Gemeente Noordenveld Woonvisie een tussenbalans
Roden, december 2005
2
Inhoudsopgave
1.
Inleiding
5
2.
Terugblik; trend in de afgelopen periode
2.1. 2.1.1. 2.2. 2.3.
ontwikkelingen in de voorraad 1995-2004 kwalitatieve en kwantitatieve aspecten nader beschouwd ontwikkeling bevolking ontwikkeling woningmarkt
7 7 7 8 10
3.
Trends en ontwikkelingen
3.1. 3.2. 3.3.
inleiding bevolking woningmarkt
4.
Kwaliteitsaspecten van het wonen
4.1. 4.2. 4.2.1. 4.2.2. 4.2.3. 4.2.4.
inleiding fysieke woonkwaliteiten WoonKeur levensloopbestendig bouwen duurzaam bouwen duurzaam veilig
4.3.
sociale woonkwaliteiten
14 14 14 14 15 16 17 18
5.
Gedifferentieerde opbouw van woonwijken en kernen
19
6.
Wonen, welzijn en zorg (WMO); huisvesting bijzondere doelgroepen
6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 6.4.1. 6.4.2. 6.4.3.
inleiding WMO
21 21 21 22 26 26 26 26
11 11 11 12
wonen, welzijn en zorg vanuit woonperspectief overige bijzondere doelgroepen woonwagenbevolking huisvesting statushouders maatschappelijke opvang
7.
Sociale huursector
7.1. 7.2. 7.2.1. 7.2.2. 7.3. 7.4. 7.5.
inleiding gemeentelijk beleid de sociale huurmarkt nader beschouwd sociale huursector en uitleglocaties herstructurering startershuurmarkt veranderend huurprijsbeleid
28 28 28 28 29 30 31 32
8.
Starters- en doorstromersmarkt
33
9.
Bevolking en woonbeleid
9.1. 9.2.
inleiding betrokkenheid concreet
35 35 35
10.
Kwantitatieve programma
10.1 10.2.
inleiding bouwprogramma
37 37 37
3
11.
Kleine kernen
11.1. 11.2. 11.3. 11.4. 11.5.
inleiding kwalitatieve aspecten algemeen POPII en de kleine kernen toedeling aan de kernen; de kwantitatieve aspecten woningbouwprogramma’s kleine kernen
39 39 39 40 40 42
12.
Het buitengebied
44
12.1. 12.2. 12.3.
algemeen recreatieverblijven woonschepen
44 44 45
13.
Bestemmingsreserve volkshuisvesting
13.1. 13.2. 13.2.1. 13.2.2. 13.3.
inleiding gewijzigd beleidskader aanleiding nieuwe beleidskader inhoudelijk ontwerpopgave Roden – Leek
46 46 46 46 46 48
Bijlagen Bijlage I
Huishoudensontwikkeling Noordenveld 1995-2004
Biijlage II
Prognose huishoudensontwikkeling Noordenveld
Bijlage III
Opgestarte alsmede voorgenomen herstructureringsprojecten
Bijlage IV
Indicatief overzicht woningbouwvoornemens
Bijlage V
Reservering contingenten kleine kernen tot 2015
Bijlage VI
Bestemmingsreserve volkshuisvesting
4
1. Inleiding
In april 2000 is de gemeentelijke woonnota ‘Noordenveld, een gemeente om te wonen’ door de Raad vastgesteld. Hiermee werd een kader neergelegd voor het woonbeleid in de nieuwe gemeente Noordenveld. Ook was het een vertrekpunt voor een prestatieconvenant, dat in 2001 met de corporaties Actium en Woonborg gesloten is. Waarmee een brede en integrale basis was gelegd waarop goed uitvoering kon worden gegeven aan het gemeentelijk woonprogramma. De omgevingsfactoren waarbinnen het woonbeleid gestalte krijgt zijn aan voortdurende veranderingen onderhevig zijn. Daardoor gaat vastgesteld beleid maar een beperkt aantal jaren mee. Dat geldt ook voor de vigerende woonnota. Belangrijkste veranderingen sinds 2000 zijn de terugslag in de economie en het vaststellen van de herziene Regiovisie Groningen-Assen, op grond waarvan de taakstelling voor Noordenveld aanzienlijk is toegenomen. Waar de omslag in de conjunctuur vooral gevolgen heeft voor de vraag/aanbodverhoudingen op de kortere termijn, is de impact van de verhoogde taakstelling op de middellange en lange termijn aanzienlijk. In de nota van 2000 ligt het accent nog sterk op een behoudend scenario. Zorgvuldig behoud en beheer zijn de leidende thema’s, pas daarna komt selectieve groei aan bod. Met een nieuwe regiotaakstelling van 4900 woningen nieuwbouw en 1100 woningen transformatie tot 2020, gezamenlijk uit te voeren door Leek en Noordenveld en een regio-opgave van 600 woningen voor Norg en Peize, is duidelijk dat we te maken hebben met veel meer dan een simpele accentverschuiving. Om deze taakstelling tot uitvoering te brengen, is ervoor gekozen om een samenhangende visie te ontwikkelen op de gevolgen van de uit de actualisatie van de Regiovisie voortvloeiende ontwerpopgave. Deze integrale visie zal gebaseerd worden op diverse deelproducten waarvan de belangrijkste zijn een intergemeentelijke visie Leek/Roden voorzien van bestemmingsplannen voor nieuwe woonwijken en bedrijventerreinen, een ruimtelijke ontwikkelingsvisie voor de kernen Norg en Peize (beide voorzien van woonprogramma’s en meerjarenuitvoeringsprogramma), een visie op de bereikbaarheid van de gemeente, een visie op het voorzieningenniveau ten behoeve van de inwoners op maatschappelijk en cultureel gebied waaronder begrepen onderwijs, sport en welzijn/zorg en een geactualiseerd landschapsontwikkelingsplan als onderdeel van het Regiopark Groningen-Assen. Zomer 2004 is een start gemaakt met deze complexe ontwerpopgave. In dit kader zal ook een integrale woonnota gerealiseerd worden, die verwacht mag worden rond 2007/8. Er gaat dus de nodige tijd overheen totdat deze nota gereed is. Daarom vinden we het gewenst om tussentijds met een aangepaste woonnota te komen. Dat hebben we gedaan in de vorm van een product van beperkte omvang. Daarom hebben we het ook een tussenbalans genoemd. We kijken terug, we stellen de thema’s uit de vorige nota waar nodig bij en schetsen een beeld van de
5
voornemens in de komende paar jaar. Daarbij hebben we het met name over het lopende programma zoals dat in essentie is uitgezet op basis van de woonnota van 2000. Zoals gezegd is voor het regiovisiegebeuren een separaat traject uitgezet. Deze tussenbalans zal dan ook slechts zijdelings verwijzen naar de regiotaakstelling. Ook omdat de programmatische doorvertaling van de ontwerpopgave, de impact dus van de nieuwe taakstelling op de ruimtelijke ontwikkeling van Noordenveld, zich nog in een onderzoeksstadium bevindt. Het lag dan ook voor de hand om niet nog in het kader van deze tussenbalans woningmarktonderzoek te laten uitvoeren. Dat staat ingepland in het brede onderzoekstraject binnen de procesgang van de regiovisieopgave. Voor wat betreft het wonen zullen de resultaten in beginsel in de eerdergenoemde integrale woonnota worden verwerkt. Tegelijk wordt deze nota waar nodig tussentijds bijgesteld en/of aangevuld als de onderzoeksresultaten daar aanleiding toe geven. De opzet is als volgt.
Eerst wordt teruggekeken over de afgelopen 10 jaar. Daarna wordt
vooruitgekeken aan de hand van de belangrijkste trends voor de komende jaren. Vervolgens wordt langs thematisch weg het woonbeleid van de gemeente neergezet. Daarop wordt concreet ingezoemd op het woonprogramma, waarbij in aparte hoofdstukken aandacht is voor de kleine kernen en de contingentering, en het buitengebied. Ten slotte wordt in het laatste hoofdstuk het beleid t.a.v. de bestemmingsreserve volkshuisvesting behandeld.
6
2. Terugblik; trends in de afgelopen periode 2.1. ontwikkelingen in de voorraad 1995-2004 In het hele land staat de woningbouwproductie onder druk. Het blijkt door allerlei oorzaken steeds moeilijker om beoogde productiecijfers te realiseren. Een fenomeen dat zich ook voordoet in het Regiovisiegebied Groningen-Assen. Volgens het RIGO-rapport ‘Inventarisatie woonplannen provincie Drenthe’ van november 2004 is in dit gebied de woningbouwproductie teruggelopen van ca. 2400 woningen per jaar tussen 1995/99 tot ca. 1700 woningen per jaar in de periode daarna (2000-2003).
Sinds 1 januari 2000 – het jaar waarin de vorige woonnota is vastgesteld – groeide de woningvoorraad in Noordenveld met 695 woningen (peildatum 1-1-2005), een gemiddelde nettoproductie van 139 woningen per jaar. Het tempo dat verwacht was in de woonnota is hiermee niet gehaald. Het indicatief overzicht bouwvoornemens, bijlage I van de nota van 2000, ging nog uit van een gemiddelde groei van een kleine 190 woningen per jaar. Toch onderscheidt Noordenveld zich positief van het gehele regiovisiegebied. In Noordenveld is de productie juist toegenomen ten opzichte van de vorige vijfjaarsperiode (95-99) toen de woningvoorraad steeg met 534 woningen, 107 woningen gemiddeld op jaarbasis.
2.1.1. kwalitatieve en kwantitatieve aspecten nader beschouwd
Nieuwe appartementen , Heerestraat Roden
Voor een goed beeld is het nodig de productie nader te bekijken op zijn kwantitatieve en kwalitatieve aspecten. Wat dan in de eerste plaats opvalt is de inhaalslag van Roden. Is in de periode 95-99 de productie in Roden sterk teruggelopen met een aandeel van minder dan de helft van de totale productie (ca. 48%), in 2000-2004 wijzigt dit aanzienlijk. Met 612 woningen, zo’n 88% van de totale 1
nettoproductie van 695 woningen, nam Roden groot deel van de nettoproductie voor zijn rekening . Dit 1
Onder nettoproductie wordt verstaan de brutoproductie (het totaal aantal gebouwde wooneenheden) minus de onttrokken (veelal gesloopte) wooneenheden
7
heeft veel te maken met het ontwikkelingstempo van de uitleglocaties. De stagnatie rond de Vijfde Verloting in Roden drukte de productie in 95-99, het lostrekken daarvan in de volgende periode heeft de bouwproductie sterk gestimuleerd. Terwijl in de rest van de gemeente juist in de laatste vijfjaarsperiode geen nieuwe uitleglocaties tot ontwikkeling zijn gebracht. Een andere factor is het in een stroomversnelling komen van de herstructurerings- en transformatieopgave in de kom van Roden. De ingrijpende transformatie van de kom van Roden van dit moment komt ook terug in het aandeel appartementen op de totale productie. Lag dat in 95-99 nog rond de 22%, vanaf 2000 is het aandeel gestegen tot ruim 49%. Hiermee is een forse inspanning gepleegd op het vlak van de seniorenhuisvesting, een speerpunt uit de woonnota van 2000. Opvallend is daarbij het hoge aandeel sociale huur zowel in 95-2000 als in 2000-2005: 94 op 187 (50,2%) respectievelijk 142 op 343 (41,4%). Ook de ontwikkeling van het aandeel sociaal (huur en koop) in de totale nieuwbouw is interessant. Net als in veel andere gemeenten liep het aandeel in de loop van de jaren ’90 terug. In de periode 9599 was het nog een kleine 20%. De woonnota ging voor een andere koers. Tegen de landelijke trend in waarin de koopsector centraal stond en krimpscenario’s werden geformuleerd voor de sociale sector, wordt in de woonnota 2000 de ambitie neergelegd 30% sociaal te realiseren in uitleglocaties. Deze ambitie komt terug in de productiecijfers. Van de gehele nieuwbouwproductie 2000-2004 is bijna 30% daadwerkelijk in de sociale sector gerealiseerd; de netto toevoeging betrof 157 sociale huurwoningen en 42 sociale koopwoningen, bijna 29% van de totale groei.
groei woningvoorraad 1995-2004 totaal en naar sociale sector en appartementen 700 600 500 aantal 400 wooneenheden 300 200 100 0
95-99
ur
n
w aa
rv an
ap
ap p
.s
oc
hu
en te
or
rte m
pa
se ct
ia le so c
to t
al e
gr oe
i
00-04
Bron: woningstatistiek gemeente/CBS
2.2. ontwikkeling bevolking De periode 1-1-2000 tot 1-1-2005 laat een bevolkingsgroei zien van 1.027 personen tot 31.692 inwoners. De top was januari 2004 bereikt met 32.123 personen, de terugloop sindsdien valt grotendeels toe te schrijven aan het sluiten van het AZC.
8
De spreiding van de bevolkingsgroei over de diverse kernen weerspiegelt de spreiding van de groei van de woningvoorraad. Met 1026 personen was de groei verreweg het grootst in Roden. Daarnaast is Peize ook gegroeid met 70 inwoners. Daartegenover staat krimp van de bevolking in Norg met 39 personen. De kleine kernen en het buitengebied vertonen een divers beeld variërend van krimp (Veenhuizen -29,Nietap -20) tot geringe groei (Een +13). Belangrijk is dat de neergaande trend van de daaraan voorafgaande vijfjaarsperiode (95-2000) is doorbroken, toen de bevolking ondanks een toename van de voorraad nog was gekrompen met 184 personen.
Opvallend is de verandering van de bevolkingsopbouw tussen 1995 en 2004. Een goede indicator is de leeftijdsontwikkeling en samenstelling van de huishoudens. Daarmee worden gevolgen voor de woningmarkt beter in beeld gebracht dan aan de hand van leeftijdsontwikkeling op basis van leeftijdscohorten (voor een gedetailleerd beeld zie bijlage I). De dominante trend is snelle veroudering. huishoudens per leeftijdscategorie 1995 en 2004 6000 5000 4000 aantal 3000 huishoudens 2000
1995 2004
1000
45 -6
+ 65
4
4 -4 25
17 -2
4
0
Bron gegevens: prov. Drenthe
Waar bij de categorie tot 44 jaar het aantal huishoudens afneemt - tussen 1995 en 2004 met 722 - is de groei bij huishoudens vanaf 45 jaar 1937 geweest (op een totale groei van 1214 huishoudens). Vooral de spectaculaire sprong in het aantal 65+ huishoudens is aanzienlijk: van 2491 naar maar liefst 3604, een stijging met bijna 44%! Wat ook opvalt is de gestaag veranderde samenstelling van de huishoudens. Het aantal huishoudens met kinderen neemt steeds meer af, als percentage van het totale aantal huishoudens tussen 1995 en 2004 met 4,6%. Groei is er zowel bij de meerpersoonshuishoudens zonder kinderen als de alleenstaanden. Ten opzichte van 1995 is de absolute groei van de alleenstaanden zelfs 24%, die van de tweepersoonshuishoudens 15%. Terwijl het aantal huishoudens met kinderen absoluut is gedaald met 2,5%. Logisch is dat Noordenveld hiermee ook de trend volgt van afnemende woningbezetting. Was deze in 1995 nog 2,59 personen per woning, in 2000 was het gedaald tot 2,47 om per 1 januari 2005 verder te
9
aantal personen per woning
ontwikkeling gemiddelde woningbezetting 2,65 2,6
2,59
2,55 2,5
2,47
2,45
2,42
2,4 2,35 2,3 1995
2000
2005
gemiddele w oningbezetting
Bron:CBS
dalen tot 2,42. Dat komt met name door de stabilisering van de gezinsontwikkeling en de toename van de kleine huishoudens. Ook de vergrijzing is een factor.
2.3. ontwikkeling woningmarkt Toen de woonnota 2000 werd vastgesteld, stond de woningmarkt geheel in het teken van de koopsector. Een niet eerder vertoonde stijging van de koopprijzen – direct resultaat van een combinatie van een lage rentestand en een bloeiende economie – leidde tot een krachtige vraag en een toenemende onbalans binnen de vraag/aanbodverhoudingen. Hoewel de huursector in Noordenveld niet zo ontspannen was als in andere delen van het land, waar zich in meer of mindere mate leegstand voordeed, konden huurgegadigden door de bank genomen goed bediend worden. Met uitzondering van Norg, waar de omvang van de sociale huurvoorraad mede door omvangrijke verkoop toen al te klein was. De appartementenmarkt deed het goed. Ondanks het relatief omvangrijke aanbod werden de producten grif afgenomen. De afgelopen jaren is het beeld aanzienlijk gewijzigd. De hectiek is van de koopmarkt af, de prijsstijging is afgevlakt en de gemiddelde verkooptijd neemt toe. Met name de appartementenmarkt is onder druk komen te staan, duidelijk is dat de consument de prijs/kwaliteitsverhouding zorgvuldiger is gaan afwegen. In het bijzonder door de stagnerende doorstroming is de druk op de sociale huurmarkt snel toegenomen, zich manifesterend in snel opgelopen wachttijden. Deels daarmee samenhangend werd het voor starters op de woningmarkt steeds moeilijker om een woning te krijgen. Dat geldt voor de sociale huursector, maar ook voor de koopsector waar de gemiddelde koopprijs de spankracht van steeds hogere inkomenscategorieën te boven gaat.
10
3. Trends en ontwikkelingen
3.1. inleiding Omdat deze nota bedoeld is als een tussenbalans tussen de Woonnota van 2000 en een integrale visie op de ontwikkelingsrichting van Noordenveld als gevolg van de taakstelling in de herziene Regiovisie, richt dit hoofdstuk zich met name op de komende paar jaar. Een onzekere factor daarbij is de economie. De afgelopen jaren hebben duidelijk laten zien hoe groot de invloed daarvan is op de koers van de woningmarkt. Duidelijk is dat de richting waarin de conjunctuur zich de komende paar jaar ontwikkelt van grote invloed is op de korte- en middellange termijnontwikkeling van de woningmarkt. Dat maakt het schetsen van trends, met name t.a.v. van de vraag/aanbodverhoudingen lastig. Indien de economie zich onverwacht snel zal herstellen, mag ervan worden uitgegaan dat de vraag-aanbodverhoudingen snel zullen wijzigen.
3.2. bevolking Hoewel de laatste bevolkings- en huishoudensprognose van de provincie van 2001 dateert is het nog 2
steeds een bruikbare indicatie van de ontwikkelingsrichting tot 2015 (zie bijlage I) . De belangrijkste trends zijn een doorzettende verschuiving naar eenn- en tweepersoonshuishoudens/eenoudergezin in alle leeftijdscategorieën, steeds meer oudere huishoudens en een verder afnemend aandeel huishoudens met kinderen. Hieronder wordt op enkele ontwikkelingen dieper ingegaan. Dé grote verandering in de bevolkingsopbouw, geheel in lijn met de landelijke ontwikkeling, is de manifeste vergrijzing. Tot 2015 neemt het aantal 65+huishoudens volgens deze prognose met ongeveer de helft toe tot een kleine 4500 huishoudens, waarbij de groei het snelst gaat bij de alleenstaanden. Om een indruk te geven van wat dat betekent voor de bevolkingsopbouw in Noordenveld en dus voor de vraag op de woningmarkt: was het aandeel 65+huishoudens in 2000 op het totaal aantal huishoudens in Noordenveld nog 22,3%, volgens deze prognose loopt het op tot 31,2% in 2015. Toetsen we deze prognose aan het werkelijke aantal 65+huishoudens, dan blijkt deze 3
trend nog te versnellen . Het beeld bij de categorie huishoudens 30-64 jaar is anders. Per saldo is eerst nog sprake van een geringe groei, waarna zich een duidelijke afname voordoet, met name in de categorie meerpersoonshuishoudens met en zonder kinderen. Daar tegenover staat dat het aantal alleenstaanden met of zonder kinderen zal groeien. Uitgaand van 2002 (index 100) loopt de index van de huishoudens 30-64 terug tot 94,9 in 2015. We hebben het dan over een teruggang met bijna 450
2 3
Bron onderliggend cijfermateriaal: Ruimtelijk Planbureau (RPB) Per 1.1.2004 ligt het daadwerkelijke aantal 65+ huishoudens 411 hoger
11
huishoudens, terwijl in diezelfde periode een totale groei van 1247 huishoudens wordt huishoude nsprognose 2002-2015
10000 8000 aantal huis houdens
6000
2002
4000
2010 2015
2000 0 15-29
30-64
65+
Bron: prov. Drenthe (obv RPB 2001)
geprognostiseerd (index 2015: 109,6). In percentages van het totaal aantaal huishoudens komt de teruggang nog duidelijker tot uitdrukking. Is de categorie huishoudens 30-64 jaar in 2002 nog 67,6% van het totaal aantal huishoudens, volgens de prognose is dat in 2015 gedaald tot nog maar 58,6%.
prognose huishoudensontw ikkeling 30-64 tov totaal aantal huishoudens
huishoudens
16000 14000 12000 10000 8000
30-64 totaal
6000 4000 2000 0 2002
2015
Bron: prov. Drenthe (obv RPB 2001)
Volgens de prognose mag nog een geringe groei verwacht worden bij de categorie huishoudens 1529 jaar. In percentages van het totaal aantal huishoudens 9,6% in 2002 tot 10,3% in 2015.
3.3. woningmarkt Zoals gesteld is de ontwikkeling van de conjunctuur een onzekere factor. Toch kan met enige waarschijnlijkheid een aantal ontwikkelingen voor de kortere termijn worden geschetst. Meest in het oog springend is het groeiende tekort op de sociale huurmarkt. De stagnerende doorstroming, de hoofdoorzaak, zal niet op korte termijn voldoende op gang gebracht kunnen worden zodat voorlopig de vraag duidelijk groter zal blijven dan het aanbod. Spanning zal voorlopig blijven op dit deelsegment van de markt. Deze trend kan doorgetrokken worden naar de gehele betaalbare sector, dat wil zeggen ook naar de koopsector (koopprijs tot circa € 150.000). Spanning is er dus zowel aan de onderkant van de huur-
12
als de koopmarkt. De sterke stijging van de koopprijzen maakt de kloof tussen huur en koop steeds groter, met als gevolg stagnerende doorstroming. Het betaalbare segment zal de kloof moeten dichten tussen de huur- en de koopsector. Met name de starters op de huur- en koopmarkt hebben het nu moeilijk. De grote vraag naar betaalbare woningen komt ook terug in de grote belangstelling voor kooptussenwoningen, de laagste categorie in het prijssegment. In de Drentse Woningmarktberichten 2004 wordt geconstateerd dat de vraag aanzienlijk is toegenomen ten opzichte van een te gering aanbod. De koopsector handhaaft zich gemiddeld op een redelijk niveau. Wel zijn de prijsstijgingen van eerdere jaren sterk afgevlakt en is de gemiddelde verkooptijd de afgelopen jaren toegenomen, maar daartegenover staat dat het aantal transacties weer duidelijk toeneemt. De verwachting is dat er een 4
duidelijk vraag blijft naar vrijstaande woningen en in nog sterkere mate naar twee onder één kappers . De afzet boven de € 250.000 is lastiger geworden. Er is wel degelijk vraag naar nieuwbouw in dat 5
segment, maar de consument is kritisch . De appartementenmarkt staat op dit moment onder druk, hoewel er duidelijke verschillen zijn. De afzet in Roden verloopt moeizamer en de consument is duidelijk kritischer op de prijs-/kwaliteitverhouding. Daar tegenover staat dat in Norg en Peize een duidelijke vraag is naar zowel koop- als huurappartementen. Toch lijkt ook hier de afzet niet meer vanzelfsprekend gegarandeerd. Wel heeft het sociale huursegment ook in Roden een sterkere positie. De stagnatie lijkt vooral te worden veroorzaakt doordat in kort tijdsbestek veel nieuwe koopappartementen op de markt zijn gekomen in combinatie met afnemend consumentenvertrouwen door een neergaande conjunctuur. Gezien de snelle vergrijzing mag verwacht worden dat de vraag op termijn weer aantrekt. Wel is het gewenst de vraag/aanbodverhouding in termen van aantallen en de verdeling over koop/vrije sector huur/sociale huur zorgvuldig te monitoren en programmeren. De afgelopen jaren hebben wel geleerd dat de appartementenmarkt een grillige markt is. Dat geldt voor vrijwel het hele regiovisiegebied. In het perspectief van een snel verouderende bevolking past ook de groeiende vraag naar zelfstandig wonen met zorg- en dienstenarrangementen. Deze vraag zal zich de komende jaren steeds nadrukkelijker op de woningmarkt gaan manifesteren.
4 5
De gegevens over de koopmarkt zijn ontleend aan de Drentse Woningmarktberichten 2004, blad 3-10-9/14 Inventarisatie woonplannen provincie Drenthe. RIGO, 2004, pp 20/1
13
4. Kwaliteitsaspecten van het wonen
4.1. inleiding Noordenveld is een gewilde woongemeente. Belangrijke factoren zijn de gevarieerde en fraaie omgeving en de situering nabij de stad Groningen met zijn grootstedelijk voorzieningenniveau. Minstens even belangrijk is dat de gemeente zich inspant zijn inwoners een hoogwaardig woonen leefmilieu te bieden. Dan hebben we het ondermeer over de aandacht die deze gemeente heeft voor de kwaliteit van woning en woonomgeving. Dat zou je de fysieke woonkwaliteiten kunnen noemen. Maar een hoogwaardig woon- en leefmilieu omvat meer en heeft ook te maken met de sociale woonkwaliteiten.
Hieronder wordt op beide aspecten nader ingegaan.
4.2. fysieke woonkwaliteiten De basiskwaliteit van de woningen en de woonomgeving wordt geborgd door regelgeving. De bouwen woontechnische kwaliteiten middels het bouwbesluit, de gemeentelijke welstandsnota formuleert basiswaarden voor de ruimtelijke kwaliteit etc. Daarnaast zijn er vooral de laatste 10-15 jaar diverse kwaliteitslabels en -uitgangspunten ontwikkeld voor de woning en directe woonomgeving die iets extra’s vragen. De labels hebben gemeen dat ze bedoeld zijn als prikkel om de woningbouw op diverse terreinen naar een hoger kwaliteitsniveau te brengen. Met name gaat het om de bewoonbaarheid door ouderen en gehandicapten, de inbraakgevoeligheid en de milieuaspecten. Bekende voorbeelden zijn het WoonKeur (eerder seniorenlabel), het (Politie)Keurmerk Veilig Wonen en Duurzaam Bouwen. Deels hebben de uitgangspunten inmiddels hun weg gevonden naar de regelgeving. 4.2.1. WoonKeur De gemeente staat positief tegenover de bovengenoemde trend. Meer in het bijzonder wordt belang gehecht aan extra’s die het gebruik door ouderen en gehandicapten bevorderen. Zo zijn de kwaliteitseisen van het WoonKeur/Seniorenlabel een belangrijke prikkel gebleken waardoor een aantal complexen is gerealiseerd die beter geschikt zijn voor bewoning door ouderen en gehandicapten.
Met name vindt de gemeente dat gestapelde woonvormen (appartementen) moeten voldoen aan de basiseisen van het WoonKeur. De gemeente zet zich er voor in dat het formele WoonKeurtraject via de Stichting Kwaliteitszorg Wonen daartoe wordt doorlopen. In dit kader is ook een WAG (WoonKeur
14
Advies Groep) in het leven geroepen, die naast het formele WoonKeurtraject ook in algemene zin 6
adviseert over woningbouwplannen .
De bovenbedoelde bouwprojecten zullen in beginsel aan het WoonKeur moeten voldoen. Met de volgende kanttekening. Het gaat uiteindelijk om het bereiken van het met een keurmerk beoogd kwaliteitsniveau. De toekenning van een keurmerk moet geen doel op zichzelf worden. Als duidelijk is dat ten aanzien van een of meer aspecten het voldoen aan het label aantoonbaar tot ongewenste neveneffecten (kosten/baten) leidt én de bouwer, met bijbetrekking van de WAG, kan aantonen dat het met het WoonKeur beoogde kwaliteitsniveau wel wordt gerealiseerd, mag worden afgezien van het WoonKeurlabel als zodanig. De gemeente verwacht van de corporaties als maatschappelijk ondernemers een extra verantwoordelijkheid in deze. De corporaties hebben dit uitgangspunt in het vigerende convenant prestatieafspraken onderschreven. Na een moeizame start begint de implementatie van deze beleidslijn zijn vruchten af te werpen. 4.2.2. levensloopbestendig bouwen Uiteindelijk gaat het er vooral om dat zoveel mogelijk woningen geschikt zijn voor ouderen. In de bestaande voorraad is dat veelal moeilijk en slechts tegen hoge kosten te realiseren. In de nieuwbouw zal hier zoveel mogelijk rekening mee moeten worden gehouden. Het maatschappelijk rendement is evident. De individuele woonconsument doet er zijn voordeel mee en het beperkt het aantal noodzakelijke woningaanpassingen (Wet voorzieningen gehandicapten).
Levensloopbestendige sociale huurwoningen van Woonborg , Meidoornlaan Roden
6
De WAG bestaat uit vrijwilligers en wordt door de gemeente met een jaarlijkse bijdrage ondersteund. Begin 2004 hebben WAG en gemeente een convenant gesloten over de adviesrol van de WAG
15
Bij grondgebonden woningbouw is de sleutel de levensloopbestendige woning, een manier van ontwerpen waarbij de woning voor alle levensfasen geschikt is of gemakkelijk geschikt te maken is. Ook op dit vlak verwacht de gemeente van de corporaties op grond van hun maatschappelijk ondernemerschap een voortrekkersrol, zowel in de nieuwbouwsfeer als bij herstructurering. Een verantwoordelijkheid die de corporatiesector inmiddels opgepakt heeft. Dit betekent ook dat bij verkavelingsplannen waar mogelijk rekening moet worden gehouden met voldoende ruimte om een slaapkamer en natte cel op de begane grond te kunnen realiseren. De bijgebouwenregeling is inmiddels zodanig verruimd dat juridisch/planologisch in beginsel voldoende ruimte geboden wordt voor het levensloopbestendig verbouwen van bestaande bouw. 4.2.3. duurzaam bouwen Een van de criteria bij een hoogwaardig woon- en leefmilieu is het principe van duurzaam bouwen. Het kan opgevat worden als een manier van bouwen waarbij de milieu- en gezondheidseffecten ten gevolge van het bouwen en de gebouwde omgeving tot een minimum worden beperkt. Naast een milieubewuste keuze voor het gebruik van materialen en de manier van ontwerpen is er aandacht voor de cultuurhistorie, ecologie, natuur, energie, water, verkeer en leefbaarheid. We zien dat dit gedachtegoed in toenemende mate zijn weg vindt naar de regelgeving. Gedacht kan worden aan de bouwregelgeving, maar bijvoorbeeld ook aan de Flora- en Faunawet, de Watertoets en de implementatie van Malta. In het Milieubeleidsplan Noordenveld van 2004 heeft de gemeente naast allerlei andere zaken haar 7
intenties op het vlak van duurzaam bouwen verwoord . Onder meer vermeldt het plan dat bij grote nieuwbouwprojecten (waarbij gedoeld wordt op uitleglocaties en gemeentelijke gebouwen) vooraf inzichtelijk moet worden gemaakt wat de mogelijkheden en (financiële) consequenties zijn van de toepassing
van
duurzaam
bouwen
en
duurzame
stedenbouw.
Ook
worden
concrete
voorbeeldprojecten nagestreefd, waarbij wordt opgemerkt dat de te treffen maatregelen bij voorkeur kostenbesparend of kostenneutraal dienen te zijn, dan wel een terugverdientijd hebben korter dan vijf jaar. Een goede illustratie van de doorvertaling naar de concrete planpraktijk is het in ontwikkeling zijnde bestemmingsplan Roderveld IV waar bij de invulling gestreefd wordt naar een optimale wijze van integreren van milieudoelstellingen. Genoemd kunnen worden de gesloten grondbalans, het streven om de bestaande hoogteverschillen c.q. maaiveldhoogten zoveel mogelijk te handhaven en het benutten van de Steenbergerloop als natuurvriendelijke watergang. Ten aanzien van de inrichting van het plangebied zelf kunnen bezonning (energiebesparing), duurzaam gescheiden rioleringsstelsel en opvang en buffering van dak- en verhardingswater genoemd worden. Ook de archeologisch waardevolle pingoruïne wordt in het plangebied geïntegreerd.
7
Milieubeleidsplan 2004-2007 pp23,24,41, door de Raad vastgesteld op 27 mei 2004
16
Uitleglocatie Roderveld IV te Roden met zicht op de pingoruïne die in de nieuwe wijk wordt geïntegreerd
Verder kan worden vermeld dat in het kader van de Ontwerpopgave Roden/Leek inzichtelijk zal worden gemaakt op welke manier wordt bijgedragen aan de duurzame ontwikkeling van de regio. Individuele projectplannen zullen niet alleen inzicht geven in de wijze waarop de voor dat project geformuleerde projectdoelen worden gerealiseerd maar zullen ook duidelijk maken op welke wijze het project bijdraagt aan bredere, meer algemene ambities, zoals bijvoorbeeld door de provincie geformuleerd in het POP. Ten behoeve hiervan zijn de Regionale Dubo Consulenten van de provincies Groningen en Drenthe in de beginfase van het planproces gevraagd om aan de hand van praktijkvoorbeelden
te
adviseren
omtrent
de
mogelijkheden
tot
het
inbrengen
van
de
duurzaamheidsprincipes in het planproces. 4.2.4. duurzaam veilig
Peize is inmiddels grotendeels duurzaam veilig ingericht
Bij Duurzaam Veilig wordt de woonomgeving ingericht op een verkeersveilige manier, waarmee een belangrijke bijdrage wordt geleverd aan een beter leefmilieu in de wijken. In de kadernota GVVP (Gemeentelijk Verkeer- en Vervoerplan) van 1999 heeft de gemeente de uitgangspunten neergelegd op basis waarvan geleidelijk de diverse wijken en buurten in de gemeente duurzaam
17
veilig worden ingericht. Onder meer Peize en delen van westelijk Roden zijn al aangepakt, de komende tijd volgen de Bomenbuurt en delen van de kom en de aansluitende westelijke schil in Roden. Ook start nog in 2005 de planvorming voor de kom van Norg.
4.3. sociale woonkwaliteiten Een hoogwaardig woon- en leefmilieu is meer dan alleen de fysieke kant van het wonen. Belangrijk is ook de binding die mensen hebben met hun wijk. Dat heeft te maken met betrokkenheid en met voldoende aandacht voor de leefomgeving. Maar ook het bieden van voldoende woonperspectief in de wijk zelf levert een bijdrage. Je zou het kunnen samenvatten met het begrip sociale kwaliteit; de sociale samenhang in wijken, de leefbaarheid en de relatie tussen wonen, welzijn en zorg. Het gaat dus om hele diverse zaken; van diversiteit in woningaanbod tot zorg, voorzieningen en diensten. Belang hechten aan de sociale kwaliteit betekent dus een uitdaging aan de gemeente op heel verschillende gebieden. Genoemd is voldoende woonperspectief in de wijken. Dat kan alleen bij voldoende gedifferentieerd woningaanbod, dat wil zeggen een goede mix van sociale huur, betaalbare koop en duurdere koop en voldoende voor ouderen geschikte woningen. Alleen zo kan men zijn wooncarrière in de eigen wijk voortzetten,
wat de binding aan de wijk ten goede komt. Ook vanuit de sociale kwaliteit zet de
gemeente daarom zwaar in op dit speerpunt van gemeentelijk woonbeleid (zie verder hoofdstuk 5 ‘Gedifferentieerde opbouw van woonwijken en kernen). Betrokkenheid bij de leefomgeving is een ander punt. Zorgvuldige omgang met de openbare ruimte door de beheerder daarvan stimuleert de betrokkenheid van de bewoners bij hun leefomgeving. Dat legt een verantwoordelijkheid bij het lokaal bestuur. Het uitbouwen van het wijkbeheer en de wijkgerichte aanpak in de vorm van wat je zou kunnen noemen eerstelijnszorg blijkt daarin zeer succesvol (vgl. de schouw met bewoners en bewonersorganisaties). Een belangrijke vervolgstap is het instellen van sociaal wijkbeheer in 2004. De sociaal wijkbeheerder heeft als taak het contact tussen gemeente en wijkbewoners op te zetten en te intensiveren door onder meer het oprichten van wijkverenigingen, wat nu al zijn vruchten afwerpt. Door het contact met de wijkverenigingen kan de directe, sociale leefomgeving verbeterd worden en gaat de gemeente op een meer vraaggerichte wijze te werk. Genoemd is de relatie tussen wonen, welzijn en zorg. Het niveau van diensten en voorzieningen is een belangrijke factor, met name voor de oudere wijkbewoners en diegenen die door persoonlijke omstandigheden meer dan gemiddeld hierop zijn aangewezen. Hoofdstuk 6 over wonen, welzijn en zorg gaat hierop nader in . Maar als het om voorzieningen gaat ligt het natuurlijk breder en gaat het ook over buurthuizen, multifunctionele complexen, sportaccomodaties etc. In de komende gemeentelijke kadernota WMO zullen behoeften in beeld gebracht worden en keuzes worden gemaakt.
18
5. Gedifferentieerde opbouw van woonwijken en kernen
Wijken met een gedifferentieerd karakter blijken opvallend vaak vitale wijken te zijn. Dankzij het gemêleerde aanbod qua woningtypen en prijsklassen, eigen woningbezit en (sociale) huur biedt zo’n wijk onderdak aan allerlei typen huishoudens en diverse sociale geledingen. Ouderen wonen in de wijk, lagere en hogere inkomenscategorieën, tweeverdieners zonder kinderen, huishoudens met kinderen etc. Dankzij het veelvormige aanbod kunnen wijkbewoners in hun eigen wijk hun wooncarrière voortzetten zodat ze bij stijgend inkomen niet noodzakelijk de wijk hoeven te verlaten.
Zulke wijken kenmerken zich door een evenwichtige sociale opbouw. Ze zijn daardoor sociaal sterk en kunnen tegen een stootje. Dergelijke wijken zijn een goede traditie in de Nederlandse volkshuisvesting. De uitzonderingen daargelaten, zijn ook de meeste woonwijken in onze gemeente gerealiseerd vanuit deze visie. De gemiddeld grote vitaliteit en stabiliteit van de diverse woonwijken in Noordenveld is niet in de laatste plaats terug te voeren op dit stedenbouwkundig concept. De gemeente zal dit stedenbouwkundig principe daarom blijven hanteren als uitgangspunt voor de woonprogramma’s zowel bij herstructuringsactiviteiten, inbreidings- als uitleglocaties. Het kan gewenst zijn om de gedifferentieerde structuur van (delen van) wijken te versterken. Effectieve instrumenten zijn verkoop van huurwoningen en herstructurering. Met inachtneming van de noodzaak voldoende betaalbare sociale huurwoningen op de markt te houden, staat de gemeente positief tegenover dergelijke initiatieven. Goede voorbeelden zijn de delen van de Bomenbuurt en de westelijke schil rond de kom van Roden en de Brinkbuurt in Nieuw-Roden, waar zich naar Noordenvelder
maatstaven
vrij
grote
concentraties
sociale
huurwoningen
bevinden.
Door
herstructureringsprojecten en gerichte verkoop is Woonborg bezig om deze locaties doormiddel van een gedifferentieerder aanbod te versterken en een nieuwe toekomstwaarde te geven.
Een belangrijk aspect van de gedifferentieerde opbouw is de percentuele en ruimtelijke verdeling tussen vrije sector koop en de sociale sector (sociale huur en betaalbare/starterskoop). Als richtinggevend hanteert de gemeente vooralsnog een verdeling van 30% sociale sector en 70% vrije sector. Ruimtelijk zullen deze categorieën zoveel mogelijk gemixd worden.
8
Voor wat betreft bestaande wijken zal dit percentage als indicatief kader worden toegepast. Want belangrijker is de mate van vitaliteit en stabiliteit in de wijk. Het gaat er primair om welke knelpunten in een wijk concreet aanwezig zijn. Daarbij vindt de gemeente het in bestaande wijken wel belangrijk om ten behoeve van de sociale cohesie de ‘klimmers’ in de wooncarrière in de eigen wijk vast te houden en om de ouderen naar vermogen te faciliteren zodat zij langer in hun woning kunnen blijven wonen. 8
In het kader van de ontwerpopgave Roden/Leek zal worden bekeken of het percentage sociale sector en daarin met name het aandeel sociale huur verhoogd moet worden
19
Dit laatste vraagt om goede woningtypologieën maar heeft ook alles te maken met het niveau van diensten en zorg dat in de wijken geboden kan worden (waarover meer in het volgende hoofdstuk).
Hoewel bij het spreken over een gedifferentieerde opbouw de aandacht snel uitgaat naar de verdeling tussen koop en sociale sector, is natuurlijk ook de mate van differentiatie binnen de koopsector essentieel. Ook binnen dat deelsegment streven wij naar een zo breed geschakeerd mogelijk programma. Dat betekent dat de diverse prijscategorieën bediend worden, maar bijvoorbeeld ook ruimte is voor particulier opdrachtgeverschap. Of denk aan mogelijkheden voor experimentele bouw.
20
6. Wonen, welzijn en zorg (WMO); huisvesting bijzondere doelgroepen 6.1. Inleiding Het woonbeleid staat niet op zichzelf; welzijn en zorg hangen hier sterk mee samen. Zeker door de vermaatschappelijking van de zorg voor ouderen en gehandicapten. Vermaatschappelijking van de zorg betekent dat ouderen en mensen met een handicap zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen en actief deelnemen aan de samenleving. Zorg en welzijn worden daarom toenemend binnen de “normale” woonsituatie aangeboden. De eigen woning wordt steeds meer de plek waar eventueel noodzakelijke
(24-uurs)
zorg
wordt
gegeven.
De
samenhang
tussen
zorgverlening,
het
welzijnsgebeuren en (aangepast) wonen wordt dus steeds belangrijker. Om daar op lokaal niveau goed op te kunnen anticiperen zal de versnipperde regelgeving binnenkort worden gebundeld in de WMO, de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. Met name vergrijzing en generatiewisseling zullen een grote impact hebben op de behoefte aan wonen, welzijn en zorg. Nieuwe (toekomstige) generaties ouderen zijn waarschijnlijk kritischer, individualistischer
en
mondiger.
Zij
maken
steeds
minder
gebruik
van
de
standaard-
welzijnsvoorzieningen maar zoeken individueel ontplooiing. Recent onderzoek van het Sociaal Cultureel Planbureau onderstreept deze trend. Nieuwe generaties ouderen hebben een hoger inkomen en zijn meer geëmancipeerd dan vorige generaties ouderen. Zij zullen daarom meer hun eigen keuzes bepalen.
6.2. WMO De in de inleiding geschetste maatschappelijke ontwikkeling staat als de drieslag ‘wonen, welzijn en zorg’ centraal in de nieuwe WMO, de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. Deze wet, die de verantwoordelijkheid voor een adequaat aanbod van wonen-welzijn-zorg nadrukkelijker dan voorheen bij de gemeente legt, zal naar verwachting per 1 juli 2006 worden ingevoerd. De gemeente krijgt als ‘ketenregisseur’ verantwoordelijkheid over de voorgang en afstemming van de uitvoering. Met dit oogmerk worden de WVG, de Welzijnswet, delen van de AWBZ en een aantal
specifieke
subsidieregelingen in de WMO tot één stelsel geïntegreerd. Meer nog dan nu zal ook Noordenveld op deze terreinen een samenhangend beleid moeten gaan voeren.
Vanuit de nadruk op de eigen,
individuele verantwoordelijkheid van de burger worden de volgende hoofdtaken bij de lokale overheid neergelegd: -
Het voeren van een algemeen beleid, gericht op bevordering van de zelfredzaamheid van burgers, hun maatschappelijke participatie en de leefbaarheid van hun woonomgeving, met als uitgangspunt dat álle burgers, ook mensen met beperkingen en problemen, aan de samenleving kunnen deelnemen.
-
He leveren van individueel geïndiceerde voorzieningen van maatschappelijke zorg aan mensen daarop zijn aangewezen voor deelname aan de samenleving.
21
-
Het zorgdragen voor een goede toegankelijkheid en informatievoorziening over het aanbod aan diensten op lokaal niveau, het eenloket-model voor wonen, welzijn en zorg.
In de nog op te stellen kadernota WMO zal de gemeente de huidige en de toekomstige vraag binnen 9
de diverse beleidsvelden in beeld brengen en beleidskeuzes maken.
6.3. wonen, welzijn en zorg vanuit woonperspectief Vanuit de invalshoek wonen is binnen dit thema een aantal zaken relevant. Om aan de woonwensen van de vergrijzende bevolking te voldoen zal geïnvesteerd moeten blijven worden in het toevoegen van specifieke woonvormen voor senioren, het aanpassen van de voorraad en moet worden ingezet op levensloopbestendig bouwen. Zoals elders ook al geschetst een van de belangrijkste volkshuisvestingsopgaven voor het komende decennium. Meer in het bijzonder gaat het binnen de kaders van deze paragraaf - de relatie wonen met zorg en welzijn - om de volgende concrete aandachtsvelden. §
Het transformeren van intramurale zorg (de traditionele bejaardentehuizen) naar extramurale capaciteit met zorgaanbod.
§
Vanuit de gebiedsgerichte aanpak staat het realiseren van woonservicezones centraal; delen van een woonwijk waar geschikte woonvormen voor mensen met functiebeperkingen zijn en waar welzijns- en activiteitenaabod is en zorg verleend kan worden. Daarnaast kan ook gedacht worden aan ‘beschermde woonvormen’, kleinschalige woonvormen voor verstandelijk gehandicapten met begeleiding en zorg.
§
Het bieden van een gedifferentieerd aanbod. De breedte van de groep zorgvragers - ouderen (met verschillende inkomensniveau’s), verstandelijk gehandicapten, lichamelijk gehandicapten en psychiatrisch patiënten - maakt dat nodig.
Niet dat het allemaal nieuw is. De boven geschetste ontwikkelingen doen zich al langer voor. Deze maatschappelijke trend heeft Noordenveld al een aantal jaren geleden opgepakt. Met als resultaat dat inmiddels de nodige resultaten zijn geboekt en initiatieven in de steigers staan. De volgende ontwikkelingen kunnen genoemd worden: 1) Op het vlak van de transformatie van intramuraal naar extramuraal en het organiseren van woonservicezones: §
De transformatie van het zorgcentrum De Hoprank in Peize is met onder meer een substantiële bijdrage van de gemeente onlangs succesvol afgerond. Het resultaat is een eigentijds complex waarin zelfstandig wonen in een combinatie van huur en koop met een gegarandeerd zorg- en dienstenpakket worden gecombineerd. Tevens omvat het complex een dienstenruimte als fysieke spil in de opbouw van een woonservicezone.
9
Met het vaststellen van de Startnotitie WMO Noordenveld in mei 2005 is het formele planproces opgestart. De planning is als volgt: december 2005 wordt de beleidsnotitie vastgesteld; het eerste daarop geënte beleidsplan moet eind 2006 worden vastgesteld
22
De transformatie van het zorgcentrum De Hoprank in Peize is succesvol afgerond
§
Met het woonzorgcomplex Vasalis in de kom van Roden heeft de woonservicezone voor deze concentratiezone
van
ouderenhuisvesting
(appartementen)
-
dankzij
de
uitgebreide
dienstenruimten die in Vasalis zijn geïntegreerd - reeds gestalte gekregen. §
De komende jaren vindt een ingrijpende transformatie plaats van het zorgcentrum De Hullen en de directe omgeving van de Ceintuurbaan-Zuid in Roden in samenwerking met de landelijk werkende corporatie Woonzorg Nederland. De intentie is om een totaal aanbod tot stand te brengen waarin alle vormen van zorg en wonen in een woonservicezone geboden kunnen worden. Een dienstencentrum zal worden gerealiseerd, 30 psychogeriatrische bedden worden toegevoegd en er zullen de komende jaren 48 aanleunwoningen en een school worden gesloopt om vervangen te worden door in totaal 118 woonzorgappartementen in een combinatie van sociale huur en vrije sector koop en/of huur. Overigens wordt vanuit het zorgcentrum nu al een pakket zorg en diensten naar de mensen toe gebracht.
§
Nabij de J.P. Santeeweg in Nietap heeft Woonborg het voornemen 12 appartementen te realiseren in de sociale huur. In het daarnaast gelegen appartementencomplex met 30 koopappartementen richt Woonborg onder eigendom een ruimte in voor het leveren van diensten en zorg. Hiermee wordt een in de fysiek sfeer een eerste aanzet gegeven tot een woonservicezone in Nietap. Op dit moment blijkt het echter nog moeilijk tot een effectieve invulling te komen.
§
In Norg is de ouderenhuisvesting geconcentreerd in de westelijke zone in de vorm van het zorgcentrum De Wiekslag met 40 verzorgingseenheden en 16 verpleeghuisplaatsen en daar direct tegenover maar fysiek gescheiden het complex De Garve met 49 gestapelde en 45 grondgebonden eenheden van Woonzorg Nederland. In toenemende mate wordt vanuit De Wiekslag zorg geboden in De Garve. Er wordt gewerkt aan samenhang en samenwerking t.a.v. diverse pakketten welzijns- en zorgdiensten. Ook lopen al enige tijd initiatieven om tot een volwaardige woonservicezone te komen waarin een belangrijke stap gezet is door het recente initiatief van De Wiekslag om een ‘Seniorenpunt’ in te richten in De Garve.
23
§
Verder bevindt zich in de kom van Norg het multifunctionele complex De Brinkhof waarnaast op de Brinkhofweide de woningcorporatie Actium voornemens is om een appartementencomplex van 58 eenheden in een combinatie van sociale en vrije sectorhuur alsmede koop te realiseren. Het streven is deze ontwikkeling te combineren met zorg- en dienstruimten in De Brinkhof (of directe omgeving) en dwarsverbanden te leggen met de woonservicezone rond De Wiekslag waarbij mogelijk ook in de nieuwbouw zelf een voorziening komt.
Brinkhofweide in Norg met rechts de Brinkhof
§
In Nieuw-Roden is een grotere concentratie ouderen en niet uitgesloten wordt dat in de toekomst hier een voorziening voor seniorenhuisvesting zal worden gerealiseerd. Tevens zal dat een goed vertrekpunt
zijn
om
de
mogelijkheid
van
een
woonservicezone
te
verkennen.
2) Al een aantal jaren is het faciliteren van initiatieven op het vlak van beschermde woonvormen een pijler van het gemeentelijk woonbeleid. §
Woonstichting Actium heeft in het kader van de deconcentratie van de Stichting Hendrik van Boeijen in Assen als onderdeel van een complex huur- en koopwoningen in de 2
de
fase van de
Vijfde Verloting een complex gerealiseerd van 3 woongebouwen voor 24 verstandelijk gehandicapten. §
Actium heeft in 2005 eveneens in de Vijfde Verloting het project Toermalijn gerealiseerd, een woonvoorziening voor 6 deels meervoudig gehandicapten
§
In de Westerstraat, de westelijke begrenzing van de kom van Roden is Woonborg bezig een project te realiseren waarbij 6 sociale huurwoningen worden vervangen door een woonvoorziening voor 14 verstandelijk gehandicapten.
24
§
De Leite huisvest 40 cliënten verdeeld over twee locaties, te weten ‘Geerties Hoes’ in Roden en 15 appartementen in een complex van Woonborg in Peize; daarnaast heeft De Leite nog een 10
verzorgingsfunctie voor ca. 40 zelfstandig wonenden . §
In dit kader dient ook de zorgboerderij De Mare in Westervelde genoemd te worden, een particulier initiatief gestart in 1999, waar dagbesteding wordt geboden aan verstandelijk gehandicapten in samenwerking met de Stichting Hendrik van Boeijen.
Beschermde woonvoorziening Toermalijn (Actium), Eldersveld te Roden
De bovenstaande ontwikkelingen vergen relatief hoge investeringen. Gemotiveerd door het maatschappelijk belang heeft de gemeente in veel gevallen financiële medeverantwoordelijkheid genomen om deze ontwikkelingen mogelijk te maken. Zowel op het vlak van de verdere uitbouw van woonservicezones als het realiseren van woonvoorzieningen voor gehandicapten staat de gemeente positief tegenover nieuwe initiatieven, zal ze zo nodig (mede) initiëren en is er principebereidheid om met inzet van de bestemmingsreserve volkshuisvesting een bijdrage te leveren aan het mogelijk maken van dergelijke projecten. Nog niet genoemd is dat de modaliteiten wonen, welzijn en zorg ook samenhang hebben met het accommodatiebeleid; de mate waarin wijksteunpunten, ontmoetingsruimten of buurthuizen e.d. in stand worden gehouden, gesloten worden, worden toegevoegd etc. voor zaken als ontmoeting en activering, woonplusdiensten etc. Binnen de kaders van de implementatie WMO binnen het gemeentelijk beleid zullen uitspraken gedaan worden over dit aspect van het accommodatiebeleid. Op het snijvlak senioren, wonen en welzijn is het heel belangrijk dat er goede vervoersvoorzieningen zijn. Met de VOR (Peize, Roden) en de SON (Norg) beschikken de senioren (55+) en mindervaliden in Noordenveld in beginsel over een dekkend vervoerssysteem, geheel gerund door vrijwilligers. Beide 10
De Leite is in 1986 opgericht en biedt zorg en dienstverlening aan verstandelijk gehandicapten in Drenthe. Momenteel heeft De Leite de beschikking over ca 60 woonvoorzieningen verspreid over de hele provincie
25
organisaties beschikken in totaal over 4 busjes die alle geschikt zijn voor rolstoelvervoer. In beginsel is het een self-supported systeem waaraan de gemeente op incidentele basis bijdragen verleent. Het is een van-deur-tot-deur-voorziening met als bestemmingsgebied de driehoek Assen, Drachten, Groningen.
6.4. overige bijzondere doelgroepen Naast de bijzondere doelgroep gehandicapten die in de vorige paragraaf is behandeld, is het gangbaar ook de huisvesting van asielzoekers, woonwagenbewoners en maatschappelijke opvang onder de noemer bijzondere doelgroepen te scharen. 6.4.1. woonwagenpopulatie In de gemeente zijn twee kleinere woonwagencentra gevestigd. Het centrum in Norg aan de Klimopstraat omvat 5 standplaatsen met daarop 1 huurwagen en is in eigendom en beheer bij Actium. De andere locatie betreft Berkenheuvel te Roderesch, de grootste locatie met 15 standplaatsen en 7 huurwoonwagens. Per 1 november 2005 is het complex in eigendom overgegaan naar woonstichting Actium. Een Huisvestingsverordening regelt de toewijzing op Berkenheuvel, met als essentie een voorrangsregel voor woonwagenbewoners op basis van de definitie van de in 1999 ingetrokken Woonwagenwet. 6.4.2. huisvesting statushouders De gemeente heeft twee verantwoordelijkheden in de huisvesting van statushouders. Enerzijds dient de gemeente jaarlijks een taakstelling te vervullen in de huisvesting van statushouders met een permanente verblijfstatus op basis van de Huisvestingswet. Anderzijds voor degenen met een tijdelijke status (Voorlopige Vergunning Tot Verblijf) op basis van de Zorgwet. De realisatie van deze taakstelling verloopt naar behoren. De medewerking van de corporaties is goed. De indruk bestaat dat na enige tijd een aanzienlijk deel van de statushouders met een permanente status elders, waarschijnlijk in de grote steden, huisvesting vindt. Cijfers hierover worden niet bijgehouden. 6.4.3. Maatschappelijke opvang De gemeente is verantwoordelijk voor de maatschappelijke opvang. De gemeente financiert met anderen en coördineert het project begeleide woonvormen, waarin primair Woonborg, het Algemeen Maatschappelijk Werk en De Regionale Instelling Begeleide Woonvormen (RIBW) deelnemen.
In
dit
project
wordt
een
combinatie
geboden
van
zelfstandig
wonen,
woonbegeleiding, dagbesteding en soms behandeling waar voorliggende voorzieningen ontbreken. Het project is primair gericht op een doelgroep die buiten de indicatie valt van andere zorg- en opvangvoorzieningen. De woonruimte wordt ter beschikking gesteld door Woonborg. De
26
huurovereenkomst wordt in principe tijdelijk gekoppeld aan een woonbegeleidingsovereenkomst. De dagbesteding richt zich op gereguleerde dagindeling. De verschillende activiteiten vinden plaats het sociaal cultureel centrum De Boskamp in Roden in samenwerking met de Stichting 11
WiN . Tevens is er behoefte aan een kleinschalige vorm van noodopvang voor mensen die als gevolg van crisissituaties snel een dak boven hun hoofd nodig hebben. Ten behoeve van deze dag- en nachtopvang en om een beschermde woonvorm te kunnen bieden aan mensen met een psychiatrische handicap heeft Woonborg twee woningen beschikbaar gesteld aan het RIBW. Het RIBW is verantwoordelijk voor de toewijzing en de begeleiding.
11
Stichting Welzijn in Noordenveld. Actief in de integrale aanpak van maatschappelijke problemen, richt de stichting zich vooral op ouderen, jongeren en vrijwilligers; ook houdt de stichting zich bezig met ontwikkelingen rond wonen, welzijn en zorg
27
7. Sociale huursector 7.1. inleiding De relatieve ontspanning van de sociale huursector van een paar jaar geleden ligt duidelijk achter ons. Oorzaak is een combinatie van de aanhoudende slechte conjunctuur en sterk gestegen koopprijzen waardoor mensen niet uitstromen uit sociale huurwoningen en starters steeds meer op de sociale huursector zijn aangewezen. Niet voor niets staat de sociale huurmarkt na jaren van stilte weer hoog op de landelijke agenda. Als het gaat om oog voor de sociale huursector, week Noordenveld de afgelopen jaren duidelijk af van de algemene trend. Ook in de hoogtijdagen van economische voorspoed, toen de vorige woonnota het licht zag, was aandacht voor de sociale sector. Dat het niet alleen bij woorden bleef, geven de productiecijfers aan (zie paragraaf 2.1.1 kwalitatieve en kwantitatieve aspecten nader beschouwd pp6/7). Ook toen het minder gangbaar was, werd in Noordenveld de sociale voorraad substantieel uitgebreid.
7.2. gemeentelijk beleid 7.2.1. de sociale huurmarkt nader beschouwd Door de grote vraag is de verhuurbaarheid van de sociale huursector momenteel goed. Toch is een actief beleid nodig om de verhuurbaarheid ook op de langere termijn te garanderen. Naast woontechnische veroudering (waarover meer in paragraaf 7.3. herstructurering) staat daarbij de kwalitatieve vraagverschuiving centraal. In de snel veranderende markt van nu is de huidige voorraad de spiegel van de vraag van gisteren, zodat vraag en aanbod maar ten dele op elkaar aansluiten. Hoewel de vraag nog altijd groot is, moeten we er ons er van bewust zijn dat de ontwikkeling tendeert naar een geleidelijke vraagverschuiving van eengezinswoningen naar woningen voor kleine huishoudens en met name naar woningen voor senioren. Dat dit niet zichtbaar wordt in een mindere verhuurbaarheid van eengezinswoningen kan niet losgezien worden van onvoldoende specifiek op de vraag toegesneden aanbod. De markt voor eengezinswoningen in de sociale huursector is op dit moment deels ook een substitutiemarkt; bij gebrek aan het gewenste product wijken de mensen er naar uit. Daarnaast stagneert ook de uitstroom naar de koopsector door onvoldoende goedkope en betaalbare koop. Om de vraag/aanbodverhoudingen te verbeteren zijn de laatste jaren de nodige seniorenwoningen (appartementen)
aan
de
sociale
huurvoorraad
toegevoegd.
Daarnaast
laat
het
woningbouwprogramma zien dat een substantiële toevoeging in dit segment de komende jaren op de rol staat (zie bijlage V. Indicatief bouwprogramma). Met deze productie wordt geanticipeerd op de snel
28
vergrijzende markt. Ook brengt het broodnodige doorstroming op gang binnen de grondgebonden sociale huur, waardoor hopelijk ook wat ruimte komt voor starters. Naast appartementen is een goede aanvulling op de seniorenhuurmarkt de levensloopbestendige woning. Dit flexibele product leent zich goed voor herstructurerings- en uitleglocaties en heeft als voordeel dat het niet alleen de seniorenmarkt bedient, maar ook geschikt is voor starters en (kleine) gezinnen. Dit product vindt de laatste jaren snel ingang in de bouwproductie van Woonborg en Actium. Een goede illustratie is het herstructureringsproject Landfort - Statenlaan in Roden, waar Woonborg naast starterswoningen twee blokken van elk 5 levensloopbestendige woningen zal realiseren (waarvoor tevens het WoonKeur-traject loopt). 7.2.2. sociale huursector en uitleglocaties Uit volkshuistelijke overwegingen hecht de gemeente aan gedifferentieerde wijken (zie ook hoofdstuk 5). Dat betekent dat het beleid wordt gecontinueerd om bij de woningprogrammering op uitleglocaties ten minste 30% sociale sector in te plannen, waarbij de actuele marktvraag bepalend is voor de nadere verdeling over sociale koop
12
en sociale huur . Omdat de krapte in Norg in de sociale
huursector zeer groot is, is de sociale sector binnen het woonprogramma uitleglocatie Oosterveld opgehoogd naar 35% .
Project sociale huurwoningen van Woonborg, uitleglocatie Vijfde Verloting te Roden
De huidige krapte op de sociale huurmarkt vraagt nadrukkelijk om groei van dit deelsegment van de voorraad. Dit is een reden te meer om op uitleglocaties in dit segment woningen toe te voegen. Dat de sociale huurwoning een conjunctuurgevoelig product is in die zin dat vraaguitval te verwachten is bij aantrekkende conjunctuur hoeft geen beletsel te zijn. Door een kwalitatief hoogwaardig product toe te voegen wordt ook een flexibel product gerealiseerd, dat wil zeggen een woning die bij afnemende vraag ook goed kan worden weggezet als (betaalbare) koopwoning. Ook kan er dan voor gekozen
12
Niet uitgesloten is dat in het kader van de ontwerpopgave Roden - Leek het aandeel sociale sector zal worden verhoogd
29
worden om delen van de oudere voorraad op de kopersmarkt af te zetten. Dit is goed voor de starterskoopmarkt en draagt bij aan de differentiatie en dus aan de versterking van bestaande wijken.
7.3. herstructurering De structuur van de wijken in Noordenveld die zich kenmerkt door een mix van diverse woningtypologieën en een gemêleerde sociale opbouw, maakt dat de woonwijken er in het algemeen redelijk tot goed voorstaan. De grondslag is vitaal, grootschalige herstructurering zoals we dat kennen uit de grotere steden is hier dan ook niet aan de orde. Maar op de eigen schaal en maat van Noordenveld ligt er wel degelijk een opgave. De geactualiseerde regiovisie gaat uit van een behoorlijke herstructureringsopgave in de stedelijke agglomeratie Groningen-Assen. Voor de periode 2002-2020 is een totale opgave van 17.600 berekend (bijna 30% van de totale opgave) waarvan 1.100 voor Roden en Leek (18,3% van de totale opgave) en 100 voor Norg/Peize. Als we dat gemakshalve pondspondsgewijze verdelen komt dat op 550 woningen voor Roden in 18 jaar, ca. 30,5 woningen op jaarbasis. Volgens hetzelfde principe betekent dat 50 voor Norg en 50 voor Peize, elk ca 11 woningen per 4 jaar.
Herstructureringslocatie Landfort/Statenlaan te Roden
De afgelopen jaren zijn diverse complexen in herstructurering genomen, waaronder De Hoprank in Peize, de Brinkbuurt in Nieuw-Roden en Landfort-Statenlaan in Roden, waarmee het noodzakelijke proces van vernieuwing goed op gang gekomen is. Of de bovengenoemde aantallen van de Regiovisie ook gehaald zullen worden zal de tijd leren. Hoofdzaak is dat het noodzakelijke transformatieproces op gang blijft teneinde voldoende kwaliteit van woningcomplexen en directe woonomgeving te blijven waarborgen. Bijlage III brengt de actuele stand van de lopende en voorgenomen herstructureringsopgave in beeld.
30
Nieuwe sociale huurwoningen van Woonborg, herstructureringslocatie Brinkbuurt Nieuw-Roden
Ook in Noordenveld is zoals gezegd herstructurering van delen van de voorraad nodig. Want ook hier raken complexen verouderd, ze zijn bouwtechnisch versleten of lopen woontechnisch steeds meer weg bij de huidige normen. Naast de betaalbaarheid van de herstructurering – zoals bekend is er veel geld mee gemoeid, is echter de huidige schaarste op de sociale huurmarkt een toenemend belemmerende factor. Het maakt het moeilijker om sociale huurwoningen blijvend aan de markt te onttrekken, vaak een consequentie van herstructurering omdat vervanging van huur door koop een belangrijk instrument voor de betaalbaarheid is. Daarnaast betekent schaarste dat minder tot geen wisselwoningen beschikbaar zijn, nodig om herstructurering op gang te brengen. Een sprekend voorbeeld is de al enige jaren voorgenomen herstucturering door Actium van een tweetal complexen 13
in Norg . Pas als de voorraad in Norg is uitgebreid, kan het proces worden losgetrokken. Sterker nog, Actium heeft zich onlangs genoodzaakt gezien om af te zien van de herstructurering van één daarvan, het complex Anemoonstraat e.o. Het is moeilijk om de consequenties hiervan op de voortgang van de herstructurering in cijfers te vatten, een remmende factor is het dus zeker. Nog ongenoemd is dat herstructurering veelal het goedkoopste deel van de voorraad betreft. Omdat vervangende nieuwbouw voor duidelijk hogere huren in de markt moet worden teruggezet, loopt hierdoor de goedkoopste voorraad in aantal terug. Dat dit ook minder gewenste gevolgen heeft wordt geïllustreerd in de volgende paragraaf. Het pleit voor uiterste zorgvuldigheid bij de lastige keuze tussen twee op zichzelf legitieme aspecten; enerzijds de beheertechnische problematiek, anderzijds de actuele vraag aan de onderkant van de markt.
7.4. startershuurmarkt Een lastig punt is de startershuurmarkt, met name de jonge starters en starters in de laagste inkomenscategorieën. Nieuw bouwen voor deze categorie is nauwelijks meer te doen omdat de aanvangshuren al gauw te hoog zijn. Terwijl die delen van de voorraad die prijstechnisch het meest 13
Anemoonstraat e.o. / de bejaardenwoningen Dorpshuisstraat, Hekakkers, Vreding
31
geschikt voor hen zijn, juist die complexen betreffen die op grond van bouw- en/of woontechnische veroudering het meest in aanmerking komen voor herstructurering. Hier ligt een nadrukkelijke uitdaging aan de corporatiesector om ook voor dit marktsegment invulling te blijven geven aan hun maatschappelijke verantwoordelijkheid. Een actueel initiatieven op dit vlak is de voorgenomen bouw van 12 startershuurwoningen in het kader van de herstructurering Landfort-Statenlaan. Daarnaast kan doorstroming (toevoeging senioren) ook een bijdrage leveren.
7.5. veranderend huurprijsbeleid Landelijk staat het vigerende huurprijsbeleid stevig ter discussie. Het voert hier te ver om er uitgebreid op in te gaan, vooral omdat de uiteindelijke uitkomst nog onzeker is. Op dit moment tendeert het in de 14
richting van het liberaliseren van een deel van de voorraad . Het gevolg zal zijn dat een deel van de sociale huurwoningen op termijn (aanzienlijk) duurder zal worden. Hoe het nieuwe huurregime er ook uit zal gaan zien, de gemeente vindt het cruciaal dat er een robuste kernvoorraad blijft voor een volwaardige sociale huursector. De gemeente spreekt dan ook de verwachting uit dat de corporaties hun maatschappelijke verantwoordelijkheid zullen blijven nemen en bij ingrijpende verandering van het huurbeleid borg blijven staan voor voldoende sociale huurwoningen met een zodanig huurprijsniveau dat de doelgroepen van beleid verantwoord gehuisvest zullen blijven worden. Prestatieafspraken zijn het geëigende platform om daar gezamenlijk nader invulling aan te geven.
14
Als woningen worden geliberaliseerd, betekent dat dat de huurprijs wordt vrijgegeven, zodat marktconforme huurpijzen mogelijk worden
32
8.Starters- en doorstromers Starters hebben momenteel een zwakke positie op de woningmarkt. Dat heeft te maken met onvoldoende beschikbaarheid van geschikte sociale huurwoningen en met onvoldoende aanbod van betaalbare koopwoningen. Dat is niet alleen zo in Noordenveld, de problematiek doet zich voor in de 15
hele regio Groningen-Assen . Het grootste knelpunt lijkt het tekort aan betaalbare koopwoningen. Gangbaar is daaronder het aanbod tot rond de € 150.000 te verstaan. Door het tekort hebben veel mensen moeite om een start op de koopmarkt te maken. Dat geldt voor de ‘nieuwkomers’ op de koopmarkt. Maar een even belangrijke categorie zijn de zogenaamde ‘doorstromers’, mensen die graag op grond van hun inkomensontwikkeling een vervolgstap in hun wooncarrière willen zetten, in dit geval van sociale huur naar koop, maar dat door de huidige aanbodverhoudingen niet kunnen of willen. Gevolg is dat te veel mensen die op grond van hun inkomen eigenlijk zouden moeten uitstromen uit de sociale huursector dat niet doen. Hierdoor komen onvoldoende huurwoningen vrij. Het toevoegen van betaalbare koopwoningen heeft dus een gunstig doorstromingseffect én maakt de weg vrij voor starters op de sociale huurmarkt. De gemeente vindt het van groot belang dat de voorraad betaalbare koopwoningen wordt uitgebreid. Om de starter op de koopmarkt perspectief te bieden, maar ook om de stagnatie op de sociale huurmarkt te doorbreken. Verkoop van sociale huurwoningen kan daaraan ook een bijdrage leveren, maar de krapte op de sociale huurmarkt op dit moment noopt tot terughoudendheid. Om te voorzien in de vraag wordt bij elke uitleg van enige omvang in het woonprogramma een aandeel betaalbare koop opgenomen. Hiertoe is bepaald dat elke uitleglocatie (tenminste) 30% sociale woningbouw omvat, waarbij per uitleglocatie de nadere verdeling over sociale huur en betaalbare koop wordt bepaald (hoofdstuk 5 Gedifferentieerde opbouw van woonwijken en kernen). Wel dient bij betaalbare koop kritisch naar het kwaliteitsniveau te worden gekeken. Voorkomen moet worden dat onder druk van de huidige vraag woningen met een te geringe woontechnische kwaliteit en dus te weinig toekomstwaarde worden toegevoegd. Dergelijke woningen zullen bij ontspanning van de starters- en doorstromersmarkt snel marktpositie verliezen. De gemeente daagt marktpartijen en corporaties uit met een toekomstgericht product te komen en staat open voor experimenten. Bijvoorbeeld kan gedacht worden aan constructies waarbij starterswoningen blijvend voor de doelgroep beschikbaar blijven (terugkoopregeling, huurkoopconstructies etc.). Ook staat de gemeente positief tegenover nieuwbouw voor (jonge) starters in de sociale huursector, hoewel wordt onderkend dat vanwege de relatief lage aanvangshuren binnen dit segment de hoge onrendabele top problematisch is.
15
Fasedocument I “Samenwerking kwaliteit woningbouw regio Groningen-Assen”, KAW , jan. 2005
33
Vanwege
de
huidige
schaarste
zal
ook
kritisch
moeten
worden
omgegaan
met
herstructureringsvoornemens. Woontechnisch verouderde woningen blijken soms een belangrijke rol te vervullen op de startersmarkt voor met name de jonge een- en tweepersoons huishoudens (bijvoorbeeld verouderde bejaardenwoningen). Dat kan reden zijn om dergelijke complexen langer in de verhuur te houden, totdat de startersmarkt meer ontspannen wordt.
Nog niet genoemd is het appartement. De toevoeging binnen dit segment is ook een interessante bijdrage aan de doorstroming, zowel in de koop- als de huursector en biedt perspectieven doordat via de verhuisketens ook aan de onderkant van de huur- en koopmarkt woonruimte wordt vrijgemaakt.
34
9. Bevolking en woonbeleid 9.1. inleiding De gemeente acht het van groot belang dat de bevolking wordt betrokken bij het lokale woongebeuren. Gedacht kan worden aan individuele huurders en eigenaar-bewoners wiens directe leefomgeving in het geding is, maar ook aan ad hoc bewonerscommissies bijvoorbeeld in geval van herstructurering of
woonconsumentenorganisaties als reguliere vertegenwoordigers van de
woonconsumenten.
9.2. betrokkenheid concreet In de gemeente zijn 2 huurdersbelangenverenigingen actief. HBV Norg in het werkgebied van Woonstichting Actium en de Algemene Huurdersvereniging Woon in het werkgebied van Woonborg. De gemeente heeft waardering voor de constructieve rol die de huurdersbelangenverenigingen vervulllen en beschouwt ze als een serieuze gesprekspartner bij zaken die de belangen van de huurders van de sociale woningbouw aangaan. Beide organisaties worden door de gemeente ondersteund met een jaarlijkse bijdrage. Naast ad hoc contacten vindt er regulier overleg plaats tussen Woon, Woonborg en de gemeente (het ‘driehoeksoverleg’). Met HBV-Norg is onlangs afgesproken ook regulier te gaan overleggen, zij het bilateraal, dus zonder aanwezigheid van de corporatie. De langjarige adviesrol over de woningbouw die werd uitgeoefend door de VAC, het Gehandicaptenplatform en de Themagroep Wonen en Woonomgeving is in 2003 gebundeld en overgenomen door de WAG (WoonKeuradviesgroep). Februari 2004 hebben WAG en gemeente een convenant gesloten waarin wederzijds afspraken worden gemaakt over de inhoud van deze adviesfunctie. De WAG is eind 2003 als zodanig geregistreerd en adviseert in het verlengde daarvan 16
ook binnen het formele WoonKeurtraject . Eenmaal per jaar vindt bestuurlijk overleg plaats tussen WAG en gemeente. Daarnaast is er op ambtelijk niveau regelmatig contact. De WAG ontvangt financiële ondersteuning van de gemeente. Bij herstructureringsprojecten is het essentieel dat de bewoners op een zorgvuldige wijze bij de planvorming betrokken worden. Draagvlak is een belangrijke conditie voor een succesvol planproces. Daarnaast ligt het voor de hand om de inhoudelijke inbreng van bewoners te benutten, zeker als ook de woonomgeving onderdeel is van de planvorming. Omdat elk plan weer anders is, zal het per definitie gaan om maatwerk. Per project zal in zorgvuldige afstemming met de betrokken corporatie en/of eventuele andere partijen een traject worden uitgezet, waarbij gezocht zal worden naar de meest effectieve inbreng van de bewoners. Daarbij 16
De registratie geschiedt door het Landelijk Contact van de VAC’s waarbij de WAG ook formeel aangesloten is. Verplicht onderdeel van het WoonKeurtraject dat door de SKW wordt uitgevoerd is advisering door een geregistreerde WAG
35
kan het gaan om een huurdersbelangenvereniging, een vereniging dorpsbelangen, een bewonersplatform of een combinatie daarvan. In de kleine kernen wordt bij elke planvorming van enige betekenis de dorpsbelangenvereniging betrokken. Zo heeft Dorpsbelangen in Roderwolde een bepalende stem gehad bij het opstellen van het woonprogramma in de uitbreiding ‘Bovenland’ en maakt Plaatselijk Belang Een samen met het stedenbouwkundig bureau HKB een stedenbouwkundig plan voor de voorgenomen uitleg ‘Veldkampen’ in Een. Ook het wijkbeheer en het sociale wijkbeheer hebben een belangrijke brugfunctie tussen de burger en zijn of haar directe leefomgeving. Zij zijn als het ware de oren en ogen van de gemeente in de wijken en daarmee een onmisbare schakel tussen de burger en het uitvoerend beleid. De wijkschouw waarin wijkbeheer, bewoners en corporatiesector gezamenlijk optrekken is daarbij een goed instrument.
36
10. Kwantitatieve programma 10.1. inleiding In bijlage IV wordt het gemeentelijke indicatieve bouwprogramma weergegeven. De visie legt het zwaartepunt nadrukkelijk bij de komende circa 3 jaar - de nota is immers bedoeld als brug (tussenbalans) tussen de integrale woonnota van 2000 en de woonopgave in de Ontwerpopgave Leek - Roden in het kader van de Regiovisie, maar zo’n beperkte horizont is natuurlijk weinig zinvol als we het hebben over het bouwprogramma. Daarom geeft het schema een doorkijk tot 2015. Wel moet hierbij in acht worden genomen dat het programma in essentie nog gestoeld is op de ambities en ruimtelijke uitgangspunten van de woonnota van 2000. De programmmatische doorvertaling van de ontwerpopgave in het bouwprogramma vindt langs andere lijnen plaats en is nog niet verwerkt in dit schema, ook niet middels indicatieve aanduidingen. Met name op de latere jaren van het bouwprogramma zal dat zijn uitwerking hebben.
10.2. bouwprogramma Het bouwprogramma geeft de actuele stand van de bouwvoornemens weer. Het betreft een mix van uitbtreidings- en veel inbreidingslocaties alsmede een breedgeschakeerd aanbod qua typen woningen, koop/huur en prijsstelling. In de vorige hoofdstukken is er al de nodige aandacht aan besteed. Het bouwprogramma is een optelsom van harde en minder harde voornemens en diverse stadia van voorbereiding. Het is dus indicatief bedoeld en moet gelezen worden als richtinggevend kader.
to ta al sl oo bi p nn w en aa d rv or an ps ge st ap el d ui tle g
1400 1200 1000 800 600 400 200 0
ni eu w bo
uw
aantal wooneenheden
bouwvoornemens 2005-2010
Ondanks dat de ontwerpopgave nog geen plaats heeft gekregen, laat het bouwprogramma een aanzienlijke productie zien. Omdat de impact van de ontwerpopgave zeker kwantitatief tot 2010 minder impact zal hebben dan in de jaren daarna, beperken we ons verder tot 2010. Vanaf 1.1.2005 gaat het om een brutotoevoeging van 1308 wooneenheden, netto (dat wil zeggen onder aftrek van de sloopopgave) 1140. (Waarna tot 2015 de bruto productie nog eens toeneemt met 105 woningen, netto 81.)
Het
zwaartepunt
van
de
nieuwbouwproductie
37
ligt
binnendorps,
met
name
bij
de
transformatieopgave (naast invulling van open locaties); totaal 781; ca 59% van de brutotoevoeging met een groot aandeel gestapelde bouw. Gecorrigeerd op de sloopopgave verschilt het weinig: 52% binnendorps versus 48% uitleg. Qua aandeel in groei van de voorraad houden binnendorpse locaties en uitleg elkaar dus ongeveer in evenwicht. Roden levert is het grootste aandeel met een nettotoevoeging van 486, waarvan 160 op de uitleglocatie Rodenveld IV en de rest binnendorps. Maar ook de geplande nettoproductie in Norg is behoorlijk: 262 wooneenheden, met name de Brinkhofweide (appartementen in diverse categorieën) en de uitleglocatie Oosterveld waarmee een belangrijke inhaalslag gemaakt wordt. De belangrijkste de
bijdrage in Peize wordt geleverd door Lange Streeken 2 fase met 100 woningen. De bouwopgave in de kleine kernen is in het algemeen (maar niet in elke kern) in absolute aantallen klein en heeft zijn eigen specifieke kenmerken. Het volgende hoofdstuk gaat over de kleine kernen, en laat zien dat er getalsmatig ook uitschieters zijn. Onder meer wordt aandacht besteed aan de kwantitatieve (en kwalitatieve) opgave in samenhang met de contingentenproblematiek. Vervolgens wordt nog ingezoemd op het buitengebied.
38
11. Kleine kernen
11.1. inleiding Vanuit volkshuisvestelijke optiek is het meest kenmerkende van de kleine kernen de dominantie van het eigen woningbezit. De sociale huursector is relatief klein van omvang. Gemiddeld rond de 10%. Alleen Altena (ongeveer de helft) en Nieuw-Roden (ca. 35%) onderscheiden zich met een 17
aanmerkelijk groter aandeel sociale huur . Particuliere huurwoningen komen nauwelijks voor. Verder is slechts zeer beperkt sprake van specifieke ouderenhuisvesting. Het voorzieningenniveau van de kleine kernen is gemiddeld laag. Met name waar het de eerste levensbehoeften betreft. Dit proces gaat nog steeds door. Zo sloot nog onlangs de supermarkt in Veenhuizen. Belangrijkste uitzonderingen zijn Nietap en Nieuw-Roden. Nietap door zijn geografische ligging tegen Leek aan, en Nieuw-Roden met nog steeds een breed pakket aan basisvoorzieningen. Ook de vervoersvoorziening is beperkt. De meeste kleine kernen hebben geen of nauwelijks nog aansluiting
op
het
openbaar
vervoersnet.
Wel
zien
we
dat
diverse
kernen
nog
een
gemeenschapsruimte hebben of een school, Een zelfs twee scholen.
11.2. kwalitatieve aspecten algemeen De bouwmogelijkheden bij de kleine kernen zijn op grond van ruimtelijk/planologische overwegingen (POP II) in het algemeen (zeer) beperkt. Daardoor zijn de mogelijkheden om te
sturen op de
samenstelling van de voorraad veelal gering. Het gemeentelijke uitgangspunt om te streven naar sociaal en kwalitatief gedifferentieerde woonwijken is in het algemeen gesproken dan ook niet opportuun. Het primaat van de eigen woning wordt in de meeste kleine kernen als gegeven geaccepteerd.
Wel zal bekeken worden of er behoefte is aan sociale huur of betaalbare koopwoningen als zich een gelegenheid voordoet voor een bouwstroom tot circa 10 woningen. Bij plannen van wat grotere omvang ontstaan een andere situatie. Gedacht kan worden aan planvorming met een capaciteit van meer dan 10 woningen. Dan zal het bouwprogramma wel getoetst worden aan de diverse beleidsuitgangspunten van deze nota.
Ook specifieke ouderenwoningen zijn slechts beperkt aanwezig. Hoewel de afwezigheid van basisvoorzieningen het woonklimaat minder aantrekkelijk maakt voor de minder mobiele oudere, is het gezien de doorzettende veroudering toch van belang om hierop te anticiperen. De te prefereren oplossing is levensloopbestendig bouwen. Met dit flexibele product wordt een woningtype op de markt gezet dat geschikt is voor alle levensfasen. Hierbij moet bedacht worden dat de mate waarin in de 17
Noordenveld onderscheidt in tegenstelling tot de provincie ook Nieuw-Roden als kleine kern
39
kleine kernen zorg en diensten aan huis georganiseerd kunnen worden, een belangrijke (en misschien wel meest bepalende ) variabele is ten aanzien van de omvang van de effectieve vraag naar meer specifieke ouderenhuisvesting in de kleine kernen. Een aspect waarover binnen het WMO-traject nadere uitspraken verwacht mogen worden (zie ook hoofdstuk 6 Wonen, welzijn en zorg).
11.3. POP II en de kleine kernen Waar POP I nog per kleine kern exact aangaf of er woningen mogen worden toegevoegd en zo ja hoeveel, beperkt POP II zich tot een contingent per type kern. Voor de kleine kernen in Noordenveld 18
zijn de volgende aantallen beschikbaar .
contingent kleine kernen POP II 2000-2004* 170 2005-2009 70 2010-2015 50 totaal 290 * inclusief toewijzing uit prov. knelpuntenpot Binnen de (ruimtelijk/planologische) kaders van POP II (vergelijk de rode contouren) kan de gemeente via het woonplan uit dit contingent aantallen toedelen aan de verschillende kernen. Zelfs is het toegestaan om contingenten door te schuiven naar een hogere categorie kern. Als de gemeente deze beleidsruimte niet heeft ingevuld en geen woningen heeft toegedeeld, blijven de spelregels van bijlage A (waarin de exacte aantallen per kern zijn aangegeven) van POP I van toepassing.
11.4. toedeling aan de kernen, de kwantitatieve aspecten Van het beschikbare contingent van 290 woningen zijn tot nu toe 15 woningen benut (peildatum 1 jan. 2005).
Daarnaast is een deel van het contingent al toegedeeld aan kleine kernen. Het
bovengenoemde contingent van 170 woningen voor 2000-2004 omvat ook de woningen die in het kader van de ‘knelpuntenpot’ door de provincie in 2002 zijn toegewezen. Het gaat om Nietap en Een. Voor Nietap zijn 60 woningen gereserveerd om de ontwikkelingen nabij de J.P. Santeeweg mogelijk te maken. In Een betreft het 10 woningen uitbreiding. Daarnaast moet genoemd worden de uitbreiding van Roderwolde met 10 woningen, in de eindfase van voorbereiding. Dit betekent dat er tot 2015 nog 195 woningen vrij beschikbaar zijn voor de kleine kernen. Om tot een nadere toedeling van dit restantcontingent te komen, zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: - allereerst is toegedeeld op basis van de toewijzing knelpuntenpot; - gekeken is of deze aantallen voldoende zijn voor de plannen in de desbetreffende kernen; zoniet, dan zijn de aantallen opgehoogd;
18
In de kernenhiërarchie van de provincie worden de volgende kleine kernen onderscheiden: Altena, Langelo, Lieveren, Nietap, Peest, Roderwolde, Westervelde en Zuidvelde
40
- gekeken is in welke kleine kernen ten behoeve van planvorming contingenten moeten worden gereserveerd; - in die kernen waar geen sprake is van planvorming en ook geen planvorming op afzienbare termijn te verwachten valt, worden aantallen woningen gereserveerd conform de aantallen in POP I (bijlage A). Hiermee worden bestaande ‘verwachtingen’ gerespecteerd. Conform de systematiek van POP I zijn gerealiseerde woningen op het contingent in mindering gebracht. Dit heeft geresulteerd in de volgende reservering: •
Altena
In POP I had Altena een contingent van 15 woningen, waarvan er 9 zijn benut. Hoewel er geen concrete plannen zijn, worden in totaal 20 woningen gereserveerd. Hiermee wordt het mogelijk om eventuele herstructurering van de sociale huurvoorraad op gang te kunnen brengen. •
Een
Voor de uitleg aan de zuidkant van Een (plan Veldkampen) is nog geen stedenbouwkundig plan vastgesteld. De benodigde plancapaciteit zal liggen rond de 20. Om ook incidentele ontwikkelingen in Een mogelijk te houden, is het wenselijk nog enkele woningen extra te reserveren. Daarom worden 25 woningen gereserveerd voor Een. •
Nietap
Om de ontwikkelingen aan de noordkant van de J.P. Santeeweg mogelijk te maken zijn meer woningen nodig dan de 60 uit de knelpuntenpot. Om voldoende armslag te creëren worden er 40 aan toegevoegd, zodat in totaal 100 woningen voor Nietap worden gereserveerd. •
Roderwolde
Voor Roderwolde liggen geen verdere plannen voor. Om incidentele ontwikkelingen niet op grond van het ontbreken van contingenten uit te sluiten worden 2 woningen extra toegevoegd aan de 10 van de uitleglocatie. Dat brengt het totaal op 12. •
Veenhuizen
Veenhuizen
heeft
door
de
concentratie
van
justitiële
voorzieningen
een
groot
werkgelegenheidspotentieel. Justitie is in Noordenveld zelfs de grootste werkgever en verschaft bijna evenveel mensen werk als Veenhuizen inwoners heeft. Dat brengt in de praktijk nogal wat forensenverkeer met zich mee. Minder dan 25% van de werknemers woont in Noordenveld, waarvan 19
onvoldoende woningaanbod in Veenhuizen één van de hoofdoorzaken is . Nu de werkgelegenheid ook nog gaat groeien met wellicht tot rond de 175 personen, is het van nog groter belang om in te zetten op uitbreiding van het woningaanbod. Dit speelt al langer. Reeds in de provinciale Signaalnota van 1997 was opgenomen dat overschrijding van het contingent mogelijk is als dat ten behoeve van de werkgelegenheidsontwikkeling nodig is. Deze intentie is overgenomen in POP I. Daarnaast heeft onderzoek uitgewezen dat er ook behoefte is aan specifieke ouderenhuisvesting, een tot nu toe
19
Volgens de gemeentelijke werkgelegenheidsenquête 2004 zijn er bij Justitie in Veenhuizen 733 arbeidsplaatsen (op netto 897 inwoners), waarvan 176 personen in Noordenveld wonen
41
20
ontbrekend marktsegment . De corporatie Woonconcept uit Meppel onderzoekt momenteel of ‘Klein Soestdijk’ voor die functie kan worden verbouwd. Wellicht dat een woonfunctie ook nieuw perspectief kan bieden aan leegstaande monumentale complexen in Veenhuizen, ten aanzien waarvan nog steeds een grote uitdaging ligt. Om goed te kunnen inspringen op deze ontwikkelingen worden 95 woningen gereserveerd voor Veenhuizen. •
Kleine kernen overig
Ten aanzien van de overige kleine kernen liggen er geen plannen voor. Ook zijn er geen andere redenen om extra contingent te reserveren. Voor deze kernen wordt de verdelingssystematiek van POP I aangehouden. Dat leidt tot de volgende toedeling van woningcontingenten (zie ook bijlage V waarin per kern de concrete opbouw van de aantallen per kern wordt gespecificeerd):
kern
contingent
Altena
20
Een
25
Langelo
6
Lieveren
2
Nietap
100
Peest
0
Roderesch
10
Roderwolde
12
Steenbergen
1
Veenhuizen
95
Westervelde
0
Zuidvelde
0
saldo
271
POPII contingent kleine kernen 290 restant (reservepotje)
19
Het reservepotje biedt de mogelijkheid om te anticiperen op ontwikkelingen.
11.5. woningbouwprogramma’s kleine kernen Paragraaf 2 geeft aan dat bij grotere bouwstromen in kleine kernen de bouwprogramma’s worden ingevuld op basis van de beleidsuitgangspunten van het woonbeleid. Hieronder wordt gekeken naar de kernen waar dat van toepassing is. • Roderwolde Het woningbouwprogramma is tot stand gekomen in nauw overleg met Dorpsbelangen. Dit heeft geresulteerd in een keuze voor een programma met uitsluitend vrije kavels.
20
Wonen, Welzijn & Zorg in Veenhuizen’ november 2004. Een interactief onderzoek met de inwoners van Veenhuizen naar de daadwerkelijke situatie en de wensen en opvattingen van de inwoners van Veenhuizen t.a.v. wonen, welzijn en zorg
42
• Een De uitleg in Een betreft meer dan 10 woningen. De gemeentelijke beleidsuitgangspunten waaronder gedifferentieerd bouwen en een sociaal aandeel zijn hier dus van toepassing. Hoewel nog geen definitief programma voorligt, zijn de ingrediënten in ieder geval 30 procent sociale huur en een aandeel betaalbare koop en levensloopbestendig bouwen. Naast grotere kavels wordt de mogelijkheid verkend van enkele kleine kavels om de kleinere beurs (starters) middels zelfbouw de mogelijkheid te bieden een woning te realiseren. Plaatselijk Belang speelt een centrale rol in de planvoorbereiding.
Beoogde uitleglocatie Veldkampen te Een • Nietap Op de locatie Egberts is een appartementencomplex van 30 koopeenheden bijna gereed. In dezelfde hoek ontwikkelt de corporatie Woonborg een appartementencomplex van 12 eenheden in de sociale huur in combinatie met een dienstenruimte en wordt verderop aan de J.P. Santeeweg een appartementencomplex in de koopsector van 12 eenheden toegevoegd. Hiermee wordt in Nietap, waar tot nu toe zeer beperkt specifieke ouderenwoningen aanwezig zijn, binnen korte termijn een 21
belangrijke kwalitatieve slag gemaakt . Voor de invulling en uitleg in en rond de Hillebrandlocatie is nog geen programma. Kaders zijn een gedifferentieerd pakket van sociale huur, betaalbare koop en vrije sectorbouw. • Altena Omdat in Altena geen sprake is van concrete plannen kan alleen opgemerkt worden dat een uitbreiding met meer dan 10 woningen zal bestaan uit een gedifferentieerd programma van sociale huur, betaalbare koop en vrije sector koop met aandacht voor levensloopbestendig bouwen
Als
herstructurering er programmatisch deel van zal uitmaken, zal dat een extra factor zijn m.b.t. de invulling van het programma. • Veenhuizen Ook hier liggen nog geen concrete plannen voor, maar zal het woningbouwprogramma een gediffentieerd pakket moeten worden vergelijkbaar met wat bij Altena is vermeld.
21
10 aan de I. Van Ostadestraat
43
12. Het buitengebied
12.1. algemeen Deze nota volgt het POP in de definitie van de aanduiding buitengebied. In feite is het
een
22
containerbegrip voor alle gebieden in de gemeente die niet tot de kernen gerekend worden . Het totaal aantal woningen in het buitengebied betreft met zo’n 1235 woningen (peildatum 1 jan. 2005) circa 9,5% van de totale woningvoorraad in de gemeente. Dit deel van de voorraad bestaat uit een optelsom van verspreide woningen in combinatie met een aantal kleinere concentraties zoals Sandebuur en Peizermade in het noorden of Huis ter Heide in het zuiden van de gemeente. De provincie hanteert een duidelijke beleidslijn ten aanzien van het wonen in het buitengebied. De visie is neergelegd in het provinciaal omgevingsplan (POP II), dat in essentie de visie van POP I volgt. Het uitgangspunt is dat de woningvoorraad in het buitengebied niet dient te groeien. Doorslaggevend is de overweging dat groei van de woningvoorraad in het buitengebied de bestaande kwaliteiten te veel onder druk zet. In beginsel wordt deze visie door de gemeente gedeeld. Er is dan ook geen reden om vanuit de invalshoek van het wonen generiek beleid te formuleren voor het buitengebied. In voorkomende gevallen zal maatwerk geleverd worden. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan het in stand houden van waardevolle (agrarische) bebouwing. Een geheel eigen problematiek is die van de permanente bewoning van recreatieverblijven, waarover hieronder meer. Verder wordt kort stilgestaan bij de specifieke categorie ‘woonschepen’.
12.2. recreatieverblijven Een belangrijk punt van aandacht in het buitengebied is de permanente bewoning van recreatieverblijven. De omvang van de recreatiesector is aanzienlijk met 17 complexen en circa 930 recreatieverblijven (peildatum 1 jan. 2005) en illustreert het belang van de recreatief-toeristische sector in de gemeente. Om tot een oplossing te komen van de veelal langjarige problematiek van permanente bewoning van recreatieverblijven, heeft de minister ervoor gekozen om op rijksniveau een verruimd beleidskader aan te geven. Deze verruiming van het ruimtelijk beleid biedt gemeenten en provincies meer mogelijkheden om bestemmingswijzigingen van recreatie naar wonen door te voeren voor situaties waar op 31 oktober 2003 onrechtmatig in een recreatiewoning werd gewoond.
22
Het gebied buiten de kernen inclusief Alteveer, Een-West, Foxwolde, Huis ter Heide, Leutingewolde, Peizermade, Terheijl
44
De gemeente deelt de terughoudende opstelling van de provincie Drenthe t.a.v. deze verruiming, met name ingegeven door de kwetsbare gebieden waar de recreatieverblijven gesitueerd zijn. Januari 2005 heeft de Raad besloten in beginsel niet over te gaan tot omzetting naar reguliere woonbestemmingen, zodat de reguliere woningvoorraad langs deze weg niet zal worden uitgebreid. Bij een locatie opteert de gemeente wel voor verruiming van de gebruiksmogelijkheden. Over het terrein Dennekamp te Alteveer is uitgesproken om in de herziening van het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ aan de terreinen naast een gebiedsbestemming de aanduidingen ‘recreatie’ en ‘permanent wonen toegestaan’ te geven.
23
Hiermee wordt het vigerende planologische regime voor de
locatie Bonhagen te Norg gevolgd.
12.3. woonschepen De gemeente stelt zich op het standpunt dat de wateren binnen de gemeente zich op grond van het kwetsbare karakter van het desbetreffende gebied in beginsel niet lenen voor het wonen op het water. Deze beleidslijn is middels een aanwijsbesluit op grond van de Algemene plaatselijke 24
verordening vastgelegd . Hierop is op historische gronden één uitzondering gemaakt. Aan de noordzijde van het Leekstermeer 25
bij de recreatieverblijven Pool en Van der Dong zijn 4 woonschipligplaatsen aangewezen .
23
Notitie permanente bewoning recreatieverblijven, 2005 aanwijsbesluit ex artikel 5.3.2 eerste lid Algemene plaatselijke verordening van 23 mei 2000 25 zie het bovenstaande aanwijsbesluit 24
45
13. Bestemmingsreserve volkshuisvesting
13.1. inleiding De opbrengst van de verkoop van de woningbedrijven van de voormalige gemeenten Norg en Peize in de jaren ’90 is ondergebracht in een bestemmingsreserve volkshuisvesting. Uitgangspunt van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) – het publiekrechtelijke kader dat het verkeer tussen overheid en corporatiesector regelt en ook van toepassing is op gemeentelijke woningbedrijven – is dat bij verkoop van een gemeentelijk woningbedrijf aan een toegelaten instelling het bij het bezit behorend vermogen ten goede komt aan de volkshuisvesting. Een van de mogelijkheden is om de opbrengst onder te brengen in een gemeentelijke volkshuisvestingsreserve, een optie waartoe destijds in het belang van de lokale volkshuisvesting is besloten.
13.2. Gewijzigd beleidskader 13.2.1. aanleiding In de vorige woonnota was een set spelregels opgenomen over de inzet van de bestemmingsreserve. Mei 2004 heeft de Raad echter nieuwe regels vastgesteld. Dat was nodig omdat de in de vorige woonnota voorgenomen jaarlijkse voeding van het fonds niet is doorgegaan. Een eindig fonds maakt het nodig om selectiever de resterende middelen weg te zetten. Ook speelde mee de behoefte om meer nadruk de te leggen op de eigen (financiële) verantwoordelijkheid van de corporaties. In bijlage VI zijn de desbetreffende raadsstukken aan deze visie toegevoegd 13.2.2. gewijzigd beleidskader inhoudelijk De Raad heeft in 2004 de keuze gemaakt om bij het wegzetten van de restantmiddelen prioriteit te geven aan herstructurering, seniorenhuisvesting in de woonzorgsfeer en aan huisvesting van bijzondere doelgroepen. Zonder overigens uit te spreken dat bijdragen per definitie tot deze categorieën beperkt worden. De Raad heeft ruimte willen laten voor andere categorieën in de sociale sector. Over de omvang van een gemeentelijke bijdrage is uitgesproken dat deze maximaal 30% van de onrendabele investering zal bedragen. Daarnaast wordt als effectieve basis voor productie in de sociale sector ook gewezen op de mogelijkheid van combinatieprojecten huur en vrije sector koop, een systematiek waarbij de koopsector de sociale huur (mede) financiert en daardoor betaalbaar maakt. Om tot een evenwichtige verdeling van de bestemmingsreserve over de gemeente te komen, heeft de Raad ook in overweging genomen waar de middelen tot nu toe zijn weggezet. De Raad vindt het
46
redelijk dat een substantieel deel van de opbrengst van de voormalige woningbedrijven Norg en Peize ook in respectievelijk Norg en Peize wordt geïnvesteerd. 26
Op hoofdlijnen heeft dat geresulteerd in de volgende toedeling : •
geen verdere middelenreservering meer voor Peize omdat in Peize al veel middelen zijn weggezet.
•
€ 600.000 reserveren voor Roden en omliggende kleine kernen (Nietap). Hoewel hier al het nodige is weggezet is het wenselijk om toch nog wat middelen te reserveren omdat de opgave in Roden het grootst is (mede vanwege de omvang van de herstructureringsopgave).
•
€ 3.000.000 reserveren voor Norg en omliggende kleine kernen; door de moeizame procesgang van bouwvoornemens zijn ten behoeve van de voormalige gemeente Norg tot nu toe nauwelijks middelen aan de bestemmingsreserve onttrokken.
Naast dit nieuwe kader blijven de volgende voorwaarden uit de vorige nota van toepassing: •
Aan het verzoek om een bijdrage uit de reserve moet een transparante financiële opzet ten grondslag liggen, toetsbaar voor de gemeente.
•
De gemeente is slotfinancier, dat wil zeggen dat derde-geldstromen eerst moeten worden aangewend (ISV etc.)
•
Het voornemen ter realisering waartoe middelen aan de reserve worden onttrokken, moet voldoen aan het gemeentelijk (woon)beleid.
Hieraan wordt het volgende toegevoegd. Het kan in de toekomst op goede volkshuisvestelijke gronden wenselijk zijn om met aftoppingsmiddelen gerealiseerde woningen te verkopen. Daar hoeft niets op tegen te zijn. Het past in het moderne denken over de sociale woningvoorraad, waarin veel flexibeler met dit marktsegment wordt omgegaan. Een sociale huurwoning kan bijvoorbeeld op volkshuisvestelijke gronden in een later stadium ook heel goed in de markt worden weggezet als betaalbare of middeldure koopwoning. Maar dan is het wel belangrijk om vooraf goed geregeld te hebben hoe om te gaan met de in de woning geïnvesteerde aftoppingsbijdrage. Daarom zal de gemeente aan het verlenen van bijdragen de afspraak verbinden dat bij eventuele verkoop de verleende bijdrage wordt teruggestort vermeerderd met de CPI (consumentenprijsindex).
27
Een zelfde
lijn zal worden gevolgd als de corporatie de huurprijs van met aftoppingsmiddelen gerealiseerde woningen meer wil verhogen dan is afgesproken (vgl. huurliberalisatie of huurprijsharmonisatie). Hierbij moet gedacht worden aan een huurprijsstijging boven de gemiddelde huurprijsverhoging van de corporatie die het aangaat. Als het om spelregels gaat is het ook goed het volgende te signaleren. Een deel van de bestemmingsreserve heeft een wat andere status dan de rest. Op grond namelijk van een met de voormalige gemeente Norg gesloten privaatrechtelijke overeenkomst, heeft Woonstichting Actium een
26
In bijlage 4 de door de Raad in mei 2004 vastgestelde notitie inzake de nieuwe inzet van de bestemmingsreserve, staan de motieven op grond waarvan de verdeling tot stand gekomen is 27 De CPI is een belangrijke maatstaf voor de inflatie en wordt veel gebruikt door het bedrijfsleven en de overheid, o.a. bij loononderhandelingen en de indexering van huren. De inflatie wordt gemeten als de procentuele stijging van de CPI in een bepaalde periode ten opzichte van dezelfde periode van het voorgaande jaar (bron: CBS)
47
bijzondere positie ten aanzien van de inzet van dat deel van de bestemmingsreserve dat is gevormd uit de opbrengst van de verkoop van het gemeentelijk woningbedrijf Norg. In goed overleg met Actiumwordt hieraan inhoud gegeven.
13.3. ontwerpopgave Roden - Leek Boven is al aangegeven dat de gemeente meer de nadruk legt op de (financiële) eigen verantwoordelijkheid van de corporatiesector. Breder gesteld is het zo dat het denken over de relatie corporatie(sector) en gemeente analoog aan de landelijke discussie ook in Noordenveld volop in beweging is. Mede tegen deze achtergrond zal in het kader van de ontwerpopgave Roden – Leek opnieuw gekeken worden naar hoe de gemeente in de toekomst met de bestemmingsreserve wil omgaan. Dat kan opnieuw resulteren in het bijstellen van de spelregels.
48
BIJLAGEN
49
