Gewoon excellent. Jaarverslag TBV Wonen

Gewoon excellent Jaarverslag 2012 TBV Wonen

2

Jaarverslag 2012

3

Inhoudsopgave Pagina Voorwoord

5

Hoofdstuk

1.

Gewoon excellent

Hoofdstuk

2.

Governance

13

Hoofdstuk

3.

Ruimte voor samenwerking

23

Hoofdstuk

4.

Ruimte om mee te denken

29

Hoofdstuk

5.

Woonruimte voor iedereen

31

Hoofdstuk

6.

Ruimte voor kwaliteit

45

Hoofdstuk

7.

Ruimte voor leefbaarheid

49

Hoofdstuk

8.

Ruimte voor wonen en zorg

55

Hoofdstuk

9.

Ruimte voor duurzaamheid

57

Hoofdstuk

10.

Ruimte voor de organisatie

61

Hoofdstuk

11.

Financiële continuïteit

65

Hoofdstuk

12.

Verklaring besteding middelen

83

Hoofdstuk

13.

Kengetallen

84

Hoofdstuk

14.

Jaarrekening

86

Hoofdstuk

15.

Geconsolideerde jaarrekening

120

Hoofdstuk

16.

Overige gegevens - Gebeurtenissen na balansdatum - Resultaatbestemming - Accountantsverklaring - Accountantsverslagen

129

Bijlage A: Verhuureenheden Bijlage B: Verbindingen

135 137

Bijlagen

Jaarverslag 2012

7

4

Jaarverslag 2012

5

Voor u ligt het jaarverslag 2012 van TBV Wonen. De crisis in Europa is nog lang niet voorbij. Nederland is in het verslagjaar voor de derde keer in een recessie terecht gekomen, de werkloosheid loopt in fors tempo op en het consumentenvertrouwen bevindt zich op een dieptepunt. Het nieuwe kabinet is er niet in geslaagd rust op de woningmarkt te brengen met een zwak Woonakkoord dat steunt op een gelegenheidscoalitie. Een verhuurdersheffing die gecompenseerd wordt door een inkomensafhankelijke huurverhoging lijkt niet te zijn ingesteld om scheefwonen te bestrijden, maar enkel om het begrotingstekort te dichten. Omdat de (ver)koop van woningen geheel stil is komen te liggen, wordt er dientengevolge niet meer ontwikkeld en gebouwd. Hierdoor vindt een kaalslag plaats onder de kleine aannemersbedrijven die vooral in Noord Brabant gevestigd zijn. Maar ook woningcorporaties treden minder op als opdrachtgever voor huurwoningen. Bouwend Nederland heeft onterecht de hoop gevestigd op de huursector, maar door de grote onzekerheid op de woningmarkt zullen ook de woningcorporaties terughoudend blijven. De negatieve spiraal wordt vooralsnog niet doorbroken, hetgeen wordt onderschreven door inmiddels talloze onderzoeksrapporten. Ondanks de sombere situatie en de negatieve vooruitzichten is TBV Wonen in het verslagjaar gestart met de bouw van 863 woningen die in 2013 worden opgeleverd. Veelal zorgwoningen, maar ook wordt huisvesting voor (internationale) studenten gerealiseerd in TalentSquare. De kasstroom van TBV Wonen is op orde en wij blijven een financieel robuuste corporatie. Maatschappelijk gezien werkt TBV Wonen goed samen met de collega corporaties, de Gemeente en vele zorg- en welzijnsinstellingen. In 2012 is een nieuw Ondernemingsplan ontwikkeld. TBV Wonen heeft de keuze gemaakt zich te ontwikkelen tot een klantenorganisatie met een excellente dienstverlening. “Gewoon excellent” is de titel van het nieuwe Ondernemingsplan dat een looptijd heeft tot 2016. De komende jaren willen we bereiken dat er een uitstekende dienstverlening wordt geboden aan onze (toekomstige) klanten. De directie dankt alle medewerkers voor het enthousiasme, inzet en betrokkenheid, waardoor 2012 wederom tot een succesvol jaar bestempeld kan worden. Drs. R. Vinke directeur-bestuurder

Jaarverslag 2012

6

Jaarverslag 2012

7

Hoofdstuk 1 Gewoon excellent Mondiaal gezien kende de wereldeconomie in het verslagjaar weer een lichte groei. Deze groei werd vooral veroorzaakt door de opkomende landen, die we de Bric’s landen zijn gaan noemen. Brazilië, Rusland, India en China zijn echter nog onvoldoende in staat om kartrekker te zijn van de wereldeconomie. De Verenigde Staten zijn te veel met zichzelf bezig, waar de presidentsverkiezingen een belangrijke rol speelden, en waar vooral de Democraten en Republikeinen elkaar tot 1 januari 2013 dwars zaten in de begroting voor 2013. In Europa bleef de financiële en monetaire crisis het nieuws beheersen. Leken in Griekenland, Italië en Spanje de oplopende rentestanden een halt te zijn toegeroepen door zeer zware bezuinigingen, meldde Cyprus in de loop van het eerste kwartaal van 2013 zich met een bankencrisis. Het vertrouwen is derhalve nog lang niet gewonnen van de consument. Vooral in Nederland is het consumentenvertrouwen extreem laag ten opzichte van de ons omringende landen. Nadat in het vierde kwartaal de economie voor het tweede achtereenvolgende kwartaal kromp, bevond Nederland zich voor de derde keer in vier jaar tijd in een recessie, de triple dip. Nederland Is met een negatieve inhaalrace bezig in vergelijking met de andere “sterke” Europese landen. Waar Nederland in de eerste jaren van de financiële crisis relatief weinig last leek te ondervinden, wordt het land nu extra hard getroffen. De werkloosheid liep in het verslagjaar op tot 7,5%, de binnenlandse bestedingen namen verder af, alleen de export nam iets toe, maar onvoldoende om de recessie om te buigen. In september vonden de parlementaire verkiezingen plaats, met een ruime meerderheid voor VVD en PvdA. Het kabinet Rutte II is er echter nog niet in geslaagd het consumentenvertrouwen te herwinnen. Het kabinet heeft een fors bezuinigingsbeleid ingezet, met in eerste instantie € 14 miljard om ervoor te zorgen dat het begrotingstekort eind 2013 onder de 3% komt te liggen. Een percentage van 3% zal te ambitieus blijken te zijn, tenzij nieuwe bezuinigingsmaatregelen haalbaar zijn. Het kabinet ging (te) voortvarend van slag. Inkomensafhankelijke ziektekostenpremies werden onder druk van de VVD achterban teruggedraaid. De aangekondigde verhuurdersheffing werd door de Eerste Kamer voor een jaar goedgekeurd en beperkt van € 2 miljard tot € 1,7 miljard. Ook de inkomensafhankelijke huurverhoging werd door een gelegenheidscoalitie van D’66, CU en SGP afgezwakt, maar wel nipt door de Eerste Kamer geloodst. Uitgangspunt van het kabinet was dat scheefwonen moest worden tegengegaan door een huurverhoging van 9% mogelijk te maken voor de inkomens >€ 43.000. In feite betreft het een simpele financiële compensatie voor de woningcorporaties om het begrotingstekort van dit kabinet te verlichten. Ook is inmiddels de maximale huurprijs van 4,5% van de WOZ waarde van tafel en is voor een korte periode het woningwaarderingsstelsel weer in ere hersteld. Het is vreemd te constateren dat momenteel 25% van de woningcorporaties te kennen heeft gegeven dat zij geen gebruik maken van de inkomensafhankelijke verhoging. Een verkeerd signaal wordt afgegeven aan de politiek. Per 1 januari 2013 zijn de hypotheekeisen strenger geworden. Nieuwe hypotheken moeten in 30 jaar worden afgelost en alleen annuïtaire hypotheken zijn nog toegestaan. Dit heeft geleid tot extra verkopen van woningen tot 1 januari 2013, waarna echter de verkopen stil Jaarverslag 2012

8 kwamen te liggen. Er wordt inmiddels landelijk gezien nog maar heel weinig gekocht en dus ook nog maar heel weinig gebouwd. In het verslagjaar zijn in totaal 37.000 woningen gebouwd, hetgeen een absoluut dieptepunt betreft in de bouwsector. Hypotheekeisen zijn aangescherpt door de verplichting om in 30 jaar af te lossen. Maar ook de banken worden door de eisen van Basel III verplicht om grotere kapitaalbuffers aan te leggen en zijn voorzichtiger met het verstrekken van hypotheken. Reken daarbij nog eens de verlaging van het percentage van het te lenen bedrag naar 100% en een forse afname in aankoop van woningen is gedeeltelijk te verklaren. Het ziet er niet naar uit dat hier snel verandering in komt en de malaise in de bouwsector is nog niet voorbij. Maar ook op de huurmarkt lijkt een verzadiging te ontstaan. Zelfs betaalbare huurwoningen en woningen in het middeldure segment worden niet meer snel verhuurd. Ook hier lijkt een consumentenstaking op handen. Iedereen woont immers en blijft zitten waar hij zit. In het verslagjaar werden de consequenties van het debacle Vestia in al zijn hevigheid duidelijk. Vestia had tegenover een bezit van € 12 miljard een derivatenpositie van € 23 miljard genomen. Toen de rente daalde in plaats van een verwachte stijging, kwam Vestia in de financiële problemen en werd een beroep gedaan op de afgesproken solidariteit binnen de sector. De gezamenlijke woningcorporaties moeten voor € 1,4 miljard bijspringen via een verhoging van maximaal 5% heffing bij het CFV. Maar ook andere corporaties zoals Laurentius en WSG zullen een beroep doen op de solidariteit. De vraag kan gesteld worden of deze solidariteit bedoeld is om wederrechtelijke activiteiten te dekken. Het kabinet heeft in haar bezuinigingsdrang ook het scheiden van wonen en zorg versneld ter hand genomen. Per 1 januari 2013 mogen mensen met een indicatie zorgzwaartepakket 1 en 2 niet meer in een intramurale omgeving wonen of worden de kosten in ieder geval niet meer vergoed via de AWBZ. Dit heeft enorme financiële consequenties voor zowel de zorginstellingen als de woningcorporaties. Bovendien wordt Tilburg een extra korting opgelegd op het aantal verzorgingseenheden in de stad, omdat zij een bovengemiddeld aantal verzorgingsplekken heeft. TBV Wonen De verkoop van woningen bij TBV Wonen is drastisch afgenomen. Waar in 2009 nog volop werd verkocht is het aantal van 60 afgenomen naar 13 in 2012. TBV Wonen hanteert al vijf jaar het succesvolle beleid om niet afhankelijk te zijn van de verkoop van bezit. Daarnaast is in 2007 de organisatie gereorganiseerd en zijn de bedrijfslasten fors verlaagd. Mede door een tijdig ingezet harmonisatiebeleid zijn de kasstromen positief en is TBV Wonen een financieel robuuste organisatie. Daarom kan TBV Wonen blijven investeren in woningen en in leefbaarheid voor onze huurders. In 2012 is gestart met de bouw van 863 nieuwbouwwoningen, waarvan 705 eenheden voor (inter)nationale studenten in TalentSquare, 58 zelfstandige woningen in Jozefpark, 78 zelfstandige woningen en 34 verpleegeenheden Zonnehof en ook 21 zelfstandige woningen voor ouderen en 27 verpleegeenheden Rijghpark. Tevens renoveert TBV Wonen 153 woningen in Berkdijk die in het eerste kwartaal 2013 worden opgeleverd. We zijn ook gestart met de renovatie van 143 woningen in Groenewoud. De renovatiewoningen vormen onderdeel van de 800 woningen die TBV Wonen energetisch verbetert tot 2015, volgens het Convenant met de Gemeente.

Jaarverslag 2012

9 Missie:” TBV Wonen is een woningcorporatie in Noord Brabant, die zich met name richt op huisvesting van mensen die daarbij een helpende hand kunnen gebruiken. We investeren in nieuwbouw en onderhoud en nemen onze maatschappelijke verantwoordelijkheid door te investeren in mensen en buurten die dat nodig hebben. Dit doen we op een integere en vernieuwende manier” De missie en het Ondernemingsplan zijn voor vijf jaar vastgesteld. Doelen zijn geformuleerd die de organisatie dient te halen in die periode. In het Ondernemingsplan zijn de doelen op strategisch niveau geformuleerd. Op basis van het Ondernemingsplan is een tactisch plan vastgesteld dat een periode van twee tot drie jaar beslaat. In het tactisch plan staat beschreven hoe de strategische doelen worden gerealiseerd en wanneer. Daarnaast wordt jaarlijks een operationeel plan opgesteld, waarin de doelen SMART zijn omschreven. De afdelingen stellen afdelingsplannen op die vooral gericht zijn op samenwerken met andere afdelingen. Het Organisatiewerkplan vormt de basis voor de begroting. Het Ondernemingsplan ‘Ruimte voor mensen” is in 2008 vastgesteld en geeft richting aan de weg die TBV Wonen aflegt. Dit plan maakt duidelijke keuzes voor mensen op het domein van de woon- en leefomgeving waar de problemen zich voordoen. Ruimte voor mensen, betekent ruimte om te wonen, ruimte om te leven en om zich te ontplooien. Corporaties zijn diep verankerd in de wijken en buurten waar zij bezit hebben en daarom vormen zij onmiskenbaar een belangrijke schakel in de verbetering van de woon- en leefsituatie van mensen. Het deelnemen aan de samenleving door alle mensen is van essentieel belang om allerlei problemen te voorkomen. Deelnemen aan de samenleving betekent een invulling geven aan je leven. Of dat nu via betaald werk is, vrijwilligers werk of op een andere manier, participatie is van belang voor eigen waarde. Inspanningen moeten daarom gericht zijn op participatie van diegenen die al langere tijd uit het arbeidsproces zijn of daar zelfs nog nooit aan toegekomen zijn. Het begin van dit traject ligt in de inspanningen om jongeren een startkwalificatie te laten behalen. Corporaties willen en kunnen het niet alleen. Samenwerking is dan ook van cruciaal belang om drie essentiële onderdelen in het sociale beleid te verwezenlijken. Met de twee andere corporaties en de Gemeente is in 2009 het Tilburg Akkoord gesloten die er in voorziet om mensen aan een baan te helpen, jongeren een startkwalificatie te verschaffen via onderwijs en door in te zetten op armoedebestrijding. Dit is een tienjarenplan dat loopt tot 2018 en dat alleen kan slagen door samen te werken. Vastgoed is een zeer belangrijk middel voor TBV Wonen om haar doelen te verwezenlijken, te weten het huisvesten van mensen die een helpende hand kunnen gebruiken. Gericht op waardevermeerdering op lange termijn investeert TBV Wonen in de woonomstandigheden van mensen en in leefbaarheid.

Jaarverslag 2012

10 In het Ondernemingsplan “Ruimte voor mensen” zijn zes ambities geformuleerd: 1. Huurders van TBV Wonen kunnen lang zelfstandig blijven wonen In de planperiode van het Ondernemingsplan leveren we drie woonzorgservicecentra op: Joannes Zwijsen, Jozefzorg en Doel gehaald Bijsterhof. Jozefzorg en Zonnehof worden na afloop van het Ondernemingsplan in 2013 opgeleverd TBV Wonen vormt twee allianties met zorginstellingen. Inmiddels trekt TBV Wonen gezamenlijk op met Prisma, Doel gehaald Schakelring, Amarant, De Wever en Thebe in verschillende coalities. 2. Huurders van TBV Wonen leven niet in armoede Huurders van TBV Wonen behoeven voor de netto huur niet meer dan 30% van hun bruto inkomen te betalen door ze een woning aan te bieden met een passende huur. De “netto huurquote” is het resultaat van een deling. Indien het inkomen daalt ten gevolge van de economische crisis, neemt de huurquote toe Bij een plotselinge inkomensdaling ondersteunt TBV Wonen actief door een voorschot te betalen op huurtoeslag of woonkostentoeslag.

☺

☺

Doel niet gehaald



Doel is gehaald

☺

3. TBV Wonen ontwikkelt projecten voor een leefbare stad en gemengde woonwijken. Daarbinnen ligt het accent op woningen voor mensen die hulp nodig hebben. TBV Wonen ontwikkelt 1200 koop/huurwoningen voor een bedrag van € 225 miljoen. Eind 2012 komen we op 840 woningen. De resterende 360 woningen worden wel Doel niet gehaald  gerealiseerd, maar niet binnen de horizon van het Ondernemingsplan. 4. TBV Wonen investeert in doelen met een maatschappelijk rendement TBV Wonen werkt samen met drie instellingen uit het maatschappelijk middenveld om vraagstukken op te pakken. Doel gehaald TBV Wonen werkt samen met watTwest, ContourdeTwern en met Traverse. TBV Wonen investeert € 10 miljoen (€ 2 miljoen per jaar) om maatschappelijke problemen die het woon- en leefklimaat aantasten, daadwerkelijk op te lossen. Door een gering aantal Doel niet gehaald projecten is het jaarlijkse budget van 2 mio naar beneden bijgesteld tot 1 mio per jaar. Voor 2013 is een bedrag opgenomen van € 750.000.

Jaarverslag 2012

☺



11

5. TBV Wonen is een milieubewuste organisatie De 1200 nieuwbouwwoningen bouwen we duurzaam en toekomstgericht met een A of A+ kwalificatie. Alle nieuwbouwwoningen hebben het label A, tenzij aangesloten op stadverwarming. Ook blijken grote verschillen te bestaan tussen rijtjeshuizen en hoekwoningen, maar ook de situering in een appartementengebouw is van belang. Zo kunnen in één gebouw nieuwbouwwoningen een A label hebben, maar ook een B label Een experiment zal gestart worden met CO2 neutraal bouwen. De 8 passieve woningen zijn inmiddels opgeleverd. Woningen ontvangen een energiecertificaat. Dit wordt sinds 2008 gedaan Bij aanpak van bestaande woningen wordt uitgegaan van vermindering van energieverbruik. Alle grootonderhoud projecten of renovatieprojecten worden dusdanig geïsoleerd dat minimaal C wordt behaald.

Doel gehaald

☺

Doel gehaald

☺

Doel gehaald

☺

Doel gehaald

☺

Behoud A status.

Doel gehaald

Solvabiliteit minimaal 21%.

Doel gehaald

☺ ☺

6. Financiële continuïteit

In 2012 is gestart met het ontwikkelen van een nieuw Ondernemingsplan. Aangezien de omgevingsvariabelen in een dusdanig tempo veranderen en de markt een snelle aanpassing van een organisatie behoeft is een nieuw Ondernemingsplan ontwikkeld voor een periode van drie jaar. TBV Wonen wil een hele goede klantenorganisatie zijn, met een excellente dienstverlening. Dat betekent dicht bij haar huurders, vraaggestuurd, op maat werkend en heel betrouwbaar. In feite Gewoon Excellent. De komende drie jaar wordt ingezet op wat de klant wil en wat TBV Wonen voor de klant kan betekenen. De cultuurverandering verloopt nog steeds zeer naar tevredenheid. Samenwerking en gezamenlijke verantwoordelijkheid zijn termen die algemeen omarmd worden. Het besef is aanwezig dat problemen niet altijd alleen opgepakt kunnen worden en zeker niet alleen opgelost kunnen worden. Dat geldt zowel binnen de organisatie als in de wijken en buurten. De medewerkerstevredenheid is hoog, 93% geeft aan dat zij tevreden is bij om TBV Wonen te werken. Het ziekteverzuim is met een percentage van 2,25 laag te noemen en het verloop binnen de organisatie is gering. Indicaties dat TBV Wonen een goede organisatie is met goede arbeidsomstandigheden. De resultaten mogen er zijn. Er wordt SMART gewerkt, en het kostenbewustzijn binnen de organisatie is hoog. De afgelopen jaren zijn 33 functies vervallen, waarvan 18 fte’s binnen het onderhoudsbedrijf en 15 fte’s op kantoor. Hiermee is een forse aanzet gegeven voor de noodzakelijke kostenbesparing. In 2012 is verder gegaan met de doorontwikkeling van een nieuwe functionerings- en beoordelingssystematiek. Deze werkt naar tevredenheid en evalueren we steeds om verbeteringen door te voeren. Resultaatgericht werken is daarmee definitief onderdeel geworden van de uiteindelijke beoordeling. Omdat de organisatiedoelen nooit en te nimmer ten koste mogen gaan van Jaarverslag 2012

12 individuele belangen is om de samenwerking te bevorderen teambeloning geïntroduceerd. Eind 2012 zijn teambonussen verstrekt omdat de samenwerkende doelen zijn gerealiseerd. TBV Wonen is zoals gezegd een robuuste organisatie op organisatorisch, financieel en sociaal gebied. Het jaar 2012 was voor TBV Wonen wederom een goed jaar. Ondanks de voortdurende wereldwijde crisis, slaagt TBV Wonen er in haar voorgenomen doelstellingen te behalen. Dat mag een forse prestatie worden genoemd. Iedere medewerker draagt op zijn manier een steentje bij aan de resultaten en het succes van TBV Wonen en een ieder is zich bewust van het belang van de ander. Daar zijn we erg trots op, want alleen door samen te werken behalen we resultaten die er toe doen en die in het voordeel zijn van onze bewoners. Ruimte voor mensen betekent ook ruimte voor de eigen medewerkers, waarbij iedereen de kans krijgt zich te ontwikkelen. De interne organisatie is goed voorbereid en nu wordt het vizier gericht op de klant, de eigen huurders en de toekomstige huurders. De directie dankt alle medewerkers voor de inzet, betrokkenheid en bijdrage aan de goede resultaten van TBV Wonen.

Jaarverslag 2012

13

Hoofdstuk 2 Governance Woningcorporaties zijn private ondernemingen met een maatschappelijke doelstelling. De afgelopen 20 jaar hebben corporaties zich ontwikkeld van subsidiegeoriënteerde uitvoerders tot maatschappelijk gedreven private ondernemingen. Voor maatschappelijke ondernemingen die met maatschappelijk kapitaal werken, wordt een goede verantwoording een steeds belangrijker principe. Het intern toezicht speelt in het functioneren een wezenlijke rol, ook al is dit de afgelopen jaren enkele keren te vaak op de proef gesteld. Dit laat onverlet dat het intern toezicht niet vervangen kan worden door verscherpt extern toezicht, ook al wordt regelmatig een zoenoffer gevraagd van de politiek in extra regelgeving. De Governancestructuur bij TBV Wonen is ingericht op basis van principes als zorgvuldigheid, transparantie, betrouwbaarheid. Governance gaat om besturen en beheersen, over verantwoordelijkheid en zeggenschap, maar ook over verantwoording en toezicht. Verantwoording afleggen aan belanghouders is met name bij maatschappelijke instellingen van groot belang door het ontbreken van aandeelhouders. Het organiseren van het afleggen van verantwoording vergroot de legitimiteit en betrokkenheid bij de werkzaamheden van een woningcorporatie. Inleiding De Raad van Toezicht en het Bestuur hebben reeds in 2006 de Governancecode woningcorporaties vastgesteld en goedgekeurd. In 2011 heeft een aanscherping plaatsgevonden die vrijwel onmiddellijk in de Governancestructuur van TBV Wonen is verwerkt. Reglementen, profielschetsen zijn eind 2011 vastgesteld en op de website geplaatst. Het is eenvoudig om de harde kant van de Governance te implementeren. Goed ondernemingsbestuur behelst veel meer dan het opstellen en vaststellen van reglementen. Het gaat uiteraard om de implementatie en de consequenties van goed ondernemingsbestuur naar houding en gedrag. Het gaat meer en meer om voorbeeldgedrag van Raad van Toezicht, Bestuur en Management Team zodat de gehele organisatie er naar kan leven. Governance is daarom een terugkerend onderwerp van gesprek in het overleg tussen Raad van Toezicht en Bestuur, maar ook binnen het Management Team. Een belangrijk onderdeel van Governance wordt gevormd door integriteit. In het verslagjaar is voor de derde achtereenvolgende keer een integriteitbevorderende activiteit ontwikkeld. TBV Wonen wil te allen tijde een betrouwbare, integere, op samenwerking gerichte partij voor de samenleving zijn. Binnen het kader van goed ondernemingsbestuur wordt het principe van pas toe of leg uit gehanteerd. De Governancecode wordt bij TBV Wonen volledig nageleefd. Document Gewijzigde Governancecode Gewijzigd reglement RvT Gewijzigde profielschets RvT Gewijzigd profiel lid RvT Gewijzigde profielschets voorzitter RvT Integriteitbeleid Integriteitcode

Vastgesteld 2011 2011 2011 2011 2011 2010 2007

Jaarverslag 2012

Website ja ja ja ja ja ja ja

14 Document Klokkenluiderregeling Gewijzigd rooster aftreden RvT Beoordeling bestuurder 2012 Zelfevaluatie RvT Reglement auditcommissie Reglement remuneratiecie Treasurystatuut

Vastgesteld 2008 2011 2012 2012 2008 2008 2011

Website ja ja ja ja ja ja ja

Bestuursverslag De directeur-bestuurder is belast met het besturen van de onderneming in de zin der wet. De principes van goed ondernemingsbestuur zijn daarbij leidend. Het Bestuur zorgt voor de omstandigheden dat de onderneming volgens de principes van goed ondernemingsbestuur handelt. Van belang voor iedere onderneming is een Ondernemingsplan, waarin strategische doelen staan vermeld die de richting aangeven waarin een onderneming zich ontwikkelt. Het Ondernemingsplan “Ruimte voor mensen” liep af, waardoor in 2012 een nieuw Ondernemingsplan is ontwikkeld, dat per 1 januari 2013 leidend is voor de organisatie. TBV Wonen ontwikkelt zich in de periode tot 2016 tot een klantenorganisatie, waarbinnen de dienstverlening centraal staat. We willen niet alleen goed zijn voor onze (toekomstige) klanten maar “Gewoon Excellent”. Het plan geeft naast een strategische keuze ook enkele concrete doelstellingen voor de komende drie jaar. Omdat de omgevingsvariabelen sterk aan verandering onderhevig zijn, is gekozen voor een planningshorizon van drie jaar, waarmee in feite een tactisch plan is vastgesteld. Op basis van het Ondernemingsplan wordt jaarlijks een werkplan opgesteld met een scope van één jaar. Onderlegger voor het jaarlijkse organisatieplan vormen de afdelingsplannen die de operationele doelen behelzen. De dagelijkse werkzaamheden plus de zaken die bijdragen aan het realiseren van het Ondernemingsplan worden resultaatgericht geformuleerd. Resultaatgerichtheid is een van de drie kernwaarden van TBV Wonen. Het functionerings- en beoordelingssysteem werkt inmiddels voor het tweede jaar en gekoppeld aan de teambeloning werkt een en ander succesvol uit. In tegenstelling tot 2011 is voor de gehele organisatie in 2012 een teambeloning uitgekeerd omdat 3 van de 5 gestelde doelen zijn gehaald. Binnen TBV Wonen is één directeur-bestuurder werkzaam. Bestuursbesluiten worden genomen in aanwezigheid van de Managementteamleden in de tweewekelijkse vergadering. Belangrijke Bestuursbesluiten • Achterterrein Korvelplein • Besluit korting Koopgarant naar inkomen • Teamdoelen 2012 • Jaarverslag 2011 • Huurbeleid TBV Wonen • Wijkvisies • Maand- en kwartaalrapportages • Invoering Dynamics Wonen • Aanpak Tobias Asserlaan • Ondernemingsplan 2016 • Bestemming en aanpak Mariëngaarde Jaarverslag 2012

15 • • • • • • • • • • • •

Beleidskader 2013 Intentieovereenkomst Thornerbeek, Clarissenhof, Westermarkt Samenwerkingsovereenkomst UvT-TBV Wonen Aanpak Dolomietenweide Begroting 2013 en Meerjarenraming Professionalisering 2.0 Beleid seniorenwoningen Treasuryjaarplan 2013 Management letter interim controle 2012 Oprichten Energie BV Beheerovereenkomst SSH Short Stay Overeenkomsten UMTS masten

De cultuurverandering is in 2008 ingezet en heeft als doel samenwerking en gezamenlijke verantwoordelijkheid. Samenwerking zowel intern als extern werpt inmiddels zijn vruchten af. Een belangrijk onderdeel daarin wordt gevormd door resultaatgerichtheid. Meetbare doelen stellen in werkplannen, maar deze vooral relateren aan het Ondernemingsplan maakt resultaatgericht werken duidelijk. Op het realiseren van de doelen in het Ondernemingsplan wordt toezicht gehouden door de Raad van Toezicht, waarmee jaarlijks een beleidsdag wordt gehouden om te bezien of bijstelling noodzakelijk is. Het toezicht vindt plaats via maand- kwartaal- en jaarrapportages gebaseerd op de Balanced Score Card. Maand- en kwartaalrapportages worden besproken en vastgesteld in de MT vergaderingen. We evalueren de planning en controlcyclus regelmatig, om nieuwe input te leveren aan het beleid. TBV Wonen is een algemene corporatie waarbij de nadruk wordt gelegd op het realiseren van woningen voor mensen die een helpende hand kunnen gebruiken. De groei van het aantal huishoudens in Tilburg is gelegen in gezinsverdunning, maar ook in de groei van het aantal jongeren en studenten. In 2012 is TBV Wonen gestart met de bouw van 864 woningen voor ouderen en studenten. Integriteit In 2010 is het integriteitbeleid ontwikkeld en vastgesteld. Aan de hand van dit beleid wordt één keer per jaar een integriteitsbevorderende activiteit ontwikkeld om het integriteitbewustzijn te stimuleren in alle lagen van de organisatie. Statutair is bepaald welke besluiten de bestuurder mag nemen. Bij majeure besluiten wordt altijd een risicoanalyse opgesteld. Periodiek worden de elementen van risicomanagement besproken in het MT. Toezicht op het integer en transparant handelen van de organisatie is een taak voor de bestuurder, maar de Raad van Toezicht heeft daar eveneens een belangrijke rol in. De mate waarin sturing wordt gegeven aan de organisatie en verantwoording wordt afgelegd aan belanghouders, is kenmerkend voor een organisatie. TBV Wonen wil een integere, transparante organisatie zijn en werkt daar stelselmatig aan. Integriteit staat hoog in het vaandel en is inmiddels een belangrijk cultuurelement binnen de onderneming. Het in 2008 ontwikkelde risicobeheersing systeem wordt nog toegepast, maar dient komend jaar opnieuw bezien te worden. Periodiek worden de risico’s benoemd en besproken in het MT. Onzekerheden nemen toe en dus dienen de risico’s goed benoemd te worden.

Jaarverslag 2012

16

Rechtspositie en bezoldiging Bestuur De directeur-bestuurder is in 2006 voor onbepaalde tijd in dienst getreden. De bezoldiging sluit volledig aan bij de adviesregeling van de Commissie Izeboud en past geheel binnen de aangegeven grenzen. In juli 2011 is de gewijzigde Governancecode vastgesteld, met daarin drie dwingende onderdelen: 1. Toepassing van de sector brede beloningscode voor bestuurders 2. Honorering voor commissarissen 3. Zittingstermijn van commissarissen Jaarlijks voert de remuneratiecommissie een beoordelingsgesprek met de bestuurder aan de hand van een ingevulde scoringslijst die door de gehele Raad van Toezicht wordt ingevuld. De hoofdpunten van deze beoordeling zijn vastgelegd in een remuneratieverslag, dat op de website wordt geplaatst. Er is geen variabele beloningscomponent opgenomen in het contract met de bestuurder, conform de beloningscode. Er zijn geen aanvullende pensioenafspraken gemaakt en er worden geen leningen en garanties verstrekt aan Bestuur of aan medewerkers in dienst van TBV Wonen. Er is geen onkostenvergoeding. De secundaire arbeidsvoorwaarden voor de directeur- bestuurder bestaan uit een autoregeling, een smartphone en een laptop. Nevenfuncties: • • • • • • • • •

Voorzitter Tilburgse Bouwsociëteit Lid Klimaatadviesraad Lid Bestuur TBV Holding BV Lid Bestuur TBV Bouwontwikkeling BV Lid Bestuur Bouwontwikkeling VOF Lid Bestuur Triborgh Koolhoven BV Lid Bestuur Stadsontwikkelingsmaatschappij Bestuur Gezamenlijke Participatiemaatschappij Lid Bestuur Ondersteuningsfonds Tilburg

De nevenfuncties vloeien slechts voort uit de functie van directeur- bestuurder bij TBV Wonen en zijn onbezoldigd. Er zijn geen tegenstrijdige belangen die het functioneren in de weg staan. De directeur-bestuurder heeft een totaal vast inkomen van € 155.455. Dit is samengesteld volgens de richtlijnen van de Aedes code. Deze staan inmiddels ook op de website van Aedes. Het totaal vast inkomen blijft onder het in de Wet Normering Topinkomens genoemde maximum bedrag. Deze wet is in november 2012 door de Eerste Kamer aangenomen.

Raad van Toezicht Woningcorporaties zijn private ondernemingen, maar werken met maatschappelijk kapitaal en daar is TBV Wonen zich volledig van bewust. TBV Wonen streeft openheid en transparantie na in haar verantwoording. Waar commerciële bedrijven zich verantwoorden Jaarverslag 2012

17 aan aandeelhouders, zo leggen maatschappelijke organisaties verantwoording af aan belanghouders, aan de samenleving. Belanghouders moeten er op kunnen vertrouwen dat hun belangen in goede handen zijn bij een woningcorporatie. TBV Wonen organiseert één keer per twee jaar een belanghouderbijeenkomst, waarin zij verantwoording aflegt over het gevoerde beleid in voorafgaande jaren. In 2013 zal wederom een bijeenkomst worden gehouden, waar de Raad van Toezicht ook bij vertegenwoordigd is. De Raad van Toezicht vindt dit van belang daar toegelaten instellingen zich bevinden in het maatschappelijk middenveld. Toegelaten instellingen bevinden zich in het maatschappelijk middenveld en moeten in wijken en buurten waar zij bezit hebben het verschil maken. Dat doen zij over het algemeen goed in nauwe samenwerking met andere maatschappelijke instellingen. Maar er wordt ook meer en meer samengewerkt met marktpartijen om wijken en buurten te verbeteren. Samenwerken en gezamenlijke verantwoordelijkheid nemen, zijn begrippen die inmiddels bij TBV Wonen volledig zijn ingeburgerd.

Doelen Raad van Toezicht doelen Uitvoeren zelfevaluatie Herbenoeming leden Beleid dag Beoordeling bestuurder

gerealiseerd ja ja ja ja

verklaring Intern voorzitterschap Voorzitter en lid Ondernemingsplan Ieder jaar

Overleg Raad van Toezicht De Raad van Toezicht is in het verslagjaar zeven keer bijeen geweest in vergadering. Hiervan zijn vijf reguliere vergaderingen, één zelfevaluatie en één beleid dag. In de vijf reguliere vergaderingen werd gesproken over, goedkeuring verleend aan, toestemming verleend aan of werd vastgesteld: • • • • • • • • • • • • • • • • •

Governancecode Treasury jaarplan 2012 Omzetting koop naar huur Vierde kwartaalrapportage 2011 Eerste kwartaalrapportage 2012 Projecten TBV Wonen Jaarrekening en jaarverslag 2011 Tweede kwartaalrapportage 2012 Beleidskader 2013 BTW heffing honoraria RvT Brieven CFV en WSW Intentieovereenkomsten diverse projecten Ondernemingsplan 2016 Treasury jaarplan 2013 Begroting en Werkplan 2013 Aanpassing meerjarenraming 2013-2017 Herbenoeming voorzitter en lid RvT Jaarverslag 2012

18

In de kwartaalrapportages wordt verantwoording afgelegd met betrekking tot de strategie, maar ook de stand van zaken van het werkplan in het betreffende jaar. Ook wordt gerapporteerd over de deelnemingen, risico’s en integriteit. Daarmee kan de Raad van Toezicht zijn toezichthoudende rol vervullen. Risico’s bij woningcorporaties liggen met name in de projectensfeer. Vergoeding Raad van Toezicht De voorzitter van de Raad van Toezicht ontvangt een vaste bezoldiging van € 12.444 op jaarbasis en de leden ontvangen een vaste bezoldiging van € 9.722 op jaarbasis. Deze bedragen passen binnen het gestelde van de Wet Normering Topinkomens In het verslagjaar zijn de heer drs. J.F.M. Janssen en mevrouw drs. S.P.I. Lohf herbenoemd als voorzitter, respectievelijk lid van de Raad van Toezicht van TBV Wonen. De honorering vindt plaats conform de aanbevelingen van de Commissie Honorering Commissarissen Woningcorporaties die door de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties werd ingesteld. Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties Geen van de leden van de Raad van Toezicht heeft een arbeidsovereenkomst met TBV Wonen of een andere woningcorporatie. Ook zijn geen van de leden lid van het College van Burgemeester en Wethouders of van de Gemeenteraad waarin TBV Wonen feitelijk werkzaam is. Voor elk van de leden van de Raad van Toezicht is nagegaan of zij zich onafhankelijk kunnen opstellen in de uitoefening van hun functie binnen TBV Wonen. De nevenfuncties van de leden van de Raad van Toezicht leiden niet tot belangenverstrengeling met de taken van de Raad van Toezicht en ieder lid kan zich onafhankelijk en kritisch opstellen. Geen van de leden van de Raad van Toezicht is werkzaam bij een instelling op het gebied van de volkshuisvesting met raakvlakken naar TBV Wonen. De Raad van Toezicht heeft in de besluitvorming geen transacties gehad, waarbij binnen de Raad van Toezicht sprake is geweest van tegenstrijdige belangen. Ook de onafhankelijkheid van de accountant is besproken en door de accountant in zijn accountantsrapport vastgelegd.

Jaarverslag 2012

19

Naam

Geboorte datum Leeftijd

Benoemd per

Zittings duur per 2012

Herbe noem baar

Dhr.drs. J.F.M. Janssen

Mevr. A.C.M. Schwartzmans

06-05-64 49 jaar

01-01-‘09

4 jaar

ja

19-06-45 68 jaar

13-02-‘07

6 jaar

nee

07-01-57 56 jaar

01-01-‘09

4 jaar

ja

Mevr. drs. S.P.I Lohf

Dhr. drs. J.A. Boogaard

08-04-46 67 jaar

01-01-‘06

7 jaar

nee

Dhr. J.G.M. Huffmeijer

Deskundigheden

Overige functies

Openbaar Bestuur Organisatiemanagement

Burgemeester Oisterwijk Lid Comité Regio’s van de EU Penningmeester landelijke parochie kermisexploitanten en binnenschippers Voorzitter ledenraad Willem II Lid RvT OVOT, Tilburg Lid RvT Annenborch (Rosmalen) Vice-voorzitter RvT GGzE Eindhoven Vice-voorzitter RvT Koninklijke Kentalis, St Michielsgestel Voorzitter RvT De Meent Groep, Den Bosch Vice-voorzitter RvT Dyade Nieuwegein Lid RvC ABAB Groep BV Tilburg Lid RvC Trudo, Eindhoven Lid RvT WoonWinkelfonds. Visitator Raeflex Voorzitter Raad van Toezicht Stichting Kinderopvanggroep, Tilburg Penningmeester Cultureel Centrum De Schalm, Berkel Enschot

Organisatiemanagement Bedrijfsvoering Financiën, Bedrijfsvoering

Volkshuisvesting Financiën Bedrijfsvoering

Organisatiemanagement Bedrijfsvoering 20-02-46 67 jaar

15-12-‘05

7 jaar

nee

Kerncommissies De Raad van Toezicht van TBV Wonen kent in totaal twee kerncommissies te weten: de remuneratiecommissie en de auditcommissie. De werkzaamheden van beide commissies staan beschreven in het Reglement Auditcommissie en het Reglement Remuneratiecommissie. De werkzaamheden van de auditcommissie zijn gericht op een verdieping van het toezicht op de bestuurder op het brede gebied van de financiën. In het verslagjaar heeft de Raad van Toezicht besloten de auditcommissie uit te breiden met één lid. De heer Huffmeijer treedt daarmee toe tot de auditcommissie.

Jaarverslag 2012

Aftredend per

01-01-‘17

13-02-‘15

01-01-‘17

01-01-‘14

15-12-‘13

20 Samenstelling Auditcommissie naam Dhr. drs. J.A. Boogaard Mevr. drs. S.P.I. Lohf Dhr J.G.M. Huffmeijer

Functie Lid Lid Lid (vanaf november 2012)

De auditcommissie is in het verslagjaar vier keer bijeen geweest. Een keer voor de bespreking van de jaarrekening en jaarverslag en één keer voor de bespreking van de begroting en werkplan. De auditcommissie is twee keer per jaar aanwezig bij een Overlegvergadering tussen bestuurder en Ondernemingsraad over de gang van zaken binnen TBV Wonen. Samenstelling Remuneratiecommissie Naam Dhr. drs. J.F.M Janssen Mevr. A.C.M.Schwartzmans

Functie Lid Lid

De werkzaamheden van de remuneratiecommissie richten zich op de personele aangelegenheden van de bestuurder. De remuneratiecommissie is in het verslagjaar één keer bijeen geweest voor het jaarlijkse beoordelingsgesprek van de bestuurder. Het gesprek wordt gebaseerd op een vragenlijst die door alle leden van de Raad van Toezicht wordt ingevuld. Het verslag van het beoordelingsgesprek wordt plenair besproken in een vergadering van de Raad van Toezicht. Deskundigheid en samenstelling Reeds in 2006 werd de Governancecode onderschreven en werden een reglement, profielschetsen voor de voorzitter en de leden van de Raad van Toezicht vastgesteld. Vastgesteld werd aan welke eisen een voorzitter en een lid van de Raad van Toezicht moeten voldoen. De gewenste deskundigheden worden bevorderd op het gebied van de volkshuisvesting, vastgoed, financiën, sociaal maatschappelijk, organisatie en management en openbaar Bestuur. De samenstelling van de Raad van Toezicht voldoet aan de vereisten. Er is een rooster van aftreden vastgesteld, waarbij een lid maximaal twee keer benoemd kan worden voor een periode van vier jaar. Deskundigheidsbevordering vindt plaats door het lidmaatschap van de VTW en door specifieke opleidingen. Financiële verslaglegging en de rol van de interne controller Per kwartaal worden onder andere de financiële gegevens van TBV Wonen gepresenteerd aan de Raad van Toezicht. Bij de goedkeuring van de Raad van Toezicht van jaarverslag, jaarrekening en het accountantsverslag is de accountant aanwezig in de vergadering. De Raad van Toezicht benoemt de accountant. De controlerende accountant wordt voor een periode van vier jaar aangesteld, waarna een andere accountant de controle overneemt. Eind 2010 heeft een evaluatie plaatsgevonden van het accountantskantoor en de controlerende accountant. De beoordeling was positief en benoeming van een nieuwe periode van vier jaar heeft in 2011 plaatsgevonden. Het controlerend team wisselt regelmatig van samenstelling.

Jaarverslag 2012

21 Belanghouders Zoals gezegd is TBV Wonen zich bewust van haar rol binnen het maatschappelijk middenveld. De rol van belanghouders daarbinnen is zeer belangrijk. De Raad van Toezicht ziet dan ook actief toe op de manier waarop de belangen van de belanghouders worden gediend. In 2013 wordt wederom een belanghoudersbijeenkomst georganiseerd, waarop de belanghouders zich kunnen uitspreken over onder andere het Ondernemingsplan 2016 “Gewoon Excellent” en de visitatieresultaten 2013. De Raad van Toezicht heeft grote betrokkenheid bij het reilen en zeilen van de organisatie waar hij toezicht op houdt. Dit betekent dat regelmatig contact plaatsvindt met medewerkers van TBV Wonen. Twee keer per jaar woont de Auditcommissie de overlegvergadering bij tussen Ondernemingsraad en Bestuur om de gang van zaken bij TBV Wonen te bespreken. De Raad van Toezicht functioneert in de huidige samenstelling vier jaar naar grote tevredenheid. De samenstelling naar deskundigheden maar zeer zeker ook persoonlijkheden zorgt voor een grote mate van eenheid in het acteren van de Raad. Hierdoor wordt een kritische houding verkregen naar de bestuurder en vindt een goede besluitvorming plaats.

Jaarverslag 2012

22

Jaarverslag 2012

23

Hoofdstuk 3

Ruimte voor samenwerking

Zo zien wij dat TBV Wonen neemt haar maatschappelijke verantwoordelijkheid door te investeren in mensen en buurten die dat nodig hebben. Bij het oppakken van maatschappelijke vraagstukken vinden we samenwerking met anderen essentieel. We kunnen elkaar immers helpen. Zo delen de Tilburgse corporaties bijvoorbeeld het gezamenlijke woonruimteverdelingsysteem Woning in Zicht. Ook samen met zorgaanbieders, dienstverleners voor mensen met een beperking, welzijnswerkers en de gemeente Tilburg pakt TBV Wonen veelvuldig projecten aan. Door elkaar op de hoogte te houden en te betrekken, kan sneller worden ingespeeld op ontwikkelingen en wordt meer ruimte geboden voor vernieuwende initiatieven. De partijen waarmee we samenwerken noemen we onze belanghouders, omdat we een gezamenlijk belang hebben samen te werken aan onze maatschappelijke doelen. Samen kunnen we immers veel meer bereiken. Om goed samen te kunnen werken, is het belangrijk met onze belanghouders in gesprek te blijven. We vragen hen input voor strategievorming, beleid en activiteiten, en verantwoorden onze geleverde prestaties. Hiertoe worden elke twee jaar de belanghouders van TBV Wonen uitgenodigd voor een belanghoudersbijeenkomst. Elk ander jaar organiseert TBV Wonen een ander middel om belanghouders te informeren en betrekken bij haar beleid. De laatste belanghoudersbijeenkomst was in 2011. Voor 2013 staat er wederom een belanghoudersbijeenkomst op het programma.

Dit spraken we af in 2012 Strategisch doel: Investeren in doelen met een maatschappelijk rendement Minimaal 5 stageplaatsen bieden Is met 6 plaatsen gerealiseerd

☺

Belanghoudersinteractie In 2007 presenteerde TBV Wonen haar Ondernemingsplan “Ruimte voor mensen”. Hierin waren de strategische doelen van TBV Wonen voor een periode van vijf jaar vastgelegd. In 2012 is er hard gewerkt aan de opstelling van een nieuw Ondernemingsplan 2013- 2016. Om de ambities van dit nieuwe Ondernemingsplan te formuleren zijn er gesprekken met onze belanghouders georganiseerd waarin de belanghouders naar hun mening en ideeën werd gevraagd. Hiermee is de basis gelegd voor het nieuwe Ondernemingsplan dat eind 2012 is gepresenteerd. De kern van dit nieuwe Ondernemingsplan is de ambitie van TBV Wonen om te excelleren in haar dienstverlening. Dit vraagt om een excellente relatie met onze klanten. Om voortdurend op de hoogte te blijven in hoeverre belanghouders tevreden zijn met onze geleverde prestaties en om hen te betrekken bij het vormen van (beleids-)plannen voor de toekomst, blijven we verschillende middelen inzetten. In 2013 zal TBV Wonen voor de tweede maal worden gevisiteerd. Hierbij speelt de mening van onze belanghouders een cruciale rol.

Jaarverslag 2012

24

Dit zijn onze belanghouders HBO en huurderscommissies Wij vinden het belangrijk dat onze dienstverlening aansluit op de wensen van onze klanten. Om dit te kunnen doen is goede communicatie met onze klanten van essentieel belang. Om de klant optimaal te kunnen bedienen hebben we in 2012 binnen team Beheer een onderscheid gemaakt in individuele contacten enerzijds en projecten en participatie anderzijds. Eind 2012 hebben we deze functiescheiding geëvalueerd en hieruit is gebleken dat de functiescheiding positief is voor alle partijen. Huurderscommissies spelen een grote rol binnen de participatie. Zij hebben overleg met de consulenten beheer en de huismeesters over allerlei zaken die spelen in en rondom het complex. De huurdersbelangenvereniging HBO-TBV Wonen is het overkoepelende orgaan waarin leden uit de huurderscommissies zijn vertegenwoordigd. Met de HBO bespreken we zaken zoals het gevoerde huurbeleid, en Beleid en Begroting. De HBO is vertegenwoordigd in het Stedelijk Bewoners Overleg. Het SBO is betrokken bij onder andere het Convenant Wonen en heeft in 2012 meegedacht over het klanttevredenheidsonderzoek van WiZ. Verbeterd participatiebeleid; de huurder als belangrijkste stakeholder Naar aanleiding van een onderzoek naar onze participatie door Unipartners hebben we in 2012 een aantal verbeterpunten doorgevoerd. Zo brengen we inmiddels ieder kwartaal een nieuwsbrief uit speciaal voor de leden van de huurderscommissies, hebben we een vaste rubriek participatie in het bewonersblad en hebben we ons informatiemateriaal in de woonwinkel en op de website aangepast. In 2012 zijn we ook gestart met een digitaal klantenpanel in de Reeshof. Een wijk waarin zich vooral een relatief jonge en drukbezette groep klanten bevindt die we met onze traditionele participatiemogelijkheden niet bereiken. We kregen een hoge respons en dus ook een goed beeld van wat er speelt en wat klanten belangrijk vinden. Ook Facebook en Twitter zijn waardevolle communicatiekanalen gebleken om met onze klant in gesprek te gaan. Ook zijn we in 2012 gestart met een nieuwe vorm van participatie bij de totstandkoming van maatregelen in het complex Tobias Asserlaan. Samen met de bewoners hebben we de mogelijkheden voor het complex verkend en het standpunt van de bewoners meegenomen in het advies aan het MT. De komende jaren zetten we onze ontwikkeling voort. Speerpunten zijn daarbij het persoonlijk gesprek met onze klanten aangaan en het bevorderen en ondersteunen van initiatieven. Gemeente Tilburg Om de leefbaarheid en het woongenot van onze klanten te optimaliseren in samenwerking met partners noodzakelijk. Een van onze belangrijkste samenwerkingspartners is de gemeente Tilburg. Op buurt- en wijkniveau zijn er overleggen om de leefbaarheid te handhaven en (waar nodig) te verbeteren. Op gemeentelijk niveau hebben we overleggen op beleidsniveau. Met het Convenant Wonen hebben we samen met de Gemeente, politie, bewoners, corporaties en andere partijen afspraken gemaakt over de lagere inkomens en sociale doelgroepen. In 2012 hebben we speciaal aandacht besteed aan de middeninkomens. Uit onderzoek bleek dat de lage middeninkomens in Tilburg moeite Jaarverslag 2012

25 ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. Dit heeft geresulteerd in het maken van afspraken om de kansen op de woningmarkt voor deze doelgroep te vergroten. In het Energieconvenant hebben we met alle partners afspraken gemaakt over de energetische aanpak van onze woningen. Hennepconvenant Daarnaast is de aanpak van hennep vastgelegd in het Hennepconvenant. Nieuw in 2012 is het inzetten van het Damoclesbeleid door de gemeente Tilburg. Doel van dit beleid is het sluiten van woningen waarin druggerelateerde activiteiten hebben plaatsgevonden. Dit om de met deze activiteiten gepaard gaande overlast een halt toe te roepen. Regiegroepen In de verschillende wijken zijn regiegroepen. In deze regiegroepen worden probleemhuurders besproken met zorg, welzijn, politie, corporatie, schuldhulpverlening , bemoeizorg en alle andere benodigde hulpverlening. Doel van deze regiegroepen is het zoeken van passende hulpverlening op individueel niveau op alle denkbare vlakken. Wijktoets In 2012 zijn corporaties, Gemeente en andere partijen met elkaar in gesprek gegaan om te komen tot een gezamenlijke “Wijktoets”. De inzet van de Gemeente is hierbij gericht op de ontwikkeling van een doelmatiger beoordelingskader voor investeringen in de Tilburgse wijken. In de Wijktoets worden alle huidige onderzoeken en monitoren met betrekking tot de leefbaarheid en veiligheid in buurten en wijken gestroomlijnd tot een eensluidende beoordeling van de sociaal-economische toestand van Tilburgse wijken. Deze toets zal gaan dienen als onderlegger voor investeringen in deze wijken. De eerste resultaten worden in 2013 verwacht. Glasvezelnetwerk In 2012 zijn de onderhandelingen van de Gemeente met Reggefiber gestart om de hele Gemeente te voorzien van glasvezel. De Tilburgse corporaties hebben hierin geparticipeerd om enerzijds de belangen van de Tilburgse bewoner hierin te behartigen en anderzijds de samenwerking bij de aanleg van glasvezel in corporatie bezit te optimaliseren. Dit heeft begin 2013 geresulteerd in de ondertekening van een overeenkomst tussen de corporaties en Reggefiber waarin de toegankelijkheid voor alle dienstenaanbieders op het glasvezelnetwerk wordt gegarandeerd. Door de aanwezigheid van concurrerende aanbieders kunnen de Tilburgse bewoners profiteren van lage tarieven voor “triple play” abonnementen en andere specifieke glasvezeldiensten. Tilburg Akkoord Samen met de gemeente en andere corporaties neemt TBV Wonen deel aan Tilburg Akkoord. Dit project stelt financiële middelen beschikbaar voor initiatieven vanuit de impulswijken die stijging op de sociale ladder als doel hebben. Het gaat hierbij om de volgende specifieke doelen: 1. Kinderen doen het goed op school en halen een diploma. 2. Ieder huishouden in de impulswijken heeft tenminste één kostwinner. 3. Ieder huishouden in de impulswijken leeft boven de armoedegrens.

Jaarverslag 2012

26 In 2012 liepen de volgende projecten al of zijn deze opgestart: • watTwest. Bevorderen bewoners in het maken van stappen op de participatieladder. • Mom@Work. Tot en met maart 2012 daarna geborgd via Gemeente middels jobcoaches. • Begeleiding VSV jongeren. Life coaches begeleiden jongeren naar opleiding of werk. • IMC Weekend school. Verminderen van schooluitval en vergroten aantal leerlingen met een startkwalificatie. • Trouwlaan/Uitvindersbuurt op eigen kracht. Wijkbewoners worden geholpen bij het concretiseren van hun hulpvraag en het wegnemen van obstakels. • Beter Groenewoud. Leveren van een bijdrage aan sociale stijging in de wijk door deelname aan activiteiten die bijdragen aan de samenhang en leefbaarheid in de wijk. • Schatkist (Groenewoud). Onderlinge dienstverlening, burenhulp en activering voor en door bewoners uit de wijk met als doel sociale stijging. • Ruilwinkel (Stokhasselt). Fungeert als vindplaats voor kwetsbare bewoners in een armoedesituatie en een (grote) afstand tot de arbeidsmarkt hebben. • Masterclass Ondernemerschap (Stokhasselt). Gericht op het stimuleren van het ondernemerschap onder migranten met een zakelijke potentie. Daarnaast maken we structureel gebruik van Wonen Zorg en Service in de wijk. Hierbij worden mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt ingezet voor klussen zoals opruimwerkzaamheden en groenonderhoud. Zorg Wij vinden het belangrijk dat onze klanten zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen. Daarom investeren we onder andere in het opplussen van onze woningen en woongebouwen. In 2012 hebben we vier complexen opplusmaatregelen getroffen. Zo zorgen we ervoor dat we voldoende toegankelijke woningen hebben. Om zorg te kunnen bieden aan onze klanten is samenwerking met zorgpartners enorm belangrijk. Samen met Schakelring bouwen we op de locatie Zonnehof een nieuw zorgcentrum met daarin een combinatie van verpleeg- en verzorgingsplaatsen en toegankelijke huurwoningen in de sociale en luxe sector. Samen met De Wever herbouwen we St. Jozefzorg. Ook hierin combineren we verpleegplaatsen met toegankelijke huurwoningen. Samen met Thebe bouwen we in de wijk Goirke-Hasselt Rijghpark: een integraal woonzorgcomplex met 4 woongroepen voor dementerenden, een kantoor voor Thebe wijkverpleging en toegankelijke huurappartementen. Zo zorgen we er voor dat zorg binnen handbereik is, als dit nodig is. Co-makerschap ontmoetingsruimte Op initiatief van de bewoners en met ondersteuning van TBV Wonen is in 2012 een ontmoetingsruimte geplaatst bij onze toegankelijke woningen aan de Hoffmannlaan. In deze ruimte worden activiteiten georganiseerd voor bewoners van de Hoffmannflat en de bewoners van onze woningen aan de Bachlaan. De organisatie van de activiteiten is in handen van een groep actieve bewoners.Collega-corporaties Eén van de belangrijkste samenwerkingsverbanden met onze drie collega-corporaties is Woning In Zicht. Binnen Woning In Zicht verdelen we onze woningen onder de woningzoekenden. In 2011 hebben we nieuwe woonruimteverdelingsmodellen Jaarverslag 2012

27 geïntroduceerd. In 2012 hebben we met een klanttevredenheidsonderzoek aan de woningzoekenden gevraagd naar hun ervaringen met het nieuwe systeem. Hieruit kwamen een aantal verbeteringspunten naar voren, met name op communicatievlak. In 2012 hebben we een groot aantal verbeterpunten doorgevoerd. De overgebleven punten worden in het eerste kwartaal van 2013 doorgevoerd. Ook werken we intensief samen in de Maatschappelijke OntwikkelingsMaatschappij (MOM). De taak van de MOM is om de plannen, activiteiten en projecten van de deelnemende organisaties in de impulswijken in Tilburg te coördineren en te verbinden. Welzijn Om de leefbaarheid in de wijken en buurten op peil te houden is het belangrijk dat bewoners zich betrokken voelen bij de wijk waar zij wonen. We werken samen met het welzijnswerk, in veel gevallen ContourdeTwern, om activiteiten te organiseren die de betrokkenheid bevorderen. Daarnaast organiseren we of worden we betrokken bij activiteiten die de saamhorigheid in de wijk bevorderen. Bijkomend effect is dat wijkbewoners elkaar beter leren kennen en dat bevordert het ook het veiligheidsgevoel van bewoners. Wonen, leren, werken In 2012 hebben we verder invulling gegevens aan de ambitie in ons Ondernemingsplan “investeren in doelen met een maatschappelijk rendement”. Dit deden we onder andere door in samenwerking met het ROC cursussen “omgaan met de computer” te organiseren voor onze huurders. Deze cursussen hebben tot doel om de vaardigheden en daarmee ook de zelfstandigheid van onze bewoners te bevorderen. Een bijkomend effect van de cursussen is dat een aantal cursisten voelen dat zij niet alleen staan in hun gebrek aan vaardigheden en daarmee ook een drempel voor verdere ontwikkeling wordt weggenomen. Daarnaast dragen de cursussen ook bij aan het bestrijden van de eenzaamheid. Daar waar mogelijk dragen we bij aan het bevorderen van vaardigheden van bewoners met een afstand tot de arbeidsmarkt. Dit doen we onder andere door onze samenwerking met watTwest. Samen met deze organisatie hebben we het project Poortwachters opgestart. Hierbij onderhouden buurtbewoners zonder werk de poorten in de brandgangen. Hiermee doen zij werkervaring op waarmee een betaalde baan een stapje dichterbij komt.. Onderwijs Samen met onze collega-corporaties is er een samenwerking aangegaan met de onderwijsinstelling De Bodde. De Bodde is een onderwijsinstelling voor zeer moeilijk lerenden, en/of een licht verstandelijke beperking. Wij zijn gestart met een project in de Kruidenbuurt en de Kleurenbuurt (Wandelbos) gedurende het schooljaar 2010-2011. Doel van het project is het leveren van een bijdrage aan het zinvol bezig zijn, de maatschappelijke acceptatie en de eigenwaarde van de leerlingen van de Bodde. Hiermee wordt ook een bijdrage geleverd aan het verbeteren van de leefbaarheid in de wijk, uitgaande van interactieve activiteiten met bewoners en leerlingen van de Bodde. Stageplaatsen TBV Wonen heeft in het verslagjaar 6 stagiaires gehad: scholieren voor hun opleiding en maatschappelijke stages. Van de 6 scholieren kwamen er 2 van het ROC en 4 van het praktijkcollege en zij liepen stage bij het Onderhoud en Bedrijfsbureau.

Jaarverslag 2012

28 Internationale samenwerking DCH en Aiguillon Al meer dan een decennium heeft TBV Wonen nauwe contacten met de Engelse corporatie Devon and Cornwall Housing (DCH) en de Franse corporatie Aiguillon uit Bretagne. Aan de hand van een jaarlijks programma vinden er uitwisselingen van ideeën, ervaringen en huurders plaats. In mei zijn de bestuurders van de 3 corporaties bij elkaar gekomen om de effecten van de veranderende situatie op zowel het nationale als het Europese vlak te bespreken en ervaringen en ideeën uit te wisselen. Eind september vond de huurdersdag van Aiguillon plaats in Rennes. Naast een delegatie van huurders en medewerkers van DCH hebben een achttal huurders en medewerkers van TBV Wonen deze dag bezocht. ADDC De bestuurder is lid van het bestuurdersnetwerk Anglo Dutch Director’s Club (ADDC). Dit netwerk organiseert regelmatig bijeenkomsten waarop bestuurders kennis en ervaring uitwisselen. In 2012 heeft het netwerk een bezoek aan Londen gebracht en was er in oktober een bijeenkomst in Wenen

Zo zien zij ons In 2011 hebben we een onderzoek gehouden onder onze samenwerkingspartners. Hierin scoorden we volgens onze samenwerkingspartners ruim voldoende op verschillende onderdelen. In 2012 hebben we geen kwantitatief onderzoek onder belanghouders gehouden. Dat betekent niet dat we onze samenwerking niet voortdurend blijven monitoren en evalueren. In 2013 laten we ons weer visiteren waardoor we weer nieuwe inzichten krijgen om de samenwerking verder te optimaliseren. Brancheorganisaties TBV Wonen is aangesloten bij Aedes, de landelijke brancheorganisatie voor woningcorporaties. Deze partij treedt op als collectieve belangenbehartiger voor Nederlandse woningcorporaties en werkt samen met haar leden aan verdere professionalisering van de bedrijfstak. Corporaties die lid zijn van Aedes tekenen tevens de zogenaamde Aedescode. Hierin staat beschreven welke maatschappelijke functies op het gebied van wonen Aedesleden behoren te vervullen. Ook TBV Wonen past de principes uit de Aedescode toe.

We blikken vooruit In 2013 werkt TBV Wonen op basis van het nieuwe Ondernemingsplan. Hierin is expliciet opgenomen dat een van onze ambities ligt in excellente samenwerking en cultuur. Om succesvol te zijn en te blijven zullen wij ons in positieve zin moeten onderscheiden. Dan heb je bestaansrecht en kun je met bewoners en partners maatschappelijke opgaven oppakken. Dit vraagt een cultuur waarin de klant centraal staat , waarin medewerkers en teams excelleren en waarin samenwerken voor en met klanten voorop staat.

Jaarverslag 2012

29

Hoofdstuk 4 Ruimte om mee te denken Zo zien wij dat TBV Wonen legt de focus op de kwaliteit van wonen en het verbeteren van de leefbaarheid binnen de verschillende wijken. Om te achterhalen wat de wensen van de klant daarbij zijn treedt TBV Wonen in overleg met haar klanten; huurdersparticipatie. Om dit vorm te geven werken we samen met een Huurders Belangen Organisatie – TBV Wonen (HBO) en diverse huurderscommissies. De HBO is daarbij een belangrijk belanghouder van TBV Wonen. Op stedelijk niveau wordt overleg gevoerd met het Stedelijk Bewoners Overleg Tilburg (SBO), waarin een afgevaardigde uit de HBO zitting heeft. Naast het overleg met de HBO en huurderscommissies worden ook bij bijvoorbeeld grootschalige (onderhouds-)projecten klankbordgroepen, projectgroepen of klantenpanels geformeerd om overleg tussen de corporatie en huurders vorm te geven. Bijvoorbeeld in de vorm van een projectgroep bij de renovatie van de woningen in Berkdijk.

Huurcommissies In 2012 zijn er geen nieuwe huurderscommissies opgericht. In totaal hebben we 56 keer met onze huurderscommissies en met acht projectgroepen vergaderd. Naast overleg met huurderscommissie vinden er nog vele andere overleggen plaats. Hierbij kan gedacht worden aan de wijk-gerelateerde overleggen, die bestaan uit bijvoorbeeld buurtregies en projectgroepen op het gebied van veiligheid, zoals projectgroep Kruidenbuurt. In deze overleggen was TBV Wonen goed vertegenwoordigd. De overleggen met de verschillende beheercommissies (daar waar woningen zijn verkocht en er sprake is van een onderhoudsfonds) en Verenigingen van Eigenaren zijn doorlopend.

Participatie In 2012 zijn we verder gegaan met het implementeren van de maatregelen zoals die voortkomen uit het onderzoek door Uniparters in 2011 naar onze participatie. Het betreft dan met name nieuwe initiatieven die zijn ontwikkeld: -

Nieuwe folder over participatie in woonwinkel en op website Format voor actiepunten- besluitenlijst i.p.v. uitgebreide notulen Bereikbaarheid consulenten is verbeterd (mede doordat functie is aangepast) Pilot gehouden met spreekuren voor commissies. Vanwege geringe animo zetten we dit niet voort. Kwartaal (digitale) nieuwsbrief voor leden huurderscommissie, succesvol Vaste rubriek participatie in bewonersblad, succesvol inzichtelijk gemaakt welke onderwerpen worden besproken en welke mate van invloed huurderscommissie hebben Website is vernieuwd met mogelijkheden voor links naar sites van huurderscommissies Ontwikkelen digitaal klantenpanel Reeshof

Daarnaast is eind 2012 een nieuw Ondernemingsplan gepresenteerd. In de voorbereiding hierop organiseerden we een klantenavond die druk werd bezocht. We benaderden pro actief alle actieve huurders binnen TBV Wonen hiervoor. De avond werd druk bezocht en tijdens deze avond kwamen aandachtspunten en actiepunten ter sprake die mee genomen zijn in ons nieuwe Ondernemingsplan.

Jaarverslag 2012

30

Participatie en projecten Steeds vaker betrekken we alle bewoners uit een complex actief bij de voorbereiding en uitvoering van projecten. Dit deden we altijd al in de vorm van projectgroepen die actief met ons meedenken. In de projecten Berkdijk, Groenewoud en de Tobias Asserlaan investeren we heel veel in overleg met alle individuele bewoners. We bezoeken zoveel mogelijk alle bewoners om ook de uitvoering en de resultaten te evalueren. Ook het inzetten van een medewerker die nagenoeg iedere dag aanwezig is tijdens de uitvoering bevordert het contact met de bewoners.

Overige participatievormen Naast overleg met huurders zijn ook andere middelen ingezet om de specifieke kennis, wensen, behoeften en problemen van huurders op te halen als input voor nieuwe plannen, producten en diensten. Met de stappen die we hebben genomen om ons participatiebeleid te verbeteren zijn we in ieder geval beter in gesprek met onze bewonersvertegenwoordiging, de huurderscommissie. Ook het organiseren van de klantenavond om wensen en behoeften los te krijgen voor het Ondernemingsplan levert interessante input op. In de Reeshof waar zich een relatief jonge en drukbezette groep bewoners bevindt, hebben we hen opgezocht met een digitaal klantenpanel. Hieruit kregen we veel respons en een goed beeld wat er speelt en wat mensen belangrijk vinden. Iets dat eerder met een huurderscommissie niet lukte. Persoonlijk in gesprek met huurders, eigen initiatief ondersteunen en bevorderen zijn speerpunten voor waar we de komende jaren extra op willen inzetten. Mooi voorbeeld van bewonersinitiatief: Het Weberhoff Toen in 2010 bleek dat de geplande nieuwbouw van de ontmoetingsruimte bij de Hoffmannflat niet door kon gaan, vanwege financiële en praktische redenen, lieten de bewoners het daar niet bij zitten. Zij zijn zelf op zoek gegaan naar goede alternatieven. Dit heeft geresulteerd in een ontmoetingsruimte die in een tijdelijk gebouw gerealiseerd is. De bewoners hebbe dit zelf tot met hulp van TBV Wonen en de Gemeente tot stand gebracht. Deze ontmoetingsruimte is zeer succesvol en wordt goed bezocht door de bewoners van de Hoffmannflat. Een beheercommissie draagt zorg voor een groot aantal activiteiten en het reilen en zeilen van de ontmoetingsruimte. Een mooi voorbeeld van eigen bewonersinitiatief!

We blikken vooruit In 2013 geven we verdere invulling aan dynamische participatie. Ook zullen we meer gebruik gaan maken van digitale en interactieve media; zo bereiken we zo veel mogelijk verschillende doelgroepen. In het Ondernemingsplan staat “excelleren” centraal. Excelleren op klantgebied is het belangrijkste speerpunt voor de komende jaren. Om te kunnen anticiperen op veranderende klantwensen en –behoeften is en blijft participatie van bewoners erg belangrijk. Alleen door naar hen te luisteren en ons in de huid van deze belangrijkste klant te verplaatsen, kunnen we weten wat de bewoner belangrijk vindt en wat deze van ons verwacht. Met de stappen die we hebben genomen om ons participatiebeleid te verbeteren zijn we in ieder geval beter in gesprek met onze bewonersvertegenwoordiging, de huurderscommissie maar ook met andere groepen huurders met klankbordgroepen, klantenavonden en digitale panels.

Jaarverslag 2012

31

Hoofdstuk 5 Woonruimte voor iedereen Zo zien wij dat Ons vastgoed zetten we in als middel om maatschappelijke doelstellingen te realiseren en daarmee de woonsituatie van mensen te verbeteren. De missie en visie van TBV Wonen is beschreven in het Ondernemingsplan TBV Wonen en de andere Tilburgse corporaties hebben met de Gemeente afgesproken dat zij in de periode van 2010 t/m 2014 in totaal 4.000 woningen energiezuiniger zullen maken (met als resultaat minstens energielabel B of drie labelsprongen). Bij de keuze van de complexen die aangepakt gaan worden, is het armoedepercentage leidend. De energiezuinige aanpak draagt bij aan de bestrijding van armoede, want de bewoners met een laag inkomen zullen na de energetische verbeteringen een lagere energierekening hebben. Door de lagere energiebehoefte van de woning na ingreep zal de portemonnee van de bewoner ook minder gevoelig zijn voor de onvermijdelijke stijging van de energieprijzen.

Dit spraken we af in 2012 Strategisch doel: Doelmatig financieel beheer Verkoop van 20 woningen

Totaal 13 woningen verkocht



Strategisch doel: Huurders kunnen langer zelfstandig blijven wonen 60 woningen opplussen

Doel gehaald

Meer dan 100 woningen opleveren

116 woningen opgeleverd

Strategisch doel: Investeren in doelen met een maatschappelijk rendement Meer dan 60% van de gemuteerde woningen In totaal zijn er 43 woningen = 100% in de Kruidenbuurt wordt verhuurd via Kans toegewezen via Kans wonen wonen

☺ ☺ ☺

Strategisch Vastgoed Beleid Door middel van haar Strategisch Vastgoed Beleid omschrijft TBV Wonen haar visie op vastgoed naar marktgebied, vastgoedsegmenten, doelgroepen, eigendomsvormen en prijsniveaus. Dit doen we door het stellen van concrete lange termijndoelen. Hiermee is het voor TBV Wonen mogelijk te bepalen welke activiteiten zij het best kan ondernemen om haar maatschappelijke doelstellingen te verwezenlijken. Het Strategisch Vastgoed Beleid biedt zo een kader voor (maatschappelijke) verantwoording van investeringen. Ook biedt het haar de mogelijkheid te monitoren in hoeverre de gestelde doelen al behaald zijn, en zo nodig bij te sturen. Zo biedt het Strategisch Vastgoed Beleid ons de kaders voor vastgoedsturing om onze missie en visie verder te concretiseren. In oktober 2011 is het nieuwe Strategisch Vastgoed Beleid door het MT geaccordeerd. Door de sterke veranderingen in de volkshuisvesting staan de doelstellingen van het Strategisch voorraadbeleid onder druk Met name de hoge afdrachten aan Den Haag zijn een bedreiging voor de haalbaarheid van eerder bepaald doelen. Hierdoor is een ingrijpende aanpassing van het strategisch voorraadbeleid niet te vermijden.

Jaarverslag 2012

32 Convenant Wonen In januari 2010 hebben de Tilburgse corporaties, bewoners en de Gemeente een nieuw Convenant Wonen 2010 - 2015 afgesloten. Het Convenant bevat afspraken over vier ambities: 'woonlasten, woningvoorraad en betaalbaarheid', 'keuzevrijheid en differentiatie', 'sociale stijging' en 'participatie en zeggenschap' Er zijn afspraken gemaakt over behoud van betaalbare woningen, met name voor de laagste inkomensgroepen. Het Rigo heeft in 2009 onderzoek gedaan naar de woonlasten van Tilburgse huishoudens in verhouding tot hun inkomsten. Hierin werd geconcludeerd dat zo'n 6500 mensen een veel te groot deel van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten. Goed wonen moet ook voor de minima betaalbaar zijn, een cruciale opgave dus. De afgelopen twee jaar zijn gebruikt om oplossingen te zoeken om de woonlasten laag te houden, onder andere door onderzoek te doen naar een woonlastenplafond. In het Convenant is afgesproken dat de sociale woningvoorraad (huur onder de liberalisatiegrens) en de kernvoorraad (huur onder de 1e aftoppingsgrens) van de Tilburgse corporaties minimaal 27.500 respectievelijk 21.000 woningen bedraagt in 2015. Het Convenant bevat verder afspraken over de bouw van nieuwe sociale huur- en koopwoningen, verkoop van bestaand corporatiebezit, beleid en activiteiten op het gebied van sociale stijging, participatie van bewoners bij onder meer herstructurering en particulier opdrachtgeverschap. Al hoewel de afspraken in het Convenant een ambitieniveau van vijf jaar hebben, golden ze in eerste instantie voor twee jaar. In het afgelopen jaar zijn conform de eerdere afspraken de eerste 2 jaar geëvalueerd. Daarnaast hebben de partijen nader onderzoek gedaan naar woonlastensturing en duurzaamheid. Op basis hiervan zijn er aanvullende afspraken gemaakt en is besloten het Convenant tot 2015 door te laten lopen. Door de aanscherping van de Europese regelgeving is er een probleem ontstaan met betrekking tot de huisvesting van de middeninkomens. Uit onderzoek van het Rigo is gebleken dat met name de huishoudens met een inkomen tussen € 34.000 en € 38.000 te problemen hebben met het vinden van een passende en betaalbare woning. In het Convenant is afgesproken om de 10% toewijzingsruimte ruimte waarbinnen de corporaties aan inkomens > € 34.000 mogen toewijzen geheel te gebruiken voor deze doelgroep. Daarnaast wordt de sociale koopvoorraad voor deze doelgroep toegankelijker gemaakt door de inzet van o.a. Koopgarant Door de sterk stijgende energielasten zijn de huren allang niet meer de bepalende kostenfactor in de woonlasten. Om de woonlasten laag te houden zijn lage energielasten een must. De extra investeringen in energiemaatregelen leveren weliswaar een hogere huur op maar door de grotere besparingen op energie zijn de woonlasten per saldo lager. Hierdoor kan de huur boven de 2e aftoppingsgrens komen te liggen waardoor er geen sociale grondprijs meer mogelijk is. Om dit probleem te ondervangen zijn er in het Convenant afspraken gemaakt om bij extra energiemaatregelen ook sociale grondprijzen te realiseren bij sociale huurwoningen met huren tot de liberalisatiegrens.

Jaarverslag 2012

33 Verhuur In de periode 2009 - 2012 zijn de volgende kengetallen gerealiseerd

verhuren van woningen 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00

2009

2010

2011

2012

Huurderving incl. oninbare huur in %

0,92

0,89

1,56

1,97

Huurachterstand in %

1,70

1,58

1,56

1,30

Aanbiedingsgraad

2,91

1,24

1,91

2,00

huurverhoging in %

2,50

1,20

1,30

2,35

*) Dit percentage is in 2011 inclusief de groepstoewijzing

Overzicht Mutatiegraad

Mutatiegraad 11,00% 10,50% 10,00% 9,50% 9,00% 8,50% 8,00% 7,50% Mutatiegraad

2009

2010

2011

2012

9,60%

10,00%

8,14%

10,39%

Overzicht huurderving naar reden

Oorzaken huurderving 2012 Verkoop 12% 36%

Niet planmatig onderhoud

13%

Groot onderhoud 2% Projectleegstand Berkdijk 37%

Marktomstandigheden

Jaarverslag 2012

34 Het voorgestelde percentage huurderving voor dit jaar was in totaal 2,2%. De huurderving was in totaal 1,97%. Van de totale huurderving mocht 0,7% bestaan uit huurderving wegens marktomstandigheden. Deze huurderving bedroeg precies 0,70% waardoor ook aan deze specifieke norm is voldaan. Een groot deel van de huurderving wordt veroorzaakt door het project Berkdijk. De bewoners van dit complex worden uitgeplaatst tijdens de grootschalige renovatiewerkzaamheden in hun woning. Hiervoor zijn ongeveer 70 wisselwoningen in gebruik. Met de komst van een verhuurmakelaar voor het luxe huursegment hebben we de huurderving in dit segment flink weten terug te dringen. Huurverhoging Ter bevordering van de doorstroming zou de huurverhoging in 2012 deels (> € 43.000,- ) inkomensafhankelijk worden. Dit voorstel heeft het echter niet gehaald in de Tweede Kamer waardoor de huurverhoging voor de sociale huurwoningen ook in 2012 gelijk werd gesteld aan de inflatie van 2,3%. Woonruimteverdeling In 2012 is de antenne van WiZ met name gericht op de klanttevredenheid. Er is in de eerste maanden van het jaar een klanttevredenheidsonderzoek uitgevoerd. Doel hiervan was om ervaringen van onze klanten te meten. Resultaat was een 7,2 voor de website. Daarnaast hebben we een lijst met aandachtspunten van onze klanten opgesteld. De resultaten van dit klanttevredenheidsonderzoek zijn ook besproken in het SBO Tilburg en met de corporatiedirecteuren. Verder is de wijze van omgaan met de indicaties verfijnd. Nog duidelijker is aangegeven welke AWBZ-indicaties wel en niet van toepassing zijn. In mei 2012 zijn er wijzigingen doorgevoerd in de verhuur van gelabelde woningen die dicht bij een zorgcentrum staan. In deze woningen, meest voormalige aanleunwoningen, is besloten om kandidaten met een WMO of AWBZ indicatie te laten reageren en kandidaten die 65 jaar zijn of ouder. Instroom van jongeren of gezinnen is daarmee niet meer mogelijk. Voor 2013 staat als doel geformuleerd om door te ontwikkelen. Enerzijds om alle doelgroepen te blijven benaderen dus ook de nut en noodzaak van het toevoegen van social media. Daarnaast is het optimaliseren van de website een belangrijk punt. We hebben de afgelopen 2, 3 jaar veel veranderingen ingevoerd, denk onder andere aan het benoemen van een nieuwe urgentie- en klachtencommissie inclusief reglement. Maar denk ook aan het verbeteren van de managementinformatie. In 2013 evalueren we ook deze ingezette veranderingen.

Jaarverslag 2012

35 Ontwikkeling woningvoorraad 2012

Ontwikkeling woningvoorraad 2012 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 -1000 Goedkoop <1e aftoppingsgrens < € 524,37

Tussencategorie 1e -2e aftoppingsgrens € 524,37 - € 561,98

Middelduur, maximale subsidiegrens € 561,98 - € 664,66

Duur > € 652,52

begin 2012

4860

508

423

216

eind 2012

4536

619

563

264

verschil

-324

111

140

48

Cijfers Woning in Zicht 2012 Toegewezen aan de doelgroep Aanbiedingsgraad Aantal weigeringen TBV Wonen Aantal ingeschrevenen WiZ, waarvan administratief

92,75% 2,00 733 46.417 3.325

Bijzondere toewijzingen In het samenwerkingsverband Woning in Zicht maken we met diverse hulpverleningsinstanties afspraken over de huisvesting van bijzondere doelgroepen. In 2012 zijn er minder bijzondere toewijzingen gedaan dan we van te voren hadden ingeschat. Ook in 2012 hebben we met deze bewoners tijdelijke huurovereenkomsten gesloten. De huurovereenkomst wordt omgezet naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd als de bewoner heeft laten zien dat hij of zij zich aan de afspraken in de woonbegeleidingsovereenkomst kan houden.

Jaarverslag 2012

36 Kanswonen Een aantal woningen wordt verhuurd volgens de spelregels van het project Kanswonen. Bij de verhuur van een woning wordt dan gekeken naar de persoonlijke situatie (bijvoorbeeld of de aanvrager wel of geen werk heeft) en of hij/zij gebruik mag maken van Kanswonen. Op basis hiervan maakt de woningcorporatie afspraken met de nieuwe bewoner. Een vaste afspraak is dat huurders geen overlast mogen veroorzaken. Op basis van de afspraken worden er mogelijkheden en kansen om de persoonlijke situatie te verbeteren. Denk hierbij bijvoorbeeld aan kansen voor werk en scholing. TBV Wonen heeft in 2012 43 woningen op basis van Kanswonen aangeboden. Dit is 100% voor de woningen die daarvoor in aanmerking kwamen.

Huurachterstand en huisuitzettingen Redenen ontruiming 2009 - 2012

Reden ontruiming 25 20 15 10 5 0 Huurachterstand

Huurachterstand en hennep

Hennep

Fraude / overlast

Totaal

2009

14

0

2

1

17

2010

10

2

0

1

13

2011

24

0

7

0

31

2012

8

2

2

0

12

In 2012 zijn er fors minder huisuitzettingen geweest dan in het voorgaande jaar. Reden hiervoor is dat we veel meer aandacht schenken aan het voorkomen van huurachterstand en uitzettingen. In de afgelopen jaren heeft het persoonlijk contact met huurders met een huurachterstand steeds meer aandacht gekregen. In 2012 hebben we dit uitgebreid met het afleggen van huisbezoeken. Deze persoonlijke contacten hebben geresulteerd in een toename van het aantal aanmeldingen bij bureau Schuldhulpverlening en andere hulpverleningsinstanties. Door een snelle signalering van de huurachterstand en daarop snel actie te ondernemen spreken we meer betalingsregelingen af met onze huurders waardoor er minder vaak vorderingen uit handen hoeven te worden gegeven aan een deurwaarder. Om een tijdige huurbetaling te bevorderen hebben we ook in 2012 viermaal één gemiddelde maand huur verloot onder de huurders die hun huur op tijd betaalden via een automatische incasso. Soms komt het bij huurachterstand voor dat eerdere inzet niet tot het gewenste resultaat heeft geleid. Diverse zaken kunnen er de oorzaak van zijn dat een huurder zijn financiën niet op de rit krijgt. Op dat moment zetten we in op het Tweede Kansbeleid. Door intensieve begeleiding door Traverse verplicht te stellen met als doel een huisuitzetting te voorkomen. Jaarverslag 2012

37

We verkopen woningen Voor 2012 hebben we de verkoopdoelstellingen bijgesteld van 40 naar 20 woningen. In 2011 ondervonden we al duidelijk de problemen op de woningmarkt. In 2012 werd dit alleen maar meer. De onduidelijkheid over de maatregelen die het kabinet zou nemen om de woningmarkt te stimuleren en met name over de hypotheekrente heeft er aan bijgedragen dat wij onze doelstelling voor 2012 niet behaalden.

Verkoop woningen 70 60

Aantal

50 40 30 20 10 0

2009

2010

2011

2012

Koopgarant

14

11

11

6

regulier

47

30

16

7

We verkochten in 2012 13 woningen. Van deze woningen zijn er 6 verkocht door toepassing van de Koopgarantregeling. In 2012 maakten 7 eigenaren gebruik van de terugkoopregeling. 6 van deze woningen hebben we in datzelfde jaar weer kunnen verkopen. Deze 6 hebben we allemaal verkocht met Koopgarantkorting.

Aantal *

Verkoop Koopgarant cumulatief 160 140 120 100 80 60 40 20 0

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Egz nwb

11

19

29

29

29

29

29

Egz oud

0

0

5

11

16

23

26

Etage nwb

16

28

56

57

57

57

57

etage oud

0

9

14

22

29

31

34

*)Aantallen inclusief 4 woningen in transito en 1 later op de vrije markt verkochte woning

Jaarverslag 2012

38 Middeninkomens Uit Rigo onderzoek is gebleken dat door de invoering van de Europese regelgeving het in Tilburg met name voor de lage middeninkomens (€ 34.000 - € 38.000) moeilijk is om passende woonruimte te vinden. In mindere mate geldt dit ook voor de hogere middeninkomens (€ 38.000 - € 43.000). TBV Wonen wil het middel van Koopgarant met name inzetten om deze doelgroepen te bedienen. Vanaf 2013 verkoopt TBV wonen haar Koopgarantwoningen met een marktwaarde onder de € 175.000 met een inkomensafhankelijke korting. Kopers met een huishoudinkomen beneden de € 34.000 krijgen een Koopgarantkorting van 30%. Deze korting loopt gestaffeld terug naar 10% bij een inkomen rond € 43.000. Daarboven verlenen we geen korting meer.

Nieuwbouw en herstructurering Mariëngaarde De malaise in de woningmarkt heeft ook grip gehad op Mariëngaarde. Het slechte verkoopresultaat heeft er toe geleid dat we nu huurwoningen in Mariëngaarde gaan ontwikkelen in plaats van luxe koopwoningen. We zijn in gesprek met de Stichting Ru van Rossem Huis om te kijken of Mariëngaarde voor hen geschikt kan zijn. Stichting Ru van Rossem Huis is een stichting die wonen, werken en samenleven ondersteunt van senioren en hun partner, die beroepsmatig in de kunst en cultuur sector werkzaam zijn (geweest). Zij wil in Mariëngaarde graag een leef- en werkgemeenschap realiseren, die bestaat uit een actieve sociëteit met zelfstandige woningen, een culturele programmering en werk- en expositieruimten. Het plan wordt in overleg met de Stichting Ru van Rossem Huis uitgewerkt. Insteek is om rond de zomer van 2013 te starten met de verbouwing. Rond de zomer van 2014 willen we de sleutels van de nieuwe woningen aan de bewoners geven. De restauratie van de buitenschil is in mei afgerond. Hierdoor heeft het gebouw de uitstraling van weleer weer terug gekregen. Tobias Asserlaan De drie portiekflats aan de Tobias Asserlaan verkeren zich aan het eind van hun levenscyclus. Duidelijk is dat er meer moet gebeuren dan een grote onderhoudsbeurt. Om de toekomst van dit complex te bepalen hebben we een enquête gehouden onder de bewoners. De meerderheid van de bewoners vindt de sloop en nieuwe appartementen de beste optie voor de herontwikkeling. Door de voorlopige kabinetsplannen is het onzeker of we de financiering voor dit project rond krijgen. Hierdoor moeten we pas op de plaats maken door de uitwerking van het plan uit te stellen tot mei 2013.

TalentSquare In TalentSquare krijgen in juli 2013 studenten vanuit Nederland en de gehele wereld, buitenlandse kenniswerkers en werkenden een plek krijgen om te wonen. De bouw is in februari 2012 gestart. De oplevering is in juli 2013 gepland, net voor aanvang van het collegejaar 2013/2014.

Jaarverslag 2012

39 In totaal realiseren wij 705 appartementen voor studenten, werkenden en buitenlandse kenniswerkers (250 onzelfstandige kamers van 18 m² en 455 zelfstandige woningen van 24 m²). Bij de onzelfstandige kamers met ieder eigen sanitair zitten vijf studenten in een groep. Ze maken gebruik van een gemeenschappelijke keuken. Clarissenhof (voormalig MTS terrein) De stedenbouwkundige invulling is middels een prijsvraag vastgesteld. Dok architecten werkt de plannen verder uit. Rijghpark Deze inbreidingslocatie ligt aan de Goirkestraat. Samen met Thebe en Hurks realiseren we 27 psychogeriatrische eenheden, een zorgsteunpunt en 20 appartementen voor ouderen. Thebe huurt 27 eenheden met een zorgsteunpunt en verleent zorg aan de bewoners. De bouw is gestart. In 2014 kunnen nieuwe huurders de sleutel in ontvangst nemen. Ontmoetingsruimte Hoffmannlaan Het ontwerp uit 2010 bleek hoge bouwkosten en enkele bezwaren van omwonende met zich mee te brengen. De ruimte is in een goedkopere variant door de bewoners in uitvoering en exploitatie gebracht voor een periode van vijf jaar. Transvaalstraat Op deze locatie tegenover verzorgingstehuis Koningsvoorde zijn we samen met de Gemeente een plan aan het uitwerken waarin zowel startende kopers en senioren huurders terecht kunnen voor een betaalbare woning. Woningen die als bouwpakket in de fabriek worden geproduceerd en in kort tijdsbestek op de bouwplaats worden afgebouwd zijn mogelijk de oplossing. De kostprijs en de vraag vanuit de markt bepalen straks de verhouding tussen het aantal kopers en huurders. Het Brokaat (fase 1 Jozefpark) De Wever en TBV Wonen werken samen met DAT Architecten aan de herstructurering van de verouderde introverte Zorglocatie Sint Jozefzorg naar de extraverte moderne energiezuinige woonlocatie Jozefpark. De eerste fase bestaat uit 2 delen. Na de sloop van het verpleeghuis (1968) bouwt Stichting De Wever plan Satijnhof (verpleeghuis met 57 bedden en een wijkrestaurant) en TBV Wonen plan Brokaat (58 appartementen, ontmoetingsruimte, parkeerstalling). Aannemer Heijmans is gestart in januari 2012 en levert beide plannen in juni 2013 op. In 2014 starten we met het tweede deel. In het Rijksmonument aan de Ringbaan Zuid (1952) bouwen we 54 kleine verouderde aanleunwoningen om naar 28 moderne eengezinswoningen. Met de 3e fase starten we rond 2018 met de sloop van het verzorghuis aan de Kruisvaardersstraat (1980) en de bouw van 60 appartementen. Zonnehof TBV Wonen is vanaf 1 januari 2010 eigenaar van de verouderde zorglocatie Zonnehof. Samen met Stichting Schakelring uit Waalwijk en IAA Architecten uit Enschede hebben we een bouwplan uitgewerkt voor 43 extramurale appartementen, 35 intramurale appartementen, 5 groepswoningen (34 verpleegbedden), een kinderdagverblijf (NulVier) en een praktijk voor manuele en fysiotherapie (Albers en Van Dommelen). Na een voorbereiding van twee-en-een-half jaar is bouwcombinatie Remmers – Alphons Coolen in juni 2012 gestart met de bouw. Oplevering rond november 2013. Jaarverslag 2012

Mariëngaarde

Crepain Binst Architecture

Tobias Asserlaan

Nog niet bekend

TalentSquare

BO2

Het Brokaat (fase 1 Jozefpark)

Rijghpark

Nog niet bekend

96

705

± 94

IAA

95

95

115

-

119 DAT

-

59

bedden

47

Ontmoetings ruimte Hoffmannlaan

-

Bijzonderheden

van

koop

30

MTS terrein

Zonnehof

Huur

Verwerven

Sloop

Architect/ Advies bureau

Project

40

Start plan ontwikkeling 2012

Omzetting van koop naar huur als gevolg van slechte woningmarkt.

Start plan ontwikkeling 2012 Start plan ontwikkeling 2010.

Huisvesting voor internationale studenten en kennismigranten.

Selectie architect 2012

Prijswinnende stedenbouwkundig plan word door architect uitgewerkt

Oplevering november 2013

Samenwerking met Schakelring 34 Verpleegeenheden 35 verzorgeenheden 43 huurappartementen Wijkrestaurant, multifunctionele ruimte, Kinderdagverblijf en fysiotherapeut

Oplevering juni 2013

58 huurwoningen (alle nultredenwoningen) en een Ontmoetingsruimte. Herontwikkeling locatie in samenwerking met De Wever. Selectie architect na prijsvraag ontwikkelingsvisie gehele locatie.

Oplevering 2014

Samenwerking met Thebe en Hurks, 20 ouderen appartementen, 27 psychogeriatrische eenheden met 1 zorgsteunpunt middels bewonersinitiatief is een tijdelijke voorziening gerealiseerd

Jaarverslag 2012

12

Fase 2 Jozefpark DAT

54

-

28

-

Onderdeel Herontwikkeling Jozefpark, 28 eengezinswoningen. Start 2014.

-

Start planvorming fase nader te bepalen

Onderdeel Herontwikkeling Jozefpark. Projecten programmadefinitie nog niet vastgesteld. Start bouw rond 2018.

Selectie architect 2012

Prijswinnende stedenbouwkundig plan word door architect uitgewerkt.

Oplevering 2014

Samenwerking met Thebe en Hurks, 20 ouderen appartementen, 27 psychogeriatrische eenheden met 1 zorgsteunpunt

120 DAT

(sloop verzorghuis)

-

63

bedden

MTS terrein ± 94

initiatieffase Start planvorming fase begin 2011

(renovatie hofjes) Fase 3 Jozefpark

Rijghpark 47

Ontmoetings ruimte Hoffmannlaan

Bijzonderheden

12

van

koop

Transvaalstraat

Huur

Verwerven

Sloop

Architect/ Advies bureau

Project

41

Middels bewonersinitiatief is een tijdelijke voorziening gerealiseerd

Onderhouds- en renovatieprojecten Groenewoud 149 eengezinswoningen In 2012 zijn de bestekken gemaakt om de woningen weer voor een periode van 20 jaar goed in de markt te plaatsen. Daarbij worden niet alleen een keuken, douche en toilet gerenoveerd maar worden er ook allerlei maatregelen getroffen om de woningen duurzamer te maken. Het energielabel gaat van F naar B door aanbrengen van isolatie in spouwmuren en daken, vervanging van het glas en het plaatsen van geïsoleerde voordeuren en zuinige cv ketels. Daarnaast worden sloten en verlichting verbeterd om de kans op inbraak te verkleinen. Het politiekeurmerk is aangevraagd. De bewoners krijgen voorafgaand aan de uitvoering, tijdens de werkzaamheden en kort na de oplevering een vragenlijst om de bewonerstevredenheid te toetsen. Dit levert verbeterpunten op die direct in de uitvoering toegepast kunnen worden. Het aantal opleverpunten daalt naarmate het project vordert. Het doel is aan het einde van het werk gemiddeld een zeven te scoren op bewonerstevredenheid. Lift Tafelbergstraat De vernieuwde lift van de Tafelbergstraat is vervangen. Dankzij een goede planning en de inzet van de huismeester is de overlast voor de bewoners tot een minimum beperkt. Bij het Jaarverslag 2012

42 complex was praktisch gesproken geen mogelijkheid een noodlift te plaatsen. Een behoorlijke handicap, want juist dit gebouw herbergt naast een grote groep rolstoelafhankelijke bewoners veel senioren die niet of moeilijk kunnen traplopen. Een belangrijke rol daarbij was weggelegd voor de huismeester die de bewoners, waar nodig, bijstond. Daarbij kreeg hij uitvoerig steun van het personeel van Focus, de organisatie die de zwaar gehandicapten in het pand verzorgt. Veilige entree voor bewoners Van Mierlostraat De bewoners en bezoekers van de appartementen aan de Van Mierlostraat maken sinds 2012 gebruik van de geheel vernieuwde entree. De entree heeft een flinke opknapbeurt gehad en is hierdoor een stuk ruimer en lichter. Om de bewoners meer veiligheid te bieden is het oude intercomsysteem (alleen geluid) vervangen door een videofoon (geluid én beeld). Ook is het sluitsysteem gewijzigd naar een digitaal systeem dat werkt met sleutelhangers (tags). Dit is nu gelijk aan de entree van de nieuwbouw aan het Energieplein. Het complex maken we nog meer geschikt voor ouderen door op te plussen. Hierbij voorzien we de gang waar de nieuwbouw tegen aan is gezet van verlichting. Alle gemeenschappelijke deuren zijn straks voorzien van deurautomaten. LED verlichting Voortaan passen we LED verlichting en andere energiezuinige verlichtingsmaatregelen toe bij nieuwbouw en onderhoud. Belangrijk voordeel hiervan is de 50% lagere energielasten. Bovendien levert het een vermindering op van de CO2-uitstoot met maar liefst 50%. LED heeft zelfs ook nog een langere levensduur. Kortom een verbetering voor het milieu én gunstig voor de portemonnee van de huurder. Monumentenzorg in 2012 Met de verschillende rijksmonumenten, gemeentelijke monumenten en panden die vallen onder het beschermd stadsgezicht van Tilburg heeft TBV Wonen een rijk bezit. In 2012 is hieraan zelfs een rijksmonument toegevoegd. Het gaat om bejaardentehuis Sint Jozefzorg met de kapel en de groenhoven. Gebouwd in de jaren 1949/1951 naar een ontwerp van Jos Bedaux. De afgelopen jaren deden de woningen dienst als aanleunwoningen behorende bij het verzorgingshuis Jozefzorg. In 2013 ronden we de planvorming af met een ontwerp voor eengezinswoningen. De herontwikkeling is onderdeel van de herstructurering van de zorglocatie Sint Jozefzorg naar de woonbuurt Jozefpark. Ook is in 2012 de planvorming voor de inpandige renovatie voor het rijksmonument Mariëngaarde aan de Burgemeester Damstraat in een vergaand stadium gevorderd. In 2012 is de restauratie van het casco afgerond. In 2013 is de realisatie van de appartementen en atelierruimten in het voormalig pension gepland.

Jaarverslag 2012

43

We blikken vooruit In 2013 zullen we ons gaan voorbereiden op de komst van de verhuurdersheffing. Dit betekent ook dat we onze targets voor wat betreft huurderving en huurachterstand waar mogelijk nog verder zullen aanscherpen om op die manier kosten te besparen. Door een voortdurende hoge mutatiegraad in het luxe segment zullen we ook de inzet van onze verhuurmakelaar luxe huur voortzetten. Daarnaast blijven we actief inzetten op het terugdringen van de huurachterstand. We leggen hierbij minder huisbezoeken af, maar nodigen de huurders steeds vaker uit bij ons op kantoor. Zo kunnen we in een neutrale omgeving goede afspraken maken. De eerste resultaten hiervan zijn zeer positief.

Jaarverslag 2012

44

Jaarverslag 2012

45

Hoofdstuk 6 Ruimte voor kwaliteit Zo zien wij dat Binnen TBV Wonen gaat kwaliteit om de mate waarin het gehele product dat TBV Wonen dient te leveren, goed is volgens de beleving van de klant. Daarnaast is de kwaliteit die we leveren ook datgene waar we ons mee onderscheiden van onze collega’s. We vinden het belangrijk om kwaliteit te leveren die beantwoordt aan de vraag van onze klanten. Hiervoor laten we met verschillende meetinstrumenten periodiek onze prestaties toetsen. De resultaten hiervan zijn sturend voor onze inzet.

Dit spraken we af in 2011 Strategisch doel: Goede dienstverlening aan de klant KWH-score labelonderdeel Totaal 7,9 of meer Behaalde score 7,8 KWH-score labelonderdeel Klantcontact 7,8 of meer

Behaalde score 7,8

KWH-score labelonderdeel Verhuizen 8,1 of meer

Behaalde score 8,0

KWH-score labelonderdeel Onderhoud 8,1 of meer

Behaalde score 8,3

KWH-score labelonderdeel Klachten afhandelen 6,9 of meer

Behaalde score 6,4

 ☺  ☺ 

Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector Al vanaf 2002 is TBV Wonen in het bezit van het KWH-Huurlabel, een kwaliteitskeurmerk voor woningcorporaties. De kwaliteit van de dienstverlening wordt daarbij gemeten aan de hand van betrouwbare en valide normen. Deze normen zijn onderverdeeld in negen labelonderdelen en zijn vastgesteld vanuit de optiek van de klant. Om te toetsen of de kwaliteit van de dienstverlening voldoet aan de gestelde normen, is TBV Wonen in de afgelopen jaren jaarlijks gemeten op de helft van de labelonderdelen. Met ingang van 2012 is de systematiek van KWH ingrijpend veranderd. KWH 2.0 Binnen KWH heeft er per 1 januari 2012 een kanteling plaatsgevonden: De focus is verplaatst naar de beleving van de klant en minder naar onze processen. Het gaat er dus niet meer om of we alle stappen in het proces juist doorlopen maar meer hoe onze klant de dienstverlening waardeert. Vroeger werd er bijvoorbeeld aan de klant gevraagd welke informatie hij had ontvangen bij het betrekken van een woning. Nu vragen we of de klant tevreden is met de verstrekt informatie. Dit heeft consequenties voor de opzet en uitvoering van de meting van de dienstverlening. In het verleden werden slechts de helft van het aantal onderdelen gemeten. Nu worden alle onderdelen van het nieuwe KWH label jaarlijks gemeten, waarbij TBV Wonen er voor gekozen heeft de meeste onderdelen continu te meten. Bij het continu meten wordt het hele jaar door op basis van een steekproef het oordeel van de klant opgehaald direct nadat zij een dienst hebben afgenomen. Hierdoor wordt het mogelijk onderdelen van de dienstverlening continu bij te sturen en te optimaliseren. Daarnaast heeft het nieuwe KWH label een aftersalesfunctie. Dit houdt in dat de organisatie een signaal krijgt wanneer er door een klant negatief gereageerd wordt op vooraf vastgestelde vragen (signaalvragen) in de vragenlijst.

Jaarverslag 2012

46 Door de nieuwe manier van rapporteren hoeft er niet meer gewacht te worden op de resultaten van de meting; er is real time inzicht in de stand van zaken. Nieuwe zaken worden direct in de rapportage verwerkt. Bij de invoering van het nieuwe KWH label zijn ook de meet categorieën en de daarmee samenhangende vragen veranderd. De kwaliteit van de dienstverlening wordt in een 4-tal vaste thema’s ondergebracht. De thema’s zijn weer onderverdeeld in een 9-tal items die te vergelijken zijn met de 9 labelonderdelen uit de oude systematiek. De vier thema’s met de betreffende onderdelen zijn: Thema 1

2

3 4

Beschrijving Hierbij wordt er gekeken of de klant tevreden is Het contact over het contact met de corporatie, de met de bereikbaarheid en de kwaliteit van communicatie klant en informatie Hierbij wordt er gekeken hoe de klant onze dienstverlening waardeert bij het zoeken naar een Verhuizen nieuwe woning en het opzeggen van de huur Hierbij gaat het om de vraag in hoeverre de klant tevreden is over de dienstverlening en informatie Onderhoud bij het uitvoeren van reparaties en onderhoudswerkzaamheden Klachten Hierbij wordt er onderzocht in hoeverre de klant behandelen tevreden is over de behandeling van klant en klacht

Thema onderdeel Contact Bereikbaarheid Communicatie en Informatie Woning zoeken Nieuwe woning Huur opzeggen Reparaties Onderhoud Klachten behandelen

Om in aanmerking te komen voor het KWH-Huurlabel moet per labelonderdeel het eindcijfer minimaal een 7,0 zijn, behalve het onderdeel Klachten behandelen. Hierop moet minimaal een 6,5 worden gescoord. In onderstaande tabel zijn de KWH scores over 2012 weergegeven:

KWH scores TBV Wonen over 2012

Score

vergeleken met landelijk, regio, grootte en stedelijkheid 8,4 8,2 8 7,8 7,6 7,4 7,2 7 6,8 6,6 6,4 6,2 6

Totaalscore

Klantcontact

Verhuizen

Onderhoud

Klachten

TBV Wonen

7,8

7,8

8

8,3

6,4

Landelijk

7,8

7,8

8,0

8,0

6,7

Regio

7,8

7,8

8,1

8,0

6,6

Grootte

7,7

7,7

8,0

8,0

6,6

Stedelijkheid

7,7

7,7

7,9

8,0

6,7

Jaarverslag 2012

47 Met de scores over 2012 voldoen we niet aan de KWH normen. Omdat het KWH-label 2 jaar geldig is mogen we het label tot maart 2014 continueren. Voldoen we in 2013 aan de norm dan wordt het label tot maart 2015 geprolongeerd. Helaas hebben we onze eigen organisatiedoelen met betrekking tot de KWH scores slechts gedeeltelijk gehaald.

Visitatie Leden van Aedes laten zich conform de Aedes-code één maal per vier jaar visiteren. Deze visitatie heeft in elk geval betrekking op de wijze waarop de corporatie belanghouders betrekt en op de wijze waarop het intern toezicht de eigen kwaliteit heeft geborgd. In 2009 zijn de resultaten van de eerste visitatie van TBV Wonen gepresenteerd. Deze lagen toen ruim boven het gemiddelde. In 2012 is er een start gemaakt met de tweede visitatie waarvan de resultaten in 2013 zullen worden gepresenteerd. De visitatie wordt ditmaal uitgevoerd door de gekwalificeerde organisatie Ecorys.

Woonkwaliteit W-installaties Vervangen van cv-ketels en geisers In 2012 werden weer ruim 400 toestellen vervangen. Bij deze vervangingen wordt er gekozen voor zeer energiezuinige en milieuvriendelijke apparaten. Onze standaard combiketel is meestal de Nefit HR Proline, een van de beste en zuinigste ketels die er momenteel op de markt is. Open geisers We vinden het belangrijk dat onze huurders zo veilig en gezond mogelijk kunnen wonen. Daarom hebben we hebben in 2012 de laatste, nog in ons bezit aanwezige, open geisers vervangen door gesloten toestellen. Het ministerie van VROM (tegenwoordig het ministerie van Infrastructuur en milieu) schrijft daarover: “Vroeger was een geiser zonder afvoer heel gewoon. Inmiddels weten we dat deze geisers slecht kunnen zijn voor de gezondheid”. Het ministerie adviseerden dan ook om deze geisers te vervangen en te zorgen voor goede ventilatie en regelmatig onderhoud. Dat advies hebben wij ter harte genomen! Mechanische ventilatie Er is steeds meer aandacht voor een gezond binnenklimaat. In dat verband hebben we in 2012 weer meer dan 400 mechanische ventilatiesystemen gerenoveerd. Ook daarbij gebruiken wij kwalitatief hoogstaande producten. Gelijkstroommotoren zorgen daarbij voor een lager energieverbruik. Besluit Emissie-eisen Middelgrote Stookinstallaties De landelijke overheid heeft voorschriften opgenomen in bovengenoemd besluit ten aanzien van een veilige en bedrijfszekere werken van deze installaties. Ook een schonere verbranding waardoor er minder milieuvervuiling plaatsvindt en er minder energie verbruikt wordt, vinden wij belangrijk. Hiervoor is regelmatig onderhoud en controles een noodzaak. De eerste stap om te kunnen voldoen aan de geldende wettelijke eisen, die zijn opgesteld door de stichting Scios, is er voor te zorgen dat al de betreffende ketelhuizen (met meer dan 100 kW gezamenlijk vermogen), een EBI/PI certificaat hebben. Daarvoor moesten die installaties en de stookruimten eerst geïnspecteerd worden. Dat is in 2012 gebeurd. De restpunten zijn al gedeeltelijk in 2012 aangepakt en de resterende punten worden in 2013 opgelost.

Jaarverslag 2012

48 Onder dezelfde regelgeving dient er ook een inspectie plaats te vinden van de gasleiding vanaf de gasmeter tot het stooktoestel. Dit is de zogenaamde Scope 7 keuring. Samen met de inspectie van de ketel(s) en stookruimte wordt een integrale veiligheid gewaarborgd van de gehele stookinstallatie. In de loop van 2013 hopen wij alle certificaten in ons bezit te hebben

Naar een betere kwaliteit; omgaan met Klachten Bij TBV Wonen zijn in 2012 160 klachten ingediend. De verdeling naar afdeling is als volgt: Totaal aantal klachten Woonservice Vastgoed Bedrijfsvoering

160 102 57 1

Alle klachten zijn in behandeling genomen en afgehandeld. In 2012 zijn er nieuwe afspraken gemaakt over deze afhandeling. Ook is de werkstroom waarin de klachten terechtkomen aangepast en verbeterd. Aandachtspunt was in 2012 het tijdig en volgens de procedure afhandelen van de klacht. Ook hebben we in 2012 besloten om actief bij de klagers na te gaan hoe zij de afhandeling van de klachten ervaren. Hier starten we mee in het eerste kwartaal van 2013. Klachtencommissie Tilburg In 2012 heeft de klachtencommissie in Tilburg 117 klachten ontvangen, waarvan 8 over TBV Wonen. Hiervan waren drie klachten ongegrond (1x burenoverlast, 1x achterstallig onderhoud/schade afwikkeling, 1x overlast van een boom) en één klacht is gegrond verklaard. Deze klacht ging over het toewijzen van extra inschrijfduur. Vier klachten zijn niet ontvankelijk verklaard omdat deze niet eerst officieel ingediend waren bij TBV Wonen.

We blikken vooruit In het nieuwe Ondernemingsplan van TBV Wonen dat begin 2013 in werking is getreden, wordt de koers van TBV Wonen voor de komende jaren bepaald. Onze kernwaarden zijn Klantgericht, Resultaatgericht en Kwaliteitsgericht. De afgelopen jaren zijn we er in geslaagd om aan te sluiten bij het gemiddelde prestatieniveau van onze sector. Onze ambitie is het om vandaaruit verder te gaan met als uiteindelijk doel dat onze klanten onze dienstverlening als goed tot zeer goed gaan waarderen. TBV Wonen wil excelleren op alle onderdelen van haar werkterrein, met als speerpunt excelleren in de dienstverlening naar haar klanten. De kwaliteit van onze dienstverlening staat daarmee bovenaan in de lijst van organisatiedoelen. Met behulp van de nieuwe KWH methodiek wordt het mogelijk de organisatie “real time” naar optimale dienstverlening te gidsen.

Jaarverslag 2012

49

Hoofdstuk 7 Ruimte voor leefbaarheid Zo zien wij dat Plezierig wonen omvat meer dan een kwalitatief goede woning. Plezierig wonen zit hem ook vooral in de omgeving waarin we wonen. Als maatschappelijk ondernemer nemen we daarin onze verantwoordelijkheid en zetten we ons daar waar mogelijk in bij de aanpak van leefbaarheidsvraagstukken in combinatie met armoedebestrijding. Deze doelstellingen vinden we terug op al onze werkterreinen. Naast een maatschappelijk heeft TBV Wonen natuurlijk ook een zakelijk belang bij een goede leefbaarheid in wijken en buurten. Een goede leefbaarheid is belangrijk voor het imago van een wijk of buurt. Een goed imago in combinatie met goed onderhouden woningen zorgt ervoor dat de verhuurbaarheid van onze woningen goed blijft.

Dit spraken we af Strategisch doel: Huurders van TBV Wonen leven niet in armoede. Inzet van Woonzorgservice in de wijk TBV Wonen heeft 400 uur afgenomen voor onderhoud achterpaden en schoonmaakwerkzaamheden. Opstellen tuinbeleid en plan van aanpak Is opgesteld en in Rondom ter Linden is een pilot uitgevoerd Strategisch doel: Huurders kunnen langer zelfstandig blijven wonen Ontmoetingsruimte Hoffmannlaan Met ondersteuning door TBV Wonen hebben bewoners van het complex de ruimte weten te realiseren. Opplusmaatregelen in de Van Hessen Kasselstraat, Steve Bikohof, Bijsterhof en Borculolaan.

☺ ☺

Opplusmaatregelen uitgevoerd

☺

Ontwikkeling Jozefzorg, Zonnehof en Loopt conform planning Bijsterhof/Bijsterstede Strategisch doel: Investeren in doelen met een maatschappelijk rendement Pilot met het inzetten van wooncoaches Resultaten positief in probleemcomplexen. Resultaat: inzet bij achterterrein Korvelplein. Pilot met het inzetten van wooncoaches Resultaten: zeer positief in probleemcomplexen. Minimaal een activiteit per buurtvisie Is gelukt Alle woningen in delen van de Kruidenbuurt verhuren met Kanswonen

☺

Alle woningen zijn hier met Kanswonen verhuurd

☺ ☺ ☺ ☺ ☺

Ook in 2012 hebben we, veelal in samenwerking met wijkorganisaties en bewoners een aantal activiteiten georganiseerd om de sociale cohesie in onze complexen en in de woonomgeving te bevorderen. Enkele voorbeelden: • Activiteiten ter gelegenheid van het 40 jarig bestaan van de Hoffmannflat. • Activiteiten ter gelegenheid van het 25 jarig bestaan van Brouwerslaken waarbij een gedicht van een bewoonster is verwezenlijkt op één van de gevels van het complex. • Huisbezoeken in de Tobias Asserlaan, het achterterrein Korvelplein en de Dolomietenlaan om problemen in kaart te brengen. Jaarverslag 2012

50 • • • •

• •

Een wijkwandeling in het Kasteel. Tuinproject in Wandelbos waarbij de bewoners werden gestimuleerd om de voortuin onder handen te nemen. Een thema-avond over energiebesparing in Groenewoud. De consulent beheer en de huismeester in Wandelbos hebben de groepen 7 en 8 van twee basisscholen in samenwerking met ContourdeTwern les gegeven over alles wat komt kijken bij het zelfstandig bewonen van een woning. Internetcursus voor bewoners in samenwerking met het ROC. Deze cursussen hebben we wegens groot succes herhaald. Samen met de ContourdeTwern hebben we in één buurt in het Wandelbos gesprekken gevoerd met senioren over de problemen die zij ondervinden.

Het samenbrengen van bewoners heeft veel positieve effecten. Bekenden spreken elkaar makkelijker aan op gedrag maar ook op het moment dat er hulp nodig is. We stimuleren onze bewoners daarom zelf initiatieven te ontwikkelen en met buurtbewoners uit te voeren. TBV Wonen draagt bij door hand- en spandiensten te verrichten of door een financiële bijdrage te leveren. Overlast en woonfraude In 2012 hebben we bij team Beheer een functiescheiding aangebracht. Hierdoor hebben we sinds begin 2012 nu een woonconsulent die zich samen met de huismeester in het bijzonder inzet op overlast en woonfraude. In de loop van 2012 hebben we dit uitgebreid met een tweede woonconsulent. Door extra in te zetten op overlast hebben we meer zaken op kunnen pakken. We hebben 350 overlastklachten en 33 klachten over woonfraude in behandeling genomen. Vaak doen we dit in samenwerking met onze partners in de wijk en hulporganisaties. De resultaten zijn zeer positief. Veel overlastzaken hebben we kunnen oplossen door zelf te bemiddelen of door de inzet van Buurtbemiddeling. Alleen in het uiterste geval starten we een gerechtelijke procedure om de overlast kunnen beëindigen. Buurtregie Soms zijn overlastsituaties zo complex dat bemiddeling niet tot het gewenste resultaat leidt. Vaak is in zo’n situatie sprake van multiproblematiek. In zo’n situatie wordt de overlast besproken in de Buurtregie. In Buurtregie participeren vertegenwoordigers van alle disciplines die op een of andere manier betrokken zijn bij leefbaarheid in buurten en wijken. In dit overleg wordt besproken of er andere instanties (GGZ, Kentron) betrokken moeten worden bij de situatie om deze op te kunnen lossen. Buurtbemiddeling Als er sprake is van overlast tussen twee buren zetten we buurtbemiddeling in. De buurtbemiddelaars zijn vrijwilligers die zelf in de wijk wonen. Hierdoor is de aanpak laagdrempeliger. Het doel van buurtbemiddeling is het herstellen van de communicatie en het stimuleren van bewoners om op eigen kracht conflicten op te lossen. De buurtbemiddelaars worden ondersteund door de coördinator buurtbemiddeling. TBV Wonen is één van de financiers van buurtbemiddeling. In een bemiddelingsgesprek voeren de bemiddelaars eerst gesprekken met de afzonderlijke bewoners. Vervolgens worden de buren aan tafel gebracht om samen met de bemiddelaars de ontstane situatie te bespreken. De buren worden gestimuleerd om zelf met oplossingen te

Jaarverslag 2012

51 komen. Veelal gaat dit vanzelf als de communicatie weer tot stand is gekomen. De uitkomst van de buurtbemiddeling wordt aan ons teruggekoppeld door de coördinator. Skaeve Huse Skaeve Huse voorziet in huisvesting voor veroorzakers van extreme overlast. De overlast is zodanig dat de veroorzakers niet meer in een wijk kunnen wonen. Deze mensen hebben ook geen begeleiding meer. Toch hebben ook deze mensen minimaal een dak boven hun hoofd nodig. In 2012 waren alle woningen in Skaeve Huse bewoond. HennepConvenant en Burgemeestersluitingen Al jaren werken we met de Gemeente, collega-corporaties, Essent, en politie nauw samen in de aanpak van de illegale hennepteelt. Hiervoor hebben we samen een hennepconvenant afgesloten. Hiermee maken we duidelijk dat hennepteelt in huurwoningen niet wordt getolereerd. Indien er een hennepkwekerij wordt aangetroffen, vragen we de huurders ter plaatse om de huur van de woning op te zeggen. Geven ze hier geen gehoor aan dan starten we een gerechtelijke procedure om de huurovereenkomst te ontbinden. Een huurder wordt vervolgens twee jaar uitgesloten van een huurwoning bij één van de corporaties. In 2012 werden er in totaal op 6 adressen hennepkwekerijen ontdekt. Vier huurders hebben de huur vrijwillig opgezegd. In twee gevallen hebben we de huurovereenkomst ontbonden door tussenkomst van de rechter. Nieuw is de inzet van de Burgemeestersluitingen (Damoclesbeleid) door de Gemeente. Indien er sprake is van drugsgerelateerde activiteiten in een woning, heeft de burgemeester de mogelijkheid om de woning gedurende een aantal maanden te sluiten. Dit betekent dat de huurders de woning moeten verlaten en de huurovereenkomst zonder tussenkomst van een rechter kan worden ontbonden op het moment van sluiting. Doel hiervan is om de veelal bij drugsgerelateerde activiteiten aanwezige aanloop een halt toe te roepen. In 2012 is bij twee van onze woningen sprake geweest van een Burgermeestersluiting. Armoede Armoede betekent niet alleen het leven met financiële beperkingen maar ook met beperkingen in sociaal opzicht. Beperkte mogelijkheden, beperkte kansen en daardoor beperkingen om mee te doen op maatschappelijk terrein. Dit kan zelfs sociale uitsluiting tot gevolg hebben. Informatievoorziening is één van de mogelijkheden die we hebben om armoede te voorkomen. Zo berekenen we bij de toewijzing van een woning wat de totale woonlasten en rechten op huurtoeslag zijn. Dan pas hebben nieuwe huurders een goed inzicht in de kosten die het huren van de woning met zich meebrengt. In 2012 wilden we dit uitbreiden met een digitale versie van het advies. Helaas hebben we dit niet kunnen realiseren. Begin 2013 wordt de realisatie eindelijk een feit. Hiermee kunnen huurders en woningzoekenden al voordat zij reageren op een woning berekenen wat de woonlasten zullen zijn. Daarnaast hebben we een signalerende rol. Op het moment dat een huurder niet in staat is zijn maandelijkse huur te betalen betekent dit dat de huurder het financieel moeilijk heeft. Op zo’n moment proberen we door doorverwijzing naar gespecialiseerde hulpverlening verdere problemen te voorkomen. Dit doen we door meteen contact te maken met deze huurders.

Jaarverslag 2012

52 Omdat niet alle huurders tijdens werktijd bereikbaar zijn, houden we ook met regelmaat belacties in de avonduren. Indien nodig zetten we ons ook in ondersteunende zin in. Wanneer er sprake is van een plotselinge inkomensdaling verstrekken we een voorschot op de nog te ontvangen huurtoeslag of woonkostentoeslag. Lemon Lemon is de landelijke leefbaarheidsmonitor, ontwikkeld en uitgevoerd door het Rigo. Vanaf 2004 wordt in Tilburg dit onderzoek om de drie jaar uitgevoerd. De Tilburgse corporaties wilden graag hun prestaties op het vlak van leefbaarheid in kaart brengen maar hiervoor waren er te weinig gegevens op subwijkniveau aanwezig. Om deze lacune op te vullen is in 2004 besloten om het Lemon onderzoek in eerste instantie in de wijken met corporatiebezit uit te voeren. In 2007 is het tweede onderzoek uitgevoerd, waarin ook de Gemeente participeerde en is het onderzoek uitgebreid naar alle overige wijken waar er een significant aantal bewoners woonden. Dit betekende dat er vanaf 2007 naast gebieden met huurwoningen ook de gebieden met eigenwoningbezit in kaart zijn gebracht. In september 2010 werd het leefbaarheidsonderzoek voor de derde keer uitgevoerd. Wederom was de response op de schriftelijke enquête erg hoog, namelijk 38%. De resultaten werden in februari 2011 bekend gemaakt. Hieruit bleek dat de leefbaarheid in Tilburg voor de tweede keer op rij is verbeterd ten opzichte van de vorige meting. De gemiddelde score bedroeg 7,3. De resultaten van het onderzoek dienen als basis voor de buurtvisies en de complex beheerplannen van de corporaties. In samenspraak met bewonerscommissies zijn plannen ontwikkeld om eventuele geconstateerde problemen het hoofd te bieden. In 2012 is er overleg gestart met de Gemeente over de ontwikkeling van de Wijktoets. Op dit moment participeert de Gemeente in diverse onderzoeken op het vlak van wonen en leefbaarheid. Vanuit efficiency overwegingen en vanuit de wens om het schaalniveau te verlagen is er onderzoek gedaan naar de mogelijkheden van een Wijktoets waarin op subwijkniveau data beschikbaar is om (sociale) investering in die wijken te doen daar waar ze het hardst nodig zijn. Bij dit onderzoek zijn de corporaties nadrukkelijk betrokken. Op dit moment wordt er gekeken of de Lemon systematiek samengevoegd kan worden met de veiligheidsmonitor van de Gemeente en de frequentie te verhogen naar een enquête eens in de twee jaar in plaats van een maal per drie jaar. MOM Samen met de collega-corporaties en De Wever, ContourdeTwern en Thebe nemen we deel aan de Maatschappelijke OntwikkelingsMaatschappij Tilburg. De MOM richt zich vooralsnog op de impulswijken Kruidenbuurt en Groenewoud. De taak van het MOM is niet om nieuwe initiatieven te ontplooien maar om bestaande initiatieven aan elkaar te verbinden en te coördineren. Het gevolg hiervan is dat de projecten elkaar versterken en daardoor nog succesvoller worden. Politie Keurmerk Veilig Wonen In 2004 is TBV Wonen begonnen het aanbrengen van inbraakwerende maatregelen (PKVW, Politie Keurmerk Veilige Woning) in haar woningen. In 2011 zijn de werkzaamheden in de

Jaarverslag 2012

53 bestaande woningen afgerond. Nieuwbouwwoningen worden standaard voorzien van het PKVW. Bij bestaande woningen werden de maatregelen gratis aangebracht. In drie renovatieprojecten die in de periode 2010 t/m 2013 uitgevoerd worden, wordt het PKVW in de totaalaanpak meegenomen. Niet alle woningen zijn voorzien van PKVW. Bij een enkel complex was het niet mogelijk om zonder grote, kostbare ingrepen (zoals het vervangen van goede kozijnen) de maatregelen toe te passen. Daarom zal de komende tijd bezien worden of deze maatregelen gecombineerd kunnen worden met andere werkzaamheden, zoals het energiezuiniger maken. Daarbij wordt namelijk ook vaak gewerkt aan de kozijnen.

Maatschappelijk ondernemen Sponsoring De crisis vraagt meer dan ooit om kritische keuzes. Ook in ons sponsorbeleid. Omdat activiteiten en projecten niet meer als vanzelfsprekend subsidies of bijdragen krijgen, zagen we in 2012 het aantal sponsoraanvragen toenemen. Hierin kijken we goed in hoeverre de activiteit of het project een bijdrage levert aan de (leefbaarheid van de) wijk. Ook vanuit huurderscommissies en bewonersgroepen zien we meer en meer initiateven om iets samen met de buurtbewoners te doen. Van buurfeest tot het opzetten van een ontmoetingsruimte, bewoners nemen steeds meer initiatief. Daarbij zoeken ze zowel financiële als praktische ondersteuning van lokale bedrijven. Wij ondersteunen hen met materiaal, personeel en financieel (4 euro per woning/per jaar). Beursvloer Ook in 2012 hebben we actief geparticipeerd op de beursvloer. In totaal 8 matches zijn tot stand gekomen. Opvallend was het lage aantal “technische matches”. Voorheen vroegen vrijwilligersorganisaties vaak om onze technische kennis en materialen. Nu was het meer opslagruimte en oefenruimte waar de vrijwilligersorganisaties behoefte aan hebben. Zo geven we bijvoorbeeld opslagruimte in gebruik aan het centrum voor Buitenlandse vrouwen voor opslag van 40 fietsen voor de fietslessen en laten we een koor repeteren in de kapel van Mariëgaarde waar ze ook met decors kunnen oefenen vlak voor hun uitvoering. Tegenprestaties? Een lunch voor een afdeling en 10 vrijkaartjes voor een uitvoering. Stages In 2011 hebben 8 personen een stage gevolgd bij TBV Wonen. In hoofdstuk 3 is dit al toegelicht.

We blikken vooruit In 2011 hebben wij diverse leefbaarheidsactiviteiten uitgevoerd en geëvalueerd. De meeste zijn succesvol en voor herhaling vatbaar. TBV Wonen heeft met haar beleidsplan een aantal ambitieuze doelstellingen geformuleerd. Met veel inspanningen hebben we al samenwerkend geprobeerd deze doelstellingen te realiseren. Soms ging dit wat minder, maar in het algemeen mogen we trots zijn op dat wat we samen in het afgelopen jaar hebben gerealiseerd. We waren meer zichtbaar en

Jaarverslag 2012

54 betrokken bij bewoners en wijken, dat werd gewaardeerd. Deze trend zal het komend jaar worden voortgezet.

Jaarverslag 2012

55

Hoofdstuk 8 Ruimte voor wonen en zorg Zo zien wij dat In 2011 zijn we gestart met de wijziging in de woonruimteverdeling. Daarmee vervingen we ook de aanleunwoningen door “toegankelijke” woningen. Toegankelijke woningen wijzen we met voorrang toe aan woningzoekenden met een AWBZ en WMO indicatie. Leeftijd was geen grens meer, ook niet als er geen geïndiceerde woningzoekenden meer op de reactielijst staan. Dat leidde er toe dat ook gezinnen en jongeren een toegankelijke woning toegewezen konden krijgen. Uit een evaluatie in 2012 bleek dat het gewenst was om de toegankelijke woningen die dicht bij een zorgcentrum liggen (de voormalige aanleunwoningen) niet meer toe te wijzen aan jongere kandidaten. Hiervoor is opnieuw de leeftijdsgrens van 65 jaar ingevoerd. We blijven natuurlijk evalueren, ook de woonruimteverdeling past zich aan marktonwikkelingen aan. In 2012 is ook ons scootmobielbeleid gepresenteerd. In toegankelijke complexen proberen we zoveel mogelijk geschikte plaatsen voor het opladen van scootmobielen te realiseren. Deze oplaadpunten wijzen we ook toe aan specifieke bewoners met een scootmobiel, hier tekenen zij een overeenkomst voor en betalen ze een kleine bijdrage.

Dit spraken we af in 2012 Strategisch doel: Bewoners kunnen langer zelfstandig blijven wonen Opplusmaatregelen bij meer dan 69 De maatregelen zijn in de alle woningen geplande woningen uitgevoerd Drie woongebouwen opplussen

De drie woongebouwen zijn opgeplust

☺ ☺

Opplussen woningen In 2012 zijn in drie complexen opplusmaatregelen aan de bewoners aangeboden tegen zeer lage huurverhogingen. Zo’n 50% van de bewoners van deze complexen hebben 1 of meerdere maatregelen gekozen. Te denken valt aan eenhendelmengkranen, binnendorpels verwijderen, klepraambediening etc. Opplussen woongebouwen In 2012 zijn drie complexen op gebouwniveau opgeplust. Dat betekent dat in de algemene ruimtes maatregelen zijn uitgevoerd om de toegankelijkheid te bevorderen. Denk daarbij aan galerijophogingen, dorpels verlagen, automatische deuropeners en verbeteren van het verlichtingsniveau Scootmobielbergingen en elektrische fietsen In diverse complexen zijn mogelijkheden voor scootmobiel stalling of oplaadpunten voor elektrische fietsen aangebracht. Met deze aanpassingen kunnen bewoners zich flexibeler verplaatsen en dragen we bij aan hun mobiliteit. Ontmoetingsruimten TBV Wonen heeft een groot aantal complexen waar veel senioren wonen. Het is algemeen bekend dat ouderen een hoger risico hebben om in een sociaal isolement te komen. Met de ontmoetingsruimten bij verschillende complexen proberen we een plek te creëren waar mensen elkaar kunnen ontmoeten. We zien dat ouderenwerkers en vrijwilligers essentieel

Jaarverslag 2012

56 zijn bij het succes van deze ontmoetingsruimten. Met het organiseren van diverse activiteiten in deze ruimten is er voor iedere bewoner wel iets aansprekends te doen.

We blikken vooruit Door de toenemende vergrijzing van de samenleving zal ook de vraag naar wonen met zorg toenemen. TBV Wonen wil het voor bewoners mogelijk maken zo lang mogelijk thuis te blijven wonen. Wonen met zorg blijft hiermee een speerpunt van beleid. Dit resulteert in een onverminderde inzet op het opplussen van woningen daar waar mogelijk. Door onze complexen te voorzien van het Politie Keurmerk Veilig Wonen zorgen we ook voor de veiligheid van onze bewoners. Met onze zorgpartners blijven we verder werken aan de ontwikkeling van zorgcentra om hiermee met voldoende woningen aan de vraag tegemoet te kunnen komen.

Jaarverslag 2012

57

Hoofdstuk 9 Ruimte voor duurzaamheid Zo zien wij dat Duurzaamheid komt vaak het meest in beeld als we het over energiebesparing hebben. Geen wonder, want energie en milieu gaan hand in hand. Hoe lager het energieverbruik, hoe minder CO2-uistoot en hoe beter voor het milieu. Maar duurzaamheid betekent veel meer. Het gaat niet alleen om het energieverbruik van de woningen, maar ook om de manier waarop wij als organisatie met alle grondstoffen omgaan, of dat nu olie, gas of hout is. Vandaar dat in 2010 een interne werkgroep is opgericht die zich bezig houdt met milieu, energie en duurzaamheid. Ze richt zich op drie aandachtsvelden: • • •

Vastgoed (de woningen) Mens (zowel de huurders als de medewerkers) Eigen organisatie (kantoren en middelen)

Op alle drie deze velden valt nog veel te winnen, maar doen we ook al veel. De werkgroep voert daarom niet alleen concrete (proef)projecten uit, maar besteedt ook steeds meer aandacht aan de communicatie. Laten weten wat wij doen, want dat mag best bekend zijn en hopelijk werkt het ook aanstekelijk!

Dit spraken we af in 2012 Strategisch doel: TBV Wonen is een milieubewuste organisatie en wij durven te experimenteren met innovatieve ontwikkelingen. Aan elke nieuwe huurder wordt een Dit is opgenomen in de procedure voor welkomstpakket met een duurzaam nieuwe huurders. karakter gegeven. Er is een analyse gemaakt van de Een analyse is gemaakt van diverse footprint van de organisatie. energieverbruiken. Een aantal lopen door in de monitoring in 2013. Complex 6012 (Berkdijk) gerenoveerd Alle opgeleverde woningen hebben zelfs naar energielabel B. label A gekregen! Er wordt een bewustzijnsactie uitgevoerd Uitgevoerd in 6014 (Groenewoud Oud). in een renovatieproject. Nieuwbouw Zonnehof met Start vond plaats op 25 juli 2012, dus energiebesparende en –opwekkende norm net niet gehaald. voorzieningen, start 2de kwartaal 2012.

☺ ☺ ☺ ☺ 

Ons milieubeleid In ons beleidsplan is aangegeven dat TBV Wonen ‘een steentje bij wil dragen’ aan duurzaamheid in Tilburg. Daarnaast hebben we de ambitie om bij onze huurders energiebewustzijn te bevorderen, dat hopelijk zijn weerslag vindt in energiezuinig gedrag van de huurder. Dat is een stevige ambitie. Als corporatie zullen we dan ook zelf het goede voorbeeld moeten gaan geven, onder meer door 'duurzaam' te gaan handelen. Bijvoorbeeld zo zuinig mogelijk omgaan met energie, grondstoffen en water en zoveel mogelijk gebruik maken van duurzame materialen en energie. Hiernaast stimuleren we huurders en belanghouders (leveranciers) om ook duurzaam te gaan handelen en betrekken we hen bij een duurzame ontwikkeling van Tilburg. In het milieubeleidsplan ligt de focus bij

Jaarverslag 2012

58 'duurzaamheid' op het beperken van de CO2-uitstoot, gebruik van duurzame materialen, het stimuleren van energiebesparend gedrag en meer communicatie. We hebben ons daarom ten doel gesteld het milieubeleid van TBV Wonen op tactisch niveau verder vorm te geven. Alleen door gestructureerd te werken aan doelen is het mogelijk te monitoren of inspanningen ook daadwerkelijk het gewenste resultaat opleveren. Dit maakt het mogelijk ons daarover beter te verantwoorden. We kunnen dan ook veel invloed uitoefenen met ons milieubeleid. Tevens kan daarmee onze maatschappelijke bijdrage aan het milieu meer inzichtelijk gemaakt worden, zodat TBV Wonen zich meer profileert als milieubewuste organisatie. Dit leidt tot een imagoverbetering. Om het thema ’duurzaamheid’ een structurele plek te geven in onze bedrijfsvoering, hebben we daarom in 2010 een milieubeleid opgesteld. In dit milieubeleid onderscheiden we drie deelgebieden waar we zwaar op Organisatie & Milieu Wij denken het meeste effect te bereiken door mensen op een positieve manier te benaderen en als corporatie zelf het goede voorbeeld te geven. Een goed milieu begint bij de organisatie zelf en daarom zetten we extra in op houding en gedrag van eigen medewerkers. Door inzichtelijk te maken wat we als organisatie zelf verbruiken (zoals energie, afvalstromen) kunnen medewerkers bewust worden gemaakt van het (eigen) verbruik. Door hen uit te dagen mee te besparen op verschillende duurzame bronnen bereiken we een daadwerkelijke besparing en een bewustwording van duurzaamheid en de invulling hiervan. Verder gaan we voortdurend laten zien welke resultaten er zijn geboekt en wat de voortgang is van bepaalde activiteiten. Hiervoor maken we gebruik van moderne en duurzame communicatiemiddelen. Hierdoor blijven mensen goed geïnformeerd en ontstaat er een gevoel dat we met z’n allen vooruitgang blijven boeken. Dit stimuleert mensen waarschijnlijk om het goede gedrag vast te houden. Ook is het van belang dat mijlpalen en andere ‘successen’ worden gevierd en dat betrokkenen hiervoor de waardering krijgen. We doen namelijk al erg veel aan duurzaamheid en communiceren dat ook in toenemende mate. Mens & Milieu Naast de fysieke maatregelen richten we ons ook op de gebruikers van onze woningen: onze huurders. Om te komen tot een minimaal energieverbruik en energielasten bij de huurders, is ook hun kennis, houding en gedrag van belang. Daarom hebben we in 2012 extra gecommuniceerd in ons bewonersblad, in persberichten en op de website over energiebesparende maatregelen die we als corporatie hebben genomen. Op deze manier is het voor onze huurders ook duidelijk op welke manier wij onze verantwoordelijkheid voor duurzaamheid nemen. Daarnaast draagt dit op een positieve manier bij aan het bewustzijn van het energiebesparend gedrag van onze huurders. Op deze manier ondersteund met praktische tips en advies hopen we het ook het duurzaam gedrag van onze huurders te kunnen versterken. Ons bewonersblad In de Buurt behandelt iedere editie een aantal duurzame onderwerpen. Het blad wordt uiteraard gedrukt op fsc-papier. Ook bij het ontwikkelen van onze overige communicatiemiddelen bekeken we duurzame alternatieven zoals het digitaliseren of gebruik van milieuvriendelijk papier. Ook onze website gebruikten we in 2012 meer en meer als duurzaam alternatief voor onze papierstromen Vastgoed & Milieu Ook willen we doelgericht duurzaam (ver)bouwen. Hiermee belasten we het milieu minder. Er bestaan een aantal methoden (met normen waaraan getoetst kan worden), soms nog in ontwikkeling, die allemaal het duurzaam (ver)bouwen willen bevorderen. Een afweging Jaarverslag 2012

59 tussen de diverse methoden moet nog gemaakt worden, om uiteindelijk tot een voor TBV Wonen passende keuze te komen. Omdat er op dit gebied landelijk nog beweging zit in de keuze voor mogelijk één methode, is het verstandig om af te wachten waar de keuze op gaat vallen. Inbedding De interne werkgroep had een opdracht met een scope van drie jaar (2010 t/m 2012). Als we terugkijken naar de doelen die in 2010 zijn gesteld, zijn deze vrijwel allemaal gehaald. Wat belangrijker is: duurzaamheid zit inmiddels tussen de oren van de meeste medewerkers van TBV Wonen. Energiebesparing wordt al heel normaal gevonden. Nog steeds geldt dat we veel doen en dat nog best wat vaker onder de aandacht mogen brengen. De werkgroep merkte wel dat de doelen van de werkgroep in een aantal gevallen op het tweede plan kwamen ten opzichte van de organisatie-, afdelings- of persoonlijke doelen. Hoewel er ook veel overlap was. De werkgroep is daarom tot de conclusie gekomen om de overlap volledig te maken: de duurzame doelen worden voortaan altijd opgenomen in de jaarlijkse planning en control cyclus, waarbij een bewakingsrol is weggelegd voor de medewerker communicatie, de algemeen beleidsmedewerker en de technisch beleidsmedewerker voor respectievelijk communicatie, voor planning en control en voor algemeen duurzaam beleid. Zo zorgen we er voor dat duurzaamheid een vast onderdeel van ons handelen wordt, elk jaar weer.

Duurzame projecten Passief huisproject Groenewoud Op 1 juli 2011 heeft de oplevering van dit bijzondere project plaatsgevonden. Door toepassing van de zogenaamde “passiefhuismethode” zijn de woningen zeer energiezuinig gemaakt (nog zuiniger dan A-label). De huurwoningen hebben als het ware een ‘dikke trui’ gekregen, doordat de buitenste schil vervangen is door een nieuwe, zeer dikke, isolerende buitenkant. Hierdoor blijft het met de minimale inzet van energie, het comfort maximaal in huis en leiden de maatregelen tot een geschatte besparing van 70% van het vroegere gasverbruik. De woningen worden bovendien door een zonneboiler voorzien van warm water. Na oplevering is het energieverbruik een jaar lang gemonitord. De berekende besparing van 70% op het gasverbruik is niet gehaald, maar de gemeten besparingen van 55 tot 65% zijn ook indrukwekkend. Toch is er niet voor gekozen om de overige woningen in het complex ook Passief te renoveren. Met een wat eenvoudige besparingspakket worden de overige woningen in 2013 op label B gebracht. De verhouding investering/besparing is bij label B gunstiger dan Passief, maar vooral de ontwikkeling in woonlasten is voor beide aanpakken vrijwel gelijk. Dan is de keuze voor een lagere investering snel gemaakt, zeker in deze onzekere tijden. Nieuwbouwproject Zonnehof Op 25 juli 2012 is gestart met de realisatie van nieuwbouwproject Zonnehof, een complex bestaande uit huurwoningen, koopwoningen, zorgwoningen met lichte en met zware verzorging, een wijkrestaurant, kinderdagverblijf en een praktijk voor fysiotherapie. Een multifunctioneel gebouw dus! Maar dat is niet het enige bijzondere. Er is gekozen voor een zogenaamde groene variant van de bouw: dit betekent dat we samen met gespecialiseerde bureaus hebben gekeken naar de mogelijkheden en de haalbaarheid om het energieverbruik van ongeveer 200 kWh per m² te verminderen naar circa 30 kWh per m². Dat lukt met behulp Jaarverslag 2012

60 van Warmte-/Koudeopslag (WKO), zonnepanelen (PV = elektriciteit), warmtepompen en zonnecollectoren (verwarming), meet- en regeltechniek, betonkernactivering en energiezuinige verlichting. Een heel pallet dus!

We blikken vooruit Hoewel de ambities reeds hoog zijn, kan het zijn dat deze door nieuwe ontwikkelingen al weer voorbijgestreefd worden. Begonnen we vier jaar geleden nog met een renovatiebeleid waarbij label C werd nagestreefd en hielden we bij nieuwbouw een EPC aan die minstens 10% onder het wettelijk verplichte niveau lag, al snel werd de lat bij renovatie (vrijwillig) hoger gelegd (minstens label B of 3 labelsprongen) en gaat de wettelijke aanscherping van de EPC steeds harder. Dat is niet voor niets. De tijd begint te dringen. Als fossiele brandstoffen onbetaalbaar worden, dan stijgt de energierekening en daarmee de totale woonlasten. Er beginnen initiatieven te ontstaan om in korte tijd grote hoeveelheden woningen energiezuinig, ja zelfs energieneutraal te maken. Dit is geen eenvoudige opgave en vraagt veel van alle betrokken partijen, niet in de laatste plaats van de huurder. Want zelfs als alle financiële, wettelijke en organisatorische obstakels geslecht zijn om vrij baan te maken voor een grootschalige aanpak, zonder toestemming van de huurder zal het lastig blijven om iets te kunnen doen. Daarom is het erg belangrijk om met een goed product te komen en dit op een persoonlijke manier aan de man te brengen. TBV Wonen is altijd een organisatie geweest waar men niet afwacht wat de toekomst brengt. In het Strategisch Vastgoed Beleid is voor de komende tien jaar vastgesteld dat per jaar circa 135 woningen energetisch verbeterd moeten worden. Daarmee wordt voldaan aan de afspraken met de andere corporaties en Gemeente, maar ook aan de ambitie om in 2045 de totale Tilburgse sociale woningvoorraad CO2-neutraal te hebben. Wellicht dat die deadline van 2045 dus door schaalvergroting vervroegd kan worden. Een eerste aanzet tot een grootschalige aanpak is de bijdrage die de Tilburgse corporaties leveren aan de “Blok voor blok” regeling. Dankzij de afspraken die in Tilburg gemaakt zijn om 4.000 woningen in 2014 energetisch verbeterd te hebben, is deze subsidieregeling voor een Tilburgse consortium toegekend. Dat betekent dat het consortium aan de slag kan met particuliere woningen energetisch te verbeteren. Een geweldig initiatief, waarmee de corporaties de particuliere markt op sleeptouw nemen en zo de bijdrage aan een duurzaam Tilburg vergroot wordt.

Jaarverslag 2012

61

Hoofdstuk 10 Ruimte voor de organisatie Zo zien wij dat Het veranderproces als zodanig bestaat niet meer. Dat komt omdat de verandernoodzaak, zoals we die vijf jaar geleden hadden geformuleerd, niet meer actueel is. De klanttevredenheid is sterk verhoogd, evenals de medewerkertevredenheid (van 35% in 2007 naar 93% in 2011). Ook ons huishoudboekje blijkt anno 2012 bestand te zijn tegen alle extra lasten. Het veranderproces is nu geworden tot een continu verbeterproces en dat ligt in de lijn. Om de focus aan te scherpen, hebben we in 2012 met een nieuwe Ondernemingsplan een uitdagende ambitie geformuleerd: we worden een excellente klantenorganisatie. Daar is de organisatie nu klaar voor. De grootste uitdaging zien we zelf in het aanleren van een excellente klantbeleving en de houding en vaardigheden die daar bij horen. De komende jaren ligt de nadruk op persoonlijke ontwikkeling. Om die reden gaan we met de leidinggevenden in 2013 de toepassing van de functionering- en beoordelingsgesprekken onder de loep nemen. Centrale vraag: hoe formuleer je inspirerende persoonlijke doelen en motiveer je mensen deze te realiseren? Bestuur en Management Team Op 31 december 2012 bestond het MT van TBV Wonen uit: • • • •

De heer drs. R. Vinke, directeur-bestuurder De heer J. de Bresser, manager Bedrijfsvoering De heer ir. E.A.F Kint, manager Vastgoed Mevrouw drs. M.A.D. van den Bergh, manager Woonservice

Organisatie In 2012 is het aantal medewerkers met twee personen verminderd tot 87 medewerkers. Vijf medewerkers vertrokken en drie kwamen erbij. Hiermee wordt de trend van de afgelopen jaren doorgezet.

bezetting TBV Wonen op 31-12 95 90 85

92 87

92 85

90 83

80

89 82

87 80

75 70 2008

2009

2010

Organisatie / kengetallen Kengetallen 2012 Instroom Uitstroom Ziekteverzuimpercentage Gemiddelde leeftijd op 31-12-2012 Gemiddelde duur dienstverband 12,5 jarig jubileum 25 jarig jubileum

2011

2012

3 mensen 5 mensen 2,9% 47 jaar 14 jaar 6 mensen 2 mensen Jaarverslag 2012

mensen fte

62 Arbo beleid Het is veilig en gezond om bij TBV Wonen te werken. Het is gebleken dat het Arbobeleid werkt. Alle benodigde activiteiten zijn via een RI&E geïnventariseerd en vervolgens over een periode van meerdere jaren uitgezet. De VGW commissie bewaakt de uitvoering en zorgt er voor dat niets vergeten wordt. In 2012 hebben alle vaklieden een opfriscursus gevolgd voor het veilig werken aan elektrische installaties, is al het klimmateriaal en elektrisch gereedschap getest en hebben de vaklieden voorlichting ontvangen over gevaarlijke situaties. We zien de agressie van klanten wel toenemen, ook in de woonwinkel. Maar het blijft hanteerbaar. We hebben ondertussen een bewezen agressie protocol, waar de collega’s in de woonwinkel tevreden over zijn. De huismeesters hebben afgesproken met twee collega’s naar een risicovolle situatie te gaan. Over 2012 is er slechts één incident gemeld, hoewel dat geen bedrijfsongeval was. Het ziekteverzuim is ten opzichte van vorig jaar licht gestegen met 0,6 procentpunt naar 2,9% over 2012. Grootste oorzaak: langdurig medisch verzuim. Het kortdurend verzuim blijft onder de 1%. Omdat onze organisatieomvang in de jaren is afgenomen, heeft een ziekmelding steeds meer impact op het verzuimpercentage. Maar ons ziektepercentage van 2,9% is in vergelijking met het landelijk gemiddelde (4,2%), nog prima. De kunst is dit zo te houden. De vraag is waar we voor de toekomst rekening mee moeten houden. Want onze gemiddelde leeftijd is vrij hoog, 47 jaar. De kans op gebreken neemt dus toe. Dat zien we al aan het aantal klachten aan schouders en gewrichten dat toeneemt als gevolg van beeldschermwerk. Want we doen steeds minder met papier en meer met de computer. Tegelijk is de duur van het dienstverband lang, 14 jaar. De gemiddelde functieverblijftijd zal nagenoeg hetzelfde zijn. En gezondheid heeft ook te maken met mentale weerbaarheid. Daarom moeten we er voor zorgen dat medewerkers flexibel genoeg zijn om mee te bewegen met verandering. Ook dat is een aspect dat we gaan meenemen in de gesprekscyclus.

Ondernemingsraad In 2012 bestond de ondernemingsraad uit de volgende personen: Voorzitter: J.W.E.M. van Minderhout, opgevolgd door R. van der Schoor Lid: M.A.P.M. de Graaf Lid: F. Leenaars Lid: J.A. Brok, opgevolgd door M. In ‘t Groen Lid: R.M.M. Zegers Door de Ondernemingsraad zijn in 2011 de volgende onderwerpen behandeld: • • • • • • • •

Evaluatie functionerings-/beoordelingssystematiek; Regeling bedrijfsbussen; Vroegpensioen; Financiële situatie TBV Wonen; Bonusregeling; Controle op salarissen; Gereedschapsvergoedingen; Auditcommissie;

Jaarverslag 2012

63 Communicatie Of het nu gaat om het bewonersblad of over hoe een vakman omgaat met een bewoner, of hoe we reageren op een klacht of een tweetberichtje. Het is allemaal communicatie. Communicatie is daardoor iets van iedereen. Digitalisering wordt hier meer en meer belangrijk in. Het is snel, dynamisch en actueel. Ook in 2012 zijn we meer digitaal gaan communiceren. Maar aangezien onze belangrijkste doelgroep uit ouderen bestaat, zijn we er wel alert op dat zij ook ten aller tijden met ons kunnen communiceren. We investeren veel in goede communicatie, en zien de resultaten daarvan terug in tevreden klanten. Meer en meer communiceren onze klanten ook via Social media. Ook daar gaan we in gesprek en proberen de klant zo goed mogelijk te helpen. Met 0,8 FTE op de afdeling communicatie en inzet van iedere individuele medewerker zetten we ons in om de communicatie te optimaliseren. Vier keer per jaar brengen we ons bewonersblad in de buurt uit. Automatisering 2012 stond in het teken van de overgang naar het nieuwe Dynamics Wonen. De livegang van dit systeem, origineel gepland voor eind november, is inmiddels op 4 februari een feit geworden. Met dit systeem willen we onze gebruikers beter geïnformeerd hun werk laten doen, de interface is makkelijker in het gebruik en er zijn meer mogelijkheden om van a naar b te komen. We zijn met deze overgang de eerste klant van Cegeka die de overstap van het oude naar het nieuwe systeem maakt en zij hopen daarvan te leren hoe ze de migratie ook bij andere klanten kunnen organiseren. We doen dit omdat we denken dat we als organisatie voordeel kunnen behalen door samen te werken met onze leveranciers om uiteindelijk de traditionele klant leveranciersrelatie naar een partnership om te buigen waarin de wederpartij zich inzet voor ons succes. Die samenwerking is natuurlijk ook intern van essentieel belang, we hebben daarom de banden met de kerngebruikers en de rest van de organisatie aangehaald door ze mee te laten praten en mee te laten beslissen over de aanpak van de implementatie. De betrokkenheid over en weer is daardoor erg goed en bij hindernissen merk je nu dat we er samen voor staan. Dit samenspel tussen automatisering en organisatie willen we in 2013 verder uitbouwen om zo onze klanten gewoon excellent te kunnen bedienen.

We blikken vooruit Ondanks de veranderingen in de sector, de enorme financiële heffingen en de crisis, gaat het goed met TBV Wonen. Dat hebben we te danken aan de vele veranderingen die we in de afgelopen jaren hebben ingezet. Het ging zeker niet altijd makkelijk, maar daar plukken we nu de vruchten van. Wat kan er nog beter? Eerst hebben we ons geconcentreerd op de cultuurverandering. Toen dat was geland, hebben we de organisatieontwikkeling in de lijn gebracht. Nu komt het er op aan dit alles te bevestigen, mede door de aandacht te richten op individuele ontwikkeling in de richting van excellente dienstverlening. Waar eerst de aandacht ging naar gezamenlijk verantwoordelijkheidsgevoel, stellen we nu de vraag: en wat is jouw persoonlijke bijdrage?

Jaarverslag 2012

64

Jaarverslag 2012

65

Hoofdstuk 11 Onze route voor financiële continuïteit Zo zien wij dat Financiële continuïteit is voor TBV Wonen een belangrijk uitgangspunt. Door ontwikkelingen zoals de beperkte jaarlijkse huurverhoging, de sterk stijgende nieuwbouwkosten, de stagnerende koopmarkt, de invoering van de integrale vennootschapsbelasting en de Vogelaarheffing, is een adequate financiële sturing niet alleen een uitdaging maar ook een absolute must. In dat licht bezien is het zeer terecht dat het financieel toezicht van zowel het Waarborgfonds Sociale Woningbouw als van het Centraal Fonds Volkshuisvesting regelmatig wordt aangescherpt. Het Centraal Fonds heeft een methode ontwikkeld voor de bepaling van het risicoprofiel en het minimale volkshuisvestelijke vermogen. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw stelt naast de eis dat het geborgde vreemd vermogen niet meer mag bedragen dan 50% van de WOZ-waarde ook de eis dat de jaarlijkse kasstromen positief moeten zijn rekening houdend met een normatieve aflossing van 2% van de leningenportefeuille. In het Ondernemingsplan zijn voor de beleidsperiode 2008 tot 2013 de algemene financiële doelstellingen als volgt gedefinieerd: • • •

TBV Wonen wil de A-status conform de normen van het CFV behouden; TBV Wonen wil een solvabiliteit van minimaal 21% op basis van de bedrijfswaarde; TBV Wonen gaat in 2008 over op waardering op bedrijfswaarde.

Als subdoelstellingen zijn voor 2012 en volgende jaren gedefinieerd: -

borgingsruimte WSW is voldoende om investeringen met borging door WSW te financieren; terugdringen van de bedrijfskosten door efficiënter en kostenbewust te werken; een operationele kasstroom van minimaal 2,2% van de leningenportefeuille; huurprijs van nieuwbouw moet voldoen aan vastgestelde interne rendementseisen (IRR).

Met bedrijfswaarde in de meerjarenraming bedoelen we de beleidswaarde. In de jaarrekening wordt de waarde van het bestaand bezit per ultimo van het jaar berekend op basis van bedrijfswaarde. De beleidswaarde in de meerjarenraming bestaat uit de bedrijfswaarde aangevuld met de waarde van in de beleidsperiode voorgenomen verkopen en investeringen in onderhoud en nieuwbouw.

Jaarverslag 2012

66 Onze bestemmingen voor 2012 Strategisch doel: solvabiliteit en financierbaarheid voldoende in relatie tot investeringen en exploitatie De A-status conform de normen van het CFV TBV Wonen heeft A-status behouden. behouden. Gedurende 5 prognosejaren zijn activiteiten passend in relatie tot de mogelijkheden. Gedurende eerstvolgende periode van 5 jaar Solvabiliteit bedraagt ultimo 2012 een solvabiliteit van minimaal 21% op basis 29,8% en voor de jaren 2013 t/m 2017 van de bedrijfswaarde. gemiddeld 28%. TBV Wonen is voldoende kredietwaardig. TBV Wonen voldoet aan eisen kredietwaardigheid van WSW. Totaal aan bedrijfskosten per verhuureenheid Bedrijfskosten in 2011 € 1.277 per vhe; terugdringen door efficiënter en kosten in 2012 € 1.292. Dit is een stijging van bewust te werken. maar 1,2%. Operationele kasstroom van minimaal 2,2% Kasstroom bedraagt 4,5% van de van de leningenportefeuille i.c. € 6 miljoen. leningenportefeuille i.c. € 12,2 miljoen Rendementseisen (IRR) vaststellen voor alle Intern rendement (IRR) vastgesteld vormen van investeringen. voor woningen onder en boven de liberalisatiegrens. Resultaat A-status conform de normen van het CFV Risicoprofiel continuïteitsoordeel Omschrijving

TBV Wonen

Referentie Referentie Regio landelijk

Jaar risicobeoordeling

2015

2016

2016

2016

Marktrisico

5,9%

6,0%

6,9%

6,6%

Macro economisch risico

7,9%

6,8%

7,7%

8,2%

6,4% 6,2% 20,2% 19,0% 11,7% 11,0% 3,0% 3,5%

7,6% 22,2% 13,0% 2,3%

7,7% 22,3% 13,1% 2,4%

14,7% 14,5%

15,3%

15,5%

5%

0,3%

0,8%

14,7% 19,5%

15,6%

16,3%

Operationeel risico Totaal Beoordeling risico CFV Vpb-beklemming Risico incl. Vpbbeklemming Toeslag marktwaardetoets Totaal risico

n.v.t.

Jaarverslag 2012

☺ ☺ ☺ ☺ ☺ ☺

67 Het risicoprofiel is door het Centraal Fonds Volkshuisvesting voor het continuïteits- en solvabiliteitsoordeel als volgt vastgesteld. Hierbij geldt als basis voor het continuïteitsoordeel de meerjarenraming over de beleidsperiode 2012 t/m 2016 en voor het solvabiliteitsoordeel de jaarrekening 2011. Risicoprofiel solvabiliteitsoordeel Omschrijving Jaar risicobeoordeling Totaal risico plus Vpb-beklemming

Referentie Referentie Regio landelijk 2011 2011 2011

TBV Wonen 2010 10,6%

9,6%

11,9%

11,8%

De risicoprofielen wijken in positieve zin af van de regio en landelijke referentie. Wel is voor het continuïteitsoordeel een toeslag toegepast van 5% omdat de verhouding tussen de marktwaarde na waardeschok en de bedrijfswaarde in 2016 volgens het CFV minder is dan 150%. Gedurende eerstvolgende periode van 5 jaar een solvabiliteit van minimaal 21% TBV Wonen stelt jaarlijks een meerjarenraming op die op dezelfde voorgenomen activiteiten is gebaseerd als aangeleverd voor het continuïteitsoordeel. Op basis van de meerjarenraming 2012 t/m 2016 bedraagt de solvabiliteit in 2012 27,2% en in 2016 31%. De verwachting is dat bij het nieuwe continuïteitsoordeel de door het CFV berekende solvabiliteit per ultimo 2016 hoger uit komt dan 21%. TBV Wonen is voldoende kredietwaardig Het WSW heeft in haar brief van 10 januari 2012 verklaart dat TBV Wonen voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid.

Begroting en resultaat exploitatie 2012 en 2011 Exploitatie Het netto bedrijfsresultaat bedraagt € 12,7 miljoen en komt daarmee € 0,6 miljoen hoger uit dan geraamd en € 3,9 miljoen lager dan in 2011. Onderstaand is een specificatie opgenomen van de belangrijkste verschillen ten opzichte van de begroting 2012 en jaarrekening 2011.

Jaarverslag 2012

68 Exploitatie-overzicht (x € 1.000) Omschrijving Huuropbrengsten Bedrijfskosten Onderhoudskosten Financieringsresultaat Resultaat uit verhuur Verkoop bestaand bezit Resultaat uit verhuur en verkoop Resultaat koop en deelnemingen Baten en lasten voorgaande jaren Maatschappelijke investeringen Bruto bedrijfsresultaat Vennootschapsbelasting Netto bedrijfsresultaat Waardeveranderingen MVA: Afschrijvingen Overige mutaties MVA Totaal waardeverandering

Begroting Rekening Rekening Verschil Verschil 2012 2012 2011 in bedrag in % 37.754 37.606 36.505 1.101 3,0% -8.595 -8.551 -8.524 -27 0,3% -7.061 -6.841 -4.728 -2.113 44,7% -10.191 -9.993 -10.075 82 -0,8% 11.907 12.221 13.178 -957 -7,3% 2.568 1.504 3.865 -2.361 -61,1% 14.475 13.725 17.043 -3.318 -19,5% 0 -706 299 -1.005 0 -630 630 -1.000 -418 -179 -239 13.475 12.601 16.533 -3.932 -23,8% -1.350 126 126 0 12.125 12.727 16.659 -3.932 -23,6%

-8.485 -8.485

-9.258 4.581 -4.677

-9.134 408 -8.726

-124 4.173 4.049

-46,4%

Jaarresultaat Herwaardering rechtstreeks in eigen vermogen

3.640

8.050

7.933

117

1,5%

11.695

-8.746

Mutatie eigen vermogen

3.640

19.745

-813

20.558

2528,7%

Toelichting exploitatie 2012 Het resultaat uit verhuur is feitelijk de belangrijkste indicator voor de exploitatie van het gehele bezit. Voor 2012 bedraagt het resultaat uit verhuur 32% van de huuropbrengst. Dit is gelijk aan de raming en 4% punt lager dan in 2011. Het langjarig gemiddelde van TBV Wonen ligt rond de 30%. Het netto bedrijfsresultaat is met 23,6% gedaald. Belangrijkste oorzaken daarvan zijn de hogere onderhouds- en bedrijfskosten en lagere opbrengst uit verkoop bestaand bezit tegenover. Het jaarresultaat is ten opzichte van 2011 verbeterd en ook hoger dan geraamd. Het lagere netto bedrijfsresultaat wordt gecompenseerd door een gunstigere waardeveranderingen van de MVA. Overzicht onderhoud In onderstaand overzicht is het totale onderhoud opgenomen conform onderhoudsbegroting 2012 alsmede de realisatie over 2012 en 2011. Het onderhoud is te onderscheiden in twee hoofdcategorieën. De eerste categorie betreft het onderhoud dat ten laste komt van de reguliere exploitatie en daardoor onderdeel uit maakt van het resultaat uit verhuur. De tweede categorie betreft onderhoud dat als een investering moet worden beschouwd. De verantwoording van de tweede categorie

Jaarverslag 2012

69 onderhoud vindt gedeeltelijk plaats via de overige kosten in de exploitatie en gedeeltelijk via de waardeveranderingen van de materiële vaste activa (MVA). Overzicht exploitatie- en beheersmatige onderhoudsinvesteringen (x € 1.000,-) Omschrijving

Begroting

Rekening

Rekening

Verschil Verschil in in bedrag %

2012

2012

2011

Exploitatieonderhoud Storingsonderhoud Mutatieonderhoud ( incl Dynamisch ) Subtotaal NPO

1.783 991 2.774

1.815 1.508 3.323

1.729 789 2.518

86 719 805

5,0% 91,1% 32,0%

Contracten, keuringen en jaarlijks onderhoud Planmatig onderhoud Wettelijk verplichte aanpassingen Subtotaal

1.050 3.107 59 4.216

1.197 2.408 79 3.684

931 1.943 43 2.917

266 465 36 767

28,6% 23,9% 84,5% 26,3%

0 0 0

114 -111 3

315 -330 -15

-201 219 18

-63,7% -66,3%

Totaal exploitatieonderhoud Opbrengsten BTW voordeel door uitvoering eigen onderhoudsdienst Door te belasten aan derden of fondsen Totale opbrengsten

6.990

7.010

5.420

1.590

29,3%

-280 -223 -503

-279 -223 -501

-278 -413 -691

-1 190 190

0,2% -46,1% -27,5%

Nieuwbouw / verkocht bezit Totaal onderhoud

40 6.527

6.509

4.729

1.780

37,6%

535

61

Woningaanpassingen en brandschades Vergoeding aanpassingen en brandschade Subtotaal

Beheersmatige onderhoudsinvesteringen Overige beheersmatige maatregelen Beheersmatige zaken Verbouwing entree's Groot onderhoud 6012 Groot onderhoud 6077 Totaal beheersmatig onderhoudsinvest. Totaal onderhoud t.l.v. exploitatie Investeringen PKVW, opplussen Opplussen woongebouwen diverse complexen Opplussen woningen diverse complexen Totaal investeringen PKVW, opplussen Onderhoudskosten voorgaande jaar Totaal onderhoud

Jaarverslag 2012

272

535

333

0

333

7.062

6.841

4.729

2.112

44,7%

91 214 305

158 37 196

650 152 802

-606

-75,6%

7.367

152 7.189

724 6.255

-572 934

-79,0% 14,9%

70

Toelichting Het niet-planmatig onderhoud (NPO) is ten opzichte van vorig jaar met 32% gestegen. In 2012 waren de kosten extra hoog omdat bij mutatie nu extra werkzaamheden worden uitgevoerd in de badkamer en keuken bij woningen waar nog geen groot onderhoud is uitgevoerd. Mede door deze stijging komt het onderhoud dat t.l.v. de exploitatie wordt gebracht 45 % hoger uit dan in 2011. De beheersmatige onderhoudsinvesteringen zijn lager dan in 2011. Ook ten opzichte van de begroting blijven deze achter. Oorzaak is meestal de langere voorbereidingstijd van de diverse projecten. Totaal, inclusief de kosten over voorgaande jaren, zijn de uitgaven in 2012 15% hoger dan in 2011. Overzicht kasstroom Onderstaande opzet is wat betreft de kasstroom uit operationele activiteiten gelijk aan het model van het WSW. Op basis hiervan toetst het WSW of sprake is van een positieve operationele kasstroom.

Jaarverslag 2012

71 Kasstroomoverzicht (x € 1.000,-) Omschrijving

Begroting Rekening Rekening Verschil Verschil in 2012 2012 2011 bedrag in %

Operationele activiteiten Saldo ingaande kasstromen Saldo uitgaande kasstromen Kasstroom uit operationele activiteiten af: genormeerde aflossing Saldo operationele kasstromen

42.483 -32.924 9.559 -5.411 4.148

42.518 -30.350 12.168 -5.411 6.757

41.433 -29.257 12.176 -5.588 6.588

(Des)investeringsactiviteiten Verkoopontvangsten bestaande huurwoning Verkoopontvangsten koopwoningen Nieuwbouw huurwoningen Woningverbeteringen woningen Nieuwbouw koopwoongelegenheden Verkoopkosten Overige investeringen Saldo (des)investeringskasstroom

3.068 3.867 -38.949 -10.553 -3.997 -500 -199 -47.263

1.680 0 -28.196 -10.557 -611 -67 -1.392 -39.143

4.395 4.459 -18.650 -4.339 -575 -504 -15.214

-2.715 -61,8% -4.459 -100,0% -9.546 51,2% -6.218 143,3% -36 6,3% -67 -888 176,2% -23.929 157,3%

Financieringsactiviteiten Nieuwe leningen Aflossing leningen Saldo financieringskasstroom

34.300 -23.726 10.574

30.000 -23.726 6.274

0 -8.860 -8.860

30.000 -14.866 167,8% 15.134 -170,8%

0 0

2.191 -1.358 833

4.252 -2.732 1.520

-2.061 1.374 -687

-48,5% -50,3%

-27.130

-19.868

-10.378

-9.490

91,4%

29.014 1.884

29.014 9.146

39.392 29.014

Kasstromen voorgaande jaren Ingaande kasstroom Uitgaande kasstroom Saldo kasstroom voorgaande jaren Mutatie liquide middelen Liquide middelen per 1-1 Liquide middelen per 31-12

1.085 -1.093 -8 177 169

2,6% 3,7% -0,1% -3,2% 2,6%

Toelichting De kasstroom uit operationele activiteiten is ongeveer gelijk aan 2012. De kasstroom is gelijk aan 4,5% van de leningsschuld per ultimo 2011. Hiermee voldoet TBV Wonen ruimschoots aan de norm van 2% van de leningsschuld die het WSW in het kader van de borging stelt aan de operationele kasstroom. De desinvesteringen zijn in 2012 door de lagere verkoopopbrengsten uit zowel bestaand bezit als koopwoningen € 2,7 miljoen lager dan in 2011. De investeringen waren in 2012 € 21 miljoen hoger dan in 2011, per saldo is er ruim € 15 miljoen, zijnde 157%, meer geïnvesteerd dan in 2011. Jaarverslag 2012

72 Onrendabele investeringen 2012 In 2012 zijn onrendabele investeringen verantwoord voor de volgende nieuwbouw- en renovatie- projecten: Onrendabele investeringen 2012 (x € 1.000) Omschrijving Aantal Zonnehof extra ivm koopwoningen in verhuur 30 De Werf 1 Totaal

Totaal 1.387 96 1.483

Ontwikkeling bedrijfswaarde 2012 ten opzichte van 2011 en 2010 Onderstaand is weergegeven de totale bedrijfswaarde alsmede de bedrijfswaarde per verhuureenheid per ultimo jaar. Bedrijfswaarde sociaal en commercieel bezit (x € 1.000) Omschrijving Rekening Rekening 2012 2011 Begin boekjaar 340.671 336.196 Mutaties: Verbeteringen bestaand bezit -465 3.200 Verkoop bestaand bezit -698 -2.115 Einde exploitatie -422 -6.860 Nieuwbouw 254 20.452 Autonome mutatie 12.160 -925 Saldo mutaties bedrijfswaarde 10.829 4.475 Bedrijfswaarde ultimo boekjaar Bedrijfswaarde per vhe

351.500 53,1

340.671 51.1

Rekening 2010 330.412 3.200 -5.537 17.070 -8.949 5.784 336.196 50,6

De bedrijfswaarde stijgt ten opzichte van 2011 door de hogere huurstijging, lagere indexering op kosten van beheer en de hogere streefhuren die in 2012 zijn vastgesteld. Daar staat een daling tegenover door hogere onderhoudskosten in de meerjarenbegroting. Een volledig overzicht van de mutaties is opgenomen in de jaarrekening.

Jaarverslag 2012

73 Ontwikkeling volkshuisvestelijk vermogen 2012 ten opzichte van 2011 en 2010 Onderstaand is weergegeven het totale volkshuisvestelijk vermogen alsmede het volkshuisvestelijk vermogen per verhuureenheid ultimo jaar. Volkshuisvestelijk vermogen (x € 1.000) Omschrijving Rekening 2012 Volkshuisvestelijk vermogen 112.406 Stelselwijziging Herwaardering in boekjaar 11.695 Jaarresultaat 8.050 Volkshuisvestelijk vermogen 132.151 Balanstotaal Solvabiliteit Volkshuisvestelijk vermogen per vhe

Rekening 2011 107.711 5.508 -8.746 7.933 112.406

Rekening 2010 113.834

444.111 29,8%

422.925 26,6%

425.711 25,0%

20,0

16,8

16,2

-6.123 107.711

Door de waardering van het commercieel bezit op markwaarde is er sprake van een stelselwijziging en bedraagt vermogen per 31 dec 2011 € 112 ipv € 109 miljoen conform de oorspronkelijke jaarrekening. De solvabiliteit per 31 dec 2011 is conform de nieuwe methodiek 26,6% in plaats van 26%. In 2012 stijgt de solvabiliteit naar 29,8%. We voldoen daarmee aan de minimale solvabiliteit van 21%. Ontwikkeling resultaat uit verhuur, volkshuisvestelijk vermogen en operationele kasstroom, op basis van beleidswaarde voor de periode 2013 t/m 2017 Onderstaande cijfers zijn gebaseerd op de oorspronkelijk meerjarenbegroting. Bij de vaststelling van de meerjarenraming is uitgangspunt geweest het medio 2010 geformuleerde beleid omtrent de kasstromen. Dit beleid komt er op neer dat de jaarlijkse kasstroom van de operationele activiteiten minimaal 110% dient te bedragen van 2% van de leningsschuld. Met deze norm voldoet TBV Wonen enerzijds ruimschoots aan de voorwaarde van het WSW dat de operationele kasstroom minimaal gelijk moet zijn aan 2% van de leningsschuld, terwijl anderzijds de afhankelijkheid van de opbrengst uit verkoop bestaand bezit wordt teruggedrongen. In onderstaand overzicht zijn de belangrijkste uitgangspunten, gegevens en resultaten opgenomen uit de meerjarenraming

Jaarverslag 2012

74 Meerjarenraming 2013 t/m 2017 (bedragen x € 1.000) Omschrijving Norm 2013 2014 Aantallen huurwoningen: Verkopen -20 -20 Uit exploitatie -50 -52 Nieuwbouw 880 104 Verhuureenheden ultimo jaar 7.272 7.304 Aantal nieuwbouw koop Parameters: Disconteringsrente Huurverhoging Indexering bedrijfskosten Indexering onderhoudskosten Investeringen: Bestaand bezit Nieuwbouw huur Resultaten: Resultaat uit verhuur Resultaat uit verhuur in % huuropbrengst Verkoop bestaand bezit Maatschappelijke investeringen Bruto bedrijfsresultaat Vennootschapsbelasting Netto bedrijfsresultaat Afschrijvingen Resultaat waardeveranderingen Jaarresultaat Volkshuisvestelijk vermogen Solvabiliteit

> 21%

2015

2016

2017

-20 -96 0 7.188

-20

-20

129 7.297

0 7.277

3

28

0

0

0

5,25 2,00 2,67 2,17

5,25 2,00 2,00 2,58

5,25 2,00 2,00 3,00

5,25 2,00 2,00 3,00

5,25 2,00 2,00 3,00

-13.484 -5.025 -54.344 -16.930

-7.350 -10.871

-3.000 -5.566

-8.988 0

13.989

12.360

12.094

13.552

13.370

38%

32%

30%

32%

31%

2.575

2.702

2.733

2.321

2.281

-500

-500

-500

-500

-500

16.064 126 16.190 -8.731

14.562 126 14.688 -9.257

14.327 0 14.327 -9.361

15.373 0 15.373 -9.672

15.151 0 15.151 -9.829

1.538

5.395

3.976

4.038

4.189

8.997

10.826

8.942

9.739

9.511

124.301 135.127

144.069

153.808

163.319

28%

30%

32%

26%

Jaarverslag 2012

27%

75 Omschrijving Operationele kasstroom obv definitie WSW Toegerekende rente aan invest. Af: genormeerde aflossing Saldo Aflossingspotentieel vreemd vermogen Rentedekkingsratio

Norm

min. 2,2% min. 1,4

Financiering investeringen: Investering nieuwbouw huurwoningen en woningverbetering Financiering door: Kasstroom operationele activiteiten Kasstroom verkoop bestaand bezit Externe financiering Financiering in % van investering nieuwbouw en bestaand bezit: Kasstroom operationele activiteiten Verkoop bestaand bezit Investerings/financieringsmax. ratio 79% Investeringen nieuwbouw koop Verkoopopbrengsten Rentegevoeligheid: Totaal leningschuld per 31-12 Materiële vaste activa op basis van beleidswaarde Rentegevoeligheid (Loan to max. Value, LTV) 80%

2013

2014

2015

2016

2017

11.344

11.104

10.886

12.159

12.789

1667

467

512

412

0

-5.536 7.475

-6.327 5.244

-6.486 4.912

-6.576 5.995

-6.459 6.330

4,6%

3,5%

3,4%

3,9%

4,3%

1,94

1,84

1,80

1,91

1,99

66.795

21.617

18.003

8.454

8.987

11.344

11.104

10.886

12.159

12.789

2.575

2.702

2.733

2.321

2.281

52.876

7.811

4.384

-6.026

-6.083

17%

51%

60%

100%

100%

4%

12%

15%

0

0

79%

37%

25%

0

0

-3.402

-3.696

-477

0

0

4.195

3.696

477

0

0

316.718 324.041

327.893

321.206

315.195

454.797 462.567

472.564

472.008

475.359

69%

68%

66%

70%

Jaarverslag 2012

70%

76 Omschrijving Renterisico: Bedrag waarover renterisico wordt gelopen in boekjaar Renterisico leningenportefeuille per ultimo voorgaand boekjaar Bedrag waarover renterisico wordt gelopen inclusief nieuwe leningen Renterisico per jaar Faciliteringsvolume: Maximale ruimte voor nieuwe borging Faciliteringsvolume in jaar Restant borgingsruimte

Norm

max. 15%

2013

2014

2015

2016

2017

20.322

13.241

12.612

36.430

21.207

7,30%

4,80%

4,60%

13,20%

7,70%

86.347

31.141

33.837

70.630

34.307

31,20% 11,30%

12,20%

25,50%

12,40%

273.154 234.624

235.821

115.400 45.400

71.948 71.948

66.605 66.605

Parameters In vergelijking met de beleidsperiode 2011 t/m 2015 is een aantal parameters voor de eerste 5 jaar aangepast. De belangrijkste zijn: • gemiddelde indexering bedrijfskosten was 2,8% en nu 2,1%; • gemiddelde huurverhoging was 1,8% en nu 2,0%. Voor een volledig overzicht van de uitgangspunten en parameters voor zowel de bedrijfswaarde per ultimo 2012 als voor de beleidswaarde voor de periode 2013 t/m 2017 wordt verwezen naar de betreffende toelichting in de jaarrekening. Resultaten De resultaten uit verhuur blijven nominaal redelijk stabiel en komen uit op gemiddeld 32,6% De netto bedrijfsresultaten (inclusief verkoop bestaand bezit en vennootschapsbelasting) vertonen hetzelfde beeld, met een lichte daling in 2015. Het volkshuisvestelijk vermogen bedraagt gemiddeld 29% en blijft daarmee boven de norm van 21% van TBV Wonen en voldoet daarmee ook aan de normen van het CFV. De jaarlijkse kasstroom voldoet ruimschoots aan de fictieve aflossingsnorm van 2% van het WSW, terwijl de rentedekkingsratio gemiddeld 1,9 bedraagt en daarmee voldoet aan de minimum norm van TBV Wonen van 1,4. De investeringen in huurwoningen en bestaand bezit bedragen in totaal € 124 miljoen. Hiervan wordt € 58 miljoen (46%) gefinancierd uit de operationele kasstroom, € 12 miljoen (9%) uit verkoop bestaand bezit en € 56 miljoen (45%) met geldleningen. De afhankelijkheid van de te realiseren verkoopopbrengsten uit bestaand bezit voor de financiering van de investeringen is beperkt.

Jaarverslag 2012

77 Doorgerekend is dat indien de verkoopopbrengsten niet worden gerealiseerd de investeringsambitie niet behoeft te worden bijgesteld. De investeringen in koopwoningen zijn in de huidige begroting beperkt tot € 8 miljoen. De start van een project vindt niet eerder plaats dan dat minimaal 70% is verkocht. Het resterende risico is voor TBV Wonen aanvaardbaar. Zelfs in de situatie dat en geen huurwoningen worden verkocht en de resterende 30% van de koopwoningen ook niet zouden worden verkocht, is het niet noodzakelijk om onze investeringsambitie bij te stellen. Het bedrag waarover jaarlijks renterisico wordt gelopen mag niet meer bedragen dan 15% van de leningenportefeuille. In de beleidsperiode bedraagt het maximale risico 13,2%. Indien rekening wordt gehouden met nieuw aan te trekken geldleningen bedraagt het maximale risico in enig jaar 25,5%. De financieringsbehoefte bedraagt gedurende de beleidsperiode € 256 miljoen. Het faciliteringsvolume is voor 2012 vooralsnog berekend op een bedrag van € 115 miljoen en is gebaseerd op de financieringsbehoefte in de eerste drie jaar. Hiervan is intussen € 70 miljoen aangetrokken In 2016 en 2017 is de ruimte € 66 miljoen. Dit betekent dat alle leningen door het WSW geborgd kunnen worden. Hierbij is nog geen rekening gehouden met eventuele niet-DAEB investeringen die in de huidige begroting zijn opgenomen. Deze investeringen worden niet geborgd door het WSW en moeten uit eigen middelden gefinancierd worden. Vervreemding Met de Gemeente Tilburg is afgesproken dat we gedurende de periode 2005 t/m 2009 350 huurwoningen zullen verkopen. De opbrengst dient ter dekking van onrendabele investeringen in de nieuwbouw. Tot en met het verslagjaar zijn 297 huurwoningen verkocht, waarvan 13 woningen in 2012. De verkoopopbrengst komt niet in zijn geheel ten goede van TBV Wonen. Bij de afkoop van de erfpacht is door de Gemeente Tilburg bedongen dat bij verkoop van sociale huurwoningen de corporatie alsnog, onder aftrek van de actuele sociale kavelprijs, de grondprijs moet betalen die geldt voor de vrije sector. Dit geldt niet voor woningen die met Koopgarant worden verkocht. Over de periode 2005 t/m 2011 hebben we voor 166 woningen een bedrag van € 5.961.000 betaald. Over de verkopen in 2012 zijn we aan de Gemeente Tilburg voor 4 woningen nog een bedrag aan grondkosten verschuldigd van € 132.600. Dit is gemiddeld per woning € 33.200.

Beleggingen en financieringen Het treasurystatuut is in 2010 geactualiseerd. Het statuut wordt één keer per drie jaar op actualiteitswaarde getoetst. De eerstvolgende toets vindt plaats in 2013. De belangrijkste doelstellingen in dit statuut zijn: - waarborgen van een blijvende toegang tot de geld- en kapitaalmarkt (door onder andere te voldoen aan de WSW-normen); - beheersen van renterisico’s; - waarborgen van de liquiditeitspositie (door middel van aantrekken van gelden in rekening-courant en/of kasgeld);

Jaarverslag 2012

78 -

-

realiseren van een zo hoog mogelijk rendement op het eigen vermogen binnen de randvoorwaarden van het financierings- en beleggingsbeleid door: o een optimaal rendement op liquide en belegde middelen; o een zo laag mogelijke vermogenskostenvoet van het vreemd vermogen. het jaarlijks opstellen van een treasury jaarplan.

Financiering Ons financieringsbeleid is erop gericht dat de gemiddelde financieringsrente van het totaal aan leningen niet boven de 7,5% uitkomt en dat jaarlijks over niet meer dan 15% van de leningenportefeuille renterisico wordt gelopen. Voor 2012 is in het jaarplan opgenomen dat de financieringsrente voor een lening niet meer mag bedragen dan 4,25%. In 2012 zijn 2 leningen aangetrokken waarvan € 30 miljoen is gestort in 2012 en € 20 miljoen wordt gestort in 2013. De gemiddelde rente voor deze leningen was 3,08%. De leningenportefeuille bestaat per ultimo 2012 uit 37 leningen. Het totaalbedrag bedraagt € 277 miljoen. De gemiddelde rentevoet bedraagt 4,18%. In geen enkel jaar bedraagt het renterisico meer dan 15% van de leningenportefeuille. We hebben volledige toegang tot de kapitaalmarkt.

Beleggingen Het eigen vermogen is voor 100% intern belegd. Door een actief cashmanagement streven we naar een zo optimaal mogelijk rendement op haar liquide middelen. Het gemiddelde rendement bedroeg in 2012 2,2 %. Financiële ondersteuning van buitenlandse instellingen heeft niet plaatsgevonden.

Bezwaren Het beleid is erop gericht dat we de aan te trekken geldleningen borgen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het WSW staat ook borg voor de leningen die door de Gemeente Tilburg zijn verstrekt. De leningen die in 2012 zijn aangetrokken zijn geborgd door het WSW..

Risicomanagement We hebben in 2012 beperkte vorderingen gemaakt met het opzetten en implementeren van risicomanagement. De bedoeling is dat leidinggevenden risico’s in de bedrijfsprocessen onderkennen en dat zij daar vervolgens actief op gaan sturen. Bij de tussentijdse controle is door BDO de wijze waarop wij omgaan met het beheersen van onze risico’s onderzocht. Hierbij is nagegaan welke beheersingsinstrumenten we binnen de organisatie hanteren en in hoeverre deze voldoende zekerheid geven dat de risico’s geborgd worden. Ook is de risicobereidheid en de afstemmingen met de toezichthouder beoordeeld. Op basis van de bevindingen van de accountant is per onderkend risicogebied een score toegekend aan de risico’s die we lopen. In de score zijn de getroffen interne beheersingsmaatregelen meegenomen. Op basis van de uitgevoerde controle worden door de accountant in de managementletter van 15 november 2012 de risico’s als volgt ingeschat:

Jaarverslag 2012

79

In 2011 bedroeg het gemiddelde risico 2,6; in 2012 gemiddeld 2,9. Hiermee wordt het risico qua gemiddelde ten opzichte van de branche, met een gemiddelde van 3,5, als laag gewaardeerd. Overige risico’s De scheiding van wonen en zorg heeft ook financiële consequenties voor TBV Wonen. De huurovereenkomst met Schakelring voor het project Zonnehof, dat eind 2013 wordt opgeleverd, voorziet in de mogelijkheid voor Schakelring minder zorgappartementen te huren dan er worden gerealiseerd. Het risico bestaat dat deze appartementen tegen een lagere huur moeten worden verhuurd dan overeengekomen met Schakelring. Voor de overige zorgprojecten zijn langlopende huurovereenkomsten afgesloten. Via TBV Holding BV en TBV Triborgh Bouwontwikkeling BV participeert TBV Wonen in VOF Triborgh Piushaven, Udenhout & Koolhoven en Triborgh Koolhoven BV. Gelet op de problemen op de woningmarkt en de risico’s van projectontwikkeling zal TBV Wonen haar participatie in Triborgh in 2013 nader beoordelen. Het financiële risico voor TBV Wonen bedraagt ongeveer € 2,7 miljoen.

Overige werkzaamheden en deelnemingen Algemeen De huisvesting van de primaire doelgroep is en blijft de hoofdzaak, maar daarnaast wordt door de organisatie ook energie gestoken in neventaken. Sommige van deze taken zijn ondergebracht in aparte rechtspersonen waarin TBV Wonen een 100% dan wel een gedeeltelijk belang heeft. De activiteiten van deze rechtspersonen zijn bedoeld om de volkshuisvestelijke opgaven in Tilburg te realiseren en passen daarmee binnen de mogelijkheden en grenzen die het BBSH daaraan stelt. Met betrekking tot dit hoofdstuk worden onder overige werkzaamheden en deelnemingen alle activiteiten beschouwd die niet onder onze juridische vlag vallen. Dit betreft deelnemingen in TBV Holding BV en de daaraan gekoppelde Triborgh structuur. TBV Wonen heeft in 1999 de TBV Holding BV opgericht die als moeder fungeert voor Triborgh Bouwontwikkeling BV. Deze BV maakt, samen met zeven andere Triborgh BV’s, deel uit van Jaarverslag 2012

80 VOF Triborgh Piushaven, Udenhout & Koolhoven en Triborgh Koolhoven BV. De samenwerking is aangegaan om een aantal redenen, waarvan risicospreiding en marktpositie de belangrijkste zijn. We lopen financieel risico over het ingebrachte (aandelen)kapitaal en de ingebrachte financiering die, direct of indirect, aan onderstaande deelnemingen/verbindingen zijn verstrekt. Het maximale risicoprofiel is op basis van het door TBV Wonen aan deze deelnemingen/verbindingen verstrekte leningen en kapitaal als volgt gekwantificeerd. TBV Holding BV Is op 30 december 1999 door ons opgericht en is de moedermaatschappij van TBV Triborgh Bouwontwikkeling BV en van Tympanon Projectontwikkeling BV. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 453.780,-, waarvan 20% is geplaatst en gestort. De holding heeft per ultimo 2012 een eigen vermogen van € 868.8776,-. Dit bedrag is inclusief de niet uitgekeerde resultaten t/m 2012, zijnde een bedrag van totaal € 778,121,-. Ten behoeve van de deelneming in TBV Triborgh Bouwontwikkeling BV heeft TBV Wonen aan de holding een rentedragende geldlening beschikbaar gesteld. Het saldo van de geldlening bedraagt per ultimo 2012 € 732,956,-. Het bedrag waarover TBV Wonen per ultimo 2012 risico loopt bedraagt € 1.601.833,-. Consolidatie vindt plaats met Stichting TBV . TBV Triborgh Bouwontwikkeling BV Doelstelling van TBV Triborgh Bouwontwikkeling BV is het participeren in VOF Triborgh Piushaven, Udenhout & Koolhoven en Triborgh Koolhoven BV en is door TBV Holding BV opgericht op 30 december 1999. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 90.756,-, waarvan 20% is geplaatst en gestort. Het eigen vermogen bedraagt per ultimo 2012 € 791.381,-. Dit bedrag is inclusief de niet uitgekeerde resultaten t/m 2012, zijnde een bedrag van € 773.230,-. Voor deelname aan de VOF heeft de BV € 453.780,- gestort. Voor de financiering van de deelname heeft de BV een lening bij TBV Holding gesloten welke ultimo 2011 € 806.915,- groot is. Het bedrag waarover de holding per ultimo 2012 risico loopt bedraagt € 1.598.296,-. VOF Triborgh Piushaven, Udenhout & Koolhoven, voorheen Triborgh Bouwontwikkeling VOF Doelstelling van de VOF is het gezamenlijk, en voor gezamenlijke rekening drijven van een projectontwikkelingsbedrijf in de Gemeente Tilburg. In de VOF participeren naast TBV Triborgh Bouwontwikkeling BV: 1. Alphons Coolen 2. André Doevendans 3. Heerkens van Bavel 4. Remmers Bouwgroep 5. Tiwos 6. Van der Weegen 7. De Wilde / vanaf 12 juni 2007 Gezamenlijke Participatie Triborgh BV Elke participant heeft € 453.780,- gestort in het kapitaal van de VOF. Het gezamenlijke vermogen van de VOF bedraagt per ultimo 2011 € 10.642.847,-. Hierin is opgenomen een bedrag van € 7.012.607,-aan nog niet uitgekeerde winst t/m 2012. Van de nog niet uitgekeerde winst komt 1/8 deel ten gunste van TBV Triborgh Bouwontwikkeling BV.

Jaarverslag 2012

81 Op 12 juni 2007 is de deelneming van De Wilde overgenomen door de 7 andere participanten in de VOF, hiervoor is de Gezamenlijke Participatie Triborgh BV opgericht. De VOF heeft voor 100% een deelneming in Triborgh Koolhoven BV. Daarnaast participeert de VOF in Koolhoven Beheer BV. Voor de financiering van onroerend goed heeft de VOF een lening aangetrokken waarvoor we garant staan voor € 1.134.000,-. Triborgh Koolhoven BV Doelstelling is het optreden als commanditair vennoot in de Grondexploitatiemaatschappij Koolhoven CV. Het eigen vermogen per ultimo 2012 bedraagt € 322.181,-. De BV participeert voor 40% in Grondexploitatiemaatschappij Koolhoven CV. Dit is een consortium van grondeigenaren voor de geplande bouw van ongeveer 2.000 nieuwbouwwoningen. Hiervan is 20% bestemd voor de sociale huur. Indirect participeert TBV Wonen via TBV Triborgh Bouwontwikkeling BV voor 5,8% in de Grondexploitatiemaatschappij Koolhoven CV. Koolhoven Beheer BV Doelstelling is het optreden als beherend vennoot van de Grondexploitatiemaatschappij Koolhoven CV. Grondexploitatiemaatschappij Koolhoven CV De CV is een consortium van grondeigenaren voor de geplande bouw van ongeveer 2.000 nieuwbouwwoningen. In het consortium participeren naast Triborgh Koolhoven BV: 1. Rotij Koolhoven BV 2. Van Wanrooij Koolhoven BV 3. Klok Koolhoven BV. Triborgh Vastgoed BV Op 11 april 2008 is TBV Triborgh Bouwontwikkeling BV voor 1/8 deel eigenaar geworden van Triborgh Vastgoed BV. Deze BV was eerst eigendom van Triborgh Bouwontwikkeling VOF. Het gestorte kapitaal bedraagt € 18.151,-. Het eigen vermogen per ultimo 2012 bedraagt € 28.481,-. De BV vormde samen met Moonen Projectontwikkeling BV de VOF Fabriekskwartier. Per 1 januari 2009 is de VOF Fabriekskwartier vervreemd. Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV Op 31 januari 2008 is door de Gemeente Tilburg, WonenBreburg Holding BV, Tiwos Holding BV en TBV Wonen de Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV opgericht. Het doel van de BV is het in stand houden, verbeteren, daaronder begrepen de op- en herbouw van onroerende goederen in de binnenstad van Tilburg. De deelnemers hebben elk € 800.000,aandelenkapitaal gestort. Het eigen vermogen per ultimo 2011, volgens de voorlopige jaarrekening, bedraagt € 2.550.840,-. De verwachting is dat na renovatie en verkoop van de huidige panden er geen eigen vermogen meer resteert binnen de BV. TBV Wonen heeft de deelneming gewaardeerd op nihil.

Jaarverslag 2012

82 Stichting Woning in Zicht Stichting Woning in Zicht is sinds 1997 het gezamenlijke woonruimteverdelingssysteem van de vier Tilburgse woningcorporaties. De wijze van verdeling van woonruimte is vastgelegd in een met de Gemeente Tilburg afgesloten woonruimteverdelingsovereenkomst. In 2008 is een nieuw informatiesysteem voor de woonruimteverdeling in gebruik genomen, met daarbij een nieuwe website voor de woonruimteverdeling in Tilburg. De stichting heeft 3 medewerkers in dienst die gehuisvest zijn bij TBV Wonen. De administratie is uitbesteed aan TBV Wonen. De bijdrage van TBV Wonen in de kosten over 2012 bedraagt per saldo € 4.000,-. TBV Wonen heeft ter financiering van het nieuwe informatiesysteem voor de woonruimteverdeling aan Stichting Woning in Zicht een renteloze lening verstrekt van € 117.180,-. In 2012 is gestart met de aflossing van deze lening en bedraagt het huidige saldo € 57.180.

Overig We zijn lid van twaalf Verenigingen van Eigenaren (VvE): VvE Driehuizen, VvE Henriëtte Ronnerstraat 6 t/m 72, VvE Olivijn, VvE Jade, VvE De Diamant, VvE Het Kasteel –noord, VvE Fokkerhof 15 t/m 48, VvE Schubertstraat 2 t/m 112, VvE Schuberstraat 114 t/m 224, VvE Kanteel,VvE La Scala, VvE De Nieuwe Bouwmeester en VvE De Werf. Van VvE Driehuizen is TBV Wonen tevens administrateur. We participeren in een tweetal beheercommissies in de complexen Wandelbos en Tilburg Noord.

We blikken vooruit De financiële positie van TBV Wonen is op basis van de voorgenomen activiteiten tot en met 2017 zondermeer gezond. De solvabiliteit blijft in relatie tot het risicoprofiel positief en ook de operationele kasstroom is over de gehele periode positief. Continue monitoring van omgevingsfactoren op de financiële positie is en blijft echter een vereiste.

Jaarverslag 2012

83

Hoofdstuk 12 Verklaring bestede middelen Besteding middelen Verklaring TBV Wonen verklaart conform artikel 26 BBSH in het verslagjaar 2012 de haar ter beschikking staande middelen uitsluitend te hebben besteed in het belang van de volkshuisvesting. Vaststelling en goedkeuring Dit verslag is door het Bestuur van de organisatie op 19 april 2013 vastgesteld en door de Raad van Toezicht goedgekeurd op 15 mei 2013.

Jaarverslag 2012

84

Hoofdstuk 13 Kengetallen

Jaarverslag 2012

85

Jaarverslag 2012

86

Hoofdstuk 14 Jaarrekening 14.1

Balans per 31 december 2012

ACTIVA

31-12-2012 (x € 1)

31-12-2011 (x € 1)

304.439.486

300.418.650

46.705.279

10.962.187

8.310.415

8.323.215

359.455.180

319.704.052

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder erfpacht Onroerende zaken verkocht onder voorwaardenen

49.801.585 413.596 20.194.761

43.728.862 413.596 21.206.199

Totaal vastgoedbeleggingen

70.409.942

65.348.657

Financiële vaste activa Deelnemingen Overige vorderingen

868.877 1.039.136

1.555.306 1.108.976

Totaal financiële vaste activa

1.908.013

2.664.282

431.773.135

387.716.991

Voorraden

149.394

143.276

Koopprojecten in ontwikkeling

862.727

2.690.874

Voorraad koopwoningen

728.421

287.297

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen Overige vorderingen Overlopende activa

344.735 9.037 492.608 179.281 426.278

430.992 169.059 1.530.136 49.000 892.991

Totaal vorderingen

1.451.939

3.072.178

Liquide middelen

9.145.809

29.014.146

12.338.290

35.207.771

444.111.425

422.924.762

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Totaal materiële vaste activa

Totaal vaste activa

VLOTTENDE ACTIVA

Totaal vlottende activa

TOTAAL

Jaarverslag 2012

87

PASSIVA

31-12-2012 (x € 1)

31-12-2011 (x € 1)

Overige reserves Resultaat boekjaar

124.100.652 8.050.603

104.473.098 7.932.717

Totaal eigen vermogen

132.151.255

112.405.815

Voorziening onrendabele investeringen Overige voorzieningen

0 252.553

4.570.681 378.828

Totaal voorzieningen

252.553

4.949.509

Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden

1.581.050 275.220.272 12.669 21.007.807

1.598.230 268.929.403 5.276 21.621.817

Totaal langlopende schulden

297.821.798

292.154.726

93.188 5.448.938 185.080 570.182 7.588.431

534.229 3.120.928 1.453.685 676.588 7.629.282

13.885.819

13.414.712

444.111.425

422.924.762

EIGEN VERMOGEN

VOORZIENINGEN

LANGLOPENDE SCHULDEN

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Schulden ter zake van belastingen en premies soc. verzekering Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

TOTAAL

Jaarverslag 2012

14.2

88

Winst- en verliesrekening over 2012 2012 (x € 1)

2011 (x € 1)

Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Erfpachtcanons Overige bedrijfsopbrengsten

37.518.370 3.297.899 2.156 1.012.831 357.755 7.721 413.933

36.456.450 3.285.090 2.156 3.131.160 801.778 3.974 841.969

Som der bedrijfsopbrengsten

42.610.665

44.522.577

9.519.734 1.482.550 3.137 3.911.180 559.640 755.563 6.057.781 417.742 2.754.694 4.649.660

9.504.072 2.853.207 3.137 3.905.577 527.333 740.891 5.309.405 179.344 2.709.308 4.740.324

Som der bedrijfslasten

30.111.681

30.472.598

Bedrijfsresultaat

12.498.984

14.049.979

NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 6.572.236

4.373.940

6.572.236

4.373.940

0 0 1.378.356 11.838.819

0 0 1.716.527 12.253.791

-10.460.463

-10.537.264

8.610.757

7.886.655

126.275 -686.429

126.275 -80.213

8.050.603

7.932.717

Buitengewone baten Buitengewone baten Belastingen buitengewoon resultaat

0 0 0

0 0 0

Buitengewoon resultaat na belastingen

0

0

8.050.603

7.932.717

BEDRIJFSOPBRENGSTEN

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen (im) materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen (im) materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Waardeveranderingen van financiele vast activa en van effecten Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Som der financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belasting

Resultaat na belastingen

Jaarverslag 2012

89 14.3

Kasstroomoverzicht 2012 (x € 1)

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat

12.498.984

Afschrijvingen Waardeveranderingen mat. en fin. vaste activa Verandering in werkkapitaal: - Mutatie voorraden - Mutatie onderhanden koopprojecten - Mutatie voorraad koopwoningen - Mutatie vorderingen - Mutatie kortlopende schulden - Mutatie voorzieningen

9.519.734 1.482.550 -6.118 1.828.147 -441.124 1.620.239 471.107 -4.696.956 -1.224.705 22.276.563

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen rente Betaalde rente Betaalde winstbelasting Resultaat deelnemingen

1.378.356 11.838.819 -126.275 -686.429 -11.020.617

Kasstroom uit operationele activiteiten

11.255.946

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Mutatie commercieel vastgoed in exploitatie Mutatie onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Mutatie financiële vaste activa

-39.185.828 7.543.264 -6.499.740 -297.261 756.269

Kasstroom uit investeringen

-37.683.296

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopendeschulden nieuw Contractbijschrijvingen klimleningen Mutatie waarborgsommen Mutatie terugkoopverpl. verkoop onder voorwaarden Aflossing langlopende schulden

30.000.000 0 7.393 277.932 -23.726.311

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

6.559.014

Netto-Kasstroom

-19.868.337

Verloop liquide middelen Liquide middelen ultimo 2011 Netto kasstroom 2012

29.014.146 -19.868.337

Liquide middelen ultimo 2012

9.145.809

Jaarverslag 2012

90 14.4

Waarderings- en resultaatbepalingsgrondslagen

Stelselwijziging Op 31 januari 2011 heeft de Raad voor de Jaarverslaglegging (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. Deze richtlijn gaat daarmee in voor het verslagjaar 2012. TBV Wonen heeft het jaarverslag nu conform de nieuwe richtlijn opgesteld. De volgende wijzigingen zijn in het jaarverslag doorgevoerd: - Er is onderscheid gemaakt in sociaal vastgoed en commercieel vastgoed en het commercieel vastgoed is verantwoord onder vastgoedbeleggingen. - Op sociaal vastgoed wordt met ingang van boekjaar 2012 afgeschreven. - Commercieel vastgoed wordt met ingang van boekjaar 2012 gewaardeerd tegen taxatiewaarde in plaats van tegen bedrijfswaarde. Bovenstaande wijzigingen hebben de volgende effecten op resultaat en eigen vermogen:

Resultaat voor stelselwijziging Resultaat na stelselwijziging Verschil resultaat Herwaardering sociaal vastgoed Winstverdeling over het boekjaar

2012 20.530.055

2011 1.218.642

8.050.603

7.932.717

-12.479.452 11.694.837 19.745.440

6.714.075 -8.745.789 -813.072

Het verschil in het verloop van het vermogen is als volgt;

Stand 1 januari 2011

Voor stelsel-

Na stelsel-

wijziging

wijziging

107.710.661

107.710.661

Effect stelselwijziging

5.508.226

Resultaat boekjaar

1.218.642

Herwaardering sociaal vastgoed

7.932.717 -8.745.789

Stand 31 december 2011/ 1 januari 2012

108.929.303

Resultaat boekjaar

112.405.815 8.050.603

Herwaardering sociaal vastgoed Stand 31 december 2012

Jaarverslag 2012

20.530.055

11.694.837

129.459.358

132.151.255

91 Vergelijkende cijfers over 2011 De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herberekend op basis van de nieuwe waarderingsgrondslagen. Presentatiewijziging In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans zijn een aantal posten toegevoegd en voor de resultatenrekening is er naast een uitgebreider categoraal model tevens een functioneel model als optie voorgeschreven. TBV Wonen kiest voor het categoraal model. Bedrijfsactiviteiten TBV Wonen, werkzaam in de gemeente Tilburg, had ultimo 2012 6.462 woningen, eenheden in verzorgingshuizen en overige woongelegenheden in exploitatie (6.520 eenheden in 2011). Tevens exploiteerde TBV Wonen per 31 december 2012 657 overige eenheden, zoals bedrijfspanden, garages en maatschappelijk vastgoed (657 eenheden in 2011). Algemeen De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met algemeen in Nederland aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving zoals hierna vermeld. Dit betekent dat de jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de daartoe geldende bepalingen volgens titel 9 BW 2 en de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving. De waardering van het sociaal vastgoed vindt plaats op basis van actuele waarde. De vastgoedbeleggingen zijn gewaardeerd op basis van taxaties. De waardering van de overige activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van historische kostprijs. Voor zover niet anders vermeld zijn activa en passiva opgenomen tegen de reële waarde/geamortiseerde kostprijs Latente belastingen Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de commerciële balans (commerciële boekwaarde) dient een belastinglatentie te worden gevormd. Echter alleen indien en voorzover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Als hierbij de commerciële waardering lager is dan de fiscale waardering is sprake van een actieve latentie, terwijl bij het omgekeerde geval sprake is van een passieve latentie. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. In het boekjaar 2012 is een latente belastingverplichting opgenomen onder de overige voorzieningen omdat de fiscale waardering van de leningenportefeuille hoger is dan de commerciële waardering. Voor het overige zijn er geen acute dan wel latente verplichtingen in de jaarrekening 2012 verantwoord. Activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie • Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2012 bedraagt deze grens € 664,66 (2011: € 652,52). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is Jaarverslag 2012

92 opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. TBV Wonen kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien TBV Wonen een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen van de kasstroomgenererende eenheid uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De indeling naar kasstroomgenererende eenheid is gedefinieerd op complexniveau. TBV Wonen kiest voor deze indeling van de kasstroomgenererende eenheden aangezien deze aansluit bij haar interne bedrijfsvoering en hierbij de basis vormt voor haar vastgoedsturing. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2012 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar, behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Afschrijvingen worden berekend over de bedrijfswaarde. Over het aandeel van de grond wordt niet afgeschreven. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur per component en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming.

•

•

De initiële herwaardering van het sociaal vastgoed in exploitatie naar actuele waarde is rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt in een herwaarderingsreserve. De hierop volgende jaarlijkse waardeveranderingen worden als volgt in de jaarrekening verwerkt: Een waardevermeerdering van een complex onder het sociaal vastgoed wordt in beginsel direct ten gunste van de herwaarderingsreserve gebracht. Uitzondering betreft het geval wanneer voor een complex in het verleden een afwaardering ten laste van het resultaat is gebracht. In die situatie worden waardevermeerderingen van ditzelfde complex als positief resultaat in de winst-en-verliesrekening verwerkt, voor zover dit een terugname betreft van deze eerdere waardevermindering. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de terugneming nooit hoger is dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het complex zou zijn verantwoord. Een waardevermindering van een complex onder het sociaal vastgoed wordt in beginsel ten laste van het resultaat gebracht. Indien echter een herwaarderingsreserve voor dit complex gevormd is, wordt de waardevermindering direct ten laste van de herwaarderingsreserve gebracht tot het bedrag dat met betrekking tot het desbetreffende complex in de herwaarderingsreserve is opgenomen.

Jaarverslag 2012

93 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie • Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende kosten. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. • De onroerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn gewaardeerd tegen de historische kostprijs eventueel verminderd met de daarop toegepaste afschrijving. Op de panden aan de Spoorlaan wordt niet afgeschreven. Op het pand aan de Nimrodstraat wordt op basis van annuïteiten afgeschreven met een afschrijvingstermijn op basis van de te verwachte economische levensduur. Roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden merendeels lineair afgeschreven. Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie • Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op basis van taxaties. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Bij die complexen waar de erfpacht van de gemeente Tilburg is afgekocht en er bij verkoop nog een afrekening volgt, is deze afrekening in mindering gebracht op de taxatiewaarde. Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van het commercieel vastgoed, worden verantwoord in de winst-enverliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming, hetzij ten laste van de Overige reserves, een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden of onder erfpacht. • Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie worden gewaardeerd op basis van actuele waarde. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Financiële vaste activa • De deelneming in TBV Holding BV is gewaardeerd op basis van de netto vermogenswaarde inclusief het te verwachten resultaat in TBV Triborgh Bouwontwikkeling BV. De invloed op het zakelijke en financiële beleid van de holding is van betekenis. Voorraden • De materiaalvoorraden zijn gewaardeerd tegen de laatst betaalde inkoopprijzen of lagere markwaarde.

Jaarverslag 2012

94

Voorraad koopwoningen (in ontwikkeling) • De voorraad koopwoningen (in ontwikkeling) wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs zijnde de integrale kostprijs, vermeerderd met de verwachte winst op projectniveau naar rato van de voortgang van het project en verminderd met de ingediende termijnen. De integrale kostprijs bevat de aanschaffingskosten van de grond- en hulpstoffen, directe arbeidskosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. Tot 2009 zijn aan deze koopwoningen ook indirecte kosten doorbelast. Met ingang van 2009 worden deze kosten niet meer doorbelast. Verwachte verliezen worden berekend per einde project en direct als voorziening in mindering gebracht. Onder deze post zijn ook de koopgarant woningen opgenomen die in de loop van het boekjaar zijn teruggekocht en per 31 december nog te koop staan. Vorderingen • Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van de individuele beoordeling van de vorderingen. Liquide middelen • De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. De liquide middelen staan ter vrij beschikking en zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Passiva Voorzieningen • Onrendabele investeringen voor nieuwbouwcomplexen waarbij het onrendabele deel hoger is dan de geregistreerde kosten ultimo boekjaar worden ten laste van de voorziening onrendabele investeringen geboekt. Dit gebeurt in het jaar dat er intern is besloten om met het project te starten en dat dit ook extern is gecommuniceerd zonder dat er sprake hoeft te zijn van verplichtingen naar aannemers. Onrendabele investeringen worden geboekt na accordering door de Raad van Toezicht; • In het boekjaar 2009 is een latente belastingverplichting opgenomen omdat de fiscale waardering van de leningenportefeuille hoger is dan de commerciële waardering. Deze passieve latentie is gewaardeerd tegen nominale waarde en loopt in 2014 af. Langlopende schulden De langlopende leningen worden gewaardeerd tegen de reële waarde. De transactiekosten worden ten laste van het jaarresultaat genomen. • De aangetrokken leningen worden afgelost op basis van annuïteiten, lineair of worden ineens afgelost (fixleningen); • De waarborgsommen zijn inclusief de opgebouwde rente in 2008 terugbetaald aan de huurders. Alleen bij een aantal bedrijfsruimten wordt nog een waarborgsom gevraagd die dient als zekerheid voor voldoening van de eventuele openstaande posten bij beëindiging van de overeenkomst. Over deze waarborgsommen wordt jaarlijks rente vergoed.

Jaarverslag 2012

95 Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden • Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopverplichting kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Voor de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij de overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden. Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde. Bedrijfsopbrengsten Als baten worden die opbrengsten aangemerkt die op balansdatum geïnd of invorderbaar waren; als lasten die kosten die op de balansdatum betaald, verschuldigd of voorzienbaar waren. Huuropbrengsten • De huren van sociale huurwoningen worden bij aanvang van de exploitatie conform de afspraken in het convenant met de gemeente Tilburg vastgesteld. Daarna zijn de huren onderworpen aan de overheidsvoorschriften ten aanzien van de huurverhoging; • Huren over later aangebrachte verbeteringen worden in principe kostendekkend over de looptijd doorberekend aan de huurders; • De jaarlijkse huurverhoging is gebonden aan een maximum percentage dat door de overheid is vastgesteld. In 2012 was dit een percentage van 2,3%.Huurbaten worden in de winst- en verliesrekening gepresenteerd onder aftrek van eventuele derving. Opbrengsten servicecontracten • Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Overheidsbijdragen • Onder overheidsbijdragen zijn de jaarlijkse bijdragen voor woningaanpassingen op medische indicatie opgenomen. Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille • De post nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde op basis van historische kostprijs (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Mogelijke verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

Jaarverslag 2012

96 Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten voor verbeteringen aan complexen en huurwoningen die geactiveerd worden. Erfpachtcanons op verkopen onder erfpacht • De te ontvangen canon minus de overeengekomen korting wordt als baten opgenomen. Overige bedrijfsopbrengsten • Onder de overige bedrijfsopbrengsten worden alle overige baten opgenomen die voortvloeien uit de gewone bedrijfsuitoefening. Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille • De afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa • De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Erfpacht • Erfpacht wordt jaarlijks door de grondeigenaar in rekening gebracht voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtcontracten maken deel uit van de vervaardigingsprijs van het sociaal vastgoed in exploitatie en/of het commercieel vastgoed in exploitatie. Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten • Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers. Onderhoudslasten • Hieronder vallen de kosten voor het jaarlijks terugkerend onderhoud en de kosten van het cyclisch onderhoud. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoorten ‘lonen en salarissen’, ‘sociale lasten’, ‘pensioenlasten’ en ‘overige bedrijfslasten’.

Jaarverslag 2012

97 Leefbaarheid • Leefbaarheid omvat gemaakte kosten die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Lasten servicecontracten • De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben. Overige bedrijfslasten • Hieronder worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering zoals huisvestingskosten, kosten Raad van Toezicht, algemene kosten, overige personeelskosten, belastingen, verzekeringen, etc. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen in het verslagjaar. Financiële baten en lasten De financiële baten en lasten betreffen van derden en groepsmaatschappijen ontvangen (te ontvangen) en aan derden en groepsmaatschappijen betaalde (te betalen) intrest. Deze baten en lasten worden tijdsevenredig verwerkt. Belastingen Bij de berekening van de vennootschapsbelasting is rekening gehouden met de bestaande wet- en regelgeving bij het opmaken van de jaarrekening. De regelgeving van de VSO II is hierbij toegepast. De ondertekening door het bestuur heeft in april 2009 plaatsgevonden. Resultaat deelnemingen Het resultaat op deelnemingen betreft het aandeel van TBV Wonen in het resultaat van de op netto-vermogenswaarde gewaardeerde deelnemingen. Buitengewone baten en lasten Onder buitengewone baten en lasten worden verstaan baten en lasten die voortvloeien uit gebeurtenissen of transacties die duidelijk te onderscheiden zijn van de activiteiten in het kader van de gewone bedrijfsuitoefening en derhalve naar verwachting zelden zullen voorkomen. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld in overeenstemming met de indirecte methode zoals opgenomen in RJ 360. Consolidatie Tot de groepsmaatschappijen van TBV Wonen behoren TBV Holding BV en TBV Triborgh Bouwontwikkeling BV. De waarde van deze 100% deelnemingen is tegen de netto vermogenswaarde in de enkelvoudige jaarrekening opgenomen. Deze deelnemingen zijn in de geconsolideerde jaarrekening in hoofdstuk 15 opgenomen

Jaarverslag 2012

98 14.5

Toelichting op balans 31-12-2012 (x € 1)

31-12-2011 (x € 1)

Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

304.439.486 46.705.279 8.310.415

300.418.650 10.962.187 8.323.215

Totaal

359.455.180

319.704.052

31-12-2012 (x € 1)

31-12-2011 (x € 1)

Saldo bedrijfswaarde per 1 januari

300.418.650

306.287.991

Mutaties in het boekjaar : Afschrijving op basis van bedrijfswaarde Gerealiseerde herwaardering Overige mutaties Naar niet-DAEB Niet gerealiseerde waardestijging via resultaat Herwaardering via eigen vermogen

-14.418.651 5.160.598 531.856 -6.499.740 7.551.936 11.694.837

-14.173.200 5.039.256 8.177.484 -634.480 4.467.388 -8.745.789

4.020.836

-5.869.341

304.439.486

300.418.650

MATERIËLE VASTE ACTIVA

Het verloop van deze posten in het afgelopen boekjaar is als volgt : Onroerende en roerende zaken in exploitatie

Saldo

Saldo bedrijfswaarde per 31 december

Verloop bedrijfswaarde in 2012

(x € 1.000 )

Totale bedrijfswaarde sociaal en commercieel vastgoed 31 december 2012 31 december 2011 Mutatie in de bedrijfswaarde vastgoed Effect van het opschuiven van de berekeningsdatum van 31-12-2010 naar 31-12-2011 Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten In de huurprijscomponent / harmonisaties In de onderhoudslasten In de overige lasten In verkopen In de vermogenskostenvoet In de levensduur In de restwaarde-inschatting In de voorgenomen investeringen In de inflatie Gevolgen van mutaties in het bezit Aangekocht bezit/ nieuwbouw/ verbeteringen Verkocht bezit Sloop bezit / uit exploitatie

351.500 340.671 10.829

-2.468

14.739 -18.619 -2.607 1.248 0 4.739 0 -465 15.128

254 -698 -422

Rentabiliteitswaardecorrectie In 2010 is de rentabiliteitswaarde vervallen

0

Totaal mutaties

10.829

Jaarverslag 2012

99 31-12-2012 (x € 1.000)

31-12-2011 (x € 1.000)

Totale bedrijfswaarde sociaal en commercieel vastgoed Bedrijfswaarde commercieel vastgoed

351.500 47.061

340.671 40.252

Bedrijfswaarde sociaal vastgoed

304.439

300.419

Waardering op basis van historische kostprijs (x 1.000,-) Bij waardering op basis van de historische kostprijs bedraagt de boekwaarde van het sociaal en commercieel vastgoed: 322.271

Boekwaarde per 1 januari 2012 Mutaties in het boekjaar - Investeringen - Desinvesteringen - Afschrijvingen - Correctie afschrijvingen

1.711 -1.170 -10.078 126

Boekwaarde per 31 december 2012 Boekwaarde commercieel vastgoed per 31 december 2012

-9.411 312.860 39.798

Boekwaarde sociaal vastgoed per 31 december 2012

273.062

Het verschil tov de bedrijfswaarde van het sociaal en commercieel vastgoed bedraagt per 31 december 2012 ongeveer € 39 miljoen.

Mutaties woningen in exploitatie In het verslagjaar zijn 2 panden aangekocht en zijn 47 woningen uit exploitatie gegaan. In het verslagjaar zijn 13 woningen verkocht met een totale bedrijfswaarde per 1 jan. 2012 van € 0,7 miljoen. In een aantal complexen zijn woningen geclassificeerd voor verkoop. In de begroting 2013 is de verkoop geraamd op 20 woningen, met een gemiddelde opbrengst van € 153.000 en een gemiddelde bedrijfswaarde van € 78.000. Het beleid is gericht op verkoop van woningen bij mutatie nadat eerst de huurders de mogelijkheid tot aankoop van hun huurwoning hebben gekregen. De gemiddelde mutatiegraad in de betreffende complexen is historisch ongeveer 10 %. Sanering NWI's In 2000 is in het kader van de regeling 'sanering NWI's' het verzorgingshuis St. Jozefzorg in eigendom overgenomen. In de huurovereenkomst is een clausule opgenomen dat, ingeval van een sanering, als boekwaarde voor de opstallen de voorcalculatorische boekwaarde wordt aangehouden. Deze bedraagt per 31 december 2012 € 5.220.000,-. Zekerheden Alleen het complex Redemptoristenstraat is als zekerheid gesteld voor de verstrekte lening. Verzekering De vaste activa zijn verzekerd voor brand-, bliksem-, ontploffing-, storm- en vliegtuigschade. Alle woningen en garages zijn verzekerd zonder opname van een verzekerd bedrag. In geval van schade zal de verzekeraar geen beroep doen op onderverzekering.

Jaarverslag 2012

100 Actuele Waarde De bedrijfswaarde van het bestaand bezit per ultimo 2012 bedraagt € 352 miljoen. De bedrijfswaarde wordt per complex berekend en bestaat uit het saldo van de contante waarde van de toekomstige exploitatiekasstromen zoals huren, bijdragen, verkoop bestaand bezit, onderhoud en beheer. Bij de berekening van de bedrijfswaarde zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: Omschrijving

Jaarrekening 2012 jaar 1 t/m 5

jaar 6 e.v.j.

ALGEMEEN Disconteringsvoet 5,25% 5,25% Levensduur restant per complex Levensduur complexen exploitatie <10 jaar tenzij formeel anders besloten 10 jaar Restwaarde grond incl. sloopkosten (bij gestapelde bouw gecorrigeerd met stapelingsfactor) 5.202 Investeringen in bestaand bezit voorzover intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd 7.393.000 n.v.t. Aantal eenheden investeringen 571 INDEXERINGEN Opbrengsten Huur

2013 2014 2015 2016 2017

2,30% 2,00% 2,00 % 2,00 % 2,00 % 2,00 % n.v.t. 2,00%

Jaarrekening 2011 jaar 1 t/m 5

jaar 6 e.v.j.

5,25% 5,25% restant per complex 10 jaar 5.100 10.037.000 729

2012 2013 2014 2015 2016

n.v.t.

2,30% 1,67% 1,83 % 2,00 % 2,00 %

Verkoopwaarde bestaand bezit Restwaarde grond incl. sloopkosten Kosten Onderhoud

0,00% 2,00% 2013 2014 2015 2016 2017

2,17% 3,00% 2,58 % 3,00 % 3,00 % 3,00 %

2012 2013 2014 2015 2016

2,00% 2,50% 3,00 % 3,00 % 3,00 %

3,00%

Beheer

2013 2014 2015 2016 2017

2,00% 2,00% 2,00 % 2,00 % 2,00 % 2,00 %

2012 2013 2014 2015 2016

2,50% 2,67% 2,83 % 3,00 % 3,00 %

3,00%

Heffing CFV Verhuurdersheffing 2013 (€ 50 miljoenj)

0% € 23,22 per won.

0%

OPBRENGSTEN Huur

actuele huurprijzen per 31-12-2012 Huurderving per complex Huurharmonisatie streefhuur per complex Duur van de harmonisatie 5 jaar Mutatiegraad 7% Verkoopwaarde bestaand bezit actuele prijs obv WOZ-waarde Korting Koopgarant % per complex Afdracht grondkosten bij verkoop bestaand bezitper complex Aantal verkopen bestaand bezit 2013 20 2014 20 2015 20 2016 20 2017 20 KOSTEN Per woon-, zorgeenheid/bedrijfsruimte/5 garages Beheer (excl incidentele post in 2013) 921,00 Onderhoud volgens meerjarenraming per complex Zakelijke lasten (o.a. belastingen en verzekeringen) 313,00

1% n.v.t. n.v.t. 7% n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.

0,00% 2,00%

2,00%

n.v.t. 2,00%

0%

actuele huurprijzen per 31-12-2011 per complex streefhuur per complex 5 jaar 7% actuele prijs obv WOZ-waarde % per complex per complex 2012 20 2013 20 2014 20 2015 20 2016 20

962,00 per complex 307,00

De totale waarde van de onroerende en roerende goederen in exploitatie bedraagt op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de onroerende-zaakbelasting (peildatum 01-01-2011) in totaal € 970 miljoen.

Jaarverslag 2012

0%

1% n.v.t. n.v.t. 7% n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.

101

31-12-2012 (x € 1)

31-12-2011 (x € 1)

Saldo per 1 januari

10.962.187

2.743.776

Mutaties in het boekjaar : Investeringen Overboeking naar onroerende zaken in exploitatie Afgeboekt als onrendabele investering

42.021.180 -224.858 -6.053.230

25.047.209 -15.096.469 -1.732.329

Saldo

35.743.092

8.218.411

Saldo per 31 december

46.705.279

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

10.962.187

De onroerende en roerende zaken in ontwikkeling zijn opgenomen tegen de kosten die tot en met 31 december 2012 zijn geboekt. De aangegane verplichtingen inzake nieuwbouw- en herstructureringsprojecten worden vanaf 2006 niet meer in de balans opgenomen. Van de investeringen in 2012 heeft ongeveer € 40 miljoen betrekking op DAEB-projecten en € 2 miljoen op niet-DAEB projecten. Rente activering In het boekjaar is € 609.649 aan rente tijdens de bouw geactiveerd onder de onroerende in ontwikkeling. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Kantoorpand en werkplaats

Invent. en automatisering

Vervoermiddelen

Totaal (x € 1)

7.836.961

2.414.472

13.144

10.264.577

188.476

1.747.960

4.926

1.941.362

Boekwaarde per 1 januari

7.648.485

666.512

8.218

8.323.215

Mutaties in het boekjaar : - Investeringen - Desinvesteringen - Afschrijvingen - Correctie afschrijvingen

0 0 9.540 0

243.823 1.295.916 250.561 -1.295.916

5.058 3.030 1.580 -3.030

248.881 1.298.946 261.681 -1.298.946

-9.540

-6.738

3.478

-12.800

- Aanschaffingswaarde - Cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen

7.836.961

1.362.379

15.172

9.214.512

198.016

702.605

3.476

904.097

Boekwaarde per 31 december

7.638.945

659.774

11.696

8.310.415

Saldo per 1 januari - Aanschaffingswaarde - Cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen

Saldo

De gebouwen aan de Nimrodstraat zijn voor € 0,3 miljoen op de balans opgenomen en hierop wordt op basis van een 25 jarige annuïteit afgeschreven. Op de gebouwen aan de Spoorlaan, per 31 december 2012 opgenomen voor € 7,3 miljoen, wordt niet afgeschreven. Verzekering De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn ultimo boekjaar voor circa € 12,7 miljoen verzekerd. De laatste wijziging van de verzekerde waarde heeft plaatsgevonden op 1 januari 2012. Daarnaast zijn er verzekeringen afgesloten tegen wettelijke aansprakelijkheid, reconstructie van de administratie, een doorlopende CAR-verzekering voor onze interne onderhoudsdiensten, rechtsbijstandverzekering ten behoeve van personeeel en een aansprakelijkheidsverzekering voor de leden van de Raad van Toezicht en bestuurders.

Jaarverslag 2012

102 Commercieel vastgoed in exploitatie

31-12-2012 (x € 1)

31-12-2011 (x € 1)

Saldo per 1 januari

43.728.862

35.415.816

Mutaties in het boekjaar : Van DAEB naar niet-DAEB Verkoop Opleveringen in boekjaar Waarde mutatie in boekjaar

8.933.490 0 0 -2.860.767

668.226 -1.050.000 9.753.188 -1.058.368

6.072.723

8.313.046

49.801.585

43.728.862

Saldo

Saldo per 31 december Verloop commerciele panden Woningen niet-DAEB 150 50 4 -7 197 56 253

Aantallen Saldo per 1 januari 2011 - opleveringen - overheveling vanuit DAEB - verkoop Saldo per 31 dec 2011 / 1 januari 2012 - overheveling vanuit DAEB Saldo per 31 dec 2012

Garages 481

Bedrijfspanden 14 2

481

16

481

16

31-12-2012 (x € 1)

31-12-2011 (x € 1)

413.596

180243

Mutaties in het boekjaar : Verkopen met erfpacht Overige mutaties

0 0

233.353 0

Saldo

0

233.353

Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Voor verzekering en WOZ waarde zie de toelichting bij de materiele vaste activa. Onroerende zaken verkocht onder erfpacht

Saldo per 1 januari

Saldo per 31 december

413.596

413.596

In totaal zijn er 12 woningen verkocht met een erfpacht constructie waarbij de grond eigendom blijft van TBV Wonen. De eigenaren betalen maandelijks een canon voor het gebruik van de grond. Bij sommige contracten wordt de eerste jaren korting gegeven op de canon. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Saldo per 1 januari

21.206.199

21.256.186

Mutaties in het boekjaar : - Terugkopen - Verkopen - Waardeveranderingen

1.174.189 1.471.450 -1.308.699

897.683 1.681.875 -834.179

Saldo

-1.011.438

-49.987

Saldo per 31 december

20.194.761

21.206.199

Met ingang van de jaarrekening 2011 zijn de verplichtingen uit de verkoop via Koopgarant op de balans opgenomen. Tegenover de verantwoording van de actiefpost staat onder de categorie "langlopende leningen" de terukoopverplichting. Per 1 januari 2012 waren 137 woningen via koopgarant verkocht. In het boekjaar zijn 8 woningen teruggekocht en zijn er 11 woningen verkocht.

Jaarverslag 2012

103 31-12-2012 (x € 1)

31-12-2011 (x € 1)

Deelnemingen Overige vorderingen

868.877 1.039.136

1.555.306 1.108.976

Totaal

1.908.013

2.664.282

1.555.306

1.635.519

Mutaties in het boekjaar: - Verwervingen - Verkopen - Waardeveranderingen

0 0 -686.429

0 0 -80.213

Saldo per 31 december

868.877

1.555.306

TBV Holding BV Stadsontwikkelingmaatschappij Tilburg BV

868.877 0

917.596 637.710

Totaal deelnemingen inclusief onverdeeld resultaat

868.877

1.555.306

FINANCIËLE VASTE ACTIVA

Deelnemingen Saldo per 1 januari

Op 31 dec 2011 bedraagt de waarde per deelneming:

De waarde van de deelnemingen zijn bepaald op basis van voorlopige jaarcijfers van de BV 's. Eventuele wijzigingen worden in de volgende jaarrekening aangepast. Zie toelichting onder "resultaat deelnemingen". De deelneming voor de SOM is gewaardeerd op nihil. Wij verwachten dat er na oplevering en verkoop van de panden er geen eigen vermogen resteert binnen de BV.

Jaarverslag 2012

104 31-12-2012 (x € 1)

31-12-2011 (x € 1)

Lening LeasePlan Nederland NV

249.000

303.000

Subtotaal

249.000

303.000

Overige vorderingen op deelnemingen Lening TBV Holding BV Renteloze lening WIZ

732.956 57.180

688.796 117.180

Subtotaal overige vorderingen op deelnemingen

790.136

805.976

1.039.136

1.108.976

303.000

292.000

Mutaties in het boekjaar: - aflossingen - verstrekkingen

61.000 7.000

67.000 78.000

Saldo per 31 december

249.000

303.000

Overige vorderingen

Totaal Lening LeasePlan Nederland NV Saldo per 1 januari

De bedrijfsauto's van TBV Wonen worden geleased van LeasePlan. De lening aan LeasePlan is ongeveer gelijk aan de boekwaarde van de auto's. Door deze overeenkomst zijn de financieringskosten lager, o.a. door de besparing van de BTW. Per 31 dec. 2012 waren er 25 bestel- en personenauto's in gebruik met een boekwaarde van € 248.800,-. Lening TBV Holding BV Saldo per 1 januari

688.796

703.470

Mutaties in het boekjaar: - aflossingen - verstrekkingen Rente t/m 31 december

0 7.262 36.898

29.000 3.380 10.946

Saldo per 31 december

732.956

688.796

Ter financiering van projecten van TBV Triborgh Bouwontwikkeling BV, welke gefinancierd worden door TBV Holding BV, heeft TBV Wonen een projectkrediet verstrekt aan TBV Holding BV.

Renteloze lening Stichting Woning in Zicht Saldo per 1 januari

117.180

117.180

Mutaties in het boekjaar: - aflossingen - verstrekkingen

60.000 0

0 0

Saldo per 31 december

57.180

117.180

Door de participanten in de Stichting Woning in Zicht is in 2006 een renteloze lening vertrekt aan de stichting. Deze lening is in de loop van 2008 verhoogd naar € 117.180,-. In 2012 is gestart met de aflossing van deze lening. Alle overige vorderingen hebben een resterende looptijd langer dan één jaar. Het Ministerie van Binnenlands Zaken en Koninkrijkrelaties heeft op 22 dec 2011 opnieuw ingestemd met deze leningen.

Jaarverslag 2012

105 31-12-2012 (x € 1)

31-12-2011 (x € 1)

Onderhoudsmaterialen

149.394

143.276

Totaal

149.394

143.276

0 840.645 22.082

2.253.993 414.799 22.082

862.727

2.690.874

Voorraad Koopgarant woningen

728.421

287.297

Totaal

728.421

287.297

344.735 9.037 492.608 179.281 426.278

430.992 169.059 1.530.136 49.000 892.991

1.451.939

3.072.178

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden

De voorraden in het magazijn en in de bestelbussen zijn ultimo boekjaar opgenomen, Koopprojecten in ontwikkeling Deze post is als volgt samengesteld : Mariengaarde Rooi Harten MTS terrein

Totaal Het project Rooi Harten is in 2012 met een boekverlies verkocht. Dit verlies is geboekt in 2011. De financiele afwikkeling zal in 2013 plaatsvinden. Het project Mariengaarde is nu onder de de huurprojecten opgenomen, de verkoop is stopgezet. Het project MTS terrein is nog in voorbereiding. Renteactivering In het boekjaar is geen rente tijdens de bouw geactiveerd over de onderhanden koopprojecten. Voorraad koopwoningen

Per 1 jan 2012 was de voorraad 2. In 2012 zijn 8 woningen teruggekocht en 5 verkocht. Op 31 dec. 2012 waren er nog 5 woningen op voorraad. Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen Overige vorderingen Overlopende activa Totaal

Huurdebiteuren Vanaf 2006 wordt er geen onderscheid meer gemaakt in huurachterstanden en overige openstaande vorderingen die wij op huurders hebben.

Jaarverslag 2012

106 31-12-2012 (x € 1)

31-12-2011 (x € 1)

Per 31 december actieve contracten Incasso in handen TBV Wonen Uithanden gegeven aan de deurwaarder Subtotaal actieve contracten

90.191 203.154 293.345

121.436 184.991 306.427

Per 31 december inactieve contracten Incasso in handen TBV Wonen Uithanden gegeven aan de deurwaarder Afwaardering debiteuren Subtotaal inactieve contracten

32.844 220.876 -202.330 51.390

40.029 292.702 -208.166 124.565

344.735

430.992

Te ontvangen WVG-bijdragen Restant subsidie Mariengaarde

9.037 0

34.059 135.000

Totaal

9.037

169.059

Terug te ontvangen BTW 4e kwartaal en supletie TalentSquare Terug te ontvangen vennootschapsbelasting op basis

492.608 0

0 1.530.136

Totaal

492.608

1.530.136

Doorbelasting aan zorginstellingen Dochter-BV's Diverse debiteuren

6.939 150.000 22.342

21.626 1.010 26.364

Totaal

179.281

49.000

Totaal De huurachterstanden van de actieve contracten bedragen ultimo boekjaar 0,71% (2011: 0,76%) van de brutojaarhuur. De afwaardering debiteuren is opgebouwd uit vorderingen waarvan thans niet duidelijk is of het verschuldigde bedrag geheel of gedeeltelijk kan worden geïnd.

Gemeenten Deze post is als volgt samengesteld :

Belastingen

Overige vorderingen Deze post is als volgt samengesteld :

Aan de Stadsontwikkelingmaatschappij Tilburg BV is in 2012 een voorschot verstrekt van € 150.000 voor de financiering van herontwikkelings- en verkoopactiviteiten. Dit bedrag wordt voor 1 juli 2013 terug ontvangen.

Jaarverslag 2012

107 31-12-2012 (x € 1)

31-12-2011 (x € 1)

Te ontvangen rente liquide middelen, deposito's en beleggingen Overige overlopende activa

410.500 15.778

766.998 125.993

Totaal

426.278

892.991

Kas ING-bank Rabobank

2.473 28.693 148.361

699 7.506 6.818

Subtotaal

179.527

15.023

480.000

118.134 10.000.000 80.989 8.800.000 10.000.000

Overlopende activa Deze post is als volgt samengesteld :

Liquide middelen Deze post is als volgt samengesteld : Direct opvraagbaar:

Op termijn uitgezet: Depositorekening per 31 december

Rabobank v Lanschot Artesiabank SNS -bank ING-bank

28.108 8.458.174

Subtotaal

8.966.282

28.999.123

Totaal

9.145.809

29.014.146

Jaarverslag 2012

108 EIGEN VERMOGEN

Oorspronkelijk saldo per 1 januari Effect stelselwijziging Saldo per 1 januari Herwaardering sociaal vastgoed Jaarresultaat boekjaar

Eigen vermogen na winstbestemming

31-12-2012 (x € 1)

31-12-2011 (x € 1)

112.405.815 11.694.837

107.710.661 5.508.226 113.218.887 -8.745.789

8.050.603

7.932.717

132.151.255

112.405.815

Het eigen vermogen van de corporatie is primair bedoeld voor aanwending in het belang van de volkshuisvesting. Om onze ambities en strategische doelen uit ons ondernemingsplan te halen achten wij een solvabiliteit van 21% als minimaal gewenst in het belang van liggen. Per 31 december 2012 bedraagt de solvabiliteit 29,8 % (2011: 26,6 %).

Herwaarderingsreserve in eigen vermogen per 31 december 2012 Herwaarderingreserve vastgoed sociaal vastgoed Commercieel

Stand 1 januari 2012 Realisatie door afschrijving Realisatie door verkoop Mutatie bedrijfswaarde / marktwaarde Herclassificatie Overige mutaties Stand 31 december 2012

54.166.680 -5.892.872 -274.766 17.484.652 -2.253.531 -684.210 62.545.953

Verkocht OV

14.848.309

0

Totaal

0

69.014.989 -5.892.872 -274.766 15.843.742 3.087.614 -752.403 81.026.304

0

4.570.681

Overige voorzieningen

252.553

378.828

Voorziening latente belastingverplichtingen

252.553

378.828

0 0

-1.640.910 5.341.145 -68.193 18.480.351

VOORZIENINGEN

Voorziening onrendabele investeringen Voor een aantal nieuwbouwprojecten zijn zodanige toezeggingen gedaan dat de onrendabele investering dit boekjaar is opgenomen. Alle onrendabele investeringen per 31 december 2012 zijn in mindering gebracht op de gerealiseerde kosten.

De voorziening latente belastingverplichting is gevormd omdat de fiscale waardering van de leningenportefeuille hoger is dan de commerciële waardering Per 1 januari 2009 is een voorziening getroffen van € 757.653,- , hiervan valt jaarlijks een bedrag van € 126.275,- vrij.

Jaarverslag 2012

109 LANGLOPENDE SCHULDEN

Totaal

31-12-2012 (x € 1) Waarvan looptijd > 5 jaar

Totaal

31-12-2011 (x € 1) Waarvan looptijd > 5 jaar

Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden

1.581.050 275.220.272 12.669 21.007.807

117.362 183.957.505 12.669 21.007.807

1.598.230 268.929.403 5.276 21.621.817

Totaal

297.821.798

205.095.343

292.154.726

193.993.949

31-12-2012 (x € 1)

31-12-2011 (x € 1)

1.598.230

1.614.297

17.180

16.067

-17.180

-16.067

1.581.050

1.598.230

268.929.403

277.773.389

30.000.000 23.709.131

0 8.843.986

6.290.869

-8.843.986

275.220.272

268.929.403

Het verloop van deze post is als volgt:

126.361 172.240.495 5.276 21.621.817

Leningen overheid Saldo per 1 januari

Aflossingen Saldo mutaties Saldo per 31 december Leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari Aangetrokken leningen Contractuele aflossingen

Saldo mutaties Saldo per 31 december Rentevoet en aflossingssysteem

De gemiddelde rentevoet van de opgenomen leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt 4,18% (vorig boekjaar: 4,41%). De leningen overheid en kredietinstellingen worden afgelost op basis van annuïteiten, lineair of fixe. De gemiddeld gewogen rentevast periode ultimo boekjaar was 11,6 jaar (vorig boekjaar: 11,7 jaar). Het aflossingsbestanddeel zal in het komende jaar circa € 26,1 miljoen bedragen. Het komende jaar zijn er geen renteconversies. Volgens het kasstroomoverzicht is in 2013 het financieringstekort € 66 miljoen. Inmiddels zijn er drie leningen aangetrokken voor een totaal bedrag van € 70 miljoen. De stortingsdata's zijn respectievelijk: 25 maart € 20 miljoen, 26 maart € 30 miljoen en 28 juni € 20 miljoen. De gemiiddelde rente van deze nieuwe leningen is 3% en de gemiddelde looptijd bedraagt 14,3 jaar. Zekerheden Complex 6025 is hypothecair bezwaard. Het schuldrestant van deze lening van de ING bedraagt per 31 december 2012 € 480.743,-. Van de overige leningen wordt de rente en aflossing gegarandeerd door de gemeente Tilburg of het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, behoudens de renteloze lening van de Provincie Noord-Brabant voor een bedrag van € 1,4 miljoen. Disagio Verschillen in ontvangen en af te lossen bedragen komen ten laste van het jaar waarin de bedragen ontvangen zijn. Rentabiliteitscorrectie De rentabiliteitswaardecorrectie van de leningen per 31 december 2012, bij een rente van 5,25%, bedraagt € 12,7 miljoen.

Jaarverslag 2012

110 31-12-2012 (x € 1)

31-12-2011 (x € 1)

Saldo per 1 januari

5.276

5.209

Ontvangen waarborgsommen Rente waarborgsommen Uitbetaalde rente en waarborgsommen

9.361 118 2.086

0 67 0

Saldo mutaties

7.393

67

12.669

5.276

21.621.817

21.256.186

1.193.518 1.471.450 -891.942

897.683 1.681.875 -418.561

-614.010

365.631

21.007.807

21.621.817

Waarborgsommen

Saldo per 31 december De waarborgsommen zijn eind 2007 door TBV Wonen afgeschaft. In de loop van 2008 zijn de waarborgsommen inclusief de opgebouwde rente uitbetaald. Alleen bij een aantal bedrijfspanden staan nog waarborgsommen uit.

Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden

Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar : - Terugkopen - Verkopen - Waardeveranderingen Saldo

Saldo per 31 december

Met ingang van de jaarrekening 2011 zijn de verplichtingen uit de verkoop via Koopgarant op de balans opgenomen. Tegenover de terukoopverplichting is onder de materiele vaste activa de post "Onroerende en roerende zaken verkoop onder voorwaarden" opgenomen. KORT LOPENDE SCHULDEN Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Schulden ter zake van belastingen en premies sociale verzekering Overige schulden Overlopende passiva

93.188 5.448.938 185.080 570.182 7.588.431

534.229 3.120.928 1.453.685 676.588 7.629.282

13.885.819

13.414.712

Schulden aan gemeenten Gemeente Tilburg Grondkosten i.v.m. verkoop huurwoningen Diversen

67.686 25.502

487.609 46.620

Totaal

93.188

534.229

Nieuwbouw Onderhoud Servicekosten Diversen

4.400.426 559.328 104.816 384.368

1.867.940 611.108 382.019 259.861

Totaal

5.448.938

3.120.928

Totaal

Schulden aan leveranciers

Jaarverslag 2012

111 31-12-2012 (x € 1)

31-12-2011 (x € 1)

Energiebelasting Loonbelasting en sociale lasten Omzetbelasting Pensioenfonds

0 161.937 0 23.143

40.044 128.273 1.254.808 30.560

Totaal

185.080

1.453.685

Rekeningcourant Stichting Sociaal Fonds TBV Wonen Saldo VvE Driehuise en fondsen voor kwalitatieve verplichtingen Overige

63.556 505.442 1.184

63.407 608.400 4.781

Totaal

570.182

676.588

Vooruit ontvangen huur Nog niet vervallen rente Onderhanden onderhoud Te verrekenen huurtoeslag Nog te betalen servicekosten / saldi service fondsen Nog uit te betalen personeelskosten Saldo loopbaanbudget Overige overlopende passiva

748.789 5.809.873 0 257.762 261.012 10.218 169.432 331.345

432.419 6.020.389 308.407 240.810 215.794 1.609 117.357 292.497

Totaal

7.588.431

7.629.282

Schulden ter zake van belastingen en premies sociale verzekering

Overige schulden

TBV Wonen is administrateur van de VvE Driehuise en beheert de voorziening onderhoud voor deze vereniging. Per 31 dec. 2012 was dit een bedrag van € 109.800,-. In een tweetal complexen worden er woningen verkocht waarbij de kopers een bijdrage storten in een fonds voor planmatig onderhoud aan een deel van de woning. TBV Wonen beheert deze fondsen.

Overlopende passiva

Met ingang van 2012 worden de onderhoudskosten verwerkt in het jaar van uitvoering. Per 31 dec 2012 zijn er nog voor € 203.600,werkzaamheden opgedragen uit de begroting 2012.

Jaarverslag 2012

112 Niet uit de balans blijkende informatie Gebeurtenissen na balansdatum die nadere informatie geeft over de positie per balansdatum Aangegane verplichtingen voor nieuwbouw- en herstructureringsprojecten worden vanaf 2006 niet meer in de balans opgenomen. Voor onderstaande projecten bedraagt per 31 december 2012 de restant verplichting: TTS Hart van Brabantlaan Zonnehof Rijghpark St Jozefzorg Berkdijk renovatie

18.596.000 19.672.800 453.400 7.117.800 5.337.700

Totaal restant verplichting per 31 december 2012

51.177.700

Garantie stellingen voor leningen TBV Wonen staat voor een bedrag van maximaal € 1.134.000,- garant voor een lening die Triborgh Bouwontwikkeling VOF heeft aangetrokken bij de ING-bank voor de financiering van onroerend goed. Tevens staat TBV Wonen garant voor een bedrag van € 798.468,-, op leningen met een restant hoofdsom van € 1.388.139,die de BNG heeft vertrekt aan de Stichting Dutch International Guarantees for Housing. Dit zijn leningen voor een sociaal woningbouwprojecten in de gemeente Podgorica in Montenegro. Bankgaranties Per 31 dec 2012 staan er geen bankgaranties open. Afkoop erfpacht gemeente Tilburg In 2002 zijn de erfpachtovereenkomsten met de gemeente Tilburg afgekocht. Als er woningen worden verkocht die op voormalige erfpacht grond staan moet er aan de gemeente een afkoopsom worden betaald. Hierbij wordt de kavelprijs bepaald op basis van de commerciele kavelprijs verminderd met de prijs van een sociale kavel. In 2012 betrof dit 4 kavels voor een gemiddeld prijs van € 33.150,-. Voorwaardelijke verplichtingen Obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) uit hoofde van door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het garantievermogen van het WSW niet voldoende is om de aanspraken op het WSW te dekken. Ultimo boekjaar bedroeg het obligo € 11.371.800,-. Projecten Begin 2011 is er een samenwerkingsovereenkomst getekend met verschillende partijen om TalentSquare te gaan ontwikkelen in de Spoorzone. TBV Wonen gaat hierin 705 appartementen ontwikkelen voor buitenlandse studenten en werkenden, voor een totaal bedrag van ongeveer € 42 miljoen. In februari 2012 is gestart met de bouwwerkzaamheden en de oplevering wordt verwacht in juni / juli 2013. Er wordt van uit gegaan dat er geen sprake is van een onrendabele investering. Leningen In 2012 en 2013 zijn er een drietal leningen voor een totaal bedrag van € 70 miljoen aangetrokt die na 1 januari 2013 worden gestort. De stortingsdata's zijn respectievelijk: 25 maart € 20 miljoen, 26 maart € 30 miljoen en 28 juni € 20 miljoen. De gemiddelde rente van deze nieuwe leningen is 3% en de gemiddelde looptijd bedraagt 14,3 jaar.

Jaarverslag 2012

113 14.6

Toelichting op winst- en verliesrekening 2012 (x € 1)

2011 (x € 1)

Te ontvangen nettohuur Woningen en woongebouwen in exploitatie Onroerende goederen niet zijnde woningen

36.858.343 1.120.420

35.896.581 972.361

subtotaal

37.978.763

36.868.942

Af: huurderving Wegens leegstand Wegens overige redenen

366.045 94.348

352.721 59.771

Subtotaal

460.393

412.492

37.518.370

36.456.450

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten

Totaal De 'te ontvangen nettohuur' is ten opzichte van het vorige boekjaar toegenomen als gevolg van: - Jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2011 en 1 juli 2012 (respectievelijk 1,30% en 2,30%). - Tussentijdse huurverhogingen in verband met individuele woningverbeteringen en huurharmonisaties - Oplevering van woningen in 2011 (135). - De verkoop van huurwoningen in 2011 (27) en 2012 (13) - Uit exploitatie of lagere opbrengst door aanpassing huurprijs Totaal

615.700 355.400 666.100 -90.000 -437.400 1.109.800

De huurderving bedroeg in het boekjaar 1,21% van de te ontvangen huur (vorig boekjaar: 1,12%) De leegstand voorafgaande aan de sloop en verkoop is in mindering gebracht op de te ontvangen nettohuur. De leegstand door renovatie van het complex Berkdijk is in mindering gebracht op de te ontvangen nettohuur en deels ten laste van het project geboekt. In 2012 zijn 47 woningen aanleunwoningen bij Jozefzorg uit exploitatie gehaald. In de loop van 2011 is de tijdelijk verhuur van Mariengaarde en een de tijdelijke eenheden bij Mariahof stopgezet.

Opbrengsten servicecontracten Te ontvangen vergoedingen servicecontracten Leveringen en diensten Te verrekenen met huurders

1.128.393 2.217.921

1.131.776 2.207.032

Subtotaal

3.346.314

3.338.808

Af: vergoedingsderving wegens leegstand

48.415

53.718

subtotaal

48.415

53.718

3.297.899

3.285.090

Totaal Dit betreffen de bijdragen die de huurders boven de netto-huurprijs betalen voor glasverzekering, riool-, en lampen- en tuinfonds en gemeenschappelijk servicekosten in flats. De vergoedingen voor leveringen en diensten zijn gebaseerd op geraamde kosten en worden, indien noodzakelijk, jaarlijks aangepast. De vergoedingsderving bedroeg in het boekjaar 1,45% van de te ontvangen vergoedingen (vorig boekjaar 1,61%).

Jaarverslag 2012

114 Overheidsbijdragen

2012 (x € 1)

2011 (x € 1)

Bijdragen van de overheid in woningaanpassingen

2.156

2.156

Totaal

2.156

2.156

Koopprojecten Verkoop huurwoningen en koopgarant woningen

-11.537 1.024.368

423.145 2.708.015

Totaal

1.012.831

3.131.160

-5.513 -1.024

872.741 -175.345 -274.251

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Specificatie koopprojecten - Resultaat Bouwmeesterbuurt - Resultaat Trouwlaan - Resultaat Rooi Harten - Overige

-5.000

Resultaat koopprojecten

-11.537

423.145

Geactiveerde kosten verbeteringen

357.755

801.778

Totaal

357.755

801.778

7.721

3.974

7.721

3.974

Vergoedingen/verrichte diensten Woningaanpassingen Overigen

265.344 62.300 86.289

566.932 107.437 167.600

Totaal

413.933

841.969

Voor een aantal reeds opgeleverde projecten zijn er in 2012 nog kosten gemaakt diie ten laste van de winst komen. Verkoop huurwoningen In 2012 zijn 13 woningen (27 in 2011) verkocht aan particulieren. Op de verkoopprijs is de gemiddelde boekwaarde binnen het complex in mindering gebracht. Geactiveerde productie eigen bedrijf

Zie toelichting onder `Lasten onderhoud`. Na 2008 worden in de commerciële jaarrekening geen interne kosten meer doorbelast aan projecten. Erfpachtcanons Erfpachtcanons op koopprojecten

Een zestal eigenaren betalen maandelijks een canon voor het gebruik van de grond. Bij sommige contracten wordt de eerste jaren korting gegeven op de canon. Overige bedrijfsopbrengsten

De post overigen bestaat voornamelijk uit de ontvangen vergoedingen voor het beschikbaar stellen van ruimte voor mobiele telecommunicatie bij verschillende complexen en opbrengsten die betrekking hebben op voorgaande jaren.

Jaarverslag 2012

115 BEDRIJFSLASTEN 2012 (x € 1)

2011 (x € 1)

14.418.651 -5.160.598 261.681

14.173.200 -5.039.256 370.128

9.519.734

9.504.072

Onrendabele investeringen projecten Rijghpark, Berkdijk, Mariengaarde en Stedekestraat Zonnehof extra ivm verhuur koopwoningen De Werf

0 1.386.550 96.000

2.853.207 0 0

Totaal

1.482.550

2.853.207

Afschrijvingen (im) materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Afschrijving sociaal vastgoed op basis van bedrijfswaarde Gerealiseerde herwaardering als gevolg van afschrijving Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Totaal Overige waardeveranderingen (im) materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

Onrendabele investeringen projecten Voor deze projecten zijn er extern verplichtingen aangegaan waardoor de te verwachte onrendabele investeringen in het betreffende boekjaar zijn opgenomen.

Erfpacht Kievitshorst

3.137

3.137

Totaal

3.137

3.137

Bruto salarissen inclusief ziekengeld Uitzendkrachten en detacheringen Ontvangen ziekengelden

3.823.136 117.921 -29.877

3.763.813 161.538 -19.774

Totaal

3.911.180

3.905.577

559.640 755.563

527.333 740.891

1.315.203

1.268.224

Lonen en salarissen

Sociale lasten en pensioenlasten Sociale lasten Pensioenlasten

Totaal

Jaarverslag 2012

116 2012 (x € 1)

2011 (x € 1)

Onderhoudslasten Af: kosten eigen dienst (elders verantwoord)

7.522.506 1.464.725

6.810.059 1.500.654

Totaal

6.057.781

5.309.405

Onderhoudslasten

In 2012 zijn er geen onderhoudslasten opgenomen als onderhanden werk. De kosten worden in het jaar van uitvoering verantwoord. Een deel van de kosten van het onderhoudsbedrijf is doorberekend aan huurders of derden vanwege voor voor hen verricht werk (± € 0,2 miljoen). Een ander deel is intern doorbelast. In 2012 zijn de kosten voor mutatie onderhoud gestegen van € 0,8 in 2011 naar € 1,4 miljoen in 2012. Bij een deel van de mutaties wordt ook een deel van het planmatigonderhoud uitgevoerd, zoals het vervangen van de keuken en badkamer. Leefbaarheid Maatschappelijke investeringen

417.742

179.344

Totaal

417.742

179.344

TBV Wonen neemt jaarlijks in haar begroting een bedrag op voor maatschappelijke investeringen, in 2012 was dit een bedrag van € 1 miljoen. Lasten servicecontracten Verrekenbare servicekosten Niet verrekenbare servicekosten

2.185.659 569.035

2.168.558 540.750

Totaal

2.754.694

2.709.308

Overige bedrijfslasten Overige kostensoorten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Kosten Raad van Toezicht Algemene kosten

311.947 392.131 58.387 1.290.987

294.294 380.382 54.877 1.230.161

Zakelijke bedrijfslasten Belastingen Verzekeringen Contributie Aedes

1.555.018 128.867 58.423

1.435.226 126.052 58.667

691.143 45.165 117.592

750.328 40.683 369.654

4.649.660

4.740.324

Overige lasten Overige directe exploitatielasten Overige indirecte lasten Heffing Centraal Fonds

Totaal

De post overige directe exploitatielasten bestaat o.a. uit vervolgkosten, afgeboekt mutatie onderhoud, kosten van nutsbedrijven die niet aan de huurders kunnen worden door berekend en lasten van voorgaande jaren. De post overige indirecte lasten bestaat o.a. uit de acquisitie en planstudiekosten en opplus- en millieumaatregelen. Ten laste van het verslagjaar is door BDO Audit & Assurance BV en haar netwerkorganisaties totaal € 106.367,- aan honoraria in rekening gebracht. Dit bedrag kan als volgt worden gesplitst:

Controle van de jaarrekening Overige controle opdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet-controle diensten

BDO Audit & Assurance BV 39.894 17.714

BDO Netwerkorganisaties

46.458 2.301

Totaal De overige controle opdrachten hebben betrekking op: dVi en toetsing inkomsten gegevens; Controle van TBV Holding, Woning in zicht en Stichting Sociaal Fonds; Meerwerk controle 2011.

59.909

Jaarverslag 2012

46.458

Totaal BDO 39.894 17.714 46.458 2.301 106.367

117 NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE 2012 (x € 1)

2011 (x € 1)

7.551.936 -562.943

4.467.388 322.170

-1.308.699 891.942

-834.179 418.561

6.572.236

4.373.940

609.649 237.680 531.027

685.743 150.470 880.314

1.378.356

1.716.527

Rente leningen overheid Rente leningen kredietinstellingen Rente doorberekend aan waarborgsommen Overige financieringslasten Rente op kortlopende schulden

11.185 11.745.243 118 65.689 16.584

14.524 12.154.230 68 68.072 16.897

Totaal rentelasten

11.838.819

12.253.791

-10.460.463

-10.537.264

Correctie ivm definitieve aangifte voorgaande boekjaren Vennootschapsbelasting boekjaar

0 -126.275

0 -126.275

Totaal vennootschapsbelasting

-126.275

-126.275

Mutatie actuele waarde vaste activa Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Waardemutaties Koopgarant woningen Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden

Totaal mutatie actuele waarde vaste activa Waardemutaties Koopgarant Met ingang van de jaarrekening 2011 zijn de verplichtingen uit de verkoop via Koopgarant op de balans opgenomen. De waardemutaties in het boekjaar worden onder de overige waardeveranderingen verantwoord.

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Geactiveerde rente onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Rente op overige vorderingen Rente op uitgezette middelen

Totaal rentebaten

Rentelasten en soortgelijke kosten

Saldo financiele baten en lasten

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

Bij de berekening van de vennootschapsbelasting is rekening gehouden met de bestaande wet- en regelgeving bij het opmaken van de jaarrekening. De regelgeving van de VSO ll is hierbij van toepassing. De ondertekening van de VSO ll door het bestuur heeft in april 2009 plaatsgevonden. Specificatie belastingen Te betalen vennootschapsbelasting over winst 2012 Vrijval voorziening belastinglatentie 2012

0 126.275

Vennootschapsbelasting 2012

-126.275

Jaarverslag 2012

118 De Hoge Raad heeft op 13 januari 2012 bepaald dat de werkzaamheden van woningcorporaties die op grond van artikel 70 van de woningwet zijn aangemerkt als Toegelaten Instelling gericht zijn op het dienen van het algemene belang van voldoende en goede woongelegenheid in de sociale huursector. Woningcorporaties worden nu als ANBI (Algemeen Nut Beogende Instelling) bestempeld, tenzij de inspecteur met feiten aannemelijk kan maken dat de woningcorporatie het belang van de volkshuisvesting in de sociale huursector niet dient. Als ANBI hebben we in de aangifte vennootschapsbelasting tot en met 2011 gebruik gemaakt worden van de herbestedingsreserve. In 2012 zal de lagere WOZ-waarde als fiscaal verlies worden opgenomen. Hierdoor ontstaat er een zodanig verlies dat er de komende jaren geen vennootschapsbelasting verschuldigd is. Vandaar dat er ook geen nieuwe acute dan wel latente verplichtingen in de jaarrekening 2012 verantwoord.

2012 (x € 1)

2011 (x € 1)

TBV Holding BV Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV

-48.719 -637.710

-20.208 -60.005

Totaal resultaat deelnemingen

-686.429

-80.213

Resultaat deelnemingen

De waarde van de deelnemingen zijn bepaald op basis van voorlopige jaarcijfers van de BV 's. De deelneming voor de SOM is gewaardeerd op nihil. Wij verwachten dat er na oplevering en verkoop van de panden er geen eigen vermogen resteert binnen de BV. Eventuele correcties worden in de jaarrekening over 2013 van TBV Wonen verwerkt.

Overige informatie Gemiddeld aantal medewerkers In 2012 waren gemiddeld 88 werknemers (81,3 formatieplaatsen) in dienst die allen waren aangesloten bij het Pensioenfonds voor Woningcorporaties. Ultimo boekjaar waren dat er 87. In 2011 waren gemiddeld 90 medewerkers in dienst. Bezoldiging bestuurder en Raad van Toezicht Het totaal bedrag aan bezoldiging voor de directie-bestuurder bedroeg in 2012 € 208.994,- (2011 € 200.935,-) De vergoeding voor de voorzitter van de Raad van Toezicht bedroeg in 2012 € 12.445,- (2011 € 12.160,-) per jaar. De overige 4 leden van de Raad ontvingen in 2012 € 9.722,-. (2011 € 9.500,-). Tilburg, 15 mei 2013 Drs. R. Vinke Directeur-bestuurder

Jaarverslag 2012

119

Jaarverslag 2012

120

Hoofdstuk 15

Geconsolideerde jaarrekening

ACTIVA

31-12-2012 (x € 1)

31-12-2011 (x € 1)

304.439.486

300.418.650

46.705.279

10.962.187

8.310.415

8.323.215

359.455.180

319.704.052

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder erfpacht Onroerende zaken verkocht onder voorwaardenen

49.801.585 413.596 20.194.761

43.728.862 413.596 21.206.199

Totaal vastgoedbeleggingen

70.409.942

65.348.657

Financiële vaste activa Deelnemingen Overige vorderingen

1.600.574 306.180

2.244.568 420.180

Totaal financiële vaste activa

1.906.754

2.664.748

431.771.876

387.717.457

Voorraden

149.394

143.276

Onderhanden koopprojecten

862.727

2.690.874

Voorraad koopwoningen

728.421

287.297

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen Overige vorderingen Overlopende activa

344.735 9.037 493.307 179.281 426.278

430.992 169.059 1.533.676 47.989 892.991

Totaal vorderingen

1.452.638

3.074.707

Liquide middelen

9.149.525

29.014.891

12.342.705

35.211.045

444.114.581

422.928.502

15.1 Geconsolideerde balans per 31 december 2012

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Totaal materiële vaste activa

Totaal vaste activa

VLOTTENDE ACTIVA

Totaal vlottende activa

TOTAAL

Jaarverslag 2012

121 PASSIVA

31-12-2012 (x € 1)

31-12-2011 (x € 1)

124.100.652

104.473.098

8.050.603

7.932.717

132.151.255

112.405.815

Voorziening onrendabele investeringen Overige voorzieningen

0 252.553

4.570.681 378.828

Totaal voorzieningen

252.553

4.949.509

Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden

1.581.050 275.220.272 12.669 21.007.807

1.598.230 268.929.403 5.276 21.621.817

Totaal langlopende schulden

297.821.798

292.154.726

93.188 5.448.938 185.080 573.338 7.588.431

534.229 3.120.928 1.454.269 679.744 7.629.282

13.888.975

13.418.452

444.114.581

422.928.502

EIGEN VERMOGEN

Overige reserves Resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen

VOORZIENINGEN

LANGLOPENDE SCHULDEN

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Schulden ter zake van belastingen en premies soc. verzekering Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

TOTAAL Jaarverslag 2012

122 15.2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2012 2012 (x € 1)

2011 (x € 1)

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende zaken Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Erfpachtcanons Overige bedrijfsopbrengsten

37.518.370 36.456.450 3.297.899 3.285.090 2.156 2.156 1.012.831 3.131.160 357.755 801.778 7.721 3.974 412.196 839.126

Som der bedrijfsopbrengsten

42.608.928 44.519.734

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen (im) materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen (im) materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

9.519.734 1.482.550 3.137 3.911.180 559.640 755.563 6.057.781 417.742 2.754.694 4.653.455

9.518.590 2.853.207 3.137 3.905.577 527.333 740.891 5.309.405 179.344 2.709.308 4.742.370

Som der bedrijfslasten

30.115.476 30.489.162

Bedrijfsresultaat

12.493.452 14.030.572

NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

6.572.236

4.373.940

6.572.236

4.373.940

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Waardeveranderingen van financiele vast activa en van effecten Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

0 0 1.341.464 1.709.026 11.838.830 12.255.903

Som der financiële baten en lasten

-10.497.366 -10.546.877 8.568.322

7.857.635

126.275 -643.994

125.925 -50.843

8.050.603

7.932.717

Buitengewone baten Buitengewone baten Belastingen buitengewoon resultaat

0 0 0

0 0 0

Buitengewoon resultaat na belastingen

0

0

8.050.603

7.932.717

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen Resultaat deelnemingen

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belasting

Resultaat na belastingen

Jaarverslag 2012

123 15.3 Toelichting op de geconsolideerde balans en de winst/ en verliesrekening Alleen die zaken zijn toegelicht die afwijken van de enkelvoudige jaarrekening. De waarderingsgrondslagen zijn conform de in de enkelvoudige jaarrekening opgenomen waarderingsgrondslagen. De consolidatie betreft TBV Holding BV (100% eigendom TBV Wonen) en TBV Triborgh Bouwontwikkeling BV (100% eigendom van TBV Holding BV).

Jaarverslag 2012

124 15.4 Toelichting op de balans

Jaarverslag 2012

125

31-12-2012 (x € 1)

31-12-2011 (x € 1)

Lening Lease Plan Auto NV Renteloze lening WIZ

249.000 57.180

303.000 117.180

Totaal

306.180

420.180

303.000

292.000

Mutaties in het boekjaar: - Aflossingen - Verstrekkingen

61.000 7.000

67.000 78.000

Saldo per 31 december

249.000

303.000

Overige vorderingen

Lening Lease Plan Auto NV Saldo per 1 januari

Door TBV Wonen worden aan LeasePlan Nederland NV gelden beschikbaar gesteld voor de aanschaf van auto's welke bij TBV Wonen in gebruik zijn. De hoogte van de lening is afhankelijk van de boekwaarde van de auto's. Renteloze lening Stichting Woning in Zicht Saldo per 1 januari

117.180

117.180

Mutaties in het boekjaar: - Aflossingen - Verstrekkingen

60.000 0

0 0

Saldo per 31 december

57.180

117.180

Door de participanten in de Stichting Woning in Zicht is in 2006 een renteloze lening vertrekt aan de stichting. Deze lening is in de loop van 2008 verhoogd naar € 117.180,-. In 2012 is gestart met de aflossing van deze lening. Alle overige vorderingen hebben een resterende looptijd langer dan één jaar.

VLOTTENDE ACTIVA

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen Overige vorderingen Overlopende activa

344.735 9.037 493.307 179.281 426.278

430.992 169.059 1.533.676 47.989 892.991

1.452.638

3.074.707

Terug te onvangen vennootschapsbelasting Terug te ontvangen BTW 4e kwartaal en supletie TalentSquare

233 493.074

1.533.676 0

Totaal

493.307

1.533.676

Totaal Belastingen Deze post is als volgt samengesteld :

Jaarverslag 2012

126

31-12-2012 (x € 1)

31-12-2011 (x € 1)

Kas ING-bank Rabobank

2.473 28.693 152.077

699 7.506 7.563

Subtotaal

183.243

15.768

480.000 28.108 8.458.174 0

118.134 10.000.000 80.989 8.800.000 10.000.000

Subtotaal

8.966.282

28.999.123

Totaal

9.149.525

29.014.891

31-12-2012 (x € 1)

31-12-2011 (x € 1)

93.188 5.448.938 185.080 573.338 7.588.431

534.229 3.120.928 1.454.269 679.744 7.629.282

13.888.975

13.418.452

Rekeningcourant Stichting Sociaal Fonds TBV Wonen Saldi VvE's en fondsen voor kwalitatieve verplichtingen Rekening-courant deelnemingen Overige

63.556 505.442 3.156 1.184

63.407 608.400 3.156 4.781

Totaal

573.338

679.744

Liquide middelen Deze post is als volgt samengesteld : Direct opvraagbaar:

Op termijn uitgezet: Depositorekening per 31 december

Rabobank v Lanschot Artesiabank SNS-bank ING-bank

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Schulden ter zake van belastingen en premies sociale verzekering Overige schulden Overlopende passiva

Totaal Overige schulden

Jaarverslag 2012

127 15.5 Toelichting op de winst/ en verliesrekening

BEDRIJFSOPBRENGSTEN

2012 (x € 1)

2011 (x € 1)

Vergoedingen/verrichte diensten Woningaanpassingen Overigen

265.344 62.300 84.552

566.932 107.437 164.757

Totaal

412.196

839.126

Goodwill Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

9.258.053 261.681

14.518 9.133.944 370.128

Totaal

9.519.734

9.518.590

Overige kostensoorten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Kosten Raad van Toezicht Algemene kosten

311.947 392.131 58.387 1.290.987

294.294 380.382 54.877 1.230.161

Zakelijke bedrijfslasten Belastingen Verzekeringen Contributie Aedes

1.555.018 128.867 58.423

1.435.226 126.052 58.667

694.938 45.165 117.592

752.374 40.683 369.654

4.653.455

4.742.370

Overige bedrijfsopbrengsten

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa

Overige bedrijfslasten

Overige lasten Overige directe exploitatielasten Overige indirecte lasten Heffing Centraal Fonds

Totaal

Jaarverslag 2012

128

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 2012 (x € 1)

2011 (x € 1)

609.649 200.788 531.027

685.743 142.969 880.314

1.341.464

1.709.026

Rente leningen overheid Rente leningen kredietinstellingen Rente doorberekend aan waarborgsommen Overige financieringslasten Rente op kortlopende schulden

11.185 11.745.243 118 65.689 16.595

14.524 12.154.230 68 70.184 16.897

Totaal rentelasten

11.838.830

12.255.903

-10.497.366

-10.546.877

Vennootschapsbelasting

-126.275

-125.925

Totaal vennootschapsbelasting

-126.275

-125.925

VOF Triborgh Piushaven, Udenhout & Koolhoven Triborgh Koolhoven BV GEM Koolhoven Beheer BV Deelneming Gezamenlijke Participatie Triborgh BV Triborgh Vastgoed BV Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV Afwikkeling Tympanon Projectontwikkeling BV

3.933 -9.393 -423 -494 93 -637.710 0

16.249 -8.696 327 1.195 87 -60.005 0

Totaal resultaat deelnemingen

-643.994

-50.843

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Geactiveerde rente onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Rente op overige vorderingen Rente op uitgezette middelen

Totaal rentebaten

Rentelasten en soortgelijke kosten

Saldo rente lasten en baten

Belastingen

Resultaat deelnemingen

Jaarverslag 2012

129

Hoofdstuk 16

Overige gegevens

RESULTAATBESTEMMING Het resultaat over het boekjaar bedraagt € 8.050.603 en komt ten gunste van de algemene reserve. BELANGRIJK GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM

Op het moment van opstellen van de jaarrekening waren er geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum bekend.

CONTROLEVERKLARING blz 130

Jaarverslag 2012

130

Jaarverslag 2012

131

Jaarverslag 2012

132

Jaarverslag 2012

133

Jaarverslag 2012

134

Jaarverslag 2012

135 Bijlage A Complex

Aantal Woningen Diversen

Bouwjaar

6004/6 6005 6007 6009 6010 6012 6013 6014 6016 6017 6019 6020 6021 6023 6024 6025 6028 6031 6032 6033 6034 6035 6036 6037

Bouwmeesterbuurt Bouwmeesterbuurt nieuwbouw Robert Fruinstraat Oerle - eengezinswoningen Oerle - etagewoningen Berkdijk Oerle - eengezinswoningen Groenewoud Oerle - etagewoningen Tobias Asserlaan Wandelbos - eengezinswoningen Verspreid bezit Wandelbos - etagewoningen Rondom Ter Linde De Grote Eik Redemptoristenstraat Zuidkaap Troubadourplein Generaal Barberstraat Schubertstraat Hoffmannlaan Gilzerbaan Dennenrode Van Anrooijlaan/Diepenbrocklaan

49 10 11 143 180 154 40 149 197 96 285 48 216 141 96 96 100 12 16 272 256 21 144 54

6038 6039 6040 6041 6042 6043 6044 6047 6048 6049

Bachlaan Luchthavenlaan Karmelietenstraat Zuringhof Kruidenlaan Kievitshorst Groenewoud - eengezinswoningen Groenewoud - etagewoningen President Mandelahof - Hoofdgebouw President Mandelahof - Achterterrein

72 24 34 16 12 36 144 32 41 52

1974 1973 1973 1973 1973 1974 1976 1977 1977 1977

6050 6051 6055 6057 6059 6061 6063 6065 6069 6077 6080 6081 6082 6083 6084 6085

Korvelse Hofjes - eengezinswoningen Korvelse Hofjes - etagewoningen V Beurdenstraat/Vigiliusstraat Piusstaete De Blaak Gesworen Hoek - eengezinswoningen Gesworen Hoek - etagewoningen Drossaard Bernagiestraat Gesworen Hoek - etagewoningen Trouwlaan Brouwerslaken 1 Brouwerslaken 3 Bijsterhof Koningsvoorde Het Kasteel Noord Kasteel - eengezinswoningen

12 125 21 137 74 82 49 36 45 12 101 38 63 84 49 56

1978 1979 1979 1977 1981 1983 1983 1983 1985 1985 1987 1988 1988 1989 1987 1983

Jaarverslag 2012

1

15

1 24 6 103 134 6 16 35 22

45 21 37

1 5 19 3

1949 2008 1953 1953 1953 1953 1957 1957 1957 1963 1967 div 1967 1967 1970 1968 1969 1974 1974 1971 1972 1972 1973 1973

136

Jaarverslag 2012

137 Bijlage B:Verbindingen per 31 december 2012 (bedragen in € 1000) Bijlage B. Verbindingen TBV Wonen per 31 december 2012 (bedragen in € 1.000) In dit overzicht zijn alleen de verbindingen opgenomen als er sprake is van een eigendomsverhouding of dat er sprake is van onderlinge leningen of een rekening courant-verhouding. Een toelichting op de overige verbindingen is in in hoofdstuk 11 opgenomen. Financieel belang deelname corporatie Geplaatst kapitaal en resultaat door perc.

Aard werkzaamheden

TBV Holding BV

Moedermaatschappij van TBV Triborgh BV

ja

869

TBV Wonen

869

100% TBV Wonen max. € 907.560

733

TBV Triborgh Bouwontwikkeling BV

Participeren in VOF Triborgh, Triborgh Koolhoven BV en GEM Koolhoven Beheer BV

ja

791

TBV Holding BV

791

100% TBV Holding BV max. € 907.560

807

VOF Triborgh Piushaven, Udenhout & Koolhoven

Het gezamenlijk en voor gezamelijke rekening drijven van een projectontw. bedrijf in de gemeente Tilburg

nee

10.643

Triborgh Koolhoven BV

Optreden als commanditair vennoot in Grondexploitatiemaatschappij Koolhoven CV

nee

322

GEM Koolhoven Beheer BV

Optreden als beherend vennoot in Grondexploitatiemaatschappij Koolhoven CV

nee

Gezamelijke Participatie Triborgh BV

Participeren in VOF Triborgh, Triborgh Koolhoven BV en GEM Koolhoven Beheer BV

Triborgh Vastgoed BV

Stichting Woning in Zicht

Op basis van voorlopige cijfers 2011 Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV

Consolidatie

Jaarrek. 2012 Eigen vermogen

Naam rechtspersoon/ vennootschap

deeln. TBV Trib. BV

Verstrekte geldlening door

Rekening courant door + / aan -

Garanties door

nee

Triborgh Koolhoven BV GEM Koolhoven Beheer BV

-2 -1

nee

1.281

12,5%

TBV Triborgh BV

40

12,5%

TBV Triborgh BV

2

nee

92

TBV Triborgh BV

5

5,2%

TBV Triborgh BV

1

nee

nee

1.899

TBV Triborgh BV

271

14,3%

nee

Participeren in VOF Fabriekskwartier

nee

28

TBV Triborgh BV

4

12,5%

nee

Gezamenlijk woonruimteverdelingssysteem van de vier Tilburgse woningcorporaties

nee

0

Tegengaan van (dreigende) verloedering van panden in de binnenstad van Tilburg.

nee

2.551

0

TBV Wonen

Jaarverslag 2012

638

25%

toelichting

TBV Wonen 1.134 ING lening

TBV Wonen

57

nee

TBV Wonen

150

nee

138

Jaarverslag 2012