Evaluatie Woonvisie en Woningbouwmonitor Wonen in een vitale gemeente

Kerkplein 2 T (0343) 56 56 00 Postbus 200 F (0343) 41 57 60 3940 AE Doorn E [email protected]

Evaluatie Woonvisie en Woningbouwmonitor ‘Wonen in een vitale gemeente’

Utrechtse Heuvelrug bouwt aan haar toekomst: goed wonen in alle dorpen!

Datum November 2012 Afdeling Afdeling Ruimtelijke ontwikkeling Auteur H. van deVen

0

INHOUD Samenvatting ………………………………………………………………………………………………3 Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 WBP en de woningbouwmonitor………………………………………………………………. 4 1.2 Leeswijzer………………………………………………………………………………………… 4 1.3 Werkwijze ……………………………………………………………………………………….. 4 Hoofdstuk 2 Hoofdlijnen Woonvisie en WBP 2.1 Hoofdlijnen Woonvisie …………………………………………………………………………. 7 2.2 Hoofdlijnen WBP …………………………………………………………………………........... 9 Hoofdstuk 3 Uitkomsten 3.1 Demografische gegevens ……………………………………………………………………… 10 3.2 Woningzoekenden……………………………………………………………………………… 10 3.3 Dynamiek en groei, met respect voor het landschap ……………………………………….. 11 3.4 Een gemengde bevolking ……………………………………………………………………… 12 3.5 Passende voorzieningenniveau, goede leefomgeving ……………………………………… 15 3.6 Instrumenten voor woonbeleid ................................................................................................. 16 3.7 Evaluatie en monitoring ………………………………………………………………………. 17 3.8 vergelijking doelstellingen en uitkomsten …………………………………………………… 18 Hoofdstuk 4 Trends en ontwikkelingen op de woningmarkt 4.1 De crisis en onze woonmarkt: door de crisis heenkijken …………………………………… 19 4.2 Demografische ontwikkelingen ………………………………………………………………. 20 4.2.1. Vergrijzing ………………………………………………………………………………………. 20 4.2.2 Ontwikkeling huishoudens ………………………………………………………………….... 20 4.3 Europese-,nationale- en provinciale regelgeving ………………………………………….. 20 4.3.1 Sociale huurwoningen …………………………………………………………………………. 20 4.3.2 Kadernota wonen en binnenstedelijke ontwikkeling binnenstedelijk in beweging ……. 21 4.4 Ontwikkelingen op nationaal niveau ………………………………………………………….. 21 4.4.1 Wonen en het nieuwe regeerakkoord …………………………………………………………. 21 4.4.2 AWBZ …………………………………………………………………………………………….. 23 4.4.3 Mantelzorg ……………………………………………………………………………………….. 23 4.4.4 Huisvesting statushouders ……………………………………………………………………… 24 4.5 Ontwikkelingen in het gemeentelijk woonbeleid ……………………………………………. 24 4.5.1 Groen dus vitaal …………………………………………………………………………………. 24 4.5.2 De nota woonservicegebieden ………………………………………………………………… 24 4.5.3 Dorpsgericht werken …………………………………………………………………………….. 25 4.5.4. Collegeprogramma …………………………………………………………………………….. 25 4.5.5 Milieubeleidsplan, Klimaatneutraal in 2035 …………………………………………………… 25 4.5.6 Scheefwonen ……………………………………………………………………………………… 26 4.5.7 Aanbod sociale huurwoningen …………………………………………………………………. 26 4.5.8 Verkoop gemeentewerven ……………………………………………………………………….. 27 4.5.9 Verkoop onder voorwaarden …………………………………………………………………….. 28

1

4.5.10 Levensloopbestendig bouwen …………………………………………………………………..

28

Hoofdstuk 5 Conclusies en vervolg 5.1 Naar een nieuwe balans in de gemeentelijke woningmarkt …………………………………

29

Bijlagen (5) Bijlage 1 Overzicht en analyse van de resultaten woonbeleid

33

Bijlage 2 Evaluatie en actualisatie meerjarig woningbouwprogramma 2006-2022

44

Bijlage 3 Overzicht van de resultaten van de acties woonvisie

52

Bijlage 4 De nieuwe relatie van de gemeente en woningcorporaties

58

Bijlage 5 Woningbouwmonitor

2

Excellbestand

Samenvatting De Woonvisie Wonen in een vitale gemeente is in 2008 vastgesteld. De Woonvisie is gebaseerd op drie pijlers: - Dynamiek en groei, met respect voor het landschap; - Een gemengde bevolking; - Passend voorzieningenniveau, goede leefomgeving. Aan elk van deze pijlers is een aantal acties gekoppeld, die in uitvoering zijn genomen om de gestelde doelen te bereiken. Anno 2012 kunnen we vaststellen dat 38 van deze 40 acties zijn uitgevoerd. Sinds 2008 is de woningmarkt sterk veranderd en op slot geraakt. Het doel van de Woonvisie om voor iedere inwoner het wonen in de gemeente mogelijk te maken is nog onverminderd actueel en biedt als leidraad voor het beleid voldoende houvast voor de toekomst. Vanwege de nieuwe ontwikkelingen moet het gemeentelijk beleid wel op enkele onderdelen worden aangepast of aangevuld. De focus ligt daarbij op de volgende kernpunten: 1) de doorstroming in voorraad sociale huurwoningen; 2) het bouwen van meer middeldure huur- en koopwoningen voor middeninkomens; 3) levensloopbestendig bouwen; 4) klimaatvriendelijk en duurzaam bouwen en wonen. Juist in een tijd waarin de woningmarkt vast zit en bouwprojecten moeizaam van de grond komen, is het meer dan ooit van belang als gemeente met woningbouwcorporaties, maar ook met particuliere ontwikkelaars en andere betrokkenen uit de samenleving gezamenlijk keuzes te maken en prioriteiten te stellen ten aanzien van de bestaande woningvoorraad en de nieuwbouw. De kwaliteit van het wonen is en blijft immers een belangrijke kernwaarde van de gemeente. En ondanks de crisis in de woningmarkt zijn er kansen en mogelijkheden om het woningaanbod in de gemeente te verbeteren. Wij willen daarom in het eerste kwartaal van 2013 in overleg met de corporaties maar ook met andere relevante partijen bespreken hoe we de opgaven waar we voor staan en met elkaar kunnen aanpakken. De uitkomst van deze gesprekken zal waar nodig leiden tot herziening van de prestatieafspraken en aanpassing van ons woonbeleid.

3

1

Inleiding

1.1

Aanleiding en doel evaluatie

In april 2008 heeft de gemeenteraad met de Woonvisie ‘Wonen in een vitale gemeente’ het woonbeleid voor de gemeente Utrechtse Heuvelrug vastgesteld. In de Woonvisie is vastgelegd dat in 2011 het effect van de maatregelen zou worden geëvalueerd. In 2012 is de evaluatie opgepakt en uitgewerkt. Deze evaluatie van de Woonvisie geeft aan: -

in hoeverre de doelstellingen van de Woonvisie zijn bereikt; in hoeverre de concrete acties zijn uitgevoerd die erin zijn vastgelegd; of de uitgangspunten die in 2008 aan de Woonvisie ten grondslag lagen nog steeds valide zijn dan wel bijstelling behoeven in het licht van de actuele kennis van de o demografische ontwikkelingen; o beleidskeuzen en –voornemens die ná de vaststelling van de Woonvisie zijn gemaakt; o huidige en toekomstige woningmarkt.

Tevens zijn de gegevens uit de woningbouwmonitor meegenomen (zie 1.2). Met de woningbouwverenigingen is onlangs, kort na het aantreden van het kabinet-Rutte II, een semidefinitief concept van de evaluatie besproken. In dit concept waren gedachten opgenomen en acties aangekondigd waarmee we in onze gemeente knelpunten op de woningmarkt zouden kunnen aanpakken. Op verzoek van de woningbouwverenigingen is het karakter van dit stuk op dit moment echter beperkt tot een terugblik op de resultaten van het gevoerde beleid van de afgelopen jaren. De corporaties willen eerst beter inzicht krijgen in de gevolgen van het nieuwe regeerakkoord en hierover met de gemeente in gesprek. Deze evaluatie zal daarom gevolgd worden door een separate actualisering van de Woonvisie in de eerste helft van 2013. Dit biedt ook de mogelijkheid om nogmaals breder met maatschappelijke partijen in gesprek te gaan over aanpassingen in ons woningbouw- en volkshuisvestingsbeleid, conform ook de oproep die de gemeenteraad hiertoe gedaan heeft (vergadering 22 november jl.), zie paragraaf 5.1. Tevens worden de mogelijkheden verkend om als gemeente door eigen initiatieven woningbouwplannen tot uitvoering te brengen, met name in het sociale segment.

1.2

WBP en de woningbouwmonitor

In het najaar van 2008 heeft de gemeenteraad het meerjarig woningbouwprogramma (WBP) 20062022 vastgesteld. Het WBP is een flexibel woningbouwprogramma dat jaarlijks wordt herijkt. De resultaten van het programma worden jaarlijks vastgelegd in de woningbouwmonitor op basis waarvan deze herijking plaatsvindt.

4

Het college heeft besloten de evaluatie en actualisatie van de het WBP te combineren met deze evaluatie van de Woonvisie.

1.3

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 beschrijft de hoofdlijnen van de Woonvisie en het WBP. Hoofdstuk 3 geeft aan in hoeverre de doelstellingen van de Woonvisie en het WBP zijn gehaald (zie ook Bijlage 1). Hoofdstuk 4 beschrijft de trends en nieuwe ontwikkelingen op de woningmarkt en de gevolgen ervan voor de lokale woningmarkt. Daarbij komen de volgende vragen aan de orde: zijn er nieuwe acties nodig om de beleidsdoelen te realiseren; sluit het overig gemeentelijk beleid aan op de Woonvisie; geven de nieuwe ontwikkelingen aanleiding om de Woonvisie te actualiseren. De belangrijkste conclusies en aanbevelingen die hieruit voortvloeien, vormen het slothoofdstuk 5. In de bijlagen wordt op verschillende onderdelen van het beleid een nadere toelichting en uitwerking gegeven.

1.4

Werkwijze

Om te beoordelen in welke mate de gemeente Utrechtse Heuvelrug erin is geslaagd om de doelstellingen en acties van het gemeentelijk woonbeleid te realiseren zijn allereerst demografische en woningmarktgegevens 2008-2011 verzameld en geanalyseerd. De gegevens zijn afkomstig uit de Woningbouwmonitor en uit een onderzoek van Synfore (1). In Bijlage 1 zijn de resultaten van het dossieronderzoek in cijfers en tabellen opgenomen. Vervolgens zijn we in gesprek gegaan met de belangrijkste spelers op de lokale woningmarkt om de resultaten van de ‘desk studies’ te toetsen aan de ervaringen en kennis uit de praktijk. Tenslotte heeft toetsing aan de doelstellingen van de Woonvisie plaatsgevonden en was het mogelijk conclusies te trekken. Met de woningbouwverenigingen is zowel op bestuurlijk als op ambtelijk niveau overlegd over de evaluatie. Van de evaluatie is een tussenrapportage gemaakt en deze is op 4 juli 2012 besproken met de andere relevante partijen die betrokken zijn bij de Woonvisie. Bij deze bijeenkomst waren enkele raadsleden aanwezig naast de lokale corporaties, het seniorenplatform, de huurderbelangenverenigingen, de woonadviescommissie UH en de plaatselijke makelaars, Aan de hand van een vijftal stellingen is met hen gediscussieerd over de nieuwe ontwikkelingen en maatregelen die hiervoor nodig zijn. Hieronder een kort overzicht van de onderwerpen waarvoor aandacht wordt gevraagd. Nieuwbouw: - voldoende aanbod van sociale huur- en koopwoningen in alle dorpen, met name voor de starters in Leersum en Maarn; - aanbod van betaalbare seniorenwoningen; - thuiswerken en wonen en de invloed hiervan op de infrastructuur; - sparen van natuur en landschap; - Sociale huurwoningen “inleveren’ voor middeldure woningen per situatie beoordelen

1 Het Synfore onderzoek is een onderzoek naar demografische ontwikkelingen, inkomens, woningvoorraad en kernvoorraad; uitgevoerd in januari 2012 in opdracht van de plaatselijke woningcorporaties.

5

- Gevarieerd aanbod van nieuwbouw met een goede prijs/kwaliteitverhouding. Woonruimteverdeling: -aantrekkelijk maken voor senioren om te verhuizen door verleiding en ondersteuning van senioren; -mogelijkheden voor de inkomensgroep € 33.000 tot € 45.000,-; -huisvesting van verzorgers.

Senioren: - levensloop bestendig bouwen en wonen moet voldoende aandacht krijgen maar moet betaalbaar en uitvoerbaar zijn en mag geen dogma worden; - de gevolgen van de ontkoppeling van wonen en zorg voor de lokale woningmarkt; - toewijzing van huurwoningen met zorg in eigendom van zorginstellingen; - seniorenwoningen met traplift als oplossing voor gelijkvloerse woningen; -bouwbesluit biedt oplossingen voor seniorenhuisvesting; - groepswonen en sociale belang hiervan. Duurzaamheid en energiebesparing: -onderzoek naar de kansen en mogelijkheden van opwekking en opslag van duurzame energie; - duurzaam en energie neutraal maken van alle dorpen in de gemeente; - leefbaarheid in alle dorpen en daarom voorzieningenaanbod van gelijk niveau. - het maken van ‘sprongen’ in het energielabel met het doel: energie neutraal (maken) van de gemeente in 2035. De opmerkingen en wensen van het maatschappelijk middenveld worden betrokken in de vervolgstappen van de evaluatie woonvisie. De Jongerenraad Utrechtse Heuvelrug (JRUH) heeft een schriftelijk reactie gegeven voor de evaluatie van de woonvisie. De JRUH heeft op basis van haar advies voor de nieuwe kadernota Jeugd een drietal aandachtspunten geformuleerd, die volgens hen ook van toepassing zijn op de evaluatie van de woonvisie. Dit zijn : 1. De JRUH vindt dat de gemeente UH er goed aan doet het starterswoningenprobleem tot een ‘major issue’ te maken en de bouw van huisvesting voor starters te stimuleren. a. In de gemeente Utrechtse Heuvelrug bestaat een groot tekort aan starterswoningen, terwijl de vraag naar deze woningen behoorlijk is. 2. De JRUH is van mening dat de gemeente UH er goed aan doet om in samenwerking met woningbouworganisaties de bouw van relatief kleine, goedkope huurwoningen voor starters te stimuleren en te realiseren. b. Deze huurwoningen zorgen voor een extra tussenstapmogelijkheid voor starters, voor wie het momenteel en in de toekomst in veel gevallen lastig is om gelijk een koopwoning te betreden. 3. De JRUH pleit voor een onderzoek naar de haalbaarheid van speciaal op jongeren gerichte woningen of kleine flats binnen de gemeente Utrechtse Heuvelrug. c. Zo’n woning of flat bevat alles wat een jongere minimaal nodig heeft om op zichzelf te wonen. d. Een dergelijke woning of flat kan fungeren als de tussenstap die een jongere nodig heeft, voordat hij of zij op een later moment een duurdere starterswoning betrekt. De JRUH vindt het huidige aanbod van starterswoningen zeer beperkt, terwijl de vraag naar deze woningen behoorlijk groot is. De JRUH vindt ook dat het de taak van de gemeente is om ervoor te

6

zorgen, of in ieder geval te stimuleren, dat het voor starters mogelijk is op de Heuvelrug te blijven wonen, om vervolgens te kunnen doorstromen naar een duurdere woning binnen de gemeente. De JRUH gaat de komende maanden aan de slag met het uitwerken van een actieplan ‘starterswoningen’. Op dit moment kan door hen niet worden aangegeven hoe groot de vraag is naar starters woningen in ieder dorp is en of jongeren bereid zijn om ook in een ander dorp binnen de gemeente te gaan wonen dan in hun eigen dorp. JRUH wil dit graag onderzoeken. Volgens JRUH staat in ieder geval vast, dat de vraag naar starterswoningen in Maarn en Leersum groter is dan het aanbod. De verwachting is dat dit in andere dorpen niet anders zal zijn. Stimuleren van de bouw van starterswoningen in alle dorpen is daarom gewenst. De JRUH gaat in 2013 na de afronding van het voorgenoemde actieplan’ starterswoningen’ met de gemeente overleg voor afstemming van het beleid. Met JRUH wordt in 2013 aan de hand van het actieplan “ starterswoningen’ onderzocht welke mogelijkheden er zijn om meer starterswoningen te bouwen in de gemeente. Bij de gesprekken met de lokale spelers is niet alleen teruggekeken, maar werd ook besproken hoe de toekomstige agenda van het woonbeleid eruit zou moeten zien. De bevindingen uit deze gesprekken zijn meegewogen bij de aanbevelingen. Deze aanbevelingen zijn vanzelfsprekend geplaatst in het licht van een woningmarkt die sterk is veranderd als gevolg van de financiële en economische crisis.

7

2

Hoofdlijnen Woonvisie en WBP

2.1

Hoofdlijnen Woonvisie

“Veel vraag, weinig aanbod: de woningmarkt op de Utrechtse Heuvelrug is een gespannen woningmarkt. Daardoor dreigen bepaalde groepen tussen wal en schip te vallen. De juiste woningen met de juiste prijsstelling zijn voor hen onvoldoende aanwezig. Belangrijk uitgangspunt van de woonvisie is om daar antwoorden op te vinden. Hoe de geplande woningbouw op zo’n manier invullen dat iedereen aan bod komt? Want zoals gezegd: vitale kernen vragen om een gemêleerde bevolkingsopbouw. En dus is er een gevarieerd woonaanbod nodig.” Aldus de inleiding van de Woonvisie Wonen in een vitale gemeente uit 2008. Een inleiding die nog weinig aan actualiteit en urgentie heeft ingeboet. De Woonvisie is het afwegingskader waaraan de gemeente de kwantitatieve en kwalitatieve invulling van bouwlocaties toetst. De visie is van belang voor de locaties die in de komende jaren in ontwikkeling worden genomen om aan de woonbehoefte te voldoen. Het is tevens het kader voor de prestatieafspraken tussen de gemeente en de lokale woningcorporaties. De Woonvisie wordt gedragen door 3 ‘pijlers’: 1. Dynamiek en groei, met respect voor het landschap; 2. Een gemengde bevolking; 3. Passend voorzieningenniveau, goede leefomgeving. Ook zijn afspraken gemaakt over evaluatie en monitoring. De gemeente Utrechtse Heuvelrug bestaat uit 7 dorpen met elk hun eigen historie, identiteit, samenstelling van bevolking en woningvoorraad. Bij het opstellen van de Woonvisie is hiermee rekening gehouden. Ondanks de onderlinge verschillen, zijn er ook een aantal algemene opgaven en inhoudelijke en centrale doelstellingen op het gebied van wonen, die voor alle dorpen gelijk zijn. Deze zijn in de Woonvisie als volgt benoemd: -

-

-

8

Inspelen op de vergrijzing De bevolkingsopbouw telt veel ouderen (65-plus). Het aandeel 65-plussers in de gemeente Utrechtse Heuvelrug is 20%, landelijk 14%. Het inspelen vindt plaats door woningen zodanig aan te passen dat het mogelijk is langer zelfstandig te blijven wonen, het zogenaamde ‘opplussen’. Alle inkomens bedienen Het inkomensniveau van de bevolking in onze gemeente is gemiddeld hoog te noemen. De hogere inkomens wonen in gemiddeld dure woningen. Er is behoefte aan een gevarieerder woningaanbod met ook goedkopere woningen zodat tevens mensen met lagere inkomens kunnen worden bediend. Woningtekort oplossen De vraag naar woningen in de gemeente Utrechtse Heuvelrug is groter dan het aanbod en de vraag blijft groeien. Om het tekort en de groeiende vraag op te vangen, moeten tot 2017 circa 1.350 woningen worden gerealiseerd. Doen we dat, dan groeit de bevolking tot circa 50.000

-

inwoners (nu: circa 48.500 inwoners). De realisatie van extra woningen heeft de volgende positieve effecten op de samenstelling (en dus vitaliteit) van de bevolking: o relatief meer mensen tussen 15 en 35 jaar; o minder snelle afname van de leeftijdsgroep 35 tot 55 jaar (en hun kinderen); o beperkte extra groei van het aantal senioren (als aandeel van de totale bevolking). Gericht woningen toevoegen Bij de toevoeging van nieuwe woningen is het zaak om goed in te spelen op de vraag. Er is vraag naar: o seniorenwoningen: zowel huur- als koopwoningen. Het gaat om appartementen en reguliere (‘grondgebonden’) woningen die geschikt zijn voor ouderen met eventuele lichamelijke beperkingen en/of zorgbehoefte; o appartementen in de huur- en koopsector. Deze vraag komt van ouderen én starters. Onder ‘starters’ verstaan we hier mensen die inwonen bij hun ouders of op een kamer wonen en op zoek zijn naar een eerste zelfstandige woning (huur of koop); o de prijscategorieën betaalbare koopwoningen (tot € 300.000, =) en koopwoningen in het topsegment (vanaf € 500.000, = prijs peil 2008 ).

Bovenstaande ambities zijn vertaald naar streefdoelen voor transformatie en nieuwbouw en werden als volgt gekwantificeerd: Gemeente Utrechtse Heuvelrug: ambities transformatie en woningbouw 2008 tot 2017 Bestaande Totaal Indicatie woningvoorraad Nieuwbouw 2008-2017 2017-2022 Sociaal (huur)woningen Nultredenwoningen Opplussen + 250 + 270 + 520 (a) + 70 < €622 en verzorgd wonen Eengezinswoningen en Opplussen -250 0 - 325 -70 appartementen Verkoop -75 Woningen <€622 of via Verkoop +25 +185 +210 +35 verkoop onder voorwaarden < €180.000 Subtotaal sociaal - 50 + 455 + 405 +35 Markt (koop)woningen Eengezinswoningen Verkoop huur +25 +225 + 200 + 50 €180.000 – 250.000 Opplussen -50 Eengezinswoningen Verkoop huur +25 +535 + 460 + 160 > €250.000 Opplussen -100 Nultredenwoningen Opplussen +150 +135 + 285 + 35 > €250.000 Subtotaal markt +50 +895 + 945 + 245 Totaal 0 + 1.350 + 1.350 + 280 Waarvan particulier opdrachtgeverschap 5 > 135 > 35 Onzelfstandige woonvorm: beschermd + 45 0 wonen

9

2.1

Hoofdlijnen WBP

In 2006 heeft de raad het meerjarig Woningbouwprogramma (WBP) 2006-2022 vastgesteld. Het WBP is een flexibel woningbouwprogramma dat jaarlijks wordt herijkt. De resultaten worden jaarlijks vastgelegd in de woningbouwmonitor op basis waarvan herijking plaatsvindt. Daarnaast wordt voor elk kalenderjaar een jaarschijf samengesteld met de bouwprojecten die gaan starten in het betreffende jaar. In het WBP zijn zes indicatoren opgenomen om de resultaten van het ingezette beleid te kunnen volgen en meten. Het gaat daarbij om: wijzigingen in woningvoorraad, aantal mutaties huursector, aantal opgepluste huur- en koopwoningen, aantal verkochte huurwoningen en de demografische gegevens. Voor het afgelopen jaar heeft het college besloten de evaluatie en actualisatie te combineren met deze evaluatie van de Woonvisie. In Bijlage 2 wordt een uitgebreide toelichting gegeven op de evaluatie van het WBP. In Bijlage 5 is de woningbouwmonitor in Excel uitgewerkt.

10

3

Uitkomsten

3.1

Demografische gegevens

In de afgelopen 6 jaar is het aantal: -

30- 44 jarigen het sterkst afgenomen ( -2,77%); aantal jongeren tot 29 jaar eveneens afgenomen (-0,65%); het aantal ouderen het sterkst gestegen (het aantal in alle leeftijdsklassen vanaf 45 tot 75 jaar is met 3,14% toegenomen).

Voorts kent de gemeente een negatief migratiesaldo (afname 132 ), dat wil zeggen er vertrekken meer inwoners dan zich nieuwe inwoners in onze gemeente vestigen. In de woningmonitor (bijlage 5 ) is een overzicht opgenomen van de demografische ontwikkelingen 11-2006 tot 1-1-2012 per leeftijdscategorie per dorp en de over de gehele gemeente. Belangrijkste conclusies zijn: - het aantal jongeren tot 25 jaar en de categorie inwoners vanaf 30 tot 44 jaar is afgenomen; -het aantal inwoners in de leeftijd van 45 jaar en ouder is de afgelopen 6 jaar het sterkst toegenomen; - het totale aantal inwoners van onze gemeente is met 132 personen afgenomen.

3.2

Acties Woonvisie

In de Woonvisie staat het werken aan vitale kernen centraal. Die vitaliteit rust op de volgende drie pijlers: 1. Dynamiek en groei, met respect voor het landschap; 2. Een gemengde bevolking; 3. Passend voorzieningenniveau, goede leefomgeving. In de Woonvisie zijn aan de pijlers 40 acties ‘gekoppeld’. Per actie is in het kader van deze evaluatie het resultaat onderzocht en geanalyseerd. De acties zijn voor het merendeel (38) gerealiseerd, met uitzondering van een tweetal dat nog moet worden voorbereid en uitgevoerd. Voor de gezamenlijke aankoop door gemeente en woningcorporaties van grond voor de bouw van (extra) sociale huurwoningen is op dit moment geen geld beschikbaar. Het actiepunt om vrijgekomen sociale huurwoningen aan te bieden via de lokale media is niet uitgevoerd. Net voor de vaststelling van woonvisie door de gemeenteraad in april 2008, heeft Heuvelrug wonen en de woningbouwvereniging Maarn een meerjarig contract afgesloten met Woningnet voor regionale aanbieding van de vrijgekomen huurwoningen. Daarna heeft dit onderwerp geen aandacht meer gehad. Wellicht dat er nu wel aanleiding is om alsnog in te zetten op een lokaal woonruimte verdeelsysteem en de woningcorporaties hieraan willen meewerken. Wel is het zo, dat door de woningbouwvereniging Amerongen vrijgekomen huurwoningen met een eigen woonruimteverdeelsysteem conform de gemeentelijke huisvestingsverordening via de lokale

11

media worden aangeboden. Per 1 april 2012 worden alle vrijgekomen sociale huurwoningen in de gemeente en regio uitsluitend aangeboden via de website van Woningnet. In bijlage 3 wordt per actie een korte toelichting gegeven op het resultaat. Per pijler volgt nu een nadere toelichting op de actuele situatie en resultaten.

3.3

Dynamiek en groei, met respect voor het landschap

Pijler 1: Dynamiek en groei met respect voor het landschap Nr. Actie Partijen* 1. De gemeente werkt het woningbouwprogramma uit op basis van het principe “de juiste woning, op het juiste G moment, op de juiste plaats”: een programma met differentiatie, fasering en geografische spreiding. 2. De gemeente zoekt met behulp van de randvoorwaarden uit de structuurvisie naar aanvullende G (C) bouwmogelijkheden, met name bij de kernen Doorn, Driebergen en Maarn. 3.

Corporaties zoeken transformatiemogelijkheden waar door intensivering van het ruimtegebruik meer woningen teruggebouwd kunnen worden.

C (G)

*) G = gemeente, C = corporaties, B = woonconsumenten(organisaties), WZ = welzijnsinstelling, zorginstellingen, maatschappelijk middenveld, M = marktpartijen, projectontwikkelaars

In de periode 2008 tot en met 2011 zijn totaal 85 nieuwbouwwoningen in de sociale sector en 121 in de vrije sector opgeleverd. In Amerongen zijn de meeste sociale huur- en koopwoningen (23) gebouwd; in DriebergenRijsenburg de meeste middeldure koopwoningen (14) en de meeste vrije sector koopwoningen (47). De categorie middeldure koopwoningen – 14 in voorgenoemde periode – is in aantal het meest achtergebleven ten opzichte van de overige prijsklassen. Voor een uitgebreid overzicht per dorp wordt verwezen naar bijlage 1.

Er zijn in de periode 2008 t/m 2011 totaal 221 woningen gebouwd waarmee de gewenste percentage sociale huur- of koopwoningen (minimaal 30%, waar mogelijk 40%) in ieder geval is gehaald.

De nieuwbouwproductie is achtergebleven ten opzichte van de opgave zoals berekend voor de Woonvisie: doel was in totaal 1350 nieuwbouwwoningen toe te voegen door tot en met 2017 per jaar 135 nieuwbouwwoningen op te leveren.

Omgerekend zou vanaf 2008 (Woonvisie) tot en met 2011 de nieuwbouw productie in totaal 540 woningen moeten zijn. Vanaf 2006 tot en met 2011 zijn in totaal 336 woningen opgeleverd in verschillende prijsklassen en kwaliteiten.

Het aantal opleveringen per jaar verschilt; in het jaar 2011 is het minst aantal nieuwbouwwoningen (18) opgeleverd en in 2009 de meeste (87) nieuwbouwwoningen. In Driebergen- Rijsenburg zijn de meeste nieuwbouwwoningen gebouwd (66) en in Maarsbergen het minst aantal woningen (3). Op basis van de woningbouwmonitor is de prognose tot 2017: circa 1070 woningen, verdeeld over de 7 dorpen.

12

De nieuwprijs van een sociale koopwoning is in de Woonvisie vastgelegd op maximum €181.512. Daarbij is tevens bepaald dat alle sociale koopwoningen in principe worden verkocht onder voorwaarden (woningcorporaties of ontwikkelaars). Hierdoor kunnen woningzoekenden een (nieuwbouw)woning tegen een korting op de marktwaarde kopen van een woningcorporatie. Aanvankelijk mochten woningcorporaties van het Rijk uitsluitend sociale koopwoningen verkopen onder voorwaarden. Sinds 2011 mogen ook marktpartijen sociale koopwoningen verkopen onder voorwaarden (bijvoorbeeld met koopgarant). Deze regel wordt nu door gemeente toegepast, indien de Marktpartij zelf de koopwoningen wenst te verkopen. De praktijk leert dat de prijs toch nog vaak te hoog ligt omdat de banken als gevolg van de crisis minder snel een hypotheek verstrekken. Er zijn vanaf 2008 t/m 2011 totaal 14 sociale koopwoningen opgeleverd in de gemeente, tegenover 59 sociale huurwoningen. Heuvelrug Wonen heeft afgelopen zomer verzocht om een verlaging van de grens van de huur- en koopwoningen van maximaal € 181.512,- . Deze vraag is een aandachtpunt voor de eventuele bijstelling van het woonbeleid. Er zijn vanaf 2008 tot 2011 totaal 83 sociale huur- en koopwoningen opgeleverd, waarvan 14 sociale koopwoningen.

3.4

Een gemengde bevolking

Pijler 2: Een gemengde bevolking Nr.

Actie

4.

In prestatieafspraken en projectrealisatieovereenkomsten inbreng bewoners bij nieuwbouw en herstructurering vastleggen.

Partijen*

5.

10% van het woningbouwprogramma opdrachtgeverschap

inzetten

voor

(collectief)

particulier

G, M, C Partijen

Mensen met een laag inkomen / starters op de woningmarkt 6.

In prestatieafspraken vastleggen dat de huidige omvang van de sociale huurvoorraad minimaal behouden blijft.

G, C

7.

Tot 2017 productie- en investeringsafspraken maken met corporaties en ontwikkelaars over nieuwbouw of verkoop sociale huurwoningen jaarlijks toevoegen van ongeveer 20 eengezinswoningen tot € 622 huur / € 180.000 koop en ruim 20 eengezinskoopwoningen tussen € 180.000,= en € 250.000,=.

G, C, M

8.

Bij nieuwbouw in dit segment toepassen prijs - kwaliteitstoets ten behoeve van een acceptabele basiskwaliteit.

G

9.

Afspraken met ontwikkelaars maken in marktsegmenten eerst lokaal te adverteren.

10.

Afspraken maken met corporaties en ontwikkelaars om tot 2017 jaarlijks ongeveer 75 woningen voor gezinnen toe te voegen: ruim 20 tot € 250.000, ruim 50 vanaf € 250.000.

G, C

11.

Met zorginstellingen periodiek in overleg om vinger aan de pols te houden betreffende de huisvestingsvraag van het personeel

G, WZ (C)

12.

Voor huisvesting van zorgpersoneel experimenteren met een ‘zusterflat nieuwe stijl’: moderne studio’s speciaal bedoeld om werknemers in de zorg huisvesting te bieden.

de

PRO

om

koopwoningen

in

deze

Gezinnen met kinderen

Senioren 13.

13

G, C

G, M Partijen

Partijen

Prestatieafspraken maken met corporaties en ontwikkelaars om tot 2017 via opplussen G, C, M, WZ bestaande voorraad en nieuwbouw per saldo 520 zorggeschikte huurwoningen toe te voegen (verspreid over de kernen en in verschillende prijsklassen), en aanvullend 135 nultredenkoopwoningen.

14.

15.

Stimuleren van preventieve aanpassingen in bestaande koopwoningen door G, C, WZ, B bewustwordingscampagne of ondersteuningsaanbod, geïnitieerd door de gemeente, ondersteund vanuit de corporaties (vooral t.b.v. senioren, zorgvragers). G, C In prestatieafspraken investeringen in aanpassing van bestaande huurwoningen voor mensen met een lichte functiebeperking vastleggen (vooral t.b.v. senioren maar ook zorgvragers), en promotie voor aanpassing door eigenaar-bewoners.

16.

Vraaggestuurde nieuwbouw: gedifferentieerde bouw van nultredenwoningen en bieden van mogelijkheden voor particuliere ontwikkeling van kleinschalige woonzorgvormen / groepswonen. Daartoe uitvoeren onderzoek (enquête) onder senioren over hun specifieke woonwensen.

G, (C)

17.

Inzet van lokaal maatwerk voor doorstroming van senioren uit een eengezinshuurwoning naar een nultredenwoning.

G. C

Mensen met een zorgvraag

Partijen G, C, WZ

18.

Tot 2017 toevoegen van circa 45 eenheden beschermd wonen. Zie ook actiepunt 13

19.

Gemeente overlegt met Bartiméus en BNMO over de kansen die er zijn voor woningbouw op vrijkomende locaties door extramuralisering.

G, WZ

Andere groepen op de woningmarkt

Partijen

20.

Corporaties faciliteren de huisvestingsvraag van Statushouders in opvanginstellingen in de gemeente, als gevolg van het Generaal Pardon

G, C

*) G = gemeente, C = corporaties, B = woonconsumenten(organisaties), WZ = welzijnsinstelling, zorg-instellingen, maatschappelijk middenveld, M = marktpartijen, projectontwikkelaars

De project realisatie overeenkomst (PRO) is feitelijk vervangen door de anterieure overeenkomst, waarin afspraken kunnen worden vastgelegd over het woningbouw programma, koopprijzen en de aanbieding van de woningen in de media. De koopwoningen in de dorpen worden over het algemeen eerst aangeboden in de Kaap en de Nieuwsbode. Resultaten nieuwbouw 2011 Voor 2011 werd in de planning (jaarschijf 2011) nog rekening gehouden met de start van de bouw van 296 nieuwbouwwoningen met een oplevering in 2011 en daarna. Er werd daarmee een inhaalslag voorzien, vooral voor de sociale huur- en koopwoningen. Als gevolg van de crisis er slechts 18 nieuwbouwwoningen opgeleverd (tegen 35 in 2010). In 2011 en 2012 zijn in totaal 4 nieuwbouwprojecten gestart: -18 sociale huurwoningen BNMO de Basis in Doorn ter vervanging van 20 woningen (opgeleverd) -6 sociale huurwoningen aan de Kampweg (achter de kerk) in Doorn (opgeleverd); -6 sociale koopwoningen aan de Rijksstraatweg in Doorn (opgeleverd); -8 vrije sector woningen Manger Cats in Driebergen (opgeleverd) en 8 nog te bouwen vrije sector koopwoningen; -3 sociale huurwoningen (woningwoonwagens) aan de Tienden in Leersum (oplevering eind 2012); Er zijn in 2012 totaal 41 nieuwbouwwoningen opgeleverd in de gemeente. Zie Bijlage 2 voor een uitgebreide toelichting.

De belangrijkste resultaten uit de monitor geven aan dat : In 2011 in totaal 18 nieuwbouwwoningen zijn opgeleverd en dat er 4 nieuwbouwprojecten zijn gestart. In 2012 er wederom als gevolg van de woningmarktcrisis sprake is van een lage productie en oplevering van nieuwbouwwoningen (totaal 41 nieuwbouwwoningen) .

14

Het aantal mensen dat op zoek is naar een sociale huurwoning is gegroeid van 4.300 (2007) naar 4.950 in 2011. Per 1 oktober 2012 zijn er 5180 geregistreerde woningzoekenden(bron:Woningnet). Maar het aandeel woningzoekenden dat actief zoekt en regelmatig op een aanbod reageert, is gedaald van 552 in 2007 naar 458 in 2011. Waarschijnlijk komt dit doordat het aantal woningen waarop gereageerd kan worden sinds 2007 is afgenomen (vooral na medio 2011). Ook is het beperkte aanbod van passende betaalbare woonruimte voor senioren en nieuwbouwwoningen van invloed. Per 1 oktober 2012 waren er 508 actief woningzoekenden in de gemeente (bron: Woningnet). Er zijn tot nu toe geen concrete afspraken gemaakt met de corporaties over het verminderen van het aantal woningzoekenden. Er zijn in de periode 2008 tot en met 2011 in totaal 31 sociale huurwoningen verkocht, voornamelijk aan de zittende huurders of starters op de (koop) woningmarkt. Op dit moment worden 33 sociale huurwoningen ‘opgeplust’. In de kernvoorraad sociale huurwoningen zijn in bovengenoemde periode totaal 673 sociale huurwoningen gerenoveerd en verbeterd, waaronder maatregelen voor energiebesparing en verbetering isolatie. Op basis van de Woonvisie zijn prestatieafspraken gemaakt tussen de gemeente en de woningcorporaties. In de prestatieafspraken 2009-2014 is voor de seniorenhuisvesting de volgende afspraak gemaakt: Seniorenhuisvesting en zorgwoningen in verschillende prijsklassen, totaal over tien jaar (peildatum 1.1.2008): 250 huurwoningen uit de bestaande voorraad opplussen en zorgtoegankelijk maken; 270 huurwoningen aanpasbaar bouwen; 135 huurwoningen gelijkvloers (nultreden beschermd wonen). Er zijn tot nu toe 52 huurwoningen opgeplust; 74 senioren woningen zijn in aanbouw, waarvan 44 woningen met zorgaanbod; 22 huurwoningen gelijkvloers (nultreden beschermd wonen) in voorbereiding. Kijkend naar de resultaten tot nu toe, kan worden geconcludeerd, dat er in nieuwbouwprojecten meer aandacht moet komen voor de bouw van seniorenwoningen (nultredenwoningen/aanpasbaar bouwen/beschermd wonen). Hetzelfde geldt voor het opplussen van de bestaande woningvoorraad sociale huurwoningen. Hierover moeten nadere afspraken worden gemaakt met ontwikkelaars en woningcorporaties. Bij de evaluatie van de prestatieafspraken 2008-2014 in 2013 tussen gemeente en de corporaties zal het bovenstaande resultaat daarom nadrukkelijk aandacht krijgen.

De bouw van seniorenhuisvesting en het opplussen van de bestaande woningvoorraad ligt verhoudingsgewijs sterk achter op de doelstellingen voor 2018. Bij de evaluatie van de prestatieafspraken wordt dit nader onderzocht en hierover afspraken gemaakt.

Particulier opdrachtgeverschap houdt in dat een particulier een kavel koopt en dit zelf ontwikkelt. Dit betekent voor een particulier een enorme opgave: ontwerp, ontwikkeling, uitvoering en oplevering stuurt hij zelf aan. Om deze reden zijn er steeds meer particulieren die in groepsverband een bouwkavel met woonbestemming verwerven. Er is dan sprake van een collectief particulier

15

opdrachtgeverschap (CPO). Voor de gemeente betekent dit dat er meer begeleiding en ondersteuning gegeven moet worden; het gaat immers om niet-professionele ontwikkelaars. CPO is succesvol gebleken in gemeentes als Almere, Leiden en Haarlem en heeft daar een impuls gegeven aan de woningmarkt. Voordeel is bij een CPO dat de afname van de bouwgrond en woning vooraf vaststaat. Dit in tegenstelling tot projectontwikkeling waarbij de ontwikkelaar het risico draagt en afname van grond en woning niet vooraf is gegarandeerd. Het voordeel bij een CPO is ook dat de bouw volledig aansluit bij de wensen van de koper. In de Woonvisie is opgenomen dat jaarlijks 10% kavels beschikbaar worden gesteld voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Er zijn in totaal 5 kavels verkocht voor het bouwen van een woning in eigen beheer: particulier opdrachtgeverschap. Er zijn dit jaar wel gesprekken gevoerd met een aantal initiatiefgroepen voor een CPO project in de gemeente. Er zijn echter nog geen concrete afspraken of plannen gemaakt voor de toekomst. Het woningbouwplan “de Zonnespreng’ in Driebergen is in 2010 gerealiseerd via een CPO project.

Er zijn 5 kavels verkocht voor woningbouw in eigen beheer. CPO is een ontwikkeling, die zich in onze gemeente voordoet maar er nog niet concreet op grote schaal van de grond is gekomen. De voorgenomen nieuwbouw in het kader van beschermd wonen is nog niet gestart. Wel zijn er diverse besprekingen gevoerd met verschillende partijen over de mogelijkheden voor beschermd wonen in de gemeente.

-

31 sociale huurwoningen zijn verkocht; 52 sociale huurwoningen zijn ‘opgeplust’; 5 kavels verkocht voor particulier opdrachtgeverschap; 1 CPO project gestart en opgeleverd; 673 woningen zijn gerenoveerd en verbeterd; Beschermd wonen: bouw is nog niet concreet opgestart.

In samenwerking met de provincie Utrecht heeft de gemeente in het najaar van 2009 alle woningeigenaren vanaf 55 jaar benaderd in het kader van het project ‘Uw huis, uw toekomst’. Hiervoor was veel belangstelling. Het thema van de bijeenkomsten was bewustwording zodat tijdig wordt nagedacht over eventuele aanpassingen in de woning om zo lang en zo plezierig mogelijk zelfstandig te kunnen blijven wonen. Binnenkort wordt in samenwerking met het platform senioren een vervolg op het voorgenoemde project voorbereid, zodat dit in de loop van 2013 kan worden uitgevoerd. De bedoeling is dat er een aantal aangepaste woningen in de gemeente als voorbeeld wordt gesteld en kan worden bezocht door belangstellenden. Voor het registreren van het aantal opgepluste particuliere woningen is (nog) geen systeem ontwikkeld. Er zijn geen concrete afspraken vastgelegd over de gewenste aantallen, omdat een dergelijke eis moeilijk is te realiseren.

Er zijn nog geen concrete gegevens over particuliere woningen die levensbestendig zijn gemaakt.

16

3.5

Passend voorzieningenniveau, goede leefomgeving

Pijler 3: passend voorzieningenniveau, goede leefomgeving Nr. Actie

Partijen*

Behoud van (draagvlak voor) voorzieningen 21. De corporaties nemen het initiatief om per kern met lokale partijen plannen te ontwikkelen voor G, C, WZ, B multifunctionele accommodaties met een divers aanbod voor alle leeftijden. Partijen Aantrekkelijke woonmilieus 22. In prestatieafspraken zorg voor een goed ingerichte openbare ruimte (groen, spelen, etc.) met voldoende gebruiks-, belevings- en toekomstwaarde voor alle doelgroepen vastleggen. 23. Vooraf keuze voor een kwaliteitsniveau van openbare ruimte en architectuur, en opstellen van randvoorwaarden voor ontwikkeling van woningbouwlocaties. 24. Uitvoeren nulmeting leefbaarheid en jaarlijkse vervolgmetingen. 25. De gemeente werkt een beleidskader Duurzaamheid uit, waarbij zij ook aandacht besteedt aan een basiskwaliteit voor koopwoningen tot € 250.000. 26. De gemeente wil met corporaties prestatieafspraken maken over energiebesparing in de bestaande woningvoorraad. 27. De gemeente creëert budgeten die snel en flexibel kunnen worden ingezet om prestatieafspraken om te zetten

G, C G G, (C, B) G G, C G

in actie. Een goede omgeving voor wonen, welzijn en zorg 28. Afstemming van wonen-welzijn-zorg organiseren door de ontwikkeling van woonservicegebieden per kern. Hiertoe ontwikkelingskansen per kern benutten, onder andere rond de ontwikkeling van multifunctionele accommodaties. Daarbij rekening houden met budget neutrale uitvoering van de Wmo. 29. Nabijheid van zorg: door samenwerking van zorgaanbieders onder regie van de gemeente behalen van

Partijen G, C, WZ

G, WZ

schaalvoordelen, zodat in alle kernen (intensief) zorgaanbod beschikbaar is *) G = gemeente, C = corporaties, B = woonconsumenten(organisaties), WZ = welzijnsinstelling, zorg-instellingen, maatschappelijk middenveld, M = marktpartijen, projectontwikkelaars

De acties onder deze pijler zijn allen uitgevoerd of in uitvoering. Bij de vaststelling van de nota reserve- woonkwaliteit in januari 2011 heft de gemeente circa 1, 2 miljoen euro beschikbaar gesteld voor het stimuleren en ondersteunen van extra investeringen in: 1) Sociale woningbouw (> 30%) 2) Duurzaamheid en energiebesparing 3) Behoud monumenten en cultuurhistorie 4) woonservicegebieden Met de herziening van de regeling van de volkshuisvesting in de (nieuwe) Woningwet is de relatie tussen gemeenten en de woningcorporaties opnieuw gewijzigd. In de nieuwe wet is ook de taakomschrijving en het toezicht op de woningcorporaties vastgelegd. Met de nieuwe Woningwet bepaalt de gemeente het woonbeleid; de corporaties moeten naar “redelijkheid” dit beleid uitvoeren. Het spreekt voor zich dat onze gemeente het beleid in samenspraak met de corporaties ontwikkelt. In bijlage 4 wordt een nadere toelichting gegeven op de nieuwe regelgeving en de consequenties hiervan voor de woningcorporaties en de gemeenten. Samenwerking tussen gemeente en corporaties blijft wenselijk. Het ‘speelveld’ voor de corporaties blijft in de nieuwe woningwet gelijk. Het externe toezicht op de corporaties wordt aangescherpt.

17

3.6

Instrumenten voor woonbeleid

Inzet instrumentarium voor woonbeleid Nr.

Actie

Partijen*

30.

Gemeente en corporaties spreken af om actief grond te verwerven voor woningbouw

31.

De gemeente doet per project een differentiatievoorstel, aansluitend bij de uitgangspunten van deze woonvisie, en verankert dit in het grondexploitatieplan en het bestemmingsplan

32.

Inzet lokaal maatwerk voor doorstroming van senioren binnen de sociale huursector.

G, C

33.

In 2008 evaluatie Huisvestingsverordening en effecten beperkt lokaal maatwerk. Daarbij is de omvang van het lokaal maatwerk sterk afhankelijk van de bouwmogelijkheden van de gemeente. De gemeente houdt vinger aan de pols en overlegt hierover met de provincie.

G, C

34.

Op basis van de evaluatie Huisvestingsverordening besluiten we of we overgaan tot enkel lokaal adverteren van sociale huurwoningen.

G, C

35.

Eenduidige werkwijze bij urgentieverlening door inzet voor een regionale urgentiecommissie.

G, C

G, C G

*) G = gemeente, C = corporaties, B = woonconsumenten(organisaties), WZ = welzijnsinstelling, zorginstellingen, maatschappelijk middenveld, M = marktpartijen, projectontwikkelaars

Om starters op de woningmarkt te ondersteunen stelt de gemeente onder voorwaarden een renteloze lening tot maximaal € 30.000 ter beschikking. Sinds de invoering in november 2011 tot november 2012 zijn van de 18 gebudgetteerde leningen al 16 toegewezen. Er was voldoende budget voor 18 leningen van € 30.000,-, maar omdat er een aantal keer een lager bedrag is verleend kunnen er (minimaal) 1,8 extra leningen verstrekt worden. Op dit moment bedraagt het saldo : € 114.223,-. Dit betekent dat er nog minimaal 3,8 startersleningen (maximaal 30.000,- per lening) kunnen worden verstrekt. De resultaten van de verstrekking van startersleningen zijn in november 2011 tussentijds geëvalueerd en in 2013 zal de eindevaluatie worden uitgevoerd. Het is de moeite waard om onderzoek te doen naar de mogelijkheden om de starterlening als instrument efficiënter en effectiever in te zetten voor het stimuleren van de doorstroming in sociale sectorwoningen (onderkant woningmarkt). Vooral met het doel om meer sociale huurwoningen vrij te maken voor starters en vestigers via lange verhuisketens. Er zijn goede voorbeelden van andere gemeenten (bijvoorbeeld Veenendaal) die ook in onze gemeente kunnen worden toegepast. Bijvoorbeeld door startersleningen uitsluitend te verstrekken aan mensen die een sociale huurwoning in de gemeente achterlaten. Maar ook startersleningen te verstrekken in combinatie met een bijdrage in de starterslening van de verkoper(s) van de woningen, zodat niet alleen minder budget nodig is voor de financiering van de startersleningen, maar ook financiële ruimte ontstaat om meer startersleningen te kunnen verstrekken. Per saldo kunnen er meer leningen worden verstrekt, omdat de gemeente slechts een beperkte eenmalige bijdrage hoeft te doen en de kosten van de hypotheek worden verdeeld. . In principe is er nu nog € 300.000,- beschikbaar voor het stimuleren van (extra) sociale woningbouw in de gemeente dat gericht kan worden ingezet. Extra budget heeft daarom de voorkeur en is ook nodig om startersleningen als instrument ruim te kunnen inzetten. Onlangs heeft Minister Stef Blok ( Volkshuisvesting en Rijksdiensten) 20 miljoen euro beschikbaar gesteld voor startersleningen via het Stimuleringsfonds volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (Svn). In de loop van 2013 wordt bekend op welke wijze dit bedrag wordt verdeeld. De verwachting is, dat hiervoor veel belangstelling zal zijn vanuit de gemeenten. Om hierop als gemeente Utrechtse Heuvelrug aanspraak te kunnen maken, moet hiervoor daarom op korte termijn budget beschikbaar worden gesteld. Startersleningen bieden mogelijkheden om doorstroming in de sociale woningvoorraad te bevorderen. Extra budget is nodig om startersleningen efficiënt en effectief te kunnen inzetten.

18

3.7

Evaluatie en monitoring

Uitvoering van beleid Nr.

Actie

36.

Partijen*

De gemeente vraagt de vier lokale corporaties haar investeringsplannen uit te werken op grond van deze woonvisie.

G, C

37.

Zij maakt jaarlijks prestatieafspraken met de vier corporaties

G, C

38.

Organisatie van een werkconferentie, met partijen rond wonen, welzijn en zorg, gericht op het vertalen van de opgaven naar een uitvoeringsprogramma.

G, WZ

39.

De gemeente stelt een monitor op basis van een beperkt aantal indicatoren. Deze monitor vormt een belangrijke basis voor jaarlijks overleg met diverse partners.

G

40. In 2011 actualiseert de gemeente de Woonvisie. G, C, WZ, B *) G = gemeente, C = corporaties, B = woonconsumenten(organisaties), WZ = welzijnsinstelling, zorg-instellingen, maatschappelijk middenveld, M = marktpartijen, projectontwikkelaars

Voor 2011 werd in de planning (jaarschijf 2011) nog rekening gehouden met de start van de bouw van 296 nieuwbouwwoningen met een oplevering in 2011 en daarna. Er werd daarmee een inhaalslag voorzien, vooral voor de sociale huur- en koopwoningen. Als gevolg van de crisis zijn in 2011 slechts 18 nieuwbouwwoningen opgeleverd (tegen 35 in 2010). De woningbouwmonitor wordt jaarlijks geëvalueerd en geactualiseerd. In bijlage 2 wordt een uitgebreide toelichting gegeven op de resultaten van de nieuwbouwresultaten vanaf 2008 tot en met 2011. In bijlage 5 zijn de woningprojecten opgenomen en zes indicatoren voor de meting van de effecten van het ingezette beleid.

3.8

Vergelijking doelstellingen en uitkomsten

Onderstaande tabel vergelijkt de ambities/doelstellingen van zowel de Woonvisie als die van de Woningbouwmonitor met de behaalde resultaten. Woonvisie

Sociaal (huur)woningen Nultredenwonin gen < €622 en verzorgd wonen Eengezinswoning en/ en appartementen Woningen <€622 of via verkoop onder voorwaarden < €180.000

19

Woningbouwmonitor

Doel 2008 -2017

Gerealiseerd Doel 2008-2011 2011

520 : 270 nieuw 250 opplus

15

- 325: 250 opplus 75 verkoop 210

Gerealiseerd 2011

25

0

0 19 -51 65

Opgeleverd/ in aanbouw 2012

14

-

33 149

11

43

Subtotaal sociaal 405 48 207 11 Vrije sector (koop)woningen Eengezinswoning 200 16 13 0 en €180.000 – tot € 250.000 Eengezinswoning 460 86 51 0 en > €250.000 Nultreden285 29 25 7 woningen > €250.000 Subtotaal markt 945 131 89 7 Totaal 1.350 179 296 18 Waarvan 0 0 5 particulier > 135 opdrachtgeversch ap Onzelfstandige 45 0 0 0 woonvorm: beschermd wonen *Gefaseerde start van bouw en oplevering vanaf 2012 en daarna

20

90

2

37

-

39 129 0

0

4

Trends en ontwikkelingen op de woningmarkt

4.1

De crisis en onze woonmarkt: door de crisis heenkijken!

Sinds de vaststelling van de Woonvisie in 2008 is de woningmarkt sterk veranderd. Als gevolg van de crisis is de verkoop van nieuwbouw- en bestaande koopwoningen afgenomen. De financieringsvoorwaarden zijn aangescherpt en de mogelijkheden en het vertrouwen om te investeren, bouwen en te kopen zijn dramatisch afgenomen. Kopers kunnen minder lenen en moeten langer sparen en wachten om een andere woning te kopen en door te stromen. Voor woningcorporaties is het toezicht aangescherpt, hetgeen hen dwingt kritischer te kijken naar de haalbaarheid van projecten. Hiervan ondervinden ontwikkelaars, woningcorporaties en (koop)starters de nadelige gevolgen. Landelijk zullen veel bouwplannen voor sociale woningbouw de komende jaren worden geschrapt, omdat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) niet meer garant wil staan voor de leningen die de woningbouwverenigingen daarvoor moeten afsluiten. Het percentage corporaties dat niet kan voldoen aan deze WSW-criteria loopt op tot bijna 90% in 2016. De oorzaak hiervan zijn de extra heffingen waarvoor de corporaties vanuit het nieuwe regeerakkoord worden aangeslagen, waar onvoldoende extra inkomsten tegenover staan. Het WSW heeft vooralsnog alle woningbouwverenigingen gemeld alle garantstellingen vanaf 2014 te bevriezen. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting verwacht dat zo’n 10% van de corporaties zal ‘omvallen’ en een derde nauwelijks nog ruimte heeft voor nieuwe activiteiten. Kortom, de nieuwbouw van sociale huurwoningen dreigt geheel tot stilstand te komen. Ook de particuliere bouw- en woningsector verkeert in zwaar weer: sinds 1994 is het aantal woningen dat van eigenaar veranderde landelijk nog nooit zo laag geweest als dit jaar. Het aantal huizen dat te koop staat is de afgelopen 5 jaar met ruim 75% toegenomen, de prijzen van koopwoningen zijn in 2012 ten opzichte van 2011 met 8% gedaald. Het gemiddelde aantal verkochte woningen per maand bedraagt nu 1200 tegenover 4000 voor de crisis. Het aantal verleende bouwvergunningen voor woningen is op jaarbasis bijna gehalveerd ten opzichte van 2009 en zal in 2012 naar verwachting op ongeveer 40.000 uitkomen. In de eerste 8 maanden van 2012 zijn 1033 bedrijven in de bouwnijverheid failliet gegaan (een groei van 48% t.o.v. 2011). De rijksoverheid gaat uit van een behoefte van 75.000 woningen/jaar om de groei van het aantal huishoudens en de noodzakelijke vervanging van oude woningen bij te houden. Het landelijk beeld wordt in onze gemeente bevestigd. Doordat de woningmarkt nagenoeg op slot zit, blijven mensen langer in hun huidige huis wonen, ook in een sociale huurwoning. In 2011 zijn 242 sociale huurwoningen vrij gekomen. Een jaar eerder waren dat er nog 279. In 2012 staat de teller (per 1 oktober) op 138 vrijgekomen sociale huurwoningen (bron:Woningnet). De effecten van de crisis zijn in onze gemeente voelbaar. Er zijn in 2011 slechts 18 nieuwbouwwoningen opgeleverd en vanuit de bouwsector komen signalen dat de crisis in de bouwproductie niet achter de rug is. Ook de huursector zit in de knel: het lokale aantal woningmutaties in de huursector is de afgelopen jaren nagenoeg gelijk gebleven (van bijna 250 in 2008 naar 242 in 2011, terwijl het aantal geregistreerde woningzoekenden is gestegen van 4573 in 2008 naar 4950 in 2011. De vooruitzichten op realisatie van nieuwbouw ten behoeve van sociale huur zijn somber. In onze gemeente is er nog steeds een groeiende vraag naar passende woonruimte, vooral voor starters, jonge gezinnen, senioren en bijzondere groepen, bijvoorbeeld mensen die vanuit

21

verschillende zorginstellingen die in de gemeente zijn gevestigd of via speciale begeleidingstrajecten, op zoek zijn naar passende zelfstandige woonruimte in de gemeente. Betaalbaarheid en een passend aanbod zijn hierbij de kernbegrippen. Een goed woonbeleid zal voor zover mogelijk oplossingen voor de korte termijn moeten bieden en tevens rekening moeten houden met de langere termijn. De opgave is dan ook om “door de crisis heen te kijken“ om te zien welke maatregelen nu en voor de toekomst gewenst en uitvoerbaar zijn.

4.2

Demografische ontwikkelingen

4.2.1 Vergrijzing De vergrijzing neemt toe. Synfore geeft voor 2012-2040 de volgende prognose af: -

75+ 60– 75 45 – 60 30 – 45 15-30 0 – 15 Totaal

toename van 5000 naar 7000 personen -> + 2000 afname 8700 naar 7900 -> -800 afname van 10.900 naar 7800 -> - 3100 groei van 7900 naar 8600 -> + 700 afname van 7300 naar 7200;. -> - 100 toename van 81.00 naar 8700 -> + 600 -2300

Met de vergrijzing zal ook de zorgbehoefte toenemen. De Woonvisie en Nota woonservice gebieden komen tegemoet aan de behoefte van ouderen om langer zelfstandig te blijven wonen. De inzet van beleid is om ouderen langer zelfstandig te laten wonen met eventueel zorg op maat. Maatregelen die hiervoor nodig zijn: 1) het bouwen van zogenoemde nultredenwoningen (alles gelijkvloers) 2) opplussen (aanpassen) van de bestaande huur en koopwoningen 3) de ontwikkeling van woon-servicegebieden (zorg en welzijn binnen handbereik). Er is een toenemende vraag naar (flexibele) seniorenwoningen, bij voorkeur gelegen binnen woonservicegebieden. Bij nieuwbouwprojecten wordt hiermee nog onvoldoende rekening gehouden.

4.2.2 Ontwikkeling huishoudens Tot 2030 zal het aantal huishoudens met 1500 toenemen van 20.800 naar 22.300. Oorzaken hiervan zijn gezinsverdunning en de ontwikkeling dat senioren steeds ouder worden. Overigens wordt voorzien dat na 2030 het aantal huishoudens weer zal dalen naar 21.600 in 2040 . Voorlopig zal de vraag naar woonruimte dus nog toenemen.

Tot 2030 zal het aantal huishoudens onder invloed van nieuwe maatschappelijke ontwikkelingen nog toenemen en daarna weer dalen. Daardoor blijft voorlopig de vraag naar meer woningruimte.

22

4.3

Europese-, nationale- en provinciale regelgeving

4.3.1 Sociale huurwoningen De Europese Commissie heeft met ingang van 1 januari 2011 de regels voor het verkrijgen van een sociale huurwoning ingrijpend gewijzigd. Sinds 1 januari 2011 moeten de corporaties minimaal 90% van hun sociale huurwoningen toewijzen aan woningzoekenden met een maximum inkomen tot € 34.085,- per huishouden (per 1.1.2012). Als er teveel sociale huurwoningen aan hogere inkomens worden toegekend, volgen sancties. De resterende 10% kunnen de corporaties in principe toewijzen aan huishoudens met een inkomen > € 34.085,- (1.1.2012). De corporaties in onze gemeente gebruiken de resterende 10% voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen). Het Synfore onderzoek (zie bijlage 2 ) laat zien dat er in de gemeente Utrechtse Heuvelrug 1400 huishoudens zijn in een sociale huurwoning met een inkomen vanaf €34.085 tot € 45.000. Voor deze scheefwoners zijn er niet direct betaalbare alternatieven beschikbaar. Deze situatie kan wellicht op de langere termijn worden opgelost door bijvoorbeeld in nieuwbouwprojecten meer middeldure koopen huurwoningen te bouwen (koopprijzen tot maximaal € 250.000, - en huurprijzen vanaf € 650, - tot €750, - per maand). Vooraf moet wel worden onderzocht, in hoeverre de bouw van dergelijke woningen haalbaar en uitvoerbaar is voor de woningcorporaties. Er zijn geen juridische instrumenten waarmee het scheefwonen kan worden aangepakt. De lokale woningcorporaties wijzen per 1 januari 2011 woningen toe volgens de Europese regelgeving Sociale huurwoningen en bedienen voornamelijk inkomensgroepen tot € 34.085,(prijspeil 1.1.2012).

4.3.2 Kadernota wonen en binnenstedelijke ontwikkeling: binnenstedelijk in beweging De Provincie Utrecht werkt aan de Provinciale Structuurvisie (PRS), die volgens planning februari 2013 zal worden vastgesteld en daarna in werking zal treden. De Kadernota wonen en binnenstedelijke ontwikkeling sluit aan op de PRS en geeft de provincie een actueel en integraal afgewogen kader voor de provinciale aanpak van wonen en binnenstedelijke ontwikkeling. De kadernota bevat de provinciale ambities en opgaven, beschrijft de rol van de provincie daarbij en geeft instrumenten waarmee de ambities tot uitvoering worden gebracht, in de periode tot 2025. De nota gaat over integrale binnenstedelijke ontwikkelingen, waarbij wonen het belangrijkste onderdeel is. De Kadernota wordt vertaald in Actieplannen, die een kortere periode beslaan dan 2025. Dit biedt de mogelijkheid om per coalitieperiode een uitwerking te maken van de op dat moment benodigde acties en het bijbehorend financieel instrumentarium. De Actieplannen zijn dynamische programma’s en gaan, binnen de vastgestelde lijnen van de Kadernota, uit van flexibiliteit en maatwerk. In de gemeente zijn woningbouwprojecten in voorbereiding die aansluiten bij bovengenoemde actieplannen en extra steun kunnen gebruiken. Op dit moment wordt overlegd met de provincie op welke wijze hiervoor samenwerking tot stand kan komen. De bedoeling is ook de andere relevante partijen hierbij te betrekken en gezamenlijk afspraken te maken en vast te leggen. Met de provincie is overleg over de mogelijkheden tot samenwerking voor de realisatie van ‘majeure’ nieuwbouwprojecten en waarbij brede ondersteuning van provincie mogelijk is .

23

4.4

Ontwikkelingen op nationaal niveau

4.4.1 Wonen en het nieuw regeerakkoord Het kabinet zet de gemeente in haar regeerakkoord aan het stuur. Gemeenten krijgen een belangrijke rol bij het versterken van het leef- werk- en woonklimaat. In samenwerking en overleg met alle relevante partijen, zoals de woningcorporaties, de zorginstellingen, plaatselijke bedrijven en inwoners moet de gemeente hiermee aan de slag. De schaal van een woningcorporatie moet in overeenstemming zijn met de schaal van de regionale woningmarkt en met de maatschappelijke kerntaak. Voor de één betekent het schaalvergroting ( de kleinere gemeente) voor de ander schaalverkleining (woningcorporatie). Maar ook van alle andere betrokken partijen (zorg, ontwikkelaars) zal worden gevraagd ‘alle zeilen bij te zetten’ Ook de burger is daarbij aanzet: de ’scheefwoner’ moet hogere woonlasten betalen. Nieuw is de oprichting van het n ministerie voor Wonen en Rijksdiensten, waarmee de nieuwe regering toont de woningmarktopgave serieus te nemen. Hieronder zijn de belangrijkste maatregelen uit het regeerakkoord voor de woningmarkt kort op een rij gezet. Hypotheekrente Het taboe rondom de hypotheekrenteaftrek wordt doorbroken in het regeerakkoord, waarbij ook bestaande hypotheken worden aangepakt. Hypotheken mogen op termijn niet meer bedragen dan de waarde van het huis (100%). Voor bestaande en nieuwe hypotheken wordt het maximale aftrektarief in stappen vanaf 2013 tot 2040 teruggebracht. De opbrengst wordt voor een aantal groepen fiscaal gecompenseerd. De hypotheekrente blijft vanaf 2013 voor nieuwe hypotheken aftrekbaar, mits de lening in maximaal 30 jaar annuïtair wordt afgelost. Huursector Voor de sociale huursector mogen de huurprijzen naar een markconform niveau stijgen. -Voor huurders met een inkomen tot € 33.000,- euro mag de huur 1,5% plus inflatie stijgen. - Bij huurders met een inkomen vanaf € 33.000,- tot € 43.000,- mag de huur 2,5% boven de inflatie stijgen. - Boven € 43.000,- mag de huur 6,5 % boven de inflatie stijgen. - Voor huurders met een inkomen boven €43.000,- wordt de maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingssysteem tijdelijk buiten werking geplaatst en geliberaliseerd. De woning blijft wel voor de sociale woningvoorraad beschikbaar. - Het puntensysteem in het woningwaarderingsstelsel vervalt en de maximale redelijke huur wordt vastgesteld op 4,5 % van de WOZ- waarde. - Huursombenadering wordt voor verhuurders toegestaan. Stedelijke vernieuwing Stedelijke vernieuwing heeft geen prioriteit in het regeerakkoord. Door de beperking van taken en de rol van de woningcorporaties is niet duidelijk of corporaties nog langer aan leefbaarheidsopgaven kunnen werken en wat hun rol wordt bij de wijkaanpak. Wat precies de gevolgen zijn voor de corporaties en wijkaanpak, moet blijken uit de uitwerking van het regeerakkoord. Duurzaamheid Energiebesparing heeft geen prioriteit in het regeerakkoord. Maatregelen om deze te realiseren in de bestaande voorraad worden beperkt. Door het wegvallen van puntenstelsel, vervalt ook de mogelijkheid om de energieprestaties via de puntenberekening mee te nemen in de huurprijs.

24

Energieprestaties zijn in beperkte mate van invloed op de WOZ waarde en daarmee ook op de huurprijs. Woningcorporaties De woningcorporaties zijn onderhevig aan grote dynamiek. De voorgenomen herziening van de Woningwet heeft al diverse wijzigingen voor de rol en de positie woningcorporaties tot gevolg. Ook in het nieuwe regeerakkoord zijn nieuwe maatregelen en heffingen aangekondigd voor de woningcorporaties. De opbrengsten van bovengenoemde huurverhogingen worden via een extra heffing afgeroomd. De heffing stijgt evenredig met het toenemende gebruik van de huurtoeslag. De heffing voor 2013 bedraagt € 45 miljoen en stijgt jaarlijks tot een heffing van bijna 1,2 miljard in 2017. Evenredig verdeeld komt dit neer op een bedrag van € 73,- per woning per maand, die corporaties aan het Rijk moeten afdragen in 2017. De verwachting uit de corporatiesector is, dat de heffingen ten koste zal gaan van hun financiële positie en investeringscapaciteit. De taken van de woningcorporaties worden beperkt tot het bouwen, verhuren en beheren van woningen en het daaraan ongeschikte en direct verbonden maatschappelijk vastgoed. Opmerkelijk is het voornemen om de woningcorporaties onder direct toezicht en aansturing van de gemeente te plaatsen. Gemeenten met meer dan honderdduizend inwoners krijgen extra bevoegdheden. Vooralsnog is onduidelijk wat hiermee bedoeld wordt en welke voorwaarden hieraan worden gesteld. Huurprijzen verhogen lijkt een simpele oplossing, maar bij sommige huurwoningen zal dat niet mogelijk zijn, omdat de prijzen al aan hun maximum zitten. Een gevolg van de verhuurdersheffing is, dat de corporaties minder geld hebben om sociale huurwoningen bij te bouwen. En dat heeft weer consequenties voor de doorstroming en de wachtlijsten. Een oplossing zou kunnen zijn dat commerciële partijen de bouw van deze huurwoningen overnemen. Kortom, de woningcorporaties staan onder druk en bovengenoemde maatregelen zijn voor lokale corporaties aanleiding tot herbezinning en gezamenlijk nadenken en overleg over de toekomst. Zij hebben daarom tijdens het reguliere bestuurlijk overleg wonen de gemeente uitgenodigd om hierover in januari 2013 te overleggen. In januari 2013 met de lokale corporaties in overleg gaan over de gevolgen van de maatregelen van het regeerakkoord inzake het woonbeleid. 4.4.2 AWBZ Bezuinigingen en hervormingen in de AWBZ zijn al enige tijd in voorbereiding. De AWBZ zal straks uitsluitend de langdurige zorg aan mensen vergoeden en niet meer de huisvestingskosten. Naar verwachting zal per 1 januari 2014 de maatregel ingaan. Deze maatregel treft vooral groepen als kwetsbare ouderen, gehandicapten en psychiatrische patiënten. Zelfzorg, mantelzorg en langdurige verpleging en verzorging zullen in de eigen woning moeten plaatsvinden en vragen om beschikbaarheid en bereikbaarheid in de buurt. Het kabinet wil zap 1, 2,3 en 4 uit de intramurale zorg halen, dit betekent dat veel meer mensen in hun eigen huis lichte tot hele complexe zorg thuis gaan krijgen. Dit betekent ook dat onze zorginstellingen kleiner zullen worden in de komende jaren. Zorgtaken uit de AWBZ zullen per bovengenoemde datum worden overgeheveld naar de gemeente die in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) verantwoordelijk is voor ondersteuning, de regievoering en de beleidsvorming. Dit vereist een effectieve samenwerking tussen gemeente, corporaties, zorgorganisaties en ontwikkelaars, door het gezamenlijk opstellen van

25

voorwaarden en plannen om mensen langer thuis te laten wonen met voldoende aanbod van zorg op maat. 4.4.3 Mantelzorg Begin 2012 is een wetswijziging ingediend waardoor het mogelijk wordt om zonder vergunning tijdelijk een mantelzorgwoning te plaatsen. Daarnaast is verruiming van de maximale termijn voor het in standhouden van de tijdelijke mantelzorgwoning (van 5 naar 10 jaar) voorgesteld. Voor het naderhand verwijderen van het bouwwerk en hoe dat juridisch kan worden afgedwongen door de gemeente, zijn geen concrete voorstellen gedaan. Hierover moet wel meer duidelijkheid komen omdat het voor de gemeenten consequenties kan hebben, zoals ongewenst gebruik van woonruimte en de handhaving hiervan. Tot nu toe zijn in onze gemeente in totaal drie tijdelijke mantelzorgwoningen geplaatst. De bedoeling was dat de wetswijziging via een Amvb per 1-7-2012 van kracht zou worden. Deze wetswijziging is echter na de val van het kabinet-Rutte-Verhagen controversieel verklaard en de vaststelling is daarom uitgesteld. Bij nieuwe aanvragen voor het plaatsen van mantelzorgwoningen anticiperen op het Rijksbeleid dat nog moet worden vastgesteld door de Tweede en Eerste Kamer . Zoveel mogelijk maatwerk leveren en. eventueel aanvullende regelgeving opstellen. 4.4.4 Huisvesting statushouders De gemeente is op basis van de Huisvestingwet verplicht (met voorrang op alle andere woningzoekenden) statushouders woonruimte aan te bieden. In de periode 2008 tot en met 2010 heeft de gemeente in het kader van de Generaal pardonregeling in totaal 85 statushouders gehuisvest. Voor 2011 en 2012 is de taakstelling voor de gemeente voor de huisvesting van statushouders (totaal 40 personen) gehaald. Vanaf 2011 is de reguliere taakstellingstatushouders van toepassing voor de gemeente. Dat betekent de huisvesting van circa 35 statushouders per jaar. Deze taak verhoogt de druk op onze huursector.

4.5

Ontwikkelingen in het gemeentelijk woonbeleid

4.5.1 Groen dus vitaal Na de Woonvisie is in januari 2010 de gemeentelijke structuurvisie ‘Groen dus vitaal’ vastgesteld. Deze bevat een aantal uitgangspunten die (voor zover van toepassing) in het gemeentelijk woonbeleid moet worden vertaald. Het gaat daarbij om de volgende punten: -

-

26

met het woningbouwprogramma moet bevolkingsdaling en scheefgroei worden tegengegaan. Wij streven naar een evenwichtige bevolkingsopbouw qua leeftijd, inkomen en opleiding en wij bouwen voor de behoefte van onze eigen inwoners; prioriteit voor woningen voor jongeren, inwoners met lagere inkomens en het verlengen van thuis wonen en het doorstromen van ouderen; doorstroming bij de grote appartementen en grote gezinswoningen met een goedkoop uitvoeringsniveau ("in de eerstvolgende herijking van de Woonvisie zullen we nader onderzoeken in welke mate wij deze voorstellen voor sturing op doorstroming kunnen uitvoeren").

Bovengenoemde punten zijn een onderdeel van de evaluatie en hiervoor worden aanbevelingen en acties opgenomen in het uitvoeringsprogramma. 4.5.2 De Nota Woonservice gebieden Met de Nota Woonservice gebieden (vastgesteld in januari 2011) beoogt de gemeente tegemoet te komen aan de wens van senioren om langer zelfstandig te kunnen blijven wonen. Zelfzorg, mantelzorg en langdurige verpleging en verzorging zullen vaker en langduriger in de eigen woning moeten gebeuren en vragen om beschikbaarheid en bereikbaarheid in de buurt. Voor de uitvoering van de beleidsdoelen van de nota woonservicegebieden is een uitvoeringsprogramma vastgesteld. Per dorp is een aantal actiepunten benoemd en deze worden projectmatig uitgevoerd. In het kader van de ontwikkeling van woonservicegebieden zijn in Maarn/Maarsbergen, Amerongen/Overberg en Driebergen-Rijsenburg de projecten al gestart. Eind 2012 zullen de projecten in Doorn en Leersum worden gestart. Voor de woonservicegebieden is een aantal projecten al gestart, de overige projecten starten nog in 2012. 4.5.3 Dorpsgericht werken De nota Dorpsgericht werken is eind 2011 door de raad vastgesteld. Het beleidsveld Wonen heeft een belangrijke plaats en nauwe samenhang met de thema’s dorpsgericht werken en woonservicegebieden. De beleidsdoelen en concrete acties van de verschillende beleidsvelden worden op elkaar afgestemd voor een integraal en strategisch beleid. De ontwikkeling van woonservicegebieden is onderdeel van dorpsgericht werken, specifiek op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Maar dorpsgericht werken omvat veel meer. Bij de concrete invulling van het dorpsgericht werken hoort bijvoorbeeld ook het vroegtijdig betrekken van inwoners en maatschappelijke organisaties bij de planning en uitvoering van belangrijke (ruimtelijke) projecten, het vestigen van een servicepunt in ieder dorp, het stimuleren van lokale initiatieven, voortzetting van de praktijk van dorpswethouders en dorpsgesprekken. 4.5.4

Collegeprogramma

Het collegeprogramma 2011- 2014 bevat ook een aantal richtinggevende uitspraken, zoals: -

stimuleren van eigenaren dat koop- en huurwoningen worden aangepast aan levensloopbestendigheid (gelijkvloers); ‘scheefwonen’ tegengaan; woningbouw middensegment stimuleren; doorstroming bevorderen.

4.5.5 Milieubeleidsplan, Klimaatneutraal in 2035 Onze gemeente heeft hoge duurzaamheidsambities vastgelegd in het Milieubeleidsplan en wil toegroeien naar een klimaat neutrale gemeente in 2035. Dit vraagt om maatregelen in de woningbouw. De gemeente heeft met de woningbouwcorporaties hiervoor prestatieafspraken gemaakt. Voor een

27

aantal (grotere) nieuwbouwprojecten (bijvoorbeeld Allemanswaard en de Lange Dreef) zijn ambities voor duurzaamheid en energiebesparing geformuleerd en vertaald naar concrete maatregelen. Vooral in de bestaande woningvoorraad -sociale huurwoningen en particulier woningen- valt nog veel winst te behalen met maatregelen en acties gericht op een duurzame en energetische kwaliteitsverbetering. Dit is ook noodzakelijk om het wonen betaalbaar te houden. De energielasten drukken immers steeds zwaarder op het besteedbare inkomen van alle huishoudens. (De afgelopen 15 jaar zijn de kosten voor energie drie maal zo sterk gestegen als de gemiddelde kosten voor het levensonderhoud.) De gemeente heeft met de woningcorporaties begin 2012 een oriënterend gesprek gehad over de ambities en maatregelen die nodig zijn en uitvoerbaar zijn op het gebied van duurzaamheid en terugdringen van energie- en waterverbruik. In 2013 zal de gemeente met corporaties hierover nadere afspraken maken. Kort samengevat heeft de gemeente als ambitie een evenwichtige bevolkingsopbouw waarbij het totaal aantal inwoners beperkt groeit, met wonen voor iedereen. De gemeente wil dit bereiken door het bevorderen van de doorstroming, levensloopbestendig bouwen met zorg binnen handbereik, bouwen voor specifieke doelgroepen, tijdelijke mantelzorgwoningen toestaan, flexibiliteit in bestemmingsplannen en meer aandacht voor duurzaamheid en energiebesparing in de bestaande woningvoorraad en nieuwbouw. 4.5.6 Scheefwonen Bij “scheefwonen”” gaat het om hogere inkomensgroepen die een te goedkope huurwoning bezet houden. Door de strengere Europese regelgeving worden huishoudens met een te hoog gezamenlijk bruto inkomen (vanaf € 34.085 per 1.1.2012) doorverwezen naar huurwoningen boven de € 652 en de koopsector. Deze maatregel treft vooral de lagere middeninkomens (huishoudinkomen van € 34.085 euro tot € 45.000 ). Huurwoningen boven € 652, - euro zijn voor hen, als ze er al zijn, moeilijk betaalbaar. Ook het kopen is moeilijk door de aanscherping van de regels voor het verkrijgen van een hypotheek. Volgens het Synfore onderzoek (zie bijlage 2 ) zijn er op dit moment in de gemeente: - 1400 huishoudens in een sociale huurwoning met een inkomen vanaf €34.085, - tot € 45.000,- 400 huishoudens in een sociale huurwoningen met een inkomen vanaf € 45.000,- tot € 50.000,- 600 huishoudens in een sociale huurwoning met een inkomen > € 50.000,Er zijn in totaal circa 2400 ‘scheefwoners’ en circa 3500 sociale huurwoningen in de gemeente. De lokale woningbouwcorporaties beschouwen de huishoudens met een inkomen vanaf € 34.085,tot € 45.000,- als een doelgroep van beleid. Volgens het Rijksbeleid zijn dit de huishoudens met een huishoudens inkomen tot € 34.085,-. De ‘scheefwoners’ met een huishoudens inkomen vanaf €34.085,- tot € 45.000,- worden in de praktijk onderverdeeld in: - lage midden inkomensgroepen tot € 38.000.- hoge midden inkomensgroepen vanaf € 38.000,- tot € 45.000,Voor beide groepen geldt dat er nauwelijks of geen betaalbare alternatieven zijn op dit moment. Deze situatie kan wellicht op de langere termijn worden opgelost door bijvoorbeeld meer middeldure huur- en koopwoningen te bouwen.(met koopprijzen tot maximaal € 250.000, - en huurprijzen vanaf € 650, - tot €750, - per maand). Vooraf moet wel worden onderzocht, in hoeverre de bouw van dergelijke woningen haalbaar en uitvoerbaar is voor de woningcorporaties.

28

Door het tekort op de woningmarkt bezetten ruim 1400 huishoudens ( € 34.085,- tot € 45.000,-) in onze gemeente nu een te goedkope woning en zijn daarmee “scheefwoners”. Deze huishoudens hebben behoefte aan huur- en koopwoningen in het middensegment met koopprijzen tot € 250.000, - en huurprijzen vanaf € 650, - tot € 750, -. Op dit moment ontbreken juridische mogelijkheden en instrumenten om het scheefwonden aan te pakken. Afgelopen zomer heeft de Raad van State een negatief advies afgegeven over een voorstel tot wetswijziging om het scheef wonen tegen te gaan. In het regeerakkoord van het kabinet Rutte II zijn wel concrete maatregelen aangekondigd om het scheefwonen aan te pakken. 4.5.7 Aanbod sociale huurwoningen Er is een toenemende vraag naar betaalbare huur- en koopwoningen. De doorstroming in de lokale woningmarkt, vooral in de huursector stagneert onder in vloed van de crisis en andere ontwikkelingen. Vooral het aanbod van vrijgekomen sociale huurwoningen blijft sterk achter bij de vraag naar huurwoningen van de bijzondere groepen zoals statushouders, starters, senioren, gehandicapten etc. Daarnaast is er toenemende vraag naar huisvesting van psychisch kwetsbare inwoners. Dit zijn mensen, die niet op eigen kracht zelfstandig kunnen wonen en/of mensen, die niet op eigen kracht een zelfstandige plek in de samenleving kunnen verwerven of behouden. Door deze ontwikkeling komt er voor de reguliere woningzoekende steeds minder aanbod. Er zijn daarom maatregelen nodig om toch zoveel mogelijk te voldoen aan de toenemende en specifieke vraag naar betaalbare huurwoningen. Dit kan bijvoorbeeld op basis van de Wro wettelijk worden geregeld, door de bouw van sociale woningbouw als verplichting op te nemen in de bestemmingsplannen. Onze gemeente maakt gebruik van deze mogelijkheid De aanpak van de doorstroming dient een onderdeel te zijn van een strategisch plan voor de verdeling van het beperkt aantal beschikbare sociale huurwoningen aan de verschillende doelgroepen van beleid. Voor de doorstroming in de sociale huurwoningen en verdeling van de sociale huurwoningen aan de verschillende doelgroepen van beleid moet worden onderzocht volgens welke ‘sleutel’ de verdeling kan worden uitgevoerd. Hiervoor moet in overleg met de corporaties een strategisch plan worden gemaakt. 4.5.8 Verkoop gemeentewerven De gemeente biedt momenteel de gemeentewerven te koop aan. In onze tanende markt biedt dit een unieke gelegenheid om deze (bouw)locaties zoveel mogelijk te verkopen voor de realisatie van een woningbouw die past bij de lokale vraag en woonbehoeften. Het gaat daarbij vooral om het bouwen van (meer) sociale woningbouw en betaalbare seniorenhuisvesting. De gemeentewerven bieden kansen om extra sociale woningbouw voor starters en senioren te realiseren in de gemeente. De grond wordt verkocht tegen en marktconforme grondprijs. Hierover overleggen we met de woningcorporaties en we zullen hiervoor voorstellen uitwerken.

29

4.5.9 Verkoop onder voorwaarden. In de Woonvisie is vastgelegd, dat de gemeente wil sturen op kwaliteit en betaalbaarheid. Woningen moeten daarom een bepaalde vastgestelde basiskwaliteit hebben. Dit geldt ook voor de sociale koopwoningen die voor een koopprijs van maximaal € 181.512,- moeten worden geleverd, terwijl de vrije marktprijs voor deze woningen meestal hoger is . Op de woning wordt daarom aan de koper ‘een korting’ op de koopprijs gegeven. Door verkoop onder specifieke verkoopconstructies (Verkoop onder Voorwaarden/V.O.V en Koopgarant) is de korting ook voor de volgende koper (s) van toepassing en geldt tevens een terugkoopplicht voor de woningcorporatie of ontwikkelaar. De woning wordt vervolgens ‘markconform’ getaxeerd en opnieuw met een korting aangeboden. Daardoor wordt en blijft de woning betaalbaar voor de doelgroep van beleid ( huishoudens met een inkomen < € 45.000,-). Uit de praktijk blijkt dat de sociale koopwoning na eerste 1e verkoop de koopprijs inclusief de korting soms te hoog is voor de doelgroep van beleid. Enerzijds omdat het moeilijker is geworden voor de doelgroep om voldoende hypotheek te verkrijgen vanwege de aanscherping van de regels van banken. Anderzijds omdat de marktwaarde vanwege de gunstige prijs/kwaliteit van de woning en beperkte aanbod relatief hoog blijft, ondanks de prijsdaling van koopwoningen. Woningcorporaties en ontwikkelaars hebben daarom in een aantal gevallen bezwaren geuit tegen de toepassing van het V.O.V. concept. Met bovengenoemd voorstel wordt een grens gesteld aan de maximum koopprijs van een sociale koopwoning met korting, die past bij de financieringsmogelijkheden van de doelgroep van beleid. Dit is afgestemd met de lokale woningcorporaties. Het VOV concept blijft een belangrijk instrument voor het beschikbaar houden van betaalbare koopwoningen. De koopprijsgrens van de sociale koopwoning met korting is voortaan € 225.000,(4 x 1,5 modaal inkomen) 4.5.10 Levensloopbestendig bouwen Voor de seniorenwoningen in het woningbouwprogramma waarover prestatieafspraken zijn gemaakt, worden geen concrete kwaliteitseisen gesteld. Op dit moment worden voor de meeste projecten de eisen van het Bouwbesluit gehanteerd, waarin een aantal eisen over levensloopbestendigheid van de woningen zijn opgenomen. Een levensloopbestendige woning is geen aangepaste woning, maar een woning die eenvoudig kan worden aangepast. Tevens moeten bij de bouw van levensloopbestendige woningen onnodige belemmeringen worden vermeden en zou de maatvoering op enkele punten ruimer dan de standaard moet zijn. Van belang bij het opstellen van de kwaliteitseisen is vooral het implementeren van de toetsing op deze eisen, het standaard nagaan of de (extra) eisen daadwerkelijk worden gehanteerd door de betrokken ontwikkelaars. Dit moet gebeuren in nauwe afstemming en in samenspraak met de verschillende belangenvertegenwoordigers van senioren en gehandicapten in de gemeente. Voor levensloopbestendig bouwen in overleg met de belangrijkste partijen kwaliteitseisen opgesteld als criteria voor de nieuwbouw. De planning hiervoor is 1e kwartaal 2013. .

30

5

Conclusies en vervolg

Uit de evaluatie blijkt dat de acties die in de Woonvisie zijn aangekondigd, merendeels zijn uitgevoerd. Door de financiële en economische crisis is de woningmarkt ook in onze gemeente ondertussen echter in erg zwaar weer terecht gekomen. Dat lossen we lokaal niet op, maar we moeten niet nalaten te doen wat we in onze dorpen kunnen doen om de markt weer in beweging te krijgen en te blijven werken aan de doelstelling de Utrechtse Heuvelrug te versterken als gemeente waar mensen naar hun wensen kunnen wonen. Het is dus zaak om te anticiperen op de ontwikkelingen die in de vorige hoofdstukken zijn geschetst, waarbij in ieder geval het inspelen op de vergrijzing en de gevolgen daarvan een belangrijke opgave is. Daarnaast staan we voor de uitdaging starters en (potentiële) doorstromers voldoende en betaalbare woningen te bieden. De vitaliteit van de dorpen vraagt daarom. Het gaat om maatwerk en oplossingen die passen bij de schaal en het karakter van de verschillende dorpen. Ook daarom is het belangrijk inwoners meer te betrekken bij de ontwikkelingen in hun dorp en hun woonomgeving en bij de woningbouwprojecten nog meer rekening te houden met de woonbehoeften van de inwoners. In principe zijn er volgens het WBP en de daarin opgenomen projecten nog mogelijkheden voor de bouw van 1070 nieuwbouwwoningen tot 2017. De vraag is in hoeverre dit aantal nog reëel is. Onder invloed van de malaise in de woningmarkt en de lange doorlooptijd van nieuwbouwprojecten (ongeveer 7 jaar) zal de oplevering van de nieuwbouwwoningen in ieder geval doorschuiven tot na 2017. Daarnaast is van belang om te bepalen in welke prijsklassen, typen en categorieën de woningen gebouwd moet worden de komende jaren. Het gaat er daarbij vooral om (meer) aan te sluiten op de woonbehoefte voor de gemeente in zijn geheel en per dorp. Kijkend naar de knelpunten van nu op de lokale woningmarkt, is de focus van het gemeentelijk woonbeleid voor de komende jaren: 1) inzetten op de doorstroming in kernvoorraad sociale huurwoningen; 2) meer betaalbare huur- en koopwoningen bouwen of beschikbaar stellen voor de inkomensgroepen van €34.085, - tot € 45.000, - (de scheefwoners); 3) levensloopbestendig wonen bevorderen en realiseren in alle dorpen; 4) klimaatbewust en duurzaam bouwen en woningen aanpassen. 5.1 Naar een nieuwe balans in de gemeentelijke woningmarkt Vanuit de markt en vanuit de Haagse politiek komt er veel op de woningmarkt en de volkshuisvesting af. Met de woningbouwverenigingen hebben wij afgesproken om begin 2013 de impact van alle ontwikkelingen voor onze gemeente met elkaar vast te stellen en te bespreken hoe wij de opgaven waar wij voor staan gezamenlijk het hoofd kunnen bieden. Met name het ‘doorrekenen’ van de gevolgen van het nieuwe regeerakkoord zal daarbij aan de orde zijn. Behalve de woningcorporaties zijn ook andere ‘belangrijke spelers’ in de lokale woningmarkt , zoals zorginstellingen, makelaars, ontwikkelaars en vertegenwoordigers van bijvoorbeeld senioren en mensen met een functiebeperking van betekenis voor de lokale woningmarkt. Zij beschikken allen over specifieke kennis en ervaring, bovendien leidt hun actieve betrokkenheid tot meer draagvlak. Wij zijn van plan hen in het eerste kwartaal uit te nodigen voor een ‘woonforum’ om de situatie op de woningmarkt in onze gemeente te bespreken, hun ideeën voor maatregelen te horen en een beeld te krijgen wie welke bijdrage aan de oplossing van de vraagstukken kan leveren. Ook de raad zal hierbij

31

betrokken worden. Hiermee komen wij ook tegemoet aan de oproep vanuit de raad om een conferentie te houden over bouwen en wonen in de gemeente Utrechtse Heuvelrug. De input van dit woonforum dient als opmaat voor een actualisering van de Woonvisie in de vorm van nieuwe prestatieafspraken met de woningbouwverenigingen en voor ons gemeentelijk woonbeleid. De vier bovengenoemde speerpunten gelden daarbij als uitgangspunt. Maar ook andere kwesties die aandacht verdienen, zoals wonen met zorg, de huisvesting van bijzondere doelgroepen, de verkoop van sociale huurwoningen, het hanteren van verkoop onder voorwaarden, de ontwikkeling van de voormalige gemeentewerven en de toekomstige verhouding tussen gemeente en woningbouwcorporaties, zullen daarbij aan de orde komen.

32

Bijlagen Bijlage 1 Overzicht en analyse van de resultaten woonbeleid 1 Kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkelingen en wonen Hieronder een overzicht van het kwantitatieve en kwalitatief resultaat van het woonbeleid dat sinds 2008 is ingezet op basis van de Woonvisie. Het gaat daarbij om een overzicht van de effecten en analyse van het ingezette woonbeleid en de concrete resultaten. Kwantitatief * Gematigde groei en een pluriforme bevolkingssamenstelling De prognose voor de bevolkingsontwikkeling in de Woonvisie wijst op een doorzettende vergrijzing, zowel op de korte termijn als op de lange termijn. Tot 2012 is er nog groei van het aantal gezinnen met kinderen, na 2012 slaat dit om in een sterke afnam, vooral als gevolg van de vergrijzing. Bij nieuwbouw van totaal 1350 woningen zal de bevolking met circa 1500 inwoners groeien tot circa 50.000 woningen. Er wordt ingezet op een gematigde groei met kansen en kwaliteit voor alle huishoudens. Om te achterhalen of er sprake is geweest van ‘gematigde groei’ wordt hieronder de bevolkingssamenstelling van de gemeente op 1 januari 2006 vergeleken met de bevolkingssamenstelling op 1 januari 2011. Belangrijke aandachtpunten daarbij zijn: Demografische ontwikkelingen 2006- 2011 Leeftijdsklasse 0-14 15-29 30-44 45-59 60-74 75+ Totaal

01-01-06 8252 7296 9318 10702 8127 5169 48864

% 01-01-07 16,89% 14,93% 19,07% 21,90% 16,63% 10,58% 1005%

8239 7282 9010 10756 8378 5180 48845

% 01-01-08 16,87% 14,91% 18,45% 22,02% 17,15% 10,60% 100%

8267 7354 8786 10733 8535 5292 48967

% 01-01-09 16,88% 15,02% 17,94% 21,92% 17,43% 10,81% 100%

8149 7388 8545 10797 8690 5319 48888

% 01-01-10 16,67% 15,11% 17,48% 22,09% 17,78% 10,88% 100%

8037 7347 8221 10884 8841 5463 48793

% 01-01-11 16,47% 15,06% 16,85% 22,31% 18,12% 11,20% 100%

7983 7346 7942 11005 8901 5555 48732

Uit bovenstaande tabel blijkt dat de bevolkingssamenstelling is gewijzigd in de afgelopen 6 jaar. Het totaal aantal inwoners vooral in de leeftijdsklasse 30- 44 is afgenomen. Echter het aantal inwoners in alle leeftijdsklassen vanaf 45 tot 59 is toegenomen. Het totaal aantal inwoners is vanaf 2006 afgenomen met 132 personen.

33

% 16,38% 15,07% 16,30% 22,58% 18,27% 11,40% 100%

Bevolkingssamenstelling GUH naar leeftijd

75+

Leeftijd

60-74

45-59

30-44

15-29

0-14 0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

Percentage

Leeftijd 0-14 15-29 30-44 45-59 60-74 75+

2006 16,89% 14,93% 19,07% 21,90% 16,63% 10,58%

2011 16,38% 15,07% 16,30% 22,58% 18,27% 11,40%

Gekeken naar de bevolkingsopbouw in percentages, is het aantal inwoners vanaf 60-74 met 1.64 % het sterkst gestegen. Het aantal jeugd en jongeren tot en met 24 jaar is met 1.73 % afgenomen. De sterkte daling is waar te nemen in de leeftijd 30-44 met een daling van 2,77%. De aantallen en het grafiek wijzen aan dat er sprake is van afname van het aantal inwoners, en dat de gemeente iets meer is vergrijsd in de afgelopen 6 jaar. Er is geen sprake van een gematigde groei in een pluriforme bevolkingssamenstelling. Omdat ook andere factoren invloed hebben op de bevolkingssamenstelling, kan niet worden geconcludeerd dat het geschetste beeld het resultaat is van alleen het woonbeleid in de gemeente. Wel kan worden geconcludeerd dat de vergrijzing in de gemeente is toegenomen en verder zal toenemen.

34

Bron: CBS januari 2012 bewerking Synfore

35

Prognose huishoudens ontwikkeling GUH Uit bovenstaande tabel blijkt, dat tot 2030 het aantal huishoudens zal toenemen van 20.800 naar 22.300 en daarna in 2040 zal afnemen tot 21.600 huishoudens. De mogelijke oorzaken hiervan zijn: gezinsverdunning door overlijden van overleden partners en toename van echtscheidingen en de algemeen maatschappelijke ontwikkeling dat meer mensen alleenstaand/gaand blijven. Aandeel corporatiewoningen per dorp en leeftijd tot 65 jaar en ouder.

Woonplaatsen naar inkomen 65+/65- corporaties vs totaal

36

Uit bovenstaande tabel blijkt dat: 1.778 huishoudens met een inkomen> 34086,- en >65 jaar wonen in een corporatiewoning; 2.411 huishoudens met een inkomen vanaf 34086,- tot 45.000,- en > 65 jaar wonen in een corporatiewoning; 1.180 huishoudens met een inkomen vanaf 45.000,- tot 50.000,- en > 65 jaar wonen in een corporatiewoning; 432 huishoudens met een inkomen > 50.000,- en > 65 jaar wonen in een corporatiewoning; Totaal 7.215 huishoudens met een inkomen vanaf 34086,- wonen in een corporatiewoningen en zijn > 65 jaar. 635 huishoudens met een inkomen > 34086,- en > 65 jaar wonen in een corporatiewoning; 447 huishoudens met een inkomen vanaf 34086- tot 45.000,- en > 65 jaar wonen in een corporatiewoning; 117 huishoudens met een inkomen van 45.000,- tot 50.000,- wonen en > 65 jaar in een corporatiewoning; 153 huishoudens met een inkomen > 50.000,- en > 65 jaar wonen in een corporatiewoning; Totaal 1.390 huishoudens met een inkomen vanaf 34086,- wonen en in een corporatiewoning en zijn > 65 jaar.

37

38

Uit bovenstaande tabel blijkt dat: 1.733 huishoudens wonen in een corporatiewoning met een inkomen < 34086,-; 1.411 huishoudens wonen in een corporatiewoning met een inkomen vanaf 34.086- tot 45.000,- ; 409 huishoudens wonen in een corporatiewoning met een inkomen vanaf 45.000,- tot 50.000,600 huishoudens wonen in een corporatiewoning met een inkomen > 50.000,- . Totaal 4.248 huishoudens met een inkomen < 34086,- en hoger wonen in een corporatiewoningen en 20% van de totale woningvoorraad. 1.278 huishoudens met een inkomen < 34086,- wonen in overige woningen; 2.257 huishoudens met inkomen vanaf 34.086,- tot 45.000,- wonen in overige woningen; 1.476 huishoudens met een inkomen> 50.000,- wonen in overige woningen; 10.703 huishoudens met een inkomen > 50.000,- wonen in overige woningen Totaal 16.532 huishoudens met een inkomen vanaf 33086, - wonen in overige woningen. Aantal woningzoekenden, mutaties en lokaal maatwerk * Hieronder een overzicht van het aantal woningzoekenden in de gemeente. Het gaat daarbij om het aantal woningzoekenden per dorp en corporatie en het aantal mutaties. Bij het aantal woningzoekenden moet onderscheid worden gemaakt in de zogenoemde actieve en passieve woningzoekenden. Met passieve woningzoekenden wordt bedoeld, de woningzoekenden die staan ingeschreven bij Woningnet, maar niet actief reageren op het vrijgekomen woningaanbod. De actieve woningzoekenden reageren regelmatig. De gemiddelde inschrijfduur is 6,5 jaar. Aantal woningzoekenden naar herkomst dorp per 31 december 2011: Dorp

2007 2008 2009 2010 2011

Amerongen/Overberg Doorn

482 924

Driebergen

1896 2022 2070 2166 2321

Leersum

626

658

689

721

771

Maarn/Maarsbergen

372

372

362

387

429

Totaal

4300 4573 4591 4650 4950

517 452 334 343 1004 1018 1042 1086

Aantal actief woningzoekenden naar herkomst per 31 december 2011:

39

Dorp Amerongen/Overberg Doorn

2007 2008 2009 2010 2011 33 137

36 122

21 128

36 126

34 109

Driebergen

309

278

257

259

215

Leersum

84

89

75

88

66

Maarn/Maarsbergen

49

35

38

30

34

Totaal

552

560

519

539

458

* Resultaten reguliere woningtoewijzing Hieronder een overzicht van het totaal aantal mutaties in de voorraad sociale huurwoningen, per dorp en per kalenderjaar, met een totaaloverzicht van de gemeente. Het gaat daarbij om de sociale huurwoningen van: - Heuvelrug wonen (HV) in Leersum, Driebergen en Doorn ; - Woningbouwvereniging (WBV) Amerongen in Amerongen,Overberg en Maarn; - Woningbouwvereniging (WBV) Maarn in Maarn en Maarsbergen; - Vestia (landelijke corporatie) in Leersum (geregistreerd en gepubliceerd door Heuvelrug wonen) Aantal mutaties per dorp per kalenderjaar Dorp

2007 2008 2009 2010 2011

Amerongen

27

19

46

44

16

Doorn

64

62

84

-

-

Driebergen-Rijsenburg

103

108

32

-

-

Leersum

34

43

12

235

204

Maarn/Maarsbergen

20

18

*

*

22

Totaal

248

250

174

279

242

De mutaties in Maarn in 2009 en 2010 zijn niet ontvangen; In Doorn, Driebergen en Leersum waren in 2010 totaal 279 mutaties; In Doorn, Driebergen en Leersum waren in 2011 totaal 242 mutaties. * Resultaten lokaal maatwerk Tot slot een overzicht van het aantal toewijzingen van sociale huurwoningen met toepassing van lokaal maatwerk per corporatie, per kalenderjaar en een totaaloverzicht in de gehele gemeente. De gemeente is per 1 januari 2007 gestart met lokaal maatwerk. Vanaf 2009 is de WBV Leersum gefuseerd met Heuvelrug wonen.

Woningbouwvereniging

WBV Leersum

2007 2008 2009 2010 2011 10 22 19 20 19 22 23 19 8 6 12 2 -

WBV Maarn

10

Heuvelrug wonen WBV Amerongen

Totaal

54

12

9

*

59

47

28

9 34

De toewijzingen lokaal maatwerk in 2010 in Maarn zijn niet bekend. Nieuwbouwproductie: de ‘zachte’ en de ‘harde ‘cijfers Gevarieerd aanbod van woningen is een belangrijke voorwaarde voor een vitale gemeente. Hierdoor wordt het aantrekkelijk in de gemeente te wonen of te blijven wonen. Uit het onderzoek voor de Woonvisie is gebleken dat er voor de komende jaren vooral behoeften is aan (zie tevens paragraaf 3.3) : - seniorenwoningen; - appartementen huur- en koopsector; - sociale-en betaalbare koopwoningen

40

De ‘zachte’ cijfers vanaf 2006 Voor de Woonvisie is een berekening gemaakt voor het gewenste woonprogramma, gedetailleerd uitgewerkt in het meerjarig woningbouwprogramma en een jaarlijkse planning (jaarschijf). De ambities voor de gewenste nieuwbouw en transformatie van de bestaande voorraad sociale huurwoningen vanaf 2008 tot 2017 zijn in onderstaande tabel verwerkt. Gemeente Utrechtse Heuvelrug: ambities transformatie en woningbouw 2008 tot 2017 Nieuwbou Totaal Indicatie Bestaande w woningvoorraad 2008-2017 2017-2022 Sociaal (huur)woningen Nultredenwoningen Opplussen + 250 + 270 + 520 (a) + 70 < €622 en verzorgd wonen Eengezinswoningen en Opplussen -250 0 - 325 -70 appartementen Verkoop -75 Woningen <€622 of via Verkoop +25 +185 +210 +35 verkoop onder voorwaarden < €180.000 Subtotaal sociaal - 50 + 455 + 405 +35 Markt (koop)woningen Eengezinswoningen Verkoop huur +25 +225 + 200 + 50 €180.000 – 250.000 Opplussen -50 Eengezinswoningen Verkoop huur +25 +535 + 460 + 160 > €250.000 Opplussen -100 Nultredenwoningen Opplussen +150 +135 + 285 + 35 > €250.000 Subtotaal markt +50 +895 + 945 + 245 Totaal 0 + 1.350 + 1.350 + 280 Waarvan particulier opdrachtgeverschap > 135 > 35 Onzelfstandige woonvorm: beschermd + 45 0 wonen Kwalitatief * De ‘harde’ cijfers vanaf 2006 tot en met 2011 Bij de jaarlijkse evaluatie en actualisatie wordt het netto resultaat van de toegevoegde nieuwbouw geïnventariseerd. Vanaf 2006 zijn de opgeleverde nieuwbouwwoningen verwerkt in onderstaand overzicht. Taakstelling woningbouwprogramma Gerealiseerd 2006 t/m 2011 Nog te realiseren Prognose woningbouw 2012-2017

: 1350 woningen : 336 woningen : 1014 woningen : 1070 woningen

* De toevoeging van nieuwbouwwoningen aan de bestaande voorraad. Hieronder een overzicht van de toevoeging van het aantal nieuwbouwwoningen per dorp, waarbij onderscheid wordt gemaakt in het aantal sociale huur- en koop-, middeldure- en vrije sector koopwoningen dat sinds 2008 is gebouwd en opgeleverd.

41

Totaal aantal woningen per dorp: Dorp

2008 2009 2010 2011

Amerongen/Overberg

-

47

3

-

Doorn

3

9

12

-

Driebergen-Rijsenburg

42

5

20

18

Leersum

19

31

Maarn

4

2

-

-

Maarsbergen

3

-

-

-

Overberg

6

-

-

-

Totaal

75

91

35

18

-

Verdeling prijsklassen per dorp per kalenderjaar: 2008 Dorp

Sociaal

Middelduur Vrije sector

Amerongen/Overberg -

-

-

Doorn DriebergenRijsenburg

-

-

3

-

14

9

Leersum

11

-

12

Maarn

-

-

5

Maarsbergen

-

3

6

Overberg

-

-

-

Totaal

11

17

35

2009 Dorp

Sociaal Middelduur Vrije sector

Amerongen/Overberg

25

-

-

Doorn

8

-

1

Driebergen-Rijsenburg

3

-

2

Leersum

15

3

13

Maarn

42

2

Maarsbergen

-

-

-

Overberg

-

-

-

Totaal

51

3

18

2010 Dorp

Sociaal Middelduur Vrije sector

Amerongen/Overberg

3

-

-

Doorn

-

-

12

Driebergen-Rijsenburg

7

Leersum

-

13 -

Maarn

-

Maarsbergen

-

-

-

Overberg

-

-

-

Totaal

10

-

25

2011 Dorp

Sociaal Middelduur Vrije sector

Amerongen/Overberg

-

-

Doorn

-

-

Driebergen-Rijsenburg

11

Leersum

-

-

-

Maarn

-

-

-

Maarsbergen

-

-

-

Overberg

-

-

-

Totaal

11

-

7

7

Totaal aantal nieuwbouwwoningen vanaf 2006 tot en met 2011 Resultaat productie 2006 24 Resultaat productie 2007 91 Resultaat productie 2008 81 Resultaat productie 2009 87 Resultaat productie 2010 35 Resultaat productie 2011 18 Totaal 336

43

Bijlage 2 Evaluatie en actualisatie meerjarig woningbouwprogramma 2006-2022 1. Inleiding Hieronder wordt een analyse van over de start bouw en oplevering van nieuwe woningen in het afgelopen jaar 2011. Daarnaast ook aandacht voor de projecten die nu in voorbereiding zijn voor 2012 of later. Het meerjarig woningbouwprogramma Het meer jaren woningbouwprogramma wordt ieder jaar geëvalueerd en geactualiseerd. De evaluatie is bedoeld om inzicht te geven in hoeverre de nieuwbouwopgave vanuit de Woonvisie wordt gerealiseerd en op welke aspecten moet worden bijgestuurd. Het geeft de stand van zaken weer van wat er afgelopen jaar aan woningbouwplannen is gerealiseerd en bevat een overzicht van plannen voor de komende jaren. Het meerjarig woningbouwprogramma is een dynamisch instrument, dat een overzicht geeft van alle woningbouwprojecten (enkelvoudig en meervoudig). Daarbij wordt uitgegaan van het moment van oplevering van het aantal (netto) toegevoegde nieuwbouwwoningen. Met een onderscheid in het aantal sociale, middeldure en dure koopwoningen dat per project in een dorp wordt gerealiseerd. Afhankelijk van het project ligt dit meer of minder vast, veel projecten zijn nog in ontwikkeling en kunnen nog wijzigingen ondergaan. Wel geeft het een beeld welke richting de bouwplannen in zijn totaliteit zich ontwikkelt, of er bijsturing moet plaatsvinden en in welke richting. Het woningbouwprogramma is tevens een sturingsinstrument voor een zorgvuldige verdeling van de nieuwbouw (kwalitatief) en samenstelling van de woningvoorraad (kwantitatief) per dorp, waarbij een gedifferentieerd aanbod van woningen en verschillende woonmilieus belangrijke uitgangspunten zijn. De jaarschijf Voor ieder nieuw kalenderjaar wordt ook een jaarschijf nieuwbouw opgesteld, met een overzicht van de geplande nieuwbouw en vernieuwing en aanpassing van de bestaande voorraad sociale huurwoningen in het betreffende jaar. Monitoring van effecten van beleid Er is een monitor met een zevental indicatoren met een beperkt aantal kengetallen samengesteld om de effecten van het woonbeleid te kunnen meten en volgen. Deze monitor wordt ook ieder jaar bijgewerkt. 1.2 De resultaten voor 2011 Hieronder zijn de belangrijke cijfers en feiten van de evaluatie en actualisatie op een rij gezet en wordt van de voortgang van de in voorbereiding zijnde projecten en nieuwe ontwikkelingen op het woongebied uitgebreid beschreven.

Het aantal opleveringen van het afgelopen jaar verhoudt zich minder gunstig dan de opgeleverde nieuwbouw in 2010. In een tijd van financiële crisis en economische recessie is dat niet onlogisch. De marktvoorspellingen voor de komende jaren blijven voorlopig nog zeer ongewis. De verkoop van nieuwe woningen staat onder zware druk en bepaalt het aantal start bouw. Sinds de laatste kwartaal van 2011 zijn er echter een aantal bouwbedrijven en ontwikkelaars die hun geplande woningbouwprojecten in de dorpen weer ‘ voorzichtig ‘oppakken.

44

Er zijn veel plannen in voorbereiding, het is nu de vraag op welke wijze en in welke omvang de nieuwbouwwoningen in uitvoering te brengen. Dit vraagt in ieder geval om flexibiliteit en fasering in de programmering en regelgeving, afstemming op de lokale woonbehoeften (van aanbod- naar vraaggericht bouwen), meer kwaliteit en afstemmen en de inwoners betrekken bij de ontwikkeling van nieuwbouw. De gemeente heeft hierbij regisserende en een faciliterende rol met het motto: de juiste woning, op de juiste plaats en het juiste moment. Voor het kalenderjaar 2011 is in de jaarschijf van 2011 de (deels gefaseerde) oplevering van totaal 296 nieuwbouwwoningen gepland. Onder invloed van voortdurende financiële crisis zijn er ook afgelopen jaar opnieuw minder woningen opgeleverd dan was gepland. Een belangrijke reden hiervan is, dat zowel de markt als de koper afwachtend en terughoudend is vanwege de onzekerheid en aanscherping van regelgeving voor het verkrijgen van een financiering Een aantal projecten waarvan de start van de bouw voor 2011 gepland was, zijn door juridische procedures vertraagd of doorgeschoven naar 2012, omdat er vooralsnog onvoldoende woningen zijn verkocht (< 70%) om definitief te kunnen starten met de bouw. Er zijn daardoor in 2011 in totaal maar 18 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Netto resultaat tabel 2011 Plangebied opgeleverd sociaal middelduur Amerongen: Geen opleveringen Doorn: Geen opleveringen Driebergen: De Lei 13 7 Zuiderplantsoen 5 5 Leersum Geen opleveringen Div. locaties Particulier Netto totaal 18 12 -

duur

6 -

6

2. Woningbouwplanning en productie 2012: de jaarschijf 2012 Het meerjarig woningbouwprogramma is het uitgangspunt voor het opstellen van het jaarprogramma voor de woningbouw: de jaarschijf. De jaarschijf is een overzicht van alle nieuwbouwprojecten die in 2012 zijn gestart en daarna zullen worden opgeleverd. Het gaat om de volgende projecten:

45

Plangebied Maarn Maarsbergen

gepland -

Amerongen:

Div. locaties Particulier Netto totaal

-

-

7

-

-

-

Doorn: Middenlaan Oude Rijksstraat weg Driebergen:

Leersum Middelweggebied

sociaal middelduur duur

3 7 -

27

-

7

3

-

-

20

37

14

-

23

Jaarschijf 2013 Ook voor 2013 is het streven om met de bouw van aantal nieuwbouwprojecten te starten. De situatie op de woningmarkt en een aantal andere factoren echter bieden weinig zekerheid dat projecten daadwerkelijk zullen gaan starten. 2. De nieuwbouwplannen die in voorbereiding zijn. Woningbouwplanning is vooruitkijken en zorgen dat er in de komende jaren voldoende woningen worden gebouwd. Doorgaan met de voorbereiding en procedurele afronding van nieuwbouwprojecten en particuliere initiatieven. Hieronder per dorp een overzicht van de nieuwbouwprojecten die voorbereiding zijn. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in de projecten die door marktpartijen en particulieren worden voorbereid en de projecten van de lokale corporaties. 2. 1 Projecten markt en particulieren: Amerongen Allemanswaard: Dit is een woningbouwproject met in totaal 113 nieuwbouwwoningen (appartementen). Er zijn 47 woningen in de sociale sector (koop- en huur) gepland. In de sociale huurwoningen worden onder andere 6 jongeren met een beperkte handicap gehuisvest (zie tevens hoofdstuk 4.3, actiepunt ). De start van de verkoop van de sociale koopwoningen is begonnen. De start van de bouw van de sociale sectorwoningen is gepland voor 2013. Bouwbedrijf Dura Vermeer start ook in 2013 met de bouw van 66 vrije sector woningen, die in de loop van 2014 zullen worden opgeleverd. Er wordt de huisvesting van een bijzondere doelgroep in de sociale en vrije sector woningen. Koenestraat/hoek Breelaan Voor deze locatie is de bouw van circa 35 woningen in verschillende typen en prijsklassen gepland. Over dit project moet nog een principebesluit worden genomen door het college en gemeenteraad. Oplevering medio 2014/2015.

46

Driebergen Lange Dreef: Voor dit uitbreidingsgebied is de bouw van totaal 250 nieuwbouw woningen gepland. Aanvankelijk was de planning eind 2011 te starten met het project. Maar vanwege een procedure voor ontheffing in het kader van de Flora en faunawet,de planologische procedures en afronding van de aanbesteding van het project, is de start van de bouw een jaar opgeschoven. Naar verwachting zal in de 4e kwartaal van 2012 worden gestart met de bouw van de 1e fase: de bouw van 35 sociale huurwoningen (totaal 113 sociale woningen). Zonstraat: Het project Zonstraat omvat de sloop van circa 25 bestaande huurwoningen in eigendom van Heuvelrug wonen en de bouw van 65 nieuwe woningen. Het bestemmingsplan voor het gebied is onlangs vastgesteld. De planning is om 3e kwartaal te starten met het project en de woningen in 2013 (35 woningen) en 2014 (30 woningen) gefaseerd op te leveren. Hoek Draai/Arnhemsebovenweg: De verkoop van woningen is gestart; Er zijn in totaal 10 woningen gepland, waarvan 6 middeldure woningen en 4 dure koopwoningen. Daarnaast wordt het voormalige horecabedrijf vervangen door nieuwbouw, met op de verdieping 6 appartement woningen. Over de verhuur van deze woningen is door de ontwikkelaar onderhandeld met Bartimeus voor de huisvesting van visueel gehandicapten. Onduidelijk is wat hiervan het resultaat is. De start van de bouw van de woningen is- ondanks de afgifte van een bouwvergunning- nog niet gestart. Lange Dreef (renovatie/nieuwbouw): Onlangs is de renovatie van de 5 appartementengebouwen en de nieuwbouw gestart. In totaal zullen 47 nieuwe appartementen worden gebouwd en de bestaande woningen worden gerenoveerd en vernieuwd. Daarnaast worden alle woningen toegankelijk via een lift. De woningen zijn na de oplevering vooral bestemd voor senioren. Handelsstal: Voor deze locatie is de bouw van 8 sociale huurwoningen (gestapeld), 2 middeldure koopwoningen (grondgebonden) en 16 vrije sector koopwoningen (tweekappers) gepland. Ambtelijk is er overeenstemming over de stedenbouwkundige opzet. Eind dit jaar wordt er een informatieavond georganiseerd vervolgens zal de raad worden gevraagd met de stedenbouwkundige kaders in te stemmen. De oplevering wordt verwacht in 2015. De Lei: Dit project betreft van 13 appartementen: 7 sociale koopwoningen en 6 vrije sectorenwoningen. De sociale koopwoningen zijn verkocht met VOV door Heuvelrug wonen, van de vrije koopwoningen moeten nog enkele woningen worden verkocht. De woningen zijn in het najaar van 2012 opgeleverd. Engweg 78: 1 woning (vrijstaand ) in het kader van de ruimte voor ruimte regeling. De oplevering is gepland in 2013. Engweg 8-14 (locatie Hoek): Oorspronkelijk was de planning: de bouw 22 wooneenheden in de huidige schuren/garages en 6 appartementen in de herenhuizen, waar nu de kantoren zijn gevestigd van de firma Hoek. Voor deze locatie wordt nu naar ontwikkelende partijen gezocht. Heuvelrug Wonen is bereid de 22 wooneenheden (met zorg) af te nemen. De firma Hoek moet in juli 2015 vertrokken zijn en voor die tijd wordt getracht een ontwikkelaar te vinden voor herontwikkeling van de locatie. De oplevering is daarom (voorlopig) gepland voor 2016.

47

Doorn Kaapse Hof Dorpsstraat (voormalig Kraan terrein): Nadat aanvankelijk het 1e ontwikkelingsplan werd ingetrokken door de ontwikkelaar, wordt nu een 2e conceptplan voorbereid voor deze locatie. Er zijn circa 25 nieuwbouwwoningen gepland: grondgebonden, uitsluitend in de vrije sector. De oplevering wordt verwacht in 2015. De Beaufortweg (terrein voormalig Kaaphuis): Voor dit project wordt gewerkt aan de bouw van totaal 20 woningen. Het betreft 9 sociale huurwoningen, 4 middeldure koopwoningen en 7 vrije sector koopwoningen. Op dit moment wordt onderhandeld over koop- en realisatie overeenkomst. De oplevering is gepland voor 2014. Oude Rijksstraat tussen nr.2 en 4a: 4 kavels in eigendom van de gemeente en bestemd voor vrije sector woningen, waarvan 2 kavels onder voorwaarden zijn verkocht. Oude Rijksstraatweg tussen 12-14: Het project omvat de bouw van totaal 20 woningen. Inmiddels zijn 2 vrije sector woningen opgeleverd. Er volgen nog 18 woningen. Middenlaan 1: Dit betreft 4 kavels voor 4 vrije sector woningen en sloop van 1 bestaande woning. Planning start bouw: 2012 en oplevering in 2012. Heuvelweg: Het betreft 3 kavels voor woningen (vrijstaand), die onlangs zijn verkocht. Leersum Donderberg: Het woningbouwplan voor deze locatie -de bouw van 14 appartementen- is onlangs door de ontwikkelaar voorlopig in de ijskast gezet. Er was hiervoor te weinig belangstelling. Middelweg/Mauritslaan : Voor deze bouwlocatie is de bouw van totaal 60 woningen in verschillende typen en prijsklassen in voorbereiding. De voorlopige planning is om in het najaar van 2012 te starten met de bouw van 27 woningen, waaronder 20 twee onder een kappers en 7 sociale huurwoningen. De overige woningen worden gefaseerd gebouwd en opgeleverd. Bijenkorf: Voor dit project is de bouw van 5 seniorenwoningen, 1 eengezinswoning 10 appartementen gepland, allen met een lift en sociale huurwoningen. Heuvelrug Wonen wordt de eigenaar van deze woningen en gaan verhuren. De oplevering is gepland voor 2013. Tamarinde: Dit project heeft enige tijd ‘stilgestaan’. De ontwikkelaar van deze locatie heeft de locatie nu aangeboden als kavels met drietal keuzemogelijkheden voor woningbouw . Voormalig kwekerij Gert: Voor dit woningbouwplan is de bouw van 22 nieuwbouwwoningen voorzien. Op dit moment ‘staat het project stil’, omdat de ontwikkelaar problemen heeft met de financiering van het project. De Donderberg: De ontwikkelaar werkt op dit moment aan projectplan voor dit perceel. De bedoeling is om de toekomstige bewoners/eigenaren in een vroeg stadium te betrekken bij het ontwerp en de ontwikkeling van de woningen. De bedoeling is om hiermee begin 2012 te starten. Het project omvat de bouw van in totaal 16 (appartement) woningen. Galgenbosje : Dit betreft de 4 kavels voor woningen, die inmiddels verkocht zijn. De planning is de bouw van 2 vrije sectorwoningen, met oplevering in 2013 en 2015.

48

De Kikvors: de bouw van 5 grondgebonden woningen in de vrije sector en de bouw van een nieuwe kerk. De oplevering van de woningen en de kerk is gepland voor 2015. Boerenbuurt: de toevoeging van 4 vrijstaande koopwoningen (2 onder 1 kap ), de oplevering wordt verwacht in 2014. De Kolk: Dit project staat op losse schroeven. Aanvankelijk werd rekening gehouden met de bouw van 16 sociale huurwoningen voor Heuvelrug Wonen en oplevering in 2012. Het college heeft inmiddels besloten om te onderzoeken of het contract met de ontwikkelaar kan worden afgebroken en de locatie opnieuw kan worden ontwikkelaar. De aantallen en oplevering zijn daarmee onzeker. De Tienden: Op de woonwagenlocatie worden drie woonwagens vervangen door woningwoonwagens. De oplevering is nu gepland voor einde van 2012. Darthuizer kwekerij: Onlangs heeft het college van B&W een positief principe besluit genomen om mee te werken aan de herontwikkeling van de Darthuizer kwekerij naar een woonlocatie voor 20 appartementwoningen in de vrije sector koop voor senioren. Maarn Centrumplan Maarn: De bedoeling was om in maart van dit jaar te starten met de bouw van 24 appartement woningen en 1 penthouse, met een parkeergarage. Daarnaast een 3- tal winkelpanden, waaronder huisvesting voor de Plus supermarkt, die nu tijdelijk is gehuisvest aan het Buntplein in Maarn. De ontwikkelaar heeft dit plan in het afgelopen voorjaar ingetrokken en werkt nu aan een nieuw plan voor de bouw winkels en appartementen voor verschillende doelgroepen. Buntplein: Op het Buntplein is sinds afgelopen zomer supermarkt Plus tijdelijk gevestigd in afwachting van de nieuwbouw op het 5 meiplein. De bedoeling is dat na het vertrek van de supermarkt het perceel wordt ingezet voor woningbouw. Er is inmiddels een bouwplan voor het Buntplein ingehouden, dat door het college is aangehouden. De reden hiervan is dat het college graag dit plan wil bespreken met de omwonenden van het Buntplein. Buursteeg 2a:1 vrijstaande woning, toevoeging, de oplevering wordt verwacht in 2013. Maarnse Grindweg 8: Sloop en vervanging door nieuwbouw. Maarsbergen Hotel Maarsbergen: De sloop van 1 woning (vrijstaand) en vervangen door nieuwbouw. Haarbosch Dit project omvat de bouw van 78 nieuwbouwwoningen op het voormalige Wijersterrein, waarvan 24 sociale koopwoningen. De overige woningen betreffen vrije sector woningen in verschillende typen. De bouw en oplevering zullen gefaseerd plaatsvinden: de eerste oplevering wordt verwacht in 2014. Woudensbergseweg 92: 3 vrijstaande nieuwbouwwoningen, oplevering is gepland in 2013. Project uitbreiding bedrijventerrein Maarsbergen(Wolfswinkel) : 35 kavels, 8 starters woningen en 3 vrije sector woningen (voorkeursvariant). De gemeenteraad zal volgens planning over dit project in april 2013 een definitief besluit nemen.

49

Overberg Eindeseweg: Dit project omvat de bouw van 27 nieuwe woningen in verschillende typen en prijsklassen. Het plan is in de fase vaststelling bestemmingsplan, maar door onvoorziene omstandigheden -flora&fauna- ligt het project sinds april stil. Woningbouwvereniging moet grond aankopen voor mitigerende maatregelen, maar is hier nog niet in geslaagd. Het plan omvat 13 sociale huur- koopwoningen en 14 kavels. De start van de bouw is gepland voor 2013. 2.2. Projecten corporaties Heuvelrug wonen Nieuwbouw: Locatie De Basis BNMO Doorn

De Basis BNMO Doorn

aantal woningen 18 patiowoningen sociale huurwoningen ter vervanging van 20 woningen 34 levensloopbestendige Appartementen

Kerk Kampweg Doorn

2 beneden woningen 4 appartementen/sociale Huur

De Lei Driebergen

7 appartementen/ sociale koop 20 zorgappartementen sociale huur 14 appartementen 33 appartementen/ sociale huur 81 eengezinswoningen 21 appartementen 11 zorgappartementen/ sociale huur 25 sociale huurwoningen

Hoeklocatie Driebergen Lange Dreef (kopappartementen) Driebergen Lange Dreef (uitbreidingslocatie)

Maarsbergen Haarweg Zonstraat Driebergen

30 eengezinswoningen (huur) 2 koopwoningen (vrije sector) 7 patio woningen (met lift) 10 appartementen (met Lift)

bijzonderheden oplevering Voor senioren met 2012 zorg Start 2011 Voor senioren met zorg Start: 2015 Voor starters en senioren zonder Lift Start 2011 Verkoop onder voorwaarden Met zorg Start: 2014 Met zorg en lift Start: 2011 Gefaseerde bouw Lift Lift Start:2013 ‘zachte’capaciteit

2015

2012

2011 2015 2012

2015 2015

Start: 2012

2013/2014 De Bijenkorf Leersum

50

5 seniorenwoningen 1 eengezinswoning

Start:2012

2013

De Kolk

Middelweggebied/ Mauritslaan De Tienden

10 appartementen/met lift en allen sociale huur 2 seniorenwoningen 4 appartementen/sociale Huur 7 eengezinswoningen sociale huur 3 woonwagenwoningen

Woningbouwvereniging Amerongen: Nieuwbouw: Locatie aantal woningen Allemanswaard 47 woningen: A’rongen 19 sociale huur 21 sociale koop 7 vrije sector Eindseweg 10 8 sociale huurwoningen Overberg 7 sociale koopwoningen 14 kavels Kwekerij Leersum 7 sociale huurwoningen Middelweggebied 12 sociale huurwoningen Leersum 9 vrije sector koopwoningen Haarbosch M’bergen 14 sociale huurwoningen 18 sociale koopwoningen

2013/2014 ‘zachte’capaciteit Start: niet bekend

Niet bekend

Geen

2012

Start:2012

2012

bijzonderheden oplevering Onderzoek naar Gefaseerde bouw 2011 mogelijkheden voor t/m 2015 sociale koop 2013

(voorlopig stopgezet) 2012 Verkoop onder voorwaarden 2012 Verkoop onder voorwaarden

3. Samenvatting en conclusie De evaluatie van de woningbouwcijfers leidt elk jaar tot een aantal conclusies. In 2010 was de financiële crisis reeds voelbaar en heeft ook in 2011 zijn sporen nagelaten. Vooralsnog leek de klap mee te vallen. Voor 2011 werd in de planning (jaarschijf 2011)nog rekening gehouden met de start van een relatief groot aantal nieuwbouwwoningen – totaal 296 nieuwbouwwoningen- in diverse prijsklassen, categorieën en typen – (deels gefaseerde) en oplevering in 2011 en daarna. Er werd daardoor een inhaalslag voorzien, vooral voor de sociale huur- en koopwoningen. Een aantal projecten zou in fasen gebouwd en opgeleverd. Echter, in 2011 zijn er geen nieuwbouwprojecten gestart in de gemeente en zijn daarom slechts 18 nieuwbouwwoningen opgeleverd. In 2010 waren dat nog 35 woningen. De oplevering van het lage aantal nieuwbouwwoningen in het afgelopen zal ook (opnieuw) een lagere algemene uitkering van het Rijk en minder legesopbrengsten tot gevolg hebben. De woonbehoeften van starters en senioren blijft en zal de komende jaren toenemen, zolang er geen passende maatregelen worden genomen om aan deze vraag te voldoen.

51

Bijlage 3

Overzicht van de resultaten van de acties woonvisie

Actiepunt 1 De gemeente heeft in 2008 een meerjarenwoningbouwprogramma opgesteld voor de periode 20072017 (middellange termijn), met een doorkijk naar de periode 2017 -2022 (lange termijn). In de programmering van de nieuwbouw is op basis van de woningbehoefte conform de woonvisie de bouw van 135 woningen per jaar wenselijk. Na 2017 wordt rekening gehouden met de bouw van 70 woningen per jaar. De nieuwbouwwoningen worden geprogrammeerd op basis van projectplannen en lokale nieuwbouwinitiatieven, die bekend zijn bij de gemeente. Voor ieder kalenderjaar wordt tevens een zogenoemde jaarschijf opgesteld, waarbij alle projecten worden opgenomen waarvan de bouw in het betreffende kalenderjaar gaat starten en vervolgens na verloop van tijd worden opgeleverd. Bij de programmering van ieder nieuwbouwproject wordt in principe rekening gehouden met minimaal 30 % sociale huur- en koopwoningen, 15% middeldure koop- en 55 % vrije sector koopwoningen. Bij de medewerking aan een bouwproject wordt vooraf een stedenbouwkundige (voor een zorgvuldige ruimtelijke inpassing), financiële (haalbaarheid) en volkshuisvestelijke (noodzaak op basis de woonvisie) toets uitgevoerd (vastgelegd in de nota reserve- woonkwaliteit). Actiepunt 2 De gemeente en corporaties hebben (nog) geen gezamenlijk actie ondernomen voor het vinden van extra bouwcapaciteit binnen de rode contouren. Er is hiervoor op dit moment geen geld beschikbaar bij de gemeente. Wel is de gemeente met de corporatie Heuvelrug wonen in gesprek over de herontwikkeling voor woningbouw van de voormalige gemeentewerven in Driebergen en Doorn. Voor Maarn zijn de beoogde woningbouwlocaties: Het Buntplein Maarn waar nu tijdelijk de supermarkt Plus is gevestigd in afwachting van de oplevering van nieuwbouw aan het 5 meiplein in Maarn. Vooralsnog wordt voor het Buntplein rekening gehouden met de bouw 20 woningen, waarvan 10 grondgebonden en 10 appartementen voor senioren en starters. Gestreefd wordt naar een combinatie wonen/zorg voor de appartementen. Voor de Gemeentewerf/brandweerkazerne Maarn wordt rekening gehouden met 20 nieuwbouwwoningen, bestemd voor doorstromers en starters. Actiepunt 3 Over het algemeen is het niet eenvoudig om bij herstructurering of in inbreidingslocaties meer woningen te realiseren dan er feitelijk waren. Dit heeft verschillende oorzaken. Zo zijn de normen van hoe groot een woning moet zijn, gewijzigd. Een slaapkamer van bijvoorbeeld 2.00 x 2.00 is niet meer denkbaar. Verdichting in de vorm van gestapelde bouw stuit bij drie lagen al op weerstand. Intensivering van de ruimte met meer woningen dan voorheen, zien we dan ook alleen in Driebergen bij de Zonstraat. Dit was mogelijk doordat de totale uitbreidingslocatie in één ruimtelijk plan is gegoten, waardoor ook onbebouwde grond bij het plan is betrokken. Actiepunt 4 Heuvelrug Wonen heeft in diverse nieuwbouw renovatie- en nieuwbouwprojecten haar bewoners op verschillende wijze betrokken bij de voorbereiding, het ontwerp van de woningbouw en de inrichting van de woonomgeving. Het betrof: - de projecten Lange Dreef (kop)appartementen, Zonstraat en het Zuiderplantsoen in DriebergenRijsenburg. Bij het project de Zonstraat zijn ook de omwonenden uitgenodigd. Woningbouw vereniging Amerongen heeft voor het project Allemanswaard de bewoners op verschillende wijzen betrokken bij de projectvoorbereiding.

52

Woningbouw vereniging Maarn heeft haar bewoners in de afgelopen periode betrokken bij verschillende herstructurering- en renovatieprojecten in Maarn en Maarsbergen. Er is hiervoor voorlichtingsbijeenkomst geweest met alle bewoners georganiseerd in De Twee Marken met vertegenwoordigers van bestuur, bouwbedrijf, Woonbond, Eneco. Tijdens uitvoering meerdere bijeenkomsten is met bewoners van de afzonderlijke complexen overleg geweest. Actiepunt 5 In de afgelopen periode zijn er een drietal oriënterende gesprekken gevoerd met diverse partijen die zich inzetten voor het realiseren van collectieve particuliere bouwprojecten met verschillende doelstellingen en uitgangspunten. Voor het woningbouwproject Eindseweg in Overberg is het de bedoeling dat voor de ontwikkeling en bouw van de huur- en koopwoningen wordt ingezet op collectief particulier opdrachtgeverschap. Actiepunt 6 De woningcorporaties verkopen in overleg met de gemeente sociale huurwoningen voor het genereren en investeren van opbrengsten in nieuwbouwprojecten voor sociale huurwoningen. In beginsel geldt daarom voor de 3 lokale corporaties het adagium dat voor iedere verkochte sociale huurwoning en er een sociale huurwoning wordt gebouwd. Actiepunt 7 In opdracht van WBV Amerongen wordt binnenkort gestart met de bouw van 9 middeldure koopwoningen (ca 120 m2 met 3 slaapkamers) met een koopprijs van € 237.000, - V.O.N. in het project Middelweg in Leersum. Actiepunt 8 Tot nu toe is voor dit actiepunt nog geen concreet beleid opgesteld. Dit is een aandachtspunt voor de evaluatie van de woonvisie. Actiepunt 9 Alle woningbouwprojecten van de marktpartijen en lokale corporaties worden eerst via de lokale media (De Kaap en de Nieuwsbode) en de plaatselijke makelaars te koop aangeboden aan de plaatselijke woningzoekenden en belangstellenden. Heuvelrug Wonen verkocht de afgelopen jaren circa 15 sociale en vrije sector huurwoningen. In eerste instantie aan de zittende huurder. Daarna zijn woningen breder aangeboden via lokale makelaars. Actiepunt 10 Hierover zijn met de lokale woningcorporaties prestatieafspraken gemaakt. Voor de evaluatie en actualisatie van het meerjaren woningbouwprogramma wordt jaarlijks hiervan een overzicht gemaakt. Voor een overzicht van de plannen voor de komende jaren wordt verwezen naar bijlage 3 Actiepunt 11 en 12 De gemeente is in 2011 met Heuvelrug Wonen het experiment Hoogmoersen gestart. Dit experiment betreft de huisvesting van zorgpersoneel van Quarijn in het flatcomplex Hoogmoersbergen in Doorn. Heuvelrug Wonen heeft daarvoor met de zorginstelling QuaRijn een overeenkomst afgesloten, waarin is vastgelegd dat elke vrijkomende woning in Hoog Moersbergen als eerste aan medewerkers van QuaRijn wordt aangeboden. Voor beide partijen een win – win situatie. Voor QuaRijn bij het werven van personeel en het huisvestingsprobleem van zorgpersoneel in het algemeen. Voor Heuvelrug Wonen bij het verhuren van Hoog Moersbergen aan de juiste doelgroep. Het appartementengebouw

53

Hoog Moersbergen is drie hoog zonder lift. Dat maakt het gebouw ongeschikt voor mensen die minder goed ter been zijn. Er zijn nog geen concrete plannen voor een zusterflat nieuwe stijl. Het verpleeg/verzorgings(te)huis Nasau Odijkhof/De Brug in Driebergen heeft al enkele jaren voornemens voor nieuwbouw en vervanging van haar zusterflat. Tot nu toe zijn hiervan geen concrete plannen bekend of ter inzage verstrekt. Actiepunt 13 Voor het opplussen van de bestaande voorraad sociale huurwoningen zijn prestatieafspraken gemaakt met de lokale corporaties. Opplussen bestaande voorraad voor zorggeschikte huurwoningen betreft: In Driebergen 33 huurwoningen (Lange Dreef) In Maarn zijn totaal 12 woningen als zodanig aangepast. Actiepunt 14 In het najaar van 2009 is in het kader van het project “uw huis, uw toekomst” aan alle woningeigenaren van 55 jaar en ouder in de gemeente een folder en uitnodiging toegestuurd voor het bijwonen van een informatiebijeenkomst. Voor de bijeenkomsten in 5 dorpen was veel belangstelling. Het thema van de bijeenkomsten was bewustwording. Om tijdig na te denken over het aanbrengen van eventuele aanpassingen in hun woning om zo lang en zo plezierig mogelijk zelfstandig te kunnen blijven wonen. De bedoeling is dat er 2013 in samenwerking met het gemeentelijk senioren platform hieraan een vervolg te geven. Actiepunt 15 In de prestatieafspraken is vastgelegd : Actiepunt 2. Seniorenhuisvesting en zorgwoningen in verschillende prijsklassen, totaal over tien jaar:  uit bestaande voorraad: 250 woningen ’opplussen’ en zorgtoegankelijk maken (peildatum 1.1.2008)  Nieuwbouw (sociaal): 270 woningen aanpasbaar bouwen (nultreden-woningen).  Aanvullend: 135 nultreden woningen (> € 250.000) De resultaten hiervan worden jaarlijks bij de evaluatie en actualisatie van het meerjarigwoningbouwprogramma gemonitord. Actiepunt 16 De gemeente heeft met diverse partijen oriënterende gesprekken over de mogelijkheden van ontwikkeling van nieuwe concepten voor huisvesting van senioren in de gemeente. Daarnaast is het instrument Lokaal Maatwerk in Driebergen en Doorn ingezet voor doorstroming senioren van een eengezinswoning naar een passend woning: bijvoorbeeld enkele nultredenwoningen. Actiepunt 17 Lokaal maatwerk werd tot voor kort door Heuvelrug wonen ingezet voor de toewijzing van seniorenhuisvesting in Driebergen. Vorig jaar is gebleken, dat lokaal maatwerk uitsluitend gemeente breed mag worden toegepast en niet per dorp afzonderlijk. Daarom is door de gemeente de afspraak gemaakt dat lokaal maatwerk maximaal 50% per dorp mag worden ingezet. Hierdoor wordt het mogelijk dat ook senioren van andere gemeenten zich kunnen huisvesten in de gemeente. Actiepunt 18 In het project Allemanswaard wordt rekening gehouden met een project voor de huisvesting van

54

6 jongeren met een lichte beperking. Heuvelrug Wonen heeft hiervoor de volgende projecten in voorbereiding: - de Basis in Doorn (vervanging van zorgwoningen door nieuwbouw) - Abrona in Kopbebouwing Lange Dreef in Driebergen (seniorenhuisvesting met zorg) - Lange Dreef uitleggebied in Driebergen (diverse seniorenwoningen met zorgaanbod) - Locatie Hoek in Driebergen (20 wooneenheden met zorgaanbod)

Actiepunt 19 Uit onderzoek is gebleken dat woningbouw op vrijkomende locaties door extramuralisering op bijvoorbeeld de percelen van Bartimeus en BNMO niet mogelijk is. Actiepunt 20 Door het Rijk is aan alle gemeenten een huisvestingstaakstelling voor statushouders opgelegd, de zogenaamde reguliere huisvestingstaakstelling. Enkele jaren geleden (periode 2008- 2010) was er sprake de Huisvestingtaakstelling Generaal Pardonregeling. Deze taakstelling is afgesloten. De gemeente had daarvoor als taakstelling 82 personen en uiteindelijk zijn er 85 gehuisvest.( als enige gemeente in de provincie is de target gehaald). Nu is alleen de reguliere taakstelling van toepassing voor de gemeente. Deze taakstelling bedraagt circa 35 personen per jaar. Er vanuit gaande dat een gemiddeld asielzoeker gezin uit 2,5 personen bestaat, betekent dit er circa 15 woningen per jaar beschikbaar moeten worden gesteld. Dat gebeurt in overleg met de woningcorporaties. Ook zij zijn er van op de hoogte dat de huisvestingstaakstelling een wettelijke verplichting is en vanuit Aedes worden ze daar ook regelmatig op attent gemaakt. Er is hiervoor halfjaarlijks ambtelijk overleg met de corporaties, meestal in het bijzijn van de verantwoordelijke wethouder en de Provinciaal Toezichthouder. Ook is bij iedere woningtoewijzing afzonderlijk contact met de corporaties in het kader van de uitvoering van bovengenoemde huisvestingstaakstelling. Actiepunt 21 Woningbouwvereniging Amerongen heeft initiatieven genomen voor de exploitatie van De Binder in Leersum, Sporthal Steinheim in Doorn en Allemanswaard in Amerongen. Heuvelrug Wonen restaureerde de kerk aan de Kampweg onder het motto: Verleden bewaard, toekomst verzekerd. Welzijnsstichting Welnúh is de nieuwe bewoner van de voormalige kerk. Actiepunt 22 Heuvelrug Wonen heeft de bewoners in een intensief traject betrokken bij de inrichting van de buitenruimte ten behoeve van de nieuwbouwwoningen aan de Zonstraat en (kop)appartementen Lange Dreef in Driebergen. Woningbouwvereniging Amerongen heeft dat ook gedaan voor het project Allemanswaard in Amerongen en Eindseweg in Overberg. Actiepunt 23 Tot nu toe is dat nog niet gebeurd. Wel wordt voor ieder woningbouwproject een brede en zorgvuldige afweging gemaakt ten aanzien van de kwaliteitseisen voor de gewenste architectuur en openbare ruimten het kader van het Bijzondere Bouwplannen Overleg (BBO). Dit is een vast onderdeel van een bestuurlijk (principe) besluit voor het wel of niet meewerken aan de uitvoering van een woningbouwproject.

55

Actiepunt 24 Er is in 2010 voor het eerst een Leefbaarheid monitor uitgevoerd in de gemeente, die om de twee jaar wordt herhaald. Onlangs is besloten om in 2014 een 2e onderzoek te doen. Actiepunt 25 en 26 Er was op donderdag 13 oktober 2011. een mini- werkconferentie onder leiding van de beleidsadviseur milieu voor de gemeente en de lokale corporaties over het thema ‘Energie in gebouwde omgeving’. Tijdens dit overleg is gesproken over de gezamenlijke ambities en plannen voor de komende jaren en zijn ook de verschillende energieprojecten van de gemeente en corporaties inhoudelijk besproken. De bedoeling is dat beide partijen in 2013 hun ambities en doelstellingen concreet gaan beschrijven en vastleggen in afspraken. In Maarn zijn voor de complexen 1 en 14 (Tuindorp) zijn 23 woningen van energielabel E gestegen naar energielabel C. In de complexen 2, 3 en 4 (zie pt. 4) zijn 62 woningen gestegen van energielabel D/C naar B. Actiepunt 27 Op 11 januari 2011 heeft de gemeenteraad ingestemd met de nota reserve- woonkwaliteit. In deze nota is uitgewerkt op welke wijze en onder welke voorwaarden de gemeente initiatieven voor het verbeteren van de woonkwaliteit financieel ondersteunt. De gemeente stelt zich op aanjager van deze initiatieven en heeft als voorwaarde dat de financiële middelen efficiënt en effectief worden ingezet. Actiepunt 28 en 29 De nota woonservicegebieden door de gemeenteraad vastgesteld. De belangrijkste doelstelling van deze nota is het realiseren van kwaliteit van leven in de verschillende levensdomeinen van de inwoners van de gemeente. De programma’s en maatregelen hiervoor zijn vooral gericht om ouderen en kwetsbare inwoners te ondersteunen, door hun zelfstandigheid en zelfredzaamheid te stimuleren. Voor de uitvoering van de in de nota opgenomen maatregelen en acties is tevens een uitvoeringsprogramma gemaakt voor de periode 2011- 2015. Actiepunt 30 De WBV Amerongen heeft op verzoek van de gemeente grond aangekocht voor de ontwikkeling van nieuwbouw aan de Eindseweg in Overberg. Heuvelrug Wonen verwierf een perceel aan de Haarweg in Maarsbergen. Actiepunt 31 In de reserve- woonkwaliteit is vastgelegd dat voor ieder verzoek voor medewerking aan een nieuwbouwproject (principebesluit) er vooraf en stedenbouwkundige, volkshuisvestelijke en economische toets plaatsvindt. Aan dat van de uitkomst van de verschillende toetsen wordt het woningbouwprogramma bepaald, waarbij voor sociale woningbouw een minimum van 30% geldt. Actiepunt 32 Het instrument lokaal maatwerk wordt in de verschillende dorpen regelmatig ingezet voor het passend huisvesten van senioren en ‘vrijmaken’ van betaalbare huisvesting voor starters en jonge gezinnen. Actiepunt 33 De resultaten van het toegepaste lokaalmaatwerk wordt jaarlijks geëvalueerd. Daarnaast wordt het aantal te verdelen woningen via lokaal maatwerk in overleg met de corporaties verdeeld over de gemeente. In de afgelopen periode is lokaal maatwerk voor diverse nieuwbouwprojecten in de dorpen met succes ingezet.

56

Aangezien de Provincie heeft aangegeven dat zij over een langere periode de resultaten van lokaalmaatwerk wil beoordelen en aan de hand daarvan wil bepalen en besluiten om het percentage lokaal maatwerk te verhogen (zie tevens hoofdstuk 5, nieuwe huisvestingswet), is er tot nu toe daarvoor geen concrete actie ondernomen. Actiepunt 34 Woningbouwvereniging Amerongen werkt sinds 1 juli 2010 met een eigen woonruimteverdeelsysteem conform de bepalingen van de gemeentelijke huisvestingsverordening en biedt haar vrijgekomen sociale huurwoningen uitsluitend aan via de lokale media (De Kaap en Nieuwsbode). Heuvelrug wonen en WBV Maarn zijn aangesloten bij het regionale aanbodsysteem Regio Utrecht dat wordt uitgevoerd oor Woningnet. Woningnet adverteert de vrijgekomen huurwoningen in een woningkrant, die wekelijks verschijnt en op verschillende afhaalpunten in de gemeente verkrijgbaar is. Woningnet is voor de deelnemers regio Utrecht de organisatie die vrijgekomen huurwoningen In 2012 zal het woningaanbod van sociale huurwoningen in de regio Utrecht uitsluitend digitaal aangeboden worden. Dit kan problemen geven voor woningzoekenden die niet over een digitale aansluiting beschikken. Actiepunt 35 De gemeente heeft in de zomer van 2011 een nieuwe urgentieregeling vastgesteld. Actiepunt 36 Investeringsplannen op grond van de woonvisie worden in jaarprogramma’s van de corporaties uitgewerkt. Actiepunt 37 De gemeente en lokale corporaties hebben voor de periode 2009-2014 prestatieafspraken gemaakt. In dit prestatieconvenant is een breed scala aan taken en opdrachten opgenomen die de woonvisie weerspiegelen. De corporaties zien het als hun opdracht om daar invulling aan te geven. Niet alles kan tegelijk gerealiseerd worden. Eén van de actiepunten voor gemeente en corporaties is het benoemen van ijkpunten waarop ze jaarlijks hun afspraken evalueren en actualiseren. Actiepunt 38 In het kader van de voorbereiding nota woonservicegebieden is er startbijeenkomst georganiseerd voor alle betrokken partijen. Ook zijn in het voorjaar van 2010 een aantal dorpsbijeenkomsten geweest over dit thema. Er zijn diverse interviews afgenomen met de belangrijkste interne en externe samenwerkingspartijen. Actiepunt 39 Uitwerking in de woningbouwmonitor (Excel bestand/zie bijlage 5). Actiepunt 40 De gemeente en corporaties hebben deze opdracht samen opgepakt

57

Bijlage 4

De nieuwe relatie van de gemeente en woningcorporaties

De toekomstige ontwikkeling van de relatie van de gemeente met de corporaties 1. Vooraf Gemeenten en woningcorporaties hebben altijd voor een belangrijk deel samen vorm gegeven aan de volkshuisvesting. In de loop der jaren is de invulling van hun relatie meerdere malen gewijzigd. 2.

Toekomstige ontwikkelingen

2.1 Herziening woningwet Door de herziening van de regeling van de volkshuisvesting in de Woningwet is de relatie tussen gemeenten en de woningcorporaties opnieuw gewijzigd. Een groot deel van de wijzigingen betreft aanpassing van bestaand beleid en van lagere regelgeving die nu in de wet wordt opgenomen. In de nieuwe wet is ook de taakomschrijving en het toezicht op de woningcorporaties (de toegelaten instellingen)vastgelegd. En daarmee is een jarenlange discussie over staatssteun en het financiële reilen en zeilen van woningcorporaties afgerond en geregeld. Een nieuw op te richten ‘ Financiële Autoriteit Woningcorporaties’ als opvolger van het Centraal Fonds Volkshuisvesting gaat extern toezicht houden op de woningcorporaties en op de naleving van de regels voor staatssteun. De inzet van het wetsvoorstel is ook dat de positie van gemeenten wordt versterkt en dat woningcorporaties zich meer gaan richten op hun kerntaken: de lokale volkshuisvestingsdoelstellingen en uitvoering van het gemeentelijk woonbeleid. De woningcorporaties moeten volgens de nieuwe wet met hun werkzaamheden en investeringen ‘naar redelijkheid’ bijdragen aan de uitvoering van het gemeentelijk woonbeleid. Het belang van de Woonvisie als afwegingskader is daardoor toegenomen. Dat betekent ook heldere en duidelijke (prestatie)afspraken over de kwantiteit en kwaliteit van de kernvoorraad sociale huurwoningen en nieuwbouw. De corporaties kunnen dus met het wetsvoorstel hun werk blijven doen: investeren in wijken en buurten en zorgen voor voldoende, goede en betaalbare woningen in prettige wijken en buurten. En met partners werken aan (gebouwen voor) maatschappelijke voorzieningen als scholen, zorgsteunpunten en gezondheidscentra. Prioriteit van de woningcorporaties ligt bij het huisvesten van hun doelgroepen. In nauwe samenwerking met de gemeentebesturen kunnen de corporaties toekomstgericht beleid ontwikkelen waarin zij werken aan een uitgebalanceerd woningaanbod met de daarbij behorende noodzakelijke voorzieningen.

58

Op 5 juli 2012 heeft de 2e kamer unaniem ingestemd met de herziening van de Woningwet. De behandeling van het wetsvoorstel door de 1e kamer is gepland in het komende najaar. Het streven is invoering van de gewijzigde wet per 1 januari 2013. 2.2 DAEB en niet-DAEB In de tijdelijke ministeriële regelgeving van 1 januari 2011 zijn de regels vastgelegd voor de activiteiten waarvoor staatsteun is toegestaan. De activiteiten zijn verdeeld in zogenoemde DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang) activiteiten met een algemeen economisch belang en niet-DAEB activiteiten. Voor de DAEB activiteiten mag staatssteun worden ontvangen. Concreet betekent dit dat corporaties voor de financiering van dit type activiteiten borging kunnen krijgen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het ontvangen van staatssteun voor de uitvoering van DAEB activiteiten is aan twee regels gebonden. De eerste regel stelt dat de staatssteun doelmatig en rechtmatig moet worden ingezet. Dit houdt in dat staatssteun alleen onder bepaalde voorwaarden mag worden gebruikt voor het uitvoeren van activiteiten die daarvoor in aanmerking komen. Voor niet-DAEB activiteiten mag geen staatssteun worden ingezet. Vanuit de Europese beschikking en vooruitlopend op de herziende Woningwet met de AMvB zijn corporaties verplicht een administratieve scheiding aan te brengen tussen de DAEB en niet-DAEB activiteiten. Voor de financiering van niet-DAEB activiteiten zijn in de tijdelijke regelgeving geen regels vastgesteld. Dit houdt in dat corporaties naast ongeborene financiering ook eigen liquide middelen en verkoopopbrengsten (uit DAEB) mogen inzetten voor de financiering van niet-DAEB activiteiten. De solvabiliteit van de DAEB activiteiten moet daarbij de hoogste prioriteit hebben. In de praktijk wordt van woningcorporaties verwacht primair zich te richten op DAEB activiteiten, ook een actieve rol te spelen in het niet-DAEB segment. Bijvoorbeeld voor voldoende huisvesting voor lagere middeninkomens of het aanbieden van een bepaald voorzieningenniveau. De woningcorporaties krijgen de mogelijkheid een deel van hun woningvoorraad te liberaliseren. De gemeente en woningcorporaties moeten in overleg welke woningen in aanmerking komen voor liberalisatie, indien de woningcorporaties daarvoor kiezen. Hiervoor moet een voorstel ingediend bij de Minister. De gemeente wordt hierbij om haar visie gevraagd. 2.3 EU regelgeving Staatsteun in deze is in de Europese beschikking toegestaan mits corporaties; • De bouw, aankoop en verhuur van woningen onder de liberalisatiegrens van € 664, 66(prijspeil 1-7- 2012) blijft en waarvan minimaal 90% wordt toegewezen aan huishoudens met een belastbaar inkomen van minder dan € 34.085,- per jaar (prijspeil 1 januari 2012). • De aanleg van kleinschalige infrastructuur welke een directe relatie heeft tot de sociale huisvesting. Hieronder valt bijvoorbeeld infrastructuur die verbonden is met de woning en investeringen in de leefbaarheid. • De werkzaamheden voortkomende uit leefbaarheid activiteiten en de aanpak van wijken en dorpen.

59

• De bouw en verhuur van maatschappelijk vastgoed dat is opgenomen in de gelimiteerde lijst uit de Europese beschikking. Zorgvastgoed valt onder de categorie DAEB woningen. Onder de niet-DAEB activiteiten vallen alle activiteiten welke niet aan één van de bovenstaande criteria voldoen. Veelvoorkomende niet-DAEB activiteiten zijn de woningen met een huur boven de € 664,66 per maand, koopwoningen, commerciële ruimten en maatschappelijk vastgoed dat niet op de lijst van de Europese Commissie is vermeld. Met niet- DAEB kunnen huishoudens worden gehuisvest die niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning.

3. Gevolgen voor de woningcorporaties Door hierboven genoemde wijzigingen in de Woningwet en de nieuwe EU- en Rijksmaatregelen worden de positie en mogelijkheden van de woningcorporaties aangescherpt. Woningcorporaties worden daarnaast geconfronteerd met nieuwe heffingen (betaling van omzetbelasting) en financiële bijdragen voor het in stand houden van de sector ( bijdragen voor de financiële problemen van collega- woningcorporatie Vesta en WSW). Vanaf 2014 moeten woningcorporaties structureel een jaarlijkse bijdrage aan de toeslagenwet -de zogenaamde betaalbaarheidsheffing op huurwoningen- betalen. De primaire opgave voor de woningcorporaties blijft: de voorraad sociale huurwoningen betaalbaar houden en verbeteren van de (woon)kwaliteit van het bezit. De activiteiten van de woningcorporaties moeten nadrukkelijker gericht zijn op de uitvoering van het lokaal woonbeleid. Voor een belangrijk deel van de bestaande voorraad zijn vanwege de stijgende energielasten maatregelen voor de energiebesparing nodig in de komende jaren (zie ook 4.2.7) Voor de financiering van de renovatie en verbetering van de bestaande voorraad sociale huurwoningen moeten woningcorporaties voldoende inkomsten hebben om rente en aflossing te kunnen betalen. Een structurele afroming van de inkomsten heeft tot gevolg dat er minder ruimte overblijft voor investeringen in de nieuwbouw en renovatie. 4. Gevolgen voor de huren en de huurder Het Rijk biedt de woningcorporaties onvoldoende ruimte om de huren te verhogen. De huurtoeslag is bedoeld voor ondersteuning van de laagste inkomensgroepen. Die worden in de lijn van het beoogde Rijksbeleid geconfronteerd met een huurverhoging om hun eigen huurtoeslag te betalen. En de woningcorporaties hebben de huurverhogingen juist nodig voor de financiering van de opgave in de bestaande woningvoorraad. De verhogingen kunnen voor de huurder worden gecompenseerd, doordat (bij een juiste uitvoering) energiebesparingen mogelijk zijn en er dus gelijkblijvende woonlasten kunnen worden nagestreefd. 5. Tot slot Het bovenstaande betekent het volgende: Enerzijds betekent dit dat woningcorporaties keuzes moeten maken waarvoor zij zich zullen (blijven) inzetten en willen investeren : aanbod van voldoende betaalbare huurwoningen voor de doelgroepen van beleid, gebaseerd op de woningbehoefte. De omvang van de nieuwbouwproductie dient minimaal afgestemd te worden op de lokale en zo mogelijk regionale woningbehoefte.

60

Bijlage 5

Woningbouwmonitor Excelbestand

61

62