Woonvisie Breda wonen in een dynamische tijd

Woonvisie Breda wonen in een dynamische tijd

december 2013

Inhoudsopgave Voorwoord

3

Samenvatting

5

1 Inleiding

7

2 Ontwikkeling en visie

9

2.1 Ontwikkeling en veranderde verhoudingen 2.2 Beleidsmatige ontwikkelingen

11

2.3 De Structuurvisie Breda2030

12

2.4 Maatschappelijke opgaven

13

2.5 Visie op Breda als woongemeente

13

2.6 Randvoorwaarden en richtingen

14

3 Een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen

0506_13 Woonvisie_Breda_v10

6

17

3.1 Analyse, ambitie en partners

17

3.2 Bevolking en huishoudensontwikkeling breda

17

3.3 Samenstelling woningvoorraad

19

3.4 Nieuwbouw

20

3.5 Huisvestingssituatie bewoners

21

3.6 Woonlasten en betaalbaarheid

22

3.7 Migratie, doorstroming en effectieve vraag

27

3.8 Verkenning toekomstige vraag

29

3.9 Concluderend, een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen

32

4 Aantrekkelijk wonen voor iedereen: specifieke opgaven

5

9

33

4.1 Wensen en opgaven

33

4.2 Particulier en collectief particulier opdrachtgeverschap

33

4.3 Studentenhuisvesting

34

4.4 Wonen, welzijn en zorg

35

4.5 Huisvesting arbeidsmigranten

38

4.6 Concluderend, de kernopgaven voor specifieke groepen

40

Een prettige woonomgeving

41

5.1 Woonmilieus

41

5.2 Fysieke kwaliteit van de woonomgeving

42

5.3 Kernopgaven

44

Duurzaam wonen en leven

45

6.1 Analyse en diagnose

45

6.2 Ambitie en doel

47

6.3 Partners

48

6.4 Kernopgaven

48

7 Opmaat naar een uitvoeringsprogramma

49

7.1 Evaluatie en vooruitblik

49

7.2 De 10 actiepunten uit de Woonagenda 2011-2014

49

7.3 Aanvullende kernopgaven

51

Bijlage 1. Begrippenlijst

53

Bijlage 2. Woonlasten en woonquotes

57

Bijlage 3. Geraadpleegde literatuur en bronnen

59

Woonvisie Breda

1

Woonvisie Breda

2

Voorwoord Wonen in Breda. Voor de één is dat midden in de natuur en toch dichtbij de historische binnenstad. De ander zoekt het hogerop, met uitzicht over de stad of weidse polder. Het is goed wonen in Breda en dat willen we zo houden. Voor elke Bredanaar, ieder met zijn eigen wensen. Daarom hebben we samen met de stad gewerkt aan deze Woonvisie. Deze visie geeft een beeld van wonen in Breda in de toekomst. De stip aan de Bredase horizon van de Structuurvisie Breda2030 geeft richting. Landelijke trends en onderzoek zijn nog eens onder de Bredase loep genomen. In gesprekken met wooncorporaties, marktpartijen, woonconsumenten en vertegenwoordigers uit de Bredase wijken wisselden we van gedachten over de aandachtspunten voor de komende jaren. Bijzondere aandacht voor wonen en zorg is onmiskenbaar. De Bredase bevolking vergrijst. Er zijn al mooie initiatieven in de stad die hierop inspelen en die een bredere basis verdienen. Als logische tegenhanger wil Breda jonge mensen duurzaam aan de stad binden. Met name studenten, met voor hen geschikte voorzieningen. En ook starters voorzien van een betaalbare eerste woning. Het moet prettig wonen zijn in Breda. In een fijne omgeving, met aandacht voor duurzaamheid. Dit is in grote lijnen de opgave waar we voor staan. Hier hoort ook zorg bij voor oplopende woonlasten. Binnen onze mogelijkheden werken we hier aan. Gelukkig staan we er niet alleen voor: particulieren, organisaties of bedrijven pakken al een verantwoordelijkheid en dit wordt alleen maar meer. Deze Woonvisie Breda is de voorloper van een uitgewerkt, concreet programma dat in 2014 vorm krijgt in samenwerking met alle partners.

Bob Bergkamp wethouder Wonen en leven

Woonvisie Breda

3

Woonvisie Breda

4

Samenvatting Breda is een complete woongemeente, nu en in de toekomst, met een grote verscheidenheid aan woningen en woonmilieus voor de diverse bewoners. In Breda is voor iedereen een passend en duurzaam (t)huis dat voldoet aan de wensen en behoeften. Dit behouden en versterken door uitvoering te geven aan drie ambities: • Zorgen voor een gedifferentieerd en doordacht woningbouwprogramma, met voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk; • Een comfortabele woningvoorraad die aansluit bij behoeften en wensen van inwoners, nu en in de toekomst. We zetten in op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad en nieuwbouw; • Een (t)huis voor alle groepen inwoners. Speciale aandacht is er voor de groep kwetsbare inwoners die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien. Om deze ambities waar te maken werkt de gemeente samen met bewoners en partners op het terrein van wonen. De woonconsument staat centraal. Deze ambities sluiten aan op eerder vastgesteld beleid, maar vooral op de recentelijk vastgestelde Structuurvisie Breda2030. In deze Woonvisie komen de belangrijkste onderwerpen daaruit aan de orde. Het geeft nog maar eens aan dat we eerder de juiste ambities hebben benoemd. Het belang van deze Woonvisie ligt vooral in de nieuwe accenten en de nieuwe (kern)opgaven. De gemeente stelt voorwaarden en kaders en zoekt binnen de grenzen van rechtszekerheid naar optimale flexibiliteit. Binnen de geldende juridische en financiële kaders wordt regie gevoerd op programmering en planontwikkeling. De nadruk ligt op het bewaken van de kwaliteit en de voortgang. De gemeente is ook dienstverlener en faciliteert en stimuleert initiatieven. De gemeente treedt op als de verbindende factor die partijen bij elkaar brengt. De invloed van de gemeente op de woningmarkt is beperkt, evenals de beschikbare middelen. Toch lopen we niet weg voor uitdagingen. Die gaan we aan door samenleving, marktpartijen en maatschappelijke partners te verbinden en te ondersteunen in hun zelforganiserend vermogen. Juist nu is het belangrijk om samen te zoeken naar creatieve oplossingen, kennis en ervaringen te delen en te leren van elkaar. Vernieuwende initiatieven, concepten en samenwerkingsvormen zijn noodzakelijk. Breda streeft naar een kwalitatief goede en gedifferentieerde samenstelling van de woningvoorraad, die aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende groepen van bewoners. Centraal staat de opgave om de keuzevrijheid van de consument op de huur- en koopmarkt te vergroten. Om dit te bereiken is flexibiliteit vereist, in plannen, programmering en procedures. De gemeente bewaakt, stimuleert en faciliteert de aansluiting van de bestaande woningvoorraad en de woonomgeving op de veranderende behoeften en wensen. In dit verband vraagt de particuliere woningvoorraad extra aandacht. Het verbreden van de keuzemogelijkheden van de woonconsument betekent ook dat er voldoende betaalbare woningen beschikbaar moeten zijn voor bewoners met een beperkt inkomen. Een deel van de goedkopere voorraad wordt bewoond door bewoners met een hoger inkomen. Deze scheefheid zal de komende jaren meer in balans komen (door het toewijzingsbeleid en het dalend inkomensniveau). Enige mate van (goedkope) scheefheid is gewenst vanuit het oogpunt van differentiatie en het tegengaan van segregatie. De aandacht zal de komende jaren voornamelijk gericht zijn op de dure scheefheid (laag inkomen in dure woning) en beheersing van de woonlasten.

Woonvisie Breda

5

Bij de huisvesting van tijdelijke arbeidsmigranten voor tijdelijke buitenlandse werknemers stelt de gemeente randvoorwaarden voor specifieke woonruimte, zodat (markt)partijen voor goede huisvesting kunnen zorgen. Wonen, welzijn en zorg en vanuit dat kader integrale benadering en in dat kader meer in het bijzonder de scheiding van wonen en zorg. De inzet is er op gericht om ook inwoners met een bijzondere woonbehoefte zoveel mogelijk in staat te stellen zelf hun wonen te organiseren. Om te kunnen voorzien in een variëteit aan woonmilieus die aansluit bij de structurele veranderingen van de bevolking en de keuzevoorkeur van bewoners zijn constant aanpassingen nodig. Breda kiest voor het in stand houden en versterken van het specifieke karakter van buurten en wijken met daarin een compleet aanbod en variëteit van gewilde woonmilieus voor een grote diversiteit van bewonersgroepen. Bestaande woningen duurzaam en klaar voor de toekomst, met in het bijzonder aandacht voor de bewustwording en de rol van (eigenaar-) bewoners. De gemeente zoekt met de wooncorporaties en de marktpartijen naar mogelijkheden om particuliere woningen mee te nemen bij grootschalig onderhoud of renovatie. Daarnaast zet de gemeente samen met de corporaties in op het ontwikkelen van een strategie voor het verhogen van het bewustzijn van bewoners en op gedragsverandering. Want al is de woning nog zo energiezuinig, het gedrag van bewoners is een belangrijke factor voor het verbruik. De woningmarkt is te veranderlijk om beleid voor vijf jaar vast te leggen. Door het monitoren van de woningmarkt en evaluatie stellen we ambities en doelstellingen jaarlijks bij, steeds in overleg met onze partners op het terrein van wonen. De Woonvisie beschrijft op hoofdlijnen de ontwikkelingen in het woondossier en wordt verder uitgewerkt in een uitvoeringsprogramma. Het laatste hoofdstuk geeft een opmaat naar het uitvoeringsprogramma, mede op basis van een evaluatie van de 10 punten uit de Woonagenda 2011-2014.

Woonvisie Breda

6

1

Inleiding Er gebeurt veel op het terrein van wonen. De stagnerende woningmarkt is voor het huidige kabinet aanleiding geweest voor hervormingen en het formuleren van een nieuw Woon­ akkoord. In april van dit jaar werd het Rapport Commissie Dekker gepresenteerd met daarin aanbevelingen over de nieuwe verhouding tussen gemeenten en corporaties. Recent is bovendien de Hervormingsagenda Woningmarkt verschenen waarin het kabinet haar visie geeft op het herstel van de woningmarkt. De verhouding en rollen tussen de diverse partijen en partners op het vlak van het wonen veranderen. De recent vastgestelde Structuurvisie Breda2030 geeft een beeld van ontwikkelingen en trends op het gebied van wonen in Breda. Denk bijvoorbeeld aan de aanstaande veranderingen op het vlak van wonen en zorg of de opgave die onlangs in het regioverband West-Brabant is vastgesteld ten aanzien van de huisvesting van arbeidsmigranten. Studentenhuisvesting blijft een belangrijk aandachtspunt in Onderwijsstad Breda. Verder zijn recentelijk de resultaten van het WoonOnderzoek Nederland (WoON2012) beschikbaar gekomen. Zowel beleidsmatige als maatschappelijke ontwikkelingen geven aanleiding tot een herijking van het Bredase woonbeleid. In 2011 is de vigerende Woonagenda 2011–2014 opgesteld. De bakens op het beleidsterrein wonen zijn inmiddels fundamenteel verzet. Een evaluatie van de Woonagenda is onvoldoende antwoord op de recente ontwikkelingen. Daarom is de Woonvisie Breda opgesteld, waarmee Breda haar accenten plaatst in het veranderend woonlandschap. Een Woonvisie heeft een ander abstractieniveau dan een Woonagenda. In plaats van zaken tot in detail uit te werken, worden nu hoofdlijnen gepresenteerd. Er wordt samengewerkt met partners om gezamenlijke woondoelen te realiseren. Dit hangt uiteraard nauw samen met de veranderende rol van de gemeente in onze samenleving. De accenten die we met deze visie leggen, geven niet altijd het definitieve antwoord op de opgaven die ons te wachten staan. Het beleidsveld wonen is volop in beweging; definitieve antwoorden zijn nu eenmaal nog niet altijd vooraf te geven. Deze Woonvisie geeft wel richting aan de manier waarop we de nieuwe opgaven oppakken. De Woonvisie Breda zal een nadere uitwerking krijgen in een op te stellen Uitvoeringsprogramma en in de nieuwe prestatie- of contractafspraken met partners. Ook op woongebied streeft Breda naar een integrale aanpak, samen met de partners in de stad. Hoofdstuk 2 beschrijft de belangrijkste ontwikkelingen in relatie tot het beleid en de visie die de Gemeente Breda heeft op woongebied. In de hoofdstukken 3 tot en met 6 zijn de opgaven voor Breda nader uitgewerkt. Hoofdstuk 7, met daarin een korte evaluatie van de Woonagenda 2011-2014 en de kernopgaven uit deze Woonvisie, biedt tot slot een opmaat naar het Uitvoeringsprogramma. Ieder hoofdstuk begint met een korte samenvatting van hetgeen ter sprake komt in dat hoofdstuk en de conclusies op hoofdlijnen. De tekst is verder aangevuld met toelichtingen in kaders. In deze kaders zijn feitelijkheden, trends en analyses samengevat die de tekst en visie onderbouwen.

Woonvisie Breda

7

Woonvisie Breda

8

2

Ontwikkeling en visie In dit hoofdstuk zijn de belangrijkste ontwikkelingen en veranderingen omschreven. Veranderingen op de woningmarkt en beleidsmatige ontwikkelingen komen aan bod. Ook de in de Structuurvisie Breda2030 vastgelegde trends en hoofdlijnen voor ontwikkeling zijn samengevat. Dit leidt, in combinatie met de veranderende rol van de overheid en de maatschappelijke opgaven, tot deze Woonvisie.

2.1 Ontwikkeling en veranderde verhoudingen

2.1.1 De actuele ontwikkelingen Sinds 2008 heeft Nederland te maken met een financiële crisis en een economische recessie. Dit heeft de afgelopen jaren geleid tot minder woningverkopen en problemen van doorstroming op de woningmarkt. Ook vindt er een verschuiving plaats van de vraag van koop- naar huurwoningen. De woningmarkt is onzeker en veranderlijk. Dit maakt het voor de nieuwbouwproductie zeer lastig. Het totale ontwikkelproces van woningbouw tot realisatie neemt een aantal jaren in beslag. De woningmarkt vraagt juist om vrijheid en flexibiliteit. De belangrijkste opdracht is meer vraaggericht werken: de consument centraal. Zowel voor nieuwbouw als beheer van de woningvoorraad is maatwerk, flexibiliteit en kleinschaligheid nodig. Flexibiliteit in projecten, maar ook flexibiliteit per woning. De veranderingen in de bevolkingsopbouw vragen verder om toekomstbestendige woningbouw en toekomstbestendig beheer van de bestaande woningvoorraad. Het denken over woningbouw en volkshuisvesting zal wezenlijk moeten veranderen om hierop in te spelen. Verschuivingen in de woningbouw In het verleden was de gemeentelijke aandacht vooral gericht op (grootschalige) nieuwbouwprojecten. Tegenwoordig komt beheer van de bestaande woningvoorraad meer in beeld. Het gaat dan vooral om het in stand houden en versterken van de kwaliteit van woning en woonomgeving. De overheid maar ook andere partijen hebben minder financieringsruimte. Om doelen te halen zijn nieuwe strategieën en samenwerkingsverbanden nodig. Het is duidelijk dat het speelveld van de woningmarkt verandert. Deze verandering heeft gevolgen voor alle partners: van overheid tot woningcorporatie, van bank tot makelaar.

2.1.2 De koopmarkt De afgelopen decennia was de overheidssturing en –subsidiëring gericht op het stimuleren van de koopmarkt via hypothecaire financiering, het reguleren van de prijzen, het aanbod op de huurmarkt en het verbreden van het taakveld van corporaties. Dit heeft geleid tot een kwalitatief hoogwaardige woningvoorraad. Maar tegelijkertijd heeft het de keuzes van consumenten en aanbieders te veel gestuurd en daarmee het functioneren van de markt verstoord. Bij ongeveer een vijfde van de huiseigenaren benadert de hypotheekschuld de waarde van de woning of is zij zelfs hoger. Het is duidelijk dat dit de doorstroming op de markt belemmert. Het niet op gang komen van de doorstroming heeft nog meer oorzaken, zoals extra aangescherpte hypotheeknormen voor starters en het feit dat nieuwbouwprijzen en met name ook de kosten voor nieuwbouw (grond- en bouwkosten) veel minder sterk zijn gedaald dan woningen op de bestaande markt. De nieuwbouw is daardoor de laatste jaren relatief duur geworden. Dit leidt er toe dat de belangstelling voor de nieuwbouw is gedaald, de dure categorie wordt het zwaarst getroffen.

Woonvisie Breda

9

Gedaald vertrouwen en aangescherpte normen De laatste jaren is het aantal te koop staande woningen in Breda toegenomen terwijl het aantal transacties is verminderd. De prijzen op de bestaande markt zijn fors gedaald, maar blijkbaar nog niet voldoende om de woningmarkt vlot te trekken. De aangescherpte normen van het Rijk en de banken leiden er toe dat de leencapaciteit van woonconsumenten aanzienlijk is gedaald. Daarnaast is het consumentenvertrouwen nog steeds historisch laag, maar geeft momenteel de eerste tekenen van herstel. 2.1.3 De huurmarkt De stagnatie op de koopmarkt leidt tot druk op de huurmarkt. Deze extra druk komt echter niet alleen door de moeilijke toegang op de koopmarkt, maar ook vanwege de toenemende vraag van met name starters en andere doelgroepen, zoals studenten en arbeidsmigranten. De allocatie van betaalbare huurwoningen wordt ook bemoeilijkt omdat woningen deels worden bewoond door huishoudens met een inkomen boven de toewijzingsgrens. Uit de eerste bevindingen van het Woonlastenonderzoek 2013 blijkt dat de scheefheid in Breda is afgenomen. Dit geldt zowel voor de goedkope als de dure scheefheid. Het Europese huurbeleid (ook opgenomen in de toewijzingsregels woonruimteverdeling) en het inkomensafhankelijk huren moeten ertoe bijdragen dat dit scheefwonen verder wordt teruggebracht. Daarnaast is er binnen de huurmarkt sprake van een gebrek aan keuzemogelijkheden voor middeninkomens, omdat het woningaanbod in het vrije huursegment beperkt is. De consument is grotendeels aangewezen op de koopmarkt of de gereguleerde huurmarkt, de vrije huurmarkt biedt onvoldoende alternatief. Juist voor de categorie ‘middeninkomens’ is goede huisvesting op basis van de nieuwe spelregels moeilijk te realiseren. Scheefheid Huurders die in relatie tot hun inkomen in een te goedkope of te dure huurwoning wonen. Goedkope scheefheid: de woning is te goedkoop in relatie tot hun inkomen. Voor dure scheefheid geldt het omgekeerde. Volgens de voorlopige bevindingen van het Woonlastenonderzoek 2013 is de goedkope scheefheid afgenomen van 32% in 2010 naar 26% in 2013, als gevolg van ondermeer een strenger toewijzingsbeleid en een inkomensdaling van huishoudens. Ten aanzien van de dure scheefheid gaat het om kleine aantallen, maar is eveneens sprake van een daling.

2.1.4 Woonlasten Van de huishoudens in Breda heeft 47% een inkomen tot € 34.229,–; de doelgroep van beleid van woningcorporaties (WoON2012). De verwachting is dat het aantal huishoudens, ook in de lagere inkomensgroepen, de komende jaren zal groeien. De sociale huursector vervult een belangrijke functie in de huisvesting van de lagere inkomensgroepen. De meeste van deze huishoudens huren een woning onder de aftoppingsgrenzen. Toch heeft een groot deel van de huurders in de gereguleerde voorraad problemen met de betaalbaarheid. De thema’s ‘woonlasten’ en ‘betaalbaarheid’ worden in paragraaf 3.6 nader uitgewerkt. Woonquote De woonlasten voor huurders worden gevormd door de netto huurlasten en bijkomende kosten zoals energie, water en gemeentelijke heffingen. De woonlasten voor eigenaarbewoners bestaan uit de netto hypotheeklasten en bovengenoemde bijkomende kosten. De verhouding woonlasten tot het netto besteedbaar inkomen wordt aangeduid met de woonquote. De woonquote voor huurders in Breda bedraagt 37%, voor kopers ligt de woonquote op 25% (WoON2012).



Woonvisie Breda

10

2.1.5 Verhoudingen en positionering De woningmarkt is veranderd in een vraaggerichte markt: de woonconsument staat centraal. Dit vraagt om meer keuzevrijheid, differentiatie, duurzaamheid en zeggenschap in woon­ milieus en woningtypen. Veranderende marktomstandigheden worden leidend voor het handelen van gemeente, corporaties en marktpartijen. Gemeente en partijen moeten overwegen wat de nieuwe posities en rollen zijn op de woningmarkt. Als centrumgemeente heeft Breda ook een regionale rol, waarbij regionale afstemming en samenwerking nood­ zakelijk is.

2.2 Beleidsmatige ontwikkelingen

2.2.1 Europa en Rijk In het kader van de Europese afspraken zijn corporaties vanaf 1 januari 2011 verplicht om tenminste 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen te verhuren aan huishoudens met een bruto-huishoudinkomen tot € 34.229,– (prijspeil 2013) per jaar. Hypotheken zijn aan banden gelegd; met hetzelfde inkomen kan men minder lenen en moet men meer aflossen. Daarnaast wordt de hypotheekrenteaftrek in kleine stapjes afgebouwd. Ten aanzien van de huurmarkt zijn de aangekondigde aanpassingen in het beleid ingrijpend. Inkomensafhankelijke huurverhogingen zijn mogelijk en bij nieuwe toewijzingen kan bij hoge(re) inkomens de liberalisatiegrens worden overschreden. De inkomensafhankelijke huurverhoging geldt voor de jaren 2013 en 2014. Daarna zal de jaarlijkse huurverhoging geschieden conform de huursombenadering. Verder is een verhuurderheffing vastgesteld die oploopt tot landelijk 1,70 miljard euro in 2017. Corporaties hebben aangegeven dat hierdoor de ruimte voor nieuwe investeringen (investeringscapaciteit) afneemt. Voordelen voor starters Voor starters blijft de mogelijkheid van een gedeeltelijke aflossingsvrije hypotheek bestaan. Maar ook starters worden geconfronteerd met aangescherpte eisen van banken en overheid ten aanzien van de leencapaciteit. De regering heeft begin 2013 aangekondigd dat er extra budget beschikbaar komt voor de starterlening. In navolging hiervan heeft de Gemeente Breda besloten om samen met de corporaties de Starterslening Breda te continueren. De gemeente heeft samen met de Bredase corporaties een bedrag ingezet van € 1.500.000,–, waarvan 1 miljoen door de gemeente.

2.2.2 Corporatiesector In het regeerakkoord is afgesproken dat de woningcorporaties dienstbaar dienen te blijven aan het publieke belang in hun werkgebied. Hun taken worden teruggebracht tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en maatschappelijk vastgoed. Het werkgebied wordt toegespitst op de kerntaak: het aanbieden van betaalbare woningen aan mensen die niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien. Activiteiten in het marktsegment, onder andere huisvesting middeninkomens en investeren in leefbaarheid, blijven mogelijk, alleen zal hiervoor geen financiële borging worden verstrekt. Het uitgangspunt is dat de sociale woningvoorraad in de pas blijft met de omvang van de doelgroep. De schaal van corporaties moet zo veel mogelijk in overeenstemming zijn met de schaal van de regionale woningmarkt. De activiteiten moeten gericht zijn op de gebieden waar het bezit is gelegen. Woningcorporaties kunnen ook met andere maatschappelijke instellingen samenwerken bij de aanpak van problemen mits er voldoende relatie is met het sociaal bezit. Het bevorderen van evenwichtig gedifferentieerde wijken kan overigens langs meer wegen tot stand komen. Ook particuliere investeerders en particulier opdrachtgeverschap kunnen hierbij een rol spelen.

Woonvisie Breda

11

Activiteiten van corporaties De commerciële activiteiten van corporaties buiten het sociale domein – zoals geliberaliseerde huurwoningen, commercieel vastgoed en koopwoningen – worden zodanig georganiseerd dat deze niet tot (financiële) risico’s leiden bij de uitvoering van de kerntaak. Daarnaast kunnen corporaties een belangrijke bijdrage leveren aan leefbare en gemengde wijken. In het Regeerakkoord is afgesproken dat hun activiteiten op dit gebied gerelateerd worden aan het sociaal bezit en het daaraan ondergeschikte, direct verbonden, maatschappelijk vastgoed.

2.2.3 Veranderende rollen De gemeente Woningcorporaties zijn verplicht om met hun werkzaamheden naar redelijkheid bij te dragen aan het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid, dat is het uitgangspunt. Dit betekent dat de gemeente en de woningcorporaties hierover prestatieafspraken dienen te maken. Voorwaarde daarbij is dat de gemeente beschikt over een vastgesteld volkshuisvestingsbeleid of een overzicht van door corporaties te verrichten activiteiten, afgestemd met andere gemeenten. Binnen de Bredase situatie is al jaren sprake van een goede samenwerking tussen de gemeente en de corporaties. De prestatieafspraken zijn vastgelegd in de Alliantie. De huurders De adviescommissie Dekker stelt in haar adviesrapport ’Gemeenten en corporaties; de vrijblijvendheid voorbij’ dat de positie van huurdersorganisaties dient te worden versterkt. In Breda is een vaste overlegstructuur tussen gemeente, corporaties en huurders. Bij de totstandkoming van deze Woonvisie zijn de gezamenlijke huurderskoepels (GHK) betrokken. Provincie en regio Het provinciaal en regionaal woonbeleid krijgt vorm via het Ruimtelijk Regionaal Overleg (RRO). Op de RRO-agenda is het thema ‘wonen’ een vast terugkerend agendapunt in dit overleg van de 18 gemeenten in West-Brabant en de Provincie. Jaarlijks wordt in het verband van het RRO een Regionale Agenda Wonen opgesteld. De afstemming en samenwerking op het woonbeleid richt zich met name op de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwprogrammering en op de huisvesting van arbeidsmigranten. Een nieuw onderwerp wat zich aandient is het in regionaal verband – samen met de buurgemeenten Etten-Leur en Oosterhout - uitvoeren van woningmarktonderzoek.

2.3 De Structuurvisie Breda2030 In de recentelijk vastgestelde Structuurvisie Breda2030 is ten aanzien van het beleidsveld ‘wonen’ nadrukkelijk gesteld dat de vraag van de bewoner centraal dient te staan. Trends, verwachtingen en richting van het woonbeleid worden in de Structuurvisie als volgt benoemd: • Stijgende energiekosten en een grotere bewustwording van milieuaspecten vragen om duurzame oplossingen voor het wonen. • Binnen de nieuwbouw is aandacht wenselijk voor ‘slimmer en goedkoper bouwen’ en de toepassing van nieuwe materialen. • De focus ligt op renovatie en transformatiemogelijkheden in de bestaande woningvoorraad, leegstaand vastgoed (kantoren, winkels, monumenten) en op het gedoseerd toevoegen van nieuwbouw verspreid over de stad. • Breda zet nadrukkelijk in op het binden van jonge huishoudens en talenten aan de stad, onder meer door aantrekkelijke woonmilieus met voldoende menging van functies en aanbod van betaalbare woningen. • Hoewel een groei van de woningvoorraad noodzakelijk blijft, zullen de veranderingen in de woonvraag de komende periode vooral moeten worden opgevangen binnen de bestaande woningvoorraad.

Woonvisie Breda

12

• Met woningaanpassing is het mogelijk dat ouderen langer in hun woning blijven wonen. Voor ouderen vraagt de bereikbaarheid van zorg en voorzieningen aandacht. • Ook functieveranderingen en transformatie van vastgoed kunnen een bijdrage leveren aan huisvestingsmogelijkheden en het behouden van beeldbepalende panden in de stad.

2.4 Maatschappelijke opgaven Op basis van de hiervoor beschreven ontwikkelingen zijn drie maatschappelijke opgaven te formuleren (voor een deel onderling met elkaar verbonden) die we in deze Woonvisie als vertrekpunten hanteren. De opgaven zijn: 1. Een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen Iedereen die in Breda woont of daar wil wonen, moet perspectief hebben op een aantrekkelijke en passende woning, die bovenal betaalbaar dient te zijn. De vraag van de consument staat hierbij centraal. 2. Een prettige woonomgeving Het kwalitatief op peil houden van de woonomgeving (de openbare ruimte in de directe omgeving van de woningen) vormt de komende jaren een belangrijke uitdaging. De verschillende groepen woonconsumenten stellen verschillende eisen aan de woonomgeving. Gedeeld (maximaal te gebruiken, herkenbaar (niet anoniem) en duurzaam (energiezuinig en toekomstbestendig) zijn daarbij de centrale waarden bij de inrichting en beheer van de woonomgeving. Schoon, heel en veilig blijven belangrijke uitgangspunten voor het beheer. Bovenop de basiskwaliteit, waarvoor de gemeente verantwoordelijk is, zijn professionele partijen en bewoners verantwoordelijk voor de door hen gewenste extra kwaliteit. 3. Duurzaam wonen en leven Duurzaamheid in de woning is een belangrijk aspect voor de waardering. Een goede energieprestatie levert geld en vaak ook comfort op voor de bewoner. Bovendien gaat een duurzaam ontworpen of verbouwde woning veelal langer mee. Zo draagt duurzaamheid bij aan het voor veel langere tijd voorzien in de behoeften van de bewoner. Ook liggen er kansen voor het besparen op langere termijn. De tegenwoordige (en toekomstige) duurzame materialen vergen minder onderhoud dan traditionele bouwmaterialen. Deze markt is volop in ontwikkeling. De bovengenoemde opgaven zullen per deelonderwerp worden uitgewerkt, op basis van drie aspecten: a. Analyse en diagnose: wat is de huidige situatie, wat zijn de trends, ontwikkelingen en signalen? b. Ambitie en doel: wat zijn de opgaven en wat willen we bereiken? c. Partners: welke partners zijn nodig (en bereid) om de ambities te realiseren? Alvorens we de maatschappelijke opgaven uitwerken naar de diverse thema’s, geven we eerst onze visie en ambitie weer van Breda als complete woongemeente.



2.5 Visie op Breda als woongemeente

2.5.1 Compleet en divers Breda is een complete woongemeente met een grote verscheidenheid aan woningen en woonmilieus. In Breda is voor iedereen een passend en duurzaam (t)huis dat voldoet aan de wensen en behoeften. Dit behouden en versterken we door uitvoering te geven aan de volgende ambities: 1. Breda complete woongemeente, nu en in de toekomst. Onze aandacht gaat uit naar de bestaande woonomgevingen in wijken en kernen. We zorgen voor een gedifferentieerd en betaalbaar woningaanbod, met voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk.

Woonvisie Breda

13

2. Een comfortabele woningvoorraad die aansluit bij behoeften en wensen van inwoners, nu en in de toekomst. We zetten in op duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad en nieuwbouw. 3. Een (t)huis voor alle inwoners. Speciale aandacht is er voor de groep kwetsbare inwoners die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien. Om deze ambities waar te maken werken we samen met bewoners en onze partners op het terrein van wonen. De woonconsument staat centraal. Het ieder naar zijn zin laten wonen, moet wel passen in andere belangen en uitgangspunten van het gemeentelijk beleid. We stellen kwaliteit nadrukkelijk boven kwantiteit. Het gaat daarbij niet alleen om nieuwbouw, maar ook de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en woonomgeving. De kwaliteit van het wonen staat centraal, waarbij ook aandacht voor duurzaamheidaspecten. 2.5.2 Aantrekkelijke wijken Het woongenot van bewoners hangt in belangrijke mate samen met de directe woon- en leefomgeving. Instandhouding en verbetering van de woon- en leefsituatie in de wijken vraagt voortdurende aandacht. Bewoners, professionele partijen en gemeente werken daarin vanuit ieders verantwoordelijkheid samen. Het programma Wijkontwikkeling loopt binnenkort af en gaat over in het wijkgericht werken; een vraaggerichte wijkaanpak voor alle Bredase wijken. Een gedifferentieerde woningvoorraad, een gemêleerde bevolking, goede voorzieningen en een adequaat ingerichte en beheerde leefomgeving zijn belangrijke criteria voor de aantrekkelijkheid van de woon- en leefsituatie in de wijken. 2.5.3 Eigen karakter Verschillende groepen woonconsumenten vragen om een variatie in woonmilieus. De wijken van Breda hebben een eigen karakter in bouwperiode, -stijl en geografische ligging. Vanuit die eigenheid is een goede balans nodig in woningdifferentiatie, samenstelling van de bewoners en een bij de wijk passende openbare ruimte en voorzieningenstructuur. Het streven is om vanuit ieders verantwoordelijkheid de onderscheidende kwaliteiten en kenmerken van de wijken te waarborgen en te versterken. Dit sluit aan bij de in de Structuurvisie Breda2030 omschreven hoofdlijn voor ontwikkeling ‘Bredaas mozaïek’. De diversiteit aan gebiedskarakteristieken draagt bij aan de kwaliteit van de stad. Ook in de huisvestingsopgave dient tegemoet te worden gekomen aan de diversiteit van de bevolking en de daarmee samenhangende woningbehoefte. 2.5.4 Positie en mogelijkheden van de gemeente De gemeente stelt voorwaarden en kaders en zoekt binnen de grenzen van rechtszekerheid naar optimale flexibiliteit. Binnen de geldende juridische en financiële kaders wordt regie gevoerd op programmering en planontwikkeling. De nadruk ligt op het bewaken van de kwaliteit en de voortgang. De gemeente is ook dienstverlener en faciliteert en stimuleert initiatieven. De gemeente treedt op als de verbindende factor die partijen bij elkaar brengt. De invloed van de gemeente op de woningmarkt is beperkt, evenals de beschikbare middelen. Toch lopen we niet weg voor uitdagingen. Die gaan we aan door samenleving, marktpartijen en maatschappelijke partners te verbinden en te ondersteunen in hun zelforganiserend vermogen. Juist nu is het belangrijk om samen te zoeken naar creatieve oplossingen, kennis en ervaringen te delen en te leren van elkaar. Vernieuwende initiatieven, concepten en samenwerkingsvormen zijn noodzakelijk.

2.6 Randvoorwaarden en richtingen Uit de hiervoor beschreven ontwikkelingen en visie blijkt duidelijk dat de gemeente een koers moet uitstippelen en keuzes moet maken. Hierbij staan de volgende randvoorwaarden en richtingen centraal:

Woonvisie Breda

14

Vangnet De gemeente schept de randvoorwaarden die iedereen in staat stelt in Breda een (t)huis te vinden. We begeleiden inwoners die daarin niet zelfstandig slagen. De inzet van de gemeente is gericht op het benutten en inzetten van de eigen kracht van de inwoners. Stimuleren of versterken van de woningmarkt De gemeente zet zich in voor het structureel verbeteren en versterken van de woningmarkt. Stimuleringsmaatregelen, onder andere Startersleningen, zetten we in beginsel alleen tijdelijk in om negatieve ontwikkelingen op te vangen. De inzet en financiering van stimuleringsmaatregelen doen we samen met de partners op het gebied van wonen,en de woningcorporaties. Regionale afstemming en samenwerking De gemeente zet in op verdergaande samenwerking en afstemming van woonbeleid en woningbouwprogramma met de buurgemeenten. Het wonen is steeds meer een regionale opgave, zowel beleidsmatig als voor het realiseren van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave. Corporaties De samenwerking met de corporaties is goed, maar we blijven zoeken naar verbetering. Wij verwachten van de corporaties dat hun lokale verbondenheid ook in hun activiteiten tot uitdrukking komt. De gemeente bewaakt dat de inzet in Breda op peil is en blijft. De exacte gevolgen van het Regeerakkoord voor de rol van corporaties en de verhoudingen tussen hen en de gemeente zullen we met elkaar in beeld brengen. Primair dienen de corporaties te zorgen voor een passend woningaanbod voor de doelgroep. De basis ligt in de Woonvisie, de beleidsplannen van de corporaties en de aan de hand van de Woonvisie te maken prestatieafspraken.

Woonvisie Breda

15

Woonvisie Breda

16

3

Een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen Dit hoofdstuk geeft een beschrijving van de ontwikkeling van bevolking en huishoudens in Breda. Ook de samenstelling van de woningvoorraad en nieuwbouw komt aan bod. De huisvestingssituatie, woonlasten en doorstroming op de Bredase woningbouwmarkt worden eveneens besproken. De focus moet de komende periode liggen op het versterken van het centrumstedelijk woonmilieu in samenhang met overige woongebieden. De keuzevrijheid van de woonconsument op de huur- en koopmarkt moet worden vergroot. Er is een realistisch woningbouwprogramma nodig dat aansluit op de woningvraag. Het bevorderen van de doorstroming binnen de huur- en koopmarkt is essentieel.

3.1 Analyse, ambitie en partners Zoals vermeld worden de woonopgaven per deelonderwerp uitgewerkt op basis van een drieslag, te weten: a. Analyse en diagnose: wat is de huidige situatie, wat zijn de trends, ontwikkelingen en signalen? b. Ambitie en doel: wat zijn de opgaven en wat willen we bereiken? c. Partners: welke partners zijn nodig (en bereid) om de ambities te realiseren?



3.2 Bevolking en huishoudensontwikkeling Breda

3.2.1 Analyse en diagnose Het wonen in stedelijke gebieden wint aan populariteit. Als centrumgemeente profiteert Breda van de toegenomen belangstelling voor stedelijk wonen. Door de instroom van nieuwe inwoners en door voortgaande natuurlijke groei is de Bredase bevolking de afgelopen jaren fors toegenomen. Op 1 januari 2013 telde Breda 178.300 inwoners en circa 84.000 huishoudens. Sedert 2000 is het aantal inwoners in Breda met 11% toegenomen, maar is de ontwikkeling per leeftijdsgroep verschillend. Figuur 3.1 toont de ontwikkeling van de Bredase bevolking naar leeftijdsgroep voor verschillende jaren. Figuur 3.1 Ontwikkeling leeftijdsgroepen Breda 2000-2013

70.000 60.000

40-64 jaar

50.000 40.000

25-39 jaar 0-17 jaar 65 plus 18-24 jaar

30.000 20.000 10.000 0 2000

2005

2010

2013

Bron: CBS

De toename van het aantal huishoudens in Breda (met 17%) is veel groter dan de toename van het aantal inwoners met 11%. De huishoudenverdunning is vooral het gevolg van de forse toename van de eenpersoonshuishoudens (+33%). Hoewel hierbij sprake is van een stijging in alle leeftijdsgroepen, is vooral de toename van het aantal jonge eenpersoonshuishoudens in de leeftijd van 15-29 jaar opmerkelijk (toename circa 70%). Met een toename van 8% is de groei van het aantal tweepersoonshuishoudens bescheiden.

Woonvisie Breda

17

Dit geldt ook voor de toename van het aantal huishoudens met 3 personen of meer (+7%). Figuur 3.2 Ontwikkeling huishoudens Breda 2000-2013

38000 36000 34000 32000 30000 28000 26000 24000 22000 20000

Eenpersoonshuishouden Meerpersoonshuishouden 2 personen Meerpersoonshuishouden 3 personen of meer

2000

2005

2010

2013

Bron: CBS

Voor het woonbeleid is vooral de huishoudensontwikkeling van belang. In de periode van het woononderzoek (2012) telde Breda zo’n 83.750 huishoudens, waarvan ruim 90% in woningen zijn gehuisvest (75.400) en 10% (8.350) op andere wijze (tehuizen, kamerbewoning). Voor een goed begrip van het wonen is inzicht nodig in de samenstelling van huishoudens in woningen: • Naar leeftijd is ruim de helft van de hoofdbewoners tussen de 35 en 64 jaar (55%). Een kwart van de huishoudens is 65 jaar en ouder, een vijfde is jonger dan 34 jaar. • Het overgrote deel van de huishoudens in Breda bestaat uit kleine een- en tweepersoonshuishoudens (69%). Een kwart van de huishoudens is een gezin met kind(eren), 7% heeft een andere huishoudenvorm. • Van de huishoudens behoort 47% tot de doelgroep van beleid (met een inkomen tot € 34.229,–). 11% behoort tot de categorie met een inkomen tot € 43.785,–. 42% heeft een inkomen boven € 43.785,–. Huishoudens met een laag besteedbaar inkomen bestaan voor het merendeel uit alleenstaanden en eenoudergezinnen. De huishoudens met een hoger inkomen bestaan voor een belangrijk deel uit paren en paren met kinderen. Bij paren hebben beide partners vaak betaald werk. Het WoON 2012 geeft aan dat het gemiddeld besteedbaar inkomen ten opzichte van 2009 is gedaald (tussen 2009 en 2013 is het gemiddeld besteedbaar inkomen gedaald met 7%, CBS). Eenoudergezinnen hebben relatief de grootste stap terug gezet. De inkomensdaling is nieuw en staat in schril contrast met de inkomensstijgingen van pakweg alle 20 jaren daarvoor. 3.2.2 Ambitie en doel Als centrumgemeente blijft Breda inzetten op groei van de stad. Breda legt de nadruk op het vasthouden en aantrekken van jongeren en midden en hoge inkomens. In de huisvestingsopgave betekent dit ondermeer aandacht voor starters (met de nadruk op jongeren- en studentenhuisvesting) en kleine huishoudens, zowel via nieuwbouw als in de bestaande voorraad. In paragraaf 3.8 wordt nader ingegaan op de bevolkingsontwikkeling en de trends die van betekenis zijn voor de toekomstige vraag naar woonruimte. 3.2.3 Partners Een stad kan alleen aantrekkelijk zijn voor de vestiging van nieuwe inwoners indien er sprake is van een wervend woonmilieu met een goede kwaliteit van woningen. Dit vraagt niet alleen om de inzet van alle bij het wonen betrokken partijen, maar vooral ook om een goede samenwerking en afstemming van werkzaamheden op het terrein van wonen.

Woonvisie Breda

18



3.3 Samenstelling woningvoorraad

3.3.1 Analyse en diagnose Ruim 90% van de huishoudens in Breda woont in een zelfstandige woonruimte. Naar samenstelling van de woningvoorraad kan worden geconcludeerd: • De meeste woningen in Breda zijn koopwoningen (59%). Een op de drie woningen is een sociale huurwoning (33%), het aandeel particuliere huurwoningen is beperkt (8%). • Binnen de sociale huursector behoort 86% tot de gereguleerde voorraad met een bereikbare huur tot de aftoppingsgrens van huurtoeslag1. Het percentage bereikbare corporatiewoningen is gedaald van 93,6% in 2009 naar 86,3% in 2012. De oorzaak hiervan is de woningverbetering door renovatie, nieuwbouw en sloop. Een andere oorzaak is de huurharmonisatie, waardoor bij wisseling van een huurwoning de huur opnieuw wordt vastgesteld. • Twee op de drie woningen in Breda is een eengezinswoning, een op de drie een meergezinswoning (appartement). • De koopsector bestaat voor het overgrote deel uit eengezinswoningen (83%) en het aandeel meergezinswoningen is beperkt (17%). • In de huursector is juist het aandeel meergezinswoningen groter (60%) bij een kleiner aandeel eengezinswoningen (40%). • Naar bouwjaar is ruim de helft van de woningen in Breda na 1971 gebouwd (54%). 3.3.2 Ambitie en doel Breda streeft naar een kwalitatief goede en gedifferentieerde samenstelling van de woningvoorraad, die aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende groepen van bewoners. Centraal staat de opgave om de keuzevrijheid van de consument op de huur- en koopmarkt te vergroten. Om dit te bereiken is flexibiliteit vereist (in plannen, programmering en procedures). 3.3.3 Partners Het uitgangspunt is dat bewoners zoveel mogelijk hun huisvestingsbehoefte zelf organiseren. Indien bewoners niet in staat zijn om dit zelf te realiseren kunnen zij een beroep doen op de inzet van corporaties, gemeente en maatschappelijke instellingen. Om het zelforganiserend vermogen en de eigen kracht van burgers te versterken worden tal van nieuwe initiatieven gestimuleerd ((collectief) particulier opdrachtgeverschap, kluswoningen, transformatieprojecten). Voor gemeente, corporaties, ontwikkelaars, bouwers en particuliere verhuurders bestaat de uitdaging uit het verbreden van de keuzemogelijkheden voor de woonconsument. Huizenprijzen in Breda De gemiddelde verkoopprijs van woningen in Breda is de laatste jaren gedaald. Terwijl een Bredase woning in 2008 nog gemiddeld € 262.300,– opbracht, lag de gemiddelde prijs in 2012 op € 235.200,–: een daling van circa 10%. Dit is in scherp contrast met de prijsstijging van woningen gedurende de afgelopen decennia. De looptijd waarin een woning te koop staat is fors toegenomen van circa 60 dagen in 2008 naar 177 dagen in 2012. Inmiddels is de transactieprijs iets gestegen (€ 234.527,–) en de looptijd gedaald (167 dagen) (Bron: NVM).

1 Iedere huurder wordt geacht een bepaald bedrag aan huur altijd zelf te kunnen betalen, ongeacht de hoogte van het inkomen. Dit is de basishuur. Voor het deel van de huur tussen basishuur en de zogenaamde aftoppingsgrens hebben bewoners recht op huurtoeslag.

Woonvisie Breda

19

3.4 Nieuwbouw 3.4.1 Analyse en diagnose Ondanks de crisis is de woningbouwproductie in Breda tot nu toe op peil gebleven. De afgelopen drie jaar zijn netto ruim 2.300 woningen toegevoegd aan de voorraad2. De positie en de rol van nieuwbouw is door de crisis echter sterk veranderd. Voor een groot deel is de gerealiseerde woningbouw het gevolg van bestaande plannen van voor de crisis. Gegevens over 2010/2011 tonen aan dat de nieuwbouw voor het grootste deel bestond uit huurwoningen (59%), waarvan driekwart corporatiewoningen. In vergelijking met voorgaande jaren is het aandeel koopwoningen (41%) beperkt3. Ook voor 2013 en 2014 is de woningbouwproductie nog hoog, respectievelijk 1.000 en 600 op te leveren woningen. Het aantal verleende bouwvergunningen is vanaf 2012 fors gedaald, waardoor de productie vanaf 2015 op een lager niveau zal komen te liggen. Voor de kwantitatieve woningvraag baseert de Gemeente Breda zich op de bevolkings- en woningbehoefteprognose van de Provincie. Vast onderdeel van de Regionale Agenda Wonen van de 18 gemeenten in West-Brabant en de Provincie zijn de regionale woningbouwafspraken. In juni 2012 zijn op basis van de bevolking- en woningbehoefteprognose 2011 nieuwe afspraken gemaakt voor de periode 2012–2022. Voor Breda resulteerde dit in een aantal van 6.809 woningen (netto toevoeging aan de woningvoorraad). In de concept Regionale Agenda Wonen 2014, die in het RRO van december 2013 vastgesteld zal worden, is voor de tienjaarsperiode 2013–2023 sprake van een programma van 6.535 woningen. Dit ligt dus op een iets lager niveau dan de afspraak uit 2012. De netto toevoeging in 2012 bedraagt 805 woningen. Voor de eerstkomende vijf jaar liggen de meeste plannen reeds vast. Na 2018 is er meer ruimte in het woningbouwprogramma. 3.4.2 Ambitie en doel Nieuwbouw dient aan te sluiten bij de reële vraag naar woningen vanuit de bewoners die willen verhuizen. Naast de centrumstedelijke ambities van Via Breda zal de gemeente in haar woningbouwprogramma inzetten op de vraag vanuit de bewoners naar kleinschalige en flexibele plannen. In het kader van de stedelijke programmering wordt ingezet op kwalitatieve planaanpassing om daarmee meer aansluiting te krijgen bij de effectieve vraag. Daadwerkelijke realisatie van plannen staat centraal. 3.4.3 Partners De sleutel voor investeringen in nieuwbouw (maar ook bestaande woningen) ligt vooral bij de partijen in de markt: bouwers, beleggers, corporaties en consumenten. Woningbouw; productie en ontwikkeling Dankzij de nieuwbouw van corporatiewoningen is de productie op peil gebleven. In de huursector zijn vooral meergezinswoningen toegevoegd, in de koopsector is de verhouding min of meer gelijk. De afgelopen jaren is het aantal verleende bouwvergunningen drastisch teruggelopen, zijn grootschalige plannen gewijzigd en is het realiseren van bestaande plannen onzeker. In toenemende mate zal de nieuwbouw gaan bestaan uit kleinere plannen op bestaande locaties. Tevens zal enige ruimte worden geboden aan kleinschalige initiatieven. Bij het maken van plannen zal de woonconsument steeds meer direct betrokken zijn. Deze ontwikkelingen in de woningbouwproductie spelen zich af tegen de achtergrond van regionale woningbouwafspraken.

2 3e Voortgangsrapportage Stedelijke (her)programmering, Breda september 2013. 3 Bron CBS

Woonvisie Breda

20



3.5 Huisvestingssituatie bewoners

3.5.1 Analyse en diagnose Samenstelling en woningtype Er is een duidelijke relatie tussen de samenstelling van huishoudens en het woningtype. Niet verwonderlijk loopt dit verband vooral via het inkomen. De huursector is vooral het domein van de lagere inkomens. Naarmate het inkomen hoger is, hebben bewoners vaker een koopwoning. Binnen de totale huursector (sociaal en vrije sector) heeft tweederde van de bewoners (67%) een inkomen dat lager is dan € 34.229,–. Binnen de sociale huur is dit percentage met 74% hoger. Het aandeel lage inkomens binnen de koopsector is beperkt (16%). Figuur 3.3 Woonsituatie inkomensgroepen Breda naar huur/koop

inkomens meer dan € 43.785

koop inkomens € 34.229 tot € 43.785

corporatie huur particuliere huur

secundaire doelgroep (B)

onzelfstandig

primaire doelgroep (A) 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Bron: WoON2012, bewerking RIGO

Huisvestingssituatie alleenstaanden Van de huishoudens in woningen is 37% alleenstaand (27.890). Ruim een op de drie alleenstaanden is ouder dan 65 jaar, 29% is jonger dan 34 jaar. De meeste alleenstaanden (69%) hebben een laag inkomen, slechts 2% heeft een hoog inkomen. Alleenstaanden zijn vooral gehuisvest in de huursector (61%) en in appartementen (66%). Huisvestingssituatie samenwonenden zonder kinderen Eén op de drie huishoudens in woningen (24.050) behoort tot de groep samenwonenden zonder kinderen. Binnen deze groep is 37% ouder dan 65 jaar en is 16% jonger dan 34 jaar. De meeste samenwonenden zonder kinderen hebben een midden- dan wel hoog inkomen (respectievelijk 55% en 31%). De groep lage inkomens is beperkt (15%). Samenwonenden zonder kinderen zijn meestal eigenaar-bewoner (70%) en hebben een eengezinswoning (78%). Huisvestingssituatie samenwonenden met kinderen Een kwart van de bewoners in woningen is een gezin met kinderen (18.120). Het zijn vooral bewoners tussen 35 en 64 jaar (85%), een klein deel is jonger dan 34 jaar (12%). De meeste gezinnen met kinderen hebben een hoog inkomen (55%) dan wel een midden inkomen (37%). Toch behoort 8% tot de lage inkomens. Gezinnen bewonen vooral een eengezinswoning (93%) en het overgrote deel heeft een eigen woning (82%). Overige huishoudens Circa 7% van de bewoners in woningen behoort tot de overige huishoudens (5.330). Onder hen is een grote groep eenoudergezinnen. Driekwart van de overige huishoudens is tussen 35 en 64 jaar en heeft een laag- (53%) of middeninkomen (38%). De meeste overige huishoudens zijn gehuisvest in een huurwoning (ruim 62%) en een eengezinswoning (69%). 3.5.2 Ambitie en doel Het bieden van een breed pakket aan keuzemogelijkheden voor de huisvesting van huishoudens in Breda. De diversiteit van huishoudens en de diversiteit in woonwensen vraagt om een grote variëteit aan huisvestingsmogelijkheden en woonmilieus die daarbij aansluiten. Zoveel als mogelijk dienen bewoners op eigen kracht huisvesting te realiseren. De gemeente en de corporaties bieden, binnen de gestelde financiële kaders, ondersteuning voor groepen die

Woonvisie Breda

21

niet op eigen kracht in staat zijn hun huisvesting te regelen. Door een gedifferentieerd woningbouwprogramma en flexibiliteit in woonproducten (tussenvormen huur en koop) wordt tegemoet gekomen aan de diversiteit van de vraag. 3.5.3 Partners Uitgaan van zelforganiserend vermogen van bewoners. De gemeente levert een bijdrage in het faciliteren van partijen. Voor de doelgroepen die niet op zelfstandige wijze in hun huisvesting kunnen voorzien maakt de gemeente prestatieafspraken met corporaties en worden maatschappelijke instellingen gefaciliteerd. Indien de vraag niet door de corporaties kan worden ingevuld, kan realisatie door andere partijen aan de orde zijn.

3.6 Woonlasten en betaalbaarheid

3.6.1 Analyse en diagnose Sociaal economische ontwikkelingen In Breda behoort anno 2013 47% van de huishoudens tot de doelgroep van beleid (39.860 huishoudens met een inkomen beneden de € 34.229,–). Dit is hoger dan het landelijk aandeel van 43% in 2012, vooral als gevolg van de oververtegenwoordiging van jongeren (studenten) in Breda met een laag inkomen. Van het aantal zelfstandig wonende huishoudens behoort 42% tot de doelgroep van beleid (31.940 huishoudens), wat ongeveer gelijk is aan het landelijke aandeel van 41% in 2012. In de periode 2010 tot 2013 is de doelgroep in Breda toegenomen van 46% in 2010 tot 47% in 2013. Ook landelijk is deze doelgroep licht toegenomen in de periode 2009 tot 2012. In de toekomst neemt de doelgroep in Breda naar verwachting verder toe: van 47% in 2013 tot 49% in 2025 (uiteraard is deze verwachting met bandbreedten omgeven, zie ook tabel 1). Tabel 3.1 Omvang en ontwikkeling doelgroepen in de periode 2010 tot 2013 en 2013 tot 2025 op basis van drie toekomstscenario’s 2025 2010

2013

negatief scenario

basisscenario

positief scenario

Primaire doelgroep (A)

31%

32%

35%

33%

32%

Secundaire doelgroep (B)

15%

15%

16%

16%

16%

Middeninkomens

10%

11%

11%

11%

11%

Hogere inkomens

44%

42%

38%

40%

41%

100%

100%

100%

100%

100%

46%

47%

51%

49%

48%

Totaal Doelgroep huurbeleid (A+B)

Bron: WoON 2009 en WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO

In Breda heeft anno 2013 11% van de huishoudens een middeninkomen (een inkomen tussen de € 34.229,– en € 43.785,–) en 42% heeft een hoger inkomen (een inkomen van meer dan € 43.785,–). In de periode 2010 tot 2013 is de omvang van de middeninkomens ongeveer gelijk gebleven en ook voor de toekomst wordt verwacht dat de omvang van deze groep ongeveer gelijk zal blijven. Het aandeel hogere inkomens is in de periode 2010 tot 2013 afgenomen en in de toekomst zal deze groep naar verwachting verder afnemen tot 40% in 2025. Eigenaar bewoners en restschuld In deze paragraaf ligt de focus op de huursector, maar gewezen moet worden op het gegeven dat ook eigenaar-bewoners betaalbaarheidsproblemen kunnen hebben. De totale netto woonuitgaven van eigenaar-bewoners in Breda bedragen zo’n € 820,– per maand (vaste woonuitgaven € 570,– en bijkomende lasten € 250,–). Dit betekent dat de eigenaren in Breda gemiddeld 25% van het netto inkomen kwijt zijn aan woonlasten (woonquote). In de woonlasten zijn de kosten van onderhoud niet meegenomen.

Woonvisie Breda

22

Ontwikkeling woonlasten In de afgelopen drie jaar is de woonquote gestegen. (2009: 24% / 2012: 25%). In dit verband heeft de daling van energieprijzen een dempend effect gehad op de stijging van de woonlasten. Binnen de groep van eigenaar-bewoners zijn grote verschillen en is de woonquote vaak veel hoger. Door de inkomensdaling en de daling van huizenprijzen zijn veel eigenaar-bewoners in problemen geraakt. Bij een grote groep eigenaar-bewoners is de hypotheekschuld hoger dan de woningwaarde (‘onder water staan’). Daarnaast is er nog een aanzienlijke groep bij wie het water aan de lippen staat omdat de waarde slechts 90 tot 100% van de schuld dekt.

Dit gemiddelde is niet opzienbarend, maar door prijsdalingen zijn veel kopers onder water komen te staan: een situatie waarbij de restschuld in de hypotheek hoger is dan de actuele verkoopwaarde (landelijk gaat het om zo’n 13%). Het gaat hier vooral om mensen die in de afgelopen 5 jaar (voor de eerste keer) een woning hebben gekocht. Deze eigenaar-bewoners kunnen op dit moment moeilijker verhuizen. Als men toch moet verhuizen – vanwege een scheiding of het verlies van een baan – wordt men opgezadeld met een forse schuld bij de bank en is schuldhulpverlening niet uitgesloten. Bij eigenaar-bewoners die niet verhuizen, kan een inkomensterugval leiden tot geringe investeringen in onderhoud. Het thema particuliere woningverbetering wint hierdoor aan belang.

Tabel 3.2 Woonsituatie van huishoudens naar inkomensgroep in Breda, 2013, zelfstandig wonende huishoudens koop

corporatie huur

particuliere huur

primaire doelgroep (A)

25%

59%

17%

100%

20.100

secundaire doelgroep (B)

40%

42%

18%

100%

11.840

middeninkomens

56%

26%

18%

100%

8.900

hogere inkomens

83%

11%

7%

100%

35.160

Totaal

58%

30%

12%

100%

76.000

43.800

22.860

9.350

76.000

30%

53%

17%

100%

N= doelgroep huurbeleid (A+B)

totaal

N=

31.940

Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO

Middeninkomens: tussen wal en schip? Er zijn in Breda 8.900 zelfstandig wonende huishoudens die behoren tot de groep middeninkomens (huishoudens met een inkomen tussen de € 34.229,– en € 43.785,–). Zij wonen vooral in de koopsector, maar ook in de huursector: 18% woont in de particuliere huur, 26% in de sociale huur. Mede door Europese regelgeving komt deze groep niet binnen in de sociale huursector en door de aangescherpte hypotheekeisen van banken is ook de koopsector niet goed toegankelijk. Hierdoor zal de groep in toenemende mate zijn aangewezen op het middensegment in de huursector (huren tussen € 700,– en € 900,–). Het aanbod in dit segment is op dit moment echter nog beperkt aanwezig, waardoor de groep tussen wal en schip belandt. Hier ligt een opgave die in belangrijke mate door particuliere investeerders dient te worden opgepakt. Woonlasten in de huursector Anno 2013 betalen huurders in Breda gemiddeld € 420,– aan netto huur en € 190,– aan overige woonlasten. De huurquote bedraagt daarmee 25% en de woonquote 37%. De woonquote van huurders is toegenomen: van 34% in 2010 tot 37% in 2013.

Woonvisie Breda

23

Tabel 3.3 Woonlasten en woonquoten van huurders in 2010 en 2013, gemiddelden4 2010

2013

netto huur (incl. toeslag)

€ 405

€ 420

gas en electriciteit

€ 110

€ 130

€ 55

€ 60

lokale belastingen en water totaal netto woonlasten

€ 570

€ 605

€ 1.915

€ 1.915

woonquote

34%

37%

huurquote

24%

25%

energiequote

7%

8%

belastingquote

3%

4%

besteedbaar huishoudinkomen

Bron: WoON 2009 en WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO

De doelgroep van beleid Eerder is aangegeven dat in Breda 47% van het totaal aantal huishoudens een belastbaar inkomen tot € 34.229,– heeft en dus behoort tot de doelgroep van beleid. Binnen deze groep zijn ook jongeren en studenten (26%) die niet zelfstandig wonen (kamerbewoning, inwoning). Ook woont een deel van de groep in de koopsector (18%). Het gaat hier vooral om ouderen met een laag inkomen in een grotendeels afbetaalde koopwoning. Deze groep zal in de toekomst toenemen. Het grootste deel van de doelgroep woont in een goedkope huurwoning. Binnen de doelgroep van beleid wordt een onderscheid gemaakt naar de primaire en de secundaire doelgroep. De primaire doelgroep zijn de huishoudens die op grond van hun inkomen en vermogen in aanmerking komen voor huurtoeslag. Anno 2013 betaalt de ‘doelgroep huurbeleid’ in de huurvoorraad van woningcorporaties gemiddeld € 340,– aan netto huur en € 180,– aan overige woonlasten. De huurquote bedraagt daarmee 25% en de woonquote 38%. De woonquote van deze doelgroep is toegenomen: van 35% in 2010 tot 38% in 2013. De toename heeft met name betrekking op de primaire doelgroep en is een gevolg van een situatie dat de lasten sneller zijn gestegen dan de inkomens van huurders (die soms zelfs daalden als gevolg van de crisis). De dalende energieprijzen hebben de stijging van de woonquotes nog wat geremd.

4 In de bijlage staan de woonlasten weergegeven in medianen. Hier is het gemiddelde weergegeven, omdat ook in de Woonvisie wordt uitgegaan van gemiddelde bedragen.

Woonvisie Breda

24

Tabel 3.4 Woonlasten en woonquotes doelgroep van beleid in de huurvoorraad van woningcorporaties in 2010 en 2013, gemiddelden 2010 primaire

2013

secundaire totaal doel­groep

primaire

secundaire totaal doelgroep

doelgroep

doelgroep

huurbeleid

doelgroep

doelgroep

huurbeleid

netto huur (incl. toeslag)

€ 270

€ 405

€ 310

€ 305

€ 425

€ 340

gas en electriciteit

€ 105

€ 100

€ 100

€ 120

€ 115

€ 120

€ 40

€ 55

€ 45

€ 60

€ 60

€ 60

€ 415

€ 560

€ 455

€ 480

€ 595

€ 515

€ 1.270

€ 1.705

€ 1.400

€ 1.285

€ 1.735

€ 1.420

woonquote

35%

34%

35%

40%

36%

38%

huurquote

23%

25%

24%

25%

25%

25%

energiequote

9%

6%

8%

10%

7%

9%

belastingquote

3%

3%

3%

5%

3%

4%

lokale belastingen en water totaal netto woonlasten besteedbaar huishoudinkomen

Bron: WoON 2009 en WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO

Minima in de knel? De toename van de woonquotes heeft vooral betrekking op de primaire doelgroep. Onder deze groep valt een groep echte minima die maandelijks problemen heeft om rond te komen. Ook is deze groep naar verwachting de afgelopen jaren toegenomen. Landelijk houdt 28% van de huurders (in de gereguleerde huursector) na aftrek van hun woonlasten onvoldoende inkomen over voor primaire uitgaven aan levensonderhoud. Overigens is het aandeel huurders met huurachterstanden vele malen lager, vaak weet men zich met minimale middelen toch te redden. Samen met de corporaties wordt op dit moment een woonlastenonderzoek uitgevoerd – gereed in januari 2014 – om de omvang van deze groep in Breda in beeld te krijgen. Vervolgens wordt bekeken in hoeverre deze groep beter ondersteund kan worden. Ook wordt gekeken of er wellicht meer goedkope huurwoningen moeten worden behouden voor deze groep. Scheefheid en de benodigde betaalbare voorraad in de toekomst De goedkope scheefheid in de gereguleerde huurvoorraad van woningcorporaties bedraagt anno 2013 26%. In 2010 bedroeg de goedkope scheefheid nog 32%. De goedkope scheefheid is afgenomen als gevolg van onder meer een strenger toewijzingsbeleid en een inkomensdaling van huurders die voorheen een middeninkomen hadden. De komende jaren zal de goedkope scheefheid naar verwachting verder afnemen: het stringente toewijzingsbeleid blijft in stand, de inkomens stijgen beperkt (of dalen) en daarnaast worden hogere inkomens mogelijk verleid tot verhuizing uit de sociale sector door de inkomensafhankelijke huurstijging en de gedaalde koopprijzen. Figuur 3.4 Ontwikkeling bewoning van de gereguleerde huurvoorraad woningcorporaties in 2010 tot 2013 naar doelgroep in Breda 100% 90% 80% 70% 60%

16%

19% 13% 20%

10%

hogere inkomens

22%

middeninkomens

50%

secundaire doelgroep

40% 30% 20%

primaire doelgroep 48%

52%

2010

2013

10% 0% Bron: WoON 2009 en WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO

Woonvisie Breda

25

Op basis van de tussenrapportage van het lopende Woonlastenonderzoek (Rigo) kan worden geconstateerd dat de huidige betaalbare huurvoorraad (per 1 januari 2013) een omvang heeft van 28.190 woningen, waarvan 22.000 in het bezit van de woningcorporaties en 6.190 in particulier bezit. De omvang van de doelgroep van beleid bedraagt 39.860 huishouden (1 januari 2013). Hiervan woont 26% niet zelfstandig (jongeren en studenten), in absolute zin 10.364 huishoudens. Voorts is 18% in de koopsector woonachtig, zijnde 7.175 huishoudens. Daarmee komt de doelgroep van beleid die aanspraak maakt op een betaalbare huurwoning uit op 22.322 huishoudens. Op basis van deze cijfers zou de voorlopige conclusie kunnen zijn: de huidige omvang van de betaalbare huurvoorraad volstaat. Echter hierbij is nog geen rekening gehouden met de scheefheid van 26% waardoor de betaalbare huurvoorraad met circa 7.000 woningen afneemt. Huidige voorstellen om de inkomensgrens van de doelgroep van beleid op te trekken naar € 38.000,- zetten deze verhouding (voorraad/omvang doelgroep) weer in een geheel nieuw perspectief. Reden temeer om deze ontwikkelingen nauwgezet in het oog te houden. De in de toekomst benodigde omvang van de betaalbare huurwoningvoorraad is grotendeels afhankelijk van de ontwikkeling van de doelgroep. Op dit moment worden diverse trends waargenomen die van invloed zijn op de omvang van de doelgroep. Denk aan de toename van het aantal een- en tweepersoonshuishoudens, de daling van het inkomensniveau of de genoemde verhoging van de inkomensgrens. In de eindrapportage van het Woonlastenonderzoek (verwacht januari 2014) zullen deze ontwikkelingen meer in detail worden uitgewerkt. Pas dan kunnen definitieve conclusies worden getrokken over de verhouding betaalbare voorraad versus omvang doelgroep. Bekeken vanuit de totale woonlasten van huishoudens, vergt ook duurzaamheid de aandacht. De afgelopen jaren zijn de energieprijzen niet gestegen, maar de verwachting van velen is dat dit in de toekomst wel het geval zal zijn. Bij gevolg kunnen de woonlasten van huishoudens sterk stijgen, afhankelijk van de energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van de woningen. 3.6.2 Ambitie en doel De betaalbaarheidsproblemen in de koopsector zijn evident, maar de overheidsbemoeienis op dit terrein is beperkt. De eigenaar-bewoners en banken – onder andere via schuldhulpverleningstrajecten - zullen in bepaalde gevallen verlies moeten nemen. Voor de middeninkomens geldt dat voor hen de toegang tot de sociale huur moeilijker is geworden (10% sociale huur beschikbaar voor middeninkomens). Zij zullen bij een verhuizing hun heil moeten zoeken in de koopsector en het middensegment van de huur. Het is echter steeds moeilijker voor deze groep om een hypotheek te krijgen en het aanbod aan middeldure huurwoningen is beperkt. In samenspraak met corporaties – en mogelijk particuliere investeerders – wordt gekeken hoe voorkomen wordt dat deze groep tussen wal en schip valt. Dit door het creëren van meer aanbod in het middensegment huur, maar ook de optie om koopstarters te ondersteunen bij het kopen van een woning zal nader worden onderzocht (mogelijk via startersleningen). Voor een deel kan en zal het aanbod in het middensegment toenemen door liberalisatie van sociale huurwoningen. De keerzijde van deze trend is dat het aanbod in het betaalbare segment zal afnemen. Daar is mogelijk enige ruimte voor, onder de voorwaarde dat de goedkope scheefheid flink afneemt. Dat is de verwachting, maar in welke vaart dit zal gebeuren, is vooraf niet te bepalen. Met de corporaties worden afspraken gemaakt over de benodigde omvang van de betaalbare voorraad en de monitoring. Niet voor elke huurder geldt dat een woning in de betaalbare voorraad ook daadwerkelijk goed te betalen is. Er is een groep huurders waarvan de woonquote dermate hoog is dat men elke maand moeite heeft de huur en overige lasten op te brengen. Deze groep neemt op dit moment toe als gevolg van de economische crisis. Met de corporaties wordt bekeken hoe de woonuitgaven voor deze specifieke groep betaalbaar kunnen blijven. Het in stand houden van meer woningen in het goedkope segment en het kwijtschelden van gemeentelijke heffingen behoort daarbij tot de mogelijkheden.

Woonvisie Breda

26

3.6.3 Partners De corporaties zijn de belangrijkste partner bij de uitwerking van het beleid omtrent betaalbaarheid. Er worden (prestatie)afspraken gemaakt over de benodigde omvang van de betaalbare voorraad en de monitoring. Specifieke aandacht wordt hierbij besteed aan de groep echte minima, de groep die het financieel erg zwaar heeft. Hierbij wordt ook gekeken of de toewijzingsregels kunnen worden aangescherpt om ervoor te zorgen dat men financieel meer passend woont. Die regels werken uiteraard alleen als er mensen verhuizen, dus er wordt ook gekeken naar het wegnemen van regels en restricties die de doorstroming belemmeren. Samen met corporaties en marktpartijen wordt bekeken of koopstarters een steuntje in de rug kan worden gegeven (bijvoorbeeld via startersleningen). Daarnaast wordt gekeken of er in het middensegment van de huur aanbod kan worden toegevoegd voor de middeninkomens. Samen met de partners wordt gekeken of er mogelijkheden zijn de particuliere woningverbetering te stimuleren.

3.7 Migratie, doorstroming en effectieve vraag

3.7.1 Analyse en diagnose De economische crisis laat diepe sporen na op de woningmarkt. Inmiddels is duidelijk geworden dat de crisis niet enkel tijdelijk is, maar een langdurig effect zal hebben op de vraag naar woningen en het verhuisgedrag. Op zich veranderen woonwensen niet zo snel. Wat is veranderd zijn de mogelijkheden om die voorkeuren te effectueren: de effectieve vraag. De gerealiseerde verhuizingen geven een beeld van de effectieve vraag. Bewoners zijn voorzichtiger geworden en nemen minder financiële risico’s. Bovendien is er een en ander veranderd in de regelgeving op het gebied van wonen, zoals de 90%-toewijzingsnorm van sociale huurwoningen en de nieuwe (strakkere) hypotheekregels. Bewoners verhuizen vooral vanwege dringende persoonlijke redenen en minder vanwege de aantrekkelijkheid van een andere woning. Deze paragraaf geeft een beeld van de verhuisbewegingen en het type woning waarnaar is verhuisd (de effectieve vraag). De effectieve vraag vormt nog onderdeel van studie, waarvan de uitkomsten in het Uitvoeringsprogramma een plaats zullen krijgen. Verhuizingen Het aantal verhuizingen is sinds 2009 afgenomen, vooral binnen Breda is sprake van een terugval. De daling van verhuismobiliteit is vooral het gevolg van minder verhuizingen in de koopsector binnen de gemeente. Opmerkelijk is de toename van de binnenlandse vestiging naar Breda. Figuur 3.5 Verhuismobiliteit Breda per 1.000 inwoners 2005-2012

140 120 100

Verhuismobiliteit totaal

80

Binnenlandse vestiging

60

Binnenlands vertrek

40

Binnen gemeente

20 0 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Bron: CBS

Uit de resultaten van het WoON2012 blijkt dat de afgelopen twee jaar circa 4.800 starters en 6.550 doorstromers zijn verhuisd naar een woning in Breda. Zowel bij de starters als de doorstromers is sprake van een groot aandeel jongeren (77% respectievelijk 41%) en alleenstaanden ( 52% respectievelijk 40%). De meeste bewoners zijn niet verhuisd. Het gaat vooral om de zittende bewoners ouder dan 35 jaar. De geringe mobiliteit van deze groep

Woonvisie Breda

27

hangt samen met de verhuismotieven. Starters en jonge paren hebben doorgaans dringende motieven om te verhuizen. Oudere huishoudens hebben minder haast en zijn in de huidige woningmarktsituatie niet snel bereid om te verhuizen. Waar naar toe verhuisd? De afgelopen twee jaar is meer verhuisd naar een huurwoning (63%) dan naar een koop­ woning (37%). Er is vooral verhuisd naar meergezinswoningen (63%). Het verhuisprofiel van starters en doorstromers is verschillend (zie figuur 3.6). Figuur 3.6 Verhuizing doorstromers en starters Breda

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

huur > € 562 huur € 374 - € 562 huur < € 374 koop > € 300.000 koop € 200.000 - € 300.000 koop < € 200.000 doorstromers

starters

totaal

Bron: WoON2012, bewerking RIGO

De meeste starters zijn gaan huren (68%), waarbij 45% in een goedkope huurwoning terecht is gekomen. Circa 22% is naar de duurdere huur gegaan. Van de starters heeft een derde deel een koopwoning betrokken, vooral in de goedkope koop. Bij de doorstromers is 60% verhuisd naar een huurwoning, en 40% naar een koopwoning. Doorstromers naar de huur zijn vooral terecht gekomen in de middeldure en dure huur. Minder verhuizingen vanuit de koopsector Voor een schets van de ontwikkeling van actuele verhuisbewegingen is gebruik gemaakt van de landelijke cijfers van het WoON2012. Dit patroon doet zich ook in Breda voor. Eigenaarbewoners zijn het meest gevoelig voor de crisis. Het aantal verhuisde doorstromers uit een koopwoning is ten opzichte van 2009 bijna gehalveerd (-42%). De daling van het aantal verhuisde doorstromers vanuit de huursector is beduidend minder (-15%). Het aantal verhuisde starters bleef vrijwel gelijk. Recente ontwikkeling van de verhuisbewegingen binnen huur en koop Figuur 3.5 geeft een beeld van de verhuisbewegingen naar de prijs van woningen. Het gaat om een landelijk beeld en is vooral bedoeld om een beeld te geven van de recente trend van de verhuisbewegingen. Over het algemeen verhuizen eigenaar-bewoners binnen de koopsector en verhuizen huurders vaker binnen de huursector. In vergelijking met 2009 is sprake van daling van doorstromers vanuit de koopsector naar een andere koopwoning (van 81% naar 74%). Ook het percentage verhuizingen van huurders naar de koopsector is gedaald (van 37% naar 32%). Naar type woning zijn eigenaar-bewoners meer dan drie jaar terug verhuisd naar een koopwoning in het goedkope segment. Dit compenseert de terugval van het aantal voormalige huurders naar de goedkope koopsector. Bij verhuizingen in de huursector doet zich een omgekeerde beweging voor. Hier is juist meer verhuisd naar de bovenkant van de huurmarkt. Dit is het gevolg van een grotere doorstroom naar de duurdere huur, die zich voordeed bij alle groepen bewoners: starters, doorstromers koop en doorstromers huur. Het aandeel vrije sector huurwoningen is in alle verhuizingen gestegen. De vraag is in hoeverre het aanbod in de vrije huursector toereikend is om de vraag op te vangen. Het aantal starters is vrijwel gelijk gebleven. Het verhuispatroon van de starters lijkt nog het meest op dat van de verhuisde huurders. Ook bij de starters is de duurdere huur een goed alternatief in plaats van kopen.

Woonvisie Breda

28

Figuur 3.7 Verhuisbewegingen naar vorige en huidige eigendomsverhouding en prijsklasse

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Huur boven liberalisatiegrens Huur t/m liberalisatiegrens Huur t/m aftoppingsgrens Huur t/m kwaliteitskorting Koop hoog Koop midden Koop laag 2009

2012

starters

2009

2012

vanuit koop

2009

2012

vanuit huur

2009

2012

totaal

Bron: WoON2012

De verhuismotieven zijn verschillend, maar variëren ook in de tijd. Persoonlijke motieven van huwelijk/samenwonen, zelfstandig wonen, scheiding en gezondheid zijn belangrijker geworden (‘moet verhuizingen’). Motieven vanwege woning en woonomgeving hebben aan belang ingeboet (‘wens verhuizingen’). De resultaten van het woononderzoek geven aan dat het aantal gerealiseerde verhuizingen is afgenomen, maar dat het aantal mensen met een verhuiswens niet is verminderd. De vraag is in hoeverre de bewoners die willen verhuizen hun verhuizing uitstellen dan wel afstellen. Het woononderzoek spreekt van een ‘stuwmeer’ van verhuisplannen, met name bij de eigenaar-bewoners en de leeftijdsgroepen boven 45 jaar. Voor een deel zullen de bewoners hun verhuisplannen laten ‘verdampen’. Voor een deel zullen zij hun verhuisplannen bijstellen en opteren voor een ander type woning. Meer dan vroeger is ook bij deze groep bewoners huren weer in trek. 3.7.2 Ambitie en doel De situatie op de markt voor koopwoningen en voor huurwoningen is verschillend met een eigen doorstroomprofiel. Het bevorderen van de doorstroming binnen de huursector is nodig om scheefheid tegen te gaan. Voor midden- en hogere inkomens dient de keuze te worden vergroot door een verruiming van het aanbod in het vrije huursegment. Het bevorderen van de doorstroming binnen de koopsector is van belang om de keuzevrijheid van bewoners die een koopwoning zoeken te verbreden. De opgave van de gemeente is om ruimte te geven aan initiatieven vanuit de markt, waardoor ook de doorstroming wordt bevorderd. Het aantrekken van institutionele- en private beleggers en het omzetten van koop naar huur behoort tot de mogelijkheden. Daarnaast wil de gemeente zoveel mogelijk belemmeringen wegnemen voor het kopen van een woning. Het verstrekken van Startersleningen, vereenvoudiging van (bouw)regelgeving en het wegnemen van belemmeringen in het ruimtelijke beleid krijgen aandacht. 3.7.3 Partners Doorstroming binnen de huur- en de koopsector vraagt om inzet van alle partijen die betrokken zijn bij de woningmarkt. Binnen de huursector is afstemming en samenwerking nodig met corporaties en particuliere verhuurders. Binnen de koopsector is een groot aantal partijen van belang: de projectontwikkelaars, makelaars en bouwbedrijven.

3.8 Verkenning toekomstige vraag De toekomstige vraag naar woningen is de uitkomst van een samenspel van demografische, sociaal-culturele en economische ontwikkelingen. Voor de langere termijn zijn vooral demografische ontwikkelingen robuust en geven de processen van natuurlijke ontwikkeling (geboorte en sterfte), huishoudenvorming en migratie ons een betrouwbaar beeld van de toekomstige omvang en samenstellling van de bevolking.

Woonvisie Breda

29

De groei van bevolking richt zich de komende jaren vooral op de stedelijke gebieden. Breda kan profiteren van een aantrekkelijk stedelijk woonmilieu en trekt met name jongeren aan. Recente ontwikkelingen wijzen uit dat de bevolkingsgroei zich voortzet. Ook de samenstelling naar leeftijdsgroepen zal veranderen. Opmerkelijk is voorts dat de groei van bevolking geen één-op-één relatie vertoont met de woningproductie, zoals in het verleden het geval was. Het is plausibel te veronderstellen dat vooral de veelal jeugdige instromers huisvesting vinden in de bestaande woningvoorraad door inwoning en kamerhuur. Voor de instromers in Breda vormt het onzelfstandige circuit een belangrijke functie voor de huisvestingsopgave. Figuur 3.8 Bevolkingspyramide Breda 2012-2030 85+ 80-84 75-79 70-74 65-69 60-64 55-59 50-54 45-49 40-44 35-39 30-34 25-29 20-24 15-19 10-14 5-9 0-4

-7 -6 -5.000 -5 -4 -3.000 -3 -2 -1.000 -1 0 1.000 1 2 3.000 3 4 5.000 5 6 7.000 7 8

-7.000

man 2030

vrouw 2030

man 2012

vrouw 2012

Bron: Provincie Noord-Brabant, bevolkingsprognose 2011

Door de instroom van jongeren is op termijn sprake van een toename van de groep 25-34 jarigen. De verhuismobiliteit bij de oudere leeftijdsgroepen is beperkt, waardoor hun omvang vooral wordt bepaald door het ouder worden van de zittende bevolking. De middelbare leeftijdsgroep (40-49 jarigen) neemt af bij een toename van de oudere leeftijdsgroepen. Vooral de groep 65-plussers neemt met een derde fors toe. De instroom van jongeren bij een ouder wordende bevolking heeft op lange termijn gevolgen voor de samenstelling van huishoudens in Breda. Het aantal eenpersoonshuishoudens neemt toe bij een beperkte toename van de huishoudens met twee of meer personen. Volgens de prognose blijft het totale aandeel van de een- en tweepersoonshuishoudens hierdoor min of meer gelijk met 69% van het totaal. De veranderende samenstelling van de bevolking heeft gevolgen voor de vraag naar woningen. Sociaal-culturele en economische ontwikkelingen laten zich echter moeilijker voorspellen. Hierdoor is het niet mogelijk om een exact beeld te geven van de toekomstige vraag naar woonruimte. Een aantal trends is duidelijk van betekenis voor de nieuw ontstane woningmarktsituatie en biedt een handvat voor toekomstige beleidsontwikkeling.

Woonvisie Breda

30

Vergrijzing De vergrijzing en de verwachte afnemende verhuismobiliteit onder ouderen heeft een dempend effect op de doorstroming. Vanwege het doorschuiven van leeftijdsgroepen met een groter aandeel koopwoningen neemt het aandeel eigenwoningbezitters onder ouderen toe. De kwaliteitsvraag en -behoefte aan comfortabel wonen onder ouderen is hoog en de verwachting is dat deze trend zich voortzet. Ouderen in een koopwoning verhuizen echter minder. Daarnaast is sprake van een kwetsbare groep ouderen met een laag inkomen die niet in staat is hun huisvesting op eigen wijze te regelen. De opgave is het geschikt maken van de woningvoorraad voor de ouder wordende bewoners. De corporaties zullen deze taak op zich nemen voor de sociale huurwoningen. Binnen de particuliere voorraad zijn de bewoners zelf verantwoordelijk voor de noodzakelijke aanpassing van hun woning. Een veranderende arbeidsmarkt Ontwikkelingen op de arbeidsmarkt bepalen de mogelijkheden van kopen en de vraag naar woonruimte. Baanonzekerheid, de toename van flexibele arbeidscontracten, het door elkaar lopen van wonen en werken en baanmobiliteit vragen om een flexibele woningmarkt. Het kopen van een woning is lastiger en een huurhuis past beter bij de toekomstige werknemer. In toenemende mate is niet de locatie van het werk, maar het woonmilieu bepalend voor de keuze van vestiging van huishoudens. De inkomensongelijkheid neemt toe Door veranderingen in de verdeling van inkomens en verschraling van de verzorgingsstaat neemt de inkomensongelijkheid verder toe. Veranderingen in het pensioenstelsel kunnen gevolgen hebben voor het inkomen van ouderen, waardoor grotere verschillen ontstaan binnen deze groter wordende groep bewoners. De gevolgen voor de woningmarkt vertaalt zich naar een grotere groep inwoners voor wie de betaalbaarheid van wonen onder druk staat. Bewoners kiezen voor kleinschalige (ver)bouw De tijd van grootschalige gebiedsontwikkeling en grootschalige bouwprojecten is voorbij. In toenemende mate worden de bouwprojecten kleinschalig of nemen bewoners zelf het initiatief tot bouwen (particulier opdrachtgeverschap/transformatie bestaand vastgoed). Steeds meer wordt de woning directer vanuit de eigen woonbehoefte van bewoners gebouwd of aangepast. De toekomstige woningbouw en verbouw van bestaande woningen vertoont een gedifferentieerd karakter met ruimte voor individuele voorkeuren en vaker binnenstedelijk. Tijdelijke huisvesting Door de toestroom van arbeidsmigranten neemt de behoefte toe aan vormen van tijdelijke huisvesting. In het licht van de open grenzen en de flexibilisering van arbeid zal deze toestroom eerder structureel zijn dan van tijdelijke aard. Een beperking van sociale huurwoningen en vergroten particuliere huur In hun nieuwe rol zullen de corporaties zich met name toeleggen op hun kerntaak: het bieden van betaalbare huisvesting voor de doelgroep. De rol van de corporaties op de woningmarkt wordt anders. Marktactiviteiten blijven mogelijk, maar zonder financiële borging. De vraag naar huurwoningen in het middeldure segment neemt toe en biedt ruimte voor de particuliere huur. Vooral huurappartementen in de huurklasse € 700,– tot circa € 900,– zijn in trek. Breda kan profiteren van een aantrekkelijk stedelijk woonmilieu en bevolkingsgroei en biedt mogelijkheden voor private investeerders. Belangrijke voorwaarde is het faciliteren van kansen en het bieden van ruimte voor belangstellenden.

Woonvisie Breda

31

Centrumstedelijk wonen en landelijk wonen Binnen de regio beschikt Breda over een uniek centrumstedelijk woonmilieu. De toegenomen belangstelling voor centrumstedelijk wonen heeft te maken met de waardering voor het wonen in de nabijheid van stedelijke voorzieningen en een goede bereikbaarheid van openbaar vervoer. Het centrum en de centrumrand zijn aantrekkelijk voor verschillende leeftijdsgroepen en huishoudentypen. Ook gezinnen met kinderen tonen hernieuwde belangstelling voor centrumstedelijk wonen. Door een betere bereikbaarheid van locaties zal ook de vraag naar landelijk/dorps wonen nabij de stad toenemen. Duurzaamheid De waardering voor duurzaamheid is een belangrijke pijler voor het wonen in de toekomst. Duurzaam wonen is gekoppeld aan het zoeken naar een juist evenwicht tussen de belangen van People (gezondheid, leefbaarheid), Planet (behoud van biodiversiteit, ecosysteem en beperken gebruik eindige grondstoffen) en Profit (welvaart, economie). Energiebesparing in woningen vraagt nadrukkelijk aandacht, waarbij de opgave voor de particuliere voorraad nog groot is. Bewustwording van gedrag en gebruik moet bewoners inzicht bieden. De levenscyclus­ analyse van bouwmaterialen draagt bij aan het verbeteren van milieueffecten. Noodzaak van nieuwbouw Hoewel de huishoudens in toenemende mate hun huisvesting realiseren binnen de bestaande woningvoorraad, blijft nieuwbouw noodzakelijk. Door individualisering en de instroom van nieuwe bewoners neemt het aantal huishoudens toe. Door het realiseren van nieuwbouw die direct aansluit bij de woonvoorkeur van bewoners wordt tegemoet gekomen aan de grotere diversiteit in de vraag en kan de druk op de woningmarkt worden verlicht.

3.9 Concluderend, een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen Uit de voorgaande feiten, gerangschikt naar analyse, ambitie en partners kunnen de volgende kernopgaven geconcludeerd worden: • Versterken centrumstedelijk woonmilieu in samenhang met overige woongebieden binnen de stad. • Vergroten van de keuzevrijheid van de woonconsument op de huur- en koopmarkt. • Aandacht voor de dure scheefheid (laag inkomen in dure woning) en beheersing van de woonlasten. • Een realistisch woningbouwprogramma dat aansluit op de woningvraag. • Bevorderen van de doorstroming binnen de huur- en koopmarkt met speciale aandacht voor het particuliere huursegment (investeerders) en de positie van starters (bereikbare voorraad). • Bevorderen van duurzaamheid (energieverbruik, besparing van materialen). Daarnaast zijn er onmiskenbaar een aantal belangrijke behoeften en specifieke groepen die leiden tot een opgave voor de doelstelling ‘een aantrekkelijke woning voor iedereen’. Deze specifieke behoeften en groepen zijn uitgewerkt in hoofdstuk 4.

Woonvisie Breda

32

4

Aantrekkelijk wonen voor iedereen: specifieke opgaven In dit hoofdstuk is de doelstelling ‘aantrekkelijk wonen voor iedereen’ uitgewerkt voor enkele specifieke opgaven en doelgroepen. Particulier opdrachtgeverschap, huisvesting van studenten en arbeidsmigranten en behoeften vanuit welzijn en zorg zijn omschreven. Het faciliteren van particulier opdrachtgeverschap blijft belangrijk. De verruiming van het aanbod voor studentenhuisvesting en verbetering van de prijs-kwaliteitverhouding zijn speerpunten. Het levensloopgeschikt maken van de bestaande voorraad en het scheiden van wonen en zorg zo doelmatig mogelijk organiseren is de komende jaren een kernopgave. Het toevoegen van 840 plaatsen voor arbeidsmigranten en het legaliseren van nog eens 840 plaatsen is noodzakelijk.

4.1 Wensen en opgaven Op woongebied zijn particulier opdrachtgeverschap (PO) en collectief particulier opdracht­ geverschap (CPO) vernieuwend en krijgen meer aandacht. Ook de ontwikkelingen op het gebied van welzijn en zorg stellen specifieke randvoorwaarden aan het wonen in Breda. Ook kent Breda een kenmerkende behoefte aan huis-vesting voor studenten en arbeidsmigranten. Deze specifieke aspecten zijn in dit hoofdstuk uitgewerkt. Wederom worden de woonopgaven per deelonderwerp uitgewerkt, op basis van de drieslag, te weten: 1. Analyse en diagnose: wat is de huidige situatie, wat zijn de trends, ontwikkelingen en signalen? 2. Ambitie en doel: wat zijn de opgaven en wat willen we bereiken? 3. Partners: welke partners zijn nodig (en bereid) om de ambities te realiseren?



4.2 Particulier en collectief particulier opdrachtgeverschap

4.2.1 Analyse en diagnose De marktomstandigheden zijn in de afgelopen jaren sterk gewijzigd. Samen bouwen/ aanbesteden levert een plus op doordat het een manier is om goedkoper te ontwikkelen en daarmee ook minder financiering benodigd is. Er is een toenemende belangstelling voor particulier en collectief particulier opdrachtgeverschap, maar de daadwerkelijke realisatie (met name CPO) blijft echter beperkt. CPO, motieven en overwegingen De motieven voor CPO komen steeds meer voort uit sociale overwegingen (mantelzorg, sociale cohesie) of financiële overwegingen. Fysieke aspecten van het gebouw vormen steeds minder de reden voor CPO. Het is belangrijk om zelfbouwers ruimte te geven en te stimuleren. Het is voor zelfbouwers al moeilijk genoeg om de financiële drempels te nemen (huis verkopen, restschuld, hypotheek krijgen). Het is aan de mensen zelf om te bepalen of ze een groep willen vormen en welke voordelen dit kan opleveren (sociaal, financieel dan wel fysiek). Wel moet worden geconstateerd dat CPO’s van particulieren, die reeds in het bezit zijn van een koopwoning, door de bovengenoemde drempels (huis verkopen, restschuld, hypotheek verkrijgen) als groep in toenemende mate kwetsbaar zijn voor vertraging en wijzigingen. In dat licht geeft PO aanmerkelijk meer ruimte om individuele vertragingen te voorkomen.

Woonvisie Breda

33

Als we kijken welke woonwensen er gerealiseerd zijn in de afgelopen jaren dan neemt zelfbouw een beperkt deel van de koopsector in. Ondermeer door CPO-starters (Prinsenbeek) en de verkoop van kleinere kavels is een constante stroom van circa 50 zelfbouwkoopwoningen mogelijk gebleken. Daarbij komt dat er in Breda relatief weinig aanbod was van de zeer gewenste kleine kavels op gewilde locaties. De locaties waar deze wel zijn aangeboden (ondermeer Bavel) zijn zeer voorspoedig uitgegeven. Gezien de verkoop­resultaten verdient het aanbeveling om het aanbod van kleinere kavels te verruimen. Er is voldoende aanbod van grote kavels tot 2020. 4.2.2 Ambitie en doel In diverse woonsferen kleine kavels (150-500m2) of te transformeren gebouwen aanbieden voor zelfbouw door middel van kavelpaspoorten. Uitgaande van het huidige woningbouwprogramma tot 2023 en op basis van de effectieve vraag, is er ruimte voor circa 350 kavels in de periode 2014-2020. 4.2.3 Partners Om het zelforganiserend vermogen en de eigen kracht van burgers te versterken worden tal van nieuwe initiatieven gestimuleerd (PO en CPO, kluswoningen, transformatieprojecten). Voor gemeente, corporaties, Stichting Droomwonen, ontwikkelaars, bouwers en particuliere verhuurders ligt de uitdaging om te werken aan het verbreden van de keuzemogelijkheden voor de woonconsument. 4.3 Studentenhuisvesting 4.3.1 Analyse en diagnose Het landelijk onderzoek studentenhuisvesting Breda laat een toename zien van het aantal uit­wonende studenten aan de onderwijsinstellingen in Breda. In toenemende mate kiezen ze ervoor om buiten Breda op kamers te gaan. Desondanks komt de groei van de stad Breda in de afgelopen jaren hoofdzakelijk van jongeren (18-24 jarigen). Ondanks de verwachtingen dat de groei zal afzwakken blijft de praktijk op de Bredase woningmarkt een sterke groei van jongeren en studenten. Niettemin zijn de wachttijden voor een kamer bij de corporaties ge­daald naar 3 maanden. Tezamen met een verschuiving in de behoefte naar zelfstandig wonen door studenten heeft dit betekenis voor de geplande initiatieven (veelal kamers) en de regulering van de kamermarkt in woonwijken. De zo gewenste verruiming van de kamermarkt voor studenten lijkt in ieder geval gerealiseerd. Met de vaststelling van het actieplan studentenhuisvesting@Breda is deze koers reeds vastgelegd in een ambitie- en uitvoeringsplan. 4.3.2 Ambitie en doel Meer studentenhuisvesting in Breda van een betere prijs/kwaliteit, vooral nabij de binnenstad en/of de Bredase onderwijsinstellingen of door middel van zelfstandige studentenhuisvesting. Dit om studenten aan te trekken en te binden aan Breda. De allocatie vindt plaats met een beoogd positief effect op de leefbaarheid in de Bredase wijken en de stedelijke en regionale economie. Het transformeren van bestaand leegstaand vastgoed, tijdelijk invullen van braakliggende terreinen en ombuigen van bestaande appartementenprojecten hebben prioriteit boven nieuwbouwprojecten. Hieraan moet worden toegevoegd dat, ter uitwerking van ‘Koers Gezet 2020’, het uitgangspunt geldt dat locaties waar nu, op grond van het geldende bestemmingsplan, de mogelijkheid bestaat om studentenhuisvesting te realiseren (al dan niet in reeds bestaande gebouwen) zodanig worden bestemd dat het toevoegen van extra wooneenheden voor studenten niet zonder meer zal zijn toegestaan. Er worden in 2013 en 2014 600 wooneenheden voor studenten toegevoegd, waarvan de Bredase corporaties circa 300 eenheden realiseren, grotendeels ter vervanging van bestaande locaties. Dit vanwege de kwaliteitsvraag van studenten en leefbaarheidvraagstukken in woonwijken. Voor realisatie op de korte termijn is de focus gericht op de locaties Nassausingel, Epelenberg, Teteringsedijk en Steenakker.

Woonvisie Breda

34

Een extra aandachtspunt voor de opgave studentenhuisvesting zijn de resultaten uit de handhavingsacties kamerbewoning. Mogelijk leidt dit tot een ophoging van de opgave. In de periode 2015-2020 ligt de focus niet langer op de kwantitatieve toevoeging, maar steeds meer op kwaliteitsverbetering en vervanging van bestaande studenteneenheden. Regulering kamermarkt Er wordt door de hogescholen, corporaties en de gemeente ingezet op een imagoverbetering van studentenhuisvesting in de Bredase wijken. Daarnaast stelt de gemeente een beleidsrichtlijn kamerverhuur vast, die zowel aansluit bij de behoeften van de studenten, leefbaarheid in de Bredase wijken en de wensen van investeerders. Uitgangspunt is en blijft een positieve insteek, dat wil zeggen dat studenten in algemene zin een positieve bijdrage leveren in de regio, de stad en in de Bredase wijken. In iedere straat in Breda zijn studenten welkom.

4.3.3 Partners De rol van de gemeente bij studentenhuisvesting bestaat uit het formuleren van (rand) voorwaarden en het verlenen van medewerking bij initiatieven uit de markt. De gemeente zet in op de begeleiding van initiatiefnemers ten einde tot realisatie te komen. Belangrijk aandachtspunt daarbij is (naast de kwantiteit) de kwaliteit van de te realiseren studentenwoning en de omgeving. Met de corporaties maakt de gemeente prestatieafspraken. Ook met de markt wordt de samenwerking verbeterd om sneller tot realisatie te komen. Tezamen met de wijkraden, onderwijsinstellingen en studenten wordt gewerkt aan de leefbaarheid en het imago van studenten in de wijken. Het college en de gemeenteraad stellen heldere spelregels vast voor kamerverhuur in een kamerverhuurrichtlijn.

4.4 Wonen, welzijn en zorg

4.4.1 Analyse en diagnose In het sociale domein in Nederland is een ontwikkeling gaande die grote invloed zal hebben op wonen en samenleven in steden, wijken en buurten. Het Rijk bereidt een omvangrijke overheveling voor van taken van Rijk en provincie naar gemeenten op het gebied van zorg en arbeidsmarkt – de 3 decentralisaties: participatie/werk (Participatiewet), jeugdzorg (Jeugdwet) en het extramurale deel van de AWBZ (WMO).

Van AWBZ naar WMO Het kabinet gaat de langdurige zorg hervormen. In het Regeerakkoord is aangegeven dat de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) wordt omgevormd tot een nieuwe landelijke voorziening, waarin de intramurale ouderen- en gehandicaptenzorg (vanaf zorgzwaartepakket (ZZP) 5) landelijk wordt georganiseerd. Nieuwe cliënten met een lichtere zorgvraag, die voorheen in een intramurale omgeving zorg zouden ontvangen, krijgen voortaan de zorg in de eigen omgeving. Gemeenten worden geheel verantwoordelijk voor de activiteiten op het gebied van ondersteuning, begeleiding en verzorging. De uitgangspunten bij de hervorming van de langdurige zorg zijn, dat wordt uitgegaan van wat mensen (nog) wel kunnen en niet van de beperking of de zorgvraag; dat wanneer ondersteuning nodig is deze eerst wordt gezocht in het eigen, sociale netwerk en wordt gekeken naar de financiële mogelijkheden van betrokkenen; dat er voor wie ook met steun uit de eigen omgeving niet zelfredzaam kan zijn, altijd ondersteuning en/ of passende zorg is. Voor zover deze ondersteuning en/of zorg gericht is op participatie zal die door gemeenten worden geleverd. De meest kwetsbare groepen krijgen recht op passende intramurale zorg vanuit de nieuwe kern-AWBZ.

Woonvisie Breda

35

Zo lang mogelijk zelfstandig wonen – Geschikt Wonen voor Iedereen. Mensen met een lichte zorgvraag (beperkingen van lichamelijke, verstandelijke, psychische aard) zullen zo veel mogelijk in hun eigen woning, wijk en sociale netwerk blijven. Dat betekent dat woningen levensloopgeschikt en toegankelijk moeten zijn dan wel worden gemaakt en dat er andere zelfstandige woonvormen moeten zijn. Zorg- en welzijnsvoorzieningen moeten in de omgeving aanwezig en toegankelijk zijn, of ze moeten goed bereikbaar zijn. Denk aan mogelijkheden om anderen te ontmoeten, aan activiteiten van verenigingen, dagbesteding, boodschappenservice, klussenservice et cetera. Er zal een groter beroep gedaan worden op thuiszorg. Er zal een ander beroep op de woonomgeving worden gedaan. Uiteraard moet die veilig en toegankelijk zijn maar ook rekening houden met de mobiliteit van mensen met beperkingen. Bredase ontwikkeling: Geschikt Wonen voor Iedereen In de nota Verzilvering@Breda, uitvoeringsprogramma Geschikt Wonen voor Iedereen 2011-2015 werd voor wonen een aantal activiteiten geformuleerd, namelijk vermeerdering van het aantal levensloopgeschikte woningen, vermeerdering van het aantal woningen bij verzorgd wonen, het stimuleren van aanpassing eigen woningbezit, bij particulier opdrachtgeverschap minimaal een project voor senioren in het kader van Collectief opdrachtgeverschap realiseren en het starten van een proef met een mantelzorgwoning. Trends levensloopgeschikte woningen Uit de Factsheet ‘Levensloopgeschiktheid woningvoorraad’ (Gemeente Breda/O&I mei 2013) blijkt dat het aantal levensloopgeschikte woningen ten opzichte van 2010 met 1.395 is toegenomen en in drie jaar tijd bijna verdubbeld. Bij verzorgd wonen is er ten opzichte van 2010 geen toename geweest in het aantal woningen. Wel kan de capaciteit die nu intramuraal beschikbaar is bij verzorgingshuizen (circa 800) mogelijk worden ingezet om in de komende jaren de opgave bij verzorgd wonen op te vangen (circa 550).

Scheiden van wonen en zorg Het verzorgingshuis bedient voornamelijk de mensen met een lichtere intramurale zorgvraag (ZZP 1-4) en het verpleeghuis de zwaardere doelgroep waarbij het accent ligt op behandeling en intensieve verpleging en verzorging (ZZP 5 en hoger). De vraag naar verzorgingshuisplaatsen is op dit moment al dalende en ook de vraag naar intramurale plaatsen zal afnemen. Zorgaanbieders en andere eigenaren van zorgvastgoed worden geconfronteerd met financiële risico’s. Tegelijk met deze ontwikkeling aan de vraagkant krijgen zorgvastgoed eigenaren te maken met een verandering in financiering van de kapitaallasten. In plaats van dat het gebouw als geheel wordt gefinancierd, wordt, met ingang van 2018 volledig, in de toekomst huisvesting per cliënt bekostigd. De verwachting is dat zorginstellingen hierdoor in financiële problemen zullen komen en er toenemende leegstand zal ontstaan. Bredase ontwikkeling Scheiden Wonen en Zorg Op dit moment is nog niet duidelijk hoeveel intramurale plaatsen zullen worden gefinancierd door het Zorgkantoor. In mei 2013 heeft de Gemeente Breda een behoefteberekening gemaakt waarin rekening is gehouden met één gematigd scenario voor extramuralisering. Het beeld is dat op de langere termijn het aantal intramurale plaatsen in de toekomstige behoefte voorziet. Op de kortere termijn is er sprake van een overschot. De uitdaging is voldoende flexibiliteit te hebben om te kunnen inspelen op die fluctuatie in de vraag. Belangrijk uitgangspunt daarbij is de spreiding van plaatsen over de stad te laten aansluiten bij de behoefte en bij andere voorzieningen die zelfstandig wonen en mantelzorg mogelijk maken. De zorgaanbieders in Breda hebben onlangs mede op verzoek van de gemeente, het initiatief genomen om te inventariseren wat de consequenties in Breda zijn van het scheiden van wonen en zorg en welke mogelijke scenario’s er zijn om hierop te anticiperen. Begin 2014 worden de gezamenlijke uitgangspunten vastgesteld, die de basis vormen voor verdere uitwerking.

Woonvisie Breda

36

De Gemeente Breda en het Zorgkantoor zorgen in dezelfde tijd voor en gezamenlijk betrouwbaar beeld van de te verwachten behoefte aan zorg. Dat zal de basis zijn voor een gesprek met aanbieders van zorg en vastgoed, om te komen tot een toekomstig aanbod dat aansluit op de uitgangspunten van de Bredase WMO en de vraag van Bredanaars.

Zelfstandige woonzorgvormen Voor zelfstandige woonzorgvormen is er vooral behoefte aan levensloopgeschikte woningen. Willen ouderen namelijk langer zelfstandig blijven wonen dan moet de woning geschikt zijn voor minder vitale ouderen. Zoals eerder aangegeven is het aantal levensloopgeschikte woningen met 1.395 toegenomen; in drie jaar tijd bijna verdubbeld. De capaciteit aan nultredenwoningen lijkt voldoende maar zal aangevuld moeten worden wanneer die zelf omgezet moet worden naar levensloopgeschikte woningen. In drie jaar tijd zijn er 442 nultreden woningen bijgekomen (3%).

Zorg- en welzijnsvoorzieningen en informele netwerken Zelfstandig leven kenmerkt zich door bereikbaarheid van daarvoor noodzakelijke voorzieningen. Denk aan thuiszorg, eerstelijns gezondheidzorg als huisartsen, fysiotherapeuten, maar ook aan ontmoeting, dagbesteding, klussendienst en boodschappenservice. De gemeente is via de WMO financier van een groot deel van deze diensten. Een wijk- en dorpssamenleving waar ook mensen met beperkingen gewoon deel van uitmaken, betekent dat bijvoorbeeld het verenigingsleven, andere formele en informele netwerken en maatschappelijke voorzieningen als wijkcentra, scholen en sportclubs, open staan voor iedereen. Samenwerking tussen vrijwilligers en professionals is het devies. Voor de ondersteuning wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van het aanwezige maatschappelijke vastgoed, bijvoorbeeld door dagbesteding te organiseren in wijkaccommodaties. De wijk, het dorp is het niveau waarop de ondersteuning van mensen met een beperking gerealiseerd wordt, tenzij de ondersteuning om een andere schaal en professionaliteit vraagt. De gemeentelijke wijkplannen zijn een belangrijk instrument om dit op wijk- en dorpsniveau handen en voeten te geven. Uitvoering van GWI-activiteiten zullen hier waar mogelijk onderdeel van uitmaken. 4.4.2 Ambitie en doel Zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen van mensen met de daarbij horende kwaliteit van de woonomgeving (toegankelijk, veilig) en voorzieningen. Wonen - De haalbaarheid van nieuwbouw voor wonen en zorg is, gezien de economische crisis, nog weinig voorspelbaar. De komende jaren worden woningbouwplannen stapsgewijze ontwikkeld. - Het omzetten van verzorgingshuiscapaciteit naar extramurale plaatsen is al langere tijd ingezet. Dit zal verder worden doorgezet binnen het kader van de door de Bredase partijen vastgestelde uitgangspunten voor de inrichting van de WMO vanaf 2015. - Oudere bewoners in de particuliere voorraad zullen gestimuleerd worden om ongeschikte woningen op te plussen tot nultreden woningen en die weer tot levensloopgeschikte woningen op te plussen. - Veiligheid in de eigen woning verdient aandacht, denk aan brandveiligheid, inbraak veiligheid, preventie vallen, voedselveiligheid. - Stimuleren van investeringen in elektronische infrastructuur in en om de woning om slimme zorg mogelijk te maken (domotica). - De gemeente stimuleert woonvormen waarin mensen met beperkingen of hun mantelzorgers zelf hun zorg kunnen organiseren, bijvoorbeeld het plaatsen van mantelzorgwoningen en vormen van gezamenlijk wonen;

Woonvisie Breda

37

Scheiden wonen en zorg -

In samenspraak met het Zorgkantoor waar nodig stimuleren van zorginstellingen en corporaties om de uitkomsten van het macroplan uit te werken.

- Het formuleren van uitgangspunten om de stedelijke gevolgen van gedwongen reductie van zorgplaatsen en daarmee eventuele sluiting van verzorgingshuizen voor burgers van Breda te minimaliseren (bijvoorbeeld spreiding over de stad, clustering van voorzieningen in centrale zones) -

Zicht op het aantal woningen dat Breda nog nodig heeft om kwetsbare ouderen (en mensen met een beperking) te huisvesten, gelet op de extramuralisering van de lagere zorgzwaarte pakketten. Regisseur op gebiedsniveau De Gemeente Breda wil een goed werkende markt realiseren voor wonen en zorg. Een markt die inspeelt op de veranderende wet- en regelgeving en op de vraag, ook in kwalitatieve zin. Een markt die uitgaat van samenwerking met andere aanbieders in de wijk op het gebied van wonen, zorg, welzijn. Daarbij richten we ons niet zozeer op individuele vastgoedobjecten, maar veel meer op gebieden. De ontwikkelingen op het vlak van wonen en zorg zijn nog volop gaande en dus nog niet volledig te overzien. Het streven van de gemeente is erop gericht in deze dynamiek een regisseursrol te pakken gericht op het streven naar een doelmatige en efficiënte aanwending van ruimte en kapitaal.

4.4.3 Partners Ten aanzien van wonen, welzijn en zorg geldt het volgende voor wat betreft samenwerking en partners: • De Bredase woonconsument: bepaalt het aanbod in kwantiteit en kwaliteit. • Zorgaanbieders: voor zover ze eigenaar zijn van hun zorgvastgoed kunnen ze mogelijk een rol spelen om de opgave van verzorgd wonen in te lopen; committeren zich aan uitvoering macroplan. • Het Zorgkantoor: is vooral medefinancier macroplan; financier zorg. • Welzijnspartijen als WIJ, ouderenorganisaties en bewonersorganisaties voor wat betreft opplussen van woningen van oudere huiseigenaren (particuliere voorraad). • Gemeente: regisseur - waken voor mismatch.

4.5 Huisvesting arbeidsmigranten

4.5.1 Analyse en diagnose De afgelopen jaren is als gevolg van de verdere Europese eenwording de toestroom van arbeidsmigranten uit (vooral) Midden en Oost-Europese landen sterk toegenomen. Verwacht wordt dat deze door het openstellen van de grenzen voor Roemeense en Bulgaarse werknemers vanaf januari 2014 verder zal toenemen. Ook de relatief slechte economische situatie in enkele Zuid Europese landen zoals Spanje, Portugal en Griekenland, kan er toe leiden dat er nog meer arbeidsmigranten naar Nederland komen. De toename van het aantal arbeidsmigranten zorgt voor een grotere vraag naar (veelal tijdelijke) huisvesting waaraan andere (lagere) eisen gesteld worden dan bij permanente huisvesting. Inmiddels is erkend dat deze arbeidsmigranten, door de toenemende vergrijzing, de dalende beroepsbevolking en de beschikbaarheid voor laagbetaalde banen, een essentiële rol in de regionale en lokale economie spelen. Om deze werknemers goed te laten functioneren is goede huisvesting een belangrijke vereiste. Aandacht hiervoor is zeker ook noodzakelijk omdat er thans in een aantal gevallen problemen worden geconstateerd met betrekking tot illegale en ondeugdelijke bewoning. Daarnaast groeit het aantal hoger opgeleide arbeidsmigranten, de zogenaamde ‘expats’ of kenniswerkers. Ook deze mensen komen naar Nederland om tijdelijk werkzaamheden te verrichten voor een Nederlands (of een in

Woonvisie Breda

38

Nederland gevestigd buitenlands) bedrijf. Groot verschil met de andere arbeidsmigranten is de aard van het te verrichten werk, waarvoor een hogere opleiding noodzakelijk is. De eerder genoemde huisvestingsgerelateerde problemen zoals illegale bewoning, inadequate bewoning en omgevingsoverlast wordt bij deze groep nauwelijks geconstateerd. Dit komt vooral omdat werkgever en werknemer hier goede afspraken over maken. Mede daarom richt het gemeentelijk beleid zich niet op deze groep arbeidsmigranten. Arbeidsmigranten, trends en verwachtingen voor de regio Het thema huisvesting arbeidsmigranten is één van de opgaven van de strategische Agenda West-Brabant. Eind eerste kwartaal 2013 heeft Gerrichhauzen en Partners in opdracht van de Regio West-Brabant onderzoek uitgevoerd en een quick scan-rapport opgeleverd over de huisvesting van arbeidsmigranten. In de regio wonen op dit moment meer arbeidsmigranten dan dat er werken en economisch gebonden zijn: 50% hiervan is redelijk goed gehuisvest, voor 25% is de huisvesting te legaliseren (bv door bestemmingsplanwijzigingen) en voor 25% moet de huisvesting worden verbeterd of vervangen. Tot 2020 stijgt het aantal arbeidsmigranten in de regio met 1.000 à 1.500 mensen. De huisvestingsopgave voor de regio is daardoor tot die tijd een kwalitatieve opgave. Dat wil zeggen legaliseren van bestaande huisvesting die wel voldoet aan de landelijke normering en vervangen van huisvesting die niet voldoet aan deze normering. Na 2020 wacht de regio een kwantitatieve opgave omdat het vooruitzicht is dat er dan sprake zal zijn van een verdubbeling van het aantal in de regio werkzame arbeidsmigranten.

In Breda werken circa 2.670 arbeidsmigranten en daarnaast zijn zo’n 700 arbeidsmigranten economisch gebonden aan de stad. Breda kent geen grote concentraties arbeidsmigranten, behalve op straatniveau in met name 4 wijken van Breda. Men woont er op kamers in door de werkgever/uitzendbureau gekochte (eengezins)woningen. Overlast wordt ervaren op het gebied van parkeren, vuilnis en geluid. De huisvestingsopgave voor Breda tot 2020 is om 3.370 arbeidsmigranten zorgvuldig te huisvesten. Zoals eerder genoemd woont circa de helft hiervan (1.680) inmiddels goed en legaal. Voor de andere 50% liggen de opgaven in het legaliseren van bestaande situaties (25%) en in het vervangen/toevoegen van bedden (25%). 4.5.2 Ambitie en doel De gemeente is van mening dat kamerverhuur en ook andere vormen van huisvesting van (arbeids)migranten in principe mogelijk moet zijn. Het is een maatschappelijke noodzaak die steeds actueler is geworden en waaraan behoefte bestaat. Deze groep dient een kwalitatief goede huisvesting te krijgen, die ook voor de omgeving acceptabel is. Om deze redenen is het van belang om een en ander goed te reguleren, voorwaarden te stellen en huisvesting van (arbeids)migranten goed in te passen in relatie tot andere functies en het ruimtelijke ordeningsbeleid. De opgave van Breda tot 2020 is, overeenkomstig de regio-opgave, het realiseren van een kwaliteitsslag in de huisvesting van circa 1.680 arbeidsmigranten. Dit door het mogelijk maken van vervangende tijdelijke huisvesting in shortstay- en midstayvoorzieningen, In de Alliantie-afspraken is met de corporaties (specifiek WonenBreburg) een opgave afgesproken van 200 eenheden. • De grotere shortstayvoorzieningen (30 tot 200 plaatsen), met een verblijfsduur tot 6 maanden, worden bij voorkeur gerealiseerd aan de rand van woonwijken. • De midstayvoorzieningen (5 tot 30 plaatsen) en geschikt voor huisvesting vanaf 6 maanden tot 3 jaar, worden, mede ter bevordering van de integratie en participatie binnen de Bredase samenleving, gesitueerd in woonwijken en gebieden met een gemengde functie. • Voor seizoensarbeid op agrarische bedrijven zou tijdelijke huisvesting op het erf van de werkgever kunnen worden toegestaan (maximaal 40 plaatsen).

Woonvisie Breda

39

De rol van de gemeente hierbij is het formuleren van (rand)voorwaarden en het verlenen van medewerking bij initiatieven uit de markt. Arbeidsmigranten die permanent in Nederland willen blijven wonen, vormen, net als andere woningzoekenden, de doelgroep van de woningcorporaties en andere woningbemiddelingsbureaus. Voor deze groep is het van belang dat hen perspectief geboden wordt om vanuit tijdelijke huisvestingvoorzieningen door te stromen naar reguliere huisvesting. Het gaat dan vooral om informatieverschaffing over hoe zijn hun weg kunnen vinden binnen Klik voor Wonen en/of andere woningbemiddelingsystemen en welke voorwaarden er gelden. 4.5.3 Partners Het realiseren van huisvestingsvoorzieningen zien wij als een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de werkgever en huisvestingsorganisatie (zowel corporaties als private partijen). De gemeente zal richtlijnen uitwerken waarbinnen deze huisvesting gerealiseerd kan worden. Een belangrijk aandachtspunt is de wijze waarop de Gemeente Breda, in samenwerking met de regio, gaat handhaven op illegale en ondeugdelijke bewoning. Ook hierbij zal een beroep worden gedaan op de hiervoor genoemde gezamenlijk verantwoordelijke partijen. Zoals aangegeven, is met de corporaties afgesproken dat zij (flexibel) inspelen op de eerste behoefte in relatie tot de handhavingsactie in Zundert (Patersven). Locaties worden geïnventariseerd om (markt)initiatieven te kunnen faciliteren. Via nulmeting worden legaliseringsmogelijkheden in wijken en dorpen onderzocht. Het bestemmingsplan Buitengebied-Noord biedt mogelijkheden voor huisvesting op het erf van agrariërs.

4.6 Concluderend, de kernopgaven voor specifieke groepen De kernopgaven voor de in dit hoofdstuk beschreven specifieke groepen en wensen luiden als volgt: • Blijvend faciliteren van PO en CPO, met name gericht op kleinere kavels. • Voor de korte termijn realiseren van de gemaakte huisvestingsopgave voor studenten en voor de langere termijn inzetten op een betere prijs-kwaliteitsverhouding voor deze groep. • Het levensloopgeschikt maken van de bestaande voorraad. • Scheiden van wonen en zorg zo doelmatig mogelijk organiseren. • Toevoegen van 840 huisvestingsplaatsen voor arbeidsmigranten en daarnaast legaliseren van nog eens 840 plaatsen.

Woonvisie Breda

40

5

Een prettige woonomgeving In dit hoofdstuk is ingegaan op de doelstelling ‘een prettige woonomgeving’. Onder meer specifieke woonmilieus en de fysieke kwaliteit van de leefomgeving zijn behandeld. Het in stand houden en versterken van buurten en wijken, met daarin een compleet aanbod en variëteit van gewilde woonmilieus is één van de sleutels tot een prettige woonomgeving. De realisatie van een prettige woonomgeving die gedeeld, herkenbaar, duurzaam, schoon, heel en veilig is staat centraal. 5.1 Woonmilieus 5.1.1 Analyse en diagnose De toekomstige woonvraag gaat over het aantal woningen dat nodig is en over de kwaliteit van het wonen. Het aantal woningen kan worden afgeleid uit de ontwikkeling van bevolking en huishoudens. De kwalitatieve vraag gaat over de toekomstige behoefte aan het soort woningen en woongebiedtypen. De kwalitatieve woonvraag gaat uit van de woonwensen van bewoners. Naast de voorkeur voor een bepaalde woning richt de woonvraag zich in toenemende mate op aspecten van de woonomgeving. Er zijn verschillende manieren om de woonomgeving in te delen. We onderscheiden zes invalshoeken die bij de indeling en typering van woonmilieus van betekenis zijn. Iedere buurt is uniek en een mix van: • Fysieke eigenschappen: stedenbouwkundige kenmerken, woningkenmerken, bouw­periode; • geografische kenmerken: locatie, openbare ruimte en ligging van een buurt; • economische kenmerken: huur/koop, prijs van woningen; • sociale kenmerken: kenmerken van de bevolkingssamenstelling en inkomensniveau; • gedrag en gebruik: kenmerken woongedrag (leefstijlen); • subjectieve belevingskenmerken: sfeer, karakter, identiteit. In Breda wordt gewerkt met de geografische indeling naar buurten en wijken, maar is niet gekozen voor een specifieke indeling naar woonmilieutypen. Afhankelijk van de aanleiding wordt vaak gekozen voor een bepaalde indeling. Een geschikte woonmilieutypologie hangt af van het doel en van de gebruiker. Dikwijls wordt een fysieke indeling gehanteerd op basis van ligging en fysieke eigenschappen en wordt deze verbonden aan sociale kenmerken (bijvoorbeeld de indeling naar wijkontwikkelingsgebieden). Een ander voorbeeld is de indeling naar woongebieden op basis van de levensloopgeschiktheid van voorzieningen (de GWI gebieden). Woonmilieutypologie Met name voor nieuwbouwgebieden worden beschrijvingen gegeven met een verwijzing naar leefstijlen. Nog altijd wordt teruggegrepen op de ‘oude’ indeling van de woonmilieutypologie met een onderscheid naar de vijf woonmilieus van centrumstedelijk, buiten-centrum, groen-stedelijk, dorps, landelijk wonen. Hoewel deze indeling bruikbaar is voor het geven van een beeld van vraag en aanbod op de woningmarkt, is zij wel erg grofmazig. Binnen de oude woonmilieutypologie bevat ieder woonmilieu immers verschillende soorten woonbuurten met een verschil in aantrekkelijkheid voor bewoners.

De vraag dient zich aan in hoeverre de huidige kwaliteit van wonen in de diverse woongebieden tegemoet kan komen aan de toekomstige gevraagde kwaliteit van wonen in de diverse woongebieden. De Woonvisie stelt de woonconsument centraal. Het beschrijven van

Woonvisie Breda

41

de bestaande verhuisbewegingen en het leggen van een verbinding met de belangrijkste trends en ontwikkelingen geeft een doorkijk naar de vraag naar gewenste woonmilieus. Het past niet in het bestek van de Woonvisie om uitspraken te doen over de positie van de diverse woongebieden in Breda. In de uitwerkingsagenda zal aandacht worden gegeven aan de groeipotentie en de marktkansen per woongebied. In dit verband dient gewezen te worden op de populariteit van het stedelijk wonen, waarbij met name de belangstelling voor het wonen in het centrumstedelijk woonmilieu groot is. De buiten het centrum gelegen woonbuurten hebben een diverse samenstelling met gewilde en minder gewilde woonmilieus. De opgave ligt in het versterken van het karakter van de gewilde buurten en het verhogen van de aantrekkelijkheid van de minder gewilde buurten. In Breda zijn ook de groenstedelijke en dorpse woonmilieus populair. De Structuurvisie Breda2030 heeft gekozen voor het uitgangspunt Bredaas Mozaïek en stelt de diversiteit aan gebiedskarakteristieken centraal als kwaliteit voor de stad. Als centrumstad in de regio beschikt Breda over een compleet aanbod en een variëteit van woonmilieus. 5.1.2 Ambitie en doel Om te kunnen voorzien in een variëteit aan woonmilieus die aansluit bij de structurele veranderingen van bevolking en de keuzevoorkeur van bewoners zijn constant aanpassingen nodig. Breda kiest voor het in stand houden en versterken van het specifieke karakter van de buurten en wijken met daarin een compleet aanbod en variëteit van gewilde woonmilieus voor een grote diversiteit van bewonersgroepen. 5.1.3 Partners Wonen is een belangrijk onderdeel van wijkontwikkeling, waarin samen met bewoners en externe partners wordt gewerkt aan de sociale en fysieke inrichting per buurt.

5.2 Fysieke kwaliteit van de woonomgeving

5.2.1 Analyse en diagnose De kwaliteit van de openbare ruimte om de woning, de woonomgeving, is in belangrijke mate bepalend voor het woongenot. De openbare ruimte is voor bewoners een belangrijke ontmoetingsplek, een plek om te bewegen en te recreëren. Niemand woont en leeft prettig in een onveilige, vervuilde woonomgeving. In de onlangs vastgestelde Structuurvisie Breda2030 is gekozen voor de compacte stad als ontwikkelrichting. Dit betekent dat de gebruiksdruk op de openbare ruimte als woon- en leefruimte verder zal toenemen. Ontwikkelingen in het sociale domein (welzijn/zorg) wijzen er op dat ouderen en mensen met een beperking langer zelfstandig zullen blijven wonen. Op het gebied van het wonen is de verwachting dat er minder doorstroming zal zijn. Ook zullen er naar verwachting steeds meer bijzondere groepen bewoners (studenten, arbeidsmigranten, maar ook dak- en thuislozen), al dan niet tijdelijk, woonruimte vragen. Het gebruik van de openbare ruimte Ontwikkelingen in groepen bewoners hebben gevolgen voor het gebruik van de openbare ruimte. Ouderen en mensen met een beperking, (maar ook gezinnen met jonge kinderen) vragen een sociaal- en verkeersveilige openbare ruimte, die goed toegankelijk is. Minder doorstroming van bewoners betekent dat de openbare ruimte in de woonomgeving van tijd tot tijd aangepast moet worden om “mee moet groeien” met de gewijzigde behoeften (van veilige speelaanleidingen/-voorzieningen voor kinderen naar voorzieningen voor ouderen). Een toestroom van studenten of arbeidsmigranten betekent bijvoorbeeld vaak een extra gebruiksdruk op de bestaande openbare ruimte, denk bijvoorbeeld aan de (fiets)parkeermogelijkheden in de wijk.

Woonvisie Breda

42

Zoals hierboven aangegeven zal de kwaliteit van de openbare ruimte in overeenstemming moeten zijn met de eisen die het gebruik daaraan stelt. Uitgangspunt hiervoor is de in 2009 vastgestelde Visie Openbare Ruimte. Daarin staat de gebruikskwaliteit van de openbare ruimte centraal; de openbare ruimte dient gedeeld, herkenbaar en duurzaam te zijn. ‘Gedeeld’ betekent dat de verschillende bewoners in de wijken maximaal gebruik moeten kunnen maken van de openbare ruimte; zo zal de openbare ruimte voor ouderen en mensen met een beperking toegankelijk moeten zijn; voor kinderen veilig met veilige speelmogelijkheden; voor jongeren om zonder overlast te ontmoeten en bijvoorbeeld te voetballen. ‘Herkenbaar’ wil zeggen dat het karakter van de openbare ruimte van de verschillende wijken en dorpen in tact gehouden dient te worden. Dit is een nadere uitwerking van de in de Structuurvisie Breda2030 geschetste hoofdlijn Bredaas Mozaïek; Breda als stad met een diversiteit aan stadswijken en dorpen. Voor de bewoners betekent dit dat de wijk en dorp voor hen herkenbaar is, niet anoniem en dat ze er zich thuis voelen. Het Bredaas palet waarin de typeringen van de openbare ruimte in de diverse wijken en dorpen beschreven staan, is bij het behoud van de herkenbaarheid ondersteunend. ‘Duurzaam’ slaat op zowel het materiaal waaruit de elementen van de openbare ruimte zijn opgebouwd ( bijvoorbeeld de verhardingen en de lantaarnpalen) als de kwaliteit van de inrichting (is deze ook toekomstbestendig). Beheer en inrichting De kwaliteit van de bestaande openbare ruimte wordt op peil gebracht en gehouden door beheer en herinrichting. Met beheer en onderhoud wordt er voor gezorgd dat de door de verschillende gebruikers intensief gebruikte openbare ruimte schoon, heel en veilig blijft. Met herinrichting van de openbare ruimte wordt de openbare ruimte aangepast aan de veranderende behoeften van de gebruikers. Beheer en onderhoud De gemeente en de gebruikers van de openbare ruimte (bijvoorbeeld bewoners en professionele partners als de woningbouwcorporaties) hebben ieder een eigen rol en verantwoordelijkheid met betrekking tot de kwaliteit van de openbare ruimte. Herinrichting De noodzakelijke herinrichtingen van de openbare ruimte worden zoveel mogelijk in combinatie met andere werkzaamheden gerealiseerd volgens het principe ’werk met werk maken’. Ook hier wordt vanuit ieders rol en verantwoordelijkheid gezocht naar mogelijkheden die publiekprivate samenwerking bieden (bijvoorbeeld de sponsoring van de rotondes). Openbare ruimte: basis- en plusniveau De gemeente is primair verantwoordelijk voor het beheer van de openbare ruimte op het zogenaamde basisniveau. Dit valt het beste te omschrijven als sober en doelmatig beheer met als resultaat een veilige, functionele en duurzame openbare ruimte. Bewoners en ook andere professionele partijen in de wijken worden uitgenodigd en gestimuleerd bovenop deze basiskwaliteit de door hen gewenste ‘plus’ te creëren. Met dit bewonersbeheer (bijvoorbeeld Opgeruimd Breda) wordt de betrokkenheid op de woonomgeving vergroot en krijgt en behoudt de woonomgeving een meer door de gebruikers gewenste kwaliteit.   5.2.2 Ambitie en doel De gemeente is primair verantwoordelijk voor de kwaliteit van de woonomgeving en het beheer en (sociale) veiligheid van de openbare ruimte. Daarnaast stimuleert de gemeente ook het besef van eigen verantwoordelijkheid van de bewoners bij de directe woon- en leefomgeving. Waar mogelijk zal worden ingezet op het stimuleren, ondersteunen en informeren van actieve burgers. Dit kan door bewoners meer ruimte en verantwoordelijkheid te geven bij de ontwikkeling van hun eigen woonomgeving, eventueel met ondersteuning vanuit

Woonvisie Breda

43

corporaties en gemeente. Het is van belang om in te zetten op integrale aandacht voor de leefbaarheid op wijk- en buurtniveau, onder andere via wijkplannen. De sociale en fysieke kwaliteit zullen in onderlinge samenhang worden ontwikkeld. Daarbij geldt dat een prettige woonomgeving maximaal gebruikt kan worden (gedeeld), herkenbaar en duurzaam is en de woonomgeving ‘schoon, heel en veilig’ is. De gemeente wil samen met de corporaties en bewoners werken aan het realiseren van deze doelstelling. 5.2.3 Partners Voor de Bredase dorpen en wijken worden wijkplannen opgesteld. In deze plannen staat de leefbaarheid in de wijken centraal. Bewoners en professionele partners in de dorpen en wijken geven aan welke thema’s voor hen spelen. De gemeente geeft daarbij de geldende beleidskaders en uitgangspunten aan. De thema’s worden omgezet in activiteiten waarbij het gemeentelijk beleid als kader dient. Door alle betrokken partijen wordt in het uitvoeringsprogramma gezamenlijk bepaald door wie, hoe en wanneer de activiteiten uitgevoerd worden. De kwaliteit en veiligheid van de woonomgeving is een belangrijke onderdeel van de leefbaarheid en dus een belangrijk onderdeel van de wijkplannen. Of omgekeerd via de wijkplannen krijgt de kwaliteit van de fysieke woonomgeving vanuit de verschillende rollen en verantwoordelijkheden van de gemeente, bewoners en professionele partners zijn invulling. 5.3 Kernopgaven Ten aanzien van de doelstelling ‘een prettige woonomgeving’ gelden de volgende kern­ opgaven: • Het in stand houden en versterken van buurten en wijken, met daarin een compleet aanbod en variëteit van gewilde woonmilieus. • Realisatie van een prettige woonomgeving die gedeeld, herkenbaar en duurzaam is alsmede schoon, heel en veilig. • Opbrengsten uit de wijkontwikkeling voortzetten in de wijkplannen. • Ingezette herstructureringsprojecten daadkrachtig uitvoeren.

Woonvisie Breda

44

6

Duurzaam wonen en leven In dit hoofdstuk is gekeken naar een voor Breda passende, duurzame manier van wonen en leven. Er is een link gelegd met duurzame ontwikkeling volgens de Structuurvisie Breda2030 en er zijn wenken gegeven voor duurzaam wonen. Er ligt vooral een opgave voor de bestaande woningvoorraad. Het tempo van energie efficiënte renovaties in bestaande woningen kan versneld worden door bewustwordingscampagnes, het gebruik van innovatieve technologie en een breder aanbod van stimuleringsmaatregelen. Ten aanzien van corporatiebezit blijft de aanpassing van de bestaande woningvoorraad naar energielabel B het uitgangspunt. De rol van de gemeente op het gebied van duurzaam wonen is faciliterend, informerend en stimulerend.

6.1 Analyse en diagnose

6.1.1 De drie P’s en de Structuurvisie Breda2030 Duurzame ontwikkeling en duurzaam bouwen hebben de afgelopen tijd een snelle opmars gemaakt. Op landelijk, Europees én mondiaal niveau is duurzaamheid steeds meer een sleutelbegrip aan het worden. Ook de Gemeente Breda neemt hierin haar verantwoordelijkheid. Breda heeft een traditie als het gaat om ambities op het gebied van duurzame energie, gebruik van hernieuwbare materialen en het verbeteren van de duurzaamheid van wonen. Deze traditie heeft de afgelopen decennia een plaats gehad in onder andere de Milieuvisie, afspraken met stakeholders alsmede in de Woonagenda. De Structuurvisie Breda2030 heeft eveneens vergaande doelstellingen op het gebied van duurzaamheid ten aanzien van zowel de nieuwbouw als de bestaande woningvoorraad. Wat is duurzaamheid? Van duurzaamheid bestaan vele definities. In de Structuurvisie Breda2030 is hierover het volgende gesteld: “Duurzame ontwikkeling is het voorzien in de behoeften van de huidige generatie zonder daarmee voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien”. In de Structuurvisie wordt de duurzame ontwikkeling gekoppeld aan het principe van de drie P’s: people (sociaal), planet (ecologie), profit (economie). Bij duurzame ontwikkeling is sprake van evenwicht tussen sociale (people), ruimtelijke (planet) en economische (profit) belangen. De uitdaging is om niet perse te excelleren op één aspect (één P), maar te zoeken naar de juiste balans en prioriteiten te kiezen die passen bij de plek en opgave. Duurzame ontwikkeling is dus meer dan aandacht voor het milieu, het is de sleutel tot een evenwichtige, toekomstbestendige ontwikkeling.

Huishoudens zijn een deel van hun besteedbaar inkomen kwijt aan energielasten. De verwachting is dat de energieprijzen zullen stijgen, ondanks de huidige terugval als gevolg van de recessie. Verduurzaming van de gebouwde omgeving is noodzakelijk om de woonlasten laag te houden en de energieambities van Breda te halen. De rol van de lokale overheid is beperkt. De gemeente faciliteert, stimuleert initiatieven en mobiliseert partijen om samen de gestelde doelen te bereiken. 6.1.2 Nieuwbouw Bij nieuwbouw is duurzaamheid geen keuze meer, maar een vaststaand uitgangspunt. Nieuwbouw van een woning, of een hele wijk, biedt veel mogelijkheden om duurzaamheid een plek te geven. Het absolute minimum staat beschreven in het Bouwbesluit, waarin eisen ten aanzien van de EPC en geluidisolatie zijn opgenomen. De Gemeente Breda heeft de ambitie om op het gebied van duurzaamheid een extra inspanning bovenop het bouwbesluit

Woonvisie Breda

45

te stimuleren. In september 2013 is het SER-energieakkoord door diverse maatschappelijke partijen, VNG en Rijk ondertekend. Deze afspraken onderschrijven de noodzaak om maat­ regelen te nemen en vormen een belangrijk instrument voor woningbouw. Provinciaal en Europees wordt ook op energiebesparing ingezet, ondersteund met stimuleringsprogramma’s, zoals een provinciaal revolverend fonds. 6.1.3 Bestaande voorraad - algemeen De bestaande woningen in Breda kennen lang niet altijd een optimale duurzaamheid. Sterker nog, de grootste opgave voor verduurzaming ligt juist in dit segment. In verband met ondermaatse energieprestaties, veelal materialisering die we nu niet meer zouden toepassen (bijvoorbeeld asbest) en fysieke kenmerken (drempels, maatvoering) die de levensloopgeschiktheid niet bevorderen, ligt er een forse uitdaging te wachten. Natuurlijke momenten, zoals mutatie, zijn bij uitstek geschikt voor een verduurzamingslag van woningen. Met corporaties, marktpartijen en bewoners wordt overleg gevoerd over een mogelijke aanpak. Samen met de Benelux-ministers en lokale bestuurders heeft de Gemeente Breda in oktober 2013 een ‘memorandum of understanding’ ondertekend om bestaande woningen energiezuiniger te maken. Doel is om het tempo van energie efficiënte renovaties in bestaande woningen te versnellen op basis van zeven actiepunten. Hieronder zijn bewustwordingscampagnes, het aanmoedigen van het gebruik van innovatieve technologie en een breder aanbod van financiële steunmaatregelen de belangrijkste. Zo kan op een duurzame wijze de energie efficiënte in de steden versterkt worden. 6.1.4 Bestaande voorraad - corporatiebezit De woningcorporaties hebben een groot woningbezit die blijvende aandacht verdient voor energiemaatregelen. Volgens de huidige afspraken worden woningen die aangepakt worden binnen het onderhoudsprogramma minimaal twee labelstappen verbeterd, waarbij gestreefd wordt naar label B. Hiervoor is een meerjarenplanning opgezet en dit wordt gemonitord. Verder wordt er aandacht aan energiebewustzijn en -gedrag bij bewoners besteed. Op basis van de nieuwe landelijke Aedes-afspraken, de ‘Strategie duurzame energietransitie’ en het SER-energieakkoord zullen de huidige afspraken in 2014 worden geactualiseerd. 6.1.5 Bestaande voorraad - particulier bezit De meest lastige opgave bevindt zich in de particuliere woningvoorraad. Particuliere huishoudens besteden in Breda 160 miljoen euro per jaar aan energie. Inzet is om hier fors op te besparen. Het is beter om de uitgaven in te zetten voor verduurzaming en hiermee de (lokale) bouwsector te ondersteunen. Door een totaalpakket aan te bieden, inclusief financiering, wordt tegemoet gekomen aan de consument. Veelal zijn woonwensen individueel en verbeteringen in de duurzaamheid vaak maatwerk. Ervaringen van bewoners met energiemaatregelen worden zo veel mogelijk gedeeld zodat ze navolging krijgen van bijvoorbeeld vrienden en buren. Naast het nemen van energiemaatregelen wordt ook energiezuinig gedrag gestimuleerd. Hier moet de komende periode prioriteit komen te liggen om de duurzaamheid­ ambities te behalen.

Woonvisie Breda

46

Zeven wenken voor duurzaam wonen 1. Efficiënte locatie. Denk goed na over de juiste woonlocatie. Kies voor de locatie met de minste reismomenten. Dicht in de buurt van je werk en je vrijetijdsbesteding. 2. Haal groen dichterbij. Bomen kunnen bijvoorbeeld als natuurlijke thermostaten werken. In de zomer zorgen bladeren ervoor dat het huis koel blijft, in de winter laten ze de warme zon door. 3. Een compact huis. Vooral van toepassing op nieuwbouw; hoe kleiner de woonruimte, hoe minder energie je gebruikt. 4. Kies verantwoorde producten. Kies voor materialen en producten die goed zijn voor de leefomgeving, geproduceerd zijn op een verantwoorde manier en veilig zijn voor alle levende wezens. 5. Maak gebruik van natuurlijk materiaal. Maak voor materialen en producten zoveel mogelijk gebruik van onuitputtelijke natuurlijke bronnen. 6. Reduceer afval. Reduceer afval door het verminderen, hergebruiken of recyclen van producten en het stimuleren van gebruik van herwonnen, tweedehands en gerecyclede producten. 7. Maak verstandig gebruik van energie. Probeer energiegebruik zoveel mogelijk in te perken. Neem energiebesparende maatregelen thuis en kies daarnaast voor onuitputtelijke energiebronnen.



6.2 Ambitie en doel Breda wil een duurzame stad zijn en vooral ook blijven. Duurzame ontwikkeling betekent dat we ervoor zorgen dat Breda nu en in de toekomst aantrekkelijk is voor haar bewoners en bedrijven. Voorwaarde daarvoor is dat de gevolgen voor het milieu (onze leefomgeving, Planet), voor de economie (onze portemonnee, Profit) en voor de maatschappij (voor de mensen, People) in samenhang worden bezien. Deze samenhang resulteert in een gemeente waarin het prettig wonen, verblijven en recreëren is. Een goed fundament hiervoor is de Woonvisie. Duurzaamheid in de woning en in de directe omgeving is een belangrijk aspect voor de waardering. Een goede energieprestatie levert geld op en een woning die levensloopgeschikt is kan voor veel langere tijd voldoen in de behoeften van de bewoner. Ook geeft het gebruik van materialen die duurzaam zijn minder onderhoud, terwijl ze minder effect hebben op het milieu. Duurzaam wonen De ambitie voor duurzaam wonen en leven is met de volgende speerpunten samen te vatten: Een schone, gezonde, veilige en leefbare stad, waarin gezondheid, welzijn en sociaal gedrag worden bevorderd. Verder is belangrijk een stad met een hoge gezondheidsstatus, toegankelijke zorg en (ruimtelijke) condities voor gezond opgroeien en voor gezond en vitaal ouder worden. Een stad met ruimte voor een passend ecosysteem en effectieve stad-land verbindingen, met een duurzame ecologische ‘footprint’ en een hoge mate van klimaatbestendigheid. Een stad met (historische) identiteit en tenslotte een gezonde stad die het economische woon- en vestigingsklimaat en de concurrentiekracht bevordert. (Bron: Planbureau Leefomgeving; gezondheid in de stedelijke omgeving, 17 oktober 2013)



Woonvisie Breda

47

6.3 Partners De voordelen van duurzaamheid worden steeds duidelijker. De Gemeente Breda zal zich met externe partners inzetten om de duurzaamheiddoelstellingen te behalen. De rol van de gemeente is in het algemeen faciliterend (signaleren van kansen, het in contact brengen van marktpartijen) en waar nodig bijsturend (bijvoorbeeld middels subsidies). Hieronder staan de specifieke partners van de gemeente genoemd in het kader van duurzaamheid: - Nadrukkelijk wordt de Alliantie genoemd, waarin de corporaties samen met de Gemeente Breda prestatieafspraken hebben gemaakt over zaken als de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Deze Alliantie zal in 2014 aflopen. Een herijking is noodzakelijk om de bestaande woningvoorraad verder te verduurzamen. - Andere overheden (zoals het Rijk, de Europese Commissie en de Provincie) als partner voor projecten. - Duurzaamheidsinitiatieven van marktpartijen missen vaak een platform om hun techniek te etaleren. De Gemeente Breda faciliteert dit platform en brengt marktpartijen bij elkaar. - Met partijen als huurderskoepels en bewonersgroepen een samenwerking aangaan gericht op kennisoverdracht. Rol gemeente bij duurzaamheid Burgers en bedrijven spelen een centrale rol in de transitie naar een duurzame samenleving. De nieuwe rol van de overheid zit in innovatie opwekkende regelgeving en de sturende werking van een visie. Echte duurzaamheid komt van onderaf (burgers en bedrijven) en wordt gekanaliseerd en gestuurd door de lokale overheid. Het benutten van duurzame bodemenergie middels warmte en koude opslag is bijvoorbeeld één van de speerpunten van het Bredase milieubeleid. Maar ook de inzet van aardwarmte om Bredase woningen te verwarmen via ons stadsverwarmingnetwerk behoort wellicht tot de mogelijkheden in de nabije toekomst. Dit zijn kansen die gezamenlijk met diverse partners worden verkend. In andere gevallen kan de gemeente optreden als bemiddelaar om organisaties bij elkaar te brengen of onderhandelingen vlot te trekken teneinde duurzame doelen te bereiken. Kennis verwerven en partijen verbinden zodat alle duurzame en economische kansen benut kunnen worden, dat is de insteek.

6.4 Kernopgaven Ten aanzien van duurzaam wonen en leven gelden de volgende kernopgaven: • Het tempo van energie efficiënte renovaties in bestaande woningen te versnellen, onder andere door bewustwordingscampagnes, het aanmoedigen van het gebruik van innovatieve technologie en een breder aanbod van financiële stimuleringsmaatregelen. • Ten aanzien van corporatiebezit blijft de aanpassing van de bestaande woningvoorraad naar energielabel B het uitgangspunt. • Stimuleren van de te maken energieslag in de particuliere voorraad.

Woonvisie Breda

48

7

Opmaat naar een uitvoeringsprogramma In dit hoofdstuk is een opmaat naar een uitvoeringsprogramma geformuleerd. De Woonagenda 2011-2014 is geëvalueerd en de 10 actiepunten uit de Woonagenda zijn samengevat. Een aantal kernopgaven dient uitgewerkt te worden in het uitvoeringsprogramma. Het versterken van het centrumstedelijk woonmilieu in samenhang met overige woongebieden binnen de stad is er één van. Het stimuleren van de te maken energieslag in de particuliere voorraad is een kernopgave op duurzaamheidsgebied. De realisatie van een prettige woonomgeving die herkenbaar, schoon en heel is blijft een speerpunt. Een realistisch woningbouwprogramma dat aansluit op de woningvraag en het levensloopgeschikt maken van de bestaande voorraad is een belangrijke opgave voor de komende jaren.

7.1 Evaluatie en vooruitblik Op 20 september 2011 is door het college de Woonagenda 2011-2014 vastgesteld. Met de Woonagenda heeft het college een actieprogramma neergelegd voor de diverse volkshuisvestelijke opgaven in Breda. De kern van de Woonagenda 2011-2014 is het beter matchen van vraag en aanbod op de woningmarkt. De noodzaak hiertoe bleek uit het gemeentelijk Woononderzoek 2010. De Woonagenda kent 10 woondoelen, waarbij de acties in belangrijke mate zijn gericht op de bestaande voorraad. In voorgaande hoofdstukken zijn diverse ontwikkelingen op het woonterrein beschreven en zijn naar aanleiding daarvan een aantal kernopgaven benoemd voor de toekomst. Indien beide sporen tot elkaar worden gebracht levert dat een nieuwe agenda op voor het vervolg; het Uitvoeringsprogramma. In dit hoofdstuk wordt een korte evaluatie gegeven van de Woonagenda welke wordt aangevuld met de nieuwe kernopgaven uit deze Woonvisie. De beschreven doelstelling bij de actiepunten komen direct voort uit de Woonagenda.



7.2 De 10 actiepunten uit de Woonagenda 2011-2014 1. Regionale afstemming Doelstelling: gezamenlijk met de regio afstemming zoeken op kwaliteiten en kwantiteiten in de woningbouwprogrammering. Deze afstemming heeft in 2012 plaatsgehad en heeft geleid tot een inventarisatie van woningbouwplannen in de regio West-Brabant. De samenwerking binnen de regio wordt gecontinueerd, met name op de thema’s kwalitatieve en kwantitatieve woningbouwprogrammering, huisvesting van arbeidsmigranten (inclusief leefbaarheid) en mogelijk in regionaal verband uitvoeren van woningmarktonderzoek.



2. Sloopafwegingskader Doelstelling: door hanteren een sloopafwegingskader voldoende kwalitatieve woningen voor de doelgroep van beleid behouden. Het betreffende kader is in december 2011 door het college vastgesteld en geldt inmiddels als vigerend instrument bij sloop. In 2014 zal het afwegingskader worden geëvalueerd.



3. Collectief en particulier opdrachtgeverschap Doelstelling: 200 kavels realiseren in PO en CPO. De doelstelling is behaald, in belangrijke mate in het particuliere opdrachtgeverschap (individuele kavels). De vraag naar PO zet zich door, echter met name gericht op kleinere kavels, zoals in de raadsmotie, bij de vaststelling van de Structuur-visie Breda2030, is onderkend. Uitgaande van het huidige woningbouwprogramma tot 2023 en op basis van de behoefte is er ruimte voor circa 350 kavels in de periode 2014-2020.

Woonvisie Breda

49



4. Wonen boven winkels Doelstelling: begeleiden van 64 initiatieven voor Wonen boven winkels en locatieonderzoeken uitvoeren voor nieuwe woonruimten via Wonen boven winkels voor de binnenstad en haar uitlopers. De doelstelling is behaald. Voor het vervolg zullen initiatieven voor bewoning van de bovenverdieping van een winkel (met name in het centrum), weliswaar passend binnen de daarvoor geldende kaders, door de gemeente worden gefaciliteerd.



5. Wonen in kantoren Doelstelling: de markt enthousiasmeren om de huisvesting van specifieke doelgroepen te realiseren in leegstaande kantoren/gebouwen. In 2012 en 2013 zijn door het college voor drie marktinitiatieven positieve principebesluiten genomen. Gebleken is dat de transformatie van leegstand vastgoed een lastige opgave is (voornamelijk financieel). Met initiatiefnemers wordt gesproken over het wegnemen van knelpunten bij de realisatie. De doelstelling om voor specifieke doelgroepen via transformatie huisvesting te bieden blijft gehandhaafd.



6. Studentenhuisvesting Doelstelling: de toevoeging van 1.000 studentenkamers in bestaande bouw en nieuwbouw toevoegen (80% via corporaties). Het aantal van 1.000 studentenkamers is in het actieplan studentenhuisvesting@Breda teruggebracht naar 600 eenheden in de periode 2013-2014. De opgave studentenhuisvesting is de afgelopen jaren zowel door de corporaties als door de particuliere sector opgepakt. Belangrijk te vermelden is de realisatie van 200 studentenplaatsen in het project Easystreet, 32 kamers in het project Brouwhof en 24 kamers in het project Spring/Heuvel. Voor de komende jaren zal de focus steeds meer komen te liggen op kwaliteitsverbetering en vervanging van bestaande studenteneenheden. De kwantitatieve opgave zal voortdurend moeten worden afgestemd op de instroom van jongeren en studenten in de stad. De inzet is meer sturen op daadwerkelijke realisatie.



7. Kansen voor wonen en zorg Doelstelling: stimuleren van investeringen door particulieren en corporaties in circa 675 woningen per jaar (tot en met 2025). Het aantal levensloopgeschikte woningen is tussen 2010 en 2013 met 1.395 toegenomen en in drie jaar tijd bijna verdubbeld. Door de hervorming van de langdurige zorg zal het aantal ouderen dat voor verblijf in een verzorgings- of een verpleeghuis in aanmerking komt de komende jaren afnemen. Veel meer ouderen met lichtere zorgvragen zullen langer thuis moeten blijven wonen. Daarmee zal het belang van voldoende geschiktheid van de woningvoorraad voor iedereen steeds belangrijker worden. De gemeente streeft een goed werkende markt voor wonen en zorg na, die inspeelt op de veranderende wet- en regelgeving, die afgestemd is op de vraag en die uitgaat van samenwerking met andere aanbieders in de wijk op het gebied van wonen, zorg, welzijn. De ontwikkelingen op het vlak van wonen en zorg zijn nog volop gaande en dus nog niet volledig te overzien. Het streven van de gemeente is erop gericht in deze dynamiek een regisseursrol te pakken gericht op het streven naar een doelmatige en efficiënte aanwending van ruimte en kapitaal. Met het Zorgkantoor wordt een plan opgesteld inzake de effecten van vrijvallende intramurale verzorgingsplaatsen.



Woonvisie Breda

50



8. Doorstroming Doelstelling: de huidige goedkope scheefheid in het corporatiebezit van 29% laten afnemen tot 27%. Volgens de berekeningen van RIGO had Breda in 2009 een goedkope scheefheid van 29%. In het huidige Woonlastenonderzoek van Rigo is een nieuwe definitie gehanteerd van de goedkope scheefheid. De goedkope scheefheid bedraagt op dit moment 26%. Via het huurbeleid en de woningtoewijzing wordt ingezet op het verder terugdringen van het scheefwonen en de doorstroming daarmee te bevorderen (bij doorstroming speciale aandacht voor het particuliere huursegment en de positie van starters).



9. Vermindering woonlasten Doelstelling: het beperken van woonlasten van huishoudens door het verminderen van energiegebruik. Er zijn de afgelopen jaren diverse pilots ter verlaging van de woonlasten uitgevoerd. Voor de komende periode wordt ingezet op: • Versnelling van energie efficiënte renovaties in bestaande woningen, onder andere doorbewustwordingscampagnes, het aanmoedigen van het gebruik van innovatieve technologie en een breder aanbod van financiële stimuleringsmaatregelen. • Aanpassing van het bestaande corporatiebezit naar energielabel B. • Stimulering van de te maken energieslag in de particuliere voorraad.

10. Arbeidsmigranten Doelstelling: het aanbod van en de informatie over huisvesting voor arbeidsmigranten op basis van logies (wooneenheden) vergroten. Tussen oktober 2012 en maart 2013 heeft Gerrichhauzen en Partners, in opdracht van de Regio West-Brabant, de behoefte onderzocht naar tijdelijke of permanente huisvesting en de ontwikkeling van deze behoefte met de vraag naar werkgelegenheid en de demografische ontwikkeling in de regio. Op basis van de quick-scan die in opdracht van de regio West-Brabant is uitgevoerd, heeft Breda tot 2020 de volgende huisvestingsopgave:



-

Te vervangen/toevoegen:

840 bedden (25% totale van de opgave)

-

Te legaliseren

840 bedden (25% totale van de opgave)

7.3 Aanvullende kernopgaven Aanvullend op bovenstaande punten vanuit de Woonagenda markeert de Woonvisie de volgende kernopgaven die een plaats moeten krijgen in het Uitvoeringsprogramma: 1. Versterken centrumstedelijk woonmilieu in samenhang met overige woongebieden binnen de stad. Inzetten op een gedifferentieerd woningbouwprogramma dat direct aanluit bij de woonvraag van bewoners en het kwalitatief in stand houden van de bestaande woningvoorraad. 2. De woonlasten, met name voor de doelgroep, beheersbaar houden en streven naar een acceptabele woonquote voor diverse inkomensgroepen. Inzetten op energetische aanpak bestaande voorraad en bewustwording bewoners. Inzetten eigen werkzaamheid van bewoners als instrument om de woonlasten te beheersen (lagere servicekosten). Aanvullende maatregelen onder andere mogelijke verruiming van de goedkope voorraad, meer passend toewijzen sociale huurwoningen, inzetten prijs-kwaliteitverhouding als instrument (lagere huur bij een lagere kwaliteit) en het wegnemen van regels en restricties die de doorstroming belemmeren. 3. Vergroten van de keuzevrijheid van de woonconsument op de huur- en koopmarkt. Het bevorderen van de doorstroming binnen de koopsector is van belang om de keuzevrijheid van bewoners die een koopwoning zoeken te verbreden. De opgave van de gemeente bestaat er uit om ruimte te geven aan initiatieven vanuit de markt, waardoor de doorstroming wordt bevorderd. Het aantrekken van institutionele - en private beleggers en het omzetten van koop naar huur behoort tot de mogelijkheden. Daarnaast wil de gemeente Woonvisie Breda

51

zoveel als mogelijk belemmeringen wegnemen voor het kopen van een woning. Het verstrekken van startersleningen, vereenvoudiging van (bouw)regelgeving en het wegnemen van belemmeringen in het ruimtelijke beleid krijgen aandacht. 4. Een realistisch woningbouwprogramma dat aansluit op de woningvraag. Nieuwbouw dient aan te sluiten bij de reële vraag naar woningen vanuit de bewoners die willen verhuizen. In het woningbouwprogramma inzetten op de vraag vanuit de bewoners door kleinschalige en flexibele plannen. In het kader van de stedelijke programmering wordt ingezet op kwalitatieve planaanpassing om daarmee meer aansluiting te krijgen op effectieve vraag. Daadwerkelijke realisatie van plannen staat centraal. 5. Het levensloopgeschikt maken van de particuliere voorraad. Oudere bewoners in de particuliere voorraad stimuleren om ongeschikte woningen op te plussen en zo mogelijk levensloopgeschikt te maken. 6. Het in stand houden en versterken van buurten en wijken, met daarin een compleet aanbod en variëteit van gewilde woonmilieus. Om te kunnen voorzien in een variëteit aan woonmilieus die aansluit bij de structurele veranderingen van bevolking en de keuzevoorkeur van bewoners zijn constant aanpassingen nodig. 7. Realisatie van een prettige woonomgeving die gedeeld, herkenbaar en duurzaam is alsmede schoon, heel en veilig. De gemeente stimuleert het besef van eigen verantwoordelijkheid van de bewoners bij de directe woon- en leefomgeving. Waar mogelijk zal worden ingezet op het stimuleren, ondersteunen en informeren van actieve burgers (geven van ruimte en verantwoordelijkheid bij de ontwikkeling van de eigen woonomgeving). 8. Het tempo van energie efficiënte renovaties in bestaande woningen te versnellen, onder andere door bewustwordingscampagnes, het aanmoedigen van het gebruik van innovatieve technologie en een breder aanbod van financiële stimuleringsmaatregelen. 9. Ten aanzien van corporatiebezit blijft de aanpassing van de bestaande woningvoorraad naar energielabel B het uitgangspunt, dit in een realistisch en haalbaar tempo. 10. Stimuleren van de te maken energieslag in de particuliere voorraad. Inzet is om fors te besparen op de energierekening. Het is beter om de uitgaven in te zetten voor verduurzaming. Naast het nemen van energiemaatregelen wordt ook energiezuinig gedrag gestimuleerd.

Woonvisie Breda

52

B

Bijlage 1 - Begrippenlijst Aftoppingsgrens Zie huurtoeslag. Basishuur Een door de Belastingdienst uitgekeerde toeslag aan huurders die in verhouding tot hun inkomen duur wonen. Iedere huurder wordt geacht een bepaald bedrag aan huur altijd zelf te kunnen betalen, ongeacht de hoogte van het inkomen. Bijkomende woonlasten De uitgaven voor energie en water en de uitgaven voor gemeentelijke heffingen en belastingen. CPO Collectief particulier opdrachtgeverschap. Ontwikkelvorm waarbij een groep particulieren (collectief) volledige zeggenschap hebben over de uiteindelijk te realiseren woningen, zonder tussenkomst van een ontwikkelaar. Doelgroep van beleid Primaire doelgroep: huishoudens die op grond van hun inkomen en vermogen in aanmerking kunnen komen voor huurtoeslag. De maximum inkomensgrenzen voor huurtoeslag in 2013 staan weergegeven in de onderstaande tabel. Secundaire doelgroep: huishoudens die niet tot de primaire doelgroep behoren en een belastbaar jaarinkomen hebben tot € 34.229,– (= € 33.614,– in 2011). Middeninkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen € 34.229,– en € 43.785,– (= € 43.000,– in 2011). Hogere inkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen van meer dan € 43.785,–. Doorstromer Huishouden dat voorafgaand aan de verhuizing al zelfstandig woonde. Eengezinswoning Ook wel grondgebonden woning. De typen lopen uiteen van een tussenwoning, hoekwoning tot twee-onder-één kap en vrijstaande woning. Energieprestatie Energieprestatie geeft de energiezuinigheid van een gebouw aan, bijvoorbeeld in de vorm van labels (AA is meest zuinig en F meest onzuinig). Extramuralisering Het streven om buiten de muren van een intramurale instelling (waar iemand opgenomen wordt) gelijkwaardige zorg te bieden, bijvoorbeeld in de eigen woning. Van onzelfstandig naar zelfstandig wonen voor zorgvragers. Huurprijsgrenzen (2013) Kwaliteitskortingsgrens

€ 374,44

Aftoppingsgrens 1 of 2 personen

€ 535,91

Aftoppingsgrens 3 personen of meer

€ 574,35

Liberalisatiegrens

€ 681,02

Woonvisie Breda

53

Huursombenadering In deze benadering krijgen corporaties ruimte voor een huurstijging boven inflatie. De huur­ verhoging is daarbij niet voor alle woningen gelijk. De huursombenadering zorgt voor een betere prijs-kwaliteitverhouding en leidt tot een betere doorstroming op de woningmarkt. Huurtoeslag Een door de Belastingdienst uitgekeerde toeslag aan huurders die in verhouding tot hun inkomen duur wonen. Iedere huurder wordt geacht een bepaald bedrag aan huur altijd zelf te kunnen betalen, ongeacht de hoogte van het inkomen. Dit is de Basishuur en hierover ontvangt dus niemand huurtoeslag. Voor het deel van de huur tussen de Basishuur en de zogenaamde Kwaliteitskortingsgrens krijgt degene die voor huurtoeslag in aanmerking komt 100 procent toeslag. Intramuraal Zorgverlening binnen een instelling. Mensen die intramurale hulp krijgen verblijven in de instelling waar ze behandeld worden. Ze wonen onzelfstandig. Kavelpaspoort Een kavelpaspoort bevat bouwtechnische eisen en gemeentelijke randvoorwaarden om woonruimte(n) te realiseren op een perceel of in bestaand vastgoed. Kernvoorraad Totale huurvoorraad met een huurprijs tot de liberalisatiegrens (zowel sociaal als particulier). Levensloopgeschikte woningen Woningen die zo zijn gebouwd dat de bewoners – met relatief beperkte aanpassingen – er kunnen blijven wonen als hun levensomstandigheden veranderen, bijvoorbeeld door ouderdom, ziekte of een handicap. In tegenstelling tot seniorenwoningen zijn deze woningen óók inzetbaar voor andere doelgroepen. Meergezinswoning Ook wel aangeduid als gestapelde woning. Een deel van een gebouw met meerdere woningen, zoals een flatwoning, appartement, galerijflat, etagewoning, boven- en benedenwoning, portiekwoning of maisonnette. Netto huurquote De netto huur uitgedrukt als een percentage van het netto besteedbaar huishoudinkomen. Netto koopquote De netto hypotheeklasten van eigenaarbewoners uitgedrukt in een percentage van het netto huishoudinkomen. Netto woonuitgaven huurders De netto woonuitgaven vormen het totale netto bedrag aan woonkosten. Het gaat om de huur inclusief collectieve servicekosten en om bijkomende woonuitgaven zoals energieverbruik gere-lateerd aan de woning, waterverbruik, rioolheffing, afvalstoffenheffing, zuiveringsheffing en watersysteemheffing ingezetenen. In de netto woonlasten zijn huurtoeslag en kwijtschelding verdisconteerd. Nultredenwoning Woning die zonder traplopen van buitenaf bereikbaar is en waarbij de primaire ruimtes (de keuken, het sanitair, de woonkamer en minimaal één slaapkamer) zonder traplopen bereikbaar zijn. Onzelfstandige woonruimte Onzelfstandige wooneenheid, zoals een studentenkamer/plaats in een verzorgingstehuis, of een bewoonde andere ruimte (BAR). Woonvisie Breda

54

PO Particulier opdrachtgeverschap. Ontwikkelvorm waarbij een particulier volledige zeggenschap heeft over de uiteindelijk te realiseren woning, zonder tussenkomst van een ontwikkelaar. Prestatieafspraken Overeenkomsten waarin overheden en/of uitvoerende instanties afspraken vastleggen over te behalen resultaten. In Breda zijn volkshuisvestelijke afspraken met corporaties vastgelegd in de Alliantie. Scheefwoners Mensen die in relatie tot hun inkomen in een te goedkope of te dure huurwoning wonen. Goedkope scheefheid: de woning is te goedkoop in relatie tot hun inkomen. Voor dure scheefheid geldt het omgekeerde. Sociale huurwoning Sociale huurwoningen zijn goedkope huurwoningen die meestal eigendom zijn van een woningcorporatie. Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning mag het huishoudinkomen maximaal 34.229,– (prijspeil 2013) bedragen. De maximale huur tot waar sprake is van een sociale huurwoning is in 2013 € 681,02. Het gaat hier om kale huur. Dat wil zeggen: huur zonder servicekosten en zonder kosten voor gas, water en licht. Starters Een starter is een huishouden dat voor de eerste keer een zelfstandige woning bewoont en dus geen zelfstandige woning na verhuizing achterlaat. Vergrijzing Demografische ontwikkeling waarin het aandeel ouderen in de totale bevolking toeneemt. Verpleeghuisplaatsen Voor personen beschikbare plaatsen die verpleeghuiszorg behoeven. Het betreft hier op hoofdlijnen de ZZP’s 5 en hoger. WMO De Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) regelt dat mensen met een beperking de voorzieningen, hulp en ondersteuning krijgen die ze nodig hebben. De WMO zorgt ervoor dat iedereen kan meedoen aan de maatschappij en zo veel mogelijk zelfstandig kan blijven wonen. Gemeenten voeren de WMO uit. Wooncarrière De stappen die een persoon of huishouden op de woningmarkt zet tijdens zijn leven. Woonmilieu Het totaal van woning en woonomgeving. Woonquote De woonquote is het percentage van het besteedbaar huishoudinkomen dat besteed wordt aan de netto woonuitgaven. WOZ-waarde Door de gemeente periodiek getaxeerde waarde van onroerende zaken (WOZ), bijvoorbeeld een woning. Zorgzwaartepakket Een zorgzwaartepakket (ZZP) beschrijft welke ondersteuning of zorg iemand nodig heeft die niet zelfstandig kan wonen. In de Woonvisie benoemen we enkele keren twee specifieke ZZP’s:

Woonvisie Breda

55

• Zorgzwaartepakket 3: Beschut wonen met begeleiding en intensieve verzorging is wonen in een veilige omgeving met intensieve dagelijkse verzorging en begeleiding door een zorginstelling; • Zorgzwaartepakket 4: Beschut wonen met intensieve begeleiding en uitgebreide verzorging. Dit betreft wonen in een verzorgingshuis of verpleeghuis voor mensen die veel verzorging en begeleiding nodig hebben.

Woonvisie Breda

56

B

Bijlage 2 - Woonlasten en Woonquotes Woonlasten en woonquote van huurders in 2010 en 2013, in medianen5 2010

2013

netto huur (incl. toeslag)

€ 390

€ 390

gas en electriciteit

€ 105

€ 120

lokale belastingen en water

€ 50

€ 55

€ 545

€ 575

€ 1.655

€ 1.655

woonquote

31%

34%

huurquote

22%

23%

energiequote

6%

7%

belastingquote

3%

4%

totaal netto woonlasten besteedbaar huishoudensinkomen

Bron: WoON 2009 en WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO

Woonlasten en woonquotes van de doelgroep van beleid in de huurvoorraad van woningcorporaties in 2010 en 2013, in medianen 2010 primaire netto huur (incl. toeslag)

2013

secundaire totaal doel­groep

primaire

secundaire totaal doelgroep

doelgroep

doelgroep

huurbeleid

doelgroep

doelgroep

huurbeleid

€ 250

€ 400

€ 295

€ 285

€ 420

€ 325

gas en electriciteit

€ 95

€ 85

€ 95

€ 115

€ 110

€ 115

lokale belastingen en water

€ 50

€ 50

€ 50

€ 55

€ 55

€ 55

totaal netto woonlasten

€ 400

€ 540

€ 445

€ 470

€ 590

€ 500

€ 1.200

€ 1.570

€ 1.355

€ 1.215

€ 1.610

€ 1.350

woonquote

33%

34%

33%

37%

35%

37%

huurquote

22%

25%

23%

24%

25%

24%

energiequote

8%

6%

7%

9%

6%

8%

belastingquote

4%

3%

4%

5%

3%

4%

besteedbaar huishoudensinkomen

Bron: WoON 2009 en WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO

5 De mediaan is de middelste waarde in een reeks getallen die gerangschikt zijn naar grootte. Dat wil zeggen dat 50% van de getallen onder de mediaan ligt en 50% van de getallen boven de mediaan. Het voordeel van een mediaan is dat deze minder gevoelig is voor uitschieters dan het gemiddelde.

Woonvisie Breda

57

Woonvisie Breda

58

B

Bijlage 3 Geraadpleegde literatuur en bronnen -

Hervormingsagenda Woningmarkt (17 september 2013)

-

Wonen 4.0: Plan voor integrale hervorming van de woningmarkt (5 mei 2012)

-

Regeerakkoord: Bruggen slaan, onderdeel Woningmarkt (oktober 2012)

-

Structuurvisie Breda2030 (Breda, september 2013)

-

Woononderzoek Nederland 2012 + oversampling (WoON2012) (april 2013)

-

Speerpunten Woonvisie Breda, Gezamenlijke Huurderskoepels Breda (29 oktober 2013)

-

3e Voortgangsrapportage Stedelijke (her)programmering (Breda, september 2013)

-

Rigo, Notitie Doelgroepen in Breda (5 november 2013)

-

Rigo, Deelonderzoek Woonlasten en Betaalbaarheid (15 november 2013)

-

Inspraakreactie Woonvisie door Ouderenoverleg Breda (6 november 2013)

-

Inspraakreactie Woonvisie door Woonadvies commissie Breda (13 november 2013)

- Gemeenten en corporaties; de vrijblijvendheid voorbij, Rapport van de VNG-adviescommissie Relatie gemeenten en woningcorporaties (april 2013) -

De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2011 (januari 2012)

Woonvisie Breda

59

Woonvisie Breda

60

Woonvisie Breda

62