Gemeente Doesburg. Bouwen aan een vitaal en sociaal Doesburg. Woonvisie

Gemeente Doesburg Bouwen aan een vitaal en sociaal Doesburg Woonvisie 2007-2020

Augustus 2007

Inhoud

Voorwoord van de wethouder volkshuisvesting

01

1. Inleiding

03

2. Bouwstenen voor de woonvisie

05

2.1

Kenmerken van de bestaande woningvoorraad

05

2.2

Bevolkingsontwikkeling

05

2.3

Woonwensenonderzoek

06

2.4

Ontwikkeling van huishoudens op de woningmarkt

08

2.5

Woondebat

09

2.6

Overleg met woningcorporatie

10

3. Visie op hoofdlijnen

11

3.0

Gefaseerde woningbouw over de verschillende wijken

11

3.1

Bevorderen van het eigen woningbezit

11

3.2

Het leefbaar houden van bestaande wijken

12

3.3

Het bereikbaar maken / houden van woningen voor starters

13

3.4

Inspelen op de vraag naar geschikte huisvesting voor senioren en zorgbehoevenden 13

3.5

Het bieden van kansen aan (jonge) gezinnen

4. Woningbouwprogramma

14

15

4.0

De woningbehoefte in relatie tot het woningbouwprogramma

15

4.1

Binnenstad

16

4.2

De Molenvelden

18

4.3

De Ooi

21

4.4

Beinum

23

4.5

Buitengebied

25

4.6

Woningbouwprogramma 2007-2020

26

5. Uitvoeren, monitoren, bijstellen, communicatie

28

5.1

Uitvoering van het beleid

28

5.2

Tussentijdse evaluatie van woningbouwprogramma

28

5.3

Communicatie

28

De bijlagen 1. Inspraak

29

2. Bronvermeldingen

29

3. Begrippenlijst

30

w.o. Uitleg principe MGE (Maatschappelijk gebonden Eigendom)

31

Bouwen aan een vitaal en sociaal Doesburg; visie op het wonen tot 2020

Voorwoord van de wethouder volkshuisvesting Om de juiste woning op de juiste plek te bouwen (of te verbouwen) moet je weten wat de mensen willen, hoe de bevolking zich ontwikkelt en in de verschillende wijken is samengesteld. Aan bureau Companen is opdracht gegeven om dit uit te zoeken. Hun onderzoek heeft geleid tot een lijvig rapport. De onderzoeksresultaten hebben wij gebruikt bij het formuleren van onze woonvisie. Stichting Woonservice IJsselland - eigenaar van ongeveer 40% van de Doesburgse woningvoorraad en hierdoor een belangrijke speler op de lokale woningmarkt – hebben wij bij de voorbereiding betrokken. In de voorliggende visie wordt niet alleen gesproken over de woning, maar ook over de woonomgeving. Hoe wordt deze door de bewoners ervaren en wat zou men graag veranderd willen zien? Goedkope woningen voor hen die hierop zijn aangewezen, een goede communicatie, aandacht voor de senior, het bouwen van woningen voor jonge gezinnen en flexibele woningbouwprogramma’s zijn onderwerpen die met name in de visie worden uitgediept. Ik wil hier in mijn voorwoord kort op ingaan. Wij vinden het belangrijk dat onze burgers zoveel mogelijk in een door hem/haar gewenste woning en op een door hem/haar gewenste locatie kunnen (blijven) wonen. Starters, vaak jongeren die voor het eerst zelfstandig gaan wonen, hebben moeite om een voor hen bereikbare (lees: goedkope) woning te vinden. Met name voor deze groep willen wij ons blijven inspannen. Ook –zo hebben wij gemerkt zijn er mensen die nu gehuurd zitten, graag zouden willen kopen, maar waarvoor een koopwoning nét te duur is. Samen met de woningcorporatie willen wij bekijken of er een mogelijkheid is voor deze mensen om toch een woning te kopen door gebruik te maken van een aantrekkelijk financiële koopregeling. Om tot goede en door burgers aanvaardbare resultaten te komen is een goede communicatie erg belangrijk. Wanneer je bewoners en belangenorganisaties betrekt bij de woonomgeving – zo is mijn ervaring- kunnen er mooie waardevolle en duurzame dingen ontstaan in buurten en wijken. Als voorbeeld noem ik hier het Burgemeester Keiserplein in wijk De Ooi. Bewoners zijn tevreden over wat hier allemaal op het fysieke als niet-fysieke vlak de afgelopen jaren ten goede is veranderd. Ik word hier regelmatig op aangesproken. Mensen waarderen wat de corporatie én de gemeente hier doen. Deze positieve ervaringen geven mij het gevoel dat wij op de goede weg zijn…. maar ook dat er nog heel veel moet gebeuren. De vergrijzing – het ouder worden van de bevolking – vraagt dat wij de komende jaren (meer) voorzieningen treffen voor deze steeds groter wordende groep. Een deel van de nieuw te bouwen woningen is gericht op de senior. Maar ook willen wij dat woningen worden aangepast zodat oudere mensen (langer) in hun vertrouwde omgeving kunnen blijven wonen. Wij streven naar een goede mix van jong en oud. Om dit te bevorderen willen wij op hiervoor geschikte locaties aantrekkelijke woningen bouwen voor met name jonge gezinnen. Niet alleen voor Doesburgers maar ook voor mensen uit de regio. Geheel volgens de afspraak die wij hierover met de stadsregio Arnhem – Nijmegen hebben gemaakt. Deze woningen zouden vooral in de wijk Beinum moeten worden gerealiseerd. De voorbereidingen hiervoor zijn zoals bekend in volle gang. In de visie is een ‘vertaalslag’ gemaakt van wensen en behoeften naar woningbouwprogramma’s voor korte termijn (tot 2012) en middellange termijn (2012-2020). Per wijk en buurt worden aantallen woningen genoemd, die wij - mét de informatie die ons nu ter beschikking staat – denken te moeten bouwen.

Pagina 1 van 32


Wij realiseren ons dat wat nu actueel is over enkele jaren alweer achterhaald kan zijn. Wij leven nu eenmaal in een dynamische maatschappij. Met dit gegeven in ons achterhoofd vinden wij dat bouwplannen –zeker wanneer zij pas over 5 tot 8 jaar gerealiseerd gaan worden - voldoende flexibiliteit moeten hebben. Regelmatig zullen wij de woonbehoefte verkennen en bij een gewijzigde vraag zullen wij mét de marktpartijen overleggen hoe hierop kan worden ingespeeld. Tenslotte wil ik u erop wijzen dat in de visie veel vaktermen worden gebruikt. Deze termen maken het lezen van de nota niet altijd gemakkelijk. Het dan maar weglaten ervan blijkt helaas niet mogelijk. Dezelfde termen worden namelijk gebruikt in het woningmarktonderzoek en dit onderzoek is één van de belangrijkste bouwstenen voor onze visie. Om u als lezer toch enigszins tegemoet te komen is getracht om in de tekst deze termen zoveel mogelijk te verklaren én hebben wij een begrippenlijst toegevoegd. Mét u en vóór u willen wij (blijven) bouwen aan een vitaal en sociaal Doesburg. Wij wensen u veel leesplezier. Hoogachtend,

Willem Bouman (wethouder Volkshuisvesting)

Pagina 2 van 32


1. Inleiding De gemeente Doesburg heeft behoefte aan een actuele en uitvoeringsgerichte woonvisie die op wijkniveau duidelijk handvatten biedt voor het aantal tot 2020 in de stad Doesburg te bouwen woningen. Maar ook wil de gemeente duidelijkheid over de gewenste en noodzakelijke wijzigingen in de bestaande woningvoorraad. De plaatselijke woningcorporatie Stichting Woonservice IJsselland en gemeente hebben om een beter inzicht te krijgen in de woningmarkt aan Adviesbureau Companen opdracht verleend voor het opstellen van een zogenaamde Quick Scan. Deze quick scan woningmarkt geeft een beknopte historische analyse en geeft een redelijk beeld van de op termijn te bouwen aantallen woningen. Op basis van dit onderzoeksrapport heeft een eerste besluitvorming kunnen plaatsvinden over de bouwlocaties BeinumWest en Koppelweg. De quick scan woningmarktgegevens zijn nader onderbouwd door een uitgevoerd woonwensenonderzoek (per stadsdeel) en een in februari 2007 gehouden expertmeeting. De resultaten hiervan zijn verwoord in een lijvig rapport, getiteld: Woningmarktonderzoek Doesburg, gedateerd 23 maart 2007. In dit rapport worden door de onderzoekers aanbevelingen gedaan over gewenste en noodzakelijke wijzigingen in de bestaande woningvoorraad en over het soort woningen dat aan de voorraad zou moeten worden toegevoegd. Deze aanbevelingen zijn zoveel mogelijk meegenomen in de voorliggende visie. Een aantal feiten: -

Door een te lage woningbouwproductie in de jaren 2000-2003 heeft er een afname van de bevolking plaatsgevonden. De in de Woonvisie 2000 aangegeven gemiddelde woningbouwproductie van 50 per jaar is niet gehaald, waardoor met name 25-50 jarigen geen geschikte woning konden vinden. Zij vertrokken met als gevolg een sterkere ontgroening en vergrijzing dan voorspeld.

-

In de periode 2004-2005 zijn voornamelijk dure appartementen gebouwd aan de IJsselkade. Dit was destijds een bewuste keuze; met deze dure appartementen is slechts ten dele invulling gegeven aan de lokale woningbehoefte.

-

Er zijn de afgelopen jaren te weinig eengezinswoningen en goedkope en middeldure nultredenwoningen gebouwd . Met de nieuwbouwprojecten aan het Mauritsveld en Burgemeester Keiserplein wordt ingespeeld op de behoefte aan nultredenwoningen voor met name Doesburgse senioren. Idealiter hadden deze woningen eerder op de markt moeten komen, waardoor ook (deels) had kunnen worden ingespeeld op het tekort aan eengezinswoningen. Hierbij wordt er vanuit gegaan dat een groot aantal senioren - bij verhuizing naar een appartement - een eengezinswoning achterlaat.

De gemeente wil dat er in het woonprogramma voor de komende jaren: -

meer aandacht komt voor betaalbare eengezinswoningen voor starters en jonge gezinnen.

-

gebouwd wordt om vestigers (doorgaans gezinnen) aan de stad te binden om hiermee een evenwichtigere bevolkingsopbouw te krijgen en te behouden; het vertrek van 25-50 jarigen zou hierdoor enigszins kunnen worden gecompenseerd.

-

wordt ingespeeld op de ontwikkelingen op het vlak van wonen, welzijn en zorg. Hierbij gaat het niet alleen om hoeveel woningen en van welke kwaliteit, maar ook om het gewenste en noodzakelijke flankerende beleid.

Pagina 3 van 32


-

aandacht komt voor duurzame investeringen in de wijken zowel op het fysieke als het niet-fysieke vlak. Om hiermee de wijken leefbaar te houden. Vervangende nieuwbouw én het verkopen van huurwoningen zijn instrumenten die hiervoor ingezet kunnen worden. Hierbij moet er voor worden gewaakt dat transformaties leiden tot ontwrichting van de sociale binding in met name de oudere wijken. Bewoners dienen zoveel mogelijk te worden betrokken bij veranderingen in de wijk.

De gemeente heeft: -

afspraken gemaakt met het Knooppunt Arnhem Nijmegen (KAN) om naar rato een deel van de regionale behoefte naar woningen op te vangen. Het gaat hier voornamelijk om gezinnen, waarvoor bij voorkeur eengezinswoningen in de wijken De Ooi en Molenvelden (de schil) en in Beinum (suburbaan)

-

1

gebouwd zouden moeten gaan worden.

een belangrijke taak waar het gaat om het bereikbaar maken en houden van woningen voor starters. Met corporaties wil de gemeente hierover prestatieafspraken maken.

In hoofdstuk 2 worden de bouwstenen voor de woonvisie toegelicht. Deze bouwstenen zijn: -

het woningmarktonderzoek, waarin zijn verwoord de kenmerken van de bestaande woningvoorraad, de wijze waarop de bevolking zich ontwikkelt en is samengesteld, de uitkomsten van het woonwensenonderzoek en woondebat én de aanbevelingen van de onderzoekers;

-

de inbreng van Woonservice IJsselland als belangrijke speler op de Doesburgse woningmarkt én (last but not least) de inbreng van de politieke partijen en het maatschappelijk veld (commentaar, opmerkingen en suggesties zullen ná inspraakronde hieraan worden toegevoegd)

De hoofdlijnen van het gemeentelijk woonbeleid staan in hoofdstuk 3 beschreven. In dit hoofdstuk staat aangegeven wat de ‘rode draad’ is van het woonbeleid, uitgewerkt in ambities. In hoofdstuk 4 zijn aan deze ambities concrete en meetbare maatregelen gekoppeld, waarmee de gemeente de komende jaren aan de slag zal gaan; dit hoofdstuk geeft onder andere een opsomming van de verschillende (potentiële) bouwlocaties per stadsdeel. Het moge duidelijk zijn dat naarmate de gewenste resultaten verder in het verschiet liggen, een bijstelling van het bouwprogramma (beleid) gewenst c.q. noodzakelijk is. De wijze waarop bijstellingen zullen plaatsvinden wordt beschreven in hoofdstuk 5. In de bijlagen 1, 2 en 3 worden respectievelijk de inspraakreacties, de gebruikte bronnen en een verklarende begrippenlijst aan de orde gesteld. Een concept van de woonvisie heeft van 2007 tot 2007 voor een ieder ter inzage gelegen en is integraal geplaatst op de gemeentelijke website. Binnen (voorafgaand aan) deze termijn heeft er op 2007 een informatieavond plaatsgevonden. De gemeenteraad heeft de visie op 2007 vastgesteld. Bij de vaststelling zijn de door derden ingebrachte zienswijzen mede afgewogen. Dit heeft samen met de opmerkingen van de raad geleid tot een aantal aanpassingen. Bij vast te stellen woningbouwprogramma’s zal de woonvisie als uitgangspunt worden gehanteerd.

1

In het woningmarktonderzoek worden de benamingen centrum, schil en suburbaan geïntroduceerd als de drie te onderscheiden woonmilieus in Doesburg.

Pagina 4 van 32


2. Bouwstenen voor de woonvisie Voor het opstellen van de woonvisie zijn verschillende databanken geraadpleegd, bewoners geïnterviewd en heeft er een expertmeeting plaatsgevonden. Het fundament voor de woonvisie – de bouwstenen- is met name terug te vinden in het rapport Woningmarktonderzoek Doesburg, d.d. 23 maart 2007 van Adviesbureau Companen. De gebruikte bouwstenen zijn: 1.

Kenmerken van de bestaande woningvoorraad

2.

Bevolkingsontwikkeling

3.

Woonwensenonderzoek

4.

Ontwikkeling van de huishoudens op de woningmarkt

5.

Woondebat (expertmeeting)

6.

Overleg met woningcorporatie

De inspraakreacties (zienswijzen van burgers, eventuele politieke partijen en andere belanghebbenden), voor zoverre deze hebben geleid tot een aanpassing van de visie (woningbouwprogramma) dienen eveneens te worden aangemerkt als bouwsteen. Voor de behandeling hiervan wordt verwezen naar bijlage 1 (te zijner tijd hier aan toe te voegen) 2.1 Kenmerken van de bestaande woningvoorraad Doesburg telde op 1-1-2006 4.850 woningen, waarvan de helft koop- en de helft huurwoningen. Met circa 6% particuliere huur heeft de gemeente Doesburg minder particuliere huurwoningen dan gemiddeld in de KAN-regio. Met 89% eengezinswoningen en 11% meergezinswoningen beschikt Doesburg over een goede basisvoorraad. Het aandeel eengezinswoningen komt hierbij overeen met de woonwens van huishoudens in Nederland, de regio en Doesburg door de jaren heen. De sociale woningvoorraad bestaat voor 80% uit eengezinswoningen, wat 20% meer is dan in de gehele regio. De totale woningvoorraad in de sociale sfeer (overwegend huurwoningen) bedraagt ongeveer de helft van de totale woningvoorraad. Het aandeel van de Doesburgse bevolking dat is aangewezen op een laag inkomen bedraagt 42% en ligt daarbij een fractie hoger dan het landelijk gemiddelde (40%). 2.2 Bevolkingsontwikkeling De bevolkingsontwikkeling in Doesburg heeft de afgelopen vijf jaar (periode van 2000-2005) sterke schommelingen laten zien. Jaren van groei wisselen zich af met jaren van daling. Vanaf 2005 doet zich weer voor het eerst – sinds 2000- een substantiële toename van de bevolking voor. De schommelingen in de bevolkingsontwikkeling hangen samen met de fluctuaties in de migratiestromen. Dit migratiesaldo is de afgelopen jaren vooral negatief geweest; méér mensen hebben de gemeente verlaten dan er zijn komen wonen. Dit negatieve migratiesaldo wordt (mede) veroorzaakt doordat in de periode 2000-2005 nauwelijks woningen zijn gebouwd en opgeleverd. Door een aantrekkende woningbouw in 2005, komt het migratiesaldo voor het eerst sinds jaren weer boven nul . Geconcludeerd kan worden dat tussen 2000 en 2005 te weinig is gebouwd om te kunnen voorzien in de eigen woningbehoefte.

Pagina 5 van 32


Wanneer we wat gedetailleerder naar de migratie kijken in de periode 2000-2005 zien wij dat met name jongeren (15-24 jaar) en jonge gezinnen (ouders tussen 25 en 49 jaar) in deze periode de gemeente hebben verlaten. Het vertrek van jongeren is eenvoudig te verklaren; zij vertrekken voor studie en werk naar grotere gemeenten. Het vertrek van een relatief hoog aantal jonge gezinnen is voor een gemeente als Doesburg opvallend te noemen. In soortgelijke gemeenten zie je namelijk vaak een vestigingsoverschot in deze leeftijdsklassen. Verder is opvallend dat de groep 50-64 jarigen zich vaker in Doesburg vestigen dan uit Doesburg vertrekken. Zeer waarschijnlijk heeft de nieuwbouw aan de IJsselkade hier mede toe bijgedragen.

Migratie Gemeente Doesburg naar leeftijd in de periode 2000 tot 2005 Leeftijdscategorie

Vestiging in Doesburg

Tot 14 jaar

376

Vertrek uit Doesburg

Saldo

414

-38

15-24 jaar

449

632

-183

25-49 jaar

1.096

1.147

-51

50-64 jaar

234

194

40

Ouder dan 64

150

159

-9

2.305

2.546

-241

Totaal 2.3 Woonwensenonderzoek

Op basis van representatief gemeten woonwensen is door bureau Companen de kwalitatieve woningbehoefte in de gemeente Doesburg in beeld gebracht. De woonwensen zijn verwoord in hoofdstuk 3 van het Woningmarktonderzoek. Hieronder worden de wensen / trends per doelgroep kort samengevat: 2.3.1 Starters Een starter is een huishouden dat nog niet beschikt over een zelfstandige woonruimte, maar nog bij de ouders woont of op kamers. De gemiddelde leeftijd van de starter in Doesburg is 23. De meeste starters geven de voorkeur aan een huurwoning met een maximale genormeerde maandhuur van € 475,- 2. Kopende starters hebben moeite om een voor hun geschikte woning te vinden. De koopprijzen liggen doorgaans te hoog. Een woning rond de € 175.000 is in de regel alleen bereikbaar voor starters die samenwonen en over een dubbel inkomen kunnen beschikken. Zij kunnen voor een dergelijke woning (nèt) voldoende geld lenen3. In de huursector kiezen starters in de meeste gevallen voor een appartement. Het merendeel van de starters heeft geen specifieke voorkeur voor nieuwbouw of bestaande bouw. Opvallend is dat kopende starters vaak belangstelling hebben voor een bouwkavel, terwijl dit financieel gezien slechts voor weinig starters is weggelegd.

2 3

Dit is de maximale maandhuur waarvoor men afhankelijk van het inkomen een huurtoeslag kan ontvangen. Voor 34 persoonshuishoudens ligt de norm op € 520 p.m. Recent zijn de regels voor het verstrekken van hypotheken aangescherpt. In de regel kan men niet meer dan 4,5 x zijn brutojaarinkomen lenen

Pagina 6 van 32


2.3.2 Gebonden kleine huishoudens Gebonden kleine huishoudens bestaan uit één- of tweepersoonshuishoudens met een bruto inkomen van maximaal € 33.000 per jaar. De groep tot 45 jaar geeft de voorkeur aan een eengezinswoning. Boven de 45 jaar bestaat er meer belangstelling voor een zogenaamde nultredenwoning. De doelgroep heeft weinig belangstelling getoond voor een nieuwbouwwoning of kavel. Het merendeel van de geïnterviewden denkt dat nieuwbouw financieel niet haalbaar is. Al met al heeft men een zeer behoudende woonwens passend bij de financiële situatie. 2.3.3 Gebonden gezinnen Gebonden gezinnen bestaan uit huishoudens met kinderen en beschikken over een bruto inkomen tot € 33.000 per jaar. In Doesburg is één op de twee hoofdbewoners die tot deze doelgroep behoort, jonger dan 35 jaar en staat daarmee nog aan het begin van zijn wooncarrière . Het woonwensenprofiel van deze gezinnen vertoont een lichte verschuiving van huur naar koop. Zij die willen kopen wensen een rij- of hoekwoning. Zelf bouwen op een bouwkavel acht men gewoonweg te duur. 2.3.4 Mobiele huishoudens Bij mobiele huishoudens is de hoofdbewoner jonger dan 55 jaar en ligt het bruto jaarinkomen boven de € 33.000. Het gaat zowel om één en tweepersoonshuishoudens als huishoudens met kinderen. Deze doelgroep wil een kwaliteitsslag maken in de wooncarrière. Dit komt tot uiting in een verschuiving van huur naar koop, van betaalbaar naar duur(der) en een voorkeur voor luxere woningtypen. Onder deze groep is een grote vraag naar halfvrijstaande en vrijstaande woningen, in prijs grofweg variërend van € 175.000 tot € 350.000. 2.3.5 Gebonden senioren Hieronder worden geschaard één- en tweepersoonshuishoudens vanaf 55 jaar met een bruto jaarinkomen tot € 33.000 Gebonden senioren laten een verschuiving zien van koop naar (betaalbare) huur. Het merendeel wil een nultredenwoning, waarbij het in 40% van de gevallen gaat om een appartement. De woonwens vloeit voort uit de behoefte om een woning te betrekken die lang zelfstandig wonen mogelijk maakt. Vaak wordt bij verhuizing een ééngezinswoning verlaten met een prijsklasse vanaf € 175.000. 2.3.6 Mobiele senioren Mobiele senioren zijn één en tweepersoonshuishoudens vanaf 55 jaar met een bruto jaarinkomen vanaf € 33.000. Bij mobiele senioren zien we een nog sterkere verschuiving van koop naar huur en van eengezinswoning naar nultredenwoning dan bij gebonden senioren. Men richt zich daarbij niet alleen op betaalbare woningen. Bij nultredenwoningen kiest iets minder dan de helft voor een appartement.

Pagina 7 van 32


(de nieuwbouw aan de IJsselkade, gezien vanaf de Barend Ubbinkweg) 2.4 Ontwikkeling van huishoudens op de woningmarkt

Naar nationale maatstaven is de inkomenspositie in Doesburg bescheiden te noemen. Het gemiddelde inkomen per inkomenontvanger ligt € 1.000 beneden het Nederlands gemiddelde van € 17.700. Dit vertaalt zich voor wat betreft de inkomensverdeling niet terug in deels meer lagere inkomens en deels meer middeninkomens. Categorie-indeling

Besteedbaar inkomen

Doesburg

Nederland

Lage inkomens

Gelijk of lager dan 14.200

42%

40%

Midden inkomens

Tussen 14.200 en 25.200

42%

40%

Hoge inkomens

Meer dan 25.200

16%

20%

€ 16.700

€ 17.700

Gemiddeld inkomen per inkomensontvanger (CBS 1-1-2004)

De analyse van de woningbehoefte in Doesburg over langere termijn is herleid tot de vraag naar woningen vanuit de in 2.3. geformuleerde doelgroepen. Aan de hand van demografische en economische prognoses zijn kenmerken van deze groepen naar de toekomst voorspeld. De onderzoekers hebben de KAN-prognose (zie onderstaande tabel ) verder als basis gebruikt voor de berekende bevolkings- en huishoudenontwikkeling.

Pagina 8 van 32


Demografische gegevens ontleend aan KAN Woonvisie 2003 Jaar

Alleenstaand

Samenwonend

Gezinnen

Totaal

2000

1.101

100

25%

1.469

100

33%

1.860

100

42%

2005

1.248

113

27%

1.468

100

32%

1.910

103

41%

4.626

104

2,55

2010

1.368

124

29%

1.492

102

31%

1.924

103

40%

4.784

108

2,51

2015

1.492

136

30%

1.548

105

31%

1.893

102

38%

4.933

111

2,46

2020

1.621

147

32%

1.612

110

32%

1.833

99

36%

5.066

114

2,41

2025

1.738

158

34%

1.645

112

32%

1.784

96

35%

5.167

117

2,37

*

4.430

* 100

2,57

gemiddeld aantal bewoners per woning

Deze tabel geeft met name een goede indicatie waar het gaat om de gezinsverdunning. Het in de bovenstaande tabel genoemde aantal woningen 2005 stemt niet overéén met het werkelijk aantal woningen in 2005; per 1-1-2006 waren dat er 4.850. Het verschil laat zich verklaren doordat de woningen aan onder andere de IJsselkade niet in de tabel zijn meegenomen. Bij de prognose is men uitgegaan van een economische groei van 1,5% per jaar. Dit ligt onder het historische gemiddelde en kan hierdoor worden bestempeld als een behoedzaam scenario waar het gaat om inkomensontwikkeling in Nederland. Ontwikkeling doelgroepen op de Doesburgse woningmarkt in de periode 2006-2016 (10 jaren prognose) Doelgroep

2006

2016

Gebonden kleine huishoudens

515

11%

460

9%

Gebonden gezinnen

770

16%

740

14%

Mobiele huishoudens

1.780

37%

1.810

35%

Gebonden senioren

1.470

30%

1.785

34%

300

6%

420

8%

Mobiele senioren Bemiddelde senioren Totaal

15 4.850

Nihil 100%

20

Nihil

5.235

100%

Uit de prognose kan als belangrijke conclusies worden getrokken dat: 1.

er zowel in absolute als relatieve zin het aantal 55-plussers op de woningmarkt zal toenemen

2.

het aandeel gezinnen verder zal afnemen

2.5 Woondebat Om de uitkomsten van het woningmarktonderzoek uit te werken in een woningbouw- en herstructureringsprogramma is er een woondebat gehouden. Dit debat fungeerde als expertmeeting van corporatie, makelaars, zorginstellingen, wijkraden, raadsleden, beleidsambtenaren en bewonersbelangengroepen. In het debat zijn de volgende onderwerpen aan de orde gesteld:

Aandachtsgroep en kernvoorraad

Starters in de huur- en koopmarkt

Behoefte aan woonzorgarrangementen

Gebiedsgerichte aanpak en differentiatie

Herstructurering en nieuwbouw

Pagina 9 van 32


Na de presentatie van de belangrijkste onderzoeksresultaten is er in groepen gediscussieerd aan de hand van een aantal stellingen. De deelnemers zijn in zijn algemeenheid van mening :

Dat de stap van huur naar koop te groot is, waardoor te weinig doorstroming ontstaat. Meer aanbod in de middeldure huur en goedkope koop zou hier soelaas kunnen bieden. Voldoende nieuwbouw voor doorstromers betekent niet automatisch dat er hierdoor woningen voor starters vrijkomen. Er moeten wel degelijk starterswoningen worden gebouwd, waarbij gekeken zou kunnen worden of deze niet onder de marktwaarde aan de doelgroep zou kunnen worden aangeboden.

Dat het goed is om een deel van de goedkope eengezinswoningen te verkopen en dat er een goede

Dat een betere aansluiting gezocht dient te worden tussen de woonbehoefte en hetgeen nu wordt

balans per wijk gevonden zou moeten worden tussen koop- en huurwoningen. gebouwd. Dit gebeurt nu nog onvoldoende, waardoor met name jonge gezinnen verhuizen naar elders.

Dat nultredenwoningen bij voorkeur in alle wijken gebouwd zouden moeten worden. Dat dergelijke woningen met name bewoond zullen worden door (zorgbehoevende) senioren en dat er daardoor voldoende voorzieningen in de buurt zouden moeten zijn.

Dat de gemeente moet investeren in de woonomgeving. Er zou in elke wijk een gedifferentieerd aanbod aan woningen moeten komen. Er dient voor te worden gewaakt dat er in bepaalde wijken als gevolg van een te eenzijdig woningaanbod veel verhuizingen plaatsvinden, waardoor de sociale samenhang in de wijk verloren gaat.

Dat zorgwoningen zoveel mogelijk in en nabij de binnenstad gesitueerd zouden moeten worden

Dat in Beinum-West niet alleen starterswoningen maar ook (half) vrijstaande woningen gebouwd

omdat daar de meeste voorzieningen zijn. moeten worden. 2.6 Overleg met woningcorporatie De plaatselijke corporatie –Stichting Woonservice IJsselland – met een woningbezit van 1.983

4

(peildatum: eind 2006), wordt als belangrijke partner gezien voor het behalen van de verschillende huisvestingsdoelstellingen. Als toegelaten instelling heeft zij als hoofdtaak er voor te zorgen dat er voldoende betaalbare woningen in de stad zijn voor die huishoudens die daar zelf niet in kunnen voorzien. Dit wordt de kernvoorraad genoemd, in te zetten voor de zogenaamde aandachtsgroep. Gemeente en corporatie voeren periodiek overleg over gewenste en noodzakelijke vernieuwingen in de bestaande woningvoorraad én op welke wijze het beste de niet bebouwde omgeving -daar waar gewenst- (gezamenlijk) kan worden verbeterd. Naast kwaliteit van de woonomgeving wordt ook gestreefd naar (het verbeteren van) een goed sociaal klimaat. Gemeente en corporatie willen gezamenlijk optrekken om de leefbaarheid in de verschillende wijken te behouden en te verbeteren. Daarnaast heeft de corporatie een eigen verantwoordelijkheid in individuele woningverbeteringen. Hierbij moet worden gedacht aan het vervangen van sanitair en cv-installaties én het aanbrengen van gevel- en dakisolatie. Gemeente en woningcorporatie maken afspraken over herontwikkeling van (inbreidings)locaties. Voorbeelden hiervan zijn de locaties Mauritsveld en Burgemeester Keiserplein, waarop een fors aantal goedkope woningen zijn / worden gerealiseerd.

4

Is circa 40% van de totale woningvoorraad in Doesburg

Pagina 10 van 32


3.

Visie op hoofdlijnen

In dit hoofdstuk geeft de gemeente Doesburg de richtingen aan voor de ontwikkeling van het wonen in de gemeente. Dit als reactie op de tijdens het uitgevoerde woningmarktonderzoek geconstateerde tekortkomingen op het gebied van wonen: -

Tot 2020 zouden naast nieuwbouwwoningen voor de eigen behoefte tevens woningen voor een bescheiden opvang van woningzoekenden uit de regio moeten worden gebouwd. Een deel van deze nieuwbouwwoningen is nodig ter vervanging van de bestaande woningvoorraad, waarvan de kwaliteit niet meer voldoet aan de hedendaagse eisen. Bij de nieuwbouw zullen fasering én voldoende variatie als leidende principes worden gehanteerd.

-

Per te onderscheiden deelgebied (wijk) zou een grotere variatie aan woningtypes aangeboden moeten worden, waarmee in de wijk een goede mix kan worden bereikt (zie voor de karakteristieke kenmerken per wijk hoofdstuk 4).

-

Menging van woningen en mensen bevordert de leefbaarheid op langere termijn én komt tegemoet aan de woonwensen zoals tijdens het woningmarktonderzoek zijn geïnventariseerd.

Met bovenstaande vertrekpunten wil de gemeente Doesburg in haar woonbeleid met name inspelen op de volgende aspecten: 3.0 Gefaseerde woningbouw verdeeld over de verschillende wijken De gemeente wil een stevige regierol waar het gaat om aantal, type woningen en in welk stadsdeel deze zouden moeten komen. De gemeente beseft hierbij dat een goede wisselwerking tussen bouwers en tussentijdse verkenningen van de markt (de vraag naar woningen) essentieel is. Voorkomen moet worden dat potentiële kopers als gevolg van een te lang uitblijven van een geschikte woning verhuizen naar elders. Teveel nieuwe woningen ineens in één wijk zou er toe kunnen leiden dat bewoners in grote aantallen een bestaande wijk verlaten. Met een mogelijke verschraling van de wijk – een ontwrichting van de sociale samenhang – tot gevolg. In Doesburg kunnen drie woonmilieus worden onderscheiden, te weten: Centrum, Schil en Suburbaan. De totale woningbehoefte tot 2020 zou gefaseerd en verspreid over deze drie deelgebieden (met oog voor de bestaande wijkopbouw) moeten worden gerealiseerd. In hoofdstuk 4, de tabellen 1a, 1b en 1c is dit nader uitgewerkt. 3.1 Bevorderen van het eigen woningbezit, daar waar gewenst Het Nederlandse woonstelsel met een grote gereguleerde huursector en hypotheekrenteaftrek zorgt voor een steeds verder uitééndrijvende koop- en huurmarkt. Voor huurders wordt het hierdoor steeds moeilijker om de overstap te maken naar een koopwoning. Het verstrekken van subsidie aan huiseigenaren in de vorm van hypotheekrenteaftek om hiermee het eigen woningbezit te bevorderen is een achterhaalde doelstelling nu blijkt dat dit de afgelopen jaren alleen maar heeft geleid tot duurdere koopwoningen. De hypotheekrenteaftrek staat al jaren op de politieke agenda, zonder dat het (tot nog toe) heeft geleid tot aanpassingen. Gemeente Doesburg wenst net als heel veel andere gemeenten niet te wachten op maatregelen uit Den Haag, maar wil samen met de lokale woningcorporatie zoeken naar mogelijkheden om onder aantrekkelijke financiële voorwaarden het kopen van de eigen huurwoning voor bewoners mogelijk te maken.

Pagina 11 van 32


Het gaat hierbij om het aanbieden van bestaande producten, zoals Koopgarant, Slimmer Kopen, Sociale Koop en Koop Goedkoop, waarbij de corporatie woningen onder de marktprijs aanbiedt en eventueel garant staat voor een deel van het risico (terugkoopplicht). De woningen zullen dan verkocht worden onder zogenaamde MGE-voorwaarden, waarbij MGE staat voor Maatschappelijk Gebonden Eigendom5. 3.2 Het leefbaar houden van bestaande wijken De gemeente ziet het als een belangrijke opgave om de bestaande wijken leefbaar te houden. Dit vraagt een voortdurende investering in de bestaande woningvoorraad en een duurzame inrichting van de openbare ruimten. Het in stand houden en waar mogelijk uitbreiden van het voorzieningenniveau acht de gemeente van grote waarde om hiermee de sociale samenhang in de wijk te vergroten en/of te behouden. Ontmoetingsplekken in de wijk kunnen er mede toe bijdragen dat bewoners niet in een sociaal isolement terecht komen. Dit is ook hetgeen de regering beoogt met de WMO (Wet Maatschappelijke Ondersteuning). Een citaat uit het gemeentelijke beleidsplan WMO: Burgers zijn niet alleen verantwoordelijk voor zich zelf maar ook voor elkaar (civil society). Hiervoor is een sterke sociale structuur nodig waar eigen verantwoordelijkheid en maatschappelijke samenhang een belangrijke plaats innemen. De gemeente zal dit stimuleren en waar mogelijk faciliteren.

(vanuit het medio juni 2007 geopende Dienstencentrum De Linie –strategisch gelegen tussen ‘Centrum – Schil’ en “Suburbaan kunnen onder andere allerlei services op het gebied van onder andere de Wet Maatschappelijke Ondersteuning worden geleverd).

5

In bijlage 3 wordt het begrip MGE met een voorbeeld nader toegelicht.

Pagina 12 van 32


Ook een gevarieerder aanbod van woningen kan een positieve bijdrage leveren aan de leefbaarheid. Als instrumenten zullen hiervoor worden ingezet: a) strategische verkoop van corporatiebezit én b) sloop en nieuwbouw van woningen. Deze operatie zal worden uitgevoerd langs de weg van de geleidelijkheid. Grootschalige herstructureringen zullen niet plaatsvinden. De gemeente wil het risico vermijden dat hiermee de sociale samenhang in de wijk (deels) zal verdwijnen. 3.3 Het bereikbaar maken / houden van woningen voor starters De gemeente wil bevorderen dat starters, vaak jongeren, meer huisvestingsmogelijkheden krijgen, zodat zij niet noodgedwongen naar andere plaatsen hoeven uit te wijken. De starter, alleenstaand of met een partner is op zoek naar zelfstandige woonruimte en zoekt doorgaans naar een woning met tenminste twee slaapkamers. Starters hebben momenteel weinig keuzemogelijkheden doordat de doorstroming op de woningmarkt niet goed functioneert. Dit is overigens geen typisch Doesburgs probleem maar kan worden aangemerkt als een landelijk verschijnsel. Hoe meer huishoudens, die al beschikken over woonruimte, de mogelijkheid krijgen om de door hen gewenste verbetering in wooncarrière te realiseren, hoe meer goedkope woningen beschikbaar komen. Het bevorderen van doorstromingen door vergroting van het aanbod middeldure woningen in dezelfde wijk moet hierdoor gezien worden als één van de speerpunten van beleid. Daarnaast vindt de gemeente het belangrijk dat tevens maatregelen worden getroffen die op de korte termijn effect sorteren. Met de woningcorporatie zal daarom bekeken worden in hoeverre er goedkope woningen aan de woningvoorraad toegevoegd kunnen worden in de verschillende wijken door deze aan te bieden onder zogenaamde MGE voorwaarden. 3.4 Inspelen op vraag naar geschikte huisvesting voor senioren en zorgbehoevenden De groep senioren die echt wil verhuizen is klein. Als men al verhuist, is dat vaak vanwege gezondheidsredenen en/of voor méér comfort; men wenst minder tijd te besteden aan het onderhouden van de woning en tuin. De belangrijkste reden voor senioren om te moeten verhuizen (55+) –zo blijkt uit de woonwensenenquête- is dat de huidige woning niet gelijkvloers is, slecht toegankelijk/niet aangepast en/of te groot is. Ook blijkt dat senioren van alle te onderscheiden leeftijdscategorieën zich het meest gebonden voelen aan de gemeente. En omdat het aantal senioren de komende jaren zowel in absolute als relatieve zin verder zal toenemen, is er alle aanleiding toe om in geschikte huisvesting voor deze doelgroep te investeren door a) woningaanpassingen en b) nieuwbouw van zogenaamde nultredenwoningen. De meeste senioren (80% volgens de enquête) wil als de eigen gezondheid of die van de eventuele partner achteruit gaat, zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Extramuralisering krijgt aldus duidelijk de voorkeur boven het wonen in een zorginstelling (intramuraal). Naast de ‘kiezers’ krijgt de maatschappij in toenemende mate te maken met senioren die om gezondheidsredenen het huis moeten verlaten, de ‘moeters’. Voor deze ‘moeters’ wil de gemeente in overleg met woningcorporatie en zorginstelling een voldoende aanbod aan verpleegplaatsen realiseren. Met de bouw van 24 verpleegplaatsen aan de Hessegracht wordt het totale aanbod zodanig vergroot, dat hiermede tot de middellange termijn (2015) kan worden voldaan aan de lokale vraag. De verwachting is dat op langere termijn nog méér plaatsen nodig zijn. Kleinschalige zorgvoorzieningen in de wijk genieten hierbij de voorkeur, zodat mensen zoveel mogelijk in hun vertrouwde omgeving verpleegd kunnen worden.

Pagina 13 van 32


3.5 Het bieden van kansen aan (jonge) gezinnen (vestigingsbeleid) Nieuwbouw van woningen voor vestigers is noodzakelijk om de economische positie van de stad Doesburg te behouden en waarnodig te versterken. Het behoeft geen nader betoog dat het aantal inwoners van de stad en haar bestedingspatroon direct bepalend is voor de omzet van vele ondernemers in Doesburg. Blijft de woningbouw achter, dan blijft de ontwikkeling van de stad en de daaraan gekoppelde werkgelegenheid eveneens achter. Ook het voorzieningenniveau –de welzijnsinstellingen, de (sport-)verenigingen – kan beter in stand worden gehouden, wanneer er een zekere bevolkingstoename plaats vindt. Met name jonge gezinnen kunnen de trend van een lagere natuurlijke aanwas (geboorte minus sterfte) enigszins doorbreken, waardoor er een minder sterkere vergrijzing en ontgroening optreedt. Om deze reden is het er de gemeente veel aan gelegen om jonge gezinnen voor de gemeente Doesburg te behouden, maar ook om jonge gezinnen uit de regio ‘te verleiden’ om in Doesburg te gaan wonen. Om ook jonge gezinnen met een laag inkomen in staat te stellen om een woning te kopen, zal in de uitbreidingswijk Beinum-West een deel van de hier te bouwen woningen in overleg met de woningcorporatie worden verkocht onder zogenaamde MGE-voorwaarden, waarbij MGE staat voor Maatschappelijk Gebonden Eigendom. Door een dergelijke koopconstructie kunnen woningen tegen een forse korting van de marktwaarde worden aangeboden. In bijlage 3 – Begrippenlijst – wordt de koopconstructie met een rekenvoorbeeld toegelicht.

(Jongerencentrum 0313)

Pagina 14 van 32


4. Woningbouwprogramma 4.0 De woningbehoefte in relatie tot het woningbouwprogramma In het woningmarktonderzoek is becijferd dat in Doesburg tot het jaar 2016 circa 385 nieuwe woningen nodig zijn. Tevens is in het onderzoek een uitsplitsing gemaakt naar de te onderscheiden woonmilieus Centrum, Schil en Suburbaan. Wanneer de lijn wordt doorgetrokken naar het jaar 2020 én hierbij de behoeftevraag zoals opgenomen in de quick-scan woningmarktonderzoek

6

wordt betrokken, dient de

Doesburgse woningvoorraad tot 2020 te worden uitgebreid met de volgende aantallen per woonmilieu: Tabel 1a Gewenste toevoeging per woonmilieu in de periode 2007-2020 lokale behoefte regionale behoefte nationaal Subtotalen Totaal

Centrum 155 55 30

Schil 110 0

Suburbaan 160 35

240

110

195

Subtotaal 425 90 30

545

Het woningbouwprogramma, zoals hieronder nader wordt uitééngezet, is een afgeleide van bovenstaande woningbehoefte. Het aantal potentiële bouwlocaties in het centrum is beperkt. De gemeente kiest er bewust voor om niet alle potentiële bouwlocaties, zoals De Bleek, vol te bouwen. De gemeente wenst rondom de historische binnenstad te kunnen beschikken over voldoende parkeergelegenheid. De rond de binnenstad gelegen parkeerplaatsen moeten worden gezien als economische levensvoorwaarde, waar de binnenstad met zijn horeca en andere bedrijvigheid zorgt voor veel werkgelegenheid. De gemeente wil de bezoeker en toerist gastvrij onthalen door nabij de binnenstad gratis parkeerplaatsen aan te bieden. Locatie De Bleek vormt hierin een belangrijke schakel. Een deel van de behoefte zal daardoor gerealiseerd moeten worden in de wijken De Ooi en Molenveld (de schil) en in de wijk Beinum (suburbaan). In het woningbouwprogramma wordt rekening gehouden met de wens om voor de stad Doesburg méér jonge gezinnen te interesseren, waarmee de eerdere gesignaleerde sterkere ontgroening en vergrijzing (enigszins) zou kunnen worden doorbroken. Er zullen hiervoor in de planperiode 50 extra woningen voor de regionale behoefte worden gerealiseeerd. Tabel 1b Toevoegingen (relatief *) volgens woningbouwprogramma (visie) Centrum 139

Schil 198

Suburbaan 258

Totaal 595

Met de toevoeging van 595 woningen zal het totaal aantal woningen per 1-1-2021 circa 5455 bedragen. Met een gemiddelde woningbezetting van 2,4 zal Doesburg rond 2020 circa 13.000 inwoners hebben. De verschillen: Tabel 1c Vergelijking gewenste toevoeging t.o.v. programma

meer (+) minder (-)

Centrum

Schil

Suburbaan

Totaal

-101

88

63

50

In het navolgende wordt het programma per te onderscheiden stadsdeel beschreven. 6

In het woningmarktonderzoek worden de in de quick scan genoemde aantallen bevestigd

Pagina 15 van 32


4.1 Binnenstad 4.1.1

Beschrijving kwaliteiten, waardering

De binnenstad telde per 1-1-2006 ruim 1100 woningen, waarvan 72% koopwoningen. De binnenstad heeft een grote variatie aan woningtypen. De karakteristieke uitstraling van de meeste woningen wordt zeer gewaardeerd. Bewoners roemen de uitstraling, de rust en het contact met buurtbewoners. De binnenstad kent een hoog voorzieningenniveau en heeft door de vele historische panden een nationale aantrekkingskracht. 4.1.2

Woningbouwprogramma (lopende projecten, op te starten projecten, fasering)

Appartementen en andere nultredenwoningen –geschikt voor senioren- kunnen het beste worden gerealiseerd in de Binnenstad, dan wel direct hieraan grenzend. Het grote aantal grondgebonden woningen in de koopsector, maakt een extra investering in dit soort type woningen niet noodzakelijk edoch eigenlijk wel gewenst. Het zou met name vestigers aantrekken. Omdat hiervoor geen ruimte beschikbaar is (beschikbaar wordt gesteld), zullen toevoegingen in het centrum zich beperken tot nieuwbouw van appartementen.

Locatie

aantallen

woningtypes

toevoegingen

ont-

goedkoop

t/m 07

trek-

eengezins

app.

king.

koop

koop

0812

1320

middelduur / duur

huur

huur

eengezins

app.

koop

koop

huur

bijz. w. huur

De binnenstad IJsselkade Mauritsveld Hessegracht vervangende nieuwbouw

66

0 0 0 70

49 24 70

41 11

26 8

8

8

34

25 12 24 54

Elisabeth (H Maanweg) totalen

49

160

0

70

0

0

0

0

52

37

De nieuwbouwplannen voorzien in de oplevering van circa 210 woningen / wooneenheden, waaronder circa 80 verpleegplaatsen. 70 wooneenheden / verpleegplaatsen zullen worden vervangen. Hieronder worden de verschillende bouwlocaties in chronologische volgorde van (vermoedelijke) oplevering genoemd: Mauritsveld. Medio 2007 is dit complex met 38 huurappartementen, waarvan 12 in de middeldure huur en 11 middeldure tot dure koopappartementen opgeleverd. Alle woningen zijn levensloopbestendig. Opvallend is het hoge aantal senioren dat zich voor deze woningen heeft ingeschreven of inmiddels een appartement heeft gekocht. IJsselkade. Medio 2007 is gestart met de nieuwbouw van 66 appartementen aan de IJsselkade. In het nieuw te bouwen complex zal een hotel met grand-café worden ondergebracht. Zowel de koop- als huurappartementen bevinden zich in de middeldure tot dure prijsklasse. Oplevering van het complex zal waarschijnlijk plaatsvinden eind 2008, begin 2009.

Pagina 16 van 32

78


Hessegracht Naar verwachting zal in 2007 nog worden gestart met de nieuwbouw van 24 verpleegplaatsen. Met deze toevoeging zal het totaal aantal verpleegplaatsen (intramurale zorg) op 48 komen. Dit aantal is inclusief de 24 van Elisabeth. Hiernaast een impressie van de nieuwbouw op het ravelijn (eilandje) in de Hessegracht.

Vervangende nieuwbouw Elisabeth De ideeën over de herontwikkeling van deze locatie bevinden zich nog in een pril stadium. Het aantal woningen dat alhier eventueel in combinatie met andere locaties zou kunnen worden gerealiseerd moet dan ook worden gezien als puur indicatief. Het verzorgingshuis Elisabeth voldoet niet aan de hedendaagse eisen en zal naar verwachting binnen enkele jaren (in fasen) worden vervangen door nieuwbouw. De nieuwbouw Elisabeth zal worden bezien in relatie tot locatie Halve Maanweg. Na realisatie van het woningbouwprogramma zullen zowel de verhoudingen huur/koop als goedkoop/ duur minder ver uit elkaar liggen. Zie hiervoor onderstaande tabel. Binnenstad aantal woningen per 1-1-2006 toevoegingen (absoluut) aantal woningen ná realisatie programma

4.1.3

verhoudingen huur koop goedkoop duur 1119 28% 72% 22% 78% 209 1328

35%

65%

28%

72%

Herstructurering en stedelijke vernieuwing

Herstructurering van de bestaande woningvoorraad zal de komende jaren slechts marginaal aan de orde zijn en zich beperken tot het ‘ombouwen’ van Elisabeth tot een woonappartementengebouw waar zowel zorg op maat (extramuraal) als 24-uurs-zorg (intramuraal) zal worden geleverd. Om de historische binnenstad zijn aantrekkingskracht op bezoekers te laten behouden, is het noodzakelijk om voortdurend te investeren in de kwaliteit. De ondernemers hebben hierin een belangrijke inbreng. Een gevarieerd aanbod in winkels én uitnodigende horecagelegenheden kunnen het verblijf in de stad veraangenamen. Maar ook kunst en cultuur ‘passend’ bij de historische uitstraling van de stad, leveren hierin een positieve bijdrage. Belangrijk hierbij is dat de stad goed bereikbaar blijft door voldoende gratis parkeerplaatsen aan de rand van de stad, waardoor gemotoriseerd verkeer in met name de winkelstraten zoveel mogelijk kan worden beperkt. Bijzondere aandacht vragen die gebieden waar om economische motieven of anderszins bedrijfsactiviteiten worden gestaakt en/of wijzigen. Eventuele nieuwe bestemmingen dienen hierbij zorgvuldig te worden ingepast met oog voor de economische belangen én oog voor het wonen. Daar waar mogelijk dient het als aangenaam ervaren woon- en werkklimaat in de binnenstad te worden versterkt.

Pagina 17 van 32


4.2 De Molenvelden (schil 1) 4.2.1 Beschrijving kwaliteiten, waardering In de Molenvelden staan circa 1150 woningen. Er staan hier relatief veel betaalbare vroeg-naoorlogse eengezinswoningen, voor het grootste deel rijtjeswoningen (60%). Als gevolg van de grote aanwezigheid van 65-plussers wonen in deze wijken verhoudingsgewijs veel eenpersoonshuishoudens. Het aandeel huurwoningen (73%) in deze wijk ligt aanzienlijk hoger dan in Doesburg als totaal. De Molenvelders –zo blijkt uit de enquête - zijn redelijk tevreden over hun woonomgeving en geven aan dat er een goed onderling contact is. Vermeldenswaard is dat Molenveld Zuid in de Welstandsnota

7

wordt aangemerkt als een wijk met

bijzondere stedenbouwkundige kwaliteiten. Typerend voor dit als ‘tuindorp’ aangeduide gebied, zijn de voortuinstroken en symmetrische straatprofielen. Ook de traditionele architectuur met zijn ambachtelijk materiaalgebruik en vaste kleurstellingen maken de wijk bijzonder. Bij nieuwbouw en of herstructurering dient in hoge mate rekening te worden gehouden met de bestaande bebouwing. 4.2.2 Woningbouwprogramma Omdat de Molenvelden op korte afstand liggen van de karakteristieke historische binnenstad met zijn voorzieningen, liggen hier mogelijkheden voor de realisatie van nultredenwoningen. Daarnaast zou de verkoop van eengezinshuurwoningen bijdragen aan een goede verhouding tussen huur- en koop. Bovendien gaat het hier om een groot aantal betaalbare woningen, waardoor Doesburgers met een kleinere beurs een woning zouden kunnen kopen.

Locatie

aantallen

woningtypes

toevoegingen

ont-

goedkoop

t/m 07

trek-

eengezins

app.

king.

koop

koop

0812

1320

middelduur / duur

huur

huur

bijz. w.

eengezins

app.

koop

koop

huur

huur

De schil I De Molenvelden Van Brakellaan Armgardstraat (De Bongerd)

18 16

Beatrixstr./Bernhardplein

60

Kraakselaan totalen

22 0

56

60

8 0

10

6

80

10

50

1

14

89

18

0

0

34

8 56

0

0

8

0

De nieuwbouwplannen voorzien in de oplevering van circa 115 woningen en/of wooneenheden tot 2020. De hierboven genoemde aantallen op locaties Armgardstraat en Beatrixstraat / Bernhardplein zijn indicatief. Benadrukt wordt dat voor deze locaties nog geen concrete ideeën bestaan. Wanneer bovenstaand bouwprogramma met aantallen wordt gerealiseerd, leidt dat per saldo tot een toename van het aantal woningen met 27 (is 56 + 60 -89). Hieronder worden de verschillende bouwlocaties in chronologische volgorde van (vermoedelijke) oplevering genoemd:

7

Welstandsnota is eind oktober 2003 in opdracht van de gemeente opgesteld en voorts door de raad vastgesteld als kader op basis waarvan nieuwbouw- en wijzigingsplannen zullen worden beoordeeld.

Pagina 18 van 32

18


Van Brakellaan Acht seniorenwoningen met een woonvloeroppervlak van circa 65 m2, zullen worden gesloopt. Teruggebouwd wordt een woongebouw van 18 appartementen voor geestelijk gehandicapten, waarvan de zorg zal berusten bij Stichting Philadelphia Kraakselaan Op een hier gelegen voormalige bedrijfswinkellocatie aan één van de invalswegen naar de binnenstad zal een woongebouw verrijzen bestaande uit 14 betaalbare en 8 middeldure appartementen. Armgardstraat Op deze locatie gaan de gedachten uit naar een woonbestemming mét al of niet behoud van de buiten gebruik geraakte basisschool De Bongerd. Het integreren van één of meerdere maatschappelijke voorzieningen (nu is in het schoolgebouw een peuterspeelzaal gevestigd) in het woongebouw zal als uitgangspunt worden meegenomen. De buurt en wijkraad zullen worden betrokken bij de nadere uitwerking van de nieuwbouwplannen en/of ideeën.

(Schoolgebouw De Bongerd: Slopen of verbouwen?)

Beatrixstraat / Bernhardplein De duplexwoningen in deze woonstraten, gelegen in het Zuidelijk Molenveld – en in eigendom van Stichting Woonservice IJsselland - voldoen met een vloeroppervlak van 40-45 m2 eigenlijk niet meer aan de huidige woonwensen. Met bewoners, wijkraad en andere belangenorganisaties zal bekeken worden in hoeverre hier op termijn de woningen vervangen zouden kunnen / moeten worden door andere moderne woningen, die wel aan de huidige maatstaven en woonwensen voldoen. Deze locatie leent zich bij uitstek voor het realiseren van starterswoningen in de sociale koop- en huursfeer en speciale jongerenhuisvesting (circa 60 m2 woonoppervlak).

Pagina 19 van 32


De nieuwbouwplannen zullen de verhoudingen huur/koop en goedkoop/duur niet wezenlijk doen wijzigen. Molenvelden aantal woningen per 1-1-2006 toevoegingen (absoluut) ná gerealiseerd programma

verhoudingen huur koop 1149

goedkoop

duur

73%

27%

81%

19%

72%

28%

82%

18%

116 1265

Een verdere verschuiving van huur naar koop kan worden bereikt door verkoop van corporatiebezit onder MGE (voor toelichting hierop zie bijlage 3) Het streven is om tenminste 50%. Van de te verkopen woningen aan te bieden onder MGE. Wanneer de komende 12 jaar 60 woningen worden verkocht, zal de verhouding koop/huur wijzigen in 32/68. Door de toevoeging van 68 nultredenwoningen wordt de overwegend vergrijsde bevolking in dit stadsdeel de gelegenheid geboden om bij fysieke ongemakken in de wijk te blijven wonen. Een wijk, waar men blijkens de enquête redelijk naar tevredenheid woont.

4.2.3


Een gewenste herstructurering van de bestaande woningvoorraad kan de komende jaren worden bereikt door: -

Verkoop van corporatiebezit –al of niet- onder MGE, waardoor er een betere verhouding ontstaat tussen huur- en koop.

-

Toevoeging van nultredenwoningen, waardoor de ouder wordende senior langer in de wijk kan blijven wonen.

-

Vervanging van kleine woningen (vloeroppervlak van circa 45 – 60 m2) door ruimere woningen, die beter voldoen aan de woonwensen.

Geconstateerd moet worden dat het voorzieningenniveau in de wijk met name het laatste decennium minder is geworden. Op de locaties waar vroeger de MAVO en tennisaccommodatie LTCD stonden, staan nu eengezinswoningen. De drang naar schaalvergroting heeft er voorts toe geleid dat basisschool DE BONGERD haar deuren heeft moeten sluiten. Daar tegenover valt als positieve ontwikkeling te melden dat het woonzorgcentrum IJsselzicht als gevolg van het hierin ondergebrachte kinderdagverblijf én gemeenschapsruimte annex restaurant toegankelijker is geworden. In nieuwbouw ligt de uitdaging om middels (extra) investeringen in zowel de bebouwde als onbebouwde omgeving ‘ontmoetingsplekken’ toe te voegen. Dit zou de sociale gebondenheid in deze wijk kunnen versterken. Kansen doen zich voor en dienen te worden benut bij: 1.

Herontwikkeling Armgardstraat (DE BONGERD)

2.

Woningbouw Kraakselaan middels herinrichting van het aangrenzende openbare groen met speelvoorzieningen

3.

Eventuele herstructurering locatie Beatrixstraat / Bernhardplein

Om het ontmoeten en de maatschappelijke participatie van de verschillende bewoners(groepen) te bevorderen, zou hier tevens in niet-fysieke maatregelen geïnvesteerd moeten worden. In het kader van het project Kleine StedenBeleid (KSB) zullen de wensen worden geïnventariseerd en worden uitgewerkt tot concrete acties.

Pagina 20 van 32


4.3

De Ooi (schil 2)

4.3.1 Beschrijving kwaliteiten, waardering Het merendeel van de woningvoorraad in De Ooi bestaat uit rijtjeswoningen in de huursector. Het aandeel koopwoningen op de totale woningvoorraad (964 per 1-1-2006) bedraagt 26%. Bewoners hebben in het onderzoek aangegeven dat zij de woning als matig waarderen. Wel heeft men waardering voor de ruimte in en rondom de woning. De woonomgeving scoort matig. Belangrijke oorzaak hiervan is het lage voorzieningenniveau in de wijk. 4.3.2 Woningbouwprogramma Mét de woningcorporatie en andere belangenorganisaties (KSB) wordt er momenteel hard gewerkt om de woonomgeving aantrekkelijker te maken. Gestart is met de laatste fase Burgemeester Keiserplein. Aan dit plein centraal gelegen in de wijk zal een woongebouw worden gerealiseerd met op de beganegrond een supermarkt. Hiermee zal het voorzieningenniveau worden verhoogd. Daarnaast zullen in overleg met bewoners en belangenorganisaties verdere investeringen plaatsvinden in de sociale en fysieke woonomgeving.

Locatie

aantallen

woningtypes

toevoegingen

ont-

goedkoop

t/m 07

trek-

eengezins

app.

king.

koop

koop

0812

1320

middelduur / duur

huur

huur

eengezins

app.

koop

koop

huur

bijz. w. huur

De Schil II De Ooi Looiersweg (TEXACO) Keiserplein II Keiserplein III

17 27

Koppelweg totalen

0 10 0

11

11

17 9 27

65

65

4

15

109

65

14

15

0

2

25

25

15

25

78

15

50 0

50

2

De nieuwbouwplannen voorzien in de oplevering van circa 185 woningen tot 2020, waarvan het merendeel in het Koppelweggebied. Tot en met 2010 zullen er 55 woningen worden opgeleverd. Al deze woningen zijn van het type nultredenwoningen (Looiersweg en Keiserplein). Hiermee neemt het aandeel nultredenwoningen t.o.v de totale woningvoorraad met 3% toe van 22 naar 25%. Wanneer we uitgaan dat van de op termijn nieuw te bouwen woningen aan de Koppelweg tenminste 100 ervan in appartementen met zicht op de Oude IJssel zullen worden uitgevoerd, zal het aandeel nultredenwoningen verder toenemen naar ruim 30%. De ontwikkelingslocaties: Burgemeester Keiserplein Rondom dit plein, centraal gelegen in de wijk, zullen drie nieuwe wooncomplexen verrijzen, een peuterspeelzaal en een supermarkt. Het eerste appartementengebouw, bestaande uit 20 huurappartementen is in 2005 opgeleverd. In 2007 wordt het tweede gebouw opgeleverd. In het derde en tevens laatste te bouwen appartementengebouw zal op de beganegrond een supermarkt komen. Met deze winkelvoorziening wordt ‘het ontmoeten’ in de wijk bevorderd. De omgeving rond de woongebouwen zal met inspraak van de bewoners worden ingericht met bankjes en speeltoestellen voor de allerkleinsten.

Pagina 21 van 32

0


(zicht op de gerenoveerde winkelflat aan het Burgemeester Keiserplein)

Looiersweg Voor deze braakliggende locatie –vroeger heeft hier een benzinetankstation met autoherstelwerkplaats gestaan- bestaan vergevorderde plannen voor de realisatie van een woongebouw bestaande uit 17 appartementen. Naar verwachting zal eind 2007 de spade voor de nieuwbouw de grond ingaan. Koppelweg In maart 2007 is voor deze herontwikkelingslocatie, gelegen langs de gekanaliseerde Oude IJssel, een structuurplan vastgesteld. Hoewel er nog geen vastomlijnde plannen voor deze locatie voorhanden zijn, gaan wij er voorzichtig van uit dat alhier op termijn zeker zo’n 130 woningen gebouwd kunnen worden, waarvan het merendeel appartementen. Aanvankelijk gingen de gedachten uit naar het realiseren van een fors aantal eengezinswoningen; als gevolg van het buiten de planontwikkeling laten van de voetbalvelden, zal het aantal eengezinswoningen op deze locatie beperkt blijven. Met name de nieuwbouwplannen voor locatie Koppelweg zorgen er voor dat de verhoudingen huur/koop en goedkoop/duur in dit stadsdeel dichter bij elkaar komen te liggen. Wanneer daarnaast in deze planperiode 60 corporatiewoningen worden verkocht zal de verhouding huur/koop verder wijzigen naar 63/37 De Ooi

verhoudingen huur koop

aantal woningen per 1-1-2006 toevoegingen (absoluut) ná gerealiseerd programma

4.3.3

964

goedkoop

duur

74%

26%

80%

20%

69%

31%

77%

23%

185 1149


Met de nieuwbouw rondom het Burgemeester Keiserplein wordt dit plein weer het kloppend hart van wijk De Ooi. Met name de aanstaande vestiging van een supermarkt zal het voorzieningenniveau naar een hoger plan tillen. Met de basisschool, peuterspeelzaal, gymzaal, café’s annex snackbar en de sociëteiten (RADAR, Gunung Binajya), gesitueerd rondom het nieuw ingerichte plein, is het aantal ontmoetingsplekken (-mogelijkheden) uitgebreid. Het is de bedoeling om het aangrenzende Koppelweg gebied op termijn te transformeren in een aantrekkelijk woon- en verblijfsgebied. De woningbouw aan de Koppelweg biedt kansen de hier gelegen sportvoorzieningen op te waarderen.

Pagina 22 van 32


4.4

Beinum (suburbaan)

4.4.1 Beschrijving kwaliteiten, waardering In Beinum wonen veel gezinnen met jonge kinderen tot 15 jaar. Het aandeel koopwoningen ligt ten opzichte van andere wijken hoog. Naast een groot aandeel woningen in de betaalbare sector, staan er tevens relatief veel duurdere woningen, waaronder twee-onder-een-kappers en vrijstaande woningen. De bewoners zijn in z’n algemeenheid vrij positief over hun woning en de woonomgeving. Het hoge voorzieningenniveau, de rust en de ruimte, maken het een populaire woonomgeving. 4.4.2 Woningbouwprogramma De wijk Beinum leent zich bij uitstek voor toevoegingen van eengezinswoningen. Het is de enige uitbreidingslocatie in het woningbouwprogramma. Op aan te kopen agrarische percelen –gebracht onder de Wet voorkeursrecht gemeenten- zou alhier tot 2020 een substantieel deel van de totale woonbehoefte gerealiseerd moeten en kunnen worden.

Locatie

aantallen

woningtypes

toevoegingen

ont-

goedkoop

t/m 07

trek-

eengezins

app.

king.

koop

huur

koop

70

70

0812

1320

middelduur / duur

huur

bijz. w.

eengezins

app.

koop

koop

huur

huur

Suburbaan Didamseweg Beinum-West

9 150

1 50

Centrum Beinum totalen

9 60

50 0

159

100

25 1

70

70

0

25

25 60

0

34

0

Bovenstaand programma voorziet in de toevoeging van circa 260 woningen tot 2020. 60 hiervan zouden uitgevoerd kunnen worden in zogenaamde nultredenwoningen. Tot 2010 zullen er volgens afspraak met het Regiobestuur zo’n 100 woningen worden opgeleverd, waarvan 90 eengezinswoningen. Ná realisatie van de nieuwbouw zal het aandeel nultredenwoningen ten opzichte van de totale woningvoorraad in deze stadswijk met 3% toenemen van 5 naar 8%. De ontwikkelingslocaties: Didamseweg Aan deze verbindingsweg tussen Beinum en de overige stadsdelen van Doesburg wordt momenteel een woongebouw met negen middeldure appartementen gerealiseerd. De oplevering zal naar verwachting in 2008 zijn.

(hiernaast een aanblik op de nieuwbouw aan de Didamseweg)

Pagina 23 van 32

0


Beinum-West Er wordt rekening mee gehouden dat alhier in meerdere bouwstromen zo’n 200 eengezinswoningen tot 2020 gebouwd gaan worden. De hiervoor noodzakelijke bouwgrond is (inmiddels) in eigendom van de gemeente. Volgens afspraak met het Stadsregiobestuur zal in de 1e tranche (tot 1-1-2010) tenminste 90 woningen opgeleverd gaan worden, waarvan tenminste 70% in de betaalbare huur- en koopsfeer. Een deel van deze woningen zal naar verwachting worden bewoond door zogenaamde vestigers8, veelal jonge gezinnen. Hiermee kan de algemene tendens van een sterke ontgroening en vergrijzing van de stad Doesburg in zijn geheel enigszins worden ‘omgebogen’. Centrumplan Beinum De uitbreiding in Beinum vraagt op termijn om een hierin ‘meegroeiend’ winkelcentrum. . De centraal in deze wijk gelegen centrumvoorziening lijkt de ideale locatie voor het toevoegen van nultredenwoningen. Aan dergelijke woningen – zo is de verwachting- zal in de toekomst behoefte zijn. Het aantal 65-plussers in deze wijk is nu nog beperkt, maar naar mate de jaren vorderen zal dit toenemen. Een voorzichtige inschatting is dat mét een eventuele herstructurering van de bestaande voorzieningen er ruimte zou moeten zijn voor toevoeging van rond de 50 appartementen.

Door de nieuwbouw van circa 165 woningen in betaalbare huur- en koopsfeer zal de verhouding goedkoop/duur marginaal wijzigen Beinum aantal woningen per 1-1-2006 toevoegingen absoluut ná gerealiseerd programma

4.4.3

verhoudingen huur koop 1552

goedkoop

duur

34%

66%

54%

46%

35%

65%

56%

44%

259 1811


Voor jongeren is er niet veel te beleven in deze wijk; een deel houdt zich op in het centrum van Beinum en zorgt daar regelmatig voor overlast. In het kader van het project KSB zal met de jongeren bekeken worden in hoeverre er activiteiten kunnen worden georganiseerd en voorzieningen kunnen worden getroffen die aan de vrijetijdswensen van jongeren tegemoet komen. Er zal met hen worden gekeken naar een geschikte locatie waar zij kunnen ‘rondhangen’ zonder dat zij anderen tot last zijn. Met de herstructurering van het centrum –het toevoegen van nultredenwoningen- zou tevens bezien moeten worden in hoeverre het winkelarsenaal kan worden uitgebreid. Vooralsnog wordt er vanuit gegaan dat de in het centrum aanwezige supermarkt en onderwijsvoorzieningen voldoende zijn om de komst van circa 200 woningen in Beinum-West op te vangen. Samen met wijkraad en Stichting Woonservice IJsselland zal worden bekeken in hoeverre de openbare ruimte (wegen, plantsoenen en parkeerplaatsen) aantrekkelijker kan worden gemaakt. In de oudste wijk van Beinum - Hermaat / Potsmaat - zijn in de afgelopen jaren tal van woningen aan de zittende huurders verkocht (van de 134 zijn er 72 verkocht). De komende jaren zal de corporatie de resterende huurwoningen voorzien van onder andere nieuw sanitair.

8

Conform het met het Regiobestuur Arnhem-Nijmegen gesloten convenant zal de gemeente Doesburg in de periode 2005-2010 tenminste 460 woningen bouwen. In totaal zou er volgens de afspraken tussen het Ministerie van VROM en de regio 24.500 woningen worden gebouwd, waarvan het merendeel rond de steden Arnhem en Nijmegen.

Pagina 24 van 32


4.5 Buitengebied 4.5.1 Beschrijving kwaliteiten, waardering De totale woningvoorraad in het buitengebied bestaat uit koopwoningen, vooral duurdere vrijstaande woningen. Gewaardeerd worden de rust en de uitstraling van het gebied. Het ontbreken van winkelvoorzieningen wordt door sommigen als een gemis gezien. 4.5.2. Woningbouwprogramma In het buitengebied zal –voor zoverre thans valt te overzien- binnen de planperiode geen grootschalige woningbouw plaatsvinden. Particuliere initiatieven voor woningbouw zullen gehouden worden tegen het licht van de reconstructiewet.

Pagina 25 van 32


4.6

Woningbouwprogramma 2007-2020

Onderstaande tabel is een samenvoeging van de tabellen per stadsdeel. De in onderstaande tabel vetgedrukte aantallen woningen zijn / worden in 2007 opgeleverd, zijn in aanbouw of de bouwstart is voorzien op korte termijn.

Woningbouwprogramma Doesburg 2007-2020 Locatie

aantallen

woningtypes

toevoegingen t/m 07

0812

ont-

1320

goedkoop

trek- eengezins

middelduur / duur app.

king. koop huur koop huur

eengezins

app.

koop

koop

huur

bijz. w. huur

De binnenstad IJsselkade Mauritsveld Hessegracht vervangende nieuwbouw

66 24 70

0 0 0 70

8

8

18 16

8 0

10

6

80

10

50

22

1

14

17

0 10 0

49

41 11

26

25 12 24 54

Elisabeth (H Maanweg)

De schil I De Molenvelden Van Brakellaan Armgardstraat (De Bongerd) Beatrixstr./Bernhardplein

60

Kraakselaan

18

8

De Schil II De Ooi Looiersweg (TEXACO) Keiserplein II Keiserplein III

11 27

Koppelweg

65

65

9 150

50

4

17 9 27 15

25

25

2 15

50

Suburbaan Didamseweg Beinum-West Centrum Beinum

totalen

1

9 70

70

60

50

60

484

225 174

25

85

70

769

67

193 415

25

75

0

144

39

96

258

96

Uit bovenstaande tabel valt onder andere het volgende af te leiden: Volgens de huidige inzichten zullen er tot 2020 circa 770 woningen (in tabel staat aantal van 769 genoemd) worden gebouwd. Circa 100 hiervan zullen worden uitgevoerd in een bijzondere woonvorm (verpleegplaatsen, huisvesting verstandelijk gehandicapten). Zo’n 175 woningen zullen ten behoeve van nieuwbouw in de planperiode mogelijk aan de woningvoorraad worden onttrokken (gesloopt). Het aantal woningen zal hierdoor per saldo met afgerond 600 toenemen.

Pagina 26 van 32


Ná realisatie van het woonprogramma zal de verhouding goedkoop/duur iets wijzigen (was 58/42 wordt 59/41). De verhouding huur/koop zal mede als gevolg van verkoop van een deel van de woningvoorraad aan de zittende huurder (uitgegaan wordt van totaal 120 woningen in de wijken Molenvelden en De Ooi) wijzigen van 50/50 naar 48/52. In de planperiode zal van alle nieuw te bouwen woningen circa 65% worden uitgevoerd als zogenaamde nultredenwoningen (met name appartementen). Hiermee wordt ruimschoots tegemoet gekomen aan de vraag van senioren, naar gelijkvloerse woningen.

Pagina 27 van 32


5. Uitvoeren, monitoren, bijstellen, communicatie 5.1 Uitvoering van beleid De instrumenten die de gemeente voor uitvoering van het woonbeleid beschikbaar heeft, zijn de afgelopen decennia nogal veranderd. De uitvoering van de woningbouw is meer een taak geworden van marktpartijen met een eigen verantwoordelijkheid als het gaat om bedrijfsvoering. Dit betekent dat de gemeente meer als regisseur optreedt. Sleutelbegrippen zijn hierbij: voorwaardenscheppend, initiërend en motiverend. De gemeente heeft wel een verantwoordelijkheid voor het beleid, waar het gaat om het collectieve belang. De gemeente wil zich maximaal inzetten voor sociaal bouwen (huur en koop, met name gericht op starters en senioren). Corporaties worden hierbij gezien als belangrijke marktpartijen. Met de lokale woningcorporatie, Stichting Woonservice IJsselland zullen prestatieafspraken worden gemaakt. Met commerciële ontwikkelings-partijen zullen realisatieovereenkomsten worden gesloten waarin de wederzijdse belangen zullen worden vastgelegd. Als regisseur zal de gemeente trachten om de uitvoerende partijen achter haar beleid te krijgen, waarbij de uitvoerenden de ruimte zal worden gegeven voor eigen inbreng. 5.2. Tussentijdse evaluaties van woningbouwprogramma De woningmarkt is sterk aan conjunctuur onderhevig. Dit maakt het moeilijk om voor langere termijn te plannen. Anderzijds vragen bouwprocedures en de vele vooronderzoeken van de overheid lange termijnvisies, zodat men op het juiste moment kan inspelen op de vraag naar een bepaald soort type woning in het gewenste woonmilieu. Met ideevorming tot daadwerkelijke realisatie zijn vaak vele jaren gemoeid. Hierdoor is het van belang om frequent de vraag in de markt te monitoren én nauwlettend de bouwprogramma’s van omliggende gemeenten te volgen. Het KAN als regionale regisseur speelt hierin een belangrijke rol. Zonodig dienen woonprogramma’s tussentijds te worden aangepast. Programma’s zouden hierdoor de nodige flexibiliteit moeten hebben, in die zin dat koop eenvoudig moet kunnen worden omgezet in huur en vice versa. Maar ook dat woningen in de basis over voldoende kwaliteit moeten beschikken en het ontwerp van de woning eenvoudig moet kunnen worden gewijzigd / aangepast. Oplevering van nieuwe woningen zorgt voor een toename van het aantal verhuisbewegingen. Door te monitoren welke woning wordt achtergelaten en wie in deze woning zijn intrek neemt, kunnen op vrij eenvoudige wijze de effecten van nieuwbouw op de bestaande woningmarkt (doorstroming) in beeld worden gebracht. Deze gegevens kunnen worden benut om woningbouwprogramma’s eventueel tussentijds bij te stellen. 5.3

Communicatie

De gemeente wil geregeld overleg met verschillende partijen. Frequent is er overleg met de corporatie, zorginstellingen en bewonersorganisaties over nieuwbouwplannen. De gemeente vindt het belangrijk dat voor de nieuwbouw en herstructureringsopgaven draagvlak –dan wel op z’n minst begrip- ontstaat bij de burgers. Hiervoor wil de gemeente in verschillende stadia van planvorming de plannen voorleggen aan de direct betrokkenen en andere geïnteresseerden. Daarbij wenst de gemeente duidelijk aan te geven op welke aspecten burgers wel inbreng en invloed kunnen hebben en op welke terreinen hier in de regel geen sprake van kan zijn, zoals bij locatiekeuze. De keuze voor een locatie vindt meestal plaats langs een aantal wetmatigheden, waar zelfs een gemeente soms weinig invloed op kan uitoefenen. We noemen hier de Wet op de Ruimtelijke Ordening, de Wet Milieubeheer en wetgevingen op het gebied van Natuurbeheer. Voor elk nieuwbouwplan zullen de communicatiespelregels worden vastgesteld en toegelicht.

Pagina 28 van 32


Bijlage 1

Inspraak

Deze visie is alvorens te zijn vastgesteld voor commentaar voorgelegd aan de verschillende doelgroepen en belanghebbenden. Op heeft er een toelichting plaatsgevonden. Van tot heeft de visie voor een ieder ter inzage gelegen en zijn burgers, vertegenwoordigers van belangenorganisaties en instanties uitgenodigd om op het concept zijn/haar zienswijze te geven. Hieronder zijn de zienswijzen samengevat en becommentarieerd. Tevens is aangegeven in hoeverre de gemaakte opmerkingen en suggesties hebben geleid tot een aanpassing van de visie De volgende natuurlijke en zakelijke rechtspersonen hebben aanleiding gezien om schriftelijk zienswijzen in te dienen. Alle reacties zijn binnen de hiervoor gestelde termijn ontvangen Nr.

Datum

Gegevens indiener van zienswijzen

Een samenvatting van de zienswijzen alsmede het gemeentelijke commentaar hierop: Nr.

Bijlage 2

Inhoud zienswijze

Gemeentelijk commentaar

Bronvermeldingen

Bij het opstellen van de visie heeft de gemeente gebruik gemaakt van het door bureau Companen uitgevoerde woningmarktonderzoek, gedateerd 23 maart 2007 én de eerder door dit bureau opgestelde quick scan woningmarktonderzoek (d.d. 12 april 2006). Beide rapporten zijn geplaatst op de gemeentelijke website.

Pagina 29 van 32


Bijlage 3

Begrippenlijst

Aandachtsgroep De aandachtsgroep wordt gevormd door huishoudens die wat betreft hun inkomen recht hebben op huurtoeslag. De afbakening van deze groep volgens het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) is als volgt (prijspeil 2006):

Alleenstaand tot 65 jaar: belastbaar jaarinkomen € 20.000

Meerpersoonshuishoudens tot 65 jaar: belastbaar jaarinkomen € 27.175

Alleenstaand 65+: belastbaar jaarinkomen € 17.950

Meerpersoonshuishoudens 65+: netto jaarinkomen € 23.825

Doorstromer Woningzoekende die een zelfstandige woning achterlaat. Extramuralisering Mensen met een intensieve zorgvraag blijven zolang mogelijk in een normale woonsituatie wonen in plaats van in een grootschalige zorginstelling (intramuraal). Eengezinswoning Grondgebonden woning, niet zijnde een benedenwoning Klantgroepen (doelgroepen) Een combinatie van huishoudenssamenstelling, leeftijdsgroep en inkomen. De volgende groepen worden onderscheiden: 1.

Ongebonden kleine huishoudens (met name starters): Eén- en tweepersoonshuishoudens tot 35 jaar ongeacht het inkomen.

2.

Gebonden gezinnen: Kleine huishoudens en gezinnen van 35 tot 55 jaar met een inkomen lager dan 1x tot 1,5 x modaal.

3.

Mobiele gezinnen: Kleine huishoudens en gezinnen tussen de 35 en 55 jaar met een inkomen hoger dan 1x tot 1,5 x modaal.

4.

Gebonden senioren: Eén- en tweepersoonshuishoudens van 55 jaar en ouder met een inkomen lager dan 1x tot 1,5x modaal

5.

Mobiele senioren: Eén- en tweepersoonshuishoudens van 55 jaar en ouder met een inkomen hoger dan 1x tot 1,5x modaal.

Kernvoorraad De voorraad huurwoningen van de woningcorporaties met een zodanige huurprijs dat deze woningen geschikt zijn voor de aandachtgroep. Kleinschalig beschermd wonen Wooncomplexen waar wonen, zorg en welzijn sterk met elkaar zijn verweven. Zorg en toezicht zijn 24 uur per dag aanwezig. Kwaliteitskortingsgrens De huurprijsgrens van € 339 (prijspeil 1 juli 2006), waarboven nog slechts 75% van de huurtoeslag wordt gecompenseerd door huurtoeslag voor de aandachtsgroep. Maximale huurgrens (liberalisatiegrens) Bij woningen duurder dan € 615 vervalt het recht op huurtoeslag geheel. Meergezinswoning Gestapelde woning, inclusief benedenwoningen.

Pagina 30 van 32


MGE (Maatschappelijk Gebonden Eigendom) Verkoop/koop onder MGE komt erop neer dat de verkoper de woning verkoopt onder de marktprijs én dat de koper bij het verlaten van de woning verplicht is om de woning aan de verkoper terug te verkopen, waarbij de prijsstijging / prijsdaling wordt afgeroomd. Onderstaande fictieve voorbeelden dienen ervoor om het principe te verduidelijken:

In het eerste voorbeeld wordt er vanuit gegaan dat de koper van een MGE-woning zijn woning ná drie jaar wenst te verkopen en dat in deze drie jaar de woning in prijs is gestegen nr./formule

omschrijving van de handeling 1 2

de uitkomst

Marktwaarde woning A in jaar X getaxeerd op een waarde van: Verkoop van woning A onder MGE voorwaarden aan koper a in hetzelfde jaar X voor een bedrag van:

175.000 145.000

Het financiele voordeel van de koper is (175.000 - 145.000 is)

€ 30.000

3

Terugverkoop van woning A door bewoner a aan woningcorporatie in jaar X+3 (is jaar Y) op basis van een op dat moment getaxeerde waarde van de woning van:

195.000

4 (=3-1)

Absolute toename in waarde van woning A in jaar Y ten opzichte van jaar X

20.000

5 (=4/1x 100%) 6 (=2+2x5)

Procentuele waardestijging van woning A in jaar Y ten opzichte van jaar X Aankoopprijs woning A van eigenaar a door woningcorporatie in jaar Y

11,4% 161.571

De verkoper van de woning ontvangt € 161.571 - € 145.000 is) € 16.571 méér voor de woning dan het bedrag waarvoor hij destijds de woning heeft verkocht, hetgeen overéénkomt met de 11,4% waardestijging in 3 jaar tijd 7 (=6)

Verkoop van woning A onder MGE voorwaarden aan koper b in hetzelfde jaar Y zal plaatvinden voor een bedrag van:

161.571

In het tweede voorbeeld wordt er vanuit gegaan dat de koper van een MGE-woning zijn woning ná twee jaar wenst te verkopen en dat in deze twee jaar de woning in prijs is gedaald nr./formule

omschrijving van de handeling 1 2

de uitkomst

Marktwaarde woning A in jaar X getaxeerd op een waarde van: Verkoop van woning A onder MGE voorwaarden aan koper a in hetzelfde jaar X voor een bedrag van:

Het financiele voordeel van de koper is (175.000 - 145.000 is)

175.000 145.000

€ 30.000

3

Terugverkoop van woning A door bewoner a aan woningcorporatie in jaar X+2 (is jaar Y) op basis van een op dat moment getaxeerde waarde van de woning van:

165.000

4 (=3-1) 5 (=4/1x 100%) 6 (=2+2x5)

Absolute daling in waarde van woning A in jaar Y ten opzichte van jaar X Procentuele waardedaling van woning A in jaar Y ten opzichte van jaar X Aankoopprijs woning A van eigenaar a door woningcorporatie in jaar Y

-10.000 -5,7% 136.714

De verkoper van de woning ontvangt (€ 145.000 - 136.714 is) € 8.286 minder voor de woning dan het bedrag waarvoor hij destijds de woning heeft verkocht, hetgeen overéénkomt met de 5,7% waardedaling in 2 jaar tijd 7 (=6)

Verkoop van woning A onder MGE voorwaarden aan koper b in hetzelfde jaar Y zal plaatvinden voor een bedrag van:

Pagina 31 van 32

136.714


Met het woningbedrijf zullen nadere afspraken worden gemaakt over de maximale korting die zal worden verleend op de VON-prijs (marktwaarde) én zal nader worden bepaald tot welke inkomensgrens (brutojaarsalaris) de koop onder MGE open wordt gesteld. In dit voorbeeld is de verkoopprijs bepaald op 85% van de marktprijs. Starter Woningzoekende die nog geen zelfstandige woonruimte heeft. Verzorgd wonen Bij verzorgd wonen is zorg 24 uur per dag op afroep beschikbaar. Hiervoor is het nodig dat de woningen aangepast zijn aan mensen met een handicap en/of fysieke ongemakken en er een zorgunit in de omgeving is of binnen het wooncomplex. Nultredenwoning / seniorenwoning Een woning die zonder trappen van buitenaf bereikbaar is en waarbij de zogenaamde ‘primaire ruimtes’ (de keuken, het sanitair, de woonkamer en minimaal één slaapkamer) zich op dezelfde woonlaag bevinden en dus zonder traplopen bereikbaar zijn. Drempels in de woning zijn laag of ontbreken. 1e Aftoppingsgrens Tot de huurprijsgrens van € 485 (prijspeil 1 juli 2006; BBSH-grenzen) kunnen één- en tweepersoonshuishoudens huurtoeslag ontvangen. 2e Aftoppingsgrens Tot de huurprijsgrens van € 520 (prijspeil 1 juli 2006; BBSH-grenzen) kunnen drie- en meerpersoonshuishoudens huurtoeslag ontvangen.

Pagina 32 van 32

Gemeente Doesburg. Bouwen aan een vitaal en sociaal Doesburg. Woonvisie

Recommend Documents