Jaarverslag 2013 Meer dan gewoon wonen Laris Wonen en diensten

Jaarverslag 2013 “Meer dan gewoon wonen”

10-6-2014 Laris Wonen en diensten

Didam, 29 november 2013

Colofon Naam van toegelaten instelling Gemeente Adres en postcode Postbus en postcode Datum en nummer van het Koninklijk Besluit van toelating Laatste statutenwijziging Kamer van Koophandel Stichtingenregister Kamer van Koophandel

: Laris Wonen en diensten : Montferland en Zevenaar : Kerkstraat 47, 6941 AE Didam : 66, 6940 BB : 16 juli 1968, nummer 74 : 29 februari 2008 (was 26 juli 2004) : Arnhem, 0904327 : Arnhem, 4105648

Inhoudsopgave 1.

Voorwoord

3

1.1

Verslag van het bestuur

5

1.2

Verslag van de Raad van Commissarissen

7

2.

Woonplezier en dienstverlening

11

2.1

Wij benaderen de markt en klant van Laris actief

11

2.2

Wij bieden ook huurwoningen aan met het lotingmodel

12

2.3

Wij verhuren 4 appartementen met tijdelijk verblijf

12

2.4

Onze debiteuren worden actief benaderd

13

2.5

Op leegstand wordt actief gestuurd

13

2.6

Wij bieden servicediensten aan onze huurder

14

2.7

Ontruimen als het niet anders kan

14

2.8

Overlast beperken tot een minimum

15

2.9

Ondersteunen van verenigingen van eigenaren

15

2.10

Samenvatting doelstellingen

15

3.

Woningen met toekomst

17

3.1

Wij werken aan een duurzame omgeving

17

3.2

Investeringen

19

3.3

Overzicht budget onderhoud

20

3.4


21

4.

Betaalbaarheid, waardevast investeren en bouwen

23

4.1

Huurprijsbeleid

23

4.2

Wij houden onze woningvoorraad betaalbaar

23

4.3

Ons huurprijsbeleid bij mutatie en nieuwbouw

23

4.4

Wij verhogen de huur bij geriefverbetering

23

4.5

Welke nieuwbouwplannen zijn gerealiseerd

24

4.6

Grondposities

25

4.7

Verkoop bestaand bezit

26

4.8


26

5.

Het fundament van de eigen organisatie

27

5.1

Organisatiestructuur

27

5.2

Personeelsbeleid

28

5.3

Ondernemingsraad

29

5.4

Automatisering

29

5.5

Treasury

30

5.6

Centraal Fonds Volkshuisvesting

31

5.7

Risicomanagement

31

5.8

Risicobeheersing en controlesystemen

34

1

5.9

Vermogenspositie

35

5.10

Bedrijfslasten en -baten

35

5.11

Beleggingspositie en deelnemingen

36

5.12


37

6.

Samenwerking en participatie

39

6.1

Wij werken samen met netwerkpartners

39

6.2

Onze bewoners- en huurdersgroepen

39

6.3

De gemeenten waarin wij actief zijn

40

6.4

Wij werken samen met corporaties in ons werkgebied

40

6.5

Laris is op veel terreinen actief en in overleg

41

6.6


43

7.

Kengetallen

47

8.

Fiscale positie

49

8.1

Algemeen

49

8.2

Vennootschapsbelasting

49

8.3

Belastbaar bedrag over 2013

50

9.

Geconsolideerde balans per 31 december 2013

52

10.

Geconsolideerde winst-en verliesrekening over 2013

55

11.

Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2013

56

12.

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

57

13.

Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013

71

14.

Toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening over 2013

91

15.

Enkelvoudige balans per 31 december 2013

104

16.

Enkelvoudige winsten verliesrekening over 2013

107

17.

Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2013

108

18.

Toelichting op de enkelvoudige winsten verliesrekening over 2013

114

19.

Ondertekening van de jaarrekening

117

20.

Overige gegevens

118

2

1.

VOORWOORD

Eerst zaaien... Zoals alle woningcorporaties hebben we bij Laris te maken met externe ontwikkelingen die ons en de mensen voor en met wie we werken raken. De woningmarkt zit ‘op slot’, onder landelijke politieke druk moeten we de sociale huurmarkt verkleinen en de investeringsmogelijkheden worden beperkt, onder andere door de heffingen die we moeten gaan afdragen. Dit alles vraagt om een nieuwe en vernieuwende kijk op onze activiteiten. Alleen zo kunnen we kwaliteit en professionaliteit blijven bieden in een sector waar bezuinigingen onvermijdelijk zijn. Daar zijn we in 2013 al mee aan de slag gegaan, zodat we optimaal voorbereid zijn op de toekomst. 2013 stond voor ons in het teken van zaaien. Onze ideeën over vernieuwing hebben geleid tot een bijgestelde beleidsvisie van “Meer dan gewoon Wonen“. De jaren van forse groei zijn voorbij en we zullen ons ook meer moeten gaan richten op het beheer; we gaan een heldere koers varen, efficiënter werken, met aandacht voor onze marktpositie en financiën en vooral met aandacht voor onze klanten en hun behoeften. De komende jaren zullen we oogsten en daarvan plukken onze klanten de vruchten. Wij zijn er van overtuigd dat de richting die we inslaan, de klanten meer woonplezier oplevert en Laris een betere uitgangspositie biedt voor de toekomst. Jan Peters, directeur-bestuurder

3

4

1.1

Verslag van het bestuur

Taak De bestuurlijke structuur van Laris bestaat uit twee lagen. De organisatie wordt aangestuurd door de directeur-bestuurder, die verantwoordelijk is voor het besturen van de stichting. Dit betekent eveneens dat de directeur-bestuurder verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van Laris, ondermeer voor wat betreft de strategie, de financiering, het beleid, de resultaatontwikkeling en het beleid ten aanzien van de deelnemingen en samenwerking. De directeur-bestuurder is tevens verantwoordelijk voor een goed en constructief overleg met de Raad van Commissarissen en de ondernemingsraad en voert een actief stakeholdersoverleg met gemeenten, huurderbelangenvereniging en maatschappelijke organisaties. De reikwijdte van de taken is vastgelegd in de statuten. De directeur-bestuurder legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Werkwijze Het besturen van Laris gebeurt intern vooral in de volgende overlegplatforms: Intern toezicht door de Raad van Toezicht De Raad van Commissarissen vervult zijn interne toezichthoudende taak onafhankelijk. De bestuurder geeft de randvoorwaarden hiervoor vorm. Hij bereidt de vergaderingen van de Raad van Commissarissen voor met de voorzitter. Hij zorgt voor toelevering van de stukken en is verantwoordelijk voor uitvoering van de genomen besluiten, een en ander volgens de bepalingen in de statuten en het bestuursreglement. Het Intern (MT) overleg De bestuurder organiseert en leidt het periodieke overleg met de managers van de afdelingen Klant en Markt, Vastgoed, Projecten en Financiën. Dit overleg vindt gemiddeld tweemaal per maand plaats. Alle onderwerpen die van belang zijn voor de organisatie komen in het managersoverleg aan de orde. Ook de volgende interne overlegsituaties zijn van belang voor de directeur-bestuurder: Plenaire personeelsbijeenkomsten - Deze vinden een tweetal keren per jaar plaats met het doel het personeel te informeren over inhoudelijke en organisatorische zaken; Managers werkoverleg - Dit betreft het overleg met alle leidinggevenden binnen de organisatie, en de beleidsmedewerkster beleid en strategie met de organisatieontwikkeling, ICT en communicatie als belangrijkste onderwerp. Dit overleg vindt in beginsel iedere week/maand plaats; Ondernemingsraad - De bestuurder voert als werkgever periodiek overleg met de vertegenwoordiging van het personeel. Extern overleg De directeur-bestuurder neemt deel aan diverse periodieke overlegvormen met externe belanghouders. De volgende overlegvormen zijn relevant: Overleg met de Huurder Belangen Vereniging (HBV) De Schakel; Periodiek bestuurlijk Overleg (BO) met de wethouder van de gemeente Montferland; Directeuren Overleg (DO) met de directeuren van de KAN OOST corporaties; Directeurenoverleg met de KR8 corporaties; Overleg met MT en Bestuur zorgorganisatie Diafaan; Overleg HID werkgroep de Liemers en Liemers 2020.

5

De directeur-bestuurder Stichting Laris heeft een eenhoofdig bestuur in de persoon van een algemeen directeur-bestuurder. Sinds 1 juni 2000 is Jan Peters de directeur-bestuurder. Hij heeft een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd en heeft geen nevenfuncties. Bij Laris is sprake van één bestuurder, waarbij de man/vrouw verdeling dehalve niet van toepassing is. De Raad van Commissarissen evalueerde met de bestuurder de resultaten van de afgelopen bestuursperiode in het kader van de Governance Code. Laris heeft in 2013 haar middelen uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting. Er vonden geen transacties plaats waarbij sprake was van tegenstrijdige belangen van de bestuurder. De bezoldiging van de algemeen directeurbestuurder voldoet aan de door de Commissie Izeboud gestelde kaders. Hierover hebben we volledig openheid van zaken gegeven aan de Rijksoverheid. Bij het vaststellen van de beloningsstructuur zijn de bepalingen en uitgangspunten van de commissie Izeboud gevolgd. De vaststelling van de beloning van de bestuurder is een verantwoordelijkheid van de Raad van Commissarissen. In 2013 bedroeg de beloning van de bestuurder € 127.656,- bruto. Het pensioen van de bestuurder is gerelateerd aan de afspraken uit de CAO. Aan de bestuurder werden geen bovenmatige pensioenafspraken toegekend. Bestuursbesluiten De directeur-bestuurder neemt zijn besluiten binnen de afspraken van het strategisch beleidsplan, de vastgestelde meerjarenbegroting en het directiestatuut. De belangrijkste bestuursbesluiten die in 2013 zijn genomen zijn: Vaststellen van het verkoopbeleid; Financiering; Organisatie en personeelsaangelegenheden; Jaarstukken 2012 en Jaarplan 2014; Huurprijsbeleid; Goedkeuring mutaties; Goedkeuring verkoop individuele woningen eigen bezit; Debiteurenbeleid; Woningtoewijzing m.b.t. inkomenseis; Implementatie klantenportal. Risicomanagement Het bestuur is verantwoordelijk voor het opzetten en in stand houden van het stelsel van interne risicobeheersings- en controlemaatregelen die aan de eisen van Laris voldoen. Integraal risicomanagement is een belangrijk thema binnen onze organisatie, want wij zijn ons zeer bewust van onze kwetsbaarheden en risico’s voor de organisatie van onze omvang. Onder eindverantwoordelijkheid van de directeur-bestuurder zijn er meerdere maatregelen genomen van interne risicobeheersing en controle. Zo is een nieuwe procedure opgesteld over risicomanagement en besluitvorming rondom projecten. Ook zijn organisatierisico’s in kaart gebracht. Maandelijks worden deze besproken, geëvalueerd en zo nodig bijgesteld. Met onze collega corporaties kijken naar mogelijkheden van samenwerking op het gebied van automatisering en kennisdeling. Het risico van mogelijke fraude ondervangen we door zoveel mogelijk het vierogen principe toe te passen en de mandatering aan te scherpen. Over de werking van de interne risicobeheersing en controlesystemen is door de directeurbestuurder gerapporteerd aan de Raad van Commissarissen. De rapportage is eveneens besproken met de externe accountant.

6

Bestuursverklaring In 2013 hebben wij uit hoofde van onze verantwoordelijkheid voortdurend de prestaties, beheersomgeving en risico’s van Laris geanalyseerd en beoordeeld. Het bestuur verklaart dat de middelen genoemd in dit jaarverslag in het belang van de volkshuisvesting zijn besteed.

1.2

Verslag van de Raad van Commissarissen

De Toezichtstaak bij Laris De Raad van Commissarissen van Laris houdt toezicht op het beleid van het bestuur en op de algemene zaken bij Laris en de daarmee verbonden ondernemingen, zoals beschreven in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en de statuten. De Raad van Commissarissen heeft de gedragscode onderschreven voor goed bestuur (Governancecode). Deze code is opgesteld door de landelijke koepel Aedes en de Vereniging voor Toezichthouders in Woningcorporaties. Laris wijkt op het onderstaande af van de code. De bestuurder van Laris heeft een contract voor onbepaalde tijd en wordt daarom niet voor vier jaar (her)benoemd. De Raad van Commissarissen heeft te allen tijde de bevoegdheid een bestuurder te schorsen en/of te ontslaan. Taken van de Raad De Raad heeft drie taken: De Raad van Commissarissen is de werkgever van de directeur-bestuurder. De Raad houdt toezicht op het beleid van de directeur-bestuurder en op de algemene gang van zaken binnen de stichting, gericht op het vervullen van de maatschappelijke taak van Laris binnen structureel houdbare financiële randvoorwaarden. De Raad geeft de directeur-bestuurder gevraagd en ongevraagd advies en ondersteunt hem waar nodig. De belangrijkste documenten voor het toezicht houden zijn: De strategische beleidsvisie “Meer dan gewoon Wonen”; Het document verkoopbeleid; Het treasurystatuut; De meerjarenbegroting en het jaarverslag; Het strategisch voorraad en marktbeleid; Het financieel beleidsplan; Het rooster van aftreden van de Raad van Commissarissen; Rapportages. De rol van de voorzitter van de Raad De voorzitter van de Raad van Commissarissen bepaalt de agenda en leidt de vergaderingen van de Raad, ziet toe op goed functioneren van de Raad en haar Commissarissen, draagt zorg voor een adequate informatievoorziening aan de Commissarissen, zorgt ervoor dat er voldoende tijd bestaat voor besluitvorming, draagt zorg voor introductie- en opleidingsprogramma voor de leden, is namens de Raad maandelijks het aanspreekpunt voor de bestuurder, initieert de zelfevaluatie van het functioneren van de Raad van Commissarissen en het functioneringsgesprek met de bestuurder. Voorts zorgt de voorzitter voor de instelling van een auditen remuneratiecomissie en voor de jaarlijkse gesprekken met de huurderbelangenvereniging en de OR. De Raad van Commissarissen doet verslag van de uitvoering van de taakopdracht in het verslag van de Raad.

7

De activiteiten en de genomen besluiten van de Raad De Raad van Commissarissen heeft in 2013 7 maal vergaderd. Hierbij was de bestuurder aanwezig. Er is tweemaal vergaderd buiten diens aanwezigheid met betrekking tot het functioneren en belonen van de bestuurder en de zelfevaluatie van de Raad. Ten aanzien van belangrijke onderwerpen van financieel en organisatorisch belang heeft de voorzitter gefunctioneerd als klankbord en adviseur naar de bestuurder. De Raad van Commissarissen heeft gesproken met het bestuur van huurderbelangenvereniging “De Schakel” over het huurprijsbeleid, het onderhoudsbeleid en overige bewonerszaken. De Raad heeft tevens een gesprek gevoerd met de Ondernemingsraad. Eenmaal heeft een strategische beleidsdag plaatsgevonden van de Raad in aanwezigheid van de directeurbestuurder en het management. De Raad heeft het afgelopen jaar onderstaande activiteiten besproken en de navolgende besluiten op voordracht van het bestuur genomen: bespreken van de kwartaalrapportages over de prestaties, de uitvoering van activiteiten, de beheersing van risico’s en ontwikkelingen; het toezicht op de aan Laris verbonden instellingen en ondernemingen; zaken van organisatorische aard; het huurprijsbeleid; het verkoopbeleid woningen uit eigen bezit de voortgang van de renovatieprojecten/planmatig onderhoud; update nieuwbouwprojecten; de rooster van aftreden van de Raad van Commissarissen; het kennisnemen en het bespreken van bedrijfstakinformatie; het kennisnemen van de accountantsverklaring en het bespreken van het accountantsverslag met de accountant. Besluit meerwaarde onderzoek samenwerking WS Bergh De besluiten van de Raad Besluitenoverzicht Jaarstukken 1 Goedkeuring van de geconsolideerde Jaarrekening 2012 2 Goedkeuring meerjarenbegroting Jaarplan 2013 Vastgoed en ontwikkeling 3 Besluit aankoop/levering grond Lupinestraat tbv starterskoopwoningen 4 Besluit aankoop perceel grond van gemeente tbv Coop Zeddam 5 Besluit verkoop 7 woningen eigen bezit Beleidszaken 6 Besluit goedkeuring treasury jaarplan 7 Besluit aantrekken lening 7 miljoen 8 Besluit benoemen E & Y als nieuwe accountant 9 Besluit verlenen volmacht aan het WSW 10 Besluit meerwaarde onderzoek samenwerking met WS Bergh Personele zaken 11 Besluit aftreden drie RvC leden 12 Besluit vaststellen profiel RvC leden 13 Besluit benoeming R.Vierwind als Lid van RvC 14 Besluit bezoldiging RvC 15 Besluit benoeming H.Oosterhuis als lid RvC De leden van de Raad De Raad van Commissarissen is zodanig samengesteld dat zij haar taak naar behoren kan vervullen. Een herbenoeming van een Commissaris vindt slechts plaats na

8

zorgvuldige overweging. Ook bij een herbenoeming worden de profieleisen in acht genomen. Leden van de Raad van Commissarissen worden voor een periode van vier jaar benoemd, waarbij als uitgangspunt wordt gehanteerd dat Commissarissen maximaal acht jaar zitting kunnen hebben. Aftreden als lid van de Raad van Commissarissen volgt na vaststelling jaarrekening van voorgaand jaar. De Raad van Commissarissen rapporteert in haar verslag dat naar haar oordeel de Raad zodanig is samengesteld dat deze haar taak naar behoren kan vervullen, dat een profielschets is samengesteld en dat (her)benoemingen van leden van de Raad na een zorgvuldige procedure hebben plaatsgevonden. De profielschets voor de RvC wordt onder vacatures op de website van Laris gepubliceerd. De huidige samenstelling van de Raad bestaat uit één vrouw en drie mannen. De leden worden op basis van kwaliteiten geselecteerd en waar mogelijk wordt rekening gehouden met de verdeling van de posities tussen mannen en vrouwen. Alle leden van de Raad van Commissarissen zijn onafhankelijk van de stichting. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van Laris of onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van de stichting. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan diensten die voortvloeien uit het lidmaatschap van de Raad van Commissarissen of onderhoudt banden met Laris, hetzij direct hetzij indirect, buiten zijn commissariaat. De statuten van de stichting bevatten bepalingen over mogelijke tegenstrijdige belangen. In het verslagjaar vonden er geen transacties plaats waarbij sprake was van mogelijke tegenstrijdige belangen. De stichting heeft als beleid geen leningen of garanties te verstrekken aan haar commissarissen. De Raad van Commissarissen heeft een Auditen Remuneratiecommissie ingesteld om een deel van de taken van de Raad uit te voeren. De Raad van Commissarissen van Laris bestaat uit vijf personen. De samenstelling van de Raad is vernieuwd. Drie leden, de heer Buiting, Tuil en Kranenburg zijn in 2013 afgetreden en er zijn twee nieuwe leden benoemd te weten de heer Vierwind en de heer Oosterhuis. Begin 2014 wordt nog een vijfde commissaris benoemd. De huidige samenstelling van de Raad van Commissarissen is als volgt: Naam commissaris

functie

Geboortejaar

1e benoe- Benoemd ming tot

Mevr. H. van den Broek- Voorzitter Hanskamp

1954

2011

Dhr. H. Dijkema

Vice voorzitter

1974

2012

Dhr. R. Vierwind

Lid

Dhr. H. Oosterhuis

Lid

1970 1967

2013 2014

Beroep

1-1-2016

Herbenoembaar ? Ja

1-1-2016

Ja

Directeur VVV Nederland

1-12-2017 1-1-2018

Ja Ja

Directeurbestuurder

Adviseur Jurist

Rechtspositie en bezoldiging directeur-bestuurder De Raad van Commissarissen stelt het bezoldigingsbeleid vast voor de directeurbestuurder. De Governancecode volgt op dit terrein het al eerder opgestelde ‘Advies Arbeidsvoorwaarden Statutair Directeur Woningcorporaties’ (Advies commissieIzeboud). De huidige directeur-bestuurder heeft een arbeidscontract voor onbepaalde tijd en is dus niet benoemd voor een periode van vier jaar. De arbeidsverhouding is aangegaan ver voor het moment dat de code is opgesteld en de stichting is gebonden aan de bestaande overeenkomst.

9

De Raad is onafhankelijk en integer In 2013 vonden geen transacties of andere zaken plaats, waarbij tegenstrijdige belangen van leden van Raad speelden of waarbij de onafhankelijkheid van de leden in het geding was. Er zijn geen overlappingen met (bestuurs-)functies elders. Geen van de leden verleent (betaalde) diensten aan Laris anders dan die voortvloeien uit zijn lidmaatschap van de Raad. Commissies van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen heeft twee Commissie ingesteld, namelijk een Audit- en een Remuneratiecommissie. De auditcommissie wordt gevormd door twee leden van de Raad van Commissarissen, de bestuurder en de manager Finance, Control & ICT. De commissie is in 2013 een keer bij elkaar geweest en heeft het treasury jaarplan 2013 beoordeeld en vastgesteld, waarna het aan de Raad van Commissarissen ter goedkeuring is voorgelegd. De Remuneratiecommissie heeft gezorgd voor het profiel van de Commissaris en heeft twee nieuwe Commissarissen geworven voor de Raad. Toezicht op de verbindingen Laris heeft enkele verbindingen. Larishof BV levert diensten zoals domotica, en energie. Laris is direct en/of indirect 100 procent aandeelhouder van deze entiteiten. De Raad van Commissarissen ziet hierop als volgt toe: De Raad van Commissarissen keurt vooraf de oprichting van rechtspersonen of het aangaan van samenwerkingsverbanden goed; In de driemaandelijkse rapportage voor de Raad zijn de financiële en overige prestaties van deze entiteiten verwerkt; De personen die bevoegd zijn om de rechtspersoon extern te vertegenwoordigen, zijn de bestuurder bij Laris of in dienst van Laris; Besluiten in entiteiten waarover de Stichting Laris overwegende zeggenschap heeft, worden in de praktijk ook ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen van de Stichting Laris. Goedkeuring De jaarstukken 2013 zijn opgesteld overeenkomstig de statuten van Laris. In de vergadering van 16 april besprak de accountant zijn bevindingen met de Raad en keurde de Raad de jaarstukken goed. Door deze goedkeuring vindt decharge plaats van het Bestuur voor het gevoerde beleid. Het verslagjaar werd afgesloten met een nadelig resultaat. Namens de Raad van Commissarissen M. van den Broek - Hanskamp, Voorzitter

Didam, 10 juni 2014

10

2.

WOONPLEZIER EN DIENSTVERLENING

2.1

Wij benaderen de markt en klant van Laris actief

Voor Laris staat de klant voorop. Het is de klant waarvoor wij ons werk doen en de klant bepaalt wat wij moeten doen. Het is immers de klant die betaalt. Dit is de basis van ons handelen. Dat wil niet zeggen dat we in alle opzichten hebben bereikt waar we naar streven. Dit uitgangspunt is echter wel sturend bij de afwegingen die we maken en de prioriteiten die we stellen. In dit verslag proberen we de lezer duidelijk te maken in hoeverre ons handelen heeft bijgedragen aan het dichterbij brengen van deze doelstelling. Er zijn 204 woningen gemuteerd, dit zijn er 50 meer dan voorzien. Hiervan zijn er 164 verhuurd ultimo 31 december 2013. Dit is inclusief 32 woningen waarvan de huur al in 2012 is opgezegd. In het jaar 2013 hebben we 181 huuropzeggingen ontvangen. In 2013 zijn vijf woningen (gepland voor verkoop aan huurders) uit de verkoop genomen en weer in de verhuur gezet. De verhuur van woningen hebben meer uitgaven met zich meegebracht (mutatiekosten, leegstandskosten, onderhoudskosten) dan was verwacht. De stijging van het aantal mutaties komt door een groot aantal redenen. Deze variëren van overlijden tot het willen verhuizen naar een andere buurt. Uit de ons nu bekende gegevens (de verhuisreden wordt nagevraagd en er wordt een getalmatige analyse gemaakt van kenmerken van de woning, de buurt en de bewoner in relatie tot de mutatie) valt geen duidelijke conclusie te trekken. Een derde van de klanten die muteert wil in een andere wijk wonen, een vijfde verhuisd vanwege ouderdom en/of gezondheidsredenen, 20% van de mensen verhuisd naar de koopmarkt. Circa 60% van de mensen die zijn verhuisd blijft in de huurmarkt. Aangezien 2013 het eerste jaar is geweest waarin al deze gegevens nauwgezet zijn vastgelegd en we daarmee als het ware een nulmeting hebben gedaan verwachten we hierover pas na verloop van het jaar 2014 meer te kunnen zeggen. Algemeen Reacties Advertenties Verhuringen leegmeldingen Gegevens over marktpositie Aanbiedingscoëfficiënt Reacties per advertentie Marktindex Gemiddelde meettijd Verhuringen naar klantsoort Doorstromers Starters sociaal/medische urgenties

Begroting 2013 4650 150

Realisatie Gemiddelde 2013 per maand 5732 477,7 213 17,8 203 16,9 295 24,6

30

2,84 26 9 12,3

100 40 10

126 60 3

10,5 5 0,3

Het aantal reacties in 2013 stijgt met meer dan 5.800 ruim uit boven de raming van 4.650. Met een gemiddelde van 25 reacties per woning ligt dat iets boven het nivo van 2012. Met een aanbiedingscoëfficiënt (het aantal personen waaraan een woning moet worden aangeboden voordat hij wordt verhuurd) van 3,20 wordt de streefwaarde voor 2013 (4,25) ruimschoots gehaald. Hieruit valt af te leiden dat druk op de woningen is toegenomen.

11

2.2

Wij bieden ook huurwoningen aan met het lotingmodel

In het jaar 2013 heeft Laris 10% van de vrijgekomen voorraad huurwoningen door verloting op de markt gebracht. Het streefcijfer was 13%. Dit moet in de toekomst op een hoger nivo uitkomen. Dit is direct te sturen.

Aandeel verlotingsmodel 10%

Middels verloting Regulier

90%

Laris heeft in het verslagjaar ruim 96% van de vrijgekomen huurwoningen met een huurprijs onder €681,02 per maand kunnen verhuren aan mensen met een bruto gezinsjaarinkomen van maximaal €34.622,-. Hiermee voldoet Laris ruimschoots aan haar doelstelling als volkshuisvester. In 2013 zijn 8 woningen toegewezen aan mensen met een verblijfstatus, 14 woningen zijn toegewezen binnen de 10% vrije beleidsruimte.

Saldo staatsteunregeling 4% Meetellende woningen verhuurd aan mensen onder de inkomensgrens Meetellende woningen verhuurd aan mensen boven de inkomensgrens

96%

2.3

Wij verhuren 4 appartementen met tijdelijk verblijf

Er is door Laris in overleg met zorgorganisatie Diafaan geïnvesteerd in vier appartementen boven het gezondheidscentrum. De bedoeling is om hiermee vier gestoffeerde wooneenheden voor tijdelijk verblijf met zorg aan te bieden. Diafaan levert klanten en organiseert de zorg. Dit heeft in 2013 geen klanten opgeleverd, ondanks extra inspanningen van Laris om Diafaan behulpzaam te zijn bij het vermarkten van dit, voor Didam, nieuwe woon/zorgproduct. Per 1 januari 2014 is een appartement regulier verhuurd en worden drie appartementen ingezet door Diafaan voor huisvesting van drie personen uit het gebouw Tesma uit het complex Meulenvelden in Didam.

12

2.4

Onze debiteuren worden actief benaderd

Omdat met de incassomaatregelen zoals ingezet door Laris niet de voorgenomen doelstelling (stand huurdebiteuren maximaal 1,75% van de jaarhuur) leek te worden gehaald is er voor gekozen het incassotraject onder te brengen bij een externe partij. Dit traject is in november 2013 gestart. De eerste resultaten zijn hoopgevend. Het jaarresultaat is binnen de doelstelling voor 2013 gebleven. Een evaluatie van de nieuwe werkwijze is in maart 2014 voorzien.

Achterstand huurdebiteuren 800.000 600.000 400.000

2012

200.000

2013

0 t/m 30 dagen

t/m 90 dagen

90 dagen en meer

Totaal

Huurderving Het niveau van oninbare huren is in 2013 binnen de in de begroting van 2013 opgenomen doelstelling (maximaal 1,25% van de jaarhuur) gebleven.

2.5

Op leegstand wordt actief gestuurd

In onderstaand overzicht is zichtbaar dat het aantal leegstandsdagen in het 2e halfjaar van 2013 oploopt. In belangrijke mate heeft dit te maken met de invloed van de oplevering van de nieuwbouwprojecten en het opnieuw in exploitatie nemen van woningen die voor de verkoop waren bestemd. Deze piekbelasting legt een behoorlijke werkdruk op de bestaande capaciteit in de organisatie. Dagen Bedrag Aantal leegstand leegstand adressen 1.198 17.970 45 januari 1.187 19.594 51 februari 1.395 20.489 61 maart 1.200 18.141 53 april 1.341 20.255 53 mei 1.285 19.952 61 juni 1.597 23.544 58 juli 1.658 25.524 69 augustus 1.582 25.219 64 september 1.754 26.914 76 oktober 1.697 28.545 78 november 4.076 28.141 149 december 19.970 € 274.287 818

De forse toename van het aantal woningen in december betreft een momentopname als gevolg van de oplevering van de nieuwbouw.

13

2.6

Wij bieden servicediensten aan onze huurder

Woonservice Klanten kunnen tegen betaling van een maandelijkse vergoeding van € 7,30 inclusief BTW (2012: € 7,14) de zorg voor het klein bewonersonderhoud afkopen. Woonservice

Opbrengst

Aantal deelnemers

Aantal opdrachten

Uitgaven

Kosten per deelnemer

2010

€ 81.196

1.765

1.226

€ 100.955

€ 57,20

2011

€ 94.700

1.760

1.250

€ 86.000

€ 44,14

2012

€ 117.000

1.780

1.300

€ 85.400

€ 47,98

2013

€ 130.417

1.870

1.516

€ 173.377

€ 114,36

De uitgaven voor Woonservice nemen met ingang van 2013 fors toe door de verschuiving in de toewijzing van uitgaven uit dagelijks reparatieonderhoud. Glasservice Dit abonnement garandeert onze klanten de kosteloze vervanging van ruiten in geval van glasbreuk. De prijs van het abonnement stijgt in 2014 van €1,75 naar € 1,80 inclusief BTW per maand. Glasservice

Opbrengst

Aantal deelnemers

Uitgaven

Aantal opdrachten

Kosten per opdracht € 14.133 € 199,05

2010

€ 25.329

1.647

71

2011

€ 26.286

1.669

62

€ 9.048

€ 145,94

2012

€ 27.900

1.670

75

€ 11.500

€ 153,33

2013

€ 30.366

1.763

87

€ 16.229

€ 186,54

Overige diensten In de woonzorgcomplexen zoals Meulenvelden, Binnenrijk en Hof van Varwijk levert Larishof BV (100% dochteronderneming) nog een aantal andere diensten. Het gaat daarbij om levering van warm- en koudwater, elektriciteit, warmte, schoonmaak algemene ruimten, glasbewassing, groenonderhoud en, in sommige gevallen, ook de levering van internetverbinding, Voip-telefonie en domoticadiensten. Met het oog op de toekomst is het voor Laris zaak om te zoeken naar juist die producten en diensten die de klant ontzorgen. In veel gevallen kan dat door bemiddeling van diensten, dus door er voor te zorgen dat producten en diensten, die Larishof kan aanbieden in te kopen en door te verkopen. Het is daarbij natuurlijk wel zaak dat de prijs zodanig is dat het Laris geld oplevert en dat de kwaliteit van de geleverde diensten en producten past binnen de eisen die de klant en Laris hieraan stelt.

2.7

Ontruimen als het niet anders kan

In het verslagjaar zijn 27 vonnissen bij de kantonrechter gevorderd voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. In 2013 heeft dit geleid tot 7 daadwerkelijke ontruimingen van de woning. Laris probeert ontruimingen zoveel mogelijk te voorkomen. Een keuze voor ontruiming wordt altijd intern afgewogen en wanneer het besluit is gevallen daadwerkelijk te ontruimen wordt er overleg gevoerd met de gemeente om de gevolgen van de ontruiming voor de klanten zo draaglijk mogelijk te houden, zeker in die situaties waar (jonge) kinderen er door worden getroffen.

14

2.8

Overlast beperken tot een minimum

In 2013 heeft Laris 36 schriftelijke overlastklachten in behandeling genomen (in 2012 waren dat er nog 59). Hierin laat zich het succes van het project buurtbemiddeling zien. De meeste klachten (19) komen van bewoners uit de Molenwijk, de Hoevert en de Kom. De voornaamste klachten gaan over slecht tuinonderhoud (11) en over onaangepast gedrag (14). Van 2 woningen is door Laris eenzijdig de huurovereenkomst opgezegd vanwege overtreding van de opiumwet. Dit is gebaseerd op beleid in overeenstemming met regionale afspraken.

2.9

Ondersteunen van verenigingen van eigenaren

Laris voert de administratie voor drie verenigingen van eigenaren: het Kwadrant, het Gezondheidscentrum en Panhuis 1 en 2. De verhoudingen zijn goed en het beheer verloopt volgens de jaarlijks vastgestelde onderhoudsprognoses.

2.10 Samenvatting doelstellingen Nr.

Omschrijving actie

Actiepunten

Geleverde prestaties

1

Digitale, soepele contacten/communicatie.

We organiseren en investeren in digitale soepele contacten. We faciliteren de contacten/communicatie tussen klant, relatie en Laris binnen vooraf gestelde kaders.

2

Duidelijkheid verschaffen aan klanten/ relaties.

Het is niet gelukt om, zoals voorgenomen, het digitale klantenportal in 2013 te kunnen lanceren. De oorzaak ligt volledig bij de leverancier van de automatiseringssoftware. De nieuwe deadline is april 2014. Wanneer het aantal formele klachten maatgevend is (4 stuks) kan 2013 worden beschouwd als een succesvol jaar. Er zijn binnen de genoemde randvoorwaarden 9 woningen uit de bestaande voorraad verkocht.

3

4

5

In de communicatie naar klanten en relaties zijn we duidelijk over onze rol en uitvoeringstaken (‘Nee’ is ook duidelijk!). We verkopen woningen (met We definiëren en stellen onze korting) uit eigen bezit (aan verkoopstrategie voor de starters). komende jaren vast. We benoemen welke woningen we verkopen en formuleren de financiële randvoorwaarden. We bieden zo mogelijk kansen Jonge ondernemers bieden we aan jongeren en jonge ruimte in ons commercieel ondernemers. Jonge vastgoed. We bieden stage en ondernemers bieden we ruimte leerplaatsen. in ons commercieel vastgoed. We voeren een actief We werken een nieuw marketing beleid. marketingplan uit m.b.t. verhuur/verkoop, onderhoud, beheer van woningen en dienstverlening.

6

We creëren binnen de woonservicegebieden meer woonvariëteiten.

7

We stimuleren mensen om hun woning zodanig aan te passen dat ze langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Aansluiten bij lopende projecten. We stimuleren contact en ontmoeting tussen bewoners, komen achter de voordeur en bieden actief woonbegeleiding en schuldhulpverlening aan.

8

We zetten hiervoor vastgoed in dat geen directe bestemming heeft, onder andere vastgoed aan de Parallelweg en de Stationslaan in Didam.

Op de beleidsonderdelen verhuur en verkoop is de woningmarkt planmatig benaderd. Een verbeterslag valt nog te maken op de beleidsterreinen onderhoud en beheer en dienstverlening. Uitwerking. In het kader Er is een concreet plan gemaakt door “scheiden wonen en zorg” zijn er zorgorganisatie Diafaan voor het her investeringen nodig om gebouw Tesma in het project nieuwe doelgroepen te Meulenvelden. De uitvoering van dit huisvesten en daardoor de plan stuit op grote maatschappelijke exploitatie te verbeteren. In weerstand. overleg met onze zorgaanbieders werken we de plannen nader uit. We ondersteunen het actieplan Door beleidswijzigingen vanuit de en activiteiten i.s.m. Thuis in rijksoverheid en vanwege het grote Montferland. We nemen de aanbod aan nieuwe passende noodzakelijke maatregelen om woningen voldoet Laris aan deze langer thuis wonen te faciliteren. doelstelling. We zetten onze kennis en ervaring in en we zijn zichtbaar aanwezig in de wijk en laten zien wat Laris te bieden heeft.

15

Laris neemt als een actieve partij deel aan diverse zorgnetwerken. Door inzet van eigen medewerkers en het activeren van mensen en instanties heeft Laris dit doel trachten te bereiken.

16

3.

WONINGEN MET

3.1

Wij werken aan een duurzame omgeving

TOEKOMST

Adequaat onderhoud aan de woningen en vastgoedvoorraad is essentieel voor de ontwikkeling van de waarde van het vastgoed en daarmee de buurt of wijk. Tevens levert adequaat onderhoud een bijdrage aan de leefbaarheid, esthetische kwaliteit en herkenbaarheid van het beheerde bezit. Een mooi voorbeeld hiervan is de uitwerking van het project de Muizenberg. Dit project is op 10 oktober afgerond. Gezien de vele positieve reacties kijken wij terug op een geslaagd project, wat een voorbeeld is van omgaan met de bestaande voorraad. Kwaliteitsbeleid bestaand bezit Onderhoud moet het vastgoed van Laris in technisch opzicht goed verhuurbaar houden. Tijdens de bewoning spelen we zo goed mogelijk in op de wensen van onze klanten op het gebied van de binneninrichting van de woning. Bij de uitvoering van onderhoudswerkzaamheden en verbeterprojecten combineren we werkzaamheden daar waar mogelijk om de overlast bij bewoners zo veel mogelijk te beperken. Het onderhoud aan de woningen voldoet daarnaast niet alleen aan gangbare eisen en regels, het is er ook op gericht voldoende nieuwe klanten aan te trekken bij mutatie. Strategisch Vastgoedbeleid (SVB) Ons strategisch vastgoedbeleid (SVB) vertalen we naar dagelijkse operationele activiteiten. Deze activiteiten werken we uit in complexbeheerplannen, die voor de afdeling Vastgoedbeheer een sturingsinstrument zijn om bijvoorbeeld het energiegebruik, (groot) onderhoud en leefbaarheid in samenhang te behandelen. In 2012 is gestart met het ontwikkelen van een gedifferentieerd onderhoudsbeleid binnen de gestelde financiële kaders. We differentiëren daarbij zowel in onderhoudsniveaus als uitrustingsniveaus om in te spelen op de verschillende uitgangspunten van de complexbeheerplannen. Energie Onderstaand schema geeft de verdeling van de energielabels over de zelfstandige wooneenheden weer. 19411950

19511960

19611970

19711980

1

2

3

1

B

5

56

25

C

5

8

175

Energielabel

Voor 1940

A

19811990

19912000

2000heden

Totaal

20

443

470

21

160

173

440

172

39

399

D

2

12

25

77

200

96

412

E

11

74

79

182

95

10

451

F

8

26

82

106

60

282

G

2

8

4

9

2

25

Totaal

23

121

202

441

558

299

219

616

2.479

De belangrijkste investeringsopgave voor een labelsprong naar B ligt bij Laris vooral in de bouwjaren tot en met 1980. Asbest November 2012 heeft er een brand gewoed op zolder van de goudsbloemstraat 70. Dit betrof een asbestbrand. Het project heeft een lange doorlooptijd gekend als gevolg van diverse factoren. De verzekering heeft uiteindelijk zijn goedkeuring gegeven waarna Boerstal Bouw de werkzaamheden heeft opgepakt. Omdat een groot

17

deel van de daken van het blok aan vervanging toe was, is besloten om de dakrenovatie uit te voeren voor het gehele blok. De dakrenovatie levert een positief effect op het onderhoud en de beeldkwaliteit van het bouwblok. Planmatig onderhoud In 2013 hebben we een groot deel van het planmatig onderhoud uitgevoerd volgens de begroting 2013. Alleen binnen de post schilderwerk is complex 006 niet uitgevoerd ivm wijziging strategie doorexploiteren naar prio-verkoop in 2013. De instandhouding van de complexen hebben wij door ketensamenwerking met Burgers van der Wal uitgevoerd. Binnen het budget zijn 72 woningen opgeknapt en op verzoek woningen voorzien van dubbelglas. Deze ketensamenwerking is een pilot en verloopt naar tevredenheid met de bewoners, Laris en Burgers van der Wal. Contractonderhoud 2 jaar geleden hebben wij samen met T&P een nieuw concept bedacht over schoonmaak binnen onze panden. Schoonmaak wordt gescheiden naar handeling. Bij start van dit concept hadden we al fors op het budget bespaard. Uit analyse blijkt dat wij met het nieuwe concept: de schoonmaker maakt de keuze, daar nogmaals € 15.000 op schoonmaak hebben kunnen besparen. Servicelevel Agreement (SLA) In 2013 zijn bijna met al onze zorgpartners SLA’s afgesproken op de onderhoudstaken huurder / verhuurder. In de SLA worden afspraken vastgelegd over het beheer en gebruik van onze panden. De vorming van de SLA wordt als zeer positieve dienstverlening beschouwd. Zorgpartner Diafaan- Alle gebouwen GGnet-Kerkwijk Orakel-Kerkwijk Orakel- Westervoort Liemerije Zozijn Zozijn – Lockhorst Stichting de Overstap-Berghstede

Afgesloten Nee Ja Ja Nee Ja Ja Ja Nee

Planning 2014

2014

2014

Klachtenonderhoud Onder klachtenonderhoud verstaan we het onderhoud dat we (laten) uitvoeren naar aanleiding van reparatieverzoeken. In de begroting 2013 was voor klachtenonderhoud een budget opgenomen van € 628.000 De gerealiseerde uitgaven bedragen € 485.564. Het totaal aantal woningen in 2013 bedroeg 2480. Mutatieonderhoud Onderdeel Mutatieonderhoud+investering Aantal mutaties Leegstand als gevolg werkzaamheden aan vastgoed Gemiddelde leegstand

Gepland 642.000 130

Besteed 688.776 204 3754 19 dagen

Onder mutatieonderhoud verstaan we het dagelijks onderhoud aan een leeggekomen woning dat nodig is om de verhuurbaarheid van de woning te waarborgen en in sommige gevallen te verbeteren. Bij dit onderhoud maken we onderscheid in mutatieonderhoud voor rekening van Laris en voor rekening van de vertrokken huurder (ook als gevolg van ontruiming).

18

Bij leeggekomen woningen die in een relatief verouderde staat verkeren, kunnen we besluiten tot extra onderhoud. Het gaat hier om binnenonderhoud, de buitenzijde wordt in een collectieve aanpak uitgevoerd. Een deel van de investering kan kostendekkend zijn, tegenover de investering staat dan een huurverhoging. Het deel dat niet kostendekkend is, komt ten laste van de winsten verliesrekening. In de volgende tabel geven we een overzicht van de kosten van het mutatieonderhoud: Begroting 2013 Mutatieonderhoud

Gerealiseerd

€ 577.000

€ 533.608

Gemiddeld bedrag per mutatie / per woning € 2.616 per mutatie 1 € 215 per woning 2

1

De gemiddelde kosten per mutatie zijn van toepassing op 204 geregistreerde verhuismutaties van alle VHE’s in 2013 2 De gemiddelde kosten per VHE zijn op basis van het aantal van 2480 (huurwoningen) woningen op 31-december 2013.

Dit jaar zijn wij geconfronteerd met 204 mutaties. Dit is een overschrijding van 73 mutaties. Door te sturen op het beschikbare budget is de overschrijding van de mutatie beperkt gebleven. De werkelijke kosten voor mutatieonderhoud lagen in 2013 lager dan de begrote kosten. Deels wordt dit veroorzaakt doordat ruim € 155.000 niet in de mutatiekosten is opgenomen en geactiveerd wegens verbeteringen. Anderzijds is er ook sprake van ruim 56% meer mutaties dan begroot.

3.2

Investeringen

Energiemeters Vervanging van de energiemeters in Waverlo/Tesma is niet tot uitvoer gebracht. Wij hebben bij het aanbrengen van aanvullende meters de nodige problemen gehad met de leverancier. Hierop is besloten om het geheel bij een partij neer te leggen die het totale energiemanagement en afrekening voor zijn rekening gaat nemen. Wij kiezen eerst voor een juiste borging van het systeem waarna wij pas overgaan tot vervanging van meters. Domotica De verlichting van Waverlo is om beheertechnische redenen afgekoppeld van het bestaande domotica systeem. Overige aanpassingen zijn bevroren in afwachting van lopende onderhandelingen met de huidige contractpartij CLB.

19

3.3

Overzicht budget onderhoud

Onderhoud

Investeringen

Onderhoudskosten

€ 3.013.000

Servicekosten (glas/woonservice)

€ 145.000

Totaal Onderhoud

€ 3.158.000

Investeringen

€ 475.000

Totaal budget onderhoud

€ 475.000

Onderhoud en reparaties

Budget 2013

Realisatie 2013

Reparatieonderhoud

€ 628.000

€ 468.972

Mutatieonderhoud

€ 577.000

€ 533.608

Contractonderhoud

€ 350.000

€ 284.727

€ 1.356.000

€ 1.328.226

€ 80.000

€ 83.351

€ 106.000

€ 105.246

€ 75.000

€ 18.632

€ 3.172.000

€ 2.822.762

Budget 2013

Realisatie 2013

Glasservice

€ 12.000

€ 16.229

Woonservice

€ 87.000

€ 173.777

€ -160.000

€ -160.783

€ 388.000

€ 343.297

€ -388.000

€ -387.549

€ -61.000

€ -15.029

Investeringen

Budget 2013

Realisatie 2013

Woonwensen

€ 228.000

€ 113.344

Totaal

€ 228.000

€ 113.344

Planmatig onderhoud * VVE's Domotica Woonzorgcomplexen Totaal Servicekosten

Door te berekenen woon- en glasservice Servicekosten gemeenschappelijke ruimten Door te berekenen servicekosten Totaal

* Incl. € 300.000,- tbv instandhouding

20

3.4


Nr.

Omschrijving actie

Actiepunten

Geleverde prestaties

1

Realiseren 8 kopwoningen Project Muizenberg

Slopen 4 bestaande woningen en vervangen door 8 nieuwe kopwoningen. Wij geven uitvoering aan de onderhoudsopgave.

De 8 kopwoningen zijn gerealiseerd en verhuurd.

2

Onderhoud (planmatig, mutaties, etc.)

3

Wij betrekken leveranciers bij het uitvoeren van onderhoud

Wij maken afspraken over prijs en kwaliteit.

4

Woonwensen

5

Inkoopbeleid

Wij anticiperen op woonwensen van de klant. Wij geven uitvoering aan de wens als deze voldoet aan het woonwensenbeleid. We onderhandelen met onze leveranciers over de beste prijskwaliteit. We verstrekken opdrachten binnen de mandateringsregels. Wij werken procesmatig met een meerjarenbegroting in ons primaire systeem Viewpoint.

6

Opdrachten

7

Meerjarenbegroting

21

Onderhoud is uitgevoerd conform de beleidsafspraken en binnen het budget. Met partijen (op gebied van schoonmaak, groenonderhoud, cv-onderhoud etc.) zijn diverse initiatieven ontplooid. Wij participeren in verschillende regionale en landelijke inkoopgroepen. De woonwensen zijn binnen het gesteld budget uitgevoerd.

Met onze leveranciers zijn wij voortdurend op zoek naar de beste prijs-kwaliteit. Alle opdrachten zijn conform de mandateringsregels uitgevoerd. De meerjarenbegroting 2014 is in Viewpoint verwerkt.

22

4.

BETAALBAARHEID, WAARDEVAST

4.1

Huurprijsbeleid

INVESTEREN EN BOUWEN

De zorg voor betaalbaarheid van het wonen is en blijft voor Laris een belangrijke doelstelling. Dit streven kan echter alleen worden waargemaakt als we financieel gezond blijven zodat we ons onderhoud en de voorgenomen investeringen kunnen blijven betalen. In dit spanningsveld is het huurprijsbeleid bepaald. We vragen een huurprijs die een redelijke afspiegeling is van de kwaliteit van de woning. Dit geldt met name voor woningen in het Daeb-segment met een huurprijs lager dan €681,02.Binnen dit sociale huursegment hebben we de huurprijzen verhoogd met 4% (2,5% inflatie + 1,5%) voor mensen met een bruto gezinsinkomen lager dan €33.614,-. Voor mensen met een brutogezinsinkomen tussen € 33.614,- en € 43.000,- is de huur verhoogd met 4,5% (2,5% inflatie +2,0%). Voor woningen met een huurprijs boven de huurprijsgrens van € 681,02 hebben we gekozen om de huur met 4% te verhogen. De mogelijkheid bestond om in dit segment de huur met 6,5% boven inflatieniveau te verhogen. Dit is niet gebeurd, in dit segment wordt de maximale huurprijs van de woning met name bepaald door de bereidheid van de markt om op een zeker moment een bepaalde huurprijs te betalen. In de woningvoorraad van Laris is deze grens voor de meeste woningen met een huurprijs boven € 681,02 in zicht.

4.2

Wij houden onze woningvoorraad betaalbaar

Aandacht voor de betaalbaarheid en de toegankelijkheid van de huurwoningen voor de doelgroepen van volkshuisvestingsbeleid behoort tot de kerntaak van Laris. Getalsmatig voldoet Laris aan de afspraken met de gemeenten in haar werkgebied over de omvang van deze voorraad. Vanwege het feit dat mutatiewoningen voor wat betreft hun huurprijs worden opgetild naar een huurprijsniveau van 75% van de maximaal redelijke huur, zijn de opnieuw te verhuren woningen verhoudingsgewijs duur voor veel klanten met een beperkt inkomen. Daar staat tegenover dat de woningen dankzij het mutatieonderhoud over een zekere, bij de prijs passende kwaliteit beschikken. Naar de toekomst toe leidt deze ontwikkeling tot de vraag of de kwaliteit van de opnieuw te verhuren woningen in alle gevallen op het huidige hoge technische nivo moeten worden gebracht. Voor veel huurders met een smalle beurs weegt de betaalbaarheid van de woning zwaarder dan een hoog kwaliteitsniveau.

4.3

Ons huurprijsbeleid bij mutatie en nieuwbouw

Bij mutatie van een woning brengen we de huur in één keer naar het eerder bepaalde streefhuurniveau. Dit is gemiddeld 75% van de maximaal redelijke huur. Wanneer een woning door dit beleid voor wat betreft zijn huurprijs door de grens van de maximaal redelijke huur zou schieten wordt de huur afgetopt. Voor circa 89% van onze bestaande huurwoningen geldt een maandhuur in het betaalbare of bereikbare segment. Dit is ongeveer gelijk aan het landelijk gemiddelde. Bij nieuwbouw van woningen wordt het huurprijsnivo vastgesteld op basis van de investering. Bij woningen die ontwikkeld worden voor verhuur binnen het Daeb-segment blijft de huurprijs vanzelfsprekend binnen de 100% maximaal redelijke huurprijsgrens.

4.4

Wij verhogen de huur bij geriefverbetering

Bij geriefverbeteringen hanteert Laris haar zelfaangebrachte voorzieningen beleid. In algemene zin betekent dit dat wanneer een klant een woningverbetering wenst de eigen bijdrage vooraf contant moet worden betaald. Daarbij wordt onder andere getoetst op woongedrag en betalingsgedrag van de klant en op de woonduur van de klant en de leeftijd van het te verbeteren woningelement. Bij bepaalde woningonderdelen is het mogelijk om de financiering van de woningverbetering te

23

regelen via een huurverhoging. Dit laatste geldt bijvoorbeeld voor isolerende maatregelen zoals plaatsing van dubbel glas.

4.5

Welke nieuwbouwplannen zijn gerealiseerd

2013 is voor Laris een heel goed jaar geweest waarbij er mooie en bijzondere bouwprojecten zijn gerealiseerd. Projecten die allemaal binnen het budget en volgens de planning zijn opgeleverd. In de jaarrekening 2012 maakten we al melding van de moeilijke tijden waarin de bouw verkeerd. Afgelopen jaar is de situatie alleen nog maar verder verslechterd. Bij onze bouwpartners heeft dit ook de nodige sporen achtergelaten. Zowel bij de adviesbureaus als ook bij de bouwen installatiebedrijven zijn veel mensen ontslagen. Ook zijn er een aantal bedrijven die het financieel niet meer konden bolwerken en failliet zijn gegaan. Een schrijnend voorbeeld hiervan is Goldewijk Doetinchem waarmee wij de afgelopen jaren een behoorlijk aantal projecten naar volle tevredenheid hebben gerealiseerd. Ook Karel Nieuwland Architecten die als architect een aantal van onze projecten heeft ontworpen heeft deze crisis niet overleefd en is failliet gegaan. Voor onze nieuwbouwprojecten hebben wij de technische installaties separaat aanbesteed en rechtstreeks in opdracht gegeven aan de installateurs. Voor een aantal grotere werken is een installatie consortium opgericht, waarbij de verschillende installateurs garant staan voor elkaars werken. Met deze contractvorm worden risico’s tijdens de uitvoer maar ook in de garantieperioden bij een faillissement tot een minimum beperkt. Albertusgebouw Aan de Raadhuisstraat in Didam heeft Laris het karakteristieke en monumentale Albertusgebouw herontwikkeld. Op de eerste en tweede verdieping van het bestaande deel en de nieuwe vleugel zijn 24 ruime appartementen gekomen. Het bestaande gebouw heeft een oppervlakte van 2785 vierkante meter. De nieuwe vleugel voegt daar nog eens 2000 vierkante meter aan toe. Na een bouwperiode van anderhalf jaar is in juni 2013 het Albertusgebouw door de aannemer aan Laris opgeleverd. De 24 appartementen zijn voor de zomervakantie in gebruik genomen. Na de zomervakantie is het bouwdeel voor welzijnsorganisatie Welcom in gebruik genomen. Inmiddels zijn alle appartementen verhuurd. Met de gemeente heeft Laris een 25 jarige huurovereenkomst gesloten voor de ca. 1600 m2 aan commerciële ruimten. Met deze garantstelling door de gemeente is ongeveer de helft van de geprognosticeerde huuropbrengst voor lange duur verzekerd. Onder veel belangstelling is in oktober het deel bestemd voor de welzijnsorganisatie Welcom feestelijk geopend. Het project voldoet aan alle verwachtingen; alle gebruikers en bewoners zijn zeer tevreden over het eindresultaat. Binnen de Didamse gemeenschap en ook daar buiten heeft Laris dan ook veel waardering gekregen voor de rol die wij hebben genomen en de manier waarop wij dit waardevol en karakteristieke maatschappelijk vastgoed hebben weten te behouden voor de toekomst. Berghstede Aan de Plantsoensingel Zuid, tegen het historische stadscentrum van ’s-Heerenberg, is project Berghstede gerealiseerd. Het project is in 2009 gestart als ambitieus plan voor een integrale verbetering van woon(zorg)voorzieningen in ’s-Heerenberg en omvat een gevarieerd aanbod van woningen en een aantal zorggerelateerde functies. Het appartementencomplex aan de Klinkerstraat is als laatste bouwdeel van het project Berghstede in september opgeleverd en in gebruik genomen. Het totale bouwproject is hiermee na 1,5 jaar bouwtijd gereed gekomen. In oktober is het project door de huurders feestelijk geopend. Met dit project heeft Laris een goede mix aan woningen, appartementen en commerciële ruimten aan haar bezit toegevoegd. In totaal zijn er 19 eengezinswoningen gebouwd in Berghstede, waarvan 15 stuks in eerste instantie

24

voor de verkoop. Door de onzekerheid op de huizenmarkt en het moeilijk kunnen financieren van de woningen hebben wij hiervan maar 3 woningen kunnen verkopen. De niet verkochte woningen zijn aan ons verhuurbestand toegevoegd en zijn inmiddels verhuurd. In totaal zijn er 28 appartementen gebouwd in Berghstede, waarvan op dit moment nog 4 appartementen voor de verhuur beschikbaar zijn. Door de recente verhoging van de huurgrenzen zijn deze appartementen bereikbaar voor mensen die recht hebben op huurtoeslag. De verwachting is dat ook deze laatste appartementen snel verhuurd zullen zijn. Lockhorststraat Als uitbreiding op de eerder gebouwde Lockhorstboerderij heeft Laris voor stichting Zozijn aanvullend 16 appartementen aan de Lockhorststraat ontwikkeld. De appartementen zijn verhuurd op basis van scheiden van Wonen en Zorg, waarbij de bewoner zelf een huurovereenkomst sluit met Laris en de zorg inkoopt bij Zozijn. De appartementen zijn in december 2013 conform de planning opgeleverd. De bewoners hebben in januari de sleutels ontvangen van hun nieuwe woning. In hetzelfde project zijn aan de Rozenstraat 6 patiowoningen gerealiseerd in de dure huur. Deze patiowoningen vallen in dezelfde categorie als de patiowoningen aan de Marsweg. Laris kan hiermee de klant bedienen, die op zoek is naar een ruime gelijkvloerse woning in het centrum van Didam. Op dit moment zijn 3 van de 6 appartementen verhuurd. De gehele bouw is binnen het vastgestelde budget gerealiseerd. Woonzorgcomplex Hamerstaete Na 14 maanden bouwen is het woonzorgcomplex Hamerstaete conform de planning in december 2013 opgeleverd. Vanaf begin januari is het deel voor Stichting Woongroep het Orakel in gebruik genomen en hebben de bewoners de sleutel gekregen. Vanaf half januari is Diafaan begonnen met het verhuizen van hun bewoners naar de afdelingen Somatiek en PG. De ondersteunende diensten zoals fysiotherapie, kapsalon, dagbesteding en het restaurant, zijn in februari in gebruik genomen. Het bouwdeel “Van Essen”, gelegen aan de voorzijde, wordt naar verwachting in mei opgeleverd. Met de gemeente is afgesproken om in juni een gezamenlijke opening te organiseren. De bouw van het complex is binnen het vastgestelde budget gerealiseerd. Laris heeft met Diafaan een 20-jarige huurovereenkomst gesloten voor de verpleeghuisvoorzieningen. Met deze overeenkomst is een belangrijk deel van de huuropbrengst voor langere tijd verzekerd. Met het gereedkomen van Hamerstaete heeft Laris een belangrijke bijdrage geleverd aan de zorgvoorzieningen binnen de gemeente Westervoort.

4.6

Grondposities

De waarde van de grondposities en ontwikkellocaties bedraagt eind 2013 ca. € 627.000. Boekwaarde ultimo 2013

Omschrijving object Project Achter de kerk, 1752 m2 grond in Giesbeek (Laris)

€ 204.000

Project Europaplein, 2417 m2 grond in Zeddam (Laris)

€ 423.000

Totaal

€ 627.000

Voor de bovengenoemde locaties zijn nog geen definitieve plannen ontwikkeld. De posities (exclusief de gronden) zijn grotendeels in verhuurde staat. Grondposities innemen op speculatieve overwegingen is niet aan de orde. In de jaarrekening 2013 zijn alle grondposities aan een taxatie onderworpen en in overeenstemming gebracht met de geldende actuele waarde. Voor de komende jaren beschikken we over voldoende grondposities om nog nieuwbouw te ontwikkelen. Er bestaan geen plannen om in de komende jaren nieuwe locaties te gaan verwerven.

25

4.7

Verkoop bestaand bezit

In 2013 zijn 9 woningen uit het bestaande bezit verkocht. De verkoopopbrengst bedraagt €1.150.000,-. De verkoopkosten van deze woningen bedroegen € 38.000,-. Dit leidt dit tot een kasstroom van €123.555 gemiddeld per woning. Na aftrek van de boekwaarde levert dit een verkoopwinst op van €88.333,- gemiddeld per woning.

4.8


Nr.

Omschrijving actie

Actiepunten

Gerealiseerde prestaties

1

Huurprijsbeleid

De managers geven uitvoering aan het huurprijsbeleid en accorderen huuraanpassingen.

2

(Zorg) Servicepunt

3

Exploitatie en inrichting zorgappartementen boven Gezondheidscentrum

We geven actief uitvoering aan ons huurprijsbeleid, zoals dit is geformuleerd en besloten. Het servicepunt wordt actief ingezet om te zorgen dat klanten tevreden zijn over de dienstverlening in Meulenvelden. Realiseren van de verbouwing en uitvoering geven aan de inrichting en verhuur van de appartementen samen met Diafaan.

4

Wij ondersteunen de ontwikkeling van een Thuiszorgpost in Zeddam, Giesbeek en ’s Heerenberg. Organisatie veiligheidsbeheer in woonzorgcomplexen

5

6

7

8

9

10

Met Diafaan en Welcom voeren wij overleg.

Wij voeren een veiligheidsbeheer ter voorkoming van calamiteiten op het gebied van legionella en BHV.

Bouw woonzorgvoorziening in Westervoort

Realiseren voorziening overeenkomstig het programma van eisen en binnen de gestelde budgetkaders. Bouw woonzorgvoorziening Realiseren voorziening en starterswoningen in overeenkomstig het ‘sHeerenberg programma van eisen en binnen de gestelde budgetkaders. Renovatie en uitbreiding van Realiseren voorziening het Albertusgebouw in Didam overeenkomstig het programma van eisen en binnen de gestelde budgetkaders. Woonzorgvoorziening voor Realiseren voorziening Zozijn in Didam overeenkomstig het programma van eisen en binnen de gestelde budgetkaders. Bouw patiowoningen Didam Realiseren van 6 patiowoningen in project de Lockhorst.

26

Manager Klant en Markt heeft actief overleg met Servicepunt en houdt de vinger aan de pols. Laris draagt financieel bij in de exploitatie. De 4 appartementen zijn gerealiseerd en ingericht. Diafaan werkt onvoldoende actief mee in de exploitatie. In verband met de realisatie van verpleegplaatsen in Tesma worden de appartementen ingezet voor de verhuizing bij Diafaan. Diafaan heeft hiervoor andere beleidskeuzes gemaakt.

In Meulenvelden is een Ri&E uitgevoerd om de belangrijkste risico’s in kaart te brengen. Voor het beheer van legionella initieert en voert Laris voortdurend overleg met betrokken partijen. Project is ultimo 2013 conform afspraken opgeleverd aan de gebruikers.

Project is ultimo 2013 conform afspraken opgeleverd aan de gebruikers. De starterswoningen zijn nu nagenoeg geheel verhuurd in plaats van geplande verkoop. In 2013 zijn 24 appartementen en 1620m2 gebruikersruimte tbv maatschappelijke organisaties gerealiseerd. Project is ultimo 2013 conform afspraken opgeleverd aan de gebruikers.

Woningen zijn conform afspraak opgeleverd.

5.

HET

5.1

Organisatiestructuur

FUNDAMENT VAN DE EIGEN ORGANISATIE

Het organogram van Laris eind 2013 laat een organisatiestructuur zien, welke gericht is op de activiteiten van Laris met de algemeen directeur als bestuurder. De managers Klant en Markt, Vastgoedbeheer, Projecten en Finance, Control & ICT vormen samen met de directeur-bestuurder het managementteam (MT). Om de visie en de strategische opgaven, zoals beschreven in het ondernemingsplan 2012-2017, te realiseren, zullen we kijken welke organisatiestructuur gewenst is voor de toekomst. In 2013 zijn in het strategisch overleg daarvoor al voorbereidingen getroffen. De nieuwe organisatiestructuur is meer gericht op een platte organisatie, die efficiënt en besluitvaardig handelt. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de expertise van de rest van de organisatie. Laris is in de toekomst dan meer een regisserende partij dan een uitvoerende partij. Daarbij wordt proactief handelen, beschikbare marktinformatie en denkkracht van de eigen organisatie optimaal benut en weloverwogen besloten welke uitvoerende taken we zelf op ons nemen en welke we uitbesteden.

Organogram Laris Directie

Strategie, PR Inkoop- en personeelsbeleid

Secretariaat

Klant en Markt

Frontoffice

Vastgoedbeheer

Backoffice

Verhuur en verkoop

Vastgoed onderhoud

Vastgoed beheer

Projectontwikkeling

Finance en Control

Planning en control

Financiële administratie

Debiteuren bewaking

Producten en diensten

27

ICTDomoticabeheer en kwaliteitszorg

Personele bezetting 2013

2010

2011

2012

2013

AANTAL MEDEWERKERS (Ultimo jaar)

27

27

27

29

Directie & Communicatie Klant en Markt Vastgoedbeheer Projectontwikkeling Finance & ICT Totaal FTE

2,8 7,3 6,9

2,8 7,1

2,8 5,84 6,9 1,0 7,6 24,1

2,8 6,5 6,9 9 2,0

1,0 6,5 24,5

FULLTIME MEDEWERKERS

6,9 1,0 7,0 24,8

8,6 26,8

Fulltime vrouwen Fulltime mannen

21 1 20

PARTTIME MEDEWERKERS Parttime vrouwen Parttime mannen

8 8 0

GEMIDDELDE LEEFTIJD Vrouwen Mannen

42,8 41,7 43,3

GEMIDDELDE DUUR DIENSTVERBAND Vrouwen Mannen

10,8 13,2 9,7

Per 1 januari 2014 heeft Laris 26,8 FTE in dienst. Drie medewerkers hebben een tijdelijk dienstverband. Eén projectmedewerker is per 1 februari 2014 uit dienst. De arbeidsovereenkomst met één medewerker is tijdelijk verlengd tot 31 mei 2014. Het tijdelijk dienstverband met een medewerker ICT is ingaande 1 februari 2014 voor een jaar verlengd. Deze medewerker is aangetrokken voor onder andere het beheer en onderhoud van de Itris software voor Laris en Woningstichting Bergh.

5.2

Personeelsbeleid

Laris wil haar medewerkers faciliteren en ondersteunen om in een continu proces te werken aan de persoonlijke ontwikkeling. Deze ontwikkeling is gericht op de eigen functie en het eigen werkgebied. De kernwaarden, zoals die zijn benoemd voor onze organisatie en competentieprofielen die voor alle functies zijn opgesteld, ondersteunen bij het ontwikkelen naar de gewenste cultuur, houding en gedrag. Beoordelingssysteem Onlangs hebben we de afspraak gemaakt om voor alle medewerkers in het vervolg een identieke wijze van beoordelen te gebruiken waarbij we beoordelen op bedrijfsen persoonlijke competenties. Opleiding en ontwikkeling Medewerkers van Laris worden voortdurend gestimuleerd zich verder te ontwikkelen om antwoord te kunnen blijven geven op nieuwe vraagstukken waarmee onze organisatie voortdurend wordt geconfronteerd. In de beoordelingsgesprekken worden de competenties uitvoerig belicht en wordt aandacht gevraagd voor het volgen van cursussen of opleidingen.

28

Integriteit Laris beschikt sinds juni 2009 over een geformuleerd beleid voor integriteit van de medewerkers, waarin de te hanteren gedragscodes zijn opgenomen. Dit beleid maakt onderdeel uit van het personeelsbeleidsplan van Laris. Laris kent tevens een aanbestedingsbeleid, welke nadere waarborgen bevat ter voorkoming van fraude. In 2013 hebben zich geen bijzonderheden (fraude of anderszins) voorgedaan op het gebied van integriteit. Ziekteverzuim Laris registreerde in 2013 een lager percentage ziekteverzuim van 2,62% (2012: 4,74%). Dit percentage is ruim 40% lager dan in 2012. Ook het aantal meldingen daalde ten opzichte van 2012. De gemiddelde verzuimduur steeg. Dit is te wijten aan 1 medewerker die langdurig in verzuim is geweest vanwege een operatieve ingreep. Verzuim Personeelsgemiddelde Verzuimpercentage Verzuimmeldingen Meldingsfrequentie Verzuimduur gemiddeld Verzuimdagen totaal

5.3

2012 29 4,74% 23 0,79 15,74 503

2013 29 2,62% 19 0,66 28,10 277

Ondernemingsraad

Bij Laris is een ondernemingsraad actief bestaande uit vier medewerkers. Met de ondernemingsraad heeft de directeur minimaal twee maal per jaar overleg over zaken uit de CAO en het personeelsbeleidplan. Ook worden lopende ontwikkelingen en zaken uit de eigen organisatie besproken. De ondernemingsraad van Laris gaat voor een transparante organisatie waarbij een duidelijke visie, heldere besluitvorming en draagvlak centraal staan. De ondernemingsraad wil dit bereiken door: open en transparant te zijn naar de achterban en deze op een duidelijke manier informeren; ervoor zorgen dat medewerkers bekend zijn met de ondernemingsraad en zijn activiteiten en het vertrouwen hebben in een toegankelijke ondernemingsraad; een actieve opstelling die zich kenmerkt door het nemen van initiatieven en slagvaardig handelen in het belang van de medewerkers en het bedrijf. De ondernemingsraad is als volgt samengesteld: Naam Stefan Roelofs Peter Kraus Rowdy Willemsen Jorinde Segers

5.4

Functie Voorzitter Lid Vice voorzitter Lid

Lid sinds 2008 2008 2008 2008

Aftredend in 2015 2015 2015 2015

Automatisering

Op 1 januari 2013 is Laris in samenwerking met Woningstichting Bergh gezamenlijk overgestapt op het nieuwe primair informatiesysteem Viewpoint van Itris. De hele omschakeling heeft nogal wat consequenties voor de organisatie gehad. De inrichting van de informatievoorziening in de vorm van rapportages heeft nog de nodige voeten in de aarde gehad. Dit onderdeel heeft in 2013 de nodige aandacht gehad. verder is de 2e fase van ons nieuwe primaire informatiseringsysteem verder uitgerold.

29

5.5

Treasury

Laris is voor de financiering van haar activiteiten als toegelaten instelling nagenoeg volledig afhankelijk van de borging van leningen door het WSW. Er zijn geen verdere onderpanden beschikbaar om onderhandse leningen aan te trekken op de kapitaalmarkt buiten het WSW om. Nieuwe niet-Daeb activiteiten zullen volledig bekostigd moeten worden uit het “Eigen Middelen Beleid”. Verder willen banken steeds meer zekerheden en de risico-opslag neemt navenant toe indien er onzekerheid in de markt bestaat. WSW: hoeder van de borg Onder deze werktitel is het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) een groot offensief begonnen om, gezien de recente ontwikkelingen in de sector, de nieuwe politieke context en de vraagstukken rondom het toezicht, haar strategie tegen het licht te houden en te herijken. Gevolg hiervan is een belangrijk gewijzigd risicobeoordelingkader, welke voor de corporaties gevolgen heeft voor de wijze waarop zij ook invulling geeft aan risicomanagement. WSW treedt op als hoeder van de risico’s van de totale borg en zorgt er voor dat risicomanagement bij woningcorporaties een integraal onderdeel is van de bedrijfsvoering. Met het nieuwe beoordelingskader hanteert het WSW een objectieve risicobeoordeling gebaseerd op professionele standaarden uit de financiële sector, aangepast naar de specifieke kenmerken van het businessmodel van corporaties. Het nieuwe beoordelingskader bewaakt risico’s die spelen bij individuele corporaties en stelt grenzen aan deze risico’s. In de nieuwe systematiek worden corporaties, zoals voorheen, beoordeeld op financiële en (kwalitatieve) bedrijfsrisico’s. De financiële toetsen zijn verbreed en de beoordeling van de bedrijfsrisico’s is eenduidiger ingeregeld en sluit beter aan op het business model van de corporatie. In de brief van 4 oktober 2013 verzoekt het WSW aan haar deelnemers voor het eind van het jaar 2013 een onherroepelijke en onvoorwaardelijke volmacht als bedoeld in het Reglement van Deelneming af te geven. Het WSW heeft het verzoek aan de Deelnemersraad voorgelegd en voor de volmachtverlening positief advies gekregen, hetgeen inhoudt dat op basis van artikel 30 van het Reglement van Deelneming de corporatie zicht verplicht tot afgifte van de volmacht op het verzoek van WSW. Financieringsbehoefte Op basis van het kasstroomoverzicht 2014 en verdere jaren heeft Laris in 2014 als totale groep een financieringsbehoefte van ruim € 7,5 miljoen. Inmiddels is het faciliteringsvolume in 2014 door het WSW aangevuld tot € 7,5 miljoen. De huisbankier (Rabo) heeft op basis van haar review in haar brief aan Laris gevraagd zekerheden te bieden ter securisatie van de huidige kredietfaciliteiten. De Rabobank wenst het exploitatiekrediet te secureren middels onderpand op ons kantoor aan de Kerkstraat 47 in Didam. Inmiddels is opdracht voor taxatie verstrekt. Verder is in gezamenlijk overleg besloten de bouwkredietfaciliteit van € 4 miljoen gedurende 2014 geheel af te bouwen. Met de gemaakte afspraken is de financieringsproblematiek voor 2014 opgelost. De huidige operationele kasstroom van gemiddeld € 0,5 miljoen per maand geeft voldoende aanleiding tot vertrouwen dat de kredieten bij de bank kunnen worden afgebouwd. Een financieringsbuffer van € 1,2 miljoen zal afdoende zijn voor optredende kasstroomfluctuaties na december 2014. Derivaten Laris heeft in 2005 een CAP afgesloten ter hoogte van € 15 miljoen voor een periode van 10 jaar. Deze CAP heeft een strike van 4,75% en is aangetrokken om het renterisico van de bestaande variabele leningen af te dekken. De CAP loopt in

30

december 2015 ten einde. Er zijn in de overeenkomst geen toezichtbelemmerende bepalingen opgenomen voor deze CAP. Treasurybeleid De hoofddoelstelling van het treasurybeleid van Laris is gericht op het waarborgen van de financiële continuïteit door het resultaat en vermogen te beschermen tegen financiele risico’s en de organisatie financierbaar te houden. Om dit doel te bereiken wordt een treasuryjaarplan opgesteld op basis van de meerjarenbegroting en de vervalkalender van de leningenportefeuille. In 2013 heeft de treasurycommissie eenmaal vergaderd en zijn voorstellen voor acties besproken en vastgesteld.

5.6

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (hierna CFV) is de financieel toezichthouder voor de sector van woningcorporaties. Enerzijds oefent het CFV toezicht uit op individuele corporaties en anderzijds onderzoekt men de financiële positie van de gehele corporatiesector. Het CFV voert ingaande 2013 een onderzoek uit op de zes toezichtterreinen aan de hand van signalen. In de beleidsregels 2013 van CFV staan dergelijke signalen per toezichtterrein vermeld. Bij de beoordeling richt CFV zich op de signalen die “aanslaan”, doordat een grenswaarde wordt overschreden. In de toezichtbrief 2013 van 10 oktober 2013 van CFV is vermeld dat het uitgevoerde bureauonderzoek geen aanleiding geeft tot opmerkingen of nader onderzoek. De beoordeling geeft CFV geen aanleiding tot het doen van interventies.

5.7

Risicomanagement

Business Risk Laris is een dynamische corporatie. De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s en voor het beperken van de impact van mogelijke incidenten. Het deelnemen in het maatschappelijk verkeer brengt risico’s op velerlei gebieden met zich mee. Risico’s zijn er ondermeer op het gebied van wet– en regelgeving, maatschappelijke ontwikkelingen, markt, financiën en personeel en organisatie. Maar ook risico’s als een stagnerende woningmarkt en financiering van projecten. Het beleid van Laris is erop gericht deze risico’s zo veel mogelijk te verkleinen en te beheersen. Bij Business Risk kijkt het WSW naar elementen als de strategische keuzes omtrent vastgoed, het systeem van sturen en het beheersen van risico’s door de corporatie en specifiek de financiering. Het WSW brengt de Business Risk van een corporatie in kaart door middel van 24 vragen op die terreinen. Financial Risk Voor het bepalen van Financial Risk hanteert het WSW een vijftal ratio’s, welke in een enkel geval ook op de corporatiebranche zijn afgestemd. Deze ratio’s zijn achtereenvolgens solvabiliteit, dekkingsratio, loan to value, debt service coverage ratio (DSCR) en debt coverage ratio (ICR). De geconsolideerde cijfers van Laris zijn doorgerekend op basis van het door WSW verstrekte model. In dit rekenmodel hebben wij tevens een doorrekening gemaakt voor een scenario van een mogelijke rentestijging met 2 % bij herfinanciering. Verder is op basis van een uitgevoerde risicoanalyse op het commercieel bezit (inclusief scheiden wonen en zorg) een mogelijke impact op onze cijfers in de begroting berekend (zie hiervoor hoofdstuk 5.9). Uit deze analyse is een mogelijk negatieve impact op onze kasstroom van € 1,3 miljoen jaarlijks berekend, hetgeen eveneens in de waardering op basis van bedrijfswaarde kan leiden tot een afwaardering van ons bezit met €25 miljoen (op basis van bedrijfswaarde). Op deze mogelijke scenario’s is een gevoeligheidsanalyse

31

uitgevoerd op onderstaande ratio’s. De uitkomsten hiervan zijn in beeld gebracht in onderstaande grafieken. Solvabiliteitsratio Deze ratio meet de omvang van het eigen vermogen van de 38% corporatie in relatie tot het totale vermogen op basis van 33% bedrijfswaarde. De solvabiliteit van Laris laat een goed beeld zien 28% Laris en geeft geen aanleiding tot het maken van opmerkingen. De Norm WSW 23% grafiek maakt duidelijk dat een mogelijke rentestijging niet direct 18% zorgwekkend is. De impact van de afwaardering op basis van de risicoanalyse van het (commercieel) bezit daarentegen is aanzienlijker. Derhalve ook reden om vooral hierbij de vinger aan de pols te houden.

Solvabiliteit >20%

Dekkingsratio < 50% 55% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10%

Laris Norm WSW

Dekkingsratio Het WSW stelt in haar nieuwe beleid dat de totale leningportefeuille van Laris als groep niet groter mag zijn dan 50% van de WOZ waarde van het onderpand. Laris voldoet hier ruimschoots aan. De doorrekening van de daling van de huur heeft geen invloed op de dekkingsratio.

2013 2014 2015 2016 2017 2018

Loan to Value <75% 80% 75% 70% Laris 65%

Norm WSW

60% 55% 2013 2014 2015 2016 2017 2018

32

Loan to Value De Loan to Value meet de kasstroomgenererende capaciteit op lange termijn op basis van bedrijfswaarde door het vreemd vermogen af te zetten tegen de totale bedrijfswaarde. De norm waarlangs de corporatie wordt gemeten, is door het WSW op maximaal 75% gesteld. Deze norm laat voor Laris in de toekomst een goede ontwikkeling zien. Laris kent een hoge gemiddelde huur ten opzichte van vergelijkbare corporaties in de regio.

Debt service coverage ratio (DSCR) 1,15 De generieke aflossingsfictie van 2% als beoordelingscriterium is 1,10 door het WSW vervangen door een specifieke DSCR die 1,05 Laris afgestemd is op de corporaties. 1,00 Deze nieuwe DSCR houdt Norm WSW rekening met de restant 0,95 levensduur van het bezit, verkoopopbrengsten en een 0,90 aangepast onderhoudsniveau (bij 2013 2014 2015 2016 2017 2018 exploitatie) tot einde levensduur van de portefeuille. Hoe hoger de DSCR, des te gunstiger. De DSCR behoort in de rekenmethodiek van het WSW minimaal 1,0 te bedragen. Uit de grafiek valt af te leiden dat Laris hieraan op korte termijn nog niet geheel voldoet. De ontwikkeling in de grafiek laat echter wel een sterke stijging zien, waardoor Laris op basis van deze begroting in 2016 aan de norm kan voldoen.

WSW risicoscore DSCR > 1

Interest Coverage Ratio (ICR) Het WSW hanteert de ICR of renteverdiencapaciteit om vast te 2,80 stellen in hoeverre een corporatie 2,60 2,40 in staat is aan haar 2,20 renteverplichtingen te voldoen. In 2,00 Laris formule ondernemingswinst voor 1,80 rente en VPB gedeeld door de Norm WSW 1,60 rentelasten. Een ICR lager dan 1,4 1,40 geeft het WSW een signaal dat 1,20 een corporatie bij een slecht1,00 weer-scenario al snel niet aan 2013 2014 2015 2016 2017 2018 haar renteverplichtingen kan voldoen en dan ook onvoldoende geld beschikbaar heeft voor aflossingen. De ICR wordt bepaald op basis van de ongewogen kasstromen over de afgelopen drie jaren en de gewogen kasstromen over de komende vijf prognosejaren (weging 5/4/3/2/1).

WSW risicoscore ICR >1,4

Samenvatting risicoanalyse Op basis van een drietal risicovelden is het commercieel bezit en het bezit dat gebonden is aan zorgcontracten met zorgaanbieders van de Laris-groep ten tijde van het opstellen van de begroting 2014 aan een nadere beoordeling onderworpen. De inventarisatie is uitgevoerd in samenspraak met onze huisaccountant E&Y op basis van een eerder verzoek van het WSW. In de risicobeoordeling is gekeken naar 3 risicovelden, namelijk: Contractduur en opzeggingsrisico (niet zijnde woningen) Risico scheiden wonen en zorg Verhuur- en leegstandsrisico woningen De inventarisatie is uitgevoerd per product-markt-combinatie (PMC) zodat aangesloten wordt op de systematiek van de waardering op bedrijfswaarde. Hierdoor wordt het mogelijk om de specifieke kasstroomdaling voor objecten ook door te rekenen in de bedrijfswaarde van die PMC. Deze aanpak is omwille van tijdsdruk nog niet doorgerekend. Derhalve is in de risicobeoordeling rekening gehouden met een mogelijk te verwachten daling over het gehele bezit van € 25 miljoen in de

33

bedrijfswaarde. Verder verwacht Laris op basis van bovenstaand uitgevoerde analyse van dit “risicovollere” bezit een maximale impact van € 1,3 miljoen huurinkomsten per jaar op haar kasstroom.

5.8

Risicobeheersing en controlesystemen

Laris streeft ernaar om eventuele financiele risico’s in een vroegtijdig stadium te onderkennen en maatregelen te nemen ten einde deze risico’s te beheersen. Onzekerheden in de bedrijfsvoering worden voor een belangrijk deel ingegeven door politieke invloeden en marktomstandigheden. Zowel de factor huurverhoging als de rentecomponent bepalen in belangrijke mate de inkomende en uitgaande geldstromen. Laris heeft, naast de weerstandsfunctie van de overige reserves, mogelijkheden tot haar beschikking om tijdig in te spelen op onverwachte bedrijfsrisico’s. Zo bedraagt de bedrijfswaarde op het sociaal vastgoed ultimo 2013 € 208,5 miljoen ten opzichte van een boekwaarde van € 124,3 miljoen. Een surplus van ruim 67% (2012: afgerond 41%). Voor de komende jaren liggen er voor Laris een aantal belangrijke uitdagingen. Hierbij wil ik (niet limitatief) benoemen: - Het terugdringen van de schuldenlast per verhuureenheid; - Verlaging van de kosten van algemeen beheer en overige bedrijfslasten met 15% - Zoeken naar oplossingen in de verhuur van zorgvastgoed in het kader van de scheiding tussen wonen en zorg; - Mogelijke rentestijgingen van variabele leningen (Roll-over) en herfinancieringen in de leningportefeuille; - mogelijke leegstand en oninbare afboeking van huren als gevolg van problemen in de betaalbaarheid; - Formulering van fiscaal beleid voor de vennootschapsbelasting ter beheersing van de directe belastingdruk; - Optimale inzet van eigen middelen ter verzekering van de borging van activiteiten door het WSW. De met bovenstaande uitdagingen verband houdende risico’s zijn voor het grootste deel inmiddels vertaald in de begroting 2014 en verdere jaren. Laris voert voor de komende jaren een soberder beleid om de lastenstijging van onder meer de verhuurderheffing te kunnen compenseren in haar begroting. In de begroting 2014 zijn een aantal scenarioberekeningen doorgevoerd als het gaat om de rentestijging en de mogelijke risico’s van huurterugval door ontwikkelingen in de markt als gevolg van de scheiding tussen wonen en zorg en in de (commerciële) verhuur van woningen als het gaat om de betaalbaarheid. Gedurende 2014 zal na vaststelling van de

34

jaarrekening worden begonnen met het formuleren van een fiscaal beleid ter optimalisering van de belastingdruk voor de langere termijn. De operationele kasstroom van Laris is bijzonder goed te noemen en de verwachting is dat hiermee ook uitstekend invulling kan worden gegeven aan de terugdringing van de schuldenlast per verhuureenheid.

5.9

Vermogenspositie

Het jaarresultaat wordt toegevoegd c.q. onttrokken aan het eigen vermogen en is, in financiële zin, het resultaat van het gevoerde beleid. Onttrekkingen uit het eigen vermogen moeten een aantoonbaar volkshuisvestelijk belang hebben en dus een directe relatie met het investeringsbeleid. De functies van de reserves zijn: Waarborgen: het eigen vermogen om zelfstandig aan de lopende verplichtingen te voldoen; Weerstand: bepaalde onvoorziene kosten uit het eigen vermogen kunnen dekken; Financiering: het eigen vermogen voor interne financiering inzetten, omdat het in principe permanent beschikbaar is. Ontwikkeling reservepositie Stand per 01-01 (x € 1.000,-) Jaarresultaat Stand per 31-12 (x€ 1.000,-)

2012 27.730 2.813 30.543

2013 30.543 -9.570 20.973

2014 20.973 -664 20.309

2015 20.309 585 20.894

2016 20.894 1.105 21.999

2017 21.999 2.018 24.017

2018 24.017 2.911 26.928

Reserve per woning Solvabiliteit (in %) Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Current ratio

12.719 18,8 9,2 3,8 4,5 0,2

8.325 12,7 -45,6 3,6 -2,9 0,1

7.784 12,7 -3,3 3,6 2,8 0,2

8.027 13,3 2,8 3,9 3,6 0,3

8.468 14,9 5,0 3,9 4,1 1,0

9.262 16,4 8,4 4,2 4,6 0,3

10.405 19,0 10,8 4,0 4,8 1,2

5.10 Bedrijfslasten en -baten Op grond van artikel 24 van het BBSH behoort de bedrijfsvoering van woningcorporaties sober en doelmatig te gebeuren. In onderstaand overzicht zijn de (verwachte) algemene beheerskosten en de onderhoudskosten over de periode 2012 tot en met 2018 weergegeven per verhuureenheid. Kosten algemeen beheer per verhuureenheid Aantal VHE (gewogen)

2012 2.401

2013 2.519

2014 2.609

2015 2.603

2016 2.598

2017 2.593

2018 2.588

Personeelskosten

552

533

525

535

532

547

565

Sociale lasten en pensioenlasten

200

201

195

189

190

195

201

Onderhoudskosten Lasten servicecontracten

950 183

1.071 212

1.126 231

1.034 232

1.057 237

1.083 243

1.124 248

Leefbaarheid

5

12

10

8

8

8

8

18

225

610

593

647

627

627

Overige bedrijfslasten Totaal algemeen beheer

1.044 2.952

964 3.218

987 3.684

939 3.530

968 3.639

1.000 3.703

1.019 3.792

Onderhoudskosten Totale lasten per VHE

950 2.002

1.071 2.147

1.126 2.558

1.034 2.496

1.057 2.582

1.083 2.620

1.124 2.668

Heffingen

De totale uitgaven per woning zijn in 2013 gestegen met ca. 7%. Als de heffingen buiten beschouwing worden gelaten, zouden de uitgaven per woning zijn gedaald met 3%. Ook de komende jaren is de impact van de heffingen duidelijk zichtbaar. Zonder

35

de heffingen blijft het uitgaven niveau per woning tot en met 2016 onder de € 1.950 per woning. Voor de eerst komende jaren is het beleid erop gericht dat de jaarlijkse kostenstijging exclusief heffing niet hoger mag zijn dan de inflatie, waarbij in 2014 en 2015 rekening gehouden wordt met een besparing van op totaal niveau 15% van de kosten. Deze besparing is met name in 2015 zichtbaar in de kosten voor onderhoud en overige bedrijfslasten. De verhuurderheffing vormt in de komende jaren aanleiding om een meer inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. In 2013 is hier al een eerste voorschot op genomen en inmiddels is besloten dat de huurverhoging in 2014 eveneens inkomensafhankelijk zal worden doorgevoerd. In onderstaand overzicht zijn de (verwachte) opbrengsten per verhuureenheid over de periode 2012 tot en met 2018 opgenomen. De opbrengsten stijgen over de gehele periode van 2012 tot en met 2018 met ruim 19%. Opbrengsten per verhuureenheid 2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Aantal VHE (gewogen)

2.401

2.519

2.609

2.603

2.598

2.593

2.588

Huuropbrengsten

6.460

6.466

6.932

7.193

7.436

7.670

7.885

205

220

233

238

243

248

253

4

4

2

2

2

0

0

265

298

220

166

159

189

189

37

54

0

0

0

0

0

Opbrengsten Servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Totale opbrengsten per VHE

31

19

18

19

20

20

21

7.002

7.061

7.405

7.617

7.859

8.128

8.348

5.11 Beleggingspositie en deelnemingen Laris ontplooit alleen commerciële activiteiten indien deze in het belang zijn van de doelgroep sociale verhuur. Er zijn in de afgelopen jaren diverse activiteiten ontwikkelt op het gebied van commercieel vastgoed, energiebeheer en domotica, die allen ook moeten bijdragen aan het woon- en leefklimaat in onze dorpen of wijken waar wij bezit exploiteren. Om scheiding in activiteiten zichtbaar te maken, heeft Laris dochter BV’s. De verbindingen die wij zijn aangegaan liggen in het verlengde van de dienstverlening van Laris en liggen voornamelijk op het terrein van projectontwikkeling, projectrealisatie, commerciële verhuur en dienstverlening. Stichting Laris heeft een 100% belang in Holding Woonbeheer Didam BV en voert hierover directie. Holding Woonbeheer Didam BV participeert voor 100% in haar dochters Laris Project- en Ontwikkelingsgroep BV, Larishof BV, Sterrenspoor BV en Laris BV. In schema is de structuur als volgt:

Stichting Laris

Holding Woonbeheer Didam BV

Laris Project- en ontwikkelingsgroep BV

Larishof BV

Sterrenspoor BV

36

Laris BV

5.12 Samenvatting doelstellingen Nr.

Omschrijving actie

Actiepunten


1

Wij besteden onze middelen doelmatig.

Het budget is leidend.

2

Kasstroom

De kasstroom voldoet aan de norm van het WSW.

De kosten van de werkorganisatie per VHE is sterk beheerst. Er zijn geen belangrijke budgetoverschrijdingen. De aflossingscapaciteit is bij Laris hoger dan 2%

3

Fiscaal beleid formuleren

4

Informatisering

5

Automatisering

6

Interne- en externe communicatie

7

Competente medewerkers

8

Risicomanagement

10

Governance

Analyse van alle fiscale vraagstukken. Het fiscaal beleid is op dit moment een lastig vraagstuk. In 2014 komt de organisatie qua bouwactiviteiten in een rustiger vaarwater en zal meer aandacht kunnen worden gegeven aan dit vraagstuk. Tijdig informeren van management In 2013 is een nieuw model middels maanden opgezet dat beter aansluit op kwartaalrapportages. de doelstellingen zoals deze zijn geformuleerd in de begroting. In december heeft dit geleid tot een uitgebreide managementrapportage t/m november 2013. Implementere 2e fase Viewpoint, Alle mijlpalen, behalve de waaronder een portal voor de uitrol portal tbv E-Laris zijn van E-Laris. gerealiseerd. Opstellen van een PR plan, uitvoering Plannen worden uitgevoerd geven aan het PR-beleid en zorgen binnen gestelde kaders en voor een goede in- en externe medewerkers, huurders en communicatie. andere belanghebbenden worden goed geïnformeerd middels (digitale) nieuwsbrieven. Wij stimuleren medewerkers om zich Medewerkers worden verder te ontwikelen. actiever gestuurd op competenties. Naast de door het management benoemde 4 competenties kiezen medewerkers ook zelf 4 competenties, waarop zij beoordeeld worden. Het management stuurt actief op Voor nieuwbouwprojecten risicobeheersing op allerlei terreinen. zijn risicoanalyses opgesteld en ten behoeve van de begroting 2014 is een risicoanalyse uitgevoerd op de gevoeligheid van onze huurbaten als gevolg van commerciële verhuur, scheiden wonen en zorg. We toetsen ons doen en laten aan de Wij bewaken de afspraken. Governance/Aedescode.

37

38

6.

SAMENWERKING

6.1

Wij werken samen met netwerkpartners

EN PARTICIPATIE

Wij betrekken belanghebbenden bij ons beleid en proberen vooral om deze belanghebbenden in te schakelen bij het bereiken van onze beleidsdoelen. Om dit te realiseren is onze aanpak er op gericht om netwerkpartners te betrekken bij Laris. Dit krijgt voor onze medewerkers de vorm van deelname aan en betrokkenheid bij de organisaties in ons netwerk. Het gaat hierbij in willekeurige volgorde onder andere om huurderbelangenvereniging De Schakel, bewonersorganisaties, VVE’s, wijkplatforms, gemeenten, zorgaanbieders, welzijnsorganisaties, incassobedrijven, deurwaarders, aannemers, politie, installatiebedrijven, schoonmaakbedrijven, groenbeheerders, woningcorporaties (bilaterale contacten maar zeker ook multilaterale contacten zoals KAN-Oost, Acon en Kr8), regionaal en provinciaal bestuur, politieke partijen, corporatiekoepel Aedes, kennisnetwerk-organisaties. Nieuw zal zijn dat in 2014 en verder de aandacht uitgaat naar manieren waarop de netwerkorganisaties met hun activiteiten en inzet een aanvulling kunnen betekenen op het realiseren van de beleidsdoelen van Laris.

6.2

Onze bewoners- en huurdersgroepen

Medewerkers van Klant en markt voeren structureel overleg met vertegenwoordigers van bewoners uit diverse complexen. Het gaat om bewonersgroepen in de volgende complexen: Hof van Varwijk, Binnenrijk, Odahof en Mariahof, Panhuis, Waverlo/Tesma en Albertusgebouw. Wanneer daaraan in complexen behoefte bestaat faciliteert Laris het overleg en stimuleert Laris de oprichting van nieuwe bewonersgroepen. In 2013 heeft dit bijvoorbeeld geleid tot de start van structureel overleg met de bewonerscommissie Albertusgebouw. Met de bewonersgroepen wordt over het algemeen vooral gesproken over beheersmatige zaken betreffende het eigen wooncomplex. Huurderbelangenvereniging De Schakel Huurderbelangenvereniging “De Schakel” is de belangenvereniging voor onze huurders. Ruim een derde van onze huurders is lid van “De Schakel”. Met de huurderbelangenvereniging zijn er afspraken gemaakt over de vorm en invulling van zeggenschap, over welke onderwerpen overleg moet worden gevoerd en wanneer er sprake is van informatie– advies– of instemmingsrecht. Met het bestuur van de huurderbelangenvereniging is minstens vier keer per jaar overleg. De manager Klant en Markt van Laris overlegt met een delegatie van het bestuur van de huurderbelangenvereniging. De directeur-bestuurder van Laris woont jaarlijks tenminste één vergadering bij. Het overleg met het bestuur van De Schakel gaat in brede zin over het gehele volkshuisvestingsveld. Ook is er jaarlijks een bijeenkomst met een aantal leden van de Raad van Commissarissen. Daarbij wordt o.a. ingezoomd op het concrete beleid van Laris. Met de huurderbelangenvereniging “De Schakel” heeft Laris regelmatig overleg over diverse thema’s. Het financiële jaarverslag en volkshuisvestingsverslag; De jaarlijkse contributiebijdrage van Laris; Herstructureringsprojecten en planmatig onderhoud; Het huurprijsbeleid; Informatie uit de branche; Ontwikkelingen in de brache; Informatie over wet en regelgeving; Klachten welke om een uitspraak vragen van de klachtencommissie.

39

Wijkplatforms De gemeente Montferland heeft een beleid dat is gericht op stimulering van de leefbaarheid van wijken en kernen. De wijken dorpsraden zijn door de gemeenteraad aangesteld als adviesorganen voor het College van Burgemeester en Wethouders. Het college wil dat adviezen van wijkraden zichtbaar van invloed zijn op het gemeentelijk beleid en wijkraden zo vroeg mogelijk bij beleidsplannen en projecten betrekken. Zo kunnen zij in een vroeg stadium meedenken met de gemeente en adviezen geven. Ook zijn de wijkplatforms het oor en het oog van de wijk. De vertegenwoordigers van de wijkplatform- en dorpsraden onderhouden contacten met bewoners. Zij kunnen meningen peilen (middels enquêtes/gesprekken) onder de buurtbewoners om een door zoveel mogelijk mensen gedragen plan uit te laten voeren. In het werkgebied van Laris zijn een zestal wijkplatforms actief en vergaderen vier maal per jaar. De vergaderingen worden bijgewoond door de manager Klant en Markt en door de bestuurder van Laris. Laris ondersteunt soms financiële wensen en initiatieven uit de wijk mits zij voldoen aan de daarvoor bepaalde beleidscriteria. Afgelopen jaar zijn een tiental projecten ondersteund. In veel gevallen is ook een vertegenwoordiger van de gemeente en politie bij de wijkplatformvergaderingen aanwezig. Afhankelijk van het onderwerp kunnen ook andere ambtenaren of een gemeenteraadslid of wethouder worden uitgenodigd. We kennen het wijkplatform De Ziep, Kerkwijk, de Kom, Juliana/de Lockhorst, Molenwijk/Bloemenwijk en Loil. In de wijkplatforms of dorpsraden wordt gesproken over de volgende onderwerpen: De veiligheid in de wijk (het gaat hierbij om buurtpreventie, verkeersveiligheid, maar ook bijvoorbeeld over het gedrag van bewoners en van jongeren); Onderwerpen over leefbaarheid zoals speelvoorzieningen en groenonderhoud; Nieuwbouwontwikkelingen en (milieu) vergunningen; Het maken van dorpsplannen waarin vastgelegd wordt hoe de bewoners de toekomst van hun dorp zien en welke rol zij daarbij voor Laris in gedachten hebben.

6.3

De gemeenten waarin wij actief zijn

Laris is actief in drie gemeenten (Montferland, Zevenaar en Westervoort). Samen met Woningstichting Bergh heeft Laris afspraken met de gemeente Montferland gemaakt. Ook met de overige gemeenten heeft Laris overleg over uitvoeringstaken. Gezien de beperkte omvang en belang worden de afspraken met deze gemeenten doorgaans op projectbasis gemaakt. Ook is er ambtelijk overleg en overleg met bestuurders van de gemeenten. Bij dit overleg komen zaken aan de orde als bouwproductie en projectuitvoering, de woningmarkt, zoals de gevolgen voor de gemeente van krimp, wonen en zorg, de woningtoewijzing, het beschikbaar houden van woningen voor de primaire doelgroep en investeren in leefbare wijken. Doel is een gezamenlijke aanpak en oplossing van lokale huisvestingsproblemen.

6.4

Wij werken samen met corporaties in ons werkgebied

KR-8 KR-8 is een samenwerkingsverband van 9 woningcorporaties in de regio ArnhemNijmegen. De corporaties delen hun visie daar waar het gaat om de grote volkshuisvestelijke opgave in de regio. Het KR-8 bestaat uit de corporaties Oosterpoort Wooncombinatie, Portaal Arnhem en Nijmegen, Standvast Wonen, Talis, Vivare, Volkshuisvesting Arnhem, Waard Wonen en Woonservice IJselland en Laris Wonen. Eén van de speerpunten van de samenwerking van KR-8 is uitvoering geven aan een gezamenlijk woonruimteverdeelbeleid (door middel van de organisatie Entree). Verder is de samenwerking er op gericht om gezamenlijk werkelijk iets te kunnen betekenen voor kwetsbare groepen aan de onderkant van de samenleving. In dit verband maken de KR-8 corporaties zich sterk voor passende huisvesting van kwetsbare groepen mensen in de stadsregio Arnhem/Nijmegen.

40

Liemerse corporaties Meerdere keren per jaar heeft Laris overleg met de woningcorporaties uit de Liemerse regio, vertegenwoordigd in KAN Oost. Naast het bestuurdersoverleg, worden ook zaken besproken en afgestemd door managers Wonen, FEZ en Vastgoedbeheer. In het Bestuurdersoverleg wordt met elkaar van gedachten gewisseld over de te volgen koers en de ontwikkelingen, regionaal en landelijk, die van invloed zijn op de corporaties en hun handelen. Achterhoekse corporaties Het werkgebied van Laris omvat naast de Stadsregio ook de Achterhoek. Binnen deze regio bestaat, net als in de stadsregio, een samenwerkingsverband van corporaties. Het gaat om de organisaties Pro Wonen, Wonion, Sité, Woningstichting Dinxperlo en Woningstichting Bergh. Samen met deze corporaties heeft Laris zich verbonden aan een samenwerking op het gebied van sociaal maatschappelijke hulpverlening. Voor Laris betekent dit dat zij meewerkt aan de huisvesting van bijzondere doelgroepen van volkshuisvestingsbeleid maar ook dat zij op de een of andere manier bijdraagt aan de opzet en het instandhouden van een Skaeve Huse, een woonvorm voor mensen die zeer onaangepast gedrag vertonen en daarom in gewone woonwijken niet zouden kunnen wonen.

6.5

Laris is op veel terreinen actief en in overleg

Overleg stadsregio Ten aanzien van het wonen is het beleidsbepalende bestuursorgaan de stadsregio Arnhem Nijmegen. Hierbij gaat het om bouwproductie en zaken zoals de huisvestingsverordening. De gemeente waar Laris in werkt en ontwikkelt (Montferland, Zevenaar en Westervoort) zijn voor wat betreft de beleidsvelden wonen en bouwen afhankelijk van de keuzes die in de Stadsregio worden gemaakt. Dit is voor Laris de reden om contacten te hebben en onderhouden met het stadsregiobestuur en mensen in de ambtelijke ondersteuning van het stadsregiobestuur. De contacten worden vaak samen onderhouden met de KR8-corporaties. Op dit moment ligt er een wetsvoorstel om de stadsregio’s op te heffen en alle bevoegdheden weer over te hevelen naar het provinciebestuur. Provincie Gelderland Met de Provincie Gelderland onderhoudt Laris nauwe contacten op bestuurlijk en ambtelijk niveau. Deze contacten zijn goed en hebben hun oorsprong uit de initiatieven van Laris op het gebied van wonen en zorg. Voor Laris hebben deze contacten tot doel om, wanneer nodig, op meerdere manieren het Larisbelang bij beleidsvorming en projectontwikkeling te kunnen behartigen. Aedes Met de branche-organisatie Aedes heeft Laris eveneens goede contacten. Dit contact is rechtstreeks maar ook via het samenwerkingsverband KR-8. Deze contacten zijn belangrijk om kennis te vergaren zodat Laris daarmee haar voordeel kan doen. De tijd die in Aedes wordt geïnvesteerd heeft ook tot doel om het netwerk van stakehouders waar Laris zich van kan bedienen te onderhouden. Samenwerking in de zorg en het welzijn De visie is dat er een concreet zorgaanbod moet zijn dat dicht bij onze klant staat. Dus niet afwachtend, maar het opzoeken van klanten en inspelen op hun zorgvragen. Wonen met zorg en wonen met welzijn is niet meer weg te denken uit de volkshuisvesting. De zorg voor onze medemens bepaalt voor een belangrijk deel onze activiteiten op dit gebied. Eén van onze doelstellingen is het samenwerken met maatschappelijke instellingen die kwetsbare groepen huisvesten. Laris heeft inmiddels een groot aantal projecten gerealiseerd in Didam, Giesbeek, Zeddam, ’s-Heerenberg,

41

Angerlo en Westervoort. Het gaat hierbij om circa 550 woonzorgwoningen met voorzieningen, zoals een nieuw gezondheidscentrum in zowel Didam als ‘sHeerenberg. In de projectontwikkeling werkt Laris nauw samen met meerdere zorgaanbieders, zoals Diafaan, Alysis, Zozijn, GGnet, Stichting De Overstap, Sensire, ABC-Zorgcomfort en welzijnsorganisaties Welcom in de gemeente Montferland, Caleidoz in de gemeente Zevenaar en Mikado in de gemeente Westervoort. Door veranderende wet en regelgeving en financieringwijzingen en bijstelling van budgetten zijn instellingen in de zorg afhankelijker van corporaties in het realiseren van nieuwe huisvesting. Samenwerking met zorgpartners De afgelopen jaren zijn de zorgkosten in Nederland (circa 90 miljard) enorm gestegen en bij een blijvende stijging dreigen zij onbetaalbaar te worden. Mede oorzaak hiervan is de vergrijzing, die bovendien alleen nog maar zal toenemen. Voor de overheid een reden om vooral in de ouderzorg ingrijpende maatregelen te nemen. Ouderen moeten langer thuis blijven wonen en verzorgingshuizen worden gesloten. Leegstand dreigt en de risico’s nemen toe. Zorgaanbieders leveren traditioneel (intramuraal) verblijf, de zorgen zorggerelateerde diensten. De woningcorporatie is leverancier van de huisvesting, het beheer en woongerelateerde diensten. Door het scheiden van wonen en zorg verandert het speelveld en hebben deze ontwikkelingen direct invloed op de zorgorganisatie en de woningcorporatie. De traditionele rol vraagt om verandering en bijsturing. De belangrijkste veranderingen zijn: Dreigende leegstand omdat de lagere ZZP’s niet meer voor wonen en verblijf worden geïndiceerd. Zorgaanbieders worden hierdoor zelf verhuurder; Geen financiële dekking meer voor collectieve ruimtes; Klanten gaan zelf betalen voor woonruimte en diensten; Onduidelijkheid over de dienstverlening; Gemeenten worden verantwoordelijk voor het efficiënt inrichten van lichte zorg, diensten en welzijn. Deze ontwikkelingen en veranderde rol vragen om andere en nieuwe arrangementen en om intensieve samenwerking tussen zorgaanbieder en woningcorporatie om samen te werken aan toekomstbestendige en rendabele arrangementen. Samen kan er meer en is het beter in te richten. Met Diafaan als grootste klant is Laris al een tijd in gesprek om snel tot afspraken komen om zo een gezamenlijke visie te formuleren op zorgen dienstverlening, want de samenwerking tussen Diafaan en Laris maar ook met andere zorgaanbieders biedt veel perspectief om samen efficiënt en rendabel de toekomst tegemoet te gaan en de kansen uit de veranderende weten regelgeving te halen. Een nieuwe rol model over zorg en dienstverlening is mogelijk een goede oplossing. Dit vraagt flexibiliteit en creativiteit van alle partijen. Ook werken we aan een nieuw verdienmodel waarbij traditionele woningen en overbodige zorginfrastructuur tegen geringe kosten kunnen worden omgevormd naar mensen met een hogere zorgvraag. Dit moet wel zorgvuldig gebeuren. Dit is onder andere gebleken bij de (landelijke) commotie rondom zorgorganisatie Diafaan bij het omvormen van een deel van haar voorziening in het gebouw Tesma in Meulenvelden. Samenwerking in de keten Door slim in te kopen kunnen wij kostenbesparing, kwaliteitsverbetering en vermindering van het ondernemersrisico bereiken. Slim inkopen valt en staat met een goede Meerjaren Onderhoudsbegroting (MJOB). Onze MJOB zal zoveel mogelijk in lijn worden gebracht met onze Financiële Meerjaren Prognose (FMP). De scope zal hierbij liggen op de aankomende 3-5 jaar waarbij projecten los worden gekoppeld van de continue kosten van het onderhoud. Een goede organisatie van de inkoopfunctie kan bijdragen aan een betere bedrijfsvoering. Ook kan inkoop een belangrijke bijdrage

42

leveren aan het reduceren van de kosten en daarmee aan het bedrijfsresultaat. Een belangrijke voorwaarde hierbij is inzicht te krijgen in waarom en waar wij het geld aan uitgeven en in welke processen wij dit doen. Onze informatievoorziening geeft hierin de gevraagde ondersteuning. Met deze kennis kunnen wij intelligenter inkopen door verbindingen te maken met marktpartijen en leveranciers. Lean denken, clustervorming en inkopen op waarde zijn belangrijke thema’s. Laris heeft het initiatief genomen om collegiaal/regionaal naar inkoop te gaan kijken. Zowel in de achterhoek als in de regio KR-8. De gesprekken zijn hiervan in gang gezet. In 2014 wordt er gekeken naar regionaal inkoop van gevelonderhoud. Daarnaast participeert Laris in Visyn, een nieuw landelijk platform over ketensamenwerking en innovatie. Daarnaast werkt Laris nauw samen met Symbion te Didam.

6.6


Nr.

Omschrijving actie

Actiepunten


1

We geven meer aandacht aan onze stakeholders.

We voeren overleg en komen zo tot gezamenlijke afspraken. Een maal per vijf jaar leggen we verantwoording af.

2

Kansen liggen niet meer alleen op lokaal maar op regionaal niveau. Bundeling van krachten brengt ons in een betere uitgangsposities, als het gaat om afspraken over nieuwe ontwikkelingen, over woningaantallen, plannen, bestaande voorraad, duurzaamheid en het ontwikkelen van een eigen marktvisie. Lokale afspraken.

We onderzoeken en formuleren samen met collega corporaties, KAN regio en gemeente(n) een gezamenlijke visie op nieuwbouw en samenwerkingsvormen op het gebied van de woningmarkt. Wat is echt nodig en welke waarde voegt het toe aan de regionale woningmarkt. We monitoren de afspraken.

Er is sprake van constructief en gestructureerd overleg. In 2014 staat de organisatie van een meer alomomvattende belanghoudersbijeenkomst op stapel. Er is een gemeenschappelijk visie op de woningmarkt ontwikkeld en gepresenteerd door de Liemerse corporaties. Deze visie draagt bij aan afstemming tussen de verschillende Liemerse gemeentes waar het gaat om een op elkaar afgestemd toekomstbestendig woonbeleid.

We nemen initiatieven om regionale prestatieafspraken naast lokale afspraken te maken. Zo worden we niet tegen elkaar uitgespeeld. We werken samen met onze collega corporatie(s).

We stemmen de afspraken af.

3

4

5

We stemmen benchmarkgegevens met elkaar af en nemen initiatieven voor het maken van lokale afspraken en maken dit bespreekbaar met gemeente(n), bijvoorbeeld door een woonconvenant af te sluiten.

Met de diverse gemeentes in ons werkgebied zijn concrete afspraken. Van het nivo van een daadwerkelijk langjarig convenant in Montferland tot meer beleidsmatige en uitvoeringsmatige afspraken met Zevenaar en Westervoort. Wij maken afspraken met Achterhoekse en Liemerse corporaties en in KR-8 verband.

We nemen het initiatief om Er is een oriënterende interne samenwerkingsvormen in de regio geschreven die basis is voor te onderzoeken om zo meer verdere keuzes en afweging. efficiency te bereiken. We stemmen beleidsmatige zaken af. We starten een verkennend onderzoek op samenwerking of de mogelijkheid tot samengaan.

43

44

Geconsolideerde jaarrekening 2013 Laris Wonen en diensten

45

46

LARIS WONEN EN DIENSTEN, DIDAM 7. KENGETALLEN

Aantal verhuureenheden, conform opgaaf corporatie in perspectief (basis is analyse CFV 2013)

2013

2012

2011

2010

2009

wegingsfactor*** Totaal huurwoningen Eenheden in verzorgingshuizen* Overige woongelegenheden** Totaal aantal woongelegenheden Garages Bedrijfsruimten/winkels Overig bezit Maatschappelijk vastgoed Totaal aantal VHE's ongewogen

2.480 56 9 2.545 0,2 1,0 0,2 2,0

46 30 1 15 2.637

Totaal aantal VHE gewogen Totaal aantal VHE gewogen (gem.)

9 30 0 30

46 22 1 10 2.452

2.614 2.519

2.280 40 9 2.329 9 22 0 20

46 20 1 10 2.406

2.424 2.401

2.275 40 9 2.324 9 20 0 20

46 22 1 12 2.405

2.378 2.379

2.238 40 2 2.280 9 22 0 24

49 22 1 11 2.363

2.379 2.357

Mutaties 2012 -6 -4 54 2 46

Mutaties 2011 -33 0 36 -2 1

Mutaties 2010 0 -4 41 5 42

Mutaties 2009 0 0 83 33 116

Verdeling huurwoningen 2013 Goedkoop (< € 374,44) 239 Betaalbaar (€ 374,45 € 574,35) 1.311 Duur tot huurtoeslaggrens (€ 574,36 € 681,02) 542 Duur boven huurtoeslaggrens (> € 681,02) 388 2.480

2012 271 1.327 460 266 2.324

2011 310 1.378 342 256 2.286

2010 354 1.470 243 208 2.275

2009 364 1.486 182 206 2.238

Eenheden in verzorgingshuizen. Dit is conform de oude terminologie van het CFV. Dit betreft het aantal bedden in Waverlo / Tesma en Binnenrijk en Westervoort gehuurd door Liemerije, Zozijn en Diafaan.

** Overige woongelegenheden. Dit betreft de Spoorstraat 13 gehuurd door Fatima. In totaal worden op dit adres 9 bewoners gehuisvest. *** Dit is de wegingsfactor die het CFV hanteert. 1 garage staat gelijk aan 0,2 verhuureenheid, terwijl 1 maatschappelijk vastgoed gelijk staat aan 2 verhuureenheden. Het CFV hanteert bij alle berekeningen per verhuureenheid deze gewogen gemiddelde.

47

10 22 0 22

2.334 2.277

Mutaties 2013 -9 0 177 -3 165

Mutaties gedurende het jaar Totaal aantal verkochte eenheden Totaal aantal gesloopte eenheden Totaal aantal nieuwbouw eenheden (incl. aankoop) Totaal overige mutaties

*

2.324 40 9 2.373

LARIS WONEN EN DIENSTEN, DIDAM 7. KENGETALLEN (vervolg) (Stichting Laris Wonen en diensten, exclusief dochtervennootschappen)

2013

2012

2011

2010

2009

Totaal aantal VHE gewogen (gemiddelde)

2.519

2.401

2.379

2.357

2.277

Personeelsbezetting (aantal) Directie en secretariaat Financiën en automatisering Wonen Projecten en vastgoed Overige Fulltime equivalenten (gemiddelde) Fulltime equivalenten (ultimo jaar)

2 9 8 9 1 26,4 26,74

2 8 8 8 1 25,5 25,7

2 8 8 8 1 25,5 25,7

2 7 9 8 1 24,26 25,22

2 7 8 8 0 22,78 22,63

Verhuur en incasso (vanaf 2008 geconsolideerd) Huurachterstand in % Huurderving leegstand in % Huurderving oninbaar in %

2,16 1,29 0,53

3,19 0,97 0,18

2,36 1,47 0,29

2,43 1,09 1,01

1,56 1,62 0,40

Gemiddelde huur op maandbasis Per verhuureenheid (maand december) Huurverhoging in % per 1 juli (excl. inkomensafhankelijk)

553 2,5

541 2,3

502 1,3

488 1,2

503 2,5

0,1 12,7 -45,6 3,8 -2,9

0,2 18,9 9,2 3,6 4,5

0,4 18,8 -0,1 3,8 2,9

0,4 19,1 -11,9 3,7 0,5

1,3 21,1 15,8 3,6 6,0

129.831 95.293 91.032 127.929 59.942 8.325 1.071 567 890 13 1.848 -3.798

141.268 84.424 70.060 235.039 55.168 12.719 950 593 698 41 1.779 1.171

157.994 73.214 0 0 51.141 11.666 976 636 750 22 1.814 -17

180.173 57.567 0 0 49.831 11.742 1.379 598 807 40 1.713 -1.395

179.393 60.601 0 0 47.451 13.328 1.053 525 917 75 1.676 2.112

407 683 204 3.376

458 491 161 4.865

497 479 135 4.531

795 589 150 8.907

526 485 129 5.069

Financiële continuïteit (geconsolideerd) Liquiditeit (current ratio) Solvabiliteit Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Balans en winsten verliesrekening WOZ-waarde per VE Bedrijfswaarde per VE totaal (vanaf 2013 incl. restwaarde) Bedrijfswaarde per VE Sociaal vastgoed Bedrijfswaarde per VE Commercieel Vastgoed Boekwaarde per VE Eigen vermogen per VE Lasten onderhoud per VE Salarissen/sociale lasten per VE Overige bedrijfslasten per VE Rentebaten per VE Rentelasten per VE Jaarresultaat per VE Kwaliteit woningbezit Niet cyclisch onderhoud per VE Cyclisch onderhoud per VE Aantal mutaties Mutatie kosten per opdracht (incl. toerekening aan activa)

48

LARIS WONEN EN DIENSTEN, DIDAM 8.

FISCALE POSITIE

8.1

Algemeen

Met ingang van 1 januari 2008 is Stichting Laris Wonen en diensten integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Laris is hoofd van de fiscale eenheid waarvan Holding Woonbeheer Didam B.V., Laris B.V., Larishof B.V. en Laris Project- en ontwikkelingsgroep B.V. onderdeel van uit maken. Hierdoor is de stichting mede aansprakelijk voor de belastingschulden binnen de fiscale eenheid. Met ingang van 1 januari 2009 is ook Sterrenspoor B.V. aan de fiscale eenheid toegevoegd. De vennootschapsbelasting van de fiscale eenheid wordt verantwoord bij Laris. De overige ondernemingen verantwoorden geen vennootschapsbelasting in de jaarrekening.

8.2

Vennootschapsbelasting

In de jaarrekening 2008 is voor de eerste maal de fiscale positie als gevolg van de invoering van de integrale vennootschapsbelasting verwerkt. Inmiddels heeft Stichting Laris aangiften vennootschapsbelasting gedaan over de jaren 2008 t/m 2011. De aangifte vennootschapsbelasting 2012 dient voor 1 mei 2014 ingediend te zijn. De aangiften wijken in belangrijke mate af van de schattingen zoals opgenomen in de fiscale posities in de jaarrekeningen 2008 tot en met 2010. De afwijking in de aangiften ten opzichte van de fiscale posities wordt hierbij grotendeels veroorzaakt door een uitspraak van de Hoge Raad. Op 13 januari 2012 heeft de Hoge Raad arrest gewezen dat een woningcorporatie het algemene nut beoogt. Op basis van deze uitspraak is het toepassen van de herbestedingsreserve mogelijk tot en met het belastingjaar 2011, waardoor op de ingediende aangiftes alsnog herbestedingsreserve geclaimd is. Door het toepassen van de herbestedingsreserve ontstaat er over de jaren tot en met 2011 geen acute vennootschapsbelastinglast. Stichting Laris dient in het kader van de fiscale meerjarenplanning een definitieve keuze te maken over de in te zetten fiscale instrumenten, zoals het afwaarderen van de huurwoningen naar lagere WOZ-waarde en/of het vormen van een fiscale onderhoudsvoorziening (deze in gevormd in de fiscale positie 2012 en in 2013 is deze gemuteerd). In de jaarrekening 2013 is tegenover deze fiscale onderhoudsvoorziening een belastinglatentie gevormd, om het verschil tussen fiscale en commerciële waardering kenbaar te maken. De te maken keuzes kunnen impact hebben op de belastbare bedragen zoals deze zijn opgenomen in de fiscale positie in de jaarrekening 2012 en 2013. Bij ongewijzigd beleid is de verwachting dat Laris over de komende jaren belasting gaat betalen. De waardedaling van de WOZ zou bijvoorbeeld nog ingerekend kunnen worden als verlies waardoor er geen belasting betaald hoeft te worden de komende jaren. Deze waardedaling houdt echter ook een groot risico in, op het moment dat de waarden weer gaan stijgen. Schattingen De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling, het vormen van een herbestedingsreserve en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door de groep gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn.

49

8.3

Belastbaar bedrag over 2013

Het belastbaar bedrag van Stichting Laris Wonen en diensten geconsolideerd is als volgt samengesteld: Resultaat voor belastingen

€ 8.925.394-

Bij: Fiscale toerekening rente aan MVA in ontwikkeling Fiscale correctie niet-gerealiseerde waardever. vastgoedportefeuille Fiscale waardeveranderingen van FVA en verplichtingen Dotatie onrendabele top en afboeking naar lagere bedrijfswaarde Verkoopresultaat nieuwbouw project Berghstede (commercieel) Fiscaal lagere afschrijving MVA in exploitatie Laris Fiscaal lagere afschrijving roerende zaken t.d.v. exploitatie Laris Fiscaal lager afschrijving kantoorpand Laris

€ 117.227 € 6.167.909 € 10.291 € 3.845.772 € 44.525 € 2.715.120 € 37.109 € 40.897 € 12.978.850

Af: Fiscaal lagere boekwinst verkopen bestaand bezit Fiscale afschrijving agio langlopende leningen Fiscale afwaardering MVA in ontwikkeling Stationslocatie Laris Fiscale afwaardering MVA in ontwikkeling Meulenvelden 3/4 Fiscale afwaardering voorraad verkoopwoningen Fiscale afwaardering BOG Laris Fiscale afwaardering BOG Larishof Fiscale afwaardering BOG Sterrenspoor Fiscale mutatie voorziening groot onderhoud Vrijval egalisatierekening BWS Fiscale afschrijving Sterrenspoor B.V.

€ 885.357 € 160.097 € 919.942 € 366.394 € 181.381 € 845.809 € 426.221 € 143.416 € 412.253 € 10.086 € 49.041 € 4.399.997

Fiscaal resultaat Laris geconsolideerd

€ 346.541-

Energie investeringsaftrek Bijdrage heffing saneringssteun Aftrekbeperking gemengde kosten

€ 23.965€ 528.413 € 4.400

Belastbaar bedrag 2013 geconsolideerd

€ 162.307

Te verrekenen verlies 2012

€ 162.307-

Belastbaar bedrag

€ -

Belastbaar bedrag verantwoord in jaarrekening 2012 Verrekenbaar verlies 2012 na verrekening 2013

€ 264.574€ 102.267-

Gevormde actieve latentie in jaarrekening

25% € 25.567

De acute belastinglast voor boekjaar 2013 bedraagt nihil.

50

51

LARIS WONEN EN DIENSTEN, DIDAM 9.

GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2013 (na resultaatbestemming) 2013

2012

€

€

€

€

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

124.341.582

109.623.079

0

8.648.351

2.394.070

2.374.625 126.735.652

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

120.646.055

33.286.669

31.834.887

2.380.229

2.417.400

0

3.423.584 35.666.898

Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Overige vorderingen

0 492.988

37.675.871

17.890 582.760 492.988

600.650

902.984

1.075.126

0

49.322

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Onderhanden projecten Vorderingen Debiteuren Gelieerde maatschappijen Overlopende activa

Liquide middelen

725.609 16.776 220.939

354.656 16.664 593.880 963.324

965.200

326.522

241.974

165.088.368

161.254.197

52

2013

2012

€

€

Groepsvermogen

€ 20.972.810

30.542.632

0

17.890

Egalisatierekening Te egaliseren BWS-subsidie

Voorzieningen Voorziening latente belastingen Voorziening onrendabele top

€

891.943 0

328.755 0 891.943

Langlopende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen Verplichting verkoop onder voorwaarden Waarborgsommen

328.755

122.682.693

116.427.927

2.392.144 92.191

2.381.853 96.854 125.167.028

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

118.906.634

11.363.165 1.797.382

6.394.861 876.745

625.927 908.354 3.361.758

924.663 75.163 3.186.854 18.056.587

11.458.286

165.088.368

161.254.197

53

54

LARIS WONEN EN DIENSTEN 10. GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013 2013

€

Begroting 2013 €

Verschil real. -/- begr. €

2012

€

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

16.733.304 553.653 10.086 751.461 135.202 1.006.918

16.579.000 553.000 7.000 715.000 150.000 1.000.000

154.304 653 3.086 36.461 -14.798 6.918

15.944.617 493.372 9.393 635.401 89.033 1.099.190

Som der bedrijfsopbrengsten

19.190.625

19.004.000

186.625

18.271.006

5.165.657

4.983.000

-182.657

4.876.998

3.845.772 1.342.775 230.417 276.909 2.790.784 30.943 533.304 2.995.645

0 1.425.000 248.000 272.000 2.714.000 30.000 487.000 3.271.000

-3.845.772 82.226 17.583 -4.909 -76.784 -943 -46.304 275.355

-563.029 1.326.031 223.862 257.084 2.281.763 12.313 440.295 2.549.820

17.212.204

13.430.000

-3.782.204

11.405.137

1.978.420

5.574.000

-3.595.580

6.865.869

-6.167.909

0

-6.167.909

236.980

-10.291 23.149 -4.748.764

0 12.000 -5.052.000

-10.291 11.149 303.236

-201.433 68.375 -4.378.271

-10.903.815

-5.040.000

-5.863.815

-4.274.349

-8.925.394

534.000

-9.459.394

2.591.520

-644.428

-155.000

-489.428

221.505

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

-9.569.822

379.000

-9.948.822

2.813.025

Geconsolideerd resultaat na belastingen

-9.569.822

379.000

-9.948.822

2.813.025

Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat -

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Financiële baten en lasten Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van verplichtingen Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen -

Belastingresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

55

LARIS WONEN EN DIENSTEN, DIDAM 11. GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT 2013 VOLGENS DE INDIRECTE METHODE 2013 €

Kasstroom uit operationele activiteiten

€

Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: - Netto verkoopresultaat vastgoedport. - Afschrijvingen materiële vaste activa - Ov. waardeveranderingen MVA - Geact. prod. projecten huurwoningen

2012 €

€

1.978.420

-751.461 5.165.657 3.845.772 -135.202

6.865.869

-635.401 4.876.998 -563.029 -89.033 8.124.766

Veranderingen in werkkapitaal: - Afname (toename) vorderingen - Afname (toename) voorraden - Toename (afname) handelscrediteuren - Toename (afn.) belastingen/soc. premies - Toename (afname) ov. schulden (excl. rente en investeringsverpl.) - Overige

1.874 12.830 284.963 -298.736

-289.693 -226.839 -355.241 57.421

-143.847 125.117

98.538 -113.537

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen rente Betaalde rente

3.589.535

-17.798

-829.351

10.085.388

9.626.053

23.149 -4.467.205

68.375 -4.198.909 -4.444.056

Kasstroom uit operationele activiteiten

(A)

5.641.332

-4.130.534 (A)

5.495.519

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in ov. financiële vaste activa

-18.013.544 1.224.351 14.001

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

(B)

-16.775.192

-17.536.823 1.160.054 14.159 (B)

-16.362.610

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden en bankkrediet Aflossingen langlopende schulden en bankkrediet Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen

17.000.000 -3.189.464 (С)

(A) + (B) + (С)

Stand geldmiddelen 1-1 Stand geldmiddelen 31-12

13.810.536

(С)

8.904.654

2.676.677 (A) + (B) + (С)

-1.962.437

-2.968.086 -291.409 2.676.677

56

11.000.000 -2.095.346

-1.005.649 -2.968.086 -1.962.437

12.

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

Algemeen Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld. De jaarrekening is opgemaakt op 10 juni 2014. Activiteiten De activiteiten van Stichting Laris Wonen en diensten (hierna: Laris) statutair gevestigd en kantoor houdende in Kerkstraat 47, Didam, zijn erop gericht mensen te huisvesten in Didam, de omliggende kerkdorpen in zowel de gemeente Montferland als de gemeente Zevenaar. Tevens heeft Laris eind 2013 een complex opgeleverd in de gemeente Westervoort. Groepsverhoudingen Laris te Didam staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. Een overzicht van de gegevens vereist op grond van de artikelen 2:379 en 2:414 BW is hierna opgenomen: Geconsolideerde maatschappijen: Naam Statutaire zetel Holding Woonbeheer Didam Didam B.V.

Deelnemingspercentage 100%

Hoofdactiviteit Holding

Larishof B.V.

Didam

100%

Dienstverlening

Sterrenspoor B.V.

Didam

100%

Verhuur

Laris Project- en Ontwikkelingsgroep B.V.

Didam

100%

Projectontwikkeling

Laris B.V.

Didam

100%

Geen activiteit

Alle deelnemingen zijn volledig geconsolideerd. De activiteiten van Holding Woonbeheer Didam B.V. bestaan voornamelijk uit directievoering en financiering van de overige B.V.’s. De activiteiten van Larishof B.V. bestaan voornamelijk uit het beheer van bedrijfsmatig onroerend goed en de exploitatie van commerciële diensten zoals levering van energie, domoticadiensten en het beheer van de gebouwautomatisering van diverse woonzorgcomplexen in de regio. De activiteiten van Laris Projecten Ontwikkelingsgroep B.V. bestaan voornamelijk uit projectontwikkeling van te verkopen onroerend goed, waaronder starterswoningen binnen het statutair werkgebied. De activiteiten van Sterrenspoor B.V. zijn volledig gericht op beheer van woningen en bedrijfsmatig onroerend goed, welke bestemd zijn voor toekomstige ontwikkelingen in de groep van Laris. Laris B.V. is opgericht voor de vennootschapsbelasting 2006 (VSO1) en heeft verder geen activiteiten.

57

Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Laris en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. Over het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Vanaf de oprichtings/overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichtings/overnamedatum is het moment dat beslissende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende groepsmaatschappij. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of equivalent dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen entiteit vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen. Bij de consolidatie van de deelnemingen zijn de cijfers van de deelnemingen op basis van de waarderingsgrondslagen van Laris Wonen en diensten opgenomen. Dit leidde tot en met 2012 tot een verschil in de commerciële jaarrekening en de fiscale jaarrekening van Laris. Voor het effect van het ontstane verschil op de vennootschapsbelasting is in de geconsolideerde jaarrekening van Laris Wonen en diensten een voorziening latente belastingverplichtingen opgenomen. Deze voorziening is tegen contante waarde gewaardeerd, waarbij is uitgegaan van een periode van 7 jaar, voordat afgerekend dient te worden met de belastingdienst. De looptijd van de voorziening is afhankelijk van de start van de ontwikkeling van de Stationlocatie. Het gehanteerde rentepercentage is gelijkgesteld aan de vergoeding die tussen de deelnemingen en Laris in rekening wordt gebracht over de uitstaande geldleningen. De start van de ontwikkeling van de Stationslocatie is verder uitgesteld, waardoor besloten is het verschil in de commerciële jaarrekening ten laste van het resultaat te boeken in 2013. Hierdoor is de passieve latentie ook komen te vervallen. Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd.

Algemene grondslagen voor de opstelling van de geconsolideerde jaarrekening De geconsolideerde jaarrekening van Laris is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze geconsolideerde jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (hierna: Richtlijn 645). Deze richtlijn is in 2011 herzien. Laris past deze herziene Richtlijn vanaf 2012 toe.

58

De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Continuïteit van de activiteiten De jaarrekening is opgesteld op basis van de continuïteitsveronderstelling. Eind januari 2014 heeft Laris de Prospectieve informatie verslagjaar 2013 ingediend bij Corpodata. Bij het doorrekenen van de begrotingscijfers voor de komende vijf jaar is uitgegaan van de consequenties van het “Woonakkoord. De kasstroomontwikkeling van Laris over de jaren 2014 tot en met 2018, waarbij volledig rekening wordt gehouden met de huurtoeslagheffing en saneringsheffing laat een positieve operationele kasstroom zien variërend tussen de € 5,2 miljoen en € 7,5 miljoen. Ook indien rekening wordt gehouden met een aflossingsfictie van 2% blijft de operationele kasstroom ruim boven de € 1,6 miljoen voor de komende 5 jaar. Gezien de ontwikkeling van de toekomstig kasstromen zijn wij in de veronderstelling dat de continuïteit gewaarborgd is. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen, effecten en schulden, als afgeleiden financiële instrumenten verstaan. Alle aan- en verkopen volgens standaard markconventies van financiële activa worden opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop de groep de bindende overeenkomst aangaat. Laris kent slechts één financieel instrument, namelijk een rentecap welke wordt gewaardeerd tegen kostprijs hedge accounting. Voor de waardering en verwerking van afgeleide instrumenten wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf Derivaten en hedge accounting. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. Oordelen en schattingen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van de groep zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.

59

Salderen Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover: - een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en - het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen.

Grondslagen voor de waardering van de geconsolideerde activa en passiva Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Grondslag sociaal vastgoed in exploitatie geclassificeerd als bedrijfsmiddel: Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2013 bedraagt deze grens € 681,02 (2012: € 664,66). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfs onroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Laris kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien Laris een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. Grondslag classificatie als bedrijfsmiddel en waardering tegen historische kostprijs: Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winsten-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven met ingang van het nieuwe boekjaar vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt bepaald door de contante waarde van de toekomstige exploitatie opbrengsten te verminderen met de contante waarde van de toekomstige variabele lasten. . De aanschafwaarde of de lagere marktwaarde van de grond wordt als restwaarde opgenomen. Voor de berekening is uitgegaan van de huidige (administratieve) complexindeling. Dit bezit is nader geclusterd op locatie (wijk/kerkdorp) en type verhuureenheid (eengezinswoning, seniorenwoning, appartement met en zonder lift, Hat-woning). Bij de bepaling van de waarderingsgrondslag is geen rekening gehouden met de marktpositie. Wel is er in de berekening rekening gehouden met de kosten van toekomstige renovaties, de hieruit voortvloeiende levensduurverlenging en met toekomstige sloop en verkoop van bestaand woningbezit. 60

Bij de berekeningen zijn de algemene parameters gepubliceerd door WSW en de uitgangspunten conform de begroting 2014 gehanteerd. Onderhoud Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Indien de onderhoudswerkzaamheden zorgen voor een verbetering van het bestaand bezit, worden de uitgaven volgens de componentenbenadering geactiveerd. Afschrijvingen De afschrijvingen zijn met ingang van boekjaar 2012 conform Richtlijn 645 lineair berekend. Voor de berekening van de afschrijvingen is uitgegaan van de volgende gebruiksduur (jaren): Vastgoed in exploitatie Grond Casco Installaties Inrichting

Lineair geen 40 – 50 jaar 20 jaar 15 jaar

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Er wordt geen rente tijdens de bouw toegerekend. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening voor het restant aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende kosten of lagere marktwaarde. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen. Bijzondere waardeverminderingen Bijzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord bij het aangaan van feitelijke investeringsverplichtingen inzake het sociaal vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan wordt aan de criteria “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Intern geformaliseerd: zodra het bestuur het onomkeerbare besluit heeft genomen. Extern gecommuniceerd: zodra hierover uitingen zijn gedaan naar huurders, gemeenten en overige stakeholders. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering in het geval de vastgoedontwikkeling onderdeel is van de bestaande kasstroomgenerende eenheid (complex, product-markt combinatie), te weten bij woningverbetering en herstructurering, wordt rekening gehouden met de bedrijfswaarde van de bestaande kasstroomgenerende eenheid.

61

Onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen, bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens het lineaire systeem. Voor de berekening van de afschrijvingen is uitgegaan van de volgende gebruiksduur (in jaren): (On)roerende zaken t.d.v. de exploitatie Kantoorgebouw Inventarissen Automatiseringsapparatuur Installaties ten dienste van exploitatie

Lineair 33 jaar 5 – 7 jaar 3 – 6 jaar 5 – 25 jaar

Vastgoedbeleggingen Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te realiseren. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Grondslag classificatie als vastgoedbelegging en waardering tegen historische kostprijs: Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of er sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst aan de hand van de reëele waarde van het vastgoed hetgeen de marktwaarde in verhuurde staat betreft. Hiertoe is een deel van het bezit getaxeerd door een onafhankelijke en gecertificeerde makelaar. Bij een aantal complexen hebben wij geconstateerd dat de reëel waarde lager lag dan de boekwaarde. Dit heeft derhalve geresulteerd in een waardevermindering. Een bijzonder waardeverminderingverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. Wat betreft onderhoud en afschrijvingen is de grondslag gelijk aan die van het sociaal vastgoed. Domotica-installaties ten behoeve van verhuur worden in 10 jaar afgeschreven. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopverplichting kent, worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie “Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille”. 62

Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij de overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie als commercieel vastgoed. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. De vervaardigingprijs bestaat uit materiaalkosten, toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering zo nodig onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van niet gedekte stichtingskosten. De bijzondere waardevermindering wordt bepaald door het verschil tussen de realiseerbare waarde (bedrijfswaarde) en de stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt voor het restant een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs, bijkomende kosten en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen (enkelvoudige jaarrekening) Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Laris. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer Laris geheel of ten dele instaat voor schulden van de desbetreffende deelneming, respectievelijk de feitelijke verplichting heeft de deelneming (voor haar aandeel) tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening gevormd. Bij het bepalen van de omvang van deze voorziening wordt rekening gehouden met reeds op vorderingen op de deelneming in mindering gebrachte voorzieningen voor oninbaarheid. Te vorderen BWS-subsidie De onder de financiële vaste activa opgenomen vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woning gebonden Subsidies (BWS) toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. Overige vorderingen Vorderingen op groepsmaatschappijen (enkelvoudige jaarrekening) De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.

63

Actieve belastinglatenties Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen nominale waarde en hebben over het algemeen een langlopend karakter. De actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. De opgenomen latentie heeft betrekking op de langlopende schulden. Ultimo 201 3zijn er geen verhuureenheden bestemd voor sloop en herontwikkeling. Voor het overige bezit is niet aan te duiden wat de bestemming zal zijn en is vanuit het oogpunt van voorzichtigheid de latentie op nihil gewaardeerd. Leningen u/g De verstrekte leningen (leningen u/g) worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Onder deze post zijn opgenomen de verstrekte hypothecaire leningen inzake premie koopwoningen. Deze zijn gewaardeerd tegen de nominale waarden. Overige Onder de overige financiële vaste activa is een rentecap (financieel instrument) opgenomen. De betaalde premie is gewaardeerd tegen verkrijgensprijs verminderd met een lineaire afschrijving in 10 jaar of tegen lagere marktwaarde. Laris past hedge accounting toe op basis van generieke documentatie. Hierbij is door Laris vastgesteld dat de cap gekoppeld is aan variabele leningen met dezelfde kritische kenmerken waarmee de hedge als effectief is aan te merken. Hierdoor wordt het derivaat gewaardeerd middels kostprijs hedge-accounting. Het effect van eventuele ineffectiviteit zal inde winsten verliesrekening verwerkt worden. Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht). Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft het onderhanden werk (onroerende zaken onverkocht in aanbouw bestemd voor de verkoop). Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere nettoopbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. 64

Onderhanden projecten De onderhanden projecten in opdracht van derden betreffen onroerende zaken verkocht in aanbouw en worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Indien het resultaat op een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat wordt geen winst toegerekend. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. In de onderhanden projecten zijn tevens begrepen de uit projectontwikkeling voortkomende projecten indien en voor zover voor eenheden van het project voor of tijdens de constructie een onvoorwaardelijke verkoopovereenkomst is afgesloten. Projectopbrengsten en projectkosten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten en kosten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. De mate waarin de prestaties zijn verricht is bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten/inspectie van het uitgevoerde deel van het project/de voltooiing van een fysiek onderscheidbaar projectonderdeel. Onderhanden projecten waarvan het saldo een debetstand vertoont, worden gepresenteerd onder de vlottende activa. Onderhanden projecten waarvan het saldo een creditstand vertoont, worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Vorderingen De overige vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs minus benodigde voorziening voor oninbaarheid. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas en banktegoeden met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden. De liquide middelen zijn, voor zover niet anders vermeld, ter vrije beschikking.

Egalisatierekeningen en voorzieningen Te egaliseren BWS-subsidie De egalisatierekening Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) betreft het nog niet ten gunste van het resultaat gebrachte gedeelte van de contante waarde van de BWS-subsidie. Jaarlijks wordt het van het Rijk ontvangen subsidiebedrag ten gunste van het resultaat gebracht. Aan de egalisatierekening wordt jaarlijks rente op basis van het subsidierendement toegevoegd.

65

Voorziening latente belastingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voorzover reeds bij de wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Voorziening onrendabele top Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeveranderingen in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Voorziening pensioenen De gehanteerde pensioenregeling van Laris is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn: Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen. Er is sprake van een middenloonregeling. De pensioenleeftijd is afhankelijk van de AOW pensioenleeftijd. De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis. Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast met een maximum van 31% van de ouderdomspensioengrondslag gecorrigeerd met de deeltijdfactor. Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast.

66

De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn: Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van Laris en haar groepsmaatschappijen. Laris en haar groepsmaatschappijen zijn uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting. Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting. De dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2013 114% (2012: 106%). Hiermee voldoet het pensioenfonds aan de minimale vereiste 105% die voorgeschreven is door De Nederlandse Bank (DNB). Overige voorzieningen De overige voorzieningen zijn voor zover van toepassing tegen nominale waarde opgenomen. Langlopende schulden Bij de eerste opname van langlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De langlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieverentemethode. De effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden wordt in de winst-enverliesrekening verwerkt. Laris heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op actuele waarde. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Kortlopende schulden De aangetrokken leningen van overheid en kredietinstellingen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. De waarborgsommen (langlopend) en de kortlopende schulden zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde.

67

Resultaatbepaling jaarrekening Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2013 heeft Laris ervoor gekozen om voor de sociale woningen de maximale inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren, inclusief inflatie van 2,5%. Er is bij het doorvoeren van de verhoging geen rekening gehouden met het aftoppen van huren op streefhuur of huurtoeslaggrens. De huur van het commerciële bezit heeft Laris verhoogd met 4%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn onder andere voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening van de servicekosten op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Overheidsbijdragen Betreft de vrijval uit de egalisatierekening BWS, evenals jaarlijkse bijdragen in woningaanpassingen voor mindervalide bewoners en overige overheidsbijdragen. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Deze post betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Mogelijke verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. Geactiveerde productie eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten (personeelskosten) in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder zijn onder andere verantwoord de opbrengst wegens inschrijfgelden alsmede vergoeding voor het opmaken van huurcontracten. Tevens is hier verantwoord de opbrengst voor het voeren van het beheer over de VVE administraties.

68

Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op de verkrijgingsof vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde (de grondwaarde) is bereikt. Binnen de afschrijving op het vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Overige waardeverandering van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De waardering van de materiële vaste activa geschiedt tegen historische kostprijs onder toepassing van de minimum waarderingsregel. Indien de bedrijfswaarde duurzaam lager is dan de oorspronkelijk gekozen grondslag wordt gewaardeerd tegen lagere bedrijfswaarde. De mutatie hieromtrent is onder deze post verantwoord. Lonen en salarissen, sociale lasten Deze worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenlasten Voor de grondslagen wordt verwezen naar de paragraaf voorziening pensioenen. Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Al aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de overlopende passiva. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Lasten servicecontracten De gemaakte servicekosten en kosten voor woonservice en glasservice voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de (service)kosten betrekking hebben. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

69

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen in het verslagjaar. Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Commercieel worden er geen rentelasten verantwoord aan de projecten. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Laris integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben de uitkomsten van het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winsten verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Resultaat deelnemingen (enkelvoudige jaarrekening) Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Laris geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt plaats onder de financiële baten en lasten.

Grondslagen voor de opstelling van het geconsolideerd kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en het saldo kredietinstellingen. Winstbelastingen en interest worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij geen ruil van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.

70

LARIS WONEN EN DIENSTEN, DIDAM 13. TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2013 Materiële vaste activa Een overzicht van de materiële vaste activa is hierna opgenomen: Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie €

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie €

Totaal €

130.779.137 -21.156.058 109.623.079

8.648.351

4.255.093 -1.880.468 2.374.625

143.682.581 -23.036.526 120.646.055

543.518 -230.665 74.560 -3.782.418 29.926.514

17.185.572

-29.926.514

229.875 0 0 -210.430 0

17.958.965 -230.665 74.560 -3.992.848 0

-7.779.052

4.092.591

0

-3.686.461

Sociaal Vastgoed in exploitatie € 1 januari 2013 Cumulatieve verkrijgingsof vervaardigingprijs Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2013 Mutaties Investeringen Desinvesteringen aanschafwaarde Desinvesteringen cumulatieve afschrijvingen Afschrijvingen Opgeleverd vastgoed vanuit in ontwikkeling Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Verschuiving Sociaal Vastgoed in exploitatie naar commercieel Vastgoed in exploitatie (AW) Verschuiving Sociaal Vastgoed in exploitatie naar commercieel Vastgoed in exploitatie (CA) Totaal mutaties 2013 31 december 2013 Cumulatieve verkrijgingsof vervaardigingprijs Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2013

8.648.351

-4.750.334

-4.750.334

716.380

716.380

14.718.503

-8.648.351

19.445

6.089.597

148.489.118 -24.147.536 124.341.582

0 0 0

4.484.968 -2.090.898 2.394.070

152.974.086 -26.238.434 126.735.652

Toelichting op de mutatieoverzichten van Materiële vaste activa: Sociaal vastgoed in exploitatie en Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Investeringen - Geriefverbeteringen - Investeringen inrichting Woonzorgcomplex Kerkwijk te Didam - Investeringen Woonzorgcomplex Meulenvelden te Didam - Investeringen Woonzorgcomplex Hof van Varwijk te Zeddam - Overige investeringen in huurwoningen Totaal overige investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie

71

114.323 183.637 63.552 23.651 158.356 543.518

-

Desinvesteringen Aanschafwaarde 8 verkochte woningen Cumulatieve afschrijving 8 verkochte woningen Boekwaarde 8 verkochte woningen Ontvangen subsidie molen Totaal desinvesteringen

225.228 -74.560 150.668 5.437 156.105

In 2013 zijn 8 sociale woningen verkocht (2012: 6). Een woning is verkocht aan de huurder, de overige woningen zijn verkocht aan derden (particulieren). De WOZ-waarde met waardepeildatum 01-01-2012 van de woningen bedroeg € 1.095.000. De woningen zijn verkocht voor een waarde van € 975.000.

Overige waardeverminderingen en terugneming daarvan Afwaardering bestaand bezit naar lagere bedrijfswaarde Afwaardering projecten naar lagere bedrijfswaarde (zie overzicht opgeleverde projecten)

3.330.093 4.448.959 7.779.052

Tot en met 2012 werd in de bedrijfswaardeberekening de restwaarde ten onrechte buiten beschouwing gelaten. Dit is in 2013 gecorrigeerd. Afwaardering vindt nu plaats indien de bedrijfswaarde inclusief restwaarde, lager is dan de boekwaarde van de opstal en grond van een complex op PMC niveau. Dit heeft tot gevolg dat de waarde van het bezit met € 3.330.093 wordt verlaagd, hiervan had € 1.992.362 reeds in 2012 verantwoord moeten worden.

Opgeleverd vastgoed vanuit in ontwikkeling en overige waardeveranderingen In 2013 zijn alle projecten afgerond en zijn er geen nieuwe projecten opgestart. Hieronder wordt het financiële verloop van de projecten weergegeven.

Totaal alle opgeleverde projecten

Saldo per 01-01-2013 €

Totaal Sociaal vastgoed Totaal Commercieel vastgoed Totale investering alle projecten

12.740.942 4.807.993 17.548.935

17.185.572 1.429.647 18.615.219

29.926.514 6.237.640 36.164.154

Onrendabel sociaal vastgoed Onrendabel commercieel vastgoed Totaal onrendabele investering

-4.092.591 -1.384.409 -5.477.000

-356.368 -550.703 -907.071

-4.448.959 -1.935.112 -6.384.071

Totaal Sociaal vastgoed incl. onrendabel Totaal Commercieel vastgoed incl. onrendabel Totaal projecten inclusief onrendabel

8.648.351 3.423.584 12.071.935

16.829.204 878.944 17.708.148

25.477.555 4.302.528 29.780.083

Verantwoorde investeringen in de begroting 2013 Werkelijke investeringen bij oplevering Overschrijding op totaal niveau

Investeringen Tot. investering 2013 31-12-2013 € €

36.037.296 36.164.154 -126.858

72

Saldo per 01-01-2013 € 2.153.591 759.068 2.912.659 -666.931 -235.069 -902.000 2.010.659

Bestaande uit de volgende projecten: Project Albertusgebouw te Didam Sociaal vastgoed Commercieel vastgoed Totale investering Albertusgebouw Onrendabel sociaal vastgoed Onrendabel commercieel vastgoed Totaal onrendabele investering Totaal Albertusgebouw inclusief onrendabel

Investeringen Tot. investering 2013 31-12-2013 € € 4.637.201 6.790.792 -134.402 624.666 4.502.799 7.415.458 666.931 0 49.017 -186.052 715.948 -186.052 5.218.747 7.229.406

Verantwoorde investering in de begroting 2013

7.596.000

Het Albertusgebouw is rond de zomermaanden opgeleverd. Er zijn 24 appartementen opgeleverd, waarvan er 3 bestemd zijn als commercieel vastgoed. Tevens is er een gehele verdieping opgeleverd die verhuurd wordt aan een welzijnsorganisatie. Eind 2012 werd ervan uitgegaan dat er 10 woningen commercieel verhuurd zouden worden, vandaar de verschuiving tussen de investering in commercieel en sociaal vastgoed. De verantwoorde onrendabele top is komen te vervallen als gevolg van een hogere starthuur en een hogere verwachte huurstijging de komende 4 jaar. Het commercieel vastgoed is getaxeerd begin 2014. Dit heeft tot gevolg gehad dat de vervaardigingswaarde van het commercieel vastgoed € 186.052 hoger lag dan de taxatiewaarde. Dit heeft een afwaardering van het commercieel vastgoed tot gevolg gehad.

€ 2.213.250 278.196 2.491.446 -1.048.240 -131.760 -1.180.000 1.311.446

Project Woonzorg te Westervoort (Hamerstaete) Sociaal vastgoed Commercieel vastgoed Onrendabel sociaal vastgoed Onrendabel commercieel vastgoed Totaal onrendabele investering Totaal Hamerstaete inclusief onrendabel

€ 7.316.196 314.005 7.630.201 1.048.240 115.537 1.163.777 8.793.978


€ 9.529.447 592.200 10.121.647 0 -16.223 -16.223 10.105.424 10.237.446

Eind december 2013 is het woonzorgcomplex te Westervoort opgeleverd. Het appartement kent 44 intramurale appartementen, 16 verpleegplaatsen, ruimtes voor dagverzorging en activiteiten, 5 gewone appartementen en daarnaast ook nog 4 bedrijfsruimten. Alleen de bedrijfsruimten zijn als commercieel vastgoed te bestempelen. De verlaging van de onrendabele top is te verklaren door een hogere starthuur, een hogere huurstijging en een lagere investeringsbedrag ten opzicht van de begroting voor het project.

€ 493.050 263.820 756.870 -15.634 -8.366 -24.000 732.870

Project Lockhorstpark te Didam Sociaal vastgoed Commercieel vastgoed Onrendabel sociaal vastgoed Onrendabel commercieel vastgoed Totaal onrendabele investering Totaal Lockhorstpark inclusief onrendabel

€ 1.735.961 1.018.896 2.754.857 -392.528 -48.137 -440.665 2.314.192


€ 2.229.012 1.282.715 3.511.727 -408.162 -56.503 -464.665 3.047.062 3.550.000

Als uitbreiding bij een bestaande locatie heeft Laris 16 appartementen gebouwd in samenwerking met een zorgpartij. De woningen worden verhuurd aan particulieren op basis van scheiden wonen en zorg. Verder zijn er 6 patio woningen gebouwd, die allemaal commercieel worden verhuurd. De onrendabele top is wat hoger omdat de starthuur iets lager is dan begroot en de huurstijging van de appartementen is ingerekend op basis van alleen de inflatie. Tevens is de boekwaarde van de grond hoger dan de restwaarde die gehanteerd wordt in de bedrijfswaarde berekening.

73

Saldo per 01-01-2013 € 7.881.050 3.318.327 11.199.377 -2.361.786 -1.009.214 -3.371.000 7.828.377

Project Berghstede te 's-Heerenberg Sociaal vastgoed Commercieel vastgoed Onrendabel sociaal vastgoed Onrendabel commercieel vastgoed Totaal onrendabele investering Totaal Berghstede inclusief onrendabel

Investeringen Tot. investering 2013 31-12-2013 € € 2.150.091 10.031.141 419.732 3.738.059 2.569.823 13.769.200 -1.679.011 -4.040.797 -667.120 -1.676.334 -2.346.131 -5.717.131 223.692 8.052.069


13.431.000

Het project Berghstede is gefaseerd opgeleverd in 2013. Het project bestaat uit 5 blokken. Blok 1 en 2 bestaan uit 19 eengezinswoningen, waarvan er 3 zijn verkocht. In de overige blokken zijn in totaal 40 zorgappartementen gesitueerd en 5 bedrijfsruimtes. In totaal zijn er 7 eenheden als commercieel aan te merken. De hogere onrendabel is uiteindelijk veroorzaakt doordat het commercieel vastgoed is getaxeerd en deze taxatie waarde lager is dan de vervaardingsprijs van het vastgoed. Uiteindelijk zijn er ook meer woningen in de huur genomen dan was begroot. Dit heeft ook invloed gehad op de hoogte van de onrendabele top. Verder is ook de boekwaarde van de grond aanzienlijk hoger dan de restwaarde die meegenomen mag worden in de bedrijfswaarde. € 0 0

Project De Muizenberg te Didam Sociaal vastgoed Totaal Muizenberg

€ 1.000.160 1.000.160


€ 1.000.160 1.000.160 740.000

In 2012 zijn er 4 kopwoningen gesloopt, in 2013 zijn er 8 woningen voor teruggekomen. Een deel van deze investering is vorig jaar reeds toegerekend aan het renovatietraject bij de Muizenberg. Doordat de bedrijfswaarde voor de gehele PMC wordt berekend is er geen onrendabele top verantwoord.

€ 0 188.583 188.583

Project Gezondheidscentrum te Didam Sociaal vastgoed Commercieel vastgoed Totaal Verbouwing Gezondheidscentrum

€ 345.962 -188.583 157.380


€ 345.962 0 345.962 482.850

Boven de apotheek bij het gezondheidscentrum had Laris 3 leegstaande ruimten die bestemd waren voor commerciële doeleinden. De ruimten zijn aangepast en volledig ingericht omgebouwd tot 4 appartementen. Na diverse planaanpassingen zullen de appartementen normaal als sociale appartementen verhuurd gaan worden.

Verschuiving Sociaal Vastgoed in exploitatie en naar commercieel Vastgoed in exploitatie (AW) Doordat er niet is afgetopt bij de huurverhoging en door andere huuraanpassingen zijn 70 verhuureenheden verschoven van sociaal naar commercieel en 7 eenheden zijn verschoven van commercieel naar sociaal.

74

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

-

Investeringen Implementatie ERM systeem fase 2 Vervoermiddel Uitbreiding hard en software Totaal investeringen roerende zaken

182.434 9.000 38.441 229.875

In 2012 is Laris gestart met de implementatie van een geheel nieuw ERM systeem. Aangezien per 01-01-2013 de livegang heeft plaatsgevonden, wordt er ook pas vanaf 2013 afgeschreven. In 2013 is de implementatie verder gegaan in fase 2. Eind 2013 is op enkele punten na de implementatie afgerond. De totale implementatie kosten bedragen rond de € 550.000.

Bedrijfswaardeberekening sociaal vastgoed in exploitatie

Bedrijfswaarde 2013 2012 De uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening van het sociaal vastgoed in exploitatie zijn: Huurstijging 2014 4,25% 4,25% Huurstijging 2015-2017 Prijsinflatie+1,5% Prijsinfl+1,5% Huurstijging 2018 en verder 2,00% 3,50% Mutatiegraad 6,00% 5,50% Jaarlijkse huurderving 1,35% 1,35% Norm klachtenonderhoud per VHE € 228,50 (2014), daarna € 220 € 255 Norm mutatieonderhoud per mutatie € 3.605 (2014), € 3.525 (2015), daarna € 3.500 € 4.954 Norm planmatig onderhoud per VHE Cf MJB Cf MJB Gemiddelde stijging onderhoudskosten over 5 jaar 2,70% 2,45% Gemiddelde exploitatielasten per VHE (exclusief heffing huurtoeslag) 5 jaar 1.347 1.431 Minimale levensduur 15 5 Maximale levensduur 50 50 Gemiddelde restwaarde grond per VHE (verdisconteerd) 35.000 0 Disconteringsvoet 5,25% 5,25% Moment van discontering Medio Medio Tabel parameters Jaar

Prijsinflatie Stijging loon- Stijging kosten Stijging var. in % kosten in % onderhoud in % lasten in % 2014 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 2015 2,00% 1,95% 3,00% 2,00% 2016 2,00% 2,27% 3,00% 2,00% 2017 2,00% 2,49% 3,00% 2,00% 2018 2,00% 3,00% 3,00% 2,00% 2019-en verder 2,00% 3,00% 3,00% 2,00% De huuropbrengsten volgen de prijsinflatie + 1,5% t/m 2017 (vorig jaar werd 20 jaar extra verhoging ingerekend). Tabel verkoopopbrengsten De in de bedrijfswaarde opgenomen verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen 5 jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. De verkoopopbrengst is bepaald op basis van 75% van de WOZ-waarde van de woningen. Conform de begroting 2014 - 2023 worden er in 2014 7 verkochte woningen ingerekend en de vier jaar daarop volgend 5 woningen per jaar. Exploitatielasten per VHE De exploitatielasten per VHE zijn ontleed aan de begroting van Laris 2014 - 2023. De exploitatielasten bestaat uit de directe en indirecte exploitatielasten betrekking hebbend op het sociaal vastgoed (geen kosten projectontwikkeling) en alle leefbaarheidsuitgaven. De heffing huurtoeslag wordt apart gepresenteerd en is berekend conform opgaven vanuit het WSW.

75

Levensduur De minimale levensduur van de woningen is 15 jaar (2012: 5 jaar) tenzij concrete sloopplannen een lagere levensduur rechtvaardigt (cf RJ 645) Rentabiliteitswaardecorrectie Bij de bepaling van de bedrijfswaarde is het niet meer toegestaan om de zogenaamde rentabileitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen. Dit is bepaald in de hernieuwde Richtlijn 645 en is voor het eerst toegepast in de bedrijfswaardeberekening 2012. Bedragen * € 1.000

Mutatie overzicht bedrijfswaarde Bedrijfswaarde sociaal vastgoed in exploitatie ultimo 2012 - Effect contante waarde en restant levensduur Gevolgen van aanpassingen van bedrijfsparameters en uitgangspunten: - in de indexaties / parameters - in de huurprijscomponent - in de mutatiegraad - in de onderhoudslasten - in de exploitatielasten - in de verhuurdersheffing - in de levensduur - in de restwaarde - Subtotaal bedrijfsparameters Gevolgen van mutaties in het bezit, inclusief wijzigingen (des)investeringsbeleid - nieuwbouw - verbetering - verkocht en gesloopt bezit - verschuiving sociaal naar commercieel vastgoed - overige wijzigingen in het bezit - Subtotaal mutaties in het bezit Totale mutatie 2013

154.273 -590 -3.766 -13.378 -1.005 11.247 770 -300 2.714 37.238 33.520 26.839 -929 1.690 -4.955 -1.384 21.261 54.191

Bedrijfswaarde sociaal vastgoed in exploitatie ultimo 2013

208.464

Grondwaarde Tot en met boekjaar 2012 werd in de jaarrekening de bedrijfswaarde vermeld exclusief de restwaarde van de grond. Bij de minimumwaarderingstoets werd de grondwaarde gelijk gesteld aan de historische kostprijs van de grond. In 2013 is aansluiting gezocht bij de best practices waarbij de grondwaarde (na aftrek van sloopen uitplaatsingskosten) is ingerekend in de bedrijfswaarde waarbij deze met verwachte inflatie is geïndexeerd en tegen de reguliere disconteringsvoet contant is gemaakt. Het effect hiervan op het vermogen, balanstotaal en het resultaat van 2012 is in onderstaand schema weergegeven: Ná aanpassing 28.550.270 159.261.835 820.663

Eigen vermogen 2012 Balanstotaal 2012 Resultaat 2012

Vóór aanpassing 30.542.632 161.254.197 2.813.025

Toelichting mutatieoverzicht bedrijfswaarde sociaal vastgoed Gevolgen van aanpassingen van bedrijfsparameters en uitgangspunten: De inkomensafhankelijke huurstijging is conform de begroting ingerekend tot en met 2017. Daarna worden de huren verhoogd met de prijsinflatie en wordt huurharmonisatie toegepast op basis van huidige streefhuur (afgetopt op de huurtoeslaggrens). In de bedrijfswaarde 2012 werden de huren nog voor een periode van 20 jaar verhoogd met prijsinflatie + 1,5% en vond geen aftopping plaats. Het planmatig onderhoud wordt conform voorgaande jaren ingerekend op basis van de meerjarenonderhoudsbegroting. In tegenstelling tot vorig jaar wordt nu rekening gehouden dat de laatste 5 jaar van de levensduur geen planmatig onderhoud wordt ingerekend. Al het overige onderhoud wordt conform begroting ingerekend, waarbij rekening wordt gehouden met een lagere onderhoudslast ten opzichte van de berekening van 2012.

76

De minimale levensduur van de woningen is verhoogd van 5 jaar naar 15 jaar. In tegenstelling tot voorgaand jaar is in de bedrijfswaarde 2013 de huidige sociale grondwaarde naar het eind van de looptijd van het complex bepaald onder aftrek van sloopen herhuisvestingskosten (en vervolgens contant gemaakt). De impact op de bedrijfswaarde is ongeveer 37 miljoen positief. Gevolgen van mutaties in het bezit, inclusief wijzigingen (des)investeringsbeleid Nieuwbouw heeft betrekking op alle opgeleverde projecten in 2013. Bij de verkoop wordt rekening gehouden met de opbrengstwaarde en de verkoopkosten van de verkochte objecten. Verschuiving van sociaal naar commercieel bezit, betreft woningen die in 2012 als sociaal werden gekenmerkt, maar door een huurverhoging boven de huurtoeslaggrens van € 681,02 zijn uitgekomen. Hierdoor zijn deze woningen per 31-12-2013 als vastgoedbelegging gepresenteerd.

Vastgoedbeleggingen Een overzicht van de vastgoedbeleggingen is hierna opgenomen:

1 januari 2013 Cumulatieve verkrijgingsof vervaardigingprijs Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2013 Mutaties Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Opgeleverd vastgoed vanuit in ontwikkeling Overige waardeveranderingen en terugnemingen daarvan Verschuiving Sociaal Vastgoed in exploitatie naar commercieel Vastgoed in exploitatie (AW) Verschuiving Sociaal Vastgoed in exploitatie naar commercieel Vastgoed in exploitatie (CA) Totaal mutaties 2013 31 december 2013 Historische aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2013

Commercieel vastgoed in exploitatie €

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden €

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie €

Totaal €

37.622.773 -5.787.886 31.834.887

2.417.400 0 2.417.400

3.423.584 0 3.423.584

43.463.757 -5.787.886 37.675.871

33.903 -165.760 -1.172.809 6.237.640

0 0 0 0

1.429.647 0 0 -6.237.640

1.463.550 -165.760 -1.172.809 0

-7.515.146

-37.171

1.384.409

4.750.334

0

0

-716.380

0

0

-6.167.908 0 4.750.334 0 -716.380

1.451.782

-37.171

-3.423.584

-2.008.973

40.952.177 -7.665.508 33.286.669

2.380.229 0 2.380.229

0 0 0

43.332.406 -7.665.508 35.666.898

Toelichting op de mutatieoverzichten van Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Investeringen - Investeringen Geriefverbeteringen 2013 - Investeringen Hof van Varwijk - Investering Gerrit Varwijkplein (Larishof) Totaal investeringen commercieel vastgoed

-

Desinvesteringen Aanschafwaarde 1 verkochte woningen Cumulatieve afschrijving 1 verkochte woningen Totaal desinvesteringen commercieel vastgoed

2.568 6.345 24.990 33.903

177.327 -11.567 165.760

77

-

-

Overige waardeveranderingen en terugneming daarvan Vrijval onrendabele top vanuit projecten (zie het totale projecten overzicht) Afwaardering commercieel vastgoed* Totaal overige waardeveranderingen

1.935.112 5.580.034 7.515.146

* Begin 2014 is een deel van het commerciële vastgoed van Laris getaxeerd tegen verhuurde staat. Complexgewijs zijn er in totaal ongeveer 100 verhuureenheden afgewaardeerd naar een lagere taxatiewaarde ten opzichte van de boekwaarde. Dit heeft een totale afwaardering van € 5.580.034 tot gevolg gehad.

Bedrijfswaardeberekening commercieel vastgoed in exploitatie Met uitzondering van het huurbeleid wordt voor het commercieel vastgoed met exact dezelfde parameters en grondslagen gewerkt voor de berekening van de bedrijfswaarde als bij het sociaal vastgoed. Bij het commercieel vastgoed wordt de komende vier jaar een huurverhoging ingerekend van 4%. Vanaf boekjaar 2018 wordt de prijsinflatie gevolgd.

Bedragen * € 1.000

Mutatie overzicht bedrijfswaarde Bedrijfswaarde commercieel vastgoed in exploitatie ultimo 2012 - Effect contante waarde en restant levensduur Gevolgen van aanpassingen van bedrijfsparameters en uitgangspunten: - in de indexaties / parameters - in de huurprijscomponent - in de mutatiegraad - in de onderhoudslasten - in de exploitatielasten - in de verhuurdersheffing - in de levensduur - in de restwaarde - Subtotaal bedrijfsparameters Gevolgen van mutaties in het bezit, inclusief wijzigingen (des)investeringsbeleid - nieuwbouw - verbetering - verkocht en gesloopt bezit - verschuiving sociaal naar commercieel vastgoed - overige wijzigingen in het bezit - Subtotaal mutaties in het bezit Totale mutatie 2013

49.358 1.423 -759 -21.843 -93 1.405 -72 2.190 -1.416 3.185 -17.403 5.981 -117 -421 4.957 -5.527 4.873 -11.107

Bedrijfswaarde (Laris enkelvoudig) commercieel vastgoed in exploitatie ultimo 2013

38.251

Bedrijfswaarde commercieel vastgoed in exploitatie ultimo 2013 bij dochtermaatschappijen

5.093

Totaal bedrijfswaarde commercieel vastgoed in exploitatie ultimo 2013 Toelichting mutatieoverzicht bedrijfswaarde commerceieel vastgoed Grootste mutatie bij het commercieel vastgoed wordt veroorzaakt doordat in 2012 is gerekend met een huurverhoging van prijsinflatie + 5% voor de komende 18 jaar. In de bedrijfswaarde 2013 wordt een verhoging van 4% ingerekend voor de komende 4 jaar en daarna inflatie volgend.

78

43.344

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Aantal eenheden 1 januari Verkopen boekjaar Terugkopen boekjaar Aantal eenheden 31 december

2013 Koopgarant

2012 Koopgarant

17 0 0 17

17 0 0 17

Bij de contracten gebaseerd op het “Koopgarant”principe geldt dat er sprake is van verleende kortingen van 10%. Daarnaast heeft Laris een terugkoopverplichting. Het aandeel van Laris in de waardeontwikkeling van de woningen is 15%. Begin 2014 zijn er twee woningen getaxeerd. Een woning is in januari 2014 teruggekocht van de eigenaar. Het beleid van Laris is erop gericht deze woning in 2014 te verkopen zonder voorwaarden. Ten opzichte van 2010 (jaar van oplevering) ligt de taxatiewaarde 8,4% lager. Deze daling is toegepast op de waarde van alle overige woningen.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Voor de onderbouwing van het verloopoverzicht wordt verwezen naar het verloopoverzicht bij het sociaal vastgoed totaal projecten. Fiscale waarde commercieel en sociaal vastgoed in exploitatie Het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie gezamenlijk heeft exclusief opgeleverd nieuwbouw een waarde van € 323 miljoen (2012: 326 miljoen). De nominale actieve latentie bedraagt hierop € 40 miljoen (25% verschil waardering fiscaal en commercieel) (2012: € 46 miljoen). Deze actieve belastinglatentie is in verband met toekomstig onzeker moment van realisatie op een contante waarde van nihil gesteld. Verzekeringen De onroerende goederen in exploitatie zijn exclusief ondergrond per 31 december 2013 verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. Aan de verzekeringsmaatschappij wordt jaarlijks een opgaaf verstrekt van het aantal verhuureenheden in bezit. Er is een garantie tegen onderverzekering afgesloten. Bedrijfsgebouwen zijn in 2008 door een taxateur getaxeerd. De specificatie van de verzekeringen van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie is als volgt: € Kantoorgebouw en kantoor inventaris Fraude en beroving

Uitgebreide opstal en inboedel

3.130.300 250.000

Zekerheden De activa zijn niet tot zekerheid gesteld voor het aantrekken van leningen. Zowel het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie als het vastgoed ten dienste van exploitatie is als zekerheid - borging bij het WSW afgegeven.

2013

Financiële vaste activa €

2012 €

Te vorderen BWS-subsidie Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: bij: vergoeding rente af: afboeking BWS subsidie, afgekocht in 2013 af: ontvangen subsidie Stand per 31 december

79

17.890

25.514

1.329 -9.133 -10.086

1.769 0 -9.393

0

17.890

2013

Overige vorderingen Actieve belastinglatentie

€

Verrekenbare verliezen Fiscaal afwijkende waardering langlopende geldleningen

2012 €

25.567 467.421

66.143 508.085

492.988

574.228

Onder de overige financiële activa is een bedrag opgenomen uit hoofde van actieve belastinglatentie. Door een verschil in de commerciële waardering en de fiscale waardering van de langlopende geldleningen is in 2009 een latentie gevormd. Deze actieve latentie valt jaarlijks vrij ten laste van het fiscaal resultaat gedurende de looptijd van de langlopende leningen.

Leningen u/g In de jaren '70 zijn er door Stichting Goed Wonen diverse projecten koopwoningen ontwikkeld en gerealiseerd. Diverse kopers van deze woningen hebben een hypothecaire lening afgesloten bij Laris. Ultimo 2013 zijn de leningen afgelost.

Overige financiële vaste activa Stand 1 januari af: ten laste van de rentelasten

4.617 -4.617

38.617 -34.000

0

4.617

Stand 31 december

Het renterisico van de Rollover leningen is afgedekt tot een nominaal bedrag van € 15 miljoen. De ingangsdatum van de rentecap is 1 december 2005 en de looptijd bedraagt 10 jaar. Voor de rentecap is een premie betaald van € 340.000. Het CAP niveau is 4,75%. Indien de marktrente boven dit percentage komt, wordt de CAP uitgeoefend. Dit houdt in dat de rentelast voor Laris niet meer zal bedragen dan 4,75%. Blijft de marktrente onder de 4,75% dan wordt de CAP niet uitgeoefend. Hiervan is sprake op 31122013. De marktwaarde van cap bedraagt op 31122013 € 651. De marktwaarde van de CAP is gebaseerd op de opgave van de bank. Gezien de minimale omvang van de CAP (hetgeen realistisch is bij een dergelijke korte looptijd) is geen bevestiging bij een tweede externe partij opgevraagd. Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop, Giesbeek Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop, Zeddam Voorraad strippen ten behoeve van domotica Onderhoudsmaterialen

260.000 204.336 422.975 9.673 6.000

419.312 204.336 422.975 22.503 6.000

902.984

1.075.126

Vastgoed bestemd voor verkoop betreft 1 woning. Deze woning is begin 2014 getaxeerd op € 260.000. Het verschil is verantwoord onder overige waardeveranderingen. In 2012 is 1.752 m2 grond in Giesbeek aangekocht. De grond is aangeschaft met het oog op de bouw van 6 verkoopwoningen. Gedurende 2012 en 2013 is er geen investering gedaan voor dit project. Europaplein te Zeddam heeft betrekking op grond en reeds gemaakte kosten voor 6 nog te bouwen woningen. De bouw wordt pas gestart nadat er woningen verkocht zijn. De grondwaarde die de gemeente Montferland hanteert voor sociale woningen bedraagt € 175 excl. btw per m2. In 2012 is besloten de grond te gaan waarderen tegen deze sociale grondprijs. Dit heeft geleid tot een afwaardering van de grond met een bedrag van € 145.971. In de winsten verliesrekening is dit verantwoord onder de overige waardeveranderingen van materiële vaste activa.

80

2013

2012

Onderhanden projecten € Project Berghstede te 's-Heerenberg Onderhanden projecten in opdracht van derden Totaal gedeclareerde termijnen

Verantwoord verkoopresultaat

€ 548.451 -457.563

446.748 -351.063

90.888

95.685

-90.888

-46.363

0

49.322

Onderdeel van het project te 's-Heerenberg is de bouw van starterswoningen. Het plan was dat er 15 woningen verkocht zouden worden. Uiteindelijk zijn er slechts 3 woningen verkocht. In 2012 was er reeds € 46.363 als verlies verantwoord, het resterende verlies ad € 44.525 is in 2013 verantwoord.

Vorderingen Debiteuren Huurdebiteuren Overige debiteuren Af: voorziening debiteuren

308.819 466.790 -50.000

447.803 86.853 -180.000

725.609

354.656

De debiteurenachterstanden, inclusief betalingsregelingen, zijn naar ouderdom als volgt te specificeren: T/m 2 maanden T/m 3 maanden 4 maanden of meer (incl. betalingsregelingen)

478.886 14.691 282.030

216.942 8.840 308.874

Totaal

775.608

534.656

Met betrekking tot de oninbaarheid is een voorziening getroffen van € 50.000. De post 3 maanden of meer bestaat voornamelijk uit overige debiteuren.

Gelieerde maatschappijen Rekening-courant Stichting Serviceloket (gelieerde maatschappij)

De rente over het rekening-courant saldo is gebaseerd op het 1 jaar euribortarief verhoogd met een opslag van 5 basispunten, per jaar achteraf te voldoen. Er zijn geen zekerheden verstrekt en er is geen aflossingsregeling overeengekomen.

81

16.776

16.664

16.776

16.664

2013 €

Overlopende activa Af te rekenen energiekosten Nog te factureren inzake beheersorganisatie Nog te factureren huur Vooruitbetaalde facturen Rente liquide middelen Nog te ontvangen beheersvergoeding Panhuis 2 Af te rekenen servicekosten VVE's Vordering Stichting Diafaan inzake aanpassing huurcontract Door te berekenen aan overige derden Ontvangen credit leveranciersfacturen Overige vooruitbetaalde bedragen

2012 €

101.945 26.432 21.409 41.366 11.013 3.388 1.924 0 0 0 13.461

22.865 57.568 900 0 0 0 0 389.018 37.394 13.360 72.775

220.939

593.880

314.302 12.220 0

211.312 29.655 1.007

326.522

241.974

Liquide middelen Direct opvraagbaar: Rabobank ABN Amro bank Kas

82

PASSIVA Groepsvermogen Voor een nadere onderbouwing van het groepsvermogen wordt verwezen naar de toelichting op de enkelvoudige balans. 2013 €

Egalisatierekening

2012 €

Te egaliseren BWS-subsidie Stand per 1 januari Bij: toegerekende rente af: afboeking BWS subsidie, afgekocht in 2013 af: vrijval ten gunste van de exploitatie

17.890 1.329 -9.133 -10.086

25.514 1.769 0 -9.393

0

17.890

Stand per 31 december

Voorzieningen

Latente belastingen

Stand per 1 januari

Dotatie

Onttrekking/ vrijval


€

€

€

€

328.755

891.943

328.755

891.943

Voorziening latente belastingen De voorziening latente belastingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de materiële vaste activa in deze jaarrekening. De dotatie heeft betrekking op een fiscale onderhoudsvoorziening die in 2012 fiscaal is gevormd en in 2013 is gemuteerd. Eind 2013 bedraagt de waarde van de fiscale onderhoudsvoorziening € 3.567.773. De gevormde latentie bedraagt 25% van dit bedrag. Via Holding Woonbeheer Didam B.V. heeft Stichting Laris Wonen en diensten in 2006 de vennootschap Sterrenspoor B.V. aangekocht. Voor de aankoop van deze deelneming is in totaal € 1.289.234 meer betaald dan de zichtbare vermogenswaarde. De reden hiervoor is dat de grond en de panden waarvan de aangekochte vennootschap eigenaar is, binnen de groep van Laris Wonen en diensten tegen een hogere waarde werd gewaardeerd. Door een wijziging in de toekomstige bestemming van deze gronden is dit waarderingsverschil in 2013 komen te vervallen. De gevormde belastinglatentie ad 25,5% (tarief 2006) over het verschil in waardering is daarmee ook komen te vervallen.

83

2013

Langlopende schulden €

Leningen overheid en kredietinstellingen Leningen van gemeenten Roll-over leningen Leningen van overige kredietinstellingen

Aflossingsverplichting leningen o/g komend jaar

2012 €

249.048 22.500.000 110.678.880

273.641 22.500.000 96.839.087

133.427.928

119.612.728

10.745.235

3.184.801

122.682.693

116.427.927

In 2014 dient € 10.745.235 te worden afgelost bij Laris, hiervan heeft € 25.876 betrekking op een gemeentelijke lening. Van 2014 tm 2018 dient er € 32.900.513 te worden afgelost. Hiervan heeft € 143.613 betrekking op de aflossing van de gemeentelijke leningen. De gemiddelde rentevoet in 2013 bedroeg 3,66% (2012: 3,71%). Alle leningen verstrekt aan Stichting Laris (€ 131.000.000) zijn verstrekt onder zekerheid van een borgstelling van het WSW met achtervang van de gemeente Montferland. Het verloop van de leningen is als volgt: Stand per 1 januari

119.612.728

110.708.074

Mutaties: - nieuwe leningen - aflossingen

17.000.000 -3.184.801

11.000.000 -2.095.346

133.427.927

119.612.728

2.180.420 201.433 2.381.853

2.180.420 0 2.180.420

10.291 0 10.291

201.433 0 201.433

2.180.420 211.724 2.392.144

2.180.420 201.433 2.381.853


Verplichting verkoop onder voorwaarden 31 december Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerdering/verminderingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties Opwaarderingen Afwaarderingen Saldo mutaties 31 december Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerdering/verminderingen Boekwaarde per 1 januari

Er zijn geen mutaties geweest in de voorraad koopgarant woningen. De waardestijging heeft te maken met een correctie van de berekening van de voorgaande jaren. Van de totale waardedaling ten opzichte van de vervaardingsprijs van het koopgarant bezit komt 85% van deze daling voor rekening van de kopers.

84

2013

Kortlopende schulden

€

Schulden aan kredietinstellingen Rekening-courant Rabobank Aflossingsverplichting leningen o/g komend jaar

2012

€ 617.930 10.745.235 11.363.165

3.210.060 3.184.801 6.394.861

542.501 55.975 27.451 0

845.932 48.941 29.790 0

625.927

924.663

875.000 0 2.736 30.618

0 65.469 3.000 6.694

908.354

75.163

2.650.267 171.847 127.300 28.415 84.500 100.172 58.500 60.000 33.950 27.736 0 0 0 19.072

2.373.325 40.000 138.100 119.376 90.000 90.503 54.963 50.000 60.518 0 25.000 15.000 95.193 34.876

3.361.758

3.186.854

Belastingen en premies sociale verzekeringen Te betalen BTW Loonheffing Pensioenpremie Acute vennootschapsbelasting

Overige schulden Investeringsverplichting nieuwbouwprojecten Huursubsidie Rente en bankkosten Overige

Overlopende passiva Niet vervallen rente leningen Nog te ontvangen facturen onderhoud Reservering vakantiedagen Vooruitontvangen verzekeringsgelden Gratificatie Vooruitontvangen debiteuren Vakantiegeld Accountantskosten en advieskosten Nog te verrekenen servicekosten Nog te ontvangen facturen derden Automatiseringskosten Nog te ontvangen facturen beheersorganisatie Nog te ontvangen facturen energie Overige

85

Niet in de balans opgenomen verplichtingen Obligo WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85%. Het totale schuldrestant van de geborgde lening bedraagt € 106.531.000 waardoor het verplichtingsbedrag uit komt op € 4.101.444.

Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen. De grondslag waarover het obligotarief wordt berekend is het schuldrestant van de geborgde leningen, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Voor het type lening met variabele hoofdsom is bepaald dat over 75% van de maximale hoofdsom obligo is verschuldigd. Voor collegiale financieringen is bepaald dat over 1/3 van het schuldrestant obligo is verschuldigd. Investeringsverplichting De investeringsverplichting van de nieuwbouwprojecten is verantwoord in de overige schulden. Leaseverplichtingen Laris Wonen en diensten heeft eind 2013 drie auto's in de lease (2012: 4). Voor zover van toepassing wordt voor privégebruik een eigen bijdrage in rekening gebracht. De leasecontracten zijn ingegaan variërend tussen april 2013 en november 2013 en hebben een duur van 4 jaar. Per 31 december 2013 bedraagt de contractuele verplichting hiervoor € 102.832 (2012: € 32.636). De vermelde bedragen zijn inclusief BTW. Kredietfaciliteiten Eind 2013 heeft Laris de volgende kredietfaciliteiten bij de Rabobank: - Investeringskrediet ad € 4.000.000. Deze wordt in 2014 afgebouwd tot nihil op 31-12-2014. - Bankkrediet ad € 1.200.000. Zekerheden aan banken Op een lening ad € 2.654.000 per 31 december 2013 zijn de vorderingen op derden, de huurpenningen van een tweetal adressen te Didam, alsmede de hypotheek ad € 3.500.000 op deze adressen als zekerheden verstrekt.

Heffing voor saneringssteun Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft aan de corporatiesector een heffing voor saneringssteun opgelegd. Het CFV heeft bij de opvraag van de prognose-informatie 2014-2018 aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2014 tot en met 2018 van respectievelijk 3,5%, 2%, 2%,1% en 1% van de jaarlijkse huursom. Op basis van deze percentages en de geschatte jaarlijkse huursom verwacht de corporatie dat de heffing in de komende jaren als volgt zal zijn: 2014: € 512.000; 2015: € 300.000; 2016: € 300.000; 2017: € 149.000; 2018: € 149.000. Deze heffing is niet opgenomen in de bepaling van de bedrijfswaarde en is tevens niet als verplichting in de balans opgenomen.

86

Fiscale eenheid vennootschapsbelasting Met ingang van 1 januari 2008 is Stichting Laris Wonen en diensten integraal belastingplichtig. Laris is hoofd van de fiscale eenheid waarvan Holding Woonbeheer Didam B.V., Laris B.V., Larishof B.V., Laris Project- en ontwikkelingsgroep B.V., een onderdeel van uit maken. Hierdoor is de stichting mede aansprakelijk voor de belastingschulden binnen de fiscale eenheid. Met ingang van 1 januari 2009 is ook Sterrenspoor B.V. aan de fiscale eenheid gevoegd. Jubileumverplichtingen 1 Laris heeft de verplichtingen die ontstaan bij het uitkeren van jubileumuitkeringen bij 12 /2, 25 en 40 jarig dienstverband en bij pensionering niet als verplichting in de balans opgenomen. Laris beschouwt de jubileumuitkeringen als een onderdeel van de normale jaarlijkse personeelslasten. Naar verwachting zullen de komende vijf jaar in totaal 8 medewerkers een jubileumuitkering ontvangen (zeven maal voor 1 12 /2 en eenmaal voor 40 jaar in dienst). Voor de komende vijf jaar is dit een verplichting van afgerond € 9.000. Loopbaanontwikkelingsbudget Laris heeft de verplichting van het loopbaanontwikkelingsbudget niet als verplichting in de balans opgenomen. Laris beschouwt het loopbaanontwikkelingsbudget als een onderdeel van de normale jaarlijkse personeelslasten. En daarbij is het financieel belang minimaal.

Financiële instrumenten Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten. Doelstellingen en beleid inzake beheer financiële risico’s Stichting Laris heeft uitsluitend een rente cap ter grootte van € 15,0 miljoen. Het beleid is erop gericht het jaarlijks renterisico te maximeren op 15% van de leningenportefeuille (norm WSW). In dit kader maakt Laris uitsluitend gebruik van een rente cap en zijn geen andere derivaten aanwezig. Zij gebruikt deze instrumenten uitsluitend indien er een onderliggende lening aanwezig is en de toepassing tot een positie van de totale leningenportefeuille leidt, welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Hierbij past zij kostprijshedge-accounting toe (zie hierna onder paragraaf Hedges). Het beleid van de groep is om niet te handelen in financiële instrumenten voor speculatieve doeleinden. De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van de groep zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico, renterisico (prijs- en kasstroomrisico en marktrisico. Het beleid van de groep om deze risico’s te beperken is als volgt. Kredietrisico Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens de groep kunnen voldoen. Verder wordt hieronder vermeld het risico van oninbaarheid bij huurdebiteuren. Laris maakt gebruik van meerdere banken teneinde dit risico te beperken. Verder handelt Laris enkel met kredietwaardige partijen. Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico binnen de groep.

87

Liquiditeitsrisico Dit betreft het risico dat de groep over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Om te waarborgen dat Laris aan haar verplichtingen kan voldoen zijn naast het aantrekken van langlopende leningen, kasgeld- en rekening-courantkredietfaciliteiten beschikbaar voor een bedrag van in totaal € 5.200.000 (2012: € 5.200.000). Valutarisico Laris loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro’s zijn. Renterisico (prijs- en kasstroomrisico’s) Laris loopt renteprijs- en rentekasstroomrisico’s over de rentedragende vorderingen (met name begrepen onder financiële vaste activa) en liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vastrentende langlopende leningen loopt de groep het risico dat de reële waarde van de vorderingen en leningen zal dalen respectievelijk stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. prijsrisico). Voor deze schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente afgesloten. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Laris risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. kasstroomrisico). Voor schulden met variabele renteafspraken wordt het kasstroomrisico deels afgedekt door de aanwezigheid van een Cap ter grootte van € 15,0 miljoen. Verwezen wordt verder naar paragraaf “Hedges” van dit hoofdstuk. Rentevoet leningen overheid en kredietinstellingen met resterende looptijden Ter beoordeling van het prijsrisico dat de groep loopt, zijn de leningen in onderstaand overzicht ingedeeld in groepen van overeenkomstige contractueel overeengekomen rentepercentages en looptijden: Renteklasse (bedragen * € 1.000) Restant looptijd 1 – 5 jaar 6 – 10 jaar 11 – 15 jaar 16 – 20 jaar > 20 jaar Totaal

Tot 3% 2.654 0 0 0 0

3% - 4% 8.029 6.000 211 0 28.323

4% - 5% 10.218 8.727 4.000 20.725 12.000

5% - 6% 4.000 249 0 5.429 363

Roll-over 8.000 14.500 0 0 0

Totaal 32.901 29.476 4.211 26.154 40.686

2.654

42.563

55.670

10.041

22.500

133.428

De effectieve rentevoet van de leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 3,66%.

88

Kasstroomrisico’s leningen overheid en kredietinstellingen Onderstaande vervalkalender van de leningenportefeuille geeft inzicht in de jaarlijkse bedragen betreffende de contractueel bepaalde kasstromen uit hoofde van de jaaraflossingen, de eindaflossingen en de renteconversies (bedragen * € 1.000): Jaaraflossingen 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

Eindaflossingen 236 245 255 251 214 225 237 206 129

Renteconversies 2.949 10.500 952 11.966 1.000 7.200 16.500 2.500 3.197

1.743 0 182 295 0 336 0 0 0

De rente van de variabel rentende leningen (roll-over leningen) zijn allen gebaseerd op éénmaands Euribor. De rente van de roll-over leningen is opgebouwd uit het Euribor percentage en een liquiditeitsafslag respectievelijk opslag die varieert van + 0,025% tot + 0,93%. Het renterisico van de roll-over leningen (waarbij de rente per maand wordt herzien) is voor € 15 mln. afgedekt met rente-instrumenten (zijnde rentecap). Over het boekjaar 2013 beliep de rentelast inzake de rentecap € 110.594 (2012 € 165.448). Marktrisico Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake de leningenportefeuille. Hedges Algemene hedgestrategie Laris voert een strategie om het risico op wijzigingen van toekomstige rentekasstromen uit hoofde van bestaande en zeer waarschijnlijk in de toekomst af te sluiten leningen af te dekken. Daartoe is een CAP ad € 15,0 miljoen afgesloten. Met een rentecap ontvangt de groep boven een vooraf overeengekomen maximaal rentepercentage (cap) het verschil tussen deze cap en het hogere marktrentepercentage. Hedge accounting Op basis van de hiervoor genoemde hedgestrategie past Laris in de jaarverslaggeving kostprijshedgeaccounting toe waarbij de waarderingsresultaten van de afgedekte posities (leningen) en het afdekkingsinstrument(rentecap) gelijktijdig in de winsten verliesrekening worden verwerkt teneinde aldus de toegepaste risicoafdekking in de verslaggeving tot uitdrukking te brengen.

89

Hedge documentatie De groep heeft gekozen voor het toepassen van hedge accounting op basis van generieke documentatie met behulp waarvan de effectiviteit van de hedge-relatie wordt beoordeeld. Hierin zijn de doelstellingen van risicobeheer en van de hedgestrategie beschreven alsmede de afgedekte posities en in te zetten hedge-instrumenten inclusief de verwachte effectiviteit. De hedge-instrumenten worden bijgehouden in een hedge-tabel. In deze tabel wordt het verband gelegd tussen de hedge-instrumenten en de bestaande en verwachte leningen met een hoogst waarschijnlijk karakter. Effectiviteit hedge-relatie Hedge accounting wordt toegepast aangezien sprake is van een effectieve hedge-relatie. De kritische kenmerken (o.a. omvang en looptijd) van de hedge-instrumenten komen overeen met die van de afgedekte en nog af te dekken posities. Voor elke verslaggevingsperiode wordt de effectiviteit van de hedge relaties getest middels het vergelijken van de kritische kenmerken, die de waarde van de instrumenten het meest beïnvloeden. Indien ineffectiviteit wordt vastgesteld, wordt deze in de winsten verliesrekening verwerkt. Kostprijshedge-accounting wordt toegepast op de aanwezige rentecap. Laris heeft geen overige instrumenten zoals SWAPS. Er zijn geen rentederivaten waarbij sprake is van zogeheten “termination events” in welke gevallen de derivaten moeten worden afgewikkeld. Er zijn tevens geen zogeheten break-clauses en/of margin call verplichtingen opgenomen. Laris past overeenkomstig de Beleidsregels van het ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK) d.d. 5 september 2012 uitsluitend rentecaps en payer swaps toe, gericht op het beperken van de opwaartse risico’s van variabele leningen. Verder zijn de op deze derivaten betrekking hebbende variabele leningen vóór dan wel tegelijk met het moment van afsluiten van het derivatencontract, aangetrokken.

90

LARIS WONEN EN DIENSTEN 14. TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013 Toelichting resultaat t.o.v. resultaat 2012 Resultaat 2013 Resultaat 2012

-9.570.000 2.813.000

Verschil

-12.383.000

Het positieve verschil is als volgt te specificeren: - huren - opbrengsten servicecontracten - verkoop onroerende goederen - geactiveerde productie eigen bedrijf - overige opbrengsten - afschrijvingen materiële vaste activa - overige waardeveranderingen van materiële vaste activa - lonen en salarissen incl. sociale lasten en pensioenlasten - lasten onderhoud - Leefbaarheid - Lasten servicecontracten - overige bedrijfslasten - rentebaten - rentelasten - niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille - waardeveranderingen van FVA en verplichtingen - vennootschapsbelasting

789.000 60.000 116.000 46.000 -92.000 -289.000 -4.409.000 -43.000 -509.000 -19.000 -93.000 -446.000 -45.000 -370.000 -6.405.000 191.000 -865.000 -12.383.000

Huren De huuropbrengsten zijn ten opzichte van 2012 per saldo € 789.000 gestegen. In hoofdlijnen kan deze stijging als volgt worden weergegeven: - standaard en extra huurverhoging (2,5%, 4,5% of 6,5%) - exploitatie nieuwe verhuureenheden Albertusgebouw - exploitatie nieuwe verhuureenheden Berghstede - nieuwe huurcontracten bestaand bezit en hogere huur bij mutaties

270.000 141.000 285.000 93.000 789.000

Onzelfstandige woningen Voor onzelfstandige woningen (kamers) is de maximale huurverhoging per 1 juli 2013 gelijk aan het inflatiepercentage over 2012 vermeerderd met 1,5 procentpunt, te weten 4%. Zelfstandige woningen De maximale huurverhoging is afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder. Om de doorstroming te bevorderen wordt voor huishoudens met een inkomen boven € 33.614 een hogere huurverhoging toegestaan, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen twee inkomens-categorieën. Voor huishoudens met een inkomen tot en met € 33.614 is de maximale huurverhoging per 1 juli 2013 gelijk aan het inflatiepercentage over 2012 vermeerderd met 1,5 procentpunt, te weten 4%. Voor huishoudens met een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000 wordt per 1 juli 2013 een maximale huurstijging van inflatie + 2 procentpunt toegestaan, te weten 4,5%. Voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000 wordt per 1 juli 2013 een maximale huurstijging van inflatie + 4 procentpunt toegestaan, te weten 6,5%. Inkomenspeiljaar Er wordt bij de inkomensafhankelijke extra huurverhoging (4,5% en 6,5%) uitgegaan van het inkomen van het tweede kalenderjaar dat voorafgaat aan het kalenderjaar van de voorgestelde huurverhoging (t-2). Hiervoor is gekozen omdat dan inkomens gebruikt worden die veelal definitief zijn vastgesteld. Bij een huurverhoging per 1 juli 2013 is dus het inkomen over 2011 bepalend.

91

Verkoop onroerende goederen In het boekjaar 2013 zijn er 9 woningen uit bestaand bezit verkocht. In het boekjaar 2012 zijn er 6 woningen verkocht. Afschrijvingen materiële vaste activa In 2012 is de afschrijvingsmethodiek gewijzigd naar de componentenmethode. Ten tijde van het opstellen van de begroting 2013 was de impact van de componentenmethode niet zichtbaar en ook niet in de begroting 2013 verantwoord. Op alleen de nieuwbouwcomplexen (2006 en later) gaf dit al een extra afschrijvingslast van bijna € 200.000. Overige waardeveranderingen van materiële en financiële vaste activa Doordat bij de bedrijfswaarde berekening rekening gehouden moet worden met een restwaarde die lager ligt dan de boekwaarde van de grond is er een forse waardedaling verantwoord op het bestaande bezit en op de opgeleverde projecten in 2013. Lasten onderhoud De lasten van onderhoud zijn ten opzichte van 2012 met € 509.000 gestegen Deze stijging van de lasten kan in hoofdlijnen als volgt worden weergegeven: - planmatig en contract - mutatieonderhoud - reparatieonderhoud - overige lasten onderhoud

-582.951 72.088 26.949 -25.085 -509.000

Planmatig onderhoud is sterk gestegen t.o.v. 2012, namelijk een stijging van € 509k. Belangrijke reden hiervoor is een beleidsmatige beslissing om, naar aanleiding van een brandschade, een compleet blok woningen te renoveren (+/ € 140k). Daarnaast is er een gunning voor schilderwerken van bijna € 300k onder planmatig onderhoud verantwoord. In de begroting was een post voor verbetering van woningen opgenomen van € 300k echter is dit aan schilderwerken uitgegeven en dus onder planmatig onderhoud verantwoord. Tevens is contractonderhoud gestegen als gevolg van oplevering woonzorgcomplexen. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten zijn in 2013 ruim €400k hoger dan in 2012. Dit verschil wordt in zijn totaliteit veroorzaakt door de saneringsheffing welke in 2013 opgelegd is. Rentelasten De rentelasten zijn met € 370k gestegen, dit is het gevolg van het aantrekken van een tweetal leningen in 2013 van totaal € 17 miljoen en het volledig verantwoorden van de rentelasten van de lening ad € 11 miljoen die vorig jaar is aangetrokken. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Begin 2014 is een deel van het commercieel vastgoed gewaardeerd tegen taxatiewaarde in verhuurde staat. Indien complexgewijs de boekwaarde per 31-12-2013 hoger was dan de taxatiewaarde diende er een afwaardering plaats te vinden naar lagere taxatiewaarde. Dit heeft geleid tot een afwaardering van bijna € 7 miljoen. Waardeveranderingen van FVA en verplichtingen Dit betreft de terugkoopverplichting van de koopgarant woningen. Zowel in 2012 als in 2013 wordt er verwezen naar verschillende beginwaarden van de verplichting. Hierdoor vertoont de verplichting en derhalve ook het resultaat een grillig karakter. Vennootschapsbelasting Er is in 2013 een passieve latentie voor de onderhoudsvoorziening gevormd van € 892k. De passieve latentie die gevormd was voor het waarderingsverschil met de Holding ad € 329 k is vrijgevallen ten gunste van het resultaat 2013.

92

2013

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten Huuropbrengsten sociaal vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen Onroerende goederen niet zijnde woningen

Begroting 2013

€

€


2012

€

Huurderving leegstand Huurderving oninbaar

14.162.193 128.857 14.291.050 -184.298 -76.069

14.111.000 128.000 14.239.000 -147.000 -30.000

51.193 857 52.050 -37.298 -46.069

13.903.265 125.629 14.028.894 -135.910 -24.730

Subtotaal huuropbrengsten sociaal vastgoed in exploitatie

14.030.684

14.062.000

-31.316

13.868.254

Huurderving leegstand Huurderving oninbaar

1.798.099 994.510 2.792.609 -89.989 0

1.657.000 900.000 2.557.000 -40.000 0

141.099 94.510 235.609 -49.989 0

1.214.770 910.996 2.125.766 -49.403 0

Subtotaal huuropbrengsten commercieel vastgoed in exploitatie

2.702.620

2.517.000

185.620

2.076.363

16.733.304

16.579.000

154.304

15.944.617

Hierna is een overzicht opgenomen van de huuropbrengsten die in de verschillende gemeenten zijn behaald: Gemeente Montferland 14.005.146 13.889.000 116.146 Gemeente Zevenaar 2.728.158 2.690.000 38.158 Gemeente Westervoort 0 0 0 16.733.304 16.579.000 154.304

13.425.489 2.519.128 0 15.944.617

Huuropbrengsten commercieel vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen Onroerende goederen niet zijnde woningen

Totaal huuropbrengsten

Door de verschuiving van ruim 100 woningen van sociaal naar commercieel is ook de commerciële verhuur fors toegenomen ten opzichte van 2012, terwijl deze stijging wat minder is bij de sociale huur. Bedrag derving leegstand 2013 is conform 2012 exclusief de verhuureenheden boven het gezondheidscentrum, die na oplevering van het complex in 2008 nog niet verhuurd zijn. Begin 2013 is de verbouwing van deze verhuureenheden gereed gekomen, echter geheel 2013 is er geen verhuring geweest. De huurderving is toegenomen door hogere huren en tevens doordat in 2013 over woningen met de status verkoop wel gewoon derving is berekend.

Opbrengsten servicecontracten Overige vergoedingen Overige goederen, leveringen en diensten Woonservice Glasservice

5.321 387.549 130.417 30.366 553.653

93

5.000 388.000 130.000 30.000 553.000

321 -451 417 366 653

5.081 343.061 117.021 28.209 493.372

2013

Begroting 2013

€ Overheidsbijdragen vrijval egalisatierekening BWS-subsidies

€ 10.086 10.086


2012

€

7.000 7.000

3.086 3.086

9.393 9.393

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het resultaat uit verkopen van bestaand bezit sociaal en commercieel vastgoed aan derden en de opbrengst uit verkochte nieuwbouwwoningen en is als volgt te specificeren: Sociaal vastgoed in exploitatie Verkoopopbrengst bestaand bezit Verkoopkosten bestaand bezit Boekwaarde verkochte woningen Verkoopresultaat bestaand bezit

1.150.000 -37.586 -316.428 795.986

887.000 -17.000 -155.000 715.000

263.000 -20.586 -161.428 80.986

808.100 -19.653 -106.683 681.764

390.492 -435.017 -44.525

455.503 -501.866 -46.363

In 2013 zijn er in totaal 8 sociale en 1 commerciële (2012: 6) huurwoningen verkocht. Verkoopopbrengst nieuwbouw Kosten nieuwbouw verkoopwoningen Verkoopresultaat projecten

390.492 -435.017 -44.525

0 0 0

Het verkoopverlies nieuwbouw over 2012 en 2013 gezamenlijk is het verlies dat geleden is over de verkoop van drie eengezinswoningen uit het project Berghstede te Bergh. Tevens wordt onder de verkoopopbrengst nieuwbouw verantwoord dat Laris van de gemeente grond heeft gekocht en weer heeft doorverkocht tegen dezelfde waarde voor de bouw van 14 woningen in de Kerkwijk te Didam Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

751.461

715.000

36.461

635.401

Geactiveerde productie eigen bedrijf Geactiveerde productie nieuwbouw huurwoningen

135.202

150.000

14.798

89.033

46.370 539.796 360.099 37.904 17.585 5.164 1.006.918

41.000 485.000 400.000 40.000 30.000 4.000 1.000.000

5.370 54.796 -39.901 -2.096 -12.415 1.164 6.918

66.965 505.754 448.161 38.010 28.942 11.358 1.099.190

Overige bedrijfsopbrengsten Administratie en beheervergoedingen Omzet energie en water Omzet beheersorganisatie en domotica Omzet afvalverwerking Omzet internet/telefoon/televisie Overige bedrijfsopbrengsten

94

2013

BEDRIJFSLASTEN

Begroting 2012

€

€

Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie 4.955.227 (On)Roerende zaken t.d.v. de exploitatie 210.430 5.165.657


2012

€

4.725.000 258.000 4.983.000

-230.227 47.570 -182.657

4.635.967 241.031 4.876.998

In 2012 is er een overboeking geweest van ruim € 700.000 van roerende zaken t.d.v. de exploitatie naar de onroerende zaken niet zijnde woningen betreffende installaties in de woonzorgcomplexen. De afschrijvingslast van ruim € 80.000 die hiermee gepaard gaat is verantwoord bij de niet zijnde woningen, terwijl in de begroting 2013 deze kosten verwacht werden bij de roerende zaken t.d.v. de exploitatie.

Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Mutatie onrendabele top en lagere bedrijfswaarde 3.686.461 Afwaardering grond/woning bestemd voor verkoop 159.311 3.845.772 Mutatie onrendabele top Project Woonzorg Berghstede te 's-Heerenberg Project Woonzorg te Westervoort Project Albertusgebouw te Didam Project uitbreiding Lockhorstpark te Didam Bestaand bezit

1.679.011 -1.048.240 -666.930 392.528 3.330.092 3.686.461

0 0 0

-3.686.461 -159.311 -3.845.772

-709.000 145.971 -563.029

0 0 0 0 0 0

1.679.011 -1.048.240 -666.930 392.528 3.330.092 3.686.461

0 -709.000 0 0 0 -709.000

In de begroting 2012-2021 zijn de onrendabele toppen berekend van de nieuwbouw projecten die in 2013 zijn opgeleverd. Uit de begroting 2013-2022 kwam geen aanpassing van de onrendabele toppen. Voor alle opgeleverde projecten is op basis van de nacalculatie een herziene bedrijfswaarde berekend. Verder zijn een aantal opgeleverde commerciële objecten getaxeerd in verhuurde staat. De terugname van de onrendabele top wordt bij de projecten Westervoort en Albertusgebouw veroorzaakt door een hogere starthuur dan begroot en door een hogere huurstijging de komende 5 jaar. Door de taxatie van het commercieel vastgoed van Berghstede is er uiteindelijk een hogere onrendabele top berekend. Verder wordt de hogere onrendabele top ook veroorzaakt doordat in de berekening van 2013 rekening wordt gehouden met een restwaarde van de grond. Er wordt gerekend met een restwaarde van € 35.000 per woning. Deze restwaarde wordt over de restant levensduur (bij nieuwbouw 50 jaar) contant gemaakt. Aangezien de boekwaarde van de grond bij alle projecten hoger is dan de contante waarde van de restwaarde grond is er een hogere onrendabele top tot stand gekomen. In eerdere berekeningen werd hier geen rekening mee gehouden. De afwaardering van woning bestemd voor verkoop in 2013 is veroorzaakt door een lagere taxatiewaarde van de Heulakkerstraat 4 dan de aanschafwaarde. In 2012 was de grondwaarde afgeboekt van een project in Zeddam.

95

2013

Lonen en salarissen Salaris en beloningen Vakantiegeld Gratificatie Overwerk Af: - ontvangen ziekengeld Af: - doorbelasting naar derden

Begroting 2013

€

€ 1.221.849 97.377 84.940 14.259 1.418.425 -34.430 -41.220 1.342.775


1.234.000 96.000 100.000 20.000 1.450.000 -25.000 0 1.425.000

2012

€ 12.151 -1.377 15.060 5.741 31.575 9.430 41.220 82.225

1.181.733 94.501 110.671 11.083 1.397.988 -71.957 1.326.031

WNT Het normenkader rondom de ‘Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen Publieke en Semipublieke Sector (hierna: WNT) is bekrachtigd in het Besluit van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 2014-0000106049 en de Regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 2014-0000 104920. De Aanpassingswet WNT is als onderdeel van dit normenkader nog niet formeel aangenomen door de Eerste Kamer. Voor het opmaken van de jaarrekening is in lijn met de mededeling van de minister van BZK d.d. 12 februari 2014, gepubliceerd in de Staatscourant d.d. 18 februari 2014, de Aanpassingswet WNT wel als onderdeel van het normenkader gehanteerd. Ten aanzien van interim-functionarissen die geen topfunctie vervullen heeft Laris gebruik gemaakt van de mogelijkheid die paragraaf 6 van de Beleidsregels toepassing WNT biedt inzake de volledige openbaarmaking van deze functionarissen. Op basis van de Beleidsregels toepassing WNT (inclusief de wijziging van paragraaf 6 volgens besluit van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 12 maart 2014, nr 2014 - 0000142706 kán en hoeft Laris niet volledig te voldoen aan de verplichting voor openbaarmaking van deze interim-functionarissen zoals voorgeschreven in artikel 4.2 lid 2c van de WNT (inclusief verwerking Aanpassingswet WNT). In het kader van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) wordt de bezoldiging van de bestuurders en de leden van de Raad van Commissarissen hieronder weergegeven Beloning Belastbare Voorzieningen Totaal vaste en t.b.v. op termijn variabele betaalbare onkostenbeloningen vergoeding De heer J.A.H. Peters, Directeur / Bestuurder Mevr. H. van den Broek-Hanskamp, Voorzitter RVC Dhr. H. Dijkema, Vice Voorzitter RVC Dhr. H. Kranenburg, lid RVC Dhr. W. Buiting, Oud Voorzitter RVC Dhr. W. Tuil

157.909 8.107 7.986 3.025 4.538 1.513 183.078

2.940 0 0 0 0 0 2.940

29.619 0 0 0 0 0 29.619

De post beloning is samengesteld uit salaris, vakantiegeld en bijtelling auto. In dit bedrag is eveneens opgenomen een compensatie van de leaseauto ad € 4.100 over de afgelopen jaren.

Het gemiddeld aantal in de groep werkzame werknemers, berekend op fulltime basis bedroeg 26 (2012: 25). Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam. In hoofdstuk 7 Kengetallen is een overzicht gegeven van de splitsing naar afdeling.

96

190.468 8.107 7.986 3.025 4.538 1.513 215.637

2013

Sociale lasten Premie WW / ZVW / WAO / WW Premie Ziekteverzuimverzekering Premie ZKV

€

Pensioenlasten Pensioenpremie Overige pensioenpremies

Lasten onderhoud Onderhoudslasten (niet cyclisch) Onderhoudslasten (cyclisch) Totaal onderhoudslasten

Reparatieverzoek Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud Contract- en groenonderhoud Bijdrage VvE's in onderhoud

Begroting 2013 €


2012

€

188.250 35.924 6.243 230.417

201.000 40.000 7.000 248.000

12.750 4.076 757 17.583

182.886 34.655 6.321 223.862

210.911 65.998 276.909

207.000 65.000 272.000

-3.911 -998 -3.911

195.326 61.758 257.084

€

€

€

€

1.002.580 1.788.204 2.790.784

1.205.000 1.509.000 2.714.000

202.420 -279.204 -76.784

1.101.617 1.180.146 2.281.763

468.972 533.608 1.328.226 376.627 83.351 2.790.784

628.000 577.000 1.056.000 373.000 80.000 2.714.000

159.028 43.392 -272.226 -3.627 -3.351 -76.784

495.921 605.696 814.176 307.704 58.266 2.281.763

-943

12.313

-44.703 86.777 4.229 46.304

343.061 86.174 11.060 440.295

Er is een verschuiving zichtbaar tussen de kosten verantwoord onder reparatieverzoeken en de kosten verantwoorden onder uitgaven woonservice. Deze verschuiving is veroorzaakt doordat de processen rondom het toekennen van opdrachtbonnen aan of reparatie of woonservice is aangescherpt.

Leefbaarheid Uitgave leefbaarheid

30.943

30.000

Alle uitgaven leefbaarheid zijn kenbaar als niet cyclisch onderhoud. De splitsing tussen leefbaarheid sociaal vastgoed in exploitatie en commercieel vastgoed in exploitatie is nauwelijks aan te geven. De leefbaarheidsuitgaven hebben betrekking op het verbeteren van de leefbaarheid in de gehele gemeenschap en zijn niet eenduidig als sociaal of als commercieel te kenmerken.

Lasten servicecontracten Overige goederen, leveringen en diensten Uitgaven woonservice Uitgaven glasservice

343.297 173.777 16.229 533.304

97

388.000 87.000 12.000 487.000

2013

Overige bedrijfslasten Huisvestingskosten Automatiseringskosten Overige personeelskosten Algemene beheerskosten Diverse projectkosten Overige indirecte exploitatielasten

Huisvestingskosten Schoonmaak huisvesting Energie GWE huisvesting Huishoudelijke kosten/ afvalverwerking Kantoorinrichting/benodigdheden huisvesting Onderhoud en groen huisvesting Belasting en verzekering huisvesting Overige huisvesting

Automatiseringskosten Licenties automatisering Kosten systeembeheer (extern) Hardware automatisering Software automatisering Hard- en software automatisering Datalijnen en verbindingskosten Consultancy automatisering Overige automatiseringskosten Doorbelasting automatisering

Overige personeelskosten Opleidingskosten Bijdrage personeelsvereniging Werving en inleen van personeel Reiskosten personeel Lease-, brandstof- en overige autokosten Verblijf en representatie Overige personeelskosten

Begroting 2013

€

€


2012

€

88.388 86.704 157.943 592.115 568.014 1.502.481 2.995.645

103.000 141.000 170.000 508.000 813.000 1.536.000 3.271.000

14.612 38.595 12.057 -84.115 244.987 33.519 259.655

89.971 130.781 167.555 521.695 56.798 1.583.020 2.549.820

25.902 15.949 1.221 21.373 19.059 3.255 1.629 88.388

29.000 30.000 4.000 15.000 20.000 5.000 0 103.000

3.098 14.051 2.779 -6.373 941 1.745 -1.629 14.612

22.863 21.089 5.085 19.148 17.486 4.300 0 89.971

99.986 6.360 6.838 3.049 9.887 9.401 771 0 126.405 -39.701 86.704

122.000 20.000 6.000 5.000 11.000 10.000 1.000 1.000 165.000 -24.000 141.000

22.014 13.640 -838 1.951 1.113 599 229 1.000 38.595 15.701 54.296

82.384 26.563 5.492 1.645 7.137 7.386 5.322 1.989 130.781 0 130.781

31.626 2.800 10.745 25.849 61.062 9.287 16.574 157.943

35.000 3.000 20.000 18.000 68.000 15.000 11.000 170.000

3.374 200 9.255 -7.849 6.938 5.713 -5.574 12.057

25.144 2.604 36.998 15.761 59.694 12.764 14.590 167.555

98

2013

Algemene beheerskosten Promotionele activiteiten Communicatie algemeen, spatie en website Sponsoring Advieskosten Abonnementen en contributies beheer Accountantskosten Enserve, huurdervereniging, bewonerspartic. Telefoonkosten beheer Presentiegelden Porti-, drukwerk- en kopieerkosten Advertentiekosten Vergaderkosten Verzekering, inventaris, aansprakelijkh. Juridisch advies en claims Deurwaarderskosten Verhuur en verkoopkosten Bankkosten Overig, inclusief bijdragen aan Servicepunt

Begroting 2013

€

€ 14.604 30.205 12.359 145.121 43.428 47.154 49.301 28.396 25.168 31.038 9.168 3.042 11.864 34.451 65.176 16.968 18.960 5.711 592.115


20.000 50.000 10.000 95.000 50.000 35.000 45.000 35.000 26.000 30.000 6.000 5.000 17.000 14.000 15.000 15.000 25.000 15.000 508.000

€ 5.396 19.795 -2.359 -50.121 6.572 -12.154 -4.301 6.604 832 -1.038 -3.168 1.958 5.136 -20.451 -50.176 -1.968 6.040 9.289 -84.115

Aan advieskosten heeft de accountantsorganisatie in 2013 € 13.528 (2012: € 17.688) in rekening gebracht. Dit betreft fiscaal advies voor de vennootschapsbelasting (fiscale positie 2012 en aangifte vennootschapsbelasting 2010). Het bedrag aan advies is exclusief een reservering van € 40.000 (2012: € 30.000) inzake de afwikkeling van de aangifte 2011 en 2012 en de fiscale positie 2013. Toename van de advieskosten wordt veroorzaakt door ingewonnen advies om de kosten van de beheersorganisatie te beheersen. Verder is er advies ingewonnen in het kader van een risico analyse die uitgevoerd moest worden in opdracht van het WSW. Juridische kosten zijn toegenomen doordat er een aantal geschillen lopen met een paar huurders. De toename van de deurwaarderskosten is veroorzaakt doordat er in 2013 een fors aantal dossiers is gesloten bij de deurwaarder. Hierover heeft Laris in 2013 een eindafrekening gehad. Om de inbaarheid van vorderingen te verbeteren heeft Laris de hulp ingeroepen van een incassobureau. Hiervoor heeft Laris in 2013 een vaste fee betaald. De verwerking van het accountantshonorarium is gebaseerd op de dienstverlening over het boekjaar. Voor de verdeling van de dienstverlening zie onderstaand overzicht: X accountants (EY) 2013 Onderzoek van de jaarrekening 24.600 Andere controleopdrachten (dvi) 7.500 Adviesdiensten op fiscaal terrein 0 Andere niet-controlediensten 16.214 Totaal 48.314

2012 Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten (dvi) Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controlediensten Totaal

X accountants (Deloitte) 27.940 15.670 8.280 0 51.890

99

2012

22.573 64.596 18.353 106.466 51.127 41.606 46.771 28.317 21.096 29.308 5.842 1.956 13.931 21.257 10.505 0 17.732 20.259 521.695

2013

Begroting 2013

€ Diverse projectkosten Heffingen CFV / Prachtwijken (2012) Verhuurderheffing Strategisch voorraadbeheer

€


2012

€

528.413 39.601 0 568.014

761.000 52.000 0 813.000

232.588 12.399 0 244.987

42.607 0 14.191 56.798

538.144 107.182 48.969 18.632 10.971 11.449 343.917 301.348 24.320 14.926 82.622 1.502.481

520.000 110.000 50.000 10.000 10.000 0 435.000 320.000 25.000 10.000 46.000 1.536.000

-18.144 2.818 1.031 -8.632 -971 -11.449 91.083 18.652 680 -4.926 -36.622 33.519

507.651 91.369 55.802 41.777 11.703 2.614 436.072 355.516 21.556 20.702 38.258 1.583.020

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Ov. waardeveranderingen koopgarant -37.171 Ov. waardeveranderingen commercieel vastgoed -6.130.738 -6.167.909

0 0 0

37.171 6.130.738 6.167.909

236.980 0 236.980

Overige indirecte exploitatielasten Belastingen woningen Brand- stormverzekering vastgoed in exploitatie Energie GWE woningen Beheer woonzorgcomplexen Alarmering-, liftlijnen gebouwenbeheer Uitgaven zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) Kostprijs energie en water Kostprijs beheersorganisatie en domotica Kostprijs afvalverwerking Kostprijs internet/telefoon/televisie Overige indirecte exploitatielasten

Financiële baten en lasten

Betreft de waardedaling van de koopgarantwoningen van Laris. De overige waardeveringen hebben betrekking op de afwaardering van het commercieel vastgoed. De afwaardering betreft het verschil tussen de boekwaarde en lagere taxatiewaarde in verhuurde staat.

Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van verplichtingen Mutatie terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden -10.291 -10.291

0 0

10.291 10.291

Betreft de waardeverandering van de terugkoopverplichting koopgarant. Ondanks dat er sprake is van een daling van de waarde van de koopgarant woningen is er toch een last verantwoord. Dit komt doordat de waarde van de verplichting vorig jaar onjuist was berekend. Dit is gecorrigeerd in 2013.

100

-201.433 -201.433

2013

Begroting 2013

€ Rentebaten Rentebaten bank Rentebaten leningen u/g Rentebaten BWS Rentebaten overige

Rentelasten Rentelasten bank Rentelasten leningen o/g Rentelasten Roll over lening o/g Rentelasten egalisatierekening BWS Rentelasten overige

€


2012

€

15.853 485 1.329 5.482 23.149

10.000 0 1.000 1.000 12.000

5.853 485 329 4.482 11.149

18.623 434 1.769 47.549 68.375

14.051 4.518.026 110.594 1.329 104.764 4.748.764

60.000 4.606.000 325.000 1.000 60.000 5.052.000

45.949 87.974 214.406 -329 -44.764 303.236

38.640 4.104.121 165.448 1.769 68.293 4.378.271

0 644.428 644.428

0 155.000 155.000

0 -489.428 -489.428

0 -221.505 -221.505

Vennootschapsbelasting De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Acute belastingen Mutatie latente belastingen

101

102

Enkelvoudige jaarrekening 2013

Laris Wonen en diensten

Waarderingsgrondslagen De corporatie heeft de enkelvoudige jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 Burgerlijk Wetboek. De jaarrekening is opgemaakt op 10 juni 2014. Voor de grondslagen voor de waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat, wordt verwezen naar de grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hierna niet anders wordt vermeld

103

LARIS WONEN EN DIENSTEN, DIDAM 15. ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2013 (na resultaatbestemming) 2013

2012

€

€

€

€

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie 124.341.582 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 0 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2.394.070

109.623.079 8.648.351 2.374.625 126.735.652

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

120.646.055

26.676.601

22.857.342

2.380.229

2.417.400

0

3.423.584 29.056.830

Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Te vorderen BWS-subsidies Overige vorderingen

3.617.291 0 492.988

28.698.326

5.530.914 17.890 582.760 4.110.279

6.131.564

210.336

210.336

0

49.322

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Onderhanden projecten Vorderingen Debiteuren Groeps- en gelieerde maatschappijen Overlopende activa

Liquide middelen

572.113

269.714

1.535.049 25.279

1.521.871 418.447 2.132.441

2.210.032

12.218

31.176

162.257.756

157.976.811

104

2013

€ Eigen vermogen Wettelijke en statutaire reserves Overige reserve

2012

€

€

0 20.972.810

€

0 30.542.632 20.972.810

Egalisatierekening Te egaliseren BWS-subsidie

Voorzieningen Voorziening latente belastingen Voorziening onrendabele top

30.542.632

0

891.943 0

17.890

0 0 891.943

Langlopende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen Verplichting verkoop onder voorwaarden Waarborgsommen

0

120.076.692

113.773.927

2.392.144 92.191

2.381.853 96.854 122.561.027

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

116.252.634

11.315.165 1.621.964

6.346.861 723.805

660.968 908.354 3.325.525

953.155 75.163 3.064.671 17.831.976

11.163.655

162.257.756

157.976.811

105

106

LARIS WONEN EN DIENSTEN 16. ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013 2013

€

Begroting 2013 €


2012

€

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

16.288.700 553.652 10.086 751.461 135.202 48.145

16.312.000 553.000 7.000 715.000 150.000 59.000

-23.300 652 3.086 36.461 -14.798 -10.855

15.510.999 493.372 9.393 635.401 89.033 75.018

Som der bedrijfsopbrengsten

17.787.247

17.796.000

-8.753

16.813.216

4.847.875

4.622.000

-225.875

4.547.763

3.686.461 1.198.613 230.417 276.909 2.698.884 30.943 533.304 2.241.187

0 1.295.000 248.000 272.000 2.639.000 30.000 487.000 2.530.000

-3.686.461 96.387 17.583 -4.909 -59.884 -943 -46.304 288.813

-709.000 1.200.329 223.862 257.084 2.280.885 12.313 440.295 1.675.985

15.744.593

12.123.000

-3.621.593

9.929.516

2.042.654

5.673.000

-3.630.346

6.883.700

-4.056.053

0

-4.056.053

236.980

-47.462 33.675 -4.655.830

0 53.000 -4.942.000

-47.462 -19.325 286.170

-201.433 97.525 -4.271.874

-8.725.670

-4.889.000

-3.836.670

-4.138.802

-6.683.016

784.000

-7.467.016

2.744.898

-973.183 -1.913.623

-155.000 -250.000

-818.183 -1.663.623

221.505 -153.378

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

-9.569.822

379.000

-9.948.822

2.813.025

Resultaat na belastingen

-9.569.822

379.000

-9.948.822

2.813.025

Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat -

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Financiële baten en lasten Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van verplichtingen Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen -

Belastingresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen

107

LARIS WONEN EN DIENSTEN, DIDAM 17. TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2013 Materiële vaste activa Een overzicht van de materiële vaste activa is hierna opgenomen:

1 januari 2013 Cumulatieve verkrijgingsof vervaardigingsprijs Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2013 Mutaties Investeringen Desinvesteringen aanschafwaarde Desinvesteringen cumulatieve afschrijvingen Afschrijvingen Opgeleverd vastgoed vanuit in ontwikkeling Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Verschuiving Sociaal Vastgoed in exploitatie naar commercieel Vastgoed in exploitatie (AW) Verschuiving Sociaal Vastgoed in exploitatie naar commercieel Vastgoed in exploitatie (CA) Totaal mutaties 2013 31 december 2013 Historische aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2013

Sociaal Vastgoed in exploitatie €


Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie €

Totaal €

130.779.137 -21.156.058 109.623.079

8.648.351 0 8.648.351

4.255.093 -1.880.468 2.374.625

143.682.581 -23.036.526 120.646.055

543.518 -230.665 74.560 -3.782.418 29.926.514

17.185.572

229.875

-29.926.514

-210.430 0

17.958.965 -230.665 74.560 -3.992.848 0

-7.779.052

4.092.591

0

-3.686.461

-4.750.334

-

-

-4.750.334

716.380

-

-

716.380

14.718.503

-8.648.351

19.445

6.089.597

148.489.118 -24.147.536 124.341.582

0 0 0

4.484.968 -2.090.898 2.394.070

152.974.086 -26.238.434 126.735.652

Voor de toelichting op de mutatieoverzichten van Materiële vaste activa wordt verwezen naar de toelichtingen bij de geconsolideerde balans per 31 december 2013.

108

Vastgoedbeleggingen Een overzicht van de vastgoedbeleggingen is hierna opgenomen: Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden €


27.188.701 -4.331.359 22.857.342

2.417.400

3.423.584

2.417.400

3.423.584

8.913 -165.760 -855.027 6.237.640

0

1.429.647

-5.440.461

-37.171

Commercieel vastgoed in exploitatie € 1 januari 2013 Cumulatieve verkrijgingsof vervaardigingsprijs Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2013 Mutaties Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Opgeleverd vastgoed vanuit in ontwikkeling Overige waardeveranderingen en terugnemingen daarvan Verschuiving Sociaal Vastgoed in exploitatie naar commercieel Vastgoed in exploitatie (AW) Verschuiving Sociaal Vastgoed in exploitatie naar commercieel Vastgoed in exploitatie (CA) Totaal mutaties 2013 31 december 2013 Historische aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2013

0 -6.237.640

4.750.334

1.384.409

Totaal €

33.029.685 -4.331.359 28.698.326

1.438.560 -165.760 -855.027 0

0

-4.093.223 0 4.750.334

-716.380 3.819.259

-37.171

0 -3.423.584

-716.380 358.504

32.579.367 -5.902.766 26.676.601

2.380.229 0 2.380.229

0 0 0

34.959.596 -5.902.766 29.056.830

Toelichting op de mutatieoverzichten van Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Investeringen - Geriefverbeteringen - Investeringen Woonzorgcomplex Hof van Varwijk te Zeddam - overige investeringen Totaal investeringen commercieel vastgoed

-

-

-

Desinvesteringen Aanschafwaarde 1 verkochte woningen Cumulatieve afschrijving 1 verkochte woningen Totaal desinvesteringen commercieel vastgoed

1.309 6.345 1.259 8.913

177.327 -11.567 165.760

Overige waardeveranderingen en terugneming daarvan Vrijval onrendabele top vanuit projecten (zie het totale projecten overzicht) Afwaardering commercieel vastgoed* Totaal overige waardeveranderingen * Begin 2014 is een deel van het commerciële vastgoed van Laris getaxeerd tegen verhuurde staat. Complexgewijs zijn er in totaal 100 verhuureenheden afgewaardeerd naar een lagere taxatiewaarde ten opzichte van de boekwaarde. Dit heeft een totale afwaardering van € 3.505.349 tot gevolg gehad.

109

1.935.112 3.505.349 5.440.461

Financiële vaste activa Deelneming in groepsmaatschappijen Deze post betreft een 100% deelneming in Holding Woonbeheer Didam BV, statutair gevestigd te Didam. Het formeel geplaatst en gestort aandelenkapitaal bedraagt € 18.000,. 2013 € Stand per 1 januari / voorziening deelneming Mutaties in het boekjaar: - resultaat boekjaar Stand per 31 december

2012 €

5.530.914

5.684.292

-1.913.623

-153.378

3.617.291

5.530.914

Waarderingsverschil Holding Woonbeheer Didam B.V. heeft in 2006 via Stichting Laris Wonen en diensten de vennootschap Sterrenspoor B.V. aangekocht. Voor de aankoop van deze deelneming heeft Holding Woonbeheer Didam B.V. in totaal € 1.289.234 meer betaald dan de zichtbare vermogenswaarde. De reden hiervoor is dat de grond en de panden waarvan de aangekochte vennootschap eigenaar is, door Holding Woonbeheer Didam B.V. tegen een hogere waarde werd gewaardeerd. Door een verandering in de toekomstige bestemming van de grond en de panden is besloten dit waarderingsverschil in 2013 af te boeken ten laste van het resultaat.

Voorraden Grond te Giesbeek bestemd voor verkoop projecten Onderhoudsmaterialen

204.336 6.000

204.336 6.000

210.336

210.336

In 2012 is 1.752 m2 grond in Giesbeek aangekocht. De grond is aangeschaft met het oog op de bouw van 6 verkoopwoningen. Gedurende 2012 en 2013 is er geen investering gedaan voor dit project.

Vorderingen Debiteuren Huurdebiteuren Overige debiteuren Af: voorziening debiteuren

284.305 337.807 -50.000

423.839 25.875 -180.000

572.113

269.714

De debiteurenachterstanden, inclusief betalingsregelingen zijn naar ouderdom als volgt te specificeren: T/m 2 maanden T/m 3 maanden 4 maanden of meer (incl. betalingsregelingen)

427.759 13.461 180.892

181.815 8.840 259.059

Totaal

622.113

449.714

Met betrekking tot de oninbaarheid is in 2013 een voorziening getroffen van € 50.000.

110

2013 €

Groeps- en gelieerde maatschappijen Rekening-courant Holding Woonbeheer Didam B.V. Rekening-courant Larishof B.V. Rekening-courant Stichting Serviceloket (gelieerde maatschappij)

2012 €

1.569.090 -50.817 16.776

1.508.564 -3.357 16.664

1.535.049

1.521.871

11.013 1.924 0 0 0 12.342

0 0 389.018 8.988 900 19.541

25.279

418.447

0 -617.930 12.220

1.007 514 29.655

-605.711

31.176

De rente over het rekening-courant saldo is gebaseerd op het 1 jaar euribortarief verhoogd met een opslag van 5 basispunten, per jaar achteraf te voldoen. Er zijn geen zekerheden verstrekt en er is geen aflossingsregeling overeengekomen.

Overlopende activa Rente liquide middelen Af te rekenen servicekosten VVE's Vordering Stichting Diafaan inzake aanpassing huurcontract Door te berekenen aan overige derden Nog te factureren huur Overige vooruitbetaalde bedragen

Liquide middelen Direct opvraagbaar: Kas Rabobank ABN Amro Bank

Het negatieve saldo van de Rabobank is in de balans opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen.

111

2013

Eigen vermogen €

2012 €

Overige reserves Stand per 1 januari Bij: jaarresultaat jaarresultaat Af: ten laste van de bestemmingsreserve

30.542.632 -9.569.822 0

27.729.607 2.813.025 0


20.972.810

30.542.632

249.048 22.500.000 108.024.880

273.641 22.500.000 94.137.087

130.773.928

116.910.728

Stand per 1 januari

116.910.728

107.958.074

Mutaties: - nieuwe leningen - aflossingen

17.000.000 -3.136.801

11.000.000 -2.047.346

130.773.927

116.910.728

10.697.235

3.136.801

120.076.692

113.773.927

Langlopende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen Leningen van gemeenten Roll-over leningen Leningen van overige kredietinstellingen

Het verloop van de leningen is als volgt:

Stand per 31 december Aflossingsverplichting leningen o/g komend jaar

In 2014 dient € 10.697.235 te worden afgelost,hiervan heeft € 25.876 betrekking op een gemeentelijke lening. Van 2014 tm 2018 dient er € 22.246.514 te worden afgelost. Hiervan heeft € 143.613 betrekking op de aflossing van de gemeentelijke leningen.

112

Verplichting verkoop onder voorwaarden 2013

€ 1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerdering/verminderingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties Opwaarderingen Afwaarderingen Saldo mutaties 31 december Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerdering/verminderingen Boekwaarde per 1 januari

2012

€ 2.381.853 0 2.381.853

2.180.420 0 2.180.420

10.291 0 10.291

201.433 0 201.433

2.381.853 10.291 2.392.144

2.180.420 201.433 2.381.853

55.975 27.451 0 577.542

48.941 29.790 0 874.424

660.968

953.155

2.650.267 171.847 127.300 28.415 84.500 93.733 58.500 60.000 0 0 33.950 17.013

2.373.325 40.000 138.100 119.376 90.000 79.339 54.963 50.000 25.000 15.000 60.518 19.050

3.325.525

3.064.671

Kortlopende schulden Belastingen en premies sociale verzekeringen Loonheffing Pensioenpremie Vennootschapsbelasting Te betalen BTW

Overlopende passiva Niet vervallen rente leningen Nog te ontvangen facturen onderhoud Reservering vakantiedagen Vooruitontvangen verzekeringsgelden Gratificatie Vooruitontvangen debiteuren Vakantiegeld Accountantskosten en advieskosten Automatiseringskosten Nog te ontvangen facturen beheersorganisatie Nog te verrekenen servicekosten Overige

Niet in de balans opgenomen verplichtingen Aansprakelijkheid Leningen o/g Laris Wonen en diensten is mede hoofdelijke aansprakelijk voor de lening o/g van Sterrenspoor B.V. Het totaalbedrag van deze lening bedraagt € 2.654.000.

113

LARIS WONEN EN DIENSTEN 18. TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013 Toelichting resultaat t.o.v. begroting 2013 Resultaat 2013 Begroot 2013

-9.570.000 379.000

Verschil

-9.949.000

Het positieve verschil is als volgt te specificeren: - huren - opbrengsten servicecontracten - verkoop onroerende goederen - geactiveerde productie eigen bedrijf - overige opbrengsten - afschrijvingen materiële vaste activa - overige waardeveranderingen van materiële vaste activa - lonen en salarissen incl. sociale lasten en pensioenlasten - lasten onderhoud - leefbaarheid - lasten servicecontracten - overige bedrijfslasten - rentebaten - rentelasten - niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille - Waardeveranderingen van financiële vaste activa en verplichtingen - vennootschapsbelasting - resultaat deelneming

-23.000 1.000 36.000 -15.000 -8.000 -226.000 -3.686.000 109.000 -60.000 -1.000 -46.000 289.000 -19.000 286.000 -4.056.000 -47.000 -818.000 -1.665.000 -9.949.000

Afschrijvingen In 2012 is de afschrijvingsmethodiek gewijzigd naar de componentenmethode. Ten tijde van het opstellen van de begroting 2013 was de impact van de componentenmethode niet zichtbaar en ook niet in de begroting 2013 verantwoord. Op alleen de nieuwbouwcomplexen (2006 en later) gaf dit al een extra afschrijvingslast van bijna € 200.000. Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Afwaarderingen in verband met een lagere bedrijfswaarde dan de boekwaarde waren geheel niet begroot. Lonen en salarissen incl. sociale lasten en pensioenlasten In 2013 is er ruim 40k doorbelast aan derden i.v.m. uren projectleider bij een extern project. Daarnaast zijn er meer uren doorbelast aan de dochtermaatschappijen. Dit heeft voornamelijk betrekking op Larishof BV (oa problematiek energie). Lasten onderhoud Planmatig onderhoud is hoger uitgevallen dan de begroting. Dit komt doordat een gunning voor schilderwerk onder PO is verantwoord terwijl dit als investering was begroot. Tevens is er een beleidsmatige beslissing genomen om, naar aanleiding van een brandschade, een compleet blok woningen te renoveren. Daartegenover is reparatie lager uitgevallen dan begroot. Hier is voornamelijk een verschuiving te zien naar uitgaven woonservice. Doordat er een goede interne controle plaatsvindt op de werkbonnen worden de kosten beter toegewezen.

114

Overige bedrijfslasten In de begroting 2013 is een hogere bijdrage voor de saneringsheffing berekend. De begroting was gebaseerd op het gehele bezit en niet alleen op de woningen. Tevens is bij de begroting uitgegaan van een hogere WOZ-waarde. Rente lasten De rentelasten vallen gunstiger uit dan begroot doordat de gemiddelde rentevoet op de roll-over leningen onder de begrote rentevoet is gebleven. In de begroting was uitgegaan van een rentepercentage van 2,00% (zonder opslagen) terwijl het werkelijk percentage uitkwam op 0,74% (inclusief de opslagen). Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Betreft de afwaardering van een deel van het commercieel vastgoed naar lagere taxatiewaarde. Dit was in de begroting 2013 niet voorzien. Resultaat deelneming Bij de deelnemingen is in totaal € 616k afgewaardeerd naar lagere taxatiewaarde. Dit was eveneens niet begroot. Vennootschapsbelasting Er is in 2013 een passieve latentie voor de onderhoudsvoorziening gevormd van € 892k

2013

Begroting 2013

€ BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Woningen en woongebouwen Onroerende goederen niet zijnde woningen Huurderving leegstand Huurderving oninbaar

Overige bedrijfsopbrengsten Administratievergoedingen Commerciële activiteiten Overige bedrijfsopbrengsten

€


2012

€

15.960.292 678.763 16.639.055 -274.287 -76.069 16.288.700

15.924.800 604.200 16.529.000 -187.000 -30.000 16.312.000

35.492 74.563 110.055 -87.287 -46.069 -23.300

15.130.990 590.052 15.721.042 -185.313 -24.730 15.510.999

42.981 5.164 0 48.145

41.000 14.000 4.000 59.000

1.981 -8.836 -4.000 -10.855

66.965 7.964 89 75.018

115

2013

BEDRIJFSLASTEN

Begroting 2013

€

Afschrijvingen materiële vaste activa Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen (On)Roerende zaken t.d.v. de exploitatie

Lonen en salarissen Salaris en beloningen Vakantiegeld Gratificatie Overwerk Overige vergoedingen personeel Af: - ontvangen ziekengeld - doorbelasting aan derden - doorbelasting dochtermaatschappijen

Financiële baten en lasten Rentebaten Rentebaten bank Rentebaten leningen u/g Rentebaten RC groepsmaatschappijen Rentebaten BWS Rentebaten overige

Rentelasten Rentelasten bank Rentelasten leningen o/g Rentelasten Roll over lening o/g Rentelasten egalisatierekening BWS Rentelasten overige

€


2012

€

3.782.418 855.027 210.430 4.847.875

3.614.000 750.000 258.000 4.622.000

-168.418 -105.027 0 -273.445

3.826.827 501.727 219.209 4.547.763

1.221.671 97.377 84.940 14.259 0 1.418.247 -34.430 -41.220 -143.984 1.198.613

1.234.000 95.700 100.000 20.000 300 1.450.000 -25.000 0 -130.000 1.295.000

12.329 -1.677 15.060 5.741 300 31.753 9.430 41.220 13.984 96.387

1.180.887 94.501 110.671 10.568 516 1.397.143 -71.957 0 -124.857 1.200.329

15.853 485 10.526 1.329 5.482 33.675

10.000 200 41.200 1.000 600 53.000

5.853 285 -30.674 329 4.882 -19.325

18.623 434 29.150 1.769 47.549 97.525

14.051 4.425.092 110.594 1.329 104.764 4.655.830

50.000 4.506.000 325.000 1.000 60.000 4.942.000

35.949 80.908 214.406 -329 -44.764 286.170

38.820 3.998.665 165.448 1.769 67.172 4.271.874

0 973.183 973.183

155.000 0 155.000

155.000 -973.183 -818.183

0 -221.505 -221.505

1.913.623

250.000

-1.663.623

153.378

Vennootschapsbelasting De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Acute belastingen Latente belastinglast

Resultaat deelnemingen Holding Woonbeheer Didam B.V.

116

19. Ondertekening van de jaarrekening Bestuur De jaarrekening van Stichting Laris is vastgesteld door het bestuur op 10 juni 2014.

J.A.H. Peters Directeur- bestuurder

Raad van commissarissen De jaarrekening is goedgekeurd door de raad van commissarissen op 10 juni 2014.

Mevr. H. van den Broek-Hanskamp Voorzitter

H. Dijkema Lid

R. Vierwind Lid

H. Oosterhuis Lid

117

20. Overige gegevens Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat In de statuten van Laris zijn geen bepalingen opgenomen aangaande de resultaatbestemming.

Bestemming van het resultaat 2013 Het resultaat wordt met goedkeuring door de Raad van Commissarissen in mindering gebracht op de overige reserves. Dit voorstel is, vooruitlopend op de goedkeuring door de Raad van Commissarissen, in de jaarrekening verwerkt.

Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben geen belangrijke mutaties in het eigen vermogen na het einde van het boekjaar plaatsgevonden. Er hebben zich geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum en die geen nadere informatie geven over de toestand op balansdatum, voorgedaan. Er zijn geen fusies en overnames gerealiseerd na balansdatum.

118

Jaarverslag 2013 Meer dan gewoon wonen Laris Wonen en diensten

Recommend Documents