.128
31.601 3.765.052 210.084 2.570 42.749 4.052.055
50.732
0
-50.732
0
0 0 0 730.000 730.000
0 0 0 -780.846 -780.846
366.410 8.680 0 1.589.345 1.964.435
Dit betreft de afwaardering van de rentecap tegen lagere marktwaarde.
Vennootschapsbelasting De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Acute belastingen vpb correctie 2009 en 2008 Acute belastingen 2010 Acute belastingen 2011 Mutatie latente belasting vordering Vennootschapsbelasting
0 0 0 1.510.846 1.510.846
Voor een toelichting op de vennootschapsbelasting over boekjaar 2011 wordt verwezen naar de fiscale positie die opgenomen is in deze jaarrekening.
115
Laris Wonen en diensten
Enkelvoudige jaarrekening 2011
LARIS WONEN EN DIENSTEN, DIDAM 19. ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2011 (na resultaatbestemming) 2011
2010
€
€
€
€
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
121.556.460
117.850.405
2.972.464
3.198.521
8.915.592
7.708.701
2.180.420
0 135.624.936
Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Deelneming in groepsmaatschappijen Overige
128.757.627
25.514
32.726
5.684.292 400.021
5.873.497 2.002.169 6.109.827
7.908.392
6.000
6.000
0
371.041
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Onderhanden projecten Vorderingen Debiteuren Overige vorderingen Groeps- en gelieerde maatschappijen Overlopende activa
183.388 8.665
612.078 26.576
1.645.241 243.550
1.310.745 559.884
Liquide middelen
116
2.080.844
2.509.283
677.774
365.977
144.499.381
139.918.320
2011
2010
€ Eigen vermogen Bestemmingsreserve Overige reserve
€
€
0 27.729.607
€
4.296.000 23.474.153 27.729.607
Egalisatierekening Te egaliseren BWS-subsidie Voorzieningen Voorziening onrendabele top
27.770.153
25.514
190.262
32.726
0 190.262
Langlopende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen Verplichting verkoop onder voorwaarden Waarborgsommen
0
107.958.074
104.164.493
2.180.420 99.533
0 106.355 110.238.026
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva
104.270.848
1.999.367 677.365
3.817.614 691.799
722.351 80.528 2.836.361
399.678 95.761 2.839.741
117
6.315.972
7.844.593
144.499.381
139.918.320
118
LARIS WONEN EN DIENSTEN 20. ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2011 2011
€
Begroting 2011 €
Verschil real. -/- begr. €
2010
€
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende goederen Overige bedrijfsopbrengsten
14.181.864 33.635 9.393 3.491.425 45.131
14.175.000 23.000 9.000 1.323.000 67.000
6.864 10.635 393 2.168.425 -21.869
13.670.190 -3.741 9.393 0 270.787
Som der bedrijfsopbrengsten
17.761.448
15.597.000
2.164.448
13.946.629
1.869.172
1.882.000
12.828
1.750.064
4.063.531 1.308.922 202.926 245.410 2.319.089 1.783.430
4.296.000 1.335.000 193.000 251.000 3.071.000 1.695.000
232.469 26.078 -9.926 5.590 751.911 -88.430
2.388.000 1.235.317 180.088 234.934 3.261.545 1.908.015
11.792.480
12.723.000
930.520
10.957.964
5.968.969
2.874.000
3.094.969
2.988.665
52.505 -4.311.237
129.000 -4.641.000
-76.495 329.763
93.701 -4.051.332
-50.732
0
-50.732
0
-4.309.464
-4.512.000
202.536
-3.957.631
1.659.504
-1.638.000
3.297.504
-968.967
-1.510.846
-765.000
-745.846
-2.037.322
148.658
-2.403.000
2.551.658
-3.006.289
-189.205
-229.000
39.795
-292.119
-40.547
-2.632.000
2.591.453
-3.298.408
Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa Overige waardeveranderingen van materiële en financiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Waardeveranderingen van financiële vaste activa
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen -
Belastingen
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen -
Resultaat deelnemingen
Jaarresultaat
119
120
LARIS WONEN EN DIENSTEN, DIDAM 21. TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2011 Materiële vaste activa De materiële vaste activa per 31 december zijn als volgt weer te geven:
Onroerende zaken in exploitatie €
Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie €
Stand per 31 december 2010 Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen
137.239.240 -19.388.835
4.801.032 -1.602.511
Boekwaarde 31 december 2010
117.850.405
3.198.521
1.197.052 5.667.244 -1.221.227 -350.000 -1.587.014
56.101 0 0 0 -282.158
3.706.055
-226.057
Stand per 31 december 2011 Aanschafwaarde Cumulatieve Afschrijvingen
142.532.309 -20.975.849
4.857.133 -1.884.669
Boekwaarde 31 december 2011
121.556.460
2.972.464
Mutaties in het boekjaar: - investeringen - overboeking van onroerende en roerende zaken in ontwikkeling - desinvesteringen - overige waardeveranderingen van materiële vaste activa - afschrijvingen
Door Laris is een verkoopplan opgesteld waarin tussen 2012 en 2021 in totaal 161 woningen ter verkoop worden aangeboden. De verwachte netto-opbrengstwaarde tussen 2012 en 2021 aan de hand van de WOZ-waarde van deze woningen met peildatum 01012011 bedraagt € 25.062.000.
Toelichting (des)investeringen en overboeking naar onroerende en roerende zaken Onroerende en roerende zaken in exploitatie - Geriefverbeteringen - Aankoop en investeringen huurwoningen Kerkwijk te Didam - Investeringen Woonzorgcomplex Hof van Varwijk te Zeddam - Investeringen Woonzorgcomplex Binnenrijk te Giesbeek - Nagekomen investeringen Saluutstraat te Loil en Oswaldusstraat te Zeddam - Nagekomen investeringen Molenveld te Angerlo - Investeringen Woonzorgcomplex Meulenvelden te Didam - Investeringen Gezondheidscentrum Totaal investeringen - Oplevering project Frater Leonardistraat te Didam - Oplevering project Kloosterstraat te Loil - Oplevering project huurwoningen Kerkwijk te Didam Totaal overboeking vanuit projecten
393.560 556.091 34.078 11.605 30.386 50.721 113.285 7.326 1.197.052 3.423.430 1.606.903 636.911 5.667.244
121
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie - Kantoorinrichting - Uitbreiding hardware en software (inclusief telefonie kantoor) - Overig Totaal investeringen Toelichting desinvesteringen 2011 Onroerende en roerende zaken in exploitatie - Boekwaarde 33 verkochte woningen - Verkoop openbaar gebied te Giesbeek - Subsidie molen Totaal desinvesteringen
5.283 43.818 7.000 56.101
€
1.205.509 15.026 692 €
1.221.227
Toelichting overige waardeveranderingen van materiële vaste activa
-
Waardeverandering 350.000
Verhuureenheden Molenveld te Angerlo Totaal
350.000
In 2010 is Molenveld te Angerlo opgeleverd. De berekening van de bedrijfswaarde 2011 van de product/ marktcombinatie gaf een lagere waarde dan de boekwaarde van dit complex. Als gevolg hiervan dient er een extra onrendabele top te worden genomen op dit complex. De afboeking van € 350.000 is het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde per 31-12-2011.
Stand per 31 december 2010 Boekwaarde 31 december 2010 Mutaties in het boekjaar: - investeringen - overboeking naar onroerende en roerende zaken in exploitatie - desinvesteringen - overige waardeveranderingen van materiële vaste activa
Stand per 31 december 2011 Boekwaarde 31 december 2011
122
Onroerende zaken in ontwikkeling
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
€
€ 7.708.701
0
10.227.334 -5.667.244 -70.461 -3.282.738
2.420.951 0 0 -240.531
1.206.891
2.180.420
8.915.592
2.180.420
Toelichting (des)investeringen en overboeking naar onroerende en roerende zaken Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling - Project Frater Leonardistraat te Didam - Project Woonzorg te Bergh - Project Albertusgebouw te Didam - Project Kloosterstraat te Loil - Project Lockhorstpark te Didam - Project Woonzorg te Westervoort - Project Woonzorg te Didam (Kerkwijk) - Project Kerkwijk huurwoningen - Project De Muizenberg (renovatie) - Verbouwing Gezondheidscentrum te Didam Totaal investeringen
Toelichting desinvesteringen 2010 - huurprolongatie en kosten project Stationslocatie Totaal desinvesteringen
1.016.853 1.738.355 409.839 1.035.415 78.889 1.969.810 2.045.322 221.783 1.705.018 6.050 10.227.334
70.461 €
70.461
Toelichting overige waardeveranderingen van materiële vaste activa
-
Project Woonzorg Berghstede te 's-Heerenberg Project Woonzorg te Westervoort Project Woonzorg te Didam (Kerkwijk) Project Albertusgebouw te Didam Project Albertusgebouw te Didam (na voorziening onrendabel) Project Frater Leonardistraat te Didam Project Kloosterstraat te Loil Totaal
Waardeverandering 1.007.000 1.889.000 485.000 902.000 -190.262 -430.000 -380.000 3.282.738
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden In 2011 zijn 17 woningen opgeleverd die verkocht zijn onder voorwaarden. Laris heeft de verplichting deze woningen terug te kopen tegen de marktwaarde, rekening houdend met een korting die Laris bij de verkoop van de woningen ook heeft toegekend aan de koper. De investeringen zijn de bestede kosten inclusief grond voor de ontwikkeling van deze nieuwbouwwoningen. Overige waardeveranderingen van de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden heeft betrekking op het verschil tussen de bestede kosten voor de ontwikkeling van de voorraad nieuwbouw woningen verkocht onder voorwaarden en de aan de kopers in rekening gebrachte verkooptermijnen.
123
Financiële vaste activa Deelneming in groepsmaatschappijen Deze post betreft een 100% deelneming in Holding Woonbeheer Didam BV, statutair gevestigd te Didam. Het formeel geplaatst en gestort aandelenkapitaal bedraagt € 18.000,. 2011
€
2010
€
Stand per 1 januari / voorziening deelneming Mutaties in het boekjaar: - storting Laris op informeel kapitaal - resultaat boekjaar
5.873.497
3.765.616
0 -189.205
2.400.000 -292.119
Stand per 31 december
5.684.292
5.873.497
Waarderingsverschil Holding Woonbeheer Didam B.V. heeft in 2006 via Stichting Laris Wonen en diensten de vennootschap Sterrenspoor B.V. aangekocht. Voor de aankoop van deze deelneming heeft Holding Woonbeheer Didam B.V. in totaal € 1.289.234 meer betaald dan de zichtbare vermogenswaarde. De reden hiervoor is dat de grond en de panden waarvan de aangekochte vennootschap eigenaar is, door Holding Woonbeheer Didam B.V. tegen een hogere waarde wordt gewaardeerd.
Voorraden Onderhoudsmaterialen
6.000
6.000
6.000
6.000
346.182 17.206 -180.000
657.821 134.257 -180.000
183.388
612.078
Tot 2 maanden 2 tot 4 maanden 4 maanden of meer
116.014 11.271 233.459
250.381 6.694 535.003
Totaal
360.744
792.078
Vorderingen Debiteuren Huurdebiteuren Overige debiteuren Af: voorziening debiteuren
De debiteurenachterstanden zijn naar ouderdom als volgt te specificeren:
Met betrekking tot de debiteuren is een voorziening getroffen van € 180.000. Vanaf 2011 zijn de nieuwe betalingsregelingen opgenomen in het debiteurensaldo. In 2011 is er voor € 45.406 aan betalingsregelingen getroffen.
124
2011 €
Overige vorderingen Betalingsregelingen Overige
2010 €
8.664 1
26.576 0
8.665
26.576
1.627.914 853 0 16.473
1.875.319 20.578 -601.477 16.325
1.645.241
1.310.745
196.000 6.891 4.566 6.020 7.514 0 0 0 22.558
196.000 3.021 20.529 8.141 4.622 300.000 3.827 4.697 19.047
243.550
559.884
2.705 0 663.897 11.172
4.433 3.817 354.987 2.741
677.774
365.977
Dit betreffen oude betalingsregelingen.
Groeps- en gelieerde maatschappijen Rekening-courant Holding Woonbeheer Didam B.V. Rekening-courant Larishof B.V. Rekening-courant Laris Projekt- en Ontwikkelingsgroep B.V. Rekening-courant Stichting Serviceloket (gelieerde maatschappij)
De rente over het rekening-courant saldo is gebaseerd op het 1 jaar euribortarief verhoogd met een opslag van 5 basispunten, per jaar achteraf te voldoen. Er zijn geen zekerheden verstrekt en er is geen aflossingregeling overeengekomen.
Overlopende activa Pro Rata BTW 2007 en 2008 Nog te factureren huur Rente liquide middelen Door te berekenen aan overige derden Verzekeringen, inclusief uit te keren door verzekeraar Schadeloosstelling gemeente Zevenaar Vooruitbetaalde rente en aflossing leningen Nog te ontvangen bijdragen BWS gemeente Montferland Overige vooruitbetaalde bedragen
Liquide middelen Direct opvraagbaar: Kas Postbank Rabobank Fortis bank
125
126
2011
Eigen vermogen Bestemmingsreserve
€
Stand per 1 januari Af: Verantwoorde onrendabele top in boekjaar Af / Bij: Mutatie onrendabele top Stand per 31 december
2010 €
4.296.000 -3.823.000 -473.000
4.025.000 -2.388.000 2.659.000
0
4.296.000
De stand per 31 december 2010 had betrekking op het kunnen dekken van verwachte onrendabele toppen in de toekomst en was opgebouwd uit het project Albertusgebouw ad € 3.122.000 en het project zorgcomplex Kerkwijk ad € 1.174.000. In 2011 worden voor de lopende projecten zorgcomplex Kerkwijk (€ 485.000), Albertusgebouw (€ 902.000), Woonzorg 'sHeerenberg (€ 1.007.000) en Woonzorg Westervoort (€ 1.889.000) in het resultaat een onrendabele top verantwoord. Hiermee zijn voor alle lopende projecten de onrendabele toppen verantwoord. De begroting 2012 - 2021 geeft voor de komende jaren geen nieuwe onrendabele toppen weer. Derhalve hoeft er geen bestemmingsreserve gevormd te worden om toekomstige onrendabele toppen te dekken.
Overige reserves Stand per 1 januari Bij: jaarresultaat jaarresultaat Af: jaarresultaat ten laste van bestemmingsreserve
23.474.153 -40.547 4.296.000
27.043.561 -3.298.408 -271.000
Stand per 31 december
27.729.607
23.474.153
644.754 22.500.000 84.813.320
683.509 22.500.000 80.980.984
107.958.074
104.164.493
104.164.493
105.395.104
6.000.000 -2.206.419
0 -1.230.611
107.958.074
104.164.493
Langlopende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen Leningen van gemeenten Roll-over leningen Leningen van overige kredietinstellingen
Het verloop van de leningen is als volgt: Stand per 1 januari Mutaties: - nieuwe leningen - aflossingen Stand per 31 december
127
2011
2010
Kortlopende schulden €
€
Belastingen en premies sociale verzekeringen Loonheffing Pensioenpremie Vroegpensioen (vut) Te betalen BTW
43.221 22.444 3.475 653.211
44.684 20.926 3.807 330.261
722.351
399.678
65.429 8.150 0 6.949
62.900 2.083 25.000 5.778
80.528
95.761
2.227.963 115.901 85.000 90.000 72.033 51.800 47.880 25.000 99.311 21.473
2.074.133 112.263 265.664 90.000 65.370 49.400 61.560 25.000 58.228 38.123
2.836.361
2.839.741
Overige schulden Huursubsidie Rente en bankkosten Nog te verwachten verplichtingen project Meulenvelden Overige
Overlopende passiva Niet vervallen rente leningen Reservering vakantiedagen Nog te ontvangen facturen onderhoud Gratificatie Vooruitontvangen debiteuren Vakantiegeld Accountantskosten en advieskosten, inclusief inhuur derden Projectkosten Databalk Nog te verrekenen servicekosten Overige
Niet in de balans opgenomen verplichtingen Aansprakelijkheid Leningen o/g Laris Wonen en diensten is mede hoofdelijke aansprakelijk voor de lening o/g van en Sterrenspoor B.V. Het totaalbedrag van deze lening bedraagt € 2.750.000.
128
LARIS WONEN EN DIENSTEN 22. TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2011 Toelichting resultaat t.o.v. begroting 2011 Resultaat 2011 Begroot 2011
-41.000 -2.632.000
Verschil
2.591.000
Het positieve verschil is als volgt te specificeren: - huren - verkoop onroerende goederen - overige opbrengsten - afschrijvingen materiële vaste activa - overige waardeveranderingen van materiële vaste activa - lonen en salarissen incl. sociale lasten en pensioenlasten - lasten onderhoud - overige bedrijfslasten - rentebaten - rentelasten - Waardeveranderingen van financiële vaste activa - vennootschapsbelasting - resultaat deelneming
7.000 2.168.000 -11.000 13.000 232.000 22.000 752.000 -88.000 -76.000 330.000 -51.000 -747.000 40.000 2.591.000
Verkoop onroerende goederen In het boekjaar 2011 zijn er 33 woningen uit bestaand bezit verkocht ten opzicht van 15 woningen in de begroting. De gemiddelde opbrengst per woning in 2011 is € 114.000. Overige waardeveranderingen van materiële en financiële vaste activa De verantwoorde onrendabele toppen op de nieuwbouw projecten sluiten wat betreft de hoogte van het bedrag nagenoeg aan op de berekende onrendabele top in de begroting 2011. In 2011 zijn de projecten Frater Leonardistraat en Kloosterstraat te Loil opgeleverd. Doordat de huuropbrengsten van de Frater Leonardistraat aanzienlijk hoger zijn uitgevallen dan begroot en doordat de renovatie woningen van Loil onderdeel uitmaken van een grotere product-/ marktcombinatie konden voor beide projecten de in 2009 verantwoorde onrendabele toppen ad € 810.000 vrijvallen. Hiertegenover staat een hogere onrendabele top van € 350.000 op het in 2010 opgeleverde project Molenvelden te Angerlo. Verder is onder de overige waardeveranderingen het verschil opgenomen tussen de bestede kosten voor de ontwikkeling van de voorraad nieuwbouw woningen verkocht onder voorwaarden en de aan de kopers in rekening gebrachte verkooptermijnen. Dit verschil van ruim € 240.000 was niet begroot. Lasten onderhoud De mutatielasten zijn bijna € 297.000 lager uitgevallen dan begroot. Belangrijke reden voor dit verschil is een wijziging in het woonwensenbeleid waarbij kritischer gekeken wordt welke mutatiekosten er gemaakt moeten worden. Een andere reden voor het positieve verschil in de mutatiekosten is ontstaan doordat € 165.000 begroot is voor werkzaamheden waarvan de kosten geactiveerd zijn. Daarnaast zijn er bij planmatig onderhoud inkoopvoordelen behaald. Tevens heeft er een verschuiving plaatsgevonden van onderhoudskosten naar projectkosten. Verder zijn een aantal opdrachten niet uitgevoerd welke wel zijn begroot. Rentelasten De rentelasten vallen gunstiger uit dan begroot doordat de gemiddelde rentevoet onder de begrote rentevoet is gebleven. 129
Vennootschapsbelasting Zie hiervoor de toelichting bij de geconsolideerde winst- en verliesrekening. 2011
Begroting Verschil 2011 real. -/- begr.
€ BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Woningen en woongebouwen Onroerende goederen niet zijnde woningen Huurderving leegstand Huurderving oninbaar
€
13.994.205 443.950 14.438.156 -214.272 -42.019 14.181.864
€
2010
€
13.796.040 573.960 14.370.000 -170.000 -25.000 14.175.000
198.165 -130.010 68.156 -44.272 -17.019 6.864
13.418.892 547.705 13.966.597 -153.395 -143.012 13.670.190
In 2011 zijn totaal 24 verhuureenheden 3 maanden of langer niet verhuurd geweest (vorig jaar 25 verhuureenheden). Dit aantal is inclusief 3 woningen die gerenoveerd worden en 3 woningen die volgens de leegstandswet zijn verhuurd.
Verkoop onroerende goederen Verkoopopbrengst bestaand bezit Verkoopopbrengst nieuwbouw Verkoopkosten bestaand bezit Kosten nieuwbouw verkoopwoningen Boekwaarde verkochte woningen
4.734.227 300.000 -70.965 -266.327 -1.205.509 3.491.425
2.109.000 0 -62.000 0 -724.000 1.323.000
2.625.227 300.000 -8.965 -266.327 -481.509 2.168.425
0 0 0 0 0 0
In 2011 zijn er in totaal 33 huurwoningen verkocht, terwijl er 15 waren begroot. De verkoopopbrengst nieuwbouw heeft betrekking op twee woningen die in 2011 zijn opgeleverd.
Overige bedrijfsopbrengsten Administratievergoedingen Commerciële activiteiten Overige bedrijfsopbrengsten
34.224 4.871 6.036 45.131
130
41.500 20.000 5.500 67.000
-7.276 -15.129 536 -21.869
38.381 26.438 205.968 270.787
2011
BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen materiële vaste activa Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen (On)Roerende zaken t.d.v. de exploitatie
Lonen en salarissen Salaris en beloningen Vakantiegeld Gratificatie Overwerk Overige vergoedingen personeel Overige personeelskosten Af: - ontvangen ziekengeld - doorbelasting dochtermaatschappijen
Financiële baten en lasten Rentebaten Rentebaten bank Rentebaten leningen u/g Rentebaten RC groepsmaatschappijen Rentebaten BWS Rentebaten overige
Rentelasten Rentelasten bank Rentelasten leningen o/g Rentelasten Roll over lening o/g Rentelasten egalisatierekening BWS Rentelasten overige
Begroting Verschil 2011 real. -/- begr.
€
€
€
2010
€
1.481.266 105.748 282.158 1.869.172
1.469.000 108.000 305.000 1.882.000
-12.266 2.252 22.842 12.828
1.367.578 104.501 277.985 1.750.064
1.105.853 90.077 70.649 20.864 673 164.151 1.452.268 -2.799 -140.547 1.308.922
1.099.750 88.000 95.000 22.000 250 210.000 1.515.000 -10.000 -170.000 1.335.000
-6.103 -2.077 24.351 1.136 -423 45.849 62.732 -7.201 -29.453 26.078
1.044.096 84.692 81.073 15.248 651 195.387 1.421.148 -21.431 -164.400 1.235.317
9.105 759 39.273 2.182 1.186 52.505
20.000 0 87.000 2.000 20.000 129.000
-10.895 759 -47.727 182 -18.814 -76.495
15.646 16.579 47.584 2.570 11.322 93.701
22.677 3.883.201 348.097 2.182 55.081 4.311.237
44.000 4.100.000 450.000 2.000 45.000 4.641.000
21.323 216.799 101.903 -182 -10.081 329.763
31.576 3.765.052 210.084 2.570 42.051 4.051.332
131
2011
Begroting Verschil 2011 real. -/- begr.
€ Vennootschapsbelasting De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Acute belastingen Latente belastinglast / - bate
Resultaat deelnemingen Holding Woonbeheer Didam B.V.
€
€
2010
€
0 1.510.846 1.510.846
0 765.000 765.000
0 -745.846 -745.846
425.411 1.611.911 2.037.322
189.205
229.000
39.795
292.119
132
