WOONVISIE GIESSENBURG 2016 - 2020
Werkgroep Wonen
1. Woonvisie
De werkgroep Wonen wil activiteiten stimuleren die bijdragen aan een evenwichtige woningvoorraad in Giessenburg. De werkgroep kiest daarbij voor een praktische aanpak. Waar in het dorp zijn mogelijkheden? Welke personen kunnen daar een rol bij spelen? En hoe wordt het financieel mogelijke gemaakt? zijn de vragen die daarbij horen. Maar de werkgroep is zich ook bewust dat andere partijen zoals gemeente Giessenlanden, Woningcorporaties en ontwikkelaars enthousiast gemaakt moeten worden voor projecten in Giessenburg. Daarvoor is een theoretische onderbouwing van de praktische aanpak noodzakelijk. De werkgroep kiest er daarom voor het één te doen en het ander niet te laten. Er wordt gewerkt aan een bondige woonvisie die gebaseerd is op reële kansen in het dorp. 1.1 Inleiding Het leven, ook in Giessenburg, veranderd in rap tempo. Door de terugtredende overheid is de noodzaak voor bewoners toegenomen om zelf meer (gezamenlijk) te gaan regelen. En deze trend zien we ook op het gebied van wonen. Bouwprojecten werden tot voor kort ontwikkeld door de gemeente i.s.m. met een projectontwikkelaar, en bewoners hadden daar formeel inspraak op. Tegenwoordig maakt de gemeente veel meer gebruik van de inzichten van bewoners voor het opstellen van een gemeentelijke visie. En bovendien worden diezelfde bewoners uitgenodigd om actief aan de uitvoering mee te werken. De werkgroep Wonen van dorpsraad Giessenburg speelt op deze trend in door met een eigen visie op wonen te komen. Dat deze visie op wonen nodig is voor Giessenburg staat voor een ieder wel vast. De laatste jaren is in Giessenburg zeer beperkt nieuwbouw gerealiseerd waardoor een groot deel van de woningzoekenden buiten het dorp is gaan wonen. Dat geldt zeker voor een grote groep bewoners tussen de 20 en 35 jaar. Een zorgelijke ontwikkeling als het gaat over de leefbaarheid van ons dorp. Daarvoor is het noodzakelijk om naast voldoende inwoners ook alle leeftijdsgroepen ‘binnen boord te houden’. Voorwaarde voor een leefbaar dorp is diversiteit in leeftijdsgroepen. Jong, oud en alles daartussen in moet een geschikte woning kunnen vinden in Giessenburg. Deze opvatting stelt eisen aan type woningen maar ook aan de aantallen. Om die reden maakten we deze woonvisie voor Giessenburg. Om de noodzaak van nieuwe woningen aan te tonen en ontwikkelingen op gang te brengen.
Pag. 1
1.2. Aanpak Natuurlijk beseffen we ons dat Giessenburg niet geïsoleerd in de polder ligt. De vraag naar woningen wordt mede bepaald door o.a. werkgelegenheid in de nabijheid, de voorzieningen op het gebied van onderwijs en zorg, grote rol in het huisvesten van speciale doelgroepen. Wat dat betreft heeft Giessenburg iets te bieden. Niet alleen voor de eigen inwoners maar ook voor de inwoners van omliggende kernen en gemeenten. We zijn niet voor niets een ‘voorzieningendorp” .
Daarnaast hebben we onze inwoners een aantal vragen over wonen in Giessenburg gesteld. Eerst algemeen en later, toen de gewenste respons door jeugdigen uitbleef, nogmaals gericht op deze groep. Daarmee hebben we de meningen van een grote groep inwoners in beeld en tevens een reëel beeld van de vraag. 2. Kaders
Een aantal documenten uit het recente verleden geven de kaders aan als het gaat over woningbouw in Giessenburg, Giessenlanden en de Alblasserwaard. 2.1 wonen in Giessenlanden (2011) Giessenburg kenmerkt zich door een sterke vraag naar goedkope koopwoningen. Het dorp is een populaire vestigingsplaats onder starters. Verkoop van huurwoningen ligt hier minder voor de hand omdat hiervan geen overschot aanwezig is. Nieuwbouw (onder Koopgarant) ligt dan meer voor de hand. Nieuwbouw van eengezins-koopwoningen sluit aan bij de vraag indien zij voornamelijk in de goedkope prijsklasse worden aangeboden. Er is ook ruimte voor meer seniorenwoningen. Giessenburg is een populaire plaats voor ‘verhuisgeneigden’ binnen Giessenlanden. Dat geldt met name voor de categorie gezinnen.
Pag. 2
Uit onderzoek van Quintis in 2011 komt onderstaande tabel die het saldo weergeeft voor vraag en aanbod voor Giessenburg tot 2030
2.2 regionale woonvisie (2013) De regionale woonvisie bevestigt de bovengemiddelde vraag naar woningen in Giessenburg, specifiek voor senioren en goedkopere eengezinswoningen in zowel huur als koop. Voor Giessenburg als ‘voorzieningendorp’ zijn alle Product Markt Combinaties van belang dus dat betekent: - starters mogelijkheden bieden - doorgroeiers binden - senioren bedienen - én nieuwkomers aantrekken Pag. 3
Bovendien wordt er aandacht gevraagd voor de volgende aspecten: - Duurzaamheidsmaatregelen bij bestaande voorraad - Overbruggen van het ‘zorggat’ - Mogelijkheden voor eenverdieners en kleine huishoudens Om woningbouw wel mogelijk te maken maar tevens te voorkomen dat de bouwproductie de vraag overstijgt is een tweetal toetsen ingesteld: - de 5 / 10 / 50 toets Tot aan 2020 mogen jaarlijks 5 woningen gebouwd worden in woondorpen, 10 woningen in voorzieningendorpen en 50 in stedelijk gebied. Grotere aantallen vragen een regionale goedkeuring. Giessenburg is één der voorzieningendorpen - de 0,7% toets De voorgenomen groei in de totale regio tussen 2010 en 2020 is 3500 woningen ofwel 0,7%. De toets werkt ook kernniveau waarbij de optelsom van plannen geldt, gecorrigeerd met sloop. Wordt hiermee de 0,7% overschreden dan wordt het besproken in regionaal verband. In de uitvoering blijkt deze norm dichter bij de 0,8% te liggen. 2.3 regionale toets (2014) Om de voorzieningen en woningvoorraad in Giessenburg op het gewenste peil (structuurvisie 2008) te brengen heeft de gemeente Giessenlanden in volgorde gekozen voor: - een wozoco met sociale huurappartementen, eengezinswoningen en vrije kavels, totaal 48 wooneenheden - ontwikkeling van voorlopig 4 woningen i.p.v. de eerder voorgenomen 35 op de locatie Doetse Vliet III. Na een eerdere aanname van 83 is het totaal aantal woningen daarmee teruggebracht naar 52.
Pag. 4
Als gevolg van uiteenlopende ontwikkelingen zoals provinciale regelgeving, toekomstverwachtingen en de economische crisis, heeft er nauwelijks woningbouw plaatsgevonden in de voorbije jaren. De ‘markt zat op slot’ was een veel gehoorde klacht. En als iemand al initiatief wilde nemen stuitte hij/zij op zoveel tegenwerking dat je maar van de plannen werd afgezien. Inmiddels zijn de tijden weer wat ten goede geleerd. Afspraken in regionaal verband geven weer meer ruimte en de gemeentelijke opstelling is gewijzigd. Giessenlanden werkt aan een nieuwe visie op wonen. Daarin opgenomen is meer ruimte voor particulier initiatief. De regels voor woningbouw worden versoepeld en initiatieven waarvan de vraag is aangetoond kunnen eerder rekenen op gemeentelijke medewerking.
3. Demografie
3.1 Inwoners Inwoneraantal naar leeftijdscategorie leeftijd
0 - 15
16 - 25
26 - 45
46-65
65+
totaal
aantal
1000
609
1136
1370
770
4885
Gezinssamenstelling huishouden
eenpersoons
zonder kinderen
met kinderen
totaal
347
590
798
1735
aantal
3.2 Woningen Woningvoorraad type
aantal
Corporatiebezit
Particulier bezit (huur en koop)
Totaal
e.g.w.
app
2^1
rij
app
210
85
735
655
50
1735
Pag. 5
3.3 Sociodemografische kenmerken In Giessenlanden als geheel en in Giessenburg in het bijzonder is de afgelopen jaren weinig gebouwd. Daar waar wel werd gebouwd bestond het bouwprogramma vooral uit gezinskoopwoningen (Schelluinen, Arkel). Slechts in Hoornaar zijn bij Wozoco de zes molens woningen voor senioren gebouwd. Specifiek voor Giessenburg is de uitstroom van ouderen en van starters zichtbaar. 3.4 Trends & ontwikkelingen
Voor het vaststellen van de gewenste woningtypen wordt veelal gekeken naar de systematiek van burgerschapstijlen* die wordt gebruikt door Motivaction. Giessenburg moet zich in dat kader richten op Postmaterialisten, Nieuwe Conservatieven en Opwaarts Mobielen. Begrippen die passen bij deze groepen zijn: - Postmaterialisten Maatschappelijk betrokken, balans lichaam-geest, bewust leven, interesse in natuur. Nadruk op bestaande voorraad, landschappelijk wonen, hoog segment, duurzaam en verweven met het landschap, collectieve woonvormen. - Nieuwe Conservatieven Traditie maar ook interesse in technologische ontwikkeling. Belang van status en privacy. Zowel nieuwbouw als bestaande woningen, landschappelijk wonen, hoog segment, hoge status, particulier opdrachtgeverschap. - Opwaarts Mobielen Work hard, play hard, ambitieus, belang van nabijheid voorzieningen en werk. Nadruk op nieuwbouw, veel huis voor je geld, modern design, slimme starterswoningen, maar ook middelduur en duur segment, vooral koop.
zie ook: http://www.motivaction.nl/onderzoeksmethoden/doelgroep-en-segmentatie/ burgerschapsstijlen
Pag. 6
4. De Vraag
4.1 Enquêtes De werkgroep is van mening dat de vraag naar woningen leidend moet zijn bij de ontwikkeling. T.b.v. de notitie Wonen in Giessenlanden (2011) en de Regionale Woonvisie is onderzoek gedaan naar de vraag. Persoonlijke omstandigheden kunnen echter snel wijzigen. Om die reden heeft de werkgroep ook haar eigen enquête gehouden. De uitkomsten daarvan sluiten in grote lijnen aan bij de onderzoeken in 2011 en 2013. De volledige enquête is als bijlage toegevoegd. Belangrijke uitkomsten voor deze woonvisie zijn: - 113 mensen hebben gereageerd, de helft daarvan is tussen de 50 en 70 jaar, een kwart nog daarboven. - 54 keer wordt de voorkeur voor een seniorenwoning aangegeven, 10 keer aangepast voor zorg. - de helft van de respondenten wil verhuizen tussen nu en 5 jaar - 38% geeft een voorkeur aan voor een woningoppervlakte tussen 80 en 100m2, 25% tot 120m2 - 44 maal is er een voorkeur voor kopen, 33 keer om te huren - 17 ‘huurders’ verkiezen een kale huur tot € 495,- en 20 tot maximaal € 710,- 25 van de ‘kopers’ denkt aan een koopsom tussen 185.00 en 225.00 euro Toen bleek dat slechts weinig jongeren de enquête had ingevuld is besloten een tweede enquête uit te zetten. Dit keer speciaal op deze doelgroep gericht en per internet/facebook uitgevoerd. Ook hiervan zijn de uitkomsten in de bijlage te vinden. De reacties op hoofdlijnen: - 42 reacties waarvan er 35 binnen 3 jaar willen verhuizen - een kwart van de respondenten is alleenstaand, de helft een paar zonder kinderen en een kwart een paar met kinderen - 75% woont in Giessenburg en wil daar graag blijven wonen - de meeste voorkeur gaat uit naar een eengezinswoning of een ‘tweekapper’, 8 keer een appartement. - jongeren willen een iets grotere woning; 50% tussen de 125 en 150 m2 - de grootste voorkeur ligt bij koop; 12 keer tot € 170.000, 22 keer tot 295.000 euro - 75% heeft in meer of mindere mate interesse voor een CPO- project
Pag. 7
4.2 Wachtlijst Recent is gestart met de bouw van 4 woningen aan de Doetse Vliet, aansluitend op de bestaande bebouwing. Daarbij bleek hoe groot de animo is om voor zo’n type woning in aanmerking te komen. Zonder enige reclame werden de woningen verkocht en hebben 30 kandidaten zich op een lijst laten plaatsen om bij een volgend bouwproject in aanmerking te komen. 4.3 Woningen met zorg
De grote vraag naar seniorenwoningen is niet verbazend. Er zijn natuurlijk niet voor niets eerder al afspraken gemaakt om te komen tot een Wozoco in Giessenburg. Net als elders vergrijst ook de bevolking van ons dorp en dat leidt tot andere eisen aan de woningvoorraad: - Groei van de groep ouderen leidt ook tot groeiende vraag naar aangepast wonen (comfort, veiligheid, voorzieningen). - Het aanscherpen van indicering leidt ertoe dat alleen ouderen met een zeer intensieve zorgvraag nog intramuraal kunnen wonen. Verzorgingshuizen in de huidige vorm zullen verdwijnen. - Anderzijds maakt de naoorlogse generatie ouderen andere keuzes: gevarieerder en vaker met hogere eisen aan ruimte, uitstraling en individualiteit. Om deze ontwikkelingen op te vangen is de komende jaren nieuwbouw nodig én wordt er een beroep gedaan op de aanpasbaarheid van bestaande woningen. Mogelijk oplossingen zijn: - Realisatie van nieuwe, volledig geschikte woningen voor senioren (domotica). - Aanpassing van bestaande zelfstandige woningen, soms ingrijpend maar vaak met kleine ingrepen als bijvoorbeeld toilet boven. - Goede samenwerking op het gebied van wonen, welzijn en zorg. - Het benutten van de eigen kracht en samenredzaamheid. 5. Kansen
Er liggen veel kansen om aan de vraag naar woningen te beantwoorden. Een deel van die kansen is overigens bepaald niet nieuw. Met name de mogelijkheden voor een Wozoco en Doetse Vliet III zijn immers geen vertreklocaties en hadden al in ontwikkeling kunnen zijn. De vraag naar woningen is nog steeds van dien aard dat beide projecten niet pas ‘na elkaar’ in ontwikkeling hoeven te komen. Pag. 8
We hebben de bestaande en nieuwe kansen hieronder nog eens op een rijtje gezet. De daarbij gebruikte schetsen geven slechts een indruk van de mogelijke aantallen woningen. De meest optimale verkaveling moet in de meeste gevallen nog plaatsvinden.
= nieuwbouw
= vervangende bouw
Pag. 9
5.1 Wozoco
Locatie: Aantal:
Neerpolderseweg
In de eerste plannen waren totaal 48 woningen opgenomen. 26 zorgappartementen, 16 levenssloopbestendige woningen en 6 2-onder-1-kap woningen. Diverse ontwikkelingen maken dat er nu met andere aantallen en types gerekend wordt.
5.2 Doetse Vliet III Locatie: Aantal:
Doetse Vliet ca 31 woningen
Pag. 10
5.3 Vertreklocaties
Bestaand: Locatie: Aantal:
sporthal Bogerd ca. 10 woningen
Bestaand: Locatie: Aantal:
gebouw Da Capo van Brederodestraat ca. 4 woningen
Pag. 11
5.4 Particulier initiatief
Bestaand: Locatie: Aantal:
Winkel/Woonhuis Dorpsstraat 40 2 woningen
Pag. 12
6. Conclusies
* De afgelopen jaren is er in Giessenburg vooral gesproken over nieuwbouw maar hebben geen of nauwelijks concrete bouwactiviteiten plaatsgevonden. De afgegeven bouwvergunningen betroffen vooral vervangende woningbouw. Er werden slechts weinig woningen aan de voorraad toegevoegd De verwachting dat het ene bouwproject concurrentie zou krijgen van het andere is onterecht gebleken. Sterker nog: het heeft ertoe geleid dat er op geen enkele plek nieuwbouw is gerealiseerd.
* Er is een zeer grote vraag naar woningen in Giessenburg. Dat is niet nieuw, dat blijkt al uit onderzoeken sinds 2008. Deze vraag wordt bevestigd door latere onderzoeken van de Gemeente en Woningcorporatie Kleurrijk Wonen. Ook de recente enquêtes door de werkgroep Wonen van de dorpsraad geven aan dat er blijvend een grote behoefte bestaat. En het aantal serieuze kandidaten voor een 4-tal koopwoningen was groot te noemen. * Het type woningen waar vraag naar is lijkt wel enigszins gewijzigd. Stijf bovenaan staat de behoefte aan seniorenwoningen. Inwoners uit deze doelgroep zijn al jaren (10?) in afwachting van het Wozoco dat maar niet van de grond komt. Daarnaast is de vraag naar iets grotere woningen voor 35 – 45 jarigen toegenomen. Daarbij gaat het om woningen van € 200.000 en hoger. * De vraag naar starterswoningen lijkt iets afgenomen. Wellicht omdat jongeren een woning in de omgeving (bijv. Schelluinen) hebben gevonden. De werkgroep wonen veronderstelt dat, wanneer er woningen voor senioren en grotere eengezinswoningen worden gebouwd, er ‘vanzelf’ ruimte voor starters ontstaat (doorstroming). * Door strengere regelgeving worden woningcorporaties beperkt in hun mogelijkheden. Nieuwbouw van huurwoningen in de sociale sector heeft voorlopig dan ook weinig of geen kans van slagen. En of beleggers en/of pensioenfondsen actief willen worden op de huurmarkt van Giessenburg is maar de vraag. Het zal vooral uit de eigen kracht van de Giessenburgers moeten komen. Stimuleren van ontwikkelingen zoals de Doetse Hoeve is op z’n plaats. * Er is lang genoeg (lees: te lang) gesproken over nieuwbouw in Giessenburg, het is tijd voor daden. Wozoco en Doetse Vliet III met voorrang beide in ontwikkeling brengen is op z’n plaats. Zo ook het nu al oppakken van de vertreklocaties die ontstaan bij de bouw van de nieuwe sporthal. En uitzien naar een Doetse Hoeve II. Pag. 13
Deze Woonvisie is samengesteld door de werkgroep Wonen op verzoek van dorpsraad Giessenburg. Met dank aan: Tilly Tukker Ad van der Aa Arie van Houwelingen Cees Korevaar Jan Ottevanger
Pag. 14
BIJLAGE 1. Algemene enquête
BIJLAGE 2. Enquête 18 – 35 jaar
