Wethouder van Bouwen en Wonen RIS167178_7-OKT-2009
M. Norder
Gemeente Den Haag
Retouradres: Postbus 12 600, 2500 DJ Den Haag
Aan: de Commissie Stedelijke Ontwikkeling en Ruimtelijke ordening
Uw brief van Uw kenmerk Ons kenmerk
DSO/2009.3263 - RIS 167178 Doorkiesnummer
070 - 353 4204 E-mailadres Aantal bijlagen Datum
6 oktober 2009 Onderwerp
technische vragen PvdA Woonvisie
Geachte leden, In verband met de behandeling van de Woonvisie in de vergadering van uw commissie van 8 oktober 2009 zijn door de PvdA een 15-tal technische vragen gesteld. Hieronder treft u deze vragen met bijbehorende antwoorden aan: 1. Welke beloning krijgen de woningbouwcorporaties als zij de afgesproken prestaties behalen. Als dit nu nog niet bekend is, kunt u toezeggen de Raad hierover tzt te informeren? De gemeente heeft met drie Haagse corporaties productieafspraken gemaakt over de oplevering door iedere corporatie van 2.100 woningen, waarvan 960 sociale woningen in bestaand stedelijk gebied in de periode 2006 tot en met 2009. De gemeente heeft in dit kader versnellingsgelden beschikbaar gesteld om een soepele realisatie van projecten mogelijk te maken. De versnellingsgelden zijn bedoeld om een tweetal veelvoorkomende knelpunten die tot vertraging kunnen leiden, te verminderen. Het betreft een bijdrage ten behoeve van medefinanciering van gebouwde parkeervoorzieningen bij sociale huurwoningen en een bijdrage indien woningen moeten worden omgezet van koop- naar huurwoningen. Voor iedere corporatie is hiervoor € 4 mln. beschikbaar gesteld. Voorwaarde om in aanmerking te komen voor een versnellingsbijdrage is dat de afspraken worden gerealiseerd. Het College heeft hiertoe de versnellingsregeling productieafspraken vastgesteld (DSO 2008.654, van 4 maart 2008). Daarnaast ontvangt elke corporatie een bonus in de vorm van het verkrijgen van locaties over het meerdere aantal gerealiseerde woningen boven de 2.100, waarvan 960 sociale woningen in bestaand stedelijk gebied. Inlichtingen bij
R. Prudhomme van Reine Postadres: Postbus 12 600, 2500 DJ Den Haag Bezoekadres: Spui 70, Den Haag Internetadres: www.denhaag.nl
Telefoon: 070 - 353 2852/353 2966 Fax: 070 - 353 3615
DSO/2009.3263
2
Daarover vinden momenteel gesprekken plaats. Eind van dit jaar zijn echter pas de prestaties van de verschillende corporaties bekend. Ik zal uw commissie van de uitkomsten op de hoogte stellen. 2. Welke afspraken zijn en worden er gemaakt met de woningbouwcorporaties over de minimale termijn dat sociale huurwoningen huurwoningen blijven en niet verkocht worden? Verschilt dit per project? Zo ja, kunt u per project aangeven welke afspraken er zijn/worden gemaakt? De normale situatie is dat voor sociale huurwoningen de grond complexgewijs uitgegeven wordt ten behoeve van een exploitatie als huurwoning gedurende 50 jaar. Op dit moment worden voor de uitgifte van sociale huurwoningen zogenaamde normgrondprijzen gerekend conform Nota Uitgiftebeleid 2008 – 2009. Indien tijdens de lopende exploitatie toch besloten wordt de sociale huurwoningen als koopwoning op de markt te brengen dient splitsing plaats te vinden. Op dat moment wordt bepaald wat de grondwaarde is van de koopwoning en dient z.g. grondwaardesuppletie afgedragen te worden. Feitelijk is op dit moment bij ons slechts een afwijkende afspraak bekend met betrekking tot circa 400 woning van Staedion in Wateringse Veld. Daarvan is afgesproken dat deze woningen minimaal 10 jaar als sociale huurwoning verhuurd worden. 3. Huur op maat is een manier om de onrendabele top van sociale huurwoningen door te kunnen berekenen in de huur als de huurders in inkomen stijgen. Dit gaat gradueel. Hoe groot is gemiddeld de onrendabele top op sociale huurwoningen? Hoe hoog zou de reële huur zijn als deze zou worden doorberekend? Welk deel van die onrendabele top komt voor rekening van de gemeente, bijvoorbeeld via verlaagde grondprijs/erfpachtsom? Met uw commissie heb ik de afspraak gemaakt dat wij het onderwerp "huren op maat" zullen bespreken na uitkomst van het evaluatierapport van de SEV over dit experiment. Op de voor- en nadelen van "huren op maat" ga ik om deze reden hier niet verder in. De onrendabele top van huurwoningen is het verschil tussen de stichtingskosten (grond-, bouw- en bijkomende kosten) en het netto contant gemaakte saldo van de huuropbrengsten en beheerlasten over een reeks van jaren. Een overzicht van onrendabele toppen van recent gerealiseerde sociale huurwoningen, waaruit een gemiddelde onrendabele uit kan worden afgeleid, is als zodanig niet voorhanden. Een onrendabele top wordt berekend met een exploitatiemodel. Hiermee kan ook inzichtelijk gemaakt worden hoeveel extra huur nodig is om de exploitatie rendabel te krijgen. Hierdoor is het mogelijk om een onrendabele top te berekenen als we een “gemiddelde sociale huurwoning” definiëren. Als “gemiddelde sociale huurwoning” nemen we een woning met 100 m2 bvo en een woonoppervlak (gbo) van 86 m2 als uitgangspunt. De stichtingskosten van zo’n woning bedragen circa 165.000 euro. De huur van sociale huurwoningen heeft een relatie met het stelsel voor de huurtoeslag. Boven de grens van de huurtoeslag wordt geen huurtoeslag meer gegeven. Daarnaast dient rekening gehouden met een bedrag aan servicekosten dat in de huur begrepen is. We rekenen met een huur (ex servicekosten) van 602 euro per maand.
DSO/2009.3263
3
Indien we rekenen met deze gegevens (dus ook met een exploitatietermijn van 50 jaar als huurwoning) dan volgt een onrendabele top van ca. 35.000 euro. In de praktijk komen met regelmaat hogere onrendabele toppen voor. Dat hangt samen met de keuzes die corporaties maken om, met het oog op de toekomst, de woningen groter te maken en meer kwaliteit te geven. Om de exploitatie van een dergelijke woning rendabel te kunnen krijgen dient de aanvangshuur met circa 125 euro per maand verhoogd te worden. Over de relatie onrendabele top en grondprijs sociale huurwoningen kan het volgende gezegd worden. In het verleden verleende het ministerie van VROM op grond van het Besluit Woninggebonden Subsidies subsidie voor stichting van sociale huurwoningen. Gemiddeld was dat ongeveer 10.000 euro (22.000 gulden) per woning. Voor de grondprijs van de sociale huurwoningen hanteerde de gemeente een quote van 14 %. Na de beëindiging van het BWS is de quotemethodiek vervangen door de z.g. normgrondprijs sociale huurwoningen, welke veel lager is dan de grondprijs op basis van de quote van 14 %. Gesteld kan worden dat de verlaging van de grondprijs het wegvallen van de BWSsubsidie gemiddeld compenseert. In het bovenvermelde rekenvoorbeeld zou de grondwaarde op basis van de quote uitkomen op circa 23.000 euro. De normgrondprijs (e.g.woning) bedraagt circa €13.000,00. 4. Is er al zicht op of de woningbouwcorporaties niet alleen onder de aftoppingsgrens blijven bouwen, maar ook goedkope huurwoningen blijven bouwen (300-350 euro)? In een separate brief aan uw commissie heb ik u geïnformeerd over het mediationtraject dat ik met de corporaties op dit punt heb doorlopen. In dit verband merk ik wel op dat lokaal en regionaal wordt uitgegaan van een onderscheid tussen huren tot de aftoppingsgrens ((€511,50) en huren tot de grens van de huurtoeslag (€647,53). 5. Bij het stuk over de empty-nesters ontbreekt aandacht voor de groep lagere inkomens, de alleenstaande ouderen met AOW en een klein pensioen. Deze mensen bewonen nu nog vaak zeer goedkope woningen van 300-350 euro en zijn niet geneigd een appartement op Kijkduin te huren voor 600 euro. Ook 530 euro is voor hen teveel. Hoeveel ouderenwoningen zullen er worden toegevoegd in de komende periode met huren onder de 350 euro? In hoofdstuk 2 van de Woonvisie wordt inderdaad aandacht gegeven aan de empty-nesters met midden- en hogere inkomens. Een groep die wij willen "verleiden" om in Den Haag te blijven dan wel naar Den Haag te komen. Dit voornemen laat echter onverlet dat één van de centrale doelstellingen is en blijft: voldoende goede goedkope woningen voor huishoudens met een laag inkomen. Ik verwijs u in dit verband naar hoofdstuk 1 van de Woonvisie. Empty nesters/ouderen uit Den Haag met een laag inkomen moeten een goedkope woning kunnen vinden die past bij hun woonwens én hun budget. Nieuwbouw is daarbij een belangrijk instrument: 30% van de totale productie in alle Haagse stadsdelen zal gerealiseerd worden in het goedkope segment, 10% daarvan in de extra goedkope huur. Daarnaast is er in de Woonvisie specifiek aandacht voor ouderen met een specifieke zorgvraag. In de Woonvisie wordt overigens de "Nota Ouderenhuisvesting" aangekondigd. In deze nota zal ik meer specifiek op de positie van ouderen op de woningmarkt (goedkope en dure segment) in gaan.
DSO/2009.3263
4
6. Zijn/Worden er afspraken gemaakt met de woningbouwcorporaties over duurzaamheid? (gebruik van duurzame materialen, energiezuinig bouwen, plaatsen van zonnecollectoren/windturbines op daken, isolatie). Zo neen, bent u bereid hierover afspraken te maken? In de huidige prestatieafspraken zijn geen afspraken gemaakt over duurzaamheid. Ondanks dat de gemeente daarop heeft aangedrongen, bleken de corporaties daartoe niet bereid. In de praktijk staat duurzaamheid in het overleg met de corporaties, met name op plan- en gebiedsniveau, echter op een hoog plan. Na de vaststelling van de Woonvisie zullen wij met de corporaties nieuwe prestatieafspraken maken. Afspraken over duurzaamheid zullen – voor wat betreft het college – daarvan zeker onderdeel uitmaken. 7. Er zijn veel klachten in de stad over de staat van onderhoud van complexen van de woningbouwcorporaties. Bent u bereid hierover afspraken te maken? Corporaties onderhouden hun bezit planmatig. Zodoende voorkomen zij achterstallig onderhoud. Het is mij bekend dat corporaties ten aanzien van complexen waarvan nog niet bekend is of de corporatie wil doorexploiteren, het planmatig onderhoud enige tijd wordt uitgesteld. In die gevallen lijkt het soms – met name door oude, verweerde verflagen – dat de staat van onderhoud niet goed is. In de meeste gevallen is er dan al sprake van overleg tussen gemeente en corporatie. Een en ander laat overigens onverlet dat wanneer toch sprake zou zijn van achterstallig onderhoud de gemeente de corporatie aanschrijft. 8. Is er zicht op het aantal eenpersoonshuishoudens dat in grotere woningen blijft wonen, bijvoorbeeld nadat de kinderen het huis uit zijn, en hun woonwensen. Kunt u hier onderzoek naar (laten) doen? Zijn er stimuleringsprogramma’s om bv empty-nesters te verleiden om hun grote huurwoning in te ruilen voor een aangepaste woning op maat, zoals gebeurt in andere steden met ingroeihuren en verhuisbonussen? Op dit moment worden ca. 20.000 woningen met 5 kamers of meer bewoond door eenpersoonshuishoudens. Bijna de helft betreft woningen van 6 kamers of meer. Bij deze cijfers moet ik enkele kanttekeningen plaatsen: * Het gaat daarbij om goedkope zowel als om duurdere woningen. * Met name binnen de categorie goedkope 5-kamerwoningen bestaat een groot deel uit relatief kleine woningen (≤ 80m2); * De woningen van 6 kamers of meer bevinden zich vermoedelijk vooral in het duurdere segment (voor onderzoek daarnaar is meer tijd nodig) . * Het aantal van 20.000 zegt verder niets over de leeftijd/levensfase van de huishoudens; * Het aantal zegt evenmin iets over de verhuiswens van betrokkenen. In 2010 komt er een nieuw WoON uit. Het WoON geeft inzicht in de woonwensen van de te onderscheiden categorieën huishoudens, waaronder de empty-nesters. Het WoON uit 2006 heeft mede aan de basis gestaan van de Woonvisie. In de Woonvisie wordt met name aandacht gevraagd voor de woonwensen van ondermeer de emptynesters. De Woonvisie gaat met andere woorden uit van het "verleiden" van de empty-nester. In het verleden zijn er verschillende experimenten geweest om huishoudens die "te groot" wonen te stimuleren om naar kleinere woningen te verhuizen. Dit heeft steeds tegenvallende resultaten te zien gegeven. Het blijkt dat financiële prikkels maar in zeer beperkte mate bijdragen aan het verhuisgedrag.
DSO/2009.3263
5
En in gevallen dat huishoudens toch van de stimuleringsmaatregel gebruik maakte, bestond het vermoeden dat betrokkenen ook verhuisd zouden zijn, zonder de financiële prikkel. Overigens geldt in het regionale woonruimteverdelingsysteem de regel dat huishoudens die te groot wonen en opteren voor een kleinere woning, met voorrang aan een andere woning geholpen kunnen worden. Ook van deze regel wordt in de praktijk blijkt in Den Haag slechts beperkt gebruik gemaakt. 9. In Den Haag is veel behoefte aan studentenhuisvesting. In tegenstelling tot traditionele studentensteden kent Den Haag nauwelijks studentenhuizen waarin op kamers gewoond wordt en een keuken en badkamer gedeeld. Deze woonvorm blijkt zeer waardevol in het komen tot zelfstandigheid van jongeren en helpt hen niet in eenzaamheid terecht te komen. Het huursubsidiestelsel belet het ontstaan hiervan omdat in zogenaamd onzelfstandige huisvesting geen huursubsidie kan worden ontvangen, waardoor het “goedkoper” is om HAT-eenheden te bouwen. In Utrecht wordt dit ondervangen door elke kamer een eigen huisnummer te geven (1a, 1b, etc.). Bent u bereid dergelijke splitsing ook in Den Haag toe te passen? De termijn voor beantwoording van de vragen is te kort om hier gefundeerd op in te gaan. Vooralsnog ga ik er van uit dat voor de omzetting van onzelfstandige naar zelfstandige woonruimte meer nodig is dan de toekenning van een huisnummer. Begin volgend jaar meld ik u de stand van zaken rond studentenhuisvesting. Deze vraag neem daarin mee. 10. Er staat in Den Haag veel kantoorruimte leeg. Hoeveel is het op dit moment? Ombouw naar volwaardige woningen is duur en onhaalbaar. Bent u bereid om met de minister te bezien in hoeverre tijdelijke bewoning mogelijk is, als niet aan alle standaarden van het bouwbesluit wordt voldaan? Ik kan niet onderschrijven dat in Den Haag veel kantoorruimte leeg staat. In vergelijking met andere grote steden is – ook rekening houdend met frictieleegstand die er altijd zal zijn – sprake van juist een geringe leegstand in Den Haag. De leegstandscijfers in Amsterdam, Rotterdam en Utrecht bedragen respectievelijk 12,2%, 8,7% en 10.3%. Het leegstandspercentage van 7,4% in Den Haag steekt daar gunstig bij af (bron: Commercieel Vastgoed 2009). Wanneer sprake is van leegstand, anders dan frictieleegstand, worden de mogelijkheden van verbouw tot (tijdelijke) woonruimte altijd onderzocht. De financiële haalbaarheid staat inderdaad de verbouw vaak in de weg. Ik ben bereid gezamenlijk met de andere grote gemeenten hierover in overleg te treden met de minister. 11. Is er al beleid om de illegale doorverhuur door uitzendbureaus aan te pakken? Ja, de aanpak van de illegale huisvesting van arbeidsmigranten (door uitzendbureaus) maakt deel uit van de aanpak van woonfraude. Naar verwachting zal in januari 2010 de bestuurlijke boete inwerking treden. In de eerste helft van 2010 zal ik u over woonfraude en de beleidsonderdelen die daarmee verband houden nader informeren. 12. In Zuidwest wordt gebouwd met geringe dichtheden. De dichtheden (in aantallen voordeuren) nemen zelfs af ten opzichte van de bestaande situatie. Hierdoor neemt het aantal inwoners af en komen de lokale voorzieningen (winkelcentrum Leyweg) onder druk te staan. Bent u bereid in de komende prestatieafspraken afspraken te maken over verdichting in Zuidwest?
DSO/2009.3263
6
In Zuidwest wordt het huidige naoorlogse woonmilieu met veel kleine portieketagewoningen getransformeerd naar een modern groenstedelijk woonmilieu met een mix van appartementen en grondgebonden stadswoningen. Het aantal voordeuren neemt af, de stedenbouwkundige massa en daarmee het totale woonoppervlakte neemt echter toe. Bovendien is er sprake van maatwerk in Zuidwest. In sommige gebieden is sprake van verdunning, in andere delen zal verdicht worden en neemt het aantal woningen toe zoals rondom de Leyweg en op de locatie naast het stadsdeelkantoor aan de Loevesteinlaan. 13. Hoeveel woningen zullen er netto worden toegevoegd in de volgende periode van prestatieafspraken? Hoeveel woningen zullen er worden gesloopt? Hoeveel woningen zullen er worden gerenoveerd? Uitgaande van een termijn van 4 jaar waarover prestatieafspraken worden gemaakt, verwachten wij een netto toevoeging van 6.400 (= 4* 1.600) woningen. Het aantal te slopen woningen ramen wij op 900 per jaar. Hoeveel van deze woningen niet worden gesloopt, maar worden gerenoveerd is op dit moment nog niet aan te geven. Gelet op de gevolgen van de kredietcrisis moet er rekening worden gehouden met lagere aantallen in de komende jaren, sloop zowel als productie. 14. Op welke wijze zullen nieuwe inzichten over woonlasten (ipv huurprijs) in de nieuwe prestatieafspraken een plaats krijgen? Ook de corporaties hebben aangegeven een discussie daarover te willen voeren. Binnen woonlasten ontmoeten objectieve vastgestelde en subjectief beïnvloedbare kosten elkaar. Dat maakt de discussie niet altijd eenvoudig. Ik ben echter gaarne bereid om het gesprek daarover aan te gaan. 15. De maatschappij verandert. In de jaren zestig is besloten (belastende) bedrijven en daarmee werkgelegenheid naar de randen van de stad te brengen, om daarmee de leefbaarheid in de stad te vergroten. Inmiddels zijn bedrijven schoner geworden en werkt een groeiend aantal mensen in de dienstensector, die zeer weinig belastend is. De PvdA zou graag meer ruimte maken in woonwijken voor bedrijvigheid en werkgelegenheid, bv ook aan huis. Op IJburg in Amsterdam is bv rekening gehouden met de mogelijkheid te werken aan huis door het plaatsen van een verhoogde benedenverdieping. Zijn er ook dergelijke ideeën in Den Haag? De initiatieven rond de wijkeconomie steun ik van harte. In onze claim naar het Rijk voor ISVIII speelt de wijkenonomie ook een belangrijke rol. Tot nu toe zijn in verschillende plannen (Schilderswijk, Transvaal en Zuid-West) reeds woonwerkwoningen gerealiseerd. Woningen ook met een verhoogd plafond op de begane grond. Bij de ontwikkeling moet echter wel steeds vraag en aanbod in ogenschouw worden genomen. In een aantal gevallen blijkt het aanbod de vraag toch te overtreffen. Deze woningen zijn uitsluitend voor woondoeleinden in gebruik genomen. Met vriendelijke groeten, De wethouder van Bouwen en Wonen Marnix Norder
