Leven en Wonen Woonvisie purmerend

www

Samen Leven en Wonen .p

ur

Woonvisie purmerend

2012-2016

m

er

en

d.

nl

inhouds opgave

2

Voorwoord

3

Hoofdstuk 1 | Een Woonvisie voor Purmerend

5

1.1 1.2 1.3

5 6 6

Aanleiding Procesbeschrijving Leeswijzer

Hoofdstuk 2 | De uitgangssituatie

9

2.1 2.2 2.3

9 9 12

Inleiding Het hedendaagse woonbeleid Ontwikkelingen in de woningmarkt

Hoofdstuk 3 | Bouwstenen voor de visie: 5 maatschappelijke opgaven

15

Hoofdstuk 4 | Een aansprekende woningvoorraad

17

4.1 4.2 4.3 4.4

17 19 20 22

Diagnose Ambitie Strategie Partners en samenwerking

Hoofdstuk 5 | Iedereen op de juiste plek

25

5.1 5.2 5.3 5.4

25 25 26 28


Hoofdstuk 6 | Een prettige woonomgeving

31

6.1 6.2 6.3 6.4

31 32 32 33


Hoofdstuk 7 | Ruimte voor bijzondere doelgroepen

35

7.1 7.2 7.3 7.4

35 37 39 41


Hoofdstuk 8 | Duurzaam wonen en leven

43

8.1 8.2 8.3 8.4

43 44 45 47


Hoofdstuk 9 | Naar een actieprogramma

49

9.1 9.2 9.3 9.4

49 49 50 53

Van intenties naar realisatie Vijf opgaven Actieprogramma’s Planning deel B

Bijlage 1 Samenstelling projectgroep

54

Bijlage 2 Begrippenlijst

55

Voorwoord In het jaar 2000 had Purmerend voor het eerst meer koop- dan huurwoningen. Een koopwoning was het ultieme middel naar economische zelfstandigheid in deze periode van economische groei. Het is tekenend voor deze tijd. Individualisering en zelfontplooiing hebben geleid tot een gemêleerde en veelkleurige samenleving waarbij iedereen eigen afwegingen maakt en eigen noden heeft. Dit vertaalt zich ook naar de woningmarkt en de leefomgeving. Het past daarom in steeds mindere mate om als overheid voor deze individuele noden, collectieve oplossingen te berde te brengen. Maatwerk en betrokkenheid van burgers en maatschappelijke partners is daarom geboden. Niet alleen bij de uitvoering van deze Woonvisie, maar ook bij de formulering. Vandaar de titel “Samen Leven en Wonen”. Deze Woonvisie doet een appèl op alle inwoners van Purmerend om zorg te dragen voor een plezierige woonen leefomgeving. Wij zien dit niet als een statische opgave die we in de periode tot 2016 moeten klaren. Omstandigheden kunnen en zullen wijzigen, zoals het economisch perspectief of bijvoorbeeld het rijksbeleid (hypotheekrenteaftrek). Het is daarom een Woonvisie die staat voor ontwikkeling, die de ruimte biedt aan inwoners om betekenisvol te kunnen zijn voor zijn of haar directe (woon)omgeving. Daar ligt onze uitdaging, maar ook die van u!

Hans Krieger Hans van Harten Portefeuillehouder Samenwerkende Woningcorporaties Zaanstreek/Waterland

3

4

hoofdstuk 1

Een Woonvisie voor Purmerend

1.1 Aanleiding Purmerend is een woonstad die de afgelopen decennia een belangrijke bijdrage heeft geleverd aan de diverse woningbouwtaakstellingen in de regio Waterland en de Stadsregio Amsterdam. Vanaf de jaren zestig van de vorige eeuw tot nu, is de stad van 7.000 inwoners naar bijna 80.000 inwoners gegroeid. Met de vaststelling van de gemeentelijke Structuurvisie van 2006 is een kantelpunt in deze ontwikkeling bereikt. De gemeente stuit op fysieke grenzen die verdere groei en uitbreiding in de weg staan. Onder de noemer “van groei naar bloei” is daarom een lijn uitgezet om de kwantitatieve opgave om te buigen naar een kwalitatieve opgave. In de vorige Woonvisie is deze slag al voor een belangrijk deel gemaakt. Deze Woonvisie zag echter het licht onder een ander gesternte. Het kopen van een woning was voor grote groepen mensen weggelegd door ruimere financieringsmogelijkheden en een gunstig economisch tij. Er was daardoor een betere doorstroming van huur naar koop en er werd door een betere prijsstelling geld verdiend met woningbouw. De afgelopen twee jaar zien we dat hier om diverse redenen een kentering in heeft plaatsgevonden. Hypotheekverstrekkers zijn -onder druk van overheidsmaatregelen- voorzichtiger geworden, woningprijzen dalen, men verkoopt eerst voordat men durft te kopen. In de sociale huursector is een inkomensnorm ingevoerd die de toegankelijkheid en de doorstroming beperkt. Al die ontwikkelingen zorgen ervoor dat de doorstroming in hoge mate stagneert. Een andere belangrijke ontwikkeling is de maatschappelijke zorg over het klimaat en de stijgende energieprijzen die burgers in hun portemonnee voelen. Dit vraagt om energiebesparende maatregelen, ook in woningen.

5

Kortom, als we ook voor de toekomst het wonen in Purmerend

maar ook van de betrokken corporaties Rochdale, Wherestad, Intermaris

aantrekkelijk en bereikbaar willen houden, liggen er tal van opgaven te

Hoeksteen en Wooncompagnie.

wachten die vragen om visie en eendrachtige samenwerking. Niet alleen bij de uitvoering van het beleid, maar ook bij het formuleren van deze

Deze rapportage vormt deel A van de Woonvisie. Naast een visie vormt

visie voor Purmerend en de strategie om de ambities te realiseren. Om

het een beleidskader en de te volgen strategie. Na vaststelling van deel A

die redenen hebben de partners niet alleen mee mogen denken aan de

van de Woonvisie, werken de betrokken partners samen de verschillende

Woonvisie voor Purmerend, maar hebben ze ook meegeschreven.

opgaven uit in concrete stappen. Medio 2012 worden deze afspraken vastgelegd als onderdeel B van de Woonvisie. Afspraken over monitoring

1.2 Procesbeschrijving Voor het woonbeleid van Purmerend is samenwerking geboden, meer

en evaluatie maken hier ook deel van uit.

nog dan in het verleden. Daarom is deze Woonvisie het product van een

1.3 Leeswijzer

initiatiefgroep waarin zowel gemeente, corporaties, huurdersbelangen als

Deze Woonvisie start met een schets van de uitgangssituatie (hoofdstuk

makelaardij zijn vertegenwoordigd. Ook andere stakeholders hebben hun

2): Welke ontwikkelingen hebben invloed op het Purmerendse woonbeleid

inbreng kunnen leveren. Op een interdisciplinaire bijeenkomst op 12 mei

en hoe staat de woningmarkt er voor in Purmerend? In hoofdstuk 3

2011 is aan alle betrokken partijen in Purmerend de gelegenheid geboden

worden de vijf centrale opgaven geïntroduceerd. In de daaropvolgende

sturing te geven aan de inhoud van de vijf centrale maatschappelijke

hoofdstukken worden de vijf opgaven verder uitgewerkt op vier aspecten:

opgaven. Deze maatschappelijke opgaven waren reeds vastgesteld

a.

Diagnose: Wat is de huidige situatie? Wat zijn de trends en

door de gemeenteraad in het plan van aanpak. Meer dan 60 deelnemers

ontwikkelingen? Wat zijn de signalen?

hebben zich op 12 mei ingezet voor de aanscherping van de analyse en

b.

Ambities: Wat zijn de opgaven? Wat willen we bereiken?

concretisering van mogelijke oplossingsrichtingen.

c.

Strategie: Welke stappen zijn er nodig om de ambities te

bereiken? Welke strategieën hebben we voor ogen?

In september 2011 hebben nog enkele verdiepingssessies

d.

Partners: Welke partners willen zich inzetten om de ambities

plaatsgevonden, waarbij sleutelpartijen meegedacht hebben over

te realiseren?

de verdere concretisering van ambities en strategieën. Vervolgens is de concept Woonvisie aan alle betrokken partijen voorgelegd voor

In hoofdstuk 9 wordt ingegaan op het proces voor de totstandkoming van

commentaar. Op basis hiervan is een aangepast concept ter vaststelling

deel B van de Woonvisie: de uitvoeringsagenda.

aangeboden aan de betrokken besturen. De Woonvisie is daarmee uitgangspunt van beleid in Purmerend, niet alleen van de gemeente,

6

Voor het woonbeleid is samenwerking geboden

7

8

hoofdstuk 2

2.1 Inleiding

De uitgangs situatie

Een Woonvisie is bedoeld om vast te leggen welke woonopgaven de komende periode aangepakt worden, rekening houdend met de diverse ontwikkelingen die op ons af komen. Om tot de juiste ingrepen te komen is het van belang inzicht te hebben in de uitgangssituatie. Voordat we in de navolgende hoofdstukken de blik vooruit werpen en ambities formuleren, staan we daarom stil bij de periode die achter ons ligt. Welke ontwikkelingen doen zich voor op de woningmarkt? Wat zijn de belangrijkste ontwikkelingen in de stadsregio, het rijk en “Europa” en op welke wijze moeten we daarmee in de nieuwe Woonvisie rekening houden?

2.2 Het hedendaagse woonbeleid Rijk en Europa

Omdat woningcorporaties ‘geborgd’ kunnen lenen, heeft Europa opgedragen dat de revenuen ten goede moeten komen aan een specifieke doelgroep. Als gevolg hiervan is door het Rijk bepaald dat corporaties 90% van de woningen moet toewijzen aan huishoudens met een inkomen van maximaal € 34.085,- (prijspeil per 1-1-2012 en verder te noemen ‘de Europese inkomensnorm’). Daarnaast is door het Rijk, via de Autoriteit Financiële Markten (AFM) de kredietverstrekking voor hypotheken aan banden gelegd. Waar je vroeger ca. 6 keer het bruto jaarinkomen aan hypotheek kon krijgen, is die norm nu gesteld op 4,5 keer. Beide maatregelen tezamen zorgen ervoor dat de inkomenscategorie net boven de Europese inkomensnorm tot een bruto jaarinkomen tot ca. € 43.000 niet in staat zijn toe te treden tot de woningmarkt omdat zij niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, maar ook geen woning kunnen kopen. De gevolgen van de Europese inkomensnorm zijn aanleiding voor discussie in de Tweede Kamer, welke ook in latere fasen gevolgen kan hebben voor de woningmarkt,

9

alsook voor deze visie. Daarnaast zien we een sterke daling van de

Regio

prijzen van woningen. De genoemde discussie over de Europese

De aantrekkelijkheid van het wonen in Purmerend is deels het gevolg

inkomensnorm, maatregelen met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek

van de plek die Purmerend inneemt als woonstad in de regio. Het

en de daling van de prijzen op de koopwoningmarkt kunnen er mogelijk

functioneren van de woningmarkt in de stadsregio Amsterdam wordt

voor zorgen dat uiteindelijk een kleinere groep huishoudens daar

wel gekarakteriseerd als een “roltrapmodel”. Daarin heeft Amsterdam

daadwerkelijk problemen mee ondervindt.

binnen de regio de grootste aantrekkingskracht op jongeren en starters van buiten de regio. Purmerend heeft altijd een belangrijke rol gespeeld

Ook op andere wijzen beïnvloedt het rijksbeleid de lokale woningmarkt.

in de vervolgstap in de wooncarrière, wanneer men de overstap naar een

Collectief, zoals door de afschaffing van de subsidie op woningbouw

eengezinswoning wil maken. Daarnaast heeft Purmerend een belangrijke

(voormalige BWS- en BLS-regelingen) of individueel, zoals de lopende

centrumfunctie binnen het noordelijk deel van de Stadsregio. Er is sprake

discussie over de hypotheekrenteaftrek. De ingrepen zorgen ervoor

van een relatief hoge instroom vanuit de omliggende gemeenten. De

dat op alle fronten minder middelen beschikbaar zijn om in te zetten.

uitstroom vanuit Purmerend betreft voornamelijk jongeren (studenten) en

Niet alleen door overheden, maar ook door corporaties en andere

hoger opgeleiden. Voor veel jongeren geldt dat ze worden aangetrokken

maatschappelijke partners en burgers.

door de stedelijke entourage van Amsterdam. Voor een deel van de hoger opgeleiden geldt dat ze worden aangetrokken door de woonmilieus

Het Rijk heeft invloed op het lokale woonbeleid via de ruimtelijke

van omliggende plaatsen zoals in Monnickendam of Beemster.

ordening; door gebieden aan te wijzen voor verdere verstedelijking. We zien daarin nadrukkelijk een tendens waarin de overheid meer over wil

De spelregels voor de toewijzing van woningen in de regio zijn vastgelegd

laten aan de markt, via bijvoorbeeld vereenvoudiging van ruimtelijke

in het convenant Woonruimteverdeling, opgesteld in samenspraak met

procedures en stimulering van eigenbouw.

de woningcorporaties en in de Regionale Huisvestingsverordening van de stadsregio Amsterdam. In 2012 zal met corporaties en stadsregio

Tenslotte probeert het Rijk al enige tijd te komen tot een nieuwe

gekomen worden tot een nieuw convenant woonruimteverdeling. Een

huisvestingswet. Oorspronkelijk was er sprake van dat de lokale

aantal ambities in deze visie zullen in dit proces worden ingebracht.

beleidsruimte, de mogelijkheid om voorrang te geven aan eigen vervallen. In de laatste voorstellen (beoogde datum van vaststelling

Gemeente Purmerend Woonvisie 2007-2010

1-7-2012) is deze ruimte toch weer geschapen. Dit komt er op neer

De vorige Woonvisie 2007-2010 kreeg als titel “Thuis in Purmerend”

dat gemeenten 50% van de woningen lokaal, danwel regionaal

mee. Deze Woonvisie werd opgesteld tegen de achtergrond van een

mag toewijzen.

periode van aanhoudende economische groei die zich vertaalde in

inwoners bij de toewijzing van sociale huurwoningen, komen te

10

een enorme druk op alle segmenten van de woningmarkt. In die

van taken en de verdeling van middelen. Denk hierbij aan de WWB,

Woonvisie formuleerde de gemeente haar ambities met betrekking tot

WMO en AWBZ. De gemeente Purmerend heeft de keuze gemaakt om

de beschikbaarheid en een rechtvaardige verdeling van woningen, de

het maatschappelijk middenveld, maar ook de burgers, meer ruimte

kwaliteit van de woonomgeving en de relatie met zorg en welzijn. De

te geven bij de invulling daarvan. Op bepaalde dossiers betekent

visie vormde de inhoudelijke voorbereiding op de prestatieafspraken

dit dat de overheid een terugtrekkende beweging maakt, omdat

zoals die vanaf 2008 met de Purmerendse woningcorporaties zijn

ze - in zijn algemeenheid - van mening is dat de initiatiefnemer of

gemaakt. Deze gingen met name over de toewijzing van woningen,

probleemeigenaar het beste in staat is om aan te geven hoe een knelpunt

kwetsbare doelgroepen en wijkontwikkeling. Voor nieuwbouwprojecten

moet worden aangepakt. Dat past in het tijdsbeeld van de mondige

op gronden van de gemeente zijn separaat afspraken gemaakt in

burger, individualisering en eigen kracht. Energie die zich soms tegen

nieuwbouwconvenanten. Hierin zijn gedetailleerde afspraken opgenomen

bureaucratie keert, willen we waar mogelijk benutten door mensen de

over bijvoorbeeld aantallen woningen en het huurniveau.

ruimte te bieden initiatieven tot stand te brengen.

In het verlengde van de Woonvisie 2007-2010 is het Masterplan Wonen

Woningcorporaties

met Zorg I vastgesteld (november 2008). In dit Masterplan wordt

De woningcorporaties in Purmerend zijn een belangrijke partner van de

geanticipeerd op de vraag naar ouderenwoningen. In 2010 is Wonen

gemeente, waar het gaat om het woonbeleid. De sociale huurwoningen

met Zorg II vastgesteld waarin de woningbehoefte van de overige

maken een substantieel deel uit van de Purmerendse woningvoorraad;

doelgroepen in beeld is gebracht, zoals licht verstandelijk gehandicapten.

in bijna alle wijken staan ze, van alle mogelijke woningtypen. Woningcorporaties zijn niet slechts de beheerders van een (groot)

Structuurvisie

aantal woningen. Ze werken aan wonen in goede, betaalbare en goed

De gemeente gaat in 2012 de Structuurvisie aanpassen om deze beter

onderhouden woningen, die in prettige en leefbare buurten staan. Ze

te laten aansluiten bij de eisen van de tijd. De ontwikkeltaak van de

investeren daartoe in de stad, in leefbaarheid en in duurzaamheid. Op

gemeente neemt verder af. De Structuurvisie wordt nog nadrukkelijker

veel terreinen krijgt het partnerschap met de gemeente dan ook vorm:

het ontwikkelkader. De bedoeling is, dat de buitenwereld op basis

zowel bij nieuwe projecten op belangrijke locaties (in Weidevenne

daarvan wordt verleid om ruimtelijke initiatieven op te pakken. Deze

bijvoorbeeld) als bij de huisvesting van sociaal en medisch urgenten van

Woonvisie richt zich op de kwalitatieve behoefte van de woningvoorraad.

de gemeente. De gemeente doet terecht een beroep op de corporaties bij het inrichten van wijkontwikkelingsplannen en bij het huisvesten van

Nieuwe verhoudingen

bewoners van maatschappelijke organisaties. Zo ook bij het voorkomen

De rol van de gemeente wijzigt. De decentralisatie zorgt ervoor dat

van dakloosheid bij huurders die door opgelopen huurschuld voor

de gemeentelijke overheid meer zeggenschap heeft over de invulling

huisuitzetting zijn komen staan. In (prestatie-)afspraken en in convenanten

11

is de samenwerking formeel vastgelegd, maar ook los daarvan

146 dagen in het eerste kwartaal van 2011. De dynamiek op de markt voor

weten gemeente en corporaties elkaar te vinden. Zo hebben de

koopwoningen is in belangrijke mate verdwenen. Werden in 2007 nog ruim

corporaties zich laten aanspreken door de gemeente bij de nieuwe

800 woningen verkocht, in 2011 zijn dat er ca. 4001.

rolneming en beschouwen zij deze voorliggende Woonvisie als een volwaardige coproductie.

Verslechterde doorstroming op huurmarkt Als gevolg van de Europese inkomensnorm kunnen mensen met

De woningbouwcorporaties zijn belast met de uitvoering van het beleid van

een inkomen boven deze grens niet meer doorstromen in de sociale

de Europese Inkomensnorm bij de toewijzing van sociale huurwoningen.

huurwoningmarkt. In deze economisch onzekere tijden stroomt men ook

Twee discussies zijn actueel:

minder door naar een koopwoning. Het gevolg is dat men blijft zitten.

•

het kabinetsvoornemen ‘right to buy’: hierbij moeten de corporaties

In Purmerend gaat het om ongeveer 17% van de huishoudens die een

75% van de sociale huurwoningen te koop aan te bieden aan de

inkomen hebben tussen de € 34.085 en € 43.000. Huishoudens die dus

zittende huurders.

niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en ook niet

inkomensafhankelijke huren: om ‘scheefwoners’ te stimuleren om door

in staat zijn een afdoende hypotheek te verkrijgen. Het overgrote deel

te stromen naar een duurdere huur- of koopwoning, wordt hun huur

heeft hier vanwege een stabiele woonsituatie in de koop- of huursector

jaarlijks met 5% verhoogd (bovenop de standaard inflatiecorrectie).

vanzelfsprekend niet direct last van.

•

12

2.3 Ontwikkelingen op de woningmarkt

Doordat een gedeelte van deze groep -waar het dat vroeger wel deed-

De omstandigheden waarin de woningmarkt zich bevindt zijn in een

nu niet doorstroomt stokt de keten, met langere wachttijden voor een

aantal jaren tijd ingrijpend gewijzigd. De kredietcrisis die in het najaar van

sociale huurwoning als gevolg. Het aantal ‘mutaties’ daalde de afgelopen

2008 zijn intrede deed heeft zich in snel tempo uitgebreid naar andere

jaren langzaam tot minder dan 800 per jaar in 2010. Voor 2011 heeft

geledingen van de economie. Voor Nederland, maar ook daarbuiten dreigt

de oplevering van enkele projecten in de tweede helft van het jaar -in

een periode van laagconjunctuur, die onder andere tot gevolg heeft dat de

combinatie met voorrang voor Purmerenders- er voor gezorgd dat het

verhoudingen op de woningmarkt in korte tijd ingrijpend zijn veranderd.

aantal enigszins is toegenomen tot ca. 900.

Stilstand op koopmarkt

Duurzaamheid

De druk op de markt voor koopwoningen is in korte tijd verdwenen. De

Duurzaam wonen en leven is om twee redenen belangrijk. Het is van

gemiddelde verkoopprijs in Purmerend is gedaald van €221.000 in 2008

maatschappelijk belang om de behoefte aan en afhankelijkheid van

naar € 206.000 in 2011. De gemiddelde periode dat een Purmerendse

fossiele brandstoffen te verminderen. Deze raken op en bovendien is hun

koopwoning te koop staat is sterk toegenomen; van 83 dagen in 2008 naar

uitstoot schadelijk voor ons (leef)milieu en het klimaat.

1

Op basis cijfers NVM-makelaars in Purmerend. Zowel wat betreft 2007 als 2011 exclusief verkoop nieuwbouwwoningen

Daarnaast zorgt de voortgaande prijsstijging van fossiele brandstoffen ervoor dat energiekosten een steeds groter aandeel van de woonlasten innemen. Duurzaam wonen en leven is daarom ook van belang voor de woonconsument.

Doelgroepen van beleid en woonruimteverdeling Het grootste deel van de inwoners van Purmerend is prima in staat om zelf voor een geschikte woning te zorgen. Er zijn echter situaties waarin het lastig wordt deze verantwoordelijkheid zelf in te vullen. Bijvoorbeeld wanneer je door sociale of psychische problemen niet meer in staat bent

Het grootste deel is prima in staat om zelf voor een woning te zorgen

voor je eigen huisvesting zorg te dragen. Voor de toekomst zal gelden dat een steeds groter beroep wordt gedaan op de zelfredzaamheid van onze inwoners. De middelen voor zorg en welzijn worden schaarser, mede omdat de doelgroep -als gevolg van vergrijzing- toeneemt. Dit vraagt om een gerichte inzet van instrumenten en middelen. De genoemde ontwikkelingen in het woonbeleid en op de woningmarkt hebben implicaties voor de woningvoorraad in Purmerend, de woonruimteverdeling, de woonomgeving, de rol van bewoners, de omgang met bijzondere doelgroepen en de duurzaamheidsambities. Deze ontwikkelingen worden meegewogen bij het vormgeven van de visie op de vijf maatschappelijke opgaven.

13

14

hoofdstuk 3

Wonen is meer dan een dak boven je hoofd hebben. Het gaat om leven in een prettig huis

Bouwstenen voor de visie:

van het wonen samenbrengen. Hiervoor zijn vijf maatschappelijke opgaven geformuleerd

5 maatschappelijke opgaven

dat bij je past, in een omgeving waarin je je thuis voelt. Deze Woonvisie wil al die aspecten die sterke onderlinge relaties hebben.

1. Een aansprekende woningvoorraad Iedereen die in Purmerend woont moet perspectief hebben op een aantrekkelijke, passende woning. Bij deze eerste opgave staat de woningvoorraad in Purmerend centraal. Uitgaand van de huidige Purmerender, welk woningaanbod is er dan nodig? In hoeverre sluit dat aan op de bestaande woningvoorraad?

2. Iedereen op de juiste plek Waar men gaat wonen is een vrije keuze. Maar niet iedereen in Purmerend woont in een woning die past bij de gezinssamenstelling of het inkomen. Verhuiswensen blijven vaak onbeantwoord als gevolg van gebrekkige doorstroming. De opgave is dan ook om die doorstroming te bevorderen.

3. Een prettige woonomgeving Naast een goede woning, wil je ook een woonomgeving waar je je prettig en veilig voelt en die goed onderhouden is. Betrokkenheid en zorg voor de buurt zijn belangrijke elementen bij deze opgave.

4. Ruimte voor bijzondere doelgroepen De woningmarkt reguleert zich voor een belangrijk deel zelfstandig, maar sommige groepen mensen hebben een steuntje in de rug nodig. Zij krijgen voorrang of doen een beroep op een woning die past bij de individuele (zorg)vraag.

5. Duurzaam wonen en leven Duurzaam wonen en leven dient een maatschappelijk doel en drukt de woonlasten van een huishouden. Daarom is een opgave geformuleerd op het gebied van duurzaamheid. Deze opgave betreft energiebesparing, duurzame energie en duurzaam omgaan met materialen.

15

16

hoofdstuk 4

4.1 Diagnose

Een aansprekende woningvoorraad

Purmerend is in de tweede helft van de 20e eeuw onder impuls van de suburbanisatie gegroeid tot circa 80.000 inwoners. Het functionele en planmatige karakter van deze uitbreidingen hebben gezorgd voor een woningbestand dat verhoudingsgewijs eenvormig is. Door de afwezigheid van ontwikkelpotentieel dreigt in Purmerend een relatief eenzijdig woningaanbod te ontstaan. Het aantal uitbreidings- en inbreidingslocaties is beperkt. Van hoge volumes nieuwbouw zal in de toekomst dan ook geen sprake meer zijn. Met de Kop van West dient zich de laatste substantiële mogelijkheid tot het realiseren van woningbouw op een uitbreidingslocatie aan. Vragen op de woningmarkt zullen daarom in toenemende mate binnen de bestaande voorraad moeten worden opgelost. Purmerend heeft lange tijd het overgrote deel van de woningbouwtaakstelling van de regio Waterland op zich genomen. De dorpen en stadjes rondom Purmerend hebben door het geringere groeipotentieel en situering in het agrarisch cultuurlandschap hun landelijke karakter behouden en zijn mede daardoor een gewilde woonomgeving

Samenvatting

geworden. De ruime kavels aldaar zorgen ervoor dat het hogere segment in de

In dit hoofdstuk gaat het om de fysieke kant van de woningvoorraad. De woningvoorraad bestaat nu vooral uit koopen sociale huurwoningen. Niet alle doelgroepen komen aan bod en de woningvoorraad is relatief eenzijdig met weinig woningen in het hogere huursegment. Purmerend heeft jarenlang een grote bouwactiviteit gehad, maar er is nu niet veel ruimte meer. Ook is van belang dat er minder middelen beschikbaar zijn in de markt. Dat betekent meer bescheiden accentverschuivingen, maar niet onbelangrijke punten: meer diversiteit, stimulering van het (middel)dure segment in huur en duurdere koop, aandacht voor levensloopbestendigheid en zoeken naar kansen voor jongeren. Tenslotte betekent het voorzichtigheid met de bouw van koopwoningen rond de € 200.000 omdat je daarmee concurreert met inwoners die hun woning willen verkopen. Juist dat is de groep die in beeld is voor woningen in het hogere segment.

omringende gemeenten ruimschoots voorhanden is. Purmerend is verstedelijkt, zowel qua woningmarkt als qua voorzieningen en heeft hierin nadrukkelijk een functie voor de (sub)regio. De huidige woningvoorraad ziet er als volgt uit: Woningvoorraad in Purmerend 4%

Aandeel koopwoningen

37%

58%

Aandeel (middel)dure huurwoningen Aandeel sociale huurwoningen

17

Purmerend heeft een relatief eenzijdige woningvoorraad. De verhouding

Vraag en aanbod op de koopwoningmarkt hebben in het verleden

eengezinswoningen en gestapelde woningen is redelijk in vergelijking

de prijzen van woningen opgeschroefd. Geld lenen voor de aanschaf

met gelijkwaardige gemeenten, Purmerend heeft echter weinig 1-2

van een woning was voor veel huishoudens mogelijk. Het percentage

kamerwoningen en relatief weinig woningen in het hogere (huur)segment.

koopwoningen steeg aanzienlijk en ontwikkelaars konden rekenen op voldoende afname van woningen in de periode 1995-2008.

Een overzicht van het woningbezit in Purmerend incl. het aandeel

De leencapaciteit is -welhaast meer nog dan de reële waarde- de

van de corporaties:

dominante indicator voor de prijsstelling van een woning geworden.

Totaal aantal woningen in Purmerend Koopwoningen (middel)dure huur

33.934 58% 4%

De aanscherping van de regels voor hypotheekverstrekking (van 6 maal het jaarinkomen naar 4,5 maal het jaarinkomen) hebben de woningmarkt zoals we die kennen daarom sterk ontregeld. Een koopwoning is simpelweg voor minder huishoudens weggelegd.

Sociale huurwoningen

37%

Gestapelde woningen

30%

zetten in hun wooncarrière. Hierbij doelen we zowel op de stap van

Eengezinswoningen

70%

huur naar koop, als op een vervolgstap naar een woning in het hogere

Daardoor stagneert de doorstroming. Door de beperking van de leencapaciteit kunnen ook minder huishoudens een stap omhoog

segment in de koopsector. Waarvan corporatiewoningen: Alg. Woningbouwvereniging Monnickendam

12.197 60

IntermarisHoeksteen

2.473

economische tegenwind en het verminderde consumentenvertrouwen

Rochdale

2.183

de prijzen van koopwoningen verder zullen dalen. Sommige

Wooncompagnie

3.121

huishoudens krijgen daardoor bij verkoop van hun woning minder

Wherestad

3.772

Woonzorg NL

470

Ymere2

118

Cijfers per 1 januari 2011 Bronnen:

18

De kans is zeer groot dat door de stagnerende doorstroming, de

dan zij aan hypotheek hebben staan, wat tot financiële problemen kan leiden. De Europese inkomensnorm reguleert de instroom in de sociale sector. Huishoudens in de inkomenscategorie € 34.085 en € 43.000 zijn aangewezen op (middel)dure huurwoningen. Een categorie woningen

- Wijkprofielen gemeente Purmerend, september 2011 en

die in onvoldoende mate aanwezig is in Purmerend, gelet op het feit

- Jaarboek 2011 Samenwerkende Woningcorporaties Zaanstreek/Waterland (SWZW)

dat ca. 17% van de huishoudens (die voor het grootste deel geen

2

De woningen van Ymere zijn in november 2011 overgedragen aan Wooncompagnie en daarmee maakt Ymere geen deel meer uit van de Purmerendse corporaties.

woonprobleem hebben) in de genoemde inkomenscategorie valt. De

Hieraan liggen twee motieven ten grondslag.

schoksgewijze groei van Purmerend vanaf de jaren zestig is terug te

•

omgeving opteren voor de nabijheid van voorzieningen

lezen in de bevolkingsopbouw van Purmerend. De vergrijzing duidt op een stijgende vraag naar ouderenhuisvesting en zorgwoningen. De

Ten eerste het feit dat mensen naast een riante woning en woon

•

Ten tweede omdat in de afgelopen decennia meer mensen

praktijk laat echter zien dat veel ouderen er de voorkeur aan geven om

gehecht en gericht zijn geraakt op Purmerend, hier hun kinderen en

in hun vertrouwde omgeving te blijven bewonen; ook in de zogenaamde

kleinkinderen hebben.

“empty nest” fase. Niet alleen de woning, maar vooral ook de (sociale) omgeving lijkt van grote invloed op de aan- of afwezigheid van een

Om die reden wordt er gestreefd naar meer diversiteit. Diversiteit

eventuele verhuiswens.

in woningtypen, in prijsklassen maar ook in verschijningsvorm. Dit

4.2 Ambitie

betekent dat op nieuwe (her-) ontwikkellocaties creativiteit gevraagd zal worden. Te denken valt aan bedrijf aan huis of 0-energiewoningen.

Een passende woning voor iedere Purmerender. In Purmerend willen

Ontwikkelaars en corporaties worden daartoe uitgenodigd.

we een compleet woningaanbod aanbieden zodat elke Purmerender

Naast woningbouw door ontwikkelaars zien we heden ten dage ook

wooncarrière kan maken in zijn eigen stad en zich daar thuis voelt. Na

dat initiatiefrijke particulieren over gaan tot eigenbouw of tot particulier

jaren van opvang van nieuwe inwoners vanuit de noordelijke Randstad,

opdrachtgeverschap. Dit willen we waar mogelijk stimuleren. Om de

moeten we constateren dat we nu als ‘Purmerenders onder elkaar’ zijn.

gewenste diversiteit gestalte te geven zijn de komende jaren met name

Purmerend groeit niet meer grootschalig. Het streven is erop gericht

inspanningen nodig om de doorstroming te bevorderen, opdat meer

om te komen tot een evenwichtige bevolkingssamenstelling, ook om

huishoudens kansen hebben op een vervolgstap in hun wooncarrière.

Purmerenders te binden aan de stad.

Doorstroming zorgt er ook voor dat jongeren aan Purmerend verbonden blijven, doordat hen ook lokaal perspectief geboden wordt. Jongeren

Na de periode van groei hebben we te maken met een stedelijke

zijn echter -zeker gezien de aanscherping van de hypotheekregels-

populatie, die deelneemt aan het maatschappelijk proces in Purmerend,

overwegend aangewezen op de sociale huursector.

zich betrokken voelt bij zijn of haar buurt en gebruik maakt van de voorzieningen.

Als we kijken naar de inkomensverdeling en woningvoorraad en dit combineren met:

We constateerden al dat duurdere woningen in de omgeving van

•

het overschot aan koopwoningen op dit moment

Purmerend ruimschoots voor handen zijn. Toch denken wij dat er op

•

de strengere hypotheekregels

verschillende plekken nog ruimte is voor koopwoningen in het

•

de Europese inkomensnorm

duurdere segment.

•

de lange wachtlijsten voor een corporatiewoning

19

moeten we constateren dat Purmerend behoefte heeft aan

de bewoners en de omgeving worden gesproken, alvorens hiertoe

substantieel meer middeldure huurwoningen in de prijsklasse

wordt besloten. Ter stimulering van de woningbouw heeft de gemeente

vanaf € 664 tot circa € 800. Dit percentage zou onder de huidige

Purmerend voor sociale woningbouw, zogenaamde ‘sociale grondprijzen’

omstandigheden kunnen stijgen van 4% nu naar ca. 8 à 10% in de

gehanteerd. In de toekomstige prestatieafspraken tussen corporaties en

toekomst. Hierbij moeten kanttekeningen geplaatst worden.

gemeente wordt hier nader aandacht aan besteed. Hierbij moet worden

aangetekend dat de gemeente –in tegenstelling tot in het verleden- niet

Ten eerste dat als de Europese inkomensnorm wordt opgetrokken, meer

heel veel grond heeft uit te geven heden ten dage.

mensen voor een sociale huurwoning in aanmerking komen. Dit zal leiden tot een grotere doorstroming in de sociale huursector. Een kleiner deel

4.3 Strategie

van de bevolking zal zich dan richten op (middel-)dure huurwoningen.

Een passende woning voor iedere Purmerender is de ambitie, maar

in een markt van schaarste moeilijk te realiseren. Bovendien, wat is

Ten tweede dat middeldure huurprijzen zeer fors zijn voor een

passend? Elke wens inwilligen is geen optie. Het is noodzakelijk om te

‘middeninkomen’. We moeten ons bewust zijn van het feit dat de

beseffen dat de Woonvisie deze individuele woonproblemen niet kan

bereidheid om deze woningen te betrekken in hoge mate wordt

oplossen. We kunnen hooguit dusdanig sturen in de voorraad dat voor

ingegeven door het gebrek aan alternatieven. Het is daarom van

sommige groepen de toegankelijkheid toeneemt. In hoofdstuk vijf doen

belang om de verhuurbaarheid van de (middel-)dure huurwoningen

we dat voor wat betreft de woonruimteverdeling. In dit hoofdstuk richten

te monitoren en de strategie desgewenst aan te passen als de

we ons op de woningvoorraad.

omstandigheden veranderen. a) Zoals gesteld richten we ons op meer diversiteit in de woningmarkt. Ten aanzien van de kwaliteit van de woning, zorgen maatschappelijke

Om de diversiteit en doorstroming te bevorderen, richten we ons voor

ontwikkelingen voor veranderende wensen. Denk aan de thema’s

de toekomstige opgave op het realiseren van middeldure huurwoningen

vergrijzing of duurzaamheid. Wij gaan er vanuit dat de ontwikkelaars

en koopwoningen in het hogere segment van de koopmarkt. Dit is

die actief zijn in Purmerend, hier oog voor hebben in een vroegtijdig

wenselijk om het profiel van Purmerend als woonstad te versterken en

stadium van ontwikkeling. In bepaalde delen van de stad kan het

om aantrekkelijk te zijn en blijven voor alle (inkomens) groepen.

voorkomen dat de kwaliteit van de woningen door de spreekwoordelijke

20

bodem zakt. Hier zou herstructurering aan de orde kunnen zijn. Hierbij

Op basis van bovenstaande moeten ontwikkelingen zich op het volgende

moeten we de betaalbaarheid van wonen in zijn algemeenheid goed

moeten richten:

in het oog houden, omdat herstructurering vaak gepaard gaat met een

1. Het nagenoeg ontbreken van de middeldure huurwoning betekent dat

opwaardering. In dergelijke gevallen zal in een vroegtijdig stadium met

de stap van een huur naar een koopwoning in Purmerend groot is.

Door meer middeldure huurwoningen te realiseren, binden

b) Inzetten op de toegankelijkheid van de woningmarkt voor jongeren

we een groep aan Purmerend voor wie de stap te overzien is.

We opteren niet voor het bouwen van sociale huurwoningen specifiek

Op termijn kan dit leiden tot een kleinere kloof tussen huur en

voor jongeren. De huuropbrengst weegt niet op tegen de productiekosten.

koop. Dit is een reële optie voor de projecten die zich aandienen

Corporaties en gemeente zijn van mening dat er in Purmerend voldoende

aan de Whereoever. Vanuit de ontwikkelaars en corporaties

geschikte woningen aanwezig zijn in de bestaande voorraad, die gelabeld

wordt aangegeven dat bij een duurdere woning, ook de

kunnen worden voor jongeren en starters. Wel zal gekeken worden of op

parkeervoorziening moet worden geregeld.

projectniveau de toetreding van jongeren tot de woningmarkt kan worden verbeterd. Dit vanwege het succes van de tijdelijke starterswoningen

2. Voor het realiseren van woningen in het hogere koopsegment

in Weidevenne van IntermarisHoeksteen en met het oog op het project

denken we aan de locaties ‘t Klooster in Weidevenne, Kadijkerkoog

Kamers met Kansen van Wooncompagnie. Ook is het een goede optie om

in Overwhere en aan de Purmerbuurt in Purmer-Noord. Juist voor

te kijken of leegstaand maatschappelijk vastgoed omgezet kan worden

mensen uit Purmerend die kiezen voor de voorzieningen nabij en tot

naar jongerenwoningen. Deze - voor wonen vaak incourante ruimtes -

voor kort onvoldoende alternatief hadden in Purmerend. Van belang

voldoen mogelijk wel aan de standaarden en wensen van jongeren.

is echter dat zij hun huis ook kwijt kunnen. Doorstroming op zowel de

Tenslotte willen we ons niet alleen op kwetsbare groepen jongeren richten,

huur- als de koopmarkt is daardoor essentieel.

maar ons ook inzetten om kansrijke jonge Purmerenders vast te houden (zie ook hoofdstuk 5). Bovenstaande zal plaatsvinden in samenspraak met

3. Om die doorstroming te realiseren, moeten we voorzichtig zijn met

corporaties en jongeren

nieuwbouw van koopwoningen en appartementen, indicatief in de categorie €180.000 tot ca. €230.000. Deze woningen concurreren

c) Vergrijzing leidt in toenemende mate tot een beroep op het WMO-loket

met de te koop staande woningen van Purmerenders. Zij stromen

voor aanpassingen in woningen. Om te voorkomen dat deze ongemakken

vervolgens niet door naar het gewenste hogere segment. Voor

zich voordoen vanaf de oplevering van een nieuwbouwproject, staan

starters en met name de categorie mensen die getroffen wordt door

we ervoor dat alle nieuw te bouwen woningen levensloopbestendig zijn.

de Europese inkomensnorm, moeten we in dat geval inzetten op

In de gestapelde bouw - dat aantrekkingskracht heeft op de categorie

(kleinere) koopwoningen of appartementen tot ca. € 140.000.

55+ - maken we afspraken met ontwikkelaars en corporaties om deze volledig uit te rusten met elektrische deuren en drempelvrij op te leveren.

4. In beperkte mate willen we ook sociale woningbouw realiseren, in

Om de gebruiksvriendelijkheid van de woningen te vergroten, stimuleert

ieder geval om het verlies -door verkoop en liberalisatie- van sociale

de gemeente dat de Vrouwen Advies Commissie tijdig inzicht krijgt in

huurwoningen elders te compenseren. Verhoudingsgewijs hoeft het

de tekeningen van nieuwbouwprojecten. Idem voor woningen bestemd

percentage sociale huurwoningen niet omhoog.

voor doelgroepen (ouderen en zorgwoningen). Hierbij wordt gestimuleerd

21

dat de WMO-consulenten van de gemeente zich tijdig buigen over de

4.4 Partners en samenwerking

gebruiksvriendelijkheid.

Met ontwikkelaars en woningcorporaties wil de gemeente komen tot procesafspraken over nieuwbouwprojecten. Doelstelling is dat de

d) De gemeente wil samen met de corporaties en zo mogelijk ook de

gemeente heldere kaders aanreikt, maar de ontwikkelaar/corporatie

marktsector de overstap naar een koopwoning stimuleren. Opties

meer vrijheid heeft om plannen zelfstandig uit te voeren. Contacten met

zijn koopgarant of de startersrenteregeling voor corporatiewoningen

de gemeente lopen via één loket/aanspreekpunt. De gemeente geeft

en het verkennen van een herintroductie van de starterslening. Meer

hierbij aan welke procedures noodzakelijk zijn en richt deze voor de

instroom in de koopsector bevordert de doorstroming in zowel de

ontwikkelende partij zo (tijd)efficiënt mogelijk in. Bijvoorbeeld: kijken

huur- als de koopsector. Hierbij moeten we rekening houden met

op welke minder prominente plekken in de stad welstandsvrij bouwen

de prijsontwikkelingen, omdat ook die de stap van huur naar koop

kan worden toegestaan. Met makelaars, corporaties en banken wil de

verkleinen op dit moment.

gemeente nadenken om te komen tot een vorm van koopstimulering, waarbij we in acht moeten nemen dat we te maken hebben met een

e) Een opkomend fenomeen is de eigenbouw. Eén of enkele burgers

dalende markt. Initiatiefrijke burgers met een wens tot ‘eigenbouw’

die zelf de handschoen oppakken om een eigen woning te bouwen is

ondersteunen we.

al een succes gebleken in Almere en Amsterdam. Dit type initiatieven juichen we toe omdat het bijdraagt aan de diversiteit, maar ook gezien de terughoudendheid van ontwikkelaars in de markt op dit moment. Om de belangstelling te peilen, wordt in eerste instantie gekeken naar de interesse voor dergelijke concepten en potentiële locaties hiervoor in de stad.

22

Een opkomend fenomeen is de eigenbouw

23

24

hoofdstuk 5

Iedereen op de juiste plek

5.1 Diagnose In de voorgaande hoofdstukken hebben we de oorzaken van de stagnatie op de woningmarkt geschetst. De gevolgen hiervan zijn dagelijks merkbaar: een enorme voorraad te koop staande woningen, stagnerende nieuwbouwprojecten en lange wachttijden voor een huurwoning. De gemiddelde inschrijf- of woonduur bij acceptatie voor een eengezinshuurwoning bedraagt inmiddels 14 tot 16 jaar3. De huurmarkt in 2010 in Purmerend gemiddelde inschrijfduur starters: 8,5 jaar (gestegen ten opzichte van 2008: 7,2 jaar) gemiddelde woonduur doorstromers: 17,6 jaar (gedaald ten opzichte van 2008: 19,1 jaar) aantal verhuringen corporatiewoningen: 795 (gedaald ten opzichte van 2008: 868) gemiddeld aantal reacties per huurwoning: 123 bron: WoningNet

Dit leidt bij veel spelers op de woningmarkt tot een gevoel van machteloosheid. Gemeente en corporaties hebben op lokaal niveau niet de mogelijkheid om de situatie Samenvatting Het aantal verhuizingen in de sociale huursector daalt al jaren licht. Mede doordat de doorstroming naar een koopwoning stagneert, moeten we kiezen voor “doorstroomverbeterende” maatregelen. Zo proberen we duurdere huurwoningen aantrekkelijk te maken, bijvoorbeeld door in te zetten op duurzaamheid (1). Door minimalisering van de huursprong bij verhuizing naar een kleinere woning, een gewilde woning achterlatend (2) en door te kijken naar koopstimulerende maatregelen (3). Bij een rechtvaardige woonruimteverdeling hoort ook het bestrijden van woonfraude, bijvoorbeeld door het instrument ‘bestuurlijke boete’ toe te passen. Daarnaast willen we meer woningen labellen voor jongeren en starters en de toegankelijkheid voor deze groepen verbeteren. In eerste instantie door pilots met jongerencontracten en studentenwoningen.

wezenlijk te beïnvloeden. Huurders zien hun inspanningen om actief te zoeken naar een nieuwe woning nauwelijks beloond. De ervaring leert dat de mate van doorstroming op de woningmarkt sterk wordt beïnvloed door de economische toestand en vooruitzichten. In dit hoofdstuk gaan we in op de mogelijkheden tot verbeteringen in de wijze waarop de woonruimteverdeling van de sociale voorraad plaatsvindt.

5.2 Ambitie Analoog aan de ambitie in hoofdstuk 4, streven we na Purmerend een woonstad te laten zijn voor iedereen. Kijkend naar de huidige situatie betekent dit vooral dat er meer woningen in de huidige voorraad beschikbaar gemaakt moeten worden voor jongeren (degenen die een start gaan maken op de woningmarkt). We willen de doorstroming stimuleren. Door mensen de kans te bieden een volgende stap te zetten in hun wooncarrière, komen woningen vrij voor starters en jonge gezinnen.

3 Niet te verwarren met wachttijd. Hierbij zitten ook mensen die hun 30 jaar woonduur verzilveren voor een recent opgekomen woonwens.

25

Hiervoor zien wij drie mogelijkheden:

•

1. Bevorderen van doorstroming naar goedkope koopwoningen (voor hen die de overstap naar eigen woningbezit willen maken)

Door te investeren in duurzaamheid en daardoor een lagere energierekening, trachten mensen te verleiden om door te stromen.

•

2. Bevorderen van doorstroming naar een duurdere huurwoning (voor

In deel B wordt gekeken of het mogelijk en wenselijk is om bestaand corporatiebezit te liberaliseren om de inkomenscategorie boven de

hen die de overstap naar meer ruimte en luxe willen maken)

Europese inkomensnorm tot € 43.000 te bedienen. Dit vraagt een

3. Bevorderen van doorstroming naar een kleinere huurwoning (voor

zorgvuldige afweging, waarbij we ook willen laten meewegen in welke

huishoudens waarvan de kinderen het huis hebben verlaten en

wijk dit mogelijk en wenselijk is.

huishoudens die behoefte hebben aan een woning/tuin met minder onderhoudsverplichtingen) Tenslotte willen we de invloed van de woonconsument vergroten. De

3. Bevorderen van doorstroming naar een kleinere huurwoning: •

Deze strategie is vooral gericht op ouderen. Een belemmering voor

kans op een huurwoning moet toenemen naarmate men bereid is er meer

verhuizing wordt door hen ervaren in de huurprijs (die bij mutatie

moeite voor te doen. De beïnvloedingsmogelijkheden op de uiteindelijke

van een huurwoning in de regel wordt verhoogd). De corporaties

woning van kopers op de woningmarkt moet worden vergroot.

kunnen maatregelen nemen om de huursprong te verkleinen. Wellicht kan dit worden gekoppeld aan het achterlaten van juist een heel

5.3 Strategie Zoals hierboven gesteld zetten we met name in op doorstroming,

aantrekkelijke woning. Dit willen we gaan verkennen. •

Op locaties in de nabijheid van voorzieningen.

waarbij we 4 categorieën onderscheiden: 1. Bevorderen van doorstroming naar een betaalbare koopwoning:

4. Bevorderen van de tweede stap in de wooncarrière van jonge starters:

•

Door verkoop van bepaalde huurwoningen.

•

•

Door met financiële maatregelen de aankoop van woningen te

lang duurt voordat ze een volgende stap in hun wooncarrière kunnen

bevorderen (koopgarantregeling, startersrenteregeling, starterslening).

maken. Dit komt omdat ze de opgebouwde inschrijfduur feitelijk inleve-

Door bij aantrekkelijke projecten (met bijvoorbeeld bovengenoemde

ren. Wanneer ze hun inschrijfduur langere tijd kunnen behouden, zijn ze

financiële maatregelen) voorrang te geven aan degenen die een

eerder in staat om naar een grotere woning te verhuizen.

•

sociale huurwoning achterlaten. •

•

Door het -beperkt- realiseren van goedkope koopwoningen.

Een 1-kamerwoning kan bestemd worden voor de leeftijdsgroep tot 22 jaar; een 2-kamerwoning voor 22-30-jarigen.

•

26

1-kamerwoningen worden door starters niet graag aanvaard omdat het

Voor jongeren kan worden geëxperimenteerd met een campuscontract

2. Bevorderen van doorstroming naar een duurdere huurwoning:

(zoals enkele corporaties in Amsterdam al doen). Met dit huurcontract

•

Door het realiseren van ruime appartementen op centraal gelegen

wordt de huurder verplicht om na de afgesproken tijd of het bereiken

locaties in de nabijheid van voorzieningen. Ook in de koopsector.

van een bepaalde leeftijd de (kleine, goedkope) woning te verlaten.

We vergroten de kansen van starters op de woningmarkt door een groter

Voor het systeem van woonruimteverdeling gelden de spelregels zoals

deel van de huurvoorraad voor deze doelgroep te bestemmen (labelen).

we die binnen de stadsregio hebben afgesproken. Daarbinnen geldt een

Mogelijk kan een vorm van studentenwonen worden ingevoerd: een

vrije beleidsruimte voor Purmerend. In het voorjaar van 2011 is er door

groot appartement of een eengezinswoning geschikt maken voor drie of

het gemeentebestuur voor gekozen deze lokale beleidsvrijheid als volgt

vier studenten. Het doel hiervan is om zodoende ook voor de toekomst

in te vullen:

hoger opgeleiden te binden aan Purmerend. We gaan via onderzoek de

•

inwoners van Purmerend

vraag naar jongerenwoningen concreter in beeld brengen. Hier betrekken we jongeren bij. Hierin willen we ook leegstaand maatschappelijk

•

15% van de vrijkomende sociale huurwoningen wordt bestemd voor Purmerendse urgenten

vastgoed betrekken, bijvoorbeeld voortvloeiend uit het vastgestelde accommodatiebeleid van de gemeente Purmerend, omgezet kan worden

100% van de sociale nieuwbouwwoningen wordt toegewezen aan

•

0-15% van de vrijkomende sociale huurwoningen wordt bestemd voor Purmerendse jongeren en starters.

in jongerenwoningen.

Deze recent vastgestelde beleidskoers wordt in het kader van deze Een groot deel van de woningvoorraad bestaat uit relatief kleine

Woonvisie gehandhaafd.

woningen (70 tot 80 m2). Deze worden onder meer voor ouderen gereserveerd. In de toekomst gaan we waar mogelijk en gewenst meer

In 2012 stelt de stadsregio Amsterdam een nieuw convenant Woonruim-

van deze woningen herbestemmen tot jongerenwoning. Uiteraard

teverdeling op. Bij de gesprekken hierover wordt ingezet op een transpa-

doen we dit zonder de belangen van gevestigde bewoners uit het oog

ranter en eerlijker woonruimteverdelingsysteem (bv. loting of optiemodel),

te verliezen. Voorkomen moet worden dat een onwenselijke mix van

waardoor actieve woningzoekenden meer kans maken op een woning.

leefstijlen tot frictie leidt. Dit kan tot gevolg hebben dat het labelen voor senioren wordt beperkt. Dit is redelijk omdat zij (in de regel) een lange

We bestrijden woonfraude, om zo tot een eerlijkere verdeling van de

woonduur hebben en daarom bijna altijd voorrang hebben op jongeren.

bestaande voorraad te komen. Daarvoor benutten we de gemeentelijke middelen, zoals het opleggen van een bestuurlijke boete. We besteden

De voorraad geliberaliseerde huurwoningen is in Purmerend erg klein,

ook aandacht aan uitwassen, zoals illegale pensions en wietteelt in wo-

ongeveer 4% van de woningvoorraad. Corporaties zijn op grond van

ningen. We houden rekening met de lopende samenwerkingsafspraken

Europese regelgeving verplicht om 90% van de woningen die ónder

tussen gemeente en corporaties over fraudebestrijding.

4

dit bedrag vallen (dat is 36% van de woningvoorraad) toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen onder de Europese inkomensnorm. De mogelijkheid om 10% van de sociale huurwoningen aan huishoudens met een middeninkomen toe te wijzen, gaan we maximaal benutten.

4

Liberalisatiegrens tot waar huursubsidie op van toepassing kan zijn. Per 1-1-2012 is dat € 664,52.

27

5.4 Partners en samenwerking Het verbeteren van de woonruimteverdeling en toewijzing vereist een intensieve samenwerking tussen gemeente en corporaties. Voor flexibilisering van het systeem van woonruimteverdeling, treden we in overleg met de Stadsregio. Bij het verkennen van financiële stimuleringsmaatregelen benaderen we bijvoorbeeld banken. Bij het uitwerken van de strategie om de beïnvloedingsmogelijkheden van woonconsumenten te vergroten, betrekken we wijkkerngroepen en huurdersverenigingen. In het kader van de Woonvisie deel B, doen we daarnaast voorstellen over de wijze waarop we ook andere betrokkenen en belanghebbenden bij de verdere uitvoering van het beleid betrekken.

28

29

30

hoofdstuk 6

Een prettige woonomgeving

6.1 Diagnose Of je ergens plezierig woont wordt niet alleen bepaald door de kwaliteit van de woning, maar ook door de woonomgeving. Daarbij kan onderscheid gemaakt worden in twee aspecten: •

Fysieke kwaliteit van de woonomgeving: daarbij gaat het om zaken als beheer en onderhoud van de openbare ruimte; het groen, de wegen, bestrating en dergelijke op orde, wordt het goed onderhouden en is het veilig voor spelende kinderen?

•

Sociale kwaliteit van de woonomgeving: voel ik me thuis, voelen mensen zich veilig te midden van hun buurtgenoten? Is er contact en interactie zodat mensen in staat zijn elkaar te helpen als dat nodig is?

Over het algemeen is de kwaliteit van de woonomgeving in Purmerend redelijk tot goed te noemen. Op zowel fysieke als sociale aspecten scoren alle wijken in Purmerend voldoende. Gehecht aan de buurt

Buurt ervaren als prettig

Kwaliteit woningen in de buurt

Kwaliteit woonomgeving

Centrum

7,6

7,8

7,1

6,7

Overwhere

7,0

7,6

6,9

6,4

Wheermolen

7,0

7,2

6,6

6,0

Gors

6,6

7,4

7,1

6,7

Purmer-noord

6,4

7,0

6,7

6,2

Purmer-zuid

7,0

7,6

7,4

6,9

Weidevenne

6,8

7,5

7,5

6,9

Totaal

6,8

7,4

7,1

6,6

Samenvatting We streven naar betrokkenheid op de woonomgeving van de bewoners. Dit zien wij als een gezamenlijke inspanning van alle inwoners van Purmerend. Initiatieven daartoe willen we stimuleren en ondersteunen, zodat de woonomgeving “schoon, heel en veilig” is en blijft. Het instellen van een gezamenlijk leefbaarheidsbudget moet hieraan bijdragen. Dit budget moet laagdrempelig zijn en toegankelijk voor buurtinitiatieven die bijdragen aan de leefbaarheid. Daarnaast is het budget bedoeld om te voorkomen dat de leefbaarheid in buurten en wijken onder druk komt te staan. Daar waar herstructurering wordt overwogen, worden bewoners/huurdersverenigingen vroegtijdig betrokken om mee te denken over hun woonomgeving.

Uit de Omnibus-enquête Purmerend 2011

31

Toch is er aanleiding om voor de komende jaren op dit onderwerp ambities

We zetten in op integrale aandacht voor de leefbaarheid op wijken

te formuleren:

buurtniveau, onder andere via de wijkontwikkelingsplannen. De fysieke en

•

Hoewel de score over het geheel genomen voldoende is, kan toch voor

sociale kwaliteit worden in onderlinge samenhang ontwikkeld. Daarbij geldt

een aantal wijken en buurten worden vastgesteld dat de tevredenheid

wel dat leefbaarheidsaspecten die te maken hebben met “schoon, heel en

afneemt. Dit geldt voor (delen van) Purmer-Noord en Wheermolen. Voor

veilig” basisvoorwaarden zijn voor een prettige woonomgeving. Gemeente

deze wijken geldt dat gerichte aandacht nodig is om de kwaliteit en de

en corporaties nemen gezamenlijk de verantwoordelijkheid om die in elke

leefbaarheid op niveau te houden.

buurt in de gemeente op voldoende niveau te houden (of te krijgen). Als deze

De komende jaren zal sprake zijn van een toenemende vergrijzing in

basisvoorwaarden zijn geschapen ontstaat de mogelijkheid voor burgers

combinatie met ontwikkelingen in de zorg, waarbij een steeds groter

om te werken aan een verdere verbetering van de leefbaarheid. Daar waar

beroep wordt gedaan op zelfredzaamheid en onderlinge hulp. Dit

leefbaarheid onder druk staat vanwege conflictsituaties willen we zo snel

maakt het nodig de cohesie en onderlinge netwerken binnen wijken te

mogelijk handelen om escalatie te voorkomen.

•

ondersteunen (zie ook hoofdstuk 7). •

Naar de toekomst toe zou overlast door bewoners met psychiatrische

We opteren niet voor een aanpak op gemeentelijke schaal maar kiezen voor

problematiek toe kunnen nemen, omdat van rijkswege de ondersteuning

maatwerk op wijken buurtniveau. We zetten hierbij in op die wijken die op

aan bepaalde groepen wordt beperkt (zie ook hoofdstuk 7).

dit moment onder het Purmerends gemiddelde scoren, namelijk Purmer-

6.2 Ambitie

is hier mogelijk externe ondersteuning nodig. Tot op heden is er veel energie

Kern van ons beleid is dat de inwoners van Purmerend aan de basis zelf

gestoken in Wonen boven Winkels in het centrum. Wonen wordt als kwaliteit

verantwoordelijk zijn voor de kwaliteit van hun woonen leefomgeving. Daar

gezien voor het centrum, zowel voor het draagvlak van de voorzieningen als

waar deze niet voldoet, verwachten we van bewoners dat zij het initiatief

voor de sociale veiligheid en de levendigheid. Om die reden zullen we waar

nemen om ongewenste situaties en omstandigheden in gezamenlijkheid met

mogelijk ondersteuning bieden aan initiatieven om woningen -al dan niet

mede-buurtbewoners aan te pakken.

boven een winkel- in het centrum te realiseren. Dit ligt dicht bij wonen en

Waar mogelijk zetten we in op het ondersteunen en informeren van actieve

werken, een combinatie waar het centrum zich eveneens goed voor leent.

burgers. Dit doen we door bewoners meer ruimte en verantwoordelijkheid te geven bij de ontwikkeling van hun eigen woonomgeving, eventueel met

6.3 Strategie

ondersteuning vanuit de corporaties of de gemeente. Degenen die dat niet

Om de doelen op wijkniveau te realiseren, is een gerichte en gebundelde

kunnen, ondersteunen we. We willen bijdragen aan het versterken van de

inzet van menskracht en middelen onontbeerlijk. Dit heeft verschillende

sociale cohesie binnen wijken en buurten. Deze versterkte sociale cohesie

consequenties voor de wijze waarop de ambitie wordt nagestreefd.

is wenselijk om ook een bijdrage te kunnen leveren aan de toekomstige

1. We zetten in op het versterken van de sociale cohesie in wijken en buurten

opgaven op het gebied van zorg en welzijn.

32

Noord en Wheermolen. Juist vanwege een relatief geringe sociale cohesie,

en stellen daarbij het eigen initiatief van bewoners (kopers en huurders)

en aldaar actieve organisaties voorop. Gemeenten en corporaties heb-

Deze betrokkenheid krijgt in een vroeg stadium vorm en is gebaseerd op

ben hierin primair een faciliterende rol, ze ondersteunen initiatiefnemers

samen met de betreffende huurdersorganisatie opgestelde afspraken.

bij het ontwikkelen van projecten en activiteiten. 2. Een wijkaccommodatie wordt door sommige bewoners zeer gewaardeerd. Op het moment vindt een gemeentebrede analyse plaats van de bestaande accommodaties. Daaruit komen voorstellen

7. We maken afspraken tussen corporaties en gemeente over vroegsignalering bij leefbaarheidsproblemen om burenruzie/escalatie te voorkomen. 8. Voor het centrum blijven we inzetten op wonen boven winkels.

over de wijze waarop deze voorzieningen in de toekomst worden geordend en vormgegeven. 3. Er wordt een “Leefbaarheidsfonds” in het leven geroepen. Dit

Welzijnsorganisatie Clup Welzijn voert samen met de bewoners, corporaties en de gemeente succesvolle leefbaarheidsprojecten uit. Bij de start werft een

fonds wordt gevoed met de middelen zoals die nu door gemeente

wijkadviseur van Clup Welzijn een groep actieve bewoners voor een flatteam.

en corporaties gescheiden worden ingezet bij de ontwikkeling van

Het flatteam werkt aan verbetering van de sfeer en de sociale samenhang in

kwaliteit en leefbaarheid in buurten. Hiervoor wordt jaarlijks € 150.000

de flat door het organiseren van activiteiten. Het kan bijvoorbeeld gaan om

beschikbaar gesteld vanuit de gemeente. De Purmerendse corporaties

samen eten, een kunstwerk voor de flat maken of schoonmaakacties. Met deze

stellen gezamenlijk eveneens €150.000 beschikbaar. Gemeente en

activiteiten worden twee doelen bereikt: flatbewoners leren elkaar beter kennen

corporaties bepalen gezamenlijk het kader voor de inzet van deze

en zij worden gezamenlijk verantwoordelijk voor de eigen leefomgeving.

middelen (€300.000 per jaar) en werken een (transparant en toegankelijk) systeem voor de inzet van deze middelen uit. Bij het beoordelen van ideeën waarmee een beroep op dit budget wordt gedaan, wordt vooral


gekeken naar het (beoogde) effect op de sociale cohesie en op de mate

Nog meer dan in het verleden, krijgt de aanpak van de woonomgeving vorm

waarin zelfwerkzaamheid wordt ingezet.

door een gebundelde inzet van bewoners, zorgen welzijnsinstellingen,

4. Bij het opstellen van Wijkontwikkelingsplannen staat de input vanuit

ondernemers, gemeente en corporaties. Voor de communicatie met buurt-

bewoners en belanghebbenden centraal. We kijken actief naar de

bewoners fungeren de wijkkerngroepen en huurders-verenigingen als eerste

mogelijke inzet van bewoners bij de ontwikkeling en beheer van buurten.

aanspreekpunt. Daarnaast zoeken we ook naar andere manieren om de

5. Voor de inzet van de middelen uit het Leefbaarheidsfonds in

burgers te betrekken die niet bij een van deze organisaties zijn aangesloten.

wijken en buurten, kijken we onder andere naar de inhoud van de Wijkontwikkelingsplannen en de quickscan, naast lopende of nieuwe

Over de wijze waarop de inzet van het leefbaarheidsfonds wordt ingezet, en

burgerinitiatieven. Hierbij streven we naar een koppeling van wonen met

de criteria die aan toekenning van middelen wordt verbonden, worden in het

andere domeinen zoals veiligheid, welzijn, zorg en verkeer.

kader van de Woonvisie deel B concrete voorstellen gedaan.

6. De Purmerendse corporaties betrekken burgers bij hun plannen voor eventuele sloop en (her)bouw in de wijken.

33

34

hoofdstuk 7

Ruimte voor bijzondere doelgroepen

7.1 Diagnose Het zoeken en vinden van passende woonruimte achten we primair de eigen verantwoordelijkheid van de woonconsument. Bepaalde groepen mensen hebben echter behoefte aan een woning met specifieke kwaliteiten (bijvoorbeeld zorgwoningen, woonwagens) of aan de nabijheid van voorzieningen (aanleunwoningen). Anderen hebben vanuit de aard van hun woonprobleem om dringende redenen behoefte aan voorrang op de ‘reguliere’ woningzoekenden. Dit betreft bijvoorbeeld statushouders (asielzoekers) en urgenten. Daarnaast zijn er kwetsbaren in de samenleving die om andere reden aandacht nodig hebben. Bijvoorbeeld om dakloosheid of ernstige schuldenproblematiek te voorkomen of te verhelpen. Tenslotte zijn er doelgroepen die voorrang krijgen op bepaalde woningen, omdat ze als groep minder kansrijk zijn op de reguliere woningmarkt of omdat bepaalde woningen bij uitstek geschikt zijn. Dit vindt overwegend plaats door woningen te labelen (zie ook hoofdstuk 5). Op dit moment is er het nodige beleid voor deze specifieke groepen: •

beperking) is er het masterplan Wonen met Zorg I en II. •

Samenvatting In eerste instantie wordt ingezet op de zelfredzaamheid van de inwoners. De bewoners worden aangemoedigd om aan hun eigen woonen zorgvraag te voldoen, met behulp van hun netwerk en voorzieningen in de directe omgeving. Bij zorgwoningen en woningen die aangepast worden voor ouderen, is het devies “dicht in de buurt van voorzieningen”. Ondanks de nadruk op de eigen verantwoordelijkheid, zijn er nog steeds bijzondere groepen die extra aandacht behoeven. De gemeente en corporaties ondernemen hier actie, samen met andere (zorg)partijen. Denk daarbij aan (dreigende) daklozen en degenen die niet zelf in hun woonbehoefte kunnen voorzien, zoals dementerenden, urgenten en statushouders.

Voor de zorg (ouderen en mensen met een lichamelijke, verstandelijke of psychische Voor aanleun- en rolstoelwoningen, toewijzing van woonwagens en urgentie zijn er nadere beleidsregels (2010).

•

Voor dreigende uitzetting is er met woningcorporaties een ‘tweedekansbeleid’ afgesproken.

•

30% vrije beleidsruimte wordt benut voor de toewijzing van woningen aan urgenten en jongeren en starters (2011)

•

Voor jongeren en starters en voor ouderenwoningen geldt de mogelijkheid tot labeling van de woning voor een specifieke doelgroep.

•

Het maatschappelijk beleidskader (2011), onder regie van de gemeente Purmerend samen met partners en burgers vormgegeven.

Toch kent elke doelgroep zijn eigen ontwikkeling in relatie tot de woningmarkt. Bijvoorbeeld door veranderende regelgeving of financieringsregels.

35

De volgende ontwikkelingen zijn waarneembaar:

van zorg. Het is mogelijk dat er een groter beroep komt op intramurale zorg indien de keuzevrijheid aan banden wordt gelegd.

• Decentralisatie Een aantal taken is door de Rijksoverheid gedecentraliseerd naar de

• Anticiperen op de scheiding van wonen en zorg

gemeente, zoals de WMO en onderdelen uit de AWBZ. Niet alleen de

Het kabinet gaat wonen en zorg van elkaar scheiden. Financiering via

uitvoering, maar ook de vormgeving en de regie is hiermee in handen van de

de indicatie wordt hiermee losgekoppeld van de woonfunctie. De AWBZ

gemeente komen te liggen.

gaat dan alleen nog over zorg. Bewoners van instellingen krijgen hierdoor meer keuzevrijheid en zorginstellingen zullen zich beter richten op de

• Extramuralisering en zelfredzaamheid

woonwensen van cliënten.

- De IQ-grens om als licht verstandelijk gehandicapte te worden betiteld wordt verlaagd van 85 naar 70. Dat betekent dat minder mensen

• Financiële en economische onzekerheid

geïndiceerd kunnen worden als licht verstandelijk gehandicapt, met

Daarnaast zien we dat de economische crisis gevolgen heeft op

bijbehorende toegang tot de zorg c.q. woonvorm. De mensen die daar nu

huishoudenniveau. Schuldenproblematiek vertaalt zich soms naar de

net buiten vallen zijn - voor wat betreft wonen - in de toekomst aangewezen

woningmarkt. Naast de lagere inkomens merkt Activa (belast met de

op de reguliere woonruimteverdeling.

eerstelijns schuldhulpverlening) in toenemende mate dat ook mensen met

- In de zorg speelt dat mensen met een zorgzwaartepakket (ZZP) 1 en

een koopwoning zich met financiële problemen melden.

2 straks niet meer in aanmerking komen voor intramurale zorg. Dit heeft gevolgen bijvoorbeeld voor het RIBW, belast met de begeleiding van

• Vergrijzing

mensen met psychische stoornis, die straks geen mensen meer op kan

Nederland en dus ook Purmerend vergrijst. In de Woonvisie 2007-2010

nemen in de categorieën 1 en 2. Maar ook voor de ouderenzorg bv.

hebben we er voor gekozen dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig in hun

SWZP en de Zorgcirkel. Voorzien wordt dat het ‘verzorgingshuis’ zoals

eigen woning of (sociale) omgeving kunnen blijven wonen. Dit stimuleren

we dat kennen ophoudt te bestaan. Meer komt dan op de schouders

wij als gemeente ook door het aanbieden van een opplusregeling voor de

van de ambulante zorg en ook deze doelgroep zal in toenemende mate

gestapelde bouw of door het aanbieden van 24-uursalarmering. Door de

aangewezen zijn op een eigen woning en sociale omgeving.

vergrijzing neemt de vraag naar ondersteuning toe. Hierbij moet niet alleen gedacht worden aan fysieke, maar ook aan mentale beperkingen (bv.

36

• Onzekerheid over zorgfinanciering en de mate van keuzevrijheid (PGB-discussie)

dementie). Onderstaande grafiek laat -bij wijze van voorbeeld- zien dat het

Een omgekeerde beweging zien we in de (dreigende) bezuinigingen op het

een gestage groei laten zien. Bij fysieke aanpassingen gaat het vaak om

PGB. Deze kunnen gevolgen hebben voor de keuzevrijheid bij de inkoop

trapliften, badkameraanpassingen of het drempelvrij maken van woningen.

aantal aanvragen bij de gemeente voor woningaanpassingen de laatste jaren

mensen wijzen op hun eigen verantwoordelijkheid en meer verwijzen naar de eigen netwerken van de zorgvrager. Dit heeft een aantal redenen: •

De gemeente en instellingen kunnen en willen de problemen op individueel niveau niet overnemen, ze kan hooguit ondersteunend zijn voor de oplossing.

•

Dit strookt met de WMO-ambities van de gemeente Purmerend. Hierin wordt gesteld: “in Purmerend zijn de inwoners zelfredzaam en betrokken bij hun omgeving: ze nemen zoveel mogelijk hun eigen verant-

woordelijkheid en ondersteunen elkaar onderling waar dat mogelijk is.” •

het budget van de gemeente en betrokken instellingen te boven.

In de praktijk blijkt dat niet alle woningen die geschikt en aangewezen zijn voor 24-uurszorg, één op één door de doelgroep worden benut. Mensen willen zo lang mogelijk hun zelfstandigheid behouden.

De maatschappelijke kosten, mede als gevolg van de vergrijzing, gaan

•

Kortom, de probleemeigenaar moet in beginsel zelf de regie voeren op zijn of haar (woon)probleem.

Daarmee is de zorgvraag niet dominant in de woningkeuze. In diverse gevallen redden mensen zich nog wel met ambulante zorg,

Doordat er meer mensen op de eigen woning en woonomgeving

woningaanpassingen en mantelzorg. De aanwezigheid of nabijheid

aangewezen zijn, (zie ook diagnose) streven we naar ondersteunende

van voorzieningen bepaalt in hoge mate de aantrekkelijkheid van de

ingrepen die de zelfredzaamheid vergroten. Voor wat betreft aanpassingen

instelling.

in de woningen spraken we in hoofdstuk 4 al van het standaard aanbrengen van elektrische deuren en drempelloos bouwen in de

In zijn algemeenheid constateren we een toename van het aantal

gestapelde bouw. Verder willen we de opplusregeling voortzetten, zodat

mensen dat tot een doelgroep gerekend kan worden. Door vergrijzing en

VVE’s en woningcorporaties -ondersteund door de gemeente- mensen

decentralisatie neemt het beroep op de overheid en op instellingen toe.

langer zelfstandig thuis kunnen laten wonen. Wij zijn van mening dat dit

7.2 Ambitie

een gunstig effect heeft op het aantal individuele aanvragen.

Purmerend heeft de ambitie om een prettige woonstad te zijn voor al

Er is nu al een tekort aan woningen voor dementerenden. Deze vraag

haar inwoners. Sommige bewoners hebben ondersteuning nodig om

neemt ook in de toekomst toe. In het verleden is hard gewerkt om het

zelfstandig uit de voeten te kunnen op de woningmarkt. Gemeente,

aantal zorgwoningen met 24-uursbegeleiding op orde te krijgen, in de

corporaties en andere actieve organisaties in Purmerend hebben hier

praktijk constateren we dat het moeilijk is om vraag en aanbod goed op

een ondersteunende rol in. Echter, meer dan in het verleden zullen we de

elkaar af te stemmen.

37

Nieuwbouwprojecten vergen een lange voorbereidingstijd en er komen

o.a. Activa worden deze problemen aangepakt. Hierbij is het streven om de

relatief veel woningen gelijktijdig beschikbaar. De ervaring leert dat de

mensen in de huidige woning te laten wonen. In sommige gevallen worden

ligging van de woningen nabij voorzieningen en het voorzieningenaanbod

ze naar een andere woning bemiddeld. Deze samenwerking verloopt

intern maatgevend zijn of men deze woningen verkiest. Zeker als de

naar tevredenheid van alle partijen. In 2010 hebben 22 ontruimingen

partner nog aanwezig is, kiest men eerder voor de vertrouwde omgeving.

plaatsgevonden in woningen van corporaties.

De gemeente Purmerend wil deze mensen hierbij ondersteunen. De conclusie ten aanzien van zorgwoningen met 24-uursbegeleiding is dat

Dak- en thuisloosheid komt in Purmerend voor. In december 2010 waren

deze in een voorzieningrijke omgeving gerealiseerd moeten worden.

er 47 mensen zonder vaste woon- of verblijfplaats in beeld. Alhoewel het aantal nog beperkt is, merken we wel dat het probleem groeiende

Ook in de zorg zie je dat particuliere initiatieven tot wasdom kunnen komen.

is. Met name bij jongeren willen we dakloosheid voorkomen, om verder

Zo hebben we in Purmerend stichting Villa, geïnitieerd door ouders uit

afglijden te voorkomen. Het AOP is belast met de opvang van mensen

Purmerend die zich zorgen maakten over de toekomstige woonsituatie van

die dak- of thuisloos zijn of dreigen te worden. Wegens een gebrek aan

hun hulpbehoevende kinderen. Deze relatief kleinschalige woonvormen,

doorstroming op de woningmarkt, lukt het het AOP niet altijd om mensen

voortkomend uit een wens van betrokkenen, blijven we in de gemeente

binnen de afgesproken acht maanden door te laten stromen uit het AOP

Purmerend ondersteunen. Dit zorgt voor diversiteit in het aanbod.

naar een reguliere woning. Omdat meer mensen de maximale tijd in het AOP verblijven en de problematiek onder impuls van de economische

Ten aanzien van diverse doelgroepen hebben we in het verleden afspraken

neergang groeit, kunnen er langere wachttijden ontstaan bij het AOP. Een

gemaakt die naar wens functioneren, zoals over de toewijzing van stand-

goed werkend tweede kansbeleid is van belang om juist die instroom in

plaatsen voor woonwagens enerzijds en rolstoel- en aanleunwoningen

te dammen. Het is daarom belangrijk om over het ‘tweede kansbeleid’

anderzijds. Hetzelfde geldt voor wat betreft de urgentie. Na afgifte van een

voortdurend in gesprek te blijven met elkaar.

urgentieverklaring wordt een corporatie gezocht die over het best passende bestand beschikt voor de cliënt. Jaarlijks worden gemiddeld circa 80

Door gemeente en AOP wordt er bekeken of er voor bepaalde mensen

woningen aan urgenten toegewezen.

een oplossing gevonden kan worden in delen van Nederland waar geen schaarste op de woningmarkt heerst. Het betreft hier maatwerkoplossingen

38

In Purmerend was een convenant tweede kansbeleid van toepassing. Deze

waarbij ook gekeken wordt naar het netwerk van betrokkene. Tenslotte is

is inmiddels verlopen. De partners, corporaties, gemeente, Activa, het

de gemeente Purmerend in december 2011 een pilot nachtopvang gestart

AOP (Algemene Opvang Purmerend) en RIBW hebben nadere afspraken

om te voorkomen dat mensen buiten moeten slapen. Als gebleken is dat

gemaakt over de opvang van mensen die voor tweede kansbeleid in

dit in een grote behoefte voorziet, ligt voortzetting van de nachtopvang

aanmerking komen, meestal als gevolg van huurschulden. In overleg met

voor de hand.

De krapte op de woningmarkt wordt ook gevoeld door het RIBW. De

7.3 Strategie

uitstroom vanuit de beschermde woonvormen naar een zelfstandige

Om een goed onderscheid te maken tussen de ondersteuningsbehoefte,

woning loopt daardoor ook hier soms vertraging op. Purmerend heeft

met name wat betreft de behoefte aan zorg/zorgwoningen, gaan we als

twee sociaal logementen. Dit is een langere termijn ambulante begeleiding

strategie uit van het volgende schema:

van mensen die niet geïndiceerd zijn. De begeleiding is gericht op het zelfstandig kunnen functioneren ter voorkoming van dakloosheid of afglijden. Omdat het zowel voor betrokkene als voor de maatschappij wenselijk is dat deze vorm van opvang blijft voortbestaan, blijft de gemeente hierin investeren. Door Activa is gesignaleerd dat door de stagnerende woningmarkt, er ook een toename is van mensen uit de koopsector die door omstandigheden hun woning moeten verkopen. Omdat er nog een koopwoning en dus mogelijk kapitaal in het geding is, is betrokkene in eerste instantie zelf

verantwoordelijk. Ook hierbij is het zinvol om dreigende problematiek vroeg te signaleren. De gemeente treedt daarom in gesprek met

•

Centraal staat het individu zelf. Hij/zij is in principe primair

hypotheekverstrekkers/banken om te kijken of zij hierin voor huishoudens

verantwoordelijk voor de invulling van zijn leven, in dit geval

een signaalfunctie kunnen vervullen en of ze bereid zijn om naar voorbeeld

wooncarrière.

van het ‘tweede kansbeleid’ hier een bemiddelende rol in willen nemen.

•

Bewoners met een zorg- of ondersteuningsbehoefte variëren in de

Te meer omdat veilingverkoop in de huidige markt ook voor de financiers

mate waarin ze hulp van anderen nodig hebben. Veel van hen redden

geen oplossing is.

het zelf, of met hulp van familie, vrienden en buren (1). •

Er kan een behoefte ontstaan aan voorzieningen in de directe nabijheid

De gemeente en de corporaties zijn overeengekomen dat de woonwagen-

(supermarkt, huisarts, activiteiten) om de zelfstandigheid te kunnen

centra aan de corporaties worden overgedragen. Corporaties hebben hier

behouden (2).

de voorwaarde aan gekoppeld dat de brandveiligheid op orde moet zijn

•

Diverse inwoners hebben behoefte aan zorg of hulp aan huis. Hierbij

alvorens ze deze stap zetten. Dit blijft de komende jaren de inzet van het

kan gedacht worden aan thuiszorg, tafeltje-dekje, maar ook aan

beleid voor deze doelgroep. Aan de hand van de resultaten van de herin-

ondersteunende of activerende begeleiding. Voor een deel van deze

richting van de bestaande woonwagencentra, wordt de noodzaak en de

mensen is sprake van een formele indicatie voor ondersteuning die aan

omvang van een nieuwe woonwagenlocatie opnieuw beoordeeld.

huis geleverd kan worden. Vaak hebben mensen in deze fase behoefte

39

aan een gevoel van veiligheid, bijvoorbeeld in de vorm van begeleid

•

2. Bij de ondersteuning van mensen met een zorgbehoefte wordt

wonen, aanleunwoningen of 24-uurs alarmering, zonder dat ze altijd

aangesloten bij de plannen zoals die voortvloeien uit het masterplan

100% van de beschikbare faciliteiten gebruik maken (3).

Wonen met Zorg I en II. Daarbij gaat het om zowel fysieke

Pas wanneer er sprake is van een onplanbare behoefte aan zorg of aan

aanpassingen aan woningen als ondersteuning van bewoners zelf

zorg die niet aan huis geleverd kan worden, verhuist men naar een zorg-

(met name op het gebied van zorg en welzijn).

woning of een instelling (verzorgingshuis, verpleeghuis, psychiatrische instelling of instelling voor gehandicapten) (4).

3. Aanwijzing of realisatie van zorgwoningen met 24-uurstoezicht moeten in een voorzieningrijke omgeving gerealiseerd worden, op basis van een voorzieningeninventarisatie op buurtniveau.

Omdat we uitgaan van de zelfredzame burger, maar wel een zorgplicht heb-

4. Levensloopbestendig bouwen biedt meer kansen om woningen

ben voor de kwetsbaren in de samenleving, moet in eerste instantie gekeken

om te zetten naar zorgwoningen en vica versa. Dit wordt nabij

worden in hoeverre mensen zelf in staat zijn hun woon- of zorgprobleem op

voorzieningen gestimuleerd. Bouwen volgens Woonkeur dan wel

te lossen met behulp van de omgeving. Indien dit onmogelijk blijkt, wordt de

Woonkeur-Zorg biedt hierbij goede garanties om de beoogde

afweging gemaakt of er institutionele zorg of -ondersteuning moet worden

doelgroep adequaat te huisvesten.

aangeboden. Dit is van toepassing bij zorgwoningen, maar kan ook vertaald

5. Particuliere initiatieven voor het realiseren van zorgwoningen

worden naar ondersteuning bij (dreigende) dakloosheid of bij schuldenpro-

voor Purmerenders worden (procesmatig) ondersteund vanuit de

blematiek. In die zin is het model op meerdere doelgroepen van toepassing.

ontwikkelaar/corporaties en de gemeente. 6. Om onderlinge hulp en mantelzorg te faciliteren, wordt flexibel

Gemeente en corporaties vinden het met betrekking tot dit thema van

en aanpasbaar bouwen bevorderd. Dit biedt de mogelijkheid tot

belang om ook het evenwicht in de wijk/buurt in ogenschouw nemen. Juist

samenvoeging en uitbreiding van woningen. Gekeken wordt ook of

omdat diverse groepen - door verandering van wijze van financiering -

er in de woonruimteverdeling rekening gehouden kan worden met

aangewezen raken op een reguliere huurwoning en wij op diverse terreinen

specifieke situaties om de mantelzorger te ondersteunen.

meer vragen van de sociale omgeving als primair vangnet. Daarom houden

7. Vrijkomende woningen in de buurt van voorzieningen worden in dat

zowel gemeente als corporaties oog voor de sociale draagkracht op

licht, waar mogelijk, opgeplust naar levensloopbestendige woningen

buurtniveau.

geschikt voor ouderen. 8. Het woningaanbod voor dementerenden wordt verruimd. Na de

De genoemde ambitie willen we op de volgende wijze oppakken:

realisatie van 24 eenheden in Triton (oktober ‘11), worden er ook 24

1. Mensen wijzen op hun primaire verantwoordelijkheid en meer

eenheden in Heel Europa (Genuahaven) gerealiseerd.

nog dan nu gebruik maken van de mogelijkheden in hun netwerk bij hun zorgvraag.

40

9. Door gemeente en AOP wordt gekeken of er een oplossing gevonden kan worden voor daken thuislozen in delen van Nederland

waar geen schaarste op de woningmarkt heerst. Het betreft hier maatwerkoplossingen waarbij ook gekeken wordt naar het netwerk van betrokkene. 10. Er is gestart met een pilot voor nachtopvang om te voorkomen dat mensen buiten moeten slapen. 11. Het ‘tweede kansbeleid’ wordt voortgezet om verder afglijden van huishoudens te voorkomen. 12. Met marktpartijen wordt verkend of een ‘tweede kansbeleid’ ook in de koopsector financiële nood van gezinnen kan voorkomen.


De gemeente Purmerend wil mensen ondersteunen

Maatwerk voor de doelgroepen betekent een goede afstemming op het snijvlak van wonen, zorg en welzijn. Deze samenwerking krijgt op stadsniveau vorm, maar wordt ook op projectbasis ingevuld. Dat betekent samenwerking met zorgen welzijnspartijen, maar ook met bijvoorbeeld schuldhulpverlening of werkgevers. Net als in hoofdstuk 6 speelt ook de sociale omgeving een belangrijke rol.

Partners: •

Woningcorporaties

•

Activa

•

AOP

•

RIBW

•

Zorgcirkel

•

SWZP

•

Prinsenstichting

•

Odion

•

Clup

•

WonenPlus Purmerend

41

42

hoofdstuk 8

Duurzaam wonen en leven

8.1 Diagnose Bij het werken aan deze Woonvisie waren alle partijen het er over eens dat duurzaamheid hoog op de agenda moet staan omdat: •

Het is van maatschappelijk belang om de behoefte aan en afhankelijkheid van fossiele brandstoffen te verminderen. Ze worden schaars en kostbaarder - dus duurder - om te winnen, niet in de laatste plaats door de toenemende vraag van ‘nieuwe economieën’. Bovendien: de uitstoot is schadelijk voor ons (leef)milieu.

•

De voortgaande prijsstijging van fossiele brandstoffen zorgt ervoor dat energiekosten een steeds groter aandeel van de woonlasten innemen. Duurzaam wonen en leven is daarom ook van belang voor de consument die betaalbaar wil wonen. Zowel bij huur als koop geldt: investeren in energiebesparing betaalt zich terug in een lagere energierekening.

•

Het wettelijk kader stelt steeds strengere eisen aan de energieprestaties van bestaande en nieuwe woningen. Als ontwikkelaar, corporatie en gemeente moeten

Samenvatting Er wordt ingezet op bewustmaking van de bewoners, op hun eigen gedrag en keuzes. Daartoe zullen gemeente, corporaties en Stadsverwarming Purmerend voorlichting geven. Voor woningeigenaren komen duurzaamheidsleningen ter beschikking. Daarnaast zijn de strategieën gericht op de verbetering van de duurzaamheid van huurwoningen, in ieder geval bij mutatie. Wanneer er bij renovatie energetische maatregelen worden genomen, zullen afspraken worden gemaakt over de verdeling van baten en lasten tussen de huurder en verhuurder. Het isolatieniveau van zowel bestaande bouw wordt verbeterd en van nieuwbouw geoptimaliseerd. De gemeente Purmerend zal duurzaamheid ook in haar eigen bedrijfsvoering meer nadrukkelijk een plek geven.

wij daaraan voldoen. Schema 8.1: verhouding huur/energie

Bron: Nul20 (platform voor woonbeleid in de regio Amsterdam), 2009 nr. 45

43

Duurzaamheid gaat verder dan het energiegebruik. Het heeft ook

Huishoudens en bedrijven met stadsverwarming verbruiken minder

betrekking op het gedrag van burgers en bedrijven, duurzaam

fossiele brandstof dan wanneer zij ieder voor zich zouden verwarmen

materiaalgebruik en duurzaam beheer. Op het gebied van wonen

met een gasgestookte cv. Met stadsverwarming via restwarmte levert

vertaalt zich dit naar levensloop bestendig bouwen, gebouwen

Purmerend nu al een belangrijke bijdrage aan een schoner milieu en meer

die flexibel zijn qua bestemming en geschikt voor het gebruik

duurzaamheid. Ruim 60.000 inwoners en 1.000 bedrijven van Purmerend

van duurzame energiebronnen. In die zin gaat duurzaamheid ook

gebruiken stadsverwarming. Daarmee hebben zij in 2010 in vergelijking

over waardevastheid, toekomstbestendigheid. Dit kan per locatie

met HR107 cv-ketels gezamenlijk ruim 7 miljoen kubieke meter aardgas

verschillend en specifiek zijn.

bespaard, overeenkomstig een besparing van 32.756 ton CO2 en 22,5 ton NOx. SVP5 werkt aan de verbetering van het warmtenet, waardoor warmte

Een prettige woning met een goed binnenklimaat, waar duurzame

wordt bespaard en de energie-efficiëntie verder wordt vergroot. En om

energie wordt gebruikt, waar geen energie wordt verspild en waar de

de warmtelevering toekomstbestendig (niet alleen duurzaam maar ook

energierekening een zo beperkt mogelijk deel van de totale woonlasten

groen) te maken, gaat warmtebedrijf SVP zelf groene warmte opwekken.

uitmaakt. Een woning die aanpasbaar is aan de levensfase waarin je zit

Dat betekent 78% CO2-recuctie voor driekwart van Purmerend. Daarmee

en die langdurig meegaat (functioneel en technisch aanpasbaar).

wordt Purmerend de meest duurzame gemeente van Nederland.

Daarnaast moeten we ons realiseren dat het overgrote deel van ons woningbestand er al staat en een exponent is van zijn

Ook voor de portemonnee van de consument is groene warmte goed

tijd. Zowel energetisch en qua functionaliteit. Voor nieuwbouw

nieuws. Onderzoek geeft een gematigder indexering aan van groene

geldt dat in het huidige bouwbesluit de normen voor de EPC

warmtetarieven in vergelijking met van fossiele energieprijzen.

(energieprestatiecoëfficiënt) flink zijn opgeschroefd. Nieuwe woningen en voorzieningen leveren daarom ‘van nature’ al een goede energieprestatie. Wat betreft wonen en duurzaamheid valt de meeste

8.2 Ambitie

winst te halen in de bestaande woningvoorraad, zowel in vermindering

Duurzaam woonbeleid betekent dat de investeringen die we doen in

van CO2 reductie als voor de portemonnee op huishoudensniveau.

de stad waardevast moeten zijn. Dat betekent dat er een evenwicht is tussen economisch, maatschappelijk en ecologisch rendement (people,

De meeste energie die een woning gebruikt is voor warmte:

planet, profit). Economisch en maatschappelijk rendement zijn altijd al

verwarming van de ruimte en van water. Specifiek voor Purmerend is

de belangrijke overwegingen geweest bij het maken van keuzes. Het

dat zij 30 jaar geleden koos voor een duurzame voorziening in de vorm

ecologisch rendement wordt door weten regelgeving, politieke context

van een warmtenet.

en schaarste aan grondstoffen steeds belangrijker. Bovendien zorgt de bevolkingsopbouw er voor dat er nu een andere vraag is dan over 25 jaar.

44

5

SVP staat voor Stadsverwarming Purmerend

Dit gegeven is een belangrijke notie vóór flexibel bouwen. Ecologisch en

vooraf een duurzaamheidsafweging te maken, mede ten behoeve van de

economisch rendement op langere termijn, liggen daarom steeds dichter bij

energierekening van de toekomstige bewoners.

elkaar. Om tot een meer duurzame energiehuishouding te komen zetten we primair in op:

Door gezamenlijk op te trekken met maatschappelijke partijen kunnen

•

Efficiënter gebruik van schaarse middelen; onder andere door

de instrumenten ook effectiever worden ingezet: zo is voorlichting door

verbeteren van het isolatieniveau van woningen en het stimuleren

corporaties die heel dicht bij hun bewoners staan gemakkelijker en

van het gebruik van energiezuinige apparatuur.

doeltreffender. Datzelfde geldt voor warmtebedrijf SVP en haar klanten.

Stimuleren van energiebewust gedrag van bewoners, bedrijven en

Gemeenten hebben ook kanalen voor informatie richting eigenaar/

maatschappelijke partijen.

bewoners, media en wijkkerngroepen.

• • • •

Bij nieuwbouw: stimuleren van het (zelf of collectief) opwekken van groene stroom.

De voorlichting door gemeente, corporaties en SVP is er mede op gericht

Bij bestaande bouw: stimuleren van verbetering isolatieniveau en van

om de mensen bewust te maken van de investeringsmogelijkheden in de

het overstappen naar groene stroom.

eigen complexen of blokken. In de huursector gaan we met bewoners en

Duurzaam materiaalgebruik bij nieuwbouw en renovatie.

huurdersbelangenverenigingen in gesprek over mogelijke maatregelen, waarbij voor zowel gemeente als corporaties geldt dat de bewoners

Voor de bestaande voorraad zetten we in op het verbeteren van het

deze keuzes mede zelf maken. Dit om zorg te dragen voor een optimaal

isolatieniveau van de woningen en stimuleren van de overstap naar groene

draagvlak. Voor eigenaar-bewoners wil de gemeente Purmerend met

stroom. De belangrijkste warmtevoorziening voor deze woningen is en

name inzetten op het bereikbaar maken van duurzaamheidsinvesteringen.

blijft het stadsverwarmingsnet. Die is nu al duurzamer dan verwarming met een individuele gasketel en wordt door renovatie van het net en

8.3 Strategie

de opwek van groene warmte alleen maar beter. Daar waar renovatie

1. Eens per half jaar besteedt de gemeente middels voorlichting aandacht

of aanpassing van woningen aan de orde is, wordt aansluiting op het

aan energie-besparing in bestaande woningen en aan eventueel daarvoor

warmtenet gestimuleerd. Aansluiting van een bestaande woning op

te verkrijgen subsidies.

stadsverwarming is al gauw een energiesprong van twee stappen in het

Door gemeente, corporaties en SVP gezamenlijk zal een

energielabel. Bij renovatie wordt gestreefd naar een zelfde energiesprong.

voorlichtingsaanpak worden ontwikkeld. Via concrete tips, voorbeelden

Voor nieuwbouw zetten we in op: optimalisatie van het isolatieniveau,

en best practices communiceren we op een tastbaar niveau over

gebruik van duurzame materialen, zongericht verkavelen en het

mogelijkheden om door gedragsverandering de energierekening te

aanwenden van alternatieve energiebronnen voor stroom. Hiervoor zijn

beïnvloeden. SVP werkt aan de ontwikkeling van het programma

meerdere opties mogelijk, zoals zon en wind. We vragen ontwikkelaars om

‘Purmerend Bespaart’, waarin zij samen met onder meer corporaties,

45

installateurs en klanten gaat werken aan energiebesparing. Overstappen

4. Stimulering van het verbeteren van de energieprestatie van bestaande

naar groene stroom wordt gestimuleerd.

huurwoningen. Het verduurzamen van de huurvoorraad stuit op een aantal lastige afwe-

2. Bij ieder bouwplan van 30 woningen of meer wordt de

gingen omdat het niet makkelijk is de kosten (voor rekening van de cor-

ontwikkelende partij gevraagd om een visie op duurzaamheid, ook voor

poratie of woningbeheerder) en de baten (ten gunste van de huurder) met

de toekomstige bewoners.

elkaar te verbinden. Mutatiemomenten bieden hiervoor wel gelegenheid,

Hierbij moet worden ingegaan op de zgn. Trias Energetica. In volgorde

maar zijn weinig efficiënt. Corporaties geven er de voorkeur aan dit blok-

van belangrijkheid gelden de volgende criteria:

of complexgewijs te doen, bijvoorbeeld bij groot onderhoud. Bij mutatie

1: besparing van energie;

kan hier sprake van zijn indien de woning wordt geliberaliseerd.

2: gebruik van duurzame energie; 3: efficiënt gebruik van fossiele brandstoffen.

5. Heldere afspraken over baten en lasten van energetische maatregelen

Het ‘warmte, tenzij’-principe wordt gehandhaafd: nieuwe bouwwerken

bij huurwoningen.

worden aangesloten op het warmtedistributienet van Purmerend,

Er zijn verschillende instrumenten die het mogelijk maken om afspraken

tenzij dit economisch niet rendabel is (e.e.a. conform de gemeentelijke

te maken over verdeling van baten en lasten tussen huurder en verhuur-

bouwverordening). Er wordt op projecten gebiedsniveau een nadere

der bij energetische maatregelen. Een voorbeeld daarvan is de Woon-

verkenning uitgevoerd naar mogelijkheden voor collectieve dan wel

lastenwaarborg van de Woonbond en Aedes. Huurdersverenigingen en

individuele opwek van groene stroom bij nieuwbouwprojecten.

corporaties gaan hierover in gesprek.

3. Voor koopwoningen worden duurzaamheidsleningen beschikbaar

6. Gemeente Purmerend geeft het goede voorbeeld.

gesteld.

Energiekosten voor de gemeente betekent indirect ook lasten voor de

Duurzaamheidsleningen bieden de mogelijkheid tegen aantrekkelijke

burger. Bij de stichting of renovatie van openbare gebouwen zal de

voorwaarden te investeren in de energieprestatie van een woning.

gemeente duurzaamheid ook meer nadrukkelijk bij de afweging betrek-

Terugbetaling vindt plaats vanaf het moment dat deze investeringen,

ken. Zoals het afwegen van de mogelijkheid van het zelf groene stroom

in de vorm van een lagere energierekening, zijn vruchten reeds heeft

opwekken. Bij nieuwbouw, renovatie en (kantoor)inrichting wordt gebruik

afgeworpen. De particulier heeft hierbij zelf de regie wat betreft de

gemaakt van duurzame materialen en energiezuinige apparatuur.

maatregelen. De regeling kent een grote gelijkenis met de starterslening qua rente- en aflossingsvoordelen. Woonvisie deel B zal de mogelijkheid tot het verstrekken van duurzaamheidsleningen verder worden verkennen en uitwerken.

46

8.4 Partners en samenwerking De paragraaf duurzaamheid is opgesteld in aansluiting met het milieubeleidsplan van de gemeente Purmerend. De gemeenteraad van Purmerend heeft een KOP-groep geformeerd die zich buigt over duurzaamheid. Het beleid geformuleerd in deze Woonvisie wordt hierin meegenomen. De mogelijkheden voor verduurzaming van de energiehuishouding in woningen worden door gemeente en corporaties, in intensieve samenwerking met marktpartijen, opgepakt. Uiteraard vormt SVP hierbij een belangrijke partner. We betrekken actief bewoners en bewonersorganisaties bij het verkennen van de mogelijkheden tot verduurzamen van de woningvoorraad en het aanzetten tot gedragsverandering. Via de wijkkerngroepen kan de communicatie, bijvoorbeeld over de duurzaamheidsleningen, vormgegeven worden.

Inzetten op duurzaamheid is goed voor het milieu én De portemonnee

47

48

hoofdstuk 9

Naar een Actie programma

9.1 Van intenties tot realisatie In de voorgaande hoofdstukken is de visie geschetst op basis waarvan Purmerend haar woonfunctie de komende jaren wil invullen. Een Woonvisie heeft pas zeggingskracht als de visie ook daadwerkelijk gerealiseerd kan worden. Daarom wordt na de vaststelling van de Woonvisie deel A door de gemeenteraad van Purmerend en de betrokken corporaties, het voorjaar van 2012 gebruikt om van visie tot concrete afspraken te komen. Deze afspraken worden vastgelegd in deel B van de Woonvisie waarna we van start kunnen met de feitelijke uitvoering ervan.

9.2 Vijf opgaven In deze Woonvisie staan 5 maatschappelijke opgaven centraal. Per opgave zal er een groep betrokken partijen zich hard maken voor de uitwerking en uitvoering. Hierbij doen we een beroep op de mensen die tijdens de verdiepingssessies hebben aangegeven een rol te willen spelen bij de verdere uitwerking van ideeën. Elke opgave vraagt om een ander traject om tot afspraken te komen. In sommige gevallen zijn er nog diverse stappen te zetten voordat het gerealiseerd kan worden, zoals bijvoorbeeld bij het leefbaarheidsfonds. In andere gevallen kunnen al snel concrete resultaten geboekt worden, zoals bij het labelen van woningen voor starters. Per opgave kan er daarvoor een eigenstandig proces worden ingericht. Het projectteam dat de begeleiding van deel A op zich heeft genomen, vervult ook bij de opstelling van deel B een centrale rol. Het gaat om: •

coördinatie van het proces voor deel B

•

monitoren van de voortgang van de aanjaagteams

•

verzamelen eindresultaten van de aanjaagteams en vertaling ervan in deel B

•

bestuurlijke afstemming via het bestuurlijk overleg tussen gemeente en corporaties

•

informeren van de raad over de voortgang en uitkomsten van het traject

49

9.3 Actieprogramma’s Per maatschappelijke opgave is er een trekker/aanjager benoemd, die zich buigt over de verschillende acties. Hij/zij initieert wat en wie nodig zijn om die doelen te bereiken, en draagt zorg voor een planning. In dit ‘team’ worden de deelopgaven uitgewerkt, gegeven het gestelde in de visie. De trekker initieert en is niet perse belast met de uitvoering van de acties. Het streven is juist om zorg te dragen voor een brede betrokkenheid op de uitvoering van de Woonvisie. Elk actieprogramma bestaat uit: •

Een concrete planning van de te zetten stappen tot aan de realisatie van het betreffende onderdeel van de Woonvisie.

•

Een overzicht van de bij de uitvoering betrokken partijen en de taken die zij op zich nemen bij de uitvoering

•

Een overzicht van het benodigde budget of de te verwachten kosten en een toelichting van welke partijen deze kosten zullen dragen.

De aanjaagteams zijn zelf verantwoordelijk voor de totstandkoming van hun actieprogramma: het betrekken van andere partijen, het concretiseren van de doelen en de wijze van monitoring. Van belang is ook om aan te geven wat de rol kan zijn voor de bewoners/huurders bij de deelopgaven. In bovenstaande visie liggen diverse acties besloten. In onderstaand schema hebben we de acties gegroepeerd naar doel/doelgroep, onder verwijzing naar de maatschappelijke opgave. In deel B komen we met procesvoorstellen ten behoeve van diverse acties.

50

Actieprogramma Woonvisie




Ruimt voor doelgroepen


Acties voor jongeren en starters Vraaganalyse jongerenwoningen

X

Labelen van woningen voor jongeren en starters

X

Experimenten met studentenwonen

X

Experimenteren met (tijdelijke) jongerencontracten

X

Onderzoeken mogelijkheden koopstimulering

X

Maatschappelijk vastgoed omzetten naar jongerenhuisvesting

X

Acties gericht op investeringen in de stad Inventarisatie ruimte voor en behoefte aan eigen bouw in de gemeente

X

Ondersteuning projecten Wonen boven winkels in het centrum

X

X X

Woonwagenbeleid Acties gericht op Leefbaarheid en samen leven Realiseren gezamenlijk leefbaarheidsfonds

X

51







Acties ten behoeve van kwetsbaren in de samenleving Voortzetting tweede kansbeleid/ voorkomen dakloosheid

X

Afspraken vroegsignalering betaalproblemen in de koopsector

X

Evaluatie pilot nachtopvang

X

Maatwerkoplossingen daken thuislozen

X

Uitvoering masterplan wonen met zorg I en II w.o. Opplussen woningen

X

Gestapelde nieuwbouw standaard drempelvrij en met electrische deuren

X

Zorgwoningen in voorzieningrijke omgeving

X

Procesondersteuning voor eigen initiatieven zorgwonen

X

Levensloopbestendig bouwen

X

Acties gericht op duurzaamheid

52

Stimuleren energiebewust gedrag en kennisvergroting door voorlichting

X

Meewegen duurzaamheid bij aanbesteding

X

Introductie duurzaamheidsleningen

X

Verduurzamen woningen bij liberalisering

X

Uitwerken woonlastenwaarborg i.g.v. energiebesparende maatregelen

X







Acties gericht op doorstroming Verkoop van bestaande huurwoningen

X

Bevordering doorstroming naar duurdere huurwoningen

X

Afspraken over liberalisering/ middeldure huurwoningen

X

Stimuleren diversiteit bij nieuwbouwprojecten

X

Bestrijden woonfraude en invoering bestuurlijke boete

X

9.4 Planning deel B De uitwerking van deel A van de Woonvisie in een actieprogramma start direct na vaststelling van deel A. Initiatiefnemers zijn corporaties en gemeente. Deel B is in de tweede helft van 2012 gereed.

53

Bijlage 1: Samenstelling projectgroep Deze Woonvisie is tot stand gekomen onder leiding van een projectgroep bestaande uit: Josée Driessen

SWZW

Bart Nootebos

gemeente Purmerend

George van der Laan

huurdersvereniging Over en Wheer

Walther Kocken

makelaar

Mary Weeda

IntermarisHoeksteen

Han Leurink

Wherestad

Edith Abbring

Wooncompagnie

Willem van Wetten

gemeente Purmerend

Milou van Putten

gemeente Purmerend

Fred Bouwman

gemeente Purmerend

De projectgroep is ondersteund door Boukje Keijzer en Honny de Gucht van B&A Consulting.

54

Bijlage 2: Begrippenlijst

55 jaar of ouder en dat ze binnenshuis gelijkvloers zijn (danwel op de woonverdieping naast de woonkamer beschikken over een bad- en

AOP:

slaapkamer)

Algemene Opvang Purmerend RIBW: Dure huurwoningen:

Regionale Instelling voor Begeleid Wonen

Huurwoningen of appartementen met een huur hoger dan €850,Scheefwonen: Europese inkomensnorm:

Het huren van een sociale huurwoning met een huurprijs die relatief laag

De inkomensgrens tot welke woningbouwcorporaties 90% van hun

is in verhouding tot het inkomen

bezit dienen toe te wijzen Sociale huurwoningen: Jongeren:

Een woning met een huur onder de liberalisatiegrens, de grens tot waar

Conform het convenant Woonruimteverdeling een jongere

men huursubsidie zou kunnen ontvangen (per 1-1-2012 € 664,08)

(woningzoekende) tot 26 jaar Starter: Koopstimulerende maatregelen:

Een woningzoekende die geen zelfstandige woning achterlaat

maatregelen om de koop van een woning financieel mogelijk te maken voor kopers wiens inkomen niet geheel toereikend is

Starterslening: Een aanvullende lening bovenop een reguliere hypotheek met een

Middeldure huurwoningen:

gunstig rente- en aflossingsregime

Woningen of appartementen met een huurniveau net boven de liberalisatiegrens tot ca. € 850,-

Startersrentelening: Regeling waarbij de corporatie een deel (20%) van de maandelijkse

Mutatie:

hypotheekrente voorschiet, waarbij de koper dit pas later hoeft

Een huurwoning die van huurder wijzigt

terug te betalen

Ouderwoning:

Woningwaarderingsstelsel: De methode waarmee in Nederland de huur-

voor ouderenwoningen geldt dat ze zijn bestemd voor mensen van

commissie de redelijkheid van de huurprijs van een woning kan bepalen

55

www.purmerend.nl

Leven en Wonen Woonvisie purmerend

Recommend Documents