Woonvisie Tiel 2014-2018
gewoon goed wonen
Datum: 9 oktober 2013
ons kenmerk
SO
Auteur: Angela van Velden
Wijzigingsoverzicht versie
datum
auteur
1.0
10 juni 2013
A.H. van Velden
2.0
19 juni 2013
A.H. van Velden
3.0
10 juli 2013
A.H. van Velden
3.1
28 augustus 2013
A.H. van Velden
4.0
27 september 2013
A.H. van Velden
4.1
9 oktober 2013
A.H. van Velden
Inhoud Voorwoord
5
Samenvatting
6
1
Inleiding
8
1.1
Aanleiding
8
1.2
Doelstelling van de woonvisie
8
1.3
Resultaten en tussentijdse resultaten
8
1.4
Afbakening van de woonvisie
9
1.5
Cijfers en werkelijkheid
9
2
Ambitie en visie
10
2.1
Ambitie
10
2.2
Visie: product, proces en samenwerking
10
2.3
Doelstellingen
10
3
Trends en ontwikkelingen
13
4
Bevolkingsopbouw en –samenstelling
15
4.1
Terugblik
15
4.2
Migratie en verhuizingen
15
4.3
De bevolking van Tiel
16
4.4
Leefstijlen in Tiel
16
4.5
Huidige woonsituatie bij de leefstijlen
17
4.6
Verwachte demografische ontwikkelingen
18
4.7
Kwantitatieve woningbehoefte
19
4.8
Leefstijlen in de toekomst
19
5
Bestaande woningvoorraad
20
5.1
De woningvoorraad in Tiel
20
5.2
Kernvoorraad van Tiel
20
5.3
Particuliere huurwoningen in Tiel
21
5.4
Wonen met zorg
21
6
Doelgroepen
22
6.1
Primaire doelgroep
22
6.2
Ontwikkeling kernvoorraad en sociale voorraad
22
6.3
Middeninkomens
23
6.4
Starters
24
6.5
Arbeidsmigranten
25
6.6
Statushouders/vreemdelingen
26
6.7
Woonwagenbewoners
26
7
Wonen, zorg en welzijn
27
7.1
Kaders voor wonen en zorg
27
7.2
Behoefteontwikkeling wonen met zorg
27
7.3
Huisvesting voor mensen met een fysieke beperking: sterwoningen
29
7.4
Overige kwetsbare doelgroepen
29
7.5
Opgave wonen en zorg
30
8
Nieuwbouw
31
8.1
Kwantitatieve behoefte
31
8.2
Kwalitatieve vraag
31
8.3
Woningbouwprogramma
33
9
Duurzaamheid van de woningvoorraad
35
9.1
Het belang van het verbeteren van de energieprestaties
35
9.2
Levensloopgeschikte woningen
36
9.3
Aanpak van dorpen en wijken
36
10
Partners en samenwerking
37
10.1
Prestatieafspraken
37
10.2
Regionale afstemming
37
10.3
Betrekken van partners in het woonbeleid
37
10.4
Afstemming wonen en zorg
38
11
Monitoring
39
12
Actieprogramma
40
Bijlage 1: Begrippenkader
41
Prijscategorieën woningen in huur en koop
41
Inkomensgroepen
41
Classificatiesysteem sterrenwoningen
41
Leefstijlen
42
Bijlage 2: Woonladder regio Rivierenland
44
Doelgroep per trede
44
Voorwoord PM
5
Samenvatting De nieuwe realiteit in bouwen en wonen De huidige tijd kan getypeerd worden met begrippen zoals recessie, verminderd consumentvertrouwen en mindere financiële slagkracht van gemeenten, corporaties, ontwikkelaars en consumenten. Ook zet het Rijk in op het scheiden van wonen en het zo lang zelfstandig blijven wonen met zorg aan huis. Deze omstandigheden zijn van invloed op de haalbaarheid van woningbouwprojecten. Een overmaat aan aanbod leidt tot te weinig verkochte woningen per project waarmee de uitvoering stagneert. Projecten met dure koopwoningen komen in de huidige tijd ook moeizaam of niet op gang. De lage middeninkomens, waaronder een groep starters, zitten klem. Het huidige woningaanbod sluit niet aan op de groeiende vraag naar voor senioren geschikte woningen. De huidige tijd vraagt om een woonbeleid waarbij flexibel ingespeeld kan worden op veranderingen in wet- en regelgeving en de wensen en mogelijkheden van de woonconsument. Het gaat om maatwerk: Wat is er mogelijk op de nu beschikbare locaties? Hoe sluit dit aan op de vraag vanuit de woonconsument? Wat betekent een nieuwbouwproject voor de doorstroming vanuit de bestaande voorraad en welke projecten zijn in deze tijd nog realiseerbaar. Bouwen is beweging Bouwen betekent beweging op de woningmarkt. Bouwen in segmenten waar daadwerkelijke tekorten zijn betekent een verrijking van het al aanwezige assortiment. Bouwen voor doorstroming betekent het bedienen van drie tot vier huishoudens per nieuw gerealiseerde woning. Op korte termijn kan gekozen worden voor het bouwen van woningen die ook nog in deze tijd afzet vinden, wat vooral in het betaalbare segment zal zijn. De ambitie voor de lange termijn moet echter altijd scherp in de gaten gehouden worden, waaronder het toevoegen van dure koopwoningen. Dit is een van de ambities van de gemeente Tiel. Geplande en geprognosticeerde woningaantallen De nieuwe, voorlopige prognose van de provincie gaat uit van 1.396 woningen voor de periode 20102020. Voor de periode 2010-2020 is met de provincie een aantal van 1.700 woningen afgesproken, circa 300 woningen meer dan de nieuwe prognose. In de woonvisie wordt een bandbreedte gebruikt voor het aantal te realiseren aantal woningen, afgeleid van bevolkingsprognoses. Voor de periode 2013-2020 wordt uitgegaan van de toevoeging van minimaal 719 woningen (voorlopige prognose 2013 Provincie) tot maximaal 1.600 woningen (Pearl, rekening houdend met een economische groei. Vooralsnog wordt het afgesproken aantal van 1.700 woningen voor de periode 2010-2020 aangehouden. Het nu geplande programma voor 2010-2020 gaat uit van een netto toevoeging van 1.677 woningen. Woonbeleid en doelgroepen In deze woonvisie is beleid opgesteld waarbij het accent ligt op die doelgroepen die niet als vanzelf hun weg kunnen vinden op de woningmarkt. Het gaat dan niet alleen om de primaire doelgroep huishoudens met een laag inkomen - maar ook de groep met een middeninkomen voor wie huren niet zomaar meer mogelijk is en kopen ook niet altijd meer een optie. Het is met name deze groep waar een van de sleutels tot beweging op de woningmarkt ligt. De steeds groter wordende groep senioren vraagt om een woonbeleid waarin uitwerking gegeven wordt aan geschikt wonen, ook met fysieke en/of mentale beperkingen en soms de noodzaak tot zorg. Voor de primaire doelgroep is de bestaande huurvoorraad in principe voldoende. Ingrepen in deze voorraad zijn vooral gericht op vervangende nieuwbouw en kwaliteitsverbetering. Voor de middeninkomens ligt een opgave in het bieden van voldoende woningen in de vrije sector huur, de goedkope koop en mogelijke andere huur-koop constructies. Vanuit rijksbeleid wordt het realiseren van woningen in de vrije sector door de corporaties naar verwachting aan banden gelegd. Andere partijen zijn dan aan zet zoals beleggers en de bewoners zelf (CPO en CPOH).
6
Voor senioren ligt een opgave op het terrein van zelfstandig wonen. Een deel kan gerealiseerd worden in de nieuwbouw. Andere mogelijkheden moeten gezocht worden in (het aanpassen van) de bestaande woningvoorraad. De bestaande woningvoorraad Met nieuwbouw wordt slechts een klein percentage toegevoegd aan het totale aantal woningen. De bestaande voorraad dient ook zoveel mogelijk afgestemd te zijn op de wensen van deze tijd. Belangrijke thema's zijn de aanpasbaarheid van woningen, zoals voor mensen met een beperkte mobiliteit (senioren bijvoorbeeld), en de energieduurzaamheid van woningen. Een groot deel van de bestaande voorraad is in eigendom bij particulieren. Maatregelen aan de bestaande particuliere woning kunnen niet afgedwongen worden. Wel kan de gemeente in samenwerking met overige bij het woonbeleid betrokken partijen een rol spelen bij voorlichting en begeleiding bij aanpassingen aan de eigen woning door particulieren. Woonvisie biedt kaders Deze woonvisie bevat geen uitgewerkt woningbouwprogramma met exacte aantallen, woningtypen en prijscategorieën. Er wordt een bandbreedte gegeven voor het aantal te realiseren woningen en kwalitatieve kaders voor de te realiseren woningtypen, gebaseerd op doelgroepen en woonwensen. Vanuit deze kaders is per project een nadere uitwerking te geven van het programma, waarbij een afstemming plaatsvindt met de ruimtelijke mogelijkheden van de locatie en de financiële kaders voor het project. Actieprogramma Deze woonvisie bevat een aantal actiepunten. Deels betreft het een uitwerking van onderdelen van de visie. Daarnaast gaat het om continue acties, gericht op maatwerk per locatie en monitoring van de doelstellingen. In onderstaand schema zijn de acties uit het actieprogramma (hoofdstuk 12) weergegeven. nr
Actiepunt
1
Monitoren kernvoorraad en sociale huurvoorraad
2
Uitwerken beleid en maatregelen voor de middeninkomens
3
Onderzoek SVn-startersleningen
4
Beleid arbeidsmigranten
5
Beleid en uitvoeringsprogramma wonen en Wmo-beleid
6
Integratie woonvisie en Herijking woningbouwprogrammering
7
Uitwerken beleid (motiveren, voorlichten) voor energieduurzaamheid en levensloopgeschiktheid van de particuliere woningvoorraad
8
Opstellen prestatieafspraken 2014-2018
9
Woonplatform betrokken partijen
10
Opstellen van de monitor wonen Tiel
11
Monitor wonen Tiel
12
Input woonvisie bij projecten: maatwerk woningbouwprogramma per project
7
1
Inleiding
1.1
Aanleiding
In een woonvisie legt de gemeente haar ambities, doelstellingen en beleid vast voor het wonen in haar gemeente. De Tielse woonvisie dateert van 2007 en beslaat de periode 2007-2010. Sinds 2010 is er echter veel veranderd op de woningmarkt. Zo worden bestaande en nieuwbouwwoningen bijna niet meer verkocht. De woningbouwproductie neemt hierdoor, en door maatregelen zoals de verhuurdersheffing, verder af. Veel mensen blijven, al dan niet gedwongen door omstandigheden, wonen waar ze wonen. Een verhuizing is misschien wel de wens maar de angst voor dubbele woonlasten houdt veel mensen tegen. Ook is lang niet altijd een geschikte of betaalbare woning voorhanden. De maatregelen met betrekking tot het scheiden van wonen en zorg en de transitie van de AWBZ hebben eveneens een impact op het woonbeleid. Langer zelfstandig wonen en zelfredzaamheid zijn kernbegrippen hierbij. er is minder budget beschikbaar. Een herijking van ‘De Tielse Woonvisie, voor de periode 2007-2010’ is dan ook noodzakelijk om voor de komende jaren een actueel beleidskader te hebben op het gebied van wonen. De woonvisie biedt tevens het kader voor het maken van wederzijdse prestatieafspraken met de woningcorporaties SCW en SVT. Een vastgesteld volkshuisvestingsbeleid is vanuit de herziene Woningwet een voorwaarde voor het maken van afspraken. De gemeente Tiel heeft ervoor gekozen om het woonbeleid vast te leggen in de woonvisie Tiel 2014-2018, 'gewoon goed wonen'. 1.2
Doelstelling van de woonvisie
Met de woonvisie Tiel wordt het woonbeleid voor Tiel vastgelegd. De woonvisie vormt het kader voor de uitwerking van de prestatieafspraken. Aan de woonvisie is een actieprogramma gekoppeld welke diverse acties omvat voor verankering van visie en doelstellingen in projecten. Ook is in de woonvisie het programmatisch kader gegeven in aantallen, doelgroepen en woningdifferentiatie op hoofdlijnen1 waarmee het woningbouwprogramma dat omschreven is in de 'herijking woningbouwprogrammering Tiel 2010-2020' verder aangescherpt en verfijnd wordt. Ook bevat de woonvisie een procesvoorstel om doelstellingen en acties te monitoren en waar nodig bij te sturen. De woonvisie Tiel is een dynamisch werkdocument. De afgelopen jaren is wel duidelijk geworden dat niets in de wereld zeker is en dat er ook vanuit landelijk beleid bewegingen kunnen komen die van invloed zijn op het wonen. Een tijd van recessie, onzekerheid over wet- en regelgeving en een stagnerende woningmarkt vraagt om beleid dat de visie op lange termijn vastlegt en vasthoudt en waarbinnen tegelijkertijd op korte en middellange termijn actief ingespeeld kan worden op de actuele vraag. 1.3
Resultaten en tussentijdse resultaten
De woonvisie Tiel biedt een kwantitatief en kwalitatief kader voor verfijning, monitoring en – indien nodig – bijstelling van het woningbouwprogramma. In de woonvisie zijn keuzes gemaakt ten aanzien van doelgroepen en aantallen. Samen met de 'Herijking woningbouwprogrammering 2010-2020' vormt de woonvisie het instrument om sturing te geven aan woningbouwprojecten in Tiel. Ook kan hiermee aan andere partijen duidelijkheid gegeven worden over de koers die de gemeente uitgezet heeft. Een verzoek tot medewerking aan een project kan op basis van bovenvermelde beleidsstukken gemotiveerd gehonoreerd dan wel afgewezen worden. In de woonvisie Tiel is de ambitie voor de lange termijn verankerd. Dit is de stip op de horizon: waar willen we staan over pakweg tien jaar. De weg om te komen tot dit einddoel is echter niet vastomlijnd. De tijd met programma's en planningen voor een langere periode is voorbij. Er is een continue sturing en bijstelling nodig. Naast het vastgestelde kader, de visie, is de woonvisie te lezen
1
Hierbij is gebruik gemaakt van informatie uit de Update Marktverkenning 2013 'Bouwsteen voor
vastgoedportefeuillebeleid', Companen, 28 mei 2013. 8
als een set richtlijnen welke, conform de huidige inzichten, kansen en beperkingen, moet leiden tot het beoogd resultaat. 1.4
Afbakening van de woonvisie
Wonen is meer dan alleen de woning. Het gaat ook om leefbaarheidsaspecten zoals een veilige woonomgeving, voorzieningen, bereikbaarheid en zorg. De woonvisie richt zich primair op de woningvoorraad: kaders voor de nieuwbouw en richtlijnen voor verbetering van de bestaande voorraad. Verder is ingegaan op wonen en zorg, waarbij de component 'wonen' uitgewerkt is in de woonvisie. 'Zorg' en 'welzijn' krijgen een plek in het Wmo-beleid van de gemeente. De afstemming en uitvoering van de relatie wonen en zorg is een van de actiepunten, volgend uit deze woonvisie en het Wmo-beleid. 1.5
Cijfers en werkelijkheid
In de woonvisie zijn diverse tabellen en grafieken opgenomen. Cijfers kunnen echter niet 1-op-1 doorvertaald worden in programma en productie. Cijfers, zoals bevolkingsprognoses, geven slechts een indicatie. Ook een directe vertaling van doelgroep (zoals senioren) naar woningbouwprogramma ('seniorenwoningen') is niet mogelijk. Lang niet iedereen heeft dezelfde wensen. Lang niet iedereen gedraagt zich 'volgens een standaard'. We kennen allemaal wel iemand in de directe omgeving die al op leeftijd is en echt nog niet denkt aan een rollator, zorg en een 'bejaardenwoning'. Kortom: 'Mensen zijn onberekenbaar.' Het gaat om het benutten van statistisch materiaal om een koers op hoofdlijnen mee uit te zetten. Erna volgt het programmeren, realiseren, monitoren en bijsturen. Een continu proces. In de woonvisie is bij statistische gegevens, prognoses en analyses gebruik gemaakt van de 'Update marktverkenning 2013, Bouwsteen voor vastgoedportefeuillebeleid' (28 mei 2013) van Companen.
9
2
Ambitie en visie
2.1
Ambitie
In de Tielse woonvisie 2007-2010 is de ambitie van de gemeente Tiel omschreven: 'In Tiel moeten alle inwoners goed kunnen wonen in een door hen gewenste en geschikte woning en omgeving binnen hun financiële mogelijkheden.' In de toelichting op deze ambitie is een aantal onderdelen uitgelicht: • niet alleen voor inwoners van Tiel maar ook voor vestigers uit de regio en van buiten de regio • woningaanbod voor alle inkomensgroepen • vraaggericht bouwen • binnen financiële mogelijkheden Feitelijk gaat het dan om 'betaalbaar', 'beschikbaar' en 'geschikt' wonen voor iedereen. Specifiek Tiels aan de ambitie is de wens om meer hogere inkomens te verleiden om in Tiel te komen wonen. In Tiel zijn ten opzichte van regiogemeenten naar verhouding veel sociale huurwoningen en goedkope woningen. Tiel streeft er naar om iets meer balans te brengen in de totale bevolkingssamenstelling. Ook de provincie is de mening toegedaan dat Tiel zich wat meer moet richten op betaalbare én duurdere koopwoningen en dat ook andere gemeenten in de regio aan de onderkant moeten bouwen. De ambitie voor het woonbeleid in Tiel is eigenlijk niet wezenlijk veranderd. De omstandigheden waaronder uitvoering gegeven moet worden aan het beleid echter wel. In het hoofdstuk 'Trends en ontwikkelingen' is hier nader op ingegaan. 2.2
Visie: product, proces en samenwerking
In de ambitie staat omschreven wat de gemeente Tiel de komende jaren wil bereiken op het gebied van het wonen. Hoe deze ambitie waargemaakt kan worden is omschreven in de visie. Eerste vereiste hiervoor is een richtinggevend kader om sturing te geven aan de gewenste ontwikkelingen. In deze woonvisie is de ambitie doorvertaald naar een set richtlijnen voor het woningbouwprogramma en de gewenste kwaliteit van de woningen. De gemeente staat er niet alleen voor bij de uitwerking van het woonbeleid. Samenwerken is essentieel. Belangrijke samenwerkingspartners zijn de twee in Tiel actieve woningcorporaties SCW en SVT. Daarnaast zijn ook de bewoners in zekere zin partners in het wonen. Zij zijn direct belanghebbenden en, in het geval van particulier eigenaarschap, ook verantwoordelijk voor de woning. Tot slot is het woonbeleid dynamisch. Het is beleid dat gericht is op uitwerking en uitvoering in overleg en samenwerking met de overige betrokkenen. Om de uitvoering en samenwerking te stroomlijnen, is in deze woonvisie ook aandacht besteed aan het proces. Het gaat hierbij enerzijds om de verankering van de samenwerking in een continu proces. Anderzijds zijn kaders omschreven voor de continue monitoring en bijstelling van uitgangspunten en programma. 2.3
Doelstellingen
In deze woonvisie is een aantal doelen gesteld waarmee de ambitie vorm kan krijgen. 2.3.1
Doelgroepen
Huishoudens met een laag inkomen (tot circa € 34.000) In de woonvisie is een aantal doelgroepen omschreven. Het zijn die groepen, die niet als vanzelf hun weg kunnen vinden op de woningmarkt. Om te beginnen gaat het om de huishoudens met lage 10
inkomens. Zij zijn voornamelijk afhankelijk van de sociale huurvoorraad (corporaties) en de goedkope koopvoorraad. Er dienen voldoende sociale huurwoningen te zijn en ook beschikbaar te zijn. Voor de koopwoningen geldt dit uiteraard ook met daarbij nog de kanttekening dat het met de aangescherpte hypotheekeisen lang niet voor iedereen mogelijk is om een woning te kopen. Ook is er een groep senioren voor wie het geen wens meer is om te kopen (voor zover deze groep nog een hypotheek krijgt). In Tiel lijken voldoende betaalbare huur- en koopwoningen te zijn. Probleem is de beschikbaarheid van de woningen. Oplossingsrichting is het bevorderen van doorstroming. Kanttekening hierbij is weer, dat er voor de mensen die vanuit de sociale huur- en koopvoorraad door willen stromen ook weer een geschikte, voor hen betaalbare woning moet zijn. Huishoudens met een middeninkomen (€ 34.000-€ 43.000) Sinds 2011 zijn woningcorporaties verplicht om minimaal 90% van hun sociale huurvoorraad met een huur tot € 680 (formeel € 681,02, prijspeil 2013) te verhuren aan huishoudens met een laag inkomen. In 2013 is de inkomensgrens vastgesteld op € 34.229 (afgerond € 34.000). Huishoudens met een inkomen boven deze grens zijn aangewezen op de vrije sector huur of koop. Het is vooral de groep met een inkomen tussen € 34.000 en € 43.000 die klem zit. Een koopwoning is vaak toch te duur en een huurwoning is bijna niet te vinden of niet betaalbaar. Voor senioren met een middeninkomen is koop vaak geen wens of optie meer. De groep middeninkomens is deels gehuisvest in de sociale huurvoorraad. Zij kunnen geconfronteerd worden met extra huurverhogingen, een maatregel die bedoeld is om scheef wonen tegen te gaan. Verhuizen is alleen een optie als het aanbod beschikbaar is en afgestemd is op de woonwensen (geschikt) en financiële mogelijkheden (betaalbaar). De corporaties SVT en SCW erkennen de doelgroep middeninkomens nog steeds als een doelgroep van beleid. De speelruimte is echter beperkten als de plannen van de minister dorogaan, mogen corporaties niet meer bouwen voor de middeninkomens en moeten andere partijen dit dus op gaan pakken. Bij het hoofdstuk doelgroepen is nader ingegaan op de instrumenten die beide corporaties inzetten voor de doelgroep middeninkomens. Starters In een tijd van een afnemende bevolkingsgroei en vergrijzing is een van de doelstellingen om starters de kans te geven om in Tiel te blijven wonen. Starters zijn hierbij gedefinieerd als de huishoudens die nieuw op de woningmarkt zijn en geen woning achterlaten. Vaak gaat het om jongere mensen die vanuit het ouderlijk huis op zichzelf gaan wonen. Er zijn starters met een laag inkomen die aangewezen zijn op de sociale huurvoorraad. Starters met een inkomen vanaf circa € 34.000 behoren tot de groep voor wie een sociale huurwoning niet meer mogelijk is. Zij zijn aangewezen op vrije sector huurwoningen en goedkope koopwoningen. Zoals ook geconcludeerd is in het startersonderzoek Tiel 'een vliegende start in Rivierenland' (juli 2009), zoeken veel koopstarters een grondgebonden eengezinswoning. Senioren De bevolking vergrijst. De bevolking van Tiel is geen uitzondering hierop. Bij ouderen kunnen fysieke ongemakken ervoor zorgen dat de huidige woning minder goed bruikbaar, geschikt, is. Zo kan traplopen een probleem worden. Het beleid met betrekking tot wonen en zorg is er tegelijkertijd op gericht dat mensen langer zelfstandig in hun eigen woning kunnen blijven wonen. Aanvullende diensten en voorzieningen vanuit het WMO-beleid kunnen hierbij ondersteunend zijn. Vanuit het woonbeleid ligt er een opgave voor de groep ouderen die niet langer zelfstandig kunnen wonen. Ook is er aandacht nodig voor geschikte woningen voor de oudere die zelfstandig blijft wonen. De geschiktheid kan gezocht worden in het aanbod aan geschikte woningen (met verhuizing naar deze woningen) en het aanpassen - dus geschikt maken - van de bestaande woningvoorraad. Ook wordt onderzocht of woonconcepten, zoals een vorm van kangoeroewoningen en veilige woonvormen, ingezet kunnen worden.
11
2.3.2
Doorstroming vergroten
Bij het toevoegen van woningen aan de woningvoorraad is het essentieel om de aanwezige tekorten in de woningvoorraad aan te vullen. Er is echter een verschil tussen de theoretische match tussen aanbod en vraag en de praktijk. Het gaat dan vooral om de beschikbaarheid van de woningen. Zonder verhuizing komt er in de bestaande voorraad geen woning beschikbaar. Een nieuwbouwwoning is na realisatie beschikbaar voor verkoop of verhuur. Het is dan ook verleidelijk om nieuw te bouwen voor een groep die op dit moment vraagt om een woning. Mochten er echter in de bestaande voorraad al voldoende geschikte woningen zijn voor bepaalde groepen, dan is het van belang om deze woningen vrij te krijgen. Dit kan alleen maar als de groep die nu gehuisvest is in deze woningen, en daar feitelijk niet hoort te wonen of niet meer wil wonen, door kan stromen naar een voor deze groep geschikte en betaalbare woning. In deze woonvisie is gezocht naar de daadwerkelijke tekorten in de woningvoorraad. Daarbij is gekeken naar de mogelijkheden om deze woningen aan te vullen middels nieuwbouw. Verder is gekeken naar de woningen die de groep verhuizers achterlaat. Deze woningen komen dus beschikbaar voor een of meer doelgroepen. In Tiel is het met name van belang om de sociale huurvoorraad en de goedkope koopwoningen vrij te krijgen voor de doelgroep. Er is een grote groep huishoudens met een inkomen boven de inkomensnorm voor sociale huur die wel in een huurwoning wonen. Deze groep zal mogelijk verhuizen mits er een aantrekkelijk aanbod is voor hen: betaalbaar, beschikbaar en geschikt. De sleutel tot beweging op de woningmarkt ligt bij de groep middeninkomens. 2.3.3
Kwaliteit van de woningvoorraad
Tot een aantal jaren geleden was de woningmarkt in Nederland vooral aanbod gericht: Voor elke nieuwbouwwoning stonden de mensen in de rij. Bestaande koopwoningen waren binnen een paar weken tot enkele maanden verkocht. Hier is echter verandering in gekomen. De huidige woningmarkt is – en blijft waarschijnlijk – vraaggericht. Mensen stellen eisen aan de woning (en woonomgeving) en verhuizen uitsluitend nog als er een woning beschikbaar komt die volledig voldoet aan de wensen. De wensen zijn divers. Toch is er een tweetal trends te ontdekken. Belangrijkste wensen en eisen die gesteld worden aan de woning liggen op het terrein van geschiktheid voor elke doelgroep, afgestemd op de levensfase, en op (energie)duurzaamheid. Duurzaamheid op het gebied van energieverbruik kan antwoord geven op de vraag om lagere woonlasten en meer comfort. Milieubewust zijn is een item dat wel onder beleidsmakers leeft maar bij bewoners vaak nog niet. De bewustwording, het besef dat een duurzame woning woonlasten verlaagt en comfort verhoogt, is nog niet breed aanwezig. In deze woonvisie wordt de kwaliteit van de woningen belicht aan de hand van de thema's 'levensloopgeschikt' en 'duurzaam'. Daarbij is gekeken naar zowel de nieuwbouw als de bestaande woningvoorraad, in huur en koop.
12
3
Trends en ontwikkelingen
De huidige tijd – medio 2013 - kan getypeerd worden met begrippen zoals recessie, verminderd consumentvertrouwen en mindere financiële slagkracht van gemeenten, corporaties, ontwikkelaars en consumenten. Deze omstandigheden zijn van invloed op de haalbaarheid van woningbouwprojecten. Een overmaat aan aanbod leidt tot te weinig verkochte woningen per project waarmee de uitvoering stagneert. Projecten met dure koopwoningen komen in de huidige tijd ook moeizaam of niet op gang. De lage middeninkomens, waaronder een groep starters, zitten klem. Het huidige woningaanbod sluit niet voldoende aan op de groeiende vraag naar voor senioren geschikte woningen. In zowel de huur- als de koopmarkt heeft zich de afgelopen jaren ontwikkelingen voorgedaan, die het lastiger maken om een woning te vinden. In het onderstaande kader is een aantal van deze recente ontwikkelingen beschreven.
•
•
• •
•
Huurmarkt Corporaties moeten 90% van hun sociale woningen met een huur < € 680,02 toewijzen aan huishoudens met een verzamelinkomen tot € 34.229 (actuele inkomens en huurgrens per 1 januari 2013). Het Woonakkoord gaat de komende jaren uit van een inkomensafhankelijke huurverhoging bij sociale huurwoningen. Voor inkomens onder de € 34.229 stijgt de huur met 1,5% boven inflatie. Voor middeninkomens tot € 43.000 mag de huur met 2% boven inflatie stijgen. Voor mensen met een inkomen boven € 43.000 is een huurverhoging van 4% boven inflatie van toepassing. Deze maatregelen zijn tijdelijk. De intentie van de rijksoverheid is om over enkele jaren de huursombenadering in te voeren. Het aanbod aan woningen met een huur tussen € 680 en circa € 900 is zeer beperkt. Corporaties moeten een administratieve scheiding aanbrengen tussen Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) en nietDAEB-activiteiten. Verhuurders van woningen in de gereguleerde sector moeten vanaf 2013 een verhuurdersheffing, gerelateerd aan de waarde van de woning.
•
•
•
•
• •
Koopmarkt Per 2013 moeten hypotheekleningen gedurende de looptijd volledig worden afgelost, volgens een annuïtair aflossingsschema. De Rijksbijdrage voor startersleningen wordt verhoogd van € 20 miljoen naar € 50 miljoen. De normen voor het verkrijgen van Nationale Hypotheekgarantie (NHG) zijn aangescherpt door nieuwe berekeningen van het NIBUD. Banken zijn steeds terughoudender bij het verstrekken van hypotheken. Er is op termijn meer eigen geld nodig om een woning te kopen. Per 2014 is het niet meer mogelijk om meer te lenen dan de woningwaarde (tophypotheken). Beperking van de hypotheekrenteaftrek met 0,5% per jaar vanaf 2014, tot 38%.
Naast bovenvermelde ontwikkelingen zijn er ook ingrijpende wijzigingen in het beleidsveld van wonen, zorg en welzijn. Het Rijk zet in op het scheiden van wonen en zorg wat betekent dat de cliënt de woning zelf huurt en zelf de kosten voor de woning betaalt. De AWBZ vergoedt alleen de geïndiceerde functies (de zorg). Uiteindelijk verdwijnt alle extramuraal geleverde zorg en ondersteuning uit de AWBZ. Ondersteuning wordt ondergebracht in de Wmo, verpleging aan huis wordt ondergebracht in de ZorgVoorziengenWet (ZVW). Concreet is per 1 januari 2013 de extramuralisering doorgevoerd voor de cliëntgroepen met een ZorgZwaartePakket (ZZP) 1 tot en met 2. Per 1 januari 2014 volgt de groep ZZP 3 (ouderenzorg). Per 2015 wordt hier de groep ZZP 3 (verstandelijk gehandicapten en geestelijke gezondheidszorg) aan toegevoegd. Volgen we het regeerakkoord van het kabinet Rutte II dan is de verwachting dat rond 2016 ook 505 van de groep ZZP 4 wordt geëxtramuraliseerd. De ontwikkelingen rondom wonen en zorg behelsen ook veranderingen bij Wmo-uitgaven, zoals voor woningaanpassingen. Uitgangspunten zijn het 'zo lang mogelijk op eigen kracht' blijven en 'regie houden over het eigen leven'. Ook zelfredzaamheid is een veelgebruikte term waarbij mantelzorg een rol kan spelen.
13
Bovenvermelde maatregelen hebben gevolgen voor het woonbeleid. Op termijn moeten er meer woningen zijn die geschikt zijn voor mensen met een zorgvraag. Aan de kant van de zorginstellingen ontstaat een betaalbaarheidsprobleem bij het vastgoed. Bij verhuur van kleine wooneenheden in zorgcomplexen kan maar een lage huur gevraagd worden. De extra openbare dan wel gemeenschappelijke ruimten die meestal in deze complexen aanwezig zijn, kunnen niet gefinancierd worden uit huuropbrengsten van de woningen. Op termijn zullen zorgcomplexen voor de doelgroep met ZZP 1 tot en met 3 (op termijn mogelijk tot en met 4) niet meer aangeboden worden dan wel bouwkundig, financieel en organisatorisch anders ingericht zijn. De huidige tijd vraagt om een woonbeleid waarbij flexibel ingespeeld kan worden op veranderingen in wet- en regelgeving, beleid en de mogelijkheden van de woonconsument. Op korte termijn lijkt het bijna onmogelijk om te bouwen in duurdere prijscategorieën in de koop. Wel is een van de doelstellingen van de gemeente Tiel om juist in het duurdere segment woningen toe te voegen. Bouwen betekent beweging op de woningmarkt. Op korte termijn kan gekozen worden voor het bouwen van die woningen die ook nog in deze tijd afzet vinden. De ambitie voor de lange termijn moet echter altijd scherp in de gaten gehouden worden. Op het moment dat er zich wijzigingen voordoen die van invloed zijn op de woningmarkt, dient daar in programma, planning en fasering op ingespeeld te worden. Hiertoe is een monitor (van trends, prognoses en woonwensen) noodzakelijk.
14
4
Bevolkingsopbouw en –samenstelling
4.1
Terugblik
Op 1 januari 2013 telde de gemeente Tiel circa 41.751 inwoners. Figuur 1 geeft een beeld van de recente demografische ontwikkeling door geboorte en sterfte (geboorteoverschot), vestiging en vertrek (migratie) en de woningvoorraadontwikkeling.
Figuur 1: Bevolkings- en woningvoorraadontwikkeling 2003-2011 (Bron: CBS 2012)
In de gemeente Tiel is er in de afgelopen jaren meestal sprake van een bevolkingsgroei. Belangrijk daarin is dat het aantal geboortes structureel hoger is dan het aantal sterftes. Het geboortesaldo neemt wel geleidelijk af. De migratie (vestiging en vertrek) in Tiel fluctueert. Door nieuwbouw in 2005, 2006 en 2011 is het binnenlandse migratiesaldo in die jaren positief: meer mensen vestigden zich in de gemeente dan dat er vertrokken. In de andere jaren was er sprake van een negatief migratiesaldo (vertrek). 4.2
Migratie en verhuizingen
In 2005, 2006 en 2011 was er sprake van een positief migratiesaldo. Hieruit is de – logische – invloed van nieuwbouwprojecten op migratiestromen te zien. De oplevering in 2011 was in een jaar waarin de woningmarkt al in recessie was. Een van de redenen waarom deze nieuwbouw toch succesvol was, is vanwege het gerealiseerde programma: veel appartementen, veel betaalbare huur. Het betreft een woningsegment dat goed aansloot op de actuele vraag van betaalbaar, gelijkvloers wonen, geschikt voor senioren. In 2012 is een netto toevoeging te zien van 103 woningen waarvan ook weer het merendeel in de betaalbare huur en goedkope koop. De gemeente Tiel trekt vrijwel ieder jaar per saldo een kleine groep 65-plussers aan. Dit lijkt niet direct een relatie te hebben met wisselingen in de omvang en samenstelling van de nieuwbouwproductie in Tiel. Een verklaring voor deze migratiestroom kan zijn, dat deze groep verhuist naar een stad met meer voorzieningen. Ook heeft Tiel ten opzichte van omliggende, kleinere gemeenten, een ruimer aanbod aan voor ouderen geschikte woningen, al dan niet in een woonzorgcomplex.
15
Figuur 2: Migratie naar leeftijd 2001-2011 (Bron: CBS 2012)
Een groot deel van de mensen die vertrekt uit Tiel vertrekt in gezinsverband (combinatie vertrek tot 15 jaar en tussen 25 en 50 jaar). Behalve in 2001, 2005, 2006 en 2011. In deze jaren kwamen relatief veel gezinnen in de gemeente wonen. Dat zijn ook de jaren met veel nieuwbouw. In deze jaren zijn niet uitsluitend eengezinswoningen opgeleverd. Ook de toevoeging van (betaalbare) appartementen, heeft effect. Huishoudens stromen door naar deze appartementen en laten een eengezinswoning achter. Het overgrote deel van de verhuisbewegingen van en naar Tiel vindt plaats met gemeenten en steden uit de regio. Er zijn met name migratiestromen tussen Tiel en de regiogemeenten Buren, Geldermalsen en Neder-Betuwe. 4.3
De bevolking van Tiel
De bevolking van Tiel is iets jonger dan het provinciale gemiddelde. Ten opzichte van het provinciale gemiddelde zijn er minder 55-plussers in Tiel. In de geprognotiseerde bevolkingsopbouw en groei van de bevolking is een stijging te zien van het 55-plussers en in het bijzonder ook de 75-plussers.
Figuur 3: Bevolkingsopbouw en –prognose 2013-2028 (Bron: Provincie Gelderland, Primos 2013, CBS)
4.4
Leefstijlen in Tiel
De gemeente Tiel telde op 1 januari 2013 ruim 41.751 inwoners en ruim 17.400 huishoudens in een zelfstandige woning. Om deze huishoudens beter in perspectief te plaatsen, is gekeken naar een set 16
leefstijlen, waarin de voor de woningvraag meest kenmerkende demografische en economische kenmerken gecombineerd zijn. Hiermee wordt recht gedaan aan het verschil tussen gedrag en beleving dat bestaat tussen de verschillende groepen op de woningmarkt. De belangrijkste factoren die de woonvraag bepalen, zijn traditionele kenmerken als levensfase en inkomenssituatie. Op deze kenmerken is de indeling dan ook gebaseerd. De toevoegingen 'gebonden' en 'mobiel' verwijzen naar de actieradius van de activiteiten: familie, kennissen, werk, winkelen en uitgaan. Spreiden deze activiteiten zich over een grote regio uit, dan wordt gesproken over 'mobiel'. Vinden deze activiteiten met name plaats in de eigen woonplaats, dan spreken we van 'gebonden'. In bijlage 1 staat onder het kopje 'leefstijlen' een overzicht van de diverse leefstijlen. Op basis van CBS-gegevens over de bevolkingsopbouw en inkomens in Tiel, afgezet tegen referentiegegevens uit enkele andere gemeenten zijn de leefstijlen in Tiel als volgt doorgerekend: Leefstijl Gebonden, kleine huishoudens
Tiel 10%
Regio Rivierenland 8%
Mobiele, kleine huishoudens
11%
8%
Gebonden gezinnen Mobiele gezinnen
14% 30%
14% 35%
Gebonden senioren
19%
17%
Mobiele senioren
15%
18%
Tabel 1: Gemeente Tiel. Leefstijlen 2013 (Bron: CBS, referentieonderzoeken)
De mobiele gezinnen vormen de grootste groep huishoudens in Tiel (30%). De gebonden en mobiele senioren samen zijn goed voor 34% van het totaal aan huishoudens. De overige 35% van de huishoudens bestaan uit, gebonden gezinnen en gebonden en mobiele kleine huishoudens. In vergelijking met de regio Rivierenland wonen er in Tiel relatief veel kleine huishoudens. Het aandeel mobiele gezinnen en mobiele senioren ligt net weer wat lager dan in de regio als geheel. Een verklaring hiervoor kan zijn, dat er in Tiel relatief veel huishoudens met een lager inkomen wonen. Deze groep blijkt vooral gebonden te zijn, met een actieradius in voorzieningen en activiteiten die vooral lokaal is. 4.5
Huidige woonsituatie bij de leefstijlen
Het overgrote deel van de gebonden huishoudens - 60% tot 80% - woont op dit moment in een huurwoning. In tegenstelling tot de gebonden huishoudens woont het merendeel van de mobiele huishoudens in een koopwoning. Naar de toekomst toe zien we een verschuiving naar de huursector ontstaan. Vooral bij gebonden en mobiele senioren is sprake van een door hen gewenste verschuiving van koop naar huur. Gebonden senioren kunnen op basis van hun inkomen hierbij aanspraak maken op een sociale huurwoning. Mobiele senioren zullen vanwege een te hoog inkomen in de vrije sector moeten huren. De figuur hierna geeft de huidige woonsituatie naar huur en koop weer voor de verschillende leefstijlen in Tiel.
17
Figuur 4: Woonvoorkeuren huur en koop van leefstijlen (Bron: referentieonderzoeken CBS)
4.6
Verwachte demografische ontwikkelingen
Er zijn verschillende prognoses in omloop met elk een eigen rekenmethode en daarmee ook verschillende resultaten. De Provincie Gelderland hanteert de systematiek volgens de Primosprognose. Dit is een trendprognose op basis van de bevolkingsontwikkeling van de afgelopen acht jaar. Het betreft vooralsnog een voorlopige prognose 2013. In deze prognose is geen rekening gehouden met woningbouwplannen en woningbouwafspraken. De komende jaren groeit de bevolking volgens Primos nauwelijks meer. Toch groeit de woningbehoefte (afgeleid van de huishoudensontwikkeling) nog wel. Dit is het gevolg van de gezinsverdunning (woningbezetting). Door meer kleine huishoudens neemt het aantal mensen per woning af. Hierdoor zijn met minder mensen, toch meer woningen nodig. De Pearl-prognose (2011) van het CBS gaat uit van een veelheid aan bepalende factoren (met een accent op economische factoren) en probeert op basis van het samenspel van die factoren een modelmatig reële inschatting te maken van de toekomstige bevolkings- en huishoudensontwikkeling. De prognose van Pearl houdt een grotere groeilijn van de bevolking en huishoudens aan dan de Primos-prognose. De prognoses laten daarbij zien dat het moeilijk is om de toekomst goed te voorspellen. De prognoses geven een bandbreedte waar woningbouwprogramma, planning en fasering op afgestemd kunnen worden.
figuur 5 en 6: Bevolkings- en huishoudensprognoses (Bron: Prognose provincie Gelderland, Primos 2013 en CBS-Pearl)
18
4.7
Kwantitatieve woningbehoefte
Er zijn diverse bevolkingsprognoses welke ieder een ander resultaat laten zien. In deze paragraaf zijn de resultaten van deze prognoses gegeven en een advies voor de wijze waarop omgegaan kan worden met deze verschillende gegevens. Met een totaal van 1.396 woningen voor de periode 2010-2020 en een gerealiseerd aantal woningen van 677 (gerealiseerd in de periode 2010-2012), resteert volgens de voorlopige provinciale prognose een opgave vanaf 2013 tot 2020 van 719 woningen. Dit komt neer op circa 103 woningen per jaar voor de komende zeven jaar. De totale bevolkingsontwikkeling van Tiel komt bij de Pearl-prognose nog boven de nullijn uit. Voor de periode 2013-2020 wordt een groei van het aantal huishoudens geprognosticeerd van circa 1.600, circa 230 woningen per jaar. Op basis van de provinciale bevolkingsprognose 2010 heeft Tiel voor de periode 2010-2020 ruimte gekregen voor een toename van de woningvoorraad met 1.700 woningen. De recente, nog voorlopige bevolkingsprognose van de provincie laat een iets ander beeld zien, namelijk 1.396 woningen dus 304 woningen minder. De prognose van Pearl ligt echter weer een stuk hoger. Bij de woningbouwprogrammering in Tiel wordt de provinciale prognose 2013 gezien als minimum en Pearl als maximum met als randvoorwaarde dat hierbij ook sprake moet zijn van economische groei (een van de indicatoren bij deze prognose). Wij hanteren dan ook voor de periode 2013-2020 een bandbreedte van 719 tot 1.600 woningen De komende jaren zal nog niet echt sprake zijn van economische groei en het is dan ook realistisch om nu zeker nog niet de bovengrens van de bandbreedte aan te houden. Op middellange en lange termijn kunnen aantallen mogelijk positief bijgesteld worden, richting bovengrens van de bandbreedte. Richting de provincie wordt vooralsnog het afgesproken aantal woningen van 1.700 in de periode 2010-2020 aangehouden. In hoofdstuk 8 is de geprognostiseerde woningbehoefte vergeleken met het actuele woningbouwprogramma. 4.8
Leefstijlen in de toekomst
Op basis van bevolkings-, huishoudens- en inkomensprognoses is een doorrekening gemaakt van leefstijlen voor de periode 2013-2028. Hieruit blijkt dat het aantal gebonden kleine huishoudens en gebonden en mobiele gezinnen de komende jaren gestaag afneemt. Bij de kleine huishoudens dient opgemerkt te worden, dat er deels een verschuiving plaatsvindt naar de groep senioren. De vergrijzing zet de komende jaren duidelijk door. De omvang van de groep senioren stijgt verhoudingsgewijs het sterkst bij de mobiele senioren. In navolgende tabel is een overzicht gegeven. De getallen in rood laten een daling zien. Groen staat voor een stijging. 2013
2018
2023
2028
Gebonden kleine huishoudens
1.740
1.620
1.570
1.460
Mobiele kleine huishoudens
1.920
2.160
2.080
2.040
Gebonden gezinnen
2.440
2.340
2.230
2.140
Mobiele gezinnen
5.400
5.230
5.210
5.160
Gebonden senioren
3.310
3.610
4.060
4.390
Mobiele senioren
2.620
3.060
3.370
3.590
Totaal
17.430
18.020
18.520
18.780
Tabel 2: Gemeente Tiel. Leefstijlontwikkeling 2013-2028 (Bron: CBS, referentiegegevens gemeenten Vianen en Gorinchem)
19
5
Bestaande woningvoorraad
5.1
De woningvoorraad in Tiel
De bestaande woningvoorraad maakt wezenlijk onderdeel uit van het woonbeleid. Negentig procent van de woningen die er over tien jaar staan, zijn er feitelijk nu ook al. Het inzetten van de bestaande woningvoorraad voor het woonbeleid is beperkt mogelijk. Het zijn immers woningen die al in gebruik zijn en in eigendom bij derden (particulier, belegger, corporatie). In het kader van doorstroming is het wel van belang om inzicht te hebben in de bestaande voorraad. Het gaat er dan niet zozeer om dat er een gedetailleerd en volledig overzicht is van alle woningen in Tiel. Belangrijker is inzicht in de manier waarop woningen vrijgemaakt kunnen worden voor een bepaalde doelgroep middels doorstroming. Op 1 januari 2013 telde de gemeente Tiel 17.431 woningen. In de afgelopen jaren zijn hoofdzakelijk in 2005, 2006 en 2009 tot en met 2011 relatief veel woningen toegevoegd aan de woningvoorraad. Vanaf 2006 zijn vooral veel meergezinswoningen toegevoegd. In 2011 lag het accent op eengezinswoningen. Iets meer dan de helft van de huidige woningvoorraad (17.431 woningen) bestaat uit koopwoningen (53%). Ongeveer 10% is particuliere huurvoorraad en de overige 37% van de woningvoorraad in Tiel betreft een sociale huurwoning.
figuur 7: woningbouw naar woningtype 2001-2011 (Bron: CBS (2012)
5.2
Kernvoorraad van Tiel
In 2010 bestond de sociale huurwoningvoorraad uit 6.023 woningen. In 2013 is dit aantal toegenomen met 6% (6.399 sociale huurwoningen tot € 680). Het aandeel eengezinswoningen is zowel bij SCW Tiel en SVT nagenoeg gelijk gebleven (respectievelijk 57% en 60%). De kernvoorraad in Tiel (woningen met een huurprijs tot aan de eerste aftoppingsgrens voor huurtoeslag) bestond op 1 januari 2013 uit 5.464 woningen. De sociale voorraad, de kernvoorraad inclusief de woningen tot aan de liberalisatiegrens, bestaat uit 6.399 (afgerond 6.400) woningen. SCW en SVT verhuren 111 vrije sector huurwoningen met een huur boven € 680.
20
SCW
SVT
Aantal
Aandeel
Aantal
Aandeel
Eengezinswoning < € 575
1.823
52%
1.583
53%
Eengezinswoning € 575 - € 680
158
4%
172
6%
Eengezinswoning > € 680
37
1%
27
1%
Appartement < € 575
680
19%
876
30%
Appartement > € 575 - € 680
26
1%
34
1%
Appartement > € 680
3
0%
8
0%
Seniorenwoning 2 < € 575
638
18%
264
9%
Seniorenwoning > € 575 - € 680
144
4%
1
0%
Seniorenwoning > € 680
36
1%
0
0%
Totaal
3.545
100%
2.965
100%
Tabel 3: Totaal aantal sociale huurwoningen per corporatie naar prijs en type Kernvoorraad sociale huurwoningen (Bron: SVT en SCW Tiel, peildatum 1 januari 2013)
5.3
Particuliere huurwoningen in Tiel
Van de totale huurwoningvoorraad in Tiel is 10% in eigendom bij overige verhuurders, waaronder Vestia (circa 150 woningen) en diverse particuliere verhuurders. Van deze huurwoningen zijn niet alle huurprijzen bekend. Het is aannemelijk dat een deel van deze woningen een huur heeft boven € 680 en daarmee geclassificeerd wordt als vrije sector huurwoning. 5.4
Wonen met zorg
De onderstaande tabel geeft de inventarisatie weer van het aanbod aan zorgplaatsen en zorgwoningen voor ouderen van verschillende zorgaanbieders in de gemeente Tiel. Aanbod 01-01-2013 3 Verpleging & verzorging (intramuraal )
439
Verzorgd wonen (complex extramuraal)
148
Zelfstandig met thuiszorg (extramuraal) VG intramuraal (indicaties CIZ) GGZ intramuraal (indicaties CIZ)
1.890 4 (sterwoningen) 440 85
Tabel 4: Wonen met zorg voor ouderen, aantallen per woonvorm (Bron: Onderzoek STMR (2011) & SCW Tiel (2013), CIZ)
2
Gelijkvloerse woning (appartement, grondgebonden), door de corporaties gelabeld als seniorenwoning. Woonvormen afgeleid van onderzoek door STMR voor de sector Verpleging en Verzorging (V&V). Voor de sectoren Verstandelijk Gehandicaptenzorg (VG) en Geestelijke GezondheidsZorg (GGZ) zijn gegevens voor intramurale zorg afgeleid van het aantal mensen met een intramurale indicatie per 1 januari 2013 in Tiel. Niet bekend is of deze huishoudens ook allemaal intramuraal wonen. 3
4
Binnen de sterwoningen zijn er de nodige kwaliteitsverschillen. Woningen met 1 ster voldoen aan minimale toegankelijkheidseisen (nultredenwoningen) en zijn niet persé zorggeschikt en/of rolstoeldoor- en toegankelijk. Daarnaast woont ook een groot aantal mensen met thuiszorg in een reguliere (gezins)woning, zonder sterren. 21
6
Doelgroepen
6.1
Primaire doelgroep
Woningcorporaties en gemeenten hebben een eerste verantwoordelijkheid voor het huisvesten van de doelgroep van beleid, zoals deze is vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), en binnenkort in de Herzieningswet. Toch biedt de sociale huursector niet alleen uitkomst aan mensen die tot de BBSH-doelgroep horen. Ook mensen met een hoger inkomen wonen in de sociale huursector. Volgens de staatssteunregeling mogen woningcorporaties, om in aanmerking te blijven komen voor WSW-borging, maximaal 10% van hun sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een belastbaar inkomen boven de € 34.229 per jaar (prijspeil 1 januari 2013). Minimaal 90% moet toegewezen worden aan huishoudens met een inkomen van maximaal € 34.229 per jaar. Van alle huishoudens in de gemeente Tiel behoort 39% tot de sociale doelgroep met een inkomen tot € 34.229. Daarnaast heeft 14% een inkomen tussen € 34.229 en € 43.000 en nog eens 47% heeft een inkomen boven € 43.000. Aantal
Aandeel
BBSH-doelgroep
4.530
26%
Doelgroep tot € 34.229
2.270
13%
€ 34.229 - € 43.000
2.440
14%
Vanaf € 43.000
8.190
47%
Totaal 17.430 100% Tabel 5: Omvang verschillende inkomensdoelgroepen 2013 (Bron: CBS Rio, bewerking Companen)
De primaire doelgroep groeit tot 2020 naar verwachting met circa 300 huishoudens. De toename van de groep huishoudens met een middeninkomen tot 2020 bedraagt ruim 110. De groep huishoudens met een hoog inkomen groeit naar verwachting met circa 375 huishoudens. Deze aantallen zijn gebaseerd op een scenario waarin rekening gehouden is met 0% economische groei 5, vanuit de verwachting dat er de komende vier jaar (looptijd woonvisie) niet of nauwelijks sprake zal zijn van een economische groei. Op dit moment hebben 4.230 huishoudens in de sociale huursector een inkomen tot € 34.229. Dit is 62% van het totale aantal huishoudens in een sociale huurwoning. Ongeveer 2.280 huishoudens (38%) wonen in een sociale huurwoning maar hebben een inkomen dat hoger is dan € 34.229. Deze huishoudens worden 'scheefhuurders' genoemd. Formeel krijgt deze groep geen sociale huurwoning meer toegewezen. In de praktijk blijkt het voor huishoudens met een (lager) middeninkomen niet altijd goed mogelijk om een hogere huur te moeten betalen. Corporaties hebben de mogelijkheid om 10% van de te verhuren woningen aan anderen dan de primaire doelgroep te verhuren en kiezen er dan ook voor om een deel van de huurwoningen toe te wijzen aan huishoudens met een (lager) middeninkomen. Een mix aan huishoudens uit diverse inkomensgroepen geeft differentiatie in een buurt. 6.2
Ontwikkeling kernvoorraad en sociale voorraad
In 2011 zijn er tussen de gemeente en de corporaties afspraken gemaakt over de omvang van de kernvoorraad en de sociale huurvoorraad tot 2015. • •
Tot het jaar 2015 moet de kernvoorraad (woningen met een huurprijs tot aan de eerste aftoppingsgrens voor huurtoeslag) een minimale omvang hebben van 4.800 woningen; Tot het jaar 2015 moet de sociale voorraad (kernvoorraad inclusief de woningen tot de liberalisatiegrens) een minimale omvang hebben van 5.800 woningen.
Dit verhoudt zich als volgt tot de huidige situatie:
5
bron: Update woningmarktverkenning 2013, Companen 22
Huidige voorraad Kernvoorraad
(tot
Afspraak tot 2015
Verschil
aan
5.464
4.800
+664
aan
935
1.000
-65
5.800
+599
aftoppingsgrens) Sociale
voorraad
tot
liberalisatiegrens Totaal
Tabel 6: Omvang huidige sociale voorraad in vergelijking met de afspraken tot 2015
Getalsmatig is de totale sociale huurvoorraad voldoende. Wel zou een verschuiving plaats moeten vinden naar de iets duurdere, maar nog wel sociale, huurwoningen. Dit kan in de bestaande voorraad uitsluitend bij nieuwe verhuring en als de woning kwalitatief goed genoeg is. Dan kan de huurprijs aangepast worden. Beide corporaties passen huuraanpassing bij nieuwe verhuring al toe. Bij scheefwoners bestaat ook de mogelijkheid om een extra huurverhoging te vragen. Door onder andere de verhuurdersheffing gaan SCW en SVT noodgedwongen meer inzetten op verkoop van woningen en het verhogen van de huren. Ook zijn er de komende jaren nog plannen om enkele woningcomplexen te slopen en er minder, en soms andere, woningen voor terug te bouwen. Een structurele uitbreiding van de sociale woningvoorraad is niet van toepassing. Wel moet gemonitord worden dat er voldoende voorraad blijft voor de doelgroep. Verkoop van woningen kan een goede optie zijn voor een aantal huishoudens, zoals met een middeninkomen. Sloop en vervangende nieuwbouw, soms met een vermindering van het aantal woningen, geeft een kwaliteitsverbetering. Te alle tijden wordt gemonitord dat er voldoende betaalbare huurwoningen beschikbaar blijven voor de doelgroep. Actiepunt 1: monitoren kernvoorraad en sociale voorraad: jaarlijks en bij grootschalige ingrepen in de voorraad (sloop, nieuwbouw, transformatie). Actie verankeren in de prestatieafspraken. 6.3
Middeninkomens
De afgelopen jaren is het voor huishoudens met een middeninkomen steeds lastiger geworden om een woning te huren of te kopen. Door nieuwe toewijzingsregels kan slechts een beperkt deel van de middeninkomens nog terecht in de sociale huursector. Vanaf 2011 moet minimaal 90% van de huurwoningen worden toegewezen aan huishoudens met een verzamelinkomen beneden de € 34.229. Tegelijkertijd wordt het door nieuwe hypotheekregels voor dezelfde middeninkomens vrijwel onmogelijk om een passende (grondgebonden) woning te vinden in de koopsector. De woningmarkt zit op slot, in het bijzonder voor huishoudens met een middeninkomen. De problemen waarmee de doelgroep middeninkomens te maken heeft, is uiteen te rafelen in drie componenten: betaalbaarheid, beschikbaarheid en geschiktheid. Op de eerste plaats wordt het wonen voor middeninkomens duurder door nieuw beleid rondom huurverhogingen en de aflossing van hypotheken. Koop was voorheen voor sommigen nog een optie. Starters hadden via maatregelen zoals koopsubsidie en startersleningen nog wel kans om te kopen. Aangescherpte hypotheekeisen en wegvallende koopstimuleringsregelingen maken het moeilijk zo niet onmogelijk om nog te kopen. Hiermee valt men terug op de huurvoorraad. Tot de groep middeninkomens behoren huishoudens met een inkomen tussen € 34.229 (afgerond € 34.000) en circa € 43.000. Deze groep is in Tiel 14% van de huishoudens ofwel circa 2.440 huishoudens. Van deze groep woont 40% in een sociale huurwoning (36%) dan wel particuliere huurwoning (4%). Van de groep met een middeninkomen woont 60% in een koopwoning. Het aanbod aan huurwoningen in de vrije sector huur bij de corporaties is beperkt. Verder is 10% van de huurwoningen in Tiel in eigendom bij derden. Van deze woningen is niet bekend welke huur zij hebben. Aangenomen wordt, dat van deze particuliere huurwoningen een deel een vrije sector huur heeft en daarmee mogelijk interessant is voor de doelgroep middeninkomens (mits de huur niet te hoog is).
23
SCW
SVT
Aantal
Aandeel
Aantal
Aandeel
37
0,2%
27
0,2%
3
0%
8
0%
Seniorenwoning
36
0,2%
0
0%
Totaal
76
0,4%
35
0,2%
Eengezinswoning Appartement
Tabel 7: vrije sector huurwoningen bij SCW en SVT
De groep middeninkomens heeft op dit moment een moeilijke positie op de woningmarkt.
• In de sociale huursector kan deze groep moeilijk terecht. Zoals hiervoor aangegeven mogen woningcorporaties op grond van Rijksregelgeving maximaal 10% van huurwoningen met een huur lager dan € 681,02 toewijzen aan deze groep. Corporaties hebben deze doelgroep wel als doelgroep van beleid benoemd. Zij streven er naar om binnen de 10% aan verhuringen welke vrij in te vullen zijn, nog steeds woningen te huur aan te bieden aan de huishoudens met een middeninkomen.
• In de dure huursector (huurwoningen met een huur hoger dan € 681,02, prijspeil 2013) is slechts een beperkt aanbod van minder dan 1% ten opzichte van de totale woningvoorraad.
• In de koopsector zijn de mogelijkheden van deze groep vooral beperkt door de aangescherpte hypotheekeisen en onzekerheid over werk en inkomen. Er is wel koopaanbod in Tiel in de lagere prijsklassen tot € 200.000,-. Het totale koopaanbod (dus niet de totale koopwoningvoorraad) bedraagt 323 woningen met een koopprijs tot € 200.000. Hiervan zijn 41 gelijkvloerse, met een lift bereikbare appartementen (Funda-scan, 16-05-2013).
• Het is voor senioren moeilijk om nog een hypotheek te krijgen. Ook is bij senioren niet altijd meer de wens aanwezig om te kopen. Verder zijn er in het koopaanbod veel eengezinswoningen en weinig gelijkvloerse woningen en/of appartementen die met lift bereikbaar zijn. Om te zorgen dat er voldoende woningen beschikbaar blijven voor de primaire doelgroep is het van belang om voldoende passend aanbod te creëren voor de middeninkomens, waardoor de doorstroming op gang kan komen. Manieren om het aanbod voor middeninkomens te vergroten zijn:
• Vergroten van het aanbod aan dure huurwoningen door in het nieuwbouwprogramma het accent te leggen op deze prijsklassen. Het aanbod moet wel aansluiten op de kwalitatieve vraag. Niet elke dure huurwoning blijkt op dit moment gemakkelijk verhuurbaar te zijn. Het rijk koerst op een beleid waarbij corporaties niet zomaar meer woningen in de vrije sector huur kunnen realiseren. Andere partijen, zoals beleggers, moeten deze taak overnemen. Kanttekening hierbij is de terughoudendheid van deze partijen bij kwalitatief minder goede wijken en kleinere kernen.
• Aanbieden van bijzondere huur- en koopconstructies in de vorm van Koopgarant, Slimmer Kopen, erfpachtconstructies of collectief particulier opdrachtgeverschap zowel voor kopers (CPO) als huurders (CPOH). De beide corporaties bieden woningen aan met de startersrenteregeling. Dit is een product voor koopstarters, ook die met een (lager) middeninkomen..
• Verkopen van corporatiewoningen. SCW en SVT bieden via StaVast woningen uit hun bezit te koop aan. Deze woningen zitten in een prijssegment dat betaalbaar is voor huishoudens met een middeninkomen. Ervaring is, dat zittende huurders de huurwoning waarin ze wonen niet aankopen. Wel is te zien dat huurders verhuizen naar een andere woning en deze dan wel kopen. Actiepunt 2: opstellen beleid middeninkomens, maatregelen en betrokken partijen. 6.4
Starters
Starters zijn personen of jonge gezinnen die nog niet beschikken over zelfstandige woonruimte. Hun woonwensen zijn echter niet gelijk. Zo zijn er starters die als alleenstaande op zoek zijn naar zelfstandige woonruimte en vaak genoegen nemen met een kleine woning of wooneenheid. Ook zijn er starters, die met een partner op zoek zijn naar zelfstandige woonruimte en behoefte hebben aan een kleine woning met minimaal twee slaapkamers. Voor beide groepen starters is de beschikbaarheid van woningen beperkt. Op de lange termijn is de starter het meest gebaat bij een 24
woningmarkt waarin de doorstroming goed functioneert. Hoe meer huishoudens, die al beschikken over woonruimte, de mogelijkheid krijgen om de door hen gewenste verbetering in hun wooncarrière te realiseren, hoe meer goedkope woningen in zowel de huur- als koopsector beschikbaar komen die geschikt zijn voor de starters. De druk op de sociale huurmarkt wordt vooral veroorzaakt door het uitblijven van uitstroom van groepen met een midden en hoger inkomen en ouderen. Starters met een inkomen lager dan € 34.229 zijn vooral aangewezen op de sociale huursector, waar in principe op langere termijn voldoende aanbod is als de doorstroming op gang kan worden gebracht. De komende jaren is er wel vraag naar extra sociale huurwoningen om aan de vraag van starters te voldoen. Starters met een inkomen tussen € 34.229 en € 43.000 vallen in de groep middeninkomens en hebben te maken met alle bij die groep beschreven problemen. De daarbij beschreven oplossingsrichtingen zijn eveneens onverkort voor starters van toepassing (bijvoorbeeld CPO en CPOH voor jonge huishoudens die zelf willen bouwen). Een specifieke oplossing voor (koop)starters is de Starters Renteregeling. Bij de Starters Renteregeling wordt twintig procent korting gegeven op de maandelijkse hypotheekrente. Het is de woningcorporatie, die elke maand twintig procent van de hypotheekrente voorschiet. Door deze korting op de hypotheekrente wordt het mogelijk om als starter een woning te kopen met lagere maandlasten dan bij een gewone hypotheek. De Starters Renteregeling is alleen van toepassing bij de woningen die door de corporaties verkocht worden. Sinds 2008 is het bij de gemeente Tiel niet meer mogelijk om een SVn-starterslening te krijgen. In de huidige tijd kan het instrument starterslening, mits onder de juiste voorwaarden, een stimulans zijn op de woningmarkt. Voorgesteld wordt om te onderzoeken óf en, zo ja, onder welke voorwaarden het gewenst en zinvol is om de starterslening opnieuw in de gemeente Tiel te introduceren. Actiepunt 3: onderzoek mogelijkheden en wenselijkheid SVn-startersleningen. 6.5
Arbeidsmigranten
Het aantal arbeidsmigranten in de regio Rivierenland is hoog. De meeste arbeidsmigranten werken in de land- en tuinbouw. In de regio Rivierenland is op basis van de aanwezige glas- en tuinbouw in 2012 een schatting gemaakt van de arbeidsbehoefte (seizoensgebonden en deels het voor het hele jaar). 6 Deze arbeidsbehoefte wordt grotendeels ingevuld door arbeidsmigranten. In de onderverdeling per gemeente is ook in Tiel een arbeidsbehoefte waar te nemen. Voor arbeidsmigranten in de regio is beleid met betrekking tot de tijdelijke huisvesting. Het beleid is gericht op oplossingen op het agrarisch perceel. De mogelijkheden betreffen tijdelijke huisvesting. Voor arbeidsmigranten die het hele jaar in Nederland verblijven is dit geen oplossing. Naast arbeidsmigranten in de land- en tuinbouw zijn er ook arbeidsmigranten voor werkzaamheden zoals in de (ver)bouw. In principe is ook hier de werkgever, vaak een uitzendbureau, verantwoordelijk voor de huisvesting. De aanwezigheid van arbeidsmigranten in Nederland is een feit. Het aantal arbeidsmigranten, de duur van hun verblijf en de woonplek zijn niet altijd bekend. Ook is niet bekend of woonplaats en werkplek dezelfde zijn. Huisvesting van arbeidsmigranten is primair de verantwoordelijkheid van de werkgever. Bij permanente vestiging van arbeidsmigranten wordt huisvesting een opgave voor alle bij het woonbeleid betrokken partijen. Corporaties kunnen woonruimte aanbieden, gemeenten dienen een visie te hebben op de huisvesting, ook in relatie tot werkgelegenheid. Om inzicht te krijgen in omvang, type arbeidsmigranten, werkplek en woonplaats is in het actieprogramma voorgesteld nader onderzoek te doen naar arbeidsmigranten in Tiel en zo mogelijk in de regio. Vanuit Tiel is inzicht gewenst in het aantal in Tiel gehuisveste arbeidsmigranten in relatie tot de (Tielse) werkplek. Vanuit de regio is het van belang om de huisvestingsopgave voor arbeidsmigranten, zowel tijdelijke al permanente huisvesting, regionaal op te pakken en te verdelen.
6
bron: 'Huisvesting arbeidsmigranten' Evaluatie beleidshandreiking 2008 25
Actiepunt 4: onderzoek arbeidsmigranten, in samenwerking met de regio, werkgevers en huisvesters van arbeidsmigranten. 6.6
Statushouders/vreemdelingen
SCW en SVT vervullen een rol in de huisvesting van statushouders en stellen binnen het halve jaar, met uitloop van maximaal nog een half jaar, de benodigde woningen ter beschikking. Voor wat betreft de taakstelling zit Tiel op schema. 6.7
Woonwagenbewoners
Woonwagenbewoners zijn sinds het intrekken van de Woonwagenwet in 1999 doelgroep van het reguliere volkshuisvestingsbeleid. In dat kader zien partijen het huisvesten van woonwagenbewoners als een oneigenlijke taak van de gemeente. Gezien de gewenste integratie van de doelgroep, de behoefte de benodigde hoge investeringen voor de woonvorm, zijn keuzes gemaakt met betrekking tot het aantal standplaatsen en de locaties. Er zijn 35 standplaatsen aangewezen als sociale kernvoorraad. Na een periode waarin het overleg over de overdracht heeft stilgelegen, is dit inmiddels wel weer opgepakt. Daaruit is gebleken dat het rechtstreeks overdragen aan de woningcorporaties voor de corporaties geen optie is. In goed overleg wordt nu onderzocht of de oprichting van een stichting die de woonwagenaangelegenheden moet gaan behartigen, haalbaar is.
26
7
Wonen, zorg en welzijn
7.1
Kaders voor wonen en zorg
In het beleidskader Wmo 2013-2016 van de gemeente Tiel staat de visie op de samenleving en de Wmo beschreven. Uitgangspunt is mee blijven doen in de samenleving. Zo lang mogelijk zelfstandig wonen is een hieruit voortvloeiende opdracht. Vanuit wonen en zorg is de opdracht in eerste instantie gericht op inwoners met een ondersteuningsvraag en kwetsbare inwoners. Daarbij gaat het niet om het bouwen van extra aangepaste voorzieningen, maar om het realiseren van kleinschalige woonvormen die multi-inzetbaar zijn. Wonen moet daarbij gekoppeld zijn aan andere welzijns- en zorgproducten die gezamenlijk beogen de kwaliteit van leven en dus van participatie te verbeteren. Hoewel het accent ligt op inwoners met een ondersteuningsvraag en kwetsbare inwoners, zal ook inzet worden gepleegd naar actieve burgers met als doelstelling het bevorderen van zo lang mogelijk zelfstandig wonen en het voorkomen van uitval (voorkomen/uitstellen dat mensen een ondersteuningsvraag krijgen en/of kwetsbaar worden). Dit heeft zich vertaald in drie beleidsvoornemens.
• Bevorderen van 'zo lang mogelijk zelfstandig wonen' waar geschikte woningen, ook bij een verminderde mobiliteit, een onderdeel van is. Focus ligt niet alleen op de huurvoorraad maar ook op de particuliere woningvoorraad.
• Voorkomen van uitval; stroomlijnen preventie en vroegsignalering: Ondersteunend aan dit voornemen is de woonladder van toepassing. Waar voor een huishouden een reguliere woning (mogelijk tijdelijk) niet mogelijk is, wordt toch gezocht naar een geschikte woonvorm om te voorkomen dat mensen echt op straat staan. De corporaties zijn volgens regionale afspraken over de woonladder partner bij het bieden van alternatieve woonruimten.
• Behoud van evenwicht; ondersteuning en vangnet: Vanuit het uitgangspunt dat iedereen zo lang mogelijk zelfstandig kan blijven wonen, zijn er groepen die hierin ondersteund moeten worden. Senioren met een zorgvraag is een van deze groepen. Daarnaast zijn er ook andere groepen waarbij te denken valt aan mensen met een fysieke of verstandelijke handicap, een psychiatrische stoornis of dementie. Ook jongeren kunnen onder deze groep vallen, zoals bijvoorbeeld bij 'kamers met kansen' waar jongeren woonruimte te huur aangeboden krijgen in combinatie met (verplichte) coaching. Deze woonvisie spitst zich met name toe op reguliere woningen en intramuraal wonen (voor ouderen), gerelateerd aan de bevolkingsopbouw en –prognoses en de gevolgen van de scheiding wonen-zorg. In het actieprogramma is opgenomen dat de integratie van het Wmo-beleid en het woonbeleid uitgewerkt wordt in een uitvoeringsplan Wmo en wonen. Bij dit vervolg komen ook de overige kwetsbare groepen aan bod zoals dak- en thuislozen, jongeren die begeleiding nodig hebben en mensen met een fysieke of verstandelijke beperking. De mogelijkheden voor mantelzorg worden dan ook verder onderzocht. Hierbij kan gedacht worden aan specifieke woonvormen met mogelijkheden tot wonen in de directe omgeving van de mantelzorger, in al dan niet tijdelijke vorm (mantelzorgwoning op het perceel bijvoorbeeld). 7.2
Behoefteontwikkeling wonen met zorg
Ouderen of mensen met een langdurige ziekte of beperking kunnen niet altijd zelfstandig wonen. De zorg die zij nodig hebben, wordt beschreven in een zorgzwaartepakket (ZZP). Het Rijk zet in op het scheiden van wonen en zorg. De AWBZ vergoedt alleen de geïndiceerde functies (de zorg). Uiteindelijk verdwijnt alle extramuraal geleverde zorg en ondersteuning uit de AWBZ. Ondersteuning wordt ondergebracht in de Wmo, verpleging thuis in de ZorgVoorziengenWet (ZVW). De maatregel wordt gefaseerd ingevoerd en per 1 januari 2013 is het principe van scheiden van wonen en zorg doorgevoerd voor nieuwe cliënten met een lichtere ZZP (tot en met 2). Vanaf 2014 volgt ZZP3 (ouderenzorg), vanaf 2015 ook de andere ZZP 3 (verstandelijke handicaps en geestelijke gezondheidszorg). Per 2016 moet volgens het huidige regeerakkoord ook nog 50% van de groep tot en met ZZP4 extramuraal gehuisvest zijn. 27
De onderstaande figuur laat zien hoe, door de komende extramuralisering van de verschillende groepen zorgontvangers in de periode tot 2018, de behoefte verschuift naar complexgewijs verzorgd wonen en individueel wonen met zorg aan huis.
Figuur 8: Behoefte aan wonen met zorg onder ouderen in 2018 (4 scenario’s) (Bron: Woonzorgweter Companen (2013))
In de praktijk kan dit betekenen dat zorginstellingen kamers of appartementen kunnen gaan verhuren en de (extramurale) zorg bieden (juridisch scheiding wonen en zorg). Daarnaast zullen steeds meer mensen die voorheen in een intramurale instelling zouden gaan wonen, nu thuis blijven wonen of in een complex gaan wonen waar de zorg naar toe wordt gebracht. In de onderstaande tabel staan de ontwikkelingen van de vraag en het huidige aanbod van wonen met zorg weergeven. Vraag 2013
Vraag 2018
Vraag 2023
Aanbod per 11-2013
Verschil vraagaanbod 7
Verschil 20132018
Verschil 20132023
Intramuraal (landelijke norm)
350
215
260
455
-105
-240
-190
Feitelijke indicaties intramuraal
439 (waarvan 90 ZZP1 en 2, 60 ZZP3 en 75 ZZP4)
Verzorgd wonen (complex)
235
355
425
148
+205
+275
Zelfstandig met thuiszorg
285
425
500
1.890 sterwon ingen
+5 +85
Tabel 8: Behoefteontwikkeling zorgaanbod en verschil vraag en aanbod, 2013 - 2018 (Bron: onderzoek STMR (2011) & Woonzorgweter Companen (2013))
Als we naar de feitelijke indicaties kijken voor intramurale zorg, lijkt er op dit moment voldoende aanbod in de gemeente Tiel. De huidige normatieve vraag ligt namelijk lager dan het aanbod in Tiel. Dit geeft echter een vertekend beeld omdat een deel van de capaciteit een regionale functie heeft. Dit blijkt ook uit de informatie, dat het aantal feitelijke indicaties voor intramurale zorg in lijn is met het aantal plaatsen. Het aanbod en de vraag naar verzorgd wonen liggen niet helemaal op een lijn. Op dit moment is er een tekort van ongeveer 90 zorgwoningen. Naar de toekomst toe zal dit aantal sterk toenemen. De vraag naar zelfstandig thuis wonen met zorg zal in de toekomst sterk groeien. Er is in de gemeente Tiel wel een redelijk aanbod aan woningen die voldoen aan de minimumeisen van toe- en doorgankelijkheid (nultredenwoningen). Deze woningen zijn echter lang niet altijd geschikt voor
7
Een – geeft een tekort, een + geeft een overschot weer. 28
mensen met een zorgvraag. De aanwezige woningen dienen ook beschikbaar te komen voor de doelgroepen. Wonen met zorg: verstandelijk en geestelijk gehandicapten Het scheiden van wonen en zorg zal niet alleen zijn uitwerking hebben op de huisvesting van ouderen (V&V, verpleging en verzorging). Ook onder de vanuit Verstandelijke Gehandicapten zorg (VG) en Geestelijke Gezondheidszorg (GGZ, psychiatrie) geïndiceerde personen zal extramuralisering plaatsvinden. De omvang van zowel de VG en GGZ groep blijft nagenoeg gelijk naar 2018. Dit heeft te maken met het beperkte effect dat de vergrijzing op deze doelgroepen heeft. Er vindt door de extramuralisering wel een duidelijke verschuiving plaats van intramurale naar extramurale plaatsen. 2013 VG
Intramurale plaatsen
GGZ
Extramurale plaatsen Intramurale plaatsen
2018
186
84
80
102 20
Extramurale plaatsen
63
Tabel 9: Behoefte aan wonen met zorg VG en GGZ, 2013 - 2018 (Bron: onderzoek STMR (2007) & Woonzorgweter Companen (2013))
7.3
Huisvesting voor mensen met een fysieke beperking: sterwoningen
De gemeente Tiel en de woningcorporaties SCW en SVT hebben voor de huisvesting van mensen met een beperkte mobiliteit een classificatiesysteem opgesteld om de Tielse woningvoorraad in te delen naar de mate van geschiktheid. Met dit systeem krijgen woningen 0 tot 4 sterren, afhankelijk van hun toe- en doorgankelijkheid. Het classificatiesysteem geeft zicht op de gewenste eisen van de onderscheiden sterrenwoningen. Het classificatiesysteem heeft zich de afgelopen jaren bewezen als intern sturingsinstrument voor beleid. Het helpt gemeente en woningcorporaties om in te spelen op de vraag naar verschillende gradaties van passende woningen voor senioren en mensen met een beperking. Er zijn op dit moment 1.890 sterwoningen met een of meer sterren. Binnen de sterwoningen zijn er de nodige kwaliteitsverschillen. Zeker woningen met 1 ster voldoen maar aan minimale toegankelijkheidseisen (nultredenwoningen) en zijn dan ook niet altijd zorggeschikt, rolstoeltoegankelijk of rolstoeldoorgankelijk. Daarnaast woont ook een groot aantal mensen met thuiszorg in een reguliere (gezins)woning zonder sterren. Streven is om bij nieuwbouw zoveel mogelijk in te spelen op de mogelijkheid tot gebruik van de woning voor fysiek gehandicapten. Niet elke woning hoeft bij oplevering geschikt te zijn maar er zijn maatregelen denkbaar waar bij de bouw al rekening mee gehouden wordt en die het mogelijk maken om de woning ook later nog aan te passen en geschikt te maken. Te denken valt aan bredere deurposten, geen drempels en ruime kamers en badkamer (dit alles voor zover financieel ook mogelijk). Bij de prestatieafspraken kan dit aspect met de corporaties verder uitgewerkt worden waarna afspraken vastgelegd worden in de prestatieafspraken. Particuliere woningeigenaren kunnen middels voorlichting, begeleiding en mogelijk ook subsidie uitgedaagd worden om hun woning – ook preventief – geschikter te maken voor een langere periode en een mogelijk verminderde gezondheid. Het sterrensysteem moet actueel gehouden worden. De technische eisen die aan de basis liggen van de sterclassificatie zijn nog gelijk aan de eisen van 2007. Nieuwe ontwikkelingen en inzichten zijn hierin niet meegenomen. Een actiepunt is dan ook de actualisatie van het sterrensysteem waarbij elementen van Woonkeur betrokken kunnen worden. Ook de directe woonomgeving is van invloed op de mobiliteit (bijvoorbeeld manoeuvreerruimte voor scootmobiel). 7.4
Overige kwetsbare doelgroepen
De woonladder Uitgangspunt voor het huisvesten van kwetsbare groepen is dat iedereen gehuisvest moet kunnen worden in een voor hem of haar geschikte woonvorm. Niet iedereen kan namelijk zelfstandig wonen. 29
Daarom moeten alternatieven worden ontwikkeld voor deze groep. In het kader van de preventieve aanpak dak- en thuisloosheid is in het uitvoeringsprogramma OGGz/MO de ketenzorg versterkt. Daarbij wordt de zogenaamde woonladder als uitgangspunt gehanteerd voor de opvang in een tussenvoorziening en/of sociaal pension. Daarnaast is een mogelijke doorstroming naar reguliere huisvesting en begeleid wonen aandachtspunt van beleid. De woningcorporaties in de regio Rivierenland spelen daarbij een faciliterende rol. Voor de huisvesting van deze bijzondere doelgroepen hebben de woningcorporaties met een aantal maatschappelijke instellingen afspraken gemaakt. De afspraak is dat zij woningen beschikbaar stellen voor maatschappelijke instellingen ten behoeve van deze bijzondere doelgroepen. In de bijlage is nader ingegaan op de achtergronden en toepassingsvelden van de woonladder. 7.5
Opgave wonen en zorg
Voor Tiel ligt er een opgave voor het verzorgd wonen: • een huidig tekort van 85 woningen • een opgave van 205 woningen tot 2018 • een opgave van 275 woningen tot 2023 De opgave hoeft niet volledig opgevangen te worden in de nieuwbouwproductie. Een kwantitatieve vraag vertaalt zich niet altijd in een daadwerkelijke vraag. Veel mensen blijven het liefst in de eigen woning. Aandachtspunt is dan ook het geschikt maken van de bestaande woningvoorraad. De vraag naar intramurale plaatsen neemt alleen maar af. Er komt een toenemende vraag naar zelfstandig wonen met thuiszorg. Het aanbod is niet te bepalen. Het zijn voor een deel ook de huishoudens die nu ergens wonen en uitsluitend vragen om thuiszorg. Wel vraagt dit vaak aanpassingen in de woning. Er is geen extra vraag naar woningen voor verstandelijk gehandicapten en mensen vanuit de geestelijke gezondheidszorg. Wel verschuift de vraag van intramuraal naar extramuraal. Tevens wordt bij de uitwerking van projecten voor senioren onderzocht of woonconcepten, gericht op mantelzorg en veilig wonen ingepast kunnen worden. Te denken valt aan woonvormen in een meer besloten setting en vormen van kangoeroewoningen. Er ligt nog een opgave om het wonen (woonvisie) en de zorg (Wmo-beleid) integraal te bezien en beleid en uitvoering op elkaar af te stemmen. Een uitvoeringsprogramma Wmo is in ontwikkeling. De integratie van Wmo en woonvisie moet gestalte gaan krijgen in een uitvoeringsprogramma 'wonen en Wmo'. Actiepunt 5: uitwerking beleid en uitvoeringsplan 'wonen en Wmo-beleid'.
30
8
Nieuwbouw
8.1
Kwantitatieve behoefte
De gemeente Tiel heeft een herijking woningbouwprogrammering 2010-2020 opgesteld. Aanleiding voor de herijking zijn de gewijzigde omstandigheden op de woningmarkt. Tiel heeft ook meer bouwmogelijkheden dan de komende tien jaar gerealiseerd kan worden. Er zijn dan ook keuzes gemaakt. In de herijking woningbouwprogrammering is uitgegaan van de realisatie van (netto) 1.677 woningen in de periode 2010-2020. In 2010-2012 zijn 677 woningen gerealiseerd. Resteert in de periode 20132020 het aantal van 1.000 aan geprogrammeerde woningen. Voor de periode 2013-2020 is er volgens de recente (nog voorlopige) provinciale prognose nog een opgave van 719 woningen. De Pearl-prognose gaat voor deze periode uit van circa 1.600 woningen. Een vergelijking van het geplande woningbouwprogramma tot 2020 met de prognoses geeft het volgende beeld: Restant 2013-2020
Programma
Verschil
tot 2020 Provinciale prognose 2010 (zoals
(1.700-677=) 1.023
1.000
23 'tekort'
(1.396-677=) 719
1.000
281 'teveel'
1.600
1.000
600 'tekort'
afgesproken) Provinciale prognose 2013 (voorlopige prognose) Pearl prognose Tabel 10: vergelijking prognoses
Zoals te zien, is het geplande woningbouwprogramma uit de herijking te hoog volgens de voorlopige provinciale prognose 2013. De Pearl prognose laat weer een heel ander beeld zien, met veel hogere aantallen nog te realiseren woningen. Het woningbouwprogramma uit de herijking woningbouwprogrammering (netto 1.677 woningen) wordt als uitgangspunt genomen voor de komende jaren. Hiervoor zijn meer redenen te geven. Zo is de verwachting, dat het realiseren van het geplande aantal woningen op zich al een hele prestatie is in deze tijd van crisis en een stagnerende woningmarkt. Tiel heeft bovendien een regionale opvangtaak. De afgelopen jaren is een positieve migratiestroom te zien, telkens als er gebouwd wordt. Bij enige ontspanning in de woningmarkt, kan dit effect opnieuw optreden. Ook is Tiel aantrekkelijk voor senioren vanwege een hoger voorzieningenniveau dan omringende, kleinere kernen. Het aantal sluit tevens aan op lopende afspraken met de provincie, waarbij Tiel een opgave gekregen heeft om 1.700 woningen te realiseren in de periode 2010-2020. Op basis van monitoring van gerealiseerde aantallen, ook in relatie tot de uitgangspunten voor kwaliteit en doelgroepen, wordt door de jaren heen duidelijk hoeveel er daadwerkelijk gebouwd wordt en welk effect dit heeft op de bevolking in aantallen en doelgroepen. 8.2
Kwalitatieve vraag
Op grond van woonvoorkeuren en leefstijlen is een inschatting gemaakt van kansrijke marktsegmenten en kwetsbare marktsegmenten. Hierbij is geen onderzoek gedaan in Tiel maar gekeken naar recente onderzoeken in een tweetal steden in de regio: Gorinchem en Vianen. De informatie is bewerkt naar de aantallen voor Tiel.
31
Gebonden kleine huish.
Mobiele kleine huish.
Gebonden gezinnen
Mobiele gezinnen
Eengezins, huur met een huur tot € 575 Eengezins huur met een huur van € 575 tot 680
++
+
+++
+
Meergezins huur met een huur tot € 575
++
Gebonden senioren
Mobiele senioren
+
+++
+++
+++
+ ++
+
Nultreden grondgebonden huur met een huur tot € 575 Eengezins koop tot € 200.000
+
++
+
Eengezins koop van € 200.000 tot € 250.000
+
+
Eengezins koop van €
+
+
250.000 tot € 350.000 Meergezins Koop tot €
+
200.000 Meergezins Koop van €
+
200.000 tot € 250.000 Tabel 11: Gewenste woning 8, 2013-2028 (Bron: Woningmarktonderzoek Vianen en Gorinchem)
Uit de voorkeuren blijkt een belangrijke wens om goedkoop te huren, bij voorkeur onder € 575. Deze woningen zijn slechts beperkt, en vooral in bestaande, oudere bouw, voorhanden. Daarnaast zullen mobiele huishoudens door hun hoge inkomen niet voor deze woningen in aanmerking komen. Kleine huishoudens hebben een sterke voorkeur voor huren van een woning. Bij gezinnen zien we een voorzichtige vraag naar koopwoningen: hoe hoger het inkomen, des temeer voorkeur voor een eengezinskoopwoning. Maar duidelijk is dat hierin geen hele hoge prijzen worden gewenst. Onder senioren zien we een duidelijke voorkeur voor goedkoop wonen en wonen in een grondgebonden nultredenwoning. Bij mobiele senioren zijn (nultreden)appartementen daarnaast in trek. De hierboven geconstateerde woonwensen/leefstijlen zijn doorvertaald naar een inschatting van de woningvraag naar woningtype. De uitkomsten zijn gecorrigeerd voor huishoudens met een inkomen boven € 34.229 met een voorkeur voor sociale huurwoningen ('scheefwensers’). Zij hebben door toewijzingsregels nauwelijks nog kans op een sociale huurwoning. Hun verhuiswens is daarom niet meegenomen in deze analyses. De verschuivingen hierdoor zijn echter minimaal, wat erop wijst dat voorkeuren en praktische mogelijkheden redelijk in overeenstemming met elkaar zijn. In de huursector is op dit moment Deze vraag komt voor een deel van en hun (tijdelijke) onderdak zoeken goedkopere nultredenhuurwoningen
vooral vraag naar goedkope en betaalbare huurappartementen. starters die in de huidige crisis het kopen van een huis uitstellen in de huursector. Op langere termijn is er vooral een vraag naar (senioren).
De huidige voorraad sociale huurwoningen in Tiel is getalsmatig ruim voldoende. Mogelijk knelpunt ligt wel in de beschikbaarheid van deze woningen voor de doelgroep. De nadruk ligt dan ook niet op het realiseren van veel extra sociale huurwoningen maar op het bevorderen van de doorstroming. Insteek daarbij is het realiseren van aanbod voor de middeninkomens, het bouwen voor senioren en doorstroming bevorderen middels de mogelijkheid tot extra huurverhoging bij scheefwoners. Toevoegingen in de vorm van nieuwbouw blijven beperkt.
8
Woningsegmenten waar slechts een beperkte vraag naar is (minder dan 10%) zijn niet in deze tabel
opgenomen. 32
Figuur 9: Ontwikkeling vraag naar huurwoningen, 2013-2028 ( Bron: referentieonderzoeken, geijkt voor Tiel)
In de koopsector is er vooral aanvullend behoefte aan wat duurdere eengezinswoningen. Dit lijkt in tegenspraak met de huidige stagnatie die op de woningmarkt die zich juist in dit segment voordoet. In het recente WoON2012 komt deze vraag ook naar voren. Daarin wordt de vraag neergezet als een uitgestelde vraag. Men wil die duurdere woning wel, mits de huidige woning verkocht is en er meer zekerheden zijn over inkomen en hypotheekregels. In het goedkope prijssegment is er vooral behoefte aan appartementen (tot € 200.000). Het is niet mogelijk om elke woning volledig geschikt te maken voor elke doelgroep. Wel is het mogelijk om woningen zo te ontwerpen en realiseren dat de woning eenvoudig aan te passen is op het moment dat dit noodzakelijk is. Te denken valt bijvoorbeeld aan een trap in huis die goed geschikt is voor een traplift. Ook de mogelijkheid tot een aanbouw voor slaapkamer en badkamer is hierbij een optie. Dit laatste dient dan ook planologisch mogelijk te zijn. 8.3
Woningbouwprogramma
Figuur 10: ontwikkeling vraag naar huurwoningen, 2013-2018 (Bron: referentieonderzoeken, geijkt voor Tiel)
In de Herijking woningbouwprogrammering 2010-2020 heeft een selectie plaatsgevonden van locaties welke ruimtelijk van betekenis zijn voor Tiel en daarmee prioriteit moeten krijgen bij de 33
(her)ontwikkeling. Hierbij is onder andere gekeken naar het vergroten van de ruimtelijke kwaliteit, faseerbaarheid en flexibiliteit. Ook is gekeken naar de omvorming van functies of aanpassingen in de geplande woningaantallen. In de Herijking woningbouwprogrammering 2010-2020 is een woningbouwprogramma 2010-2020 opgenomen en door de raad vastgesteld (figuur 11). Tevens is een voorkeursscenario opgenomen in de Herijking waarbij invulling gegeven is aan de extra ruimte in het woningbouwprogramma. De resterende locaties worden vooralsnog 'in de wacht gezet' voor de periode na 2019. Mocht uit de monitor blijken dat locaties uit het woningbouwprogramma 2010-2020 niet of niet in deze periode gerealiseerd kunnen worden, dan kunnen reservelocaties ingezet worden. De Herijking betreft voornamelijk een ruimtelijke afweging op basis van beschikbare locaties. De woonvisie voegt hier de programmatische component aan toe vanuit behoefte en doelgroepen. Volgende, logische, stap is de toets van beide beleidsstukken aan elkaar. In het actieprogramma is deze toets, de integratie van beide beleidsdocumenten, als actiepunt benoemd. Waar gewenst, zal na deze toets een verfijning plaatsvinden van gewenste woonkwaliteit, doelgroep, planning en fasering. De eerder genoemde reservelocaties worden indien nodig ingezet bij tegenvallende productie op de nu geselecteerde locatie.
figuur 11: voorkeursscenario, nog niet getoetst aan de doelstellingen uit woonvisie (bron: Herijking woningbouwprogrammering 2010-2020, bureau Nieuwe Gracht)
Actiepunt 6: confrontatie woonvisie (programmatisch) en herijking woningbouwprogrammering (ruimtelijk, planning en fasering).
34
9
Duurzaamheid van de woningvoorraad
Een belangrijke opgave voor de bestaande woningvoorraad is de verduurzaming ervan. Duurzaamheid heeft daarbij betrekking op twee aspecten: • •
verbeteren van de energieprestaties om daarmee het energieverbruik en de woonlasten te verminderen en het comfort te verbeteren. verbeteren van de geschiktheid van de woningen voor verschillende doelgroepen, waaronder senioren.
9.1
Het belang van het verbeteren van de energieprestaties
Andere lasten dan de huur zijn een steeds belangrijker deel van de woonlasten gaan uitmaken. Woonlasten ten gevolge van energie zijn van 2000-2007 gestegen met 60% (gas 80%, elektra 40%), een stijging van ca 8% per jaar (CBS). De gemiddelde energierekening van een label A-woning bedraagt € 105, terwijl dit voor een label Gwoning maandelijks € 231 bedraagt. Aangezien slecht geïsoleerde woningen vooral door de groepen met lage inkomens worden bewoond, betekent dit een extra beslag op het toch al geringe maandelijkse besteedbare budget. De vergrijzing betekent een toename van het aantal mensen dat vooral binnenshuis verblijft. Een goed geïsoleerde woning met een gezond binnenklimaat is voor die groep van groot belang. Vermindering van het energieverbruik en de CO 2 -uitstoot kan op twee manieren, namelijk door technische maatregelen aan de woning en door gedragsverandering/bewustwording. 9.1.1
Huurwoningen
Technische maatregelen aan woningen in de huursector zijn de verantwoordelijkheid van de woningcorporaties. In de periode 2010-2011 zijn energie-prestatieafspraken opgesteld welke op 6 oktober 2011 zijn ondertekend door SCW, SVT en de gemeente Tiel. SCW en SVT voeren de komende 10 jaar energiebesparende maatregelen uit in de bestaande woningvoorraad. Het doel van deze maatregelen is om het energieverbruik van huurders te beperken en daarmee een bijdrage te leveren aan de betaalbaarheid van het wonen. In het Bouwbesluit zijn al eisen gesteld aan de duurzaamheid en energieprestatie-normen voor woningen. In aanvulling daarop is nog een extra afspraak gemaakt: Bij nieuwbouwprojecten met een minimale omvang van vijftig woningen worden de mogelijkheden onderzocht van duurzame energie en het behalen van een van de extra energieprestaties zoals dan vereist volgens het bouwbesluit. Voor het overige ligt de ambitie met name op het gebied van verbetering van de bestaande voorraad. Met de corporaties worden in het kader van de vernieuwing van de prestatieafspraken opnieuw afspraken gemaakt over de gewenste energielabels en het beoogde tempo bij verbetering van de bestaande huurvoorraad. 9.1.2
Particulier woningbezit
In de koopsector is verbetering van de energieprestaties de verantwoordelijkheid van de eigenaarbewoner. Van alle woningen in Tiel heeft 41% energielabel G, F of E. Omgerekend leven circa 8.000 huishoudens dus in een (zeer) energie-onzuinige woning. In de gemeente Tiel kunnen eigenaar-bewoners tot medio 2014 subsidie aanvragen voor het isoleren van hun koopwoning. Het gaat daarbij om vloer-, dak- of gevelisolatie of het vervangen van (dubbel)glas door HR++ glas. Het gaat om woningen die gebouwd zijn voor 1980. Het subsidiebedrag is vastgesteld op een derde van het uitgegeven bedrag met een maximum van € 500. De gemeente kan ervoor kiezen om eigenaar-bewoners te stimuleren hun woningen te verbeteren doorsubsidies, informatie en voorlichting. Dit gebeurt uiteraard al in het kader van de isolatiesubsidie 35
maar kan uitgebreider. De informatie kan tevens gericht zijn op gedragsverandering en bewustwording van alle bewoners op het gebied van energie. De gemeente kan hierbij samenwerking zoeken met de corporaties. 9.2
Levensloopgeschikte woningen
De woningvoorraad van Tiel bestaat voor ruim drie kwart uit eengezinswoningen. Deze woningen zijn minder geschikt voor sommige groepen zoals senioren en anderen met beperkingen in hun mobiliteit. Het meer geschikt maken van woningen voor diverse doelgroepen is daarom een belangrijk thema voor de bestaande voorraad. Doel hierbij is niet om alle woningen voor elke doelgroep geschikt te maken. Wel gaat het om het zoveel mogelijk borgen dat eventuele aanpassingen ook in de toekomst mogelijk zijn. 9.2.1
Huurwoningen
Met de corporaties kan in het traject van de prestatieafspraken bediscussieerd en afgesproken worden om bij nieuwbouw zoveel als mogelijk en reëel is rekening te houden met het gebruik door meer doelgroepen. 9.2.2
Particuliere woningvoorraad
Het (meer) levensloopgeschikt maken van koopwoningen is de verantwoordelijkheid van de eigenaarbewoners. De gemeente draagt hier in een aantal gevallen aan bij via de Wmo. De gemeente wil eigenaren stimuleren tijdig maatregelen te nemen door informatie en voorlichting. Preventief handelen betekent op termijn minder aanspraak op Wmo-gelden. In het actieprogramma van deze woonvisie is als actie opgenomen dat verdere uitwerking en uitvoering plaats moet vinden van het beleid wonen en zorg. Hierin wordt tevens aandacht besteed aan de levensloopgeschiktheid van woningen in bestaande voorraad en bij nieuwbouw, voor corporatiewoningen en particulier eigendom. Actiepunt 7: Uitwerking beleid voor energieduurzaamheid en levensloopgeschiktheid voor de particuliere woningvoorraad. Het zal met name gericht zijn op motivering en voorlichting. 9.3
Aanpak van dorpen en wijken
Een woning staat nooit op zichzelf maar maakt onderdeel uit van een groter geheel: een buurt, een wijk, een dorp. Naast de kwaliteit van de woning is de woonomgeving ook van invloed op het woongenot en de leefbaarheid. Beheer, onderhoud en herstel van de woonomgeving kunnen de uitstraling van een wijk beïnvloeden. Ook een gevarieerd woningaanbod in een wijk of dorp is een meerwaarde. Nieuwbouw en herstructurering zijn middelen die ingezet kunnen worden om in te grijpen in een eenzijdig woningaanbod. Een afstemming van plannen voor (vervangende) nieuwbouw, renovatie en de openbare ruimte is essentieel. Op initiatief van de gemeente is er jaarlijks overleg over de afstemming van onderhoud en beheer van de wijken en bijvoorbeeld de buurtconciërges. Bij de nieuwe prestatieafspraken wordt ook de wijkaanpak en de afstemming weer op de agenda gezet.
36
10
Partners en samenwerking
Bij de uitvoering van de woonvisie zijn partijen als woningcorporaties, particuliere verhuurders, ontwikkelaars en ook bewoners en maatschappelijke organisaties betrokken. Dat maakt deze spelers tot partners in het wonen die gezamenlijk, zij het vanuit verschillende taken en verantwoordelijkheden, de gewenste woonkwaliteit tot stand brengen. De mate waarin de gemeente kan sturen in de woningbouwproductie is afhankelijk van de wijze waarop de gemeente betrokken is bij de plannen. Toch kan de gemeente zowel bij eigen grondposities, als in gevallen van bestemmingsplanwijziging eisen stellen aan de ontwikkeling. In alle gevallen zijn partijen gebaat bij overleg en samenwerking al vanaf het moment dat het woonbeleid geformuleerd wordt. Juist in een woningmarkt waar niet alles meer mogelijk is, moet de woningbouwproductie goed aansluiten bij de vraag. 10.1
Prestatieafspraken
Tiel gaat in het woonbeleid uit van samenwerking met de partners in het wonen. Directe partners zijn SVT en SCW. Deze corporaties zijn betrokken geweest bij het opstellen van de woonvisie. Voor een effectieve uitvoering van het woonbeleid heeft de gemeente Tiel met de woningcorporaties SCW en SVT in 2008 prestatieafspraken gemaakt. Eind 2012 zijn de prestatieafspraken geëvalueerd. In vervolg op de woonvisie en de evaluatie van de prestatieafspraken 2008-2012, worden de prestatieafspraken herzien. In deze woonvisie is al een aantal bespreekpunten geformuleerd voor de prestatieafspraken. In het kader van gezamenlijke acties en projecten en het monitoren van de prestatieafspraken, vindt twee tot vier maal per jaar ambtelijk overleg hierover plaats. Bestuurders van gemeente en corporaties monitoren op hoofdlijnen in een half jaarlijks bestuurlijk overleg. Specifieke, gezamenlijk uit te werken onderwerpen wachten niet op de afgesproken reeks overleggen maar krijgen een eigen overlegstructuur. Een van de eerste onderwerpen is het opstellen van de nieuwe prestatieafspraken. Actiepunt 8: Opstellen prestatieafspraken met SCW en SVT. 10.2
Regionale afstemming
De gemeente Tiel maakt onderdeel uit van de regio Rivierenland. In de regio vindt afstemming plaats van de diverse lokale woningbouwprogramma's. Woonvisie en Herijking woningbouwprogrammering zijn input vanuit de gemeente Tiel voor het regionale woningbouwprogramma. 10.3
Betrekken van partners in het woonbeleid
Er zijn diverse bouw- en ontwikkelpartijen actief in Tiel. Met hen is regelmatig overleg over de invulling en voortgang van projecten. Er is echter meer mogelijk. De gemeente wil haar potenties en ontwikkelmogelijkheden nog actiever onder de aandacht brengen. Om te beginnen gaat het dan om de promotie en marketing van Tiel in het algemeen. Tiel heeft kwaliteiten waarmee zij onderscheidend kan zijn ten opzichte van andere gemeenten en regio's. En het zijn deze kenmerken die het interessant maken om in Tiel te investeren. Het gaat hierbij trouwens niet alleen om het wonen maar om het woon- én leefklimaat: het wonen, werken, winkelen en recreëren in en om Tiel. Tiel, stad van Flipje, profileert zich natuurlijk al als een gastvrije, bruisende en ondernemende plaats (http://www.uitintiel.nl). Waar we naar op zoek gaan, is het promoten van Tiel als gemeente waar het goed wonen is en waar je als (commerciële) partij ook kunt en wilt investeren en bouwen. De eerste aanzet hiervoor is al gedaan bij de marktconsultatie. Tijdens de gesprekken is aan partijen niet alleen een toelichting gegeven op de woonvisie maar is tevens gevraagd wat zij verwachten van de gemeente, welke kaders zij nodig hebben om projecten in Tiel te realiseren. Hieruit werd in ieder geval duidelijk dat men op zoek is naar flexibiliteit en snelheid. Ook is gevraagd om een gezamenlijke promotie. De gemeente wil hier uiteraard op inspelen met de opmerking dat initiatieven altijd getoetst worden aan het groter kader zoals de woonvisie, de structuurvisie en de herijking 37
woningbouwprogrammering. De gemeente houdt het overzicht en geeft hierbinnen ruimte aan initiatieven. Ook introduceren we het 'platform wonen' waarbij we naast de nu al actieve partijen ook andere partijen gaan uitnodigen. Met partijen gaan we de projecten bespreken die ook in deze tijd realiseerbaar zijn. De gemeente Tiel is daarnaast voornemens om een jaarlijks overleg te voeren met alle bij het wonen betrokken partijen zoals zorgpartijen, makelaars, ontwikkelaars, bouwers en bewonersvertegenwoordigers. Doel hierbij is onder andere informatie-uitwisseling, het bespreken van trends en ontwikkelingen en het monitoren van het woonbeleid. Actiepunt 9: Jaarlijkse bijeenkomst met alle bij het woonbeleid betrokken partijen: het woonplatform Tiel. 10.4
Afstemming wonen en zorg
Zoals in de inleiding al aangegeven, beperkt deze woonvisie zich met name tot de diverse woonvormen van wonen en zorg. Het is echter essentieel dat de relatie tussen woonbeleid en Wmobeleid verder uitgewerkt wordt in een visie op - en beleid voor - wonen en zorg. (zie actiepunt 5)
38
11
Monitoring
Omdat de wereld sterk in beweging is, is een continue monitoring en bijstelling noodzakelijk van het woonbeleid en het woningbouwprogramma. Daarbij kan ingespeeld worden op veranderingen in weten regelgeving, financiële mogelijkheden en de actuele marktcapaciteit. Er is dan ook altijd een korte termijn en een langere termijn. Hiertoe is de aanbeveling om een monitor op te zetten. Kaders voor de monitor zijn verwoord in de woonvisie (doelstellingen met betrekking tot doelgroepen, aantallen, kwaliteiten en prijscategorieën) en de Herijking woningbouwprogrammering (kansrijkheid van locaties, planning en fasering). Het opstellen van de monitor is opgenomen in het actieprogramma. Onderdelen van de monitor zijn in ieder geval: • • •
•
monitoren van wijzigingen in trends en ontwikkelingen en de mogelijke invloed op programma, planning en fasering. monitoren van de daadwerkelijke woningbouwproductie in relatie tot prognoses en geplande aantallen. monitoren van de gerealiseerde woningen in relatie tot de doelstellingen met betrekking tot doelgroepen, woningtypen, prijscategorieën en gewenste woningkwaliteit (waaronder energieduurzaamheid en levensloopgeschiktheid). monitoren van de effecten op migratie en doorstroming na oplevering van woningen.
Na het opstellen van de monitor worden de in de monitor omschreven onderwerpen jaarlijks doorlopen. In de monitor wordt een voorstel gedaan voor het proces en de betrokken partijen.
Actiepunt 10: Opstellen van een monitor wonen Tiel. Actiepunt 11: Jaarlijks monitoren van de woningbouwproductie: sloop en toevoegingen/nieuwbouwproductie, in aantallen, typen, kwaliteiten, gerelateerd aan het beleid met betrekking tot doelgroepen.
39
12
Actieprogramma
In dit actieprogramma zijn de acties benoemd, welke in vervolg op deze woonvisie uitgewerkt worden. Tevens is een aantal acties benoemd die continu uitgevoerd worden, gekoppeld aan projecten of in een jaarlijkse cyclus. Per actiepunt is verwezen naar het hoofdstuk uit deze woonvisie waar meer over de achtergrond van de actie te lezen is. Ook is waar mogelijk aangegeven welke partijen betrokken zijn bij de actie. Tot slot is een globale planning opgenomen.
nr
Actiepunt
Uit
Uitvoering door
Uitvoering in periode
1
Monitoren kernvoorraad en sociale
6.2
huurvoorraad
Corporaties, in overleg met
Jaarlijks en
de gemeente
grootschalige ingrepen in de voorraad (sloop, nieuwbouw)
2
Uitwerken beleid en maatregelen voor
6.3
Gemeente, in
de middeninkomens
2013/2014
samenwerking met corporaties en overige aanbieders van vrije sector huur- en goedkope koopwoningen
3
Onderzoek SVn-startersleningen
6.4
gemeente
2013
4
Beleid arbeidsmigranten
6.5
Gemeente in
2013
samenwerking met overige partijen zoals werkgevers en verhuurders 5
Beleid en uitvoeringsprogramma 'wonen
7
Gemeente, in
en Wmo-beleid'
2013/2014
samenwerking met corporaties en zorgaanbieders
6
Integratie woonvisie en Herijking
8.3
Gemeente
2013
Gemeente in
2014
woningbouwprogrammering 7
Uitwerken beleid (motiveren,
9
voorlichten) voor energieduurzaamheid
samenwerking met overige
en levensloopgeschiktheid van de
partijen (corporatie,
particuliere woningvoorraad
bouwers, makelaars)
8
Opstellen prestatieafspraken 2014-2018
10.1
Gemeente en corporaties
2013/ 2014
9
Woonplatform betrokken partijen
10.3
Gemeente, corporaties en
Jaarlijks
overige bij het wonen betrokken partijen 10
Opstellen van de monitor wonen Tiel
11
Gemeente, ism corporaties
2013
11
(Jaarlijkse) monitor wonen Tiel
11
Gemeente, ism corporaties
Jaarlijks
12
Input vanuit de woonvisie bij projecten:
Gemeente
Continu, bij
maatwerk woningbouwprogramma voor
projecten
de locatie, afgestemd op de stedebouwkundige en financiële kaders.
40
Bijlage 1: Begrippenkader Prijscategorieën woningen in huur en koop In onderstaande tabellen is een overzicht gegeven van de huur- en koopprijzen, gerelateerd aan de begrippen 'goedkoop', 'betaalbaar' en 'duur'.
Huur (prijspeil juli 2013) Goedkoop
Tot € 535,91
Aftoppingsgrens, laag
Betaalbaar
€ 535,91 - € 681,02
Duur
Vanaf € 681,02
Huurtoeslaggrens
Koop (prijspeil 1-1-2010 9) Goedkoop
Tot € 170.000
Middelduur – laag
Tussen € 170.000 en € 200.000
Middelduur – hoog
Tussen € 200.000 en € 250.000
Duur
Vanaf € 250.000
Inkomensgroepen Inkomensgroep
Inkomensniveau
Laag
Huishoudens met een verzamelinkomen (= belastbaar inkomen) tot € 34.085 (exclusief inkomens van inwonende kinderen)
Midden ('laag midden'
huishoudens met een verzamelinkomen van € 34.085 tot € 43.000
en 'midden')
waarbij soms een onderscheid gemaakt wordt tussen lage middeninkomens (tot € 38.000) en middeninkomens ( € 38.000- € 43.000)
Hoog ('hoog midden'
Huishoudens met een verzamelinkomen vanaf € 43.000 (hoge
en 'hoog')
middeninkomens) en vanaf € 62.000 (hoge inkomens)
Classificatiesysteem sterrenwoningen Gemeente Tiel en de woningcorporaties SCW en SVT hebben daartoe een classificatiesysteem opgesteld om de Tielse woningvoorraad in te delen naar mate van geschiktheid voor huisvesting van senioren en mensen met een beperkte mobiliteit. In dit systeem krijgen woningen geen tot 4 sterren, afhankelijk van hun toe- en doorgankelijkheid. Het helpt gemeente en woningcorporaties gericht in te spelen op de vraag naar verschillende gradaties van passende woningen voor ouderen en mensen met een beperking. Het doel daarvan is om gezamenlijk gerichte en transparante afspraken te maken over de realisatie (in zowel nieuwbouw als bestaande bouw) van ‘geschikte woningen’ gedefinieerd naar de volgende niveaus van geschiktheid.
9
Uit: Woonvisie Gelderland, deel C, kwalitatief woningbouwprogramma 2010-2019 41
Aantal
Omschrijving
sterren
*
Nultredenwoningen Alle primaire voorzieningen (woonkamer, toilet, badkamer, keuken en minimaal 1 slaapkamer) liggen gelijkvloers of zijn zonder traplopen bereikbaar. De woning ligt op de begane grond of is in geval van appartementen met de lift bereikbaar. De woning is geschikt voor bewoners met geringe beperkingen bij het lopen, die als hulpmiddelen eventueel wandelstok of kruk(ken) gebruiken.
**
Rollator toe- en doorgankelijke woning Alle primaire voorzieningen (woonkamer, toilet, badkamer, keuken en minimaal 1 slaapkamer) liggen gelijkvloers en zijn zonder traplopen bereikbaar. De woning ligt op de begane grond of is in het geval van appartementen met een lift bereikbaar. Personen met een rollator kunnen de toegang van de woning en het woongebouw zonder belemmeringen bereiken en zonder grote hindernissen in en door het woongebouw lopen. De woning en het woongebouw hebben geen of zeer geringe drempels. De woning is geschikt voor bewoners met beperkingen bij het lopen, die met een rollator afstanden kunnen overbruggen.
***
Rolstoel toegankelijke en rollator toe- en doorgankelijke woning Alle primaire voorzieningen (woonkamer, toilet, badkamer, keuken en minimaal 1 slaapkamer) liggen gelijkvloers. De woning ligt op de begane grond of is in het geval van appartementen met een lift bereikbaar. De toegangsdeuren in het woongebouw (inclusief liftdeur) en/of de voordeur kunnen zelfstandig met een rolstoel gepasseerd worden. De rolstoel is niet in de woning te gebruiken, de rollator wel. De woning is geschikt voor bewoners die een beperkte loopafstand kunnen afleggen, die binnen in de woning nog met een rollator uit de voeten kunnen, maar niet in staat zijn om grotere afstanden te overbruggen.
****
Rolstoel toe- en doorgankelijke woning Alle primaire voorzieningen (woonkamer, toilet, badkamer, keuken en minimaal 1 slaapkamer) liggen gelijkvloers. De woning ligt op de begane grond of is in het geval van appartementen met een lift bereikbaar. De toegangsdeuren in het woongebouw (inclusief liftdeur) en/of de voordeur kunnen zelfstandig met een rolstoel gepasseerd worden. Alle ruimtes binnen in de woning zijn bereikbaar en bruikbaar (te maken) voor bewoners in een standaardrolstoel. De woning is geschikt voor bewoners die zich zittend moeten verplaatsen en veelal afhankelijk zijn van zorg aan huis.
Leefstijlen Om de kwalitatieve woonwensen van de diverse huishoudens beter in perspectief te plaatsen, zijn deze omgezet naar eenvoudige leefstijlen, waarin de voor de woningvraag meest kenmerkende demografische en economische kenmerken gecombineerd zijn. Hierbij is aansluiting gezocht met gedrag en beleving dat bestaat tussen de verschillende groepen op de woningmarkt. De belangrijkste factoren die de woonvraag bepalen, zijn traditionele kenmerken als levensfase en inkomenssituatie. Op deze kenmerken is de indeling dan ook gebaseerd. De toevoeging ‘gebonden’ of ‘mobiel’ wijst niet zozeer op de (auto-)mobiliteit van groepen, maar veel meer op de actieradius van hun activiteiten: familie, kennissen, werk, winkelen en uitgaan. Bij de mobielen spreiden deze activiteiten zich over een grote regio uit terwijl deze activiteiten zich bij de gebondenen voornamelijk concentreren op de eigen woonplek.
42
Starters: Meestal jongeren die vanuit een onzelfstandige woonsituatie (meestal inwonend bij ouders, familie of op kamers) de woningmarkt betreden.
Gebonden Kleine Huishoudens: Eén- en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar, met een inkomen tot modaal (€1.800 netto per maand). Veel Starters op de woningmarkt behoren nadat zij een zelfstandig huishouden zijn gaan vormen tot de Gebonden Kleine Huishoudens. Onder deze ‘Starters’ zijn wel de nodige huishoudens met een groeiend inkomensperspectief. Mobiele Kleine Huishoudens: Eén- en tweepersoonshuishoudens tussen 35 en 55 jaar met inkomen tussen modaal en 1,5x modaal (€2.500 netto per maand) en één- en tweepersoonshuishoudens tot 35 jaar met inkomen vanaf modaal. Dit zijn huishoudens zonder kinderen met een behoorlijk inkomen, in de leeftijd tot 55 jaar. Gebonden Gezinnen: Gezinnen met kind(eren) met een inkomen lager dan anderhalf keer modaal.
Mobiele Gezinnen: Gezinnen met kind(eren), en één- en tweepersoonshuishoudens tussen de 35 en 55 jaar. Het inkomen ligt hoger dan anderhalf keer modaal. Dit is een groep met mogelijkheden op de woningmarkt.
Gebonden Senioren: Eén- en tweepersoonshuishoudens (zonder thuiswonende kinderen) tussen 55 en 75 jaar met een inkomen beneden modaal en van 75 jaar of ouder met een inkomen tot anderhalf keer modaal.
Mobiele Senioren: Eén- en tweepersoonshuishoudens (zonder thuiswonende kinderen) tussen de 55 en 75 jaar, met een inkomen hoger dan modaal en van 75 jaar of ouder met een inkomen boven 1,5x modaal. Net als de Mobiele Gezinnen hebben zij op basis van hun inkomen en eventueel vermogen de nodige mogelijkheden op de woningmarkt.
< 1x modaal 1- en 2 phh < 35 jr 1- en 2 phh 3555 jr Gezinnen +kindere n 1- en 2 phh 5575 jr 1- en 2 < 1x phh >75 modaal jr 1- en 2 phh < 35 jr 1- en 2 phh 3555 jr Gezinnen +kindere n 1- en 2 phh 5575 jr 1- en 2 < 1x phh > 75 modaal jr
1x - >1,5x 1,5x modaal modaal
1x - >1,5x 1,5x modaal modaal
1x - >1,5x 1,5x modaal modaal
1- en 2 phh < 35 jr 1- en 2 phh 3555 jr Gezinnen +kindere n 1- en 2 < 1x 1x - >1,5x phh 55modaal 1,5x modaal 75 jr modaal 1- en 2 1- en> 275 phh phh < 35 jr jr 1- en 2 phh 3555 jr Gezinnen +kindere n 1- en 2 < 1x 1x - >1,5x phh 55modaal 1,5x modaal 75 jr modaal 1- en 2 1- en> 275 phh phh < 35 jr jr 1- en 2 phh 3555 jr Gezinnen +kindere n 1- en 2 < 1x 1x - >1,5x phh 55modaal 1,5x modaal 75 jr modaal 1- en 2 1- en> 275 phh phh < 35 jr jr 1- en 2 phh 3555 jr Gezinnen +kindere n 1- en 2 phh 5575 jr 1- en 2 phh > 75 jr
43
Bijlage 2: Woonladder regio Rivierenland Het begrip “Woonladder” is in 2005 gelanceerd door kamerlid Co Verdaas. Hij gebruikte de term om aan te geven dat er tussen gewoon wonen in een woonbuurt en leven op straat een aantal woonvarianten ontbreken die het ook voor mensen met een probleem op woongebied mogelijk maken dakloosheid te vermijden. De ladder miste een aantal treden. Natuurlijk waren aangepaste vormen voor sommige groepen beschikbaar; denk aan een gezinsvervangend tehuis. Andere groepen zoals verslaafden, psychiatrische patiënten, zwerfjongeren, ex gedetineerden en huisuitzettinggevallen vielen nogal eens buiten de boot. De metafoor woonladder is dan ook bedoeld om een denkkader te hebben voor een probleemanalyse van de keten wonen en voor het bedenken en realiseren van oplossingen voor de groepen met beperkingen. Zoals er in de ouderenzorg een samenhangend geheel is ontstaan van gewoon wonen, via aangepaste seniorenwoningen naar verzorgingshuis en verpleeghuis, zo zou ook voor de OGGz/MO doelgroepen een samenhangende keten moeten ontstaan. De ordenende factor is niet beperkingen in relatie met leeftijdgebonden problemen, maar beperkingen in relatie met wooncompetenties. In de analyse bleek al snel dat ook gewoon wonen differentiaties kent. Beïnvloeding, begeleiding, drang en soms dwang zijn nodig om mensen nog in dit kader binnen te houden. In Rivierenland is op grond van regionale omstandigheden gekozen voor de volgende woonladder. Trede
Woonvorm
1
Normaal wonen
2 3
Tweede kansbeleid Bijzondere bemiddeling
4 5
Tussenvoorziening Beschermd woning niveau
6
Onderste trede woonladder
Deze ladder kan met allerlei varanten uitgebreid worden, maar is in de huidige opstelling voldoende om zichtbaar te maken wat er voor de OGGz/MO doelgroep nodig is om haar op een zo hoog mogelijk niveau te laten wonen. Doelgroep per trede 1. Normaal wonen Het einddoel voor alle groepen is om binnen sociaal acceptabele grenzen je woonrechten uit te oefenen. Waar tijdelijk of permanent competenties ontbreken, wordt steun georganiseerd in diverse vormen. Omdat toch nog te veel mensen uitgezet werden, veelal wegens huurschulden of overlast is met de woningcorporaties in de regio een afspraak gemaakt over het terugdringen van huisuitzettingen. Ervaringen elders leren dat met gerichte preventieve interventies dit mogelijk is. In de praktijk lukt het tegengaan van uitzettingen redelijk. Woningcorporaties verschillen nogal wat betreft hun inzet op dit punt. Sommigen hebben speciaal geschoolde medewerkers in dienst genomen (meest maatschappelijk werkenden). Ook andere betrokkenen bij woonbegeleiding of schuldhulpverlening hebben niet altijd voldoende oog voor problemen op dit gebied. Tot normaal wonen worden ook o.a. projecten als 'kamers met kansen' gerekend. 2. Tweede kansbeleid Hier is sprake van een herkansing als in feite al een ontruiming mogelijk is. 'Uitgangspunt is dat, op het moment dat iemand feitelijk uitgezet kan worden, onder nadere voorwaarden een tweede kans kan worden geboden. Dat betekent dat een dergelijke huurder een huurovereenkomst voor bepaalde tijd krijgt onder strikte voorwaarden, waaronder een begeleidingstraject (Convenant 2de kans beleid).'
44
Er is voorzien in een driepartijen overeenkomst met een grote zorgcomponent en strikt omschreven voorwaarden. Het oordeel van de woningcorporatie en nader onderzoek door het Meldpunt Bijzondere Zorg bepalen of iemand in staat wordt geacht deze kans waar te maken en dus te krijgen. Doel is na 1 jaar (of na verlenging) te komen tot een normale huurrelatie. 3. Bijzondere bemiddeling dit is een al langer bestaand instrument om sociale en medische factoren mee te wegen bij de woningtoewijzing en urgentie toe te kennen. Als zodanig is het een prima instrument dat echter voor de OGGz/MO doelgroep onvoldoende werkt. OGGZ-gebonden factoren worden onvoldoende meegewogen. 4. Tussenvoorziening wonen Dit is een tijdelijke woonplek, gekoppeld aan begeleiding met als doelstelling na een half jaar (evt. verlenging) normaal te gaan wonen. Bedoeld voor mensen die tijdelijk uitgesloten zijn van de treden 1, 2 en 3, maar wel over de motivatie en de mogelijkheden beschikken om naar dat niveau\toe te groeien. De instroomcriteria voor deze voorziening zijn: 5. Regiobinding 6. Cliënt is naar het oordeel van de corporatie (tijdelijk)uitgesloten van normaal wonen, tweede kansbeleid en bijzondere bemiddeling 7. Oorzaak van deze uitsluiting kan velerlei zijn zoals echtscheiding in combinatie met andere oorzaken, huiselijk geweld, schulden, over het algemeen gepaard gaande met psychosociale problematiek. 8. Cliënt kan op eigen kracht geen tijdelijk adequate oplossing vinden 9. Cliënt heeft een AWBZ indicatie of begeleiding wordt gefinancierd vanuit de WMO/subsidiegelden. Als cliënten geen AWBZ indicatie hebben, wordt er naar gestreefd een AWBZ indicatie te verkrijgen 10. Cliënt is gemotiveerd te werken aan herstel/rehabilitatie/ uitstroom/oplossen van schulden 11. Cliënt accepteert hulp en begeleiding bij problemen op de levensgebieden die herstel/uitstroom in de weg staan. 12. Cliënt onderschrijft de huisregels Contra-indicaties zijn: 1. Extreem overlastgevend gedrag waardoor de veiligheid voor zichzelf en anderen niet gewaarborgd kunnen worden. 2. (Psychiatrische) behandeling is voorliggend 3. Chronisch en of intensieve lichamelijke zorg nodig hebben 4. Openstaande detentie, tenzij er andere afspraken zijn gemaakt met het veiligheidshuis. 5. Geen perspectief op uitstroom 5. Beschermd wonen niveau dit is bedoeld voor mensen die de hogere niveaus niet kunnen halen en dak- of thuisloos zijn of marginaal – en ongewenst gehuisvest. De instroomcriteria voor beschermd wonen, waarbij het belangrijk is dat het een laagdrempelige voorziening wordt, zijn: 1. Cliënt moet dak en -thuisloos zijn en uitgesloten zijn van reguliere huisvesting. 2. Psychiatrische problemen vormen geen belemmering tenzij de gedragsproblematiek zo ernstig is dat het de dagelijkse gang van zaken verstoort en ook door de medebewoners als blijvend overlastgevend wordt ervaren. 3. Cliënten krijgen voorafgaand aan een definitieve plaatsing een proefperiode. (cliënt moet de plaatsing “verdienen’) 4. Indien mogelijk kan cliënt op zeer korte termijn, liefst nog dezelfde dag terecht. 5. Het gebruik van alcohol en of drugs is onder bepaalde voorwaarden toegestaan op de kamer. De verslavingsproblematiek moet bespreekbaar zijn 6. Gebruik in de openbare ruimten is niet toegestaan. 7. Vrouwen: vrouwelijke cliënten vormen een absolute minderheid. Hierdoor is het niet rendabel om een aparte vleugel in te richten. Mogelijk worden er kamers voor vrouwen gereserveerd die dicht bij de kantoorruimten liggen. 45
8. Cliënten moeten een AWBZ indicatie hebben of de plaatsen moeten gefinancierd worden vanuit de WMO. 9. In principe is het verblijf gericht op doorstroom naar een meer zelfstandige woonvorm. 10. Cliënt dient de huisregels te onderschrijven 11. Cliënt moet hulp en of begeleiding accepteren Uitstroomcriteria/contra-indicaties zijn: 1. Extreem overlastgevend gedrag waardoor de veiligheid voor zichzelf en anderen niet gewaarborgd kan worden. 2. Gebruik van geweld en extreem agressief gedrag. 3. Chronische en of intensieve lichamelijke zorg nodig hebben. 4. Excessief alcohol of drugsgebruik waaruit ernstige gedragsproblematiek voortvloeit. 5. Cliënt is dusdanig gerehabiliteerd dat hij door kan stromen naar een meer zelfstandige woonvorm. 6. Onderste trede woonladder Dit is de individuele oplossing voor de groep waar we eigenlijk geen raad mee weten. De term 'restscenario' is hier van toepassing. Elke hogere mogelijkheid is uitgesloten. Plaatsing in de Beschermde Woonvorm is gecontra-indiceerd (zie boven punten 6,7en 9). Al of niet gedwongen opname is onderzocht en niet aan de orde. Met 'restscenario' wordt bedoeld dat de positieve beeldvorming stokt. We moeten met elkaar constateren dat we een probleem hebben waarvoor geen gangbare oplossing binnen de woonladder bestaat. Meestal stokt dan ook de professionele beeldvorming en wordt de cliënt losgelaten. Het doel van de onderste trede is ‘containment’ of ook wel het voorkomen van dakloosheid en het beschermen van de bewoner en/of samenleving. Het is dus een middel waarmee de problematiek beheersbaar wordt gehouden. Er is geen sprake van een ‘kansenbeleid’. Natuurlijk is het goed wanneer de betrokkene zich (met hulp) toch weet te verbeteren. Wij dienen echter voor ogen te houden dat verbetering in deze fase geen doel op zich (meer) is. Een bijzondere groep is die van de ernstig problematische gezinnen. Voor hen biedt de Beschermde Woonvorm geen oplossing. Zij vallen dus eerder binnen deze categorie.
46
