Aan de Raad van de Gemeente Doesburg Postbus 100 6980 AC DOESBURG
Doesburg, 13 mei 2006.
Betreft: Zienswijze voorkeursrecht “Beinum-West”.
Geachte leden van de Raad, Op maandagavond 1 mei jl. hebben wij tijdens de informatie-avond kennis genomen van het besluit van het College van B&W van 20 april 2006 inzake het per 21 april 2006 door het College gevestigde voorkeursrecht op de gronden gelegen in het gebied Beinum-West. Als planologische legger bij dit verzoek was een Atlas Woningbouw DoesburgBeinum gevoegd. Deze Atlas is het resultaat van een aan de hand van voornamelijk beeld- en kaartmateriaal door het bureau Pouderoyen gemaakte eerste verkenning ofwel quick-scan voor de mogelijkheden van nieuwe woningbouw. Uit de door de wethouders Bouman en Hofman gegeven toelichting en hun antwoorden op de door de aanwezigen gestelde vragen hebben wij onder meer het volgende begrepen: -Doesburg zou tot 2020 een behoefte aan 515 extra woningen hebben, vooral voor starters en jonge gezinnen. -315 van deze woningen worden gerealiseerd via inbreiding op bestaande lokaties in de stad. -de resterende 200 woningen zouden gerealiseerd moeten worden op de uitbreidingslokatie Beinum-West. -Van die 200 nieuwe woningen zouden er 90 bestemd zijn voor mensen van buiten Doesburg. Deze woningbouwverplichting zou voortvloeien uit de tussen het KAN en Doesburg gesloten “Overeenkomst concessie woningbouw 2004-2009”, welke door Doesburg op 6 mei 2004 is ondertekend. De overige 110 woningen zouden bestemd zijn voor de toekomstige lokale behoefte. -Volgens informatie van de wethouders biedt de gekozen bouwlokatie Beinum-West ruimte voor meer dan 400 woningen. -Er was slechts een maand tijd om dit bouwplan op te stellen.
1
Onze conclusies: -de uitbreidingsplannen hebben slechts betrekking op 110 woningen om te voorzien in de lokale behoefte. 90 woningen zijn bedoeld ter dekking van de, naar ons oordeel niet op harde feiten steunende woonbehoefte voor mensen van buiten Doesburg. -110 woningen uitbreiding betekent bij een planningshorizon tot 2020 nog geen 8 woningen per jaar. -Voor die 110 woningen wordt een voorkeursrecht gevestigd voor een ruimtelijk potentieel van 400 woningen. -De voorgestelde lokatie heeft betrekking op het mooiste plekje natuurschoon van Doesburg. Mooie weilanden met koeien, veel weide vogels langs de rivier de IJssel, met een aantal fiets- en wandelroutes waar veel mensen in hun vrije tijd van genieten van de rust en het uitzicht. Het is nog één van de weinige schaarse groene gebieden van Doesburg. Nog geen half jaar geleden is voor deze lokatie bij de rivierdijk door de provincie een prijs uitgereikt voor het donkerste plekje van de provincie Gelderland. -Het bouwplan is in zeer korte tijd opgesteld. Er is als gevolg hiervan weinig (tot geen) tijd geweest om door te denken over mogelijk betere en goedkopere alternatieven. Het plan kan dan ook met recht een quick scan genoemd worden, omdat de speculatieve Doesburgse woonbehoefte voor de komende jaren gebaseerd is op cijfers uit het jaar 2000! Dit blijkt uit de eerste alinea van pagina 1 van Bijlage 1: Woningvraag en behoefte aan woonmilieus van de door Companen te Arnhem in opdracht van het College van B&W verrichte Quick-scan Woningmarkt.
Onze voorstellen: -Omdat het opofferen van zo’n prachtig weidelandschap aan de rand van Doesburg voor een bouwbehoefte van 8 woningen per jaar voor de lokale bevolking zeer ongewenst is, dient allereerst door middel van een objectief, zorgvuldig en breed gedragen onderzoek de concrete Doesburgse woningbehoefte voor de periode tot 2020 te worden vastgesteld. Vervolgens dient op basis van een brede belangenafweging met ruime inspraakmogelijkheden voor de gehele Doesburgse bevolking te worden onderzocht of er geen betere alternatieven zijn dan de opoffering van schaarse natuurgebieden aan woningbouw om in de dan vastgestelde woningbehoefte te voorzien. Te denken valt aan de 5 bekende inbreidingslokaties, de lokatie Ziedeveld in het noordoostelijk deel van Doesburg en als laatste de in de structuurvisie van juni 1998 genoemde 2 hectare aan de Wemmersweerd. Een dergelijke oplossing doet tevens recht aan het in de structuurvisie gekozen uitgangspunt dat er moet worden gestreefd naar een landschappelijk fraaie stadsrand. -De planningshorizon van 14 jaar en de huidige geringe Doesburgse woningbehoefte (naar verluidt is er in Doesburg op dit moment een woningbehoefte voor 60 wooneenheden) maakt een meer gedegen, oplossingsgerichte en minder milieu- en natuurbelastende verkenning noodzakelijk. -De gemeente Doesburg stelt het KAN (en de provincie) voor om de 90 toegezegde woningen elders in de provincie te bouwen op locaties die hiervoor meer geschikt zijn. De Schuytgraaf in Arnhem en de Waalspronglokaties, tesamen goed voor ruim 25.000 woningen, bieden hiervoor zonder meer de ruimte. In ruil hiervoor kan de gemeente en de provincie het donkerste plekje van Gelderland voor
2
Doesburg behouden, alsmede een natuurgebied dat ten goede komt aan de leefkwaliteit van de gehele lokale en provinciale bevolking. Het provinciaal bestuur staat hier uiteraard positief tegenover, met name omdat de provincie altijd al een voorstander is geweest van inbreiding in de plaats van uitbreiding in Doesburg. -De gemeente Doesburg (en bijvoorbeeld de woningbouwvereniging) looft een prijs uit voor architecten en stedebouwkundigen om 8 woningen per jaar (cq 110 woningen in 14 jaar) op een creatieve manier op de inbreidingslokaties in het centrum van Doesburg te integreren. Na het IJsselkadeproject is dit opnieuw een project waarmee Doesburg zich in stedebouwkundig en architectonisch opzicht kan onderscheiden. -Voordeel hiervan is ook dat een redelijke uniform samengestelde en op dit moment toch nog voor een belangrijk deel fictieve doelgroep niet op een kluitje aan de rand van Doesburg gehuisvest wordt, maar verspreid in de stad. Goed voor een evenwichtige bevolkingsopbouw. -Dit biedt mogelijkheden voor innovatieve sociale woningbouw voor starters en jonge gezinnen. De doelgroep leent zich voor innovatie op dit terrein. ( bv eigen inbreng in natura; cascobouw; opkopen bestaande woningen en zelf opknappen etc etc) -De gemeente Doesburg gaat hiervoor tevens op zoek naar innovatiesubsidies bij provincies en het Rijk. (bv het innovatieplatform) -Massale bouw op een leeg weiland lijkt gemakkelijk en goedkoop en relatief aantrekkelijk voor projectontwikkelaars, maar gaat gepaard met aankoop gronden (cq onteigeningen).Ten aanzien van de (on)mogelijkheden om de nu met het voorkeursrecht belaste gronden in eigendom te verwerven, willen wij nu reeds een kanttekening maken. Ook al zou uw Raad het door B & W op 21 april jl. gevestigde voorkeursrecht op 24 mei as. bestendigen, dit nog niet betekent, dat de gemeente Doesburg als eerste het recht heeft om bij een voorgenomen verkoop door de huidige eigenaren van de betreffende gronden, al deze gronden ook daadwerkelijk als eerste in eigendom te verwerven. Artikel 56b van de Pachtwet en artikel 10 van de Wvg bepalen immers dat de pachter het recht heeft van eerste koop. Dit recht wordt niet opzij gezet door het voorkeursrecht dat B & W op 21 april 2006 op die gronden heeft gevestigd! Conditio sine qua non bij de uitvoering van de in de loop der jaren in te vullen woningbouwplannen is, zo bleek op 10 mei jl. ook nog in de Commissie Ruimtelijke Ordening van uw Raad, dat dit alles budgettair neutraal zou moeten geschieden. In dat verband is het van belang om te weten, dat op circa 90% van de betrokken gronden- te weten de van het landgoed Bingerden deel uitmakende gronden-, de Natuurschoonwet 1928 van toepassing is. Dit betekent volgens de rentmeester van het landgoed Bingerden dat bij een verkoop dan wel een onteigening van de betreffende gronden, de reeds decennia door de eigenaren van Bingerden voor die gronden genoten fiscale voordelen, dienen te worden gerestitueerd. Deze fiscale claim zal naar verwachting zeer aanzienlijk zijn. Daarnaast dient rekening te worden gehouden met de kosten van het bouwrijp maken; infrastructuur aanleggen (wegen, groenvoorzieningen, bekabeling etc); planschade uitkeringen en jarenlange procedures. Bij kleinschalige projecten in de bestaande stedelijke omgeving wordt er veel waarde aan gehecht om dit soort kosten -alsmede een voorzienbaar langdurig juridisch gevecht met een deel van de bevolking- te vermijden. Overigens heeft de rentmeester van Bingerden ons laten weten dat de erven van Bingerden niet van plan zijn om de gronden waarop het voorkeursrecht is gevestigd aan de gemeente Doesburg of wie dan ook te verkopen. Resteert als ultimum remedium onteigening.
3
Onteigening kan op grond van de Onteigeningswet alleen indien het algemeen belang dat vordert. Dat algemeen belang wordt met betrekking tot Beinum-West, op dit moment althans, slechts gevormd door een speculatieve woningbehoefte, die relateerd is aan een quick scan met heel veel voorbehouden. Het causale verband tussen een te lage woningbouwproductie in de periode 2000-2003 en de afname van de Doesburgse bevolking is naar ons oordeel op geen enkele wijze aangetoond. De quick scan van Pouderoyen roept meer vragen op dan dat die beantwoordt.
Onze bezwaren -Het bouwen op deze lokatie is onzes inziens onvoldoende onderbouwd met deze quick scan. De scan was te quick; de behoefte is niet of nauwelijks onderbouwd -Het vestigen van een voorkeursrecht door gemeenten is vooral bedoeld om grondspeculatie tegen te gaan. Grondspeculatie ontstaat alleen als er sprake is van een voornemen tot bouw. Ons dilemma is dat wij er niet tegen zijn dat de gemeente grondspeculatie wil tegengaan, maar wij zijn wel tegen bouw op deze locatie als er niet eerst zorgvuldig gekeken is naar de reële bouwbehoefte en naar alternatieven. Maw wij zijn voor het vestigen van voorkeursrecht om speculatie tegen te gaan maar als het vestigen van het voorkeursrecht impliciet betekent dat er per definitie gebouwd gaat worden dan zijn wij tegen het vestigen van dit voorkeursrecht. -Daarbij komt dat het vestigen van een voorkeursrecht voor potentieel 400 woningen in geen verhouding staat tot de bouwbehoefte van 8 woningen per jaar voor de geschatte lokale behoefte in de geplande planperiode. Wij stellen daarom, zoals gezegd, voor om als eerste de inbreidingslokaties te benutten en voor zover nog noodzakelijk, het voorkeursrecht op een kleiner gebied te vestigen, aangepast aan de behoefte, als een soort voorziening als andere zorgvuldig onderzochte alternatieven niet kunnen voorzien in de lokale behoefte aan woningen.
Hoogachtend, Namens de Actiegroep Innovatief Sociaal Bouwen in Doesburg i.o. Martin van Heumen Campstede 40
Dick en Marlous van Bruggen Bingerdenseweg 64
Fred en Carla van Schoonderwalt Koldeweij 7
Albert en Marlie Telgenkamp Campstede 52
Jelle en Alice Koning Campstede 60
Stef Kamperman Berend en Nellie Hesselink De Pol 47 Koldeweij 9
Jan en Greetje van Amstel Koldeweij 5
4
De Actiegroep Innovatief Sociaal Bouwen in Doesburg is in oprichting en heeft door de haar gegunde korte reactietermijn van nauwelijks twee weken (tussen 1 mei en 15 mei) nog geen gelegenheid gehad om bovenstaande zienswijze voor te leggen aan -en te laten ondersteunen door- haar achterban. De vele mondelinge reacties die wij inmiddels hebben gekregen wijzen op een groot draagvlak. Deze vooronderstelling zal in de komende periode door ons daadwerkelijk worden getoetst. Uiteraard zullen wij uw Raad hierover informeren. Het voorlopig contactadres voor de Actiegroep i.o. is: Jan van Amstel Koldeweij 5 6983 HN Doesburg Tel: 0313 - 477081 Mob: 06 51366808 E-mail:
[email protected]
5
