Actieplan Wonen Woonvisie Vlaardingen

Actieplan Wonen Woonvisie Vlaardingen 2008 - 2030

Vlaardingen moet een aantrekkelijke woonstad worden met een positief vestigingsen investeringsklimaat. Mensen moeten kunnen kiezen uit een gedifferentieerd en kwalitatief goed woningaanbod in de gewenste woonmilieus. Het is belangrijk dat Vlaardingen mogelijkheden biedt voor een wooncarrière in een goed woonen leefklimaat .

2

Voorwoord

4

Deel 1 Doelstellingen 1 Actieplan Wonen, Collegeprogramma 2006 -2010 en Stadsvisie 2 Doelstellingen

7 9 9

Deel 2 Bestaande situatie 3 Woonbeleid Vlaardingen vanaf 2002 4 Resultaten woonbeleid 2002 - 2007 4.1 Woningvoorraad corporaties naar betaalbaarheidscategorie 4.2 Onttrekkingen 4.3 Nieuwbouw 4.4 Selectieve migratie

11 13 15 15 16 17 17

Deel 3 Analyse van de woningmarkt 5 Analyse van de woningmarkt 5.1 Uitkomsten Kernpublicatie WoON 2006, ABF Research 5.1.1 Voortgang herstructurering in regionaal en landelijk perspectief 5.1.2 Bevolking en huishoudens 5.1.3 Woningvoorraad 5.1.4 Omvang bereikbare voorraad en huishoudens met lage inkomens 5.1.5 Dynamiek op de woningmarkt 5.1.6 Belangrijkste conclusies en aanbevelingen ABF-rapport 5.2 Startersonderzoek 2006, Companen 5.3 Woningmarktverkenning 2006 - 2020, ABF Research 5.3.1 Vraag en aanbod in de toekomst

19 21 21 21 21 22 23 24 27 29 29 30

Deel 4 Maatregelen 6 Nieuwbouwproductie 6.1 Stedenbouwkundige randvoorwaarden 6.2 Herstructurering 6.3 Uitbreidingslocaties 6.4 Hoogbouw 6.5 Lopende projecten 6.6 Overige maatregelen 6.6.1 Woningkwaliteit

33 35 35 37 37 39 39 41 41

6.6.2 6.6.3 7 8 8.1 8.2 8.3 8.4 8.4.1 8.4.2 8.5 9 9.1 9.2 9.3 10 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.5.1 10.5.2 10.6 11

Particulier opdrachtgeverschap Particuliere woningverbetering Versnellen nieuwbouwproductie Sturen in de huurmarkt Regionaal aanbodmodel Niet-winstbeogende instellingen Particuliere huursector Betaalbaarheid wonen huishoudens met een laag inkomen Omvang bereikbare huursector Huisvestingsgarantie Huurprijsbeleid Verleiden tot de koopmarkt Verkoop van corporatiebezit Startersleningen Koopsubsidie VROM Handhaven en verbeteren woonen leefklimaat Sociale woonomgeving en voorzieningen Senioren Starters Buitenruimte Duurzaam bouwen, renoveren en ontwikkelen Omgevingskwaliteit Duurzaamheid Souterrain van de woningmarkt Strategisch Voorraad Beleidsplan corporaties getoetst

41 41 42 45 45 46 45 47 47 48 48 48 48 49 49 49 51 52 53 53 53 53 54 54 55

Deel 5 Proces 12 Prioritering 13 Gebiedsgerichte vertaling en samenwerking tussen partijen 13.1 Gebiedsgerichte uitwerking 13.2 Opstellen projectplannen 14 Financiën

57 59 59 59 60 60

Bijlage 1 Sociale paragraaf

61

Bijlage 2 Strategische Voorraad Beleidsplannen woningcorporaties

62



Inhoudsopgave

3

4

Op 19 april jl. zijn de uitkomsten van de kernpublicatie WoON2006 en het rapport ‘Starters op de Vlaardingse woningmarkt’ gepresenteerd aan uw Raad. De belangrijkste conclusies die toen werden getrokken zijn: • Vlaardingen heeft een eenzijdige, goedkope en verouderde woningvoorraad: te veel huurwoningen en te weinig koopwoningen, te veel gestapeld van een te lage kwaliteit met een lage huur. • Sloop en nieuwbouw in Vlaardingen komen te langzaam op gang en blijven achter ten opzichte van de Stadsregio. Er zijn te weinig eengezinswoningen in de koop- en de huursector, waardoor het lastig wordt om door te stromen in Vlaardingen. Veel Vlaardingers die hier geen wooncarrière kunnen maken, verhuizen naar elders. De goedkope voorraad trekt veel mensen van buiten de stad aan. • Herstructurering, differentiatie en doorstroming zijn noodzakelijk in het streven naar een evenwichtige woningmarkt. Daarnaast zal het tempo van de herstructurering omhoog moeten.

• In de gebiedsgerichte uitwerking van de Woonvisie zal een sociaal programma per gebied centraal staan. In hoofdstuk 10 wordt daar uitgebreid op ingegaan. • De woningcorporaties geven een huisvestingsgarantie af voor de huishoudens uit de doelgroep met een inspanningverplichting tot modaal. Op deze wijze kan Vlaardingen de kernvoorraad waarborgen en komt de aandachtsgroep niet in de knel. Aangezien Vlaardingen onderdeel uitmaakt van een regionale woningmarkt zal de herhuisvesting deels in de rest van de regio plaatsvinden.

Naar aanleiding van deze rapportages is besloten om een Raadswerkgroep Wonen in te stellen, waaraan elke fractie deelneemt, om in overleg een Woonvisie te ontwikkelen. Vlaardingen moet weer een aantrekkelijke woonstad worden waar mensen kunnen kiezen uit een gedifferentieerd en kwalitatief goed woningaanbod. Deze werkgroep heeft, in een zeer constructieve sfeer, de afgelopen periode uitvoerig over de problematiek beraadslaagd en oplossingen geformuleerd. Ook werd een aantal projecten in andere steden bezocht. De beide Vlaardingse corporaties hebben intensief aan het overleg in de werkgroep deelgenomen. Met gepaste trots bied ik u hierbij het resultaat van dit overleg aan.

De opgave die hier voorligt, kan binnen de staande organisatie niet worden opgepakt. De resultaten van de afgelopen periode die mede hebben geleid tot de Woonvisie tonen dit ondubbelzinnig aan. Om de Woonvisie tot uitvoering te kunnen brengen zal de organisatie van het proces hieromheen vorm en inhoud moeten worden gegeven. Voor 2008 zijn extra gemeentelijke investeringen ter grootte van 1,2 miljoen euro nodig om de organisatie van de gewenste herstructurering op de rails te zetten. De corporaties zullen in de komende planperiode grote investeringen voor hun rekening nemen ter grootte van zo’n 1 á 1,5 miljard euro.

In dit Actieplan Wonen worden de kaders, doelstellingen en mogelijke maatregelen voor een Vlaardingse woonvisie voor de periode tot 2030 gegeven. Voor de realisatie hiervan is een trendbreuk nodig: niet bouwen voor de maximale opbrengst of een maximum woningaantal, maar werkelijk bouwen voor de vraag. Bij meer bouwen voor de (toekomstige) vraag is een grootschalige herstructurering gewenst waarbij de verouderde wijken geleidelijk worden omgevormd naar een groenstedelijk woonmilieu met meer eengezinswoningen in lagere dichtheden. Belangrijke randvoorwaarde bij deze trendbreuk is dat de aandachtsgroep (huishoudens met lage inkomens) niet in de knel komt. Het verder uitwerken van de Woonvisie gebeurt binnen de volgende kaders: • In de herstructureringsgebieden Babberspolder, Holy en Westwijk wordt het buitencentrumstedelijke woonmilieu getransformeerd naar een meer groenstedelijk woonmilieu. Het groenstedelijk woonmilieu laat zich karakteriseren door een woningdichtheid van 30 woningen per hectare. Om dit te bereiken zal bij herstructurering qua toevoeging worden gewerkt met 90% eengezinswoningen en 10% meergezinswoningen. • In de centrumstedelijke woonmilieus (Centrum, VOP, Oostwijk) zal een forse kwaliteitsimpuls in woningen en woonomgeving worden gegeven. • De zoektocht naar schuifruimtelocaties heeft geleid tot drie haalbare, nieuwe locaties voor woningbouw: het ziekenhuisterrein in Holy Zuid-West, de Marathonwegzone en de Maasboulevard/KW-haven Zuid-West. Schuifruimtelocaties zijn belangrijk om, met het oog op de leefbaarheid, verdere verdichting van de bestaande wijken te voorkomen • Van groot belang voor het realiseren van de trendbreuk is het op gang brengen van doorstroming en verminderen van ‘scheefwonen’. Hiervoor worden nieuwe woningen ontwikkeld op aantrekkelijke locaties: eengezinswoningen maar ook kwalitatief hoogwaardige seniorenwoningen (onder andere hoogbouw). • Indien hoogbouw wordt gerealiseerd, wordt die geconcentreerd nabij voorzieningen en knooppunten van openbaar vervoer. Er zal een grondige marktanalyse en locatieanalyse plaatsvinden voordat nieuwe hoogbouwlocaties ontwikkeld worden.

Binnen de kaders uit deze woonvisie zullen de maatregelen gebiedsgericht worden uitgewerkt. Als eerste zullen de gebieden waar op korte termijn toch al veel zou gebeuren worden bezien: de Babberspolder, Holy Zuid, de Rivierzone en het Centrum. Tevens wordt in 2008 gestart met planontwikkeling herstructurering Westwijk en Marathonwegzone. De bewoners en andere belanghebbenden zullen hierbij intensief betrokken worden.

De Woonvisie heeft een horizon tot 2030. De som van de verschillende gebieden leidt per saldo tot vermindering van circa 1.850 meergezinswoningen en een toevoeging van circa 3.500 eengezinswoningen. Hiervoor zullen circa 6.800 woningen worden gesloopt. Dit komt in de periode 2008 – 2030 neer op een sloop van 300 woningen per jaar (dat is per jaar circa 1 % van de woningvoorraad). Er zullen in deze periode ca. 8.450 nieuwe woningen gebouwd worden. Dit is een gigantische opgave die wij als gemeente niet alleen kunnen realiseren. Dat doen wij in overleg met de Stadregio Rotterdam, de woningcorporaties, de andere marktpartijen en de Vlaardingse burgers. Bij de gebiedsgerichte uitwerking in 2008 zullen de burgers van Vlaardingen nauw betrokken worden. Wij zullen in het eerste kwartaal van 2008 hiermee een start maken door het organiseren van informatieavonden voor bewoners per gebied. Ik nodig iedereen van harte uit om een bijdrage te leveren aan de uitwerking van de Woonvisie. Ik dank de leden van de werkgroep Wonen en de corporaties voor hun grote inzet en voor het enthousiasme waarmee wij met elkaar deze klus hebben geklaard. Hans Versluijs Wethouder



Voorwoord

5

7 6



Deel 1

Doelstellingen

8

Actieplan Wonen is een uitwerking van de (geactualiseerde) Stadsvisie, op het onderwerp wonen. De Stadsvisie is een strategisch beleidskader, waarin de ontwikkelingsrichting van Vlaardingen voor een periode van 20 jaar is vastgelegd. De Woonvisie richt zich op acties op de huidige woningmarkt binnen de kaders van het collegeprogramma (Coalitieakkoord 2006 - 2010) om zo de ambitie van de Stadsvisie te helpen realiseren. In het collegeprogramma kiezen wij voor een evenwichtige woningbouw- en woonbeleid, zodat Vlaardingen voor iedereen een aantrekkelijke woonstad wordt. Om dit te bereiken dient het Actieplan Wonen voorwaarden te scheppen voor corporaties en ontwikkelaars om meer aan te sluiten bij de vraag van de consument, om zo selectieve migratie tegen te gaan en de bevolkingsomvang op een aanvaardbaar peil te houden. Ook zal onze ambitie zijn het economisch draagvlak voor winkels, scholen en andere voorzieningen te verbeteren. Rekening dient gehouden te worden met een dalende bevolkingsomvang. Op termijn krijgt heel Nederland hiermee te maken als gevolg van ontgroening en vergrijzing. Wij zullen nader inzetten op revitalisering en meer kwaliteit in plaats van groei (zie ‘de Krimpende Stad’; uitgave Kenniscentrum Grote Steden).

2

Doelstellingen Ambitie: Vlaardingen moet een aantrekkelijke woonstad worden met een positief vestigingsen investeringsklimaat. Mensen moeten kunnen kiezen uit een gedifferentieerd en kwalitatief goed woningaanbod in de gewenste woonmilieus. Het is belangrijk dat Vlaardingen mogelijkheden biedt voor een wooncarrière in een goed woonen leefklimaat .

Vlaardingen zal de komende jaren moeten werken aan de volgende doelen: • Kwaliteitsslag maken, waardoor de toekomstwaarde van woningen in de bestaande woningvoorraad wordt verbeterd (ingrijpende verbetering/renovatie); • Vraag en aanbod beter op elkaar afstemmen (goed woningaanbod in gewenst woonmilieu en leefstijlen); • Doorstroming te bevorderen door met name nieuwbouw te realiseren en de betaalbaarheid tussen de grens bereikbaar en middeldure huur- of koopwoningen te verbeteren (door bijvoorbeeld startersleningen te verstrekken, koopconstructies, huurprijsbeleid of onrendabele top nieuwbouwwoningen); • Woongenot te vergroten (sociale woonomgeving/voorzieningen); • Bijdrage leveren aan het verbeteren van de positie van de huidige bewoners (sociale ‘liftfunctie’) • Meer evenwichtige bevolkingsopbouw realiseren.



1 Actieplan Wonen, Collegeprogramma 2006 -2010 en Stadsvisie

9

11 10



Deel 2

Bestaande situatie

3

Woonbeleid Vlaardingen vanaf 2002

12

Bovengenoemde rapporten geven de volgende uitkomsten: • Eénzijdige goedkope woningvoorraad (portiek- en galerijflats, met en zonder lift) in de naoorlogse compacte wijken. • Meer aanbod van goedkope flats dan er vraag naar is. De kwantitatieve druk op de regionale woningmarkt voorkomt dat dit tot verhuurbaarheidsproblemen leidt, maar houdt wel in dat mensen uit deze woningen zullen verhuizen zodra zij hiervoor de kans krijgen (geen toekomstwaarde). • Veel vraag naar (middel)dure eengezinswoningen in de huur- en koopsector. • Naoorlogse gebieden zijn in Vlaardingen oververtegenwoordigd (buitencentrum-stedelijk milieu); er is meer aanbod dan vraag naar. De behoefte aan groenstedelijk woonmilieu is veel groter. Ook is er vraag naar centrum-stedelijk woonmilieu, zij het in mindere mate. • Vlaardingen kent een grote herstructureringsopgave (is onontkoombaar). • Transformeren van buitencentrum-stedelijke woonmilieus (Holy, Babberspolder Oost, Westwijk) naar groenstedelijke woonmilieus. Optimaal woningprogramma in groenstedelijke setting is: - 70 % eengezinswoningen, waarvan 50 % koop en 20 % huur - 30 % appartementen, waarvan 10 % koop en 20 % huur - 60 % koopwoningen en 40 % huurwoningen. Wanneer het woningbouwprogramma niet aansluit op de vraag leidt dit tot afzetproblemen. De gemeente zal op basis van deze uitkomsten de prestatieafspraken met de corporaties, zoals overeengekomen op 30 oktober 2006, moeten herijken. Ingezet beleid op basis van deze rapporten is: • Streven naar differentiatie tussen en binnen woonmilieus (verscheidenheid van woonmilieus, variatie woningvoorraad naar woningtypen, prijs en eigendomssituatie) • Streven naar kwaliteit (het aanbod beter laten aansluiten op de vraag op 2 niveaus: dat van het woonmilieu en de woning). • Vermindering van de bereikbare of betaalbare voorraad (‘kernvoorraad’) met circa 3.000 woningen (als gevolg van sloop, samenvoegingen, verkoop en huurbeleid). • In het kader van de Verstedelijkingsafspraken 2005-2010 is Vlaardingen de verplichting aangegaan om de bereikbare sociale huursector met ten minste 2.000 woningen te doen verminderen. Verder heeft de gemeente een taakstelling van minimaal 1.400 te bouwen woningen, met een maximum van 20 % sociaal (280 woningen).



Eerder verschenen rapporten: • Stadsvisie Vlaardingen, koers op 2020, 10 februari 2000, en in het verlengde daarvan: • Beleidsplan Wonen 2002 -2015, vastgesteld in vergadering van de gemeenteraad van 31 januari 2002. (De analyse en de cijfermatige onderbouwing van dit besluit was gebaseerd op het Woningbehoefteonderzoek 1998 en wordt ondersteund door de uitkomsten van het rapport van Bureau Companen ‘Naar passende woonmilieus in Vlaardingen, d.d. 6 januari 2003’). • Woningmarktverkenning Vlaardingen 2004, ABF Research, vastgesteld in college van b. en w. op 25 januari 2005 (gebaseerd op Woningbehoefteonderzoek 2002). • Woningbouwafspraken voor de periode 2005 - 2010 tussen de Stadsregio Rotterdam en de gemeente Vlaardingen, 10 februari 2005 (in het kader van de Verstedelijkingsafspraken 2005 -2010, vastgesteld in regioraad 22 december 2004).

13

De uitkomsten van de volgende onderzoeken onderschrijven eerdere analyses van de Vlaardingse woningmarkt. 1. Kernpublicatie WoON 2006, gemeente Vlaardingen door ABF Research (op basis van Woningbehoefteonderzoek 2006). 2. Taskforce Starters; starters op de Vlaardingse woningmarkt; Probleemanalyse en voorstellen voor maatregelen, Companen, 7 maart 2007. Deze zijn gepresenteerd op 19 april 2007 aan uw raad.

Resultaten woonbeleid 2002 –2007 Vlaardingen wordt gekenmerkt door veel huurwoningen en veel meergezinswoningen, gebouwd in de direct naoorlogse periode (1945-1970). Ruim driekwart van de huurwoningen is in bezit van de Vlaardingse woningcorporaties. Zie onderstaand overzicht voor de veranderingen in de woningvoorraad, die zich in de periode 2002-2007 hebben voorgedaan.

4.1 Woningvoorraad corporaties naar betaalbaarheidcategorie Huurwoningen corporaties (peildatum: 1 januari) 2006 Verschil 2002

Huursegment

Huursubsidiegrens 1

Bereikbaar

Kwaliteitskortingsgrens

(≤ € 343)

8.520

7.154

-1.366

Onderste aftoppingsgrens Bovenste aftoppingsgrens

(€ 340 - € 492) (€ 492 - € 527)

7.610 745

7.768 979

158 234

16.875

15.901

-974

14

Subtotaal Middelduur

Duur Totaal

Tussen aftoppings- en liberalisatiegrens

(€ 527 - € 622)

948

923

-25

>liberalisatiegrens

(> € 622)

271

179

-92

18.094

17.003

-1.091

Bron: woningbestanden corporaties Woningstichting Samenwerking Vlaardingen en Stichting Waterweg Wonen, peildatum 1 januari 2007 (bewerking gemeente)

De bereikbare voorraad in de sociale huursector is in 2006 ten opzichte van 2002 met 974 woningen gedaald. Toch is de bereikbare woningvoorraad met 15.901 woningen fors te noemen; 94 % van de sociale huurwoningen is bereikbaar voor huishoudens met een laag inkomen. Ter vergelijking: dit percentage is in de gehele Stadsregio Rotterdam 47 %.

1

fgerond peildatum 1 juli 2007; de huurprijsgrenzen worden jaarlijks geïndexeerd: A - Kwaliteitskortingsgrens is maximale huursubsidiegrens voor jongeren tot 23 jaar (goedkope voorraad). - Onderste aftoppingsgrens is maximale huursubsidiegrens voor 1- en 2 persoons-huishoudens (voor 2- en 3 kamerwoningen). - Bovenste aftoppingsgrens is maximale huursubsidiegrens voor 3- en meerpersoons-huishoudens (voor 4 en meer kamerwoningen). - Als de huurprijs hoger is dan de aftoppingsgrens wordt het deel van de huur boven deze grens voor 50 % gesubsidieerd in enkele uitzonderingsgevallen (ouder dan 65 jaar en bij aanpassing woning als gevolg van een handicap) - Boven de liberalisatiegrens vervalt in beginsel het recht op huursubsidie (behalve in enkele uitzonderingsgevallen)



4

15

De vermindering van de sociaal bereikbare woningvoorraad met 974 huurwoningen blijft achter bij de taakstelling van de gemeente om de sociale voorraad voor de periode van 2005 t/m 2009 met tenminste 2.000 woningen te doen verminderen (Verstedelijkingsafspraken). Het Beleidsplan Wonen 2002 gaat uit van een vermindering van het aantal sociaal bereikbare huurwoningen met 3.000 in de periode van 2002 tot 2015.

4.3 Nieuwbouw In totaal zijn er in de periode 2002 t/m 2006 494 woningen gebouwd, met name eengezinswoningen in de koopsector. De woningbouw sluit daarmee aan op de vraag; echter het bouwtempo blijft achter. Nieuwbouw in Vlaardingen in periode 2002 t/m 2006

4.2 Onttrekkingen

Jaar

Aantal woningen

Zie onderstaand overzicht van het aantal huurwoningen dat in de periode 2002 –2007 is gesloopt, verkocht of samengevoegd.

Verkoop

Sloop

Samenvoeging

2002 2003 2004 2005 2006

39 58 147 96 106

58 0 252 184 174

0 0 3 1 0

Totaal

446

668

4

Bron: Jaarverslagen Waterweg Wonen.

Hieruit blijkt dat de sloop relatief achterblijft. De verkoop maakt 40 % van het aantal onttrekkingen uit in de huursector in de periode 2002 tot en met 2006. Waterweg Wonen verkoopt sinds 2002 huurwoningen uit vooraf geselecteerde complexen huurwoningen aan zittende huurders of bij mutatie. Zie voor een beeld welke woningen in welke prijscategorie worden verkocht onderstaande grafiek. Verkoop huurwoningen, periode 2002 - 2007 (Waterweg Wonen) Aantal verkochte woningen >

16

Jaar

120

Eengezins Maisonette Appartement

100 80 60 40 20 0 Bereikbaar Huurprijscategorie >

Middelduur

Duur

De meeste woningen die zijn verkocht, zijn eengezinswoningen (44 %) en maisonnettes (28 %). Ruim 60 % van de verkochte eengezinswoningen komt uit de bereikbare huursector en bijna 80 % van de maisonnettes.

288 77 19 14 96 494

2002 2003 2004 2005 2006 Totaal

Meergezins Koop Huur

144 69 3 14 58 288

68 8 16

76

76

0

38 130

Bron: Vinexlijst en ISV-monitor

4.4 Selectieve migratie Vlaardingen kent selectieve migratie. Er is sprake van selectieve migratie als de inkomensverdeling van huishoudens, die zich in Vlaardingen vestigen en vertrekken, afwijkt van de inkomensverdeling van de zittende bevolking. Uit onderzoeken (zie hiervoor hoofdstuk 5) blijkt dat Vlaardingers als gevolg van een weinig gedifferentieerd aanbod aan woningen en woonmilieus Vlaardingen verlaten om in een andere gemeente hun woonwensen te realiseren. De woningen worden via Woonnet Rijnmond aangeboden, waar woningzoekenden uit de regio op kunnen reageren. Door het grote goedkope aanbod aan portiek- en galerijflats in naoorlogse wijken trekt Vlaardingen veel huishoudens met lage inkomens (met name starters) aan vanuit de regio. (NB: Starters zijn volgens de definitie van de woonruimteverdeling huishoudens die bij verhuizing geen zelfstandige huurwoning achterlaten). Jaarlijks brengt het Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS) een jaarrapportage uit over de verdeling van de woonruimte in de bereikbare huursector. De gemeente Vlaardingen heeft van de grootstedelijke gemeenten (Rotterdam, Schiedam, Vlaardingen en Maassluis) vanaf 2002 naar verhouding de grootste instroom in de bereikbare huursector van buitenaf (NB: grootstedelijke gemeenten zijn gemeenten met een grote herstructureringsopgave). De vraag is of het beleid dat Vlaardingen vanaf 2002 (op het gebied van de stedelijke vernieuwing en de woonruimteverdeling) heeft ingezet, van invloed is geweest op de huisvesting van lokale woningzoekenden. Uit de jaarrapportages blijkt dat het beleid (vooral de ingezette herstructurering) de afgelopen 4 jaar enig effect heeft gehad op de instroom vanuit de regio. De instroom in Vlaardingen is afgenomen en het aandeel Vlaardingers dat in Vlaardingen wordt gehuisvest is relatief groter (zie onderstaande tabel). Jaar

Aanbod bereikbare huurwoningen

2002 2003 2004 2005 2006

1.330 1.009 1.197 1.101 987

Instroom Relatief Absoluut 612 343 431 341 326

46 % 34 % 36 % 31 % 33 %

Vlaardingers Relatief Absoluut 718 666 766 760 661

54 % 66 % 64 % 69 % 67 %



Onttrekkingen woningvoorraad Waterweg Wonen, periode 2002 t/m 2006

Eengezins Koop Huur

17

19 18



Deel 3

Analyse van de woningmarkt

5

Analyse van de woningmarkt De woningmarkt in Vlaardingen is geanalyseerd met behulp van de Kernpublicatie WoON 2006, het Startersonderzoek van Companen, en de Woningmarktverkenning 2006-2020. De resultaten van deze onderzoeken worden in dit hoofdstuk gepresenteerd.

5.1 Uitkomsten Kernpublicatie WoON 2006, ABF Research

1990 -2005 gemiddeld per jaar

Vlaardingen

Stadsregio Rotterdam

Nederland

34.400 0,6% 0,2%

545.300 1,2% 0,5%

6.925.000 1,3% 0,2%

Voorraad per 2006 Nieuwbouw Sloop

De achtergebleven groei wordt vooral veroorzaakt door een relatief geringe nieuwbouwproductie. Ook de sloopactiviteit ligt lager. Door deze combinatie is de kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad achtergebleven in vergelijking met de regionale en landelijke ontwikkelingen. 5.1.2 Bevolking en huishoudens Samenstelling bevolking naar leeftijd Begin 2006 telt Vlaardingen ruim 72.000 inwoners. Er wonen relatief veel ouderen. In 2006 zijn ruim 9.000 Vlaardingse huishoudens 65 jaar of ouder (27 % van alle Vlaardingse huishoudens). Dit aandeel is hoger dan gemiddeld in SRR en hoger dan landelijk gemiddeld (23 %). Ontwikkeling van de bevolking als resultaat van demografische componenten In 1990 telt Vlaardingen 74.000 inwoners. In 2006 is de omvang gedaald onder de 73.000 inwoners, zo laag is de bevolkingsomvang sinds 1990 niet geweest. Ontwikkeling van de bevolking, 1990-2006 (Index 1990=100; Bron: CBS; grafiek ABF Research)

Vlaardingen

SRR

Nederland

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

112% 110% 108% 106% 104% 102% 100% 98% 96% 94% 92% 1991

1990

20

Tempo Herstructurering



5.1.1 Voortgang herstructurering in regionaal en landelijk perspectief In de afgelopen jaren is de groei van de Vlaardingse woningvoorraad achtergebleven in vergelijking met die in de Stadsregio Rotterdam (SRR) en Nederland als geheel. Zie onderstaand overzicht.

21

De bevolkingsontwikkeling wordt bepaald door: natuurlijke aanwas (geboorte - sterfte), binnenlands migratiesaldo (vestiging - vertrek) en het buitenlands migratiesaldo (immigratie - emigratie). De belangrijkste oorzaak van de daling van het aantal inwoners ligt sinds 2003 bij de binnenlandse migratie: na 2003 is per saldo sprake van een uitstroom vanuit Vlaardingen naar andere gemeenten. Naast Rotterdam onderhoudt Vlaardingen sterke migratierelaties met Schiedam, Maasluis en Midden-Delfland.Ten zuiden van de Maas gaat het vooral om de gemeenten Spijkenisse, Rozenburg en Hellevoetsluis.

22

Samenstelling huishoudens Per 1 januari 2006 telt Vlaardingen bijna 34.000 huishoudens. De samenstelling van de huishoudens is in Vlaardingen en SRR minder traditioneel dan in Nederland: relatief weinig gezinnen met kinderen, veel eenoudergezinnen en veel alleenstaanden.

Inkomen en werkgelegenheid In 2003 was het gemiddeld besteedbaar inkomen van een Vlaardings huishouden € 26.900 (ter vergelijking: in SRR en Nederland was dat respectievelijk € 27.100 en € 29.000). De groei van het besteedbaar inkomen van huishoudens is in Vlaardingen over de gehele periode 1994 - 2003 lager geweest dan in SRR en Nederland. In 2002 was er voor het eerst sprake van een daling van het gemiddeld besteedbaar inkomen in Vlaardingen. Tussen 1994 en 2005 is de werkgelegenheid nagenoeg gelijk gebleven. In SRR en Nederland bedraagt de groei over de gehele periode respectievelijk 1,2 % en 1,7 %. 5.1.3 Woningvoorraad Samenstelling van de woningvoorraad De Vlaardingse woningvoorraad heeft in vergelijking met SRR en Nederland weinig koop. Vlaardingen

SRR

Nederland

35% 33% 35% 34.400

42% 48% 43% 545.300

57% 51% 71% 6.925.000

Koopwoningen Na 1971 gebouwd Eengezinswoningen Totaal

De Vlaardingse woningvoorraad kenmerkt zich door veel huurwoningen (65 %) en meergezinswoningen (65 %). Qua bouwperiode is de vroeg-naoorlogse periode (1945-1970) het sterkst vertegenwoordigd. Vlaardingen behoort tot de groep van grootstedelijke gemeenten in de Stadsregio Rotterdam. Als de woningvoorraad van Vlaardingen wordt afgezet tegen de voorraad van grootstedelijke, groeistedelijke en kleinstedelijke gemeenten dan ontstaat het volgende beeld. 2006

Koopwoningen Na 1971 gebouwd Eengezinswoningen Totaal

Vlaardingen

35% 33% 35% 34.400

5.1.4 Omvang bereikbare voorraad en huishoudens met lage inkomens Binnen het woonbeleid wordt onderscheid gemaakt naar verschillende doelgroepen die speciale aandacht nodig hebben. Dit kunnen bijvoorbeeld jongeren en ouderen zijn, maar ook huishoudens met een laag inkomen. Deze laatste groep wordt in het woonbeleid aandachtsgroep genoemd. De inkomensgrens voor de aandachtsgroep sluit aan bij de huursubsidiewet en bij de toewijzing van sociale huurwoningen in de woonruimteverdeling. In de periode 2002 t/m 2006 is de aandachtsgroep in Vlaardingen van 8.700 huishoudens toegenomen tot 10.900 huishoudens. Daarmee is het aandeel aandachtsgroep in de periode 2002-2006 toegenomen naar het niveau van de Stadsregio Rotterdam als geheel (éénderde van de totale huishoudenspopulatie). De bereikbare voorraad bestaat uit alle huurwoningen met een maandhuur tot de aftoppingsgrens (≤ € 527). Huishoudens uit de aandachtsgroep moeten in principe terecht kunnen in de bereikbare voorraad. Zie onderstaande tabel van ABF Research voor de ruimte die in theorie beschikbaar is voor de huisvesting van de aandachtsgroep in de bereikbare voorraad voor de drie onderscheiden gebieden.

A B C

Bereikbare voorraad (huur< aftoppingsgrens) Aandachtsgroep Totale voorraad

SRR Groeistedelijk

Kleinstedelijk

34% 39% 30% 370.333

53% 70% 62% 102.636

69% 65% 85% 72.312

De woningvoorraad van Vlaardingen komt het meest overeen met die van het grootstedelijk gebied in SRR.

SRR

Nederland

Ca. 15.900 10.900 33.400

247.000 182.300 528.100

2.367.000 2.019.000 6.800.600

1,43 0,47

1,35 0,47

1,17 0,35

A/B Verhouding bereikbare voorraad-aandachtsgroep A/C Verhouding bereikbare voorraad-totale voorraad

Het verhoudingsgetal op de één na onderste rij geeft aan hoeveel bereikbare woningen in theorie beschikbaar zijn per huishouden in de aandachtsgroep. In Vlaardingen zijn per huishouden in de aandachtsgroep 1,43 bereikbare woningen beschikbaar. De bereikbare voorraad vormt 47 % van de totale woningvoorraad en is daarmee net zo hoog als in de regio en hoger dan landelijk gemiddeld. Zie voor de woonsituatie van de aandachtsgroep en niet - aandachtsgroep in Vlaardingen het volgende overzicht (bron: WoON 2006, ontleend aan ABF-research).

Gehuisvest in:

Grootstedelijk

Vlaardingen

bereikbare woning niet bereikbare woning koopwoning niet zelfstandig in woning Totaal

Huishoudens behorend tot: Aandachtsgroep Niet-aandachtsgroep Relatief Aantal Relatief Aantal 7630 981 2180 109 10.900

70% 9% 20% 1% 100%

7945 2497 12258 227 22.927

35% 11% 54% 1% 100%



Woonlasten/woonquote In 2006 zijn huishoudens in Vlaardingen maandelijks gemiddeld € 562 kwijt aan woonlasten. Dit is lager dan het landelijke gemiddelde van € 615. Het lage gemiddelde in Vlaardingen moet worden toegeschreven aan het feit dat in Vlaardingen veel huishoudens in relatief goedkope meergezinshuurwoningen wonen. Onder Vlaardingse bewoners van koopappartementen is sprake geweest van een sterke stijging van woonlasten (26 % toename nominaal).

23

5.1.5 Dynamiek op de woningmarkt Woonwensen Huishoudens die aangeven binnen 2 jaar te willen verhuizen, zijn verhuisgeneigd. Ruim een kwart van de Vlaardingse huishoudens (9.000 huishoudens) is verhuisgeneigd. Het merendeel van de verhuisgeneigde huishoudens verhuist bij voorkeur in eigen gemeente. Vlaardingse starters zoeken relatief vaak een woning in Vlaardingen. Als gekeken wordt naar welke woonkwaliteiten gevraagd worden, wordt vaak naar goedkope meergezinswoningen gevraagd. Dit wordt veroorzaakt doordat de woningmarkt van Vlaardingen bijzonder aantrekkelijk is voor starters. Ook uit de ‘Jaarrapportage woonruimteverdeling 2005’ van de Stadsregio Rotterdam blijkt dat in Rotterdam, Schiedam, Vlaardingen en Capelle aan den IJssel meer starters dan doorstromers op zoek zijn geweest naar een bereikbare huurwoning. Starters zijn vaak geïnteresseerd in betaalbare (meergezins-) huurwoningen.

24

De vraag naar eengezinswoningen is het hoogst onder autochtone huishoudens, huishoudens in de niet-aandachtsgroep en vooral onder huishoudens met een hoog inkomen. Dit zijn vooral huishoudens die op zoek zijn naar een (middeldure of dure koopwoning). Eerder is al geconstateerd dat seniorenhuishoudens in Vlaardingen wat minder vaak in een toegankelijke woning wonen dan regionaal en landelijk het geval is. Van de groep verhuisgeneigde senioren (1.700 huishoudens) is dan ook driekwart op zoek naar een toegankelijke woning. Ruim de helft geeft de voorkeur aan een specifieke ouderenwoning (bejaardenwoning, aanleunwoning, serviceflat of woonzorgcomplex).

Woningvraag en woningaanbod ABF Research heeft op basis van het woningbehoefteonderzoek (WoON 2006) de vraag vergeleken met het aanbod op de markt. In Vlaardingen zijn 9.000 huishoudens op zoek naar een woning. Van deze huishoudens zijn 7.100 doorstromer, wat betekent dat deze huishoudens bij een verhuizing een woning in Vlaardingen achterlaten. Het potentiële aanbod in de markt (binnen de bestaande woningvoorraad) bedraagt daarmee 7.100 woningen. Het vaststellen van de vraag is wat lastiger. Niet alleen de verhuisgeneigde Vlaardingers oefenen een vraag uit, maar ook mensen van buiten Vlaardingen. De vraag wordt als volgt gespecificeerd. •D e vraag van de verhuisgeneigde huishoudens in Vlaardingen wordt de lokale vraag genoemd. In totaal gaat het om 9.000 woningen; 60 % van de lokale vraag is gericht op Vlaardingen zelf (5.000 woningen), bijna een kwart is gericht op andere gemeenten (2.000 woningen). Het overige deel van de lokale vraag ‘hangt boven de markt’ omdat deze vraag afkomstig is van huishoudens die wel willen verhuizen, maar nog geen voorkeur hebben voor een bepaalde gemeente (ruim 15 %, +/- 1.500 woningen).

• Naast de lokale vraag is er vraag van verhuisgeneigde huishoudens uit de omliggende gemeenten of verder weg, die voorkeur hebben voor Vlaardingen. Dit wordt de externe vraag, gericht op Vlaardingen, genoemd. Volgens het WoON 2006 gaat het om ruim 1.500 woningen. • Evenals in Vlaardingen is er ook in de omliggende gemeenten vraag die ‘boven de markt hangt’. In de SRR - gemeenten gaat het gemiddeld om 16 % van de totale gemeentelijke vraag. Hoeveel huishoudens uiteindelijk in Vlaardingen zullen vestigen is moeilijk aan te geven. Dat hangt van de concurrentiepositie van Vlaardingen af. In de volgende twee figuren wordt het potentiële aanbod afgezet tegen de bovengenoemde onderdelen van de vraag (lokale vraag, externe vraag en ‘geen voorkeur of andere gemeente’). Het potentiële aanbod is weergegeven met brede rode staven, de vraagonderdelen zijn in verschillende kleuren weergegeven in de smalle staven. Vraag en aanbod: huursector (Bron: WoON 2006, bewerking ABF Research)



Uit dit overzicht blijkt dat 70 % van de huishoudens behorend tot de aandachtsgroep is gehuisvest in een bereikbare woning. Verder woont 35 % van de huishoudens behorend tot de niet-aandachtsgroep in een bereikbare woning. Wanneer een huishouden dat niet tot de aandachtsgroep behoort in een bereikbare huurwoning woont, wordt dat goedkope scheefheid genoemd. De goedkope scheefheid is met 35 % vergelijkbaar met de Stadsregio als geheel en aanzienlijk hoger dan het landelijk gemiddelde (24 %). Goedkope scheefheid is financieel prettig voor de betreffende huishoudens, maar kan ook wijzen op te weinig keuzemogelijkheden waardoor het huishouden geen wooncarrière kan maken. Verder kan goedkope scheefheid er toe leiden dat de aandachtsgroep op de woningmarkt in het gedrang komt. Hier heeft de aandachtsgroep in Vlaardingen geen last van gezien het ruime aanbod (47 % van de totale woningvoorraad is bereikbaar).

Huurwoningen waarvan: eengezins meergezins

kwal. kort - aftoppingsgrens aftop. - liberalisatiegrens >liberalisatiegrens 0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

Potentieel aanbod in de markt Lokale vraag: geen voorkeur of andere gemeente Externe vraag: Vlaardingen Lokale vraag: Vlaardingen Voor de huursector als geheel is de vraag kleiner dan het aanbod, maar het verschil is relatief gezien niet groot. Als de vraag van Vlaardingers (lokale vraag), die zich oriënteren op een andere gemeente of (nog) geen voorkeur hebben voor een bepaalde gemeente, er bij wordt betrokken dan verandert het plaatje. Onder de Vlaardingers, die een huurwoning zoeken en niet uitsluitend gericht zijn op Vlaardingen, zijn er relatief veel op zoek naar een grondgebonden eengezinshuurwoning. De conclusie is gerechtvaardigd dat Vlaardingers, die op zoek zijn naar een grondgebonden eengezinshuurwoning zich niet uitsluitend richten op hun eigen gemeente, omdat zij weten dat het moeilijk is deze binnen de eigen gemeentegrenzen te vinden.

Vraag en aanbod: koopsector (Bron: WoON 2006, bewerking ABF Research) Koopwoningen waarvan: eengezins meergezins

26

170-240 240-400 >400.000 0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

Potentieel aanbod in de markt Lokale vraag: geen voorkeur of andere gemeente Externe vraag: Vlaardingen Lokale vraag: Vlaardingen Voor de koopsector als geheel is de vraag groter dan het aanbod. Het gaat hierbij om grote verschillen. Vooral bij de eengezinskoopwoningen en in de prijsklasse van 170.000 tot 240.000 euro is de vraag groter dan het aanbod. Bij koopappartementen is de markt meer verzadigd; hierbij lijkt er sprake van een iets hoger aanbod dan de vraag. Hetzelfde geldt voor de goedkope koopwoningen (tot 170.000 euro). Vlaardingen kent veel goedkope koopappartementen. Als de vraag van Vlaardingers (lokale vraag), die zich oriënteren op een andere gemeente of (nog) geen voorkeur hebben voor een bepaalde gemeente, er bij wordt betrokken dan versterkt dat het beeld dat er veel meer vraag is naar eengezinskoopwoningen in de prijsklasse 170.000 tot 240.000 euro dan er aanbod is. 5.1.6 Belangrijkste conclusies en aanbevelingen ABF-rapport De belangrijkste conclusies en aanbevelingen van het ABF-rapport hebben betrekking op: 1. Het bestrijden van de bevolkingsuitstroom. 2. Meer aanbod voor doorstromers. 3. Passende huisvesting voor senioren. 4. Woonomgeving en voorzieningen. Ad 1 Bestrijden van de bevolkingsuitstroom naar andere gemeenten. Als remedie tegen de bevolkingsuitstroom wordt de kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad genoemd. In de afgelopen jaren was de sloop- en nieuwbouwactiviteit relatief laag in Vlaardingen. Tegelijkertijd is er sprake van bevolkingsuitstroom. Meer kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad is nodig om de bevolkingsuitstroom in de toekomst te kunnen bestrijden. Volgens de uitkomsten van het woningbehoefteonderzoek (WoON 2006) zijn het niet zozeer starters of huishoudens uit de aandachtsgroep, waarvoor te weinig geschikt aanbod is, maar eerder de doorstromers en ouderen.



<170.000

27


Ad 3 Passende huisvesting voor senioren. Ouderen vormen een relatief grote bevolkingsgroep in Vlaardingen. In de toekomst zal het aantal ouderen nog verder groeien. Er is behoefte aan meer passende huisvesting: gewoon wonen, wonen met zorg en beschermd wonen. Naast de vraag naar nieuwbouw zou ook gekeken moeten worden of bestaande woningen goed toegankelijk te maken zijn en de nieuw te bouwen en te renoveren woningen in levensloopvriendelijke gebieden (inclusief voorzieningen) op te nemen. Ad 4 Woonomgeving en voorzieningen De relatie tussen waardering van de woning en waardering van de woonomgeving is sterk. Vlaardingen beschikt voor wat betreft de woonomgeving over een aantal kwaliteiten die ook in de toekomst benut kunnen worden, zoals het winkelaanbod in veilige groene wijken en het openbaar vervoer. De demografische processen die zich op dit moment in bepaalde buurten voordoen (zoals vergrijzing of het vertrek van gezinnen) hebben tot gevolg dat op buurtniveau de wensen ten aanzien van de woonomgeving en voorzieningen veranderen. Hierbij is het zaak om bij de veranderingsprocessen goed op het waarborgen van deze kwaliteiten te letten. Er zijn andere aanpassingen nodig om een buurt aantrekkelijk te maken voor ouderen of gezinnen met kinderen.

5.2 Startersonderzoek 2006, Companen Uit het startersonderzoek blijkt dat er in Vlaardingen geen kwantitatief startersprobleem is. Er zijn voldoende starterswoningen; wel is er een beschikbaarheidsprobleem en een kwalitatief probleem. Bureau Companen komt op grond van een enquête onder starters tot de volgende bevindingen: • Vlaardingen trekt veel starters aan, met name vanwege motieven op het vlak van werk, onderwijs en het voorzieningenniveau. • Starters waarderen het wonen in Vlaardingen niet alleen vanwege de korte afstand tot werk en onderwijs, maar vinden ook het voorzieningenniveau prettig. • Er is weinig waardering voor de kwaliteit van de woning, maar wel voor de oppervlakte van de woningen. Bij het accepteren of weigeren van woningen spelen ook vaak motieven van (buren) overlast, criminaliteit en slecht onderhouden buitenruimtes. • Van de Vlaardingse starters wil 55 % een huurwoning en 45 % een koopwoning. • Van de starters, die een woning in Vlaardingen hebben gevonden, wil een kwart binnen 2 jaar doorverhuizen naar een eengezinswoning en/of een koopwoning. Deze woningen zijn moeilijk in Vlaardingen te vinden. Een deel van de starters vertrekt na enkele jaren weer uit Vlaardingen naar een woning met meer kwaliteit. Vlaardingen wordt hierdoor steeds meer een ‘doorgangshuis’ voor starters. Het onderzoek van bureau Companen komt op hoofdlijnen tot de dezelfde conclusies en aanbeveling als ABF-Research, hoewel de onderzoeken onafhankelijk van elkaar zijn uitgevoerd. Deze zijn: • Vlaardingen heeft geen kwantitatief startersprobleem. De geconstateerde frictie tussen vraag en aanbod is minimaal en kan door doorstroming opgelost worden. Bijna de gehele woningvoorraad van Vlaardingen is geschikt voor starters en komt overeen met hun voorkeuren: meergezins, goedkoop, huur en tot 3 kamers. Maar er is weinig waardering voor de kwaliteit ervan. • Een deel van de druk op de Vlaardingse woningmarkt komt voort uit de regionale opvangfunctie van Vlaardingen voor starters. Meer aanbod in het goedkope huursegment is niet de oplossing. Daarmee versterkt Vlaardingen namelijk haar regionale positie voor starters en komt Vlaardingen terecht in een vicieuze cirkel: steeds meer goedkoop en lager in de woningmarkthiërarchie. De oplossing voor Vlaardingse starters ligt in het realiseren van woningen voor doorstromers (eengezinwoningen en koopwoningen). Doorstromers krijgen dan de gelegenheid te verhuizen en maken hierdoor woningen voor starters vrij. • Om uit de neerwaartse spiraal te komen, zal Vlaardingen de eenzijdigheid van haar woningvoorraad aan moeten pakken door intensivering van stedelijke vernieuwing met als doel kwaliteitsverbetering van de voorraad. • Op kleine schaal experimenteren met starterswoningen (zie voorgenomen experiment Waterweg Wonen aan de Samuel Esmeijerstraat).

5.3 Woningmarktverkenning 2006 - 2020, ABF Research De gemeente heeft de ambitie om te komen tot een evenwichtiger bevolkingsopbouw. De mogelijkheden voor Vlaardingse woningzoekenden, om binnen hun eigen gemeente wooncarrière te maken, moet groter worden. Om deze ambitie te kunnen verwezenlijken, moet de woningvoorraad kwalitatief (meer eengezinswoningen, meer koopwoningen) aangepast worden. Om een beeld te krijgen van toekomstige ontwikkeling is ABF Research gevraagd om de ontwikkeling van de woningbehoefte over de periode 2006 – 2020 te analyseren en te bekijken hoe de ambities van Vlaardingen zich daartoe verhouden. Eén en ander in regionaal perspectief. Dit is gebeurd door een drietal bouwprogramma’s door ter rekenen. Vervolgens worden de demografische effecten beschreven.


28

Ad 2 Meer aanbod voor doorstromers. De Vlaardingse huursector telt relatief veel huishoudens die goedkoop scheef wonen. Een deel van deze huishoudens heeft behoefte aan andere woonkwaliteiten en is bereid om hiervoor ook meer te betalen. In deze behoefte kan worden voorzien door herstructurering waarbij veel (middel)dure eengezins (koop)woningen worden teruggezet. Verkoop van eengezinshuurwoningen voorziet in de behoefte aan koopwoningen. De keerzijde van de medaille is dat verkoop van eengezinshuurwoningen leidt tot afname van de voorraad van dit huursegment, terwijl potentiele gemeenteverlaters vaak op zoek zijn naar een eengezinshuurwoning. Kortom: Potentiële gemeenteverlaters die willen gaan kopen, zoeken relatief vaak een eengezinswoning en een middeldure koopwoning (170.000 tot 240.000 Euro). Potentiële gemeenteverlaters die willen gaan huren, zoeken relatief vaak een eengezinshuurwoning. Wanneer de gemeente zich inzet voor het behoud van meer Vlaardingers binnen haar gemeentegrenzen dan liggen er kansen in de nieuwbouw van deze woningen.

29

5.3.1 Vraag en aanbod in de toekomst Vlaardingen kent volgens de regionale en landelijke definitie twee woonmilieus: het centrumstedelijk milieu en het buitencentrummilieu2.

De behoeftetoename in centrum-stedelijke gebieden zijn vooral meergezinswoningen. In buitencentrum-stedelijke wijken neemt de behoefte aan meergezinswoningen in de huursector af. De toename van de behoefte aan koopwoningen bestaat in de buitencentrum wijken volledig uit meergezinswoningen in de koopsector.

Onderstaande figuur laat zien wat de woningbehoefteontwikkeling per woonmilieu in de regio is. Aangegeven wordt het saldo tussen vraag en aanbod. Links van de ‘nullijn’ is het aanbod in het desbetreffende marksegment groter dan de vraag (restaanbod). Rechts van de ‘nullijn’ is de vraag groter dan het aanbod (restvraag). Ontwikkeling woningbehoefte per woonmilieu 2006-2020, naar eigendom (Bron: Socrates 2006, bewerking ABF Research)

30

-20

-10

0

10

20

30

40

Centrum stedelijk Buiten-centrum Groenstedelijk Centrum-Dorps Landelijk wonen

Het blijkt dat het aantal inwoners in 2020 in alle drie bouwprogramma’s boven de 70.000 inwoners uitkomt. De combinatie van transformatie van buitencentrum stedelijk in groenstedelijk woonmilieus en uitbreiding van de woningvoorraad in centrum stedelijke gebieden zal tot de beste resultaten leiden.

Huur Koop Hieruit blijkt dat het buitencentrumstedelijk milieu onder druk staat en dat de woonmilieus centrum-stedelijk en groenstedelijk woonmilieu in de komende jaren het meest populair zijn. Bij het centrum-stedelijk gaat het even vaak om koop- als huurwoningen. Bij het groenstedelijke woonmilieu overheerst de vraag naar koopwoningen.

In deel IV (Maatregelen) zal gekeken worden naar de ruimtelijke inpassing (locaties) van het meest optimale nieuwbouwprogramma, die tegemoet komt aan de vraag. Uitgangpunten zijn bij het: • Buitencentrum stedelijke woonmilieu: het spiegelbeeldig bouwen (90 % eengezinswoningen in een groenstedelijke setting en 10 % appartementen) • Centrumstedelijk woonmilieu: 50 % eengezinswoningen en 50 % appartementen.

Zie voor de verdeling naar woningtype en eigendom per woonmilieu in de regio de volgende figuur.Aangegeven wordt het saldo tussen vraag en aanbod. Links van de ‘nullijn’ is het aanbod in het desbetreffende marksegment groter dan de vraag (restaanbod). Rechts van de ‘nullijn’ is de vraag groter dan het aanbod (restvraag). Ontwikkeling woningbehoefte per woonmilieu 2006-2020, naar woningtype en eigendom (Bron: Socrates 2006) -30

-20

-10

0

10

20

30

Centrum stedelijk Buiten-centrum Groenstedelijk Centrum-Dorps Landelijk wonen Huur eengezins Koop eengezins 2

Het buitencentrum woonmilieu zal getransformeerd moeten worden in een groenstedelijk woonmilieu. Door middel van een woningmarktsimulatiemodel heeft ABF Research een inschatting gemaakt hoe vraag en aanbod zich in de toekomst (tot 2020) verhouden. Hierbij is het gemeentelijke woningbouwprogramma (nieuwbouw, sloop, omzettingen en samenvoegingen) doorgerekend en bekeken wat de effecten daarvan zijn op de bevolkingsontwikkeling. In overleg met de woningcorporaties is aan ABF Research gevraagd het huidig bouwprogramma en twee varianten (met 90 % eengezinswoningen en 10 % appartementen) door te rekenen.

Huur meergezins Koop meergezins

- Centrum stedelijk: wijk met een hoge dichtheid, veel voorzieningen en functiemenging wonen-werken; - Buiten centrum: wijken die op afstand liggen van het centrum met een hoge dichtheid (met name veel gestapelde bouw); - Groenstedelijk: wijken met een lagere dichtheid dan gemiddeld en voornamelijk de functie wonen; - Landelijk wonen: dorpen/wijken met een lage dichtheid en relatief weinig voorzieningen; - Centrum dorps: dorpen/wijken met een hogere dichtheid en meer voorzieningen dan landelijk wonen.

40



-30

De buitencentrum wijken in Vlaardingen zijn Holy, Babberspolder Oost en Westwijk. Dit soort wijken met een overaanbod aan goedkope meergezinshuurwoningen komt in de regio veel voor. Juist de vraag naar woningen in deze wijken staat onder druk. De kwaliteit van de woningen, maar vaak ook de woonomgeving en de sociale kwaliteit van de wijk sluit niet aan op de gevraagde kwaliteit. Dit betekent niet dat er op grote schaal leegstand optreedt. Zolang de kwantitatieve spanning in de regio nog voldoende groot is, zal dit probleem niet optreden.

31

33 32



Deel 4

Maatregelen

De doelstellingen worden verder uitgewerkt in de paragrafen 6 t/m 10 met de daarbijbehorende maatregelen om de knelpunten op de woningmarkt te verminderen.

6.

Nieuwbouwproductie

6.1 Stedenbouwkundige randvoorwaarden

34

Hier is een logische trendbreuk voor nodig: niet bouwen voor een maximale opbrengst of een maximum woningaantal, maar bouwen voor de vraag die aansluit op de visie op de stad. De voorgaande analyse laat zien dat er in Vlaardingen sprake is van twee dominante woonmilieus. De binnenstad en de rivierzone worden gezien als centrum stedelijk. De overige omliggende wijken worden op basis van o.a. woningdichtheden gezien als buiten-centrumstedelijk. Er zijn wel groenstedelijke woonmilieus te onderkennen maar deze zijn gezien de kleine getallen niet van invloed op het totaal van een wijk. Om de ambitie van Vlaardingen waar te maken om een aantrekkelijke woonstad te worden met voldoende differentiatie en kwaliteit zullen alle buitenwijken een forse gedaantewisseling moeten ondergaan: een transformatie van een buiten-centrumstedelijk woonmilieu naar een groenstedelijk woonmilieu. Hiernaast zal het centrumstedelijke woonmilieu via herstructurering een kwaliteitsimpuls moeten krijgen. De stedenbouwkundige randvoorwaarden voor een dergelijke verandering kunnen alleen op stedelijk niveau aangegeven worden. Dit kan in woningen per hectare en in verhoudingen tussen meergezins- en grondgebonden woningen. Andere uitspraken op structuur niveau zoals de hoeveelheid groen, voorzieningen en de maximale bouwhoogten moeten via de gebiedsgerichte aanpak verder uitgewerkt worden. Ook de vraag waar wel en geen hoogbouw mogelijk is vindt op dit niveau plaats. De stedenbouwkundige uitgangspunten voor de na te streven woonmilieus: Centrum Stedelijk: • Minimaal 50 woningen per hectare • 50% eengezinswoningen en 50 % meergezinswoningen Groenstedelijk: • 30 woningen per hectare • 90% eengezinswoning en 10% meergezinswoningen Dit zijn streefpercentages voor de gebieden als geheel. Sommige locaties kunnen hiervan afwijken door stedenbouwkundige inpassing in de omgeving. Voor nieuwe herstructureringsgebieden en nieuwe woonlocaties (schuifruimte) is dit het uitgangspunt. De lopende projecten worden als gegeven beschouwd.



De stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn nauw verweven met het programma waar de stad, of de visie op de stad, om vraagt. De wens van Vlaardingen naar meer kwaliteit en een kleinere woningvoorraad in de goedkope sector, kan nu gecombineerd worden met de vraag op regioniveau om wonen in een groenstedelijke en centrumstedelijke setting.

35

Dit komt in de periode 2008 - 2030 neer op een sloop van 300 woningen per jaar (dat is per jaar circa 1% van de woningvoorraad). Er zullen in deze periode ruim 8.450 nieuwe woningen gebouwd dienen te worden.

Onderstaande kaart laat de woonmilieus zien na de transformatie.

Door de transformatie naar een groenstedelijk woonmilieu zal het aantal woningen in 2030 lager zijn dan na doorzetting van het huidige bouwprogramma. De werkelijke effecten vallen positiever uit door de toename van het aantal eengezinswoningen. De hogere woningbezetting van deze woningen geeft een evenwichtigere demografische opbouw en voorkomt dat het inwoneraantal in 2030 onder 70.000 inwoners zal komen.

6.2 Herstructurering Actieplan Wonen Woonvisie Vlaardingen 2008 - 2030

Daarbij zal gekeken worden naar de versnelling van de planning van bestaande herstructureringsgebieden Babberspolder-Oost en Holy-Zuid-Oost en een fasering (prioritering) van nieuwe herstructureringslocaties. Door een betere projectmatige organisatie moet de herstructurering worden versneld. Tevens zal een planning opgesteld worden van de ‘nieuwe’ herstructureringsgebieden in het Centrum en de Westwijk. Voor de Hoofdstedenbuurt (Holy Noord) wordt uitgegaan van hoogwaardige renovatie. Bij de gebiedsgerichte uitwerking zal de sociale peiler nadrukkelijk meegenomen worden. De aandacht bij herstructurering dient niet uitsluitend op fysieke maatregelen gericht te zijn. In een rapportage van het Sociaal Cultureel Planbureau (aandacht voor de wijk, juli 2007) wordt daar nadrukkelijk op gewezen. Met alleen fysiek ingrijpen wordt de leefbaarheid en veiligheid van de woonwijken onvoldoende vergroot. Fysiek ingrijpen in de woningvoorraad kan wel doeltreffend zijn om de sociale samenstelling van de bevolking te veranderen en daarmee het aandeel kansrijken in de buurt te vergroten. Het verminderen van de sociale problematiek in de buurt tijdens en na de herstructurering is een samenspel van fysiek en sociaal beleid (zie paragraaf 10.1).

36

Geplande veranderingen per wijk 2008-2030, na afronding actieplan (per saldo): Resultaat

Gebieden

Centrumstedelijk Centrum Rivierzone Groenstedelijk Westwijk Ambacht/Babberspolder Holy

Eengezins

Meergezins

Totaal

+900 +500 +400

+700 -200 +900

+1600 +300 +1300

+2600 +1150 +850 +600

-3300 -2300 -800 -200

-700 -1150 +50 +400

+750

+750

-1850

+1650

Overig Verspreid Totaal

+3500

Het gaat hier om geplande toevoegingen en afname van het aantal eengezinswoningen en meergezinswoningen (flats) per wijk. Om dit aantal te bereiken dienen grotere aantallen woningen gesloopt en gebouwd te worden. Voor de toevoeging van circa 3.500 extra eengezinswoningen en vermindering van 1.850 meergezinswoningen zullen circa 6.800 woningen gesloopt worden.

6.3 Uitbreidingslocaties In de raadswerkgroep wonen zijn de mogelijkheden bekeken voor woningbouwlocaties voor met name eengezinswoningen (meer dan 100 woningen) op locaties waar nu nog een andere bestemming op rust. De zoektocht naar grotere locaties heeft enerzijds te maken met de wens om de (groene) openbare ruimte in de bestaande wijken zo veel mogelijk te behouden. Voor het behoud van de leefbaarheid is verdere verdichting van de bestaande wijken veelal ongewenst. Er is ook grote behoefte aan ruimte in de wijken voor andere functies: groen, verblijfsruimte, parkeren, speelplekken etc. Anderzijds is het gewenst de beperkte ambtelijke capaciteit en middelen zo efficiënt mogelijk in te zetten. Het doorlopen van een Ruimtelijke Ordeningsprocedure voor 10 woningen op een opvullocatie in de bestaande stad kost evenveel ambtelijke capaciteit als eenzelfde procedure voor 100 woningen. Deze zoektocht heeft uiteindelijk twee nieuwe locaties opgeleverd: • in Holy-Zuid West het ziekenhuisterrein waar concrete plannen zijn voor woningbouw (200 - 300 woningen). • Marathonwegzone: deze locatie biedt goede mogelijkheden om de Westwijk en het centrum door middel van bebouwing aan elkaar te verbinden. Hoeveelheid woningen dat te realiseren is op deze locatie is mede afhankelijk van de keuze die gemaakt wordt voor de verdiepte aanleg van de Marathonweg.


De herstructureringsgebieden hebben een nauwe relatie met het strategisch voorraadbeheer van de woningcorporaties. Deze herstructureringsgebieden zullen gebiedsgericht de komende maanden verder uitgewerkt worden waarbij de volgende gebiedsindeling wordt voorgesteld: - Babberspolder - Holy - Centrum - Westwijk

37

38

In de haalbaarheidsstudie die in 2008 uitgevoerd zal worden, wordt onderzocht of het woningbouwprogramma met behoud van kwaliteit verder opgevoerd kan worden. Mogelijk leidt dit tot meer woningen in de appartementensfeer ten koste van de patiowoningen. Ook hoger bouwen is een van de onderzoekspunten. De onderzochte bedrijfsterreinlocaties Groot-Vettenoord en Vergulde Hand West vallen op basis van de quick scans af. De in de stadsvisie voorgestelde transformatie van het noordelijk deel van bedrijfsterrein Groot-Vettenoord naar een woonwijk na 2010 heeft vooralsnog een lage prioriteit. De kosten van verwerving, uitplaatsen van bedrijven en sanering van de gronden zullen zeer hoog zijn. Bovendien heeft dit bedrijfsterrein een grote maatschappelijke en economische waarde voor lokaal verzorgende bedrijven. Voor de Vergulde Hand West, dat in het Structuurplan Rivierzone is voorzien als bedrijfsterrein, is een quick scan gemaakt voor de geschiktheid als woningbouwlocatie. Op voorhand lijkt dit niet het geval. Allereerst ligt het gebied binnen de invloedsfeer van zowel Pernis als de zuiveringsinstallatie Groote Lucht. Hierdoor moet ook voor dit gebied de Stad & Milieu systematiek toegepast worden. Vervolgens wordt het gebied afgeschermd door zowel bedrijventerrein Vergulde Hand Oost als de spoorlijn. Ook als het met een tunnel onder het spoor verbonden wordt met de Westwijk zal sprake blijven van een geïsoleerd woongebied, niet passend in het vastgestelde structuurplan Rivierzone.

6.4 Hoogbouw In de raadswerkgroep wonen zijn mogelijkheden van (toren-)hoogbouw verkend. De mogelijke locaties zijn beoordeeld op stedenbouwkundige aspecten, ruimtelijke inpasbaarheid, nabijheid voorzieningen en bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer. Vanwege de behoefte aan centrumstedelijke woonmilieus en het beleid om appartementen voor ouderen te concentreren rond de voorzieningen (notitie ‘Levensloopvriendelijk Vlaardingen’, mei 2006) is het voorstel om nieuwe hoogbouwlocaties met name te zoeken in het stadscentrum, nabij de winkelcentra en nabij station-Oost en station-Centrum (rivierzone). Per locatie zal een nauwkeurige analyse en een nadere stedenbouwkundige afweging plaatsvinden over de gewenstheid, de bouwhoogte, waarbij ook rekening wordt gehouden met milieubelemmeringen. Er zijn ook nog een aantal reservelocaties aangegeven die in de raadswerkgroep wonen aan de orde zijn geweest. Het voorstel is om deze reservelocaties nader uit te werken, als op voorkeurslocaties onvoldoende aan de na analyse gebleken behoefte tot compenserende hoogbouw kan worden voldaan. Er zal een grondige marktanalyse en locatieanalyse plaats dienen te vinden voordat nieuwe hoogbouwlocaties ontwikkeld kunnen worden. De hoogbouw, zoals die in de raadswerkgroep is besproken, moet eigenlijk gezien worden als het wonen in hoge dichtheden. Of dit tot uiting zal komen in ook veel grotere hoogten dan in Vlaardingen bestaat is een onderwerp van studie bij de gebiedsgerichte uitwerking. Bouwen boven een hoogte van ± 70 meter (ca. 22 verdiepingen) dient namelijk goed afgewogen te worden wegens de meerkosten vanwege extra brandveiligheidseisen, windbeheersing en dergelijke. Daarnaast moet rekening worden gehouden met concurrentie van een aantal omliggende gemeenten die bijvoorbeeld ook aan het waterfront liggen. Voordat torenhoogbouw gerealiseerd kan worden is grondige marktanalyse vereist.

6.5 Lopende projecten Regionale woningbouwtaakstelling 2005-2010 In het kader van de Verordening verstedelijking en stedelijke vernieuwing van de Stadsregio Rotterdam zijn woningbouwafspraken gemaakt, gekoppeld aan het ISV2 budget. De belangrijkste afspraak betreft het opleveren van minimaal 1.400 woningen voor 1 januari 2010. Wanneer wordt gekeken naar de nieuwbouw levert dit naar de huidige stand van zaken in de periode 2005 tot 2010 ongeveer 1.250 woningen op (onder andere in de projecten Babberspolder-Oost, Buizengat 1, Ex Libris, Soenda en Hollandiaan) . Daarnaast worden 420 woningen grootschalig gerenoveerd (Madoerastraat/Timorstraat, Flores Montal en Toekomst Zuid). De piek aan op te leveren woningen ligt vooral in 2008 en 2009. Een belangrijke uitdaging van het Actieplan Wonen is om in de jaren daarna een nog hoger aantal woningen op te leveren. Daarnaast dient onze gemeente maximaal 20 % van de woningen in de sociaal bereikbare huursector te realiseren. Dit in het kader van het zogenaamde spiegelbeeldig bouwen in de regio. Dit wil zeggen dat gemeenten die het sterkst te maken hebben met de grootstedelijke problematiek de nadruk leggen op de bouw van duurdere woningen. In de overige gemeenten dient de nadruk te liggen op de bouw van meer sociale woningen en het beschermen van de aanwezige goedkope woningvoorraad. Op basis van de huidige stand van zaken wordt er 16 % van de nieuwbouw gerealiseerd in de sociaal bereikbare huursector (269 woningen, inclusief 100 woningen uit grootschalige renovatie). Lopende projecten Het Actieplan Wonen heeft geen invloed op het streven naar het behalen van de regionale woningbouwtaakstelling. Gezien de looptijd van bouwprojecten zal het Actieplan Wonen nauwelijks gevolgen kunnen hebben voor lopende projecten.



De twee woningbouwlocaties in de Rivierzone blijven gehandhaafd: • KW-haven Zuid West: Het gebied KW-haven Zuid West is in een quick scan nader uitgewerkt. Dit heeft geleid tot een programma van ca. 400 woningen. Het grootste deel ca. 260 hiervan bestaat uit appartementen, verder 100 patiowoningen en 40 grondgebonden woningen. Dit gebied ligt niet alleen binnen de invloedsfeer van Pernis, maar ook binnen de invloedsfeer van de Vlaardingse bedrijven rondom de KW-haven. In 2008 moet een haalbaarheidsonderzoek definitief uitwijzen of de geplande woningbouw haalbaar is. • Nieuwe Maas (Maasboulevard): De uitgevoerde quick scans voor het gebied Nieuwe Maas geven aan dat woningbouw mogelijk is. In de quick scan is gerekend met een programma van ca. 550 woningen, bestaande uit 250 appartementen, 200 patiowoningen (eengezinswoningen op een dek) en 100 zorgwoningen.

39

Rivierzone - Stationsgebied Voortbouwend op het structuurplan Rivierzone worden hier 450 woningen gerealiseerd. Gezien het stedenbouwkundig concept met voorzieningen dicht in de buurt en de milieuomstandigheden worden hier bijna alleen appartementen gerealiseerd.

40

Wijk

Projecten

Centrum

VOP Zuid, Ex Libris, Het Palet, Buizengat fase 1

597

184

413

Oostwijk

Buizengat Oost, Oosterstraat 86

298

90

208

Rivierzone

Stationsgebied

450

24

426

1.345 100%

298 22%

1.047 78%

336

120

216

Totaal Centrumstedelijk In procenten Westwijk

Stelco Locatie, Erasmusplein, Bas v/d Heijden, Prof. Telderstraat fase 3, Samuel Esmeijerstraat, vd Werffstraat, Westrand / WIK

Vlaardinger Emaus, Van Hogendorplaan, Babberspolder Oost deelplan 2, 3 en 4 Ambacht Holy Zuid

Drieënhuysen, Toekomst noord

Holy Noord Hollandiaan

Totaal

Eengezins Meergezins

743

527

216

405

144

261

108

108

Totaal Groenstedelijk In procenten

1.592 100%

791 50%

801 50%

Totaal

2.937

1.089

1.848

Centrum - Vettenoordse Polder Oost (VOP Oost) De VOP is een complex gebied dat aansluit op het kleinschalige weefsel van binnenstad. De historische context van het gebied geeft het gebied nog meer identiteit. Conform het centrum stedelijk wonen wordt hier in een hoge dichtheid gebouw (ca 100 woningen/ ha). De aanwezigheid van voorzieningen als het station, supermarkt en een toekomstig consumentenconcept rechtvaardigen deze dichtheid en de verhouding eengezins- en meergezinswoningen. Met name het zuidelijk deel van VOP Oost kent een hoog percentage meergezinswoningen. Indische Buurt (Flores Montal, Timorstraat en omgeving) Zeker op korte termijn hoeft de Indische Buurt geen grootschalige verandering te ondergaan. De bestaande projecten beperken zich tot het ontduplexen van woningen waardoor er grondgebonden woningen ontstaat die qua oppervlak de toets van deze tijd kunnen doorstaan. Deze ingrepen kunnen gezien worden als opmaat voor de transformatie naar een groenstedelijk woonmilieu. Centrum - Buizengat Buizengat fase 1 in uitvoering. Het gaat om een plan met een dichtheid die overeenkomt met de dichtheid die in een dergelijk centrumstedelijk gebied te verwachten is (ca 60 woningen/ ha). Buizengat Oost is nu in ontwikkeling. De dichtheid zal hier aanmerkelijk lager liggen omdat hier de mogelijkheid bestaat om in eenzelfde stedelijke omgeving grondgebonden woningen te realiseren. De dichtheid zal op maximaal 45 woningen/ha komen te liggen. De mogelijkheid bestaat om in de hoge prijscategorie een vorm van particulier opdrachtgeverschap toe te staan.

Babberspolder Oost De Babberspolder Oost in Vlaardingen is een woonwijk die dateert uit de jaren 50. Het plan is ontworpen door de architect en stedenbouwkundige Van Tijen en geldt als een schoolvoorbeeld van een stedenbouwkundig plan uit de wederopbouwperiode. Het plan wordt gekenmerkt door een heldere open structuur van woonvelden die van elkaar worden gescheiden door zogenaamde wiggen waarin buurtvoorzieningen zoals scholen en kerken een plaats hebben gekregen. De wijk wordt aan de westzijde begrensd door een winkelstrip met daarboven woningen langs de van Hogendorplaan. Aan de oostzijde wordt de Babberspolder begrensd door een parkstrook langs de A4 waarin een aantal sportvelden zijn opgenomen. De woningvoorraad in de Babberspolder bestaat hoofdzakelijk uit gestapelde portiekflats en een klein aantal eengezinswoningen. Het merendeel van de woningen is zowel bouwtechnisch als woontechnisch sterk verouderd. Rond 2000 is door de gemeente Vlaardingen en de woningbouwcorporatie Waterweg Wonen een gezamenlijk besluit genomen tot een ingrijpende herstructurering van deze woonwijk. Hiertoe is een stedenbouwkundige visie ontworpen die uitgaat van de sloop van zo’n 1400 woningen en de bouw van ongeveer 1000 nieuwbouwwoningen. Van deze 1000 woningen zal 50% bestaan uit (grondgebonden) eengezinswoningen en 50% uit appartementen. In verschillende deelplannen wordt momenteel gewerkt aan de uitvoering van deze herstructureringsopgave. Inmiddels is het eerste deelplan opgeleverd en is het tweede deelplan in aanbouw. Er wordt gewerkt aan stedenbouwkundige plannen voor een volgende woonbuurt en voor een winkelcentrum langs de van Hogendorplaan in combinatie met scholen en woningen. Indien marktomstandigheden daartoe aanleiding geven kan bovengenoemde programmering in overleg met corporaties worden aangepast richting meer eengezinswoningen. Holy Zuid-Oost Dit oudste deel van de wijk Holy zal in de komende 20 jaar een grote gedaantewisseling ondergaan, waarbij een groot aantal galerijflats plaats zullen gaan maken voor grondgebonden (eengezins)woningen. Een deel van deze operatie (genaamd Toekomst Noord) valt al onder de noemer van ‘lopende projecten’. Het centrale park in de wijk met de kindervallei wordt als een kwaliteit gezien en zal als uitgangspunt dienen voor de verdere ontwikkelingen.

6.6 Overige maatregelen 6.6.1 Woningkwaliteit In 2004 heeft het College ingestemd met woningkwaliteitseisen voor nieuwbouw in Vlaardingen. Op het gebied van flexibiliteit en toekomstwaarde van woningen valt nog veel te winnen (denk hierbij aan o.a. grootte van woningen). Woningkwaliteit betreft de bouwkundige kwaliteit (onder andere kwaliteit materialen), duurzaamheid en levensloopvriendelijk bouwen, en veiligheid van de woning (Politiekeurmerk Veilig Wonen). In overleg met de woningcorporaties zullen de woningkwaliteitseisen voor nieuwbouw en (ver)nieuwbouw worden geactualiseerd. Daarnaast zullen de woningkwaliteitseisen meegenomen worden in de op te stellen projectplannen van bouwprojecten.



In onderstaand overzicht zijn per gebied de lopende projecten aangegeven met bijbehorende aantallen woningen. In de centrumstedelijke gebieden zullen meer appartementen worden gerealiseerd dan eengezinswoningen. In de groenstedelijke gebieden is de verdeling tussen eengezins- en meergezinswoningen in balans.

41

42

6.6.2 Particulier opdrachtgeverschap Er is sprake van particulier opdrachtgeverschap wanneer een particulier zelf grond kan kopen (of in erfpacht kan krijgen) en daarna zelf kan bepalen met welke partijen de woning wordt gerealiseerd. Vaak wordt particulier opdrachtgeverschap geassocieerd met het bebouwen van een ruime vrije kavel. Deze ruimte is echter niet beschikbaar in onze gemeente. Collectief particulier opdrachtgeverschap is wel een goede mogelijkheid. Een voorbeeld hiervan is het experiment in de Brabantse Kempen, waar geëxperimenteerd wordt met collectief opdrachtgeverschap voor starters. In opdracht van een groep starters wordt er op een inbreidingslocatie binnen de gemeente Bladel 30 nieuwe woningen gebouwd. Omdat de gemeente een korting op de grondprijs geeft, en de starters veel zaken in eigen beheer houden, liggen de prijzen van de te bouwen woningen bijna 40 % onder de marktwaarde. Het project voorkomt dat jongeren wegtrekken en heeft een gunstig effect op de leefbaarheid en sociale cohesie. Stichting Waterweg Wonen wil een experiment met collectief particulier opdrachtgeverschap uitvoeren in het sloop nieuwbouwproject Samuel Esmeijerstraat in de Westwijk. Het gaat in dit project om dertig eengezinswoningen. In combinatie met koopgarant en bijbehorende terugkoopregeling komt de woning altijd bij de corporatie terug. Zo kan de corporatie de woning ook voor de volgende koper betaalbaar houden. Bij de afronding van dit experiment zal een evaluatie moeten plaatsvinden om te bekijken of andere woningbouwprojecten ook in aanmerkingen komen voor deze manier van werken. 6.6.3 Particuliere woningverbetering Naast maatregelen in de huursector dient er ook aandacht zijn voor de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad. Een kwalitatief goede particuliere woningvoorraad en een goede beheerstructuur bij Vereniging van Eigenaren (VvE) zijn van groot belang om de leefbaarheid in de wijken te versterken. Onlangs heeft Minister Vogelaar van Wonen, Wijken en Integratie aangegeven, dat zij eigenaren van koopappartementen verder wil stimuleren om hun verantwoordelijkheid te nemen bij het onderhoud van hun woning. Waar zij die verantwoordelijkheid onvoldoende nemen, wil zij gemeenten de mogelijkheid geven de Vereniging van Eigenaren (VvE) bijeen te roepen en voorstellen te doen. Binnen onze gemeente zal bepaald moeten worden of in BabberspolderOost, Oostwijk-Zuid, Centrum (waaronder VOP) en Westwijk extra inzet nodig is in de particuliere woningvoorraad. Een rol van de corporaties is hierbij niet uitgesloten. De mogelijke maatregelen voor particuliere woningverbetering zullen in de eerste helft van 2008 verder worden uitgewerkt.

7 Versnellen nieuwbouwproductie Het huidige woningbestand in Vlaardingen is onevenwichtig en onvoldoende toegesneden op de huidige vraag en de vernieuwing van de woningvoorraad blijft achter in vergelijking met andere gemeenten in de regio. Dit draagt bij aan de onevenwichtige demografische opbouw en heeft een negatieve invloed op de sociaal economische structuur. Om deze neergaande spiraal te doorbreken is het noodzakelijk de nieuwbouwproductie van woningen te versnellen. Dat is mogelijk als aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• Er wordt gebouwd voor de markt De woningproductie wordt beter afgestemd op de (regionale) vraag en er wordt gezorgd voor een grotere differentiatie in de woningvoorraad. De effecten zijn: - betere afzetmogelijkheden - doorstroming komt op gang - op termijn een meer evenwichtige bevolkingssamenstelling. • Er worden grotere gebieden in één keer aangepakt. Een klein bouwproject vergt nagenoeg even veel tijd en capaciteit als een groot project. Bij de aanpak van grotere gebieden in één keer is sprake van een aanzienlijk grotere effectiviteit en de doelmatigheid is aanmerkelijk groter. De effecten zijn: - er worden jaarlijks aanzienlijk meer woningen opgeleverd; - de voorraad goedkope en onaantrekkelijke woningen slinkt snel en de selectieve migratie vanuit de regio naar Vlaardingen vermindert; - nieuwe woningen worden gerealiseerd in een aantrekkelijker woonmilieu, wat een positieve invloed heeft op de afzetmogelijkheden; • Gemeente, corporaties en projectontwikkelaars trekken samen op De gemeente bouwt geen woningen, maar geeft de voorwaarden aan waarbinnen corporaties en projectontwikkelaars kunnen bouwen. De doelen zijn in dit actieplan wonen samen met de corporaties geformuleerd. De gemeente is regievoerder in de diverse samenwerkingsvormen. Het is noodzakelijk dat langdurige samenwerkingsverbanden ontstaan, waarbij partners oog hebben voor elkaars rollen, belangen en verantwoordelijkheden en daar ook naar handelen. Aangezien het hier om een proces gaat dat zich over meerdere jaren zal voltrekken willen wij met de corporaties komen tot meerjarige prestatieafspraken, die jaarlijks op onderdelen worden geactualiseerd (‘finetuning’). Van de gemeente en corporaties wordt verwacht dat zij bereid zijn bestaande afspraken over elkaars rollen en taken opnieuw tegen het licht houden. Per project zal beoordeeld worden welk type projectontwikkelaar geschikt is. Partijen moeten ervaren dat de gemeente een betrouwbare partner en koersvast is. Met het Actieplan Wonen wordt een lijn uitgezet voor de langere termijn. Continuïteit moet gewaarborgd zijn. De effecten zijn: - het is voor corporaties en marktpartijen aantrekkelijk in Vlaardingen te investeren - er wordt gebouwd in Vlaardingen! • Is de gemeentelijke organisatie voldoende toegerust om uitvoering te geven aan het Actieplan Wonen? Gelet op de complexiteit, de omvang, de lengte/onzekerheid en de kosten van de activiteiten die zullen worden gaan ontwikkeld ten behoeve van het Actieplan Wonen verdient een projectmatige aanpak de voorkeur boven een aanpak binnen de lijn van de staande organisatie. Diverse kenmerken van het begrip project zijn bij het Actieplan Wonen van toepassing: - er is een definieerbaar begin en einde - het actieplan is gericht op een vooraf gedefinieerd resultaat - maatwerk is in alle situaties van toepassing - betrokkenen worden samengebracht in een - tijdelijke - organisatievorm - het actieplan is multidisciplinair - het actieplan wordt gefaseerd en moet systematisch worden beheerst - het actieplan is gebiedsgericht Hetgeen hiervoor geregeld moet worden is dat er voldoende aandacht en prioriteit bestaat voor het actieplan, dat er één opdrachtgever is, dat het helder wordt opgezet en er helder over wordt gecommuniceerd en tenslotte wordt uitgevoerd door competente en gemotiveerde mensen.



Momenteel kunnen bijvoorbeeld woningbouwprojecten gerealiseerd worden zonder volwaardige, bruikbare privé buitenruimten (balkon, terras) en eigen buitenbergingen. Dit komt doordat in het huidige Bouwbesluit beide voorzieningen niet meer zijn vereist. Dit zijn juist kwaliteiten die niet alleen de afzetbaarheid en tevredenheid, maar ook de toekomstwaarde vergroten. De Vereniging Eigen Huis wil dat een balkon of terras en berging weer verplicht wordt gesteld in het Bouwbesluit. In de woningkwaliteitseisen zullen deze punten worden meegenomen.

43

In het opleidingsplan 2008 zal hieraan aandacht worden besteed. De gemeentelijke organisatie staat voor vele taken die zeer generiek zijn te bestempelen als ‘going concern’. Voor wat betreft de beheerstaak is de reguliere gemeentelijke organisatie voldoende toegerust. Voor deze majeure ontwikkeltaak is deze reguliere organisatie onvoldoende toegerust. Niet mag worden vergeten dat in de vorige alinea is benadrukt dat niet de gemeente maar derden, woningbouwcorporaties en projectontwikkelaars woningen bouwen. De gemeente faciliteert de opgave. Koersvastheid en betrouwbaarheid zijn daarbij bijzonder van belang. De wijze waarop hier uitvoering aan wordt gegeven laat zich het beste vangen in projectmatig werken. De gebiedsgerichte projectorganisatie wordt in het 1e kwartaal 2008 opgezet.

44

Sturen in de huurmarkt In de huursector is een aantal sturingsinstrumenten beschikbaar. Dit deel van de woningmarkt is grotendeels het domein van de corporaties. De corporaties kunnen die instrumenten inzetten. Op het niveau van de regio heeft de Stadsregio Rotterdam hierover geregeld overleg met de Maaskoepel (samenwerkingverband van de corporaties in de Stadsregio Rotterdam).

8.1 Regionaal aanbodmodel Vanaf 1 januari 2005 is in de Stadsregio Rotterdam een nieuw systeem voor de verdeling van de beschikbare woningen in werking getreden. Het woonruimteverdelingsmodel is vastgelegd in de Huisvestingsverordening 2006 (Stadsregio Rotterdam, 5 juli 2006) en uitgewerkt in een Overeenkomst Woonruimteverdeling Stadsregio Rotterdam 2006. Het uitgangspunt van dit systeem is ‘Zonder regels waar het kan, sturen waar het moet’. Door met zo min mogelijk regels te werken, hebben woningzoekenden een maximale keuzevrijheid in de regio. Het regionale model voor woonruimteverdeling zorgt voor voldoende kansen in de gehele regio voor starters en huishouden met een lager inkomen. In Vlaardingen komt ruim de helft van de vrijkomende corporatiehuurwoningen zonder voorwaarden beschikbaar. Het zijn voornamelijk appartementen met maximaal 4 kamers die zonder voorwaarden aan woningzoekenden worden aangeboden. Bij deze woningen mag in de advertentietekst niet worden gelabeld. Hierdoor is het mogelijk dat mensen met een hoger inkomen in een bereikbare huurwoningen terecht komen (goedkoop scheefwonenden). Dit vergroot de keuzevrijheid en het tegengaan van wijken met alleen maar lage inkomens. Binnen het aanbodmodel zijn er mogelijkheden tot bijsturing in de vorm van ‘Lokaal Maatwerk’ en ‘Volkshuisvestelijk labelen’ (labeling naar inkomen, leeftijd en huishoudensgrootte). Met ‘Lokaal Maatwerk’ kunnen corporaties, in overleg met de gemeente, 15 % van het vrijkomend woningaanbod met afwijkende regels verhuren. Volgens de regionale regels wordt lokaal maatwerk alleen toegepast om de leefbaarheid, wijk- of buurtbinding te bevorderen, of vanwege beheersaspecten, dan wel bij toewijzing van woningen in woonzorgprojecten. In Vlaardingen wordt Lokaal Maatwerk als volgt ingevuld: 1. Schaarse woningen (eengezinswoningen en maisonnettes op de begane grond). Deze woningen worden met voorrang verhuurd aan gezinnen die in Vlaardingen wonen. 2. De Kwetsbare Gebiedenregeling ( Babberspolder Oost, Holy Zuid Oost en de Westwijk en enkele specifieke complexen waar de leefbaarheid onder druk staat. Maximaal 15 % van het vrijkomend woningaanbod in de desbetreffende wijken wordt met voorrang toegewezen aan wijkbewoners. Met ‘Volkshuisvestelijk Labelen’ kunnen corporaties 20 % van het vrijkomend woningaanbod met afwijkende regels verhuren. Hierbij kan worden gestuurd op inkomen, leeftijd en/of op huishoudensgrootte.



8.

45

Dit wordt toegepast bij seniorenwoningen, MIVA-woningen, grote huishoudens, enkele complexen voor jongeren en woningen waar in verband met de leefbaarheid (tijdelijk) een maximumgrootte aan het huishouden worden gesteld.

46

Herhuisvesting Voor mensen die hun huis uit moeten in verband met sloop of ingrijpende renovatie, zijn er verschillende mogelijkheden bij herhuisvesting. De corporaties verstrekken aan huishoudens, die moeten verhuizen, een herhuisvestingsverklaring. Deze huishoudens zijn dan stedelijk vernieuwingsurgent. Het verstrekken van de herhuisvestingsverklaring kan alleen op basis van afspraken met de gemeente over het concrete stedelijke vernieuwingstraject. Stedelijke vernieuwingsurgenten hebben in de hele stadsregio voorrang op andere woningzoekenden. Het zoekproces is als volgt: stedelijke vernieuwingsurgenten zoeken in eerste instantie 9 maanden naar een woning (1e fase). Lukt dit niet en vindt het huishouden geen andere woning dan heeft de betrokken corporatie 6 maanden de tijd om aanbiedingen te doen (2e fase, directe bemiddeling). Alternatieve mogelijkheden bij herhuisvesting zijn: het aanbieden van een woning in dezelfde wijk, afspraken over het huurniveau van de nieuwe woning (bij duurdere nieuwbouwwoningen, die vervolgens goedkoper worden verhuurd). Zie verder onder paragraaf 8.4.2 onder ‘Huisvestingsgarantie’.

8.4 Betaalbaarheid wonen huishoudens met een laag inkomen 8.4.1 Omvang bereikbare huursector De omvang van de bereikbare voorraad huurwoningen is bij de twee Vlaardingse woningcorporaties (Woningstichting Samenwerking Vlaardingen en Stichting Waterweg Wonen) 15.900 woningen. Niet alleen de aandachtsgroep is aangewezen op een bereikbare huurwoning, maar ook de huishoudens met een inkomen tot modaal. Zie onderstaand overzicht van de woonsituatie van de verschillende inkomensgroepen, op basis van de geëxtrapoleerde steekproef van ABF Research. Woonsituatie

Bereikbare huur In niet bereikbare huur In koopwoning Niet zelfstandig in woning Totaal

8.2 Niet-winstbeogende instellingen Naast de twee Vlaardingse woningcorporaties hebben drie niet winstbeogende instellingen woningen in Vlaardingen in bezit. Twee hiervan zijn landelijke woningcorporaties (Stichting Woonzorg Nederland, Algemene Nederlandse Woningstichting). De derde niet winstbeogende instelling is de Stichting Gereformeerde Zorgcentra Zuid Holland. Het gaat hierbij om in totaal 380 galerijflats aan de Blois van Treslongstraat en de Churchillsingel. De Algemene Nederlandse Woningstichting heeft 115 appartememten aan de Blois van Treslongstaat (Westwijk). Aan de Churchillsingel heeft Stichting Woonzorg Nederland 184 seniorenflats en de Stichting Gereformeerde Zorgcentra Zuid Holland 81 seniorenflats.

AandachtsTussen groep aandachtsgroep en modaal 3

1-1,5 x modaal

> 1,5 x modaal

Totaal

7630 981 2180 109

2861 505 580 160

3004 1140 2542 0

2142 781 9069 0

15.637 3.407 14.371 269

10.900

4.106

6.686

11.992

33.684

Hieruit blijkt dat 70 % van de huishoudens met een inkomen beneden modaal is gehuisvest in een bereikbare huurwoning. Bij de inkomensgroep tussen modaal en 1,5 keer modaal vindt er een omslag plaats voor wat betreft de huisvesting. Deze inkomensgroepen hebben meer mogelijkheden om zich te vestigen in duurdere (koop)woningen. In totaal zijn er 10.491 (7.630 + 2.861) huishoudens aangewezen op de bereikbare huursector. Het verschil tussen de bereikbare voorraad huurwoningen en de benodigde ‘kernvoorraad’ is derhalve ongeveer 5.000 woningen (15.637 - 10.491).

8.3 Particuliere huursector De particuliere huurvoorraad is niet groot in Vlaardingen; 5 % van de huursector in Vlaardingen is in handen van particuliere verhuurders. Ter vergelijking: in Rotterdam is dit percentage 20 %. Ruim 60 % van de voorraad bestaat uit woningen in de prijsklasse tot € 163.500 (WOZ-waardering). Bijna driekwart van de particuliere woningvoorraad bestaat uit meergezinswoningen. Het betreft vooroorlogse en naoorlogse woningen uit de bouwperiode van vóór 1971. Het grootste deel van de particuliere huurwoningen bevindt zich in het Centrumgebied.

3

E en modaal inkomen is het gemiddelde inkomen van een gehuwde eenverdiener met twee kinderen. Het bruto modaal inkomen voor 2006 is € 29.000. Het Centraal Plan Bureau gaat bij het modaal inkomen uit van het brutoloon van een alleenverdiener in de marktsector met partner en twee kinderen tussen 6 en 11 jaar. Bij toewijzing van de huurwoningen van de corporaties wordt uitgegaan van het maximale fiscaal inkomen € 33.000 (per 1 juli 2007).



Verder kunnen de corporaties maximaal 25 % van het vrijkomend aanbod toewijzen buiten de woonkrant om (directe bemiddeling). De ‘Directe Bemiddeling’ geldt uitsluitend voor 2e fase stedelijke venieuwingsurgenten, overige urgenten, en bijzondere doelgroepen (zoals statushouders, begeleid wonen, tussen wal- en schiphuishoudens). In Vlaardingen worden ook de huishoudens die gebruik maken van de zogeheten ‘Doorstroomregeling’ direct bemiddeld. Met deze regeling worden huishoudens die een eengezinswoning of maisonnettewoning met tuin in Vlaardingen achter laten buiten de krant om bemiddeld met een appartement.

Er zijn grote verhuurders (éénderde) en kleine verhuurders (tweederde met minder dan 9 huurwoningen). De bonafide particuliere verhuurders vervullen een belangrijke rol op de woningmarkt. Zij zorgen deels voor huisvesting van woningzoekenden die niet terecht kunnen in de reguliere huur- en koopsector. Omdat dit deel van de voorraad tot nog toe weinig transparant is voor woningzoekenden, zal de gemeente zich inzetten om deze markt beter te ontsluiten met informatie over woningen van deze verhuurders.

47


8.5 Huurprijsbeleid

48

Het huurprijsbeleid is vooral een bevoegdheid van het Rijk en de verhuurders. De gemeente heeft hierop maar beperkte invloed. De afgelopen jaren is op rijksniveau gewerkt aan vergaande liberalisatie van de huurprijzen. Eind 2006 is een einde gekomen aan dit traject doordat de Eerste Kamer het wetsvoorstel heeft bestempeld als controversieel en met de behandeling ervan wilde wachten op het nieuwe kabinet. In het regeerakkoord van februari 2007 is vervolgens opgenomen dat het wetsvoorstel huurliberalisatie door het nieuwe kabinet wordt ingetrokken en dat de stijging van de huren de komende jaren wordt gekoppeld aan de inflatie. Binnen het huidige huurbeleid hebben verhuurders mogelijkheden tot sturing. Corporaties kunnen ten eerste de (maximale) huurverhoging jaarlijks vaststellen en ten tweede bepalen wat de huurprijs is bij de nieuwe verhuringen binnen de door het ministerie van VROM vastgestelde plafond. Gezien de forse herstructureringsopgave wordt op de corporaties een beroep gedaan om evenals in de voorgaande jaren terughoudend te zijn met betrekking tot huurverhogingen.

9

Verleiden tot de koopmarkt

9.1 Verkoop van corporatiebezit Verkoop van huurwoningen speelt in op de vraag naar betaalbare koopwoningen van starters en jonge gezinnen. Het bevordert de doorstroming van huur naar koop. De gemeente Vlaardingen heeft in mei 2002 op verzoek van Stichting Waterweg Wonen ingestemd met de verkoop van 1.277 bestaande huurwoningen. Hiervan zijn er 424 huurwoningen verkocht. Ruim 70 % van de verkochte woningen betrof eengezinswoningen en maisonnettes In het Strategische Voorraadbeleidsplan 2007 meldt Waterweg Wonen dat vanaf 1 april 2007

de verkoop van de resterende eengezinswoningen, waarvoor Waterweg Wonen in 2002 toestemming heeft gehad, om te zetten in de verkoop via een Koopgarant constructie (met uitzondering van verspreid liggend bezit). Dit is een vorm van Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE). Hierbij geldt een terugkoopplicht door de corporatie, winst- en risicodeling tussen bewoner en corporatie (50 % bij Koopgarant). In aanvulling hierop heeft Waterweg Wonen het voornemen om twee flatgebouwen in de Hoofdstedenbuurt te verkopen.

9.2 Startersleningen Vanaf 1 oktober 2006 is in Vlaardingen de Startersregeling van kracht. Deze regeling maakt het mogelijk dat staters onder bepaalde voorwaarden voor hun eerste koopwoning een lening onder gunstige voorwaarden krijgen Deze lening bedraagt maximaal 20 % van de verwervingskosten van de woning met een maximum van € 40.000. De lening is de eerste drie jaar renteloos en aflossingsvrij. Voor de startersregeling is door de gemeente een budget van 2, 2 miljoen Euro beschikbaar gesteld. Per 1 maart 2007 heeft de raad van de gemeente Vlaardingen een nieuwe ‘Verordening VROM Starterslening’ vastgesteld, waardoor Vlaardingen aanspraak kan maken op extra gelden die het ministerie van VROM in het landelijke VROM Startersfonds heeft gestort. Vlaardingen ontvangt op iedere door de gemeente verstrekte starterslening een bijdrage van 50 % van VROM. In feite komt het neer op een verdubbeling van het budget dat de gemeente beschikbaar heeft gesteld voor startersleningen. De verstrekking van de startersleningen wordt voor de gemeente uitgevoerd door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting voor Nederlandse gemeenten (SVn). De startersregeling loopt goed. Inmiddels zijn er 30 startersleningen verstrekt. Het totaal uitgegeven budget is € 901.096, waarvan € 554.485 ten laste van de gemeente (peildatum november 2007). De starterslening bedraagt gemiddeld € 30.037. De gemiddelde hypotheeksom (inclusief bijkomende kosten) is € 133.575.

9.3 Koopsubsidie VROM Met de koopsubsidie wil de overheid het eigen woningbezit bevorderen. De regels voor koopsubsidie zijn vastgelegd in de Wet bevordering eigen woningbezit (BEW). Deze wet houdt in dat mensen met een laag inkomen subsidie kunnen krijgen voor een koopwoning. Per 1 januari 2007 is een verruiming van deze wet in werking getreden. De koopsubsidie geldt voor woningen met een prijs lager dan € 160.000 en voor mensen met een inkomen lager dan € 30.000. De subsidie is afhankelijk van het inkomen en de hoogte van de hypotheek. Overigens is er maar een beperkt budget voor deze regeling. De subsidie is vooralsnog niet te gebruiken voor woningen die onder voorwaarden worden verkocht (Koopgarant en dergelijke). VROM heeft toegezegd dit op korte termijn mogelijk te maken.

10 Handhaven en verbeteren woonen leefklimaat Een essentiële component van dit actieplan is het behoud en de versterking van de sociale structuur en een hoge maatschappelijke participatie van burgers in de stad in z’n algemeenheid en meer specifiek in die gebieden waar intensief in de woonvoorraad wordt ingegrepen. Uitgangspunt is de individuele burger, met name in die wijken en buurten in te zoomen waar de problemen daadwerkelijk spelen. Het gaat hierbij om in samenhang te werken aan de verbetering van de sociale woonomgeving, het voorzieningenniveau (onderwijs, welzijn- en sportvoorzieningen), de verbetering van de fysieke en sociale veiligheid in de buurt en de kwaliteit van de buitenruimte (onder andere


8.4.2 Huisvestingsgarantie Een van de primaire taken van de corporaties is het huisvesten van de doelgroepen zoals deze in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) zijn vastgelegd. Gebruikelijk is dat in dat kader het begrip kernvoorraad ter sprake komt. In de vorige paragraaf hebben wij hieromtrent ook inzicht verschaft. De corporaties gaan tot onze voldoening in hun taakuitoefening uit van een verderstrekkend gegeven. Als gevolg van de discrepantie tussen enerzijds de dynamiek van ontwikkeling van de doelgroepen en anderzijds het statische van het begrip kernvoorraad hebben zij de zogenoemde huisvestingsgarantie geïntroduceerd. Dit betekent in al zijn eenvoud dat de corporaties ongeacht de omvang van de kernvoorraad op enig moment de huisvesting van de doelgroepen garanderen. In de praktijk kunnen corporaties dit realiseren door waar nodig vrijkomende dure huurwoningen of teruggekochte Koopgarant-woningen met huurkorting aan de BBSH-doelgroep te verhuren. Bijkomend voordeel van deze meer dynamische kijk op de woningvoorraad is tevens dat de beladenheid van een aantasting van kernvoorraad minder wordt. Een en ander staat overigens los van de verplichting om de stedelijke urgenten uit hoofde van de herstructurering te faciliteren. Deze verplichting blijft onverminderd bestaan. Uitgangspunt is dat de corporaties een huisvestingsgarantie afgeven aan huishoudens die tot de BBSH-doelgroep behoren en een inspanningsverplichting voor de huishoudens met een inkomen tot modaal. Deze huisvestingsgarantie kan verleend worden binnen de context van de regionale woningmarkt en binnen veronderstelde effecten van doorstroming voortkomend uit het Actieplan Wonen. De omvang van de sociale doelgroep in Vlaardingen wordt driejaarlijks op basis van de cijfers van het Woononderzoek herijkt in overleg met gemeente en corporaties, waarna een bezinning plaats vindt op de validiteit van de huisvestingsgarantie, gekoppeld aan het Actieplan Wonen.

49

inpassing van parkeer- en speelruimte, openbaar groen en water). De opgave zal zijn om zoveel mogelijk gebruik te maken en het bundelen van de krachten en de kwaliteiten in de samenleving zelf. Vooral voor en tijdens de herstructurering zal extra aandacht moeten worden gericht op de leefbaarheid in brede zin. De lokale overheid heeft een belangrijke sturende rol in de snelle maatschappelijke veranderingen en zal daarnaast waar mogelijk positieve ontwikkelingen moeten stimuleren en organisaties ondersteunen. Hier valt onder meer te denken aan diverse maatschappelijke instellingen als scholen, ondernemers en niet op de laatste plaats de bewonersorganisaties.

50

10.1 Sociale woonomgeving en voorzieningen De fysieke inrichting staat ook niet los van het welzijn van de burger. De eenzijdige woningvoorraad heeft, naast autonome ontwikkelingen, invloed op de huidige (en toekomstige) ontwikkelingen van het sociale leefklimaat van Vlaardingen. Door instroom van mensen van buiten de stad, de toenemende individualisering en de toename van botsende levenstijlen neemt de sociale cohesie af. De leefbaarheid komt in delen van de stad steeds meer onder druk te staan. Daarnaast verlaten twintigers en dertigers onze gemeente, net als mensen met midden - en hogere inkomens. Ten slotte wordt Vlaardingen geconfronteerd met een dubbele vergrijzing en in de enkele ‘herstructureringsgebieden’ met een snelle ‘verkleuring en verjonging’. Samenhang en (ver)binding zijn de sleutelwoorden. Bovengenoemde ontwikkelingen kunnen positief worden beïnvloed door te sturen op ingrepen in de woningvoorraad en door te investeren in het woonen leefklimaat in onze gemeente. Vlaardingen moet een aantrekkelijke woonstad worden, waar mensen kunnen kiezen uit een gedifferentieerd en kwalitatief goed woningaanbod in de gewenste woonmilieus/leefstijlen met bijbehorende voorzieningen. Een goede afstemming tussen woonmilieu, leefstijlen en voorzieningen in een wijk zijn bepalend voor het slagen van de herstructurering in het betreffende gebied. Bij de verdere gebiedsgerichte uitwerking van het Actieplan Wonen is het gewenst een onderzoek naar de aanwezige en gewenste woonmilieus/leefstijlen uit te doen voeren. De verwachte positieve effecten door in te grijpen in de woningvoorraad dienen evenwel aangevuld te worden door een stevige sociale component. De sociale structuur is op deze wijze niet alleen ondersteunend aan het Actieplan Wonen, maar heeft een zelfstandige waarde, kracht en dynamiek. Op basis van de integrale (gebieds-)analyses kan beter worden aangegeven welke specifieke sociale maatregelen en activiteiten worden uitgevoerd. Concreet gaat het hier om verdere intensivering en aanscherping van de werkloosheidsaanpak en het creëren van werk in die wijken waar dat nodig is. Soms gaat het er om jeugdoverlast te bestrijden of verslavingsproblemen aan te pakken. Bij de huisbezoeken die door corporaties in het kader van de herstructurering zullen plaatsvinden, zal ook aandacht voor deze aspecten zijn. In overleg met de corporaties wordt dit verder uitgewerkt (mogelijkheden ‘casemanagement’). Het beleid zal er hierbij op gericht zijn dat bewoners een wooncarrière kunnen maken. Maar ook gaat het om stimuleren van de integratie van bewonersgroepen en culturen. In Vlaardingen en ook in de betrokken wijken wordt al gewerkt aan het versterken en faciliteren van de bewonersgroepen. Daar waar nog ‘witte vlekken’ zijn, zijn al meerdere initiatieven ondernomen om bewonersorganisaties op te richten (zoals VOP, CentrumNoord, Hoogkamer) of verder uit te breiden (met onder andere Vereniging van Eigenaren en participatie allochtonen). De rijksoverheid dringt er momenteel ook op aan om de sociale aspecten van de stedelijke vernieuwing meer te benadrukken. Met stenen stapelen alleen los je niet alle problemen op.



Het streven is gericht op een ongedeelde stad, waarin primair wordt geredeneerd vanuit de mensen. Het realiseren van sociale, duurzame wijken vormt de uitdaging van het wijken gebiedsgericht werken en is de basis voor de inzet van de gemeentelijke organisatie.

51


10.2 Senioren Het aantal seniorenhuishoudens (65 jaar of ouder) in Vlaardingen is relatief groot. De gemiddelde gezondheidstoestand van deze groep wijkt niet af van het regionale en landelijke beeld. Voor ouderen die slecht ter been worden, is het belangrijk om in een toegankelijke woning te wonen. Dat wil zeggen dat alle woonvertrekken gelijkvloers liggen en dat de woning zelf zonder trappen lopen bereikbaar is. Seniorenhuishoudens in Vlaardingen wonen wat minder vaak in zo’n toegankelijke woning dan regionaal en landelijk het geval is. Voor de doelgroepen ouderen en gehandicapten zijn de kaders gesteld in het rapport ‘Levensloop-vriendelijk Vlaardingen’ en is inmiddels een programma vastgesteld. Hiermee werkt Vlaardingen aan vergroting van het aanbod van goede toegankelijke woningen in vijf levensloopvriendelijke gebieden verspreid over de stad. In deze gebieden worden naast woningbouw ook voorzieningen getroffen in het openbare gebied, vervoer, dagelijkse boodschappen, ontmoeting en recreatie, welzijn en gezondheidszorg. Een buurtservicepunt vormt voor de bewoners de spil in de buurt waar zij informatie, advies en ondersteuning kunnen krijgen. Met deze programmatische aanpak wil Vlaardingen haar oudere inwoners en inwoners met fysieke beperkingen in staat stellen zolang mogelijk zelfstandig te blijven wonen en de regie over het dagelijkse leven te houden. De vraag van ouderen (en gehandicapten) zal worden opgelost door renovatie van bestaande woningen en nieuwbouw. De gemeente heeft tot 2010 vijf levensloopvriendelijke gebieden aangewezen (programma levensloopvriendelijk Vlaardingen mei 2006). In Holy Zuid heerst een groot overschot aan gewoon wonen (gelijkvloerse woning die bereikbaar is met een rolstoel en rollator doorgankelijk is). Om een evenwichtiger aanbod gewoon wonen over de stad te bereiken, zal de renovatie van woningen, periode 2007-2010 overwegend in de andere vier gebieden plaats moeten vinden. Het te realiseren kwaliteitsniveau toegankelijkheid voor de te renoveren woningen bedraagt voor de entree (wooncomplex) 3 sterren (rollator en rolstoel toegankelijk) en voor de woningen bedraagt deze twee sterren (zonder trappen van buiten af, met rollator toegankelijk en binnen rollator doorgankelijk).

10.3 Starters Bureau Companen heeft in 2006 een onderzoek in Vlaardingen gedaan naar de moeilijkheden die jonge starters ervaren bij het vinden van geschikte huisvesting. Hieruit blijkt dat Vlaardingen voldoende starterswoningen heeft, maar deze zijn als gevolg van de regionale opvangfunctie van Vlaardingen onvoldoende beschikbaar en hebben niet altijd de gevraagde kwaliteit. Zie hiervoor de conclusies en aanbevelingen van het Startersonderzoek onder paragraaf 5.2). De beschikbaarheid van de starterswoningen kan worden opgelost door meer te bouwen voor de vraag waardoor de doorstroming op gang komt. Een belangrijke aanbeveling van het Actieplan Wonen is om buitencentrumstedelijke woonmilieus te transformeren in groenstedelijke woonmilieus, in combinatie met de uitbreiding van de woningvoorraad in Centrumstedelijke woonmilieus (Centrum, Stationsgebied en omgeving). Uit onderzoek blijkt dat de voorkeur van jonge starters veelal uitgaat naar Centrumstedelijke woonmilieus. Bij de gebiedsgerichte vertaling zal worden bekeken in hoeverre geschikte huisvesting voor jonge starters gerealiseerd kan worden in het Centrumstedelijk woonmilieu. Verder heeft Waterweg Wonen het voornemen om op de locatie Samuel Esmeijerstraat (Westwijk) in particulier opdrachtgeverschap een project te realiseren dat ook bijzonder geschikt is voor starters (zie paragraaf 6.6.2).

10.4 Buitenruimte Bij herstructurering moet goed worden nagedacht over de kwaliteit van de buitenruimte. De buitenruimte kan maar één keer worden aangelegd. Daarbij moet een goede balans bestaan tussen de verschillende functies. Parkeren, groen, speelplaatsen, water, ondergrondse containers en dergelijke moeten allemaal in dezelfde beschikbare ruimte passen; één en ander in relatie tot het gewenste woonmilieu. Het is belangrijk dat de buitenruimte ontworpen wordt op basis van de gewenste uitstraling gerelateerd aan de desbetreffende nieuwbouwprojecten. Aangezien er een belangrijke relatie bestaat tussen de waardering van de woning en de waardering van de woonomgeving (ook in relatie tot de veiligheid) is het belangrijk om de woonomgeving vroeg in het planproces op te nemen. Daarnaast moet ook het beheer meteen goed worden georganiseerd om de kwaliteit op langere termijn te waarborgen.

10.5 Duurzaam bouwen, renoveren en ontwikkelen 10.5.1 Omgevingskwaliteit Voor geluid, luchtkwaliteit, bodem, natuur, externe veiligheid en energie zijn wettelijke normen en kwaliteitsdoelstellingen vastgesteld, die moeten worden gerespecteerd. Luchtkwaliteit en externe veiligheid zijn vaak bepalend voor het al dan niet kunnen realiseren van beoogde ontwikkelingen. Veel binnenstedelijke bouwlocaties hebben een aanzienlijke milieubelasting vanwege de ligging nabij de industrie of drukke wegen. Op die plaatsen woningen toevoegen staat op gespannen voet met het beleidsuitgangspunt dat het aantal gehinderden niet mag toenemen. Verbetering van de omgevingskwaliteit en de leefbaarheid is in die gevallen nodig door compenserende maatregelen. De methode LOGO (Lokale gebiedstypologie en omgevingskwaliteit) zoals toegepast in het Stationsgebied (rapportage oktober 2006) kan hierbij als hulpmiddel dienen om alle omgevingsfactoren met belanghebbenden ter sprake te brengen. Toepassing van de methode LOGO leidt tot concrete aanbevelingen voor doelstellingen en maatregelen.


52

Essentieel voor een succesvolle herstructurering is dat er bij de start begonnen wordt met een inventarisatie op de volgende punten: • welke mensen wil ik in deze wijk bedienen (ouderen, gezinnen, jongeren)? • wat voor soort woonmilieu willen we realiseren? • welke sociale problemen en kansen zijn er (sociale ‘liftfunctie’ voor herstructurering)? • wat ontbreekt er aan voorzieningen in instrumenten in de wijk? • Hoe staat het met de sociale cohesie en hoe is de participatie van diverse organisaties? Na deze inventarisatie en analyses moet duidelijk worden wat de noodzakelijke middelen zijn (financieel, fysiek en mensen) om de sociale herstructurering te doen slagen. Dit kan leiden tot eenduidige programma’s en actieplannen, zoals in paragraaf 13 beschreven. De sociale en fysieke herstructurering wordt in de gebiedsgerichte uitwerking samen met andere betrokken partijen verder uitgewerkt. Bij de beantwoording van bovenstaande vragen speelt de vraag in welke mate het voorzieningenbeleid in een wijk voorziet in een behoefte van de huidige én toekomstige wijkbewoners ook een belangrijke rol. Deze redenering geldt overigens ook andersom: het voorzieningenbeleid beïnvloedt (in combinatie met het type woningen, leefmilieus, uitstraling en huidige imago) welke type mensen de wijkbewoners van de toekomst zijn. Bij het gewenste voorzieningenniveau gaat het om voorzieningen op het terrein van onderwijs en welzijn (brede school in een multifunctionele accommodatie voor voor- en naschoolse opvang), sport en recreatie (speel- en ontmoetingsplekken, trapveldjes en dergelijke).

53

54

Het huidige gemeentelijke klimaatbeleid wordt voortgezet en geïntensiveerd. Het uiteindelijk doel is het tot stand brengen van een energieneutrale stad. Voor nieuwbouw is het doel van energieneutraliteit gesteld op 2020, door middel van een verdere aanscherping van de energieprestatie-eis. Voor de renovatie van de bestaande woningvoorraad, zowel huur- als koopwoningen, zijn energiebesparingsacties voorzien. Die moeten bijdragen aan een besparing van 2% per jaar en een aandeel van hernieuwbare energiebronnen van 20% in 2020. De corporaties hebben in een convenant afspraken gemaakt over een energiebesparing met 20 % in de bestaande bouw. De gemeente wil ook experimenten stimuleren met het toepassen van innovatieve technieken op basis van bijvoorbeeld warmte/koudeopslag en benutting van industriële restwarmte.

10.6 Souterrain van de woningmarkt Onder het souterrain van de woningmarkt wordt verstaan huisvesting van mensen die enige vorm van zorg, begeleiding of woontoezicht nodig hebben. Ook wordt hieronder verstaan onzelfstandige woonruimte die voor tijdelijke huisvesting wordt gebruikt (met uitzondering van studenten- en bejaardenhuisvesting). Het gaat hierbij om maatschappelijk kwetsbare groepen waarvoor tijdelijk of structureel opvang en begeleiding geregeld moet worden (dak- en thuislozen, drugsverslaafden, ex-gedetineerden, verslaafde psychiatrische patiënten, illegale vreemdelingen en mensen met een problematisch woongedrag). Een groeiende groep waarover de laatste tijd veel te doen is, zijn de tijdelijke werknemers uit Midden- en Oost-Europese landen. Om de leefbaarheid in buurten te bevorderen is een gecombineerde aanpak van preventieve maatregelen en handhaving nodig. Het gaat hierbij om het aanbieden van begeleid wonen en legale huisvesting voor bijzondere doelgroepen en het bestrijden van illegale woonsituaties. Voorbeelden van preventieve maatregelen zijn: Preventie en laatste kansbeleid Met de ondertekening van het convenant tussen gemeente en corporaties in januari 2005 is het preventie- en laatste kansbeleid nieuwe stijl in werking getreden. Het is een samenwerkingsverband tussen Bureau Schuldhulpverlening, corporaties en Noodopvangcentrum. Het doel van het laatste kanstraject is om aan huurders die hun huis worden of zijn uitgezet een ‘vanget’ te bieden, om te voorkomen dat ze dakloos worden. Dak- en thuislozen In 2005 is tijdelijke opvang voor dak- en thuislozen gerealiseerd bij de Watertoren. Dit vooruitlopend op de definitieve opvang voor dak- en thuislozen (in UWV gebouw). Het gaat hierbij om een sociaal pension voor 30 mensen, een nachtopvang en een dagopvangruimte. Tijdelijke werknemers uit Midden- en Oost-Europese landen. Vanaf 1 mei 2007 is vrij verkeer van werknemers uit Midden- en Oost- Europa mogelijk. Vaak komen deze werknemers terecht in overvolle woningen of illegale woonsituaties. Handhaving is hierbij niet zonder meer de oplossing. Beter is om een legaal alternatief te bieden. In Rotterdam worden de woningen in te slopen complexen verhuurd aan de tijdelijke werknemers uit Midden- en Oost-Europa.

Rotterdam heeft de huisvesting van deze tijdelijke buitenlandse werknemers inmiddels op de regionale agenda gezet. Ook wordt onze gemeente geconfronteerd met werknemers uit Middenen Oost-Europese landen (ligging ten opzichte van het Westland en het Havengebied). Er zal in overleg met de corporaties bekeken moeten worden of in onze gemeente legale huisvesting aangeboden moet worden. Handhaving Incidenteel worden er in Vlaardingen interventieteams ingezet op adressen, waar vermoed wordt dat er sprake is van uitkeringsfraude of illegale verhuur.

11 Strategisch Voorraad Beleidsplan corporaties getoetst De woningcorporaties stellen ieder jaar een Strategische Beleidsplan op. Het doel van het strategisch beleid is om producten en diensten zo goed mogelijk aan te laten sluiten op de wensen van de huidige en toekomstige huurders. Uitgangspunt is dat het voorraadbeleid past binnen de organisatorische en financiële kaders van de eigen organisatie en binnen externe kaders, zoals het gemeentelijk woonbeleid en ontwikkelingen op de woningmarkt. In het Strategisch Beleidsplan zijn de plannen van de woningcorporatie met betrekking tot de voorraad (kwaliteitsingrepen, aan- en verkoop van huurwoningen, sloop- en nieuwbouw, gedifferentieerd huur- en onderhoudsbeleid) opgenomen met de daarbij behorende financiële onderbouwing. Voor het onttrekkingen- en nieuwbouwprogramma (periode 2007-2017) conform de huidige Strategisch Voorraad Beleidsplannen van de woningcorporaties verwijzen wij naar Bijlage II. Dit programma wijkt af van de uitgangspunten van het Actieplan Wonen. In overleg met de gemeente zullen de woningcorporaties hun bestaande plannen in overeenstemming brengen met het Actieplan Wonen. In 2008 zullen nieuwe prestatieafspraken gemaakt worden met de woningcorporaties.



10.5.2 Duurzaamheid Duurzame ontwikkeling vereist een manier van werken die rekening houdt met de huidige en toekomstige generaties. Bewustwording van de gevolgen van klimaatverandering leidt tot stringenter beleid voor energiebesparing en inzet van duurzame energie.

55

57 56



Deel 5

Proces

12 Prioritering Het Actieplan Wonen biedt kaders voor de gebiedsgerichte uitwerkingen (zie hoofdstuk 13). Als eerste worden waar mogelijk de maatregelen uit het Actieplan vertaald in de gebieden waar op korte termijn al veel zou gebeuren: de Babberspolder, Holy Zuid, de Rivierzone en het Centrum. Tevens wordt in 2008 gestart met de planontwikkeling herstructurering Westwijk en Marathonwegzone.

13 Gebiedsgerichte vertaling en samenwerking tussen partijen

58

Nadat de Raad heeft ingestemd met het Actieplan Wonen, wordt samen met corporaties een programmaorganisatie ingericht om het Actieplan uit te gaan voeren. Gezien de omvang en complexiteit van het Actieplan stelt het College voor dit gebiedsgericht aan te pakken. Per gebied wordt een programma opgesteld, waarin een samenhangend geheel van projecten en lijnactiviteiten is opgenomen, om zo de ambities op het gebied van woningbouw en woonomgeving (de fysieke en sociale componenten) in samenhang te sturen. Per gebied zal een programma-manager worden benoemd met de volgende verantwoordelijkheden: - koersen op het (strategisch) programmadoel; - bewaken van belangen van betrokken partijen en zorgen voor een goede participatie; - sturen op kwaliteit en voortgang binnen het programma. Om eenduidigheid over de doelstellingen, mijlpalen, prioritering en fasering in de programmauitvoering te verkrijgen en om de interactie met de omgeving te bevorderen, zal per programma een startbijeenkomst worden georganiseerd met alle betrokken partijen in het gebied. Deze start zorgt voor een degelijk fundament, draagvlak en ‘commitment’ en schept duidelijkheid over onder andere rollen, taken, verwachtingen van alle betrokkenen. Eén en ander moet leiden tot gebiedsafspraken over de samenwerking tussen partijen (gemeente, corporaties, projectontwikkelaars en vertegenwoordiging bewoners en andere sectoren zoals bedrijven, zorginstellingen). In de gebiedsafspraken worden de ambities, prestaties en investeringen vastgelegd. Dit sluit goed aan op de plannen van de Stadsregio Rotterdam om de Verstedelijkingsafspraken (en de daaraan gekoppelde ISV gelden) gebiedsgericht in te zetten. Bij de gebiedsgerichte uitwerking zal ook aandacht besteed moeten worden aan voorzieningen, bedrijvigheid en de buitenruimte in het betreffende gebied.



13.1 Gebiedsgerichte uitwerking

59

60

Opstellen van een projectplan, met daarin in ieder geval opgenomen (in willekeurige volgorde): • Wijkanalyse • Projectopdracht (wat en hoe wordt het gerealiseerd opdrachtgever, projectleider) • Programma van eisen • Plan van aanpak (met tijdpad) • Randvoorwaarden (vanuit stedenbouw, ruimtelijke ordening en wonen) • Stedenbouwkundige (voorlopig) ontwerp • Samenwerking tussen betrokken partijen (gemeente, corporaties, projectontwikkelaars, zorginstellingen, bewonersvertegenwoordiging) • Communicatieplan, waarin samenwerking met bewonersvertegenwoordiging in het planproces wordt vastgelegd. • Sociale paragraaf (zorgvuldige herhuisvesting, voorrangsbeleid conform bijlage I, onderdeel uitmakend van de woonvisie) • Sociaal programma (zie paragraaf 10.1)

14 Financiën Een groot deel van het Actieplan Wonen wordt door de woningcorporaties uitgevoerd. In de periode 2007 - 2017 wordt door de corporaties en gemeente ruim 1 miljard geïnvesteerd in de nieuwbouw en verbetering van de woningvoorraad en wijken op basis van het vastgestelde strategische voorraadbeheer van de corporaties. Op basis van deze woonvisie 2008 - 2030 zal het investeringsniveau op een nog hoger niveau uitkomen. De komende maanden zal dit in nauw overleg met de corporaties gebiedsgericht verder worden uitgewerkt, met aandacht voor fasering en financiële haalbaarheid. Er zullen samenwerkingsovereenkomsten afgesloten worden met de corporaties over de grondexploitatie en aanleg openbaar gebied in de herstructureringsgebieden waarbij het model dat gekozen is voor de Babberspolder-Oost en Ex Libris het uitgangspunt is. Om de gewenste herstructurering in het kader van het Actieplan Wonen te versnellen is het gewenst om het projectmatig werken in 2008 een belangrijke kwaliteitsimpuls te geven. Voor bijscholing medewerkers, tijdelijke inhuur externe projectmanagers en het opstellen van haalbaarheidsstudies is voor de komende periode een raming opgesteld van extra benodigde middelen van circa 1,2 miljoen eenmalig. Extra investeringen vanuit het Actieplan Wonen zullen in de meerjarenbegroting 2009-2012 en het Meerjaren Investering Plannen (MIP) worden meegenomen.

Bijlage 1 Sociale paragraaf Stedelijke vernieuwing (sloop, renovatie en nieuwbouw) heeft grote gevolgen voor de huidige bewoners. Het is dan ook belangrijk dat er draagvlak is voor de stedelijke vernieuwingsplannen. Draagvlak kan worden vergroot door participatie van bewoners en andere belanghebbenden èn door een tijdige en duidelijke communicatie over de keuzen en besluiten, die bestuurlijk worden genomen. Zo dienen bewoners in een vroeg stadium (bij het betrekken van hun woning) geïnformeerd te worden over de plannen in hun buurt (en dus met hun woning). Participatie van bewoners vindt plaats tijdens verschillende fases van het planproces. Hierbij is het belangrijk dat verwachtingen en het niveau van participatie (informeren, raadplegen, adviseren en meebeslissen) goed op elkaar worden afgestemd. Zie hiervoor de Startnotitie Burgerparticipatie ‘Werken aan Interactie’. Keuze voor de mate van participatie per planfase moet worden vastgelegd in een communicatieplan. Per project wordt een projectplan opgesteld. In het projectplan moet een communicatieplan worden opgenomen, waarin de samenwerking met bewonersvertegenwoordiging in het planproces wordt vastgelegd. De gemeente staat voor een zorgvuldige aanpak bij sloop en renovatie, onder meer door een goed herhuisvestingsbeleid. De aanpak van de herhuisvesting zal in het projectplan worden opgenomen als sociale paragraaf. De corporaties hebben een sociaal convenant afgesloten met hun bewonersvertegenwoordiging. In het Sociaal Convenant van Waterweg Wonen zijn afspraken gemaakt met de bewonersvertegenwoordiging op corporatieniveau (RMWL) over de procedure tijdens sloop en ingrijpende verbetering, herhuisvesting, hoogte van verhuiskostenvergoeding en andere rechten en plichten van de huurder en verhuurder. Het Sociaal Convenant maakt onderdeel uit van de Sociale Paragraaf. Tot nog toe vindt er geen evaluatie van de herhuisvesting plaats. Het is belangrijk dat proces van herhuisvesting meer transparant wordt. Dit betekent per project: vooraf rapporteren aanpak herhuisvesting (met een woonwensenonderzoek), kwartaalrapportage over de stand van zaken en na afloop van het herhuisvestingsproces een tevredenheidsonderzoek. De monitoringsinstrumenten worden als volgt uitgewerkt: • De corporatie neemt in het Projectplan een sociale paragraaf op, waarin de aanpak van de herhuisvesting (met een woonwensenonderzoek) vooraf wordt gerapporteerd. Mogelijkheden ‘case’ management worden hierin meegenomen. (NB: het woonwensenonderzoek maakt al deel uit van de herhuisvestingsprocedure op grond van het Sociaal Convenant van Waterweg Wonen). • De corporatie geeft inzicht in het herhuisvestingsproces door middel van de inventarisatie herhuisvesting per vernieuwingsgebied. Gegevens over verhuisbeweging maken hier onderdeel van uit. De corporatie levert deze gegevens ter informatie per kwartaal aan het projectbestuur. De corporatie stuurt ook een kopie naar afdeling Stadsontwikkeling en Toezicht, die op die manier een totaaloverzicht van de herhuisvesting heeft. • Via een Tevredenheidsonderzoek onderzoekt de corporatie achteraf in hoeverre bewoners tevreden zijn over hun herhuisvesting. De procedure bij herhuisvesting is als volgt. De corporatie neemt per complex een sloopbesluit en stelt de sloopdatum vast. Ruim 18 maanden voor de geplande sloopdatum verzoekt de corporatie de gemeente in te stemmen met de voorgenomen sloop van het desbetreffende complex en een ‘intentieverklaring tot sloop’ af te geven, onder overlegging van het projectplan. Bewoners krijgen bij dit besluit de status van stedelijk vernieuwingsurgent, waarmee zij in de regio voorrang krijgen op andere woningzoekende op een passende woning. De huisvestingsgarantie zal gelden voor de huidige bewoners van bereikbare huurwoningen met een inkomen tot doelgroep, en daarnaast met inspanningsverplichting tot modaal.



13.2 Opstellen projectplannen

61

Bijlage 2 Strategische Voorraad Beleidsplannen woningcorporaties

Nieuwbouwprogramma Nieuwbouw naar woningtype en eigendomsverhouding, 2007 - 2017 Nieuwbouw

Indien de plannen van Woningstichting Samenwerking Vlaardingen en Stichting Waterweg naast elkaar worden gelegd, zoals deze zijn opgenomen in hun Strategisch Voorraad Beleidsplan dan ziet de toekomstige woningvoorraad in 2017 er als volgt uit. Sloop/verkoop

Nieuwbouw Huur

Saldo Huurvoorraad

Nieuwbouw koop

Samenwerking

Totaal

Waterweg Wonen

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Huur, appartement Huur, eengezins Koop, appartement Koop, eengezins

546 0 0 102

84 0 0 16

892 136 207 838

43 7 10 40

1.438 136 207 940

53 5 8 35

Totaal

648

100

2.073

100

2.721

100

62

10 Samenwerking Waterweg Wonen 425

252 3.759

435

4.011

Totaal

136

546 892

-10 -289

294 -2.867

102 838

207

136

1.438

-299

-2.573

940

207

De huurvoorraad is volgens de plannen van de corporaties in 2017 verminderd met 2.872 huurwoningen. De koopsector neemt door de realisatie van de plannen van de corporaties met 1.147 woningen in de nieuwbouw toe (exclusief de huurwoningen die worden verkocht). Woningstichting Samenwerking Vlaardingen Samenwerking onttrekt 262 woningen aan de huurvoorraad en er worden 546 meergezinswoningen in de huursector en 102 eengezinswoningen in de koopsector voor teruggebouwd. De onttrekkingen en nieuwbouw vinden plaats in de volgende wijken: Babberspolder Oost, Westwijk, Centrum, Oostwijk en Holy. Stichting Waterweg Wonen Waterweg Wonen onttrekt 4.184 woningen aan de huurvoorraad en er worden 1.028 nieuwbouwwoningen in de huursector voor teruggebouwd en 1.045 nieuwbouwwoningen in de koopsector. Hiervan worden onttrokken 3.759 meergezinswoningen aan de huurvoorraad; 3.085 door sloop en 454 woningen door verkoop. De sloop vindt plaats in de herstructureringsgebieden (Babberspolder West en Oost, Westwijk, Holy Zuid Oost en Centrum/VOP/Oostwijk). Waterweg Wonen verwacht 425 eengezinswoningen in Koopgarant te verkopen en bouwt 136 eengezinswoningen terug. Per saldo neemt het aantal eengezinswoningen in de huursector in 2017 met 300 woningen af. Verder worden de 76 woningen in Toekomst Zuid als Te Woon aangeboden (keuze tussen huur, koop en koopgarant). Ook de woningen in het complex Eksterlaan kunnen in Koopgarantconstructie worden gekocht. Als voornemen heeft Stichting Waterweg Wonen de twee woongebouwen in de Hoofdstedenbuurt te verkopen (182 woningen).

Uit het nieuwbouwprogramma blijkt het volgende: • In totaal worden er 40 % eengezinswoningen (huur en koop) en 60 % appartementen gebouwd. • 84 % van de nieuwbouw bij Samenwerking bestaat uit appartementen in de huursector en 16 % eengezinswoningen in de koopsector. • Bij Waterweg Wonen is de verdeling 50 % huur en 50 % koop. In de huursector bestaat 43 % van de nieuwbouw uit appartementen en 7 % uit eengezinswoningen. Bij de koopsector ligt de verhouding net omgekeerd; 40 % van de koopwoningen zijn eengezinswoningen en 10 % appartementen. Verwachte samenstelling woningbezit corporaties in 2017, gerelateerd aan prijspeil 1 juli 2007:



Eengezins Meergezins Eengezins Meergezins Eengezins Meergezins Eengezins Meergezins

Aantal huurwoningen corporaties Huurvoorraad

2007

2017

Verschil

Goedkoop Bereikbaar (Middel)duur

7.154 8.747 1.102

3.105 8.888 1.698

-4.049 141 596

17.003

13.691

-3.312

Totaal

Als gevolg van de herstructureringsopgave en kwaliteitsingrepen is, volgens de Strategische Beleidsplannen, de omvang van de bereikbare voorraad van beide corporaties in 2017 naar verwachting in totaal 12.000 huurwoningen (= 3.105 + 8.888 woningen).

63

Colofon Uitgave:

gemeente Vlaardingen

Samenstelling: Afdeling Stadsontwikkeling en Toezicht, sectie communicatie Fotografie: Roel Dijkstra, Jan van Dorp, Louis Haagman, Mandy Leeman, Eric van Straaten en Arie Wapenaar. Met dank aan alle deelnemers aan de fotowedstrijd ‘Water in Vlaardingen’. Vormgeving:

Den Breejen Creatieve Communicatie

Druk:

februari 2008

Actieplan Wonen Woonvisie Vlaardingen

Recommend Documents