Een nieuwe realiteit. Jaarverslag TBV Wonen

Een nieuwe realiteit Jaarverslag 2011 TBV Wonen

Jaarverslag TBV Wonen

2

Inhoudsopgave Pagina Voorwoord

5

Hoofdstuk

1.

Een nieuwe realiteit

7

Hoofdstuk

2.

Governance

15

Hoofdstuk

3.

Ruimte voor samenwerking

25

Hoofdstuk

4.

Ruimte om mee te denken

33

Hoofdstuk

5.

Woonruimte voor iedereen

35

Hoofdstuk

6.

Ruimte voor kwaliteit

49

Hoofdstuk

7.

Ruimte voor leefbaarheid

53

Hoofdstuk

8.

Ruimte voor wonen en zorg

59

Hoofdstuk

9.

Ruimte voor duurzaamheid

61

Hoofdstuk

10.

Ruimte voor de organisatie

67

Hoofdstuk

11.

Financiële continuïteit

71

Hoofdstuk

12.

Verklaring besteding middelen

89

Hoofdstuk

13.

Kengetallen

90

Hoofdstuk

14.

Jaarrekening

92

Hoofdstuk

15.

Geconsolideerde jaarrekening

121

Hoofdstuk

16.

Overige gegevens - Gebeurtenissen na balansdatum - Resultaatbestemming - Accountantsverklaring - Accountantsverslagen

131

Bijlage A: Verhuureenheden Bijlage B: Verslag belanghoudersbijeenkomst Bijlage C: Verbindingen

137 139 143

Bijlagen


3


4

Woningcorporaties bevinden zich in zwaar weer. Waar we voorheen gewend waren in een relatief rustige omgeving te ontwikkelen, te bouwen en te beheren, veranderen de zogenoemde omgevingsvariabelen in hoog tempo. Doordat de financiële en economische crisis aanhoudt, en de incidenten binnen de sector te talrijk zijn, om alleen aan het toeval te kunnen toeschrijven, zijn de vooruitzichten niet erg positief. De gebeurtenissen bij Vestia zijn dan slechts de bekende druppel die de emmer doet overlopen; De bevestiging van het slechte imago van de sector en daarmee koren op de molen van politiek Den Haag die er op uit lijkt te zijn om de sector letterlijk en figuurlijk een kopje kleiner te maken. Er word gesproken over een vermindering van het aantal sociale huurwoningen met 25%, te realiseren via het omstreden kooprecht naar Engels voorbeeld. Talrijke voorbeelden in Groot Brittannië tonen aan dat dit geen goed idee is. Privaat eigendom moet gestimuleerd worden maar alleen als het ook onderhouden kan worden. Daarnaast is er de financiële afroming van het corporatievermogen, dat nu in het Lenteakkoord een jaar naar voren wordt gehaald om schatkist technische redenen. Inmiddels is bekend geworden dat er een extra heffing door het Centraal Fonds Volkshuisvesting komt, omdat verwacht wordt dat meer corporaties in de financiële problemen komen. Dat deze juist onder andere door de vele heffingen van het Rijk worden veroorzaakt wordt er gemakshalve niet bij verteld. Ook de rechterlijke uitspraak over de Anbi status is inmiddels hersteld door reparatiewetgeving en het lijkt er op dat er geen enkele compassie meer is voor de sector. Door deze ontwikkelingen duurt de onzekerheid in de volkshuisvesting voort waardoor corporaties niet meer durven te investeren in bouwprojecten. Na de kopers blijven nu ook de huurders zitten waar ze zitten. De woningmarkt wordt volledig in het slot gegooid door de onwil koop- en huurmarkt integraal te benaderen. Tegen de achtergrond van de economische crisis, en een bouwproductie die in 2011 voor 55-60% voor rekening kwam van de corporaties, zijn dit slechte prognoses voor zowel de bouw als de volkshuisvesting. Ondanks de geschetste negatieve ontwikkelingen blijft TBV Wonen onverminderd investeren in de stad. We hebben een goed jaar achter de rug, met sociaal maatschappelijke prestaties die er toe doen en wat helaas meer en meer belangrijk wordt; met goede financiële resultaten. Door een financieel conservatief beleid in de achterliggende jaren is TBV Wonen in staat om ook in 2012 en volgende jaren te investeren en haar nek uit te steken. In 2012 wordt gestart met de bouw van 862 woningen. TBV Wonen zorgt ervoor dat er weer hijskranen in Tilburg komen. Dit kunnen we doen door zoals gezegd een gedegen financieel beleid, onafhankelijk van verkopen van bestaand bezit, maar vooral door ambitieuze, resultaatgerichte medewerkers. De prima resultaten in 2011 hadden niet bereikt kunnen worden zonder de samenwerkende instelling van alle medewerkers en partners in de stad. De directie bedankt iedereen voor de inzet, enthousiasme en betrokkenheid en ziet het jaar 2012 daarom met vertrouwen tegemoet. Drs. Rob Vinke Directeur-bestuurder.


5


6

Hoofdstuk 1 Een nieuwe realiteit Waar in het jaarverslag 2010 nog gesproken kon worden van een herstel van de wereldeconomie, heeft in 2011 de gevreesde dubbele dip zijn intrede gedaan. Het verslagjaar werd vooral gekenmerkt door een gebrek aan daadkracht binnen de Europese Unie, waar het ging om het kwijtschelden van de miljardenschuld die Griekenland heeft opgebouwd. Hoewel Griekenland economisch gezien een dwerg is binnen de Europese economie, zijn de Europese leiders er niet in geslaagd het probleem adequaat op te lossen. Dit had tot gevolg dat ook Italië geconfronteerd werd met een oplopende herfinancieringsrente. Voor Griekenland en Italië, hadden ook Ierland, Portugal en Spanje al een beroep gedaan op het noodfonds. De Zuid-Europese landen moeten draconische bezuinigingsmaatregelen nemen om het begrotingstekort op orde te krijgen. De maatregelen zullen er in ieder geval voor zorgen dat de economieën van deze landen de eerste jaren niet zullen groeien. De reactie van de Noord-Europese landen, onder aanvoering van Duitsland en Nederland, lijkt kortzichtig te zijn. Immers, een land als Nederland met zijn open economie is volledig afhankelijk van de export. Daarom zou terughoudendheid betracht moeten worden waar het gaat om het kapot bezuinigen van een land. Dat de export na de zomer van 2011 in Nederland

Bouwsector In de bouw wordt de crisis heel erg manifest. De verwachting is dat nog veel kleine bouwbedrijven failliet zullen gaan. Het consumentenvertrouwen zorgt ervoor dat grote aankopen niet (meer) worden gedaan. De verkoop van woningen is

fors is teruggelopen is evident. Maar ook het consumentenvertrouwen is na de zomer 2011 fors verminderd, waardoor de binnenlandse bestedingen zijn afgenomen. Nederland is in de gevarenzone gekomen en de prognose is dat Nederland ook zijn AAA- status zal gaan verliezen, waardoor het wellicht een hogere rente moet betalen om haar schulden te financieren. De werkloosheid neemt toe, ook al is deze nog lager dan in de omringende landen, en het kabinet heeft aangekondigd dat bovenop de reeds aangekondigde bezuinigingen van 18 miljard er nog eens extra bezuinigd dient te worden. Omdat Nederland de harde lijn heeft gevolgd naar de Zuid-Europese landen, waar het gaat om begrotingsdiscipline, kan er nu geen ander beleid worden gevoerd. Koste wat het koste zal Nederland in 2013 onder de 3% begrotingstekort moeten uitkomen is de optiek van de regering. Ook hier gaat de vraag op hoever moet en kan een land gaan in het terugdringen van de tekorten en vooral welke keuzes worden daarbij gemaakt. Nederland is inmiddels officieel in een recessie beland omdat er drie kwartalen achtereen sprake is van een krimpende economie. Het CPB heeft berekend dat Nederland eind 2012 op een begrotingstekort komt van 4,6% hetgeen forse extra bezuinigingen met zich mee zal brengen.

ingezakt, waardoor geen nieuwe bouwinitiatieven meer worden ontplooid. Ook het restrictieve beleid van de bankensector onder invloed van Basel III helpt niet mee om een hypotheek te verkrijgen. De doorstroming stagneert


7

binnen de koopsector, maar ook de doorstroming van de huursector naar koop en binnen de huursector is tot stilstand gekomen. Mensen blijven zitten waar ze zitten, mede ingegeven door de Europese Beschikking die op 1 januari 2011 in werking is getreden. Deze beschikking stelt dat huurwoningen < € 654 minimaal voor 90% toegewezen moeten worden aan inkomens < € 33.614 Huishoudens met een hoger inkomen verhuizen minder en de mutatiegraad bij TBV Wonen bedraagt inmiddels 8,3%. Ook de productie van huurwoningen neemt af door de grote onzekerheid die er heerst onder de woningcorporaties. De aangekondigde bijdrage aan de huurtoeslag van 0,7 miljard per jaar voor de corporatiesector zorgt voor aanpassingen in de bedrijfsvoering. Corporaties zijn gewend in een relatief rustige omgeving te acteren. De laatste jaren worden gekenmerkt door onzekerheid. Zo mogen sinds 2007 de huren slechts verhoogd worden met het inflatiepercentage. De Vogelaarheffing en de invoering van de vennootschapsbelasting, heeft ertoe geleid dat de overheid kennelijk naar believen kan beschikken over het vermogen van de corporaties. Met andere woorden wat hangt er nog boven onze hoofden en corporaties nemen een afwachtende houding aan. TBV Wonen De verkoop van bestaande woningen is in 2011 bij TBV Wonen ingezakt. Waar de doelstelling in het verslagjaar 40 betrof, zijn in totaal slechts 27 woningen verkocht. Verkoop van woningen is van belang voor de kasstromen. Het genereert middelen voor toekomstige investeringen. TBV Wonen heeft enkele jaren geleden het beleid ingezet om niet afhankelijk te zijn

De onwil van het kabinet om de woningmarkt integraal te hervormen bevordert het vertrouwen in de overheid niet. Kleine aanpassingen hebben in het verslagjaar plaatsgevonden, zoals het beperken van de overdrachtsbelasting. Deze aanpassing werd volledig overschaduwd door de beperkingen van de hypotheekverstrekking. Aflossingsvrije hypotheken mochten vanaf 1 augustus 2011 nog maar voor 50% tijdelijk worden gesloten en ook maximaal 106% van de executiewaarde lenen zorgde voor een daling in de mogelijkheden. Duidelijk is dat dit kabinet blijft vasthouden aan het bevorderen van het eigen woningbezit, terwijl dit allang achterhaald is. De waarde van het vastgoed stijgt niet meer en zal de komende jaren een neerwaartse beweging te zien geven. Dit zal de nieuwe realiteit zijn, waarin huren zo gek nog niet zal blijken te zijn. Maar er zullen wel maatregelen genomen moeten worden om de koopmarkt en de huurmarkt als één woningmarkt te beschouwen. Enkelvoudige aanpassingen die niet in relatie staan tot de gehele woningmarkt hebben geen enkele zin. Zo zal de beperking van de hypotheekrenteaftrek sec geen zin hebben. Het zal enkel een extra waardedaling tot gevolg hebben, waardoor huishoudens nog meer in de problemen komen.

van verkoop van woningen. Door de bedrijfskosten vanaf 2007 fors te reduceren kan nu gesproken worden van een financieel robuuste organisatie met een zeer positieve kasstroom. Hierdoor is TBV Wonen in staat om te blijven investeren in de nieuwbouw van woningen en in de leefbaarheid in de wijken waar TBV Wonen bezit heeft. In


8

2011 heeft TBV Wonen 169 nieuwbouwwoningen opgeleverd, waarvan 52 koopwoningen in de Bouwmeesterbuurt. Zoals gezegd is de verkoop van woningen ingezakt en zeker in de nieuwbouw. Om dat het aantal verkochte nieuwbouwwoningen in de Bouwmeesterbuurt op 26 bleef steken is in 2011 snel besloten om de koopwoningen om te zetten in de middeldure huur. Dit heeft ertoe geleid dat weliswaar de winst op het gehele project is verminderd, maar dat wel het gehele complex is verhuurd.

TBV Wonen gaat door met investeren, ook al zullen projecten kritisch tegen het licht worden gehouden. We starten in 2012 met de bouw van 864 woningen, hetgeen een flinke prestatie mag heten in deze tijd. Met ingang van 1 juli 2012 wordt de wettelijke mogelijkheid gecreëerd om inkomens > € 43.000 per een extra huurverhoging te geven van maximaal 5%. Dit om scheef wonen tegen te gaan. Het kan uitgelegd worden als het genereren van extra liquiditeit bij de corporaties, om later te kunnen afdragen aan de schatkist.

Ruimte voor mensen Missie: ”TBV Wonen is een woningcorporatie in Noord Brabant, die zich met name richt op huisvesting van mensen die daarbij een helpende hand kunnen gebruiken. We investeren in nieuwbouw en onderhoud en nemen onze maatschappelijke verantwoordelijkheid door te investeren in mensen en buurten die dat nodig hebben. Dit doen we op een integere en vernieuwende manier”

De missie en het Ondernemingsplan worden voor vijf jaar vastgesteld. Doelen zijn geformuleerd die de organisatie dient te halen in die periode. In het Ondernemingsplan zijn de doelen op strategisch niveau geformuleerd. Op basis van het Ondernemingsplan is een tactisch plan vastgesteld dat een periode van twee tot drie jaar beslaat. In het tactisch plan staat beschreven hoe de strategische doelen worden gerealiseerd en wanneer. Daarnaast wordt jaarlijks een operationeel plan opgesteld, waarin de doelen SMART zijn omschreven. De afdelingen stellen afdelingsplannen op die vooral gericht zijn op samenwerken met andere afdelingen. Het Organisatiewerkplan vormt de basis voor de begroting. Het Ondernemingsplan ‘Ruimte voor mensen” is in 2008 vastgesteld en geeft richting aan de weg die TBV Wonen aflegt. Dit plan maakt duidelijke keuzes voor mensen op het domein van de woon- en

leefomgeving waar de problemen zich voordoen. Ruimte voor mensen, betekent ruimte om te wonen, ruimte om te leven en om zich te ontplooien. Corporaties zijn diep verankerd in de wijken en buurten waar zij bezit hebben en daarom vormen zij onmiskenbaar een belangrijke schakel in de verbetering van de woon- en leefsituatie van mensen. Het deelnemen aan de samenleving door alle mensen is van essentieel belang om allerlei problemen te voorkomen. Deelnemen aan de samenleving betekent een invulling geven aan je leven. Of dat nu via betaald werk is, vrijwilligers werk of op een andere manier, participatie is van belang voor eigen waarde. Inspanningen moeten daarom gericht zijn op participatie van diegenen die al langere tijd uit het arbeidsproces zijn of daar zelfs nog nooit aan toegekomen zijn. Het begin van dit traject ligt in de inspanningen om jongeren een startkwalificatie te laten behalen.


9

Alle inspanningen ten spijt, er zullen echter mensen zijn die nooit aan werk geholpen kunnen worden, omdat om uiteenlopende redenen structuur ontbreekt. En aangezien er flink op de participatiebudgetten bezuinigd zal worden de komende jaren, zal deze groep in omvang toenemen. Zonder subsidies kunnen sommige groepen niet geactiveerd worden. Corporaties kunnen en willen het niet alleen. Samenwerking en gezamenlijke verantwoordelijkheid is het credo van TBV Wonen. Door samen te werken met andere partijen in het maatschappelijk middenveld ontstaat ruimte voor een betere samenleving. Ruimte creëren voor mensen, door samen te werken, ook dat is een nieuwe realiteit. Onder invloed van alle bezuinigingen die ons nog te wachten staan, zullen diverse instellingen niet meer gesubsidieerd worden, terwijl woningcorporaties gedwongen worden meer naar de kerntaken te gaan. Hierdoor zullen groepen mensen inactief worden. Het mag niet zo zijn dat mensen in onze samenleving worden afgeschreven. TBV Wonen is een algemene corporatie met een belangrijke vastgoedcomponent. Gericht op waardevermeerdering van het vastgoed op langere termijn, wil TBV Wonen een bijdrage leveren aan de verbetering van het woon- en leefklimaat.

Het vastgoed dient natuurlijk op een kwalitatief goede manier onderhouden te worden. Daarnaast kan TBV Wonen maatschappelijk effect sorteren op het gebied van scholing, armoedebestrijding en arbeid. In 2009 heeft TBV Wonen een convenant gesloten met de twee andere corporaties in Tilburg en de Gemeente om in de zogenoemde impulswijken gedurende 10 jaar te investeren op het gebied van arbeid, scholing en armoedebestrijding. Er is een bedrag van € 7 miljoen beschikbaar en € 2 miljoen aanvullend geoormerkt Provinciaal geld om kortlopende projecten te stimuleren. Er is geld beschikbaar, maar het is moeilijk om het geld goed te besteden en om niet in een projectencarrousel terecht te komen. Belangrijk uitgangspunt voor TBV Wonen om te investeren is of de investering past binnen de strategische doelen. In het Ondernemingsplan “Ruimte voor mensen” zijn zes ambities geformuleerd, waarvan één van de doelen is om te investeren in maatschappelijke doelen. Hiervoor is jaarlijks een bedrag van € 2 miljoen beschikbaar gesteld. De afweging om daadwerkelijk te investeren wordt gemaakt op basis van de verwachte resultaten die volgen op de initiële investering. Voor het verslagjaar was een bedrag begroot van € 1.250.000 omdat er onvoldoende kansrijke investeringen voorhanden waren om het hogere budget te handhaven.

De ambities in het Ondernemingsplan zijn: Huurders van TBV Wonen kunnen lang zelfstandig blijven wonen In het Ondernemingsplan zijn twee strategische doelen gekoppeld aan deze ambitie te weten: Voor 2013 worden drie woonzorgservicecentra opgeleverd. Joannes Zwijsen is in 2008 opgeleverd. In 2011 is gestart met Jozefzorg en in 2012 wordt gestart met Zonnehof. Zonnehof wordt opgeleverd eind 2013, dus te laat.


10

TBV Wonen vormt twee allianties met zorgpartijen. Inmiddels trekt TBV Wonen op met De Wever, Prisma, Thebe, Schakelring en Surplus, dus dit doel is volledig behaald. Per maand bespreekt en rapporteren de Management Team leden de resultaten in de afdeling overleggen. Een keer in het kwartaal wordt het Organisatiewerkplan besproken in het Bestuur en in de Raad van Toezicht. Een keer per jaar vindt een beleidsdag plaats in de Raad van Toezicht of we nog op koers liggen of dat de strategie bijgesteld moet worden. Doelen 2011 Opplussen minimaal 80 woningen Realiseren ontmoetingsruimtes in twee complexen Ontwikkelen drie wzc’s

gerealiseerd ja nee



ja





reden Gereed Financieel niet haalbaar; bewoners wilden niet bijdragen. Zonnehof, Jozefzorg, het Laar

TBV Wonen vindt het belangrijk dat mensen zo lang mogelijk in hun vertrouwde woning kunnen blijven wonen. Daarvoor ontwikkelt zij woonzorgservicecentra. Per 1 januari 2012 wordt de scheiding van wonen en zorg een feit en wordt de norm huisvestingscomponent langzamerhand ingevoerd. Dit betekent dat zorgaanbieders niet meer de leegstand vergoed krijgen, maar dat zij leegstand zelf moeten gaan betalen. Huurders van TBV wonen leven niet in armoede Ook aan deze ambitie zijn twee strategische doelen gekoppeld. Huurders van TBV Wonen behoeven voor de netto huur niet meer dan 30% van hun bruto inkomen te betalen door ze een woning aan te bieden met een passende huur. Bij een plotselinge inkomensdaling ondersteunt TBV wonen actief door een voorschot te betalen op huurtoeslag of woonkostentoeslag

Het tegengaan van armoede is een belangrijke ambitie van TBV Wonen. Het is ook een lastige ambitie omdat armoede zich moeilijk laat definiëren. De Maatschappelijke Ontwikkelingsmaatschappij (MOM) is opgericht door TBV Wonen, met twee andere corporaties in Tilburg, twee zorginstellingen en een welzijnsinstelling. Maatschappelijke problemen worden aangepakt in Groenewoud en de Kruidenbuurt, door de zes partijen aan elkaar te koppelen, waardoor binnen de MOM verbinding en verknoping ontstaat. In het verslagjaar is binnen het Bestuur van de MOM besloten om een verbreding

door te voeren en door ook in andere wijken aan de slag te gaan door de inzet van brede integrale teams van de organisaties. Lag de focus aanvankelijk op werk, inkomen en scholing, ook andere problemen zoals gezondheid en preventie worden betrokken binnen de MOM. Eerder is reeds genoemd het Tilburg Akkoord, waarin TBV Wonen met de twee andere corporaties en de Gemeente inzetten op de impulswijken. Consulenten en huismeesters worden meer en meer ingezet om armoede in een vroegtijdig stadium te herkennen en om tijdig te interveniëren. Frontlijn werkers krijgen een steeds belangrijkere functie, juist om achter de voordeur te komen en om in actie te komen


11

Doelen 2011 Samenwerkingafspraken met schuldhulpverlening, waardoor daling achterstanden wordt gerealiseerd Doorontwikkelen woonlastenmonitor Koppelen energetische maatregelen aan armoede Verbeteren info voorziening inkomensondersteundende maatregelen

gerealiseerd nee  nee



ja



reden Contract met schuldhulpverlening is getekend, maar geen meting van incassomaatregelen Problemen bij het NIBUD

ja 

TBV Wonen ontwikkelt projecten voor een leefbare stad en gemengde woonwijken met een accent op woningen voor mensen die hulp nodig hebben TBV Wonen wil binnen de horizon van het Ondernemingsplan voor een bedrag van € 225 miljoen 1200 koop/huurwoningen realiseren. Door de economische crisis en door de maatregelen die getroffen worden om het vermogen van woningcorporaties af te romen worden projecten tegen het licht gehouden.

doelen 2011 Minimaal 117 huurwoningen realiseren Alle appartementen levensloopbestendig opgeleverd 52 koopwoningen realiseren

Hierdoor zal het aantal woningen dat in het Ondernemingsplan wordt gerealiseerd, niet uitkomen op 1200, maar op 827. We starten in 2012 met de bouw van 864 woningen, waarvan er 706 gerealiseerd worden voor internationale studenten en kennismigranten aan de Hart van Brabantlaan, TalentSquare.

gerealiseerd ja



ja



ja



TBV Wonen investeert in doelen met een maatschappelijk rendement TBV Wonen is een Tilburgse woningcorporatie met een stevige verankering in de wijken en buurten waar zij bezit heeft. TBV Wonen investeert om de stad in balans te houden en dus om de leefbaarheid in stand te houden of te verbeteren. Zij investeert in vastgoed maar vooral in mensen. TBV Wonen wil verschil maken. doelen 2011 gerealiseerd Buurtvisies nee ontwikkelen voor 1 juli Minimaal 7 ja stageplekken aanbieden Leefbaarheidsplan ja opgesteld



reden Concepten in december gereed

 


12

Daarnaast investeert TBV Wonen jaarlijks in maatschappelijke activiteiten. Maatschappelijke activiteiten Bijdrage MOM Bijdrage Tilburg Akkoord Bijdrage 40 prachtwijken Leefbaarheid in wijken en buurten

reden Kruidenbuurt en Groenewoud Vijf impulswijken Vogelaarheffing 9 huismeesters op sociaal gebied Budget consulenten Maatschappelijk werker in Groenewoud Jongerenwerker in Reeshof

Algemene leefbaarheid Bijdrage maatschappelijk werk Bijdrage maatschappelijk werk Totaal

kosten € 30.000 € 70.000 € 180.000 € 425.000 € 12.000 € 25.000 € 25.000 € 767.000

TBV Wonen is een milieubewuste organisatie en we durven te experimenteren met innovatieve ontwikkelingen Aan deze milieuambitie zijn enkele strategische doelen gekoppeld: De 1200 woningen bouwen we duurzaam en toekomstgericht, met een A-label. Wordt uitgevoerd, maar door de stadsverwarming krijgen niet alle woningen een A-label Een pilot zal gestart worden met CO2 neutraal bouwen. In 2011 zijn acht woningen energieneutraal opgeleverd waarvoor TBV Wonen de Energiesprongprijs heeft ontvangen en nog twee andere nominaties voor de installaties. Woningen ontvangen allemaal een energiecertificaat. Dit is gerealiseerd Bij aanpak van bestaande woningen wordt uitgegaan van vermindering van energieverbruik. Bij alle grootonderhoud projecten of renovatieprojecten wordt B label behaald of minimaal drie stappen gezet, In Berkdijk wordt voor 126 woningen drie stappen bereikt. TBV Wonen heeft het klimaatverdrag ondertekend en daarmee de ambitie uitgesproken dat Tilburg in 2040 energieneutraal dient te zijn. Een ambitie die forse investeringen behelst, en waar nu reeds op dient te worden geanticipeerd. Zo moeten nieuwbouwprojecten voorbereid worden op aanpassingen om energieneutraal te worden gemaakt en dienen ook renovatieprojecten met energetische maatregelen te worden voorbereid op een latere ingreep. TBV Wonen heeft de ambitie om tot 2015 ongeveer 800 woningen aan te pakken met minimaal drie labelstappen. Ook wordt een plan voorbereid om in de periode 2015-2020 mutatiewoningen energieneutraal te maken. doelen 2011 Acht woningen passief Renovatie Berkdijk, drie stappen of label B Duurzame daken aanbrengen bij vervanging dakbedekking

gerealiseerd Ja ja ja

  

TBV Wonen zorgt voor financiële continuïteit Aan deze ambitie zijn twee strategische doelen gekoppeld: Behoud A status, is reeds vijf jaar gelukt Solvabiliteit minimaal 21%, wordt op gestuurd en lukt


13

doelen Solvabiliteit minimaal 21% operationele kasstroom € 7,3 mln Streefhuurpercentage 90%

gerealiseerd Ja Ja Ja

TBV Wonen blijft investeren in de stad en in de samenleving omdat we een financieel robuuste organisatie zijn en blijven. We sturen scherp op kasstromen die van belang zijn voor de beoordeling en de financiële continuïteit. TBV Wonen was in 2011 onverminderd financierbaar en kredietwaardig. Interne organisatie De cultuurverandering verloopt nog steeds zeer naar tevredenheid. Samenwerking en gezamenlijke verantwoordelijkheid zijn termen die algemeen omarmd worden. Het besef is aanwezig dat problemen niet doelen Beschrijven zes processen Procesaudit uitgevoerd Opleidingsbeleid implementeren Evaluatie ondernemingsplan Verbeterpunten MTO

gerealiseerd  ja ja



ja



ja



ja



De afgelopen jaren zijn 33 functies vervallen, waarvan 18 fte’s binnen Onderhoud en 15 fte’s op kantoor. Hiermee is een forse aanzet gegeven voor de noodzakelijke kostenbesparing. In 2011 is na een proefjaar gestart met een nieuwe functioneringsen beoordelingssystematiek. Deze werkt naar tevredenheid en evalueren we steeds om verbeteringen door te voeren. Resultaatgericht werken is daarmee definitief onderdeel geworden van de uiteindelijke beoordeling. Teambeloning is geïntroduceerd, maar gericht op samenwerking, omdat de organisatiedoelen nooit en te nimmer ten

  

altijd alleen opgepakt kunnen worden en zeker niet alleen opgelost kunnen worden. Dat geldt zowel binnen de organisatie als in de wijken en buurten. De medewerkerstevredenheid is hoog, 93% geeft aan dat zij tevreden is bij TBV Wonen te werken. Het ziekteverzuim is met een percentage van 2,25 laag te noemen. Indicaties dat TBV Wonen een goede organisatie is met goede arbeidsomstandigheden. De resultaten zijn er. Er wordt SMART gewerkt, en het kostenbewustzijn binnen de organisatie is hoog. koste mogen belangen.

gaan

van

individuele

TBV Wonen is zoals gezegd een robuuste organisatie op organisatorisch, financieel en sociaal gebied. Het jaar 2011 was voor TBV Wonen een goed jaar. Ondanks de wereldwijde crisis, slaagt TBV Wonen er in haar voorgenomen doelstellingen te behalen. Dat mag een forse prestatie worden genoemd. Iedere medewerker draagt op zijn manier een steentje bij aan de resultaten en het succes van TBV Wonen en een ieder is zich bewust van het belang van de ander. Daar zijn we erg trots op, want alleen door samen te werken behalen we resultaten die er toe doen en die in het voordeel zijn van onze bewoners. Ruimte voor mensen betekent ook ruimte voor de eigen medewerkers, waarbij iedereen de kans krijgt zich te ontwikkelen. De directie dankt alle medewerkers voor de inzet, betrokkenheid en bijdrage aan de goede resultaten van TBV Wonen.


14

Hoofdstuk 2 Governance Goed en deugdelijk ondernemingsbestuur is voor iedere organisatie essentieel. Maar vooral voor maatschappelijke ondernemingen, die met maatschappelijk kapitaal werken, wordt een goede verantwoording een steeds belangrijker principe. De governancestructuur bij TBV Wonen is ingericht op basis van principes als zorgvuldigheid, transparantie, betrouwbaarheid en checks and balances. Maar governance is een alomvattend begrip, en gaat vooral om besturen en beheersen, over verantwoordelijkheid en zeggenschap en over verantwoording en toezicht. Een belangrijk kenmerk voor goed ondernemingsbestuur is ook het organiseren van de maatschappelijke betrokkenheid, legitimatie en verantwoording. Inleiding Raad van Toezicht en Bestuur hebben reeds in 2006 de governancecode woningcorporaties vastgesteld en goedgekeurd. De inrichting van de governancestructuur is volledig gebaseerd op de governancecode. Vanaf 2006 zijn de noodzakelijke notities en reglementen vastgesteld en op de website geplaatst. Maar goed ondernemingsbestuur behels

Document Gewijzigde Governancecode Gewijzigd reglement Raad van Toezicht Gewijzigde profielschets Raad van Toezicht Gewijzigd profiel lid Raad van Toezicht Gewijzigde profielschets voorzitter Raad van Toezicht Integriteitbeleid Integriteitcode Klokkenluiderregelin g Gewijzigd Rooster van aftreden Raad

Vastgesteld

Website

2011

ja

2011

ja

2011

ja

2011

ja

2011

ja

2010 2007 2008

ja ja ja

2011

ja

veel meer dan het opstellen en vaststellen van reglementen. Het gaat vanzelfsprekend om de implementatie en de consequenties van goed ondernemingsbestuur naar houding en gedrag. De randvoorwaarden moeten geschapen worden, zodat de gehele organisatie er naar kan leven. Governance is een groeien leerproces en is daarom een regelmatig terugkerend gespreksonderwerp in het overleg tussen Raad van Toezicht en Bestuur. Maar ook binnen het Management wordt regelmatig gesproken over goed ondernemingsbestuur en hoe dit uitwerkt naar de organisatie. Belangrijk onderdeel van governance wordt gevormd door integriteit. De sector wordt nog steeds opgeschrikt door onverkwikkelijke incidenten, waardoor welhaast gesproken kan worden van een patroon. In het verslagjaar is een integriteit bevorderende activiteit ontwikkeld. TBV Wonen wil te allen tijde een betrouwbare, integere, samenwerkende partij zijn voor de maatschappij. Binnen het kader van goed ondernemingsbestuur wordt het principe van pas toe, of leg uit gehanteerd. De governancecode wordt bij TBV Wonen volledig nageleefd.

van Toezicht Beoordeling bestuurder 2011

Zelfevaluatie Raad van Toezicht 2008, 2009, 2010, 2011 Reglement auditcommissie Reglement remuneratiecommi ssie Treasurystatuut

2011

ja

2011

ja

2008

ja

2008

ja

2011

ja


15

Bestuursverslag De directeur-bestuurder is belast met het besturen van de onderneming in de zin der wet. De principes van goed ondernemingsbestuur zijn daarbij leidend. Het bestuur zorgt voor de omstandigheden dat de onderneming volgens de principes van goed ondernemingsbestuur handelt. Ook het in 2007 vastgestelde Ondernemingsplan ‘Ruimte voor mensen” is leidend voor de onderneming. In het Ondernemingsplan zijn zes strategische doelen benoemd die de richting aangeven waarin het bedrijf zich ontwikkelt tot 2013. Het plan geeft de strategie aan voor een periode van vijf jaar. Het tactisch plan geeft de keuzes aan voor een periode van twee tot drie jaar. Op basis van het Ondernemingsplan en het tactisch plan wordt jaarlijks een organisatieplan opgesteld, met een scope van één jaar. Onderlegger voor het jaarlijkse organisatiewerkplan vormen de afdelingsplannen, die in feite de operationele doelen behelzen. De dagelijkse werkzaamheden plus de zaken die bijdragen aan de realisering van het

tactische- en strategische plan worden hierin zo smart mogelijk geformuleerd. Resultaatgerichtheid is een belangrijk sturingsmiddel bij TBV Wonen. In het verslagjaar is na een proefjaar het nieuwe functioneringsen beoordelingssysteem in werking getreden. Hierin zit een koppeling met teambeloning om de samenwerking binnen TBV Wonen te stimuleren. In dit systeem worden vijf doelen op organisatieniveau gesteld die allen behaald moeten worden. Daarnaast wordt per team eveneens vijf doelen gesteld, waarna bij realisatie per doel maximaal € 150 verdiend kan worden. Omdat de organisatiedoelen niet alle vijf zijn gehaald is niet tot uitkering overgegaan. Voor 2012 is deze regel aangepast in die zin dat niet alle vijf de organisatiedoelen behaald hoeven te worden. Naar rato van de behaalde organisatiedoelen wordt een bedrag uitgekeerd. Binnen TBV Wonen is één directeur-bestuurder werkzaam. Bestuursbesluiten worden daarom genomen in aanwezigheid van de managementteamleden in de tweewekelijkse MT vergadering.

Belangrijke besluiten Organisatie en teamdoelen 2011 Nieuw beleid Zelf Aangebrachte Voorzieningen Omzetten verkoopwoningen Bouwmeesterbuurt naar verhuur Intentieovereenkomst Het Laar Vaststellen huurprijzen nieuwbouwwoningen Strategisch Vastgoed Beleid Management Letter accountant Jaarverslag 2010 Meerjarenraming Begroting 2012 Besluit realisatie Rijghpark Aankoop grond Hart van Brabantlaan Beleidskader 2012 Renovatie Berkdijk Vaststellen zeven procesbeschrijvingen


16

Een belangrijk onderdeel van de cultuurverandering is resultaatgerichtheid. Dit wordt bevorderd door meetbare doelen te stellen in de werkplannen die vanzelfsprekend moeten passen in tactisch en strategisch plan. Hier op wordt toegezien door de Raad van Toezicht, waarmee jaarlijks een beleidsdag wordt gehouden. Het toezicht op het realiseren van de jaarplannen is gelegen in kwartaalrapportages, gebaseerd op de Balanced Score Card. De doelen worden per kwartaal besproken in het Managementteam en in de Raad van Toezicht. De planning- en controlcyclus wordt regelmatig geëvalueerd, om zodoende nieuwe input te genereren voor het beleid. TBV Wonen is een algemene woningcorporatie waarbij een nadruk wordt gelegd op het realiseren van woningen voor mensen met een hulpvraag. Dit impliceert niet dat TBV Wonen zich uitsluitend richt op zorgwoningen. De groei van het aantal huishoudens in Tilburg is gelegen in gezinsverdunning, maar ook van het aantal jongeren. TBV Wonen gaat in 2012 starten met de bouw van 706 woningen voor internationale studenten en kenniswerkers. De cultuurverandering die in 2008 is ingezet krijgt vaste grond onder de voeten. Samenwerking en gezamenlijke verantwoordelijkheid zijn inmiddels vanzelfsprekend, hoewel het nog niet altijd een automatisme is.

de elementen van risicomanagement besproken in het MT. Toezicht op het integer en transparant handelen van de organisatie is bij uitstek een taak voor het Bestuur, maar de Raad van Toezicht heeft daar eveneens een zeer belangrijke rol in. De mate waarin sturing wordt gegeven aan de organisatie, en verantwoording wordt afgelegd aan belanghouders, waaronder ook de externe toezichthouders, is kenmerkend voor een organisatie. TBV Wonen wil een integere en transparante organisatie zijn en werkt daar consequent aan. Integriteit staat hoog in het vaandel en is inmiddels een belangrijk cultuurelement binnen de onderneming. Het in 2008 ontwikkelde risicobeheersing systeem wordt nog toegepast, maar dient in 2013 opnieuw bezien te worden. Periodiek worden de risico’s benoemd en besproken in het MT. Onzekerheden nemen toe en dus dienen de risico’s goed benoemd te worden. Rechtspositie en bezoldiging Bestuur De directeur-bestuurder is in 2006 voor onbepaalde tijd in dienst getreden. De bezoldiging sluit aan bij de adviesregeling van de commissie Izeboud en past geheel binnen de aangegeven grenzen. In juli 2011 is de gewijzigde governancecode vastgesteld. Het principe pas toe of leg uit is gecontinueerd, echter op drie onderdelen is de code dwingend: 1. Het toepassen van de Sectorbrede Beloningscode voor Bestuurders 2. De honoreringsregeling voor commissarissen

Integriteit In 2010 is een integriteitbeleid ontwikkeld en vastgesteld. Aan de hand van dit beleid worden jaarlijks integriteit bevorderende activiteiten ontwikkeld om het integriteit bewustzijn te stimuleren in alle lagen van de organisatie. In 2011 is in de vorm van een Lagerhuisdebat een aantal stellingen bediscussieerd. Statutair is bepaald welke besluiten de bestuurder mag nemen. Bij majeure besluiten is altijd een risicoanalyse aanwezig. Periodiek worden

3. De zittingstermijn van commissarissen Eind 2011 heeft de Raad van Toezicht het functioneren van de bestuurder beoordeeld aan de hand van een scorelijst die door alle leden van de Raad van Toezicht is ingevuld. De hoofdpunten van deze beoordeling zijn vastgelegd in een remuneratieverslag, dat op de website is geplaatst.


17

Er is geen variabele beloningscomponent opgenomen in het contract met de bestuurder. Een dergelijke component is niet geschikt en past niet meer in de tijdgeest. Er zijn geen aanvullende pensioenregelingen afgesproken en er worden geen leningen en garanties verstrekt aan Bestuur of aan medewerkers in dienst van TBV Wonen. Ook is er geen onkostenvergoeding. De secundaire arbeidsvoorwaarden voor de directeurbestuurder bestaan uit een autoregeling en een thuiswerkplek. Nevenfuncties: Voorzitter Tilburgse Bouwsociëteit Lid Klimaatadviesraad Lid Bestuur TBV Holding BV

Lid Bestuur TBV Bouwontwikkeling BV Lid Bestuur Bouwontwikkeling VOF Lid Bestuur Triborgh Koolhoven BV Lid Bestuur Stadsontwikkelingsmaatschappij Lid Bestuur Gezamenlijke Participatiemaatschappij Lid Bestuur Ondersteuningsfonds

De bestuurder heeft slechts nevenfuncties die voortvloeien uit de functie van directeur-bestuurder bij TBV Wonen. Er zijn geen tegenstrijdige belangen die het functioneren als directeur bestuurder in de weg staan.

Drs R. Vinke

directeurbestuurder

56 jaar

€ 149.545

Bovengenoemde salarisgegevens zijn opgesteld volgens de governancecode. Het totaal vaste inkomen blijft onder het in de Wet Normering Topinkomens genoemde maximum bedrag. Deze wet is in december 2011 aangenomen door de Tweede Kamer en moet nog worden behandeld in de Eerste Kamer. Raad van Toezicht Commerciële bedrijven verantwoorden zich naar de aandeelhouders. Maatschappelijke organisaties leggen verantwoording af aan belanghouders, aan de samenleving. Dit doen zij niet enkel aan de hand van het financiële beleid, maar vooral leggen zij verantwoording af over de maatschappelijke prestaties. In feite werkt een woningcorporatie met maatschappelijk

-

€ 37.054

€ 14.335

-

Totaal vast inkomen

Uitkering bij beëindiging

Vergoedingen en werkgeverslasten

pensioenkosten

Variabel inkomen

Totaal vast inkomen

leeftijd

functie

naam

Bezoldiging

€ 200.935

kapitaal en daar raken zij meer en meer van bewust. TBV Wonen streeft openheid en transparantie na in haar verantwoording. Belanghouders moeten er op kunnen vertrouwen dat hun belangen in goede handen zijn bij de woningcorporatie. Woningcorporaties zijn private ondernemingen met een maatschappelijke doelstelling. Toegelaten instellingen bevinden zich in het maatschappelijk middenveld en moeten in wijken en buurten het verschil maken. Dat doen zij goed in nauwe samenwerking met andere maatschappelijke instellingen. Bovendien wordt meer en meer samengewerkt met marktpartijen om wijken en buurten te verbeteren. Samenwerken en gezamenlijke verantwoordelijkheid zijn


18

begrippen die inmiddels bij TBV Wonen volledig zijn ingeburgerd. Verantwoording afleggen aan belanghouders is belangrijk. In 2011 heeft TBV Wonen een belanghouders bijeenkomst gehouden, waarin zij verantwoording heeft afgelegd over het

gevoerde beleid in voorafgaande jaar. De bijeenkomst was succesvol en leverde input op voor het nieuw op te stellen ondernemingsplan dat in 2012 ter hand wordt genomen. De Raad van Toezicht was met drie leden aanwezig bij deze bijeenkomst.

Doelen Raad van Toezicht Doelen Raad van Toezicht Zelfevaluatie uitvoeren

Gerealiseerd ja

Integriteitbevordering

ja

Herbenoeming lid Beleid dag interne organisatie

ja ja

Verklaring Onder leiding van extern deskundige integriteit bevorderende activiteit ontwikkeld herbenoemd georganiseerd

Overleg Raad van Toezicht De Raad van Toezicht is in het verslagjaar zeven keer bijeen geweest in vergadering, waarvan een beleidsdag over de interne organisatie, een keer bijeen in verband met de zelfevaluatie, en een keer in de belanghoudersbijeenkomst. In de vier reguliere vergaderingen werd gesproken over, goedkeuring verleend aan, toestemming verleend aan of vastgesteld: Projectaanvaarding Hart van Brabantlaan/TalentSquare Vierde kwartaalrapportage 2010 Verslag zelfevaluatie 2010 Integriteitsbeleid Eerste kwartaalrapportage 2011 Jaarverslag en jaarrekening 2010 Deelnemingen Intentieovereenkomst Het Laar Tweede kwartaalrapportage 2011 Beleidskader 2012 Derde kwartaalrapportage 2011 Beleid, begroting en resultaten 2012 Meerjarenraming 2012 t/m 2016 Aankoop 4 appartementen Triborgh Governancecode In de kwartaalrapportages wordt gemeld wat de vorderingen zijn op het gebied van het jaarplan, maar tevens wordt er gerapporteerd over de deelnemingen, risico’s en integriteit. Daarmee worden de kwartaalrapportages meer aangesloten op de strategische doelen, en wordt voldaan aan de wens van de Raad van Toezicht om meer stuurinformatie in handen te krijgen. Risico’s bij woningcorporaties liggen vooral in de projectensfeer.


19

Vergoeding Raad van Toezicht naam Dhr. Drs. J.F.M. Janssen Mevr. A.C.M. Schwartzmans

functie voorzitter

Mevr. Drs. S.P.I Lohf

lid

Dhr. Drs. Boogaard

lid

J.A.

Dhr. J.G.M Huffmeijer

vicevoorzitter

lid

deskundigheden Organisatiemanagement Openbaar bestuur Organisatiemanagement Bedrijfsvoering

Vaste bezoldiging € 12.160

Financiën Bedrijfsvoering Volkshuisvesting Financiën Bedrijfsvoering Organisatiemanagement

€ 9.500

€ 9.500

€ 9.500 € 9.500

In het verslagjaar is de honorering van de Raad van Toezicht conform de voorstellen gebracht van de Commissie Honorering Commissarissen Woningcorporaties die door de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties werd ingesteld. Per 1 januari 2011 is de honorering opgetrokken naar een niveau dat past bij de toegenomen verantwoordelijkheden van een Raad van Toezicht. Toegestaan voor een lid van de Raad van Toezicht is maximaal € 11.000 en voor de voorzitter een bedrag van maximaal € 16.5000. Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties Geen van de leden van de Raad van Toezicht heeft een arbeidsovereenkomst met TBV Wonen of een andere woningcorporatie. Ook zijn geen van de leden lid van het College van Gedeputeerde Staten of van Provinciale Staten, van het College van Burgemeester en wethouders of van de Gemeenteraad waarin TBV Wonen feitelijk werkzaam is. Voor elk van de leden van de Raad van Toezicht is nagegaan of zij zich onafhankelijk kunnen opstellen in de uitoefening van de functie binnen TBV Wonen. De nevenfuncties van de leden van de Raad van Toezicht leiden niet tot belangenverstrengeling met de taken van de Raad van Toezicht van TBV Wonen en ieder lid kan zich onafhankelijk en kritisch opstellen. Geen van de leden van de Raad van Toezicht is werkzaam bij een instelling op het gebied van de volkshuisvesting met raakvlakken naar TBV Wonen. De Raad van Toezicht heeft in de besluitvorming geen transacties gehad, waarbij binnen de Raad sprake is geweest van tegenstrijdige belangen. Ook de onafhankelijkheid van de accountant is besproken en door de accountant in zijn accountantsrapport vastgelegd.


20

Persoonsgegevens Raad van Toezicht naam

Benoemd per

Dhr. Drs. J.F.M. Janssen

Geboorteda tum leeftijd 06-05-‘64 48 jaar

01-01-‘09

Zittingsduur per 2011 3 jaar

Herbenoem baar Ja

Mevr. A.C.M. Schwartzmans

19-06-‘45 67 jaar

13-02-‘07

5 jaar

Nee

Mevr. Drs. S.P.I Lohf

07-01-‘57 55 jaar

01-01-‘09

3 jaar

Ja

Dhr. Drs. J.A. Boogaard

08-04-‘46 66 jaar

01-01-‘06

6 jaar

Nee

Dhr. J.G.M Huffmeijer

20-02-‘46 66 jaar

15-12-‘05

6 jaar

Nee

Overige functies

Aftreden d per

Burgemeester Oisterwijk Lid Comité Regio’s van de EU Penningmeester landelijke parochie kermisexploitanten en binnenschippers Voorzitter ledenraad Willem II Lid Bestuur Willen II en Beatrixcollege Lid RvT Woonzorgcentrum de Annenborch Lid Bestuur Vrienden Natuurmuseum Tilburg Voorzitter RvT Stichting Revant Vicevoorzitter RvT GGZ Eindhoven en de Kempen Vicevoorzitter RvT Stichting Dyade Nieuwegein Voorzitter De MEEntgroep, s’Hertogenbosch Voorzitter RvC NV StadsVastgoed Voorzitter Stichting Administratiekantoor Aandelenbezit NCCW Lid RvC Stichting Trudo te Eindhoven Lid RvC Pixplan BV te R,dam Lid Bestuur Housing + (ontwikkeling/onderste uning structuren ter verbetering van woon en leefsituaties in ontwikkelingslanden Voorzitter Stichtingsbestuur Kinderstad Voorzitter RvC Holding BV Kinderstad Bestuurslid Bestuur Stichting Cultureel Centrum De Schalm

01-01‘17

13-02‘15

01-01‘17

01-01‘14

15-12‘13


21

Kerncommissies De Raad van Toezicht van TBV Wonen kent in totaal twee kerncommissies te weten: de remuneratiecommissie en de auditcommissie. De werkzaamheden van beide commissies staan beschreven in het Reglement Auditcommissie en het Reglement Remuneratiecommissie. De werkzaamheden van de auditcommissie zijn gericht op een verdieping van het toezicht op de bestuurder op het brede gebied van de financiën. Samenstelling Auditcommissie naam Drs. J.A. Boogaard Drs. S.P.I. Lohf

functie Lid Lid

In het verslagjaar is de auditcommissie twee keer in vergadering bijeen geweest. Twee keer om de jaarrekening 2011 en de begroting 2012 te bespreken. De besprekingen over jaarrekening en begroting werden gecombineerd met een Overlegvergadering tussen Bestuurder en Ondernemingsraad over de gang van zaken binnen TBV Wonen. Samenstelling Remuneratiecommissie naam Drs. J.F.M. Janssen mevr. A.C.M. Schwartzmans

functie voorzitter vicevoorzitter

De werkzaamheden van de remuneratiecommissie richten zich op de personele aangelegenheden van de bestuurder. De remuneratiecommissie is in het verslagjaar één keer bijeen geweest voor het jaarlijkse beoordelingsgesprek van de bestuurder. Het gesprek wordt gebaseerd op een vragenlijst die door alle leden van de Raad van Toezicht is ingevuld over het functioneren van de bestuurder. Het verslag van de remuneratiecommissie wordt plenair besproken in de Raad van Toezicht. Deskundigheid en samenstelling

Financiële verslaglegging en de rol van

Al in 2006 werd de governancecode onderschreven en werden een reglement, profielschetsen voor de voorzitter en de leden van de Raad van Toezicht vastgesteld. Vastgesteld werd aan welke vereisten een voorzitter en een lid van de

de interne controller

Raad van Toezicht moeten voldoen. De gewenste deskundigheden worden bevorderd op het gebied van volkshuisvesting/vastgoed, financiën, sociaal maatschappelijk, organisatie/management en openbaar bestuur. De samenstelling van de Raad voldoet aan de vereisten. Er is een rooster van aftreden vastgesteld, waarbij een lid maximaal twee keer benoemd kan worden voor een periode van vier jaar. Deskundigheidsbevordering vindt plaats door het lidmaatschap van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties en door gerichte opleidingen.

Per kwartaal worden onder andere de financiële gegevens van TBV Wonen gepresenteerd aan de Raad van Toezicht. Bij de goedkeuring van de Raad van Toezicht van jaarverslag, jaarrekening en accountantsverslag is de accountant aanwezig in de vergadering. De Raad van Toezicht benoemt de accountant. De controlerende accountant wordt voor een periode van vier jaar aangesteld, waarna een andere accountant de controle overneemt. Eind 2010 heeft een evaluatie plaatsgevonden van het accountantskantoor en de controlerende accountant. De beoordeling was positief en benoeming voor een nieuwe periode van vier jaar heeft in 2011 plaatsgevonden.


22

Belanghouders Zoals gezegd is TBV Wonen zich bewust van haar rol binnen het maatschappelijk middenveld. De rol van belanghouders daarbinnen is zeer belangrijk. De Raad van Toezicht ziet dan ook actief toe op de manier waarop de belangen van de belanghouders worden gediend. In 2011 is een belanghoudersbijeenkomst georganiseerd die druk bezocht is door partijen uit het maatschappelijk middenveld, maar ook door aannemers en makelaars. Met de Huurdersbelangenvereniging (HBV) is gesproken over beleidsmatige aangelegenheden met betrekking tot leefbaarheid in en rond complexen en over huurbeleid. De Raad van Toezicht heeft grote betrokkenheid bij het reilen en zeilen van

de organisatie, waar hij toezicht op houdt. Dit betekent dat regelmatig contact plaatsvindt met de medewerkers van TBV Wonen. Twee keer per jaar woont de auditcommissie de Overlegvergadering bij tussen Ondernemingsraad en bestuurder om de gang van zaken bij TBV Wonen te bespreken. De Raad van Toezicht in de huidige vorm functioneert drie jaar naar grote tevredenheid. De samenstelling naar deskundigheden, maar ook persoonlijkheden zorgt voor een grote mate van eenheid in het acteren van de Raad. Hierdoor wordt een kritische houding verkregen naar de Bestuurder en vindt een goede besluitvorming plaats.

Voorzitter Dhr. drs. J.F.M Janssen

Lid Mevr. drs. S.P. I. Lohf

Vicevoorzitter Mevr. A.C.M Schwartzmans

Lid Dhr. J.G.M. Huffmeijer

Lid Dhr. drs. J.A. Boogaard


23


24

Hoofdstuk 3 Ruimte voor samenwerking Zo zien wij dat TBV Wonen neemt haar maatschappelijke verantwoordelijkheid door te investeren in mensen en buurten die dat nodig hebben. Bij het oppakken van maatschappelijke vraagstukken vinden we samenwerking met anderen essentieel. We kunnen elkaar immers helpen. Zo delen de Tilburgse corporaties bijvoorbeeld het gezamenlijke woonruimteverdelingsysteem Woning in Zicht. Ook samen met zorgaanbieders, dienstverleners voor mensen met een beperking, welzijnswerkers en de gemeente Tilburg pakt TBV Wonen veelvuldig projecten aan. Door elkaar op de hoogte te houden en te betrekken, kan sneller worden ingespeeld op ontwikkelingen en wordt meer ruimte geboden voor vernieuwende initiatieven. De partijen waarmee we samenwerken noemen we onze belanghouders, omdat we een gezamenlijk belang hebben samen te werken aan onze maatschappelijke doelen. Samen kunnen we immers veel meer bereiken. We maken daarbij

onderscheid in verschillende typen (maatschappelijke) belanghouders: Bewonersvertegenwoordiging; Overheid; Wonen; Zorg; Welzijn; Werk; Onderwijs; Veiligheid. Om goed samen te kunnen werken, is het belangrijk met onze belanghouders in gesprek te blijven. We vragen hen input voor strategievorming, beleid en activiteiten, en verantwoorden onze geleverde prestaties. Hiertoe worden elke twee jaar de belanghouders van TBV Wonen uitgenodigd voor een belanghoudersbijeenkomst. Elk ander jaar organiseert TBV Wonen een ander middel om belanghouders te informeren en betrekken bij haar beleid. In 2011 was de beurt aan een belanghoudersbijeenkomst. In de volgende paragraaf wordt verder ingegaan op de invulling en resultaten van deze bijeenkomst.

Dit spraken we af in 2011 Strategisch doel: Belanghouders betrekken bij beleid Organiseren belanghoudersbijeenkomst Gerealiseerd Strategisch doel: Investeren in doelen met een maatschappelijk rendement Minimaal 7 stageplaatsen bieden Is met 8 plaatsen gerealiseerd

Belanghoudersinteractie In 2008 presenteerde TBV Wonen haar ondernemingsplan “Ruimte voor mensen”. Hierin zijn de strategische doelen van TBV Wonen voor een periode van vijf jaar vastgelegd. Om vast te stellen dat de visie van TBV Wonen die daarin is verwoord ook werd gedeeld door haar belanghouders, zijn belanghouders geconsulteerd. Jaarlijks blikken we door middel van de uitgifte van ons jaarverslag terug naar de geleverde prestaties in

 

relatie tot deze doelen en kijken we vooruit. Om te achterhalen in hoeverre belanghouders tevreden zijn met onze geleverde prestaties en om hen te betrekken bij het vormen van (beleids)plannen voor de toekomst, zetten we verschillende middelen in: Belanghoudersbijeenkomsten (2009 en 2011) Belanghoudersonderzoek (2010) Visitatie (2008)


25

Belanghoudersbijeenkomst In november 2011 organiseerde TBV Wonen een belanghoudersbijeenkomst, waarin: De resultaten met betrekking tot het Ondernemingsplan, de belanghoudersbijeenkomst van 2009 en het belanghouderonderzoek van 2010 teruggekoppeld werden aan de belanghouders De dialoog met belanghouders werd aangegaan om hen inbreng vragen voor een nieuw op te stellen ondernemingsplan 20132018. Bij deze belanghoudersbijeenkomst was gekozen voor een brede insteek door zowel de maatschappelijk georiënteerde als de zakelijke belanghouders uit te nodigen. In de bijlage is een overzicht te vinden van alle deelnemers aan de belanghoudersbijeenkomst. TBV Wonen wordt vertegenwoordigd door de bestuurder, het Managementteam en Raad van Toezicht. Door middel van het organiseren van thematafels zijn we de dialoog aangegaan met groepen belanghouders. Aan deze thematafels werd de visie van belanghouders gevraagd met betrekking tot de koers die TBV Wonen zou moeten varen, waarbij de volgende thema’s werden behandeld: Maatschappelijk ondernemen Concurreren door excellente dienstverlening Nieuwe markten Verrassende samenwerking Investeren op het scherpst van de snede De dialoog werd ingeleid door een expert binnen het betreffende thema. In bijlage C wordt een overzicht gegeven van de belangrijkste conclusies per thematafel.

Dit zijn onze belanghouders HBO en huurderscommissies In het contact met onze klanten spelen de huurderscommissies een cruciale rol. In het overleg met de consulenten beheer en de huismeesters worden allerlei voor het complex van belang zijnde zaken besproken. Uit de huurderscommissies zijn leden afgevaardigd in de huurdersbelangenorganisatie .HBO-TBV Wonen. De HBO is actief op het vlak van beleidsmatige zaken. Hiertoe heeft zij regelmatig overleg met de directeurbestuurder en de manager Woonservice. Reguliere onderwerpen in dit overleg zijn het gevoerde huurbeleid, het Convenant Wonen, de Omgangscode en Beleid & Begroting. Op stedelijk niveau participeert de HBO in het Stedelijk BewonersOverleg (SBO). Het SBO heeft het afgelopen jaar nadrukkelijk geparticipeerd in stedelijke ontwikkelingen rondom het Convenant Wonen, de Omgangscode en het nieuwe woningtoewijzingsysteem.

Gemeente Tilburg De gemeente Tilburg is een van de belangrijkste samenwerkingspartners van TBV Wonen. Op buurten wijkniveau participeren de Gemeente, corporaties en andere sociale partners in overleggen die tot doel hebben de leefbaarheid en het woongenot van de bewoners te optimaliseren. Zo zijn er projectgroepen in Groenewoud, Wandelbos en de Reeshof waarin oplossingen gezocht worden voor geconstateerde knelpunten. Al enige jaren is er in wijken en buurten een aandachtsverschuiving te zien van inzet op fysieke aspecten in de woonomgeving ten gunste van het sociale aspect. De nadruk komt steeds sterker te liggen op de sociale stijgingsroutes werk – inkomen – scholing. Daarnaast lopen er ook overleggen die op een thema zijn gebaseerd. Al jaren heeft Tilburg een sterke reputatie op het vlak van convenanten tussen Gemeente, bewoners, politie, corporaties en andere relevante partijen. Voorbeelden


26

hiervan zijn het Convenant Wonen waarin afspraken gemaakt zijn over de huisvesting van de lagere inkomens en sociale doelgroepen. In 2010 is er een nieuw Convenant Wonen 2010 - 2015 afgesloten waarin woonlastenbeperking en armoedebestrijding het centrale thema is. Daarnaast loopt er het Hennepconvenant waarin Gemeente, corporaties, politie en energiebedrijven samenwerken in de bestrijding van hennepoverlast. Landelijk is Tilburg ook een van de koplopers op het energievlak mede dankzij de Energie Convenanten die tussen Gemeente, corporaties en bewoners zijn afgesloten In de verschillende wijken werken we voor probleemhuurders met regiegroepen; zorg, welzijn, corporaties, schuldhulpverlening, bemoeizorg, alle benodigde instellingen zijn vertegenwoordigd. Gezocht wordt in individuele gevallen naar de best werkende oplossing voor een verscheidenheid aan problematieken; huurachterstand, verslaving, overlast, vervuiling, dementie, e.d. Zorg TBV Wonen streeft ernaar haar huurders zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. Naast woongelegenheden in verzorg- of verpleeghuizen biedt TBV Wonen woonvoorzieningen aan andere zorgbehoevenden. Ook biedt TBV Wonen een grote verscheidenheid aan toegankelijke woningen. Om zorg te bieden in deze woningen is samenwerking met diverse zorgpartners erg belangrijk. Zo werken we samen met Thebe. Naast opplusmaatregelen, is gezamenlijk personenalarmering met opvolging aan onze huurders aangeboden. Maar onze aandacht voor zorg gaat verder. Zo heeft TBV Wonen verschillende toegankelijke complexen voorzien van ontmoetingsruimtes, waarin allerlei De huurders moesten wennen en hadden veel vragen. Deze zijn goed opgelost door de medewerkers van de corporaties.

activiteiten voor en door bewoners georganiseerd worden. Dit wordt veelal verzorgd in samenwerking met een van onze samenwerkingspartners, zoals De Wever en de KBO (Katholieke Bond van Ouderen). De aanvankelijk geplande bouw van vier ontmoetingsruimtes in bestaande complexen gaat helaas definitief niet door. Uit enquêtes bij bewoners blijkt dat er geen meerderheid kan worden gevonden voor een bijdrage in de kosten van het beheer van een dergelijke ruimte. TBV Wonen verhuurt op individuele basis zo’n 40 woningen aan cliënten van Amarant. Collectief komen daar nog ongeveer 60 wooneenheden bij. In 2011 heeft TBV Wonen bijvoorbeeld in het wooncomplex Grebbe II in de Reeshof 12 van de 21 woningen bestemd voor bewoners die worden begeleid door Amarant. In 2010 leverden we La Scala op met eveneens verhuureenheden voor cliënten van Amarant. In dit geval gecombineerd met koopappartementen voor starters. Ook de voorbereidingen samen met de Schakelring op de locatie Zonnehof zijn in volle gang. Hier worden 35 verpleegplaatsen en 35 verzorgingsplaatsen gerealiseerd. Er komen 13 toegankelijke huurwoningen en 30 koopwoningen (luxe zorgwoningen). Eveneens treffen we voorbereidingen voor de herbouw van woonzorgcentrum Jozefzorg. De oude kleine woningen worden totaal gerenoveerd. Hetzelfde geldt voor het verpleeghuis. Dit doen we in samenwerking met De Wever. Collega-corporaties In 2011 is in samenwerking met de drie collega-corporaties het project Woning in Zicht (WiZ) afgerond. Dit nieuwe woonruimtebemiddelingssysteem is ontwikkeld met als doel meer kansen voor de woningzoekenden te creëren. Gaandeweg wordt duidelijk op welke punten nog ruimte is voor verbetering. Een


27

punt is soms woningen.

de

labelling

van

de

Ook in de Maatschappelijke OntwikkelingsMaatschappij (MOM) werken we actief samen, want het gaat om het belang van de impulswijken. De drie woningcorporaties TBV Wonen, WonenBreburg en Tiwos bundelen hierin hun financiële krachten. Daarnaast pakken we samen maatschappelijke projecten op zoals Het Boddehuis, waarbij in de Kruidenbuurt jongeren met een verstandelijke beperking leren zelfstandig te wonen. Welzijn We zijn steeds meer betrokken bij activiteiten op het gebied van welzijn. Op welzijnsgebied is de samenwerking niet alleen zeer divers maar ook veelvuldig. Allerlei activiteiten die in buurten en wijken plaatsvinden, organiseren we met de zogenaamde welzijnsleveranciers. Vaak is dit de Twern, maar soms zijn het de zorgpartners die welzijnsactiviteiten van de grond trekken, dan wel ondersteunen. Vanuit de Twern worden we ondersteund in bijvoorbeeld het ouderenwerk; als een buurt vernieuwt – jonge gezinnen doen hun intrede – kan dat lastige situaties met de oudere bewoners tot gevolg hebben. De inzet van seniorenadviseurs van de Twern is dan de oplossing. Naast het organiseren van een “gezellige bijeenkomst” hebben deze activiteiten tot doel bewoners meer te betrekken bij hun wijk, elkaar te leren kennen, informatie uit te wisselen dan wel over te dragen en het promoten van de eigen organisatie. Naast deze belangrijke sociale factor wordt met dergelijke activiteiten tevens een bijdrage geleverd aan het bevorderen van bijvoorbeeld het veiligheidsgevoel; het verbeteren van de saamhorigheid en mensen die elkaars gezicht kennen draagt hier zeker aan bij. Wonen, leren, werken In 2008 is het Ondernemingsplan 2013 “Ruimte voor Mensen” opgesteld als

leidraad voor onze ambities. Hierin staan missie, visie en kernwaarden van TBV Wonen omschreven. Eén van de vijf ambities uit het Ondernemingsplan bevat de investering in doelen met een maatschappelijk rendement. In dit kader wordt er contact gezocht met organisaties die zich bezig houden met scholing en werk. Dit heeft geleid tot samenwerking binnen een aantal projecten, die we hieronder verder toelichten: Onderwijs: Het Boddehuis Samen met onze collega-corporaties is er een samenwerking aangegaan met de onderwijsinstelling De Bodde. De Bodde is een onderwijsinstelling voor zeer moeilijk lerenden, al dan niet met een licht verstandelijke beperking. Wij zijn gestart met een project in de Kruidenbuurt en de Kleurenbuurt (Wandelbos) gedurende het schooljaar 2010-2011. Doel van het project is het leveren van een bijdrage aan het zinvol bezig zijn, de maatschappelijke acceptatie en de eigenwaarde van de leerlingen van De Bodde. Hiermee wordt ook een bijdrage geleverd aan het verbeteren van de leefbaarheid in de wijk, uitgaande van interactieve activiteiten met bewoners en leerlingen van De Bodde. In de impulswijk Groenewoud werken diverse instanties samen aan een wijkimpulsplan. Naast TBV Wonen en andere corporaties hebben onder ander ook de Brede School zitting in die projectgroep. De Gemeente is de trekker van de projectgroep. Werkgelegenheid Vanuit de MOM is het initiatief MOM@Work ontwikkeld, dat is bedoeld om mensen uit de wijk aan het werk te helpen. Mensen met een grote afstand tot de arbeidsmarkt worden op een laagdrempelige manier bemiddeld naar werk of activering. Bewoners uit de wijk worden onder meer door partners in de wijk, zoals huismeesters, aangedragen. Daarnaast is ook het Tilburg Akkoord gericht op de route leren en werken.


28

Werkplaats Von Suppéstraat (Amarant) We hebben een financiële bijdrage geleverd aan de (sociale) werkplaats Von Suppéstraat. Het gaat om werk, dagbesteding en sociaal contact. Het betreft zowel cliënten van Amarant als vrijwilligers. Impulswijken: Tilburg Akkoord TBV Wonen is net als de overige corporaties deelnemer aan Tilburg Akkoord. In deze projectmatige samenwerking worden aanvragen voor projectbudget beoordeeld die als doel hebben het stijgen op de sociale ladder. Het gaat om de volgende doelen: 1. Kinderen doen het goed op school en halen een diploma. 2. Ieder huishouden in de impulswijken heeft tenminste één kostwinner (betaalde baan). 3. Ieder huishouden in de impulswijken leeft boven de armoedegrens. In 2011 zijn de volgende projecten geaccordeerd of liepen al; Begeleiding VSV jongeren; life coaches begeleiden jongeren naar opleiding of werk. MOM@work; job coach, job hunter. Ouderenbetrokkenheid (De Lochtenbergh); moeders participeren op scholen (inburgeren, activering). Verbindende schakels; bewoners zetten stappen op de participatieladder (2010). Jongeren en geld, Stichting Clip; coaches leren jongeren met geld omgaan. Ieder mens doet mee; Thebe, WZSW; leerwerktraject voor vrouwen in de Kruidenbuurt. Uit de wijk aan de slag; Schatkist; Stichting de Ketting; onderlinge dienstverlening, burenhulp,e.d. IMC Weekendschool; kansarme kinderen oriëntatie verbreden.

Social return De corporaties hebben in 2011 een aanzet gegeven voor de uitvoering van social return. Dit betekent dat we ons aanbestedingsbeleid inzetten om leveranciers te stimuleren om 5% van de aanneemsom te besteden aan het inzetten van mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. In 2012 wordt dit projectmatig doorgevoerd als pilot bij de corporaties. Een andere vorm van social return is de investering die onze hovenier doet in het begeleiden van jongeren naar de arbeidsmarkt. WZSW Wonen Zorg en Service in de Wijk is ook een vorm van social return; mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt zetten we in middels de aankoop van vouchers voor 400 uur werk. Het gaat hierbij om het assisteren van onze huismeesters met opruim- en groen klussen. Stageplaatsen TBV Wonen heeft in het verslagjaar 8 stagiaires gehad: scholieren voor hun opleiding en maatschappelijke stages. De scholieren waren vooral technische mensen, zowel op LTS- MTS-niveau en zij liepen stage bij het Onderhoud en Bedrijfsbureau. Zij volgden een stage voor hun opleiding. Vorig jaar is er in samenwerking met de Gemeente een succesvolle proef met maatschappelijke stages uitgevoerd. TBV Wonen heeft vier personen een maatschappelijke stage aangeboden. Alle vier zijn doorgestroomd naar een vaste baan, waarvan één bij TBV Wonen. Sociale veiligheid Op het gebied van sociale veiligheid wordt in Tilburg fors ingezet. De Gemeente werkt doelgericht samen met de politie, en heeft extra aandacht voor zorg en preventie. We zijn als corporatie nauw betrokken bij het verbeteren van de leefbaarheid en de veiligheid in wijken. Dit komt onder andere tot uiting in het aanbrengen van het Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW) en het afsluiten van


29

brandgangen. Een goede samenwerking tussen de verschillende partijen die betrokken zijn bij veiligheid is van groot belang. Te denken valt aan de buurtregie, korte lijnen met de afdeling Veiligheid van de Gemeente, de inzet van Skaeve Huse en het Hennepconvenant. Ook hebben we bijvoorbeeld zenders laten plaatsen op onze gebouwen voor de beveiliging van parken in de Reeshof. Internationale samenwerking DCHA en Aiguillon TBV Wonen werkt al jaren samen met de Engelse corporatie Devon & Cornwall Housing Association (DCHA) en de Franse corporatie Aiguillon uit Bretagne. Jaarlijks wordt er een programma opgesteld waarin onder andere uitwisseling van ideeën, ervaringen en huurders een belangrijke plaats innemen. In september 2011 is er door TBV Wonen een huurdersdag georganiseerd. Hierop waren vanuit DCHA en Aiguillon 17 huurders en begeleidende medewerkers aanwezig. In het najaar was TBV Wonen in Rennes aanwezig bij het afscheid van de bestuurder van Aiguillon en heeft daar kennis gemaakt met zijn opvolger. ADDC De bestuurder is lid van het bestuurdersnetwerk Anglo Dutch Directors Clud (ADDC). Dit netwerk organiseert regelmatig bijeenkomsten waarop kennis en ervaringen worden uitgewisseld. In 2011 zijn er in dit kader heeft het netwerk in april een bezoek aan Valencia gebracht en in oktober is er een bijeenkomst in Londen geweest. Zo zien zij ons Om na te gaan hoe belanghouders tegens ons aankijken, hebben we in 2010 een belanghouderonderzoek uitgevoerd. Dit betrof een digitaal onderzoek onder maatschappelijk belanghouders, waarbij de mate van tevredenheid met de interactie tussen TBV Wonen en belanghouders, de mate van tevredenheid met geleverde prestaties van TBV Wonen en het imago van TBV Wonen werden onderzocht. De respons daarop was 52%. Algemene conclusie uit het onderzoek was

dat belanghouders tevreden zijn over TBV Wonen. Op het gebied van interactie scoort TBV Wonen een 7,5. De door TBV Wonen geleverde prestaties en het imago van TBV Wonen worden door belanghouders met een 7,3 gewaardeerd. Belanghouders vinden TBV Wonen een professionele en betrokken organisatie. Ook is er ruimte voor verbetering. Voornamelijk de mate van terugkoppeling aan belanghouders en de geleverde prestaties op maatschappelijke vlak verdienen volgens belanghouders nog extra aandacht. We hebben ons in 2008 laten visiteren. Hieruit kwam naar voren dat TBV Wonen een organisatie is in transitie van een sterk op vastgoed georiënteerde organisatie naar een dienstverlenende organisatie. Brancheorganisaties TBV Wonen is aangesloten bij Aedes, de landelijke brancheorganisatie voor woningcorporaties. Deze partij treedt op als collectieve belangenbehartiger voor Nederlandse woningcorporaties en werkt samen met haar leden aan verdere professionalisering van de bedrijfstak. Corporaties die lid zijn van Aedes tekenen tevens de zogenaamde Aedescode. Hierin staat beschreven welke maatschappelijke functies op het gebied van wonen Aedesleden behoren te vervullen. Ook TBV Wonen past de principes uit de Aedescode toe. Leveranciers TBV wonen heeft het afgelopen jaar met de firma Pijnenburg Bouw en Industrie intensief samengewerkt op het gebied van het bevoorraden van het magazijn, de huismeesters en de bussen van de vaklieden. Naast de gebruikelijk ijzerwaren levert deze partij ook loodgieters en elektrotechnische materialen. Dagelijks worden vele artikelen op de afgesproken plaats en tijd geleverd. Dit proces verloopt volledig geautomatiseerd omdat het bestelsysteem van TBV Wonen is gekoppeld aan het logistiek systeem van Pijnenburg. De materialen welke door de vakman worden verbruikt worden middels een PDA geboekt, direct besteld en


30

geleverd. Door deze koppeling is een optimale ketenautomatisering ontstaan waarmee de efficiëntie van het proces sterk is verbeterd. De uitleveringsgraad van het afgelopen jaar was 99,1 %. Met dat mooie resultaat wordt de goede samenwerking bevestigd. TBV Wonen heeft bewust voor een lokale partij gekozen om mee samen te werken omdat hierdoor veel minder transportbewegingen noodzakelijk zijn. Naast de dagelijkse leveringen van de standaard voorraad worden er ook wekelijks vele klusgebonden bestellingen gedaan. Deze speciale orders worden allemaal op één vast dagdeel in de week

uitgeleverd. Beide maatregelen komen het milieu ten goeden. We blikken vooruit In 2012 zal TBV Wonen een nieuw ondernemingsplan ontwikkelen. We vinden het belangrijk hier onze belanghouders bij te betrekken. Tijdens de belanghoudersbijeenkomst in 2011 zijn we met onze belanghouders in dialoog gegaan om na te gaan wat hun kijk op verschillende thema’s waar TBV Wonen zich mee bezighoudt. De resultaten hieruit worden gebruikt bij het opstellen van het nieuwe ondernemingsplan. Daarnaast zullen we onze belanghouders consulteren bij de ontwikkeling van ons nieuwe ondernemingsplan.


31


32

Hoofdstuk 4 Ruimte om mee te denken Zo zien wij dat TBV Wonen legt de focus op de kwaliteit van wonen voor haar huurders en het verbeteren van de leefbaarheid binnen de verschillende wijken. Om te achterhalen wat de wensen van de klant daarbij zijn treedt TBV Wonen in overleg met haar klanten; huurdersparticipatie. Om dit vorm te geven wordt gewerkt met een Huurders Belangen Organisatie – TBV Wonen (HBO) en diverse huurderscommissies. De HBO is daarbij een belangrijk belanghouder van TBV Wonen. Op stedelijk niveau wordt overleg gevoerd met het Stedelijk Bewoners Overleg Tilburg (SBO), waarin een afgevaardigde uit de HBO zitting heeft. Naast het overleg met de HBO en huurderscommissies worden ook bij bijvoorbeeld grootschalige (onderhouds-)projecten klankbordgroepen, projectgroepen of klantenpanels geformeerd om overleg tussen de corporatie en huurders vorm te geven. Bijvoorbeeld in de vorm van een projectgroep bij de renovatie van de woningen in Berkdijk.

Meedenken, praten en doen (de zogenaamde huurdersparticipatie) is geen doel op zich, maar kan als middel om tal van redenen worden ingezet. Enerzijds kan dat doel betrekking hebben op het ophalen van informatie om de dienstverlening te verbeteren, anderzijds op het dichten van de kloof tussen corporatie en huurder wat draagvlak en bereidwilligheid medewerking te verlenen onder huurders verbetert. Deze input en invloed van huurders leidt tot hogere klanttevredenheid, woningvariatie, woonkwaliteit, imagoverbetering en sociale cohesie binnen de woonomgeving. Zodoende worden tal van doelen genoemd die met participatie worden gediend We zijn van mening dat participatie meer is dan alleen “meedenken en praten” met TBV Wonen. Het betekent ook “meedoen”. Ons participatiebeleid stelt zich daarom tevens ten doel daadkracht onder huurders te vergroten, door ze zelf in beweging te laten komen en invloed te geven.

Dit spraken we af in 2011 Strategisch doel: bewoners meer betrekken bij beleid en activiteiten Gemiddeld minimaal twee keer per jaar een  bijeenkomst met de huurderscommissie 98 overleggen houden Minimaal twee keer per jaar overleg met de  Vier overleggen huurdersbelangenvereniging (HBO) Minimaal vier themabijeenkomsten met  vier bijeenkomsten huurderscommissie commissies hebben voldoende aan één In 2011 zijn er geen nieuwe vergadering per jaar, terwijl een andere huurderscommissies opgericht en twee commissie vier keer met TBV Wonen om commissies zijn opgeheven. tafel gaat. Buiten de commissies hebben we in sommige complexen een In totaal hebben we met bijna 40 contactpersoon, die we één of meerdere huurderscommissies vergaderd. Met keren per jaar spreken. ongeveer 90 overleggen hebben we ruim Naast overleg met huurderscommissie vinden er nog vele andere overleggen gescoord op ons doel van twee plaats. Hierbij kan gedacht worden aan de overleggen per jaar. We gaan hier wel uit wijk-gerelateerde overleggen, die bestaan van een gemiddelde. Sommige uit bijvoorbeeld buurtregies en


33

projectgroepen op het gebied van veiligheid, zoals projectgroep Kruidenbuurt. Met ruim 150 overleggen was TBV Wonen goed vertegenwoordigd. De overleggen met de verschillende beheercommissies (daar waar woningen zijn verkocht en er sprake is van een onderhoudsfonds) en Verenigingen van Eigenaren zijn doorlopend. Huurdersdag In 2011 heeft de zeer succesvolle huurdersdag plaatsgevonden. Alle commissies en buitenlandse vertegenwoordigers waren aanwezig bij de workshops in het Willem II stadion. Uit drie kandidaten werd het complex gekozen met het leukste bewonersinitiatief. Uiteindelijk waren er zelfs twee winnaars; de vitrinekunst in de Hoffmannlaan en de binnentuin van het Rondeel. “Prinses Maxima” kwam de prijs uitreiken. De opkomst op de huurdersdag was wat teleurstellend. We gaan kijken hoe we de huurdersdag beter kunnen laten aansluiten bij de behoeften van de huurders om zo de opkomst te verhogen.

bewonerscommissies. Dit was op twee manier succesvol; we kregen goede ideeën en verbeterpunten aangereikt en de commissieleden voelden zich betrokken. Dit heeft geresulteerd in een bredere vorm van participatie. Enerzijds hebben we de huidige overlegvormen verbeterd en hebben we nieuwe participatievormen ontwikkeld zoals bijvoorbeeld het digitaal klantenpanel en inzet van social media. In 2012 gaan we deze vormen verder ontwikkelen. We blikken vooruit In 2012 geven we verdere invulling aan deze dynamische participatie; dit geldt namelijk voor de hele organisatie van TBV Wonen. Ook zullen we meer gebruik gaan maken van digitale en interactieve media; zo bereiken we zo veel mogelijk verschillende doelgroepen. Voor het renovatieproject Berkdijk hebben we bijvoorbeeld een site ingericht; uitwisseling van tips en oplossingen en het stellen van vragen is daarmee laagdrempelig.

Overige participatievormen Naast overleg met huurders zijn ook andere middelen ingezet om de specifieke kennis, wensen, behoeften en problemen van huurders op te halen als input voor nieuwe plannen, producten en diensten. Aanbevelingen uit het onderzoek dat we in 2010 hebben gedaan naar vormen van participatie, dienden als basis voor een herziening van het beleid in 2011. Om een zogenoemd dynamisch participatiemodel te ontwikkelen hebben we onder andere workshops gehouden met


34

Hoofdstuk 5 Woonruimte voor iedereen Zo zien wij dat Als woningcorporatie is het onze missie te zorgen voor de huisvesting van mensen die daar zelf niet in kunnen voorzien. We richten ons daarbij op lagere inkomensgroepen, hulpbehoevenden en mensen die begeleiding nodig hebben. Met de gemeente Tilburg is, samen met de andere Tilburgse corporaties, afgesproken hoeveel woningen wij minimaal beschikbaar moeten hebben om gezamenlijk onze doelgroep te kunnen bedienen. Vanwege de Europese regelgeving heeft de overheid besloten om per 1 januari 2011 de staatssteun op sociale huurwoningen te beperken. Dit betekent onder andere dat minimaal 90% van de sociale huurwoningen toegewezen moeten worden aan huishoudens met een inkomen tot € 33.614 per jaar. Het gevolg hiervan is onder andere dat deze huishoudens die op dit moment een sociale huurwoning huren niet geneigd zijn door te stromen. Enerzijds omdat ze dan aangewezen zijn op de geliberaliseerde huurmarkt van corporaties en particulieren

of op de goedkope koopmarkt. De huurprijzen in het particuliere segment liggen fors hoger dan in de sociale sector en de koopsector is mede door de strengere hypotheek eisen niet of nauwelijks bereikbaar. Deze groep dreigt dan ook door deze maatregelen in de knel te komen. Met verschillende zorgpartners worden zorg-gerelateerde projecten ontwikkeld. Voor mensen die uit een “probleemsituatie” komen, of daar nog in zitten, worden binnen Woning in Zicht zogenaamde contingentsafspraken gemaakt. De Tilburgse corporaties hebben binnen deze afspraken toegezegd jaarlijks een aantal woningen aan begeleidende instanties te leveren, ten behoeve van de huisvesting van hun cliënten. Hierbij kan gedacht worden aan mensen die uit de maatschappelijke opvang komen, mensen die uit detentie komen, etc. Ook buiten deze contingentsafspraken maken we rechtstreekse afspraken met instellingen of vinden er incidenteel, op verzoek, toewijzingen plaats.

Dit spraken we af in 2011 Strategisch doel: Doelmatig financieel beheer Verkoop van 40 woningen Totaal 27 woningen verkocht Strategisch doel: Investeren in doelen met een maatschappelijk rendement Opleveren van minimaal 169 woningen Er zijn 169 woningen opgeleverd Opleveren van minimaal 117 sociale Er zijn 139 sociale huurwoningen huurwoningen opgeleverd Strategisch doel: Primaire taak vervullen Woningvoorraad conform de Hieraan wordt voldaan convenantsafspraken Strategisch doel: huurders kunnen langer zelfstandig blijven wonen Minimaal 70 woningen worden opgeplust Er zijn 109 woningen opgeplust

Strategisch Vastgoed Beleid Ons vastgoed zetten we in als middel om maatschappelijke doelstellingen te realiseren en daarmee het leven van mensen te verbeteren. De missie en visie

    

van TBV Wonen is beschreven in het Ondernemingsplan. Door middel van haar Strategisch Vastgoed Beleid omschrijft TBV Wonen haar visie op vastgoed naar marktgebied, vastgoedsegmenten,


35

doelgroepen, eigendomsvormen en prijsniveaus. Dit doen we door het stellen van concrete lange termijndoelen. Hiermee is het voor TBV Wonen mogelijk te bepalen welke activiteiten zij het best kan ondernemen om haar maatschappelijke doelstellingen te verwezenlijken. Het Strategisch Vastgoed Beleid biedt zo een kader voor (maatschappelijke) verantwoording van investeringen. Ook biedt het haar de mogelijkheid te monitoren in hoeverre de gestelde doelen al behaald zijn, en zo nodig bij te sturen. Zo biedt het Strategisch Vastgoed Beleid ons de kaders voor vastgoedsturing om onze missie en visie verder te concretiseren. In 2010 is een start gemaakt met het opstellen van een nieuw Strategisch Vastgoed Beleid, dat in oktober 2011 door het MT geaccordeerd is. Convenant Wonen Per 1 januari 2010 was het lopende Convenant Wonen 2005 – 2010 afgelopen. Als vervolg op dit convenant hebben de Tilburgse corporaties, bewoners en de Gemeente een nieuw Convenant Wonen 2010 2015 afgesloten. Het convenant bevat afspraken over vier ambities: 'woonlasten, woningvoorraad en betaalbaarheid', 'keuzevrijheid en differentiatie', 'sociale stijging' en 'participatie en zeggenschap' Er zijn afspraken gemaakt over behoud van betaalbare woningen, met name voor de laagste inkomensgroepen. Het Rigo heeft in 2009 onderzoek gedaan naar de woonlasten van Tilburgse huishoudens in verhouding tot hun inkomsten. Hierin wordt geconcludeerd dat zo'n 6500 mensen een veel te groot deel van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten. Goed wonen moet ook voor de minima betaalbaar zijn, een cruciale opgave dus. De afgelopen twee jaar worden zijn gebruikt om oplossingen te zoeken om de woonlasten laag te houden. In dit kader zijn oa. het niveau van het stedelijke armoedebeleid gehandhaafd en is de voorlichting over

ondersteuningsmaatregelen geïntensiveerd. Bij het betaalbaar houden van wonen is energiezuinig wonen ook een voordeel. In het convenant is er een fors energiebesparing programma afgesproken voor de bestaande sociale woningvoorraad. Ook dit programma is in de afgelopen twee jaar inhoudelijk vorm gegeven. In het convenant is afgesproken dat de sociale woningvoorraad (huur onder de liberalisatiegrens) en de kernvoorraad (huur onder de 1e aftoppingsgrens) van de Tilburgse corporaties minimaal 27.800 respectievelijk 21.000 woningen bedraagt in 2015. Hiermee zijn er dan voldoende woningen om de doelgroep te huisvesten. Het convenant bevat verder afspraken over de bouw van nieuwe sociale huur- en koopwoningen, verkoop van bestaand corporatiebezit, beleid en activiteiten op het gebied van sociale stijging, participatie van bewoners bij onder meer herstructurering en particulier opdrachtgeverschap. Al hoewel de afspraken in het convenant een ambitieniveau van vijf jaar hebben, golden ze in eerste instantie voor twee jaar. De partijen willen in de tussentijd eerst nader onderzoek doen naar belangrijke onderdelen als woonlastensturing en duurzaamheid. Als daarover goede vervolgafspraken kunnen worden gemaakt, zal het convenant tot 2015 worden verlengd. Inmiddels hebben partijen besloten om vanaf 2012 het convenant wonen te continueren. Inmiddels is er door de aanscherping van de toelatingseisen voor sociale huurwoningen in verband met de Europese regelgeving een probleem ontstaan op de huisvesting van de middeninkomens. Als nieuw onderdeel zullen afspraken over de huisvesting van de middeninkomens (€ 34.000 - € 43.000) worden toegevoegd aan het lopende convenant


36

. Verhuur In 2011 zijn de volgende kengetallen gerealiseerd Het verhuren van woningen 2009 2010 Mutatiegraad 9,6% 10% opzeggingsgraad Huurderving incl niet-inbare 0,92% 0,89% huur Huurachterstand 1,70% 1,58% Aanbiedingsgraad 2,91 1,24* huurverhoging 2,5% 1,2% *) Dit percentage is in 2011 inclusief de groepstoewijzing

2011 8,14% 1,59% 1,56% 1,91 1,3%

Op 5.956 woningen (zonder zorgeenheden) vonden er 585 mutaties plaats, waarmee de mutatiegraad over 2011 uitkomt op 8,14%. In een markt die gekenmerkt wordt door een geringe doorstroming is dit toch nog een onverwacht resultaat. In 2010 en 2009 lag de mutatiegraad op respectievelijk 10% en 9,6%. Overzicht huurderving naar reden

Het voorgenomen percentage huurderving van maximaal 1,60% is gehaald. De huurderving over 2011 was 1,59% zonder verkoop en sloop, maar inclusief de derving vanwege het renovatieproject Berkdijk. Voor dit project zijn ruim 70 wisselwoningen nodig voor langere tijd. In de tabel worden de oorzaken weergegeven

De gemiddelde jaarlijkse huurverhoging bedroeg in 2011 1,3% waardoor het gestelde doel behaald is. Woonruimteverdeling Op 15 februari 2011 hebben de aangesloten corporaties het startsein gegeven voor het nieuwe systeem WIZ 2.0. De nieuwe systematiek is gebaseerd op keuzemogelijkheden voor de woningzoekende. Deze kan kiezen uit het Aanbodmodel, het Optiemodel, het Lotingmodel en het Direct te Huur model. Op deze manier kan de woningzoekende beter aan een woning komen afhankelijk van zijn wens naar meer kwaliteit of

Oorzaak Verkoop Niet planmatig onderhoud Toewijzingsproblemen Overige Sloop Groot onderhoud Woningaanpassing Oplevering nieuwbouw Ontruiming

Percentage 40,8% 36,1% 14,6% 3,8% 2,0% 1,6% 0,8% 0,3% 0,1%

Totaal

100%

snelheid. Ook woningzoekenden die nog niet lang ingeschreven staan maken zo meer kans op een passende woning. Een nieuwe website verzorgt alle informatie en biedt tevens de mogelijkheid te zoeken en te selecteren. Het aanbod op de website wordt dagelijks ververst. Het werken met woonbonnen en de presentatie van het woningaanbod op woensdag in de lokale krant het Stadsnieuws is komen te vervallen. De overgang naar de nieuwe systematiek bleek door de grote veranderingen ten opzichte van het vorige systeem lastiger dan verwacht. Op basis van een evaluatie zijn er een aantal wijzigingen doorgevoerd.


37

Ontwikkeling woningvoorraad 2011 Categorie woningvoorraad e Goedkoop <1 aftoppingsgrens Tussencategorie e e 1 -2 aftoppingsgrens e Bereikbaar, 2 aftoppingsgrens Middelduur, maximale subsidiegrens Duur Totaal

Huurprijs 01-01-2011

Aantallen op 01-01-2011

Aantallen op 31-12-2011

Toename afname

< € 517,64

4.961

4.860

-101

€ 511,64 - € 554,76

442

508

+66

< € 554,76

5.403

5.468

-35

€ 554,76 - € 652,52

225

423

+198

> € 652,52

150 5.778

216 6.007

+66

/

Aantal eenheden per 31-12-2001 op. gezamenlijke contracten: 77 Cijfers Woning in Zicht Toegewezen aan de doelgroep Aanbiedingsgraad Aantal weigeringen TBV Wonen Aantal ingeschrevenen WiZ

96% 1,2914 662 42.455

minder woningen randvoorwaarden. Bijzondere toewijzingen We maken deel uit van Woning in Zicht en wijzen via de contingentsafspraken woningen bij voorrang toe aan bijzondere groepen. Sinds april 2010 doen we dat op een andere wijze. We hebben contracten met de hulpverleningsinstanties afgesloten aan wie wij woningen leveren voor plaatsing van bijzondere groepen. In 2011 hebben we minder contingent plaatsingen gehad dan verwacht. We hadden vernieuwde afspraken met de contingent partners sinds 2012; in grote lijnen zijn de bevindingen positief. De kandidaten moeten meer moeite doen om de woning die in eerste instantie tijdelijk wordt verhuurd, vast te houden. Dat kan alleen als de kandidaat zich aan de woonbegeleidingsbijeenkomst houdt. In 2011 hebben we de target om 10% van de woningvoorraad toe te wijzen aan de bijzondere doelgroepen niet gehaald. 7% is er aan deze doelgroep toegewezen. Belangrijk probleem is het tekort aan woningen voor jongeren onder de 23 jaar. Omdat we rekening moeten houden met een reële spreiding voldoen er steeds

aan

de

Huurachterstand en huisuitzettingen Reden ontruiming Huurachterstand Huurachterstand & dealen Fraude Hennep Totaal

2010 10 2 1 0 13

2011 24 0 0 7 31

In 2011 zijn er in totaal 31 huisuitzettingen geweest. De tabel geeft een overzicht van de redenen. Dit is een behoorlijke stijging ten opzichte van 2010. Verklaring is dat we veel aandacht aan de incasso schenken, mensen nog beter attenderen op hun verantwoordelijkheden. Helaas heeft dat in 2011 geleid tot een stijging van de huuropzeggingen. In alle gevallen van ontruimingen vanwege huurachterstand is overwogen om schuldhulpverlening of tweede kans beleid toe te passen.


38

Sinds 2009 monitoren we de huurbetaling zeer intensief. Dit heeft geresulteerd in een intensiever en sneller contact met huurders die een huurachterstand hebben. Uiteindelijk was de huurachterstand eind 2011 1,56%, zowel bij vertrokken als zittende huurders en alle vorderingen. Dus niet alleen huurachterstand maar ook overige vorderingen als bijvoorbeeld mutatiekosten. Door het instellen van avondbelacties, huismeesters die bij huurders met huurachterstand op bezoek gaan proberen we vernieuwend te werken. We hebben pilots gehad met een aantal deurwaarders. Dat zetten we nog voort in 2012. De resultaten daarvan verwerken we in onze aanpak. Uit ervaring weten corporaties dat een snelle signalering en benadering van huurders met een achterstand het beste werkt. We verkopen woningen Verkochten we in 2010 nog 41 huurwoningen, in 2011 heeft ook TBV Wonen de gevolgen van de vastzittende woningmarkt ondervonden. We verkochten 27 huurwoningen, waarvan 6 etagewoningen en 21 eengezinswoningen . Hiermee hebben we onze doelstelling om in 2011 40 woningen te verkopen niet gehaald. Van de 27 woningen die we hebben verkocht zijn 11 woningen onder Koopgarantvoorwaarden verkocht. Hieruit blijkt dat Koopgarant in deze woningmarkt een goed middel is om de verkoop van woningen te realiseren. De zekerheid van terugkoop van de woning door TBV Wonen biedt dat stukje zekerheid waar de kopers in de huidige markt naar op zoek zijn. In 2011 hebben we vier woningen teruggekocht in het kader van deze regeling. Van deze panden zijn er in 2011 weer drie onder Koopgarantvoorwaarden en één zonder Koopgarantvoorwaarden verkocht. De gemiddelde verkoopprijs van een eengezinswoning van TBV Wonen bedroeg € 168.568,- Van een appartement € 161.883,-. Deze bedragen zijn inclusief de toegepaste Koopgarantkorting.

Inmiddels is besloten om Koopgarant gericht in te zetten voor de middeninkomens. Hiervoor worden de Koopgarantwoningen met een marktwaarde< € 200.000 alleen nog met korting verkocht aan huishoudens met een inkomen beneden de € 43.000. Nieuwbouw en herstructurering Bouwmeesterbuurt De bouw van de appartementen vordert gestaag. In mei en juni zijn de koopappartementen opgeleverd. In juli zijn de huurappartementen aan de beurt. Vanwege de moeilijke woningmarkt hebben we niet alle koopappartementen weten te verkopen. Deze zijn omgezet naar huur, waarbij ze beschikbaar zijn gesteld voor de middeninkomensgroep. Deze appartementen zijn binnen een korte periode allemaal verhuurd. Met de oplevering van het appartementencomplex is er een einde gekomen aan dit langlopende project. De nieuwbouw en de renovatie hebben de wijk een positieve impuls gegeven, zodat de Bouwmeesterbuurt nu jaren vooruit kan. Mariëngaarde Mariëngaarde is een monumentaal pand, dat we her ontwikkelen tot luxe appartementen voor senioren. Het plan bestaat uit een restauratie van het casco, sloop deel bestaande gebouw, 28 luxe koopappartementen door verbouwing bestaande gebouw, twaalf nieuwe koopappartementen en een parkeerkelder. Al een lange tijd voeren we intensief overleg met de omwonenden om draagvlak te creëren voor dit plan. Ondanks vele gesprekken en onderzoeken zijn we niet helemaal tot elkaar gekomen. De omwonenden blijven vinden dat hun privacy teveel wordt aangetast door het nieuwbouwblok. Ook vinden ze dat het plan een te hoge parkeerdruk geeft in de wijk. In het kader van de procedure bestemmingsplanwijziging is het plan in oktober in de Gemeenteraad gekomen. De Raad is in grote lijnen akkoord met het plan, maar over het nieuwbouwblok zijn de


39

meningen echter verdeeld. Uiteindelijk heeft de meerderheid van de Raad besloten om het nieuwbouwblok uit het plan te schrappen. Op de plaats van de gesloopte vleugel realiseren we parkeerplaatsen op maaiveld in plaats van een parkeerkelder. Hiermee heeft de Raad de bezwaren van de omwonenden ingewilligd. De architect is terug naar de tekentafel om de aanpassingen door te voeren. De restauratie van de buitenschil is volop aan de gang. De daken, het metselwerk, de stalen kozijnen en hekwerken zijn onder handen genomen. De tweede jeugd voor het gebouw begint hiermee zichtbaar te worden. Koolhoven De vier eengezinswoningen aan de Veenendaalstraat en de 24 eengezinswoningen aan de Vlodropstraat zijn in april en mei opgeleverd. Met de voltooiing van deze twee laatste projecten hebben we in totaal 270 huurwoningen in deze nieuwbouwwijk gerealiseerd. Bijzonder experiment middeninkomens Het bijzondere bij de woningen aan de Vlodropstraat is dat 18 woningen daarvan via een veiling zijn verhuurd. De huurders bepaalden hierbij dus zelf hun huurprijs. Met dit experiment onderzoeken we hoe groot het probleem is van woningzoekenden met een middeninkomen (€ 33.614 - €43.000) die door de Europese regelgeving boven de € 652 moeten huren. We hebben de woningen aangeboden op veilingsite Livy. Voor de veiling begon, hebben we een kijkdag georganiseerd waar een groot aantal belangstellenden is geweest. Begin juni zijn we gestart met de veiling van twee hoekwoningen en 16 tussenwoningen. Startprijs van de tussenwoningen was 680 euro en voor de hoekwoningen 800 euro. Met stappen van 15 euro konden belangstellenden bieden tot een maximale huurprijs van respectievelijk 815 en 940 euro. De interesse was in het begin erg groot, maar het aantal inschrijvingen viel achteraf gezien tegen. De algehele

conclusie van het experiment is dat huishoudens met een jaarinkomen tussen € 33.614 en € 38.000 niet in staat of bereid zijn een hogere huur dan € 652 te betalen voor een woning. De woningen zijn uiteindelijk geaccepteerd door de hogere middeninkomens die met spoed een woning nodig hadden. De lagere middeninkomens dreigen inderdaad tussen de wal en het schip te geraken. TalentSquare In samenwerking met diverse partijen, waaronder de gemeente Tilburg en Universiteit van Tilburg, ontwikkelen we 706 studentenwoningen op de plek waar eens de rommelige meubelboulevard aan de Hart van Brabantlaan was. TalentSquare wordt een plek waar internationale studenten vanuit de gehele wereld een prachtige plek krijgen om te wonen. In totaal realiseren we 250 onzelfstandige kamers van 18 m² en 456 zelfstandige woningen van 24 m². Op de begane grond komen bedrijven met producten en/of diensten die op de doelgroep zijn afgestemd. De studentenwoningen worden in juli 2013 sleutelklaar aan ons opgeleverd. De bouw is begin 2012 gepland. Om dit mogelijk te maken is in oktober de sloop van de bestaande panden gestart nadat eerst de aanwezige vleermuizen zijn verhuisd. Herontwikkeling Woonzorgcentrum Jozefzorg In samenwerking met De Wever ontwikkelen we zorgcentrum Sint Jozefzorg tot woonzorgcentrum Jozefzorg. De eerste fase bestaat uit de sloop van het verpleeghuis aan de Wethouderslaan en de nieuwbouw van een appartementencomplex. Dit complex omvat 56 seniorenappartementen en een verpleeghuis met 57 verpleegeenheden. Daarnaast ontwikkelen we hierin een ontmoetingsruimte, een logeerkamer, twee verhuurbare ruimtes voor zorgaanbieders zoals een huisarts of tandarts oid., en een stalling voor 54 auto’s. Na oplevering van fase 1 (zomer 2013) komt de renovatie van fase 2


40

(monumentale hofjes aan de Ringbaan zuid) aan bod. Rond 2015 – 2018 wordt fase 3 aan de Kruisvaardersstraat (herontwikkeling verzorghuis) opgepakt.

heeft 12 eenheden afgenomen. Het project is verder uitgerust met een (collectieve) warmte-koudeopslaginstallatie en kent een energieprestatie coëfficiënt van 0,72.

Mariahof Mariahof is een uitstekend gelegen gebied aan de Bredaseweg waar uitbreidingsmogelijkheden liggen. Het gewijzigde bestemmingsplan is sinds het tweede kwartaal van 2010 in werking. Op het terrein van Mariahof is de bouw van seniorenappartementen mogelijk. Start van deze ontwikkeling is gepland rond 2014.

Klooster Rooi Harten Het plan van de kloostertuin aan de Bredaseweg is definitief met ongeveer 60 grondgebonden woningen. De plannen zijn enthousiast ontvangen door Gemeente en omwonenden, maar past met verkooprijzen van ongeveer drie ton niet meer bij ons Ondernemingsplan. De partner in deze herontwikkeling Van der Weegen gaat zelfstandig door met de bouw.

Zonnehof In 2009 heeft TBV Wonen locatie Zonnehof aan de Gimbrèrelaan te Tilburg verworven. De verouderde zorglocatie is inmiddels gesloopt en herontwikkelen we tot een modern woonzorgcentrum met zorginfrastructuur, 5 kleinschalige groepswoningen met 34 verpleegplaatsen en 35 zorgappartementen, een wijkrestaurant en een multifunctionele ruimte, 43 huurappartementen, een kinderdagverblijf en een praktijk voor fysiotherapie. De start van de bouwwerkzaamheden zal in de zomer van 2012 plaatsvinden. De oplevering staat gepland voor eind 2013.

MTS terrein De Gemeente formuleert in samenspraak met TBV Wonen en Volker Wessels de stedenbouwkundige uitgangspunten voor dit belangrijke deel in de Spoorzone. De architectenselectie is eind 2011 opgestart.

Stedekestraat e.o. Tussen de Stedekestraat en het Clarissenklooster hebben we een tweetal percelen in bezit. Om een grootschaliger binnenstedelijk woningbouwplan te kunnen ontwikkelen, wordt door TBV Wonen getracht aanliggende percelen te verwerven. Nog onduidelijk is wanneer totale ontwikkeling opgestart kan worden. Grebbe In de wijk de Blaak is in februari 2011 een bijzonder project van 21 wooneenheden opgeleverd. Binnen dit project zijn 9 seniorenappartementen en 12 eenheden gerealiseerd voor mensen met een verstandelijke beperking. Daarin worden faciliteiten geboden voor zorg aan huis. Deze zorg huren de bewoners in. Amarant

Rijghpark Deze inbreidingslocatie ligt aan de Goirkestraat. Samen met Thebe en Hurks realiseren we 27 psychogeriatrische eenheden, een zorgsteunpunt en 20 appartementen voor ouderen. In 2013 verwachten we het gebouw op te leveren. Thebe huurt 27 eenheden met een zorgsteunpunt en verleent zorg aan de bewoners. Hurks ontwikkelt en bouwt. Bijsterhof Het nieuwe gebouw aan het Energieplein staat op een bestaand gebouw. Door de verbinding krijgen senioren voorzieningen als huisartsen, apotheek, restaurant en dagactiviteiten verzorgingstehuis binnen handbereik. Vloerverwarming, zonwering, videofoon en een wintertuin maken de appartementen comfortabel voor senioren. Dit project is duurzaam door gebruik van een warmte-koude-opslaginstallatie, een groen dak en LED verlichting. Alle appartementen in de bereikbare huurklasse zijn voor de oplevering verhuurd. Voor de verhuur van zeven grote appartementen in de vrije sector is meer inzet nodig.


41

Ontmoetingsruimte Hoffmannlaan Het ontwerp uit 2010 bleek hoge bouwkosten en enkele bezwaren van omwonende met zich mee te brengen. Onder de bewoners was te weinig draagvlak voor de exploitatie. De planontwikkeling is in een goedkopere en tijdelijke variant door de bewoners voortgezet. TBV Wonen ondersteunt dit bewonersinitiatief. Transvaalstraat Op deze locatie tegenover verzorgingstehuis Koningsvoorde zijn we samen met de Gemeente een plan aan het uitwerken waarin zowel startende kopers en senioren huurders terecht kunnen voor een betaalbare woning.

Woningen die als bouwpakket in de fabriek worden geproduceerd en in kort tijdsbestek op de bouwplaats worden afgebouwd zijn mogelijk de oplossing. De kostprijs en de vraag vanuit de markt bepalen straks de verhouding tussen het aantal kopers en huurders. Het Laar Met verzorgingstehuis Het Laar onderzoeken we de mogelijkheden om op eigen terrein appartementen te realiseren voor de doelgroep met een inkomen vanaf € 33.614,De vraag naar driekamerappartementen van ongeveer 90 m² op deze locatie kunnen we daarmee vervullen.


42

IAA Architecten

Het Laar

DAT

95

95

124

45

Nader te bepalen

MTS terrein

Bijsterhof

DAT

Mariahof

Storimans Wijffels Architecten

Mariëngaarde

Crepain Binst Architecture

26

Ontmoetingsruim te Hoffmannlaan

Bouwmeester buurt fase 2

Bedaux De Brouwer

Klooster Rooi Harten

DAT

Grebbe

JMW

115

72

1

1

21

Bijzonder heden

d.d.

koop

Huur

Verwerven

Sloop

Architect/ Adviesbur eau

Project

WZC Zonnehof

Samenwerking met Schakelring 34 verpleegeenheden Start 35 zorgappartementen bouwwerk43 huurappartementen zaamheden Zorginfrastructuur zomer 2012 Wijkrestaurant Multifunctionele ruimte Kinderdagverblijf Fysiotherapeut Initiatieffase In afwachting van stedenbouwkundig plan Nader Spoorzone. Woningen Selectie te voldoen aan Woonkeur en architect bepaPolitiekeurmerk Veilig Wonen. eind 2012 len Een groot deel wordt ontwikkeld als nultredenwoning In samenwerking met De Oplevering Wever nieuwbouw november aanleunwoningen, optoppen, 2011 HOED, fysiotherapeut, apotheek. In samenwerking met Amarant en Gemeente is het Start bestemmingsplan gewijzigd. 140 planvorming Ontwikkeling is uitgesteld rond 2014 omdat Mariahof tijdelijk verhuurd wordt aan Schakelring Start Planwijziging als gevolg van planontbezwaren omwonenden. 28 wikkeling 3e kwartaal 2003 Ontwikkeling goedkopere en tijdelijke variant door bewoners Start planontwikkeling 83 appartementen in mei-juli 53 2003, 2011 opgeleverd Fase 1 in 2008 opgeleverd Bouw woningen door partner 60 voortgezet In samenwerking met Oplevering Amarant. Energiezuinig februari gebouw in combinatie met 9 2011 seniorenappartementen


43

Herontwikkeling WZC Jozefzorg fase 2 DAT (renovatie hofjes) Herontwikkeling WZC Jozefzorg fase 3 DAT sloop verzorghuis Trouwlaan/ Gen. Kockstraat

119 bedden

120 bedden

2

Rijghpark

16

47

TalentSquare

BO2

706

Koolhoven

Wilmink KOW Quadrant architecten Schippers Maat

270

Stedeke-straat

Storimans en Wijffels

Transvaalstraat

Bedrijfshal

3

pm 12

Bijzonder heden

d.d.

Oplevering zomer 2013

28

Start bouw najaar 2013

Onderdeel Herontwikkeling WZC Jozefzorg. 28 eengezinswoningen

63

Start planvorming fase nader te bepalen

59

Oplevering begin 2010

60

54 woningen

Luijten en Smeulders

koop

Huur

Verwerven

Sloop

Architect/ Adviesbur eau

Project

Herontwikkeling WZC Jozefzorg fase 1 DAT (sloop verpleeghuis)

Samenwerking met De Wever 57 verpleegeenheden 56 huurwoningen (alle nultredenwoningen), Ontmoet ingsruimte, logeerruimte, 2 verhuurbare zorg ruimtes. Zorginfrastructuur buurt, PKVW

Oplevering 2013

Onderdeel Herontwikkeling WZC Jozefzorg. Project- en programmadefinitie nog niet vastgesteld. Start ontwikkeling hangt af van mogelijkheid tot sanering boekwaarde. Samenwerking met Amarant. Steunpuntvoorziening voor de wijk, project ouder en kind Samenwerking met Thebe en Hurks 20 ouderen appartementen 27 psychogeriatrische eenheden met 1 zorgsteunpunt Huisvesting voor internationale studenten.

Start planontwikkelin g 2010. Start planontwikkelin g 2003; 242 woningen 28 woningen in april / mei 7 opgeleverd in opgeleverd. 20062010.opgelever d in 2006-2009. Verschillende particuliere pm Onbekend percelen moeten nog verworven worden 12 initiatieffase


44

Onderhouds- en renovatieprojecten Afronding onderhoudsproject Hoffmannflat In 2011 hebben alle bewoners kunnen genieten van het gerenoveerde flatgebouw. In de zomer blijven de woningen koeler en in de wintermaanden warmer, dankzij de nu goed geïsoleerde “schil” van het gebouw. Door de Opplusmaatregelen is het gebouw veiliger geworden voor de bewoners en bezoekers. In de eerste helft van 2011 is de algemene verlichting flink verbeterd, inclusief de noodverlichting. Ook is vluchtwegsignalering aangebracht, die is uitgevoerd met LED-armaturen. Ook op de galerijen is de verlichting verbeterd. Er is voor gekozen om de verlichting op de galerijen uit te voeren met individuele schemerschakelaars. In de Hoffmannflat is een geavanceerd vraaggestuurd ventilatiesysteem toegepast, waarbij sensoren communiceren met ventilatieroosters, die werken op zonnecellen. In 2010 bleek dat de zonnepaneeltjes niet voldoende energie opwekten. Daarop zijn er grotere zonnepaneeltjes aangebracht begin 2011. In de zomermaanden heeft het systeem goed gewerkt. Maar de echte test was natuurlijk de winter van 2011 op 2012. Helaas komen vanaf december meerdere meldingen binnen van niet werkende ventilatieroosters. Op dit moment wordt onderzocht wat de oorzaak is van het probleem en hoe het kan worden opgelost. Grondige renovatie woningen Berkdijk In het begin van 2011 hebben de bewoners van het complex Berkdijk de gerenoveerde modelwoning gezien. Daarna zijn alle woningen individueel bezocht, waarbij de bijzonderheden zijn doorgesproken met de individuele bewoners. Daarbij kon de bewoner ook tekenen voor uitvoering van de renovatie en voor de bijbehorende huurverhoging. Uiteindelijk worden 130 woningen

ingrijpend aangepakt. Bij 24 andere woningen vindt alleen het noodzakelijke onderhoud aan de buitenzijde plaats, inclusief het verwijderen van het asbesthoudend dakbeschot, waarbij een geïsoleerd dak terug komt met nieuwe dakpannen. TBV Wonen heeft er bij dit project voor gekozen om de renovatie niet af te dwingen. De inschatting was dat veel bewoners positief zouden zijn, gezien de enorme verbetering van de woning. Verder is meegewogen dat de huurverhoging, voor bewoners met een laag inkomen, voor een groot deel gecompenseerd wordt door de huurtoeslag. Bewoners die de renovatie weigerden zijn vaak tevreden met hun woning en/of hebben zelf geïnvesteerd in hun woning. Begin mei is het complexe project gestart door aannemer Alphons Coolen Bouw. In het begin trad al vrij snel een flinke vertraging op door onvoorzien veel asbest op diverse plaatsen in de woning en doordat de daken anders waren dan bij de proefwoning. De verdere afbouw bleek ook nog een hele klus te zijn. De eerste woningen zijn begin oktober opgeleverd. Gelukkig lukte het, mede dankzij de zachte winter, om alle woningen van fase 1, voor de kerstdagen op te leveren aan de bewoners. Al met al kost het dus wel meer tijd om de woningen te renoveren. Het gevolg daarvan is dat de bewoners langer in een wisselwoning moeten verblijven. Door een gewijzigde aanpak, zijn nu ruim 70 wisselwoningen nodig. Voor de bewoners is het een tegenvaller dat ze langer in de wisselwoning moeten verblijven. Het heeft TBV Wonen de nodige energie gekost om alles goed te communiceren naar de bewoners. Op verzoek van de projectgroep wordt er maandelijks een nieuwsbrief gemaakt. Er gaat ook veel tijd zitten in het leveren van maatwerk, in de toewijzing, begeleiding en de verhuizing naar de wisselwoning en weer terug.


45

Uiteindelijk zijn de bewoners blij als ze weer terug verhuist zijn en kunnen genieten van hun nieuwe woning. Het Nieuwe ontmoetingsruimte en entree Hoffmannflat De plannen voor de nieuwe ontmoetingsruimte aan de kanaalzijde tegen het flatgebouw aan zijn niet haalbaar gebleken. De investering zou te hoog worden en het lukte niet om het gros van de bewoners akkoord te laten gaan

budget en ook het ontwerp moest worden aangepast omdat het nieuwe kantoor van de huismeester was voorzien in de nieuwe ontmoetingsruimte. Er is opnieuw overlegd met de projectgroep waaruit een nieuw ontwerp is gekomen voor de entree eind 2011. Deze zal in 2012 gerealiseerd worden. Onderhoud en energiebesparende maatregelen Oud Groenwoud Het complex Oud Groenwoud bestaat uit 149 kleine goedkope eengezinswoningen uit de jaren vijftig. Het is een van de oudste complexen van TBV Wonen, gelegen in een aandachtswijk waar ook armoede voor komt. De woningen zijn niet geïsoleerd en er komen ook vochtproblemen voor. Vanaf eind 2010 heeft overleg plaatsgevonden met bewoners in de projectgroep. De insteek voor dit project is een combinatie van de uitvoering van: - noodzakelijk onderhoud - het veilig en gezonder maken van de woning - het aanbrengen van isolatie tegen huurverhoging - renovatie van keuken, douche en toilet, indien dit nodig is en indien de bewoner dit wenst. TBV Wonen heeft er voor gekozen om de energiebesparende werkzaamheden bij alle woningen uit te voeren, indien meer dan 70 procent van de bewoners instemt met de huurverhoging die hoort bij het isoleren van de woning. In de zomer zijn

eindresultaat is fraai en de woningen kunnen er weer 50 jaar tegen.

met de maandelijkse kosten voor het beheer. De renovatie van de entree was onderdeel van de nieuwe ontmoetingsruimte. Ook hier moest een pas op de plaats gemaakt worden. Er is nogmaals kritisch gekeken naar het alle woningen individueel bezocht, waarbij uitleg is gegeven over het plan en toestemming is gevraagd voor de huurverhoging van 32 euro. De huurverhoging is zodanig dat, volgens een veilige rekenwijze, de bewoners die bovengemiddeld stoken, er op vooruitgaan. Alleen bewoners die hele lage stookkosten hebben en die geen huurtoeslag krijgen, hebben minder voordeel en gaan per saldo wat meer betalen. Uiteraard profiteren ze wel van een comfortabelere woning. Aan het einde van 2011 heeft 85 procent van de bewoners ingestemd en vindt overleg plaats met de resterende 20 bewoners. Intern is besloten om voor dit project een proefwoning te maken, voordat de aanbesteding van het project plaatsvindt. Het voordeel is dat de ervaringen uit de proefwoning kunnen worden meegenomen in het definitieve plan en verwerkt kunnen worden in de aanbestedingsstukken, risico’s worden zo eerder zichtbaar en verkleind. Het veel eerder in het proces uitvoeren van de proefwoning zorgde er wel voor dat architectenbureau De Loods eerder een werkomschrijving moest maken en dat aannemersbedrijf Houtepen als een neutrale aannemer ingeschakeld werd. Eind 2011 is gestart met de proefwoning die begin 2012 gereed zal zijn.


46

Zorg voor monumenten bij TBV Wonen TBV Wonen heeft een rijk bezit met verschillende rijksmonumenten, gemeentelijke monumenten en panden die vallen onder het beschermd stadsgezicht van Tilburg. De meeste van onze monumenten liggen verspreid in de zorgvuldige afweging nodig tot herbestemming. Ook drie kantoorpanden van TBV Wonen zijn rijksmonument. Dit maakt ons tegelijk verantwoordelijk voor het in stand houden en onderhouden van dit cultureel erfgoed. Dit betekent dat we bij een ‘reguliere’ schilderbeurt zorgvuldig op zoek gaan naar oorspronkelijke kleuren en het herstellen van de originele details. Of bij een renovatie van een gevel de stalen kozijnen behouden blijven en aan de binnenzijde voorzetramen worden geplaatst om tegemoet te komen aan de comfortwens van toekomstige bewoners en anderzijds om het gevelbeeld intact te houden. Zo hebben we in 2011 onderhoud uitgevoerd aan ezelsruggen, knipvoegwerk in ere hersteld, natuurrode holle vorsten in de specie gelegd en muurankers in hoogglans zwart geschilderd. Vernieuwen dak Rugdijk 5 Aan de Rugdijk 5 bevindt zich een rijksmonumentale twee eeuwen oude boerderij die wordt verhuurd aan zorginstelling Amarant. Een deel wordt gebruikt als woning, het andere deel heeft de functie van dagbesteding. Nadat in het verleden verschillende keren onderhoud had plaatsgevonden aan de rieten kap is besloten om het gehele rieten dak te vervangen in de eerste helft van 2011. Nadat het oude riet is verwijderd, is het nieuwe dakbeschot aangebracht, waarna nieuw riet is aangebracht. Er is gebruikt gemaakt van de tijdelijke regeling voor het lage BTW tarief voor arbeid. Dankzij het nieuwe dakbeschot is de brandveiligheid sterk verbeterd. Het dakbeschot zorgt voor een dichte onderlaag zodat er geen lucht kan worden aangevoerd vanaf de binnenzijde.

stadskern van Tilburg en zijn particulier bewoond als woonhuis. Of zijn voormalige kloosters, kapellen, verzorgingshuizen of zijn industrieel erfgoed en hebben nu een nieuwe bestemming. Om dit bezit voor de toekomst te behouden is soms een Daardoor staat het hele dak niet in een mum van tijd in brand, maar brand het heel geleidelijk zodat er genoeg tijd is om de brand te blussen. Een ander voordeel is dat de isolatie hierdoor een stuk is verbeterd. Onderhoud pand Trouwlaan In 2011 is er hard gewerkt aan het pand Trouwlaan 17. Begin december waren de onderhoudswerkzaamheden helemaal klaar. Het was een flinke klus, maar de bewoners kunnen nu genieten van hun nieuwe keuken, douche en toilet. Ook de luchtkwaliteit in de wooneenheden is flink verbeterd door een uitbreiding van de luchtkanalen. Bovendien zijn de wanden, vloeren, armaturen, elektra en intercom aangepakt. Uitvoering in fases Het pand had 9 wooneenheden en heeft er nu 12. Door het naar de wens van GGz Breburg verwijderen van de serre, de oude grote keuken en bemande post, was het mogelijk op de begane grond drie nieuwe wooneenheden te realiseren. Om de overlast voor de bewoners te beperken is het werk per verdieping uitgevoerd. De bewoners van de 3e verdieping konden na het gereed komen van de begane grond verhuizen. Waarna we de 3e verdieping en verder, op dezelfde manier konden aanpakken. De woningen zijn weer helemaal klaar voor de toekomst! We blikken vooruit Het jaar 2011 was een bewogen jaar voor Woning in Zicht. In dit jaar is WIZ 2.0 van start gegaan met de verschillende woonruimteverdelingsmodellen. Uit de eerste evaluatie in het najaar van 2011 bleek heel voorzichtig dat de nieuwe systematiek winst oplevert bij de verhuur. Winst betekent hier dat er minder


47

aanbiedingen nodig zijn en er dus sneller een nieuwe huurder gevonden wordt voor een woning die leeg komt. En dat is fijn. Fijn voor de huurder en fijn voor de woningcorporatie. Ook was het een jaar van experimenten. Zo heeft TBV Wonen maanden maart en april. We meten hoe klanten het woonruimte verdelingssysteem en de website ervaren. Ook meten we onder klanten die vorig jaar een woning gevonden hebben via Woning Inzicht hoe .

een aantal duurdere woningen Koolhoven via een veiling verhuurd.

in

In 2012 staat de mening van onze klanten centraal. We doen een groot klanttevredenheidonderzoek in de zij dit ervaren hebben. We zijn benieuwd naar de mening van onze klanten. Met behulp van de uitslag van deze meting kijken we hoe we onze dienstverlening kunnen optimaliseren


48

Hoofdstuk 6 Ruimte voor kwaliteit Zo zien wij dat Binnen TBV Wonen gaat kwaliteit om de mate waarin het gehele product dat TBV Wonen dient te leveren, goed is volgens de beleving van de klant. Om na te gaan of we ook het gewenste kwaliteitsniveau

meten volgens onze klant, gebruiken we verschillende meetinstrumenten. De resultaten van instrumenten bieden stuk voor stuk nuttige informatie.

Dit spraken we af in 2011 Strategisch doel: Goede dienstverlening aan de klant KWH-score labelonderdeel Corporatie Behaalde score 7,5 bellen 7,5 of meer KWH-score labelonderdeel Woning Behaalde score 7,7 onderhouden 8,2 of meer KWH-score labelonderdeel Klachten Behaalde score 6,7 afhandelen 7,0 of meer KWH-score labelonderdeel Woning Behaalde score 8,2 verlaten 8,5 of meer

Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector Al vanaf 2002 is TBV Wonen in het bezit van het KWH-Huurlabel, een kwaliteitskeurmerk voor woningcorporaties. De kwaliteit van de dienstverlening wordt daarbij gemeten aan de hand van meetbare normen. Deze normen zijn onderverdeeld in negen labelonderdelen en zijn vastgesteld vanuit

   

de ogen van de klant. Om te toetsen of de kwaliteit van de dienstverlening voldoet aan de gestelde normen, is TBV Wonen in de afgelopen jaren jaarlijks gemeten op de helft van de labelonderdelen. Om in aanmerking te komen voor het KWHHuurlabel moet per labelonderdeel het eindcijfer minimaal een 7,0 zijn. Ook in 2011 is TBV Wonen weer gemeten door KWH, en wel op de volgende onderdelen:

Eindcijfers per labelonderdeel Labelonderdelen TBV Wonen Eindcijfer Eindresultaat Eindresultaat 2011 schriftelijke mysteryshopping/ meting beoordelen informatiemateriaal Corporatie 7,5 7,7 7,5 bellen

Eindcijfer Landelijk Organisatiedoel vorige gemiddelde TBV Wonen meting (2009) 7,3

7,5

7,5

Woning onderhouden

7,7

7,6

8,0

8,2

7,8

8,2

Klachten afhandelen

6,7

6,1

7,6

6,6

6,9

7,0

Woning verlaten

8,2

8,3

8,0

8,5

8,5

8,5

In 2009 zijn we voor het laatst gemeten op de beoordeelde labelonderdelen. Ons streven daarbij was onze score ten opzichte van de vorige meting te

verbeteren. Helaas is het ons niet gelukt de score ten opzichte van deze meting te verbeteren. Op de labelonderdelen "corporatie bellen"


49

en "klachten afhandelen" hebben we hoger gescoord ten opzichte van de meting in 2009. Op de labelonderdelen "woning onderhouden" en "woning verlaten" zijn we echter lager uitgekomen. TBV Wonen neemt de verbeterpunten uit deze meting serieus, en formuleert hier actiepunten op. Deze actiepunten worden binnen de verschillende teams in 2012 opgepakt. Ditzelfde geldt voor de verbeterpunten uit de meting in 2010. Hieruit bleek dat extra aandacht nodig was voor de labelonderdelen Woning betrekken en Huur betalen. Door middel van extra maatregelen en scherpe interne monitoring is ingezet op deze verbetering. Integrale woonkwaliteit NEN3140 inspecties In 2011 zijn weer de jaarlijkse NEN3140 inspecties gehouden. Deze veiligheidsinspecties van de elektrische installaties, houden in, dat een gerenommeerd e-installateur de elektrische installaties inspecteert volgens een bepaalde norm (NEN3140 en NENEN50110-1). De inspecties worden uitgevoerd in twee categorieën. Namelijk de visuele inspecties en de meettechnische inspecties. Uit deze inspecties blijken tekortkomingen welke vervolgens opgelost dienen te worden. Een complex dient eens in een bepaald aantal jaren geïnspecteerd te worden. Dit aantal wordt bepaald middels een risicoanalyse. In de praktijk blijkt dit voor TBV Wonen in alle gevallen eens in de vijf jaar te zijn. Ons gehele bezit (behoudens grondgebonden woningen) is hierdoor dus ook opgedeeld in een inspectie cyclus van 5 jaar. Het uiteindelijke doel is onze huurders en onze eigen medewerkers te voorzien van een veilige installatie. Tevens wordt er bewerkstelligd dat we preventief handelen. Als blijkt dat er een mogelijk risico is wordt dit voortijdig uitgesloten en is er daarmee een toekomstig probleem voorkomen. Hieronder valt bijvoorbeeld brandgevaar of elektrocutie.

Kopgevelrenovaties In 2010 zijn alle corporaties aangeschreven door het ministerie van VROM voor een mogelijk risico met betrekking tot kopgevels van woongebouwen. Er is gebleken dat er in het verleden niet goed is stilgestaan bij het aantal spouwankers dat er in kopgevels gebruikt moest worden. Spouwankers worden toegepast om de buitengevel stevig te verankeren aan de binnenconstructie. Bij bepaalde complexen, welke voldeden aan een aantal criteria, bestond een verhoogd risico op scheurvorming in de buitengevel of zelfs het naar beneden vallen van complete kopgevels. Naar aanleiding van dit risico is door TBV Wonen een analyse uitgevoerd waar dit mogelijke risico voor kon komen. Bij de complexen waar dit risico bestond is door een adviesbureau in de praktijk beoordeeld of er te weinig spouwankers verwerkt waren bij de nieuwbouw. Bij de complexen waar inderdaad risico gelopen werd, heeft TBV Wonen de kopgevels versterkt met renovatieankers, waardoor de buitengevels weer vast aan de binnen-constructie zijn gezet. Deze actie is in 2011 uitgevoerd en zodoende is het gehele bezit van TBV Wonen weer op orde gebracht. Omgaan met klachten In 2009 heeft TBV Wonen een nieuwe klachtenprocedure opgesteld. Waar eerder enkel klachten over het handelen door medewerkers van TBV Wonen als klacht werden behandeld, is het nieuwe uitgangspunt daarbij dat elke uiting van ontevredenheid door de klant als klacht wordt behandeld. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in verschillende typen klachten: Klacht als zijnde reparatieverzoek; Klachten als zijnde melding over burenoverlast; Klacht over de huurprijs; Klacht over woonruimteverdeling; Klacht over het handelen van een medewerker van TBV Wonen. Deze procedure is geïmplementeerd aan de hand van geautomatiseerde


50

werkstromen. Hiermee worden de klachten overzichtelijk geregistreerd en ook de afhandeling vindt op een eenduidige manier plaats. Zodoende wordt gezorgd voor een adequate reactie, binnen vastgestelde reactietermijnen. In 2011 is een nieuwe softwaremodule Sociaal Beheer geïmplementeerd. Voor klachten als zijnde een melding over burenoverlast is hiertoe een aparte procedure opgesteld, waarop dit type klachten uit de klachtenprocedure is

gehaald. Dit type klachten wordt behandeld in hoofdstuk Hst 7 onder het kopje “overlast”. Ook is in 2011 de klachtenprocedure geëvalueerd, waaruit een aantal verbeteringen zijn voortgekomen. Zo worden de klachten op een andere wijze onderverdeeld, waarbij onderscheid wordt gemaakt in een klacht over het handelen door medewerkers en een herhaald verzoek. Daarnaast is besloten om een klachtenmanager aan te stellen die de afhandeling bewaakt

In 2011 zijn de volgende klachten binnengekomen: Klachten Onderwerp Klacht als zijnde melding burenoverlast Klacht over huurprijs / huurbetaling Klacht over woonruimteverdeling Handelen door medewerkers van TBV Wonen TOTAAL

2011 aantal

%

80*

38,8%

3

1,5%

7

3,4 %

116

56,3%

206

100%

In de tweede helft van 2010 is deze nieuwe werkwijze geëvalueerd, waaruit blijkt dat klachten beter worden vastgelegd en ook de opvolging van klachten beter verloopt.

*registratie tot 1 augustus 2011, daarna overgegaan naar sociaal beheer

Klachtencommissie In 2011 zijn de klachtencommissie en de Stedelijke Klachtencommissie Sociale Huursector (SKC) samengevoegd. Ook de leden van de commissie zijn vernieuwd alsmede de reglementen. De eerste evaluatie van deze nieuwe commissie was positief. In het jaarverslag van Woning in Zicht wordt hier meer informatie over gegeven. Indien een huurder van mening is dat zijn/haar klacht niet juist is behandeld bestaat er de mogelijkheid een klacht hierover neer te leggen bij de SKC/Klachtencommissie. In 2011 zijn er geen klachten met betrekking tot TBV Wonen binnengekomen.

Beschrijving primaire processen In 2010 heeft TBV Wonen een start gemaakt met het beschrijven van haar primaire processen. In het ondernemingsplan “Ruimte voor mensen” is de noodzaak om klantgericht en resultaatgericht te werken aangegeven. Ook leven er binnen de organisatie verschillende bedrijfskundige vraagstukken. Zo kwam uit eerder Medewerkerstevredenheidsonderzoek naar voren dat er behoefte bestaat naar duidelijkheid over wie wat doet, vooral ook tussen afdelingen.


51

Het beschrijven, implementeren en auditen van de processen binnen TBV Wonen kan hierbij uitkomst bieden. Ook wordt met procesbeschrijvingen een middel geboden om aan verbeteringen te werken. In 2011 zijn de volgende procesbeschrijvingen ontwikkeld: Ontwikkelen vastgoed Nieuwbouwwoning opnemen in primair systeem Behandelen woonwens Incasseren huur Verbeteren leefbaarheid Bedrijfsvoering verbeteren Omgaan met klachten We blikken vooruit Ook in 2012 zal kwaliteit weer hoog op de agenda van TBV Wonen staan. Op de verbeterpunten die voortkomen uit de verschillende monitoringsinstrumenten die

TBV Wonen hanteert worden actiepunten benoemd en uitgevoerd. Een grote verandering in 2012 is het compleet vernieuwde KWH-Huurlabel waarmee de kwaliteit van de dienstverlening gemeten wordt. Waar we eerder elk jaar de helft van de labelonderdelen in een vooraf bepaalde periode in het jaar werden gemeten, gaan we vanaf 2012 jaarlijks alle labelonderdelen meten. Ook zal vanaf 2012 het hele jaar door continu gemeten worden. De laatste grote verandering is de meetmethodiek. Waar KWH eerder voornamelijk was gericht op voor afgestelde normen, wordt vanaf 2012 veel meer gekeken naar de perceptie van de klant. De mening van de klant is immers waar het om gaat! Met deze nieuwe manier van meten van dienstverlening aan de klant gaat TBV Wonen haar dienstverlening verder verbeteren.


52

Hoofdstuk 7 Ruimte voor leefbaarheid Zo zien wij dat Leefbaarheid gaat de gehele samenleving aan en is daarmee een maatschappelijk belang. Als maatschappelijk ondernemer wil TBV Wonen dan ook graag haar bijdrage leveren bij de aanpak van leefbaarheidsvraagstukken. Een leefbare buurt verhoogt immers het woongenot van onze klanten.

Daarnaast heeft TBV Wonen als woningcorporatie ook een zakelijk belang bij de leefbaarheid in wijken en buurten. Leefbaarheid heeft tenslotte een grote invloed op de reputatie van een woonomgeving en daarmee de verhuurbaarheid van onze woningen.

Dit spraken we af Strategisch doel: Huurders van TBV Wonen leven niet in armoede. Maken van samenwerkingsafspraken met Contract met schuldhulpverlening is bureau schuldhulpverlening getekend maar de resultaten zijn door  incasso niet gemeten Doorontwikkelen van de Woonlastenmonitor is nog niet ontwikkeld  woonlastenmonitor naar een digitale versie. Verbeteren van de informatievoorziening Is gerealiseerd middels de sociale kaart  met betrekking tot inkomens ondersteunende middelen en diensten. Strategisch doel: Huurders kunnen langer zelfstandig blijven wonen Opplusmaatregelen uitgevoerd in Is gerealiseerd  Bijsterhof, Kromhoutpark en Bachlaan  Ontwikkeling van 2 ontmoetingsruimten Is niet gerealiseerd Ontwikkeling Jozefzorg, Zonnehof en Loopt conform planning  Bijsterhof/Bijsterstede Strategisch doel: Investeren in doelen met een maatschappelijk rendement Minimaal 200 woningen komen in 280 woningen hebben het keurmerk  aanmerking voor het Politie Keurmerk ontvangen Veilig Wonen . Huisbezoeken aan de bewoners van Kalenbergplaats en Sociale cohesie Klundertplein om eventuele Veel van onze activiteiten zijn gericht op armoede te signaleren en tips aan de sociale pijler van leefbaarheid en te reiken alsmede een coach. hebben als doel mensen samen te Twee actieve dagen voor brengen. We vinden het belangrijk de bewoners met een speciaal wonensociale cohesie in wijken en complexen te en milieuprogramma in het stimuleren. Ook in 2011 zijn diverse Natuurmuseum. activiteiten georganiseerd die hier een Kunst in Brouwerslaken; plan is bijdrage aan hebben geleverd: gereed, uitvoering in 2012. Een gecombineerd uitje van de Kunst in de Hoffmannlaan; vitrines bewoners van Barbacane en worden door bewoners steeds Traverse. voorzien van nieuwe zelfgemaakte Het laten inrichten van de kunstwerken. binnentuin, en meehelpen met Fotograferen in de Kwendelhof; aanleg, van het bewoners proberen de mooiste appartementencomplex Rondeel, foto’s van de wijk te maken. met openingsborrel.


53

Internet cursussen voor senioren, in samenwerking met het ROC; wordt wegens groot succes herhaald. Foto avond door bewoners in Merode. Huisbezoeken door opbouwwerker in Groenewoud. Het samenbrengen van mensen brengt positieve effecten met zich mee. Men leert elkaar beter kennen en is daardoor sneller geneigd met elkaar in contact te treden of elkaar een handje te helpen wanneer dit nodig is. We vinden het bij dergelijke activiteiten belangrijk dat huurders of de huurderscommissies zelf actief zijn bij het organiseren van activiteiten. TBV Wonen ondersteunt met hand en spandiensten of met een financiële bijdrage. Overlast Waar mensen samen wonen, kan het voorkomen dat er irritaties groeien, veroorzaakt door overlast. Geluidsoverlast staat nog steeds met stip op nummer 1. Dagelijks komen er meldingen binnen van mensen die overlast ervaren. De huismeester is het eerste aanspreekpunt bij overlast, waarbij nauwe samenwerking met de consulent Beheer gewenst is. Vaak lukt het om door bemiddeling tot afspraken te komen waarmee beide partijen goed kunnen leven. In 2011 zijn in totaal ruim 801 meldingen van overlast verder in behandeling genomen binnen TBV Wonen. Hierin is samenwerken met andere partijen zoals onder andere bemoeizorg, Novadic Kentron en politie erg belangrijk. In 2011 is een nieuwe softwaremodule Sociaal Beheer geïmplementeerd. Voor klachten als zijnde een melding over burenoverlast is hiertoe een aparte procedure opgesteld, waarop dit type klachten uit de klachtenprocedure is gehaald.

1

Registratie tot 1 augustus 2011, daarna in sociaal beheer

Buurtregie Soms komt het voor dat bemiddeling door de huismeester of de consulent niet tot de gewenste resultaten lijdt. De overlast blijft aanhouden. Er kan sprake zijn van multiproblematiek. Dat de overlast moet stoppen is duidelijk, maar vaak is er meer aan de hand. In dat geval wordt de situatie besproken in de Buurtregie. In Buurtregie participeren vertegenwoordigers van alle disciplines die op de een of andere manier betrokken zijn bij leefbaarheid in buurten en wijken. In dit overleg wordt bekeken of er andere instanties ingeschakeld moeten worden. Te denken valt aan bijvoorbeeld Novadic Kentron in geval van verslavingsproblematiek of een maatschappelijk werker van de Twern in geval van meervoudige problematiek en financiële problemen. TBV Wonen probeert samen met deze instanties een win-win situatie te creëren. Buurtbemiddeling Indien er overlast is tussen twee buren kiezen we voor buurtbemiddeling. Buurtbemiddeling is laagdrempelig en richt zich op herstel van communicatie en op (het ontwikkelen van) de kracht van mensen om zelf hun conflicten op te lossen. De buurtbemiddelaars zijn vrijwilligers die zelf in de wijk wonen en die opgeleid zijn tot bemiddelaar. Zij worden professioneel ondersteund door de coördinator buurtbemiddeling. In een bemiddelingsgesprek komen de buren samen aan tafel onder begeleiding van de bemiddelaars. De bemiddelaars stimuleren de buren om er zelf uit te komen en samen een oplossing te bedenken. Een oplossing wordt dus niet aangedragen of opgelegd. Als buren eenmaal weer in staat zijn om met elkaar te communiceren, dan komt de oplossing vanzelf, dit is het uitgangspunt van buurtbemiddeling. De uitkomst van de buurtbemiddeling wordt teruggekoppeld aan TBV Wonen. Wij zijn een van de financiers van buurtbemiddeling. Daarnaast zijn we aanspreekpunt voor de coördinator West.


54

Skaeve Huse De eerste bewoners hebben eind 2009 hun intrek genomen in de woningen van Skaeve Huse. In 2011 zijn alle 9 units op het terrein aan de Appenijnenweg verhuurd. Skaeve Huse voorziet in huisvesting voor extreme overlast veroorzakers die niet meer in een wijk kunnen wonen. Deze mensen hebben ook geen begeleiding meer. Het is echter wel zaak om een minimaal onderdak te bieden. De woningen binnen Skaeve Huse die vrij zijn gekomen in 2011 zijn nagenoeg aansluitend weer verhuurd. Woonfraude Uit diverse onderzoeken blijkt dat de Woonfraude in Tilburg mee lijkt te vallen. In 2007 is onderzoek gedaan naar Woonfraude in Tilburg. TBV Wonen kreeg destijds 40 adressen aangeleverd waarbij uiteindelijk slechts 2 situaties aanleiding bleken te geven tot nadere actie. Woonfraude kan variëren van onrechtmatige bewoning tot illegale onderhuur. TBV Wonen pleegt inzet door de huismeesters vaak langs te sturen op zogenoemde aandachtsadressen. Via het GBA (Gemeentelijke Basis Administratie) doen we controles. In 2011 zijn er geen woningen ontruimd in verband met onrechtmatige bewoning. In 2012 scherpen wij ons beleid tegen woonfraude nog meer aan. Hennepconvenant Al jaren werken Gemeente, corporaties, Essent, politie en Traverse nauw samen in de aanpak van de illegale hennepteelt. Hiervoor hebben de partijen een Hennepconvenant afgesloten. Hiermee wordt een heldere boodschap afgegeven: hennepteelt in huurwoningen wordt niet toegestaan. Indien illegale hennepteelt op een adres wordt aangetroffen vindt er ontruiming plaats en wordt de huurder verzocht ter plaatse de huurovereenkomst op te zeggen. Als dit niet gebeurt, dan wordt er een procedure opgestart om de huurovereenkomst te ontbinden. Een huurder in die situatie wordt 2 jaar

uitgesloten van de Tilburgse huurwoningmarkt. In 2011 werden er op 10 door TBV Wonen verhuurde adressen hennepteelt ontdekt. In acht gevallen werd de huur na ontdekking meteen door de bewoner opgezegd of was al opgezegd en in twee gevallen werd er een procedure opgestart. Van deze twee heeft één bewoner later alsnog de huur opgezegd. Er loopt nog één procedure. Uiteindelijk zijn er in 2010 geen adressen gedwongen ontruimd ten gevolge van hennepteelt. Armoede Armoede is een probleem dat helaas ook veel in Nederland voorkomt en vele beperkingen oplevert, zowel op financieel vlak als in sociaal opzicht. Armoede betekent immers leven in een situatie met beperkingen. Beperkte mogelijkheden, beperkte kansen, niet mee kunnen doen, en daarmee zelfs sociale uitsluiting. Verder betekent leven in armoede ook vaak leven in een uitzichtloze situatie. In 2012 implementeren we een digitaal woonlastenadvies. Daarbij worden huurders automatisch gewezen op hun mogelijkheden tot inkomensondersteunende voorzieningen, zoals de huurtoeslag. We pakken onze rol als signaleerder van armoede. Eén van de eerste signalen die een corporatie binnenkrijgt wanneer een huurder het financieel moeilijk heeft, is wanneer een huurder de huur niet of steeds te laat betaalt. Vroegtijdige signalering hiervan kan verdere problemen voorkomen. Onze incassomedewerkers proberen bij de eerste signalen met de klant in contact te komen en samen naar een oplossing te zoeken. Omdat niet alle huurders tijdens werktijd bereikt kunnen worden, worden met regelmaat avondbelacties gehouden, om huurders die ’s avonds beter bereikbaar zijn hierover in de avonduren te benaderen. In 2012 starten we een pilot met huisbezoeken door incassomedewerker en huismeester. Tot slot zet TBV Wonen zich ook in ondersteunende zin in. Wanneer sprake is


55

van een plotselinge inkomensdaling ondersteunen we actief door een voorschot te verstrekken op de huurtoeslag of de woonkostentoeslag. Met huurders met huurachterstanden worden betalingsregelingen getroffen om zodoende een oplossing te bieden die passend is binnen de mogelijkheden van de klant. Wanneer sprake is van (dreigende) huurachterstand, worden huurders actief doorverwezen naar Bureau Schuldhulpverlening. Soms komt het bij huurachterstand voor dat eerdere inzet niet tot het gewenste resultaat heeft geleid. Zo kan verschillende problematiek ertoe leiden dat de huurder de situatie niet op de rit krijgt. Door middel van het Tweede Kansbeleid wordt getracht een huisuitzetting te voorkomen. Huurders krijgen binnen dit beleid een tweede kans door tijdelijke woonbegeleiding te accepteren waarmee de huurder de woonsituatie op orde kan brengen. Lemon Lemon is de landelijke leefbaarheidsmonitor, ontwikkeld en uitgevoerd door het Rigo. Vanaf 2004 wordt in Tilburg dit onderzoek om de drie jaar uitgevoerd. De Tilburgse corporaties wilden graag hun prestaties op het vlak van leefbaarheid in kaart brengen maar hiervoor waren er te weinig gegevens op subwijkniveau aanwezig. Om deze lacune op te vullen is in 2004 besloten om het Lemon onderzoek in eerste instantie in de wijken met corporatiebezit uit te voeren. In 2007 is het tweede onderzoek uitgevoerd, waarin ook de Gemeente participeerde en is het onderzoek uitgebreid naar alle overige wijken waar er een significant aantal bewoners woonden. Dit betekende dat er vanaf 2007 naast gebieden met huurwoningen ook de gebieden met eigenwoningbezit in kaart zijn gebracht. In september 2010 werd het leefbaarheidsonderzoek voor de derde keer uitgevoerd. Wederom was de response op de schriftelijke enquête erg hoog, namelijk 38%. De resultaten werden in februari 2011 bekend gemaakt. Hieruit

bleek dat de leefbaarheid in Tilburg voor de tweede keer op rij is verbeterd ten opzichte van de vorige meting. De gemiddelde score bedroeg 7,3. De resultaten van het onderzoek dienen als basis voor de buurtvisies en de complex beheerplannen van de corporaties. In samenspraak met bewonerscommissies worden plannen ontwikkeld om eventuele geconstateerde problemen het hoofd te bieden. Ook zullen de resultaten meegenomen worden in de ontwikkeling van Gemeentelijk beleid. Met name valt hierbij te denken aan het veiligheidsbeleid. Leefbaarheidsbeleidsplan Corporaties staan midden in de nieuwe maatschappelijke ontwikkelingen in onze samenleving. De core business van een corporatie is het voorzien in betaalbare woningen. Als leverancier van woondiensten zijn corporaties tevens nauw betrokken bij vraagstukken op het gebied van welzijn, zorg alsook leefbaarheid in buurten en wijken. Sinds 1995 is leefbaarheid toegevoegd als prestatieveld binnen het BBSH. MOM TBV Wonen neemt samen met de andere Tilburgse corporaties, De Wever, de Twern en Thebe deel aan de Maatschappelijke Ontwikkelings Maatschappij Tilburg. De taak van de MOM is om de plannen, activiteiten en projecten van de deelnemende organisaties in Tilburg te coördineren en verbinden. De MOM gaat niet meteen nieuwe projecten verzinnen, maar juist bestaande projecten met elkaar verbinden zodat ze elkaar versterken. De aangestelde MOMmanager richt zich vooralsnog op de impulswijken Kruidenbuurt en Groenewoud. Politie Keurmerk Veilig Wonen In 2004 is TBV Wonen begonnen met het aanbrengen van inbraak werende maatregelen conform het Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW) in haar woningen. In 2011 zijn de werkzaamheden in de bestaande woningen afgerond.


56

Nieuwbouwwoningen worden standaard voorzien van het PKVW.

plaatsen gemaakt en de drie nieuwe bergingen.

Bij bestaande woningen werden de maatregelen gratis aangebracht. In drie renovatieprojecten die in de periode 2010 t/m 2013 uitgevoerd worden, wordt het PKVW in de totaalaanpak meegenomen.

Er zijn nieuwe postkasten, een nieuwe videofooninstallatie, een digitaal sleutelbeheersysteem, nieuwe wanden vloertegels aangebracht. Daarnaast is het plafond opgeknapt en de verlichting is nu energiezuinig. Bovendien is er voortaan ook vluchtwegsignalering. De algemene toegang is nu voorzien van een automatische dubbele schuifdeur. Voor de veiligheid van de bewoners heeft ieder appartement nu een videofooninstallatie, zodat de bewoner kan zien wie er voor de deur staat. De werkzaamheden aan een centrale plaats van het gebouw, zoals de hoofdentree, veroorzaakt voor bewoners flink wat overlast. Door het treffen van extra voorzieningen voor het gebruik van de lift en het aanbieden van hulp voor de bewoners, is er nu een mooi eindresultaat. Zonder de samenwerking, medewerking en het begrip van de bewoners in combinatie met het uitvoerend personeel was dit niet mogelijk geweest.

Niet alle woningen zijn voorzien van PKVW. Bij een enkel complex was het niet mogelijk om zonder grote, kostbare ingrepen (zoals het vervangen van goede kozijnen) de maatregelen toe te passen. Daarom zal de komende tijd bezien worden of deze maatregelen gecombineerd kunnen worden met andere werkzaamheden, zoals het energiezuiniger maken. Daarbij wordt namelijk ook vaak gewerkt aan de kozijnen. Verbouwing entree Drossaard Bernagiestraat De bewoners zijn blij met de vernieuwing van de entree van het appartementengebouw aan de Drossaard Bernagiestraat. Ze voelen zich veiliger door het dichtzetten van de onderdoorgang. De lichte entree is nu een “blikvanger”, die vanaf de straat goed zichtbaar is. Door de containerruimte te verplaatsen is er nu inpandig voldoende ruimte om de scootmobielen te stallen. Daarmee gaat een lang gekoesterde wens van de bewoners in vervulling. Wat ging er aan vooraf? Allereerst het dichtzetten van de onderdoorgang. Deze onderdoorgang gaf een gevoel van onveiligheid voor de bewoners. Ook was er een ruimte nodig voor het stallen van de scootmobielen. Een uitdaging was de locatie van de containerruimte. Deze ruimte lag eerst aan de achterzijde bij de onderdoorgang. Door het verplaatsen van drie bergingen was het mogelijk de containerruimte te verplaatsen naar de voorzijde. Het ledigen van de containers moet natuurlijk wel mogelijk blijven. Op de plaats van de onderdoorgang zijn nu zes scootmobiel

Maatschappelijk ondernemen Sponsoring In 2011 hebben we het sponsorbeleid verder geïmplementeerd en verbeterd. We maken gedegen keuzes wat en waarom we sponsoren. Ook naar onze huurders communiceren we helder wat we verwachten van sponsoring en wat zij van ons kunnen verwachten. In het sponsorbeleid is tevens vastgelegd dat huurders voor hun wijkactiviteit vier euro per woning per jaar kunnen aanvragen. Ook in 2011 kwamen er behoorlijk wat aanvragen binnen bij de afdeling Communicatie, zowel op wijkniveau als corporatie niveau. We hebben diverse activiteiten in wijken financieel en materieel ondersteunt. Daarnaast zijn bijvoorbeeld bij Zuidkaap fitnesstoestellen geplaatst en is de groenploeg in de Hoffmannflat in samenwerking met Mooi zo, Goed zo ondersteunt mate materialen. Ook op corporate niveau komen er regelmatig aanvragen binnen. Ook deze toetsen we zorgvuldig op het


57

sponsorbeleid. De T-parade en het vrijwilligersfeest zijn beide mooie initiatieven die we jaarlijks financieel ondersteunen.

de maatschappelijke organisaties onder meer ondersteuning bij wijkactiviteiten, publiciteit of voorlichtingsactiviteiten.

Beursvloer Ook in 2011 heeft TBV Wonen alweer voor de derde keer deelgenomen aan de

Stages In 2011 hebben acht personen een stage gevolgd bij TBV Wonen. In hoofdstuk 3 is hier nader over gerapporteerd.

Beursvloer Tilburg, een evenement waarbij vragers (maatschappelijke en vrijwilligersorganisaties) en aanbieders (bedrijven die zich maatschappelijk betrokken voelen) elkaar vinden in een match. Maatschappelijke organisaties vragen hiervoor producten of diensten aan bedrijven, en doen in ruil hiervoor een tegenprestatie. In 2011 werden matches gemaakt met de Vereniging Behoud Moerenburg, Stichting Kant, Stichting Experimenten Werkgelegenheid, Stichting Achter de Regenboog, Chi Kung en scoutingvereniging Rey de Carle. TBV Wonen leverde een helpende hand aan deze partijen of het gebruik van ruimte voor activiteiten. In ruil daarvoor leveren

We blikken vooruit In 2011 hebben wij diverse leefbaarheidsactiviteiten uitgevoerd en geëvalueerd. De meeste zijn succesvol en voor herhaling vatbaar. TBV Wonen heeft met haar beleidsplan een aantal ambitieuze doelstellingen geformuleerd. Met veel inspanningen hebben we al samenwerkend geprobeerd deze doelstellingen te realiseren. Soms ging dit wat minder, maar in het algemeen mogen we trots zijn op dat wat we samen in het afgelopen jaar hebben gerealiseerd. We waren meer zichtbaar en betrokken bij bewoners en wijken, dat werd gewaardeerd. Deze trend zal het komend jaar worden voortgezet.


58

Hoofdstuk 8 Ruimte voor wonen en zorg Zo zien wij dat In ons Ondernemingsplan 2013 “Ruimte voor Mensen” neemt wonen met zorg een prominente plaats in. Dit komt onder andere tot uiting in het belangrijke strategisch doel om bewoners langer zelfstandig te laten wonen. In samenwerking met diverse zorgpartijen bieden we huisvesting aan mensen die zorg of begeleiding nodig hebben. Dit gebeurt door nieuwbouw te plegen en bestaande complexen aan te passen aan de specifieke eisen die wonen met zorg met zich meebrengt. Door onze belanghouders wordt TBV Wonen dan ook

gezien als dé Tilburgse vastgoedontwikkelaar in de zorg. Onze inzet op wonen met zorg gaat echter verder dan bovenstaande; ook bij onderhoud proberen we het voor onze huurders mogelijk te maken langer in de woning te blijven wonen door deze aan te passen. In het nieuwe toewijzingssysteem dat in februari 2011 in werking is getreden, heeft de specifieke aandacht voor zorgvragenden dat in Wonen op Maat een prominente plaats gekregen. Hierdoor wordt het mogelijk gemaakt dat mensen met een zorgindicatie versneld naar een passende woning kunnen verhuizen.

Dit spraken we af in 2011 Strategisch doel: Bewoners kunnen langer zelfstandig blijven wonen Opplusmaatregelen uitvoeren in De maatregelen zijn in de betreffende  complexen Bijsterhof, Kromhoutpark en complexen uitgevoerd Bachlaan Oplevering huisartsenpost en apotheek  Medio 2011 opgeleverd Bijsterstede Maatwerk in Wonen In 2009 is de systematiek Maatwerk in Wonen ontwikkeld. Hierin is de woningtoewijzing aan klanten met een zorgvraag geregeld. Door middel van pictogrammen wordt aangegeven over welke voorzieningen de woning, het complex en de woonomgeving beschikt. Een gelabelde woning is een woning die voldoet aan een 6-tal kenmerken, gelijkvloers (vitale ruimtes), zowel woongebouw als woning en voorzieningen in de nabijheid. Daarmee is de oude categorie aanleunwoningen komen te vervallen. Deze woningen zitten in het aanbodmodel. De kandidaten met een indicatie hebben zo een ruimere keuze omdat er veel meer woningen zijn gelabeld dan de oorspronkelijke aanleuncomplexen. Opplussen TBV Wonen richt zich op hulpbehoevenden en senioren dan wel

mensen die slecht ter been zijn horen daar toe. Een doorsnee woning kent vaak ergonomische beperkingen. Met behulp van maatregelen volgens het oppluslabel probeert TBV Wonen deze beperkingen op te heffen. Dit gebeurt op vrijwillige basis in daarvoor aangewezen complexen tegen een beperkte huurverhoging. Bewoners krijgen keuze uit een pakket aan maatregelen. . Opplussen woningen In 2011 zijn in drie complexen opplusmaatregelen aan de bewoners aangeboden tegen zeer lage huurverhogingen. Zo’n 50% van de bewoners van deze complexen hebben 1 of meerdere maatregelen gekozen. Te denken valt aan eenhendelmengkranen, binnendorpels verwijderen, klepraambediening etc.


59

Naast maatregelen in de woningen zelf, worden ook aanpassingen op gebouwniveau uitgevoerd (galerijophogingen en dergelijke). In één van deze complexen is daarbij een proef uitgevoerd met LED-verlichting op de galerijen. De besparing is zo’n 50%! In de loop van 2012 zal een evaluatie plaats vinden van dit project als het gaat om de kosten, besparing, lichtopbrengst en beleving van de bewoners. Scootmobielbergingen en elektrische fietsen In diverse complexen zijn mogelijkheden voor scootmobiel stalling of oplaadpunten voor elektrische fietsen aangebracht. Samenwerking met zorgpartners De samenwerking met verschillende zorgorganisaties breidt zich steeds verder uit. Om te zorgen dat onze huurders zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen heeft TVB Wonen veel zorgvastgoed, denk aan Koningsvoorde en Joannes Zwijsen, waarbij we samenwerken met De Wever. De Wever levert onder andere zorg bij Koningsvoorde en bemant daar de ontmoetingsruimte. Maar ook met Stichting Prisma in Oosterhout werken we samen, waar we zorgcomplex “De Buurstede” hebben gerealiseerd. Hier wonen 21 bewoners met een verstandelijke beperking. In samenwerking

met Amarant hebben we de Grebbe II ontwikkeld waar mensen met een verstandelijke beperking de ene kant van het gebouw gaan bewonen. Aan de andere kant van het gebouw zijn 9 seniorenwoningen gerealiseerd. Begin 2011 zijn deze woningen opgeleverd. We blikken vooruit Door de toenemende vergrijzing van de samenleving zal ook de vraag naar wonen met zorg toenemen. TBV Wonen wil het voor bewoners mogelijk maken zo lang mogelijk thuis te blijven wonen. Wonen met zorg blijft hiermee een speerpunt van beleid. Dit resulteert in een onverminderde inzet op het opplussen van woningen daar waar mogelijk. In 2011 zijn de laatste complexen voorzien van het Politie Keurmerk Veilig Wonen. Zo zorgen we ook voor de veiligheid van onze bewoners. Met de invoering van WiZ 2.0 zijn de uitgangspunten van Maatwerk in Wonen verder in de praktijk gebracht. Hierdoor krijgen diegenen die hierop zijn aangewezen op een snelle en efficiënte manier toegang tot woningen met de voor hun noodzakelijke voorzieningen. Met onze zorgpartners wordt er verder gewerkt aan de ontwikkeling van zorgcentra om hiermee met voldoende woningen aan de vraag tegemoet te kunnen komen.


60

Hoofdstuk 9 Ruimte voor duurzaamheid Zo zien wij dat: Duurzaamheid komt vaak het meest in beeld als we het over energiebesparing hebben. Geen wonder, want energie en milieu gaan hand in hand. Hoe lager het energieverbruik, hoe minder CO2-uistoot en hoe beter voor het milieu. Maar duurzaamheid betekent veel meer. Het gaat niet alleen om het energieverbruik van de woningen, maar ook om de manier waarop wij als organisatie met alle grondstoffen omgaan, of dat nu olie, gas of hout is. Vandaar dat in 2010 een interne werkgroep is opgericht die zich bezig houdt met milieu, energie en duurzaamheid. Ze richt zich op drie aandachtsvelden:

-

Vastgoed (de woningen) Mens (zowel de huurders als de medewerkers) Eigen organisatie (kantoren en middelen)

Op alle drie deze velden valt nog veel te winnen, maar doen we ook al veel. De werkgroep voert daarom niet alleen concrete (proef)projecten uit, maar besteedt ook steeds meer aandacht aan de communicatie. Laten weten wat wij doen, want dat mag best bekend zijn en hopelijk werkt het ook aanstekelijk!

Dit spraken we af in 2011 Strategisch doel: TBV Wonen is een milieubewuste organisatie en wij durven te experimenteren met innovatieve ontwikkelingen. Het scheiden van onderhoudsafval De stortkosten zijn met 11% gereduceerd  waardoor de stortkosten met minimaal 20% worden gereduceerd Het organiseren van minimaal 2 Twee activiteiten uitgevoerd  (educatie) activiteiten voor kinderen op het gebied van duurzaamheid Beleidsnotitie tbv het opstellen van een Handboek is opgesteld  kwaliteitshandboek nieuwbouw met milieuaspecten.  Renovatie Berkdijk minimaal Label B Project is gestart Dakrenovaties uitvoeren conform Alle dakrenovaties zijn conform  Duurzaam dakenbeleid. Duurzaam dakenbeleid uitgevoerd Ons milieubeleid In ons beleidsplan is aangegeven dat TBV Wonen ‘een steentje bij wil dragen’ aan duurzaamheid in Tilburg. Daarnaast hebben we de ambitie om bij onze huurders energiebewustzijn te bevorderen, dat hopelijk zijn weerslag vindt in energiezuinig gedrag van de huurder. Dat is een stevige ambitie. Als corporatie zullen we dan ook zelf het goede voorbeeld moeten geven, onder meer door 'duurzaam' te gaan handelen. Bijvoorbeeld zo zuinig mogelijk omgaan met energie, grondstoffen en water en zoveel mogelijk gebruik maken van duurzame materialen

en energie. Hiernaast stimuleren we huurders en belanghouders (leveranciers) om ook duurzaam te gaan handelen en betrekken we hen bij een duurzame ontwikkeling van Tilburg. In het milieubeleidsplan ligt de focus bij 'duurzaamheid' op het beperken van de CO2-uitstoot, gebruik van duurzame materialen, het stimuleren van energiebesparend gedrag en meer communicatie hierover. We hebben ons daarom ten doel gesteld het milieubeleid van TBV Wonen op tactisch niveau verder vorm te geven. Alleen door gestructureerd te werken aan doelen is het mogelijk te monitoren of inspanningen ook


61

daadwerkelijk het gewenste resultaat opleveren. Dit maakt het mogelijk ons daarover beter te verantwoorden. We kunnen dan ook veel invloed uitoefenen met ons milieubeleid. Tevens kan daarmee onze maatschappelijke bijdrage aan het milieu meer inzichtelijk gemaakt

worden, zodat TBV Wonen zich meer profileert als milieubewuste organisatie. Dit leidt tot een imagoverbetering. Om het thema ’duurzaamheid’ een structurele plek te geven in onze bedrijfsvoering, hebben we daarom in 2010 een milieubeleid opgesteld..

Een terugblik en toekomstblik Afgesproken is dat de werkgroepen in drie jaar tijd (2010 t/m 2012) de implementatie handen en voeten geeft. Dit is gedaan aan de hand van jaarwerkplannen. We hebben iets over de helft van het jaar de gelegenheid genomen om de stand van zaken te bespreken en om vooruit te kijken.

subwerkgroepen geformuleerd. Net als in 2011 zijn waar mogelijk de doelen op de jaarwerkplannen van de betreffende afdelingen gezet.

Mooie duurzame resultaten 2011 Elke subwerkgroep heeft eigen jaarwerkplannen opgesteld voor 2011. Iedere groep heeft al een aantal mooie duurzame resultaten behaald! Zo printen we ons bewonersblad op FSC-papier, kiezen we voor duurzame relatiegeschenken, zijn de serverruimten milieuvriendelijk gekoeld en zijn alle computerschermen vervangen door energiebesparende computerschermen. Ook krijgen onze renovatieprojecten minstens label B. Voor 2012 zijn inmiddels de doelen door de

Rendement van duurzame keuzes Naast de doelen op zich is verder gesproken over de aanpak van de Werkgroep Milieu. Voor een aantal doelen moeten de normen nog wat smart-er gemaakt worden, met name realistischer. Verder is er behoefte aan een eenvoudig kader waaraan doelen getoetst kunnen worden. Denk bijvoorbeeld aan de kosten en terugverdientijd van duurzame producten (meerprijs ten opzichte van conventionele producten), maatschappelijk rendement, bewezen methoden en producten, professionaliteit (meer structuur aanbrengen in plaats van ad hoc activiteiten) enzovoort.


62

Ook blijft communicatie een belangrijk aandachtspunt, met name voor en door onze eigen medewerkers. Door ons meer te richten op het vergroten van onze eigen milieubewustheid, kunnen we als organisatie een voorbeeldfunctie vervullen richting bewoners. Daar ligt dus ook een belangrijke taak voor de medewerkers. Duurzame projecten Passief huisproject Groenewoud In 2010 zijn de voorbereidingen begonnen om als proef acht woningen geheel CO2 neutraal te maken in 2011. Inmiddels heeft op 1 juli 2011 de oplevering plaatsgevonden. Door toepassing van de zogenaamde “passiefhuismethode” zijn de woningen zeer energiezuinig gemaakt (nog zuiniger dan A-label). De huurwoningen hebben als het ware een ‘dikke trui’ gekregen, doordat de buitenste schil vervangen is door een nieuwe, zeer dikke, isolerende buitenkant. Hierdoor blijft het met de minimale inzet van energie, het comfort maximaal in huis en leiden de maatregelen tot een geschatte besparing van 75% van het vroegere gasverbruik. De woningen worden bovendien door een zonneboiler voorzien van warm water. Na oplevering wordt het energieverbruik een jaar lang gemonitord. De eerste cijfers doen vermoeden dan de berekende besparing van 70% op het gasverbruik inderdaad gehaald gaat worden waardoor de ingrijpende maatregelen voor de bewoners een lagere energierekening als resultaat hebben. Ondanks de ingrijpende renovatie van vier weken per woning is de overlast voor de bewoners zoveel als mogelijk beperkt gebleven. Zo kreeg het dak een andere jas zonder dat de zolder open kwam te liggen. Ook bij de andere maatregelen bleef de overlast voor de bewoner binnen de perken. Renovatie Berkdijk Achter de bestaande voorgevels ondergaan de woningen in Berkdijk in het verslagjaar en in 2012 een grote metamorfose. Zo worden de woningen groter gemaakt aan de achterzijde, zodat er een grotere woonkamer en grotere

slaapkamers ontstaan. Ook worden keuken, douche en toilet vervangen en komt er een aparte bijkeuken. Eigenlijk blijven alleen de voor- en zijgevels, woningscheidende wanden en verdiepingsvloeren staan. De rest wordt grotendeels gesloopt Omdat de verbouwing zo rigoureus is, verlaten de bewoners hun woning voor enkele maanden. Zij verblijven in zogenaamde wisselwoningen die we ter beschikking stellen. Naast het groter en comfortabel maken van de woning, vinden bij de uitvoering ook een groot aantal duurzame isolatiemaatregelen plaats. Gevels, vloeren en dak worden geïsoleerd. Door deze isolatie gaan de woningen van energielabel F naar label A en B, dat staat voor een zeer energiezuinige woning. Nieuwbouw Bijsterhof Wij hebben ons als doel gesteld zo veel mogelijk rekening te houden met duurzaamheid en milieu. Voor de nieuwbouw aan het Energieplein passen we een warmte-koudeopslagsysteem toe. Dit betekent dat we onze warmte en koude opwekken door aardwarmte. In het appartement is vloerverwarming en koeling aanwezig. Bovendien voorzien we het dak van witte dakbedekking voor minder warmte doorloop. Dit scheelt weer in het verbruik van de koeling. Het EPC van deze woningen bedraag 0,4. Dit is verder onder de wettelijk gestelde norm van 0,8. Ook Zonnehof en Jozefzorg, die in 2012 van start gaan zullen een duurzame ambitieuze opgave hebben. Dat betekent dat soieso sprake is van warmte koude Opslag. Bij Zonnehof gaan we daar een stapje verder in en is de ambitie om het energieverbruik van ongeveer 200 kWh per m² te verminderen naar circa 30 kWh per m² Educatie duurzaamheid Onder begeleiding van onze huismeester hebben kinderen van groep 5 van basisschool de Zuidwester zwerfafval opgeruimd bij het Rooseveltplein. De actie


63

had tot doel kinderen in de wijk bewust te maken van het probleem van zwerfvuil. Dat is goed gelukt, getuige de reacties van de kinderen. Elders in de wijk waren kleine schoonmakers van de groepen 4 en 6 actief. TBV Wonen had met de samenwerkende partners Tiwos en de Twern schoonmaakmaterialen en professionele hesjes verzameld. Bezoek Natuurmuseum Samen met het Natuurmuseum organiseerden we in oktober en september de duurzame TBV Wonen dagen. Huurders konden gratis het Natuurmuseum Noord-Brabant bezoeken met een op maat-gemaakt programma. Het programma bevatte een uitleg over hoe we onze woningen energiezuinig maken, maar ook onderdelen hoe huurders zelf hun gedrag kunnen aanpassen en energie kunnen besparen. Intern besparen In bijna heel ons kantoorpand hangt op dit moment TL-verlichting. In 2011 hebben we een aantal proeven uitgevoerd om de bestaande kantoorverlichting te vervangen door energiezuinige verlichting. Bij testen bleek dat LED-verlichting (nog) niet geschikt is als werkplekverlichting. Het meest energiezuinige alternatief dat wel geschikt is, is T5-verlichting. Daarom zal de TL-verlichting in de kantoorpanden de komende jaren vervangen worden door T5-verlichting. Ons informatiemateriaal drukken we ondertussen grotendeels op FSC-papier. Ook proberen we de papierstroom te verminderen door minder informatie op papier aan te bieden en meer digitaal. Dit levert een aanzienlijke vermindering van onze papierstromen op. Met herverzamelen van e-mailadressen van onze huurders, willen we proberen meer huurders digitaal te bereiken, als zij aangeven dat zij dit willen. .

We blikken vooruit Hoewel de ambities reeds hoog zijn, kan het zijn dat deze door nieuwe ontwikkelingen al weer voorbijgestreefd worden. Begonnen we vier jaar geleden nog met een renovatiebeleid waarbij label C werd nagestreefd en hielden we bij nieuwbouw een EPC aan die minstens 10% onder het wettelijk verplichte niveau lag, al snel werd de lat bij renovatie (vrijwillig) hoger gelegd (minstens label B of 3 labelsprongen) en gaat de wettelijke aanscherping van de EPC steeds harder. Dat is niet voor niets. De tijd begint te dringen. Als fossiele brandstoffen onbetaalbaar worden, dan stijgt de energierekening en daarmee de totale woonlasten. Er beginnen initiatieven te ontstaan om in korte tijd grote hoeveelheden woningen energiezuinig, ja zelfs energieneutraal te maken. Dit is geen eenvoudige opgave en vraagt veel van alle betrokken partijen, niet in de laatste plaats van de huurder. Want zelfs als alle financiële, wettelijke en organisatorische obstakels geslecht zijn om vrij baan te maken voor een grootschalige aanpak, zonder toestemming van de huurder zal het lastig blijven om iets te kunnen doen. Daarom is het erg belangrijk om met een goed product te komen en dit op een persoonlijke manier aan de man te brengen. TBV Wonen is altijd een organisatie geweest waar men niet afwacht wat de toekomst brengt. In het Strategisch Vastgoed Beleid is voor de komende tien jaar vastgesteld dat per jaar circa 135 woningen energetisch verbeterd moeten worden. Daarmee wordt voldaan aan de afspraken met de andere corporaties en Gemeente, maar ook aan de ambitie om in 2045 de totale Tilburgse sociale woningvoorraad CO2-neutraal te hebben. Wellicht dat die deadline van 2045 dus door schaalvergroting vervroegd kan worden Een eerste aanzet tot een grootschalige aanpak is de bijdrage die de Tilburgse corporaties leveren aan de “Blok voor blok” regeling. Dankzij de afspraken die in


64

Tilburg gemaakt zijn om 4.000 woningen in 2014 energetisch verbeterd te hebben, is deze subsidieregeling voor een Tilburgse consortium toegekend. Dat betekent dat het consortium aan de slag kan met particuliere woningen energetisch

te verbeteren. Een geweldig initiatief, waarmee de corporaties de particuliere markt op sleeptouw nemen en zo de bijdrage aan een duurzaam Tilburg vergroot wordt.


65


66

Hoofdstuk 10 Ruimte voor de organisatie Zo zien wij dat Eind 2010 hebben we aangekondigd dat de grootschalige, specifieke veranderactiviteiten niet meer nodig zijn. Iedereen weet waarom de cultuurverandering nodig is en wat we willen bereiken. De regiegroep is opgeheven en daarmee ligt de verantwoordelijkheid voor de cultuurverandering in de lijn. Alle systemen zijn daarvoor ingericht, denk aan automatisering om informatie te

delegeren en de functionering- en beoordelingsgesprekken. Dat heeft geleidt tot de nodige personeelsen functiewisselingen. Iedereen zal erkennen dat dit veel impact heeft gehad. Alle wijzigingen worden met de grootst mogelijke zorgvuldigheid genomen. Daarbij streven we lange termijn doelen na: bijdragen aan de cultuurverandering en zo goed mogelijk gebruik maken van individuele kwaliteiten.

Dit spraken we af in 2011 Strategisch doel: Goede dienstverlening aan de klant Opstellen zes procesbeschrijvingen De zes procesbeschrijvingen gerealiseerd Procesaudit uitvoeren volgens planning Is gerealiseerd Evaluatie ondernemingsplan Is geëvalueerd Implementatie opleidingsbeleid Is geïmplementeerd

zijn

   

Bestuur en Management Team Op 31 december 2011 bestond het MT van TBV Wonen uit: De heer drs. R Vinke, directeur-bestuurder De heer J. de Bresser, manager Bedrijfsvoering De heer ir. E.A.F Kint, manager Vastgoed Mevrouw drs. M.A.D. van den Bergh, manager Woonservice Organisatie In 2011 is het aantal medewerkers per saldo met één persoon verminderd tot 89 medewerkers. Vijf medewerkers vertrokken en vier kwamen erbij. Hiermee wordt de trend van de afgelopen jaren doorgezet. bezetting TBV Wonen op 31-12

94 92 90 88 86 84 82 80 78 76

92

92 90

89 mensen

87 85 83

2008

2009

2010

fte

82

2011


67

Kengetallen 2010 Instroom Uitstroom Doorstroom Aantal personen in dienst Ziekteverzuimpercentage Gemiddelde leeftijd Gemiddelde duur dienstverband

4 5 3 89 2,25% 45 12 jaar

Jubilea In 2011 vierden 2 personen hun 12,5 jarig jubileum en drie medewerkers waren 25 jaar in dienst. Veranderproces We hebben in 2011 ingezet op het verbeteren van de samenwerking en juist daar is een enorme vooruitgang te zien. Wat achterblijft is de tevredenheid over leidinggeven. Alle leidinggevenden hebben de redenen en mogelijke verbeterpunten met hun team(s) besproken. Tegelijk hebben de leidinggevenden dat onderwerp onderling besproken en elkaar van feedback voorzien. Dat is niet altijd makkelijk, omdat er nu eenmaal verschillen zijn tussen mensen en hun stijl. Leidinggeven in een veranderende omgeving is een moeilijke taak. Mede om de rol van de leidinggevenden te versterken, wordt volgend jaar teamontwikkeling op de agenda gezet. Waarom? Omdat een beter functionerend team betere prestaties levert en daarmee de organisatie een voorsprong geeft op concurrenten. Dat geeft veel meer zekerheid, vooral in tijden van crisis. Daar spelen de leidinggevenden een belangrijke rol in. De manager initieert activiteiten om de teams naar de volgende teamfase te helpen. Dat is maatwerk, de aanpak zal dus per team verschillen. De manager is eindverantwoordelijk, maar laat dit vooral een gezamenlijke inspanning worden!

wooncomplexen. Omdat we daar niet aan voldeden, liepen zowel ons collega vaklieden als huurders risico bij het werken of gebruiken van de elektrische installaties. Sinds dit jaar hebben we alle complexen in installaties in een overzicht gezet. Vervolgens hebben we een planning gemaakt om structureel de elektrische installaties te inspecteren en waar nodig te verbeteren. In januari 2011 hebben we opnieuw aandacht besteed aan het beleid Ongewenste Omgangsvormen, met name de externe vertrouwenspersoon. Deze kan geraadpleegd worden bij bijvoorbeeld seksuele intimidatie. Dit omdat we het van groot belang vinden dat iedereen zich veilig voelt en een plek heeft om geholpen te worden, als dat binnen onze muren niet lukt. Onze vertrouwenspersoon heeft gelukkig geen meldingen ontvangen. Ondernemingsraad In 2011 bestond de ondernemingsraad uit de volgende personen: Voorzitter: J.W.E.M. van Minderhout Secretaris: J.W.E.M. van Minderhout (waarnemend) Lid: M.A.P.M. de Graaf Lid: F. Leenaars Lid: J.A. Brok Lid: R.M.M. Zegers

Arbo beleid Alle activiteiten zijn volgens schema uitgevoerd. Bijzondere vermelding verdient de keuring van de elektrische installaties volgens de NEN3140. Dat gaat over de veiligheid van alle elektrische installaties in zowel ons kantoorpand als de


68

Door de ondernemingsraad zijn in 2011 de volgende onderwerpen behandeld: Evaluatie functionerings/ beoordelingssystematiek; Commissie gelijke behandeling; Evaluatie bussenregeling; Fietsenvergoeding; Auditcommissie; Werktijdenregeling; Kilometervergoeding; Auditcommissie. Activiteiten, ontwikkelingen, opbrengsten, communicatie Met klantgerichtheid als speerpunt blijven we onze communicatiemiddelen verbeteren en ontwikkelen. In 2009 is de nieuwe website live gegaan. In 2011 hebben we met een verbeterslag de website beter te navigeren, meer leesbaar en klantvriendelijker gemaakt. Ook met het uitzetten van een vragenlijst om de tevredenheid van huurders met het bewonersblad te meten, is gekeken naar verbeterpunten. Het blad blijkt goed gelezen te worden(80% leest het vaak of weleens) en erg goed gewaardeerd (7,9). Met name de rubrieken ‘hoe buren huren’ en de prijsvraag worden goed beoordeeld. Wel geven de lezers aan het blad vaker te willen ontvangen. Daarom zijn we in 2012 naar een uitgave van vier keer per jaar gegaan. Maar niet alleen papieren communicatiemiddelen ontwikkelen. Ook digitale communicatie wordt steeds belangrijkrijk naast de bestaande middelen. We zijn als proef gaan twitteren. Ondertussen hebben we een corporatie profiel, een twitterende huismeester en de directeur-bestuurder Rob Vinke twittert volop. Ook hebben we een Facebook pagina opgezet die we ontwikkelen tot social media platform. Bij diverse leefbaarheidsprojecten en vastgoedprojecten is communicatie erg belangrijk. Ook in participatie is communicatie met bewoners onmisbaar. Met een nieuw participatiebeleid en daarbij passende communicatiestrategie proberen

we bewoners optimaal te informeren en te betrekken. Deze nieuw aanpak werpt nu zijn vruchten af. Automatisering 2011 stond in het teken van alles in gereedheid brengen voor de komst van het nieuwe Dynamics Wonen. Vrijwel alle geautomatiseerde systemen die we nu samen Omega noemen krijgen in 2012 het uiterlijk van Microsoft office 2010. Dit zorgt voor een gebruiksvriendelijker en eenduidiger systeem waarmee de klant nog beter bediend gaat worden. De migratie naar office 2010 zelf gaf daar al een voorproefje van. De optimalisatie van de dienstverlening stond in 2011 ook al centraal door de komst van een gedigitaliseerde klachtenwerkstroom waarin de klacht na registratie ook gevolgd kan worden en er gerapporteerd word over de afhandeling van klachten. Dit geldt ook voor het Sociaal Beheer, het systeem om klachten over o.a. sociale overlast vast te leggen en gestructureerd aan te pakken, wederom ook met de mogelijkheid van rapportage. Ons rapportagesysteem staat op het punt om begin 2012 vervangen te worden door een combinatie van dashboarding en Excel, ook hier is het doel de gebruiksvriendelijkheid te vergroten en beter geïnformeerde collega’s hebben ook een positief effect op de kwaliteit van dienstverlening en het maken van onze keuzes. Dit is in 2011 allemaal voorbereid in samenwerking met onze leverancier. In het kader van het milieubewustzijn zijn alle monitoren vervangen door grotere energiezuinige monitoren met led achtergrondverlichting. Zo kan er meer op het beeldscherm zonder dat dat ten koste gaat van het stroomverbruik. Omdat de afhankelijkheid van onze internetverbinding groter wordt hebben we een snellere verbinding aangesloten, dit maakt meer interactieve en digitale diensten aan zowel de huurders als ons personeel en belanghebbenden mogelijk.


69

We blikken vooruit In grote lijnen gaat het goed met TBV Wonen: het ziekteverzuim blijft erg laag; de tevredenheid over het werken en niet alleen leuker en gezonder, TBV Wonen blijft een solide organisatie. Daar mogen we onszelf een schouderklop voor geven! Wat gaan we beter doen? Om de rol van de leidinggevenden te versterken, gaan we onze energie richten op teamontwikkeling. Verder is het belangrijk om onze gezamenlijke doelen te

samenwerken bij TBV Wonen is enorm gestegen, de veiligheid neemt toe en we werken steeds efficiënter. Dus het wordt monitoren en de samenwerking binnen- en tussen teams nadrukkelijker te evalueren. Zie je het al voor je: nog betere resultaten doordat we tijdig bijsturen en onze samenwerking evalueren? Stel je voor dat je nog betere resultaten zou halen én plezieriger samenwerken? We gaan het gewoon doen!


70

Hoofdstuk 11 Onze route voor financiële continuïteit Zo zien wij het Financiële continuïteit is voor TBV Wonen een belangrijk uitgangspunt. Door ontwikkelingen zoals de beperkte jaarlijkse huurverhoging, de sterk stijgende nieuwbouwkosten, de stagnerende koopmarkt, de invoering van de integrale vennootschapsbelasting en de Vogelaarheffing, is een adequate financiële sturing niet alleen een uitdaging maar ook een absolute must. In dat licht bezien is het zeer terecht dat het financieel toezicht van zowel het Waarborgfonds Sociale Woningbouw als van het Centraal Fonds Volkshuisvesting regelmatig wordt aangescherpt. Het Centraal Fonds heeft een methode ontwikkeld voor de bepaling van het risicoprofiel en het minimale volkshuisvestelijke vermogen. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw stelt naast de eis dat het geborgde vreemd vermogen niet meer mag bedragen dan 50% van de WOZ-waarde ook de eis dat de jaarlijkse kasstromen positief moeten zijn rekening houdend met een normatieve aflossing van 2% van de leningenportefeuille. In het Ondernemingsplan zijn voor de beleidsperiode 2008 tot 2013 de algemene financiële doelstellingen als volgt gedefinieerd: TBV Wonen wil de A-status conform de normen van het CFV behouden;

TBV Wonen wil een solvabiliteit van minimaal 21% op basis van de bedrijfswaarde; TBV Wonen gaat in 2008 over op waardering op bedrijfswaarde. Als subdoelstellingen zijn voor 2011 en volgende jaren gedefinieerd: -

-

-

-

-

borgingsruimte WSW is voldoende om investeringen met borging door WSW te financieren; verbeteren van het resultaat uit verhuur tot 32% van de huuropbrengst; terugdringen van de bedrijfskosten door efficiënter en kostenbewust te werken; een operationele kasstroom van minimaal 2,2% van de leningenportefeuille; een rentedekkingsgraad (ICR) van minimaal 1,3; huurprijs van nieuwbouw moet voldoen aan vastgestelde interne rendementseisen (IRR).

Met bedrijfswaarde in de meerjarenraming bedoelen we de beleidswaarde. In de jaarrekening wordt de waarde van het bestaand bezit per ultimo van het jaar berekend op basis van bedrijfswaarde. De beleidswaarde in de meerjarenraming bestaat uit de bedrijfswaarde aangevuld met de waarde van in de beleidsperiode voorgenomen verkopen en investeringen in onderhoud en nieuwbouw.


71

Onze bestemmingen voor 2011 Strategisch doel: solvabiliteit en financierbaarheid voldoende in relatie tot investeringen en exploitatie De A-status conform de normen van het CFV TBV Wonen heeft A-status behouden.  behouden. Gedurende eerstvolgende periode van 5 jaar Solvabiliteit bedraagt ultimo 2011 een solvabiliteit van minimaal 21% op basis 26% en voor de jaren 2012 t/m 2016  van de bedrijfswaarde. gemiddeld 29%. TBV Wonen is voldoende kredietwaardig. TBV Wonen voldoet aan eisen kredietwaardigheid van WSW. Faciliteringsvolume WSW is voldoende om financieringsbehoefte van € 88 miljoen voor de periode t/m 2014 te kunnen borgen. Verbeteren resultaat uit verhuur per verhuureenheid.

Faciliteringsvolume bedraagt € 113 miljoen.



In 2010 € 1.727 per vhe; in 2011 € 1.973. Dit is een stijging van 14%.

Resultaat uit verhuur bedraagt 36% Resultaat uit verhuur bedraagt 32% van de van de huuropbrengst. huuropbrengst. Bedrijfskosten in 2010 € 1.324 per Totaal aan bedrijfskosten per vhe; in 2011 € 1.277. Dit is een daling verhuureenheid terugdringen door efficiënter van 3,6%. en kosten bewust te werken. Operationele kasstroom van minimaal 2,2% Kasstroom bedraagt 4,5% van de van de leningenportefeuille i.c. € 6 miljoen. leningenportefeuille i.c. € 12,3 miljoen De rentedekkingsgraad (ICR) bedraagt Rentedekkingsgraad bedraagt 2,0. minimaal 1,3. Rendementseisen (IRR) vaststellen voor alle Intern rendement (IRR) vastgesteld vormen van investeringen. voor woningen onder en boven de liberalisatiegrens.



  

Resultaat A-status conform de normen van het CFV Het risicoprofiel is door het Centraal Fonds Volkshuisvesting voor het continuïteits- en solvabiliteitsoordeel als volgt vastgesteld. Hierbij geldt als basis voor het continuïteitsoordeel de meerjarenraming over de beleidsperiode 2011 t/m 2015 en voor het solvabiliteitsoordeel de jaarrekening 2010. Risicoprofiel continuïteitsoordeel Omschrijving

TBV Wonen

Referentie Regio

Referentie landelijk

Jaar risicobeoordeling

2014

2015

2015

2015

Marktrisico Macro economisch risico

6,7% 8,9%

5,9% 7,9%

7,0% 8,6%

6,6% 8,2%

Operationeel risico Totaal Beoordeling CFV Vpb-beklemming Totaal risico

5,4% 21,0% 12,4% 2,6% 15,0%

6,4% 20,2% 11,7% 3,0% 14,7%

8,0% 23,6% 13,9%

7,7% 22,5% 13,2%


72

Risicoprofiel solvabiliteitsoordeel Omschrijving Jaar risicobeoordeling Marktrisico Macro economisch risico Operationeel risico Totaal Beoordeling CFV Vpb-beklemming Totaal risico

Referentie Regio 2009 2010 2010 3,50% 3,30% 4,30% 6,70% 6,90% 8,40% 1,40% 2,50% 4,40% 11,60% 12,70% 17,10% 7,80% 8,10% 10,60% 1,90% 2,50% 2,00% 9,70% 10,60% 12,60% TBV Wonen

De risicoprofielen wijken in positieve zin af van de regio en landelijke referentie. Op basis van de risicoprofielen heeft het CFV het minimaal gewenste volkshuisvestelijk vermogen berekend. Op basis van het continuïteitsoordeel bedraagt dat voor het jaar 2015 minimaal 24,7% en o.b.v. het solvabiliteitsoordeel voor het jaar 2010 minimaal 20,6%. Het op basis van de meerjarenraming berekende vermogen bedraagt volgens het CFV voor 2015 24,6% en het vermogen op basis van de jaarrekening 2010 25,5%. Het CFV geconcludeerd dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie van TBV Wonen, hetgeen tot een A1oordeel leidt en dat de solvabiliteit in 2010 als voldoende wordt gekwalificeerd. Gedurende eerstvolgende periode van 5 jaar een solvabiliteit van minimaal 21% TBV Wonen stelt jaarlijks een meerjarenraming op die op dezelfde voorgenomen activiteiten is gebaseerd als aangeleverd voor het continuïteitsoordeel. Op basis van de meerjarenraming 2012 t/m 2016 bedraagt de solvabiliteit in 2012

Referentie landelijk 2010 4,20% 7,90% 4,80% 16,90% 10,40% 2,10% 12,50%

27,2% en in 2016 31%. De verwachting is dat bij het nieuwe continuïteitsoordeel de door het CFV berekende solvabiliteit per ultimo 2016 hoger uit komt dan 21%. TBV Wonen is voldoende kredietwaardig Het WSW heeft in haar brief van 10 januari 2012 verklaard dat TBV Wonen voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid. Faciliteringsvolume WSW is voldoende om financieringsbehoefte te kunnen borgen Uit de meerjarenraming 2012 t/m 2016 blijkt voor de periode 2012 t/m 2014 een financieringsbehoefte van in totaal € 113 miljoen. Het per 10 januari 2012 door het WSW vrijgegeven faciliteringsvolume bedraagt € 134 miljoen. Dit is ruim voldoende om de financiering van € 113 miljoen te kunnen borgen. Verbeteren resultaat uit verhuur TBV Wonen besteedt veel aandacht aan het optimaliseren van de opbrengsten en het zo beperkt mogelijk houden van de kosten. Het streven is het resultaat uit verhuur per verhuureenheid jaarlijks te verbeteren. Voor 2011 is de doelstelling 32% van de huuropbrengst.


73

Resultaat uit verhuur per verhuureenheid begroting 2011, rekening 2011 en 2010 Omschrijving Begroting Rekening Rekening Verschil Verschil in 2011 2011 2010 in % bedrag Huuropbrengsten 5.461 5.467 5.352 116 2,16% Bedrijfskosten -1.349 -1.277 -1.324 48 -3,61% Onderhoudskosten -858 -708 -773 65 -8,38% Financieringsresultaat -1.570 -1.509 -1.527 18 -1,19% Resultaat uit verhuur 1.684 1.973 1.728 245 14,26% In % huuropbrengsten 31% 36% 32% bedrijfslasten van TBV Wonen erg laag in In 2010 bedroeg het resultaat uit verhuur € vergelijking met de referentiegroep en is 1.728 per vhe; in 2011 bedraagt het TBV Wonen zeer bewust met efficiency en resultaat € 1.973. Dit is een verbetering bedrijfslasten bezig. met ruim 14% Onder bedrijfskosten verstaat TBV Wonen Het resultaat uit verhuur bedraagt in 2011 de beheerkosten, de kosten van 36% van de huuropbrengst. belastingen en verzekeringen i.c. de zakelijke lasten en de overige Bedrijfskosten terugdringen door beheerkosten zoals contributie Aedes, de efficiënter en kosten bewust te werken heffing door het Centraal Fonds TBV Wonen stuurt reeds een aantal jaren Volkshuisvesting, kosten VVE’s en sterk op efficiency en kostenbewustzijn. onvoorzien. Volgens het visitatierapport zijn de netto Bedrijfskosten per verhuureenheid begroting 2011, rekening 2011 en 2010 Omschrijving Begroting Rekening Rekening Verschil in 2011 2011 2010 bedrag Beheerkosten 985 884 908 -24 Zakelijke lasten 222 215 222 -7 Overige beheerkosten 142 178 194 -16 Totaal bedrijfskosten 1.349 1.277 1.324 -47

De totale bedrijfskosten zijn 3,61% lager dan in 2010, en ruim 5% lager dan geraamd. Vooral de gemiddelde beheerkosten zijn lager dan geraamd. Onder andere de personeelskosten, kosten voorlichting en communicatie en de kapitaalslasten van investeringen in automatisering waren lager dan geraamd. De bedrijfskosten bedragen in 2011 23,4% van de huuropbrengsten; in 2010 was dat 24,8%. De beheerkosten bedragen in 2011 16,2% van de huuropbrengsten; in 2010 was dat 17,0%. Operationele kasstroom van minimaal 2,2% van de leningenportefeuille i.c. € 6 miljoen.

Verschil in % -2,67% -3,34% -8,32% -3,61%

De leningenportefeuille bedraagt per ultimo 2010 € 270,5 miljoen. De operationele kasstroom in 2011 dient bij een aflossingsratio van 2,2% € 6 miljoen te bedragen. Op basis van de normen van het WSW is een aflossingsratio van 2% voldoende. TBV Wonen heeft besloten i.v.m. het toenemende belang van de kasstromen bij de financiering van de investeringen te sturen op een aflossingsratio van 2,2%. Conform de systematiek van het WSW bestaat de operationele kasstroom uit het resultaat uit verhuur verminderd met de uitgaven voor leefbaarheid en vennootschapsbelasting en indien van toepassing vermeerderd/verminderd met


74

het saldo van incidentele inkomsten/uitgaven. Gebleken is dat de post vennootschapsbelasting sterk aan fluctuaties onderhevig is. Oorzaak daarvan is m.n. de waardevermindering van het vastgoed dat fiscaal kan worden verrekend en het gebruik maken van de herbestedingsreserve waarop tot en met 2011 een beroep is gedaan. Hierdoor zal TBV Wonen over de periode 2008 t/m 2011 per saldo geen vennootschapsbelasting verschuldigd zijn. Zodra echter de waarde van het vastgoed gaat stijgen zal hierover vennootschapsbelasting verschuldigd zijn. De belasting over de waardestijging en het bedrijfsresultaat zal alsdan een groot beslag leggen op de operationele kasstroom en daarmee het realiseren van de aflossingsratio van 2,2% sterk onder druk zetten. Voor 2011 bedraagt de operationele kasstroom € 12,3 miljoen en de aflossingsratio 4,5%. Hiermee is de aflossingsratio hoger dan minimaal gewenst. Rentedekkingsratio (ICR) bedraagt minimaal 1,3. De rentedekkingsgraad geeft aan hoe vaak uit de operationele kasstromen, exclusief vennootschapsbelasting, de verschuldigde rente aan verschaffers van vreemd vermogen kan worden betaald.

De operationele kasstroom vermeerderd met de verschuldigde rente bedraagt in 2011 € 25,1 miljoen. De verschuldigde rente bedraagt € 12,3 miljoen. De rentedekkingsratio bedraagt 2,0. Hiermee is de rentedekkingsratio hoger dan minimaal gewenst. Rendementseisen (IRR) vaststellen voor alle vormen van investeringen TBV Wonen heeft interne rendementseisen vastgesteld voor diverse vormen van investeringen. Belangrijkste uitgangspunten daarvoor waren de gemiddelde rente op de leningenportefeuille, de inflatie en de minimale solvabiliteit. Op basis van een gemiddelde rente op de leningenportefeuille van 4,5%, een inflatieverwachting van gemiddeld 2% en een gewenste solvabiliteit van 21%, is het minimale rendement voor een sociale huurwoning vastgesteld op 3,98%. Op basis van dit rendement wordt de aanvangshuur en de streefhuur vastgesteld. Ook voor maatschappelijke, commerciële en investeringen in vrije sector huurwoningen zijn rendementseisen vastgesteld. Door investeringsbeslissingen te baseren op rendementseisen is de hoogte van de onrendabele investering niet meer leidend maar een resultante van de rendementseisen.

Begroting en resultaat exploitatie 2011 en 2010 Exploitatie Het netto bedrijfsresultaat bedraagt € 16,7 miljoen en komt daarmee € 4 miljoen hoger uit dan geraamd en € 0,8 miljoen

lager dan in 2010. Onderstaand is een specificatie opgenomen van de belangrijkste verschillen ten opzichte van de begroting 2011 en jaarrekening 2010.


75

Exploitatie-overzicht (x € 1.000) Omschrijving Huuropbrengsten Bedrijfskosten Onderhoudskosten Financieringsresultaat Resultaat uit verhuur Verkoop bestaand bezit Resultaat uit verhuur en verkoop Resultaat koop en deelnemingen Baten en lasten voorgaande jaren Beheersmatig onderhoud en energie maatregelen Maatschappelijke investeringen Bruto bedrijfsresultaat Vennootschapsbelasting Netto bedrijfsresultaat

Begroting 2011 36.462 -9.009 -5.730 -10.484 11.239 5.202 16.441 0 0

Rekening 2011 36.505 -8.524 -4.728 -10.075 13.178 3.865 17.043 299 -630

-577

Rekening 2010 35.551 -8.798 -5.134 -10.144 11.475 5.537 17.012 1 -685

Verschil in bedrag 954 274 406 69 1.703 -1.672 31 298 55

-705

705

-1.250 14.614 -2.000 12.614

-179 16.533 126 16.659

-201 15.422 2.084 17.506

22 1.111 -1.958 -847

Waardeveranderingen MVA: Mutatie a.g.v. vervallen RWC Mutatie bedrijfswaarde Investeringskosten bestaand bezit Investeringskosten nieuwbouw Totaal waardeverandering

-1.163 31.784 -9.073 -32.571 -11.023

0 4.475 -2.534 -17.381 -15.440

-6.497 5.784 -1.176 -21.741 -23.630

6.497 -1.309 -1.358 4.360 8.190

Jaarresultaat

1.591

1.219

-6.124

7.343

Verschil in % 2,68% -3,11% -7,91% -0,68% 14,84% -30,20% 0,18%

7,20% -4,84%

-34,66% 119,91%

Toelichting exploitatie 2011 Het resultaat uit verhuur is feitelijk de belangrijkste indicator voor de exploitatie van het gehele bezit. Voor 2011 bedraagt het resultaat uit verhuur 36% van de huuropbrengst. Dit is 5% punt hoger dan geraamd en 4% punt hoger dan in 2010. Het langjarig gemiddelde van TBV Wonen ligt rond de 30%.

Het jaarresultaat is ten opzichte van 2010 sterk verbeterd, maar is lager dan geraamd. Belangrijkste oorzaak is de waardeveranderingen van de MVA die in 2011 ruim € 4,4 miljoen lager was dan geraamd. Dit heeft o.a. te maken met de lagere waarde van complex Berkdijk als gevolg van een wijziging in de berekeningsmethodiek.

Het bruto bedrijfsresultaat is met 7,2% toegenomen. Belangrijkste oorzaken daarvan zijn de lagere onderhouds- en bedrijfskosten en hogere huuropbrengsten. Hier staat een lagere opbrengst uit verkoop bestaand bezit tegenover. Het netto bedrijfsresultaat is met 4,8% afgenomen. Oorzaak daarvan is de teruggave van vennootschapsbelasting die in 2010 als opbrengst is geboekt.

Overzicht onderhoud In onderstaand overzicht is het totale onderhoud opgenomen conform onderhoudsbegroting 2011 alsmede de realisatie over 2011 en 2010. Het onderhoud is te onderscheiden in twee hoofdcategorieën. De eerste categorie betreft het onderhoud dat ten laste komt van de reguliere exploitatie en daardoor onderdeel uit


76

maakt van het resultaat uit verhuur. De tweede categorie betreft onderhoud met een duidelijk beheersmatig karakter of onderhoud dat als een investering moet worden beschouwd.

De verantwoording van de tweede categorie onderhoud vindt gedeeltelijk plaats via de overige kosten in de exploitatie en gedeeltelijk via de waardeveranderingen van de materiële vaste activa (MVA).

Overzicht exploitatieonderhoud en beheersmatig onderhoudsinvesteringen (x €1.000,) Omschrijving Begroting Rekening Rekening Verschil in 2011 2011 2010 bedrag Exploitatieonderhoud Storingsonderhoud 1.951 1.729 1.884 -155 Mutatieonderhoud 951 789 925 -136 Subtotaal NPO 2.902 2.518 2.809 -291

Verschil in % -8% -15% -10%

Contracten, keuringen en jaarlijks onderhoud Planmatig onderhoud Wettelijk verplichte aanpassingen Subtotaal

1.103 2.411 83 3.597

931 1.943 43 2.917

1.139 1.781 129 3.049

-208 162 -86 -132

-18% 9% -67% -4%

Woningaanpassingen en brandschades Vergoeding aanpassingen en brandschade Subtotaal

0 0 0

315 -330 -15

386 -383 3

-71 53 -18

-18% -14%

Totaal exploitatieonderhoud

6.499

5.420

5.861

-441

-8%

Opbrengsten BTW voordeel door uitvoering eigen onderhoudsdienst Door te belasten aan derden of fondsen Totaal opbrengsten

-250 -414 -664

-278 -413 -691

-273 -453 -726

-5 40 35

2% -9% -5%

Taakstellende bezuiniging Nieuwbouw / verkocht bezit Totaal onderhoud t.l.v. exploitatie

-250 145 5.730

4.729

5.135

-406

-8%

1.096

470 152

205 372

59 121

223 664 66 106 0 251

78 1.751

802

1.310

-508

-39%

Totaal op basis van onderhoudsbegroting

7.481

5.531

6.445

-914

-14%

Onderhoudskosten voorgaand jaar Totaal onderhoud

7.481

724 6.255

3.736 10.181

-3.012 -3.926

-81% -39%

Beheersmatige onderhoudsinvesteringen Opplussen, domotica en PKVW Ontmoetingsruimten Passief huis Beheersmatige zaken Verbouwing entree's Groot onderhoud 6012 Groot onderhoud 6077 Totaal beheersmatig onderhoudsinvesteringen


77

Toelichting Het niet-planmatig onderhoud (NPO) is ten opzichte van vorig jaar met 10% gedaald. In 2010 waren de kosten extra hoog door een aantal narenovaties die bij mutatie zijn uitgevoerd. Mede door deze daling komt het onderhoud dat t.l.v. de exploitatie komt 8% lager uit dan in 2010. De beheersmatige onderhoudsinvesteringen zijn ook lager dan in 2010. Ook ten opzichte van de begroting blijven deze achter. Oorzaak is meestal de langere voorbereidingstijd van de diverse projecten. Totaal exclusief de kosten over voorgaande jaren zijn de uitgaven in 2011 14% lager dan in 2010. Overzicht kasstroom Onderstaande opzet is wat betreft de kasstroom uit operationele activiteiten gelijk aan het model van het WSW. Op basis hiervan toets het WSW of sprake is van een positieve operationele kasstroom. Kasstroomoverzicht (x € 1.000,-) Omschrijving

Begroting 2011

Rekening 2011

Rekening 2010

Verschil in bedrag

Verschil in %

41.196 -33.833

41.433 -29.257

40.232 -32.396

1.201 3.139

3,0% -9,7%

7.363 -5.588 1.775

12.176 -5.588 6.588

7.836 -4.890 2.946

4.340 -698 3.642

55,4% 14,3% 123,6%

(Des)investeringsactiviteiten Verkoopontvangsten bestaande huurwoning Verkoopontvangsten koopwoningen Nieuwbouw huurwoningen Woningverbeteringen woningen Nieuwbouw koopwoongelegenheden Verkoopkosten Overige investeringen Saldo (des)investeringskasstroom

6.277 11.609 -29.349 -8.854 -10.158 -1.075 -530 -32.080

4.395 4.459 -18.650 -4.339 -575

6.462 6.880 -22.768 -976 -8.630

-32,0% -35,2% -18,1% 344,6% -93,3%

-504 -15.214

-19.032

-2.067 -2.421 4.118 -3.363 8.055 0 -504 3.818

Financieringsactiviteiten Nieuwe leningen Aflossing leningen Saldo financieringskasstroom

-8.860 -8.860

0 -8.860 -8.860

50.000 -15.094 34.906

-50.000 6.234 -43.766

-100,0% -41,3% -125,4%

Operationele activiteiten Saldo ingaande kasstromen Saldo uitgaande kasstromen Kasstroom uit operationele activiteiten af: genormeerde aflossing Saldo operationele kasstromen

Kasstromen voorgaande jaren Ingaande kasstroom Uitgaande kasstroom Saldo kasstroom voorgaande jaren

0 0

4.252 -2.732 1.520

2.502 -4.577 -2.075

1.750 1.845 3.595

Mutatie liquide middelen

-33.577

-10.378

21.635

-31.013

Liquide middelen per 1-1 Liquide middelen per 31-12

39.585 6.008

39.392 29.014

17.757 39.392

-20,1%


78

Toelichting De kasstroom uit operationele activiteiten is ten opzichte van 2010 met ruim 68% toegenomen. De kasstroom is gelijk aan 4,7% van de leningsschuld per ultimo 2010. Hiermee voldoet TBV Wonen ruimschoots aan de norm van 2% van de leningsschuld die het WSW in het kader van de borging stelt aan de operationele kasstroom. De desinvesteringen zijn in 2011 door de lagere verkoopopbrengsten uit zowel bestaand bezit als koopwoningen € 4,5 miljoen lager dan in 2010. De investeringen waren in 2011 € 8,3

miljoen lager dan in 2010, per saldo is er ruim € 3,8 miljoen, zijnde 20%, minder geïnvesteerd dan in 2010. Het saldo aan liquide middelen per ultimo 2011 is vrij hoog. Oorzaken zijn enerzijds de hogere dan geraamde operationele kasstroom en anderzijds de lagere dan geraamde investeringen. Onrendabele investeringen 2011 In 2011 zijn onrendabele investeringen verantwoord voor de volgende nieuwbouw- en renovatieprojecten:

Onrendabele investeringen 2011 (x € 1.000) Omschrijving Aantal Rijghpark, huurwoningen en zorgeenheden 45 Renovatie Berkdijk 154 Afboeking Mariëngaarde en Stedekestraat Totaal

Totaal 1.838 606 409 2.853

Ontwikkeling bedrijfswaarde 2011 ten opzichte van 2010 en 2009 Onderstaand is weergegeven de totale bedrijfswaarde alsmede de bedrijfswaarde per verhuureenheid per ultimo jaar. Bedrijfswaarde (x € 1.000) Omschrijving Begin boekjaar Mutaties: Verbeteringen bestaand bezit Verkoop bestaand bezit Einde exploitatie Nieuwbouw Autonome mutatie Saldo mutaties bedrijfswaarde Bedrijfswaarde ultimo boekjaar Bedrijfswaarde per vhe

Rekening 2011 336.196

Rekening 2010 330.412

Rekening 2009 336.661

-6.077 -2.115 -6.860 20.452 -925 4.475

3.200

4.916

-5.537

-8.146

17.070 -8.949 5.784

12.686 -15.705 -6.249

340.671 51,1

336.196 50,6

330.412 50,4

De bedrijfswaarde stijgt ten opzichte van 2010 door de toevoeging van in exploitatie genomen nieuwbouw. Daar staat een daling tegenover door het uit de exploitatie nemen van bezit, de verkoop van bestaand bezit en de investeringen in bestaand bezit die per saldo onrendabel zijn. Een volledig overzicht van de mutaties is opgenomen in de jaarrekening.


79

Ontwikkeling volkshuisvestelijk vermogen 2011 ten opzichte van 2010 en 2009 Onderstaand is weergegeven het totale volkshuisvestelijk vermogen alsmede het volkshuisvestelijk vermogen per verhuureenheid ultimo jaar. Volkshuisvestelijk vermogen (x € 1.000) Omschrijving Volkshuisvestelijk vermogen Jaarresultaat Volkshuisvestelijk vermogen

Rekening 2011 107.710 1.219 108.929

Rekening 2010 113.834 -6.124 107.710

Rekening 2009 125.769 -11.935 113.834

Balanstotaal Solvabiliteit

419.448 26%

425.711 25%

378.162 30%

Volkshuisvestelijk vermogen per vhe

16,3

16,2

17,4

In 2011 zijn de woningen die onder koopgarant-voorwaarden zijn verkocht op de balans opgenomen. Ter vergelijking is ook het balanstotaal en de solvabiliteit in 2010 aangepast. De oorspronkelijk cijfers waren; balanstotaal € 404.458 en de solvabiliteit 27%. Het eigen vermogen in 2011 bedraagt per ultimo 2011 € 109 miljoen. De solvabiliteit stijgt licht van 25 naar 26%. We voldoen daarmee aan de minimale solvabiliteit van 21%.

Bij de vaststelling van de meerjarenraming is het medio 2010 geformuleerde beleid omtrent de kasstromen uitgangspunt geweest. Dit beleid komt er op neer dat de jaarlijkse kasstroom van de operationele activiteiten minimaal 110% dient te bedragen van 2% van de leningsschuld. Met deze norm voldoet TBV Wonen enerzijds ruimschoots aan de voorwaarde van het WSW dat de operationele kasstroom minimaal gelijk moet zijn aan 2% van de leningsschuld, terwijl anderzijds de afhankelijkheid van de opbrengst uit verkoop bestaand bezit wordt teruggedrongen. In onderstaand overzicht zijn de belangrijkste uitgangspunten, gegevens en resultaten opgenomen uit de meerjarenraming.

Ontwikkeling resultaat uit verhuur, volkshuisvestelijk vermogen en operationele kasstroom, op basis van beleidswaarde voor de periode 2012 t/m 2016

Meerjarenraming 2012 t/m 2016 (bedragen x € 1.000) 2012

2013

2014

2015

2016

-20 -97 0 6.559

-20

-20

-20

-20

854 7.393

48 7.421

0 7.401

0 7.381

Aantal nieuwbouw koop

0

0

68

0

0

Parameters: Disconteringsrente Huurverhoging Indexering bedrijfskosten Indexering onderhoudskosten

5,25 1,50 2,50 2,00

5,25 1,67 2,67 2,50

5,25 1,83 2,83 3,00

5,25 2,00 3,00 3,00

5,25 2,00 3,00 3,00

Omschrijving Aantallen huurwoningen: Verkopen Uit exploitatie Nieuwbouw Verhuureenheden ultimo jaar

Norm


80

Investeringen: Bestaand bezit Nieuwbouw huur Resultaten: Resultaat uit verhuur Resultaat uit verhuur in % huuropbrengst Verkoop bestaand bezit Beheersmatig onderhoud en maatschappelijke investeringen Bruto bedrijfsresultaat Vennootschapsbelasting Netto bedrijfsresultaat Resultaat waardeveranderingen Jaarresultaat Volkshuisvestelijk vermogen Solvabiliteit

-12.133 -4.690 -9.600 0 -43.646 -29.506 -12.000 0

0 0

13.094

12.466

12.859

12.614

13.178

34,7% 2.568

31,3% 2.766

29,6% 2.676

28,3% 2.969

34,5% 2.547

-2.187 13.475 -1.350 12.125 -8.485 3.640

-1.474 13.758 -1.800 11.958 -5.967 5.991

-1.499 14.036 -1.650 12.386 -7.792 4.594

-1.523 14.060 -1.900 12.160 -8.066 4.094

-1.299 14.426 -2.200 12.226 -8.353 3.873

109.937 115.928 120.522 124.616 128.489 min. 21% 27,6% 27,0% 28,0% 29,5% 31,0%

Kasstroom: Operationele kasstroom Toegerekende rente aan invest. Af: genormeerde aflossing Saldo

9.559 9.024 9.365 8.980 9.548 825 525 500 0 0 -5.411 -5.622 -6.053 -5.988 -5.756 4.973 3.927 3.811 2.992 3.791

Aflossingspotentieel vermogen Rentedekkingsratio

3,5% 1,92

3,2% 1,88

3,1% 1,84

3,0% 1,83

3,3% 1,93

49.701

34.325

8.760

431

436

12.127 2.568 35.006

11.790 2.766 19.769

12.041 2.676 5.957

11.949 12.095 2.969 2.547 -14.487 -14.206

24% 5%

34% 8%

100% 0

100% 0

71%

58%

vreemd min. 2,2% min. 1,3

Financiering investeringen: Investering nieuwbouw huurwoningen en woningverbetering Financiering door: Kasstroom operationele activiteiten Kasstroom verkoop bestaand bezit Externe financiering Financiering in % van investering nieuwbouw en bestaand bezit: Kasstroom operationele activiteiten Verkoop bestaand bezit Investerings/financieringsratio Investeringen nieuwbouw koop Verkoopopbrengsten

max. 79%

0

-3.997 -9.300 -7.510 0 3.867 10.223 7.510

100% 0 0

0 0

0

0


81

Rentegevoeligheid: Totaal leningschuld per 31-12 Materiële vaste activa op basis van beleidswaarde Rentegevoeligheid (Loan to Value, max. LTV) 80%

281.102 302.664 299.398 287.817 276.153 382.740 413.704 414.500 406.434 398.115 73%

73%

72%

71%

69%

18.151

20.322

6.300

4.800

28.700

6,7%

7,5%

2,3%

1,8%

10,6%

Bedrag waarover renterisico wordt gelopen inclusief nieuwe leningen Renterisico per jaar

34.300 12,7%

47.700 17,6%

6.300 2,3%

4.800 1,8%

28.700 10,6%

Faciliteringsvolume: Maximale ruimte voor borging Faciliteringsvolume in jaar Restant borgingsruimte

304.847 259.799 252.412 113.615 57.874 39.354 113.615 57.874 39.354

Renterisico: Bedrag waarover renterisico wordt gelopen in boekjaar Renterisico leningenportefeuille per max. ultimo voorgaand boekjaar 15%

nieuwe

Parameters In vergelijking met de beleidsperiode 2011 t/m 2015 is een aantal parameters voor de eerste 5 jaar aangepast. De belangrijkste zijn: gemiddelde indexering beheerkosten was 1,8% en nu 2,8%; gemiddelde indexering onderhoudskosten was 2,6% en nu 2,7%. Voor een volledig overzicht van de uitgangspunten en parameters voor zowel de bedrijfswaarde per ultimo 2011 als voor de beleidswaarde voor de periode 2012 t/m 2016 wordt verwezen naar de betreffende bijlage in de jaarrekening. Resultaten De resultaten uit verhuur blijven nominaal redelijk stabiel en komen uit op gemiddeld 31,7%. In de jaren 2014 en 2015 is er sprake van een licht daling door de huurtoeslag die vanaf 2014 voor rekening van de corporaties komt. De netto bedrijfsresultaten (inclusief verkoop bestaand bezit en

vennootschapsbelasting) vertonen hetzelfde beeld, waarbij er ook in 2016 nog sprake is van een lichte daling. Het volkshuisvestelijk vermogen bedraagt gemiddeld 29% en blijft daarmee boven de norm van 21% van TBV Wonen en voldoet daarmee ook aan de normen van het CFV. De jaarlijkse kasstroom voldoet ruimschoots aan de fictieve aflossingsnorm van 2% van het WSW, terwijl de rentedekkingsratio gemiddeld 1,88 bedraagt en daarmee voldoet aan de minimum norm van TBV Wonen van 1,3. De investeringen in huurwoningen en bestaand bezit bedragen in totaal € 94 miljoen. Hiervan wordt € 60 miljoen (64%) gefinancierd uit de operationele kasstroom, € 13 miljoen (14%) uit verkoop bestaand bezit en € 21 miljoen (22%) met geldleningen. In de vorige beleidsperiode werd nog 16% van de geraamde investeringen gefinancierd uit verkoop bestaand bezit. Hiermee is de afhankelijkheid van de te realiseren verkoopopbrengsten uit


82

bestaand bezit voor de financiering van de investeringen verder teruggedrongen. Doorgerekend is dat indien de verkoopopbrengsten niet worden gerealiseerd de investeringsambitie niet behoeft te worden bijgesteld. De investeringen in koopwoningen bedragen € 21 miljoen. De start van een project vindt niet eerder plaats dan dat minimaal 70% is verkocht. Het resterende risico is voor TBV Wonen aanvaardbaar. Zelfs in de situatie dat er geen huurwoningen worden verkocht en de resterende 30% van de koopwoningen ook niet zouden worden verkocht, is het niet noodzakelijk om onze investeringsambitie bij te stellen. Het bedrag waarover jaarlijks renterisico wordt gelopen mag niet meer bedragen dan 15% van de leningenportefeuille. In de beleidsperiode bedraagt het maximale risico 10,6%. Indien rekening wordt gehouden met nieuw aan te trekken geldleningen bedraagt het maximale risico in enig jaar 17,6%. De financieringsbehoefte bedraagt gedurende de beleidsperiode € 122 miljoen. Het faciliteringsvolume is voor 2012 vooralsnog berekend op een bedrag van € 113 miljoen. Dit is gebaseerd op de financieringsbehoefte in de eerste drie jaar. In 2015 en 2016 is de ruimte ruim € 33 miljoen. Dit betekent dat alle leningen door het WSW geborgd kunnen worden. Hierbij is nog geen rekening gehouden met eventuele niet-DAEB investeringen die in de huidige begroting zijn opgenomen. Deze investeringen worden niet geborgd door het WSW en moeten uit eigen middelden gefinancierd worden. Vervreemding Met de gemeente Tilburg is afgesproken dat we gedurende de periode 2005 t/m 2009 350 huurwoningen zullen verkopen. De opbrengst dient ter dekking van onrendabele investeringen in de nieuwbouw.

Tot en met het verslagjaar zijn 284 huurwoningen verkocht, waarvan 27 woningen in 2011. De verkoopopbrengst komt niet in zijn geheel ten goede van TBV Wonen. Bij de afkoop van de erfpacht is door de gemeente Tilburg bedongen dat bij verkoop van sociale huurwoningen de corporatie alsnog, onder aftrek van de actuele sociale kavelprijs, de grondprijs moet betalen die geldt voor de vrije sector. Dit geldt niet voor woningen die met Koopgarant worden verkocht. Over de periode 2005 t/m 2010 hebben we voor 147 woningen een bedrag van € 5.486.000 betaald. Over de verkopen in 2011 zijn we aan de gemeente Tilburg voor 11 woningen nog een bedrag aan grondkosten verschuldigd van € 486.900. Dit is gemiddeld per woning € 44.300. Beleggingen en financieringen Het treasurystatuut is in 2010 geactualiseerd. Het statuut wordt één keer per drie jaar op actualiteitswaarde getoetst. De eerstvolgende toets vindt plaats in 2013. De belangrijkste doelstellingen in dit statuut zijn: - waarborgen van een blijvende toegang tot de gelden kapitaalmarkt (door onder andere te voldoen aan de WSW-normen); - beheersen van renterisico’s; - waarborgen van de liquiditeitspositie (door middel van aantrekken van gelden in rekeningcourant en/of kasgeld); - realiseren van een zo hoog mogelijk rendement op het eigen vermogen binnen de randvoorwaarden van het financierings- en beleggingsbeleid door: o een optimaal rendement op liquide en belegde middelen; o een zo laag mogelijke vermogenskostenvoet van het vreemd vermogen. - het jaarlijks opstellen van een treasury jaarplan.

Financiering


83

Ons financieringsbeleid is erop gericht dat de gemiddelde financieringsrente van het totaal aan leningen niet boven de 7,5% uitkomt en dat jaarlijks over niet meer dan 15% van de leningenportefeuille renterisico wordt gelopen. Voor 2011 is in het jaarplan opgenomen dat de financieringsrente voor een lening niet meer mag bedragen dan 4,25%. In 2011 zijn geen nieuwe leningen aangetrokken. De leningenportefeuille bestaat per ultimo 2011 uit 37 leningen. Het totaalbedrag bedraagt € 271 miljoen. De gemiddelde rentevoet bedraagt 4,41%. In geen enkel jaar bedraagt het renterisico meer dan 15% van de leningenportefeuille. We hebben volledige toegang tot de kapitaalmarkt. Beleggingen Het eigen vermogen is voor 100% intern belegd. Door een actief cashmanagement streven we naar een zo optimaal mogelijk rendement op haar liquide middelen. Het gemiddelde rendement bedroeg in 2011 2,41%. Financiële ondersteuning buitenlandse instellingen heeft plaatsgevonden.

van niet

Bezwaren Het beleid is erop gericht dat we de aan te trekken geldleningen borgen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het WSW staat ook borg voor de leningen die door de Gemeente Tilburg zijn verstrekt. In 2011 zijn geen nieuwe leningen aangetrokken. Risicomanagement We hebben in 2011 beperkte vorderingen gemaakt met het opzetten en implementeren van risicomanagement. De bedoeling is dat leidinggevenden risico’s in de bedrijfsprocessen onderkennen en dat zij daar vervolgens actief op gaan sturen. Bij de tussentijdse controle is door BDO de wijze waarop wij omgaan met het beheersen van onze risico’s onderzocht. Hierbij is nagegaan welke beheersingsinstrumenten we binnen de organisatie hanteren en in hoeverre deze voldoende zekerheid geven dat de risico’s geborgd worden. Ook is de risicobereidheid en de afstemmingen met de toezichthouder beoordeeld. Op basis van de bevindingen van de accountant is per onderkend risicogebied een score toegekend aan de risico’s die we lopen. In de score zijn de getroffen interne beheersingsmaatregelen meegenomen. Op basis van de uitgevoerde controle worden door de accountant de risico’s als volgt ingeschat:


84

Score

Laag

Risico

1

Gemiddeld 2

3

4

5

Hoog 6

7

8

2010

Branche

9

A. Woningmarktrisico

x

2

3

B. Financieel risico

x

2

4

4

4

x

C. Rapporteringsrisico D. Projectrisico

x

4

5

E. Onderhoudsrisico

x

3

5

F. Overige bedrijfsprocessen

x

3

4

G. Fiscale risico

x

2

5

H. Governance risico

x

2

4

In 2010 bedroeg het gemiddelde risico 2,8; in 2011 gemiddeld 2,6. Hiermee wordt het risico qua gemiddelde als laag gewaardeerd. Overige werkzaamheden en deelnemingen Algemeen De huisvesting van de primaire doelgroep is en blijft de hoofdzaak, maar daarnaast wordt door de organisatie ook energie gestoken in neventaken. Sommige van deze taken zijn ondergebracht in aparte rechtspersonen waarin TBV Wonen een 100% dan wel een gedeeltelijk belang heeft. De activiteiten van deze rechtspersonen zijn bedoeld om de volkshuisvestelijke opgaven in Tilburg te realiseren en passen daarmee binnen de mogelijkheden en grenzen die het BBSH daaraan stelt. Met betrekking tot dit hoofdstuk worden onder overige werkzaamheden en deelnemingen alle activiteiten beschouwd die niet onder onze juridische vlag vallen. Dit betreft deelnemingen in TBV Holding BV en de daaraan gekoppelde Triborgh structuur. TBV Wonen heeft in 1999 de

TBV Holding BV opgericht die als moeder fungeert voor Triborgh Bouwontwikkeling BV. Deze BV maakt, samen met zeven andere Triborgh BV’s, deel uit van Triborgh Bouwontwikkeling VOF en Triborgh Koolhoven BV. De samenwerking is aangegaan om een aantal redenen, waarvan risicospreiding en marktpositie de belangrijkste zijn. We lopen financieel risico over het ingebrachte (aandelen)kapitaal en de ingebrachte financiering die, direct of indirect, aan onderstaande deelnemingen/verbindingen zijn verstrekt. Het maximale risicoprofiel is op basis van het door TBV Wonen aan deze deelnemingen/verbindingen verstrekte leningen en kapitaal als volgt gekwantificeerd. TBV Holding BV Is op 30 december 1999 door ons opgericht en is de moedermaatschappij van TBV Triborgh Bouwontwikkeling BV en van Tympanon Projectontwikkeling BV. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 453.780,-, waarvan 20% is geplaatst en gestort.


85

De holding heeft per ultimo 2011 een eigen vermogen van € 917.596,-. Dit bedrag is inclusief de niet uitgekeerde resultaten t/m 2011, zijnde een bedrag van totaal € 826.840,-. Ten behoeve van de deelneming in TBV Triborgh Bouwontwikkeling BV heeft TBV Wonen aan de holding een rentedragende geldlening beschikbaar gesteld. Het saldo van de geldlening bedraagt per ultimo 2011 € 688.796,-. Het bedrag waarover TBV Wonen per ultimo 2011 risico loopt bedraagt € 1.606.392,-. Consolidatie vindt plaats met Stichting TBV . TBV Triborgh Bouwontwikkeling BV Doelstelling van TBV Triborgh Bouwontwikkeling BV is het participeren in Triborgh Bouwontwikkeling VOF en Triborgh Koolhoven BV en is door TBV Holding BV opgericht op 30 december 1999. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 90.756,-, waarvan 20% is geplaatst en gestort. Het eigen vermogen bedraagt per ultimo 2011 € 840.951,-. Dit bedrag is inclusief de niet uitgekeerde resultaten t/m 2011, zijnde een bedrag van € 822.800,-. Voor deelname aan de VOF heeft de BV € 453.780,- gestort. Voor de financiering van de deelname heeft de BV een lening bij TBV Holding gesloten welke ultimo 2011 € 762.745,- groot is. Het bedrag waarover de holding per ultimo 2011 risico loopt bedraagt € 1.603.496,-. Triborgh Bouwontwikkeling VOF Doelstelling van de VOF is het gezamenlijk, en voor gezamenlijke rekening drijven van een projectontwikkelingsbedrijf in de Gemeente Tilburg. In 2011 is de bedrijfsmaan gewijzigd in VOF Triborgh Piushaven, Udenhout & Koolhoven. In de VOF participeren naast TBV Triborgh Bouwontwikkeling BV: 1. Alphons Coolen 2. André Doevendans 3. Heerkens van Bavel 4. Remmers Bouwgroep

5. Tiwos 6. Van der Weegen 7. De Wilde / vanaf 12 juni 2007 Gezamenlijke Participatie Triborgh BV Elke participant heeft € 453.780,- gestort in het kapitaal van de VOF. Het gezamenlijke vermogen van de VOF bedraagt per ultimo 2011 € 10.611.389,-. Hierin is opgenomen een bedrag van € 6.981.149,-aan nog niet uitgekeerde winst t/m 2010. Van de nog niet uitgekeerde winst komt 1/8 deel ten gunste van TBV Triborgh Bouwontwikkeling BV. Op 12 juni 2007 is de deelneming van De Wilde overgenomen door de 7 andere participanten in de VOF, hiervoor is de Gezamenlijke Participatie Triborgh BV opgericht. De VOF heeft voor 100% een deelneming in Triborgh Koolhoven BV. Daarnaast participeert de VOF in Koolhoven Beheer BV. Voor de financiering van onroerend goed heeft de VOF een lening aangetrokken waarvoor we garant staan voor € 1.134.000,-. Triborgh Koolhoven BV Doelstelling is het optreden als commanditair vennoot in de Grondexploitatiemaatschappij Koolhoven CV. Het eigen vermogen per ultimo 2011 bedraagt € 397.326,-. De BV participeert voor 40% in Grondexploitatiemaatschappij Koolhoven CV. Dit is een consortium van grondeigenaren voor de geplande bouw van ongeveer 2.000 nieuwbouwwoningen. Hiervan is 20% bestemd voor de sociale huur. Indirect participeert TBV Wonen via TBV Triborgh Bouwontwikkeling BV voor 5,8% in de Grondexploitatiemaatschappij Koolhoven CV.

Koolhoven Beheer BV Doelstelling is het optreden als beherend vennoot van de


86

Grondexploitatiemaatschappij CV.

Koolhoven

Grondexploitatiemaatschappij Koolhoven CV De CV is een consortium van grondeigenaren voor de geplande bouw van ongeveer 2.000 nieuwbouwwoningen. In het consortium participeren naast Triborgh Koolhoven BV: 1. Rotij Koolhoven BV 2. Van Wanrooij Koolhoven BV 3. Klok Koolhoven BV. Triborgh Vastgoed BV Op 11 april 2008 is TBV Triborgh Bouwontwikkeling BV voor 1/8 deel eigenaar geworden van Triborgh Vastgoed BV. Deze BV was eerst eigendom van Triborgh Bouwontwikkeling VOF. Het gestorte kapitaal bedraagt € 18.151,-. Het eigen vermogen per ultimo 2011 bedraagt € 27.737,-. De BV vormde samen met Moonen Projectontwikkeling BV de VOF Fabriekskwartier. Per 1 januari 2009 is de VOF Fabriekskwartier vervreemd. Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV Op 31 januari 2008 is door de gemeente Tilburg, WonenBreburg Holding BV, Tiwos Holding BV en TBV Wonen de Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV opgericht. Het doel van de BV is het in stand houden, verbeteren, daaronder begrepen de open herbouw van onroerende goederen in de binnenstad van Tilburg. De deelnemers hebben elk € 800.000,- aandelenkapitaal gestort. Het eigen vermogen per ultimo 2011 bedraagt € 2.550.840,-. Het resultaat bedraagt over 2011 -/-€ 42.956,-, hiervan komt 25% t.l.v. TBV Wonen. Inmiddels is er opdracht gegeven voor taxatie van het vastgoed van de BV. Op basis van deze taxatie en de diverse projectplannen zal de waarde van het "onderhanden werk" worden aangepast. Eventuele correcties worden in de jaarrekening over 2012 van TBV Wonen verwerkt.

Stichting Woning in Zicht Stichting Woning in Zicht is sinds 1997 het gezamenlijke woonruimteverdelingssysteem van de vier Tilburgse woningcorporaties. De wijze van verdeling van woonruimte is vastgelegd in een met de Gemeente Tilburg afgesloten woonruimteverdelingsovereenkomst. In 2008 is een nieuw informatiesysteem voor de woonruimteverdeling in gebruik genomen, met daarbij een nieuwe website voor de woonruimteverdeling in Tilburg. De stichting heeft 3 medewerkers in dienst die gehuisvest zijn bij TBV Wonen. De administratie is uitbesteed aan TBV Wonen. De bijdrage van TBV Wonen in de kosten over 2011 bedraagt per saldo € 17.000,-. TBV Wonen heeft ter financiering van het nieuwe informatiesysteem voor de woonruimteverdeling aan Stichting Woning in Zicht een renteloze lening verstrekt van € 117.180,-. In 2012 zal worden gestart met de aflossing van deze lening. Overig We zijn lid van elf Verenigingen van Eigenaren (VvE): VvE Driehuizen, VvE Henriëtte Ronnerstraat 6 t/m 72, VvE Olivijn, VvE Jade, VvE De Diamant, VvE Het Kasteel –noord, VvE Fokkerhof 15 t/m 48, VvE Schubertstraat 2 t/m 112, VvE Schuberstraat 114 t/m 224, VvE Kanteel,VvE La Scala en VvE De Nieuwe Bouwmeester. Van VvE Driehuizen is TBV Wonen tevens administrateur. We participeren in een tweetal beheerscommissies in de complexen Wandelbos en Tilburg Noord. We blikken vooruit De financiële positie van TBV Wonen is op basis van de voorgenomen activiteiten tot en met 2016 zondermeer gezond. De solvabiliteit blijft in relatie tot het risicoprofiel positief en ook de operationele kasstroom is over de gehele periode positief. Continue monitoring van omgevingsfactoren op de financiële positie is en blijft echter een vereiste.


87


88

Hoofdstuk 12 Verklaring bestede middelen Besteding middelen

Verklaring TBV Wonen verklaart conform artikel BBSH in het verslagjaar 2011 de haar ter beschikking staande middelen uitsluitend te hebben besteed in het belang van de volkshuisvesting. Vaststelling en goedkeuring Dit verslag is door het Bestuur van de organisatie op 10 april 2012 vastgesteld en door de Raad van Toezicht goedgekeurd op 8 mei 2012.


89

Kengetallen over de afgelopen vijf jaar ultimo boekjaar

Hoofdstuk 13 Kengetallen

2011

2010

2009

2008

2007

2006

Aantallen in exploitatie - Woningen/woongebouwen - Eenheden in verzorgingstehuizen - Overige woongelegenheden - Bedrijfspanden - Maatschappelijk vastgoed - Garages - Overig bezit

6.084 426 10 10 10 635 2

5.982 434 74 8 9 633 2

5.893 434 74 7 9 633 2

5.838 403 24 7 9 636 2

5.835 424 24 7 7 516 2

5.957 424 24 7 4 527 2

Totaal aantal eenheden ongewogen

7.177

7.142

7.052

6.919

6.815

6.945

Totaal aantal verhuureenheden gewogen

6.677

6.643

6.553

6.417

6.407

6.525

Weging conform methode CFV; woongelegenheden en bedrijfspanden 100%, maatschappelijk vastgoed 200%, garages en overig bezit 20%. Gemiddelde grondslag onroerendezaakbelasting per verhuureenheid (vhe) (prijspeil 2010) Mutaties in het woningbezit - Aantal opgeleverd - Aantal aangekocht - Aantal verkocht - Aantal uit exploitatie

146.900

149.800

152.500

139

130

125

114

31

34

27 10

41

61 3

44 67

66 87

18

937 5.147

1.015 4.967

1.099 4.794

1.200 4.638

1.346 4.489

1.469 4.488

Kwaliteit - Aantal reparatieverzoeken en mutatieonderh. vhe niet-planmatig onderhoud per vhe -per Kosten - Kosten planmatig onderhoud per vhe - Kosten van grootonderhoud per vhe - Totaalkosten onderhoud*

2,03 294 414 0 708

2,50 352 822 0 1174

2,33 319 693 0 1012

2,14 238 730 3 971

2,40 205 599 63 867

2,07 190 595 331 1.116

Prijs-kwaliteitverhouding woningen - Gem. aantal punten -woningwaarderingssysteem Gem. nettohuurprijs

134 450

130 437

129 426

129 410

129 395

127 383

Het verhuren van woningen - Mutatiegraad - Aanbiedingsgraad - Totale betalingsachterstand in % brutohuur - Betalingsachterstand actieve contracten in % -brutohuur Huurderving in % jaarverhuur

8,1 1,9 1,56 0,75 1,12

10,0 1,2** 1,62 0,80 1,23

9,6 2,9 1,70 0,85 0,92

9,9 3,1 1,67 0,67 1,09

11,2 2,4 1,84 0,83 0,74

9,9 2,8 1,66

Aantal woningen naar huurprijsklasse - Laag (voor 2011 rekenhuur < € 366,36) - Overig

149.800 138.100 125.000

0,81

* Betreft onderhoudskosten die ten laste van de exploitatie komen. ** Dit percentage is in vanaf 2010 inclusief de groepstoewijzingen. Jaarverslag TBV Wonen

90

2011 *

2010 *

2009 *

2008 *

2007 *

2006

Financiële continuïteit - Solvabiliteit - Liquiditeit - Rentabiliteit eigen vermogen - Rentabiliteit vreemd vermogen - Rentabiliteit totaal vermogen - Renteresultaat in percentage eigen vermogen - Interne financiering per vhe - Cashflow per vhe

26,0 2,6 1,1 4,4 3,5 5,3 13.392 2.233

26,5 4,1 -5,5 4,3 1,8 4,5 10.452 2.246

30,1 1,7 -9,5 4,8 -0,3 4,3 16.114 1.878

34,2 2,0 64,5 4,6 22,9 6,7 18.837 1.928

27,3 0,2 -11,3 4,7 7,5 17,0 14.003 2.730

10,6 1,8 -5,0 4,8 3,7 12,9 3.479 1.597

Balans en winsten verliesrekening per vhe - Eigen vermogen - Totaal voorzieningen - Totaal opbrengsten - Kapitaallasten en erfpacht - Lasten onderhoudsbedrijf excl. kosten -werkapparaat Overige bedrijfslasten - Renteresultaat - Jaarresultaat

16.314 741 6.518 2.364 795 1.143 855 183

16.215 649 6.855 2.296 1.409 1.165 769 -922

17.372 1.595 6.817 2.229 1.463 1.090 818 -1.821

19.599 1.157 7.072 2.096 1.373 1.406 905 7.682

11.936 731 7.439 2.694 1.418 1.193 704 -465

4.067 1.392 5.889 2.601 987 1.045 553 -212

2,0 1,4 2,2 1,3 1,6 1,1 2,7

2,0 1,4 2,3 1,2 1,6 1,1 2,8

2,1 1,2 2,5 1,4 1,6 1,0 3,0

2,2 1,0 2,7 1,2 1,5 0,9 3,4

2,4 1,3 2,4 1,3 1,5 1,0 5,6

2,7 1,3 2,7 1,8 1,4 1,5 6,5

12,3 13,3

12,4 13,5

12,8 13,9

12,9 13,7

15,5 16,7

18,0 19,2

Personeelsbezetting Aantal formatieplaatsen per 1.000 vhe's gesplitst naar afdelingen - Algemeen beheer - Financiën/automatisering - Verhuur- en bewonerszaken - Huismeesters - Projectontwikkeling en begeleiding - Werkvoorbereiding en -uitvoering - Vaklieden/onderhoudsmedewerkers Totaal aantal formatieplaatsen/1.000 vhe's Werkelijk aantal personeelsleden/1.000 vhe's

* De cijfers vanaf 2007 zijn op basis van waardering op bedrijfswaarde.


91

Hoofdstuk 14

Jaarrekening

14.1 Balans per 31 december 2011


92


93

14.2

Winst- en verliesrekening over 2011


94

14.3

Kasstroomoverzicht 2011 (x € 1)


95

14.4 Waarderings en resultaatbepalingsgrondslagen Bedrijfsactiviteiten TBV Wonen, werkzaam in de gemeente Tilburg, had ultimo 2011 6.520 woningen, eenheden in verzorgingshuizen en overige woongelegenheden in exploitatie (6.490 eenheden in 2010). Tevens exploiteerde TBV Wonen per 31 december 2011 657 overige eenheden, zoals bedrijfspanden, garages en maatschappelijk vastgoed (652 eenheden in 2010). Algemeen De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met algemeen in Nederland aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving zoals hierna vermeld. Dit betekent dat de jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de daartoe geldende bepalingen volgens titel 9 BW 2 en de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving. De waardering van de activa in exploitatie en het resultaat op verkopen vinden plaats op basis van actuele waarde. De waardering van de overige activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van historische kostprijs. Voor zover niet anders vermeld, zijn activa en passiva opgenomen tegen de nominale waarde. Voor de indeling en presentatie van de in deze jaarrekening opgenomen gegevens is gekozen voor het model voor de balans en winst en verliesrekening zoals genoemd in bijlage 1 van de oude RJ 645. Latente belastingen Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de commerciële balans (commerciële boekwaarde) dient een belastinglatentie te worden gevormd. Echter alleen indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Als hierbij de commerciële waardering lager is dan de fiscale waardering is sprake van een actieve latentie, terwijl bij het omgekeerde geval sprake is van een passieve latentie.

De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. In het boekjaar 2011 is een latente belastingverplichting opgenomen onder de overige voorzieningen omdat de fiscale waardering van de leningenportefeuille hoger is dan de commerciële waardering. De overige zullen in 2012 worden opgenomen op basis van de nieuwe RJ 645. Activa Materiële vaste activa De materiële vaste activa in exploitatie zijn gewaardeerd op de actuele waarde gebaseerd op de bedrijfswaarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van de toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering; De kasstromen zijn gebaseerd op de verwachte gemiddelde groei van de inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. De onderhoudsuitgave zijn gebaseerd op de interne meerjaren onderhoudsbegroting. De gehanteerde parameters zijn toegelicht bij de post materiële vaste activa; De gronden waarvoor een gebruiksrecht is afgegeven aan de koper van een woning zijn tegen waarde op het moment van verkoop opgenomen in de balans; Onroerende zaken en roerende zaken in ontwikkeling worden gewaardeerd tegen de tot en met de balansdatum bestede bedragen. Er worden geen aangegane verplichtingen opgenomen in de balans; De onroerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn gewaardeerd tegen de historische kostprijs eventueel verminderd met de daarop toegepaste


96

afschrijving. Op de panden aan de Spoorlaan wordt niet afgeschreven. Op het pand aan de Nimrodstraat wordt op basis van annuïteiten afgeschreven met een afschrijvingstermijn op basis van de te verwachte economische levensduur. Roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden merendeels lineair afgeschreven.

Stelselwijziging In het verslagjaar heeft TBV Wonen een wijziging doorgevoerd in de verslaggeving en presentatie van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. De reden voor deze stelselwijziging is gelegen in de verbetering van het inzicht dat de jaarrekening geeft. De vergelijkende cijfers van balans en winsten verliesrekening over het boekjaar 2010 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen en als zodanig verwerkt in de jaarrekening. Met ingang van 1 januari 2011 worden onroerende zaken, die in het kader van verkoop onder voorwaarden zijn verkocht on balance verwerkt als “onroerende zaken verkocht onder voorwaarden” en gewaardeerd tegen taxatieprijs onder aftrek van verleende aankoopkorting. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. De mogelijke per saldo toename van de terugkoopverplichting wordt geactiveerd; een per saldo afname wordt als resultaat verantwoord. Financiële vaste activa Beleggingen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde; De deelneming in TBV Holding BV is gewaardeerd op basis van de netto vermogenswaarde dus inclusief het te verwachten resultaat in TBV Triborgh Bouwontwikkeling BV.

Voorraden De materiaalvoorraden zijn gewaardeerd tegen de laatst betaalde inkoopprijzen; De voorraad koopwoningen (in ontwikkeling) wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs zijnde de integrale kostprijs, vermeerderd met de verwachte winst op projectniveau naar rato van de voortgang van het project en verminderd met de ingediende termijnen. De integrale kostprijs bevat de aanschaffingskosten van de gronden hulpstoffen, directe arbeidskosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. Tot 2009 zijn aan deze koopwoningen ook indirecte kosten doorbelast. Met ingang van 2009 worden deze kosten niet meer doorbelast. Verwachte verliezen worden berekend per einde project en direct als voorziening in mindering gebracht. Onder deze post zijn ook de koopgarant woningen opgenomen die in de loop van het boekjaar zijn teruggekocht en per 31 december nog te koop staan.

Vorderingen Vorderingen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, onder aftrek van een bedrag van de vorderingen, welke vermoedelijk oninbaar zijn.

Passiva Voorzieningen Onrendabele investeringen voor nieuwbouwcomplexen waarbij het onrendabele deel hoger is dan de geregistreerde kosten ultimo boekjaar worden ten laste van de voorziening onrendabele investeringen geboekt. Dit gebeurt in het jaar dat er intern is besloten om met het project te starten en dat dit ook extern is gecommuniceerd zonder dat er sprake hoeft te zijn van verplichtingen naar aannemers;


97

In het boekjaar 2009 is een latente belastingverplichting opgenomen omdat de fiscale waardering van de leningenportefeuille hoger is dan de commerciële waardering. Langlopende schulden De aangetrokken leningen worden afgelost op basis van annuïteiten, lineair of worden ineens afgelost (fixleningen); De waarborgsommen zijn inclusief de opgebouwde rente in 2008 terugbetaald aan de huurders. Alleen bij een aantal bedrijfsruimten wordt nog een waarborgsom gevraagd die dient als zekerheid voor voldoening van de eventuele openstaande posten bij beëindiging van de overeenkomst. Over deze waarborgsommen wordt jaarlijks rente vergoed.

Onroerende zaken verkocht voorwaarden en terugkoopverplichting

onder

Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopverplichting kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Voor de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij de overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden. Kortlopende schulden De kortlopende

schulden

worden

gewaardeerd op de nominale waarde. Bedrijfsopbrengsten Als baten worden die opbrengsten aangemerkt die op balansdatum geïnd of invorderbaar waren; als lasten die kosten die op de balansdatum betaald, verschuldigd of voorzienbaar waren. Huren De huren van sociale huurwoningen worden bij aanvang van de exploitatie conform de afspraken in het convenant met de gemeente Tilburg vastgesteld. Daarna zijn de huren onderworpen aan de overheidsvoorschriften ten aanzien van de huurverhoging; Huren over later aangebrachte verbeteringen worden in principe kostendekkend over de looptijd doorberekend aan de huurders; De jaarlijkse huurverhoging is gebonden aan een maximum percentage dat door de overheid is vastgesteld. Huurbaten worden in de winsten verliesrekening gepresenteerd onder aftrek van eventuele derving. Vergoedingen Onder vergoedingen staan de door de huurders betaalde servicekosten. De servicekosten op verrekeningsbasis worden elk jaar met de huurders afgerekend. Bij de servicekosten op tariefbasis heeft TBV Wonen zich verplicht de betreffende diensten tegen vaste bedragen te leveren. Overheidsbijdragen Onder overheidsbijdragen zijn de jaarlijkse bijdragen voor woningaanpassingen op medische indicatie opgenomen. Erfpachtcanons De te ontvangen canon minus de overeengekomen korting wordt als baten opgenomen. Overige bedrijfsopbrengsten Onder de overige bedrijfsopbrengsten worden alle overige baten opgenomen


98

die voortvloeien uit bedrijfsuitoefening.

de

gewone

Bedrijfslasten Afschrijvingen vaste activa

diensten, investeringen, etc.

maatschappelijke

Financiële baten en lasten

De afschrijvingen op materiële vaste activa in exploitatie zijn door de waardering op bedrijfswaarde vervallen. Voor een toelichting van de afschrijvingsmethode op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie op de wordt verwezen naar de waarderingsgrondslag van de materiële vaste activa. Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa De overige waardeveranderingen betreffen de onrendabele investeringen voor nieuwbouwcomplexen en renovaties. Het moment waarop de onrendabele investeringen worden verantwoord is toegelicht bij de waarderingsgrondslag van de voorzieningen. Met ingang van 2011 zijn de verplichtingen uit de verkoop van koopgarantwoningen op de baans opgenomen. De waardevermindering is ten laste van de “Overige waardeveranderingen” geboekt. Lasten onderhoud Hieronder vallen de kosten voor het jaarlijks terugkerend onderhoud en de kosten van het cyclisch onderhoud. In de winsten verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoorten ‘lonen en salarissen’, ‘sociale lasten’ en ‘overige bedrijfslasten’. Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering zoals huisvestingskosten, kosten Raad van Toezicht, algemene kosten, overige personeelskosten, belastingen, verzekeringen, levering goederen en

Financiële baten en lasten De financiële baten en lasten betreffen van derden en groepsmaatschappijen ontvangen (te ontvangen) en aan derden en groepsmaatschappijen betaalde (te betalen) intrest. Belastingen Bij de berekening van de vennootschapsbelasting is rekening gehouden met de bestaande weten regelgeving bij het opmaken van de jaarrekening. De regelgeving van de VSO II is hierbij toegepast. De ondertekening door het bestuur heeft in april 2009 plaatsgevonden. Resultaat deelnemingen Het resultaat op deelnemingen betreft het aandeel van TBV Wonen in het resultaat van de op nettovermogenswaarde gewaardeerde deelnemingen. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld in overeenstemming met de indirecte methode zoals opgenomen in RJ 360. Consolidatie Tot de groepsmaatschappijen van TBV Wonen behoren TBV Holding BV en TBV Triborgh Bouwontwikkeling BV. De waarde van deze 100% deelnemingen is tegen de netto vermogenswaarde in de enkelvoudige jaarrekening opgenomen. Deze deelnemingen zijn in de geconsolideerde jaarrekening in hoofdstuk 15 opgenomen


99

14.5

Toelichting op de balans


100


101


102


103


104


105


106


107


108


109


110


111


112


113

14.6 Toelichting op winsten verliesrekening


114


115


116


117


118


119

Hoofdstuk 15

Geconsolideerde jaarrekening


120


121

15.2 Geconsolideerde wint- en verliesrekening over 2011


122

15.3

Toelichting op de geconsolideerde balans en winst- verliesrekening


123

15.4

Toelichting op de balans


124


125


126


127

15.5

Toelichting op de winsten verliesrekening


128


129

Hoofdstuk 16 Overige gegevens RESULTAATBESTEMMING Het resultaat over het boekjaar bedraagt € 1.218.642 en komt ten gunste van de algemene reserve.

BELANGRIJK GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM Op het moment van opstellen van de jaarrekening waren er geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum bekend. CONTROLEVERKLARING bladzijde 132


130


131


132


133


134

Bijlage A verhuureenheden in exploitatie 31 december 2011 Complex

Aantal Woningen

Bouwjaar

Diversen

6004/6 6005 6007 6009 6010 6012 6013 6014 6016 6017 6019 6020 6021 6023 6024 6025 6028 6031 6032 6033 6034 6035 6036 6037 6038 6039 6040 6041 6042 6043 6044 6047 6048

Bouwmeesterbuurt Bouwmeesterbuurt nieuwbouw Robert Fruinstraat Oerle - eengezinswoningen Oerle - etagewoningen Berkdijk Oerle - eengezinswoningen Groenewoud Oerle - etagewoningen Tobias Asserlaan Wandelbos - eengezinswoningen Verspreid bezit Wandelbos - etagewoningen Rondom Ter Linde De Grote Eik Redemptoristenstraat Zuidkaap Troubadourplein Generaal Barberstraat Schubertstraat Hoffmannlaan Gilzerbaan Dennenrode Van Anrooijlaan/Diepenbrocklaan Bachlaan Luchthavenlaan Karmelietenstraat Zuringhof Kruidenlaan Kievitshorst Groenewoud - eengezinswoningen Groenewoud - etagewoningen President Mandelahof - Hoofdgebouw

49 10 11 141 180 154 40 149 197 96 285 49 216 143 96 96 100 12 16 272 256 21 144 54 72 24 34 16 12 36 145 32 41

6049 6050 6051 6055 6057 6059 6061 6063 6065 6069 6077 6080 6081 6082 6083 6084 6085

President Mandelahof - Achterterrein Korvelse Hofjes - eengezinswoningen Korvelse Hofjes - etagewoningen V Beurdenstraat/Vigiliusstraat Piusstaete De Blaak Gesworen Hoek - eengezinswoningen Gesworen Hoek - etagewoningen Drossaard Bernagiestraat Gesworen Hoek - etagewoningen Trouwlaan Brouwerslaken 1 Brouwerslaken 3 Bijsterhof Koningsvoorde Het Kasteel Noord Kasteel - eengezinswoningen

52 12 126 21 137 74 84 49 36 45 12 101 38 63 84 51 56

1

15 1 1 24 6 103 134 6 16 35 22

45 21 37

1 5 19 3

1949 2008 1953 1953 1953 1953 1957 1957 1957 1963 1967 div 1967 1967 1970 1968 1969 1974 1974 1971 1972 1972 1973 1973 1974 1973 1973 1973 1973 1974 1976 1977 1977 1977 1978 1979 1979 1977 1981 1983 1983 1983 1985 1985 1987 1988 1988 1989 1987 1983


135

Complexnummer

Aantal

Bouw jaar

Woningen

Diversen

Kasteel Noord 6086

etagewoningen zonder lift

184

1983

6087

Kasteel Noord

102

1987

6090

Merode - eengezinswoningen

197

1989

6091

Merode - etagewoningen

33

1989

6094

Merode overige

77

20 1992

6095

President Mandelahof

65

1 1994

6096

Barbacane/Bastion

49

7 1994

6097

Driehuize

39

1996

6100

Kalenbergplaats/Klundertplein

86

1996

6101

Tuindorp De Kievit

48

1996

6102

Traverse

16

1996

6103

Raamsdonkstraat

40

1997

6104

Midslandstraat

40

1998

6105

Sappemeersingel/Sneekstraat

61

2000

6106

Santpoortplein/Sneekstraat

63

2001

6107

Olivijn & Jade

34

3 2004

6109

St Jozefzorg

54

1982

6110

Inleunwoningen Koningsvoorde

15

1984

6112

Woonvoorziening De Grebbe

10

1 2001

6117

Koningsvoorde

78

2004

6118

Clarissenklooster

31

4 2006

6128

Gasthuisring

32

80 2008

6135

Korte Hoefstraat

10

2006

6140

Leyendaal

15

2006

6141

Phoenix

40

40 2008

6142

Bouwmeesterbuurt (voorheen koop)

24

2011

6145

Energieplein

26

2 2011

6148

Koolhoven

41

6149

Koolhoven

44

2009

6152

Koolhoven

6

6 2009

6153

Koolhoven

54

2009/10/11

6154

Koolhoven

51

2009

6156

La Scala

21

2010/11

6157

Koolhoven

68

2010

6158

Buurstede Oosterhout

21

2010

6161

Bouwmeesterbuurt 2e fase

17

2010

6162

Grebbe 2

21

2011

6163

Bouwmeesterbuurt Ringbaan West

31

1 2011

6159

Deprez

2006/08

1 2010

Totaal

6084

661


136

Verzorgingshuizen Complexnummer

Aantal

Bouw jaar

zorgeenheden

Diversen

6108

Verzorgingshuis St Jozef

119

6115

Mariahof hospice en Zonnehof

6116

Mariahof tijdelijke verhuur

6117

Koningsvoorde

70

3 2004

6120

Verzorgingshuis Koningsvoorde (oud)

43

1

6125

Mariëngaarde

6129

Gasthuisring

43

151

2 2008

426

6


137

Bijlage B: verslag en deelnemers belanghoudersbijeenkomst Maatschappelijk ondernemen Expert Gerhard Hup watTwest Gespreksleider Marian van den Bergh TBV Wonen Deelnemers Ellen Quanten Traverse René Scherpenisse Tiwos Peter van den Hombergh Prisma West-Brabant Toon van de Wiel Huurders Belangen Organisatie Ingrid van Huijkelom Het Laar Karin de Jong De Twern Hanneke Doevendans Doevendans TBV Wonen moet een sociale corporatie blijven; Terug naar de kerntaak van een woningcorporatie (schoenmaker, blijf bij je leest), waarbij blijvend aandacht moet zijn voor de gemeenschap in de wijk; De rol van de overheid is aan het veranderen. Dit maakt dat de rol van corporaties ter discussie staat; waar zijn corporaties wel en niet verantwoordelijk voor? Maak daarin duidelijke keuzes; TBV Wonen en de zorgen welzijnsorganisaties waar zij mee samenwerkt zouden minder voor de klant moeten denken, maar juist veel meer met de klant mee moeten denken. Geef wijkbewoners en professionals in de wijk de verantwoordelijkheid mee te denken aan oplossingen en doe dit op kleinschalig niveau; Zorg voor meer flexibiliteit en snelheid; Zoek communities op of organiseer communities; “Verbindingsofficier” tussen hard en zacht. Concurreren door excellente dienstverlening Expert Jan den Bakker Elisabeth Ziekenhuis Gespreksleider Susanne Lohf TBV Wonen Deelnemers Julius Roorda De Wever Albert Latijnhouwers Gemeente Tilburg Theo Schneijdenberg Amarant Toine Naber LBB-Naber Toine Meeuwsen Alphons Coolen Riet van Beurden Huurders Belangen Organisatie Zorg voor een efficiënte en goed georganiseerde dienstverlening; Sluit aan bij wat er leeft onder je klanten en probeer uit de waan van de dag te blijven; Neem je klanten serieus; Empathie en professionaliteit sluiten elkaar niet uit, én-én is mogelijk; Communicatie naar de klant is van groot belang voor verwachtingsmanagement. Zeg wat je doet en ook binnen welke termijn, en doe wat je zegt; Heb je primaire processen goed op orde; Een corporatie heeft niet alleen te maken met individuele klanten, maar ook met hele wijken als collectieve klant. Heb daar ook aandacht voor.

Verrassende samenwerking Expert Bas van der Pol Gespreksleider Emile Kint Deelnemers Ralf Embregts Willem Jansen Peter Keijzers

Cast TBV Wonen MOM Huurders Belangen Organisatie Bedaux De Brouwer Architecten


138

Wim Corsten Thebe Jos Nijland MEE Regio Tilburg Cor van Zundert De Kerf & Van Sprang notarissen Cees Heerkens Heerkens Van Bavel Verrassende samenwerking kan ook vanzelfsprekende samenwerking zijn. Als je deze goed organiseert, kunnen daar verrassingen uit ontstaan; Zet jezelf soms bewust op het verkeerde been om verrassingen te laten ontstaan; Samenwerkingspartners zitten vaak dichterbij dan je denkt; Werkers in de wijk vanuit samenwerkingspartners kunnen vroegtijdig kansen of problemen signaleren, probeer deze signalen naar een hoger plan te trekken; Zoek voor verrassende samenwerking het gemeenschappelijk belang op. Nieuwe markten Expert Gespreksleider Deelnemers

Sjoerd Hooftman KWH Jaap Boogaard TBV Wonen Peter Picavet Remmers Bouw René Ooms Hart van Brabant Makelaardij John Molenschot Schakelring Lian Smits Kompaan en De Bocht Camiel van Stegeren AS Architecten Michiel Roelofs Hurks Liesbeth Leijssen Universiteit van Tilburg Uit onderzoek van KWH blijkt dat huurders vooral een corporatie willen die bereikbaar en betrouwbaar is, en een oplossing biedt bij problemen; Nieuwe initiatieven die corporaties ondernemen worden vaak minder gewaardeerd door huurders. Hoe verder de initiatieven van de huurder af staan (woningwoongebouw-woonomgeving-wijk-etc.), hoe minder de initiatieven gewaardeerd worden; Kijk bij het aanboren van nieuwe markten naar vraagstukken die leven onder huurders en daarom herkend worden, dit zorgt voor legitimiteit; Laat de klant of doelgroep aansluiten bij je producten en diensten; Kies initiatieven die in het verlengde liggen van wonen; Betrek bewoners bij het ontwerpen of beheren van vastgoed door bijvoorbeeld cocreatie of beheerbudgetten; Kies voor slimme doorstromingbevorderende initiatieven, zoals het oormerken van een deel van het bestaand bezit, het bouwen in een duurder segment, het bieden van extra’s of het aanbieden van speciale koopproducten; Leg een verband tussen wonen en werken; Faciliteer startend ondernemerschap van jonge in Tilburg opgeleide personen, om hen voor de stad te behouden; Durf dapperder te zijn bij het stimuleren van projecten op het punt van sociale stijging van bewoners van woningen van TBV Wonen, met name in probleemgebieden; Intensiveer de inspanningen op het gebied van studentenhuisvesting, waarbij ook elementen als esthetiek van woongebouwen, woon-/werken recreatieve voorzieningen een rol spelen.


139

Investeren op het scherpst van de snede Expert Rob Schreppers BNG Gespreksleider Johan de Bresser TBV Wonen Deelnemers Leen Bijl BDO Mark Hesselman CFV Jan Huffmeijer TBV Wonen Koen Peters Mannaerts & Appels Roel van Gurp Casade Willem Daamen Daamen Notarissen Gerard Klaassen Huurders Belangen Organisatie Jan van Wezel watTwest Corporaties worden gebruikt als spaarvarken, daarom moeten er duidelijke keuzes gemaakt worden, waarbij vragen gesteld kunnen worden als: “wat doe ik wel en wat niet?” en “wat vind ik belangrijk?” Corporaties staan voor een nieuwe scheiding tussen DAEB en niet-DAEB (Dienst van Algemeen Economisch Belang); Door de scheiding DAEB en niet-DAEB staan corporaties voor een complex probleem, daar middeninkomens hierdoor tussen wal en schip lijken te vallen; Een oplossing voor dit complexe probleem kan mogelijk gevonden worden in een goede samenwerking met andere partijen om een discussie te voeren over welke keuzes gemaakt moeten worden; Advies aan Rijksoverheid om de inkomensgrens van € 33.000 en de maximale huurprijsgrens van € 652 beiden te verhogen.


140

Bijlage B. verbindingen TBV Wonen per 31 december 2011 (bedragen in € 1000)

Bijlage b. Verbindingen TBV Wonen per 31 december 2011 (bedragen in € 1.000)

In dit overzicht zijn alleen de verbindingen opgenomen als er sprake is van een eigendomsverhouding of dat er sprake is van onderlinge leningen of een rekening courant-verhouding. Een toelichting op de overige verbindingen is in in hoofdstuk 11 opgenomen.

Consolidatie

Jaarrek. 2011 Eigen vermogen

Financieel belang deelname corporatie Geplaatst kapitaal en resultaat door perc.

Naam rechtspersoon/ vennootschap

Aard werkzaamheden

TBV Holding BV

Moedermaatschappij van TBV Triborgh BV

ja

918

TBV Wonen

918

100% TBV Wonen max. € 907.560

689

TBV Triborgh Bouwontwikkeling BV

Participeren in Triborgh Bouwontwikkeling VOF, Triborgh Koolhoven BV en GEM Koolhoven Beheer BV

ja

841

TBV Holding BV

841

100% TBV Holding BV max. € 907.560

763

Triborgh Bouwontwikkeling VOF

Het gezamenlijk en voor gezamelijke rekening drijven van een projectontw. bedrijf in de gemeente Tilburg

neen

10.611

Triborgh Koolhoven BV

Optreden als commanditair vennoot in Grondexploitatiemaatschappij Koolhoven CV

neen

397

GEM Koolhoven Beheer BV

Optreden als beherend vennoot in Grondexploitatiemaatschappij Koolhoven CV

neen

Gezamelijke Participatie Triborgh BV

Participeren in Triborgh Bouwontwikkeling VOF, Triborgh Koolhoven BV en GEM Koolhoven Beheer BV

Triborgh Vastgoed BV

deeln. TBV Trib. BV

Verstrekte geldlening door

Rekening courant door + / aan -

Garanties door

nee

Triborgh Koolhoven BV GEM Koolhoven Beheer BV

-2 -1

nee

1.277

12,5%

TBV Triborgh BV

50

12,5%

TBV Triborgh BV

2

nee

100

TBV Triborgh BV

5

5,2%

TBV Triborgh BV

1

nee

neen

1.902

TBV Triborgh BV

272

14,3%

nee

Participeren in VOF Fabriekskwartier

neen

28

TBV Triborgh BV

3

12,5%

nee

Stichting Woning in Zicht

Gezamenlijk woonruimteverdelingssysteem van de vier Tilburgse woningcorporaties

neen

0

Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV

Tegengaan van (dreigende) verloedering van panden in de binnenstad van Tilburg.

neen

2.551

0

TBV Wonen

638

TBV Wonen 1.134 ING lening

TBV Wonen

25%

toelichting

117

nee

nee

Een nieuwe realiteit. Jaarverslag TBV Wonen

Recommend Documents